S Immo AG — Interim / Quarterly Report 2007

Dec 4, 2007

Sparkassen Immobilien AG Mehr Immobilie für Ihr Geld

Quartalsbericht zum 30.09.2007

Kennzahlen

Unternehmenskennzahlen

in Mio. EUR	01.01.–30.09.2007	01.01.–30.09.2006	Veränderung
Umsatzerlöse	68,4	50,7	+35 %
davon Mieterlöse	54,9	41,6	+32 %
EBITDA	88,4	47,1	+88 %
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)	86,0	45,7	+88 %
Konzernjahresüberschuss vor Steuern (EBT)	32,3	30,1	+7 %
Konzerngewinn	24,1	22,1	+9 %
Cashflow aus dem Ergebnis	35,5	35,2	+1 %
	30.09.2007	30.09.2006	Veränderung
Eigenkapital	613,6	549,9*	+12 %
Eigenkapitalquote	36 %	49 %*
Börsekapitalisierung	940,9	988
s IMMO-Aktie	558,6	605,6
s IMMO INVEST	382,3	382,4
*At Cost.
Kennzahlen zum Immobilienvermögen
	30.09.2007	30.09.2006	Veränderung
Anzahl Objekte	202	84	+140 %
Immobilienvermögen (Marktwert) in Mio. EUR	1.493	960	+56 %
Gesamtnutzfläche in m2	1.247.000	803.000	+55 %
Brutto-Mietrendite in %	5,9	7,1
Vermietungsgrad in %	93	93
Aktienkennzahlen
	30.09.2007	30.09.2006	Veränderung
Earnings per Share (EPS) in EUR	0,31*	0,37	-16 %
Cashflow/Aktie in EUR	0,17	0,35	-51 %
Net Asset Value (NAV)/Aktie in EUR	9,7	8,4	+15 %
Kurs-Cashflow-Verhältnis	36	19
Kurs-/NAV-Verhältnis in %	85	106
Anzahl der Aktien	68.118.718	68.118.718
Kurs per Quartalsultimo	8,20	8,89

*Inkl. aperiodischen Genussscheinaufwands.

Finanzkalender 2007/2008

Ergebnisse zum dritten Quartal 2007	7. November 2007
Ergebnis Geschäftsjahr 2007	17. April 2008
Ergebnisse erstes Quartal 2008	20. Mai 2008
Ergebnisse der ersten zwei Quartale 2008	20. August 2008
Ergebnisse der ersten drei Quartale 2008	18. November 2008

Inhalt

• 2 Vorwort des Vorstands
• 4 Geschäftsverlauf
• 11 Konzernanhang (Notes)

Vorwort des Vorstands

Sehr geehrte Damen und Herren, geschätzte Aktionäre und Investoren!

Als Vorstand der Sparkassen Immobilien AG sind wir stolz auf die Geschäftsentwicklung unseres Unternehmens, die in den vergangenen drei Quartalen wiederum sehr erfolgreich verlaufen ist. Wir sind aber leider nur in begrenztem Ausmaß in der Lage, die noch immer instabile Kursentwicklung bei Immobilienwertpapieren und bei der s IMMO Aktie zu beeinflussen. Wachstum ist für uns jedoch eine nachhaltige Größe – auch am Kapitalmarkt – , daher verdoppeln wir derzeit unsere Anstrengungen, bestehende Anleger von der Richtigkeit und Langfristigkeit ihres Investments in die s IMMO-Aktie zu überzeugen und neue Investoren für unsere ausgezeichneten Wachstumsperspektiven zu gewinnen. Wir sind selbst Aktionäre dieser Gesellschaft und sehen keinen fundamentalen Grund für den deutlichen Kursrückgang der s IMMO-Aktie – der innere Wert der Aktie liegt um rund 15 % höher als der aktuelle Kurs. Wir sind zuversichtlich, dass wir in absehbarer Zeit wieder eine Erholungsphase sehen werden, und glauben, mit unserer Formel "Solide Substanz plus dynamisches Wachstum" für die Zukunft bestens aufgestellt zu sein.

Die vorliegenden Zahlen der ersten drei Quartale 2007 zeigen eine klare Richtung:

Wir konnten die Mieterlöse um 32 % auf EUR 54,9 Mio. steigern, das EBIT hat sich aufgrund der Ergebnisse aus den Verkäufen von Objekten in Wien und Prag und der Neubewertung der Immobilien auf EUR 86 Mio. um 88 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres erhöht, und der Konzerngewinn stieg (trotz aperiodischen Genussscheinaufwands) um 9 % auf EUR 24,1 Mio. ebenfalls deutlich an. Der Net Asset Value stieg im selben Zeitraum von EUR 8,4 auf EUR 9,7 an, wobei im Unterschied zu anderen Immobilienaktien in diesem NAV keine Bewertungen von Entwicklungsprojekten enthalten sind – diese werden erst nach Fertigstellung bewertet und in den NAV inkludiert!

Wir haben in Deutschland, unserem Kernmarkt für Akquisitionen von fertigen Immobilien, verstärkt zugekauft und werden selektiv weiter investieren. Um die Chancen der Märkte bei gleichzeitiger Stabilität des Gesamtportfolios bestmöglich zu nützen, werden wir den CEE-Anteil gegenüber dem Österreich-Deutschland-Anteil weiter steigern und unser Wachstum verstärkt auf das Segment Entwicklungsprojekte in Osteuropa konzentrieren. Die Wichtigkeit dieses Segments für unser weiteres Wachstum verdeutlichen wir auch mit der Verstärkung der Vorstandsressourcen: Ab 15. November 2007 wird uns Friedrich Wachernig mit seiner jahrelangen Expertise bei Entwicklungsprojekten in CEE als drittes Vorstandsmitglied ergänzen. In Märkten wie Bulgarien, Rumänien und der Ukraine verfügen wir durch Tochtergesellschaften vor Ort über ein entsprechendes Know-how und nützen auch das Netzwerk der E rste Bank. Ebenfalls stärker als bisher werden wir ein aktiveres Portfoliomanagement betreiben, d. h., wir werden in Märkten wie Wien, Prag und Budapest auch Objekte verkaufen und den Erlös in höher rentierende Entwicklungsprojekte in beispielsweise Sofia, Bukarest oder Kiew investieren. Dabei können wir – wie die letzten Transaktionen gezeigt haben – Wert schaffen und deutliche Gewinne durch Verkaufserlöse, die über den Schätzwerten liegen, realisieren.

Die Immobilienmärkte in CEE-Ländern wie Rumänien, Bulgarien, der Ukraine zeigen eine ungebrochene Wachstumsdynamik und sind ebenso wie der österreichische und deutsche Immobilienmarkt von der US-Immobilienkrise nicht beeinflusst. Diese enormen Chancen in den CEE-Ländern werden wir im Rahmen unserer Wachstumsstrategie auch in den kommenden Monaten und Jahren bestmöglich nützen. Dabei halten wir an unserem Wachstumsziel, bis 2010 über ein Immobilienvermögen von EUR 4 Mrd. zu verfügen, nach wie vor fest.

Für das Gesamtjahr 2007 werden wir nach derzeitigem Stand erneut ein hervorragendes Geschäftsjahr vorlegen können – Details dazu im Abschnitt "Ausblick". Dieses gesunde Fundament, unsere ausgezeichneten Substanzwerte, die solide Geschäftsund Finanzstrategie sowie die Wachstumsperspektiven sollen auch in Zukunft für nachhaltige Erträge sorgen.

Ihr Vorstandsteam

Holger Schmidtmayr Ernst Vejdovszky

Holger Schmidtmayr und Ernst Vejdovszky

Geschäftsverlauf

Optimales Immobilienmarktumfeld in CEE, stabile Entwicklung in Österreich und Deutschland

Unabhängig von den Entwicklungen am US-Immobilienmarkt sind die Immobilienmarkt-Rahmenbedingungen in unseren Zielinvestitionsländern Österreich, Deutschland und vor allem in CEE ungebrochen attraktiv.

Während die Büro-Spitzenrenditen in Prag und Budapest bereits auf Wiener Niveau (knapp 5 %) liegen und in diesen Märkten der Konvergenzprozess mehr oder weniger abgeschlossen ist, sind in Märkten wie Bukarest und Sofia noch Bürorenditen zwischen 6,5 % und 7 % erzielbar. Deutlich darüber liegen in Kiew die Renditen für Geschäftsflächen in ausgezeichneten Lagen und Ausstattung: zwischen 7 % und 9,5 %. Die Mietpreise sowohl im Büro- als auch im Retailsegment befinden sich nach wie vor auf einem sehr hohen Niveau. Die Nachfrage vor allem im Retailsegment ist ungebrochen hoch, die Tendenz geht zunehmend auch in Richtung Investments außerhalb der Hauptstädte, die genügend Einwohner und somit Potenzial aufweisen.

Nach jahrelangen stabilen Preisentwicklungen ist das Mietpreisniveau am Wiener Büromarkt derzeit steigend. Die Spitzenrenditen liegen bei nur mehr knapp 5 %. Auch im Wohnsegment steigen die Preise in Bestlagen weiter, und Renditen für solche Objekte liegen daher bereits deutlich unter 4,5 %.

Auf Basis des deutlich spürbaren wirtschaftlichen Aufschwungs (weiterer Rückgang der Arbeitslosigkeit, stärkeres Wirtschaftswachstum) und der verstärkten Investitionstätigkeit offener deutscher Fonds ziehen auch in Deutschland, und hier vor allem in Berlin, die Preise für Wohnimmobilien in sehr guten Lagen spürbar an – die Renditen liegen hier bei durchschnittlich 5 bis 6 %. Bei Büroimmobilien sind nach wie vor große Unterschiede auszumachen, die Renditen in Top-Lagen liegen hier zwischen 4 % (München) und 5,5 % (Hamburg).

Weiterhin hohes durchschnittliches Wirtschaftswachstum in den CEE-Ländern

Das generelle wirtschaftliche Umfeld war auch im dritten Quartal 2007 in den Märkten, in denen die Sparkassen Immobilien AG investiert ist, sehr solide und verzeichnete eine weiterhin positive Entwicklung. Trotz der Turbulenzen auf den Kapitalmärkten wird das Wirtschaftswachstum in Österreich und den anderen EU-Ländern bei ca. 2,4 % relativ robust bleiben. Auch auf die CEE-Märkte hatte die US-Subprime-Krise kaum Auswirkungen – die Region ist nach wie vor von einem starken Wachstum geprägt: Aktuell beträgt das durchschnittliche Wirtschaftswachstum rund 6,5 %.

Die aufgrund der US-Immobilienkrise durchgeführte Zinssenkung der FED Mitte September hat für Beruhigung und Stabilisierung gesorgt, auch die EZB hat auf eine Zinsanhebung verzichtet. Dennoch ist die Gefahr für weitere Zinssteigerungen vor allem seitens der EZB aufgrund der Inflationsentwicklung noch nicht vollständig gebannt.

Sehr erfreuliche Geschäftsentwicklung in den ersten drei Quartalen 2007

Deutliche Steigerungen bei Umsatz- und Ertragskennzahlen

In den ersten neun Monaten konnten die Umsatz- und Mieterlöse weiter gesteigert werden: Im Vergleich zur Berichtsperiode im Vorjahr konnten die Umsatzerlöse um 35 % auf EUR 68,4 Mio. erhöht werden, der Anstieg des Mietertrags um 32 % auf EUR 54,9 Mio. ist vor allem auf die Zukäufe in Deutschland zurückzuführen. Nach wie vor trugen österreichische und deutsche Immobilien mehr als 71 % zu den Umsatzerlösen bei, in den CEE-Ländern wird vor allem nach Fertigstellung der Entwicklungsprojekte ab 2009 eine deutliche Steigerung des Beitrags zu den Umsatzerlösen erwartet.

Durch die Veräußerung von Immobilien in Österreich und Prag und den damit verbundenen, zwischen 10 % und 20 % über den letzten Schätzwerten liegenden Verkaufspreisen stiegen die Gewinne aus Immobilienverkäufen auf EUR 11,1 Mio. Das EBITDA stieg um 88 % auf EUR 88,4 Mio. nach EUR 47,1 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres, während das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) im Vergleich zu den ersten neun Monaten 2006 um 88 % auf EUR 86 Mio. gesteigert werden konnte. Diese Ertragssteigerung ist vor allem auf die Gewinne aus den Immobilienverkäufen sowie die Wertsteigerung bestehender Immobilien in Österreich, Deutschland und CEE zurückzuführen. Insgesamt betrug das Ergebnis aus der Neubewertung von Liegenschaften seit Jahresbeginn EUR 41,5 Mio. oder rund 3 % des Immobilienvermögens.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind vor allem aufgrund von direkt den Immobilien zurechenbaren Aufwendungen wie Betriebskostenaufwendungen, die an die Mieter weiterverrechnet werden können, sowie Instandhaltungskosten und andere den Immobilien zurechenbare Aufwendungen um 81 % gestiegen. In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind auch die Management- und Verwaltungsgebühren in Höhe von EUR 4,4 Mio. enthalten – das sind die mit Abstand günstigsten Gebühren im Vergleich zu unseren österreichischen Mitbewerbern. Der sonstige Finanzierungsaufwand ist durch einen erhöhten Leverage – per 30. September 2007 betrug das Loan to Value-Verhältnis (Nettoverschuldung zu Immobilienvermögen) 56 % inklusive Genussscheine – ebenfalls deutlich von

EUR 7,5 Mio. auf EUR 17,5 Mio. gestiegen. Das Finanzergebnis stieg in diesem Zusammenhang auf minus EUR 32,7 Mio. Bei der Position "aperiodischer Genussscheinaufwand" sind im dritten Quartal keine zusätzlichen Kosten angefallen, sämtliche Einmalkosten für die Genussscheinrestrukturierung wurden bereits im zweiten Quartal ausgewiesen.

Das EBT, der Periodenüberschuss vor Steuern, belief sich somit auf EUR 32,3 Mio. nach EUR 30,1 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Tatsächlich liquiditätswirksame Ertragsteuern fielen nur in sehr geringem Umfang von EUR 0,7 Mio. an. Der Konzerngewinn legte um 9 % auf EUR 24,1 Mio. zu, nach Abzug der Anteile fremder Gesellschafter verblieb ein Konzerngewinn von EUR 21,4 Mio. im Unternehmen. Der operative Cashflow beträgt EUR 35,5 Mio. nach EUR 35,2 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres, und der FFO (Funds from Operations) lag bei EUR 11,8 Mio. nach EUR 19,9 Mio.

Konzernbilanz

Die Bilanzsumme der Sparkassen Immobilien AG stieg zum 30. September 2007 auf EUR 1,7 Mrd. (30.9.2006: EUR 1,3 Mrd.), davon betrug das langfristige Vermögen EUR 1.487 Mio. Die Position Sachanlagen/vermietete Immobilien erhöhte sich um 37 %. Das Eigenkapital erhöhte sich auf EUR 613,6 Mio. (30. September 2006: EUR 612,6 Mio.). Die langfristigen Bankverbindlichkeiten hingegen stiegen um 79 % auf EUR 467,1 Mio., dadurch belief sich das Gearing auf einen Wert von 137 % inklusive Genussscheine und auf solide 89 % exklusive Genussscheine. Rund 84 % der Zinsen für langfristige Bankverbindlichkeiten sind fix auf neun Jahre abgesichert bzw. durch Zinssicherungsinstrumente wie Caps, Swaps oder Collars gehedgt.

Positiver Ausblick

Das Management der Sparkassen Immobilien AG rechnet auch 2007 mit einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung des Unternehmens und einem Geschäftsjahr, in dem alle relevanten Umsatz- und Ertragskennzahlen des Vorjahres deutlich übertroffen werden. Im Rahmen der erstmals bekannt gegebenen Prognosen für die weitere Geschäftsentwicklung rechnet das Management mit einem Umsatz in einer Größenordnung von EUR 90 Mio., davon Mieterlöse in der Höhe von rund EUR 72 Mio. Das EBIT soll demnach bei rund EUR 100 Mio. liegen und die Earnings per Share bei ca. EUR 0,36.

Entwicklung Immobilienportfolio in den ersten drei Quartalen 2007

Die Sparkassen Immobilien AG hat das Immobilienportfolio in den ersten drei Quartalen durch zahlreiche Akquisitionen mit Schwerpunkt Deutschland auf EUR 1,5 Mrd. ausgebaut, dies entspricht einer Steigerung um 56 % gegenüber dem Vorjahreswert in den ersten drei Quartalen. Zum Stichtag 30. September 2007 umfasst das Portfolio insgesamt 202 Objekte mit einer Gesamtnutzfläche von 1.247.000 m² , davon entfielen 291.500 m2 oder 23 % der Fläche auf Entwicklungsprojekte. Die Nutzfläche legte damit um 55 % gegenüber den ersten drei Quartalen 2006 zu. Nach Regionen betrachtet, entfielen 63 % der Nutzfläche auf Österreich und Deutschland und 37 % auf die CEE-Länder. Die Brutto-Mietrendite quer über das Portfolio betrug per 30. September 2007 5,9 %, in Österreich 5,9 %, in Deutschland aufgrund des höheren Leerstands 5,9 %, in den CEE-Ländern lag die durchschnittliche Brutto-Mietrendite aufgrund des Umbaus des Hotel Marriott in Budapest bei 5,9 %. Der Vermietungsgrad im Portfolio lag zum 30. September bei 93 %, in Österreich bei 95 %, in CEE lag beinahe Vollauslastung mit 99 % Vermietungsgrad vor, während in Deutschland der Leerstand noch 10 % betrug. Dieser Leerstand soll aufgrund von aktivem Mietermanagement und bereits gestarteten Entwicklungsmaßnahmen bis Ende 2008 deutlich reduziert werden.

Gesamtnutzfläche nach Nutzungsart*

*Inkl. Entwicklungsobjekte.

Gesamtnutzfläche nach Regionen*

*Inkl. Entwicklungsobjekte.

Immobilienvermögen nach Regionen*

*Schätzwerte für bestehende Objekte/Buchwerte für Entwicklungsprojekte.

Veränderungen im Portfolio: Immobilienakquisitionen mit Schwerpunkt Deutschland – Entwicklungsprojekte "on track"

In den ersten drei Quartalen 2007 wurden insgesamt 106 Objekte und mehrere Grundstücke mit einer Gesamtnutzfläche von 312.200 m2 erworben, davon entfielen 88 Immobilien mit einer Gesamtnutzfläche von 193.800 m² auf Akquisitionen im dritten Quartal. Darunter ein aus Wohn- und Geschäftsflächen bestehendes Portfolio in Hamburg mit 3 Objekten und einer Nutzfläche von 6.500 m² und ein ebenfalls gemischt genutztes Portfolio von insgesamt 11 Wohn- und Geschäftsobjekten auf insgesamt 17.600 m2 in sehr guten Lagen in Berlin Mitte. Gleich zu Beginn des dritten Quartals hat die Sparkassen Immobilien AG ein Zinshausportfolio mit 2.200 Wohnungen und 170.000 m2 Nutzfläche in großteils sehr guten Lagen in Berlin und Leipzig übernommen. Mit den Baufortschritten bei den Entwicklungsprojekten in Prag, Bukarest und Sofia ist die Sparkassen Immobilien AG ebenfalls voll im Plan. Rund EUR 85 Mio. wurden in den ersten drei Quartalen in Entwicklungsprojekte investiert.

Nachtragsbericht:

Per 1. Oktober bzw. 1. November wurden 23 Objekte eines bereits am Ende des Jahres 2006 vorfixierten Vertrags über den Kauf eines Zinshauspakets in Berlin übernommen.

Dieses Paket besteht insgesamt aus 53 klassischen Zinshäusern in guten und sehr guten Lagen in Berlin, mit einer Gesamtnutzfläche von 176.000 m² .

So wurden per 1. Oktober fünf Objekte mit einem Kaufpreis von EUR 10 Mio. übernommen, am 1. November zusätzliche 18 Objekte mit einem Kaufpreis von EUR 33,7 Mio. Die restlichen Objekte werden im Laufe der nächsten Monate Zug um Zug übernommen.

Das auf der Wiener Mariahilferstraße gelegene Kaufhaus "Herzmansky" mit dem Hauptmieter Peek & Cloppenburg wurde mit Stichtag 25. Oktober 2007 nach Erwerb der restlichen 25%-Anteile an eine Projektgesellschaft der Peek & Cloppenburg-Gruppe verkauft. Das Objekt verfügt über eine Nutzfläche von insgesamt 18.200 m² , davon 16.300 m2 Geschäftsflächen und 1.900 m² Büro- und sonstige Flächen. Über den Verkaufspreis wurde Stillschweigen vereinbart.

s IMMO-Aktie

Die Kursentwicklung der s IMMO-Aktie konnte sich vor allem Performance s IMMO-Aktie Sept. 06–Sept. 07 ab dem zweiten Halbjahr der allgemeinen Entwicklung an den Kapitalmärkten – und hier insbesondere jener der Immobilienaktien – nicht entziehen. Die von der US-Subprime-Krise und den damit verbundenen Zinsängsten und Liquiditätsproblemen ab Mai und Juni ausgelöste Abwärtstendenz setzte sich bis zum Ende des dritten Quartals fort – wenngleich in unterschiedlicher Intensität. Die s IMMO Aktie folgte leicht zeitverzögert diesem negativen Trend und verlor von 1. Jänner 2007 bis zum Stichtag 30. September 2007 16,4 %. Damit war die s IMMO-Aktie im allgemeinen Sog jene Aktie, die bis zum Stichtag den geringsten Verlust im Vergleich zur Peergruppe und dem Immobilien-ATX aufwies. Auf 1-Jahres-Basis (Stichtag 30. September) liegt die s IMMO-Aktie bei -7,8 %, seit Erstnotiz bei einer Performance von +15,49 %.

Während die international relevanten Immobilienindices, der GPR 250 und EPRA, wieder leichte Erholungstendenzen zeigten, setzten die österreichischen Immobilientitel – verstärkt durch eine Vertrauenskrise – die negative Entwicklung fort. Bei Berichtserstellung war noch kein einheitlicher Trend absehbar, die Märkte für Immobilientitel sind noch etwas volatil, obwohl Analysten bereits eine Bodenbildung prognostizieren. Mit einem Abschlag von 15 % auf den NAV (Stichtag 30. September 2007) bietet die s IMMO-Aktie ein günstiges Einstiegsniveau, da sämtliche Rahmenbedingungen – Zinsen auf stabilem Niveau, attraktives, nicht überhitztes Immobilienumfeld in Österreich, Deutschland und CEE – diese Kurskorrektur nicht rechtfertigen. Um weitere, vertrauensbildende Maßnahmen zu ergreifen, führte die Sparkassen Immobilien AG in den vergangenen Wochen eine Reihe von Informationsveranstaltungen durch und intensivierte Gespräche mit Privatanlegern und institutionellen Investoren. Mit den Zahlen der ersten drei Quartale wird das Management auf Roadshows zahlreiche Einzelgespräche und auch bei Gruppenpräsentationen wieder verstärkt internationale institutionelle Investoren ansprechen.

Der Net Asset Value (NAV) pro Aktie stieg auf EUR 9,7 per 30. September 2007, das bedeutet gegenüber 30. März 2006 ein Plus von 15 %. Der Gewinn pro Aktie lag per 30. September bei EUR 0,31, ohne Berücksichtigung der Einmaleffekte aus der Genussschein-Restrukturierung würde der Gewinn pro Aktie bei EUR 0,62 liegen.

Börse- und Performancedaten

AT000065225 0
SPI AV
SIAG.VI
Thesaurierend
28.6.2002

8,20
-7,8 %
-16,4 %
3,8 %
15,49 %

Aktienkennzahlen
	30.09.2007	30.09.2006	Veränderung
Earnings per Share (EPS) in EUR	0,31*	0,37	-16 %
Cashflow/Aktie in EUR	0,17	0,35	-51 %
Net Asset Value (NAV)/Aktie in EUR	9,7 8	,4	+15 %
Kurs-Cashflow-Verhältnis	36 19
Kurs-/NAV-Verhältnis in %	85 1	06
Anzahl der Aktien	68.118 .718 68	.118 .718
Kurs per Quartalsultimo	8,20	8,89	-7,8 %

*Inkl. aperiodischen Genussscheinaufwands.

Finanzkalender 2007/2008

Ergebnisse zum dritten Quartal 2007 7	. November 2007
Ergebnis Geschäftsjahr 2007 17	. April 2008
Ergebnisse erstes Quartal 2008 2	0. Mai 2008
Ergebnisse der ersten zwei Quartale 2008 2	0. August 2008
Ergebnisse der ersten drei Quartale 2008 18	. November 2008

s IMMO INVEST

Börse- und Performancedaten

ISIN-Nummer	AT0000795737 /AT0000630690 (2. Tranche)
Bloomberg	SPiG AV
Reuters	SIMIg.VI
Gewinnverwendung	Jährliche Ausschüttung
Erstnotiz	29.12.1996 /10.11.2004

Kurs zum 30.9.2007 in EUR	98,00/98,95
Performance
1 Jahr	0,3 %/8,9 %
3 Jahre p. a.	8 %
Seit Erstnotiz p. a.	8,4 %/9,5 %

Entwicklungsprojekt "Serdika Center", Sofia/Bulgarien Nutzfläche: 50.000 m2 Shopping-Mall, 35.000 m2 Büro Gesamtinvestitionskosten: EUR 210 Mio. Geplante Fertigstellung: 2009

Konzernanhang (Notes)

• Konzernbilanz
• Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung
• Konzern-Cashflow-Statement
• Entwicklung des Konzern-Eigenkapitals
• Konzernanhang (Notes)

Konzernbilanz zum 30. September 2007

Note	30.09.2007	31.12.2006
in TEUR
AKTIVA
A. Langfristiges Vermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1 . Sonstige	59 36
II. Sachanlagen
1 . Immobilien 15, 16
a) Vermietete Immobilien	1.158 .860	844 .641
b) Zum Verkauf bestimmte vermietete Immobilien	77.000	151 .680
c) Selbst betriebene Hotels	93.176 73	.273
d) Anlagen in Bau	145 .446 1	02.121
	1.474.482	1.171.715
2 . Sonstige Sachanlagen
a) Sonstige	1.338 1	.771
III. Finanzanlagen 17
1 . Anteile an verbundenen Unternehmen	256 141
2 . Beteiligungen	7.024 7	.312
IV. Langfristige Forderungen
1 . Latente Steuern	4.020	3.145
	1.487.179	1.184.120
B. Kurzfristiges Vermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1 . Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	7.148 3	.676
2 . Finanzierungsforderungen/Barvorlagen	32.744 22	.909
3 . Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände	20.298 2	0.177
	60.190	46.761
II. Wertpapiere und Anteile	0	5.201
III. Liquide Mittel	146 .462 75	.387
	206.652	127.349
C. Rechnungsabgrenzungsposten	1.474	3.709
	1.695.305	1.315.178

Note in TEUR	30.09.2007	31.12.2006
PASSIVA
A. Eigenkapital
I. Grundkapital	247 .509 247	.509
II. Rücklagen	328 .015 293	.759
III. Konzerngewinn	21.377 36	.820
IV. Fremdanteil	16.716 34	.553
	613.617	612.641
B. Langfristige Verbindlichkeiten
1 . Obligationenähnliche Genussrechte 18 294	.410	314 .062
2 . Langfristige Bankverbindlichkeiten 19 467	.103 26	0.975
3 . Rückstellungen
a) Latente Steuern	37.841 25	.767
b) Sonstige	5.599 6	.158
	43.440	31.925
4 . Sonstige Verbindlichkeiten
a) Langfristige Finanzverbindlichkeiten	59.975	0
b) Baukosten- und Finanzierungsbeiträge der Mieter	11.528 11	.665
c) Wohnbauförderung	5.747 6	.113
d) Andere	6.985 4	.943
	84.235	22.721
	889.188	629.683
C. Kurzfristige Verbindlichkeiten
1 . Finanzverbindlichkeiten	164 .110	30.224
2 . Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	7.213 6	.799
3 . Sonstige Verbindlichkeiten	17.094 31	.311
	188.417	68.334
D. Rechnungsabgrenzungsposten	4.082	4.520
	1.695.305	1.315.178

Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2007 bis zum 30.09.2007

in TEUR	Note	1.1.-30.9. 2007	1.7.-30.9. 2007	1.1.-30.9. 2006	1.7.-30.9. 2006
1. Umsatzerlöse	8 68	.418 23	.280 5	0.746 17	.528
davon Mieterlöse	54	.894 18	.948 41	.586 14	.566
2. Neubewertung Liegenschaften 15 41		.479 24	.712 11	.605 3	.868
3. Sonstige betriebliche Erträge	9 2	.758 981 4		.195 947
4. Ergebnis aus der Veräußerung
von Immobilien	1 0 11	.073 11	.073 123		-14
5. Betriebsleistung		123.728	60.046	66.669	22.329
6. Abschreibungen		-2.341	-813	-1.391	-462
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen 11		-35.363	-13.978	-19.588	-7.685
8. Ergebnis aus der
Geschäftstätigkeit/EBIT		86.024	45.255	45.690	14.182
9. Finanzergebnis	12	-32.741	-15.656	-15.592	-4.336
10. Aperiodischer Genussscheinaufwand 13		-20.982	0	0	0
11. Periodenüberschuss
vor Steuern/EBT		32.301	29.599	30.098	9.847
12. Ertragssteuern	14	-8.242	-7.067	-7.952	-2.698
13. Periodenüberschuss nach Steuern		24.059	22.532	22.146	7.148
davon Anteile für Aktionäre
der Muttergesellschaft	21	.377 2	0.389 21	.080 6	.847
davon Anteile fremder Gesellschafter 2		.682 2	.143 1	.066 3	01

Gewinn je Aktie:

In der Kennziffer "Gewinn je Aktie" wird der Periodenüberschuss der durchschnittlichen Anzahl an im Umlauf befindlichen Stammaktien gegenüber gestellt.

	1–9/2007	1–9/2006
Eigenanteil am Konzerngewinn in TEUR	21.377 21	.080
Durchschnittliche Anzahl der Aktien im Umlauf	68.118 .718 56	.316 .520
Konzerngewinn je Aktie in EUR	0,31	0,37

Konzern-Cashflow-Statement für den Zeitaum 01.01. bis 30.09.2007

in TEUR	01.01.–30.09.2007	01.01.–30.09.2006
Jahresüberschuss vor Steuern/EBT	32.301	30.098
Neubewertung von Liegenschaften	-41.479	-11.605
Abschreibungen 2	.341 1	.391
Gewinn aus Veräußerung von Immobilien	-11.073	-123
Gezahlte Steuern	-299	-186
Finanzergebnis 32	.741 15	.592
Aperiodischer Genussscheinaufwand	20.982	0
Cashflow I	35.514	35.167

Entwicklung des Konzern-Eigenkapitals

in TEUR	Grundkapital	Kapital- rücklagen	Gewinn- rücklagen	Fremdanteile	Summe
Stand 1.1.2007 (At Cost)	247.509	241.301	35.863	33.430	558.103
Änderung der Bilanzierungsmethode	0	0 53	.415 1	.123 54	.538
Stand 1.1.2007 (Fair Values)	247.509	241.301	89.278	34.553	612.641
Kapitalerhöhung	0	0	0	0	0
Erwerb	0	0	0 5	.529 5	.529
Abgang	0	0	0	-26.053	-26.053
Konzerngewinn	0	0 21	.377 2	.682 24	.059
Sonstige Änderungen:	0	0	-2.564 5		-2.559
davon Available-for-Sale	0	0 757		0 757
davon Währungsdifferenzen	0	0	-3.321 5		-3.316
Stand 30.9.2007	247.509	241.301	108.091	16.716	613.617

Ableitung des Grundkapitals

in TEUR	30.09.2007	01.01.2007	Veränderung
Gesamtes Grundkapital	247 .509 247	.509	0
Eigene Aktien (Nominalbetrag)	0	0	0
	247.509	247.509	0

Entwicklung der Aktien

	30.09.2007
in Stück
In Umlauf befindliche Aktien
zu Beginn des Geschäftsjahres	68.118 .718
Ausgabe junger Aktien im
Rahmen der Kapitalerhöhung	0
Verkauf eigener Aktien	0
In Umlauf befindliche Aktien
zum Ende des Geschäftsjahres	68.118.718
Eigene Aktien im Bestand	0
Ausgegebene Aktien	68.118.718

Die Aktien notieren an der Wiener Börse.

Konzernanhang (Notes) Sparkassen Immobilien Aktiengesellschaft

1. Berichterstattung nach International Financial Reporting Standards (IFRS)

Der vorliegende Zwischenabschluss zum 30. September 2007 der Sparkassen Immobilien Aktiengesellschaft (kurz "s IMMOBILIEN AG"), Wien, wurde nach den Grundsätzen der vom International Accounting Standards Board ("IASB") herausgegebenen International Financial Reporting Standards ("IFRS") aufgestellt.

2. Allgemeine Erläuterungen

2.1. Geschäftstätigkeit

Die s IMMOBILIEN AG ist ein Immobilienkonzern (Erwerb, Errichtung und Vermietung von Immobilien) mit Tätigkeit in Österreich und Zentraleuropa. Muttergesellschaft ist die s IMMOBILIEN AG mit Sitz in A 1060 Wien, Windmühlgasse 22–24. Tochtergesellschaften bestehen in Österreich, Tschechien, Ungarn, Slowakei, Deutschland, Rumänien, Bulgarien, Ukraine, Dänemark und Zypern. Die Muttergesellschaft wird in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft geführt. Sie ist im Firmenbuch beim Handelsgericht Wien unter der Nummer 58358x eingetragen.

2.2. Grundsätze der Rechnungslegung

Der Konzernabschluss folgt allen zum 30. September 2007 verpflichtend anzuwendenden International Financial Reporting Standards, einschließlich der Interpretationen des "International Financial Reporting Interpretations Committee" ("IFRIC" – vormals "SIC"), insbesondere IAS 34 Interim Financial Reporting.

Der Rechnungslegung der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen liegen die einheitlichen Rechnungslegungsvorschriften der s IMMOBILIEN AG Gruppe zugrunde. Der Konzernabschluss ist in 1.000 EUR ("TEUR"), gerundet, nach kaufmännischer Rundungsmethode, aufgestellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.

Die im vorangegangenen Konzernabschluss zum 31. Dezember 2006 angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze wurden grundsätzlich beibehalten, mit der Ausnahme, dass ab 1. Jänner 2007 für die vermieteten Immobilien anstelle des "cost models" nach IAS 40 das "fair value model" angewandt wird.

3. Konsolidierungskreis

In den Konzernabschluss sind neben der s IMMOBILIEN AG 60 Unternehmen (Immobilienbesitz- und Zwischenholdinggesellschaften), welche unmittelbar und mittelbar im Eigentum der s IMMOBILIEN AG stehen, einbezogen (Vollkonsolidierung). Die folgenden Gesellschaften wurden im Jahr 2007 erstmals konsolidiert:

Gesellschaft	Sitz	Land	Nominalkapital	%	Währung	Stichtag Erstkonsoli dierung
API Holding AG	Salzburg	A 1	00.000,00 98	,00	EUR 3	0.4.2007
E.V.I. Immobilienbeteiligungs GmbH	Wien	A 35	.000,00 1	00,00	EUR 1	.1.2007
"Hermes" Bau Planungs- und Errichtungs­ gesellschaft m.b.H.	Wien	A 36	.336 ,42 1	00,00	EUR 3	0.9.2007
GERMAN PROPERTY INVESTMENT I APS
(GPI I APS)	Arhus C	DK 125	.000,00 94	,40	DKK 31	.3.2007
GERMAN PROPERTY INVESTMENT II APS
(GPI II APS)	Arhus C	DK 125	.000,00 94	,40	DKK 31	.3.2007
GERMAN PROPERTY INVESTMENT III APS (GPI III APS)	Arhus C	DK 125	.000,00 94	,40	DKK 1	.7.2007
SIAG Deutschland Beteiligungs Verwaltungs GmbH	Berlin	D 25	.000,00 1	00,00	EUR 2	. 7. 2007
SIAG Deutschland Beteiligungs GmbH & Co. KG	Berlin	D 1	00.100,00 94	,90	EUR 2	.7.2007
SIAG Berlin Wohnimmobilien GmbH	Wien	A 3	.982 .500,00 99	,74	EUR 2	.7.2007
SIAG Leipzig Wohnimmobilien GmbH	Berlin	D 75	0.000,00 99	,74	EUR 2	.7.2007
Maior Domus Hausverwaltung GmbH	Berlin	D 25	.000,00 75	,00	EUR 2	.7.2007
CEE Property-Invest Hungary 2003
Ingatlan Kft	Budapest	H 3	.000.000,00 1	00,00	HUF 1	.1.2007
ROTER INVESTITII IMOBILIARE S.R.L.	Bukarest	RO 4	.472 .020,00 1	00,00	RON 1	.1.2007
Austria Real Invest Ukraine LCC	Kiew	UA 66	.382 ,25 1	00,00	UAH 21	.2.2007
CEE PROPERTY BULGARIA EOOD	Sofia	BG 2	0.000,00 1	00,00	BGL 1	.1.2007

Die drei dänischen Gesellschaften GPI APS wurden durch die s Immobilien AG erworben und haben ihrerseits in Folge sieben Wohnimmobilien in Norddeutschland im Wert von 16,5 Mio EUR erworben. Die E.V.I. Immobilienbeteiligungs GmbH – eine bis dato nicht konsolidierte Tochtergesellschaft der s Immobilien AG – erwarb im zweiten Quartal den Lloydhof in Bremen um 21,8 Mio EUR.

Zu Beginn des dritten Quartals erfolgte die Übernahme des gesamten Zinshausportfolios der Citec Immobilien-Gruppe in Deutschland zu einem Wert von EUR 185 Mio. Schulden wurden im Ausmaß von EUR 119,8 Mio übernommen. Die Sparkassen Immobilien AG übernimmt 88 Immobilien mit rund 2.200 Wohnungen in großteils sehr guten Lagen in Berlin und Leipzig. Neben den beiden Besitzgesellschaften erfolgte

die erstmalige Konsolidierung von zwei Holdinggesellschaften und einer Hausverwaltungsgesellschaft.

Die API Holding AG, Salzburg und die Austria Real Invest Ukraine LCC, Kiew wurden im ersten Halbjahr gegründet und werden zukünftig am ukrainischen Markt tätig sein.

Mitte Jänner 2007 wurde der Kaufvertrag zum Erwerb sämtlicher Anteile an der rumänischen Gesellschaft ROTER INVESTITII IMOBILIARE S.R.L. in Bukarest unterzeichnet, diese Gesellschaft ist alleinige Eigentümerin der in Rumänien, in der Gemeinde Jilava, gelegenen Liegenschaft mit einer Grundfläche von ca. 97.000 m². Der Immobilientransaktionswert betrug EUR 7,4 Mio. Es wurden keine Verbindlichkeiten übernommen.

Die CEE PROPERTY BULGARIA EOOD – eine bestehende Vorratsgesellschaft der Gruppe – wurde ebenfalls mit Jahresbeginn erstkonsolidiert, da sie im ersten Quartal Projektvermögen übernommen hat.

Die Anteile an der "Hermes" Bau Planungs- und Errichtungsgesellschaft m.b.H. wurde zum Ende des dritten Quartals zur Gänze erworben und umfassen eine Büroimmobilie im Wert von EUR 1,9 Mio. Dabei wurden keine namhaften Schulden übernommen.

Den Transaktionen wurde im Rahmen der Erstkonsolidierung die Erwerbsmethode nach IFRS 3 zugrunde gelegt.

Im dritten Quartal 2007 wurde die tschechische Zwischenholdinggesellschaft Palac Karlin s.r.o. und damit indirekt die Besitzgesellschaft Palác Karlin Property a.s. veräußert. In Österreich erfolgte die Veräußerung der 75 % Beteiligung an der Kaufhaus Steffl Betriebs AG. Der Erfolg aus der Veräußerung der Immobilien ist in Note 10 ersichtlich.

Ebenfalls im dritten Quartal erfolgte der Erwerb der restlichen 25 % der Anteile an der Herzmansky Kaufhaus AG zum Kaufpreis von EUR 6,4 Mio.

4. Konsolidierungsmethoden

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt durch Verrechnung der Anschaffungskosten der Beteiligung (= Buchwert) mit dem zum Stichtag der Erstkonsolidierung nach IFRS bewerteten anteiligen Eigenkapital der jeweiligen Tochtergesellschaft. Ein dabei allfällig entstandener Unterschiedsbetrag wird als Firmenwert aktiviert und fortgeschrieben. Bei der Ermittlung von allfälligen Firmenwerten wurde die Fremdwährungsumrechnung mit dem entsprechenden Umrechnungskurs zum Stichtag der Erstkonsolidierung vorgenommen. Gegenwärtig ist kein konzernbezogener Firmenwert aktiviert.

Konzerninterne Transaktionen und damit zusammenhängende Erträge und Aufwendungen, Forderungen und Verbindlichkeiten werden eliminiert. Konzerninterne Zwischengewinne werden eliminiert.

5. Währungsumrechnung

Umrechnung von Einzelabschlüssen in ausländischer Währung

Konzernwährung ist der Euro (€). Die Umrechnung der in ausländischer Währung aufgestellten Jahresabschlüsse erfolgt nach der modifizierten Stichtagskursmethode. Immobilienvermögen wird mit historischen Kursen umgerechnet. Die Umrechnung der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt grundsätzlich mit den Durchschnittskursen der Periode (Ausnahme: Neubewertungen und Abschreibungen auf Immobilien – historische Kurse). Gewinne und Verluste aus der Währungsumrechnung sind nicht erfolgswirksam in den Gewinnrücklagen erfasst.

6. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Immaterielle Vermögensgegenstände

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden in der Bilanz zu Anschaffungskosten abzüglich linearer planmäßiger und erforderlicher außerplanmäßiger Abschreibungen angesetzt. Bei der Ermittlung der Abschreibungssätze wurden Nutzungsdauern zwischen drei und sechs Jahren angenommen.

Sachanlagen

Vermietete Immobilien

Entgegen dem bisher angewandten Bewertungsgrundsatz der fortgeschriebenen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten ("cost-model") erfolgt ab 1.1.2007 die Bewertung des vermieteten Immobilienvermögens nach der ebenfalls im IAS 40 enthaltenen Verkehrswertmethode ("fair values"). Die Auswirkungen der Änderung der Bewertungsmethode sind Note 7 "Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden" zu entnehmen.

Die Liegenschaften, welche weitgehend vermietet sind, werden in der Regel jährlich von unabhängigen, allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage bewertet. Die Bewertung erfolgte auf Basis des Ertragswertverfahrens unter Zugrundelegung der zukünftig nachhaltig erwirtschaftbaren Mieterträge und marktüblichen Zinssätze (Inland: 3,5 %–7 %, Ausland: 4,5 %–8 %). Liegenschaften, die zeitnah zum Bilanzstichtag gekauft wurden, werden auf Basis der Anschaffungskosten bewertet.

Selbst betriebene Hotels, sonstige Sachanlagen

Die eigen genutzten Immobilien – diese umfassen insbesondere Hotelimmobilien – werden mit den fortgeschriebenen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. Diese Bewertungsmethode wird auch für die sonstigen Sachanlagen angewandt.

Die planmäßige Abschreibung erfolgt linear über die erwartete Nutzungsdauer. Diese beträgt für:

	Nutzungsdauer in Jahren
	von	bis
selbst betriebene Hotels	25 33
sonstige Sachanlagen	3 1	0

Bei voraussichtlich dauernden Wertminderungen werden außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen. Zur Überprüfung der Wertansätze der Immobilien wird ein Impairment Test durchgeführt. Dabei wird der beizulegende Wert dem bisher fortgeführten Buchwert der Immobilie gegenüber gestellt. Ist der Buchwert höher, so wird grundsätzlich eine außerplanmäßige Abschreibung durchgeführt.

Die Bewertung der Anlagen in Bau erfolgt zu Herstellungskosten. Diese enthalten nur in unerheblichem Ausmaß Finanzierungskosten.

Beteiligungen und Wertpapiere

Die Bewertung der Anteile an verbundenen Unternehmen und der Beteiligungen, bei denen ein Marktwert – mangels Börsenotierung - nicht feststellbar ist, erfolgt zu Anschaffungskosten, vermindert um außerplanmäßige Abschreibungen bei nicht nur vorübergehender Wertminderung.

Wertpapiere und Anteile des Umlaufvermögens werden gemäß IAS 39 der IFRS mit den Marktwerten bewertet und sind grundsätzlich zum Verkauf bestimmt ("Available-for-Sale").

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen werden zu Nennwerten, abzüglich erforderlicher Wertberichtigungen, bilanziert. Die Bewertung der sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt zu Anschaffungskosten.

Liquide Mittel

Flüssige Mittel umfassen Bargeld, jederzeit verfügbare Guthaben bei Kreditinstituten sowie Veranlagungen bei Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit unter drei Monaten.

Steuern

Der für die Berichtsperiode ausgewiesene Ertragsteueraufwand umfasst die für die einzelnen Gesellschaften aus dem steuerpflichtigen Einkommen und dem im jeweiligen Land anzuwendenden Steuersatz absehbare Steuerquote für das Gesamtjahr und die erfolgswirksame Veränderung der Steuerabgrenzungsposten.

Für temporäre Unterschiedsbeträge in Zusammenhang mit im Rahmen der Erstkonsolidierung zugeordneten stillen Reserven von Immobilien ausländischer Tochtergesellschaften wurden keine passiven Steuerabgrenzungen gebildet, da solches Immobilienvermögen durch den Verkauf von Immobilienbesitz- bzw. Zwischenholdinggesellschaften in der Regel steuerfrei veräußert werden kann z.B. in Österreich gemäß § 10 Absatz 2 KStG. Für Unterschiedsbeträge im Zusammenhang mit der Erstkonsolidierung von inländischen Tochtergesellschaften wurden die passiven Steuerabgrenzungen unter Berücksichtigung des Steuersatzes und -wertes der erwarteten teilweisen Realisierung angesetzt.

Die latenten Steuern auf Verlustvorträge wurden teilweise aktiviert, soweit diese mit hoher Wahrscheinlichkeit mit künftigen steuerlichen Gewinnen verrechnet werden können.

Finanzverbindlichkeiten

Verbindlichkeiten werden mit dem Rückzahlungswert erfasst.

Rückstellungen

Die Berechnung der Rückstellung für latente Steuern erfolgt nach der Liability-Methode mit dem Steuersatz der bei Umkehr der befristeten Unterschiede nach den Verhältnissen am Bilanzstichtag zu erwarten ist. Andere Rückstellungen wurden jeweils in Höhe der ungewissen Verbindlichkeit gebildet, wobei der Ansatz mit der höchsten Eintrittswahrscheinlichkeit zum Tragen kommt.

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten werden mit dem Rückzahlungsbetrag angesetzt.

Derivative Finanzinstrumente

Die s IMMOBILIEN AG Gruppe verwendet als derivative Finanzinstrumente Zinscap- und -collarvereinbarungen sowie Zinssatz-SWAPs um bestehende Risiken aus Zinssatzerhöhungen zu vermindern. Diese werden grundsätzlich zu Anschaffungskosten und am Bilanzstichtag zum positiven Marktwert (TEUR 3.956) bewertet und sind dem Availablefor-Sale Bestand zugeordnet.

Umsatzrealisierung

Die Realisierung von Mieterlösen erfolgt linear über die Laufzeit des Mietvertrages.

Erträge aus Dienstleistungen werden im Ausmaß der bis zum Konzernbilanzstichtag erbrachten Leistungen erfasst.

Zinsenerträge werden auf Basis des anzuwendenden Zinssatzes und des Forderungsbetrages ermittelt.

7. Änderungen Der BilanzierungS und Bewertungsmethoden

Entsprechend der Wahlmöglichkeit des IAS 40 für vermietete Immobilien ("investment properties") erfolgt die Bewertung dieser ab 1.1.2007 nach dem "fair value model".

Die Vergleichszahlen des Vorjahres wurden angepasst. Die Änderung der Bilanzierungsmethode führte zu folgenden Änderungen der Bilanz- und GuV-Werte:

	At Cost	Umwertung	Fair Values
in TEUR AKTIVA per 01. Jänner 2007
A. Langfristiges Vermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1 . Sonstige	36	0	36
II. Sachanlagen
1 . Vermietete Immobilien	732 .889 111	.752 844	.641
2 . Zum Verkauf bestimmte vermietete Immobilien	147 .640	4.040	151 .680
3 . Selbst betriebene Hotels	73.273	0	73.273
4 . Anlagen in Bau	102.121	0	102.121
5 . Sonstige Sachanlagen	1.771	0	1.771
III. Finanzanlagen	7.027 426 7		.453
IV. Langfristige Forderungen	3.145	0	3.145
	1.067.902	116.218	1.184.120
B. Kurzfristiges Vermögen	127.349	0	127.349
C. Rechnungsabgrenzungsposten	3.709	0	3.709
	1.198.960	116.218	1.315.178
PASSIVA per 01. Jänner 2007
A. Eigenkapital
I. Grundkapital	247 .509	0	247 .509
II. Rücklagen 277	.164 53	.415 33	0.579
III. Konzerngewinn	0	0	0
IV. Fremdanteil	33.430	1.123 34	.553
	558.103	54.538	612.641
B. Langfristige Verbindlichkeiten
1 . Obligationenähnliche Genussrechte	269 .058 45	.004 314	.062
2 . Langfristige Bankverbindlichkeiten	260.975	0	260.975
3 . Rückstellungen	12.434 19	.491 31	.925
4 . Sonstige Verbindlichkeiten	22.721	0	22.721
	565.188	64.495	629.683
C. Kurzfristige Verbindlichkeiten	71.149	-2.815	68.334
D. Rechnungsabgrenzungsposten	4.520	0	4.520
	1.198.960	116.218	1.315.178

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

1. Jänner 2006 bis 30. September 2006 in TEUR	At Cost	Umwertung	Fair Values
1. Umsatzerlöse	50.746	0	50.746
2. Neubewertung Liegenschaften	0	11.605 11	.605
3. Sonstige betriebliche Erträge	4.195	0	4.195
4. Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien	1.222	-1.099	123
5. Betriebsleistung	56.163	10.506	66.669
6. Abschreibungen	-15.971 14	.580	-1.391
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen	-19.588	0	-19.588
8. Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit/EBIT	20.604	25.086	45.690
9. Finanzergebnis	-8.605	-6.987	-15.592
10. Periodenüberschuss vor Steuern/EBT	11.999	18.099	30.098
11. Ertragsteuern	-2.455	-5.497	-7.952
12. Periodenüberschuss nach Steuern	9.544	12.602	22.146
davon Anteile für Aktionäre der Muttergesellschaft	8.925 12	.155 21	.080
davon Anteile fremder Gesellschafter	619 447 1		.066

Erläuterungen zu den Posten der Gewinnund Verlustrechnung und der Bilanz

Gewinn- und Verlustrechnung

8. Umsatzerlöse und Segmentberichterstattung

Die Darstellung der Segmente erfolgt nach Regionen basierend auf dem Standort der Immobilien (Hauptsegmentierung) und Nutzungsart der Immobilien (Nebensegmentierung).

Die Hauptsegmentierung umfasst folgende Regionen (in TEUR):

		Österreich		Deutschland
	30.09.	30.09.	30.09.	30.09.
	2007	2006	2007	2006
Umsatzerlöse 28	.297 28	.153 2	0.613 6	.901 3
Sonstige betriebliche
Erträge	30.515 13	.324	-6.622	-869 1
Betriebsleistung	58.812	41.477	13.991	6.032
Abschreibungen	-67	-81	-31	-19
Sonstige betriebliche
Aufwendungen	-17.574	-12.604	-8.842	-1.876
Ergebnis der
gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit	41.171	28.792	5.118	4.137
Langfristiges
Vermögen
Stand 30.09. 511	.622 539	.791 518	.522 24	0.021 4
Langfristige
Verbindlichkeiten
(inkl. Genussrechte
in Österreich)
Stand 30.09. 338	.964 427	.687 331	.142 64	.244 16

	Slowakei		Tschechien		Ungarn		Bulgarien		Rumänien	Ukraine		Summe
30.09.	30.09.	30.09.	30.09.	30.09.	30.09.	30.09.	30.09.	30.09.	30.09.	30.09.	30.09.	30.09.	30.09.
2007	2006	2007	2006	2007	2006	2007	2006	2007	2006	2007	2006	2007	2006
.119 2	.650 5	.096 5	.143 9	.187 7	.899	0	0 2	.106	0	0	0 68	.418 5	0.746
.766	-1 12	.680 8 16		.955 3	.460 16		0	0	0	0	0 55	.310 15	.923
4.885	2.649	17.776	5.151	26.142	11.359	16	0	2.106	0	0		0 123.728	66.669
-41	-41	-98	-118	-1.488	-1.127	0	0	-616	-4	0	0	-2.341	-1.391
-1.027	-958	-3.339	-1.478	-2.925	-2.572	-209	-2	-1.403	-98	-44	0	-35.363	-19.588
3.817	1.650	14.339	3.555	21.729	7.660	-193	-2	87	-102	-44	0	86.024	45.690
0.890 39	.160 94	.794 1	07.569 2	00.281 165	.262 45	.300 4	0.430 75	.726 51	.463 44		0 1	.487 .179 1	.183 .694
.705 6	.374 73	.216 49	.053 122	.274 79	.030	0	0 6	.887 55		0	0 889	.188 626	.443

Nach Nutzungsarten der Immobilien ergibt sich folgende Unterteilung:

Segmentierung nach Nutzungsart	Verteilung der Umsätze 1–9/2007 TEUR	%	Verteilung der Umsätze 1–9/2006 TEUR	%
Büroobjekte 36	.494 53	,34 29	.504 58	,14
Wohnobjekte 12	.152 17	,76 4	.522 8	,91
Geschäftsobjekte	14.590	21,32 13	.655 26	,91
Hotel 5	.182 7	,58 3	.065 6	,04
	68.418	100,00	50.746	100,00

Die Umsatzerlöse weisen folgende Zusammensetzung auf:

in TEUR	1–9/2007	1–9/2006
Mieterträge 54	.894 41	.586
Betriebskosten 13	.524 9	.160
	68.418	50.746

9. Sonstige betriebliche Erträge

in TEUR	1–9/2007	1–9/2006
Gross Operating Profit/Hotelbetriebe 658 3		.294
Auflösung Wohnbauförderung	367 367
Sonstige 1	.733 534
	2.758	4.195

10. Ergebnis aus der Veräusserung von Immobilien

in TEUR		1–9/2007	1–9/2006
Veräußerungserlös 1		03.688 1	0.195
Buchwertabgang:
Vermietete Immobilien	-1.835
Zur Veräußerung
bestimmt	-90.780	-92.615	-10.072
		11.073	123

Das Ergebnis aus der Veräußerung umfasst den Erfolg aus dem Verkauf von zwei Immobilienbesitzgesellschaften sowie von zwei Immobilien in Österreich und Tschechien.

11. Sonstige betriebliche Aufwendungen

in TEUR	1–9/2007	1–9/2006
Den Immobilien direkt zurechenbare
Aufwendungen 22	.535 12	.228
Allgemeine Verwaltungsaufwendungen 12	.828 7	.360
	35.363	19.588

12. Finanzergebnis

in TEUR	1–9/2007	1–9/2006
Ergebnisanspruch laut
Genussscheinbedingungen	-20.100	-13.633
Finanzierungsaufwand	-17.502	-7.451
Finanzierungserträge	4.861 5	.492
	-32.741	-15.592

13. Aperiodischer Genussscheinaufwand

Der aperiodische Genussscheinaufwand resultiert mit TEUR 10.174 aus der Änderung der Genussscheinbedingungen per 1. Jänner 2007 sowie mit TEUR 10.808 aus einem Buchverlust im Zusammenhang mit dem Rückkauf von 582.509 Stück am 2. Juli 2007. Diese Genussscheine wurden Ende September 2007 eingezogen.

14. Ertragsteuern

in TEUR	1–9/2007	1–9/2006
Laufender Steueraufwand	749 747
Latenter Steueraufwand	9.893 7	.205
Aperiodischer latenter Steuerertrag	-2.400	0
	8.242	7.952

Bilanz

15. Vermietete Immobilien

Die vermieteten Anlagen weisen folgende Entwicklung auf:

in TEUR	1–9/2007	1–9/2006
Buchwert zum 1.1. "At Cost"	732 .889 642	.146
Änderung der Bilanzierungsmethode 111	.752 75	.343
Buchwert zum 1.1. "Fair Values" 844	.641 717	.489
Zugänge 29	0.675 162	.128
Abgänge	-1.835	-10.072
Aufwertungen 48	.289 11	.605
Abwertungen	-22.910	0
Buchwert zum 30. 9.	1.158.860	881.150

Die Zugänge der vermieteten Anlagen entfallen auf folgende Länder:

in TEUR	1–9/2007	1–9/2006
Österreich 14	.471 95
Deutschland 275	.464 136	.406
Tschechien 194 152
Ungarn 547 7		.146
Slowakei	0 18	.329
	290.676	162.128

Zusammensetzung:

in TEUR	30.09.2007	31.12.2006
Vermietete Immobilien
Österreich 42	0.665 395	.461
Deutschland 5	07.100 238	.623
Tschechien 59	.280 57	.310
Ungarn 131	.155 114	.347
Slowakei 4	0.660 38	.900
	1.158.860	844.641

Zur Veräußerung bestimmte vermietete Immobilien:

Österreich 77	.000 125	.400
Tschechien	0 26	.280
	77.000	151.680

Die zur Veräußerung bestimmten Liegenschaften umfassen zum Bilanzstichtag eine österreichische Geschäftsimmobilie. Diese ist derzeit vermietet. Aus der Neubewertung dieser Immobilie wurde ein Aufwertungsertrag von TEUR 16.100 erzielt.

Eine tschechische und eine österreichische Immobilie wurden im dritten Quartal veräußert.

16. Selbst betriebene Hotels, Sonstige Sachanlagen

	30.09.2007	31.12.2006
in TEUR
Selbst betriebene Hotels
Ungarn 67	.317 46	.806
Rumänien 25	.859 26	.467
	93.176	73.273
Anlagen in Bau
(zur Vermietung bestimmt)
Österreich 2	.498 8	.423
Deutschland 11	.128 1	.159
Rumänien 49	.843 24	.979
Bulgarien 45	.300 4	0.430
Tschechien 35	.247 23	.582
Ungarn 1	.430 3	.548
	145.446	102.121

Die Verkehrswerte der selbst betriebenen Hotelimmobilien belaufen sich auf TEUR 78.090 (Ungarn) und TEUR 44.670 (Rumänien).

17. Finanzanlagen

Die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Anteile an verbundenen Unternehmen betreffen nicht in den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen von untergeordneter Bedeutung.

Beteiligungen

	Anteil in %	30.09.2007 TEUR
BGM-IMMORENT
Aktiengesellschaft & Co KG	22,1 2	.117
PCC- Hotelerrichtungs- und
Betriebsgesellschaft m.b.H. & Co. KG
Stille Beteiligung	4	.148
ERSTE Immobilien
Kapitalanlagegesellschaft mbH	15,0 75	0
Sonstige 9
		7.024

18. Obligationenähnliche Genussrechte

Die Genussscheinbedingungen für die obligationenähnlichen Genussscheine s IMMO INVEST wurden rückwirkend ab 1. Jänner 2007 geändert und der s IMMO INVEST-Genussscheinfonds aufgelöst (Beschluss der Versammlung der Genussscheininhaber vom 11. Juni 2007 und Beschluss der Hauptversammlung vom 12. Juni 2007).

Die Genussscheininhaber erhalten nach den geänderten Genussscheinbedingungen einen jährlichen Ergebnisanspruch (Zinsen), welcher sich wie folgt errechnet:

Konzern-EBIT

(Genussscheinkapital + Ergebnisvortrag)**

durchschnittliches Immobilienvermögen

Soweit diese Zinsen entsprechend den Genussscheinbedingungen nicht ausbezahlt werden, werden sie dem Ergebnisvortrag des nächsten Jahres zugeschlagen.

Für den Zeitraum Jänner bis September 2007 ergibt sich ein Ergebnisanspruch von TEUR 20.100.

Zum 30. September 2007 waren 3.250.889 Genussscheine im Umlauf. Der bilanzierte Rückzahlungsanspruch der Genussscheininhaber zu diesem Stichtag ermittelt sich wie folgt:

	Insgesamt in TEUR	Pro Stück in EUR
Genussscheinkapital	278 .573 72	,67
Ergebnisvortrag 1. Jänner 2007 44	.889 11	,71
Genussscheinkapital zum 1. Jänner 2007 323	.462	84,38
Rückkauf und Einzug von 582 .509 Stück
im Juli bzw. September 2007	-49.152	–
Ergebnisanspruch der
Genussscheininhaber	20.100 6	,18
Genussscheinkapital zum
30. September 2007	294.410	90,56

Bei Beendigung der Genussscheine erhalten die Genussscheininhaber zusätzlich einen aliquoten Anteil an den nicht bilanzierten stillen Reserven im Immobilienvermögen.

Die obligationenähnlichen Genussscheine haben nunmehr eine Laufzeit bis 31. Dezember 2029, wobei sowohl die Genussscheininhaber wie auch die Gesellschaft die Genussscheine (zur Gänze oder in Teilen) ab dem 31. Dezember 2017 jährlich kündigen können.

19. Langfristige Bankverbindlichkeiten

Bei den langfristigen Bankverbindlichkeiten handelt es sich primär um Hypothekardarlehen. Sie bestehen bei folgenden Banken:

in TEUR	30.9.2007	30.09.2006
Kreditgebende Bank
Erste Bank der oesterreichischen
Sparkassen AG 146	.823 67	.162
Österreichische Banken	208.102 157	.023
deutsche Banken 112	.178 36	.790
	467.103	260.975

20. Ereignisse nach dem Konzernbilanz stichtag

Nach Eintritt des Bilanzstichtags wurden vier Abschlüsse von Bedeutung getätigt:

Per 1. Oktober bzw. 1. November wurden 23 Objekte eines bereits am Ende des Jahres 2006 vorfixierten Vertrags über den Kauf eines Zinshauspakets in Berlin übernommen.

Dieses Paket besteht insgesamt aus 53 klassischen Zinshäusern in guten und sehr guten Lagen in Berlin mit einer Gesamtnutzfläche von 176.000 m² . Aufgrund der damit verbundenen Hypothekarbelastungen kann die Sparkassen Immobilien AG Objekte aus diesem Portfolio erst nach abgeschlossenen Verhandlungen mit den verschiedenen Banken Zug um Zug übernehmen.

So wurden per 1. Oktober fünf Objekte mit einem Kaufpreis von EUR 10 Mio. übernommen, am 1. November zusätzliche 18 Objekte mit einem Kaufpreis von EUR 33,7 Mio. Weitere Objekte werden im Laufe der nächsten Monate in das Portfolio der Sparkassen Immobilien AG kommen.

Das auf der bekannten Wiener Einkaufsstraße Mariahilfer Straße gelegene Kaufhaus "Herzmansky" mit dem Hauptmieter Peek & Cloppenburg wurde mit Stichtag 25. Oktober 2007 nach Erwerb der restlichen 25%-Anteile an eine Projektgesellschaft der Peek & Cloppenburg-Gruppe verkauft. Das Objekt verfügt über eine Nutzfläche von insgesamt 18.200 m² , davon 16.300 m2 Geschäftsflächen und 1.900 m² Büro- und sonstige Flächen.

Wien, am 6. November 2007 Der Vorstand

MMag. Holger Schmidtmayr e.h. Mag. Ernst Vejdovszky e.h.

Sparkassen Immobilien Aktiengesellschaft

A-1060 Wien Windmühlgasse 22-24 Tel.: +43 (0) 5 0100-27550 Fax: +43 (0) 5 0100-27559

Investor Relations:

Institutionelle Investoren: Elke Koch, elkepetra.koch@s-immoag.at Private Investoren: Andreas Feuerstein andreas.feuerstein@s-immoag.at

www.sparkassenimmobilienag.at

Impressum:

Medieninhaber (Verleger): Sparkassen Immobilien AG, 1060 Wien, Windmühlgasse 22-24 Konzeption und Gestaltung: schoeller corporate communications, Hamburg/Wien Übersetzung: Fox Coffey KEG Fotos: Marco Moog, Sparkassen Immobilien AG

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit bzw. des Leseflusses wurden in diesem Quartalsbericht genderspezifische Bezeichnungen wie "Aktionär/Aktionärin" nicht berücksichtigt. Selbstverständlich gilt die hier dargestellte Bezeichnung für Personen beiderlei Geschlechts.