Annual / Quarterly Financial Statement • Jan 6, 2025
Annual / Quarterly Financial Statement
Open in ViewerOpens in native device viewer
Bu belgede yer alan imzaların ve raporun doğruluğunu raporu düzenleyen firmadan teyit edebilirsiniz.
Bu rapor; "Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş." için hazırlanmıştır.
İstanbul, Fatih, Hobyar Mah. 417 Ada 7 Parsel (1 Banka - 1 Büro)
2024-ŞGYO-0038 31.12.2024
| RAPOR ÖZETİ 3 | |||
|---|---|---|---|
| 1. | RAPOR BİLGİLERİ 5 | ||
| 1.1. | RAPORUN TARİHİ5 | ||
| 1.2. | RAPORUN NUMARASI5 | ||
| 1.3. | RAPORU HAZIRLAYANLARIN AD VE SOYADLARI 5 | ||
| 1.4. | RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI 5 | ||
| 1.5. | DEĞERLEME TARİHİ 5 | ||
| 1.6. | DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ NUMARASI 5 | ||
| 1.7. | RAPORUN, TEBLİĞİN (III-62.3) 1 İNCİ MADDESİNİN İKİNCİ FIKRASI KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA .5 | ||
| 1.8. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN AYNI KURULUŞ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE DE DEĞERLEMESİ YAPILMIŞSA, SON ÜÇ | ||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER5 | |||
| 2. | KURULUŞ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER6 | ||
| 2.1. | KURULUŞU TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.2. | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6 | ||
| 2.3. | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR / İŞİN KAPSAMI 6 | ||
| BEYANLAR 7 | |||
| 3. | GAYRİMENKULLERİN YASAL DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 9 | ||
| 3.1. | GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, TANIMI, TAPU KAYITLARI, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB. DOKÜMANLARI HAKKINDA BİLGİLER . | ||
| 9 3.1.1.YERİ VE KONUMU 9 |
|||
| 3.1.2.PARSEL BİLGİLERİ 10 | |||
| 3.1.3.TAPU KAYITLARI 11 | |||
| 3.1.4.TAKBİS KAYITLARI 11 | |||
| 3.1.5.PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA V.B12 | |||
| 3.2. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT VEYA DEVREDİLMESİNE İLİŞKİN HERHANGİ BİR SINIRLAMA OLUP OLMADIĞI | ||
| HAKKINDA BİLGİ13 | |||
| 3.3. | GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ | ||
| DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) İLİŞKİN | |||
| BİLGİ 13 | |||
| 3.4. | GAYRİMENKULÜN VE BULUNDUĞU BÖLGENİN İMAR DURUMUNA İLİŞKİN BİLGİLER 13 | ||
| 3.5. | GAYRİMENKULLER İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMALAR 13 | ||
| 3.6. | GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELERE (GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT | ||
| SÖZLEŞMELERİ VE HASILAT PAYLAŞIMI SÖZLEŞMELER VB.) İLİŞKİN BİLGİLER 13 | |||
| 3.7. | GAYRİMENKULLER VE GAYRİMENKUL PROJELERİ İÇİN ALINMIŞ YAPI RUHSATLARINA, TADİLAT RUHSATLARINA, YAPI KULLANIM | ||
| İZİNLERİNE İLİŞKİN BİLGİLER İLE İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKLİ TÜM İZİNLERİN ALINIP ALINMADIĞINA VE YASAL GEREKLİLİĞİ | |||
| OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ14 | |||
| 3.8. | DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN | ||
| UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ V.B.) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ | |||
| OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ 14 | |||
| 3.9. | EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ KONUSU | ||
| DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA 14 |
|||
| 3.10. VARSA, GAYRİMENKULÜN ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA BİLGİ 14 | |||
| 4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ ÖZELLİKLERİ15 | ||
| 4.1. | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER15 | ||
| 4.2. | MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN | ||
| GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ24 | |||
| 4.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER 28 | ||
| 4.4. | GAYRİMENKULÜN FİZİKİ, YAPISAL, TEKNİK VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 28 |
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 2 / 46
| 4.5. | VARSA, MEVCUT YAPIYLA VEYA İNŞAATI DEVAM EDEN PROJEYLE İLGİLİ TESPİT EDİLEN RUHSATA AYKIRI DURUMLARA İLİŞKİN BİLGİLER 29 |
||
|---|---|---|---|
| 4.6. 4.7. |
RUHSAT ALINMIŞ YAPILARDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLERİN 3194 SAYILI İMAR KANUNU'NUN 21 İNCİ MADDESİ KAPSAMINDA YENİDEN RUHSAT ALINMASINI GEREKTİRİR DEĞİŞİKLİKLER OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ29 GAYRİMENKULÜN DEĞERLEME TARİHİ İTİBARIYLA HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI, GAYRİMENKUL ARSA VEYA ARAZİ İSE ÜZERİNDE HERHANGİ BİR YAPI BULUNUP BULUNMADIĞI VE VARSA, BU YAPILARIN HANGİ AMAÇLA KULLANILDIĞI HAKKINDA BİLGİ30 |
||
| 5. | KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 30 | ||
| 6. | ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ VE GÖRÜŞ43 | ||
| 7. | SONUÇ46 | ||
| 7.1. 7.2. |
SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ46 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ46 |
Not: Sayfa linklerinden geri dönüş için "Alt+Sol Ok" tuş bileşeni kullanılmalıdır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 3 / 46
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
01.02.2024 / 2024-ŞGYO-0038
Gayrimenkul Değerlemesi (Pazar Değeri ve Pazar Kirası Takdiri)
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
İstanbul ili, Fatih ilçesi, Hobyar Mahallesi, 417 ada, 7 parselde, "Kargir İş Hanı" nitelikli, kat mülkiyeti tesis edilmiş olarak yer alan binada, Zemin Katta 1 No.lu ''Banka'' nitelikli ve 1. Normal Katta 2 No.lu, "Büro" nitelikli 2 adet bağımsız bölümün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Banka: Hobyar Mahallesi, Şeyhülislam Hayri Efendi Caddesi, No: 6 Fatih / İSTANBUL
Büro: Hobyar Mahallesi, Zahire Borsası Sokak, Rasim Paşa İşhanı, No: 7, Kat: 1 Fatih / İSTANBUL
Sahibi (1 ve 2 No.lu Bağımsız Bölümler)
Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi (1/1)
Değerleme tarihi itibariyle 1 No.lu B.B. banka şubesi olarak, 2 No.lu B.B. ise ofis olarak kullanılmaktadır.
Tapu örnekleri ve TAKBİS belgeleri 3.1.3.'te yer almaktadır.
Fatih ilçesi, Hobyar Eminönü Mahallesi, 417 ada 7 parsel sayılı yer İstanbul IV Numaralı, İstanbul I Numaralı Yenileme Alanları, İstanbul II Numaralı Yenileme Alanları Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurullarınca uygun bulunarak Büyükşehir Belediye Başkanlığınca 04.10.2012 tarihinde onaylanan;
Fatih İlçesi (Tarihi Yarımada) Kentsel, Tarihi, Kentsel Arkeolojik, I. Derece Arkeolojik Sit Alanı 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planında, 1. Derece Koruma Bölgesinde, "Geleneksel Ticaret" alanında kalmakta olup H:6.50 m. irtifa almaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 4 / 46
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu banka nitelikli 1 adet ve "Büro" nitelikli 2 adet bağımsız bölüme ilişkin KDV hariç 159.100.000 TL Pazar Değeri, KDV/Stopaj hariç 571.000 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
| 100.500.000 345.000 |
|---|
| 132.000 38.500.000 |
| 139.000.000 477.000 |
| 20.100.000 94.000 |
| 20.100.000 94.000 |
| 159.100.000 571.000 |
Nihai olarak 2 Bağımsız bölüm için toplam;
Pazar Değeri; 159.100.000,00 TL (YüzellidokuzMilyonYüzBinTürkLirası) + KDV
KDV/Stopaj hariç Pazar Kirası;
571.000,00 TL/Ay (BeşyüzyetmişbirBinTürkLirası)
takdir edilmiştir.
| Fehmi ALİOĞLU | Yasin ÇABUK | Soner GÖKDAĞLI |
|---|---|---|
| Gayrimenkul Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| (Lisans No: 410773) | (Lisans No: 405180) | (Lisans No: 410944) |
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 5 / 46
31.12.2024
1.2. Raporun Numarası
2024-ŞGYO-0038
| Fehmi ALİOĞLU | (Lisans Tarih-No: 25.09.2018 / 410773) |
|---|---|
| Yasin ÇABUK | (Lisans Tarih-No: 15.02.2016 / 405180) |
Soner GÖKDAĞLI (Lisans Tarih-No: 23.10.2018 / 410944)
26.12.2024.
01.02.2024 (Çoklu rapor sözleşmesi)
(Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin Kurul düzenlemeleri ve Kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesini ifade eder.)
Düzenlenen rapor, "Gayrimenkul Değerleme Raporu" olup, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 tebliği 1 inci madde ikinci fıkra kapsamında hazırlanmıştır.
Şirketimizce aynı gayrimenkuller için daha önce değerleme çalışması yapılmamıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 6 / 46
| 2.1. Kuruluşu Tanıtıcı Bilgiler |
|
|---|---|
| Ticaret Unvanı | : GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. |
| Adres | : Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No:4/1 Daire: 37 Büyükçekmece / İSTANBUL |
| Şirket Merkezi | : İSTANBUL |
| Kuruluş Tarihi | : 09.04.2007 |
| Ticaret Sicil No | : 622070 |
| Vergi Dairesi / Vergi No |
: BÜYÜKÇEKMECE V.D. / 396 059 3711 |
| Mersis No | : 0396059371100015 |
| Web/E-posta | / E-Mail: [email protected] : Web: www.ggd.com |
| Kep: [email protected] |
|
| Sermaye | : 1.000.000.-TL |
| SPK Listesine Alınma Tarihi | : 19.06.2008 |
| BDDK Listesine Alınma Tarihi | : 15.06.2011 |
| SPK Makine ve Ekipmanları Değerlemeye Yetkili Kuruluşlar Listesine Alınma Tarihi: 06.10.2022 | |
| 2.2. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler |
|
| Ticaret Unvanı | : Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Adres | : Esentepe Mah. Büyükdere Cad. No:171A İç Kapı No: 176 |
| 34394 Şişli / İSTANBUL | |
| Şirket Amacı | : Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmak. |
| Sermayesi | : Kayıtlı Sermaye Tavanı: 3.000.000.000 TL |
| Çıkarılmış Sermaye: 813.555.283 TL | |
| Halka Açıklık Oranı | : %25,00 |
| Veri Dairesi / Vergi Kimlik No |
: Zincirlikuyu Vergi Dairesi / 8010706815 |
| Ticaret Sicil No | : İstanbul Ticaret Odası / 80786-5 |
| Mersis No. | : - |
| KEP Adresi | : [email protected] |
| Tel | : 0 212 398 38 00 |
| WEB / E-Posta | : www.sekergyo.com.tr / [email protected] |
ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ tarafında talep edilen ve tam hisse ile mülkiyetlerinde olan;
İstanbul ili, Fatih ilçesi, Hobyar Mahallesi, 417 ada, 7 parselde, "Kargir İş Hanı" nitelikli, kat mülkiyeti tesis edilmiş olarak yer alan binada, Zemin Katta 1 No.lu ''Banka'' nitelikli ve 1. Normal Katta 2 No.lu, "Büro" nitelikli 2 adet bağımsız bölümün pazar değeri ve pazar kirasının Türk Lirası cinsinden takdiri bu raporun konusunu oluşturmaktadır.
Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 7 / 46
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 8 / 46
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 9 / 46
Değerleme konusu gayrimenkuller, Mürselpaşa Caddesi, Sveti Stefan Kilisesi (Demir Kilise) önünden güneydoğuya hareketle, Haliç güney kıyı kenarından yaklaşık 2,9 km. mesafede yer almakta olup, otomobille 16 dakikada ulaşılabilmektedir.
Sveti Stefan Kilisesi (Demir Kilise) önünden güneydoğuya hareketle sırasıyla Mürselpaşa Caddesi, Abdülezelpaşa Caddesi ve Ragıp Gümüşpala Caddesi güzergahları yaklaşık 2,7 km Haliç kıyı kenarı boyunca takip edilir. 2,7 km sonra sağa Arpacılar Caddesi'ne girilir. Arpacılar Caddesi üzerinde 170 m.seyredildikten sonra tekrar sağa Şeyhülislam Hayri Efendi Caddesi'ne girilir ve 10 m. ileride sol tarafta Şeyhülislam Hayri Efendi Caddesi ile Zahire Borsası Sokak kesişiminde bulunan binada değerlemeye konu gayrimenkullere ulaşılır.
Binanın karşı sağ çaprazında Türkiye İş Bankası Müzesi bulunmaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölge ticari nitelikli gelişmiştir. Taşınmazın kamu hizmetlerinden istifadesi tam olup herhangi bir altyapı problemi
bulunmamaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde Eminönü İskelesi, Yeni Cami ve Mısır Çarşısı bulunmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 10 / 46
| ÌI | İstanbul |
|---|---|
| İlçe | Fatih |
| Mahalle/Köy | Hobyar |
| Mahalle No | 146183 |
| Ada | 417 |
| Parsel | $\overline{7}$ |
| Tapu Alanı | 176,00 |
| Nitelik | Kargir İş Hanı |
| Mevkii | ò. |
| Zemin Tip | Kat Mülkiyet |
| Pafta | 25 |
| Bina Nitelik | Blok | Bağımsız Bölüm Adet |
|---|---|---|
| Kat Mülkiyet | - | в |
| Tip | Alan (m2) |
|---|---|
| Yapı | 175.83 |
| Kat | Nitelik | BB No |
|---|---|---|
| ZK | Banka | |
| 1. NK | Büro | 2 |
| 2. NK | Büro | з |
| 3. NK | Büro | |
| 4. NK | Büro | 5 |
| 5. NK | Büro |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 11 / 46
| Zemin Tipi | KatMulkiyeti |
|---|---|
| Ada/Parsel | 417/7 |
| AT Yüzölçümü (m 2 ) | 176.00 |
| İl/İlçe/Mahalle | İSTANBUL / FATİH |
| Mahalle/Mevkii | HOBYAR/- |
| Kayıt Durum | Aktif |
| Ana Taşınmaz Nitelik | Kargir İş Hanı |
| Malik/Hisse | SEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI (TAM) |
| Edinme Sebebi | Satis |
| Tasınmaz Kimlik No | Cilt/Sayfa No∣ | B.B. Nitelik | Kat | B.B. No. | Arsa Pay / Payda Edinme Tarihi-Yevmiye | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 24521978 | 16/1571 | Banka | Zemin Kat | 2733/5760 | 29.06.2020 / 13455 | |
| 24561128 | 16/1572 | Büro | - Normal Katı | 887/5760 | 29.06.2020 / 13455 |
Tapu örnekleri EK-1'dedir.
Malik / Hisse : ŞEKER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)
Edinme Sebebi : Satış
Tarih-Yevmiye : 29.06.2020 / 13455
▪ YÖNETİM PLANI:16.10.1991 (Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) (Müşterek)
▪ Depo – ASMAKAT BODRUM KATTA DEPO (1 No.lu B.B. üzerinde)
TAKBİS tarihi itibariyle, Yönetim Planı beyanı ve eklenti bilgisi bulunmakta, taşınmazlarının tapu sicilinde devri ve değeri olumsuz etkileyen beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır. UAVT Adres Kodu
TAKBİS örnekleri EK-2'de yer almaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 12 / 46
Fatih ilçesi, Hobyar Eminönü Mahallesi, 417 ada 7 parsel sayılı yer İstanbul IV Numaralı, İstanbul I Numaralı Yenileme Alanları, İstanbul II Numaralı Yenileme Alanları Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurullarınca uygun bulunarak Büyükşehir Belediye Başkanlığınca 04.10.2012 tarihinde onaylanan, Fatih
İlçesi (Tarihi Yarımada) Kentsel, Tarihi, Kentsel Arkeolojik, I. Derece Arkeolojik Sit Alanı 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planında, 1. Derece Koruma Bölgesinde, Geleneksel Ticaret (GT) alanı.
Değerleme konusu bağımsız bölümlerin yer aldığı parselde H=6.50 m. irtifada yapılanma şartı bulunmaktadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 13 / 46
3.2. Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine İlişkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazların tapu sicilinde devri ve değeri etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
3.3. Gayrimenkuller ile İlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar 29.06.2020 tarih 13455 yevmiye ile satış edinme sebebi ile Şeker Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescillidir.
Son 3 yılda imar planında değişiklik bulunmadığı bilgisi edinilmiştir.
3.4. Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumuna İlişkin Bilgiler
Yapı İstanbul, Fatih, Tarihi Yarımada'da kalmaktadır. Kentsel, Tarihi, Kentsel Arkeolojik, I. Derece Arkeolojik Sit Alanıdır. Yeni/yeniden yapılanma oldukça kısıtlıdır. Gece nüfusu oldukça azalmaktadır. Yapı Kayıt Belgesi uygulama kapsamı dışında bırakılmıştır.
3.5. Gayrimenkuller İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Fatih Belediyesi imar dosyasında yapılan incelemede, olumsuz bir kayda rastlanmamıştır.
3.6. Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler Tarafımıza herhangi bir sözleşme ibraz edilmemiştir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 14 / 46
3.7. Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım İzinlerine İlişkin Bilgiler ile İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması gerekli Tüm İzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Yasal gerekliliği olan belgeler tam ve doğru olarak mevcuttur.
14.12.1988 tarihli 988/8897 sayılı Yapı Ruhsatı ve eki Mimari Proje
21.02.1990 tarih 990/557 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 15 / 46
Türkiye nüfusu 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 253 bin 293 kişi azalarak 1 milyon 570 bin 543 kişi oldu. Bu nüfusun %48,6'sını erkekler, %51,4'ünü kadınlar oluşturdu.
Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 oldu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 16 / 46
Türkiye'de 2022 yılında 33,5 olan ortanca yaş, 2023 yılında 34'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,8'den 33,2'ye, kadınlarda ise 34,2'den 34,7'ye yükseldiği görüldü.
Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,8 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 42,4 ile Giresun ve Kastamonu izledi. Diğer yandan 21,2 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,7 ile Şırnak ve 24 ile Ağrı takip etti.
Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,9 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,7 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,8 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,6 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.
Ülkemizde 2009 ve 2023 yılı cinsiyete göre medeni durumun dağılımı incelendiğinde, erkeklerde hiç evlenmeyenlerin oranının kadınlara göre daha yüksek olduğu, kadınlarda ise eşi ölenlerin ve boşananların oranının erkeklerden daha fazla olduğu görüldü. Diğer yandan büyük çoğunluğu oluşturan evlilerin oranının 2009 ve 2023 yılında her iki cinsiyette de birbirine yakın oranlarda olduğu görüldü.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 oldu. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükseldi.
Çalışma çağındaki birey başına düşen çocuk ve yaşlı birey sayısını gösteren toplam yaş bağımlılık oranı, 2022 yılında %46,8 iken 2023 yılında %46,3'e düştü.
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşti.
| Yıl | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nüfus | 64 729 501 | 65 603 160 | 66 401 851 | 67 187 251 | 68 010 215 | 68 860 539 | 69 729 967 | 70 586 256 | 71 517 100 | 72 561 312 | 73 722 988 | 74 724 269 |
| Artan Nüfus Sayısı | 873 659 | 798 691 | 785 400 | 822 964 | 850 324 | 869 428 | 856 289 | 930 844 | 044 212 | 1 161 676 | 1001281 | |
| Değişim Oranı | 1,3497% | 1,2175% | 1,1828% | 1,2249% | 1,2503% | 1,2626% | 1,2280% | 1,3187% | 1,4601% | 1,6010% | 1,3582% | |
| Oransal Değişim | $-9.80%$ | $-2,85%$ | 3,56% | 2,07% | 0.98% | $-2.74%$ | 7,39% | 10,72% | 9,65% | $-15,17%$ | ||
| Yıl | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
| Nüfus. | 75 627 384 | 76 667 864 | 77 695 904 | 78 741 053 | 79 814 871 | 80 810 525 | 82 003 882 | 83 154 997 | 83 614 362 | 84 680 273 | 85 279 553 | 85 372 377 |
| Artan Nufus Sayısı | 903 115 | 1 040 480 | 1028040 | 1045 149 | 1073818 | 995 654 | 1 193 357 | 1 151 115 | 459 365 | 065911 | 599 280 | 92824 |
| Değişim Oranı | 1,2086% | 1,3758% | 1,3409% | 1,3452% | 1,3637% | 1,2475% | 1,4767% | 1,4037% | 0.5524% | 1,2748% | 0.7077% | 0.1088% |
| Oransal Değişim | $-11,01%$ | 13,83% | $-2.54%$ | 0.32% | 1.38% | $-8,53%$ | 18.38% | $-4,94%$ | -60.65% | 130.77% | $-44.49%$ | $-84,62%$ |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 17 / 46
İstanbul, Türkiye'nin nüfus, ekonomi, tarih, turizm, eğitim açısından en büyük şehri olmasının yanında Avrupa ve Asya kıtalarında konumlanmış, 2 kıtayı bağlayan bir özelliğe de sahiptir.
Yüzölçümü 5.313 km2 olan İstanbul ilinde kilometrekareye 2981 kişi düşmektedir.
İstanbul, 81 ilden önemli ölçüde çektiği nüfusla Türkiye'nin kültür mozayiğidir.
2010 Avrupa Kültür Başkenti, tarihi 300 bin yıl öncesine uzanan, üç tarafını Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarım
| AVRUPA YAKASI TOPLAM ALANI |
3562.71 | ANADOLU YAKASI TOPLAM ALANI |
1898.12 |
|---|---|---|---|
| AVRUPA YAKASI KARA ALARI |
3474.96 | ANADOLIJ VAKASI KARA ALAMI |
1809.13 |
| AVRUPA YAKASI GOL ALANI |
88.05 | ANADOLU VAKASI GOL ALANE |
20.00 |
| Istanbul Ili Toplam Alanı: 5461 km 2 | |||
| GOL. BARAJ VE BENTLER. | GOL, BARAJ VE BENTLER | ||
| - B.CEHMECE GOLD - KÜCÜHCEHMECE GÖLÜ · TERKOS GÓLO . ALBEYKÖY BARAJI · SAIL ICIONE BARAJE GAIRSTAYYA · KÖMÜRCÜ BEHDI . VALIDE SLA TAN BENDI 12. MAHMUT BENCH · KIRAZLI BENT · BÜYÜK BENT. . TOPUZLU BENT |
24.20 km 2 15.45 km 2 38.14 km + 1,86 km WILL KINS G.O.T LowF 0.02 km 0.04 km G.CO knir O.D.t knit 0,15 km 0.00 km 2 |
· OMERIL! BARAJY · DARLIK BARAJI · ELMALI BARAJI . KAMIL ABOUS GOLD 1.08 km* |
$24.07$ km 2 5.33 km 2 0.51 km * |
ada üzerinde yer alan, Roma, Bizans, Latin ve Osmanlı Türklerine başkentlik etmiş, Türkiye'nin en kalabalık şehri İstanbul, hem tarih boyunca, hem günümüzde pek çok alanda "başkent" özelliğini korumuştur. Şehrin ülke bütçesine katkısı %40'ı bulmaktadır. Dini ve etnik azınlıkların yoğunlaştığı yerlerin başında gelen kentte yer alan İstanbul Üniversitesi (1453 kuruluş, 1933 Cumhuriyet dönemi), ülkenin de ilk üniversitesidir. Müzeleri, sarayları, kasırları, su kemerleri, festivalleriyle canlılığını bir an bile yitirmeyen şehir yerli ve yabancı turistleri 4 mevsim ilgisini çekmektedir.
İstanbul 41°K 29°D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmaraereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ye bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ye bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ye bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
| İlçe | Sıra | Skor | Kademe |
|---|---|---|---|
| Sisli | 1 | 6,959 | 1 |
| Besiktas | 3 | 5,940 | 1 |
| Kadıköy | $\overline{4}$ | 4,910 | 1 |
| Bakırköy | 6 | 4,465 | $\overline{1}$ |
| Fatih | $\overline{I}$ | 4.226 | $\overline{1}$ |
| Atasehir | 9 | 3.545 | $\overline{1}$ |
| Başakşehir | 10 | 3.468 | 1 |
| Beyoğlu | 12 | 3.394 | $\overline{1}$ ٦ |
| Ümraniye | 13 | 3,364 | 1 |
| Sarıyer | 14 | 3,249 | Г 1 |
| Üsküdar | 16 | 3.045 | ٦ 1 |
| Tuzla | 19 | 2.730 | 1 |
| Maltepe | 20 | 2,685 | 1 |
| Beylikdüzü | 23 | 2,503 | U 1 |
| Pendik | 24 | 2.485 | E 1 |
| Esenyurt | 26 | 2.479 | 1 |
| Bahçelievler | 28 | 2,423 | 1 |
| Zeytinburnu | 29 | 2,382 | $\overline{1}$ |
| Bağcılar | 33 | 2,346 | $\overline{1}$ |
| Kartal | 35 | 2,321 | $\overline{1}$ |
| liçe | Sıra | эког | Kademe |
|---|---|---|---|
| Bayrampaşa | 36 | 2,266 | 1 |
| Kağıthane | 38 | 2,174 | 1 |
| Kücükcekmece | 39 | 2,161 | 1 |
| Güngören | 50 | 1,920 | ٦ $\overline{1}$ |
| Büyükçekmece | 51 | 1,891 | 1 |
| Eyüpsultan | 54 | 1,839 | $\mathbf{1}$ |
| Adalar | 55 | 1,822 | 1 |
| Beykoz | 61 | 1,732 | 1 ٣ |
| Avcılar | 66 | 1,640 | 1 |
| Gaziosmanpasa | 85 | 1,460 | $\overline{2}$ |
| Cekmeköy | 86 | 1.450 | $\overline{2}$ |
| Esenler | 90 | 1,354 | $\overline{2}$ |
| Silivri | 94 | 1,312 | 2 |
| Sancaktepe | 95 | 1,275 | 2 |
| Sultangazi | 161 | 0,816 | 2 |
| Arnavutköy | 167 | 0.771 | $\overline{c}$ |
| Catalca | 169 | 0.761 | 2 |
| Sile | 176 | 0,698 | $\overline{2}$ |
| Sultanbeyli | 183 | 0.684 | $\overline{2}$ |
İlçe bazlı Sosyo Ekonomik Gelişmişlik sıralamasında Fatih İlçesi; Türkiye Gelişmiş İlçeler sıralamasında 4,226 Skor ile 1. Kademe 7., İstanbul ilçeleri sıralamasında 1. Kademede 5. sırada yer almaktadır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 19 / 46
Sultan II. Bayezıd (1510) tarafından şehir, 80.000 kişinin istihdamıyla neredeyse yeniden kuruldu. Tarihi Yarımada da bu ihyadan nasibini aldı ve o tarihten günümüze pek çok ölümsüz eser ulaştı. Kanuni Sultan Süleyman'ın tahtta kaldığı 1520-1566 yılları arasındaki 46 yıllık dönem,
devlet için olduğu gibi İmparatorluk Başkenti İstanbul için de bir yükseliş dönemi oldu. Bu dönem boyunca İstanbul'da birçoğu günümüze de ulaşmış çok sayıda paha biçilmez eser inşa edildi. Şehir yeni bentler, su kemerleri, suyolları ve çeşmelerle bol suya kavuştu. Medreseler, kervansaraylar, hamamlar, hasbahçeler ve
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
1 Fatih Belediyesi
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 20 / 46
köprülerle donatılan İstanbul, tam bir başkent görünümü kazandı. Yine bu dönemde Haliç Limanı Akdeniz'in en işlek limanlarından biri haline geldi.
Tarihi Yarımada, Doğu Roma'dan Bizans'a, Osmanlı'dan günümüze kadar, önemini hep korudu. 13 Ekim 1923'te Ankara'nın Başkent olmasıyla ülkenin yönetim merkezi olması özelliğini yitirdi. 1. Dünya Savaşı'nın getirdiği olumsuzluklar ve başkentin Ankara'ya taşınması, İstanbul'un (Tarihi Yarımada) bir süreliğine fakir kalmasına neden oldu. Fakat daha sonra stratejik konumu ve doğal yapısından dolayı yeniden toparlanarak ticaretin, sanayinin ve turizmin merkezi oldu.
Bugün Fatih ilçesine bağlı bir semt olan Eminönü, 1928'de İstanbul Merkez ilçesinin ikiye ayrılmasıyla ilçe haline gelmişti. Fatih ise, İstanbul'un merkez ilçesinde yer alan bir şube idi. 8 Mart 1984 yılında yapılan bir düzenlemeyle İstanbul, Büyükşehir Belediyesi'ne dönüştürülmüş; Fatih ise Büyükşehir Belediyesi'ne bağlı bir ilçe belediyesi durumuna getirilmişti. Ancak 29 Mart 2009 tarihinde yürürlüğe giren 5747 sayılı kanunla (*), Tarihi Yarımada'nın iki ilçesi, "Fatih" adı altında tek bir ilçeye dönüştürülmüştür.
Kuzeyinde Eyüp ilçesi, kuzeydoğusunda Haliç, güneyde Marmara, batıda Zeytinburnu ve kuzeybatıda Bayrampaşa ilçelerine komşu olan Tarihi Yarımada Fatih, Suriçi dediğimiz bölgede yer alır. Fatih ilçesi 57 mahalleden oluşur. Kilometrekareye düşen nüfus, 28,458 kişidir.
Bizans surları, Haliç ve Marmara'nın çevrelediği bölge, Tarihi Yarımada Fatih'tir. Kuzeyinde Eyüp ilçesi, kuzeydoğusunda Haliç, güneyde Marmara Denizi, batıda Zeytinburnu ve kuzeybatıda Bayrampaşa ilçelerine komşu olan Fatih, üç yanı denizlerle çevrili bir yarımada görünümündedir. Binlerce yıllık tarihi içinde pek çok uygarlığa ev sahipliği yapan bu coğrafya, bugün İstanbul'un en önemli tarihi, turistik ve ticari merkezidir. Bölgeye Suriçi İstanbul'da denilmektedir.
Bugün, İstanbul Valiliği ve Büyükşehir Belediyesi'nin yönetim merkezleri Tarihi Yarımada sınırları içinde yer almaktadır.
29 Mart 2009 tarihinde yürürlüğe giren 5757 sayılı kanunla Suriçi'nde yer alan Eminönü ve Fatih ilçeleri birleştirilerek, İstanbul'u fetheden kumandan Fatih Sultan Mehmet'in adıyla anılan tek bir ilçeye dönüştürüldü.
Tarihi Yarımada'nın tamamını kaplayan Fatih, adını 1453 yılında İstanbul'u fetheden Osmanlı hükümdarı Fatih Sultan Mehmet'ten almaktadır. İstanbul'un fethinden sonra Sultan II. Mehmed Han'ın emriyle İstanbul'un dördüncü tepesine inşa edilen Fatih Cami'nin etrafında gelişmeye başlayan Fatih, hızla klasik bir Osmanlı-Türk şehri halini almıştır. Günümüze kadar ulaşabilen ahşap evleri, cami ve medreseleri, sıbyan mektepleri ve çeşmeleri ile Osmanlı-Türk yaşam tarzının ve mimarisinin en güzel örneklerinin görülebileceği bir merkez olan Fatih, bu mistik havasının yanı sıra Roma ve Bizans gibi çok önemli uygarlıkların seçkin eserlerini de bünyesinde barındırmaktadır. Fatih, sahip olduğu özellikler dolayısıyla "İlk İstanbul" veya "Asıl İstanbul" olarak da anılmaktadır.
Tarihi Yarımada Fatih, Roma İmparatorluğu'nun en önemli merkezlerinden biri olma özelliğine sahip bir yer olmasının yanında 1058 yıl Bizans'a, 469 yıl Osmanlı Devleti'ne başkentlik yapmıştır. Bu özelliği dolayısıyla Tarihi Yarımada'da bu üç önemli medeniyete ait çok önemli eserleri bir arada görmek mümkündür.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 21 / 46
Ancak, Yenikapı'daki Marmaray Projesi çalışmaları sırasında bulunan son bulgularla ilçenin tarihinin, 8500 yıl öncesine kadar gittiği belirlenmiştir. Bilinen dünya tarihinin de yeniden yazılmasına neden olacak bu bulgular, Fatih'in tarihi ve kültürel açıdan önemini daha da artırmıştır.
(*)5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçersinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun'un 2. maddesi, 2. fıkrasına göre, Eminönü ilçesi kaldırılmış; aynı yasanın geçici 2. maddesinin, 1. fıkrası gereği, Eminönü Belediyesi tüzel kişiliği kaldırılarak, mahalleleriyle birlikte Fatih Belediyesi'ne katılmıştır.
İstanbul'un dünya ölçeğinde öne çıkmasında önemli bir rolü olan ve kentin kimliğinin oluşmasında etkin rol oynayan söz konusu kültürel birikimin varlığının yoğun olarak bir arada yer aldığı en önemli kentsel mekân Tarihi Yarımada'dır. Tarihi Yarımada (sur içi) toplam 1562 hektarlık bir alanı kaplamaktadır. Fatih; 41˚02' kuzey enlemleri ile 28˚55'34 doğu boylamları arasında yer almaktadır.
Fatih, kuzeyde Eyüp ilçesi, kuzeydoğu'da Haliç, güneyde Marmara Denizi, batıda Zeytinburnu ve kuzeybatıda Bayrampaşa ilçelerine komşudur.
Kuzeyden güney-güneydoğu'ya doğru Ayvansaray Mahallesi, Balat, Yavuz Sultan Selim, Cibali, Yavuz Sinan, Sarı Demir, Rüstem Paşa, Hobyar ve Hocapaşa Mahalleleri sıralanır. Doğu'da Sarayburnu'nda Cankurtaran (doğu ucu); Marmara kıyılarında Sultanahmet, Küçük Ayasofya, Sehsuvarbey, Muhsine Hatun, Nişanca, Katip Kasım, Aksaray, Cerrahpaşa, Kocamustafapaşa, Yedikule Mahalleleri yer alır. Batıda Sümbülefendi, Silivrikapı, Mevlanakapı, Topkapı, Karagümrük ve Derviş Ali Mahalleleri ile çevrilen Fatih ilçesi, 57 mahalleden oluşur.
Denizden yüksekliği ortalama 60 m'dir. Tarım arazisi yoktur.
Tarihi Yarımada 7 tepe üzerine kurulmuştur. Şiirlere konu olan İstanbul'un yedi tepesi, Fatih sınırları içinde kalır.
İstanbul'un en eski ilçelerinden olan Fatih'in sınırlarını tarihi surlar ile Haliç ve Marmara Denizi belirler. Haliç Ayvansaray'dan Yedikule'ye kadar uzanan surların bir bölümü tamir görmüştür ve Fatih'i Eyüp ve Zeytinburnu ilçelerinden ayırır. Haliç ve Marmara kıyılarındaki deniz surları büyük ölçüde tahrip olduğu için günümüze kadar ulaşamamıştır.
İstanbul'un ulaşımını sağlayan 3 ana cadde Fatih ilçesinden geçer. Bunlar; Saraçhane başından Edirnekapı'ya uzanan Macar Kardeşler ve Fevzi Paşa Caddeleri, Aksaray'ı Topkapı'ya baglayan Vatan Caddesi ve Aksaray'ı yine Topkapı'ya bağlayan Millet Caddesi'dir. Millet Caddesi, Ordu Caddesi ile birleşerek, Eminönü semtine ulaşır. İlçenin Marmara kıyısından Sirkeci'yi Bakırköy'e bağlayan sahil yolu geçer (Kennedy Caddesi). İstanbul'u Avrupa'ya bağlayan ve şehrin batı yakasındaki banliyö ulaşımını sağlayan demir yolu da bu caddeye paralel devam eder. Ayrıca, tramvay hattı ile Karaköy'e, Atatürk Hava Limanı'na, Yenibosna ve Esenler Otogarı'na ulaşım imkânı vardır.
Fatih ilçesi (Eminönü hariç) 1950'de 226.853 kişilik nüfusa sahip iken, 2000 yılında 403.508 kişi olmuştur. İlçede nüfus artışı 1975 yılına kadar sürmüş, bu tarihten sonra ise düşmeye başlamıştır. 1975 yılında Fatih'in nüfusu 504.127 kişiyken, 2000 yılında nüfus 403.508'e, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi ile yapılan sayıma göre Fatih'in 2023 yılı nüfusu 356.025'tir.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 22 / 46
| Bagh Olunan II Adı | ISTANBUL | Ilçe Merkez Kadın Nüfusu | 178,967 |
|---|---|---|---|
| Toplam Nüfus | 356,025 | Belde ve Köyler Toplam Nüfusu | $\Omega$ |
| Toplam Erkek Nüfusu | 177,058 | Belde ve Kövler Erkek Nüfusu | $\theta$ |
| Toplam Kadın Nüfusu | 178,967 | Belde ve Kövler Kadın Nüfusu | $\circ$ |
| Hee Merkez Nifusu | 356,025 | İlçeve bağlı Köv Savısı | $\alpha$ |
| Ilce Merkez ErkekNüfusu | 177,058 | İlçeye bağlı Mahalle Sayısı | 56 |
| MAHALLE ADI | TOPLAM NUTUS Process when you can be a first that the pro- |
ERKEKNITUS | KADIN NUFUS the contract of the contract of the con- |
|---|---|---|---|
| SEVVID ÖMER MAHALLESİ | 23,727 | 11,621 | 12.106 |
| HIRKA-İ SERİF MAHALLESİ | 20.523 | 10.07 | 10.452 |
| SEHREMINI MAHALLESI | 19.271 | 9.225 | 10,046 |
| AKSEMSETTIN MAHALLESI | 18.622 | 0,132 | 9,490 |
| KOCA MUSTAFAPASA MAHALLESI | 18,580 | 0.265 | 0.324 |
Hobyar Mahallesi'nde tarihi yapılar ve ticari kullanım nedeniyle ikamet amaçlı nüfus düşüktür.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 23 / 46
| lice Ads | Köy Adı | Mahatle Adv | Risk Bölgesi |
|---|---|---|---|
| EATIH | MERKEZ-MERKEZ | MERKEZ-HOBYAR . |
| İSTANBUL FATİH HOBYAR MAHALLESİ NÜFUSU: 94 | ÖNCEKÎ YILA GÖRE ARTIS ORANI %28.77 ARTIS MÍKTARI $-21$ |
||
|---|---|---|---|
| HOBYAR Mahallesi Genel Bilgileri | |||
| Bağlı Olunan İl Adı | ISTANBUL | Toplam Nufusu | 0.4 |
| Bağlı Olunan İlce Adı | FATIH | Erkek Nifusu | 73 |
| Bagh Olunan Belediye Adı | FATIH | Kadın Nüfusu | $\overline{21}$ |
| the same company in the form of the company of the company of the company of the company of the company of the | control to the control of the first state of the con- |
Hobyar Mahallesi, 2023 nüfusuyla Fatih 57 mahallesi arasında 51. sıradadır. Kaynak: nufusune.com
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 24 / 46
Küresel Küresel ölçekte enflasyon önceki Rapor dönemine göre, hedeflerle daha uyumlu bir görünüm sergilemiştir. İşgücü piyasalarındaki normalleşmenin sürdüğü, hizmet sektöründeki enflasyon katılıklarının ise zayıflayarak devam ettiği görülmektedir.
Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahında, takip eden süreçte iyileşme olmakla birlikte, jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Finansal koşullardaki sıkılık korunurken mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmektedir.
Yılın ikinci çeyreğinde yıllık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Mevsimsellikten arındırılmış istihdam artışı üçüncü çeyrekte devam etmiş ve diğer talep ve üretim göstergelerinin genelinden ayrışmıştır.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesinde süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Tüketici enflasyonunun 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,58'e gerilemesiyle birlikte enflasyondaki düşüş süreci devam etmiştir.
Yıl sonu enflasyon tahmini 2024, 2025 ve 2026 yılları için sırasıyla yüzde 44, yüzde 21 ve yüzde 12 olarak güncellenmiştir.
Orta vadeli tahminler üretilirken enflasyon görünümünde belirgin ve kalıcı bir iyileşme sağlanana kadar para politikasındaki sıkı duruşun sürdürüleceği ve ekonomi politikaları arasındaki eş güdümün güçleneceği bir görünüm esas alınmıştır.
Ağustos-ekim döneminde TCMB, politika faizini yüzde 50 düzeyinde sabit tutmuştur.
TCMB politika faizini sabit tutmakla birlikte, enflasyon üzerindeki yukarı yönlü risklere karşı ihtiyatlı duruşunu korumuştur.
TCMB, parasal aktarımın güçlendirilmesi amacıyla Türk lirası mevduatı destekleyen politikalara devam etmiştir.
Kredi kartı işlemlerinde uygulanan azami akdi faiz oranları dönem sonu borcuna göre farklılaştırılmıştır.
Sistemde fazla likidite oluştuğunda ağırlıklı olarak gecelik vadedeki depo alım ihaleleri kanalıyla sterilize edilmiş ve gecelik faizler TCMB politika faiz oranına yakın düzeylerde seyretmiştir.
Küresel Ağustos ayı başında jeopolitik gelişmeler, resesyon endişeleri ve Japonya Merkez Bankası'nın sürpriz faiz artırımı ile çok hızlı bozulan küresel risk iştahı, devam eden süreçte iyileşme kaydetmiş ancak jeopolitik riskler ve ABD seçim sürecinin getirdiği belirsizlikler nedeniyle toparlanma sınırlı kalmıştır.
Türk lirasının ima edilen oynaklığı son dönemde artış kaydetmiştir.
TCMB rezervlerindeki güçlü artış eğilimi devam etmektedir.
DİBS getirileri artış kaydetmiştir.
Finansal koşullardaki sıkılık korunmaktadır.
Bankaların mevduat kompozisyonundaki TL payı artmaya devam etmiştir.
Sıkı finansal koşullar ve makroihtiyati politikalar kredi büyümesinde belirleyici olmaya devam etmektedir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 25 / 46
Reel kredi kullanımı kur etkisinden arındırılmış toplam ticari kredilerde uzun dönem ortalamalarına yakınsarken bireysel kredilerde uzun dönem ortalamalarının üzerinde kalmıştır.
Banka Kredileri Eğilim Anketine (BKEA) göre, 2024 yılı son çeyreğinde konut kredileri haricindeki kredi standartları sıkı kalmaya devam edecektir.
Yılın ikinci çeyreğinde yılık ve çeyreklik bazda büyüme oranları gerilemiştir. Üçüncü çeyreğe ilişkin göstergeler yurt içi talebin yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığını ima etmektedir.
Üçüncü çeyrekte hem sanayi hem de hizmet üretimi çeyreklik bazda azalmıştır. Üçüncü çeyrekte azalış gösteren imalat sanayi firmalarının yatırım eğilimleri ekim ayında yükselirken istihdam beklentileri yatay seyretmiştir.
Üçüncü çeyreğe ilişkin anket göstergeleri ve yüksek frekanslı veriler, sanayi istihdamındaki zayıf seyrin önümüzdeki dönemde devam edeceğine işaret etmektedir.
Tarım dışı nominal ücretlerdeki yıllık yükseliş oranı 2024 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 115,4 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılının üçüncü çeyreğinde altın hariç ihracat ve ithalat azalmıştır.
Üçüncü çeyrekte dış ticaret haddi sınırlı artış kaydetmiş, ithalat miktar endeksinde ihracat miktar endeksindekine kıyasla daha yüksek gerçekleşen gerileme, dış ticarette miktarsal dengelenmeye işaret etmiştir.
Hizmetler dengesi hem seyahat hem de taşımacılık gelirlerinin desteğiyle güçlü görünümünü sürdürmektedir.
Dış ticaret açığındaki belirgin azalış ve hizmetler dengesindeki süregelen güçlü seyir ile cari işlemler dengesindeki iyileşme üçüncü çeyrekte ivme kazanmıştır.
Cari işlemler dengesinin finansmanında portföy yatırımlarının ağırlığı azalırken uzun vadeli kalemlerin ağırlığı artmış, rezerv birikimi devam ederken net hata ve noksan kaleminde çıkışlar gözlenmiştir.
Yılın ilk dokuz ayında merkezi yönetim bütçesi 1074,0 milyar TL bütçe açığı ve 161,3 milyar TL faiz dışı açık kaydetmiştir. Ocak-eylül döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre, gelirler yüzde 76,9 oranında, harcamalar ise yüzde 81,1 oranında artış kaydetmiştir. Yıllıklandırılmış bütçe açığının milli gelire oranının eylül ayı itibarıyla yüzde 4,9 civarında olduğu tahmin edilmektedir.
Tüketici enflasyonu 2024 yılı ekim ayında yüzde 48,6 oranına gerileyerek, bir önceki Enflasyon Raporu dönemine kıyasla, 13,2 puan düşüş göstermiştir.
2024 yılı üçüncü çeyreğinde talepteki yavaşlamanın devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaştığı tahmin edilmektedir.
Enflasyonun ana eğilimi yavaşlamakla birlikte öngörülerin üzerinde seyretmiştir. Üçüncü çeyrekte yurt içi enerji fiyatları olumsuz bir seyir izlemiştir.
Nisan ayında manşet enflasyonun altına gerileyen yıllık gıda enflasyonu bu görünümü üçüncü çeyrek boyunca korumuş, ancak ekim ayına gelindiğinde taze meyve ve sebze kaynaklı olarak fiyatlar yüksek bir artış göstermiştir.
Yılın üçüncü çeyreğinde alkollü içecek ve tütün ürünleri fiyatları yüzde 15,16 oranında artmıştır.
Enflasyon beklentileri gerileme eğilimini büyük ölçüde korumakla birlikte bir önceki Enflasyon Raporu öngörülerinin üzerinde seyretmeye devam etmiştir.
Toplam talep yavaşlamaya devam ederek enflasyondaki düşüşü destekleyici seviyelere yaklaşmaktadır.
Yılın üçüncü çeyreğinde küresel emtia fiyatları gerilerken sepet kurdaki artış bir miktar güçlenmiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 26 / 46
| 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TÜFE $-84$ |
9,65 | 8,39 | 10,06 | 6,53 | 6,40 | 10,45 | 6,16 | 7,40 | 8.17 | 8,81 | 8,53 | 11,92 | 20,30 | 11,84 | 14,60 | 36,08 | 64,27 | 64,77 | 42,91 |
| YIUFE % | 11,58 | 5,94 | B, 11 | 5,93 | 8,87 | 13,33 | 2,45 | 6,97 | 6,36 | 5,71 | 9,94 | 15,47 | 33,64 | 7,36 | 25,15 | 79,89 | 97,72 | 44,22 | 28,01 |
| TÜFE ve YİÜFE YILLARA GÖRE DEĞİŞİM ORANLARI (2006-Kasım 2024) | 711.83 | 83,72 | |||||||||||||||||
| GRESIN GAYFINERALL DEGERLENE AS | V.H. 2006 |
2007 | 2008 | 2009 | 3010 | 提款 2011 |
3012 | 2013 | 2014 | 3015 | 2016 | 2017 | 33.64 20,30 2018 |
31.N# 7,36 2019 |
25,15 2020 |
36.08 2021 |
$64,27 -64,77$ 2022 |
44,22 2023 |
42,91 28,51 2034 |
| $-$ TÚFE | 9.65 | 8.39 | 10.00 | 6,53 | 5,40 | 10.45 | 0.16 | 7,40 | 8.17 | 8.81 | 8.53 | 11.92 | 20,30 | 11,84 | 14,60 | 36.08 | 64,27 | 64,77 | 42,91 |
| Ocak | Subat January February |
Mart March |
Nisan April |
May | June | Mayıs Haziran Temmuz Ağustos July |
Eylül August September October November December Annual |
Ekim | Kasım | Aralık | Yıllık | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005 | 0.55 | 0.02 | 0.26 | 0.71 | 0.92 | 0.10 | $-0.57$ | 0.85 | 1,02 | 1,79 | 1,40 | 0,42 | 7,72 |
| 2006 | 0.75 | 0,22 | 0,27 | 1.34 | 1.88 | 0.34 | 0.85 | $-0.44$ | 1,29 | 1,27 | 1,29 | 0.23 | 9,65 |
| 2007 | 1.00 | 0,43 | 0,92 | 1.21 | 0.50 | $-0.24$ | $-0.73$ | 0.02 | 1.03 | 1.81 | 1.95 | 0,22 | 8,39 |
| 2008 | 0.80 | 1.29 | 0,96 | 1.68 | 1.49 | $-0,36$ | 0.58 | $-0,24$ | 0,45 | 2,60 | 0.83 | $-0,41$ | 10,06 |
| 2009 | 0,29 | $-0,34$ | 1.10 | 0.02 | 0.64 | 0, 11 | 0.25 | $-0,30$ | 0,39 | 2.41 | 1,27 | 0.53 | 6,53 |
| 2010 | 1.85 | 1.45 | 0,58 | 0.60 | $-0.36$ | $-0,56$ | $-0,48$ | 0,40 | 1,23 | 1.83 | 0,03 | $-0,30$ | 6,4 |
| 2011 | 0.41 | 0,73 | 0,42 | 0,87 | 2,42 | $-1,43$ | $-0.41$ | 0.73 | 0,75 | 3,27 | 1.73 | 0.58 | 10,45 |
| 2012 | 0.56 | 0.56 | 0.41 | 1.52 | $-0,21$ | $-0.90$ | $-0,23$ | 0.56 | 1.03 | 1.96 | 0.38 | 0.38 | 6,16 |
| 2013 | 1,65 | 0,30 | 0.66 | 0.42 | 0.15 | 0.76 | 0.31 | $-0, 10$ | 0,77 | 1,80 | 0,01 | 0.46 | 7,4 |
| 2014 | 1.98 | 0,43 | 1,13 | 1.34 | 0,40 | 0.31 | 0.45 | 0.09 | 0,14 | 1,90 | 0.18 | $-0.44$ | 8,17 |
| 2015 | 1,10 | 0,71 | 1,19 | 1.63 | 0.56 | $-0.51$ | 0.09 | 0.40 | 0.89 | 1.55 | 0.67 | 0,21 | 8,81 |
| 2016 | 1.82 | $-0.02$ | $-0.04$ | 0.78 | 0.58 | 0.47 | 1,16 | $-0.29$ | 0,18 | 1,44 | 0.52 | 1.64 | 8,53 |
| 2017 | 2,46 | 0.81 | 1.02 | 1,31 | 0.45 | $-0,27$ | 0, 15 | 0,52 | 0.65 | 2,08 | 1.49 | 0.69 | 11,92 |
| 2018 | 1.02 | 0.73 | 0.99 | 1.87 | 1.62 | 2,61 | 0,55 | 2,30 | 6.30 | 2,67 | $-1.44$ | $-0.40$ | 20,3 |
| 2019 | 1.06 | 0,16 | 1.03 | 1.69 | 0.95 | 0.03 | 1.36 | 0,86 | 0.99 | 2.00 | 0.38 | 0.74 | 11,84 |
| 2020 | 1.35 | 0,35 | 0.57 | 0.85 | 1.36 | 1,13 | 0,58 | 0,86 | 0.97 | 2,13 | 2,30 | 1,25 | 14,6 |
| 2021 | 1.68 | 0.91 | 1.08 | 1.68 | 0.89 | 1,94 | 1.80 | 1.12 | 1.25 | 2.39 | 3.51 | 13.58 | 36,08 |
| 2022 | 11.10 | 4.81 | 5.46 | 7.25 | 2,98 | 4.95 | 2,37 | 1.46 | 3,08 | 3,54 | 2,88 | 1,18 | 64,27 |
| 2023 | 6.65 | 3,15 | 2,29 | 2.39 | 0.04 | 3.92 | 9.49 | 9.09 | 4.75 | 3,43 | 3,28 | 2,93 | 64,77 |
| 2024 | 6.70 | 4.53 | 3,16 | 3.18 | 3.37 | 1.64 | 3.23 | 2,47 | 2,97 | 2,88 | 2,24 | 42,91 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 27 / 46
| Yıl | Ocak | Subat | Mart | Nisan | Mayıs | Haziran | Temmuz | Ağustos | Eylül | Ekim | Kasım | Aralık | Yıllık |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Year | Jan. | Feb. | March | April | May | June | July | August | Sep. | Oct. | Nov. | Dec. | Annual |
| Bir önceki aya göre değişim oranı (%)-Monthly change (%) | |||||||||||||
| 2006 | 1.96 | 0.26 | 0,25 | 1.94 | 2,77 | 4,02 | 0.86 | $-0.75$ | $-0,23$ | 0.45 | $-0.29$ | $-0.12$ | 11,58 |
| 2007 | $-0,05$ | 0.95 | 0,97 | 0,80 | 0,39 | $-0.11$ | 0,06 | 0.85 | 1.02 | $-0.13$ | 0.89 | 0,15 | 5,94 |
| 2008 | 0,42 | 2,56 | 3,17 | 4,50 | 2,12 | 0,32 | 1,25 | $-2,34$ | $-0,90$ | 0.57 | $-0.03$ | $-3,54$ | 8,11 |
| 2009 | 0.23 | 1,17 | 0,29 | 0.65 | $-0.05$ | 0.94 | $-0,71$ | 0,42 | 0.62 | 0.28 | 1.29 | 0.66 | 5,93 |
| 2010 | 0.58 | 1.66 | 1,94 | 2,35 | $-1,15$ | $-0.50$ | $-0,16$ | 1.15 | 0,51 | 1,21 | $-0.31$ | 1.31 | 8,87 |
| 2011 | 2,36 | 1,72 | 1,22 | 0,61 | 0,15 | 0.01 | $-0,03$ | 1.76 | 1,55 | 1.60 | 0,65 | 1.00 | 13,33 |
| 2012 | 0,38 | $-0.09$ | 0,36 | 0,08 | 0.53 | $-1,49$ | $-0,31$ | 0,26 | 1,03 | 0.17 | 1.66 | $-0.12$ | 2,45 |
| 2013 | $-0,18$ | $-0,13$ | 0,81 | $-0.51$ | 1.00 | 1.46 | 0,99 | 0,04 | 0,88 | 0.69 | 0.62 | 1, 11 | 6,97 |
| 2014 | 3,32 | 1,38 | 0.74 | 0,09 | $-0.52$ | 0.06 | 0,73 | 0,42 | 0,85 | 0.92 | $-0,97$ | $-0.76$ | 6,36 |
| 2015 | 0.33 | 1.20 | 1,05 | 1,43 | 1,11 | 0,25 | $-0,32$ | 0.98 | 1,53 | $-0.20$ | $-1.42$ | $-0,33$ | 5,71 |
| 2016 | 0.55 | $-0,20$ | 0,40 | 0.52 | 1,48 | 0.41 | 0,21 | 0.08 | 0.29 | 0.84 | 2.00 | 2,98 | 9,94 |
| 2017 | 3,98 | 1,26 | 1.04 | 0,76 | 0,52 | 0.07 | 0.72 | 0.85 | 0,24 | 1,71 | 2,02 | 1,37 | 15,47 |
| 2018 | 0,99 | 2,68 | 1,54 | 2,60 | 3,79 | 3,03 | 1,77 | 6,60 | 10,88 | 0.91 | $-2,53$ | $-2,22$ | 33,64 |
| 2019 | 0.45 | 0.09 | 1,58 | 2,98 | 2.67 | 0.09 | $-0.99$ | $-0.59$ | 0,13 | 0.17 | $-0.08$ | 0.69 | 7,36 |
| 2020 | 1,84 | 0.48 | 0,87 | 1,28 | 1,54 | 0,69 | 1,02 | 2,35 | 2,65 | 3.55 | 4.08 | 2,36 | 25,15 |
| 2021 | 2.66 | 1,22 | 4.13 | 4,34 | 3,92 | 4.01 | 2.46 | 2.77 | 1.55 | 5.24 | 9.99 | 19,08 | 79,89 |
| 2022 | 10.45 | 7,22 | 9.19 | 7,67 | 8.76 | 6.77 | 5,17 | 2,41 | 4,78 | 7,83 | 0.74 | $-0,24$ | 97,72 |
| 2023 | 4.15 | 1,56 | 0.44 | 0.81 | 0.65 | 6,50 | 8,23 | 5.89 | 3.40 | 1.94 | 2,81 | 1.14 | 44,22 |
| 2024 | 4.14 | 3.74 | 3,29 | 3.60 | 1,96 | 1,38 | 1,94 | 1,68 | 1,37 | 1,29 | 0.66 | 28,01 |
| ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, | DOWN AND WILL | ||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ingast | 13444 | 41.00.1 Bramet amach brinder |
41.00.2 Brailings actuacts colonizings ternatar |
||||||||||||||||
| Vd | Au | ,,,,, | Matcums | Clinat | No come | Call Corporation Oran |
Matpens | Tard ITER | THERMAN | Cleans | Mala sian | Christma | Cirgan | Malusing | Toyotte | ||||
| 2015 | 12 | 100.80 | 99.54 | 103.82 | 701.15 | YIRC. $-2$ |
103.40 | 101.23 | 100.27 | 103,35 | 100.93 | 99.95 | 103, 57 | ||||||
| 3016 12 | 118.80 | 18.19% | 113,71 | 14.47% | 121.36 | 26.77% | 118.52 | 113.52 | 131.40 | 118.52 | 1.7 (1879). | 112,77 | 12.47% | 131.30 | 1,2% 27 |
118,54 | 113.76 | 131.88 | |
| 3917 | 78 | 138.14 | 16, 1874. | 136,38 | 10,946 | 142,35 | 8,37% | 137,38 | 136.36 | 142.12 | 136.77 | 15.40% | 34.48 | 19,25% | 9413 14 |
8.00% | 138.90 | UL7 dati | 143,43 |
| 3918 12 | 173,87 | 25, 85% | 179,33 | 29:21% | 167.19 | Y7,49% | 173.33 | 1.706.12 | 146,787 | 172,58 | 36. THE FAL |
175,25 | 30,32% | 16ML | 17.36% | 179.76 | 178.74 | 167.70 | |
| 3818 13 | 193,29 | 10,78% | 184,81 | A. N. Ph. | JUNE 345 | 26.89% | 162.47 | 1 della | 20% RS | 1962, 231 | 11.41% | 184.55 | 8.31% | 209-81- | 26.79% | 993,25 | 1941 m |
210.52 | |
| 3030 | $+12$ | 240.35 | 25,12% | 241.82 | 30, 34% | 238.74 | 13,74% | 240.76 | 241 SS. |
238.91 | 238.27 | 34.47% | 239.57 | 26,81% | 238.61 | 13.94% | 345.43 | 347.64 | 236,97 |
| 2021 | 性度 | 603.16 ST.141L | 447.74 | 290.07 | 当ま合す性 | ADT: 78 | ARE. SED. |
298, 22 | TORE ON | 65, 367% | 642.30 | B4 8279 | 298.42 | 23,87% | 416.97 | 490.83 | 2093.12 | ||
| 3623 13 | 719,28 | 78,875 | 787.89 | 75.97% | 554.85 | 87,41% | 710.43 | TBA m |
506.26 | FOR PS | 79.54% | 778.26 | PE INFS | 555 8.040 | 87,21% | FWILMS. | 004.67 | 947.87 | |
| 2823 | $+22$ | 1203.41 | 67.31% | 1215,09 | 54,285 | 1175.36 | T.A.PV | 1102.25 | 1,285 | 1177.19 | 182 m |
Date: 387% |
188. | SULATS | LEFT.033 | 1999.04% | 1221 188 |
1,230. | 1199.32 |
| 3634 09 | 1980.68 | 31.36% | 1488.43 | 23,32% | 1778.18 | 81,29% | 14.71. | 1770.44 | 1474.90 | 24, 10% | $+0.01$ | 143.317% | FRONTE | VEZZ 34 | 1906.30 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 28 / 46
| Ticari Gayrimenkul | Dükkan | Offis | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fiyat Endeksi | Flyat Endeksi | Flyat Endeksi | ||||
| (TGFE) | (DFE) | (OFE) | ||||
| 158.5 | 159.6 | 152.8 | ||||
| (7644.1) | 1545.25 | (5,38.4) | ||||
| International | 145.1 | 146.1 | 142.2 | |||
| (%12.0) | (%13.2) | (%28.5) | ||||
| 170.2 | 176.3 | 152.5 | ||||
| (955, 8) | (5661.8) | (9,38.6) | ||||
| 158.1 (%44.70) |
$1.5 - 0.7 - 0.0$ 556.0 P643.B |
170.7 79,50.95 |
Bulunmamaktadır.
Ana taşınmaz; İstanbul ili Fatih ilçesi, Hobyar Mahallesi'nde bulunan, 176,00 m² yüz ölçümüne sahip 417 ada 7 parsel sayılı arsa üzerinde inşa edilmiş 6 katlı (BK + ZK + Asma Kat + 5 NK) binadır. Bina bitişik nizam, betonarme karkas yapı tarzında inşa edilmiştir. 1 adet asma katlı dükkan ve üzerinde 5 adet ofis bulunmakta olup konum olarak ticaret ve turizm potansiyelinin yüksek olduğu bir lokasyondadır.
Bina üst katlarının girişi (7 Kapı No.) zemin seviyesinden ve binanın sol tarafındaki Zahire Borsası Sokak'tan sağlanmaktadır.
1 No.lu Depolu ve Asma Katlı bağımsız bölüm olan banka şubesi girişi (6 Kapı No) Şeyhülislam Hayri Efendi Caddesinden sağlanmaktadır. Binada asansör, yangın merdiveni, su deposu bulunmaktadır.
1 No'lu Bağımsız Bölüm; Banka nitelikli ve banka şubesi olarak kullanılmaktadır. Proje ve mahalinde Zemin Kat 150 m² Asma Kat, 115 m² ve 68 m² Bodrum Kat kullanımı bulunmaktadır.
Banka tarafından arşiv olarak kullanılan ve projesine göre net 60 m² yaklaşık brüt 66 m² olan bodrum kat depo alanına, projesinde "binaya ait" olduğunun belirtilmesi nedeniyle değer verilmemiştir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 29 / 46
Zemin katın zeminleri granit seramik kaplı, duvarlar saten boyalıdır. Asma kat ise zeminler kısmen seramik, kısmen halıfleks duvarlar saten boyadır. Zemin ve asma katta ihtiyaca göre cam ve alüminyum doğrama ile bölümler oluşturulmuştur. Islak hacimlerin zemin ve duvarları seramik kaplıdır. Bankanın zemin katında güvenlik bölümü, gişeler ve mutfak, asma katında ise açık ofis alanları, toplantı alanları yer almaktadır.
2 No.lu Bağımsız Bölüm; Büro nitelikli olup projesine göre yaklaşık 161 m²'dir. İlgili taşınmaz kapalı olduğu için içine girilememiştir.
| GÜÇLÜ | ZAYIF |
|---|---|
| ✓ Ulaşımı kolay olması. ✓ Prestijli lokasyonda yer alması. ✓ Sosyal ve kültürel ve turistik alanlara yakın olması. |
✓ Yeni deprem yönetmeliğinden önce yapılmış olması. ✓ Lokasyonda otopark yetersizliği ✓ Yapı yaşının ilerlemiş olması (36 yıl). ✓ Binanın yeniden yapılması halinde kat yüksekliğinin 6.50 m. ile sınırlandırılmış olması. |
| FIRSAT | TEHDİT |
| ✓ Lokasyonda ticari hareketliliğin yüksek olması, buna mukabil yeni yapılanma imkanlarının kısıtlı olmasına bağlı değer artışı |
✓ Ekonomik konjonktürdeki olumsuzluklara bağlı inşaat maliyetlerinin yükselmesinin yanı sıra alıcı potansiyelinin de azalması. ✓ Gündemde olan Marmara depremi. |
Ruhsata aykırı olmamakla birlikte, ruhsat eki projeden farklı olarak iç mahalde ihtiyaç dahilinde, basit tadilat niteliğinde farklılıklar bulunmaktadır.
Bağımsız bölümlerde iç mahalde ihtiyaç dahilinde, basit tadilat niteliğinde farklılıklar oluşturulduğu görülmüştür.
i) Basit tamir ve tadil: Yapılarda esaslı tadilat kapsamında olmayan, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi her türlü tamir ve tadil işlemlerini,
MADDE 59 – Yapı ruhsatı gerekmeyen inşai faaliyetler
(1) Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir. (Ek cümle:RG-25/2/2022-31761) Ayrıca iç mekânların tasarımına dair iç mekân projesi değişikliği ile taşıyıcı sistemi ve yangın güvenliğini etkilemeyen mahal listesi değişiklikleri de ruhsata tabi değildir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 30 / 46
Yukarıdaki açıklamalar kapsamında bağımsız bölümler içinde hafif malzeme ile bölümlendirmelerin yapılmasının basit tadilat niteliğinde olduğu, ruhsata tabi olmadığı değerlendirilmiştir.
4.7. Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkuller kat mülkiyetli yapıdadır. 1 no.lu B.B. banka şubesi ve 2 no.lu B.B. ofis olarak kullanılmaktadır.
Gayrimenkul değerlemesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS 2017) UDS "105 Değer yaklaşımı ve Yöntemleri"nde "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı" yöntemleri bulunmaktadır.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar değerinin tanımı aşağıdaki kavramsal çerçeveye uygun olarak uygulanması gerekir:
(a) "Tahmini tutar" ifadesi muvazaasız bir pazar işleminde varlık için para cinsinden ifade edilen fiyat anlamına gelmektedir.
Pazar değeri, değerleme tarihi itibarıyla, pazarda pazar değeri tanımına uygun olarak makul şartlarda elde edilebilecek en olası fiyattır.
Bu fiyat, satıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en iyi ve alıcı tarafından makul şartlarda elde edilebilecek en avantajlı fiyattır.
Bu tahmin, özellikle de satışla ilişkili herhangi bir tarafça sağlanmış özel bedeller veya imtiyazlar, standart olmayan bir finansman, sat ve geri kirala sözleşmesi gibi özel şartlara veya koşullara dayanarak arttırılmış veya azaltılmış bir tahmini fiyatı veya sadece belirli bir malike veya alıcıya yönelik herhangi bir değer unsurunu kapsamaz.
(b) "El değiştirmesinde kullanılacak" ifadesi, bir varlığın veya yükümlülüğün değerinin, önceden belirlenmiş bir tutar veya gerçek satış fiyatından ziyade tahmini bir değer olduğu duruma atıfta bulunur.
Bu fiyat değerleme tarihi itibariyle, pazar değeri tanımındaki tüm unsurları karşılayan bir işlemdeki fiyattır;
(c) "Değerleme tarihi itibarıyla" ifadesi değerin belirli bir tarih itibarıyla belirlenmesini ve o zamana özgü olmasını gerektirir.
Pazarlar ve pazar koşulları değişebileceğinden, tahmini değer başka bir zamanda doğru veya uygun olmayabilir.
Değerleme tutarı, pazarın durumunu ve içinde bulunduğu koşulları başka bir tarihte değil sadece değerleme tarihi itibarıyla yansıtır;
(d) "İstekli bir alıcı arasında" ifadesi alım niyetiyle harekete geçmiş olan, ancak zorunlu kalmış olmayan bir alıcı anlamına gelmektedir.
Bu alıcı her fiyattan satın almaya hevesli veya kararlı değildir.
Bu alıcı, var olduğunun kanıtlanması veya tahmin edilmesi mümkün olmayan, sanal veya varsayımsal bir pazardan ziyade mevcut Pazar gerçeklerine ve mevcut pazar beklentilerine uygun olarak satın alır.
Var olduğu kabul edilen bir alıcı pazarın gerektirdiğinden daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir.
Varlığın mevcut sahibi ise pazarı oluşturanlar arasında yer almaktadır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
(e) "İstekli bir satıcı" ifadesi ise belirli fiyattan satmaya hevesli veya mecbur olmayan, ya da mevcut pazar tarafından makul görülmeyen bir fiyatta ısrar etmeyen bir satıcı anlamına gelmektedir.
İstekli satıcı, fiyat her ne olursa olsun, varlığı uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda açık pazarlarda, pazar şartlarında elde edilebilecek en iyi fiyattan satmak istemektedir.
Varlığın asıl sahibinin gerçekte içinde bulunduğu koşullar, yukarıda anılan şartlara dâhil değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir maliktir.
(f) "Muvazaasız bir işlem" ifadesi, fiyatın pazarın fiyat seviyesini yansıtmamasına veya yükseltmesine yol açabilecek, örneğin ana şirket ve bağlı şirket veya ev sahibi ve kiracı gibi taraflar değil, aralarında belirli ve özel bir ilişki bulunmayan taraflar arasında yapılan bir işlem anlamına gelmektedir.
Pazar değeri işlemlerinin, her biri bağımsız olarak hareket eden ilişkisiz taraflar arasında yapıldığı varsayılır.
(g) "uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda" ifadesi, varlığın pazara çıkartılarak en uygun şekilde pazarlanması halinde pazar değeri tanımına uygun olarak elde edilebilecek en iyi fiyattan satılmış olması anlamına gelmektedir.
Satış yönteminin, satıcının erişime sahip olduğu pazarda en iyi fiyatı elde edeceği en uygun yöntem olduğu kabul edilir.
Varlığın pazara çıkartılma süresi sabit bir süre olmayıp, varlığın türüne ve pazar koşullarına göre değişebilir. Burada tek kriter, varlığın yeterli sayıda pazar katılımcısının dikkatini çekmesi için yeterli süre tanınması gerekliliğidir.
Pazara çıkartılma zamanı değerleme tarihinden önce gerçekleşmelidir,
(h) "Tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde hareket etmeleri" ifadesi, istekli satıcının ve istekli alıcının değerleme tarihi itibarıyla pazarın durumu, varlığın yapısı, özellikleri, fiili ve potansiyel kullanımları hakkında makul ölçülerde bilgilenmiş olduklarını varsaymaktadır.
Tarafların her birinin bu bilgiyi, işlemde kendi ilgili konumları açısından en avantajlı fiyatı elde etmek amacıyla basiretli bir şekilde kullandıkları varsayılır.
Basiret, faydası sonradan anlaşılan bir tecrübenin avantajıyla değil, değerleme tarihi itibarıyla pazar şartları dikkate alınarak değerlendirilir.
Örneğin fiyatların düştüğü bir ortamda önceki pazar seviyelerinin altında bir fiyattan varlıklarını satan bir satıcı basiretsiz olarak kabul edilmez.
Bu gibi durumlarda, pazarlarda değişen fiyat koşulları altında varlıkların el değiştirildiği diğer işlemler için geçerli olduğu gibi, basiretli alıcılar veya satıcılar o anda mevcut en iyi Pazar bilgileri doğrultusunda hareket edeceklerdir.
(i) "Zorlama altında kalmaksızın" ifadesi ise taraflardan her birinin zorlanmış olmaksızın veya baskı altında kalmaksızın bu işlemi yapma niyetiyle harekete geçmiş olmasıdır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Pazar kirası, bir kiralama sözleşmesinin veya kiralama sözleşmesiyle yaratılan bir hakkın değerlemesi yapılırken değer esası olarak kullanılabilir.
Böyle durumlarda, kira sözleşmesi bedeli; bu bedelden farklı ise pazar kirası bedeli dikkate alınmalıdır.
Yukarıda yer verilen pazar değeri tanımına dayanak teşkil eden kavramsal çerçeve Pazar kira bedeli kavramının yorumlanmasında kullanılabilir.
Burada tahmin edilen tutar özellikle özel şartlar, bedeller ve imtiyazlarla arttırılmış veya azaltılmış kira değerlerini dikkate almaz.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
"Uygun kiralama şartları" değerleme tarihi itibarıyla pazarda bu tür mülkler için pazar katılımcılarının üzerinde anlaşabilecekleri tipik şartlardır.
Bir Pazar kira bedeli değerlemesinin, sadece belirli bir kira anlaşmasının temel hükümleri ile bağlantılı olarak sağlanması gerekli görülmektedir.
Sözleşme kira bedeli, fiili bir kira sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken kiradır.
Bu, kira süresi boyunca sabit veya değişken bir tutar olabilir.
Kiralayan tarafın sağlayacağı toplam menfaat ile kiracının yükümlülüklerini tespit edebilmek amacıyla, kira kontratında kira bedeli üzerinde değişiklik yapma sıklığının ve hesaplama esaslarının tanımlanması ve anlaşılması gerekir.
Bazı durumlarda, pazar kirasının mevcut bir kiralama sözleşmesinin koşullarına dayanılarak değerlendirilmesi gerekebilir (örneğin, kira sözleşmesi şartlarının halihazırda mevcut olduğu, dolayısıyla teorik bir kira sözleşmesinin bir parçası olarak varsayılmasının söz konusu olmadığı hallerde kira tespiti amacıyla).
Makul değer, bir varlığın veya yükümlülüğün bilgili ve istekli taraflar arasında devredilmesi için, ilgili tarafların her birinin menfaatini yansıtan tahmini fiyattır.
Makul değer, tanımlanmış belirli iki taraf arasında makul olarak görülen fiyatın, ilgili her bir tarafın bu işlemden sağlayacağı avantajları veya dezavantajları da hesaba katarak değerlendirilmesini gerektirir.
Pazar değeri ise tersine, pazar katılımcıları için geçerli olmayan veya maruz kalınmayan avantajların veya dezavantajların genel anlamda göz ardı edilmesini gerektirir.
Makul değer, pazar değerinden daha geniş bir kavramdır.
Her ne kadar birçok durumda iki taraf arasında makul olan fiyat, pazarda elde edilebilir fiyata eşit olsa da menfaatlerin birleştirilmesinden doğan tüm sinerji değeri unsurları gibi pazar değerinin takdiri sırasında göz ardı edilen hususların makul değerin takdirinde hesaba katılmasının söz konusu olduğu bazı durumlar ortaya çıkabilmektedir.
(a) Payları borsada işlem görmeyen bir işletmede pay sahipliği için makul olan fiyatın belirlenmesi: burada belirli iki tarafın elinde bulundurduğu payların değeri, taraflar arasında makul olarak görülen fiyatın, pazarda elde edilebilecek fiyattan farklı olabileceğini gösterebilir.
(b) Kiralanmış bir varlığın kalıcı olarak devredilmesi veya bir kira yükümlülüğünün iptal edilmesi amacıyla, kiraya veren ile kiracı arasında makul bir fiyatın belirlenmesi.
Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
Temel değerleme yaklaşımlarına aşağıda yer verilmektedir:
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme konusu; ofis nitelikli gayrimenkullerin pazar kirası takdiri olup, tamamlanmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadırlar. Değerleme çalışmasında (a) Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
Aşağıda tanımlanan ve açıklanan üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır.
Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 33 / 46
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı,
(c) Maliyet Yaklaşımı.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez.
Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir.
Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir.
Değerlemeyi gerçekleştirenlerin her üç yaklaşımda da ilişkili gözlemlenebilir pazar bilgisini azami şekilde kullanmaları gerekli görülmektedir.
Bir yaklaşımın veya yöntemin her duruma uygun olması söz konusu olmamakla birlikte, aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi genel olarak değere yönelik en güçlü kanıt olarak değerlendirilir.
Bazı değer esasları değerlemeyi gerçekleştirenin aktif bir pazardan elde edilen fiyat bilgisi üzerinde sübjektif düzeltmeler yapmasına izin vermez. Düşük hacimli bir pazardaki fiyat bilgisi değere iyi bir kanıt teşkil etmeye devam edebilir, ancak sübjektif düzeltmelere yine de ihtiyaç duyulabilir.
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya
(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.
Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir.
Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:
(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,
(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,
(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,
(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),
(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.
Kılavuz işlemler yöntemi olarak da bilinen karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, gösterge niteliğindeki değere ulaşılabilmesi için değerleme konusu varlığın aynısı veya benzeri varlıklarla ilgili işlemlere ilişkin bilgilerden istifade edilir. Dikkate alınan karşılaştırılabilir işlemde değerleme konusu varlık da yer alıyorsa, bu yöntem bazen geçmiş işlemler yöntemi olarak nitelendirilir.
Az sayıda işlem olmuşsa, değerlemeyi gerçekleştiren, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak, kritik bir şekilde analiz etmek ve belgelemek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate alabilir.
Bazen karşılaştırılabilir listeler yöntemi olarak nitelendirilen bu yöntemin gösterge niteliğindeki değerin belirlenmesinde tek başına kullanılmaması gerekli görülmekle birlikte diğer yöntemlerle beraber dikkate alınması uygun olabilir.
Alım-satım listeleri veya teklifleri dikkate alınırken, liste/teklif fiyatına atfedilen ağırlığın fiyata ilişkin taahhüt seviyesini ve listenin/teklifin pazarda ne kadar zamandır sunulmakta olduğunu dikkate alması gerekli görülmektedir.
Örneğin, bir varlığın belli bir fiyattan alımına veya satımına ilişkin bağlayıcı bir taahhüdü yansıtan bir teklife, böyle bağlayıcı bir taahhütle ilgisi olmayan bir teklif fiyatından daha fazla ağırlık atfedilebilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminde, karşılaştırmanın dayanağını teşkil eden ve karşılaştırma birimi olarak da bilinen bir dizi farklı karşılaştırılabilir kanıt kullanılabilir.
Taşınmaz mülkiyet hakları için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazılarına ayakkare (veya metrekare) başı fiyat, ayakkare (veya metrekare) başı kira ve kapitalizasyon oranları örnek verilebilir.
İşletme değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında FAVÖK (Faiz, Amortisman ve Vergi Öncesi Kâr) çarpanları, kazanç çarpanları, hasılat çarpanları ve defter değeri çarpanları yer alır.
Finansal araç değerlemesi için genelde kullanılan birçok karşılaştırma biriminden bazıları arasında ise, getiriler ve faiz marjları gibi ölçütler yer alır. Katılımcılar tarafından kullanılan karşılaştırma birimleri varlık sınıfları arasında ve sektörler ile coğrafi bölgeler itibarıyla farklılaşabilir.
Karşılaştırılabilir işlemler yönteminin bir alt kümesi, esasen borçlanma araçları gibi bazı finansal araç türlerinin, yalnızca belirli menkul kıymetlerin kote edilmiş fiyatlarına dayanmaktan ziyade, menkul kıymetlerin karşılaştırma ölçütü niteliğindeki diğer menkul kıymetler ve bunların özellikleri (örneğin, getiri) ile olan ilişkisine dayanmak suretiyle, değerlenmesinde kullanılan matris fiyatlamadır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 35 / 46
Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.
Çalışmada Pazar Yaklaşımı / Karşılaştırılabilir İşlemler Yöntemi uygulanmıştır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Pazar Değeri; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar Kirası; taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Eminönü Sultanhamam'da cadde üzerinde kiracılı mağaza ve depo. Büyük Postahane, Mısır Çarsısı Marmaray yürüyüş yolundan giriş 165 m² dükkan 65.000.000 TL bedelle satışa sunulmuştur (Zemin Kat 68 m², Bodrum Kat 97 m²)
(Bodrum kat zemin katın ¼ oranıyla zemin kata göre 92,50 m² kabul edilmiştir.)
Emsal 2 / UYGUN Gayrimenkul / 0535 974 93 74
Eminönü Doğubank'ta Zemin Kat, Net 15 m² Brüt 21 m² dükkan 11.850.000 TL bedelle satışa sunulmuştur.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 36 / 46
Eminönü'nde kahveci Mehmet Efendi'ye yakın hareketli sokakta Zemin Kat 20 m², Bodrum Kat 20 m², Asma Kat 20 m² toplam 60 m² müstakil ticari binada yer alan dükkan 29.500.00 TL bedelle satışa sunulmuştur (Tarihi eser değildir).
(Bodrum kat zemin katın ¼ oranıyla, asma kat ½ oranıyla indirgenerek zemin kata göre 35 m² kabul edilmiştir.)
Tahtakale Caddesi üzerinde, Zemin Kat 125 m² (kolonsuz kullanım) Bodrum Kat depo 125 m² olmak üzere toplam 250 m² dükkan 145.000.000 TL bedelle satışa sunulmuştur.
(Bodrum kat zemin katın ¼ oranıyla, indirgenerek zemin kata göre 156,25 m² kabul edilmiştir.)
Beyan 1 / Eminönü Emlak / 0 (545) 114 12 22
Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede, değerleme konusu dükkanın 3.500.000 dolar yaklaşık 122.000.000 TL (yaklaşık 650.000 TL/m²) bir bedelle satılabileceği bilgisi edinilmiştir.
Beyan 2 / BIG Real King / 0 (542) 616 92 64
Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede, değerleme konusu dükkanın 3.000.000 dolar yaklaşık 105.000.000 TL (yaklaşık 560.000 TL/m²) bir bedelle satılabileceği bilgisi edinilmiştir.
| Emsal | Mahalle | Kullanım Kat |
Yas | Fiyat (TL) | m 3 | Tarih | Ilan No | Satisa Sunan | iletisim | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hobyar | ls Yeri | BK+ZK | $30+$ | 65.000.000 | 165 | 02.12.2024 | 1214686667 | Mehmet Bayat | (536) 554-9970 | |
| Hobyar | Is Yeri | BK | $30+$ | 11.850.000 | 21 | 02.12.2024 | 1207984648 | UYGUN GAYRİMENKUL | (535) 974-9374 | |
| Rüstempasa | ls Yeri | BK+ZK+Asma | $30+$ | 29.500.000 | 60 | 06.12.2024 | 1176025557 | VIP34 EMLAK | (538) 390-0620 | |
| Tahtakale | ls Yeri | BK+ZK | $30+$ | 145.000.000 | 250 | 11.12.2024 | 1207945361 | CENTURY 21 ATA | $(532)$ 283-4141 |
Emsal 1 - REHA MEDİN EMLAK / 0 (536) 588 92 43
Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 500 m. mesafede yer alan 4. Katta konumlu brüt 57 m² ofis/büro 7.500.000 TL bedelle satışa sunulmuştur.
Emsal 2 - REMAX YILDIZ / 0 (555) 330 26 41
Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 550 m. mesafede yer alan 3. Katta konumlu brüt 25 m² olan ofis/büro 3.500.000 TL bedelle satışa sunulmuştur.
Emsal 3 - KW Cadde / 0 (532) 284 79 53
Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 300 m. mesafede yer alan -1. Katta konumlu brüt 20 m² ofis/büro 2.900.000 TL bedelle satışa sunulmuştur.
Emsal 4 - Sahibinden / 0 (536) 554 99 70
Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 450 m. mesafede yer alan 2. Katta konumlu brüt 75 m² ofis/büro 8.750.000 TL bedelle satışa sunulmuştur.
Emsal 5 - SPESİFİK Gayrimenkul / 0 (532) 242 13 32
Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 400 m. mesafede yer alan 5. Katta konumlu brüt 25 m² ofis/büro 3.100.000 TL bedelle satışa sunulmuştur.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 37 / 46
Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede, değerleme konusu ofis/büro 550-600 bin dolar yaklaşık 20.000.000 TL (yaklaşık 125.000 TL/m²) bedelle satılabileceği bilgisi edinilmiştir.
Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede, değerleme konusu dükkanın 500.000 dolar yaklaşık 17.500.000 TL (110.000 TL/m²) bedelle satılabileceği bilgisi edinilmiştir.
| Emsal No |
Mahalle | Satis Bedeli (TL) |
Brüt m 2 |
İlan No. | Tarih | Satışa Sunan | iletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hobvar | 7.500.000 | 57 | 1131062390 | 20.11.2024 | Reha Nedim Emlak | 0 (536) 588 92 43 | |
| 2 | Hobvar | 3.500.000 | 25 | 1184879206 | 02.12.2024 | Remax Yıldız | 0 (555) 330 26 41 |
| з | Hobvar | 2.900.000 | 20 | 1213330545 | 25.11.2024 | Akademi 21 | 0 (530) 248 08 34 |
| 4 | Hobvar | 8.750.000 | 75 | 1181160283 | 08.12.2024 | Novus Gavrimenkul | 0 (532) 550 41 93 |
| 5 | Hobvar | 3.100.000 | 25 | 1207994086 | 30.11.2024 | Golwell Banker Baray | 0 (532) 176 49 69 |
5.1.3. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından Çıkartılmış, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 38 / 46
5.1.4. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına İlişkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine İlişkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar
| Emsal | Mahalle | Kullanım | Kat | SALES Yaş |
Flyat (TL) | Brüt m 2 |
ZK's Göre Brüt m 2 |
ZK'a Göre TL/m 3 |
Pazarlık | Pazarlıklı TL/m 2 |
Konum/ Kullanım Düzeltme |
Düzeltmeli TL/m 2 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Hobyar. | ls Yeri | BK+ZK | $30+$ | 65.000.000 | 165 | 92,25 | 704.607 | $-10,00%$ | 634.146 | $-5%$ | 602.439 |
| 2 | Hobyar | Is Yeri | ZK | $30+$ | 11.850.000 | 21 | 21,00 | 564,286 | $-5,00%$ | 536.071 | 10% | 589.679 |
| з | Rüstempaşa | ls Yeri | BK+ZK+Asma | 30+ | 29.500,000 | 60 | 35,00 | 842.857 | $-10,00%$ | 758,571 | 3% | 781.329 |
| 4 | Tahtakale | ls Yeri | BK+ZK | 30+ | 145,000,000 | 250 | 156,25 | 928.000 | $-15.00%$ | 788,800 | $-10%$ | 709.920 |
| Ortalama | 759.937 | 679.397 | 670.842 |
İş yeri emsalleri, mümkün olduğunca yakın konumdan seçilmiştir. Bölgede genel olarak yapı yaşı 30+'dır. Alan, konum/kullanım uyumlaştırması ve pazarlık sonucu zemin kat brüt alana göre 670.842 TL/m² birim değer bulunmuş, 670.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Asma Kat için, ½ oranıyla 335.000 TL/m² birim değer, kabul edilmiştir.
| Emsal | Mahalle | Satis | Brüt | Pazarlık | Pazarlıklı | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No | m 2 Bedeli (TL) |
TL/m 2 | Oranı | $TL/m2$ -ay | |||
| Hobvar | 7.500.000 | 57 | 131.579 | $-5.00\%$ | 125.000 | ||
| 2 | Hobyar | 3.500.000 | 25 | 140.000 | $-5,00\%$ | 133,000 | |
| з | Hobyar | 2.900.000 | 20 | 145.000 | $-5.00%$ | 137.750 | |
| Δ | Hobvar | 8.750.000 | 75 | 116.667 | $-5,00%$ | 110.833 | |
| Hobyar | 3.100.000 | 25 | 124,000 | $-5,00\%$ | 117.800 | ||
| Ortalama | 131.449 | 124.877 |
Ofis emsalleri yakın konumda ve benzer nitelikli görüldüğünden düzeltme yapılmamış, %5 pazarlık öngörülerek 124.877 TL/m² birim değer bulunmuş, 125.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Değerleme konusu iş yeri ve ofis nitelikli bağımsız bölümler kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadır.
Bölge emlakçısı görüşlerine göre zemin kat iş yeri için 560.000 TL/m² - 650.000 TL/m² değer görüşü verilmiştir.
5.1.4.'te yer alan çalışma ile;
Alan, konum/kullanım uyumlaştırması ve pazarlık sonucu zemin kat brüt alana göre 670.172 TL/m² birim değer bulunmuş, 670.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Asma Kat için, ½ oranıyla 335.000 TL/m² birim değer, kabul edilmiştir.
Banka nitelikli 1 No.lu B.B. eklenti bilgilerinde "Depo – ASMAKAT BODRUM KATTA DEPO" belirtilmekle birlikte, banka tarafından arşiv olarak kullanılan ve projesine göre net 60 m² yaklaşık brüt 66 m² olan bodrum kat depo alanına, projesinde "binaya ait" olduğunun belirtilmesi nedeniyle değer takdir edilmemiştir.
Ofis emsalleri yakın konumda ve benzer nitelikli görüldüğünden düzeltme yapılmamış, %5 pazarlık öngörülerek 124.877 TL/m² birim değer bulunmuş, 125.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Bölge emlakçısı görüşlerine göre zemin kat iş yeri için 110.000 TL/m² - 125.000 TL/m² değer görüşü verilmiştir.
| B.B. No |
Nitelik | Kat | Brüt m 2 |
Birim Pazar Değeri (TL/m 2 ) |
Pazar Değeri (TL) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Banka | Zemin Kat | 150 | 670.000 | 100.500.000 | |||||
| Asma Kat | 115 | 335,000 | 38.500.000 | |||||||
| 1 No.lu Bağımsız Bölüm Pazar değeri | 139,000,000 | |||||||||
| 2 | Büro | Büro | 161 | 125,000 | 20.100.000 | |||||
| 2 No.lu Bağımsız Bölüm Pazar Değeri | ||||||||||
| Toplam Pazar Değeri (TL) |
Pazar Analizine Göre Bulunan Kat Bazlı Değerler tabloda gösterilmiştir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır.
Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Değerleme konusu ofis nitelikli gayrimenkullerin, tamamlanmış kat mülkiyetli yapıda yer alan bağımsız bölümler olması nedeniyle maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır.
5.2.2. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaşılan sonuç
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
5.2.3. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
5.2.4. Maliyet yaklaşımı ile ulaşılan sonuç (sonuca ulaşırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek şekilde)
Maliyet yaklaşımı uygulanmamıştır.
Kullanılmamıştır.
5.3.2. Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
Kullanılmamıştır.
Kullanılmamıştır.
Emsal 1 / EFFECTİVE Gayrimenkul / (507) 427-0707
Mahmutpaşa yokuşunda hava parasız zemin kat 190 m² dükkan 550.000 TL/Ay ile kiraya sunulmuştur.
Emsal 2 / BİG Real King / (542) 616-9364
Sirkeci'de 125 m² Bodrum Kat, 125 m² Zemin Kat toplam 250 m² dükkan 350.000 TL/ay ile kiraya sunulmuştur.
(Bodrum kat zemin katın ¼ oranıyla, indirgenerek zemin kata göre 156,25 m² kabul edilmiştir.) Emsal 3 / BİG Real King / (542) 616-9364
Sirkeci merkezde sadece bankaya uygun olduğu belirtilen, 240 m² Bodrum Kat, 240 m² Zemin Kat ve 180 m² Asma Katlı olmak üzere toplam 660 m² dükkan, 680.000 TL/ay ile kiraya sunulmuştur.
(Bodrum kat zemin katın ¼ oranıyla, asma kat ½ oranıyla indirgenerek zemin kata göre 390 m² kabul edilmiştir.)
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 41 / 46
Doğubank'ta 1. Katta 50 m² yan yana birleştirilmiş 3 dükkan, 80.000 TL/ay ile kiraya sunulmuştur.
(1. Kat Zemin Katın ½ oranıyla indirgenerek zemin kata göre 25 m² kabul edilmiştir.)
Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede, değerleme konusu dükkanın 12.000 dolar yaklaşık 415.000 TL (2.180 TL/m²) bedelle kiralanabileceği bilgisi edinilmiştir.
Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede, değerleme konusu dükkanın 13.000 dolar yaklaşık 452.000 TL (2.380 TL/m²) bedelle kiralanabileceği bilgisi edinilmiştir.
| Emsal | Mahalle | Kullanım | Kat | Yaş | Kira TL(Ay) |
m 2 | Tarih ,,,,,,, |
İlan No . |
Satısa Sunan | lletişim an an an an |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Suuri Mah. | ls Veri | ZK | $26 - 30$ | 550.000 | 190 | 13.12.2024 | 1213876718 | Effective Gavrimenkul | (507) 427-0707 | |
| Hobyar | Is Veri | BK+ZK | 26-30 | 350.000 | 250 | 20.11.2024 | 1113706870 | BIG Real King | (542) 616-9364 | |
| Hocapasa | Is Yeri | BK+ZK+Asma 21-25 | 680,000 | 660 | 20.11.2024 | 950288563 | BIG Real King | (542) 616-9364 | ||
| Hobvar. | ls Yeri | 1. Kat | $30+$ | 80,000 | 50 | 29:11.2024 | 1207940593 | WEN GAYRIMENKUL A.S. | (532) 291-2858 |
| Emsal | Mahalle | Kullanım | Kat | Yaş | Kira (TL/Ay) |
m 2 | ZK'a Göre Brüt m 2 |
ZK'a Göre $TL/m^2$ -ay |
Konum/ Kullanım Düzeltme |
Toplam Düzeltme |
Uyumlu $TL/m^2$ -av |
Pazarlık | Kira $TL/m^2$ -ay |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Suuri Mah. | ls Yeri | ZK | $26 - 30$ | 550.000 | 190. | 190,00 | 2.895 | 10% | 10% | $-605$ | $-10,00%$ | 2.345 | |
| z | Hobyar | ls Yeri | BK+ZK | $26 - 30$ | 350.000 | 250 | 156,25 | 2.240 | 20% | 20% | 2.688 | $-10.00%$ | 2.419 |
| 3 | Hocapasa | Is Yeri | BK+ZK+Asma 21-25 | 680,000 | 660 | 390.00 | 1.744 | 15% | 15% | 2.005 | $-10.00%$ | 1.805 | |
| 4 | Hobyar | Is Yeri | 1. Kat | 30+ | 80.000 | 50 | 25,00 | 3.200 | $-10%$ | $-10%$ | 2,880 | $-10.00%$ | 2.592 |
| Ortalama | 2.545 | 2.290 |
Lokasyonda belirlenen kiralık emsallerde bodrum katlarda ¼, asma katlarda ½ indirgeme oranı ile m² düzeltmesi ve pazarlık sonucu 2.290 TL/m²-ay bulunmuş, 2.300 TL/m²-ay kabul edilmiştir.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 42 / 46
Emsal 1 - Sahibinden / 0 (538) 457 04 76
Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 400 m. mesafede yer alan 2. Katta konumlu, brüt 20 m² ofis/büro 10.000 TL bedelle kiralıktır.
Emsal 2 - ÖZKANLAR Emlak / 0 (532) 296 15 69
Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 350 m. mesafede yer alan 2. Katta konumlu brüt 120 m² ofis/büro 95.000 TL bedelle kiralıktır.
Emsal 3 - BİG REAL KİNG 0 (542) 616 93 64
Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 500 m. mesafede yer alan 5. Katta konum brüt 197 m² ofis/büro 140.000 TL bedelle kiralıktır.
Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 300 m. mesafede yer alan 6. Katta konumlu brüt 40 m² ofis/büro 32.000 TL bedelle kiralıktır.
Emsal 5 – KW Cadde / 0 (545) 737 43 21
Değerleme konusu taşınmaza yaklaşık 500 m. mesafede yer alan 2. Katta konumlu brüt 25 m² olan ofis/büro 11.250 TL bedelle kiralıktır.
Beyan 1 / REMAX ABC / 0 (532) 604 63 93
Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede, değerleme konusu ofis/büronun 2.000 dolar yaklaşık 70.000 TL (435 TL/m²-ay) bir bedelle kiralanabileceği bilgisi edinilmiştir.
Beyan 2 / BİG Real King / 0 (542) 616 92 64
Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede, değerleme konusu ofis/büronun 2.500 dolar yaklaşık 87.000 TL (543 TL/m²-ay) bedelle kiralana bilgisi edinilmiştir.
| Emsal No |
Mahalle | Fiyat (TL) |
Brüt m2 |
İlan No. | Tarih | Satışa Sunan | İletisim |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hobvar | 10.000 | 20 | 1213907206 | 04.12.2024 | Sahibinden | 0 (538) 457 04 76 | |
| 2 | Hobvar | 95.000 | 120 | 1181299284 | 07.12.2024 | Özkanlar Emlak | 0 (532) 296 15 69 |
| з | Hobvar | 140.000 | 198 | 922635265 | 20.11.2024 | BIG Real King | 0 (542) 616 93 64 |
| 4 | Hobvar | 32.000 | 40 | 1214926458 | 03.12.2024 | Remax Pro | 0 (532) 244 74 65 |
| Rüstempaşa | 11.250 | 25 | 1208968335 | 19.11.2024 | KW Cadde | 0 (545) 737 43 21 |
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 43 / 46
| Emsal | Mahalle | Fiyat | Brüt | $TL/m2$ -ay | Konum | Düzeltilmiş | Pazarlık | Pazarlıklı |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No | (TL) | m2 | Kullanım | TL/m 2 | Oranı | $TL/m2$ -ay | ||
| Hobyar | 10.000 | 20 | 500 | 0.00% | 450 | $-10,00\%$ | 450 | |
| 2 | Hobvar | 95.000 | 120 | 792 | 0,00% | 713 | $-10,00\%$ | 713 |
| з | Hobvar | 140,000 | 197 | 711 | 0.00% | 640 | $-10.00\%$ | 640 |
| Hobvar | 32,000 | 40 | 800 | 0,00% | 720 | $-10,00\%$ | 720 | |
| Rüstempaşa | 11.250 | 25 | 450 | 10,00% | 446 | $-10,00\%$ | 405 | |
| Ortalama | 650 | 594 | 585 |
Lokasyonda yakın konum ve özellikte kiralık ofis emsallerinin brüt alana göre ortalama birim kirası aylık 585 TL/m² bulunmaktadır.
Kullanılmamıştır.
Tamamlanmış ve kullanılan yapıdır. Söz konusu taşınmazın mevcut durumu, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut kullanım şeklinin en etkin ve verimli kullanım şekli olacağı kanaatine varılmıştır.
Kullanılmamıştır.
6.1. Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması
Değerleme konusu Banka nitelikli 1 No.lu Bağımsız Bölümün birim pazar değeri, emlakçı beyanlarına göre 560.000 TL/m² ve 650.000 TL/m²'dir.
5.1.4.'te yer alan çalışma ile;
Alan, konum/kullanım uyumlaştırması ve pazarlık sonucu zemin kat brüt alana göre 670.172 TL/m² birim değer bulunmuş, 670.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Asma Kat için, ½ oranıyla 335.000 TL/m² birim değer, kabul edilmiştir.
Banka nitelikli 1 No.lu B.B. eklenti bilgilerinde "Depo – ASMAKAT BODRUM KATTA DEPO" belirtilmekle birlikte, banka tarafından arşiv olarak kullanılan ve projesine göre net 60 m² yaklaşık brüt 66 m² olan bodrum kat depo alanına, projesinde "binaya ait" olduğunun belirtilmesi nedeniyle değer takdir edilmemiştir.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36 : www.ggd.com.tr : [email protected] Kep: [email protected]
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 44 / 46
Değerleme konusu Banka nitelikli 1 No.lu Bağımsız Bölümün birim pazar kirası, emlakçı beyanlarına göre 2.180 TL/m² ve 2.380 TL/m²'dir.
Tarafımızca yapılan araştırmaya göre, lokasyonda belirlenen kiralık emsallerde bodrum katlarda ¼, asma katlarda ½ indirgeme oranı ile m² düzeltmesi ve pazarlık sonucu 2.290 TL/m²-ay bulunmuş, 2.300 TL/m²-ay kabul edilmiştir. .
Bölge emlakçısı görüşlerine göre 1. NK 2 Bağımsız Bölüm No.lu büro için 110.000 TL/m² ile 125.000 TL/m² pazar değeri görüşü verilmiştir.
Ofis emsalleri yakın konumda ve benzer nitelikli görüldüğünden düzeltme yapılmamış, %5 pazarlık öngörülerek 124.877 TL/m² birim Pazar değeri bulunmuş, 125.000 TL/m² kabul edilmiştir.
Değerleme konusu ofis nitelikli 2 No.lu Bağımsız Bölüm birim pazar kirası, emlakçı beyanlarına göre 435 TL/m²-ay ve 543 TL/m²-ay'dır.
Tarafımızca yapılan araştırmaya göre, lokasyonda belirlenen kiralık emsallerde konum kullanım düzeltmesi ve pazarlık sonucu brüt alana göre ortalama birim pazar kirası 585 TL/m²-ay bulunmuş ve kabul edilmiştir.
| B.B. No |
Nitelik | Kat | Brüt m 2 |
Birim Pazar Değeri (TL/m 2 ) |
Pazar Değeri (TL) |
Pazar Kirası $TL/m2$ -ay |
Pazar Kirası TL/Ay |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Banka 1 |
Zemin Kat | 150 | 670,000 | 100.500.000 | 2.300 | 345,000 | |
| Asma Kat | 115 | 335,000 | 38.500.000 | 1.150 | 132.000 | ||
| 1 No.lu Bağımsız Bölüm Pazar değeri | 139,000,000 | 477.000 | |||||
| 2 | Büro | Büro | 161 | 125.000 | 20.100.000 | 585 | 94.000 |
| 2 No.lu Bağımsız Bölüm Pazar Değeri | 20.100.000 | 94.000 | |||||
| Toplam | 159.100.000 | 571.000 |
Asgari hususlara raporda yer verilmiştir.
Taşınmazlar için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu görülmüştür. Mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam ve eksiksiz olarak mevcuttur.
İç mekanlarda hafif malzeme ile yapılan mahaller, basit tadilat kapsamında değerlendirilmiştir.
TAKBİS kayıtları 3.1.4.'te, TAKBİS örnekleri EK-2'de yer almaktadır.
TAKBİS tarihi itibariyle, taşınmazın tapu sicilinde devri ve değeri olumsuz etkileyen herhangi bir beyan, şerh, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul : 0 (212) 872 16 36
6.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
İncelenen belgeler kapsamında devredilmesinde bir sınırlama tespit edilmemiştir.
6.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu banka ve büro nitelikli bağımsız bölümler, 1990 yılında Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş yapıda yer almaktadır.
Değerleme konusu banka ve ofis nitelikli gayrimenkullerin tapudaki nitelikleri ile fiili kullanım şekilleri birbiriyle uyumludur.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III-48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''in 7. Bölüm 22. Maddesi 1. Fıkrasının (a) bendi "(Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler.
Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir." ve (b) bendi "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir."
Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16'ncı maddesi kapsamında "yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
Değerleme konusu taşınmazların tapudaki niteliklerinin mevcut kullanımı ile uyumlu olması, Yapı Kullanma İzin Belgesi alınması ve Kat Mülkiyeti tesis edilmiş olması, devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmaması dikkate alınarak, GYO portföyünde "İşyeri/Ofis" nitelikli bağımsız bölüm olarak bulunmalarında bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
31.12.2024 2024-ŞGYO-0038 Sayfa 46 / 46
TAKBİS kayıtları 4.1.4.'te yer almaktadır. TAKBİS tarihi itibariyle bağımsız bölümler üzerinde devri ve değeri olumsuz etkileyen herhangi bir şerh, beyan, irtifak ve rehin kaydı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazların tapudaki niteliklerinin mevcut kullanımı ile uyumlu olması, Yapı Kullanma İzin Belgesi alınması ve Kat Mülkiyeti tesis edilmiş olması, devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmaması dikkate alınarak, GYO portföyünde "İşyeri/Ofis" nitelikli bağımsız bölüm olarak bulunmalarında bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.
Değer, gayrimenkul üzerinde değeri ve devri etkileyen herhangi bir takyidat bulunmaması esasına göre belirlenmiştir.
7.1.'de ve rapor içeriğinde yer alan açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu banka nitelikli 1 adet ve "Büro" nitelikli 2 adet bağımsız bölüme ilişkin KDV hariç 159.100.000 TL Pazar Değeri, KDV/Stopaj hariç 571.000 TL/Ay Pazar Kirası takdir edilmiştir.
| B.B. No |
Nitelik | Kat | Brüt m 2 |
Pazar Değeri (TL) |
Pazar Kirası TL/Ay |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Banka | Zemin Kat | 150 | 100.500.000 | 345.000 |
| Asma Kat | 115 | 38.500.000 | 132.000 | ||
| 1 No.lu Bağımsız Bölüm | 139.000.000 | 477.000 | |||
| 2 | Büro | Büro | 161 | 20.100.000 | 94.000 |
| 2 No.lu Bağımsız Bölüm | 20.100.000 | 94.000 | |||
| Toplam | 159.100.000 | 571.000 |
Döviz bazlı değerlere bilahare yer verilecektir.
Nihai olarak 2 Bağımsız bölüm için toplam;
Pazar Değeri; 159.100.000,00 TL (YüzellidokuzMilyonYüzBinTürkLirası) + KDV
KDV/Stopaj hariç Pazar Kirası;
571.000,00 TL/Ay (BeşyüzyetmişbirBinTürkLirası)
GİRİŞİM Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mimaroba Mah. Mustafa Kemal Bulvarı Colorist Sitesi B Blok No: 4/1 Daire: 37 Büyükçekmece/İstanbul
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.