S Immo AG — Annual Report (ESEF) 2024

Mar 25, 2025

Erklärung des Vorstands gemäß § 124 Abs. 1 Z 3 BörseG

„Erklärung aller gesetzlichen Vertreter Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Konzernabschluss ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt, dass der Konzernlagebericht inklusive nichtfinanzieller Erklärung den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Konzerns so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns entsteht, und dass der Konzernlagebericht inklusive nicht finanzieller Erklärung die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen der Konzern ausgesetzt ist. Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Jahresabschluss des Mutterunternehmens ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens vermittelt, dass der Lagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Unternehmens so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage entsteht, und dass der Lagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen das Unternehmen ausgesetzt ist.“

Wien, am 25.03.2025
Der Vorstand

Konzernabschluss

Konzernbilanz zum 31.12.2024

Aktiva in TEUR	Anhang- angabe	31.12.2024	31.12.2023
Langfristiges Vermögen
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Vermietete Immobilien	3.1.1.	3.111.710	3.206.465
Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke	3.1.1.	19.045	87.977
		3.130.755	3.294.442
Selbst genutzte Immobilien	3.1.2.	92.857	98.653
Sonstiges Sachanlagevermögen	3.1.2.	4.079	4.273
Immaterielle Vermögenswerte	3.1.2.	844	1.194
Anteile an at equity bewerteten Unternehmen	3.1.3.	15.597	30.623
Beteiligungen	3.1.4.	4.874	7.076
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	3.1.4.	57.665	87.957
Aktive latente Steuern	3.1.16.	1.166	1.882
		3.307.836	3.526.100
Kurzfristiges Vermögen
Vorräte	3.1.5.	395	356
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	3.1.6.	31.582	34.523
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	3.1.6.	50.204	67.616
Andere Vermögenswerte	3.1.7.	19.641	18.990
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	3.1.8.	236.570	445.070
		338.391	566.555
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	3.1.9.	207.939	87.220
		546.330	653.775
Gesamtsumme Aktiva		3.854.166	4.179.875

Passiva in TEUR	Anhang- angabe	31.12.2024	31.12.2023
Den Anteilseignern des Mutterunternehmens zuordenbares Eigenkapital
Grundkapital	3.1.10.	255.407	255.589
Kapitalrücklagen	3.1.10.	158.347	158.912
Sonstige Rücklagen	3.1.10.	1.122.255	1.233.887
Den Anteilseignern des Mutterunternehmens zuordenbares Eigenkapital		1.536.009	1.648.388
Nicht beherrschende Anteile	3.1.11.	36.502	53.453
Summe Eigenkapital		1.572.512	1.701.841
Langfristiges Fremdkapital
Anleiheverbindlichkeiten	3.1.13.	503.369	518.799
Sonstige Finanzverbindlichkeiten	3.1.12.	1.351.170	1.334.430
Rückstellungen für Leistungen an Arbeitnehmer	3.1.14.	965	957
Andere Verbindlichkeiten	3.1.15.	1.989	16.535
Passive latente Steuern	3.1.16.	138.712	145.798
		1.996.204	2.016.519
Kurzfristiges Fremdkapital
Anleiheverbindlichkeiten	3.1.13.	15.885	99.985
Sonstige Finanzverbindlichkeiten	3.1.12.	64.565	183.301
Laufende Ertragsteuerverbindlichkeiten		33.872	39.938
Rückstellungen		268	588
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	5.1.1.	34.539	32.126
Andere Verbindlichkeiten	3.1.15.	109.523	79.641
		258.652	435.579
Schulden im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten		26.798	25.936
		285.450	461.515
Gesamtsumme Passiva		3.854.166	4.179.875

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2024

	Anhang- angabe	2024	2023 angepasst¹
Erlöse
Mieterlöse	3.2.1.	223.619	163.791
Betriebskostenerlöse	3.2.1.	80.896	53.740
Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung	3.2.1.	76.503	70.023
		381.019	287.554
Sonstige betriebliche Erträge		9.049	1.787
Aufwand aus der Immobilienbewirtschaftung	3.2.2.	-105.243	-85.135
Aufwand aus der Hotelbewirtschaftung	3.2.2.	-55.579	-52.744
Bruttoergebnis		229.245	151.461
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien	3.2.3.	155.758	93.240
Buchwerte veräußerter Immobilien	3.2.3.	-155.758	-93.240
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien	3.2.3.	0	0
Verwaltungsaufwand	3.2.4.	-44.474	-26.430
Ergebnis vor Steuern, Immobilienbewertung, Abschreibungen und Finanzergebnis (EBITDA)		184.772	125.032
Abschreibungen	3.2.5.	-7.856	-9.055
Ergebnis aus der Immobilienbewertung	3.2.6.	65.180	9.115
Betriebsergebnis (EBIT)		242.096	125.092
Finanzierungsaufwand	3.2.7.	-91.357	-77.847
Finanzierungsertrag	3.2.7.	7.984	8.607
Ergebnis aus at equity bewerteten Unternehmen	3.2.7.	-312	1.701
Finanzergebnis		-83.685	-67.539
Ergebnis vor Steuern (EBT)		158.411	57.553
Ertragsteuern	3.1.16.	-35.528	-2.425
Jahresergebnis aus fortgeführtem Geschäftsbereich		122.882	55.128
Jahresergebnis aus aufgegebenem Geschäftsbereich	2.4.	-59.356	-96.527
Jahresergebnis		63.526	-41.399
davon den Anteilseignern des Mutterunternehmens zuordenbar		59.609	-32.195
davon aus fortgeführtem Geschäftsbereich		122.882	55.128
davon aus aufgegebenem Geschäftsbereich	2.4.	-63.273	-87.323
davon den nicht beherrschenden Anteilen zuordenbar		3.917	-9.204
davon aus fortgeführtem Geschäftsbereich		0	0
davon aus aufgegebenem Geschäftsbereich	2.4.	3.917	-9.204
Ergebnis je Aktie aus fortgeführtem und aufgegebenem Geschäftsbereich	3.2.8.	unverwässert = verwässert 0,85	-0,46
Ergebnis je Aktie aus fortgeführtem Geschäftsbereich	3.2.8.	unverwässert = verwässert 1,75	0,78

¹ Angepasst auf Grund Klassifizierung des Segments Deutschland als aufgegebener Geschäftsbereich (weitere Erläuterungen siehe Anhang 2.4.)

Konzern-Gesamtergebnisrechnung für das Geschäftsjahr 2024

	Anhang- angabe	2024	2023 angepasst
Jahresergebnis		63.526	-41.399
Bewertung Cashflow-Hedge	5.1.2.

Konzern-Geldflussrechnung für das Geschäftsjahr 2024 in TEUR

Anhang- angabe	2024	2023 angepasst1
Ergebnis vor Steuern (EBT) aus fortgeführtem Geschäftsbereich	158.411	57.554
Ergebnis vor Steuern (EBT) aus aufgegebenem Geschäftsbereich	-64.167	-103.908
Ergebnis aus der Immobilienbewertung 3.2.6.	5.318	109.343
Abschreibungen 3.2.5.	7.974	9.205
Gezahlte Ertragsteuern 3.1.16.	-18.149	-12.832
Finanzergebnis 3.2.7.	78.811	70.441
Operativer Cashflow	168.198	129.802
Veränderungen im Nettoumlaufvermögen
Forderungen und sonstige Vermögenswerte	-19.235	30.679
Rückstellungen, sonstige Finanzverbindlichkeiten und andere Verbindlichkeiten	-7.689	-1.481
Kurzfristige Verbindlichkeiten	24.173	-5.199
Cashflow aus der Geschäftstätigkeit	165.446	153.800
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Auszahlungen für Investitionen in Immobilienvermögen (vermietete Immobilien, Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke, selbst genutzte Immobilien)	-37.995	-18.110
Auszahlungen für Investitionen in immaterielles Vermögen	-12	-624
Auszahlungen für Investitionen in sonstiges Sachanlagevermögen	-1.103	-1.042
Auszahlungen für Investitionen in at equity bewertete Unternehmen 3.1.3.	0	-2.515
Einzahlungen aus der Veräußerung von Tochterunternehmen 2.2.4.	212.238	264.833
Auszahlungen aus dem Erwerb von Tochterunternehmen 2.2.4.	-408.474	-640.549
Sonstige Änderungen von at equity bewerteten Unternehmen 3.1.3.	0	-6.174
Veräußerung von Immobilienvermögen 3.2.3.	279.261	263.901
Dividenden von at equity bewerteten Unternehmen 3.1.3.	4.886	102
Erhaltene Dividenden 3.1.4.	425	535
Erhaltene Zinsen 3.2.7.	7.643	8.106
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	56.868	-131.537

Fortsetzung Konzern-Geldflussrechnung

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Rückkauf eigener Aktien 3.1.10.	-746	-2.361
Anleiheemissionen 3.1.13.	0	74.120
Tilgung Anleihe 3.1.13.	-100.000	0
Ausschüttung nicht beherrschende Anteile	-23.991	-19.048
Geldzufluss aus sonstigen Finanzverbindlichkeiten 3.1.12.	362.045	357.493
Geldabfluss aus sonstigen Finanzverbindlichkeiten 3.1.12.	-458.311	-189.719
Dividendenzahlung 3.1.10.	-140.584	0
Gezahlte Zinsen 3.2.7.	-65.460	-44.047
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	-427.047	176.437
Liquide Mittel 01.01.	445.070	246.925
Umgliederung liquider Mittel zu „zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte“ 3.1.9.	-3.767	-555
Nettoveränderung der liquiden Mittel	-204.733	198.700
Liquide Mittel 31.12.2	236.570	445.070

1 Angepasst auf Grund Klassifizierung des Segments Deutschland als aufgegebener Geschäftsbereich (weitere Erläuterungen seihe Anhang 2.4.)
2 Die Auswirkungen von Währungsdifferenzen auf den Bestand der liquiden Mittel sind unwesentlich und werden daher nicht gesondert dargestellt.

Die Konzern-Geldflussrechnung enthält eine Analyse aller Zahlungsströme – einschließlich des aufgegebenen Geschäftsbereichs in Deutschland. Beträge im Zusammenhang mit dem aufgegebenen Geschäftsbereich nach operativer, Investitions- und Finanzierungstätigkeit sind im Konzernanhang zum aufgegebenen Geschäftsbereich angegeben.

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung in TEUR - siehe auch Kapitel 3.1.10.

Eigenkapital	Grund- kapital	Kapital- rücklagen	Wäh- rungs- rücklagen	Rücklage Hedge Accounting	Rücklage für Eigen- kapital- instrumente	Übrige Rück- lagen	Den Anteilseignern des Mutterunternehmens zuordenbares Eigenkapital	Nicht beherr- schende Anteile	Summe
Stand 01.01.2024	255.589	158.912	6.340	5.981	5.231	1.216.335	1.648.388	53.453	1.701.841
Jahresergebnis	0	0	0	0	0	59.609	59.609	3.917	63.526
Sonstiges Ergebnis	0	0	-8.100	-16.570	-1.762	2	-26.430	-768	-27.198
Gesamtergebnis	0	0	-8.100	-16.570	-1.762	59.611	33.179	3.149	36.328
Rückkauf eigener Aktien	-182	-565	0	0	0	0	-747	0	-747
Ausschüttung betreffend nicht beherrschende Anteile	0	0	0	0	0	0	0	-23.991	-23.991
Sonstige Veränderungen	0	0	-3.563	9	0	-675	-4.229	3.891	-338
Ausschüttung für 2023 an Aktionäre1	0	0	0	0	0	-140.584	-140.584	0	-140.584
Stand 31.12.2024	255.407	158.347	-5.322	-10.580	3.469	1.134.688	1.536.009	36.502	1.572.512
Stand 01.01.2023	256.249	160.612	-8.314	37.544	3.670	1.247.467	1.697.228	83.040	1.780.268
Jahresergebnis	0	0	0	0	0	-32.195	-32.195	-9.204	-41.399
Sonstiges Ergebnis	0	0	14.654	-31.563	1.561	-10	-15.358	-262	-15.620
Gesamtergebnis	0	0	14.654	-31.563	1.561	-32.205	-47.554	-9.466	-57.020
Rückkauf eigener Aktien	-660	-1.700	0	0	0	0	-2.360	0	-2.360
Ausschüttung betreffend nicht beherrschende Anteile	0	0	0	0	0	0	0	-19.048	-19.048
Sonstige Veränderungen	0	0	0	0	0	1.073	1.073	-1.073	0
Stand 31.12.2023	255.589	158.912	6.340	5.981	5.231	1.216.335	1.648.388	53.453	1.701.841

1 Die Ausschüttung von TEUR 140.584 im Jahr 2024 entspricht einer Dividende in Höhe von EUR 2,00 je Aktie und gelangte am 19.12.2024 zur Auszahlung.

Anhang zum Konzernabschluss zum 31.12.2024

1. Der Konzern

Die S IMMO Gruppe (S IMMO AG und ihre Tochtergesellschaften) ist ein international tätiger Immobilienkonzern. Das Konzern-Mutterunternehmen der S IMMO Gruppe ist die S IMMO AG mit Sitz in 1100 Wien, Wienerbergstraße 9/7. Stock. Tochtergesellschaften bestehen zum Stichtag in Österreich, Deutschland, Tschechien, der Slowakei, Ungarn und Rumänien. Zum 31.12.2024 ist die S IMMO Gruppe Eigentümerin von Immobilien in allen zuvor genannten Ländern. Die S IMMO Gruppe beschäftigt sich mit langfristigen Immobilien-Investitionen in Form von An- und Verkauf von Immobilien, Projektentwicklung, Vermietung und Asset Management, Revitalisierung und Sanierung von Gebäuden und dem Betrieb von Hotels und Einkaufszentren. Die S IMMO AG, Wien, stellt den Konzernabschluss für den kleinsten Kreis von Unternehmen auf. Die CPI Property Group S.A. stellt den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen auf. 100 % der Anteile werden direkt von der CPI Europe AG (vormals IMMOFINANZ AG) gehalten. Der Konzernabschluss der CPI Property Group S.A. wird am Unternehmenssitz in Luxemburg veröffentlicht.

2. Grundsätze der Rechnungslegung, Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

2.1. Grundsätze der Rechnungslegung

Der Konzernabschluss wird in Übereinstimmung mit den zum Bilanzstichtag verpflichtend anzuwendenden International Financial Reporting Standards (IFRS), einschließlich der Interpretationen des „IFRS Interpretations Committee“, wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, sowie den ergänzenden Bestimmungen des § 245a Abs.1 UGB erstellt. Der Rechnungslegung aller in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen liegen die einheitlichen Rechnungslegungsvorschriften der S IMMO Gruppe zu Grunde. Der Bilanzstichtag sämtlicher in den Konzernabschluss einbezogener Unternehmen ist der 31.12. Der Konzernabschluss ist in 1.000 Euro („TEUR“), gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode, aufgestellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten. Sämtliche Forderungen und Verbindlichkeiten sowie Erträge und Aufwendungen zwischen Unternehmen des Konsolidierungskreises werden im Rahmen der Schulden- bzw. Aufwands- und Ertragskonsolidierung eliminiert. Ebenso werden Zwischenergebnisse bei der konzerninternen Übertragung von Liegenschaften eliminiert.

2.2. Konsolidierungskreis und Konsolidierungsmethoden

2.2.1. Tochterunternehmen

In den Konzernabschluss sind alle Unternehmen (Tochtergesellschaften), die unter dem beherrschenden Einfluss (Kontrolle) des Mutterunternehmens stehen, durch Vollkonsolidierung einbezogen. Ein beherrschender Einfluss besteht, wenn das Mutterunternehmen direkt oder indirekt in der Lage ist, die Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunternehmen zu erlangen und die Finanz- und Geschäftspolitik des Unternehmens derart zu bestimmen, um daraus die Höhe der Renditen des Beteiligungsunternehmens zu beeinflussen (Risikobelastung durch oder Anrechte auf schwankende Renditen). Die Einbeziehung einer Tochtergesellschaft beginnt mit dem Zeitpunkt der Erlangung des beherrschenden Einflusses und endet bei dessen Wegfall. Als Erwerbszeitpunkt wird jener Zeitpunkt bestimmt, an dem die Beherrschung über das Beteiligungsunternehmen erlangt wird. Liegen bei Erwerbsvorgängen Unternehmenszusammenschlüsse im Sinne von IFRS 3 vor, werden diese nach der Erwerbsmethode bilanziert.# 2.2.1. Geschäftsbetriebe

Die Beurteilung, ob eine Transaktion den Erwerb eines Geschäftsbetriebs umfasst, erfolgt dabei im Rahmen einer kritischen Analyse der relevanten Strukturen und Prozesse. Gegebenenfalls wird ein optionaler Test zur Ermittlung der Konzentration des beizulegenden Zeitwerts durchgeführt, um zu beurteilen, ob eine Gruppe von Tätigkeiten und Vermögenswerten als Geschäftsbetrieb einzustufen ist. Erlangt die Gesellschaft bei einem Kauf die Beherrschung über einen Geschäftsbetrieb, werden die mit dem Unternehmenserwerb verbundenen Kosten, wie zum Beispiel Due-Diligence-, Bewertungs- und sonstige Fachberatungsgebühren, als Aufwand in den Perioden erfasst, in denen die Kosten angefallen sind. Die Anschaffungskosten für den Erwerb des Geschäftsbetriebs werden dem anteiligen beizulegenden Zeitwert des identifizierbaren übernommenen Nettovermögens gegenübergestellt, um einen eventuellen Unterschiedsbetrag zu ermitteln. Ein positiver Unterschiedsbetrag wird als Firmenwert erfasst. Falls der Betrag negativ ist, werden die zu Grunde liegenden Kalkulationen und Annahmen noch einmal überprüft und der entsprechende Betrag nur dann erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, wenn diese nochmalige kritische Würdigung der Ansetzbarkeit und Bewertung der übernommenen Vermögenswerte und Schulden einen negativen Unterschiedsbetrag ergibt. Bei dem Erwerb von Immobilienunternehmen, die keinen Geschäftsbetrieb iSv IFRS 3 darstellen, werden zugegangene finanzielle Vermögenswerte und Schulden mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Summe der so bewerteten finanziellen Vermögenswerte und Schulden wird anschließend vom Transaktionspreis abgezogen. Der Transaktionspreis inkludiert direkt dem Erwerb des Immobilienunternehmens zuordenbare Nebenkosten. Der verbleibende Transaktionspreis wird dann auf die verbleibenden identifizierbaren Vermögenswerte (im Wesentlichen Immobilienvermögen) basierend auf deren relativen beizulegenden Zeitwerten zum Zeitpunkt des Erwerbs allokiert. Änderungen der Anteile an Tochterunternehmen, die nicht zum Entstehen oder zum Verlust der Beherrschung führen, werden als Eigenkapitaltransaktionen bilanziert. Die vom Konzern und entsprechend die von den beherrschenden Gesellschaftern gehaltenen anteiligen Buchwerte werden so angepasst, dass sie die Änderungen der Beteiligungsquoten entsprechend widerspiegeln. Die Differenz zwischen dem Betrag, um den die nicht beherrschenden Anteile angepasst werden, und dem beizulegenden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung wird im Eigenkapital erfasst und den Aktionären der S IMMO AG zugeordnet. Bei Verlust der Beherrschung über ein Tochterunternehmen werden die zurechenbaren Vermögenswerte und Schulden unter Zugrundelegung der Einzelveräußerungsfiktion sowie die dazugehörigen nicht beherrschenden Anteile ausgebucht. Die Umwertung allenfalls zurückbehaltener Anteile auf den beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt des Verlusts der Beherrschung erfolgt über die Gewinn- und Verlustrechnung und stellt den Ausgangspunkt für die zukünftige Bewertung als assoziiertes Unternehmen, Gemeinschaftsunternehmen oder als Beteiligung dar. Bei der Erlangung der Kontrolle über ein existierendes Gemeinschafts- oder assoziiertes Unternehmen ist der zuvor an dem erworbenen Unternehmen gehaltene Eigenkapitalanteil mit dem zum Erwerbszeitpunkt geltenden beizulegenden Zeitwert neu zu bewerten.

2.2.2. Nicht beherrschende Anteile

Die S IMMO Gruppe bewertet nicht beherrschende Anteile mit dem proportionalen Anteil an den identifizierbaren Nettovermögenswerten des Tochterunternehmens. Die bilanziellen Auswirkungen von Änderungen der Anteilsquoten der nicht beherrschenden Anteile werden, wie unter 2.2.1. dargelegt, erfasst.

2.2.3. Assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen

Unternehmen, bei denen das Mutterunternehmen direkt oder indirekt die Möglichkeit hat, maßgeblichen Einfluss auf die Geschäfts- und Finanzpolitik auszuüben (in der Regel durch mittel- oder unmittelbare Stimmrechtsanteile von 20 % bis 50 %), und Gemeinschaftsunternehmen werden im Konzernabschluss nach der Equity-Methode bilanziert. Die Anteile an at equity bewerteten Unternehmen werden beim erstmaligen Ansatz mit den Anschaffungskosten angesetzt. Für die nach der Equity-Methode einbezogenen assoziierten Unternehmen und gemeinschaftlich geführten Unternehmen wird der Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung nach den gleichen Grundsätzen wie bei vollkonsolidierten Gesellschaften ermittelt. Der Geschäfts- oder Firmenwert, der aus der Anschaffung eines at equity einbezogenen Unternehmens resultiert, ist in dessen Buchwert enthalten und wird nicht planmäßig abgeschrieben. Er wird als Bestandteil der Beteiligung an dem at equity einbezogenen Unternehmen auf Wertminderung überprüft. Der Anteil der S IMMO AG am Ergebnis des at equity einbezogenen Unternehmens wird nach dem Erwerbszeitpunkt in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Der Anteil am sonstigen Ergebnis wird im sonstigen Ergebnis in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung erfasst. Die kumulierten anteiligen Veränderungen erhöhen bzw. vermindern den Buchwert der Anteile. Übersteigen die der S IMMO AG zurechenbaren Verluste des At-equity-Unternehmens den Buchwert des Anteils, werden keine Verlustanteile erfasst, es sei denn, es resultieren daraus Verpflichtungen. Bei Ausschüttungen wird der Wertansatz um den anteiligen Betrag gemindert. Ergebnisse aus Geschäftsvorfällen zwischen der S IMMO AG und ihren At-equity-Unternehmen werden entsprechend dem Anteil von der S IMMO AG eliminiert. Verringern sich die Eigentumsanteile an at equity bilanzierten Unternehmen und wird die Equity-Methode weiterhin angewandt, wird der Teil des zuvor im sonstigen Ergebnis erfassten Gewinns oder Verlusts, der auf die Verringerung der Beteiligungsquote entfällt, aufwands- oder ertragswirksam umgegliedert, falls dieser Gewinn oder Verlust bei der Veräußerung der dazugehörigen Vermögenswerte und Schulden erfolgswirksam umgegliedert werden müsste.

2.2.4. Konsolidierungskreis

In den Konzernabschluss sind neben der S IMMO AG 95 (2023: 99) Unternehmen (Immobilienbesitz- und Zwischenholdinggesellschaften), welche unmittelbar bzw. mittelbar von der S IMMO AG beherrscht werden, einbezogen (Vollkonsolidierung) sowie 3 (2023: 5) Gesellschaften, die at equity konsolidiert werden.

Änderungen im Konsolidierungskreis im Geschäftsjahr 2024

Im zweiten Quartal 2024 wurden die Baudry Beta, a.s., Tschechien, die CPI Národní, s.r.o., Tschechien, die CPI Shopping Teplice, a.s., Tschechien, die Farhan, a.s., Tschechien, die Marissa Tau, a.s., Tschechien, und die Na Poříčí, a.s., Tschechien, im Wege von Share Deals von der CPI Property Group S.A. übernommen. Die Kaufpreise (inklusive Kaufnebenkosten) in Höhe von TEUR 6.781 (Baudry Beta, a.s.), TEUR 122.955 (CPI Národní, s.r.o.), TEUR 10.253 (CPI Shopping Teplice, a.s.), TEUR 112 (Farhan, a.s.), TEUR 13.130 (Marissa Tau, a.s.) und TEUR 21.943 (Na Poříčí, a.s.) bestanden zur Gänze aus Zahlungsmitteln. Die im Fremdkapital enthaltenen Darlehen in Höhe von TEUR 10.453 (Baudry Beta, a.s.), TEUR 82.483 (CPI Národní, s.r.o.), TEUR 43.374 (CPI Shopping Teplice, a.s.), TEUR 54.753 (Farhan, a.s.), TEUR 16.125 (Marissa Tau, a.s.) und TEUR 28.552 (Na Poříčí, a.s.) wurden im Zuge der Abwicklung der Ankäufe getilgt. Im Zuge dieses Erwerbs wurden auch Zinsderivate übertragen, die mit dem positiven beizulegenden Zeitwert zum Erwerbszeitpunkt in Höhe von TEUR 13.767 in der übergeordneten Zwischenholdinggesellschaft erfasst wurden. Dadurch haben sich die Anschaffungskosten des erworbenen Immobilienvermögens entsprechend reduziert. Ein Unternehmenszusammenschluss im Sinne von IFRS 3 war bei den neu konsolidierten Gesellschaften nicht gegeben, da kein Geschäftsbetrieb nach IFRS 3 vorlag. Die übernommenen Immobilienbesitzgesellschaften wiesen zum Zeitpunkt des Zugangs folgende Buchwerte aus:

	Baudry Beta, a.s.	CPI Národní, s.r.o.	CPI Shopping Teplice, a.s.	Farhan, a.s.	Marissa Tau, a.s.	Na Poříčí, a.s.	Summe
Buchwert
Langfristige Vermögenswerte
Immobilienvermögen¹	17.098	206.627	52.766	56.726	29.495	51.877	414.589
Sonstige langfristige finanzielle Vermögenswerte	0	1.369	693	294	1	0	2.356
Kurzfristige Vermögenswerte
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte	54	2.447	661	3.060	717	1.507	8.446
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	2	733	212	47	114	234	1.341
Summe Vermögenswerte	17.154	211.176	54.332	60.127	30.327	53.617	426.732
Langfristiges Fremdkapital	-245	-4.412	-1.352	-52.838	-16.351	-28.995	-104.193
Kurzfristiges Fremdkapital	-10.129	-83.808	-42.727	-7.176	-846	-2.679	-147.365
Summe zugegangener Buchwerte	6.781	122.955	10.253	112	13.130	21.943	175.174

¹ Das Immobilienvermögen wurde mit den aus den Erwerbstransaktionen resultierenden Anschaffungskosten inklusive Anschaffungsnebenkosten angesetzt. Dabei wurden marktübliche Kaufpreisabschläge für latente Steuereffekte und sonstige Kaufpreisanpassungen sowie zum beizulegenden Zeitwert in einer übergeordneten Zwischenholdinggesellschaft erfasste Zinsderivate von in Summe TEUR 46.597 berücksichtigt, die in späterer Folge zu einer Aufwertung der Immobilien gemäß IAS 40 geführt haben.

Im zweiten Quartal 2024 wurden die bisher vollkonsolidierten Gesellschaften Tölz Immobilien GmbH, Deutschland, S Immo Geschäftsimmobilien GmbH, Deutschland, Lützow-Center GmbH, Deutschland, S IMMO Berlin II GmbH, Deutschland, und S IMMO Berlin III GmbH, Deutschland, veräußert. Das erhaltene Entgelt bestand zur Gänze aus Zahlungsmitteln in Höhe von insgesamt TEUR 90.038. Der gesamte Kaufpreis wurde per 31.12.2024 beglichen.

Die S IMMO hat den Verkauf des HOTO Business Tower (Savska 32 d.o.o.) in Zagreb am 12.07.2024 erfolgreich abgeschlossen. Der Veräußerungspreis betrug TEUR 12.227. Das Bürogebäude umfasst eine Gesamtmietfläche von rund 15.500 m². Weiters wurde der Zagrebtower in Kroatien am 28.08.2024 zu einem Verkaufspreis von TEUR 32.248 erfolgreich veräußert.# Änderungen im Konsolidierungskreis im Geschäftsjahr 2023

Im ersten Quartal 2023 wurde die Andrássy Real Kft., Ungarn, im Wege eines Share Deals von der CPI Property Group S.A. übernommen. Der Kaufpreis (exklusive Kaufnebenkosten) in Höhe von TEUR 12.467 wurde zur Gänze in Zahlungsmitteln geleistet. Das im langfristigen Fremdkapital enthaltene Darlehen in Höhe von TEUR 12.933 wurde im Zuge der Abwicklung des Ankaufs getilgt. Außerdem wurden im ersten Quartal 2023 die neu gegründeten Gesellschaften Nergal Immobilienverwertungs GmbH E58 & Co KG, Österreich, Nergal Immobilienverwertungs GmbH F3 & Co KG, Österreich, und Nergal Immobilienverwertungs GmbH M3 & Co KG, Österreich, erstmals als vollkonsolidierte Unternehmen miteinbezogen.

Im zweiten Quartal 2023 wurden die CD Property s.r.o., Tschechien, die CPI Office Prague, s.r.o., Tschechien, die Lucemburská 46, a.s., Tschechien, und die ZET.office, a.s., Tschechien, ebenfalls im Wege von Share Deals von der CPI Property Group S.A. übernommen. Die Kaufpreise (exklusive Kaufnebenkosten) in Höhe von TEUR 12.347 (CD Property s.r.o.), TEUR 19.121 (CPI Office Prague, s.r.o.), TEUR 18.586 (Lucemburská 46, a.s.) und TEUR 5.477 (ZET.office, a.s.) bestanden zur Gänze aus Zahlungsmitteln. Die im langfristigen Fremdkapital enthaltenen Darlehen in Höhe von TEUR 12.826 (CD Property s.r.o.), TEUR 15.219 (CPI Office Prague, s.r.o.), TEUR 5.783 (Lucemburská 46, a.s.) und TEUR 36.165 (ZET.office, a.s.) wurden im Zuge der Abwicklung der Ankäufe getilgt.

Im dritten Quartal 2023 wurde die „Wienerberg City“ Errichtungsges.m.b.H., Österreich, im Wege eines Share Deals von der CPI Europe AG (vormals IMMOFINANZ AG) übernommen. Der Kaufpreis (exklusive Kaufnebenkosten) in Höhe von TEUR 84.274 bestand zur Gänze aus Zahlungsmitteln.

Im vierten Quartal 2023 wurden die Gesellschaften Bauteile A+B Errichtungsges.m.b.H., Österreich, und Bauteile C+D Errichtungsges.m.b.H., Österreich, von der CPI Europe AG (vormals IMMOFINANZ AG) im Wege eines Share Deals angekauft. Der Kaufpreis für beide Gesellschaften (exklusive Kaufnebenkosten) in Höhe von TEUR 13.189 bestand zur Gänze aus Zahlungsmitteln. Ebenfalls im vierten Quartal 2023 wurden die Gesellschaften CPI Office Business Center, s.r.o., Tschechien, die Futurum HK Shopping, s.r.o., Tschechien, die Projekt Zlatý Anděl, s.r.o., Tschechien, und die CPI Shopping MB, a.s., Tschechien, im Wege von Share Deals von der CPI Property Group S.A. übernommen. Die Kaufpreise (exklusive Kaufnebenkosten) in Höhe von TEUR 66.676 (CPI Office Business Center, s.r.o.), TEUR 27.740 (Futurum HK Shopping, s.r.o.), TEUR 37.373 (Projekt Zlatý Anděl, s.r.o.) und TEUR 15.439 (CPI Shopping MB, a.s.) bestanden zur Gänze aus Zahlungsmitteln. Die im langfristigen Fremdkapital enthaltenen Darlehen in Höhe von TEUR 89.253 (CPI Office Business Center, s.r.o.), TEUR 85.731 (Futurum HK Shopping, s.r.o.), TEUR 73.150 (Projekt Zlatý Anděl, s.r.o.) und TEUR 34.682 (CPI Shopping MB, a.s.) wurden im Zuge der Abwicklung der Ankäufe getilgt.

Im Zuge dieses Erwerbs wurden auch Zinsderivate übertragen, die mit dem positiven beizulegenden Zeitwert im Erwerbszeitpunkt in Höhe von TEUR 27.381 in der übergeordneten Zwischenholdinggesellschaft erfasst wurden. Dadurch haben sich die Anschaffungskosten des erworbenen Immobilienvermögens entsprechend reduziert. Außerdem wurde im vierten Quartal noch die Zwischenholdinggesellschaft SC Czech AHG, s.r.o., Tschechien, zu einem Kaufpreis von TEUR 2,5 angekauft. Von den oben angeführten Kaufpreisen waren TEUR 806 (Bauteile A+B Errichtungsges.m.b.H. und Bauteile C+D Errichtungsges.m.b.H.) im Jahr 2023 noch nicht fällig.

Zum 31.12.2023 bestehen Rückforderungen aus Anpassungen in der finalen Kaufpreisermittlung bei Closing gegenüber den vorläufigen Kaufpreiszahlungen aus den Ankäufen Andrássy Real Kft. (TEUR 381), „Wienerberg City“ Errichtungsges.m.b.H. (TEUR 333), CPI Office Business Center, s.r.o. (TEUR 4.357), Futurum HK Shopping, s.r.o. (TEUR 3.422), Projekt Zlatý Anděl, s.r.o. (TEUR 1.934) und CPI Shopping MB, a.s. (TEUR 1.136), die in den sonstigen kurzfristigen finanziellen Vermögenswerten erfasst sind (siehe auch Kapitel 3.1.6.3.).

Ein Unternehmenszusammenschluss im Sinne von IFRS 3 war bei keiner der neu konsolidierten Gesellschaften gegeben, da kein Geschäftsbetrieb nach IFRS 3 vorlag.

Die übernommenen Immobilienbesitzgesellschaften wiesen zum Zeitpunkt des Zugangs folgende Buchwerte aus:

	Andrássy Real Kft.	CD Property s.r.o.	CPI Office Prague, s.r.o.	Lucemburská 46, a.s.	ZET.office, a.s.	„Wienerberg City“ Errichtungsges.m.b.H.	Bauteile A+B Errichtungsges.m.b.H.	Bauteile C+D Errichtungsges.m.b.H.	CPI Office Business Center, s.r.o.	Futurum HK Shopping, s.r.o.	Projekt Zlatý Anděl, s.r.o.	CPI Shopping MB	Summe
Buchwert
Langfristige Vermögenswerte
Immobilienvermögen	1	25.662	25.167	71.779	24.045	41.189	192.992	54.666	137.390	152.063	107.381	47.678	986.220
Sonstige langfristige finanzielle Vermögenswerte	37	375	5.445	0	767	24.464	2.705	0	0	0	0	0	33.793
Kurzfristige Vermögenswerte
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte	340	225	3.423	429	1.774	1.835	24.089	3.822	2.222	2.246	946	286	41.637
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	449	200	1.667	392	151	5.514	88	1.938	0	0	9	0	10.408
Summe Vermögenswerte	26.488	25.967	82.314	24.866	43.881	224.805	81.548	143.150	154.285	109.627	107.163	47.964	1.072.058
Langfristiges Fremdkapital	-13.775	-12.826	-56.028	-5.783	-36.165	-114.000	-48.181	-143.186	-89.253	-85.731	-73.150	-34.682	-712.760
Kurzfristiges Fremdkapital	-246	-794	-7.165	-497	-2.239	-26.531	-632	-19.510	-7.085	-4.348	-3.788	-1.155	-73.990
Summe zugegangener Buchwerte	12.467	12.347	19.121	18.586	5.477	84.274	32.735	-19.546	57.947	19.548	30.225	12.127	285.308

1 Beim Immobilienvermögen wurden kaufpreisrelevante Positionen in Höhe von TEUR 74.331 verkehrswertmindernd allokiert, welche in späterer Folge zu einer Aufwertung geführt haben.

Im ersten Quartal 2023 wurde die bisher vollkonsolidierte Gesellschaft SIAG Berlin Wohnimmobilien GmbH, Österreich, veräußert. Die Gesellschaft wurde zum 31.12.2022 in den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten und in den Schulden im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten ausgewiesen. Das erhaltene Entgelt bestand zur Gänze aus Zahlungsmitteln. Für diese Veräußerung wurde in der Konzern-Geldflussrechnung in der Position Nettocashflow aus der Entkonsolidierung von Tochterunternehmen ein Betrag von EUR 225,6 Mio. erfasst.

Im zweiten Quartal 2023 wurde die bisher vollkonsolidierte Gesellschaft WASHINGTON PROEKT EOOD, Bulgarien, veräußert. Das erhaltene Entgelt bestand zur Gänze aus Zahlungsmitteln in Höhe von TEUR 813. Ebenfalls im zweiten Quartal 2023 wurde die bisher vollkonsolidierte Gesellschaft S IMMO Berlin IV GmbH, Deutschland, veräußert. Das erhaltene Entgelt bestand zur Gänze aus Zahlungsmitteln in Höhe von TEUR 13.584.

Im dritten Quartal 2023 wurde die bisher vollkonsolidierte Gesellschaft S Immo Immobilien Investitions GmbH, Österreich, liquidiert.

Im vierten Quartal 2023 wurde die bisher vollkonsolidierte Gesellschaft EUROCENTER d.o.o., Kroatien, veräußert. Das erhaltene Entgelt bestand zur Gänze aus Zahlungsmitteln in Höhe von TEUR 21.856.

Da es sich bei den veräußerten Gesellschaften um Immobilienbesitzgesellschaften handelt, bei denen in der Regel das Immobilienvermögen wertbestimmend ist, resultiert das Veräußerungsergebnis im Wesentlichen aus der Immobilienbewertung im Verkaufszeitpunkt und wird daher im „Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien“ (siehe auch Kapitel 3.2.3.) in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Die veräußerten Gesellschaften wiesen zum Zeitpunkt des Abgangs folgende Buchwerte aus:

	SIAG Berlin Wohnimmobilien GmbH	WASHINGTON PROEKT EOOD	S Immo Berlin IV GmbH	EUROCENTER d.o.o.
Summe abgegangener Buchwerte
Tölz Immobilien GmbH
S Immo Geschäftsimmobilien GmbH
Lützow-Center GmbH
S IMMO Berlin II GmbH
S IMMO Berlin III GmbH
ELTIMA PROPERTY COMPANY s.r.o.
Savska 32 d.o.o.
Zagrebtower d.o.o.
Summe Buchwert	15.364	2.683	45.019	19.962
Langfristige Vermögenswerte
Immobilienvermögen	17.073	71.392	22.642	18.493
Sonstige langfristige finanzielle Vermögenswerte	0	0	0	0
Kurzfristige Vermögenswerte
Immobilienvermögen		22.000	26.200	50.055
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte	110	346	752	23,00
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	1.842	3.391	1.352	383
Summe Vermögenswerte	33.084	20.810	73.496	23.048
Langfristiges Fremdkapital	-17.370	-11.417	-28.317	-3.040
Kurzfristiges Fremdkapital	-350	-6.710	-160	-46
Summe abgegangener Buchwerte	15.364	2.683	45.019	19.962

Zudem hat die S IMMO den Verkauf des Hotels Juliš (Eltima Property Company s.r.o.) in Prag am 31.10.2024 erfolgreich zu einem Verkaufspreis in Höhe von TEUR 11.890 abgeschlossen. Die Immobilie umfasst eine Gesamtmietfläche von rund 6.700 m². Zum 31.12.2024 bestand keine offene Kaufpreisforderung mehr, und die Darlehen wurden im Rahmen des Verkaufs abgegolten. Beide Kaufpreise wurden vollständig in Cash bezahlt. Die veräußerten Gesellschaften wiesen zum Zeitpunkt des Abgangs folgende Buchwerte aus:

	Tölz Immobilien GmbH	S Immo Geschäftsimmobilien GmbH	Lützow-Center GmbH	S IMMO Berlin II GmbH	S IMMO Berlin III GmbH	ELTIMA PROPERTY COMPANY s.r.o.	Savska 32 d.o.o.	Zagrebtower d.o.o.	Summe
Buchwert
Langfristige Vermögenswerte
Immobilienvermögen	31.132	17.073	71.392	22.642	18.493	0	0	0	160.732
Sonstige langfristige finanzielle Vermögenswerte	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Kurzfristige Vermögenswerte
Immobilienvermögen	0	0	22.000	26.200	50.055	98.255	0	0	196.510
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte	110	346	752	23	195,00	1.055	666	1.968	5.115
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	1.842	3.391	1.352	383	477	359	995	1.052	9.851
Summe Vermögenswerte	33.084	20.810	95.496	49.248	69.025	99.669	1.661	3.020	372.213
Langfristiges Fremdkapital	-17.370	-11.417	-28.317	-3.040	-11.898	-13.431	0	0	-85.473
Kurzfristiges Fremdkapital	-350	-6.710	-160	-46	-143	-364	-16.839	-20.395	-45.008
Summe abgegangener Buchwerte	15.364	2.683	67.019	19.962	7.124	9.619	-15.178	-17.375	241.732

Auf Grund von gesellschaftsrechtlichen Regelungen wird die IPD – International Property Development, s. r. o. at equity bewertet.Summe Buchwert
Langfristige Vermögenswerte
Immobilienvermögen 0 0 31.500 26.500 58.000
Sonstige langfristige finanzielle Vermögenswerte 0 0 0 27 27
Kurzfristige Vermögenswerte
Immobilienvermögen 321.969 1.025 0 0 322.994
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte 1.829 1 621 289 2.740
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 32.558 1 66 239 32.864
Summe Vermögenswerte 356.356 1.027 32.187 27.055 416.625
Langfristiges Fremdkapital 0 0 -16.423 -2.738 -19.161
Kurzfristiges Fremdkapital -116.899 -215 -3.499 -5.166 -125.779
Summe abgegangener Buchwerte 239.457 812 12.265 19.151 271.685

Übersicht Konsolidierungskreis

2024 auf Gesellschaftsbasis

Gesellschaft	Sitz	Nominalkapital 2024	Nominalkapital 2023	Konzernanteil 2024 (%)	Konzernanteil 2023 (%)	Landeswährung 2024	Landeswährung 2023	Konsolidierungsart 2024	Konsolidierungsart 2023
CEE Immobilien GmbH	A, Wien	N/A	35.000	N/A	100	N/A	EUR	N/A	VK
CEE PROPERTY-INVEST Immobilien GmbH	A, Wien	48.000.000	48.000.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
CEE CZ Immobilien GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
German Property Invest Immobilien GmbH	A, Wien	38.932	38.932	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
Hotel DUNA Beteiligungs Gesellschaft m.b.H.	A, Wien	145.346	145.346	100	100	EUR	EUR	VK	VK
AKIM Beteiligungen GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
SO Immobilienbeteiligungs GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
CEE Beteiligungen GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
E.V.I. Immobilienbeteiligungs GmbH	A, Wien	35.000	35.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
E.I.A. eins Immobilieninvestitions-gesellschaft m.b.H.	A, Wien	36.336	36.336	100	100	EUR	EUR	VK	VK
PCC-Hotelerrichtungs- und Betriebs-gesellschaft m.b.H. & Co. KG	A, Wien	8.299.238	8.299.238	91,42	91,42	EUR	EUR	VK	VK
PCC-Hotelerrichtungs- und Betriebs-gesellschaft m.b.H.	A, Wien	36.336	36.336	100	100	EUR	EUR	VK	VK
Neutorgasse 2–8 Projektverwertungs GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
H.S.E. Immobilienbeteiligungs GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
A.D.I. Immobilien Beteiligungs GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
QBC Management und Beteiligungen GmbH & Co KG	A, Wien	N/A	35.000	N/A	35	N/A	EUR	E	Q
QBC Management und Beteiligungen GmbH	A, Wien	35.000	35.000	35	35	EUR	EUR	E	E
BGM - EB-Grundstücksbeteiligungen GmbH & Co KG	A, Wien	N/A	4.342.202	N/A	23,6	N/A	EUR	E	E
S IMMO Property Invest GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Beteiligungen GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Property Eins GmbH	A, Wien	35.000	35.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Property Vier GmbH	A, Wien	35.000	35.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Property Fünf GmbH	A, Wien	35.000	35.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Property Sechs GmbH	A, Wien	35.000	35.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Property Sieben GmbH	A, Wien	35.000	35.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Property Acht GmbH	A, Wien	35.000	35.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Property Neun GmbH	A, Wien	35.000	35.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Property Zehn GmbH	A, Wien	35.000	35.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Property Elf GmbH	A, Wien	35.000	35.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Property Zwölf GmbH	A, Wien	35.000	35.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
Nusku Beteiligungsverwaltungs GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
Nergal Immobilienverwertungs GmbH	A, Wien	35.000	35.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
Nergal Immobilienverwertungs GmbH E58 & Co KG	A, Wien	10.000	10.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
Nergal Immobilienverwertungs GmbH F3 & Co KG	A, Wien	N/A	10.000	N/A	89,90	N/A	EUR	VK	VK
Nergal Immobilienverwertungs GmbH M3 & Co KG	A, Wien	10.000	10.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Group Finance GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
"Wienerberg City" Errichtungsges.m.b.H.	A, Wien	1.816.821	1.816.821	100	100	EUR	EUR	VK	VK
Bauteile C+D Errichtungsges.m.b.H.	A, Wien	36.336	36.336	100	100	EUR	EUR	VK	VK
Bauteile A+B Errichtungsges.m.b.H.	A, Wien	36.336	36.336	100	100	EUR	EUR	VK	VK
Projekt RDSF GmbH & Co KG	A, Wien	10.000	N/A	100	N/A	EUR	N/A	VK	N/A
ELTIMA PROPERTY COMPANY s. r. o.	CZ, Prag	N/A	100.000	N/A	100	CZK	N/A	VK	VK
REGA Property Invest s. r. o.	CZ, Prag	200.000	200.000	100	100	CZK	CZK	VK	VK
CD Property s.r.o.	CZ, Prag	200.000	200.000	100	100	CZK	CZK	VK	VK
CPI Office Prague, s.r.o.	CZ, Prag	2.000.000	2.000.000	100	100	CZK	CZK	VK	VK
Lucemburská 46, a.s.	CZ, Prag	150.000.000	150.000.000	100	100	CZK	CZK	VK	VK
ZET.office, a.s.	CZ, Prag	2.000.000	2.000.000	100	100	CZK	CZK	VK	VK
SC Czech AHG, s.r.o.	CZ, Prag	10.000	10.000	100	100	CZK	CZK	VK	VK
CPI Office Business Center, s.r.o.	CZ, Prag	100.000	100.000	100	100	CZK	CZK	VK	VK
Futurum KH Shopping, s.r.o.	CZ, Prag	200.000	200.000	100	100	CZK	CZK	VK	VK
Projekt Zlatý Anděl, s.r.o.	CZ, Prag	400.000	400.000	100	100	CZK	CZK	VK	VK
CPI Shopping MB, a.s.	CZ, Prag	4.000.000	4.000.000	100	100	CZK	CZK	VK	VK
Baudry Beta, a.s.	CZ, Prag	2.200.000	N/A	100	N/A	CZK	N/A	VK	N/A
CPI Národní, s.r.o	CZ, Prag	100.000	N/A	100	N/A	CZK	N/A	VK	N/A
CPI Shopping Teplice, a.s.	CZ, Prag	4.000.000	N/A	100	N/A	CZK	N/A	VK	N/A
Marissa Tau, a.s.	CZ, Prag	4.000.000	N/A	100	N/A	CZK	N/A	VK	N/A
Na Poříčí, a.s.	CZ, Prag	66.975.000	N/A	100	N/A	CZK	N/A	VK	N/A
Farhan a.s.	CZ, Prag	130.540.000	N/A	100	N/A	CZK	N/A	VK	N/A
Lützow-Center GmbH	D, Berlin	N/A	25.000	N/A	89,90	N/A	EUR	VK	VK
Ikaruspark GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Germany GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
S Immo Geschäftsimmobilien GmbH	D, Berlin	N/A	25.000	N/A	89,90	N/A	EUR	VK	VK
Markt Carree Halle Immobilien GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
Tölz Immobilien GmbH	D, Berlin	N/A	25.000	N/A	89,67	N/A	EUR	VK	VK
SIAG Deutschland Beteiligungs-Verwaltungs GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
SIAG Deutschland Beteiligungs GmbH & Co. KG	D, Berlin	100.000	100.000	85,32	85,32	EUR	EUR	VK	VK
SIAG Leipzig Wohnimmobilien GmbH	D, Berlin	750.000	750.000	89,67	89,67	EUR	EUR	VK	VK
Maior Domus Hausverwaltungs GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
SIAG Property I GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
SIAG Property II GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Berlin I GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Berlin II GmbH	D, Berlin	N/A	25.000	N/A	89,90	N/A	EUR	VK	VK
S IMMO Berlin III GmbH	D, Berlin	N/A	25.000	N/A	83,61	N/A	EUR	VK	VK
S IMMO Berlin V GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Berlin VI GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Berlin Finance GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	89,90	89,90	EUR	EUR	VK	VK
Bank-garázs Kft.	H, Budapest	3.000.000	3.000.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
CEE Property-Invest Kft.	H, Budapest	110.000.000	110.000.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
Maros utca Kft.	H, Budapest	4.000.000	4.000.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
BUDA Kft.	H, Budapest	3.000.000	3.000.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
Duna Szálloda Zrt.	H, Budapest	5.000.000	5.000.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
City Center Irodaház Kft.	H, Budapest	44.370.000	44.370.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
Nagymező Kft.	H, Budapest	462.590.000	462.590.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
CEE Property-Invest Hungary 2003 Kft.	H, Budapest	6.674.082	6.674.082	89,90	89,90	HUF	HUF	VK	VK
S IMMO APM Hungary Kft.	H, Budapest	20.000.000	20.000.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
Essence Garden Kft.	H, Budapest	5.000.000	5.000.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
Váci 113 Offices B Hungary Kft.	H, Budapest	6.000.000	6.000.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
Talent Ágazati Képzőközpont Nonprofit Kft.	H, Budapest	3.250.000	3.250.000	20	20	HUF	HUF	E	E
BudaPart Auratus Kft.	H, Budapest	4.070.000	4.070.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
Gateway Office Park Kft.	H, Budapest	3.000.000	3.000.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
BC 99 Office Park Kft.	H, Budapest	280.640.000	280.640.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
Arena Corner Kft.	H, Budapest	4.000.000	4.000.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
Átrium Park Kft.	H, Budapest	6.010.000	6.010.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
Andrássy Real Kft.	H, Budapest	12.030.000	12.030.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
SOCIETATE DEZVOLTARE COMER- CIAL SUDULUI (SDCS) SRL	RO, Bukarest	157.642.390	157.642.390	100	100	RON	RON	VK	VK
VICTORIEI BUSINESS PLAZZA SRL	RO, Bukarest	18.852.144	18.852.144	100	100	RON	RON	VK	VK
DUAL CONSTRUCT INVEST SRL	RO, Bukarest	23.732.000	23.732.000	100	100	RON	RON	VK	VK
S IMMO APM ROMANIA S.R.L.	RO, Bukarest	500.000	500.000	100	100	RON	RON	VK	VK
SMART OFFICE DOROBANTI S.R.L.	RO, Bukarest	11.793.400	11.793.400	100	100	RON	RON	VK	VK
SPC DELTA PROPERTY DEVELOPMENT COMPANY SRL	RO, Bukarest	13.792.510	13.792.510	100	100	RON	RON	VK	VK
SPC SIGMA PROPERTY DEVELOPMENT COMPANY SRL	RO, Bukarest	13.255.000	13.255.000	100	100	RON	RON	VK	VK
EXPO BUSINESS PARK S.R.L.	RO, Bukarest	41.030.020	83.534.400	100	100	RON	RON	VK	VK
Galvániho Business Centrum, s. r. o.	SK, Bratislava	6.639	6.639	100	100	EUR	EUR	VK	VK
GALVÁNIHO 2, s. r. o.	SK, Bratislava	6.639	6.639	100	100	EUR	EUR	VK	VK
IPD – International Property Development, s. r. o.	SK, Bratislava	33.194	33.194	60	60	EUR	EUR	E	E
SIAG Fachmarktzentren, s. r. o.	SK, Bratislava	6.639	6.639	100	100	EUR	EUR	VK	VK
SIAG Hotel Bratislava, s. r. o.	SK, Bratislava	6.639	6.639	100	100	EUR	EUR	VK	VK
GALVÁNIHO 4, s. r. o.	SK, Bratislava	33.195	33.195	100	100	EUR	EUR	VK	VK
SIAG Multipurpose Center, s.r.o.	SK, Bratislava	6.639	6.639	100	100	EUR	EUR	VK	VK
Savska 32 d.o.o.	HR, Zagreb	N/A	2.650	N/A	100	EUR	N/A	VK	VK
S IMMO Croatia d.o.o.	HR, Zagreb	9.280	9.280	100	100	EUR	EUR	VK	VK
Zagrebtower d.o.o.	HR, Zagreb	N/A	2.036.890	N/A	100	EUR	N/A	VK	VK

2.3. Berichtswährung und Währungsumrechnung

Die Konzernberichtswährung ist der Euro. Bei in Fremdwährung bilanzierenden Tochterunternehmen sowie nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen wird die funktionale Währung anhand des primären wirtschaftlichen Umfelds, in dem das jeweilige Konzernunternehmen tätig ist, bestimmt.# 2.3. Foreign Currency Translation

A key determinant in this regard is the currency in which the predominant part of economic, goods, and services flows is transacted in the respective country. If the functional currency of a subsidiary is not clearly apparent, then according to IAS 21, management must determine the functional currency at its own discretion, which most reliably represents the economic effects of the underlying transactions and events. For the predominant part of the subsidiaries operating in Romania and Hungary and for two Czech subsidiaries, management has determined the Euro as the functional currency. In making this decision, it was taken into account that the aforementioned economies are significantly influenced by the Eurozone in terms of their macroeconomic development. Furthermore, S IMMO concludes lease agreements in these countries predominantly in Euro. Property financing is also carried out in Euro. In Croatia, the Euro was introduced on January 1, 2023. For one subsidiary in Romania and two in Hungary, the functional currency corresponds to the local currency. For the newly acquired Czech subsidiaries since 2023 and the newly founded Czech subsidiary, the functional currency also corresponds to the local currency. For those companies within the S IMMO Group where the local currency corresponds to the functional currency, the translation from the functional currency to the consolidated reporting currency is carried out according to IAS 21 as follows: (a) Assets and liabilities at the closing date rate (b) Income and expenses at the average period rate (c) Equity at historical rates (d) All resulting translation differences are recognized as a currency translation reserve in equity. The following exchange rates were used for currency translation:

Country	Currency	Spot Rate 31.12.2024	Average Rate 2024	Spot Rate 31.12.2023	Average Rate 2023
Czech Republic	CZK	25.185	25.156	24.724	23.982
Hungary	HUF	411.350	397.068	382.800	382.135
Bulgaria	BGN	1.956	1.956	1.956	1.956
Romania	RON	4.974	4.975	4.976	4.951

Foreign currency transactions are translated into the functional currency at the exchange rates prevailing at the transaction date or at the reporting date for revaluations. Gains and losses resulting from the settlement of such transactions, as well as from the translation of monetary assets and liabilities denominated in foreign currency at the closing date rate, are recognized in the income statement.

2.4. Discontinued Operation: Germany Segment

In the second quarter of 2024, the Management Board and Supervisory Board of S IMMO AG decided to successively withdraw from the German market. In this context, the company is exploring individual and portfolio sales. The Germany segment is a significant geographical business area. As of December 31, 2024, all real estate in Germany not yet sold met the criteria of IFRS 5 and are therefore presented as assets held for sale, and together with the German assets and liabilities already sold, are presented as a discontinued operation. In the consolidated income statement, the result (after tax) of the discontinued operation is presented in a separate line, both for the period January–December 2024 and for the comparative period January–December 2023. In the consolidated income statement of S IMMO, transactions between the discontinued and continuing operations remain eliminated. The consolidation of expenses and income was therefore continued for the reported periods. The result of the discontinued operation presented in the consolidated income statement is detailed as follows:

in TEUR	2024	2023
Revenue
Rental income	20,401	38,855
Operating expense income	5,765	10,052
Hotel management revenue	0	0
	26,166	48,907
Other operating income	1,145	2,423
Expenses from property management	-14,621	-23,540
Expenses from hotel management	0	0
Gross profit	12,690	27,790
Revenue from sale of real estate	341,224	589,155
Carrying amounts of sold real estate	-341,224	-589,155
Result from sale of real estate	0	0
Administrative expenses	-11,115	-10,188
Result before interest, taxes, depreciation, and amortization (EBITDA)	1,575	17,602
Depreciation	-118	-150
Result from property valuation	-70,498	-118,458
Operating result (EBIT)	-69,041	-101,006
Financing expenses	4,790	-2,936
Financing income	84	34
Result from equity-accounted investments	0	0
Financial result	4,874	-2,902
Result before tax (EBT)	-64,167	-103,908
Income taxes	4,811	7,381
Annual result from discontinued operation	-59,356	-96,527
of which attributable to owners of the parent company	-63,273	-87,323
of which attributable to non-controlling interests	3,917	-9,204

For the comparative period 2023, the following adjustments result in the consolidated income statement:

in TEUR	2023 (as reported)	Adjustment	2023 (adjusted)
Revenue
Rental income	202,646	-38,855	163,791
Operating expense income	63,792	-10,052	53,740
Hotel management revenue	70,023	0	70,023
	336,461	-48,907	287,554
Other operating income	4,210	-2,423	1,787
Expenses from property management	-108,675	23,540	-85,135
Expenses from hotel management	-52,744	-0	-52,744
Gross profit	179,252	-27,790	151,461
Revenue from sale of real estate	682,395	-589,155	93,240
Carrying amounts of sold real estate	-682,395	589,155	-93,240
Result from sale of real estate	0	0	0
Administrative expenses	-36,618	10,188	-26,430
Result before interest, taxes, depreciation, and amortization (EBITDA)	142,634	-17,602	125,032
Depreciation	-9,205	150	-9,055
Result from property valuation	-109,343	118,458	9,115
Operating result (EBIT)	24,086	101,006	125,092
Financing expenses	-80,783	2,936	-77,847
Financing income	8,641	-34	8,606
Result from equity-accounted investments	1,701	0	1,701
Financial result	-70,441	2,902	-67,539
Result before tax (EBT)	-46,355	103,907	57,553
Income taxes	4,956	-7,381	-2,425
Annual result from continuing operation	-41,399	96,527	55,127
Annual result from discontinued operation	0	-96,527	-96,527
Annual result	-41,399	-0	-41,400
of which attributable to owners of the parent company	-32,195	0	-32,195
of which attributable to non-controlling interests	-9,204	0	-9,204

In the consolidated cash flow statement of S IMMO, transactions and cash flows between the discontinued and continuing operations are eliminated. The consolidated cash flow statement of the discontinued operation is summarized as follows:

in TEUR	2024	2023
Operating cash flow	-4,356	16,081
Cash flow from investing activities	298,072	473,047
Cash flow from financing activities	-62,019	-167,650
Net cash flow from discontinued operation	231,697	321,478

The main categories of assets and liabilities of the Germany segment, classified as held for sale, as of December 31, 2024, are as follows:

Assets held for sale (from discontinued operation, Germany segment)	in TEUR
Rented properties	97,867
Development projects and undeveloped land	42,972
Deferred taxes	33
Trade receivables	66
Other financial assets	7,896
Other assets	42
Cash and cash equivalents	3,641
	152,517

Liabilities related to assets held for sale (from discontinued operation, Germany segment)	in TEUR
Other long-term financial liabilities	1
Deferred taxes	3,884
Current income tax liabilities	1,188
Trade payables	119
Other liabilities	343
	5,535

Financial liabilities of the Germany segment in the amount of TEUR 9,898 will be repaid by the previous owner, S IMMO AG, in the course of the sale, in accordance with the agreement, and are therefore not presented under liabilities related to assets held for sale.

2.5. New Accounting Policies

2.5.1. New and Amended Standards Applicable in 2024

The following new and amended standards and interpretations were applied for the first time in the 2024 financial year:

Standard	Content	Published by IASB (adopted by EU)	Mandatory Application for S IMMO	Impact on S IMMO
Amendments to Standards and Interpretations
IAS 1	Amendments to IAS 1 – Classification of Liabilities as Current or Non-current	23.01.2020 (19.12.2023)	01.01.2024	No
IAS 1	Amendments to IAS 1 – Non-current liabilities with covenants	31.10.2022 (19.12.2023)	01.01.2024	Yes
IFRS 16	Amendments to IFRS 16 – Lease Liability in a Sale-and-leaseback Transaction	22.09.2022 (20.11.2023)	01.01.2024	No
IAS 7 and IFRS 7	Amendments to IAS 7 and IFRS 7 – Supplier Finance Arrangements	25.05.2023 (15.05.2024)	01.01.2024	No

IAS 1: Amendments to IAS 1 – Non-current liabilities with covenants
The amendments clarify that only covenants that a company must comply with on or before the reporting date affect the classification. However, a company must disclose information in the notes that enables the users of the financial statements to understand the risk that long-term liabilities with covenants tested after the reporting date could become repayable within twelve months. The amendments had no material impact on the accounting.## 2.5.2. Standards, Interpretationen und Änderungen zu publizierten Standards, die 2024 noch nicht verpflichtend anzuwenden sind und nicht vorzeitig angewendet wurden

Es wurden folgende Standards und Interpretationen eingeführt oder geändert, welche jedoch für das Geschäftsjahr 2024 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren. Eine vorzeitige Anwendung ist nicht geplant.

Standard	Inhalt	Veröffentlicht durch das IASB (übernommen von der EU)	Pflicht zur Anwendung für die S IMMO	Auswirkungen auf die S IMMO
Änderungen zu Standards und Interpretationen
IAS 21	Änderungen an IAS 21 – Mangel an Umtauschbarkeit	15.08.2023 (12.11.2024)	01.01.2025	Nein

Standard	Inhalt	Veröffentlicht durch das IASB (noch nicht übernommen von der EU)	Pflicht zur Anwendung für die S IMMO	Auswirkungen auf die S IMMO
Neue Standards und Interpretationen
IFRS 18	Darstellung und Angaben im Abschluss	09.04.2024	01.01.2027	Ja
IFRS 19	Tochterunternehmen ohne öffentliche Rechenschaftspflicht: Angaben	09.05.2024	01.01.2027	Nein
Änderungen zu Standards und Interpretationen
IFRS 9 und IFRS 7	Änderungen an IFRS 9 und IFRS 7 – Änderungen an der Klassifizierung und Bewertung von Finanzinstrumenten	30.05.2024	01.01.2026	Nein
Jährliche Verbesserungen – Ausgabe 11	IFRS 1, IFRS 7, IFRS 9, IFRS 10 und IAS 7	18.07.2024	01.01.2026	Nein
IFRS 9 und IFRS 7	Änderungen an IFRS 9 und IFRS 7 – Verträge mit Bezug auf naturabhängige Elektrizität	18.12.2024	01.01.2026	Nein

IFRS 18 Darstellung und Offenlegung in Abschlüssen

Dies ist der neue Standard zur Darstellung und Offenlegung in Abschlüssen, der IAS 1 ersetzt, wobei der Schwerpunkt auf der Aktualisierung der Gewinn- und Verlustrechnung liegt. Die wichtigsten neuen Konzepte, die in IFRS 18 eingeführt werden, betreffen folgende Punkte: die Struktur der Gewinn- und Verlustrechnung mit definierten Zwischensummen; die Anforderung, die nützlichste Gliederungszusammenfassung für die Darstellung der Aufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung zu bestimmen vorgeschriebene Angaben in einer einzigen Erläuterung innerhalb des Abschlusses für bestimmte Gewinn- oder Verlustkennzahlen, die außerhalb des Abschlusses eines Unternehmens ausgewiesen werden (d. h. vom Management definierte Leistungskennzahlen); und erweiterte Grundsätze zur Aggregation und Disaggregation, die für die Primärrechnungen und den Anhang im Allgemeinen gelten

Hinsichtlich IFRS 18 wird davon ausgegangen, dass die Anwendung des neuen Standards wesentliche Auswirkungen auf den Konzernabschluss haben wird, insbesondere was die Darstellung der Gewinn- und Verlustrechnung betrifft. Die Auswirkungen auf den Konzern werden aktuell noch evaluiert.

Die übrigen für die S IMMO Group voraussichtlich anwendbaren Änderungen an Standards werden evaluiert und mit dem Datum der voraussichtlichen Anwendungspflicht angewendet. Es wird davon ausgegangen, dass die noch nicht angewendeten neuen bzw. geänderten Standards mit Ausnahme von IFRS 18 – Darstellung und Angaben im Abschluss – voraussichtlich keine wesentliche Auswirkung auf den Konzernabschluss der S IMMO Group haben werden.

2.6. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Im Geschäftsjahr 2024 gab es keine Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.

2.6.1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Der Wertansatz der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfolgt branchenüblich nach dem in IAS 40 als Wahlrecht festgelegten Modell des beizulegenden Zeitwerts (fair value model). Die Gruppe stuft Immobilien, die zur Erzielung von Miet- und Pachterträgen oder zur Wertsteigerung gehalten werden, sowie unbebaute Grundstücke als „als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ ein. Nicht in den Anwendungsbereich des IAS 40 fallen Immobilien, die zum Verkauf erworben wurden, vom Unternehmen selbst genutzt werden oder nach erfolgter Entwicklung verkauft werden sollen und in den Anwendungsbereich von IAS 2 fallen.

Durch die Anwendung des Zeitwertmodells werden das Immobilienvermögen sowie die Grundstücke zum jeweiligen Bilanzstichtag mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die daraus entstehenden Veränderungen zum Buchwert vor Neubewertung werden erfolgswirksam im Ergebnis aus der Immobilienbewertung erfasst.

Die Diversität der mit dem beizulegenden Zeitwert erfassten Immobilien erfordert eine sorgfältige Auswahl der jeweils passenden Bewertungsmethode sowie eine auf die jeweilige Immobilie abgestimmte Parameterwahl, bei der Faktoren wie Lage der Immobilie, Nutzungsart, Marktumfeld und Bauqualität Berücksichtigung finden.

Kosten der laufenden Instandhaltung werden sofort im Gewinn oder Verlust erfasst. Zur Aktivierung kommt es dann, wenn sich aus den Ausgaben ein erhöhter zukünftiger Nutzen ergibt und die Kosten zuverlässig messbar sind. Die aktivierten Kosten werden nicht planmäßig abgeschrieben, da in Verbindung mit dem in IAS 40 als Wahlrecht festgelegten Modell des beizulegenden Zeitwerts generell keine planmäßige Abschreibung vorgenommen wird.

2.6.2. Selbst genutzte Immobilien, sonstiges Sachanlagevermögen

Die selbst genutzten Immobilien betreffen Hotels, die von der S IMMO Gruppe selbst betrieben werden. Der Geschäftsbereich dieser Hotels umfasst die Zimmervermietung sowie die Gastronomie. Die Hotels werden großteils in Form von Managementverträgen betrieben, wodurch das Risiko der Auslastung bei der S IMMO Gruppe liegt. Daher fallen derartige Hotels nicht unter den Anwendungsbereich des IAS 40 (als Finanzinvestition gehaltene Immobilien) und sind als Sachanlagen gemäß IAS 16 zu behandeln.

Der Wertansatz der selbst genutzten Immobilien (selbst betriebenen Hotels) und des sonstigen Sachanlagevermögens erfolgt nach dem Anschaffungskostenmodell gemäß IAS 16. Dementsprechend werden die Immobilien zum Zeitpunkt der erstmaligen Bilanzierung mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten erfasst und diese in den Folgejahren um planmäßige Abschreibungen sowie etwaige Wertminderungen (siehe 2.6.5.1.) reduziert. Wesentliche Komponenten, die unterschiedliche Nutzungsdauern haben, werden separat bilanziert und abgeschrieben. Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden nur dann als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Vermögenswerts oder – sofern einschlägig – als separater Vermögenswert erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass dem Konzern daraus zukünftig wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird und die Kosten zuverlässig ermittelt werden können. Der Buchwert der Teile, die ersetzt wurden, wird ausgebucht.

Aufwendungen für Reparaturen und Wartungen, die keine wesentliche Ersatzinvestition darstellen (day-to-day servicing), werden in dem Geschäftsjahr aufwandswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, in dem sie angefallen sind.

Gewinne und Verluste aus Abgängen von Sachanlagen werden als Unterschiedsbetrag zwischen den Veräußerungserlösen und den Buchwerten ermittelt und, sofern es sich um Immobilien handelt, unter dem Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien ausgewiesen.

Die planmäßige Abschreibung erfolgt linear über die erwartete Nutzungsdauer. Diese beträgt für:

Nutzungsdauer in Jahren	von	bis
Selbst betriebene Hotels/Gebäude	5	30
Sonstige Sachanlagen/Maschinen und maschinelle Anlagen	3	9

2.6.3. Immaterielle Vermögenswerte

Immaterielle Vermögenswerte stellen nach IAS 38 identifizierbare, nicht monetäre Vermögenswerte ohne physische Substanz dar. Die Ansatzkriterien für immaterielle Vermögenswerte sind Identifizierbarkeit, Verfügungsmacht über den Vermögenswert, künftiger wirtschaftlicher Nutzen, die Zurechenbarkeit des Nutzenzuflusses auf den immateriellen Vermögenswert und eine verlässliche Ermittlung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Bei den immateriellen Vermögenswerten der S IMMO handelt es sich im Wesentlichen um Software.

2.6.4. Finanzinstrumente

2.6.4.1. Originäre Finanzinstrumente

Die S IMMO Gruppe teilt ihre Finanzinstrumente entsprechend IFRS 9 in folgende Kategorien ein:

• Finanzielle Vermögenswerte erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert (FVOCI)
  Diese Kategorie umfasst Eigenkapitalinstrumente, die nicht zum Handel gehalten werden und für welche die S IMMO das Wahlrecht zur Bilanzierung im sonstigen Ergebnis gewählt hat. Das Wahlrecht kann nur beim erstmaligen Ansatz gewählt werden und ist unwiderruflich, besteht aber für jeden Vermögenswert separat. Die S IMMO bewertet eine Beteiligung erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert.

• Finanzielle Vermögenswerte erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (FVTPL)
  In dieser Kategorie sind Eigenkapitalinstrumente erfasst, welche nicht zum Handel gehalten werden und für welche die FVOCI-Option nicht angewandt wurde. Es handelt sich hierbei um Anteile an nicht konsolidierten Gesellschaften.

• Finanzielle Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten
  Finanzielle Vermögenswerte, die keine Eigenkapitalinstrumente sind und das SPPI-Kriterium erfüllen, werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet, wenn die Zielsetzung des Geschäftsmodells darin besteht, den finanziellen Vermögenswert zu behalten und die vertraglichen Cashflows zu vereinnahmen. Zinserträge, Impairments und Fremdwährungseffekte sowie Gewinne und Verluste aus dem Abgang sind für diese Kategorie in der Gewinn- und Verlustrechnung zu erfassen.

• Finanzielle Verbindlichkeiten
  Die finanziellen Verbindlichkeiten der S IMMO sind mehrheitlich zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Derivate sind zum beizulegenden Zeitwert – angepasst um CVA/DVA – bewertet.# Die S IMMO Gruppe

2.6.4.2. Derivative Finanzinstrumente zur Zinsabsicherung

Die S IMMO Gruppe verwendet derivative Finanzinstrumente (Zinscaps und Zinsswaps), um das bestehende Zinsrisiko zu steuern. Die derivativen Finanzinstrumente werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet. In geringem betraglichen Ausmaß wurden entsprechende Anpassungen für CVA/DVA (Credit Value Adjustment/Debit Value Adjustment) bei der Derivatbewertung vorgenommen.

Der Geschäftszweck der S IMMO Gruppe umfasst den Kauf und die Entwicklung von Immobilien, um aus Vermietung bzw. späteren Verkäufen per saldo positive Cashflows zu erzielen. Die Finanzierung der Geschäftstätigkeit erfolgt, neben der Eigenkapitalfinanzierung, auch durch Aufnahme von langfristigem Fremdkapital in Form von Hypothekarkrediten bzw. sonstigen Finanzverbindlichkeiten. Im Wesentlichen werden variabel verzinste Kredite, deren Zinsbindung an einen Basiszinssatz, üblicherweise der Drei-Monats-EURIBOR, gekoppelt ist, abgeschlossen.

Die Risikomanagementstrategie der S IMMO Gruppe ist die Absicherung des Zinsänderungsrisikos (d.h. die Variabilität des Basiszinssatzes) mittels gegenläufiger Derivatgeschäfte, um fixe Zahlungsströme zu zahlen und somit Immobilienprojekte langfristig besser kalkulierbar zu machen. Das Ziel des Cashflow-Hedgings in der S IMMO Gruppe besteht in der Absicherung von Zinszahlungen aus variabel verzinsten Krediten durch das Eingehen entsprechender Zinsderivate.

Gesichertes Risiko
Das gesicherte Zinsrisiko ist ein liquider Marktzinssatz, nämlich der EURIBOR. Der EURIBOR ist ein identifizierbarer und gesondert bewertbarer Teil des Zinsrisikos von zinstragenden finanziellen Verbindlichkeiten.

Sicherungsinstrumente
Die S IMMO Gruppe verwendet als Sicherungsinstrumente ausschließlich Derivate, die auf Grund der den Grundgeschäften gegenläufigen Positionen die erwarteten Veränderungen der Cashflows, insbesondere auf Grund der Änderung des Zinsniveaus, in fixe Zahlungsströme transformieren. Als Sicherungsinstrumente (Hedging Instruments) werden derzeit Zinsswaps eingesetzt.

Zum Stichtag 31.12.2024 wurde für Zinsswaps mit einem Nominale von TEUR 570.154 (31.12.2023: TEUR 724.781) Hedge Accounting angewendet. Der effektive Teil der Änderung des beizulegenden Zeitwerts dieser derivativen Finanzinstrumente wird erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis, der ineffektive Teil aufwandswirksam im Finanzergebnis erfasst. Im Geschäftsjahr 2024 wurden Ineffektivitäten erfolgswirksam erfasst.

Die im Eigenkapital erfassten Bewertungsergebnisse der Cashflow-Hedges werden in der Periode in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht, in der das abgesicherte Grundgeschäft erfolgswirksam wird bzw. die Voraussetzungen für die Bilanzierung als Cashflow-Hedge nicht mehr gegeben sind. Im Geschäftsjahr 2024 wurden Derivatbewertungseffekte inklusive latenter Steuern in Höhe von TEUR -6.236 (2023: TEUR -1.736) vom Eigenkapital in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht.

Um die Voraussetzungen für die Qualifizierung als Cashflow-Hedge zu erfüllen, dokumentiert die S IMMO Gruppe bei Abschluss des Derivatgeschäfts/der Transaktion die Sicherungsbeziehung zwischen Sicherungsinstrument und Grundgeschäft, das Ziel ihres Risikomanagements sowie die zu Grunde liegende Strategie bei Abschluss von Sicherungsgeschäften. Die Wirksamkeit der Sicherungsbeziehung wird grundsätzlich anhand einer prospektiven Effektivitätsmessung beurteilt. Sofern ein Critical Terms Match besteht, ist mit keinen wesentlichen Ineffektivitäten aus der Sicherungsbeziehung zu rechnen.

2.6.5. Wertminderungen von Vermögenswerten

2.6.5.1. Nichtfinanzielle Vermögenswerte

Bei Vorliegen von Anzeichen einer Wertminderung wird für das selbst genutzte Immobilienvermögen (derzeit handelt es sich hierbei um Hotelimmobilien), die sonstigen Sachanlagen und die immateriellen Vermögenswerte gemäß IAS 36 der erzielbare Betrag ermittelt. Der erzielbare Betrag ist der höhere der beiden Beträge aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Kosten der Veräußerung und Nutzungswert. Der beizulegende Zeitwert entspricht dem Betrag, der durch den Verkauf des Vermögenswerts in einer Transaktion zu Marktbedingungen zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Parteien erzielt werden könnte. Beim Nutzungswert handelt es sich um den Barwert der geschätzten künftigen Zahlungsströme, die voraussichtlich aus der fortgesetzten Nutzung eines Vermögenswerts und seinem Abgang am Ende seiner Nutzungsdauer erzielt werden können.

Liegt der erzielbare Betrag unter dem für diesen Gegenstand angesetzten Buchwert, erfolgt eine Wertminderung auf diesen Wert, welche erfolgswirksam erfasst wird.

Der Wertminderungstest für Hotels erfolgt zweistufig und entsprechend den Regelungen des IAS 36. In einem ersten Schritt wird der Buchwert mit dem beizulegenden Zeitwert des Hotels verglichen. Liegt der Buchwert über dem beizulegenden Zeitwert, wird hinterfragt, ob der Nutzungswert des Hotels wesentlich von diesem beizulegenden Zeitwert abweicht. Ist dies nicht der Fall, so wird der Buchwert auf den beizulegenden Zeitwert entsprechend abgeschrieben.

Zum 31.12.2024 liegen die durch externe Bewertungsgutachten ermittelten beizulegenden Zeitwerte der Hotels deutlich über den jeweiligen Buchwerten. Ein späterer Wegfall der Wertminderung führt zu einer erfolgswirksamen Wertaufholung auf den neuen erzielbaren Betrag, maximal aber bis zur Höhe der fortgeschriebenen, ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Im Geschäftsjahr 2024 erfolgte wie im Vorjahr keine Wertminderung und keine Wertaufholung.

2.6.5.2. Finanzinstrumente

Die S IMMO Gruppe überprüft für alle finanziellen Vermögenswerte mit Ausnahme derjenigen, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert beurteilt werden, zu jedem Bilanzstichtag, ob objektive Anzeichen dafür bestehen, dass ein finanzieller Vermögenswert oder eine Gruppe von finanziellen Vermögenswerten wertgemindert sein könnte. Gemäß dem Wertminderungsmodell nach IFRS 9 werden Wertminderungen für Schuldinstrumente auf Basis erwarteter Kreditverluste (Expected-Credit-Loss-Modell) erfasst. Diese Regelung gilt für finanzielle Vermögenswerte, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden, Leasingforderungen, Kreditzusagen und bestimmte Finanzgarantien.

Das Ausfallrisiko ist das Risiko von finanziellen Verlusten, falls ein Kunde oder die Vertragspartei eines Finanzinstruments seinen bzw. ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte entsprechen dem maximalen Ausfallrisiko.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte
Der Konzern verwendet das vereinfachte Modell für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige finanzielle Vermögenswerte ohne signifikante Finanzierungskomponente und berechnet dementsprechend die Wertberichtigung in Höhe der über die Laufzeit erwarteten Verluste. Um den Unsicherheiten in Bezug auf die Auswirkungen des aktuellen makroökonomischen Umfelds Rechnung zu tragen, wurden zukunftsbezogene Schätzungen auf Einzelmieterebene vorgenommen oder im Falle sehr kleinteiliger Außenstände auf Basis der Branchenzugehörigkeit von Mietern Wertberichtigungsbedarfe ermittelt.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte werden ausgebucht, wenn nach angemessener Einschätzung keine Realisierbarkeit mehr gegeben ist. Zu den Indikatoren, wonach nach angemessener Einschätzung keine Realisierbarkeit mehr gegeben ist, zählen unter anderem das Versäumnis eines Schuldners, sich zu einem Rückzahlungsplan gegenüber dem Konzern zu verpflichten, und das Versäumnis, für eine Periode von mehr als 365 Tagen Zahlungsverzug vertragliche Zahlungen zu leisten. Für in der Kategorie FVOCI erfasste Eigenkapitalinstrumente werden Wertschwankungen im sonstigen Ergebnis erfasst.

2.6.6. Andere Vermögenswerte

Für andere Vermögenswerte waren keine Wertberichtigungen zu erfassen. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Abgrenzungsposten, Steuerforderungen und Vorauszahlungen.

2.6.7. Liquide Mittel

Liquide Mittel umfassen Bargeld und jederzeit verfügbare Guthaben bei Kreditinstituten sowie Veranlagungen bei Kreditinstituten mit einer Laufzeit von bis zu drei Monaten zum Zeitpunkt der Veranlagung. Für Bankguthaben wurde auf Grund auf dem Markt beobachtbarer Ausfallwahrscheinlichkeiten zum 31.12.2024 eine Wertberichtigung in Höhe von TEUR 9 (31.12.2023: TEUR 34) erfasst.

2.6.8. Steuern

Die einzelnen Gesellschaften bilden Verbindlichkeiten für die geschuldeten laufenden Steuern. Gemäß IAS 12 werden auf die temporären Differenzen zwischen dem Buchwert eines Vermögenswerts oder einer Schuld im konsolidierten Abschluss und den entsprechenden steuerlichen Buchwerten latente Steuern berechnet. Für das Immobilienvermögen wurden grundsätzlich passive Steuerlatenzen im vollen Umfang angesetzt. Nicht angesetzt werden Steuerlatenzen im Zusammenhang mit dem erstmaligen Ansatz eines Vermögenswerts oder einer Schuld bei einem Geschäftsvorfall, der kein Unternehmenszusammenschluss im Sinne von IFRS 3 ist und zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das Ergebnis nach IFRS noch das steuerpflichtige Ergebnis beeinflusst.# 2.6.9. Leasingverhältnisse

Der Konzern mietet im Wesentlichen Immobilien zur Weitervermietung (inklusive Grundstücke mit Baurechten). Mietverträge werden in der Regel für feste Zeiträume abgeschlossen, können jedoch Verlängerungsoptionen haben. Zum Stichtag 31.12.2024 bestanden keine wesentlichen Verlängerungs- oder Kündigungsoptionen im Zusammenhang mit Leasingverträgen gemäß IFRS 16. Die Mietkonditionen werden individuell ausgehandelt und beinhalten eine Vielzahl von unterschiedlichen Konditionen. Im Geschäftsjahr gab es keine wesentlichen Modifikationen an Verträgen gemäß IFRS 16.

Leasingverhältnisse werden zu dem Zeitpunkt, zu dem der Leasinggegenstand dem Konzern zur Nutzung zur Verfügung steht, als Nutzungsrecht und entsprechende Leasingverbindlichkeit bilanziert. Jede Leasingrate wird in Tilgungs- und Finanzierungsaufwendungen aufgeteilt. Die Finanzierungsaufwendungen werden über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfolgswirksam erfasst, sodass sich für jede Periode ein periodischer Zinssatz auf den Restbetrag der Verbindlichkeit ergibt.

Nutzungsrechte, die nicht den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zurechenbar sind, werden linear über den kürzeren der beiden Zeiträume aus Nutzungsdauer des zu Grunde liegenden Vermögenswerts und Laufzeit des Leasingvertrags abgeschrieben. Sollte der Vertrag eine Kaufoption beinhalten, deren Ausübung wahrscheinlich ist, oder handelt es sich um einen Vertrag, bei dem am Ende der Laufzeit des Leasingvertrags das Eigentum am zu Grunde liegenden Vermögenswert übergeht, wird das Nutzungsrecht linear über die Nutzungsdauer des zu Grunde liegenden Vermögenswerts abgeschrieben.

Baurechte werden analog zu den Immobilien gemäß IFRS 16.34 „als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ klassifiziert und somit zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Des Weiteren bestehen Leasingverträge über Gebäude, die selbst genutzt werden. Die daraus resultierenden Nutzungsrechte werden in der Bilanzposition „selbst genutzte Immobilien“ ausgewiesen und werden planmäßig über die Laufzeit des Leasingverhältnisses abgeschrieben.

Der Ansatz der Leasingverbindlichkeiten erfolgt zum Barwert der Leasingzahlungen, die sich wie folgt zusammensetzen:
* feste Zahlungen (einschließlich de facto fester Zahlungen, abzüglich etwaig erhaltener Leasinganreize)
* variable Leasingzahlungen, die an einen Index oder (Zins-)Satz gekoppelt sind
* erwartete Restwertzahlungen aus Restwertgarantien des Leasingnehmers
* die Ausübung einer Kaufoption, wenn die Ausübung durch den Leasingnehmer hinreichend sicher ist.

Leasingzahlungen werden mit dem Grenzfremdkapitalzinssatz des Konzerns abgezinst, d.h. dem Zinssatz, den der Konzern zahlen müsste, wenn er Mittel aufnehmen müsste, um in einem vergleichbaren wirtschaftlichen Umfeld einen Vermögenswert mit einem vergleichbaren Wert und vergleichbaren Bedingungen zu erwerben.

Nutzungsrechte werden zu Anschaffungskosten bewertet, die sich wie folgt zusammensetzen:
* Betrag der Erstbewertung der Leasingverbindlichkeit
* sämtliche bei oder vor der Bereitstellung geleistete Leasingzahlungen abzüglich aller etwaig erhaltener Leasinganreize
* alle dem Leasingnehmer entstandenen anfänglichen direkten Kosten und geschätzte Kosten, die dem Leasingnehmer bei Demontage oder Beseitigung des zu Grunde liegenden Vermögenswerts, bei der Wiederherstellung des Standorts, an dem sich dieser befindet, oder bei Rückversetzung des zu Grunde liegenden Vermögenswerts in den in der Leasingvereinbarung verlangten Zustand entstehen.

Zahlungen für kurzfristige Leasingverhältnisse und Leasingverhältnisse, denen Vermögenswerte von geringem Wert (EUR 5.000) zu Grunde liegen, werden als Aufwand im Gewinn oder Verlust erfasst. Als kurzfristige Leasingverhältnisse gelten Leasingverträge mit einer Laufzeit von bis zu zwölf Monaten. Betragliche Auswirkungen von geringfügigen und kurzfristigen Leasingverhältnissen auf den Konzern sind unter 5.4. Leasingverhältnisse – Konzern als Leasingnehmer beschrieben.

2.6.10. Erlöse

2.6.10.1. Mieterlöse

Die Realisierung von Mieterlösen erfolgt linear über die Laufzeit des Mietvertrags. Einmalige Zahlungen oder Mietfreistellungen sowie sonstige Mietanreize werden über die Mindestmietdauer verteilt. Die Verrechnung von Kosten im Rahmen der Betriebskostenverrechnung, die im Zusammenhang mit dem rechtlichen Eigentum an der Immobilie stehen und denen keine Leistungserbringung im engeren Sinn an den Mieter gegenübersteht, wird nicht unter den Betriebskostenerlösen, sondern unter den Mieterlösen ausgewiesen.

2.6.10.2. Betriebskostenerlöse

Betriebskostenerlöse fallen für die Weiterverrechnung von Betriebskosten an die Bestandsmieter an und umfassen Erlöse für die Weiterverrechnung von Strom, Gebäudereinigung und Ähnlichem. Die Zusammensetzung der angefallenen und verrechenbaren Betriebskosten variiert typischerweise je nach Nutzungsart und Jurisdiktion. Die Betriebskosten werden monatlich vorgeschrieben und zeitanteilig als Umsatzerlös erfasst.

2.6.10.3. Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung

Die Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung umfassen im Wesentlichen die Erlöse aus Zimmervermietung und Erlöse aus dem Gastronomiebereich. Die Erlöse werden im Ausmaß der bis zum Konzernbilanzstichtag erbrachten Leistungen erfasst.

2.6.10.4. Erträge und Aufwendungen aus Finanzinstrumenten

Die Erträge aus Finanzinstrumenten beinhalten die aus der Veranlagung von Finanzmitteln und der Investition in Finanzvermögen realisierten Zinsen, Dividenden, Gewinne aus dem Abgang von Finanzvermögen, Wertaufholungserträge sowie Währungskursgewinne aus der Bewertung von monetären Vermögenswerten und Schulden auf Ebene der Einzelgesellschaften. Die Realisierung der Dividenden erfolgt zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Dividendenausschüttung.

Der Finanzierungsaufwand beinhaltet die angefallenen Zinsen für aufgenommene Fremdfinanzierungen, zinsähnliche Aufwendungen, Nebenkosten, Verluste aus dem Abgang von Finanzvermögen, Wertminderungen, laufende Ergebnisse aus Sicherungsgeschäften sowie Währungskursverluste aus der Bewertung von monetären Vermögenswerten und Schulden auf Ebene der Einzelgesellschaften. Die Zinsen werden auf Basis des Zeitablaufs nach der Effektivzinssatzmethode abgegrenzt.

Die Ergebnisse aus Derivatgeschäften umfassen unter anderem Gewinne und Verluste aus der Veräußerung oder Bewertung von Zinscaps und -swaps, welche nicht erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst wurden und in der Gewinn- und Verlustrechnung im Finanzergebnis enthalten sind.

2.7. Hierarchie der Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte

Die folgende Aufstellung analysiert die zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Instrumente nach der Art der Bewertungsmethode. Dazu wurden drei Level von Bewertungsmethoden definiert:
* Level 1: Notierte Preise (unbereinigt) auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Schulden
* Level 2: Bewertungsparameter, bei denen es sich nicht um die in Stufe 1 berücksichtigten notierten Preise handelt, die sich aber für den Vermögenswert oder die Schuld entweder direkt als Preis oder indirekt als Ableitung von Preisen beobachten lassen
* Level 3: Sofern Inputs für Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten, die nicht auf am Markt beobtoberbaren Daten basieren, signifikant für die Bewertung sind

31.12.2024 in TEUR
	Level 1	Level 2	Level 3	Total
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Vermietete Immobilien	0	0	3.111.710	3.111.710
Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke	0	0	19.045	19.045
Beteiligungen	0	0	4.874	4.874
Sonstige finanzielle Vermögenswerte (langfristig)
Derivate	0	57.665	0	57.665
Sonstige finanzielle Vermögenswerte (kurzfristig)
Derivate	0	1.140	0	1.140
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	0	0	194.586	194.586
Finanzverbindlichkeiten
Derivate	0	-1.881	0	-1.881

31.12.2023 in TEUR
	Level 1	Level 2	Level 3	Total
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Vermietete Immobilien	0	0	3.206.465	3.206.465
Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke	0	0	87.977	87.977
Beteiligungen	0	0	7.075	7.075
Sonstige finanzielle Vermögenswerte (langfristig)
Derivate	0	87.922	0	87.922
Sonstige finanzielle Vermögenswerte (kurzfristig)
Derivate	0	252	0	252
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	0	0	84.515	84.515
Finanzverbindlichkeiten
Derivate	0	-1.115	0	-1.115

Die Erstellung des Konzernabschlusses in Übereinstimmung mit den IFRS erfordert Ermessensbeurteilungen und die Festlegung von Annahmen über künftige Entwicklungen durch die Unternehmensleitung, die den Ansatz und den Wert der Vermögenswerte und Schulden, die Angabe von sonstigen Verpflichtungen am Bilanzstichtag und den Ausweis von Erträgen und Aufwendungen während des Geschäftsjahres wesentlich beeinflussen können. IFRS 13 definiert den beizulegenden Zeitwert als den Preis, der in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt würde. Die Schätzungen und die zu Grunde liegenden Annahmen werden fortlaufend überprüft. Die tatsächlichen Werte können von den getroffenen Annahmen und Schätzungen abweichen, wenn sich die genannten Rahmenbedingungen entgegen den Erwartungen entwickeln. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt und die Prämissen entsprechend angepasst.

Potenzielle Auswirkungen auf die nachstehend angeführten Bilanzpositionen hat die aktuelle makroökonomische Situation, die von sinkenden Zinsen und einem langsamen Rückgang der Inflationsraten geprägt ist. Dies hat sich insbesondere in gesunkenen Euribor-Werten und langfristigen EUR-Swap-Sätzen bei Neuaufnahmen sowie in der Bewertung der Zinsderivate manifestiert. Auf Grund der im Jahr 2025 erwarteten weiteren Zinssenkungen ist der beizulegende Zeitwert der Zinsderivate im Geschäftsjahr 2024 weiter gesunken. Dies hat sowohl das Finanzergebnis als auch das sonstige Ergebnis wesentlich beeinflusst. Die zukünftige Entwicklung ist aus heutiger Sicht nicht quantitativ beurteilbar.

Diese Entwicklung hat sich auch im Bereich der Kosten- und Ertragssituation niedergeschlagen. Insbesondere kam es zu gestiegenen Betriebskostenaufwendungen und Betriebskostenerlösen und in weiterer Folge aber auch zu inflationsbedingten Mietensteigerungen und damit zu einer verbesserten Like-for-like-Performance der Mieten. Auch im Bereich der Baukosten sind Preiserhöhungen beobachtbar. Die Entwicklungen des makroökonomischen Umfelds schlagen sich auch entsprechend in der Bewertung von Immobilien nieder, da die wesentlichen Bewertungsparameter auf Basis der zum jeweiligen Abschlussstichtag vorherrschenden Marktbedingungen abgeleitet werden. Nachdem es im Vorjahr infolge hoher Zinsen und Teuerungsraten deutliche Abwertungen gab, hat sich das „Ergebnis aus der Immobilienbewertung“ (siehe auch Kapitel 3.2.6.) im aktuellen Geschäftsjahr weitgehend stabilisiert. Auch in diesem Bereich ist die zukünftige Entwicklung von Diskontierungs- und Kapitalisierungsraten nicht prognostizierbar. Wesentliche Flächen- oder Mietreduktionen sowie erhöhte Zahlungsausfälle durch Mieter oder konkrete Schwierigkeiten, neue Kreditfinanzierungen zu für die S IMMO akzeptablen Konditionen zu bekommen, sind derzeit nicht zu beobachten. Diesen Risiken wird durch vorausschauendes Portfoliomanagement begegnet.

Vom Krieg in der Ukraine ist die S IMMO nicht direkt betroffen, weil die Gruppe in der Ukraine keine Liegenschaften hat oder Geschäftsbeziehungen unterhält. Indirekt ist die Gruppe aber durch die Auswirkung des Kriegs in der Ukraine auf die gesamtwirtschaftliche Lage betroffen. Eine quantitative Abschätzung dieser indirekten Effekte auf die Gruppe ist derzeit nicht möglich. Ebenfalls kann die Beurteilung, ob Erwerbe von Immobilienbesitzgesellschaften einen Unternehmenszusammenschluss im Sinne des IFRS 3 darstellen oder nicht ermessensbehaftet sein. Siehe hierzu nähere Erläuterungen in Angabe 2.2.1 sowie 2.2.4.

Bei den folgenden Annahmen besteht ein nicht unerhebliches Risiko, dass sie zu einer wesentlichen Anpassung von Vermögenswerten und Schulden im nächsten Geschäftsjahr führen können:

2.8.1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wird im Wesentlichen durch Bewertungsgutachten von international anerkannten Gutachtern (etwa CBRE, iO Partners) ermittelt. Die Gutachten wurden gemäß den International Valuation Standards und den Regeln des IFRS 13 durchgeführt. Die Wertentwicklung dieser Immobilien hängt daher wesentlich von der aktuellen Einschätzung der zukünftig erzielbaren Mieten und den zur Diskontierung verwendeten Zinssätzen ab. Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien haben per 31.12.2024 einen Buchwert von TEUR 3.130.755 (31.12.2023: TEUR 3.294.442). Zum 31.12.2024 werden Immobilien in Höhe von TEUR 194.586 (31.12.2023: TEUR 84.515) zur Veräußerung gehalten (inklusive jener Immobilien, die Teil einer Veräußerungsgruppe sind). Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien sind den Segmenten Österreich, Deutschland, Tschechien und Ungarn zurechenbar .

2.8.1.1. Bewertungstechniken im Zusammenhang mit als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Die folgenden Bewertungstechniken wurden bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts in der Bewertungshierarchie 3 angewandt:

In Österreich und CEE wurde in der Regel die sogenannte Hardcore-and-Top-Slice-Variante der Investment-Methode angewendet. Bei der Hardcore-and-Top-Slice-Variante wird der Reinertragsanteil bis zur Höhe der Marktmiete, der sogenannte Hardcore-Anteil, über die gesamte Laufzeit (Mietvertragslaufzeit und Zeitraum der Anschlussvermietung) als ewige Rente mit einem marktüblichen Zinssatz kapitalisiert. Der Top-Slice-Anteil – das ist der Reinertragsanteil, der über bzw. unter der Marktmiete liegt – wird gegebenenfalls mit einem um einen Risikozuschlag erhöhten marktüblichen Zinssatz abgezinst. Die Höhe des Risikozuschlags hängt von der Ausfallwahrscheinlichkeit der Bestandsverhältnisse ab.

Darüber hinaus wurde im Rahmen der Bewertung der Bestandsimmobilien vorwiegend in Österreich und Ungarn die Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) für die Bewertung von Bestandsimmobilien angewendet. Die Discounted-Cashflow-Methode ermittelt den beizulegenden Zeitwert in zwei Phasen. In Phase 1 (in der Regel zehn Jahre) wird der Netto-Cashflow (operative Mieteinnahmen nach Abzug der immobilienbezogenen Aufwendungen) explizit anhand von definierten Parametern ermittelt und mit dem gewählten Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst. In Phase 2 (am Ende der detaillierten Cashflow-Periode) werden die stabilisierten Nettomieteinnahmen mit einem angemessenen Kapitalisierungszinssatz als ewige Rente ermittelt und ebenfalls auf den Bewertungsstichtag diskontiert.

Unbebaute Grundstücke werden mit einem Vergleichswertverfahren bewertet. Nach diesem Verfahren werden die Grundstückswerte aus realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken, die hinsichtlich der Lage und Grundstücksgröße vergleichbar sind, ermittelt.

Die Auswahl der Bewertungsmethode liegt im Ermessen des Gutachters. Abweichungen zu der oben dargestellten Vorgehensweise sind daher möglich. Wertänderungen der beizulegenden Zeitwerte von Immobilienvermögen, in Bau befindlichem Immobilienvermögen sowie von zur Veräußerung gehaltenem und verkauftem Immobilienvermögen werden ergebniswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Bemessung des beizulegenden Zeitwerts auf Basis nicht beobachtbarer Inputfaktoren (Bewertungshierarchie 3)

In den einzelnen Assetklassen kamen unterschiedliche Methoden zur Anwendung. Im Folgenden werden wesentliche Parameter pro Segment und angewandter Bewertungsmethode dargestellt. Je nach Risikoeinschätzung, die sich im Allgemeinen an der Assetklasse, dem Land und am aktuellen Marktniveau und im Speziellen am Gebäudezustand, an der Lage und am Vermietungsgrad orientiert, werden bei der Bewertung der einzelnen Immobilien unterschiedlich hohe Verzinsungen angewendet. Die für die Bewertung getroffenen Annahmen, etwa für Marktmiete, Mietausfallrisiken, Leerstand oder Instandhaltungsaufwand, basieren auf Markteinschätzungen, auf ableitbaren Daten oder Erfahrungswerten der Gutachter. So werden vom Gutachter laufend am Markt beobachtbare vergleichbare Mietvertragsabschlüsse oder Immobilientransaktionen beobachtet, gesammelt und anschließend ausgewertet. Diese „Marktbenchmarks“ werden anschließend genutzt, um sie auf die zu bewertenden Immobilien umzulegen und Vorhersagen für eine zukünftig anwendbare Miete oder einen zukünftig zu erzielenden Marktpreis, im Falle einer Transaktion, zu errechnen. Die nachfolgenden Tabellen enthalten neben vermieteten Immobilien auch zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen, sofern hierfür zum Bilanzstichtag aktuelle Immobiliengutachten vorlagen.

31.12.2024	vermietbare Fläche in m²	Marktmiete pro m² pro Monat in EUR	Ist-Miete pro m² pro Monat in EUR	Kapitalisierungsrate in %	Leerstandsrate in %
Büro
Österreich
Min	2.194	6,69	9,95	4,15	0,00
Max	65.706	26,47	38,94	7,25	67,25
gewichteter Durchschnitt	14.631	14,76	15,40	5,38	18,75
Median	8.982	15,19	19,01	5,10	12,76
Ungarn
Min	519	8,00	5,78	6,75	0,00
Max	38.810	19,77	18,27	8,75	64,85
gewichteter Durchschnitt	15.327	15,24	14,19	7,71	18,06
Median	10.517	14,64	13,40	7,50	12,56
Rumänien
Min	10.037	12,39	13,32	7,75	0,00
Max	42.861	19,52	19,35	9,75	16,25
gewichteter Durchschnitt	23.349	17,24	17,26	8,30	4,09
Median	19.835	17,17	16,96	8,00	1,11
Tschechien
Min	3.316	13,75	11,62	5,20	0,00
Max	23.564	29,18	28,04	7,40	13,09
gewichteter Durchschnitt	14.023	17,78	16,64	6,06	3,94
Median	13.767	16,32	14,95	6,00	2,27
Slowakei
Min	9.746	11,29	12,94	7,50	7,28
Max	26.440	13,51	14,13	8,70	23,21
gewichteter Durchschnitt	16.734	12,69	13,77	8,27	13,86
Median	14.015	12,11	13,97	8,60	11,08
Retail
Österreich
Min	8.724	10,73	10,30	5,35	0,00
Max	14.834	17,30	16,55	5,95	1,75
gewichteter Durchschnitt	11.535	14,40	13,73	5,73	1,16
Median	11.047	13,42	12,70	5,90	1,73
Rumänien
Min	80.345	23,35	22,30	9,50	0,53
Max	80.345	23,35	22,30	9,50	0,53
gewichteter Durchschnitt	80.345

Eine Reduktion der erwarteten jährlichen Mieten führt zu einer Verringerung des beizulegenden Zeitwerts. Ebenfalls zu einer Reduktion des beizulegenden Zeitwerts führt die Erhöhung der Kapitalisierungsraten. Es bestehen insoweit Interdependenzen zwischen den Sätzen, als diese teilweise durch marktbasierte Werte bestimmt werden. Die folgenden Tabellen zeigen die Inputfaktoren für mit Vergleichswertverfahren bewertete Immobilien:

31.12.2023

Büro vermietbare Fläche in m²

Land	Min	Max	gewichteter Durchschnitt	Median
Österreich	2.194	66.259	12.015	5.588
Deutschland	3.578	18.643	8.934	9.269
Ungarn	519	38.923	14.981	10.189
Rumänien	10.037	42.858	23.420	20.014
Tschechien	3.316	23.565	12.446	11.272
Slowakei	9.738	26.387	16.713	14.015
Kroatien	15.633	26.029	20.831	20.831

Marktmiete pro m² pro Monat in EUR

Land	Min	Max	gewichteter Durchschnitt	Median
Österreich	6,69	25,52	14,44	14,07
Deutschland	6,50	16,05	11,68	10,33
Ungarn	8,00	19,59	15,21	14,13
Rumänien	12,17	19,22	17,02	16,77
Tschechien	13,21	21,14	15,97	15,40
Slowakei	12,67	14,03	13,55	13,24
Kroatien	12,85	14,53	13,90	13,69

Ist-Miete pro m² pro Monat in EUR

Land	Min	Max	gewichteter Durchschnitt	Median
Österreich	6,22	38,94	15,19	13,26
Deutschland	5,85	20,38	12,21	10,63
Ungarn	6,79	20,11	13,07	12,48
Rumänien	13,04	19,26	16,97	16,34
Tschechien	11,26	20,41	14,25	13,78
Slowakei	10,85	13,08	12,26	11,65
Kroatien	12,77	14,29	13,73	13,53

Kapitalisierungsrate in %

Land	Min	Max	gewichteter Durchschnitt	Median
Österreich	4,10	7,15	5,35	5,40
Deutschland	4,40	6,90	5,60	5,50
Ungarn	6,00	8,75	7,73	8,00
Rumänien	7,75	9,50	8,20	8,00
Tschechien	5,25	7,30	6,17	6,10
Slowakei	7,25	8,00	7,67	7,75
Kroatien	8,75	8,75	8,75	8,75

Leerstandsrate in %

Land	Min	Max	gewichteter Durchschnitt	Median
Österreich	0,00	52,47	12,20	3,28
Deutschland	0,27	37,87	12,45	9,37
Ungarn	0,00	63,06	18,91	16,88
Rumänien	0,44	16,03	4,57	2,34
Tschechien	0,00	16,26	4,77	1,86
Slowakei	12,95	24,13	17,93	16,71
Kroatien	0,39	1,37	0,88	0,88

31.12.2024

Entwicklungsprojekte & unbebaute Grundstücke

Grundstücks- größe in m²

Land	Min	Max	gewichteter Durchschnitt	Median
Deutschland	0	0	0	0
Ungarn	3.335	9.766	6.551	6.551
Rumänien	1.508	1.508	1.508	1.508
Slowakei	12.066	12.066	12.066	12.066

Preis pro m² in EUR

Land	Min	Max	gewichteter Durchschnitt	Median
Deutschland	0,00	0,00	0,00	0,00
Ungarn	599,70	1.034,20	923,59	816,95
Rumänien	1.923,08	1.923,08	1.923,08	1.923,08
Slowakei	329,85	329,85	329,85	329,85

31.12.2023 Entwicklungsprojekte & unbebaute Grundstücke

Grundstücks- größe in m²

Land	Min	Max	gewichteter Durchschnitt	Median
Deutschland	391	287.936	69.966	42.519
Ungarn	3.335	9.766	6.551	6.551
Rumänien	1.508	1.508	1.508	1.508

Preis pro m² in EUR

Land	Min	Max	gewichteter Durchschnitt	Median
Deutschland	0,59	414,74	29,20	28,12
Ungarn	599,70	1.034,20	923,59	816,95
Rumänien	1.797,08	1.797,08	1.797,08	1.797,08

Eine Erhöhung des Preises pro m² würde zu einer Erhöhung des beizulegenden Zeitwerts führen, eine Verringerung des Preises pro m² zu dessen Verringerung. Die Bewertungen für Bestandsimmobilien werden wenigstens einmal jährlich für die Erstellung des Jahresabschlusses von unabhängigen Sachverständigen auf Basis von Bewertungsgutachten erstellt. Die Sachverständigen erhalten vom Asset Management der Gesellschaft die notwendigen Informationen wie zum Beispiel aktuelle Mieten. Die Bestimmung der den Bewertungsgutachten zu Grunde liegenden marktbasierten Annahmen und Bewertungsmethoden erfolgt in Abstimmung mit den beauftragten Immobiliengutachtern. Die Ergebnisse der von den Immobiliengutachtern durchgeführten Bewertungen wird von internen Experten der S IMMO überprüft und mit dem Vorstand der S IMMO Gruppe abgestimmt.

2.8.1.2. Informationen über die der Bewertung zu Grunde liegenden nicht beobachtbaren Inputfaktoren (Level 3)

Die im Rahmen der Immobilienbewertung ermittelten beizulegenden Zeitwerte weisen eine hohe Abhängigkeit von den der Bewertung zugrunde liegenden bewertungsrelevanten Inputparametern auf. Sollten sich beispielsweise die angenommenen Mieterlöse einer Immobilie oder der Kapitalisierungszinssatz ändern, hat dies unmittelbare Auswirkungen auf den beizulegenden Zeitwert der Immobilie und damit auf das Neubewertungsergebnis. Die errechneten beizulegenden Zeitwerte stehen also in direktem Zusammenhang mit den angenommenen Parametern. Bereits kleine Änderungen auf Grund konjunktureller bzw. immobilienspezifischer Annahmen in den Bewertungen können das Konzernergebnis der S IMMO wesentlich beeinflussen. Die folgende Tabelle zeigt die Veränderung des beizulegenden Zeitwerts des Immobilienvermögens zum 31.12.2024 in Abhängigkeit von den Mieterlösen und Zinssätzen:

Änderung Rendite	31.12.2024 in MEUR
(0,25 %)	3.291
0,00 %	3.456
5,00 %	3.621
Marktmiete
(5,00 %)	3.157
0,00 %	3.317
5,00 %	3.479
0,25 %	3.033
0,00 %	3.191
5,00 %	3.350

Wenn sich beispielsweise der Zinssatz um 0,25 Basispunkte vermindert und die Mieterlöse unverändert bleiben, dann steigt der beizulegende Zeitwert des Immobilienvermögens um 4,2 %. Die Ermittlung erfolgte auf Basis der Objekte des Bestandsimmobilienportfolios, die von externen Immobiliengutachtern mittels Hardcore-and-Top-Slice- bzw. DCF-Methode bewertet wurden. Nutzungsrechte und gemäß IFRS 5 als zur Veräußerung gehaltene Immobilien werden nicht berücksichtigt. Der Buchwert des Immobilienvermögens zum 31.12.2024 betrug EUR 3.325,3 Mio. (ohne selbst genutzte Immobilien), der Buchwert des in die Sensitivitätsanalyse einfließenden Immobilienportfolios der S IMMO zum 31.12.2024 betrug EUR 3.317,5 Mio. bzw. 99,8 % des Immobilienportfolios (ohne selbst genutzte Immobilien).

Die folgende Tabelle zeigt die Veränderung des beizulegenden Zeitwerts des Immobilienvermögens zum 31.12.2023 in Abhängigkeit von den Mieterlösen und Zinssätzen:

Änderung Rendite	31.12.2023 in MEUR
(0,25 %)	3.176
0,00 %	3.337
5,00 %	3.500
Marktmiete
(5,00 %)	3.045
0,00 %	3.202
5,00 %	3.358
0,25 %	2.926
0,00 %	3.077
5,00 %	3.227

Der Buchwert des Immobilienvermögens zum 31.12.2023 betrug EUR 3.379,0 Mio. (ohne selbst genutzte Immobilien), der Buchwert des in die Sensitivitätsanalyse einfließenden Immobilienportfolios der S IMMO zum 31.12.2023 betrug EUR 3.202,1 Mio. bzw. 94,8 % des Immobilienportfolios (ohne selbst genutzte Immobilien). Im Vorjahr waren jene Immobilien für die keine Bewertungsgutachten vorlagen (vor allem aufgrund von Transaktionen bewertete Immobilien) nicht enthalten.

2.8.1.3. Zur Veräußerung gehaltene Immobilien und aufgegebene Geschäftsbereiche

Bei der Abgrenzung einer Veräußerungsgruppe im Rahmen der Immobilienbewertung kann es sich um eine Ermessensentscheidung handeln. Mangels Konkretisierung einer Definition des Begriffs „eines gesonderten wesentlichen Geschäftszweigs oder geografischen Geschäftsbereichs“ (IFRS 5) kann die Klassifizierung als aufgegebener Geschäftsbereich (Discontinued Operation) ermessensbehaftet sein. Weiters kann es sich bei der Einschätzung, ob eine Veräußerung innerhalb eines Jahres als höchstwahrscheinlich gilt, um eine Ermessensentscheidung handeln.

2.8.2. Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen

Die Beurteilung der Werthaltigkeit von immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen basiert auf zukunftsbezogenen Annahmen. Der Ermittlung der erzielbaren Beträge im Zuge der Wertminderungstests werden mehrere Annahmen, beispielsweise über die künftigen Mittelüberschüsse und den Abzinsungssatz, zu Grunde gelegt.## 2.8.3. Finanzinstrumente
Zur Beurteilung des Werts von Finanzinstrumenten (insbesondere von derivativen Finanzinstrumenten), für die kein aktiver Markt vorhanden ist, werden alternative finanzmathematische Bewertungsmethoden herangezogen. Die der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts zu Grunde gelegten Parameter beruhen teilweise auf zukunftsbezogenen Annahmen. Die Buchwerte der Finanzinstrumente sind in Kapitel 5.1. detailliert dargestellt.

2.8.3.1. Derivate – Bewertung

Die derivativen Finanzinstrumente der S IMMO Gruppe werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der Zinsswaps bzw. Zinscaps erfolgt mittels einer diskontierten Cashflow-Methode gemäß IFRS 13. Die wesentlichen Inputparameter werden stichtagsbezogen ermittelt. Sie bestehen im Wesentlichen aus der Eurozins-Kurve und historischen EURIBOR-Fixings. Als Marktdatenquelle dient Bloomberg. Für die Ermittlung der Credit Value Adjustments/Debit Value Adjustments (CVA/DVA) wurden Credit Spreads für die Abschätzung der Ausfallwahrscheinlichkeit bestimmt. Für Vertragsparteien bzw. Bankengruppen, für die eine „CDS Spread Curve“ verfügbar ist, wurde diese herangezogen.

2.8.3.2. Derivate – Sensitivitätsanalyse

Die folgende Sensitivitätsanalyse zeigt die Auswirkung einer Veränderung des Zinsniveaus auf die beizulegenden Zeitwerte der Zinsderivate. Es wird ein Anstieg bzw. ein Fallen des Zinsniveaus um 50 bzw. 100 Basispunkte angenommen. Die beizulegenden Zeitwerte sind exklusive Zinsabgrenzungen und exklusive eines Kreditrisikoaufschlags dargestellt.

Sensitivität der Derivate in TEUR
| Zinssatz | 31.12.2024 | ∆ 50 Basispunkte | ∆ 100 Basispunkte |
|---|---|---|---|
| Beizulegender Zeitwert bei Zinserhöhung | 56.924 | 83.359 | 108.926 |
| Beizulegender Zeitwert bei Zinssenkung | 56.924 | 29.597 | 1.362 |

Sensitivität der Derivate in TEUR
| Zinssatz | 31.12.2023 | ∆ 50 Basispunkte | ∆ 100 Basispunkte |
|---|---|---|---|
| Beizulegender Zeitwert bei Zinserhöhung | 87.059 | 115.377 | 142.704 |
| Beizulegender Zeitwert bei Zinssenkung | 87.059 | 57.714 | 27.366 |

2.8.4. Latente Steuern

Dem Ansatz der aktiven latenten Steuern für Verlustvorträge liegt die Annahme zu Grunde, dass in Zukunft ausreichendes zu versteuerndes Einkommen zur Verfügung stehen wird, um bestehende Verlustvorträge zu verwerten. Es wurden aktive latente Steuern auf Verlustvorträge in Höhe von TEUR 5.475 (31.12.2023: TEUR 7.102) gebildet. Weitere Ausführungen zu den latenten Steuern finden sich in der Angabe 3.1.16. Unter der Annahme, dass sich der beizulegende Zeitwert, der Immobilien über das gesamte Portfolio inklusive IFRS 5 gleichmäßig verteilt, um +/-10 % verändert, käme es bei gleichbleibenden steuerlichen Buchwerten zu folgender Veränderung der Steuerlatenzen auf Immobilien:

in TEUR
| Veränderung des beizulegenden Zeitwerts | Steuerlatenz 2024 (saldiert) | Steuerlatenz 2023 (saldiert) |
|---|---|---|
| +10 % | 213.547 | 206.250 |
| Ausgangswert | 154.593 | 156.402 |
| -10 % | 95.639 | 106.553 |

3. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung

3.1. Bilanz

3.1.1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

in TEUR

	Vermietete Immobilien	Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke
Stand zum 01.01.2023	2.580.819	86.433
Währungsumrechnung	-2.690	0
Zugänge	1.010.274	1.801
Abgänge	-80.954	-20
Umgliederungen	0	0
Sonstige Veränderungen	0	0
Zeitwertänderungen (über GuV erfasst)	-89.445	788
Umgliederungen zu den zur Veräußerung gehaltenen Immobilien	-211.539	-1.025
Stand am 31.12.2023	3.206.465	87.977
davon verpfändet	3.013.034	0
Stand zum 01.01.2024	3.206.465	87.977
Währungsumrechnung	-1.411	0
Zugänge	451.202	5.384
Abgänge	-201.564	-15.374
Umgliederungen	-65	65
Sonstige Veränderungen	0	0
Zeitwertänderungen (über GuV erfasst)	11.756	-15.473
Umgliederungen zu den zur Veräußerung gehaltenen Immobilien	-354.673	-43.534
Stand am 31.12.2024	3.111.710	19.045
davon verpfändet	2.844.710	0
¹ Davon Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen in Höhe von TEUR 4.768 (2023: TEUR 4.319)

Bei den zur Veräußerung gehaltenen Immobilien wurde im Jahr 2024 nach deren Umgliederung aus den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien eine Zeitwertänderung in Höhe von TEUR -2.555 (2023: TEUR -23.510) über die Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Im Geschäftsjahr waren in den Abgängen auch nachträgliche Anschaffungskostenminderungen in Höhe von TEUR 4.115 (2023: TEUR 3.746) enthalten. Die Umgliederung zu den zur Veräußerung gehaltenen Immobilien betraf neben sämtlichen deutschen Immobilien, eine österreichische und eine ungarische Immobilie.

Die Zugänge entfallen auf folgende Geschäftssegmente:

Vermietete Immobilien in TEUR
| | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Österreich | 3.042 | 391.658 |
| Deutschland | 421 | 682 |
| Ungarn | 10.327 | 33.379 |
| Rumänien | 2.739 | 2.007 |
| Tschechien | 431.673 | 581.275 |
| Slowakei | 2.981 | 672 |
| Kroatien | 19 | 601 |
| Summe | 451.202 | 1.010.274 |

Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke in TEUR
| | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Österreich | 0 | 0 |
| Deutschland | 4.874 | 393 |
| Ungarn | 430 | 1.008 |
| Rumänien | 6 | 50 |
| Slowakei | 74 | 349 |
| Bulgarien | 0 | 1 |
| Summe | 5.384 | 1.801 |

Zusammensetzung: Vermietete Immobilien in TEUR
| | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Österreich | 643.300 | 714.100 |
| Deutschland | 0 | 458.000 |
| Ungarn | 644.050 | 651.800 |
| Rumänien | 516.568 | 508.319 |
| Tschechien | 1.157.892 | 649.846 |
| Slowakei | 149.900 | 149.400 |
| Kroatien | 0 | 75.000 |
| Summe | 3.111.710 | 3.206.465 |

Die Bemessung des beizulegenden Zeitwerts der vermieteten Immobilien in Höhe von TEUR 3.111.710 (2023: TEUR 3.206.465) im Geschäftsjahr 2024 basierte auf der Hierarchiestufe 3.

Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke in TEUR
| | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Österreich | 0 | 0 |
| Deutschland | 0 | 69.467 |
| Ungarn | 12.100 | 12.100 |
| Rumänien | 2.900 | 2.710 |
| Tschechien | 65 | 0 |
| Slowakei | 3.980 | 3.700 |
| Bulgarien | 0 | 0 |
| Summe | 19.045 | 87.977 |

Die Bemessung des beizulegenden Zeitwerts der Entwicklungsprojekte und unbebauten Grundstücke im Geschäftsjahr 2024 basierte auf der Hierarchiestufe 3. Es handelt sich hierbei um Grundstücksreserven und Projekte, bei denen zum Stichtag schon erhebliche Projektentwicklungsmaßnahmen im Gange sind und die Mietertragserzielung von untergeordneter Bedeutung ist. Aus bis zum 31.12.2024 abgeschlossenen Immobilienkaufverträgen resultieren Ankaufsverpflichtungen in Höhe von TEUR 0 (2023: TEUR 6.080). Die S IMMO aktiviert Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines Qualifying Assets dienen, auch dann, wenn der qualifizierte Vermögenswert zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird. Aktivierungen von Fremdkapitalkosten gemäß IAS 23 waren im Geschäftsjahr 2024 wie auch im Geschäftsjahr 2023 von untergeordneter Bedeutung.

3.1.2. Selbst genutzte Immobilien, sonstiges Sachanlagevermögen und immaterielle Vermögenswerte

Die Entwicklung der Anschaffungskosten der selbst genutzten Immobilien, des sonstigen Sachanlagevermögens und der immateriellen Vermögenswerte stellt sich wie folgt dar:

in TEUR
| | Selbst genutzte Immobilien | Sonstiges Sachan- lagevermögen | Immaterielle Vermögenswerte | Summe |
|---|---|---|---|---|
| Anschaffungskosten | | | | |
| Stand zum 01.01.2023 | 221.407 | 9.031 | 1.154 | 231.592 |
| Währungsumrechnung | 0 | 86 | 7 | 93 |
| Zugänge | 491 | 1.168 | 645 | 2.304 |
| Abgänge | 0 | -1.414 | -7 | -1.421 |
| Stand am 31.12.2023 | 221.898 | 8.871 | 1.799 | 232.568 |
| Stand zum 01.01.2024 | 221.898 | 8.871 | 1.799 | 232.568 |
| Währungsumrechnung | 0 | -148 | -4 | -152 |
| Zugänge | 212 | 1.535 | 10 | 1.757 |
| Abgänge | -4 | -2.221 | -130 | -2.355 |
| Stand am 31.12.2024 | 222.106 | 8.037 | 1.675 | 231.818 |

Die Entwicklung der kumulierten Abschreibungen der selbst genutzten Immobilien, des sonstigen Sachanlagevermögens und der immateriellen Vermögenswerte stellt sich wie folgt dar:

in TEUR
| | Selbst genutzte Immobilien | Sonstiges Sachan- lagevermögen | Immaterielle Vermögenswerte | Summe |
|---|---|---|---|---|
| Kumulierte Abschreibungen | | | | |
| Stand am 01.01.2023 | 115.878 | 4.028 | 386 | 120.292 |
| Währungsumrechnung | 0 | 65 | 1 | 66 |
| Abschreibungen | 7.367 | 1.618 | 220 | 9.205 |
| Abgänge | 0 | -1.113 | -2 | -1.115 |
| Stand am 31.12.2023 | 123.245 | 4.598 | 605 | 128.448 |
| Währungsumrechnung | 0 | -122 | -3 | -125 |
| Abschreibungen | 6.004 | 1.656 | 272 | 7.932 |
| Abgänge | 0 | -2.175 | -43 | -2.218 |
| Stand am 31.12.2024 | 129.249 | 3.957 | 831 | 134.037 |

	Buchwert am 01.01.2023	Buchwert am 31.12.2023	Buchwert am 31.12.2024
Selbst genutzte Immobilien	105.529	98.653	92.857
Sonstiges Sachanlagevermögen	5.003	4.273	4.079
Immaterielle Vermögenswerte	768	1.194	844
Summe	111.300	104.120	97.780

3.1.3. Anteile an at equity bewerteten Unternehmen

Der Buchwert der at equity bewerteten Unternehmen beträgt per 31.12.2024 TEUR 15.596 (31.12.2023: TEUR 30.623). Die at equity bewerteten Unternehmen werden in der Tabelle zum Konsolidierungskreis im Abschnitt 2.2. angeführt. Bei einer Gesellschaft (IPD – International Property Development, s. r. o.) handelt es sich um ein Gemeinschaftsunternehmen.

Die at equity bewerteten Unternehmen weisen zum Stichtag die folgenden Werte aus:

Assoziierte Unternehmen in TEUR
| | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Langfristige Vermögenswerte | 0 | 50.500 |
| Kurzfristige Vermögenswerte | 25 | 15.979 |
| Langfristige Schulden | 0 | 7.637 |
| Kurzfristige Schulden | 1 | 475 |
| Nettovermögen | 24 | 58.367 |
| Konzernanteil am Nettovermögen | 8 | 15.306 |

in TEUR
| | 2024 | 2023 |
|---|---|---|
| Umsatzerlöse | 3.134 | 3.027 |
| Laufendes Periodenergebnis | 2.621 | 8.020 |
| Konzernanteil am laufenden Periodenergebnis | 628 | 1.890 |

Die Werte der assoziierten Unternehmen sind im Wesentlichen dem Segment Österreich zuzuordnen.

Gemeinschaftsunternehmen in TEUR
| | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Langfristige Vermögenswerte | 61.413 | 60.563 |
| Kurzfristige Vermögenswerte | 1.997 | 3.396 |
| Langfristige Schulden | 35.948 | 36.067 |
| Kurzfristige Schulden | 1.482 | 2.364 |
| Nettovermögen | 25.980 | 25.528 |
| Konzernanteil am Nettovermögen | 15.588 | 15.317 |

in TEUR
| | 2024 | 2023 |
|---|---|---|
| Umsatzerlöse | 4.916 | 5.088 |
| Periodenergebnis | 452 | -315 |
| Konzernanteil am Periodenergebnis | 271 | -189 |

Das Gemeinschaftsunternehmen ist dem Segment Slowakei zuzuordnen.

At equity bewertete Unternehmen in TEUR
| | 2024 | 2023 |
|---|---|---|
| Stand 01.01. | | |### 3.1.3. Beteiligungen

	2024	2023
Stand 01.01.	30.623	26.545
Laufende Gewinne	899	1.899
Laufende Verluste	-198	-
Ergebnis aus at equity bewertten Unternehmen	899	1.701
Erhöhung/Herabsetzung von Kapitalrücklagen	0	153
Zugänge	0	2.326
Abgänge	-11.039	0
Entnahmen/Dividenden	-4.886	-102
Sonstiges	0	0
Stand 31.12.	15.597	30.623

Am 31.12.2024 wurde das assoziierte Unternehmen BGM - EB-Grundstücksbeteiligungen GmbH & Co KG zu einem Verkaufspreis in Höhe von TEUR 9.800 veräußert. Der Verkaufspreis ist am 31.12.2024 noch nicht beglichen. Das Entkonsolidierungsergebnis in Höhe von TEUR -1.211 wird im Ergebnis aus at equity bewerteten Unternehmen dargestellt. Daraus ergibt sich insgesamt ein Ergebnis aus at equity bewerteten Unternehmen in Höhe von TEUR -312. Im Geschäftsjahr 2024 gab es wie im Vorjahr keine anteiligen Verluste aus at equity bewerteten Unternehmen, die nicht angesetzt wurden. Kumulativ gab es zum Stichtag wie im Vorjahr keine nicht angesetzten Verluste aus at equity bewerteten Unternehmen. Zu den at equity bewerteten Unternehmen wurden keine Effekte im OCI erfasst.

3.1.4. Beteiligungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte

Die Beteiligungen enthalten im Wesentlichen eine Beteiligung, die als FVOCI bilanziert wird und deren beizulegender Zeitwert per 31.12.2024 – TEUR 4.874 (31.12.2023: TEUR 7.076) – über ein Multiplikatorenmodell ermittelt wird. Für diese Beteiligung wurde auf Grund einer Ausschüttung ein Beteiligungsertrag in Höhe von TEUR 425 (2023: TEUR 535) erfolgswirksam erfasst. Weiters sind in den langfristigen anderen finanziellen Vermögenswerten Derivate in Höhe von TEUR 57.665 (31.12.2023: TEUR 87.922) enthalten.

3.1.5. Vorräte

Vorräte bestehen in untergeordnetem Ausmaß und sind zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert. Der Nettoveräußerungswert der Vorräte unterschreitet die Buchwerte nicht. Die Vorräte enthalten keine Immobilien.

3.1.6. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte

Im Rahmen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen kommen die offenen Vorschreibungen gegenüber den Mietern abzüglich erforderlicher Wertberichtigungen zum Ausweis. Darüber hinaus waren bei den sonstigen finanziellen Vermögenswerten keine Wertminderungen enthalten. Es besteht keine Konzentration des Kreditrisikos, da der Konzern eine große Anzahl an Kunden (insbesondere Mieter) in den Ländern, in denen er tätig ist, hat. In den sonstigen finanziellen Vermögenswerten sind im Wesentlichen Verrechnungen der Hausverwaltungen und Kautionen enthalten. Die Buchwerte der kurzfristigen finanziellen Vermögenswerte entsprechen im Wesentlichen ihrem beizulegenden Zeitwert.

3.1.6.1. Entwicklung der Wertberichtigungen

Die Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entwickelten sich wie folgt:

in TEUR	2024	2023
Stand 01.01.	3.366	3.530
Verbrauch	-141	-457
Auflösung	-185	-408
Dotierung	786	497
Änderungen des Konsolidierungskreises	461	278
Umgliederung	0	-75
Stand 31.12.	4.287	3.366

Potenzielle Mieter werden in der Regel einer Bonitätsprüfung unterzogen. In den Einkaufszentren sowie bei den als Hotel vermieteten Immobilien befinden sich unter den Mietern international tätige Ketten.

3.1.6.2. Fälligkeitsanalyse

Im Folgenden werden das Fälligkeitsprofil der Bruttoforderungen und die entsprechenden Wertberichtigungen sowie die sich daraus ergebenden Nettoforderungen dargestellt:

31.12.2024

in TEUR	Nicht fällig	Bis zu 90 Tage	überfällig 91–365 Tage	> 365 Tage	Summe
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen brutto
Österreich	2.252	2.352	856	174	5.635
Deutschland	392	591	319	625	1.927
Ungarn	5.473	1.007	69	548	7.097
Rumänien	4.070	1.163	346	673	6.253
Tschechien	12.982	343	63	1.132	14.520
Slowakei	280	37	13	108	438
Kroatien	0	0	0	0	0
Summe	25.448	5.494	1.666	3.261	35.869
Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Österreich	-84	-2	-327	-145	-557
Deutschland	-29	0	-150	-511	-690
Ungarn	0	0	0	-521	-521
Rumänien	-293	-142	-139	-661	-1.235
Tschechien	-35	0	-4	-1.132	-1.171
Slowakei	0	0	-5	-108	-113
Kroatien	0	0	0	0	0
Summe	-442	-144	-625	-3.077	-4.287
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen netto
Österreich	2.168	2.351	529	30	5.078
Deutschland	363	591	169	114	1.237
Ungarn	5.473	1.007	69	27	6.576
Rumänien	3.777	1.021	207	13	5.018
Tschechien	12.947	343	59	0	13.348
Slowakei	280	37	8	0	325
Kroatien	0	0	0	0	0
Summe	25.007	5.350	1.041	184	31.582

31.12.2023

in TEUR	Nicht fällig	Bis zu 90 Tage	überfällig 91–365 Tage	> 365 Tage	Summe
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen brutto
Österreich	2.294	1.986	358	141	4.780
Deutschland	323	342	474	539	1.678
Ungarn	6.490	1.617	452	429	8.988
Rumänien	3.504	421	270	537	4.732
Tschechien	15.959	0	44	263	16.266
Slowakei	656	52	25	134	867
Kroatien	466	113	0	0	579
Summe	29.693	4.531	1.622	2.043	37.889
Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Österreich	-172	-134	-23	-118	-446
Deutschland	-55	-50	-376	-456	-937
Ungarn	0	0	-38	-397	-434
Rumänien	-285	-116	-139	-537	-1.076
Tschechien	0	0	0	-260	-260
Slowakei	0	0	-5	-132	-137
Kroatien	-52	-25	0	0	-76
Summe	-563	-324	-580	-1.899	-3.366
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen netto
Österreich	2.123	1.852	335	23	4.334
Deutschland	268	292	98	83	741
Ungarn	6.490	1.617	414	32	8.554
Rumänien	3.219	306	131	1	3.656
Tschechien	15.959	0	44	3	16.006
Slowakei	656	52	20	2	730
Kroatien	414	88	0	0	503
Summe	29.130	4.206	1.042	144	34.523

3.1.6.3. Sonstige kurzfristige finanzielle Vermögenswerte

in TEUR	31.12.2024	31.12.2023
Verrechnungskonten Hausverwaltung	1.376	2.088
Forderungen aus Verkäufen von Immobilien und Immobilien- gesellschaften	8.255	23.476
Forderungen aus dem Verkauf von assoziierten Unternehmen	9.800	0
Kautionskonten	8.495	7.579
Forderungen aus dem Ankauf von Immobiliengesellschaften	0	15.339
Derivate	1.140	252
Diverse	21.138	18.882
	50.204	67.616

3.1.7. Andere Vermögenswerte

Bei den in der Bilanz ausgewiesenen anderen Vermögenswerten in Höhe von TEUR 19.641 (31.12.2023: TEUR 18.990) handelt es sich im Wesentlichen um Abgrenzungsposten, Steuerforderungen und Vorauszahlungen.

3.1.8. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

in TEUR	31.12.2024	31.12.2023
Guthaben bei Kreditinstituten	236.360	444.773
Kassenbestand	210	296
	236.570	445.070

3.1.9. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten

Immobilienvermögen wird dann „zur Veräußerung gehalten“, wenn die Absicht besteht, diese Immobilie zeitnah zu veräußern. Die Veräußerungsgruppe per 31.12.2024 umfasst neben dem aufgegebenen Segment Deutschland je eine Gesellschaft in Tschechien, Österreich und Ungarn. Detaillierte Angaben zum aufgegebenen Geschäftsbereich finden sich in Angabe 2.4. Die enthaltene tschechische Gesellschaft war bereit zum 31.12.2023 als zur Veräußerung gehalten eingestuft. Die Transaktion konnte im Jänner 2025 abgeschlossen werden (siehe Angabe 5.7.). Im Vorjahr umfasste die Veräußerungsgruppe zwei tschechische Gesellschaften, die der Nutzungsart Hotel zuzurechnen sind. Darüber hinaus waren in den vermieteten Immobilien noch einzelne Immobilien in Österreich und Deutschland enthalten. Die zur Veräußerung gehaltenen Immobilien stellen sich wie folgt dar:

Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

in TEUR	31.12.2024	31.12.2023
Vermietete Immobilien	151.614	84.515
Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke	42.972	0
Sonstiges Sachanlagevermögen	0	44
Immaterielle Vermögenswerte	0	1
Latente Steuern	33	0
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	149	254
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	8.035	1.540
Andere Vermögenswerte	815	311
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	4.322	555
	207.939	87.220

Schulden im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten

in TEUR	31.12.2024	31.12.2023
Sonstige langfristige Finanzverbindlichkeiten	1	101
Latente Steuern	10.212	10.293
Sonstige kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	14.400	14.686
Laufende Ertragsteuer- verbindlichkeiten	1.505	344
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	140	63
Andere Verbindlichkeiten	540	449
	26.798	25.936

in TEUR	Österreich	Deutschland	Ungarn	Rumänien	Tschechien	Kroatien	Bulgarien	Gesamt
Stand 01.01.2023	0	501.006	0	0	0	0	0	501.006
Umgliederung	57.515	91.524	0	0	62.500	0	1.025	212.564
Zugänge/Immobilienbewertung	0	-16.410	0	0	-7.100	0	0	-23.510
Abgang	-48.215	-556.305	0	0	0	0	-1.025	-605.545
Stand 31.12.2023	9.300	19.815	0	0	55.400	0	0	84.515
Umgliederung	15.390	292.935	12.797	412	154	76.520	0	398.208
Zugänge/Immobilienbewertung	0	-36	0	0	-2.254	-265	0	-2.555
Abgang	-15.040	-171.875	0	-412	-22.000	-76.255	0	-285.582
Stand 31.12.2024	9.650	140.839	12.797	0	31.300	0	0	194.586

3.1.10. Eigenkapital

Das nominelle Grundkapital der Konzern-Muttergesellschaft beträgt TEUR 267.458 (2023: TEUR 267.458) und ist zur Gänze bar einbezahlt. Am 15.01.2024 begann ein Aktienrückkauf-Programm, welches am 31.03.2024 endete. Im Geschäftsjahr wurden 50.152 Stück eigene Aktien zu einem Gesamtpreis von TEUR 746 rückgekauft. Im Vorjahr begann ein Aktienrückkauf-Programm am 02.10.2023, welches am 31.12.2023 endete. Im Vorjahr wurden 181.740 Stück eigene Aktien zu einem Gesamtpreis von TEUR 2.361 rückgekauft. Somit hält die S IMMO AG per 31.12.2024 3.316.689 Stück (31.12.2023: 3.266.537 Stück) eigene Aktien mit einem Gesamtbetrag von TEUR 49.010 (31.12.2023: TEUR 48.264).

Ableitung des Grundkapitals

in TEUR	2024	2023
Gesamtes Grundkapital	267.458	267.458
Eigene Aktien (Nominalbetrag)	-12.051	-11.869
	255.407	255.589

Im Geschäftsjahr wurden wie im Vorjahr keine eigenen Aktien eingezogen. Mit dem Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung am 14.10.2024 und der Eintragung des Squeeze Outs in das Firmenbuch am 03.12.2024 sind der Squeeze Out und das Delisting der S IMMO AG vollzogen worden. Der letzte Handelstag der S IMMO Aktie im Prime Market an der Wiener Börse war der 02.12.2024. Das nominelle Grundkapital zerfällt in 73.608.896 Stück auf Inhaber lautende, zur Gänze einbezahlte Stückaktien ohne Nennwert.# Die Inhaberaktien gewähren den Aktionären die üblichen, nach dem österreichischen Aktiengesetz zustehenden Rechte. Dazu zählt das Recht auf die Auszahlung der von der Hauptversammlung beschlossenen Dividende sowie auf Ausübung des Stimmrechts in der Hauptversammlung. Die Kapitalrücklagen stellen mit TEUR 158.347 (31.12.2023: TEUR 158.912) gebundene Rücklagen nach § 229 Abs. 5 UGB dar. Die in der Eigenkapitalveränderungsrechnung ausgewiesenen übrigen Rücklagen in Höhe von TEUR 1.134.688 (31.12.2023: TEUR 1.216.335) stammen zum Großteil aus der Auflösung von Kapitalrücklagen sowie aus thesaurierten Ergebnissen. Die Währungsrücklage in Höhe von TEUR -5.322 (31.12.2023: TEUR 6.340) setzt sich aus den kumulierten Umrechnungsdifferenzen gemäß IAS 21 zusammen. Die Rücklage für Hedge Accounting in Höhe von TEUR -10.580 (31.12.2023: TEUR 5.981) umfasst die im Eigenkapital erfassten Bewertungsergebnisse der Cashflow-Hedges. Die Rücklage für Eigenkapitalinstrumente in Höhe von TEUR 3.469 (31.12.2023: TEUR 5.231) betrifft eine Beteiligung. Der Bewertung dieser Beteiligung liegt eine Level-3-Kalkulation des beizulegenden Zeitwerts zu Grunde. Der Vorstand schlägt vor, von dem im Jahresabschluss zum 31.12.2024 ausgewiesenen Bilanzgewinn von TEUR 511.873 für das Geschäftsjahr 2024 eine Dividende von TEUR 100.000 auszuschütten und den Restbetrag von TEUR 411.973 auf neue Rechnung vorzutragen.

Zusätzliche Angaben zum Kapitalmanagement

Die S IMMO Gruppe steuert ihr Kapital mit dem Ziel, die Erträge durch Optimierung des Verhältnisses von Eigen- zu Fremdkapital zu maximieren. Dabei wird sichergestellt, dass alle Konzernunternehmen unter der Unternehmensfortführungsprämisse operieren können. Die Kapitalstruktur des Konzerns besteht aus Bank- und Finanzverbindlichkeiten inklusive Anleihen und Eigenkapital, das den Aktionären des Mutterunternehmens zurechenbar ist. Satzungsmäßige Kapitalerfordernisse bestehen keine. Das den Aktionären des Mutterunternehmens zuzurechnende Eigenkapital setzt sich aus den ausgegebenen Aktien, Kapitalrücklagen und sonstigen Rücklagen (wie in der Entwicklung des Konzern-Eigenkapitals dargestellt) zusammen. Die Kapitalstruktur wird laufend überwacht. Dabei werden die Kapitalkosten und die Risiken, welche mit jeder Art von Kapital verbunden sind, berücksichtigt. Der Konzern wird auch weiterhin die Kapitalstruktur optimieren, indem er die Aufnahme und Tilgung von Schulden sowie allenfalls Neuemissionen und Aktienrückkäufe vornehmen wird. Der Konzern wird nicht anhand einzelner Parameter gesteuert. Allerdings wird darauf geachtet, die Eigenkapitalquote in der längerfristigen Betrachtung nicht signifikant unter 30 % sinken zu lassen.

3.1.11. Nicht beherrschende Anteile am Eigenkapital

Die nicht beherrschenden Anteile betragen TEUR 36.502 (31.12.2023: TEUR 53.453). Die in der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung ausgewiesene Veränderung nicht beherrschender Anteile in Höhe von TEUR -16.951 (2023: TEUR -29.587) ist auf Ergebniszurechnungen, Veränderungen des Konsolidierungskreises und Ausschüttungen zurückzuführen.

3.1.12. Entwicklung der finanziellen Verbindlichkeiten

Die sonstigen kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten enthalten hauptsächlich Kreditverbindlichkeiten (TEUR 1.371.306; 2023: TEUR 1.478.452), welche in der Regel hypothekarisch besichert sind. Daneben sind Anleihezinsen, Leasingverbindlichkeiten, Kautionen und Derivatverbindlichkeiten enthalten. Die Cost of Funding der hypothekarisch besicherten Bankfinanzierungen betragen per 31.12.2024 4,02 % für Deutschland (31.12.2023: 4,94 %), 3,90 % für Österreich (31.12.2023: 5,09 %) und 4,51 % für CEE (31.12.2023: 5,26 %). Die Entwicklung der finanziellen Verbindlichkeiten stellt sich folgendermaßen dar:

31.12.2024

in TEUR	01.01.2024	Neu- aufnahmen/ Tilgungen	Änderung des Konsolidie- rungskreises	Fair-Value- Änderungen	Sonstige zahlungsun- wirksame Ver- änderungen	31.12.2024
Sonstige langfristige Finanzverbindlichkeiten	1.333.315	25.433	3.245	0	-11.938	1.348.173
Sonstige kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	183.301	-126.261	0	0	7.525	64.565
Zwischensumme sonstige langfristige und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	1.516.616	-100.828	3.245	0	-6.294¹	1.415.735
davon als Geldzu-/-abfluss im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit gezeigt		-96.266
davon als gezahlte Zinsen im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit gezeigt		-7.776
Derivate	1.115	0	0	766	0	1.881
Anleihen	618.784	-100.000	0	0	170	518.954
davon Ausweis im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit		-100.000
Summe	2.136.515	-200.828	3.245	766	-6.124	1.936.570

¹ Von den sonstigen zahlungsunwirksamen Veränderungen betreffen TEUR 13.395 die Umgliederung der langfristigen und TEUR 465 die Umgliederung der kurzfristigen sonstigen Finanzverbindlichkeiten in die Position Schulden im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten.
² In den langfristigen Finanzverbindlichkeiten sind Leasingverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 5.431 enthalten, sowie TEUR 564 in den kurzfristigen Leasingverbindlichkeiten.

31.12.2023

in TEUR	01.01.2023	Neu- aufnahmen/ Tilgungen	Änderung des Konsolidie- rungskreises	Fair-Value- Änderungen	Sonstige zahlungsun- wirksame Ver- änderungen	31.12.2023
Sonstige langfristige Finanzverbindlichkeiten	927.600	66.891	353.055	0	-14.231	1.333.315
Sonstige kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	82.076	92.089	0	0	9.136	183.301
Zwischensumme sonstige langfristige und kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	1.009.676	158.980	353.055	0	-5.095¹	1.516.616
davon als Geldzu-/-abfluss im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit gezeigt		167.773
davon als gezahlte Zinsen im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit gezeigt		-6.944
Derivate	0	0	0	1.115	0	1.115
Anleihen	544.237	74.120	0	0	426	618.784
davon Ausweis im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit		74.120
Summe	1.553.914	233.100	353.055	1.115	-4.669	2.136.515

¹ Von den sonstigen zahlungsunwirksamen Veränderungen betreffen TEUR 14.221 die Umgliederung der langfristigen und TEUR 465 die Umgliederung der kurzfristigen sonstigen Finanzverbindlichkeiten in die Position Schulden im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten.

3.1.13. Anleiheverbindlichkeiten

Die nachfolgende Tabelle zeigt die Eckdaten der ausgegebenen Anleihen:

ISIN	Gesamtnenn- betrag in TEUR	Buchwerte laut Bilanz	Kupon	Effektiv- verzinsung	Laufzeit bis	Marktwerte
AT0000A1DBM5	15.890,0	15.885,2	3,25 %	3,36 %	09.04.2025	99,41
AT0000A285H4	150.000,0	149.824,0	1,875 %	1,96 %	22.05.2026	96,31
AT0000A2UVR4 (Green Bond)	25.058,5	24.999,0	1,25 %	1,37 %	11.01.2027	92,52
AT0000A1DWK5	34.199,0	34.157,0	3,25 %	3,31 %	21.04.2027	95,92
AT0000A2MKW4 (Green Bond)	70.449,5	70.266,0	1,75 %	1,84 %	04.02.2028	89,49
AT0000A35Y85 (Green Bond)	75.000,0	74.299,0	5,50 %	5,80 %	12.07.2028	102,62
AT0000A2AEA8	100.000,0	99.960,0	2,00 %	2,01 %	15.10.2029	87,23
AT0000A1Z9C1	50.000,0	49.864,0	2,875 %	2,93 %	06.02.2030	90,14
Summe	520.597,0	519.254,2

Im Geschäftsjahr 2024 wurde ein Bond (ISIN AT0000A1Z9D9) in Höhe von TEUR 100.000 getilgt. Alle Anleihen notieren im Corporates-Prime-Segment der Wiener Börse.

3.1.14. Rückstellungen für Leistungen an Arbeitnehmer

Die Rückstellungen für Dienstnehmer per 31.12.2024 beinhalten Rückstellungen für Anwartschaften auf Abfertigungen (TEUR 496; 31.12.2023: TEUR 486) und Rückstellungen für Ansprüche auf Jubiläumsgeld (TEUR 470; 31.12.2023: TEUR 471). Für die versicherungsmathematische Berechnung dieser Verpflichtungen wurden folgende Parameter zu Grunde gelegt:

	31.12.2024	31.12.2023
Rechnungszinssatz	2,90 %	2,95 % bis 3,03 %
Erwartete Bezugssteigerung	2,60 %	2,60 %
Pauschaler Fluktuationsabschlag	0,00 % bis 24,80 %	0,00 % bis 26,00 %

Die Barwerte der Verpflichtungen für Abfertigungen und Jubiläumsgeld haben sich wie folgt entwickelt:

in TEUR	Abfertigung	Jubiläum
Barwert der Verpflichtung am 01.01.2023	676	435
Laufender Dienstzeitaufwand	1	38
Zinsaufwand	15	13
Zahlungen	-220	-49
Umbewertung von Verpflichtungen aus Leistungen an Arbeitnehmer – erfahrungsbedingte Anpassungen	13	30
Umbewertung von Verpflichtungen aus Leistungen an Arbeitnehmer – finanzielle Annahmen	1	5
Umbewertung von Verpflichtungen aus Leistungen an Arbeitnehmer – demografische Annahmen	0	0
Barwert der Verpflichtung am 31.12.2023	486	471
Rückstellungen für Leistungen an Arbeitnehmer 31.12.2023	486	471
Barwert der Verpflichtung am 01.01.2024	486	471
Laufender Dienstzeitaufwand	0	39
Zinsaufwand	15	13
Zahlungen	0	-59
Umbewertung von Verpflichtungen aus Leistungen an Arbeitnehmer – erfahrungsbedingte Anpassungen	-9	-46
Umbewertung von Verpflichtungen aus Leistungen an Arbeitnehmer – finanzielle Annahmen	4	1
Umbewertung von Verpflichtungen aus Leistungen an Arbeitnehmer – demografische Annahmen	0	50
Barwert der Verpflichtung am 31.12.2024	496	470
Summe Rückstellungen für Leistungen an Arbeitnehmer 31.12.2024	965

Die Verpflichtung zur Bildung einer Abfertigungsrückstellung basiert auf den entsprechenden arbeitsrechtlichen Bestimmungen. Auf Grund gesetzlicher Vorschriften ist die S IMMO Gruppe verpflichtet, an vor dem 01.01.2003 in Österreich eingetretene Mitarbeiter im Kündigungsfall durch den Arbeitgeber oder zum Pensionsantrittszeitpunkt eine einmalige Abfertigung zu leisten. Diese ist von der Anzahl der Dienstjahre und dem bei Abfertigungsanfall maßgeblichen Bezug abhängig und beträgt zwischen zwei und zwölf Monatsbezügen. Für Mitarbeiter des Konzerns werden Beiträge an eine externe Pensionskasse geleistet.

3.1.15. Andere Verbindlichkeiten

Die anderen Verbindlichkeiten setzen sich im Wesentlichen aus Abgrenzungsposten (TEUR 42.981; 2023: TEUR 52.562), erhaltenen Anzahlungen (TEUR 33.707; 2023: TEUR 3.031), Earn-Out-Verbindlichkeiten (TEUR 7.018; 2023: TEUR 15.310) und Kommanditverbindlichkeiten (TEUR 4.365; 2023: TEUR 4.291) zusammen.

3.1.16. Ertragsteuern

3.1.16.1.# Laufende und latente Ertragsteuern

Der Steueraufwand setzt sich wie folgt zusammen:

	in TEUR	2024	2023
Laufende Steuern		-16.285	-13.881
Latente Steuern		-19.243	11.455
		-35.528	-2.426

Die Ertragsteuern beinhalten die in den einzelnen Konzernunternehmen auf Grundlage der steuerlichen Ergebnisse errechneten laufenden Ertragsteuern, Ertragsteuerkorrekturen für Vorjahre sowie die Veränderung der latenten Steuerabgrenzungen.

Die nachstehende Überleitungsrechnung stellt den Zusammenhang zwischen den rechnerischen und den ausgewiesenen Ertragsteuern wie folgt dar:

	in TEUR	01–12/2024	01–12/2023
Ergebnis vor Steuern		158.411	57.553
Rechnerischer Ertragsteueraufwand im Geschäftsjahr zum inländischen Ertragsteuersatz (24 %)		-36.434	-13.813
Auswirkungen abweichender ausländischer Steuersätze		9.300	6.944
Sondereffekte Verkäufe		0	0
Auswirkung Steuersatzänderungen		-735	0
Auswirkung Steuersatzänderung innerhalb der Steuergruppe mit CPI Europe AG		-1.840	5.925
Steuerminderungen auf Grund von steuerneutralen Erträgen		523	2.005
Steuermehrungen auf Grund von steuerneutralen Aufwendungen		-6.343	-3.487
Ausgewiesene Ertragsteuern		-35.528	-2.425
Effektiver Konzernsteuersatz		22,43 %	4,21 %

In den Steuerminderungen ist der erstmalige Ansatz von latenten Steuern auf Verlustvorträge in Höhe von TEUR 523 enthalten. In den Steuermehrungen sind im laufenden Jahr vorgenommene Veränderungen der latenten Steuern auf Verlustvorträge in Höhe von TEUR 1.171 enthalten.

Die bisherige steuerliche Unternehmensgruppe gemäß § 9 Abs. 1 KStG mit der S IMMO AG als Gruppenträgerin wurde rückwirkend mit Beginn des Jahres 2023 beendet. Die Gesellschaft ist nunmehr und mit Wirkung ab Beginn des Jahres 2023 Gruppenmitglied einer steuerlichen Unternehmensgruppe gemäß § 9 Abs. 1 KStG. Zwischen dem Gruppenträger CPI Europe AG und der S IMMO AG besteht ein Vertrag zur Regelung des Steuerausgleichs. Die S IMMO AG bildet dabei einen eigenen Steuerumlageverrechnungskreis, welcher sich aus der S IMMO AG selbst und den S IMMO Gruppenmitgliedern zusammensetzt (siehe auch Kapitel 5.6. Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen).

Die Steuersatzänderungen betreffen zum einen die im Rahmen der ökosozialen Steuerreform 2022 beschlossenen Veränderungen des Körperschaftsteuersatzes in Österreich auf 24 % für das Geschäftsjahr 2023 und auf 23 % für nachfolgende Geschäftsjahre. Der Steuersatz in Tschechien wurde ab 01.01.2024 von 19 % auf 21 % erhöht.

Internationale Mindestbesteuerung – Säule-2-Modell

Im Dezember 2022 wurde von den Mitgliedstaaten der Europäischen Union die EU-Richtlinie zur Gewährleistung einer globalen Mindestbesteuerung für multinationale Unternehmensgruppen und große inländische Gruppen in der Union (EU-Richtlinie Nr. 2022/2523 vom 14.12.2022) beschlossen. Die EU-Richtlinie war von den EU-Mitgliedstaaten bis 31.12.2023 in nationales Recht mit Wirkung ab 01.01.2024 umzusetzen. In den meisten EU-Mitgliedstaaten wurde die EU-Richtlinie im Jahr 2023 mit Wirkung ab 01.01.2024 in nationales Recht umgesetzt.

Auf Grund der Übernahme der CPI Europe AG und der S IMMO AG durch die CPI Property Group S.A. wird die Umsatzschwelle von EUR 750 Mio. überschritten. Daher unterliegen die CPI Europe AG sowie die Konzerngesellschaften der CPI Europe den Bestimmungen der EU-Richtlinie bzw. den lokalen Mindestbesteuerungsgesetzen. Die CPI Property Group S.A. ist die oberste Muttergesellschaft der CPI Europe AG sowie der Konzerngesellschaften der CPI Europe. Die CPI Europe AG qualifiziert jedoch als im Teileigentum stehende Muttergesellschaft, da ihre Anteile zu mehr als 20 % von gruppenfremden Personen gehalten werden. Demnach unterliegt die CPI Europe AG in Bezug auf von ihr beherrschte, niedrigbesteuerte Geschäftseinheiten den Bestimmungen des Mindestbesteuerungsreformgesetzes und hat daher eine etwaige Mindeststeuer in Österreich zu entrichten.

In allen wesentlichen Ländern (ausgenommen Polen), in denen die CPI Europe tätig ist, wurden, entsprechend der mit Ende 2022 in Kraft getretenen EU-Richtlinie, nationale Steuergesetze zur Mindestbesteuerung implementiert, wobei diese Länder die Einführung einer nationalen Ergänzungssteuer vorgenommen haben und diese ab 01.01.2024 zur Anwendung kommt. Es ist zu erwarten, dass Ergänzungssteuern für Konzerngesellschaften der CPI Europe in Ungarn (9 %), Zypern (12,5 %), Kroatien (10 % bzw. 18 %), Polen (9 % bzw. 19 %) und Bulgarien (10 %) erhoben werden, da in diesen Ländern die derzeit geltenden Nominalsteuersätze unter 15 % liegen. Es ist außerdem zu erwarten, dass letztendlich in allen Ländern eine nationale Ergänzungssteuer eingeführt wird.

Die CPI Europe AG kann nach Maßgabe der gesellschaftsrechtlichen Erfordernisse von anderen Geschäftseinheiten einen Ausgleich für die von ihr entrichtete Mindeststeuer fordern. Es wurde jedoch noch keine Ausgleichsvereinbarung abgeschlossen.

Auf Basis des länderbezogenen Berichts (CbCR), erstellt von der CPI Property Group S.A., wurde in den einzelnen Jurisdiktionen unter Anwendung des sog. Jurisdictional-Blending-Approach geprüft, ob und in welcher Höhe es im Wirtschaftsjahr 2024 zum Anfall einer Ergänzungsteuer in den einzelnen Jurisdiktionen kommen könnte, welche von der CPI Europe AG als im Teileigentum stehende Muttergesellschaft zu entrichten wäre. Als Basis für die Analyse des Rückstellungsbedarfs zum 31.12.2024 diente der länderbezogene Bericht des Wirtschaftsjahres 2023, da dieser die aktuellsten zur Berechnung eines etwaigen Rückstellungsbedarfs notwendigen Zahlen enthält. Im Rahmen der Analysen wurde angenommen, dass die Unternehmen in allen Jurisdiktionen im Jahr 2024 Tätigkeiten derselben Art und in ähnlichem Umfang wie im Jahr 2023 ausgeübt haben und dass die sonstigen wirtschaftlichen Bedingungen unverändert geblieben sind. Basierend auf diesen Analysen wurde festgestellt, dass im Wirtschaftsjahr 2024 aufgrund effektiver Steuersätze von über 15 % in den einzelnen Jurisdiktionen voraussichtlich keine wesentlichen Ergänzungssteuern zu erwarten sind. Lediglich Ungarn und Zypern könnten von etwaigen Ergänzungssteuern betroffen sein. In Ungarn dürfte jedoch unter Berücksichtigung der lokalen Business (Innovation) Tax die effektive Steuerbelastung ebenfalls über 15 % liegen. In Zypern ergab die Analyse keine wesentlichen Ergänzungssteuern. Daher ist der Ansatz einer Rückstellung für Ungarn und Zypern nicht erforderlich.

Im Geschäftsjahr wurde die vom IASB im Mai 2023 veröffentlichte vorübergehende Ausnahme von den Rechnungslegungsvorschriften für latente Steuern in IAS 12 angewendet. Dementsprechend werden keine latenten Steuern, die aus der Anwendung der Mindestbesteuerungsgesetze entstehen, angesetzt.

3.1.16.2. Latente Steuern

Temporäre Unterschiede zwischen den Wertansätzen im IFRS-Konzernabschluss und dem jeweiligen steuerlichen Wertansatz wirken sich wie folgt auf die in der Bilanz ausgewiesenen latenten Steuern aus:

	in TEUR	2024		2023
		Aktiva	Passiva	Aktiva	Passiva
Immobilien		0	-144.662	0	-146.824
Finanzinstrumente		2.420	0	0	-3.082
Sonstige Positionen		907	-1.685	496	-1.608
Steuerliche Verlustvorträge		5.475	0	7.102	0
Zwischensumme		8.802	-146.347	7.598	-151.514
Saldierung		-7.636	7.636	-5.716	5.716
Latente Steueransprüche (+)/Steuerschulden (-)		1.166	-138.712	1.882	-145.798

Davon waren insgesamt latente Steuern von TEUR 3.271 (2023: TEUR 3.608) für Derivate ergebnisneutral im sonstigen Ergebnis zu erfassen. Für steuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 197.434 (31.12.2023: TEUR 148.960) wurden keine aktiven latenten Steuern angesetzt. Der Anstieg der nicht angesetzten steuerlichen Verlustvorträge ist im Wesentlichen auf Zukäufe zurückzuführen. Der Großteil der steuerlichen Verlustvorträge steht zeitlich unbegrenzt zur Verfügung. In CEE bestehen teilweise zeitliche Begrenzungen. Wo dies der Fall ist, wird die Ansetzbarkeit von latenten Steuern mithilfe von Planrechnungen ermittelt. In den nächsten fünf Jahren verfallen TEUR 45.756 (2023: TEUR 28.923) der nicht angesetzten Verlustvorträge.

Für temporäre Differenzen im Zusammenhang mit Anteilen an verbundenen Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen wurden gemäß IAS 12.39 keine latenten Steuern angesetzt, weil die in Tochtergesellschaften angefallenen Gewinne auf unbestimmte Zeit investiert bleiben bzw. bei Veräußerung keiner Besteuerung unterliegen. In Übereinstimmung mit IAS 12.39 „Ertragsteuern“ wurde keine latente Steuerschuld für zeitliche Differenzen im Zusammenhang mit Anteilen an Tochtergesellschaften gebildet. Die Differenz zwischen dem steuerlichen Buchwert und dem IFRS-Eigenkapital beträgt TEUR 953.389 (2023: TEUR 1.113.642). Zum Stichtag bestehen offene Siebentelabschreibungen aus historischen steuerlichen Beteiligungsabschreibungen in Höhe von rund TEUR 4.837 (2023: TEUR 5.682).

3.1.16.3. Bewertung

Die latenten Steuern werden auf Basis der Steuersätze ermittelt, die in den einzelnen Ländern zum Realisationszeitpunkt gelten bzw. erwartet werden. Dabei werden die am Bilanzstichtag gültigen bzw. beschlossenen Gesetzesänderungen berücksichtigt. Die folgende Tabelle zeigt die zum Stichtag anwendbaren Steuersätze:

	Anwendbarer Steuersatz 2025	Anwendbarer Steuersatz 2024
Österreich¹	20,00 %/ 23,00 %	20,00 %/23,00 %
Deutschland	15,8 % bis 30,2 %	15,8 % bis 30,2 %
Ungarn	9,00 %	9,00 %
Rumänien	16,00 %	16,00 %
Tschechien	21,00 %	21,00 %
Slowakei	21,00 %/ 24,00 %	21,00 %
Kroatien	n/a	18,00 %
Bulgarien	n/a	10,00 %

¹ Der Steuersatz der S IMMO AG beträgt auf Grund der Steuergruppe mit der CPI Europe AG 20 %.

3.2. Gewinn- und Verlustrechnung

3.2.1. Miet- und Betriebskostenerlöse und Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung

Mieterlöse in TEUR

	2024	2023
Gewerbe ohne Hotel	214.344	155.187
Hotel	9.143	7.420
Wohnimmobilien	132	1.183
Mieterlöse laut Gewinn- und Verlustrechnung	223.619	163.791

Die Mieterlöse sind im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen, was vor allem auf Zugänge von vermieteten Immobilien zurückzuführen ist.# 3.2.1. Erlöse aus der Immobilien- und Hotelbewirtschaftung

Die Miet- und Betriebskostenerlöse resultieren fast ausschließlich aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. IFRS 16.17 in Verbindung mit IFRS 15.73-90 verlangt die Aufteilung der erhaltenen Gegenleistung auf die Vertragskomponenten. Dies führt zu einer Umgliederung von Vertragskomponenten innerhalb der Umsatzerlöse von Betriebskostenerlösen zu Mieterlösen. Im Konkreten betrifft dies Betriebskostenverrechnungen in Höhe von TEUR 7.476 (2023: TEUR 6.687), denen keine unmittelbare Leistungserbringung an den Mieter gegenübersteht. Es handelt sich vielmehr um eine Weiterverrechnung von Kosten, die nur mit dem rechtlichen Eigentum an der Immobilie im Zusammenhang stehen, im Konkreten um laufende Gebäudesteuern und Gebäudeversicherungen.

Die Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung haben sich von TEUR 70.023 im Jahr 2023 auf TEUR 76.503 erhöht. Die Hotelerlöse bestehen großteils aus Zimmervermietung TEUR 46.306 (2023: TEUR 43.435) und Erlöse aus dem Gastronomiebereich TEUR 22.836 (2023: TEUR 20.788).

Auf Ebene Bruttoergebnis konnte insgesamt eine deutliche Verbesserung auf TEUR 20.925 (2023: TEUR 17.279) erreicht werden.

3.2.2. Aufwendungen aus der Immobilien- und der Hotelbewirtschaftung

Bei den in der folgenden Tabelle dargestellten Aufwendungen aus der Immobilienbewirtschaftung handelt es sich fast ausschließlich um Aufwendungen im Zusammenhang mit als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.

	in TEUR	2024	2023
Betriebskosten		-92.449	-69.372
Instandhaltungsaufwendungen		-6.120	-8.607
Abschreibungen und Wertberichtigung von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen		-172	670
Vermittlungsprovisionen		-2.318	-1.226
Sonstige		-4.184	-6.600
Gesamt		-105.243	-85.135

Auf Immobilien, die noch keine Erträge erwirtschaften, entfielen davon TEUR 2.000 (2023: TEUR 1.026).

Im Zuge des im Vergleich zum Vorjahr verbesserten Geschäftsverlaufs stiegen auch die Aufwendungen aus der Hotelbewirtschaftung (2024: TEUR 55.579; 2023: TEUR 52.744). Sie beinhalten hauptsächlich Aufwendungen für Speisen, Getränke, Gastronomiebedarf, Hotelzimmer, Lizenz- und Managementgebühren, Instandhaltungskosten, Betriebskosten, Provisionen, Personalaufwand und Werbekosten.

3.2.3. Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien

in TEUR		2024	2023
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien		42.064	44.000
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien		113.694	49.240
Gesamt		155.758	93.240
Buchwerte veräußerter Immobilien
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien		-42.064	-44.000
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien		-113.694	-49.240
Gesamt		-155.758	-93.240
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien		0	0
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien		0	0
Gesamt		0	0

Die Buchwerte der veräußerten Immobilien ergeben sich aus dem beizulegenden Zeitwert im Verkaufszeitpunkt, der in der Regel dem vereinbarten Transaktionspreis entspricht. Auf- und Abwertungen gegenüber dem Wertansatz zum letzten Abschlussstichtag werden im „Ergebnis aus der Immobilienbewertung“ in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. In den zur Veräußerung gehaltenen Immobilien werden auch Immobilien dargestellt, die unterjährig in den Zwischenabschlüssen als zur Veräußerung berichtet wurden.

Die Erlöse aus den Veräußerungen aus Share Deals betragen TEUR 98.247 (2023: TEUR 27.525) und aus Asset Deals TEUR 57.510 (2023: TEUR 65.715).

3.2.4. Verwaltungsaufwand

Im Verwaltungsaufwand sind folgende, nicht den Immobilien direkt zurechenbare Aufwendungen enthalten:

in TEUR		2024	2023
Personalaufwand		-13.292	-11.973
Rechts-, Prüfungs-, Beratungs- und Schätzkosten		-6.352	-4.603
Dienstleistungsentgelte und Verwaltungskosten		-14.699	-1.084
Unternehmenskommunikation und Investor Relations		-534	-911
Sonstige Steuern und Gebühren		-1.484	-2.646
Sonstige		-8.112	-5.212
Gesamt		-44.474	-26.430

Der Anstieg der Dienstleistungsentgelte und Verwaltungskosten im Vergleich zum Vorjahr ist einerseits auf die Erweiterung des umfassten Portfolios auf Grund im laufenden Geschäftsjahr erfolgter Ankäufe und andererseits auf die Anpassung des Leistungsspektrums sowie zusätzliche, durch Änderungen der IT-Landschaft bedingte IT-Dienstleistungen zurückzuführen.

Für den Konzernabschlussprüfer wurden im Jahr 2024 insgesamt TEUR 493 (2023: TEUR 337) erfasst. Dieser Betrag untergliedert sich in folgende Tätigkeitsbereiche:

in TEUR		2024	2023
Prüfung des Konzernabschlusses		404	291
Andere Bestätigungsleistungen		45	11
Steuerberatungsleistungen		0	14
Sonstige Leistungen		44	21
Gesamt		493	337

Der Konzern beschäftigte im Jahresdurchschnitt – auf Basis Headcount, exklusive Vorstand und ruhendem Personal – 91,1 Personen (2023: 100) bzw. 37 Personen (2023: 83) exklusive der Mitarbeiter aus dem aufgegebenen Geschäftsbereich. Inklusive der Mitarbeiter für den Hotelbetrieb und exklusive Vorstand und ruhendem Personal beläuft sich die Anzahl der Mitarbeiter im Jahresdurchschnitt auf 778,1 Personen (2023: 611) bzw. 722 Personen (2023: 548) exklusive der Mitarbeiter aus dem aufgegebenen Geschäftsbereich. Im aufgegebenen Geschäftsbereich waren im Jahresdurchschnitt 56,6 Personen (2023: 62,8) – auf Basis Headcount, exklusive Vorstand, ruhendem Personal und Praktikanten – beschäftigt.

Im Personalaufwand sind die laufenden Gehälter der Konzernmitarbeiter (exklusive der Mitarbeiter des Hotelbetriebs) enthalten. Darüber hinaus wurden mit einzelnen Mitarbeitern Vereinbarungen über erfolgsabhängige Zielerreichungsprämien abgeschlossen, die ebenfalls in dieser Position erfasst werden. Der Personalaufwand für die Mitarbeiter des Hotelbetriebs ist unter den Aufwendungen aus der Hotelbewirtschaftung ausgewiesen.

Beitragsorientierte Pläne

Gemäß den gesetzlichen Vorschriften zahlt die S IMMO Gruppe für alle nach dem 31.12.2002 in Österreich eingetretenen Mitarbeiter 1,53 % des monatlichen Entgelts in eine Mitarbeitervorsorgekasse ein. Im Personalaufwand sind Beiträge an eine Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von TEUR 98 (2023: TEUR 130) enthalten. Für weitere beitragsorientierte Pläne wurden TEUR 163 (2023: TEUR 194) erfolgswirksam erfasst.

3.2.5. Abschreibungen

Der Posten enthält planmäßige Abschreibungen auf selbst genutzte Immobilien, sonstiges Sachanlagevermögen und immaterielle Vermögenswerte. Die Abschreibungen teilen sich wie folgt auf:

in TEUR		2024	2023
Selbst genutzte Immobilien		-5.275	-7.084
Sonstiges Sachanlagevermögen		-2.262	-1.739
Immaterielle Vermögenswerte		-319	-232
Gesamt		-7.856	-9.055

3.2.6. Ergebnis aus der Immobilienbewertung

Das Bewertungsergebnis umfasst sämtliche Auf- und Abwertungen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Das Bewertungsergebnis gliedert sich wie folgt:

	in TEUR	2024	2023
Zeitwertänderungen
Erhöhungen		123.664	122.232
Verminderungen		-58.484	-113.117
Summe		65.180	9.115

Die Aufwertungen resultieren zu TEUR 41.914 (2023: TEUR 74.331) aus anschaffungskostenmindernd berücksichtigten Kaufpreisanpassungen im Zuge des Erwerbs von Immobilienbesitzgesellschaften (siehe auch Kapitel 2.2.4.), der Rest entfällt im Wesentlichen auf Aufwertungen verkaufter Immobilien auf den vereinbarten Verkaufspreis und auf Aufwertungen aufgrund von gestiegenen laufenden Mieten und Umsatzmieten.

Neubewertung Immobilienvermögen je Segment und je Assetklasse 2024

	Werte in TEUR	Aufwertung	Abwertung	Summe
Segment
Österreich		8.077	-23.409	-15.332
Tschechien		87.830	-8.284	79.546
Slowakei		1.060	-3.299	-2.239
Ungarn		17.459	-21.736	-4.277
Rumänien		8.002	-1.755	6.247
Kroatien		1.236	0	1.236
Summe		123.664	-58.484	65.180
Assetklasse
Büro		81.211	-46.539	34.672
Einzelhandel		40.116	-4.761	35.355
Sonstige		2.337	-7.183	-4.846
Summe		123.664	-58.484	65.180

Neubewertung Immobilienvermögen je Segment und je Assetklasse 2023

	Werte in TEUR	Aufwertung	Abwertung	Summe
Segment
Österreich		11.022	-38.661	-27.638
Tschechien		72.074	-2.671	69.403
Slowakei		3.758	-9.979	-6.221
Ungarn		5.271	-22.635	-17.364
Rumänien		23.601	-33.388	-9.786
Bulgarien		624	0	624
Kroatien		5.881	-5.783	99
Summe		122.232	-113.116	9.116
Assetklasse
Büro		52.402	-95.427	-43.025
Einzelhandel		66.205	-6.359	59.846
Sonstige		3.625	-11.330	-7.705
Summe		122.232	-113.116	9.116

Im Bewertungsergebnis sind Erträge in Höhe von TEUR 954 (2023: TEUR 2.825) für vom Verkäufer (siehe auch Kapitel 2.2.4 Konsolidierungskreis) vertraglich übernommene Investitionskosten nach dem Erwerbszeitpunkt enthalten.

3.2.7. Finanzergebnis

in TEUR		2024	2023
Bankzinsenaufwand (inklusive abgerechneter Derivate)		-43.161	-26.100
Erfolgswirksame Effekte aus Hedge Accounting und Zinsderivatbewertung		-17.822	-27.863
Ergebnis aus Währungsdifferenzen		-9.953	-7.121
Anleihezinsen		-14.172	-13.628
Sonstige Finanzierungs- und Zinsaufwendungen		-6.249	-3.135
Finanzierungsaufwand		-91.357	-77.847
Bankzinsertrag		7.187	6.285
Erfolgswirksame Effekte aus Hedge Accounting und Zinsderivatbewertung		0	0
Erträge aus Finanzinvestitionen		425	535
Sonstige Finanzierungs- und Zinserträge		372	1.787
Finanzierungsertrag		7.984	8.607
Ergebnis aus at equity bewerteten Unternehmen		-312	1.701
Gesamt		-83.685	-67.539

Das Finanzergebnis verschlechterte sich im Vergleich zum Vorjahr vor allem auf Grund von höheren Bankzinsenaufwendungen auf TEUR -83.685 (2023: TEUR -67.539).

3.2.8. Ergebnis je Aktie

In der Kennzahl „Ergebnis je Aktie“ wird das Konzernjahresergebnis der durchschnittlichen Anzahl an im Umlauf befindlichen Stammaktien gegenübergestellt.

	2024	2023
Den Anteilseignern des Mutterunternehmens zuordenbares Konzernjahresergebnis	TEUR 59.609	TEUR -32.195
davon aus fortgeführtem Geschäftsbereich	TEUR 122.882	TEUR 55.128
davon aus aufgegebenem Geschäftsbereich	TEUR -63.273	TEUR -87.323
Durchschnittliche Anzahl der Aktien im Umlauf	Anzahl 70.296.461	Anzahl 70.496.077
Unverwässertes Ergebnis=Verwässertes Ergebnis	EUR 0,85	EUR -0,46
davon aus fortgeführtem Geschäftsbereich	EUR 1,75	EUR 0,78
davon aus aufgegebenem Geschäftsbereich	EUR -0,90	EUR -1,24

Das verwässerte Ergebnis je Aktie entspricht dem unverwässerten Ergebnis je Aktie, da sich keine Finanzinstrumente mit potenziellem Verwässerungseffekt im Umlauf befinden.

4.# Geschäftssegmente

Ein Geschäftssegment ist als ein Unternehmensbereich definiert, welcher folgende Merkmale aufweist:
* Betrieb einer Geschäftstätigkeit, mit der Erträge erwirtschaftet werden und aus der Aufwendungen anfallen können
* Regelmäßige Berichterstattung der operativen Ergebnisse an den Hauptentscheidungsträger des Unternehmens, welcher diese Informationen für die Ressourcenverteilung und Beurteilung des Segments verwendet
* Vorliegen separater Finanzinformationen für diesen Bereich

Bei der S IMMO Gruppe erfolgt die Segmentberichterstattung nach Ländern (Österreich, Deutschland, Ungarn, Rumänien, Tschechien, Slowakei, Kroatien und Bulgarien (entkonsolidiert per 30.06.2023)). Im Geschäftssegment Österreich sind alle österreichischen Tochterunternehmen erfasst, außer jene mit Immobilienbesitz in Deutschland. Das Geschäftssegment Deutschland umfasst neben den deutschen Tochterunternehmen auch Tochterunternehmen mit gesellschaftsrechtlichem Sitz in Österreich, die Immobilien in Deutschland halten. Im Segment Deutschland werden weiterhin analog zur internen Berichterstattung an das Management der fortgeführte und der aufgegebene Geschäftsbereich gemeinsam dargestellt.

Über die Geschäftssegmente wird in einer Art und Weise berichtet, die mit der internen Berichterstattung an den Hauptentscheidungsträger übereinstimmt. Jeder Geschäftsbereich wird unabhängig von den anderen operativ geführt, da jeder individuell die jeweiligen Marktbedingungen und das wirtschaftliche Umfeld berücksichtigen muss. Als verantwortliche Unternehmensinstanz der Geschäftsbereiche (Chief Operating Decision Maker) wurde der Gesamtvorstand identifiziert. Er ist für die Aufteilung der Ressourcen sowie für die Beurteilung der Leistungen der einzelnen Geschäftsbereiche zuständig. Für jedes Geschäftssegment werden dem Vorstand vierteljährliche Managementberichte zur Verfügung gestellt. Den Segmentinformationen liegen die gleichen Ausweis-, Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wie dem Konzernabschluss zu Grunde.

Der Buchwert der Anteile an at equity bewerteten Unternehmen verteilt sich mit TEUR 8 auf das Segment Österreich (31.12.2023: TEUR 15.306) und mit TEUR 15.588 (31.12.2023: TEUR 15.317) auf das Segment Slowakei.

Segmentberichterstattung nach Ländern

	Österreich	Deutschland	Ungarn	Rumänien	Tschechien	Slowakei	Kroatien	Bulgarien	Summe in TEUR
	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024
Mieterlöse	41.111	30.640	20.401	38.855	50.921	50.267	51.656	49.375	65.715
Betriebskostenerlöse	12.619	7.955	5.765	10.052	21.260	21.849	14.137	14.111	26.809
Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung	39.752	36.366	0	0	36.751	33.657	0	0	0
Gesamterlöse	93.482	74.961	26.166	48.907	108.933	105.773	65.793	63.486	92.523
Sonstige betriebliche Erträge	5.937	1.077	1.145	2.423	619	304	474	39	1.820
Aufwand aus der Immobilienbewirtschaftung	-22.102	-22.221	-14.621	-23.540	-26.635	-31.300	-21.377	-20.087	-27.426
Aufwand aus der Hotelbewirtschaftung	-29.129	-26.852	0	0	-26.450	-25.892	0	0	0
Bruttoergebnis	48.188	26.964	12.690	27.790	56.467	48.885	44.891	43.438	66.918
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Verwaltungsaufwand	-27.517	-19.846	-11.125	-10.203	-3.899	-3.106	-1.334	-1.223	-10.944
EBITDA	20.671	7.118	1.564	17.587	52.567	45.779	43.557	42.214	55.974
Abschreibungen	-3.556	-4.520	-118	-150	-3.361	-3.544	-440	-478	-14
Ergebnis aus der Immobilienbewertung	-15.332	-27.638	-70.498	-118.458	-4.277	-17.364	6.247	-9.786	79.545
EBIT	1.783	-25.041	-69.052	-101.021	44.929	24.871	49.364	31.950	135.505

	Österreich	Deutschland	Ungarn	Rumänien	Tschechien	Slowakei	Kroatien	Bulgarien	Summe in TEUR
	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024
Langfristiges Vermögen Stand 31.12.	680.265	794.267	329	537.914	718.050	731.522	537.572	533.564	1.200.968
Langfristiges Fremdkapital Stand 31.12.	848.402	934.972	2.412	171.392	296.697	312.775	176.141	180.106	600.314

Wichtige Kunden

Auf Grund der großen Anzahl von Kunden gibt es keinen Kunden, dessen Umsatzerlöse 10 % der Gesamterlöse der S IMMO Gruppe überschreiten.

5. Sonstige Angaben

5.1. Finanzinstrumente

5.1.1. Kategorien

Die S IMMO Gruppe teilt ihre Finanzinstrumente in die folgenden Kategorien ein:

31.12.2024 Buchwerte in TEUR

Kategorie	Derivate in Hedge-Beziehung	Finanzielle Vermögenswerte FVOCI	Finanzielle Vermögenswerte FVTPL	Finanzielle Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten	Finanzielle Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten	Finanzielle Verbindlichkeiten FVTPL	Summe Aktiva
Langfristiges Vermögen
Beteiligungen		4.872	2	4.874
Andere finanzielle Vermögenswerte		26.020	0	31.644²	0		57.665
Kurzfristiges Vermögen
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen				31.582			31.582
Sonstige finanzielle Vermögenswerte		65	1.075²	49.064			50.204
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente				236.570			236.570
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte				0²	12.477		12.477
Summe Aktiva	26.085	4.872	41.543	329.693	0	0	393.371
Passiva
Langfristiges Fremdkapital
Anleiheverbindlichkeiten					503.369		503.369
Sonstige Finanzverbindlichkeiten					1.775	1.349.290	105²
davon Leasingverbindlichkeiten					5.431
Kurzfristiges Fremdkapital
Anleiheverbindlichkeiten					15.885		15.885
Sonstige Finanzverbindlichkeiten ¹					64.565		64.565
davon Leasingverbindlichkeiten					564
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen					34.539		34.539
Zur Veräußerung bestimmte Schulden					14.541		14.541
Summe Passiva	1.775	0	0	0	1.982.189	105	1.984.069

¹ Inkl. abgegrenzter Anleihezinsen
² Derivate ohne Hedge-Beziehung

31.12.2023 Buchwerte in TEUR

Kategorie	Derivate in Hedge-Beziehung	Finanzielle Vermögenswerte FVOCI	Finanzielle Vermögenswerte FVTPL	Finanzielle Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten	Finanzielle Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten	Finanzielle Verbindlichkeiten FVTPL	Summe Aktiva
Langfristiges Vermögen
Beteiligungen		7.073	3	7.076
Andere finanzielle Vermögenswerte		46.634	0	41	288²	35	87.957
Kurzfristiges Vermögen
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen				34.523			34.523
Sonstige finanzielle Vermögenswerte		0	252²	67.364			67.616
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente				445.070			445.070
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte		1.142					1.142
Summe Aktiva	46.634	7.073	41.543	548.133	0	0	643.383
Passiva
Langfristiges Fremdkapital
Anleiheverbindlichkeiten					518.799		518.799
Sonstige Finanzverbindlichkeiten					1.038	1.333.315	77²
davon Leasingverbindlichkeiten					5.109
Kurzfristiges Fremdkapital
Anleiheverbindlichkeiten					99.985		99.985
Sonstige Finanzverbindlichkeiten ¹					183.301		183.301
davon Leasingverbindlichkeiten					533
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen					32.126		32.126
Zur Veräußerung bestimmte Schulden					14.850		14.850
Summe Passiva	1.038	0	0	0	2.182.376	77	2.183.491

¹ Inkl. abgegrenzter Anleihezinsen
² Derivate ohne Hedge-Beziehung

Bei den nicht zum beizulegenden Zeitwert bewerteten finanziellen Vermögenswerten entsprechen die Buchwerte im Wesentlichen dem Zeitwert. Die Anleiheverbindlichkeiten weisen zum Stichtag 31.12.2024 einen beizulegenden Zeitwert von TEUR 488.555 (31.12.2023: TEUR 549.265) aus. Der beizulegende Zeitwert der sonstigen Finanzverbindlichkeiten beträgt zum Stichtag 31.12.2024 TEUR 1.392.729 (31.12.2023: TEUR 1.479.036).

Den einzelnen Kategorien der Finanzinstrumente lassen sich die folgenden Beträge, die in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst wurden, zuordnen:

	2024	2023
	Finanzergebnis laufend	Bewertungs effekte
Zins- und sonstige Derivate	30.927	-17.822
Eigenkapitalinstrumente FVOCI	425	0
Sonstige Vermögenswerte FVPL	0	0
Finanzielle Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten	7.559	-172¹
Finanzielle Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten	-94.549	0

¹ Innerhalb des Aufwands aus der Immobilienbewirtschaftung erfasst

5.1.2. Derivative Finanzinstrumente

Die Gesellschaft verwendet aktuell Swaps und Caps zur Steuerung des Zinsrisikos im Zusammenhang mit variabel verzinslichen Immobilienfinanzierungen. Der Ausweis der Zinsderivate erfolgt unter den langfristigen anderen finanziellen Vermögenswerten (31.12.2024: TEUR 57.665; 31.12.2023: TEUR 87.922), unter den kurzfristigen anderen finanziellen Vermögenswerten (31.12.2024: TEUR 1.140; 31.12.2023: EUR 252), in den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten (31.12.2024: TEUR 0; 31.12.2023: EUR 0) und in den langfristigen sonstigen Finanzverbindlichkeiten (31.12.2024: TEUR 1.880; 31.12.2023: TEUR 1.115).

Die folgende Tabelle zeigt die Fälligkeitsstruktur sämtlicher vom Konzern verwendeter Derivate.

31.12.2024

	Volumen	Positiver Zeitwert	Negativer Zeitwert	Fälligkeit
Swaps	118.633	1.140	0	< 1 Jahr
	948.650	35.733	-1.426	1–5 Jahre
	396.557	21.922	-454	> 5 Jahre
Caps	0	0	0	< 1 Jahr
	9.931	10	0	1–5 Jahre
	0	0	0	> 5 Jahre
Summe Zinsderivate	1.473.770	58.805	-1.881

31.12.2023

	Volumen	Positiver Zeitwert	Negativer Zeitwert	Fälligkeit
Swaps	10.000	217	0	< 1 Jahr
	848.619	51.435	-748	1–5 Jahre
	503.861	36.363	-367	> 5 Jahre
Caps	10.000	35	0	< 1 Jahr
	9.931	124	0	1–5 Jahre
	0	0	0	> 5 Jahre
Summe Zinsderivate	1.382.411	88.174	-1.115

Im Geschäftsjahr 2024 sind Zinsderivate ohne Hedge-Beziehung mit einem positiven beizulegenden Zeitwert in Höhe von TEUR 9.349 und Zinsderivate mit Hedge-Beziehung in Höhe von TEUR 0 zugegangen (siehe auch Erläuterung 2.2.4.).Außerdem sind Zinsderivate ohne Hedge-Beziehung mit einem positiven beizulegenden Zeitwert in Höhe von TEUR 252 und Zinsderivate mit Hedge-Beziehung in Höhe von TEUR 9.292 abgegangen. Es wurden insgesamt Bewertungsveränderungen in Höhe von TEUR -30.860 (2023: TEUR -58.999) erfasst, davon TEUR -12.663 (2023: TEUR -33.271) exklusive latenter Steuern und latente Steuern für Derivate in Höhe von TEUR 1.561 (2023: TEUR 3.182) im sonstigen Ergebnis. Insgesamt wurden somit für Bewertungseffekte (exklusive Rollouts) aus Derivaten TEUR -11.102 (2023: TEUR -30.089) im sonstigen Ergebnis erfasst. Außerdem wurden Derivatbewertungseffekte inklusive latenter Steuern in Höhe von TEUR -6.236 (2023: TEUR -1.736) vom Eigenkapital in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht.

5.2. Risikomanagement

5.2.1. Wechselkurs- und Zinsrisiko

Da die Mietverträge der S IMMO Gruppe zum überwiegenden Teil an den Euro gebunden sind und die Kreditfinanzierungen fast ausschließlich in Euro denominiert sind, ist das Wechselkursrisiko als gering anzusehen. In den lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten sind fix verzinste Kredite in Höhe von TEUR 2.010 (31.12.2023: TEUR 75.146) enthalten. Die variabel verzinsten Kredite basieren auf dem Drei-Monats-EURIBOR mit quartalsweisen Zinsanpassungen. In den Geschäftsjahren 2014, 2015, 2018, 2019, 2021, 2022 und 2023 hat die Gesellschaft fix verzinste Anleihen emittiert. Eine genauere Beschreibung findet sich in Kapitel 3.1.13. Die variablen Kredite sind durch Zinsderivate wie Caps und Swaps abgesichert. Die Cost of Funding (basierend auf den zum 31.12.2024 bestehenden variabel und fix verzinslichen Finanzierungsverbindlichkeiten inklusive Zinsderivaten) betragen 2,67 % (31.12.2023: 2,44 %). Die nachfolgende Sensitivitätsanalyse zeigt den Einfluss des variablen Marktzinssatzes auf den im Zusammenhang mit Finanzverbindlichkeiten unter Berücksichtigung von Zinsderivaten anfallenden Zinsaufwand. Dabei wird der Zinsaufwand dahingehend analysiert, wie sich das Ergebnis vor Ertragsteuern im Geschäftsjahr 2024 unter der Annahme von durchschnittlich um 50 und 100 Basispunkte höheren bzw. niedrigeren Marktzinssätzen entwickelt hätte. Die Analyse unterstellt, dass alle anderen Parameter konstant bleiben. Nicht berücksichtigt wurden Bewertungsänderungen von Zinsderivaten infolge von Marktzinsänderungen.

Sensitivität des Zinsaufwands in TEUR
| Zinssatz | 31.12.2024 | ∆ 50 Basispunkte | ∆ 100 Basispunkte |
|-------------------|------------|-----------------|-------------------|
| Zinsaufwand bei Zinserhöhung | 51.016 | 50.650 | 50.285 |
| Zinsaufwand bei Zinssenkung | 51.016 | 51.382 | 51.747 |

Sensitivität des Zinsaufwands in TEUR
| Zinssatz | 31.12.2023 | ∆ 50 Basispunkte | ∆ 100 Basispunkte |
|-------------------|------------|-----------------|-------------------|
| Zinsaufwand bei Zinserhöhung | 51.568 | 51.631 | 51.693 |
| Zinsaufwand bei Zinssenkung | 51.568 | 51.505 | 51.443 |

Da der Großteil der variabel verzinsten Finanzverbindlichkeiten der S IMMO Gruppe durch Zinsderivate abgesichert ist, ist das Risiko eines steigenden Zinsaufwands, der auf Zinssatzänderungen zurückzuführen ist, als gering zu beurteilen.

5.2.2. Liquiditäts- und Finanzierungsrisiken

Die S IMMO Gruppe betreibt ein aktives Management des Liquiditäts- und Finanzierungsrisikos. Um die entsprechenden Risiken zu minimieren, wird dabei für alle Fristigkeiten eine kontinuierliche Überwachung und bei Bedarf eine entsprechende Anpassung im Zusammenhang mit einer rollierenden Planung vorgenommen. Zur Minimierung des Liquiditätsrisikos legt die Gesellschaft großen Wert auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Kreditbetrag und beizulegendem Zeitwert bei den einzelnen Objekten. Bei den Kreditverbindlichkeiten handelt es sich in der Regel um besicherte Immobilienfinanzierungen, die von der jeweiligen Objektgesellschaft als Kreditnehmerin abgeschlossen wurden. Immobilienfinanzierungen in Höhe von EUR 1.359,89 Mio. inkludieren marktübliche Verpflichtungen (Financial Covenants) zur Einhaltung von bestimmten Finanzkennzahlen seitens der Objektgesellschaften. Im Fall der Nichteinhaltung von einzelnen Finanzkennzahlen sowie im Fall der gleichzeitigen Nichterfüllung von vertraglich definierten und zugesicherten Heilungsmöglichkeiten durch die Kreditnehmerin sind die Banken berechtigt, diesen jeweiligen Kredit vorzeitig fällig zu stellen. Die Finanzkennzahlen werden auf Basis der ausstehenden Restschuld ermittelt, die Einhaltung wird laufend überwacht. Die Bandbreiten der Grenzwerte für die Finanzkennzahlen sind in der nachfolgenden Tabelle dargestellt:

	in %	Grenzwert	Ist-Wert	Grenzwert Restschuld gewichtet	Ist-Wert Restschuld gewichtet
Schuldendienstdeckungsgrad	min 100 – 275	140 – 570	125	197
Verschuldungsgrad (Loan-to-Value)	max. 50 – 80	19 – 62	57	46

Darüber hinaus lagen zum Bilanzstichtag keine konkreten Hinweise auf Sachverhalte vor, die zu einer Nichteinhaltung der Finanzkennzahlen innerhalb der nächsten zwölf Monate führen könnten. Im Vorjahr gab es einen Covenant Breach, weshalb eine Kreditverbindlichkeit in Höhe von TEUR 6.652 von den langfristigen sonstigen Finanzverbindlichkeiten in die kurzfristigen sonstigen Finanzverbindlichkeiten umgegliedert wurde. Die Loan-to-Value-Ratio für besicherte Finanzierungen lag 2024 bei 41,9 % (2023: 44,0 %), die für unbesicherte Finanzierungen bei 8,1 % (2023: 5,0 %). Um das Finanzierungsrisiko zu minimieren, arbeitet die S IMMO Gruppe mit insgesamt 13 verschiedenen renommierten europäischen Instituten zusammen. Auf Grund der Veräußerungsabsicht von Immobilienvermögen bzw. von Immobilienvermögen umfassenden Veräußerungsgruppen kann (z. B. auf Grund von Change-of-Control-Klauseln) die vorzeitige Rückführung von Finanzverbindlichkeiten zu erwarten sein. Die Änderungen an IAS 1 zur Klassifizierung von langfristigen versus kurzfristigen Schulden haben klargestellt, dass die Absicht des Managements hinsichtlich einer vorzeitigen Rückzahlung alleine keine Umgliederung in die kurzfristigen Schulden auslöst. Ebenso wenig Sachverhalte, die erst nach dem Bilanzstichtag, aber im Bilanzerstellungszeitraum stattfanden. Eine Umgliederung in die kurzfristigen Verbindlichkeiten erfolgt daher nur, wenn der Kaufvertrag, der die Change-of-Control Klausel auslöst, bereits vor dem 31.12. unterschrieben wurde und lediglich das Closing noch offen ist. Ist die Finanzverbindlichkeit einer Veräußerungsgruppe zugehörig, wird sie unter „Zur Veräußerung gehaltene Verbindlichkeiten“ ausgewiesen, andernfalls wird sie in die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten umgegliedert. Damit in Zusammenhang stehende Vorfälligkeitsentschädigungen stellen Schätzungsänderungen in Bezug auf die Cashflows aus den Finanzverbindlichkeiten dar und führen zu einer ergebniswirksamen Berichtigung des Buchwerts. Wurde der Kaufvertrag erst nach dem 31.12. unterschrieben, bleibt der Ausweis zum Stichtag langfristig. Finanzverbindlichkeiten mit einem Buchwert in Höhe von TEUR 13.200 (31.12.2023: TEUR 0) zum 31.12.2024 sind demnach langfristig ausgewiesen, jedoch ist eine vorzeitige Rückführung erwartet.

Fälligkeitsanalyse finanzieller Verbindlichkeiten
Die Fälligkeit der undiskontierten Zahlungsströme für zukünftige Perioden lässt sich wie folgt darstellen:

31.12.2024 in TEUR
| | Anleihe- verbindlichkeiten | Sonstige Finanz- verbindlichkeiten 1 | Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen |
|-------------------------|---------------------------|-------------------------------------|-----------------------------------------------|
| Restlaufzeit bis zu 1 Jahr | 29.439 | 128.278 | 34.539 |
| Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren | 490.192 | 1.315.782 | 0 |
| Restlaufzeit über 5 Jahre | 51.438 | 263.221 | 0 |
1 Davon Leasing bis zu 1 Jahr: TEUR 574, zwischen 1 und 5 Jahren: TEUR 2.024, über 5 Jahre: TEUR 8.460

31.12.2023 in TEUR
| | Anleihe- verbindlichkeiten | Sonstige Finanz- verbindlichkeiten 1 | Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen |
|-------------------------|---------------------------|-------------------------------------|-----------------------------------------------|
| Restlaufzeit bis zu 1 Jahr | 115.299 | 251.370 | 32.126 |
| Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren | 416.194 | 1.187.002 | 0 |
| Restlaufzeit über 5 Jahre | 154.875 | 427.455 | 0 |
1 Davon Leasing bis zu 1 Jahr: TEUR 555, zwischen 1 und 5 Jahren: TEUR 2.024, über 5 Jahre: TEUR 8.460

Zum 31.12.2023 existierten keine Derivatverbindlichkeiten mehr.

5.2.3. Kreditnehmerrisiken

Auf der Aktivseite stellen die ausgewiesenen Beträge gleichzeitig das maximale Ausfallrisiko dar, da keine wesentlichen Aufrechnungsvereinbarungen bestehen. Das Risiko bei Forderungen gegenüber Mietern und Liegenschaftskäufern ist – soweit erkennbar – durch Wertberichtigungen berücksichtigt. Das Risiko von Mietausfällen ist teilweise durch Mietkautionen und Garantien gesichert. Weiters werden Kreditnehmerrisiken durch eine sorgfältige Auswahl der Vertragspartner, einer vom Transaktionsvolumen abhängigen Kreditprüfung sowie einer gewissen geografischen Diversifikation ausschließlich über stabile EU-Länder hinweg begegnet. Die Vorgehensweise für die Ermittlung von Forderungswertberichtigungen ist in Kapitel 2.6. erläutert.

5.2.4. Klimarisiken

Der Immobilienbereich ist für rund ein Drittel des weltweiten Energieverbrauchs und der Treibhausgasemissionen verantwortlich. Entsprechend groß sind die Bemühungen, diesen Anteil auf Basis neuer Regularien zu senken. Die S IMMO hat im Jahr 2024 einen umfassenden Klimaplan entwickelt, der die schrittweise Reduktion der Treibhausgasemissionen und das Ziel von Netto-Null-Emissionen bis 2050 definiert. Dabei orientiert sich der Plan am 1,5-Grad-Ziel des Pariser Abkommens und den Vorgaben des European Green Deal, der den rechtlichen Rahmen der EU für eine nachhaltige Transformation vorgibt. Zusätzlich wird das Unternehmen in den nächsten Jahren seinen Fokus verstärkt auf Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz legen. Der Energieeffizienz von Gebäuden kommt – gemeinsam mit der Energiegewinnung – auch im Rahmen der EU-Taxonomie eine zentrale Bedeutung zu. Aus diesem Grund verfolgte die S IMMO konsequent die Installation von Photovoltaikanlagen sowie die thermischen Verbesserungen von Gebäuden, was auch in den kommenden Jahren fortgesetzt werden soll. Dieser wichtige Beitrag zur Dekarbonisierung ist einer der integralen Bestandteile der ESG-Strategie der S IMMO. Im Bereich Klimarisiken zeigen Klimamodelle einen stärker werdenden Temperaturanstieg in den Kernmärkten der S IMMO.Gleichzeitig erhöht sich die Wahrscheinlichkeit längerer Trockenperioden. Beide Entwicklungen werden im Rahmen von Gebäudesanierungen berücksichtigt und fließen in die Projektentwicklungsbetrachtung mit ein. Zusätzlich wurden Risiken im Zusammenhang mit langfristigen Wetterveränderungen identifiziert, wobei der Schwerpunkt auf der Verfügbarkeit von Wasserressourcen und der Wasserversorgung in Rumänien liegt. Modelle prognostizieren im Bereich der Elementarrisiken eine Zunahme extremer Wettereignisse, wobei insbesondere Überschwemmungen als eines der größten Risiken gelten. Akute und als extrem eingestufte Gefahren betreffen vorranging Gebiete in der Nähe von Flüssen. In Tschechien und Slowakei besteht ein erhöhtes Risiko für Starkniederschläge. Der Risikominderung wird durch bauliche Maßnahmen Rechnung getragen Darüber hinaus sind sämtliche Immobilien der S IMMO gegen Elementarschäden versichert. Die von der S IMMO selbst genutzten Immobilien sind dabei keinem hohen Gesamtklimarisiko ausgesetzt, weshalb weder Anzeichen für eine mögliche Wertminderung noch ein Anpassungsbedarf der Nutzungsdauern resultieren. Die S IMMO sieht Chancen insbesondere im Bereich der Energiewende. Der Fokus liegt dabei auf der Umstellung von fossilen Brennstoffen auf erneuerbare Energiequellen sowie der Diversifizierung der Energiequellen. Durch Aufklärung und Zusammenarbeit mit den Mietern soll eine Reduzierung der CO2-Emissionen erreicht werden. Zudem werden Maßnahmen in den Bereichen Wasser, Klima und Biodiversität ergriffen, unterstützt durch Investitionen in innovative und nachhaltige Gebäudetechnologien. In Anlehnung an die vier Säulen der Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD) sowie in Übereinstimmung mit den Anforderungen der EU-Taxonomie wurden in den Jahren 2023 und 2024 Klimarisikoanalysen für alle Immobilien durchgeführt. Nachhaltigkeits- und Umweltaspekte sind auch integraler Bestandteil des Bewertungsansatzes für die Bewertung von Immobilien, sowohl für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien als auch für selbst genutzte Immobilien. Unter „Nachhaltigkeit“ versteht man die Berücksichtigung von Aspekten wie Umwelt und Klimawandel, Gesundheit und Wohlbefinden sowie unternehmerische Verantwortung, die sich auf die Bewertung eines Objekts auswirken bzw. auswirken können. In einem Bewertungskontext umfasst Nachhaltigkeit ein breites Spektrum an physischen, sozialen, ökologischen und wirtschaftlichen Faktoren, die den Wert beeinflussen können. Das Spektrum reicht von zentralen Umweltrisiken wie Überschwemmungen, Energieeffizienz und Klima bis hin zu Fragen der Gestaltung, der Ausstattung, der Erreichbarkeit, der Rechtsvorschriften, Verwaltung und steuerlicher Erwägungen und die aktuelle und historische Flächennutzung. Nachhaltigkeit wirkt sich auf den Wert eines Objekts aus, auch wenn dies nicht explizit im Bewertungsgutachten abgebildet wird. Die Wertauswirkungen von Nachhaltigkeit auf die Bewertung reflektieren das Verständnis der Gutachter darüber, wie Marktteilnehmer Nachhaltigkeitsaspekte in ihre Angebote einbeziehen und welche Auswirkungen dies auf die Marktbewertungen hat. Nachhaltigkeitskriterien oder ESG-Ratings beeinflussen zunehmend den Wert von Immobilienvermögen vor allem auf Basis der erzielbaren Mieten und auch der Kapitalisierungszinssätze, die die Risiken der Investition widerspiegeln. Diese Faktoren werden von den Gutachtern am Markt genau beobachtet und spiegeln sich in den Bewertungen wider. Einige der Gutachter ziehen auch eigene Studien und Analysen heran, um Markttrends zu erkennen und zu verstehen, und für Vergleichsdaten zu den im jeweiligen Marktsegment erzielten Mieten und Preisen im jeweiligen Marktsegment, die auch im Kontext von Nachhaltigkeits- und Umweltaspekten die wichtigsten Inputfaktoren für die Bewertungen sind. Basierend auf dieser laufenden Beobachtung des Verhaltens der Marktteilnehmer durch die Gutachter und den ESG-spezifischen Informationen zu den einzelnen Objekten haben die Gutachter die Einschätzung des Marktmietniveaus, der Leerstandszeiten und der Kapitalisierungsraten entsprechend angepasst. Eine erhöhte Bereitschaft Prämien für „grüne“ Gebäude einzupreisen sind sowohl auf der Mieterseite als auch auf der Investorenseite bereits ersichtlich. Obwohl diese Prämien derzeit noch relativ gering sind, wird erwartet, dass sich dieser Effekt in den kommenden Jahren deutlich verstärken wird, da „braune“ Gebäude höhere Abschläge auf Mieten und Preise erfahren werden. Klimarisiken können je nach Entwicklung nicht nur die in den Bewertungen verwendeten Marktzinssätze oder Mieten verändern sondern auch dazu führen, dass künftige grüne Finanzierungen wie die begebenen Green Bonds nicht oder nur zu schlechteren Konditionen verfügbar sind. Aktuell nutzt die S IMMO mehrere Green Bonds zur Finanzierung und Refinanzierung von Projekten, die im Einklang mit ihrem Sustainable Bond Framework stehen. Dieses folgt den Green Bond und Social Bond Principles der International Capital Market Association (ICMA) und erfordert die Verwendung der Erlöse ausschließlich in den Bereichen Green Buildings, Energieeffizienz, erneuerbare Energie und bezahlbarer Wohnraum. Zum aktuellen Zeitpunkt wurden alle finanzierten Projekte dem Bereich der Green-Building-zertifizierten Gebäude zugewiesen und entsprechend allokiert. Es wurden bisher keine Klimarisiken identifiziert, die die Bildung von Rückstellungen oder Angabe von Eventualverbindlichkeiten erfordern. Auch aus den von S IMMO im Rahmen der gruppenweiten ESG-Strategie gesetzten Reduktionszielen bei Treibhausgasemissionen sowie Energieverbräuchen ergeben sich derzeit keine konkreten bilanziellen Auswirkungen. In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass ESG-Maßnahmen und -Investitionen durchaus einen positiven Einfluss auf nachhaltige Mieten und möglicherweise geringere Betriebskosten sowie geringere nicht umlegbare Kosten haben. Kurzfristig wirkt sich dieser Effekt selten in diesem Ausmaß auf den Wert der jeweiligen Immobilie aus. Solche Investitionen wirken jedoch zukünftigen Mietsenkungen entgegen und verhindern, dass eine Immobilie aufgrund eines schlechten ESG-Ratings als „Stranded Asset“ in einem zunehmend sensiblen Markt nicht mehr nachgefragt wird. Aktuell haben Klimarisiken somit keinen wesentlichen Einfluss auf den Konzernabschluss der S IMMO.

5.3. Bestandsverträge

Die von der S IMMO Gruppe abgeschlossenen Mietverträge mit Kunden werden nach IFRS 16 bilanziert. Diese berücksichtigen in der Regel die Bindung an den Euro sowie die Wertsicherung durch Bindung an internationale Indizes als wesentliche Vertragsbestandteile. Die Summe der künftigen Mindestmieteinnahmen der S IMMO als Leasinggeber setzt sich wie folgt zusammen:

	in TEUR
	2024	2023
Im Folgejahr	191.456	190.268
Für die darauffolgenden 4 Jahre	448.236	438.888
Über 5 Jahre	185.782	185.599
Gesamt	825.475	814.754

5.4. Leasingverhältnisse – Konzern als Leasingnehmer

Die folgende Tabelle zeigt die separat dargestellten Nutzungsrechte an Vermögenswerten, die im Rahmen eines Leasings gemäß IFRS 16 im Anlagevermögen bilanziert sind:

Nutzungsrechte in TEUR	Immobilien (IAS 16)  1	PKW  2	Sonstige  2	Gesamt
Stand zum 01.01.2023	1.227	84	76	1.387
Zugänge	46	10	0	56
Abgänge	0	0	0	0
Abschreibungen	-139	-53	-45	-237
Buchwert 31.12.2023	1.134	41	31	1.206
Stand zum 01.01.2024	1.134	41	31	1.206
Zugänge	90	37,2	0	127
Abgänge	0	0	0	0
Abschreibungen	-153	-55,8	-17,8	-227
Buchwert 31.12.2024	1.071	22	13	1.107

1 Ausweis in der Bilanzposition „Selbst genutzte Immobilien“
2 Ausweis in der Bilanzposition „Sonstiges Sachanlagevermögen“

Für die Gewinn- und Verlustrechnung ergaben sich folgende Darstellungen:

in TEUR	2024	2023
Zinsaufwendungen für Leasingverbindlichkeiten	343	317
Aufwand für kurzfristige Leasingverhältnisse	45	36
Aufwand für kurzfristige Leasingverhältnisse über einen Vermögenswert von geringem Wert	0	1

Der Konzern ist hinsichtlich seiner Leasingverbindlichkeiten keinem wesentlichen Liquiditätsrisiko ausgesetzt. Leasingverbindlichkeiten werden innerhalb der Treasury-Funktion des Konzerns überwacht.

5.5. Offene Rechtsstreitigkeiten

In der S IMMO Gruppe sind zum Bilanzstichtag mehrere Rechtsstreitigkeiten offen, jedoch sind sowohl die einzelnen Beträge als auch die Summe der Beträge nach Einschätzung des Managements von untergeordneter Bedeutung. Die Tochtergesellschaften der S IMMO AG, die S IMMO Germany GmbH sowie die SIAG Deutschland Beteiligungs GmbH & Co. KG haben sämtliche Anteile an der SIAG Berlin Wohnimmobilien GmbH veräußert. Der Anteilskaufvertrag wurde am 31.03.2023 vollgezogen. Gegen den Stichtagsabschluss und die finale Kaufpreisberechnung hat die Käuferin Widerspruch eingelegt, woraufhin die Verkäufergesellschaften am 10.10.2023 das im Anteilskaufvertrag vorgesehene Schiedsgutachterverfahren eingeleitet haben. Das Schiedsgerichtsverfahren ist derzeit noch nicht abgeschlossen und der Ausgang dieses Verfahrens kann derzeit nicht mit hinreichender Sicherheit vorhergesagt werden, jedoch halten wir die Einwendungen des Käufers für unbegründet und es sind uns keine wesentlichen Umstände bekannt, die der Erfüllung unserer Forderungen aus dem Anteilskaufvertrag entgegenstehen würden. Zum 31.12.2024 besteht eine Bruttokaufpreisforderung in Höhe von TEUR 6.757. S IMMO AG und die mit ihr gesellschaftsrechtlich verbundene PCC-Hotelerrichtungs- und Betriebsgesellschaft m.b.H. & Co. KG halten grundbücherliche Anteile der Liegenschaft EZ 1753, KG 01004, an der Wohnungseigentum begründet ist. Am 08.11.2023 hat die Wohnungseigentümerin der Parkgarage der Liegenschaft beim Bezirksgericht einen gegen sämtliche andere Wohnungseigentümer gerichteten Antrag auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten gemäß § 30 Abs. 1 Z 1 WEG in Verbindung mit § 52 Abs. 1 Z 3 WEG eingebracht. Darin begehrt sie, dass das Bezirksgericht Erhaltungsmaßnahmen an in der Garage gelegenen Teilen der Liegenschaft beschließen möge.# 5.6. Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

Nahestehende Unternehmen und Personen der S IMMO Gruppe sind:
* die Organe der S IMMO Gruppe
* die CPI Property Group S.A. Gruppe
* die CPI Europe (vormals IMMOFINANZ AG Gruppe)
* die assoziierten Unternehmen und Joint-Venture-Unternehmen des Konzerns

Im Geschäftsjahr 2023 gab es vor allem im Rahmen von Immobilientransaktionen Related-Party-Transaktionen mit den Anteilseignern der S IMMO AG.

Die Organe der S IMMO Gruppe sind:

Vorstand der S IMMO AG
* Radka Doehring (seit 17.06.2023)
* Pavel Měchura (seit 11.12.2024)
* Vít Urbanec (seit 11.12.2024)
* Tomáš Salajka (bis 10.12.2024)
* DI Herwig Teufelsdorfer, MRICS (bis 02.02.2024)

Aufsichtsrat der S IMMO AG
* Martin Matula (seit 29.01.2024) (Vorsitzender)
* Vladislav Jirka (seit 29.01.2024) (1. stellvertretender Vorsitzender seit 29.01.2024)
* Matej Csenky (seit 29.01.2024) (2. stellvertretender Vorsitzender seit 29.01.2024)
* Andreas Feuerstein, Arbeitnehmervertreter
* Karin Rest (bis 15.01.2024) (Vorsitzende bis 15.01.2024)
* Martin Nemeček (bis 29.01.2024) (1. stellvertretender Vorsitzender bis 29.01.2024)
* Ulrich Steffen Ritter (bis 29.01.2024) (2. stellvertretender Vorsitzender bis 29.01.2024)
* John Verpeleti (bis 29.01.2024)
* Elisabeth Wagerer, Arbeitnehmervertreterin (bis 02.02.2024)
* Vít Urbanec (bis 10.12.2024)

Die Bezüge des Vorstands lassen sich wie folgt aufgliedern:

	TEUR
	2024
Fix	490
Variabel	3.004
davon Auszahlung im laufenden Geschäftsjahr	660
davon Abgrenzung Abgangsentschädigung	1.994
davon Abgrenzung Prämie 2024/2023	350
Gesamt	3.494

Neben den oben genannten Beträgen bestanden noch sonstige Bezüge, die im Wesentlichen die Beiträge an Pensionskassen in Höhe von TEUR 59 (2023: TEUR 44) und die Beiträge an die Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von TEUR 17 (2023: TEUR 23) enthalten.

Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhielten im Jahr 2024 Gesamtvergütungen in Höhe von TEUR 180 (2023: TEUR 179). Aufsichtsratsmitglieder von Tochtergesellschaften erhielten keine Vergütungen. Die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats erhielten weder Kredite noch Vorschüsse, es bestehen auch keine zu Gunsten dieser Personen eingegangenen Haftungsverhältnisse.

Bei assoziierten Unternehmen und gegenüber Unternehmen der CPI Europe AG (vormals IMMOFINANZ AG) und der CPI Property Group S.A. bestanden zum 31.12.2024 Forderungen oder Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen und Personen der S IMMO Gruppe.

In der außerordentlichen Hauptversammlung am 30.01.2025 wurde die Umbenennung der IMMOFINANZ AG in CPI Europe AG beschlossen. Die Eintragung des neuen Firmenwortlauts in das Firmenbuch erfolgte am 11.03.2025.

Im Geschäftsjahr 2024 wurde eine Dividende an die CPI Europe AG in Höhe von TEUR 125.715 und an die GENA NEUN Beteiligungsverwaltung GmbH in Höhe von TEUR 14.869 ausgeschüttet. Im Geschäftsjahr 2023 wurde keine Dividende an die CPI Property Group S.A. oder an die CPI Europe AG ausgeschüttet. Im Geschäftsjahr 2023 und 2024 wurden Immobiliengesellschaften sowohl von der CPI Property Group S.A. als auch von der CPI Europe AG angekauft (siehe Kapitel 2.2.4.).

Zwischen der S IMMO AG und der CPI Property Group S.A. wurde ein Rahmenvertrag („Framework Services Agreement“) abgeschlossen, welcher die Erbringung von Asset-Management-Leistungen, Property-Management-Leistungen sowie administrativen Leistungen (Accounting, Tax, Controlling, HR, Legal, IT) durch die lokalen Managementgesellschaften der CPI Property Group S.A. an die lokalen Immobilienbesitzgesellschaften der S IMMO AG in einigen CEE-Ländern vorsieht. Die Details der Leistungserbringung sowie die Höhe der Service Fees wurden in Durchführungsverträgen zwischen den lokalen CPI-Managementgesellschaften sowie den einzelnen lokalen Immobilienbesitzgesellschaften der S IMMO in Ungarn, Rumänien, Tschechien und der Slowakei geregelt.

Zwischen der S IMMO AG und der CPI Europe AG wurde ein Service Level Agreement über die umfassende Erbringung der Cash-Management-Leistungen und Kredit-Management-Leistungen durch die CPI Europe AG an die S IMMO AG bzw. deren Konzerngesellschaften abgeschlossen. Weiters bestehen Verträge zwischen der CPI Hotels, a.s. und der S IMMO AG über die Erbringung von Hotelmanagement-Leistungen betreffend Vienna Marriott Hotel bzw. Budapest Marriott Hotel.

In der nachfolgenden Tabelle werden die Transaktionen mit der CPI Property Group S.A. und der CPI Europe AG dargestellt.

Beziehungen zur CPI Property Group S.A. und CPI Europe AG

	31.12.2024	31.12.2023
Forderungen	19.372	19.979
Verbindlichkeiten	10.952	38.112
Sonstige Erträge	15.474	6.942
Sonstige Aufwendungen	-25.204	-12.114
Zinsaufwendungen	-3.479	-703

Zum 31.12.2024 bestanden gegenüber der CPI Property Group S.A. Forderungen in Höhe von TEUR 11.875 (31.12.2023: TEUR 12.318) und Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 10.785 (31.12.2023: TEUR 37.026). Gegenüber der CPI Europe bestanden Forderungen in Höhe von TEUR 7.497 (31.12.2023: TEUR 7.661), welche vor allem eine Forderung aus der Weiterverrechnung von vertraglich übernommenen Instandhaltungskosten nach Erwerbszeitpunkt und nachträgliche Anschaffungskostenminderungen darstellen. Weiters bestanden Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 167 (31.12.2023: TEUR 1.086).

In der Gewinn- und Verlustrechnung wurden aus Geschäftsbeziehungen mit der CPI Property Group S.A. insgesamt Erträge in Höhe von TEUR 4.784 (2023: TEUR 2.314), welche vor allem Miet- und Betriebskostenerträge umfassen, sowie Aufwendungen für Betriebskosten und Management Fees in Höhe von TEUR 24.256 (2023: TEUR 2.314) erfasst. Aus Geschäftsbeziehungen mit der CPI Europe wurden Erträge in Höhe von TEUR 10.690 (2023: TEUR 4.628), welche vor allem Miet- und Betriebskostenerträge umfassen, sowie Aufwendungen für Betriebskosten und Fees für Service Level Agreements in Höhe von TEUR 4.427 (2023: TEUR 3.568) erfasst.

In den Ertragsteuern ist ein Aufwand in Höhe von TEUR 9.100 (2023: TEUR 9.605) aus der Steuerumlage der S IMMO AG gegenüber der CPI Europe AG enthalten. Die entsprechende Verbindlichkeit ist in der Position Laufende Ertragsteuerverbindlichkeiten enthalten.

In der S IMMO Gruppe bestand bislang ebenso eine Unternehmensgruppe gemäß § 9 KStG mit der S IMMO AG als Gruppenträgerin. Diese wurde im Geschäftsjahr 2023 in die Unternehmensgruppe der CPI Europe integriert. Gemäß der im Geschäftsjahr 2023 zwischen der CPI Europe AG und den S IMMO Gesellschaften abgeschlossenen Steuerumlagevereinbarung bildet die S IMMO AG mit ihren Tochtergesellschaften hinsichtlich der Steuerumlage einen eigenen Verrechnungskreis. Die S IMMO AG hat im Fall eines positiven Ergebnisses des Steuerumlagenverrechnungskreises eine (positive) Steuerumlage an die Gruppenträgerin in Höhe von 20 % der Bemessungsgrundlage zu entrichten. Die S IMMO Gruppenmitglieder haben im Fall eines eigenen positiven Ergebnisses eine (positive) Steuerumlage an die S IMMO AG in Höhe von 24 % der Bemessungsgrundlage zu entrichten. Im Fall von Verlusten des Steuerumlagenverrechnungskreises bzw. der S IMMO Gruppenmitglieder wird dieser Verlust für Zwecke der Steuerumlagen evident gehalten und kann in Folgejahren gegen einen steuerlichen Gewinn des Steuerumlagenverrechnungskreises bzw. desselben S IMMO Gruppenmitglieds zu 100 % verrechnet werden. Werden evident gehaltene steuerliche Verluste verrechnet, entfällt insofern eine Zahlung der S IMMO AG an die Gruppenträgerin bzw. des S IMMO Gruppenmitglieds an die S IMMO AG. Eine (negative) Steuerumlage von der Gruppenträgerin an die S IMMO AG bzw. von der S IMMO AG an das S IMMO Gruppenmitglied unterbleibt.

Die S IMMO Gruppe vergibt grundsätzlich Darlehen an assoziierte Unternehmen, die at equity bewertet werden. Per 31.12.2024 bestanden aus diesen Ausleihungen keine Forderungen mehr (31.12.2023: TEUR 0). Im Jahr 2024 fielen keine Zinserträge aus Ausleihungen an (2023: TEUR 0). Im Geschäftsjahr 2024 wurden Beteiligungserträge in Höhe von TEUR 190 von assoziierten Unternehmen erfolgswirksam erfasst. Es kam zu keinen weiteren Transaktionen im Zusammenhang mit den assoziierten Unternehmen bzw. den Gemeinschaftsunternehmen, die at equity bewertet werden. Es gab keine Related-Party-Transaktionen im Sinne von IAS 24 mit den nicht konsolidierten Tochterunternehmen.

5.7. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Die beiden österreichischen Immobilien Lerchenfelder Gürtel mit einem Buchwert zum 31.12.2024 in Höhe von TEUR 9.650 und Franz-Jonas-Platz mit einem Buchwert zum 31.12.2024 in Höhe von TEUR 28.400 wurden im Jänner 2025 verkauft. Am 08.01.2025 wurde das Closing zum Verkauf der REGA Property Invest s.r.o. in Tschechien mit einem Immobilienbuchwert zum 31.12.2024 in Höhe von TEUR 31.300 vollzogen. Das Closing zur Veräußerung der Immobilie Maros Business Center in Ungarn mit einem Immobilienbuchwert zum 31.12.2024 in Höhe von TEUR 12.797 fand am 16.01.2025 statt. Im als aufgegebenen Geschäftsbereich klassifizierten Segment Deutschland wurden im Zeitraum Jänner bis März 2025 insgesamt 23 Immobilien mit einem Buchwert in Höhe von TEUR 58.637 verkauft.# Wien, am 25.03.2025
Der Vorstand
Radka Doehring
Pavel Měchura
Vít Urbanec

Konzernlagebericht

Grundlagen des Konzerns

Geschäftstätigkeit und Unternehmensstruktur

Die S IMMO Gruppe (S IMMO AG und ihre Tochtergesellschaften) ist ein international tätiger Immobilienkonzern und beschäftigt sich mit langfristigen Immobilien-Investitionen in Form von Ankauf, Halten und Verkauf von Immobilien, Projektentwicklung, Vermietung und Asset Management, Revitalisierung und Sanierung von Gebäuden und dem Betrieb von Hotels. Die Gesellschaft ist in Österreich, Deutschland und CEE (Ungarn, Tschechien, Slowakei und Rumänien) tätig und besitzt in allen zuvor genannten Ländern Immobilien. Das Portfolio setzt sich aus Bürogebäuden, Geschäftsobjekten, Hotels und einem geringen Anteil von Wohnimmobilien zusammen. Die S IMMO betreibt keine Forschung und Entwicklung.

Die S IMMO AG hat ihren Hauptsitz in Wien. Darüber hinaus gehören zahlreiche Projekt-, Besitz- und Holdinggesellschaften zum Konzern. Die S IMMO AG notierte von 1987 bis Dezember 2024 an der Wiener Börse – zwischen 2007 und 2024 im Prime-Market-Segment. Zum 31.12.2024 beschäftigte die Gruppe 643 Mitarbeiter (2023: 100), ohne Geschäftsführung und ruhende Arbeitsverhältnisse und einschließlich der Mitarbeiter:innen für den Hotelbetrieb. Alleinige Aktionärin der S IMMO AG ist seit Dezember 2024 nach einem erfolgreichen Gesellschafterausschluss der Minderheitsaktionär:innen die CPI Europe (vormals IMMOFINANZ).

Immobilienportfolio

Das Immobilienportfolio der S IMMO Gruppe bestand per 31.12.2024 aus 157 Immobilien (31.12.2023: 244) mit einem Buchwert von EUR 3.418,2 Mio. (31.12.2023: EUR 3.477,6 Mio.). Nach Hauptnutzungsarten ohne Grundstücke auf Basis von Buchwerten bestand das Portfolio per 31.12.2024 zu 65,0 % aus Bürogebäuden (31.12.2023: 67,2 %), zu 26,1 % aus Geschäftsimmobilien (31.12.2023: 19,4 %), zu 2,5 % aus Wohnobjekten (31.12.2023: 6,1 %) und zu 6,4 % aus Hotels (31.12.2023: 7,3 %).

Buchwerte nach Land in %	31.12.2024	31.12.2023
Österreich	20,3	22,0
Deutschland	4,1	15,7
Ungarn	20,8	20,4
Rumänien	15,5	15,0
Tschechien	34,8	20,3
Slowakei	4,5	4,4
Kroatien	0	2,2
Gesamt	100,0	100,0

Die Objekte befinden sich in der Europäischen Union und haben eine Gesamtmietfläche (vermietbare Nutzflächen exklusive Parkflächen) von rund 1,3 Mio. m² (31.12.2023: 1,5 Mio. m²). Die hohe Qualität des Portfolios und des Asset Managements spiegelt sich in einem guten Vermietungsgrad und in der Rendite wider. Der Vermietungsgrad des Gesamtportfolios lag bei 92,2 % (31.12.2023: 90,6 %). Die Berechnung des Vermietungsgrads umfasst dabei alle Ertragsliegenschaften im engeren Sinn (d. h. ohne Liegenschaften mit Entwicklungspotenzial und ohne Hotels im Eigenbetrieb). Die Gesamt-Mietrendite belief sich auf 6,8 % (31.12.2023: 6,8 %). Die WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) betrug 3,9 Jahre (31.12.2023: 4,1 Jahre).

Überblick über die Mietrenditen¹ in %	31.12.2024	31.12.2023
Österreich	5,7	5,7
Deutschland	5,3	6,3
Ungarn	7,2	7,1
Rumänien	9,1	8,8
Tschechien	6,2	6,2
Slowakei	7,5	7,5
Kroatien	-	8,3
Gesamt	6,8	6,8

¹ Die Mietrendite stellt das Verhältnis der erzielten Jahresmiete zum Immobilienwert dar. Die Berechnung umfasst dabei alle Ertragsliegenschaften im engeren Sinn (d. h. ohne Liegenschaften mit Entwicklungspotenzial und ohne Hotels im Eigenbetrieb). Bei unterjährigen Zugängen wird die Miete auf Jahresbasis kalkuliert.

Unternehmensstrategie und -ziele

Die Gesellschaft verfolgt das Ziel, ihre langfristige Ertragskraft zu sichern und ihre Ertragskennzahlen kontinuierlich durch ihre nachhaltige Geschäftspolitik zu verbessern. Sie investiert als Bestandhalterin in Immobilien, die sich unmittelbar positiv auf die Erträge auswirken. Ein starker Fokus wird hierbei stets auf qualitativ hochwertige, zertifizierte Objekte und die Erfüllung klar definierter ESG-Kriterien gelegt.

Seit dem Jahr 2022 ist die S IMMO AG Teil der CPI Property Group, wobei zunächst die CPI Property Group S.A. 88,37 % des Grundkapitals an der S IMMO AG (davon 50 % plus eine Aktie über die CPI Europe AG) hielt. Im Laufe des Jahres 2024 erwarb die CPI Europe von ihrer Kernaktionärin CPI Property Group S.A. weitere Aktien der S IMMO AG und hat so ihren Anteil auf rund 89 % der S IMMO Aktien erhöht. Gleichzeitig veröffentlichte die CPI Europe im Sommer 2024 die Absicht eines Squeeze Outs, welcher zu diesem Zeitpunkt einen Anteil von rund 7,13 % am Grundkapital betraf. Der Gesellschafterausschluss der Minderheitsaktionär:innen wurde im Oktober 2024 im Rahmen einer außerordentlichen Hauptversammlung beschlossen und mit der Eintragung ins Firmenbuch und dem Delisting von der Wiener Börse im Dezember 2024 vollzogen. Nach dem erfolgreichen Squeeze Out ist die CPI Europe alleinige Aktionärin der S IMMO AG. Darüber hinaus hält die S IMMO AG rund 3,3 Mio. eigener Aktien.

Es ist ein erklärtes Ziel, innerhalb der Gruppe Synergien zu schaffen. In diesem Zusammenhang haben die CPI Property Group und die CPI Europe Asset-Management-Aufgaben für Objekte der S IMMO beispielsweise in Ungarn, Rumänien, Tschechien und Österreich übernommen. Auch in anderen Bereichen wurden bereits Synergien realisiert. So wurden bereits mehrere Abteilungen wie zum Beispiel Finanzierung, Konsolidierung oder ESG zur Effizienzsteigerung in die CPI Europe AG eingegliedert und im Rahmen dieses Prozesses auch teilweise Mitarbeiter:innen der S IMMO übernommen. Im Bereich ESG wurde bereits im Geschäftsjahr 2022 an einer Vereinheitlichung und Schaffung einer gemeinsamen ESG-Strategie gearbeitet, welche aus Zielen in den Bereichen Umwelt, Soziales und Governance besteht. Im Geschäftsjahr 2024 wurde eine gruppenübergreifende Wesentlichkeitsanalyse durchgeführt. Weitere Zusammenführungen von Kompetenzbereichen und Abteilungen sind für das erste Halbjahr 2025 geplant.

In den vergangenen Jahren haben Vorstand und Aufsichtsrat die Portfoliostrategie mehrmals an die wirtschaftlichen Gegebenheiten sowie an die erzielbaren Immobilienrenditen und Marktwerte angepasst. Im Zentrum standen dabei Veräußerungen von deutschen Immobilien mit niedriger Rendite. In Deutschland wurden nahezu alle Objekte veräußert – das Closing einiger Transaktionen ist noch ausständig und wird bis Ende des ersten Halbjahres 2025 erwartet. Der Verkauf zweier ausstehender Grundstücke in Deutschland ist für 2025 geplant. Der Rückzug aus dem deutschen Markt wird voraussichtlich im Laufe der Jahre 2025/26 erfolgen. Neben den Veräußerungen in Deutschland sieht die Strategieanpassung auch den Verkauf von Objekten in Kroatien, Tschechien, der Slowakei und Österreich vor. In Österreich wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr entsprechend der Unternehmensstrategie insgesamt sieben Gewerbeimmobilien im Gesamtwert von über EUR 60 Mio. verkauft. Auch für das Jahr 2025 sind je nach Marktsituation weitere Verkäufe in Wien geplant. Die daraus gewonnenen liquiden Mittel schaffen die Basis für zukünftiges Wachstum und Erträge. Darüber hinaus hat die S IMMO im vierten Quartal den Verkauf des Hotel Juliš in Prag mit einer Gesamtmietfläche von rund 6.700 m² erfolgreich abgeschlossen und den Vertrag über die Veräußerung des Hotels Ramada Prague City Centre unterzeichnet. Das Closing der Transaktion erfolgte im Jänner 2025. Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2024 hat sich die S IMMO AG außerdem vollständig aus dem kroatischen Markt zurückgezogen.

Führung und Kontrolle

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2024 gab es Veränderungen im Vorstand und im Aufsichtsrat. Mit Wirkung zum 02.02.2024 wurde der Vorstandsvertrag von Herwig Teufelsdorfer einvernehmlich aufgelöst. Als sein Nachfolger wurde Tomáš Salajka in den Vorstand berufen. Im Dezember 2024 einigten sich der Aufsichtsrat und Tomáš Salajka einvernehmlich darauf, sein Vorstandsmandat mit Wirkung zum 10.12.2024 aufzulösen. Gleichzeitig hat der Aufsichtsrat beschlossen, Pavel Měchura, der bereits Mitglied des Vorstands der CPI Europe AG und seit Dezember 2024 CFO der CPI Property Group S.A. ist, sowie Vít Urbanec, der zuletzt Mitglied des Aufsichtsrats der S IMMO AG war, in den Vorstand der S IMMO AG zu berufen.

Der Aufsichtsrat bestand per 31.12.2024 aus drei Kapital- und einem Arbeitnehmervertreter: Martin Matula (Vorsitzender des Aufsichtsrats), Vladislav Jirka (1. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats), Matej Csenky (2. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats) und Andreas Feuerstein (Arbeitnehmervertreter). Vít Urbanec war bis inklusive 10.12.2024 Mitglied des Aufsichtsrats, bevor er am 11.12.2024 Vorstandsmitglied der S IMMO AG wurde, und Elisabeth Wagerer war als Arbeitnehmervertreterin bis inklusive 02.02.2024 Mitglied des Aufsichtsrats (mehr Details dazu siehe Anhang Kapitel 5.6.).

Der Vorstand verfolgt gemeinsam mit dem Aufsichtsrat eine verantwortungsvolle und langfristige Unternehmensstrategie mit dem Ziel der nachhaltigen Ergebnissteigerung und Erhöhung des Unternehmenswerts.

Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftlicher Überblick

Die Weltwirtschaft dürfte 2024 um 3,2 % gewachsen sein, wobei die Wachstumsraten regional sehr unterschiedlich ausgefallen sind. Die Zunahme an Konflikten weltweit, aber auch eine erneute Zunahme von Finanzmarktrisiken werden das Wachstum auch in den kommenden Jahren dämpfen. Die Europäische Union erreichte 2024 ein Konjunkturplus von 1,1 % (2023: 0,2 %), der Euroraum wuchs um 0,9 % (2023: 0,1 %). Laut Prognosen wird die EU im Jahr 2025 um 1,5 % und 2026 um 1,8 % wachsen, wobei das Wachstum für den Euroraum mit 1,3 % und 1,6 % geringfügig schwächer ausfällt. Die Inflation sank dank fallender Energiepreise 2024 in der EU auf 2,7 % (2023: 3,4 %) und im Euroraum noch stärker auf 2,4 % (2023: 2,9 %). Für das Jahr 2025, aber auch für die Folgejahre wird mit einem anhaltenden Inflationsdruck aus dem Dienstleistungsbereich gerechnet, welcher den Inflationsrückgang verlangsamt. Die Inflation in der EU sollte daher 2025 bei 2,4 % liegen und 2026 auf 2,0 % sinken. Für den Euroraum fällt der erwartete Rückgang mit 2,1 % bzw.# Konjunktureller Ausblick und Immobilienmärkte

Konjunktureller Ausblick

Die europäische Wirtschaft hat sich im abgelaufenen Jahr als widerstandsfähig erwiesen und ein BIP-Wachstum von 0,8 % verzeichnet, während die Inflation im Euroraum mit 2,4 % (2023: 5,4 %) auf dem niedrigsten Stand seit 2021 lag. Die Lohnentwicklung war im Einklang mit den Inflationszielen und lag mit 3,9 % (2023: 5,2 %) deutlich unter dem Vorjahreswert. Die Beschäftigungssituation hat sich als Stabilitätsfaktor für die europäische Wirtschaft erwiesen. Trotz gedämpfter Nachfrage privater Haushalte trägt diese dennoch erheblich zum BIP-Wachstum bei. Zum Jahresende lag die Arbeitslosigkeit in der EU bei 5,9 % (2023: 5,9 %) und dürfte auch in den kommenden Jahren auf diesem Niveau bleiben. Im Euroraum war die Arbeitslosigkeit mit 6,3 % (2023: 6,4 %) höher.

Im abgelaufenen Jahr hatte die österreichische Wirtschaft das zweite rezessive Wirtschaftsjahr in Folge zu verzeichnen. Ein Mix aus schwacher Exportnachfrage, abnehmenden Investitionen und einer schwachen privaten Konsumnachfrage trug zu diesem Effekt bei. Das Bruttoinlandsprodukt lag am Jahresende 2024 um 0,2 % unter dem Vorjahreswert (2023: -1,3 %). Für 2025 und 2026 werden dank Erholung bei der Exportnachfrage Wachstumsraten von 1,0 % bzw. 1,4 % prognostiziert. Die Inflation war im abgelaufenen Jahr weiter rückläufig und erreichte am Jahresende einen Wert von 2,1 % (2023: 5,7 %). Für die nächsten Jahre wird eine Stabilisierung der Inflationsraten vorhergesagt. 2025 soll die Teuerungsrate bei 2,1 % und für 2026 bei 1,7 % liegen. Die Arbeitslosenquote lag Ende Dezember bei 5,3 % (2023: 5,6 %) und dürfte auch 2025 auf diesem Niveau bleiben, bevor sie 2026 auf 5,0 % zurückgehen wird.

Die ungarische Wirtschaft profitiert vom stabilen Arbeitsmarkt und der hohen privaten Nachfrage, gleichzeitig sind die staatlichen Investitionen stark zurückgegangen. Unter dem Strich bleibt daher ein Wachstum von 0,2 % (2023: -0,7 %) für das abgelaufene Jahr. Zwar sanken die Energie- und Lebensmittelpreise 2024, doch Preisanstiege im Dienstleistungsbereich und hohe Gehaltsabschlüsse sorgten für eine Inflation von 4,8 % (2023: 5,5 %). Die Teuerung dürfte in den kommenden Jahren leicht sinken. So erwarten Expert:innen für 2025 einen Preisanstieg von 3,6 %, der 2026 weiter auf 3,2 % fallen dürfte. Die Arbeitslosenquote lag am Jahresende bei 4,3 % (2023: 4,2 %). Für die beiden kommenden Jahre wird eine nahezu unveränderte Arbeitslosenquote von 4,3 bzw. 4,1 % prognostiziert.

In Rumänien hat eine stabile Konsumnachfrage trotz schwacher Exporte die Konjunktur gestützt und somit ein Wachstum von 0,7 % (2023: 2,2 %) ermöglicht. Die Exportaktivität soll sich in den kommenden beiden Jahren erholen. Entsprechend dürfte das Wirtschaftswachstum 2025 2,5 % erreichen und den Trend im Jahr 2026 mit 2,9 % fortsetzen. Die Inflation erreichte am Jahresende einen Wert von 5,5 % (2023: 7,0 %). Für die beiden kommenden Jahre wird nur ein leichter Rückgang der Inflation erwartet. Erst gegen Ende 2026 dürfte das Nationalbankziel von 2,5 % erreicht werden. Die Arbeitslosenquote in Rumänien sank abermals leicht und lag zum Jahresende bei 5,2 % (2023: 5,4 %). Für die beiden kommenden Jahre wird ein leichter Anstieg auf 5,5 % bzw. 5,4 % erwartet.

Der tschechischen Konjunktur gelang die Trendumkehr, sie wuchs im abgelaufenen Jahr um 1,6 % (2023: -0,2 %). Eine Erholung der Kaufkraft der Privathaushalte dürfte in den kommenden Jahren zu Wachstumsraten von 2,4 % bzw. 2,7 % führen. Die Inflation lag Ende 2024 bei 3,3 % (2023: 7,6 %). Dank fallender Energiepreise soll die Inflation 2025 auf 2,4 % und 2026 auf 2,0 % sinken. Die Arbeitslosigkeit lag Ende 2024 bei 2,6 % (2023: 2,8 %). Für die kommenden beiden Jahre wird eine stabile Arbeitslosenquote von jeweils 2,7 % erwartet.

Die slowakische Wirtschaft wuchs dank staatlicher Investitionen im abgelaufenen Jahr um 1,7 % (2023: 1,3 %). Für 2025 wird auf Grund von Steuererhöhungen und Maßnahmen zur Budgetkonsolidierung mit einem Wachstum von 2,3 % gerechnet, für das Folgejahr mit 2,5 %. Die Inflationsrate betrug Ende Dezember 2024 3,2 % (2023: 6,6 %). Für 2025 wird ein kurzzeitiger Anstieg der Teuerung auf 5,1 % prognostiziert, bevor sich die Inflation gemäß dem allgemeinen Trend bei rund 3,0 % im Jahr 2026 stabilisieren sollte. Die Arbeitslosenquote lag am Jahresende bei 5,3 % (2023: 5,8 %). Die sinkende Arbeitslosigkeit dürfte sich 2025 mit 5,3 % fortsetzen und 2026 auf 5,1 % fallen.

Der Immobilienmarkt im Überblick

Das Transaktionsvolumen am europäischen Immobilienmarkt stieg 2024 auf EUR 206,0 Mrd. (2023: EUR 162,3 Mrd.). Ein besonders starkes viertes Quartal 2024 mit einem Umsatzvolumen von EUR 68 Mrd. trug zu diesem Wachstum bei. In Europa waren Wohnimmobilien die am meisten nachgefragte Assetklasse. Das Bürosegment verzeichnete ein Umsatzwachstum von 11 % auf EUR 42,2 Mrd. und der Einzelhandelsbereich verzeichnete dank eines besonders starken vierten Quartals ein Wachstum von 26 % auf EUR 33,9 Mrd. Das stärkste Wachstum hatte das Hotelsegment mit 34 % und einem Umsatzvolumen von EUR 19,5 Mrd. Das sinkende Zinsumfeld dürfte 2025 zu einer weiteren Marktbelebung und weiterem Wachstum der Transaktionsvolumina führen. Es wird davon ausgegangen, dass der Trend zu Premiumobjekten weiter bestehen bleibt, wobei neben dem Standort auch ESG-Kriterien eine wichtige Rolle spielen.

Österreich

Das Transaktionsvolumen am österreichischen Immobilienmarkt konnte dem westeuropäischen Trend nicht folgen und ist im abgelaufenen Jahr um 6 % auf EUR 2,6 Mrd. (2023: EUR 2,8 Mrd.) gesunken. Der größte Anteil am Transaktionsvolumen entfiel auf Büroimmobilien mit EUR 859 Mio., gefolgt von Wohnimmobilien mit EUR 648 Mio. Der Umsatz bei Einzelhandelsimmobilien sank auf EUR 104 Mio. Die Spitzenrenditen bei Büros liegen konstant bei 5,0 % (2023: 5,0 %). Der Wiener Büromarkt bot Ende 2024 11,6 Mio. m² moderne Büroflächen. Die Vermietungsleistung lag ähnlich wie im Vorjahr bei 161.000 m² (2023: 174.000 m²). Die Fertigstellung neuer Büroflächen erhöhte sich auf 87.000 m² (2023: 45.800 m²). Die Leerstandsquote sank abermals leicht auf 3,4 % (2023: 3,6 %), während die Spitzenmieten weiterhin bei EUR 28,00/m²/Monat lagen. Die Einzelhandelsflächen in Österreich beliefen sich zum Jahresende 2024 auf 13,9 Mio. m². Das Konsumentenvertrauen in Österreich hat im abgelaufenen Jahr leicht zugenommen, dennoch führte der Kaufkraftzuwachs zu keinem Anstieg der Konsumausgaben, da die Sparquote entsprechend anstieg. Für den österreichischen Hotelmarkt ging es 2024 weiter bergauf. Für die Hauptstadt Wien war das vergangene Jahr sogar das erfolgreichste seit Beginn der Aufzeichnungen. Rund 18,9 Mio. Nächtigungen in der Bundeshauptstadt ergeben ein Plus von 9,0 % gegenüber dem Vorjahr. Laut CBRE tragen steigende Umsätze und eine steigende operative Hotel-Performance generell zu einem positiven Sentiment in der Branche bei.

Ungarn

Der Büromarkt in Budapest bietet 4,5 Mio. m² an modernen Flächen. Die Vermietungsleistung stieg im abgelaufenen Jahr deutlich auf 502.200 m² (2023: 352.000 m²). Die Fertigstellungen betrugen 103.600 m² (2023: 180.000 m²). Derzeit befinden sich weitere 503.000 m² in Bau. Der Leerstand stieg in Anbetracht der Fertigstellungen auf 14,1 % (2023: 13,3 %). Die Durchschnittsmieten legten leicht um 4,5 % auf EUR 14,85/m²/Monat zu. Die Spitzenmieten liegen unverändert bei EUR 25,00/m²/Monat.

Rumänien

Das Transaktionsvolumen in Rumänien erreichte 2024 EUR 733 Mio. (2023: EUR 499 Mio.) und stieg damit von einem sehr niedrigen Niveau um 47 %. Die stärkste Nachfrage verzeichnete das Einzelhandelssegment mit einem Umsatzvolumen von EUR 234 Mio. Die Umsätze bei Büroimmobilien erholten sich und erreichten einen Marktanteil von EUR 159 Mio. Die Spitzenrendite betrug sowohl bei Einkaufszentren als auch bei Büroimmobilien 7,75 % (2023: 7,75 %). Der Bukarester Immobilienmarkt umfasste Ende 2024 3,41 Mio. m² Büroflächen. An Neuflächen wurden im abgelaufenen Jahr 16.100 m² (2023: 110.000 m²) fertiggestellt. Derzeit befinden sich Neuflächen von rund 64.000 m² (2023: 16.100 m²) in Bau. Die Vermietungsleistung ging wieder um etwa 19 % auf 383.300 m² (2023: 476.000 m²) zurück. Der Leerstand fiel bis Jahresende auf 12,1 % (2023: 14,7 %). Die Spitzenmieten im Zentrum legten zu und betragen nun EUR 21,00/m²/Monat, wobei die Durchschnittsmieten mit EUR 15,70/m²/Monat im Vergleich zum Vorjahr konstant blieben. Rumänien verfügt aktuell über 4,5 Mio. m² Einzelhandelsflächen. Die Neubauleistung betrug 2024 196.800 m² (2023: 251.000 m²). Der Fokus der Entwicklungstätigkeit liegt auf Fachmarktzentren in Sekundär- und Tertiärstädten. Vor allem Diskontanbieter expandierten stark. Die Spitzenmieten in Einkaufszentren lagen bei EUR 80,00/m²/Monat, jene von Retail-Parks bei EUR 8,00 bis EUR 15,00/m²/Monat.

Tschechien

Das Transaktionsvolumen am tschechischen Immobilienmarkt stieg um 41 % und erreichte rund EUR 2,0 Mrd. (2023: EUR 1,4 Mrd.). Auf Büroimmobilien entfiel ein Umsatz von rund EUR 360 Mio. Die Spitzenrenditen stiegen bei dieser Assetklasse auf 5,6 % (2023: 5,4 %). Der Prager Büromarkt umfasste Ende 2024 rund 3,96 Mio. m² moderne Flächen. Im Jahr 2024 betrugen die Fertigstellungen 72.800 m² (2023: 98.400 m²) und lagen damit um 26 % unter dem Vorjahr. In Bau befinden sich derzeit weitere 164.300 m² (2023: 100.000 m²). Die Vermietungsleistung erreichte 557.100 m² (2023: 541.900 m²). Die Leerstandsquote stieg leicht auf 7,4 % (2023: 7,2 %). Die Spitzenmieten zogen an und erreichten EUR 29,5/m²/Monat, die Durchschnittsmieten sanken auf EUR 17,10/m²/Monat (2023: EUR 17,75 bis 18,25/m²/Monat).

Slowakei

Am slowakischen Immobilienmarkt sank das Transaktionsvolumen im abgelaufenen Jahr um rund 19 % auf EUR 537 Mio. (2023: EUR 664 Mio.). Einzelhandelsimmobilien erreichten einen Marktanteil von rund 23 % bzw. EUR 124 Mio. (2023: EUR 93 Mio.). Auf Büroimmobilien entfielen 18 % bzw. EUR 97 Mio. (2023: EUR 467 Mio.). Die Spitzenrenditen im Bereich Büro blieben konstant bei 6,0 % (2023: 6,0 %). Das Flächenangebot für Büroimmobilien in Bratislava blieb 2024 im Vergleich zum Vorjahr unverändert bei 2,1 Mio. m². Es gab keine Fertigstellungen neuer Büroflächen im Jahr 2024 (2023:114.000 m²). Aktuell befinden sich rund 44.000 m² (2023: 21.000 m²) in Bau.# Die Leerstandsquote fiel mangels Flächenzuwachs auf 12,7 % (2023: 14,2 %)

Die Vermietungsleistung stieg um etwa 8,0 % und erreichte 198.800 m² (2023: 183.500 m²). Die Spitzenmieten stiegen auf EUR 19,50/m²/Monat, die Durchschnittsmieten hingegen blieben unverändert bei EUR 15,50/m²/Monat.

Hotelmarkt in CEE

Der Hotelmarkt in der CEE-Region verzeichnet nach den letzten Jahren der Erholung weiterhin positive Entwicklungen. Es ist zu erwarten, dass sich dieser Trend fortsetzen wird.

Geschäfts- und Ergebnisentwicklung

Das Segment Deutschland wurde mit dem Geschäftsjahr 2024 als aufgegebener Geschäftsbereich definiert. In diesem Zusammenhang wurde die Gesamtergebnisrechnung in zwei Bereiche unterteilt – in den fortgeführten und den aufgegebenen Geschäftsbereich (siehe Kapitel 2.4. im Anhang) und auch die Vorjahreszahlen entsprechend angepasst. In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird das Ergebnis (nach Steuern) des aufgegebenen Geschäftsbereichs sowohl in der Periode 2024 als auch in der Vergleichsperiode 2023 in einer separaten Zeile dargestellt. Die folgenden Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung enthalten daher keinen Beitrag aus dem aufgegebenen Geschäftsbereich in Deutschland. Eine detaillierte Darstellung findet sich auch im Konzernanhang.

Das Geschäftsjahr 2024 war ergebnisseitig im Wesentlichen von folgenden Faktoren geprägt: Trotz der Verkäufe konnte auf Grund von Zukäufen ertragsstarker vermieteter Immobilien in Österreich und Tschechien, einer guten Like-for-like-Performance der Mieterlöse und eines gesteigerten Hotelergebnisses ein deutlich verbessertes operatives Ergebnis erzielt werden. Weiters waren positive Immobilienbewertungen zu verzeichnen, was im Wesentlichen auf den Erwerb von Immobilien in Tschechien zurückzuführen ist. Außerdem war das Finanzergebnis von gestiegenen Aufwendungen im Bereich der Kreditzinsen geprägt. Ein wesentliches Ereignis des Geschäftsjahres 2024 war die Veräußerung von Immobilien in Deutschland, Österreich, Kroatien und Tschechien. Insgesamt ist das EBITDA im Jahresvergleich auf EUR 184,8 Mio. gestiegen (2023: EUR 125,0 Mio.). Bei einem positiven Ergebnis aus der Immobilienbewertung in Höhe von EUR 65,2 Mio. (2023: EUR 9,1 Mio.) konnte das EBIT von EUR 125,1 Mio. auf EUR 242,1 Mio. gesteigert werden. Die negativen Effekte im Finanzergebnis und ein erhöhter Aufwand aus Ertragsteuern führten zu einem Jahresergebnis von EUR 122,9 Mio. (2023: EUR 55,1 Mio.). Das Ergebnis je Aktie erhöhte sich von EUR -0,46 auf EUR 0,85.

Bruttoergebnis und EBITDA auf Rekordniveau, selbst betriebene Hotels gegenüber Vorjahr erheblich verbessert

Die Mieterlöse des Geschäftsjahres 2024 beliefen sich auf EUR 223,6 Mio. (2023: EUR 163,8 Mio.) und lagen damit um mehr als 36,5 % über dem Vorjahresniveau. Diese Erhöhung ist neben Zukäufen auch auf deutliche Like-for-like-Verbesserungen des Bestandsportfolios zurückzuführen. Die Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung konnten im Vergleich zum Vorjahr auf EUR 76,5 Mio. verbessert werden (2023: EUR 70,0 Mio.) und lagen damit weit über dem Niveau vor der Pandemie im Jahr 2019 (EUR 59,1 Mio.). Insgesamt stiegen die Umsatzerlöse von EUR 287,6 Mio. auf EUR 381,0 Mio. im Jahr 2024. Die Aufwendungen aus der Immobilienbewirtschaftung erhöhten sich inflationsbedingt und wegen der Immobilienzukäufe auf EUR 105,2 Mio. (2023: EUR 85,1 Mio.). Diese Erhöhung ist auch auf höhere Betriebskosten zurückzuführen, welche nur zum Teil auf die Bestandsmieter:innen umgelegt werden konnten.

Aufgeteilt nach Land, setzten sich die Mieterlöse exklusive der Umgliederung von Teilen der Betriebskostenerlöse des laufenden Geschäftsjahres in der Berichtsperiode wie folgt zusammen: Österreich trug rund 18,8 % (2023: 19,2 %), Ungarn 22,4 % (2023: 31,1 %), Rumänien 21,9 % (2023: 28,6 %), Tschechien 30,4 % (2023: 9,1 %), die Slowakei 5,1 % (2023: 7,1 %) und Kroatien 1,4 % (2023: 5,0 %) bei. Nach Hauptnutzungsart gegliedert und exklusive von in den Mieterlösen ausgewiesenen Betriebskostenverrechnungen leisteten gewerblich genutzte Immobilien ohne Hotelimmobilien (Büro, Geschäft) einen Anteil von 95,7 % (2023: 94,6 %) an den Mieterlösen, Hotels einen Anteil von 4,2 % (2023: 4,7 %) und Wohngebäude einen Anteil von 0,1 % (2023: 0,7 %).

Das Bruttoergebnis aus der Hotelbewirtschaftung verbesserte sich um 21,1 % von EUR 17,3 Mio. auf EUR 20,9 Mio. Das Bruttoergebnis für den gesamten Immobilienbestand, das die operative Performance sowohl der vermieteten Immobilien als auch der selbst genutzten Hotels zeigt, erhöhte sich deutlich auf EUR 229,2 Mio. (2023: EUR 151,5 Mio.) und verzeichnete damit den höchsten Wert der Unternehmensgeschichte. Auch das EBITDA erreichte mit EUR 184,8 Mio. (2023: EUR 125,0 Mio.) trotz negativer Einmaleffekte im Bereich der Personalkosten, trotz höherer, projektbezogener sonstiger Verwaltungsaufwendungen und trotz erhöhter Aufwendungen den höchsten Wert der Unternehmenshistorie.

Immobilieninvestments

Im Geschäftsjahr 2024 sind Zukäufe in Höhe von EUR 414,6 Mio. getätigt worden. Dabei handelt es sich um Büro- und Gewerbeimmobilien, die sich zum Großteil in Prag befinden. Die Veräußerungen beliefen sich auf insgesamt EUR 497,0 Mio. (2023: EUR 682,4 Mio.) und betrafen vor allem Deutschland, Österreich und Kroatien. Die als zur Veräußerung gehaltenen Vermögensgegenstände betreffen Tschechien, Ungarn, Österreich sowie das Segment Deutschland.

Immobilienbewertungsergebnis und negative Effekte im Finanzergebnis

Das Ergebnis aus der Immobilienbewertung belief sich trotz der aktuell schwierigen Rahmenbedingungen auf EUR 65,2 Mio. (2023: EUR 9,1 Mio.). Im Detail entfallen EUR -15,3 Mio. auf Österreich (2023: EUR -27,6 Mio.), EUR -4,3 Mio. auf Ungarn (2023: EUR -17,4 Mio.), EUR 6,2 Mio. auf Rumänien (2023: EUR -9,8 Mio.), EUR 79,5 Mio. auf Tschechien (2023: EUR 69,4 Mio.), EUR -2,2 Mio. auf die Slowakei (2023: EUR -6,2 Mio.), EUR 1,2 Mio. auf Kroatien (2023: EUR 0,1 Mio.) und EUR 0 Mio. auf Bulgarien (2023: EUR 0,6 Mio.). Auf Grund des rekordhohen operativen Ergebnisses konnte das EBIT um 93,5 % auf EUR 242,1 Mio. (2023: EUR 125,1 Mio.) gesteigert werden. Das Finanzergebnis verschlechterte sich im Vergleich zum Vorjahr vor allem auf Grund von höheren Bankzinsaufwendungen auf EUR -83,7 Mio. (2023: EUR -67,5 Mio.). Die Cost of Funding (basierend auf variabel und fix verzinslichen Finanzierungsverbindlichkeiten inklusive Anleihen und Derivaten) betrugen zum 31.12.2024 2,67 % (31.12.2023: 2,44 %). Das Jahresergebnis erhöhte sich auf Grund der beschriebenen unbaren Immobilienbewertungseffekte und unbaren negativen Effekte aus der Derivatbewertung gegenüber dem Vorjahr deutlich und belief sich auf Grund des deutlich gestiegenen operativen Ergebnisses auf EUR 122,9 Mio. (2023: EUR 55,1 Mio.). Unter Berücksichtigung des aufgegebenen Geschäftsbereichs Deutschland erhöhte sich das Jahresergebnis deutlich von EUR -41,4 Mio. auf EUR 63,5 Mio. im Jahr 2024.

Finanz- und Vermögenslage

Cashflow

Der Cashflow aus der Geschäftstätigkeit für das Jahr 2024 betrug EUR 165,4 Mio. (2023: EUR 153,8 Mio.). Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit war sowohl von den Ankäufen (vor allem in Österreich und Tschechien) als auch von den Verkäufen (vor allem in Deutschland) geprägt und belief sich insgesamt auf EUR 56,9 Mio. (2023: EUR -131,5 Mio.). Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit belief sich auf EUR -427,0 Mio. (2023: EUR 176,4 Mio.).

Konzernbilanz

Die Bilanzsumme der S IMMO Gruppe verringerte sich von EUR 4.179,9 Mio. auf EUR 3.854,2 Mio. Die Eigenkapitalquote erhöhte sich gering von 40,7 % auf 40,8 %. Der Bestand an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten lag zum Jahresende bei EUR 236,6 Mio. (31.12.2023: EUR 445,1 Mio.). Das Eigenkapital ohne Fremdanteile verringerte sich per 31.12.2024 auf EUR 1.536,0 Mio. (31.12.2023: EUR 1.648,4 Mio.). Der Buchwert je Aktie sank entsprechend auf EUR 21,85 (31.12.2023: EUR 23,43).

Finanzmanagement

Die Kreditverbindlichkeiten der S IMMO sind zur Gänze in Euro denominiert. Per 31.12.2024 waren rund 0,1 % (31.12.2023: 7 %) der Kreditverbindlichkeiten fix und 99,9 % (31.12.2023: 93 %) der Kreditverbindlichkeiten variabel verzinst. Die S IMMO reduziert das Risiko steigender Zinsen der variabel verzinsten Finanzierungen mit Zinsabsicherungsinstrumenten.

Zusammensetzung der Finanzverbindlichkeiten in EUR Mio.

	2024	2023
Anleiheverbindlichkeiten langfristig	503,4	518,8
Sonstige Finanzverbindlichkeiten langfristig	1.351,2	1.334,4
Anleiheverbindlichkeiten kurzfristig	16	100
Sonstige Finanzverbindlichkeiten kurzfristig	64,6	183,3
Summe	1.935,1	2.136,5

Das nicht zum Verkauf gehaltene Immobilienvermögen der S IMMO belief sich per 31.12.2024 auf EUR 3.223,6 Mio. (31.12.2023: EUR 3.393,1 Mio.), während sich die zum Verkauf gehaltenen Immobilien auf EUR 194,6 Mio. (31.12.2023: EUR 84,5 Mio.) beliefen. Die Loan-to-Value-Ratio (LTV-Ratio) lag mit 49,9   % (31.12.2023: 49,0 %) über dem Niveau des Vorjahres.

Die folgende Tabelle veranschaulicht die Berechnungsmethodik:

	2024 (EUR Mio.)	2024 (EUR Mio.)	2023 (EUR Mio.)	2023 (EUR Mio.)
	unbesichert	besichert	unbesichert	besichert
Besicherte Finanzverbindlichkeiten ohne Derivate	0	1.428,3	0	1.531,4
Anleiheverbindlichkeiten und sonstige unbesicherte Finanzierungen	519,3	0	618,8	0
Liquide Mittel	-240,9	0	-445,6	0
Summe	278,4	1.428,3	173,2	1.531,4
Immobilieninvestments	3.418,2	3.418,2	3.477,6	3.477,6
LTV-Ratio in %	8,1	41,8	5,0	44,0
Summe in %	49,9	49,0

Die Bankverbindlichkeiten der S IMMO verteilten sich per 31.12.2024 auf 13 (2023: 19) Einzelbanken. Die durchschnittliche Laufzeit der langfristigen Bankverbindlichkeiten betrug 4,4 Jahre (2023: 5,0 Jahre).

Wesentliche Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

Nähere Ausführungen zu den wesentlichen Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen sind im Konzernanhang im Kapitel 5.6. zu finden.# Risikomanagementbericht

Quellen: BNP Paribas Real Estate, CBRE, EHL, Eurostat, European Commission, JLL, OECD, Savills

Als international tätiger Immobilienkonzern ist die S IMMO Gruppe mit einer Vielzahl von Chancen und Risiken konfrontiert, die auf die operative Geschäftstätigkeit, die Entscheidungsprozesse sowie auf die strategische Unternehmensführung Einfluss haben. Durch die Identifizierung, Analyse, Steuerung und Überwachung der Chancen und Risiken versucht die Gruppe, sowohl Potenziale zeitnah zu erkennen als auch negative Entwicklungen und potenzielle Risikofaktoren rechtzeitig zu identifizieren, deren Ursache zu verstehen und diese so weit als möglich zu minimieren. Dennoch kann das Eintreten von Risiken nicht ausgeschlossen werden.

Die S IMMO beschäftigt sich mit langfristigen Immobilien-Investitionen in Form von Ankauf, Halten und Verkauf von Immobilien, Projektentwicklung, Vermietung, Asset Management, Revitalisierung und Sanierung von Gebäuden und dem Betrieb von Hotels und Einkaufszentren. Die Immobilien befinden sich in den Hauptstädten und größeren Städten in Österreich, Ungarn, Tschechien sowie in weiteren CEE-Ländern. Im Portfolio befinden sich vorwiegend Büros, aber auch Einkaufszentren und Hotels. Zuletzt beschäftigte sich die S IMMO mit dem Verkauf von deutschen Immobilien mit niedriger Rendite sowie der Veräußerung von kleinen und mittelgroßen Büroobjekten mit begrenztem Entwicklungspotenzial – vorrangig in Kroatien, Tschechien und Österreich. Die daraus gewonnenen liquiden Mittel schaffen die Basis für zukünftiges Wachstum und Erträge.

Die S IMMO betreibt Risikoidentifikation, Risikosteuerung, Risikobewertung und Risikobewältigung auf Basis eines Standardrisikokatalogs in enger Abstimmung mit Risikoeigner:innen in allen Segmenten und auf Holdingebene. Auf dieser Basis erfolgt eine gruppenweit idente, formalisierte und in eine quantitativ einheitliche Bewertungslogik verschränkte Dokumentation der Entscheidungen hinsichtlich des Risikoappetits für jede einzelne Position des Standardrisikokatalogs, wobei über eine Aggregationsfunktion die Risikopositionen der Gesellschaft je Segment und auf Holdingebene dargestellt werden. Die Basis der Risikoidentifikation liegt bei den jeweiligen Risikoeigner:innen und stellt so eine umfassende Bottom-up-Information des Vorstands sicher.

Auf Konzernebene wird das zentrale Risikomanagement von einem Risikomanager gesteuert. Die Person fungiert auch als Risikokoordinator und berichtet regelmäßig an den Gesamtvorstand. Das Risikomanagement der S IMMO umfasst neben internen Richtlinien und Regelungen laufende Berichte im Rahmen von regelmäßigen Jour fixes an den Vorstand. Weiters existieren Kontrollmaßnahmen, die in der Gruppe implementiert sind und der Früherkennung, Steuerung sowie Überwachung von Risiken dienen.

Der Vorstand trifft die wesentlichen risikorelevanten Entscheidungen. Investitions- und Deinvestitionsvorhaben unterliegen ab einer bestimmten Wertgrenze zusätzlich der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Der Aufsichtsrat wird über die aktuelle Risikoeinschätzung, mögliche Risiken sowie über das Interne Kontrollsystem regelmäßig im Zuge der mindestens zweimal jährlich stattfindenden Prüfungsausschusssitzungen informiert.

Die in diesem Abschnitt dargestellten Risikogruppen wurden und werden sowohl rückblickend für das Geschäftsjahr 2024 als auch im Hinblick auf die Geschäftstätigkeit 2025 regelmäßig analysiert und bewertet.

Das Geschäftsjahr 2024 war nach wie vor von einer Reihe an geopolitischen und gesamtwirtschaftlichen Ereignissen geprägt. Die Weltwirtschaft hat auf Grund sinkender Energiepreise Anzeichen einer ersten Beruhigung gezeigt, der Arbeitsmarkt hat sich in den wesentlichen Wirtschaftsnationen stabilisiert, dennoch bleibt der Aufschwung schwach und die Prognosen für 2025 sind verhalten. Die Konsumnachfrage ist auf Grund sowohl der wirtschaftlichen als auch der politischen Rahmenbedingungen in weiten Teilen der Europäischen Union verhalten und hemmt damit den Aufschwung, der ein Ende der rezessiven Wirtschaftsentwicklung bedeuten würde. Eine Vielzahl an Neuwahlen in wichtigen europäischen Ländern mit immer schwierigeren Regierungsbildungen – Frankreich, Deutschland, aber auch Österreich – reduzieren die Planbarkeit für Investitionen in die Wirtschaft, die aber für eine dynamischere Wirtschaftsentwicklung essenziell wären. Die mittlerweile wieder gesunkene Inflation und die infolgedessen gelockerte Geldpolitik mit schon erfolgten und weiteren für 2025 erwarteten Zinssenkungen der Zentralbanken könnten entscheidende Impulse für das globale Wirtschaftsgeschehen liefern. Dennoch könnten Verunsicherungen wie die vom neuen US-Präsidenten angekündigten Strafzölle oder eine Abkehr von umweltschutzindizierten Maßnahmen zu Standortnachteilen im europäischen Wirtschaftsraum führen.

Für das Geschäftsjahr 2025 sind die Erwartungen bezüglich Wirtschaftswachstum im Euroraum verhalten. Zu schwer wirken Unsicherheiten in Bezug auf die weitere wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland. Wesentlich wird sein, darüber Klarheit zu bekommen, welche Agenda die nächste deutsche Bundesregierung in Bezug auf Strukturprobleme, Energiesicherheit und Leistbarkeit, aber auch Sozialthemen in Harmonie mit Vorgaben der Europäischen Union und dem verordneten „Green Deal“ fahren wird. Das aktuelle und während des Jahres 2025 wieder günstiger werdende Finanzierungsumfeld sollte Immobilienentwicklungen und Immobilieninvestitionen von privater – aber auch institutioneller Seite – wieder begünstigen und hier für ein Aufatmen sorgen.

Viele der genannten Unsicherheiten liegen außerhalb des Einflussbereichs des Unternehmens und machen eine zuverlässige mittel- bis langfristige Planung sehr schwierig. Die S IMMO besitzt jedoch ein im Rahmen einer konservativen und konsequenten Investitionspolitik aufgebautes Immobilienportfolio in sehr guten Lagen. Das Management geht grundsätzlich davon aus, mit seiner Strategie die kommenden Herausforderungen gut bewältigen und potenzielle Chancen ergreifen zu können.

Internes Kontrollsystem

Für alle wesentlichen Geschäftsprozesse besteht ein Internes Kontrollsystem (IKS). Dabei wird unter anderem die Zuverlässigkeit der Finanzberichterstattung überwacht und kontrolliert. Das IKS bildet gemeinsam mit der Internen Revision und der (börsenrechtlichen) Compliance das interne Überwachungssystem der S IMMO Gruppe.

Wesentliche Kernprozesse – insbesondere auch jene der Konzernrechnungslegung − sind in der internen Prozessdatenbank erfasst. Diese beinhaltet eine Risiko-Kontroll-Matrix, in der die Abläufe, potenzielle Einzelrisiken und die zugeordneten Kontrollschritte definiert sind.

Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen IKS sind:

• Klare Funktionstrennung zwischen den Bereichen Finanz- und Rechnungswesen sowie anderen Verantwortungsbereichen (zum Beispiel Treasury)
• Richtlinien zur Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Konzernabschluss
• Beurteilung jener Risiken, die zu einer wesentlichen Fehldarstellung von Transaktionen führen können (zum Beispiel inkorrekte Zuordnung zu Bilanz- und GuV-Positionen)
• Entsprechende Kontrollroutinen bei der Erstellung des Konzernabschlusses

Berichte an interne Adressaten (Vorstand und Aufsichtsrat) umfassen unter anderem Quartals-, Segment- und Liquiditätsberichte sowie im Bedarfsfall einzelne anlassbezogene Analysen.

Der Prozess der Konzernabschlusserstellung sieht vor, dass die jeweiligen Buchhaltungen der Einzelgesellschaften zu jedem Stichtag Reporting-Packages auf Basis des konzernweiten Accounting-Manuals erstellen und an das Headquarter zur weiteren Verarbeitung übermitteln. Hierbei bedienen sich die Tochterunternehmen externer Serviceprovider oder lokaler Managementgesellschaften der CPI Property Group S.A., welche im Auftrag und unter der Verantwortung der jeweiligen Geschäftsführung die Berichtspakete erstellen.

Im Rahmen der prozessbezogenen Kontrolltätigkeiten finden durch das Konzernrechnungswesen regelmäßige Überprüfungen der Vollständigkeit und Richtigkeit der gemeldeten Daten statt. Ebenso werden diverse Abweichungsanalysen in laufender Abstimmung mit dem Vorstand durchgeführt. Dabei werden unter anderem die Daten aller Konzerngesellschaften im Headquarter zusammen mit den Fachabteilungen (zum Beispiel Asset Management und Steuern) unter Einbeziehung der Buchhaltungen der Einzelgesellschaften überprüft. Im Rahmen der Konzernabschlusserstellung bedient sich das Konzernrechnungswesen einer validierten Konsolidierungssoftware.

Interne Revision

Die Interne Revision der S IMMO AG koordiniert Prüfungen wesentlicher Geschäftsprozesse der Konzern-Muttergesellschaft bzw. ihrer in- und ausländischen Tochtergesellschaften hinsichtlich derer Funktionsfähigkeit, bestehender Risiken und Kontrollschwächen sowie möglicher Effizienzverbesserungspotenziale.

Die Grundlage für die in mehrjährigen Zyklen stattfindenden Revisionsprüfungen bildet der vom Vorstand und Aufsichtsrat genehmigte Jahresrevisionsplan. Zusätzlich werden im Bedarfsfall Sonderprüfungen beauftragt. Mit der Durchführung der Revisionsprüfungen werden externe Expert:innen beauftragt. Die Ergebnisse der Prüfungen werden an den Vorstand sowie den Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats berichtet.# Risikoübersicht

Unternehmensstrategische Risiken

Umfeld- und Branchenrisiken

Die Entwicklung einer Branche ist stark von äußeren Faktoren wie Konjunktur, technologischen oder politisch-rechtlichen Rahmenbedingungen abhängig. Da sich das wirtschaftliche Umfeld laufend ändert, sind die sich daraus ergebenden Risiken nur schwer prognostizierbar. Eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation in einem Markt kann die Kauf- und Verkaufspreise, den Wert einer Immobilie und deren Rendite beeinflussen. Darüber hinaus kann es zu Mietreduktionen, Mietausfällen, zur Kündigung von Mietverträgen durch Mieter:innen oder Verringerung des Flächenbedarfs durch hybride Arbeitskonzepte kommen. Sorgfältiges Asset Management und ständiges Monitoring tragen zur Reduktion der beschriebenen Risiken bei. Ein gesamtwirtschaftlicher Überblick sowie eine Einschätzung der Entwicklung der für die S IMMO relevanten Immobilienmärkte sind im Wirtschaftsbericht dargestellt. Obwohl die Zinsbelastungen bei Kreditfinanzierungen durch mehrere Zinssenkungsschritte der EZB bereits geringer wurden, kann man für die nächste Zeit nicht mit Idealbedingungen rechnen. Die Immobilienmärkte werden in den kommenden Monaten noch von spürbaren Finanzierungskosten, einer vorsichtigen, risikoaversen Kreditvergabepolitik und den unverändert hohen Baukosten beeinflusst werden. Diesen Risiken begegnet die S IMMO mit einem krisenerprobten Geschäftsmodell und einem hochwertigen Immobilienportfolio in ausgezeichneten Lagen.

Strategische Risiken

Strategische Risiken sind eng mit der Geschäftsstrategie der S IMMO verbunden und können diese gegebenenfalls stark beeinflussen. Zu den strategischen Risiken zählen beispielsweise das Planungsrisiko, also das Risiko, das sich aus der Inkonsistenz zwischen den strategischen Zielen, der Geschäftsstrategie, den zur Verfügung stehenden Ressourcen und der jeweiligen Marktsituation ergibt.

Investitionsrisiken

Die S IMMO ist sowohl bei Investitionen in Immobilienentwicklungsprojekte als auch bei Immobilienzukäufen Risiken ausgesetzt. Diese werden oft durch Faktoren verursacht, die außerhalb des Wirkungsbereichs der Gruppe liegen, wie beispielsweise Verzögerungen bei der Fertigstellung von Immobilienprojekten oder die nachträgliche Verschlechterung der lokalen wirtschaftlichen Lage. Daher zielt die Unternehmensstrategie darauf ab, durch sorgsame Auswahl, Planung und Ausführung der Immobilienprojekte bzw. der Immobilienzukäufe potenzielle Investitionsrisiken zu reduzieren. Es sind Limits festgelegt, ab welchem Investitionsvolumen eine Genehmigung durch den Aufsichtsrat erforderlich ist. Dennoch verbleibt bei jeder Investition immer ein Restinvestitionsrisiko, das sich beispielsweise auf Cashflows und Bewertungen negativ auswirken kann. Auf Grund der makroökonomischen Rahmenbedingungen können im Ankaufsprozess vereinbarte Transaktionswerte nach Abschluss der Transaktion in den nachfolgenden Bewertungen unter Druck kommen und die Wirtschaftlichkeit des geplanten Ankaufs reduzieren bzw. sich in weiterer Folge auch negativ auf den Transaktionswert im Zuge eines etwaigen Verkaufs auswirken.

Kapitalmarktrisiken

Die S IMMO ist mit Anleihen an der Wiener Börse notiert und die Finanzierung am Kapitalmarkt von entsprechender Bedeutung. Ereignisse und Sachverhalte wie instabile Kapitalmärkte, Unsicherheiten auf Grund von politischen Geschehnissen wie dem Krieg in der Ukraine oder dem Nahostkonflikt, Anstiege von Finanzierungszinsen oder ein schwieriges wirtschaftliches Umfeld etc. können die Finanzierungsmöglichkeiten der Gruppe beeinträchtigen. Durch transparente und verlässliche Informationen soll den Anleger:innen eine fundierte Entscheidungsgrundlage geboten und das Vertrauen des Kapitalmarkts in die von der S IMMO emittierten Wertpapiere gestärkt werden. Als Anleiheemittentin hat die S IMMO AG aktuell ein Volumen von EUR 520,6 Mio. an Anleihen mit der längsten Restlaufzeit bis 2030 platziert. Für die Anleger:innen in diese Wertpapiere ist elementar wichtig, dass die S IMMO AG ihren Pflichten zum Zins- und Tilgungsdienst nachkommt. Die Zeichnungen von S IMMO Unternehmensanleihen waren immer sehr erfolgreich, weil die S IMMO AG eine exzellente Kapitalmarktreputation aufweisen kann.

Immobilienspezifische Risiken

Die S IMMO unterliegt allen Risiken, die mit dem Kauf, der Entwicklung, der Bewirtschaftung und dem Verkauf von Immobilien zusammenhängen.

Immobilienportfoliorisiken

Die S IMMO besitzt ein ertrags- und cashflowstarkes Immobilienportfolio, das sich zu 100 % in der Europäischen Union befindet. Das Portfolio setzt sich vorwiegend aus Büros, aber auch aus Einkaufszentren sowie Hotels zusammen. Der Wert einer Immobilie hängt zu einem beträchtlichen Teil von ihrem Standort, der beabsichtigten Nutzung sowie dem technischen Standard ab. Die Attraktivität des Standorts, die mögliche Nutzung der Objekte sowie die ESG-Konformität der Objekte können daher die finanzielle Lage der S IMMO erheblich beeinflussen. Die langfristige Wertschöpfung, die im Geschäftsmodell der S IMMO verankert ist, hat sich auch in Krisenzeiten als sehr robust erwiesen.

Vermietungs- und Mietausfallrisiken

Das Vermietungsrisiko ist stark mit der allgemeinen wirtschaftlichen Lage in den verschiedenen Märkten verknüpft und damit auch mit entsprechenden Planungsunsicherheiten behaftet. Grundsätzlich besteht immer ein gewisses Vermietungsrisiko auf Grund der unterschiedlichen politischen und wirtschaftlichen Entwicklung der einzelnen Märkte – auch bei Vertragsverlängerungen. Die Konkurrenzsituation kann sich ebenfalls auf den Vermietungsgrad bzw. auf Vertragsverlängerungen auswirken. Der Wettbewerb zwischen den Eigentümer:innen um namhafte, attraktive Mieter:innen besteht immer. Je nach wirtschaftlicher Entwicklung in den unterschiedlichen Märkten, in denen die S IMMO tätig ist, können die Mieten unter Druck kommen. Dies kann dazu führen, dass Mietpreise akzeptiert werden müssen, die niedriger sind als ursprünglich prognostiziert. Außerdem unterliegt die S IMMO dem Mietausfallrisiko. Ist die Gruppe nicht in der Lage, auslaufende Mietverträge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern oder geeignete kreditwürdige Mieter:innen zu finden, die bereit sind, längerfristige Mietverhältnisse einzugehen, beeinträchtigt dies den Marktwert der betreffenden Immobilien. Darüber hinaus kann es zu langen Leerständen kommen. Besonders in Zeiten wirtschaftlicher und politischer Unsicherheiten kann die S IMMO dazu gezwungen sein, Mietsenkungen zu akzeptieren, um den Vermietungsgrad aufrechtzuerhalten. Die Bonität von Mieter:innen, insbesondere während eines wirtschaftlichen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken. Darüber hinaus kann das Risiko entstehen, dass Mieter:innen insolvent werden oder sonst außerstande sind, ihren Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag nachzukommen. Trends wie New Work (Vier-Tage-Woche, hybride Arbeitsmodelle, Open-Space-Büros) haben in den letzten Quartalen das Arbeitsumfeld in Büros verändert, was in weiterer Folge zu einem Sinken des Büroflächenbedarfs bei Mieter:innen führen kann. Generell kann es in Zeiten wirtschaftlichen Abschwungs und steigender Mietbelastungen für Mieter:innen auf Grund von Inflation – auch unabhängig von neuen Arbeitsmodellen – zum Wunsch nach Flächen- oder Mietreduktionen kommen. Auch können sich dadurch Umzüge und Neuanmietungen reduzieren, da abgewartet wird, bis sich die wirtschaftliche Lage wieder entspannt. Durch aktives Asset Management und einen laufenden Austausch mit ihren Mieter:innen versucht die S IMMO, diesen Tendenzen entgegenzuwirken.

Immobilienentwicklungsrisiken

Im Bereich von Immobilienentwicklungen können Risiken im Zusammenhang mit Verzögerungen bei der Erlangung von behördlichen Genehmigungen, Errichtungsdauer, Baukostenüberschreitungen, (Bau-)Qualitätsmängeln oder der Vermietung entstehen. Diesen Risiken begegnet die S IMMO mit regelmäßigen Qualitäts-, Kosten- und Terminkontrollen sowie Abweichungsanalysen. Bedingt durch die Baukostensteigerungen und höhere Zinsen in der jüngeren Vergangenheit kommt es aktuell zu Verzögerungen und Verschiebungen von Baustarts. Ebenfalls kann sich die Wirtschaftlichkeit der Projektrechnungen verschlechtern. Durch die konservative Entwicklungsstrategie der S IMMO und das damit verbundene Abwarten bis zur Entspannung der Baupreise und der Reduktion der Finanzierungskosten ist die S IMMO in diesem Bereich geringen Risiken ausgesetzt, da aktuell nur ein Entwicklungsprojekt in Tschechien umgesetzt wird.

Bautechnische Risiken

Unter dem bautechnischen Risiko versteht man einerseits das Risiko auftretender Schäden an neu errichteten Objekten und Bestandsobjekten, welches die S IMMO durch branchenübliche Bauverträge mit erfahrenen Baufirmen, Gewährleistungsfristen und -garantien reduziert. Um Risiken in diesem Bereich in Grenzen zu halten, werden eingehende Prüfungen vor Ablauf der Gewährleistungsfristen veranlasst, um mögliche Schäden noch auf Kosten der Bauunternehmen zu beheben. Zur Absicherung gegen klassische Schäden bei Bestandsgebäuden wie Feuer oder Wasser schließt die S IMMO marktübliche Versicherungen ab. Gleichzeitig steigen Reparaturaufwendungen mit dem Lebensalter der Bestandsgebäude, wesentliche Anlagen müssen nach Ablauf der Nutzungsdauer getauscht werden.

Immobilienbewertungsrisiken

Die S IMMO ist Risiken ausgesetzt, die sich aus der Bewertung von Immobilien ergeben. Diese können sich aus der Marktentwicklung, Änderungen von Zinsniveaus, Änderungen bei den Immobilienerträgen oder der Unsicherheit über die zukünftige Nutzung ergeben.

Finanzielle Risiken

Liquiditätsrisiken

Die S IMMO ist mit Anleihen an der Wiener Börse notiert und die Finanzierung am Kapitalmarkt von entsprechender Bedeutung. Ereignisse und Sachverhalte wie instabile Kapitalmärkte, Unsicherheiten auf Grund von politischen Geschehnissen wie dem Krieg in der Ukraine oder dem Nahostkonflikt, Anstiege von Finanzierungszinsen oder ein schwieriges wirtschaftliches Umfeld etc. können die Finanzierungsmöglichkeiten der Gruppe beeinträchtigen. Durch transparente und verlässliche Informationen soll den Anleger:innen eine fundierte Entscheidungsgrundlage geboten und das Vertrauen des Kapitalmarkts in die von der S IMMO emittierten Wertpapiere gestärkt werden. Als Anleiheemittentin hat die S IMMO AG aktuell ein Volumen von EUR 520,6 Mio. an Anleihen mit der längsten Restlaufzeit bis 2030 platziert. Für die Anleger:innen in diese Wertpapiere ist elementar wichtig, dass die S IMMO AG ihren Pflichten zum Zins- und Tilgungsdienst nachkommt. Die Zeichnungen von S IMMO Unternehmensanleihen waren immer sehr erfolgreich, weil die S IMMO AG eine exzellente Kapitalmarktreputation aufweisen kann.

Zinsänderungsrisiken

Die S IMMO ist der Gefahr von Zinsänderungen ausgesetzt, die sich durch die Finanzierung durch Kredite und Anleihen ergeben. Ein Anstieg der Zinssätze kann zu höheren Finanzierungskosten führen, was sich negativ auf die Ertragslage der S IMMO auswirken kann. Die Zinslast für Kredite und Anleihen der S IMMO ist aufgrund von Zinsbindungsfristen und Anleihelaufzeiten begrenzt.

Finanzierungsrisiken

Die S IMMO ist Risiken ausgesetzt, die sich aus der Refinanzierung ihrer Anleihen und Kredite ergeben. Eine Verschlechterung der Kapitalmarktbedingungen oder eine Herabstufung des Ratings der S IMMO können den Zugang zu Fremdkapital erschweren oder zu höheren Finanzierungskosten führen.

Kreditrisiken

Die S IMMO ist Kreditrisiken ausgesetzt, die sich aus der Bonität ihrer Mieter:innen ergeben. Ein Ausfall von Mieter:innen kann zu Mietausfällen oder Wertminderungen von Immobilien führen. Die S IMMO minimiert dieses Risiko durch sorgfältige Bonitätsprüfungen und die Diversifizierung ihres Mieterportfolios.

Fremdwährungsrisiken

Die S IMMO ist Risiken ausgesetzt, die sich aus Schwankungen von Wechselkursen ergeben, insbesondere im Hinblick auf ihre Immobilienaktivitäten in Ländern mit anderen Währungen. Die S IMMO versucht, dieses Risiko durch entsprechende Absicherungsgeschäfte zu minimieren.

ESG-Risiken

Umweltrisiken

Die S IMMO ist Risiken ausgesetzt, die sich aus Umweltbelastungen ergeben, wie z.B. Bodensanierungen oder die Einhaltung von Umweltauflagen. Diese Risiken können zu zusätzlichen Kosten oder Wertminderungen von Immobilien führen.

Soziale Risiken

Die S IMMO ist Risiken ausgesetzt, die sich aus sozialen Faktoren ergeben, wie z.B. Arbeitsbedingungen, Menschenrechte oder die Akzeptanz der Geschäftstätigkeit durch die Gesellschaft. Eine negative öffentliche Wahrnehmung kann zu Reputationsschäden führen.

Governance-Risiken

Die S IMMO ist Risiken ausgesetzt, die sich aus unzureichenden Corporate-Governance-Strukturen ergeben, wie z.B. mangelnde Transparenz, unzureichende interne Kontrollen oder Korruptionsrisiken. Dies kann zu rechtlichen oder reputativen Schäden führen.

Sonstige Risiken

Generelle externe Risiken

Rechtsrisiken

Die S IMMO ist Risiken ausgesetzt, die sich aus der Nichteinhaltung von Gesetzen und Vorschriften ergeben. Dies kann zu Geldstrafen, rechtlichen Auseinandersetzungen oder Reputationsschäden führen.

Sonstige operationale Risiken

Die S IMMO ist Risiken ausgesetzt, die sich aus internen Prozessen, Systemen oder Personalfehlern ergeben. Dies kann zu Betriebsunterbrechungen, finanziellen Verlusten oder Reputationsschäden führen.# Durch aktives Asset Management und laufende Wartungen sowie sinnvolle Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist die S IMMO stets bestrebt, gröbere negative Auswirkungen zu vermeiden.

Immobilienbewertungsrisiken

Die Immobilienbewertung hängt von verschiedenen makroökonomischen Gegebenheiten – außerhalb des Einflussbereichs der Gruppe – und immobilienspezifischen Faktoren ab. Das Immobilienbewertungsrisiko beschreibt in diesem Zusammenhang das Risiko von negativen Wertschwankungen des Immobilienportfolios. Neben den erwarteten Mieteinnahmen, dem technischen Zustand des Objekts und dem Vermietungsgrad berücksichtigen Immobiliensachverständige auch andere Faktoren wie beispielsweise Steuern auf Grund und Boden, nicht umlegbare Betriebskosten, Ansprüche Dritter auf Basis von Umweltrisiken oder mit bestimmten Baumaterialien verbundene Risiken. Jede Wertänderung einer Immobilie kann den Bilanzgewinn oder -verlust und in weiterer Folge das Eigenkapital und die Kreditwürdigkeit der Gruppe beeinflussen. Die Gruppe bilanziert die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum Verkehrswert, wobei die Immobilien üblicherweise ein- bis zweimal im Jahr von externen Gutachter:innen bewertet werden. Nachdem es im Vorjahr infolge hoher Zinsen und Teuerungsraten deutliche Abwertungen gab, hat sich die Immobilienbewertung im Geschäftsjahr 2024 weitgehend stabilisiert.

Finanzielle Risiken

Die Steuerung von finanziellen Risiken beinhaltet für die S IMMO Gruppe vor allem die Berücksichtigung von Liquiditäts-, Zinsänderungs-, Finanzierungs-, Kredit- und Währungsrisiken.

Liquiditätsrisiken

Zur Sicherstellung der Liquidität werden die Zahlungsströme der S IMMO Gruppe laufend unter Einbeziehung der Fachabteilungen evaluiert, um frühzeitig liquiditätssichernde/-stärkende Maßnahmen ergreifen zu können. Die Gruppe verfügt über fluktuierende Bestände liquider Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strategischen Erfordernissen und Zielen veranlagt. Weiters tätigt sie Absicherungsgeschäfte, insbesondere um sich gegen Zinsänderungen und die damit verbundenen Schwankungen ihrer Finanzierungskosten abzusichern. Solche Absicherungsgeschäfte könnten sich als ineffizient oder ungeeignet herausstellen, um die angestrebten Ziele zu erreichen, sowie zu ergebniswirksamen Verlusten führen. Darüber hinaus ist die Gruppe dem Risiko ausgesetzt, dass ihre Vertragspartner:innen die Verpflichtungen aus den Absicherungs- oder Veranlagungsgeschäften nicht vereinbarungsgemäß erfüllen (Kontrahentenrisiko). Diesem Risiko begegnet die S IMMO Gruppe, indem sie Veranlagungs- und Absicherungsgeschäfte nur bei namhaften Banken mit guter Bonität abschließt. Im Falle einer Verschärfung der Eigenkapital- und Liquiditätsvorschriften für Banken und daraus resultierender restriktiverer Kreditvergabe sowie reduzierter Beleihungshöhen kann es zu Schwierigkeiten bei Refinanzierungen kommen. Die S IMMO kann davon trotz überwiegend langfristig abgeschlossener Kreditverträge hauptsächlich bei Kreditverlängerungen und Refinanzierungen betroffen sein (siehe auch Finanzierungsrisiko). Das Risiko kann primär auftreten, wenn es bei Kreditverlängerungen oder Refinanzierungen zu Verzögerungen kommt oder diese in einer geringeren Höhe als erwartet erfolgen. Würde es der S IMMO nicht oder nicht zeitgerecht gelingen, geeignete und angemessene Fremdkapitalfinanzierungen für Projektentwicklungen und Akquisitionen oder die Refinanzierung auslaufender Fremdkapitalfinanzierungen in Anspruch zu nehmen, könnte dies die Fähigkeit, ihren Verpflichtungen aus Projektentwicklungsverträgen oder Akquisitionsprojekten nachzukommen, erheblich beeinträchtigen. Weiters besteht das Risiko, Anleihen nicht zurückzahlen zu können. Eine aus mangelnder Verfügbarkeit freier Liquidität resultierende Unfähigkeit, den Verpflichtungen aus bereits bestehenden Finanzierungsverträgen und Teilschuldverschreibungen nachzukommen, kann einen wesentlich nachteiligen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gruppe haben und die Bonität dieser beeinträchtigen.

Zinsänderungsrisiken

Der weitaus überwiegende Teil der Finanzierungsverträge der S IMMO Gruppe sieht einen variablen Zinssatz basierend auf dem Drei-Monats-EURIBOR als Referenz-Zinssatz vor, wodurch das Risiko eines sich ändernden Zinsniveaus besteht. Die Kosten des Zinsendiensts erhöhen sich bei Anstieg des jeweiligen Referenz-Zinssatzes. Zwischen Mai 2023 und November 2024 fiel die Inflation im Euroraum bereits von 6,1 % auf 2,2 %. Dies ermöglichte vier Leitzinssenkungen im Jahr 2024 von 4,5 % auf 3,15 % (Stand: Dezember 2024). Für das Jahr 2025 wird mit weiteren Zinssenkungen seitens der EZB gerechnet. Das Zinsänderungsrisiko reduziert die S IMMO Gruppe langfristig durch Zinsabsicherungen ihrer variabel verzinsten Kredite. Per 31.12.2024 waren 99,9 % (31.12.2023: 93 %) der Kreditverbindlichkeiten – ausschließlich an den Drei-Monats-EURIBOR gebunden – variabel verzinst. Zur Absicherung variabel verzinster Kredite verwendet die S IMMO prinzipiell folgende derivative Finanzinstrumente: Swaps und Caps. Per 31.12.2024 war das variabel verzinste Finanzierungsportfolio zu 100 % abgesichert. Die Gruppe verfolgt grundsätzlich das Ziel, Risiken weitgehend abzusichern. Die durchgeführten Sensitivitätsanalysen, welche die bestehenden Anleihen inkludieren (siehe Anhang, Kapitel 5.2.1.), zeigen, dass das Risiko eines steigenden Zinsaufwands, der auf Zinssatzänderungen zurückzuführen ist, für die S IMMO Gruppe als gering zu beurteilen ist.

Finanzierungsrisiken

Es ist zu beobachten, dass Banken infolge der Taxonomie-Verordnung der Erfüllung von ESG-Kriterien des Finanzierungsobjekts bei der Prüfung von Finanzierungsanfragen mehr Bedeutung zumessen. Die Attraktivität verschiedener Finanzierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab, von denen einige nicht von der Gruppe beeinflusst werden können. Diese Faktoren umfassen insbesondere Marktzinsen, steuerliche Aspekte und die Beurteilung des Werts und der Verwertbarkeit von Immobilien, die als Sicherheiten dienen, sowie die Einschätzung der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der zukünftigen konjunkturellen Entwicklung durch die Finanzierungspartner:innen. In Zeiten stark volatiler Immobilienmärkte sind Fremdkapitalgläubiger:innen unter Umständen nicht bereit, abreifende Kredite zu für die S IMMO Gruppe akzeptablen Konditionen zu prolongieren. Dies kann insbesondere zu höheren Margen, geringeren Beleihungshöhen und der Notwendigkeit zur Bestellung weiterer Sicherheiten sowie generell zu einem Mangel an Refinanzierungsmöglichkeiten führen. Sollte die Gruppe außerstande sein, Liquidität oder Fremdmittel im benötigten Ausmaß zur benötigten Zeit zu generieren bzw. zu akzeptablen Konditionen aufzunehmen, könnte ihre Fähigkeit beeinträchtigt sein, ihren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzukommen. Dieses Finanzierungsrisiko versucht die S IMMO Gruppe durch Streuung ihrer Kreditgeber:innen (zum Bilanzstichtag per 31.12.2024 waren es 13 Einzelbanken) zu reduzieren. Eine Kontrolle der Kreditaufnahmen erfolgt durch Genehmigungen nach gestaffelten Beträgen durch den Vorstand und den Aufsichtsrat. Per 31.12.2024 hatten die Bankverbindlichkeiten eine durchschnittliche Laufzeit von etwa 4,4 Jahren. Die Fristigkeit der Finanzierungen entsprechen der branchenüblichen Praxis. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass Financial Covenants (Klauseln in Kreditverträgen hinsichtlich des zulässigen Verschuldungsgrads und des Schuldendienstdeckungsgrads) oder andere Vertragsbedingungen, Gewährleistungen oder Auflagen in Finanzierungsverträgen nicht eingehalten werden können. Dies kann die Flexibilität bei der Finanzierung zukünftiger Geschäftstätigkeit einschränken. Die Einhaltung von Financial Covenants wird von der S IMMO Gruppe – in engem Kontakt mit kreditvergebenden Finanzinstituten – laufend überwacht und an diese berichtet. Covenant-Verletzungen können einen Verzugsfall darstellen. Die Gruppe legt großen Wert auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Finanzierungen und Verkehrswerten der Immobilien (Loan-to-Value-Ratio). Zum Stichtag 31.12.2024 lag die Loan-to-Value-Ratio für besicherte Finanzierungen bei 41,8 % (31.12.2023: 44,0 %) . Darüber hinaus verfügt die Gruppe über unbesicherte Finanzierungen (ausgenutzte Kreditlinien und Anleiheverbindlichkeiten). Die Loan-to-Value-Ratio für unbesicherte Finanzierungen betrug 8,1 % (31.12.2023: 5,0 %) des Immobilienvermögens. Trotz genauen Monitorings der Finanzierungsinstrumente und der relevanten Parameter kann bei entsprechend negativer Entwicklung der Konjunktur und des Finanzierungsumfelds nicht ausgeschlossen werden, dass die S IMMO mit Risiken im Bereich der Refinanzierung konfrontiert wird.

Kreditrisiken

Als Kreditrisiko wird unter anderem die Gefahr verstanden, dass Vertragspartner:innen ausfallen oder ihre Verpflichtung nicht mehr rechtzeitig oder zur Gänze erfüllen können (Gegenparteiausfallrisiko). Treten Kreditrisiken ein, können daraus für die Gesellschaft finanzielle Schäden entstehen. Diesem Risiko wirkt die Gesellschaft zum einen mit einer sorgfältigen Auswahl der Vertragspartner:innen und zum anderen mit Garantien und einer entsprechenden Vertragsgestaltung in Form von Strafzahlungen oder anderen Entschädigungen entgegen. Kann eine Forderung teilweise oder gänzlich nicht eingebracht werden, wird sie abgeschrieben bzw. wertberichtigt. Zusätzlich kann zum Kreditrisiko noch das Länderrisiko gezählt werden. Darunter versteht man spezielle Verlustrisiken, die sich aus unsicheren politischen, wirtschaftlichen und sozialen Verhältnissen eines anderen Staats ergibt. In Folge können sich ebenfalls Schwierigkeiten bei der Eintreibung von Forderungen gegenüber ausländischen Vertragspartner:innen ergeben. Dieses Risiko minimiert die S IMMO, indem sie nur in EU-Ländern mit stabiler Rechtslage tätig ist.# Fremdwährungsrisiken

Kreditfinanzierungen der S IMMO Gruppe sind fast ausschließlich in Euro denominiert und die Mietverträge sind überwiegend an den Euro gebunden. Daher ist das unmittelbare cashwirksame Fremdwährungsrisiko als gering anzusehen. Mittelbar könnte sich ein verändertes Umfeld in einer anderen Währung auf die Kaufkraft der Kund:innen vor Ort auswirken, was mittelfristig eine Auswirkung auf die Immobilienbewertungen hätte. Buchhalterisch könnten auch kurzfristige, nicht cashwirksame Fremdwährungseffekte in der Gewinn- und Verlustrechnung schlagend werden.

ESG-Risiken

Die Steuerung von ESG-Risiken umfasst für die S IMMO unterschiedliche Risiken der ESG-Kriterien Umwelt, Soziales und Governance. Rechtliche und regulatorische Vorgaben wie beispielsweise das Nachhaltigkeits- und Diversitätsverbesserungsgesetz (NaDiVeG) und die EU-Taxonomie-Verordnung erfordern dabei eine Auseinandersetzung mit konkreten Nachhaltigkeitsrisiken unter anderem in den Bereichen Klimawandel, Arbeitnehmer:innen, Achtung der Menschenrechte und Bekämpfung von Korruption und Bestechung. Im folgenden Teil des Risikomanagementberichts werden wesentliche Risiken im Zusammenhang mit den im nichtfinanziellen Bericht genannten Themen sowie Maßnahmen zur Identifikation, Bewertung, Vermeidung und Begrenzung dieser Risiken beschrieben.

Umweltrisiken

Die S IMMO ist diversen Umwelt- und Klimarisiken ausgesetzt, welche sowohl im Betrieb als auch bei der Immobilienentwicklung auftreten können. Diese Risiken können auf Grund von geografischen Gegebenheiten, aber auch insbesondere im Zusammenhang mit dem voranschreitenden Klimawandel entstehen. Diese Klimarisiken sind in physische und transitorische Risiken zu unterscheiden. Speziell die in diesem Abschnitt angeführten Angaben zum Klimarisikomanagement der S IMMO erfolgen vor dem Hintergrund der Anforderungen der EU-Taxonomie sowie in Anlehnung an die Empfehlungen der Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD). Die strategische Überwachung der Umweltrisiken – einschließlich der Klimarisiken – und die Verfolgung möglicher Chancen obliegen dem Vorstand sowie dem ESG-Ausschuss des Aufsichtsrats. Die operative Identifikation, Bewertung und Steuerung der Risiken ist Aufgabe der konzernübergreifenden Funktion Risk Management.

Zu den nicht durch den Klimawandel beeinflussten, wesentlichen Risiken gehören mögliche nukleare Zwischen- und Störfälle im geografischen Einzugskreis der eigenen Tätigkeit sowie die Erdbebengefahr – insbesondere in Rumänien. Die Berücksichtigung der Erdbebengefährdung fließt daher in Entscheidungen bei der Planung und statischen Berechnung der Entwicklungsprojekte, der Ankaufsobjekte sowie beim Abschluss adäquater Gebäude- und Spezialversicherungen mit ein. Reparaturen an Gebäuden, die auf Grund von Erdbebenschäden notwendig werden können, werden zudem von Versicherungen gedeckt.

Davon abgesehen kann es zu Beeinträchtigungen kritischer Infrastruktur kommen, insbesondere in Form von Ausfällen, Engpässen oder Verunreinigungen der Energie- und Wasserversorgung von Immobilien und Entwicklungsprojekten. Bei Bautätigkeiten geht ein potenzielles Risiko von den verwendeten Materialien und im Speziellen von gefährlichen Baustoffen aus. In diesem Zusammenhang sind auch Gesetzesänderungen und Änderungen von umwelt- oder sicherheitsrechtlichen Vorschriften zu berücksichtigen, da diese die Entfernung bzw. den Austausch von Materialien erforderlich machen können. Um die Auswirkungen der Unternehmenstätigkeit auf die Umwelt zu reduzieren, werden Baustoffe im Zuge von Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen – wo möglich – durch umweltverträgliche Alternativen ersetzt. Zusätzlich ergeben sich auf Grund einer möglichen Kontamination durch schädliche Substanzen und Kriegsmaterial Risiken für Gebäude, Grundstücke und die Umwelt. In Bezug auf Bautätigkeiten können für Anrainer:innen Risiken aus der temporären Lärm- und Staubbelastung entstehen.

Um den Anforderungen der EU-Taxonomie hinsichtlich einer höchstauflösenden Klimarisiko- und Vulnerabilitätsbewertung im Einklang mit der hohen Lebensdauer von Immobilieninvestitionen gerecht zu werden, werden seit 2022 alle Gebäudeimmobilien der S IMMO mindestens alle zwei bis drei Jahre einer technologie- und wissenschaftsbasierten Klimarisikoanalyse durch einen externen Dienstleister unterzogen und die Ergebnisse in die konzerneigene Risikobewertung integriert. Dafür werden die einzelnen Objekte einer Szenarioanalyse, bezogen auf die repräsentativen Konzentrationspfade RCP2.6, RCP4.5, RCP6.0 und RCP8.5 je nach Datenverfügbarkeit mit Zeithorizonten zwischen 2040 und 2100, für alle relevanten physischen Klimarisikokategorien unterzogen und die Risiken anhand eines Durchschnitts dieser Konzentrationspfade bewertet. Weitere Details können dem Kapitel Umweltinformationen ab Seite 118 entnommen werden.

Im Bereich der akuten physischen Risiken werden Sturm, starke Niederschläge und Hochwasser als wesentlich eingestuft, da davon auszugehen ist, dass diese zunehmend häufiger und heftiger auftreten werden als in der Vergangenheit. Darüber hinaus bergen diese akuten Risiken ein direktes Gefahrenpotenzial für Immobilienschäden und die daraus resultierende zeitweise eingeschränkte Nutzbarkeit der Gebäude. Bei den dauerhaft wirkenden chronischen physischen Risiken werden primär Hitze- und Wasserstress als wesentlich eingestuft, wobei letzterer den Gebäudebetrieb in vielen Fällen nur bedingt beeinträchtigen würde. Hingegen und über alle physischen Klimarisiken hinweg ist besonders der Hitzestress als signifikant einzustufen. Auf Grund der geografischen Lage und einem gemäßigt kontinentalen Klima sind hiervon insbesondere die Immobilien am Standort Bukarest betroffen, wobei aktuell diesem Risiko vor allem mit einer entsprechenden Dimensionierung der Kälte- und Kühltechnik der Gebäude begegnet wird.

Des Weiteren ergeben sich durch den Umgang von Politik, Wirtschaft und Gesellschaft mit dem Klimawandel transitorische Klimarisiken für das Unternehmen. Eine drastischere Besteuerung von Treibhausgasemissionen sowie die einhergehende technologische Notwendigkeit von Investitionen in erneuerbare Energieerzeugung, Verbesserung der Energieeffizienz sowie Digitalisierung und Vernetzung der Gebäude werden zu signifikanten Kostentreibern, wobei auch das Risiko potenzieller Fehlinvestitionen in Technologien gegeben ist. Gleichzeitig können durch emissionsärmere technische Lösungen erhebliche Marktrisiken aktiv gesenkt werden, primär der Wertverlust CO2-intensiver Gebäude, die schwierigere Vermietbarkeit CO2-intensiver Gebäude sowie erhöhte Kosten durch höhere Energie- und Rohstoffpreise. Zusätzlich spiegeln die zu bedienenden erweiterten Anforderungen an die Berichtslegung die Präferenzen von Anleger:innen und Geldgeber:innen für Produkte und Geschäftsmodelle mit hoher ESG-Ausrichtung wider, weshalb die S IMMO fortlaufend Umfang, Verfügbarkeit und Transparenz ihrer ESG-Daten verbessert.

Klimarisiken wirken nicht nur durch den Klimawandel auf das Unternehmen, sondern im Sinne der doppelten Wesentlichkeit besteht umgekehrt auch das Risiko, dass das Unternehmen den Treibhauseffekt und somit den Klimawandel weiter vorantreibt. Die Errichtung und der Betrieb von Gebäuden sind grundsätzlich treibhausgasintensiv, womit sich eine besondere Verantwortung der S IMMO zur Steigerung der Energieeffizienz und Reduktion von Treibhausgasemissionen ergibt. Eine portfolioweite und objektbezogene Verbrauchsdatenüberwachung und die Berechnung der Treibhausgasemissionen gemäß dem Greenhouse Gas Protocol (GHG Protocol) soll dazu dienen, auf Basis vollständiger und detaillierter Daten gezielt mögliche Optimierungen zu identifizieren und zu realisieren. Um diesem Vorhaben einen strategischen Rahmen zu geben, sind konkrete Einsparungsziele Teil der ESG-Strategie der S IMMO, welche bereits etabliert wurden bzw. sich nun in der Umsetzung befinden. Details zur ESG-Strategie finden sich ab Seite 93. Nähere Angaben zum Umgang mit Energie und Emissionen sind der nichtfinanziellen Erklärung ab Seite 118 zu entnehmen.

Neben den Risiken bietet der Klimawandel auch Chancen für die S IMMO, beispielsweise durch die Erfordernis der Steigerung der eigenen Ressourceneffizienz, sowohl im Bau als auch im Betrieb, wobei der Trend hin zur Kreislaufwirtschaft den finanziellen Anreiz der Wiederverwendbarkeit von Materialien steigert und ihr somit eine stärkere wirtschaftliche Grundlage gibt. Insbesondere im Gebäudebetrieb können durch einen effizienteren Einsatz von Energie und Wasser sowohl Geld als auch Treibhausgasemissionen direkt und merklich eingespart werden, weshalb die S IMMO hier kurzfristig das größte Potenzial sieht. Der vermehrte Einsatz lokaler, erneuerbarer Energiegewinnung führt zu einem höheren Unabhängigkeitsgrad der Immobilien bei gleichzeitiger Emissions-einsparung. Eine breite und frühzeitige Umsetzung solcher Maßnahmen kann dabei auch Marktchancen bei klimabewussten Mieter:innen und Partnerunternehmen eröffnen und die Resilienz des Unternehmens längerfristig gewährleisten, wobei zusätzliche Investitionen durch Effizienzgewinne ausgeglichen oder sogar überkompensiert werden können.

Die angeführten Klimarisiken und -chancen beeinträchtigen die Resilienz der Konzernstrategie und das grundsätzliche Geschäftsmodell bisher in keinem wesentlichen Ausmaß. Gleichwohl finden sie auf Grund ihrer strategischen Berücksichtigung explizit Eingang in die operative und finanzielle Planung der S IMMO, um entsprechende Maßnahmen zur Risikominimierung und Nutzung von Chancen nach angemessener Beurteilung zu realisieren.

Soziale Risiken

Die sozialen Risiken der S IMMO unterteilen sich in die drei Bereiche Mitarbeiter:innen, Mieter:innen sowie Stakeholder:innen und Gesellschaft. In Bezug auf die Mitarbeiter:innen bestehen soziale Risiken für das Unternehmen zum einen aus möglichen menschlichen Fehlern im täglichen Betrieb und zum anderen aus den Folgen einer schlanken Personalstruktur.# Risiken und Chancen

So können Fluktuation, der Verlust von Schlüsselkräften und sonstige Personalengpässe negative Auswirkungen auf die Unternehmensentwicklung haben, da das Know-how von Mitarbeiter:innen kurzfristig kaum bzw. nur schwer kompensiert werden kann. Das Unternehmen bemüht sich daher, zusammen mit seiner Muttergesellschaft CPI Europe AG, als Arbeitgeberin attraktiv zu sein und bietet seinen Mitarbeiter:innen auch individuelle Lösungen an, um den Arbeitsalltag zu erleichtern. Des Weiteren stellen Arbeitsunfälle und Mitarbeiterausfälle auf Grund körperlicher oder psychischer Belastung sowie Krankheit zusätzliche Risiken dar, denen mit unterschiedlichen infrastrukturellen und gesundheitlichen Vorbeuge- und Vorsorgemaßnahmen begegnet wird. Mit einem New-Work-Konzept bietet die S IMMO ihren Mitarbeiter:innen dabei unterschiedliche Lösungen für eine individuelle Gestaltung des Arbeitsalltags gemäß den persönlichen Bedürfnissen. Dazu zählen flexible Arbeitszeiten und Büroanwesenheiten sowie digitale Hilfsmittel.

Mit Blick auf die Mieter:innen kann es im Rahmen der Gebäudenutzung zu Personenschäden bei Mieter:innen, Besucher:innen und Passant:innen kommen, sollte die S IMMO als Eigentümerin ihren Eigentümer- und Betreiberpflichten nicht ausreichend nachkommen. Zu jedem Zeitpunkt wird deshalb sichergestellt, dass allen Verantwortungen durch entsprechende personelle und physische Vorkehrungen an den Immobilien Rechnung getragen wird. Des Weiteren besteht das Risiko, dass auf Grund von Unzufriedenheit seitens der Mieter:innen Mietverhältnisse gekündigt oder nicht verlängert werden, was in Folge einen Rückgang des Vermietungsgrads bedingen kann. Mieteinnahmen können außerdem durch Wirtschaftskrisen, regulatorische Eingriffe und andere Beschränkungen der Geschäftstätigkeiten der Mieter:innen negativ beeinflusst werden. Zu den Risiken in Bezug auf alle Stakeholdergruppen zählen das Reputationsrisiko des Unternehmens, das Auftreten weiterer Gesundheitskrisen sowie Arten von ziviler Unruhe, politischer Gewalt, Terrorismus und Krieg, welche sich gesamtgesellschaftlich in ihrem Auftreten und in ihrem Ausmaß kaum vorhersehbar auswirken können.

Governance-Risiken

Der Verhaltenskodex der S IMMO verpflichtet die Organe und Mitarbeiter:innen zu einem Verhalten, das den ethischen Standards des Unternehmens entspricht. Es besteht das Risiko, dass Inhalte dieses Kodex nicht eingehalten werden. Mitarbeiter:innen, die Kenntnis von einem nachweislichen oder möglichen Verstoß gegen den Verhaltenskodex oder darin angeführte Compliance-Richtlinien erlangen, haben diesen unverzüglich entweder dem Compliance Management der S IMMO zu melden oder eine entsprechende Meldung anonym über das auf der Website der Gesellschaft öffentlich zugängliche digitale Whistleblower-System abzugeben.

Die weiteren Governance-Risiken gliedern sich in die Bereiche Menschenrechte, Korruption, rechtliche und regulatorische Verstöße, außerdem Risiken mit Bezug auf Vorstand und Aufsichtsrat sowie Datenschutz und IT.

Menschenrechte

Im Bereich Menschenrechte wird der Umgang mit ebendiesen durch eine Organisationsrichtlinie geregelt und prozessual verankert. Als besonders relevant hat die S IMMO die folgenden Menschenrechtsrisiken identifiziert:
* Diskriminierung und Verletzung von Minderheitsrechten
* Sexuelle Belästigung
* Sklaverei, Folter, Zwangs-, Pflicht- und Kinderarbeit
* Eingriff in die Freiheitsphäre von Einzelpersonen
* Verletzung der Rechte auf Versammlung, Vereinigung, Kollektivverhandlungen und Streik
* Ungleiche und/oder unzulängliche Arbeitsbedingungen und Entlohnung
* Überschreitung von Arbeitszeiten
* Unzureichender Mutterschutz

Zentrale Anlaufstelle für alle Beschwerden und Verdachtsmeldungen hinsichtlich tatsächlicher und potenzieller Menschenrechtsbeeinträchtigungen ist das Compliance Management der S IMMO. Des Weiteren kann in erster Instanz auch das lokale Management in den Niederlassungen kontaktiert werden. Eine anonyme Meldung kann außerdem über das digitale Whistleblower-System des Konzerns abgegeben werden. Alle drei Kanäle stehen unternehmensinternen und -externen Personen gleichermaßen stets offen. Sämtliche gemeldeten Vorfälle laufen beim Compliance Management ein und werden vertraulich und unter Zusicherung der Wahrung der Anonymität behandelt. Bei Bestätigung eines Verdachtsfalls werden mögliche Gegenmaßnahmen identifiziert. Details zum Umgang mit Menschenrechtsrisiken und den zu Grunde liegenden internationalen Rahmenwerken sind in der nichtfinanziellen Erklärung ab Seite 156 dargestellt. Darüber hinaus sind die Inhalte der Organisationsrichtlinie für Menschenrechte auf www.simmoag.at/menschenrechte sowie das digitale Whistleblower-System im Intranet für alle Mitarbeiter:innen ersichtlich, wobei auch eine jährliche Schulung zum Thema Whistleblowing für die gesamte Belegschaft verpflichtend ist. Seit 2022 erfolgen jährliche Schulungen der Mitarbeiter:innen zu den Inhalten und der Umsetzung der Organisationsrichtlinie für Menschenrechte sowie des digitalen Whistleblower-Systems.

Korruption

Im täglichen Wirtschaften ist das Risiko von Korruptionsfällen stets gegeben. Die S IMMO ist unter anderem in Ländern mit einem niedrigeren Ranking nach dem Corruption Perceptions Index tätig, wodurch es im Ernstfall zu Gesetzesverletzungen und in weiterer Folge zu Strafzahlungen kommen kann. Die S IMMO hat ihren Organen und Mitarbeiter:innen neben dem Verhaltenskodex auch ein eigenes Regelwerk zur Hintanhaltung derartigen Verhaltens gegeben. Die auch auf der Website der Gesellschaft veröffentlichte Richtlinie zur Verhinderung von Bestechung, Vorteilsannahme und Korruption regelt die strukturellen und prozessualen Maßnahmen, um auch nur den Anschein von Bestechlichkeit, Vorteilsannahme und Korruption zu vermeiden. Diese verbindliche Richtlinie ist darauf ausgerichtet, die Sensibilisierung jeder einzelnen Person zu stärken und das Bewusstsein für die Folgen von Korruption und die Möglichkeiten ihrer Bekämpfung zu schaffen. Zu den Inhalten des Verhaltenskodex und der Richtlinie zur Verhinderung von Bestechung, Vorteilsannahme und Korruption werden seit dem Geschäftsjahr 2022 jährlich verpflichtende Schulungen abgehalten.

Rechtliche und regulatorische Verstöße

Als international tätiger Immobilienkonzern mit Gesellschaften in mehreren europäischen Ländern ist die S IMMO Gruppe mit einer Vielzahl von unterschiedlichen – laufenden Änderungen unterworfenen – nationalen Steuersystemen konfrontiert. Änderungen der lokalen steuerlichen Rahmenbedingungen (zum Beispiel bei den immobilienbezogenen Steuern, Umsatz- oder Ertragsteuern) sowie Unsicherheiten bzw. unterschiedliche Auffassungen in Bezug auf die Auslegung der vielfach komplexen steuerlichen Vorschriften können zu nicht geplanten Steuerbelastungen führen und stellen damit stets ein Ertragsrisiko dar. Die S IMMO versucht, allfällige Konsequenzen durch die kontinuierliche Zusammenarbeit mit lokalen Steuerexpert:innen frühzeitig zu erkennen sowie bei der Entscheidungsfindung zu berücksichtigen, und trifft für aus Betriebsprüfungen bzw. steuerlichen Verfahren bekannte Risiken ausreichende bilanzielle Vorsorge.

Die S IMMO Gruppe operiert in einem regulatorischen Umfeld, dessen Vorschriften – insbesondere in den Bereichen Arbeits-, Finanz-, Kartell-, öffentliches und Umweltrecht – mit hohen Strafdrohungen anwendbar sind oder sein werden. Die von der Gesellschaft ergriffenen Maßnahmen können sich als unzureichend herausstellen, Verstöße gegen Rechtsvorschriften hintanzuhalten, und damit die Verhängung von hohen Geldstrafen nach sich ziehen.

Risiken mit Bezug auf Vorstand und Aufsichtsrat

Mit Bezug auf die Organe der S IMMO bestehen zusätzliche Risiken in Form von potenziell überhöhten Vorstandsremunerationen, Betrug und mangelnder Diversität in Vorstand und Aufsichtsrat, welchen die S IMMO mit einer transparenten Vergütungspolitik und strengen Compliance-Richtlinien begegnet. Im Nominierungsprozess und der Zusammensetzung der Organe werden unterschiedliche Diversitätskriterien, beispielsweise im Hinblick auf Know-how, Herkunft und Alter, berücksichtigt.

Datenschutz und IT

Trotz aller Sorgfalt sowie systemischer und prozessualer Vorkehrungen besteht das Risiko, dass es im Rahmen von Cyberangriffen und unerlaubter Offenlegung zu Verletzungen der Persönlichkeitsrechte und Privatsphäre von Personen kommt, vor allem im Bereich der Daten von Mitarbeiter:innen und Mieter:innen. Diesem Risiko begegnet das Unternehmen mit laufendem Monitoring der Judikatur sowie gegebenenfalls mit Anpassungen seiner Richtlinien, Infrastruktur und Prozesse in Bezug auf Datenschutz, um die Anzahl der Verletzungen und in Folge Forderungen zu minimieren und diese gegebenenfalls zeitgerecht zu erfüllen. Außerdem werden die Mitarbeiter:innen jährlich zu Datenschutzthemen verpflichtend geschult.

IT-Sicherheitsrisiken gewinnen insbesondere im Licht einer erheblich zunehmenden Digitalisierung von Unternehmensabläufen an Bedeutung. Unter IT-Sicherheitsrisiken versteht die S IMMO die Gefahr, dass die Vertraulichkeit, Verfügbarkeit oder Integrität von Unternehmensdaten durch missbräuchliche Veröffentlichungen, Verschlüsselungen oder Verluste verletzt wird und das Unternehmen oder Personen daran hindert, ihre Aufgaben oder Prozesse zeitgerecht und erfolgreich umzusetzen. Dies kann vor allem die Folge von unzureichenden Berechtigungskonzepten, Cyberangriffen und Diebstahl von Hardware sein. Um diese Risiken zu minimieren, erfolgte 2022 die Durchführung eines externen Penetrationstests zur Identifikation und Behebung von IT-Sicherheitslücken, welcher 2024 wiederholt wurde. Die S IMMO verfügt über ein zentrales Benutzer- und Log-Management und setzt rund um die Uhr ein intelligentes Cyberabwehrprogramm und Programme zur automatisierten Erkennung von Datensicherheitsrisiken ein. Des Weiteren werden Festplatten, Datenträger und mobile Geräte verschlüsselt und Server in einem ausfallsicheren Rechenzentrum eines externen Dienstleisters gehostet.# Die Datensicherheitsrichtlinie des Unternehmens wird ständig weiterentwickelt und seit dem Jahr 2022 werden jährlich verpflichtende Mitarbeiterschulungen zur Datensicherheit abgehalten. Trotz aller getroffenen Maßnahmen kann ein Ausfall der IT-Infrastruktur bzw. ein Cyberangriff auf die Systeme der S IMMO nicht ausgeschlossen werden. Bei der Auswahl von und der Zusammenarbeit mit ihren Geschäftspartner:innen und Lieferant:innen legt die S IMMO großen Wert auf die vertraglichen Rahmenbedingungen und Regelungen, wobei die Einhaltung der hohen gesetzlichen Standards und Bestimmungen innerhalb der Europäischen Union dabei das Mindestmaß darstellt. Die Zusammenarbeit erfolgt hier zumeist mit renommierten und anerkannten Partner:innen, welcher ein entsprechender Auswahlprozess vorangeht. Somit wird auch das finanzielle Risiko der Strafzahlungen oder gesetzlichen Restriktionen minimiert.

Sonstige Risiken

Generelle externe Risiken

Generelle externe Risiken können beispielsweise eintreten, wenn Unbefugte in die Firmenräumlichkeiten eindringen und Schäden durch Vandalismus oder Diebstahl verursachen. Auch Brand- und Wasserschäden oder das Fehlen von geeigneten Geschäftspartner:innen zählen zu den generellen externen Risiken. Durch das Eintreten dieser kann es zu einer Einschränkung oder einem Stillstand des Betriebs kommen.

Rechtsrisiken

Die S IMMO ist auf Grund ihrer Geschäftstätigkeit einer Vielzahl von rechtlichen Risiken ausgesetzt. Diese resultieren unter anderem aus Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der operativen Geschäftstätigkeit der S IMMO (zum Beispiel Streitigkeiten aus Immobilientransaktionen oder mit Baufirmen bzw. Mieter:innen) und regulatorischen Risiken. Für laufende Rechtsstreitigkeiten werden gegebenenfalls im gemäß IFRS erforderlichen Ausmaß Rückstellungen gebildet. Da der Ausgang (schieds-)gerichtlicher Verfahren in der Regel schwer vorhersehbar ist, können über die dotierten Rückstellungen hinausgehende Aufwendungen entstehen. Signifikante Risiken können sich auch aus Veränderungen der Rechtslage ergeben, zumal die S IMMO in einem stark regulierten Umfeld und in verschiedenen Jurisdiktionen tätig ist. In der S IMMO Gruppe sind zum Bilanzstichtag mehrere Rechtsstreitigkeiten offen, jedoch sind sowohl die einzelnen Beträge als auch die Summe der Beträge nach Einschätzung des Managements von untergeordneter Bedeutung.

Sonstige operationale Risiken

Sonstige operationale Risiken betreffen Risiken im Zusammenhang mit Systemen und Prozessen innerhalb der Organisation. Um einen unterbrechungsfreien Ablauf in einer Organisation sicherzustellen, wird eine entsprechende Hardware und Software benötigt, die die notwendige Verarbeitungskapazität und die betrieblichen Bedürfnisse des Unternehmens unterstützt. Andernfalls kann es zu Verarbeitungsfehlern, Datenverlusten, fehlerhaften Daten oder Stillstandzeiten kommen. Gleiches gilt, wenn neue IT-Produkte nicht in das bestehende IT-Umfeld integriert werden können oder eine Technologieentwicklung fehlerhaft eingeschätzt wurde. Um Doppelarbeit oder einem erhöhten Abstimmungsbereich entgegenzuwirken, ist eine klare Definition von Verantwortlichkeiten und Abläufen essenziell.

Nichtfinanzielle Erklärung

Allgemeine Informationen

ESRS 2 Allgemeine Angaben

Grundlagen für die Erstellung

BP-1 – Allgemeine Grundlagen für die Erstellung der Nachhaltigkeitserklärungen (BP-1_01, BP-1_02)
Konsolidierungskreis und Portfolio
Diese nichtfinanzielle Erklärung wurde auf konsolidierter Basis erstellt. Sie umfasst die S IMMO AG und alle konsolidierten Tochtergesellschaften (siehe Abschnitt 2.2.4. des Konzernabschlusses des Geschäftsberichts 2024). Die nach der Equity-Methode bewerteten Unternehmen werden als Teil der Wertschöpfungskette des Unternehmens betrachtet. Das Portfolio des Unternehmens umfasste zum 31.12.2024 157 Bestandsimmobilien. Die nichtfinanziellen Daten beziehen sich auf das gesamte Immobilienportfolio der Gruppe (in Österreich, Deutschland, Tschechien, Rumänien, Ungarn, der Slowakei und Kroatien), d. h. Daten für Standorte, die von der Gruppe betrieben und an Dritte vermietet werden.
(BP-1_04)
Die nichtfinanzielle Erklärung umfasst die Auswirkungen und Risiken sowie deren Management, die sich wie unten beschrieben auch auf die vor- und nachgelagerte Wertschöpfungskette der Gruppe beziehen. Die vor- und nachgelagerte Wertschöpfungskette der S IMMO wurde bei der Identifizierung und Bewertung der wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen im Rahmen der doppelten Wesentlichkeitsanalyse berücksichtigt. Eine detaillierte Beschreibung der berücksichtigten Wertschöpfungskette findet sich in Abschnitt SBM-1 dieses Kapitels.

BP-2 – Angaben im Zusammenhang mit konkreten Umständen (BP-2_01)
Für die Erstellung dieser nichtfinanziellen Erklärung wurde die Definition von Zeithorizonten in ESRS 1, Abschnitt 6.4 verwendet.
(BP-2_03, BP-2_04, BP-2_05, BP-2_06, BP-2_07, BP-2_08, BP-2_09)
Die S IMMO strebt nach maximaler Genauigkeit. Daher werden in den meisten Fällen einschließlich der Daten der Wertschöpfungskette, wie z. B. der Energie- und Wasserverbrauch der Mieter:innen, Ist-Daten für die ausgewiesenen Kennzahlen verwendet. Schätzungen werden nur in den Fällen verwendet, in denen die Ist-Daten bis zum Ende des Erhebungszeitraums nicht verfügbar sind. Einzelheiten finden sich in den Abschnitten über die Kennzahlen in E1-5, E1-6, E3 und E5.
(BP-2_10, BP-2_11, BR-2_12)
Diese Nachhaltigkeitserklärung wurde zum ersten Mal in Übereinstimmung mit der European Sustainability Reporting Standards (ESRS) erstellt. Nach der zum Zeitpunkt der Offenlegung geltenden österreichischen Gesetzgebung wird dies als freiwillig erachtet. Dieser Bericht wurde von EY Österreich mit begrenzter Sicherheit geprüft. Gleichzeitig wird damit der Pflicht zur Aufstellung einer nichtfinanziellen Erklärung im Lagebericht nachgekommen (§ 267a UGB) und entsprechend der EU-Richtlinie 2014/95/EU zur Angabe nichtfinanzieller Informationen (NFI-Richtlinie) und deren Umsetzung im österreichischen Nachhaltigkeits- und Diversitäts-verbesserungsgesetz (NaDiVeG) die geforderten Informationen der „Nichtfinanzielle Erklärung“ abgedeckt und als Teil des Konzernlageberichts im Geschäftsbericht 2024 erstellt und veröffentlicht. Änderungen in der Berichterstattung im Vergleich zum vorangegangenen Berichtszeitraum werden in den entsprechenden Abschnitten dieser Erklärung offengelegt.

Governance

GOV-1 – Die Rolle der Verwaltungs-, Leitungs- und Aufsichtsorgane (GOV-1_01-03)

Zum 31.12.2024 besteht der Vorstand aus Radka Doehring, Pavel Mechura und Vit Urbanec. Der Aufsichtsrat besteht aus Martin Matula, Vladislav Jirka, Matej Csenky und Andreas Feuerstein (Betriebsratsvertreter). Die duale Führungsstruktur der S IMMO AG besteht aus einem Vorstand und einem Aufsichtsrat. Diese Organe sind sowohl in ihrer Zusammensetzung als auch in ihren Funktionen streng voneinander getrennt und nehmen daher die ihnen zugewiesenen Aufgaben unabhängig voneinander wahr. Der Vorstand ist für die strategische Ausrichtung der S IMMO und die Leistungen der Gruppe in Bezug auf Nachhaltigkeit verantwortlich. Der Aufsichtsrat unterstützt und berät den Vorstand. Zum Ende des Geschäftsjahres 2024 bestand der Aufsichtsrat aus drei Mitgliedern, die von der Hauptversammlung gewählt wurden (Kapitalvertreter:innen), und einem vom Betriebsrat entsandten Mitglied. Der Vorstand bestand aus drei Mitgliedern.

Kompetenzen der Leitungs- und Aufsichtsorgane

Die Mitglieder des Aufsichtsrats und des Vorstands sind Expert:innen auf ihrem jeweiligen Gebiet und stellen sicher, dass fundierte Entscheidungen in Übereinstimmung mit regionalen Markttrends, rechtlichen Rahmenbedingungen und Investitionsmöglichkeiten getroffen werden.
(GOV-1_05, GOV-1_07)
Das Diversitätsbekenntnis der Gruppe spiegelt sich in den folgenden Punkten in Bezug auf die Leitungsorgane ohne Betriebsrat wider::

• Geschlechtervielfalt: 16,7 % Frauenanteil in den Leitungsgremien (Eine weibliche Vertreterin ist im Vorstand vertreten, das entspricht 33 % der Gesamtzahl. Im Aufsichtsrat sind zum 31.12.2024 keine Frauen vertreten.)
• Altersvielfalt: Aufsichtsratsmitglieder mit einem Durchschnittsalter von 43,7 Jahren und Vorstandsmitglieder mit einem Durchschnittsalter von 53,3 Jahren.
• Internationale Vertretung: 100 % der drei Vorstandsmitglieder verfügen über internationale Erfahrung.

Die Mitglieder des Aufsichtsrats, die nicht den Betriebsrat vertreten, sind unabhängig. Das bedeutet, dass das Verhältnis von unabhängigen zu nicht unabhängigen Aufsichtsratsmitgliedern 75 % beträgt. Der Aufsichtsrat erklärt vor seiner Wahl seine Unabhängigkeit. Für die Mitglieder des Vorstands gibt es kein vergleichbares Verfahren.
(GOV-1_08, GOV-1_09)
Die Ausschüsse des Aufsichtsrats unterstützen den Aufsichtsrat, indem sie Aufgaben vorbereiten und Empfehlungen an den Gesamtaufsichtsrat abgeben. Der Gesamtaufsichtsrat entscheidet in allen Angelegenheiten. Die Mitglieder der Aufsichtsratsausschüsse werden vom Aufsichtsrat aus seiner Mitte bestellt. Die wesentlichen Aufgaben und Pflichten der einzelnen Ausschüsse sind in der Geschäftsordnung für den Aufsichtsrat der S IMMO AG festgelegt, Details zu den Ausschüssen finden sich im Bericht des Aufsichtsrats. Im Geschäftsjahr 2024 hat der gesamte Aufsichtsrat die Aufgaben des ESG-Ausschusses wahrgenommen. Die Verantwortung für die Überwachung der IROs ist in den Ausschüssen des Aufsichtsrats verankert.# Die ESG-Integration in den Ausschüssen des Aufsichtsrats ist wie unten dargestellt strukturiert:

Organ	Zuständigkeiten in Bezug auf ESG gemäß der Geschäftsordnung für den Aufsichtsrat	Wesentliche Themen im Jahr 2024
Prüfungsausschuss (3 Mitglieder)	• Überwachung des Rechnungslegungsprozesses und der Arbeit der Abschlussprüfer:innen • Überwachung der Wirksamkeit des internen Kontrollsystems, des Risikomanagements und des Prüfungs- und Konzernprüfungsprozesses • Vierteljährliche Überprüfung des Risikomanagementberichts • Überprüfung und Genehmigung doppelten Wesentlichkeitsanalyseprozesses und des Ergebnisses für die Berichterstattung 2024 • Überprüfung der Ergebnisse des Prozesses der eingeschränkten Prüfungssicherheit zum Jahresende für die nichtfinanzielle Erklärung • Überprüfung und Genehmigung des Jahresabschlusses, Konzernabschlusses bzw.Jahresfinanzberichts
Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten (Vergütungsausschuss) (3 Mitglieder)	• Aushandeln von Verträgen mit Mitgliedern des Vorstands • Festlegung der Vergütungspolitik für den Vorstand und den Aufsichtsrat • Beurteilung der erforderlichen Kompetenzen in den Verwaltungsorganen im Hinblick auf Stellenbesetzungen • Jährliche Überprüfung und Genehmigung, um sicherzustellen, dass die festgelegten Ziele zur Unternehmensstrategie, zum langfristigen Interesse und zur Nachhaltigkeit beitragen
ESG-Ausschuss (2 Mitglieder)	• Fragen der Nachhaltigkeit sowie der sozialen, wirtschaftlichen und ökologischen Verantwortung • Festlegung der ESG-Strategie • Umgang mit regulatorischen Anforderungen und ESG-bezogenen Risiken • Bewertung der Unternehmensstrategie und -ausrichtung, bei der Umwelt-, Nachhaltigkeits-, Sozial- und Governance-Themen (ESG) ein integraler Bestandteil sind	• Halbjährliches ESG-Update • Freigabe des gruppenweiten ESG Transition Plans

Die Rolle des Managements bei der Kontrolle, Steuerung und Überwachung der IROs (GOV-1_10, GOV-1_11, GOV-1_12)

Auf Senior-Management-Ebene verantwortet der Head of ESG die Nachhaltigkeitsfunktion und wird dabei vom ESG-Ausschuss beaufsichtigt. Der Head of ESG ist für die Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategien, die Leistungsüberwachung und die Einhaltung der regulatorischen Anforderungen verantwortlich. Der Bereich ESG wurde im Laufe des Jahres 2024 an die ESG-Abteilung der CPI Europe ausgelagert und wird seitdem von dieser gruppenweit (einschließlich der S IMMO) betreut. Die ESG-Abteilung ist für die gruppenweite Koordination und Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie der CPI Europe verantwortlich und hat den Vorsitz des funktionsübergreifenden ESG-Komitees inne. Die Abteilungsleiter:innen berichten Nachhaltigkeitsrisiken und -chancen an den Head of ESG. Dieser berichtet vierteljährlich an den Vorstand und halbjährlich an den Aufsichtsrat. (GOV-1_13)

Um eine bereichsübergreifende Abstimmung zu gewährleisten, müssen Nachhaltigkeitskontrollen und -verfahren in allen wichtigen Abteilungen verankert werden:

• Unternehmensführung und Strategie - Ausrichtung von Nachhaltigkeitszielen an der Unternehmensmission und der Risikobereitschaft
• Finanz- und Risikomanagement - Integration von ESG-Risiken in Investitionsentscheidungen, nachhaltigkeitsbezogene Finanzierungen und Berichterstattung
• Geschäftstätigkeit & Lieferkette - Implementierung von ESG-Kriterien in Beschaffungsentscheidungen
• Personal (HR) - Management des Mitarbeiterwohls, der Diversität und der Schulungsprogramme für Nachhaltigkeit
• IT & Datenmanagement - Verbesserung der ESG-Datenerfassung. (GOV-1_14)

Der ESG-Ausschuss empfiehlt Zielsetzungsmethoden und stellt sicher, dass diese mit Branchenstandards und regulatorischen Anforderungen übereinstimmen. Die Strategie wird dann vom Aufsichtsrat genehmigt. Im vergangenen Geschäftsjahr nahm jedoch der gesamte Aufsichtsrat die Aufgaben des ESG-Ausschusses wahr. Der Vorstand integriert die Ziele in den Geschäftsbetrieb und die Leistungsindikatoren des Unternehmens. Die Ziele sind in den strategischen Planungsprozess der Organisation eingebettet, um die Unternehmensleistung und das Risikomanagement zu fördern. Bei der Festlegung der wesentlichen Nachhaltigkeitsziele werden die Beiträge der wichtigsten Stakeholder:innen, darunter Investor:innen, Mitarbeiter:innen und Aufsichtsbehörden, berücksichtigt. Die vorgeschlagenen Ziele durchlaufen einen mehrstufigen Prüfungsprozess, in dem sie auf ihre Durchführbarkeit, ihre Auswirkungen und ihre Übereinstimmung mit den Unternehmenszielen bewertet werden, bevor sie vom Vorstand endgültig genehmigt werden.

Die Organisation gewährleistet eine systematische Nachverfolgung der Fortschritte bei der Erreichung der Nachhaltigkeitsziele durch die folgenden Mechanismen:

• Performance-Dashboards und KPIs: Regelmäßige Leistungsbewertungen anhand von Leistungsindikatoren (KPIs) zur Messung der Fortschritte im Vergleich zu vordefinierten Zielen
• Interne und externe Berichterstattung: Regelmäßige Nachhaltigkeitsberichte schaffen Transparenz über Erfolge, Herausforderungen und Anpassungen der Ziele
• Abhilfemaßnahmen und kontinuierliche Verbesserung:
  • Regelmäßige Überprüfungen: Die Ziele werden jährlich überprüft, um ihre Relevanz und Wirksamkeit sowie den potenziellen Anpassungsbedarf zu bewerten.
• Anpassungen im Risikomanagement: Wenn der Fortschritt von den Erwartungen abweicht, werden Korrekturmaßnahmen durchgeführt, um die Strategien an die sich entwickelnden Geschäftsbedingungen anzupassen.
• Anreize und Leistungsanpassung: Die Vergütung und die Anreize des Vorstands sind an das Erreichen von Nachhaltigkeitszielen geknüpft, um Engagement und Verantwortlichkeit zu fördern. (GOV-1_15, GOV-1_16, GOV-1_17)

Der Aufsichtsrat bewertet regelmäßig die Kompetenzen, Kenntnisse und Erfahrungen der einzelnen Mitglieder des Aufsichtsrats und des Vorstands, einschließlich der Frage, ob sie gemeinsam über einschlägiges Fachwissen im Bereich der Nachhaltigkeit verfügen oder in der Lage sind, dieses zu nutzen. Er ist zu dem Schluss gekommen, dass jedes einzelne Mitglied der Gremien über Fähigkeiten verfügt, die für die wesentlichen IROs (Auswirkungen, Risiken und Chancen) sowie für die Branche im Allgemeinen, den geografischen Standort der Geschäftstätigkeit und die Art der Zielverbraucher:innen und -endnutzer:innen relevant sind. Die letzte Selbstevaluierung wurde im Jahr 2022 durchgeführt. Da sich der aktuelle Aufsichtsrat erst Ende Januar 2024 konstituiert hat, ist eine Evaluierung durch den Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2025 geplant. Martin Matula wurde 2019 zu einem der Gründungsmitglieder des ESG- (damals CSR-) Ausschusses der CPI Property Group ernannt. Er hat dazu beigetragen, das ESG-Rahmenwerk für die CPI Property Group zu schaffen und umzusetzen, insbesondere in den Bereichen Governance, Transparenz und nachhaltige Finanzierung. Matej Csenky bringt als erfahrener Immobilien-, Unternehmens- und Regulierungsanwalt seine Expertise in den Bereichen Governance und Compliance ein.

GOV-2 – Informationen und Nachhaltigkeitsaspekte, mit denen sich die Verwaltungs-, Leitungs- und Aufsichtsorgane des Unternehmens befassen (GOV-2_01, GOV-2_02, GOV-2_03)

Der Aufsichtsrat und seine Ausschüsse werden regelmäßig über Nachhaltigkeitsthemen informiert und bei Entscheidungen konsultiert. Die Berichtslinien für Informationen über wesentliche IRO sind unter den Zuständigkeiten des Managements aufgeführt (siehe GOV1). Der Bericht über das Risikomanagement, einschließlich nachhaltigkeitsbezogener IROs, wird dem Prüfungsausschuss mindestens viermal im Jahr vorgelegt und von diesem erörtert. Die für die S IMMO relevanten Wirkungs- und Risikokategorien orientieren sich an der Wertschöpfungskette des Unternehmens und umfassen nachhaltigkeitsbezogene Auswirkungen, Chancen und Risiken. Die S IMMO hat ein breites Spektrum an Maßnahmen definiert, um Risiken zu begegnen und ihnen entgegenzuwirken. Diese Maßnahmen sind integraler Bestandteil aller Unternehmensprozesse und bilden somit die Grundlage für die Reduktion negativer Auswirkungen oder Risiken und den Beitrag zu positiven Auswirkungen oder Chancen.

Erfüllung der Sorgfaltspflicht

Die Due-Diligence-Prüfung im Bereich der Nachhaltigkeit stellt sicher, dass Organisationen die vom Unternehmen gesetzten Umwelt-, Sozial- und Governance-Ziele (ESG) einhalten. Dieser Prozess umfasst die Bewertung, Identifizierung, Vermeidung, Minderung und Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsrisiken und -auswirkungen im Geschäftsbetrieb und in den Lieferketten.

Die Wirksamkeit von Konzepten, Maßnahmen, Kennzahlen und Zielen zum Management der IROs:

• Festlegung von wichtigen Leistungsindikatoren (KPIs) für die Nachhaltigkeitsperformance
• Regelmäßige Überwachung der Einhaltung der Nachhaltigkeitsziele des Unternehmens und der gesetzlichen Vorschriften
• Regelmäßige Nachhaltigkeitsprüfungen und Bewertungen durch Dritte durchführen

Die quantifizierten Risiken, die mit einer bestimmten Transaktion verbunden sind, dienen auch als Grundlage für die Entscheidungsfindung. Die Opportunitätskosten einer möglichen Transaktion werden dem Vorstand und dem Aufsichtsrat mitgeteilt, zusammen mit einer Empfehlung, die im Einklang mit der Unternehmensstrategie steht. Da Nachhaltigkeitsaspekte bereits Teil der Unternehmensstrategie sind, wird durch ein Handeln im Einklang mit der Strategie auch die Nachhaltigkeit sichergestellt.

Einzelheiten zu den wichtigsten Nachhaltigkeitsthemen, auf die der Vorstand die Aufsichtsratsausschüsse im Jahr 2024 aufmerksam gemacht hat, finden Sie in Tabelle GOV 1_09.

GOV-3 – Einbeziehung der nachhaltigkeitsbezogenen Leistung in Anreizsysteme (GOV-3_01, GOV-3_02, GOV-3_03, GOV-3_04, GOV-3_05, GOV-3_06)

Die Vergütungspolitik gemäß § 78a AktG für den Vorstand der S IMMO AG ist darauf ausgerichtet, eine langfristige und nachhaltige Entwicklung des Unternehmens zu fördern. Vor diesem Hintergrund sind Nachhaltigkeitsziele in der Vergütungspolitik für den Vorstand verankert.# Gemäß der Vergütungspolitik 2024

Gemäß der Vergütungspolitik 2024 werden aus der Nachhaltigkeitsstrategie der S IMMO AG abgeleitete individuelle und ESG-Ziele in den qualitativen Leistungskriterien mit einer Gesamtgewichtung von bis zu 30 % umgesetzt. Sie berücksichtigen projektbezogene Ziele (wie Projektfortschritt oder erfolgreiche Vermietung), strategische Ziele (wie Akquisitionen oder Desinvestitionen) und nichtfinanzielle Ziele. Die individuellen und ESG-Ziele werden jährlich aus einer Liste von Kriterien ausgewählt und ihre Gewichtung wird vom Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten (Vergütungsausschuss) für jedes Geschäftsjahr festgelegt. Für das Geschäftsjahr 2024 wurden folgende ESG-Ziele (alle gleich gewichtet) für den Vorstand festgelegt: Erhöhung der Schulungsstunden pro Mitarbeiter:in Nachhaltigkeits-Rating mit geringem Risiko Einkauf von grüner Energie für Wienerberg Demnach sind 10 % der vertraglich vereinbarten Gesamtvergütung (bei einer 100 %igen Zielerreichung) von ESG-Zielen abhängig. Die Vergütungspolitik wird vom Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten des Aufsichtsrats erstellt und dem gesamten Aufsichtsrat zur Genehmigung vorgelegt. Die Vergütungspolitik wird auf der Grundlage eines Vergleichs mit anderen börsennotierten Unternehmen und unter Berücksichtigung der Geschäftsstrategie und des Komplexitätsgrads des Unternehmens festgelegt. Die variable Vergütung basiert auf quantitativen und qualitativen (individuellen) Zielen, die im langfristigen Interesse des Unternehmens und seiner Stakeholder:innen liegen. Die Zielwerte für die variable Vergütung, einschließlich ihrer Gewichtung und der individuellen Ziele, werden jährlich zu Beginn eines jeden Geschäftsjahres vom Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten neu festgelegt, wobei sich die Ziele an der Budget- und Mittelfristplanung sowie der Unternehmensstrategie orientieren. Der Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten bewertet die Vergütungspolitik regelmäßig, um sicherzustellen, dass sie mit der Unternehmensstrategie und den Interessen der Stakeholder:innen in Einklang steht. Das Unternehmen verpflichtet sich außerdem, die Ergebnisse der Abstimmung auf der ordentlichen Hauptversammlung über die vorgelegte Vergütungspolitik einzuhalten. Eine überarbeitete Vergütungspolitik muss der Hauptversammlung spätestens im Jahr 2028 vorgelegt werden. Für weitere Details zur Vergütung des Vorstands wird auf die Vergütungspolitik 2024 und den Vergütungsbericht für das Geschäftsjahr 2024 der S IMMO AG verwiesen, die auf der Website der Gesellschaft veröffentlicht sind.

GOV–4 – Erklärung zur Sorgfaltspflicht (GOV-4_01)

In der nachstehenden Tabelle sind die Abschnitte aufgeführt, die Angaben zu den aktuellen Ergebnissen der nichtfinanziellen Erklärung enthalten.

Kernelemente der Sorgfaltspflicht	Absätze in der Nachhaltigkeitserklärung
a) Verankerung der Sorgfaltspflicht in Governance, Strategie und Geschäftsmodell	• GOV-2: Informationen und Nachhaltigkeitsaspekte, mit denen sich die Verwaltungs-, Leitungs- und Aufsichtsorgane des Unternehmens befassen; • GOV-3: Einbeziehung der nachhaltigkeitsbezogenen Leistung in Anreizsysteme; und • SBM-3: Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen und ihre Wechselwirkung mit Strategie und Geschäftsmodell.
b) Einbindung der betroffenen Interessengruppen in alle wichtigen Schritte der Due-Diligence-Prüfung	• GOV-2: Informationen für die Leitungsorgane und von ihnen behandelte Nachhaltigkeitsfragen; • SBM-2: Interessen und Ansichten der Stakeholder:innen; • IRO-1 : Beschreibung der Verfahren zur Ermittlung und Bewertung wesentlicher Auswirkungen, Risiken und Chancen • MDR-P: Überblick über die Konzepte; und • Thematische ESRS: Darstellung der verschiedenen Phasen und Zwecke der Einbeziehung von Stakeholder:innen während des gesamten Due-Diligence-Prozesses.
c) Identifizierung und Bewertung negativer Auswirkungen	• IRO-1: Beschreibung der Verfahren zur Ermittlung und Bewertung der wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen; und • SBM-3: Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen und ihre Wechselwirkung mit Strategie und Geschäftsmodell
d) Ergreifung von Maßnahmen zur Beseitigung dieser nachteiligen Auswirkungen	• ESRS 2 MDR-A; und • E1-1 – Transition Plan für den Klimawandel • E3-2 – Maßnahmen und Mittel im Zusammenhang mit Wasser- und Meeresressourcen • E5-2 – Maßnahmen und Mittel im Zusammenhang mit Ressourcennutzung und Kreislaufwirtschaft • Themenbezogene ESRS: Berücksichtigung des Spektrums der Maßnahmen, einschließlich der Übergangspläne, mit denen die Auswirkungen angegangen werden sollen
e) Verfolgung der Wirksamkeit dieser Bemühungen und Kommunikation	• ESRS 2 MDR-M; • ESRS 2 MDR-T; und • E1-4 – Ziele im Zusammenhang mit dem Klimaschutz und der Anpassung an den Klimawandel • E3-3 – Ziele im Zusammenhang mit Wasser- und Meeresressourcen • E5-3 – Ziele im Zusammenhang mit Ressourcennutzung und Kreislaufwirtschaft

GOV–5 – Risikomanagement und interne Kontrollen der Nachhaltigkeitsberichterstattung (GOV-5_01)

Nach der Einführung internationaler Standards wie Global Reporting Initiative (GRI), Carbon Disclosure Project (CDP) und der EU-Taxonomie hat die S IMMO AG das interne Kontrollsystem weiter ausgebaut und entwickelt, um den gesamten Prozess der Nachhaltigkeitsberichterstattung abzudecken. Das Kontrollsystem der Nachhaltigkeitsberichterstattung des Unternehmens folgt einem ähnlichen Ansatz wie das Kontrollsystem der Finanzberichterstattung. Im Jahr 2024 hat die S IMMO AG eine Prozessbeschreibung für die Nachhaltigkeitsberichterstattung erstellt, die den gesamten Prozess von den Ergebnissen der Wesentlichkeitsanalyse bis zum finalen Nachhaltigkeitsbericht abdeckt. Der derzeitige Prozess der Nachhaltigkeitsberichterstattung ist auf die Minimierung von operativen Risiken ausgerichtet, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf der Sicherstellung einer hohen Datenqualität liegt. Der Prozess umfasst interne Kontrollen und angemessene Bewertung von Risiken im Zusammenhang mit der Integrität, Genauigkeit und Vollständigkeit von Daten und dem Zeitpunkt der Verfügbarkeit von Informationen. Dies erfolgte in enger Zusammenarbeit mit den Datenverantwortlichen wie Asset Managern, den Leiter:innen der Rechts-, Personal- und Finanzabteilungen sowie mit externen Prüfer:innen. Im Allgemeinen werden Risiken im Zusammenhang mit Nachhaltigkeitsdaten und -berichterstattung von Fall zu Fall und je nach Wesentlichkeit durch Gespräche mit den Datenverantwortlichen und dem Vorstand bzw. dem Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats behandelt. Um das mit der Datenerhebung verbundene Risiko zu mindern, arbeitet das ESG-Team mit internen und externen Expert:innen zusammen, um das operative Wissen zu erweitern und die Datenerhebungs- und Kontrollsysteme zu verbessern. Im Falle von Informationen aus der nachgelagerten Wertschöpfungskette (z. B. Immobilien-/Mieterdaten) führt das Unternehmen einen Dialog mit Dienstleister:innen (Energie- oder Wasserlieferant:innen für Immobilien), um ein gemeinsames Verständnis des Datenbedarfs und der Datenqualität sicherzustellen. Da die Verfügbarkeit von Immobiliendaten auch mit dem Portfoliomanagement des Unternehmens zusammenhängt, fungiert das ESG-Team als zentrale Stelle zur Verbesserung der Datenverfügbarkeit und -qualität.

(GOV-5_04) Maßnahmen zur Risikobewertung und -minderung werden im Zusammenhang mit der regelmäßigen internen und externen Berichterstattung durchgeführt. Die Audits/Überprüfungen werden sowohl von internen als auch von externen Prüfer:innen durchgeführt. Die externe Prüfung der Nachhaltigkeitserklärung erfolgt durch den Wirtschaftsprüfer im Einklang mit dem Prozess der Finanzberichterstattung. Die Ergebnisse des Verfahrens zur eingeschränkten Prüfung der nichtfinanziellen Berichterstattung, einschließlich möglicher Beobachtungen oder festgestellter Risiken, werden dem Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats im Zusammenhang mit den Halbjahres- und Jahresberichten mitgeteilt. Die interne Revision führt unabhängige und regelmäßige Prüfungen des internen Kontrollsystems, der betrieblichen Abläufe und der Geschäftsvorfälle durch. Die Ergebnisse der Prüfungen werden regelmäßig an den Vorstand der S IMMO und zweimal jährlich an den Aufsichtsrat berichtet. Weitere Einzelheiten sind im Risikomanagementteil des Geschäftsberichts enthalten.

Strategie SBM–1 – Strategie, Geschäftsmodell und Wertschöpfungskette (SBM-1_01, SBM-1_02)

Die S IMMO Gruppe (S IMMO AG und ihre Tochtergesellschaften) ist ein international tätiger Immobilienkonzern und beschäftigt sich mit langfristigen Immobilien-Investitionen in Form von An- und Verkauf von Immobilien, Projektentwicklung, Vermietung und Asset Management, Revitalisierung und Sanierung von Gebäuden und dem Betrieb von Hotels und Einkaufszentren. Die Gesellschaft ist in Österreich, Deutschland und CEE (Ungarn, Tschechien, Slowakei und Rumänien) tätig. Das Portfolio setzt sich aus Bürogebäuden, Geschäftsobjekten, Hotels und einem geringen Anteil von Wohnimmobilien zusammen. Die S IMMO konzentriert sich auf ihr Kerngeschäft als wachstumsorientierte Immobilieneigentümerin und auf die kontinuierliche Optimierung ihres Portfolios. In den vergangenen Jahren haben Vorstand und Aufsichtsrat die Portfoliostrategie immer wieder an die wirtschaftliche Situation, die erzielbaren Immobilienrenditen und die Marktwerte angepasst. Der Schwerpunkt lag dabei auf dem Verkauf renditeschwacher deutscher Immobilien. In Deutschland sind inzwischen fast alle Objekte verkauft. Einige Transaktionen stehen noch aus und werden voraussichtlich bis zum Ende des ersten Halbjahres 2025 abgeschlossen sein. Der Verkauf von zwei verbleibenden Objekten in Deutschland ist für das Jahr 2025 geplant. Der Rückzug aus dem deutschen Markt wird demnach voraussichtlich im Laufe des Jahres 2025/26 erfolgen. Die Erlöse aus den Verkäufen schaffen die Basis für zukünftiges Wachstum und Ertrag.# Das Immobilienportfolio der Gruppe

Das Immobilienportfolio der S IMMO Gruppe bestand per 31.12.2024 aus 157 Immobilien (31.12.2023: 244) mit einem Buchwert von EUR 3,418.2 Mio. (31.12.2023: EUR 3.477,6 Mio.). Nach Hauptnutzungsarten ohne Grundstücke auf Basis von Buchwerten bestand das Portfolio per 31.12.2024 zu 65,0 % aus Bürogebäuden (31.12.2023: 67,2 %), zu 26,1 % aus Geschäftsimmobilien (31.12.2023: 19,4 %), zu 2,5 % aus Wohnobjekten (31.12.2023: 6,1 %) und zu 6,4 % aus Hotels (31.12.2023: 7,3 %). Die Objekte befinden sich in der Europäischen Union und haben eine Gesamtmietfläche (vermietbare Nutzflächen exklusive Parkflächen) von rund 1,3 Mio. m² (31.12.2023: 1,5 Mio. m²). Die hohe Qualität des Portfolios und des Asset Managements spiegelt sich in einem guten Vermietungsgrad und in der Rendite wider. Der Vermietungsgrad des Gesamtportfolios lag bei 92,2 % (31.12.2023: 90,6 %). Die Berechnung des Vermietungsgrads umfasst dabei alle Ertragsliegenschaften im engeren Sinn (d. h. ohne Liegenschaften mit Entwicklungspotenzial und ohne Hotels im Eigenbetrieb). Die Gesamt-Mietrendite belief sich auf 6,8 % (31.12.2023: 6,8 %). Die WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) betrug 3,9 Jahre (31.12.2023: 4,1 Jahre). (SBM-1_03-04)

Zum 31.12.2024 beschäftigte die Gruppe 643 Mitarbeiter:innen ohne Vorstand und ruhende Mitarbeiter:innen, einschließlich der Mitarbeiter:innen für den Hotelbetrieb. Eine detaillierte Beschreibung der eigenen Belegschaft findet sich in Abschnitt S1 dieser Erklärung.

Gesamtanzahl der Arbeitnehmer:innen nach Land

	2024
Gesamtzahl der Beschäftigten	643
davon Österreich	301
davon Deutschland	47
davon Ungarn	294
davon Kroatien	1

¹ Anzahl der Beschäftigten zum 31.12. ohne Vorstand und ruhende Mitarbeiter:innen (SBM-1_06, SBM-1_07)

Die Einnahmen der S IMMO werden durch Aktivitäten im Immobilienbereich erzielt: Mieteinnahmen (2024: EUR 223,7 Mio.), Betrieb eigener Hotels (2024: EUR 76,5 Mio.) und Verkauf eigener Immobilien (2024: EUR 155,8 Mio.). (SBM-1_08)

Bei der doppelten Wesentlichkeitsanalyse wurden keine weiteren wesentlichen ESRS-Sektoren ermittelt. (SBM-1_21 bis SBM-1_23)

Die S IMMO hat gemeinsam mit CPI Europe und der CPI Property Group eine gruppenweite Nachhaltigkeitsstrategie entwickelt, die für alle Produkte, Dienstleistungen und Kunden gilt, unabhängig von ihrem geografischen Standort. Die relevanten Stakeholder:innen werden bei der gesamten Strategie berücksichtigt. Alle wichtigen Produkte, Dienstleistungen und Kund:innen sowie unsere Kernmärkte sind Teil unserer Wertschöpfungskette, wie in Kapitel SBM-1 beschrieben. Sie werden alle mit der gleichen Bedeutung behandelt.

Wesentliches Thema	Unterthema	Auswirkung	Wesentlichkeit	Beschreibung der Wesentlichkeit der Auswirkung	Zeithorizont	Ausrichtung	Unser Ziel	SDG-Beschreibung
Klimawandel	Anpassung an den Klimawandel	Treibhausgasemissionen aus dem Betrieb von Gebäuden	Der Betrieb der Gebäude trägt maßgeblich durch den Verbrauch fossiler Ressourcen zu den Treibhausgasemissionen bei: Der Betrieb von Gebäuden verursacht eine Vielzahl von Emissionen, von Lärm bis hin zu Treibhausgasemissionen (THG-Emissionen). Treibhausgase tragen zur Wärmespeicherung in der Atmosphäre bei und verändern das Klima der Erde erheblich. Gebäudeemissionen entstehen durch die Verbrennung fossiler Brennstoffe für die Wärmeerzeugung, den Einsatz von Kältemitteln für die Kühlung und den Umgang mit Abfall.	Negativ/tatsächlich	Risiko steigender Kosten für fossile Brennstoffe Marktreputation und Vertrauen der Anleger:innen Strafzahlungen CO 2 -Bepreisung	Risiko steigender Kosten für fossile Brennstoffe Eine unzureichende Übergangsgeschwindigkeit führt zu Wertminderungen auf Grund der mangelnden Wettbewerbsfähigkeit und bedeutet hohe Kosten aufgrund der begrenzten fossilen Brennstoffenressourcen. Marktreputation und Vertrauen der Anleger:innen Das Erreichen von Zielen zur Reduzierung von Treibhausgasemissionen verbessert den Ruf eines Unternehmens. Investor:innen legen zunehmend Wert auf nachhaltige Praktiken, und Unternehmen, die ihre Klimaziele erreichen, sind attraktiver. Die Nichteinhaltung von Emissionsreduktionszielen könnte sich negativ auf die Immobilienbewertung und -attraktivität auswirken. Strafzahlungen Die Nichteinhaltung des Ziels zur Verringerung der Treibhausgasemissionen kann zu finanziellen Sanktionen und erhöhten Kosten führen. Mechanismus zur CO 2 -Bepreisung Der CO 2 -Steuermechanism wird 2027 in Kraft treten, und das EU-ETS gilt für den Immobiliensektor. Die CO 2 -Steuer gilt für S1+S2-Emissionen.	Mittelfristig	Vorgelagert Eigene Geschäftstätigkeit Nachgelagert
Maßnahmen zum Klimaschutz	Energie	Energieverbrauch	Der Bausektor, der sowohl den Bau als auch den Betrieb umfasst, ist für etwa 40 % des weltweiten Energieverbrauchs und 37 % der Kohlendioxidemissionen verantwortlich. Der Stromverbrauch für den Gebäudebetrieb macht fast 55 % des gesamten weltweiten Stromverbrauchs aus. Energie wird aus natürlichen Ressourcen gewonnen, die jedoch begrenzt sind. Folglich führt der Energieverbrauch zu einer erheblichen Beanspruchung dieser begrenzten natürlichen Ressourcen.	Negativ/tatsächlich	Risiko der unsachgemäßen Bewertung und Umsetzung von Anpassungs- und Umsetzungsmaßnahmen	Risiko der unsachgemäßen Bewertung und Umsetzung von Anpassungs- und Umsetzungsmaßnahmen Ein potenzielles Risiko besteht in der Möglichkeit einer fehlerhaften Bewertung auf lokaler Ebene, die zu einem unzureichend ausgearbeiteten Anpassungsplan für die Zukunft führt. Ein weiteres Risiko besteht in einer unzureichend schnellen Umsetzung des Anpassungsplans. Beide Risiken führen zu unnötigen Kosten für das Unternehmen	Mittelfristig	Eigene Geschäftstätigkeit Nachgelagert
							Zunehmende Angleichung der Wirtschaftstätigkeiten an die EU-Taxonomie auf konsolidierter Konzernebene im Laufe der Zeit	13 Maßnahmen zum Klimaschutz 9 Industrie, Innovation und Infrastruktur
Wasser und Meeresressourcen	Wasser	Wasserentnahme	Der Gebäudebetrieb verbraucht täglich eine beträchtliche Menge an Wasser durch Wasserverbrauchsgeräte, Gebäudeausrüstung und Bewässerung. Wasser ist eine der wichtigsten Ressourcen und Wasserstress als Ungleichgewicht zwischen Wasserbedarf und -verfügbarkeit ist unser häufigstes Klimarisiko. Auf der Grundlage unserer Klimarisikobewertung befinden sich etwa 10 % unserer Anlagen an Standorten mithem Wasserstress, hauptsächlich in Rumänien, aber auch eine sehr geringe Anzahl von Anlagen in anderen Ländern wie Ungarn und Großbritannien.	Mittelfristig	Eigene Geschäftstätigkeit Nachgelagert	Verringerung der Wasserintensität des Immobilienportfolios um 10 % bis zum Jahr 2030 gegenüber dem Basisjahr 2019	12 Nachhaltige/r Konsum und Produktion 6 Sauberes Wasser und Sanitär-Einrichtungen
Kreislaufwirtschaft	Abfall	Abfälle	Beim Betrieb von Gebäuden fällt täglich eine beträchtliche Menge an Abfall an. Eine schlechte Abfallbewirtschaftung (auf Mülldeponien) kann zu Luftverschmutzung sowie Wasser- und Bodenverunreinigung führen. Abfall trägt auch zu den gesamten Treibhausgasemissionen eines Gebäudes bei. Für unser Gebäudeportfolio ist Abfall für etwa 5 % der gesamten THG-Emissionen pro Jahr verantwortlich.	Negativ/aktuell	Kurz- bis mittelfristig	Eigene Geschäftstätigkeit Nachgelagert	Vermeidung von Deponieabfällen, wo immer dies möglich ist, Abfallrecyclingquote von 55 % bis Ende 2025 und 60 % bis Ende 2030	12 Nachhaltige/r Konsum und Produktion
Arbeitskräfte des Unternehmens	Arbeitsbedingungen (Sichere Beschäftigung, Gesundheit und Sicherheit)	Erhöhte Produktivität Geringere Fluktuation Psychische Gesundheit	Mitarbeiter:innen, die sich an ihrem Arbeitsplatz sicher fühlen, sind eher produktiv und konzentriert. Sie können sich ihren Aufgaben widmen, ohne durch die Unsicherheit ihres Arbeitsplatzes abgelenkt zu werden, und sind weniger geneigt, das Unternehmen zu verlassen.	Psychische Gesundheitsprobleme Unsichere Arbeitsplätze können zu chronischem Stress, Angstzuständen und Depressionen führen. Gesundheit und Sicherheit Ohne angemessene Gesundheits- und Sicherheitsmaßnahmen ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass Mitarbeiter:innen Unfälle erleiden, die zu Verletzungen führen können. Dies beeinträchtigt nicht nur ihr Wohlbefinden, sondern führt auch zu Arbeitsausfällen. Wirksame Gesundheits- und Sicherheitsprotokolle verringern das Risiko von Arbeitsunfällen erheblich, was im Immobiliensektor besonders wichtig ist.

Wesentlichkeitsmatrix

SBM-1 – Wesentlichkeitsanalyse

Die nachfolgende Wesentlichkeitsmatrix basiert auf den Ergebnissen der doppelten Wesentlichkeitsanalyse des SIMMOS, die im Einklang mit den ESRS entwickelt wurde. Die dargestellten wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen sind das Ergebnis eines strukturierten Prozesses, der die interne Bewertung von Auswirkungen und finanzielle Wesentlichkeit sowie die Einbindung von Stakeholder:innen umfasst.

Im Rahmen der doppelten Wesentlichkeitsanalyse wurden die Auswirkungen und finanziellen Aspekte jedes identifizierten Themas bewertet. Alle identifizierten wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen werden unter SBM-3 in dieser Erklärung offengelegt. (SBM-1_25 bis SBM-1_28)

Wir haben unsere vorgelagerte Wertschöpfungskette skizziert, indem wir die notwendigen Inputs für die effektive Durchführung unserer Kerngeschäftsaktivitäten als Ausgangspunkt für unsere doppelte Wesentlichkeitsanalyse identifiziert haben. Wir haben uns auf die wichtigsten Aktivitäten, Ressourcen und Hauptlieferant:innen konzentriert und dabei lokale Unterschiede berücksichtigt.

Ausgehend von unserem Kerngeschäft haben wir unser Hauptprodukt identifiziert: Büro- und Retailimmobilien. In der Folge haben wir die Vertriebskanäle für unsere Produkte aufgebaut und unsere Mieter:innen als Kunden anerkannt. Wir nutzen den internen Vertrieb, unsere eigenen Websites sowie externe Immobilienmakler:innen für die Vermietung unserer Flächen. Der Verkauf und Erwerb von Immobilien wird über externe Makler:innen abgewickelt.

Unser Büroportfolio bietet Mietflächen für alle Bedürfnisse, jedes Unternehmen vom Start-up bis zum internationalen Großkonzern ist für uns ein/e potenzielle/r Mieter:in. Im Einzelhandelsportfolio konzentrieren wir uns auf einen für Fachmarktzentren und Einkaufszentren geeigneten Mietermix. Endnutzer:innen sind unsere Mieter:innen und deren Mitarbeiter:innen sowie die Besucher:innen unserer Einzelhandelsobjekte und Hotelgäste. Unsere nachgelagerte Wertschöpfungskette endet mit der End-of-Life-Behandlung unserer Produkte.

Unsere vorgelagerte Wertschöpfungskette wurde in Stufe 1 und 2 unterteilt. Für Stufe 1 haben wir finanzielle Ressourcen, Wissen und Personalressourcen, Infrastruktur, Beratung, Betrieb und Ressourcen für den Gebäudebetrieb als entscheidend für unser Geschäftsmodell identifiziert. Weitere Informationen entnehmen Sie bitte der nachstehenden Grafik zur Wertschöpfungskette.

SBM–2 – Interessen und Standpunkte der Interessenträger

Die S IMMO hat - gemeinsam mit der CPI Property Group und der CPI Europe - wichtige Gruppen betroffener Stakeholder:innen und Nutzer:innen der Nachhaltigkeitserklärung identifiziert, die für das Unternehmen relevant sind. Mit einem breiten Spektrum von Stakeholder:innen (darunter Mieter:innen, Mitarbeiter:innen, Investor:innen und Mitgliedern lokaler Gemeinschaften) steht die Gruppe in einem kontinuierlichen und regelmäßigen Dialog. Die Einbindung von Stakeholder:innen unterstützt uns bei der Identifizierung bestehender oder aufkommender Auswirkungen oder Risiken im Rahmen der doppelten Wesentlichkeitsanalyse (DMA). Ihre Erkenntnisse liefern wertvolle Beiträge zu unseren ESG-Programmen und helfen uns, unsere Strategie, Ziele und Entscheidungen so zu gestalten, dass wir unsere ESG-Verpflichtungen und KPIs erfüllen.

Die folgende Tabelle zeigt priorisierte Stakeholdergruppen und wie wir mit ihnen zusammenarbeiten:

Stakeholder:innen	Erwartung der Stakeholder:innen	Kanäle zur Einbindung der Stakeholder:innen
Mieter:innen	Ausgezeichnete Produkte und Dienstleistungen	Täglicher Betrieb
Investor:innen	Solides Geschäftsmodell, Strategien und Ziele	Präsentationen, Website, Unternehmensnachrichten
Mitarbeiter:innen	Angemessene Arbeitsbedingungen, Aus- und Weiterbildung, Diversität, Gleichstellung	Mitarbeiterinteraktionen, Umfragen, Hotline
Behörden und Regierungen	Einhaltung der Vorschriften	Branchenverbände, Zusammenarbeit mit den Behörden
Lieferant:innen und Geschäftspartner:innen	Faire Geschäftspraktiken und Behandlung	Vertragsmanagement
Gemeinden	Verantwortung für die Umwelt und die Gesellschaft	Zusammenarbeit mit örtlichen Vereinen, Veranstaltungen

Für die doppelte Wesentlichkeitsanalyse haben wir eine Stichprobe unserer Stakeholder:innen ausgewählt und eine Umfrage durchgeführt, um wesentliche Nachhaltigkeitsauswirkungen, Risiken und Chancen zu ermitteln. Gemeinsam mit der CPI Europe führte die S IMMO eine Online-Umfrage durch, um das Feedback der Stakeholder:innen zu ihren wesentlichen Nachhaltigkeitsthemen einzuholen, und erhielt 171 anonyme Antworten. Zu den wichtigsten Themen, die von den Stakeholder:innen genannt wurden, gehörten betroffene Gemeinden, Lieferkette, Biodiversität, Compliance, Digitalisierung und Unternehmensführung. Nach der Auswertung wurden Compliance und Corporate Governance als wesentliche Themen für die ESG-Strategie der Gruppe eingestuft. Andere Themen wurden vom ESG-Ausschuss geprüft, der jedoch keine zusätzlichen wesentlichen Themen für 2024 identifizierte. Die Gruppe setzt sich weiterhin für eine kontinuierliche Einbindung ihrer Stakeholder:innen ein.

SBM-3 – Wesentliche Themen (ESG-Risiken und -Chancen)

Thema	Wesentlichkeit	Zeitrahmen	Ursache / Auslöser	Auswirkungen / Finanzielle Auswirkungen	Minderungs-/Nutzungsstrategien	Betroffene Wertschöpfungskette	SDG
Ungleichheit zwischen den Geschlechtern	Negativ / Potenziell	Mittelfristig	Eigene Geschäftstätigkeit	Weniger Ungleichheiten	Zweijährliche Umfragen zur Mitarbeiterzufriedenheit		10
Ungleichheit zwischen den Geschlechtern	Negativ / Potenziell	Mittelfristig	Eigene Geschäftstätigkeit	Menschenwürdige Arbeit und Wirtschaftswachstum	Verhaltenskodexes für alle Mitarbeiter:innen		8
Gleichbehandlung und Chancengleichheit für alle (Gleichstellung der Geschlechter und gleicher Lohn für gleiche Arbeit)	Negativ / Potenziell	Mittelfristig	Eigene Geschäftstätigkeit	Ungleichheit zwischen den Geschlechtern	Ein geringer Frauenanteil im Topmanagement, ein erhebliches geschlechtsspezifisches Lohngefälle und die Förderung von Diskriminierung bei der Einstellung und Beförderung können zu Verstößen gegen die Gleichstellung der Geschlechter führen und die Fähigkeit der Arbeitnehmer:innen beeinträchtigen, frei von jeglicher Form der Diskriminierung (auf Grund des Geschlechts, der Rasse, der ethnischen Zugehörigkeit, des Alters usw.) zu leben und gleichberechtigten und umfassenden Zugang zur Justiz zu erhalten. Die Ungleichheit der Geschlechter kann ein feinseliges Arbeitsumfeld schaffen, das die Teamarbeit und den Austausch von Ideen behindert.	Anteil von mindestens 33 % an weiblichen Führungskräften	5
Geschlechter-Gleichheit	Negativ / Potenziell	Mittelfristig	Eigene Geschäftstätigkeit	Menschenwürdige Arbeit und Wirtschaftswachstum			8
Gleichbehandlung und Chancengleichheit für alle (Weiterbildung und Kompetenzentwicklung)	Positiv/tatsächlich	Mittelfristig	Eigene Geschäftstätigkeit	Gesteigerte Leistung und Produktivität der Mitarbeiter:innen	Gut ausgebildete Mitarbeiter:innen sind in ihren Aufgaben effizienter und effektiver und tragen so direkt zur Gesamtproduktivität und zum Erfolg des Unternehmens bei. Es ist zwar wichtig, die gesetzlichen Vorschriften einzuhalten, aber über die Mindeststandards hinauszugehen, kann einen Wettbewerbsvorteil bedeuten.	Absolvierung von mindestens acht Stunden Schulung pro Mitarbeiter:in pro Jahr
Verpflichtende jährliche Mitarbeiterschulung zum Verhaltenskodex und den damit verbundenen Richtlinien	Positiv/tatsächlich	Mittelfristig	Eigene Geschäftstätigkeit	Menschenwürdige Arbeit und Wirtschaftswachstum			8
Hochwertige Bildung	Positiv/tatsächlich	Mittelfristig	Eigene Geschäftstätigkeit	Kreativität und Innovation Besseres Marktverständnis	Eine vielfältige Belegschaft bringt unterschiedliche Perspektiven und Erfahrungen zusammen, was zu kreativeren Lösungen und innovativen Ansätzen für geschäftliche Herausforderungen führt. Da unser Unternehmen auf mehreren Märkten vertreten ist, profitieren wir von einem vielfältigen Team. Wir beschäftigen Mitarbeiter:innen aller Geschlechter und verschiedener Altersgruppen und fördern aktiv die Zusammenarbeit von Mitarbeiter:innen verschiedener Generationen in Teams, was zu mehr Fachwissen und Anpassungsfähigkeit führt	Anteil von mindestens 33 % an weiblichen Führungskräften	5
Geschlechter-Gleichheit	Positiv/tatsächlich	Mittelfristig	Eigene Geschäftstätigkeit	Menschenwürdige Arbeit und Wirtschaftswachstum			8
Unternehmensführung	Negativ / Potenziell	Mittelfristig	Eigene Geschäftstätigkeit	Vergiftetes Arbeitsumfeld	Eine Unternehmenskultur, die ungesunden Wettbewerb, Diskriminierung oder Belästigung toleriert oder fördert, kann zu einem toxischen Arbeitsumfeld führen, das die Arbeitsmoral der Mitarbeiter:innen beeinträchtigt und die Fluktuationsrate erhöht.	Verpflichtende jährliche Mitarbeiterschulung zum Verhaltenskodex und den damit verbundenen Richtlinien	16
Unethische Unternehmenskultur	Negativ / Potenziell	Mittelfristig	Eigene Geschäftstätigkeit	Unethische Entscheidungsfindung	Wenn die vorherrschende Kultur dem Gewinn Vorrang vor der Ethik einräumt, kann dies zu Entscheidungen führen, die Kund:innen, der Umwelt oder anderen Interessengruppen schaden.	Verpflichtende jährliche Mitarbeiterschulung zum Verhaltenskodex und den damit verbundenen Richtlinien
Vergiftetes Arbeitsumfeld	Negativ / Potenziell	Mittelfristig	Eigene Geschäftstätigkeit			Verpflichtende jährliche Mitarbeiterschulung zum Verhaltenskodex und den damit verbundenen Richtlinien
Frieden, Gerechtigkeit und starke Instituitionen	Negativ / Potenziell	Mittelfristig	Eigene Geschäftstätigkeit	Schutz von Hinweisgeber:innen (Whistleblowern)	Verbesserte Transparenz und Rechenschaftspflicht
Verbesserte Transparenz und Rechenschaftspflicht	Negativ / Potenziell	Mittelfristig	Eigene Geschäftstätigkeit	Vergeltungsmaßnahmen gegen Hinweisgeber:innen	Die Ermutigung der Mitarbeiter, unethische oder illegale Aktivitäten ohne Angst vor Vergeltungsmaßnahmen zu melden, fördert eine Kultur der Offenheit und Integrität. Sie fördert ethische Praktiken bei Lieferanten und Partnern und stellt sicher, dass die gesamte Wertschöpfungsskette hohe Verhaltensstandards einhält.
Vergeltungsmaßnahmen gegen Hinweisgeber:innen	Negativ / Potenziell	Mittelfristig	Eigene Geschäftstätigkeit	Verbesserte Transparenz	Wenn Mitarbeiter oder andere Personen, die Bedenken über unethische oder illegale Aktivitäten innerhalb des Unternehmens äußern, mit Vergeltungsmaßnahmen konfrontiert werden, verletzt dies ihre Rechte und schafft eine Kultur der Angst, die Transparenz und Verantwortlichkeit behindert.
Negativ/tatsächlich	Mittelfristig	Vorgelagert Eigene Geschäftstätigkeit Nachgelagert	Verpflichtende jährliche Mitarbeiterschulung zum Verhaltenskodex und den damit verbundenen Richtlinien				8
Menschenwürdige Arbeit und Wirtschaftswachstum	Negativ/tatsächlich	Mittelfristig	Vorgelagert Eigene Geschäftstätigkeit Nachgelagert	Korruption und Bestechung	Reputations- und Finanzrisiko
Reputations- und Finanzrisiko	Negativ/tatsächlich	Mittelfristig	Vorgelagert Eigene Geschäftstätigkeit Nachgelagert	Vorfälle wie Betrug oder Unfälle können zu unmittelbaren finanziellen Verlusten führen. Vorfälle können unseren Ruf schädigen und zu einem Verlust des Kundenvertrauens und potenzieller Geschäfte führen. Dies kann zu einem Rückgang von Umsatz und Marktanteil führen.
Kurzfristig	Eigene Geschäftstätigkeit	Verpflichtende jährliche Mitarbeiterschulung zum Verhaltenskodex und den damit verbundenen Richtlinien				16
Frieden, Gerechtigkeit und starke Institutionen	Kurzfristig	Eigene Geschäftstätigkeit					# SBM–3 – Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen und ihr Zusammenspiel mit Strategie und Geschäftsmodell

Wesentliches Thema IRO ‘+/- a/p Ausrichtung E1 Klimawandel
(1) Treibhausgasemissionen aus dem Betrieb von Gebäuden I - a eA/VW/NW
(2) Energieverbrauch I - a eA/NW
(3) Steigende Kosten für fossile Brennstoffe R - VW
(4) Mechanismus zur CO 2 -Bepreisung - Gebäude sollen ab 2027 in das EU-Emissionshandelssystem integriert werden R - VW
(5) Die Nichteinhaltung von ESG-Zielen führt zu einem Vertrauensverlust bei den Anleger:innen R - NW
(6) Unzureichende Anpassungslösungen R - eA
E3 Wasser- und Meeresressourcen
(7) Wasserentnahme I - a eA
E5 Kreislaufwirtschaft
(8) Abfallerzeugung I - p eA/NW
S1 Eigene Arbeitskräfte
(9) Geringere Produktivität und steigende Fluktuation I - p eA
(10) Psychische Gesundheit I - p eA
(11) Erhöhtes Risiko von Unfällen und Verletzungen I - p eA
(12) Ungleichheit der Geschlechter I - a eA
(13) Gesteigerte Leistung und Produktivität der Mitarbeiter:innen I + a eA
(14) Kreativität und Innovation führen zu innovativen Lösungen und einem besseren Marktverständnis I + a eA
G1 Unternehmensführung
(15) Toxisches Arbeitsumfeld Unethische Entscheidungsfindung I - p eA/VW/NW
(16) Verbesserte Transparenz und Rechenschaftspflicht Vergeltungsmaßnahmen gegen Hinweisgeber:innen (Whistleblower) I - p eA/VW/NW
(17) Unzureichende Verfahren und Schulungsmaßnahmen R - eA

I ... Interesse, R ... Risiko, C ... Chance, + ... positiv, - ... negativ, a ... aktuell, p ... potenziell, eA ... eigene Aktivitäten, VW ... vorgelagerte Wertschöpfungskette, NW ... nachgelagerte Wertschöpfungskette (SBM-3_03 bis SBM-3_10)

Die Gruppe beobachtet sowohl das interne als auch das externe Umfeld genau und bewertet die damit verbundenen Auswirkungen, Risiken und Chancen ihrer Geschäftstätigkeit. Im Rahmen dieses Prozesses führte die Gruppe im Jahr 2024 eine doppelte Wesentlichkeitsanalyse für alle ihre Aktivitäten und Regionen durch, um die Auswirkungen der Aktivitäten der Gruppe auf die Umwelt und die Gesellschaft zu bewerten und potenzielle Nachhaltigkeitsrisiken zu ermitteln. Im Rahmen dieses Prozesses hat die Gruppe 17 Nachhaltigkeitsaspekte als wesentlich eingestuft, auf die die Gruppe im Rahmen ihrer Geschäftsstrategie reagiert.

Die derzeitigen finanziellen Auswirkungen der wesentlichen Risiken und Chancen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gruppe sind nicht wesentlich, und es gibt keine wesentlichen Risiken und Chancen, bei denen ein erhebliches Risiko besteht, dass die Buchwerte der im Jahresabschluss der Gruppe ausgewiesenen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten innerhalb des nächsten Berichtszeitraums wesentlich angepasst werden.

Da unsere wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen (IROs) eng mit unserem Kerngeschäft und unserem Wachstumspotenzial verbunden sind, sind unsere Initiativen zur Verbesserung der Chancen und zur Minderung der damit verbundenen Risiken in unseren oben beschriebenen etablierten Corporate Governance-Ansatz integriert.

Die Widerstandsfähigkeit der Strategie und des Geschäftsmodells der Gruppe wurde vom internen Risikomanager bewertet und im Rahmen der Risiko- und Chancenbewertung der Gruppe berücksichtigt. Änderungen von wesentlichen IROs sind für das Jahr 2024 nicht relevant, da die DMA zum ersten Mal im Rahmen der laufenden CSRD-Implementierung der Gruppe durchgeführt wurde. Alle wesentlichen IROs werden von den ESRS-Offenlegungsanforderungen abgedeckt.

Management der Auswirkungen, Risiken und Chancen

Angaben zum Verfahren für die Wesentlichkeitsanalyse

IRO–1 – Beschreibung des Verfahrens zur Ermittlung und Bewertung der wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen (IRO-1_01 bis IRO-1_12, 14)

Es wurde eine Analyse durchgeführt, um die tatsächlichen und potenziellen Auswirkungen, Risiken und Chancen (IROs) im Zusammenhang mit Umwelt-, Sozial- und Governance-Angelegenheiten (ESG) innerhalb unserer Geschäftstätigkeit und in unseren vor- und nachgelagerten Wertschöpfungsketten zu ermitteln. Zunächst bewerteten wir die IROs auf einer detaillierten Unterthemenebene in Übereinstimmung mit ESRS 1 AR16. Anschließend haben wir ESG-bezogene IROs aus der bestehenden Risikomanagement-Dokumentation der CPI Property Group, CPI Europe und S IMMO in unserer Verfahren aufgenommen. Zur Erweiterung unserer Bewertung und um alle möglichen Auswirkungen, Risiken und Chancen zu identifizieren, haben wir die wesentlichen Themen berücksichtigt, die in den vorangegangenen Wesentlichkeitsanalysen von CPI Europe im Jahr 2020 und der S IMMO AG im Jahr 2021 in Übereinstimmung mit den GRI Universal Standards ermittelt wurden.

Diese Analyse führte zu einer umfassenden Liste von Auswirkungen, Risiken und Chancen, die anschließend von der internen, abteilungsübergreifenden Projektgruppe im Hinblick auf ihre Auswirkungen und finanzielle Wesentlichkeit unter Berücksichtigung spezifischer betroffener Aktivitäten, Stakeholder:innen, Segmente und betroffene Regionen bewertet wurden. Darüber hinaus wurden bei der Bewertung die Position - vorgelagert, eigene Tätigkeit, nachgelagert - und der Zeithorizont - kurzfristig, mittelfristig, langfristig - berücksichtigt. Dabei wurden die gleichen Zeithorizonte gemäß der Definition in den ESRS zugrunde gelegt.

Die Risiken wurden als Folge von Auswirkungen oder Abhängigkeiten identifiziert. Negative Auswirkungen werden anhand ihrer relativen Schwere und Wahrscheinlichkeit bewertet. Die Schwere der negativen Auswirkungen basiert auf ihrem Ausmaß, ihrer Tragweite und ihrer Unabänderlichkeit. Die positiven Auswirkungen werden nach ihrem relativen Ausmaß, ihrer Tragweite und ihrer Wahrscheinlichkeit bewertet. Jede Auswirkung wurde einzeln betrachtet, da die Kriterien für den Schweregrad bei den verschiedenen Kategorien von Auswirkungen unterschiedlich angewendet werden.

Der Schweregrad einer tatsächlichen oder potenziellen negativen Auswirkung wird aus der Perspektive der betroffenen Menschen oder der Umwelt bewertet. Die Bewertung von Risiken und Chancen erfolgt auf der Grundlage einer Kombination aus Eintrittswahrscheinlichkeit und potenzieller Größenordnung der finanziellen Auswirkungen im Einklang mit der konzernweiten Risiko- und Chancenbewertung.

Für die Auswirkungen wurden die folgenden Kriterien/Schwellenwerte verwendet, um die Wesentlichkeit zu bestimmen, wobei der Umfang der Auswirkungen, das Ausmaß der Auswirkungen und die Unabänderlichkeit auf der Grundlage der EFRAG-Leitlinien berücksichtigt wurden:

Schwellenwert	Wesentlichkeit
≥ 4	Kritisch Wesentlich
>3 – 4	Erheblich Wesentlich
>2.5 – 3	Wichtig Wesentlich
2-2.5	Informativ Nicht wesentlich
< 2	Minimal Nicht wesentlich

Für Risiken und Chancen wurden auf der Grundlage von Gesprächen mit dem Risikomanager der Gruppe die folgenden Kriterien/Schwellenwerte verwendet, um wesentliche Risiken und Chancen zu bestimmen:

Schwellenwert	Wesentlichkeit
≥ 2.5	Bedeutend Wesentlich
< 2.5	Normal Nicht wesentlich

(E2.IRO1_01 bis 03, E4.IRO1_01 bis 16)

Im Rahmen der in IRO-1 beschriebenen doppelten Wesentlichkeitsanalyse wurden auch unsere Geschäftstätigkeiten einschließlich unserer Vermögenswerte sowie unsere Wertschöpfungskette auf alle Auswirkungen, Risiken und Chancen im Zusammenhang mit Biodiversität und Ökosystemen sowie Umweltverschmutzung untersucht. Sie wurden als unwesentlich eingestuft, da die Gruppe nicht an Produktionsprozessen beteiligt ist und nur in begrenztem Umfang Immobilien entwickelt. Auf Grund des begrenzten Umfangs wurden Rücksprachen mit den betroffenen Gemeinden nicht als notwendig erachtet.

Wir haben eine Erstbewertung der Standorte unseres Portfolios durchgeführt, um ihre potenziellen Auswirkungen auf die biologische Vielfalt zu beurteilen. Unsere Bewertung umfasst gesetzlich geschützte Gebiete und wichtige Biodiversitätsgebiete (Key Biodiversity Areas - KBAs), wobei wir öffentlich verfügbare Daten der Europäischen Umweltagentur verwendet haben. Die wesentlichen Liegenschaften befinden sich überwiegend in der Tschechischen Republik und in mehreren deutschen Städten, darunter Berlin, Leipzig und Erfurt. Weitere Regionen mit einer beträchtlichen Anzahl von prioritären Objekten sind Budapest und Wien.

IRO–2 – In ESRS enthaltene von der Nachhaltigkeitserklärung des Unternehmens abgedeckte Angabepflichten

Angabepflicht	Datenpunkt	SFDR Referenz	Säule 3 Referenz	Benchmark-Verordnungsreferenz	EU-Klimagesetz-Referenz	Relevanz
ESRS 2 GOV-1 21 (d)	Geschlechtervielfalt in den Leitungs- und Kontrollorganen	13	Tabelle Nr. 1 in Anhang 1	(EU) 2020/1816, Anhang II		Wesentlich
ESRS 2 GOV-1 21 (e)	Prozentsatz der unabhängigen Aufsichtsratsratsmitglieder		(EU) 2020/1816, Anhang II			Wesentlich
ESRS 2 GOV-4 30	Erklärung zur Sorgfaltspflicht	10	Tabelle Nr. 3 in Anhang 1			Wesentlich
ESRS 2 SBM-1 40 (d) i	Beteiligung an Aktivitäten im Zusammenhang mit fossilen Brennstoffen	4	Tabelle Nr. 1 in Anhang 1	Artikel 449a Verordnung (EU) Nr. 575/2013 Komm. Impl. Reg. (EU) 2022/2453 Tabelle 1 und Tabelle 2	(EU) 2020/1816, Anhang II	Nicht wesentlich
ESRS 2 SBM-1 40 (d) ii	Beteiligung an Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Herstellung von Chemikalien	9	Tabelle Nr. 2 in Anhang 1	(EU) 2020/1818, Artikel 12(1)	(EU) 2020/1816, Anhang II	Nicht wesentlich
ESRS 2 SBM-1 40 (d) iii	Beteiligung an Aktivitäten im Zusammenhang mit umstrittenen Waffen	14	Tabelle Nr. 1 in Anhang 1	(EU) 2020/1818, Artikel 12(1)	(EU) 2020/1816, Anhang II	Nicht wesentlich
ESRS 2 SBM-1 40 (d) iv	Beteiligung an Aktivitäten im Zusammenhang mit dem Anbau und der Erzeugung von Tabak			(EU) 2020/1818, Artikel 12(1)	(EU) 2020/1816, Anhang II	Nicht wesentlich
ESRS E1-1 14	Übergangsplan zur Erreichung der Klimaneutralität bis 2050			Regulation (EU) 2021/1119, Artikel 2(1)		Wesentlich
ESRS E1-1 16 (g)	Unternehmen, die von den Pariser Referenzwerten ausgeschlossen sind			Artikel 449a Verordnung (EU) Nr. 575/2013 Komm. Impl. Reg. (EU) 2022/2453 Vorlage 1	(EU) 2020/1818, Artikel 12.1 (d) bis (g), und Artikel 12.2	Wesentlich
ESRS E1-4 34	Ziele für die Reduzierung der Treibhausgasemissionen	4	Tabelle Nr.

ESRS Standard	Offenlegungspflicht	Seitenzahl
ESRS E1-5	Energieverbrauch aus fossilen Quellen, aufgeschlüsselt nach Quellen (neben anderen Wirkungsbereichen)	38
ESRS E1-5	Energieverbrauch und Energiemix	37
ESRS E1-5	Energieintensität in Verbindung mit Aktivitäten in Sektoren mit hohen Klimaauswirkungen	40 bis 43
ESRS E1-6	Brutto-THG-Emissionen nach Scope 1, 2 und Gesamt	44
ESRS E1-6	Intensität der Brutto-THG-Emissionen	53 bis 55
ESRS E1-7	THG-Abbau und Kohlenstoffgutschriften	56
ESRS E1-9	Exposition des Referenzportfolios gegenüber klimabedingten physischen Risiken	66
ESRS E1-9	(a) Aufschlüsselung der Geldbeträge nach akuten und chronischen körperlichen Risiken	66
ESRS E1-9	(c) Standort bedeutender, materiell gefährdeter Vermögenswerte	67
ESRS E1-9	(c) Aufschlüsselung des Buchwerts der Immobilien nach Energieeffizienzklassen	69
ESRS E2-4	Grad der Exposition des Portfolios gegenüber klimabezogenen Chancen	32
ESRS E3-1	Menge jedes in Anhang II der E-PRTR-Verordnung (Europäisches Schadstofffreisetzungs- und -verbringungsregister) aufgeführten Schadstoffs, der in Luft, Wasser und Boden emittiert wird	9
ESRS E3-4	Wasser- und Meeresressourcen	7
ESRS E3-4	(c) Gesamtwassermenge, die recycelt und wiederverwendet wird	28
ESRS E3-4	Gesamtwasserverbrauch in m³ pro Nettoumsatz im Eigenbetrieb	29
ESRS 2- SBM3 - E4	(a) i Sensible Gebiete für die biologische Vielfalt	16
ESRS 2- SBM3 - E4	(b) Auswirkungen auf das Land	16
ESRS 2- SBM3 - E4	(c) Bedrohte Arten	16
ESRS E4-2	(b) Nachhaltige Land-/Landwirtschaftspraktiken oder -strategien	24
ESRS E4-2	(c) Nachhaltige Praktiken oder Strategien für die Ozeane/Meere	24
ESRS E4-2	(d) Politische Maßnahmen zur Bekämpfung der Entwaldung	24
ESRS E5-5	(d) Nicht recycelte Abfälle	37
ESRS E5-5	Gefährliche Abfälle und radioaktive Abfälle	39
ESRS 2- SBM3 - S1	(f) Risiko von Zwangsarbeit	14
ESRS 2- SBM3 - S1	(g) Risiko von Kinderarbeit	14
ESRS S1-1	Menschenrechtspolitische Verpflichtungen	20
ESRS S1-1	Sorgfaltspflichten in Bezug auf Fragen, die in den grundlegenden Übereinkommen der Internationalen Arbeitsorganisation (ILO) 1 bis 8 behandelt werden	21
ESRS S1-1	Verfahren und Maßnahmen zur Verhinderung des Menschenhandels	22
ESRS S1-1	Politik oder Managementsystem zur Unfallverhütung am Arbeitsplatz	23
ESRS S1-3	(c) Mechanismen zur Bearbeitung von Beschwerden und Reklamationen	32
ESRS S1-14	(b) and (c) Zahl der Todesopfer sowie Zahl und Quote der Arbeitsunfälle	88
ESRS S1-14	(e) Anzahl der Ausfalltage auf Grund von Verletzungen, Unfällen, Todesfällen oder Krankheiten	88
ESRS S1-16	(a) Unbereinigtes geschlechtsspezifisches Lohngefälle	97
ESRS S1-16	(b) Übermäßiges Verhältnis von CEO-Gehältern	97
ESRS S1-17	(a) Vorfälle von Diskriminierung	103
ESRS S1-17	Nichteinhaltung der UNGPs zu Wirtschaft und Menschenrechten und der OECD-Leitsätze	104
ESRS 2- SBM3 – S2	(b) Erhebliches Risiko von Kinderarbeit oder Zwangsarbeit in der Wertschöpfungskette	11
ESRS S2-1	Menschenrechtspolitische Verpflichtungen	17
ESRS S2-1	Politische Maßnahmen für Arbeitnehmer:innen in der Wertschöpfungskette	18
ESRS S2-1	Nichteinhaltung der UNGP-Grundsätze zu Wirtschaft und Menschenrechten und der OECD-Leitlinien	19
ESRS S2-1	Sorgfaltspflichten in Bezug auf Fragen, die in den grundlegenden Übereinkommen der Internationalen Arbeitsorganisation (ILO) 1 bis 8 behandelt werden	19
ESRS S2-4	Menschenrechtsfragen und Vorfälle im Zusammenhang mit der vor- und nachgelagerten Wertschöpfungskette	36
ESRS S3-1	Menschenrechtspolitische Verpflichtungen	16
ESRS S3-1	Nichteinhaltung der UNGPs zu Wirtschaft und Menschenrechten, der ILO-Grundsätze oder der OECD-Leitlinien	17
ESRS S3-4	Menschenrechtsfragen und Vorfälle	36
ESRS S4-1	Politische Maßnahmen für Verbraucher:innen und Endnutzer:innen	16
ESRS S4-1	Nichtbeachtung der UNGPs zu Wirtschaft und Menschenrechten und der OECD-Leitlinien	17
ESRS S4-4	Menschenrechtsfragen und Vorfälle	35
ESRS G1-1	(b) Übereinkommen der Vereinten Nationen gegen Korruption	10
ESRS G1-1	(d) Schutz von Whistleblower:innen	10
ESRS G1-4	(a) Geldbußen für Verstöße gegen die Gesetze zur Korruptions- und Bestechungsbekämpfung	24
ESRS G1-4	(b) Standards zur Korruptions- und Bestechungsbekämpfung	24

Überblick über die ESRS-Standards

Kapitel	ESRS Standard	Offenlegungspflicht	Seitenzahl
Allgemeine Angaben	ESRS 2 BP-1		93
	BP-2		93
Governance	ESRS 2 GOV-1		93
	GOV-2		93
	GOV-3		93
	GOV-4		93
	GOV-5		93
Strategie	ESRS 2 SBM-1		98
	SBM-2		98
	SBM-3		98
Management von Auswirkungen, Risiken und Chancen	ESRS 2 IRO-1		109
	IRO-2		109
Umwelt	Klimawandel	E1	E1.GOV-3
		E1-1	E1.SBM-3
		E1-2	E1.IRO-1
		E1-3
		E1-4
		E1-5
		E1-6
		E1-9
	Wasser- und Meeresressourcen	E3	E3.IRO-1
		E3-1
		E3-2
		E3-3
		E3-4
	Ressourcennutzung und Kreislaufwirtschaft	E5	E5.IRO-1
		E5-1
		E5-2
		E5-3
		E5-5
Soziales	Eigene Arbeitskräfte	S1	S1.SBM-3
		S1-1
		S1-2
		S1-3
		S1-4
		S1-5
		S1-6
		S1-7
		S1-9
		S1-10
		S1-11
		S1-13
		S1-14
		S1-16
		S1-17
Governance	Unternehmensführung	G1	G1.GOV-1
		G1-1
		G1-3
		G1-4

MDR-P – Konzepte für den Umgang mit wesentlichen Nachhaltigkeitsaspekten

Intern unterscheidet die S IMMO zwischen Richtlinien und Leitlinien. Während sich Richtlinien an externe Stakeholder:innen richten, richten sich Leitlinien an die Mitarbeiter:nnen der S IMMO. Um vollständige Informationen im Sinne der CSRD zu gewährleisten, werden im Folgenden beide Formen von Anweisungen gleichermaßen behandelt. Alle Richtlinien oder Leitlinien innerhalb der S IMMO müssen vom Vorstand als höchstem verantwortlichen Organ genehmigt werden. Die S IMMO hat folgende Richtlinien und Leitlinien erlassen::

Richtlinie	Beschreibung der wichtigsten Inhalte	Geltungsbereich der Richtlinie	Verantwortlich für die Umsetzung	International anerkannte Instrumente	Verfügbarkeit	IRO abgedeckt
Richtlinie - Antikorruption, Bestechungsbekämpfung und Bekämpfung von Betrug	• Gewährleistet rechtskonformes Verhalten von Mitarbeiter:innen, Geschäftspartner:innen, Vertreter:innen und Kund:innen. • Gewährleistet die Einhaltung der geltenden Gesetze in Bezug auf Korruptionsbekämpfung, Bestechungsbekämpfung und Betrugsbekämpfung durch die Gruppe; um Interessenkonflikte zu vermeiden. • Sensibilisiert Vertreter:innen für potenzielle Interessenkonflikte und schützt sie so vor Straftaten. • Verhindert Rufschädigung der Gruppe durch unlautere Praktiken	Gruppe („Gruppe“ bezeichnet CPI Europe AG und ihre Tochtergesellschaften, einschließlich S IMMO AG und die Gruppe der S IMMO AG)	Vorstand der CPI Europe AG vertreten durch den Compliance Officer	UN-Konvention gegen Korruption	Unternehmenswebsite und Intranet des Unternehmens	(15), (16), (17)
Richtlinie zur Bekämpfung von Geldwäsche und Betrug	• Gewährleistet die Einhaltung der geltenden Gesetze in Bezug auf Geldwäsche und Terrorfinanzierung • stellt sicher, dass die Vertreter:innen die Bedeutung der Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorfinanzierung sowie ihre damit verbundenen Verantwortlichkeiten verstehen.

Vorstand der CPI Europe AG vertreten durch den Compliance Officer

EU-Richtlinie zur Verhinderung der Nutzung des Finanzsystems zum Zwecke der Geldwäsche und der Terrorismusfinanzierung

• Unternehmenswebsite und Intranet des Unternehmens (15), (16), (17)

Code of Business Ethics and Conduct

• Schafft die Grundlage für alle geschäftlichen Aktivitäten und Entscheidungen des Unternehmens und verpflichtet sich, geltende Gesetze, Branchenstandards und bewährte Verfahren einzuhalten.
• Grundlage für moralisch, ethisch und rechtlich korrektes Verhalten aller Mitarbeiter:innen, Vertreter:innen, die im Namen der Gruppe handeln, sowie aller Mitglieder der Unternehmensorgane und des Managements der Gruppe

---

Gruppe („Gruppe“ bezeichnet CPI Europe AG und ihre Tochtergesellschaften, einschließlich S IMMO AG und die Gruppe der S IMMO AG)

Vorstand der CPI Europe AG vertreten durch den Compliance Officer

• Die Allgemeine Erklärung der Menschenrechte der Vereinten Nationen (UN)
• UN-Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte
• UN-Konvention über die Rechte des Kindes
• UN-Konvention zur Beseitigung jeder Form von Diskriminierung der Frau
• Die grundlegenden Übereinkommen der Internationalen Arbeitsorganisation (ILO)
• Die Leitsätze für multinationale Unternehmen der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD)

• Die zehn Grundsätze des Global Compact der Vereinten Nationen (UNGC)

• Unternehmenswebsite und Intranet des Unternehmens

• alle Organisationsrichtlinie Emittenten-Compliance

Stellt sicher, dass die gesetzlichen Verpflichtungen von S IMMO eingehalten werden, verhindert die verbotene Nutzung oder Offenlegung von Insiderinformationen und gewährleistet die Einhaltung der Veröffentlichungspflichten für Insiderinformationen (Ad-hoc-Meldungen).

S IMMO AG

Vorstand der S IMMO AG vertreten durch den Compliance Officer

• EU-Verordnung über Marktmissbrauch

• Österreichisches Börsengesetz 2018

• Intranet des Unternehmens (15), (16), (17)

CPIPG GHG Recalculation Policy

Legt die Regeln für die Neuberechnung des Treibhausgasinventars fest. Diese Regeln werden auf der Grundlage der SBTi-Anforderungen festgelegt und beinhalten strukturelle, methodische und andere Änderungen.

Gruppe (alle Mitgliedsunternehmen von CPIPG)

SBTi-Anforderungen (1), (5)

Gruppenweite Politik zu Humankapital und Beschäftigungsverhältnissen

Enthält Leitprinzipien für den Umgang mit Kandidat:innen und Vertreter:innen der Gruppe sowie zu bestimmten anderen Themen, die für das Humankapital relevant sind.

Gruppe („Gruppe“ bezeichnet CPI Europe AG und ihre Tochtergesellschaften)

Vorstand der CPI Europe AG, der durch seine Personalleiter:innen innerhalb der Gruppe handelt

• Übereinkommen und Empfehlungen der Internationalen Arbeitsorganisation

• Intranet des Unternehmens (9), (10), (11), (12), (13), (14)

Group LCA Policy

Zeigt, wie die Umstellung der Geschäftstätigkeit auf CO 2 -Neutralität erreicht werden kann.

Gruppe (alle Mitgliedsunternehmen von CPIPG)

Vorstände aller beteiligten Organisationen von CPIPG

• 2015 Pariser Abkommen im Rahmen der Klimakonvention der Vereinten Nationen

• Intranet des Unternehmens (1), (5)

Gruppenstrategie zu Umwelt und gesellschaftlicher Unernehmensverantwortung

• Fördert einen nachhaltigen Ansatz der Gruppe in Bezug auf Immobilienentwicklung und -verwaltung;
• Gibt einen Plan für den Beitrag der Gruppe zum Umweltschutz, zur Verbesserung der Energieeffizienz sowie zur Entwicklung der Gemeinden vor.

Group („Group“ bezeichnet CPI Europe AG und ihre Tochtergesellschaften)

Vorstand der CPI Europe AG, der über den ESG-Ausschuss der Gruppe handelt

• 17 Ziele für nachhaltige Entwicklung, die von den Vereinten Nationen definiert wurden

• 2015 Pariser Abkommen im Rahmen der Klimakonvention der Vereinten Nationen

• Intranet des Unternehmens (1), (2), (3), (4), (5), (6), (7), (8)

Guideline on Education and Further Training

Regelt die Rahmenbedingungen für interne und externe Aus- und Weiterbildungen sowie die Erstattung von Weiterbildungskosten.

Gruppe (alle Mitarbeiter:innen von CPI Europe und ihren Tochtergesellschaften)

Vorstand der CPI Europe AG

• Intranet des Unternehmens (9), (13)

Organisationsrichtlinie Menschenrechte

Formuliert die Verpflichtung zum Schutz der Menschenrechte, beschreibt die Organisation und die Verantwortlichkeiten und dokumentiert den Prozess der Sorgfaltspflicht für Menschenrechte.

S IMMO AG

Vorstand S IMMO AG

• Die Allgemeine Erklärung der Menschenrechte der Vereinten Nationen (UN)
• UN-Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte
• UN-Konvention über die Rechte des Kindes
• UN-Konvention zur Beseitigung jeder Form von Diskriminierung der Frau
• Übereinkommen der Internationalen Arbeitsorganisation (ILO)

• Leitsätze für multinationale Unternehmen der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD)

• Unternehmenswebsite (9), (10), (11), (12), (13), (14)

Risk Management Strategie

Stellt die Grundlage des Risikomanagements dar und beschreibt die Mindestanforderungen in Bezug auf die Einrichtung der Organisationsstruktur und der Prozessstruktur im Risikomanagement.

Gruppe

Vorstand der CPI Europe AG

• Österreichischer Corporate Governance Kodex (ÖCGK)

• Integriertes Rahmenwerk von COSO ERM

• Intranet des Unternehmens

• alle

Transition Plan ESG

Zeigt, wie die Umstellung von Geschäftsbetrieben auf CO 2 -Neutralität erreicht werden kann.

Gruppe (alle von der Gruppe kontrollierten Unternehmen)

Vorstand der CPI Europe AG

• Pariser Abkommen von 2015 im Rahmen der Klimakonvention der Vereinten Nationen

• Intranet des Unternehmens (1), (2), (3), (4), (5), (6), (7), (8)

Hinweisgebersystem – Whistleblowing Richtlinie

Legt die Kommunikationskanäle und verbindlichen Vorschriften für den Empfang, die Einreichung, die Bewertung und die Bearbeitung von Whistleblowing-Berichten innerhalb von CPI Europe fest.

Gruppe

Vorstand der CPI Europe AG vertreten durch den Compliance Officer

• Datenschutz-Grundverordnung

• Unternehmenswebsite und Intranet des Unternehmens (15), (16), (17)

---

Umweltinformationen

Angaben nach Artikel 8 der Verordnung 2020/852 (Taxonomieverordnung)

Vorgehensweise und Berichterstattung

Taxonomie-Fähigkeit der S IMMO Gruppe

Seit 2022 berichtet die S IMMO Gruppe gemäß Art. 8 der Taxonomierichtlinie der Europäischen Union und beobachtet damit das regulatorische Umfeld genau. Die folgenden Verordnungen und Bekanntmachungen in der neuesten Fassung wurden auf ihre Anwendbarkeit innerhalb der gesamten Gruppe überprüft:

• Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139
• Delegierte Verordnung (EU) 2022/1214
• Delegierte Verordnung (EU) 2023/2485
• Delegierte Verordnung (EU) 2023/2486
• Delegierte Verordnung (EU) 2021/2178
• Bekanntmachung der Kommission über die Auslegung und Anwendung bestimmter Rechtsvorschriften der EU-Taxonomieverordnung und Links zur Verordnung über die Offenlegung nachhaltiger Finanzprodukte (2023/C 211/01) (FAQ)
• Bekanntmachung der Kommission über die Auslegung und Umsetzung bestimmter Rechtsvorschriften des Delegierten Rechtsakts über die Offenlegung gemäß Artikel 8 der EU-Taxonomieverordnung betreffend die Meldung taxonomiefähiger und taxonomiekonformer Wirtschaftstätigkeiten und Vermögenswerte (dritte Bekanntmachung der Kommission)
• Entwurf Bekanntmachung der Kommission über die Auslegung und Umsetzung bestimmter Rechtsvorschriften des Delegierten Rechtsakts zur EU-Taxonomie im Umweltbereich, des Delegierten Rechtsakts zur EU-Taxonomie im Klimabereich und des Delegierten Rechtsakts zur EU-Taxonomie im Bereich der Offenlegung (29.11.2024)

Die Analyse führte zu den folgenden taxonomiefähigen Wirtschaftstätigkeiten für das Geschäftsjahr 2024:

• Klimaschutz (CCM) / Anpassung an den Klimawandel (CCA) 7.7 Erwerb von und Eigentum an Gebäuden

Die Umsätze aus dem Hotelbetrieb der S IMMO werden im Konzernabschluss der S IMMO Gruppe unter „Erträge aus selbstgenutzten Immobilien“ ausgewiesen. Die Kernaktivitäten der Gruppe - Asset & Property Management, Immobilienentwicklung und Portfoliomanagement - sind eindeutig mit dem „Erwerb von Gebäuden und der Ausübung des Eigentums an diesen Gebäuden“ verbunden, wie diese Aktivität in der Taxonomiegesetzgebung beschrieben wird. Weitere Einzelheiten finden Sie in der Beschreibung unseres Geschäftsmodells unter ESRS 2, SBM 1-25.

Alle Umsätze, Investitions- und Betriebsausgaben im Zusammenhang mit Gebäuden werden unter dieser Wirtschaftstätigkeit ausgewiesen, mit Ausnahme von Installation, Wartung und Reparatur von energieeffizienten Geräten, die unter CCM 7.3 gemeldet werden, und Installation, Wartung und Reparatur von Technologien für erneuerbare Energien, die unter CCM 7.6 gemeldet werden, wenn sie zu Einzelmaßnahmen gehören, die nicht mit taxonomie-konformen Gebäuden verbunden sind.

Da die Beschreibung der Wirtschaftstätigkeit CCM 7.7 und die Definition der technischen Screening-Kriterien auf der Ausübung des Eigentums an Grundstücken basieren, werden weder Umsatz, Investitionsausgaben (CapEx) noch Betriebsausgaben (OpEx) im Zusammenhang mit unbebauten Grundstücken unter diese Wirtschaftstätigkeit subsumiert. Zugänge zu sonstigen immateriellen Vermögenswerten und sonstigen Sachanlagen werden ebenfalls als nicht taxonomiefähig eingestuft, da sie keine Ausgaben im Zusammenhang mit Gebäuden darstellen.

Da es sich bei der Wirtschaftstätigkeit „CCM 7.7 Erwerb von und Eigentum an Gebäuden“ nicht um eine ermöglichende Tätigkeit gemäß Artikel 16 der Verordnung (EU) 2020/852 handelt, können keine Umsätze im Rahmen des Umweltziels „Anpassung an den Klimawandel“ als taxonomiefähig oder taxonomiekonform gemeldet werden. Darüber hinaus wurden bisher keine Anpassungslösungen für signifikante physische Klimarisiken umgesetzt, weshalb derzeit keine CapEx oder OpEx unter dem oben genannten Umweltziel ausgewiesen werden können.# Taxonomiekonforme Wirtschaftstätigkeiten der S IMMO Gruppe

Daher wird der gesamte taxonomiekonforme Umsatz, CapEx und OpEx anhand der technischen Screening-Kriterien auf einen wesentlichen Beitrag zum Umweltziel „Klimaschutz“ überprüft.

Biodiversität (BIO)

2.1 Hotels, Ferienunterkünfte, Campingplätze und ähnliche Beherbergungsbetriebe

Seit 2023, als diese Wirtschaftstätigkeit eingeführt wurde, hat die S IMMO in ihren Taxonomieangaben den taxonomiefähigen Anteil des Umsatzes, der Investitionsausgaben und der Betriebsausgaben, die durch den Hotelbetrieb im Rahmen dieser Wirtschaftstätigkeit entstehen, offengelegt. Die Erträge aus dem Hotelbetrieb der S IMMO werden im Konzernabschluss unter „Erträge aus selbstgenutzten Immobilien“ ausgewiesen. Daher werden auf Konzernebene keine Angaben unter „BIO 2.1 Hotels, Ferienunterkünfte, Campingplätze und ähnliche Beherbergungsbetriebe“ gemacht.

CCM 7.3 Installation, Wartung und Reparatur von energieeffizienten Geräten

Im Hinblick auf die Wirtschaftstätigkeit CCM 7.3, sind die Erfüllung der Kriterien der Richtlinie 2010/31/EU und gegebenenfalls die Einstufung in die beiden besten Energieeffizienzklassen gemäß der Verordnung (EU) 2017/1369 als wesentliche Beiträge vorgesehen. Zur Vermeidung erheblicher Schäden ist eine Klimarisikoanalyse wie in CCM 7.7 erforderlich sowie die Einhaltung der allgemeinen Kriterien zur Vermeidung einer wesentlichen Beeinträchtigung (DNSH) der Umweltverschmutzung hinsichtlich des Vorhandenseins von Chemikalien. Wir fassen die Investitionsausgaben für die Installation energieeffizienter Kühlsysteme unter dieser Wirtschaftstätigkeit zusammen. Für 2024 gehörte dazu der Ersatz von HLK-Anlagen in Ungarn.

CCM 7.6 Installation, Wartung und Reparatur von Technologien für erneuerbare Energie

Die Wirtschaftstätigkeit CCM 7.6 erfordert nur das Vorhandensein einer der angeführten Technologien für erneuerbare Energie, um einen wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten; daher erfüllen Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen diese Anforderung. Eine Klimarisikoanalyse gemäß CCM 7.7 ist erforderlich, um erhebliche Schäden zu vermeiden. Wir fassen die Investitionsausgaben für die Installation von Wärmepumpen und von Photovoltaikanlagen unter dieser Wirtschaftstätigkeit zusammen. Für das Jahr 2024 gilt dies für die Installation von PV-Anlagen in Österreich und einer Wärmepumpe in Ungarn.

Ein taxonomiekonformer Anteil an Umsatz, Investitions- und Betriebsausgaben wurden für jede oben beschriebene Wirtschaftstätigkeit mit Ausnahme von „BIO 2.1 Ferienunterkünfte, Campingplätze und ähnliche Beherbergungsbetriebe“ ermittelt.

Taxonomie-Konformität der S IMMO Gruppe

Die S IMMO Gruppe verfolgt auch im Geschäftsjahr 2024 einen konservativen Bewertungsansatz. Die S IMMO Gruppe ist sich bewusst, dass eine weniger strenge Auslegung der Kriterien durch andere Marktteilnehmer:innen möglicherweise zu deutlich höheren Anteilen an taxonomie-konformen Aktivitäten führen kann.

Wirtschaftstätigkeit “CCM 7.7 Erwerb von und Eigentum an Gebäuden”

Leistung eines wesentlichen Beitrags zum Klimaschutz (SC)

Bei der Überprüfung von Gebäuden auf einen wesentlichen Beitrag zum Umweltziel „Klimaschutz“ wurde gemäß den technischen Prüfkriterien danach unterschieden, ob der Antrag auf Baugenehmigung für das jeweilige Gebäude vor dem 31.12 2020 gestellt wurde.

1. Bei Gebäuden, für die vor dem 31.12.2020 ein Antrag auf Baugenehmigung gestellt wurde, wurde in einem ersten Schritt geprüft, ob der Energieausweis des Gebäudes eine Energieeffizienzklasse ausweist. Um die Anforderungen zu erfüllen, muss der Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes mindestens die Energieeffizienzklasse A aufweisen. Diese Bewertungsmethode wurde in allen für die S IMMO Gruppe relevanten Ländern mit Ausnahme von Deutschland angewandt. Darüber hinaus haben wir die folgenden alternativen Ansätze verwendet:
2. Für Deutschland haben wir das technische Kriterium verwendet, das für Gebäude gilt, die nach dem 31.12.2020 gebaut werden. Der Primärenergiebedarf des Gebäudes wurde mit dem national festgelegten Schwellenwert für Niedrigstenergiegebäude verglichen, der um mindestens 10 % unterschritten werden musste.
3. Für die Tschechische Republik wurden alternativen Screening-Kriterien verwendet: Ein Gebäude wurde bewertet, wenn es in Bezug auf den Primärenergiebedarf zu den besten 15 % des lokalen oder nationalen Gebäudebestands gehört. Wir haben die Schwellenwerte angewandt, die in einer von der Česká spořitelna 2024 in Auftrag gegebenen und vom tschechischen Green Building Council empfohlenen Studie von CEVRE Consultants ermittelt wurden. Diese Studie stuft Bürogebäude der Energieeffizienzklassen A, B und C (bis zu einem Primärenergiebedarf von 260 kWh/m2), Gebäude für Beherbergung und Gastronomie der Energieeffizienzklassen A, B und C (bis zu einem Primärenergiebedarf von 375 kWh/m²) sowie Einzelhandelsgebäude der Energieklassen A, B und C (bis zu einem Primärenergiebedarf von 545 kWh/m2) als die besten 15 % des nationalen Gebäudebestands ein.
4. Für Österreich wurde die Methodik des Austrian Green Building Council zum Nachweis der Klasse A auf ausgewählte Gebäude angewandt. Da in Österreich die PEB-Klassenschwelle auf einer Wohnnutzung mit einer definierten Raumhöhe basiert, wurde in Zusammenarbeit mit KPMG, PWC und Deloitte Österreich eine alternative Methode mit angepassten Raumhöhen entwickelt.

5. Nichtwohngebäude mit mehr als 5.000 m² Nutzfläche wurden auf das Vorhandensein von Heizungsanlagen, Anlagen zur kombinierten Raumheizung und Lüftung, Klimaanlagen oder Anlagen zur kombinierten Klimatisierung und Lüftung mit mehr als 290 kW Leistung untersucht. Wo dieses Kriterium zutrifft, wurde anschließend geprüft, ob diese Anlagen effizient betrieben werden und über ein kontinuierliches Überwachungssystem verfügen. Als Nachweise dienten technische Dokumentationen der Gebäudemanagementsysteme, Property-/Facility-Management-Verträge mit entsprechenden Verpflichtungen des Betreibers und erstmals auch Zertifikate nach ISO 50001. Die im Laufe des Jahres 2024 erlangten Zertifikate führen zu einer signifikanten Erhöhung des Anteils des taxonomiekonformen Umsatzes und der taxonomiekonformen Investitions- und Betriebsausgaben.

6. Für Gebäude, für die der Bauantrag nach dem 31.12.2020 eingereicht wurde, muss geprüft werden, ob der Primärenergiebedarf des jeweiligen Gebäudes mindestens 10 % unter dem nationalen Schwellenwert für Niedrigstenergiegebäude liegt. Darüber hinaus muss festgestellt werden, ob die Nutzfläche des Gebäudes 5.000 m 2 übersteigt. Ist dies der Fall, müssen neben dem Kriterium des effizienten Betriebs auch die Luftdichtheit der Gebäudehülle und die thermische Integrität nach Fertigstellung sowie das Treibhauspotenzial über den gesamten Lebenszyklus betrachtet für jede Phase des Lebenszyklus nachgewiesen werden. Da es derzeit keine Ökobilanzen für diese Immobilien gibt, kann eine Taxonomie-Konformität für diese Objekte noch nicht nachgewiesen werden.

Vermeidung erheblicher Beeinträchtigung (DNSH)

In Übereinstimmung mit den Anforderungen der Wirtschaftstätigkeit „CCM 7.7 Erwerb von und Eigentum an Gebäuden“ führt die S IMMO Gruppe eine Bewertung von Klimarisiken und -vulnerabilitäten auf Standortebene durch, um erhebliche Beeinträchtigungen des Umweltziels „Anpassung an den Klimawandel“ zu vermeiden. Dabei wurde ein Modell mit verschiedenen Zeithorizonten zwischen 2040 und 2100 unter Annahme der RCP-Szenarien 2.6, 4.5, 6.0 und 8.5 verwendet. Eine detaillierte Beschreibung der Klimarisikobewertung findet sich in Abschnitt E1 dieses Berichts. Soweit erforderlich, wurden entsprechende Anpassungspläne erstellt. Die Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139 der Kommission enthält keine DNSH-Kriterien für andere Umweltziele für die Wirtschaftstätigkeit CCM 7.7.

Der Anteil des Umsatzes, der Investitions- und der Betriebsausgaben von Immobilien, die die oben beschriebenen Kriterien eines wesentlichen Beitrags sowie der Vermeidung erheblicher Beeinträchtigung erfüllen, wird als taxonomiekonform unter der Wirtschaftstätigkeit CCM 7.7 ausgewiesen.

Wirtschaftstätigkeit “Installation, Wartung und Reparatur energieeffizienter Geräte“

Wesentlicher Beitrag zum Klimaschutz (SC)

Bei der Bewertung der einzelnen Maßnahmen wurde geprüft, ob sie mit der Richtlinie 2010/31/EU übereinstimmen und ob sie unter eine der in den technischen Screening-Kriterien aufgeführten Tätigkeiten fallen. Für das Geschäftsjahr 2024 wurde festgestellt, dass die Investitionsausgaben (CapEx) im Zusammenhang mit der Installation von Kühlanlagen in Ungarn die Kriterien erfüllen.

Vermeidung erheblicher Beeinträchtigung (DNSH)

Die Anforderungen an die DNSH-Kriterien für die Anpassung an den Klimawandel sind die gleichen wie bei der Tätigkeit CCM 7.3. Eine Bewertung von Klimarisiken und -vulnerabilitäten wurde auf Standortebene durchgeführt. Daher wurden die Kriterien als erfüllt angesehen. Um die DNSH-Kriterien für das Umweltziel „Vermeidung von Verschmutzung“ zu erfüllen, muss die Tätigkeit mit Anhang C von Anhang I der Delegierten Verordnung (EU) 2021/2139 der Kommission übereinstimmen. Anhand von Produktdatenblättern wurde überprüft, dass dieses Kriterium für die ausgewählten Maßnahmen erfüllt ist. Die Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139 der Kommission enthält keine DNSH-Kriterien für weitere Umweltziele für die Wirtschaftstätigkeit CCM 7.3.

Wirtschaftstätigkeit “CCM 7.6 Installation, Wartung und Reparatur von Technologien für erneuerbare Energien“

Wesentlicher Beitrag zum Klimaschutz (SC)

Um die Kriterien für einen wesentlichen Beitrag im Rahmen des Umweltziels „Klimaschutz“ zu erfüllen, muss die Einzelmaßnahme einer der in den technischen Screening-Kriterien aufgeführten Maßnahmen entsprechen. Technische Spezifikationen sind nicht festgelegt. Für das Geschäftsjahr 2024 wurde festgestellt, dass die Installation von PV-Paneelen in Österreich die Anforderungen erfüllt, ebenso wie eine Wärmepumpe in Ungarn.# Vermeidung erheblicher Beeinträchtigung (DNSH)

Die Anforderungen an die DNSH-Kriterien für die Anpassung an den Klimawandel sind die gleichen wie für die Tätigkeiten CCM 7.3 und CCM 7.7 und CCM 7.3. Daher wurden die Kriterien als erfüllt angesehen. Die Delegierte Verordnung (EU) 2021/2139 der Kommission enthält keine DNSH-Kriterien für weitere Umweltziele für die Wirtschaftstätigkeit CCM 7.6. Der Anteil von Investitionsausgaben aus Einzelmaßnahmen, die die oben beschriebenen Kriterien „wesentlicher Beitrag“ und „Vermeidung erheblicher Beeinträchtigung“ erfüllen, werden unter der Aktivität CCM 7.6 als taxonomiekonform ausgewiesen.

Mindestschutz (MS)

In diesem Zusammenhang wurden die Themen Menschenrechte (einschließlich Arbeits- und Verbraucherrechte), Bestechungs- und Korruptionsbekämpfung, Steuern und fairer Wettbewerb behandelt. Wir kamen zu dem Schluss, dass die Mindestschutzkriterien erfüllt sind.

Leistungskennzahlen der EU-Taxonomie

Umsatz

Der Anteil der taxonomiefähigen Wirtschaftstätigkeiten am Gesamtumsatz wurde berechnet als der Teil des Nettoumsatzes, der aus Produkten und Dienstleistungen im Zusammenhang mit taxonomiefähigen Wirtschaftstätigkeiten stammt (Zähler), geteilt durch den Nettoumsatz (Nenner), jeweils für das Geschäftsjahr vom 01.01.2024 bis zum 31.12.2024. Dieser Ansatz bleibt unverändert seit dem Jahr der ersten Berichterstattung nach Art. 8 der Taxonomieverordnung. In Übereinstimmung mit dem Delegierten Rechtsakt zu Art. 8 der EU-Taxonomieverordnung basiert die Umsatzkennzahl auf dem konsolidierten Umsatz der S IMMO (siehe konsolidierte Gewinn- und Verlustrechnung im Konzernabschluss des Geschäftsberichts 2024) und bezieht sich in erster Linie auf die Mieteinnahmen und weiterverrechnete Betriebskosten.

Der Zähler der Umsatzkennzahl basiert auf dem taxonomiekonformen Anteil der Wirtschaftstätigkeit „7.7 Erwerb von und Eigentum an Gebäuden“ mit Bezug auf einen wesentlichen Beitrag zum Umweltziel „Klimaschutz“. Das Segment Deutschland wurde gemäß IFRS 5 als aufgegebener Geschäftsbereich eingestuft. Daher wurden der Anteil des Umsatzes und der CapEx (Wartung und Instandhaltung), die sich auf Deutschland beziehen, aus der Gewinn- und Verlustrechnung ausgeschlossen und sind auch nicht Teil der Taxonomie-Indikatoren. Dies führte zu einer Erhöhung des Anteils des taxonomiekonformen Umsatzes auf 23,9 % (2023: 13,03 %). Für weitere Einzelheiten siehe Kapitel 2.4 des konsolidierten Jahresabschlusses. Es besteht kein Risiko der Doppelzählung innerhalb der Umsatz-KPIs, da wir hier nur die Tätigkeit CCM 7.7 als konform ausweisen.

Investitionsausgaben (CapEx)

Der Leistungsindikator Investitionsausgaben (CapEx) ist definiert als der Anteil der taxonomiekonformen Investitionsausgaben (Zähler) dividiert durch die Gesamtinvestitionsausgaben der S IMMO (Nenner). Dieser Ansatz bleibt seit dem Jahr der ersten Berichterstattung gemäß Art. 8 der Taxonomieverordnung unverändert.

Der Nenner umfasst die Zugänge an Immobilienvermögen, im Bau befindlichen Immobilien, selbstgenutzten Immobilien, sonstigen Sachanlagen und immateriellen Vermögenswerten für das Geschäftsjahr 2024 vor Abschreibungen und Neubewertungen. Im Geschäftsjahr 2024 gab es keine Zugänge aus Unternehmenszusammenschlüssen, die im Nenner hätten berücksichtigt werden können. Unsere Gesamtinvestitionen entsprechen im Wesentlichen der Summe der Zugänge einschließlich der Veränderungen des Konsolidierungskreises gemäß Anlagenspiegel (siehe Abschnitt 3.1.1. des Konzernabschlusses des Geschäftsberichts 2024). Differenzen ergeben sich aus der Einbeziehung von Zugängen zu selbstgenutzten Immobilien, sonstigen Sachanlagen und immateriellen Vermögenswerten in den Nenner der Kennzahl CapEx, die im Anhang nicht gesondert ausgewiesen werden.

Der Zähler umfasst Investitionsausgaben für Vermögenswerte oder Prozesse, die mit taxonomiekonformen Anteilen an der Wirtschaftstätigkeit CCM 7.7 verbunden sind. Hier berücksichtigt die S IMMO Investitionsausgaben, die für die Aufrechterhaltung und Durchführung der Wirtschaftstätigkeit wesentlich sind. Das Zuordnungsprinzip ist dabei die Generierung von externen Umsätzen durch die Wirtschaftstätigkeit CCM 7.7 „Erwerb von und Eigentum an Gebäuden“. Folglich werden im Zähler des Leistungsindikators alle Investitionen in taxonomiefähige Immobilien berücksichtigt.

Der Anteil der taxonomiekonformen CapEx betrug im Jahr 2024 0,7 %. Der taxonomiekonforme CapEx-Anteil im Jahr 2023 in Höhe von 41,56 % ist durch den Erwerb von taxonomiekonformen Gebäuden gerechtfertigt, was im Jahr 2024 nicht der Fall war, da es im Jahr 2024 keine taxonomiekonformen Zugänge gab. Eine Doppelzählung wurde dadurch vermieden, dass alle Investitionsausgaben für taxonomiekonformen Gebäude unter der Wirtschaftstätigkeit CCM 7.7 ausgewiesen werden. Nur einzelne Maßnahmen, die als taxonomiekonform identifiziert wurden und mit nicht taxonomiekonformen Gebäuden verbunden sind, werden unter CCM 7.3 oder CCM 7.6 ausgewiesen. Im Jahr 2024 enthält der Zähler des KPI für konforme CapEx keine Investitionsausgaben im Zusammenhang mit einem CapEx-Plan (wie in der Delegierten Verordnung (EU) 2021/2178 der Kommission, Absatz 1.1.2.2. definiert).

Betriebsausgaben (OpEx)

Der Leistungsindikator Betriebsausgaben (OpEx) ist definiert als der Anteil der taxonomiekonformen Betriebsausgaben (Zähler) geteilt durch die gesamten Betriebsausgaben (Nenner). Dieser Ansatz bleibt seit dem Jahr der ersten Berichterstattung gemäß Art. 8 der Taxonomieverordnung unverändert. Die Gliederung der Betriebsausgaben lässt sich analog zu den Kategorien der Investitionsausgaben ableiten. Die gesamten Betriebsaufwendungen umfassen nicht aktivierte Kosten, die sich auf Gebäudesanierungsmaßnahmen, Instandhaltung und Instandsetzung beziehen, sowie sonstige direkte Aufwendungen im Zusammenhang mit der laufenden Bewirtschaftung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, der im Bau befindlichen Immobilien und der selbstgenutzten Immobilien. Der Anstieg des Anteils der taxonomiekonformen OpEx auf 10,3 % (2023: 3,8 %) ist auf erhöhte Aufwendungen für Instandhaltungen zurückzuführen. Es besteht kein Risiko der Doppelzählung innerhalb der OpEx-KPIs, da wir nur die Wirtschaftstätigkeit CCM 7.7 als konform ausweisen.

Anteil des Umsatzes aus Waren oder Dienstleistungen, die mit taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten verbunden sind - Offenlegung für das Jahr 2024
Geschäftsjahr 2024
Jahr
Kriterien für einen wesentlichen Beitrag
DNSH-Kriterien (Do No Significant Harm)
Wirtschaftstätigkeiten
Code
Umsatz
Umsatz-Anteil, Jahr 2024
Klimaschutz
Anpassung an den Klimawandel
Wasser
Umweltverschmutzung
Kreislaufwirtschaft
Biodiversität
Klimaschutz
Anpassung an den Klimawandel
Wasser
Umweltverschmutzung
Kreislaufwirtschaft
Biodiversität
Mindestschutz
Anteil des taxonomiekonformen (A.1.) oder -fähigen (A.2.) Umsatzes, Jahr 2023
Kategorie „ermöglichende Tätigkeit“
Kategorie „Übergangstätigkeit”
TEUR
%
J; N; N/EL
J; N; N/EL
J; N; N/EL
YJ
N; N/EL
J; N; N/EL
J; N; N/EL
J/N
J/N
J/N
J/N
J/N
J/N
J/N
%
E
T
A. Taxonomiefähige Tätigkeiten
A.1. Ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (taxonomiekonform)
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden
CCM 7.7
90.934,80
23,9 %
J
N
N/EL
N/EL
N/EL
N/EL
J
J
J
J
J
J
J
13,03 %
–
–
Umsatz ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (taxonomiekonform) (A.1)
90.934,80
23,9 %
23,9 %
-
-
-
-
J
J
J
J
J
J
J
13,03 %
davon ermöglichende Tätigkeiten
0,0
-
%
%
%
%
%
J
J
J
J
J
J
J
%
E
davon Übergangstätigkeiten
0,0
-
J
J
J
J
J
J
%
T
A.2. Taxonomiefähige, aber nicht ökologisch nachhaltige Tätigkeit (nicht taxonomiekonform)
Hotels, Ferienunterkünfte, Campingplätze und ähnliche Beherbergungsbetriebe
BIO 2.1
76.503,31
20,1 %
EL
EL
N/EL
N/EL
N/EL
EL
20,81 %
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden
CCM 7.7
210.215,79
55,2 %
EL
EL
N/EL
N/EL
N/EL
N/EL
66,13 %
Umsatz taxonomiefähiger, aber nicht ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (nicht taxonomiekonform) (A.2)
286.719,10
75,3 %
55,2 %
-
-
-
-
20,1 %
86,94 %
A. Umsatz taxonomiefähiger Tätigkeiten (A.1 + A.2)
377.653,90
99,1 %
79,0 %
-
-
-
-
20,1 %
99,97 %
B. Nicht taxonomiefähige Tätigkeiten
Umsatz nicht taxonomiefähiger Tätigkeiten
3.365,01
0,9 %
Gesamt
381.018,91
100 %

Die Erläuterungen zu den Fußnoten finden Sie nach der Vorlage für den Anteil der Betriebsausgaben.

CapEx-Anteil aus Waren oder Dienstleistungen, die mit taxonomkonformen Wirtschaftstätigkeiten verbunden sind - Offenlegung für das Jahr 2024
Geschäftsjahr 2024
Jahr
Kriterien für einen wesentlichen Beitrag
DNSH-Kriterien (Do No Significant Harm)
Wirtschaftstätigkeiten
Code
CapEx
CapEx-Anteil, Jahr 2024
Klimaschutz
Anpassung an den Klimawandel
Wasser
Umweltverschmutzung
Kreislaufwirtschaft
Biodiversität
Klimaschutz
Anpassung an den Klimawandel
Wasser
Umweltverschmutzung
Kreislauf-wirtschaft
Biodiversität
Mindestschutz
Anteil taxonomiekonformer (A.1.) oder -fähiger (A.2.) CapEx, Jahr 2023
Kategorie „ermöglichende Tätigkeit“
Kategorie „Über- gangstätigkeit”
TEUR
%
J; N; N/EL
J; N; N/EL
J; N; N/EL
J; N; N/EL
J; N; N/EL
J; N; N/EL
J/N
J/N
J/N
J/N
J/N
J/N
J/N
%
E
T
A. Taxonomiefähige Tätigkeiten
A.1. Ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (taxonomiekonform)
Installation, Wartung und Reparatur von energieeffizienten Geräten
CCM 7.3
810,44
0,2 %
J
N
N/EL
N/EL
N/EL
N/EL
J
J
J
J
J
J
J
0,25 %
Installation, Wartung und Reparatur von Technologien für erneuerbare Energien
CCM 7.6
80,33
0,0 %
J
N
N/EL
N/EL
N/EL
N/EL
J
J
J
J
J
J
J
0,00 %
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden
CCM 7.7
2.175,62
0,5 %
J
N
N/EL
N/EL
N/EL
N/EL
J
J
J
J
J
J
J
41,31 %
CapEx ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (taxonomiekonform) (A.1)
3.066,39
0,7 %
0,7 %
-
0
0
0
0
J
J
J
J
J
J
J
41,56 %
davon ermöglichende Tätigkeiten
0,0
%
%
%
%
%
%
J
J
J
J
J
J
J
%
E
davon Übergangstätigkeiten
0,0
%
J
J
J
J
J
J
%
T
A.2.

	EL; N/EL	EL; N/EL	EL; N/EL	EL; N/EL	EL; N/EL	EL; N/EL
Hotels, Ferienunterkünfte, Campingplätze und ähnliche Beherbergungsbetriebe	BIO 2.1	211,83	0,0 %	EL	EL	N/EL
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden	CCM 7.7	448.645,68	97,9 %	EL	EL	N/EL
CapEx taxonomiefähiger, aber nicht ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (nicht taxonomiekonform) (A.2)		448.857,51	97,9 %	97,9 %	0,0 %	0,0 %
A. CapEx taxonomiefähiger Tätigkeiten (A.1 + A.2)		451.923,90	98,6 %	98,6 %	0,0 %	0,0 %
B. Nicht taxonomiefähige Tätigkeiten
CapEx nicht taxonomiefähiger Tätigkeiten (B)		6.418,82	1,4 %
Gesamt (A+B)		458.342,72	100,0%

Die Erläuterungen zu den Fußnoten finden Sie nach der Vorlage für den Anteil der Betriebsausgaben.

OpEx-Anteil von Waren oder Dienstleistungen, die mit taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten verbunden sind – Offenlegung für das Jahr 2024

Geschäftsjahr 2024

Jahr	Kriterien für einen wesentlichen Beitrag	DNSH-Kriterien (Do No Significant Harm)
		Klimaschutz	Anpassung an den Klimawandel	Wasser	Umweltverschmutzung	Kreislaufwirtschaft	Biodiversität	Klimaschutz	Anpassung an den Klimawandel	Wasser	Umweltverschmutzung	Kreislauf-wirtschaft	Biodiversität	Mindestschutz
	Wirtschaftstätigkeiten	Code	OpEx	OpEx-Anteil, Jahr 2024
			TEUR	%	J; N; N/EL	J; N; N/EL	J; N; N/EL	J; N; N/EL	J; N; N/EL	J; N; N/EL	J/N	J/N	J/N	J/N	J/N
A. Taxonomiefähige Tätigkeiten
A.1. Ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (taxonomiekonform)
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden	CCM 7.7	1.079,88	10,3 %	J	N	N/EL	N/EL	N/EL	N/EL	J	J	J	J	J	J
OpEx ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (taxonomiekonform) (A.1)		1.079,88	10,3 %	10,3 %	-	0	0	0	0	J	J	J	J	J	J
davon ermöglichende Tätigkeiten		0,0	0 %	0 %	0 %	0 %	0 %	0 %	0 %	J	J	J	J	J	J
davon Übergangstätigkeiten		0,0	0%	0 %		J	J	J	J	J	J	J
A.2. Taxonomiefähige, aber nicht ökologisch nachhaltige Tätigkeiten (nicht taxonomiekonform)
Hotels, Ferienunterkünfte, Campingplätze und ähnliche Beherbergungsbetrieb	BIO 2.1	4.365,39	41,7 %	EL	EL	N/EL	N/EL	N/EL	EL
Erwerb von und Eigentum an Gebäuden	CCM 7.7	5.031,85	48,0 %	EL	EL	N/EL	N/EL	N/EL	N/EL
OpEx taxonomiefähiger, aber nicht ökologisch nachhaltiger Tätigkeiten (nicht taxonomiekonform) (A.2)		9.397,24	89,7 %	48,0 %	0 %	0 %	0 %	0 %	41,7 %
A. OpEx taxonomiefähiger Tätigkeiten (A.1 + A.2)		10.477,12	100,0 %	58,3 %	0 %	0 %	0 %	0 %	41,7 %
B. Nicht taxonomiefähige Tätigkeiten
OpEx nicht taxonomiefähiger Tätigkeiten (B)		-	0,0 %
Gesamt (A+B)		10.477,12	100 %

Die Erläuterungen zu den Fußnoten befinden sich im Anschluss an diese Tabelle.

(a) Der Code besteht aus der Abkürzung des jeweiligen Ziels, zu dem die Wirtschaftstätigkeit einen wesentlichen Beitrag leisten kann, sowie der Nummer des Abschnitts der Tätigkeit im entsprechenden Anhang, der das Ziel abdeckt, d. h:
– Klimaschutz: CCM
– Anpassung an den Klimawandel: CCA
– Wasser- und Meeresressourcen: WTR
– Kreislaufwirtschaft: CE
– Vermeidung und Kontrolle von Umweltverschmutzung: PPC
– Biodiversität und Ökosysteme: BIO

(b) Y - Ja, taxonomiefähige und taxonomiekonforme Tätigkeit mit dem entsprechenden Umweltziel
N - Nein, taxonomiefähige, aber nicht taxonomiekonforme Tätigkeit mit dem entsprechenden Umweltziel
N/EL – nicht taxonomiefähige, nicht taxonomiekonforme Tätigkeit für das betreffende Umweltziel

(c) Trägt eine wirtschaftliche Tätigkeit wesentlich zu mehreren Umweltzielen bei, so geben Nicht-Finanzunternehmen in Fettdruck das für die Berechnung der KPI relevanteste Umweltziel an, wobei eine Doppelzählung vermieden wird. Ist die Verwendung der Finanzierungserlöse nicht bekannt, so berechnen die Finanzunternehmen in ihren jeweiligen KPI die Finanzierung von Wirtschaftstätigkeiten, die zu mehreren Umweltzielen beitragen, unter dem relevantesten Umweltziel, das in dieser Vorlage von den Nicht-Finanzunternehmen in Fettdruck angegeben wird. Ein Umweltziel darf nur einmal in einer Zeile fett gedruckt werden, um eine Doppelzählung wirtschaftlicher Tätigkeiten in den KPIs der Finanzunternehmen zu vermeiden. Dies gilt nicht für die Berechnung der in Artikel 2 Nummer 12 der Verordnung (EU) 2019/2088 definierten Taxonomie-Konformität der wirtschaftlichen Tätigkeiten für Finanzprodukte.

Nicht-Finanzunternehmen melden auch das Ausmaß der Taxonomie-Fähigkeit und der -Konformität je Umweltziel, einschließlich der Angleichung an jedes der Umweltziele für Tätigkeiten, die wesentlich zu mehreren Zielen beitragen, unter Verwendung der nachstehenden Vorlage:

Anteil am Umsatz/Gesamtumsatz 2024

	Taxonomie-Konformität je Ziel in %	Taxonomie-Fähigkeit je Ziel in %
CCM	23,9	79,0
CCA	0,0	0,0
WTR	0,0	0,0
CE	0,0	0,0
PPC	0,0	0,0
BIO	0,0	20,1

Anteil der CapEx/Gesamt-CapEx 2024

	Taxonomie-Konformität je Ziel in %	Taxonomie-Fähigkeit je Ziel in %
CCM	0,7	98,6
CCA	0,0	0,0
WTR	0,0	0,0
CE	0,0	0,0
PPC	0,0	0,0
BIO	0,0	0,0

Anteil der OpEx/Gesamt-OpEx 2024

	Taxonomie-Konformität je Ziel in %	Taxonomie-Fähigkeit je Ziel in %
CCM	10,3	58,3
CCA	0,0	0,0
WTR	0,0	0,0
CE	0,0	0,0
PPC	0,0	0,0
BIO	0,0	41,7

(d) Ein und dieselbe Tätigkeit kann taxonomiekonform sein ohne mit den betreffenden Umweltzielen in Einklang steht.
(e) EL – taxonomiekonforme Tätigkeit für das betreffende Ziel
N/EL – Nicht taxonomiekonforme Tätigkeit für das betreffende Ziel
(f) Tätigkeiten sind nur dann in Abschnitt A.2 dieser Vorlage anzugeben, wenn sie keinem Umweltziel entsprechen, für das sie taxonomiekonform sind. Tätigkeiten, die auf mindestens ein Umweltziel ausgerichtet sind, sind in Abschnitt A.1 dieser Vorlage anzugeben.
(g) Damit eine Aktivität in Abschnitt A.1 gemeldet werden kann, müssen alle DNSH-Kriterien und der Mindestschutz erfüllt sein. Für die unter A2 aufgeführten Tätigkeiten können die Spalten (5) bis (17) auf freiwilliger Basis von Nicht-Finanzunternehmen ausgefüllt werden. Nicht-Finanzunternehmen können die Kriterien für den wesentlichen Beitrag und den DNSH, die sie in Abschnitt A.2 erfüllen oder nicht erfüllen, wie folgt angeben: a) für den wesentlichen Beitrag: J/N und N/EL-Codes anstelle von EL und N/EL und (b) für DNSH: J/N-Codes.

Tätigkeiten im Zusammenhang mit Kernenergie und fossilem Gas

Reihe Kernenergiebezogene Tätigkeiten

1. Das Unternehmen führt Forschung, Entwicklung, Demonstration und Einsatz innovativer Stromerzeugungsanlagen, die Energie aus nuklearen Prozessen mit minimalen Abfällen aus dem Brennstoffkreislauf erzeugen, durch, finanziert sie oder ist an ihnen beteiligt.
   NEIN
2. Das Unternehmen führt den Bau und den sicheren Betrieb neuer kerntechnischer Anlagen zur Erzeugung von Elektrizität oder Prozesswärme, auch für die Fernwärmeversorgung oder für industrielle Prozesse wie die Wasserstofferzeugung, sowie deren sicherheitstechnische Nachrüstung unter Einsatz der besten verfügbaren Technologien durch, finanziert sie oder ist an ihnen beteiligt.
   NEIN
3. Das Unternehmen führt den sicheren Betrieb bestehender kerntechnischer Anlagen zur Erzeugung von Elektrizität oder Prozesswärme, auch für die Fernwärmeversorgung oder für industrielle Prozesse wie die Wasserstofferzeugung aus Kernenergie, durch, finanziert ihn oder ist für den sicheren Betrieb dieser Anlagen sowie für deren sicherheitstechnische Nachrüstung verantwortlich.
   NEIN

Aktivitäten im Zusammenhang mit fossilem Gas

1. Das Unternehmen führt den Bau oder den Betrieb von Stromerzeugungsanlagen durch, finanziert ihn oder ist an ihm beteiligt, die Elektrizität unter Verwendung fossiler gasförmiger Brennstoffe erzeugen.
   NEIN
2. Das Unternehmen führt den Bau, die Sanierung und den Betrieb von Anlagen zur Kraft-Wärme-Kälte-Kopplung und Stromerzeugung mit fossilen gasförmigen Brennstoffen durch, finanziert diese oder ist ihnen gegenüber exponiert.
   NEIN
3. Das Unternehmen führt den Bau, die Sanierung und den Betrieb von Wärmeerzeugungsanlagen, die Wärme/Kälte mit fossilen gasförmigen Brennstoffen erzeugen, durch, finanziert sie oder ist an ihnen beteiligt.
   NEIN

ESRS E1 Klimawandel

Der Klimawandel bezieht sich auf langfristige Veränderungen der Temperatur- und Wettermuster. Während einige dieser Veränderungen auf natürliche Weise auf Grund von Schwankungen der Sonnenaktivität oder bedeutenden Vulkanausbrüchen auftreten können, wird der Klimawandel seit dem 19. Jahrhundert hauptsächlich durch den Menschen verursacht, vor allem durch die Verbrennung fossiler Brennstoffe wie Kohle, Öl und Erdgas. Zu den wichtigsten Treibhausgasen, die zum Klimawandel beitragen, gehören Kohlendioxid und Methan. Diese Gase werden durch Aktivitäten wie das Verbrennen von Benzin für den Transport und die Verwendung von Kohle zu Heizzwecken freigesetzt. Zu den Hauptquellen von Methanemissionen gehören Methoden in der Landwirtschaft und Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Öl- und Gasförderung. Die bedeutendsten Sektoren, die für Treibhausgasemissionen verantwortlich sind, sind Energieerzeugung, Industrie, Transport, Gebäude, Landwirtschaft und Landnutzung. Treibhausgase spielen eine entscheidende Rolle bei der Speicherung von Wärme in der Atmosphäre und führen zu erheblichen Veränderungen des Erdklimas. Diese Veränderungen wirken sich erheblich auf Einzelpersonen und die gesamte Bevölkerung aus und führen zu Problemen wie Wasserknappheit, erhöhtem Hochwasserrisiko und Dürren, die sich alle wiederum auf die Ernährungssicherheit auswirken. Dies unterstreicht die wichtige Verbindung zwischen der Eindämmung des Klimawandels, der Anpassung an den Klimawandel und den Wasserressourcen (behandelt in ESRS E3) und der Biodiversität.

ESRS 2 Allgemeine Angaben

Der Betrieb von Gebäuden als Schlüsselsektor der Geschäftstätigkeit der Gruppe verursacht eine Vielzahl von Emissionen, von Lärm bis hin zu Treibhausgasemissionen (THG-Emissionen).# Treibhausgasemissionen aus Gebäuden

Treibhausgasemissionen aus Gebäuden stammen aus der Verbrennung fossiler Brennstoffe zur Wärmeerzeugung und der Verwendung von Gasen zur Kühlung und Klimatisierung von Gebäuden sowie aus der Abfallentsorgung.

Governance

Angabepflicht im Zusammenhang mit ESRS 2 GOV-3 – Einbeziehung der nachhaltigkeitsbezogenen Leistung in Anreizsysteme (E1.GOV-3_01 bis 03)

Nähere Informationen finden Sie in den Offenlegungen unter ESRS 2 GOV-3.

Strategie

E1–1 – Übergangsplan für den Klimaschutz (E1-1-01 bis E1-1-02)

Im Jahr 2024 entwickelte S IMMO unter der Leitung von CPI Europe einen umfassenden Übergangsplan für den Klimaschutz, der zu einem integralen Bestandteil unserer Geschäftstätigkeit geworden ist. Unser Engagement für die Entwicklung eines Übergangsplans für den Klimaschutz ist darauf zurückzuführen, dass wir uns an die sich weiterentwickelnden Vorschriften halten, klimabedingte Risiken mindern und neue Marktchancen nutzen müssen. Diese strategische Initiative ist für den langfristigen Erfolg und die Nachhaltigkeit von CPI Europe im Immobiliensektor von entscheidender Bedeutung.

Der Übergangsplan von CPI Europe legt die zukünftigen Schritte fest, die notwendig sind, damit CPI Europe und S IMMO bis 2050 die Treibhausgasemissionen auf null senken können. Darüber hinaus steht der Plan im Einklang mit dem 1,5-Grad-Ziel des Pariser Klimagipfels und dem im Europäischen Green Deal festgelegten Rechtsrahmen der EU.

Die Analyse und die anschließende Darstellung der Emissionsquellen basierten auf der Logik des Greenhouse Gas Protocol. Der Übergangsplan inkl. des Basisjahres 2019 von CPI Europe bezieht sich auf die gesamte Gruppe. Daher gelten die prozentualen Dekarbonisierungsziele gleichermaßen für S IMMO. Die Mengen der Treibhausgasemissionen basieren auf einer Studie, die von der NUS Consulting Group UK für das Geschäftsjahr 2019 durchgeführt wurde. Sie spiegelt eine eingehende Analyse der Treibhausgasemissionen von CPI Europe wider und dient als Grundlage für weitere Überlegungen. Obwohl CPI Europe auf Grund gruppeninterner Transaktionen mit der CPI Property Group in den Jahren 2022 und 2023 einen erheblichen Größenanstieg verzeichnete, bleiben die auf der NUS-Studie basierenden Maßnahmen und Wege weiterhin gültig.

Die Pläne zur Emissionsreduzierung werden als prozentuale Reduzierung im Vergleich zum Basisjahr 2019 festgelegt. Im Rahmen dieses Übergangsplans wurden detaillierte Maßnahmen definiert, die in den nächsten Jahren in die Unternehmensstrategie einfließen werden. Einige dieser Maßnahmen werden bereits umgesetzt. In Bezug auf fossile Brennstoffe wurde ein Ersatz der bestehenden Gasheizsysteme durch klimafreundliche Alternativen festgelegt.

Zur Bestimmung der Ziele wurden die Dekarbonisierungspfade des CRREM-Projekts herangezogen. Diese sind auf das 2050-Ziel der Europäischen Union abgestimmt. Für die einzelnen Emissionsquellen wurden Maßnahmen zur Reduzierung dieser Emissionen definiert. Bei der Bestimmung der quantitativen Reduzierung wurde auf das technisch Machbare für CPI Europe und auf die Dekarbonisierungsziele der Science Based Target Initiative (SBTi) Bezug genommen.

(E1-1-03 and E1-1-04)

Als eine der Schlüsselmaßnahmen zur Reduzierung der Emissionen aus Scope 1 wurde die Verbesserung von Gebäudekomponenten identifiziert. Dies erfolgt hauptsächlich im Rahmen des regelmäßigen Austauschs der Gebäudekomponenten. Hauptbereiche sind der Austausch von Gasheizungen durch vorzugsweise Wärmepumpen in Kombination mit Photovoltaik und die Verbesserung von HLK-Anlagen.

In Bezug auf die Emissionen von Scope 2 wurde ein erheblicher Teil der erforderlichen Maßnahmen bereits umgesetzt. Die Beschaffung von Ökostrom und der Abschluss von PPAs sind die wichtigsten Maßnahmen. Der größte Teil der Emissionen in der S IMMO entfällt auf brennstoff- und energiebezogene Aktivitäten im Scope 3, die auf den Energieverbrauch der Mieter:innen zurückzuführen sind. Um diese Emissionen zu reduzieren, wurde ein mehrstufiger Plan zur Digitalisierung der Gebäude umgesetzt und die Mieter:innen der S IMMO dabei unterstützt, ihren Energieverbrauch zu senken und ihre Rentabilität zu steigern.

(E1-1_05 bis E1-1_06)

Auf der Grundlage der aktuellen Maßnahmen und Kostenschätzungen wird der Investitionsbedarf (CapEx) für die Umsetzung des Übergangsplans für den Klimaschutz auf EUR 255,5 Mio. bis EUR 424,0 Mio. geschätzt. Der Großteil dieses Finanzierungsbedarfs ist bereits durch Instandhaltungsmaßnahmen in den kommenden Jahren abgedeckt.

Die für die Umsetzung dieser Schlüsselmaßnahmen erforderlichen Ausgaben (sowohl Betriebs- als auch Investitionsausgaben) hängen hauptsächlich von der Technologie ab. Technologie ist entscheidend für den Umstieg auf erneuerbare Energien, für Energieeffizienz, aber auch für neue Entwicklungen. Daher werden erhebliche Investitionsausgaben erforderlich sein (Umstellung auf kohlenstoffarme Emissionstechnologie, thermische Verbesserungen der Gebäude). Ein weiterer bedeutender Ausgabenposten (hauptsächlich Betriebsausgaben) ist mit der Umstellung von fossilen Brennstoffen und nicht erneuerbarem Strom auf erneuerbare Quellen verbunden.

(E1-1_07)

Auf Grund der hohen Unsicherheit bei den Berechnungsmethoden und mangelnder Rahmenbedingungen oder Richtlinien wurden die genauen gebundenen Treibhausgasemissionen der wichtigsten Vermögenswerte nicht berechnet. Die Gebäude sind für eine Nutzungsdauer von mindestens 50 Jahren ausgelegt, aber in Wirklichkeit ist ihre Lebensdauer viel länger, und während dieser Lebensdauer sorgt das technologische System für ein gewisses Maß an Emissionen durch ihre kontinuierliche Weiterentwicklung und Nutzung. Es wurden bereits Ziele zur Reduzierung der Treibhausgasemissionen festgelegt, die auf der Installation kohlenstoffarmer oder kohlenstofffreier Technologien und der Nutzung erneuerbarer Energiequellen basieren. Diese Maßnahmen können die Treibhausgasemissionen reduzieren, da Projekte, die keine Treibhausgasemissionen verursachen, keine kohlenstoffgebundenen Treibhausgasemissionen aufweisen.

(E1-1_08)

Eines der Ziele der CPI Group ist es, die Taxonomie-Konformität der Wirtschaftstätigkeiten auf konsolidierter Gruppenebene im Laufe der Zeit zu erhöhen. Weitere Einzelheiten finden Sie im Kapitel „Taxonomie“.

(E1-1_12)

Der Übergangsplan für den Klimaschutz der Gruppe legt verschiedene Ziele und Strategien fest, die darauf abzielen, die Emissionen im Einklang mit dem 1,5-Grad-Ziel des Pariser Abkommens zu reduzieren. Unser Hauptaugenmerk wird im Jahr 2025 und bis in die 2030er Jahre darauf liegen, die Emissionen direkt zu reduzieren, anstatt sich auf Ausgleichsmaßnahmen zu verlassen.

(E1-1-13)

Der Übergangsplan für den Klimaschutz wird von klimabedingten Risiken und Chancen beeinflusst. In Anbetracht der individuellen Grenzen und Möglichkeiten unseres Unternehmens haben wir unsere Nachhaltigkeitsziele so gestaltet, dass sie sowohl ehrgeizig als auch erreichbar sind. Dieses Engagement erstreckt sich über unsere gesamte Wertschöpfungskette und basiert auf einer umfassenden doppelten Wesentlichkeitsanalyse. Dieser Prozess identifiziert und priorisiert die ESG-Themen, die für unsere Stakeholder:innen und potenzielle geschäftliche Auswirkungen am relevantesten sind, und richtet unsere Strategie an den Erwartungen der Stakeholder:innen und den umfassenderen gesellschaftlichen Zielen aus. Mit diesem Ansatz wollen wir einen dauerhaften Mehrwert für unsere Stakeholder:innen schaffen und zu einer nachhaltigen Zukunft beitragen.

Die im Übergangsplan definierten Maßnahmen wurden als strategische Ziele in den Budgetierungsprozess des Unternehmens für die kommenden Jahre aufgenommen. Das Unternehmen investiert jedes Jahr erhebliche Summen in die Instandhaltung seines Gebäudebestands. Der bestehende Investitionsbedarf (CapEx) kann zu einem großen Teil durch diese jährlichen Budgetmittel gedeckt werden. Darüber hinaus ist die Umsetzung der meisten strategischen Ziele mit dem jeweils erforderlichen Austausch von Gebäudekomponenten geplant.

(E1-1-14)

Der Übergangsplan für den Klimaschutz wurde vom ESG-Ausschuss des Aufsichtsrats von CPI Europe genehmigt.

(E1-1-15)

Da der Übergangsplan im Jahr 2024 genehmigt wurde, wird die erste Evaluierung der Fortschritte im nächsten Berichtszeitraum erfolgen.

Angabepflicht im Zusammenhang mit ESRS 2 SBM-3 – Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen und ihr Zusammenspiel mit Strategie und Geschäftsmodell (E1.SBM-3_01 bis 07)

S IMMO hat eine umfassende Bewertung der physischen Klimarisiken für alle Immobilien durchgeführt, sowohl auf Portfolioebene als auch auf Einzelgebäudebasis. Wir bewerten das Klimarisiko mit einem externen ESG-Software-Tool der Firma Climcycle, das speziell für diese Art von Bewertung entwickelt und validiert wurde. Das Modul „Physische Klimarisiken“ der Plattform bewertet potenzielle Risiken durch die Analyse einer Reihe von Klimaszenarien unter Verwendung hochauflösender Prognosen und Daten aus validierten Quellen wie Copernicus und ISIMIP. Die Prognosen des Klimarisikomodells werden unter Verwendung von Open-Access-Datenquellen erstellt, wie im Gesetzestext der EU-Taxonomie empfohlen. Dazu gehören Dienste wie Copernicus, das die neuesten Erkenntnisse einsetzt. Derzeit kann das Tool 18 physische Risiken identifizieren, sowohl akute als auch chronische. Die Daten sind in unterschiedlichen Detailstufen zugänglich. Darüber hinaus umfasst jedes Risiko bis zu vier RCP-Szenarien mit Prognosen bis zum Jahr 2100.

Bei Aktivitäten mit einer prognostizierten Dauer von weniger als einem Jahrzehnt wird die Bewertung anhand von Klimaprognosen im am besten geeigneten Mindestmaßstab durchgeführt. Bei allen übrigen Aktivitäten wird die Bewertung mit der feinsten verfügbaren Auflösung durchgeführt, wobei modernste Klimaprognosen über das gesamte Spektrum zukünftiger Szenarien hinweg verwendet werden, die mit der erwarteten Lebensdauer der Aktivität übereinstimmen.# Management der Auswirkungen, Risiken und Chancen

Angabepflicht im Zusammenhang mit ESRS 2 IRO-1 – Beschreibung der Verfahren zur Ermittlung und Bewertung der wesentlichen klimabezogenen Auswirkungen, Risiken und Chancen

Managementansatz

Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen

1. Treibhausgasemissionen aus dem Betrieb von Gebäuden
2. Energieverbrauch
3. Steigende Kosten für fossile Brennstoffe
4. Mechanismus zur CO2-Bepreisung
5. Nichteinhaltung von ESG-Zielen führt zu Vertrauensverlust bei Investor:innen
6. Unzureichende Anpassungslösungen

Konzepte

(E1-2) Code of Business Ethics and Conduct
Gruppenstrategie zu Umwelt und gesellschaftlicher Unternehmensverantwortung
Group LCA policy
CPIPG GHG Recalculation Policy
Risk Management Strategie
Transition plan

ESG Ziele

• Reduzierung der Treibhausgasintensität des Immobilienportfolios, einschließlich Bioenergie, um 32,7 % bis zum Jahr 2030 gegenüber dem Ausgangswert von 2019
• Stromeinkauf aus 100 % erneuerbaren Energiequellen bis Ende 2024
• Reduzierung der Energieintensität des Immobilienportfolios um 10 % bis zum Jahr 2030 gegenüber dem Ausgangswert von 2019
• Sukzessive Steigerung des Anteils der taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten auf konsolidierter Gruppenebene
• Ausrichtung der Vergütung des Vorstands an ESG-Kriterien

Maßnahmen

Detaillierte Beschreibung unter E1-3 (E1.IRO-1_01-16)

Der Prozess zur Identifizierung und Bewertung klimabezogener Auswirkungen, Risiken und Chancen ist in ESRS 2 beschrieben, insbesondere im Abschnitt über die doppelte Wesentlichkeitsanalyse. Sowohl physische als auch klimabedingte Auswirkungen, Risiken und Chancen wurden berücksichtigt. Die identifizierten wesentlichen klimabezogenen Auswirkungen, Risiken und Chancen sind in der Tabelle „Wesentlichkeit und Ziel“ von ESRS 2, SBM-1, ausführlich beschrieben.

Die Gruppe hat klimabedingte Gefahren über die in ESRS 2 definierten kurz-, mittel- und langfristigen Zeitraum identifiziert und bewertet, und ob ihre Vermögenswerte und Geschäftsaktivitäten diesen Gefahren ausgesetzt sein könnten. Dabei wurden sowohl chronische als auch akute klimabedingte Gefahren berücksichtigt.

Für das gesamte Portfolio der Gruppe haben wir eine zweistufige Analyse durchgeführt, die zu zwei Ergebnissen geführt hat. Der erste Datensatz ist eine aggregierte Bewertung für das gesamte Unternehmen, die aufzeigt, welche Risiken in unserem Portfolio häufig als hoch eingestuft werden. Der zweite Datensatz enthält eine individuelle Bewertung für jedes Gebäude.

Die Gruppe hat folgende Risiken identifiziert und als wesentlich eingestuft:

Betriebskosten und Anpassungsmaßnahmen auf Grund andauernder Wetterbedingungen: Finanzielle Verluste können für das Unternehmen auf Grund unnötig hoher Betriebskosten und des erheblichen Wertverlusts der Immobilie entstehen. Laut der Klimarisikoanalyse wurden Wasser- und Hitzestress als Hauptrisiken identifiziert. Die Analyse zeigt, dass sich acht unserer Gebäude in Bukarest, Rumänien, in Gebieten mit hohem Risiko für Wasser- und Hitzestress befinden, was einem Portfoliowert von EUR 535,1 Mio. entspricht.

In den Analyseszenarien der repräsentativen Prognosepfade (RCPs) wurden die folgenden verwendet:

• RCP 2.6: Ein stringentes Minderungsszenario, das darauf abzielt, die globale Erwärmung möglichst unter 2 °C zu halten.
• RCP 4.5: Ein mittleres Szenario, das wahrscheinlich zu einer globalen Erwärmung von 3,0 °C führt.
• RCP 6.0: Die Temperaturprognosen gemäß RCP 6.0 beinhalten eine kontinuierliche globale Erwärmung, die zu einem Anstieg der globalen Temperatur um etwa 3–4 °C bis 2100 führt.
• RCP 8.5: Bei diesem Szenario, das oft als Szenario mit hohen Emissionen oder „Business as usual“-Szenario bezeichnet wird, wird bis 2100 ein Temperaturanstieg von etwa 4,3 °C im Vergleich zu den vorindustriellen Temperaturen erwartet. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass es Unsicherheiten und Debatten über die Annahmen und Ergebnisse dieses Szenarios gibt.

Die Auswirkungen dieser Szenarien werden pro Jahrzehnt bewertet. Die Gruppe hat ihren Weg für die jeweiligen RCPs festgelegt:

• RCP 2.6: Verbesserung der Betriebseffizienz; energieeffiziente Investitionen; neue Entwicklungen, die der EU-Taxonomie und der Verordnung über Netto-Nullenergiegebäude entsprechen; Diversifizierung der Energiequellen; Reduzierung der Wasserintensität des Immobilienportfolios.
• RCP 4.5: Umstellung der Stromversorgung von fossilen Brennstoffen auf erneuerbare Quellen; Diversifizierung der Energiequellen (Stromerzeugung vor Ort sowohl aus nicht erneuerbaren als auch aus erneuerbaren Quellen); Zusammenarbeit mit den Kund:innen, Information und Zusammenarbeit mit ihnen im Hinblick auf die Reduzierung der CO2-Emissionen; umfassende Einbeziehung unserer Lieferkette in unsere Umweltstrategie.
• RCP 6.0: Diversifizierung der Energiequellen durch Stromerzeugung vor Ort mithilfe erneuerbarer Energiequellen; Verbesserung der Zusammenarbeit mit Partner:innen in der gesamten Wertschöpfungskette – sowohl vor- als auch nachgelagert – zur gemeinsamen Reduzierung von Treibhausgasemissionen.
• RCP 8.0: Identifizierung von Schwerpunktstandorten, auf die wir uns in den nächsten Phasen konzentrieren werden, und Bewertung unserer Gebäude, ob sie direkt und/oder indirekt Auswirkungen verursachen können; Anpassungsmaßnahmen in unseren Gebäuden im Portfolio (Maßnahmen umfassen die Bereiche Wasser, Klima und Biodiversität); keine Kapital- oder Betriebsausgaben im Zusammenhang mit Aktivitäten, die zur vermehrten Nutzung fossiler Brennstoffe beitragen.

Die ermittelten Szenarien sowie der grüne Investitionsbedarf werden bei den finanziellen Bewertungen im Rahmen der Risikobewertungen und -berechnungen berücksichtigt.

Die folgenden klimabezogenen Übergangsrisiken und -chancen in den Geschäftsbereichen der Gruppe und entlang der vor- und nachgelagerten Wertschöpfungskette wurden berücksichtigt:

• Aktuelle und sich neu abzeichnende Regulierungen
• Technologie: S IMMO befasst sich kontinuierlich mit Gebäudetechnologien, die darauf abzielen, die Umweltauswirkungen zu minimieren. Die Bewertung neuer Technologien ist Teil des Entscheidungsprozesses der Gruppe bei Sanierungen und Entwicklungen.
• Markt: Investor:innen konzentrieren sich zunehmend auf Investitionen in den Klimaschutz. Im Jahr 2022 entwickelte die CPI Property Group einen Rahmen für nachhaltige Finanzierungen, der sowohl einen Rahmen für Anleihen mit Nachhaltigkeitsbezug als auch einen Rahmen für „Green Bonds“ umfasst. Im Zuge dieses Rahmens hat sich die Gruppe verpflichtet, die Erlöse aus „Green Bonds“ zur Finanzierung oder Refinanzierung bestehender oder zukünftiger Projekte zu verwenden, die die Umweltauswirkungen des Immobilienportfolios der CPI Property Group minimieren und zu den Zielen der Gruppe zur Reduzierung der Klimaauswirkungen beitragen. Die Gruppe ist sich bewusst, dass das Management von Umweltrisiken direkte Auswirkungen auf den Wert ihres Portfolios haben kann.
• Reputation: S IMMO ist der Ansicht, dass die geleisteten Umweltmaßnahmen für den Ruf der Gruppe auf dem Markt von wichtiger Bedeutung ist.

Diese Faktoren wurden bei der doppelten Wesentlichkeitsanalyse berücksichtigt, bei der die folgenden Risiken als wesentlich identifiziert wurden und in der Tabelle „Wesentlichkeiten und Ziele“ von ESRS 2, SBM-1 aufgeführt sind:

• Risiko steigender Kosten für fossile Brennstoffe
• Mechanismen zur CO2-Bepreisung
• Marktreputation und Anlegervertrauen
• Finanzielle Sanktionen
• Risiko der unsachgemäßen Bewertung und Umsetzung von Anpassungs- und Umsetzungsmaßnahmen

E1–2 – Konzepte im Zusammenhang mit dem Klimaschutz und der Anpassung an den Klimawandel

Weitere Informationen finden Sie unter ESRS 2 MDR-P.

E1–3 – Maßnahmen und Mittel im Zusammenhang mit den Klimakonzepten (E1-3_01)

Gemäß dem Übergangsplan für den Klimaschutz der CPI Europe AG werden folgende Maßnahmen und Schritte durchgeführt, um die Auswirkungen des Klimawandels zu mildern:

• Austausch von Kältemitteln durch Kältemittel mit niedrigem Treibhauspotenzial
  Schrittweiser Austausch der Haustechnikanlagen und Kühlschränke durch Produkte, die alternative Kühlmittel mit geringem oder keinem Treibhauspotenzial benötigen. Für das neue Kühlsystem in den Twin Towers in Wien wurde beispielsweise das natürliche Kältemittel Ammoniak (Treibhauspotenzial 0) verwendet.
• Umstellung der Heizung auf Wärmepumpen
  Um die Auswirkungen der Treibhausgasemissionen durch stationäre Verbrennung zu verringern, wurden zwei Maßnahmen ermittelt. Erstens erfordert der technologische Wandel im Gebäudebetrieb den Austausch der vorhandenen Gasheizungen gegen Wärmepumpen.Ein solcher Austausch erfordert jedoch auch die Umsetzung anderer Baumaßnahmen, wie z. B. die Änderung des Durchmessers der Heizungsrohre. Daher könnten auch Zwischenlösungen wie die Umstellung auf eine erneuerbare Energiequelle wie Biomasse, Holz oder Pellets sinnvoll sein. Thermische Verbesserung der Gebäude Zukünftige Gebäude müssen deutlich höhere Standards in Bezug auf Energieeffizienz erfüllen. Dies erfordert eine vollständige Sanierung bestehender Gebäude. Eine Wärmedämmung trägt wesentlich zu einem geringeren Energiebedarf und damit zu einem geringeren Heizbedarf bei, was wiederum einem geringeren Erdgasverbrauch entspricht. Umstellung auf Elektrofahrzeuge, die mit CO2-freiem Strom betrieben werden Die Automobilindustrie bietet inzwischen eine Vielzahl von batteriebetriebenen Elektrofahrzeugen an, die in Kombination mit emissionsarmem Strom die Treibhausgasemissionen des Individualverkehrs erheblich reduzieren. Daher wird ein schneller Umstieg auf eine vollständig elektrifizierte Fahrzeugflotte vorgeschlagen. Dies ermöglicht eine erhebliche Reduzierung der damit verbundenen Treibhausgasemissionen und einen schnellen Erfolg für den Plan zur Emissionsreduzierung. Umstellung auf CO2-freie Heizquellen durch Versorgungsunternehmen Wir verlassen uns auf die Bemühungen der Fernwärmeversorger:innen, die Treibhausgasemissionen aus der Fernwärme zu reduzieren. Diese Versorger:innen unterliegen den gleichen Vorschriften und müssen daher ebenfalls die Klimaziele erfüllen. Wir sind davon überzeugt, dass Fernwärme eine sinnvolle Energiequelle für städtische Gebiete ist, insbesondere wenn sie klimaneutral erzeugt wird. Grünstrombezug durch PPA Aufgrund der Preisverzerrungen am Strommarkt unter anderem durch den Krieg in der Ukraine und der Auslegung möglicher Regulierungen hat sich die S IMMO für den Strombezug über PPAs entschieden. In Österreich wurde bereits ein PPA mit einem Kleinwasserkraftwerk zur Ergänzung der Eigenproduktion abgeschlossen. Neben dem Bezug von Grünstrom bietet das PPA auch Planungssicherheit in Bezug auf die Kostenentwicklung. Kauf von CO2-freiem Strom/Grünstrom vom Spot-Markt Aus strategischer Sicht ist es nicht das Ziel der S IMMO, Strom für den Markt zu produzieren. Daher wird immer eine Restmenge am Markt zugekauft werden müssen. CPI Europe hat sich und der S IMMO zum Ziel gesetzt, ab Ende 2024 nur noch Ökostrom zu beziehen. Eine Kompensation durch CO2-Zertifikate oder Herkunftsnachweise ist nicht mehr zulässig. Ausbau von PV-Anlagen auf S IMMO Gebäuden Die NUS-Studie untersuchte auch das Potenzial für die Stromerzeugung durch PV-Anlagen auf Immobilien. Anhand der verfügbaren Dachflächen wurde ermittelt, dass auf Gruppenebene eine potenzielle Stromerzeugung von bis zu 130 GWh möglich ist. Der Gesamtstromverbrauch wurde zu diesem Zeitpunkt auf 236,2 GWh ermittelt, was bedeutet, dass rund 55 % des Stromverbrauchs auf Gruppenebene durch selbst erzeugten Ökostrom gedeckt werden können. Grüne Beschaffungspolitik Um die Emissionen von gekauften Waren und Dienstleistungen zu reduzieren, ist eine Änderung der Beschaffungspolitik erforderlich. Beschaffungsentscheidungen sollten auf Nachhaltigkeitskriterien basieren und nicht auf dem günstigsten Angebot. Der gesamte Lebenszyklus der beschafften Waren oder Dienstleistungen sollte unabhängig von der Nachhaltigkeit berücksichtigt werden. Folgende weitere Maßnahmen sollten umgesetzt werden, um Emissionen zu reduzieren – Gekaufte Rohstoffe sollen aus Quellen mit geringen Treibhausgasemissionen stammen. – Einkäufe bei Lieferant:innen, die sich zur Reduzierung der CO2-Emissionen/Netto-Null-Zielen verpflichtet haben. – Bevorzugung lokaler Lieferant:innen, um die mit dem Kauf von Waren und Dienstleistungen verbundenen CO2-Emissionen in der Lieferketten zu reduzieren. – Kauf von Waren und Dienstleistungen, die über ein Nachhaltigkeitszertifikat verfügen. – Berücksichtigung der Möglichkeit, Waren reparieren zu lassen. Reparaturen führen zu geringeren Treibhausgasemissionen als Neukäufe. Grüne Immobilienentwicklung Insbesondere im Bereich der Immobilienentwicklung besteht nicht nur die Notwendigkeit, Prozesse emissionsfrei zu gestalten, sondern auch die Produkte neu zu konzipieren. Dies ergibt sich auch vor dem Hintergrund gestiegener Anforderungen an die Emissionen und die Energieeffizienz von Gebäuden. Die folgenden Schritte werden zur Reduzierung der Treibhausgasemissionen in Betracht gezogen: – Umsetzung der Richtlinie zur Lebenszyklusanalyse (LCA) für den Bau und Betrieb aller neuen Gewerbeimmobilien. – Bei der Auswahl und Planung ist auf Materialien mit geringen CO2-Emissionen zu achten. Beim Bau neuer Gebäude werden die höchsten verfügbaren Standards für CO2-arme Bauweise eingehalten. – Beim Kauf neuer Gebäude oder der Renovierung bestehender Immobilien sind die höchsten verfügbaren Energieeffizienzstandards anzustreben. – Bei der Beschaffung von Maschinen, technischer Ausrüstung und Fahrzeugen müssen die höchsten verfügbaren EU-/nationalen Energieeffizienzstandards eingehalten werden – Beim Kauf von Ausrüstung/Gebäuden sollten die Lebenszykluskosten/CO2-Emissionen/der Energieverbrauch im Vordergrund stehen, um sicherzustellen, dass die Beschaffung die effizienteste Option ist (auch wenn die Anschaffungskosten höher sind). Zusammenarbeit mit Mieter:innen zur Verbrauchsreduzierung durch verbrauchsabhängige Abrechnung Um den Großteil der Emissionen einzusparen, ist ein mehrjähriger Maßnahmenplan erforderlich. Die einzelnen Schritte werden im Folgenden vorgestellt: – Erfassung der tatsächlichen Verbrauchsdaten auf Mieterebene. Der erste Schritt besteht darin, den tatsächlichen Verbrauch von Betriebsmitteln zu erfassen. Dies geschieht mittels digitaler Erfassung (Smart Meter). – Umstellung der Betriebskostenumlage von m²-Schlüsseln auf verbrauchsabhängige Berechnung. Das bedeutet, dass die wirtschaftlichen Kosten der Verursachung auch dem entsprechenden Mieter in Rechnung gestellt werden. – Aktive Kommunikation der Verbrauchsdaten an den Mieter. Ziel ist es, ein Bewusstsein für den tatsächlichen Verbrauch zu schaffen. Mit relativ geringem Aufwand kann auch ein Benachrichtigungssystem für Betriebsfehler in der Haustechnik integriert werden. Der Vorteil für die S IMMO: Sinkende Betriebskosten bedeuten geringere Zuschüsse der Vermieter:innen oder Potenzial für Mieterhöhungen. – Mieter:innen in sanierten Gebäuden sollen einen nahezu emissionsfreien Betrieb der Gebäude erreichen, entsprechend den Anforderungen der EBPD. Reduzierung des logistischen Aufwands, lokale Beschaffung Folgende Maßnahmen zur Reduzierung der damit verbundenen Treibhausgasemissionen wurden ermittelt: – Sicherstellung, dass alle erforderlichen Transport- und Vertriebsdienstleistungen von Lieferanten mit einem Fuhrpark mit geringen/keinen CO2-Emissionen bezogen werden. – Bevorzugung von Lieferant:innen, die Biokraftstoffe oder kohlenstoffarme Kraftstoffe in ihrem Kraftstoffmix für Transport- und Vertriebsdienstleistungen verwenden. – Priorisierung von Vertriebsaktivitäten, bei denen vor Ort erneuerbare Elektrizität für die Lagerung gekaufter Waren in Lagern, Vertriebszentren und Einzelhandelsgeschäften genutzt wird, oder Beschaffung der erforderlichen Stromversorgung aus 100 % erneuerbaren zertifizierten Energiequellen. – Strategische Standortwahl für neue Gebäude in der Nähe von Großkunden und Verbrauchszentren. – Reduzierung der Treibhausgasintensität (tCO2e/km) durch Verbesserung der Effizienz von Transportnetzen, Erhöhung der Hin- und Rückfahrten, der Ladekapazität und der Auslastungsfaktoren. Abfallreduzierung und Steigerung von Recycling/Kreislaufwirtschaft Zu den möglichen Maßnahmen zur Reduzierung von Treibhausgasemissionen gehören: – Reduzierung der Abfallmenge durch die Einführung spezieller Abfallentsorgungsprogramme/Schulungen für Mitarbeiter:innen, um die Wiederverwendungs- und Recyclingquoten in allen Gebäuden zu erhöhen. – Verbesserte Recycling- und Wiederverwendungsmaßnahmen in gewerblichen Gebäuden, um die Menge des auf Deponien entsorgten Abfalls zu reduzieren. – Durchführung von Abfallprüfungen im gesamten gewerblichen Portfolio, um Abfallströme zu optimieren, die Kontamination von Materialien zu reduzieren und Verbesserungen bei den Recyclingquoten/Deponien zu erzielen. – Bei der Beschaffung sicherstellen, dass Abfallentsorgungsunternehmen eine „deponiefreie“-Option anbieten, um die mit der Deponierung verbundenen Treibhausgasemissionen zu reduzieren. – Registrierung von Gewerbeflächen bei Anbieter:innen von Wiederverwendungstools/-software, damit überschüssige/nicht benötigte Produkte von lokalen Organisationen wiederverwendet werden können, wodurch die Notwendigkeit von Recycling/Entsorgung entfällt. Umstieg auf umweltfreundliche Verkehrsmittel Zur Reduzierung der mit Geschäftsreisen verbundenen Emissionen sind folgende Maßnahmen denkbar: – Reduzierung des Bedarfs an Geschäftsreisen im gesamten Unternehmen (z. B. Förderung von Videokonferenzen und webbasierten Besprechungen als Alternative zu persönlichen Besprechungen, wo dies wirtschaftlich machbar ist) – Einführung einer aktualisierten Beschaffungsrichtlinie, die von allen Anbietern:innen von Geschäftsreisen verlangt, ein verifiziertes Netto-Null-Ziel nachzuweisen. – Einführung einer unternehmensweiten Richtlinie, um die Installation und Verfügbarkeit von Ladestationen für Elektrofahrzeuge auf dem Firmengelände sicherzustellen. – Förderung und Schaffung von Anreizen für emissionsärmere Reisemöglichkeiten (z. B. Zug statt Flugzeug), Einführung von Richtlinien zur Förderung von Anreizen für aktive Mobilität und öffentliche Verkehrsmittel für kürzere Fahrten zu Kundenterminen; – Bereitstellung von Optionen für aktive Mobilität/CO2-freie Optionen für Mitarbeiter:innen zur Erledigung ihrer täglichen Aufgaben, die Reisen innerhalb der Region erfordern, z. B.# Umfassende Dekarbonisierungsstrategie: Mitarbeiter Mobilität, Grüne Investitionen und Emissionsreduktion

Mitarbeiter Mobilität

Die CPI Property Group setzt auf eine umfassende Strategie zur Förderung nachhaltiger Mobilität für ihre Mitarbeiter:innen, um sowohl den täglichen Arbeitsweg zu optimieren als auch die Umweltbelastung zu reduzieren. Folgende Maßnahmen werden hierfür umgesetzt:

• Bereitstellung von Fahrrädern: Mitarbeiter:innen wird die Möglichkeit geboten, Fahrräder für Dienstfahrten innerhalb der Region zu nutzen.
• Berücksichtigung nachhaltiger Reisemöglichkeiten bei Immobilienkäufen: Bei der Akquise neuer Gewerbeimmobilien wird darauf geachtet, dass diese sich in der Nähe von Stadtzentren und öffentlichen Verkehrsmitteln befinden, um die Pendelstrecken der Mitarbeiter:innen zu verkürzen und die Nutzung umweltfreundlicher Verkehrsmittel zu fördern.
• Optimierung aktiver/CO2-freier Reisemöglichkeiten: Durch die Einführung von Parkrichtlinien und -gebühren im gewerblichen Portfolio wird die Nutzung von Privatfahrzeugen für den täglichen Pendelverkehr unattraktiver gestaltet und umweltfreundliche Alternativen gefördert.
• Anreize und Unterstützung für umweltfreundliche Mobilitätsprogramme: Programme wie „Jobticket“ und die Förderung des Radfahrens zur Arbeit werden aktiv unterstützt.
• Homeoffice-Initiativen: Die Durchführbarkeit von Homeoffice-Richtlinien wird evaluiert und die Bereitstellung von Kommunikations- und Homeoffice-Tools verstärkt, um tägliche Arbeitswege zu reduzieren.
• CO2-freie/arme Verkehrsinfrastruktur: Im gesamten Mobilitätsbereich wird eine Infrastruktur für CO2-freie/arme Transportmittel für Mitarbeiter:innen bereitgestellt, z. B. durch Ladestationen für Elektrofahrzeuge und Fahrradabstellplätze.
• Reduzierung von Ein-Personen-Autofahrten: Unternehmensrichtlinien und -programme fördern die Bildung von Fahrgemeinschaften.

Fokus auf grüne Investitionen

Als Maßnahmen zur Emissionsreduzierung im Bereich „Investitionen“ wurden folgende Punkte berücksichtigt:

• Investitionsrichtlinien: Es werden Richtlinien eingeführt, die sicherstellen, dass kommerzielle Investitionen nur in Unternehmen getätigt werden, deren Dekarbonisierungsziele mit dem Netto-Null-Ziel der CPI Europe Group bis 2050 übereinstimmen.
• Emissionsberichterstattung von Portfoliounternehmen: Alle Unternehmen, in die die S IMMO investiert, müssen regelmäßig ihre Scope-1- und Scope-2-Emissionen melden, um eine jährliche/kontinuierliche Dekarbonisierung nachzuweisen.
• Zukünftige Investitionsziele: Zukünftige Investitionen zielen auf Unternehmen ab, die den Übergang zu einer kohlenstoffarmen Wirtschaft direkt unterstützen und fördern.
• Proaktives Engagement mit Unternehmen: Es erfolgt ein proaktives Engagement mit allen Unternehmen, um die Ausrichtung und Überprüfung mit der Science Based Targets initiative (SBTi) sicherzustellen. (E1-3_03, E1-3_04)

Dekarbonisierungsmaßnahmen

Nachfolgend finden Sie eine detaillierte Tabelle der Dekarbonisierungsmaßnahmen:

Scope	Dekarbonisierungsmaßnahme	Einheit	Basisjahr 2019	Ziel 2030	Ziel 2035	Ziel 2040	Ziel 2045	Ziel 2050
1.1	Austausch von Kältemitteln durch Kältemittel mit niedrigem Treibhauspotenzial	t CO₂e	5.709	-1.019	13.615	6.490	1.710	345
1.2	Umstellung der Heizung auf Wärmepumpen	t CO₂e	3.211	-1.156	-3.164	-4.880	5.294	5.570
1.2	Thermische Verbesserung der Gebäude	t CO₂e	227	-1.734	-1.220	-1.272	-1.284	-1.284
1.3	Umstellung auf BEVs, die mit CO₂-freiem Strom betrieben werden	-	227	-1.830	-1.907	-1.927	-1.927	-1.927
2.1	Umstellung auf CO₂-freie Heizquelle durch Dienstleister	t CO₂e	6.254	-3.127	-227	-227	-227	-227
2.2	Eigene Stromerzeugung durch PV-Anlagen	t CO₂e	42.499	-3.000	-3.909	-4.534	-6.254	-6.254
2.2	Bezug von Ökostrom durch PPA	t CO₂e	-	-250	-12.000	-16.000	-16.000	-16.000
2.2	Bezug von CO₂-freiem Strom vom Markt	t CO₂e	-	-39.024	-1.000	-2.500	-7.500	-10.000
3.1	Umweltfreundliche Beschaffung	t CO₂e	9.086	-7.269	-29.274	-23.774	-18.999	-16.499
3.2	Umweltfreundliche Entwicklung	t CO₂e	24.208	-19.366	-8.632	-8.995	-9.086	-9.086
3.3	Zusammenarbeit mit Mietern zur Verbrauchsreduzierung durch verbrauchsabhängige Abrechnung	t CO₂e	205.076	-167.616	-200.974	-204.256	-205.076	-205.076
3.3	Reduzierung des logistischen Aufwands, lokale Beschaffung	t CO₂e	16.532	-14.879	-15.705	-16.367	-16.532	-16.532
3.4	Umstellung auf grüne Energie	t CO₂e	28	-14	-25	-25	-28	-28
3.5	Steigerung des Recyclings/Kreislaufwirtschaft	t CO₂e	1.697	-255	-891	-1.145	-1.209	-1.209
3.5	Abfallreduzierung	t CO₂e	-85	-297	-382	-403	-403	-403
3.6	Umstellung auf grüne Transportmittel	t CO₂e	281	-267	-267	-267	-281	-281
3.7	Jobticket, Fahrräder, ...	t CO₂e	1.020	-714	-1.010	-1.020	-1.020	-1.020
3.15	Schwerpunkt auf grüne Investitionen	t CO₂e	6.122	-6.122	-6.122	-6.122	-6.122	-6.122

(E1-3_05-08) Die gemäß der Delegierten Verordnung (EU) 2021/2178 der Kommission erforderlichen Angaben finden Sie im Taxonomie-Kapitel dieser Erklärung.

Kennzahlen und Ziele

E1–4 – Ziele im Zusammenhang mit dem Klimaschutz und der Anpassung an den Klimawandel (E1-4_01)

Auf Gruppenebene wurden folgende Ziele festgelegt:

• Reduzierung der Treibhausgasintensität von Scope 1 und Scope 2 des Immobilienportfolios um 46,2 % bis zum Jahr 2030 gegenüber dem Basisjahr 2019.
• Reduzierung der Treibhausgasintensität des Immobilienportfolios, einschließlich Bioenergie, um 32,7 % bis zum Jahr 2030 gegenüber dem Basisjahr 2019.
• Stromeinkauf aus 100 % erneuerbaren Energiequellen bis Ende 2024.
• Reduzierung der Energieintensität des Immobilienportfolios um 10 % bis zum Jahr 2030 gegenüber dem Basisjahr 2019.

(E1-4_02 bis E1-4_17)

Erwartete Reduzierung der Treibhausgasemissionen von CPI Europe (einschließlich S IMMO)

Rückblick	Meilensteine und Zieljahre	THG-Emissionen	Einheit	Basisjahr 2019	2023	2024	%	2025	2030	Jährliches % Ziel/ Basisjahr
	Scope-1-THG-Emissionen	Scope-1-THG-Bruttoemissionen	t CO₂e	9.147	18.714	17.686	-5,5	8.494	5.011	0,6 %
	Scope-2-THG-Emissionen	Standortbezogene Scope-2-THG-Bruttoemissionen	t CO₂e	51.585	15.567	20.911	34,3	n/a	n/a	n/a
		Marktbezogene Scope-2-THG-Bruttoemissionen	t CO₂e	48.753	15.517	22.615	45,7	9.237	3.352	-7,4 %
	Signifikante Scope-3-THG-Emissionen	Gesamte indirekte Scope-3-THG-Bruttoemissionen	t CO₂e	264.049	182.004	216.864	19,5	255.775	47.464	-7,5 %

Die CO₂-Emissionen werden gemäß dem GHG-Protokoll nach dem Prinzip der operativen Kontrolle berechnet. Die gemeldeten CO₂-Emissionen stellen Bruttoemissionen dar. Die CO₂-Äquivalente für alle Treibhausgase aus dem Kyoto-Protokoll (CO₂, CH₄, N₂O, HFKW, PFC, SF₆ und NF₃) wurden in der Berechnung berücksichtigt. Die Treibhausgasemissionen der Kategorie 3 umfassen alle Kategorien mit Ausnahme von 3.8, 3.9, 3.10, 3.12 und 3.14.

(E1-4_18)

Im Jahr 2023 wurde die Berichterstattung über Treibhausgase innerhalb der CPI Property Group, einschließlich CPI Europe und S IMMO, harmonisiert. Seitdem wird die Berechnung aller Umweltkennzahlen von der CPI Property Group durchgeführt. Aufgrund dieser Harmonisierung wurden einheitliche Umrechnungsfaktoren zur Berechnung der Emissionswerte des Vorjahres verwendet. Dies führt zu Abweichungen bei den bereits veröffentlichten CO₂-Emissionen.

Seit 2018 arbeitet die CPI Property Group eng mit dem University Centre for Energy Efficient Buildings (UCEEB) der Tschechischen Technischen Universität in Prag (CTU) zusammen. UCEEB ist ein technischer Unterstützer und Berater der Gruppe und unterstützt die Gruppe bei der Festlegung und Quantifizierung der Umweltziele der Gruppe im Rahmen der langfristigen Strategie der Gruppe. Im Berichtszeitraum 2024 übernahm UCEEB die Datenkontrolle.

Die CPI Property Group (einschließlich S IMMO) hat ein Environmental Impact Reporting Tool (ERT) für die Datenerfassung und deren Eingabe in die Datenbank entwickelt und kontinuierlich verbessert. Ziel der CPI Property Group ist es, die Detailgenauigkeit, Richtigkeit und Qualität unserer Umweltleistungsberichte sicherzustellen. Das ERT ermöglicht die Konsolidierung aller umweltrelevanten Verbraucherdaten in der gesamten Gruppe und in allen ihren Segmenten, trotz der Vielfalt unseres Portfolios. Das ERT ist so konzipiert, dass es mit Hilfe eines unabhängigen Dritten, der CI3-Organisation, in Übereinstimmung mit dem GHG-Protokoll berichtet. Seit 2020 haben wir den Umfang der Erfassung, Überwachung und Berichterstattung der Treibhausgasemissionen der Gruppe erweitert, und alle relevanten Kategorien des Scope 3 werden nun gemessen und offengelegt. Unsere Berichterstattung ist also mit dem GHG-Protokoll abgestimmt.

Datenbanklösungen wie das ERT-Tool ermöglichen die Überwachung der Umweltleistung der Gruppe durch größere Robustheit, Umfang (Aktivität und Geografie), Effizienz und Automatisierung. Zum Zweck der Auswertung wird Power BI eingesetzt, da sie die Leistung auf mehreren Ebenen (Standort, Segment, Region und Gruppe) regelmäßig verfolgen und analysieren, die Ergebnisse anhand von Zielen bewerten kann und dadurch geeignete Korrekturmaßnahmen gesetzt werden können. Power BI wurde auch für die Entwicklung von Kennzahlentabellen und Leistungsindikatoren gemäß den aktuellen Richtlinien der European Sustainability Reporting Standards (ESRS) verwendet.

Die Treibhausgasberichterstattung der CPI Property Group (einschließlich S IMMO) wurde von CI2 als konform mit dem GHG Protocol Corporate Standard verifiziert. Seit 2019 arbeitet die Gruppe mit CI2 und seit 2021 mit dem Schwesterunternehmen CI3 zusammen. Das Unternehmen CI3 konzentriert sich auf Fragen im Zusammenhang mit dem CO₂-Fußabdruck, dessen Berichterstattung, Überprüfung und Festlegung von Zielen. CI3 ist ein regionaler Partner für die CDP-Berichterstattung. Im Rahmen des Überprüfungsprozesses beriet CI3 hinsichtlich der Kompatibilität mit dem GHG Protocol Corporate Standard und der Kompatibilität mit den CDP-Berichtsstandards. CI2 fungiert als Drittpartei und überwacht, überprüft und validiert unabhängig die THG-Offenlegungen und die angewandte Methodik der Gruppe. Als Ergebnis dieser Zusammenarbeit wurde der THG-Fußabdruck der CPI Property Group (einschließlich S IMMO) verifiziert, gemäß den im GHG-Protokoll festgelegten Verfahren bestätigt und mit dem CI2-Konformitätszertifikat ausgezeichnet. Es wurden Empfehlungen und Leitfäden erstellt, die in die nachfolgende Umweltberichterstattung einfließen werden.# E1–5 – Energieverbrauch und Energiemix

E1–5 – Energieverbrauch und Energiemix (innerhalb der Organisation)

Energieverbrauch und Energiemix (innerhalb der Organisation)	Einheit	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023
(1) Brennstoffverbrauch aus Kohle und Kohleerzeugnissen	MWh	0,00	0,00	0,00	0,00
(2) Brennstoffverbrauch aus Rohöl und Erdölerzeugnissen	MWh	2.111,67	354,29	493,86	0,00	28,54	329,84	454,69	9,57	9,69	4,94	0,94	9,94	0,00	0,00
(3) Brennstoffverbrauch aus Erdgas	MWh	46.312,29	51.469,65	49.451,65	2.455,23	2.343,63	7.877,85	14.222,81	19.798,65	20.837,48	13.102,01	3.402,99	3.191,97	3.140,05	4.392,00	4.526,80	651,93
(4) Brennstoffverbrauch aus sonstigen fossilen Quellen	MWh	0,00	0,00	0,00	0,00
(5) Verbrauch aus erworbenem oder erhaltenem Strom, Wärme, Dampf und Kühlung aus fossilen Quellen	MWh	53.540,50	41.914,10	31.531,13	14.293,74	9.611,50	10.286,14	15.636,69	2.060,83	2.743,33	12.889,96	2.999,03	0,00	155,51	2.227,92	540,57
(a) Strom	MWh	25.441,54	13.415,12	3.174,68	35,67	2,17	1.286,72	507,67	9.920,56	2.664,84	0,00	155,51	2.016,66	0,00
(b) Wärme und Kühlung	MWh	28.098,96	28.498,97	28.356,45	14.258,07	9.609,33	8.999,42	15.129,03	2.060,83	2.743,33	2.969,39	334,20	211,26	540,57
(6) Gesamtverbrauch fossiler Energie (Summe der Zeilen 1 bis 5)	MWh	101.964,46	93.738,03	81.476,64	16.748,97	11.983,68	18.493,83	30.314,19	21.869,06	23.590,50	25.996,90	6.402,96	3.201,91	3.140,05	4.547,51	4.526,80	2.879,85
Anteil fossiler Quellen am Gesamtenergieverbrauch	%	91,2	62,0	61,6	43,6	48,1	99,8	94,1	52,7	55,0	77,1	80,1	29,4	22,0	87,8	91,6	100,0
(7) Verbrauch aus nuklearen Quellen	MWh	6.023,45	1.597,13	29,74	32,07	5.758,48	1.565,06	0,00	235,22	0,00	0,00
Anteil des Verbrauchs aus nuklearen Quellen am Gesamtenergieverbrauch	%	4,0	1,2	0,2	0,1	17,1	19,6	0,0	4,5	0,0	0,0
Gesamtenergieverbrauch aus nicht erneuerbaren Quellen außerhalb der Organisation (Scope 3.8, 3.13 and 3.14)	MWh	92.506,45	78.755,69	61.342,12	9.616,48	12.146,03	15.867,98	29.805,72	3.338,34	2.827,60	31.212,69	4.547,39	9.533,08	7.504,62	6.336,41	1.627,26	2.850,71
(8) Brennstoffverbrauch aus erneuerbaren Quellen, einschließlich Biomasse (auch Industrie- und Siedlungsabfällen biologischen Ursprungs, Biogas, Wasserstoff aus erneuerbaren Quellen usw.)	MWh
(9) Verbrauch aus erworbenem oder erhaltenem Strom, Wärme, Dampf und Kühlung aus erneuerbaren Quellen	MWh	9.835,58	50.511,02	49.020,49	21.459,72	12.827,32	0,90	1.861,42	19.339,45	19.150,80	1.962,10	30,16	7.668,50	11.115,03	80,36	417,63	3.618,14
(a) Strom	MWh	9.835,58	50.511,02	49.020,49	21.459,72	12.827,32	0,90	1.861,42	19.339,45	19.150,80	1.962,10	30,16	7.668,50	11.115,03	80,36	417,63	3.618,14
(b) Wärme und Kühlung	MWh
(10) Verbrauch selbst erzeugter erneuerbarer Energie, bei der es sich nicht um Brennstoffe handelt	MWh	31,00	876,29	257,00	250,01	113,68	0,00	0,00	278,22	113,77	0,00	29,40	29,55	318,66	0,00
(11) Gesamtverbrauch erneuerbarer Energie (Summe der Zeilen 8 bis 10)	MWh	9.866,58	51.387,31	49.277,49	21.709,74	12.941,00	0,90	1.861,42	19.617,67	19.264,57	1.962,10	30,16	7.697,89	11.144,58	399,02	417,63	3.618,14
Anteil des Verbrauchs aus erneuerbaren Quellen am Gesamtenergieverbrauch	%	8,8	34,0	37,2	56,4	51,9	0,0	5,8	47,3	45,0	5,8	0,4	70,6	78,0	7,7	8,4	70,4
Gesamtenergieverbrauch aus erneuerbaren Quellen außerhalb der Organisation (Scope 3.8, 3.13 and 3.14)	MWh	1.385,82	53.537,84	47.736,56	7.629,37	4.411,55	0,00	0,00	15.831,50	16.477,36	2.902,15	68,91	26.709,05	18.755,36	465,77	5.776,65	2.246,74
Gesamtenergieverbrauch (Summe der Zeilen 6, 7 und 11)	MWh	111.831,04	151.148,79	132.351,26	38.458,71	24.924,68	18.524,47	32.207,68	41.486,72	42.855,07	33.717,48	7.998,19	10.899,80	14.284,63	5.181,75	4.944,42	2.879,85
Gesamtenergieverbrauch innerhalb und außerhalb der Organisation	MWh	205.723,31	283.442,32	241.429,94	55.704,56	41.482,25	34.392,45	62.013,40	60.656,56	62.160,02	67.832,33	12.614,48	47.141,93	40.544,60	11.983,92	12.348,33	5.730,56
Erzeugung nicht erneuerbarer Energie	MWh	402,23	0,00	221,10	0,00	0,00	0,00	221,10	0,00	0,00
Erzeugung erneuerbarer Energie	MWh	121,64	976,19	432,43	349,91	289,11	0,00	0,00	278,22	113,77	0,00	29,40	29,55	318,66	0,00

Energieintensität

	Einheit	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Gesamtenergieverbrauch aus Tätigkeiten in klimaintensiven Sektoren je Nettoeinnahmen aus Tätigkeiten in klimaintensiven Sektoren	MWh/€ m	977,63	696,11	717,56	596,20	553,38	1.314,39	1.267,99	556,82	587,67	733,14	747,75	716,52	638,64	782,55	796,82	1.152,10
Nettoeinnahmen aus Aktivitäten in klimaintensiven Sektoren	€ m	210,43	407,18	336,46	93,43	74,96	26,17	48,91	108,93	105,77	92,52	16,87	65,79	63,49	15,31	15,50	4,97
Gesamtenergieverbrauch innerhalb und außerhalb der Organisation je Referenzgesamtmietfläche	MWh/m²	0,22	0,19	0,18	0,22	0,21	0,16	0,16	0,18	0,18	0,22	0,19	0,22	0,19	0,10	0,11	0,22
Referenzgesamtmietfläche	m²	947.547,53	1.464.202,45	1.369.268,20	248.833,21	198.509,47	214.448,79	383.292,08	341.894,40	340.684,18	304.615,27	67.667,53	213.013,28	214.553,85	114.975,23	114.980,63	26.422,27

Angewandte Methodik

Grenzen der Berichterstattung – Verbrauch von Versorgungsleistungen durch Vermieter:innen und Mieter:innen

Die Daten für den Wasser- und Energieverbrauch werden entweder direkt von den Wasser- und Energieversorger:innen oder von den Zählern oder von den Mieter:innen erhoben, sofern diese in direkter Beziehung zu den Wasser- und Energieversorger:innen stehen. Wenn die Daten von den Mieter:innen nicht zur Verfügung gestellt wurden, wurden sie auf der Grundlage gebäudespezifischer Vergleichswerte geschätzt. Der Energie- und Wasserverbrauch wird aufgeteilt in den Verbrauch innerhalb der Organisation (einschließlich des Verbrauchs im Zusammenhang mit dem eigenen Betrieb) und den Verbrauch außerhalb der Organisation (einschließlich des Verbrauchs im Zusammenhang mit unserer nachgelagerten Wertschöpfungskette, d. h. dem Verbrauch der Mieter:innen).

Energieverbrauch

Unser Ziel war es, für alle Verbrauchsarten (Kraftstoff, Strom, Fernwärme, Wasser) und den erzeugten Abfall tatsächliche Daten für den Zwölfmonatszeitraum zu verwenden. Zu diesem Zweck wurden automatisch übertragene Daten (Smart Metering), ausgelesene Daten und Daten aus Rechnungen von Versorgungsunternehmen verwendet. Wenn keine vollständigen Daten verfügbar waren, wurde der Verbrauch anhand entsprechender Annahmen zum Gebäudetyp und zur vermietbaren Fläche geschätzt. Wenn keine Daten für das gesamte Jahr 2024 verfügbar waren, wurden Daten aus dem Jahr 2023 verwendet. Der Energieverbrauch von Gebäuden, die im Laufe des Jahres erworben oder verkauft wurden, wurde für die vollen Monate berücksichtigt, in denen diese Gebäude Teil des Portfolios waren.

Normalisierung

Für die Intensitätsindikatoren (Energieintensität, Wasserintensität, CO2-Intensität) wurde die Gesamtfläche der Gebäude als Referenzgröße verwendet. Zusätzlich zur Gesamtmietfläche der Immobilien, die während des gesamten Jahres Teil des Portfolios waren, wurde die Gesamtmietfläche der Immobilien, die während des Jahres gekauft oder verkauft wurden, auf monatlicher Basis normalisiert, sodass die Fläche anteilig der Anzahl der für den Bericht relevanten Monate entspricht. Die berechnete Intensität enthält den Verbrauch, der wie oben beschrieben ermittelt wurde.# THG-Emissionen und -Intensität

Gesamt	Österreich	Deutschland	Ungarn	Tschechien	Rumänien	Slowakei	Kroatien
THG-Emissionen
Einheit	Basisjahr	2019	2023	2024	% 2024	2024	2024
Scope-1-THG-Emissionen	t CO2 e	11.001,12	11.540,84	11.694,21	1.3	763,69	1.673,55
Standortbezogene Scope-2-THG-Bruttoemissionen	t CO2 e	13.478,83	4.518,43	12.231,26	170.7	928,71	711,28
Marktbezogene Scope-2-THG-Bruttoemissionen
Signifikante Scope-3-THG-Emissionen	t CO2 e	14.966,54	5.872,96	12.982,05	121.0	600,42	1.532,46
Signifikante Scope-3-THG-Emissionen (marktbezogen)
Gesamte indirekte Scope-3-THG-Bruttoemissionen	t CO2 e	56.153,80	43.814,81	59.440,92	35.7	2.129,14	13.056,10
1. Eingekaufte Güter und Dienstleistungen	t CO2 e	2.129,54	3.555,21	3.980,25	12.0	319,21	169,77
2. Kapitalgüter	t CO2 e	8.510,73	2.416,75	1.997,30	(17.4)	153,49	78,17
3. Brennstoff- und energiebezogene Aktivitäten	t CO2 e	41.057,64	32.715,49	46.432,71	41.9	1.090,62	12.372,63
4. Transport und Verteilung (vorgelagert)	t CO2 e	617,88		175,5	(16.9)	11,1	5,7
5. Abfall im Betrieb	t CO2 e	1.302,07	3.150,29	3.697,42	17.4	85,20	75,79
6. Geschäftsreisen	t CO2 e	76,91	73,98	65,18	(11.9)	54,47	3,41
7. Anfahrt der Arbeitnehmer:innen	t CO2 e	103,31	62,64	487,64	678.5	277,30	35,71
8. Angemietete oder geleaste Wirtschaftsgüter	t CO2 e	–	0,00	842,62	0,00	0,00	0,00
9. Transport (nachgelagert)	t CO2 e	–	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
10. Verarbeitung verkaufter Güter	t CO2 e	–	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
11. Nutzung verkaufter Güter	t CO2 e	44,68	2,45	2,10	(14.0)	2,10
12. Entsorgung verkaufter Güter an deren Lebenszyklusende	t CO2 e	–	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
13. Vermietete oder verleaste Wirtschaftsgüter	t CO2 e	1.568,92	1.124,50	1.239,43	10.2	135,61	314,95
14. Franchise	t CO2 e	–	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
15. Investitionen	t CO2 e	742,11	538,06	550,47	2.3	0,00	0,00
Anteil der Emissionen berechnet aus Primärdaten	%	n/a	n/a	73,1	n/a	62,7	1,0
THG-Emissionen insgesamt
THG-Gesamtemissionen (standortbezogen)	t CO2 e	74.968,64	47.907,16	74.504,02	55.5	4.388,07	6.957,27
THG-Gesamtemissionen (marktbezogen)	t CO2 e	82.121,459	61.228,62	84.117,18	37.4	3.493,25	16.262,11

Gesamt	Österreich	Deutschland	Ungarn	Tschechien	Rumänien	Slowakei	Kroatien
THG-Intensität
Einheit	Basisjahr	2019	2023	2024	% 2024	2024	2024
THG-Gesamtemissionen (standortbezogen) je Nettoeinnahmen	t CO2 eq/€ m	356,3	142,4	183,0	28,5	46,9	265,9
THG-Gesamtemissionen (marktbezogen) je Nettoeinnahmen	t CO2 eq/€ m	390,3	182,0	206,6	13,5	37,4	621,5
Nettoeinnahmen	€ m	210,4	336,5	407,2	21,0	93,5	26,2
THG-Gesamtemissionen (standortbezogen) je Referenzgesamtmietfläche	t CO2 eq/m²	0,076	0,035	0,051	45.4	0,018	0,032
THG-Gesamtemissionen (marktbezogen) je Referenzgesamtmietfläche	t CO2 eq/m²	0,084	0,045	0,057	28.5	0,014	0,076
Referenzgesamtmietfläche	m²	983.245,9	1.369.268,2	1.464.202,4	6.9	248.833,2	214.448,8

Angewandte Methodik

Grenzen der Berichterstattung – Verbrauch von Versorgungsleistungen durch Vermieter und Mieter

Die Berechnung des CO2-Fußabdrucks basiert auf dem GHG Protocol Corporate Standard. Emissionen werden in CO2-Äquivalenten (CO2e) angegeben. Die CO2e-Werte für Strom und Fernwärme basieren auf Informationen der Energieversorger:innen und öffentlich zugänglichen Quellen, einschließlich der europäischen Daten der Association of Issuing Bodies (AIB) sowie der staatlichen Umrechnungsfaktoren des britischen Department for Energy Security. Die CO2-Emissionen werden auf Konzernebene überprüft.

Normalisierung

Nähere Informationen finden Sie in den Erläuterungen zu E1-5 (E1-6_14)

Falls erforderlich, wurden die Angaben zu Umweltdaten für das Jahr 2023 auf der Grundlage aktualisierter Informationen überarbeitet, um Korrektheit und Konsistenz zu gewährleisten:
* Änderung des Verbrauchs oder der Bruttogeschossfläche einiger Vermögenswerte auf Grund aktualisierter Informationen;
* Die Treibhausgasemissionsfaktoren wurden für 2023 gemäß den neuesten Informationen aktualisiert.

Um eine akkuratere Berichterstattung zu ermöglichen, wurde 2024 eine neue Berechnungsmethode angewendet, um die Emissionsfaktoren für Fernwärme besser zu bestimmen. Infolge dieser aktualisierten Methodik wurden erhebliche Veränderungen bei den Emissionsfaktoren für Fernwärme festgestellt. Um die Konsistenz bei der jährlichen Offenlegung der Treibhausgasemissionen zu gewährleisten, wurden die Änderungen der Emissionsfaktoren für Fernwärme rückwirkend auf das Jahr 2023 angewendet. Dies führte zu einem deutlichen Rückgang der Treibhausgaswerte für 2023, da niedrigere Emissionsfaktorwerte ermittelt wurden. (E1-6_15)

Im Jahr 2024 wurde der Umfang des Portfolios, das der Erfassung, Überwachung und Berichterstattung von Umweltdaten unterliegt, wie folgt erweitert:
* Entwicklungen sind bis zum ersten vollen Kalendermonat nach Inbetriebnahme eines Gebäudes vom Berichtsumfang ausgeschlossen.
* Als größere Renovierung gilt jede Veränderung, die mehr als 50 % der gesamten Gebäudefläche betrifft oder die Umsiedlung von mehr als 50 % der regulären Gebäudenutzer:innen erfordert. Bei einer größeren Renovierung werden die absoluten Verbrauchswerte einbezogen, während bei Intensitätsberechnungen die GLA-Werte proportional reduziert werden, um den tatsächlichen Zeitraum des Vollbetriebs im Jahr widerzuspiegeln.
* Außerdem sind in den ESRS-Tabellen Angaben zum Kraftstoffverbrauch von Firmenwagen, Geschäftsreisen, dem Arbeitsweg von Mitarbeiter:innen und unserem proportionalen Anteil an den Emissionen von Kapitalbeteiligungen für Treibhausgase enthalten.

Im Jahr 2023 wurden die internen Wiederverkäufe von Gebäuden in unsere Berichterstattungsverfahren aufgenommen, um die Emissionen einzelnen Unternehmen genau zuzuordnen. Für die Berichterstattung im Jahr 2024 setzen wir dieses Verfahren der „internen Wiederverkäufe“ fort.

Die Definitionen in der Berichterstattung der Gruppe unterscheiden sich zwischen den Segmenten wie folgt:
* Die Segmente Retail, Büro und Wohnen werden auf der Grundlage der Bruttomietfläche („GLA“) gemeldet;
* Hotels werden auf der Grundlage der Fläche gemeldet, die an Hotelbetreiber:innen vermietet ist;
* Die Referenz-Brutto-Mietfläche wird für die abschließenden Berechnungen der Indikatoren verwendet und umfasst nicht nur die GLA der Immobilien, die das ganze Jahr über Teil des Portfolios waren, sondern auch die GLA der im Laufe des Jahres erworbenen/verkauften Gebäude, normalisiert auf Monatsbasis.

Die S IMMO veröffentlicht jedes Kalenderjahr Umweltkennzahlen, einschließlich aller bis zum 28.02.2025 verfügbaren Daten. Bestimmte Informationen für das Jahr 2024 waren in diesem Zeitraum nicht verfügbar. Diese Informationen stammen aus dem Umweltbericht 2023 der Gruppe. Die Daten werden in den nachfolgenden Berichten aktualisiert, sobald sie verfügbar sind. (E1-6_16)

Die S IMMO verwendet den operativen Ansatz zur Berechnung der Treibhausgasemissionen. . (E1-6_18, E1-6_21,E1-6_23)

Im Jahr 2024 wurde eine PV-Anlage mit einer Leistung von 207 kWp am Standort des Vienna Twin Tower fertiggestellt, wodurch in unserem Portfolio insgesamt 874,73 kWp PV-Kapazität installiert sind. Im österreichischen Portfolio, in Ungarn, Rumänien und der Slowakei wird Strom aus erneuerbaren Energien mit einer jährlichen Produktion von 961 MWh erzeugt, was einer Vermeidung von 255,38 t CO2e im Jahr 2024 entspricht. (E1-6_25)

Die Informationen zu den Primärdaten werden für den Verbrauch sowie für andere Berechnungen gesammelt. Basierend auf diesen Informationen beträgt der Prozentsatz an Primärdaten der gesamten Treibhausgasemissionen 73 %. Der Anteil der Schätzungen, aufgeschlüsselt nach Geltungsbereichen, beträgt:
* Scope 1: 18 %
* Scope 2: 23 %
* Scope 3: 38 % (E1-6_26)

Folgende Scope 3-THG-Emissionskategorien wurden ausgeschlossen, da sie alle für das Geschäft der S IMMO (Immobilien) nicht relevant sind:
* 3.09 Nachgelagerter Transport und Distribution
* 3.10. Verarbeitung verkaufter Produkte
* 3.12. End-of-Life Treatment verkaufter Produkte
* Kategorie 3.14 Franchises ist ebenfalls nicht relevant.

Alle Emissionen aus unseren Gebäuden, die sich im Besitz des berichtenden Unternehmens befinden (das als Vermieter fungiert) und im Berichtsjahr an andere Unternehmen vermietet wurden (die nicht in Scope 1 oder Scope 2 enthalten sind), sind bereits in Kategorie 3.13 enthalten. (E1-6_27)

Für Scope-3-THG-Emissionskategorien verwenden wir einen hybriden Ansatz, bei dem sowohl Screening als auch Inventarisierung zum Einsatz kommen. Wir führen ein Screening für folgende Kategorien durch:
* 3.4, 3.11.
Wir führen eine Inventarisierung für folgende Kategorien durch:
* 3.1, 3.2, 3.3, 3.5, 3.6, 3.7, 3.8, 3.13, 3.14, 3.15. (E1-6_29)

Über Scope 1 wird auf der Grundlage der operativen Kontrolle berichtet. Im Rahmen des Ansatzes der operativen Kontrolle berücksichtigt die S IMMO 100 % der Treibhausgasemissionen aus dem Betrieb, über den sie oder eine ihrer Tochtergesellschaften die operative Kontrolle hat. Scope 1 umfasst direkte Treibhausgasemissionen aus Treibhausgasquellen (physische Einheit oder Prozess, der ein Treibhausgas vor Ort in die Atmosphäre freisetzt), die der Organisation gehören oder von ihr kontrolliert werden (direkte Treibhausgasemissionen). Scope 2 umfasst indirekte Treibhausgasemissionen aus Energiequellen.# Scope 3:

3.01

Wir berücksichtigen die wichtigsten gekauften Waren und Dienstleistungen (in Bezug auf Volumen, Kosten, Auswirkungen auf Treibhausgase usw.). Die Methode zur Berechnung der Treibhausgase ist ausgabenbasiert – die Emissionen für Waren und Dienstleistungen werden geschätzt, indem Daten über den wirtschaftlichen Wert der gekauften Waren und Dienstleistungen erhoben und mit relevanten sekundären Emissionsfaktoren (z. B. Branchendurchschnitt) multipliziert werden (z. B. durchschnittliche Emissionen pro Geldwert der Waren). Es ist möglich, lieferantenspezifische Daten aus dem Treibhausgasinventar auf Produktebene der Hauptlieferant:innen zu kombinieren.

3.02

Die wichtigsten gekauften Investitionsgüter sind inkludiert (z. B. Um- und Ausbauten von Mietflächen, kleinere Renovierungen usw.). Alle vorgelagerten Emissionen der gekauften Investitionsgüter sind inkludiert („cradle-to-gate“). Die Methode zur Berechnung der Treibhausgase ist dieselbe wie für Kategorie 3.1 – ausgabenbasierte Methode und lieferantenspezifische Methode.

3.03

Enthält den Verbrauch von Brennstoffen und Energie (Wärme und Strom), die in den Immobilien der S IMMO eingekauft wurden. Diese Kategorie umfasst Emissionen im Zusammenhang mit der Produktion von Brennstoffen und Energie, die vom berichtenden Unternehmen im Berichtsjahr eingekauft und verbraucht wurden und nicht in Scope 1 oder Scope 2 enthalten sind.

Methode zur Berechnung der Treibhausgasemissionen: Lieferantenspezifische Methode, bei der Daten von Kraftstoff- und Energieanbietern zu vorgelagerten Emissionen (Gewinnung, Produktion und Transport), Übertragungs- und Verteilungsverlusten und der Erzeugung von Strom, der vom berichtenden Unternehmen verbraucht wird, erhoben werden.
Durchschnittsdatenmethode, bei der die Emissionen anhand sekundärer Emissionsfaktoren (z. B. Branchendurchschnitt) für vorgelagerte Emissionen pro Verbrauchseinheit (z. B. kg CO2e/kWh) geschätzt werden.

3.04

Emissionen aus dem vorgelagerten Transport und der Verteilung durch Dritte im Zusammenhang mit den Ausstattungsarbeiten in den eigenen oder kontrollierten Betrieben des berichtenden Unternehmens im Berichtsjahr.

3.05

Emissionen aus der Entsorgung und Behandlung von Abfällen durch Dritte, die in den eigenen oder kontrollierten Betrieben des berichtenden Unternehmens im Berichtsjahr entstanden sind. Diese Kategorie umfasst Emissionen aus der Entsorgung von sowohl festem Abfall als auch Abwasser. Die Abfallbehandlung in Einrichtungen, die dem berichtenden Unternehmen gehören oder von diesem kontrolliert werden, wird in Scope 1 und Scope 2 erfasst.

Methode zur Berechnung der Treibhausgase: Es wird eine abfallartspezifische Methode verwendet, bei der Emissionsfaktoren für bestimmte Abfallarten und Abfallbehandlungsmethoden verwendet werden. Die Abfallberichterstattung hat sich in den letzten Jahren an unseren Standorten verbessert.

3.06

Diese Kategorie umfasst Emissionen aus dem Transport von Mitarbeiter:innen für geschäftliche Aktivitäten in Fahrzeugen, die Dritten gehören oder von Dritten betrieben werden, wie Flugzeuge, Züge, Busse und private Personenkraftwagen. Emissionen (Kühlmittel, Öle, Wartung usw.) von geleasten Fahrzeugen, die vom berichtenden Unternehmen (S IMMO Fuhrpark) betrieben werden und nicht in Scope 1 enthalten sind, werden in der Kategorie 3.6 ausgewiesen. Geschäftsreisen mit Privatfahrzeugen werden in der Kategorie 3.6 ausgewiesen. Emissionen von der Quelle bis zum Tank (WTT) aus dem Kraftstoffverbrauch werden unter Scope 3.3 ausgewiesen.

Methode zur Berechnung der Treibhausgasemissionen:
Kraftstoffbasierte Methode, bei der die Menge des während der Geschäftsreisen verbrauchten Kraftstoffs ermittelt und der entsprechende Emissionsfaktor für diesen Kraftstoff angewendet wird.
Streckenbasierte Methode, bei der die Entfernung und die Art der Geschäftsreisen ermittelt und dann der entsprechende Emissionsfaktor für die verwendete Art der Reise angewendet wird.

Hinweis: S IMMO verwendet die kraftstoffbasierte Methode für die Fahrzeugflotte von S IMMO und die entfernungsbasierte Methode für die Privatfahrzeuge der Mitarbeiter:innen, die für Geschäftsreisen genutzt werden oder bei denen Informationen über den Kraftstoff fehlen, einschließlich der Emissionen aus dem Transport der Mitarbeiter:innen zwischen ihrem Wohnort und ihrem Arbeitsplatz.

Emissionen durch den Arbeitsweg der Mitarbeiter:innen können durch folgende Verkehrsmittel entstehen: Auto, Bus, Bahn, Flugzeug, andere Verkehrsmittel (z. B. U-Bahn, Fahrrad, zu Fuß).

Methode zur Berechnung der Treibhausgasemissionen: Streckenbasierte Methode, bei der Daten von Mitarbeiter:innen zu Pendelmustern (z. B. zurückgelegte Strecke und für den Pendelverkehr verwendetes Verkehrsmittel) mithilfe einer Fragebogenumfrage erhoben werden, die an alle Mitarbeiter:innen verteilt wird. Im nächsten Schritt werden die aus dem Fragebogen gesammelten Daten in Emissionen umgerechnet, indem geeignete Emissionsfaktoren für die verwendeten Verkehrsmittel angewendet werden.

3.08

Kategorie 3.8 umfasst Scope-1- und Scope-2-Emissionen aus dem Betrieb von Vermögenswerten, die vom berichtenden Unternehmen im Berichtsjahr geleast wurden und nicht bereits in den Scope-1- oder Scope-2-Beständen des berichtenden Unternehmens enthalten sind.

Methode zur Berechnung der Treibhausgasemissionen: Anlagenspezifische Methode, bei der anlagenspezifische (z. B. standortspezifische) Daten zum Brennstoff- und Energieverbrauch sowie zu Prozess- und diffusen Emissionen oder Scope-1- und Scope-2-Emissionsdaten von einzelnen geleasten Anlagen erfasst werden. Diese Daten werden von einem Umweltberichterstattungstool der CPI Property Group bereitgestellt. Es handelt sich um geleaste Fahrzeuge und geleaste Immobilien.

3.11

Dies umfasst den Verkauf von erneuerbarem Strom aus der PV-Anlage an das Stromnetz.

3.13

Umfasst Emissionen aus dem Betrieb von Vermögenswerten, die S IMMO gehören (als Leasinggeber) und im Berichtsjahr an andere Unternehmen vermietet wurden, die nicht bereits in Scope 1 oder Scope 2 enthalten sind.

3.15

Wir berichten anteilige Scope-1- und Scope-2-Emissionen aus Kapitalbeteiligungen im Berichtsjahr in dieser Kategorie (Investitionen). Anteilige Emissionen aus Kapitalbeteiligungen werden den Investor:innen auf der Grundlage ihres anteiligen Anteils am Eigenkapital des Beteiligungsunternehmens zugerechnet. (E1-6_32)

Die Berechnung des Immobilienportfoliowerts erfolgte gemäß IFRS in Übereinstimmung mit dem konsolidierten Jahresabschluss. Der Immobilienportfoliowert basiert auf den konsolidierten Daten der Gruppe und beinhaltet die Anwendung der Fair-Value-Methode.

E1–9 – Erwartete finanzielle Effekte wesentlicher physischer Risiken und Übergangsrisiken sowie potenzielle klimabezogene Chancen (E1-9_14, E1-9_16, E1-9_19, E1-9_21, E1-9_29)

In der doppelten Wesentlichkeitsanalyse wurden die wesentlichen Übergangsrisiken identifiziert und mit unseren Vermögenswerten verknüpft. Folgende Übergangsrisiken bestehen:
* Risiko steigender Kosten für fossile Brennstoffe
* Mechanismen zur CO2-Bepreisung
* Risiko der Anpassung, Bewertung und Umsetzung

In Übereinstimmung mit diesen Risiken wurden alle Gebäude mit einem signifikanten Brennstoffverbrauch (definiert als Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von mehr als 5.000 m², einem Gasverbrauch von mehr als 600 MWh im Jahr 2024 und einer Brennstoffintensität von mehr als 50 kWh/m²) sowie Gebäude mit mindestens einer roten Flagge in der Klimarisikoanalyse (CRA) als wesentliche Übergangsrisiken eingestuft. Weitere Einzelheiten zur CRA finden Sie unter E1.SBM-3_01 – 07.

Der Buchwert der Gebäude mit wesentlichem Übergangsrisiko vor Berücksichtigung von Klimaschutzmaßnahmen beträgt EUR 1.584 Mio., was 45,58 % der Vermögenswerte auf Basis der GLA entspricht. Klimaschutzmaßnahmen werden bei allen Gebäuden berücksichtigt, da der Übergangsplan für den Klimaschutz von CPI Europe das gesamte Portfolio abdeckt.

(E1-9_17) Buchwert der Gebäude nach Energieeffizienzklasse gemäß den Energieausweisen.

Primärenergie	Effizienzklasse	Buchwert EUR Mio.
A		464,20
B		589,14
C		729,05
D		1.256,35
E		133,10
F		41,35
G		0,50
Keine		323,57

(E1-9_18) Die potenziellen Auswirkungen auf die zukünftige finanzielle Leistung und die Position von Vermögenswerten und Geschäftsaktivitäten bei wesentlichen Übergangsrisiken wurden bewertet. Bitte beachten Sie die detaillierte Beschreibung in E1.IRO-1. Als wesentliche Übergangsrisiken haben wir Folgendes identifiziert:
* Risiko steigender Kosten für fossile Brennstoffe
* Mechanismen zur CO2-Bepreisung
* Marktreputation und Anlegervertrauen
* Finanzielle Sanktionen
* Anpassungsbewertung und Umsetzungsrisiko

Die Risikobewertung erfolgte auf der Grundlage einer Kombination aus der Wahrscheinlichkeit des Auftretens und dem potenziellen Ausmaß/der Größe der finanziellen Auswirkungen. Bei unserer Bewertung wurden auch die kurz-, mittel- und langfristige Perspektiven berücksichtigt.

(E1-9_20, E-9_21) Alle Gebäude, bei denen ein wesentliches Übergangsrisiko besteht, wurden auch als potenziell verlorene Vermögenswerte betrachtet. Dies führt zu einem geschätzten Betrag von potenziell verlorenen Vermögenswerten in Höhe von EUR 1.584 Mio. auf der Grundlage des beizulegenden Buchwerts.

(E1-9_22) Als Primärdaten wurden Rechnungen, automatische Zählerablesungen, manuelle Ablesungen oder von Mieter:innen bereitgestellte Daten betrachtet. Wenn ein Teil der gemeldeten Daten auf Schätzungen basierte, musste der Anteil der Schätzungen gemeldet werden (bis zu 25 %, bis zu 50 % oder 100 %).# Daraus ergaben sich die folgenden Anteile der Schätzungen:
* Schätzung des Stromverbrauchs: 15 %
* Schätzung des Brennstoffverbrauchs: 21 %
* Schätzung des Heiz- und Kühlbedarfs: 36 % (E1-9_23)

Wie in ESRS 2, SBM-3 beschrieben, sind die direkten Auswirkungen der wesentlichen Übergangsrisiken auf den Konzernabschluss derzeit minimal. Da unsere wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen (IROs) eng mit unserem Kerngeschäft und unserem Wachstumspotenzial verbunden sind, sind unsere Initiativen zur Verbesserung der Chancen und zur Minderung der damit verbundenen Risiken in unseren etablierten Corporate-Governance-Ansatz integriert. In Zukunft können die Kosten für Emissionszertifikate zwischen EUR 21,4 Mio. und EUR 36,3 Mio. liegen. (E1-9_41)

Die erwarteten Kosteneinsparungen durch Maßnahmen zur Eindämmung des Klimawandels bestehen hauptsächlich aus Kosteneinsparungen durch höhere Betriebskosten für Emissionszertifikate oder erhöhte Kosten für die Verwendung von Stoffen, deren Verwendung eingeschränkt ist (wie z. B. FKW). Ein weiterer Teil der erwarteten Einsparungen ergibt sich aus Einsparungen beim Energieverbrauch. Die erwarteten Kosteneinsparungen durch Maßnahmen zur Eindämmung des Klimawandels belaufen sich insgesamt auf zwischen EUR 59,3 Mio. und EUR 117,2 Mio., abhängig von der zukünftigen Entwicklung des Preises für CO2-Zertifikate. (E1-9_42)

Die erwarteten Kosteneinsparungen durch Maßnahmen zur Anpassung an den Klimawandel bestehen hauptsächlich aus Kosteneinsparungen bei der Schadensregulierung nach gefährlichen Ereignissen (z. B. Überschwemmungen, Tornados) oder aus der Senkung der Instandhaltungskosten. Die erwarteten Kosteneinsparungen durch Maßnahmen zur Anpassung an den Klimawandel können noch nicht quantifiziert werden. Eine entsprechende Analyse ist für das Geschäftsjahr 2025 geplant.

ESRS E3 Wasser- und Meeresressourcen

ESRS 2 Allgemeine Angaben

Management der Auswirkungen, Risiken und Chancen

Angabepflicht im Zusammenhang mit dem ESRS 2 IRO-1 – Beschreibung der Verfahren zur Ermittlung und Bewertung der wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen im Zusammenhang mit Wasser- und Meeresressourcen (E3.IRO-1_01)

Siehe Angaben unter ESRS 2 – IRO 1 Managementansatz Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen (7) Wasserentnahme im Immobilienportfolio der S IMMO Konzepte

• Gruppenstrategie zu Umwelt und gesellschaftlicher Unternehmensverantwortung
• Code of Business Ethics and Conduct
• Risk Management Strategie

Ziele

• Reduzierung des Wasserverbrauchs des Immobilienportfolios um 10 % bis 2030 im Vergleich zum Basisjahr 2019

Maßnahmen

• Verbesserung der Datenqualität
• Einsatz von wassersparenden Armaturen (E3.IRO-1_02)

Da der Großteil unserer Trinkwasserversorgung aus kommunalen Quellen stammt, sind wir auf die Wasserversorgung angewiesen und haben daher keine wesentlichen Auswirkungen auf die betroffenen Gemeinden.

E3-1 – Konzepte im Zusammenhang mit Wasser- und Meeresressourcen (E3.MDR-P_01-06)

Die internen Richtlinien, die sich indirekt auf den Ansatz unserer Organisation in Bezug auf die Grundsätze der Wassereinsparung beziehen, sind in zwei Dokumenten aufgeführt:

• Gruppenweite Strategie zu Umwelt und gesellschaftlicher Unternehmensverantwortung: Diese Richtlinie legt die Grundsätze für den Konzern in Bezug auf das Umweltleistungsmanagement fest, das unter anderem darauf abzielt, die Nutzung natürlicher Ressourcen zu optimieren, Trinkwasser zu ersetzen und einzusparen.
• Code of Business Ethics and Conduct: Diese Richtlinie fasst die proaktive Haltung der Gruppe zum Umweltschutz und ihr Engagement für eine effiziente Nutzung von Ressourcen zusammen, wobei Wasser eine der lebenswichtigen Ressourcen ist.

Eine Beschreibung der Richtlinien findet sich unter ESRS 2, MDR-P. (E3-1_01 bis E3-1_06)

CPI Europe hat eine ESG-Strategie und ESG-Ziele zur Reduzierung des Wasserverbrauchs im gesamten Portfolio festgelegt, die vom ESG-Ausschuss des CPI Europe Aufsichtsrats genehmigt und auf Konzernebene genau verfolgt und gesteuert werden. Diese Initiative zielt darauf ab, den Wasserverbrauch und den ökologischen Fußabdruck auch für die S IMMO zu minimieren.

E3-2 – Maßnahmen und Mittel im Zusammenhang mit Wasser- und Meeresressourcen (E3.MDR-A_01-07, E3.MDR-A_08, E3.MDR-A_09-12)

Die S IMMO hat Klimarisikoanalysen durchgeführt, um Standorte mit potenziellen Wasserknappheitsproblemen zu identifizieren – dies betraf einige der Immobilien in Bukarest, Rumänien. Um eine ressourcenschonende Nutzung von Trinkwasser in Gebäuden zu gewährleisten, werden sowohl technische als auch verhaltensbezogene Maßnahmen implementiert. Die S IMMO setzt in ihrem Gebäudeportfolio Durchflussbegrenzer, sensorgesteuerte Armaturen und moderne WC-Spülkästen mit Doppelspülsystemen ein, um den Spülwasserverbrauch zu minimieren. Sie sind auf Grund der LEED- oder BREEAM-Zertifizierung auch in vielen unserer Gebäude vorgeschrieben. (E3-2_03)

Jede Immobilie verfügt über einen Hauptwasserzähler, da der Großteil der Trinkwasserversorgung aus kommunalen Quellen stammt. Die Wasseraufbereitung erfolgt über das örtliche Abwassernetz, das entsprechend den örtlichen Gesetzen und Vorschriften aufbereitet wird. In unserem Büro MyHive „Am Wienerberg“ setzen wir zum Beispiel Regenwasserzisternen und Speichertanks ein, um die Menge des aus kommunalen Quellen entnommenen Wassers erheblich zu reduzieren. Zukünftige Pläne sehen unter anderem vor, wasserintensive Grasflächen durch eine Bepflanzung zu ersetzen, die die Biodiversität fördert. Mit der Digitalisierung der Verbrauchsdaten, die in den kommenden Jahren implementiert wird, wird der Wasserverbrauch kontinuierlich überwacht, damit Lecks erkannt werden und sichergestellt wird, dass Wasserleitungen in Zukunft regelmäßig auf Gebrechen überprüft und schnell repariert werden, sodass eine möglichst effiziente Nutzung von Wasser- und Meeresressourcen gewährleistet ist. Außerdem sensibilisieren wir Mieter:innen und klären sie mit unseren grünen Mietverträgen darüber auf, wie wichtig ein sparsamer Umgang mit Wasser ist.

Kennzahlen und Ziele

E3-3 – Ziele im Zusammenhang mit Wasser- und Meeresressourcen (E3.MDR-T_01-13, E3-3_01 bis E3-3_03)

Es wurde das Ziel festgelegt, den Wasserverbrauch des Immobilienportfolios bis 2030 um 10 % gegenüber dem Basisjahr 2019 zu reduzieren. Da es sich um ein konzernweites Ziel handelt, sind wir natürlich bestrebt, in Gebieten mit hohem Wasserverbrauch so schnell wie möglich effektivere Maßnahmen zu ergreifen. Diese Gebiete wurden auf Basis einer umfassenden Bewertung der physischen Klimarisiken für alle Immobilien, die sich im Besitz der CPI Property Group befinden und von der Gruppe verwaltet werden, ermittelt. Zur Bewertung der physischen Klimarisiken wurden die Geodaten der Aqueduct Water Stress Projections, die von der WRI bereitgestellt werden, verwendet. Dieses Ziel der Reduktion ist Teil der umfassenderen ESG-Ziele des Konzerns zur Verbesserung der Ressourceneffizienz und zur Minderung der Umweltauswirkungen. (E3-3_08)

Das Ziel der Verringerung des Wasserverbrauchs ist freiwillig (nicht gesetzlich vorgeschrieben).

E3-4 – Wasserverbrauch (E3-4_01 bis E3-4_12)

Die Gruppe hält keine nennenswerten Wassermengen zurück oder leitet sie in die Gewässer zurück, sodass Wasserentnahme, Wasserverbrauch und Wasserableitung in gleicher Höhe angegeben werden. Die Gruppe weist den kommunalen Wasserverbrauch getrennt von dem vor Ort entnommenen oder aufgefangenen Wasser und der Wasserwiederverwendung aus. Der Wasserverbrauch belief sich auf 822.273 m3 im Jahr 2024.

	Basisjahr 2019	Insgesamt	Österreich	Deutschland	Ungarn	Tschechien	Rumänien	Slowakei	Kroatien
	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024
Einheit
Wasserentnahme insgesamt m³	763.881,77	822.273,77	721.603,33	134.848,87	104.555,05	119.001,08	214.424,66	190.397,00	184.879,00
Wasserentnahme in unserem eigenen Betrieb m³	625.783,83	563.191,66	534.637,27	129.279,99	100.716,48	112.852,64	205.821,70	148.678,00	144.089,00
Wasserentnahme außerhalb der Organisation m³	138.097,94	259.082,11	186.966,06	5.568,88	3.838,58	6.148,44	8.602,96	41.719,00	40.790,00
Wasserverbrauch insgesamt m³	763.881,77	822.273,77	721.603,33	134.848,87	104.555,05	119.001,08	214.424,66	190.397,00	184.879,00
Wasserverbrauch in unserem eigenen Betrieb m³	625.783,83	563.191,66	534.637,27	129.279,99	100.716,48	112.852,64	205.821,70	148.678,00	144.089,00
Wasserverbrauch außerhalb der Organisation m³	138.097,94	259.082,11	186.966,06	5.568,88	3.838,58	6.148,44	8.602,96	41.719,00	40.790,00
Gesamtwasserentnahme in Gebieten mit erheblichem Wasserrisiko m³	N/A	149.532,82	111.449,86				149.532,82	111.449,86
Wasserentnahme in Gebieten mit erheblichem Wasserrisiko in unserem eigenen Betrieb m³	N/A	53.931,69	43.808,24				53.931,69	43.808,24
Wasserentnahme in Gebieten mit erheblichem Wasserrisiko außerhalb der Organisation m³	N/A	95.601,13	67.641,62				95.601,13	67.641,62
Gesamtwasserverbrauch in Gebieten mit erheblichem Wasserrisiko m³	N/A	149.532,82	111.449,86				149.532,82	111.449,86
Wasserverbrauch in Gebieten mit erheblichem Wasserrisiko in unserem eigenen Betrieb m³	N/A	53.931,69	43.808,24				53.931,69	43.808,24
Wasserverbrauch in Gebieten mit erheblichem Wasserrisiko außerhalb der Organisation m³	N/A	95.601,13	67.641,62				95.601,13	67.641,62
Wiederverwendetes und recyceltes Wasser insgesamt m³	0,00	4.879,60	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Wiederverwendetes und recyceltes Wasser in unserem eigenen Betrieb m³	0,00	4.879,60	0,00
# H1 Placeholder

H2 Placeholder

H3 Placeholder

Wasserverbrauch Einheit	2019	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Wiederverwendetes und recyceltes Wasser außerhalb der Organisation m³	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Gespeichertes Wasser insgesamt m³	0,00	4.164,90	0,00	1.197,50	0,00	0,00	0,00	1.136,00	0,00	36,00	0,00	1.671,40	0,00	124,00	0,00	0,00	0,00
Im eigenen Betrieb gespeichertes Wasser m³	0,00	4.164,90	0,00	1.197,50	0,00	0,00	0,00	1.136,00	0,00	36,00	0,00	1.671,40	0,00	124,00	0,00	0,00	0,00
Außerhalb der Organisation gelagertes Wasser m³	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Änderungen im gespeicherten Wasser m³	0,00	4.164,90	0,00	1.197,50	0,00	0,00	0,00	1.136,00	0,00	36,00	0,00	1.671,40	0,00	124,00	0,00	0,00	0,00
Anteil des Wasserverbrauchs, der aus direkten Messungen stammt %	N/A	47,8	33,3	74,2	53,1	69,5	29,5

Basisjahr	Insgesamt	Österreich	Ungarn	Tschechien	Rumänien	Slowakei	Kroatien
Wasserverbrauch Einheit	2019	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Gesamtwasserverbrauch in unserem eigenen Betrieb pro Nettoumsatz m³/€	m³ 3.630,10	2.019,44	2.144,69	1.442,51	1.394,79	4.547,93	4.384,33
Nettoumsatz €	m 210,43	407,18	336,46	93,482	74,961	26,166	48,907
Gesamtwasserverbrauch in unserem eigenen Betrieb pro Gesamt-Referenz-Brutto-Mietfläche m³/m²	0,66	0,38	0,39	0,52	0,51	0,53	0,54
Gesamt-Referenz-Brutto-Mietfläche m²	947.547,53	1.464.202,45	1.369.268,20	248.833,21	198.509,47	214.448,79	383.292,08

Angewandte Methodik

Grenzen der Berichterstattung – Verbrauch von Versorgungsleistungen durch Vermieter:innen und Mieter:innen siehe Erläuterung für E1-5 Wasserverbrauch siehe Erläuterung für E1-5 Normalisierung siehe Erläuterung für E1-5 (E3-4_06) Ziel war es, für den Zwölfmonatszeitraum Echtdaten für den Wasserverbrauch zu verwenden. Dazu wurden automatisch übermittelte Daten (Smart Metering), ausgelesene Daten und Daten aus Rechnungen von Versorgungsunternehmen verwendet. Lagen keine vollständigen Daten vor, wurde der Verbrauch unter Zugrundelegung geeigneter Annahmen auf Basis der Mietfläche geschätzt. Lagen für das gesamte Berichtsjahr keine Daten vor, wurden Daten aus dem Vorjahr verwendet. Als direkte Messdaten wurden die automatisch übermittelten Daten und die Rechnungen der Versorgungsunternehmen berücksichtigt. Für das Berichtsjahr 2024 haben wir kürzlich zur Wasserspeicherung Wasser in Sprinklertanks hinzugefügt. Daher werden für 2023 keine Änderungen bei der Wasserspeicherung gemeldet.

ESRS E5 Ressourcennutzung und Kreislaufwirtschaft

ESRS 2 Allgemeine Angaben Management der Auswirkungen, Risiken und Chancen Angabepflicht im Zusammenhang mit dem ESRS 2 IRO-1 – Beschreibung der Verfahren zur Ermittlung und Bewertung der wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen im Zusammenhang mit Ressourcennutzung und Kreislaufwirtschaft Siehe ESRS 2 IRO-1 (E5.MDR-P_01-06 -14, E5-3_06_24)

Managementansatz Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen (8) Abfallerzeugung

Konzepte | Code of Business Ethics and Conduct | Gruppenstrategie zu Umwelt und gesellschaftlicher Unternehmensverantwortung | Risk Management Strategie | Ziele | Beseitigung von Abfällen, die auf Deponien entsorgt werden, wo immer dies möglich ist, Recyclingquote von 55 % bis Ende 2025 und 60 % bis Ende 2030 | Maßnahmen | Verbesserung der Datenqualität | Analyse von Abfallströmen | Förderung der Abfallvermeidung | Nachhaltige Mietverträge | (E5.IRO-1_01- 11a, b, E5-5_12-38, a,b) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|

Der tägliche Betrieb von Gebäuden erzeugt eine erhebliche Abfallmenge. Deshalb nimmt die S IMMO eine umfassende Bewertung des Abfallaufkommens innerhalb ihres Portfolios vor. Dieser Prozess umfasst die Sammlung von Daten zur Abfallproduktion, einschließlich Mengen, Entsorgungsmethoden und der Arten von Analysen, die mit diesen Daten durchgeführt werden, um Muster zu erkennen und Verbesserungsmöglichkeiten zu identifizieren. Im Zuge der Identifizierung von Verbesserungsbereichen wurden im gesamten Portfolio Abfallbewertungen durchgeführt, bei denen uns reale Daten als Richtwert für das Segment zur Verfügung stehen. Eine Bewertung der potenziellen Risiken, die mit verschiedenen Abfallarten verbunden sind, wurde in eine doppelte Wesentlichkeitsanalyse einbezogen, bei der potenzielle Umwelt-, Gesundheits- und Sicherheitsrisiken berücksichtigt wurden. Unzulängliche Abfallbewirtschaftungspraktiken, insbesondere in Deponien, können zu Luftverschmutzung sowie Wasser- und Bodenverunreinigung führen. Diese Risiken können durch proaktive Abfallbewirtschaftung, höhere Recyclingquoten und vor allem die Vermeidung des Abfallaufkommens gemindert werden. Die S IMMO hat die vorherrschende Herausforderung in der Reduzierung von gemischten Abfällen identifiziert und ihre Ziele in diesem Bereich entsprechend festgelegt.

E5–1 – Konzepte im Zusammenhang mit Ressourcennutzung und Kreislaufwirtschaft (E5-1_03_AR 9 a und b, E5-3_13-27)

Die internen Richtlinien, die indirekt die Prinzipien der Kreislaufwirtschaft unserer Gruppe unterstützen, sind in zwei Dokumenten detailliert aufgeführt:

Code of Business Ethics and Conduct

Diese Richtlinie beschreibt die proaktive Haltung des Konzerns zum Umweltschutz und ihr Engagement für hohe Leistungsstandards sowie die Nutzung natürlicher und anderer Ressourcen als kritische Komponenten einer Kreislaufwirtschaft.

Gruppenstrategie zu Umwelt und gesellschaftlicher Unternehmensverantwortung

In dieser Richtlinie sind die Grundsätze für den Konzern im Hinblick auf das Management der Kreislaufwirtschaft festgelegt, die unter anderem darauf abzielen, die Nutzung natürlicher und anderer Ressourcen zu optimieren, Abfälle zu minimieren sowie die Wiederverwendung und das Recycling von Rohstoffen zu fördern. Darüber hinaus stehen unsere Ziele der Abfallbewirtschaftung im Einklang mit der Richtlinie (EU) 2018/851, die die Bedeutung nachhaltiger Abfallbewirtschaftungspraktiken unterstreicht. Insbesondere werden in Artikel 11(2) der Richtlinie (EU) 2018/851 Zielvorgaben für das Recycling und die Wiederverwendung durch die Mitgliedstaaten festgelegt, die wir erreichen wollen. Darüber hinaus betont die Richtlinie die Bedeutung einer effizienteren Ressourcennutzung und der Anerkennung von Abfall als wertvolle Ressource, wenn es darum geht, den Übergang zu einem Kreislaufwirtschaftsmodell zu erleichtern. Dieser Übergang beinhaltet die Einführung nachhaltiger Produktions- und Konsumpraktiken und wird voraussichtlich erhebliche Chancen für die lokale Wirtschaft und die Stakeholder:innen, einschließlich jener im Immobiliensektor, schaffen. Daher werden Abfallreduzierungspraktiken in unseren internen Richtlinien für Lieferant:innen und Mieter:innen behandelt.

E5–2 – Maßnahmen und Mittel im Zusammenhang mit Ressourcennutzung und Kreislaufwirtschaft (E5.MDR-T_01-12, E5.MDR-T_01-13, 23, E5-3_09- 25)

Der Konzern hat folgende Maßnahmen zur Kreislaufwirtschaft (insbesondere im Zusammenhang mit der Abfallverringerung) eingeführt:

• Einführung einer neuen Kategorie gefährlicher recycelbarer Abfälle im Jahr 2024, um diese Art von Abfall ordnungsgemäß zu behandeln.
• Im Laufe der Zeit haben wir - hauptsächlich in Einkaufszentren in der Tschechischen Republik - Abfallströme mithilfe von Abfallscans analysiert, um kritische Abfallströme zu identifizieren und effizientere, maßgeschneiderte Abfallmanagementstrategien zu entwickeln.
• Förderung der Abfallvermeidung durch ständig aktualisierte Bildungs- und Sensibilisierungsprogramme.
• Eine allmähliche Zunahme der Anzahl nachhaltiger Mietverträge, hauptsächlich mit Großmieter:innen, die Klauseln enthalten, die zu Abfallreduzierungspraktiken anregen

Die Abfallbewirtschaftung unterliegt ebenfalls der Gesetzgebung, die wir innerhalb der jeweiligen lokalen Gerichtsbarkeit sorgfältig überwachen. Alle Einrichtungen halten sich an die lokalen Vorschriften und wir erleichtern die Trennung von Abfällen in relevante Kategorien in unseren Gebäuden. Darüber hinaus ermutigen wir unsere Mieter:innen aktiv, nachhaltige Mietverträge abzuschließen, die unser Engagement für Nachhaltigkeit und Umweltverantwortung widerspiegeln.

Kennzahlen und Ziele (E5-3_06, 07,09, 13, E5-5_12,13,14)

Im Rahmen ihrer Strategie für Umwelt, Soziales und Governance (ESG) hat sich die Gruppe das Ziel gesetzt (im Einklang mit den EU-Zielen), Abfälle, die auf Deponien verbracht werden, soweit möglich zu beseitigen, und beabsichtigt, bis Ende 2025 eine Recyclingquote von 55 % zu erreichen (Steigerung auf 60 % bis 2030). Wir stellen auch sicher, dass unsere Verpflichtungen transparent kommuniziert werden und öffentlich zugänglich sind. Unsere etablierten Prozesse sind fest in den Funktionen verwurzelt, die die alltägliche Verantwortung für die Einhaltung unserer Richtlinien tragen. Im Jahr 2024 beträgt die Abfallrecyclingquote im gesamten Portfolio 41,71 %. Abfallströme sind abhängig vom jeweiligen Segment unseres Portfolios. Die wichtigsten Abfallströme unter den wiederverwertbaren Materialien sind Papier und Kunststoff. Diese Materialien werden auf Grund der Dokumentation und anderer betrieblicher Aktivitäten in größeren Mengen erzeugt, jedoch findet mit der Einführung der elektronischen Dokumentation, die kein gedrucktes Gegenstück erfordert, ein allmählicher Rückgang ihrer Produktion statt. Dagegen herrschen in Bereichen wie Gastgewerbe biologische Abfälle wie Lebensmittelabfälle und organische Stoffe vor. Der primäre nicht recycelbare Abfallstrom in den verschiedenen Segmenten besteht aus gemischten Siedlungsabfällen.
```Diese Kategorie umfasst eine Vielzahl von Materialien, die nicht ohne Weiteres für Recyclingzwecke trennbar sind, einschließlich kontaminierte Verpackungen, bestimmte Kunststoffarten und verschiedene Verbundmaterialien. Gemischte Siedlungsabfälle sind in allen Bereichen deutlich vorherrschend, was sie zu einem entscheidenden Faktor unserer Abfallbewirtschaftungsstrategien macht. Dementsprechend konzentrieren sich unsere Initiativen in erster Linie auf das Management und die Verringerung dieser Abfallkategorie, um ihre Umweltauswirkungen zu mindern.

E5-5_17 E5-5 Ressourcenabflüsse – Abfälle

Gesamt Österreich Deutschland Ungarn Tschechien Rumänien Slowakei Kroatien

Einheit	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Gesamtabfallaufkommen t	11.767,53	11.127,80	1.689,50	1.520,52	1.413,02	2.539,95	1.809,35	2.317,07	2.642,07	266,50	2.808,30	2.813,42	1.119,66	1.137,60
Gesamtaufkommen gefährlicher Abfall t	458,01	171,69	253,00	89,39	90,06	74,65	114,06	7,00	0,89	0,65
Gesamtaufkommen verwerteter gefährlicher Abfalle t	38,32	38,32
Vorbereitung zur Wiederverwendung t	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
Recycling t	38,32	38,32
Sonstige Verwertungsverfahren t	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
Gesamtaufkommen beseitigter gefährlicher Abfall t	419,69	171,69	253,00	89,39	51,74	74,65	114,06	7,00	0,89	0,65
Gesamtaufkommen Verbrennung t	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
Verbrennung mit Energierückgewinnung t	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
Verbrennung ohne Energierückgewinnung t	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
Deponierung t	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
Sonstige Arten der Beseitigung t	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A	N/A
Gesamtaufkommen radioaktiver Abfall t
Gesamtaufkommen nicht gefährlicher Abfall t	11.309,52	10.956,12	1.436,50	1.431,13	1.413,02	2.539,95	1.719,29	2.242,42	2.528,00	259,50	2.808,30	2.813,42	1.118,78	1.136,95
Gesamtaufkommen verwerteter nicht gefährlicher Abfall t	4.908,46	5.173,04	1.097,03	1.274,25	1.372,34	2.467,07	453,50	200,22	875,80	94,02	900,29	850,22	120,55	122,88
Vorbereitung zur Wiederverwendung t	206,22	18,46	6,76	17,07	199,46	1,39
Recycling t	4.702,24	5.154,58	1.097,03	1.274,25	1.372,34	2.467,07	446,74	183,15	676,34	92,63	900,29	850,22	120,55	122,88
Sonstige Verwertungsverfahren t
Gesamtaufkommen beseitigter nicht gefährlicher Abfall t	6.401,06	5.783,07	339,47	156,88	40,68	72,87	1.265,79	2.042,20	1.652,20	165,48	1.908,01	1.963,20	998,23	1.014,06
Gesamtaufkommen Verbrennung t	1.632,69	1.165,13	291,06	95,34	715,15	876,93	469,49	36,86	157,00	156,00
Verbrennung mit Energierückgewinnung t	1.424,87	1.143,02	291,06	95,34	715,15	876,93	261,67	14,74	157,00	156,00
Verbrennung ohne Energierückgewinnung t	207,82	22,11	207,82	22,11
Deponierung t	4.738,50	4.588,04	48,41	60,74	40,68	72,87	539,09	1.161,40	1.182,38	128,39	1.908,01	1.963,20	823,25	833,04
Sonstige Arten der Beseitigung t	29,88	29,90	0,79	11,56	3,87	0,34	0,23	17,98	25,02
Gesamtaufkommen nicht recycleter Abfall t	6.859,07	5.954,76	592,47	246,27	40,68	72,87	1.355,84	2.116,85	1.766,27	172,48	1.908,01	1.963,20	999,11	1.014,71
Anteil des nicht recycleten Abfalls am Gesamtabfallaufkommen %	58,3	53,5	35,1	16,2	2,9	2,9	74,9	91,4	66,9	64,7	67,9	69,8	89,2	89,2

Angewandte Methodik

Grenzen der Berichterstattung – Verbrauch von Versorgungsleistungen durch Vermieter:innen und Mieter:innen

Die Daten für den Abfall stammen aus den Rechnungen der Abfallentsorgungsunternehmen. Falls Mieter:innen über ein eigenes Abfallmanagement verfügen, wird der Anteil des von den Mieter:innen erzeugten Abfalls durch standortspezifische Referenzwerte ergänzt.

Abfallaufkommen

Die Abfalldaten werden auf der Grundlage der Rechnungen der jeweiligen Abfallentsorgungsunternehmen offengelegt. Wenn für einzelne Immobilien keine Daten verfügbar waren, wurden sie durch vergleichbare Zahlen ergänzt, die anhand länder- und vermögensspezifischer Ist-Daten berechnet oder geschätzt wurden. Wenn für das gesamte Jahr 2024 keine Daten verfügbar waren, wurden Daten aus dem Jahr 2023 verwendet. Der Abfall, der durch im Laufe des Jahres erworbene oder verkaufte Gebäude anfiel, wurde für die vollen Monate berücksichtigt, in denen diese Gebäude Teil des Portfolios waren.

Normalisierung

Siehe Erklärung für E1-5 (E5-5_17)

Datenangaben

Die Daten werden auf der Grundlage der Abfallentsorgungsverfahren erhoben und in Tonnen angegeben. Falls keine realen Daten verfügbar sind, wurden angemessene Schätzungen vorgenommen, wie in ESRS 2 beschrieben. Für das Berichtsjahr 2024 haben wir erstmals die Verwertung und Entsorgung von gefährlichen Abfällen in unsere Abfallberichterstattung aufgenommen.

Governance-Informationen

ESRS G1 Unternehmensführung

ESRS 2 Allgemeine Angaben

Governance

ESRS 2 GOV–1 – Die Rolle der Verwaltungs-, Leitungs- und Aufsichtsorgane (G1.GOV-1_01; G1.GOV-1_2)

Die duale Führungsstruktur der S IMMO besteht aus einem Vorstand und einem Aufsichtsrat. Diese Organe sind sowohl in ihrer Zusammensetzung als auch in ihren Funktionen streng voneinander getrennt und können daher die ihnen zugewiesenen Aufgaben unabhängig voneinander wahrnehmen. Der Vorstand ist für die Leitung des Unternehmens zuständig, der Aufsichtsrat für die Kontrolle. Ausführlichere Informationen über die Zusammensetzung der Organe und ihren Zugang zu Fachwissen und Fähigkeiten in Bezug auf Nachhaltigkeitsfragen finden Sie in Abschnitt ESRS 2, GOV-1 in diesem Bericht.

Management der Auswirkungen, Risiken und Chancen

Managementansatz

Auswirkungen, Risiken und Chancen (15)

Eine fehlende Unternehmenskultur bildet die Grundlage für unethisches Verhalten und kann zu Korruption und Bestechung führen.
(16) Vergeltungsmaßnahmen gegen Whistleblower
(17) Unzureichende Verfahren und Schulungen

Konzepte

• Richtlinie – Antikorruption, Bestechungsbekämpfung und Bekämpfung von Betrug
• Richtlinie zur Bekämpfung von Geldwäsche und Betrug
• Code of Business Ethics and Conduct
• Organisational Policy
• Issuer Compliance Risk Management Strategie
• Hinweisgebersystem - Whistleblowing

Richtlinie

• Ziele
• Verpflichtende jährliche Mitarbeiterschulung zum Verhaltenskodex und den damit verbundenen Richtlinien

Maßnahmen

• Mitarbeitergespräche
• Regelmäßige Schulungen

Angabepflicht im Zusammenhang mit ESRS 2 IRO-1 – Beschreibung der Verfahren zur Ermittlung und Bewertung der wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen

Unternehmensführung

IROs

Die Identifizierung von IROs (Auswirkungen, Risiken und Chancen) als Teil des ESRS-Governance-Standards basiert auf der Bewertung des ESG-Projektteams in Zusammenarbeit mit dem Compliance Officer und der internen Revision sowie auf der Analyse der gruppenweiten Richtlinien und internen Leitlinien. Die Bewertung der Unternehmensführung erstreckt sich auf die gesamte CPI Europe, was durch eine umfassende und regelmäßige Kommunikation der Unternehmensführungsprozesse erleichtert wird. Das bedeutet, dass die Richtlinien generell in der gesamten CPI Europe gültig sind und die Strategie für die Unternehmenskultur in der gesamten CPI Europe vereinheitlicht ist. Die Bewertung basiert auf Gesprächen und Umfragen mit den relevanten Stakeholder:innen. Darüber hinaus wurden der Österreichische Corporate Governance Kodex, die EU-Whistleblower-Richtlinie, der UK Bribery Act 2019, der Foreign Corrupt Practices Act sowie aktuelle und künftige EU-Antikorruptionsgesetze und die OECD-Leitsätze für multinationale Unternehmen berücksichtigt und anhand der aktuellen Praktiken bewertet. Die folgenden Auswirkungen und Risiken wurden im Zusammenhang mit dem Geschäftsgebaren ermittelt:

Thema	Unterthema	Erläuterung der Auswirkungen und Risiken
G1 Unternehmensführung	Unternehmenskultur (G1)	Mögliche negative Auswirkungen: Eine fehlende Unternehmenskultur bildet die Grundlage für unethisches Verhalten und kann zu Korruption und Bestechung führen.
G1 Unternehmensführung	Schutz von Hinweisgeber:innen (Whistleblowers) (G1)	Mögliche negative Auswirkungen: Vergeltungsmaßnahmen gegen Whistleblower:innen können sich auf die Menschen und die Unternehmensführung auswirken, indem sie das Vertrauen in das Whistleblowing-System schwinden lassen und dazu führen, dass Missstände nicht aufgedeckt werden können und das Recht auf Privatsphäre, Arbeitsrechte und Gesetze verletzt werden.
G1 Unternehmensführung	Korruption und Bestechung (G1) - Vermeidung und Aufdeckung einschließlich Schulung	Risiko: Die Nichteinhaltung von Gesetzen zur Bekämpfung von Bestechung und Korruption sowie von ethischen Standards kann zu Disziplinarmaßnahmen und Gefängnisstrafen für Mitarbeiter:innen und Management führen und die Zufriedenheit der Mitarbeiter:innen und die Legitimität des Managements beeinträchtigen, was sich negativ auf die Unternehmenskultur auswirkt.

Weitere Informationen zur doppelten Wesentlichkeitsanalyse und zum Prozess der Risikoermittlung finden Sie in SBM3 des ESRS 2.

G1–1– Konzepte für die Unternehmensführung und Unternehmenskultur (G.1MDR-P 01_06)

Für jedes identifizierte wesentliche Nachhaltigkeitsthema existieren Konzepte, um tatsächliche und potenzielle Auswirkungen zu verhindern, abzuschwächen und zu beheben, Risiken zu mitigieren und Chancen zu nutzen. Die für die Umsetzung verantwortliche Person überwacht fortlaufend die Wirksamkeit und berichtet über die Maßnahmen entsprechend der Angabepflichten. Auf den folgenden Seiten werden unter jedem Thema die Konzepte für bestimmte Nachhaltigkeitsthemen erläutert:

Bitte beachten Sie die Angaben unter ESRS 2, MDR-P.

Unternehmensführung und -kultur (G1-1_01)
Die S IMMO verpflichtet sich zu einer Unternehmensführung, die auf Integrität, Ehrlichkeit, Fairness, Transparenz und Verantwortung beruht.# Gegenseitiges Vertrauen und Integrität

Gegenseitiges Vertrauen ist die Basis für eine konstruktive Zusammenarbeit innerhalb des Unternehmens und mit Geschäftspartner:innen. Alle Aktivitäten in den Bereichen Compliance und Korruptionsbekämpfung, nachhaltige Beschaffung und Menschenrechte werden im Einklang mit diesen Grundsätzen durchgeführt.

Der Code of Business Ethics and Conduct dient als Grundlage für alle geschäftlichen Aktivitäten und internen Entscheidungen und beinhaltet klare Richtlinien zur Achtung der Grundrechte, Integrität und Fairness, ein Diskriminierungsverbot sowie Regeln für den Umgang mit Wettbewerbern, Kunden und Berufsverbänden. Zu den Grundsätzen verantwortungsvoller Unternehmensführung gehört auch das klare Bekenntnis zu und die Unterstützung von international anerkannten Menschenrechten. Die S IMMO bekennt sich insbesondere durch die Teilnahme am Global Compact der Vereinten Nationen zu sozialer und gesellschaftlicher Verantwortung.

Die Hinweisgebersystem – Whistleblowing Richtlinie legt die Kommunikationswege und verbindlichen Regelungen für die Entgegennahme, Abgabe, Bewertung und Bearbeitung von Meldungen über Verstöße gegen die Geschäftsgrundsätze und den Code of Business Ethics and Conduct der S IMMO oder Rechtsverstöße, die das Unternehmen betreffen, fest. Die Organisational Policy Issuer Compliance der S IMMO umfasst das gesetzliche Verbot der Nutzung von Insiderinformationen für den Insiderhandel und der unrechtmäßigen Weitergabe von Insiderinformationen.

Die hohen Standards der S IMMO wurden im Geschäftsjahr 2023 auch formal entlang der Wertschöpfungskette durch die Einführung eines gruppenweit einheitlichen Supplier Code of Conduct verankert. Die Gesamtverantwortung für den Erlass, die Umsetzung und die Überwachung der Einhaltung der einzelnen Richtlinien liegt beim Vorstand der S IMMO. Beratung bei der Umsetzung der Unternehmensrichtlinien und Praktiken für verantwortungsbewusstes Geschäftsverhalten bieten die Verantwortlichen der jeweiligen Abteilungen. Die Rechtsabteilung und der Compliance Officer sind für die Überwachung neuer Rechtsvorschriften und Anforderungen im Bereich des Unternehmens- und Betriebsrechts zuständig. Alle Richtlinien sind für alle Mitarbeiter:innen im Intranet verfügbar. Alle Mitarbeiter:innen der S IMMO werden jährlich zu den oben genannten Themen geschult.

Meldung von Verstößen und Whistleblowing (G1-1_02, G1-1_05, G1-1_08)

In Übereinstimmung mit dem nationalen HinweisgeberInnenschutzgesetz und der EU-Whistleblower-Richtlinie EU 2019/193 soll mit der Hinweisgebersystem – Whistleblowing Richtlinie ein Arbeitsumfeld geschaffen werden, in dem sich die Mitarbeiter:innen ermutigt fühlen, potenzielle Verstöße gegen die Geschäftsgrundsätze und den Code of Business Ethics and Conduct der S IMMO oder Verstöße gegen gesetzliche Vorschriften, die sie persönlich nach bestem Wissen und Gewissen wahrgenommen haben, zu melden, ohne persönliche Konsequenzen oder sonstige Nachteile befürchten zu müssen.

Mitarbeiter:innen und andere Stakeholder:innen können über ein elektronisches Hinweisgebersystem, die ‚EQS Integrity Line‘, Probleme wie Belästigung und Diskriminierung, Korruption, Menschenrechtsverletzungen und Interessenkonflikte melden. Meldungen können entweder anonym oder nicht-anonym eingereicht werden. Das Whistleblowing-System ist auf der Website der S IMMO für alle zugänglich. Verdachtsfälle können auch direkt an den Compliance Officer in mündlicher oder schriftlicher Form gemeldet werden.

Die S IMMO verfügt über Verfahren zur raschen, unabhängigen und objektiven Untersuchung von Vorfällen im Zusammenhang mit geschäftlichem Verhalten, einschließlich Korruption und Bestechung. Der Compliance Officer meldet solche Fälle an den Vorstand, der dann entscheidet, ob der Fall von der internen Revision oder von externen Expert:innen untersucht werden soll. Nach Abschluss des Verfahrens legt der Compliance Officer dem Vorstand das Ergebnis zusammen mit etwaigen Maßnahmenempfehlungen vor.

Gemäß dem in der Hinweisgebersystem - Whistleblowing- Richtlinie festgelegten Verfahren erhält der:die Hinweisgeber:in innerhalb von 7 Tagen eine Bestätigung über den Eingang der Meldung und innerhalb eines angemessenen Zeitraums, jedoch nicht länger als 3 Monate ab der Bestätigung des Eingangs der Meldung, eine Antwort über das Ergebnis der Untersuchung. Gemäß der Hinweisgebersystem - Whistleblowing- Richtlinie dürfen Hinweisgeber:innen, die in gutem Glauben eine Meldung gemacht haben, keiner Form von Strafe, Diskriminierung oder Benachteiligung unterworfen werden, selbst wenn die ersten Feststellungen keinen Verstoß ergeben, oder wenn sich der Sachverhalt als unrichtig erweist oder nicht weiter verfolgt wird, vorausgesetzt, es wurde nicht absichtlich eine falsche Meldung gemacht.

Alle Mitarbeiter:innen wurden im Jahr 2024 per E-Learning zum Thema Whistleblowing geschult. Die Compliance-Beauftragte, die für die Bearbeitung von Whistleblower-Meldungen zuständig ist, hat im Rahmen ihrer beruflichen Weiterbildung an externen Webinaren oder Schulungen teilgenommen.

I G1-3 – Verhinderung und Aufdeckung von Korruption und Bestechung (G1-3_01)

Bestechungs- und Korruptionsbekämpfung

Die Richtlinie – Antikorruption, Bestechungsbekämpfung und Bekämpfung von Betrug basiert auf dem Übereinkommen der Vereinten Nationen gegen Korruption und umreißt die Verhaltensgrundsätze und ethischen Anforderungen im Umgang mit Korruption. Ergänzt wird diese Richtlinie durch die Richtlinie zur Bekämpfung von Geldwäsche und Betrug, die die Einhaltung der geltenden Gesetze diesbezüglich sicherstellen soll.

Die S IMMO begegnet dem Risiko der Bestechung durch Mitarbeiterschulungen, Kostenvergleiche, Zahlungsauthorisierungen, interne Audits und die Möglichkeit für Dritte, mögliche Bestechungsfälle über das Whistleblowing-Tool zu melden. Das Risiko der passiven Bestechung mindert die S IMMO, indem sie keine finanziellen oder materiellen Mittel für aktive Korruptionsversuche (z.B. gegen Amtsträger:innen) bereitstellt. Die Richtlinie – Antikorruption, Bestechungsbekämpfung und Bekämpfung von Betrug und die Richtlinie zur Bekämpfung von Geldwäsche und Betrug sind auf der Website und im Intranet der Gruppe veröffentlicht.

(G1-3_02, G1-3_03) Die „EQS Integrity Line“ ermöglicht es Mitarbeiter:innen und Dritten, Verstöße zu melden. Alle mutmaßlichen Vorfälle, die auf mögliche Verstöße gegen die Richtlinie – Antikorruption, Bestechungsbekämpfung und Bekämpfung von Betrug sowie alle Handlungen, die im Verdacht stehen, gegen die Antikorruptions- und Antibestechungsgesetze zu verstoßen, werden unverzüglich vom Compliance Officer untersucht. Er kann dem Aufsichtsrat Bericht erstatten, wenn ein Mitglied des Vorstands betroffen ist. Werden Vorwürfe gegen den Compliance Officer erhoben, ist der Vorstand unverzüglich zu informieren. Die Ergebnisse der Untersuchung werden dem Vorstand und, im Falle seiner Beteiligung, dem Aufsichtsrat zur Kenntnis gebracht. Es liegt in der Verantwortung des Vorstands bzw. des Aufsichtsrats, konkrete Maßnahmen in Bezug auf den betreffenden Fall zu ergreifen.

(G1-3_05, G1-3_06, G1-3_07, G1-3_08)

Schulung zum Geschäftsgebaren (G1-1_10, G1-1_11)

Die S IMMO hat die folgenden Personen und Personengruppen als „Risikofunktionen“ in Bezug auf Bestechung und Korruption identifiziert:

• Einkaufsmanagement
• Asset Management und Transaktionsmanagement
• Vorstand und Aufsichtsräte

Alle Mitarbeiter:innen der S IMMO werden jedoch durch verpflichtende, regelmäßig stattfindende Schulungen zum Code of Business Ethics and Conduct sowie zur Richtlinie – Antikorruption, Bestechungsbekämpfung und Bekämpfung von Betrug vertraut gemacht. Jener Vorstand, der das ganze Jahr über im Amt war, hat alle Schulungen absolviert (100 %). Die beiden Vorstandsmitglieder, die erst kurz vor Jahresende in den Vorstand berufen wurden, werden die Schulungen im Jahr 2025 abschließen.

Kennzahlen und Ziele

G1-4 – Fälle von Korruptions- oder Bestechung

Im Jahr 2024 wurden keine Vorfälle, Verurteilungen oder Geldstrafen wegen Verstößen gegen Gesetze zur Bekämpfung von Bestechung und Korruption oder Verstöße gegen Verfahren und Standards im Zusammenhang mit der Bekämpfung von Bestechung und Korruption festgestellt. Darüber hinaus hat die S IMMO gegen keinen ihrer Mitarbeiter:innen ein Verfahren wegen Korruption oder Bestechung angestrengt. Auch hat das Unternehmen keine tatsächlichen Auswirkungen oder Vorfälle von Korruption und Bestechung festgestellt, in die es durch eine Geschäftsbeziehung in unserer Wertschöpfungskette direkt involviert ist.

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Soziale Informationen

ESRS S1 Arbeitskräfte des Unternehmens

ESRS 2 Allgemeine Angaben

Strategie

Angabepflicht in Zusammenhang mit ESRS 2 SBM-2 – Interessen und Standpunkte der Interessenträger

Siehe Informationen unter ESRS 2 SBM-3

Angabepflicht in Zusammenhang mit ESRS 2 SBM-3 – Wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen und ihr Zusammenspiel mit Strategie und Geschäftsmodell (S1.SBM-3_01 bis S1.SBM-3_12)

Motivierte und gut ausgebildete Mitarbeiter:innen sind der Schlüssel zum Erfolg für unsere Strategie und unser Geschäftsmodell. Es sind unsere Mitarbeiter:innen, die die Strategie umsetzen, nach Innovationen suchen und neue Ideen entwickeln. Ihre Fähigkeiten, ihre Motivation und ihr Engagement wirken sich direkt auf die Produktivität, die Qualität und die Gesamtleistung des Unternehmens aus. Die S IMMO ist bestrebt, für ihre Mitarbeiter:innen einen Rahmen zu schaffen, in dem sie ihr Potenzial, ihre Stärken und ihre Kompetenzen bestmöglich entwickeln können.

Wesentliche IROs, die sich auf die eigenen Arbeitskräfte beziehen, werden unter ESRS 2 SBM-3 dieses Berichts offengelegt. Der Bericht der S IMMO umfasst alle Mitarbeiter:innen, auf die die Gruppe direkten Einfluss ausübt, sowie Hotelmitarbeiter:innen, auf die die Gruppe keinen direkten Einfluss hat (obwohl die Gruppe mit diesen Mitarbeiter:innen einen Arbeitsvertrag hat). Dies betrifft 566 Mitarbeiter:innen in Österreich und Ungarn.# Management der Auswirkungen, Risiken und Chancen

Managementansatz

Auswirkungen, Risiken und Chancen (9) Geringere Produktivität und steigende Fluktuation (mögliche negative Auswirkung) (10) psychische Gesundheit (mögliche negative Auswirkung) (11) Erhöhtes Risiko von Unfällen und Verletzungen (mögliche negative Auswirkung) (12) Geschlechterungleichheit (tatsächliche negative Auswirkung) (13) Gesteigerte Leistung und Produktivität der Mitarbeiter:innen (tatsächliche positive Auswirkung) (14) Förderung von Kreativität und Innovation (tatsächliche positive Auswirkung)

Konzepte

• Code of Business Ethics and Conduct
• Gruppenweite Politik zu Humankapital und Beschäftigungsverhältnissen
• Guideline on Education and Further Training
• Organisational Policy
• Human Rights Risk Management

Strategie

Ziele

• Mindestanteil von 33 % weiblichen Führungskräften
• Mindestens acht Stunden Fortbildung pro Mitarbeiter:innen pro Jahr
• Zweijährliche Umfragen zur Mitarbeiterzufriedenheit

Maßnahmen

• Mitarbeitergespräch
• Individuelles Coaching
• Umfrage zur Mitarbeiterzufriedenheit
• Analyse des geschlechtsspezifischen Verdienstgefälles
• Flexible Arbeitszeitregelungen und Teilzeitarbeitsmodelle
• Gesundheitsmanagement mit Schwerpunkt auf Gesundheitsvorsorge und Förderung sportlicher Aktivitäten

S1–1 – Konzepte im Zusammenhang mit den Arbeitskräften des Unternehmens (S1.MDR-P 01-06)

Die Konzepte, die sich mit den wesentlichen Auswirkungen auf unsere eigenen Arbeitskräfte befassen, sind oben aufgeführt. Weitere Einzelheiten finden Sie in der Übersicht zu Konzepten unter ESRS 2 MDR-P. Alle Richtlinien und Leitlinien gelten für die eigenen Mitarbeiter:innen der Gruppe mit Ausnahme der Hotelmitarbeiter:innen und werden vom Vorstand der Gruppe genehmigt, der für die regelmäßige Überprüfung ihrer Gültigkeit verantwortlich ist. Die Mitarbeiter:innen der S IMMO AG in Wien verfügen über einen Betriebsrat. Dieser vertritt die Interessen der Mitarbeiter:innen gegenüber dem Arbeitgeber. Interne Konzepte und Leitlinien werden den Mitarbeiter:innen über das Intranet zur Verfügung gestellt.

(S1-1_01 bis S1-1_08)

Die „Gruppenweite Politik zu Humankapital und Beschäftigungsverhältnissen“ wurde 2024 bei CPI Europe neu eingeführt und Anfang 2025 von der S IMMO übernommen. Sie deckt alle wesentlichen Auswirkungen, Risiken und Chancen im Zusammenhang mit den eigenen Arbeitskräften der S IMMO ab. Diese Richtlinie bietet somit in Verbindung und in Übereinstimmung mit dem „Code of Business Ethics and Conduct“ der Gruppe Leitprinzipien für den Umgang mit der eigenen Belegschaft und Bewerber:innen sowie für andere Themen, die für Mitarbeiter:innen relevant sind. Sie definiert die Standards für das Arbeitsumfeld und die Beziehungen, einschließlich des Bekenntnisses zu Menschenrechten und Vereinigungsfreiheit. Die Richtlinie deckt folgende wesentliche Auswirkungen ab: Diversität und Gleichbehandlung für alle, Förderung von Kreativität und Innovation, Geschlechterungleichheit, psychische Gesundheit, erhöhtes Risiko von Unfällen und Verletzungen.

Die „Guideline on Education and Further Training“ legt den Ansatz der S IMMO für gut ausgebildete und erfahrene Mitarbeiter:innen fest. Die darin beschriebenen Maßnahmen sollen die Leistung und Produktivität der Mitarbeiter:innen steigern und einen möglichen Produktivitätsrückgang verhindern.

Die Verpflichtung zur Allgemeinen Erklärung der Menschenrechte der Vereinten Nationen (UN), den UN-Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte, der UN-Konvention über die Rechte des Kindes, der UN-Konvention zur Beseitigung jeder Form von Diskriminierung der Frau, den grundlegenden Übereinkommen der Internationalen Arbeitsorganisation (ILO), den Richtlinien für multinationale Unternehmen der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) und den zehn Grundsätzen des UN Global Compact (UNGC) sind im „Code of Business Ethics and Conduct“ (Verhaltenskodex für Geschäftsethik und -verhalten) festgelegt. Der „Code of Business Conduct and Ethics“ gilt einheitlich für die gesamte CPI Gruppe. Alle nachfolgenden Richtlinien und Leitlinien entsprechen den oben genannten Standards. Die Einhaltung der Menschenrechte, einschließlich der Arbeitsrechte, wird durch den Prozess der menschenrechtlichen Sorgfaltspflicht sichergestellt, der regelmäßig durchgeführt wird. Die Zusammenarbeit mit der eigenen Belegschaft erfolgt in der Regel über den Betriebsrat, wie in S1-2 beschrieben wird.

Die S IMMO unterliegt zahlreichen Gesetzen, Vorschriften und Standards. Alle Geschäftstransaktionen und -prozesse müssen daher so durchgeführt werden, dass sie stets den geltenden Gesetzen, Vorschriften, Branchenstandards und anerkannten Verfahren in den Ländern entsprechen, in denen wir unsere Geschäftstätigkeiten ausüben, sowohl formal als auch inhaltlich, und dabei stets die lokalen gesellschaftlichen Normen einhalten.

Der Prozess der menschenrechtlichen Sorgfaltspflicht, der 2024 von CPI Europe für die S IMMO durchgeführt wurde, hat kein wesentliches Risiko für Menschenhandel, Zwangsarbeit oder Pflichtarbeit und Kinderarbeit innerhalb der eigenen Belegschaft festgestellt. Vor diesem Hintergrund und in Anbetracht der hohen Governance-Standards, die in der Gruppe gelten, wurde es nicht für erforderlich erachtet, diese Themen in den jeweiligen Richtlinien ausdrücklich zu erwähnen.

Wir setzen uns für die Schaffung eines inklusiven Arbeitsumfelds in der Gruppe ein, das von Offenheit und gegenseitigem Respekt geprägt ist und in dem sich alle Mitarbeiter:innen geschätzt und gehört fühlen. Die Beseitigung von Diskriminierung, die Förderung von Chancengleichheit und andere Möglichkeiten zur Förderung von Vielfalt und Inklusion sind integraler Bestandteil der Richtlinie „Gruppenweite Politik zu Humankapital und Beschäftigungsverhältnissen“. Diese Richtlinie befasst sich mit allen Diskriminierungsgründen aufgrund von Rasse und ethnischer Herkunft, Hautfarbe, Geschlecht, sexueller Orientierung, Geschlechtsidentität, Behinderung, Alter, Religion, politischer Meinung, nationaler Abstammung oder sozialer Herkunft oder anderen Formen der Diskriminierung, die unter die EU-Verordnung und das nationale Recht fallen. Die gesamte Belegschaft muss fair und gleichberechtigt eingestellt, aus- und weitergebildet und behandelt werden, und zwar ausschließlich auf der Grundlage von Merkmalen, die mit der von ihnen ausgeübten Tätigkeit in Zusammenhang stehen, wie z. B. ihr Talent, ihre Fähigkeiten, ihre Erfahrung und ihr Potenzial. Alle Unternehmen der Gruppe sind verpflichtet, ihre Personal- und Beschäftigungsrichtlinien einer regelmäßigen Bewertung zu unterziehen, um zu prüfen, wie sie sich auf schutzbedürftige Gruppen auswirken, und um festzustellen, ob ihre Richtlinien dazu beitragen, Chancengleichheit für all diese Gruppen zu erreichen, oder ob sie sich nachteilig auswirken.

(S1-1_09)

Die Unfallverhütung ist in der „Gruppenweite Politik zu Humankapital und Beschäftigungsverhältnissen“ und im Arbeitsunfall- und Präventionsmanagementsystem verankert, das gemäß der österreichischen Gesetzgebung umgesetzt wird. Die Einhaltung wird regelmäßig überwacht und evaluiert. Mindestens einmal jährlich werden an den eigenen Bürostandorten der S IMMO Arbeitsschutzbegehungen durch die Sicherheitsfachkraft, den Betriebsarzt, den Betriebsrat und die Personalabteilung durchgeführt. Dabei werden die Risiken für die Arbeitssicherheit evaluiert und die Einhaltung der gesetzlichen Arbeits- und Sicherheitsvorschriften überprüft. Die S IMMO hat eine speziell ausgebildete Mitarbeiterin, die sich als Sicherheitsbeauftragte um auftretende Probleme kümmert.

S1-2 – Verfahren zur Einbeziehung der Arbeitskräfte des Unternehmens und von Arbeitnehmervertretern in Bezug auf Auswirkungen (S1-2_01 bis S1-2_08)

Am Standort Wien haben die Mitarbeiter:innen der S IMMO im Jahr 2021 einen Betriebsrat gegründet. Dieser vertritt die Interessen der Mitarbeiter:innen gegenüber dem Vorstand. Die Mitglieder des Betriebsrats werden in internen demokratischen Wahlen für maximal fünf Jahre gewählt. Der Vorstand und der Betriebsrat stehen in einem laufenden Dialog über Personalthemen im Unternehmen.# S IMMO AG Geschäftsbericht 2024 – Nachhaltigkeit (GRI)

3.2 Mitarbeiter:innen

Die Kommunikation mit dem Vorstand erfolgt über den von der Belegschaft gewählten Betriebsrat.

Die Vertreter des Betriebsrats sind für die direkte Kommunikation mit dem Unternehmen verantwortlich. Dennoch steht es dem Unternehmen frei, auch darüber hinaus Feedback von der Belegschaft einzuholen. Zwischen dem Betriebsrat und der Personalabteilung findet ein regelmäßiger Austausch statt. Bei Bedarf werden Ad-hoc-Sitzungen mit dem Vorstand abgehalten, in denen alle wesentlichen Auswirkungen behandelt werden.

Der Vorstand der S IMMO AG ist als höchste Instanz verantwortlich für den Dialog mit der Belegschaft. Die endgültige Entscheidung in Personalfragen liegt ebenfalls beim Vorstand des Unternehmens. Die Zusammenarbeit zwischen dem Vorstand und dem Betriebsrat ist im österreichischen Arbeitsverfassungsgesetz geregelt. Dieses Gesetz basiert auf der Europäischen Menschenrechtskonvention, die in Österreich im Verfassungsrang verankert ist. Durch die institutionalisierte Befragung der Mitarbeiteri:nnen und den Austausch mit den Betriebsrät:innen erhält der Vorstand Einblick in die Sichtweise der Mitarbeiter:innen in Bezug auf das Handeln der Gruppe.

Die Betriebsrät:innen haben die Aufgabe, die Ansichten der Arbeitnehmer:innen an den Vorstand heranzutragen, und sind aus diesem Grund in besonderem Maße vor Kündigungen geschützt. Der Betriebsrat sammelt Rückmeldungen der Mitarbeiter:innen zu den Aktivitäten der Gruppe und leitet diese an die Geschäftsführung weiter. Darüber hinaus ist es Aufgabe des Betriebsrats, Vereinbarungen für die Belegschaft zu treffen. Diese Vereinbarungen haben rechtsverbindlichen Charakter. In der Vergangenheit haben der Vorstand und der Betriebsrat bereits mehrere Vereinbarungen getroffen, die auch die Position der Mitarbeiter:innen über das geltende Arbeitsrecht hinaus verbessern.

Die Geschäftsführung hat in der Konzernrichtlinie „Gruppenweite Politik zu Humankapital und Beschäftigungsverhältnissen“ den Rahmen für die Gleichbehandlung aller Mitarbeiter:innen festgelegt. Der Betriebsrat überwacht die vom Vorstand festgelegten Maßnahmen und weist auf Probleme bei der Umsetzung hin. Auftretende Probleme werden schnellstmöglich gelöst.

S1–3 — Verfahren zur Verbesserung negativer Auswirkungen und Kanäle, über die die Arbeitskräfte des Unternehmens Bedenken äußern können (S1-3_01, S1-3_02, S1-3_05 bis S1-3_10)

Das Ziel der CPI Group ist es, präventiv zu handeln und durch geeignete Maßnahmen negative Auswirkungen auf die eigene Belegschaft zu vermeiden. Aus diesem Grund führt CPI Europe regelmäßig eine menschenrechtliche Sorgfaltsprüfung sowie eine doppelte Wesentlichkeitsanalyse durch und ergreift entsprechende Maßnahmen. Diese Aktivitäten umfassen auch S IMMO.

Missstände oder Bedenken können entweder direkt an den Compliance Officer oder den Leiter der Internen Revision oder über ein externes Whistleblower-System (EQS Integrity Line) gemeldet werden. Der Compliance Officer dient als unabhängige und vertrauliche Anlaufstelle und steht den Mitarbeiter:innen jederzeit für Fragen zur Verfügung. In beiden Fällen ist die Anonymität der meldenden Person gewährleistet.

Physische Whistleblowing-Meldungen müssen vom Compliance Officer manuell über das Whistleblowing-System erfasst werden, bevor weitere Schritte unternommen werden, um die korrekte Bearbeitung der Whistleblowing-Meldung zu dokumentieren. Dabei sind die gesetzlichen Bestimmungen zum Schutz personenbezogener Daten strikt einzuhalten. Die Bearbeitung von Whistleblowing-Meldungen ist im Whistleblowing-System zu dokumentieren.

Jede Meldung wird vom Compliance Officer – im Falle der Zuständigkeit der Personalabteilung vom Compliance Officer zusammen mit der Personalabteilung – zeitnah bearbeitet. Sobald eine Meldung eingeht, muss der Compliance Officer den Vorstand unverzüglich über den Erhalt der Whistleblowing-Meldung und den Sachverhalt informieren. Nach Abschluss der Untersuchung muss der Compliance Officer dem Vorstand einen Bericht vorlegen, der Vorschläge für Abhilfemaßnahmen enthält. Diese werden unter Berücksichtigung der individuellen Umstände erstellt und müssen vom Vorstand genehmigt werden. Bei Bedarf wird eine Überprüfung durchgeführt.

In der jährlichen verpflichtenden Compliance-Schulung wird auch auf die Existenz von Beschwerdemechanismen für die eigene Belegschaft eingegangen. Das Whistleblower-System wird im „Code of Business Ethics and Conduct“ und in anderen relevanten Richtlinien erwähnt. Es ist für alle auf der Website des Unternehmens verfügbar.

Das Vertrauen der eigenen Belegschaft in Prozesse und Strukturen wird Teil der nächsten Mitarbeiterbefragung sein, die für 2025 geplant ist. Weitere Details zum Whistleblowing-Prozess und zur Whistleblowing-Richtlinie entnehmen Sie bitte Kapitel G1-1 dieser Erklärung.

S1–4 – Ergreifung von Maßnahmen in Bezug auf wesentliche Auswirkungen und Ansätze zum Management wesentlicher Risiken und zur Nutzung wesentlicher Chancen im Zusammenhang mit den Arbeitskräften des Unternehmens sowie die Wirksamkeit dieser Maßnahmen und Ansätze (S1.MDR-A 01_12)

Im Jahr 2024 wurden folgende zentrale Maßnahmen durchgeführt:

• Mitarbeitergespräch
• Individuelles Coaching
• Analyse des geschlechtsspezifischen Verdienstgefälles
• Flexible Arbeitszeitregelungen und Teilzeitmodelle
• Gesundheitsmanagement mit Schwerpunkt auf Gesundheitsvorsorge und Förderung sportlicher Aktivitäten

Sie galten für die eigenen Mitarbeiter:innen der S IMMO (exklusive Hotelmitarbeiter:innen) und wurden während des gesamten Berichtszeitraums regelmäßig durchgeführt und werden auch im nächsten Geschäftsjahr fortgesetzt. (S1-4_01 bis S1-4_09)

Zu unseren Prioritäten gehören die Stärkung unserer Attraktivität als Arbeitgeber, die Unterstützung des Wachstums und der Zufriedenheit unserer Belegschaft, die Förderung der sozialen Verantwortung sowie der Einsatz für Vielfalt und Chancengleichheit. Daraus abgeleitet wurden im Geschäftsjahr 2024 verschiedene Maßnahmen zur Erreichung der Richtlinienmaßnahmen und -ziele durchgeführt.

In der Mitarbeiterentwicklung liegt der Weiterbildungsschwerpunkt auf der Erweiterung der fachlichen sowie persönlichen und Führungskompetenzen. Ein wichtiges Instrument des Performance Managements ist das jährliche Mitarbeitergespräch zwischen Mitarbeiter:innen und Führungskräften. Darin werden klare Ziele und individuelle Weiterbildungsmaßnahmen definiert. 2024 wurde mit 96,9 % der Mitarbeiter:innen der S IMMO ein Mitarbeitergespräch geführt. Diese Gespräche beinhalten auch das Feedback der Mitarbeiter:innen zu einigen Fragen zum persönlichen Wohlbefinden, zur Weiterentwicklung sowie zur Zusammenarbeit im Team und Verbesserungsvorschläge. Individuelle Schulungen und Coachings sowie die Teilnahme an Konferenzen werden in Abstimmung mit den Vorgesetzten angeboten.

Das geschlechtsspezifische Verdienstgefälle wurde im Geschäftsjahr 2023 erstmals berichtet. Es wird regelmäßig analysiert und eine weitere Angleichung wird angestrebt.

Den Mitarbeiter:innen der S IMMO werden flexible und teilflexible Arbeitszeiten sowie Teilzeitmodelle angeboten. Seit April 2023 können Mitarbeiter:innen mit All-in-Verträgen am Standort Wien im Rahmen eines Gleitzeitkontos geleistete Überstunden abbauen. Dadurch können arbeitsintensivere Phasen durch Freizeit ausgeglichen werden und die Mitarbeiter:nnen gewinnen an Flexibilität – ein wichtiger Schritt in Richtung einer gesunden Work-Life-Balance.

Um die Gesundheitsbedürfnisse unserer Mitarbeiter:innen zu unterstützen, bieten wir ein Programm zur Gesundheitsvorsorge an. Neben gesetzlich verpflichtenden Maßnahmen werden auch Angebote wie Impfungen, medizinische Untersuchungen, Sehtests und Beratungen zur Gesundheitsvorsorge durchgeführt.

Die Effektivität wird anhand definierter Kennzahlen und Ziele sowie individuell für all Mitarbeiter:innen im Rahmen des jährlichen Mitarbeitergesprächs und der alle zwei Jahre stattfindenden Umfrage zur Mitarbeiterzufriedenheit ermittelt. Wenn Maßnahmen erforderlich sind, um negative Auswirkungen auf unsere eigene Belegschaft zu vermeiden, werden diese im Rahmen der jährlichen Mitarbeitergespräche ermittelt. Bei der doppelten Wesentlichkeitsanalyse wurden keine wesentlichen Risiken oder Chancen ermittelt.

Kennzahlen und Ziele

S1–5 – Ziele im Zusammenhang mit der Bewältigung wesentlicher negativer Auswirkungen, der Förderung positiver Auswirkungen und dem Umgang mit wesentlichen Risiken und Chancen (S1.MDR-T 01_13)

In Bezug auf die eigene Belegschaft wurden folgende Ziele festgelegt:

Anteil weiblicher Führungskräfte von mindestens 33 %

Dieses Ziel trägt zur Gleichstellung der Geschlechter bei. Der Anteil weiblicher Führungskräfte wird als prozentuales Verhältnis der weiblichen Führungskräfte zur Gesamtzahl der Führungskräfte am Ende jedes Berichtszeitraums gemessen. Die Kennzahl umfasst die eigenen Mitarbeiter:innen (ohne Fremdarbeitskräfte) und gilt für jedes Berichtsjahr. Im Berichtszeitraum betrug der Anteil weiblicher Führungskräfte bei der S IMMO 44,6 %. Dieses Ziel wurde somit im Berichtszeitraum erreicht.

Abschluss von mindestens acht Schulungsstunden pro Mitarbeiter:in und Jahr

Dieses Ziel fördert die Leistungsfähigkeit und Produktivität der Mitarbeiter:innen, unterstützt Kreativität und Innovation und wirkt einem möglichen Produktivitätsrückgang entgegen. Die Kennzahl errechnet sich aus der Gesamtzahl der von den Mitarbeiter:innen bis zum Ende des Berichtszeitraums absolvierten Weiterbildungsstunden geteilt durch die Anzahl der Mitarbeiter:innen zum Ende des Berichtszeitraums. Im Berichtsjahr 2024 absolvierten die Mitarbeiter:innen der S IMMO durchschnittlich 15,7 Weiterbildungsstunden pro Person. Damit wurde dieses Ziel für den Berichtszeitraum erreicht.

Beide Ziele gelten für den Berichtszeitraum und sind wiederkehrend. (S1-5_01 bis S1-5_03)

Die Ziele wurden im Rahmen der Harmonisierung der ESG-Strategien der CPI Property Group, CPI Europe und S IMMO AG im Jahr 2023 in einer gruppenweiten ESG-Arbeitsgruppe festgelegt.# S1–6 – Merkmale der Arbeitnehmer:innen des Unternehmens (S1-6_01 bis S1-6_06)

Gesamtzahl der Beschäftigten nach Geschlecht

2024
Gesamtzahl der Beschäftigten	643
davon weiblich	320
davon männlich	323
davon andere	0
davon keine Angabe	0
1 Personenanzahl zum 31.12. ohne Vorstand und ruhende Mitarbeiter:innen

Gesamtzahl der Beschäftigten nach Land

2024
Gesamtzahl der Beschäftigten	643
davon Österreich	301
davon Deutschland	47
davon Ungarn	294
davon Kroatien	1
1 Personenanzahl zum 31.12. ohne Vorstand und ruhende Mitarbeiter:innen

Gesamtzahl der Beschäftigten nach Vertragsart und Geschlecht

	Gesamt	Weiblich	Männlich
Gesamtzahl der Beschäftigten	643	320	323
Aufschlüsselung nach Vertragsart
davon permanent	616	312	304
davon temporär	27	8	19
Aufschlüsselung nach Beschäftigungsart
davon ohne garantierte Stunden	0	0	0
davon Vollzeit	574	271	303
davon Teilzeit	69	49	20

1 Personenanzahl zum 31.12. ohne Vorstand und ruhende Mitarbeiter:innen
2 Keine Mitarbeiter:innen haben von der Option Gebrauch gemacht ihr Geschlecht als „andere“ oder „nicht berichtet“ anzugeben, daher werden bei der Darstellung der Mitarbeiterdaten nur die Kategorien „weiblich“ und „männlich“ angegeben.

Gesamtzahl der Beschäftigten nach Vertragsart und Land

	Gesamt	Österreich	Deutschland	Ungarn	Kroatien
Gesamtzahl der Beschäftigten	643	301	47	294	1
Aufschlüsselung nach Vertragsart
davon permanent	616	299	41	275	1
davon temporär	27	2	6	19	0
Aufschlüsselung nach Beschäftigungsart
davon ohne garantierte Stunden	0	0	0	0	0
davon Vollzeit	574	257	40	276	1
davon Teilzeit	69	44	7	18	0

1 Personenanzahl zum 31.12. ohne Vorstand und ruhende Mitarbeiter:innen

Neue Mitarbeiter:innen und Mitarbeiterfluktuation

	Gesamtzahl	Rate für Neueinstellungen in %	Abgänge	Fluktuationsrate in %
2024
Gesamtzahl	262	40.7	285	36,6
Aufschlüsselung nach Geschlecht
davon weiblich	136	42.5	155	39,2
davon männlich	126	39.0	130	34,0
Aufschlüsselung nach Altersgruppen
davon unter 30 Jahre alt	170	76.9	160	72,4
davon 30-50 Jahre alt	81	29.8	94	34,6
davon über 50 Jahre alt	11	7.3	31	20,7
Aufschlüsselung nach Land
davon Österreich	141	46.8	157	35,5
davon Deutschland	11	23.4	34	60,1
davon Ungarn	110	37.4	93	33,5
davon Kroatien	0	0.0	1	-

1 Personenanzahl zum 31.12. ohne Vorstand und ruhende Mitarbeiter:innen
2 Die Fluktuationsrate wird nach der Formel der Bundesvereinigung der Deutschen Arbeitgeberverbände (BDA) berechnet und unterscheidet nicht nach freiwilligen und unfreiwilligen Abgängen (Abgänge/durchschnittlicher Personalbestand der Periode). Mitarbeiter:innen, die im Jahr 2024 zur CPI Europe bzw. zur CPI Property Group gewechselt sind, werden bei der Berechnung der Fluktuationsrate nicht berücksichtigt. (S1-6_16)

Die hohe Fluktuationsrate ist auf Austritte zurückzuführen, die auf Grund der neuen Struktur und der Synergien innerhalb der CPI-Gruppe nicht ersetzt wurden, sowie auf saisonale Schwankungen im Hotelgeschäft. (S1-6_17)

Die Anzahl der Mitarbeiter:innen nach UGB beträgt insgesamt 643 Personen.

S1–7 – Merkmale der Leiharbeitskräfte des Unternehmens (S1-7_01 bis S1-7_03)

Merkmale von Leiharbeitskräften in der eigenen Belegschaft

2024
Gesamtzahl der Beschäftigten	92
davon Selbstständige	4
davon Personen, die von Unternehmen bereitgestellt werden, die hauptsächlich „Beschäftigungstätigkeiten“ nachgehen	88
1 Personenanzahl zum 31.12. ohne Vorstand und ruhende Mitarbeiter:innen

Angewandte Methodik Alle Zahlen werden als Personenanzahl zum 31.12.2024 angegeben. Die Mehrheit der Leiharbeitskräfte entfällt auf das Budapest Marriott Hotel, das Personal von Drittanbieter:innen anstellt, um saisonale Spitzen abzudecken.

S1–9 – Diversitätskennzahlen (S1-9_01 bis S1-9_05)

Mitarbeiterdiversität

2024	Anzahl der Personen	Anzahl in %
Top-Management	18	2.8
Nach Geschlecht
davon weiblich	7	38.9
davon männlich	11	61.1
Nach Altersgruppe
davon unter 30 Jahre alt	0	0.0
davon 30-50 Jahre alt	10	55.6
davon über 50 Jahre alt	8	44.4
Mitarbeiter:innen gesamt	643
Nach Geschlecht
davon weiblich	320	49.8
davon männlich	323	50.2
Nach Altersgruppe
davon unter 30 Jahre alt	221	34.4
davon 30-50 Jahre alt	272	42.3
davon über 50 Jahre alt	150	23.3
Anteil der Top-Manager:innen an der Gesamtzahl der Mitarbeiter:innen		2.8

(S1-9_06) Die Kategorie „Top-Management“ umfasst Führungskräfte, die für das Country Management der S IMMO verantwortlich sind oder vergleichbare Positionen in den Hotels innehaben.

S1–13 – Kennzahlen für Weiterbildung und Kompetenzentwicklung (S1-13_01 bis S1-13_07)

Schulungsstunden

	Stunden gesamt	Stunden je Mitarbeiter:in
2024
Anzahl Schulungsstunden	12,248.0	19.0
Nach Geschlecht
davon weiblich	6,053.0	18.9
davon männlich	6,195.0	19.2
Nach Angestelltenkategorie
davon Top-Management	687.0	38.2
davon mittleres Management	1,599.0	44.4
davon Management auf Einstiegsebene	2,322.0	40.0
davon Mitarbeiter ohne Führungsfunktion	7,638.0	14.4

1 Schulungsstunden beziehen sich auf die Anzahl der Stunden, die von den zum 31.12. aktiven Mitarbeiter:innen absolviert wurden

S1–14 – Kennzahlen für Gesundheitsschutz und Sicherheit (S1-14_01 bis S1-14_07)

Gesundheit und Sicherheit

2024
Prozentsatz aller Mitarbeiter:innen, die durch das Gesundheits- und Sicherheitsmanagementsystem des Unternehmens auf der Grundlage gesetzlicher Anforderungen und/oder anerkannter Standards oder Richtlinien abgedeckt sind, in %	100
Anzahl der Arbeitsunfälle	61
Anzahl der Fälle von Berufskrankheiten	61
Anzahl der arbeitsbedingten Verletzungen	61
Anzahl der arbeitsbedingten Verletzungen mit schwerwiegenden Folgen (ohne Todesfälle)	0
Anzahl der Todesfälle infolge von arbeitsbedingten Verletzungen und Berufskrankheiten	0
Anzahl der durch arbeitsbedingte Verletzungen und Todesfälle auf Grund von Arbeitsunfällen, arbeitsbedingten Erkrankungen und Todesfällen auf Grund von Erkrankungen verlorenen Arbeitstage	691
Anzahl der Fälle von meldepflichtigen arbeitsbedingten Erkrankungen, vorbehaltlich gesetzlicher Beschränkungen bei der Datenerhebung	20
Berechnungsrate von arbeitsbedingten Verletzungen	61.63

1 Zahlen umfassen die gesamte Belegschaft
2 Zur Berechnung der Quote der arbeitsbedingten Verletzungen teilt das Unternehmen die jeweilige Anzahl der Fälle durch die Anzahl der von den eigenen Mitarbeiter:innen geleisteten Arbeitsstunden und multipliziert sie mit 1.000.000. Diese Quoten stellen somit die Anzahl der jeweiligen Fälle pro eine Million Arbeitsstunden dar. Eine Quote auf der Grundlage von 1.000.000 geleisteten Arbeitsstunden gibt die Zahl der arbeitsbedingten Verletzungen pro 500 Vollzeitbeschäftigte in einem Zeitraum von einem Jahr an. Aus Gründen der Vergleichbarkeit wird eine Quote auf der Grundlage von 1.000.000 Arbeitsstunden auch für Unternehmen mit weniger als 500 Beschäftigten verwendet.

S1–16 – Vergütungskennzahlen (Verdienstunterschiede und Gesamtvergütung) (S1-16_01 bis S1-16_04)

Geschlechtsspezifisches Verdienstgefälle und Vergütungsquote

2024
Geschlechterspezifisches Verdienstgefälle	14.72
Aufschlüsselung nach Mitarbeiterkategorie
davon Top-Management	20.71
davon mittleres Management	3.08
davon Management auf Einstiegsebene	22.47
davon Mitarbeiter:innen ohne Führungsfunktion	10.61
Jährliche Gesamtvergütungsquote	81.16

1 Jahresvergütung der höchstbezahlten Person des Unternehmens (Vorstandsmitglied) geteilt durch den Median der jährlichen Gesamtvergütung der Mitarbeiter:innen (ohne höchstbezahlte Person)

Angewandte Methodik Das geschlechtsspezifische Vergütungsgefälle zeigt den Unterschied in der Vergütung von Frauen und Männern auf Stundenbasis. Für die Daten aus dem Jahr 2024 wurde der Stundenlohn für alle Mitarbeiter:innen der Gruppe berechnet. Alle Mitarbeiter:innen der S IMMO und der S IMMO eigenen Hotels wurden mit ihren fixen und variablen Gehältern sowie zusätzlichen Boni und Sachleistungen einbezogen. Die Mitarbeiter:innen wurden in vier Kategorien eingeteilt: Top-Management, mittleres Management, Einstiegsmanagement und Mitarbeiter:innen ohne Führungsfunktion Für diese Kategorien sowie für alle Mitarbeiter:innen (mit Ausnahme der Vorstandsmitglieder) wurde die folgende Formel angewendet: Bruttostundenverdienst von männlichen Arbeitnehmern – Stundenverdienst von weiblichen Arbeitnehmerinnen / Durchschnittlicher Bruttostundenverdienst von männlichen Arbeitnehmern. Die Daten der S IMMO eigenen Hotels wurden bereits in berechneter Form übermittelt, sodass die konsolidierten Zahlen anhand eines gewichteten Durchschnitts berechnet wurden.

S1-17 – Vorfälle, Beschwerden und schwerwiegende Auswirkungen im Zusammenhang mit Menschenrechten (S1-17_01 bis S1-17_12)

Vorfälle, Beschwerden und schwerwiegende Auswirkungen im Zusammenhang mit Menschenrechten

2024
Gesamtzahl der Vorfälle	0
davon Diskriminierung	0
aus Gründen des Geschlechts	0
aus Gründen der Rasse oder der ethnischen Herkunft, der Nationalität	0
aus Gründen der Religion oder der Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters, aus anderen Gründen	0
aus Gründen der sexuellen Orientierung	0
davon sexuelle Belästigung	0
Gesamtzahl der eingereichten Beschwerden	0
davon über interne Beschwerdemechanismen	0
davon über die Nationalen Kontaktstellen für multinationale Unternehmen der OECD	n/a
Finanzielle Auswirkungen der Vorfälle und Beschwerden	n/a
Bußgelder oder Strafen in EUR	n/a
Entschädigungszahlungen in EUR	0
Gesamtzahl schwerer Menschenrechtsverletzungen	0
davon Verstöße gegen die UN-Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte	0
davon Verstöße gegen die Erklärung der IAO über grundlegende Prinzipien und Rechte bei der Arbeit	0
davon Verstöße gegen die OECD-Leitsätze für multinationale Unternehmen	0
Finanzielle Auswirkungen schwerer Menschenrechtsverletzungen	n/a
Bußgelder oder Strafen in EUR	n/a
Bußgelder oder Strafen in EUR	n/a

Im Jahr 2024 gab es keine bekannten Fälle von Diskriminierung, einschließlich Belästigung auf Grund von ethnischer Herkunft oder Nationalität, Sprache, sozialer Herkunft, Alter, Geschlecht, Geschlechtsidentität, sexueller Orientierung, Religion, politischer# Ausblick

Erwartete Umfeldentwicklung

Nach einem leichten Konjunkturplus von 1,1 % in der Europäischen Union im Jahr 2024 wird für das Jahr 2025 ein BIP-Wachstum von 1,5 % bzw. von 1,8 % für 2026 prognostiziert. Im Euroraum soll das Wirtschaftswachstum mit 1,3 % im Jahr 2025 und mit 1,6 % für 2026 etwas geringer ausfallen. Die Inflationsrate ist in der EU im Jahr 2024 auf Grund von gesunkenen Energiepreisen wieder zurückgegangen. Für 2025 wird eine Inflationsrate von 2,4 %, für 2026 von 2,0 % erwartet. Darüber hinaus rechnen Expert:innen für 2025 mit weiteren Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank, nachdem es im Jahr 2024 mehrere Leitzinssenkungen gab. Mit Stand März 2025 liegt der Leitzinssatz bei 2,65 %.

Erwartete Entwicklung auf den Immobilienmärkten

Nach einigen herausfordernden Jahren in der Immobilienbranche konnte im Jahr 2024 ein Wachstum in den Assetklassen Wohn-, Büro- und Geschäftsimmobilien sowie bei Hotels verzeichnet werden. Weitere zu erwartende Zinssenkungen im Jahr 2025 sollten zu einer kontinuierlich positiven Entwicklung auf den Immobilienmärkten und zu einem Wachstum der Transaktionsvolumina führen. Die gesunkene Inflation sollte sich ebenfalls positiv auf Bau-, Betriebs- sowie andere Kosten auswirken. Darüber hinaus wird erwartet, dass steigende reale Haushaltseinkommen im Euroraum die Nachfrage ankurbeln und somit die Preise bei Wohnimmobilien weiter in die Höhe treiben werden. Durch die zunehmende Regulierung und die immer strengeren Anforderungen an Immobilien im Bereich der Nachhaltigkeit steigt zudem die Nachfrage nach energieeffizienten und ESG-konformen Immobilien – sehr zum Nachteil von älteren und/oder nicht ESG-konformen Objekten. Gleichzeitig gilt es auch, gesellschaftliche Entwicklungen wie zunehmende Digitalisierung, flexiblere Arbeitsmodelle inklusive Homeoffice und Online-Shopping sowie ihre Implikationen für die Branche zu beobachten.

Details sowohl zur Gesamtwirtschaft als auch zu den einzelnen Immobilienmärkten werden im Konzernlagebericht ab Seite 77 dargestellt.

Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag und erwartete Geschäftsentwicklung

Mehrere makroökonomische und geopolitische Turbulenzen hatten in den vergangenen Jahren merkliche Auswirkungen auf die Rentabilitäten und Marktwerte der verschiedenen Assetklassen. Vor diesem Hintergrund hat die S IMMO ihre Strategie seit 2022 laufend Anpassungen unterzogen. Im Mittelpunkt stand zunächst der Verkauf deutscher Wohnobjekte mit niedriger Rendite, welcher 2023 schrittweise auf alle Immobilien in Deutschland ausgeweitet wurde. In der Zwischenzeit wurde das deutsche Portfolio fast gänzlich veräußert, das Closing der letzten Transaktionen wird für das erste Halbjahr 2025 erwartet und der Rückzug aus dem deutschen Markt soll im Laufe der Jahre 2025/26 erfolgen. Darüber hinaus wurden erfolgreich Immobilien in Kroatien, Tschechien, Österreich und Ungarn veräußert. Die Closings fanden teilweise im Jänner 2025 statt. Die aus den Verkäufen gewonnenen liquiden Mittel schaffen die Basis für zukünftiges Wachstum und Erträge. Für das laufende Geschäftsjahr stehen weitere Transaktionen im Fokus – vor allem soll das Verkaufsprogramm in Österreich abhängig von den Marktbedingungen fortgesetzt werden. So wurden im Jänner 2025 weitere zwei Immobilien in Wien veräußert.

Neben den Transaktionen bleibt auch in den kommenden Monaten die kontinuierliche Intensivierung der Zusammenarbeit innerhalb der CPI Property Group im Fokus. Alleinige Aktionärin der S IMMO ist seit dem erfolgreichen Squeeze Out im Dezember 2024 die CPI Europe (vormals IMMOFINANZ). Aufgaben des Asset Managements wurden bereits im Jahr 2024 von der CPI Property Group übernommen, auch in anderen operativen Bereichen werden zunehmend Synergien realisiert und Abteilungen zusammengeführt. In diesem Zusammenhang wurden auch Mitarbeiter:innen der S IMMO AG in andere Organisationseinheiten der Gruppe überführt. Weitere Zusammenführungen und Optimierungen in der Gruppenstruktur sind für das Geschäftsjahr 2025 geplant. Darüber hinaus wurde bereits im Jahr 2023 die ESG-Strategie für die ganze CPI Property Group angepasst. Gruppenweit wird kontinuierlich an der Vereinheitlichung der Berichterstattung nach CSRD und an der Steigerung der Anzahl taxonomiekonformer Immobilien gearbeitet.

Wien, am 25.03.2025

Der Vorstand
Radka Doehring Pavel Měchura Vít Urbanec

Bestätigungsvermerk

BESTÄTIGUNGSVERMERK *) Bericht zum Konzernabschluss

Prüfungsurteil

Wir haben den Konzernabschluss der S IMMO AG, Wien, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern), bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2024, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzerngesamtergebnisrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzerngeldflussrechnung für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr und dem Konzernanhang, geprüft.

Nach unserer Beurteilung entspricht der beigefügte Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2024 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme des Konzerns für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-Verordnung Nr. 537/2014 (im Folgenden EU-VO) und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die Anwendung der International Standards on Auditing (ISA). Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben.

Wir sind vom Konzern unabhängig in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und wir haben unsere sonstigen beruflichen Pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns bis zum Datum des Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu diesem Datum zu dienen.

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung des Konzernabschlusses des Geschäftsjahres waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab.

Nachfolgend stellen wir die aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachverhalte dar:

Titel: Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

• Risiko: Die S IMMO AG zeigt in ihrem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2024 als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien in Höhe von EUR 3.131 Mio. Darüber hinaus ist im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2024 ein positives Ergebnis aus der Immobilienbewertung von EUR 65,2Mio. erfasst. Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden basierend auf Gutachten von externen, unabhängigen Sachverständigen gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13 mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien unterliegt wesentlichen Annahmen und Schätzungen. Das wesentliche Risiko besteht für jede Immobilie in der Festlegung dieser Annahmen und Schätzungen wie Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz und erzielbare Mieteinnahmen. Eine geringfügige Änderung dieser Annahmen und Schätzungen kann einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien haben.

Die entsprechenden Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie den wesentlichen Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen sind in den Anhangangaben im Kapitel "2.6.1.", "2.8.1." und "3.1.1.", jeweils "Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien" sowie in "3.2.6. Ergebnis aus der Immobilienbewertung" im Konzernabschluss enthalten.

• Adressierung im Rahmen der Abschlussprüfung: Um dieses Risiko zu adressieren, haben wir die Annahmen und Schätzungen des Managements und der externen Sachverständigen kritisch hinterfragt und dabei unter Beiziehung unserer internen Immobilienbewertungsspezialisten unter anderem die folgenden Prüfungshandlungen durchgeführt:
  • Beurteilung der Ausgestaltung des zugrundeliegenden Geschäftsprozesses der Immobilienbewertung
  • Beurteilung der Konzeption und Testen der Wirksamkeit der in diesem Prozess implementierten Schlüsselkontrollen auf Basis von ausgewählten Stichproben
  • Beurteilung der Kompetenz, Fähigkeit und Objektivität der vom Management beauftragten externen Sachverständigen
• Für ausgewählte Gutachten im Bereich der vermieteten Immobilien: Beurteilung der angewandten Methodik, Plausibilisierung der zugrundeliegenden Annahmen und Schätzungen (z.B. erzielbare Mieteinnahmen, Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz, Leerstandsrate) mittels Vergleichs mit Marktdaten sowie Vergleich der Marktwerte laut Bewertungsgutachten mit einer von uns ermittelten Marktwertbandbreite
  • Überprüfung ausgewählter Input-Daten laut Bewertungsgutachten anhand der Daten der entsprechenden Objektbuchführung bzw.# Besonderes Prüfungssachverhalt

Bilanzierung und Bewertung der Erwerbe von Immobiliengesellschaften von nahestehenden Unternehmen

Risiko

Im Geschäftsjahr 2024 hat die S IMMO AG Immobiliengesellschaften von der CPI Property Group erworben. Bei der CPI Property Group handelt es sich um nahestehende Unternehmen im Sinne des IAS 24. Die Kaufpreise der erworbenen Immobiliengesellschaften basieren auf von externen Sachverständigen ermittelten Immobilienwerten. Zum Zwecke der Würdigung der Marktüblichkeit der angesetzten Kaufpreise hat die S IMMO AG zusätzlich weitere unabhängige externe Sachverständige beauftragt. Die Bilanzierung dieser Unternehmenserwerbe erfordert die Anwendung komplexer Rechnungslegungsvorschriften, dies betrifft insbesondere die Beurteilung, ob die Transaktion den Erwerb eines Geschäftsbetriebes nach IFRS 3 darstellt oder als Erwerb von Vermögenswerten zu erfassen ist. Die den Kaufpreisen zugrundeliegenden Immobilienwerte sind von wesentlichen Annahmen und Schätzungen abhängig. Es besteht das Risiko, dass Unternehmenserwerbe nicht nach den anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften bilanziert werden. Darüber hinaus könnten die den Kaufpreisen zugrundeliegenden ermittelten Immobilienwerte auf nicht angemessenen Bewertungsannahmen basieren und daher zu nicht marktüblichen Kaufpreisen führen. Die entsprechenden Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie den wesentlichen Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen sind in den Anhangangaben im Kapitel "2.2.4. Konsolidierungskreis" und "5.6. Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen" im Konzernabschluss enthalten.

Adressierung im Rahmen der Abschlussprüfung

Um dieses Risiko zu adressieren, haben wir die Annahmen und Schätzungen des Managements und der externen Sachverständigen kritisch hinterfragt und unter anderem die folgenden Prüfungshandlungen durchgeführt:
* Analyse der relevanten Verträge und Unterlagen, um ein Verständnis über die wesentlichen Rahmenbedingungen und Konditionen zu gewinnen sowie Beurteilung, ob die Transaktionen nach den anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften bilanziert wurden.
* Beurteilung der Kompetenz, Fähigkeit und Objektivität der vom Management bei diesen Transaktionen beigezogenen externen Sachverständigen
* Analyse und Würdigung der von externen Sachverständigen vorgenommenen Einschätzung der Marktüblichkeit des Kaufpreises
* Kritische Würdigung der Wertveränderung der Immobilien zwischen dem Ankaufszeitpunkt und dem Bilanzstichtag
* Überprüfung, ob die Angaben der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft im Konzernanhang vollständig und zutreffend sind

Aufgegebener Geschäftsbereich – Segment Deutschland

Risiko

Im zweiten Quartal 2024 wurde der sukzessive Rückzug aus dem deutschen Markt entschieden. Der Rückzug erfolgt sowohl durch Einzel- als auch Portfolioverkäufe. Da es sich beim Segment Deutschland um einen wesentlichen geografischen Geschäftsbereich handelt und die Anzahl als auch der Umfang der Transaktionen (asset deals und share deals) wesentlich sind, wurde dieser Sachverhalt als besonders wichtiger Prüfungssachverhalt berücksichtigt. Die entsprechenden Angaben der S IMMO AG sind den Anhangangaben "2.4. Aufgegebener Geschäftsbereich: Segment Deutschland" im Konzernabschluss enthalten.

Adressierung im Rahmen der Abschlussprüfung

Um dieses Risiko zu adressieren, haben wir unter anderem die folgenden Prüfungshandlungen durchgeführt:
* Durchsicht der vertraglichen Grundlagen für die Verkäufe (Immobilienkaufverträge und Anteilsverkäufe) und Prüfung der korrekten Periodenerfassung anhand der Klauseln in den Verträgen
* Prüfung der korrekten Erfassung des Erlöses aus dem Verkauf sowie des Buchwertabgangs (bei asset deals) bzw. Prüfung der korrekten Endkonsolidierung (bei share deals) und Einholung der Nachweise zu den Zahlungseingängen
* Beurteilung ob die Kriterien gemäß IFRS 5 zum Ausweis eines aufgegebenen Geschäftsbereichs erfüllt sind
* Prüfung des korrekten Ausweises der dem aufgegebenen Geschäftsbereich zugeordneten Vermögenswerte, Schulden, Aufwendungen und Erträge, einschließlich der Bewertung derselben
* Prüfung der Angemessenheit der Anhangangaben

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen beinhalten alle Informationen im Geschäftsbericht und Jahresfinanzbericht, ausgenommen den Konzernabschluss, den Konzernlagebericht und den Bestätigungsvermerk. Unser Prüfungsurteil zum Konzernabschluss erstreckt sich nicht auf diese sonstigen Informationen, und wir geben dazu keine Art der Zusicherung. Im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses haben wir die Verantwortlichkeit, diese sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Konzernabschluss oder zu unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf der Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten.

Verantwortlichkeiten der gesetzlichen Vertreter und des Prüfungsausschusses für den Konzernabschluss

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses und dafür, dass dieser in Übereinstimmung mit den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit – sofern einschlägig – anzugeben, sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Unternehmenstätigkeit anzuwenden, es sei denn, die gesetzlichen Vertreter beabsichtigen, entweder den Konzern zu liquidieren oder die Unternehmenstätigkeit einzustellen, oder haben keine realistische Alternative dazu. Der Prüfungsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns.

Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses

Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen. Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, üben wir während der gesamten Abschlussprüfung pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus gilt:
* Wir identifizieren und beurteilen die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern im Konzernabschluss, planen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken, führen sie durch und erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
* Wir gewinnen ein Verständnis von dem für die Abschlussprüfung relevanten internen Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems des Konzerns abzugeben.
* Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängende Angaben.
* Wir ziehen Schlussfolgerungen über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit durch die gesetzlichen Vertreter sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die erhebliche Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können.# Bericht zum Konzernabschluss

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

Bericht über die Prüfung des Konzernabschlusses

Wir haben den beigefügten Konzernabschluss der S IMMO AG, Wien, (im Folgenden „der Konzern“) bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2024, der Gewinn- und Verlustrechnung, der Gesamtergebnisrechnung, der Veränderung des Eigenkapitals und der Kapitalflussrechnung für das am 31. Dezember 2024 endende Geschäftsjahr sowie den zugehörigen Anhang und den Konzern-Lagebericht für das Geschäftsjahr 2024 geprüft.

Grundsätze zur Verantwortlichkeit der gesetzlichen Vertreter und der für die Abschlussprüfung Verantwortlichen

Die gesetzlichen Vertreter des Konzerns sind für die Aufstellung des Konzernabschlusses in Übereinstimmung mit den für Kapitalgesellschaften geltenden Rechnungslegungsvorschriften verantwortlich. Diese Verantwortung umfasst die Ausgestaltung, Durchführung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, das für die Aufstellung eines Konzernabschlusses, der frei von wesentlichen Fehlaussagen, sei es aufgrund von Betrug oder Irrtums, ist, relevant ist.
Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen, und gegebenenfalls Umstände zu offenbaren, die für die Fortführung der Unternehmenstätigkeit relevant sind. Ferner sind sie dafür verantwortlich, die Rechnungslegungsgrundsätze zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit anzuwenden, es sei denn, sie beabsichtigen, den Konzern aufzulösen oder die Geschäftstätigkeit einzustellen oder haben keine andere praktische Alternative als dies zu tun.
Die für die Abschlussprüfung Verantwortlichen sind dafür verantwortlich, auf der Grundlage der durchgeführten Prüfungshandlungen ein Prüfungsurteil über den Konzernabschluss abzugeben. Wir wurden von der Hauptversammlung am 3. Mai 2024 als Abschlussprüfer gewählt.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses

Unsere Ziele sind es, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen Fehlaussagen ist, sei es aufgrund von Betrug oder Irrtums, und einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil enthält. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit den ISA (Austria) durchgeführte Prüfung eine wesentliche Fehlaussage stets aufdeckt. Fehlaussagen können aus Betrug oder Irrtum entstehen und sind als wesentlich anzusehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden kann, dass sie einzeln oder zusammen die wirtschaftlichen Entscheidungen beeinflussen, die die Nutzer auf der Grundlage des Konzernabschlusses treffen.
Im Rahmen einer Abschlussprüfung nach den ISA (Austria) werden die im Folgenden genannten Prüfungshandlungen vorgenommen:
Wir üben professionelle Beurteilungsvermögen aus und bewahren professionelle Skepsis während der gesamten Prüfung.
* Wir identifizieren und beurteilen die Risiken wesentlicher Fehlaussagen im Konzernabschluss, sei es aufgrund von Betrug oder Irrtums, und entwickeln und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch. Wir erhalten keine Beweise, die ausreichend und geeignet sind, als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen.
* Wir gewinnen ein Verständnis von dem internen Kontrollsystem, das für die Prüfung relevant ist, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben.
* Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden, die Angemessenheit der vorgenommenen Schätzungen und die dazugehörigen Angaben, die von den gesetzlichen Vertretern gemacht wurden.
* Wir ziehen Schlussfolgerungen über die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsätze zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit und stellen auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise fest, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Umständen besteht, die Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu der Schlussfolgerung gelangen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr des Konzerns von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zur Folge haben.
* Wir beurteilen die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse in einer Weise wiedergibt, dass ein möglichst getreues Bild erreicht wird.
* Wir planen die Konzernabschlussprüfung und führen sie durch, um ausreichende geeignete Prüfungsnachweise zu den Finanzinformationen der Einheiten oder Geschäftsbereiche innerhalb des Konzerns zu erlangen als Grundlage für die Bildung eines Prüfungsurteils zum Konzernabschluss. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Beaufsichtigung und Durchsicht der für Zwecke der Konzernabschlussprüfung durchgeführten Prüfungstätigkeiten. Wir tragen die Alleinverantwortung für unser Prüfungsurteil.
Wir tauschen uns mit dem Prüfungsausschuss unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Abschlussprüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Abschlussprüfung erkennen, aus.
Wir geben dem Prüfungsausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und tauschen uns mit ihm über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte aus, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und – sofern einschlägig – auf vorgenommene Handlungen zur Beseitigung von Gefährdungen oder angewandte Schutzmaßnahmen auswirken.
Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Prüfungsausschuss ausgetauscht haben, diejenigen Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung des Konzernabschlusses des Geschäftsjahres waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äußerst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bestätigungsvermerk mitgeteilt werden sollte, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden.

Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Bericht zum Konzernlagebericht

Der Konzernlagebericht ist aufgrund der österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob er nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt wurde. Zu der im Konzernlagebericht enthaltenen nichtfinanziellen Erklärung ist es unsere Verantwortlichkeit zu prüfen, ob sie aufgestellt wurde, sie zu lesen und dabei zu würdigen, ob diese sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Konzernabschluss oder zu unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnisse aufweisen oder anderweitig falsch dargestellt erscheinen. Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Berufsgrundsätzen zur Prüfung des Konzernlageberichts durchgeführt.

Urteil

Nach unserer Beurteilung ist der Konzernlagebericht nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt worden, enthält zutreffende Angaben nach § 243a Abs 2 UGB, und steht in Einklang mit dem Konzernabschluss.

Erklärung

Angesichts der bei der Prüfung des Konzernabschlusses gewonnenen Erkenntnisse und des gewonnenen Verständnisses über den Konzern und sein Umfeld wurden wesentliche fehlerhafte Angaben im Konzernlagebericht nicht festgestellt.

Zusätzliche Angaben nach Artikel 10 der EU-VO

Wir wurden von der Hauptversammlung am 3. Mai 2024 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 9. Jänner 2025 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind ununterbrochen seit dem Geschäftsjahr 2023 Abschlussprüfer. Wir erklären, dass das Prüfungsurteil im Abschnitt "Bericht zum Konzernabschluss" mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 der EU-VO in Einklang steht. Wir erklären, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen (Artikel 5 Abs 1 der EU-VO) erbracht haben und dass wir bei der Durchführung der Abschlussprüfung unsere Unabhängigkeit von der geprüften Gesellschaft gewahrt haben.

Auftragsverantwortlicher Wirtschaftsprüfer

Der für die Abschlussprüfung auftragsverantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Herr Mag. Alexander Wlasto.

Wien, am 25. März 2025

Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H.

Mag. Alexander Wlasto eh
Wirtschaftsprüfer

Mag. (FH) Isabelle Vollmer eh
Wirtschaftsprüferin

*) Die Veröffentlichung oder Weitergabe des Konzernabschlusses mit unserem Bestätigungsvermerk darf nur in der von uns bestätigten Fassung erfolgen. Dieser Bestätigungsvermerk bezieht sich ausschließlich auf den deutschsprachigen und vollständigen Konzernabschluss samt Konzernlagebericht. Für abweichende Fassungen sind die Vorschriften des § 281 Abs 2 UGB zu beachten.

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

auch im Geschäftsjahr 2024 ist es der S IMMO AG gelungen, trotz eines nach wie vor herausfordernden Marktumfelds eine starke operative Entwicklung zu erzielen. Ergebnisseitig haben sich vor allem die Strategieanpassungen der letzten Monate positiv ausgewirkt. Dazu zählen die Verkäufe einerseits von Immobilien mit niedriger Rendite in Deutschland und andererseits von Bürogebäuden mit begrenztem Entwicklungspotenzial.

Zusammensetzung des Aufsichtsrats

In den Aufsichtsratssitzungen werden die Geschäftsführung, die Finanzlage der Gesellschaft, die Strategie und Geschäftsentwicklung, ESG-Themen, zustimmungspflichtige Maßnahmen sowie das Risikomanagement erörtert. Investitionsvorhaben ab einer bestimmten Wertgrenze unterliegen der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Die Zusammensetzung des Aufsichtsrats und der einzelnen Ausschüsse ermöglicht in Bezug auf die Verteilung der Kompetenzen eine effiziente Wahrnehmung der übertragenen Agenden.

Per 31.12.2024 bestand der Aufsichtsrat aus insgesamt vier Mitgliedern – drei Kapitalvertretern und einem Arbeitnehmervertreter:

• Kapitalvertreter
  • Martin Matula (Vorsitzender des Aufsichtsrats seit 29.01.2024)
  • Vladislav Jirka (1. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats seit 29.01.2024)
  • Matej Csenky (2. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats seit 29.01.2024)
  • (Vít Urbanec war bis inklusive 10.12.24 Mitglied des Aufsichtsrats und ist seit 11.12.2024 Vorstandsmitglied der S IMMO AG)
• Arbeitnehmervertreter
  • Andreas Feuerstein (seit 22.10.2021)
  • (Elisabeth Wagerer war bis inklusive 02.02.2024 Mitglied des Aufsichtsrats)

Kurze Lebensläufe der Aufsichtsratsmitglieder sind im Teilkapitel Organe auf Seite 183 in diesem Bericht dargestellt.

Per 31.12.2024 gab es drei Ausschüsse, die das Gesamtgremium aus seiner Mitte bildet: Prüfungsausschuss, Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten und ESG-Ausschuss.

Ausschüsse des Aufsichtsrats

Prüfungsausschuss

Die Rolle des Prüfungsausschusses besteht unter anderem in der Überwachung des Rechnungslegungsprozesses und der Arbeit des Abschlussprüfers, der Überwachung der Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems, des Risikomanagementsystems sowie der Prozesse der Abschluss- und Konzernprüfung. Der Prüfungsausschuss bestand per 31.12.2024 aus folgenden Mitgliedern: Martin Matula (seit 29.01.2024), Vladislav Jirka (seit 29.01.2024) und Andreas Feuerstein (Arbeitnehmervertreter). Vít Urbanec war von 29.01.2024 bis inklusive 10.12.2024 Vorsitzender des Prüfungsausschusses. Martin Matula wurde am 25.03.2025 zum neuen Vorsitzenden des Prüfungsausschusses ernannt. Der Prüfungsausschuss tagte im Jahr 2024 zweimal.

Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten (Vergütungsausschuss)

Das Aufgabengebiet des Ausschusses für Vorstandsangelegenheiten umfasst die Verhandlungen der Verträge mit den Vorstandsmitgliedern sowie die Festlegung der Vergütungspolitik des Vorstands und des Aufsichtsrats. Per 31.12.2024 bestand der Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten aus dem Vorsitzenden Vladislav Jirka (seit 29.01.2024 Vorsitzender), Matej Csenky (seit 29.01.2024) und Martin Matula (seit 29.01.2024). Im Berichtsjahr tagte der Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten einmal. Daneben wurden Umlaufbeschlüsse gefasst.

ESG-Ausschuss

Der ESG-Ausschuss beschäftigt sich insbesondere mit Angelegenheiten der Nachhaltigkeit sowie mit der sozialen, ökonomischen und ökologischen Verantwortung der Gesellschaft. Dazu zählen die Festlegung einer ESG-Strategie, der Umgang mit regulatorischen Anforderungen und die Befassung mit ESG-bezogenen Risiken. Seit August 2023 wird eine gemeinsame, gruppenweite ESG-Strategie mit der CPI Property Group S.A. und der CPI Europe AG verfolgt. Der ESG-Ausschuss setzte sich zum 31.12.2024 aus folgenden Mitgliedern zusammen: Martin Matula (seit 29.01.2024 Vorsitzender) und Matej Csenky (seit 29.01.2024). Vít Urbanec war von 29.01.2024 bis 10.12.2024 und Elisabeth Wagerer war als Arbeitnehmervertreterin bis inklusive 02.02.2024 Mitglied des ESG-Ausschusses. Im Berichtsjahr 2024 tagte der ESG-Ausschuss nicht.

Im Berichtsjahr 2024 fanden 14 Aufsichtsratssitzungen – teilweise als Präsenzveranstaltungen und teilweise via Telefon- bzw. Videokonferenzen – statt. Jedes Aufsichtsratsmitglied hat an mehr als der Hälfte der Aufsichtsratssitzungen persönlich oder via Telefon bzw.# Anwesenheiten 2024 (Präsenzveranstaltung und via Telefon- und Videokonferenz)

1. Halbjahr

Name	ARS 29.01.2024	ARS 02.02.2024	VA 14.02.2024	ARS 20.02.2024	ARS 11.03.2024	ARS 25.03.2024	PA 25.03.2024	ARS 05.04.2024	ARS 25.04.2024	ARS 14.05.2024
M. Matula (Vorsitzender)	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1
V. Jirka (1. Stellvertreter)	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1
M. Csenky (2. Stellvertreter)	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1
V. Urbanec (bis 10.12.2024)	1	1	1	1	1	1	1	1	1	1
A. Feuerstein (Arbeitnehmervertreter)	1	1	Entschuldigt	1	1	1	1	1	1	1
E. Wagerer (Arbeitnehmervertreterin bis 02.02.2024)	1	1	-	-	-	-	-	-	-	-

2. Halbjahr

Name	ARS 02.07.2024	ARS 05.09.2024	ARS 10.09.2024	ARS 04.11.2024	ARS und PA 27.11.2024	ARS 10.12.2024
M. Matula (Vorsitzender)	1	1	1	1	1	1
V. Jirka (1. Stellvertreter)	1	1	1	1	1	1
M. Csenky (2. Stellvertreter)	1	1	1	1	1	1
V. Urbanec (bis 10.12.2024)	1	1	1	1	1	1
A. Feuerstein (Arbeitnehmervertreter)	1	1	1	1	1	1

ARS=Aufsichtsratssitzung VA=Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten (Vergütungsausschuss) PA=Prüfungsausschuss
 Kein Mitglied des betroffenen Ausschusses

Tätigkeit des Aufsichtsrats

Im Berichtsjahr erfüllte der Aufsichtsrat sowohl als Ganzes im Rahmen der Aufsichtsratssitzungen als auch in den Sitzungen seiner Ausschüsse die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben und beriet, unterstützte und überwachte den Vorstand bei der Geschäftsführung des Unternehmens. Im Rahmen der Aufsichtsrats- und Ausschusssitzungen wurden auf Basis von Erläuterungen des Vorstands sowie auf Basis von detaillierten Darstellungen und Unterlagen wesentliche Themen wie die wirtschaftliche Lage (unter anderem auch im Hinblick auf Inflation und Zinspolitik), das Risiko- und Chancenmanagement, die strategische Ausrichtung sowie die Geschäftsentwicklung ausführlich diskutiert und erörtert. Der Aufsichtsrat beschäftigte sich insbesondere mit der Optimierung des Portfolios sowie mit Transaktionen und hat in weiterer Folge auf Vorschlag des Vorstands auch die Unternehmensstrategie angepasst.

Die Vorstandsagenden werden von allen drei Vorständen gemeinsam ausgeübt (siehe Teilkapitel Organe auf Seite 182). Gemeinsam mit dem Aufsichtsrat verfolgen sie das Ziel, im Sinne einer nachhaltigen Wertschöpfung und des beständigen Unternehmenserfolgs das Unternehmen verantwortungsbewusst und langfristig ausgerichtet zu führen. Im Interesse des Unternehmens arbeiten Vorstand und Aufsichtsrat eng zusammen. Der intensive, kontinuierliche Dialog zwischen beiden Gremien bildet die Basis dafür.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2024 gab es Veränderungen im Vorstand. Mit Wirkung zum 02.02.2024 wurde der Vorstandsvertrag von Herwig Teufelsdorfer einvernehmlich aufgelöst. Als sein Nachfolger wurde Tomáš Salajka in den Vorstand berufen. Im Dezember 2024 einigten sich der Aufsichtsrat und Tomáš Salajka einvernehmlich darauf, sein Vorstandsmandat mit Wirkung zum 10.12.2024 aufzulösen. Gleichzeitig hat der Aufsichtsrat beschlossen, Pavel Měchura, der bereits Mitglied des Vorstands der CPI Europe AG und seit Dezember 2024 CFO der CPI Property Group S.A. ist, sowie Vít Urbanec, der zuletzt Mitglied des Aufsichtsrats der S IMMO AG war, in den Vorstand der S IMMO AG zu berufen.

Konzern- und Jahresabschluss 2024

Der Prüfungsausschuss hat den Vorschlag für die Wahl des Jahresabschluss- und Konzernabschlussprüfers sowie den Prüfer für den (gesonderten) nichtfinanziellen Bericht vorbereitet. Dazu hat er sich die Unterlagen über die Befugnis zur Prüfung von Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H. (nachfolgend EY) vorlegen lassen. In einem schriftlichen Bericht wurde bestätigt, dass keine Ausschlussgründe sowie Umstände, die eine Befangenheit des Abschlussprüfers begründen könnten, vorliegen. Die gemäß § 270 Abs. 1a UGB (Unternehmensgesetzbuch) vorgesehene Erklärung des Wirtschaftsprüfers wurde eingeholt, dessen Rechtsbeziehungen zur S IMMO AG und ihren Organmitgliedern geprüft, das Honorar für die Abschlussprüfung verhandelt und eine Empfehlung zur Wahl von EY als (Konzern-)Abschlussprüfer und Prüfer für den (gesonderten) nichtfinanziellen Bericht abgegeben.

Auf der 35. ordentlichen Hauptversammlung am 02.05.2024 wurde EY zum Abschlussprüfer, Konzernabschlussprüfer und Prüfer für den (gesonderten) nichtfinanziellen Bericht für das Geschäftsjahr 2024 gewählt. EY hat den Jahresabschluss und den Konzernabschluss zum 31.12.2024 geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Lagebericht und der Konzernlagebericht stehen im Einklang mit dem Jahres- und Konzernabschluss.

Der Prüfungsausschuss hat den Jahresabschluss zum 31.12.2024, den Lagebericht sowie den Vorschlag für die Gewinnverwendung vom Vorstand, den nach International Financial Reporting Standards (IFRS), so wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellten Konzernabschluss zum 31.12.2024 und den Konzernlagebericht inklusive des nichtfinanziellen Berichts einer Prüfung unterzogen. Die Angaben gemäß § 243a UGB sind zutreffend. Die Prüfung erfolgte insbesondere durch Gespräche mit dem Vorstand und Erörterungen mit EY. Als Ergebnis dieser Prüfung und Erörterung hat der Prüfungsausschuss dem Aufsichtsrat empfohlen, den Jahresabschluss zu billigen.

In weiterer Folge hat der Aufsichtsrat die vorgelegten Unterlagen gemäß § 96 AktG geprüft, keine Beanstandungen festgestellt und dem Ergebnis der Abschlussprüfung zugestimmt. Der Aufsichtsrat billigte den Jahresabschluss 2024, der damit gemäß § 96 Abs. 4 AktG festgestellt ist, und erklärte sich mit dem gemäß § 245a UGB nach IFRS aufgestellten Konzernabschluss, dem Lagebericht, dem Konzernlagebericht inklusive des nichtfinanziellen Berichts sowie mit dem Vorschlag des Vorstands für die Gewinnverwendung einverstanden.

Der erstellte nichtfinanzielle Bericht wurde auf Grund des Inkrafttretens der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) als Teil des Konzernlageberichts von EY mit begrenzter Sicherheit (limited access) geprüft. Der Aufsichtsrat wird der Hauptversammlung vorschlagen, dass sie gegebenenfalls über die Gewinnverwendung gemäß dem Vorschlag des Vorstands beschließe und dem Vorstand sowie dem Aufsichtsrat die Entlastungen erteile.

Abschließend darf ich mich beim Vorstand und dem Team der S IMMO AG für ihren täglichen Einsatz bedanken. Für das laufende Geschäftsjahr wünsche ich der gesamten Belegschaft, den Vorstandsmitgliedern und den Aufsichtsratsmitgliedern der Gesellschaft viel Erfolg.

Wien, im März 2025

Der Aufsichtsrat

Martin Matula, Vorsitzender

Vorstand

Radka Doehring
Mitglied des Vorstands
Geboren: 28.04.1966
Bestellt bis: 31.12.2025
Erstmalig bestellt: 17.06.2023
Verantwortlich für sämtliche Unternehmensbereiche gemeinsam mit Pavel Měchura und Vít Urbanec. Frau Doehring studierte Betriebswirtschaft und internationale Finanzwirtschaft in England und den USA. Sie war unter anderem als Finanzdirektorin und stellvertretende Geschäftsführerin bei einer Tochtergesellschaft von CME tätig. Anschließend war sie als Finanzdirektorin bei CPI Management und RTVS tätig. 2022 wurde sie in den Vorstand der CPI Europe AG und 2023 in den Vorstand der S IMMO AG berufen.

Pavel Měchura
Mitglied des Vorstands
Geboren: 13.11.1976
Bestellt bis: 31.12.2025
Erstmalig bestellt: 11.12.2024
Verantwortlich für sämtliche Unternehmensbereiche gemeinsam mit Radka Doehring und Vít Urbanec. Pavel Měchura studierte an der technischen Universität in Liberec und ist seit Dezember 2024 CFO der CPI Property Group S.A. Davor war er sechs Jahre bei der KPMG und seit 2018 Group Finance Director der CPI. Seit Juni 2023 ist er Mitglied des Vorstands der CPI Europe AG, im Dezember 2024 wurde er in den Vorstand der S IMMO AG berufen.

Vít Urbanec
Mitglied des Vorstands
Geboren: 06.10.1970
Bestellt bis: 31.12.2025
Erstmalig bestellt: 11.12.2024
Verantwortlich für sämtliche Unternehmensbereiche gemeinsam mit Radka Doehring und Pavel Měchura. Herr Urbanec studierte an der medizinischen Fakultät der Masaryk-Universität in Brünn. Er ist Mitbegründer und Vorstandsmitglied mehrerer Unternehmen, unter anderem ist er seit 2022 Vorstandsmitglied bei CleverPower a.s. in Prag. Seit Jänner 2024 war er Mitglied im Aufsichtsrat der S IMMO AG, bis er im Dezember 2024 in der Vorstand der Gesellschaft berufen wurde.

Bis 10.12.2024
Tomáš Salajka
Mitglied des Vorstands
Geboren: 16.09.1975
Erstmalig bestellt: 03.02.2024
Verantwortlich für Risikomanagement, Investitionen/Transaktionen, Projektentwicklung, Asset Management

Bis 02.02.2024
Herwig Teufelsdorfer
Mitglied des Vorstands
Geboren: 17.03.1969
Erstmalig bestellt: 12.04.2021
Verantwortlich für Investor Relations/Public Relations/Marketing, Recht, Risk Management, Investments, Digitalisierung/ESG/IT, Projektentwicklung, Asset Management

Aufsichtsrat

Name (Geburtsjahr)	Funktion	Haupttätigkeit	Erstbestellung (Ende der laufenden Funktionsperiode)	Aufsichtsratsmandate in börsennotierten Unternehmen per 31.12.2024
Kapitalvertreter
Martin Matula (1980)	Vorsitzender des Aufsichtsrats; Vorsitzender des ESG-Ausschusses; Mitglied des Prüfungsausschusses und des Ausschusses für Vorstandsangelegenheiten (jeweils ab 29.01.2024)	General Counsel bei der CPI Property Group S.A. (seit 2014)	29.01.2024 (bestellt bis zur o. HV im Jahr 2026)	Mitglied des Aufsichtsrats der CPI Europe AG (seit Juli 2022), stellvertretender Vorsitzender
Vladislav Jirka (1978)	1. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats; Vorsitzender des Ausschusses für Vorstandsangelegenheiten; Mitglied des Prüfungsausschusses (jeweils ab 29.01.2024)	Partner und Rechtsanwalt bei der Anwaltskanzlei Vladislav Jirka, Ph.D. (seit 2016)	29.01.2024 (bestellt bis zur o. HV im Jahr 2027
Matej Csenky (1983)	2. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats; Mitglied des ESG-Ausschusses (ab 29.01.2024)	Leitender Portfoliomanager bei der CPI Property Group S.A. (seit 2018)	29.01.2024 (bestellt bis zur o. HV im Jahr 2027	Mitglied des Aufsichtsrats der CPI Europe AG (seit Juli 2022)

Bilanz zum 31. Dezember 2024 mit Gegenüberstellung der Vorjahreszahlen in tausend Euro (TEUR)

	31.12.2024	31.12.2023
	EUR	TEUR
AKTIVA
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Vorteile und Software	673.789,24	890
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und Bauten	77.564.795,66	98.872
davon Grundwert	27.041.484,72	37.762
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	152.900,37	192
3. Anlagen in Bau	67.000,00	144
	77.784.696,03	99.208
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	1.728.513.174,92	1.532.813
2. Beteiligungen	534.600,00	3.054
	1.729.047.774,92	1.535.867
	1.807.506.260,19	1.635.964
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	253.542,12	435
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	94.660,10	37
2. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen	17.009.313,28	9.640
3. Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	204.317,46	2.320
4. sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände	16.110.221,30	20.750
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	76.664,00	76
	33.577.394,16	33.146
II. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	137.366.994,43	381.910
	170.944.388,59	415.056
C. Rechnungsabgrenzungsposten	582.540,71	897
D. Aktive latente Steuern	614.602,00	0
Summe Aktiva	1.979.647.791,49	2.051.918

	31.12.2024	31.12.2023
	EUR	TEUR
PASSIVA
A. Eigenkapital
I. eingefordertes Grundkapital	255.406.734,13	255.589
übernommenes Grundkapital	-12.051.189,49	-11.869
Nennbetrag eigener Anteile	267.457.923,62	267.458
einbezahltes Grundkapital	255.406.734,13	255.589
II. Kapitalrücklagen
1. gebundene	202.520.195,55	202.520
III. Gewinnrücklagen
1. Rücklage für eigene Anteile	12.051.189,50	11.869
2. andere Rücklagen (freie Rücklagen)	0,00	30.561
	12.051.189,50	42.430
IV. Bilanzgewinn	511.872.805,40	299.691
davon Gewinnvortrag	159.106.329,82	50.000
	981.850.924,58	800.229
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	0,00	276
davon Rückstellungen für latente Steuern	0,00	26
2. sonstige Rückstellungen	7.202.098,63	4.259
	7.202.098,63	4.536
C. Verbindlichkeiten
1. Anleihen	520.597.000,00	620.597
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr	15.890.000,00	100.000
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	504.707.000,00	520.597
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	79.760.941,72	118.004
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr	3.570.628,65	4.184
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	76.190.313,07	113.821
3. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	4.600.000,00	0
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr	4.600.000,00	0
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.021.124,48	1.322
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr	769.908,89	1.322
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	251.215,59	0
5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	370.709.146,80	490.652
davon aus Lieferungen und Leistungen	55.040,17	0
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr	67.662.577,72	341.926
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	303.046.569,08	148.725
5. sonstige Verbindlichkeiten	13.024.842,76	15.955
davon aus Steuern	2.076.320,73	4.248
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit	68.198,43	104
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr	11.561.102,31	14.619
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	1.463.740,45	1.337
	989.713.055,76	1.246.531
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr	104.054.217,57	462.051
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	885.658.838,19	784.480
D. Rechnungsabgrenzungsposten	881.712,52	622
Summe Passiva	1.979.647.791,49	2.051.918

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2024 mit Gegenüberstellung der Vorjahreszahlen in tausend Euro (TEUR)

	2024	2023
	EUR	TEUR
1. Umsatzerlöse	24.927.029,37	29.196
2. sonstige betriebliche Erträge
a. Erträge aus dem Abgang vom Anlagevermögen mit Ausnahme der Finanzanlagen	38.308.791,74	45.557
b. Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	94.211,77	68
c. übrige	181.094,94	143
	38.584.098,45	45.768
3. Aufwendungen für Material und sonstige bezogene Herstellungsleistungen
a. Aufwendungen für bezogene Leistungen	-5.216.180,07	-8.180
4. Personalaufwand
a. Gehälter	-11.275.340,91	-9.774
b. soziale Aufwendungen	-1.485.861,96	-1.956
davon Aufwendungen für Altersversorgung	-162.714,32	-194
aa. Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an Mitarbeitervorsorgekassen	-98.139,94	-359
bb. Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben sowie vom Entgelt abhängige Abgaben und Pflichtbeiträge	-1.147.040,20	-1.332
	-12.761.202,87	-11.730
5. Abschreibungen
a. auf immaterielle Gegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	-4.338.934,62	-4.771
6. sonstige betriebliche Aufwendungen
a. übrige	-9.556.849,44	-9.158
7. Zwischensumme aus Z 1 bis 6 (Betriebsergebnis)	31.637.960,82	41.126
8. Erträge aus Beteiligungen	317.761.664,82	234.818
davon aus verbundenen Unternehmen	316.819.250,82	233.820
9. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	14.412.647,72	19.800
davon aus verbundenen Unternehmen	389.978,28	59
10. Erträge aus dem Abgang von Finanzanlagen	4.836.163,44	0
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-42.048.964,55	-41.383
davon betreffend verbundene Unternehmen	-22.454.642,04	-21.994
12. Zwischensumme aus Z 8 bis 11 (Finanzergebnis)	294.961.511,43	213.235
13. Ergebnis vor Steuern (Summe aus Z 7 und Z 12)	326.599.472,25	254.361
14. Steuern vom Einkommen	-3.648.352,06	-4.670
davon latente Steuern	640.660,00	1.116
davon aus Steuerumlagen	-4.289.023,18	-5.909
15. Ergebnis nach Steuern	322.951.120,19	249.691
16. Jahresüberschuss	322.951.120,19	249.691
17. Auflösung von Gewinnrücklagen	29.815.355,39	0
18. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr	159.106.329,82	50.000
19. Bilanzgewinn	511.872.805,40	299.691

Anhang für das Geschäftsjahr 2024 der S IMMO AG, Wien

1. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

1.1 Allgemeine Grundsätze

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2024 ist nach den Rechnungslegungsvorschriften des UGB aufgestellt. Im Sinne der Größenmerkmale gemäß § 221 UGB handelt es sich bei der Gesellschaft um ein Unternehmen von öffentlichem Interesse gemäß § 189a UGB und somit um eine große Kapitalgesellschaft. Der Jahresabschluss wurde unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung sowie der Generalnorm, ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens zu vermitteln, aufgestellt. Bei der Erstellung des Jahresabschlusses wurde der Grundsatz der Vollständigkeit eingehalten. Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Bei den Vermögensgegenständen und Schulden wurde der Grundsatz der Einzelbewertung angewandt. Dem Vorsichtsgrundsatz wurde Rechnung getragen, indem insbesondere nur die am Abschlussstichtag verwirklichten Gewinne ausgewiesen werden. Alle erkennbaren Risiken und drohende Verluste, die im Geschäftsjahr 2024 oder in einem früheren Geschäftsjahr entstanden sind, wurden berücksichtigt. Schätzungen beruhen auf einer umsichtigen Beurteilung. Soweit statistisch ermittelbare Erfahrungen aus gleich gelagerten Sachverhalten vorhanden sind, wurden diese bei den Schätzungen berücksichtigt.

1.2 Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände werden, soweit gegen Entgelt erworben, zu Anschaffungskosten aktiviert und über die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer abgeschrieben. Als Nutzungsdauer wird ein Zeitraum von 3 - 5 Jahren zugrunde gelegt.

Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich Investitionszuschüssen und planmäßiger Abschreibungen bewertet. Zur Ermittlung der Abschreibungssätze wird generell die lineare Abschreibungsmethode gewählt. Für die einzelnen Anlagengruppen wurde folgende Nutzungsdauer zugrunde gelegt:

• Nutzungsdauer in Jahren
  • Gebäude 22 - 40
  • Hardware 3 - 5
  • Betriebs- und Geschäftsausstattung 3 - 10

Bewegliche Gegenstände des Anlagevermögens bis zu einem Wert von EUR 1.000,00 (geringwertige Vermögensgegenstände) wurden im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben.

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten abzüglich außerplanmäßiger Abschreibungen unter Beachtung des gemilderten Niederstwertprinzips bewertet. Außerplanmäßige Abschreibungen werden vorgenommen, wenn die Wertminderung voraussichtlich von Dauer ist.

Die Bewertung der Anteile an verbundenen Unternehmen erfolgt anhand des Eigenkapitals des Tochterunternehmens zuzüglich/abzüglich eventuell vorhandener stiller Reserven und stiller Lasten aus den einzelnen Immobilien (abzüglich Steuerlatenz).

Zuschreibungen zu Vermögensgegenständen des Anlagevermögens werden vorgenommen, wenn die Gründe für die außerplanmäßige Abschreibung weggefallen sind.# 1. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Zuschreibung erfolgt auf maximal den Nettobuchwert, der sich unter Berücksichtigung der Normalabschreibung, die inzwischen vorzunehmen gewesen wäre, ergibt.

1.3 Umlaufvermögen

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nennbetrag angesetzt. Soweit erforderlich, wird die späte Fälligkeit durch Abzinsung berücksichtigt. Für erkennbare Risiken werden Einzelwertberichtigungen gebildet. Wertberichtigungen auf Konzernforderungen erfolgen auf Basis des Eigenkapitals des Konzernunternehmens zuzüglich/abzüglich eventuell vorhandener stiller Reserven und stiller Lasten aus den einzelnen Immobilien (abzüglich Steuerlatenz) analog zur Bewertung der Anteile an verbundenen Unternehmen. Sofern beim Darlehensnehmer ein negatives „adaptiertes“ Eigenkapital vorliegt, werden entsprechende Wertberichtigungen vorgenommen.

1.4 Rechnungsabgrenzungsposten

Die aktiven und passiven Rechnungsabgrenzungsposten werden mit dem Nennwert bewertet. Die aktive Rechnungsabgrenzung beinhaltet Disagios im Zusammenhang mit der Begebung eigener Anleihen. Die Disagios werden über die Laufzeit der Anleihe linear aufgelöst. Vor dem 1.1.2016 entstandene Disagios wurden sofort aufwandswirksam erfasst.

1.5 Latente Steuern

Aktive latente Steuern werden auf Differenzen, die zwischen den unternehmensrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Rückstellungen, Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten bestehen, die sich in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen, angesetzt. Vom Wahlrecht des § 198 Abs. 9 UGB, latente Steuern auf steuerliche Verlustvorträge zu bilanzieren, wurde kein Gebrauch gemacht. Die Bilanzierung latenter Steuern erfolgte unter Beachtung der Ausführungen in der AFRAC-Stellungnahme 30 („Latente Steuern im Jahres- und Konzernabschluss“). Der bilanzierte Betrag an aktiven latenten Steuern stellt einen Überhang aktiver über passive latente Steuern dar. Eine Saldierung der aktiven mit den passiven latenten Steuern wird vorgenommen, weil eine Aufrechnung der tatsächlichen Steuererstattungsansprüche mit den tatsächlichen Steuerschulden rechtlich möglich ist.

1.6 Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen die zum Bilanzstichtag erkennbaren Risiken und der Höhe nach noch nicht feststehenden Verbindlichkeiten. Sie werden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

1.7 Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag unter Bedachtnahme auf den Grundsatz der Vorsicht angesetzt.

1.8 Währungsumrechnung

Fremdwährungsforderungen sind mit dem Entstehungskurs bzw. dem niedrigeren Devisengeldkurs zum Bilanzstichtag bewertet worden. Fremdwährungsverbindlichkeiten sind mit dem Anschaffungskurs bzw. dem höheren Devisenbriefkurs zum Bilanzstichtag bewertet worden.

1.9 Änderung von Bewertungsmethoden

Die bisher angewandten Bewertungsmethoden wurden auch bei der Erstellung des vorliegenden Jahresabschlusses beibehalten.

2. Erläuterungen zu Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

2.1 Bilanz

2.1.1. Bilanz - Aktivseite

Anlagevermögen

Die Aufgliederung des Anlagevermögens und seine Entwicklung im Geschäftsjahr ist im Anlagenspiegel angeführt (Beilage zum Anhang). Im Geschäftsjahr 2024 wurde keine außerplanmäßige Abschreibung vorgenommen (Vorjahr: TEUR 0). In den Grundstücken und Bauten ist ein Verschmelzungsmehrwert in Höhe von TEUR 2.297 (Vorjahr: TEUR 2.297) enthalten.

Finanzanlagen

Angabe gem. § 238 Abs 1 Z 4 UGB für Beteiligungen ab 20 %:

Anteil in %	Stichtag	Währung	Eigenkapital per 31.12.	Ergebnis des Geschäftsjahres
100	31.12.2024	TEUR	1.107.484*	33.944*
89,9	31.12.2024	TEUR	181.026*	60.935*
100	31.12.2024	TEUR	128.108*	-12.809*
100	31.12.2024	TEUR	314.258	14.223

• noch nicht geprüft

Bei den Finanzanlagen gab es im Jahr 2024 Zugänge in Höhe von TEUR 195.700 (Vorjahr: TEUR 279.500), welche aus Zuschüssen resultieren. Typisch stille Beteiligung an der PCC - Hotelerrichtungs- und Betriebsgesellschaft m.b.H. & Co. KG: Einlage TEUR 3.634 zuzüglich Verschmelzungsmehrwert TEUR 370.

Beteiligungen

Hierunter wird die Beteiligung an der ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. ausgewiesen. Die Kommanditbeteiligung an der BGM - EB-Grundstücksbeteiligungen GmbH & Co KG wurde im Jahr 2024 verkauft.

Umlaufvermögen

Nachstehend werden die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wie folgt gegliedert:

	Gesamtbetrag (EUR)	davon Restlaufzeit bis 1 Jahr (EUR)	davon Restlaufzeit über 1 Jahr (EUR)
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	253.542,12	158.882,02	94.660,10
Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen	17.009.313,28	17.009.313,28	0,00
Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	204.317,46	204.317,46	0,00
Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände	16.110.221,30	16.033.557,30	76.664,00
Summe	33.577.394,16	33.406.070,06	171.324,10

Nachstehend werden die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände des Vorjahres wie folgt gegliedert:

	Gesamtbetrag (TEUR)	davon Restlaufzeit bis 1 Jahr (TEUR)	davon Restlaufzeit über 1 Jahr (TEUR)
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	435	398	37
Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen	9.640	9.640	0
Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	2.321	2.321	0
Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände	20.750	20.674	76
Summe Forderungen	33.146	33.033	113

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen beinhalten offene Mietzinsforderungen und Betriebskostenforderungen. Einzelwertberichtigungen in Höhe von TEUR 28 (Vorjahr: TEUR 108) sind bereits abgezogen.

Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen
Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen Cash-Pool-Forderungen in Höhe von TEUR 10.965 (Vorjahr: TEUR 1.737), Forderungen gegenüber Konzerngesellschaften aus Steuerumlagen in Höhe von TEUR 4.654 (Vorjahr: TEUR 5.235) sowie diverse Weiterverrechnungen in Höhe von TEUR 1.390 (Vorjahr: TEUR 2.668).

Sonstige Forderungen
Die sonstigen Forderungen und Vermögensgegenstände beinhalten mit TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 5) Up-Front-Prämien für Zinscaps, die gem. AFRAC-Stellungnahme Nr. 15 „Die unternehmensrechtliche Bilanzierung von Derivaten und Sicherungsinstrumenten“ bilanziert und über die Laufzeit abgeschrieben werden. Weiters umfasst die Position mit TEUR 1.896 (Vorjahr: TEUR 1.740) sonstige Forderungen aus Hausverwaltung, mit TEUR 2.479 (Vorjahr: TEUR 6.075) Forderungen gegenüber dem Finanzamt, mit TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 12.000) Forderung aus einem Immobilienverkauf und mit TEUR 11.735 (Vorjahr: TEUR 930) sonstige Forderungen. In den sonstigen Forderungen sind Erträge in Höhe von TEUR 15.711 (Vorjahr: TEUR 20.369) enthalten, die erst nach dem Stichtag zahlungswirksam werden.

Latente Steuern

Im aktuellen Jahr stellt der bilanzierte Betrag für latente Steuern einen Überhang aktiver über passive latente Steuern dar. Eine Saldierung der aktiven mit den passiven latenten Steuern wird vorgenommen, weil eine Aufrechnung der tatsächlichen Steuererstattungsansprüche mit den tatsächlichen Steuerschulden rechtlich möglich ist.

Die Entwicklung der latenten Steuern stellt sich wie folgt dar:

	Unternehmensrecht	Steuerrecht	Temporäre Differenzen	Latente Steuer (Steuersatz 20%)	Latente Steuern
Verschmelzungswerte	2.059.004	0	-2.059.004	-411.801
Temporäre Differenzen Buchwerte des Immobilienvermögens	9.542.021	13.296.610	3.754.589	750.918
Kosten der Geldbeschaffung	0	1.347.434	1.347.434	269.487
Übertragungsbetrag Abfertigung	0	29.992	29.992	5.998
Summe Stand 31.12.2024				614.602

Per 31.12.2024 ergibt sich auf saldierter Basis eine aktive Latenz in Höhe von TEUR 615 (Vorjahr: passive Latenz in Höhe von TEUR 26). Die Veränderung zum Vorjahr in Höhe von TEUR 641 stellt einen latenten Steuerertrag dar.

Latente Steuern auf temporäre Differenzen, die sich zwischen dem steuerrechtlichen Wertansatz von Anteilen an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen und dem unternehmensrechtlichen Wertansatz ergeben, werden nur insofern gebildet, als dass die Gesellschaft nicht in der Lage ist, den zeitlichen Verlauf der Auflösung der temporären Differenzen zu steuern, und es nicht wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Differenzen in absehbarer Zeit auflösen werden.

	Unternehmensrecht	Steuerrecht	Temporäre Differenzen	Latente Steuer (Steuersatz 23%)
Aktive latente Steuern
Kosten der Geldbeschaffung	0	1.806.494	1.806.494	361.299
Übertragungsbetrag Abfertigung	0	44.987	44.987	8.997
Summe Stand 31.12.2023				370.296

	Unternehmensrecht	Steuerrecht	Temporäre Differenzen	Latente Steuer (Steuersatz 23%)
Passive latente Steuern
Verschmelzungswerte	2.296.840	0	-2.296.840	-459.368
Temporäre Differenzen Buchwerte des Immobilienvermögens	14.410.630	14.725.698	315.068	63.014
Summe Stand 31.12.2023				-396.354

2.1.2. Bilanz - Passivseite

Eigenkapital

Das Grundkapital wird mit TEUR 267.458 (Vorjahr: TEUR 267.458) abzüglich eigene Anteile in Höhe von TEUR 12.051 (Vorjahr: TEUR 11.869) ausgewiesen und zerfällt in 73.608.896 Stück auf Inhaber lautende Stückaktien. Die Aktien notierten bis zum 02.12.2024 an der Wiener Börse. Der Vorstand ist bis 26.11.2025 gemäß § 169 AktG ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats, das Grundkapital um bis zu EUR 133.728.961,81 durch Ausgabe von bis zu 36.804.448 Stück neuen auf Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft gegen Bar- oder Sacheinlagen auch in mehreren Tranchen zu erhöhen und den Ausgabebetrag, der nicht unter dem anteiligen Betrag des Grundkapitals liegen darf, sowie die sonstigen Ausgabebedingungen im Einvernehmen mit dem Aufsichtsrat festzusetzen. Im Geschäftsjahr 2024 wurden 50.152 Stück eigene Aktien zu einem Gesamtpreis von TEUR 746 rückgekauft.# S IMMO AG

2 EIGENKAPITAL

Somit hält die S IMMO AG per 31.12.2024 3.316.689 Stück (Vorjahr: 3.266.537 Stück) eigene Aktien, die in Übereinstimmung mit den Regelungen des RÄG 2014 vom Grundkapital abgesetzt und durch Umwidmung frei verfügbarer Gewinnrücklagen in einer eigenen Rücklage (TEUR 12.051) erfasst wurden. Der Unterschiedsbetrag wurde mit den Gewinnrücklagen verrechnet. Im Geschäftsjahr wurde die Rücklage für eigene Anteile um TEUR 182 erhöht. Im Geschäftsjahr 2024 wurden keine Aktien aus einem genehmigten Kapital gezeichnet. Insgesamt unterliegt ein Betrag von TEUR 615 (Vorjahr: TEUR 0) einer Ausschüttungssperre gem. § 235 Abs. 2 UGB.

Der Vorstand schlägt vor, von dem im Jahresabschluss zum 31. Dezember 2024 ausgewiesenen Bilanzgewinn in Höhe von EUR 511.872.805,40 für das Geschäftsjahr 2024 eine Dividende in Höhe von EUR 100.000.000,00 auszuschütten und den Restbetrag von EUR 411.872.805,40 auf neue Rechnung vorzutragen.

Kapitalrücklagen

Die Kapitalrücklage setzt sich zur Gänze aus einer gebundenen Kapitalrücklage zusammen und beträgt TEUR 202.520 (Vorjahr: TEUR 202.520).

Gewinnrücklagen

Im laufenden Jahr haben sich die Gewinnrücklagen wie folgt entwickelt:

Stand am 01.01.2024 EUR	Veränderung EUR	Stand am 31.12.2024 EUR
Rücklage für eigene Anteile 11.868.962,21	182.227,29	12.051.189,50
freie Rücklagen 30.560.551,68	-30.560.551,68	0,00
42.429.513,89	-30.378.324,39	12.051.189,50

Bezüglich der Veränderungen verweisen wir auf die Erläuterungen zum Eigenkapital insbesondere auf den Absatz zum Rückkauf der eigenen Aktien. Weiters wurden im Geschäftsjahr die freien Rücklagen in Höhe von TEUR 29.815 aufgelöst.

Rückstellungen

Die Rückstellungen haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Stand 01.01.2024 EUR	Verwendung EUR	Auflösung EUR	Zuweisung EUR	Stand 31.12.2024 EUR
Steuerrückstellungen 276.058,00	250.000,00	26.058,00	0,00	0,00
davon Rückstellungen für latente Steuern 26.058,00	0,00	26.058,00	0,00	0,00
sonstige Rückstellungen 4.259.498,73	3.958.457,36	94.211,77	6.995.269,03	7.202.098,63
4.535.556,73	4.208.457,36	120.269,77	6.995.269,03	7.202.098,63

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich folgendermaßen zusammen:

Stand am 31.12.2024 TEUR	Stand am 31.12.2023 TEUR
Rechts-, Prüfungs-, Beratungs-, Schätz-, Veröffentlichungskosten 943	483
Gebäudeinvestitionen 150	189
Instandhaltung 246	379
Personal 5.863	3.208
7.202	4.259

3 VERBINDLICHKEITEN

Anleihen

Die Anleiheverbindlichkeiten zum 31.12.2024 setzen sich folgendermaßen zusammen:

ISIN	Buchwert TEUR	Kupon	Begeben in	Laufzeit bis
AT0000A2MKW4 (Green Bond)	70.450	1,75 %	2021	04.02.2028
AT0000A2UVR4 (Green Bond)	25.059	1,25 %	2022	11.01.2027
AT0000A1DBM5	15.890	3,25 %	2015	09.04.2025
AT0000A1DWK5	34.199	3,25 %	2015	21.04.2027
AT0000A1Z9C1	50.000	2,875 %	2018	06.02.2030
AT0000A285H4	150.000	1,875 %	2019	22.05.2026
AT0000A2AEA8	100.000	2,00 %	2019	15.10.2029
AT0000A35Y85 (Green Bond)	75.000	5,50 %	2023	12.07.2028
Gesamt	520.597

Sämtliche Anleihenverbindlichkeiten sind endfällig.

Verbindlichkeiten

Die einzelnen Verbindlichkeitsposten zeigen folgendes Bild:

	Restlaufzeit bis zu einem Jahr EUR	Restlaufzeit zwischen einem und fünf Jahren EUR	Restlaufzeit über fünf Jahren EUR	Bilanzwert EUR
Anleihen	15.890.000,00	454.707.000,00	50.000.000,00	520.597.000,00
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	3.570.628,65	75.764.041,00	426.272,07	79.760.941,72
erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen	4.600.000,00	0,00	0,00	4.600.000,00
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	769.908,89	251.215,59	0,00	1.021.124,48
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	67.662.577,72	214.710.947,13	88.335.621,95	370.709.146,80
sonstige Verbindlichkeiten	11.561.102,31	0,00	1.463.740,45	13.024.842,76
104.054.217,57	745.433.203,72	140.225.634,47	989.713.055,76

Die einzelnen Verbindlichkeitsposten zeigen zum 31.12.2023 folgendes Bild:

	Restlaufzeit bis zu einem Jahr TEUR	Restlaufzeit zwischen einem und fünf Jahren TEUR	Restlaufzeit über fünf Jahren TEUR	Bilanzwert TEUR
Anleihen	100.000	370.597	150.000	620.597
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	4.184	98.386	15.435	118.005
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.322	0	0	1.322
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	341.926	148.724	1	490.652
sonstige Verbindlichkeiten	14.619	0,00	1.337	15.955
462.051	617.707	166.773	1.246.531

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Vom Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind TEUR 79.761 (Vorjahr: TEUR 118.005) dinglich besichert (Grundpfandrecht).

Derivate

Finanzinstrumente werden zur Reduzierung des Zinsänderungsrisikos eingesetzt. Zinsänderungsrisiken ergeben sich aufgrund bestehender variabel verzinslicher Finanzierungsverbindlichkeiten. Sicherungsinstrumente werden in der Regel auf die Laufzeit der abzusichernden Zahlungsströme aus den Finanzierungsverbindlichkeiten abgeschlossen, für den Fall, dass Sicherungsinstrumente beispielsweise nicht für die gesamte Laufzeit der Finanzierungsverbindlichkeiten verfügbar sind, kommen auch rollierende Sicherungsstrategien zum Einsatz.

Die Gesellschaft hatte zum Bilanzstichtag Zinsswap- und Zinscap-Verträge abgeschlossen:

	Volumen in TEUR	Marktwert in TEUR
positive Zinsswaps	275.349	4.143
positive Zinscaps	0	0
275.349	4.143

Die Gesellschaft hatte zum Bilanzstichtag 31.12.2023 Zinsswap- und Zinscap-Verträge abgeschlossen:

	Volumen in TEUR	Marktwert in TEUR
positive Zinsswaps	298.371	10.065
positive Zinscaps	10.000	35
308.371	10.100

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen Verbindlichkeiten aus Cash Pooling in Höhe von TEUR 58.599 (Vorjahr: TEUR 177.853), Verbindlichkeiten aus erhaltenen Darlehen in Höhe von TEUR 303.047 (Vorjahr: TEUR 302.896), Steuerverbindlichkeiten gegenüber dem Gruppenträger bzw. österreichischen Konzerngesellschaften in Höhe von TEUR 9.008 (Vorjahr: TEUR 9.803), Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 54 (Vorjahr: TEUR 0) sowie sonstige Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 1 (Vorjahr: TEUR 100).

Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten mit TEUR 1.464 (Vorjahr: TEUR 1.337) Kautionen, mit TEUR 2.076 (Vorjahr: TEUR 4.248) Verbindlichkeiten aus Steuern, mit TEUR 68 (Vorjahr: TEUR 104) Verbindlichkeiten aus sozialer Sicherheit, mit TEUR 7.957 (Vorjahr: TEUR 9.519) Verbindlichkeiten aus Anleihezinsen und mit 1.460 (Vorjahr: TEUR 747) übrige Verbindlichkeiten. In den sonstigen Verbindlichkeiten sind Aufwendungen in Höhe von TEUR 8.822 (Vorjahr TEUR 10.410) enthalten, die erst nach dem Stichtag zahlungswirksam werden.

Rechnungsabgrenzungsposten

Die Position Rechnungsabgrenzungsposten besteht aus dem Agio im Zusammenhang mit der Begebung einer Anleihe in Höhe von EUR 233.357,91 (Vorjahr: TEUR 279), den passiven Rechnungsabgrenzungen zu den Investitionszuschüssen in Höhe von EUR 327.374,83 (Vorjahr: TEUR 343) und der Rechnungsabgrenzung von Baukostenzuschüssen in Höhe von EUR 320.979,78 (Vorjahr: TEUR 0).

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum 31.12.2024 bestehen diverse Haftungsverhältnisse. Diese gliedern sich auf in Garantien in Höhe von TEUR 1.018.411 (Vorjahr: TEUR 633.640), Patronatserklärungen in Höhe von TEUR 49.297 (Vorjahr: TEUR 146.128) für Konzerngesellschaften sowie sonstige Haftungen in Höhe von TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 6.110).

Die Gesellschaft hat zudem zu Gunsten einzelner Konzerngesellschaften harte Patronatserklärungen abgegeben, mit denen sie sich verpflichtet hat, diese Gesellschaften ab dem jeweiligen Erklärungsdatum zumeist über mindestens 12 Monate so mit finanziellen Mitteln auszustatten, dass diese jederzeit in der Lage sind, alle Zahlungsverpflichtungen zeitgerecht erfüllen zu können.

2.2 Gewinn- und Verlustrechnung

Die Erstellung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung wurde den gesetzlichen Vorschriften entsprechend vorgenommen. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt.

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:

	2024 TEUR	2023 TEUR
Erlöse aus Vermietung	15.571	18.742
Betriebskostenweiterverrechnung	3.347	4.791
Konzerninterne Verrechnungen	5.816	5.489
Diverse	193	174
24.927	29.196

Die konzerninternen Verrechnungen betreffen Verrechnungen von Dienstleistungen im Zusammenhang mit Asset Management, Projektentwicklung, Cash Management, Finanzierung und sonstigen Leistungen sowie Verwaltungsentgelte bzw. eine Personalüberlassung. Die Verrechnung erfolgt auf Basis der bestehenden Verträge. Weiters sind in dieser Position Haftungsprovisionen in Zusammenhang mit gewährten Kreditsicherheiten für Konzerngesellschaften erfasst. Die Umsatzerlöse betreffen in Höhe von TEUR 22.450 (Vorjahr: TEUR 26.950) das Inland und in Höhe von TEUR 2.477 (Vorjahr: TEUR 2.246) die Europäische Union.

Sonstige betriebliche Erträge

	2024 TEUR	2023 TEUR
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	94	68
Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen	38.309	45.557
Diverse	181	143
38.584	45.768

Aufwendungen für sonstige bezogene Herstellungsleistungen

	2024 TEUR	2023 TEUR
Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben gemäß § 21 Abs 1 und 2 MRG	3.692	5.381
Instandhaltungsaufwendungen	1.524	2.799
5.216	8.180

Personalaufwand

In den Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche Mitarbeitervorsorgekassen sind Leistungen an die Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von TEUR 98 (Vorjahr: TEUR 130) und im Vorjahr auch Aufwendungen für freiwillige Abfertigungen in Höhe von TEUR 229 enthalten.# Die Bezüge der Mitglieder des Vorstands lassen sich wie folgt aufgliedern:

	2024 TEUR	2023 TEUR
Fix	490	830
Variabel	3.004	2.319
davon Auszahlung im laufenden Geschäftsjahr	660	1.429
davon Abgrenzung Abgangsentschädigung	1.994	0
davon Abgrenzung Prämie 2024/2023	350	890
Gesamt	3.494	3.149

Neben den oben genannten Beträgen bestanden noch sonstige Bezüge, die im Wesentlichen die Beiträge an Pensionskassen in Höhe von TEUR 59 (Vorjahr: TEUR 44) und die Beiträge an die Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von TEUR 17 (Vorjahr: TEUR 23) enthalten.

Abschreibungen auf immaterielle Gegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen

Die Abschreibungen enthalten neben den planmäßigen Abschreibungen in Höhe von TEUR 4.338 (Vorjahr: TEUR 4.751) auch Vollabschreibungen geringwertiger Wirtschaftsgüter in Höhe von TEUR 1 (Vorjahr: TEUR 20).

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die ausgewiesenen übrigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich folgendermaßen zusammen:

	2024 TEUR	2023 TEUR
Verwaltungskosten	2.936	3.189
Investor Relations und Unternehmenskommunikationskosten	549	1.031
Rechts- und Beratungsaufwand	4.518	2.937
Vergütungen an Aufsichtsratsmitglieder	180	179
Aufwendungen für Forderungsausfälle und Dotierung von Wertberichtigungen zu Forderungen	0	9
Diverse	1.374	1.813
Gesamt	9.557	9.158

Erträge aus Beteiligungen

Hierunter werden erhaltene Dividenden aus Anteilen an verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 316.819 (Vorjahr: TEUR 233.820) und aus Beteiligungen in Höhe von TEUR 943 (Vorjahr: TEUR 998) ausgewiesen.

Erträge aus dem Abgang von Finanzanlagen

Hierunter werden die Erträge aus dem Verkauf des Anteils an der BGM - EB-Grundstücksbeteiligungen GmbH & Co KG ausgewiesen.

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge betreffen mit TEUR 6.681 (Vorjahr: TEUR 4.534) Zinserträge aus Bankguthaben, mit TEUR 7.342 (Vorjahr: TEUR 15.159) Erträge aus Derivaten, mit TEUR 390 (Vorjahr: TEUR 59) Zinsen aus dem Cash Pool und im Vorjahr mit TEUR 48 Anspruchszinsen für das Körperschaftsteuerguthaben.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Der Zinsaufwand resultiert mit TEUR 5.274 (Vorjahr: TEUR 5.484) aus Bankzinsen, mit TEUR 22.455 (Vorjahr: TEUR 21.994) aus Darlehen von verbundenen Unternehmen bzw. dem Cash Pool, mit TEUR 13.768 (Vorjahr: TEUR 13.128) aus begebenen Anleihen, mit TEUR 1 (Vorjahr: TEUR 2) aus Nebenkosten für Aktienrückkäufe, mit TEUR 10 (Vorjahr: TEUR 0) aus sonstigen Finanzaufwendungen und mit TEUR 541 (Vorjahr: TEUR 775) aus sonstigen Zinsen und ähnlichen Aufwendungen.

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Dieser Posten beinhaltet mit TEUR 9.106 (Vorjahr: TEUR 9.738) die Gruppenumlage 2024 gegenüber der CPI Europe AG (vormals IMMOFINANZ AG), Körperschaftsteuererträge aus Vorperioden in Höhe von TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 123), sowie Ertrag aus latenten Steuern in Höhe von TEUR 641 (Vorjahr: TEUR 1.116). Weiters gelangen Erträge aus Steuerumlagen von Gesellschaften innerhalb der S IMMO Gruppe für das aktuelle Jahr in Höhe von TEUR 4.654 (Vorjahr: TEUR 3.847) sowie Erträge aus Steuerumlagen für die Vorjahre in Höhe von TEUR 163 (Vorjahr: Aufwand TEUR 18) zum Ausweis.

Mindestbesteuerung

Im Dezember 2022 wurde von den Mitgliedstaaten der Europäischen Union die EU-Richtlinie zur Gewährleistung einer globalen Mindestbesteuerung für multinationale Unternehmensgruppen und große inländische Gruppen in der Union (EU-Richtlinie Nr. 2022/2523 vom 14. Dezember 2022) beschlossen. Die Richtlinie war von den EU-Mitgliedstaaten bis 31. Dezember 2023 in nationales Recht mit Wirkung ab 1. Jänner 2024 umzusetzen. Sie sieht eine zusätzliche Steuer auf Gewinne vor, die mit einem effektiven Steuersatz von weniger als 15 % besteuert werden. In Österreich wurde die EU-Richtlinie mit dem Mindestbesteuerungsreformgesetz BGBl 187/2023 mit Wirkung ab 1. Jänner 2024 umgesetzt. Aufgrund der Übernahme der CPI Europe AG (vormals IMMOFINANZ AG) und der S IMMO AG durch die CPI Property Group S.A., Luxemburg, im Jahr 2022 wird die Umsatzschwelle von EUR 750 Mio. überschritten. Daher unterliegen die S IMMO AG sowie die Konzerngesellschaften der S IMMO den Bestimmungen des Mindestbesteuerungsgesetzes. Die CPI Property Group S.A. ist die oberste Muttergesellschaft der S IMMO AG sowie der Konzerngesellschaften der S IMMO. Die CPI Europe AG (vormals IMMOFINANZ AG) hat als oberste österreichische Geschäftseinheit eine etwaige Mindeststeuer in Österreich für alle von ihr beherrschten, niedrigbesteuerten Geschäftseinheiten zu entrichten. Die S IMMO AG unterliegt somit zwar den Bestimmungen des Mindestbesteuerungsreformgesetzes, hat selbst aber keine Ergänzungssteuer in Österreich zu entrichten. Die CPI Europe AG (vormals IMMOFINANZ AG) kann nach Maßgabe der gesellschaftsrechtlichen Erfordernisse von der S IMMO AG einen Ausgleich für die von ihr entrichtete Mindeststeuer fordern. Es wurde jedoch noch keine Ausgleichsvereinbarung abgeschlossen. Im Geschäftsjahr 2024 wurden gemäß § 198 Abs. 10 Satz 3 Z 4 UGB keine latenten Steuern, die aus der Anwendung des Mindestbesteuerungsgesetzes oder eines vergleichbaren ausländischen Gesetzes entstehen, angesetzt.

Aufwendungen für den Abschlussprüfer

Bezüglich der Angabe gemäß § 238 Abs. 1 Z 18 UGB (Aufwendungen für die Abschlussprüfung) wird auf die entsprechende Angabe im Anhang des Konzernabschlusses zum 31.12.2024 verwiesen, der beim Firmenbuch des Handelsgerichts Wien hinterlegt ist.

3. Ergänzende Angaben

Arbeitnehmer

Die Gesellschaft beschäftigte im Jahresdurchschnitt 2 Vorstandsmitglieder, 37 Angestellte und keine Arbeiter (im Vorjahr 2 Vorstandsmitglieder, 43 Angestellte und keine Arbeiter).

Konzernverhältnisse

Die S IMMO AG, Wien, stellt einen Konzernabschluss gemäß § 245a UGB in Übereinstimmung mit den vom International Accounting Standards Board (IASB) formulierten Standards (IFRS und IAS) und Interpretationen (IFRIC und SIC), wie sie in der Europäischen Union (EU) anzuwenden sind, auf. Der Konzernabschluss ist beim Handelsgericht Wien hinterlegt. Ein gesonderter konsolidierter nicht finanzieller Bericht wird erstellt und im Rahmen des Geschäftsberichtes veröffentlicht. Die S IMMO AG, Wien, stellt den Konzernabschluss für den kleinsten Kreis von Unternehmen auf. Die CPI PROPERTY GROUP S.A. stellt den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen auf. Der Konzernabschluss wird am Unternehmenssitz in Luxemburg veröffentlicht.

Gruppenbesteuerung

Die bisherige steuerliche Unternehmensgruppe gemäß § 9 Abs. 1 KStG mit der S IMMO AG als Gruppenträgerin wurde rückwirkend mit Beginn des Jahres 2023 beendet. Die Gesellschaft ist nunmehr und mit Wirkung ab Beginn des Jahres 2023 Gruppenmitglied einer steuerlichen Unternehmensgruppe gemäß § 9 Abs. 1 KStG der CPI Europe AG (vormals IMMOFINANZ AG). Zwischen dem Gruppenträger CPI Europe AG (vormals IMMOFINANZ AG) und der S IMMO AG besteht ein Vertrag zur Regelung des Steuerausgleichs. Die S IMMO AG bildet dabei einen eigenen Steuerumlageverrechnungskreis, welcher sich aus der S IMMO AG selbst und den S IMMO Gruppenmitgliedern zusammensetzt. Die Ermittlung des Steuerausgleichs des Steuerumlagenverrechnungskreises erfolgt demnach nach der Belastungsmethode: weist der Steuerumlagenverrechnungskreis ein positives steuerliches Ergebnis aus, dann ist eine positive Steuerumlage in Höhe von 20 % an den Gruppenträger zu entrichten. Im Falle eines negativen steuerlichen Ergebnisses ist dieses mit späteren positiven Ergebnissen des Steuerumlagenverrechnungskreises ohne zeitliche Beschränkung zu verrechnen. Die Ermittlung des Steuerausgleichs der S IMMO Gruppenmitglieder erfolgt ebenfalls nach der Belastungsmethode: weist ein Gruppenmitglied ein positives steuerliches Ergebnis aus, dann ist eine positive Steuerumlage in Höhe von 23 % an die S IMMO AG zu entrichten. Im Falle eines negativen steuerlichen Ergebnisses erhält das inländische Gruppenmitglied keine sofortige Zahlung, vielmehr werden die negativen Ergebnisse als interner Verlustvortrag des jeweiligen Gruppenmitgliedes in Evidenz gehalten und mit zukünftigen positiven Ergebnissen verrechnet.

Nichtfinanzielle Erklärung

Die S IMMO AG und ihre Tochterunternehmen sind gemäß § 243b. Abs. 7 UGB von der Erstellung einer nichtfinanziellen Erklärung befreit, da sie in die konsolidierte nichtfinanzielle Erklärung der S IMMO Gruppe innerhalb des Konzernlageberichts einbezogen sind. Für alle nichtfinanziellen Angaben (inkl. jenen zur EU-Taxonomie) wird daher auf die konsolidierte nichtfinanzielle Erklärung der S IMMO Gruppe innerhalb des Konzernlageberichts verwiesen. Diese nichtfinanzielle Erklärung wurde in Übereinstimmung mit den European Sustainability Reporting Standards (ESRS) erstellt und erfüllt ebenso die Vorgaben des österreichischen Nachhaltigkeits- und Diversitätsverbesserungsgesetzes (NaDiVeG).

Nahestehende Unternehmen und Personen

Es bestehen weder heuer noch im Vorjahr Beziehungen mit nahestehenden Personen, welche nicht fremdüblich sind.

Die Organe der Gesellschaft setzten sich wie folgt zusammen:

Vorstand:
* Radka DOEHRING (seit 17.06.2023)
* Pavel MECHURA (seit 11.02.2024)
* Tomáš SALAJKA (bis 10.12.2024)
* DI Herwig TEUFELSDORFER, MRICS (bis 02.02.2024)
* Vít URBANEC (seit 11.12.2024)

Aufsichtsrat:
* JUDr. Martin MATULA, LL.M. (seit 29.01.2024, Vorsitzender seit 29.01.2024)
* Vladislav JIRKA, PH.D. (seit 29.01.2024, 1. stellvertretender Vorsitzender seit 29.01.2024)
* JUDr. Matej CSENKY (seit 29.01.2024, 2. stellvertretender Vorsitzender seit 29.01.2024)
* Andreas FEUERSTEIN (Arbeitnehmervertreter)
* Vít URBANEC, M.D. (von 29.01.2024 bis 10.12.2024)
* Martin NĚMEČEK (bis 29.01.2024, 1. stellvertretender Vorsitzender bis 29.01.2024)
* Dr. Karin REST, EMBA (bis 15.01.2024, Vorsitzende bis 15.01.2024)
* Dkfm. Ulrich Steffen RITTER (bis 29.01.2024, 2. stellvertretender Vorsitzender bis 29.01.2024)
* John VERPELETI (bis 29.01.2024)
* Mag. Elisabeth WAGERER (bis 02.02.2024, Arbeitnehmervertreterin bis 02.02.2024)

Die Aufsichtsratsmitglieder erhielten für das Geschäftsjahr 2024 folgende Vergütungen (inkl. Sitzungsgelder):

• JUDr.Martin MATULA, LL.M. EUR 58.338,46
  Vladislav JIRKA, PH.D. EUR 50.953,85
  JUDr. Matej CSENKY EUR 49.153,85
  Vít URBANEC, M.D. EUR 40.856,19

Vorschüsse, Kredite und Haftungsverhältnisse
Es bestehen keine Vorschüsse, Kredite oder Haftungsverhältnisse an die Mitglieder des Vorstandes bzw. des Aufsichtsrates.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
In Fortführung der Portfoliostrategie verkaufte die S IMMO AG im ersten Quartal 2025 bisher zwei Immobilien. Nach dem Bilanzstichtag zum 31. Dezember 2024 sind keine weiteren Vorgänge von maßgeblicher Bedeutung für die Gesellschaft eingetreten, die weder in der Bilanz noch in der Gewinn- und Verlustrechnung berücksichtigt sind.

Wien, am 25.03.2025
Radka Doehring Pavel Měchura Vít Urbanec

Anlagenspiegel zum 31. Dezember 2024

Anschaffungs-/Herstellungskosten	kumulierte Abschreibungen	Buchwerte
Stand 01.01.24	Zugänge	Abgänge
EUR	EUR	EUR
A. ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Vorteile und Software	1.397.362,47	4.107,60
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und Bauten	179.866.019,02	176.468,55
davon Grundwert	37.761.671,11	0,00
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	324.512,02	1.347,43
3. Anlagen in Bau	144.045,60	1.315.315,88
	180.334.576,64	1.493.131,86
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	1.532.813.174,92	195.700.000,00
2. Beteiligungen	3.054.017,60	0,00
	1.535.867.192,52	195.700.000,00
SUMME ANLAGENSPIEGEL	1.717.599.131,63	197.197.239,46

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2024

Geschäftstätigkeit der S IMMO AG

Die S IMMO AG ist eine international tätige Immobilieninvestment- und entwicklungsgesellschaft mit Sitz in Wien; sie notierte seit 1987 bis Dezember 2024 an der Wiener Börse. Sie ist zum 31.12.2024 als Konzernleitgesellschaft der S IMMO Gruppe direkt bzw. über Tochterunternehmen indirekt in Österreich, Deutschland und CEE (Ungarn, Tschechien, Slowakei und Rumänien) tätig. In ihrem Portfolio hält die Gesellschaft unmittelbar bzw. mittelbar über Tochterunternehmen Büro-, Geschäfts- und Wohnflächen sowie Hotels. Das Unternehmen verfolgt das Ziel, den Unternehmenswert im Sinne seiner Aktionäre durch langfristige, ertragreiche Immobilieninvestments bzw. Immobilienprojektentwicklungen nachhaltig zu steigern. Unter dieser Prämisse entwickelt es das Portfolio beständig weiter und optimiert es durch aktives Asset Management.

Zweigniederlassungen

Der Firmensitz der S IMMO AG ist in Wien. Es bestehen keine Zweigniederlassungen.

Forschung und Entwicklung

Die S IMMO AG betreibt keine Forschung und Entwicklung.

Geschäftsverlauf

Der Geschäftsverlauf 2024 war vor allem von nach wie vor hohen Zinsen und hoher Inflation und unternehmensintern vom Verkauf von mehreren Liegenschaften geprägt. Aufgrund eines umsichtigen Bestandsmanagements konnten die Auswirkungen der aktuell schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auf die von der S IMMO AG gehaltenen Liegenschaften eingedämmt werden. Die Umsatzerlöse im Geschäftsjahr lagen mit TEUR 24.927 unter dem Vorjahr (2023: TEUR 29.196), was im Wesentlichen auf gesunkene Mieterlöse aufgrund der Veräußerung von sechs Liegenschaften zurückzuführen ist. Die sonstigen betrieblichen Erträge des Geschäftsjahres 2024 sind vor allem durch den Verkauf von sechs Liegenschaften geprägt, welche sich mit einem Nettobeitrag von rd. TEUR 38.309 in den sonstigen betrieblichen Erträgen niederschlug. Parallel zu den Umsatzerlösen sanken die Aufwendungen für bezogene Leistungen auf TEUR 5.216 (2023: TEUR 8.180); die Personalaufwendungen sind aufgrund von Einmaleffekten wieder etwas gestiegen (2024: TEUR 12.761, 2023: TEUR 11.730). Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betrugen TEUR 9.557 (2023: TEUR 9.158) und lagen damit etwas über dem Niveau des Vorjahres. Insgesamt ergab sich damit ein Betriebsergebnis von TEUR 31.638 (2023: TEUR 41.126). Das Finanzergebnis war weiterhin geprägt von sehr hohen Beteiligungserträgen (2024: TEUR 317.762, 2023: TEUR 234.818), einer Verminderung der Position „sonstige Zinsen und ähnliche Erträge“ (2024: TEUR 14.413, 2023: TEUR 19.800), welche v. a. aus reduzierten Zinserträgen aus Zinsderivaten resultierte, einem Ergebnisbeitrag aus der Veräußerung von Beteiligungen (2024: TEUR 4.836, 2023: TEUR 0) sowie aus einer geringfügigen Veränderung der Position „Zinsen und ähnliche Aufwendungen“ (2024: TEUR -42.049, 2023: TEUR -41.383). Das Finanzergebnis war insgesamt äußerst positiv und belief sich auf TEUR 294.962 (2023: TEUR 213.235). Insgesamt ergab sich für das Geschäftsjahr ein Jahresüberschuss inklusive Auflösung der Gewinnrücklagen von TEUR 352.766 (2023: TEUR 249.691).

Niedrigere Bilanzsumme und Liquiditätsreserve

Sowohl die Bilanzsumme (31.12.2024: EUR 1.979.647.791,49, 31.12.2023: TEUR 2.051.918) als auch die Position „Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten“ (31.12.2024: TEUR 137.367; 31.12.2023: TEUR 381.910) der Gesellschaft haben sich im Geschäftsjahr reduziert. Insgesamt wurden sechs Liegenschaften verkauft. Im Dezember erfolgte eine Ausschüttung von TEUR 140.584. Das Eigenkapital belief sich zum 31.12.2024 auf TEUR 981.851 (31.12.2023: TEUR 800.229). Die Eigenkapitalquote lag zum Stichtag 31.12.2024 mit rund 49,3 % (31.12.2023: 39,0 %) über dem Vorjahresniveau. Die Verbindlichkeiten aus Anleihen reduzierten sich von TEUR 620.597 auf TEUR 520.597, die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich von TEUR 118.004 per 31.12.2023 auf TEUR 79.761 verringert.

Voraussichtliche Entwicklung

Mehrere makroökonomische und geopolitische Turbulenzen hatten in den vergangenen Jahren merkliche Auswirkungen auf die Rentabilitäten und Marktwerte der verschiedenen Assetklassen. Vor diesem Hintergrund hat die S IMMO ihre Strategie seit 2022 laufend Anpassungen unterzogen. Im Mittelpunkt stand zunächst der Verkauf deutscher Wohnobjekte mit niedriger Rendite, welcher 2023 schrittweise auf alle Immobilien in Deutschland ausgeweitet wurde. In der Zwischenzeit wurde das deutsche Portfolio fast gänzlich veräußert, das Closing der letzten Transaktionen wird für das erste Halbjahr 2025 erwartet und der Rückzug aus dem deutschen Markt soll im Laufe der Jahre 2025/26 erfolgen. Darüber hinaus wurden erfolgreich Immobilien in Kroatien, Tschechien, Österreich und Ungarn veräußert. Die Closings fanden teilweise im Jänner 2025 statt. Die aus den Verkäufen gewonnenen liquiden Mittel schaffen die Basis für zukünftiges Wachstum und Erträge. Für das laufende Geschäftsjahr stehen weitere Transaktionen im Fokus – vor allem soll das Verkaufsprogramm in Österreich abhängig von den Marktbedingungen fortgesetzt werden. So wurden im Jänner 2025 weitere zwei Immobilien in Wien veräußert. Neben den Transaktionen bleibt auch in den kommenden Monaten die kontinuierliche Intensivierung der Zusammenarbeit innerhalb der CPI Property Group im Fokus. Alleinige Aktionärin der S IMMO ist seit dem erfolgreichen Squeeze Out im Dezember 2024 die CPI Europe (vormals IMMOFINANZ). Aufgaben des Asset Managements wurden bereits im Jahr 2024 von der CPI Property Group übernommen, auch in anderen operativen Bereichen werden zunehmend Synergien realisiert und Abteilungen zusammengeführt. In diesem Zusammenhang wurden auch Mitarbeiter:innen der S IMMO AG in andere Organisationseinheiten der Gruppe überführt. Weitere Zusammenführungen und Optimierungen in der Gruppenstruktur sind für das Geschäftsjahr 2025 geplant. Darüber hinaus wurde bereits im Jahr 2023 die ESG-Strategie für die ganze CPI Property Group angepasst. Gruppenweit wird kontinuierlich an der Vereinheitlichung der Berichterstattung nach CSRD und an der Steigerung der Anzahl taxonomiekonformer Immobilien gearbeitet.

Risikomanagement

Als Konzernmuttergesellschaft eines international tätigen Immobilienkonzern ist die S IMMO Gruppe mit einer Vielzahl von Chancen und Risiken konfrontiert, die auf die operative Geschäftstätigkeit, die Entscheidungsprozesse sowie auf die strategische Unternehmensführung Einfluss haben. Durch die Identifizierung, Analyse, Steuerung und Überwachung der Chancen und Risiken versucht die Gruppe, sowohl Potenziale zeitnah zu erkennen als auch negative Entwicklungen und potenzielle Risikofaktoren rechtzeitig zu identifizieren, deren Ursache zu verstehen und diese so weit als möglich zu minimieren. Dennoch kann das Eintreten von Risiken nicht ausgeschlossen werden. Die S IMMO beschäftigt sich mit langfristigen Immobilien-Investitionen in Form von An- und Verkauf von Immobilien, Projektentwicklung, Vermietung, Asset Management, Revitalisierung und Sanierung von Gebäuden und dem Betrieb von Hotels und Einkaufszentren. Die Immobilien befinden sich in den Hauptstädten und größeren Städten in Österreich, Ungarn, Tschechien sowie in weiteren CEE-Ländern. Im Portfolio befinden sich vorwiegend Büros, aber auch Einkaufszentren und Hotels.# Risikobericht

Zuletzt beschäftigte sich die S IMMO mit dem Verkauf von deutschen Immobilien mit niedriger Rendite sowie der Veräußerung von kleinen und mittelgroßen Büroobjekten mit begrenztem Entwicklungspotenzial – vorrangig in Kroatien, Tschechien und Österreich. Die daraus gewonnenen liquiden Mittel schaffen die Basis für zukünftiges Wachstum und Erträge.

Die S IMMO betreibt Risikoidentifikation, Risikosteuerung, Risikobewertung und Risikobewältigung auf Basis eines Standardrisikokatalogs in enger Abstimmung mit Risikoeigner:innen in allen Segmenten und auf Holdingebene. Auf dieser Basis erfolgt eine gruppenweit idente, formalisierte und in eine quantitativ einheitliche Bewertungslogik verschränkte Dokumentation der Entscheidungen hinsichtlich des Risikoappetits für jede einzelne Position des Standardrisikokatalogs, wobei über eine Aggregationsfunktion die Risikopositionen der Gesellschaft je Segment und auf Holdingebene dargestellt werden.

Die Basis der Risikoidentifikation liegt bei den jeweiligen Risikoeigner:innen und stellt so eine umfassende Bottom-up-Information des Vorstands sicher. Auf Konzernebene wird das zentrale Risikomanagement von einem Risikomanager gesteuert. Die Person fungiert auch als Risikokoordinator und berichtet regelmäßig an den Gesamtvorstand.

Das Risikomanagement der S IMMO umfasst neben internen Richtlinien und Regelungen laufende Berichte im Rahmen von regelmäßigen Jours fixes an den Gesamtvorstand. Weiters existieren Kontrollmaßnahmen, die in der Gruppe implementiert sind und der Früherkennung, Steuerung sowie Überwachung von Risiken dienen.

Der Vorstand trifft die wesentlichen risikorelevanten Entscheidungen. Investitions- und Deinvestitionsvorhaben unterliegen ab einer bestimmten Wertgrenze zusätzlich der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Der Aufsichtsrat wird über die aktuelle Risikoeinschätzung, mögliche Risiken sowie über das Interne Kontrollsystem regelmäßig im Zuge der mindestens zweimal jährlich stattfindenden Prüfungsausschusssitzungen informiert.

Die in diesem Abschnitt dargestellten Risikogruppen wurden und werden sowohl rückblickend für das Geschäftsjahr 2024 als auch im Hinblick auf die Geschäftstätigkeit 2025 regelmäßig analysiert und bewertet.

Das Geschäftsjahr 2024 war nach wie vor von einer Reihe an geopolitischen und gesamtwirtschaftlichen Ereignissen geprägt. Die Weltwirtschaft hat auf Grund sinkender Energiepreise Anzeichen einer ersten Beruhigung gezeigt, der Arbeitsmarkt hat sich in den wesentlichen Wirtschaftsnationen stabilisiert, dennoch bleibt der Aufschwung schwach und die Prognosen für 2025 sind verhalten. Die Konsumnachfrage ist auf Grund der wirtschaftlichen als auch politischen Rahmenbedingungen in weiten Teilen der europäischen Union verhalten, und hemmt damit den Aufschwung, der ein Ende der rezessiven Wirtschaftsentwicklung bedeuten würde. Eine Vielzahl an Neuwahlen in wichtigen europäischen Ländern mit immer schwierigeren Regierungsbildungen – Frankreich, Deutschland aber auch Österreich – reduzieren die Planbarkeit für Investitionen in die Wirtschaft, die aber für eine dynamischere Wirtschaftsentwicklung essenziell wären.

Die mittlerweile wieder gesunkene Inflation und die infolgedessen gelockerte Geldpolitik mit schon erfolgten und weiteren für 2025 erwarteten Zinssenkungen der Zentralbanken könnten entscheidende Impulse für das globale Wirtschaftsgeschehen liefern. Dennoch könnten Verunsicherungen wie die vom neuen US-Präsidenten angekündigten Strafzölle oder eine Abkehr von umweltschutzindizierten Maßnahmen zu Standortnachteilen im europäischen Wirtschaftsraum führen.

Für das Geschäftsjahr 2025 sind die Erwartungen bezüglich Wirtschaftswachstum im Euroraum verhalten. Zu schwer wirken Unsicherheiten in Bezug auf die weitere wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland. Wesentlich wird sein, darüber Klarheit zu bekommen, welche Agenda die nächste deutsche Bundesregierung in Bezug auf Strukturprobleme, Energiesicherheit und Leistbarkeit aber auch Sozialthemen in Harmonie mit Vorgaben der europäischen Union und dem verordneten „Green Deal“ fahren wird. Das aktuelle und während des Jahres 2025 wieder günstiger werdende Finanzierungsumfeld sollte Immobilienentwicklungen und Immobilieninvestitionen von privater – aber auch institutioneller Seite – wieder begünstigen, und hier für ein Aufatmen sorgen können.

Viele der genannten Unsicherheiten liegen außerhalb des Einflussbereichs des Unternehmens und machen eine zuverlässige mittel- bis langfristige Planung sehr schwierig. Die S IMMO besitzt jedoch ein im Rahmen einer konservativen und konsequenten Investitionspolitik aufgebautes Immobilienportfolio in sehr guten Lagen. Das Management geht grundsätzlich davon aus, mit seiner Strategie die kommenden Herausforderungen gut bewältigen und potenzielle Chancen ergreifen zu können.

Internes Kontrollsystem

Für alle wesentlichen Geschäftsprozesse besteht ein Internes Kontrollsystem (IKS). Dabei wird unter anderem die Zuverlässigkeit der Finanzberichterstattung überwacht und kontrolliert. Das IKS bildet gemeinsam mit der Internen Revision und der (börsenrechtlichen) Compliance das interne Überwachungssystem der S IMMO Gruppe.

Wesentliche Kernprozesse – insbesondere auch jene der Konzernrechnungslegung − sind in der internen Prozessdatenbank erfasst. Diese beinhaltet eine Risiko-Kontroll-Matrix, in der die Abläufe, potenzielle Einzelrisiken und die zugeordneten Kontrollschritte definiert sind.

Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen IKS sind:

• Klare Funktionstrennung zwischen den Bereichen Finanz- und Rechnungswesen sowie anderen Verantwortungsbereichen (zum Beispiel Treasury)
• Richtlinien zur Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Konzernabschluss
• Beurteilung jener Risiken, die zu einer wesentlichen Fehldarstellung von Transaktionen führen können (z.B. inkorrekte Zuordnung zu Bilanz- und GuV-Positionen)
• Entsprechende Kontrollroutinen bei der Erstellung des Konzernabschlusses

Berichte an interne Adressaten (Vorstand und Aufsichtsrat) umfassen unter anderem Quartals-, Segment- und Liquiditätsberichte sowie im Bedarfsfall einzelne anlassbezogene Analysen.

Der Prozess der Konzernabschlusserstellung sieht vor, dass die jeweiligen Buchhaltungen der Einzelgesellschaften zu jedem Stichtag Reporting-Packages auf Basis des konzernweiten Accounting-Manuals erstellen und an das Headquarter zur weiteren Verarbeitung übermitteln. Hierbei bedienen sich die Tochterunternehmen externer Serviceprovider oder lokaler Managementgesellschaften der CPI Property Group S.A., welche im Auftrag und unter der Verantwortung der jeweiligen Geschäftsführung die Berichtspakete erstellen.

Im Rahmen der prozessbezogenen Kontrolltätigkeiten finden durch das Konzernrechnungswesen regelmäßige Überprüfungen der Vollständigkeit und Richtigkeit der gemeldeten Daten statt. Ebenso werden diverse Abweichungsanalysen in laufender Abstimmung mit dem Vorstand durchgeführt. Dabei werden unter anderem die Daten aller Konzerngesellschaften im Headquarter zusammen mit den Fachabteilungen (zum Beispiel Asset Management und Steuern) unter Einbeziehung der Buchhaltungen der Einzelgesellschaften überprüft. Im Rahmen der Konzernabschlusserstellung bedient sich das Konzernrechnungswesen einer validierten Konsolidierungssoftware.

Interne Revision

Die Interne Revision der S IMMO AG koordiniert Prüfungen wesentlicher Geschäftsprozesse der Konzern-Muttergesellschaft bzw. ihrer in- und ausländischen Tochtergesellschaften hinsichtlich derer Funktionsfähigkeit, bestehender Risiken und Kontrollschwächen sowie möglicher Effizienzverbesserungspotenziale. Die Grundlage für die in mehrjährigen Zyklen stattfindenden Revisionsprüfungen bildet der vom Vorstand und Aufsichtsrat genehmigte Jahresrevisionsplan. Zusätzlich werden im Bedarfsfall Sonderprüfungen beauftragt. Mit der Durchführung der Revisionsprüfungen werden externe Expert:innen beauftragt. Die Ergebnisse der Prüfungen werden an den Vorstand sowie den Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats berichtet.

Risikoübersicht

• Unternehmensstrategische Risiken
• Immobilienspezifische Risiken
• Finanzielle Risiken
• ESG-Risiken

• Sonstige Risiken

• Umfeld- und Branchenrisiken

• Strategische Risiken
• Investitionsrisiken
• Kapitalmarktrisiken
• Immobilienportfoliorisiken
• Vermietungs- und Mietausfallrisiken
• Immobilienentwicklungsrisiken
• Bautechnische Risiken
• Immobilienbewertungsrisiken
• Liquiditätsrisiken
• Zinsänderungsrisiken
• Finanzierungsrisiken
• Kreditrisiken
• Fremdwährungsrisiken
• Umweltrisiken
• Soziale Risiken
• Governance-Risiken
• Generelle externe Risiken
• Rechtsrisiken
• Sonstige operationale Risiken

Erläuterung der Einzelrisiken

Unternehmensstrategische Risiken

Umfeld- und Branchenrisiken

Die Entwicklung einer Branche ist stark von äußeren Faktoren wie Konjunktur, technologischen oder politisch-rechtlichen Rahmenbedingungen abhängig. Da sich das wirtschaftliche Umfeld laufend ändert, sind die sich daraus ergebenden Risiken nur schwer prognostizierbar. Eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation in einem Markt kann die Kauf- und Verkaufspreise, den Wert einer Immobilie und deren Rendite beeinflussen. Darüber hinaus kann es zu Mietreduktionen, Mietausfällen, zur Kündigung von Mietverträgen durch Mieter:innen oder Verringerung des Flächenbedarfs durch hybride Arbeitskonzepte kommen. Sorgfältiges Asset Management und ständiges Monitoring tragen zur Reduktion der beschriebenen Risiken bei. Ein gesamtwirtschaftlicher Überblick sowie eine Einschätzung der Entwicklung der für die S IMMO relevanten Immobilienmärkte sind im Wirtschaftsbericht dargestellt.

Obwohl die Zinsbelastungen bei Kreditfinanzierungen durch mehrere Zinssenkungsschritte der EZB bereits geringer wurden, kann man für die nächste Zeit nicht mit Idealbedingungen rechnen. Die Immobilienmärkte werden in den kommenden Monaten noch von spürbaren Finanzierungskosten, einer vorsichtigen, risikoaversen Kreditvergabepolitik und den unverändert hohen Baukosten beeinflusst werden.# Risikobericht

Diesen Risiken begegnet die S IMMO mit einem krisenerprobten Geschäftsmodell und einem hochwertigen Immobilienportfolio in ausgezeichneten Lagen.

Strategische Risiken

Strategische Risiken sind eng mit der Geschäftsstrategie der S IMMO verbunden und können diese gegebenenfalls stark beeinflussen. Zu den strategischen Risiken zählen beispielsweise das Planungsrisiko, also das Risiko, das sich aus der Inkonsistenz zwischen den strategischen Zielen, der Geschäftsstrategie, den zur Verfügung stehenden Ressourcen und der jeweiligen Marktsituation ergibt.

Investitionsrisiken

Die S IMMO ist sowohl bei Investitionen in Immobilienentwicklungsprojekte als auch bei Immobilienzukäufen Risiken ausgesetzt. Diese werden oft durch Faktoren verursacht, die außerhalb des Wirkungsbereichs der Gruppe liegen, wie beispielsweise Verzögerungen bei der Fertigstellung von Immobilienprojekten oder die nachträgliche Verschlechterung der lokalen wirtschaftlichen Lage. Daher zielt die Unternehmensstrategie darauf ab, durch sorgsame Auswahl, Planung und Ausführung der Immobilienprojekte bzw. der Immobilienzukäufe potenzielle Investitionsrisiken zu reduzieren. Es sind Limits festgelegt, ab welchem Investitionsvolumen eine Genehmigung durch den Aufsichtsrat erforderlich ist. Dennoch verbleibt bei jeder Investition immer ein Restinvestitionsrisiko, das sich beispielsweise auf Cashflows und Bewertungen negativ auswirken kann. Auf Grund der makroökonomischen Rahmenbedingungen können im Ankaufsprozess vereinbarte Transaktionswerte nach Abschluss der Transaktion in den nachfolgenden Bewertungen unter Druck kommen und die Wirtschaftlichkeit des geplanten Ankaufs reduzieren bzw. sich in weiterer Folge auch negativ auf den Transaktionswert im Zuge eines etwaigen Verkaufs auswirken.

Kapitalmarktrisiken

Die S IMMO ist mit Anleihen an der Wiener Börse notiert und die Finanzierung am Kapitalmarkt von entsprechender Bedeutung. Ereignisse und Sachverhalte wie instabile Kapitalmärkte, Unsicherheiten auf Grund von politischen Geschehnissen wie dem Krieg in der Ukraine oder dem Nahostkonflikt, Anstiege von Finanzierungszinsen oder ein schwieriges wirtschaftliches Umfeld etc. können die Finanzierungsmöglichkeiten der Gruppe beeinträchtigen. Durch transparente und verlässliche Informationen soll den Anleger:innen eine fundierte Entscheidungsgrundlage geboten und das Vertrauen des Kapitalmarkts in die von der S IMMO emittierten Wertpapiere gestärkt werden. Als Anleiheemittentin hat die S IMMO AG aktuell ein Volumen von EUR 520,6 Mio. an Anleihen mit der längsten Restlaufzeit bis 2030 platziert. Für die Anleger:innen in diese Wertpapiere ist elementar wichtig, dass die S IMMO AG ihren Pflichten zum Zins- und Tilgungsdienst nachkommt. Die Zeichnungen von S IMMO Unternehmensanleihen waren immer sehr erfolgreich, weil die S IMMO AG eine exzellente Kapitalmarktreputation aufweisen kann.

Immobilienspezifische Risiken

Die S IMMO unterliegt allen Risiken, die mit dem Kauf, der Entwicklung, der Bewirtschaftung und dem Verkauf von Immobilien zusammenhängen.

Immobilienportfoliorisiken

Die S IMMO besitzt ein ertrags- und cashflowstarkes Immobilienportfolio, das sich zu 100 % in der Europäischen Union befindet. Das Portfolio setzt sich vorwiegend aus Büros, aber auch Einkaufszentren sowie Hotels zusammen. Der Wert einer Immobilie hängt zu einem beträchtlichen Teil von ihrem Standort, der beabsichtigten Nutzung sowie dem technischen Standard ab. Die Attraktivität des Standorts, die mögliche Nutzung der Objekte sowie die ESG-Konformität der Objekte können daher die finanzielle Lage der S IMMO erheblich beeinflussen. Die langfristige Wertschöpfung, die im Geschäftsmodell der S IMMO verankert ist, hat sich auch in Krisenzeiten als sehr robust erwiesen.

Vermietungs- und Mietausfallrisiken

Das Vermietungsrisiko ist stark mit der allgemeinen wirtschaftlichen Lage in den verschiedenen Märkten verknüpft und damit auch mit entsprechenden Planungsunsicherheiten behaftet. Grundsätzlich besteht immer ein gewisses Vermietungsrisiko auf Grund der unterschiedlichen politischen und wirtschaftlichen Entwicklung der einzelnen Märkte – auch bei Vertragsverlängerungen. Die Konkurrenzsituation kann sich ebenfalls auf den Vermietungsgrad bzw. auf Vertragsverlängerungen auswirken. Der Wettbewerb zwischen den Eigentümer:innen um namhafte, attraktive Mieter:innen besteht immer. Je nach wirtschaftlicher Entwicklung in den unterschiedlichen Märkten, in denen die S IMMO tätig ist, können die Mieten unter Druck kommen. Dies kann dazu führen, dass Mietpreise akzeptiert werden müssen, die niedriger sind als ursprünglich prognostiziert. Außerdem unterliegt die S IMMO dem Mietausfallrisiko. Ist die Gruppe nicht in der Lage, auslaufende Mietverträge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern oder geeignete kreditwürdige Mieter:innen zu finden, die bereit sind, längerfristige Mietverhältnisse einzugehen, beeinträchtigt dies den Marktwert der betreffenden Immobilien. Darüber hinaus kann es zu langen Leerständen kommen. Besonders in Zeiten wirtschaftlicher und politischer Unsicherheiten kann die S IMMO dazu gezwungen sein, Mietsenkungen zu akzeptieren, um den Vermietungsgrad aufrechtzuerhalten. Die Bonität von Mieter:innen, insbesondere während eines wirtschaftlichen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken. Darüber hinaus kann das Risiko entstehen, dass Mieter:innen insolvent werden oder sonst außerstande sind, ihren Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag nachzukommen. Trends wie New Work (Vier-Tage-Woche, hybride Arbeitsmodelle, Open-Space-Büros) haben in den letzten Quartalen das Arbeitsumfeld in Büros verändert, was in weiterer Folge zu einem Sinken des Büroflächenbedarfs bei Mieter:innen führen kann. Generell kann es in Zeiten wirtschaftlichen Abschwungs und steigender Mietbelastungen für Mieter:innen auf Grund von Inflation – auch unabhängig von neuen Arbeitsmodellen – zum Wunsch nach Flächen- oder Mietreduktionen kommen. Auch können sich dadurch Umzüge und Neuanmietungen reduzieren, da abgewartet wird, bis sich die wirtschaftliche Lage wieder entspannt. Durch aktives Asset Management und einen laufenden Austausch mit ihren Mieter:innen versucht die S IMMO, diesen Tendenzen entgegenzuwirken.

Immobilienentwicklungsrisiken

Im Bereich von Immobilienentwicklungen können Risiken im Zusammenhang mit Verzögerungen bei der Erlangung von behördlichen Genehmigungen, Errichtungsdauer, Baukostenüberschreitungen, (Bau-)Qualitätsmängeln oder der Vermietung entstehen. Diesen Risiken begegnet die S IMMO mit regelmäßigen Qualitäts-, Kosten- und Terminkontrollen sowie Abweichungsanalysen. Bedingt durch die Baukostensteigerungen und höhere Zinsen in der näheren Vergangenheit kommt es aktuell zu Verzögerungen und Verschiebungen von Baustarts. Ebenfalls kann sich die Wirtschaftlichkeit der Projektrechnungen verschlechtern. Durch die konservative Entwicklungsstrategie der S IMMO und das damit verbundene Abwarten bis zur Entspannung der Baupreise und der Reduktion der Finanzierungskosten ist die S IMMO in diesem Bereich geringen Risiken ausgesetzt, da aktuell nur ein Entwicklungsprojekt in der Tschechischen Republik umgesetzt wird.

Bautechnische Risiken

Unter dem bautechnischen Risiko versteht man einerseits das Risiko auftretender Schäden an neu errichteten Objekten und Bestandsobjekten, welches die S IMMO durch branchenübliche Bauverträge mit erfahrenen Baufirmen, Gewährleistungsfristen und -garantien reduziert. Um Risiken in diesem Bereich in Grenzen zu halten, werden eingehende Prüfungen vor Ablauf der Gewährleistungsfristen veranlasst, um mögliche Schäden noch auf Kosten der Bauunternehmen zu beheben. Zur Absicherung gegen klassische Schäden bei Bestandsgebäuden wie Feuer oder Wasser schließt die S IMMO marktübliche Versicherungen ab. Gleichzeitig steigen Reparaturaufwendungen mit dem Lebensalter der Bestandsgebäude, wesentliche Anlagen müssen nach Ablauf der Nutzungsdauer getauscht werden. Durch aktives Asset Management und laufende Wartungen sowie sinnvolle Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist die S IMMO stets bestrebt, gröbere negative Auswirkungen zu vermeiden.

Immobilienbewertungsrisiken

Die Immobilienbewertung hängt von verschiedenen makroökonomischen Gegebenheiten – außerhalb des Einflussbereichs der Gruppe – und immobilienspezifischen Faktoren ab. Das Immobilienbewertungsrisiko beschreibt in diesem Zusammenhang das Risiko von negativen Wertschwankungen des Immobilienportfolios. Neben den erwarteten Mieteinnahmen, dem technischen Zustand des Objekts und dem Vermietungsgrad berücksichtigen Immobiliensachverständige auch andere Faktoren wie beispielsweise Steuern auf Grund und Boden, nicht umlegbare Betriebskosten, Ansprüche Dritter auf Basis von Umweltrisiken oder mit bestimmten Baumaterialien verbundene Risiken. Jede Wertänderung einer Immobilie kann den Bilanzgewinn oder -verlust und in weiterer Folge das Eigenkapital und somit auch den Börsenkurs und die Kreditwürdigkeit der Gruppe beeinflussen. Die Gruppe bilanziert die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum Verkehrswert, wobei die Immobilien üblicherweise ein- bis zweimal im Jahr von externen Gutachter:innen bewertet werden. Im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld beeinflussen die inflationsbedingt gestiegenen Kosten und die gestiegenen Zinsen die Immobilienbewertungsergebnisse negativ.

Finanzielle Risiken

Die Steuerung von finanziellen Risiken beinhaltet für die S IMMO Gruppe vor allem die Berücksichtigung von Liquiditäts-, Zinsänderungs-, Finanzierungs-, Kredit- und Währungsrisiken.

Liquiditätsrisiken

Zur Sicherstellung der Liquidität werden die Zahlungsströme der S IMMO Gruppe laufend unter Einbeziehung der Fachabteilungen evaluiert, um frühzeitig liquiditätssichernde/-stärkende Maßnahmen ergreifen zu können. Die Gruppe verfügt über fluktuierende Bestände liquider Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strategischen Erfordernissen und Zielen veranlagt.# Risikomanagementbericht

Finanzierungsrisiken

Weiters tätigt sie Absicherungsgeschäfte, insbesondere um sich gegen Zinsänderungen und die damit verbundenen Schwankungen ihrer Finanzierungskosten abzusichern. Solche Absicherungsgeschäfte könnten sich als ineffizient oder ungeeignet herausstellen, um die angestrebten Ziele zu erreichen, sowie zu ergebniswirksamen Verlusten führen. Darüber hinaus ist die Gruppe dem Risiko ausgesetzt, dass ihre Vertragspartner:innen die Verpflichtungen aus den Absicherungs- oder Veranlagungsgeschäften nicht vereinbarungsgemäß erfüllen (Kontrahentenrisiko). Diesem Risiko begegnet die S IMMO Gruppe, indem sie Veranlagungs- und Absicherungsgeschäfte nur bei namhaften Banken mit guter Bonität abschließt. Im Falle einer Verschärfung der Eigenkapital- und Liquiditätsvorschriften für Banken und daraus resultierender restriktiverer Kreditvergabe sowie reduzierter Beleihungshöhen kann es zu Schwierigkeiten bei Refinanzierungen kommen. Die S IMMO kann davon trotz überwiegend langfristig abgeschlossener Kreditverträge hauptsächlich bei Kreditverlängerungen und Refinanzierungen betroffen sein (siehe auch Finanzierungsrisiko). Das Risiko kann primär auftreten, wenn es bei Kreditverlängerungen oder Refinanzierungen zu Verzögerungen kommt, oder diese in einer geringeren Höhe als erwartet erfolgen. Würde es der S IMMO nicht oder nicht zeitgerecht gelingen, geeignete und angemessene Fremdkapitalfinanzierungen für Projektentwicklungen und Akquisitionen oder die Refinanzierung auslaufender Fremdkapitalfinanzierungen in Anspruch zu nehmen, könnte dies die Fähigkeit, ihren Verpflichtungen aus Projektentwicklungsverträgen oder Akquisitionsprojekten nachzukommen, erheblich beeinträchtigen. Weiters besteht das Risiko, Anleihen nicht zurückzahlen zu können. Eine aus mangelnder Verfügbarkeit freier Liquidität resultierende Unfähigkeit, den Verpflichtungen aus bereits bestehenden Finanzierungsverträgen und Teilschuldverschreibungen nachzukommen, kann einen wesentlich nachteiligen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gruppe haben und die Bonität dieser beeinträchtigen.

Zinsänderungsrisiken

Der weitaus überwiegende Teil der Finanzierungsverträge der S IMMO Gruppe sieht einen variablen Zinssatz basierend auf dem Drei-Monats-EURIBOR als Referenz-Zinssatz vor, wodurch das Risiko eines sich ändernden Zinsniveaus besteht. Die Kosten des Zinsendiensts erhöhen sich bei Anstieg des jeweiligen Referenz-Zinssatzes. Zwischen Mai 2023 und November 2024 fiel die Inflation im Euroraum bereits von 6,1 % auf 2,2 %. Dies ermöglichte vier Leitzinssenkungen im Jahr 2024 von 4,5 % auf 3,15 % (Stand Dezember 2024). Für das Jahr 2025 wird mit weiteren Zinssenkungen seitens der EZB gerechnet. Das Zinsänderungsrisiko reduziert die S IMMO Gruppe langfristig durch Zinsabsicherungen ihrer variabel verzinsten Kredite. Per 31.12.2024 waren 99,9 % (31.12.2023: 93 %) der Kreditverbindlichkeiten – ausschließlich an den Drei-Monats-EURIBOR gebunden – variabel verzinst. Zur Absicherung variabel verzinster Kredite verwendet die S IMMO prinzipiell folgende derivative Finanzinstrumente: Swaps und Caps. Per 31.12.2024 war das variabel verzinste Finanzierungsportfolio zu 100 % abgesichert. Die Gruppe verfolgt grundsätzlich das Ziel, Risiken weitgehend abzusichern. Die durchgeführten Sensitivitätsanalysen, welche die bestehenden Anleihen inkludieren zeigen, dass das Risiko eines steigenden Zinsaufwands, der auf Zinssatzänderungen zurückzuführen ist, für die S IMMO Gruppe als gering zu beurteilen ist.

Finanzierungsrisiken

Es ist zu beobachten, dass Banken infolge der Taxonomie-Verordnung der Erfüllung von ESG-Kriterien des Finanzierungsobjekts bei der Prüfung von Finanzierungsanfragen mehr Bedeutung zumessen. Die Attraktivität verschiedener Finanzierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab, von denen einige nicht von der Gruppe beeinflusst werden können. Diese Faktoren umfassen insbesondere Marktzinsen, steuerliche Aspekte und die Beurteilung des Werts und der Verwertbarkeit von Immobilien, die als Sicherheiten dienen, sowie die Einschätzung der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der zukünftigen konjunkturellen Entwicklung durch die Finanzierungspartner:innen. In Zeiten stark volatiler Immobilienmärkte sind Fremdkapitalgläubiger:innen unter Umständen nicht bereit, abreifende Kredite zu für die S IMMO Gruppe akzeptablen Konditionen zu prolongieren. Dies kann insbesondere zu höheren Margen, geringeren Beleihungshöhen und der Notwendigkeit zur Bestellung weiterer Sicherheiten sowie generell zu einem Mangel an Refinanzierungsmöglichkeiten führen. Sollte die Gruppe außerstande sein, Liquidität oder Fremdmittel im benötigten Ausmaß zur benötigten Zeit zu generieren bzw. zu akzeptablen Konditionen aufzunehmen, könnte ihre Fähigkeit beeinträchtigt sein, ihren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzukommen. Dieses Finanzierungsrisiko versucht die S IMMO Gruppe durch Streuung ihrer Kreditgeber:innen (zum Bilanzstichtag per 31.12.2024 waren es 13 Einzelbanken) zu reduzieren. Eine Kontrolle der Kreditaufnahmen erfolgt durch Genehmigungen nach gestaffelten Beträgen durch den Vorstand und den Aufsichtsrat. Per 31.12.2024 hatten die Bankverbindlichkeiten eine durchschnittliche Laufzeit von etwa 4,4 Jahren. Die Fristigkeit der Finanzierungen entsprechen der branchenüblichen Praxis. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass Financial Covenants (Klauseln in Kreditverträgen hinsichtlich des zulässigen Verschuldungsgrads und des Schuldendienstdeckungsgrads) oder andere Vertragsbedingungen, Gewährleistungen oder Auflagen in Finanzierungsverträgen nicht eingehalten werden können. Dies kann die Flexibilität bei der Finanzierung zukünftiger Geschäftstätigkeit einschränken. Die Einhaltung von Financial Covenants wird von der S IMMO Gruppe – in engem Kontakt mit kreditvergebenden Finanzinstituten – laufend überwacht und an diese berichtet. Covenant-Verletzungen können einen Verzugsfall darstellen. Die Gruppe legt großen Wert auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Finanzierungen und Verkehrswerten der Immobilien (Loan-to-Value-Ratio).

	31.12.2024	31.12.2023
Loan-to-Value-Ratio (besichert)	41,8 %	44,0 %
Loan-to-Value-Ratio (unbesichert)	8,14 %	5,0 %

Darüber hinaus verfügt die Gruppe über unbesicherte Finanzierungen (ausgenutzte Kreditlinien und Anleiheverbindlichkeiten). Trotz genauen Monitorings der Finanzierungsinstrumente und der relevanten Parameter kann bei entsprechend negativer Entwicklung der Konjunktur und des Finanzierungsumfelds nicht ausgeschlossen werden, dass die S IMMO mit Risiken im Bereich der Refinanzierung konfrontiert wird.

Kreditrisiken

Als Kreditrisiko wird unter anderem die Gefahr verstanden, dass Vertragspartner:innen ausfallen oder ihre Verpflichtung nicht mehr rechtzeitig oder zur Gänze erfüllen können (Gegenparteiausfallrisiko). Treten Kreditrisiken ein, können daraus für die Gesellschaft finanzielle Schäden entstehen. Diesem Risiko wirkt die Gesellschaft zum einen mit einer sorgfältigen Auswahl der Vertragspartner:innen und zum anderen mit Garantien und einer entsprechenden Vertragsgestaltung in Form von Strafzahlungen oder anderen Entschädigungen entgegen. Kann eine Forderung teilweise oder gänzlich nicht eingebracht werden, wird sie abgeschrieben bzw. wertberichtigt. Zusätzlich kann zum Kreditrisiko noch das Länderrisiko gezählt werden. Darunter versteht man spezielle Verlustrisiken, die sich aus unsicheren politischen, wirtschaftlichen und sozialen Verhältnissen eines anderen Staats ergibt. In Folge können sich ebenfalls Schwierigkeiten bei der Eintreibung von Forderungen gegenüber ausländischen Vertragspartner:innen ergeben. Dieses Risiko minimiert die S IMMO, indem sie nur in EU-Ländern mit stabiler Rechtslage tätig ist.

Fremdwährungsrisiken

Kreditfinanzierungen der S IMMO Gruppe sind fast ausschließlich in Euro denominiert und die Mietverträge sind überwiegend an den Euro gebunden. Daher ist das unmittelbare cashwirksame Fremdwährungsrisiko als gering anzusehen. Mittelbar könnte sich ein verändertes Umfeld in einer anderen Währung auf die Kaufkraft der Kund:innen vor Ort auswirken, was mittelfristig eine Auswirkung auf die Immobilienbewertungen hätte. Buchhalterisch könnten auch kurzfristige, nicht cashwirksame Fremdwährungseffekte in der Gewinn- und Verlustrechnung schlagend werden.

ESG-Risiken

Die Steuerung von ESG-Risiken umfasst für die S IMMO unterschiedliche Risiken der ESG-Kriterien Umwelt, Soziales und Governance. Rechtliche und regulatorische Vorgaben wie beispielsweise das Nachhaltigkeits- und Diversitätsverbesserungsgesetz (NaDiVeG) und die EU-Taxonomie-Verordnung erfordern dabei eine Auseinandersetzung mit konkreten Nachhaltigkeitsrisiken unter anderem in den Bereichen Klimawandel, Arbeitnehmer:innen, Achtung der Menschenrechte und Bekämpfung von Korruption und Bestechung. Im folgenden Teil des Risikomanagementberichts werden wesentliche Risiken im Zusammenhang mit den im konsolidierten nichtfinanziellen Bericht genannten Themen sowie Maßnahmen zur Identifikation, Bewertung, Vermeidung und Begrenzung dieser Risiken beschrieben.

Umweltrisiken

Die S IMMO ist diversen Umwelt- und Klimarisiken ausgesetzt, welche sowohl im Betrieb als auch bei der Immobilienentwicklung auftreten können. Diese Risiken können auf Grund von geografischen Gegebenheiten, aber auch insbesondere im Zusammenhang mit dem voranschreitenden Klimawandel entstehen. Diese Klimarisiken sind in physische und transitorische Risiken zu unterscheiden. Speziell die in diesem Abschnitt angeführten Angaben zum Klimarisikomanagement der S IMMO erfolgen vor dem Hintergrund der Anforderungen der EU-Taxonomie sowie in Anlehnung an die Empfehlungen der Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD).# Risikomanagement

Die strategische Überwachung der Umweltrisiken – einschließlich der Klimarisiken – und die Verfolgung möglicher Chancen obliegen dem Vorstand sowie dem ESG-Ausschuss des Aufsichtsrats. Die operative Identifikation, Bewertung und Steuerung der Risiken ist Aufgabe der konzernübergreifenden Funktion Risk Management.

Zu den nicht durch den Klimawandel beeinflussten, wesentichen Risiken gehören mögliche nukleare Zwischen- und Störfälle im geografischen Einzugskreis der eigenen Tätigkeit sowie die Erdbebengefahr – insbesondere in Rumänien. Die Berücksichtigung der Erdbebengefährdung fließt daher in Entscheidungen bei der Planung und statischen Berechnung der Entwicklungsprojekte, der Ankaufsobjekte sowie beim Abschluss adäquater Gebäude- und Spezialversicherungen mit ein. Reparaturen an Gebäuden, die auf Grund von Erdbebenschäden notwendig werden können, werden zudem von Versicherungen gedeckt.

Davon abgesehen kann es zu Beeinträchtigungen kritischer Infrastruktur kommen, insbesondere in Form von Ausfällen, Engpässen oder Verunreinigungen der Energie- und Wasserversorgung von Immobilien und Entwicklungsprojekten.

Bei Bautätigkeiten geht ein potenzielles Risiko von den verwendeten Materialien und im Speziellen von gefährlichen Baustoffen aus. In diesem Zusammenhang sind auch Gesetzesänderungen und Änderungen von umwelt- oder sicherheitsrechtlichen Vorschriften zu berücksichtigen, da diese die Entfernung bzw. den Austausch von Materialien erforderlich machen können. Um die Auswirkungen der Unternehmenstätigkeit auf die Umwelt zu reduzieren, werden Baustoffe im Zuge von Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen – wo möglich – durch umweltverträgliche Alternativen ersetzt.

Zusätzlich ergeben sich auf Grund einer möglichen Kontamination durch schädliche Substanzen und Kriegsmaterial Risiken für Gebäude, Grundstücke und die Umwelt. In Bezug auf Bautätigkeiten können für Anrainer:innen Risiken aus der temporären Lärm- und Staubbelastung entstehen.

Um den Anforderungen der EU-Taxonomie hinsichtlich einer höchstauflösenden Klimarisiko- und Vulnerabilitätsbewertung im Einklang mit der hohen Lebensdauer von Immobilieninvestitionen gerecht zu werden, werden seit 2022 alle Gebäudeimmobilien der S IMMO mindestens alle zwei bis drei Jahre einer technologie- und wissenschaftsbasierten Klimarisikoanalyse durch einen externen Dienstleister unterzogen und die Ergebnisse in die konzerneigene Risikobewertung integriert. Dafür werden die einzelnen Objekte einer Szenarioanalyse, bezogen auf die repräsentativen Konzentrationspfade RCP2.6, RCP4.5, RCP6.0 und RCP8.5 je nach Datenverfügbarkeit mit Zeithorizonten zwischen 2040 und 2100, für alle relevanten physischen Klimarisikokategorien unterzogen und die Risiken anhand eines Durchschnitts dieser Konzentrationspfade bewertet.

Im Bereich der akuten physischen Risiken werden Sturm, starke Niederschläge und Hochwasser als wesentlich eingestuft, da davon auszugehen ist, dass diese zunehmend häufiger und heftiger auftreten werden als in der Vergangenheit. Darüber hinaus bergen diese akuten Risiken ein direktes Gefahrenpotenzial für Immobilienschäden und die daraus resultierende zeitweise eingeschränkte Nutzbarkeit der Gebäude.

Bei den dauerhaft wirkenden chronischen physischen Risiken werden primär Hitze- und Wasserstress als wesentlich eingestuft, wobei letzterer den Gebäudebetrieb in vielen Fällen nur bedingt beeinträchtigen würde. Hingegen und über alle physischen Klimarisiken hinweg ist besonders der Hitzestress als signifikant einzustufen. Auf Grund der geografischen Lage und einem gemäßigt kontinentalen Klima sind hiervon insbesondere die Immobilien am Standort Bukarest betroffen, wobei aktuell diesem Risiko vor allem mit einer entsprechenden Dimensionierung der Kälte- und Kühltechnik der Gebäude begegnet wird.

Des Weiteren ergeben sich durch den Umgang von Politik, Wirtschaft und Gesellschaft mit dem Klimawandel transitorische Klimarisiken für das Unternehmen. Eine drastischere Besteuerung von Treibhausgasemissionen sowie die einhergehende technologische Notwendigkeit von Investitionen in erneuerbare Energieerzeugung, Verbesserung der Energieeffizienz sowie Digitalisierung und Vernetzung der Gebäude werden zu signifikanten Kostentreibern, wobei auch das Risiko potenzieller Fehlinvestitionen in Technologien gegeben ist. Gleichzeitig können durch emissionsärmere technische Lösungen erhebliche Marktrisiken aktiv gesenkt werden, primär der Wertverlust CO2-intensiver Gebäude, die schwierigere Vermietbarkeit CO2-intensiver Gebäude sowie erhöhte Kosten durch höhere Energie- und Rohstoffpreise.

Zusätzlich spiegeln die zu bedienenden erweiterten Anforderungen an die Berichtslegung die Präferenzen von Aktionär:innen und Geldgeber:innen für Produkte und Geschäftsmodelle mit hoher ESG-Ausrichtung wider, weshalb die S IMMO fortlaufend Umfang, Verfügbarkeit und Transparenz ihrer ESG-Daten verbessert.

Klimarisiken wirken nicht nur durch den Klimawandel auf das Unternehmen, sondern im Sinne der doppelten Wesentlichkeit besteht umgekehrt auch das Risiko, dass das Unternehmen den Treibhauseffekt und somit den Klimawandel weiter vorantreibt. Die Errichtung und der Betrieb von Gebäuden sind grundsätzlich treibhausgasintensiv, womit sich eine besondere Verantwortung der S IMMO zur Steigerung der Energieeffizienz und Reduktion von Treibhausgasemissionen ergibt. Eine portfolioweite und objektbezogene Verbrauchsdatenüberwachung und die Berechnung der Treibhausgasemissionen gemäß dem Greenhouse Gas Protocol (GHG Protocol) soll dazu dienen, auf Basis vollständiger und detaillierter Daten gezielt mögliche Optimierungen zu identifizieren und zu realisieren. Um diesem Vorhaben einen strategischen Rahmen zu geben, sind konkrete Einsparungsziele Teil der ESG-Strategie der S IMMO, welche bereits etabliert wurden bzw. sich nun in der Umsetzung befinden.

Neben den Risiken bietet der Klimawandel auch Chancen für die S IMMO, beispielsweise durch die Erfordernis der Steigerung der eigenen Ressourceneffizienz, sowohl im Bau als auch im Betrieb, wobei der Trend hin zur Kreislaufwirtschaft den finanziellen Anreiz der Wiederverwendbarkeit von Materialien steigert und ihr somit eine stärkere wirtschaftliche Grundlage gibt. Insbesondere im Gebäudebetrieb können durch einen effizienteren Einsatz von Energie und Wasser sowohl Geld als auch Treibhausgasemissionen direkt und merklich eingespart werden, weshalb die S IMMO hier kurzfristig das größte Potenzial sieht. Der vermehrte Einsatz lokaler, erneuerbarer Energiegewinnung führt zu einem höheren Unabhängigkeitsgrad der Immobilien bei gleichzeitiger Emissionseinsparung. Eine breite und frühzeitige Umsetzung solcher Maßnahmen kann dabei auch Marktchancen bei klimabewussten Mieter:innen und Partnerunternehmen eröffnen und die Resilienz des Unternehmens längerfristig gewährleisten, wobei zusätzliche Investitionen durch Effizienzgewinne ausgeglichen oder sogar überkompensiert werden können.

Die angeführten Klimarisiken und -chancen beeinträchtigen die Resilienz der Konzernstrategie und das grundsätzliche Geschäftsmodell bisher in keinem wesentlichen Ausmaß. Gleichwohl finden sie auf Grund ihrer strategischen Berücksichtigung explizit Eingang in die operative und finanzielle Planung der S IMMO, um entsprechende Maßnahmen zur Risikominimierung und Nutzung von Chancen nach angemessener Beurteilung zu realisieren.

Soziale Risiken

Die sozialen Risiken der S IMMO unterteilen sich in die drei Bereiche Mitarbeiter:innen, Mieter:innen sowie Stakeholder:innen und Gesellschaft.

In Bezug auf die Mitarbeiter:innen bestehen soziale Risiken für das Unternehmen zum einen aus möglichen menschlichen Fehlern im täglichen Betrieb und zum anderen aus den Folgen einer schlanken Personalstruktur. So können Fluktuation, der Verlust von Schlüsselkräften und sonstige Personalengpässe negative Auswirkungen auf die Unternehmensentwicklung haben, da das Know-how von Mitarbeiter:innen kurzfristig kaum bzw. nur schwer kompensiert werden kann. Das Unternehmen bemüht sich daher, zusammen mit seiner Muttergesellschaft CPI Europe AG, als Arbeitgeber attraktiv zu sein und bietet seinen Mitarbeiter:innen auch individuelle Lösungen an, um den Arbeitsalltag zu erleichtern. Des Weiteren stellen Arbeitsunfälle und Mitarbeiterausfälle auf Grund körperlicher oder psychischer Belastung sowie Krankheit zusätzliche Risiken dar, denen mit unterschiedlichen infrastrukturellen und gesundheitlichen Vorbeuge- und Vorsorgemaßnahmen begegnet wird. Mit einem New-Work-Konzept bietet die S IMMO ihren Mitarbeiter:innen dabei unterschiedliche Lösungen für eine individuelle Gestaltung des Arbeitsalltags gemäß den persönlichen Bedürfnissen. Dazu zählen flexible Arbeitszeiten und Büroanwesenheiten sowie digitale Hilfsmittel.

Mit Blick auf die Mieter:innen kann es im Rahmen der Gebäudenutzung zu Personenschäden bei Mieter:innen, Besucher:innen und Passant:innen kommen, sollte die S IMMO als Eigentümerin ihren Eigentümer- und Betreiberpflichten nicht ausreichend nachkommen. Zu jedem Zeitpunkt wird deshalb sichergestellt, dass allen Verantwortungen durch entsprechende personelle und physische Vorkehrungen an den Immobilien Rechnung getragen wird. Des Weiteren besteht das Risiko, dass auf Grund von Unzufriedenheit seitens der Mieter:innen Mietverhältnisse gekündigt oder nicht verlängert werden, was in Folge einen Rückgang des Vermietungsgrads bedingen kann. Mieteinnahmen können außerdem durch Wirtschaftskrisen, regulatorische Eingriffe und andere Beschränkungen der Geschäftstätigkeiten der Mieter:innen negativ beeinflusst werden.

Zu den Risiken in Bezug auf alle Stakeholdergruppen zählen das Reputationsrisiko des Unternehmens, das Auftreten weiterer Gesundheitskrisen sowie Arten von ziviler Unruhe, politischer Gewalt, Terrorismus und Krieg, welche sich gesamtgesellschaftlich in ihrem Auftreten und in ihrem Ausmaß kaum vorhersehbar auswirken können.# Governance-Risiken

Der Verhaltenskodex der S IMMO verpflichtet die Organe und Mitarbeiter:innen zu einem Verhalten, das den ethischen Standards des Unternehmens entspricht. Es besteht das Risiko, dass Inhalte dieses Kodexes nicht eingehalten werden. Mitarbeiter:innen, die Kenntnis von einem nachweislichen oder möglichen Verstoß gegen den Verhaltenskodex oder darin angeführte Compliance-Richtlinien erlangen, haben diesen unverzüglich entweder dem Compliance Management der S IMMO zu melden oder eine entsprechende Meldung anonym über das auf der Website der Gesellschaft öffentlich zugängliche digitale Whistleblower-System abzugeben.

Die weiteren Governance-Risiken gliedern sich in die Bereiche Menschenrechte, Korruption, rechtliche und regulatorische Verstöße, außerdem Risiken mit Bezug auf Vorstand und Aufsichtsrat sowie Datenschutz und IT.

Menschenrechte

Im Bereich Menschenrechte wird der Umgang mit ebendiesen durch eine Organisationsrichtlinie geregelt und prozessual verankert. Als besonders relevant hat die S IMMO die folgenden Menschenrechtsrisiken identifiziert:

• Diskriminierung und Verletzung von Minderheitsrechten
• Sexuelle Belästigung
• Sklaverei, Folter, Zwangs-, Pflicht- und Kinderarbeit
• Eingriff in die Freiheitsphäre von Einzelpersonen
• Verletzung der Rechte auf Versammlung, Vereinigung, Kollektivverhandlungen und Streik
• Ungleiche und/oder unzulängliche Arbeitsbedingungen und Entlohnung
• Überschreitung von Arbeitszeiten
• Unzureichender Mutterschutz

Zentrale Anlaufstelle für alle Beschwerden und Verdachtsmeldungen hinsichtlich tatsächlicher und potenzieller Menschenrechtsbeeinträchtigungen ist das Compliance Management der S IMMO. Des Weiteren kann in erster Instanz auch das lokale Management in den Niederlassungen kontaktiert werden. Eine anonyme Meldung kann außerdem über das digitale Whistleblower-System des Konzerns abgegeben werden. Alle drei Kanäle stehen unternehmensinternen und -externen Personen gleichermaßen stets offen. Sämtliche gemeldeten Vorfälle laufen beim Compliance Management ein und werden vertraulich und unter Zusicherung der Wahrung der Anonymität behandelt. Bei Bestätigung eines Verdachtsfalls werden mögliche Gegenmaßnahmen identifiziert. Details zum Umgang mit Menschenrechtsrisiken und den zu Grunde liegenden internationalen Rahmenwerken sind im Konzernlagebericht dargestellt. Darüber hinaus sind die Inhalte der Organisationsrichtlinie für Menschenrechte www.simmoag.at/menschenrechte sowie das digitale Whistleblower-System im Intranet für alle Mitarbeiter:innen ersichtlich, wobei auch eine jährliche Schulung zum Thema Whistleblowing für die gesamte Belegschaft verpflichtend ist. Seit 2022 erfolgen jährliche Schulungen der Mitarbeiter:innen zu den Inhalten und der Umsetzung der Organisationsrichtlinie für Menschenrechte sowie des digitalen Whistleblower-Systems.

Korruption

Im täglichen Wirtschaften ist das Risiko von Korruptionsfällen stets gegeben. Die S IMMO ist unter anderem in Ländern mit einem niedrigeren Ranking nach dem Corruption Perceptions Index tätig, wodurch es im Ernstfall zu Gesetzesverletzungen und in weiterer Folge zu Strafzahlungen kommen kann. Die S IMMO hat ihren Organen und Mitarbeiter:innen neben dem Verhaltenskodex auch ein eigenes Regelwerk zur Hintanhaltung derartigen Verhaltens gegeben. Die auch auf der Website der Gesellschaft veröffentlichte Richtlinie zur Verhinderung von Bestechung, Vorteilsannahme und Korruption regelt die strukturellen und prozessualen Maßnahmen, um auch nur den Anschein von Bestechlichkeit, Vorteilsannahme und Korruption zu vermeiden. Diese verbindliche Richtlinie ist darauf ausgerichtet, die Sensibilisierung jeder einzelnen Person zu stärken und das Bewusstsein für die Folgen von Korruption und die Möglichkeiten ihrer Bekämpfung zu schaffen. Zu den Inhalten des Verhaltenskodex und der Richtlinie zur Verhinderung von Bestechung, Vorteilsannahme und Korruption werden seit dem Geschäftsjahr 2022 jährlich verpflichtende Schulungen abgehalten.

Rechtliche und regulatorische Verstöße

Als international tätiger Immobilienkonzern mit Gesellschaften in mehreren europäischen Ländern ist die S IMMO Gruppe mit einer Vielzahl von unterschiedlichen – laufenden Änderungen unterworfenen – nationalen Steuersystemen konfrontiert. Änderungen der lokalen steuerlichen Rahmenbedingungen (zum Beispiel bei den immobilienbezogenen Steuern, Umsatz- oder Ertragsteuern) sowie Unsicherheiten bzw. unterschiedliche Auffassungen in Bezug auf die Auslegung der vielfach komplexen steuerlichen Vorschriften können zu nicht geplanten Steuerbelastungen führen und stellen damit stets ein Ertragsrisiko dar. Die S IMMO versucht, allfällige Konsequenzen durch die kontinuierliche Zusammenarbeit mit lokalen Steuerexpert:innen frühzeitig zu erkennen sowie bei der Entscheidungsfindung zu berücksichtigen, und trifft für aus Betriebsprüfungen bzw. steuerlichen Verfahren bekannte Risiken ausreichende bilanzielle Vorsorge.

Die S IMMO Gruppe operiert in einem regulatorischen Umfeld, dessen Vorschriften – insbesondere in den Bereichen Arbeits-, Finanz-, Kartell-, öffentliches und Umweltrecht – mit hohen Strafdrohungen anwendbar sind oder sein werden. Die von der Gesellschaft ergriffenen Maßnahmen können sich als unzureichend herausstellen, Verstöße gegen Rechtsvorschriften hintanzuhalten, und damit die Verhängung von hohen Geldstrafen nach sich ziehen.

Risiken mit Bezug auf Vorstand und Aufsichtsrat

Mit Bezug auf die Organe der S IMMO bestehen zusätzliche Risiken in Form von potenziell überhöhten Vorstandsremunerationen, Betrug und mangelnder Diversität in Vorstand und Aufsichtsrat, welchen die S IMMO mit einer transparenten Vergütungspolitik und strengen Compliance-Richtlinien begegnet. Im Nominierungsprozess und der Zusammensetzung der Organe werden unterschiedliche Diversitätskriterien, beispielsweise im Hinblick auf Know-how, Herkunft und Alter, berücksichtigt.

Datenschutz und IT

Trotz aller Sorgfalt sowie systemischer und prozessualer Vorkehrungen besteht das Risiko, dass es im Rahmen von Cyberangriffen und unerlaubter Offenlegung zu Verletzungen der Persönlichkeitsrechte und Privatsphäre von Personen kommt, vor allem im Bereich der Daten von Mitarbeiter:innen und Mieter:innen. Diesem Risiko begegnet das Unternehmen mit laufendem Monitoring der Judikatur sowie gegebenenfalls mit Anpassungen seiner Richtlinien, Infrastruktur und Prozesse in Bezug auf Datenschutz, um die Anzahl der Verletzungen und in Folge Forderungen zu minimieren und diese gegebenenfalls zeitgerecht zu erfüllen. Außerdem werden die Mitarbeiter:innen jährlich zu Datenschutzthemen verpflichtend geschult.

IT-Sicherheitsrisiken gewinnen insbesondere im Licht einer erheblich zunehmenden Digitalisierung von Unternehmensabläufen an Bedeutung. Unter IT-Sicherheitsrisiken versteht die S IMMO die Gefahr, dass die Vertraulichkeit, Verfügbarkeit oder Integrität von Unternehmensdaten durch missbräuchliche Veröffentlichungen, Verschlüsselungen oder Verluste verletzt wird und das Unternehmen oder Personen daran hindert, ihre Aufgaben oder Prozesse zeitgerecht und erfolgreich umzusetzen. Dies kann vor allem die Folge von unzureichenden Berechtigungskonzepten, Cyberangriffen und Diebstahl von Hardware sein. Um diese Risiken zu minimieren, erfolgte 2022 die Durchführung eines externen Penetrationstests zur Identifikation und Behebung von IT-Sicherheitslücken, welcher 2024 wiederholt wurde. Die S IMMO verfügt über ein zentrales Benutzer- und Log-Management und setzt rund um die Uhr ein intelligentes Cyberabwehrprogramm und Programme zur automatisierten Erkennung von Datensicherheitsrisiken ein. Des Weiteren werden Festplatten, Datenträger und mobile Geräte verschlüsselt und Server in einem ausfallsicheren Rechenzentrum eines externen Dienstleisters gehostet. Die Datensicherheitsrichtlinie des Unternehmens wird ständig weiterentwickelt und seit dem Jahr 2022 werden jährlich verpflichtende Mitarbeiterschulungen zur Datensicherheit abgehalten. Trotz aller getroffenen Maßnahmen kann ein Ausfall der IT-Infrastruktur bzw. ein Cyberangriff auf die Systeme der S IMMO nicht ausgeschlossen werden.

Bei der Auswahl von und der Zusammenarbeit mit ihren Geschäftspartner:innen und Lieferant:innen legt die S IMMO großen Wert auf die vertraglichen Rahmenbedingungen und Regelungen, wobei die Einhaltung der hohen gesetzlichen Standards und Bestimmungen innerhalb der Europäischen Union dabei das Mindestmaß darstellt. Die Zusammenarbeit erfolgt hier zumeist mit renommierten und anerkannten Partner:innen, welcher ein entsprechender Auswahlprozess vorangeht. Somit wird auch das finanzielle Risiko der Strafzahlungen oder gesetzlichen Restriktionen minimiert.

Sonstige Risiken

Generelle externe Risiken

Generelle externe Risiken können beispielsweise eintreten, wenn Unbefugte in die Firmenräumlichkeiten eindringen und Schäden durch Vandalismus oder Diebstahl verursachen. Auch Brand- und Wasserschäden oder das Fehlen von geeigneten Geschäftspartner:innen zählen zu den generellen externen Risiken. Durch das Eintreten dieser kann es zu einer Einschränkung oder einem Stillstand des Betriebs kommen.

Rechtsrisiken

Die S IMMO ist auf Grund ihrer Geschäftstätigkeit einer Vielzahl von rechtlichen Risiken ausgesetzt. Diese resultieren unter anderem aus Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der operativen Geschäftstätigkeit der S IMMO (zum Beispiel Streitigkeiten aus Immobilientransaktionen oder mit Baufirmen bzw. Mieter:innen) und regulatorischen Risiken. Für laufende Rechtsstreitigkeiten werden gegebenenfalls im gemäß IFRS erforderlichen Ausmaß Rückstellungen gebildet. Da der Ausgang (schieds-)gerichtlicher Verfahren in der Regel schwer vorhersehbar ist, können über die dotierten Rückstellungen hinausgehende Aufwendungen entstehen. Signifikante Risiken können sich auch aus Veränderungen der Rechtslage ergeben, zumal die S IMMO in einem stark regulierten Umfeld und in verschiedenen Jurisdiktionen tätig ist.In der S IMMO Gruppe sind zum Bilanzstichtag mehrere Rechtsstreitigkeiten offen, jedoch sind sowohl die einzelnen Beträge als auch die Summe der Beträge nach Einschätzung des Managements von untergeordneter Bedeutung.

Sonstige operationale Risiken

Sonstige operationale Risiken betreffen Risiken im Zusammenhang mit Systemen und Prozessen innerhalb der Organisation. Um einen unterbrechungsfreien Ablauf in einer Organisation sicherzustellen, wird eine entsprechende Hardware und Software benötigt, die die notwendige Verarbeitungskapazität als auch die betrieblichen Bedürfnisse des Unternehmens unterstützt. Andernfalls kann es zu Verarbeitungsfehlern, Datenverlusten, fehlerhaften Daten oder Stillstandzeiten kommen. Gleiches gilt, wenn neue IT-Produkte nicht in das bestehende IT-Umfeld integriert werden können oder eine Technologieentwicklung fehlerhaft eingeschätzt wurde. Um Doppelarbeit oder einem erhöhten Abstimmungsbereich entgegenzuwirken, ist eine klare Definition von Verantwortlichkeiten und Abläufen essenziell.

Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Strategisches Ziel ist die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes. Zentrale finanzielle Leistungsindikatoren (Kennzahlen) sind dabei für den Gesamtkonzern u.a. der NAV pro Aktie, die Loan to Value (LTV) Ratio sowie Kennzahlen wie das Bruttoergebnis und die Eigenkapitalquote. Für die S IMMO AG wurden folgende finanzielle Leistungsindikatoren identifiziert:

	2024	2023
Eigenkapitalquote %	49,3 %	39,0 %
Betriebsergebnis TEUR	31.638	41.126

Der Netto-Geldfluss aus laufender Geschäftstätigkeit beträgt für 2024 283.792 TEUR (2023: TEUR 226.517). Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit beträgt TEUR -129.318 (2023: TEUR -215.087), der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit beträgt TEUR -399.017 (2023: TEUR 232.957). Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit ist im Wesentlichen von an Tochterunternehmen gegebenen Zuschüssen und Ausleihungen geprägt. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ist u.a. von Auszahlungen zur Tilgung von Anleihen bzw. von Ausschüttungen an Aktionäre geprägt. Insgesamt betrug der Finanzmittelbestand am Ende der Periode TEUR 137.367 (2023: TEUR 381.910).

Neben finanziellen Leistungsindikatoren beachtet die S IMMO bei der Umsetzung ihrer Geschäftsstrategie auch nichtfinanzielle Leistungsindikatoren. Diese nehmen unter anderem Bezug auf die Qualität des Immobilienportfolios, den Umgang mit Mitarbeiter:innen sowie die Umsetzung nationaler und internationaler Gesetzgebung in Bezug auf nichtfinanzielle Offenlegungen.

Im Hinblick auf Immobilien verfolgt die S IMMO das Ziel eines hohen und langfristigen Vermietungsgrads und damit verbunden eines geringen Leerstands. Zum 31.12.2024 wies die S IMMO AG eine Leerstandsquote von 3,5 % (31.12.2023: 4,9 %) und einen WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) von 3,2 Jahren aus (31.12.2023: 3,54 Jahre). Dies erfordert einerseits ein gutes Mietermanagement, andererseits die Bereitstellung von bedarfsgerechten und zukunftsfitten Gebäuden und Räumlichkeiten.

Die S IMMO vertritt die Ansicht, dass nach ESG-Kriterien ausgerichtete Immobilien, darunter beispielsweise taxonomiekonforme oder Green-Building-zertifizierte Gebäude, zukünftig werthaltiger sein werden und dabei höhere Mieten und Marktpreise erzielen werden. Deshalb legt die S IMMO Wert darauf, den Anteil derartiger Objekte in ihrem Portfolio zu steigern.

Die S IMMO achtet auf den verantwortungsvollen Umgang mit natürlichen Ressourcen, den Einsatz klimafreundlicher Technologien, eine konsequente Energieeinsparungsstrategie, die Sanierung erhaltenswerter Bausubstanz und die Errichtung effizienter Neubauprojekte. Dadurch werden Betriebskosten und Emissionen reduziert und ein Beitrag zum Umweltschutz sowie zur Zufriedenheit der Mieter geleistet. Ziele sind eine konsequente Senkung des Energieverbrauchs sowie eine Erhöhung der Energieeffizienz im Bestandsportfolio und damit verbundene Einsparungen. Bevor mit neuen Aktivitäten oder Projekten begonnen wird, werden Auswirkungen auf die Umwelt abgeschätzt und die Ergebnisse dieser Abschätzungen bei der Entscheidungsfindung berücksichtigt. Des Weiteren soll eine schrittweise Ausweitung der Nachhaltigkeitszertifizierungen für Projektentwicklungen und Bestandsobjekte erfolgen. Die Zertifizierungen reduzieren Umweltrisiken und dienen der Verbesserung einer umweltfreundlicheren Flächennutzung und der Erhöhung der Effizienz.

Wien, am 25. März 2025
Der Vorstand
Radka Doehring         Pavel Měchura
Vít Urbanec

Bestätigungsvermerk

BESTÄTIGUNGSVERMERK *)

Bericht zum Jahresabschluss

Prüfungsurteil
Wir haben den Jahresabschluss der S IMMO AG, Wien, bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2024, der Gewinn- und Verlustrechnung für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr und dem Anhang, geprüft. Nach unserer Beurteilung entspricht der beigefügte Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage zum 31. Dezember 2024 sowie der Ertragslage der Gesellschaft für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften.

Grundlage für das Prüfungsurteil
Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-Verordnung Nr. 537/2014 (im Folgenden EU-VO) und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die Anwendung der International Standards on Auditing (ISA). Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt „Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns bis zum Datum des Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu diesem Datum zu dienen.

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte
Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung des Jahresabschlusses des Geschäftsjahres waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Nachfolgend stellen wir den aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachverhalt dar:

• Titel
  Bewertung der Anteile an verbundenen Unternehmen
• Risiko
  Im Jahresabschluss der S IMMO AG zum 31. Dezember 2024 sind Anteile an verbundenen Unternehmen in wesentlichem Umfang ausgewiesen (EUR 1.728,5 Mio). Für sämtliche Anteile an verbundenen Unternehmen wird ein Werthaltigkeitstest durchgeführt. Im Rahmen dieses Werthaltigkeitstests sind wesentliche Annahmen und Schätzungen zu treffen. Da es sich bei den verbundenen Unternehmen vor allem um Immobiliengesellschaften handelt, basiert der Werthaltigkeitstest auf einer vereinfachten Unternehmensbewertung, deren wesentliche Basis die von externen, unabhängigen Sachverständigen erstellten Immobiliengutachten oder bereits vertraglich vereinbarte Verkaufspreise sind. Das wesentliche Risiko besteht bei den Immobiliengutachten in der Festlegung von Annahmen und Schätzungen wie Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz und erzielbare Mieteinnahmen. Eine geringfügige Änderung dieser Annahmen und Schätzungen kann einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der Anteile an verbundenen Unternehmen haben. Die Angaben der Gesellschaft zu Anteilen an verbundenen Unternehmen sind im Jahresabschluss zum 31. Dezember 2024 in Abschnitt „1.2. Anlagevermögen“ enthalten.
• Adressierung im Rahmen der Abschlussprüfung
  Um dieses Risiko zu adressieren, haben wir die Annahmen und Schätzungen des Managements und der externen Sachverständigen kritisch hinterfragt und dabei unter Beiziehung unserer internen Immobilienbewertungsspezialisten unter anderem die folgenden Prüfungshandlungen durchgeführt:
  • Beurteilung der Ausgestaltung des zugrundeliegenden Geschäftsprozesses der Beteiligungsbewertung
  • Prüfung der angewandten Methodik sowie der rechnerischen Richtigkeit der vorgelegten Unterlagen und Berechnungen zur Beteiligungsbewertung
  • Beurteilung der Konzeption und Testen der Wirksamkeit der im Geschäftsprozess der Immobilienbewertung implementierten Schlüsselkontrollen auf Basis von ausgewählten Stichproben
  • Beurteilung der Kompetenz, Fähigkeit und Objektivität der vom Management beauftragten externen Sachverständigen
• Für ausgewählte Gutachten: Beurteilung der angewandten Methodik, Plausibilisierung der zugrundeliegenden Annahmen und Schätzungen (z.B. erzielbare Mieteinnahmen, Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz, , Leerstandsrate) mittels Vergleichs mit Marktdaten sowie Vergleich der Marktwerte laut Bewertungsgutachten mit einer von uns ermittelten Marktwertbandbreite
  • Überprüfung ausgewählter Input-Daten laut Bewertungsgutachten anhand der Daten der entsprechenden Objektbuchführung bzw. zugrundeliegender Verträge
  • Überprüfung, ob die Angaben der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft im Anhang vollständig und zutreffend sind

Sonstige Informationen
Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen alle Informationen im Geschäftsbericht und im Jahresfinanzbericht, ausgenommen den Jahresabschluss, den Lagebericht und den Bestätigungsvermerk. Unser Prüfungsurteil zum Jahresabschluss erstreckt sich nicht auf diese sonstigen Informationen, und wir geben dazu keine Art der Zusicherung.# Bericht zum Jahresabschluss

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses haben wir die Verantwortlichkeit, diese sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss oder unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf der Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten.

Verantwortlichkeiten der gesetzlichen Vertreter und des Prüfungsausschusses für den Jahresabschluss

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses und dafür, dass dieser in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit – sofern einschlägig – anzugeben, sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Unternehmenstätigkeit anzuwenden, es sei denn, die gesetzlichen Vertreter beabsichtigen, entweder die Gesellschaft zu liquidieren oder die Unternehmenstätigkeit einzustellen oder haben keine realistische Alternative dazu. Der Prüfungsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft.

Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses

Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen.

Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, üben wir während der gesamten Abschlussprüfung pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus gilt:

• Wir identifizieren und beurteilen die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern im Abschluss, planen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken, führen sie durch und erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
• Wir gewinnen ein Verständnis von dem für die Abschlussprüfung relevanten internen Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems der Gesellschaft abzugeben.
• Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den Vertretern dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängende Angaben.
• Wir ziehen Schlussfolgerungen über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit durch die gesetzlichen Vertreter sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die erhebliche Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir die Schlussfolgerung ziehen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr der Gesellschaft von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zur Folge haben.
• Wir beurteilen die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse in einer Weise wiedergibt, dass ein möglichst getreues Bild erreicht wird.

Wir tauschen uns mit dem Prüfungsausschuss unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Abschlussprüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Abschlussprüfung erkennen, aus. Wir geben dem Prüfungsausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und tauschen uns mit ihm über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte aus, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und – sofern einschlägig – auf vorgenommene Handlungen zur Beseitigung von Gefährdungen oder angewandte Schutzmaßnahmen auswirken. Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Prüfungsausschuss ausgetauscht haben, diejenigen Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung des Jahresabschlusses des Geschäftsjahres waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äußerst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bestätigungsvermerk mitgeteilt werden sollte, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden.

Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Bericht zum Lagebericht

Der Lagebericht ist aufgrund der österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Jahresabschluss in Einklang steht und ob er nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt wurde. Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Berufsgrundsätzen zur Prüfung des Lageberichts durchgeführt.

Urteil

Nach unserer Beurteilung ist der Lagebericht nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt worden, enthält zutreffende Angaben nach § 243a Abs 2 UGB, und steht in Einklang mit dem Jahresabschluss.

Erklärung

Angesichts der bei der Prüfung des Jahresabschlusses gewonnenen Erkenntnisse und des gewonnenen Verständnisses über die Gesellschaft und ihr Umfeld wurden wesentliche fehlerhafte Angaben im Lagebericht nicht festgestellt.

Zusätzliche Angaben nach Artikel 10 der EU-VO

Wir wurden von der Hauptversammlung am 3. Mai 2024 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 7. Jänner 2025 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind ununterbrochen seit dem Geschäftsjahr 2023 Abschlussprüfer. Wir erklären, dass das Prüfungsurteil im Abschnitt „Bericht zum Jahresabschluss“ mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 der EU-VO in Einklang steht. Wir erklären, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen (Artikel 5 Abs 1 der EU-VO) erbracht haben und dass wir bei der Durchführung der Abschlussprüfung unsere Unabhängigkeit von der geprüften Gesellschaft gewahrt haben.

Auftragsverantwortlicher Wirtschaftsprüfer
Der für die Abschlussprüfung auftragsverantwortliche Wirtschaftsprüfer Herr Mag. Alexander Wlasto.

Wien, am 25. März 2025

Ernst & Young
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H.

Mag. Alexander Wlasto eh
Wirtschaftsprüfer

Mag. (FH) Isabelle Vollmer eh
Wirtschaftsprüferin

*) Die Veröffentlichung oder Weitergabe des Jahresabschlusses mit unserem Bestätigungsvermerk darf nur in der von uns bestätigten Fassung erfolgen. Dieser Bestätigungsvermerk bezieht sich ausschließlich auf den deutschsprachigen und vollständigen Jahresabschluss samt Lagebericht. Für abweichende Fassungen sind die Vorschriften des § 281 Abs 2 UGB zu beachten.