Seazen Holdings Co.,Ltd — Call Transcript 2020

Mar 31, 2020

证券代码： 601155 证券简称：新城控股 编号： 2020-030

新城控股集团股份有限公司

关于 2019 年年度业绩说明会召开情况的公告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或 者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

重要内容提示：

新城控股集团股份有限公司（以下简称“公司”、“本公司”）于2020年3月31日 （星期二）15:30 ~ 16:30，通过互联网直播平台——路演中召开了公司2019年年度 业绩说明会，就投资者关注的问题进行了沟通和交流。

一、本次业绩说明会情况

2020 年 3 月 28 日，本公司披露了 2020-028 号《新城控股关于召开 2019 年年 度业绩说明会的公告》。本公司 2019 年年度业绩说明会于 2020 年 3 月 31 日 15:30 ~ 16:30 通过互联网直播平台——路演中召开。公司董事长兼总裁王晓松先生、董 事兼联席总裁曲德君先生、董事兼联席总裁梁志诚先生、高级副总裁兼财务负责人 管有冬先生、董事会秘书陈鹏先生出席了本次说明会，与投资者进行了互动沟通和 交流，就投资者普遍关注的问题进行了解答。

二、本次业绩说明会投资者提出的主要问题及公司回复情况

本公司就说明会上投资者普遍关心的问题给予了回答，主要问题及答复整理如 下：

1 、 1 ）公司提出 2020 年 2500 亿元的销售目标，较 2019 年 2708 亿元的销售额 有所下降，该目标是中性还是保守？ 2 ）公司后续是否会收缩？对行业排名有什么 想法？ 3 ）是否会重商业轻住宅？

回答：1）公司 2019 年整体拿地投入占比不高，同时叠加疫情的影响导致地方 政府很多土地出让延后。公司 2020 年整体可售货值近 4,000 亿元，其中：去年底 已推未售约 1,200 亿元，今年新推约 2,000 亿元，还有近 800 亿元货值来自今年新 获取的土地。按照去化率 60%左右（往年合理区间）计算，同时考虑疫情影响， 公司树立 2,500 亿元的销售目标。基于疫情发展及其他客观不确定因素，该销售目 标的实现存在一定的不确定性，请投资者注意风险。

2）公司不会往收缩方向发展。截至 2019 年末，公司有 639 亿的现金，净负债 率仅 16%，资金较为充裕，灵活性较强。房地产行业作为一个类金融行业，公司 将把净负债率控制在一个合理区间内，同时希望行业排名维持在 10 名左右，这是 一个中长期目标。公司将“增量”转向“提质”，由 “冲规模，提排名”转为“以资本回 ” 报率为核心，聚焦利润 。

3）公司不会轻住宅重商业。公司商业运营和住宅开发是相辅相成的关系，商 住并进是公司“双轮驱动”最核心的目标点。吾悦广场增值价值和利润率较高，但需 沉淀部分资金；住宅业务盈利波动性大，但现金流好。目前公司还是维持住宅和综 合体 2:1 的比例。

2 、公司对吾悦广场的未来规划和工作思路的考虑？ 2020 年商业租金收入目标 是 55 亿元。考虑到今年的疫情影响，公司是否有充足的信心完成目标？

回答：1）商业是“投、融、管、退”一条线，目前公司擅长吾悦广场的区域布 局，但商业运营能力还有待持续提升。商业管理行业在饱和之前需要比拼运营力、 服务力和管控力，公司将努力提升商业运营能力。

2）春节前后吾悦广场都处于停业状态，吾悦广场在 2 月下旬开始恢复营业， 目前所有营运区的吾悦广场已经全部恢复营业。在场经营的商户恢复营业的比例在 90%左右，没有恢复的主要是影城、KTV、健身房等业态。目前日均客流在 15,000 人次左右。疫情期间吾悦广场给予 67 天的租金减免，综合考量预计对 2020 年租金 收入整体影响在 5 亿元左右，因此公司在新开业 30 座吾悦广场的基础上，确定了 55 亿租金收入的目标，目前有信心确保该目标的实现。

疫情下如何快速提升经营有三个考虑，第一是加强与商户沟通，帮助商户清库

存，保持商户的稳定经营。第二是加强经营能力，加大营销推广费用的投入，携手 商家快速提升经营水平和业绩。第三是疫情后要抓住机遇快速调整，进一步提高吾 悦广场的品质和竞争优势。

3 、 1 ） 2019 年公司毛利率、特别是住宅销售业务的毛利率有所下降，主要是 什么原因，未来会呈现怎样的趋势？ 2 ）净负债率从 2018 年末的 49% 到 2019 年末 的 16% ，得以大幅下降的原因是什么？未来针对负债率有什么规划或目标？ 3 ） 2019 年销售、管理费用增幅较高，主要是什么原因？ 4 ） 2019 年少数股东损益 7 亿 元，同比下降 61% ，主要是什么原因？

回答：1）2019 年 33%的毛利率较 2018 年有所降低，主要原因是：2018 年的 结算主要对应 2016、2017 年的销售，当期属于行业利润率的高峰期，行业均价上 涨比较快。未来利润率会趋于常态化。

2）净负债率下降最大的原因是公司 2019 年下半年基本未拿地。对房地产行业 来说，最大的资金流出就是拿地和工程开支，拿地减少导致净负债率的下降。未来 公司净负债率会具体结合市场行情和公司经营情况做适度平衡，争取保持在 40%70%区间。

3）费用高主要系人员增长导致。由于公司住宅开发事业部年初计划配置人员 较多；同时商业开发事业部因规模化拓展需要储备了必要的管理团队，公司员工人 数由 2018 年底的 2 万名增长到 2019 年底的 2.8 万名。

4）2018 年少数股东损益 17 亿元，主要有几个较大的并表非全资子公司交付。 2019 年并表非全资子公司交付较少，大部分合、联营项目未到结算期，故少数股 东损益有所下降。

4 、看到公司目前已经开始顺利发行新债券，请问公司近期整体融资恢复情况 如何？银行授信具体情况？

回答：近期公司先后发行了美元债、公司债以及超短融，吾悦广场经营性物业 贷、CMBS 资产证券化产品也在正常开展，加上银行间接融资，能满足公司发展需 要。公司目标是降低融资成本、拉长融资期限。

公司总授信额度 939 亿元，未使用授信额度为 735 亿元。公司可以在上述授信 总额度内开展融资，以支持业务的发展。

5 、 1 ）目前工地复工及售楼处开放情况？ 2 ）近期来访量、销售恢复情况？ 3 ） 后续的管理思路？

回答：1）目前除武汉以外，全国各地项目都已经复工复产。4 月初工人基本 100%到位，售楼处除武汉以外已全面开放。

2）就近期来访和销售恢复情况而言，售楼处从 3 月初陆续开放，到 3 月中旬 左右，已有 80%-90%恢复开放，个别城市来人来访已经恢复到 2019 年平均水平。 从全国来看，整体一、二线城市的销售情况略优于三、四线城市。

3）公司根据各地方政府复工要求、不同阶段需要的工种匹配情况、上下游材 料情况、内部运营体系进行有效复工。目前公司以销定产、量入为出，有条不紊地 推进年度开发计划。在智慧工地方面，公司有较高比例的覆盖，能够监控各个项目 情况。公司优化组织架构，夯实大运营组织体系，保障有效复工复产。

6 、 2020 年计划新开工比 19 年少了 18% ，同时目标竣工面积增加很多，想请 教一下公司 20 年新开工和竣工的安排是怎么考量的呢？

回答：1）由于 2019 年下半年公司出售部分项目，同时土地投资减少，导致公 司 2019 年整体拿地金额仅占公司当年合同销售金额的 22%，和历年相比明显下降。 综合考虑疫情影响，2020 年计划新开工较 2019 年计划新开工有 18%左右的下降， 该面积不包含 2020 年新获取并开工的项目。年度实际新开工情况需视当年新获取 土地情况而定。

2）竣工面积和结算面积差异在于：①竣工面积为总建筑面积口径，而结算面 积为实际销售面积口径；②自持的吾悦广场产生竣工，不产生结算；③部分精装修 项目可能为年底毛坯竣工、但因精装修暂未完成，并未结算。公司仍按照年初规划 的约 3,600 万平方米的计划竣工面积进行工作排布。

7 、 2020 年发展方向？

回答：基于房地产行业大环境及政策的变化，公司发展方向如下：

• 1）更加关注质量，包括前期拓展、产品质量、运营质量、服务质量、人才梯

• 队质量；

  • 2）关注对标，项目端对标市场，公司端对标同行企业，提升公司竞争力；

• 3）在保证公司资金安全的前提下，保持对市场的快速反应，市场好的时候抓

• 住机遇，保持增长量，市场不好的时候保持相应地位；

  • 4）保持双轮驱动的中长期发展战略不变。

—— 本次业绩说明会具体内容请详见网络直播平台 路演中

• （https://webcast.roadshowchina.cn/cmeet/L0lmZFhKcm4vekdIbzd0LzRsTmNodz09）

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在此，公司对长期以来关心和支持公司发展并积极提出建议的投资者表示衷心 感谢!

特此公告。

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