S Immo AG — Interim / Quarterly Report 2006

May 4, 2007

Sparkassen Immobilien AG Eine Anlage fürs Leben

Halbjahresbericht zum 30.06.2006

Zwischenbericht zum 30.06.2006

Sehr geehrte Damen und Herren, geschätzte Aktionäre und Investoren!

Hinter uns liegt ein ereignisreiches erstes Halbjahr: spannende Entwicklungen auf den Immobilienmärkten und turbulente Börsentage. Vor uns liegen viel versprechende Projekte und ein nachhaltiger Wachstumskurs unserer Gesellschaft. So lautet unser Kurz-Resümee, und wir laden Sie ein, sich auf den nachfolgenden Seiten selbst ein Bild von unserem äußerst erfolgreichen Expansionskurs zu machen!

Attraktives, aber herausforderndes Marktumfeld

Die Nachfrage nach Qualitätsimmobilien ist vor allem in den osteuropäischen Ländern quer über alle Nutzungsarten nach wie vor sehr hoch. Als Investor sind wir jedoch mit einem zunehmend begrenzten Angebot an attraktiven und verfügbaren Objekten bei gleichzeitig steigenden Preisen konfrontiert. Dies bedeutet aber auch, dass unsere Immobilien wertvoller werden. Wir prüfen daher entsprechende Objekte noch sorgfältiger und werden künftig stärker als bisher eigene Objekte entwickeln, um von den Rendite-Chancen optimal zu profitieren.

Immobilienvermögen um 59 % gestiegen

Seit Jahresbeginn haben wir unsere Akquisitionstätigkeit intensiv vorangetrieben: insgesamt haben wir im Berichtszeitraum neun Immobilien in Deutschland mit einer Gesamtnutzfläche von mehr als 125.000 m2 , eine Immobilie in Ungarn sowie zwei Grundstücke in Bukarest angekauft. In Bukarest werden wir zwei herausragende Immobilien mit einer voraussichtlichen Nutzfläche von 106.000 m2 im Büro- und Retail-/Shopping-Bereich errichten. Der Marktwert unseres Immobilienvermögens ist zum Stichtag 30.6.2006 auf EUR 907 Mio. angewachsen und liegt damit um 59 % über dem Wert des Vorjahresstichtages. Die Gesamtnutzfläche beläuft sich auf 710.000 m2 . Mit einem durchschnittlichen Vermietungsgrad von 91,9 % liegen wir nach wie vor über dem Branchendurchschnitt.

Nachhaltiger Ergebniszuwachs: +62 % Umsatz, +47 % EBIT

Dank unseres Expansionskurses konnten wir auch die Umsatzerlöse in den ersten sechs Monaten um 62 % auf EUR 33 Mio. steigern, die Mieterlöse erhöhten sich auch auf Basis des steigenden Mietniveaus in Österreich, Deutschland und CEE um 64 % auf EUR 27 Mio. Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) belief sich per 30.6. auf EUR 15,4 Mio. und lag damit um 47 % über dem Vergleichswert des Vorjahres, während der Periodenüberschuss vor Steuern (EBT) sogar um 55 % gesteigert werden konnte und einen Wert von knapp EUR 9 Mio. erreichte.

Positive Performance s IMMO-Aktie und s IMMO INVEST

Der Kurs der s IMMO-Aktie legte im 12-Monatsvergleich um 5,13 % zu, seit Erstnotiz durchschnittlich 7,04 % p.a. und per 30.6. lag der Kurs bei EUR 8,60. Der s IMMO INVEST Genussschein zeigte auf 1-Jahresbasis eine Performance von 8,9 %, seit Erstnotiz durchschnittlich 8,7 % p.a. Er wies per 30.6. einen Kurs von EUR 95 bzw. EUR 93 (2. Tranche) aus. Die Marktkapitalisierung erhöhte sich aufgrund der positiven Kursentwicklung und der jüngsten Kapitalerhöhung auf knapp 1 Milliarde EUR (EUR 951 Mio.) – ein Plus von 123 % gegenüber dem 1. Halbjahr 2005.

Größte Kapitalerhöhung in Unternehmensgeschichte platziert

Im Juni hat die Sparkassen Immobilien AG bei der s IMMO-Aktie ihre bisher größte Kapitalerhöhung in einem schwierigen Börseumfeld durchgeführt. Es konnten 18.000.000 Stück junge Aktien vorrangig bei österreichischen Privatanlegern und institutionellen Investoren platziert und für das weitere Wachstum insgesamt ein Brutto-Emissionserlös von EUR 154 Mio. erzielt werden.

Ausblick auf das 2. Halbjahr 2006

Wir werden unser Immobilien-Portfolio auch in Zukunft konsequent ausbauen und den Wachstumskurs fortsetzen. Im 2. Halbjahr werden wir mit den neuen Mitteln im Ankauf befindliche Objekte in Deutschland, CEE und Österreich zügig realisieren und die beiden Projektentwicklungen in Bukarest starten. Darüber hinaus haben wir im Rahmen des üblichen Zyklus eine Neubewertung unseres Österreich- und CEE-Portfolios bei CB Richard Ellis in Auftrag gegeben, dessen Ergebnisse Ende des Jahres vorliegen werden. Nur soviel: Schon jetzt ist klar, dass unser Immobilien-Portfolio teilweise unterbewertet ist. Das heißt: Wir werden einen gewissen Spielraum für Aufwertungen nützen. Davon haben vor allem die Aktionäre etwas: Sie können von einem Anstieg unseres Net Asset-Value profitieren.

Nützen Sie für aktuelle Informationen und Entwicklungen zu unserem Unternehmen auch unsere Homepage: www.sparkassenimmobilienag.at sowie das Online-Bestellservice unter "Service/Presse". Gerne stehen wir Ihnen für Ihre Anfragen auch telefonisch oder per E-Mail gerne zur Verfügung.

Ihr Vorstandsteam Holger Schmidtmayr Ernst Vejdovszky

Konzernbilanz zum 30.06.2006

in TEUR	30.06.2006	30.06.2005	Veränderung
AKTIVA
A. Langfristiges Vermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	49	34
II. Sachanlagen	850.633	520.209	+63 %
III. Finanzanlagen	6.049	6.006
IV. Langfristige Forderungen	4.502	1.111
	861.233	527.360	+63 %
B. Kurzfristiges Vermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	35.549	25.293
II. Wertpapiere und Anteile	18.725	75.917
III. Liquide Mittel	183.737	8.820
	238.011	110.030
C. Rechnungsabgrenzungsposten	356	408
	1.099.600	637.798	+72 %
PASSIVA
A. Eigenkapital	514.851	228.444	+125,0 %
B. Fremdanteile am Eigenkapital	21.861	1.196
C. Langfristige Verbindlichkeiten
1. Obligationenähnliche Genussrechte	273.229	282.822
2. Langfristige Bankverbindlichkeiten	219.414	68.620	+220 %
3. Rückstellungen	11.546	9.627
4. Sonstige Verbindlichkeiten	22.979	21.094
	527.168	382.163
D. Kurzfristige Verbindlichkeiten	31.234	23.735
E. Rechnungsabgrenzungsposten	4.486	2.259
	1.099.600	637.798	+72 %

Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung für den Zeitraum 01.01.2006–30.06.2006

	01.01.–30.06.2006	01.01.–30.06.2005	Veränderung
in TEUR
Umsatzerlöse	33.218	20.507	+62 %
davon Mieterlöse	27.020	16.451	+64 %
Sonstige betriebliche Erträge	3.249	2.134
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien	1.236	2.108
Betriebsleistung	37.703	24.749	+52 %
Abschreibungen	-10.359	-6.306
Sonstige betriebliche Aufwendungen	-11.903	-7.957
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit/EBIT	15.441	10.486	+47 %
Finanzergebnis	-6.600	-4.777
Periodenüberschuss vor Steuern/EBT	8.841	5.709	+55 %
Ertragsteuern	-1.717	-1.556
Periodenüberschuss nach Steuern	7.124	4.153	+72 %
Anteile anderer Gesellschafter	467	135
Konzernperiodenüberschuss	6.657	4.018	+66 %

Konzern-Segmentberichterstattung zum 30.06.2006

in TEUR	Österreich %	Ungarn %	Tschechien %
Umsatzerlöse	18.740 +58	5.195 +5	3.391 +16
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit/EBIT	7.615 +128	3.503 +31	1.745 -57 *
in TEUR	Deutschland %	Slowakei %	Rumänien %
Umsatzerlöse	4.176	1.716 +121	0
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit/EBIT	1.933	756 +91	-110

*im Vorjahr Veräußerungsgewinne inkludiert

Gekürzte Konzern-Cashflow-Rechnung für den Zeitraum 01.01.2006–30.06.2006

in TEUR	01.01.–30.06.2006	01.01.–30.06.2005	Veränderung
Ergebnis vor Steuern	8.841	5.709
Abschreibungen	10.359	6.306
Gewinn aus Veräußerung von Immobilien	-1.236	-2.108
Bezahlte Steuern	-87	-63
Zinsensaldo	6.600	4.777
Konzern-Cashflow	24.477	19.621	+25 %

Gesamtnutzfläche nach Regionen*

*Stand per 30.06.2006

Finanzkalender

Ergebnisse zum dritten Quartal 2006: 6. November 2006 Veröffentlichung Jahresergebnis 2006: 3. April 2007.

Gesamtnutzfläche nach Sektoren*

Produkte der s Immobilien AG

Die Sparkassen Immobilien AG bietet zwei attraktive Immobilienprodukte aus einer Hand:

– s IMMO-Aktie – die thesaurierende Aktie;

– s IMMO INVEST – den ausschüttenden Genussschein.

Die vermögensrechtliche Struktur bei der Sparkassen Immobilien AG ist gekennzeichnet durch die strikte Trennung unserer Produkte s IMMO-Aktie und s IMMO INVEST. Das Vermögen und die Erträgnisse der beiden Investorengruppen werden klar voneinander getrennt abgerechnet.

s IMMO-Aktie

Performance der s IMMO-Aktie Juni 02 – Juni 06 in EUR

Börsendaten

AT000 065225 0
Thesaurierung
SIAG.VI

Performancedaten zum 30.06.2006

Erstnotiz 28.06.2002
Kurs zum 30.06.2006 in EUR	8,60
Performance 1 Jahr	5,1	%
3 Jahre p. a.	5,1	%
Seit Erstnotiz p. a.	4,9	%

Kennzahlen je s IMMO-Aktie

Eigenkapital	528.941	229.161	+131 %
Summe Verbindlichkeiten	255.610	133.527	+91 %
Kurzfristige Verbindlichkeiten/Rechnungsabgrenzungen	94.483	69.079
Sonstige Verbindlichkeiten	20.615	19.942
Rückstellungen	5.956	4.930
Bankverbindlichkeiten	134.556	39.576	+240 %
Summe Vermögen	784.551	362.688	+116 %
Rechnungsabgrenzung	208	296
Liquide Mittel	154.496	4.980
Wertpapiere	12.465	7.148
Forderungen	111.002	31.967
Immobilienvermögen/langfristiges Vermögen	506.380	318.297	+59 %
in TEUR	30.06.2006	30.06.2005	Veränderung
Vermögen s IMMO-Aktie
Immobilienvermögen in Mio. EUR	530	351
Gesamtnutzfläche in m2	433.000	286.000
Anzahl Objekte	50	39
	30.06.2006	30.06.2005
Immobilenkennzahlen s IMMO-Aktie
Kurs-Cashflow-Verhältnis	19	19
Cashflow je Aktie (in EUR)	0,23	0,21
Börsekapitalisierung (in Mio. EUR)	585,82	273,3
Anzahl von Aktien (im Umlauf)	68.118.718	33.412.279
Kurs zum 30.06.2006	8,60	8,18
	30.06.2006	30.06.2005

Ergebniskennzahlen s IMMO-Aktie
	30.06.2006	30.06.2005	Veränderung
in TEUR
Umsatz	17.912	12.020	+49 %
davon Mieterlöse	14.370	9.605	+50 %
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)	8.402	6.047	+39 %
Ergebnis vor Steuern (EBT)	8.007	5.206	+54 %
Ergebnis nach Steuern (EAT)	6.890	4.099	+68 %
Konzernperiodenüberschuss	6.657	4.018	+66 %

Gesamtnutzfläche nach Sektoren*

*Stand per 30.06.2006

s IMMO INVEST

Performance s IMMO INVEST Dez. 96 – Juni 06

Performance inkl. jährlicher Ausschüttungen. In den letzten Jahren konnte der Genussschein s IMMO INVEST den Benchmarkindex – den IATX – deutlich outperformen.

Börsendaten

ISIN-NUMMER	AT000 079573 7/AT000 063069 0
Gewinnverwendung	Jährliche Ausschüttung
Rechtsform	Obligationenähnliches Genussrecht
	nach § 174 AktG
Reuters	SIMIg.VI

Performancedaten

Erstnotiz 29.12.1996
Kurs zum 30.06.2006 in EUR	95,0	93,0
1 Jahr	8,9 %	7,3 %
3 Jahre p.a.	9,2 %
seit Emission p.a.	8,7 %	8,7 %

Kennzahlen je s IMMO INVEST (Genussschein)

	30.06.2006	30.06.2005
Kurs zum 30.06.2006	95	91,20
Anzahl Genussscheine	3.883.398	3.883.398
Börsekapitalisierung in Mio. EUR	368,9	354,2
Cashflow je Genussschein	2,6	2,2
Kurs-Cashflow-Verhältnis	19	21
Immobilienkennzahlen s IMMO INVEST
	30.06.2006	30.06.2005
Anzahl Objekte	39	32
Gesamtnutzungsfläche in m2	278.000	180.000
Immobilienvermögen in Mio. EUR	378	219
Vermögen s IMMO INVEST (Genussrechtskapital)
in TEUR (Buchwerte)	30.06.2006	30.06.2005	Veränderung
Immobilienvermögen/langfristiges Vermögen	358.011	209.062	+71 %
Forderungen	95.114	71.774
Wertpapiere	6.260	68.769
Liquide Mittel	29.241	3.841
Rechnungsabgrenzung	149	112
Summe Vermögen	488.775	353.558	+38 %
Fremdanteil	10.931	478
Bankverbindlichkeiten	84.859	29.044	+183 %
Rückstellungen	5.591	4.697
Sonstige Verbindlichkeiten	2.363	1.153
Kurzfr. Verbindlichkeiten/Rechnungsabgr.	111.802	35.365
Summe Verbindlichkeiten	204.615	70.259
Genussrechtskapital	273.229	282.821
Ergebniskennzahlen s IMMO INVEST (Genussrechtskapital)
in TEUR	30.06.2006	30.06.2005	Veränderung
Umsatz	15.306	8.487	+80 %
davon Mieterlöse	12.650	6.845	+85 %
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)	7.037	4.439	+59 %
Ergebnis vor Steuern (EBT)	5.732	4.053	+41 %
Ergebnis nach Steuern (EAT)	5.133	3.604	+42 %

Gesamtnutzfläche nach Sektoren*

Sparkassen Immobilien AG Windmühlgasse 22-24, A-1060 Wien Telefon +43 (0)50100 - 27550 Telefax +43 (0)50100 - 27559 Investor Relations: Andreas Feuerstein, andreas.feuerstein@immorent.at Franz Zaccaria, franz.zaccaria@immorent.at