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S Immo AG Interim / Quarterly Report 2019
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Interim / Quarterly Report
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Zwischenbericht Q1 2019 zum 31.03.2019
S IMMO
Kennzahlen
| Umsatz | EUR Mio. | 47,8 | 43,5 |
|---|---|---|---|
| EBITDA | EUR Mio. | 19,5 | 17,3 |
| EBIT | EUR Mio. | 27,4 | 24,9 |
| EBT | EUR Mio. | 17,7 | 18,1 |
| Periodenüberschuss | EUR Mio. | 15,1 | 14,7 |
| Bilanzsumme | EUR Mio. | 2.785,2 | 2.504,2 |
| Eigenkapital | EUR Mio. | 1.154,5 | 954,9 |
| Verbindlichkeiten | EUR Mio. | 1.630,8 | 1.549,3 |
| Eigenkapitalquote | in % | 41 | 38 |
| Operativer Cashflow | EUR Mio. | 17,0 | 16,8 |
| Cashflow aus Investitionstätigkeit | EUR Mio. | -38,5 | -220,8 |
| Cashflow aus Finanzierungstätigkeit | EUR Mio. | -2,5 | 203,2 |
| Liquide Mittel zum Ende des Quartals | EUR Mio. | 47,7 | 75,1 |
| NOI-Ratio | in % | 49 | 48 |
| FFO I | EUR Mio. | 10,8 | 9,8 |
| FFO II | EUR Mio. | 11,4 | 9,8 |
| Ergebnis je Aktie | EUR | 0,23 | 0,22 |
| Buchwert je Aktie | EUR | 17,40 | 14,37 |
| Kurs-Aufschlag zum Buchwert je Aktie | in % | 5 | 12 |
| Operativer Cashflow je Aktie | EUR | 0,26 | 0,25 |
| Immobilienvermögen1 | EUR Mio. | 2.163,8 | 1.887,9 |
| davon Anlagen in Bau | EUR Mio. | 12,8 | 42,3 |
01.01. – 31.03.2019 01.01. – 31.03.2018
1 Inklusive held for sale
Inhalt
| Brief des Vorstands | 1 |
|---|---|
| S IMMO am Kapitalmarkt | 2 |
| Geschäfts- und Ergebnisentwicklung | 5 |
| Konzernzwischenabschluss zum 31.03.2019 | 7 |
| Finanzkalender 2019 | 18 |
| Kontakt/Impressum | 19 |
Friedrich Wachernig, Ernst Vejdovszky
vielleicht ist Ihnen aufgefallen, dass dieser Bericht etwas kürzer ist als in den Vorjahren? Seit Anfang 2019 ist es allen börsennotierten Unternehmen freigestellt, Berichte zum ersten beziehungsweise dritten Quartal zu veröffentlichen. Wir halten es für wichtig, Sie auch weiterhin – vor allem im Sinne einer transparenten und kontinuierlichen Kommunikation – im Quartalsrhythmus zu informieren und Ihnen einen Überblick über die Geschäftsentwicklung zu geben. Wir haben den Bericht aber gekürzt und auf das Wesentliche reduziert – das entspricht auch unserem nachhaltigen Anspruch. Sollten Ihnen dennoch Informationen fehlen, kontaktieren Sie uns sehr gerne unter [email protected].
Anfang April 2019 haben wir Ihnen ein Rekordergebnis für das Jahr 2018 präsentiert. Nun – gerade einmal knappe zwei Monate später – können wir bestätigen: Wir sind auch im laufenden Geschäftsjahr klar auf Wachstumskurs. Wesentliche Kennzahlen konnten im Vergleich zur Vorjahresperiode gesteigert werden. Das Ergebnis je Aktie liegt bei EUR 0,23 und der EPRA-NAV je Aktie beläuft sich auf EUR 22,27.
Kapitalmarkt
Die internationalen Kapitalmärkte zeigten im ersten Quartal 2019 einen klaren Aufwärtstrend. In diesem Umfeld wies auch unsere Aktie eine starke Performance von über 25 % auf. Das Interesse von Anlegerinnen und Anlegern sehen wir bei zahlreichen Roadshows bestätigt – das Potenzial der S IMMO Aktie überzeugt.
Mitte Mai konnten wir darüber hinaus sehr erfolgreich eine weitere Unternehmensanleihe mit einem Volumen von insgesamt EUR 150 Mio. platzieren.
Ausblick
Wir ruhen uns nicht auf unseren Lorbeeren aus, sondern arbeiten schon jetzt intensiv daran, das Wachstum der nächsten Jahre zu sichern.
Wir prüfen Ankaufsoptionen in allen unseren Märkten. In Deutschland investieren wir vor allem in größeren Städten mit einer vielversprechenden demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung. Darüber hinaus haben wir auch großflächige Grundstücke im Umkreis von Berlin erworben. Im sogenannten Berliner Speckgürtel verfügen wir aktuell über eine Fläche von etwa einer Million Quadratmetern – das verschafft uns nachhaltig Entwicklungsund Wachstumspotenzial. In CEE haben wir im laufenden Geschäftsjahr bereits Grundstücke in Bukarest und Budapest zugekauft.
Auf diese Weise stellen wir sicher, dass wir den Wachstumspfad für 2019 und darüber hinaus nicht verlassen und für Sie – unsere geschätzten Aktionärinnen und Aktionäre – stetig Mehrwert schaffen können.
Ihr Vorstandsteam
Ernst Vejdovszky Friedrich Wachernig
S IMMO am Kapitalmarkt
Kapitalmarktumfeld in Österreich
Der österreichische Aktienmarkt entwickelte sich im ersten Quartal 2019 sehr erfolgreich. So notierte der Leitindex ATX zum Quartalsultimo bei 3.034,04 Punkten, was einem Plus von 10,5 % entspricht. Noch besser performte der Branchenindex für österreichische Immobilienaktien IATX, der im Berichtszeitraum 14,4 % zulegte und mit 356,80 Punkten schloss. Die Gründe für diesen Aufwärtstrend dürften in der anhaltenden Null-Zins-Politik der Europäischen Zentralbank (EZB) und in einer stabilen Konjunktur in der Europäischen Union liegen.
Kursentwicklung der S IMMO Aktie und Dividendenvorschlag
In diesem positiven Umfeld entwickelte sich auch die S IMMO Aktie sehr zufriedenstellend. Basierend auf der sehr guten operativen Leistung und ihrer überzeugenden Equity Story beendete
Aktiendaten
| 31.03.2019 | 31.03.2018 | ||
|---|---|---|---|
| Schlusskurs | EUR | 18,220 | 16,100 |
| Durchschnittlicher Tagesum satz für die letzten 100 Tage |
Stück DZ1 |
162.782 | 158.386 |
| Ergebnis je Aktie (EPS) für das erste Quartal |
EUR | 0,23 | 0,22 |
| Buchwert je Aktie | EUR | 17,40 | 14,37 |
| Kurs-Aufschlag zum Buchwert je Aktie |
in % | 5 | 12 |
| EPRA-NAV je Aktie | EUR | 22,27 | 17,79 |
| Kurs-Abschlag vom EPRA-NAV je Aktie |
in % | -18 | -9 |
| EPRA-NNNAV je Aktie | EUR | 18,87 | 15,27 |
| FFO I je Aktie für das erste Quartal |
EUR | 0,16 | 0,15 |
| FFO II je Aktie für das erste Quartal |
EUR | 0,17 | 0,15 |
| Dividende je Aktie | EUR | 0,702 | 0,403 |
1 Doppelzählung
2 Die Dividende für das Geschäftsjahr 2018, welche der Hauptversammlung am 14.06.2019 vorgeschlagen wird.
3 Die Dividende, welche 2018 ausgeschüttet wurde, bezieht sich auf das Geschäftsjahr 2017.
die S IMMO Aktie das erste Quartal mit einem Kurs von EUR 18,22. Das entspricht einem Anstieg von 13,2 % im Jahresvergleich bzw. von 25,3 % seit Jahresbeginn. Dieser Kurszuwachs konnte im zweiten Quartal fortgesetzt werden. Zum Redaktionsschluss dieses Berichts am 20.05.2019 notierte die S IMMO Aktie bei EUR 19,80.
Auf Grund der sehr guten Geschäftsentwicklung, insbesondere des FFO I, wird der Hauptversammlung am 14.06.2019 eine Dividende von EUR 0,70 je Aktie vorgeschlagen.
Analysteneinschätzungen
| Analysehaus | Zielkurs | Empfehlung | Letztes Update |
|---|---|---|---|
| Baader Bank AG | EUR 17,00 | Hold | 03.04.2019 |
| Concorde Research |
EUR 19,50 | Accumulate | 30.08.2018 |
| Erste Group | EUR 20,00 | Accumulate | 27.11.2018 |
| Raiffeisen Centrobank AG |
EUR 22,00 | Buy | 14.05.2019 |
| SRC Research | EUR 21,50 | Buy | 04.04.2019 |
| Wood & Co | EUR 19,00 | Hold | 28.06.2018 |
Performancedaten
zum 31.03.2019
S IMMO Aktie
| 1 Jahr | 13,17 % |
|---|---|
| 3 Jahre (p.a.) | 30,76 % |
Aktienstammdaten
| ISIN | AT0000652250/SPI |
|---|---|
| Börsenkürzel | Reuters: SIAG.VI/Bloomberg: SPI:AV |
| Handelsplatz | Wiener Börse |
| Marktsegment | Prime Market |
| Index-Zugehörigkeit | ATX/IATX/GPR General |
| Marktkapitalisierung (31.03.2019) | EUR 1.219,23 Mio. |
| Anzahl der Aktien (31.03.2019) | 66.917.179 |
| Market Maker | Erste Group/Hauck & Aufhäuser/Baader Bank/Raiffeisen Centrobank |
| in EUR | Kurs AT0000652250 | ATX | IATX |
|---|---|---|---|
| 31.03.18 | 16,100 | 3.428,53 | 334,33 |
| 31.12.18 | 14,540 | 2.745,78 | 311,94 |
| 31.03.19 | 18,220 | 3.034,04 | 356,80 |
Anleihedaten
| Gesamtnennbetrag | |||
|---|---|---|---|
| ISIN | Laufzeit | Kupon | in TEUR |
| AT0000A19SB5 | 02.10.2019 | 3,00 % | 100.000,00 |
| AT0000A177D2 | 16.06.2021 | 4,50 % | 89.739,50 |
| AT0000A1DBM5 | 08.04.2025 | 3,25 % | 33.993,50 |
| AT0000A1DWK5 | 20.04.2027 | 3,25 % | 65.000,00 |
| AT0000A1Z9D9 | 06.02.2024 | 1,75 % | 100.000,00 |
| AT0000A1Z9C1 | 06.02.2030 | 2,875 % | 50.000,00 |
| AT0000A285H4 | 22.05.2026 | 1,875 % | 150.000,00 |
Investor-Relations-Aktivitäten
Im traditionell für Investorenkonferenzen und Roadshows etwas schwächeren ersten Quartal war es dem Management gemeinsam mit dem Investor-Relations-Team möglich, zahlreiche Investorentermine wahrzunehmen. So wurden Gespräche mit bestehenden und potenziellen Anlegerinnen und Anlegern in London (u. a. mit der Erste Group), Amsterdam, Johannesburg und Kapstadt (mit der Baader Bank) geführt. Bei dem zweitägigen Aufenthalt in Südafrika wurde die S IMMO elf potenziellen Investorinnen und Investoren vorgestellt.
EPRA-Kennzahlen
| in EUR | 31.03.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| EPRA-NAV je Aktie | 22,27 | 21,25 |
| EPRA-NNNAV je Aktie | 18,87 | 18,26 |
| Kurs-Abschlag vom EPRA-NAV je Aktie in % |
-18 | -32 |
| EPRA Net Initial Yield in % | 4,8 | 4,5 |
in TEUR 31.03.2019 31.03.2018
| in TEUR | 31.03.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| EPRA-NAV | ||
| Auf die Aktionäre entfallendes Eigenkapital |
1.151.719 | 1.108.854 |
| Bewertung sonstiger langfristiger Vermögensgegenstände |
117.822 | 116.112 |
| Fair Value von derivativen Finanzinstrumenten |
33.041 | 21.189 |
| Latente Steuern auf derivative Finanzinstrumente |
-7.212 | -4.838 |
| Sonstige latente Steuern | 178.657 | 165.477 |
| EPRA-NAV | 1.474.027 | 1.406.794 |
| EPRA-NAV je Aktie in EUR | 22,27 | 21,25 |
EPRA-Earnings und EPRA-Ergebnis je Aktie (EPRA-EPS)
| Periodenüberschuss nach Minderheiten gem. IFRS |
15.056 | 14.678 |
|---|---|---|
| Ergebnis aus der Immobilienbewertung |
-9.941 | -9.356 |
| Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien (inklusive Nebenkosten) |
0 | 0 |
| Steuern auf Verkaufsergebnis | 652 | 0 |
| Bewertung Derivate | 4.601 | -1.710 |
| Latente Steuern auf EPRA Anpassungen |
971 | 1.585 |
| EPRA-Anpassungen für at equity bewertete Unternehmen |
-3.634 | 0 |
| Minderheitenanteile auf EPRA Anpassungen |
0 | 0 |
| EPRA-Earnings | 7.705 | 5.197 |
| EPRA-Ergebnis je Aktie (EPRA-EPS) in EUR |
0,12 | 0,08 |
| EPRA-NNNAV | ||
|---|---|---|
| EPRA-NAV | 1.474.027 | 1.406.794 |
| EPRA-NAV je Aktie in EUR | 22,27 | 21,25 |
| Fair Value von derivativen Finanzinstrumenten |
-33.041 | -21.189 |
| Latente Steuern auf derivative Finanzinstrumente |
7.212 | 4.838 |
| Sonstige latente Steuern | -178.657 | -165.477 |
| Fair-Value-Verbindlichkeiten | -27.246 | -21.241 |
| Latente Steuern auf Anpassungen der Verbindlichkeiten |
6.812 | 5.310 |
| EPRA-NNNAV | 1.249.107 | 1.209.035 |
| EPRA-NNNAV je Aktie in EUR | 18,87 | 18,26 |
Berechnung FFO I
| in TEUR | 31.03.2019 | 31.03.2018 |
|---|---|---|
| Periodenüberschuss | 15.101 | 14.700 |
| Nicht cashwirksamer Steueraufwand | 990 | 3.011 |
| Angepasster Periodenüberschuss | 16.091 | 17.711 |
| Nicht cashwirksames Ergebnis aus der Immobilienbewertung | -9.941 | -9.356 |
| Nicht cashwirksame Abschreibungen | 2.089 | 1.774 |
| Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien | 0 | 0 |
| Nicht cashwirksame sonstige Effekte | -2.288 | 1.139 |
| Nicht cashwirksame Bewertung von Derivaten | 4.601 | -1.710 |
| Nicht cashwirksame Währungsdifferenzen | 273 | 225 |
| FFO (ohne Verkaufsergebnis) | 10.825 | 9.783 |
| FFO I je Aktie in EUR | 0,16 | 0,15 |
Geschäfts- und Ergebnisentwicklung
Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio der S IMMO bestand per 31.03.2019 aus 309 Objekten mit einem Buchwert von EUR 2.163,8 Mio. (31.12.2018: EUR 2.121,4 Mio.) und einer Gesamtnutzfläche von rund 1,2 Mio. m² (31.12.2018: 1,2 Mio. m²). Im Berichtszeitraum lag der Vermietungsgrad bei 95,9 % (31.12.2018: 95,8 %). Der Vermietungsgrad umfasst dabei alle Ertragsliegenschaften, für die aktuell kein Entwicklungspotenzial identifiziert wurde. Die Gesamt-Mietrendite belief sich auf 5,8 % (31.12.2018: 5,7 %).
Aufgeteilt nach Hauptnutzungsarten, bestand das Immobilienportfolio exklusive Grundstücke zu 37,1 % (31.12.2018: 36,6 %) aus Bürogebäuden, zu 17,6 % (31.12.2018: 17,9 %) aus Geschäftsimmobilien, zu 29,5 % (31.12.2018: 29,3 %) aus Wohnobjekten und zu 15,8 % (31.12.2018: 16,2 %) aus Hotels.
Die Immobilien befinden sich in Österreich und Deutschland sowie in der CEE-Region. Nach Buchwert betrachtet, bildeten Objekte in Österreich einen Anteil von 21,7 % (31.12.2018: 22,1 %) und in Deutschland von 45,6 % (31.12.2018: 45,4 %) des Portfolios. Die Immobilien in CEE machten 32,7 % (31.12.2018: 32,5 %) aus.
Deutlicher Anstieg der Gesamterlöse und des Bruttoergebnisses
Nach dem Übergangsjahr 2018 verzeichneten die Gesamterlöse einen Anstieg von 9,9 % gegenüber dem Vergleichszeitraum und betrugen EUR 47,8 Mio. (Q1 2018: EUR 43,5 Mio.). Diese Entwicklung ist einerseits auf einen Anstieg der Mieterlöse und andererseits auf eine Steigerung der Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung auf EUR 11,1 Mio. (Q1 2018: EUR 10,0 Mio.) zurückzuführen.
Die Verbesserung im Bereich der Vermietung spiegelt einerseits operativ die Zukäufe im Segment Deutschland und die gute Likefor-Like-Performance wider. Andererseits ist eine Steigerung im Ausmaß von EUR 1,2 Mio. auf erstmalig anzuwendende Rechnungslegungsvorschriften zurückzuführen, wonach Teile der Betriebskostenerlöse innerhalb der Gesamterlöse umzugliedern und als Mieterlöse auszuweisen sind.
Insgesamt stiegen die Mieterlöse um EUR 3,8 Mio. auf EUR 28,4 Mio. (Q1 2018: EUR 24,6 Mio.). Exklusive der Verschiebung zwischen Betriebskostenerlösen und Mieterlösen betrug der Anstieg der Mieterlöse EUR 2,6 Mio. bzw. rund 10,5 %.
Der Aufwand aus der Immobilienbewirtschaftung erhöhte sich auf EUR 15,7 Mio. (Q1 2018: EUR 14,4 Mio.). Insgesamt verbesserte sich das Bruttoergebnis auf EUR 24,0 Mio. (Q1 2018: EUR 21,6 Mio.), was einem Plus von 11,1 % entspricht.
Erhöhung des EBITDA um 13,1 % und Steigerung des Bewertungsergebnisses
Im ersten Quartal 2019 wurde eine Immobilie in Deutschland, die bereits zum 31.12.2018 zum Verkauf gehalten wurde, erfolgreich veräußert. Der Verwaltungsaufwand lag mit EUR 4,5 Mio. (Q1 2018: EUR 4,3 Mio.) auf dem Niveau des Vorjahres, sodass sich das EBITDA gegenüber dem Vorjahr um 13,1 % verbesserte und EUR 19,5 Mio. (Q1 2018: EUR 17,3 Mio.) ausmachte.
Das Ergebnis aus der Immobilienbewertung belief sich im ersten Quartal 2019 auf EUR 9,9 Mio. (Q1 2018: EUR 9,4 Mio.) und ist vor allem auf Aufwertungen im Segment Deutschland zurückzuführen. In Verbindung mit dem höheren EBITDA ergab sich dadurch ein Anstieg des EBIT auf EUR 27,4 Mio. (Q1 2018: EUR 24,9 Mio.).
Entwicklung Periodenüberschuss
Das Finanzergebnis war vor allem von höheren unbaren Aufwendungen aus der Derivatbewertung geprägt und betrug insgesamt EUR -9,7 Mio. (Q1 2018: EUR -6,7 Mio.). Der Periodenüberschuss stieg auf EUR 15,1 Mio. (Q1 2018: EUR 14,7 Mio.). In weiterer Folge stieg das Ergebnis je Aktie auf EUR 0,23 (Q1 2018: EUR 0,22) und lag damit leicht über dem Vorjahreswert.
Immobilieninvestments
Die S IMMO war in den ersten drei Monaten 2019 punktuell auf der Ankaufsseite aktiv, wobei der Fokus vor allem auf Immobilien in mittelgroßen deutschen Städten lag. Zusätzlich wurden Objekte in CEE erworben. Die Bestände an Aktien an der CA Immobilien Anlagen AG und der IMMOFINANZ AG wurden im ersten Quartal 2019 weder durch An- noch durch Verkäufe verändert.
Konzernbilanz
Die Bilanzsumme der S IMMO Gruppe erhöhte sich von EUR 2.720,1 Mio. per 31.12.2018 auf EUR 2.785,2 Mio. per 31.03.2019. Der Bestand an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten lag per 31.03.2019 bei EUR 47,7 Mio. (31.12.2018: EUR 73,3 Mio.). Das Eigenkapital ohne Fremdanteile erhöhte sich im ersten Quartal 2019 auf EUR 1.151,7 Mio. (31.12.2018: EUR 1.108,9 Mio.). Per 31.03.2019 stieg der Buchwert je Aktie auf EUR 17,40 (31.12.2018: EUR 16,75) und die Eigenkapitalquote auf 41,5 % (31.12.2018: 40,9 %).
Finanzierung
Eine wesentliche Kennzahl zur Beurteilung der Finanzierungsstruktur ist die Loan-to-Value-Ratio (LTV-Ratio). Die S IMMO unterscheidet zwei Arten dieser Kennzahl: LTV-Ratio für durch Immobilien (Hypotheken) besicherte Finanzierungen und LTV-Ratio für unbesicherte Finanzierungen. Letztere sind im Wesentlichen die von der S IMMO AG emittierten Anleihen. Die bilanzierten Immobilieninvestments der S IMMO beliefen sich per 31.03.2019 auf EUR 2.660,8 Mio. (31.12.2018: EUR 2.573,4 Mio.). Die LTV-Ratio für durch Immobilien besicherte Finanzierungen lag mit 35,5 % (31.12.2018: 36,3 %) unter dem Niveau zum Jahresende 2018. Die LTV-Ratio für unbesicherte Finanzierungen abzüglich Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten betrug per 31.03.2019 14,6 % (31.12.2018: 14,1 %). Insgesamt betrug die LTV-Ratio der Gesellschaft 50,2 % (31.12.2018: 50,4 %). Die Berechnungsmethode beider Kennzahlen ist im Geschäftsbericht 2018 ausführlich beschrieben.
Im zweiten Quartal wurde eine fix verzinste Unternehmensanleihe mit einem Volumen von EUR 150 Mio. mit einer Laufzeit von sieben Jahren und einem Kupon von 1,875 % p.a. begeben.
Der Vorstand und der Aufsichtsrat haben beschlossen, der Hauptversammlung für das Geschäftsjahr 2018 eine Dividende in Höhe von EUR 0,70 je Aktie vorzuschlagen.
Konzernzwischenabschluss
| Konzernbilanz zum 31.03.2019 |
8 |
|---|---|
| Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01.2019 bis zum 31.03.2019 |
10 |
| Konzern-Gesamtergebnisrechnung vom 01.01.2019 bis zum 31.03.2019 |
11 |
| Konzern-Geldflussrechnung vom 01.01.2019 bis zum 31.03.2019 |
12 |
| Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung | 14 |
| Ergänzende Informationen | 15 |
Konzernbilanz
zum 31.03.2019
| Aktiva in TEUR |
31.03.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Langfristiges Vermögen | ||
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | ||
| Vermietete Immobilien | 1.987.383 | 1.880.507 |
| Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke | 12.799 | 73.750 |
| 2.000.182 | 1.954.257 | |
| Selbst genutzte Immobilien | 125.416 | 126.789 |
| Sonstiges Sachanlagevermögen | 4.692 | 4.469 |
| Immaterielle Vermögenswerte | 220 | 208 |
| Anteile an at equity bewerteten Unternehmen | 29.206 | 25.704 |
| Beteiligungen | 2.431 | 2.448 |
| Ausleihungen an at equity bewertete Unternehmen | 4.975 | 4.214 |
| Andere finanzielle Vermögenswerte | 497.638 | 452.981 |
| Latente Steuern | 1.128 | 1.534 |
| 2.665.888 | 2.572.604 | |
| Kurzfristiges Vermögen | ||
| Vorräte | 419 | 531 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 9.366 | 10.641 |
| Sonstige finanzielle Vermögenswerte | 11.413 | 10.440 |
| Andere Vermögenswerte | 12.242 | 12.256 |
| Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente | 47.737 | 73.281 |
| 81.177 | 107.149 | |
| Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte | 38.181 | 40.381 |
| 119.358 | 147.530 | |
| 2.785.246 | 2.720.134 |
| Passiva in TEUR |
31.03.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Eigenkapital | ||
| Grundkapital | 240.544 | 240.544 |
| Kapitalrücklagen | 68.832 | 68.832 |
| Sonstige Rücklagen | 842.343 | 799.478 |
| 1.151.719 | 1.108.854 | |
| Nicht beherrschende Anteile | 2.765 | 2.720 |
| 1.154.484 | 1.111.574 | |
| Langfristiges Fremdkapital | ||
| Anleiheverbindlichkeiten | 336.994 | 336.910 |
| Sonstige Finanzverbindlichkeiten | 883.771 | 861.335 |
| Rückstellungen für Leistungen an Arbeitnehmer | 1.370 | 1.368 |
| Andere Verbindlichkeiten | 0 | 6 |
| Latente Steuern | 172.573 | 162.173 |
| 1.394.708 | 1.361.792 | |
| Kurzfristiges Fremdkapital | ||
| Anleiheverbindlichkeiten | 99.934 | 99.902 |
| Finanzverbindlichkeiten | 94.837 | 93.239 |
| Laufende Ertragsteuerverbindlichkeiten | 1.511 | 1.791 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 7.338 | 8.884 |
| Andere Verbindlichkeiten | 32.434 | 42.952 |
| 236.054 | 246.768 |
| 2.785.246 | 2.720.134 |
|---|---|
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
vom 01.01.2019 bis zum 31.03.2019
| in TEUR | 01 – 03 / 2019 | 01 – 03 / 2018 |
|---|---|---|
| Erlöse | ||
| Mieterlöse | 28.411 | 24.591 |
| Betriebskostenerlöse | 8.366 | 8.937 |
| Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung | 11.067 | 10.014 |
| 47.844 | 43.542 | |
| Sonstige betriebliche Erträge | 410 | 553 |
| Aufwand aus der Immobilienbewirtschaftung | -15.700 | -14.438 |
| Aufwand aus der Hotelbewirtschaftung | -8.562 | -8.069 |
| Bruttoergebnis | 23.992 | 21.588 |
| Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien | 4.700 | 0 |
| Buchwerte veräußerter Immobilien | 4.700 | 0 |
| Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien | 0 | 0 |
| Verwaltungsaufwand | -4.465 | -4.320 |
| Ergebnis vor Steuern, Immobilienbewertung, Abschreibungen und Finanzergebnis (EBITDA) |
19.527 | 17.268 |
| Abschreibungen | -2.089 | -1.774 |
| Ergebnis aus der Immobilienbewertung | 9.941 | 9.356 |
| Betriebsergebnis (EBIT) | 27.379 | 24.850 |
| Finanzierungsaufwand | -13.546 | -6.965 |
| Finanzierungsertrag | 386 | 954 |
| Ergebnis aus at equity bewerteten Unternehmen | 3.502 | -710 |
| Finanzergebnis | -9.658 | -6.721 |
| Ergebnis vor Steuern (EBT) | 17.721 | 18.129 |
| Ertragsteuern | -2.620 | -3.429 |
| Periodenüberschuss | 15.101 | 14.700 |
| davon den Anteilseignern der Muttergesellschaft zuordenbar | 15.056 | 14.678 |
| davon den nicht beherrschenden Anteilen zuordenbar | 45 | 22 |
| Ergebnis je Aktie | ||
| unverwässert = verwässert | 0,23 | 0,22 |
Konzern-Gesamtergebnisrechnung
vom 01.01.2019 bis zum 31.03.2019
| in TEUR | 01 – 03 / 2019 | 01 – 03 / 2018 |
|---|---|---|
| Periodenüberschuss | 15.101 | 14.700 |
| Bewertung Cashflow-Hedge | -7.536 | 441 |
| Ertragsteuern auf Cashflow-Hedge | 1.360 | -100 |
| Umgliederung erfolgswirksamer Derivatbewertungseffekte | 213 | 312 |
| Währungsrücklage | 1 | 226 |
| Sonstiges Ergebnis (bei Realisierung erfolgswirksam) | -5.962 | 879 |
| Bewertung von finanziellen Vermögenswerten FVOCI | 45.029 | -8.778 |
| Ertragsteuern aus Bewertung von finanziellen Vermögenswerten FVOCI | -11.258 | 2.195 |
| Sonstiges Ergebnis (bei Realisierung nicht erfolgswirksam) | 33.771 | -6.583 |
| Sonstiges Ergebnis | 27.809 | -5.704 |
| davon den Anteilseignern der Muttergesellschaft zuordenbar | 27.809 | -5.704 |
| davon den nicht beherrschenden Anteilen zuordenbar | 0 | 0 |
| Konzern-Gesamtergebnis der Periode | 42.910 | 8.996 |
| davon den Anteilseignern der Muttergesellschaft zuordenbar | 42.865 | 8.974 |
| davon den nicht beherrschenden Anteilen zuordenbar | 45 | 22 |
Konzern-Geldflussrechnung
vom 01.01.2019 bis zum 31.03.2019
| in TEUR | 01 – 03 / 2019 | 01 – 03 / 2018 |
|---|---|---|
| Ergebnis vor Steuern (EBT) | 17.721 | 18.129 |
| Ergebnis aus der Immobilienbewertung | -9.941 | -9.356 |
| Planmäßige Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen | 2.089 | 1.774 |
| Gewinne/Verluste aus der Veräußerung von Immobilien | 0 | 0 |
| Gezahlte Ertragsteuern | -2.490 | -419 |
| Finanzergebnis | 9.658 | 6.721 |
| Operativer Cashflow | 17.037 | 16.849 |
| Veränderungen im Nettoumlaufvermögen | ||
| Forderungen und sonstige Vermögenswerte | 789 | 481 |
| Rückstellungen, sonstige Finanzverbindlichkeiten und andere Verbindlichkeiten | -4 | 52 |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | -2.419 | 1.950 |
| Cashflow aus der Geschäftstätigkeit | 15.403 | 19.332 |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | ||
| Investitionen in Immobilienvermögen (vermietete Immobilien, Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke, selbst genutzte Immobilien) |
-32.651 | -68.355 |
| Investitionen in immaterielles Vermögen | -39 | -19 |
| Investitionen in sonstiges Sachanlagevermögen | -422 | -237 |
| Einzahlungen aus der Veräußerung von Eigenkapitalinstrumenten anderer Unternehmen | 0 | 0 |
| Auszahlungen für den Erwerb von Eigenkapitalinstrumenten anderer Unternehmen | 0 | -152.676 |
| Investitionen in finanzielle Vermögenswerte | -3 | 0 |
| Desinvestitionen in finanzielle Vermögenswerte | 20 | 0 |
| Investitionen in at equity bewertete Unternehmen | -678 | -40 |
| Desinvestitionen in at equity bewertete Unternehmen | 0 | 0 |
| Nettocashflow aus Entkonsolidierungen | 0 | 0 |
| Nettocashflow aus Erstkonsolidierungen | -4.902 | 0 |
| Nettocashflow aus Veränderung von at equity bewerteten Unternehmen | 0 | 320 |
| Veräußerung von Immobilienvermögen | 0 | 0 |
| Dividenden von at equity bewerteten Unternehmen | 0 | 0 |
| Erhaltene Dividenden | 0 | 0 |
| Beteiligungserträge | 158 | 153 |
| Erhaltene Zinsen | 39 | 11 |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -38.478 | -220.843 |
| in TEUR | 01 – 03 / 2019 | 01 – 03 / 2018 |
|---|---|---|
| Fortsetzung Konzern-Geldflussrechnung | ||
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | ||
| Erwerb eigener Genussrechte | 0 | -550 |
| Anleiheemissionen | 0 | 148.926 |
| Ausschüttung Fremdanteile | 0 | 0 |
| Geldzufluss aus Finanzierungen | 12.603 | 65.604 |
| Geldabfluss aus Finanzierungen | -7.151 | -6.683 |
| Dividendenzahlung | 0 | 0 |
| Gezahlte Zinsen | -7.921 | -4.093 |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | -2.469 | 203.204 |
| Liquide Mittel 01.01. | 73.281 | 73.390 |
| Nettoveränderung der liquiden Mittel | -25.544 | 1.693 |
| Liquide Mittel 31.03.1 | 47.737 | 75.083 |
1 Die Auswirkungen von Währungsdifferenzen auf den Bestand der liquiden Mittel sind unwesentlich und werden daher nicht gesondert dargestellt.
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
| in TEUR | Grund kapital |
Kapital rücklagen |
Wäh rungs rücklagen |
Rücklage Hedge Accounting |
Rücklage für Eigen kapital instrumente |
Übrige Rück lagen |
Zwischen summe S IMMO Gesell schafter |
Nicht beherr schende Anteile |
Summe |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand 01.01.2019 | 240.544 | 68.832 | -15.872 | -8.636 | 17.113 | 806.873 | 1.108.854 | 2.720 | 1.111.574 |
| Periodenüberschuss | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 15.056 | 15.056 | 45 | 15.101 |
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | 1 | -5.963 | 33.771 | 0 | 27.809 | 0 | 27.809 |
| Veränderung nicht beherrschender Anteile |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Stand 31.03.2019 | 240.544 | 68.832 | -15.871 | -14.599 | 50.884 | 821.929 | 1.151.719 | 2.765 | 1.154.484 |
| Stand 01.01.2018 | 240.544 | 68.832 | -17.200 | -6.022 | 25.053 | 629.608 | 940.815 | 3.611 | 944.426 |
| Umstellungseffekte Erstanwendung IFRS 9 (nach Steuern) |
0 | 0 | 0 | 0 | 1.478 | 0 | 1.478 | 0 | 1.478 |
| Summe nach Anpassung auf Grund Erstanwendung IFRS 9 |
240.544 | 68.832 | -17.200 | -6.022 | 26.531 | 629.608 | 942.293 | 3.611 | 945.904 |
| Periodenüberschuss | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 14.678 | 14.678 | 22 | 14.700 |
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | 225 | 653 | -6.583 | 0 | -5.705 | 0 | -5.705 |
| Veränderung nicht beherrschender Anteile |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Stand 31.03.2018 | 240.544 | 68.832 | -16.975 | -5.369 | 19.948 | 644.286 | 951.266 | 3.633 | 954.899 |
Ergänzende Informationen
Die S IMMO AG hat im Hinblick auf das geänderte Regelwerk des Prime-Market-Segments der Wiener Börse AG die Quartalsberichterstattung für das erste Quartal 2019 angepasst. Die Anpassung erfolgt insofern, als die im Folgenden angeführten ergänzenden Informationen nicht gemäß den Anforderungen des IAS 34 erstellt wurden. Der vorliegende Quartalsbericht sollte in Verbindung mit dem letzten IFRS-Konzernabschluss zum 31.12.2018 gelesen werden.
1. Der Konzern
Die S IMMO Gruppe (S IMMO AG und ihre Tochtergesellschaften) ist ein international tätiger Immobilienkonzern. Die Konzern-Muttergesellschaft der S IMMO Gruppe, die S IMMO AG mit Sitz in 1010 Wien, Friedrichstraße 10, notiert seit 1987 an der Wiener Börse, seit 2007 im Prime-Market-Segment. Am 18.09.2017 wurde die S IMMO AG erstmals in den österreichischen Leitindex ATX aufgenommen. Tochtergesellschaften bestehen in Österreich, Deutschland, Tschechien, der Slowakei, Ungarn, Kroatien, Rumänien und Bulgarien. Zum 31.03.2019 ist die S IMMO Gruppe Eigentümerin von Immobilien in allen zuvor genannten Ländern. Die S IMMO Gruppe ist ein international tätiger Immobilienkonzern und betreibt Ankauf und Verkauf, Immobilien-Projektentwicklung, Vermietung und Asset Management, Hotels und Einkaufszentren sowie Revitalisierungen und Sanierungen von Immobilien in Österreich, Deutschland und CEE.
2. Grundsätze der Rechnungslegung
Die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze des Konzernabschlusses per 31.12.2018 wurden bei der Erstellung des Konzernzwischenabschlusses zum 31.03.2019 im Wesentlichen unverändert angewandt, soweit nicht neue Rechnungslegungsvorschriften verpflichtend anzuwenden waren. Aus neu anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften wie insbesondere "IFRS 16 – Leasingverhältnisse" resultierten keine wesentlichen Effekte.
Der Rechnungslegung aller in den Konzernzwischenabschluss einbezogenen Unternehmen liegen die einheitlichen Rechnungslegungsvorschriften der S IMMO Gruppe zu Grunde. Der Bilanzstichtag sämtlicher Unternehmen ist der 31.12. eines Jahres.
Der Konzernzwischenabschluss ist in 1.000 Euro ("TEUR"), gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode, aufgestellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.
3. Erläuterungen zu Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung
3.1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien enthalten Zukäufe in Deutschland und CEE. Innerhalb der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wurde eine Liegenschaft von den Entwicklungsprojekten in die Vermieteten Immobilien umgegliedert. Die Veränderungen auf Grund der Erstanwendung von IFRS 16 sind von untergeordneter Bedeutung.
3.2. Andere finanzielle Vermögenswerte
Die anderen finanziellen Vermögenswerte enthalten größtenteils Aktien der Gesellschaften IMMOFINANZ AG und CA Immobilien Anlagen AG, die als FVOCI (Fair Value through OCI) bilanziert werden. Im ersten Quartal 2019 fanden keine Transaktionen in den genannten Eigenkapitalinstrumenten statt. Sämtliche Bewertungseffekte sind im sonstigen Ergebnis erfasst.
3.3. Anleiheverbindlichkeiten
Im ersten Quartal wurden keine neuen Anleihen begeben. Im Mai 2019 wurde eine fix verzinste Unternehmensanleihe mit einem Volumen von EUR 150 Mio., einer Laufzeit von sieben Jahren und einem Kupon in Höhe von 1,875 % begeben. Die Anleihenotiz erfolgt im Amtlichen Handel an der Wiener Börse im Segment Corporates Prime.
3.4. Mieterlöse
Im Geschäftsjahr 2019 werden erstmalig Erlöse (Vorschreibungen von Gebäudesteuern und Gebäudeversicherungen an Mieter), welche bis zum 31.12.2018 als Betriebskostenerlöse gezeigt wurden, auf Grund neu anzuwendender IFRS-Regelungen als Mieterlöse ausgewiesen. Die Vorjahreszahlen wurden nicht angepasst. Da es sich um eine reine Umgliederung innerhalb der Umsatzerlöse handelt, bleiben diese insgesamt im Vergleich zur Vorgehensweise in den Vorjahren methodisch unverändert.
Die Mieterlöse nach alter Regelung und verteilt nach der Nutzungsart der Immobilien sowie die kumulative Ausweisänderung stellen sich wie folgt dar:
| in TEUR | 01 – 03 / 2019 | 01 – 03 / 2018 | ||
|---|---|---|---|---|
| Büro | 9.195 | 8.030 | ||
| Wohnimmobilien | 6.499 | 6.043 | ||
| Geschäft | 10.428 | 9.370 | ||
| Hotel | 1.061 | 1.148 | ||
| Zwischensumme "alt" | 27.183 | 24.591 | ||
| Umgliederung vormaliger Betriebskostenerlöse in Mieterlöse |
1.228 | N/A | ||
| Mieterlöse laut Gewinn- und Verlustrechnung |
28.411 | 24.591 |
3.5. Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien
Im ersten Quartal 2019 wurde eine Immobilie im Segment Deutschland veräußert, welche zum 31.12.2018 zur Veräußerung gehalten wurde.
4. Geschäftssegmente
Bei der S IMMO Gruppe erfolgt die Segmentberichterstattung nach Regionen. Die Betrachtung und Analyse der regionalen Struktur folgt der strategischen Ausrichtung, die zwischen Österreich, Deutschland und CEE differenziert. Die Segmente setzen sich länderweise wie folgt zusammen:
Österreich: Im Geschäftssegment Österreich sind alle österreichischen Tochterunternehmen erfasst, außer jene mit Immobilienbesitz in Deutschland.
Deutschland: Das Geschäftssegment Deutschland umfasst neben den deutschen Tochterunternehmen auch Tochterunternehmen in Österreich, die Immobilien in Deutschland halten.
CEE: Im Geschäftssegment CEE sind die Tochterunternehmen in der Slowakei, Tschechien, Ungarn, Rumänien, Bulgarien und Kroatien erfasst.
Den Segmentinformationen liegen die gleichen Ausweis-, Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wie dem Konzernabschluss zu Grunde.
Jeder Geschäftsbereich wird operativ unabhängig von den anderen geführt. Verantwortliche Unternehmensinstanz ("Chief Operating Decision Maker") der Geschäftsbereiche ist der Vorstandsvorsitzende.
| Österreich | Deutschland | CEE | Summe | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in TEUR | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2019 | 2018 |
| Mieterlöse | 4.680 | 4.666 | 12.131 | 9.677 | 11.600 | 10.248 | 28.411 | 24.591 |
| Betriebskostenerlöse | 1.047 | 1.225 | 2.560 | 2.828 | 4.759 | 4.884 | 8.366 | 8.937 |
| Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung |
5.898 | 5.353 | 0 | 0 | 5.169 | 4.661 | 11.067 | 10.014 |
| Gesamterlöse | 11.625 | 11.244 | 14.691 | 12.505 | 21.528 | 19.793 | 47.844 | 43.542 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 132 | 313 | 138 | 200 | 140 | 40 | 410 | 553 |
| Aufwand aus der Immobilienbewirtschaftung |
-2.143 | -2.256 | -6.838 | -6.408 | -6.719 | -5.774 | -15.700 | -14.438 |
| Aufwand aus der Hotelbewirtschaftung |
-4.745 | -4.673 | 0 | 0 | -3.817 | -3.396 | -8.562 | -8.069 |
| Bruttoergebnis | 4.869 | 4.628 | 7.991 | 6.297 | 11.132 | 10.663 | 23.992 | 21.588 |
| Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Verwaltungsaufwand | -2.490 | -2.574 | -1.393 | -1.228 | -582 | -518 | -4.465 | -4.320 |
| EBITDA | 2.379 | 2.054 | 6.598 | 5.069 | 10.550 | 10.145 | 19.527 | 17.268 |
| Abschreibungen | -1.120 | -1.093 | -41 | -42 | -928 | -639 | -2.089 | -1.774 |
| Ergebnis aus der Immobilienbewertung |
2.500 | 1.400 | 7.884 | 3.657 | -443 | 4.299 | 9.941 | 9.356 |
| EBIT | 3.759 | 2.361 | 14.441 | 8.684 | 9.179 | 13.805 | 27.379 | 24.850 |
| 31.03.2019 | 31.12.2018 | 31.03.2019 | 31.12.2018 | 31.03.2019 | 31.12.2018 | 31.03.2019 | 31.12.2018 | |
| Langfristiges Vermögen | 962.586 | 915.053 | 983.011 | 955.457 | 720.291 | 702.095 | 2.665.888 | 2.572.604 |
Langfristige Verbindlichkeiten 624.279 612.470 429.600 411.983 340.829 337.339 1.394.708 1.361.792
Wien, am 27.05.2019
Der Vorstand:
Mag. Ernst Vejdovszky e.h.
Mag. Friedrich Wachernig, MBA e.h.
Finanzkalender 2019
| 27.05.2019 | Ergebnis 1. Quartal 2019 |
|---|---|
| 04.06.2019 | Nachweisstichtag Hauptversammlung |
| 14.06.2019 | Ordentliche Hauptversammlung |
| 21.06.2019 | Dividenden-Ex-Tag |
| 24.06.2019 | Nachweisstichtag Dividende |
| 25.06.2019 | Dividenden-Zahltag |
| 27.08.2019 | Ergebnis 1. Halbjahr 2019 |
| 26.11.2019 | Ergebnis 1.–3. Quartal 2019 |
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Wir haben diesen Zwischenbericht mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und die Daten überprüft. Rundungs-, Übermittlungs- oder Satzfehler können dennoch nicht ausgeschlossen werden. In diesem Zwischenbericht sind, durch die Computerrechenautomatik bedingt, scheinbare Rechenfehler im Bereich der kaufmännischen Rundungen möglich. Aus Gründen der besseren Lesbarkeit bzw. des Leseflusses wurden in diesem Zwischenbericht genderspezifische Bezeichnungen wie "Aktionär/Aktionärin" und "Mieterin/Mieter" nicht durchgehend berücksichtigt. Selbstverständlich gilt die dargestellte Bezeichnung immer für Menschen beiderlei Geschlechts. Dieser Zwischenbericht enthält auch Angaben und Prognosen, die sich auf die zukünftige Entwicklung der S IMMO AG und ihrer Gesellschaften beziehen. Die Prognosen stellen Einschätzungen dar, die wir auf Basis aller uns zum Zeitpunkt der Erstellung des Zwischenberichts zur Verfügung stehenden Informationen getroffen haben. Sollten die den Prognosen zu Grunde gelegten Einschätzungen nicht eintreffen oder Risiken – wie die im Risikomanagementbericht des Geschäftsberichts angesprochenen – eintreten, können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten Ergebnissen abweichen. Mit dem Zwischenbericht ist keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Aktien oder sonstigen Finanzinstrumenten der S IMMO AG verbunden. Entwicklungen der Vergangenheit lassen keine Rückschlüsse auf die künftige Entwicklung zu. Dieser Zwischenbericht wurde in deutscher Sprache verfasst, nur diese Version ist die authentische Fassung. Der Zwischenbericht in anderen Sprachen ist eine Übersetzung des deutschen Berichts.
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