SANXIANG IMPRESSION CO.,LTD — Audit Report / Information 2013

Oct 16, 2013

上海中鹰置业有限公司 审计报告 天职业字[2013]325 号

审计报告 财务报表 财务报表附注		目 录 1 3 ~~1~~0

天职业字[2013]325 号

审计报告

三湘股份有限公司全体股东：

我们审计了后附的上海中鹰置业有限公司（以下简称“上海中鹰”）财务报表，包括2011 年12 月31 日、2012 年12 月31 日及2013 年6 月30 日的资产负债表，2011 年度、2012 年度 及2013 年1-6 月的利润表、所有者权益变动表及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

编制和公允列报财务报表是上海中鹰管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会计 准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制， 以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

二、注册会计师的责任

我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会 计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计 师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。

审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计 程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。 在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰 当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用 会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

我们认为，上海中鹰财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映 了上海中鹰2011 年12 月31 日、2012 年12 月31 日及2013 年6 月30 日的财务状况以及2011 年度、2012 年度及2013 年1-6 月的经营成果。

1

四、其他说明

我们的报告仅提供给三湘股份有限公司管理层内部用于并购上海中鹰置业有限公司股权 事项时参考使用，不得作为其他任何目的的引用或使用。由于对本报告使用不当所造成的一 切后果与本所无关。

中国注册会计师：

中国·北京

二○一三年九月十日

中国注册会计师：

2

利润表

编制单位：上海中鹰置业有限公司 金额单位：元	编制单位：上海中鹰置业有限公司 金额单位：元	编制单位：上海中鹰置业有限公司 金额单位：元	编制单位：上海中鹰置业有限公司 金额单位：元	编制单位：上海中鹰置业有限公司 金额单位：元
项 目	2013年1-6月	2012年度	2011年度	附注编号
一、营业总收入	101,758,799.00	645,971,685.75	249,401,423.50
其中: 营业收入	101,758,799.00	645,971,685.75	249,401,423.50	五.（十九）
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本	92,395,248.84	516,302,696.37	334,907,807.09
其中:营业成本	60,354,010.39	428,157,741.18	286,123,893.67	五.（十九）
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加	12,368,685.99	66,301,568.24	16,013,379.43	五.（二十）
销售费用	4,124,082.32	4,365,110.51	6,260,159.57
管理费用	15,902,804.99	21,209,970.93	21,467,865.01
财务费用	24,285.34	69,383.21	44,450.14	五.（二十一）
资产减值损失	-378,620.19	-3,801,077.70	4,998,059.27	五.（二十二）
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益
其中:对联营企业和合营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列）	9,363,550.16	129,668,989.38	-85,506,383.59
加: 营业外收入	100,000.00	100,000.00		五.（二十三）
减：营业外支出	3,775,572.32	1,129,787.65	2,210,165.74	五.（二十四）
其中:非流动资产处置损失	22,788.70	27,091.19
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）	5,687,977.84	128,639,201.73	-87,716,549.33
减：所得税费用	3,099,344.65	14,061,685.23	-22,685,270.26	五.（二十五）
五、净利润（净亏损以“－”号填列）	2,588,633.19	114,577,516.50	-65,031,279.07
六、每股收益
(一) 基本每股收益
(二) 稀释每股收益
七、其他综合收益
八、综合收益总额	2,588,633.19	114,577,516.50	-65,031,279.07

法定代表人：芮永祥 主管会计工作负责人：陈荣芳 会计机构负责人：杨文龙

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所有者权益变动表

编制单位：上海中鹰置业有限公司

金额单位：元

编制单位：上海中鹰置业有限公司	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元
项 目	2013年1-6月
	实收资本	资本公积	减：库存股	专项储备	盈余公积	一般风险准备	未分配利润	其他	所有者权益合计
一、上年年末余额	605,000,000.00						-503,708,862.28		101,291,137.72
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额	605,000,000.00						-503,708,862.28		101,291,137.72
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）							2,588,633.19		2,588,633.19
（一）净利润							2,588,633.19		2,588,633.19
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计							2,588,633.19		2,588,633.19
（三）所有者投入和减少资本									-
1.所有者投入资本
2.股份支付计入所有者权益的金额
3.其他									-
（四）利润分配
1.提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3.对所有者（或所有者）的分配
4.其他
（五）所有者权益内部结转
1.资本公积转增资本（或实收资本）
2.盈余公积转增资本（或实收资本）
3.盈余公积弥补亏损
4.其他
(六)专项储备提取和使用
1.本期提取
2.本期使用
（七）其他
四、本年年末余额	605,000,000.00						-501,120,229.09		103,879,770.91
法定代表人：芮永祥	主管会计工作负责人：陈荣芳 会计机构负责人：杨文龙

7

所有者权益变动表(续)

编制单位：上海中鹰置业有限公司

金额单位：元

编制单位：上海中鹰置业有限公司	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元
项 目	2012年度
	实收资本	资本公积	减：库存股	专项储备	盈余公积	一般风险准备	未分配利润	其他	所有者权益合计
一、上年年末余额	605,000,000.00						-618,286,378.78		-13,286,378.78
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额	605,000,000.00						-618,286,378.78		-13,286,378.78
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）							114,577,516.50		114,577,516.50
（一）净利润							114,577,516.50		114,577,516.50
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计							114,577,516.50		114,577,516.50
（三）所有者投入和减少资本
1.所有者投入资本
2.股份支付计入所有者权益的金额
3.其他
（四）利润分配
1.提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3.对所有者（或所有者）的分配
4.其他
（五）所有者权益内部结转
1.资本公积转增资本（或实收资本）
2.盈余公积转增资本（或实收资本）
3.盈余公积弥补亏损
4.其他
(六)专项储备提取和使用
1.本期提取
2.本期使用
（七）其他
四、本年年末余额	605,000,000.00						-503,708,862.28		101,291,137.72

法定代表人：芮永祥 主管会计工作负责人：陈荣芳 会计机构负责人：杨文龙

8

所有者权益变动表(续)

编制单位：上海中鹰置业有限公司

金额单位：元

编制单位：上海中鹰置业有限公司	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元	金额单位：元
项 目	2011年度
	实收资本	资本公积	减：库存股	专项储备	盈余公积	一般风险准备	未分配利润	其他	所有者权益合计
一、上年年末余额	605,000,000.00						-553,255,099.71		51,744,900.29
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额	605,000,000.00						-553,255,099.71		51,744,900.29
三、本年增减变动金额（减少以“-”号填列）							-65,031,279.07		-65,031,279.07
（一）净利润							-65,031,279.07		-65,031,279.07
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计							-65,031,279.07		-65,031,279.07
（三）所有者投入和减少资本
1.所有者投入资本
2.股份支付计入所有者权益的金额
3.其他
（四）利润分配
1.提取盈余公积
2.提取一般风险准备
3.对所有者（或所有者）的分配
4.其他
（五）所有者权益内部结转
1.资本公积转增资本（或实收资本）
2.盈余公积转增资本（或实收资本）
3.盈余公积弥补亏损
4.其他
(六)专项储备提取和使用
1.本期提取
2.本期使用
（七）其他
四、本年年末余额	605,000,000.00						-618,286,378.78		-13,286,378.78

法定代表人：芮永祥 主管会计工作负责人：陈荣芳 会计机构负责人：杨文龙

9

现金流量表

编制单位：上海中鹰置业有限公司 金额单位：元	编制单位：上海中鹰置业有限公司 金额单位：元	编制单位：上海中鹰置业有限公司 金额单位：元	编制单位：上海中鹰置业有限公司 金额单位：元	编制单位：上海中鹰置业有限公司 金额单位：元
项 目	2013年1-6月	2012年度	2011年度	附注编号
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金	198,713,870.07	208,158,464.58	261,081,320.30
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金	454,207.12	256,936,273.52	1,403,996.21	五、（二十六）、（1）
经营活动现金流入小计	199,168,077.19	465,094,738.10	262,485,316.51
购买商品、接受劳务支付的现金	82,355,402.03	98,321,036.43	100,091,652.17
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金	3,839,697.78	7,778,261.20	8,961,289.00
支付的各项税费	34,087,942.91	36,537,354.65	33,187,746.09
支付其他与经营活动有关的现金	121,265,394.25	59,980,436.89	561,603,938.08	五、（二十六）、（2）
经营活动现金流出小计	241,548,436.97	202,617,089.17	703,844,625.34
经营活动产生的现金流量净额	-42,380,359.78	262,477,648.93	-441,359,308.83	五、（二十七）
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额	25,500.00	18,000.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计	25,500.00	18,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金	450,746.82	2,874,971.00	738,956.00
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计	450,746.82	2,874,971.00	738,956.00
投资活动产生的现金流量净额	-425,246.82	-2,856,971.00	-738,956.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金			490,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金	899,995,129.08
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金	2,000,000.00			五、（二十六）、（3）
筹资活动现金流入小计	901,995,129.08		490,000,000.00
偿还债务支付的现金	739,995,129.08	227,390,000.00	49,693,686.92
分配股利、利润或偿付利息支付的现金	59,373,085.75	57,943,818.19	63,046,609.18
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金	52,500,000.00			五、（二十六）、（4）
筹资活动现金流出小计	851,868,214.83	285,333,818.19	112,740,296.10
筹资活动产生的现金流量净额	50,126,914.25	-285,333,818.19	377,259,703.90
四、汇率变动对现金的影响
五、现金及现金等价物净增加额	7,321,307.65	-25,713,140.26	-64,838,560.93	五、（二十七）
加：期初现金及现金等价物的余额	5,801,312.86	31,514,453.12	96,353,014.05	五、（二十七）
六、期末现金及现金等价物余额	13,122,620.51	5,801,312.86	31,514,453.12	五、（二十七）

法定代表人：芮永祥 主管会计工作负责人：陈荣芳 会计机构负责人：杨文龙

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资产负债表

编制单位：上海中鹰置业有限公司 金额单位：元	编制单位：上海中鹰置业有限公司 金额单位：元	编制单位：上海中鹰置业有限公司 金额单位：元	编制单位：上海中鹰置业有限公司 金额单位：元	编制单位：上海中鹰置业有限公司 金额单位：元
项 目	2013年6月30日	2012年12月31日	2011年12月31日	附注编号
流动资产
货币资金	65,622,620.51	5,801,312.86	31,514,453.12	五.（一）
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款	9,594,318.69	6,804,179.43	2,610,721.16
预付款项	57,005,095.04	236,535,666.95	312,245,027.31	五.（二）
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款	7,457,347.44	407,819,933.53	723,667,740.18	五.（三）
买入返售金融资产
存货	1,662,554,449.49	1,478,734,076.51	1,233,104,203.98	五.（四）
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计	1,802,233,831.17	2,135,695,169.28	2,303,142,145.75
非流动资产
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资	100,000.00	100,000.00	100,000.00	五.（五）
投资性房地产
固定资产	3,643,138.17	3,994,231.94	1,985,159.82	五.（六）
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产	14,717,711.00	12,451,386.21	22,685,270.26	五.（七）
其他非流动资产
非流动资产合计	18,460,849.17	16,545,618.15	24,770,430.08
资 产 总 计	1,820,694,680.34	2,152,240,787.43	2,327,912,575.83

法定代表人：芮永祥 主管会计工作负责人：陈荣芳 会计机构负责人：杨文龙

3

资产负债表（续）

编制单位：上海中鹰置业有限公司 金额单位：元	编制单位：上海中鹰置业有限公司 金额单位：元	编制单位：上海中鹰置业有限公司 金额单位：元	编制单位：上海中鹰置业有限公司 金额单位：元	编制单位：上海中鹰置业有限公司 金额单位：元
项 目	2013年6月30日	2012年12月31日	2011年12月31日	附注编号
流动负债
短期借款
向中央银行借款
吸收存款及同业存款
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款	24,322,120.35	485,753,272.82	43,093,414.46	五.（十）
预收款项	629,634,695.20	532,679,624.13	970,492,845.30	五.（十一）
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬				五.（十二）
应交税费	-68,595,969.47	-53,631,640.26	-95,737,032.60	五.（十三）
应付利息	1,998,739.18	1,322,741.29	1,729,200.92	五.（十四）
应付股利
其他应付款	227,616,124.33	343,231,518.58	448,735,245.06	五.（十五）
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计	814,975,709.59	1,309,355,516.56	1,368,313,673.14
非流动负债
长期借款	899,995,129.08	739,995,129.08	967,385,129.08	五.（十六）
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债	1,844,070.76	1,599,004.07	5,500,152.39	五.（七）
其他非流动负债
非流动负债合计	901,839,199.84	741,594,133.15	972,885,281.47
负 债 合 计	1,716,814,909.43	2,050,949,649.71	2,341,198,954.61
所有者权益
实收资本	605,000,000.00	605,000,000.00	605,000,000.00	五.（十七）
资本公积
减:库存股
专项储备
盈余公积
一般风险准备
未分配利润	-501,120,229.09	-503,708,862.28	-618,286,378.78	五.（十八）
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计	103,879,770.91	101,291,137.72	-13,286,378.78
少数股东权益
所有者权益合计	103,879,770.91	101,291,137.72	-13,286,378.78
负债及所有者权益合计	1,820,694,680.34	2,152,240,787.43	2,327,912,575.83

法定代表人：芮永祥 主管会计工作负责人：陈荣芳 会计机构负责人：杨文龙

4

上海中鹰置业有限公司

2011 年1 月1 日-2013 年6 月30 日

财务报表附注

（除另有注明外，所有金额均以人民币元为货币单位）

一、 公司的基本情况

上海中鹰置业有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系由芮永祥、翁艳、陈建新和 方芝蕾共同出资组建于2005年1月12日经上海市工商行政管理局普陀分局核准登记的有限责任 公司，取得《企业法人营业执照》注册号：310107000432155。本公司初始注册资本人民币11,500 万元。

股东名称 投资金额	单位：万元 比例(%)	单位：万元 比例(%)
芮永祥 翁艳 陈建新 方芝蕾 合计	30,250.00 18,150.00 7,260.00 4,840.00 60,500.00	50.00 30.00 12.00 8.00 100.00

注册地：上海市普陀区银杏路4号101室；

法定代表人：芮永祥。

本公司经批准的经营范围：实业投资、房地产开发经营，企业形象策划；建材（销售）（凡 涉及许可证经营的项目凭许可证经营）。

二、重要会计政策、会计估计

（一）遵循企业会计准则的声明

本公司基于下述编制基础编制的财务报表符合财政部2006 年2 月15 日颁布的《企业会计 准则》的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

（二）财务报表的编制基础

本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照财政部2006 年2

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月15 日颁布的《企业会计准则》及其应用指南的有关规定，并基于以下所述重要会计政策、 会计估计进行编制。

根据企业会计准则的相关规定，本公司应当编制合并范围包括本公司及子公司的合并财务 报表，但根据本公司股东和三湘股份有限公司的约定，本财务报表仅包括本公司单体的相关财 务信息以供三湘股份有限公司所用。

（三）会计期间

本公司的会计年度从公历1 月1 日至12 月31 日止。

（四）记账本位币

本公司采用人民币作为记账本位币。

（五）计量属性在本期发生变化的报表项目及其本期采用的计量属性

本公司采用的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。

（六）现金流量表之现金及现金等价物的确定标准

现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限 短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风 险很小的投资。

（七）外币业务核算方法

1. 外币业务折算

外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日， 外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符 合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本 计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价 值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或资本 公积。

2. 外币财务报表折算

资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除 “未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项 目，采用交易发生日即期汇率的近似汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额， 在资产负债表中所有者权益项目下单独列示。

（八）金融工具

1. 金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融

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资产（包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产）、持 有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融 负债（包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债）、其 他金融负债。

1. 金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或 金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和 金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交 易费用计入初始确认金额。

公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生 的交易费用，但下列情况除外：(1) 持有至到期投资以及贷款和应收款项采用实际利率法， 按摊余成本计量；(2) 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资， 以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。

公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：(1) 以 公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金 融负债时可能发生的交易费用；(2) 与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权 益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；(3) 不属于指定 为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允 价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下 列两项金额之中的较高者进行后续计量：1) 按照《企业会计准则第13 号——或有事项》确定 的金额；2) 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14 号——收入》的原则确定的累积摊销 额后的余额。

金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按照如下 方法处理：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动 形成的利得或损失，计入公允价值变动损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确 认为投资收益；处置时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同 时调整公允价值变动损益。(2) 可供出售金融资产的公允价值变动计入资本公积；持有期间 按实际利率法计算的利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投资单 位宣告发放股利时计入投资收益；处置时，将实际收到的金额与账面价值扣除原直接计入资 本公积的公允价值变动累计额之后的差额确认为投资收益。

当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风险 和报酬已转移时，终止确认该金融资产；当金融负债的现时义务全部或部分解除时，相应终 止确认该金融负债或其一部分。

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3. 金融资产转移的确认依据和计量方法

公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融 资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并 将收到的对价确认为一项金融负债。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有 的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1) 放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资 产；(2) 未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资 产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所 转移金融资产的账面价值；(2) 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值 变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价 值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列 两项金额的差额计入当期损益：(1) 终止确认部分的账面价值；(2) 终止确认部分的对价， 与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。

4. 主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法

存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃 市场的金融资产或金融负债，采用估值技术（包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的 市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法 和期权定价模型等）确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以市场 交易价格作为确定其公允价值的基础。

5. 金融资产的减值测试和减值准备计提方法

资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账 面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。

对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，可以单 独进行减值测试，或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测 试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风 险特征的金融资产组合中再进行减值测试。

按摊余成本计量的金融资产，期末有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与 预计未来现金流量现值之间的差额确认减值损失。在活跃市场中没有报价且其公允价值不能 可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资 产发生减值时，将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市 场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失。可供出售金融资产 的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因素后，预期这种下降趋势属于非暂 时性的，确认其减值损失，并将原直接计入所有者权益的公允价值累计损失一并转出计入减 值损失。

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（九）应收款项坏账准备的核算

应收款项中的应收账款、其他应收款遵从下述（1）、（2）、（3）的坏账准备政策。应收票 据、预付款项、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现金流量现值低于其账面 价值的差额计提坏账准备。

（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项

本公司于资产负债表日，对于单项金额重大的应收款项单独进行减值测试。如有客观证据 表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提 坏账准备。

单项金额重大是指：应收款项金额100 万元以上（含）且占应收款项账面余额10%以上的 款项。

（2）按组合计提坏账准备的应收款项

①账龄分析法组合：相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征，包括经单独测试未发生 减值的单项金额重大的应收款项，以及单项金额非重大且在其他组合以外的应收款项。

账 龄	应收账款计提比例(%)	其他应收款计提比例(%)
1 年以内	5.00	5.00
1－2 年	10.00	10.00
2－3 年	30.00	30.00
3－4 年	50.00	50.00
4－5 年	80.00	80.00
5 年以上	100.00	100.00

②其他组合：公司备用金、保证金、本公司合并范围内的关联方、联营企业等关联方应收 款项具有类似信用风险特征。

本公司于资产负债表日，对于其他组合的应收款项单独进行减值测试。如有客观证据表明 其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账 准备。

（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项

如果应收款项的未来现金流量现值与按账龄组合计提坏账准备后的净值存在显著差异，则 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。

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（十）存货的核算方法

1. 存货的分类

存货按房地产开发产品和非房地产开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、 在建开发产品、出租开发产品和拟开发土地。非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗品 等。

已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。

出租开发产品是指本公司意图出售而暂以经营方式出租的物业，出租开发产品在预计可使 用年限之内分期摊销。

在建开发产品是指尚未建成、以出售、出租为开发目的的物业。

拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。项目整体开发时， 全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开 发土地仍保留在本项目。

1. 发出存货的计价方法

公司各类存货的购入与入库按实际成本计价，存货发出采用加权平均法核算。

房地产开发产品成本计量：在建开发产品按实际成本入账，待项目完工并验收合格后计入 已完工开发产品；尚未结算的按预计成本计入已完工开发产品，决算后按实际发生数与预计成 本的差异调整已完工开发产品；已完工开发产品按实际成本入账，发出时按实际销售面积占可 销售面积比例结转相应的在建工开发产品成本。

公共配套设施按实际成本计入开发成本，完工时，摊销转入住宅等可售物业的成本，但如 具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设施，单独计入出租开发产品或已完工开发产品。

1. 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值 的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价 减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生 产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费 用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约 定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别 确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

1. 存货的盘存制度

本公司存货采用永续盘存制。

1. 低值易耗品摊销方法

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低值易耗品在领用时一次摊销。

（十一）长期股权投资

1. 投资成本的确定

(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或 发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作 为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的 面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其 初始投资成本。

(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始 投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成 本；投资者投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本（合同或协议约定价 值不公允的除外）。

2. 后续计量及损益确认方法

对被投资单位能够实施控制的长期股权投资采用成本法核算，在编制合并财务报表时按 照权益法进行调整；对不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值 不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算；对具有共同控制或重大影响的长期股权投 资，采用权益法核算。

采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，除取得投资时实际支付的价款 或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资 单位宣告发放的现金股利或利润确认。

采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认 净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应 享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投 资的成本。

采用权益法核算时，当期投资损益为应享有或应分担的被投资单位当年实现的净损益的 份额。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产 等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调 整后确认。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例 计算属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的 未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。对被投资单位除净损益以 外的其他所有者权益变动，相应调整长期股权投资的账面价值确认为其他综合收益并计入资 本公积。

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构

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成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额 外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期 间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

1. 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据

按照合同约定，与被投资单位相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致 同意的，认定为共同控制；对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够 控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定的，认定为重大影响。

1. 减值测试方法及减值准备计提方法

对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的， 按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备；对被投资单位不具有共同控制或重大 影响、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，按照《企业会计准则 第22 号——金融工具确认和计量》的规定计提相应的减值准备。

（十二）投资性房地产的核算方法

1. 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出

租的建筑物等。

1. 投资性房地产按照成本进行初始计量，与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资 产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。除此以外的 其他后续支出，在发生时计入当期损益。投资性房地产采用成本模式进行后续计量，并采用与 固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地 产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。

（十三）固定资产的核算方法

1. 固定资产确认条件、计价和折旧方法

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计 年度的有形资产。

固定资产分类为：房屋及建筑物、机器设备、运输设备、办公设备及其他。

固定资产的计量：固定资产通常按实际成本作为初始计量。

（1）、外购固定资产的成本，包括购买价格、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态 前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。

（2）、自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支 出构成。包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款费用以及应分 摊的间接费用等。

（3）、购买固定资产的价值款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定

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资产的成本以购买价款的现值为基础确定。

（4）、债务重组取得债务人用以抵债的固定资产，以该固定资产的公允价值为基础确定其 入账价值，并将重组债务的账面价值与该抵债的固定资产公允价值之间的差额，计入当期损益； 在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下， 非货币性资产交换换入的固定资产通常以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有 确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资 产的账面价值和应支付的相关税费作为换入固定资产的成本，不确认损益。

（5）、固定资产的弃置费用按照现值计算确定入账价值。

（6）、以同一控制下的企业吸收合并方式取得的固定资产按被合并方账面价值确定其入账 价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的固定资产按公允价值确定其入账价值。

（7）、融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者 中较低者作为入账价值。

（8）、与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成 本能可靠地计量，则计入固定资产成本，除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。

2. 各类固定资产的折旧方法

固定资产应按月计提折旧。固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再计提折旧， 提前报废的固定资产也不再补提折旧。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工验收决算的固定 资产，按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后再按实际成本调整原来的暂 估价值，但不再调整原已计提的折旧额。

固定资产折旧采用年限平均法计提折旧，按各类固定资产的原值和预计的使用年限扣除残 值确定其折旧率，各类固定资产折旧年限、折旧率、预计残值率如下：

项目	折旧年限（年）	年折旧率（%）	预计残值率（%）
房屋及建筑物	20－40	2.375-4.75	5
机器设备	8－10	9.50-11.875	5
运输设备	5－8	11.875-19.00	5
办公设备及其他	3－5	19.00－31.67	5

3. 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法

资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计 提相应的减值准备。

4. 固定资产的处置

公司出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损，应将处置收入扣除账面价值和相 关税费后的金额计入当期损益。

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（十四）在建工程的核算方法

1. 在建工程类别：在建工程以立项项目分类核算。

2. 在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按 建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。在建工程发生的借款费用，符合 借款费用资本化条件的，在所构建的固定资产达到预定可使用状态前，计入在建工程成本。

3. 在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用 状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调 整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

在建工程结转为固定资产的时点：

在建工程项目按建造该项目资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产 的入账价值，所建造的固定资产在在建工程已达到预定可以使用状态，但尚未办理竣工决算的， 自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入 固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际 成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额、上述“达到预定可使用状态”是指固 定资产已达到本公司预定的可使用状态。当存在下列情况之一时，则认为所购建的固定资产达 到预定可使用状态：

固定资产的实体建造（包括安装）工作已经全部完成或者实质上已经全部完成；

已经过试生产或试运行，并且其结果表明资产能够正常运行或者能够稳定地生产出合格产 品时，或者试运行结果表明能够正常运转或营业时；

该项建造的固定资产上的支出金额很少或者几乎不再发生；

所购建的固定资产已经达到设计或合同要求，或与设计或合同要求相符或基本相符，即使 有极个别地方与设计或合同要求不相符，也不足以影响其正常使用。

1. 资产负债表日，有迹象表明在建工程发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额 计提相应的减值准备

（十五）无形资产的核算方法

1、无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，无形资产按 照成本进行初始计量，于取得无形资产时分析判断其使用寿命。

2、公司确定无形资产使用寿命通常考虑的因素

• （1）运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；

• （2）技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；

• （3）以该资产生产的产品或提供服务的市场需求情况；

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（4）现在或潜在的竞争者预期采取的行动；

• （5）为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关支出的能

力；

• （6）对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；

• （7）与企业持有其他资产使用寿命的关联性等。

无法预见无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。

3、除使用寿命不确定的无形资产，对于使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内系统合 理(或者直线法)摊销。公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方 法进行复核。无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，将改变摊销期限和摊销方法。

4、对于使用寿命不确定的无形资产不进行摊销。对使用寿命不确定的无形资产，还应说 明每一个会计期间对该无形资产使用寿命进行复核的程序，以及针对该项无形资产的减值测试 结果。

5、如存在可收回金额低于其账面价值，将按照其差额计提减值准备。可收回金额根据资 产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

（十六）借款费用的核算

1. 借款费用资本化的确认原则

借款费用包括因借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而 发生的汇兑差额。本公司发生的借款费用，属于需经过一年以上的购建或生产活动才能达到 预定可使用状态或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货，予以资本化，计入相关资 产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

2．借款费用资本化期间

①当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：

a、资产支出已经发生；

b、借款费用已经发生；

c、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

②若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超 过3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购 建或者生产活动重新开始。

③当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用 停止资本化。之后发生的借款费用于发生当期直接计入财务费用。

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3．借款费用资本化金额

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的 利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入 银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金 额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门 借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的 利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

（十七）预计负债的核算方法

1. 因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为公 司承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的 计量时，公司将该项义务确认为预计负债。

2. 公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资

产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。

（十八）收入确认核算

1．房地产销售收入

销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：

①将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；② 公司不再保留通常与所有权相联 系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠地计量；④相 关的经济利益很可能流入；⑤相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

公司房地产销售业务同时满足以下标准后确认收入：①房产竣工并验收合格；②与购买 方签定了房屋销售合同；③与购买方按约履行了标志房屋交付的相关手续，或发生了房屋销 售合同约定的公司已向购买方交付房屋的情形，公司不再对该房产实施继续管理权和实际控 制权；④相关收入已经取得或取得了购买方按房屋销售合同约定交付房产的付款证明，即房 产重要风险和报酬已转移给购买方。

2．销售商品

销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：(1) 将商品所有权上的主要风险和报酬 转移给购货方；(2) 公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商 品实施有效控制；(3) 收入的金额能够可靠地计量；(4) 相关的经济利益很可能流入；(5) 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

3．提供劳务

提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地计 量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的 成本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入。提供劳务交易的结果在资产

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负债表日不能够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务 成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能 够得到补偿，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。

物业管理在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与 物业管理相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。

4．让渡资产使用权

让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确 认让渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确 定；使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关的经济利益很可能流入时 确认出租物业收入的实现。

5．建造合同

(1) 建造合同的结果在资产负债表日能够可靠估计的，根据完工百分比法确认合同收入 和合同费用。建造合同的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若合同成本能够收回的， 合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费 用；若合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。

(2) 固定造价合同同时满足下列条件表明其结果能够可靠估计：合同总收入能够可靠计 量、与合同相关的经济利益很可能流入、实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计 量、合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地计量。成本加成合同同时满足下 列条件表明其结果能够可靠估计：与合同相关的经济利益很可能流入、实际发生的合同成本 能够清楚地区分和可靠地计量。

• (3) 确定合同完工进度的方法为累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例。

(4) 资产负债表日，合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。 执行中的建造合同，按其差额计提存货跌价准备；待执行的亏损合同，按其差额确认预计负 债。

(5) 代建房屋和工程签订有不可撤销的建造合同，与代建房屋和工程相关的经济利益能 够流入企业，代建房屋和工程的完工程度能够可靠地确定，并且代建房屋和工程有关的成本 能够可靠地计量时，采用完工百分比法确认营业收入的实现。

6．其他业务收入

根据相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，与收入相关的成本能 够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。

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（十九）政府补助的核算方法

1. 政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

2. 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产

的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

1. 与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内平均分配，计入当 期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收 益，在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计 入当期损益。

（二十）递延所得税资产和递延所得税负债

1. 公司所得税费用的会计处理采用资产负债表债务法。所得税费用包括当期所得税和递

延所得税。

1. 递延所得税是由于财务报表中资产及负债的账面价值与其用于计算应纳税所得额时的

计税基础的差额所产生的预期应付或可收回税款。递延税款采用资产负债表债务法核算。

1. 公司对所有的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债均予确认，而递延所得税资产 只在估计未来应纳税所得额可以抵销暂时性差异的限额内予以确认。如果暂时性差异是由商誉 的初始确认或由一项既不影响会计利润也不影响应纳税所得额的交易中产生的资产和负债的 初始确认产生，则不确认相应的递延所得税资产及负债。

2. 本公司对子公司及合营企业、联营企业的长期股权投资产生的应纳税暂时性差异确认 相应的递延所得税负债，但如果本公司能够控制该暂时性差异转回的时间，且该暂时性差异在 可预见的未来很可能不会转回时，则不确认相应的递延所得税负债。除非很可能获得足够的应 纳税所得额抵减暂时性差异，且这些暂时性差异在可预见的未来很可能转回时，才确认本公司 对子公司、合营企业及联营企业的长期股权投资相关的可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资 产。

3. 公司于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来不再可能获 得足够的应纳税所得额以转回部分或全部递延所得税资产，对不能转回的部分扣减递延所得税 资产的账面价值。期后如果估计很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

4. 递延所得税按资产负债表日预期收回相关资产或清偿负债当期已执行或实质上已执行 的适用所得税率计算。递延所得税资产和递延所得税负债的计量，采用与预期收回资产或清偿 负债的方式相一致的税率和计税基础。

5. 递延所得税资产及负债只有相关的所得税是由同一个税务机关征收，且公司打算以净

额结算当期所得税资产及负债时才相互抵销。

1. 除由于某些交易直接计入资本公积，导致相应的当期及递延所得税费用(收益)也计入

资本公积，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，当期和递延所得税费用或

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收益计入当期损益。

（二十一）经营租赁

公司为承租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或确认为当 期损益，发生的初始直接费用，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。

公司为出租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益，发生的初始 直接费用，除金额较大的予以资本化并分期计入损益外，均直接计入当期损益。或有租金在 实际发生时计入当期损益。

三、税项

（一） 主要税种及税率

税 种	计 税 依 据	税 率
增值税	销售货物或提供应税劳务	17%
营业税	应纳税营业额	5%
	有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他
土地增值税		按超率累进税率30%-60%
	附着物产权产生的增值额
	从价计征的，按房产原值一次减除20%后余值的
房产税		12%或1.20%
	1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的12%计缴
城市维护建设税	应缴流转税税额	7%
教育费附加	应缴流转税税额	3%
地方教育附加	应缴流转税税额	2%
企业所得税	应纳税所得额	25%
河道管理费	应缴流转税税额	1%
契税	按相关项目金额计缴	出让金额 3%、4%

注：土地增值税按规定预征，待项目达到税法规定的清算条件时办理土地增值税清算。

上海市政府土地增值税预征规定: 2010 年6 月30 日以前，按照房地产销售收入的1%预征； 2010 年7 月1 日—2010 年9 月30 日止，按照房地产销售收入的2%预征；2010 年10 月1 日起， 住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住 房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1 倍的，预征率为3.5%；超过1 倍的，预征率为 5%；非住宅项目，预征率为2%。

四、会计政策和会计估计变更以及前期差错更正的说明

无。

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五、财务报表主要项目注释

（一）货币资金

（1）分类列示

项目 2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日 原币金额 折算 汇率 折合人民币 原币金额 折算汇 率 折合人民币 现金 559,209.03 801,563.95 其中：人民币 399,899.03 399,899.03 639,393.95 639,393.95 港币 200,000.00 0.7965 159,310.00 200,000.00 0.8108 162,170.00 银行存款 12,563,411.48 4,999,748.91 其中：人民币 12,563,411.48 12,563,411.48 4,999,748.91 4,999,748.91 其他货币资金 52,500,000.00 其中：人民币 52,500,000.00 52,500,000.00 合 计 65,622,620.51 5,801,312.86	项目 2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日 原币金额 折算 汇率 折合人民币 原币金额 折算汇 率 折合人民币 现金 559,209.03 801,563.95 其中：人民币 399,899.03 399,899.03 639,393.95 639,393.95 港币 200,000.00 0.7965 159,310.00 200,000.00 0.8108 162,170.00 银行存款 12,563,411.48 4,999,748.91 其中：人民币 12,563,411.48 12,563,411.48 4,999,748.91 4,999,748.91 其他货币资金 52,500,000.00 其中：人民币 52,500,000.00 52,500,000.00 合 计 65,622,620.51 5,801,312.86
现金 其中：人民币 399,899.03 港币 200,000.00 0.7965 银行存款 其中：人民币 12,563,411.48 其他货币资金 其中：人民币 52,500,000.00 合 计	559,209.03 399,899.03 639,393.95 159,310.00 200,000.00 0.8108 12,563,411.48 12,563,411.48 4,999,748.91 52,500,000.00 52,500,000.00 65,622,620.51

（2）截至2013年6月30日货币资金公司存在抵押、冻结等对变现有限制款项金额 52,500,000.00元整。

• （3）截至2013年6月30日无存放在境外的款项。

• （4）截至2013年6月30日无潜在回收风险的款项。

（5）其他货币资金系支付给招商银行股份有限公司松江支行贷款保证金，详见附注五、

• （九）所有权受到限制的资产。

（二）预付款项

（1）账龄列示

账龄 2013 年6 月30 日 比例(%) 2012 年12 月31 日 比例(%)	账龄 2013 年6 月30 日 比例(%) 2012 年12 月31 日 比例(%)	账龄 2013 年6 月30 日 比例(%) 2012 年12 月31 日 比例(%)	账龄 2013 年6 月30 日 比例(%) 2012 年12 月31 日 比例(%)
1 年以内(含1 年) 1-2 年(含2 年) 2-3 年（含3 年） 3 年以上 合计	54,896,417.80 96.30 632,316.00 1.11 212,051.35 0.37 1,264,309.89 2.22 57,005,095.04 100	233,426,113.21 85,930.50 994,808.00 2,028,815.24 236,535,666.95	98.68 0.04 0.42 0.86 100.00

（2）预付款项金额前五名单位情况

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单位名称	与本公司关系	金额		账龄	未结算原因
上海苏陆建筑工程有限公司	关联方	50,000,000.00	1	年以内	项目尚未结算
上海舒陆实业有限公司	关联方	2,058,377.00	1	年以内	项目尚未结算
上海德芮贸易有限公司	关联方	1,826,040.00	1	年以内	项目尚未结算
上海塞夫纳节能科技发展有限公司	关联方	1,000,000.00	1	年以内	项目尚未结算
南通市建筑装饰装潢有限公司	非关联方	800,000.00	3	年以上	项目尚未结算
合计		55,684,417.00

（3）截至2013年6月30日预付款项中无持公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位欠款 情况。

• （4）截至2013 年6 月30 日预付其他关联方的款项详见六、（四）关联方应收应付款项。

（三）其他应收款

（1）按类别列示

类别	2013 年6 月30 日 金额 占总额比例（%） 坏账准备 坏账准备计提 比例（%）	2013 年6 月30 日 金额 占总额比例（%） 坏账准备 坏账准备计提 比例（%）	2013 年6 月30 日 金额 占总额比例（%） 坏账准备 坏账准备计提 比例（%）
按组合计提坏账准备的其他应收款 账龄分析法组合 其他组合 组合小计 合计 （续上表）	7,639,107.69 10,274,513.82 17,913,621.51 17,913,621.51	42.64 57.36 100.00 100.00	861,955.38 11.28 861,955.38 861,955.38

类别	2012 年12 月31 日 金额 占总额比例（%） 坏账准备 坏账准备计提 比例（%）	2012 年12 月31 日 金额 占总额比例（%） 坏账准备 坏账准备计提 比例（%）
按组合计提坏账准备的其他应收款 账龄分析法组合 其他组合 组合小计 合计	8,970,149.07 2.16 406,894,539.46 97.84 415,864,688.53 100 415,864,688.53 100	1,240,575.57 13.83 1,240,575.57 1,240,575.57

（2）组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款

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2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日

账龄	余额 比例 （%） 坏账准备	余额 比例 （%） 坏账准备	余额 比例（%）	坏账准备
1 年以内(含1 年) 1-2 年(含2 年) 5 年以上 合计	7,039,107.69 92.15 100,000.00 1.31 500,000.00 6.55 7,639,107.69 100	351,955.38 10,000.00 500,000.00 861,955.38	7,946,919.47 88.59 200,000.00 2.23 823,229.60 9.18 8,970,149.07 100	397,345.97 20,000.00 823,229.60 1,240,575.57

（3）组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款

组合名称 2013 年6 月30 日 坏账准备	组合名称 2013 年6 月30 日 坏账准备
关联方往来、保证金、备用金 合计	10,274,513.82 10,274,513.82

• （4）截至2013年6月30日无其他应收款中持公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位欠

• 款情况。

• （5）截至2013年6月30日金额较大的其他应收款情况

单位名称	性质或内容	金额
上海中鹰物业管理有限公司	往来款	9,594,318.69
上海盛洲实业有限公司	往来款	6,000,000.00

• （6）截至2013 年6 月30 日应收其他关联方的款项详见六、（四）关联方应收应付款项。

（四）存货

(1) 明细情况

项 目	2013 年6 月30 日 账面余额 跌价 准备 账面价值	2013 年6 月30 日 账面余额 跌价 准备 账面价值	2012 年12 月31 日 账面余额 跌价 准备 账面价值	2012 年12 月31 日 账面余额 跌价 准备 账面价值
开发成本 开发产品 合 计	919,022,735.95 743,531,713.54 1,662,554,449.49	919,022,735.95 743,531,713.54 1,662,554,449.49	675,453,103.56 803,280,972.95 1,478,734,076.51	675,453,103.56 803,280,972.95 1,478,734,076.51

• (2)本公司管理层认为截至2013 年6 月30 日不存在存货成本高于可变现净值的情形，不

• 需计提存货跌价准备。

(3) 其他说明

• 1) 截至2013 年6 月30 日，存货中含有的借款费用资本化金额为228,212,082.20 元。

• 2) 截至2013 年6 月30 日存货中已有757,464,718.29 元用于抵押担保，详见附注五、（九） 所有权受到限制的资产。

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3) 存货—开发成本

预计总投资

项目名称 开工时间 预计竣工时间	项目名称 开工时间 预计竣工时间	（万元） 2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日	（万元） 2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日	（万元） 2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日	（万元） 2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日
中环凯旋宫三期 2011 年2 月 2014 年-2016年 204,554.99 小 计 204,554.99 4) 存货—开发产品 项目名称 竣工时间 2012 年12 月31 日 本期增加			919,022,735.95 675,453,103.56 919,022,735.95 675,453,103.56 本期减少 2013 年6 月30 日
中环凯旋宫 一、二期 2007 年-2011 年 小 计 （五）长期股权投资 （1）按明细列示	803,280,972.95 803,280,972.95			59,749,259.41 59,749,259.41	743,531,713.54 743,531,713.54

被投资单位 核算方法	投资成本 2012 年12 月31 日 账面金额 本期 增加 本期 2013 年6 月30 日 减少 账面金额
上海中鹰健身有限公司 成本法 100,000.00 100,000.00 100,000.00 合计 100,000.00 100,000.00 100,000.00 （续上表） 被投资单位 在被投资单位 的持股比例（%） 在被投资单 位表决权比 例（%） 在被投资单位 的持股比例与 表决权比例不 一致的说明 减值准 备 本期计提资 产减值准备 现金红 利
上海中鹰健身有限公司 100.00 100.00 （六）固定资产 （1） 固定资产情况

项目 2012	年12 月31 日 本期增加 本期减少 2013 年6 月30 日	年12 月31 日 本期增加 本期减少 2013 年6 月30 日	年12 月31 日 本期增加 本期减少 2013 年6 月30 日	年12 月31 日 本期增加 本期减少 2013 年6 月30 日
一、原价合计 其中：运输设备 办公设备及其他 二、累计折旧合计 其中：运输设备 办公设备及其他 三、固定资产减值准备累计金额合计 其中：运输设备 办公设备及其他 四、固定资产账面价值合计	8,550,531.50 5,430,222.50 3,120,309.00 4,556,299.56 3,171,757.59 1,384,541.97 3,994,231.94	450,746.82 391,519.82 59,227.00 753,551.89 551,316.97 202,234.92	137,640.00 137,640.00 89,351.30 89,351.30	8,863,638.32 5,684,102.32 3,179,536.00 5,220,500.15 3,633,723.26 1,586,776.89 3,643,138.17

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项目	2012	年12 月31 日	本期增加	本期减少	2013 年6 月30 日
其中：运输工具		2,258,464.91			2,050,379.06
办公设备及其他		1,735,767.03			1,592,759.11

• 注：本期折旧额753,551.89元。本期无在建工程转入的固定资产。

• （2）截至2013年6月30日无暂时闲置固定资产。

• （3）截至2013年6月30日无融资租赁租入的固定资产。

• （4）截至2013年6月30日无经营租赁租出的固定资产。

• （5）截至2013年6月30日无持有待售的固定资产。

• （6）截至2013年6月30日无未办妥产权证书的固定资产。

• （7）截至2013年6月30日未发现上述固定资产有明显减值迹象，因此未计提固定资产减值

• 准备。

（七）递延所得税资产、递延所得税负债

• （1）已确认的递延所得税资产

	项目	2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日 14,717,711.00 12,451,386.21 14,717,711.00 12,451,386.21 2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日 1,844,070.76 1,599,004.07 1,844,070.76 1,599,004.07 本期减少 2013 年6 月30 日 转回 转销 合计 378,620.19 378,620.19 861,955.38 378,620.19 378,620.19 861,955.38 本期增加 本期减少 2013 年6 月30 日 评估价值	2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日 14,717,711.00 12,451,386.21 14,717,711.00 12,451,386.21 2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日 1,844,070.76 1,599,004.07 1,844,070.76 1,599,004.07 本期减少 2013 年6 月30 日 转回 转销 合计 378,620.19 378,620.19 861,955.38 378,620.19 378,620.19 861,955.38 本期增加 本期减少 2013 年6 月30 日 评估价值
	预收款项预缴所得税 合计 （2）已确认的递延所得税负债 项目
	计提土地增值税清算款 合计 （八）资产减值准备 项目 2012 年12 月31 日 本期计提	转回
			本期减少 转销
坏账准备 1,240,575.57 合 计 1,240,575.57 （九）所有权受到限制的资产 所有权受到限制的资产 2012 年12 月31 日		378,620.19 378,620.19 本期增加

一、用于抵押担保的资产

新村路1717 弄25-33（单）、 789,285,690.87 757,464,718.29 789,285,690.87 757,464,718.29 2,000,000,000.00 39、41、49、51 号（注1）

29

所有权受到限制的资产	2012 年12 月31 日	本期增加	本期减少	2013 年6 月30 日	评估价值
货币资金（注1）		52,500,000.00		52,500,000.00
新村路1717 弄2 号401（注
2）	2,774,299.94			2,774,299.94	5,350,000.00
新村路1717 弄46 号303（注
2）	2,657,211.17			2,657,211.17	5,080,000.00
新村路1717 弄5 号402（注
2）	1,563,529.59			1,563,529.59	3,080,000.00
新村路1717 弄19 号201（注
2）	3,857,530.98			3,857,530.98	7,220,000.00
新村路1717 弄18 号302（注
2）	5,506,371.14			5,506,371.14	11,820,000.00
新村路1717 弄26 号102（注
2）	7,358,250.47			7,358,250.47	12,500,000.00
新村路1717 弄2 号404(注
3)		1,982,191.24		1,982,191.24
新村路1717 弄2 号503(注
3)		1,982,191.24		1,982,191.24
新村路1717 弄2 号1403(注
3)		1,982,191.24		1,982,191.24
新村路1717 弄2 号1404(注
3)		1,982,191.24		1,982,191.24
新村路1717 弄2 号1405(注
3)		1,859,770.56		1,859,770.56
新村路1717 弄2 号2104(注
4)		2,048,520.21		2,048,520.21
新村路1717 弄2 号2203(注
3)		4,114,955.64		4,114,955.64
新村路1717 弄13 号201(注
3)		3,957,344.35		3,957,344.35
新村路1717 弄19 号201(注
3)		3,857,530.98		3,857,530.98
新村路1717弄23号1402(注
3)		4,409,703.68		4,409,703.68
新村路1717 弄15 号201(注
3)		5,621,540.42		5,621,540.42
新村路1717 弄1 号1302(注
4)	1,562,073.54			1,562,073.54	3,270,000.00
新村路1717 弄2 号1804(注
4)	1,988,482.60			1,988,482.60	4,360,000.00
新村路1717 弄2 号2202(注
4)	1,874,231.50			1,874,231.50	4,250,000.00
新村路1717 弄13 号202(注
4)	3,830,835.05			3,830,835.05	7,150,000.00

30

所有权受到限制的资产 2012 年12 月31 日	所有权受到限制的资产 2012 年12 月31 日	本期增加	本期减少 2013 年6 月30 日 评估价值	本期减少 2013 年6 月30 日 评估价值
新村路1717弄23号1302(注 4) 新村路1717弄23号1402(注 4) 合计	4,423,699.84 4,423,699.84 831,105,906.53	843,762,849.09	789,285,690.87	4,423,699.84 8,280,000.00 4,423,699.84 9,080,000.00 885,583,064.75

注1：公司以新村路1717弄25-33（单）、39、41、49、51号存货作为抵押向招商银行股份

有限公司上海松江支行抵押借款9亿元整，公司股东芮永祥、翁艳等提供连带责任保证担保， 评估价值20亿元，支付贷款保证金额52,500,000.00元整，借款期限：2013年4月28日至2015年 4月27日。

注2：公司用自有的房产为关联方上海德芮贸易有限公司提供质押借款担保，借款金额2,400 万元整，评估价值为4,505万元，借款期限：2013年2月1日至2015年1月10日。

注3：公司与江苏银行股份有限公司上海闵行支行签订的《最高额保证合同》，公司为江苏 银行股份有限公司上海闵行支行向上海舒陆实业有限公司提供的2,000万元流动资金借款提供 连带清偿责任保证。借款期限：2013年3月29日起至2014年3月28日止。

注4：公司用自有的房产为上海鸿瑶空调安装工程有限公司向中国工商银行股份有限公司 上海市黄埔支行提供质押借款担保，借款金额1,800万元，评估价值为3,639万元，借款期限： 2012年11月23日至2013年11月24日。

（十）应付账款

（1）余额列示

项 目 2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日	项 目 2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日	项 目 2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日
应付账款 其中：1 年以上	24,322,120.35 1,807,495.17	485,753,272.82 1,705,316.56

• （2）截至2013年6月30日无应付持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位的款项。

• （3）截至2013年6月30日账龄超过1年的应付账款系正常经营结算过程中尚未支付的款项。

（十一）预收款项

（1）余额列示

项 目 2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日	项 目 2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日	项 目 2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日
预收款项 其中：1 年以上	629,634,695.20 402,722,613.21	532,679,624.13 289,582,815.13

（2）截至2013年6月30日无预收持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位或关联 方款项。

• （3）账龄超过1年以上大额预收款项主要为预收中环凯旋宫的房屋预售款,未结转的原因

31

系尚未达到收入确认条件。

（十二）应付职工薪酬

（1）按类别列示

项 目 2012 年12 月31 日	本期增加	本期支付 2013 年6 月30 日
一、工资、奖金、津贴和补贴 二、职工福利费 三、社会保险费 其中：1．医疗保险费 2．基本养老保险费 3．失业保险费 4．工伤保险费 5．生育保险费 6．残疾人保障金 四、住房公积金 五、工会经费及职工教育经费 六、非货币性福利 七、因解除劳动关系给予的补偿 八、其他 其中：以现金结算的股份支付 合 计	2,975,647.59 744,146.19 239,403.60 438,906.60 39,900.60 9,975.15 15,960.24 119,904.00 3,839,697.78	2,975,647.59 744,146.19 239,403.60 438,906.60 39,900.60 9,975.15 15,960.24 119,904.00 3,839,697.78

（2）截至2013年6月30日，应付职工薪酬中无拖欠性质的金额。

（十三）应交税费

（1）按类别列示

项	目	2013	年6 月30 日	2012 年12 月31 日
企业所得税			-24,381,991.44	-20,071,861.43
营业税			-32,510,154.00	-24,140,929.63
土地增值税			-7,376,283.03	-6,396,016.28
土地使用税				224,463.90
城市维护建设税			-2,275,710.78	-1,689,762.39
教育费附加			-975,304.62	-724,227.89
河道管理费			-650,203.08	-241,409.30
地方教育附加			-325,101.54	-482,818.59
代扣代缴个人所得税			-101,220.98	-109,078.65

32

项 目 2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日 - - 合计 68,595,969.47 53,631,640.26

• （2）公司适用税率详见附注三、税项。

• （3）应交税费明细中负数余额为按预收房款预缴的各项税费。

(十四)应付利息

项目 2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日 欠付原因	项目 2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日 欠付原因	项目 2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日 欠付原因
分期付息到期还本的长期借款利息 合计 （十五）其他应付款 （1）余额列示	1,998,739.18 1,998,739.18	1,322,741.29 下个结息日付息 1,322,741.29

项 目 2013 年6	月30 日 2012 年12 月31 日	月30 日 2012 年12 月31 日
其他应付款 其中：1 年以上	227,616,124.32 4,178,662.03	343,231,518.58 8,974,916.88

• （2）截至2013年6月30日无应付持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位情况；

• （3）截至2013年6月30日账龄超过1年的大额其他应付款主要系押金；

• （4）截至2013年6月30日金额较大的其他应付款情况

单位名称	性质或内容	金额
上海舒陆实业有限公司	往来款	50,600,000.00
上海美鹰实业发展有限公司	借款	49,116,833.98
闵茂群	借款	25,000,000.00
上海德芮贸易有限公司	往来款	24,000,000.00
上海圣明建设实业有限公司	往来款	13,760,000.00

• （5）截至2013年6月30日应付其他关联方的款项详见六、（四）关联方应收应付款项。

（十六）长期借款

（1）按类别列示

借款类别 2013	年6 月30 日 2012 年12	月31 日
抵押借款 合 计	899,995,129.08 899,995,129.08	739,995,129.08 739,995,129.08

（2）长期借款情况

33

	贷款单位 借款起始日 借款终止 日 2013 年6 月30 日 利率（%） 币种 外币金额 本币金额 招商银行上海松江支行 2013.4.28 2015.4.27 7.995 人民币 899,995,129.08 续上表 贷款单位 借款起始日 借款终止日 2012 年12 月31 日 利率（%） 币种 外币金额 本币金额
中国工商银行市分行营业部 2009.6.23 2014.6.23 5.85 人民币 739,995,129.08

（3）借款抵押标的物情况详见附注五、（九）所有权受到限制的资产。

（十七）实收资本

投资者名称	2011 年1 月1 日 投资金额 比例（%）	2011 年1 月1 日 投资金额 比例（%）	2011 年12 月31 日 投资金额 比例(%)	2012 年12 月31 日 2013 年6 月30 日 投资金额 比例(%)
芮永祥 翁艳 陈建新 方芝蕾 合计	57,500,000.00 34,500,000.00 13,800,000.00 9,200,000.00 115,000,000.00	50.00 30.00 12.00 8.00 100	302,500,000.00 50.00 181,500,000.00 30.00 72,600,000.00 12.00 48,400,000.00 8.00 605,000,000.00 100	302,500,000.00 50.00 181,500,000.00 30.00 72,600,000.00 12.00 48,400,000.00 8.00 605,000,000.00 100

注：2011年2月24日，根据股东会决议，芮永祥增资15,000万元，翁艳增资9,000万元，陈 建新增资3,600万元，方芝蕾增资2,400万元，合计增资30,000万元，上述增资于2011年3月3日 经上海新沃会计师事务所有限公司出具新沃验字（2011）第0306号验资报告审验。

2011年3月4日，根据股东会决议，芮永祥增资9,500万元，翁艳增资5,700万元，陈建新增 资2,280万元，方芝蕾增资1,520万元，合计增资19,000万元，上述增资于2011年3月14日经上 海沪深诚会计师事务所有限公司出具沪深诚会师验字（2011）第3140号验资报告审验。

（十八） 未分配利润

项目	2013 年1-6 月	2012 年度	2011 年度
上期期末未分配利润 调整后期初未分配利润 加：本期归属于母公司所有 者的净利润 期末未分配利润	-503,708,862.28 -503,708,862.28 2,588,633.19 -501,120,229.09	-618,286,378.78 -618,286,378.78 114,577,516.50 -503,708,862.28	-553,255,099.71 -553,255,099.71 -65,031,279.07 -618,286,378.78

(十九) 营业收入、营业成本

（1） 营业收入、营业成本

34

项 目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度	项 目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度	项 目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度	项 目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度
主营业务收入 其他业务收入 收入合计 主营业务成本 其他业务成本 成本合计	100,690,087.00 1,068,712.00 101,758,799.00 59,749,259.41 604,750.98 60,354,010.39	642,089,437.00 3,882,248.75 645,971,685.75 426,150,610.22 2,007,130.96 428,157,741.18	247,468,323.50 1,933,100.00 249,401,423.50
			285,126,881.45 997,012.22 286,123,893.67

（2）主营业务（分行业）

2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度 行业名称 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 房产销售 100,690,087.00 59,749,259.41 642,089,437.00 426,150,610.22 247,468,323.50 285,126,881.45 合 计 100,690,087.00 59,749,259.41 642,089,437.00 426,150,610.22 247,468,323.50 285,126,881.45

（3）主营业务（分产品）

2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度

产品名称

产品名称
	营业收入	营业成本	营业收入	营业成本	营业收入	营业成本
房产销售 合 计	100,690,087.00 100,690,087.00	59,749,259.41 59,749,259.41	642,089,437.00 642,089,437.00	426,150,610.22 426,150,610.22	247,468,323.50 247,468,323.50	285,126,881.45 285,126,881.45

（4）主营业务（分地区）

2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度

地区

地区	地区
营业收入 营业成本 营业收入 上海 100,690,087.00 59,749,259.41 642,089,437.00 合 计 100,690,087.00 59,749,259.41 642,089,437.00 （二十） 营业税金及附加 项目 2013 年1-6 月 土地增值税 6,804,296.07 营业税 4,902,957.72 教育费附加 152,638.21 城建税 356,155.79 河道管理费 50,879.41 地方教育费附加 101,758.79 合计 12,368,685.99		营业收入	营业成本		营业收入	营业成本		营业收入	营业成本
		100,690,087.00 59,749,259.41 642,089,437.00 100,690,087.00 59,749,259.41 642,089,437.00 （二十） 营业税金及附加 项目 2013 年1-6 月				426,150,610.22 426,150,610.22 2012 年度
	土地增值税 营业税 教育费附加 城建税 河道管理费 地方教育费附加 合计			6,804,296.07 4,902,957.72 152,638.21 356,155.79 50,879.41 101,758.79 12,368,685.99			29,815,470.24 32,272,136.65 972,452.62 2,269,056.11 648,301.74 324,150.88 66,301,568.24

35

（二十一）财务费用

项 目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度	项 目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度	项 目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度	项 目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度
金融机构手续费 利息收入（“-”号填列） 其他 合 计 （二十二）资产减值损失	21,425.34 -139.92 2,999.92 24,285.34	31,553.21 -420.29 38,250.29 69,383.21	44,689.00 -238.86 44,450.14

项 目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度	项 目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度	项 目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度	项 目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度
坏账损失 合 计 （二十三）营业外收入 （1）按项目列示	-378,620.19 -378,620.19	-3,801,077.70 -3,801,077.70	4,998,059.27 4,998,059.27

项 目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度	项 目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度	项 目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度
政府补助 100,000.00 合 计 100,000.00 （2）本期政府补助情况 项目 2013 年1-6 月		100,000.00 100,000.00 来源和依据
财政扶持金 合计 （二十四）营业外支出	100,000.00 100,000.00	普陀区扶持资金

项 目 2013	年1-6 月 2012 年度 2011 年度	年1-6 月 2012 年度 2011 年度	年1-6 月 2012 年度 2011 年度
业务赔偿金 罚款支出 固定资产处置损失 合 计	3,674,214.50 78,569.12 22,788.70 3,775,572.32	907,069.32 195,627.14 27,091.19 1,129,787.65	2,143,987.36 66,178.38 2,210,165.74

（二十五）所得税费用

项 目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度	项 目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度	项 目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度
所得税费用 3,099,344.65 其中：当期所得税 5,120,602.75 递延所得税 -2,021,258.10	14,061,685.23 7,728,949.50 6,332,735.73	-22,685,270.26
		-22,685,270.26

（二十六）现金流量表注释

（1） 收到的其他与经营活动有关的现金

36

项目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度	项目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度	项目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度	项目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度
利息收入 政府补助 资金往来 合计	139.92 100,000.00 354,067.20 454,207.12	420.29 100,000.00 256,835,853.23 256,936,273.52	238.86 1,403,757.35 1,403,996.21

（2）支付的其他与经营活动有关的现金

项目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度	项目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度	项目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度	项目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度
手续费 期间费用 资金往来 合计	21,425.34 17,576,381.64 103,667,587.27 121,265,394.25	31,553.21 13,535,862.97 46,413,020.71 59,980,436.89	44,689.00 18,711,738.74 542,847,510.34 561,603,938.08

（3）收到其他与筹资活动有关的现金

项目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度	项目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度
个人借款 2,000,000.00 合 计 2,000,000.00 （4）支付其他与筹资活动有关的现金 项目 2013 年1-6 月 2012 年度 2011 年度
贷款保证金 合 计	52,500,000.00 52,500,000.00

（二十七）现金流量表补充资料

（1）净利润调节为经营活动现金流量

项目 2013 年1-6 月	项目 2013 年1-6 月	2012 年度	2011 年度
一、将净利润调节为经营活动现金流量 净利润 加：资产减值准备 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 无形资产摊销 长期待摊费用摊销	2,588,633.19 -378,620.19 753,551.89	114,577,516.50 -3,801,077.70 820,807.69	-65,031,279.07 4,998,059.27 1,816,804.02

37

项目 2013 年1-6 月 2012 年度

2011 年度

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 （收益以“－”号填列） 22,788.70 27,091.19 固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 财务费用（收益以“－”号填列） 投资损失（收益以“－”号填列） 递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -2,266,324.79 10,233,884.05 -22,685,270.26 递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 245,066.69 -3,901,148.32 存货的减少（增加以“－”号填列） -121,271,289.34 -188,532,513.97 28,165,602.90 经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 177,184,779.03 29,164,786.44 -133,462,706.45 经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -99,258,944.96 303,888,303.05 -255,160,519.24 其他 经营活动产生的现金流量净额 -42,380,359.78 262,477,648.93 -441,359,308.83 二、不涉及现金收支的投资和筹资活动： 债务转为资本 一年内到期的可转换公司债券 融资租入固定资产 三、现金及现金等价物净增加情况： 现金的期末余额 13,122,620.51 5,801,312.86 31,514,453.12 减：现金的期初余额 5,801,312.86 31,514,453.12 96,353,014.05 现金及现金等价物净增加额 7,321,307.65 -25,713,140.26 -64,838,560.93 （2）现金和现金等价物的构成 项 目 2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日 2011 年12 月31 日 一、现金 13,122,620.51 5,801,312.86 31,514,453.12 其中：1.库存现金 559,209.03 801,563.95 2,445,557.87 2.可随时用于支付的银行存款 12,563,411.48 4,999,748.91 29,068,895.25 3.可随时用于支付的其他货币资金 4.可用于支付的存放中央银行款项 5.存放同业款项 6.拆放同业款项 二、现金等价物 其中：三个月内到期的债券投资 三、期末现金及现金等价物余额 13,122,620.51 5,801,312.86 31,514,453.12

38

项 目 2013 年6 月30 日 2012 年12 月31 日 2011 年12 月31 日

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的

现金和现金等价物

六、关联方关系及其交易

（一）关联方的认定标准：一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两 方或两方以上同受一方控制、共同控制或重大影响的，构成关联方。

（二）关联方关系

（1）本公司的实质控制人有关信息

关联方名称 与本公司关系 经济性质 芮永祥 实际控制人 自然人 （2）本公司的其他关联方情况 关联方名称 其他关联方与本企业关系 上海中鹰投资管理有限公司 本公司控股股东 上海苏陆建筑工程有限公司 受关联自然人芮永祥先生控制 上海中鹰物业管理有限公司 受关联自然人芮永祥先生控制 上海美鹰房地产开发有限公司 受关联自然人芮永祥先生控制 关联自然人芮永祥先生密切家庭成员 上海德芮贸易有限公司 控制的企业 关联自然人芮永祥先生密切家庭成员 上海舒陆实业有限公司 控制的企业 关联自然人芮永祥先生密切家庭成员 上海塞夫纳节能科技发展有限公司 担任董事、高管的企业 关联自然人芮永祥先生密切家庭成员 上海中鹰环保科技发展有限公司 担任董事、高管的企业 关联自然人芮永祥先生密切家庭成员 上海舒屋实业有限公司 担任董事、高管的企业 （三）关联方交易

接受劳务/采购商品情况表

2013 年1-6 月

	2013 年1-6 月
企业名称 关联交易内 容 关联方定价方式 及决策程序	金额 占同类交易 金额的比例（%） 4,475,857.00 1.02 4,000,000.00 0.91 8,475,857.00 1.93
上海德芮贸易有限公司 采购商品 市价 上海塞夫纳节能科技发展有限公司 采购商品 市价 合计

39

（四）关联方应收应付款项

（1）本公司应收关联方款项

2013 年6 月30 日

	2013 年6 月30 日
项目名称 关联方	账面余额 坏账准备
预付款项 上海苏陆建筑工程有限公司 预付款项 上海舒陆实业有限公司 预付款项 上海塞夫纳节能科技发展有限公司 预付款项 上海德芮贸易有限公司 小计 其他应收款 上海中鹰物业管理有限公司 小计	50,000,000.00 2,058,377.00 1,000,000.00 1,826,040.00 54,884,417.00 9,594,318.69 9,594,318.69

(2)本公司应付关联方款项

2013 年6 月30 日

2013 年6 月30 日	2013 年6 月30 日
项目名称 关联方 账面余额
其他应付款 上海舒陆实业有限公司 其他应付款 上海美鹰房地产开发有限公司 其他应付款 上海德芮贸易有限公司 其他应付款 上海苏陆建筑工程有限公司 小计	50,600,000.00 49,116,833.98 24,000,000.00 4,053,550.00 127,770,383.98

（五）关联方债权债务转移

2013 年6 月，上海中鹰置业有限公司以及上海中鹰投资管理有限公司分别与芮永祥、江苏 省建设集团公司、上海圣明建设实业有限公司签订债权债务转移协议，约定本公司将对芮永祥 的债权78,665,669.30 元、对江苏省建设集团公司的债务243,316,286.23 元、对上海圣明建 设实业有限公司的债务136,029,830.63 元转移给上海中鹰投资管理有限公司。

（六）关联方担保

担保单位（个人）	被担保单位	2013 年6 月30 日担保总额	担保期	被担保单 位现状
上海中鹰置业有限公司（注1）
			2013年2月1日至
芮永祥、翁艳、芮斌、芮釜、宗	上海德芮贸易有限公司	31,535,000.00		正常经营
			2015年1月10日
小青（注1）
上海中鹰置业有限公司（注2）			2013年7月22日至
	上海舒陆实业有限公司	59,750,550.00		正常经营
芮永祥、翁艳（注2）			2016年7月22日

40

2013 年6 月30 被担保单 担保单位（个人） 被担保单位 担保期 日担保总额 位现状

2013年3月29日至 上海中鹰置业有限公司（注3） 上海舒陆实业有限公司 30,000,000.00 正常经营 2014年3月28日

注1：2013年2月1日，上海德芮贸易有限公司和中国工商银行股份有限公司上海市黄埔支 行签订了网贷统循环借款合同，循环借款额度为人民币3,153.50万元，借款期限为2013年2月1 日至2013年7月30日止。公司以6套房屋作为抵押物，为上海德芮贸易有限公司为循环借款额度 内的借款提供担保。同时，公司股东芮永祥、翁艳等为循环借款额度内的借款提供连带责任保 证。抵押物的详细情况，参见附注五、（九）所有权受到限制的资产。

注2：签订的《最高额抵押合同》（编号：ZDB21713010201），上海中鹰置业有限公司以 公司房产（新村路1685、1695、1703 号201-206、301-306 室、新村路1717 弄17 号1401 室、 新村路1717 弄1502、1601 室）为上海银行股份有限公司普陀支行向上海舒陆实业有限公司提 供的债权余额最高不超过59,750,550.00 元提供担保。担保期限：2013 年7 月22 日起至2016 年7 月22 日止。同时，公司股东芮永祥、翁艳为借款提供连带责任保证。抵押物的详细情况， 参见附注五、（九）所有权受到限制的资产。

注3：公司与江苏银行股份有限公司上海闵行支行签订的《最高额保证合同》（3000 万元）， 截至2013 年6 月30 日，公司实际为上海舒陆实业有限公司2,000 万元流动资金借款提供连带 偿清责任保证。借款期限：2013 年3 月29 日起至2014 年3 月28 日止。上海舒陆实业有限公 司已于2013 年8 月7 日偿还了该笔借款，相应的抵押资产解除了抵押。参见附注五、（九） 所有权受到限制的资产。

注4：上海德芮贸易有限公司及上海舒陆实业有限公司已于2013 年9 月10 日出具承诺函， 承诺于上述借款还清后，及时解除公司对其担保，并积极配合公司办理相关资产的解押手续； 承诺不与公司发生新的担保事项。

七、或有事项

2013年7月29日，李海红向上海市普陀区人民法院提起民事诉讼，要求公司继续履行其和 公司于2009年3月9日签订的《上海市商品房预售合同》。2013年8月13日，公司收到上海市普陀 区人民法院传票，截至本审计报告报出日，公司已向上海市普陀区人民法院提交答辩状，上述 诉讼案件尚未开庭审理。

八、承诺事项

无。

九、资产负债表日后事项

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1、公司股东变更

2013年7月22日公司临时股东会会议通过了如下决议：同意股东芮永祥将其所持本公司50% 的股权转让给上海中鹰投资管理有限公司；同意股东翁艳将其所持本公司30%的股权转让给上 海中鹰投资管理有限公司；同意股东陈建新将其所持本公司12%的股权转让给上海中鹰投资管 理有限公司；同意股东方芝蕾将其所持本公司8%的股权转让给上海中鹰投资管理有限公司；

本公司已于2013年7月23日取得更新的营业执照，公司类型变更为一人有限责任公司（法 人独资）。

2、期后抵押事项

用于抵押担保的资产 被担保单位 担保总额 担保期	账面价值
新村路1685、1695、1703 号 201-206、301-306 室 上海舒陆实业有限公司 59,750,550.00 2013 年7 月 22 日起至 2016 年7 月 22 日 新村路1717 弄17 号1401 室 上海舒陆实业有限公司 新村路1717 弄1502、1601 室 上海舒陆实业有限公司 新村路1717 弄1 号1502 上海舒陆实业有限公司 合 计	41,140,000.00 6,162,100.00 12,448,450.00 1,557,131.29 61,307,681.29

注：2013年7月22日公司与上海银行股份有限公司普陀支行签订的《最高额抵押合同》，公 司以自己房产为上海银行股份有限公司普陀支行向上海舒陆实业有限公司提供的债权余额最 高不超过59,750,550.00元整提供担保。担保期限：2013年7月22日起至2016年7月22日止。

3、上海中鹰健身有限公司股权转让

2013年6月19日，上海中鹰健身有限公司召开股东会议，会议决定本公司将其持有的上海 中鹰健身有限公司100%的股权转让给上海中鹰物业管理有限公司。截至本财务报表报出日，上 海中鹰健身有限公司的营业执照正在申请办理中。

十、借款费用

1．2013 年1 月1 日至2013 年6 月30 日资本化的借款费用金额为59,173,085.75 元。

2．2013 年1 月1 日至2013 年6 月30 日用于计算确定借款费用资本化金额的资本化率为 7.61%。

十一、其他重要事项说明

担保单位（个人）	被担保单位	2013 年6 月30 日担保总额	担保期	被担保单 位现状
	上海鸿瑶空调安装工程		2012年8月24日至
上海中鹰置业有限公司（注）		25,473,000.00		正常经营
	有限公司		2018年12月31日

注：公司与中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行签订的《最高额抵押合同》（2,547

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万元），截至2013 年6 月30 日，公司实际为上海鸿瑶空调安装工程有限公司1,800 万元流动 资金借款提供连带偿清责任保证。借款期限：2012 年11 月23 日起至2013 年12 月24 日止。 参见附注五、（九）所有权受到限制的资产。

十二、财务报表的批准

上述本公司财务报表和财务报表有关附注，已经公司管理层批准报出。

上海中鹰置业有限公司

2013 年9 月10 日

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