S Immo AG — Interim / Quarterly Report 2005

May 2, 2007

Sparkassen Immobilien AG

Zwischenbericht zum 31.03.2005

Sehr geehrte Damen und Herren, geschätzte Aktionäre und Investoren!

Im ersten Quartal des Jahres 2005 haben wir wesentliche Weichenstellungen für die Fortführung des bisher sehr erfolgreichen Kurses für die Sparkassen Immobilien AG vorgenommen.

Aufgrund der ungebrochen hohen Nachfrage nach Immobilienwertpapieren führten wir im Berichtszeitraum eine Kapitalerhöhung für den s IMMO INVEST durch. Wie im vergangenen Herbst war das Ausmaß der Kapitalerhöhung knapp zehn Prozent des bisherigen Genussscheinkapitals. Das Interesse an den jungen Genussscheinen war vor allem von Seiten der inländischen institutionellen Anleger sehr hoch, wodurch das Volumen innerhalb kürzester Zeit platziert werden konnte.

Mit dem frischen Kapital haben wir wieder äußerst lukrative und der Strategie des Unternehmens perfekt entsprechende Objekte gekauft.

In den Rechnungskreis des s IMMO INVEST wurde endgültig die ARCADE Meidling übernommen, die mit ihrem modernen Nutzungskonzept, der verkehrstechnisch exzellenten Lage und den guten Mietern eines unserer attraktivsten Objekte im Inland darstellt.

Mit dem BUDA Center in Budapest erwarben wir unsere mittlerweile fünfte Immobilie in Ungarn und sind auf beiden Seiten der Donau mit erstklassigen Ertragsobjekten vertreten.

Ihr Vorstandsteam

Mag. Ernst Vejdovszky eh. MMag. Holger Schmidtmayr eh.

Konzernbilanz zum 31.03.2005 in TEUR

AKTIVA

	31.03.2005	31.03.2004	Veränderung in %
A. Langfristiges Vermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	26	27
II. Sachanlagen	471.592	389.712	+21 %
III. Finanzanlagen	6.006	5.098
IV. Langfristige Forderungen	1.205	518
	478.829	395.433	+21 %
B. Kurzfristiges Vermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	23.623	15.663
II. Wertpapiere und Anteile	11.880	2.000
III. Liquide Mittel	5.134	3.643
	40.637	21.306
C. Rechnungsabgrenzungsposten	425	1.886
	519.891	418.624
PASSIVA
A. Eigenkapital	226.886	197.760	+ 15 %
B. Fremdanteile am Eigenkapital	0	0
C. Langfristige Verbindlichkeiten
1. Obligationenähnliche Genussrechte	166.214	135.441	+22 %
2. Langfristige Bankverbindlichkeiten	58.930	29.807
3. Rückstellungen	6.349	6.657
4. Sonstige Verbindlichkeiten	21.330	21.411
	252.823	193.317
D. Kurzfristige Verbindlichkeiten	37.831	25.479
E. Rechnungsabgrenzungsposten	2.350	2.068
	519.891	418.624	+24 %

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum 01.01.2005–31.03.2005 in TEUR

	01.01. bis 31.03.2005	01.01. bis 31.03.2004	Veränderung in %
Umsatzerlöse	10.172	8.363	+ 22 %
davon Mieterlöse	8.176	6.936	+ 18 %
Sonstige betriebliche Erträge	253	273
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien	2.108	0
Betriebsleistung	12.533	8.635	+ 45 %
Abschreibungen	-3.018	-2.368
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-3.951	-3.092
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit / EBIT	5.564	3.176	+ 75 %
Finanzergebnis	-2.629	-1.436
Periodenüberschuss vor Steuern / EBT	2.935	1.739	+69 %
Ertragssteuern	-524	-470
Periodenüberschuss nach Steuern	2.411	1.269
Anteile anderer Gesellschafter	0	0
Konzernperiodenüberschuss	2.411	1.269	+ 90 %

Konzern-Segmentberichterstattung zum 31.03.2005 in TEUR

	ÖSTERREICH	UNGARN	TSCHECHIEN	SLOWAKEI	Gesamt
Umsatzerlöse	5.950	2.406	1.428	390	10.172
Ergebnis aus der
Geschäftstätigkeit/EBIT	1.685	1.085	2.600	194	5.564

Gekürzte Konzern-Cashflow-Rechnung für den Zeitraum 01.01.2005–31.03.2005 in TEUR

	01.01. bis 31.03.2005	01.01. bis 31.03.2004
Ergebnis vor Steuern	2.935	1.739
Abschreibungen	3.018	2.368
Gewinn aus Veräußerung von Immobilien	-2.108	0
Bezahlte Steuern	-35	-26
Zinsensaldo	2.629	1.436
Konzern-Cashflow	6.439	5.517	+ 17%

Produkte der s IMMOBILIEN AG

Die s IMMOBILIEN AG bietet zwei attraktive Immobilienprodukte aus einer Hand:

s IMMO Aktie – die thesaurierende Aktie

s IMMO INVEST – der ausschüttende Genussschein

Die vermögensrechtliche Struktur bei der s IMMOBILIEN AG ist gekennzeichnet durch die strikte Trennung unserer Produkte – s IMMO Aktie und s IMMO INVEST. Das Vermögen und die Erträgnisse der beiden Investorengruppen werden klar voneinander getrennt abgerechnet.

Die s IMMO Aktie

Börsedaten
ISIN-NUMMER	AT000 065225 0
Gewinnverwendung	Thesaurierung
Börsezulassung	Amtlicher Handel
Handelssegment	Auction Market
Reuters	SIAG.VI

Performancedaten zum 31.03.2005

Erstnotiz 28.06.2002	7,10
Kurs zum 31.03.2005	8,22
Performance 1 Jahr	7,3 %
Seit Erstnotiz	5,45 %

Performance s IMMO Aktie seit Erstnotiz

Kennzahlen je s IMMO Aktie	31.03.2005	31.03.2004
Anzahl von Aktien (im Umlauf) Börsekapitalisierung in Mio. EURO	33.412.479 274,6	30.375.000 232,6
Vermögen s IMMO Aktie
in TEURO (Buchwerte) Immobilienvermögen Beteiligungen	31.03.2005 280.214 4	31.03.2004 249.653 0	Veränderung + 12 %
Forderungen Wertpapiere Liquide Mittel Rechnungsabgrenzung	26.288 7.128 2.885 318	11.568 2.000 2.059 1.241
Summe Vermögen Langfristige Bankverbindlichkeiten Rückstellungen Baukosten- und Finanzierungsbeiträge der Mieter Wohnbauförderung Kurzfristige Verbindlichkeiten	326.076 29.985 2.684 12.074 6.969 44.161	269.683 18.830 2.549 11.971 7.458 28.104	+ 21 %
Summe Verbindlichkeiten	99.189	71.922
Eigenkapital Ergebniskennzahlen s IMMO Aktie	226.886	197.761	+15 %
in TEURO Umsatz Miete Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) Ergebnis vor Steuern (EBT) Ergebnis nach Steuern (EAT)	31.03.2005 5.928 4.735 3.105 2.771 2.411	31.03.2004 5.028 4.112 1.730 1.571 1.269	Veränderung + 18 % + 15 % + 79 % + 76 % + 90 %

Dem Expansionsplan entsprechend konnte im Berichtszeitraum das Immobilienvermögen signifikant gesteigert werden (+ 12 %). Auch der Umsatz konnte erheblich gesteigert werden, was sich in einem Ergebniszuwachs – beim EBIT + 80 % beim EAT + 90 % – sehr deutlich zeigt.

Der s IMMO INVEST

Börsedaten

ISIN-NUMMER	AT000 079573 7
Gewinnverwendung	Jährliche Ausschüttung
	Obligationenähnliches
Rechtsform	Genussrecht nach § 174 AktG
Börsezulassung	Amtlicher Handel
Handelssegment	Other Listings
Reuters	SIMIg.VI
Performancedaten
Erstnotiz 29.12.1996
Kurs zum 31.03.2005	94,40
1 Jahr	11,6 %

3 Jahre 8,7 % seit Erstnotiz 8,8 %

Seit Erstnotiz konnte der s IMMO INVEST den Benchmark Index IATX deutlich outperformen.

Performance s IMMO INVEST (versus Immobilien-ATX und ATX)

In den letzten Jahren konnte der Genussschein s IMMO INVEST sowohl den ATX als auch die Benchmark IATX deutlich outperformen.

Kennzahlen je s IMMO INVEST Genussschein
	31.03.2005	31.03.2004
Kurs zum Stichtag	94,40	88,95
Ausschüttung im Juni 2005	4,36
Anzahl Genussscheine	2.468.398	2.040.000
Börsekapitalisierung in Mio. EURO	233,0	181,4
Vermögen s IMMO INVEST
(Genussrechtskapital)
in TEURO (Buchwerte)	31.03.2005	31.03.2004	Veränderung
Immobilienvermögen	177.683	135.995	+31 %
Beteiligungen	5.802	5.006
Forderungen	49.136	26.912
Wertpapiere	4.752	0
Liquide Mittel	2.249	1.584
Rechnungsabgrenzung	107	645
Summe Vermögen	245.618	171.796	+43 %
Bankverbindlichkeiten	28.946	10.977
Kurzfristige Verbindlichkeiten	45.473	20.655
Summe Verbindlichkeiten	79.405	36.256
Genussrechtskapital	166.214	135.441	+23 %
Ergebniskennzahlen s IMMO INVEST (Genussrechtskapital)
in TEURO	31.03.2005	31.03.2004	Veränderung
Umsatz	4.244	3.335	+ 27 %
Miete	3.441	2.824	+ 22 %
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)	2.459	1.443	+ 70 %

Beim s IMMO INVEST kann nicht nur auf einen Anstieg des Immobilienvermögens während des Berichtszeitraumes verwiesen werden (+ 30 %), damit einher ging auch eine markante Steigerung beim Umsatz (+ 27 %). Die Steigerung aus Mieten im Rechnungskreis des s IMMO INVEST beträgt sehr erfreuliche + 22 %.

Transaktionen im Immobilienportfolio

Die Arcade Meidling verfolgt das Konzept moderner Einkaufspassagen und bietet neben Einzelhandelsflächen Angebote im Bereich Büro und Freizeit. Dabei ist insbesondere die Unterbringung der Bezirksbibliothek und einer Musikschule von Bedeutung. Mit der Stadt Wien als Betreiber der beiden kommunalen Einrichtungen wurde ein Mietvertrag auf die Dauer von 20 Jahren abgeschlossen.

Das Objekt ist an der Ecke Meidlinger Hauptstraße/Wilhelmstraße (Eichenstraße) situiert und ist von beiden Straßen direkt begehbar. Der Weg von der U-Bahn Station zur Meidlinger Hauptstraße wird somit durch eine Überdachung (Passage) abgekürzt. Direkt vor dem Standort der Arcade Meidling hält die Linie U6 (Station Philadelphiabrücke). In Verbindung mit dem Bahnhof Meidling ist die Station ein hoch frequentierter regionaler Verkehrsknotenpunkt und bietet Umsteigemöglichkeiten zur Schnellbahn sowie zu weiteren öffentlichen Verkehrsmitteln (Straßenbahn, Badner Bahn, diverse Buslinien).

Es bestehen langfristige Mietverträge über ca. 5.600 m2 Verkaufsflächen mit namhaften Mietern wie SPAR, Drogerie Müller, McDonald's, Starbucks. Die Büroflächen sind zum überwiegenden Teil an die ÖBB-Infrastruktur Bau AG langfristig vermietet, für die restlichen Büroflächen bestehen Einzelmietverträge mit mehreren Mietern. Die gesamte Garage ist an die BOE Bauobjekt-Entwicklung Ges.m.b.H Co.KG vermietet.

BUDA Center in Budapest

Die mittlerweile fünfte Immobilie der Sparkassen Immobilien AG – das BUDA CENTER – befindet sich im 1. Budapester Bezirk. Mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 6.000 m2 ist das BUDA Center eines unserer kleineren Objekte in Budapest. Das Gebäude besteht aus gesamt 8 Geschoßen, wobei die Kellergeschoße als Tiefgarage für 65 Parkplätze ausgebaut sind.

Die sonstigen Flächen sind als Büroflächen genutzt und entsprechen den internationalen Standards für moderne Büros. Die aktuellen Mieter verfügen über langfristige Mietverträge, wobei die prominentesten Namen darunter HVB Leasing und Citibank sind.

Vermietungsgrad – Mietsituation

Im neuen Jahr konnten bisher für ca. 12.500 m2 Neu- bzw. Anschlussvermietungen vorgenommen werden. Unter unseren neuen Mietern befinden sich traditionsreiche Organisationen wie das Institut für höhere Studien (IHS), aber auch junge, dynamische Unternehmen wie die Firma Sport&Concept.

Die Sparkassen Immobilien AG kann auf ausgezeichnete Auslastungsgrade bei beiden Rechnungskreisen verweisen. Beispielsweise beläuft sich der Vermietungsgrad beim s IMMO INVEST im Beobachtungszeitraum auf aktuell knapp 97 %. Bei der s IMMO Aktie wurde im ersten Quartal 2005 ein Vermietungsstand von 90 % festgestellt. Diese hervorragenden Auslastungsquoten sind auch für die zukünftige Ertragssituation in beiden Rechnungskreisen essentiell und somit eine wesentliche Säule für den Erfolg der Sparkassen Immobilien AG.

MARKTBERICHT

Bericht Inland

ÖSTERREICH – WIEN

Die österreichische Wirtschaft (BIP real) wächst seit 2003 wieder kontinuierlich (2003: +0,8 %; 2004: +1,9 %). Für 2005 wird mit einem weiteren Aufschwung von 2,4 % gerechnet. Die Inflation lag im Jahr 2004 bei 2,1 % und die Arbeitslosenrate bei ca. 4,2 %. Die Vermietungsleistung im Jahr 2004 lag bei ca. 280.000 m2 , für das erste Halbjahr 2005 rechnet man mit ca. 140.000 m2 . Die Leerstandsrate wird im Verlauf des Jahres 2005 auf ca. 6 % sinken. Die Büromietpreise stabilisieren sich, in schlechten Lagen rechnet man jedoch allgemein weiter mit einem Druck auf die Mietpreise. Von jenen Bürohäusern, die im Laufe des Jahres 2005 fertig gestellt werden, sind bereits mehr als 50 % vorvermietet oder zur Eigennutzung vorgesehen. Im Jahr 2004 wurden ca. EUR 3,4 Mrd. von institutionellen Investoren in Österreich in Immobilien veranlagt. Der Investmentmarkt war zur Gänze von österreichischen und deutschen Investoren dominiert, während in den Vorjahren sonstige internationale Investoren jeweils einen Anteil von ca. 20 % hatten.

Die Renditenhöhe wird zunehmend von der Qualität der Mietverträge (Länge der Mietverträge und Bonität der Mieter) und immer weniger von der Lage und Qualität der Objekte bestimmt. Die Zahl der Vermietungsabschlüsse ist im Jahr 2004 weiter gestiegen. Das Büroflächenangebot sinkt durch die geringe Fertigstellung von Bürohäusern und hohe Anzahl an Vorvermietungen.

Sparkassen Immobilien Aktiengesellschaft

A-1060 Wien Windmühlgasse 22–24 Tel.: +43 (0) 5 0100 - 27550 Fax: +43 (0) 5 0100 - 27559

Investor Relations: Andreas Feuerstein E-Mail: andreas.feuerstein@immorent.at

Franz Zaccaria E-Mail: franz.zaccaria@immorent.at

http://www.s-immobilienag.at

Wir haben diesen Zwischenbericht mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und die Daten überprüft. Rundungs-, Übermittlungs-, Satz- oder Druckfehler können dennoch nicht ausgeschlossen werden. Beim Zahlenwerk sind durch die Computer-Rechenautomatik bedingt scheinbare Rechenfehler im Bereich der kaufmännischen Rundung möglich.