AI assistant
SBF Bostad AB Earnings Release 2019
10183_10-k_2020-02-28_7b8e2a32-42b5-4d13-aa07-441d13f4e93f.pdf
Earnings Release
Open in viewerOpens in your device viewer
SBF
BOSTAD
SBF Bostad AB (publ)
Bokslutskommuniké 2019-12-31
Kommunikén omfattar perioden 1 januari till 31 december 2019.
- Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 947 400 KSEK (479 200).
- Hyresintäkterna ökade med 62% till 51 889 KSEK (31 987).
- Driftnettot ökade med 66% till 30 242 KSEK (18 215).
- Periodens resultat efter skatt uppgick till 31 348 KSEK (6 069).
- Periodens resultat per A-aktie uppgick till 3 316 kr (1 077 kr).
- Periodens resultat per Stam-aktie uppgick till 2 508 kr (486 kr).
- EPRA NAV per A-aktie ökade till 54 120 kronor (51 633) vilket inkl återlagd utdelning är en ökning med 6,9%.
- Styrelsens förslag till utdelning uppgår till 1 200 kr per A-aktie, (1 100 kr).
SBF Bostad AB - Bokslutskommuniké 2019
SBF BOSTAD
SBF Bostad AB (publ)
Resultatutveckling januari - december 2019
Hyresintäkter och driftöverskott
Hyresintäkterna ökade med 62% jämfört med 2018 och uppgick till 51 889 KSEK (31 987). Ökningen beror främst på de förvärv som gjorts både under 2018 och 2019, men även standardförbättringar och hyreshöjningar i befintliga fastigheter spelar in. Driftnettot ökade som en följd av detta med 66% och uppgick till 30 242 KSEK (18 215). Överskottsgraden ökade från 56,9% föregående år till 58,3% för året.
Central administration
Kostnader för central administration uppgick till -22 479 KSEK (-11 714). Ökningen beror främst på de förvärv som gjordes under andra halvåret 2018 samt under 2019.
Finansiella intäkter och kostnader
Nettot av finansiella intäkter och kostnader uppgick till -6 698 KSEK (-3 891), ökningen är hänförlig till ökningen av räntebärande lån i samband med förvärvet samt till följd av något höjda lånearäntor. Den genomsnittliga räntesatsen för 2019 var 1,59% för fonden, att jämföra med 1,53% för föregående år.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet uppgick till 1 065 KSEK (2 610), och försämringen är främst hänförlig till ökade kostnader för central administration samt finansiella kostnader.
Värdeförändringar
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 31 816 KSEK (4 037). Värdeförändringen förklaras till största delen av hyreshöjningar och förbättrade kassaflöden i förvaltningen till följd av tidigare investeringar i befintligt bestånd.
Resultat
Årets resultat före skatt uppgick till 39 720 KSEK (6 647). Efter skatter uppgick resultatet till 31 348 KSEK (6 069).
Fastighetsbeståndet
Marknadsvärdet per 31 december 2019 uppgick till 947 400 KSEK (479 200). Ökningen i marknadsvärdet förklaras till största delen av att under året har 25 fastigheter förvärvats i Borgholm, Kävlinge, Laholm, Skellefteå, Ystad och Örkelljunga för totalt 447 666 KSEK. Samtidigt har fonden avyttrat 3 fastigheter i Kävlinge för 29 000 KSEK och investerat 10 466 KSEK (8 207) i befintliga fastigheter, för att höja standarden och i förlängningen få ökade hyresintäkter, vilket också påverkar marknadsvärdet.
Belåning och säkerheter
Skulder till kreditinstitut uppgår vid årsskiftet till 545 036 KSEK (287 002), ökningen är hänförlig till belåning av fastighetsförvärvet under året. Belåning av fastigheterna har gjorts via Handelsbanken, SBAB, Laholms Sparbank och Danske Bank. Belåningsgraden uppgick till 57,5% en minskning med 2,4 procentenheter jämfört med samma tidpunkt föregående år.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatteskuld har under perioden ökat med 8 108 KSEK till 8 767 KSEK, som en följd av orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
Resultatutveckling juli - december 2019
Hyresintäkter och driftöverskott
Intäkterna ökade med 92% och uppgick till 32 080 KSEK (16 708), till följd av de förvärv som adderat 532 lägenheter till koncernen under året. Driftnettot uppgick till 19 127 KSEK (11 155) vilket ger en överskottsgrad på 59,6% (66,8%).
SBF Bostad AB - Bokslutskommuniké 2019
SBF
BOSTAD
Värdeförändringar och försäljningar
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 19 914 KSEK (4 977). Värdeförändringen förklaras till största delen av hyreshöjningar och förbättrade kassaflöden i förvaltningen till följd av tidigare investeringar i befintligt bestånd.
I december avyttrades tre fastigheter i Kävlinge vilket gav ett resultat av 6 839 KSEK.
Finansiella intäkter och kostnader
Nettot av finansiella intäkter och kostnader uppgick till -6 431 KSEK (-3 402) där ökningen är hänförlig till de lån som tagits upp i samband med förvärv.
Väsentliga händelser under perioden
Under året har SBF Bostad AB, moderbolaget, genomfört tre nyemissioner som totalt inbringade 197 363 KSEK.
Under året har koncernen förvärvat 25 fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 39 132 kvm. Förvärvet ger helårseffekter på resultatet först 2020.
Väsentliga händelser efter periodens slut
Den 31 januari 2020 offentliggjordes beslut om nyemission i SBF Bostad AB, moderbolaget, om högst 214 000 KSEK med teckningsperiod från 9 mars 2020 till 3 april 2020.
Den 14 februari 2020 offentliggjordes att koncernen undertecknat ett aktieöverlåtelseavtal att avyttra 3 fastigheter i Örkelljunga, där frånträde är planerat till 31 mars 2020. Dessa fastigheter förvärvades i december från Svenska Bostadsfonden 12 AB med en klausul som innebär att om de säljs vidare inom ett år, skall eventuell vinst från försäljningen delas mellan Svenska Bostadsfonden 12 AB och SBF Bostad-koncernen.
SBF Bostad AB - Bokslutskommuniké 2019
SBF
BOSTAD
Om SBF Bostad AB (publ)
Allmänt om verksamheten
SBF Bostad AB är ett aktiebolag som utifrån sin fondliknande struktur kategoriseras som en alternativ investeringsfond (AIF) enligt lagen (2013:561) om alternativa investeringsfonder (LAIF) och erbjuder direktinvesteringar i svenska bostadshyresfastigheter.
Per den 31 december 2019 ägde SBF Bostad genom helägda dotterbolag 47 fastigheter med 920 lägenheter med en totalyta om 72 227 kvm. Fastigheterna är belägna i Borgholm, Eslöv, Huskvarna, Kalmar, Karlskrona, Laholm, Osby, Skellefteå samt Örkelljunga. SBF Bostad AB förvaltas av SBF Management AB, SBM, som står under Finansinspektionens tillsyn. SBM har förvaltat fastighetsfonder sedan 2004 och förvaltar idag, utöver SBF Bostad, tre AIF:er som äger cirka 3 200 lägenheter på 20 orter till ett värde motsvarande cirka 3,4 miljarder kronor.
Den förhållandevis låga risken i bostadshyresfastigheter innebär att en placering i SBF Bostad skapar en förutsägbarhet i ett långsiktigt sparande. Investeringsformen lämpar sig för såväl privatpersoner och företag som för stiftelser och institutioner.
Sedan den 25 juli 2016 är SBF Bostad noterad på NGM Nordic AIF och handlas under kortnamnet SBFBO A. Bolaget har sedan start genomfört totalt åtta nyemissioner som tillfört cirka 482 miljoner kronor i investerarkapital.
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer
Som i alla investeringar finns ett antal osäkerhetsmoment att förhålla sig till. En viktig uppgift är att hålla lägenheter och lokaler varaktigt uthyrda till bra hyresgäster, d v s att minimera vakanserna. Den stora bostadsbristen och den reglerade hyresmarknaden för lägenheter gör att vakansrisken är relativt sett låg vad gäller hyresbostäder i Sverige. Lägesfaktor, tekniskt skick och driftskostnader är andra faktorer som måste kontrolleras för att uppnå ett gott driftsresultat. Slutligen måste den finansiella och regulatoriska risken som tillstånd, skattelagstiftningens utveckling, med mera hanteras.
Bankernas intresse av att låna ut påverkas av konjunktur, ränteläge och värderingar av fastigheterna. Genom SBM, i egenskap av anlitad AIF-förvaltare, har SBF Bostad avtal med en förvaltare som tillsätter erforderliga resurser för att följa detta och minimera dessa risker inom de anvisningar som finns antagna i gällande prospekt och som också regelbundet följs upp i rapporter till Finansinspektionen.
Samtliga fastigheter värderas regelbundet av oberoende värderingsföretag för att löpande kunna ha en god och objektiv uppfattning av tillgångarnas, och därmed delägarnas, marknadsvärde på sina investeringar.
Risker och osäkerhetsfaktorer är indirekt desamma för moderbolaget som för koncernen som helhet, eftersom moderbolaget äger 100% av alla sina dotterbolag.
Nya skatteregler för företagssektorn
I juni 2018 fattade Riksdagen beslut om nya ränteavdragsregler och sänkt bolagsskatt. De nya reglerna gäller från 1 januari 2019. Ränteavdragen begränsas till 30 procent av ett skattemässigt EBITDA-resultat. Bolagsskatten sänks från 22 procent till 21,4 procent mellan åren 2019–2020 och från och med år 2021 sänks den till 20,6 procent. De nya reglerna har inte inneburit någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella ställning.
SBF Bostad AB - Bokslutskommuniké 2019
SBF BOSTAD
Kommande information
Årsredovisning 2019 2020-04-02
Årsstämma 2020, i Stockholm 2020-04-23
Delårsrapport januari till juni 2020 2020-08-31
Frågor besvaras av VD Johan Grevelius telefon 070 851 85 00
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 28 februari 2020
SBF Bostad AB (publ)
Per-Åke Eliasson
Styrelseordförande
Johan Grevelius
Styrelseledamot/VD
Jonas Berg
Styrelseledamot
Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
SBF Bostad AB - Bokslutskommuniké 2019
SBF BOSTAD
Nyckeltal
SBF Bostad presenterar ett antal finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS och som därmed är alternativa nyckeltal enligt European Securities and Markets Authority (ESMA). Bolaget anser att nyckeltalen ger värdefull och kompletterande information om bolagets ställning och resultat.
Alla belopp anges i KSEK om inget annat anges.
| 2019-07-01 | 2018-07-01 | 2019-01-01 | 2018-01-01 | |
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| Hyresintäkter | 32 080 | 16 708 | 51 889 | 31 987 |
| Driftnetto | 19 128 | 11 155 | 30 243 | 18 215 |
| Överskottsgrad % | 59,6 | 66,8 | 58,3 | 56,9 |
| Soliditet % | 46,9 | 49,2 | 46,9 | 49,2 |
| 2019-06-30 | 2018-06-30 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Antal förvaltningsfastigheter | 39 | 22 | 47 | 25 |
| Uthyrningsbar yta/kvm | 44 882 | 32 863 | 72 227 | 34 873 |
Regionsfördelning av fastighetsbeståndet efter kvm per 31 dec 2019
Kapitalbindning per bank, per den 31 december 2019
| Bank | Lånebelopp | Andel |
|---|---|---|
| Danske Bank | 179 512 | 32,9% |
| Handelsbanken | 55 367 | 10,2% |
| Laholms Sparbank | 49 335 | 9,1% |
| SBAB | 260 822 | 47,9% |
| Summa | 545 036 | 100,0% |
Kapitalbindningstid
| Förfallotidpunkt | Lånebelopp | Andel |
|---|---|---|
| 1:a halvåret 2020 | 42 050 | 7,7% |
| 2:a halvåret 2020 | 302 076 | 55,4% |
| 1:a halvåret 2021 | 127 294 | 23,4% |
| 2:a halvåret 2021 | - | - |
| 1:a halvåret 2022 | - | - |
| 2:a halvåret 2022 | 73 616 | 13,5% |
| Summa | 545 036 | 100,0% |
Låneportföljens genomsnittliga kapitalbindningstid var 1,3 (1,8) år.
SBF Bostad AB - Bokslutskommuniké 2019
SBF
BOSTAD
Fonden har inga räntederivat.
Förvärv
Perioden 1 januari till 31 december 2019
| Fastighet | Kommun | Antal | Uthyrningsbar yta kvm | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lägenheter | Lokaler | Bostäder | Lokaler | Totalt | ||
| Getingen 4 | Laholm | 41 | 1 | 2 700 | 41 | 2 741 |
| Göken 3 | Skellefteå | 7 | 1 | 407 | 55 | 462 |
| Ekorren 4 | Skellefteå | 7 | 2 | 614 | 166 | 780 |
| Älgen 9 | Skellefteå | 5 | 1 | 352 | 45 | 397 |
| Göken 4 | Skellefteå | 6 | 1 | 384 | 45 | 429 |
| Älgen 6 | Skellefteå | 7 | – | 412 | 48 | 460 |
| Göken 5 | Skellefteå | 6 | 2 | 382 | 39 | 421 |
| Kastor 5 | Skellefteå | 7 | 10 | 513 | 542 | 1 055 |
| Örnen 7 | Skellefteå | 6 | 1 | 409 | 40 | 449 |
| Mössmakaren 4 | Skellefteå | 8 | 2 | 519 | 72 | 591 |
| Staren 5 | Skellefteå | 8 | 1 | 494 | 22 | 516 |
| Mössmakaren 7 | Skellefteå | 7 | – | 406 | – | 406 |
| Tegelslagaren 1 | Skellefteå | 8 | 1 | 491 | 31 | 522 |
| Rödhaken 3 | Skellefteå | 14 | – | 780 | – | 780 |
| Summa perioden 1/1 till 30/6-2019 | 137 | 23 | 8 863 | 1 146 | 10 009 | |
| Björnen 2 | Borgholm | 8 | 2 | 570 | 443 | 1 013 |
| Borgholms-Lugnet 3 | Borgholm | 18 | 3 | 1 233 | 384 | 1 617 |
| Sverige 1 | Borgholm | 18 | 2 | 1 199 | 180 | 1 379 |
| Solberga 1:104 | Borgholm | 90 | – | 7 651 | – | 7 651 |
| Sländan 6 | Laholm | 46 | 1 | 2 904 | 122 | 3 026 |
| Korgen 1 | Örkelljunga | 37 | 6 | 2 134 | 215 | 2 349 |
| Korgen 3-4 | Örkelljunga | 92 | – | 5 892 | 74 | 5 966 |
| Schultz 4,5 | Ystad | 66 | 8 | 4 001 | 324 | 4 325 |
| Bäcken 2 | Kävlinge | 11 | – | 1 032 | – | 1 032 |
| Bäcken 18 | Kävlinge | 3 | – | 183 | – | 183 |
| Österport 14 | Kävlinge | 6 | – | 582 | – | 582 |
| Summa perioden 1/7 till 31/12-2019 | 395 | 22 | 27 381 | 1 742 | 29 123 | |
| Totalt 2019 | 532 | 45 | 36 244 | 2 888 | 39 132 |
Avyttringar
Perioden 1 januari till 31 december 2019
| Fastighet | Kommun | Antal | Uthyrningsbar yta kvm | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lägenheter | Lokaler | Bostäder | Lokaler | Totalt | ||
| Bäcken 2 | Kävlinge | 11 | – | 1 032 | – | 1 032 |
| Bäcken 18 | Kävlinge | 3 | – | 183 | – | 183 |
| Österport 14 | Kävlinge | 6 | – | 582 | – | 582 |
| Summa perioden 1/7 till 31/12-2019 | 20 | – | 1 797 | – | 1 797 |
SBF Bostad AB - Bokslutskommuniké 2019
SBF Bostad
Fastighetsbestånd den 31 december 2019
| Fastighet | Kommun | Antal | Uttlymingsbar yta kvm | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lågenheter | Lokaler | Bostäder | Lokaler | Totalt | ||
| Björnen 2 | Borgholm | 8 | 2 | 570 | 443 | 1 013 |
| Borgholms-Lugnet 3 | Borgholm | 18 | 3 | 1 233 | 384 | 1 617 |
| Sverige 1 | Borgholm | 18 | 2 | 1 199 | 180 | 1 379 |
| Schultz 4,5 | Ystad | 66 | 8 | 4 001 | 324 | 4 325 |
| Solberga 1:104 | Borgholm | 90 | - | 7 651 | - | 7 651 |
| Sländan 6 | Laholm | 46 | 1 | 2 904 | 122 | 3 026 |
| Korgen 1 | Örkelljunga | 37 | 6 | 2 134 | 215 | 2 349 |
| Korgen 3-4 | Örkelljunga | 92 | - | 5 892 | 74 | 5 966 |
| Getingen 4 | Laholm | 41 | 1 | 2 700 | 41 | 2 741 |
| Rädisan 1 | Laholm | 49 | 2 | 3 757 | 274 | 4 031 |
| Disponenten 10 | Osby | 13 | - | 903 | - | 903 |
| Disponenten 14 | Osby | 4 | - | 252 | - | 252 |
| Klockaren 5 | Osby | 7 | - | 475 | - | 475 |
| Klockaren 10 | Osby | 21 | - | 1 617 | - | 1 617 |
| Skogvaktaren 7 | Osby | 6 | - | 378 | - | 378 |
| Väktaren 1 | Osby | 6 | - | 378 | - | 378 |
| Väktaren 3 | Osby | 9 | - | 652 | - | 652 |
| Predikanten 1 | Osby | 32 | 10 | 2 209 | 1 535 | 3 744 |
| Gamleby 31 | Osby | 1 | - | 98 | - | 98 |
| Engelen 5 | Borgholm | 16 | 4 | 1 416 | 363 | 1 779 |
| Kräftan 14 | Laholm | 6 | 2 | 490 | 192 | 682 |
| Bokhandlaren 4 | Eslöv | 20 | 3 | 1 356 | 1 127 | 2 483 |
| Bokhandlaren 5 | Eslöv | 16 | 2 | 942 | 561 | 1 503 |
| Ekorren 4 | Eslöv | 24 | - | 1 239 | - | 1 239 |
| Berget 3 | Karlskrona | 28 | 6 | 1 554 | 429 | 1 983 |
| Svärdsliljan 7 | Kalmar | 14 | 6 | 773 | 104 | 877 |
| Brisen 1 | Karlskrona | 17 | 1 | 1 159 | 30 | 1 189 |
| Viborg 27 | Karlskrona | 14 | 2 | 951 | 119 | 1 070 |
| Abborren 11 | Laholm | 8 | 1 | 594 | 30 | 624 |
| Jungfrun 2 | Laholm | 3 | 1 | 225 | 110 | 335 |
| Kräftan 22 | Laholm | 18 | 4 | 1 031 | 20 | 1 051 |
| Rosengård 15 | Huskvarna | 12 | 3 | 933 | 726 | 1 659 |
| Rosengård 16 | Huskvarna | 11 | 2 | 1 116 | 633 | 1 749 |
| Rustmästaren 2 | Huskvarna | 53 | - | 4 130 | - | 4 130 |
| Göken 3 | Skellefteå | 7 | 1 | 407 | 55 | 462 |
| Ekorren 4 | Skellefteå | 7 | 2 | 588 | 192 | 780 |
| Älgen 9 | Skellefteå | 5 | 1 | 352 | 45 | 397 |
| Göken 4 | Skellefteå | 6 | 1 | 384 | 45 | 429 |
| Älgen 6 | Skellefteå | 7 | - | 412 | 48 | 460 |
| Göken 5 | Skellefteå | 6 | 2 | 382 | 39 | 421 |
| Kastor 5 | Skellefteå | 7 | 10 | 513 | 554 | 1 067 |
| Örnen 7 | Skellefteå | 6 | 1 | 409 | 40 | 449 |
| Mössmakaren 4 | Skellefteå | 8 | 2 | 519 | 72 | 591 |
| Staren 5 | Skellefteå | 8 | 1 | 494 | 22 | 516 |
| Mössmakaren 7 | Skellefteå | 7 | - | 406 | - | 406 |
| Tegelslagaren 1 | Skellefteå | 8 | 1 | 491 | 31 | 522 |
| Rödhaken 3 | Skellefteå | 14 | - | 780 | - | 780 |
| Total | 920 | 94 | 63 048 | 9 179 | 72 227 |
SBF Bostad AB - Bokslutskommuniké 2019
SBF BOSTAD
Definitioner
Den övergripande nyttan med nedanstående nyckeltal, är att SBF Bostad vill ge nuvarande och kommande investerare en ökad förståelse av verksamhetens ställning och utveckling.
Hyresintäkter
Helårsjusterade kontrakterade hyror.
Driftnetto
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Driftnetto mäter bolagets överskott från fastighetsverksamheten vilket möjliggör jämförelse med andra aktörer och uppföljning över tid.
Överskottsgrad
Driftnetto i relation till hyresintäkter, nyckeltalet ger en indikation på hur kärnverksamheten går och möjliggör även jämförelse mot andra aktörer samt uppföljning över tid.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i relation till fastigheternas marknadsvärde. Ger en indikation på fondens hävstång och nivå på finansiell risk, bl a i form av ränterisk.
Förvaltningsresultat
Resultat före skatt och orealiserade värdeförändringar. Nyckeltalet ger framför allt en bra bild över fondens resultat där samtliga omkostnader är medtagna och används till benchmarking och uppföljning över tid.
EPRA NAV (Långsiktigt substansvärde)
Eget kapital med återläggning av eventuella derivat och uppskjuten skatt, samt avdrag för eventuell vinstdelning, i förhållande till antalet aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet möjliggör jämförelse mot andra aktörer samt uppföljning över tid.
Genomsnittlig ränta på fastighetslån
Fastighetslånens genomsnittliga ränta per bokslutsdagen. Nyckeltalet ger en bra bild över fondens kostnader för lån.
Soliditet
Eget kapital dividerat med balansomslutningen. Analys av det finansiella nyckeltalet soliditet syftar till att bedöma ett företags betalningsförmåga på lång sikt. Begreppet soliditet används för att visa hur stor andel av företagets tillgångar som finansierats med eget kapital.
Genomsnittligt antal aktier
Beräkningen är gjord utifrån ingående balans av antal aktier och därefter har antal aktier i respektive emission viktats utifrån antal dagar mellan likvidatum och balansdagen.
SBF Bostad AB - Bokslutskommuniké 2019
SBF
BOSTAD
Rapport över totalresultat, koncernen
| Belopp i KSEK | 2019-07-01 | 2018-07-01 | 2019-01-01 | 2018-01-01 |
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| Hyresintäkter | 32 080 | 16 708 | 51 889 | 31 987 |
| Fastighetskostnader | -12 953 | -5 553 | -21 647 | -13 772 |
| Driftnetto | 19 127 | 11 155 | 30 242 | 18 215 |
| Central administration | -11 569 | -5 735 | -17 784 | -9 048 |
| Ränteintäkter | 52 | 15 | 52 | 35 |
| Finansiella kostnader | -6 483 | -3 417 | -11 445 | -6 592 |
| Förvaltningsresultat | 1 127 | 2 018 | 1 065 | 2 610 |
| Resultat fastighetsförsäljningar | 6 839 | - | 6 839 | - |
| Orealiserade värdeförändringar | 19 914 | 4 977 | 31 816 | 4 037 |
| Resultat före skatt | 27 880 | 6 995 | 39 720 | 6 647 |
| Skatt på periodens resultat | -4 822 | -785 | -8 372 | -578 |
| Periodens resultat | 23 058 | 6 210 | 31 348 | 6 069 |
| Övrigt totalresultat | - | - | - | |
| Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 23 058 | 6 210 | 31 348 | 6 069 |
| Resultat per stamaktie före utspädning, kr * | Not 1 | 1 844,61 | 496,80 | 2 507,84 |
| Genomsnittligt antal stamaktier, st | 2 500 | 2 500 | 2 500 | |
| Resultat per A-aktie före utspädning, kr * | Not 1 | 2 154,37 | 994,90 | 3 316,01 |
| Antal A-aktier vid periodens slut, st | 9 402 | 5 615 | 9 402 | |
| Genomsnittligt antal A-aktier, st | Not 2 | 8 562 | 4 993 | 7 563 |
- Något minoritetsintresse föreligger inte, varför hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Någon utspädningseffekt föreligger inte då inga potentiella aktier förekommer. De nyemissioner som har genomförts under året har gjorts till kurser som legat i paritet med aktuellt börsvärde och därmed har ingen utspädning skett.
SBF Bostad AB - Bokslutskommuniké 2019
10
SBF
BOSTAD
Rapport över koncernens finansiella ställning
| Belopp i KSEK | 2019-12-31 | 2018-12-31 |
|---|---|---|
| TILLGÄNGAR | ||
| Anläggningstillgångar | ||
| Förvaltningsfastigheter Not 3 | 947 400 | 479 200 |
| Förutbetalda kostnader | 31 950 | 23 608 |
| Uppskjutna skattefordringar | 94 | 94 |
| Summa anläggningstillgångar | 979 444 | 502 902 |
| Omsättningstillgångar | ||
| Kundfordringar | 29 | 7 |
| Fordringar hos koncernföretag | 17 647 | 3 228 |
| Skattefordran | 13 | 244 |
| Övriga fordringar | 936 | 263 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 498 | 244 |
| 19 123 | 3 986 | |
| Kortfristiga placeringar | 15 153 | 15 102 |
| Likvida medel | 71 953 | 66 978 |
| Summa omsättningstillgångar | 106 229 | 86 066 |
| SUMMA TILLGÄNGAR | 1 085 673 | 588 968 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||
| Eget kapital | ||
| Aktiekapital | 2 380 | 1 623 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 478 724 | 283 326 |
| Balanserat resultat inkl. årets resultat | 28 202 | 4 811 |
| Summa eget kapital | 509 306 | 289 760 |
| Långfristiga skulder | ||
| Skulder till kreditinstitut | 199 495 | 242 915 |
| Uppskjuten skatteskuld | 8 767 | 659 |
| Summa långfristiga skulder | 208 262 | 243 574 |
| Kortfristiga skulder | ||
| Skulder till kreditinstitut | 345 541 | 44 087 |
| Leverantörsskulder | 3 093 | 2 143 |
| Skulder till koncernföretag | 2 280 | 404 |
| Skatteskulder | 609 | 707 |
| Övriga skulder | 1 296 | 91 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 15 286 | 8 202 |
| Summa kortfristiga skulder | 368 105 | 55 634 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 1 085 673 | 588 968 |
SBF Bostad AB - Bokslutskommuniké 2019
SBF
BOSTAD
Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen
(Belopp i KSEK)
| Eget kapital per 2018-12-31 | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital | Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat | Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|
| Ingående eget kapital 2018-01-01 | 1 301 | 199 346 | 5 732 | 206 379 |
| Omklassificering | - | 2 301 | -2 301 | - |
| Totalresultat 1 januari - 31 december 2018 | - | - | 6 069 | 6 069 |
| Nyemission | 322 | 82 275 | - | 82 597 |
| Emissionskostnader | - | -596 | - | -596 |
| Utdelning | - | - | -4 689 | -4 689 |
| Eget kapital 2018-12-31 | 1 623 | 283 326 | 4 811 | 289 760 |
| Eget kapital per 2019-12-31 | Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital | Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat | Totalt eget kapital |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Ingående eget kapital 2019-01-01 | 1 623 | 283 326 | 4 811 | 289 760 |
| Totalresultat 1 jan - 31 dec 2019 | - | - | 31 348 | 31 348 |
| Nyemission | 757 | 196 606 | - | 197 363 |
| Emissionskostnader | - | -1 208 | - | -1 208 |
| Utdelning | - | - | -7 957 | -7 957 |
| Eget kapital 2019-12-31 | 2 380 | 478 724 | 28 202 | 509 306 |
Härledning av EPRA NAV
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
|---|---|---|
| Utgående Eget kapital | 509 306 | 289 760 |
| Avdrag stam-aktiekapital | -500 | -500 |
| Återläggning Uppskjuten skatt | 8 767 | 659 |
| Beräknad upplupen vinstdelning | -8 741 | - |
| EPRA NAV hänförligt till a-aktieägare | 508 832 | 289 919 |
| Antal a-aktier | 9 402 | 5 615 |
| EPRA NAV per a-aktie (kr) | 54 120 | 51 633 |
SBF Bostad AB - Bokslutskommuniké 2019
12
SBF
BOSTAD
Rapport över kassaflöde, koncernen
| Belopp i KSEK | 2019-07-01
2019-12-31 | 2018-07-01
2018-12-31 | 2019-01-01
2019-12-31 | 2018-01-01
2018-12-31 |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Den löpande verksamheten | | | | |
| Resultat efter skatt | 23 058 | 6 210 | 31 348 | 6 069 |
| Justeringar för poster som inte påverkar kassaflödet | -175 | 1 655 | 5 648 | 2 818 |
| Orealiserade värdeförändringar | -19 914 | -4 977 | -31 816 | -4 037 |
| Kassaflöde från löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital | 2 968 | 2 888 | 5 180 | 4 850 |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital | | | | |
| Förändring rörelsefordringar | -14 291 | 863 | -15 137 | -3 439 |
| Förändring rörelseskulder | 5 932 | 499 | 11 017 | -511 |
| Kassaflöde från löpande verksamheten | -5 391 | 4 250 | 1 060 | 900 |
| Investeringsverksamheten | | | | |
| Förvärv av fastigheter | -313 801 | -26 567 | -447 666 | -144 838 |
| Avyttring av fastigheter | 29 000 | – | 29 000 | – |
| Investering i befintliga fastigheter | -8 883 | -6 256 | -10 466 | -8 207 |
| Investering i anläggningsrelaterade fordringar | -1 922 | -8 260 | -13 134 | -8 260 |
| Investering i kortfristiga placeringar | -51 | -15 035 | -51 | 5 965 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -295 657 | -56 118 | -442 317 | -155 340 |
| Finansieringsverksamheten | | | | |
| Nyemission | 45 275 | 82 375 | 196 155 | 82 002 |
| Amortering av lån | -26 731 | -1 223 | -27 437 | -1 929 |
| Nyupptagna lån | 201 663 | 17 500 | 285 471 | 92 250 |
| Utbetald utdelning | – | – | -7 957 | -4 689 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 220 207 | 98 652 | 446 232 | 167 634 |
| Årets kassaflöde | -80 841 | 46 784 | 4 975 | 13 194 |
| Likvida medel vid periodens början | 152 793 | 20 195 | 66 978 | 53 784 |
| Likvida medel vid årets slut | 71 952 | 66 978 | 71 953 | 66 978 |
| Erlagda räntor | -3 944 | -1 728 | -6 616 | -3 793 |
| Erhållna räntor | 52 | 14 | 52 | 34 |
SBF Bostad AB - Bokslutskommuniké 2019
13
SBF
BOSTAD
Moderbolagets resultaträkning
| Belopp i KSEK | 2019-07-01 | 2018-07-01 | 2019-01-01 | 2018-01-01 |
|---|---|---|---|---|
| 2019-12-31 | 2018-12-31 | 2019-12-31 | 2018-12-31 | |
| Övriga intäkter | 5 477 | - | 5 477 | - |
| Övriga externa kostnader | -7 748 | -2 071 | -9 560 | -3 493 |
| Rörelseresultat | -2 271 | -2 071 | -4 083 | -3 493 |
| Resultat från andelar i dotterbolag | 0 | 3 033 | 0 | 3 033 |
| Ränteintäkter | 52 | 14 | 52 | 34 |
| Finansiella kostnader | -2 801 | -1 502 | -5 009 | -2 666 |
| Resultat efter finansiella poster | -5 020 | -526 | -9 040 | -3 092 |
| Bokslutsdispositioner | 3 989 | 2 549 | 3 989 | 2 549 |
| Resultat före skatt | -1 031 | 2 023 | -5 051 | -543 |
| Skatt på periodens resultat | - | - | - | - |
| Årets resultat | -1 031 | 2 023 | -5 051 | -543 |
Årets totalresultat är lika med årets resultat
SBF Bostad AB - Bokslutskommuniké 2019
14
SBF
BOSTAD
Moderbolagets balansräkning
| Belopp i KSEK | 2019-12-31 | 2018-12-31 |
|---|---|---|
| TILLGÄNGAR | ||
| Aktier och andelar i koncernföretag | 300 | 150 |
| Förutbetalda kostnader | 31 950 | 23 608 |
| Summa anläggningstillgångar | 32 250 | 23 758 |
| Kortfristiga fordringar | ||
| Fordringar hos koncernföretag | 362 465 | 192 996 |
| Övriga fordringar | 33 | 75 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 50 | 15 |
| Summa kortfristiga fordringar | 362 548 | 193 086 |
| Kortfristiga placeringar | 15 153 | 15 102 |
| Kassa och bank | 71 598 | 66 978 |
| 86 751 | 82 080 | |
| Summa omsättningstillgångar | 449 299 | 275 166 |
| SUMMA TILLGÄNGAR | 481 549 | 298 924 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||
| Bundet eget kapital | ||
| Aktiekapital | 2 380 | 1 623 |
| Fritt eget kapital | ||
| Överkursfond | 480 527 | 283 326 |
| Balanserade vinstmedel | -18 311 | -8 008 |
| Periodens resultat | -5 051 | -543 |
| Summa fritt eget kapital | 457 165 | 274 775 |
| Skulder | ||
| Kortfristiga skulder | ||
| Leverantörsskulder | 265 | 6 |
| Skulder till koncernföretag | 21 159 | 21 953 |
| Övriga skulder | - | 7 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 580 | 560 |
| Summa kortfristiga skulder | 22 004 | 22 526 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 481 549 | 298 924 |
SBF Bostad AB - Bokslutskommuniké 2019
15
SBF
BOSTAD
Förändring av eget kapital, moderbolaget
Belopp i KSEK
| Eget kapital per 2018-12-31 | Aktiekapital | Överkursfond | Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat | Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|
| Ingående eget kapital 2018-01-01 | 1 301 | 199 346 | -1 018 | 199 629 |
| Omklassificering | - | 2 301 | -2 301 | - |
| Totalresultat 1 januari - 31 december 2018 | - | - | -543 | -543 |
| Nyemission | 322 | 82 275 | - | 82 597 |
| Emissionskostnader | - | -596 | - | -596 |
| Utdelning | - | - | -4 689 | -4 689 |
| Utgående balans per 31 december 2018 | 1 623 | 283 326 | -8 551 | 276 398 |
| Eget kapital per 2019-12-31 | Aktiekapital | Överkursfond | Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat | Totalt eget kapital |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Ingående eget kapital 2019-01-01 | 1 623 | 283 326 | -8 551 | 276 398 |
| Totalresultat 1 jan - 31 dec 2019 | - | - | -5 051 | -5 051 |
| Nyemission | 757 | 196 606 | - | 197 363 |
| Emissionskostnader | - | -1 208 | -1 208 | |
| Utdelning | - | - | -7 957 | -7 957 |
| Utgående balans per 31 december 2019 | 2 380 | 478 724 | -21 559 | 459 545 |
SBF Bostad AB - Bokslutskommuniké 2019
16
SBF
BOSTAD
Redovisningsprinciper
SBF Bostad AB följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport för koncernen är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen.
Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9:e kapitel, Delårsrapport.
För koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen, med undantag för nedan beskrivna ändrade redovisningsprinciper.
Nya och ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft under året
Följande nya och ändrade standarder och tolkningar kan påverka koncernen:
- IFRS 16 Leasing (1 januari 2019)
IFRS 16 påverkar främst leasetagare och den centrala effekten är att alla leasingavtal som tidigare redovisats som operationella leasingavtal ska redovisas på ett sätt som liknar tidigare redovisning av finansiella leasingavtal. Det innebär att även för operationella leasingavtal behöver tillgång och skuld redovisas, med tillhörande redovisning av kostnader för avskrivningar och ränta, till skillnad mot tidigare då ingen redovisning av hyrd tillgång och relaterad skuld gjordes, och leasingavgifterna periodiserades linjärt som leasingkostnad. IFRS 16 har ej påverkat bolagets resultat och ställning.
Värderingsprinciper fastigheter
Förvaltningsfastigheterna är värderade till verkligt värde och har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. Fastigheterna värderas externt en gång per år (vid årsbokslutet) av JLL i enlighet med reglerna i SFI (Svenskt Fastighetsindex). Värderingarna görs med användning av kassaflödesmetoden och kompletteras med en ortsprisanalys, där relevanta fastighetsförsäljningar i närliggande områden studeras.
Värdering av finansiella instrument
Det redovisade värdet på finansiella instrument utgör en rimlig approximation av det verkliga värdet.
SBF Bostad AB - Bokslutskommuniké 2019
17
SBF
BOSTAD
Noter till koncernens resultat- och balansräkning
Not 1 Resultat per aktie
Vinstdelningsunderlaget fördelas på stam- respektive A-aktier enligt nedan.
| Beräkning av resultat per aktie (KSEK) | 2019 | 2018 |
|---|---|---|
| Resultat efter skatt | 31 348 | 6 069 |
| Tröskelvärde (statsskuldväxel 90 dgr) * | – | – |
| Kvar att vinstdela | 31 348 | 6 069 |
| 80% till A-aktieägare | 25 078 | 4 855 |
| S:a hänförligt till A-aktieägare | 25 078 | 4 855 |
| Resultat per genomsnittligt antal A-aktie, kronor | 3 316,01 | 1 077,30 |
| 20% till stamaktieägare | 6 270 | 1 214 |
| Resultat per genomsnittligt antal stamaktie, kronor | 2 507,84 | 485,52 |
| Genomsnittlig räntesats för statsskuldväxel 90 dgr | neg | neg |
*) Tröskelvärdet är lika med resultat efter skatt, multiplicerat med den genomsnittliga räntesatsen för statsskuldväxel 90 dgr under året, beloppet kan dock aldrig bli negativt utan då anges "-" dvs 0,0. I de fall som tröskelvärdet är positivt, så tillfaller hela beloppet upp till tröskelvärdet A-aktieägarna och resterande belopp delas 80/20 mellan A-aktieägare och stamaktieägarna.
Not 2 Genomsnittligt antal aktier
Beräkning av genomsnittligt antal aktier för perioden
| Aktieslag | Ingående Balans 2019-03-01 | Emission 2019-03-31 | Emission 2019-06-26 | Emission 2019-12-23 | Utgående balans 2019-12-31 |
|---|---|---|---|---|---|
| A-aktier | 5 615 | 1 619 | 1 290 | 878 | 9 402 |
| Stamaktier | 2 500 | - | - | - | 2 500 |
| Total antal aktier | 8 115 | 1 619 | 1 290 | 878 | 11 902 |
| Snitt A-aktier | 5 615 | 1 264 | 664 | 19 | 7 563 |
| Snitt stamaktier | 2 500 | - | - | 2 500 |
Beräkning av genomsnittligt antal aktier för andra halvåret
| Aktieslag | Ingående Balans 2019-07-01 | Emission 2019-12-23 | Utgående balans 2019-12-31 |
|---|---|---|---|
| A-aktier | 8 524 | 878 | 9 402 |
| Stamaktier | 2 500 | - | 2 500 |
| Total antal aktier | 11 024 | 878 | 11 902 |
| Snitt A-aktier | 8 524 | 38 | 8 562 |
| Snitt stamaktier | 2 500 | - | 2 500 |
Beräkningen är gjord utifrån ingående antal aktier och därefter har antal aktier i respektive emission viktats utifrån antal dagar mellan slutlikviddatum och balansdagen.
SBF Bostad AB - Bokslutskommuniké 2019
18
SBF
BOSTAD
Not 3 Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheternas bokförda värde har förändrats enligt följande:
| Fastighetsvärde (KSEK) | 2019-12-31 | 2018-12-31 |
|---|---|---|
| Bokfört värde 1 jan | 479 200 | 322 118 |
| Förvärv | 447 666 | 144 838 |
| Avyttringar | -21 748 | - |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 10 466 | 8 207 |
| Värdeförändring | 31 816 | 4 037 |
| Bokfört värde vid periodens slut | 947 400 | 479 200 |
Not 4 Transaktioner med närstående
Transaktioner med närstående bolag är prissatta på marknadsmässiga villkor. Tabellen nedan visar hur transaktioner med närstående bolag har påverkat resultat och balansräkning för koncernen.
Transaktioner med SBF Management AB avser kostnader för koncernledning och portföljförvaltning. Transaktioner med Svenska Bostadsfonden Services AB avser kostnader för fastighetsförvaltning. Under 2019 har Fonden förvärvat fastigheter från den närstående Svenska Bostadsfonden 12 AB till ett värde av 373,2 mkr, och 2018 förvärvades en fastighet från Svenska Bostadsfonden 11 AB för 27,1 mkr. Vid förvärv från närstående fonder värderas fastigheterna alltid av två oberoende värderingsbolag, varefter ett medelvärde av de två värderingarna används i transaktionen.
| Motpart | 2019 | 2018 | ||
|---|---|---|---|---|
| Resultaträkn. | Balansräkn. | Resultaträkn. | Balansräkn. | |
| SBF Management AB | -5 365 | 29 759 | -2 574 | 23 607 |
| Svenska Bostadsfonden Services AB | -8 462 | -89 | -4 150 | - |
| Svenska Bostadsfonden 12 AB | - | 373 200 | - | - |
| Svenska Bostadsfonden 11 AB | - | - | - | 27 100 |
| Summa | -13 827 | 402 870 | -6 724 | 50 707 |
SBF Bostad AB - Bokslutskommuniké 2019
19