S Immo AG — Annual Report 2017

Apr 5, 2018

Jahresfinanzbericht 2017

Inhalt

Erklärung gemäß § 124 BörseG (Bilanzeid)

Konzernlagebericht

• Grundlagen des Konzerns
• Wirtschaftsbericht
• Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren und Corporate Responsibility
• Informationen gemäß § 243a Abs. 1 Unternehmensgesetzbuch (UGB)
• Risikomanagementbericht
• Ausblick
• Konzernabschluss
• Bestätigungsvermerk
• Bericht des Aufsichtsrats
• Corporate-Governance-Bericht
• Nichtfinanzieller Bericht
• Einzelabschluss der S IMMO AG

Erklärung des Vorstands

gemäß § 124 Abs. 1 BörseG

"Erklärung aller gesetzlichen Vertreter

Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Konzernabschluss ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt, dass der Konzernlagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Konzerns so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns entsteht, und dass der Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen der Konzern ausgesetzt ist. Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Jahresabschluss des Mutterunternehmens ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens vermittelt, dass der Lagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Unternehmens so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage entsteht, und dass der Lagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen das Unternehmen ausgesetzt ist."

Wien, am 20.03.2018

Der Vorstand:

Mag. Ernst Vejdovszky Mag. Friedrich Wachernig, MBA

Konzernlagebericht

Grundlagen des Konzerns

Geschäftstätigkeit und Unternehmensstruktur

Die S IMMO Gruppe ist ein international tätiger Immobilienkonzern und betreibt Ankauf und Verkauf, Immobilien-Projektentwicklung, Vermietung und Asset Management, Hotels und Einkaufszentren sowie Revitalisierungen und Sanierungen von Immobilien in Österreich, Deutschland und CEE (Slowakei, Tschechien, Ungarn, Rumänien, Bulgarien und Kroatien). Das Immobilienportfolio setzt sich aus Bürogebäuden, Geschäftsobjekten, Hotel- und Wohnimmobilien zusammen. Die S IMMO AG betreibt keine Forschung und Entwicklung.

Die S IMMO Gruppe hat neben ihrem Sitz in Wien eigene Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in Deutschland, Ungarn, Rumänien und Bulgarien. In Deutschland zählt die Hausverwaltung Maior Domus zur Unternehmensgruppe. Die Tochtergesellschaften mit eigenem Personal sind unter anderem für das Asset Management und die Vermietungsaktivitäten vor Ort zuständig.

Darüber hinaus gehören zahlreiche Projekt-, Besitz- und Holdinggesellschaften zum Konzern (siehe Anhang, Kapitel 2.2.4.). Die S IMMO AG notiert seit 1987 an der Wiener Börse und wurde im September 2017 in den ATX, den Leitindex der Wiener Börse, aufgenommen.

Die S IMMO beschäftigte im Jahresdurchschnitt (berechnet auf Basis von Vollzeitäquivalenten) 102 (Jahresdurchschnitt 2016: 101) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Inklusive Personal für den Hotelbetrieb beschäftigte die Gruppe 577 (Jahresdurchschnitt 2016: 575) Personen.

Immobilienportfolio

Das Immobilienportfolio der S IMMO Gruppe bestand per 31.12.2017 aus 241 (31.12.2016: 194) Immobilien mit einem Buchwert von EUR 1.839,7 Mio. (31.12.2016: EUR 2.063,9 Mio.) und einer Gesamtfläche von rund 1,2 Mio. m² (31.12.2016: 1,3 Mio. m²). Die Objekte befinden sich zum Großteil in Hauptstädten innerhalb der Europäischen Union.

Nach Buchwert betrachtet, bildeten Objekte in Österreich einen Anteil von 23,9 % (31.12.2016: 30,7 %) und in Deutschland von 42,0 % (31.12.2016: 32,0 %) des Portfolios. Die Immobilien in CEE machten 34,1 % (31.12.2016: 37,3 %) aus.

Zum 31.12.2017 bestand das Portfolio nach Hauptnutzungsarten zu 39,3 % (31.12.2016: 45,4 %) aus Bürogebäuden, zu 21,4 % (31.12.2016: 24,8 %) aus Geschäftsimmobilien, zu 27,0 % (31.12.2016: 19,3 %) aus Wohnobjekten und zu 12,3 % (31.12.2016: 10,5 %) aus Hotels. Der Vermietungsgrad des Gesamtportfolios lag bei 94,8 % (31.12.2016: 93,9 %). Die Berechnung des Vermietungsgrads umfasst dabei alle Ertragsliegenschaften, für die aktuell kein Entwicklungspotenzial identifiziert wurde. Die Gesamt-Mietrendite belief sich auf 6,1 % (31.12.2016: 6,2 %).

Überblick über die Mietrenditen1

Gesamt	6,1	6,2
CEE	8,2	8,2
Österreich	5,1	5,0
Deutschland	4,9	5,1
in %	31.12.2017	31.12.2016

¹ Die Mietrendite stellt das Verhältnis der erzielten Jahresmiete zum Immobilienwert dar. Die Berechnung umfasst alle Ertragsliegenschaften, für die aktuell kein Entwicklungspotenzial identifiziert wurde. Bei unterjährigen Zugängen wird die Miete auf Jahresbasis kalkuliert.

Unternehmensstrategie und -ziele

Die S IMMO AG steht seit drei Jahrzehnten für eine nachhaltige und umsichtige Geschäftspolitik mit dem Ziel, die Ergebnisse laufend zu steigern und Werte für ihre Aktionärinnen und Aktionäre zu schaffen. Dabei setzt das Unternehmen auf ein robustes Geschäftsmodell und die Nutzung von Immobilienzyklen.

Die S IMMO erwirbt Immobilien mit Potenzial und fokussiert dabei aktuell vor allem auf Büroimmobilien in Berlin sowie auf Wohnimmobilien in wirtschaftlich aufstrebenden deutschen Städten wie beispielsweise Leipzig oder Kiel. Die S IMMO agiert bei diesen Zukäufen in attraktiven Marktnischen mit weniger Wettbewerb. Die zugekauften Gebäude werden mit innovativen Konzepten neu gestaltet und positioniert. Fundierte Kenntnisse der lokalen Märkte spielen dabei eine zentrale Rolle. Durch diese Maßnahmen können sowohl Vermietungsgrad als auch Mieterträge gesteigert und die Mieterzufriedenheit erhöht werden.

Projektentwicklungen und Sanierungen erfolgen derzeit in sämtlichen regionalen Segmenten. Dabei wird großer Wert auf moderne Technologien und hohe Immobilienstandards gelegt – alle derzeitigen Entwicklungsprojekte werden nach international anerkannten Standards wie beispielsweise BREEAM zertifiziert.

Der Verkauf von Immobilien ist Teil der zyklusorientierten Unternehmensstrategie. Im Geschäftsjahr 2017 wurden unter anderem die beiden Büroimmobilien im Wiener Viertel Zwei und das Einkaufszentrum Serdika Center mit der dazugehörenden Büroimmobilie in Sofia erfolgreich veräußert.

Darüber hinaus veranlagt das Unternehmen in Aktien von österreichischen börsennotierten Immobilienunternehmen (CA Immobilien Anlagen AG und Immofinanz AG) und hält derzeit über 10 % an der Immofinanz AG und über 5 % an der CA Immobilien Anlagen AG.

Am Kapitalmarkt hat die S IMMO ihre Aktie als nachhaltiges Dividendenpapier positioniert und die internationale Aktionärsbasis erweitert. Im September 2017 wurde die S IMMO Aktie in den ATX aufgenommen. Im Februar 2018 emittierte die S IMMO erfolgreich eine sechs- und eine zwölfjährige Unternehmensanleihe. Zudem kündigte das Unternehmen im Berichtsjahr die S IMMO INVEST Genussscheine mit Wirkung zum 31.12.2017. Damit wurde die Finanzstruktur des Konzerns vereinfacht.

Führung und Kontrolle

Im abgelaufenen Geschäftsjahr bestand der Vorstand aus zwei Mitgliedern, die eng und in ständigem Austausch miteinander zusammenarbeiten. Die Basis dafür stellen die gesetzlichen Bestimmungen, die Satzung und die Geschäftsordnung dar. Der Vorstand verfolgt eine verantwortungsvolle und stabile Unternehmensführung mit dem Ziel der nachhaltigen Ergebnissteigerung und Erhöhung des Unternehmenswerts. Darüber hinaus arbeitet der Vorstand eng mit dem Aufsichtsrat zusammen, welcher zum Jahresende aus sieben Mitgliedern bestand (mehr Details dazu siehe Anhang Kapitel 5.6.).

Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftlicher Überblick

Die globale Konjunktur stieg nach Angaben des Internationalen Währungsfonds (IWF) im Jahr 2017 um 3,7 % und damit höher als erwartet. Auch die Prognosen für 2018 und 2019 wurden auf jeweils 3,9 % nach oben revidiert.

Im Euroraum und in der Europäischen Union (EU) stieg das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im vergangenen Jahr nach Angaben der Europäischen Kommission um 2,4 %. Die Jahre 2018 und 2019 sollen mit 2,3 % bzw. 2,0 % Steigerung eine Fortsetzung der positiven Leistung sowohl in der Eurozone als auch in der EU bringen. Das Wachstum ist einerseits auf die stärkere konjunkturelle Dynamik in Europa zurückzuführen, andererseits auf eine Belebung der internationalen Wirtschaft und des Welthandels.

Im Jahr 2017 wuchs die Volkswirtschaft in der CEE-Region mit 4,6 % im Schnitt besonders kräftig und profitierte von der starken Exportnachfrage der Eurozone sowie einer lockeren Fiskalpolitik. Höhere Mindestlöhne und niedrigere Sozialversicherungsbeiträge stärkten den privaten Konsum, was sich ebenfalls positiv auf die Konjunktur auswirkte.

Das BIP in Österreich stieg laut Institut für Höhere Studien (IHS) um 3,1 %, die beste Entwicklung seit 2007. Konjunkturtreiber waren vor allem Investitionen und Exporte, die vom guten weltwirtschaftlichen Umfeld profitierten. Ein starker Beschäftigungsanstieg stützte den privaten Konsum. Auf Grund der kräftig expandierenden Weltwirtschaft und der robusten Binnenkonjunktur werden auch für die kommenden Jahre Steigerungen der österreichischen Wirtschaftsleistung erwartet, wenngleich in etwas verlangsamtem Tempo.

Der Immobilienmarkt im Überblick

Österreich

2017 kamen am Wiener Büroimmobilienmarkt 154.000 m² Flächen auf den Markt, ein Anstieg von 137 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Vermietungsleistung betrug insgesamt 192.000 m² und ist rückläufig. Es ist jedoch zu erwarten, dass sich dies im Jahr 2018 auf Grund der hohen Nachfrage und der guten wirtschaftlichen Lage ändern wird. Bei den Mietpreisen von modernen und gut gelegenen Büroflächen wurde ein durchschnittlicher Anstieg von 3 % verzeichnet.

Die Wiener Hotellerie stellte einen neuen Rekordwert auf: Mit 15,5 Mio. Nächtigungen wurde ein Zuwachs von 3,7 %. notiert. Der Nächtigungsumsatz verzeichnete einen beträchtlichen Anstieg von EUR 709,5 Mio. Das entspricht einem Plus von 7 %.

Deutschland

In Zeiten von Niedrigzinspolitik und dynamischer Wirtschaft hat der Markt für Eigentumswohnungen in Deutschland ein weiteres Jahr auf hohem Niveau abgeschlossen. Das Transaktionsvolumen stieg um 11 % im Vergleich zum Vorjahr und kam auf EUR 15,2 Mrd. Die Preise werden durch die stetig zunehmende Nachfrage sowie durch den verschärften Wettbewerb konstant in die Höhe getrieben.

Immobilienmarkt im Überblick ¹

	Spitzenmieten (EUR/m²/Monat)			Spitzen-Bruttorenditen (%)			Gesamtvermietungs leistung (m²)		Leerstandsrate (%)
	Q4 2017	Q4 2016	Q4 2017	Q4 2016	Q4 2017	Q4 2016	Q4 2017	Q4 2016	2017	2016	Q4 2017	Q4 2016
	Büro	Büro	Retail	Retail	Büro	Büro	Retail	Retail	Büro	Büro	Büro	Büro
Berlin	30,00	27,50	320,00	335,00	3,10	3,40	3,25	3,40	925.500	888.300	3,2	4,9
Bratislava	16,50	16,00	65,002	60,002	6,25	6,90	5,752	6,002	116.798	148.764	6,2	6,6
Budapest	22,00	22,00	135,00	120,00	6,00	6,75	5,75	6,00	337.596	284.194	7,5	9,5
Bukarest	18,50	18,50	50,00	50,00	7,50	7,50	7,75	8,00	252.188	284.141	9	11,7
Wien	26,00	26,00	310,00	310,00	3,90	4,00	3,30	3,40	192.000	327.115	4,9	5,3
Zagreb	14,75	14,00	60,00	60,00	8,00	8,00	6,75	6,75	36.993	26.450	5,7	14,4

Lokale CBRE Marketviews Q4 2017

Daten für Einkaufszentren. Die restlichen Retail-Daten gelten für Einzelhandelsflächen in Haupteinkaufsstraßen.

Der Büromarkt in Deutschland dominiert weiterhin das Marktgeschehen. Eine niedrige Arbeitslosenquote und expandierende Unternehmen sorgen für eine ungebrochen hohe Nachfrage. Derzeit wird bis 2022 ein jährlicher Anstieg von 1,5 % in der Bürobeschäftigungsquote erwartet. Berlin übertraf den Umsatzrekord des Vorjahres um 4 %. Ferner erreichten die Mieten einen Spitzenwert von EUR 30 und verzeichnen somit ein Plus von 9,1 %. Im Jahr 2017 wurde der Berliner Büromarkt um 182.200 m² erweitert. Die Leerstandsrate fiel auf 3,1 %. Gegenwärtig wird erwartet, dass weitere 404.000 m² an Bürofläche im Jahresverlauf 2018 fertiggestellt werden.

CEE

Der Büromarkt in Budapest verzeichnete im vierten Quartal 2017 eine Vermietungsleistung von 144.365 m² – eine Verringerung um 13 % im Vergleich zum Vorjahr. Weiters wurden in dieser Periode vier neue Bürogebäude mit einer Gesamtfläche von 67.920 m² auf den Markt gebracht. Die Leerstandsrate sank dennoch auf einen erneuten Rekordwert von 7,5 %.

Die Hotellerie in Budapest wird als eine der stärksten in der Region betrachtet. So stieg im ersten Halbjahr 2017 die Anzahl der Gäste in Budapest um 10 % im Vergleich zur Vorjahresperiode. In weiterer Folge konnten eine Steigerung der durchschnittlichen Gästenächtigungen auf 76 % und ein Einnahmenplus pro verfügbarem Zimmer von 20 % verzeichnet werden.

Der Prager Hotelmarkt entwickelt sich ebenfalls positiv, vor allem im Bereich der Luxushotels. Im Vergleich zum Vorjahr erwartet man für 2018 einen Anstieg von 1,7 % der Gästenächtigungen sowie eine Steigerung der Einnahmen pro verfügbarem Zimmer um 5,5 %.

Der Büromarkt in Bratislava entwickelte sich auch 2017 außerordentlich gut. Es wurde eine Vermietungsleistung von insgesamt 111.300 m² erreicht. Dies führte zu einem historischen Tiefstand der Leerstandsrate von 6,2 %. Am Ende des Jahres 2017 waren insgesamt elf Bauprojekte in Entwicklung, von denen sieben im Jahr 2018 fertiggestellt werden sollen. Somit werden weitere 187.000 m² an vermietbarer Fläche angeboten.

Insgesamt umfasste der Büromarkt in Zagreb eine Fläche von ungefähr 1 Mio. m². Vermietungsleistungen begründeten sich hauptsächlich durch Standortwechsel. Die Leerstandsrate sank dennoch auf 5,7 %. Außerdem stieg die Spitzenmiete auf EUR 14,75 pro m².

2017 wurden in Bukarest sieben Büroobjekte mit einer Fläche von 120.000 m² auf den Markt gebracht, wovon 90 % vermietet worden sind. Dies entspricht einer Gesamtvermietungsleistung von 100.700 m². Weitere 900.000 m² sollen in den Jahren 2018 – 2020 fertiggestellt werden. Die Leerstandsquote sorgte mit 9 % für einen weiteren Rekord.

Der Einzelhandelsmarkt in Rumänien wurde durch den hohen nationalen Konsum, der sich auf die Erhöhung des Nettoeinkommens um 13,4 % zurückführen lässt, sowie durch die industrielle Produktion weiter gestärkt. So konnte der Umsatz von Jänner bis November 2017 um 10 % gesteigert werden. Gegenwärtig ist der Einzelhandelssektor ein attraktives Investmentsegment, das sich

Quellen: Budapest Research Forum, CBRE, Cushman & Wakefield, IMX December 2017- Der Immobilienindex von ImmobilienScout24, JLL, Vienna Research Forum, www.b2b.wien.info, www.europa.eu/info, www.focus-economic.com, www.ihs.ac.at, www.imf.org, www.pwc.com/hospitality, www.trend.at

in den letzten zwei Jahren hervorragend entwickelte. Dieser Trend könnte etwas nachlassen, dennoch wird eine stabile Leistung erwartet.

Geschäfts- und Ergebnisentwicklung

Die S IMMO erzielte im Geschäftsjahr 2017 nach dem Rekordergebnis des Vorjahres das zweitbeste Jahresergebnis der Unternehmensgeschichte. Der Konzernjahresüberschuss erreichte EUR 133,5 Mio. (2016: EUR 204,3 Mio.), wodurch in weiterer Folge der Buchwert je Aktie auf EUR 14,21 per 31.12.2017 (31.12.2016: EUR 12,02) anstieg.

Eine wesentliche Erfolgskomponente war das erneut sehr erfreuliche Bewertungsergebnis in Höhe von EUR 127,6 Mio. (2016: EUR 194,0 Mio.). Vor allem die anhaltend dynamisch positive Entwicklung des deutschen Immobilienmarkts, aber auch positive und teilweise realisierte Bewertungen in Österreich und CEE haben das Bewertungsergebnis günstig beeinflusst.

Das EBITDA blieb trotz der Verkäufe in den Jahren 2016 und 2017 etwa auf dem Niveau des Vorjahres und betrug EUR 89,6 Mio. (2016: EUR 92,5 Mio.). Das EBIT erreichte EUR 208,1 Mio. (2016: EUR 278,7 Mio.) und das EBT lag bei EUR 160,7 Mio. (2016: EUR 216,5 Mio.). Beide Kennzahlen blieben zwar unter dem Rekordniveau des Jahres 2016, erreichten aber – auch getrieben durch Verbesserungen im Finanzergebnis – im Mehrjahresvergleich wiederum ein ausgesprochen hohes Niveau.

Im Vergleich zum Vorjahr, welches von positiven Sondereffekten durch den Verkauf eines Teils des deutschen Wohnportfolios geprägt war, erhöhte sich der Gesamtsteueraufwand auf EUR -27,3 Mio. (2016: EUR -12,1 Mio.). In Summe erreichte das Ergebnis je Aktie EUR 1,97 (2016: EUR 2,98).

Ertragslage

Die Gesamterlöse des Geschäftsjahres 2017 beliefen sich auf EUR 191,4 Mio. (2016: EUR 198,8 Mio.). Die darin enthaltenen Mieterlöse betrugen EUR 112,0 Mio. (2016: EUR 118,2 Mio.) und spiegeln die Verkäufe im Jahresvergleich wider. Der Mietentfall auf Grund der Verkäufe der Geschäftsjahre 2016 und 2017 konnte dabei durch eine positive Like-for-Like Performance und laufende Zukäufe in Deutschland teilweise kompensiert werden.

Nach Regionen betrachtet, setzten sich die Mieterlöse in der Berichtsperiode wie folgt zusammen: Österreich und Deutschland trugen 22,1 % bzw. 32,7 % (2016: 23,7 % bzw. 31,4 %) bei – zusammen also 54,8 % (2016: 55,1 %). Der Anteil von CEE betrug 45,2 % (2016: 44,9 %). Nach Hauptnutzungsarten aufgeteilt, leisteten gewerblich genutzte Immobilien (Büro, Geschäft und Hotel) einen Anteil von 80,2 % (2016: 79,5 %) an den Mieterlösen, Wohngebäude trugen einen Anteil von 19,8 % (2016: 20,5 %) bei.

Die Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung (Erlöse der in Form von Managementverträgen betriebenen Hotels Vienna Marriott und Budapest Marriott) verzeichneten einen Anstieg auf EUR 46,0 Mio. (2016: EUR 42,9 Mio.). Nachdem im ersten Halbjahr 2016 rund die

Hälfte der verfügbaren Zimmer im Vienna Marriott Hotel renoviert wurde, war das erste Halbjahr 2017 vom Umbau der verbleibenden Flächen betroffen. Im zweiten Halbjahr 2017 standen alle Zimmer im renovierten Zustand wieder zur Vermietung zur Verfügung.

Die Verbesserung der Aufwendungen aus der Immobilienbewirtschaftung von EUR 64,2 Mio. auf EUR 59,9 Mio. ist unter anderem auf die geringeren Umsatzerlöse und das kleinere Immobilienportfolio zurückzuführen. Das Bruttoergebnis lag bei EUR 98,2 Mio. (2016: EUR 106,0 Mio.).

Erfolgreiche Immobilientransaktionen

Die S IMMO veräußerte im Geschäftsjahr 2017 die Bürogebäude Hoch Zwei und Plus Zwei in Wien, das Einkaufszentrum Serdika Center mit der dazugehörigen Büroimmobilie in Sofia, zwei Liegenschaften in Berlin sowie ein Grundstück in Österreich. Das positive Verkaufsergebnis von EUR 10,3 Mio. (2016: EUR 5,1 Mio.) resultiert dabei vor allem aus dem Verkauf der Liegenschaft Serdika, nach deren Veräußerung die S IMMO in Bulgarien keine vermieteten Immobilien mehr besitzt.

Die S IMMO war im Jahr 2017 aber auch auf der Ankaufsseite aktiv. So gingen in der Berichtsperiode deutsche Objekte mit einem Transaktionsvolumen von rund EUR 64 Mio. ins Eigentum der S IMMO über.

Der Verwaltungsaufwand blieb im Vergleich zum Vorjahr auf vergleichbarem Niveau bei EUR 19,0 Mio. (2016: EUR 18,6 Mio.). Das

Mieterlöse nach Nutzungsart ¹

EBITDA für das Geschäftsjahr 2017 verringerte sich vor allem auf Grund der Verkäufe der Jahre 2016 und 2017 auf EUR 89,6 Mio. (2016: EUR 92,5 Mio.).

Deutlich positives Bewertungsergebnis

Das Bewertungsergebnis entwickelte sich neuerlich sehr positiv und erreichte mit EUR 127,6 Mio. (2016: EUR 194,0 Mio.) das zweithöchste Niveau der Unternehmensgeschichte. Dazu haben sowohl die auf Wertsteigerungen der Immobilien ausgerichteten Maßnahmen im Asset Management als auch insbesondere die allgemein anhaltend positive Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt erheblich beigetragen. EUR 70,0 Mio. (2016: EUR 136,7 Mio.) des Bewertungsergebnisses entfallen auf das Segment Deutschland, EUR 37,1 Mio. (2016: EUR 38,1 Mio.) auf Österreich und EUR 20,5 Mio. (2016: EUR 19,2 Mio.) auf CEE.

Im Vergleich zum Rekordjahr 2016 reflektiert das EBIT von EUR 208,1 Mio. (2016: EUR 278,7 Mio.) vor allem die Differenz im Bewertungsergebnis.

Finanzergebnis

Das Finanzergebnis inklusive Genussscheinergebnis verbesserte sich auf EUR -47,4 Mio. (2016: EUR -62,2 Mio.). Insbesondere verringerten sich die laufenden Zinszahlungen, die durch günstigere Refinanzierungsmöglichkeiten und Umstrukturierungen im Derivatportfolio erreicht wurden. Finanzierungserträge aus Dividendenzahlungen von börsennotierten Eigenkapitalinstrumenten in Höhe von EUR 4,3 Mio. (2016: EUR 0,8 Mio.) sowie Verbesserungen der unbaren Derivatbewertungseffekte haben das Finanzergebnis ebenfalls positiv beeinflusst. Die Cost of Funding (basierend auf variabel und fix verzinslichen Finanzierungsverbindlichkeiten per 31.12.2017, inklusive Anleihen und Derivaten) betragen 2,67 % (31.12.2016: 3,09 %).

Entwicklung EBT, Periodenüberschuss und Ergebnis je Aktie

Das EBT verringerte sich auf Grund des im Vergleich zum Vorjahr niedrigeren Bewertungsergebnisses auf EUR 160,7 Mio. (2016: EUR 216,5 Mio.).

Die Steueraufwendungen beliefen sich auf EUR -27,3 Mio. (2016: EUR -12,1 Mio.). Diese Erhöhung resultiert aus den erfolgten Verkäufen – insbesondere der Liegenschaften Serdika in Sofia und des Viertel Zweis in Wien – aber auch aus Sondereffekten des Vorjahres, wo im Zuge der Veräußerungen eines Teils des deutschen Wohnportfolios passive latente Steuern ohne entsprechende Steuerzahlung aufgelöst werden konnten. Insgesamt erreichte der Jahresüberschuss mit EUR 133,5 Mio. (2016: EUR 204,3 Mio.) das zweithöchste Niveau der Unternehmensgeschichte.

Konzernbilanz

Die Bilanzsumme der S IMMO Gruppe betrug per 31.12.2017 EUR 2.272,3 Mio. (31.12.2016: EUR 2.278,9 Mio.) und veränderte sich zum Vorjahr nur wenig: Die im Geschäftsjahr erfolgten Verkäufe von Immobilien konnten durch Investitionen und positive Bewertungen weitestgehend kompensiert werden. Der Bestand an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten lag etwas über dem Vorjahr bei EUR 73,4 Mio. (31.12.2016: EUR 66,0 Mio.). Zum 31.12.2017 wurde eine deutsche Immobilie mit einem Fair Value von EUR 6,3 Mio. (31.12.2016: EUR 0,0 Mio.) zur Veräußerung gehalten.

Im Geschäftsjahr 2017 wurden die Aktieninvestments fortgesetzt und die Meldeschwelle von jeweils 5 % an den börsennotierten Gesellschaften Immofinanz AG und CA Immobilien Anlagen AG überschritten. Im ersten Quartal 2018 wurde die Meldeschwelle von 10 % für die Immofinanz AG überschritten.

Das Eigenkapital erhöhte sich trotz Dividendenzahlungen per 31.12.2017 auf EUR 944,4 Mio. (31.12.2016: EUR 824,3 Mio.), wobei es im Zuge der Veräußerung der Liegenschaft Serdika zu Abgängen aus den Fremdanteilen am Eigenkapital kam. Die Eigenkapitalquote stieg damit insgesamt auf 41,6 % (31.12.2016: 36,2 %), der Buchwert je Aktie erhöhte sich auf EUR 14,21 (31.12.2016: EUR 12,02).

Finanzmanagement

Die Kreditverbindlichkeiten der S IMMO sind zur Gänze in Euro denominiert. Per 31.12.2017 waren 20 % (31.12.2016: 13 %) der Kreditverbindlichkeiten fix und 80 % (31.12.2016: 87 %) der Kredit-

verbindlichkeiten variabel verzinst. Die S IMMO reduziert das Risiko steigender Zinsen der variabel verzinsten Finanzierungen mit Zinsabsicherungsinstrumenten wie Swaps und Caps.

Zusammensetzung der Finanzverbindlichkeiten

in EUR Mio.	2017	2016
Nachrangiges Genussrechtskapital	56,7	58,1
Anleiheverbindlichkeiten	287,5	287,2
Sonstige langfristige Finanzverbindlichkeiten	686,6	770,7
Sonstige kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	113,4	184,1
Summe	1.144,2	1.300,1

Die Nettoverschuldung aus besicherten Finanzierungen berechnet sich aus den gesamten Finanzverbindlichkeiten von EUR 1.144,2 Mio. (2016: EUR 1.300,1 Mio.) abzüglich nachrangigem Genussrechtskapital in Höhe von EUR 56,7 Mio. (2016: EUR 58,1 Mio.), Anleiheverbindlichkeiten in Höhe von EUR 287,5 Mio. (2016: EUR 287,2 Mio.), Derivatverbindlichkeiten in Höhe von EUR 17,1 Mio. (2016: EUR 30,3 Mio.) und ausgenutzter Kreditlinien von EUR 0 Mio. (2016: EUR 35,0 Mio.). Somit beläuft sich die Nettoverschuldung aus besicherten Finanzierungen auf EUR 782,9 Mio. (2016: EUR 889,4 Mio.).

Dem standen Immobilieninvestments von EUR 2.138,2 Mio. (2016: EUR 2.151,3 Mio.) gegenüber, woraus sich die Loan-to-Value-Ratio für besicherte Finanzierungen ergibt. Dieser Wert reduzierte sich in der Berichtsperiode auf 36,6 % (31.12.2016: 41,3 %).

Die Nettoverschuldung aus unbesicherten Finanzierungen ergibt sich aus folgenden Positionen: nachrangiges Genussrechtskapital, Anleiheverbindlichkeiten und ausgenutzte Kreditlinien. Davon werden die zur Verfügung stehenden Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente in Höhe von EUR 73,4 Mio. (2016: EUR 66,0 Mio.) abgezogen. Somit beliefen sich die unbesicherten Finanzierungen auf netto EUR 270,8 Mio. (2016: EUR 314,3 Mio.).

Die Loan-to-Value-Ratio für unbesicherte Finanzierungen, bezogen auf alle Immobilieninvestments verringerte sich somit in der Berichtsperiode auf 12,7 % (31.12.2016: 14,6 %).

Die gesamte Loan-to-Value-Ratio (besichert und unbesichert) sank damit unter 50 % und betrug 49,3 % (31.12.2016: 55,9 %).

Die gesamten Anleiheverbindlichkeiten von EUR 287,5 Mio. sind auf vier Anleihen mit Fälligkeitsterminen in den Jahren 2019 (Nominale EUR 100,0 Mio.), 2021 (Nominale EUR 89,7 Mio.), 2025 (Nominale EUR 34,0 Mio.) und 2027 (Nominale EUR 65,0 Mio.) aufgeteilt. Hintergrund dieser Aufteilung ist das risikooptimierende Bestreben der Gesellschaft, die Fälligkeiten aus unbesicherten Finanzierungen zu jedem Zeitpunkt in einem überschaubaren Rahmen zu halten.

Im ersten Quartal 2018 wurden zwei weitere Unternehmensanleihen mit einem Volumen von EUR 100 Mio. in einer sechsjährigen Tranche und einem Volumen von EUR 50 Mio. in einer zwölfjährigen Tranche begeben. Beide Anleihen sind fix verzinst und mit Kupons von 1,75 % p.a. (sechsjährige Tranche) bzw. 2,875 % p.a. (zwölfjährige Tranche) ausgestattet.

Die S IMMO hat im Geschäftsjahr 2017 von ihrem Recht Gebrauch gemacht und sämtliche von ihr ausgegebene Genussscheine zum 31.12.2017 mit Zahlungswirksamkeit im ersten Halbjahr 2018 gekündigt. Details zur Genussscheinverbindlichkeit sind im Anhang (Kapitel 3.1.13.) ausführlich beschrieben.

Die Bankverbindlichkeiten finanzierte die S IMMO per 31.12.2017 über 23 (2016: 22) Einzelbanken. Die durchschnittliche Laufzeit der Bankverbindlichkeiten betrug 6,4 Jahre (2016: 5,7 Jahre).

Wesentliche Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

Nähere Ausführungen zu den wesentlichen Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen sind im Konzernanhang in Kapitel 5.6. zu finden.

Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren und Corporate Responsibility

Ausführungen zu nichtfinanziellen Leistungsindikatoren und zur Corporate Responsibility sind im nichtfinanziellen Bericht ab Seite 86 zu finden.

Informationen gemäß § 243a Abs. 1 Unternehmensgesetzbuch (UGB)

Gemäß § 243a Abs. 1 Unternehmensgesetzbuch (UGB) sind die folgenden Informationen anzugeben:

1. Das Grundkapital der S IMMO AG beträgt zum Bilanzstichtag 31.12.2017 EUR 243.143.569,90 und ist in 66.917.179 auf Inhaber lautende Stückaktien zerlegt. Es bestehen keine unterschiedlichen Aktiengattungen.

2. Die Satzung der S IMMO AG beschränkt das Stimmrecht jedes Aktionärs in der Hauptversammlung mit 15 % der ausgegebenen Aktien (Höchststimmrecht). Hierbei sind die Aktien von Unternehmen, die miteinander einen Konzern im Sinne des § 15 Aktiengesetz (AktG) bilden, zusammenzurechnen, ebenso die Aktien, die von Dritten für Rechnung des betreffenden Aktionärs oder eines mit ihm konzernmäßig verbundenen Unternehmens gehalten werden. Zusammenzurechnen sind weiters Aktienbestände von Aktionären, die bei der Ausübung der Stimmrechte auf Grund eines Vertrags oder auf Grund abgestimmten Verhaltens gemeinsam vorgehen. Dem Vorstand der S IMMO AG sind (abgesehen von der gemeinsamen Stimmrechtspolitik zwischen der Erste Asset Management GmbH und der ERSTE-SPARINVEST Kapitalanlagegesellschaft m.b.H.; siehe dazu Punkt 3) keine Vereinbarungen über Beschränkungen, die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen, bekannt.

3. Der Gesellschaft wurden folgende Beteiligungen über 10 % an ihr gemäß § 91 ff. Börsegesetz (BörseG) in der jeweils geltenden Fassung (entspricht §§ 130 ff. des BörseG 2018) gemeldet:

Am 20.04.2009 meldete die Sparkassen Versicherung Aktiengesellschaft (FN 82351 f; nunmehr Sparkassen Versicherung AG Vienna Insurance Group), ein Konzernunternehmen der Vienna Insurance Group, gemäß § 91 Abs. 1 BörseG, dass sie ihre Beteiligung an der Sparkassen Immobilien Aktiengesellschaft (nunmehr S IMMO AG) auf 7.000.000 Stückaktien, was circa 10,27 % des damaligen Grundkapitals beziehungsweise circa 10,46 % des derzeitigen, im Zuge der Einziehung eigener Aktien zum 19.12.2013 herabgesetzten Grundkapitals entspricht, erhöht hat.

Am 04.05.2017 erhielt die S IMMO AG eine Mitteilung gem. § 91 ff. BörseG von Ronny Pecik, dass die verbundenen Unternehmen Pavus Immobilien GmbH & Co KG (FN 466427y) 8,00 % und Everest Investment GmbH & Co KG (FN 469572y) 3,35 % der Aktien der S IMMO AG erworben haben.

Am 28.12.2017 erhielt die S IMMO AG von Ronny Pecik eine Mitteilung gem. § 91ff. BörseG, wonach die RPR Privatstiftung (FN 191884 h) durch ihre indirekte Tochtergesellschaft Theos GmbH (FN 421950s) (gehalten über die direkte Tochtergesellschaft Luxury Living GmbH − künftig Theola Invest GmbH; FN 456014 i) als Käuferin mit Aktienkaufvertrag vom 28.12.2017 (entspricht Valutadatum) 6.832.561 weitere Aktien der S IMMO AG von der Erste Group Bank AG (FN 33209 m) als Verkäuferin erhalten habe und die RPR-Gruppe somit über ihre indirekten Tochtergesellschaften Theos GmbH, Everest Investment GmbH & Co KG und Pavus Immobilien GmbH & Co KG insgesamt 14.629.756 Aktien, das sind rund 21,86 %, an der S IMMO AG hält.

Am 28.12.2017 erhielt die S IMMO AG von der Familie Benko Privatstiftung (FN 209416 s) eine Mitteilung gem. § 91 ff. BörseG, dass die Familie Benko Privatstiftung durch die von ihr kontrollierte SIGNA Holding GmbH (FN 191343 m) eine Option auf Erwerb sämtlicher Geschäftsanteile an der Luxury Living GmbH (künftig Theola Invest GmbH) erworben habe.

Gemäß den Mitteilungen gem. §§ 91 ff. BörseG vom 28.12.2017 der Familie Benko Privatstiftung und von Ronny Pecik haben die RPR Privatstiftung, die Theola Invest GmbH, die Theos GmbH, die Everest Investment GmbH & Co KG und die Pavus Immobilien GmbH & Co KG jeweils am 28.12.2017 Vereinbarungen mit der SIGNA Holding GmbH abgeschlossen, wonach (i) die SIGNA Holding GmbH den Ankauf der 6.832.561 weiteren Aktien der S IMMO AG mit Substanzgenussrechten der Theola Invest GmbH finanziert, (ii) SIGNA Holding GmbH vom 15.01.2018 bis 15.12.2019 das Recht habe, die von der Everest Investment GmbH & Co KG gehaltenen 2.443.770 Aktien und die von der Pavus Immobilien GmbH & Co KG gehaltenen 5.353.425 Aktien der S IMMO AG zu erwerben und den gesamten Geschäftsanteil an der Theola Invest GmbH, welche indirekt über die Theos GmbH 6.832.561 Aktien an der S IMMO AG halte, zu erwerben, (iii) SIGNA Holding GmbH vom 30.09.2018 bis 30.06.2019 verpflichtet sei, auf gemeinsames Verlangen der Everest Investment GmbH & Co KG und der Pavus Immobilien GmbH & Co KG die von Ersterer gehaltenen 2.443.770 Aktien und die von Zweiterer gehaltenen 5.353.425 Aktien an der S IMMO AG zu erwerben, sowie (iv) SIGNA Holding GmbH vom 15.01.2020 bis 30.06.2020 verpflichtet sei, auf Verlangen der Theos GmbH die von dieser gehaltenen 6.832.561 Aktien der S IMMO AG und auf Verlangen der RPR Privatstiftung den von dieser gehaltenen Geschäftsanteil an der Theola Invest GmbH, welche indirekt über die Theos GmbH 6.832.561 Aktien der S IMMO AG halte, zu erwerben. Hingewiesen wurde darauf, dass das Stimmrecht jedes Aktionärs in der Hauptversammlung der Emittentin gemäß § 13 (3) der Satzung der Emittentin mit 15 % der ausgegebenen Aktien beschränkt ist.

Die Erste Asset Management GmbH meldete am 30.11.2011 gemäß § 91 Abs. 1 BörseG, dass sie gemeinsam mit ihren Tochtergesellschaften RINGTURM Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. und ERSTE-SPARINVEST Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. eine gemeinsame Stimmrechtspolitik verfolge und daher Stimmrechtsmitteilungen der verwalteten Fondsbestände kumuliert erfolgen. Dementsprechend meldeten die drei genannten Gesellschaften, dass sie per 29.11.2011 insgesamt 8.130.557 Stimmrechte an der S IMMO AG hielten, was circa 11,94 % des damaligen Grundkapitals und circa 12,15 % des derzeitigen, im Zuge der Einziehung eigener Aktien zum 19.12.2013 herabgesetzten Grundkapitals entspricht. Die RINGTURM Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. wurde mit Wirksamkeit zum 31.12.2015 auf die Erste Asset Management GmbH verschmolzen.

Die S IMMO AG weist klarstellend darauf hin, dass sie auf Grund von Meldungen gemäß § 91 ff. BörseG in der jeweils geltenden Fassung (entspricht §§ 130 ff. des BörseG 2018) vom Entstehen der genannten Beteiligungen über 10 % erfahren hat und daher unter anderem die Vollständigkeit und Richtigkeit obiger Aufzählung nicht garantieren kann. Darüber hinaus haben Meldungen gemäß BörseG nur beim Erreichen, Über- oder Unterschreiten der darin festgesetzten Schwellenwerte zu erfolgen, weshalb das tatsächliche (aktuelle) Beteiligungsausmaß von den gemeldeten Zahlen abweichen kann.

1. Es bestehen keine Aktien mit besonderen Kontrollrechten.

2. Arbeitnehmer, die im Besitz von Aktien sind, üben bei der Hauptversammlung ihr Stimmrecht gegebenenfalls unmittelbar aus.

3. Der Vorstand besteht aus zwei, drei oder vier Mitgliedern. Die Mitglieder des Vorstands werden vom Aufsichtsrat mit Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen bestellt. Der Aufsichtsrat kann dabei auch ein Mitglied des Vorstands zum Vorsitzenden und eines zum Stellvertreter des Vorsitzenden bestimmen. Auch dieser Beschluss bedarf einer Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen. Eine Bestellung zum Vorstand ist letztmalig vor Erreichen des 65. Lebensjahres möglich.

Der Aufsichtsrat besteht aus höchstens zehn von der Hauptversammlung gewählten Mitgliedern. Beschlüsse über ordentliche Kapitalerhöhungen beschließt die Hauptversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen und mit einfacher Mehrheit des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals.

1. In der 27. ordentlichen Hauptversammlung vom 03.06.2016 wurde dem Vorstand die Ermächtigung erteilt, nach den Bestimmungen des § 65 Abs. 1 Z 8 AktG für die Dauer von 30 Monaten ab dem Datum der Beschlussfassung, somit bis 03.12.2018, mit Zustimmung des Aufsichtsrats eigene Aktien im gesetzlich zulässigen Höchstausmaß von bis zu 10 % des Grundkapitals der Gesellschaft, auch wiederholt, zu erwerben und gegebenenfalls einzuziehen. Derzeit hält die Gesellschaft 525.421 eigene Aktien was 0,7852 % des derzeitigen Grundkapitals entspricht. Der Vorstand wurde auch ermächtigt, für die Dauer von fünf Jahren ab Beschlussfassung, somit bis 03.06.2021, mit Zustimmung des Aufsichtsrats für die Veräußerung der eigenen Aktien auch eine andere Art als über die Börse oder durch ein öffentliches Angebot unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre zu beschließen.

2. Die im Juni 2014 begebene 4,5 % S IMMO Anleihe 2014 – 2021 (Volumen rund EUR 90 Mio.), die im Oktober 2014 begebene 3 % S IMMO Anleihe 2014 – 2019 (Volumen EUR 100 Mio.), die im April 2015 begebene 3,25 % S IMMO Anleihe 2015 – 2025 (Volumen rund EUR 34 Mio.), die im April 2015 begebene 3,25 % S IMMO Anleihe 2015 – 2027 (Volumen EUR 65 Mio.) sowie die im Februar 2018 begebenen 1,75 % S IMMO Anleihe 2018 – 2024 (Volumen EUR 100 Mio.) bzw. die 2,875 % S IMMO Anleihe 2018 – 2030 (Volumen EUR 50 Mio.) enthalten sogenannte Change-of-Control-Klauseln. Gemäß den Bedingungen der 2014 und 2015 begebenen Anleihen sind die Anleihegläubiger im Falle eines Kontrollwechsels zur Kündigung der Teilschuldverschreibung berechtigt und können die sofortige Rückzahlung verlangen. Gemäß den Bedingungen der im Februar 2018 begebenen Anleihen sind die Anleihegläubiger im Falle eines Kontrollwechsels zur Kündigung der Teilschuldverschreibung berechtigt, sofern dieser Kontrollwechsel zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der Fähigkeit der Emittentin führt, ihre Verpflichtungen aus den Teilschuldverschreibungen zu erfüllen. Ein Kontrollwechsel findet gemäß den Bedingungen der Anleihen dann statt, wenn eine oder mehrere gemeinsam vorgehende Personen oder eine Drittperson oder -personen, die für eine solche Person oder Personen handeln, zu irgendeiner Zeit direkt oder indirekt (i) mehr als 50 % der mit den Aktien der Emittentin verbundenen Stimmrechte (ohne Berücksichtigung des Höchststimmrechts) oder (ii) das Recht, die Mehrzahl der Mitglieder des Vorstands der Emittentin und/oder der Kapitalvertreter im Aufsichtsrat der Emittentin zu bestimmen, erworben haben.

3. Es bestehen keine Entschädigungsvereinbarungen zwischen der Gesellschaft und ihren Vorstands- und Aufsichtsratsmitgliedern oder Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern für den Fall eines öffentlichen Übernahmeangebots.

Risikomanagementbericht

Als international tätiger Immobilienkonzern ist die S IMMO Gruppe mit einer Vielzahl von Risiken und Chancen konfrontiert, die sowohl auf die operative Geschäftstätigkeit als auch auf die strategische Unternehmensführung Einfluss haben. Durch die Identifizierung, Analyse, Steuerung und Überwachung der Risiken und Chancen versucht die Gruppe, negative Entwicklungen und potenzielle Risikofaktoren rechtzeitig zu erkennen und diese in den Entscheidungsprozessen zu berücksichtigen. Die S IMMO beschäftigt sich mit langfristigen Immobilien-Investitionen mittels Entwicklung, Ankauf, Vermietung, Betrieb, Sanierung und Verkauf von Immobilien in Österreich, Deutschland und CEE. Im Portfolio befinden sich gewerblich genutzte Immobilien (Büro, Geschäft, Hotel) und ein ergänzender Teil an Wohnimmobilien. Zu den Tätigkeiten der Gruppe gehören somit auch:

• die Immobilien-Projektentwicklung
• der Betrieb von Hotels und Einkaufszentren
• die Revitalisierung und Sanierung von Bestandsimmobilien
• das Asset Management

Darüber hinaus veranlagt die S IMMO AG in Aktien von österreichischen börsennotierten Immobilienunternehmen (CA Immobilien Anlagen AG und Immofinanz AG) und hält derzeit über 10 % an der Immofinanz AG und über 5 % an der CA Immobilien Anlagen AG.

Das Risikomanagement der S IMMO umfasst neben internen Regelungen und Richtlinien laufende Berichte im Rahmen von regelmäßigen Jours fixes an den Vorstand. Weiters existieren Kontrollmaßnahmen, die in der Gruppe implementiert sind und der Früherkennung, Steuerung sowie Überwachung von Risiken dienen. Der Vorstand trifft die wesentlichen risikorelevanten Entscheidungen. Investitionsvorhaben unterliegen ab einer bestimmten Wertgrenze zusätzlich der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Beide Organe werden über Risiken sowie über das Interne Kontrollsystem regelmäßig informiert. Die in diesem Abschnitt dargestellten Risikogruppen wurden sowohl rückblickend für das Geschäftsjahr 2017 als auch im Hinblick auf die Geschäftstätigkeit 2018 laufend analysiert und bewertet.

Internes Kontrollsystem

Für alle wesentlichen Geschäftsprozesse besteht ein Internes Kontrollsystem (IKS). Dabei wird unter anderem die Zuverlässigkeit der Finanzberichterstattung überwacht und kontrolliert. Das IKS bildet gemeinsam mit der Internen Revision und der (börsenrechtlichen) Compliance das interne Überwachungssystem der S IMMO Gruppe. Wesentliche Kernprozesse – insbesondere auch jener der Konzernrechnungslegung − sind in der internen Prozessdatenbank erfasst. Diese beinhaltet eine Risiko-Kontroll-Matrix, in der die Abläufe, potenzielle Einzelrisiken und die zugeordneten Kontrollschritte definiert sind.

Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen IKS sind:

Klare Funktionstrennung zwischen den Bereichen Finanz und Rechnungswesen sowie anderen Verantwortungsbereichen (z. B. Treasury)

Richtlinien zur Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Konzernabschluss

Beurteilung jener Risiken, die zu einer wesentlichen Fehldarstellung von Transaktionen führen können (z. B. inkorrekte Zuordnung zu Bilanz- und GuV-Positionen)

Entsprechende Kontrollroutinen bei der automationsgestützten Erstellung des Konzernabschlusses

Berichte an interne Adressaten (Vorstand und Aufsichtsrat) umfassen unter anderem Quartals-, Segment- und Liquiditätsberichte sowie im Bedarfsfall einzelne anlassbezogene Analysen.

Der Prozess der Konzernabschlusserstellung sieht vor, dass die jeweiligen Buchhaltungen der Einzelgesellschaften zu jedem Stichtag Reporting-Packages auf Basis des konzernweiten Accountingmanuals erstellen und an das Headquarter zur weiteren Verarbeitung übermitteln. Hierbei bedienen sich die diversen Tochterunternehmen externer Serviceprovider, welche im Auftrag und unter Verantwortlichkeit der jeweiligen Geschäftsführung die Berichtspakete erstellen. Im Rahmen der prozessbezogenen Kontrolltätigkeiten finden durch das Konzernrechnungswesen regelmäßige Überprüfungen der Vollständigkeit und Richtigkeit der gemeldeten Daten statt. Ebenso werden diverse Abweichungsanalysen in laufender Abstimmung mit dem Vorstand durchgeführt. Dabei werden unter anderem die Daten aller Konzerngesellschaften im Headquarter zusammen mit den Fachabteilungen (z. B. Asset Management und Steuern) unter Einbeziehung der Buchhaltungen der Einzelgesellschaften überprüft. Im Rahmen der Konzernabschlusserstellung bedient sich das Konzernrechnungswesen einer validierten Konsolidierungssoftware. Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements wird mittels kritischer Eigeneinschätzung durch die Gruppe, aber auch auf freiwilliger Basis jährlich vom Konzernabschlussprüfer gemäß den Anforderungen der C-Regel Nr. 83 des Österreichischen Corporate Governance Kodex (ÖCGK) beurteilt. Das Ergebnis dieser Prüfung wird dem Vorstand sowie dem Aufsichtsrat beziehungsweise dem Prüfungsausschuss zur Kenntnis gebracht.

Interne Revision

Die Interne Revision der S IMMO AG koordiniert Prüfungen wesentlicher Geschäftsprozesse der Konzern-Muttergesellschaft beziehungsweise ihrer in- und ausländischen Tochtergesellschaften hinsichtlich deren Funktionsfähigkeit, bestehender Risiken und Kontrollschwächen sowie möglicher Effizienzverbesserungspotenziale. Die Grundlage für die in mehrjährigen Zyklen stattfindenden Revisionsprüfungen bildet der vom Vorstand genehmigte Jahresrevisionsplan. Zusätzlich werden Sonderprüfungen im Bedarfsfall beauftragt. Mit der Durchführung der Revisionsprüfungen werden ausschließlich externe Expertinnen und Experten beauftragt. Die Ergebnisse der Prüfungen werden an den Vorstand berichtet. Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats wird regelmäßig über den Revisionsplan sowie die Ergebnisse der durchgeführten Revisionsprüfungen informiert.

Unternehmens strategische Risiken	Immobilienspezifische Risiken	Finanzielle Risiken	Sonstige Risiken
Umfeld- und Branchenrisiko Investitionsrisiko Kapitalmarktrisiko	Immobilienportfoliorisiko Vermietungs- und Mietausfall risiko Immobilienentwicklungsrisiko Bautechnisches Risiko Immobilienbewertungsrisiko	Liquiditätsrisiko Zinsänderungsrisiko Finanzierungsrisiko Fremdwährungsrisiko Steuerliche Risiken	Umweltrisiko Risiken auf die Belange des NaDiVeG Rechtsrisiko und regulatorische Risiken

Erläuterung der Einzelrisiken

Unternehmensstrategische Risiken

Strategische Risiken sind eng mit der Geschäftsstrategie der S IMMO verbunden und können diese gegebenenfalls stark beeinflussen.

Umfeld- und Branchenrisiko

Die Entwicklung einer Branche ist stark von äußeren Faktoren wie der Konjunktur, technologischen oder politisch-rechtlichen Rahmenbedingungen abhängig. Da sich das wirtschaftliche Umfeld laufend ändert, sind die sich daraus ergebenden Risiken nur schwer prognostizierbar. Eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation in einem Markt kann die Kauf- und Verkaufspreise, den Wert einer Immobilie und deren Rendite beeinflussen. Darüber hinaus kann es zu Mietreduktionen, Mietausfällen oder zu Kündigung von Mietverträgen durch Mieterinnen und Mieter kommen. Um diesen Risiken zu begegnen, besitzt die S IMMO Immobilien in unterschiedlichen Regionen und mit verschiedenen Nutzungsarten. Sorgfältiges Asset Management und ständiges Monitoring tragen zur Reduktion der beschriebenen Risiken bei. Aktuell zeigt sich folgende Situation auf den von der S IMMO bearbeiteten Märkten: Die gute wirtschaftliche Lage und die Fertigstellung zahlreicher Projekte könnten zu einem Anstieg der Vermietungsleistung am Wiener Büroimmobilienmarkt führen. Es ist zu erwarten, dass insbesondere die Mietpreise von modernen und zentral gelegenen Büroflächen steigen werden. Die anhaltende Nachfrage und Flächenknappheit des Büromarkts in Berlin könnte nochmals die Mietpreise erhöhen und für eine kontinuierlich sinkende Leerstandsrate sorgen. Für den deutschen Wohnimmobilienmarkt wird hingegen eine Stagnation der Preise erwartet. Das wirtschaftliche Wachstum in einigen CEE-Märkten erhöht die Nachfrage für Büroimmobilien.

Investitionsrisiko

Die S IMMO ist sowohl bei Investitionen in Immobilienentwicklungsprojekte als auch bei Immobilienzukäufen Risiken ausgesetzt. Diese werden oft durch Faktoren verursacht, die außerhalb des Wirkungsbereichs der S IMMO Gruppe liegen, wie beispielsweise Verzögerungen bei der Fertigstellung von Immobilienprojekten oder die nachträgliche Verschlechterung der lokalen wirtschaftlichen Lage. Daher zielt die Unternehmensstrategie darauf ab, durch sorgsame Auswahl, Planung und Ausführung der Immobilienprojekte beziehungsweise der Immobilienzukäufe potenzielle Investitionsrisiken zu reduzieren. Es sind Limits festgelegt, ab welchem Investitionsvolumen eine Genehmigung des Aufsichtsrats erforderlich ist. Dennoch verbleibt bei jeder Investition, so auch bei Immobilien, immer ein Restinvestitionsrisiko, das sich beispielsweise auf Cashflows und Bewertungen negativ auswirken kann.

Die S IMMO hält Aktien der Immofinanz AG und CA Immobilien Anlagen AG in wesentlichem Umfang. Beide Gesellschaften unterliegen als Immobilien-Investmentgesellschaften und Immobilienentwickler ähnlichen Risiken wie die S IMMO, insbesondere sämtlichen Risiken, die mit dem Kauf, der Entwicklung, der Bewirtschaftung und dem Verkauf von Immobilien zusammenhängen, und dem allgemeinen Unternehmensrisiko. Für einen Überblick über die besonderen Risiken der Gesellschaften wird auf die entsprechenden Finanzberichte der beiden Gesellschaften verwiesen. Die Aktien der Immofinanz und der CA Immo notieren im österreichischen Leitindex ATX und unterliegen Marktpreisrisiken, welche sich negativ auf das Eigenkapital der S IMMO auswirken können.

Kapitalmarktrisiko

Der Kapitalmarkt ist für die S IMMO bezüglich der Aufnahme von Eigen- und Fremdkapital von großer Wichtigkeit. Instabile Kapitalmärkte können die Finanzierungsmöglichkeiten der Gruppe beeinträchtigen. Das Management arbeitet daran, das Vertrauen der Anlegerinnen und Anleger in die von der S IMMO AG emittierten Wertpapiere durch transparente und verlässliche Information und zeitnahe Kommunikation zu stärken.

Immobilienspezifische Risiken

Die S IMMO unterliegt allen Risiken, die mit dem Kauf, der Entwicklung, der Bewirtschaftung und dem Verkauf von Immobilien zusammenhängen.

Immobilienportfoliorisiko

Mit einem ausgewogenen Portfoliomix begegnet die S IMMO dem Immobilienportfoliorisiko. Im Portfolio befinden sich Büros, Geschäfte, Hotels und Wohnimmobilien. Geografisch verteilen sich die Objekte auf die Regionen Österreich, Deutschland und CEE. Dabei konzentriert sich die Gruppe auf Haupt- und Großstädte innerhalb der Europäischen Union. Der Wert einer Immobilie hängt zu einem beträchtlichen Teil von ihrem Standort und der beabsichtigten Nutzung ab. Die Attraktivität des Standorts oder die mögliche Nutzung der Objekte können daher die finanzielle Lage der S IMMO erheblich beeinflussen. Das Immobilienportfoliorisiko war im Geschäftsjahr 2017 nicht in allen Regionen und Nutzungsarten gleichermaßen ausgeprägt: Durch die Streuung innerhalb des Portfolios können oft die Risiken eines Markts durch positive Entwicklungen in einem anderen Markt abgefedert werden.

Vermietungs- und Mietausfallrisiko

Das Vermietungsrisiko ist stark mit der allgemeinen wirtschaftlichen Lage in den einzelnen Märkten verknüpft und damit auch mit entsprechenden Planungsunsicherheiten behaftet. Im laufenden Jahr bleibt auf Grund der unterschiedlichen politischen und wirtschaftlichen Entwicklung der einzelnen Märkte ein Vermietungsrisiko − auch bei Vertragsverlängerungen − bestehen. Die Konkurrenzsituation kann sich ebenfalls auf den Vermietungsgrad beziehungsweise auf Vertragsverlängerungen auswirken. Der Wettbewerb zwischen den Eigentümern um namhafte Mieterinnen und Mieter ist intensiv. In einigen Märkten, in denen die S IMMO tätig ist, stehen die Mieten unter Druck. Dies kann dazu führen, dass Mietpreise akzeptiert werden müssen, die niedriger sind als ursprünglich prognostiziert. Außerdem unterliegt die S IMMO dem Mietausfallrisiko. Ist die Gruppe nicht in der Lage, auslaufende Mietverträge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern oder geeignete kreditwürdige Mieter zu finden, die bereit sind, langfristige Mietverhältnisse einzugehen, beeinträchtigt dies den Marktwert der betreffenden Immobilien. Darüber hinaus kann es zu langfristigen Leerständen kommen. Besonders in Zeiten wirtschaftlicher und politischer Unsicherheiten kann die S IMMO dazu gezwungen sein, Mietsenkungen zu akzeptieren, um den Vermietungsgrad aufrechtzuerhalten. Die Bonität eines Mieters, insbesondere während eines wirtschaftlichen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken. Darüber hinaus kann das Risiko entstehen, dass ein Mieter insolvent wird oder sonst außerstande ist, seinen Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag nachzukommen.

Immobilienentwicklungsrisiko

Im Bereich von Immobilienentwicklungen können Risiken im Zusammenhang mit Baukostenüberschreitungen, Errichtungsdauer, (Bau-)Qualitätsmängeln, der Vermietung oder Verzögerungen bei der Erlangung von behördlichen Genehmigungen entstehen. Diesen Risiken begegnet die S IMMO mit regelmäßigen Kosten-, Qualitäts- und Terminkontrollen sowie Abweichungsanalysen.

Bautechnisches Risiko

Unter dem bautechnischen Risiko versteht man das Risiko auftretender Schäden an neu errichteten Objekten und Bestandsobjekten, welches die S IMMO durch branchenübliche Bauverträge mit erfahrenen Baufirmen, Gewährleistungsfristen und -garantien reduziert. Um Risiken in diesem Bereich in Grenzen zu halten, werden eingehende Prüfungen vor Ablauf der Gewährleistungsfristen veranlasst, um mögliche Schäden noch auf Kosten der Bauunternehmen zu sanieren. Zur Absicherung gegen klassische Schäden bei Bestandsgebäuden wie Feuer oder Wasser schließt die S IMMO marktübliche Versicherungen ab.

Immobilienbewertungsrisiko

Die Immobilienbewertung hängt von verschiedenen makroökonomischen Gegebenheiten – außerhalb des Einflussbereichs der Gruppe – und immobilienspezifischen Faktoren ab. Das Immobilienbewertungsrisiko beschreibt in diesem Zusammenhang das Risiko von negativen Wertschwankungen des Immobilienportfolios. Über die erwarteten Mieteinnahmen, den Zustand und den historischen Vermietungsgrad hinaus können Immobiliensachverständige auch andere Faktoren wie beispielsweise Steuern auf Grund und Boden, Betriebskosten, Ansprüche Dritter auf Basis von Umweltrisiken oder mit bestimmten Baumaterialien verbundene Risiken berücksichtigen. Jede Wertänderung einer Immobilie kann den Bilanzgewinn oder -verlust und in weiterer Folge das Eigenkapital und somit auch den Börsenkurs und die Kreditwürdigkeit der Gruppe negativ beeinflussen. Die Gruppe bilanziert die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum Verkehrswert, wobei die Immobilien üblicherweise einmal im Jahr von externen Gutachtern bewertet werden.

Finanzielle Risiken

Die Steuerung von finanziellen Risiken beinhaltet für die S IMMO Gruppe vor allem die Berücksichtigung von Liquiditäts-, Zinsänderungs-, Finanzierungs- und Währungsrisiken.

Liquiditätsrisiko

Zur Sicherstellung der Liquidität werden die Zahlungsströme der S IMMO Gruppe von der Finanzierungsabteilung auf Basis einer kontinuierlichen Liquiditätsplanung in Zusammenarbeit mit den Bereichen Projektentwicklung, Asset Management und Akquisition koordiniert, auf Plausibilität geprüft und laufend angepasst. Die Gruppe verfügt über fluktuierende Bestände liquider Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strategischen Erfordernissen und Zielen veranlagt. Weiters tätigt sie Absicherungsgeschäfte, insbesondere, um sich gegen Zinsänderungen und die damit verbundenen Schwankungen ihrer Finanzierungskosten abzusichern. Solche Absicherungsgeschäfte könnten sich als ineffizient oder ungeeignet herausstellen, um die angestrebten Ziele zu erreichen, sowie zu ergebniswirksamen Verlusten führen. Darüber hinaus ist die Gruppe dem Risiko ausgesetzt, dass ihre Vertragspartner die Verpflichtungen aus den Absicherungs- oder Veranlagungsgeschäften nicht vereinbarungsgemäß erfüllen (Kontrahentenrisiko). Diesem Risiko begegnet die S IMMO Gruppe, indem sie Veranlagungs- und Absicherungsgeschäfte nur bei namhaften Banken mit guter Bonität abschließt. Auf Grund verschärfter Eigenkapital- und Liquiditätsvorschriften für Banken und daraus resultierender restriktiverer Kreditvergabe sowie reduzierter Beleihungshöhen kann es zu Schwierigkeiten bei Refinanzierungen kommen. Die S IMMO kann davon trotz überwiegend langfristig abgeschlossener Kreditverträge hauptsächlich bei Kreditverlängerungen und Refinanzierungen betroffen sein (siehe auch Finanzierungsrisiko). Das Risiko kann primär auftreten, wenn es bei Kreditverlängerungen oder Refinanzierungen zu Verzögerungen kommt oder diese in einer geringeren Höhe als erwartet erfolgen. Würde es der S IMMO nicht oder nicht zeitgerecht gelingen, geeignete und angemessene Fremdkapitalfinanzierungen für Projektentwicklungen und Akquisitionen oder die Refinanzierung auslaufender Fremdkapitalfinanzierungen in Anspruch zu nehmen, könnte dies die Fähigkeit erheblich beeinträchtigen, ihren Verpflichtungen aus Projektentwicklungsverträgen oder Akquisitionsprojekten nachzukommen. Weiters besteht das Risiko, Anleihen bei Laufzeitende nicht zurückzahlen zu können. All diese Folgen oder eine aus mangelnder Verfügbarkeit freier Liquidität resultierende Unfähigkeit, den Verpflichtungen aus bereits bestehenden Finanzierungsverträgen und Teilschuldverschreibungen nachzukommen, können einen wesentlich nachteiligen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gruppe haben und die Bonität dieser beeinträchtigen.

Zinsänderungsrisiko

Der weitaus überwiegende Teil der Finanzierungsverträge der S IMMO Gruppe sieht einen variablen Zinssatz vor, wodurch das Risiko eines sich ändernden Zinsniveaus besteht. Die Kosten des Zinsendiensts erhöhen sich bei Anstieg des jeweiligen Referenz-Zinssatzes. Derzeit wird allerdings erwartet, dass die Europäische Zentralbank den Leitzins vorerst weiterhin auf sehr niedrigem Niveau belässt. Das Zinsänderungsrisiko reduziert die S IMMO Gruppe langfristig durch Zinsabsicherungen ihrer variabel verzinsten Kredite. Per 31.12.2017 waren 20 % (31.12.2016: 13 %) der Kreditverbindlichkeiten fix und 80 % (31.12.2016: 87 %) der Kreditverbindlichkeiten – größtenteils an den Drei-Monats-Euribor gebunden – variabel verzinst. Zur Absicherung variabel verzinster Kredite verwendet die S IMMO prinzipiell folgende derivative Finanzinstrumente: Swaps und Caps. Per Jahresende war ein

Großteil des variabel verzinsten Finanzierungsportfolios abgesichert. Das Ausmaß, in dem sich die Gruppe derartiger Instrumente bedient, hängt von den Annahmen und Markterwartungen des Managements und der zuständigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der S IMMO in Bezug auf das zukünftige Zinsniveau sowie von der Entwicklung der Höhe der Kreditverbindlichkeiten ab. Erweisen sich diese Annahmen als unrichtig, kann dies zu einem beträchtlichen Anstieg des Zinsaufwands führen. Die durchgeführten Stresstests, welche die bestehenden Anleihen inkludieren (Details siehe Anhang Kapitel 5.2.1.), zeigen, dass die S IMMO Gruppe an Änderungen des Zinsniveaus in einem geringen Ausmaß partizipiert. Ein Euribor von 1,0 % p.a. führt zu einer Erhöhung der Cost of Funding um 15 Basispunkte. Dies hat zur Folge, dass die Gesellschaft im Falle von Zinssteigerungen – trotz Absicherung durch derivative Finanzinstrumente – höheren Finanzierungskosten ausgesetzt wäre.

Finanzierungsrisiko

Die Marktbedingungen für Liegenschaftsfinanzierungen ändern sich immer wieder. Nach der Finanz- und Wirtschaftskrise kann seit einigen Jahren wieder eine stetige und deutliche Verbesserung der Refinanzierungssituation beobachtet werden. Refinanzierungen – auch großer Volumina – konnten auf Grund des Veranlagungsdrucks vieler Banken, insbesondere in Deutschland und Österreich, zu deutlich sinkenden Margen abgeschlossen werden. Auch in CEE haben sich die Konditionen für Kreditaufnahmen – abhängig von der Assetklasse, der Lage und der Kredithöhe – weiter verbessert. Die Attraktivität verschiedener Finanzierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab, von denen einige nicht von der Gruppe beeinflusst werden können. Diese Faktoren umfassen insbesondere Marktzinsen, steuerliche Aspekte und die Beurteilung des Werts und der Verwertbarkeit von Immobilien, die als Sicherheiten dienen, sowie die Einschätzung der allgemeinen wirtschaftlichen Lage durch die Finanzierungspartner. In Zeiten stark volatiler Immobilienmärkte sind Fremdkapitalgläubiger unter Umständen nicht bereit, abreifende Kredite zu für die S IMMO Gruppe akzeptablen Konditionen zu prolongieren. Dies kann insbesondere zu höheren Margen, geringeren Beleihungshöhen und der Notwendigkeit zur Bestellung weiterer Sicherheiten sowie generell zu einem Mangel an Refinanzierungsmöglichkeiten führen. Sollte die Gruppe außerstande sein, Liquidität oder Fremdmittel im benötigten Ausmaß zur benötigten Zeit zu generieren beziehungsweise zu akzeptablen Konditionen aufzunehmen, könnte ihre Fähigkeit beeinträchtigt sein, ihren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzukommen. Dieses Finanzierungsrisiko versucht die S IMMO Gruppe durch Streuung ihrer Kreditgeber (zum Bilanzstichtag per 31.12.2017 waren es 23 Einzelbanken) zu reduzieren. Eine Kontrolle der Kreditaufnahmen erfolgt durch Genehmigungen nach gestaffelten Beträgen durch den Vorstand und den Aufsichtsrat. Per 31.12.2017 hatten die langfristigen Bankverbindlichkeiten eine durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit von

6,4 Jahren. Die Langfristigkeit der Finanzierung entspricht der branchenüblichen Praxis. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass Financial Covenants (Klauseln in Kreditverträgen hinsichtlich des zulässigen Verschuldungsgrads und des Schuldendienstdeckungsgrads) oder andere Vertragsbedingungen, Gewährleistungen oder Auflagen in Finanzierungsverträgen nicht eingehalten werden können. Dies kann die Flexibilität bei der Finanzierung zukünftiger Geschäftstätigkeit einschränken. Die Einhaltung von Financial Covenants wird von der S IMMO Gruppe – in engem Kontakt mit kreditvergebenden Finanzinstituten – laufend überwacht. Covenant-Verletzungen können einen Verzugsfall darstellen. Die Gruppe legt großen Wert auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Finanzierungen und Buchwerten der Immobilien (Loan-to-Value-Ratio). Zum Stichtag 31.12.2017 lag die Loan-to-Value-Ratio für besicherte Finanzierungen bei 36,6 % (31.12.2016: 41,3 %). Darüber hinaus verfügt die Gruppe über unbesicherte Finanzierungen (ausgenutzte Kreditlinien, Anleiheverbindlichkeiten und nachrangiges Genussrechtskapital), welche 12,7 % (31.12.2016: 14,6 %) des Immobilienvermögens ausmachten. Trotz genauen Monitorings der Finanzierungsinstrumente und der relevanten Parameter kann bei entsprechend negativer Entwicklung der Konjunktur und des Finanzierungsumfelds nicht ausgeschlossen werden, dass die S IMMO mit Risiken im Bereich der Refinanzierung konfrontiert wird.

Fremdwährungsrisiko

Kreditfinanzierungen der S IMMO Gruppe sind ausschließlich in Euro denominiert und die Mietverträge sind überwiegend an den Euro gebunden. Daher ist das unmittelbare cashwirksame Fremdwährungsrisiko als gering anzusehen. Mittelbar könnte sich ein verändertes Umfeld in einer anderen Währung auf die Kaufkraft der Kunden vor Ort auswirken, was mittelfristig eine Auswirkung auf die Immobilienbewertungen hätte. Buchhalterisch könnten auch kurzfristige, nicht cashwirksame Fremdwährungseffekte in der Gewinn- und Verlustrechnung schlagend werden. Das kann vor allem beim Budapest Marriott Hotel passieren – in Abhängigkeit davon, wie sich der ungarische Forint im Vergleich zum Euro entwickelt.

Steuerliche Risiken

Als international tätiger Immobilienkonzern mit Gesellschaften in derzeit neun europäischen Ländern ist die S IMMO Gruppe mit einer Vielzahl von unterschiedlichen – laufenden Änderungen unterworfenen – nationalen Steuersystemen konfrontiert. Änderungen der lokalen steuerlichen Rahmenbedingungen (zum Beispiel bei den immobilienbezogenen Steuern, Umsatz- oder Ertragsteuern) sowie Unsicherheiten beziehungsweise unterschiedliche Auffassungen in Bezug auf die Auslegung der vielfach komplexen steuerlichen Vorschriften können zu nicht geplanten Steuerbelastungen führen und stellen damit stets ein Ertragsrisiko dar. Die S IMMO versucht, allfällige Konsequenzen durch die kontinuierliche Zusammenarbeit mit lokalen Steuerexperten frühzeitig zu erkennen, bei der Entscheidungsfindung zu berücksichtigen und trifft für (aus Betriebsprüfungen beziehungsweise steuerlichen Verfahren) bekannte Risiken ausreichende bilanzielle Vorsorge.

Sonstige Risiken

Umweltrisiko

Die S IMMO ist diversen Umweltrisiken wie Naturkatastrophen oder menschlich verursachten Katastrophen ausgesetzt. Umweltrisiken können sowohl im Zusammenhang mit Bestandsimmobilien als auch mit Entwicklungsprojekten auftreten. Beispielsweise können geänderte Gesetze oder Sanierungsverpflichtungen auf Grund von umwelt- oder sicherheitsrechtlichen Vorschriften das Entfernen oder den Austausch von Materialien notwendig machen. Ebenso kann die Entsorgung umweltschädlicher Substanzen auf einem Entwicklungsgrundstück erforderlich sein. Neue oder strengere Umwelt-, Gesundheits- und Sicherheitsgesetze können ebenfalls zusätzliche Kosten verursachen. Naturkatastrophen oder extreme Wettereinwirkungen wie beispielsweise Überflutungen, Sturm und Hagel können erhebliche Schäden an im Bau befindlichen Objekten oder Bestandsimmobilien verursachen. Ebenso können auch von Menschen verursachte Katastrophen wie zum Beispiel nukleare Zwischen- und Störfälle zu Schäden führen. Durch entsprechende Gebäudeversicherungen – ergänzt um Spezialversicherungen beispielsweise gegen Erdbeben in Rumänien – sind wesentliche Schäden an Gebäuden abgedeckt. Die S IMMO versucht, Umweltrisiken dadurch zu senken, dass bei Akquisitionen und Investitionen genaue Standortanalysen durchgeführt und gegebenenfalls Garantieerklärungen eingeholt werden.

Risiken auf die Belange des NaDiVeG

Das Nachhaltigkeits- und Diversitätsverbesserungsgesetz (NaDiVeG) fordert eine Auseinandersetzung mit den wesentlichen Risiken, die negative Auswirkungen auf die Belange (Umwelt, Arbeiternehmerinnen und Arbeitnehmer, Gesellschaft, Bekämpfung von Korruption und Bestechung sowie Achtung der Menschenrechte) haben könnten. Im folgenden Teil des Risikoberichts werden wesentliche Risiken im Zusammenhang mit den im nichtfinanziellen Bericht genannten Themen sowie Maßnahmen zur Identifikation, Bewertung, Vermeidung und Begrenzung der Risiken beschrieben.

Die S IMMO ist sich ihrer Verantwortung gegenüber der Umwelt bewusst. Die Errichtung neuer Gebäude hat einen Anstieg der CO2 -Emissionen zur Folge und durch den zusätzlichen Energieverbrauch wird der Treibhauseffekt vorangetrieben. Darüber hinaus könnten bei Neubauprojekten oder Sanierungsarbeiten durch den Einsatz schadstoffhaltiger Baustoffe gefährliche Abfälle in die Umwelt gelangen. Um diesen Risiken entgegenzuwirken, agiert die S IMMO verantwortungsvoll sowohl bei Bestandsimmobilien als auch bei Entwicklungsprojekten, indem die CO2 -Emissionen anhand der Echtverbräuche überwacht werden und auf energieeffiziente Bauweisen sowie auf den Einsatz qualitativ hochwertiger und ökologischer Materialien geachtet wird. Die energetische Situation wird sowohl bei Neubauprojekten als auch Sanierungen berücksichtigt und Umbauarbeiten finden stets nach Maßgabe des wirtschaftlichen Umfelds statt. Sofern möglich, wird auf den Einsatz von erneuerbarer Energie im Strommix der Länder geachtet. Bei Neubauprojekten werden stets Green-Building-Zertifikate angestrebt, in diesem Zusammenhang erhielten bereits mehrere Gebäude der S IMMO Nachhaltigkeitszertifikate.

Die S IMMO trägt durch die Beauftragung von Neu- und Umbauten neben dem Umweltmanagement auch Verantwortung für die Sicherheit auf Baustellen. Mangelnde Qualität und Nichteinhaltung der Sicherheitsvorschriften könnten die Sicherheit und Gesundheit der Arbeiter gefährden. Außerdem kann mangelnde Sorgfalt auf der Baustelle zu Anrainerbeschwerden bezüglich Lärm und Staub führen. Daher wählt die S IMMO ihre Partnerinnen und Partner sorgfältig aus und beauftragt ausschließlich seriöse Generalunternehmer mit einem hohen Anspruch auf Qualität.

Im täglichen Wirtschaften ist das Risiko von Korruptionsfällen stets gegeben. Die S IMMO ist unter anderem in Ländern mit einem schlechten Ranking nach dem Corruption Perceptions Index tätig, wodurch es im Ernstfall bei Nichteinhaltung der Compliance-Richtlinien zu Strafzahlungen oder disziplinären Folgen kommen kann.

Darüber hinaus hat die S IMMO eine große soziale Verantwortung entlang der Lieferkette und achtet daher auch bei der Wahl ihrer Partner auf die Einhaltung aller gesetzlichen Bestimmungen. Grundwerte wie Transparenz sowie faire und nachhaltige Unternehmensführung sind tief in der Unternehmensstruktur der S IMMO verankert. Dies wird auch durch das Bekenntnis der S IMMO zum Österreichischen Corporate Governance Kodex deutlich (Details siehe Corporate-Governance-Bericht ab Seite 80).

Die S IMMO beschäftigt sich ebenfalls mit Herausforderungen und möglichen Risiken, die sich im Zusammenhang mit ihren Teammitgliedern ergeben können. So ist es für die S IMMO selbstverständlich, negative Auswirkungen auf die Gesundheit ihrer Teammitglieder auf ein Mindestmaß zu reduzieren. Auf eine ausgeglichene Work-Life-Balance wird ebenso geachtet, wie auf den Ausgleich zwischen dem Fördern und Fordern der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Nur durch fachgerechte Qualifikation und Ausbildung ist die Belegschaft in der Lage, die ihr übertragenen Aufgaben eigenverantwortlich auszuführen. Darüber hinaus wird dem Team der S IMMO ein umfassendes Gesundheitsprogramm angeboten.

Durch die Tätigkeit der S IMMO ergeben sich keine Risiken, die negative Auswirkungen auf Menschenrechte haben können.

Rechtsrisiko und regulatorische Risiken

Die S IMMO ist auf Grund ihrer Geschäftstätigkeit einer Vielzahl von rechtlichen Risiken ausgesetzt. Diese resultieren unter anderem aus Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der operativen Geschäftstätigkeit der S IMMO (zum Beispiel Streitigkeiten aus Immobilientransaktionen oder mit Baufirmen) und regulatorischen Risiken. Für laufende Rechtsstreitigkeiten werden gegebenenfalls im gemäß IFRS erforderlichen Ausmaß Rückstellungen gebildet. Da der Ausgang (schieds-)gerichtlicher Verfahren in der Regel schwer vorhersehbar ist, können über die dotierten Rückstellungen hinausgehende Aufwendungen entstehen. Signifikante Risiken können sich auch aus Veränderungen der Rechtslage ergeben, zumal die S IMMO in einem stark regulierten Umfeld und in verschiedenen Jurisdiktionen tätig ist.

Die Gruppe operiert in einem regulatorischen Umfeld, dessen Vorschriften – insbesondere des Marktmissbrauchs-, Datenschutzund Kartellrechts – mit sehr hohen Strafdrohungen anwendbar sind und sein werden. Die von der Gesellschaft ergriffenen Maßnahmen können sich als unzureichend herausstellen, Verstöße gegen Rechtsvorschriften hintanzuhalten, und damit die Verhängung von hohen Geldstrafen nach sich ziehen.

Gesamtaussage zu Risiken und Chancen

Die Geschäftstätigkeit der S IMMO AG unterliegt einer Vielzahl von Risiken und ist stark von der Konjunktur in den bearbeiteten Märkten abhängig. Die EU-Kommission erwartet ein stabiles Wachstum der Währungsunion und rechnet mit einem Konjunkturplus von 2,3 %. Zu den großen Unsicherheitsfaktoren auf politischer Ebene zählt neben den ungewissen Folgen des Brexits auch die zunehmende Tendenz zum Protektionismus in vielen Ländern, wie beispielsweise in den USA.

Im Berichtsjahr profitierte die S IMMO von der Dynamik auf den Immobilienmärkten und in der Folge vom Verkauf einiger Objekte. Obwohl im Jahr 2018 zahlreiche neue Immobilien in den Märkten der S IMMO fertiggestellt werden, rechnet das Unternehmen damit, dass diese auf eine hohe Nachfrage treffen und die Verkaufsbzw. Mietpreise stabil bleiben werden. Sollte es in den Märkten zu einer Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation kommen, müsste die Gruppe mit einem erhöhten Branchen-, Bewertungs-, Immobilienportfolio-, Vermietungs- und Mietausfallrisiko rechnen.

Ein weiteres Risiko stellen die Liquidität und die Finanzierung dar. Während die Immobilienbranche aktuell weiterhin vom anhaltend niedrigen Zinsniveau profitiert, rechnet die Gruppe mittelfristig mit einem moderaten Anstieg der Zinsen. Die S IMMO hat sich im Vorfeld auf die Änderung der Zinssituation vorbereitet und das niedrige Zinsniveau der letzten Jahre langfristig mit Hilfe von Derivaten abgesichert.

Wie die Kurskorrekturen an den Börsen Anfang 2018 zeigten, stellt die Volatilität auf den Kapitalmärkten einen Risikofaktor dar. Die S IMMO Aktie zeigt aktuell eine solide Performance und bewegte sich 2017 im Aufwärtstrend.

Das Unternehmen begegnet allen Risiken mit sorgfältigem Risikomonitoring und verantwortungsvoller Risikopolitik. Darüber hinaus wird ausreichende bilanzielle Vorsorge für potenzielle Risiken getroffen.

Neben den genannten Risiken gibt es auch Chancen. Der vermehrte Zuzug in europäische Großstädte und Ballungszentren führt zu einem steigenden Bedarf an Wohn- und Büroimmobilien. Die S IMMO nutzt diese demografische Entwicklung, treibt Entwicklungsprojekte voran und prüft Gelegenheiten für An- und Verkäufe.

Ausblick

Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Im Februar 2018 emittierte die S IMMO AG zwei Unternehmensanleihen. Die sechsjährige Tranche (ISIN AT0000A1Z9D9) wurde mit einem Volumen von EUR 100 Mio. mit einem fix verzinsten Kupon von 1,75 % p.a. begeben. Die zwölfjährige Tranche (ISIN AT0000A-1Z9C1) wurde mit einem Volumen von EUR 50 Mio. und einem Kupon von 2,875 % p.a. emittiert. Die Zeichnungsfrist lief vom 01.02.2018 bis zum 05.02.2018.

Im ersten Quartal 2018 hat der Konzern seinen Anteil an der börsennotierten Immofinanz auf 11,82 % aufgestockt.

Erwartete Umfeldentwicklung

Das Wachstum der Weltwirtschaft setzte sich im Jahr 2017 fort. Die EU-Kommission sieht die weitere Entwicklung der Wirtschaft in der Europäischen Union (EU) und in der Eurozone trotz einiger Risikofaktoren positiv. Für den Euroraum und die EU wird 2018 ein Wachstum von 2,3 % erwartet, im Folgejahr wird mit 2,0 % gerechnet.

Österreichs Wirtschaft konnte die Prognosen der EU-Kommission deutlich übertreffen und wuchs im Jahr 2017 doppelt so schnell wie 2016. Während das Wachstum 2016 1,5 % betrug, belief es sich im vergangenen Jahr auf 3,1 %. Die günstigen Arbeitsmarktbedingungen und die damit einhergehende stabile Kaufkraft lassen auch für die folgenden Jahre eine positive Prognose zu. Die EU-Kommission rechnet 2018 mit einem Wachstum von 2,9 %, im Jahr 2019 soll dieses 2,3 % betragen.

Für Deutschland war 2017 ebenfalls ein Jahr des wirtschaftlichen Aufschwungs. Mit einem Wachstum von 2,2 % wurde ein Sechs-Jahres-Hoch erzielt. Wie in Österreich, sind auch in Deutschland vor allem die positiven Entwicklungen im Inland für das Wachstum verantwortlich. Die EU-Kommission geht von einem robusten Wachstum von 2,3 % für 2018 aus, 2019 wird ein Wachstum von 2 % prognostiziert.

Obwohl die EU-Kommission weiterhin mit einem Wirtschaftswachstum rechnet, gibt es aktuell zahlreiche Herausforderungen. Zu den Risiken gehören der ungewisse Ausgang der Brexit-Verhandlungen, der Trend zu einer protektionistischen Politik in mehreren Ländern und globale geopolitische Spannungen.

Erwartete Entwicklungen auf den Immobilienmärkten

Der Wiener Immobilienmarkt gilt trotz steigendem Preisniveau als stabil – im internationalen Vergleich befinden sich die Preise auf einem gemäßigten Niveau. Am Wiener Büromarkt werden im Jahr 2018 rund 280.000 m² Büroflächen fertiggestellt werden. Das ist eine Größenordnung wie vor der Wirtschaftskrise.

Die Rahmenbedingungen am Berliner Büromarkt bleiben weiterhin sehr positiv. Die hohe Nachfrage und das geringe Flächenangebot werden wohl auch 2018 weiter für steigende Mieten und sinkenden Leerstand sorgen. Für den deutschen Wohnimmobilienmarkt, insbesondere in Berlin, wird hingegen eine Stagnation der Mieten und Preise erwartet, da sich diese bereits auf einem sehr hohen Niveau befinden.

Die gute Entwicklung der Wirtschaft in einigen CEE-Märkten der S IMMO führt dazu, dass in den kommenden Jahren zahlreiche neue Büroflächen auf den Immobilienmarkt kommen werden. Das erweiterte Angebot trifft auf eine starke Nachfrage vor allem bei großen Flächen.

Erwartete Geschäftsentwicklung

Die S IMMO profitiert von der positiven wirtschaftlichen Entwicklung in all ihren Märkten sowie vom niedrigen Zinsumfeld und dem hohen Preisniveau auf vielen Immobilienmärkten. Die S IMMO nutzte dieses Umfeld im Jahr 2017 für Verkäufe und veräußerte unter anderem Gewerbeimmobilien in Wien und Sofia. Darüber hinaus tätigte das Unternehmen Zukäufe in deutschen Städten wie Leipzig, Rostock und Kiel. Diese Städte weisen auf Grund ihrer demografischen und wirtschaftlichen Daten großes Potenzial auf.

Im operativen Bereich wird sich das Unternehmen auf Projektentwicklungen und Investitionen in Bestandsimmobilien konzentrieren. Ein Entwicklungsprojekt befindet sich in der Siebenbrunnengasse in Wien. Das Objekt besteht aus vier Bauteilen und wird derzeit als Büro- und Gewerbeobjekt genutzt. Das Bestandsgebäude, das bereits 2015 von der S IMMO erworben wurde, wird ab 2018 einer umfangreichen Renovierung unterzogen. Nach Ende der Renovierung werden etwa zwei Drittel der Nutzfläche als Wohnungen genutzt werden.

Eines der kommenden Projekte in Berlin ist die Neugestaltung eines ehemaligen Kaufhauses im Berliner Bezirk Neukölln. Die S IMMO hat das sechsstöckige Gebäude samt dazugehörigem Parkhaus 2015 gekauft. Die Immobilie mit dem Projektnamen 101 Neukölln wird zukünftig neben Büros auch über Geschäfts- und Gastronomieflächen verfügen.

Darüber hinaus wird 2018 der Bau von zwei Büroimmobilien in Osteuropa abgeschlossen. Das Büroprojekt Einsteinova Business Center in Bratislava wird im zweiten Quartal 2018 fertiggestellt werden. Auf einem Grundstück von 11.600 m² entstehen moderne, nachhaltige Büros mit einer vermietbaren Fläche von rund 23.500 m². Das Gebäude wird nach höchsten Green-Building-Standards gebaut und soll ein BREEAM-Zertifikat mit dem Level "Excellent" erhalten. Für die Immobilie konnten bereits in einer frühen Bauphase namhafte internationale Mieter wie UNIQA, Datalan und Tempest gewonnen werden. Bereits vor der Fertigstellung ist das Gebäude nahezu vollvermietet.

Das zweite Projekt, das Ende 2018 fertiggestellt wird, ist die Büroimmobilie The Mark in Bukarest. Der elegante Turm wird rund 25.500 m² vermietbare Fläche bieten. Auch für dieses Neubauprojekt strebt die S IMMO ein BREEAM-Nachhaltigkeitszertifikat mit dem Level "Excellent" an.

Wien, am 20.03.2018

Der Vorstand:

Ernst Vejdovszky Friedrich Wachernig

Konzernabschluss

• Konzernbilanz
• Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
• Konzern-Gesamtergebnisrechnung
• Konzern-Geldflussrechnung
• Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
• Anhang zum Konzernabschluss

Konzernabschluss

Konzernbilanz

zum 31.12.2017

Aktiva in TEUR	Anhang angabe	31.12.2017	31.12.2016
Langfristiges Vermögen
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
Vermietete Immobilien	3.1.1.	1.668.405	1.917.303
Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke	3.1.1.	37.100	20.801
		1.705.505	1.938.104
Selbst genutzte Immobilien	3.1.2.	127.875	125.768
Sonstiges Sachanlagevermögen	3.1.2.	4.655	6.340
Immaterielle Vermögenswerte	3.1.2.	230	193
Anteile an at equity bewerteten Unternehmen	3.1.3.	12.237	10.241
Beteiligungen	3.1.4.	842	777
Ausleihungen an at equity bewertete Unternehmen	3.1.3.	10.946	10.372
Andere finanzielle Vermögenswerte	3.1.4.	300.175	90.394
Latente Steuern	3.1.16.	2.277	5.807
		2.164.742	2.187.996

Kurzfristiges Vermögen

Vorräte	3.1.5.	530	606
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	3.1.6.	8.447	10.412
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	3.1.6.	6.607	4.241
Andere Vermögenswerte	3.1.7.	12.239	9.616
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	3.1.8.	73.390	66.029
		101.213	90.904

Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	3.1.9.	6.300	0
		107.513	90.904
		2.272.255	2.278.900

Passiva in TEUR	Anhang angabe	31.12.2017	31.12.2016
Eigenkapital
Grundkapital	3.1.10.	240.544	240.544
Kapitalrücklagen	3.1.10.	68.832	68.832
Sonstige Rücklagen	3.1.10.	631.439	486.229
		940.815	795.605
Nicht beherrschende Anteile	3.1.11.	3.611	28.737
		944.426	824.342
Langfristiges Fremdkapital
Nachrangiges Genussrechtskapital	3.1.13.	0	58.131
Anleiheverbindlichkeiten	3.1.14.	287.518	287.221
Sonstige Finanzverbindlichkeiten	5.2.2.	686.589	770.602
Rückstellungen	3.1.15.	2.334	2.143
Andere Verbindlichkeiten		7	15
Latente Steuern	3.1.16.	135.128	105.645
			1.223.757

Kurzfristiges Fremdkapital
Nachrangiges Genussrechtskapital	3.1.13.	56.717	0
Finanzverbindlichkeiten	5.2.2.	113.398	184.096
Laufende Ertragsteuerverbindlichkeiten		4.666	3.666
Rückstellungen	3.1.15.	0	162
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	5.2.2.	7.363	9.298
Andere Verbindlichkeiten		34.109	33.579
		216.253	230.801

2.272.255 2.278.900

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

für das Geschäftsjahr 2017

in TEUR	Anhang angabe	2017	2016
Erlöse
Mieterlöse	3.2.1.	112.020	118.174
Betriebskostenerlöse	3.2.1.	33.435	37.657
Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung	3.2.1.	45.966	42.923
		191.421	198.754
Sonstige betriebliche Erträge		2.866	3.405
Aufwand aus der Immobilienbewirtschaftung	3.2.2.	-59.877	-64.152
Aufwand aus der Hotelbewirtschaftung	3.2.2.	-36.232	-32.037
Bruttoergebnis		98.178	105.970
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien	3.2.3.	470.251	229.882
Buchwerte veräußerter Immobilien	3.2.3.	-459.910	-224.749
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien	3.2.3.	10.341	5.133
Verwaltungsaufwand	3.2.4.	-18.963	-18.635
Ergebnis vor Steuern, Immobilienbewertung, Abschreibungen und Finanzergebnis (EBITDA)		89.556	92.468
Abschreibungen	3.2.5.	-8.999	-7.823
Ergebnis aus der Immobilienbewertung	3.2.6.	127.592	194.035
Betriebsergebnis (EBIT)		222 208.149	278.680
Finanzierungsaufwand	3.2.7.	-51.055	-58.358
Finanzierungsertrag	3.2.7.	6.021	2.769
Ergebnis aus at equity bewerteten Unternehmen	3.2.7.	3.597	292
Genussscheinergebnis	3.1.13.	-5.964	-6.912
Ergebnis vor Steuern (EBT)		160.748	216.471
Ertragsteuern	3.1.16.	-27.278	-12.148
Jahresüberschuss		133.470	204.323
davon den Anteilseignern der Muttergesellschaft zuordenbar		130.091	198.459
davon den nicht beherrschenden Anteilen zuordenbar		3.379	5.864
Ergebnis je Aktie

unverwässert = verwässert 3.2.8. 1,97 2,98

Konzern-Gesamtergebnisrechnung

für das Geschäftsjahr 2017

in TEUR	Anhang angabe	2017	2016
Jahresüberschuss		133.470	204.323
Bewertung Cashflow-Hedge	5.1.2.	-197	-4.053
Ertragsteuern auf Cashflow-Hedge	5.1.2.	20	1.041
Umgliederung erfolgswirksamer Derivatbewertungseffekte	5.1.2.	13.991	5.921
Währungsrücklage	3.1.10.	165	-829
Bewertung von zur Veräußerung verfügbaren Finanzinstrumenten	3.1.10.	39.738	-5.144
Ertragsteuern aus Bewertung von zur Veräußerung verfügbaren Finanzinstrumenten	3.1.10.	-10.893	1.286
Recycling für zur Veräußerung verfügbare Finanzinstrumente (inkl. Ertragsteuern)	3.1.10.	66	0
Sonstiges Ergebnis (bei Realisierung erfolgswirksam)		42.890	-1.778
Umbewertung von Verpflichtungen aus Leistungen an Arbeitnehmer nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses		-220	-158
Ertragsteuern auf Umbewertung von Verpflichtungen aus Leistungen an Arbeitnehmer nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses		54	40
Sonstiges Ergebnis (bei Realisierung nicht erfolgswirksam)		-166	-118
Konzern-Gesamtergebnis des Jahres		176.194	202.427
davon den Anteilseignern der Muttergesellschaft zuordenbar		170.564	196.425
davon den nicht beherrschenden Anteilen zuordenbar		5.630	6.002

Konzern-Geldflussrechnung

für das Geschäftsjahr 2017

in TEUR	Anhang angabe	2017	2016
Ergebnis vor Steuern (EBT)		160.748	216.471
Ergebnis aus der Immobilienbewertung	3.2.6.	-127.592	-194.035
Planmäßige Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen	3.2.5.	8.999	7.823
Gewinne/Verluste aus der Veräußerung von Immobilien	3.2.3.	-10.341	-5.133
Gezahlte Ertragsteuern	3.1.16.	-1.920	-996
Genussscheinergebnis	3.1.13.	5.964	6.912
Finanzergebnis	3.2.7.	41.437	55.297
Operativer Cashflow		77.295	86.339
Veränderungen im Nettoumlaufvermögen
Forderungen und sonstige Vermögenswerte		-2.561	-9
Rückstellungen, sonstige Finanzverbindlichkeiten und andere Verbindlichkeiten		184	-491
Kurzfristige Verbindlichkeiten		-2.250	4.415
Cashflow aus der Geschäftstätigkeit		72.668	90.254
Cashflow aus der Investitionstätigkeit Investitionen in Immobilienvermögen		-116.435	-87.253
Investitionen in immaterielles Vermögen		-142	-89
Investitionen in Sachanlagen		-653	-2.947
Einzahlungen aus der Veräußerung von Eigenkapitalinstrumenten anderer Unternehmen	3.1.4.	1.527	0
Auszahlungen für den Erwerb von Eigenkapitalinstrumenten anderer Unternehmen	3.1.4.	-172.913	-92.582
Investitionen in finanzielle Vermögenswerte		-319	0
Desinvestitionen in finanzielle Vermögenswerte		405	1.577
Investitionen/Desinvestitionen in at equity bewertete Unternehmen		317	-6.133
Nettocashflow aus der Veräußerung von Tochterunternehmen und sonstigen Geschäftseinheiten	2.2.4.	336.036	111.927
Nettocashflow aus Erstkonsolidierungen	2.2.4.	264	-12.776
Nettocashflow aus Zugang/Abgang nicht beherrschender Anteile		1.847	2.109
Veräußerung von Immobilienvermögen		31.000	45.568
Dividenden von at equity bewerteten Unternehmen		50	398
Erhaltene Zinsen und sonstige Finanzerträge	3.2.7.	4.148	1.042
Cashflow aus der Investitionstätigkeit		85.132	-39.159

in TEUR	Anhang angabe	2017	2016
Fortsetzung Konzern-Geldflussrechnung
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Erwerb eigener Genussrechte	3.1.12. 3.1.13.	-5.180	-1.863
Erwerb eigener Aktien	3.1.10.	0	-5.107
Anleiheemissionen	3.1.14.	0	0
Mittelveränderung aus Auszahlung Fremdanteile		-29.623	-1.488
Geldzufluss aus Finanzierungen	3.1.12.	159.073	185.489
Geldabfluss aus Finanzierungen	3.1.12.	-209.877	-139.304
Dividendenzahlung	3.1.10.	-26.481	-20.018
Ausschüttung auf den Genussschein	3.1.12. 3.1.13.	-2.400	-2.429
Gezahlte Zinsen		-35.951	-51.030
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit		-150.439	-35.750
Liquide Mittel 01.01.		66.029	50.684
Nettoveränderung der liquiden Mittel		7.361	15.345
Liquide Mittel 31.12.1		73.390	66.029

Die Auswirkungen von Währungsdifferenzen auf den Bestand der liquiden Mittel sind unwesentlich und werden daher nicht gesondert dargestellt.

Konzern--Eigenkapitalveränderungsrechnung

Stand 31.12.2016	240.544	68.832	-17.365	-17.585	-3.858	525.037	795.605	28.737	824.342
Ausschüttung für 2015 an Aktionäre	0	0	0	0	0	-20.018	-20.018	0	-20.018
Veränderung nicht beherrschender Anteile	0	0	0	0	0	1.041	1.041	-596	445
Rückkauf eigener Anteile	-1.909	-3.198	0	0	0	0	-5.107	0	-5.107
Sonstiges Ergebnis	0	0	-829	2.771	-3.858	-118	-2.034	138	-1.896
Jahresüberschuss	0	0	0	0	0	198.459	198.459	5.864	204.323
Stand 01.01.2016	242.453	72.030	-16.536	-20.356	0	345.673	623.264	23.331	646.595
Stand 31.12.2017	240.544	68.832	-17.200	-6.022	25.053	629.608	940.815	3.611	944.426
Ausschüttung für 2016 an Aktionäre 2	0	0	0	0	0	-26.481	-26.481	0	-26.481
Veränderung nicht beherrschender Anteile 1	0	0	0	0	0	1.127	1.127	-30.756	-29.629
Rückkauf eigener Anteile	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Sonstiges Ergebnis	0	0	165	11.563	28.911	-166	40.473	2.251	42.724
Jahresüberschuss	0	0	0	0	0	130.091	130.091	3.379	133.470
Stand 01.01.2017	240.544	68.832	-17.365	-17.585	-3.858	525.037	795.605	28.737	824.342
in TEUR	Grund kapital	Kapital rücklagen	Währungs rücklagen	Rücklage Hedge Accounting	AFS- Rücklage	Übrige Rücklagen	Zwischen summe S IMMO Ge sellschafter	Nicht beherrschen de Anteile	Summe

¹ Die Veränderung beruht zum überwiegenden Teil auf der Ausschüttung von im Zuge des Verkaufs der Liegenschaft Serdika erzielten Einnahmen, welche den Minderheiten an der Einkaufs-Center Sofia G.m.b.H. & Co. KG zuzuordnen sind.

2 Die Ausschüttung von TEUR 26.481 im Jahr 2017 entspricht einer Dividende in Höhe von EUR 0,40 (2016: EUR 0,30) je Aktie und gelangte am 16.06.2017 zur Auszahlung.

Anhang zum Konzernabschluss

zum 31.12.2017

1. Der Konzern

Die S IMMO Gruppe (S IMMO AG und ihre Tochtergesellschaften) ist ein international tätiger Immobilienkonzern. Die Konzern-Muttergesellschaft der S IMMO Gruppe, die S IMMO AG mit Sitz in 1010 Wien, Friedrichstraße 10, notiert seit 1987 an der Wiener Börse, seit 2007 im Prime-Market-Segment. Am 18.09.2017 wurde die S IMMO AG erstmals in den österreichischen Leitindex ATX aufgenommen. Tochtergesellschaften bestehen in Österreich, Deutschland, Tschechien, der Slowakei, Ungarn, Kroatien, Rumänien, Bulgarien und Dänemark. Zum 31.12.2017 ist die S IMMO Gruppe Eigentümerin von Immobilien in allen zuvor genannten Ländern mit Ausnahme von Dänemark. Die S IMMO Gruppe ist ein international tätiger Immobilienkonzern und betreibt Ankauf und Verkauf, Immobilien-Projektentwicklung, Vermietung und Asset Management, Hotels und Einkaufszentren sowie Revitalisierungen und Sanierungen von Immobilien in Österreich, Deutschland und CEE (Slowakei, Tschechien, Ungarn, Rumänien, Bulgarien und Kroatien).

2. Grundsätze der Rechnungslegung, Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

2.1. Grundsätze der Rechnungslegung

Der Konzernabschluss wird in Übereinstimmung mit den zum Bilanzstichtag verpflichtend anzuwendenden International Financial Reporting Standards (IFRS), einschließlich der Interpretationen des "IFRS Interpretations Committee", wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, sowie den ergänzenden Bestimmungen des § 245a Abs.1 UGB erstellt.

Der Rechnungslegung aller in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen liegen die einheitlichen Rechnungslegungsvorschriften der S IMMO Gruppe zu Grunde. Der Bilanzstichtag sämtlicher in den Konzernabschluss einbezogener Unternehmen ist der 31.12.

Der Konzernabschluss ist in 1.000 Euro ("TEUR"), gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode, aufgestellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.

Sämtliche Forderungen und Verbindlichkeiten sowie Erträge und Aufwendungen zwischen Unternehmen des Konsolidierungskreises werden im Rahmen der Schulden- bzw. Aufwands- und Ertragskonsolidierung eliminiert. Ebenso werden Zwischenergebnisse bei der konzerninternen Übertragung von Liegenschaften eliminiert.

2.2. Konsolidierungskreis und Konsolidierungsmethoden

2.2.1. Tochterunternehmen

In den Konzernabschluss sind alle Unternehmen (Tochtergesellschaften), die unter dem beherrschenden Einfluss (control) der Muttergesellschaft stehen, durch Vollkonsolidierung einbezogen. Ein beherrschender Einfluss besteht, wenn die Muttergesellschaft direkt oder indirekt in der Lage ist, die Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunternehmen zu erlangen und die Finanz- und Geschäftspolitik des Unternehmens derart zu bestimmen, um daraus die Höhe der Renditen des Beteiligungsunternehmens zu beeinflussen (Risikobelastung durch oder Anrechte auf schwankende Renditen). Die Einbeziehung einer Tochtergesellschaft beginnt mit dem Zeitpunkt der Erlangung des beherrschenden Einflusses und endet bei dessen Wegfall.

Als Erwerbszeitpunkt wird jener Zeitpunkt bestimmt, an dem die Beherrschung über das erworbene Unternehmen erlangt wird. Mit dem Unternehmenserwerb verbundene Kosten, die die S IMMO Gruppe bei der Durchführung eines Unternehmenserwerbs eingeht, wie z. B. Due-Diligence-, Bewertungs- und sonstige Fachberatungsgebühren, werden als Aufwand in den Perioden erfasst, in denen die Kosten angefallen sind.

Liegen bei Erwerbsvorgängen Unternehmenszusammenschlüsse im Sinne von IFRS 3 vor, werden diese nach der Erwerbsmethode bilanziert. Die Beurteilung, ob eine Transaktion den Erwerb eines Geschäftsbetriebs umfasst, erfolgt dabei im Rahmen einer kritischen Analyse der relevanten Strukturen und Prozesse.

Erlangt die Gesellschaft bei einem Kauf die Beherrschung über einen Geschäftsbetrieb, werden die Anschaffungskosten dem anteiligen beizulegenden Zeitwert des identifizierbaren übernommenen Nettovermögens gegenübergestellt, um einen eventuellen Unterschiedsbetrag zu ermitteln. Ein positiver Unterschiedsbetrag wird als Firmenwert erfasst. Falls der Betrag negativ ist, erfasst die S IMMO Gruppe nach nochmaliger kritischer Würdigung der Ansetzbarkeit und Bewertung der übernommenen Vermögenswerte und Schulden diesen Betrag erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung.

Liegt kein Unternehmenszusammenschluss im Sinne von IFRS 3 vor, werden die erworbenen Vermögensgegenstände und Schulden mit den anteilig zurechenbaren Anschaffungskosten erfasst. Im Zuge von Share Deals aufgedeckte stille Reserven sind dabei typischerweise größtenteils oder ausschließlich den Immobilien zurechenbar.

Änderungen der Anteile an Tochterunternehmen, die nicht zum Entstehen oder zum Verlust der Beherrschung führen, werden als Eigenkapitaltransaktionen bilanziert. Die vom Konzern und entsprechend die von den beherrschenden Gesellschaftern gehaltenen anteiligen Buchwerte werden so angepasst, dass sie die Änderungen der Beteiligungsquoten entsprechend widerspiegeln. Die Differenz zwischen dem Betrag, um den die nicht beherrschenden Anteile angepasst werden, und dem beizulegenden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung wird im Eigenkapital erfasst und den Aktionären der S IMMO AG zugeordnet.

Bei Verlust der Beherrschung über ein Tochterunternehmen werden die zurechenbaren Vermögenswerte und Schulden unter Zugrundelegung der Einzelveräußerungsfiktion sowie die dazugehörigen nicht beherrschenden Anteile ausgebucht. Die Umwertung allenfalls zurückbehaltener Anteile auf den Fair Value zum Zeitpunkt des Verlusts der Beherrschung erfolgt über die Gewinnund Verlustrechnung und stellt den Ausgangspunkt für die zukünftige Bewertung als assoziiertes Unternehmen, Gemeinschaftsunternehmen oder als Beteiligung dar. Die Erlangung der Kontrolle über ein existierendes Gemeinschafts- oder assoziiertes Unternehmen wird als Verkauf und anschließender Erwerb behandelt, für den die oben angeführten Grundsätze gelten.

2.2.2. Nicht beherrschende Anteile

Die S IMMO Gruppe bewertet nicht beherrschende Anteile grundsätzlich mit dem proportionalen Anteil an den identifizierbaren Nettovermögenswerten des Tochterunternehmens.

Transaktionen mit nicht beherrschenden Anteilen ohne Verlust der Beherrschung werden wie Transaktionen mit Eigenkapitaleignern des Konzerns behandelt. Ein aus dem Erwerb eines nicht beherrschenden Anteils entstehender Unterschiedsbetrag der gezahlten Leistung und des betreffenden Anteils an dem Buchwert des Nettovermögens des Tochterunternehmens wird im Eigenkapital erfasst. Gewinne und Verluste, die bei der Veräußerung von nicht beherrschenden Anteilen entstehen, werden ebenfalls im Eigenkapital erfasst.

Änderungen der Anteilsquoten der nicht beherrschenden Anteile, die zu keinem Beherrschungsverlust der S IMMO Gruppe führen, werden wie unter 2.2.1. dargelegt erfasst.

2.2.3. Assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen

Unternehmen, bei denen die Muttergesellschaft direkt oder indirekt die Möglichkeit hat, maßgeblichen Einfluss auf die Geschäfts- und Finanzpolitik auszuüben (in der Regel durch mittel- oder unmittelbare Stimmrechtsanteile von 20 % bis 50 %), und Gemeinschaftsunternehmen werden im Konzernabschluss nach der Equity--Methode bilanziert.

Die Anteile an at equity bewerteten Unternehmen werden beim erstmaligen Ansatz mit den Anschaffungskosten angesetzt. Für die nach der Equity-Methode einbezogenen assoziierten Unternehmen und gemeinschaftlich geführten Unternehmen wird der Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung nach den gleichen Grundsätzen wie bei vollkonsolidierten Gesellschaften ermittelt. Der Geschäfts- oder Firmenwert, der aus der Anschaffung eines at equity einbezogenen Unternehmens resultiert, ist in dessen Buchwert enthalten und wird nicht planmäßig abgeschrieben. Er wird als Bestandteil der Beteiligung an dem at equity einbezogenen Unternehmen auf Wertminderung überprüft. Der Anteil der S IMMO AG am Ergebnis des at equity einbezogenen Unternehmens wird nach dem Erwerbszeitpunkt in der Konzern-Gewinnund Verlustrechnung erfasst. Der Anteil am sonstigen Ergebnis wird im sonstigen Ergebnis in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung erfasst. Die kumulierten anteiligen Veränderungen erhöhen bzw. vermindern den Buchwert der Anteile. Übersteigen die der S IMMO AG zurechenbaren Verluste des At-Equity-Unternehmens den Buchwert des Anteils, werden keine Verlustanteile erfasst, es sei denn, es resultieren daraus Verpflichtungen. Bei Ausschüttungen wird der Wertansatz um den anteiligen Betrag gemindert. Ergebnisse aus Geschäftsvorfällen zwischen der S IMMO AG und ihren At-Equity-Unternehmen werden entsprechend dem Anteil von der S IMMO AG eliminiert.

Ändern sich die Eigentumsanteile an at equity bilanzierten Unternehmen und wird die Equity-Methode weiterhin angewandt, wird der Teil des zuvor im sonstigen Ergebnis erfassten Gewinns oder Verlusts, der auf die Verringerung der Beteiligungsquote entfällt, aufwands- oder ertragswirksam umgegliedert, falls dieser Gewinn oder Verlust bei der Veräußerung der dazugehörigen Vermögenswerte und Schulden erfolgswirksam umgegliedert werden müsste.

2.2.4. Konsolidierungskreis

In den Konzernabschluss sind neben der S IMMO AG 76 (2016: 74) Unternehmen (Immobilienbesitz- und Zwischenholdinggesellschaften), welche unmittelbar bzw. mittelbar im Eigentum der S IMMO AG stehen, einbezogen (Vollkonsolidierung) sowie 12 (2016: 11) Gesellschaften, die at equity konsolidiert werden.

Im ersten Quartal 2017 wurde die bisher vollkonsolidierte österreichische Gesellschaft S IMMO Property Drei GmbH veräußert. Im dritten Quartal 2017 wurden die bisher vollkonsolidierten Gesellschaften Viertel Zwei Hoch GmbH & Co KG, Viertel Zwei Plus GmbH & Co KG, CEE PROPERTY BULGARIA EOOD und HANSA IMMOBILIEN OOD im Wege von Share Deals veräußert. Darüber hinaus wurde das zum Immobilienkomplex Serdika gehörende Shoppingcenter in der Gesellschaft Einkaufs-Center Sofia GmbH & Co KG als sonstige Geschäftseinheit veräußert. Die folgenden Zahlen enthalten jeweils die Summe aus allen vorgenannten Veräußerungen.

Das erhaltene Entgelt bestand zur Gänze aus Zahlungsmitteln in Höhe von TEUR 339.230. Die veräußerten Gesellschaften bzw. Geschäftseinheiten wiesen zum Zeitpunkt des Abgangs die folgenden Buchwerte aus:

in TEUR	Buchwert
Kurzfristige Vermögenswerte
Immobilienvermögen	428.910
Sonstige kurzfristige Vermögenswerte	1.097
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	3.194
Summe Vermögenswerte	433.201
Langfristiges Fremdkapital	101.052
Kurzfristiges Fremdkapital	2.685

Übersicht Konsolidierungskreis 2017 auf Gesellschaftsbasis

Summe abgegangener Buchwerte 103.737

Im dritten Quartal 2017 wurden erstmalig die S IMMO Group Finance GmbH, Österreich, und die S IMMO Property Fünf GmbH, Österreich, in den vorliegenden Konzernabschluss der S IMMO AG als jeweils vollkonsolidierte Unternehmen miteinbezogen. Im

Änderungen im Konsolidierungskreis im Geschäftsjahr 2017

vierten Quartal 2017 folgten die S IMMO Property Sechs GmbH, Österreich, die S IMMO Property Sieben GmbH, Österreich, die S IMMO Property Acht GmbH, Österreich, die S IMMO Berlin I GmbH, Deutschland, und die S IMMO Berlin V GmbH, Deutschland. Ein Unternehmenszusammenschluss im Sinne von IFRS 3 war bei allen neu konsolidierten Gesellschaften nicht gegeben, da kein Geschäftsbetrieb nach IFRS 3 vorlag.

Im dritten Quartal 2017 wurden außerdem die QBC Omega SP Immomanagement GmbH, Österreich, und QBC Immobilien GmbH & Co Omega KG, Österreich, als assoziierte Unternehmen in den Konzernabschluss der S IMMO AG miteinbezogen. Im vierten Quartal 2017 wurde die assoziierte Gesellschaft QBC Immobilien GmbH & Co Gamma KG veräußert.

				Konzern	Konzern			Konsoli	Konsoli
		Nominal	Nominal	anteil	anteil			dierungs	dierungs
		kapital	kapital	2017	2016	Währung	Währung	art	art
Gesellschaft	Sitz	2017	2016	%	%	2017	2016	2017	2016
CEE Immobilien GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
CEE PROPERTY-INVEST Immobilien
GmbH	A, Wien	48.000.000	48.000.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
CEE CZ Immobilien GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
German Property Invest Immobilien
GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
Hotel DUNA Beteiligungs Gesellschaft
m.b.H.	A, Wien	145.346	145.346	100	100	EUR	EUR	VK	VK
AKIM Beteiligungen GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
SO Immobilienbeteiligungs GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
CEE Beteiligungen GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
E.V.I. Immobilienbeteiligungs GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
SIAG Berlin Wohnimmobilien GmbH	A, Wien	3.982.500	3.982.500	99,74	99,74	EUR	EUR	VK	VK
E.I.A. eins Immobilieninvestitionsgesell
schaft m.b.H.	A, Wien	36.336	36.336	100	100	EUR	EUR	VK	VK
PCC-Hotelerrichtungs- und Betriebsge sellschaft m.b.H. & Co. KG	A, Wien	8.299.238	8.299.238	74,69	74,61	EUR	EUR	VK	VK

Gesellschaft	Sitz	Nominal kapital 2017	Nominal kapital 2016	Konzern anteil 2017 %	Konzern anteil 2016 %	Währung 2017	Währung 2016	Konsoli dierungs art 2017	Konsoli dierungs art 2016
PCC-Hotelerrichtungs- und Betriebsge sellschaft m.b.H.	A, Wien	36.336	36.336	100	100	EUR	EUR	VK	VK
Neutorgasse 2–8 Projektverwertungs GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
H.S.E. Immobilienbeteiligungs GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
A.D.I. Immobilien Beteiligungs GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
QBC Management und Beteiligungen GmbH & Co KG	A, Wien	35.000	35.000	35	35	EUR	EUR	E	E
QBC Immobilien GmbH	A, Wien	60.000	60.000	21,02	21,02	EUR	EUR	E	E
QBC Management und Beteiligungen GmbH	A, Wien	35.000	35.000	35	35	EUR	EUR	E	E
QBC Alpha SP Immomanagement GmbH	A, Wien	35.000	35.000	35	35	EUR	EUR	E	E
QBC Gamma SP Immomanagement GmbH	A, Wien	35.000	35.000	35	35	EUR	EUR	E	E
QBC Omega SP Immomanagement GmbH	A, Wien	35.000	N/A	35	N/A	EUR	EUR	E	N/A
QBC Immobilien GmbH & Co Alpha KG A, Wien		10.000	10.000	35	35	EUR	EUR	E	E
QBC Immobilien GmbH & Co Zeta KG	A, Wien	10.000	10.000	21,02	21,02	EUR	EUR	E	E
QBC Immobilien GmbH & Co Omega KG	A, Wien	10.000	N/A	35	N/A	EUR	EUR	E	N/A
BGM-IMMORENT Aktiengesellschaft & Co KG	A, Wien	4.360.370	4.360.370	22,83	22,83	EUR	EUR	E	E
S IMMO Property Invest GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
S Immo Immobilien Investitions GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Beteiligungen GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
Siebenbrunnengasse 21 GmbH & Co OG	A, Wien	300	300	100	100	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Property Eins GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Property Zwei GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Property Vier GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Property Fünf GmbH S IMMO Property Sechs GmbH	A, Wien A, Wien	35.000 35.000	N/A N/A	100 100	N/A N/A	EUR EUR	EUR EUR	VK VK	N/A N/A
S IMMO Property Sieben GmbH	A, Wien	35.000	N/A	100	N/A	EUR	EUR	VK	N/A
S IMMO Property Acht GmbH	A, Wien	35.000	N/A	100	N/A	EUR	EUR	VK	N/A
Viertel Zwei Hoch GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
Viertel Zwei Plus GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Group Finance GmbH	A, Wien	35.000	N/A	100	N/A	EUR	EUR	VK	N/A
WASHINGTON PROEKT EOOD	BG, Sofia	45.000	45.000	100	100	BGN	BGN	VK	VK
ELTIMA PROPERTY COMPANY s.r.o.	CZ, Prag	100.000	100.000	100	100	CZK	CZK	VK	VK

Gesellschaft	Sitz	Nominal kapital 2017	Nominal kapital 2016	Konzern anteil 2017 %	Konzern anteil 2016 %	Währung 2017	Währung 2016	Konsoli dierungs art 2017	Konsoli dierungs art 2016
REGA Property Invest s.r.o.	CZ, Prag	200.000	200.000	100	100	CZK	CZK	VK	VK
Lützow-Center GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
Ikaruspark GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Germany GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
S Immo Geschäftsimmobilien GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
Markt Carree Halle Immobilien GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
Tölz Immobilien GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	99,74	99,74	EUR	EUR	VK	VK
Einkaufs-Center Sofia G.m.b.H. & Co. KG	D, Hamburg	87.000.000	87.000.000	65	65	EUR	EUR	VK	VK
SIAG Deutschland Beteiligungs-Verwal tungs GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
SIAG Deutschland Beteiligungs GmbH & Co. KG	D, Berlin	100.000	100.000	94,90	94,90	EUR	EUR	VK	VK
SIAG Leipzig Wohnimmobilien GmbH	D, Berlin	750.000	750.000	99,74	99,74	EUR	EUR	VK	VK
Maior Domus Hausverwaltungs GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
SIAG Property I GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
SIAG Property II GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Berlin I GmbH	D, Berlin	25.000	N/A	100	N/A	EUR	EUR	VK	N/A
S IMMO Berlin II GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	100	100	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Berlin III GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	93	93	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Berlin IV GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	93	93	EUR	EUR	VK	VK
S IMMO Berlin V GmbH	D, Berlin	25.000	N/A	100	N/A	EUR	EUR	VK	N/A
H.W.I. I ApS	DK, Århus	7.000.000	7.000.000	100	99,72	DKK	DKK	VK	VK
H.W.I. IV ApS	DK, Århus	1.000.000	1.000.000	100	99,72	DKK	DKK	VK	VK
GPI I ApS	DK, Århus	125.000	125.000	100	99,71	DKK	DKK	VK	VK
GPI II ApS	DK, Århus	60.000	60.000	100	99,71	EUR	EUR	VK	VK
GPI III ApS	DK, Århus	125.000	125.000	100	99,71	DKK	DKK	VK	VK
Bank-garázs Kft.	H, Budapest	3.000.000	3.000.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
CEE Property-Invest Kft.	H, Budapest	110.000.000	110.000.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
Maros utca Kft.	H, Budapest	3.000.000	3.000.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
BUDA Kft.	H, Budapest	3.000.000	3.000.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
Duna Szálloda Zrt.	H, Budapest	5.000.000	5.000.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
City Center Irodaház Kft.	H, Budapest	44.370.000	44.370.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
Szegedi út Kft.	H, Budapest	3.000.000	3.000.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
Nagymezö Kft.	H, Budapest	462.590.000	462.590.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
CEE Property-Invest Hungary 2003 Kft. H, Budapest		3.000.000	3.000.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
S IMMO APM Hungary Kft.	H, Budapest	20.000.000	20.000.000	100	100	HUF	HUF	VK	VK
SOCIETATE DEZVOLTARE COMER CIAL SUDULUI (SDCS) SRL	RO, Bukarest	157.642.390	334.676.390	100	100	RON	RON	VK	VK
VICTORIEI BUSINESS PLAZZA SRL	RO, Bukarest	18.852.144	18.852.144	100	100	RON	RON	VK	VK
DUAL CONSTRUCT INVEST SRL	RO, Bukarest	80.732.000	80.732.000	100	100	RON	RON	VK	VK
ROTER INVESTITII IMOBILIARE SRL	RO, Bukarest	4.472.020	4.472.020	100	100	RON	RON	VK	VK
CII CENTRAL INVESTMENTS IMOBILI ARE SRL	RO, Bukarest	1.816.000	1.816.000	47	47	RON	RON	E	E

Gesellschaft	Sitz	Nominal kapital 2017	Nominal kapital 2016	Konzern anteil 2017 %	Konzern anteil 2016 %	Währung 2017	Währung 2016	Konsoli dierungs art 2017	Konsoli dierungs art 2016
Galvániho Business Centrum, s.r.o.	SK, Bratislava	6.639	6.639	100	100	EUR	EUR	VK	VK
GALVÁNIHO 2, s.r.o.	SK, Bratislava	6.639	6.639	100	100	EUR	EUR	VK	VK
IPD -International Property Development, s.r.o.	SK, Bratislava	33.194	33.194	51	51	EUR	EUR	E	E
SIAG Fachmarktzentren, s.r.o.	SK, Bratislava	6.639	6.639	100	100	EUR	EUR	VK	VK
SIAG Hotel Bratislava, s.r.o.	SK, Bratislava	6.639	6.639	100	100	EUR	EUR	VK	VK
GALVÁNIHO 4, s.r.o.	SK, Bratislava	33.195	33.195	100	100	EUR	EUR	VK	VK
EUROCENTER d.o.o.	HR, Zagreb	20.000	20.000	100	100	HRK	HRK	VK	VK

Die folgenden Tochtergesellschaften wurden auf Grund untergeordneter Bedeutung für den Konzernabschluss zum 31.12.2017 nicht in den Konsolidierungskreis aufgenommen. Sie weisen per 31.12.2017 einen Buchwert i.H.v. TEUR 307 (31.12.2016: TEUR 157) aus. Zu den nicht einbezogenen Tochtergesellschaften zählen die Einkaufs-Center Sofia Verwaltungs G.m.b.H., Deutschland, Hamburg (Nominalkapital TEUR 25, Konzernanteil 65 %), die SIAG Multipurpose s.r.o., Slowakei, Bratislava (Nominalkapital TEUR 7, Konzernanteil 100 %) und die S IMMO Property Neun GmbH, Österreich, Wien (Nominalkapital TEUR 35, Konzernanteil 100 %).

2.3. Berichtswährung und Währungsumrechnung

Die Konzernberichtswährung (Darstellungswährung) ist der Euro. Die funktionale Währung der Konzerngesellschaften bestimmt sich nach dem jeweiligen wirtschaftlichen Umfeld, in dem die jeweilige Gesellschaft hauptsächlich tätig ist.

Bei denjenigen Gesellschaften der S IMMO Gruppe, bei denen die Landeswährung der funktionalen Währung entspricht, erfolgt die Umrechnung von der funktionalen Währung in die Darstellungswährung gemäß IAS 21 wie folgt:

• (a) Vermögenswerte und Schulden zum Stichtagskurs
• (b) Erträge und Aufwendungen zum Periodendurchschnittskurs
• (c) Eigenkapital zu historischen Kursen
• (d) Alle sich daraus ergebenden Umrechnungsdifferenzen werden als Währungsumrechnungsrücklage im Eigenkapital angesetzt.

Der Währungsumrechnung wurden folgende Kurse zu Grunde gelegt:

	Tschechien CZK	Ungarn HUF	Bulgarien BGN	Rumänien RON	Kroatien HRK
Stichtagskurs 31.12.2017	25,535	310,330	1,956	4,659	7,440
Durchschnittskurs 2017	26,289	309,310	1,956	4,574	7,457
Stichtagskurs 31.12.2016	27,021	309,830	1,956	4,539	7,560
Durchschnittskurs 2016	27,042	311,909	1,956	4,493	7,536

Fremdwährungstransaktionen werden mit den Wechselkursen zum Transaktionszeitpunkt oder Bewertungszeitpunkt bei Neubewertungen in die funktionale Währung umgerechnet. Gewinne und Verluste, die aus der Erfüllung solcher Transaktionen sowie aus der Umrechnung zum Stichtagskurs von in Fremdwährung geführten monetären Vermögenswerten und Schulden resultieren, werden in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

2.4. Neu anzuwendende Rechnungslegungsvorschriften

2.4.1. Neue Standards und Interpretationen

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses wurden folgende Änderungen bestehender IAS, IFRS bzw. Interpretationen sowie

die neu herausgegebenen Standards und Interpretationen, soweit sie bis zum 08.02.2018 im Amtsblatt der Europäischen Union veröffentlicht wurden und bis zu diesem Zeitpunkt in Kraft getreten sind, beachtet.

Standard	Inhalt	Anzuwenden ab
IAS 12	Änderungen an IAS 12 "Ertragsteuern": Klarstellung zur Frage des Ansatzes aktiver latenter Steuern auf temporären Differenzen aus unrealisierten Verlusten	Jänner 2017
IAS 7	Änderungen an IAS 7 "Kapitalflussrechnungen": Angabeninitiative	Jänner 2017
AIP 2014 – 2016: IFRS 12	Änderungen an IFRS 12 "Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen"	Jänner 2017

Änderungen an IAS 12: Die Änderungen liefern Klarstellungen zur Bilanzierung von latenten Steueransprüchen für nicht realisierte Verluste bei zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Schuldinstrumenten. Im Einzelnen bestätigen die Änderungen, dass:

Verminderungen des IFRS-Buchwerts, die aus der Zeitwertbewertung resultieren, während der steuerliche Buchwert unverändert bleibt, führen immer zu einer temporären Differenz. Dies gilt unabhängig davon, welche Intention das Unternehmen in der Folge mit dem Vermögenswert hat (Veräußerung, Halten bis zur Endfälligkeit).

Der IFRS-Buchwert ist nur für die Ermittlung temporärer Differenzen, nicht aber auch für die Schätzung des zukünftigen zu versteuernden Ergebnisses relevant.

Bei der Ermittlung des zu versteuernden Ergebnisses ist auch die Realisierung eines über dem gegenwärtigen IFRS-Buchwert liegenden Werts denkbar, sofern dies wahrscheinlich ist. Sofern im Steuerrecht die Quellen zu versteuernder Ergebnisse beschränkt sind, gegen die bei der Auflösung der abzugsfähigen temporären Differenzen Abzüge vorgenommen werden können, sind bei der Beurteilung, ob und in welcher Höhe aktive latente Steuern anzusetzen sind, diese Differenzen nur in Kombination mit anderen abzugsfähigen temporären Differenzen der gleichen Art zu berücksichtigen. Für die Ermittlung des künftigen zu versteuernden Ergebnisses, das dem Nachweis der Werthaltigkeit abzugsfähiger temporärer Differenzen zu Grunde liegt, ist das Ergebnis vor Umkehr etwaiger abzugsfähiger Differenzen heranzuziehen.

Änderungen an IAS 7: Ziel der Änderungen ist eine Verbesserung der Informationen über die Finanzierungsaktivitäten des Unternehmens. Gemäß den Änderungen sind nunmehr erweiterte Angaben zur Entwicklung derjenigen finanziellen Verbindlichkeiten der Bilanz während der Berichtsperiode zu machen, bei denen mit diesen Finanzschulden verbundene Zahlungen in der Kapitalflussrechnung im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ausgewiesen wurden oder zukünftig auszuweisen sind. Darüber hinaus sind entsprechende erweiterte Angaben zur Entwicklung des Bilanzwerts finanzieller Vermögenswerte zu machen, bei denen mit diesen Posten verbundene Zahlungen ebenfalls im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit auszuweisen sind.

Im Einzelnen anzugeben sind:

zahlungswirksame Veränderungen aus Veränderungen des Cashflows aus Finanzierungstätigkeit;

Änderungen aus der Übernahme oder dem Verlust der Beherrschung über Tochterunternehmen oder sonstige Geschäftsbetriebe (business);

Auswirkungen von Wechselkursänderungen;

Änderungen, die sich aus Änderungen der beizulegenden Zeitwerte (fair values) ergeben sowie

sonstige Änderungen.

Zudem sind ausreichende Informationen zu geben, um die in der Überleitungsrechnung gegebenen Informationen mit den in der Bilanz und Kapitalflussrechnung aufgeführten Werten abstimmen zu können.

AIP 2014 – 2016 (Änderungen an IFRS 12): Die am 08.12.2016 veröffentlichten Jährlichen Verbesserungen der IFRS (Zyklus 2014 – 2016) betreffend Änderungen an IFRS 12 "Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen" stellen klar, dass die Angabepflichten des IFRS 12 auch für Anteile gelten, die als zur Veräußerung gehalten nach IFRS 5 klassifiziert werden, mit Ausnahme der zusammengefassten Finanzinformationen gemäß IFRS 12. B10-B16.

Soweit im Einzelnen anwendbar, wurden die angeführten Bestimmungen im vorliegenden Konzernabschluss umgesetzt. Die Änderungen an IAS 7 führen für den Konzern zu zusätzlichen Angaben. Die Änderungen an IAS 12 sowie die Änderungen an IFRS 12 haben zu keinen wesentlichen Auswirkungen auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage geführt.

2.4.2. Neue, zum Stichtag noch nicht verpflichtend anzuwendende Standards

Bis zum 08.02.2018 wurden folgende Standards und Interpretationen eingeführt oder geändert, welche jedoch für das Geschäftsjahr 2017 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren. Eine vorzeitige Anwendung ist nicht geplant.

Standard	Inhalt	Übernommen und anzuwenden ab
IFRS 9	Finanzinstrumente	Jänner 2018
IFRS 15	Erlöse aus Verträgen mit Kunden	Jänner 2018
IFRS 15	Klarstellung zu Erlöse aus Verträgen mit Kunden	Jänner 2018
IFRS 16	Leasingverhältnisse	Jänner 2019
IFRS 4	Anwendung von IFRS 9 gemeinsam mit IFRS 4	Jänner 2018
AIP 2014 – 2016 (IFRS 1, IAS 28)	Änderungen an IFRS 1 "Erstmalige Anwendung der International Financial Reporting Standards" und IAS 28 "Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen"	Jänner 2018

Standard	Inhalt	Nicht übernommen und anzuwenden ab
IFRS 2	Klassifizierung und Bewertung von Geschäftsvorfällen mit anteilsbasierter Vergütung	Jänner 2018
IAS 40	Übertragungen von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien	Jänner 2018
IFRIC 22	Transaktionen in fremder Währung und im Voraus gezahlte Gegenleistungen	Jänner 2018
IFRS 9	Vorzeitige Rückzahlungsoptionen mit negativer Vorfälligkeitsentschädigung	Jänner 2019
IAS 28	Langfristige Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen	Jänner 2019
AIP 2015 – 2017	Änderungen und Klarstellungen an verschiedenen IFRS	Jänner 2019
IFRIC 23	Unsicherheit bezüglich der ertragsteuerlichen Behandlung	Jänner 2019
IFRS 17	Versicherungsverträge	Jänner 2021
IFRS 14	Regulatorische Abgrenzungsposten	Auf den endgültigen IFRS-Standard wird gewartet
IAS 28 IFRS 10	Anteile an assoziierten Unternehmen/Konzernabschlüsse: Veräußerung oder Einbringung von Ver mögenswerten zwischen einem Investor und einem assoziierten Unternehmen oder Joint Venture	Auf unbestimmte Zeit verschoben
IAS 19	Änderungen an IAS 19 Planänderung, -kürzung und -abgeltung	Jänner 2019

Standards und Interpretationen, die von der EU bereits übernommen, aber nicht vorzeitig angewendet wurden

IFRS 9, "Finanzinstrumente", befasst sich mit der Klassifizierung, dem Ansatz und der Bewertung von finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten. Die vollständige Version des IFRS 9 wurde im Juli 2014 veröffentlicht. Dieser Standard ersetzt IAS 39, "Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung", mit Ausnahme der Option, das Hedge Accounting unter IAS 39 (vorläufig) beizubehalten. Zudem wurden die Vorschriften von IFRIC 9 "Neubeurteilung eingebetteter Derivate" in IFRS 9 integriert.

Klassifizierung und Bewertung

IFRS 9 behält das gemischte Bewertungsmodell mit Vereinfachungen bei und schafft drei Bewertungskategorien für finanzielle Vermögenswerte:

• fortgeführte Anschaffungskosten,
• erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert,
• erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert.

Die Klassifizierung richtet sich nach dem Geschäftsmodell des Unternehmens und den Eigenschaften der vertraglichen Zahlungsströme des finanziellen Vermögenswerts. Investitionen in Eigenkapitalinstrumente sind grundsätzlich zwingend erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten. Hier besteht lediglich beim erstmaligen Ansatz das unwiderrufliche Wahlrecht, Änderungen des beizulegenden Zeitwerts im sonstigen Ergebnis auszuweisen. Die einzige Ausnahme betrifft die Verbindlichkeiten, die als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert designiert wurden, für die Änderungen des beizulegenden Zeitwerts auf Grund von Änderungen des eigenen Kreditrisikos nunmehr im sonstigen Ergebnis zu erfassen sind. Dabei ist anzumerken, dass für die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die im Rahmen des Factoring verkauft werden und die Kriterien für die Ausbuchung gemäß IFRS 9 erfüllen, das Geschäftsmodell "Hold to collect" nicht angewendet werden darf. Unter diesen Umständen kann eines von zwei Geschäftsmodellen angemessen sein, abhängig von den Umständen im Einzelfall: "Hold to collect and sell" oder "Selling". Falls ein Portfolio so unterteilt werden kann, dass es erkennbar ist, welche Forderungen im Rahmen des Factoring verkauft werden und welche nicht, sind zwei Geschäftsmodelle – "Hold to collect" und "Selling" – anzuwenden. Der Konzern verkauft keine Forderungen aus Lieferungen und Leistungen im Rahmen von Factoring.

Der Konzern hat seine finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten überprüft und erwartet die folgenden Auswirkungen des neuen Standards zum 01.01.2018:

Die sonstigen finanziellen Vermögenswerte des Konzerns beinhalten Eigenkapitalinstrumente, die derzeit als AFS klassifiziert sind und bei denen nach IFRS 9 künftig das Wahlrecht besteht, sie als FVOCI zu klassifizieren, jedoch ohne Recyclingmöglichkeit. Zum 31.12.2017 sind dieser Kategorie von der S IMMO gehaltene Aktien zweier börsenotierter Immobiliengesellschaften zurechenbar, für die weiterhin die Bilanzierung als FVOCI angewandt werden wird.

Dementsprechend hat der neue Standard keine wesentlichen Auswirkungen auf die Klassifizierung und Bewertung dieser finanziellen Vermögenswerte. Gewinne oder Verluste aus dem Verkauf von finanziellen Vermögenswerten, die als FVOCI klassifiziert sind, werden jedoch nicht mehr in den Gewinn oder Verlust, sondern in Zukunft direkt in die Gewinnrücklagen umgegliedert. Im Geschäftsjahr 2017 wurden im Zusammenhang mit dem Abgang von finanziellen Vermögenswerten, die als AFS klassifiziert sind, TEUR 66 (inkl. latenter Steuern) aus der AFS-Rücklage in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht. Zudem entfällt nach IFRS 9 die bislang geltende Ausnahmeregelung, Eigenkapitalinstrumente von nicht börsennotierten Unternehmen bei Erfüllung der Voraussetzungen zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich Wertminderungen zu bewerten. In der Folge dieser Änderung wird es bei einer Beteiligung zu einer Umwertung i.H.v. TEUR 1.970 (Basis Stichtag 31.12.2017) auf den beizulegenden Zeitwert kommen.

Keine Auswirkungen werden auf die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns erwartet, da keine Verbindlichkeiten, die zur Kategorie FVPL designiert wurden, bestehen. Nachdem die Abgangsregeln des IAS 39 in IFRS 9 fortgeführt werden, sind hier ebenfalls keine Änderungen zu erwarten.

Hedge Accounting

IFRS 9 erleichtert das Hedge Accounting. Erforderlich ist ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen dem gesicherten Grundgeschäft und dem Sicherungsinstrument. Zudem muss das Sicherungsverhältnis dem entsprechen, das die Geschäftsführung tatsächlich für Zwecke des Risikomanagements nutzt. Eine zeitgleiche Dokumentation ist nach wie vor erforderlich, unterscheidet sich aber von der derzeit nach IAS 39 erstellten Dokumentation. Zudem sind potenzielle Quellen von Ineffektivität in der Hedge-Dokumentation nunmehr anzugeben. Hierbei ist anzumerken, dass bezogen auf das Hedge Accounting ein Wahlrecht zwischen den Regelungen des IFRS 9 und denen des IAS 39 besteht. Die Entscheidung ist einheitlich zu treffen. Zu Beginn jedes Geschäftsjahres nach Erstanwendung besteht die Möglichkeit, die Ausübung des Wahlrechts zu ändern und IFRS 9 auf alle Sicherungsbeziehungen anzuwenden. Für den Fall einer Beibehaltung von Hedge Accounting nach IAS 39 sind jedoch die übrigen Regelungen von IFRS 9 bzw. die Anhangangaben nach IFRS 7 verpflichtend anzuwenden.

Mit den neuen Hedge Accounting-Regeln wird die Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen stärker mit den Risikomanagementpraktiken des Konzerns in Einklang gebracht. Grundsätzlich können mehr Hedge-Beziehungen für das Hedge Accounting in Betracht kommen, da IFRS 9 einen prinzipienbasierten Ansatz einführt.

Der Konzern beabsichtigt, vom Wahlrecht, die Regeln des IAS 39 für Zwecke des Hedge Accounting auch weiterhin anzuwenden, Gebrauch zu machen.

Wertminderungen (erwartete Kreditverluste)

Weiters gibt es ein neues Wertminderungsmodell auf Basis erwarteter Verluste, welches das Modell des IAS 39, das auf dem Prinzip "eingetretener Verluste" ("incurred losses") basiert, ersetzt. Für finanzielle Verbindlichkeiten hat sich die Kategorisierung und Bewertung grundsätzlich nicht geändert. Das neue Wertminderungsmodell fordert den Ansatz von Wertminderungen auf Basis erwarteter Kreditverluste (Expected-Credit-Loss-Modell) und nicht mehr nach dem Incurred-Loss-Modell nach IAS 39. Diese Regelung gilt für finanzielle Vermögenswerte, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden, Schuldinstrumente, die zum FVOCI bewertet werden, vertragliche Vermögenswerte nach IFRS 15, Leasingforderungen, Kreditzusagen und bestimmte Finanzgarantien.

Der Konzern verwendet das vereinfachte Modell für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ohne signifikante Finanzierungskomponente sowie Contract Assets im Sinne des IFRS 15 und berechnet dementsprechend die Wertberichtigung in Höhe der über die Laufzeit erwarteten Verluste. Dabei erfolgt die Bestimmung des erwarteten Kreditverlusts auf Basis einer Wertberichtigungstabelle (provision matrix), in der die finanziellen Vermögenswerte entsprechend der Altersstruktur gegliedert und die jeweiligen Ausfallraten für unterschiedliche Altersbänder bestimmt werden. Zur Erstellung einer Wertberichtigungstabelle werden zunächst historische Daten über tatsächlich eingetretene Forderungsausfälle berücksichtigt. Neben der historischen Perspektive berücksichtigt der Konzern jedoch auch eine Vielzahl von zukunftsbezogenen Informationen und Erwartungen. Der Konzern erwartet in diesem Zusammenhang keine bzw. nur insignifikante Auswirkungen auf den Konzernabschluss.

Der neue Standard enthält auch erweiterte Angabepflichten und Änderungen in der Darstellung, die erwartungsgemäß die Art und den Umfang der Angaben des Konzerns betreffend Finanzinstrumente im Erstanwendungszeitpunkt des IFRS 9 ändern werden. Der Konzern wird den neuen Standard rückwirkend ab dem 01.01.2018 anwenden, unter Berücksichtigung der gemäß dem IFRS 9 zulässigen praktischen Erleichterungen. Die Vergleichszahlen für 2017 werden dementsprechend nicht angepasst.

IFRS 15 "Erlöse aus Verträgen mit Kunden" regelt die Erlösrealisierung und ersetzt somit IAS 11 "Fertigungsaufträge", IAS 18 "Umsatzerlöse", SIC 31 "Umsatzerlöse – Tausch von Werbedienstleistungen", IFRIC 13 "Kundenbindungsprogramme", IFRIC 15 "Verträge über die Errichtung von Immobilien" sowie IFRIC 18 "Übertragung von Vermögenswerten durch einen Kunden". Die Zielsetzung von IFRS 15 besteht darin, Prinzipien zu schaffen, die ein Unternehmen bei der Berichterstattung von entscheidungsnützlichen Informationen an Abschlussadressaten über die Art, die Höhe, den zeitlichen Anfall sowie die Unsicherheit von Umsatzerlösen und resultierenden Zahlungsströmen aus einem Vertrag mit einem Kunden anzuwenden hat. Gemäß IFRS 15 sind Umsatzerlöse zu erfassen, wenn der Kunde die Verfügungsgewalt über die vereinbarten Güter und Dienstleistungen erlangt und Nutzen aus ihnen ziehen kann. Zur Ermittlung der zu realisierenden Umsatzerlöse sieht der neue Standard ein fünfstufiges Schema vor. IFRS 15 beinhaltet auch zahlreiche Angabepflichten zu Art, Höhe, zeitlichem Anfall und Unsicherheiten von Umsatzerlösen sowie aus Kundenverträgen resultierenden Zahlungsströmen.

In der Immobilienbranche wirkt sich der IFRS 15 im Wesentlichen im Bereich des Developments von Immobilien für Zwecke der Veräußerung (Vorratsimmobilien) aus. Im Vergleich zu den bisherigen Erlösrealisierungsprinzipien werden in Zukunft für derartige Immobilienentwicklungsprojekte Erlöse aus dem Verkauf bereits ab dem Zeitpunkt des Signings (zeitraumbezogene Erlösrealisierung) und nicht mehr zum Zeitpunkt des Nutzen/Lastenwechsels (zeitpunktbezogene Erlösrealisierung) realisiert. Die S IMMO Gruppe verfügt zum 31.12.2017 über keine derartigen Projektentwicklungen und erwartet daher keine wesentlichen Auswirkungen aus der Anwendung des neuen Standards. Es wird beabsichtigt, den neuen Standard unter Anwendung des modifizierten retrospektiven Ansatzes zu übernehmen. Dies führt dazu, dass allfällige kumulative Auswirkungen im Zeitpunkt der Erstanwendung in den Gewinnrücklagen erfasst und die Vergleichszahlen nicht angepasst werden.

Klarstellung zu IFRS 15 "Erlöse aus Verträgen mit Kunden": In dieser Klarstellung werden die Ausführungen sowie Beispiele zu den folgenden Bereichen punktuell überarbeitet sowie neue Beispiele aufgenommen.

Keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss werden erwartet.

IFRS 16 "Leasingverhältnisse" regelt den Ansatz, die Bewertung, den Ausweis sowie die Angabepflichten bezüglich Leasingverhältnissen im Abschluss. Für den Leasingnehmer sieht der Standard ein einziges Bilanzierungsmodell vor. Dieses Modell führt beim Leasingnehmer dazu, dass sämtliche Vermögenswerte und Verbindlichkeiten aus Leasingvereinbarungen in der Bilanz zu erfassen sind, es sei denn, die Laufzeit beträgt 12 Monate oder weniger oder es handelt sich um einen geringwertigen Vermögenswert. Die Vereinfachungen stellen Wahlrechte dar. Der Leasinggeber unterscheidet für Bilanzierungszwecke weiterhin zwischen Finanzierungs- oder Mietleasingvereinbarungen. Das Bilanzierungsmodell von IFRS 16 unterscheidet sich hierbei nicht wesentlich von dem in IAS 17.

Der Standard wird sich in erster Linie auf die Bilanzierung der Operating-Leasingverhältnisse des Konzerns auswirken. Der Konzern verfügt zum Bilanzstichtag über nicht kündbare Operating-Leasing-Verpflichtungen in Höhe von TEUR 11.422.

In Bezug auf Mehrkomponentenverträge ist gemäß IFRS 16 eine grundsätzliche Trennungspflicht und separate Bilanzierung einzelner Leasing- und Nicht-Leasingkomponenten zu berücksichtigen. Während die Trennungspflicht bisher insbesondere bei Operating-Leasingverträgen auf Grund der Bilanzunwirksamkeit kaum praktische Relevanz entfaltet hat, können sich im Rahmen der On-Balance-Bilanzierung nach IFRS 16 beim Konzern als Leasingnehmer Auswirkungen auf bilanzielle Kennzahlen ergeben. Die Abgrenzung von bilanzwirksamen Leasingkomponenten und bilanzunwirksamen Servicekomponenten bekommt somit unter IFRS 16 zusätzliche Bedeutung für den Konzern. Sofern mehrere Komponenten die Leasingdefinition erfüllen, sind die Bilanzierungsregeln des IFRS 16 auf jede separat identifizierbare Komponente anzuwenden und grundsätzlich getrennt von Nicht-Leasingkomponenten abzubilden.

Der Leasingnehmer hat jedoch ein Wahlrecht, auf die getrennte Bilanzierung von Leasing- und Nicht-Leasingbestandteilen zu verzichten. Dieses Wahlrecht kann auf Ebene von Vermögensklassen zu Grunde liegender Leasingobjekte einheitlich ausgeübt werden. Sofern das Wahlrecht in Anspruch genommen wird, sind die Leasingkomponente und die zugehörigen Nicht-Leasingkomponenten zusammenzufassen und einheitlich gemäß IFRS 16 als Leasingkomponente zu bilanzieren. Für den Leasinggeber ist die Trennung der einzelnen Vertragskomponenten hingegen verpflichtend, d. h., es besteht kein Wahlrecht, analog zum Leasingnehmer auf die Aufteilung zu verzichten, da beim Leasinggeber Detailkenntnis über die einzelnen Komponenten vorausgesetzt wird, um ein sachgerechtes (Einzel-)Pricing durchzuführen. Die Aufteilung der erhaltenen Gegenleistung auf die Vertragskomponenten ist unter Anwendung der Vorgaben zur Umsatzrealisierung in IFRS 15.73–15.90 durchzuführen (IFRS 16.17). Gemäß IFRS 15 wird zur Aufteilung des Transaktionspreises auf die separaten Leistungsverpflichtungen auf die jeweiligen Einzelveräußerungspreise abgestellt. Zur Bestimmung des Einzelveräußerungspreises ist dabei zunächst der Marktpreis zu verwenden. Für den Fall, dass der Einzelveräußerungspreis nicht direkt beobachtbar ist, kann auf eine Schätzung zurückgegriffen werden.

Der Konzern hat jedoch noch nicht beurteilt, welche weiteren Anpassungen gegebenenfalls erforderlich sind, beispielsweise auf Grund der Änderung der Definition der Laufzeit des Leasingverhältnisses, der unterschiedlichen Behandlung von variablen Leasingzahlungen sowie Verlängerungs- und Kündigungsoptionen. Es ist daher noch nicht möglich, die Höhe der Nutzungsrechte und korrespondierender Leasingverbindlichkeiten abzuschätzen, die im Zeitpunkt der Erstanwendung des neuen Standards anzusetzen sind, und wie sich dies auf den Konzerngewinn und die Klassifizierung der Cashflows auswirkt.

Der Konzern wird den Standard nicht vorzeitig anwenden. Der Konzern plant die Vereinfachungsvorschriften anzuwenden und keine Vergleichswerte der Vorperiode anzugeben.

AIP 2014 – 2016 (IFRS 1, IAS 28): Die am 08.12.2016 veröffentlichten jährlichen Verbesserungen der IFRS (Zyklus 2014 – 2016) enthalten Änderungen an den folgenden IFRS-Standards, die von der EU bereits übernommen, aber nicht vorzeitig angewendet wurden:

IFRS 1 "Erstmalige Anwendung der International Financial Reporting Standards"

Mit dieser Änderung wurden die kurzfristigen Befreiungen in Zusammenhang mit den Übergangsvorschriften von IFRS 7, IAS 19 und IFRS 10 für erstmalige Anwender gestrichen. Diese Übergangsregelungen standen den Unternehmen für vergangene Berichtsperioden zur Verfügung und sind daher nicht mehr anwendbar.

IAS 28 "Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen"

Gemäß IAS 28 können Wagniskapital-Organisationen, Investmentfonds, Unit Trust oder ähnliche Unternehmen ihre Anteile an assoziierten Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen nach IFRS 9 erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerten. Es wird explizit klargestellt, dass diese Wahl bei der erstmaligen Erfassung für jedes assoziierte Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen getrennt zu erfolgen hat.

Aus heutiger Sicht sind keine wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns zu erwarten.

Standards und Interpretationen, die von der EU noch nicht übernommen wurden

Aus den oben angeführten übrigen Neufassungen bzw. Änderungen sind aus heutiger Sicht keine wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns zu erwarten.

2.5. Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen gegenüber dem Vorjahr

Abgesehen von den in Anhangangabe 2.4.1. beschriebenen neuen Standards wurden im Geschäftsjahr 2017 keine Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und keine Änderungen in der Präsentation des Abschlusses vorgenommen.

2.6. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

2.6.1. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

Der Wertansatz der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt branchenüblich nach dem in IAS 40 als Wahlrecht festgelegten Modell des beizulegenden Zeitwerts (fair value model). Die Gruppe stuft Immobilien, die zur Erzielung von Miet- und Pachterträgen oder zur Wertsteigerung gehalten werden, sowie unbebaute Grundstücke als als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien ein. Nicht in den Anwendungsbereich des IAS 40 fallen Immobilien, die zum Verkauf erworben, vom Unternehmen selbst genutzt oder nach erfolgter Entwicklung verkauft werden sollen und in den Anwendungsbereich von IAS 2 fallen.

Durch die Anwendung des Zeitwertmodells werden das Immobilienvermögen sowie die Grundstücke zum jeweiligen Bilanzstichtag mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die daraus entstehenden Veränderungen zum Buchwert vor Neubewertung werden erfolgswirksam im Ergebnis aus der Immobilienbewertung erfasst.

Die Immobilien werden als Vermögenswerte der jeweiligen Gesellschaft in deren funktionaler Währung bilanziert.

Die Diversität der mit dem beizulegenden Zeitwert erfassten Immobilien erfordert eine sorgfältige Auswahl des jeweils passenden Bewertungsmodells sowie eine auf die jeweilige Immobilie abgestimmte Parameterwahl, bei der Faktoren wie Lage der Immobilie, Nutzungsart, Marktumfeld und Bauqualität Berücksichtigung finden.

Kosten der laufenden Instandhaltung werden sofort im Gewinn oder Verlust erfasst. Zur Aktivierung kommt es dann, wenn sich aus den Ausgaben ein erhöhter zukünftiger Nutzen ergibt und die Kosten zuverlässig messbar sind. Die aktivierten Kosten werden nicht planmäßig abgeschrieben, da in Verbindung mit dem in IAS 40 als Wahlrecht festgelegten Modell des beizulegenden Zeitwerts generell keine planmäßige Abschreibung vorgenommen wird.

Fremdkapitalkosten werden beim Bau von qualifizierten Immobilien für die Zeit der Herstellung auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten aktiviert, falls die Finanzierung direkt diesen Immobilien zugeordnet werden kann.

2.6.2. Vorräte

Immobilien, die zum Verkauf im normalen Geschäftsverlauf bestimmt sind, fallen nicht unter IAS 40, sondern sind als Vorräte gemäß IAS 2 zu behandeln. Vorratsimmobilien werden mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktiviert und in der Folge mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und dem Nettoveräußerungswert bilanziert. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte erzielbare Verkaufserlös abzüglich der geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung und der geschätzten Vertriebskosten. Der Nettoveräußerungswert wird in jeder Folgeperiode neu ermittelt. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten beinhalten neben den direkten Kosten des Erwerbs auch Kosten der Be- und Verarbeitung bzw. sonstige Kosten.

2.6.3. Selbst genutzte Immobilien, sonstiges

Sachanlagevermögen

Die selbst genutzten Immobilien betreffen Hotels, die von der S IMMO Gruppe selbst betrieben werden. Der Geschäftsbereich dieser Hotels umfasst die Zimmervermietung sowie die Gastronomie. Die Hotels werden großteils in Form von Managementverträgen betrieben, wodurch das Risiko der Auslastung bei der S IMMO Gruppe liegt. Daher fallen derartige Hotels nicht unter den Anwendungsbereich des IAS 40 (als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien) und sind als Sachanlagen gemäß IAS 16 zu behandeln.

Der Wertansatz der selbst genutzten Immobilien (selbst betriebenen Hotels) und des sonstigen Sachanlagevermögens erfolgt nach dem Anschaffungskostenmodell gemäß IAS 16. Dementsprechend werden die Immobilien zum Zeitpunkt der erstmaligen Bilanzierung mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten erfasst und diese in den Folgejahren um planmäßige Abschreibungen sowie etwaige Wertminderungen (siehe 2.6.6.1.) reduziert.

Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden nur dann als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Vermögenswerts oder – sofern einschlägig – als separater Vermögenswert erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass dem Konzern daraus zukünftig wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird, und die

Kosten zuverlässig ermittelt werden können. Der Buchwert der Teile, die ersetzt wurden, wird ausgebucht. Aufwendungen für Reparaturen und Wartungen, die keine wesentliche Ersatzinvestition darstellen (day-to-day-servicing), werden in dem Geschäftsjahr aufwandswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, in dem sie angefallen sind.

Gewinne und Verluste aus Abgängen von Sachanlagen werden als Unterschiedsbetrag zwischen den Veräußerungserlösen und den Buchwerten ermittelt und, sofern es sich um Immobilien handelt, unter dem Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien ausgewiesen.

Fremdkapitalkosten werden beim Bau von qualifizierten Immobilien für die Zeit der Herstellung auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten aktiviert, falls die Finanzierung direkt diesen Immobilien zugeordnet werden kann.

Die planmäßige Abschreibung erfolgt linear über die erwartete Nutzungsdauer. Diese beträgt für:

	Nutzungsdauer in Jahren
	von	bis
Selbst betriebene Hotels/Gebäude	10	30
Sonstige Sachanlagen/Maschinen und maschinelle Anlagen	3	10

2.6.4. Immaterielle Vermögenswerte

Immaterielle Vermögenswerte stellen nach IAS 38 identifizierbare, nicht monetäre Vermögenswerte ohne physische Substanz dar. Die Ansatzkriterien für immaterielle Vermögenswerte sind Identifizierbarkeit, Verfügungsmacht über den Vermögenswert, künftiger wirtschaftlicher Nutzen, die Zurechenbarkeit des Nutzenzuflusses auf den immateriellen Vermögenswert und eine verlässliche Ermittlung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Immaterielle Vermögenswerte, die eine begrenzte Nutzungsdauer aufweisen, werden planmäßig abgeschrieben. Dabei werden folgende Nutzungsdauern zu Grunde gelegt:

		Nutzungsdauer in Jahren
	von	bis
Software	3	6

Darüber hinaus werden die Vermögenswerte auf Wertminderungen in Übereinstimmung mit IAS 36 überprüft.

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögenswerte werden in der Bilanz zu Anschaffungskosten abzüglich linearer planmäßiger Abschreibungen sowie Wertminderung angesetzt.

Die S IMMO Gruppe hat keine selbst erstellten immateriellen Vermögenswerte aktiviert.

2.6.5. Finanzinstrumente

2.6.5.1. Originäre Finanzinstrumente

Die S IMMO Gruppe teilt ihre Finanzinstrumente entsprechend IAS 39 grundsätzlich in folgende Kategorien ein:

Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Verbindlichkeiten (at fair value through profit and loss)

• Darlehen und Forderungen (loans and receivables)
• Bis zur Endfälligkeit gehaltene finanzielle Vermögenswerte (held to maturity)

Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte (available for sale)

Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten (financial liabilities at amortised cost)

Die Zuordnung orientiert sich am Zweck des Erwerbs des jeweiligen Instruments und erfolgt zum Erwerbszeitpunkt.

Die S IMMO Gruppe weist die Finanzinstrumente grundsätzlich in folgenden Posten der Bilanz aus (Klassen):

• Beteiligungen
• Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
• Ausleihungen an at equity bewertete Unternehmen
• Andere finanzielle Vermögenswerte
• Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
• Nachrangiges Genussrechtskapital
• Anleiheverbindlichkeiten
• Sonstige Finanzverbindlichkeiten (langfristig)
• Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten
• Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Die Kategorie "Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Finanzinstrumente und finanzielle Verbindlichkeiten" umfasst zu Handelszwecken gehaltene Finanzinstrumente, Finanzinstrumente, die zum Erwerbszeitpunkt dieser Kategorie zugeordnet werden, sowie alle derivativen Finanzinstrumente mit Ausnahme derjenigen, die Sicherungszwecken dienen.

Vermögenswerte der Kategorie "Darlehen und Forderungen" sind nicht an einem aktiven Markt gehandelte Finanzinstrumente mit festgelegten oder bestimmbaren Zahlungsströmen. Diese Kategorie umfasst vor allem die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige finanzielle Vermögenswerte. Soweit ihre Restlaufzeit weniger als zwölf Monate beträgt, sind sie unter den kurzfristigen, ansonsten unter den langfristigen Vermögenswerten ausgewiesen.

Finanzvermögen mit festgelegten oder bestimmbaren Zahlungsströmen sind der Kategorie "Bis zur Endfälligkeit gehalten" zugeordnet.

Die Kategorie "Zur Veräußerung verfügbar" umfasst die Finanzinstrumente, die zu keiner der oben angeführten Kategorien gehören oder die der Kategorie "Zur Veräußerung verfügbar" bewusst gewidmet wurden. Solche Finanzinstrumente werden als langfristige Vermögenswerte ausgewiesen, es sei denn, die Unternehmensleitung beabsichtigt einen Verkauf innerhalb der nächsten zwölf Monate.

Finanzinstrumente, bei denen ein beizulegender Zeitwert nicht verlässlich feststellbar ist, sind mit den Anschaffungskosten abzüglich Wertminderung bilanziert.

Die Kategorie "Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten" umfasst Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige finanzielle Verbindlichkeiten.

Zu- und Abgänge von Finanzinstrumenten werden zum jeweiligen Erfüllungstag in der Bilanz erfasst. Zum Erwerbszeitpunkt erfolgt die Bewertung des Finanzvermögens aller Kategorien mit dem beizulegenden Zeitwert und – mit Ausnahme der Kategorie "Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet" – zuzüglich Transaktionskosten.

Die sonstigen passiven Finanzinstrumente werden zu fortgeschriebenen Anschaffungskosten bewertet.

Der beizulegende Zeitwert von börsennotierten Finanzinstrumenten entspricht dem Börsenkurs zum Bilanzstichtag. Bei Finanzvermögen, für das kein aktiver Markt besteht, erfolgt die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts durch Anwendung von Bewertungsmodellen. Diese umfassen die Herleitung des beizulegenden Zeitwerts aus aktuellen Transaktionen von ähnlichen Finanzinstrumenten, aus Barwerten künftiger Zahlungsströme (Discounted-Cashflow-Modelle) oder mit Hilfe von mathematischen Rechenmodellen.

2.6.5.2. Derivative Finanzinstrumente

Die S IMMO Gruppe verwendet derzeit als derivative Finanzinstrumente Zinscaps sowie Zinsswaps, um bestehende Risiken aus Zinssatzerhöhungen zu vermindern. Die derivativen Finanzinstrumente werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet. In geringem Ausmaß wurden entsprechende Anpassungen für CVA/DVA (Credit Value Adjustment/Debit Value Adjustment) bei der Derivatbewertung vorgenommen. Die Fair-Value-Bewertung der Derivate erfolgt auf Basis von Einschätzungen von externen Sachverständigen.

Der Geschäftszweck der S IMMO Gruppe umfasst den Kauf und die Entwicklung von Immobilien, um aus Vermietung bzw. späteren Verkäufen per saldo positive Cashflows zu erzielen. Die Finanzierung der Geschäftstätigkeit erfolgt, neben der Eigenkapitalfinanzierung, auch durch Aufnahme von langfristigem Fremdkapital in Form von Hypothekarkrediten bzw. sonstigen Finanzverbindlichkeiten. Im Wesentlichen werden variabel verzinste Kredite, deren Zinsbindung an einen Basiszinssatz, das ist der Drei-Monats- oder Sechs-Monats-Euribor, gekoppelt ist, abgeschlossen.

Die grundsätzliche Risikomanagementstrategie der S IMMO Gruppe ist die Absicherung des Zinsänderungsrisikos (d. h. die Variabilität des Basiszinssatzes) mittels gegenläufiger Derivatgeschäfte, um fixe Zahlungsströme zu zahlen und somit Immobilienprojekte langfristig besser kalkulierbar zu machen. Das Ziel des Cashflow-Hedgings in der S IMMO Gruppe besteht in der Absicherung von bereits bestehenden variabel verzinsten Krediten, von Reinvestitionen sowie von mit hoher Wahrscheinlichkeit eintretenden zukünftigen Transaktionen ("Forecasted Transactions") durch das Eingehen gegenläufiger derivativer Finanzinstrumente. Zu diesem Zweck werden Cashflow-Sicherheitsbeziehungen gebildet.

Gesichertes Risiko

Das gesicherte Zinsrisiko ist ein liquider Marktzinssatz, nämlich der Euribor. Der Euribor ist ein identifizierbarer und gesondert bewertbarer Teil des Zinsrisikos von zinstragenden finanziellen Verbindlichkeiten.

Sicherungsinstrumente

Die S IMMO Gruppe verwendet als Sicherungsinstrumente ausschließlich Derivate, die auf Grund der den Grundgeschäften gegenläufigen Positionen die erwarteten Veränderungen der Cashflows, insbesondere auf Grund eines Anstiegs des Zinsniveaus, in fixe Zahlungsströme transformieren. Als Sicherungsinstrumente (Hedging Instruments) werden derzeit Zinsswaps eingesetzt. Der effektive Teil der Änderung des beizulegenden Zeitwerts dieser derivativen Finanzinstrumente wird erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis, der ineffektive Teil aufwandswirksam im Finanzergebnis erfasst.

Die im Eigenkapital erfassten Bewertungsergebnisse der Cashflow-Hedges werden in der Periode in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht, in der das abgesicherte Grundgeschäft erfolgswirksam wird bzw. die Voraussetzungen für die Bilanzierung als Cashflow-Hedge nicht mehr gegeben sind. Im Geschäftsjahr 2017 wurden gemäß den Bestimmungen von IAS 39 Derivatbewertungseffekte von TEUR 13.991 (2016: TEUR 5.921) vom Eigenkapital in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht.

Um die Voraussetzungen für die Qualifizierung als Cashflow-Hedge zu erfüllen, dokumentiert die S IMMO Gruppe bei Abschluss des Derivatgeschäfts/der Transaktion die Sicherungsbeziehung zwischen Sicherungsinstrument und Grundgeschäft, das Ziel ihres Risikomanagements sowie die zu Grunde liegende Strategie bei Abschluss von Sicherungsgeschäften. Die Wirksamkeit der Sicherungsbeziehung wird anhand der prospektiven und retrograden Effektivitätsmessung regelmäßig beurteilt.

2.6.6. Wertminderungen von Vermögenswerten

2.6.6.1. Nichtfinanzielle Vermögenswerte

Bei Vorliegen von Anzeichen einer Wertminderung wird für das selbst genutzte Immobilienvermögen (derzeit handelt es sich hierbei um Hotelimmobilien), die sonstigen Sachanlagen und die immateriellen Vermögenswerte gemäß IAS 36 der erzielbare Betrag ermittelt. Der erzielbare Betrag ist der höhere Wert von beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten (Nettoveräußerungswert) und dem Nutzungswert.

Der beizulegende Zeitwert entspricht dem Betrag, der durch den Verkauf des Vermögenswerts in einer Transaktion zu Marktbedingungen zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Parteien erzielt werden könnte.

Beim Nutzungswert handelt es sich um den Barwert der geschätzten künftigen Zahlungsströme, die voraussichtlich aus der fortgesetzten Nutzung eines Vermögenswerts und seinem Abgang am Ende seiner Nutzungsdauer erzielt werden können.

Liegt der erzielbare Betrag unter dem für diesen Gegenstand angesetzten Buchwert, erfolgt eine Wertminderung auf diesen Wert, welche erfolgswirksam erfasst wird.

Der Wertminderungstest für Hotels erfolgt zweistufig. In einem ersten Schritt wird der Buchwert mit dem Zeitwert der Hotels verglichen. Liegt der Buchwert über dem Zeitwert, wird hinterfragt, ob der Nutzwert des Hotels wesentlich von diesem Zeitwert abweicht. Ist dies nicht der Fall, so wird der Buchwert auf den Zeitwert entsprechend abgeschrieben.

Ein späterer Wegfall der Wertminderung führt zu einer erfolgswirksamen Wertaufholung auf den neuen erzielbaren Betrag, maximal aber bis zur Höhe der fortgeschriebenen ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Im Geschäftsjahr 2017 erfolgte wie im Vorjahr keine Wertaufholung.

2.6.6.2. Finanzinstrumente

Die S IMMO Gruppe überprüft für alle finanziellen Vermögenswerte mit Ausnahme derjenigen, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert beurteilt werden, zu jedem Bilanzstichtag, ob objektive Anzeichen dafür bestehen, dass ein finanzieller Vermögenswert

oder eine Gruppe von finanziellen Vermögenswerten wertgemindert sein könnten.

Für in der Kategorie Available-for-Sale erfasste Vermögenswerte (derzeit v.a. die Anteile, die an börsennotierten Immobiliengesellschaften gehalten werden) werden Wertschwankungen, die nicht als Impairment zu werten sind, erfolgsunwirksam im sonstigen Ergebnis erfasst. Bei Vorliegen eines Impairments ist eine entsprechende Wertminderung in der Gewinn- und Verlustrechnung zu erfassen.

Im Zuge des Abgangs von Available-for-Sale-Wertpapieren war bis Ende 2017 eine Umgliederung aus der AFS-Rücklage in die Gewinn- und Verlustrechnung vorzunehmen. Mit Inkrafttreten von IFRS 9 am 01.01.2018 ist ein derartiges Recycling unzulässig und stattdessen eine Umbuchung innerhalb des Eigenkapitals direkt in die Gewinnrücklagen vorzunehmen.

Bei Schuldtiteln aller Kategorien mit Ausnahme derjenigen, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, erfolgt die Erfassung einer Wertminderung, wenn auf Grund eines oder mehrerer Ereignisse, die nach dem erstmaligen Ansatz des Vermögenswerts eintreten, ein objektiver Hinweis darauf besteht, dass die S IMMO Gruppe nicht mehr in der Lage sein wird, die mit dem Vermögenswert zusammenhängenden Zahlungen gemäß dem ursprünglichen Zahlungsplan zu erhalten. Die Höhe der Wertminderung ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen dem Buchwert für den finanziellen Vermögenswert und dem Barwert der künftigen Geldflüsse unter Anwendung des dem finanziellen Vermögenswert ursprünglich zu Grunde liegenden Zinssatzes. Ein späterer Wegfall des wertmindernden Ereignisses und eine damit verbundene Wertsteigerung führen zu einer Wertaufholung.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Liegen objektive Hinweise vor, dass einzelne Forderungen nicht vollständig einzubringen sind, werden diese Forderungen entsprechend wertberichtigt. Außerdem werden pauschalierte Einzelwertberichtigungen auf Grund von Erfahrungswerten gebildet.

Die Entwicklung der Außenstände wird dabei laufend von den zuständigen Asset Managern überwacht, um rechtzeitig Maßnahmen ergreifen zu können.

2.6.7. Andere Vermögenswerte

Die Bewertung der anderen Vermögenswerte erfolgt zu Anschaffungskosten abzüglich Wertminderungen. Die Wertminderungen werden erfolgswirksam erfasst.

2.6.8. Liquide Mittel

Liquide Mittel umfassen Bargeld und jederzeit verfügbare Guthaben bei Kreditinstituten sowie Veranlagungen bei Kreditinstituten mit einer Laufzeit von bis zu drei Monaten zum Zeitpunkt der Veranlagung.

2.6.9. Zur Veräußerung gehaltene Immobilien

Immobilienvermögen wird in Abgrenzung zur Klassifizierung von Immobilienvermögen gemäß IAS 40 dann "zur Veräußerung gehalten", wenn der entsprechende Buchwert durch Veräußerung und nicht durch weitergehende Nutzung realisiert wird. Das bedeutet, dass die entsprechenden langfristigen Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen in ihrer gegenwärtigen Beschaffenheit für einen sofortigen Verkauf verfügbar sind und eine Veräußerung sehr wahrscheinlich ist. Dabei ist Voraussetzung, dass der Veräußerungsvorgang innerhalb eines Jahres nach einer solchen Klassifizierung abgeschlossen wird.

Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen wird gemäß IFRS 5 grundsätzlich mit dem niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten bewertet. Bezüglich der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien besteht in IFRS 5 eine Ausnahmeregelung, nach welcher die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien entsprechend der Verkehrswertmethode bewertet werden. Jedoch sind die besonderen Ausweisvorschriften nach IFRS 5 anzuwenden, wonach die zur Veräußerung gehaltenen Immobilien im kurzfristigen Vermögen ausgewiesen werden.

Diese Veräußerungsabsicht besteht per Stichtag 31.12.2017 für eine deutsche Immobilie.

2.6.10. Sonstige Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen werden angesetzt, wenn für die S IMMO Gruppe eine rechtliche oder faktische Verpflichtung gegenüber Dritten auf Grund eines vergangenen Ereignisses besteht, es wahrscheinlich ist, dass diese Verpflichtung zu einem Abfluss von Ressourcen führen wird, und eine verlässliche Schätzung der Höhe der Verpflichtung möglich ist.

Die Rückstellungen werden mit dem Wert angesetzt, der die bestmögliche Schätzung der zur Erfüllung der Verpflichtung erforderlichen Ausgabe darstellt. Unterscheidet sich der auf Basis eines marktüblichen Zinssatzes ermittelte Barwert der Rückstellung wesentlich vom Nominalwert, wird der Barwert der Verpflichtung angesetzt.

Offenen Rechtsstreitigkeiten, Prozessen und sonstigen Rechtsverfahren wurde durch Rückstellung angemessen Rechnung getragen.

Eine Rückstellung für belastende Verträge (Rückstellung aus Projekt- und Transaktionsrisiken) wird angesetzt, wenn die aus einem abgeschlossenen Vertrag erwarteten Erlöse die zur Erfüllung der Verpflichtung erforderlichen, unvermeidbaren Kosten

unterschreiten. Die Rückstellung wird zum niedrigeren Betrag aus den bei Ausstieg aus dem Vertrag resultierenden Kosten und den bei Erfüllung des Vertrags anfallenden Nettokosten gebildet. Bevor eine separate Rückstellung für einen belastenden Vertrag erfasst wird, wird ein Wertminderungsaufwand für Vermögenswerte, die mit dem Vertrag verbunden sind, bilanziert.

2.6.11. Steuern

Die einzelnen Gesellschaften bilden Verbindlichkeiten für die geschuldeten laufenden Steuern.

Gemäß IAS 12 werden auf die temporären Differenzen zwischen dem Buchwert eines Vermögenswerts oder einer Schuld im konsolidierten Abschluss und dem steuerlichen Buchwert der Tochtergesellschaften latente Steuern berechnet. Für das Immobilienvermögen wurden passive Steuerlatenzen im vollen Umfang angesetzt; dies auch dann, wenn es möglich wäre, unter Einhaltung bestimmter Bedingungen Veräußerungen beispielsweise im Rahmen eines Share Deals ertragsteuerneutral zu gestalten. Unter Berücksichtigung der jeweiligen Verwertbarkeit wurden nach Einschätzung der Geschäftsleitung im Gegenzug aktive Steuerlatenzen auf Verlustvorträge angesetzt. Aktive latente Steuern auf Verlustvorträge werden grundsätzlich bis zur Höhe der passiven latenten Steuern angesetzt. Darüber hinausgehende aktive latente Steuern basieren auf dem Ergebnis einer Steuerplanung mit einem Planungshorizont von fünf Jahren. Latente Steuern werden mit dem am Abschlussstichtag geltenden Steuersatz oder bei bereits beschlossenen Gesetzesänderungen mit dem zukünftig geltenden Steuersatz berechnet.

Latente Steuerguthaben werden dann und nur dann mit latenten Steuerpassiva innerhalb eines Steuersubjekts saldiert, wenn diese ein gesetzlich einklagbares Recht zur Aufrechnung von Steuerforderungen und -verbindlichkeiten besitzt und sich die latenten Steuern auf Ertragsteuern beziehen, die von derselben Steuerbehörde gegen dasselbe Steuersubjekt erhoben werden, bzw. werden Saldierungen innerhalb der Steuergruppe Österreich vorgenommen.

2.6.12. Leasingverhältnisse

Die Feststellung, ob eine Vereinbarung ein Leasingverhältnis ist oder enthält, erfolgt auf Grundlage des wirtschaftlichen Gehalts der Vereinbarung zu Beginn auf Grund der Einschätzung, ob die Erfüllung der Vereinbarung von der Nutzung eines bestimmten Vermögenswerts abhängt und die Vereinbarung ein Recht auf Nutzung des Vermögenswerts überträgt. Gemäß IAS 17 basiert die Zuordnung eines Leasinggegenstands zum Leasingnehmer bzw. zum Leasinggeber auf der Zuordenbarkeit der mit dem Eigentum am Leasinggegenstand verbundenen Risiken und Chancen.

Ein Leasingverhältnis wird als Finanzierungsleasing eingestuft, wenn es im Wesentlichen alle Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum am Leasinggegenstand verbunden sind, überträgt. Beim Finanzierungsleasing werden zu Beginn in Höhe des beizulegenden Zeitwerts oder des Barwerts der Mindestleasingzahlungen, wenn dieser niedriger ist, Vermögenswerte und Schulden angesetzt. Der Vermögenswert wird linear über die voraussichtliche Nutzungsdauer bzw. über die kürzere Vertragslaufzeit abgeschrieben. Die Mindestleasingzahlungen sind in die Finanzierungskosten und den Tilgungsanteil der Restschuld aufzuteilen. Die Finanzierungskosten sind so über die Laufzeit des Leasingverhältnisses zu verteilen, dass über die Perioden ein konstanter Zinssatz auf die verbleibende Schuld entsteht. Immobilien aus Finanzierungsleasingverhältnissen werden nach IAS 40 mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet.

Beim Operating Leasing verbleibt das wirtschaftliche Eigentum beim Leasinggeber. Die Leasingzahlungen werden grundsätzlich als Aufwand linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst.

2.6.13. Erlöse

2.6.13.1. Mieterlöse

Die Realisierung von Mieterlösen erfolgt linear über die Laufzeit des Mietvertrags. Einmalige Zahlungen oder Mietfreistellungen sowie sonstige Mietanreize werden über die Mindestmietdauer verteilt (gemäß SIC 15).

2.6.13.2. Betriebskostenerlöse

Betriebskostenerlöse fallen für die Weiterverrechnung von Betriebskosten an die Bestandsmieter an und umfassen Erlöse für die Weiterverrechnung von Strom, Gebäudereinigung und Ähnliches. Die Zusammensetzung der angefallenen und verrechenbaren Betriebskosten variiert typischerweise je nach Nutzungsart und Jurisdiktion.

2.6.13.3. Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung

Die Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung umfassen im Wesentlichen die Erlöse aus Zimmervermietung und Erlöse aus dem Gastronomiebereich. Die Erlöse werden im Ausmaß der bis zum Konzernbilanzstichtag erbrachten Leistungen erfasst.

2.6.13.4. Erträge und Aufwendungen aus Finanzinstrumenten

Die Erträge aus Finanzinstrumenten beinhalten die aus der Veranlagung von Finanzmitteln und der Investition in Finanzvermögen realisierten Zinsen, Dividenden, Gewinne aus dem Abgang von Finanzvermögen und Wertaufholungserträge. Die Realisierung der Dividenden erfolgt zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Dividendenausschüttung.

Der Finanzierungsaufwand beinhaltet die angefallenen Zinsen für aufgenommene Fremdfinanzierungen, zinsähnliche Aufwendungen, Nebenkosten, Verluste aus dem Abgang von Finanzvermögen, Wertminderungen, laufende Ergebnisse aus Sicherungsgeschäften sowie Währungskursgewinne/-verluste aus der Bewertung von monetären Vermögenswerten und Schulden auf Ebene der Einzelgesellschaften.

Die Zinsen werden auf Basis des Zeitablaufs nach der Effektivzinssatzmethode abgegrenzt.

Die Ergebnisse aus Derivatgeschäften umfassen unter anderem Gewinne und Verluste aus der Veräußerung oder Bewertung von Zinscaps und -swaps, welche nicht erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst wurden und in der Gewinn- und Verlustrechnung im Finanzergebnis enthalten sind.

Valutarische Kursgewinne und Kursverluste aus der Bewertung von Finanzinstrumenten werden allenfalls in diesem Posten ausgewiesen.

2.7. Hierarchie der Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte

Die folgende Aufstellung analysiert die zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Instrumente nach der Art der Bewertungsmethode. Dazu wurden drei Levels von Bewertungsmethoden definiert:

Level 1:	Preisnotierung für identische Vermögenswerte oder Schulden auf einem aktiven Markt (ohne Anpassung)
Level 2:	Inputs, die für Vermögenswerte oder Schulden entweder direkt (z. B. als Preise) oder indirekt (z. B. abgeleitet von Preisen) beobachtbar sind und nicht unter Level 1 fallen
Level 3:	Inputs für Vermögenswerte oder Schulden, die keine am Markt beobacht baren Daten darstellen

31.12.2017 in TEUR	Level 1	Level 2	Level 3	Total
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
Vermietete Immobilien	0	0	1.668.405	1.668.405
Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke	0	0	37.100	37.100
Andere finanzielle Vermögenswerte
Börsennotierte Eigenkapitalinstrumente	298.560	0	0	298.560
Derivate	0	1.170	0	1.170
Finanzverbindlichkeiten
Derivate	0	-17.130	0	-17.130

31.12.2016 in TEUR	Level 1	Level 2	Level 3	Total
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
Vermietete Immobilien	0	0	1.917.303	1.917.303
Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke	0	0	20.801	20.801
Andere finanzielle Vermögenswerte
Börsennotierte Eigenkapitalinstrumente	87.437	0	0	87.437
Derivate	0	2.580	0	2.580
Finanzverbindlichkeiten
Derivate	0	-30.347	0	-30.347

2.8. Unsicherheiten bei Ermessensbeurteilungen und Annahmen

Die Erstellung des Konzernabschlusses in Übereinstimmung mit den IFRS erfordert Ermessensbeurteilungen und die Festlegung von Annahmen über künftige Entwicklungen durch die Unternehmensleitung, die den Ansatz und den Wert der Vermögenswerte und Schulden, die Angabe von sonstigen Verpflichtungen am Bilanzstichtag und den Ausweis von Erträgen und Aufwendungen während des Geschäftsjahres wesentlich beeinflussen können.

IFRS 13 definiert den beizulegenden Zeitwert als den Preis, der in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt würde.

Die Schätzungen und die zu Grunde liegenden Annahmen werden fortlaufend überprüft. Die tatsächlichen Werte können von den getroffenen Annahmen und Schätzungen abweichen, wenn sich die genannten Rahmenbedingungen entgegen den Erwartungen entwickeln. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt und die Prämissen entsprechend angepasst.

Bei den folgenden Annahmen besteht ein nicht unerhebliches Risiko, dass sie zu einer wesentlichen Anpassung von Vermögenswerten und Schulden im nächsten Geschäftsjahr führen können:

2.8.1. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurde im Wesentlichen durch Bewertungsgutachten von international anerkannten Gutachtern (etwa CBRE, Colliers International, EHL, Dr. Heinz Muhr) ermittelt. Die Gutachten wurden grundsätzlich gemäß den International Valuation Standards und den Regeln des IFRS 13 durchgeführt. Die Wertentwicklung dieser Immobilien hängt daher wesentlich von der aktuellen Einschätzung der zukünftig erzielbaren Mieten, dem Vermietungsgrad und den zur Diskontierung verwendeten Zinssätzen ab. Die von den externen Gutachtern für die Bilanzierung herangezogenen Fair Values wurden einer separaten Überprüfung im Rahmen einer Fairness Opinion durch KPMG unterzogen.

Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien haben einen Buchwert von TEUR 1.705.505 (31.12.2016: TEUR 1.938.104). Unter den zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten wird eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie auf Grund eines in 2018 geplanten Verkaufs mit einem Buchwert von TEUR 6.300 (31.12.2016: TEUR 0) ausgewiesen.

2.8.1.1. Bewertungstechniken im Zusammenhang mit als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

Die folgenden Bewertungstechniken wurden bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts in der Bewertungshierarchie 3 angewandt: Ertragswertverfahren, Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode), Residualwertverfahren und Vergleichswertverfahren.

Beim Ertragswertverfahren fließen die folgenden wesentlichen Inputfaktoren in die Bewertung ein: berichtigte nachhaltige Miete, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer, Kapitalisierungssatz und Bodenwert.

Die Discounted-Cashflow-Methode arbeitet mit folgenden wesentlichen Inputfaktoren: Mietreinertrag, Diskontierungssatz und Kapitalisierungssatz.

Das Residualwertverfahren beruht auf Investitionsüberlegungen und ermittelt auf Basis eines Ertragswerts oder durch DCF-Verfahren hergeleiteten Nettokapitalwerts unter der Annahme der bereits erfolgten Fertigstellung der Immobilie ein Residuum, welches bei Veräußerung der Immobilie zum aktuellen Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung der noch ausstehenden Errichtungs-, Entwicklungskosten, marktüblichen Finanzierungskosten für die Fertigstellung und Vermarktungskosten sowie unter Berücksichtigung eines angemessenen Developergewinns verbleibt.

Im Vergleichswertverfahren fließen als Vergleichswerte tatsächlich erzielte und erzielbare Kaufpreise von vergleichbaren Immobilien ein. Divergierende Eigenschaften der zu vergleichenden Immobilien werden durch Zu- bzw. Abschläge auf den Wert berücksichtigt.

Bemessung des beizulegenden Zeitwerts auf Basis nicht beobachtbarer Inputfaktoren (Bewertungshierarchie 3)

In den einzelnen Assetklassen kamen unterschiedliche Methoden zur Anwendung. In Österreich wurde mit einem beizulegenden Zeitwert in Höhe von TEUR 379.470 zum überwiegenden Teil das Ertragswertverfahren eingesetzt, während in Deutschland überwiegend die DCF-Methode bei einem beizulegenden Zeitwert von TEUR 765.855 verwendet wurde. Im Geschäftssegment CEE mit einem beizulegenden Zeitwert von TEUR 560.180 kamen die DCF-Methode, das Ertragswertverfahren, die Vergleichswertmethode und die Residualwertmethode zur Anwendung.

Im Folgenden werden wesentliche Parameter pro Segment und angewandter Bewertungsmethode dargestellt:

	Buchwert per 31.12.2017 in TEUR	Bewertungsmethode	Inputfaktoren	Bandbreite 1
Österreich	379.470	Ertragswertmethode	Kapitalisierungssatz	3,10 % bis 6,20 %
			Restnutzungsdauer	42 Jahre (gewichteter Mittelwert)
Deutschland	765.855	Discounted Cashflow	Kapitalisierungssatz	2,75 % bis 7,35 %
			Diskontierungssatz	3,65 % bis 8,60 %
		Residualwertverfahren	Kapitalisierungssatz	4,00 %
			Baukosten	EUR 1.045,00/m² bzw. 1.569,00/m²
CEE	560.180	Discounted Cashflow	Kapitalisierungssatz	4,90 % bis 8,00 %
			Diskontierungssatz	6,80 % bis 9,00 %
		Ertragswertmethode	Kapitalisierungssatz	4,00 % bis 8,50 %
			Restnutzungsdauer	35 Jahre (gewichteter Mittelwert)
		Residualwertverfahren	Kapitalisierungssatz	5,00 % bis 7,75 %
			Baukosten	EUR 1.200,00/m² bzw. 1.460,00/m²
		Vergleichswertverfahren	Mittelwert, Vergleichswert	EUR 24,14/m²

1 Über alle Nutzungsarten

in %	31.12.2017	31.12.2016
Österreich	5,1	5,0
Deutschland	4,9	5,1
CEE	8,2	8,2
	6,1	6,2

Überblick über die durchschnittlichen Mietrenditen1

¹ Das Verhältnis der erzielten Jahresmiete zum Immobilienwert. Die Berechnung umfasst Ertragsliegenschaften, für die aktuell kein Entwicklungspotenzial identifiziert wurde. Bei unterjährigen Zugängen wird die Miete auf Jahresbasis kalkuliert.

Eine Reduktion der erwarteten jährlichen Mieten führt zu einer Verringerung des beizulegenden Zeitwerts. Ebenfalls zu einer Reduktion des beizulegenden Zeitwerts führt die Erhöhung der Diskontierungsraten und der Kapitalisierungsraten. Es bestehen insoweit Interdependenzen zwischen den Sätzen, als diese teilweise durch marktbasierte Werte bestimmt werden.

Die Bewertungen werden einmal im Jahr für die Erstellung des Abschlusses per 31.12. von unabhängigen Sachverständigen auf Basis von Bewertungsgutachten erstellt. Die Sachverständigen erhalten vom Asset Management der Gesellschaft die notwendigen Informationen wie z. B. aktuelle Mieten. Die Bestimmung der den Bewertungsgutachten zu Grunde liegenden marktbasierten Annahmen und Bewertungsmethoden erfolgt in Abstimmung mit den beauftragten Immobiliengutachtern.

2.8.1.2. Informationen über die der Bewertung zu Grunde liegenden nicht beobachtbaren Inputfaktoren (Level 3)

Die folgenden Tabellen zeigen die Sensitivität des beizulegenden Zeitwerts der vermieteten als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien in Bezug auf eine Änderung der nachhaltigen Mieterlöse bzw. der Zinssätze. Der Baufortschritt ist bei einem Büroprojekt in Rumänien im Vergleich zum Vorjahr im Geschäftsjahr stark vorangeschritten, wodurch auch dieses Objekt ab 2017 nunmehr in die Sensitivitätsanalyse aufgenommen wurde. Da die Gesamtinvestitionskosten auf Grund der Vertragsgestaltung mit den Generalunternehmern relativ unsensitiv sind, wurden auch für dieses Entwicklungsprojekt als wesentliche Inputparameter die nachhaltige Miete als auch der Zinssatz angesehen.

Änderung der nachhaltigen Miete

	1.512.331	1.702.805	1.883.170	1.717.080	1.917.303	2.119.678
CEE	491.311	557.480	624.940	602.543	682.451	763.878
Deutschland	679.490	765.855	842.520	595.432	660.044	723.052
Österreich	341.530	379.470	415.710	519.105	574.808	632.748
	-10 %	Ausgangswert	+10 %	-10 %	Ausgangswert	+10 %
in TEUR		2017			2016

Änderung des Zinssatzes

	1.861.666	1.702.805	1.525.507	2.125.560	1.917.303	1.746.837
CEE	619.036	557.480	506.677	759.005	682.451	619.830
Deutschland	837.510	765.855	664.050	740.652	660.044	594.582
Österreich	405.120	379.470	354.780	625.903	574.808	532.425
	-10 %	Ausgangswert	+10 %	-10 %	Ausgangswert	+10 %
in TEUR		2017			2016

2.8.2. Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen

Die Beurteilung der Werthaltigkeit von immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen basiert auf zukunftsbezogenen Annahmen. Der Ermittlung der erzielbaren Beträge im Zuge der Wertminderungstests werden mehrere Annahmen, beispielsweise über die künftigen Mittelüberschüsse und den Abzinsungssatz, zu Grunde gelegt. Der Buchwert der immateriellen Vermögenswerte beträgt TEUR 230 (31.12.2016: TEUR 193), der Buchwert des sonstigen Sachanlagevermögens beläuft sich auf TEUR 4.655 (31.12.2016: TEUR 6.340). Die selbst genutzten Immobilien haben einen Buchwert von TEUR 127.875 (31.12.2016: TEUR 125.768).

2.8.3. Finanzinstrumente

Zur Beurteilung des Werts von Finanzinstrumenten (insbesondere von derivativen Finanzinstrumenten), für die kein aktiver Markt vorhanden ist, werden alternative finanzmathematische Bewertungsmethoden herangezogen. Die der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts zu Grunde gelegten Parameter beruhen teilweise auf zukunftsbezogenen Annahmen. Die Buchwerte der Finanzinstrumente sind in Kapitel 5.1. detailliert dargestellt.

2.8.3.1. Derivate – Bewertung

Die derivativen Finanzinstrumente der S IMMO Gruppe werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Ermittlung der Fair Values der Swaps bzw. Caps erfolgt mittels einer diskontierten Cashflow-Methode gemäß IFRS 13. Die zukünftigen Zahlungsströme ergeben sich durch Zinsmodellierung mittels Hull-White-1--Factor-Model, konkret berechnet über eine Monte-Carlo-Simulation. Kalibriert ist das Modell über Swaption-Volatilitäten und Caplet-Volatilitäten. Die wesentlichen Inputparameter werden stichtagsbezogen ermittelt. Sie bestehen aus der benannten Eurozins-Kurve, historischen Euribor-Fixings sowie Caplet- und Swaption-Volatilitätsmatrizen. Als Marktdatenquelle dienen Thomson Reuters und Bloomberg.

Für die Ermittlung der Credit Value Adjustments/Debit Value Adjustments (CVA/DVA) wurden in einem ersten Schritt Credit--Spreads für die Abschätzung der Ausfallwahrscheinlichkeit bestimmt. Auf Grund theoretischer Überlegungen wurde danach der Anteil des Ausfallrisikos abgeschätzt und mit Hilfe einer approximativen Formel auf mehrere Laufzeiten hochgerechnet, um derart eine "CDS-Spread-Kurve" zu generieren.

2.8.3.2. Derivate – Sensitivitätsanalyse

Bei einem Zinsshift von +100 BP bzw. -50 BP verändern sich die Zeitwerte der Derivate wie folgt:

Summe	609.035	-15.960	30.679
Caps	195.000	849	1.297	152,80
Swaps	414.035	-16.809	29.382	174,80
+100 BP in TEUR	Volumen	Zeitwert vor Zinsshift	Veränderung in TEUR	Veränderung in %
	31.12.2017

Summe	609.035	-15.960	-14.443
Caps	195.000	849	-347	-40,85
Swaps	414.035	-16.809	-14.096	-83,86
-50 BP in TEUR	Volumen	Zeitwert vor Zinsshift	Veränderung in TEUR	Veränderung in %
	31.12.2017

	31.12.2016
+100 BP in TEUR	Volumen	Zeitwert vor Zinsshift	Veränderung in TEUR	Veränderung in %
Swaps	508.997	-28.754	33.258	115,66
Caps	227.460	988	1.495	151,40
Summe	736.457	-27.766	34.753

Summe	736.457	-27.766	-17.992
Caps	227.460	988	-490	-49,58
Swaps	508.997	-28.754	-17.502	-60,87
-50 BP in TEUR	Volumen	Zeitwert vor Zinsshift	Veränderung in TEUR	Veränderung in %
	31.12.2016

2.8.4. Latente Steuern

Dem Ansatz der aktiven latenten Steuern für Verlustvorträge liegt die Annahme zu Grunde, dass in Zukunft ausreichendes zu versteuerndes Einkommen zur Verfügung stehen wird, um bestehende Verlustvorträge zu verwerten. Es wurden aktive latente Steuern auf Verlustvorträge in Höhe von TEUR 10.989 (31.12.2016: TEUR 31.495) gebildet. Weitere Ausführungen zu den latenten Steuern finden sich in der Angabe 3.1.16.

2.8.5. Verpflichtungen aus Leistungen an Arbeitnehmer

Bei der versicherungsmathematischen Berechnung von Anwartschaften für Pensionsvorsorge, Abfertigungen und Jubiläumsgeld werden Annahmen hinsichtlich unterschiedlicher Parameter getroffen. Die nachfolgenden Tabellen stellen die Sensitivität der wesentlichen Annahmen dar:

Änderung des Zinssatzes

		2017			2016
in TEUR	-0,30 %	Ausgangswert	+0,30 %	-0,30 %	Ausgangswert	+0,30 %
Pensionen	1.784	1.708	1.636	1.605	1.533	1.467
Abfertigungen	962	948	934	927	915	903
Jubiläumsgeld	385	376	368	342	335	328

Änderung der Valorisierung

		2017			2016
in TEUR	-0,20 %	Ausgangswert	+0,20 %	-0,20 %	Ausgangswert	+0,20 %
Pensionen	1.706	1.708	1.710	1.521	1.533	1.547
Abfertigungen	940	948	956	907	915	922
Jubiläumsgeld	372	376	381	331	335	339

2.8.6. In der Bilanz nicht erfasste Verpflichtungen auf Grund von Haftungsverhältnissen

Zu den in der Bilanz nicht erfassten Verpflichtungen auf Grund von Bürgschaften, Garantien und sonstigen Haftungsverhältnissen werden regelmäßig Einschätzungen vorgenommen, ob eine bilanzielle Erfassung im Abschluss zu erfolgen hat.

3. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung

3.1. Bilanz

3.1.1. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

in TEUR	Vermietete Immobilien	Entwicklungs projekte und unbe baute Grundstücke
Stand am 01.01.2016	1.826.403	16.201
Zugänge	117.340	11.250
Abgänge	0	-5.305
Sonstige Veränderungen	-245	0
Zeitwertänderungen (über GuV erfasst)	195.380	-1.345
Umgliederungen zu den zur Veräußerung gehaltenen Immobilien	-221.575	0
Stand am 31.12.2016	1.917.303	20.801
davon verpfändet	1.806.978	0
Zugänge	90.941	17.168
Abgänge	-1.741	0
Sonstige Veränderungen	-2.148	0
Zeitwertänderungen (über GuV erfasst)	128.316	-869
Umgliederungen zu den zur Veräußerung gehaltenen Immobilien	-464.266	0
Stand am 31.12.2017	1.668.405	37.100
davon verpfändet	1.606.715	31.670

Der Wert der sonstigen Veränderungen in Höhe von TEUR -2.148 (31.12.2016: TEUR -245) umfasst im Wesentlichen nachträgliche Anschaffungskostenminderungen.

Die Zugänge entfallen auf folgende Geschäftssegemente:

Vermietete Immobilien

	90.941	117.340
CEE	14.078	17.399
Deutschland	73.051	96.640
Österreich	3.812	3.301
in TEUR	31.12.2017	31.12.2016

Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke

in TEUR	31.12.2017	31.12.2016
Österreich	0	0
Deutschland	0	0
CEE	17.168	11.250
	17.168	11.250

Zusammensetzung:

Vermietete Immobilien

	1.668.405	1.917.303
CEE	523.080	682.451
Deutschland	765.855	660.044
Österreich	379.470	574.808
in TEUR	31.12.2017	31.12.2016

Die Bemessung des beizulegenden Zeitwerts der vermieteten Immobilien in Höhe von TEUR 1.668.405 im Geschäftsjahr 2017 basierte auf der Hierarchiestufe 3.

Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke

20.801
0
0
31.12.2016

Die Bemessung des beizulegenden Zeitwerts der Entwicklungsprojekte und unbebauten Grundstücke in Höhe von TEUR 37.100 (2016: TEUR 20.801) im Geschäftsjahr 2017 basierte auf der Hierarchiestufe 3. Es handelt sich hierbei um Grundstücksreserven und Projekte, bei denen zum Stichtag schon erhebliche Bau- bzw. Projektentwicklungsmaßnahmen laufen und die Mietertragserzielung bereits von untergeordneter Bedeutung ist.

Aus im Geschäftsjahr 2017 abgeschlossenen Kaufverträgen resultieren Verpflichtungen zum Ankauf von Immobilien in Höhe von TEUR 55.355.

Die S IMMO aktiviert Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines Qualifying Assets dienen, auch dann, wenn der qualifizierte Vermögensgegenstand zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird. Aktivierungen von Fremdkapitalkosten gem. IAS 23 waren im Geschäftsjahr 2017 wie auch im Geschäftsjahr 2016 von untergeordneter Bedeutung.

3.1.2. Selbst genutzte Immobilien, sonstiges Sachanlagevermögen und immaterielle Vermögenswerte

Die Entwicklung der Anschaffungskosten der selbst genutzten Immobilien, des sonstigen Sachanlagevermögens und der immateriellen Vermögenswerte stellt sich wie folgt dar:

Stand am 31.12.2017	207.325	13.463	963	221.751
Abgänge	0	-3.493	-43	-3.536
Zugänge	9.794	653	142	10.589
Währungsumrechnung	0	-17	-3	-20
Stand am 31.12.2016	197.531	16.320	867	214.718
Abgänge	0	-1.313	-2	-1.315
Zugänge	14.091	2.898	89	17.078
Währungsumrechnung	0	195	35	230
Anschaffungskosten Stand am 01.01.2016	183.440	14.540	745	198.725
in TEUR	Selbst genutzte Immobilien	Sonstiges Sachanlage vermögen	Immaterielle Vermögens werte	Summe

Die Entwicklung der kumulierten Abschreibungen der selbst genutzten Immobilien, des sonstigen Sachanlagevermögens und der immateriellen Vermögenswerte stellt sich wie folgt dar:

in TEUR	Selbst genutzte Immobilien	Sonstiges Sachanlage vermögen	Immaterielle Vermögens werte	Summe
Kumulierte Abschreibungen Stand am 01.01.2016	65.396	9.375	535	75.306
Währungsumrechnung	0	189	33	222
Abschreibungen	6.367	1.348	108	7.823
Abgänge	0	-932	-2	-934
Stand am 31.12.2016	71.763	9.980	674	82.417
Währungsumrechnung	0	-16	-3	-19
Abschreibungen	7.687	1.209	103	8.999
Abgänge	0	-2.365	-41	-2.406
Stand am 31.12.2017	79.450	8.808	733	88.991
Buchwert am 01.01.2016	118.044	5.165	210	123.419
Buchwert am 31.12.2016	125.768	6.340	193	132.301
Buchwert am 31.12.2017	127.875	4.655	230	132.760

3.1.3. Anteile an at equity bewerteten Unternehmen

Der Buchwert der at equity bewerteten Unternehmen beträgt per 31.12.2017 TEUR 12.237 (31.12.2016: TEUR 10.241). Die at equity bewerteten Unternehmen werden in der Tabelle zum Konsolidierungskreis im Abschnitt 2.2. angeführt. Es handelt sich dabei größtenteils um Unternehmen, die Immobilien entwickeln.

Die at equity bewerteten Unternehmen weisen zum Stichtag die folgenden Werte aus:

Assoziierte Unternehmen

in TEUR	31.12.2017	davon AT	davon CEE	31.12.2016	davon AT	davon CEE
Langfristige Vermögenswerte	83.578	49.823	33.755	77.292	42.708	34.584
Kurzfristige Vermögenswerte	11.205	9.886	1.319	5.574	5.506	68
Langfristige Schulden	71.700	41.631	30.069	67.245	36.738	30.507
Kurzfristige Schulden	1.566	1.253	313	2.073	2.039	34
Nettovermögen	21.517	16.825	4.692	13.548	9.437	4.111
Konzernanteil am Nettovermögen	6.865	4.660	2.205	4.181	2.249	1.932
in TEUR	2017	davon AT	davon CEE	2016	davon AT	davon CEE
Umsatzerlöse	5.252	2.429	2.823	5.242	2.420	2.822
Periodenergebnis	11.274	10.693	581	-1.168	-1.958	790
Konzernanteil am Periodenergebnis	3.815	3.542	273	-533	-904	371

Gemeinschaftsunternehmen

in TEUR	31.12.2017	davon CEE	31.12.2016	davon CEE
Langfristige Vermögenswerte	29.411	29.411	7.965	7.965
Kurzfristige Vermögenswerte	1.086	1.086	3.063	3.063
Langfristige Schulden	14.405	14.405	101	101
Kurzfristige Schulden	5.894	5.894	1.302	1.302
Nettovermögen	10.198	10.198	9.625	9.625
Konzernanteil am Nettovermögen	5.201	5.201	4.909	4.909

in TEUR	2017	davon CEE	2016	davon CEE
Umsatzerlöse	0	0	0	0
Periodenergebnis	574	574	-385	-385
Konzernanteil am Periodenergebnis	293	293	-197	-197

At equity bewertete Unternehmen:

in TEUR	2017	2016
Stand 01.01.	10.241	5.112
lfd. Gewinne	3.295	1.681
lfd. Verluste	-6	-1.387
Zugänge	16	5.233
Abgänge	-1.259	0
Entnahmen/Dividenden	-50	-398
Stand 31.12.	12.237	10.241

Im Geschäftsjahr 2017 gab es anteilige Verluste in Höhe von TEUR 169 (2016: TEUR 1.153) aus at equity bewerteten Unternehmen, die nicht angesetzt wurden. Kumulativ wurden TEUR 171 (2016: TEUR 1.153) für Verluste aus at equity bewerteten Unternehmen nicht angesetzt.

Per 31.12.2017 bestehen Ausleihungen an assoziierte Unternehmen in Höhe von TEUR 10.946 (2016: TEUR 10.372).

3.1.4. Beteiligungen und andere finanzielle Vermögenswerte

Die Buchwerte der anderen langfristigen finanziellen Vermögenswerte entsprechen im Wesentlichen ihrem Zeitwert. Die anderen finanziellen Vermögenswerte enthalten größtenteils Aktien der Gesellschaften Immofinanz und CA Immo, die entsprechend den Regelungen des IAS 39 als Available-for-Sale-Wertpapiere bilanziert werden. Die in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung ausgewiesene Bewertung von zur Veräußerung verfügbaren Finanzinstrumenten bezieht sich zur Gänze auf diese Eigenkapitalinstrumente. Im Berichtszeitraum wurden Dividenden von insgesamt TEUR 4.302 ergebniswirksam im Finanzergebnis erfasst (2016: TEUR 779).

3.1.5. Vorräte

Vorräte bestehen in untergeordnetem Ausmaß und sind zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert. Der Nettoveräußerungswert der Vorräte unterschreitet die Buchwerte nicht.

3.1.6. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte

Im Rahmen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen kommen die offenen Vorschreibungen gegenüber den Mietern abzüglich erforderlicher Einzelwertberichtigungen zum Ausweis. Im Wesentlichen sind darin Wertberichtigungen für Forderungen in CEE in der Höhe von TEUR 6.170 (2016: TEUR 12.640) enthalten. Darüber hinaus waren wie im Vorjahr keine Wertminderungen zu erfassen. Es besteht keine Konzentration des Kreditrisikos, da der Konzern im Allgemeinen eine große Anzahl an Kunden (insbesondere Mietern) in den Ländern, in denen er tätig ist, hat.

Die Buchwerte der kurzfristigen finanziellen Vermögenswerte entsprechen im Wesentlichen ihrem Zeitwert.

3.1.6.1. Entwicklung der Wertberichtigungen

Die Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entwickelten sich wie folgt:

in TEUR	2017	2016
Stand 01.01.	13.597	17.400
Verbrauch	-46	-178
Auflösung	-7.088	-4.657
Dotierung	728	1.032
Stand 31.12.	7.191	13.597

Potenzielle Mieter werden in der Regel einer Bonitätsprüfung unterzogen. In den Einkaufszentren sowie bei den als Hotel vermieteten Immobilien befinden sich unter den Mietern international tätige Ketten.

3.1.6.2. Fälligkeitsanalyse

Für die nicht wertberichtigten, jedoch fälligen Forderungen ergibt sich folgende Fälligkeitsanalyse:

	2017		2016
in TEUR	Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	Sonstige finanzielle Vermögenswerte	Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	Sonstige finanzielle Vermögenswerte
Weniger als 3 Monate überfällig	1.095	386	1.346	134
3 bis 12 Monate überfällig	325	0	135	0
Mehr als ein 1 Jahr überfällig	30	0	158	0
Summe	1.450	386	1.639	134

3.1.6.3. Sonstige kurzfristige finanzielle Vermögenswerte

in TEUR	31.12.2017	31.12.2016
Verrechnungskonten Hausverwaltung	1.677	1.201
Forderungen aus Verkäufen von Immobilien und Immobilien
gesellschaften Kautionskonten	1.244 738	1.080 724
Finanzierungsforderungen	116	92
Diverse	2.832	1.144
	6.607	4.241

3.1.7. Andere Vermögenswerte

Bei den in der Bilanz ausgewiesenen anderen Vermögenswerten in Höhe von TEUR 12.239 (31.12.2016: TEUR 9.616) handelt es sich im Wesentlichen um Abgrenzungsposten, Steuerforderungen und Vorauszahlungen.

3.1.8. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

Kassenbestand	276 73.390	303 66.029
Guthaben bei Kreditinstituten	73.114	65.726
in TEUR	31.12.2017	31.12.2016

3.1.9. Zur Veräußerung gehaltene Immobilien

Immobilienvermögen wird dann "zur Veräußerung gehalten", wenn die Absicht besteht, diese Immobilie zeitnah zu veräußern. Diese Absicht besteht zum Stichtag bei einer in Deutschland gelegenen Immobilie.

Stand 31.12.2016	0	0	0	0
Abgang	0	-221.575	0	-221.575
Umgliederung	0	221.575	0	221.575
Stand 01.01.2016	0	0	0	0
in TEUR	Österreich	Deutsch land	CEE	Gesamt

Umgliederung	234.322	37.244	192.700	464.266
Abgang	-234.322	-30.944	-192.700	-457.966
Stand 31.12.2017	0	6.300	0	6.300

3.1.10. Eigenkapital

Das nominelle Grundkapital der Konzern-Muttergesellschaft beträgt TEUR 243.144 (2016: TEUR 243.144) und ist zur Gänze bar einbezahlt. Im Geschäftsjahr 2017 wurden keine Aktien eingezogen.

Zum 31.12.2017 hielt die S IMMO AG 715.424 Stück (2016: 715.424) eigene Aktien.

Ableitung des Grundkapitals

	240.544	240.544
Eigene Aktien (Nominalbetrag)	-2.600	-2.600
Gesamtes Grundkapital	243.144	243.144
in TEUR	2017	2016

Entwicklung der Aktien

in Stück	2017	2016
Im Umlauf befindliche Aktien zu Beginn des Geschäftsjahres	66.201.755	66.727.176
Rückkauf eigener Aktien	0	-525.421
Ausgabe junger Aktien	0	0
Verkauf eigener Aktien	0	0
Im Umlauf befindliche Aktien zum Ende des Geschäftsjahres	66.201.755	66.201.755

Die Aktien notieren im Prime Market an der Wiener Börse. Am 18.09.2017 wurde die S IMMO AG erstmals in den österreichischen Leitindex ATX aufgenommen.

Das nominelle Grundkapital zerfällt in 66.917.179 Stück auf Inhaber lautende, zur Gänze einbezahlte Stückaktien ohne Nennwert.

Die Inhaberaktien gewähren den Aktionären die üblichen, nach dem österreichischen Aktiengesetz zustehenden Rechte. Dazu zählt das Recht auf die Auszahlung der von der Hauptversammlung beschlossenen Dividende sowie auf Ausübung des Stimmrechts in der Hauptversammlung.

Die Kapitalrücklagen stellen mit TEUR 68.832 (31.12.2016: TEUR 68.832) gebundene Rücklagen nach § 229 Abs. 5 UGB dar.

Die in der Eigenkapitalveränderungsrechnung ausgewiesenen übrigen Rücklagen in Höhe von TEUR 629.608 (31.12.2016: TEUR 525.037) stammen zum Großteil aus der Auflösung von Kapitalrücklagen sowie aus den thesaurierten Ergebnissen. Die Währungsrücklage in Höhe von TEUR -17.200 (31.12.2016: TEUR -17.365) setzt sich aus den kumulierten Umrechnungsdifferenzen gemäß IAS 21 zusammen. Die Rücklage für Hedge Accounting in Höhe von TEUR -6.022 (31.12.2016: TEUR -17.585) umfasst die im Eigenkapital erfassten Bewertungsergebnisse der Cashflow-Hedges. Die AFS-Rücklage in Höhe von TEUR 25.053 (31.12.2016: TEUR -3.858) betrifft die unter Punkt 3.1.4. beschriebenen Eigenkapitalinstrumente und ergibt sich aus der Aufwertung auf den beizulegenden Zeitwert.

Für das Geschäftsjahr 2017 beabsichtigt die Gesellschaft bei der nächsten ordentlichen Hauptversammlung, die Ausschüttung einer Dividende von EUR 0,40 je dividendenberechtigte Aktie vorzuschlagen.

Zusätzliche Angaben zum Kapitalmanagement

Die S IMMO Gruppe steuert ihr Kapital mit dem Ziel, die Erträge durch Optimierung des Verhältnisses von Eigen- zu Fremdkapital zu maximieren. Dabei wird sichergestellt, dass alle Konzernunternehmen unter der Unternehmensfortführungsprämisse operieren können.

Die Kapitalstruktur des Konzerns besteht aus Bank- und Finanzverbindlichkeiten inklusive Anleihen, Eigenkapital, das den Aktionären der Muttergesellschaft zurechenbar ist, sowie nachrangigem (obligationenähnlichem) Genussscheinkapital, welches in Kapitel 3.1.12. näher dargestellt wird. Satzungsmäßige Kapitalerfordernisse bestehen keine.

Das den Aktionären des Mutterunternehmens zuzurechnende Eigenkapital setzt sich aus den ausgegebenen Aktien, Kapitalrücklagen und sonstigen Rücklagen (wie in der Entwicklung des Konzern-Eigenkapitals dargestellt) zusammen.

Die Kapitalstruktur wird laufend überwacht. Dabei werden die Kapitalkosten und die Risiken, welche mit jeder Art von Kapital verbunden sind, berücksichtigt. Der Konzern wird auch weiterhin die Kapitalstruktur optimieren, indem er die Aufnahme und Tilgung von Schulden sowie allenfalls Neuemissionen und Aktienrückkäufe vornehmen wird.

Der Konzern wird nicht anhand einzelner Parameter gesteuert. Allerdings wird darauf geachtet, die Eigenkapitalquote in der längerfristigen Betrachtung nicht signifikant unter 30 % sinken zu lassen.

3.1.11. Nicht beherrschende Anteile am Eigenkapital

Die ausgewiesenen Fremdanteile in Höhe von TEUR 3.611 (31.12.2016: TEUR 28.737) betreffen im Wesentlichen die Einkaufscenter Sofia G.m.b.H. & Co KG (Fremdanteil 35 %). Die in der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung ausgewiesene Veränderung in Höhe von TEUR -30.756 (2016: TEUR -596) ist im Wesentlichen auf Ausschüttungen von im Zuge des Verkaufs der Liegenschaft Serdika erzielten Einnahmen dieser Gesellschaft an die nicht beherrschenden Anteile zurückzuführen.

3.1.12. Entwicklung der finanziellen Verbindlichkeiten

Die Entwicklung der finanziellen Verbindlichkeiten stellt sich folgendermaßen dar:

		Zahlungswirksame Veränderungen		Zahlungsunwirksame Veränderungen
in TEUR	01.01.2017	Neuaufnahmen/ Tilgungen	Änderung des Konsolidie rungskreises	Verkehrswert änderungen	Sonstige zahlungs unwirksame Veränderungen	31.12.2017
Sonstige langfristige Finanzverbindlichkeiten	770.602	15.749	-96.127	-4.366	731	686.589
Sonstige kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	184.096	-71.718	-4.725	0	5.745	113.398
Zwischensumme sonstige langfristige und kurz fristige Finanzverbindlichkeiten	954.698	-55.969	-100.852	-4.366	6.476	799.987
davon Ausweis im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit		-50.804	0	0	0
Anleihen	287.221	0	0	0	297	287.518
davon Ausweis im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit		0	0	0	0
Nachrangiges Genussrechtskapital	58.131	-7.378	0	0	5.964	56.717
davon Ausweis im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit		-7.580 1	0	0	0
Summe	1.300.050	-63.347	-100.852	-4.366	12.737	1.144.222

1 Rückkaufpreis abweichend von Genussscheinverbindlichkeit (Genussscheinkapital * + Ergebnisvortrag)

3.1.13. Nachrangiges Genussrechtskapital

Die Genussscheinbedingungen für die obligationenähnlichen S IMMO INVEST Genussscheine wurden rückwirkend ab 01.01.2007 geändert und der S IMMO INVEST Genussscheinfonds aufgelöst (Beschluss der Versammlung der Genussscheininhaber vom 11.06.2007 und Beschluss der Hauptversammlung vom 12.06.2007).

Die Genussscheininhaber erhalten nach den geänderten Genussscheinbedingungen einen jährlichen Ergebnisanspruch (Zinsen), welcher sich wie folgt errechnet:

Konzern EBIT durchschnittliches Immobilienvermögen ohne Entwicklungsprojekte

Soweit diese Zinsen entsprechend den Genussscheinbedingungen nicht ausbezahlt werden, werden sie dem Ergebnisvortrag des nächsten Jahres zugeschlagen.

Für den Zeitraum Jänner bis Dezember 2017 ergibt sich ein Ergebnis von TEUR 4.858 (2016: TEUR 6.735).

Zum 31.12.2017 waren 550.781 Genussscheine im Umlauf. Der bilanzierte Rückzahlungsanspruch der Genussscheininhaber zu diesem Stichtag beträgt EUR 102,98 (2016: EUR 96,15) je Genussschein und ermittelt sich wie folgt:

Genussscheinkapital zum 31.12.2017 40.025 9.695	4.858	2.138	56.717
Zuweisung anteiliger stiller Reserven des Immobilienvermögens		1.106	1.106
Ergebnisanspruch der Genussscheininhaber	4.858		4.858
Rückkauf und Einzug von 53.821 Stück -3.912 -966		-100	-4.978
Veränderung des Ergebnisvortrags gemäß § 5 Abs. 6 Genussscheinbedingungen 4.335	-4.335		0
Ausschüttung vom 04.05.2017	-2.400		-2.400
Ergebnisanspruch der Genussscheininhaber aus 2016	6.735		6.735
Ergebnisvortrag 01.01.2017 6.326			6.326
Genussscheinkapital 01.01.2017 43.937		1.133	45.070
Genussschein kapital Ergebnisvortrag in TEUR	Ergebnis Periode	Anteil an den stillen Reserven des Immobilien vermögens	Gesamt

Werte für 2016:

Pro Genussschein in EUR	72,67	10,47	11,14	1,87	96,15
Genussscheinkapital zum 31.12.2016	43.937	6.326	6.735	1.133	58.131
Zuweisung anteiliger stiller Reserven des Immobilienvermögens				176	176
Ergebnisanspruch der Genussscheininhaber			6.735		6.735
Rückkauf und Einzug von 26.177 Stück	-1.902	-368		-41	-2.311
Veränderung des Ergebnisvortrags gemäß § 5 Abs. 6 Genussscheinbedingungen		2.023	-2.023		0
Ausschüttung vom 25.05.2016			-2.429		-2.429
Ergebnisanspruch der Genussscheininhaber aus 2015			4.452		4.452
Ergebnisvortrag 01.01.2016		4.671			4.671
Genussscheinkapital 01.01.2016	45.839			998	46.837
in TEUR	Genussschein kapital	Ergebnisvortrag	Ergebnis Periode	Anteil an den stillen Reserven des Immobilien vermögens	Gesamt

Die obligationenähnlichen Genussscheine hatten eine ursprüngliche Laufzeit bis 31.12.2029, wobei die Genussscheinbedingungen mit Wirkung ab dem 31.12.2017 eine Kündigungsmöglichkeit sowohl für die Genussscheininhaber als auch für die Gesellschaft vorsehen.

Im zweiten Quartal 2017 hat die S IMMO von diesem Kündigungsrecht Gebrauch gemacht und sämtliche von ihr ausgegebenen Genussscheine mit Wirkung zum 31.12.2017 gekündigt, wodurch es im vorliegenden Konzernabschluss zu einer Umgliederung vom langfristigen Fremdkapital in das kurzfristige Fremdkapital kam.

In der Ermittlung der Genussscheinverbindlichkeit per 31.12.2017 wurden letztmalig die stillen Reserven im Sinne der Genussscheinbedingungen ermittelt. Der im Geschäftsjahr 2017 ermittelte Ergebnisanspruch wird voraussichtlich gemeinsam mit der Rückzahlung des Genussscheinkapitals ausbezahlt werden.

3.1.14. Anleiheverbindlichkeiten

Im Juni 2014 hat die S IMMO AG eine Anleihe (ISIN AT0000A177D2) im Gesamtnennbetrag von TEUR 89.739,5 aufgeteilt auf 179.479 Teilschuldverschreibungen im Nominale von EUR 500 pro Stück im Wege eines Tauschs gegen Genussscheine emittiert. Anfang Oktober 2014 emittierte die S IMMO AG eine Anleihe (ISIN AT0000A19SB5) im Gesamtnennbetrag von TEUR 100.000, aufgeteilt auf 200.000 Teilschuldverschreibungen im Nominale von EUR 500 pro Stück.

Im April 2015 emittierte die S IMMO AG erneut zwei Anleihen. Die Anleihe mit der ISIN AT0000A1DBM5 folgte einem freiwilligen öffentlichen Angebot im März 2015 gemäß §§ 4 ff. ÜbG an die Inhaber der S IMMO INVEST Genussscheine mit der ISIN AT0000795737 sowie der ISIN AT0000630694 zum Erwerb dieser Genussscheine in Form eines alternativen Umtausch- und Barangebots. Ebenfalls im April 2015 emittierte die S IMMO AG eine weitere Anleihe (ISIN AT0000A1DWK5) im Gesamtnennbetrag von TEUR 65.000, aufgeteilt auf 130.000 Teilschuldverschreibungen im Nominale von EUR 500 pro Stück.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die Eckdaten der ausgegebenen Anleihen:

Gesamt nennbetrag in TEUR	Kupon	Effektiv verzinsung	Laufzeit bis	Marktwerte1
89.739,5	4,50 %	4,66 %	16.06.2021	111,10
100.000	3,00 %	3,13 %	02.10.2019	104,33
33.993,5	3,25 %	3,36 %	08.04.2025	108,50
65.000	3,25 %	3,31 %	20.04.2027	110,60

1 Die Marktwerte basieren auf den jeweils letzten Transaktionen vor dem 31.12.2017.

Alle Anleihen notieren im Corporates-Prime-Segment der Wiener Börse. Der Marktwert der Anleiheverbindlichkeiten beträgt zum 31.12.2017 TEUR 312.804 (31.12.2016: TEUR 311.423).

3.1.15. Rückstellungen

Die langfristigen Rückstellungen entwickelten sich wie folgt:

in TEUR	Stand 01.01.2017	Aufzinsung	Umbuchung	Auflösung	Dotierung	Stand 31.12.2017
Rückstellungen für Dienstnehmer	2.143	0	0	0	191	2.334
	2.143	0	0	0	191	2.334

Die Rückstellungen für Dienstnehmer per 31.12.2017 beinhalten Rückstellungen für Ansprüche für Altersvorsorge (TEUR 1.010; 31.12.2016: TEUR 893), Rückstellungen für Anwartschaften auf Abfertigungen (TEUR 948; 31.12.2016: TEUR 915) und Rückstellungen für Ansprüche auf Jubiläumsgeld (TEUR 376; 31.12.2016: TEUR 335). Für die versicherungsmathematische Berechnung dieser Verpflichtungen wurden folgende Parameter zu Grunde gelegt:

	31.12.2017	31.12.2016
Rechnungszinssatz	0,30 % bis 1,50 %	1,00 % bis 1,70 %
Erwartete Bezugssteigerung	1,00 % bis 2,58 %	1,00 % bis 2,58 %
Pauschaler Fluktuations abschlag	0,00 % bis 26,10 %	7,00 % bis 26,10 %

Bezüglich der Sensitivität von Annahmen zur Berechnung von Anwartschaften für Pensionsvorsorge, Abfertigungen und Jubiläumsgeld wird auf Angabe 2.8.5. verwiesen.

Die Barwerte der Verpflichtungen für Abfertigungen, Pensionen und Jubiläumsgeld haben sich wie folgt entwickelt:

in TEUR	Pension	Abfertigung	Jubiläum
Barwert der Verpflichtung am 01.01.2016	1.421	706	484
Laufender Dienstzeitaufwand	66	21	84
Zinsaufwand	35	8	8
Zahlungen	0	-92	-21
Umbewertung von Verpflichtungen aus Leistungen an Arbeitnehmer	11	272	-220
Barwert der Verpflichtung am 31.12.2016	1.533	915	335
Planvermögen am 31.12.2016	640	0	0
Rückstellungen am 31.12.2016	893	915	335
Barwert der Verpflichtung am 01.01.2017	1.533	915	335
Laufender Dienstzeitaufwand	68	20	32
Zinsaufwand	25	11	5
Zahlungen	0	-163	-29
Umbewertung von Verpflichtungen aus Leistungen an Arbeitnehmer	82	165	33
Barwert der Verpflichtung am 31.12.2017	1.708	948	376
Planvermögen am 31.12.2017	698	0	0
Rückstellungen am 31.12.2017	1.010	948	376

Die Verpflichtung zur Bildung einer Abfertigungsrückstellung basiert auf den entsprechenden arbeitsrechtlichen Bestimmungen. Auf Grund gesetzlicher Vorschriften ist die S IMMO Gruppe verpflichtet, an vor dem 01.01.2003 in Österreich eingetretene Mitarbeiter im Kündigungsfall durch den Arbeitgeber oder zum Pensionsantrittszeitpunkt eine einmalige Abfertigung zu leisten. Diese ist von der Anzahl der Dienstjahre und dem bei Abfertigungsanfall maßgeblichen Bezug abhängig und beträgt zwischen zwei und zwölf Monatsbezügen. Die zum Bilanzstichtag ausgewiesenen Verpflichtungen für Altersvorsorge betreffen aktive Mitarbeiter. Für Mitarbeiter des Konzerns werden Beiträge an eine externe Pensionskasse geleistet. Das aus diesen Beiträgen resultierende Planvermögen beträgt zum 31.12.2017 rund TEUR 698 (31.12.2016: TEUR 640).

Die kurzfristigen Rückstellungen entwickelten sich im Geschäftsjahr 2017 wie folgt:

in TEUR	Stand 01.01.2017	Umbuchung	Auflösung	Verwendung	Dotierung	Stand 31.12.2017
Sonstige Rückstellungen	162	-13	-8	-144	3	0

3.1.16. Ertragsteuern

3.1.16.1. Laufende und latente Ertragsteuern

Der Steueraufwand setzt sich wie folgt zusammen:

Latente Steuern	-18.783	-8.335
Laufende Steuern	-8.495	-3.813
in TEUR	2017	2016

Die Ertragsteuern beinhalten die in den einzelnen Konzernunternehmen auf Grundlage der steuerlichen Ergebnisse errechneten laufenden Ertragsteuern, Ertragsteuerkorrekturen für Vorjahre sowie die Veränderung der latenten Steuerabgrenzungen.

Die nachstehende Überleitungsrechnung stellt den Zusammenhang zwischen den rechnerischen und den ausgewiesenen Ertragsteuern wie folgt dar:

in TEUR	01 – 12 / 2017	01 – 12 / 2016
Ergebnis vor Steuern	160.748	216.471
Rechnerischer Ertragsteueraufwand im Geschäftsjahr zum inländischen Ertrag steuersatz (25 %)	-40.187	-54.118
Auswirkungen abweichender ausländi scher Steuersätze	11.380	17.793
Sondereffekte Verkäufe	-953	23.558
Steuern aus Vorjahren	-1.657	1.735
Steuerminderungen auf Grund von steuerneutralen Erträgen	6.358	3.121
Steuermehrungen auf Grund von steuerneutralen Aufwendungen	-2.219	-4.237
Ausgewiesene Ertragsteuern	-27.278	-12.148
Effektiver Konzernsteuersatz	16,97 %	5,60 %

Der Überleitungsposten "Sondereffekte Verkäufe" im Vorjahr betrifft die Auflösung latenter Steuern, die im Rahmen des Verkaufsprozesses nicht schlagend wurden, im Geschäftsjahr 2017 resultiert die Position aus dem Verkauf der Liegenschaft Serdika.

3.1.16.2. Latente Steuern

Die Ermittlung der Steuerabgrenzung erfolgt gemäß dem in IAS 12 verankerten bilanzorientierten Ansatz, nach dem für alle temporären Unterschiede zwischen den Wertansätzen der Bilanzposten im IFRS-Konzernabschluss und den bei den einzelnen Gesellschaften bestehenden Steuerwerten ein latenter Steuerposten gebildet werden muss. Temporäre Differenzen können entweder

zu versteuernde temporäre Differenzen sein, die temporäre Unterschiede darstellen, die zu steuerpflichtigen Beträgen bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens (steuerlichen Verlusts) zukünftiger Perioden führen, wenn der Buchwert des Vermögenswerts realisiert oder eine Schuld erfüllt wird, oder

abzugsfähige temporäre Differenzen sein, die temporäre Unterschiede darstellen, die zu Beträgen führen, die bei der Ermittlung des zu versteuernden Ergebnisses (steuerlichen Verlusts) zukünftiger Perioden abzugsfähig sind, wenn der Buchwert des Vermögenswerts realisiert oder eine Schuld erfüllt wird.

Für alle zu versteuernden temporären Differenzen ist grundsätzlich eine latente Steuerforderung oder Steuerschuld anzusetzen. Ausnahmen bestehen jedoch für den erstmaligen Ansatz eines Firmenwerts im Rahmen der Erstkonsolidierung oder den erstmaligen Ansatz eines Vermögenswerts oder einer Schuld bei einem Geschäftsvorfall, welcher kein Unternehmenszusammenschluss ist und zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das Ergebnis nach IFRS noch das zu versteuernde Ergebnis (den steuerlichen Verlust) beeinflusst.

Temporäre Unterschiede zwischen den Wertansätzen im IFRS--Konzernabschluss und dem jeweiligen steuerlichen Wertansatz wirken sich wie folgt auf die in der Bilanz ausgewiesenen latenten Steuern aus:

	2017		2016
in TEUR	Assets	Liabilities	Assets	Liabilities
Immobilien	2.106	-139.575	5.684	-143.556
Finanzinstrumente	3.977	-9.607	5.993	0
Sonstige Positionen	1.193	-1.934	2.155	-1.609
Steuerliche Verlustvorträge	10.989		31.495	0
Zwischensumme	18.266	-151.116	45.327	-145.165
Saldierung	-15.989	15.989	-39.520	39.520
Latente Steueransprüche (+)/Steuerschulden (-)	2.277	-135.128	5.807	-105.645

Davon waren aktive latente Steuern von TEUR 1.663 (2016: TEUR 5.039) aus Derivatbewertungen ergebnisneutral im sonstigen Ergebnis zu erfassen. Für steuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 62.389 (31.12.2016: TEUR 95.940) wurden keine aktiven latenten Steuern angesetzt.

Für temporäre Differenzen im Zusammenhang mit Anteilen an verbundenen Unternehmen, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen wurden gemäß IAS 12.39 keine latenten Steuern angesetzt, weil die in Tochtergesellschaften angefallenen Gewinne auf unbestimmte Zeit investiert bleiben bzw. bei Veräußerung keiner Besteuerung unterliegen.

Unter der Annahme, dass sich die Verkehrswerte der Immobilien über das gesamte Portfolio gleichmäßig verteilt um +/-10 % verändern, käme es bei gleichbleibenden steuerlichen Buchwerten zu folgender Veränderung der Steuerlatenzen auf Immobilien:

in TEUR	+10 %	Ausgangswert Steuerlatenz 2017 (saldiert)	-10 %	+10 %	Ausgangswert Steuerlatenz 2016 (saldiert)	-10 %
Steuerlatenzen auf Immobilien	168.970	137.469	108.333	172.633	137.872	103.297

3.1.16.3. Bewertung

Die latenten Steuern werden auf Basis der Steuersätze ermittelt, die in den einzelnen Ländern zum Realisationszeitpunkt gelten bzw. erwartet werden. Dabei werden die am Bilanzstichtag gültigen bzw. beschlossenen Gesetzesänderungen berücksichtigt. Für die Berechnung der Steuerlatenz wurden folgende Steuersätze angewendet:

	Anwendbarer Steuersatz 2018	Anwendbarer Steuersatz 2017
Österreich	25,00 %	25,00 %
Deutschland	15,83 %	15,83 %
Tschechien	19,00 %	19,00 %
Slowakei	21,00 %	21,00 %
Ungarn	9,00 %	9,00 %
Kroatien	18,00 %	18,00 %
Rumänien	16,00 %	16,00 %
Bulgarien	10,00 %	10,00 %

3.2. Gewinn- und Verlustrechnung

3.2.1. Miet- und Betriebskostenerlöse und Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung

Mieterlöse in TEUR	2017	2016
Büro	41.205	43.405
Wohnimmobilien	22.181	24.247
Geschäft	43.535	45.741
Hotel	5.099	4.781
	112.020	118.174

Die Miet- und Betriebskostenerlöse resultieren fast ausschließlich aus als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien.

Die Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung betragen TEUR 45.966 (2016: TEUR 42.923).

3.2.2. Betriebskosten und Aufwendungen aus der Immobilienund der Hotelbewirtschaftung

Bei den in der folgenden Tabelle dargestellten Aufwendungen handelt es sich fast ausschließlich um Aufwendungen im Zusammenhang mit als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien.

Leistungen	1.099	-710
Vermittlungsprovisionen	-1.519	-2.562
Sonstige	- 5.092	-4.345
	-59.877	-64.152

Auf Immobilien, die noch keine Erträge erwirtschaften, entfielen davon TEUR 165 (2016: TEUR 167).

Die Aufwendungen aus der Hotelbewirtschaftung beinhalten hauptsächlich Aufwendungen für Speisen, Getränke, Gastronomiebedarf, Hotelzimmer, Lizenz- und Managementgebühren, Instandhaltungskosten, Betriebskosten, Provisionen, Personalaufwand und Werbekosten.

3.2.3. Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien

in TEUR	2017	2016
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien	1.741	2.564
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	468.510	225.950
Vorräte	0	1.368
	470.251	229.882
Buchwerte veräußerter Immobilien
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien	-1.741	-2.314
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	-458.169	-221.603
Vorräte	0	-832
	-459.910	-224.749
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien	0	250
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	10.341	4.347
Vorräte	0	536
	10.341	5.133

Im Geschäftsjahr 2017 wurden zwei Bürogebäude im Viertel Zwei in Wien, das Einkaufszentrum Serdika Center und das Bürogebäude Serdika Offices in Bulgarien, zwei Liegenschaften in Berlin sowie ein Grundstück in Österreich veräußert. Mit Ausnahme der Liegenschaften in Berlin erfolgten sämtliche Verkäufe entweder als Share Deals oder als Veräußerung einer sonstigen Geschäftseinheit. Im Zuge dessen wurden neben der Immobilie auch die dazugehörigen Vermögensgegenstände und Schulden veräußert. Das Entgelt für diese Verkäufe (exkl. Deutschland) bestand zur Gänze aus Zahlungsmitteln und betrug insgesamt EUR 339,2 Mio.

In den zur Veräußerung gehaltenen Immobilien werden auch Immobilien dargestellt, die unterjährig in den Zwischenabschlüssen als zur Veräußerung berichtet wurden.

3.2.4. Verwaltungsaufwand

Im Verwaltungsaufwand sind folgende, nicht den Immobilien direkt zurechenbare Aufwendungen enthalten:

in TEUR	2017	2016
Personalaufwand	-8.796	-8.916
Rechts-, Prüfungs-, Beratungs- und Schätzkosten	-4.310	-3.365
Dienstleistungsentgelte und Verwaltungskosten	-355	-655
Unternehmenskommunikation und Investor Relations	-1.298	-1.620
Sonstige Steuern und Gebühren	-640	-899
Sonstige	-3.564	-3.180
	-18.963	-18.635

Für den Konzernabschlussprüfer wurden im Jahr 2017 insgesamt TEUR 237 (2016: TEUR 252) erfasst. Dieser Betrag untergliedert sich in folgende Tätigkeitsbereiche:

	237	252
Sonstige Beratungsleistungen	0	0
Steuerberatungsleistungen	0	0
Andere Bestätigungsleistungen	174	194
Prüfung des Konzernabschlusses	63	58
in TEUR	2017	2016

Der Konzern beschäftigte im Jahresdurchschnitt inklusive der Mitarbeiter für den Hotelbetrieb 577 (2016: 575) Mitarbeiter. Der Personalaufwand für die Mitarbeiter des Hotelbetriebs ist unter den Aufwendungen aus der Hotelbewirtschaftung ausgewiesen.

Im Personalaufwand sind die laufenden Gehälter der Konzernmitarbeiter (exklusive der Mitarbeiter des Hotelbetriebs) enthalten. Darüber hinaus wurden mit einzelnen Mitarbeitern Vereinbarungen über erfolgsabhängige Zielerreichungsprämien abgeschlossen, die ebenfalls in dieser Position erfasst werden.

Beitragsorientierte Pläne

Gemäß den gesetzlichen Vorschriften zahlt die S IMMO Gruppe für alle nach dem 31.12.2002 in Österreich eingetretenen Mitarbeiter 1,53 % des monatlichen Entgelts in eine Mitarbeitervorsorgekasse ein. Im Personalaufwand sind Beiträge an eine Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von TEUR 58 (2016: TEUR 56) enthalten. Für weitere beitragsorientierte Pläne wurden TEUR 125 (2016: TEUR 116) erfolgswirksam erfasst.

3.2.5. Abschreibungen

Der Posten enthält planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen auf selbst genutzte Immobilien, sonstiges Sachanlagevermögen und immaterielle Vermögenswerte. Die Abschreibungen teilen sich wie folgt auf:

	-8.999	-7.823
Immaterielle Vermögenswerte	-103	-108
Sonstiges Sachanlagevermögen	-1.209	-1.348
Selbst genutzte Immobilien	-7.687	-6.367
in TEUR	2017	2016

3.2.6. Ergebnis aus der Immobilienbewertung

Das Bewertungsergebnis umfasst sämtliche Auf- und Abwertungen der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien. Das Bewertungsergebnis gliedert sich wie folgt:

	127.592	194.035
Sonstiges	131	130
Verminderungen	-13.848	-11.073
Erhöhungen	141.309	204.978
Zeitwertänderungen
in TEUR	2017	2016

Das sonstige Ergebnis aus der Immobilienbewertung im Berichtsjahr besteht aus der Veränderung von Rückstellungen für Projektund Transaktionsrisiken bzw. aus Baukostenabrechnungen.

Der Split zwischen den Bewertungen, die auf im Geschäftsjahr veräußerte Immobilien entfallen, und denjenigen für Immobilien, die zum Stichtag weiterhin im Bestand sind, stellt sich folgendermaßen dar:

	127.592	194.035
Veräußerte Immobilien	43.981	50.430
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	2.610	0
Im Bestand gehaltene Immobilien	81.001	143.605
in TEUR	2017	2016

Das Bewertungsergebnis nach Region gliedert sich wie folgt:

in TEUR	2017	2016
Österreich	37.101	38.167
Deutschland	70.005	136.698
CEE	20.486	19.170
	127.592	194.035

3.2.7. Finanzergebnis

in TEUR	2017	2016
Bankzinsenaufwand (inkl. abgerechne ter Derivate)	-24.029	-29.065
Erfolgswirksame Effekte aus Hedge Accounting und Derivatbewertung	-14.234	-16.407
Ergebnis aus Währungsdifferenzen	-584	-584
Anleihezinsen	-10.553	-10.541
Ergebnis aus Genussscheinrückkauf und -einzug	-203	49
Sonstige Finanzierungs- und Zinsaufwendungen	-1.453	-1.761
Bankzinsertrag	3	30
Erträge aus Beteiligungen	4.763	981
Ergebnis aus at equity bewerteten Unternehmen	3.597	292
Sonstige Finanzierungs- und Zinserträge	1.256	1.709
	-41.437	-55.297

3.2.8. Ergebnis je Aktie

In der Kennzahl "Gewinn je Aktie" wird der Konzernjahresüberschuss der durchschnittlichen Anzahl an im Umlauf befindlichen Stammaktien gegenübergestellt.

		2017	2016
Eigenanteil am Konzernjahresüberschuss	TEUR	130.091	198.459
Durchschnittliche Anzahl der Aktien im Umlauf	Anzahl	66.201.755	66.645.014
Unverwässertes Ergebnis	EUR	1,97	2,98
Verwässertes Ergebnis	EUR	1,97	2,98

Das verwässerte Ergebnis je Aktie entspricht dem unverwässerten Ergebnis je Aktie, da sich keine Finanzinstrumente mit potenziellem Verwässerungseffekt im Umlauf befinden.

4. Geschäftssegmente

Ein Geschäftssegment ist als ein Unternehmensbereich definiert, welcher folgende Merkmale aufweist:

Betrieb einer Geschäftstätigkeit, mit der Erträge erwirtschaftet werden und aus der Aufwendungen anfallen können

Regelmäßige Berichterstattung der operativen Ergebnisse an den Hauptentscheidungsträger des Unternehmens, welcher diese Informationen für die Ressourcenverteilung und Beurteilung des Segments verwendet

Vorliegen separater Finanzinformationen für diesen Bereich

Bei der S IMMO Gruppe erfolgt die Segmentberichterstattung auf Grund dieser Merkmale nach Regionen. Seit dem 01.01.2017 folgt die Betrachtung und Analyse der regionalen Struktur der neuen strategischen Ausrichtung, die zwischen Österreich, Deutschland und CEE differenziert. Diese neue Betrachtungsweise manifestierte sich u.a. in der Veräußerung eines wesentlichen Teils der Immobilien in Bulgarien.

Die Segmente setzen sich länderweise wie folgt zusammen:

Österreich: Im Geschäftssegment Österreich sind alle österreichischen Tochterunternehmen erfasst, außer jene mit Immobilienbesitz in Deutschland.

Deutschland: Das Geschäftssegment Deutschland umfasst neben den deutschen Tochterunternehmen auch Tochterunternehmen in Dänemark, welche bis zum 31.12.2016 Immobilien in Deutschland gehalten haben, sowie österreichische Gesellschaften mit ausschließlich deutschem Immobilienbesitz.

CEE: Im Geschäftssegment CEE sind die Tochterunternehmen in der Slowakei, Tschechien, Ungarn, Bulgarien, Kroatien und Rumänien erfasst.

Über die Geschäftssegmente wird in einer Art und Weise berichtet, die mit der internen Berichterstattung an den Hauptentscheidungsträger übereinstimmt.

Jeder Geschäftsbereich wird unabhängig von den anderen operativ geführt, da jeder individuell die jeweiligen Marktbedingungen und das wirtschaftliche Umfeld berücksichtigen muss. Als verantwortliche Unternehmensinstanz der Geschäftsbereiche (Chief Operating Decision Maker) wurde der Vorstandsvorsitzende identifiziert. Er ist für die Aufteilung der Ressourcen sowie für die Beurteilung der Leistungen der einzelnen Geschäftsbereiche zuständig. Für jedes Geschäftssegment werden dem Vorstandsvorsitzenden vierteljährliche Managementberichte zur Verfügung gestellt.

Den Segmentinformationen liegen grundsätzlich die gleichen Ausweis-, Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wie dem Konzernabschluss zu Grunde. Der Buchwert der Anteile an at equity bewerteten Unternehmen verteilt sich mit TEUR 4.832 auf das Segment Österreich (31.12.2016: TEUR 3.401) und mit TEUR 7.405 (31.12.2016: TEUR 6.840) auf das Segment CEE.

	Österreich		Deutschland		CEE1		Summe
in TEUR	2017	2016	2017	2016	2017	2016	2017	2016
Mieterlöse	24.745	28.074	36.684	37.069	50.591	53.031	112.020	118.174
Betriebskostenerlöse	6.236	6.916	11.776	11.626	15.423	19.115	33.435	37.657
Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung	22.095	21.178	0	0	23.871	21.745	45.966	42.923
Gesamterlöse	53.076	56.168	48.460	48.695	89.885	93.891	191.421	198.754
Sonstige betriebliche Erträge	1.597	664	759	1.491	510	1.250	2.866	3.405
Aufwand aus der Immobilienbewirt schaftung	-11.195	-12.147	-23.238	-27.088	-25.444	-24.917	-59.877	-64.152
Aufwand aus der Hotelbewirtschaftung	-19.604	-17.555	0	0	-16.628	-14.482	-36.232	-32.037
Bruttoergebnis	23.874	27.130	25.981	23.098	48.323	55.742	98.178	105.970
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien	3.587	536	0	4.347	6.754	250	10.341	5.133
Verwaltungsaufwand	-10.088	-10.691	-5.531	-5.551	-3.344	-2.393	-18.963	-18.635
EBITDA	17.373	16.975	20.450	21.894	51.733	53.599	89.556	92.468
Abschreibungen	-4.963	-3.900	-97	-96	-3.939	-3.827	-8.999	-7.823
Ergebnis aus der Immobilienbewertung	37.101	38.167	70.005	136.698	20.486	19.170	127.592	194.035
EBIT	49.511	51.242	90.358	158.496	68.280	68.942	208.149	278.680
Langfristiges Vermögen, Stand 31.12.	759.947	742.766	766.720	660.385	638.075	784.845	2.164.742	2.187.996
Langfristige Verbindlichkeiten, Stand 31.12.	512.973	635.178	275.996	262.310	322.607	326.269	1.111.576	1.223.757

1 Angepasst

Wichtige Kunden

Auf Grund der großen Anzahl von Kunden gibt es keinen Kunden, dessen Umsatzerlöse 10 % der Gesamterlöse der S IMMO Gruppe überschreiten.

5. Sonstige Angaben

5.1. Finanzinstrumente

5.1.1. Kategorien

Die S IMMO Gruppe teilt ihre Finanzinstrumente in die folgenden Kategorien ein:

31.12.2017

Summe Aktiva	1.170	299.402	445	99.990	0	401.007
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente				73.990		73.990
Sonstige finanzielle Vermögenswerte				6.607		6.607
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen				8.447		8.447
Kurzfristiges Vermögen
Andere finanzielle Vermögenswerte	1.170	298.560	445			300.175
Ausleihungen an et equity bewertete Unternehmen				10.946		10.946
Beteiligungen		842				842
Langfristiges Vermögen
Aktiva
in TEUR	Derivate	for sale	maturity	receivables	amortised cost	Summe
Buchwerte		Available	Held to	Loans and	Financial liabilities at

Passiva

Langfristiges Fremdkapital
Anleiheverbindlichkeiten					287.518	287.518
Sonstige Finanzverbindlichkeiten	17.130				669.459	686.589
davon aus Finanzierungsleasing					7.040
Kurzfristiges Fremdkapital
Nachrangiges Genussrechtskapital					56.717	56.717
Finanzverbindlichkeiten 1					113.398	113.398
davon aus Finanzierungsleasing					2.120
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen					7.363	7.363
Summe Passiva	17.130	0	0	0	1.134.455	1.151.585

Inklusive abgegrenzter Anleihezinsen

31.12.2016

Summe Passiva	30.347	0	0	0	1.279.001	1.309.348
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen					9.298	9.298
davon aus Finanzierungsleasing					2.099
Finanzverbindlichkeiten 1					184.096	184.096
Kurzfristiges Fremdkapital
davon aus Finanzierungsleasing					9.160
Sonstige Finanzverbindlichkeiten	30.347				740.255	770.602
Anleiheverbindlichkeiten					287.221	287.221
Nachrangiges Genussrechtskapital					58.131	58.131
Langfristiges Fremdkapital
Passiva
Summe Aktiva	2.580	88.214	377	91.054	0	182.225
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente				66.029		66.029
Sonstige finanzielle Vermögenswerte				4.241		4.241
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen				10.412		10.412
Kurzfristiges Vermögen
Andere finanzielle Vermögenswerte	2.580	87.437	377			90.394
Ausleihungen an et equity bewertete Unternehmen				10.372		10.372
Beteiligungen		777				777
Langfristiges Vermögen
Aktiva
in TEUR	Derivate	for sale	maturity	receivables	amortised cost	Summe
Buchwerte		Available	Held to	Loans and	Financial liabilities at

Inklusive abgegrenzter Anleihezinsen

Die Anleiheverbindlichkeiten weisen zum Stichtag 31.12.2017 einen Zeitwert von TEUR 312.804 (31.12.2016: TEUR 311.423) aus. Der Zeitwert der Genussscheinverbindlichkeit beträgt zum Bilanzierungszeitpunkt TEUR 54.094 (31.12.2016: TEUR 54.414). Bei den sonstigen Finanzverbindlichkeiten entsprechen die angegebenen Buchwerte im Wesentlichen dem Zeitwert.

Den einzelnen Kategorien der Finanzinstrumente lassen sich die folgenden Beträge, die in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst wurden, zuordnen:

	2017		2016
in TEUR	Finanzergebnis laufend	Bewertungseffekte	Finanzergebnis laufend	Bewertungseffekte
Derivate	-8.199	-14.234	-8.264	-16.430
Available for sale	4.763		981
Loans and receivables		1.099		-710
Financial liabilities at amortised cost	-32.018		-38.231

5.1.2. Derivative Finanzinstrumente

Die Gesellschaft verwendet aktuell Swaps und Caps zur Steuerung des Zinsrisikos i. Z. m. variabel verzinslichen Immobilienfinanzierungen.

Der Ausweis erfolgt unter den lang- und kurzfristigen sonstigen finanziellen Vermögenswerten (TEUR 1.170; 31.12.2016: TEUR 2.580) bzw. lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten (TEUR 17.130; 31.12.2016: TEUR 30.347).

		31.12.2017				31.12.2016
in TEUR	Volumen	Positiver Zeitwert	Negativer Zeitwert	Fälligkeit	Volumen	Positiver Zeitwert	Negativer Zeitwert	Fälligkeit
Swaps	0	0	0	< 1 Jahr	0	0	0	< 1 Jahr
	3.000	0	-98	1 – 5 Jahre	116.580	0	-9.410	1 – 5 Jahre
	411.035	322	-17.032	> 5 Jahre	392.417	1.264	-20.608	> 5 Jahre
Caps	5.000	0	0	< 1 Jahr	0	0	0	< 1 Jahr
	50.000	65	0	1 – 5 Jahre	62.460	34	-329	1 – 5 Jahre
	140.000	783	0	> 5 Jahre	165.000	1.283	0	> 5 Jahre
Summe	609.035	1.170	-17.130		736.457	2.581	-30.347

5.2. Risikomanagement

5.2.1. Wechselkurs- und Zinsrisiko

Da die Mietverträge der S IMMO Gruppe zum überwiegenden Teil an den Euro gebunden sind und die Kreditfinanzierungen fast ausschließlich in Euro denominiert sind, ist das Wechselkursrisiko als gering anzusehen.

Per 31.12.2017 setzte sich das Kreditportfolio zu etwa 80 % (31.12.2016: 87 %) aus variabel und zu rund 20 % (31.12.2016: 13 %) aus fix verzinsten Krediten zusammen. In den lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten sind fix verzinste Kredite in Höhe von TEUR 155.767 (31.12.2016: TEUR 114.447) enthalten. Von den variabel verzinsten Krediten basieren ca. 97 % auf dem Drei-Monats-Euribor mit quartalsweisen Zinsanpassungen (31.12.2016: ca. 97 %), ca. 3 % auf dem Sechs-Monats-Euribor mit halbjährlichen Zinsanpassungen (31.12.2016: ca. 2 %) und es basiert kein variabel verzinster Kredit mehr auf dem Ein-Monats--

Stresstest per 31.12.2017

Euribor (31.12.2016: 1 %). In den Geschäftsjahren 2014 und 2015 hat die Gesellschaft fix verzinste Anleihen emittiert. Eine genauere Beschreibung findet sich in Kapitel 3.1.14.

Die variablen Kredite sind durch Zins-Hedging-Instrumente wie Caps und Swaps abgesichert.

Die Cost of Funding (basierend auf variabel und fix verzinslichen Finanzierungsverbindlichkeiten per 31.12.2017) betragen 2,67 % (31.12.2016: 3,09 %).

Der Stresstest (basierend auf variabel und fix verzinslichen Finanzierungsverbindlichkeiten per 31.12.2017) zeigt, dass sich Steigerungen der Zinsbasis (Euribor) lediglich zu einem geringen Teil auf die Finanzierungskosten des Konzerns auswirken. So würde zum Beispiel ein Drei-Monats-Euribor von +100 BP im Vergleich zum 31.12.2017 zu einer Erhöhung der Finanzierungskosten von 15 BP führen.

Zinsbasis (3M-Euribor)	Cost of funding	Differenz Cost of funding	Zinssensitivität
Zinsbasis 4 %	3,25 %	58 BP	15 %
Zinsbasis 3 %	3,19 %	52 BP	17 %
Zinsbasis 2 %	3,05 %	38 BP	19 %
Zinsbasis 1 %	2,82 %	15 BP	15 %
Zinsbasis 0,5 %	2,70 %	4 BP	7 %
Zinsbasis -0,5 %	2,68 %	1 BP	-3 %

Stresstest per 31.12.2016

Zinsbasis (3M-Euribor)	Cost of funding	Differenz Cost of funding	Zinssensitivität
Zinsbasis 4 %	3,99 %	87 BP	22 %
Zinsbasis 3 %	3,87 %	75 BP	25 %
Zinsbasis 2 %	3,67 %	55 BP	28 %
Zinsbasis 1 %	3,39 %	27 BP	27 %
Zinsbasis 0,5 %	3,25 %	13 BP	27 %
Zinsbasis -0,5 %	3,17 %	5 BP	-9 %

5.2.2. Liquiditäts- und Kreditgeberrisiken

Die S IMMO Gruppe betreibt ein aktives Management des Liquiditäts- und Kreditgeberrisikos. Im Rahmen der Liquiditätssteuerung und -kontrolle wird dabei für alle Fristigkeiten eine kontinuierliche Überwachung und bei Bedarf eine entsprechende Anpassung im Zusammenhang mit einer rollierenden Planung vorgenommen. Zur Minimierung des Liquiditätsrisikos legt die Gesellschaft großen Wert auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Kreditbetrag und Verkehrswert bei den einzelnen Objekten.

Die Loan-to-Value-Ratio für besicherte Finanzierungen lag 2017 bei 36,6 % (2016: 41,3 %); die für unbesicherte Finanzierungen bei 12,7 % (2016: 14,6 %). Um das Kreditgeberrisiko zu minimieren, arbeitet die S IMMO Gruppe mit insgesamt 23 verschiedenen renommierten österreichischen und deutschen Instituten zusammen.

	Anteil an den Bank verbindlichkeiten
Erste Group Konzern	17 %
Sparkassen	10 %
Andere österreichische Banken	28 %
Versicherungen	19 %
Deutsche Banken	26 %

Fälligkeitsanalyse finanzieller Verbindlichkeiten

Die Fälligkeit der undiskontierten Zahlungsströme für zukünftige Perioden lässt sich wie folgt darstellen:

31.12.2017				Verbindlichkeiten
in TEUR	Nachrangiges Genussrechtskapital	Anleihe verbindlichkeiten	Sonstige Finanz verbindlichkeiten 1	aus Lieferungen und Leistungen
Restlaufzeit bis zu 1 Jahr	56.717	10.256	126.600	7.363
Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren	0	217.724	359.521	0
Restlaufzeit über 5 Jahre	0	112.871	394.542	0

Davon Finanzierungsleasing bis zu 1 Jahr: TEUR 2.199, zwischen 1 und 5 Jahren: TEUR 7.148, über 5 Jahre: TEUR 0

31.12.2016

Restlaufzeit über 5 Jahre	0	116.088	313.974	0
Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren	58.131	224.762	523.196	0
Restlaufzeit bis zu 1 Jahr	0	10.256	209.742	9.298
in TEUR	Nachrangiges Genussrechtskapital	Anleihe verbindlichkeiten	Sonstige Finanz verbindlichkeiten 1	aus Lieferungen und Leistungen
31.12.2016				Verbindlichkeiten

Davon Finanzierungsleasing bis zu 1 Jahr: TEUR 2.199, zwischen 1 und 5 Jahren: TEUR 8.797, über 5 Jahre: TEUR 550

5.2.3. Kreditnehmerrisiken

Auf der Aktivseite stellen die ausgewiesenen Beträge gleichzeitig das maximale Ausfallrisiko dar, da keine wesentlichen Aufrechnungsvereinbarungen bestehen.

Das Risiko bei Forderungen gegenüber Mietern und Liegenschaftskäufern ist – soweit erkennbar – durch Wertberichtigungen berücksichtigt. Die Kriterien dafür sind in Kapitel 2.6.6.2. erläutert.

5.3. Bestandsverträge

Die von der S IMMO Gruppe abgeschlossenen Mietverträge mit Kunden werden nach IFRS als Operating Leasing eingestuft. Diese berücksichtigen i. d. R. die Bindung an den Euro sowie die Wertsicherung durch Bindung an internationale Indizes als wesentliche Vertragsbestandteile.

Die Summe der künftigen Mindestleasingeinzahlungen (zum Nominale) aus Operating-Leasingverhältnissen setzt sich wie folgt zusammen:

in TEUR	2017	2016
Im Folgejahr	75.539	93.189
Für die darauffolgenden 4 Jahre	165.917	226.138
Über 5 Jahre	105.655	116.974
	347.111	436.301

5.4. Leasingverhältnisse – Konzern als Leasingnehmer

Die Summe der künftigen Mindestleasingauszahlungen aus Operating-Leasingverhältnissen verteilt sich wie folgt:

	11.422	13.936
Über 5 Jahre	9.797	11.565
Für die darauffolgenden 4 Jahre	1.293	1.889
Im Folgejahr	332	482
in TEUR	2017	2016

In dem als Finanzinvestition gehaltenen Immobilienvermögen sind Immobilien aus Finanzierungsleasingverhältnissen i. H. v. TEUR 44.740 (2016: TEUR 42.110) enthalten.

Finanzierungsleasingverhältnisse wurden über eine Laufzeit von 15 Jahren abgeschlossen. Die Zinssätze, die den Verträgen zu Grunde liegen, sind variabel und an den Drei-Monats-Euribor gebunden.

Die Verpflichtungen aus Finanzierungsleasingverträgen sind den folgenden Tabellen zu entnehmen:

in TEUR	Im Folgejahr	Für die darauf folgenden 4 Jahre	Über 5 Jahre	31.12.2017
Summe künftiger Mindestleasingzahlungen	2.199	7.148	0	9.347
Zinsanteil	79	108	0	187
Barwert der Mindestleasingzahlungen	2.120	7.040	0	9.160

in TEUR	Im Folgejahr	Für die darauf folgenden 4 Jahre	Über 5 Jahre	31.12.2016
Summe künftiger Mindestleasingzahlungen	2.199	8.797	550	11.546
Zinsanteil	101	186	0	287
Barwert der Mindestleasingzahlungen	2.098	8.611	550	11.259

5.5. Offene Rechtsstreitigkeiten

In der S IMMO Gruppe sind zum Bilanzstichtag mehrere Rechtsstreitigkeiten offen, jedoch sind sowohl die einzelnen Beträge als auch die Summe der Beträge nach Einschätzung des Managements von untergeordneter Bedeutung.

5.6. Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

Nahestehende Unternehmen und Personen der S IMMO Gruppe sind:

• die Organe der S IMMO Gruppe
• die Erste Group
• die Vienna Insurance Group
• die RPR Privatstiftung
• die Familie Benko Privatstiftung
• die Arealis Liegenschaftsmanagement GmbH
• die assoziierten Unternehmen und die Joint-Venture-Unternehmen des Konzerns

Mit Aktienkaufvertrag vom 28.12.2017 hat die RPR Privatstiftung 6.832.561 Aktien der S IMMO AG (rd. 10,21 % des Grundkapitals) von der Erste Group Bank AG erworben. Die RPR Privatstiftung--Gruppe hat damit ihren Anteil an der S IMMO AG auf rd. 21,86 % erhöht. Somit sind zum Bilanzstichtag die Vienna Insurance Group und die RPR Privatstiftung-Gruppe Kernaktionäre der S IMMO AG.

Die Familie Benko Privatstiftung hat über die von ihr kontrollierte SIGNA Holding GmbH mit der RPR Privatstiftung-Gruppe Vereinbarungen über die Finanzierung des o.a. Aktienkaufs sowie Kaufund Verkaufsoptionen für den Erwerb der von der RPR Privatstiftung-Gruppe gehaltenen Anteile an der S IMMO AG abgeschlossen.

Im Geschäftsjahr 2017 gab es keine related party transactions mit den neuen Anteilseignern.

Die Erste Group ist zum Bilanzstichtag nach wie vor im Aufsichtsrat der S IMMO AG vertreten.

Die Arealis Liegenschaftsmanagement GmbH ist eine gemeinsame Tochter der Erste Group und der Vienna Insurance Group.

Die Organe der S IMMO Gruppe sind:

Vorstand der S IMMO AG Mag. Ernst Vejdovszky, Wien Mag. Friedrich Wachernig, MBA, Wien

Aufsichtsrat der S IMMO AG

Dr. Martin Simhandl, Wien (Vorsitzender) Dr. Ralf Zeitlberger, Wien (1. stellvertretender Vorsitzender) Mag. Franz Kerber, Graz (2. stellvertretender Vorsitzender) Mag. Andrea Besenhofer, Wien Christian Hager, Krems Mag. Erwin Hammerbacher, Wien (bis 08.06.2017) Michael Matlin, MBA, New York (bis 30.11.2017) DI Manfred Rapf, Wien (seit 08.06.2017) Mag. Dr. Wilhelm Rasinger, Wien

Die Bezüge des Vorstands lassen sich wie folgt aufgliedern:

	989	879
Variabel	430	350
Fix	559	529
in TEUR	2017	2016

Neben den oben genannten Beträgen bestanden noch sonstige Bezüge, die im Wesentlichen die Beiträge an Pensionskassen in Höhe von TEUR 57 (2016: TEUR 53) und die Beiträge an die Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von TEUR 15 (2016: TEUR 14) enthalten. Der zurechenbare Dienstzeitaufwand aus Altersversorgungsansprüchen beläuft sich auf TEUR 67 (2016: TEUR 66).

Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhielten im Jahr 2017 Gesamtbezüge in Höhe von TEUR 172 (2016: TEUR 176). Aufsichtsratsmitglieder von Tochtergesellschaften erhielten keine Vergütung. Die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats erhielten weder Kredite noch Vorschüsse, es bestehen auch keine zu Gunsten dieser Personen eingegangenen Haftungsverhältnisse.

Die Erste Group erbrachte für die S IMMO Gruppe im Wesentlichen Verwaltungs-, Vermittlungs- und Finanzierungsleistungen, während die Vienna Insurance Group vor allem Finanzierungsund Versicherungsleistungen erbrachte. In den folgenden Tabellen wird die Erste Group trotz der Anteilsveräußerung kurz vor Jahresende weiterhin als Related Party angeführt.

Gegenüber der Erste Group und der Vienna Insurance Group bestanden zum 31.12.2017 und 31.12.2016 folgende Forderungen und Verbindlichkeiten:

Forderungen	64.235	51.169
Guthaben bei Kreditinstituten	60.405	48.244
Sonstige Forderungen	3.830	2.925
in TEUR	31.12.2017	31.12.2016

Die Guthaben bei Kreditinstituten bestehen im Wesentlichen aus Guthaben auf Girokonten mit einer Verzinsung von bis zu 0,01 %.

in TEUR	31.12.2017	31.12.2016
Langfristige Bank- und Finanzverbindlichkeiten	346.095	351.514
Kurzfristige Bank- und Finanzverbindlichkeiten	49.368	121.673
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	61	51
Sonstige Verbindlichkeiten	1.224	19
Verbindlichkeiten	396.748	473.257

Die ausgewiesenen Bank- und Finanzverbindlichkeiten haben eine Verzinsung von 0,75 % bis 3,5 % und eine durchschnittliche Restlaufzeit von 6,8 Jahren.

Gegenüber der Erste Group und der Vienna Insurance Group fielen im Geschäftsjahr 01.01.2017 bis 31.12.2017 und vom 01.01.2016 bis 31.12.2016 folgende wesentliche Aufwendungen und Erträge an:

in TEUR	2017	2016
Vermittlungsprovision	-49	-79
Verwaltungsentgelte	-287	-539
Bank-Kreditzinsen, sonstige Finanzie rungsaufwendungen, Bankspesen	-16.592	-26.298
Sonstige Aufwendungen	-1.436	-1.235
Aufwendungen	-18.364	-28.151
in TEUR	2017	2016
Miete und Betriebskosten	576	437
Bankzinsen	0	1
Sonstige Zinserträge	178	273

Die Gebäudeverwaltung der meisten österreichischen Liegenschaften wurde von der Arealis Liegenschaftsmanagement GmbH, Wien, welche zu je 50 % im Eigentum der Erste Group und der Vienna Insurance Group steht, besorgt.

Erträge 754 711

Die S IMMO Gruppe vergibt Darlehen an assoziierte Unternehmen, die at equity bewertet werden. Per 31.12.2017 bestanden aus diesen Ausleihungen Forderungen in Höhe von TEUR 10.946 (31.12.2016: TEUR 10.372). Ansonsten kam es zu keinen Transaktionen im Zusammenhang mit den assoziierten Unternehmen bzw. den Gemeinschaftsunternehmen, die at equity bewertet werden.

5.7. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Im ersten Quartal 2018 hat der Konzern seinen Anteil an der börsenotierten Immofinanz auf 11,82 % aufgestockt.

Ebenfalls im ersten Quartal 2018 wurden zwei Unternehmensanleihen mit einem Volumen von EUR 100 Mio. in einer sechsjährigen Tranche und einem Volumen von EUR 50 Mio. in einer zwölfjährigen Tranche begeben. Beide Anleihen sind fix verzinst und mit Kupons von 1,75 % p.a. (sechsjährig) bzw. 2,875 % für die zwölfjährige Tranche ausgestattet.

Der vorliegende Konzernabschluss wurde vom Vorstand am 20.03.2018 fertiggestellt und zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben.

Wien, am 20.03.2018

Der Vorstand:

Mag. Ernst Vejdovszky e. h.

Mag. Friedrich Wachernig, MBA e. h.

Bestätigungsvermerk

Bericht zum Konzernabschluss

Prüfungsurteil

Wir haben den beigefügten Konzernabschluss der S IMMO AG, Wien, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern), bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2017, der gesonderten Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzerngesamtergebnisrechnung, der Konzerngeldflussrechnung und der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr und dem Konzernanhang, geprüft.

Nach unserer Beurteilung entspricht der beigefügte Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2017 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme des Konzerns für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-Verordnung Nr. 537/2014 (im Folgenden EU-VO) und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsgemäßer Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die Anwendung der International Standards on Auditing (ISA). Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind vom Konzern unabhängig in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen.

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung des Konzernabschlusses des Geschäftsjahres waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses als Ganzem und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab.

Unsere Darstellung dieser besonders wichtigen Prüfungssachverhalte haben wir wie folgt strukturiert:

• Sachverhalt
• Prüferisches Vorgehen und Erkenntnisse
• Verweis auf weitergehende Informationen

1. Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Sachverhalt

In dem Konzernabschluss der S IMMO sind per 31. Dezember 2017 als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien in Höhe von TEUR 1.705.505 (Vorjahr: TEUR 1.938.104) ausgewiesen. S IMMO bewertet diese Immobilien zum beizulegenden Zeitwert in Übereinstimmung mit IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Das Ergebnis aus der Immobilienbewertung des Geschäftsjahres 2017 beträgt TEUR 127.592 (Vorjahr: TEUR 194.035).

Die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien per 31. Dezember 2017 erfolgt durch externe Sachverständige. Hierbei kommen diverse Bewertungsmodelle, je nach Assetklasse und Mieterstruktur zum Einsatz. Die Bewertung ist erheblich von Einschätzungen am Markt beobachtbarer und nicht beobachtbarer Inputparameter abhängig und unterliegt teilweise erheblichen Ermessenspielräumen. Bereits geringe Änderungen einzelner Bewertungsparameter können zu wesentlichen Änderungen der beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien führen. Darüber hinaus erfordern IAS 40 und IFRS 13 diverse Anhangsangaben.

Prüferisches Vorgehen und Erkenntnisse

Im Rahmen unserer Konzernabschlussprüfung haben wir uns mit dem jährlichen Bewertungsprozess der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien auseinandergesetzt. Wir haben uns von der fachlichen Qualifikation und Objektivität der von S IMMO beauftragten externen Gutachter überzeugt.

Die von S IMMO den Gutachtern zur Bewertung des Immobilienbestandes zur Verfügung gestellten Topographiedaten werden prozessseitig durch die jeweiligen internen Assetmanager in einem zentralen konzernweiten Managementtool verwaltet, laufend überprüft und aktualisiert. Im Rahmen unseres risikobasierten Prüfungsansatzes haben wir uns von dem Aufbau und der Funktionsfähigkeit der in diesem Bereich eingerichteten Kontrollen überzeugen können.

Auf Basis von stichprobenartigen Überprüfungen wesentlicher Einzelobjekte haben wir unter Beiziehung unserer internen Immobilienbewertungsspezialisten die im Bewertungsmodell verwendeten stichtagsbezogenen objektspezifischen Basisdaten, wie Grundund Nutzungsfläche, laufende Miete und aktueller Leerstand, überprüft. Die von den Gutachtern verwendeten Bewertungsmodelle haben wir auf ihre Konformität mit IAS 40 und IFRS 13 hin beurteilt. Die wesentlichen Bewertungsannahmen und -parameter, wie etwa die nachhaltigen Mieten sowie die Diskontierungs- und Kapitalisierungssätze, haben wir kritisch gewürdigt und mit externen Marktdaten abgestimmt.

Die von den Gutachtern zum Einsatz gelangenden Bewertungsmodelle sind geeignet, IFRS-konforme beizulegende Zeitwerte zu ermitteln. Die der Bewertung zu Grunde liegenden Bewertungsannahmen und -parameter sind angemessen. Die von den relevanten Standards geforderten Anhangsangaben sind vollständig und angemessen.

Verweis auf weitergehende Informationen

Die Angaben der Gruppe zu den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind im Konzernanhang in den Abschnitten 2.6.1., 2.8.1., 3.1.1. und 3.2.6. enthalten.

2. Einsatz derivativer Finanzinstrumente durch die S IMMO-Gruppe

Sachverhalt

Zur Absicherung zukünftiger Zinszahlungen aus meist variabel verzinslichen Immobilienfinanzierungen verwendet die S IMMO-Gruppe eine Vielzahl derivativer Finanzinstrumente, wie Zinsswaps und Zinscaps. Hierbei werden entsprechend der Risikostrategie der Gruppe einzelne Derivate im Rahmen von Sicherungsbeziehungen nach IAS 39 als Sicherungsinstrument designiert. Liegt für einzelne Derivate jedoch keine dokumentierte Sicherungsbeziehung nach IAS 39 vor, werden diese als freistehende derivative Finanzinstrumente nach IAS 39 bilanziert. Zum 31. Dezember 2017 weist die Gruppe Zinsswaps mit einem Volumen in Höhe von TEUR 414.035 (Vorjahr: TEUR 508.997) und Zinscaps mit einer Nominale von TEUR 195.000 (Vorjahr: TEUR 227.460) auf. In Summe weisen die Zinscaps zum Stichtag einen positiven Zeitwert von TEUR 849 (Vorjahr: TEUR 988) und die Zinsswaps einem negativen Zeitwert von TEUR -16.809 (Vorjahr: TEUR -28.754) auf. Der erfolgswirksame Effekt aus dem Hedge Accounting und der Derivatbewertung betrug im Geschäftsjahr 2017 TEUR -14.234 (Vorjahr: TEUR -16.407). Die im sonstigen Ergebnis erfasste Bewertung der Cash Flow Hedges betrug im Geschäftsjahr 2017 TEUR -197 (Vorjahr: TEUR -4.053), wohingegen der Umgliederungseffekt vom sonstigen Ergebnis in die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung TEUR 13.991 (Vorjahr: TEUR 5.921) ausmacht. Die Anwendung von Hedge Accounting setzt eine vollständige und standardkonforme Dokumentation voraus. Neben der Designation von Grund- und Sicherungsgeschäften hat diese insbesondere die prospektiven und retrospektiven Effektivitätsmessungen zu umfassen. Das Risiko für den Konzernabschluss besteht in einer ermessenbehafteten Bewertung der Derivate sowie der IAS 39 konformen Verbuchungen der Effekte aus dem Hedge Accounting.

Prüferisches Vorgehen und Erkenntnisse

Wir haben die Existenz und die Höhe der aushaftenden Nominalen der Derivate mittels Einholung von externen Bankbestätigungsschreiben geprüft. Ebenso haben wir die im konzernweiten Treasuryprozess eingerichteten Prozesse und Kontrollen erhoben und die aus Prüfungssicht relevanten Schlüsselkontrollen getestet. Für Derivate, die im Rahmen eines Cash Flow Hedges bilanziert werden, haben wir von dem Konzernmanagement die nach IAS 39 notwendige Designationsdokumentation eingefordert und auf ihre IFRS-Konformität und Vollständigkeit hin überprüft. Für Zwecke der Bewertung der Derivate bedient sich die S IMMO-Gruppe eines anerkannten Wirtschaftsprüfungsunternehmens, welches die Effektivitäts- und Sensitivitätsberechnungen sowie die Marktwerte unter Berücksichtigung der Credit Value und Debit Value Adjustments nach IFRS 13 ermittelt. Im Rahmen unserer Prüfungshandlungen haben wir uns von der fachlichen Qualifikation und Objektivität des externen Sachverständigen überzeugt. Zusätzlich haben wir uns dessen Berechnungen eingeholt und haben die Verwendung der wesentlichen Inputparameter, wie zum Beispiel der verwendeten Zinsstrukturkurve, gewürdigt und Vergleichsrechnungen angestellt. Abschließend wurde die korrekte Verbuchung der Derivate unter Berücksichtigung der Sicherungsbeziehungen auf Basis der zum Stichtag gerechneten Effektivitätstests geprüft.

Die Designationsdokumentation ist IFRS-konform. Die angewandten Bewertungsverfahren und die zu Grunde liegenden Annahmen und Bewertungsparameter sind angemessen.

Verweis auf weitergehende Informationen

Die Angaben der Gruppe zu der Verwendung derivativer Finanzinstrumente sind im Konzernanhang in den Abschnitten 2.6.5.2., 2.8.3.1., 2.8.3.2. und 5.1.2. enthalten.

Verantwortlichkeiten der gesetzlichen Vertreter und des Prüfungsausschusses für den Konzernabschluss

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses und dafür, dass dieser in Übereinstimmung mit den und den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB, ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit – sofern einschlägig – anzugeben, sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Unternehmenstätigkeit anzuwenden, es sei denn, die gesetzlichen Vertreter beabsichtigen, entweder den Konzern zu liquidieren oder die Unternehmenstätigkeit einzustellen, oder haben keine realistische Alternative dazu.

Der Prüfungsausschuss ist verantwortlich für die Aufsicht über den Rechnungslegungsprozess des Konzerns.

Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses

Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen.

Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, üben wir während der gesamten Abschlussprüfung pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus gilt:

Wir identifizieren und beurteilen die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Abschluss, planen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken, führen sie durch und erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

Wir gewinnen ein Verständnis von dem für die Abschlussprüfung relevanten internen Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems des Konzerns abzugeben.

Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängende Angaben.

Wir ziehen Schlussfolgerungen über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit durch die gesetzlichen Vertreter sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die erhebliche Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen kann. Falls wir die Schlussfolgerung ziehen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr des Konzerns von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zur Folge haben.

Wir beurteilen die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zu Grunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse in einer Weise wiedergibt, dass ein möglichst getreues Bild erreicht wird.

Wir erlangen ausreichende und geeignete Prüfungsnachweise zu den Finanzinformationen der Einheiten oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns, um ein Prüfungsurteil zum Konzernabschluss abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die Alleinverantwortung für unser Prüfungsurteil.

Wir tauschen uns mit dem Prüfungsausschuss unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Abschlussprüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Abschlussprüfung erkennen, aus.

Wir geben dem Prüfungsausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur

Unabhängigkeit eingehalten haben, und tauschen uns mit ihm über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte aus, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und – sofern einschlägig – damit zusammenhängende Schutzmaßnahmen auswirken.

Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Prüfungsausschuss ausgetauscht haben, diejenigen Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung des Konzernabschlusses des Geschäftsjahres waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äußerst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bestätigungsvermerk mitgeteilt werden sollte, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden.

Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Bericht zum Konzernlagebericht

Der Konzernlagebericht ist auf Grund der österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob er nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt wurde.

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften.

Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Berufsgrundsätzen zur Prüfung des Konzernlageberichts durchgeführt.

Urteil

Nach unserer Beurteilung ist der Konzernlagebericht nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt worden, enthält zutreffende Angaben nach § 243a UGB und steht in Einklang mit dem Konzernabschluss.

Erklärung

Angesichts der bei der Prüfung des Konzernabschlusses gewonnenen Erkenntnisse und des gewonnenen Verständnisses über den Konzern und sein Umfeld wurden wesentliche fehlerhafte Angaben im Konzernlagebericht nicht festgesellt.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen beinhalten alle Informationen im Geschäftsbericht, ausgenommen den Konzernabschluss, den Konzernlagebericht und den Bestätigungsvermerk. Der Geschäftsbericht wird uns voraussichtlich nach dem Datum des Bestätigungsvermerks zur Verfügung gestellt.

Unser Prüfungsurteil zum Konzernabschluss deckt diese sonstigen Informationen nicht ab, und wir werden keine Art der Zusicherung darauf abgeben.

In Verbindung mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses ist es unsere Verantwortung, diese sonstigen Informationen zu lesen, sobald diese vorhanden sind, und abzuwägen, ob sie angesichts des bei der Prüfung gewonnenen Verständnisses wesentlich in Widerspruch zum Konzernabschluss stehen oder sonst wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Zusätzliche Angaben nach Artikel 10 der EU-VO

Wir wurden von der Hauptversammlung am 8. Juni 2017 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 4. August 2017 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind ununterbrochen seit 2013 Abschlussprüfer.

Wir erklären, dass das Prüfungsurteil im Abschnitt "Bericht zum Konzernabschluss" mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 der EU-VO in Einklang steht.

Wir erklären, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen (Artikel 5 Abs. 1 der EU-VO) erbracht haben und dass wir bei der Durchführung der Abschlussprüfung unsere Unabhängigkeit von der geprüften Gesellschaft gewahrt haben.

Auftragsverantwortlicher Wirtschaftsprüfer

Der für die Abschlussprüfung auftragsverantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Herr Mag. Peter Pessenlehner.

Wien, den 20. März 2018 PwC Wirtschaftsprüfung GmbH

gez.: Mag. Peter Pessenlehner Wirtschaftsprüfer

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

2017 erzielte die S IMMO AG das zweitbeste Konzernergebnis in ihrer Unternehmensgeschichte. Neben den erfolgreichen Verkäufen wurden zahlreiche attraktive Immobilien in deutschen Städten zugekauft und die Entwicklungsprojekte der Gesellschaft vorangetrieben. Nach der erfolgreichen Fertigstellung des Umbaus im Bukarester Sun Plaza im Frühjahr, wird für 2018 die Eröffnung der Büroimmobilien Einsteinova Business Center und The Mark erwartet. Neben der sehr erfolgreichen operativen Tätigkeit der Gesellschaft hat sich auch die S IMMO Aktie besonders gut entwickelt. Zum Jahresende notierte das Wertpapier bei EUR 16,15, was einem Kursplus von 61,5 % im Jahresvergleich entspricht.

Auch im Geschäftsjahr 2018 wird die S IMMO daran arbeiten, Werte für ihre Aktionärinnen und Aktionäre zu schaffen. Der Aufsichtsrat wird den Vorstand bei all seinen Vorhaben wie in den vergangenen Geschäftsjahren begleiten.

In der Berichtsperiode erfüllte der Aufsichtsrat sowohl als Ganzes im Rahmen der Aufsichtsratssitzungen als auch in den Sitzungen seiner Ausschüsse die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben, beriet den Vorstand insbesondere in strategischen Belangen und überwachte seine Tätigkeit.

Am 08.06.2017 fand die 28. ordentliche Hauptversammlung der SIMMO AG im Vienna Marriott Hotel statt. Die Tagesordnungspunkte und Abstimmungsergebnisse sind auf der Unternehmenswebsite www.simmoag.at veröffentlicht. Darüber hinaus fanden in der Berichtsperiode sechs Aufsichtsratssitzungen mit einer durchschnittlichen Anwesenheitsquote der Aufsichtsratsmitglieder von 83 % statt. Kein Mitglied war bei mehr als der Hälfte der Aufsichtsratssitzungen abwesend.

In den sechs Aufsichtsratssitzungen berieten der Aufsichtsrat und der Vorstand der S IMMO AG über die wirtschaftliche Lage, das Risiko- und Chancenmanagement, die strategische Ausrichtung sowie die Geschäftsentwicklung des Unternehmens. Der Vorstand berichtete dem Aufsichtsrat in den Sitzungen über die Geschäftsund Finanzlage des Unternehmens sowie über strategische Überlegungen. Im Geschäftsjahr 2017 wurden in keiner Aufsichtsratssitzung Tagesordnungspunkte ohne Teilnahme von Vorstandsmitgliedern erörtert.

Die S IMMO AG bekennt sich seit 2007 zum Österreichischen Corporate Governance Kodex. Die im Kodex enthaltenen freiwilligen

Dr. Martin Simhandl

Selbstverpflichtungen gehen über die gesetzlichen Anforderungen an eine Aktiengesellschaft hinaus und ermöglichen eine noch transparentere Berichterstattung.

Der Aufsichtsrat hat aus seiner Mitte drei Ausschüsse gebildet: den Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten (Vergütungsausschuss), den Prüfungsausschuss und den Arbeitsausschuss. Die Aufgaben und die Zusammensetzung der Ausschüsse sind im Corporate-Governance-Bericht auf Seite 80 nachzulesen.

Der Prüfungsausschuss nahm die ihm gesetzlich zugewiesenen Aufgaben und Kompetenzen wahr und trat im Berichtsjahr zweimal zusammen. Er befasste sich insbesondere mit dem Rechnungslegungsprozess, der Konzernabschlussprüfung, dem Internen Kontrollsystem, dem Risikomanagement, dem Revisionssystem sowie dem Thema Compliance und Korruptionsbekämpfung.

Um den Vorschlag des Aufsichtsrats für die Auswahl des Jahresabschluss- und Konzernabschlussprüfers vorzubereiten, hat sich der Prüfungsausschuss entsprechende Unterlagen über die Befugnis zur Prüfung von der PwC Wirtschaftsprüfung GmbH vorlegen lassen. In einem schriftlichen Bericht wurde bestätigt, dass keine Ausschlussgründe sowie Umstände, die eine Befangenheit begründen könnten, vorliegen. Weiters wurde eine nach Leistungskategorien gegliederte Aufstellung über die von der PwC Wirtschaftsprüfung GmbH von der S IMMO AG erhaltenen Entgelte, insbesondere auch der Entgelte für zusätzlich erbrachte Nichtprüfungsleistungen, verlangt und eingesehen. Der Prüfungsausschuss hat bei der Auswahl des Jahresabschluss- und Konzernabschlussprüfers auch die Angemessenheit des Honorars des Jahresabschluss- und Konzernabschlussprüfers berücksichtigt. Zusätzlich wurde bestätigt, dass die PwC Wirtschaftsprüfung GmbH gesetzlich geregelte Qualitätssicherungsmaßnahmen zur Erhaltung der Prüfungsqualität berücksichtigt. Der Prüfungsausschuss hat dem Aufsichtsrat über die im Rahmen dieser Untersuchungen gewonnenen Erkenntnisse berichtet. In der Folge hat der Aufsichtsrat der Hauptversammlung die PwC Wirtschaftsprüfung GmbH für die Wahl zum Jahresabschluss- und Konzernabschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2017 vorgeschlagen.

Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats hat weiters den Jahresabschluss zum 31.12.2017, den Lagebericht und den Corporate-Governance-Bericht vom Vorstand erhalten, eingesehen und geprüft. Im Zuge dieser Prüfung wurde auch der Vorschlag des Vorstands für die Gewinnverteilung erörtert. Ebenso hat der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats den nach International Financial Reporting Standards (IFRS), so wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellten Konzernabschluss zum 31.12.2017 und den Konzernlagebericht einer Prüfung unterzogen. Als Ergebnis dieser Prüfung und Erörterung hat der Prüfungsausschuss dem Aufsichtsrat empfohlen, den Jahresabschluss zu billigen und damit gemäß § 96 Abs. 4 Aktiengesetz festzustellen und den Konzernabschluss zur Kenntnis zu nehmen. In der Folge hat sich der Aufsichtsrat mit dem Jahresabschluss zum 31.12.2017 samt Lagebericht und Corporate-Governance-Bericht, dem nach IFRS erstellten Konzernabschluss zum 31.12.2017 samt Konzernlagebericht sowie dem vom Vorstand vorgelegten Vorschlag für die Gewinnverteilung befasst, sie eingehend erörtert und geprüft.

Weiters wurden die von der PwC Wirtschaftsprüfung GmbH erstellten Prüfungsberichte zum Jahresabschluss zum 31.12.2017 samt Lagebericht sowie zum Konzernabschluss zum 31.12.2017 samt Konzernlagebericht sowohl vom Prüfungsausschuss als auch vom Aufsichtsrat gemeinsam mit der PwC Wirtschaftsprüfung GmbH erörtert und eingehend diskutiert. Die PwC Wirtschaftsprüfung GmbH hat im Rahmen ihrer Prüfung des Jahresabschlusses zum 31.12.2017 samt Lagebericht und des Konzernabschlusses zum 31.12.2017 samt Konzernlagebericht keine Einwendungen erhoben. Die PwC Wirtschaftsprüfung GmbH hat festgestellt, dass der Jahresabschluss zum 31.12.2017 den gesetzlichen Vorschriften entspricht und ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage zum 31.12.2017 sowie der Ertragslage der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2017 in Übereinstimmung mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung vermittelt. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss zum 31.12.2017. Die PwC Wirtschaftsprüfung GmbH hat weiters festgestellt, dass auch der Konzernabschluss zum 31.12.2017 den gesetzlichen Vorschriften entspricht und ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31.12.2017 sowie der Ertragslage des Konzerns für das Geschäftsjahr 2017 in Übereinstimmung mit den IFRS-Bestimmungen, so wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB vermittelt. Der Konzernlagebericht steht im Einklang mit dem Konzernabschluss zum 31.12.2017. Die Angaben gemäß § 243a UGB sind zutreffend.

Die Prüfung durch den Prüfungsausschuss und den Aufsichtsrat hat nach ihrem abschließenden Ergebnis keinen Anlass zur Beanstandung gegeben. Der Aufsichtsrat erklärt, dass er den Prüfungsberichten des Jahresabschluss- und Konzernabschlussprüfers nichts hinzuzufügen hat. Der Aufsichtsrat fasste daher den Beschluss, den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss zum 31.12.2017 zu billigen und den Lagebericht beziehungsweise den Konzernabschluss zum 31.12.2017 (erstellt nach IFRS, so wie sie in der EU anzuwenden sind) und den Konzernlagebericht nicht zu beanstanden sowie sich mit dem Vorschlag des Vorstands für die Gewinnverwendung einverstanden zu erklären. Der Jahresabschluss zum 31.12.2017 ist somit gemäß § 96 Abs. 4 Aktiengesetz festgestellt.

Der Aufsichtsrat wird der Hauptversammlung vorschlagen, dass sie über die Gewinnverteilung gemäß dem Vorschlag des Vorstands beschließe und dem Vorstand sowie dem Aufsichtsrat die Entlastungen erteile.

Im Berichtszeitraum wurde erstmals ein nichtfinanzieller Bericht zur Erfüllung der Anforderungen aus dem Nachhaltigkeits- und Diversitätsverbesserungsgesetz (NaDiVeG) veröffentlicht. Dieser ersetzt die bisher verpflichtenden Angaben nach § 243 Abs. 5 im Lagebericht. Die S IMMO berücksichtigt bereits seit Jahren den Aspekt der Nachhaltigkeit bei ihrer operativen Tätigkeit. Der Aufsichtsrat hat den nichtfinanziellen Bericht erhalten, geprüft und erörtert. Als Ergebnis dieser Prüfung wurde der nichtfinanzielle Bericht vom Aufsichtsrat gebilligt.

Abschließend darf ich mich im Namen des Aufsichtsrats bei den Vorstandsmitgliedern und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der S IMMO AG für ihren täglichen Einsatz bedanken und ihnen ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2018 wünschen.

Wien, im April 2018 Der Aufsichtsrat

Martin Simhandl, Vorsitzender

Corporate-Governance-Bericht

1. Klares Bekenntnis zum Österreichischen Corporate Governance Kodex

Der Österreichische Corporate Governance Kodex (ÖCGK) beinhaltet Regeln sowie Grundsätze zu Transparenz und guter Unternehmensführung. Die S IMMO AG bekennt sich seit 2007 zum Österreichischen Corporate Governance Kodex. Dieser ist auf der Website des Österreichischen Arbeitskreises für Corporate Gover-

Informationen zur Corporate Governance: www.simmoag.at/cgk www.corporate-governance.at nance einsehbar. Vorstand und Aufsichtsrat der S IMMO AG erklären, unbeschadet der nachfolgend angeführten Abweichungen samt Begründungen, die vollständige Beachtung und Einhaltung der C-Regeln des ÖCGK.

Abweichungen von den C-Regeln:

Von der S IMMO AG werden folgende C-Regeln des ÖCGK nicht vollständig eingehalten:

C-Regel Nr. 2: "Für die Ausgestaltung der Aktie gilt das Prinzip ,one share – one vote'."

Die 66.917.179 Stammaktien der S IMMO AG sind grundsätzlich nach dem Prinzip "one share – one vote" ausgestaltet. Alle Aktien vermitteln grundsätzlich die gleichen Rechte. Insbesondere existieren keine Namensaktien mit besonderen Rechten, wie zum Beispiel zur Nominierung von Aufsichtsratsmitgliedern, oder Vorzugsaktien. Die einzige Einschränkung bezüglich des mit sämtlichen Aktien verbundenen Stimmrechts besteht im Rahmen des in § 13 Abs. 3 der Satzung vorgesehenen Höchststimmrechts. Demnach ist das Stimmrecht jedes Aktionärs in der Hauptversammlung auf 15 % der ausgegebenen Aktien beschränkt. Hierbei sind die Aktien von Unternehmen, die miteinander einen Konzern im Sinne des § 15 AktG bilden, zusammenzurechnen, ebenso die Aktien, die von Dritten für Rechnung des betreffenden Aktionärs oder eines mit ihm konzernmäßig verbundenen Unternehmens gehalten werden. Zusammenzurechnen sind weiters Aktienbestände von Aktionären, die bei der Ausübung der Stimmrechte auf Grund eines Vertrags oder auf Grund abgestimmten Verhaltens gemeinsam vorgehen. Die Verankerung des Höchststimmrechts wurde am 03.05.2006 von der 17. ordentlichen Hauptversammlung der S IMMO AG beschlossen.

C-Regel Nr. 41: "Der Aufsichtsrat richtet einen Nominierungsausschuss ein."

Der Aufsichtsrat hat die Kompetenz zur Bestellung, Verlängerung und Abberufung von Vorstandsmitgliedern. Dies zählt zu seinen Kernaufgaben. Die damit verbundenen Pflichten treffen grundsätzlich sämtliche Aufsichtsratsmitglieder zu gleichen Teilen. Daher sollten diese grundsätzlich auch im gleichen Ausmaß an der Entscheidungsfindung beteiligt sein.

C-Regel Nr. 49: "Die Gesellschaft veröffentlicht im Geschäftsbericht Gegenstand und Entgelt von gemäß L-Regel 48 zustimmungspflichtigen Verträgen. Eine Zusammenfassung gleichartiger Verträge ist zulässig."

Gemäß § 95 Abs. 5 Z 12 AktG bedürfen Verträge mit Mitgliedern des Aufsichtsrats, durch die sich diese außerhalb ihrer Tätigkeit im Aufsichtsrat gegenüber der Gesellschaft oder einem Tochterunternehmen zu einer Leistung gegen ein nicht geringfügiges Entgelt verpflichten, der Zustimmung des Aufsichtsrats. Dies gilt auch für Verträge mit Unternehmen, an denen ein Mitglied des Aufsichtsrats ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat. Die Gesellschaft hat zu marktüblichen Bedingungen Kredit- und Versicherungsverträge mit Unternehmen, in denen Aufsichtsratsmitglieder Organfunktionen ausüben, abgeschlossen. Details und Entgelt dieser Vereinbarungen werden aus geschäftspolitischen und Wettbewerbsgründen nicht veröffentlicht.

C-Regel Nr. 62: "Die Einhaltung der C-Regeln des Kodex hat die Gesellschaft regelmäßig, mindestens alle drei Jahre durch eine externe Institution evaluieren zu lassen und über das Ergebnis im Corporate Governance Bericht zu berichten."

Die Gesellschaft lässt die Einhaltung der C-Regeln nicht durch eine externe Institution evaluieren. Vorstand und Aufsichtsrat erachten die Beauftragung eines Unternehmens mit einer solchen Evaluierung für die Verhältnisse der Gesellschaft als nicht sinnvoll.

2. Zusammensetzung der Organe und Organbezüge

Vorstand

Im abgelaufenen Geschäftsjahr bestand der Vorstand aus zwei Mitgliedern. Die Organübersicht auf Seite 84 in diesem Bericht enthält nähere Informationen zu den Vorstandsmitgliedern sowie deren Ressortverteilung. Die Vorstandsmitglieder informieren einander regelmäßig über alle wichtigen Vorgänge und Geschäftsfälle und diskutieren den aktuellen Geschäftsverlauf. Daneben pflegen die Vorstandsmitglieder einen ständigen Informationsaustausch mit den jeweils verantwortlichen Führungskräften der Fachabteilungen.

Vergütung des Vorstands

Die Vergütung des Vorstands besteht aus einem fixen und einem variablen Bestandteil. Grundlage für das fixe Basisgehalt stellen der Aufgaben- und Verantwortungsbereich jedes Vorstandsmitglieds sowie die Betriebszugehörigkeit in Jahren dar. Das Basisgehalt wird 14 Mal jährlich ausbezahlt. Kriterien für die variable Erfolgsbeteiligung sind die Erreichung quantitativer und qualitativer Ziele wie beispielsweise EBT, Cashflow, Jahres-Kursperformance und Verkaufsvolumen, wobei die Höchstgrenze bei rund einem Jahresfixbezug liegt. Mittels des geprüften und festgestellten Jahresabschlusses sowie sonstiger dokumentierter Zielerreichungsunterlagen wird die Erfüllung der Leistungskriterien festgestellt.

Vorstandsgesamtbezüge

2017 in EUR	Vejdovszky	Wachernig
Fixe Bezüge	335.410	223.884
Variable Bezüge	251.440	178.101
Sonstige Bezüge	39.680	33.021
Summe	626.530	435.006
2016 in EUR	Vejdovszky	Wachernig
Fixe Bezüge	321.024	208.176
Variable Bezüge	203.558	146.705
Sonstige Bezüge	38.356	28.489

Insgesamt erhielt der Vorstand im Jahr 2017 Gesamtbezüge in Höhe von EUR 1.061.536 (2016: EUR 946.308), die Pensionskassenbeiträge in Höhe von EUR 57.206 (2016: EUR 53.005) und Beiträge an die Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von EUR 15.494 (2016: EUR 13.840) enthielten. Die betriebliche Altersversorgung

für Herrn Mag. Vejdovszky unterliegt einer leistungsorientierten Regelung in Höhe von 40 % des fixen Vertragsgrundgehalts nach 35 Dienstjahren. Die betriebliche Altersvorsorge für Herrn Mag. Wachernig ist bzw. war beitragsorientiert. Die S IMMO AG verfügt derzeit über keinen Stock-Option-Plan und keine Abfertigungsansprüche für Vorstandsmitglieder.

D&O-Versicherung

Gemäß Beschluss der Hauptversammlung im Jahr 2009 besteht seit 01.09.2009 eine Directors & Officers (D&O)-Versicherung. Im Rahmen dieser sind Schadenersatzansprüche der Gesellschaft, der Aktionäre oder Dritter gegen die Organe oder leitende Angestellte der Gesellschaft versichert, die auf Grund von Sorgfaltspflichtverletzungen geltend gemacht werden können. Die Kosten werden von der Gesellschaft getragen.

Aufsichtsrat

Per 31.12.2017 bestand der Aufsichtsrat aus sieben Mitgliedern. Die Organübersicht auf Seite 85 gibt Informationen zu den Aufsichtsratsmitgliedern, ihren Funktionen, zur hauptberuflichen Tätigkeit sowie etwaigen weiteren Aufsichtsratsmandaten.

Kriterien für die Unabhängigkeit

Der Aufsichtsrat der S IMMO AG hat gemäß C-Regel Nr. 53 des Österreichischen Corporate Governance Kodexes folgende Kriterien für die Unabhängigkeit der Aufsichtsratsmitglieder festgelegt:

Das Aufsichtsratsmitglied soll in den vergangenen fünf Jahren nicht Mitglied des Vorstands oder leitender Angestellter der S IMMO AG oder eines Tochterunternehmens der S IMMO AG gewesen sein.

Das Aufsichtsratsmitglied soll zur S IMMO AG oder einem Tochterunternehmen der S IMMO AG kein Geschäftsverhältnis in einem für das Aufsichtsratsmitglied bedeutenden Umfang unterhalten oder im letzten Jahr unterhalten haben. Dies gilt auch für Geschäftsverhältnisse mit Unternehmen, an denen das Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat. Die Genehmigung einzelner Geschäfte durch den Aufsichtsrat gemäß L-Regel 48 führt nicht automatisch zur Qualifikation als nicht unabhängig.

Das Aufsichtsratsmitglied soll in den letzten drei Jahren nicht Abschlussprüfer der S IMMO AG, Beteiligter oder Angestellter der prüfenden Prüfungsgesellschaft gewesen sein.

Das Aufsichtsratsmitglied soll nicht Vorstandsmitglied in einer anderen Gesellschaft sein, in der ein Vorstandsmitglied der S IMMO AG Aufsichtsratsmitglied ist.

Das Aufsichtsratsmitglied soll nicht länger als 15 Jahre dem Aufsichtsrat angehören. Dies gilt nicht für Aufsichtsratsmitglieder, die Anteilseigner mit einer unternehmerischen Beteiligung sind oder die Interessen eines solchen Anteilseigners vertreten.

Das Aufsichtsratsmitglied soll kein enger Familienangehöriger (direkter Nachkomme, Ehegatte, Lebensgefährte, Elternteil, Onkel, Tante, Geschwister, Nichte, Neffe) eines Vorstandsmitglieds oder von Personen sein, die sich in einer in den vorstehenden Punkten beschriebenen Position befinden.

Folgende Mitglieder des Aufsichtsrats, welche die Mehrheit des Aufsichtsrats darstellen, haben sich gegenüber dem Aufsichtsrat als unabhängig im Sinne von C-Regel Nr. 53 erklärt.

• Mag. Andrea Besenhofer
• Mag. Franz Kerber
• Christian Hager
• Mag. Erwin Hammerbacher (Mitglied des Aufsichtsrats bis 08.06.2017)
• Michael Matlin, MBA (Mitglied des Aufsichtsrats bis 30.11.2017)
• Mag. Dr. Wilhelm Rasinger
• Dr. Ralf Zeitlberger

Von den gemäß C-Regel Nr. 53 unabhängigen Mitgliedern sind nach C-Regel Nr. 54 des Corporate Governance Kodexes derzeit fünf Mitglieder des Aufsichtsrats nicht Anteilseigner mit einer Beteiligung von mehr als 10 % oder vertreten die Interessen eines solchen Anteilseigners:

• Mag. Andrea Besenhofer
• Mag. Franz Kerber
• Christian Hager
• Mag. Dr. Wilhelm Rasinger
• Dr. Ralf Zeitlberger

Vergütung des Aufsichtsrats

An Aufsichtsratsmitglieder wurden insgesamt Vergütungen inklusive Sitzungsgeldern in Höhe von EUR 171.625 (2016: EUR 175.500) gewährt.

Aufsichtsratsgesamtbezüge

in EUR	2017	2016
Simhandl	30.000	30.000
Zeitlberger	29.000	29.500
Kerber	27.500	28.500
Besenhofer	18.000	18.500
Hager	15.000	15.000
Hammerbacher	11.136	21.500
Matlin	11.989	13.500
Rapf	10.000	-
Rasinger	19.000	19.000
Summe	171.625	175.500

Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhielten weder Kredite noch Vorschüsse, es bestehen keine zu Gunsten dieser Personen eingegangenen Haftungsverhältnisse.

3. Angaben zur Arbeitsweise von Vorstand und Aufsichtsrat

Die Tätigkeit von Vorstand und Aufsichtsrat sowie die Zusammenarbeit zwischen den beiden Gremien erfolgt auf Basis der Gesetze, der Satzung sowie der Geschäftsordnung.

Der Vorstand leitet das Unternehmen – seine Kompetenzverteilung ist in der Organübersicht auf Seite 84 dargestellt. Der Vorstand unterrichtet den Aufsichtsrat über alle wesentlichen Belange der Geschäftsentwicklung und informiert ihn über strategische Überlegungen. Gemeinsam verfolgen sie das Ziel, im Sinne einer nachhaltigen Wertschöpfung und des beständigen Unternehmenserfolgs, das Unternehmen verantwortungsbewusst und langfristig ausgerichtet zu führen. Im Interesse des Unternehmens arbeiten Vorstand und Aufsichtsrat eng zusammen. Der intensive, kontinuierliche Dialog zwischen beiden Gremien bildet die Basis dafür.

In den Aufsichtsratssitzungen werden die Geschäftsführung, die Finanzlage der Gesellschaft, die Strategie und Geschäftsentwicklung sowie das Risikomanagement erörtert. Investitionsvorhaben ab einer bestimmten Wertgrenze unterliegen zusätzlich der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Er hat aus seiner Mitte drei Ausschüsse gebildet, welche nachstehend aufgelistet sind.

Im Berichtsjahr 2017 fanden sechs Aufsichtsratssitzungen statt. Kein Aufsichtsratsmitglied war bei mehr als der Hälfte der Aufsichtsratssitzungen abwesend.

Die Ausschüsse des Aufsichtsrats

Prüfungsausschuss

Die Rolle des Prüfungsausschusses besteht unter anderem in der Überwachung des Rechnungslegungsprozesses und der Arbeit des Abschlussprüfers, der Überwachung der Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems, des Risikomanagementsystems sowie der Prozesse der Abschluss- und Konzernprüfung. Der Prüfungsausschuss besteht aus folgenden Mitgliedern: Herr Dr. Simhandl (Vorsitzender), Herr Mag. Hammerbacher (bis 08.06.2017), Herr Mag. Kerber, Herr DI Manfred Rapf (seit 08.06.2017), Herr Mag. Dr. Rasinger und Herr Mag. Zeitlberger. Herr Dr. Simhandl und Herr Dr. Zeitlberger sind durch ihre Erfahrungen und Fachkenntnisse des Finanz- und Rechnungswesens die Finanzexperten des Prüfungsausschusses. Im Berichtsjahr tagte der Prüfungsausschuss zweimal.

Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten

(Vergütungsausschuss)

Der Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten hat die Kompetenz, Verträge mit den Vorstandsmitgliedern zu verhandeln, abzuschließen und zu ändern. Der Ausschuss besteht aus folgenden Mitgliedern: Herr Dr. Simhandl (Vorsitzender), Herr Mag. Kerber und Herr Dr. Zeitlberger. Im Jahr 2017 tagte der Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten nicht.

Arbeitsausschuss

Der Arbeitsausschuss übt einzelne Zustimmungsbefugnisse des Aufsichtsrats bis zu einer bestimmten Wertgrenze in jenen Fällen aus, bei denen aus zeitlichen oder organisatorischen Gründen die Befassung des gesamten Aufsichtsrats nicht zweckmäßig ist, wie etwa beim An- und Verkauf von Liegenschaften bis zu einem gewissen Risikoanteil der Gesellschaft gemäß Geschäftsordnung des Aufsichtsrats. Die Mitglieder des Arbeitsausschusses sind Herr Dr. Zeitlberger (Vorsitzender), Frau Mag. Besenhofer, Herr Mag. Hammerbacher (bis 08.06.2017), Herr Mag. Kerber und Herr DI Rapf (seit 08.06.2017). Im Berichtsjahr fand keine Sitzung des Arbeitsausschusses statt.

4. Diversitätskonzept und Maßnahmen zur Förderung von Frauen

Vielfalt und Chancengleichheit bilden wesentliche Kernpunkte der Unternehmensphilosophie bei der S IMMO. Das Unternehmen hat sich zum Ziel gesetzt, den Frauenanteil in Führungspositionen kontinuierlich zu steigern, und bekennt sich ausdrücklich zur Förderung von Frauen. Die S IMMO AG achtet darauf, Frauen bei der Besetzung von leitenden Positionen verstärkt zu berücksichtigen. Per 31.12.2017 lag der Anteil der weiblichen Arbeitskräfte bei 53,2 % und der weiblichen Führungskräfte bei 44,0 %. Konkrete Maßnahmen zur Förderung von Frauen bei der Besetzung von Vorstandspositionen werden dann in Erwägung gezogen, wenn ein Wechsel in der Zusammensetzung des Vorstands ansteht. Selbiges gilt für die künftige Besetzung von Aufsichtsratsmandaten. Bei der Zusammensetzung der Vorstands- und der Aufsichtsratsmitglieder wird im Interesse der Gesellschaft auf das Vorhandensein größtmöglicher fachlicher Kompetenzen sowie internationaler Erfahrung Wert gelegt. Zudem achtet das Unternehmen bewusst auf eine vielseitige Zusammensetzung im Hinblick auf berufliche Qualifikation und Ausbildungshintergrund, unabhängig vom Geschlecht. Im Berichtsjahr waren keine Frauen im Vorstand der S IMMO AG. Per 31.12.2017 betrug der Frauenanteil im Aufsichtsrat 14,3 %.

Ernst Vejdovszky Friedrich Wachernig

Vorstand

Mag. Ernst Vejdovszky Vorstandsvorsitzender

Geboren: 30.10.1953 Bestellt bis: 30.06.2019 Erstmalig bestellt: 01.01.2001

Verantwortlich für: Finanzen, Unternehmenskommunikation, Investor Relations, Akquisition, Verkauf, Risk Management, Revision, Asset Management in Deutschland

Nach dem Studium der Betriebsinformatik an der TU Wien beginnt seine Karriere 1982 bei der Girozentrale, Wien. 1986 Gründungsvorstand der Sparkassen Immobilien Anlagen AG, Wien, (Vorläufer der Sparkassen Immobilien AG) und seit 2001 Mitglied des Vorstands der S IMMO AG, Wien.

Weitere Mandate: Aufsichtsratsmitglied Erste Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m. b. H.

Mag. Friedrich Wachernig, MBA Mitglied des Vorstands

Geboren: 28.06.1966 Bestellt bis: 14.11.2019 Erstmalig bestellt: 15.11.2007

Verantwortlich für: Projektentwicklungen, Asset Management in CEE und Österreich, Recht, Compliance, Organisation, IT, Personal

Nach dem Studium der Wirtschaftswissenschaften an der WU Wien 1993 Eintritt in die Eraproject GmbH, Wien. Verschiedene Aufbau- und Führungsfunktionen bei Strabag AG, Raiffeisen Evolution GmbH und Porr Solutions GmbH in mehreren osteuropäischen Ländern. Seit 2007 Mitglied des Vorstands der S IMMO AG, Wien.

Aufsichtsrat

Dr. Martin Simhandl Vorsitzender des Aufsichtsrats

Geboren: 05.11.1961 Bestellt bis zur o. HV im Jahr 2020 Erstmalig bestellt: 24.06.2004

Vorsitzender des Prüfungsausschusses Vorsitzender des Ausschusses für Vorstandsangelegenheiten

Mitglied des Vorstands der VIENNA INSURANCE GROUP AG Wiener Versicherung Gruppe

Weitere Aufsichtsratsmandate: Wiener Börse AG; Erste Asset Management GmbH u. a.

Dr. Ralf Zeitlberger

1. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats

Geboren: 07.04.1959 Bestellt bis zur o. HV im Jahr 2020 Erstmalig bestellt: 21.05.2010

Vorsitzender des Arbeitsausschusses Mitglied des Prüfungsausschusses Mitglied des Ausschusses für Vorstandsangelegenheiten

Leiter Holding/EGI Corporate & RE Workout der Erste Group Bank AG

Mag. Franz Kerber 2. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats

Geboren: 20.06.1953 Bestellt bis zur o. HV im Jahr 2020 Erstmalig bestellt: 24.06.2004

Mitglied des Ausschusses für Vorstandsangelegenheiten Mitglied des Arbeitsausschusses Mitglied des Prüfungsausschusses

Vorstandsvorsitzender-Stellvertreter der Steiermärkische Bank und Sparkassen AG

Weitere Aufsichtsratsmandate: Bankhaus Krentschker & Co AG; Erste & Steiermärkische Bank d. d., Rijeka; MCG Graz e.gen.

Weitere Mandate: Vorstand in der Höller-Privatstiftung, Graz

Mag. Andrea Besenhofer Mitglied des Aufsichtsrats

Geboren: 02.07.1970 Bestellt bis zur o. HV im Jahr 2020 Erstmalig bestellt: 12.06.2013

Mitglied des Arbeitsausschusses

Bereichsleiterin Group Services der Erste Group Bank AG; Geschäftsführerin OM Objektmanagement Ges.m.b.H. (bis 31.01.2018)

Weitere Tätigkeiten: Vorstand in der Besenhofer Privatstiftung (ohne laufende operative Tätigkeit)

Christian Hager Mitglied des Aufsichtsrats

Geboren: 06.12.1967 Bestellt bis zur o. HV im Jahr 2019 Erstmalig bestellt: 23.06.2009

Vorstandsmitglied der KREMSER BANK und Sparkassen AG

Mag. Erwin Hammerbacher Mitglied des Aufsichtsrats (bis 08.06.2017)

Geboren: 27.05.1957 Erstmalig bestellt: 28.05.2008

Mitglied des Prüfungsausschusses Mitglied des Arbeitsausschusses Vorstandsmitglied der Sparkassen Versicherung AG Vienna Insurance Group

Michael Matlin, MBA Mitglied des Aufsichtsrats (bis 30.11.2017)

Geboren: 07.01.1964 Erstmalig bestellt: 21.05.2010

Geschäftsführender Direktor der Concord Management LLC (Beratungsfirma für Anlagestrategie); Mitglied des Anlage-Ausschusses, Carlyle European Real Estate Funds

DI Manfred Rapf Mitglied des Aufsichtsrats (seit 08.06.2017)

Geboren: 29.08.1960 Bestellt bis zur o. HV im Jahr 2022 Erstmalig bestellt: 08.06.2017

Mitglied des Prüfungsausschusses Mitglied des Arbeitsausschusses

Generaldirektor der Sparkassen Versicherung AG Vienna Insurance Group

Weitere Aufsichtsratsmandate: Vorsitzender des Aufsichtsrats der Österreichischen Förderungsgesellschaft der Versicherungsmathematik GmbH

Mag. Dr. Wilhelm Rasinger Mitglied des Aufsichtsrats

Geboren: 04.03.1948 Bestellt bis zur o. HV im Jahr 2020 Erstmalig bestellt: 21.05.2010

Mitglied des Prüfungsausschusses

Vorsitzender des IVA – Interessenverband für Anleger; Vorsitzender des Aufsichtsrats der Friedrichshof Wohnungsgenossenschaft; Vorsitzender des Aufsichtsrats der Haberkorn Holding AG

Weitere Aufsichtsratsmandate: Erste Group Bank AG; Wienerberger AG; Gebrüder Ullmer Holding GmbH

Weitere Mandate: Mandat im Stiftungsvorstand der HATEC Privatstiftung, Dornbirn

Nichtfinanzieller Bericht

Nachhaltigkeit hat in den letzten Jahren in die operative Tätigkeit der S IMMO Einzug gefunden. Sowohl am Kapitalmarkt als auch mieter- und immobilienseitig hat das Thema massiv an Bedeutung gewonnen, weshalb es für die S IMMO ein logischer Schritt war, es auch stärker in der Unternehmensstrategie zu verankern. Erstmals veröffentlicht die S IMMO für das Geschäftsjahr 2017 einen nichtfinanziellen Bericht. Darin werden Angaben zu Umwelt-, Arbeitnehmer- und Sozialbelangen (inklusive eines Diversitätskonzepts) sowie zur Achtung der Menschenrechte und Bekämpfung von Korruption und Bestechung für die von der S IMMO als wesentlich definierten Themen gemacht.

Geschäftsmodell

Die S IMMO AG steht seit drei Jahrzehnten für eine nachhaltige und umsichtige Geschäftspolitik mit dem Ziel, die Ergebnisse laufend zu steigern und Werte für ihre Aktionärinnen und Aktionäre zu schaffen. Dabei setzt das Unternehmen auf ein robustes Geschäftsmodell und versucht, Immobilienzyklen gewinnbringend zu nutzen.

Die strategische Ausrichtung der S IMMO orientiert sich dabei stark an den Interessen ihrer Stakeholder. Die Auswirkungen der Geschäftstätigkeit auf Umwelt, Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer und soziale Belange, die Achtung der Menschenrechte sowie die Bekämpfung von Korruption und Bestechung wurden und werden dabei stets berücksichtigt.

Ohne Menschen ist die beste Immobilie nur lebloser Beton und Ziegel. Daher steht der Mensch im Mittelpunkt der Tätigkeit der S IMMO. Mit ihren Immobilien befriedigt das Unternehmen das Grundbedürfnis der Menschen nach Lebens-, Arbeits- und Wohnraum. Dadurch ergibt sich eine besondere Nähe zur Gesellschaft und eine besondere Verantwortung in den Bereichen Wirtschaft, Umwelt und Soziales. Die Zufriedenheit der Mieterinnen und Mieter sowie des eigenen Teams, aber auch der respektvolle Umgang miteinander sind der S IMMO besonders wichtig. Die Wahrung der Menschenrechte ist gleichfalls ein wichtiger Aspekt. Da die S IMMO ausschließlich in der Europäischen Union tätig ist und die Menschenrechte im Artikel 2 des Vertrags über die Europäische Union (EUV) verankert sind, ist die Einhaltung der Menschenrechte für die Gesellschaft selbstverständlich und bedarf keiner gesonderten Maßnahmen. Die Einhaltung der Menschenrechte hat auch im täglichen Miteinander im Unternehmen eine hohe Bedeutung, zum Beispiel durch strikte Ablehnung von Diskriminierung und eine wertschätzende Unternehmenskultur, die ein vorurteilsfreies Arbeitsumfeld schafft und Menschen unabhängig von Geschlecht, Religion, Weltanschauung, Sexualität etc. akzeptiert.

Wesentlichkeitsanalyse

Die Basis der Nachhaltigkeitsberichterstattung der S IMMO AG bildet eine ausführliche Wesentlichkeitsanalyse. Zunächst wurden potenzielle Themenbereiche der nachhaltigen Unternehmensführung in Zusammenhang mit dem Nachhaltigkeits- und Diversitätsgesetz (NaDiVeG) definiert. Im Anschluss wurden mögliche Auswirkungen der ausgewählten Themen im Zuge eines Workshops mit internen und externen Expertinnen und Experten untersucht und hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf Mensch und Umwelt sowie auf ihre Bedeutung für zentrale Stakeholder bewertet. Die Themen können folgenden Bereichen zugeordnet werden:

• Umwelt und Energie
• Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
• Nachhaltige Unternehmenskultur (Ethik und Compliance)
• Gesellschaftliche Verantwortung

Die wesentlichen Themen für die S IMMO AG sind somit jene 14 Aspekte, die die größten Auswirkungen haben bzw. am wichtigsten für die Stakeholder sind. Diese sind in der folgenden Matrix dargestellt:

Die S IMMO AG berichtet in diesem nichtfinanziellen Bericht über ihre Aktivitäten und Maßnahmen in Bezug auf die als wesentlich bestimmten Themen, die in folgender Übersicht beschrieben werden:

Bereich	Thema	Beschreibung	Belang gemäß NaDiVeG
Umwelt und Energie	Energieeffizienz in Planung und Bau	Energieeffizienz der Gebäude (Heizen, Kühlen & Strom verbrauch) etwa durch thermische Qualität der Gebäude hüllen, energieeffiziente Haustechnik, energieeffiziente Geräte usw.	Umweltbelange
Umwelt und Energie	Energieeffizienz im Betrieb	Energieeffizienter Gebäudebetrieb und energieeffizientes Verhalten der Nutzerinnen und Nutzer	Umweltbelange
Umwelt und Energie	Erneuerbare Energie	Berücksichtigung bei Energiekonzepten und beim Zukauf von Grundstücken, Nachrüstmöglichkeit für erneuerbare Energieträger	Umweltbelange
Umwelt und Energie	Ökologische Baustoffe	Etwa aus erneuerbaren Rohstoffen, umweltschonend hergestellt, regional, schadstofffrei, multifunktional und recyclingfähig	Umweltbelange
Umwelt und Energie	Nachhaltige Mobilität	Anbindung an öffentliche Verkehrsnetze, Fuß- und Rad wegnetze, Bereitstellung von Infrastruktur für Fahrräder, E-Mobilität, Car- und Bikesharing-Angebote, Anreiz zur Nutzung umweltfreundlicher Verkehrsmittel	Umweltbelange
Umwelt und Energie	Umweltmanagement und Sicherheit am Bau	Vermeidung von Lärm und Staub, Ausschluss von Altlasten, effektives Abfallmanagement, sichere Handhabung von Chemikalien, kurze Transportwege, Schutz für alle am Bau beteiligten Personen vor Unfällen	Umweltbelange, Arbeit nehmerbelange
Umwelt und Energie	Energieeffizienz an den Stand orten der S IMMO AG	Ressourcenschonung im eigenen Betrieb (Wärme, Strom, Wasser, Abfallvermeidung), nachhaltige Mobilität am Arbeitsweg	Umweltbelange
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter	Gesundheit und Arbeits sicherheit	Gesundheit und Motivation des Teams werden gestärkt	Arbeitnehmerbelange
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter	Diversity und Chancengleichheit	Heterogene Teamstruktur in Bezug auf Beschäftigungsver hältnis, Alter, Geschlecht, Herkunft etc.	Arbeitnehmerbelange
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter	Work-Life-Balance	Unterschiedliche Arbeitszeitmodelle, flexibles Zeitmanagement	Arbeitnehmerbelange
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter	Aus- und Weiterbildung, Wissensmanagement	Austausch von Informationen innerhalb des Unterneh mens, Weiterbildungen fördern, Schulungen professionell abwickeln	Arbeitnehmerbelange
Nachhaltige Unterneh menskultur (Ethik und Compliance)	Compliance und Antikorruption	Einwandfreie Vergabeprozesse, korrekte Arbeitsverhält nisse mit beauftragten Unternehmen, Einhaltung von gesetzlichen Vorgaben (Arbeitsrecht, Wettbewerbsrecht, Datenschutz etc.)	Bekämpfung von Korruption und Bestechung
Gesellschaftliche Verant wortung	Architektur und Kunst	Ansprechende Gestaltung, Einfügung in das Stadtbild	Gesellschaftliche Verant wortung
Gesellschaftliche Verant wortung	Engagement für kulturelle, sozi ale und ökologische Initiativen	Langjährige Kooperationen mit diversen Einrichtungen, Vereinen und Organisationen	Gesellschaftliche Verantwor tung, Umweltbelange

Potenzielle Risiken, die durch die Geschäftstätigkeit der S IMMO negative Auswirkungen auf die genannten Belange haben könnten, sind in das Risikomanagement des Konzerns eingebettet, das im Verantwortungsbereich des Vorstands liegt.

Im Vorfeld zu diesem nichtfinanziellen Bericht wurden entsprechend auch systematisch Risiken aus sozialen, gesellschaftlichen und ökologischen Aspekten identifiziert und bewertet. Die identifizierten Risiken werden im gesonderten Risikobericht im Konzernlagebericht ab Seite 13 beschrieben.

1. Umwelt und Energie

In ihrer Eigenschaft als Immobilienentwicklerin und Bestandhalterin ist die S IMMO laufend mit Umwelt- und Energiebelangen konfrontiert und gleichzeitig bemüht, in allen Bereichen mit größtmöglicher Nachhaltigkeit und Sorgfalt zu agieren. Die S IMMO Gruppe besaß per 31.12.2017 241 Immobilien mit einer Gesamtfläche von rund 1,2 Mio. m². Nach Hauptnutzungsarten bestand das Portfolio zu 73,0 % aus Gewerbeimmobilien (Büro, Geschäft und Hotel) und zu einem ergänzenden Teil von 27,0 % aus Wohnobjekten. Zwei Hotels – das Vienna Marriott und Budapest Marriott Hotel – werden in Form von Managementverträgen betrieben.

Energieeffizienz von Immobilien in Planung, Bau und Betrieb

Der Energieverbrauch (Heizwärmebedarf und Stromverbrauch) sowie der Wasserverbrauch in den von der S IMMO verwalteten Gebäuden ist stark vom Mieterverhalten abhängig und liegt daher zum großen Teil außerhalb des Kontrollbereichs des Unternehmens. Jedoch kann die S IMMO durch bauliche Maßnahmen den Energieverbrauch der Gebäude zu einem gewissen Teil beeinflussen. Daher wendet die S IMMO sowohl bei Entwicklungsprojekten als auch bei der energetischen und baulichen Sanierung von Bestandsobjekten, aber auch bei der Verwaltung von Bestandsimmobilien grundsätzlich höchste Standards an. So achtet das Unternehmen zum einen auf die Energieeffizienz der Gebäude im Betrieb und zum anderen auf einen umweltschonenden Einsatz von Ressourcen. In der Folge werden Betriebskosten und Emissionen reduziert und ein erheblicher Beitrag zum Umweltschutz geleistet.

Um einen besseren Überblick über die Energieverbräuche im Bestand der S IMMO zu bekommen, erhebt und analysiert das Unternehmen Daten zu Heizwärmebedarf (HWB), Strom- und Wasserverbrauch für das gesamte Portfolio aufgeschlüsselt nach Regionen bzw. nach Nutzungsarten.

Die Basis des Bestandsmonitorings bilden Verbrauchsdaten von Gebäuden, die zumindest ein volles Kalenderjahr im Eigentum der S IMMO stehen. Unterjährig zugekaufte Immobilien scheinen damit ebenso wenig in den nachfolgenden Kennzahlendarstellungen auf wie im Berichtsjahr verkaufte Immobilien und Anlagen in Bau.

Überblick über Energie- und Wasserverbrauch des Gesamtportfolios nach Nutzungsarten im Jahr 2017

	Portfolio nach Hauptnutzungsarten
	Büro	Retail	Hotel	Wohnen
Heizwärmebedarf	21.073 MWh (67,6 % Gas, 0,6 % Heizöl, 31,8 % Fern wärme)	17.066 MWh (85,6 % Gas, 14,4 % Fernwärme)	12.493 MWh (82,3 % Gas, 17,7 % Fernwärme)	63.117 MWh (88,6 % Gas, 0,8 % Heizöl, 10,6 % Fern wärme)
Strom	9.965 MWh 1	13.859 MWh 1	14.661 MWh 2	1.410 MWh 1
Wasser	145.131 m³	148.396 m³	173.126 m³	568.541 m³

1 Stromverbrauch exklusive Mieterstrom

2 Nur im Vienna Marriott und Budapest Marriott Hotel sind die hoteleigenen Stromverbräuche inkludiert.

Überblick über Energie- und Wasserverbrauch des Gesamtportfolios nach Regionen im Jahr 20171, 2

	Region
	Österreich	Deutschland	CEE
Heizwärmebedarf	12.862 MWh (11,6 % Gas, 1 % Heizöl, 87,4 % Fern wärme)	71.883 MWh (91,3 % Gas, 0,7 % Heizöl, 8,0 % Fern wärme)	29.005 MWh (96,3 % Gas, 3,7 % Fernwärme)
Strom	9.508 MWh	2.471 MWh	27.915 MWh
Wasser	111.212 m³	608.106 m³	315.877 m³

1 Stromverbrauch exklusive Mieterstrom

Nur im Vienna Marriott und Budapest Marriott Hotel sind die hoteleigenen Stromverbräuche inkludiert.

Für eine transparente Energiebilanz der Bestandsimmobilien erhebt die S IMMO für ihr Gesamtportfolio die eingesetzten Energieträger. Die Auswahl der Energielieferanten für Allgemeinflächen obliegt der S IMMO und erfolgt nach einem Kosten-Nutzen-Prinzip im Interesse der Mieterinnen und Mieter.

Der Strommix im Portfolio der S IMMO setzte sich im Jahr 2017 zu 46,6 % aus erneuerbaren Energien, gefolgt von 17,6 % Kohle und 15,5 % Atomenergie zusammen.

Zusammensetzung der erneuerbaren Energien im Jahr 2017 Wasserkraft 60,4 % Sonstige 10,5 % Windkraft 13,3 % Solarenergie 9,4 % Biomasse 5,2 % Biogas 1,3 %

Betrachtet man das Gesamtportfolio der S IMMO, so machte im Jahr 2017 die Wasserkraft mit 60,4 % den größten Anteil an erneuerbaren Energien aus, gefolgt von Windkraft mit 13,3 % und sonstigen erneuerbaren Energiequellen mit 10,5 %. Da die Zusammensetzung der erneuerbaren Energiequellen von deutschen Energielieferanten nicht verpflichtend zur Verfügung gestellt wird, wurde sie der Kategorie Sonstige zugeordnet.

Das mittelfristige Ziel der S IMMO AG ist es, ihre Energiebilanz in den nächsten Jahren zu verbessern, dabei soll der Anteil an erneuerbaren Energien weiter erhöht und die CO2 -Emissionen reduziert werden.

CO2 -Emissionen im Gesamtportfolio der S IMMO im Jahr 2017 (in Tonnen)

	Region
		Österreich Deutschland	CEE
Heizwärmebedarf	2.480	14.361	7.364
Strom	1.628	640	13.456

Die drei wichtigsten Stromquellen pro Region im Jahr 2017

	Region
	Österreich	Deutschland	CEE
	1 Erneuerbare Energien (77,3 %)	Erneuerbare Energien (73,8 %)	Erneuerbare Energien (33,8 %)
2	Erdgas (22,7 %)	Kohle (15,0 %)	Kohle (23,9 %)
3	–	Erdgas (5,6 %)	Atomkraft (21,7 %)

Die S IMMO bekennt sich klar zum Klimaschutz und setzt den Fokus im Rahmen ihres Nachhaltigkeitsengagements auf Energieeffizienz und den Einsatz moderner Technologien. Sowohl für bestehende Objekte als auch bei Projektneuentwicklungen sucht das Unternehmen stets die beste Lösung, um den Energieverbrauch und somit auch die Betriebskosten für ihre Mieterinnen und Mieter so gering wie möglich zu halten. So werden bei Neuprojekten Green-Building-Zertifikate für Nachhaltigkeit angestrebt, thermische Optimierungen mitbedacht und je nach gegebener Marktsituation im Rahmen der Möglichkeiten umgesetzt (siehe Kapitel ökologische Baustoffe).

Die Datenerhebung, die dieser Berichterstattung zu Grunde liegt, soll zukünftig als Basis für die Erfolgskontrolle des Engagements dienen.

Verwendung von ökologischen Baustoffen

Bestandsimmobilien bilden den größten Teil des S IMMO Portfolios. Um den wachsenden Anforderungen für nachhaltiges Bauen nachzukommen, startete die Gruppe 2014 mit der schrittweisen Zertifizierung von bestehenden Immobilien. Per 31.12.2017 belief sich die nach BREEAM zertifizierte Gesamtfläche auf 171.134 m² (2016: 296.247 m²) oder 14,5 % (2016: 24,6 %) der Gesamtfläche des Portfolios. Durch Verkäufe von zertifizierten Immobilien im vergangenen Geschäftsjahr ging der Anteil von Immobilien mit Nachhaltigkeitszertifikaten gegenüber 2016 zurück.

Durch aktuelle Entwicklungsprojekte wie beispielsweise die Büroimmobilien The Mark in Bukarest oder das Einsteinova Business Center in Bratislava wird sich der Anteil zertifizierter Gebäude jedoch künftig wieder erhöhen. Für beide Büroimmobilien strebt die S IMMO ein BREEAM-Nachhaltigkeitszertifikat mit dem Level "Excellent" an.

BREEAM steht für Building Research Establishment Environmental Assessment Method und ist seit dem Jahr 1990 das weltweit führende Zertifizierungssystem für nachhaltiges Bauen. BREEAM Gebäudebewertungen gibt es für zahlreiche Gebäudetypen, BREE-AM International ist ein Bewertungsansatz, der weltweit verwendet wird und dadurch wesentlich zur internationalen Verbreitung der Bewertungsmethode beiträgt. Weltweit wurden bereits über 110.000 Gebäude mit BREEAM zertifiziert.

Das Bukarester Gebäude The Mark weist hervorragende ökologische Daten auf: Nachhaltigkeit hat in jeder Phase stets Priorität. Dies äußert sich einerseits in der effizienten, flexiblen Raumgestaltung mit einer Reihe unterschiedlicher Arbeitsumgebungen und andererseits in zahlreichen hocheffizienten Niedrigenergie-Installationen, die in Kombination mit der klimasensiblen Fassade und einem innovativen Beschattungssystem zur wesentlichen Senkung des Energieverbrauchs des Gebäudes beitragen.

Das Einsteinova Business Center in Bratislava verfügt über ein automatisches, externes Beschattungssystem, ein smartes Beleuchtungssystem sowie eine offene Grünfläche im dritten Geschoss. Außerdem wurden bei der Planung der Gebäude Ladestationen für Elektroautos, Fahrradständer und Duschen eingeplant, um eine umweltfreundliche Anreise in die Büros zu ermöglichen. Im Gebäude wird geothermische Energie genutzt. Eine Belüftungsanlage mit Luftfeuchtigkeitskontrolle sowie öffenbare Fenster tragen zu einem besonders guten Raumklima bei.

Auch in Bezug auf ökologische Baustoffe gibt es ein klares Bekenntnis der S IMMO, bei allen neuen Entwicklungsprojekten höchste Standards und damit einhergehende Zertifizierungen anzustreben sowie bei laufenden Sanierungen den Optimierungsbedarf zu prüfen.

Nachhaltige Mobilität

Die Objekte der S IMMO AG befinden sich in Österreich, Deutschland sowie CEE und liegen zum Großteil in Hauptstädten der Europäischen Union. Daher ist der überwiegende Teil der Gebäude auf Grund der gut ausgebauten lokalen öffentlichen Verkehrsnetze, Rad- und Fußwege gut erreichbar. Zudem gibt es in zunehmend vielen Städten diverse Carsharing-Konzepte. Sowohl bei Entwicklungsprojekten als auch beim Ankauf von Immobilien sind der Standort und die gute öffentliche Erreichbarkeit wesentliche Faktoren bei der Entscheidungsfindung.

So befindet sich beispielsweise das Büroprojekt The Mark im zentralen Geschäftsbezirk von Bukarest und ist problemlos mit den öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen. Eine U-Bahn-Station und mehrere Straßenbahnhaltestellen sind sogar nur wenige Minuten entfernt. Das Einkaufszentrum Sun Plaza liegt im Süden Bukarests. Neben einem direkten U-Bahn-Zugang, der einzigartig in ganz Rumänien ist, verfügt das Einkaufszentrum über eine ausgezeichnete Anbindung an zahlreiche andere öffentliche Verkehrsmittel. Das in Bratislava kurz vor der Fertigstellung stehende Bürogebäude Einsteinova Business Center ist über eine Fußgänger- und Straßenbahnbrücke direkt mit der Altstadt verbunden. Für eine gute öffentliche Erreichbarkeit sorgen Bushaltestellen in einer Entfernung von fünf Gehminuten sowie eine Straßenbahn.

Auch in Wien arbeitet die S IMMO gerade an zwei sehr verkehrsgünstig gelegenen Projekten. Im fünften Wiener Gemeindebezirk entsteht eine Wohnimmobilie, die durch ihre zentrale Lage besticht und voraussichtlich ab dem Jahr 2023 durch den neu errichteten Abschnitt der U-Bahn-Linie U2 hervorragend an die Wiener Innenstadt angebunden sein wird. Weiters ist die S IMMO in Wien mit 35 % am Quartier Belvedere Central beteiligt, welches direkt beim neuen Wiener Hauptbahnhof liegt. In unmittelbarer Nähe befinden sich sowohl Straßen- als auch Schnell- und U-Bahnen.

Auch in Zukunft wird die SIMMO – im Interesse einer nachhaltigen Wertentwicklung und der Zufriedenheit ihrer Mieterinnen und Mieter – bei der Auswahl der Objekte und Grundstücke großen Wert auf die Lage, eine günstige Infrastruktur und Verkehrsanbindung legen. Dem stetig wachsenden Wunsch seiner Mieterinnen und Mieter nach nachhaltigen Mobilitätsangeboten (wie öffentliche Verkehrsmittel, Fahrradabstellplätze, E-Ladestationen etc.) kommt das Unternehmen dabei gerne nach.

Umweltschutz und Sicherheit am Bau

Bei der Sanierung und Entwicklung von Gebäuden achtet die S IMMO darauf, dass die Lärm- und Staubbelastung auf ein Minimum reduziert wird. Darüber hinaus stehen ein effektives Abfallmanagement, die sichere Handhabung von Chemikalien sowie kurze Transportwege im Vordergrund. Durch genaue Standortanalysen wird versucht, Altlasten auszuschließen. Gegebenenfalls wird die fachgerechte Entsorgung von Abfällen und Altlasten über Baurahmenverträge vereinbart. Behördliche Vorgaben werden in jedem Fall streng eingehalten.

Die von der S IMMO beauftragten Baufirmen sorgen unter Berücksichtigung lokaler gesetzlicher Bestimmungen für den Schutz aller am Bau beteiligten Personen vor Unfällen. Deshalb setzt die S IMMO bei der Auswahl der Partnerfirmen auf hohe Qualitätsstandards und Unternehmen, die ihrerseits großen Wert auf Umwelt, Arbeitssicherheit und Arbeitnehmerschutz legen. So arbeitet die S IMMO beispielsweise in Deutschland mit ISO-zertifizierten Partnerfirmen zusammen.

Bei Projektentwicklungen arbeitet die S IMMO mit Generalunternehmern zusammen und kann daher Belange betreffend Umweltschutz und Sicherheit am Bau über die Auswahl der jeweiligen Partner steuern. Bei eben jener Auswahl wird die S IMMO auch in Zukunft mit höchster Sorgfalt und Fokus auf maximale Standards vorgehen.

Energieeffizienz an den Standorten der S IMMO AG

Die S IMMO Gruppe hat neben ihrem Sitz in Wien eigene Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in Deutschland, Ungarn, Rumänien und Bulgarien. In Deutschland zählt die Hausverwaltung Maior Domus zur Unternehmensgruppe. An allen Standorten der S IMMO Gruppe sind die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zu energieeffizientem Verhalten aufgefordert.

Energie- und Wasserverbrauch an den Standorten der S IMMO im Jahr 20171

	S IMMO AG (Wien)	S IMMO Germany (Berlin)	Maior Do mus (Berlin)
Heizwärmebedarf	35.200 kWh	k.A.	77.187 kWh
Strom	40.417 kWh	20.295 kWh	26.692 kWh
Wasser	319,0 m³	120,0 m³	167,25 m³

¹ Bei standortbezogenen Angaben werden Niederlassungen mit einer Teamgröße von mehr als 15 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern berücksichtigt

CO2 -Emissionen an den Standorten der S IMMO im Jahr 2017

CO2 -Emissionen in Tonnen	S IMMO AG (Wien)	S IMMO Germany (Berlin)	Maior Domus (Berlin)
Heizwärmebedarf	6,7	k.A.	14,7
Strom	0,8	5,3	6,9

Sonstige Maßnahmen zur Senkung der Umweltbelastung

Headquarter in Wien

Der verantwortungsvolle Umgang mit Ressourcen wird auch im Geschäftsbetrieb der S IMMO seit jeher großgeschrieben. In den vergangenen Jahren wurden zahlreiche Maßnahmen gesetzt, um die Umweltbelastung so gering wie möglich zu halten. Ein besonderes Anliegen war es, den Papierverbrauch im Unternehmen zu reduzieren. Unter anderem hat sich das Unternehmen dazu entschlossen, nicht mehr alle vier jährlich erscheinenden Berichte, sondern nur mehr den Jahres- und den Halbjahresbericht zu drucken und dabei FSC Mix Papier zu verwenden. Das FSC-System sichert die Nutzung der Wälder gemäß den sozialen, ökonomischen und ökologischen Bedürfnissen heutiger und zukünftiger Generationen.

Des Weiteren ist das S IMMO Team angehalten, den Druck von Unterlagen auf ein Minimum zu reduzieren ("think before you print"). Im vergangenen Jahr wurden rund 512.000 Seiten gedruckt. Das ergibt einen Papierverbrauch pro Kopf von 11.640 Seiten per anno. Prinzipiell wird auf umweltfreundlichem FSC Recyclingpapier gedruckt, welches zu 100 % aus Altpapier hergestellt wird. Darüber hinaus ist die Belegschaft aufgefordert, auf Farbdrucke zu verzichten und wo möglich in Schwarz-Weiß zu drucken. Alte Toner werden für karitative Zwecke gesammelt und retourniert. Dabei handelt es sich um ein Recyclingprojekt zu Gunsten der Kinder-Krebs-Hilfe.

Seit Jahren wird der Müll im Headquarter der S IMMO AG getrennt. Bei der Verwendung von Mineralwasser in den Büroräumlichkeiten wird ebenfalls darauf geachtet, dass wiederverwendbare Glasflaschen (Mehrwegsystem) zum Einsatz kommen. Gegenwärtig werden auch für karitative Zwecke Plastikverschlüsse von Flaschen oder Getränkekartons (Tetrapaks) gesammelt. Aus den alten Verschlüssen werden in weiterer Folge Gummireifen für Rollstühle hergestellt.

Im vergangenen Jahr reiste das Team der S IMMO in Österreich und in Deutschland rund 520.000 km mit Bahn, Flugzeug und PKW. Die S IMMO wird auch in den nächsten Jahren versuchen, diesen Wert zu reduzieren und durch den Einsatz von neuen Kommunikationstechnologien die Reisetätigkeiten auf das Notwendigste zu beschränken.

Reisekilometer 2017 (Österreich)

Standort/Angabe in km	Pool-PKW Firmenfahrzeuge/ Mietfahrzeuge1	Bahn	Flugzeug	Private PKW1	Gesamt
S IMMO AG in Wien	13.164	11.507	284.931	9.268	318.870
1 Auf Basis von Reisekostenabrechnungen

Standort in Deutschland

Auch an den Standorten in Deutschland sind die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter angehalten, Papier zu sparen und die Anzahl der Ausdrucke auf das notwendigste Mindestmaß zu reduzieren. Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland pro Mitarbeiterin bzw. Mitarbeiter der S IMMO Germany 4.474 und bei der Maior Domus 13.000 Seiten auf Recyclingpapier gedruckt.

Die Anschaffung von mehreren Dienstfahrrädern zur Erledigung von kurzen Dienstwegen sowie die Errichtung von Duschen sollen die Nutzung von Fahrrädern im Arbeitsalltag erleichtern. Auch die Bildung von Fahrgemeinschaften sowie die Anschaffung von BahnCards der Deutschen Bundesbahnen soll die Anzahl der mit dem Auto gefahrenen Kilometer reduzieren. Diese Maßnahmen werden von dem Team sehr begrüßt und positiv angenommen.

Reisekilometer 2017 (Deutschland)

Standort/Angabe in km	Pool-PKW Firmenfahrzeuge/ Mietfahrzeuge	Bahn	Flugzeug	Privater PKW der Mitarbei terinnen und Mitarbeiter	Gesamt
Maior Domus	77.000	6.500	3.500	k.A.	87.000
S IMMO Germany	73.000	21.000	18.500	2.400	114.900
Summe	150.000	27.500	22.000	2.400	201.900

Ebenso wie in Wien wird an den Standorten in Deutschland Mineralwasser in Mehrwegsystemen verwendet.

Die Datensammlung für diesen Bericht dient als Bestandsaufnahme der aktuellen Situation. Alle bisher getroffenen Maßnahmen werden auch künftig fortgesetzt und weitere umweltschonende Maßnahmen laufend geprüft. Dabei ist es klare Zielsetzung der S IMMO, das Bewusstsein der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter – an allen Standorten des Konzerns – für die oben genannten Belange weiter zu stärken und dadurch eine Verbesserung der jeweiligen Kennzahlen zu erreichen.

2. Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie Diversität

Qualifizierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind für die S IMMO das wichtigste Kapital. Ihnen ein motivierendes Arbeitsumfeld, aber auch persönliche Entfaltungsmöglichkeiten und die Vereinbarkeit von Familie und Karriere zu bieten, ist der S IMMO ein besonderes Anliegen. Die S IMMO steht daher für eine offene Unternehmenskultur, in der die Zusammenarbeit sowie die Zufriedenheit und Gesundheit aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auf allen Ebenen gefördert wird.

Es ist der Anspruch der S IMMO, die besten Köpfe für das Unternehmen zu gewinnen und mit ihnen gemeinsam jeden Tag aufs Neue das Beste zu geben. Das funktioniert nur, wenn man ein Umfeld schafft, in dem sich die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter nicht zwischen ihrer Karriere und ihrer Familie entscheiden müssen, sondern beide Aspekte miteinander vereinbaren können. Das schafft Motivation, fördert den Teamgeist und stärkt das Miteinander.

Mitarbeiterstruktur

Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der S IMMO repräsentieren das umfassende Know-how der Gesellschaft und tragen in hohem Maße zum Erfolg des Unternehmens bei. Im Jahresdurchschnitt beschäftigte die S IMMO Gruppe (berechnet auf Basis von Vollzeitäquivalenten) 102 (Jahresdurchschnitt 2016: 101) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in Österreich, Deutschland, Ungarn, Rumänien und Bulgarien. Inklusive Personal für den Hotelbetrieb beschäftigte die Gruppe 577 (Jahresdurchschnitt 2016: 575) Personen. Die beiden Hotels – Vienna Marriott und Budapest Marriott – werden dabei in Form von Managementverträgen betrieben. Daher liegt die Betreuung des Hotelpersonals im Verantwortungsbereich der beiden Hotels und wird nicht von der S IMMO gesteuert. Für die Einhaltung der Richtlinien in Bezug auf Mitarbeiterbelange wird von Seiten der beiden Marriott Hotels Sorge getragen.

¹ Ohne Vienna Marriott Hotel und Budapest Marriott Hotel

Teamstruktur nach Ländern1

Ist im weiteren Verlauf von der S IMMO Gruppe die Rede, so sind alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in Wien, Deutschland, Ungarn, Bulgarien und Rumänien eingeschlossen. Auf Grund der geringen Größe der Teams in Ungarn und Rumänien sind einzelne Daten nur für Österreich bzw. Österreich und Deutschland angegeben. Ist dies der Fall, so wird jeweils explizit darauf hingewiesen.

Gesundheit und Arbeitssicherheit

Die Gesundheit ihrer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zu fördern sowie die entsprechenden Risikofaktoren für gesundheitliche Schäden am Arbeitsplatz zu senken, ist für die S IMMO besonders wichtig. Aus diesem Grund gibt es am Standort Wien pro Jahr eine Vorsorgeuntersuchung, ein Melanom-Screening, saisonale Impfaktionen sowie diverse Spezialuntersuchungen. Außerdem findet regelmäßig eine medizinische Beratung zur ergonomischen Gestaltung des Arbeitsplatzes statt. Die entsprechenden Angebote werden von den S IMMO Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sehr gut angenommen. Um die Arbeitssicherheit zu gewährleisten, gibt es am Standort Wien vier Ersthelfer bzw. Ersthelferinnen sowie eine Sicherheitsvertrauensperson.

Auch im Berichtsjahr hat die S IMMO die Krankenstandsdaten erhoben. Im Durchschnitt waren die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in Österreich und Deutschland 9 Tage im Krankenstand.

Sowohl das Management als auch das Team der S IMMO sind mit den gesetzten Maßnahmen in Bezug auf Gesundheit und Arbeitssicherheit sehr zufrieden. Das Unternehmen wird alle Maßnahmen auch in den nächsten Jahren fortführen.

Diversity und Chancengleichheit

Vielfalt und Chancengleichheit bilden wesentliche Kernpunkte der Unternehmensphilosophie der S IMMO. Als international tätige Gruppe beschäftigt die S IMMO Menschen aus unterschiedlichen Ländern. Diese Vielfalt an Sprachen und Kulturen sieht die Gruppe als besonders wertvolle Ressource.

Das Durchschnittsalter der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in Österreich lag im Berichtsjahr bei 41 Jahren. Zum Stichtag 31.12.2017 umfasste die Altersgruppe <30 4 MitarbeiterInnen, in der Altersgruppe 30–50 waren 32 MitarbeiterInnen sowie in der Altersgruppe 50+ 7 MitarbeiterInnen beschäftigt.

In Österreich unterliegen die Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer einem Kollektivvertrag. In allen Ländern, in denen die S IMMO Gruppe Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter beschäftigt, haben sämtliche rechtliche Vorschriften und Auflagen einen hohen Stellenwert und werden gewissenhaft erfüllt.

Alle selbst genutzten Standorte der S IMMO Gruppe sind barrierefrei, zudem wird bei allen Neubauten auf die Barrierefreiheit Rücksicht genommen.

Die S IMMO pflegt unternehmensweit eine "Offene-Tür-Politik" und ist stets bemüht, alle möglichen Konflikte rasch und unbürokratisch zu einem für alle Seiten zufriedenstellenden Ergebnis zu bringen. Die Zufriedenheit und das Wohlbefinden des Teams ist wesentliches Kapital der S IMMO und wird auch in Zukunft mit größter Sorgfalt sichergestellt werden. Die persönlichen Stärken und Potenziale jedes Einzelnen bestmöglich zu nutzen, liegt nicht nur im ureigenen Interesse des Unternehmens, sondern stärkt nachhaltig Motivation und Identifikation aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Im Berichtsjahr hat es bei der S IMMO keine Diskriminierungsvorfälle gegeben.

Das Unternehmen hat sich zum Ziel gesetzt, den Frauenanteil in Führungspositionen kontinuierlich zu steigern und bekennt sich ausdrücklich zur Förderung von Frauen. Die S IMMO achtet darauf, Frauen bei der Besetzung von leitenden Positionen verstärkt zu berücksichtigen. Per 31.12.2017 lag der Anteil der weiblichen Arbeitskräfte in der S IMMO Gruppe bei 53,2 % und der weiblichen Führungskräfte bei 44,0 %. Konkrete Maßnahmen zur Förderung von Frauen bei der Besetzung von Vorstandspositionen werden dann in Erwägung gezogen, wenn ein Wechsel in der Zusammensetzung des Vorstands ansteht. Bei der Zusammensetzung der Vorstands- und der Aufsichtsratsmitglieder wird im Interesse der Gesellschaft auf das Vorhandensein größtmöglicher fachlicher Kompetenzen sowie internationaler Erfahrung Wert gelegt. Zudem achtet das Unternehmen bewusst auf eine vielseitige Zusammensetzung im Hinblick auf berufliche Qualifikation und Ausbildungshintergrund, unabhängig vom Geschlecht. Im Berichtsjahr waren keine Frauen im Vorstand der S IMMO AG. Per 31.12.2017 betrug der Frauenanteil im Aufsichtsrat 14,3 %.

Für die S IMMO als börsennotierte Gesellschaft gilt ab dem 01.01.2018 das Gleichstellungsgesetz für Frauen und Männer im Aufsichtsrat. In Übereinstimmung mit dieser Regelung werden bei einem etwaigen Wechsel innerhalb des Aufsichtsrats so lange Kandidatinnen bevorzugt berücksichtigt, bis eine Quote von mindestens 30 % erreicht ist.

Work-Life-Balance

Die S IMMO legt größtmöglichen Wert auf eine gesunde Work-Life-Balance. Das Unternehmen sieht dies als wesentlichen Schlüssel für höhere Motivation, stärkeres Engagement und bessere Leistung seiner Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Darüber hinaus leistet sie einen wesentlichen Beitrag zur Chancengleichheit im Unternehmen. So bietet die S IMMO unter anderem flexible Arbeitszeiten sowie die Möglichkeit für individuelle Arbeits- bzw. Teilzeitmodelle, auch im Zusammenhang mit Ausbildungen. Väterkarenz oder Sabbaticals werden ebenso unterstützt wie verschiedene Modelle zum vereinfachten Wiedereinstieg nach einer Karenz. Diese Optionen werden von den S IMMO Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern positiv wahr- und sehr gut angenommen.

Zum Stichtag 31.12.2017 waren bei der S IMMO in Österreich und Deutschland 11 Teilzeitkräfte beschäftigt, davon 9 Frauen. 3 MitarbeiterInnen in Österreich befanden sich in Karenz bzw. in Mutterschutz. In beiden Ländern waren insgesamt vier Personen mit eingeschränkter Mobilität und/oder psychischer Beeinträchtigung per 31.12.2017 angestellt.

Für die S IMMO ist es besonders wichtig, auch die Familien ihrer Teammitglieder bei verschiedenen Events miteinzubeziehen. Kinder freuen sich, wenn sie die Arbeitsplätze ihrer Eltern kennenlernen, Ehepartnerinnen und Lebensgefährten gewinnen Verständnis für das Unternehmensmodell und der Austausch der Familien untereinander stärkt den Teamgeist und fördert die Identifikation mit dem Unternehmen. Um das Miteinander und den Teamgeist weiter zu stärken, gibt es diverse Veranstaltungen wie beispielsweise ein jährliches Sommerfest, eine Weihnachtsfeier, Teamausflüge oder die gemeinsame Teilnahme an Events wie dem Business Run in Wien. Des Weiteren erhalten alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter Essensgutscheine, die in umliegenden Restaurants eingelöst werden können.

Dauer der Dienstzugehörigkeit in Jahren in Österreich1

(Stichtag 31.12.2017)

Dass die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit den Maßnahmen zufrieden sind und die Maßnahmen in den verschiedenen Bereichen gut greifen, zeigt sich auch in der Dienstzugehörigkeit. Diese liegt in Österreich im Schnitt bei 6,34 Jahren.

Die Fluktuationsrate beträgt für das Berichtsjahr in Österreich und Deutschland 15,5 %. Nur für Österreich liegt die Fluktuationsrate für diesen Zeitraum bei 9,3 %.

Aus- und Weiterbildung, Wissensmanagement

Die S IMMO unterstützt ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gezielt bei der fachlichen und persönlichen Aus- und Weiterbildung. Neben individuellen Coachings, Sprachkursen und berufsbegleitenden Studien liegt der Schwerpunkt vor allem auf der Erweiterung von branchenspezifischem Know-how, beispielsweise durch immobilienbezogene Master-Lehrgänge.

Als wesentliches Instrument der Personalführung sieht die S IMMO das jährliche Mitarbeitergespräch zwischen Arbeitnehmerinnen bzw. Arbeitnehmern und ihren direkten Vorgesetzten an. Ziele der Gespräche sind u.a. die Möglichkeit des gegenseitigen Feedbackgebens, die Verbesserung der Qualität der Zusammenarbeit, die effiziente und zielgerichtete Förderung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter für derzeitige und zukünftige Aufgabenerfüllung sowie die Verbesserung der Unternehmenskultur und des Kommunikationsklimas.

Alle angeführten Maßnahmen bezüglich Wissensmanagement sollen in Zukunft fortgeführt werden. Die Sicherung des internen Know-hows und die stetige Fortbildung des Teams sind erklärte Ziele der S IMMO und wesentlicher Bestandteil der Personalführung.

Interne Kommunikation

Die Unternehmenskultur der S IMMO Gruppe ist geprägt von effizienten, schlanken Strukturen und abteilungsübergreifender Zusammenarbeit. Die Nähe zum Management ermöglicht schnelle und offene Kommunikation und ist bei der S IMMO gelebte Praxis. Das Intranet dient dem unternehmensweiten Informationsaustausch und war im Berichtsjahr eine wichtige Plattform für das gesamte Team.

3. Ethik und Compliance

Korruptionsbekämpfung

Die Einhaltung von international gültigen Regeln, der faire Umgang mit Stakeholdern sowie eine transparente Kommunikation mit allen Dialoggruppen gehören zu den wesentlichen Grundpfeilern der Unternehmenskultur der S IMMO. Als börsennotiertes Unternehmen unterliegt die S IMMO AG den österreichischen und europäischen kapitalmarktrechtlichen Bestimmungen. Darauf basierend fühlt sich das Unternehmen aber nicht nur den Gesetzen verpflichtet, sondern hat darüber hinaus ein Regelwerk etabliert, das konzernweit die Verhaltensgrundsätze für die Geschäftstätigkeit insbesondere bezüglich der Geschenkannahme regelt.

Allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern stehen bei Anfragen, aber auch bei Verdachtsfällen zuständige Ansprechpersonen innerhalb der S IMMO zur Verfügung. Auch das lokale Management kann als Anlaufstelle für Meldungen von Compliance-Verstößen genützt werden.

Im Jahr 2017 gab es weder Compliance-Verstöße, noch gab es Korruptionsfälle oder Fälle, in denen es zu disziplinären Maßnahmen, gerichtlichen Verfahren oder zu einer Beendigung eines Arbeitsverhältnisses gekommen ist. Ebenso mussten keine Lieferantenverträge auf Grund von Verstößen gegen Compliance-Richtlinien aufgelöst werden. Die S IMMO hatte im Berichtsjahr keine Strafzahlungen im Zusammenhang mit Korruptionsfällen oder dem Wettbewerbsrecht zu leisten.

Kapitalmarkt-Compliance und Corporate Governance

Zum Zweck der Verhinderung von Marktmissbrauch und missbräuchlicher Verwendung von Insiderinformationen ist in der S IMMO AG eine Konzernrichtlinie für Emittenten-Compliance etabliert und konzernweit gültig und bekannt gemacht. Sie ist für alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter verbindlich und regelt den Umgang mit Insiderinformationen, die Kapitalmarkt-Compliance-Organisation und klärt über die Rechtsfolgen von Missbrauch von Insiderinformationen auf.

Die S IMMO AG bekennt sich zudem seit 2007 zum Österreichischen Corporate Governance Kodex (siehe hierzu das Kapitel Corporate-Governance-Bericht ab Seite 80), der Grundsätze zur Transparenz und einer guten Unternehmensführung beinhaltet. Der Vorstand hat die Unternehmensführung entsprechend den Grundsätzen des ÖCGK ausgerichtet und erklärt gemeinsam mit dem Aufsichtsrat die Beachtung und Einhaltung der C-Regeln (die Abweichungen von den C-Regeln werden ebenfalls im Corporate-Governance-Bericht angeführt).

Alle Compliance-Maßnahmen werden auch in Zukunft weitergeführt. Für das laufende Jahr sind erneut Schulungen geplant und die Verankerung der wesentlichen Grundsätze im Bewusstsein aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ist erklärtes Ziel des Unternehmens.

Datenschutz und Datensicherheit

Das Unternehmen nimmt das bevorstehende Inkrafttreten der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) zum Anlass, um bereits vorhandene interne Richtlinien zu überprüfen, und wird diese im Laufe des Jahres 2018 entsprechend erweitern. Darüber hinaus werden die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter entsprechend geschult und im Hinblick auf die mit der DSGVO einhergehenden Verpflichtungen sensibilisiert.

4. Gesellschaftliche Verantwortung

Architektur und Kunst

Kunstsupermarkt

2017 stellte die S IMMO zum elften Mal ihre Räumlichkeiten in der Mariahilfer Straße 103 dem Wiener Kunstsupermarkt zur Verfügung. Drei Monate lang konnten Kunstinteressierte über 6.000 Originalwerke von 90 Künstlerinnen und Künstlern aus 14 Ländern zu erschwinglichen Fixpreisen erwerben. Der Kunstsupermarkt zählt zu den größten Veranstaltungen für zeitgenössische Kunst in Österreich und ermöglicht einen leichten Zugang zu Kunst. Neben Disziplinen wie Zeichnung, Malerei und Fotografie wurde zum ersten Mal Performancekunst gezeigt. Des Weiteren unterstützt die S IMMO auch aktiv durch den Kauf von Gemälden – zahlreiche Bilder hängen in den Büroräumen des Unternehmens.

Künstlerische Gestaltung im Sun Plaza, Bukarest

Im Jahr 2017 wurde das Bukarester Einkaufszentrum Sun Plaza umgebaut und erweitert. Die komplette Fertigstellung wurde im ersten Quartal 2018 abgeschlossen. Im Oktober 2017 wurde ein großer Meilenstein gefeiert: Mit Peter Kogler konnte die S IMMO einen international erfolgreichen, österreichischen Künstler für die Gestaltung von zwei Lichtinstallationen gewinnen und leistete so einen Beitrag zur Kunst im öffentlichen Raum. Der Multimedia-Artist zeichnet für die künstlerische Gestaltung einer 700 m² großen Glasinstallation im Zugang vom Einkaufszentrum zur U-Bahn und einer rund 18 Meter hohen Lichtinstallation im Inneren des Einkaufszentrums verantwortlich. Bei letzterer handelt es sich um die größte jemals vom österreichischen Unternehmen Zumtobel gebaute Einzelleuchte.

Engagement für kulturelle, soziale und ökologische Initiativen

Um nachhaltige Entwicklungen und Veränderungen zu unterstützen, setzt die S IMMO auf langfristige Partnerschaften in jenen Ländern, in denen sie tätig ist.

Es ist ein großes Anliegen der S IMMO, ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter aktiv in soziale Projekte einzubinden. Im Rahmen von gemeinschaftlichen Corporate-Volunteering-Projekten kochten im vergangenen Jahr zwei Teams der S IMMO im Caritas Tageszentrum am Hauptbahnhof in Wien und versorgten bedürftige Menschen mit warmen Mahlzeiten.

Bereits seit dem Jahr 2008 unterstützt die S IMMO unter dem Leitgedanken "Obdach geben" verschiedene karitative Projekte, die Menschen in Not ein Zuhause geben. Darüber hinaus engagiert sich das Unternehmen in weiteren Projekten für junge Menschen.

Hoffnungshaus und Beratung in Rumänien

In Alba Iulia betreibt die Caritas seit dem Jahr 2000 vier Hoffnungshäuser für Kinder und Jugendliche ohne Eltern. Das Projekt soll jungen Menschen ein sicheres Zuhause und eine positive Zukunftsperspektive bieten und sie bei der Integration in die Gesellschaft unterstützen. Mit der finanziellen Unterstützung der S IMMO konnten im Jahr 2017 dringend notwendige Reparatur- und Renovierungsarbeiten am Hoffnungshaus vorgenommen werden.

Tageszentrum, Suppenküche und mobile Betreuung in Bulgarien

Im bulgarischen Dorf Pokrovan sind 90 % der Einwohner älter als 70 Jahre. Das Dorf ist stark von Abwanderung betroffen – es gibt weder eine Schule noch ein Gemeindezentrum. Viele ältere Menschen leben in Armut und Einsamkeit. Die Caritas betreut rund 40 alte und bedürftige Menschen und versorgt sie mit warmen Mahlzeiten und medizinischer Hilfe. Wer nicht in der Lage ist, das Tageszentrum zu besuchen, wird durch Hausbesuche betreut.

Zukunft für Kinder in Ungarn

Angehörige der Roma-Minderheit sind in Ungarn häufig von Armut und Arbeitslosigkeit betroffen. Im Gemeindezentrum "Unser Haus" werden etwa 90 sozial benachteiligte Kinder und Jugendliche betreut. Ziel des Projekts ist es, den Weg aus der Armut zu ebnen. Die S IMMO unterstützt das Projekt einer "externen Klasse", welches Schülerinnen und Schüler dabei unterstützt, die Schule abzuschließen und in der Folge eine Berufsausbildung zu beginnen.

Weihnachtsaktion

Die Weihnachtsaktion auf der Website der S IMMO ist mittlerweile Tradition. So wurden 2017 wieder Userinnen und User dazu eingeladen, an einem Online-Spiel teilzunehmen, um Geld für die Aktion #mehrRaum der Caritas Socialis zu sammeln. Die erzielten Spenden werden für die Erweiterung des Hospizbereichs verwendet. Die Vergrößerung der Räume und die Umgestaltung von Doppelin Einzelzimmer soll Hospizgästen und deren Angehörigen die Möglichkeit geben, sich würdevoll voneinander zu verabschieden.

Nachwuchsförderung

Die S IMMO fördert gezielt den Branchennachwuchs im akademischen Bereich. Im Rahmen der bestehenden Kooperation mit der Donau-Universität Krems ermöglichte das Unternehmen Studentinnen und Studenten des Masterlehrgangs Real Estate Management, ein praxisnahes Auslandsmodul bei der S IMMO Germany in Berlin zu absolvieren. Darüber hinaus wurde 2017 erneut ein Stipendium für das Master-Level-Kurzstudienprogramm Green. Building.Solutions vergeben. Diese jährliche Sommerakademie bietet 30 Studierenden aus den Bereichen Architektur und Bauingenieurwesen einen umfassenden Einblick in das Thema nachhaltiges Bauen.

Financial Literacy

Der richtige Umgang mit Geld und das grundlegende Wissen über Finanzen und Wirtschaft sind Kompetenzen, die großen Einfluss auf das Leben von Menschen haben. Die S IMMO leistet mit ihrer Financial-Literacy-Initiative einen Beitrag, um jungen Menschen den Zugang zu diesen Themen zu erleichtern. Zu diesem Zweck wurde einerseits das Online-Börsenspiel Aktien Trophy aus dem Vorjahr wiederholt. Andererseits wurde der Finanzblog Apropos Geld gelauncht. Ziel des Blogs ist es, eine Info-Plattform rund um das Thema Geld zu schaffen. Über den Social-Media-Kanal Facebook werden laufend interessante Artikel zum Thema Geld online gestellt. Darüber hinaus organisierte die S IMMO im Mai 2017 gemeinsam mit einer Tageszeitung eine Veranstaltung zum Thema "Generation Y and the Money". Im Herbst 2017 nahm die S IMMO ebenfalls an einer Podiumsdiskussion zum Thema Finanzbildung teil.

Mitgliedschaften

Nachhaltigkeit bedeutet für die S IMMO, Verantwortung gegenüber Gesellschaft und Umwelt zu übernehmen. Ein Ausdruck für den gelebten CSR-Gedanken sind auch die Mitgliedschaften bei der Unternehmensplattform respACT (Austrian Council for Sustainable Development) und der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI). ÖGNI setzt sich für die Schaffung von nachhaltigen Lebensräumen ein.

Die S IMMO ist davon überzeugt, dass langfristige Kooperationen am besten geeignet sind, um ihrer gesellschaftlichen Verantwortung nachhaltig gerecht zu werden. Aus diesem Grund werden die Kooperationen mit den oben angeführten Institutionen auch im Jahr 2018 fortgeführt.

Einzelabschluss

Lagebericht 2017 (Einzelabschluss)

Jahresabschluss

• Bilanz
• Gewinn- und Verlustrechnung
• Anhang zum Einzelabschluss

Bestätigungsvermerk (Einzelabschluss)

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2017

Geschäftstätigkeit der S IMMO AG

Die S IMMO AG ist eine international tätige Immobilieninvestment- und entwicklungsgesellschaft mit Sitz in Wien und Notiz an der Wiener Börse. Sie ist als Konzernleitgesellschaft der S IMMO-Gruppe direkt bzw. über Tochterunternehmen indirekt in den Segmenten Österreich, Deutschland sowie Zentraleuropa tätig. In ihrem Portfolio hält die Gesellschaft unmittelbar bzw. mittelbar über Tochterunternehmen Büro-, Geschäfts- und Wohnflächen sowie Hotels. Das Unternehmen verfolgt das Ziel, den Unternehmenswert im Sinne seiner Aktionäre durch langfristige, ertragreiche Immobilieninvestments bzw. Immobilienprojektentwicklungen nachhaltig zu steigern. Unter dieser Prämisse entwickelt es das Portfolio beständig weiter und optimiert es durch aktives Asset Management.

Zweigniederlassungen

Der Firmensitz der S IMMO AG ist in Wien. Es bestehen keine Zweigniederlassungen.

Forschung und Entwicklung

Die S IMMO AG betreibt keine Forschung und Entwicklung.

Geschäftsverlauf

Die Umsatzerlöse sind im Geschäftsjahr mit TEUR 21.108 (2016: TEUR 20.332) leicht gestiegen, was auf eine erfolgreiche Vermietungstätigkeit der Bestandsflächen zurückzuführen war. Die sonstigen betrieblichen Erträge betragen TEUR 476 (2016: TEUR 3.661).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind von TEUR 4.454 auf TEUR 4.324 gesunken. Grund dafür sind vor allem geringere Verwaltungskosten und geringerer Rechts- und Beratungsaufwand.

Das Finanzergebnis beträgt TEUR 69.665 (2016: TEUR -1.166). Der hohe positive Wert resultiert vor allem aus höheren Beteiligungserträgen (TEUR 80.499; 2016: TEUR 22.116) sowie deutlich gesunkenen Zinsaufwendungen (TEUR -15.764; 2016: TEUR -31.915).

Die Bilanzsumme ist von TEUR 1.045.729 auf TEUR 1.260.403 zum Bilanzstichtag 31.12.2017 gestiegen. Das Grundkapital beträgt zum Stichtag 31.12.2017 TEUR 243.144. Das Eigenkapital hat sich zum Bilanzstichtag von TEUR 388.505 auf TEUR 458.625 erhöht. Die Eigenkapitalquote betrug zum 31.12.2017 36% (31.12.2016: 37%).

Das Genussscheinkapital ist von TEUR 58.131 per 31.12.2016 auf TEUR 56.717 zum 31.12.2017 gesunken.

Im Berichtszeitraum 2017 hat die S IMMO AG sämtliche von ihr ausgegebenen Genussscheine mit Wirkung zum 31.12.2017 gekündigt, wodurch es im vorliegenden Jahresabschluss zu einer Umgliederung vom langfristigen Fremdkapital in das kurzfristige Fremdkapital kam.

Im Geschäftsjahr 2017 wurden keine Aktien rückgekauft.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich im laufenden Geschäftsjahr von TEUR 154.695 zum Stichtag 31.12.2016 auf TEUR 113.227 per 31.12.2017 verringert.

Immobilienportfolio in Österreich – wesentliche Ereignisse 2017

In der S IMMO AG kam es im Geschäftsjahr zu keinen Immobilientransaktionen. Innerhalb der Unternehmensgruppe wurden aber Liegenschaften in Bulgarien, Österreich und Deutschland veräußert. V.a. aus dem Verkauf der Büroliegenschaften Viertel 2 Hoch und Viertel 2 Plus in Wien resultierten positive Steuerumlagen, die in Summe einen Ertrag von TEUR 27.716 ergaben.

Voraussichtliche Entwicklung

Die S IMMO AG profitiert vom derzeit niedrigen Zinsumfeld und erwartet für das Geschäftsjahr 2018 in diesem Zusammenhang keine bedeutsamen Änderungen.

Risikomanagement

Als Konzernmuttergesellschaft eines internationalen Immobilienkonzerns ist die S IMMO AG mit einer Vielzahl von Risiken und Chancen konfrontiert, die sowohl auf die operative Geschäftstätigkeit als auch die strategische Unternehmensführung Einfluss haben können.

Durch die Identifizierung, Analyse, Steuerung und Überwachung der Risiken und Chancen versucht die Gesellschaft, negative Entwicklungen und potenzielle Risikofaktoren rechtzeitig zu erkennen und diese in den Entscheidungsprozessen zu berücksichtigen.

Im Konzern-Portfolio befinden sich gewerblich genutzte Immobilien (Büro, Geschäft, Hotel) und ein ergänzender Teil an Wohnimmobilien. Mit der Kombination aus Entwicklung, Ankauf, Vermietung, Betrieb, Sanierung und Verkauf von Immobilien versucht die S IMMO AG, mögliche Risiken zu reduzieren. Die S IMMO-Gruppe ist in vier unterschiedlichen Nutzungsarten operativ tätig und konzentriert sich dabei auf drei regionale Segmente (Österreich, Deutschland und CEE). Diese Streuung ermöglicht es dem Unternehmen, Immobilienzyklen strategisch und bestmöglich zu nutzen.

Das Risikomanagement umfasst neben internen Regelungen und Richtlinien auch laufende Berichte im Rahmen von regelmäßigen Jours fixes an den Vorstand. Weiters existieren Kontrollmaßnahmen, die im Konzern implementiert sind und der Früherkennung, Steuerung sowie Überwachung von Risiken dienen. Der Vorstand trifft die wesentlichen risikorelevanten Entscheidungen. Investitionsvorhaben unterliegen ab einer bestimmten Wertgrenze zusätzlich der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Beide Organe werden über Risiken sowie über das Interne Kontrollsystem regelmäßig informiert.

Die in diesem Abschnitt dargestellten Risikogruppen wurden sowohl rückblickend für das Geschäftsjahr 2017 als auch im Hinblick auf die Geschäftstätigkeit 2018 laufend analysiert und bewertet.

Internes Kontrollsystem

Für alle wesentlichen Geschäftsprozesse besteht ein Internes Kontrollsystem (IKS). Dabei wird unter anderem die Zuverlässigkeit der Finanzberichterstattung überwacht und kontrolliert.

Das IKS bildet gemeinsam mit der Internen Revision und der (börsenrechtlichen) Compliance das interne Überwachungssystem der Gruppe. Wesentliche Kernprozesse sind in der internen Prozessdatenbank erfasst. Diese beinhaltet eine Risiko-Kontroll-Matrix, in der die Abläufe, potenzielle Einzelrisiken und die zugeordneten Kontrollschritte definiert sind.

Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen IKS sind:

• Klare, schriftlich formulierte Funktionstrennung zwischen den Bereichen Finanz- und Rechnungswesen sowie anderen Verantwortungsbereichen (z. B. Treasury)
• Richtlinien zur Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Konzern
• Beurteilung jener Risiken, die zu einer wesentlichen Fehldarstellung von Transaktionen führen können (z. B. inkorrekte Zuordnung zu Bilanz- und G&V-Positionen)
• Entsprechende Kontrollroutinen bei der automationsgestützten Aufstellung des Einzelals auch des Konzernabschlusses
• Berichte an interne Adressaten (Vorstand und Aufsichtsrat) umfassen unter anderem Quartals-, Segment- und Liquiditätsberichte sowie im Bedarfsfall einzelne anlassbezogene Analysen.

Interne Revision

Die Interne Revision der S IMMO AG koordiniert Prüfungen wesentlicher Geschäftsprozesse der Konzern-Muttergesellschaft bzw. ihrer in- und ausländischen Tochtergesellschaften hinsichtlich ihrer Funktionsfähigkeit, bestehender Risiken und Kontrollschwächen sowie möglicher Effizienzverbesserungspotenziale. Die Grundlage für die in mehrjährigen Zyklen stattfindenden Revisionsprüfungen bildet der vom Vorstand genehmigte operative Jahresrevisionsplan. Zusätzliche werden Sonderprüfungen im Bedarfsfall beauftragt. Mit der Durchführung der Revisionsprüfungen werden ausschließlich externe Expertinnen und Experten beauftragt. Die Ergebnisse der Prüfungen werden an den Vorstand berichtet. Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats wird regelmäßig über den Revisionsplan sowie die Ergebnisse der durchgeführten Revisionen informiert.

Risikoübersicht

Unternehmensstrategische Risiken	Immobilienspezifische Risiken	Finanzielle Risiken	Sonstige Risiken
Umfeld- und Branchenrisiko	Immobilienportfoliorisiko	Liquiditätsrisiko	Umweltrisiko
Investitionsrisiko	Vermietungs- und Mietausfallrisiko	Zinsänderungsrisiko	Rechtsrisiko
		Finanzierungsrisiko

Kapitalmarktrisiko	Immobilienentwicklungsrisiko	Fremdwährungsrisiko
	Bautechnisches Risiko	Steuerliche Risken
	Immobilienbewertungsrisiko

Erläuterung der Einzelrisiken

Unternehmensstrategische Risiken

Strategische Risiken sind eng mit der Geschäftsstrategie der S IMMO AG verbunden und können diese gegebenenfalls stark beeinflussen.

Umfeld- und Branchenrisiko

Die Entwicklung einer Branche ist stark von äußeren Faktoren wie der Konjunktur oder technologischen und politisch-rechtlichen Rahmenbedingungen abhängig. Da sich das wirtschaftliche Umfeld laufend ändert, sind die sich daraus ergebenden Risiken nur schwer prognostizierbar. Eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation in einem Markt kann die Kauf- und Verkaufspreise, den Wert einer Immobilie und deren Rendite beeinflussen. Darüber hinaus kann es zu Mietreduktionen, Mietausfällen oder zu Kündigung von Mietverträgen durch Mieterinnen und Mieter kommen. Um diesen Risiken zu begegnen, besitzt die S IMMO-Gruppe Immobilien in unterschiedlichen Regionen und mit verschiedenen Nutzungsarten. Auch sorgfältiges Asset-Management und ständiges Monitoring tragen zur Reduktion der beschriebenen Risiken bei. Aktuell zeigt sich folgende Situation auf den von der S IMMO-Gruppe bearbeiteten Märkten: Am Wiener Büroimmobilienmarkt werden 2018 signifikant mehr Flächen fertiggestellt als in den Vorjahren. Dies könnte zu einem Anstieg der Leerstandsrate sowie zu einem höheren Druck auf Vermieterinnen und Vermieter, insbesondere von älteren Objekten, führen. Der konstante Preisanstieg der letzten Jahre am deutschen Wohnimmobilienmarkt erhöht das Risiko einer Preisblase. In einigen CEE-Märkten wie beispielsweise Bukarest, Budapest oder Sofia könnten die zahlreichen Projekte in Bau den Leerstand erhöhen und zu einer Reduktion der Mieten führen. Darüber hinaus hätte ein Ende der wirtschaftlichen Erholung in CEE großen Einfluss auf die Immobilienmärkte.

Investitionsrisiko

Die S IMMO AG ist sowohl bei Investitionen in Immobilienentwicklungsprojekte als auch bei Immobilienzukäufen Risiken ausgesetzt. Diese werden oft durch Faktoren verursacht, die außerhalb des Wirkungsbereichs des Unternehmens liegen, wie beispielsweise Verzögerungen bei der Fertigstellung von Immobilienprojekten. Daher zielt die Unternehmensstrategie darauf ab, durch sorgsame Auswahl, Planung und Ausführung der Immobilienprojekte bzw. der Immobilienzukäufe potenzielle Investitionsrisiken zu reduzieren. Es sind Limits festgelegt, ab welchem Investitionsvolumen eine Genehmigung des Aufsichtsrats erforderlich ist. Dennoch verbleibt bei jeglicher Investition, so auch bei Immobilien, immer ein Restinvestitionsrisiko, das sich beispielsweise auf Cashflows, Bewertungen, etc. negativ auswirken kann.

Kapitalmarktrisiko

Der Kapitalmarkt ist für die S IMMO AG bezüglich der Aufnahme von Eigen- bzw. Fremdkapital von großer Wichtigkeit. Instabile Kapitalmärkte können die Finanzierungsmöglichkeiten des Unternehmens beeinträchtigen. Das Management arbeitet daran, das Vertrauen der Anleger in die von der S IMMO AG emittierten Wertpapiere durch transparente und verlässliche Information und zeitnahe Kommunikation zu stärken.

Immobilienspezifische Risiken

Die S IMMO AG unterliegt allen Risiken, die mit dem Kauf, der Entwicklung, der Bewirtschaftung und dem Verkauf von Immobilien zusammenhängen.

Immobilienportfoliorisiko

Mit einem ausgewogenen Portfolio-Mix begegnet die S IMMO-Gruppe dem Immobilienportfoliorisiko. Im Portfolio befinden sich Gewerbeflächen (Büro, Geschäft, Hotel) und Wohnimmobilien. Geografisch verteilen sich die Objekte auf die Regionen Österreich und Deutschland sowie CEE. Der Wert einer Immobilie hängt zu einem beträchtlichen Teil von ihrem Standort und der beabsichtigten Nutzung ab. Die Attraktivität des Standorts oder die mögliche Nutzung der Objekte können daher die finanzielle Lage der S IMMO-Gruppe erheblich beeinflussen. Das Immobilienportfoliorisiko war im Berichtsjahr nicht in allen Regionen und Nutzungsarten gleichermaßen ausgeprägt: Durch die Streuung innerhalb des Portfolios können Risiken eines Markts durch positive Entwicklungen in einem anderen Markt abgefedert werden.

Vermietungsrisiko und Mietausfallrisiko

Das Vermietungsrisiko ist stark mit der allgemeinen wirtschaftlichen Lage in den einzelnen Märkten verknüpft und damit auch mit entsprechenden Planungsunsicherheiten behaftet. Im laufenden Jahr bleibt auf Grund der unterschiedlichen politischen und wirtschaftlichen Entwicklung der einzelnen Märkte ein Vermietungsrisiko auch bei Vertragsverlängerungen bestehen. Die Konkurrenzsituation kann sich ebenfalls auf den Vermietungsgrad beziehungsweise auf Vertragsverlängerungen auswirken. Der Wettbewerb zwischen den Eigentümern um namhafte Mieter ist intensiv. In einigen Märkten, in denen die S IMMO-Gruppe tätig ist, stehen die Mieten unter Druck. Dies kann dazu führen, dass Mietpreise akzeptiert werden müssen, die niedriger sind als ursprünglich prognostiziert. Außerdem unterliegt die S IMMO-Gruppe dem Mietausfallrisiko. Ist die Gruppe nicht in der Lage, auslaufende Mietverträge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern oder geeignete kreditwürdige Mieter zu finden, die bereit sind, langfristige Mietverhältnisse einzugehen, beeinträchtigt dies den Marktwert der betreffenden Immobilien. Darüber hinaus kann es zu langfristigen Leerständen kommen. Besonders in Zeiten wirtschaftlicher und politischer Unsicherheiten kann die S IMMO-Gruppe dazu gezwungen sein, Mietsenkungen zu akzeptieren, um den Vermietungsgrad aufrecht zu erhalten. Die Bonität eines Mieters, insbesondere während eines wirtschaftlichen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken. Darüber hinaus kann das Risiko entstehen, dass ein Mieter insolvent wird oder sonst außerstande ist, seinen Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag nachzukommen.

Immobilienentwicklungsrisiko

Im Bereich von Immobilienentwicklungen können Risiken im Zusammenhang mit Baukostenüberschreitungen, Errichtungsdauer, (Bau-)Qualitätsmängeln, der Vermietung oder Verzögerungen bei der Erlangung von behördlichen Genehmigungen entstehen. Diesen Risiken begegnet die S IMMO AG mit regelmäßigen Kosten-, Qualitäts- und Terminkontrollen, Abweichungsanalysen.

Bautechnisches Risiko

Unter dem bautechnischen Risiko versteht man das Risiko auftretender Schäden an neu errichteten Objekten und Bestandsobjekten, welche die S IMMO AG durch branchenübliche Bauverträge mit erfahrenen Baufirmen, Gewährleistungsfristen und -garantien reduziert. Um Risiken in diesem Bereich in Grenzen zu halten, werden eingehende Prüfungen vor Ablauf der Gewährleistungsfristen veranlasst, um mögliche Schäden noch auf Kosten der Bauunternehmen zu sanieren. Zur Absicherung gegen klassische Schäden bei Bestandsgebäuden wie Feuer oder Wasser schließt die S IMMO AG marktübliche Versicherungen ab.

Immobilienbewertungsrisiko

Die Immobilienbewertung hängt von verschiedenen makroökonomischen Gegebenheiten – außerhalb des Einflussbereichs der S IMMO AG – und immobilienspezifischen Faktoren ab. Das Immobilienbewertungsrisiko beschreibt in diesem Zusammenhang das Risiko von negativen Wertschwankungen des Immobilienportfolios. Über die erwarteten Mieteinnahmen, den Zustand und den historischen Vermietungsgrad hinaus können Immobiliensachverständige auch andere Faktoren wie beispielsweise Steuern auf Grund und Boden, Betriebskosten, Ansprüche Dritter auf Basis von Umweltrisiken oder mit bestimmten Baumaterialien verbundene Risiken berücksichtigen. Jede Wertänderung einer Immobilie kann den Bilanzgewinn oder -verlust der S IMMO AG und in weiterer Folge das Eigenkapital und somit auch den Börsenkurs und die Kreditwürdigkeit der S IMMO AG negativ beeinflussen.

Finanzielle Risiken

Die Steuerung von finanziellen Risiken beinhaltet für die S IMMO AG vor allem die Berücksichtigung von Liquiditäts-, Zinsänderungs-, Finanzierungs- und Währungsrisiken.

Liquiditätsrisiko

Zur Sicherstellung der Liquidität werden die Zahlungsströme des Unternehmens von der Finanzierungsabteilung auf Basis einer kontinuierlichen Liquiditätsplanung in Zusammenarbeit mit den Bereichen Projektentwicklung, Asset Management und Akquisition koordiniert, auf Plausibilität geprüft und laufend angepasst.

Die Gruppe verfügt über fluktuierende Bestände liquider Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strategischen Erfordernissen und Zielen veranlagt. Weiters tätigt sie

Absicherungsgeschäfte, insbesondere um sich gegen Zinsänderungen und die damit verbundenen Schwankungen ihrer Finanzierungskosten abzusichern. Solche Absicherungsgeschäfte könnten sich als ineffizient oder ungeeignet herausstellen, um die angestrebten Ziele zu erreichen, sowie zu ergebniswirksamen Verlusten führen. Darüber hinaus ist die Gruppe dem Risiko ausgesetzt, dass ihre Vertragspartner die Verpflichtungen aus den Absicherungs- oder Veranlagungsgeschäften nicht vereinbarungsgemäß erfüllen (Kontrahentenrisiko). Diesem Risiko begegnet die S IMMO-Gruppe, indem sie Veranlagungsund Absicherungsgeschäfte nur bei namhaften Banken mit guter Bonität abschließt. Auf Grund verschärfter Eigenkapital- und Liquiditätsvorschriften für Banken und daraus resultierender restriktiverer Kreditvergaben sowie reduzierter Beleihungshöhen kann es zu Schwierigkeiten bei Refinanzierungen kommen. Die S IMMO-Gruppe kann davon trotz überwiegend langfristig abgeschlossener Kreditverträge hauptsächlich bei Kreditverlängerungen und Refinanzierungen betroffen sein (siehe auch Finanzierungsrisiko). Das Risiko kann primär auftreten, wenn es bei Kreditverlängerungen oder Refinanzierungen zu Verzögerungen kommt oder diese in einer geringeren Höhe als erwartet erfolgen. Würde es der S IMMO-Gruppe nicht oder nicht zeitgerecht gelingen, geeignete und angemessene Fremdkapitalfinanzierungen für Projektentwicklungen und Akquisitionen oder die Refinanzierung auslaufender Fremdkapitalfinanzierungen in Anspruch zu nehmen, könnte dies die Fähigkeit erheblich beeinträchtigen, ihren Verpflichtungen aus Projektentwicklungsverträgen oder Akquisitionsprojekten nachzukommen.

Weiters besteht das Risiko, Anleihen bei Laufzeitende nicht zurückzahlen zu können.

All diese Folgen oder eine aus mangelnder Verfügbarkeit freier Liquidität resultierende Unfähigkeit, den Verpflichtungen aus bereits bestehenden Finanzierungsverträgen und Teilschuldverschreibungen nachzukommen, können einen wesentlich nachteiligen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens haben und seine Bonität beeinträchtigen.

Zinsänderungsrisiko

Der weitaus überwiegende Teil der Finanzierungsverträge der S IMMO-Gruppe sieht einen variablen Zinssatz vor, wodurch das Risiko eines sich ändernden Zinsniveaus besteht. Die Kosten des Zinsendiensts erhöhen sich bei Anstieg des jeweiligen Referenzzinssatzes. Derzeit

wird allerdings erwartet, dass die Europäische Zentralbank den Leitzins vorerst weiterhin auf sehr niedrigem Niveau belässt. Das Zinsänderungsrisiko reduziert die S IMMO-Gruppe langfristig durch Zinsabsicherungen ihrer variabel verzinsten Kredite. Per 31.12.2017 waren 20% (31.12.2016: 13%) der Kreditverbindlichkeiten fix und 80% (31.12.2016: 87%) der Kreditverbindlichkeiten – größtenteils an den Drei-Monats-Euribor gebunden – variabel verzinst. Zur Absicherung variabel verzinster Kredite verwendet die S IMMO-Gruppe prinzipiell Swaps und Caps als derivative Zinsabsicherungsinstrumente. Per Jahresende war ein Großteil des variabel verzinsten Finanzierungsportfolios abgesichert. Das Ausmaß, in dem sich die Gruppe derartiger Instrumente bedient, hängt von den Annahmen und Markterwartungen des Managements und der zuständigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der S IMMO-Gruppe in Bezug auf das zukünftige Zinsniveau sowie von der Entwicklung der Höhe der Kreditverbindlichkeiten ab. Erweisen sich diese Annahmen als unrichtig, kann dies zu einem beträchtlichen Anstieg des Zinsaufwands führen. Die durchgeführten Stresstests, welche die bestehenden Anleihen inkludieren, zeigen, dass die S IMMO-Gruppe an Änderungen des Zinsniveaus in einem geringen Ausmaß partizipiert. Ein Euribor von 1,0% p.a. führt zu einer Erhöhung der Cost of Funding um 15 Basispunkte. Dies hat zur Folge, dass die Gesellschaft im Falle von Zinssteigerungen – trotz Absicherung durch derivative Finanzinstrumente – höheren Finanzierungskosten ausgesetzt wäre.

Finanzierungsrisiko

Die Marktbedingungen für Liegenschaftsfinanzierungen ändern sich immer wieder und verschlechterten sich beispielsweise im Laufe der Finanz- und Wirtschaftskrise deutlich. Im Vorjahr verbesserte sich die Refinanzierungssituation jedoch weiter. Refinanzierungen – auch großer Volumina – konnten auf Grund des Veranlagungsdrucks vieler Banken, insbesondere in Deutschland und Österreich, zu weiter sinkenden Margen abgeschlossen werden. Auch in CEE hat sich die Kreditaufnahme – abhängig von der Assetklasse, der Lage und der Kredithöhe – verbessert. In Ungarn hat sich die Situation verbessert, ist jedoch gegenüber anderen Ländern nach wie vor schwierig, da viele Banken bei der Neukreditvergabe zur Immobilienfinanzierung sehr restriktiv sind beziehungsweise sich ganz aus Ungarn zurückgezogen haben.

Die Attraktivität verschiedener Finanzierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab, von denen einige nicht von der Gruppe beeinflusst werden können. Diese Faktoren umfassen insbesondere Marktzinsen, steuerliche Aspekte und die Beurteilung des Werts und der

Verwertbarkeit von Immobilien, die als Sicherheiten dienen, sowie die Einschätzung der allgemeinen wirtschaftlichen Lage durch die Finanzierungspartner. In Zeiten stark volatiler Immobilienmärkte sind Fremdkapitalgläubiger unter Umständen nicht bereit, abreifende Kredite zu für die S IMMO-Gruppe akzeptablen Konditionen zu prolongieren. Dies kann insbesondere zu höheren Margen, geringeren Beleihungshöhen und der Notwendigkeit zur Bestellung weiterer Sicherheiten sowie generell zu einem Mangel an Refinanzierungsmöglichkeiten führen.

Sollte die Gruppe außerstande sein, Liquidität oder Fremdmittel im benötigten Ausmaß zur benötigten Zeit zu generieren beziehungsweise zu akzeptablen Konditionen aufzunehmen, könnte ihre Fähigkeit beeinträchtigt sein, ihren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzukommen. Dieses Finanzierungsrisiko versucht die S IMMO-Gruppe durch Streuung ihrer Kreditgeber (zum Bilanzstichtag per 31.12.2017 waren es 23 Einzelbanken) zu reduzieren. Eine Kontrolle der Kreditaufnahmen erfolgt durch Genehmigungen nach gestaffelten Beträgen durch den Vorstand und den Aufsichtsrat. Per 31.12.2017 hatten die langfristigen Bankverbindlichkeiten eine durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit von 6,4 Jahren. Die Langfristigkeit der Finanzierung entspricht der branchenüblichen Praxis.

Darüber hinaus besteht das Risiko, dass Financial Covenants (Klauseln in Kreditverträgen hinsichtlich des zulässigen Verschuldungsgrads und des Schuldendienstdeckungsgrads) oder andere Vertragsbedingungen, Gewährleistungen oder Auflagen in Finanzierungsverträgen nicht eingehalten werden können. Dies kann die Flexibilität bei der Finanzierung zukünftiger Geschäftstätigkeit einschränken. Die Einhaltung von Financial Covenants wird von der S IMMO Gruppe – in engem Kontakt mit kreditvergebenden Finanzinstituten – laufend überwacht. Covenant-Verletzungen können einen Verzugsfall darstellen. Die Gruppe legt großen Wert auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Finanzierungen und Immobilienbuchwerten der Objekte (Loan-to-Value-Ratio). Zum Stichtag 31.12.2017 lag die Loan-to-Value-Ratio für besicherte Finanzierungen bei 36,6% (2016: 41,3%). Darüber hinaus verfügt die Gruppe über unbesicherte Finanzierungen (ausgenutzte Kreditlinien, Anleiheverbindlichkeiten und nachrangiges Genussrechtskapital), welche zum 31.12.2017 12,7% (2016: 14,6%) des Immobilienvermögens ausmachten. Trotz genauen Monitorings der Finanzierungsinstrumente und der relevanten Parameter kann bei entsprechend negativer Entwicklung der Konjunktur und des Finanzierungsumfelds nicht ausgeschlossen werden, dass die S IMMO-Gruppe mit Risiken im Bereich der Refinanzierung konfrontiert wird.

Fremdwährungsrisiko

Kreditfinanzierungen der S IMMO AG sind ausschließlich in Euro denominiert und die Mietverträge sind ausschließlich an den Euro gebunden. Daher besteht kein unmittelbares Fremdwährungsrisiko.

Sonstige Risiken

Steuerliche Risiken

Als international tätiger Immobilienkonzern mit Gesellschaften in derzeit neun europäischen Ländern ist die S IMMO-Gruppe mit einer Vielzahl von unterschiedlichen - laufenden Änderungen unterworfenen - nationalen Steuersystemen konfrontiert. Änderungen der lokalen steuerlichen Rahmenbedingungen (zum Beispiel bei den immobilienbezogenen Steuern, Umsatz- bzw. Ertragsteuern) sowie Unsicherheiten in der bzw. unterschiedliche Auffassungen in Bezug auf die Auslegung der vielfach komplexen steuerlichen Vorschriften können zu nicht geplanten Steuerbelastungen führen und stellen damit stets ein Ertragsrisiko dar. Die S IMMO-Gruppe versucht, allfällige Konsequenzen durch die kontinuierliche Zusammenarbeit mit lokalen Steuerexperten frühzeitig zu erkennen, bei der Entscheidungsfindung zu berücksichtigen sowie für (aus Betriebsprüfungen bzw. steuerlichen Verfahren) bekannte Risiken ausreichende bilanzielle Vorsorgen zu treffen.

Umweltrisiko

Die S IMMO-Gruppe ist diversen Umweltrisiken wie Naturkatastrophen oder menschlich verursachten Katastrophen ausgesetzt. Umweltrisiken können sowohl im Zusammenhang mit Bestandsimmobilien als auch mit Entwicklungsprojekten auftreten. Beispielsweise können geänderte Gesetze oder Sanierungsverpflichtungen auf Grund umwelt- oder sicherheitsrechtlicher Vorschriften das Entfernen oder den Austausch von Materialien notwendig machen. Ebenso kann die Entsorgung umweltschädlicher Substanzen auf einem Entwicklungsgrundstück erforderlich sein. Neue oder strengere Umwelt-, Gesundheits- und Sicherheitsgesetze können ebenfalls zusätzliche Kosten verursachen.

Naturkatastrophen oder extreme Wettereinwirkungen wie beispielsweise Überflutungen, Sturm und Hagel können erhebliche Schäden an im Bau befindlichen Objekten oder Bestandsimmobilien verursachen. Ebenso können auch von Menschen verursachte Katastrophen wie zum Beispiel nukleare Zwischen- und Störfälle zu Schäden führen. Durch entsprechende Gebäudeversicherungen sind wesentliche Schäden an Gebäuden abgedeckt. Die S IMMO-Gruppe versucht, Umweltrisiken dadurch zu senken, dass bei Akquisitionen und Investitionen genaue Standortanalysen durchgeführt und gegebenenfalls Garantieerklärungen eingeholt werden. Weiters agiert die S IMMO-Gruppe verantwortungsvoll sowohl bei Bestandsimmobilien als auch bei Entwicklungsprojekten, indem auf qualitativ hochwertige Materialien und Bauweisen geachtet wird. In diesem Zusammenhang erhielten bereits mehrere Gebäude der S IMMO-Gruppe Green-Building-Zertifikate.

Rechtsrisiko

Die S IMMO AG ist auf Grund ihrer Geschäftstätigkeit einer Vielzahl rechtlicher Risiken ausgesetzt. Diese resultieren unter anderem aus Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der operativen Geschäftstätigkeit der S IMMO AG (zum Beispiel Streitigkeiten aus Immobilientransaktionen oder mit Baufirmen) und regulatorischen Risken. Für laufende Rechtsstreitigkeiten werden gegebenenfalls im erforderlichen Ausmaß Rückstellungen gebildet. Da der Ausgang (schieds-)gerichtlicher Verfahren in der Regel schwer vorhersehbar ist, können über die dotierten Rückstellungen hinausgehende Aufwendungen entstehen. Signifikante Risiken können sich auch aus Veränderungen der Rechtslage ergeben, zumal die S IMMO AG in einem stark regulierten Umfeld tätig ist.

Gesamtaussage zu Risiken und Chancen

Die Geschäftstätigkeit der S IMMO AG unterliegt einer Vielzahl von Risiken und ist stark von der Konjunktur in den bearbeiteten Märkten abhängig. Die Europäische Zentralbank (EZB) erwartet ein stabiles Wachstum der Währungsunion und rechnet mit einem Konjunkturplus von 2,4 %. Als großer Unsicherheitsfaktor gilt nach wie vor der Brexit und seine Folgen sowie Einschränkungen beim Freihandel unter der derzeitigen US-Administration. Was die Immobilienmärkte anbelangt, so profitiert die Gruppe von der nach wie vor anhaltenden Dynamik am Büromarkt und der konstanten Nachfrage nach Wohnungen in Berlin. In CEE erholen sich die Büromärkte in Budapest, Bukarest und Sofia. Sollte es in den genannten Märkten wieder zu einer

Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation kommen, müsste die Gruppe mit einem erhöhten Branchen-, Immobilienportfolio-, Vermietungs- und Mietausfallrisiko rechnen. Eine Entspannung sieht die Gruppe auch beim Finanzierungsrisiko. Das anhaltende niedrige Zinsniveau schafft weiterhin ideale Rahmenbedingungen für die Immobilienbranche. Refinanzierungen konnten vor allem in Österreich und Deutschland zu niedrigeren Margen abgeschlossen werden. Auch in CEE sind Kreditaufnahmen leichter geworden. Ein weiterer Risikofaktor bleibt die Volatilität auf den Kapitalmärkten. Allerdings hat die S IMMO-Aktie aktuell eine sehr solide Performance.

Die S IMMO-Gruppe begegnet den Risiken mit sorgfältigem Risikomonitoring und verantwortungsvoller Risikopolitik. Darüber hinaus wird ausreichende bilanzielle Vorsorge für potenzielle Risiken getroffen.

Den beschriebenen Risiken stehen Chancen gegenüber: Europäische Großstädte wie Berlin oder Wien erleben einen starken Zuzug, was sich in einer steigenden Nachfrage sowohl bei Wohn- als auch Büroimmobilien widerspiegelt. Vor diesem Hintergrund treibt die S IMMO-Gruppe ihre Entwicklungsprojekte voran und nutzt Gelegenheiten für An- und Verkäufe. Am Kapitalmarkt bieten sich dem Unternehmen trotz der beschriebenen Volatilitäten ebenfalls Chancen: Die S IMMO-Aktie hat sich mit einem Jahresplus von 61,50 % per 31.12.2017 ausgezeichnet entwickelt, notiert aber nach wie vor unter ihrem EPRA-NAV, was weiteres Kurspotenzial birgt.

Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Strategisches Ziel ist die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes. Zentrale finanzielle Leistungsindikatoren (Kennzahlen) sind dabei für den Gesamtkonzern u.a. der NAV pro Aktie, die Loan-to-Value (LTV)-Ratio sowie Kennzahlen wie der FFO (Funds from Operations) und die Eigenkapitalquote.

Für die S IMMO AG wurden folgende finanzielle Leistungsindikatoren identifiziert:

		2017	2016
Eigenkapitalquote	%	36	37
Betriebsergebnis	TEUR	716	3.007

Diese Finanzkennzahlen werden zur Steuerung des operativen Geschäfts durch mehrere nichtfinanzielle Leistungsindikatoren (Leerstandsrate, Portfoliostreuung, Standortqualität) ergänzt.

Der Netto-Geldfluss aus laufender Geschäftstätigkeit beträgt für 2017 TEUR 14.980 (2016 TEUR 1.895). Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit beträgt TEUR -133.652 (2016 TEUR 6.262), der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit beträgt TEUR 126.168 (2016 TEUR 28.419). Die Verbesserung des operativen Cashflows gegenüber 2016 beruht im Wesentlichen auf im Vergleich zum Vorjahr um rd. 17,1 Mio. EUR geringeren Zinsaufwendungen. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit ist im Wesentlichen von an Tochterunternehmen gegebenen Zuschüssen und Ausleihungen geprägt, die im Berichtsjahr deutlich höher waren als 2016. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit war 2017 maßgeblich von der Erhöhung von Konzerndarlehen geprägt. Im Geschäftsjahr 2017 wurde keine neue Anleihe begeben.

Gesamt kommt es in der zahlungswirksamen Veränderung des Finanzmittelbestandes zu einer Erhöhung um TEUR 6.767 (2016 Erhöhung um TEUR 36.576), womit der Finanzmittelbestand am Ende der Periode TEUR 43.737 (2016 TEUR 36.970) beträgt.

Die Geldflussrechnung wurde auf Basis des Fachgutachtens KFS/BW 2 des Fachsenates für Betriebswirtschaft und Organisation erstellt.

Informationen gemäß § 243a Abs. 1 Unternehmensgesetzbuch (UGB)

Gemäß § 243a Abs. 1 Unternehmensgesetzbuch (UGB) sind die folgenden Informationen anzugeben:

1. Das Grundkapital der S IMMO AG beträgt zum Bilanzstichtag 31.12.2017 EUR 243.143.569,90 und ist in 66.917.179 auf Inhaber lautende Stückaktien zerlegt. Es bestehen keine unterschiedlichen Aktiengattungen.

2. Die Satzung der S IMMO AG beschränkt das Stimmrecht jedes Aktionärs in der Hauptversammlung mit 15 % der ausgegebenen Aktien (Höchststimmrecht). Hierbei sind die Aktien von Unternehmen, die miteinander einen Konzern im Sinne des § 15 Aktiengesetz (AktG) bilden, zusammenzurechnen, ebenso die Aktien, die von Dritten für Rechnung des betreffenden Aktionärs oder eines mit ihm konzernmäßig verbundenen Unternehmens gehalten werden. Zusammenzurechnen sind weiters Aktienbestände von Aktionären, die bei der Ausübung der Stimmrechte auf Grund eines Vertrags oder auf Grund abgestimmten Verhaltens gemeinsam vorgehen. Dem Vorstand der S IMMO AG sind (abgesehen von der gemeinsamen Stimmrechtspolitik zwischen der Erste Asset Management GmbH und der ERSTE-SPARINVEST Kapitalanlagegesellschaft m.b.H.; siehe dazu Punkt 3.) keine Vereinbarungen über Beschränkungen, die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen, bekannt.

3. Der Gesellschaft wurden folgende Beteiligungen über 10 % an ihr gemäß § 91 ff. Börsegesetz (BörseG) in der jeweils geltenden Fassung (entspricht §§ 130 ff des BörseG 2018) gemeldet:

Am 20.04.2009 meldete die Sparkassen Versicherung Aktiengesellschaft (FN 82351 f; nunmehr Sparkassen Versicherung AG Vienna Insurance Group), ein Konzernunternehmen der Vienna Insurance Group, gemäß § 91 Abs. 1 BörseG, dass sie ihre Beteiligung an der Sparkassen Immobilien AG (nunmehr S IMMO AG) auf 7.000.000 Stückaktien, was circa 10,27 % des damaligen Grundkapitals beziehungsweise circa 10,46 % des derzeitigen, im Zuge der Einziehung eigener Aktien zum 19.12.2013 herabgesetzten Grundkapitals entspricht, erhöht hat.

Am 04.05.2017 erhielt die S IMMO AG eine Mitteilung gem. § 91 ff BörseG von Ronny Pecik, dass die verbundenen Unternehmen Pavus Immobilien GmbH & Co KG (FN 466427y) 8,00 % und Everest Investment GmbH & Co KG (FN 469572y) 3,35 % der Aktien der S IMMO AG erworben haben.

Am 28.12.2017 erhielt die S IMMO AG von Ronny Pecik eine Mitteilung gem. § 91ff BörseG, wonach die RPR Privatstiftung (FN 191884 h) durch ihre indirekte Tochtergesellschaft Theos GmbH (FN 421950s) (gehalten über die direkte Tochtergesellschaft Luxury Living GmbH (künftig: Theola Invest GmbH; FN 456014 i) als Käuferin mit Aktienkaufvertrag vom 28.12.2017

(entspricht Valutadatum) 6.832.561 weitere Aktien der S IMMO AG von der Erste Group Bank AG (FN 33209 m) als Verkäuferin erhalten habe und die RPR-Gruppe somit über ihre indirekten Tochtergesellschaften Theos GmbH, Everest Investment GmbH & Co KG und Pavus Immobilien GmbH & Co KG insgesamt 14.629.756 Aktien, d.s. rd. 21,86 % an der S IMMO AG hält.

Am 28.12.2017 erhielt die S IMMO AG von der Familie Benko Privatstiftung (FN 209416 s) eine Mitteilung gem. § 91 ff BörseG, dass die Familie Benko Privatstiftung durch die von ihr kontrollierte SIGNA Holding GmbH (FN 191343 m) eine Option auf Erwerb sämtlicher Geschäftsanteile an der Luxury Living GmbH (künftig Theola Invest GmbH) erworben habe.

Gemäß den Mitteilungen gem §§ 91 ff BörseG vom 28.12.2017 der Familie Benko Privatstiftung und von Ronny Pecik haben die RPR Privatstiftung, die Theola Invest GmbH, die Theos GmbH, die Everest Investment GmbH & Co KG und die Pavus Immobilien GmbH & Co KG jeweils am 28.12.2017 Vereinbarungen mit der SIGNA Holding GmbH abgeschlossen, wonach (i) die SIGNA Holding GmbH den Ankauf der 6.832.561 weiteren Aktien der S IMMO AG mit Substanzgenussrechten der Theola Invest GmbH finanziert, (ii) SIGNA Holding GmbH vom 15.01.2018 bis 15.12.2019 das Recht habe, die von der Everest Investment GmbH & Co KG gehaltenen 2.443.770 Aktien und die von der Pavus Immobilien GmbH & Co KG gehaltenen 5.353.425 Aktien der S IMMO AG zu erwerben und den gesamten Geschäftsanteil an der Theola Invest GmbH, welche indirekt über die Theos GmbH 6.832.561 Aktien an der S IMMO AG halte, zu erwerben, (iii) SIGNA Holding GmbH vom 30.09.2018 bis 30.06.2019 verpflichtet sei, auf gemeinsames Verlangen der Everest Investment GmbH & Co KG und der Pavus Immobilien GmbH & Co KG die von Ersterer gehaltenen 2.443.770 Aktien und die von Zweiterer gehaltenen 5.353.425 Aktien an der S IMMO AG zu erwerben, sowie (iv) SIGNA Holding GmbH vom 15.01.2020 bis 30.06.2020 verpflichtet sei, auf Verlangen der Theos GmbH die von dieser gehaltenen 6.832.561 Aktien der S IMMO AG und auf Verlangen der RPR Privatstiftung den von dieser gehaltenen Geschäftsanteil an der Theola Invest GmbH, welche indirekt über die Theos GmbH 6.832.561 Aktien der S IMMO AG halte, zu erwerben. Hingewiesen wurde darauf, dass das Stimmrecht jedes Aktionärs in der Hauptversammlung der Emittentin gemäß § 13 (3) der Satzung der Emittentin mit 15% der ausgegebenen Aktien beschränkt ist.

Die Erste Asset Management GmbH meldete am 30.11.2011 gemäß § 91 Abs. 1 BörseG, dass sie gemeinsam mit ihren Tochtergesellschaften RINGTURM Kapitalanlagegesellschaft m.b.H.

und ERSTE-SPARINVEST Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. eine gemeinsame Stimmrechtspolitik verfolge und daher Stimmrechtsmitteilungen der verwalteten Fondsbestände kumuliert erfolgen. Dementsprechend meldeten die drei genannten Gesellschaften, dass sie per 29.11.2011 insgesamt 8.130.557 Stimmrechte an der S IMMO AG hielten, was circa 11,94 % des damaligen Grundkapitals und circa 12,15 % des derzeitigen, im Zuge der Einziehung eigener Aktien zum 19.12.2013 herabgesetzten Grundkapitals, entspricht. Die RINGTURM Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. wurde mit Wirksamkeit zum 31. Dezember 2015 auf die Erste Asset Management GmbH verschmolzen.

Die S IMMO AG weist klarstellend darauf hin, dass sie auf Grund von Meldungen gemäß § 91 ff. BörseG in der jeweils geltenden Fassung (entspricht §§ 130 ff des BörseG 2018) vom Entstehen der genannten Beteiligungen über 10 % erfahren hat und daher unter anderem die Vollständigkeit und Richtigkeit obiger Aufzählung nicht garantieren kann. Darüber hinaus haben Meldungen gemäß BörseG nur beim Erreichen, Über- oder Unterschreiten der darin festgesetzten Schwellenwerte zu erfolgen, weshalb das tatsächliche (aktuelle) Beteiligungsausmaß von den gemeldeten Zahlen abweichen kann.

1. Es bestehen keine Aktien mit besonderen Kontrollrechten.

2. Arbeitnehmer, die im Besitz von Aktien sind, üben bei der Hauptversammlung ihr Stimmrecht gegebenenfalls unmittelbar aus.

3. Der Vorstand besteht aus zwei, drei oder vier Mitgliedern.

Die Mitglieder des Vorstands werden vom Aufsichtsrat mit Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen bestellt. Der Aufsichtsrat kann dabei auch ein Mitglied des Vorstands zum Vorsitzenden und eines zum Stellvertreter des Vorsitzenden bestimmen.

Auch dieser Beschluss bedarf einer Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen. Eine Bestellung zum Vorstand ist letztmalig vor Erreichen des 65. Lebensjahres möglich. Der Aufsichtsrat besteht aus höchstens zehn von der Hauptversammlung gewählten Mitgliedern. Beschlüsse über ordentliche Kapitalerhöhungen beschließt die Hauptversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen und mit einfacher Mehrheit des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals.

1. In der 27. ordentlichen Hauptversammlung vom 03.06.2016 wurde dem Vorstand die Ermächtigung erteilt, nach den Bestimmungen des § 65 Abs. 1 Z 8 AktG für die Dauer von 30 Monaten ab dem Datum der Beschlussfassung, somit bis 03.12.2018, mit Zustimmung des Aufsichtsrats eigene Aktien im gesetzlich zulässigen Höchstausmaß von bis zu 10 % des Grundkapitals der Gesellschaft, auch wiederholt, zu erwerben und gegebenenfalls einzuziehen. Derzeit hält die Gesellschaft 525.421 eigene Aktien was 0,7852% des derzeitigen Grundkapitals entspricht. Der Vorstand wurde auch ermächtigt, für die Dauer von fünf Jahren ab Beschlussfassung, somit bis 03.06.2021, mit Zustimmung des Aufsichtsrats für die Veräußerung der eigenen Aktien auch eine andere Art als über die Börse oder durch ein öffentliches Angebot unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre zu beschließen.

2. Die im Juni 2014 begebene 4,5 % S IMMO Anleihe 2014 – 2021 (Volumen rund EUR 90 Mio.), die im Oktober 2014 begebene 3 % S IMMO Anleihe 2014 – 2019 (Volumen EUR 100 Mio.), die im April 2015 begebene 3,25 % S IMMO Anleihe 2015 – 2025 (Volumen rund EUR 34 Mio.), die im April 2015 begebene 3,25 % S IMMO Anleihe 2015 – 2027 (Volumen EUR 65 Mio.) sowie die im Februar 2018 begebenen 1,75 % S IMMO Anleihe 2018 – 2024 (Volumen 100 EUR Mio.) bzw. die 2,875 % S IMMO Anleihe 2018 – 2030 (Volumen EUR 50 Mio.) enthalten sogenannte Change-of-Control-Klauseln. Gemäß den Bedingungen der 2014 und 2015 begebenen Anleihen sind die Anleihegläubiger im Falle eines Kontrollwechsels zur Kündigung der Teilschuldverschreibung berechtigt und können die sofortige Rückzahlung verlangen. Gemäß den Bedingungen der im Februar 2018 begebenen Anleihen sind die Anleihegläubiger im Falle eines Kontrollwechsels zur Kündigung der Teilschuldverschreibung berechtigt sofern dieser Kontrollwechsel zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der Fähigkeit der Emittentin führt, ihre Verpflichtungen aus den Teilschuldverschreibungen zu erfüllen.

Ein Kontrollwechsel findet gemäß den Bedingungen der Anleihen dann statt, wenn eine oder mehrere gemeinsam vorgehende Personen oder eine Drittperson oder -personen, die für eine solche Person oder Personen handeln, zu irgendeiner Zeit direkt oder indirekt (i) mehr als 50 % der mit den Aktien der Emittentin verbundenen Stimmrechte (ohne Berücksichtigung des Höchststimmrechts) oder (ii) das Recht, die Mehrzahl der Mitglieder des Vorstands der Emittentin und/oder der Kapitalvertreter im Aufsichtsrat der Emittentin zu bestimmen, erworben haben.

1. Es bestehen keine Entschädigungsvereinbarungen zwischen der Gesellschaft und ihren Vorstands- und Aufsichtsratsmitgliedern oder Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern für den Fall eines öffentlichen Übernahmeangebots.

Wien, am 20. März 2018

Der Vorstand:

Mag. Ernst Vejdovszky Mag. Friedrich Wachernig, MBA

Bilanz zum 31. Dezember 2017

A k t i v a

			31.12.2017		31.12.2016
		EUR	EUR	TEUR	TEUR
	A. Anlagevermögen
I.	Immaterielle Vermögensgegenstände
	ähnliche Rechte		57.680,94		91
II.	Sachanlagen
	1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und
	Bauten, einschließlich der Bauten auf fremdem
	Grund		153.095.074,73		157.245
	davon Verschmelzungsmehrwert	7.432.338,44		7.649
	2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäfts
	ausstattung		220.427,75		268
	3. geleistete Anzahlungen		6.700,00		0
			153.322.202,48		157.513
	III. Finanzanlagen
	1. Anteile an verbundenen Unternehmen		625.313.174,92		525.278
	davon Verschmelzungsmehrwert	369.528,03		370
	2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen		87.028.635,81		183.763
	davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	74.851.221,90		178.480
	3. Beteiligungen		1.891.837,32		1.978
	4. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein
	Beteiligungsverhältnis besteht		10.945.708,93		10.373
	davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	10.945.708,93		10.373
	5. Wertpapiere (Wertrechte) des Anlagevermögens		1.142.828,21		1.018
			726.322.185,19		722.410
			879.702.068,61		880.014
	B. Umlaufvermögen
I.	Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
	1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen		796.519,31		554
	davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	0,00		0
	2. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen		331.159.373,40		122.153
	davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	1.217.808,74		64.000
	3. Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen
	ein Beteiligungsverhältnis besteht		1.170.852,36		865
	davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	0,00		0
	4. sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände		2.383.471,86		2.321
	davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	983.498,23		1.239
			335.510.216,93		125.893
II.	Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		43.736.721,18		36.970
			379.246.938,11		162.863
	C. Rechnungsabgrenzungsposten		80.437,85		11
	D. Aktive latente Steuern		1.373.868,00		2.841
			1.260.403.312,57		1.045.729

Bilanz zum 31. Dezember 2017

P a s s i v a

		31.12.2017		31.12.2016
	EUR	EUR	TEUR	TEUR
A. Eigenkapital
I. Grundkapital		243.143.569,90		243.143
Nennbetrag eigener Anteile		-2.599.493,10		-2.599
ausgegebenes Kapital		240.544.076,80		240.544
II. Kapitalrücklagen
gebundene		77.943.846,02		77.944
III. Gewinnrücklagen
1. Rücklage für eigene Anteile (gebunden)		2.599.493,10		2.599
2. andere Rücklagen (freie Rücklagen)		108.537.260,59		39.418
davon ausschüttungsgesperrt	1.373.868,00		2.841
		111.136.753,69		42.017
IV. Bilanzgewinn davon Gewinnvortrag	1.519.298,00	29.000.000,00	982	28.000
		458.624.676,51		388.505
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Abfertigungen		190.551,59		167
2. Rückstellungen für Pensionen		1.707.666,80		1.533
3. Steuerrückstellungen		13.917,00		14
4. sonstige Rückstellungen		14.686.885,54		21.262
		16.599.020,93		22.976
C. Verbindlichkeiten
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr	316.960.094,94		115.271
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	467.574.757,34		518.220
1. Anleihen		288.664.000,00		288.664
davon konvertibel davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr	0,00 0,00		0 0
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	288.664.000,00		288.664
2. Genussscheinkapital		56.716.907,00		58.131
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr	56.716.907,00		0
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	0,00		58.131
3. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten		113.227.043,89		154.695
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	8.163.539,62 105.063.504,27		42.685 112.010
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen		365.061,08		581
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr	365.061,08		581
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	0,00		0
5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen		317.298.100,53		123.181
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr	244.676.122,17		64.982
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr 6. sonstige Verbindlichkeiten	72.621.978,36	8.263.739,78	58.199	8.239
davon aus Steuern	631.668,91		503
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit	82.731,52		78
davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr	7.038.465,07		7.023
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	1.225.274,71		1.216
		784.534.852,28		633.491
D. Rechnungsabgrenzungsposten		644.762,85		757
		1.260.403.312,57		1.045.729

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2017

			2017		2016
		EUR	EUR	TEUR	TEUR
	1. Umsatzerlöse		21.107.505,75		20.332
	2. sonstige betriebliche Erträge
	a) Erträge aus dem Abgang vom und der Zuschreibung zum
	Anlagevermögen mit Ausnahme der Finanzanlagen		0,00		2.022
	b) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen		91.439,35		1.619
c)	übrige		384.627,91		20
			476.067,26		3.661
	3. Aufwendungen für bezogene Leistungen		-6.214.859,65		-6.045
	4. Personalaufwand
	a) Gehälter		-3.787.704,29		-3.994
	b) soziale Aufwendungen		-1.165.946,75		-1.038
	davon Aufwendungen für Altersversorgung	-241.783,51		-229
	davon Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an
	betriebliche Mitarbeitervorsorgekassen	-81.692,38		-78
	davon Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben
	sowie vom Entgelt abhängige Abgaben und Pflichtbeiträge	-790.263,99		-748
			-4.953.651,04		-5.032
	5. Abschreibungen auf immterielle Gegenstände des
	Anlagevermögens und Sachanlagen		-5.375.100,03		-5.455
	6. sonstige betriebliche Aufwendungen		-4.324.408,74		-4.454
	davon Steuern, soweit sie nicht unter Z 18 fallen	-44.885,85	715.553,55	-38	3.007
	7. Zwischensumme aus Z 1 bis 6
	8. Erträge aus Beteiligungen davon aus verbundenen Unternehmen	80.000.000,00	80.499.205,00	21.500	22.116
	9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des
	Finanzanlagevermögens		6.182.672,92		9.358
	davon aus verbundenen Unternehmen	5.292.524,00		8.785
	10. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		2.011.182,66		2.686
	davon aus verbundenen Unternehmen	649.865,11		2.635
	11. Erträge aus dem Abgang von und der Zuschreibung zu
	Finanzanlagen		2.703.567,83		3.826
	12. Aufwendungen aus Finanzanlagen		-3.449,29		-326
	davon Abschreibungen	-3.449,29		-326
	davon Aufwendungen aus verbundenen Unternehmen	0,00		-322
	13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-15.763.520,36		-31.915
	davon betreffend verbundene Unternehmen	-2.076.643,83		-1.896
	14. Ergebniszuweisung Genussscheine		-4.858.260,89		-6.735
	15. Zuweisung anteilige stille Reserven Immobilienvermögen
	für die Genussscheine		-1.105.858,00		-176
	16. Zwischensumme aus Z 8 bis 15		69.665.539,87		-1.166
	17. Ergebnis vor Steuern (Zwischensumme aus Z 7 und Z 16)		70.381.093,42		1.841
	18. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		26.219.115,00		5.385
	davon latente Steuern	-1.467.407,00		4.829
	davon aus Steuerumlagen	27.716.272,00		577
	19. Ergebnis nach Steuern		96.600.208,42		7.226
	20. Jahresüberschuss		96.600.208,42		7.226
	21. Auflösung von Gewinnrücklagen		152.308,62		24.543
	22. Zuweisung zu Gewinnrücklagen		-69.271.815,04		-4.751
	23. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr		1.519.298,00		982
	24. Bilanzgewinn		29.000.000,00		28.000

Anhang zum Jahresabschluss 31.12.2017

I. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2017 wurde unter Beachtung der allgemein anerkannten Grundsätze erstellt. Dabei wurden die in § 201 Abs. 2 UGB kodifizierten Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und Bilanzierung beachtet, um ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens zu vermitteln. Die Bilanzierung, die Bewertung und der Ausweis der einzelnen Posten des Jahresabschlusses wurden nach den Bestimmungen der §§ 195 bis 211 und 222 bis 235 UGB vorgenommen. Der Jahresabschluss der S IMMO AG wurde nach den Vorschriften des Unternehmensgesetzbuches in der geltenden Fassung erstellt.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses wurde der Grundsatz der Vollständigkeit eingehalten. Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen.

Bei Vermögensgegenständen und Schulden wurde der Grundsatz der Einzelbewertung angewendet. Dem Vorsichtsprinzip wurde Rechnung getragen, indem insbesondere nur die am Abschlussstichtag verwirklichten Gewinne ausgewiesen wurden. Alle erkennbaren Risiken und drohenden Verluste, die im Geschäftsjahr oder in einem der früheren Geschäftsjahre entstanden sind, wurden berücksichtigt.

Bei der Gesellschaft handelt es sich um ein Unternehmen von öffentlichem Interesse gemäß § 189a UGB und gilt daher als große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 221 UGB.

Schätzungen beruhen auf einer umsichtigen Beurteilung. Soweit statistisch ermittelbare Erfahrungen aus gleich gelagerten Sachverhalten vorhanden sind, hat das Unternehmen diese bei den Schätzungen berücksichtigt.

Aus Gründen der Klarheit und zum besseren Verständnis der Vermögenslage werden bisher unter den "Ausleihungen an verbundenen Unternehmen" ausgewiesene gegebene Darlehen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht iHv EUR 10.945.708,93 (Vj. TEUR 10.373) nunmehr unter dem Bilanzposten "Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht" ausgewiesen. Des Weiteren wurde im Geschäftsjahr 2017 aus Gründen des besseren Verständnisses der Ertragslage die Rechenlogik bezogen auf den Ausweis der Zinserträge und -aufwendungen aus Ausleihungen an verbundene Unternehmen und Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, geändert. Für Zwecke der Vergleichbarkeit mit der Vorjahres-Gewinn- und Verlustrechnung wurde der Ausweis der Zinserträge und -aufwendungen aus Ausleihungen an verbundene Unternehmen und aus Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, entsprechend geändert. Die Änderung betrifft lediglich den Ausweis innerhalb des Finanzergebnisses und hat in Summe keine Auswirkung auf den Jahresüberschuss. Nachstehende Tabelle zeigt den geänderten Ausweis für die Vergleichsperiode:

	Vor Umstellung	nach Umstellung
Erträge aus Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens	14.723.140,59	9.358.271,29
davon betreffend verbundene Unternehmen	13.980.552,35	8.785.278,97
davon betreffend Unternehmen, mit denen ein	742.588,24	572.992,32
Beteiligungsverhältnis besteht
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	37.310.118,76	31.914.745,43
davon betreffend verbundene Unternehmen	7.121.349,22	1.895.571,81
davon betreffend Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	169.595,92	0,00

1. Anlagevermögen

1.1 Immaterielles Anlagevermögen

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten bewertet, vermindert um planmäßige Abschreibungen entsprechend der Nutzungsdauer. Die planmäßigen Abschreibungen werden linear angenommen. Als Nutzungsdauer wird ein Zeitraum von 4 Jahren zugrunde gelegt.

1.2 Sachanlagevermögen

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich Investitionszuschüssen und bisher aufgelaufenen und im Berichtsjahr planmäßig fortgeführten Abschreibungen bewertet. Zur Ermittlung der Abschreibungssätze wird generell die lineare Abschreibungsmethode gewählt. Der Rahmen der Nutzungsdauer beträgt für die einzelnen Anlagengruppen:

Gebäude:	40 bis 67 Jahre
Hardware:	4 Jahre
Betriebs- und Geschäftsausstattung:	5 bis 10 Jahre

Geringwertige Vermögensgegenstände (Wirtschaftsgüter gemäß § 13 EStG 1988) werden im Jahr der Anschaffung sofort voll abgeschrieben. Bilanziell wurde diese Abschreibung gemäß § 226 Abs 3 UGB als Abgang dargestellt.

1.3 Finanzanlagevermögen

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten abzüglich außerplanmäßiger Abschreibungen unter Beachtung des gemilderten Niederstwertprinzips bewertet. Außerplanmäßige Abschreibungen werden nur im Fall einer voraussichtlich dauernden Wertminderung vorgenommen.

In den Wertpapieren des Anlagevermögens sind Ansprüche aus Rückdeckungsversicherungen auf Grund von Pensionszusagen enthalten. Der Ansatz dieser Ansprüche erfolgt mit dem Deckungskapital.

2. Umlaufvermögen

2.1 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen wurden zum Nennwert bzw. Barwert bewertet. Bei der Bewertung von Forderungen wurden erkennbare Risiken durch individuelle Abwertungen berücksichtigt.

Soweit erforderlich, wurde die späte Fälligkeit durch Abzinsung berücksichtigt.

Die Bewertung der Guthaben bei Kreditinstituten erfolgte mit dem Nennwert.

3. Rechnungsabgrenzungsposten

Die aktiven und passiven Rechnungsabgrenzungsposten wurden mit dem Nennwert bewertet.

4. Aktive latente Steuern

Aktive latente Steuern werden auf Differenzen, die zwischen den unternehmensrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Rückstellungen, Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten bestehen, die sich in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen, angesetzt. Vom Wahlrecht des § 198 Abs. 9 UGB, latente Steuern auf steuerliche Verlustvorträge zu bilanzieren, wurde kein Gebrauch gemacht.

Der bilanzierte Betrag an aktiven latenten Steuern stellt einen Überhang aktiver über passive latente Steuern dar. Eine Saldierung der aktiven mit den passiven latenten Steuern wird vorgenommen, weil eine Aufrechnung der tatsächlichen Steuererstattungsansprüche mit den tatsächlichen Steuerschulden rechtlich möglich ist.

5. Rückstellungen

5.1. Personalrückstellungen

Der Ansatz und die Bewertung von Personalrückstellungen (Abfertigungs-, Pensions-, Jubiläumsgeldrückstellungen) folgt den Ausführungen der AFRAC-Stellungnahme 27 "Rückstellungen für Pensions-, Abfertigungs-, Jubiläumsgeld- und vergleichbare langfristig fällige Verpflichtungen nach den Vorschriften des Unternehmensgesetzbuches" (Juni 2016).

Die Ermittlung erfolgt nach versicherungsmathematischen Grundsätzen nach der "Projected Unit Credit Method" unter Verwendung der biometrischen Richttafeln AVÖ 2008-P Pagler & Pagler.

Beim verwendeten Rechnungszinssatz handelt es sich um einen Stichtagszinssatz. Der Stichtagszinssatz ist jener Zinssatz, zu dem sich ein Unternehmen mit hochklassiger Bonitätseinstufung am Abschlussstichtag der durchschnittlichen Restlaufzeit der Verpflichtungen im Wesentlichen entsprechendes Fremdkapital beschaffen kann.

Die Bewertungsmethode für die Berechnung der Rückstellungen für Abfertigungen und Pensionen wurde gegenüber dem Vorjahr nicht geändert.

5.1.1. Abfertigungsrückstellungen

	2017	2016
Zinssatz	0,9%	1,0%
Gehalts-/Lohnsteigerung	1,5%	2,5%
Fluktationsabschlag	0% - 7%	Pauschal 7%
Pensionsalter	62-65 Jahre	62 Jahre

5.1.2. Pensionsrückstellungen

	2017	2016
Zinssatz	1,5%	1,6%
Gehalts-/Lohnsteigerung	1,0%	1,0%
Pensionsalter	65 Jahre	65 Jahre

5.2. Sonstige Rückstellungen

Die Steuer- und sonstigen Rückstellungen berücksichtigen unter Beachtung des Imparitätsund Höchstwertprinzips alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten in Höhe jenes Betrages, der nach vernünftiger unternehmerischer Beurteilung hierfür notwendig ist. Die sonstigen Rückstellungen wurden in Höhe des Erfüllungsbetrages gebildet.

6. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag unter Bedachtnahme auf den Grundsatz der Vorsicht bewertet.

II. Allgemeine Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

Die Erstellung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung wurde den gesetzlichen Vorschriften entsprechend vorgenommen. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt.

III. Erläuterungen der Konzernverhältnisse

Die S IMMO AG, Wien, stellt einen Konzernabschluss gemäß § 245a UGB in Übereinstimmung mit den vom International Accounting Standards Board (IASB) formulierten Standards (IFRS und IAS) und Interpretationen (IFRIC und SIC), wie sie in der Europäischen Union (EU) anzuwenden sind, auf. Der Konzernabschluss ist beim Handelsgericht Wien hinterlegt.

Die S IMMO AG, Wien, stellt den Konzernabschluss für den größten und kleinsten Kreis von Unternehmen auf.

IV. Erläuterungen zur Gruppenbesteuerung

Die Gesellschaft ist Gruppenträger einer steuerlichen Unternehmensgruppe gemäß § 9 Abs. 1 KStG.

Zwischen Gruppenträger und Gruppenmitgliedern besteht ein Vertrag zur Regelung des Steuerausgleichs. Die Ermittlung des Steuerausgleichs erfolgt demnach nach der Belastungsmethode: weist ein inländisches Gruppenmitglied ein positives steuerliches Ergebnis aus, dann ist eine positive Steuerumlage in Höhe von 25% an den Gruppenträger zu entrichten. Im Falle eines negativen steuerlichen Ergebnisses erhält das inländische Gruppenmitglied keine sofortige Zahlung, vielmehr werden die negativen Ergebnisse als interner Verlustvortrag des jeweiligen Gruppenmitgliedes in Evidenz gehalten, welcher mit zukünftigen positiven Ergebnissen verrechnet werden kann.

V. Erläuterungen zur Bilanz

A K T I V A

1. Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens und die Aufgliederung der Jahresabschreibung nach einzelnen Posten sind aus dem nachstehenden Anlagenspiegel ersichtlich.

		Ans cha ffun gs-/ Her	llun gsk ste oste n			kum ulie Abs chr eibu rte nge n				Res tbu chw erte
	Sta nd	Zug äng e	Abg äng e	Sta nd	Sta nd	Zug äng e	Abg äng e	Zus chr eibu	Sta nd	Sta nd	Sta nd
	1.1 .20 17			31. 12.2 017	1.1 .20 17			n- gen	31. 12.2 017	31. 12.2 017	31. 12.2 016
	EU R	EU R	EU R	EU R	EU R	EU R	EU R	EU R	EU R	EU R	EU R
I. Imm riel le V öge änd ate nst erm nsg ege e
ähn lich e R ech te	256 .210 ,51	0,0 0	0,0 0	256 .210 ,51	164 .810 ,12	33. 719 ,45	0,0 0	0,0 0	198 .529 ,57	57. 680 ,94	91. 400 ,39
II. Sac han lag en
1. G dst ück dst ück sgle iche Re chte d run e, g run un
Bau , ein sch ließ lich de r Ba uf f dem ten ute n a rem
Gru nd
G dwe rt (u nbe bau t) run	1.00 7.0 00, 00	0,0 0	0,0 0	1.0 07. 000 ,00	0,0 0	0,0 0	0,0 0	0,0 0	0,0 0	1.0 07. 000 ,00	1.0 07. 000 ,00
G dwe rt (b eba ut) run	50. 523 .503 ,19	0,0 0	0,0 0	50. 523 .503 ,19	0,0 0	0,0 0	0,0 0	0,0 0	0,0 0	50. 523 .503 ,19	50. 523 .503 ,19
G ebä ude t wer	185 .046 .664 ,50	1.1 12.0 94, 11	888 .46 1,37	185 .270 .297 ,24	75. 930 .400 ,71	5.4 03. 370 ,88	888 .46 1,37	0,0 0	80. 445 .310 ,22	104 .824 .987 ,02	109 .116 .263 ,79
In titio hus us ö ffen tlich Mitt eln ves nsz usc s a en	-4.8 53. 808 ,43	0,0 0	0,0 0	-4.8 53. 808 ,43	-1.4 52. 254 ,97	-14 1.13 7,9 8	0,0 0	0,0 0	-1.5 93. 392 ,95	-3.2 60. 415 ,48	-3.4 01. 553 ,46
	231 .723 .359 ,26	1.1 12.0 94, 11	888 .46 1,37	231 .946 .992 ,00	74. 478 .145 ,74	5.2 62. 232 ,90	888 .46 1,37	0,0 0	78. 851 .917 ,27	153 .095 .074 ,73	157 .245 .213 ,52
nde re A nlag Bet rieb nd Ges chä fts 2. a en, s- u
g *) stat tun aus
ei gen e	456 .032 ,61	43. 897 ,20	64. 245 ,63	435 .684 ,18	238 .562 ,22	69. 122 ,89	42. 771 ,67	0,0 0	264 .913 ,44	170 .770 ,74	217 .470 ,39
rmie Mo bilie tete ve n	169 .740 ,67	8.8 79, 15	0,0 0	178 .619 ,82	118 .938 ,02	10. 024 ,79	0,0 0	0,0 0	128 .962 ,81	49. 657 ,01	50. 802 ,65
	625 .773 ,28	52. 776 ,35	64. 245 ,63	614 .304 ,00	357 .500 ,24	79. 147 ,68	42. 771 ,67	0,0 0	393 .876 ,25	220 .427 ,75	268 .273 ,04
3. g elei stet e A hlun nza gen	0,0 0	6.7 00, 00	0,0 0	6.7 00, 00	0,0 0	0,0 0	0,0 0	0,0 0	0,0 0	6.7 00, 00	0,0 0
	232 .349 .132 ,54	1.1 71. 570 ,46	952 .707 ,00	232 .567 .996 ,00	74. 835 .645 ,98	5.3 41. 380 ,58	931 .233 ,04	0,0 0	79. 245 .793 ,52	153 .322 .202 ,48	157 .513 .486 ,56
III. Fin anl anz age n
1. A ile a rbu nde Un ehm nte tern n ve nen en	525 .278 .174 ,92	100 .035 .000 ,00	0,0 0	625 .313 .174 ,92	0,0 0	0,0 0	0,0 0	0,0 0	0,0 0	625 .313 .174 ,92	525 .278 .174 ,92
2. A usle ihun rbu nde Unt ehm gen an ve ne ern en	192 .595 .13 1,66	11. 009 .98 1,58	110 .129 .477 ,43	93. 475 .635 ,81	8.8 32. 167 ,83	0,0 0	0,0 0	2.3 85. 167 ,83	6.4 47. 000 ,00	87. 028 .635 ,81	183 .762 .963 ,83
3. Bet eilig ung en	2.9 06. 417 ,60	0,0 0	86. 400 ,00	2.8 20. 017 ,60	928 .180 ,28	0,0 0	0,0 0	0,0 0	928 .180 ,28	1.8 91. 837 ,32	1.9 78. 237 ,32
4. A usle ihun Un tern ehm mit den ein gen an en, en
Bet eilig rhä ltnis be ste ht ung sve	10.3 72. 714 ,80	2.7 66. 269 ,79	2.1 93. 275 ,66	10. 945 .708 ,93	0,0 0	0,0 0	0,0 0	0,0 0	0,0 0	10. 945 .708 ,93	10. 372 .714 ,80
5. W apie re ( We chte ) de s A nlag ertp rtre rmö eve gen s	1.0 21. 367 ,73	128 .455 ,05	0,0 0	1.1 49. 822 ,78	3.5 45, 28	3.4 49, 29	0,0 0	0,0 0	6.9 94, 57	1.1 42. 828 ,21	1.0 17.8 22, 45
	732 .173 .806 ,71	113 .939 .706 ,42	112 .409 .153 ,09	733 .704 .360 ,04	9.7 63. 893 ,39	3.4 49, 29	0,0 0	2.3 85. 167 ,83	7.3 82. 174 ,85	726 .322 .185 ,19	722 .409 .913 ,32
	964 .779 .149 ,76	115 .11 1.27 6,8 8	113 .36 1.86 0,0 9	966 .528 .566 ,55	84. 764 .349 ,49	5.3 78. 549 ,32	931 .233 ,04	2.3 85. 167 ,83	86. 826 .497 ,94	879 .702 .068 ,61	880 .014 .800 ,27

*) davon geringwertige Vermögensgegenstände gemäß § 204 (1a) UGB 9.995,63 9.995,63 9.995,63 9.995,63

Im Geschäftsjahr 2017 wurde keine außerplanmäßige Abschreibung vorgenommen (Vorjahr TEUR 77).

Zuschreibungen zu Vermögensgegenständen des Anlagevermögens werden vorgenommen, wenn die Gründe für die außerplanmäßige Abschreibung weggefallen sind. Die Zuschreibung erfolgt maximal auf den Nettobuchwert, der sich unter Berücksichtigung der Normalabschreibungen, die inzwischen vorzunehmen gewesen wären, ergibt. Bei Firmenwerten unterbleibt gemäß § 208 Abs. 2 UGB die Zuschreibung.

Im Geschäftsjahr 2017 wurden keine Zuschreibungen durchgeführt:

		Betrag in TEUR
Grundwert	2017	0
	VJ	530
Gebäudewert	2017	0
	VJ	1.492

1.1 Finanzanlagen

Angabe gem. § 238 Z 2 UGB für Beteiligungen ab 20%

	Anteil in %	Stichtag	Währung	Eigenkapital per 31.12.	Ergebnis des Geschäftsjahres
CEE PROPERTY-INVEST
Immobilien GmbH, Wien	100	31.12.2017	TEUR	349.468	37.297
German Property Invest Immobilien
GmbH, Wien	100	31.12.2017	TEUR	207.039	19.297
A.D.I. Immobilien Beteiligungs GmbH,
Wien	100	31.12.2017	TEUR	109.967	57.782
S IMMO Group Finance GmbH, Wien	100	31.12.2017	TEUR	98.993	-1.042

Typisch stille Beteiligung an der PCC - Hotelerrichtungs- und Betriebsgesellschaft m.b.H. & Co. KG:

Einlage TEUR 3.634 zuzüglich Verschmelzungsmehrwert TEUR 370.

Anteile an verbundenen Unternehmen

Im Geschäftsjahr erfolgten keine Zuschreibungen an Anteilen an verbundenen Unternehmen (i.Vj. TEUR 0).

Ausleihungen an verbundene Unternehmen

Ausleihungen an verbundene Unternehmen mit einer Restlaufzeit von unter 1 Jahr betragen TEUR 12.177 (i.Vj. TEUR 5.283).

Im Geschäftsjahr wurden Ausleihungen an verbundene Unternehmen i.H.v. TEUR 0 (i.Vj. TEUR 322) abgeschrieben sowie i.H.v. TEUR 2.385 (i.Vj. TEUR 3.826) zugeschrieben.

Beteiligungen

Hierunter werden die Kommanditbeteiligung an der BGM – IMMORENT Aktiengesellschaft & Co KG und die Beteiligung an der ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. ausgewiesen.

2. Umlaufvermögen

2.1 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Fälligkeiten der Forderungen stellen sich folgendermaßen dar:

		Restlaufzeit
		Summe	bis 1 Jahr	über 1 Jahr
		TEUR	TEUR	TEUR
Forderungen aus Lieferungen und	2017	797	797	0
Leistungen	VJ	554	554	0
Forderungen gegenüber verbundenen	2017	331.159	329.941	1.218
Unternehmen	VJ	122.153	58.153	64.000
Forderungen gegenüber Unternehmen, mit	2017	1.171	1.171	0
denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	VJ	865	865	0
sonstige Forderungen und	2017	2.383	1.400	983
Vermögensgegenstände	VJ	2.321	1.082	1.239

2.1.1 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen beinhalten offene Mietzinsforderungen und Betriebskostenforderungen. Einzelwertberichtigungen in Höhe von TEUR 599 (i.Vj. TEUR 516) sind bereits abgezogen.

2.1.2 Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen

Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen Zinsen für eine stille Beteiligung, Forderungen gegenüber zahlreichen Konzerngesellschaften aus Steuerumlagen, kurzfristige Gesellschafterdarlehen und Cash-Pool-Forderungen. Des Weiteren besteht gegenüber der A.D.I. Immobilien Beteiligungs GmbH eine Forderung aus einer phasenkongruenten Dividendenaktivierung i.H.v. TEUR 50.000.

2.1.3 Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände

Die sonstigen Forderungen und Vermögensgegenstände beinhalten mit TEUR 983 (i.Vj. TEUR 1.434) Up-Front-Prämien für Zinscaps, die gem. AFRAC-Stellungnahme Nr. 15 "Die unternehmensrechtliche Bilanzierung von Derivaten und Sicherungsinstrumenten" vom September 2017 bilanziert und über die Laufzeit abgeschrieben werden. Weiters umfasst die Position mit TEUR 1.335 (i.Vj. TEUR 865) offene Betriebskostenverrechnungen und mit TEUR 65 (i.Vj. TEUR 22) sonstige Forderungen.

3. Aktive latente Steuern

Der bilanzierte Betrag an aktiven latenten Steuern stellt einen Überhang aktiver über passive latente Steuern dar. Eine Saldierung der aktiven mit den passiven latenten Steuern wird vorgenommen, weil eine Aufrechnung der tatsächlichen Steuererstattungsansprüche mit den tatsächlichen Steuerschulden rechtlich möglich ist.

Die Entwicklung der aktiven und passiven latenten Steuern (vor Aufrechnung der Salden innerhalb der gleichen Steuerjudikatur) stellt sich wie folgt dar:

Posten	Unternehmens recht	Steuerrecht	Temporäre Differenzen	Latente Steuer (Steuersatz 25%)
Aktive latente Steuern
Kosten der
Geldbeschaffung	0,00	1.129.585,00	1.129.585,00	282.396,25
Temporäre Differenzen
Buchwerte
Immobilienvermögen	10.714.161,00	15.808.060,00	5.093.899,00	1.273.474,75
Pensionsrückstellung	1.707.666,80	920.993,78	786.673,02	196.668,26
Abfertigungsrückstellung	190.551,59	86.219,10	104.332,49	26.083,12
Drohverlustrückstellung
für negative Marktwerte
von Derivaten	13.357.000,00	0,00	13.357.000,00	3.339.250,00
Summe Stand
31.12.2017				5.117.872,38

	Unternehmens recht	Steuerrecht	Temporäre Differenzen
Passive latente Steuern
Verschmelzungsmehrwert	7.432.338,00	0,00	-7.432.338,00	-1.858.084,50
Bewertungsreserve*)	7.543.680,00	0,00	-7.543.680,00	-1.885.920,00
Summe Stand
31.12.2017				3.744.004,50

*) Ausweis unter den anderen Rücklagen (freie Rücklagen) aufgrund Darstellung RÄG 2014

Per 31.12.2017 ergibt sich auf saldierter Basis eine aktive Latenz in Höhe von TEUR 1.374 (i.Vj TEUR 2.841). Die Veränderung zum Vorjahr in Höhe von TEUR 1.467 stellt einen latenten Steueraufwand dar und ist zur Gänze ergebniswirksam.

Posten	Unternehmens recht	Steuerrecht	Temporäre Differenzen	Latente Steuer (Steuersatz 25%)
Aktive latente Steuern
Kosten der
Geldbeschaffung	0,00	1.421.770,90	1.421.770,90	355.442,75
Temporäre Differenzen
Buchwerte
Immobilienvermögen	10.344.502,00	15.342.868,00	4.998.366,00	1.249.591,50
Pensionsrückstellung	1.553.456,00	857.622,00	675.834,00	168.958,50
Abfertigungsrückstellung	166.666,00	68.890,00	97.776,00	24.444,00
Drohverlustrückstellung
für negative Marktwerte
von Derivaten	19.567.000,00	0,00	19.567.000,00	4.891.750,00
Summe Stand
31.12.2016				6.690.186,75
	Unternehmens		Temporäre
Passive latente Steuern	recht	Steuerrecht	Differenzen
Verschmelzungsmehrwert	7.648.891,00	0,00	-7.648.891,00	-1.912.222,75
Bewertungsreserve*)	7.746.758,00	0,00	-7.746.758,00	-1.936.689,50
Summe Stand
31.12.2016				3.848.912,25

*) Ausweis unter den anderen Rücklagen (freie Rücklagen) aufgrund Darstellung RÄG 2014

4. Derivative Finanzinstrumente

Derivate werden grundsätzlich zur Reduzierung des Zinsänderungsrisikos eingesetzt. Zinsänderungsrisiken ergeben sich aufgrund bestehender variabel verzinslicher Finanzierungsverbindlichkeiten. Grundsätzlich wird versucht, die Sicherungsinstrumente auf die Laufzeit der abzusichernden Zahlungsströme aus den Finanzierungsverbindlichkeiten abzuschließen; für den Fall, dass Sicherungsinstrumente beispielsweise nicht für die gesamte Laufzeit der Finanzierungsverbindlichkeiten verfügbar sind, kommen auch rollierende Sicherungsstrategien zum Einsatz.

Die Gesellschaft hatte zum Bilanzstichtag Zinsswap- und Zinscap-Verträge abgeschlossen:

	Volumen in TEUR	Marktwert in TEUR
Zinsswaps	250.000	-13.357
Zinscaps	190.000	983
Summe	440.000	-12.374

Für Swaps mit zum Bilanzstichtag negativen Marktwerten wurde (im Hinblick auf die AFRAC-Stellungnahme zu Nr. 15 "Die unternehmensrechtliche Bilanzierung von Derivaten und Sicherungsinstrumenten" vom September 2017) eine Rückstellung für drohende Verluste in Höhe von TEUR 13.357 (i.Vj. TEUR 19.567) gebildet.

P A S S I V A

5. Eigenkapital

Das Grundkapital wird mit TEUR 243.144 (abzüglich Nominale eigene Anteile i.H.v. TEUR 2.600 (i.VJ TEUR 2.600) ausgewiesen und zerfällt in 66.917.179 Stück auf Inhaber lautende Stückaktien. Die Aktien notieren an der Wiener Börse. Im Berichtsraum 2017 wurden keine Aktien eingezogen.

Im Geschäftsjahr 2017 wurden Gewinnrücklagen in Höhe von TEUR 152 (i.VJ TEUR 24.543) aufgelöst. Außerdem wurde vom Jahresüberschuss 2017 unter anderem ein Betrag in Höhe von TEUR 69.272 (i.Vj TEUR 4.751) den freien Gewinnrücklagen zugewiesen. In den Gewinnrücklagen unterliegt ein Betrag von TEUR 1.374 (i.Vj TEUR 2.841) einer Ausschüttungssperre gem. § 235 Abs. 2 UGB.

Die Gesellschaft hält zum Bilanzstichtag 715.424 Stück eigene Aktien, die in Übereinstimmung mit den Regelungen des RÄG 2014 vom Nominalkapital und den Gewinnrücklagen abgesetzt wurden.

Im Geschäftsjahr 2017 wurden keine Aktien aus einem genehmigten Kapital gezeichnet.

In der am 08.06.2017 abgehaltenen 28. ordentlichen Hauptversammlung der S IMMO AG wurde für das Geschäftsjahr 2016 die Ausschüttung einer Dividende von EUR 0,40 je dividendenberechtigter Aktie beschlossen. Der gesamte Ausschüttungsbetrag belief sich auf TEUR 26.481.

Für das Geschäftsjahr 2017 beabsichtigt die Gesellschaft bei der nächsten ordentlichen Hauptversammlung, die Ausschüttung einer Dividende von EUR 0,40 je dividendenberechtigter Aktie vorzuschlagen.

5.1 Kapitalrücklagen

Die Kapitalrücklage setzt sich zur Gänze aus gebundenen Kapitalrücklage zusammen.

5.2 Gewinnrücklagen

Die in der Gewinnrücklage ausgewiesene Bewertungsreserve zeigt folgende Entwicklung:

	Stand am 1.1.2017 TEUR	Dotierung TEUR	Auflösung TEUR	Stand am 31.12.2017 TEUR
Gewinnrücklage	5.811	0	152	5.659

7. Rückstellungen

7.1 Rückstellung für Abfertigungen

	31.12.2017 TEUR	31.12.2016 TEUR
Rückstellung für Abfertigungen	191	167

7.2 Rückstellung für Pensionen

	31.12.2017 TEUR	31.12.2016 TEUR
Rückstellung für Pensionen	1.708	1.533

7.3 Steuerrückstellungen

	31.12.2017 TEUR	31.12.2016 TEUR
Eintragungsgebühren	14	14

7.4 Sonstige Rückstellungen

	31.12.2017 TEUR	31.12.2016 TEUR
Rechts-, Prüfungs-, Beratungs-,
Schätz-, Veröffentlichungskosten	463	434
Instandhaltung	120	365
Personalkosten	747	886
Drohverluste aus Derivaten	13.357	19.567
Verwaltungskosten	0	10
Gesamt	14.687	21.262

8. Investitionszuschüsse

	Stand 1.1.2017 TEUR	Zuführung TEUR	Auflösung TEUR	Stand 31.12.2017 TEUR
Investitionszuschüsse
Grundstück und Gebäude	3.402	0	141	3.261

9. Verbindlichkeiten

9.1. Anleihen

Die Anleiheverbindlichkeiten zum 31.12.2017 setzen sich, unverändert zum Vorjahr, folgendermaßen zusammen:

ISIN	Buchwert	Kupon	Begeben in	Laufzeit bis
	TEUR
AT0000A177D2	89.739,50	4,50%	2014	16.06.2021
AT0000A19SB5	99.931,00	3,00%	2014	02.10.2019
AT0000A1DBM5	33.993,50	3,25%	2015	08.04.2025
AT0000A1DWK5	65.000,00	3,25%	2015	20.04.2027
Gesamt	288.664,00

Sämtliche Anleihenverbindlichkeiten sind endfällig.

9.2. Genussscheinkapital

Die Genussscheinbedingungen für die obligationenähnlichen Genussscheine S IMMO INVEST wurden rückwirkend ab 1. Jänner 2007 geändert und der S-IMMO-INVEST-Genussscheinfonds aufgelöst (Beschluss der Versammlung der Genussscheininhaber vom 11. Juni 2007 und Beschluss der Hauptversammlung vom 12. Juni 2007).

Die Genussscheininhaber erhalten nach den geänderten Genussscheinbedingungen einen jährlichen Ergebnisanspruch (Zinsen), welcher sich wie folgt errechnet:

Konzern EBIT

(Genussscheinkapital + Ergebnisvortrag) * _____________________________

durchschnittliches Immobilienvermögen ohne Entwicklungsprojekte

Für den Zeitraum Jänner bis Dezember 2017 ergibt sich ein Ergebnisanspruch von TEUR 4.858 (i.Vj. TEUR 6.735).

Die obligationenähnlichen Genussscheine wurden durch die Gesellschaft zur Gänze mit Wirkung 31.12.2017 gekündigt.

Nach letztmaliger Zuweisung anteiliger stiller Reserven im Immobilienvermögen in Höhe von TEUR 1.106 (i.Vj. TEUR 176) ergibt sich ein Rückzahlungsanspruch der Genussscheininhaber zum Kündigungszeitpunkt 31.12.2017 in Höhe von TEUR 56.717. Die Genussscheinverbindlichkeit betrug im Vorjahr TEUR 58.131.

9.3. Verbindlichkeiten

Die Aufgliederung der Verbindlichkeiten gemäß § 225 Abs 6 und § 237 Abs 1 Z 5 UGB stellt sich folgendermaßen dar:

			Restlaufzeit
		Summe	bis 1 Jahr	über 1 Jahr	über 5 Jahre
		TEUR	TEUR	TEUR	TEUR
Verbindlichkeiten gegenüber	2017	113.227	8.164	79.722	25.341
Kreditinstituten	VJ	154.695	42.685	70.335	41.675
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und	2017	365	365	0	0
Leistungen	VJ	581	581	0	0
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen	2017	317.298	244.676	38.729	33.893
Unternehmen	VJ	123.181	64.982	8.055	50.144
Sonstige Verbindlichkeiten	2017	8.264	7.039	0	1.224
	VJ	8.239	7.023	0	1.216

9.3.1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Vom Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind TEUR 104.067 (i.Vj.: TEUR 108.436) dinglich besichert (Grundpfandrecht).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten enthalten mit TEUR 9.160 (i.Vj.: TEUR 11.259) Verbindlichkeiten aus Sale-und-Lease-Back-Verträgen, die zum Barwert der zukünftigen Leasingraten bewertet sind.

9.3.2 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen im Wesentlichen Barvorlagen von mehreren Konzerngesellschaften. Hinsichtlich der Fristigkeiten verweisen wir auf Punkt 9.3.

9.4 Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten mit TEUR 1.224 (i.Vj.: TEUR 1.216) Kautionen, mit TEUR 632 (i.Vj.: TEUR 503) Verbindlichkeiten aus Steuern, mit TEUR 83 (i.Vj.: TEUR 78) Verbindlichkeiten aus sozialer Sicherheit, mit TEUR 5.258 (i.Vj.: TEUR 5.244) Verbindlichkeiten aus Anleihezinsen und mit TEUR 1.067 (i.Vj.: TEUR 1.198) sonstige Verbindlichkeiten.

In den sonstigen Verbindlichkeiten sind Aufwendungen in Höhe von TEUR 5.498 (i.Vj.: TEUR 5.488) enthalten, die erst nach dem Stichtag zahlungswirksam werden.

10. Rechnungsabgrenzungsposten

Unter dieser Position werden im Wesentlichen die Erlöse aus dem Verkauf eines Mietrechtes ausgewiesen.

11. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum 31.12.2017 bestehen diverse Haftungsverhältnisse. Diese gliedern sich auf in: abgegebenen Bürgschaften und Garantien TEUR 366.960, (i.Vj.: TEUR 251.944) sowie Patronatserklärungen TEUR 105.286 (i.Vj.: TEUR 143.958) für Konzerngesellschaften.

Darüber hinaus hat die Gesellschaft zu Gunsten einzelner Konzerngesellschaften Patronatserklärungen abgegeben, mit denen sie sich verpflichtet hat, diese Gesellschaften ab dem jeweiligen Erklärungsdatum zumeist über mindestens 12 Monate so mit finanziellen Mitteln auszustatten, dass diese jederzeit in der Lage sind, alle Zahlungsverpflichtungen zeitgerecht erfüllen zu können.

VI. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:

	2017	2016
	TEUR	TEUR
Erlöse aus Vermietung	15.873	15.682
Betriebskostenweiterverrechnung	3.927	3.857
Erlöse aus der Verwaltungstätigkeit und Beratung für Tochtergesellschaften	296	118
Diverse	1.012	675
Gesamt	21.108	20.332

2. Sonstige betriebliche Erträge

	2017 TEUR	2016 TEUR
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	91	1.619
Erträge aus Zuschreibung von Liegenschaften	0	2.022
Diverse	385	20
Gesamt	476	3.661

3. Aufwendungen für sonstige bezogene Herstellungsleistungen

	2017 TEUR	2016 TEUR
Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben
gemäß § 21 Abs 1 und 2 MRG	4.349	4.186
Instandhaltungsaufwendungen	1.866	1.859
Gesamt	6.215	6.045

4. Personalaufwand

Die Gesellschaft beschäftigte im Jahresdurchschnitt 2 Vorstandsmitglieder, 38 Angestellte und keine Arbeiter. (Im Vorjahr 2 Vorstandsmitglieder, 34 Angestellte und keine Arbeiter.) Die Bezüge der Mitglieder des Vorstands lassen sich wie folgt aufgliedern:

	2017 TEUR	2016 TEUR
Fix	559	529
Variabel	430	350
Gesamt	989	879

Neben den oben genannten Beträgen bestanden noch sonstige Bezüge, die im Wesentlichen die Beiträge an Pensionskassen in Höhe von TEUR 57 (i.Vj.: TEUR 53) und die Beiträge an die Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von TEUR 15 (i.Vj.: TEUR 14) enthalten.

5. Abschreibungen / Erträge aus Zuschreibungen

Hierunter werden planmäßige Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen (abzüglich der aliquoten Auflösung des Investitionszuschusses) von TEUR 5.375 (i.Vj. TEUR 5.455) sowie Zuschreibungen in Höhe von TEUR 0 (i.Vj. TEUR 2.022) ausgewiesen.

6. Sonstige betriebliche Aufwendungen

a) Steuern, soweit sie nicht unter Z 18 fallen

Die Steuern betreffen im Wesentlichen nicht abzugsfähige Vorsteuern.

b) Übrige

	2017 TEUR	2016 TEUR
Verwaltungskosten	1.350	1.265
Investor Relations und Unternehmenskommunikationskosten	1.239	1.572
Rechts- und Beratungsaufwand	1.272	1.173
Vergütungen an Aufsichtsratsmitglieder	172	176
Aufwendungen für Forderungsausfälle und Dotierung
von Wertberichtigungen zu Forderungen	172	226
Diverse	75	5
Gesamt	4.280	4.417

7. Erträge aus Beteiligungen

Hierunter werden erhaltene Dividenden aus Anteilen an verbundenen Unternehmen TEUR 80.000 (i.Vj.: TEUR 21.500) und aus Beteiligungen TEUR 499 (i.Vj.: TEUR 616) ausgewiesen.

8. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens

Hierunter gelangen im Wesentlichen die Zinserträge von Ausleihungen an verbundene Unternehmen zum Ausweis.

9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge resultieren mit TEUR 649 (i.Vj. TEUR 2.635) aus weiterverrechneten Finanzierungskosten an diverse Konzerngesellschaften, mit TEUR 2 (i.Vj. TEUR 1) aus Bankzinsen und TEUR 1.361 aus der Bewertung von Derivaten und Zinsen (i.Vj. TEUR -17.022).

10. Erträge aus der Zuschreibung zu Finanzanlagen

Hierunter wird im Wesentlichen die Auflösung einer Wertberichtigung auf eine Ausleihung an einem verbundenen Unternehmen i.H.v. TEUR 2.385 (i.Vj. TEUR 3.826) ausgewiesen.

11. Aufwendungen aus Finanzanlagen

Hierunter wird die Wertberichtigung auf Ausleihungen an verbundenen Unternehmen i.H.v. TEUR 0 (i.Vj.: TEUR 322) und die Abschreibung von Wertpapieren des Anlagevermögens i.H.v. TEUR 4 (i.Vj.: TEUR 4) ausgewiesen.

12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Der Zinsaufwand resultiert im Wesentlichen mit TEUR 2.464 (i.Vj.: TEUR 2.214) aus Bankzinsen, mit 2.076 TEUR (i.Vj.: TEUR 1.896) aus Darlehen von verbundenen Unternehmen, mit TEUR 10.269 (i.Vj.: TEUR 10.290) aus eigenen Anleihen und mit TEUR 647 (i.Vj.: TEUR 571) aus sonstigen Zinsen.

13. Ergebnisanspruch der Genussscheininhaber

Als Ergebnisanspruch der Genussscheininhaber werden für das Jahr 2017 TEUR 4.858 (i.Vj. TEUR 6.735) ausgewiesen.

14. Zuweisung anteilige stille Reserven im Immobilienvermögen für die Genussscheine

Gemäß § 6 Abs 4 der Genussscheinbedingungen haben die Genussscheininhaber bei Laufzeitende, bei Kündigung und im Falle der Auflösung Anspruch auf einen Anteil an den in der Konzernbilanz (nach IFRS) nicht bilanzierten stillen Reserven. Zum 31. Dezember 2017 errechnete sich dieser Anteil mit TEUR 2.138 (i.Vj. TEUR 1.133).

15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Dieser Posten beinhaltet mit TEUR 30 (i.Vj.: TEUR 30) den Körperschaftsteueraufwand (Mindest-KöSt für Gruppenträger und Gruppenmitglieder der Unternehmensgruppe nach § 9 KStG für das Jahr 2017). Weiters gelangen Erträge aus Steuerumlagen von zur Unternehmensgruppe gehörenden Gruppenmitgliedern in Höhe von TEUR 27.716 (i.Vj.: TEUR 577) und mit TEUR 0 (i.Vj.: TEUR 9) ein Steuerertrag aus Vorperioden zum Ausweis.

Vom Wahlrecht gem. § 198 Abs. 9 UGB wurde kein Gebrauch gemacht. Für die Erläuterung des Ansatzes latenter Steuern wird auf die Abschnitte I.4. und IV.3. verwiesen.

Die Bilanzierung latenter Steuern erfolgte unter Beachtung der Ausführungen in AFRAC-Stellungnahme 30 ("Latente Steuern im Jahresabschluss nach UGB").

16. Aufwendungen für den Abschlussprüfer

Bezüglich der Angabe gemäß § 238 Abs. 1 Z 18 UGB (Aufwendungen für die Abschlussprüfung) wird auf die entsprechende Angabe im Anhang des Konzernabschlusses zum 31.12.2017 verwiesen, der beim Firmenbuch des Handelsgerichts Wien hinterlegt ist.

Unterlassene Zuschreibungen gem. § 208 Abs. 2 UGB

Im Berichtsjahr wurden wie im Vorjahr keine Zuschreibungen an Anteilen an verbundenen Unternehmen unterlassen.

VII. Sonstige Angaben

Nahestehende Unternehmen und Personen

Es bestehen weder heuer noch im Vorjahr Beziehungen mit nahestehenden Personen, welche nicht fremdüblich sind.

Die Organe der Gesellschaft setzten sich wie folgt zusammen:

Aufsichtsrat :

Dr. Martin SIMHANDL, Wien (Vorsitzender) Dr. Ralf ZEITLBERGER, Wien (1. stellvertretender Vorsitzender) Mag. Franz KERBER, Graz (2. stellvertretender Vorsitzender) Mag. Andrea BESENHOFER, Wien Christian HAGER, Krems Mag. Erwin HAMMERBACHER, Wien (bis 08.06.2017) Michael MATLIN, MBA, New York (bis 30.11.2017) DI Manfred RAPF, Wien (seit 08.06.2017) Mag. Dr. Wilhelm RASINGER, Wien

Vorstand:

Mag. Ernst VEJDOVSZKY Mag. Friedrich WACHERNIG, MBA

Die Aufsichtsratsmitglieder erhielten für das Geschäftsjahr 2017 folgende Vergütungen (inkl. Sitzungsgelder):

Dr. Martin SIMHANDL	EUR 30.000
Mag. Franz KERBER	EUR 27.500
Christian HAGER	EUR 15.000
Mag. Erwin HAMMERBACHER	EUR 11.136
Michael MATLIN, MBA	EUR 11.989
Mag. Dr. Wilhelm RASINGER	EUR 19.000
DI Manfred RAPF	EUR 10.000
Dr. Ralf ZEITLBERGER	EUR 29.000
Mag. Andrea BESENHOFER	EUR 18.000

Die Mitglieder des Vorstandes und des Aufsichtsrates erhielten weder Kredite noch Vorschüsse, es bestehen auch keine zugunsten dieser Personen eingegangenen Haftungsverhältnisse.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Im ersten Quartal 2018 hat der Konzern seinen Anteil an der börsenotierten Immofinanz auf 11,82% aufgestockt. Ebenfalls im ersten Quartal 2018 wurden zwei Unternehmensanleihen mit einem Volumen von EUR 100 Mio. in einer sechsjährigen Tranche und einem Volumen von EUR 50 Mio. in einer zwölfjährigen Tranche begeben. Beide Anleihen sind fix verzinst und mit Kupons von 1,75% p.a. (sechsjährig) bzw. 2,875% für die zwölfjährige Tranche ausgestattet.

Wien, am 20. März 2018

Der Vorstand:

Mag. Ernst VEJDOVSZKY e.h. Mag. Friedrich WACHERNIG, MBA e.h.

Bestätigungsvermerk

Bericht zum Jahresabschluss

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresabschluss der S IMMO AG, Wien, bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2017, der Gewinn- und Verlustrechnung für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr und dem Anhang, geprüft.

Nach unserer Beurteilung entspricht der beigefügte Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage zum 31. Dezember 2017 sowie der Ertragslage der Gesellschaft für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-Verordnung Nr. 537/ 2014 (im Folgenden EU-VO) und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die Anwendung der International Standards on Auditing (ISA). Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen.

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung des Jahresabschlusses des Geschäftsjahres waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses als Ganzem und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab.

Unsere Darstellung dieser besonders wichtigen Prüfungssachverhalte haben wir wie folgt strukturiert:

• Sachverhalt
• Prüferisches Vorgehen und Erkenntnisse
• Verweis auf weitergehende Information

1. Bewertung der Anteile an verbundenen Unternehmen

• Sachverhalt

Die S IMMO AG, Wien, weist zum 31. Dezember 2017 Anteile an verbundenen Unternehmen mit einem Buchwert in Höhe von TEUR 625.313 (Vorjahr: TEUR 525.278) im Einzelabschluss aus. Gemäß § 204 Abs. 2 UGB sind Anteile an verbundenen Unternehmen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung außerplanmäßig abzuschreiben. Die gesetzlichen Vertreter sind der Auffassung, dass dauerhafte Wertminderungen bei den zum 31. Dezember 2017 bilanzierten Anteilen an verbundenen Unternehmen nicht vorliegen. Es erfolgte daher keine außerplanmäßige Abschreibung der Anteile an verbundenen Unternehmen.

• Prüferisches Vorgehen und Erkenntnisse

Wir haben im Zusammenhang mit der Beurteilung der Werthaltigkeit der Buchwerte der Anteile an verbundenen Unternehmen geprüft, inwiefern der jeweilige Beteiligungsansatz im Unternehmenswert der Tochtergesellschaften Deckung findet.

Nachdem es sich bei den Tochtergesellschaften im Wesentlichen um Immobilienbesitzgesellschaften handelt, ergibt sich der Unternehmenswert zum größten Teil aus dem jeweiligen bilanziellen Eigenkapital zuzüglich der etwaigen stillen Reserven/ Lasten im Immobilienvermögen.

Per 31. Dezember 2017 hat die S IMMO AG, Wien, externe Gutachter mit der Verkehrswertermittlung der Immobilien beauftragt.

Wir haben uns von der fachlichen Qualifikation und der Objektivität der externen Sachverständigen überzeugt. Im Rahmen der Prüfung der Bewertung der Anteile an verbundenen Unternehmen haben wir stichprobenartig die Verkehrswerte der Immobilien überprüft. Es wurden sowohl die wesentlichen Bewertungsparameter als auch die Bewertungsmodelle auf Ihre Angemessenheit hin überprüft.

Aufbauend auf den Verkehrswertgutachten wurde der Unternehmenswert der Tochtergesellschaften ermittelt und mit dem jeweiligen zum Stichtag bilanzierten Beteiligungswert verglichen.

Das Bewertungskonzept der Anteile an verbundenen Unternehmen ist angemessen. Die ermittelten Unternehmenswerte entsprechen den Marktverhältnissen zum Bilanzstichtag und sind eine geeignete Grundlage für den Wertminderungstest.

• Verweis auf weitergehende Informationen

Die Angaben der gesetzlichen Vertreter zu den Anteilen an verbundenen Unternehmen sind im Anhang unter den Angaben im Punkt V. Erläuterungen zur Bilanz, Unterpunkt 1.1 Finanzanlagen dargestellt.

Verantwortlichkeiten der gesetzlichen Vertreter und des Prüfungsausschusses für den Jahresabschluss

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses und dafür, dass dieser in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit – sofern einschlägig – anzugeben, sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Unternehmenstätigkeit anzuwenden, es sei denn, die gesetzlichen Vertreter beabsichtigen, entweder die Gesellschaft zu liquidieren oder die Unternehmenstätigkeit einzustellen, oder haben keine realistische Alternative dazu.

Der Prüfungsausschussist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft.

Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses

Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen.

Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, üben wir während der gesamten Abschlussprüfung pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus gilt:

• Wir identifizieren und beurteilen die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Abschluss, planen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken, führen sie durch und erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• Wir gewinnen ein Verständnis von dem für die Abschlussprüfung relevanten internen Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems der Gesellschaft abzugeben.
• Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängende Angaben.
• Wir ziehen Schlussfolgerungen über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit durch die gesetzlichen Vertreter sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die erhebliche Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen kann. Falls wir die Schlussfolgerung ziehen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr der Gesellschaft von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zur Folge haben.
• Wir beurteilen die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse in einer Weise wiedergibt, dass ein möglichst getreues Bild erreicht wird.

Wir tauschen uns mit dem Prüfungsausschuss unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Abschlussprüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Abschlussprüfung erkennen, aus.

Wir geben dem Prüfungsausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und tauschen uns mit ihm über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte aus, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und – sofern einschlägig – damit zusammenhängende Schutzmaßnahmen auswirken.

Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Prüfungsausschuss ausgetauscht haben, diejenigen Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung des Jahresabschlusses des Geschäftsjahres waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äußerst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bestätigungsvermerk mitgeteilt werden sollte, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden.

Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Bericht zum Lagebericht

Der Lagebericht ist auf Grund der österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Jahresabschluss in Einklang steht und ob er nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt wurde.

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften.

Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Berufsgrundsätzen zur Prüfung des Lageberichts durchgeführt.

Urteil

Nach unserer Beurteilung ist der Lagebericht nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt worden, enthält zutreffende Angaben nach § 243a UGB, und steht in Einklang mit dem Jahresabschluss.

Erklärung

Angesichts der bei der Prüfung des Jahresabschlusses gewonnenen Erkenntnisse und des gewonnenen Verständnisses über die Gesellschaft und ihr Umfeld wurden wesentliche fehlerhafte Angaben im Lagebericht nicht festgestellt.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen beinhalten alle Informationen im Geschäftsbericht, ausgenommen den Jahresabschluss, den Lagebericht und den Bestätigungsvermerk. Der Geschäftsbericht wird uns voraussichtlich nach dem Datum des Bestätigungsvermerks zur Verfügung gestellt.

Unser Prüfungsurteil zum Jahresabschluss deckt diese sonstigen Informationen nicht ab, und wir werden keine Art der Zusicherung darauf geben.

In Verbindung mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses ist es unsere Verantwortung, diese sonstigen Informationen zu lesen, sobald diese vorhanden sind, und abzuwägen, ob sie angesichts des bei der Prüfung gewonnenen Verständnisses wesentlich in Widerspruch zum Jahresabschluss stehen oder sonst wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Zusätzliche Angaben nach Artikel 10 der EU-VO

Wir wurden von der Hauptversammlung am 8. Juni 2017 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 4. August 2017 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind ununterbrochen seit 2013 Abschlussprüfer.

Wir erklären, dass das Prüfungsurteil im Abschnitt "Bericht zum Jahresabschluss" mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 der EU-VO in Einklang steht.

Wir erklären, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen (Artikel 5 Abs. 1 der EU-VO) erbracht haben und dass wir bei der Durchführung der Abschlussprüfung unsere Unabhängigkeit von der geprüften Gesellschaft gewahrt haben.

Auftragsverantwortlicher Wirtschaftsprüfer

Der für die Abschlussprüfung auftragsverantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Herr Mag. Peter Pessenlehner, Wirtschaftsprüfer.

Wien, den 20. März 2018

PwC Wirtschaftsprüfung GmbH

gez.:

Mag. Peter Pessenlehner Wirtschaftsprüfer

Die Veröffentlichung oder Weitergabe des Jahresabschlusses mit unserem Bestätigungsvermerk darf nur in der von uns bestätigten Fassung erfolgen. Dieser Bestätigungsvermerk bezieht sich ausschließlich auf den deutschsprachigen und vollständigen Jahresabschluss samt Lagebericht. Für abweichende Fassungen sind die Vorschriften des § 281 Abs. 2 UGB zu beachten.