AI assistant
SBF Bostad AB — Capital/Financing Update 2021
Oct 4, 2021
10183_rns_2021-10-04_25f3b5c4-967c-4d5d-afef-3fea9d550231.pdf
Capital/Financing Update
Open in viewerOpens in your device viewer
SBF BOSTAD AB (PUBL)
(Sammanfattning och Värdepappersnot)
Teckning av A-aktier
Teckningsperiod: 11 oktober 2021 – 12 november 2021
Sista likviddag: 25 november 2021
SBF
BOSTAD
| Introduktion och varningar | |
|---|---|
| Namn och ISIN | Genom erbjudandet kan investerare investera i A-aktier. A-aktierna har ISIN-nummer SE0015657622, och handlas under kortnamnet SBFBO A. |
| Varning | Denna sammanfattning utgör endast en introduktion till Prospektet. Ett beslut om att investera i Bolaget genom deltagande i erbjudandet ska baseras på en bedömning av Prospektet i dess helhet. |
En investering i Bolaget och dess värdepapper är förenat med risktagande. Det finns ett antal faktorer som kan ha väsentlig negativ inverkan på Bolagets verksamhet, resultat, finansiella ställning, kassaflöde och framtidsutsikter. De kan även medföra att Bolaget minskar i värde, vilket kan leda till Bolagets aktieägare forlorar hela eller delar av sitt investerade kapital.
Om en investerare väcker talan i domstol med anledning av uppgifterna i Prospektet kan investeraren bli tvungen att svara för kostnaderna för översättning av Prospektet innan rättsligt förfarande inleds. Civilrättsligt ansvar kan åläggas de personer som lagt fram sammanfattningen, inklusive översättningar därav, men endast om sammanfattningen är vilseledande, felaktig eller oförenlig med de andra delarna av prospektet eller om den inte, tillsammans med de andra delarna av prospektet, ger nyckelinformation för att hjälpa investerare när de överväger att investera i sådana värdepapper. |
| Emittent, kontaktuppgifter och LEI-nummer | A-aktierna emitteras och erbjuds av SBF Bostad AB (publ), org.nr. 559056-4000, med LEI-nummer 5493005TH00ELG4UVM36. Bolagets kontaktuppgifter är SBF Bostad AB (publ)., Birger Jarlsgatan 41 A, 111 45 Stockholm. E-post: [email protected] Webbplats: www.sbfbostad.se. |
| Behörig myndighet och datum för godkännande av Prospektet | Prospektet har godkänts den 4 oktober 2021 av Finansinspektionen. Adressuppgifter till Finansinspektionen är Finansinspektionen, Box 7821, 103 97 Stockholm. Telefonnummer: 08-408 98 000. E-post: [email protected]. |
| Nyckelinformation om emittent | |
| Vem är emittent av värdepappren? | |
| Företagsnamn, säte och bolagsform | Bolagets företagsnamn är SBF Bostad AB (publ.), sätet för dess styrelse är Stockholm, Sverige och dess org.nr. är 559056-4000. Bolaget är ett publikt aktiebolag, bildat i Sverige i enlighet med svensk rätt. Bolagets LEI-nummer är 5493005TH00ELG4UVM36. |
| Bolagets huvudverksamhet | Bolagets verksamhet består i att med eget kapital tillsammans med upplånat kapital hos bank eller annat kreditinstitut investera i den svenska hyreshusmarknaden. Bolaget avser att löpande kapitaliseras med eget kapital genom återkommande emissionserbjudanden. Målsättningen är att Bolaget ska genomföra emissioner 2-4 gånger per år. |
| Ägarförhållanden | Vid dagen för upprättande av detta Prospekt ägs Bolaget av SBF och de investerare som investerat i tidigare genomförda emissioner. Moderbolag är SBF som är innehavare av samtliga stamaktier i Bolaget. Bolaget har åtta direktägda dotterbolag och 53 indirekt ägda dotterbolag. Samtliga dotterbolag är bildade enligt svensk rätt och direkt eller indirekt helägda av Bolaget.
Bolaget har även två verksamhetsdrivande systerbolag varav ett är en alternativ investeringsfond. |
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
| Anmälningspliktiga personer, större aktieägare samt kontroll av Bolaget | SBF Management AB innehar samtliga stamaktier utgivna av Emittenten och utövar ett bestämmande inflytande över Emittentens ledning och inriktning samt övriga frågan som bolagstämman har att besluta om.
Bolagets aktier består av stamaktier och preferensaktier där stamaktierna berättigar till 10 röster vardera och preferensaktierna till 1 röst vardera. Endast preferensaktierna är noterade.
Ägarstruktur innan emissionen (2021-08-31) | | | | |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| | Ägare | STAM-aktier | A-aktier | Andel aktier (%) | Andel röster (%) |
| | SBF Management AB | 25 000 | - | 23,4% | 75,3% |
| | Övriga aktieägare | - | 81 914 | 76,6% | 24,7% |
| | Totalt | 25 000 | 81 914 | 100% | 100% |
| | SBF Management AB kommer även efter genomförd nyemission att äga och kontrollera samtliga stamaktier och därvid inneha majoriteten av rösterna i Emittenten. SBF Management AB kommer således även efter emissionen att ha det bestämmande inflytandet.
SBF Management AB ägs till 100 procent av Concejo AB (publ) som är ett noterat bolag vars aktier är upptagna till handel på OMX Small Cap Stockholm. Carl Rosenblad kontrollerar, genom helägda bolag, ca 53 procent av aktierna och ca 72,2 procent av rösterna i Concejo AB (publ). | | | | |
| Styrelse och befattningshavare | Styrelsen i Bolaget består av tre ledamöter. Styrelseledamötena är Per-Åke Eliasson (tillika ordförande), Johan Grevelius (tillika VD) samt Martin Sersé. | | | | |
| Bolagets revisorer | Bolagets revisor är KPMG AB, Box 382, 111 20 Stockholm med Mattias Lötborn (medlem i FAR SRS) som huvudansvarig revisor. | | | | |
| Finansiell nyckelinformation för emittenten | | | | | |
| Utvald historisk finansiell information | Bolagets aktiekapital uppgår till 4 276 560 kronor fördelat på 25 000 stamaktier med ett kvotvärde om 40 kronor samt 81 914 A-aktier med ett kvotvärde om 40 kronor. Bolagets tillgångar består av likvida medel, aktier i dotterbolag och de fastigheter som ägs via dotterbolag.
Bolaget har vid tidpunkten för detta Prospekt genom tidigare erbjudanden emitterat 81 914 A-aktier, vilket har tillfört Bolaget totalt 878 892 200 kronor.
Den finansiella informationen som redovisas nedan har hämtats från Bolagets hel-, och delårsrapporter för räkenskapsåren 2018-2021. Årsredovisningarna, vilka har upprättats i enlighet med IFRS, har reviderats av Bolagets revisor. Delårsrapporterna, även de upprättade i enlighet med IFRS, har översiktligt granskats av Bolagets revisor. För räkenskapsåren 2016-2021 har det varit KPMG AB, Box 382, 111 20 Stockholm, som varit utsedd revisor med Per Gustafsson (medlem i FAR SRS) som huvudansvarig revisor mellan 2016-maj 2019 och Mattias Lötborn (medlem i FAR SRS) sedan maj 2019.
De reviderade balans- och resultaträkningarna och kassaflödesanalyserna (som införlivas genom hänvisning) utgör koncernens historiska finansiella information.
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS).
Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner vilken specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen.
Moderbolaget redovisas i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2, redovisningsregler för moderföretag i koncerner vilka tillämpar IFRS.
Inga betydande förändringar har skett sedan halvårsrapporten per den 30 juni 2021. | | | | |
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
| Ytterligare information som är relevant för emittenten | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| KSEK | 2021-06-30 | ||||
| Aktieklass | Totalt NAV | Antal andelar | NAV-värde per andel | Fondens historiska resultat | |
| A-aktie | 1 081 265 | 81 914 | 13 200 | 233 807 | |
| Resultaträkning för emittenten | |||||
| KSEK | |||||
| 2020 | 2019 | 2018 | 2021 | 2020 | |
| Jan-dec | Jan-dec | Jan-dec | Jan-jun | Jan-jun | |
| Totala nettointäkter | 92 221 | 51 889 | 31 987 | 72 229 | 41 656 |
| Nettoresultat | 111 719 | 31 442 | 6 069 | 127 661 | 16 300 |
| Resultatbaserade avgifter (upplupna/betalda) * | -22 344 | -6 270 | -1 214 | -25 532 | -3 260 |
| Förvaltningsavgifter (upplupna/betalda) ** | -9 489 | -5 365 | -2 573 | -7 884 | -4 228 |
| Resultat per a-aktie | 1 702 | 665 | 215 | 1 493 | 274 |
| *Resultatbaserade avgifter utbetalas i samband med inlösen av Bolaget och beräkningen på den upplupna ersättningen återges i notapparaten för respektive hel-, och delårsrapport för Bolaget. | |||||
| **Förvaltningsavgifterna och eventuella andra betydande avgifter återfinns i posten "central administration" i respektive hel-, och delårsrapport för Bolaget. | |||||
| Balansräkning för emittenten | |||||
| KSEK | |||||
| 2020 | 2019 | 2017 | 2021 | 2020 | |
| Jan-dec | Jan-dec | Jan-dec | Jan-jun | Jan-jun | |
| Totala nettotillgångar | 2 082 540 | 1 085 673 | 588 968 | 2 433 290 | 1 350 513 |
| Skuldsättningsgrad | 62% | 58% | 60% | 56% | 63% |
| Specifika nyckelrisker för emittenten | |||||
| Specifika nyckelrisker avseende Bolaget | Ett antal olika riskfaktorer kan komma att negativt påverka Bolagets verksamhet, utveckling, resultat, finansiella ställning och framtidsutsikter i övrigt. |
Vakansgrad
Fastigheternas standard och läge samt kvalitén på förvaltarens tjänster har en avgörande betydelse för vakansgraden. Vakanser leder till minskat intäktsflöde, vilket i sin tur riskerar att påverka Bolagets resultat och ställning negativt.
Driftkostnader
Ökade driftkostnader har en direkt negativ påverkan på fastigheternas driftnetto, och därmed påverka Bolagets resultat och ställning negativt. | | | | |
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
Alf-förvaltare: SBF Management AB
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
Miljöpåverkan
Förekomst av miljöföroreningar i Bolagets fastighetsbestånd skulle föranleda kostnader och/eller ersättningsanspråk vilket i sin tur kan påverka Bolagets resultat och ställning negativt.
Teknisk risk
Den tekniska risken inbegriper t.ex. dolda fel och andra brister i fastigheterna och kan få till följd att Bolagets kostnader för exempelvis reparationer, saneringsåtgärder eller tillförande av nya funktioner i fastigheterna kan överstiga de antaganden som gjordes vid förvärvstillfället, vilket kan få en negativ inverkan på Bolagets kassaflöde.
Utbudet av investeringsobjekt
Utbudet av lämpliga investeringsobjekt på marknaden innebär att det finns en risk för att det vid tid för investering inte finns några fastigheter (eller endast ett fåtal fastigheter) till försäljning som motsvarar de krav som uppställs i Bolagets investeringsstrategi och som i övrigt är godtagbara ur förvärvssynpunkt, vilket kan innebära att Bolaget inte kan genomföra investeringar enligt plan. Rådande konkurrenssituation kan medföra att Bolaget inte tillförs tillräckligt med eget kapital för de tilltänkta investeringarna samt att Bolaget inte lyckas anskaffa investeringsobjekt på en fördelaktig prisnivå.
Finansiell risk
Den finansiella risk som är hänförlig till de lån som upptas av Bolaget samt förändringar i räntenivåer för sådana lån kan komma att påverka kassaflödet negativt. Värdet av Bolagets fastighetsinvesteringar riskerar även att påverkas negativt vid väsentliga höjningar av räntan. Det föreligger vidare en risk att lånräntan i framtiden kan komma att överstiga Direktavkastningen, vilket innebär att Bolaget kan komma att behöva en högre belåningsgrad än beräknat.
Nyckelpersoner
Risk föreligger att Bolaget inte förmår behålla nyckelpersoner, vilket kan påverka Bolagets verksamhet, resultat och ställning negativt.
Förvärvsrisk
Bolaget kan komma att överta okända förpliktelser vid köp av fastigheter genom bolagsförvärv. Sådana förpliktelser kan ha en negativ inverkan på Bolagets finansiella ställning.
Realiseringsrisk
För det fall försäljningen av Bolagets fastigheter i samband med Bolagets avveckling försenas eller att försäljning inte kan ske till ett pris som motsvarar fastigheternas förväntade värdeutveckling riskerar Bolaget att inte uppnå sin målavkastning.
Nyckelinformation om värdepapperen
| Värdepapperens viktigaste egenskaper | |
| --- | --- |
| Slag av värdepapper | Genom erbjudandet kan investerare investera i A-aktier. A-aktierna har ISIN-nummer SE0015657622, och handlas under kortnamnet SBFBO A. |
| Valuta | Bolagets aktier är denominerade i svenska kronor. |
| Aktier som är emitterade respektive inbetalda | Bolagets aktiekapital uppgår vid datumet för Prospektet till 4 275 560 kronor och aktiekapitalet är fördelat på 25 000 stamaktier och 81 914 A-aktier. Samtliga aktier är fullt inbetalda. Aktiernas kvotvärde är 40 kronor. |
| Rättigheter som sammanhänger med värdepapperen | A-aktierna har följande rättigheter: (a) en röst per aktie vid bolagsstämma, (b) primär företrädesrätt vid kontant- eller kvittningsemission av A-aktier och (c) subsidiär företrädesrätt vid kontant- eller kvittningsemission av aktier av andra slag än A-aktier.
Erbjudandet avser värdepapper som utfärdas enligt Aktiebolagslagens regler och ägarnas rättigheter förknippade med dessa kan endast ändras i enlighet med Aktiebolagslagens bestämmelser. |
5
| | Vad gäller rätt till och bestämmande av utdelning, se nedan under "Utdelningspolitik". Rätten till betalning av utdelning preskriberas tio år efter förfallodagen och tillfaller därefter Bolaget.
Det föreligger inte några restriktioner för utdelning eller särskilda förfaranden för aktieägare utanför Sverige. |
| --- | --- |
| Utdelningspolitik | Verksamhetens vinst ska delas ut årligen efter avdrag för medel som behövs för Bolagets löpande verksamhet och efter erforderlig konsolidering.
Bolaget garanterar ingen utdelning. Vid utdelning av vinstmedel delas vinsten, med fördelningen 20 procent till stamaktierna och 80 procent till A-aktierna, på all avkastning som överstiger Tröskelvärdet, det vill säga föregående räkenskapsårs genomsnittliga SSVX 90. All avkastning som understiger investeringens Tröskelvärde tillfaller A-aktieägarna till 100 procent.
För att stamaktierna ska ha rätt till utskiftning av den årliga vinstdelningen enligt ovan princip ska totalavkastningen, som ligger till grund för vinstdelningen, vara realiserad, det vill säga orealiserade värdeuppgångar i fastighetsbeståndet får ej vara föremål för stamaktiernas vinstdelningsberäkning.
Vid beräkning av vinstdelning i samband med ett eventuellt avvecklande av Bolaget ska den löpande utdelningen, som historiskt delats ut, tas med i det ackumulerade beräkningsunderlaget. Tröskelvärdet kan som lägst vara 0, det vill säga det kan aldrig vara negativt, när beräkning av vinstdelning genomförs.
Vid beräkning av stamaktiens andel av vinstdelningen i samband med inlösen ska de orealiserade tillgångarna fastställas av oberoende värderingsman. Vidare ska den löpande utdelningen, som historiskt delats ut, tas med i det ackumulerade beräkningsunderlaget. Tröskelvärdet kan som lägst vara 0, det vill säga det kan aldrig vara negativt, när beräkning av vinstdelning genomförs.
Vad som delats ut till stamaktierna under ett räkenskapsår ska inte gå åter under kommande räkenskapsår, oavsett om kommande räkenskapsår inte uppnår investeringens Tröskelvärde.
I samband med ett eventuellt avvecklande av Bolaget kommer Bolaget att realisera sina fastighetsinnehav med målsättningen att omvandla dessa till likvida medel. Därefter kommer Bolagets styrelse att föreslå utbetalning/utdelning av därigenom realiserade vinster i enlighet med de principer som gäller för respektive värdepapper i Bolaget. |
| Var kommer värdepappren att handlas? | |
| Handel i värdepapperen | Bolagets A-aktier är upptagna till handel på NGM Nordic AIF med kortnamn SBFBO A. Första handelsdag för aktierna som emitteras i Erbjudandet beräknas till omkring den 14 december 2021 (eller sådant senare datum som följer av att Bolaget fattat beslut om förlängning av anmälningsperioden). |
| Vilka nyckelrisker är specifika för värdepapperen? | |
| Specifika nyckelsrisker avseende värdepapperen | Det finns ett antal riskfaktorer som är förknippade med Bolagets värdepapper och som kan komma att påverka värderingen av dessa.
Utveckling av marknadsräntan
En riskfaktor som sammanhänger med Bolagets värdepapper är att avkastningen på Bolagets värdepapper är beroende av utvecklingen av räntemarknaden eftersom avkastningen är kopplad till utvecklingen av SSVX 90. För det fall låga marknadsräntor sammanfaller med ett resultat som är sämre än det förväntade, kan det låga ränteläget medföra att målavkastningen ej uppnås.
Uteblivna resultat
Vidare finns det risk att Bolagets resultat inte medger utbetalning av avkastning på utgivna värdepapper och att investerares ägar- och röstandel i Bolaget blir utspätt till följd av framtida emissioner i Bolaget. |
| Nyckelinformation om Erbjudandet av värdepapper till allmänheten och upptagandet till handel på en reglerad marknad | |
| På vilka villkor och enligt vilken tidsplan kan jag investera i detta värdepapper? | |
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
| Intäkter och kostnader avseende Erbjudandet | A-aktier emitteras till en kurs om 13 000 kronor per aktie. Vid fulltecknande tillförs Bolaget 130 000 000 kronor. Den totala kostnaden för Erbjudandet beräknas uppgå till ca 500 000 kronor (exklusive moms), vilket motsvarar ca 0,39 procent av emissionslikviden vid fulltecknat Erbjudande. |
|---|---|
| Erbjudandets villkor | Bolagsstämman har genom beslut den 20 april 2021 bemyndigat Bolagets styrelse att emittera A-aktier vid ett eller flera tillfällen fram till nästa årsstämma. Bemyndigandet ger styrelsen rätt att besluta om ökning av Bolagets aktiekapital med ett belopp som ryms inom bolagsordningens kapitalgränser. Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet uppgå till lägst 1 750 000 kronor och högst 7 000 000 kronor. |
Styrelsen har den 7 september 2021, med stöd av bemyndigandet, beslutat att emittera högst 10 000 A-aktier. Genom Erbjudandet kommer aktiekapitalet maximalt att kunna öka med 400 000 kronor.
Teckning av de nyemitterade A-aktierna ska, med avvikelse från befintliga aktieägares företrädesrätt, kunna ske av envar som är intresserad av att delta i Erbjudandet på angivna villkor.
Teckningskurs
Aktierna emitteras till en teckningskurs om 13 000 kronor per aktie. Minsta investeringspost är tio (10) aktier, vilket motsvarar 130 000 kronor.
Det är styrelsen som har fastställt teckningskursen.
Vid nya erbjudanden i Bolaget är det styrelsen som fastställer teckningskursen.
Anmälan och anmälningsperiod
Anmälningsperioden löper från och med den 11 oktober 2021 till och med den 12 november 2021. Styrelsen kan dock fram till sista dagen under anmälningsperioden besluta att förlänga anmälningsperioden. Eventuellt beslut om förlängning av anmälningsperioden kommer att offentliggöras på Bolagets hemsida (sbfbostad.se) samt genom pressmeddelande. Investera som önskar delta i Erbjudandet ska senast den 12 november 2021 (eller sådant senare datum som vid förlängning av Erbjudandet meddelas på Bolagets hemsida) inkomma med korrekt ifylld anmälningsedel per post, e-mail eller fax till Hagberg & Aneborn på nedanstående adress. Korrekt ifylld anmälningsedel ska vara Hagberg & Aneborn tillhanda senast kl 23:59 den 12 november 2021. Vid förlängning av Erbjudandet kommer sista likviddag, beräknat datum för tilldelning av värdepapper, datum för redovisning av utfallet av Erbjudandet och leverans av värdepapper att skjutas framåt motsvarande förlängningen av Erbjudandet.
Hagberg & Aneborn Fondkommission AB
Valhallavägen 124
114 41 Stockholm
Telefon: 08 408 933 50
Telefax: 08 408 993 51
Email: [email protected]
Web: hagberganeborn.se
Anmälan om deltagande är, sedan anmälningsedel kommit Hagberg & Aneborn tillhanda, bindande och kan därefter inte återkallas eller ändras. Det är således inte tillåtet att ge in fler än en (1) anmälningsedel och vid ingivande av flera anmälningsedlar kommer endast den sist ingivna att beaktas. Observera att en ofullständig eller felaktigt ifylld anmälningsedel kan komma att lämnas utan avseende. Inga tillägg och ändringar får göras i den på anmälningsedeln tryckta texten. Anmälningsedel ger Hagberg & Aneborn Fondkommission fullmakt att teckna värdepapper i investerarens namn och för dennes räkning.
Prospekt och anmälningsedlar kan laddas ned från Bolagets hemsida (sbfbostad.se) och från Hagberg & Aneborn hemsida (hagberganeborn.se). Vid behov kan dessa handlingar även erhållas i pappersform från Bolaget eller Hagberg & Aneborn.
Den som önskar investera i A-aktier måste ha ett VP-konto eller värdepappersdepå hos bank eller fondkommissionär till vilken leverans av värdepapper kan ske. För personer som saknar VP-konto eller värdepappersdepå måste VP-konto eller värdepappersdepå öppnas innan anmälningsedel inlämnas. Observera att öppnande av VP-konto eller värdepappersdepå kan ta viss tid. |
7
Observera att den som har en depå eller konto med specifika regler för värdepapperstransaktioner, exempelvis investeringssparkonto (ISK) eller kapitalförsäkringskonto, måste kontrollera med den bank/förvaltare som för kontot, om, och i så fall hur, förvärv av aktier inom ramen för Erbjudandet är möjligt. Anmälan ska i så fall göras i samförstånd med den bank/förvaltare som för kontot.
Utpädningseffekt
Utpädningen vid fulltecknat Erbjudande uppgår till 10 000 A-aktier, eller cirka 2,92 procent av rösterna i Bolaget.
Varför upprättas detta prospekt?
Motiv till erbjudandet
Motivet med Erbjudandet är att ge Bolaget en lämplig kapitalbas för att finansiera dess fortsatta expansion beträffande fastighetsinvesteringar i linje med Bolagets investeringsstrategi. Erbjudandet ligger i linje med Bolagets ambition att 2-4 gånger per år erbjuda den publika marknaden möjligheten att investera i Bolaget i syfte att förvärva ytterligare attraktiva fastighetsbestånd.
Genom Erbjudandet kan Bolaget tillföras maximalt 130 000 000 kronor före emissionskostnader, som beräknas uppgå till cirka 500 000 kronor för Erbjudandet. Vid fulltecknat Erbjudande kan Bolagets aktiekapital komma att öka med högst 400 000 kronor.
Emissionsgaranti
Erbjudandet omfattas inte av en emissionsgaranti.
Intressen och intressekonflikter
Bolaget har ingått ett managementavtal med SBF som kommer att erhålla förvaltningsarvode från Bolaget. SBF är vid dagen för upprättande av detta Prospekt ägare till samtliga Bolagets stamaktier.
SBF kan komma att starta bolag med identisk eller liknande investeringsfilosofi vilket teoretiskt skulle kunna innebära en konkurrenssituation vid förvärv eller försäljning av fastigheter. Varje bolag genomför sina respektive investeringar och avvecklas, så långt som möjligt, i tidsordning vilket innebär att konkurrensen mellan systerbolagen om fastigheter på marknaden minimeras. Denna skillnad i tid vid transaktionerna, samt användandet av oberoende konsulter (t.ex. fastighetsmäklare), minimerar enligt styrelsens uppfattning sådan möjlig intressekonflikt. Bolaget kan dock komma att förvärva fastigheter från systerbolag. Sådana förvärv kommer att ske på marknadsmässiga villkor.
Kostnader för investeraren
Avgifter och ersättningar som kan komma att belasta Bolaget framgår av nedanstående tabell. De beräkningar som återfinns i tabellen baseras på ett tänkt scenario och ska endast ses som exemplifierande beräkningar av avgifter och ersättningar.
Distributörer av Erbjudandet har rätt att ta ut courtage i samband med förmedlingen av aktier. Bolaget ansvarar inte för dessa.
Nedan tabell är beräknad utifrån ett antagande att 100 MSEK reses i en nyemission.
| Typ av avgift/ersättning | Beskrivning | Avgift/ersättning utgår med | Avgiften/ersättningen tillfaller |
|---|---|---|---|
| Arrangörsarvode | 1,25 procent av det tilltänkta investeringsbeloppet, dvs insatt kapital samt kreditfinansiering (dvs Emissionslikviden och en belåningsgrad om 70 procent). | Total investeringsvolym (inkl. bankfinansiering) 313 MSEK | 4,2 MSEK |
| Förvaltningsavgift | En årlig förvaltningsavgift som uppgår till 0,65 % av det totala fastighetsvärdet. | Total investeringsvolym inkl. bankfinansiering) 313 MSEK under 5 år plus ett antagande om ett ökat fastighetsvärde med 2,1 % per år. | 13,3 MSEK |
| Vinstdelning | En utdelning motsvarande 20 % av den del av avkastningen som överstiger snittet för föregående räkenskapsårs SSVX 90. | En avkastning om 9 % per år under 5 år på emissionsvolymen 100 MSEK samt ett snitt för SSVX 90 på 2,9 % | 7,6 MSEK |
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
Alf-förvaltare: SBF Management AB
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
INNEHÅLLSFÖRTECKNING – VÄRDEPAPERSNOT
- Riskfaktorer ... 10
- Ansvariga personer ... 13
- Väsentlig information ... 13
- Erbjudandets former och villkor ... 15
- A-aktier ... 17
- Upptagande till handel och handelssystem ... 20
- Kostnader för Erbjudandet ... 20
- Utspädning ... 20
- Skatt ... 20
9
1 Riskfaktorer
Nedan redogörs för specifika risker kopplade till Bolagets och dess värdepapper. Riskfaktorerna som beskrivs nedan är ragnordnade utifrån Bolagets bedömning av riskens väsentlighet. De riskfaktorer som för närvarande bedöms mest väsentliga presenteras först i varje kategori, medan riskfaktorerna därefter presenteras utan särskild rangordning. Bedömningen av respektive risk baseras på den förväntade omfattningen av de negativa effekter som respektive risk, om den inträffar, skulle innebära samt sannolikheten för dess förekomst. Bedömningen görs genom en kvalitativ skala med beteckningarna låg, medel eller hög.
1.1 Värdet av Bolagets värdepapper vid försäljning på andrahandsmarknaden
1.1.1 Utspädning av innehav genom kommande nyemissioner
Bolaget har rätt att utöver Erbjudandet, för att kunna uppnå den Totala Emissionslikviden, besluta om ytterligare nyemissioner av A-aktier, i vilka Bolagets befintliga aktieägare inte kommer att ha företrädesrätt. Detta innebär att aktieägarnas proportionella ägande och röstandel samt vinst per aktie i Bolaget minskar. Nyemissioner, försäljningar eller andra överlåtelser av ett betydande antal aktier, eller förväntningar om att sådana nyemissioner, försäljningar eller andra överlåtelser kan komma att ske, skulle kunna medföra väsentlig negativ påverkan på marknadsvärdet.
Riskbedömning: Hög.
1.1.2 Inlösen av A-aktier
Bolagets avsikt är att dess A-aktieägare kommer att beredas möjlighet till inlösen med tidsintervall om cirka fem år. Den första inlösenmöjligheten beräknas genomföras under 2023.
Om styrelsen skulle välja att lösa in A-aktierna utan att samtidigt, eller dessförinnan, realisera Bolagets tillgångar finns det en risk för att innehavarna av A-aktier endast erhåller ett värde som bygger på ett teoretiskt marknadsvärde och inte på faktiskt erhållen köplikvid som erhållits genom en transaktion i marknaden. Ett sådant bedömt marknadsvärde kan både vara högre och lägre än vad en faktisk transaktion i marknaden skulle kunna generera.
Riskbedömning: Medel.
1.1.3 Oförutsägbara framtida aktiekurser och låg likviditet
Bolagets A-aktier handlas sedan den 25 juli 2016 på NGM Nordic AIF. Likviditeten i Bolagets A-aktie varierar från dag till dag beroende på hur mycket aktier det omsätts. Låg likviditet kan innebära svårigheter för aktieägare att förändra sitt innehav samt att fluktuationer i pris kan komma att förstärkas. Aktiernas kurs kan bli föremål för betydande fluktuationer, till följd av en förändrad uppfattning på aktiemarknaden avseende aktierna och olika omständigheter och händelser, såsom ändringar i tillämpliga lagar och andra regler som påverkar Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning. Aktiemarknader kan från tid till annan uppvisa betydande fluktuationer avseende pris och volym som inte behöver vara relaterade till Bolagets verksamhet eller framtidsutsikter. Därutöver kan Bolagets resultat och framtidsutsikter, från tid till annan, komma att vara lägre än förväntningarna från aktiemarknader, analytiker eller investerare. En eller flera av dessa faktorer kan resultera i att kursen för aktierna faller vilket påverkar investerarens totalavkastning ifall aktien skulle säljas över handelsplatsen.
Riskbedömning: Medel.
1.1.4 Avkastningen beroende av SSVX 90
Räntan för SSVX 90 styrs av det rådande ränteläget. I den mån avkastningen på emitterade värdepapper har gjorts beroende av SSVX 90 kommer således avkastningen att vara avhängig av utvecklingen på räntemarknaden. I den händelse Bolaget gör en utdelningsbar vinst som överstiger räntan för SSVX 90 kommer 20 procent av detta överskott att delas ut till stamaktieägarna och inte till innehavarna av A-aktier. Dock kan Tröskelvärdet som lägst vara 0, d.v.s. den kan aldrig vara negativ, när beräkning av vinstdelning genomförs. En låg räntenivå medför att en större del av det utdelningsbara kapitalet blir föremål för vinstdelning till stamaktieägarna än vad som är fallet vid en hög räntenivå. För det fall låga marknadsräntor sammanfaller med ett resultat som är sämre än det förväntade, kan dock det låga ränteläget medföra att målavkastningen ej uppnås.
Riskbedömning: Medel.
1.1.5 Rätt till avkastning
Avkastningen på Bolagets A-aktier är beroende av Bolagets resultat.
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
Verksamhetens vinst ska delas ut årligen efter avdrag för medel som behövs för Bolagets löpande verksamhet och efter erforderlig konsolidering. Bolagets målsättning är att dela ut ca 2-3 procent per år. Beroende på investeringsbehov, som fluktuerar över tid, finns det därför risk att utdelningskapaciteten minskar i syfte att hantera investeringsbehovet, vilket riskerar påverka uppfyllandet av målsättningen till investeraren om en årlig utdelning om 2-3 procent.
Riskbedömning: Låg.
1.1.6 Kontroll av Bolaget
SBF äger röststarka stamaktier där varje aktie berättigar till tio röster. SBF avser att föreslå och rösta för att emittera nya stamaktier till kvotvärde om så skulle behövas för att säkerställa att SBF alltid innehar minst 67 procent av rösterna i Bolaget. SBFs ägarandel kommer således påverka övriga aktieägares möjlighet till beslutsfattande samt övriga aktieägares inflytande över Bolaget. SBF kan ha andra intressen än övriga aktieägare.
Riskbedömning: Låg.
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
Definitioner
Aktiebolagslagen
Aktiebolagslag (2005:551).
Anskaffningskostnad
Bolagets direkta eller indirekta totala anskaffningskostnad för en fastighetsinvestering inkluderande kostnader för lagfart, pantbrev, provisioner, konsult och rådgivningskostnader, samt andra kostnader förenade med investeringen och Teknisk Skuld (kostnaderna är i förekommande fall inklusive moms).
Hagberg & Aneborn
Hagberg & Aneborn Fondkommission AB. Org nr 559071-6675, Valhallavägen 124, 114 41 Stockholm.
Bolaget
SBF Bostad AB (publ), org.nr. 559056-4000.
Direktavkastning
Direktavkastningens driftnetto (d.v.s. hyresintäkter från direkt och indirekt ägda fastigheter med avdrag för driftkostnader) dividerat med fastighetens inköpspris.
Erbjudandet
Förevarande emission av A-aktier.
Euroclear
Euroclear Sweden AB, Box 191, 101 23 Stockholm.
Exitkostnader
Kostnader vid försäljning och avveckling av investeringsobjekt, samt likvidationskostnader vid avveckling av Bolaget.
Emissionslikvid
Det sammanlagda beloppet som erläggs som betalning för samtliga A-aktier som ges ut och tecknas i Erbjudandet.
JLL
Jones Lang LaSalle Fastighetsrådgivning.
Nettokassaflöde
Nettokassaflödet är nettoflödet av hyresintäkter från direkt och indirekt ägda fastigheter efter driftkostnader och finansiella kostnader (inklusive räntor).
Prospektet
Detta prospekt är ett tredelat prospekt som utgörs av registreringsdokument med FI dnr 21-9433, daterat, godkänt och registrerat den 17 maj 2021 samt en sammanfattning och värdepappersnot daterat, godkänt och registrerat den 4 oktober 2021. Giltighetstiden utgår från detta dokumentets datering.
SBF
SBF Management AB, org.nr 556644-0870.
SCB
Statistiska Centralbyrån.
SSVX 90
Genomsnittet av räntan för tre månaders statsskuldväxlar uppgår i augusti 2021 till -0,2 procent. En statsskuldväxel är ett löpande skuldebrev som Riksgäldskontoret ger ut. Löptiden är normalt upp till ett år. Statsskuldväxlar används för att finansiera statens kortfristiga lånebehov.
Teknisk Skuld
Reservering av medel att användas för att åtgärda eftersatt underhåll avseende förvärvad fastighet (jämfört med vad som rimligen kan förväntas i fråga om underhåll avseende en byggnad av samma ålder och standard) alternativt åtgärda eventuella funktionsbrister eller verkställa eventuella myndighetsbeslut.
Total Emissionslikvid
Det sammanlagda beloppet som erläggs som betalning för samtliga A-aktier som ges ut och tecknas i Erbjudandet, tidigare erbjudanden och sådana framtida erbjudanden i Bolaget. Total Emissionslikvid kan som mest uppgå till 1 000 miljoner kronor, eller sådant lägre belopp som Bolaget kan komma att besluta.
Tröskelvärde
Det genomsnittliga värdet av föregående räkenskapsårs SSVX 90 som ligger till grund för fördelningen av vinst mellan stamaktieägarna respektive A-aktieägarna. Värdet kan aldrig vara negativt i samband med vinstdelningsberäkning.
Meddelande
Erbjudandet enligt detta Prospekt riktar sig inte till sådana personer vars deltagande förutsätter ytterligare prospekt, registreringsåtgärder eller andra åtgärder än som följer av svensk lag. Prospektet får inte distribueras i något land där distributionen eller Erbjudandet kräver sådana åtgärder eller strider mot gällande lag. Anmälan om förvärv av aktier i strid med ovanstående kan komma att anses ogiltigt.
Sammanfattningen och värdepappersnoten ska läsas tillsammans med registreringsdokumentet avseende Bolaget som registrerats och godkänts av Finansinspektionen den 17 maj 2021 och som tillsammans med sammanfattningen och värdepappersnoten utgör ett tredelat prospekt.
Tvist rörande eller relaterad till Erbjudandet enligt detta Prospekt ska avgöras enligt svensk lag och av svensk domstol exklusivt.
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
2 Ansvariga personer
Värdepappersnoten är upprättad av styrelsen för SBF Bostad AB (publ). Bolagets styrelse ansvarar för Värdepappersnoten och enligt deras kännedom överensstämmer den information som ges i Värdepappersnoten med sakförhållanderna och de har inte utelämnat någon uppgift som sannolikt skulle kunna påverka dess innebörd.
Stockholm den 4 oktober 2021
SBF Bostad AB (publ)
Styrelsen
Per-Åke Eliasson
Styrelseordförande
Johan Grevelius
Styrelseledamot/VD
Martin Sersé
Styrelseledamot
3 Väsentlig information
3.1 Redogörelse för rörelsekapital
Bolaget anser per dagen för denna Värdepappersnot att befintligt rörelsekapital är tillräckligt för att uppfylla dess nuvarande åtaganden samt aktuella behov under de kommande 12 månaderna. Bolaget har vid tidpunkten för upprättande av denna Värdepappersnot tillträtt 27 fastighetsbestånd. Beslut om framtida förvärv kommer att tas med beaktande av hur mycket tillgångar som Bolaget har tillförts genom Erbjudandet, men även med beaktande av det kapital som har tillförts genom tidigare och kommande erbjudanden.
3.2 Eget kapital och skuldsättning
Per dagen för denna Värdepappersnot har Bolaget ett registrerat aktiekapital som uppgår till 4 276 560 kronor. Bolagets aktiekapital är fördelat på 106 914 aktier, varav 81 914 aktier utgör A-aktier och 25 000 aktier utgör stamaktier. Vardera aktie har ett kvotvärde på 40 kronor. Bolagets aktiekapital ska enligt bolagsordningen uppgå till lägst 1 750 000 kronor och högst 7 000 000 kronor.
Bolaget har genom 15 tidigare erbjudanden emitterat A-aktier till ett värde motsvarande 878 892 200 kronor.
Utöver det egna kapitalet kommer Bolaget att delfinansiera sina fastighetsförvärv genom upptagande av lån i bank eller annan finansieringskälla. Finansiären kommer i huvudsak att betinga sig säkerhet i de fastigheter som Bolaget avser förvärva.
Vid tidpunkten för upprättande av denna Värdepappersnot har Bolaget tillträtt 27 fastighetsbestånd. Den sammanlagda köpeskillingen för förvärvet uppgick till cirka 2 262 miljoner kronor, varav cirka 735 miljoner kronor har finansierats med eget kapital och cirka 1 527 miljoner kronor genom upptagande av lån.
Av det kapital som totalt tillförs Bolaget genom tidigare erbjudande har således cirka 735 miljoner kronor använts för finansiering av fastighetsförvärv och återstoden av kapitalet, med avdrag för emissionskostnader, har i huvudsak tillförts Bolagets kassa.
13
| EGET KAPITAL OCH SKULDSÄTTNING | |||
|---|---|---|---|
| Per den 30 sept 2021 (tkr) | |||
| Summa kortfristiga skulder (inkl den kortfristiga delen av långfristiga skulder) | 61 855 | ||
| För vilka garanti ställs | - | ||
| Mot annan säkerhet | 61 855 | ||
| Utan säkerhet | - | ||
| Summa långfristiga skulder (exklusive den kortfristiga delen av långfristiga skulder) | 1 465 880 | ||
| Garanterade | - | ||
| Med säkerhet | 1 465 880 | ||
| Utan garanti/utan säkerhet | - | ||
| Eget kapital | 1 073 136 | ||
| Aktiekapital | 4 277 | ||
| Reservfond (er) | - | ||
| Övriga reserver | 1 068 859 | ||
| Totalt | 1 073 136 | ||
| NETTOSKULDSÄTTNING PÅ KORT OCH MEDELLÅNG SIKT | |||
| Nettoskuldssättning motsvarar Bolagets likvida medel, kortfristiga placeringar samt räntebärande kort-, och långfristiga fordringar med avdrag för räntebärande kort-, och långfristiga skulder per angivet datum i tabellen. Posten Andra kortfristiga skulder om 43 550 tkr, vilka omfattar bl a leverantörsskulder, är ej räntebärande. Övriga skuldposter är räntebärande. | |||
| Per den 30 sept 2021 (tkr) | |||
| (A) | Kassa och bank | 57 859 | |
| (B) | Andra likvida medel | ||
| (C) | Övriga finansiella tillgångar | ||
| (D) | Likviditet (A)+(B)+(C) | 57 859 | |
| (E) | Kortfristiga finansiella skulder (inklusive skuldinstrument, men exklusive den kortfristiga andelen av långfristiga finansiella skulder) | ||
| (F) | Kortfristig andel av långfristiga finansiella skulder | 61 855 | |
| (G) | Kortfristig finansiell skuldsättning (E + F) | 61 855 | |
| (H) | Kortfristig finansiell skuldsättning netto (G - D) | 3 996 | |
| (I) | Långfristiga finansiella skulder (exklusive kortfristig andel och skuldinstrument) | 1 465 880 | |
| (J) | Skuldinstrument | ||
| (K) | Långfristiga leverantörsskulder och andra skulder | ||
| (L) | Långfristig finansiell skuldsättning (I + J + K) | 1 465 880 | |
| (M) | Total finansiell skuldsättning (H + L) | 1 469 876 |
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
Vidtidpunkten för upprättandet av Värdepappersnoten har Bolaget inga eventualförpliktelser eller indirekt skuldsättning.
Bolagets historiska finansiella information består av Bolagets årsredovisning för 2016-2020. Årsredovisningarna är reviderade av Bolagets revisor och införlivas genom hänvisning.
3.3 Uppgift om inblandade fysiska och juridiska personers eventuella ekonomiska eller andra intressen
Bolaget har ingått ett managementavtal med SBF, som uppbär ersättning från Bolaget.
SBF äger vid tidpunkten för Värdepappersnoten samtliga 25 000 stamaktier i Bolaget. SBF bildar löpande alternativa investeringsfonder med identisk eller liknande investeringsfilosofi vilket teoretiskt skulle kunna innebära en konkurrenssituation mellan de olika fonderna vid förvärv eller avveckling av fastigheter. Varje bolag investeras och avvecklas, så långt som möjligt, i tidsordning vilket innebär att konkurrens om fastigheter på marknaden minimeras. Denna skillnad i tid vid transaktionerna, samt användandet av oberoende konsulter (t.ex. fastighetsmäklare), minimerar enligt Bolagets uppfattning sådan möjlig intressekonflikt. I den händelse en sådan konflikt ändå uppkommer ska den hanteras i enlighet med den policy för hantering av intressekonflikter som SBF fastställt, varvid principen som utgångspunkt är att det äldsta bolaget har förtur. SBF förbehåller sig dock rätten att förbigå denna princip i syfte att uppnå en god riskspridning i Bolaget och andra relevanta fonder. De viktigaste parametrarna i detta hänseende är i tur och ordning investeringsobjektets geografiska placering, attraktivitet och Direktavkastning. Beslutet att fördela investeringsobjekten mellan olika fonder tas ytterst av SBF. I den utsträckning transaktioner genomförs mellan systerbolagen, sker detta på marknadsmässiga villkor baserat på oberoende värderingsutlåtanden.
SBF har även etablerat två bolag med liknande investeringsfilosofi som Bolaget, men som vänder sig till institutionella investerare med en lägsta investeringspost om 25 miljoner kronor. Våren 2021 har den första av dessa bolag verkställt inlösen av preferensaktierna och bolaget är under avveckling. Bolagets bedömning är dock att det kvarvarande bolaget, som riktar sig till institutionella investerare, och Bolaget, inte kommer att konkurrera med varandra i någon nämnvärd omfattning.. I den händelse en sådan konflikt ändå uppkommer ska den hanteras i enlighet med den policy för hantering av intressekonflikter som SBF fastställt.
Det föreligger inte någon potentiell intressekonflikt mellan Per-Åke Eliasson, Martin Sersés och Johan Grevelius privata intressen och Bolagets intresse.
Vid den löpande skötseln av fastigheterna anlitas lokala förvaltare som normalt debiterar för sitt arbete utifrån nedlagd tid, vilket medför att styrelsen bedömer att risken för intressekonflikt mellan fonderna under förvaltningsfasen är obetydlig. Som fastighetsförvaltare och utförande av administrativa tjänster kan även bolag inom Bolagets och SBFs koncern anlitas. Utöver detta föreligger inga intressekonflikter hos någon av de personer eller bolag som avses ovan.
Det har inte förekommit några särskilda överenskommelser med större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter, enligt vilka någon av de personer som avses ovan valts in i Bolagets förvaltnings-, lednings- och kontrollorgan eller tillsatts i annan ledande befattning.
3.4 Motiven för Erbjudandet och användningen av de medel som Erbjudandet förväntas inbringa
Syftet med Erbjudandet är att ge Bolaget en lämplig kapitalbas för att finansiera dess fastighetsinvesteringar i linje med Bolagets investeringsstrategi, se avsnittet "Investeringsinriktning" i Registreringsdokumentet. Om Erbjudandet fulltecknas, kommer Bolaget att tillföras 130 000 000 kronor före emissionskostnader. Den totala kostnaden för Erbjudandet beräknas uppgå till ca 500 000 kronor (exklusive moms). Genom Erbjudandet kan Bolagets aktiekapital komma att öka med högst 400 000 kronor.
Bolaget avser att uppnå den Totala Emissionslikviden om 1 000 miljoner kronor genom tidigare genomförda erbjudanden, detta Erbjudande och möjliga framtida erbjudanden i Bolaget. Den Totala Emissionslikviden kommer, tillsammans med lånefinansiering, att utgöra en bas för uppbyggnaden av en fastighetsportfölj bestående av primärt bostadsfastigheter. För det fall den Totala Emissionslikviden inte uppnås kommer omfattningen av Bolagets framtida investeringar att anpassas till storleken på den faktiska Totala Emissionslikviden som uppnåtts. Styrelsen gör bedömningen att Bolagets investeringsstrategi kommer att kunna genomföras även i det fall Erbjudandet inte blir fulltecknat.
Utöver eget kapital kommer fastigheterna att vara delfinansierade via lån i bank eller annat kreditinstitut. Bolaget kan komma att tillämpa räntesäkringsstrategier för att ränterisken ska bli balanserad i förhållande till övriga risker. Förutom Bolagets investeringspolicy föreligger inga begränsningar i användningen av kapital som, direkt eller indirekt, väsentligt påverkar eller väsentligt skulle kunna påverka Bolagets verksamhet.
4 Erbjudandets former och villkor
4.1 Allmänt
Bolagsstämman har genom beslut den 20 april 2021 bemyndigat Bolagets styrelse att emittera A-aktier vid ett eller flera tillfällen fram till nästa årsstämma. Bemyndigandet ger styrelsen rätt att besluta om ökning av Bolagets aktiekapital med ett belopp som ryms inom bolagsordningens kapitalgränser. Enligt bolagsordningen ska aktiekapitalet uppgå till lägst 1 750 000 kronor och högst 7 000 000 kronor.
Styrelsen har den 7 september 2021, med stöd av bemyndigandet, beslutat att emittera högst 10 000 A-aktier. Genom Erbjudandet kommer aktiekapitalet maximalt att kunna öka med 400 000 kronor.
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
Teckning av de nyemitterade A-aktierna ska, med avvikelse från befintliga aktieägares företrädesrätt, kunna ske av envar som är intresserad av att delta i Erbjudandet på angivna villkor.
4.2 Teckningskurs
Aktierna emitteras till en teckningskurs om 13 000 kronor per aktie. Minsta investeringspost är tio (10) aktier, vilket motsvarar 130 000 kronor.
Det är styrelsen som har fastställt teckningskursen.
Vid nya erbjudanden i Bolaget är det styrelsen som fastställer teckningskursen.
4.3 Anmälan och anmälningsperiod
Anmälningsperioden löper från och med den 11 oktober 2021 till och med den 12 november 2021. Styrelsen kan dock fram till sista dag i anmälningsperioden besluta att förlänga anmälningsperioden. Eventuellt beslut om förlängning av anmälningsperioden kommer att offentliggöras på Bolagets hemsida, sbfbostad.se, samt genom pressmeddelande. Investorer som önskar delta i Erbjudandet ska senast den 12 november 2021 (eller sådant senare datum som vid förlängning av Erbjudandet meddelas på Bolagets hemsida) inkomma med korrekt ifylld anmälningssedel via elektronisk teckningslänk, per post, e-mail eller fax till Hagberg & Aneborn på nedanstående adress. Korrekt ifylld anmälningssedel ska vara Hagberg & Aneborn tillhanda senast kl 23:59 den 12 november 2021. Vid förlängning av Erbjudandet kommer sista likviddag, beräknat datum för tilldelning av värdepapper, datum för redovisning av utfallet av Erbjudandet och leverans av värdepapper att skjutas framåt motsvarande förlängningen av Erbjudandet.
Hagberg & Aneborn Fondkommission AB
Valhallavägen 124
114 41 Stockholm
Telefon: 08 408 933 50
Telefax: 08 408 993 51
Email: [email protected]
Web: hagberganeborn.se
Anmälan om deltagande är, sedan anmälningssedel kommit Hagberg & Aneborn tillhanda, bindande och kan därefter inte återkallas eller ändras. Det är således inte tillåtet att ge in fler än en (1) anmälningssedel och vid ingivande av flera anmälningssedlar kommer endast den sist ingivna att beaktas. Observera att en ofullständig eller felaktigt ifylld anmälningssedel kan komma att lämnas utan avseende. Inga tillägg och ändringar får göras i den på anmälningssedeln tryckta texten. Anmälningssedel ger Hagberg & Aneborn Fondkommission fullmakt att teckna värdepapper i investerarens namn och för dennes räkning.
Prospekt och anmälningssedlar kan laddas ned från Bolagets hemsida (sbfbostad.se) och från Hagberg & Aneborn hemsida (hagberganeborn.se). Vid behov kan dessa handlingar även erhållas i pappersform från Bolaget eller Hagberg & Aneborn.
Den som önskar investera i A-aktier måste ha ett VP-konto eller värdepappersdepå hos bank eller fondkommissionär till vilken leverans av värdepapper kan ske. För personer som saknar VP-konto eller värdepappersdepå måste VP-konto eller värdepappersdepå öppnas innan anmälningssedel inlämnas. Observera att öppnande av VP-konto eller värdepappersdepå kan ta viss tid.
Observera att den som har en depå eller konto med specifika regler för värdepapperstransaktioner, exempelvis investeringssparkonto (ISK) eller kapitalförsäkringskonto måste kontrollera med den bank/förvaltare som för kontot, om, och i så fall hur, förvärv av aktier inom ramen för Erbjudandet är möjligt. Anmälan ska i så fall göras i samförstånd med den bank/förvaltare som för kontot.
4.4 Courtage
Distributörer av Erbjudandet har rätt att ta ut courtage om 0-3 procent. Bolaget ansvarar inte för dessa.
4.5 Tilldelning
Beslut om tilldelning av A-aktier fattas av styrelsen för Bolaget. Tilldelningen är inte beroende av när under anmälningsperioden anmälan inges. I händelse av överteckning kan tilldelning komma att helt utebli eller ske med ett lägre antal A-aktier än anmälan avser, varvid tilldelning helt eller delvis kan komma att ske genom slumpmässigt urval.
Erbjudandet kan komma att dras tillbaka eller tillfälligt dras in av styrelsen om emissionslikviden inte blir tillräckligt stor samt om ny lagstiftning eller förändring av befintlig lagstiftning innebär att Bolaget inte kan genomföra verksamheten på det sätt som Värdepappersnoten anger.
4.6 Betalning och registrering
Betalning ska ske i enlighet med utsänd avräkningsnota. Om likvid ej erläggs i rätt tid kan aktierna komma att överlåtas till annan.
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
När emissionen registrerats hos Bolagsverket kommer aktierna att levereras till det VP-konto eller depå hos bank eller annan förvaltare som angivits på anmälningsedeln. I samband med detta erhåller tecknaren en VP-avi med bekräftelse på att inbokning av värdepapper har skett på dess VP-konto. Innehavare vilka har sitt innehav registrerat på en depå hos bank eller annan förvaltare erhåller information från respektive förvaltare.
4.7 Offentliggörande av utfallet av Erbjudandet
Utfallet av Erbjudandet kommer att offentliggöras genom pressmeddelande efter teckningstidens utgång. Samtliga pressmeddelanden med anledning av Erbjudandet kommer att finnas tillgängliga på Bolagets hemsida.
4.8 Handel i A-aktier
Bolagets nya A-aktier kommer att tas upp till handel på NGM Nordic AIF omedelbart efter det att emissionen registrerats av Bolagsverket. Första handelsdag för de nyemitterade A-aktierna beräknas till den 14 december 2021 (eller sådant senare datum som följer av att Bolaget fattat beslut om förlängning av anmälningsperioden).
4.9 Emissionsgaranti
Erbjudandet är inte garanterat.
4.10 Tillämplig lagstiftning och upplysningar
Aktierna ges ut under Aktiebolagslagen och regleras av svensk rätt.
Denna värdepappersnot har godkänts av Finansinspektionen, som behörig myndighet enligt förordning (EU) 2017/1129. Finansinspektionen godkänner denna värdepappersnot enbart i så måtto att den uppfyller de krav på fullständighet, begriplighet och konsekvens som anges i förordning (EU) 2017/1129. Detta godkännande bör inte betraktas som något slags stöd för kvaliteten på de värdepapper som avses i värdepappersnoten. Investera bör göra sin egen bedömning av huruvida det är lämpligt att investera i dessa värdepapper.
4.11 Aktiebok
Bolaget är ett till Euroclear anslutet avstämningsbolag. Bolagets aktiebok med uppgift om aktieägare hanteras och kontoförs av Euroclear med adress Euroclear Sweden AB, Box 191, SE 101 23 Stockholm, Sverige.
4.12 Aktieägares rättigheter
Aktieägares rättigheter avseende vinstutdelning, rösträtt, företrädesrätt vid nyemissioner av aktier med mera styrs av Bolagets bolagsordning och av Aktiebolagslagen.
5 A-aktier
5.1 Allmänt
Genom Erbjudandet kan investerare investera i A-aktier. A-aktier har följande rättigheter:
(a) en röst per aktie vid bolagsstämma;
(b) primär företrädesrätt vid kontant- eller kvittningsemission av A-aktier; och
(c) subsidiär företrädesrätt vid kontant- eller kvittningsemission av aktier av andra slag än A-aktier.
Erbjudandet avser värdepapper som ska utfärdas enligt den svenska Aktiebolagslagens regler och ägarnas rättigheter förknippande med dessa kan endast ändras i enlighet med Aktiebolagslagens bestämmelser. Bolagets aktier är denominerade i svenska kronor.
Bolagets A-aktier kommer att vara registrerade i Euroclear med Hagberg & Aneborn Fondkommission AB, Valhallavägen 124, 114 41 Stockholm, som kontoförande institut och har ISIN-nummer SE0015657622.
A-aktierna som tilldelas i Erbjudandet kommer att registreras på de enskilda investerarnas VP-konton, i deras eget namn, eller i förekommande fall via förvaltare.
Rätten till betalning av utdelning preskriberas tio år efter förfallodagen och tillfaller därefter Bolaget. Det föreligger inte några restriktioner för utdelning eller särskilda förfaranden för aktieägare utanför Sverige.
Värdepapperen har inte varit föremål för erbjudande som lämnats till följd av budplikt, inlösenrätt eller lösningsskyldighet. Vidare har det inte förekommit offentliga uppköpserbjudanden i fråga om emittentens aktier under den tid som Bolaget varit verksamt sedan 7 maj 2016.
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
5.2 Avkastning
Verksamhetens vinst ska delas ut årligen efter avdrag för medel som behövs för Bolagets löpande verksamhet och efter erforderlig konsolidering.
Bolaget garanterar ingen utdelning. Vid utdelning av vinstmedel delas vinsten, med fördelningen 20 procent till stamaktierna och 80 procent till A-aktierna, på all avkastning som överstiger Tröskelvärdet, det vill säga föregående räkenskapsårs genomsnittliga SSVX 90. All avkastning som understiger investeringens Tröskelvärde tillfaller A-aktieägarna till 100 procent.
För att stamaktierna ska ha rätt till utskiftning av den årliga vinstdelningen enligt ovan princip ska totalavkastningen, som ligger till grund för vinstdelningen, vara realiserad, det vill säga orealiserade värdeuppgångar i fastighetsbeståndet får ej vara föremål för stamaktiernas vinstdelningsberäkning.
Vid beräkning av vinstdelning i samband med ett eventuellt avvecklande av Bolaget ska den löpande utdelningen, som historiskt delats ut, tas med i det ackumulerade beräkningsunderlaget. Tröskelvärdet kan som lägst vara 0, det vill säga det kan aldrig vara negativt, när beräkning av vinstdelning genomförs.
Vid beräkning av stamaktiens andel av vinstdelningen i samband med inlösen ska de orealiserade tillgångarna fastställas av oberoende värderingsman. Vidare ska den löpande utdelningen, som historiskt delats ut, tas med i det ackumulerade beräkningsunderlaget. Tröskelvärdet kan som lägst vara 0, det vill säga det kan aldrig vara negativt, när beräkning av vinstdelning genomförs.
Vad som delats ut till stamaktierna under ett räkenskapsår ska inte gå åter under kommande räkenskapsår, oavsett om kommande räkenskapsår inte uppnår investeringens Tröskelvärde.
5.2.1 A-aktier: Tabell schabloniserad avkastning och avgifter i snitt per år
TOTAL EMISSION AKTIE A
Siffror KSEK
| År 1 | År 2 | År 3 | År 4 | År 5 | Summa | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Investeringspost 1) | 100 000 | 100 000 | ||||
| Fastighetskrediter | 217 444 | 217 444 | ||||
| Totalt kapital (Eget kapital plus fastighetskrediter) | 311 278 | 311 278 | ||||
| Ingående balans fastighetsvärde (Emissionskostnader avräknas) | 312 778 | 319 346 | 326 052 | 332 899 | 339 890 | |
| Utgående balans fastighetsvärde inkl. 2,10% värdeökning per år | 319 346 | 326 052 | 332 899 | 339 890 | 347 028 | 347 028 |
| Fastighetsresultat (drifts netto) minus bankräntor & bolagsskatt* | 7 036 | 7 120 | 7 206 | 7 292 | 7 380 | 36 035 |
| Reavinst/Värdeökning | 6 568 | 6 706 | 6 847 | 6 991 | 7 138 | 34 250 |
| Erforderlig konsolidering** | -2 000 | -40 | -41 | -42 | 2 122 | 0 |
| Avgår arrangörsarvode. 1,25 %*** | -4 167 | 0 | 0 | 0 | 0 | -4 167 |
| Årlig management fee. 0,65 %*** | -2 541 | -2 595 | -2 649 | -2 705 | -2 762 | -13 252 |
| Summa nominell avkastning (före vinstdelning, efter övriga avgifter) | 4 896 | 11 192 | 11 363 | 11 537 | 13 878 | 52 867 |
| Tröskelvärde baserat på SSVX 90 (schablon 2,9% av investeringspost) | 2 900 | 2 900 | 2 900 | 2 900 | 2 900 | 14 500 |
| Överavkastning (summa nominell avkastning minus tröskelvärde) | 1 996 | 8 292 | 8 463 | 8 637 | 10 978 | 38 367 |
| Avgår vinstdelning 20 % av överavkastningen | -399 | -1 658 | -1 693 | -1 727 | -2 196 | -7 673 |
| Summa avkastning till investeraren efter vinstdelning | 4 497 | 9 534 | 9 670 | 9 809 | 11 683 | 45 193 |
| Snitt | ||||||
| Avkastning på eget kapital, ej nuvärdesberäknad | 4,50% | 9,53% | 9,67% | 9,81% | 11,68% | 9,04% |
Posten beräknas på följande sätt: Fastigheter till ett pris om 293 333 KSEK förvärvas. Direktavkastningen är 4,9 %.
Vidare antas den totala kostnaden för fastighetskrediterna vara 2,9 % per år.
Posten räknas upp med 1,2 % per år i linje med en förväntad intäkts- och kostnadsökning på cirka 1 %. (Den finansiella kostnaden antas vara densamma under hela perioden.)
Avsättning till bolagets kassa för att tillgodose likviditetsbehov. Delas ut till investeraren vid exit.
Baseras på summan av emissionslikviden och ett belopp motsvarande en belåningsgrad om 70 % på teoretiskt förvärvsvärde.
*Beräknas på anskaffningskostnaden för fastigheter och fastighetsbolag. Räknas upp med värdeökning 2,10 % per år. Inkl. moms.
1) Intag 100 MSEK med emissionskostnader 0,5 MSEK.
5.3 Bolagets avveckling och inlösen
Bolaget är uppsatt att verka som en aktiv och långsiktig ägare och förvaltare av bostadshyresfastigheter med en långsiktig investerings-, och förvaltningshorisont. Den långsiktiga förvaltningshorisonten innebär att Bolaget inte har någon avsikt att avveckla sin verksamhet efter en på förhand tidsbestämd period. Däremot är det Bolagets avsikt att dess A-aktieägare kommer att beredas möjlighet till inlösen med tidsintervall om cirka fem år. Den första inlösenmöjligheten beräknas genomföras under 2023.
Bolagets A-aktie är även noterad och handlas på den reglerade marknadsplatsen, NGM Nordic AIF, som tillhandahåller daglig handel.
Inför ett inlösentillfälle kommer Bolaget att ta in intresseanmälningar från A-aktieägarna avseende intresset att lösa in A-aktierna vid den aktuella tidpunkten. Utifrån intresseanmälningarna kommer Bolaget därefter att upprätta ett inlösenerbjudande till Bolagets A-aktieägare. Inlösenkurs och övriga villkor ska fastställas utifrån aktuellt substansvärde (NAV) vid inlösentillfället och i övrigt enligt Aktiebolagslagens bestämmelser.
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
Om innehavare av mer än 20 procent av Bolagets utestående A-aktier anmäler intresse att lösa in A-aktier vid det specifika inlösentillfället har Bolaget rätt att besluta om att inleda avveckling av Bolaget och dess tillgångar. Syftet är att Bolaget ska kunna säkerställa att samtliga aktieägares intressen främjas ifall en stor del (>20 procent) av de utestående A-aktierna blir föremål för inlösen samt att Bolaget bedömer att värden riskerar att skadas för de investerare som då inte önskar lösa in sina A-aktier. Vid ett sådant tillfälle har Bolaget rätt att avyttra fastigheterna under ordnade former under en tidsperiod om maximalt två år.
Avyttring av, direkt eller indirekt, ägda fastigheter kan komma att ske till tredje man eller systerbolag. Sådana överlåtelser kommer att ske till marknadsvärde och på marknadsmässiga villkor. Marknadsvärdet vid sådan överlåtelse ska fastställas av oberoende värderingsman.
Försäljning av enskilda delar av, eller hela, Bolagets fastighetsportfölj kan ske under hela investeringsperioden, t.ex. efter det att förädling och uppgradering av beståndet gjorts och ett förmånligt pris kunnat erhållas av köpare.
5.4 Stamaktier
Allmänt
Utöver Erbjudandet har Bolaget emitterat stamaktier. Samtliga stamaktier innehas av SBF. Stamaktier har följande rättigheter:
- (d) tio röster per aktie vid bolagsstämma;
- (e) primär företrädesrätt vid kontant- eller kvittningsemission av stamaktier; samt
- (f) subsidiär företrädesrätt vid annan kontant- eller kvittningsemission av andra aktier än stamaktier.
Avkastning
Verksamhetens vinst ska delas ut årligen efter avdrag för medel som behövs för Bolagets löpande verksamhet och efter erforderlig konsolidering.
Bolaget garanterar ingen utdelning. Vid utdelning av vinstmedel delas vinsten, med fördelningen 20 procent till stamaktierna och 80 procent till A-aktierna, på all avkastning som överstiger Tröskelvärdet, det vill säga föregående räkenskapsårs genomsnittliga SSVX 90. All avkastning som understiger investeringens Tröskelvärde tillfaller A-aktieägarna till 100 procent.
För att stamaktierna ska ha rätt till utskiftning av den årliga vinstdelningen enligt ovan princip ska totalavkastningen, som ligger till grund för vinstdelningen, vara realiserad, det vill säga orealiserade värdeuppgångar i fastighetsbeståndet får ej vara föremål för stamaktiernas vinstdelningsberäkning.
Vid beräkning av vinstdelning i samband med ett eventuellt avvecklande av Bolaget ska den löpande utdelningen, som historiskt delats ut, tas med i det ackumulerade beräkningsunderlaget. Tröskelvärdet kan som lägst vara 0, det vill säga det kan aldrig vara negativt, när beräkning av vinstdelning genomförs.
Vid beräkning av stamaktiens andel av vinstdelningen i samband med inlösen ska de orealiserade tillgångarna fastställas av oberoende värderingsman. Vidare ska den löpande utdelningen, som historiskt delats ut, tas med i det ackumulerade beräkningsunderlaget. Tröskelvärdet kan som lägst vara 0, det vill säga det kan aldrig vara negativt, när beräkning av vinstdelning genomförs.
Vad som delats ut till stamaktierna under ett räkenskapsår ska inte gå åter under kommande räkenskapsår, oavsett om kommande räkenskapsår inte uppnår investeringens Tröskelvärde.
Bolagets avveckling
Stamaktier har rätt till utskiftning i samband med en eventuell likvidation av Bolaget.
Vid en eventuell likvidation av Bolaget ska stamaktierna vara efterställda A-aktierna och följaktligen inte tillskiftas några tillgångar innan A-aktierna tillskiftats ett belopp motsvarande dess teckningskurs, justerat för eventuell sammanläggning, split, fondemission eller andra förändringar i aktiernas kvotvärde. Därefter ska återstående tillgångar fördelas proportionerligt med 20 procent för stamaktierna och 80 procent för A-aktierna på allt som överstiger investeringens Tröskelvärde, d.v.s. föregående räkenskapsårs genomsnittliga SSVX 90. Tidigare lämnad utdelning ska tas med i beräkningsunderlaget.
5.5 Sammanfattning avseende avkastningen till investerare i Erbjudandet
Utdelning till innehavare av A-aktier är helt beroende av Bolagets resultat från år till år. Detta medför att den relativa årliga avkastningen på investerat kapital kan skilja sig från år till år.
För det fall Bolaget realiserar hela eller delar av fastighetsportföljen kan Bolagets styrelse, för att kunna dela ut delar av den vinst som realiserats vid försäljningen, komma att besluta om inlösen av A-aktier i enlighet med ett s.k. inlösenförbehåll i Bolagets bolagsordning.
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
Om Bolagets styrelse beslutar att verksamheten ska avvecklas kommer Bolaget att realisera sina investeringar som därmed omvandlas till likvida medel. De likvida tillgångarna utöver stamaktiernas aktiekapital kommer, efter avdrag för Exitkostnader, att fördelas mellan A-aktier och stamaktier i enlighet med principerna för avkastning.
6 Upptagande till handel och handelssystem
A-aktierna är fritt omsättningsbara och finns noterade på NGM Nordic AIF under kortnamnet SBFBO A. De nyemitterade A-aktierna som omfattas av Erbjudandet kommer att upptas till handel på NGM Nordic AIF efter det att emissionen har registrerats av Bolagsverket. Planerad dag för första handel för de nyemitterade aktierna är omkring den 14 december 2021.
7 Kostnader för Erbjudandet
Den totala kostnaden för Erbjudandet beräknas uppgå till maximalt 500 000 kronor (exklusive moms), vilket motsvarar cirka 0,39 procent av Emissionslikviden vid fulltecknat Erbjudande, vilken uppgår till 130 000 000 kronor.
8 Utspädning
Utspädningen efter fulltecknad emission kan uppgå till högst 10 000 A-aktier, eller cirka 2,92 procent av rösterna i Bolaget.
Styrelsen i Bolaget har rätt att utöver Erbjudandet, för att kunna uppnå den Totala Emissionslikviden, besluta om ytterligare nyemissioner av A-aktier. Detta innebär att de befintliga aktieägarnas proportionella ägande och röstandel samt vinst per aktie i Bolaget kommer att minska.
Budpriset per A-aktie är satt utifrån nettotillgångsvärdet per dagen för den senaste balansräkningen före erbjudandet, uppräknat med estimerat resultat.
9 Skatt
9.1 Allmänt
Följande är en sammanfattning av skattekonsekvenser med anledning av inbjudan till teckning av A-aktier i Bolaget för investerare som skattemässigt anses bosatta i Sverige om inte annat anges. Redogörelsen behandlar inte, om det inte särskilt anges, de speciella regler som gäller för exempelvis handelsbolag, investmentföretag eller för sådana juridiska personer vars investering räknas som lagertillgångar i näringsverksamhet. A-aktierna i Bolaget avses bli marknadsnoterade, varför beskattningskonsekvenserna vid innehav av onoterade aktier inte berörs nedan.
Nedanstående redogörelse är inte heltäckande utan ska endast ses som en allmän orientering för hur det ser ut vid tidpunkten för författandet av Värdepappersnoten. Investerare rekommenderas att konsultera egna skatterådgivare innan investering sker i Bolaget.
9.2 Fysiska personer och dödsbon
9.2.1 Marknadsnoterade aktier
De marknadsnoterade A-aktierna kommer vid en försäljning beskattas i inkomstslaget kapital med en skattesats om 30 procent. Kapitalvinsten/kapitalförlusten utgörs av skillnaden mellan försäljningslikvid, med avdrag för försäljningsutgifter och omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet beräknas enligt "genomsnittsmetoden" eller "schablonmetoden".
Genomsnittsmetoden innebär att ett genomsnittligt omkostnadsbelopp beräknas för samtliga aktier av samma slag och sort, oaktat förvärvstillfälle eller förvärvsmetod. Schablonmetoden erbjuder ett förenklat beräkningssätt, varvid 20 procent av försäljningslikviden dras av som omkostnadsbelopp.
Kapitalförluster på marknadsnoterade andelar är fullt ut avdragsgill mot skattepliktiga kapitalvinster uppkomna under samma år på marknadsnoterade aktier och marknadsnoterade värdepapper vilka skattemässigt behandlas som aktier (dock ej värdepappersfonder eller svenska specialfonder enbart innehållandes svenska fordringsrätter, s.k. räntefonder). För det fall kapitalförlusten inte kan dras av fullt ut enligt ovan får resterande förlust dras av mot övriga kapitalvinster med 70 procent.
Uppkommer ett underskott i inkomstslaget kapital får skatten på inkomst av tjänst och näringsverksamhet, samt fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift reduceras. Avdrag medges med 30 procent av den kapitalförlust som inte överstiger 100 000 kronor. Överstigande belopp är avdragsgillt med 21 procent. Det finns ingen möjlighet att rulla outnyttjade underskott framåt till senare beskattningsår.
Bolaget, eller Euroclear på uppdrag av Bolaget, är skyldigt att göra preliminärt skatteavdrag med 30 procent på ränta och utdelning, om mottagaren är en fysisk person eller ett dödsbo.
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
9.2.2 Investeringssparkonto
Fysiska personer kan förvara vissa tillåtna tillgångar på investeringssparkonto. Där inbegripet får kontanter, finansiella instrument upptagna till handel på reglerad marknad, finansiella instrument som handlas på en handelsplattform och fondandelar förvaras på ett investeringssparkonto ("ISK"). Ett direkt eller indirekt innehav av andelar som motsvarar 10 procent av rösterna för samtliga andelar eller kapitalet i bolaget anses inte utgöra tillåtna tillgångar. Härvid bör uppmärksammas att det vid beräkningen av innehavet även inräknas närståendes innehav. Kvalificerade andelar kan aldrig anses utgöra tillåtna tillgångar.
Tillgångar som förvaras på ett ISK schablonbeskattas, oavsett om en vinst eller förlust uppkommit. Därför är det inte nödvändigt att rapportera kapitalvinster eller kapitalförluster i inkomstdeklarationen. Likaledes är avkastning såsom utdelning och ränta undantagen beskattning, utan beskattas inom ramen för schablonbeskattningen. Utgifter hänförliga till tillgångarna på ISK:t är inte avdragsgilla.
För schablonbeskattningen behöver först ett kapitalunderlag beräknas. Detta utgörs dels av en fjärdedel av värdet på tillgångarna vid ingången av varje kvartal, dels inbetalningar och överföringar av finansiella instrument till ISK:t under respektive kvartal. När kapitalunderlaget är fastställt beräknas en schablonintäkt som kapitalunderlaget multiplicerat med statslåneräntan vid utgången av november året före beskattningsåret, ökad med 0,75 procentenheter. Som lägst uppgår schablonintäkten till 1,25 procent av kapitalunderlaget.
Schablonintäkten är därefter föremål för vanlig kapitalbeskattning om 30 procent.
9.3 Juridiska personer
För ett aktiebolag kan innehav av marknadsnoterade andelar utgöra näringsbetingade andelar, under förutsättning att andelarna antingen är betingade av den rörelse som innehavaren bedriver, eller om det sammanlagda röstetalet för ägarföretagets samtliga andelar i det ägda företaget motsvarar tio procent eller mer för samtliga andelar i företaget. För det fall andelarna anses vara näringsbetingade är såväl kapitalvinster som utdelningar skattefria. För skattefrihet gäller dock ett krav på innehavstid om minst ett år. Motsvarande kapitalförlust är inte avdragsgill.
Handelsbolag kan ta emot skattefri utdelning på aktier i onoterade bolag till den del utdelningen hade varit skattefri om den i stället tagits emot direkt av handelsbolagsdelägaren. Samma gäller vid avyttringar av aktier, varigenom kapitalvinsten blir skattefri om den varit skattefri om delägaren själv hade avyttrat andelen. För kapitalförluster i dessa fall medges inte avdrag.
För det fall ett aktiebolags innehav inte anses näringsbetingat tas utdelning och kapitalvinst vid avyttring upp till beskattning med en skattesats om 20,6 procent (från 1 januari 2021) i inkomstslaget näringsverksamhet. Det beskattningsbara resultatet beräknas som försäljningslikviden efter avdrag för försäljningsutgifter och omkostnadsbelopp.
Avdrag för kapitalförluster medges endast mot skattepliktiga kapitalvinster på aktier och andra värdepapper som behandlas som aktier. I den mån det inte är möjligt att göra avdrag under året då förlusten uppkommer kan kapitalförlusten rullas framåt obegränsat i tiden. För det fall koncernbidragsrätt föreligger mellan andra koncernbolag och det förlustdrabbade bolaget kan, som huvudregel, koncernbolagens skattepliktiga kapitalvinster på aktier och andra värdepapper kvittas mot underskottet.
För bl.a. stiftelser och ideella föreningar gäller särskilda regler.
9.4 Kapitalförsäkring
Såväl fysiska personer som företag kan använda sig av en kapitalförsäkring, en sparandeform som har stora likheter med investeringssparkontot. I likhet med investeringssparkontot beskattas inte vinster löpande, eller medges avdrag för kapitalförluster. Istället utgår en årlig schablonbeskattning oaktat av om det uppkommer en kapitalvinst under året eller ej.
Schablonbeskattningen beräknas på ett sätt snarlikt det som gäller vid innehav på ett investeringssparkonto. Först beräknas ett kapitalunderlag, vilket utgör värdet på innehavet i början av året och de inbetalningar som gjorts under året. Inbetalningar gjorda under årets andra hälft medtas endast till 50 procent. Detta belopp (värdet och inbetalningar) multipliceras med statslåneräntan vid utgången av november året innan inkomståret plus 0,75 procentenheter (med en lägsta-regel om 1,25 procent).
Schabloninkomsten beskattas som vanlig kapitalinkomst, innebärande en skattesats om 30 procent för individer. Skatten innehålls och inbetalas till Skatteverket av försäkringsbolaget hos vilket investeraren har sina tillgångar placerade i en kapitalförsäkring, om försäkringsbolaget är svenskt.
9.5 Kupongskatt
För fysiska personer som inte är skattskyldiga i Sverige och som får aktieutdelning från Sverige utgår en kupongskatt på 30 procent. Ansvar för innehållandet av och inbetalning till Skatteverket ligger på Euroclear. Skattesatsen är i allmänhet reducerad genom skatteavtal som Sverige har ingått med andra länder för undvikande av dubbelbeskattning. För juridiska personer med hemvist inom EU och som uppfyller villkoren i artikel 2 i det så kallade moder- dotterbolagsdirektivet (90/435/EEG) utgår normalt inte svensk kupongskatt om bolaget innehar minst 10 procent av kapitalet i det utdelande bolaget. För utdelning på onoterade aktier till utländska bolag (bolag inom EU vid innehav under 10 procent och bolag i länder utanför EU) gäller vidare att kupongskatt normalt inte utgår om det utländska bolaget motsvarar ett svenskt aktiebolag och en utdelning eller kapitalvinst hade varit skattefri om det utländska bolaget hade varit ett svenskt företag.
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
9.6 Särskilda skattekonsekvenser
Skattelagstiftningen i investerarens medlemsstat och det land där Bolaget har sitt säte kan inverka på inkomsterna från värdepapperen. Särskilda skattekonsekvenser som inte är beskrivna ovan kan uppkomma för vissa kategorier av aktieägare. Skattesituationen för enskilda aktieägare är beroende av omständigheterna i det enskilda fallet. Varje aktieägare rekommenderas att inhämta råd från egen skatterådgivare för information om sådana speciella omständigheter föreligger. I de fall kupongskatt ska utgå kommer den att innehållas av Bolaget.
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
Emissionsinstitut och legal rådgivare
Emissionsinstitut
Hagberg & Aneborn Fondkommission AB
Valhallavägen 124
114 41 Stockholm
Legal rådgivare
Wistrand Advokatbyrå
Box 7543
Regeringsgatan 65
103 93 Stockholm
Harvest Advokatbyrå AB
Box 7225
Engelbrektsplan 1
103 89 Stockholm
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
23
SBF Bostad AB (publ) ISIN: SE0015657622
AIF-förvaltare: SBF Management AB
24