S Immo AG — Annual Report 2015

Apr 28, 2016

Jahresfinanzbericht 2015

Inhalt

3 Erklärung gemäß § 82 Abs. 4 Z 3 BörseG

4 Konzernlagebericht

• 4 Gesamtwirtschaftlicher Überblick
• 4 Der Immobilienmarkt im Überblick
• 6 Konzernstruktur und Strategie
• 9 Geschäfts- und Ergebnisentwicklung
• 13 Corporate Social Responsibility
• 15 Risikomanagementbericht
• 21 Ausblick
• 22 Informationen gemäß § 243a Unternehmensgesetzbuch (UGB)

25 Konzernabschluss

• 78 Bestätigungsvermerk
• 79 Bericht des Aufsichtsrats
• 81 Corporate-Governance-Bericht
• 87 Einzelabschluss der S IMMO AG

Erklärung gemäß § 82 Abs. 4 Z 3 BörseG

"Erklärung aller gesetzlichen Vertreter

Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Konzernabschluss ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt, dass der Konzernlagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Konzerns so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns entsteht, und dass der Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen der Konzern ausgesetzt ist. Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Jahresabschluss des Mutterunternehmens ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens vermittelt, dass der Lagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Unternehmens so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage entsteht, und dass der Lagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen das Unternehmen ausgesetzt ist."

Wien, am 19.04.2016

Der Vorstand:

Mag. Ernst Vejdovszky e. h Mag. Friedrich Wachernig, MBA e. h.

Konzernlagebericht

Gesamtwirtschaftlicher Überblick

Das Bruttoinlandsprodukt in der Eurozone stieg im Jahr 2015 um 1,5 %. Laut Österreichischer Nationalbank (OeNB) verläuft die Erholung innerhalb des Euroraums unterschiedlich. Anfang 2015 erreichte das Wirtschaftswachstum in Irland und Spanien wieder Werte wie vor der Krise 2008. In Frankreich fiel das Wachstum im Verlauf des Jahres 2015 sehr volatil aus. Dank der Verbesserung der Exportdynamik gewann die konjunkturelle Erholung in Italien langsam wieder an Schwung. Für die zentralund südosteuropäischen Länder Polen, Tschechien, Ungarn, Kroatien, Bulgarien und Rumänien wird 2016 ein durchschnittliches Wachstum von rund 3 % erwartet. Dieses wird vor allem vom privaten Konsum getragen. Das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) rechnet damit, dass die Wirtschaft im Euroraum in den beiden kommenden Jahren um 1,7 bzw. 2,0 % wachsen wird.

Mit einem Wirtschaftswachstum von 0,8 % konnte sich die österreichische Konjunktur im Jahr 2015 etwas erholen. Die Vorlaufindikatoren des Instituts für Höhere Studien (IHS) und des Wirschaftsförderungsinstituts (WIFO) deuten darauf hin, dass sich das moderate Wachstum fortsetzen wird: Für 2016 erwarten beide ein Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von 1,7 %, wobei die Steuerreform den privaten Konsum stützt. Die Arbeitslosenquote ist im Jahresdurchschnitt 2015 von 8,4 % auf 9,1 % gestiegen. Für 2016 rechnen die heimischen Wirtschaftsinstitute mit einem weiteren Anstieg auf knapp 10 %.

Der Immobilienmarkt im Überblick

Österreich

2015 betrug die Gesamtvermietungsleistung am Wiener Büroimmobilienmarkt rund 195.000 m² – um 7 % weniger als im Vorjahr. 196.000 m² kamen neu auf den Markt, der Großteil davon am Wiener Hauptbahnhof. Die Leerstandsrate sank auf Grund geringer Fertigstellungen und einer stabilen Nachfrage von 6,6 % Ende 2014 auf 6,3 %. 2016 werden lediglich 30.000 m² Neuflächen erwartet. Die Vermietungsleistung soll 2016 etwa das Niveau von 2015 erreichen.

Die Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt ist nach wie vor deutlich höher als das Angebot. Allein in Wien fehlen tausende Wohnungen. 2015 betrug die Preissteigerung 4,9 %.

Für die Wiener Hotellerie war 2015 das Jahr mit dem sechsten Nächtigungsrekord in Folge. Mit einem Zuwachs von 5,9 % auf über 14,3 Mio. Gästenächtigungen wurde erstmals die 14-Millionen-Grenze überschritten. Auch der Nächtigungsumsatz wuchs von Jänner bis November 2015 um 15,5 % auf EUR 665,6 Mio.

Deutschland

Die Mieten und Preise für Wohnungen und Häuser in Deutschland sind 2015 weiter gestiegen. Treiber dieser Entwicklung sind vor allem die Ballungszentren und hier insbesondere Berlin. In der Hauptstadt stiegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen allein im Dezember 2015 um 3,3 Prozentpunkte. Der positive Trend wird sich voraussichtlich 2016 fortsetzen. International betrachtet, befinden sich die Immobilienpreise in deutschen Städten nach wie vor in einem Aufwärtsprozess.

Der Berliner Büromarkt verzeichnete 2015 erneut ein Rekordjahr. Die Vermietungsleistung lag bei 881.800 m² und damit 45 % über dem Vorjahreswert. Im Jahresverlauf wurden 234.800 m² Bürofläche fertiggestellt – ein Plus von 77 % gegenüber dem Vorjahr. Allerdings waren nur 16 % davon spekulative Flächen. Durch die starke Nachfrage sank die Leerstandsrate auf einen neuen Tiefstwert von 6,4 %. Der wirtschaftliche Aufschwung Berlins soll 2016 anhalten. Die extrem hohe Flächennachfrage und der geringe Nachschub sorgen für steigende Mietpreise, nicht nur im Spitzensegment.

	Spitzenmieten (EUR/m²/Monat)					Spitzen-Bruttorenditen	(%)	Gesamtvermietungs leistung (m²)		Leerstandsquote (%)
	Q4 2015	Q4 2014	Q4 2015	Q4 2014	Q4 2015	Q4 2014	Q4 2015	Q4 2014	2015	2014	Q4 2015	Q4 2014
	Büro	Büro	Retail	Retail	Büro	Büro	Retail	Retail	Büro	Büro	Büro	Büro
Berlin	23,501	22,501	330,001	330,001	4,001	4,551	3,901	4,201	881.8005	608.8005	6,45	8,05
Bratislava	16,001	16,001	55,00*1	60,00*1	6,901	7,001	6,50*1	6,90*1	220.0577	221.3007	8,87	11,27
Budapest	21,001	20,001	95,00*1	90,00*1	7,151	7,251	7,00*1	7,00*1	538.0004	465.6004	12,14	16,24
Bukarest	18,501	18,001	60,00*1	60,00*1	7,501	7,751	7,25*1	8,00*1	240.0006	320.0006	11,96	13,06
Sofia	12,502	12,502	27,00*3	20,00*3	8,502	9,002	9,00*3	9,25*3	127.0002	154.0002	n.b.	26,32
Wien	25,851	25,751	310,001	310,001	4,201	4,601	3,801	3,901	195.00010	210.0008	6,38	6,68
Zagreb	14,001	14,251	22,00*1	22,50*1	8,051	8,301	8,00*1	8,25*1	45.9009	82.0009	16,09	14,0–15,09

* Daten für Einkaufszentren. Die restlichen Retail-Daten gelten für Einzelhandelsflächen in Haupteinkaufsstraßen.

¹ CBRE, Market View, EMEA Rents and Yields, Q4 2014/Q4 2015

² Cushman & Wakefield/Forton, Bulgarischer Büromarkt, Q4 2014/Q4 2015

• ³ Cushman & Wakefield/Forton, Bulgarischer Retailmarkt, Q4 2014/Q4 2015
• ⁴ Budapest Research Forum, Presseaussendung, Q4 2014/Q4 2015

⁵ CBRE, Market View, Büromarkt Berlin, Q4 2014/Q4 2015

• ⁶ CBRE, Market View, Büromarkt Bukarest, Q4 2014/Q4 2015
• ⁷ CBRE, Marktbericht, Büromarkt Bratislava, Q4 2014/Q4 2015
• ⁸ CBRE, Market View, Büromarkt Wien, Q4 2014/Q4 2015
• ⁹ CBRE, Research Report, Büromarkt Zagreb, Q4 2014/Q4 2015
• ¹⁰ CBRE, Presseaussendung, Jänner 2016

Zentraleuropa (CEE)

Der Budapester Büromarkt verzeichnete im vierten Quartal 2015 eine Gesamtvermietungsleistung von 161.000 m² – ein Plus von 62 % gegenüber dem Vorquartal. Mit insgesamt 50.900 m² war der Flächennachschub 2015 rund 25 % niedriger als im Vorjahr. Auf Jahressicht stieg die Flächennachfrage um 15,6 % und erreichte dadurch ein Rekordhoch von rund 538.000 m². Die Leerstandsrate sank weiter auf 12,1 % – der niedrigste Wert seit dem zweiten Quartal 2008.

Der Büromarkt in Bratislava verzeichnete 2015 eine Gesamtvermietungsleistung von 220.057 m² – lediglich ein kleiner Rückgang gegenüber den 221.300 m² im Jahr 2014. Mehr als ein Drittel aller Transaktionen fand im vierten Quartal statt. Die Leerstandsrate reduzierte sich deutlich von 11,2 % Ende 2014 auf nunmehr 8,8 %. Im vierten Quartal 2015 kamen drei neue Projekte auf den Markt, das größte davon umfasst 16.000 m². Aktuell befinden sich 167.000 m² in Bau, die in den nächsten drei Jahren potenziellen Mietern zur Verfügung stehen werden.

Die Hotellerie in Budapest entwickelte sich sehr positiv: Für das Jahr 2015 wird eine Steigerung der durchschnittlich erzielten Hotelzimmerrate im 5-Sterne-Segment von rund 10 % im Vergleich zum Jahr 2014 erwartet. Bereits im August stieg die Zimmerauslastung auf 92,6 % und die durchschnittlichen Zimmerpreise erhöhten sich bis August um 14,8 % im Vergleich zur Vorjahresperiode auf EUR 96,24.

Der Prager Hotelmarkt entwickelte sich 2015 ebenfalls sehr gut und profitierte von der starken Entwicklung der tschechischen Wirtschaft sowie von einem Touristenrekord. Die Zimmerkapazitäten und Zimmerpreise konnten gesteigert werden. Für das Jahr 2015 wird eine Steigerung des Bruttogewinns pro verfügbarem Zimmer von über 20 % erwartet.

Der Hotelmarkt in Bratislava erholt sich zwar, bleibt aber weiterhin einer der schwächsten Hotelmärkte in Europa.

Quellen: Bank Austria, Budapest Research Forum, CBRE, Christie + Co, Cushman & Wakefield, Der Spiegel, Der Standard, Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung in Berlin (DIW), Erste Group Research, Forton, Horwath HTL, HotStats European Chain Hotels Market Review Mai und August 2015, IMX Dezember 2015 – Der Immobilienindex von ImmobilienScout24, Industriemagazin, Institut für Höhere Studien (IHS), Kieler Institut für Weltwirtschaft, Kurier, Oberösterreichische Nachrichten, Oesterreichische Nationalbank (OeNB), Österreichisches Institut für Wirtschaftsforschung (WIFO), Raiffeisen, Wien Tourismus (b2b.wien.info)

Südosteuropa (SEE)

Der Büromarkt in Sofia entwickelte sich 2015 in Bezug auf die Vermietungsaktivität und die Mietpreise gut. Die jährliche Vermietungsleistung betrug rund 127.000 m² – ein Rückgang von 17,5 % gegenüber dem Vorjahr. Die Nettoabsorption war jedoch hoch und lag bei rund 87.400 m². Expansionen, Neuvermietungen und Vorverwertungen prägten den Markt, was die positive Stimmung der Unternehmen widerspiegelt. Aktuell befinden sich rund 200.000 m² in Bau. 70.000 m² sollen 2016 fertiggestellt werden, rund die Hälfte davon sind jedoch eigengenutzte oder kleine Projekte. Die Leerstandsrate der zehn Top-Projekte sank auf 3 % – ein weiteres Zeichen für die hohe Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen.

Die Gesamtvermietungsleistung am Bukarester Büromarkt reduzierte sich 2015 um 25 % gegenüber dem Vorjahr und betrug 240.000 m². Der Rückgang ist auf die typischen Fünf-Jahres-Zyklen bei Mietverträgen zurückzuführen, die dafür sorgten, dass 2015 nur relativ wenige Verträge ausliefen. 2016 sollen die Mieteraktivitäten jedoch wieder zunehmen. Die Leerstandsrate sank Ende 2015 auf Grund rückläufiger Fertigstellungen und einer stabilen Vermietungsleistung dennoch auf 11,9 %. Aktuell befinden sich 408.000 m² in Bau, die noch 2016 auf den Markt kommen sollen. Dies wird voraussichtlich zu einem Anstieg der Leerstandsrate führen.

Der Retailmarkt in Sofia war im vierten Quartal 2015 von Restrukturierungen leistungsschwacher Einkaufszentren sowie von Verbesserungen der Mieterstruktur in bestehenden Objekten geprägt. Im Laufe des Jahres kamen keine neuen Flächen auf den Markt. Der Expansionswille der Einzelhändler war groß – der Fokus lag dabei jedoch nicht nur auf den Großstädten, sondern auch auf kleineren Märkten mit weniger Konkurrenz. Einzelhändler mit dem Schwerpunkt auf Mode und Schuhen waren, genau wie in den Vorquartalen, auch im letzten Quartal 2015 am aktivsten.

Laut dem Nationalen Statistikinstitut stiegen die Einzelhandelsumsätze in Rumänien 2015 um beachtliche 8,9 %. Dies und ein besseres Konsumklima ermutigten Einzelhändler, zu expandieren. Das bevorzugte Ziel dabei waren leistungsstarke Einkaufszentren. Die Einzelhandelsflächen in Bukarest wuchsen 2015 um 82.000 m². 2016 sollen zwei weitere Einkaufszentren fertiggestellt werden. Laut CBRE steigt die Attraktivität Rumäniens als Einzelhandelsdestination, weshalb weitere Markteintritte von internationalen Marken erwartet werden.

Konzernstruktur und Strategie

Geschäftstätigkeit und Unternehmensstruktur

Die S IMMO Gruppe ist ein international tätiger Immobilienkonzern mit Hauptsitz in Wien und Tochterunternehmen u. a. in Berlin sowie Budapest. Die S IMMO AG notiert seit 1987 an der Wiener Börse.

Die Hausverwaltung Maior Domus in Deutschland zählt ebenfalls zur Unternehmensgruppe. Darüber hinaus gehören zahlreiche Projekt-, Besitz- und Holdinggesellschaften zum Konzern (siehe Anhang, Kapitel 2.2.4.).

Die S IMMO Gruppe beschäftigt sich mit langfristigen, Ertrag bringenden Immobilien-Investments mittels Entwicklung, Ankauf, Vermietung, Betrieb, Sanierung und Verkauf von Immobilien in Österreich und Deutschland sowie sechs Ländern

Zentral- und Südosteuropas. Zu den Tätigkeiten der Gruppe gehören auch die Immobilien-Projektentwicklung, der Betrieb von Hotels und Einkaufszentren, die Revitalisierung und Sanierung von Bestandsimmobilien sowie das Asset Management. Die S IMMO AG betreibt keine Forschung und Entwicklung. Die Tochtergesellschaften in Deutschland und Ungarn sind für das Asset Management und die Vermietungsaktivitäten vor Ort verantwortlich.

Die S IMMO beschäftigte per 31.12.2015 in Österreich, Deutschland, Ungarn, Rumänien und Bulgarien 111 (31.12.2014: 84) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Inklusive Personal für den Hotelbetrieb beschäftigte die Gruppe 555 (31.12.2014: 530) Personen.

Portfoliostruktur

Das Immobilienportfolio der S IMMO Gruppe bestand per 31.12.2015 aus 222 (31.12.2014: 203) Immobilien mit einem Buchwert von EUR 1.960,6 Mio. (31.12.2014: EUR 1.764,4 Mio.) und einer Gesamt-Nutzfläche von rund 1,2 Mio. m² (31.12.2014: 1,2 Mio. m²). Die Objekte befinden sich zum Großteil in Hauptstädten innerhalb der Europäischen Union.

Nach Buchwert betrachtet, bildeten per 31.12.2015 Objekte in Österreich mit 29,6 % (31.12.2014: 32,4 %) und Deutschland mit 33,1 % (31.12.2014: 26,1 %) den größten Anteil des Immobilienportfolios. Die Immobilien in SEE (Rumänien, Bulgarien und Kroatien) machten 19,4 % (31.12.2014: 22,0 %) aus, in CEE (Tschechien, Slowakei und Ungarn) befanden sich 17,9 % (31.12.2014: 19,5 %) des Portfolios. Zum 31.12.2015 machten Bürogebäude 40,7 % (31.12.2014: 40,3 %), Geschäftsimmobilien 24,4 % (31.12.2014: 25,8 %), Wohnobjekte 24,2 % (31.12.2014: 20,2 %) und Hotels 10,7 % (31.12.2014: 13,7 %) des Portfolios aus. Der Vermietungsgrad des Gesamtportfolios lag bei 92,7 % (31.12.2014: 91,1 %). Die Berechnung des Vermietungsgrads umfasst dabei Ertragsliegenschaften, für die aktuell kein Entwicklungspotenzial identifiziert wurde. Die Gesamt-Mietrendite belief sich auf 6,7 % (31.12.2014: 6,9 %).

Überblick über die Mietrenditen*

in %	31.12.2015	31.12.2014
Deutschland	5,4	6,1
Österreich	5,8	6,1
SEE	9,3	8,6
CEE	7,5	7,6
Gesamt	6,7	6,9

* Die Mietrendite stellt das Verhältnis der erzielten Jahresmiete zum Verkehrswert (Fair Value) des Immobilienvermögens dar. Die Berechnung umfasst Ertragsliegenschaften, für die aktuell kein Entwicklungspotenzial identifiziert wurde. Bei unterjährigen Zugängen wird die Miete auf Jahresbasis kalkuliert.

Strategie und Ziele

Die S IMMO AG steht seit knapp drei Jahrzehnten für eine nachhaltige und umsichtige Geschäftspolitik. Die Gruppe investiert innerhalb der Europäischen Union in den Segmenten Österreich und Deutschland sowie Zentral- und Südosteuropa. Der Fokus liegt aktuell auf Wien und Berlin. Bei den Nutzungsarten liegt der Schwerpunkt auf Gewerbeobjekten mit einem ergänzenden

* Inkludiert Buchwert der Grundstücke

* Inkludiert Buchwert der Grundstücke

Einblicke ins Portfolio

Im Dezember 2010 hat die S IMMO ihr Portfolio um eine Top-Immobilie erweitert. Das Gebäude Hoch Zwei der Architekten Henke und Schreieck wird vom langfristigen Mieter OMV AG als Head Office genutzt. Das 80 Meter hohe und 23 Stockwerke umfassende Gebäude besticht durch seine ungewöhnliche konkav-konvexe Form und befindet sich im Wiener Stadtteil Viertel Zwei mit einem umfangreichen Grünraumareal, welches direkt an der U-Bahn liegt. Die dominierenden Elemente sind Stahl und Glas, was eine natürliche Belichtung ermöglicht.

Hoch Zwei

Das Vienna Marriott Hotel ist ein 5-Sterne-Haus direkt an der Wiener Ringstraße. Es wird von der S IMMO über einen Managementvertrag mit dem langjährigen Partner, der renommierten Hotelkette Marriott, betrieben. Aktuell verfügt das Hotel über 323 Zimmer, die derzeit bei laufendem Betrieb renoviert werden. Die zweite Etappe wird 2017 folgen. Nach Abschluss der Sanierungs- und Umbauarbeiten wird das Hotel insgesamt 328 Zimmer haben.

Vienna Marriott Hotel

In Berlin erwarb die S IMMO im Jahr 2013 ein Büroobjekt in der Sonnenallee – ein Beispiel für eine antizyklische Investition. Zum Zeitpunkt des Erwerbs stand das Gebäude mit einer Gesamtfläche von 12.000 m² fast leer. Mit innovativen Vermarktungskonzepten wie offenen loftartigen Büros, die vor allem Berliner Start-ups ansprechen, konnte das Gebäude in der Zwischenzeit voll vermietet werden. Der architektonisch ansprechende Altbau ist denkmalgeschützt und wurde 1917 errichtet sowie 1994 revitalisiert. Der dazugehörende Neubau samt Tiefgarage stammt ebenfalls aus dem Jahr 1994.

Büroobjekt Sonnenallee

Anteil an Wohnimmobilien vorwiegend in Berlin. Die umsichtige Geschäftspolitik spiegelt sich unter anderem in der langfristigen Zinsabsicherungspolitik wider. Darüber hinaus operiert die Gruppe je nach Marktgegebenheiten und Marktchancen auch antizyklisch.

Mit diesem robusten und bewährten Geschäftsmodell verfolgt die S IMMO das langfristige Ziel, den Unternehmenserfolg nachhaltig zu steigern und damit Wert für ihre Aktionärinnen und Aktionäre zu schaffen. Kurz- und mittelfristig sind Wertsteigerungen im Bestandsportfolio durch Asset-Management-Maßnahmen, Vermietungserfolge, Revitalisierungen und durch Aufwertungen möglich. Investitionsseitig besteht gegenwärtig das größte Potenzial bei Berliner Büroimmobilien mit Entwicklungsmöglichkeiten. Dabei werden Umwidmungen, Revitalisierungsmaßnahmen oder die Bebauung von zusätzlichen Flächen auf Bestandsgrundstücken bearbeitet. Wenn es die Marktbedingungen nahelegen, werden auch opportunistische Zu- und Verkäufe realisiert.

Bei ihrer operativen Tätigkeit legt die Gruppe großen Wert auf hervorragende Qualität und hohe Immobilienstandards – sowohl bei Bestandsimmobilien als auch bei Entwicklungsprojekten. Um diese zu gewährleisten, managt die S IMMO ihre Gebäude über den gesamten Immobilienzyklus mit ganzheitlichen, nachhaltigen Konzepten. Dies alles mündet in einem ertrags- und cashflow-starken Portfolio.

Am Kapitalmarkt hat die Gruppe die S IMMO Aktie als nachhaltiges Dividendenpapier positioniert und beabsichtigt ihre stabile Ausschüttungspolitik fortzusetzen. In den kommenden Quartalen möchte die Gruppe ihre internationale Aktionärsbasis erweitern und den Aktienkurs weiter an den Buchwert annähern.

Darüber hinaus zeichnet sich die S IMMO durch ihre Beständigkeit im Management, jahrzehntelange Marktexpertise und die Nähe zu ihren Dialoggruppen aus. Schlanke Strukturen und kurze Entscheidungswege ermöglichen ein schnelles, flexibles und entschlossenes Agieren.

Führung und Kontrolle

Im abgelaufenen Geschäftsjahr bestand der Vorstand aus zwei Mitgliedern. Die Zusammenarbeit der beiden Vorstandsmitglieder ist in den gesetzlichen Bestimmungen, der Satzung und der Geschäftsordnung geregelt. Der Vorstand verfolgt eine verantwortungsvolle und stabile Unternehmensführung mit dem Ziel der nachhaltigen Ergebnissteigerung und Erhöhung des Unternehmenswerts. Darüber hinaus arbeitet der Vorstand eng mit dem Aufsichtsrat zusammen, welcher zum Jahresende aus acht Mitgliedern bestand. Mehr Details dazu siehe Anhang (Kapitel 5.6.).

Geschäfts- und Ergebnisentwicklung

Die S IMMO blickt auf ein äußerst zufriedenstellendes Geschäftsjahr zurück. Die Gruppe konnte 2015 den Konzernjahresüberschuss mit EUR 77,2 Mio. (2014: EUR 33,8 Mio.) mehr als verdoppeln. Einen großen Beitrag zu dieser Steigerung leistete das Bewertungsergebnis, das sich im Jahr 2015 auf EUR 84,6 Mio. (2014: EUR 56,6 Mio.) erhöhte. Das Ergebnis je Aktie lag bei EUR 1,17 (2014: EUR 0,46). Das EBT verzeichnete mit EUR 112,3 Mio. (2014: EUR 59,5 Mio.) eine Erhöhung um 88,6 %. Das Finanzergebnis inkl. Genussscheinergebnis konnte mit EUR -53,4 Mio. (2014: EUR -79,2 Mio.) ebenfalls deutlich verbessert werden.

Ertragslage

Entwicklung des Bruttoergebnisses

Im Jahr 2015 erwirtschaftete die S IMMO AG Mieterlöse in Höhe von EUR 111,7 Mio. (2014: EUR 111,8 Mio.). Die Verkäufe der letzten beiden Jahre führten im Jahresvergleich naturgemäß zu einer Reduktion der Mieterlöse. Im Gegenzug wurden die positiven Effekte aus Ankäufen, die großteils in der zweiten Jahreshälfte geclosed wurden, noch nicht voll wirksam. In der Like-forlike-Betrachtung stiegen die Mieten um 0,7 % im Vergleich zum Vorjahr. Dieser Anstieg wurde vor allem durch eine schlechtere Entwicklung einzelner Liegenschaften in CEE gemindert.

Nach Regionen aufgeteilt, setzten sich die Mietererlöse im Jahr 2015 wie folgt zusammen: Auf Österreich entfallen 25,5 % (2014: 26,7 %), auf Deutschland 27,3 % (2014: 25,2 %), auf CEE 17,0 % (2014: 18,2 %) und auf SEE 30,2 % (2014: 29,9 %). Betrachtet man die Mieterlöse nach Nutzungsarten, leisteten gewerblich genutzte Immobilien einen Anteil von 80,8 % (2014: 81,9 %) und Wohngebäude von 19,2 % (2014:18,1 %).

Die Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung (Vienna Marriott und Budapest Marriott Hotel) verbesserten sich auf EUR 45,5 Mio. (2014: EUR 42,1 Mio.). Eine höhere Auslastung und gestiegene Zimmerpreise trugen zu dieser positiven Entwicklung bei. Für das Jahr 2015 betrugen die Gesamterlöse der S IMMO somit EUR 190,7 Mio. und lagen damit über dem Niveau des Vorjahres (2014: EUR 188,5 Mio.). Das Bruttoergebnis kam auf insgesamt EUR 105,2 Mio. (2014: EUR 105,7 Mio.).

Erfolgreiche Immobilientransaktionen

Im Geschäftsjahr 2015 veräußerte die S IMMO sechs Immobilien in Deutschland und Österreich mit einem Buchwert von insgesamt EUR 45,9 Mio. (2014: EUR 51,6 Mio.). Davon waren fünf Immobilien bereits zum 31.12.2014 als zum Verkauf gehalten

Mieterlöse gesamt*

CEE SEE Österreich Deutschland

* Ohne Vienna Marriott Hotel und Budapest Marriott Hotel

bilanziert. Die entsprechenden Bewertungsergebnisse in Höhe von insgesamt EUR 5,0 Mio. (2014: EUR 16,4 Mio.) wurden in den Ergebnissen aus der Immobilienbewertung der Geschäftsjahre 2014 bzw. 2015 erfasst.

Im Detail setzen sich die Verkäufe folgendermaßen zusammen:

Wiener Neustadt

Prof.-Dr.-Stephan-Koren-Straße (Büro)

Berlin

Friedenstraße 56 (Wohnen) Zeitzer Straße 5 (Wohnen)

Hamburg

Harburger Rathausstraße 18 (Wohnen/Geschäft)

* Ohne Vienna Marriott Hotel und Budapest Marriott Hotel

Parallel dazu hat die S IMMO im Berichtszeitraum 24 Objekte in Deutschland sowie eine Immobilie in Wien zu einem Gesamt-Kaufpreis von EUR 140,5 Mio. zugekauft. Zusätzlich wurden bis zum Redaktionsschluss Zukäufe in Höhe von EUR 8,4 Mio. vertraglich fixiert, die erst nach dem 31.12.2015 in das Eigentum der S IMMO AG übergehen.

Der Verwaltungsaufwand belief sich im Geschäftsjahr 2015 auf EUR 16,5 Mio. (2014: EUR 16,1 Mio.). Grund für den Anstieg war die Vergrößerung des Portfolios und der damit verbundene Aufwand. Das EBITDA für das Geschäftsjahr 2015 betrug EUR 88,7 Mio. (2014: EUR 89,8 Mio.).

Positives Bewertungsergebnis

Das Bewertungsergebnis entwickelte sich 2015 überaus positiv und betrug per 31.12.2015 EUR 84,6 Mio. (2014: EUR 56,6 Mio.). Dazu haben sowohl die auf Wertsteigerung der Immobilien ausgerichteten Maßnahmen im Asset Management als auch die sich stetig verbessernde Stimmung am deutschen Immobilienmarkt beigetragen. EUR 73,1 Mio. (2014: EUR 33,4 Mio.) des Bewertungsergebnisses entfallen auf Objekte in Deutschland. Insgesamt beläuft sich das Bewertungsergebnis für die Segmente Deutschland/Österreich auf EUR 87,8 Mio. (2014: EUR 51,0 Mio.), während auf CEE/SEE EUR -3,2 Mio. (2014: EUR 5,6 Mio.) entfallen. Die Abwertungen beziehen sich vor allem auf eine Immobilie in Sofia. Das EBIT konnte folglich auf

* Ohne Vienna Marriott Hotel und Budapest Marriott Hotel

EUR 165,7 Mio. (2014: EUR 138,7 Mio.) gesteigert werden, ein Zuwachs von 19,4 %. Im Zusammenhang mit dem erfreulichen Bewertungsergebnis steht auch die Verringerung der EPRA Net Initial Yield von 5,8 % im Jahr 2014 auf 5,5 % im Jahr 2015. Die EPRA Net Initial Yield errechnet sich aus den annualisierten Cash-Mieten per Jahresende abzüglich operativer Eigentümerkosten.

Finanzergebnis

Das Finanzergebnis inkl. Genussscheinergebnis betrug per 31.12.2015 EUR -53,4 Mio. (2014: EUR -79,2 Mio.). Diese deutliche Ergebnisverbesserung ist unter anderem auf ein besseres Derivatergebnis, geringere Zinszahlungen sowie – in geringerem Umfang – auf ein im Vergleich zum Vorjahr verbessertes Währungsergebnis zurückzuführen.

Erhebliche Steigerung des Jahresüberschusses

Das EBT lag folglich bei EUR 112,3 Mio. (2014: EUR 59,5 Mio.), das entspricht einer Steigerung von 88,6 % im Vergleich zum Vorjahr. Insgesamt beendete die S IMMO das Geschäftsjahr 2015 mit einem Jahresüberschuss von EUR 77,2 Mio. (2014: EUR 33,8 Mio.). Das Ergebnis je Aktie verbesserte sich ebenfalls sehr stark und betrug EUR 1,17 (2014: EUR 0,46).

Net Operating Income (NOI)

Der NOI betrug per 31.12.2015 EUR 101,7 Mio. (2014: EUR 101,0 Mio.) und setzt sich aus den Umsatzerlösen in Höhe von EUR 190,7 Mio. (2014: EUR 188,5 Mio.) abzüglich der Aufwendungen aus der Immobilienbewirtschaftung von EUR 55,8 Mio. (2014: EUR 56,2 Mio.) und der Aufwendungen aus der Hotelbewirtschaftung von EUR 33,2 Mio. (2014: EUR 31,3 Mio.) zusammen.

Finanz- und Vermögenslage

Cashflow

Der Cashflow aus der Geschäftstätigkeit für das Geschäftsjahr 2015 betrug EUR 87,0 Mio. (2014: EUR 83,6 Mio.). Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit belief sich auf EUR -141,1 Mio. (2014: EUR 47,9 Mio.), während der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit EUR 30,1 Mio. (2014: EUR -106,7 Mio.) ausmachte. Die Veränderung im Cashflow aus der Investitionstätigkeit ist vor allem auf die Zukäufe in Deutschland zurückzuführen.

Konzernbilanz

Die Bilanzsumme der S IMMO Gruppe erhöhte sich von EUR 1.894,7 Mio. per 31.12.2014 auf EUR 2.067,4 Mio. per 31.12.2015. Der Bestand an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten lag per 31.12.2015 bei EUR 50,7 Mio. (31.12.2014: EUR 74,7 Mio.). Zum 31.12.2015 wurden keine Immobilien zur Veräußerung gehalten (31.12.2014: EUR 42,8 Mio.).

Eigenkapital

Das Eigenkapital ohne Fremdanteile erhöhte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr trotz Dividendenauszahlung und laufender Aktienrückkauf-Programme auf EUR 623,3 Mio. (2014: EUR 555,4 Mio.). In der Folge verbesserte sich der Buchwert je Aktie und betrug per 31.12.2015 EUR 9,34 (2014: EUR 8,31).

Finanzmanagement

Die Kreditverbindlichkeiten der S IMMO sind zur Gänze in Euro denominiert. Per 31.12.2015 waren 19 % (2014: 18 %) der Kreditverbindlichkeiten fix und 81 % (2014: 82 %) der Kreditverbindlichkeiten variabel verzinst. Die S IMMO reduziert das Risiko steigender Zinsen der variabel verzinsten Finanzierungen mit Zinsabsicherungsinstrumenten wie Swaps und Caps.

Im Jahr 2015 emittierte die S IMMO AG zwei Unternehmensanleihen: Erneut richtete sich ein Umtauschangebot an Inhaber des S IMMO INVEST Genussscheins, die ihre Genussscheine gegen eine Unternehmensanleihe mit einem Volumen von EUR 34 Mio. oder gegen einen Barbetrag von EUR 85,00 eintauschen konnten. Zusätzlich wurde eine Unternehmensanleihe mit einem Volumen von EUR 65 Mio. begeben. Details dazu siehe Anhang (Kapitel. 3.1.13.).

Zusammensetzung der Finanzverbindlichkeiten

in EUR Mio.	2015	2014
Nachrangiges Genussrechtskapital	56,0	95,5
Anleiheverbindlichkeiten	286,9	188,4
Sonstige Finanzverbindlichkeiten	792,0	782,2
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten	132,5	123,0
Summe	1.267,4	1.189,1

Details dazu siehe Anhang (Kapitel 5.2.2.).

Die Nettoverschuldung aus besicherten Finanzierungen berechnet sich aus den gesamten Finanzverbindlichkeiten von EUR 1.267,4 Mio. (2014: EUR 1.189,1 Mio.) abzüglich nachrangigem Genussrechtskapital in Höhe von EUR 56,0 Mio. (2014: EUR 95,5 Mio.), Anleiheverbindlichkeiten von EUR 286,9 Mio. (2014: EUR 188,4 Mio.), Derivatverbindlichkeiten in Höhe von EUR 28,3 Mio. (2014: EUR 61,1 Mio.) und ausgenutzten Kreditlinien von EUR 40,0 Mio. (2014: EUR 0). Somit beläuft sich die Nettoverschuldung aus besicherten Finanzierungen auf EUR 856,2 Mio. (2014: EUR 844,1 Mio.).

Dem stand ein Immobilienvermögen von EUR 1.960,6 Mio. (2014: EUR 1.764,4 Mio.) gegenüber, woraus sich die Loan-to-Value-Ratio für besicherte Finanzierungen ergibt. Dieser Wert reduzierte sich in der Berichtsperiode auf 43,7 % (31.12.2014: 47,8 %).

Bilanzstruktur 2015

in EUR Mio.

Außerdem verfügt die S IMMO über unbesicherte Finanzierungen. Die Nettoverschuldung aus unbesicherten Finanzierungen ergibt sich aus folgenden Positionen: nachrangiges Genussrechtskapital, Anleiheverbindlichkeiten und ausgenutzte Kreditlinien. Davon werden die zur Verfügung stehenden Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente in Höhe von EUR 50,7 Mio. (2014: EUR 74,7 Mio.) abgezogen. Somit beliefen sich die unbesicherten Finanzierungen auf netto EUR 332,2 Mio. (2014: EUR 209,2 Mio. ).

Die Loan-to-Value-Ratio für unbesicherte Finanzierungen, bezogen auf das gesamte Immobilienvermögen, belief sich in der Berichtsperiode somit auf 16,9 % (31.12.2014: 11,9 %).

Die Anleiheverbindlichkeiten beliefen sich per 31.12.2015 auf EUR 286,9 Mio. (2014: EUR 188,4 Mio.). Die durchschnittliche Restlaufzeit dieser Anleihen beträgt 6,6 Jahre. Details dazu siehe Anhang (Kapitel 3.1.13.).

Die Bankverbindlichkeiten finanzierte die S IMMO per 31.12.2015 über 21 (2014: 22) Einzelbanken. Die durchschnittliche Laufzeit der Bankverbindlichkeiten betrug 6,2 Jahre (2014: 7,1 Jahre).

Die S IMMO stellte im Jahr 2015 bestehende Derivate glatt, die in der Vergangenheit in einem deutlich höheren Zinsumfeld abgeschlossen worden waren, und schloss neue, langfristige und dem aktuellen, niedrigen Zinsniveau entsprechende Zinsabsicherungen ab. Daraus erwartet die Gruppe Verbesserungen künftiger Cashflows sowie des FFO (Zahlungen für Glattstellungen werden als Einmaleffekte definitionsgemäß im FFO nicht berücksichtigt).

Der FFO I weist keine Verkaufseffekte aus und wird als Jahresergebnis bereinigt um diverse nicht cashwirksame Positionen (z. B. nicht cashwirksamer Steueraufwand, Abschreibungen, Immobilienbewertung und unbare Effekte aus Zinsabsicherungsinstrumenten) und Sondereffekte berechnet. Die Einbeziehung des Genussscheins erfolgt nicht auf Basis der einmal jährlich erfolgenden Ausschüttung, sondern unter Berücksichtigung des laufend zurechenbaren Ergebnisses.

Der FFO II berücksichtigt die Verkaufsergebnisse und das verkaufsbedingte Bewertungsergebnis des laufenden Jahres und des Vorjahres für im Geschäftsjahr veräußerte Immobilien.

Insgesamt wurden bis zum 31.12.2015 Derivate im Nominale von EUR 375,0 Mio. (31.12.2014: EUR 0 Mio.) glattgestellt, wofür Zahlungen in Höhe von EUR 32,2 Mio. (31.12.2014: EUR 0) geleistet wurden. Im Gegenzug wurden neue Derivate (Caps und Swaps) im Ausmaß von EUR 435 Mio. (31.12.2014: EUR 45 Mio.) abgeschlossen, die eine den aktuellen Marktkonditionen entsprechende Zinsabsicherung für die nächsten rund zehn Jahre garantieren.

Corporate Social Responsibility

Corporate Social Responsibility – die gesellschaftliche Verantwortung von Unternehmen – betrifft immer auch das Kerngeschäft eines Unternehmens. Sowohl bei Entwicklungsprojekten als auch bei der energetischen und baulichen Sanierung von Bestandsobjekten wendet die S IMMO höchste Standards an. Dadurch werden Betriebskosten und Emissionen reduziert und ein erheblicher Beitrag zum Umweltschutz sowie zur Zufriedenheit der Mieterinnen und Mieter geleistet. Green-Building-Zertifikate für Immobilien unterstreichen diese Herangehensweise und den hohen Qualitätsanspruch der S IMMO.

Erste Bestandszertifizierung für S IMMO in Budapest

Bestandsimmobilien bilden den größten Teil des S IMMO Portfolios. Aus diesem Grund startete die Gruppe 2014 mit der schrittweisen Zertifizierung von bestehenden Gebäuden. Erste Objekte wurden bereits ausgezeichnet, weitere Zertifizierungen sind geplant. Insgesamt waren per 31.12.2015 sechs Immobilien der S IMMO zertifiziert. Dazu zählen das Serdika Center und die Serdika Offices in Sofia, das Sun Plaza und die Sun Offices in Bukarest sowie das Eurocenter in Zagreb. Mit der Büroimmobilie Blue Cube erhielt Ende 2015 das erste Gebäude der S IMMO in Budapest eine BREEAM-In-Use-Zertifizierung. Insgesamt beliefen sich die zertifizierten Flächen der S IMMO somit auf 291.953 m² (2014: 298.613 m²) oder 23,5 % (2014: 24,6 %) der Gesamtflächen des Portfolios.

Das Team

Die S IMMO unterstützt ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gezielt bei der fachlichen und persönlichen Aus- und Weiterbildung. Neben individuellen Coachings, Sprachkursen und berufsbegleitenden Studien liegt der Schwerpunkt vor allem auf der Erweiterung von branchenspezifischem Know-how, beispielsweise durch immobilienbezogene Master-Lehrgänge. Für ein angenehmes Arbeitsklima bietet die S IMMO ein umfassendes Angebot unter anderem mit flexiblen Arbeitszeiten, medizinischen Leistungen und Essensgutscheinen.

Team-Struktur

Die S IMMO beschäftigte im Berichtsjahr in Österreich, Deutschland, Ungarn, Rumänien und Bulgarien 111 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (555 inklusive Personal für den Hotelbetrieb).

Unsere Nähe ist unsere Stärke

Als international tätige Gruppe beschäftigt die S IMMO Menschen aus unterschiedlichen Ländern. Diese Vielfalt an Sprachen und Kulturen sieht die Gruppe als besonders wertvolle Ressource. Die Unternehmenskultur ist geprägt von effizienten, schlanken Strukturen und abteilungsübergreifender Zusammenarbeit. Die Nähe zum Management ermöglicht schnelle und offene Kommunikation. Darüber hinaus bietet die S IMMO Raum für individuelle Entfaltung und Weiterentwicklung.

Corporate Volunteering

Die S IMMO unterstützt ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter dabei, sich ehrenamtlich für gemeinnützige Organisationen einzusetzen. 2015 engagierten sich diese bereits zum vierten Mal in Folge für eine Einrichtung der Caritas. Die Wahl fiel dabei auf die "Zweite Gruft", die obdachlosen Menschen neben einem Tageszentrum Sozialberatung, ein Notquartier sowie ein Kurzzeit-Wohnprojekt bietet. An zwei Tagen bereiteten die Freiwilligen das Mittagessen für jeweils rund 130 Klientinnen und Klienten zu.

Soziale und gesellschaftliche Verantwortung

Im sozialen Bereich unterstützt die S IMMO bereits seit 2008 unter dem Leitgedanken "Obdach geben" Projekte, die Menschen in Not ein neues Zuhause bieten. Dabei legt die Gruppe besonderen Wert auf langfristige Kooperationen und einen regelmäßigen Austausch mit den unterstützten Organisationen. So begrüßte das S IMMO Team auch 2015 den Präsidenten der Caritas Österreich, Herrn Michael Landau, am Wiener Konzernsitz. Gemeinsam mit seinen Kolleginnen gab er einen Überblick über die unterstützten Projekte und berichtete von seinen persönlichen Erfahrungen.

Darüber hinaus unterstützte die S IMMO im Jahr 2015 wieder Studentenprojekte, um den Branchennachwuchs zu fördern. Im Rahmen der bestehenden Kooperation mit der Donau Universität Krems wurde das Auslandsmodul zum Thema Portfoliooptimierung im Masterlehrgang Real Estate abermals bei der S IMMO Germany in Berlin abgehalten.

Für das Master-Level-Kurzstudienprogramm Green.Building. Solutions vergab die S IMMO ein Stipendium. Diese jährliche Sommerakademie bietet 30 Studierenden aus dem Bereich Architektur und Bauingenieurwesen einen umfassenden Einblick in das Thema nachhaltiges Bauen.

* Ohne Vienna Marriott Hotel und Budapest Marriott Hotel * Ohne Vienna Marriott Hotel und Budapest Marriott Hotel

Folgende weitere Projekte wurden 2015 unterstützt:

• In Kooperation mit der Caritas (seit 2008):
• Gemeindezentrum in Esztergom, Ungarn
• Hoffnungshaus und Beratung in Alba Iulia, Rumänien
• Tageszentrum und mobile Betreuung in Pokrovan, Bulgarien
• Wiener Kunstsupermarkt (seit 2007)
• Caritas Socialis (seit 2008)
• Weihnachtsspendenaktion zu Gunsten syrischer Flüchtlingskinder in Kilis, Türkei
• Internationale Sommerakademie der Universität für Musik und darstellende Kunst

Darüber hinaus unterstützten wir 2015 die People Share Privatstiftung mit drei Wohnungen für asylwerbende Familien.

Weiterführende Informationen zu den Sozialprojekten der S IMMO finden Sie unter: www.simmoag.at/csr

Ansprechpartner

Sollten Sie Fragen zu unseren CSR-Aktivitäten haben, wenden Sie sich bitte an das Team der UnternehInformationen zu unseren CSR-Partnern finden Sie unter: www.kunstsupermarkt.at www.caritas.at www.cs.or.at www.peoplesharefoundation.org www.mdw.ac.at/isa

menskommunikation: Tel.: +43 (0)50 100-27063 oder per E-Mail an media@simmoag.at.

Risikomanagementbericht

Als international tätiger Immobilienkonzern ist die S IMMO Gruppe mit einer Vielzahl von Risiken und Chancen konfrontiert, die sowohl auf die operative Geschäftstätigkeit als auch auf die strategische Unternehmensführung Einfluss haben können. Durch die Identifizierung, Analyse, Steuerung und Überwachung der Risiken und Chancen versucht die Gruppe, negative Entwicklungen und potenzielle Risikofaktoren rechtzeitig zu erkennen und diese in den Entscheidungsprozessen zu berücksichtigen.

Die S IMMO beschäftigt sich mit langfristigen Immobilien-Investitionen mittels Entwicklung, Ankauf, Vermietung, Betrieb, Sanierung und Verkauf von Immobilien in Österreich und Deutschland sowie sechs Ländern Zentral- und Südosteuropas. Im Portfolio befinden sich gewerblich genutzte Immobilien (Büro, Geschäft, Hotel) und ein ergänzender Teil an Wohnimmobilien. Zu den Tätigkeiten der Gruppe gehören somit auch:

• die Immobilien-Projektentwicklung,
• der Betrieb von Hotels und Einkaufszentren,
• die Revitalisierung und Sanierung von Bestandsimmobilien und
• das Asset Management.

Das Risikomanagement der S IMMO umfasst neben internen Regelungen und Richtlinien laufende Berichte im Rahmen von regelmäßigen Jour fixes an den Vorstand. Weiters existieren Kontrollmaßnahmen, die in der Gruppe implementiert sind und der Früherkennung, Steuerung sowie Überwachung von Risiken dienen. Der Vorstand trifft die wesentlichen risikorelevanten Entscheidungen. Investitionsvorhaben unterliegen ab einer bestimmten Wertgrenze zusätzlich der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Beide Organe werden über Risiken sowie über das Interne Kontrollsystem regelmäßig informiert.

Die in diesem Abschnitt dargestellten Risikogruppen wurden sowohl rückblickend für das Geschäftsjahr 2015 als auch im Hinblick auf die Geschäftstätigkeit 2016 laufend analysiert und bewertet.

Internes Kontrollsystem

Für alle wesentlichen Geschäftsprozesse besteht ein Internes Kontrollsystem (IKS). Dabei werden die Wirksamkeit und Wirtschaftlichkeit der betrieblichen Tätigkeit und die Zuverlässigkeit der Finanzberichterstattung überwacht und kontrolliert.

Das IKS bildet gemeinsam mit der Internen Revision und der (börsenrechtlichen) Compliance das interne Überwachungssystem der S IMMO Gruppe. Wesentliche Kernprozesse – insbesondere auch jener der Konzernrechnungslegung − sind in der internen Prozessdatenbank erfasst. Diese beinhaltet eine Risiko-Kontroll-Matrix, in der die Abläufe, potenzielle Einzelrisiken und die zugeordneten Kontrollschritte definiert sind.

Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen IKS sind:

Klare, schriftlich formulierte Funktionstrennung zwischen den Bereichen Finanz- und Rechnungswesen sowie anderen Verantwortungsbereichen (z. B. Treasury)

Richtlinien zur Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Konzernabschluss

Beurteilung jener Risiken, die zu einer wesentlichen Fehldarstellung von Transaktionen führen können (z. B. inkorrekte Zuordnung zu Bilanz- und G&V-Positionen)

Entsprechende Kontrollroutinen bei der automationsgestützten Aufstellung des Konzernabschlusses

Berichte an interne Adressaten (Vorstand und Aufsichtsrat) umfassen unter anderem Quartals-, Segment- und Liquiditätsberichte sowie im Bedarfsfall einzelne immobilienbezogene Berichte.

Der Prozess der Konzernabschlusserstellung sieht vor, dass die jeweiligen Buchhaltungen der Einzelgesellschaften zu jedem Stichtag Reporting Packages auf Basis des konzernweiten, einheitlichen und laufend auf dem neuesten Stand gehaltenen Accountingmanuals erstellen und an das Headquarter zur weiteren Verarbeitung übermitteln. Hierbei wird sich in den diversen Tochterunternehmen externer Serviceprovider, in Form von erfahrenen Steuerberatungskanzleien, bedient, welche im Auftrag und unter Verantwortlichkeit der jeweiligen Geschäftsführung die Berichtspakete erstellen. Im Rahmen der prozessbezogenen Kontrolltätigkeiten finden durch das Konzernrechnungswesen regelmäßige Überprüfungen von Vollständigkeit und Richtigkeit der gemeldeten Daten statt. Ebenso werden diverse Abweichungsanalysen in laufender Abstimmung mit dem Vorstand durchgeführt. Dabei werden unter anderem die Daten aller Konzerngesellschaften im Headquarter zusammen mit den Fachabteilungen (z. B. Asset Management und Steuern) unter Einbeziehung der Buchhaltungen der Einzelgesellschaften reviewed. Im Rahmen der Konzernabschlusserstellung bedient sich das Konzernrechnungswesen einer validierten Konsolidierungssoftware. Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements wird nach einer kritischen Eigenwürdigung durch die Gruppe auch auf freiwilliger Basis jährlich vom Konzernabschlussprüfer gemäß den Anforderungen der C-Regel Nr. 83 des Österreichischen Corporate Governance Kodex beurteilt. Das Ergebnis dieser Prüfung wird dem Vorstand sowie dem Aufsichtsrat bzw. dem Prüfungsausschuss zur Kenntnis gebracht.

Interne Revision

Die Interne Revision der S IMMO koordiniert Prüfungen wesentlicher Geschäftsprozesse der Konzern-Muttergesellschaft bzw. ihrer in- und ausländischen Tochtergesellschaften hinsichtlich ihrer Funktionsfähigkeit, bestehender Risiken und Kontrollschwächen sowie möglicher Effizienzverbesserungspotenziale. Die Grundlage für die in mehrjährigen Zyklen stattfindenden Revisionsprüfungen bildet der vom Vorstand genehmigte Jahresrevisionsplan. Zusätzlich werden Sonderprüfungen im Bedarfsfall beauftragt. Mit der Durchführung der Revisionsprüfungen werden ausschließlich externe Expertinnen und Experten beauftragt. Die Ergebnisse der Prüfungen werden an den Vorstand berichtet. Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats wird regelmäßig über den Revisionsplan sowie die Ergebnisse der durchgeführten Revisionen informiert.

Risikoübersicht

Unternehmensstrategische Risiken

Umfeld- und Branchenrisiko Investitionsrisiko Kapitalmarktrisiko

Immobilienspezifische Risiken

Immobilienportfoliorisiko Vermietungs- und Mietausfallrisiko Immobilienentwicklungsrisiko Bautechnisches Risiko Immobilienbewertungsrisiko

Finanzielle Risiken
Liquiditätsrisiko Zinsänderungsrisiko
Finanzierungsrisiko Fremdwährungsrisiko

Sonstige Risiken

Steuerliche Risiken Umweltrisiko Rechtsrisiko

Erläuterung der Einzelrisiken

Unternehmensstrategische Risiken

Strategische Risiken sind eng mit der Geschäftsstrategie der S IMMO verbunden und können diese gegebenenfalls stark beeinflussen.

Umfeld- und Branchenrisiko

Da sich das wirtschaftliche Umfeld laufend ändert, sind die sich daraus ergebenden Risiken nur schwer prognostizierbar. Aus aktueller Sicht schätzt die S IMMO die Nachfrage am österreichischen Büro- und Einzelhandelsmarkt konstant bis leicht steigend ein. In Berlin profitiert die Gruppe nach wie vor von einem starken Zuzug. Das macht den deutschen Wohnimmo-

bilienmarkt auch für das Jahr 2016 für die S IMMO attraktiv. Die Nachfrage nach Berliner Büroflächen ist hoch, vor allem auf Grund der zahlreichen Unternehmensgründungen. Innerhalb der Region CEE erholt sich der Büroimmobilienmarkt in Budapest weiterhin. Die Mieten sind leicht steigend und Flächen in etablierten Lagen werden bereits rar. Eine Erholung spürt die Gruppe auch in Südosteuropa, wobei diese in Sofia langsamer stattfindet als in Bukarest. Für die rumänische Hauptstadt sind die Prognosen für die kommenden Jahre optimistisch.

Investitionsrisiko

Die S IMMO ist sowohl bei Investitionen in Immobilienentwicklungsprojekte als auch bei Immobilienzukäufen Risiken ausgesetzt. Diese werden oft durch Faktoren verursacht, die außerhalb des Wirkungsbereichs der S IMMO Gruppe liegen, wie beispielsweise Verzögerungen bei der Fertigstellung von Immobilienprojekten. Daher zielt die Unternehmensstrategie darauf ab, durch sorgsame Auswahl, Planung und Ausführung der Immobilienprojekte bzw. der Immobilienzukäufe potenzielle Investitionsrisiken zu reduzieren. Es sind Limits festgelegt, ab welchem Investitionsvolumen eine Genehmigung des Aufsichtsrats erforderlich ist. Ein Restrisiko kann dennoch nicht ausgeschlossen werden.

Kapitalmarktrisiko

Der Kapitalmarkt ist für die S IMMO bezüglich der Aufnahme von Eigen- bzw. Fremdkapital von großer Wichtigkeit. Instabile Kapitalmärkte können die Finanzierungsmöglichkeiten der Gruppe beeinträchtigen. Das Management arbeitet daran, das Vertrauen der Anlegerinnen und Anleger in die von der S IMMO AG emittierten Wertpapiere durch transparente und verlässliche Information und zeitnahe Kommunikation zu stärken.

Immobilienspezifische Risiken

Die S IMMO unterliegt allen Risiken, die mit dem Kauf, der Entwicklung, der Bewirtschaftung und dem Verkauf von Immobilien zusammenhängen.

Immobilienportfoliorisiko

Mit einem ausgewogenen Portfolio-Mix begegnet die S IMMO dem Immobilienportfoliorisiko. Im Portfolio befinden sich gewerblich genutzte Immobilien (Büro, Geschäft, Hotel) und Wohnimmobilien. Geografisch verteilen sich die Objekte auf die Regionen Österreich und Deutschland sowie CEE und SEE. Dabei konzentriert sich die Gruppe auf Haupt- und Millionenstädte innerhalb der Europäischen Union. Der Wert einer Immobilie hängt zu einem beträchtlichen Teil von ihrem Standort und der beabsichtigten Nutzung ab. Die Attraktivität des Standorts oder die mögliche Nutzung der Objekte können daher die finanzielle Lage der S IMMO erheblich beeinflussen. Das Immobilienportfoliorisiko war im Geschäftsjahr 2015 nicht in allen Regionen und Nutzungsarten gleichermaßen ausgeprägt: Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland etwa entwickelte sich besonders positiv. Die Büromärkte in Budapest, Bukarest und Sofia zeigten eine weitere Erholung. Durch die Streuung innerhalb des Portfolios können Risiken eines Markts durch positive Entwicklungen in einem anderen Markt abgefedert werden.

Vermietungs- und Mietausfallrisiko

Das Vermietungsrisiko ist stark mit der allgemeinen wirtschaftlichen Lage in den einzelnen Märkten verknüpft und damit auch mit entsprechenden Planungsunsicherheiten behaftet. So weist zum Beispiel die politische und wirtschaftliche Entwicklung in Ungarn und Bulgarien ein höheres Risiko im Vergleich zu den westlichen EU-Mitgliedsstaaten auf. Auch im laufenden Jahr bleibt auf Grund der unterschiedlichen politischen und wirtschaftlichen Entwicklung der einzelnen Mitgliedsländer ein Vermietungsrisiko auch bei Vertragsverlängerungen bestehen. Die Konkurrenzsituation kann sich ebenfalls auf den Vermietungsgrad auswirken. Der Wettbewerb zwischen den Eigentümern um namhafte Mieter ist intensiv. In vielen Märkten, in denen die S IMMO tätig ist, stehen die Mieten unter Druck. Dies kann dazu führen, dass Mietpreise akzeptiert werden müssen, die niedriger sind als ursprünglich prognostiziert.

Außerdem unterliegt die S IMMO dem Mietausfallrisiko. Ist die Gruppe nicht in der Lage, auslaufende Mietverträge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern und geeignete kreditwürdige Mieter zu finden, die bereit sind, langfristige Mietverhältnisse einzugehen, beeinträchtigt dies den Marktwert der betroffenen Immobilien. Besonders in Zeiten wirtschaftlicher und politischer Unsicherheiten kann die S IMMO dazu gezwungen sein, Mietsenkungen zu akzeptieren, um den Vermietungsgrad aufrecht zu erhalten. Die Bonität eines Mieters, insbesondere während eines wirtschaftlichen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken. Darüber hinaus kann das Risiko entstehen, dass ein Mieter insolvent wird oder sonst außerstande ist, seinen Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag nachzukommen. Im ungünstigsten Fall zieht ein insolventer Mieter aus und es entsteht ein Leerstand. In solchen Situationen versucht die S IMMO so schnell als möglich einen geeigneten Nachmieter zu finden.

Immobilienentwicklungsrisiko

Im Bereich von Immobilienentwicklungen können Risiken im Zusammenhang mit Baukostenüberschreitungen, Errichtungsdauer, (Bau-)Qualitätsmängeln, der Vermietung oder Verzögerungen bei der Erlangung von behördlichen Genehmigungen entstehen. Diesen Risiken begegnet die S IMMO mit regelmäßigen Kosten-, Qualitäts- und Terminkontrollen, Abweichungsanalysen und falls möglich Mindest-Vorvermietungsquoten.

Bautechnisches Risiko

Unter dem bautechnischen Risiko versteht man das Risiko auftretender Schäden an neu errichteten Objekten und Bestandsobjekten, welche die S IMMO durch branchenübliche Bauverträge mit erfahrenen Baufirmen, Gewährleistungsfristen und -garantien reduziert. Um Risiken in diesem Bereich in Grenzen zu halten, werden eingehende Prüfungen vor Ablauf der Gewährleistungsfristen veranlasst, um mögliche Schäden noch auf Kosten der Bauunternehmen zu sanieren.

Immobilienbewertungsrisiko

Die Immobilienbewertung hängt von verschiedenen makroökonomischen Gegebenheiten – außerhalb des Einflussbereichs der Gruppe – und immobilienspezifischen Faktoren ab. Das Immobilienbewertungsrisiko beschreibt in diesem Zusammenhang das Risiko von negativen Wertschwankungen des Immobilienportfolios. Über die erwarteten Mieteinnahmen, den Zustand und den historischen Vermietungsgrad hinaus können Immobiliensachverständige auch andere Faktoren wie beispielsweise Steuern auf Grund und Boden, Betriebskosten, Ansprüche Dritter auf Basis von Umweltrisiken oder mit bestimmten Baumaterialien verbundene Risiken berücksichtigen.

Jede Wertänderung einer Immobilie kann den Bilanzgewinn oder -verlust der Gruppe und in weiterer Folge das Eigenkapital und somit auch den Börsenkurs und die Kreditwürdigkeit der Gruppe negativ beeinflussen.

Die Gruppe bilanziert den Großteil der Immobilien zum Verkehrswert, wobei die Immobilien üblicherweise einmal im Jahr von externen Gutachtern bewertet werden.

Finanzielle Risiken

Die Steuerung von finanziellen Risiken beinhaltet für die S IMMO Gruppe vor allem die Berücksichtigung von Liquiditäts-, Zinsänderungs-, Finanzierungs- und Währungsrisiken.

Liquiditätsrisiko

Zur Sicherstellung der Liquidität werden die Zahlungsströme der S IMMO Gruppe von der Finanzierungsabteilung auf Basis einer kontinuierlichen Liquiditätsplanung in Zusammenarbeit mit den Bereichen Projektentwicklung, Asset Management und Akquisition koordiniert, auf Plausibilität geprüft und laufend angepasst.

Die Gruppe verfügt über fluktuierende Bestände liquider Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strategischen Erfordernissen und Zielen veranlagt. Weiters tätigt sie Absicherungsgeschäfte, insbesondere um sich gegen Zinsänderungen und die damit verbundenen Schwankungen ihrer Finanzierungskosten abzusichern. Solche Absicherungsgeschäfte könnten sich als ineffizient oder ungeeignet herausstellen, um die angestrebten Ziele zu erreichen, sowie zu ergebniswirksamen Verlusten führen. Darüber hinaus ist die Gruppe dem Risiko ausgesetzt, dass ihre Vertragspartner die Verpflichtungen aus den Absicherungs- oder Veranlagungsgeschäften nicht vereinbarungsgemäß erfüllen (Kontrahentenrisiko). Diesem Risiko begegnet die S IMMO Gruppe, indem sie Veranlagungs- und Absicherungsgeschäfte nur bei namhaften Banken mit guter Bonität abschließt.

Auf Grund verschärfter Eigenkapital- und Liquiditätsvorschriften für Banken und daraus resultierender restriktiverer Kreditvergabe sowie reduzierter Beleihungshöhen kann es zu Schwierigkeiten bei Refinanzierungen kommen. Die S IMMO kann davon trotz überwiegend langfristig abgeschlossener Kreditverträge hauptsächlich bei Kreditverlängerungen und Refinanzierungen betroffen sein (siehe auch Finanzierungsrisiko). Das Risiko kann primär auftreten, wenn es bei Kreditverlängerungen oder Refinanzierungen zu Verzögerungen kommt oder diese in einer geringeren Höhe als erwartet erfolgen. Würde es der S IMMO nicht oder nicht zeitgerecht gelingen, geeignete und angemessene Fremdkapitalfinanzierungen für Projektentwicklungen und Akquisitionen oder die Refinanzierung auslaufender Fremdkapitalfinanzierungen in Anspruch zu nehmen, könnte dies die Fähigkeit erheblich beeinträchtigen, ihren Verpflichtungen aus Projektentwicklungsverträgen oder Akquisitionsprojekten nachzukommen.

Weiters besteht das Risiko, Anleihen bei Laufzeitende nicht zurückzahlen zu können.

All diese Folgen oder eine aus mangelnder Verfügbarkeit freier Liquidität resultierende Unfähigkeit, den Verpflichtungen aus bereits bestehenden Finanzierungsverträgen und Teilschuldverschreibungen nachzukommen, können einen wesentlich nachteiligen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gruppe haben und die Bonität dieser beeinträchtigen.

Zinsänderungsrisiko

Der weitaus überwiegende Teil der Finanzierungsverträge der S IMMO Gruppe sieht einen variablen Zinssatz vor, wodurch das Risiko eines sich ändernden Zinsniveaus besteht. Die Kosten des Zinsendiensts erhöhen sich bei Anstieg des jeweiligen

Referenz-Zinssatzes. Derzeit wird allerdings erwartet, dass die Europäische Zentralbank den Leitzins vorerst weiterhin auf sehr niedrigem Niveau belässt. Das Zinsänderungsrisiko reduziert die S IMMO Gruppe langfristig durch Zinsabsicherungen ihrer variabel verzinsten Kredite. Per 31.12.2015 waren 19 % (31.12.2014: 18 %) der Kreditverbindlichkeiten fix und 81 % (31.12.2014: 82 %) der Kreditverbindlichkeiten – größtenteils an den Drei-Monats-Euribor gebunden – variabel verzinst. Zur Absicherung variabel verzinster Kredite verwendet die S IMMO prinzipiell folgende derivative Finanzinstrumente: Swaps, Caps und Collars.

Per Jahresende war ein Großteil des variabel verzinsten Finanzierungsportfolios abgesichert. Das Ausmaß, in dem sich die Gruppe derartiger Instrumente bedient, hängt von den Annahmen und Markterwartungen des Managements und der zuständigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der S IMMO in Bezug auf das zukünftige Zinsniveau sowie von der Entwicklung der Höhe der Kreditverbindlichkeiten ab. Erweisen sich diese Annahmen als unrichtig, kann dies zu einem beträchtlichen Anstieg des Zinsaufwands führen. Die durchgeführten Stresstests, welche die bestehenden Anleihen inkludieren (Details siehe Anhang Kapitel 5.2.1.), zeigen, dass die S IMMO Gruppe an Änderungen des Zinsniveaus in einem geringen Ausmaß partizipiert. Ein Zinsshift um +1,0 % führt zu einer Erhöhung um 22 Basispunkte. Dies hat zur Folge, dass die Gesellschaft im Falle von Zinssteigerungen – trotz Absicherung durch derivative Finanzinstrumente – höheren Finanzierungskosten ausgesetzt wäre.

Finanzierungsrisiko

Die Marktbedingungen für Liegenschaftsfinanzierungen ändern sich immer wieder und verschlechterten sich beispielsweise im Laufe der Finanz- und Wirtschaftskrise deutlich. Im Vorjahr verbesserte sich die Refinanzierungssituation jedoch weiter. Refinanzierungen – auch großer Volumina – konnten auf Grund des Veranlagungsdrucks vieler Banken, insbesondere in Deutschland und Österreich, zu weiter sinkenden Margen abgeschlossen werden. In CEE ist die Fremdkapitalbeschaffung – abhängig von der Assetklasse, der Lage und der Kredithöhe – stabil, aber im Vergleich zu Deutschland und Österreich noch etwas schwieriger. In Ungarn ist die Situation nach wie vor sehr schwierig, da viele Banken auf Grund der wirtschaftlichen Lage keine Neukredite zur Immobilienfinanzierung vergeben.

Die Attraktivität verschiedener Finanzierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab, von denen einige nicht von der Gruppe beeinflusst werden können. Diese Faktoren umfassen insbesondere Marktzinsen, steuerliche Aspekte und die Beurteilung des Werts und der Verwertbarkeit von Immobilien, die als Sicherheiten dienen, sowie die Einschätzung der allgemeinen wirtschaftlichen Lage durch die Finanzierungspartner. In Zeiten stark volatiler Immobilienmärkte sind Fremdkapitalgläubiger unter Umständen nicht bereit, abreifende Kredite zu für die S IMMO Gruppe akzeptablen Konditionen zu prolongieren. Dies kann insbesondere zu höheren Margen, geringeren Beleihungshöhen und der Notwendigkeit zur Bestellung weiterer Sicherheiten sowie generell zu einem Mangel an Refinanzierungsmöglichkeiten führen.

Sollte die Gruppe außerstande sein, Liquidität oder Fremdmittel im benötigten Ausmaß zur benötigten Zeit zu generieren bzw. zu akzeptablen Konditionen aufzunehmen, könnte ihre Fähigkeit beeinträchtigt sein, ihren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzukommen. Dieses Finanzierungsrisiko versucht die S IMMO Gruppe durch Streuung ihrer Kreditgeber (zum Bilanzstichtag per 31.12.2015 waren es 21 Einzelbanken) zu reduzieren. Eine Kontrolle der Kreditaufnahmen erfolgt durch Genehmigungen nach gestaffelten Beträgen durch den Vorstand und den Aufsichtsrat. Per 31.12.2015 hatten die langfristigen Bankverbindlichkeiten eine durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit von mehr als 6,2 Jahren. Die Langfristigkeit der Finanzierung entspricht der branchenüblichen Praxis.

Darüber hinaus besteht das Risiko, dass Financial Covenants (Klauseln in Kreditverträgen hinsichtlich des zulässigen Verschuldungsgrads und des Schuldendienstdeckungsgrads) oder andere Vertragsbedingungen, Gewährleistungen oder Auflagen in Finanzierungsverträgen nicht eingehalten werden können. Dies kann die Flexibilität bei der Finanzierung zukünftiger Geschäftstätigkeit einschränken. Die Einhaltung von Financial Covenants wird von der S IMMO Gruppe – in engem Kontakt mit kreditvergebenden Finanzinstituten – laufend überwacht. Covenant-Verletzungen können einen Verzugsfall darstellen. Die Gruppe legt großen Wert auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Finanzierungen und Immobilienbuchwerten der Objekte (Loan-to-Value-Ratio). Zum Stichtag 31.12.2015 lag die Loan-to-Value-Ratio für besicherte Finanzierungen bei 43,7 % (2014: 47,8 %). Darüber hinaus verfügt die Gruppe über unbesicherte Finanzierungen (ausgenutzte Kreditlinien, Anleiheverbindlichkeiten und nachrangiges Genussrechtskapital), welche 16,9 % (2014: 11,9 %) des Immobilienvermögens ausmachten. Trotz genauen Monitorings der Finanzierungsinstrumente und der relevanten Parameter kann bei entsprechend negativer Entwicklung der Konjunktur und des Finanzierungsumfelds nicht ausgeschlossen werden, dass die S IMMO mit Risiken im Bereich der Refinanzierung konfrontiert wird.

Fremdwährungsrisiko

Kreditfinanzierungen der S IMMO Gruppe sind ausschließlich in Euro denominiert und die Mietverträge sind überwiegend an den Euro gebunden. Daher ist das unmittelbare cashwirksame Fremdwährungsrisiko als gering anzusehen. Mittelbar könnte sich ein verändertes Umfeld in einer anderen Währung auf die Kaufkraft der Kunden vor Ort auswirken, was mittelfristig eine Auswirkung auf die Immobilienbewertungen hätte. Buchhalterisch könnten auch kurzfristige, nicht cashwirksame Fremdwährungseffekte mittelbar in der Gewinn- und Verlustrechnung schlagend werden. Das kann vor allem beim Budapest Marriott Hotel passieren – in Abhängigkeit davon, wie sich der ungarische Forint im Vergleich zum Euro entwickelt.

Sonstige Risiken

Steuerliche Risiken

Als international tätiger Immobilienkonzern mit Gesellschaften in derzeit neun europäischen Ländern ist die S IMMO Gruppe mit einer Vielzahl von unterschiedlichen – laufenden Änderungen unterworfenen – nationalen Steuersystemen konfrontiert. Änderungen der lokalen steuerlichen Rahmenbedingungen (zum Beispiel bei den immobilienbezogenen Steuern, Umsatz- bzw. Ertragssteuern) sowie Unsicherheiten in der bzw. unterschiedliche Auffassungen in Bezug auf die Auslegung der vielfach komplexen steuerlichen Vorschriften können zu nicht geplanten Steuerbelastungen führen und stellen damit stets ein Ertragsrisiko dar. Die S IMMO versucht, allfällige Konsequenzen durch die kontinuierliche Zusammenarbeit mit lokalen Steuerexperten frühzeitig zu erkennen, bei der Entscheidungsfindung zu berücksichtigen sowie für (aus Betriebsprüfungen bzw. steuerlichen Verfahren) bekannte Risiken ausreichende bilanzielle Vorsorge zu treffen.

Umweltrisiko

Die S IMMO ist diversen Umweltrisiken wie Naturkatastrophen oder menschlich verursachten Katastrophen ausgesetzt. Umweltrisiken können sowohl im Zusammenhang mit Bestandsimmobilien als auch mit Entwicklungsprojekten auftreten. Beispielsweise können geänderte Gesetze oder Sanierungsverpflichtungen auf Grund umwelt- oder sicherheitsrechtlicher Vorschriften das Entfernen oder den Austausch von Materialien notwendig machen. Ebenso kann die Entsorgung umweltschädlicher Substanzen auf einem Entwicklungsgrundstück erforderlich sein. Neue oder strengere Umwelt-, Gesundheits- und Sicherheitsgesetze können ebenfalls zusätzliche Kosten verursachen.

Naturkatastrophen oder extreme Wettereinwirkungen wie beispielsweise Überflutungen, Sturm und Hagel können erhebliche Schäden an im Bau befindlichen Objekten oder Bestandsimmobilien verursachen. Ebenso können auch von Menschen verursachte Katastrophen wie zum Beispiel nukleare Zwischen- und Störfälle zu Schäden führen. Durch entsprechende Gebäudeversicherungen – ergänzt um Spezialversicherungen beispielsweise gegen Erdbeben in Rumänien und Bulgarien – sind wesentliche Schäden an Gebäuden abgedeckt.

Die S IMMO versucht, Umweltrisiken dadurch zu senken, dass bei Akquisitionen und Investitionen genaue Standortanalysen durchgeführt und gegebenenfalls Garantieerklärungen eingeholt werden. Weiters agiert die S IMMO verantwortungsvoll sowohl bei Bestandsimmobilien als auch bei Entwicklungsprojekten, indem auf qualitativ hochwertige Materialien und Bauweisen geachtet wird. In diesem Zusammenhang erhielten bereits mehrere Gebäude der S IMMO Green-Building-Zertifikate. Ende des Jahres 2015 wurde das Bürogebäude Blue Cube in Budapest mit dem BREEAM-In-Use "very good" in der Kategorie "Building and Asset Management" ausgezeichnet.

Rechtsrisiko

Die S IMMO ist auf Grund ihrer Geschäftstätigkeit einer Vielzahl rechtlicher Risiken ausgesetzt. Diese resultieren unter anderem aus Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der operativen Geschäftstätigkeit der S IMMO (zum Beispiel Streitigkeiten aus Immobilientransaktionen oder mit Baufirmen). Für laufende Rechtsstreitigkeiten werden gegebenenfalls im gemäß IFRS erforderlichen Ausmaß Rückstellungen gebildet. Da der Ausgang (schieds-)gerichtlicher Verfahren in der Regel schwer vorhersehbar ist, können über die dotierten Rückstellungen hinausgehende Aufwendungen entstehen. Signifikante Risiken können sich auch aus Veränderungen der Rechtslage ergeben, zumal die S IMMO in einem stark regulierten Umfeld und in verschiedenen Jurisdiktionen tätig ist.

Gesamtaussage zu Risiken und Chancen

Die Geschäftstätigkeit der S IMMO AG ist stark vom makroökonomischen Umfeld in den jeweiligen Märkten abhängig. Die wirtschaftliche Erholung in der Europäischen Union und in der Eurozone liegt hinter den Erwartungen. Die allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen sind immer noch herausfordernd. Die Wirtschaften in CEE und SEE erholen sich ebenfalls nur langsam. Vor allem Ungarn, Rumänien und Bulgarien weisen auf Grund ihrer politischen Situation und wirtschaftlichen Entwicklung ein höheres wirtschaftliches Risiko im Vergleich zu den westlichen EU-Ländern auf. Daher ist die S IMMO in diesen Ländern vor allem mit einem erhöhten Branchen-, Immobilienportfolio-, Vermietungs- und Mietausfallsrisiko konfrontiert.

Eine weitere Risikogruppe betrifft die Liquidität und die Finanzierung: Strengere Eigenkapital- und Liquiditätsvorschriften für Banken können wegen einer restriktiven Kreditvergabe oder reduzierter Beleihungshöhen eine Refinanzierung erschweren. Allerdings verbesserte sich die Refinanzierungssituation im Berichtszeitraum. Vor allem in Deutschland und Österreich konnten Kredite zu niedrigeren Margen abgeschlossen werden. In CEE ist die Fremdkapitalbeschaffung vergleichsweise schwieriger.

Die S IMMO begegnet den Risiken mit sorgfältigem Risikomonitoring und verantwortungsvoller Risikopolitik. Darüber hinaus wird ausreichende bilanzielle Vorsorge für potenzielle Risiken getroffen.

Den beschriebenen Risiken stehen Chancen gegenüber: Investitionsseitig sieht die S IMMO das größte Potenzial bei Berliner Büroimmobilien mit Entwicklungsmöglichkeiten. Anhaltender Zuzug und eine hohe Anzahl an Unternehmensgründungen werden Berlin auch in den kommenden Monaten attraktiv machen. Chancen sieht die Gruppe auch in ihrer Beteiligung an Büroentwicklungen am Wiener Hauptbahnhof, ebenso in der Sanierung des Vienna Marriott Hotels bei laufendem Betrieb. Eine Entspannung spürt die S IMMO auch auf dem Budapester Büroimmobilienmarkt und in Bukarest.

Am Kapitalmarkt bieten sich der Gruppe ebenfalls Chancen: Die S IMMO Aktie hat sich im Geschäftsjahr 2015 sehr gut entwickelt. Da das Wertpapier noch immer unter seinem inneren Wert notiert, geht das Management von weiterem Potenzial aus. Allerdings dürfen etwaige negative Entwicklungen und Volatilitäten auf den Kapitalmärkten nicht außer Acht gelassen werden.

Ausblick

Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Im ersten Quartal 2016 wurden 18.888 Genussscheine zu einem Preis von rund EUR 1,6 Mio. zurückgekauft. Aktienrückkäufe wurden nicht getätigt.

Darüber hinaus erfolgten die Projektgenehmigung für das Büroprojekt The Mark in Bukarest sowie finanzierungsseitig die Glattstellung eines Swaps mit einem Nominale in Höhe von EUR 50 Mio.

Erwartete Umfeldentwicklung

Im Jahr 2015 setzte sich das moderate Wachstum der Weltwirtschaft fort, kräftige Impulse für ein stärkeres Plus blieben aber aus. An diesem Trend wird sich in den kommenden Monaten voraussichtlich wenig ändern, weil geopolitische Krisen weiterhin die positive Entwicklung der Weltwirtschaft belasten werden. Die Europäische Kommission geht davon aus, dass die weltweiten Krisen die Konjunkturentwicklung in der Eurozone dämpfen werden, und erwartet daher nur ein leichtes Wachstum. Für 2016 rechnet die Europäische Kommission mit einem BIP-Zuwachs von 1,7 % und für 2017 von 1,9 %.

Im Gegensatz zum verhaltenen gesamtwirtschaftlichen Wachstum in der Eurozone war 2015 ein absolutes Rekordjahr für Immobilieninvestitionen sowohl in Deutschland und Österreich als auch in der CEE-Region. 2016 soll es mit dem Boom in Berlin weitergehen. Laut CBRE wird die große Nachfrage die Flächenknappheit noch weiter verschärfen und die Mietpreise, nicht nur im Spitzensegment, erhöhen. In Österreich wurde mit rund EUR 3,75 Mrd. der höchste jemals gemessene Investmentwert erreicht. Das vierte Quartal 2015 war mit einem Volumen von EUR 1,8 Mrd. – und damit beinahe der Hälfte des Jahresvolumens – das stärkste aller Zeiten. Bei Investoren besteht vor allem große Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Auch die CEE-Region verzeichnete eine positive Entwicklung. Rund EUR 9,5 Mrd. wurden 2015 in Immobilien investiert. Das entspricht einer Steigerung um 19 % im Vergleich zu 2014. Am größten war die Steigerung mit rund 42 % in Ungarn, 33 % mehr Investments gab es in Tschechien. Die Preise in der Region stiegen, vor allem bei Objekten in guten Lagen.

Erwartete Geschäftsentwicklung

Die S IMMO profitiert nicht nur von der positiven wirtschaftlichen Entwicklung in ihren Märkten, sondern auch vom nach wie vor niedrigen Zinsumfeld.

Mit unserem robusten Geschäftsmodell schaffen wir laufend Wert für unsere Aktionärinnen und Aktionäre. Dabei sehen wir weiterhin das größte Potenzial in Deutschland, vor allem bei Berliner Büroimmobilien mit Entwicklungsmöglichkeiten. Ein solches Objekt ist zum Beispiel die Leuchtenfabrik, ein geschichtsträchtiger Backsteinbau in Berlin. Das Gebäude soll neu positioniert werden, wobei die architektonischen Qualitäten des Komplexes durch eine denkmalgerechte Sanierung untermauert werden. Aufenthaltsorte und Durchgänge zur Spree werden geschaffen. Vor allem Start-ups und Unternehmen der TMT-Branche (Technologie, Medien und Telekommunikation) sollen mit innovativen Vermietungskonzepten angesprochen werden. In Berlin-Adlershof wurde ein knapp 45.000 m² großes Grundstück erworben. Hier werden aktuell mit verschiedenen nationalen und internationalen Experten Konzepte ausgearbeitet, um die Fläche bestmöglich nutzen zu können. Der Ankauf eines ehemaligen Karstadt-Kaufhauses in Neukölln bietet ebenfalls Entwicklungspotenzial. Die S IMMO plant die vollständige Revitalisierung des sechsstöckigen Gebäudes. Zusätzlich werden in Berlin Umwidmungen, Revitalisierungsmaßnahmen oder die Bebauung von freien Flächen auf Bestandsgrundstücken bearbeitet.

In Wien wird das Vienna Marriott Hotel seit Beginn des Jahres bei laufendem Betrieb renoviert. Am Hauptbahnhof ist die S IMMO an mehreren Büroentwicklungen beteiligt. Bei einer davon wird voraussichtlich noch dieses Frühjahr mit dem Bau begonnen.

In Bukarest werden wir mit der Errichtung einer architektonisch sehr ansprechenden Büroimmobilie mit rund 28.000 m² Bruttogeschoßfläche beginnen. Darüber hinaus haben wir bereits mit dem Umbau unseres Einkaufszentrums Sun Plaza bei laufendem Betrieb begonnen. Über 20.000 m² werden neu gestaltet und bieten Platz für bis zu 40 neue Geschäfte.

Darüber hinaus werden wir opportunistische Transaktionen in unseren Märkten realisieren, wenn es die Marktgegebenheiten nahelegen.

Mit unserer Zinsabsicherungspolitik verfolgen wir das Ziel, zusätzlichen Wert für unsere Aktionärinnen und Aktionäre zu schaffen. 2015 haben wir Derivate mit kurzer Restlaufzeit zurückgekauft und neue langfristige Zinsabsicherungen mit sehr guten Konditionen abgeschlossen. Somit hat sich die S IMMO das niedrige Zinsniveau 2015 auf rund zehn Jahre gesichert. Schon 2016 werden wir von den positiven Auswirkungen dieser Maßnahme in vollem Umfang profitieren.

Am Kapitalmarkt hat die Gruppe die S IMMO Aktie als nachhaltiges Dividendenpapier positioniert und wird diese stabile Ausschüttungspolitik fortsetzen. Auf Grund der hervorragenden Ergebnisse im Berichtszeitraum ist auch für das Geschäftsjahr 2015 eine Dividende geplant.

Informationen gemäß § 243a Abs. 1 Unternehmensgesetzbuch (UGB)

Gemäß § 243a Abs. 1 Unternehmensgesetzbuch (UGB) sind die folgenden Informationen anzugeben:

1.) Das Grundkapital der S IMMO AG beträgt zum Bilanzstichtag 31.12.2015 EUR 243.143.569,90 und ist in 66.917.179 auf Inhaber lautende Stückaktien zerlegt. Es bestehen keine unterschiedlichen Aktiengattungen.

2.) Die Satzung der S IMMO AG beschränkt das Stimmrecht jedes Aktionärs in der Hauptversammlung mit 15 % der ausgegebenen Aktien (Höchststimmrecht). Hierbei sind die Aktien von Unternehmen, die miteinander einen Konzern im Sinne des § 15 Aktiengesetz (AktG) bilden, zusammenzurechnen, ebenso die Aktien, die von Dritten für Rechnung des betreffenden Aktionärs oder eines mit ihm konzernmäßig verbundenen Unternehmens gehalten werden. Zusammenzurechnen sind weiters Aktienbestände von Aktionären, die bei der Ausübung der Stimmrechte auf Grund eines Vertrags oder auf Grund abgestimmten Verhaltens gemeinsam vorgehen.

Dem Vorstand der S IMMO AG sind keine Vereinbarungen über Beschränkungen, die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen, bekannt.

3.) Der Gesellschaft wurden folgende Beteiligungen über 10 % an ihr gemäß § 91 Abs. 1 Börsegesetz (BörseG) gemeldet:

Am 20.04.2009 meldete die Sparkassen Versicherung Aktiengesellschaft (nunmehr Sparkassen Versicherung AG Vienna Insurance Group), ein Konzernunternehmen der Vienna Insurance Group, gemäß § 91 Abs. 1 BörseG, dass sie ihre Beteiligung an der Sparkassen Immobilien Aktiengesellschaft (nunmehr S IMMO AG) auf 7.000.000 Stückaktien, was ca. 10,27 % des damaligen Grundkapitals bzw. ca. 10,46 % des derzeitigen, im Zuge der Einziehung eigener Aktien zum 19.12.2013 herabgesetzten Grundkapitals entspricht, erhöht habe.

Am 24.07.2012 meldete die Erste Group Bank AG gemäß § 91 Abs. 1 BörseG, dass sie ihre Beteiligung an der S IMMO AG erhöht habe und am 20.07.2012 die im § 91 Abs. 1 BörseG vorgesehene Anteilsschwelle von 10 % der Stimmrechte überschritten habe; der Anteil der nunmehr von der Erste Group Bank AG (unmittelbar und mittelbar) gehaltenen Stimmrechte an der S IMMO AG erhöhte sich auf 6.893.561 Stückaktien, was ca. 10,12 % des damaligen Grundkapitals und ca. 10,30 % des derzeitigen, im Zuge der Einziehung eigener Aktien zum 19.12.2013 herabgesetzten Grundkapitals entspricht.

Am 24.09.2009 erhielt der Vorstand der S IMMO AG von der Tri-Star Capital Ventures Ltd., einer internationalen Investmentgesellschaft, eine Mitteilung gemäß § 91 Abs. 1 BörseG, wonach das Unternehmen die Beteiligung an der Sparkassen Immobilien Aktiengesellschaft (nunmehr S IMMO AG) auf ca. 11,15 % des stimmberechtigten Grundkapitals aufgestockt habe; mit Meldungen vom 05.12.2013 bzw. 13.01.2014 informierte Anadoria Investments Ltd., eine 100-%-Tochter der Tri-Star Capital Ventures Ltd., dass sie die ursprünglich von Tri-Star Capital Ventures Ltd. gehaltenen 7.593.611 Stückaktien der S IMMO AG, was ca. 11,15 % des damaligen Grundkapitals und ca. 11,35 % des derzeitigen, im Zuge der Einziehung eigener Aktien zum 19.12.2013 herabgesetzten Grundkapitals entspricht, mit Wirkung zum 30.11.2013 erworben habe und Tri-Star Capital Ventures Ltd. direkt keine Aktien mehr an der S IMMO AG hält.

Die Erste Asset Management GmbH meldete am 30.11.2011 gemäß § 91 Abs. 1 BörseG, dass sie gemeinsam mit ihren Tochtergesellschaften RINGTURM Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. und ERSTE-SPARINVEST Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. eine gemeinsame Stimmrechtspolitik verfolge und daher Stimmrechtsmitteilungen der verwalteten Fondsbestände kumuliert erfolgen. Dementsprechend meldeten die drei genannten Gesellschaften, dass sie per 29.11.2011 insgesamt 8.130.557 Stimmrechte an der S IMMO AG hielten, was ca. 11,94 % des damaligen Grundkapitals und ca. 12,15 % des derzeitigen, im Zuge der Einziehung eigener Aktien zum 19.12.2013 herabgesetzten Grundkapitals entspricht.

Die S IMMO AG weist klarstellend darauf hin, dass sie auf Grund von Meldungen gemäß § 91 Abs. 1 BörseG vom Entstehen von Beteiligungen über 10 % erfährt und daher unter anderem die Vollständigkeit und Richtigkeit obiger Aufzählung nicht garantieren kann. Darüber hinaus haben Meldungen gemäß §§ 91 ff. BörseG nur beim Erreichen, Über- oder Unterschreiten der darin festgesetzten Schwellenwerte zu erfolgen, weshalb das tatsächliche (aktuelle) Beteiligungsausmaß von den gemeldeten Zahlen durchaus abweichen kann.

4.) Es bestehen keine Aktien mit besonderen Kontrollrechten.

5.) Arbeitnehmer, die im Besitz von Aktien sind, üben bei der Hauptversammlung ihr Stimmrecht gegebenenfalls unmittelbar aus.

6.) Der Vorstand besteht aus zwei, drei oder vier Mitgliedern. Die Mitglieder des Vorstands werden vom Aufsichtsrat mit Drei-Viertel-Mehrheit der abgegebenen Stimmen bestellt. Der Aufsichtsrat kann dabei auch ein Mitglied des Vorstands zum Vorsitzenden und eines zum Stellvertreter des Vorsitzenden bestimmen. Auch dieser Beschluss bedarf einer Drei-Viertel-Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Eine Bestellung zum Vorstand ist letztmalig vor Erreichen des 65. Lebensjahres möglich.

Der Aufsichtsrat besteht aus höchstens zehn von der Hauptversammlung gewählten Mitgliedern.

Beschlüsse über ordentliche Kapitalerhöhungen beschließt die Hauptversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen und mit einfacher Mehrheit des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals.

7.) a) Der Vorstand ist mit Beschluss der 23. ordentlichen Hauptversammlung vom 01.06.2012 für fünf Jahre nach Eintragung dieser Satzungsänderung, somit bis 19.10.2017, ermächtigt, gemäß § 169 AktG mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu EUR 123.754.680,93 durch Ausgabe von bis zu 34.059.359 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien zum Mindestausgabekurs von 100 % des anteiligen Betrags jeder Aktie am Grundkapital gegen Baroder Sacheinlagen (ausgenommen Sacheinlage gegen von der Gesellschaft ausgegebene Genussscheine und Forderungen aus diesen Genussscheinen oder sonstige Forderungen) in einer oder mehreren Tranchen zu erhöhen und den Ausgabekurs, die Ausgabebedingungen und die weiteren Einzelheiten der Durchführung der Kapitalerhöhung im Einvernehmen mit dem Aufsichtsrat festzusetzen (genehmigtes Kapital); im Falle einer Kapitalerhöhung gegen Sacheinlage (ausgenommen Sacheinlage gegen von der Gesellschaft ausgegebene Genussscheine und Forderungen aus diesen Genussscheinen oder sonstige Forderungen) ist der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre ganz oder teilweise auszuschließen.

b) In der 25. ordentlichen Hauptversammlung vom 11.06.2014 wurde dem Vorstand die Ermächtigung erteilt, nach den Bestimmungen des § 65 Abs. 1 Z 8 AktG für die Dauer von 30 Monaten ab dem Datum der Beschlussfassung, somit bis 11.12.2016, mit Zustimmung des Aufsichtsrats eigene Aktien im gesetzlich zulässigen Höchstausmaß von bis zu 10 % des Grundkapitals der Gesellschaft, auch wiederholt, zu erwerben und gegebenenfalls einzuziehen. Der Vorstand wurde auch ermächtigt, für die Dauer von fünf Jahren ab Beschlussfassung, somit bis 11.06.2019, mit Zustimmung des Aufsichtsrats für die Veräußerung der eigenen Aktien auch eine andere Art als über die Börse oder durch ein öffentliches Angebot unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre zu beschließen.

c) Das Grundkapital wird gemäß § 159 Abs. 2 Z 1 AktG um bis zu EUR 123.754.680,93 durch Ausgabe von bis zu 34.059.359 Stück neue auf Inhaber lautende Stammaktien bedingt erhöht (bedingtes Kapital). Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, als Inhaber von auf der Grundlage des Hauptversammlungsbeschlusses vom 01.06.2012 ausgegebenen Wandelschuldverschreibungen von dem ihnen eingeräumten Umtausch- und/oder Bezugsrecht Gebrauch machen. Der Ausgabebetrag und das Umtausch- und/oder Bezugsverhältnis sind unter Berücksichtigung marktüblicher Berechnungsmethoden sowie des Kurses der Aktien der Gesellschaft zu ermitteln (Grundlagen der Berechnung des Ausgabebetrags); der Ausgabebetrag darf nicht unter dem anteiligen Betrag des Grundkapitals liegen. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats die weiteren Einzelheiten der Durchführung der bedingten Kapitalerhöhung (insbesondere Ausgabebetrag, Inhalt der Aktienrechte, Zeitpunkt der Dividendenberechtigung) festzulegen. Der Aufsichtsrat ist ermächtigt, Änderungen der Satzung, die sich durch die Ausgabe von Aktien aus dem bedingten Kapital oder auf Grund des Ablaufs der Frist zur Ausnutzung des bedingten Kapitals ergeben, zu beschließen.

d) In der 23. ordentlichen Hauptversammlung vom 01.06.2012 wurde der Vorstand gemäß § 174 AktG ermächtigt, innerhalb von fünf Jahren ab Beschlussfassung, somit bis 01.06.2017, mit Zustimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen, mit denen ein Umtausch- oder Bezugsrecht auf bis zu 34.059.359 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu EUR 123.754.680,93 verbunden ist, in einer oder mehreren Tranchen, auch verbunden mit einer Ermächtigung des Vorstands, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre für die Wandelschuldverschreibungen auszuschließen, gegen Barwerte auszugeben und alle weiteren Bedingungen

der Wandelschuldverschreibungen, die Ausgabe und das Umtauschverfahren festzusetzen.

8.) Die im Juni 2014 begebene 4,5 % S IMMO Anleihe 2014–2021 (Volumen rund 90 Mio. EUR), die im Oktober 2014 begebene 3 % S IMMO Anleihe 2014–2019 (Volumen EUR 100 Mio.), die im April 2015 begebene 3,25 % S IMMO Anleihe 2015–2025 (Volumen rund EUR 34 Mio.) sowie die im April 2015 begebene 3,25 % S IMMO Anleihe 2015–2027 (Volumen EUR 65 Mio.). enthalten sogenannte Change-of-Control-Klauseln. Gemäß den Bedingungen dieser Anleihen sind die Anleihegläubiger im Falle eines Kontrollwechsels zur Kündigung der Teilschuldverschreibung berechtigt und können die sofortige Rückzahlung verlangen. Ein Kontrollwechsel findet gemäß den Bedingungen dieser Anleihen dann statt, wenn eine oder mehrere gemeinsam vorgehende Personen oder eine Drittperson oder -personen, die für eine solche Person oder Personen handeln, zu irgendeiner Zeit direkt oder indirekt (i) mehr als 50 % der mit den Aktien der Emittentin verbundenen Stimmrechte (ohne Berücksichtigung des Höchststimmrechts) oder (ii) das Recht, die Mehrzahl der Mitglieder des Vorstands der Emittentin und/ oder der Kapitalvertreter im Aufsichtsrat der Emittentin zu bestimmen, erworben haben.

9.) Es bestehen keine Entschädigungsvereinbarungen zwischen der Gesellschaft und ihren Vorstands- und Aufsichtsratsmitgliedern oder Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern für den Fall eines öffentlichen Übernahmeangebots.

Wien, am 19.04.2016

Der Vorstand:

Ernst Vejdovszky Friedrich Wachernig

Konzernabschluss

• Konzernbilanz
• Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung
• Konzern-Gesamtergebnisrechnung
• Konzern-Geldflussrechnung
• Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung
• Anhang zum Konzernabschluss

Konzernbilanz zum 31.12.2015

Aktiva in TEUR	ANHANG ANGABE	31.12.2015	31.12.2014
Langfristiges Vermögen
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
Vermietete Immobilien	3.1.1.	1.826.403	1.587.063
Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke	3.1.1.	16.201	14.452
		1.842.604	1.601.515
Selbst genutzte Immobilien	3.1.2.	118.044	119.999
Sonstiges Sachanlagevermögen	3.1.2.	5.165	6.408
Immaterielle Vermögenswerte	3.1.2.	210	168
Anteile an at equity bewerteten Unternehmen	3.1.3.	5.112	8.021
Beteiligungen	3.1.4.	777	834
Ausleihungen an at equity bewertete Unternehmen	3.1.3.	6.230	0
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	3.1.4.	4.533	600
Latente Steuern	3.1.15.	7.521	10.772
		1.990.196	1.748.317
Kurzfristiges Vermögen
Vorräte	3.1.5.	1.444	1.394
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	3.1.6.	10.984	12.078
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	3.1.6.	5.205	6.234
Andere Vermögenswerte	3.1.7.	8.843	9.107
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	3.1.8.	50.684	74.697
		77.160	103.510

Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	3.1.9.	0	42.845
		77.160	146.355
		2.067.356	1.894.672

Passiva in TEUR	ANHANG ANGABE	31.12.2015	31.12.2014
Eigenkapital
Grundkapital	3.1.10.	242.453	242.775
Kapitalrücklagen	3.1.10.	72.030	72.350
Sonstige Rücklagen	3.1.10.	308.781	240.272
		623.264	555.397
Nicht beherrschende Anteile	3.1.11.	23.331	25.855
		646.595	581.252
Langfristiges Fremdkapital
Nachrangiges Genussrechtskapital	3.1.12.	55.959	95.539
Anleiheverbindlichkeiten	3.1.13.	286.935	188.367
Sonstige Finanzverbindlichkeiten	5.2.2.	792.062	782.190
Rückstellungen	3.1.14.	3.648	3.453
Andere Verbindlichkeiten		28	11
Latente Steuern	3.1.15.	109.639	75.156
		1.248.271	1.144.716
Kurzfristiges Fremdkapital
Finanzverbindlichkeiten	5.2.2.	132.482	122.992
Laufende Ertragssteuerverbindlichkeiten		1.277	6.433
Rückstellungen	3.1.14.	395	754
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	5.2.2.	6.502	6.444

Andere Verbindlichkeiten 31.834 32.081

2.067.356 1.894.672

172.490 168.704

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2015

in TEUR ANHANG-ANGABE 2015 2014 Erlöse Mieterlöse 3.2.1. 111.686 111.845 Betriebskostenerlöse 33.465 34.542 Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung 45.546 42.104 190.697 188.491 Sonstige betriebliche Erträge 3.534 4.700 Aufwand aus der Immobilienbewirtschaftung 3.2.2. -55.841 -56.150 Aufwand aus der Hotelbewirtschaftung 3.2.2. -33.164 -31.344 Bruttoergebnis 105.226 105.697 Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien 3.2.3. 15.943 51.587 Buchwerte veräußerter Immobilien 3.2.3. -15.938 -51.407 Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien 3.2.3. 5 180 Verwaltungsaufwand 3.2.4. -16.483 -16.050 Ergebnis vor Steuern, Immobilienbewertung, Abschreibungen und Finanzergebnis (EBITDA) 88.748 89.827 Abschreibungen 3.2.5. -7.695 -7.635 Ergebnis aus der Immobilienbewertung 3.2.6. 84.645 56.552 Betriebsergebnis (EBIT) 165.698 138.744 Finanzierungsaufwand 3.2.7. -51.934 -73.104 Finanzierungsertrag 3.2.7. 680 443 Ergebnis aus at equity bewerteten Unternehmen 3.2.7. 2.362 924 Genussscheinergebnis 3.1.12. -4.553 -7.485 Ergebnis vor Steuern (EBT) 112.253 59.522 Ertragssteuern 3.1.15. -35.004 -25.682 Jahresüberschuss 77.249 33.840 davon den Anteilseignern der Muttergesellschaft zuordenbar 78.209 31.016 davon den nicht beherrschenden Anteilen zuordenbar -960 2.824 Ergebnis je Aktie

unverwässert = verwässert 3.2.8. 1,17 0,46

Konzern-Gesamtergebnisrechnung

für das Geschäftsjahr 2015

in TEUR	ANHANG ANGABE	2015	2014
Jahresüberschuss		77.249	33.840
Bewertung Cashflow-Hedge	5.1.2.	700	9.927
Ertragssteuern auf Cashflow-Hedge		149	-3.270
Umgliederung erfolgswirksamer Derivatbewertungseffekte	5.1.2.	5.945	4.692
Währungsrücklage	3.1.10.	-63	2.649
Sonstiges Ergebnis (bei Realisierung erfolgswirksam)		6.731	13.998
Umbewertung von Verpflichtungen aus Leistungen an Arbeitnehmer nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses Ertragssteuern auf Umbewertung von Verpflichtungen aus		-45	-292
Leistungen an Arbeitnehmer nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses		11	73
Sonstiges Ergebnis (bei Realisierung nicht erfolgswirksam)		-34	-219
Konzern-Gesamtergebnis des Jahres		83.946	47.619
davon den Anteilseignern der Muttergesellschaft zuordenbar		84.591	45.823

Konzern-Geldflussrechnung

für das Geschäftsjahr 2015

in TEUR	ANHANG ANGABE	2015	2014
Ergebnis vor Steuern (EBT)		112.253	59.522
Ergebnis aus der Immobilienbewertung	3.2.6.	-84.645	-56.552
Planmäßige Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen	3.2.5.	7.695	7.635
Gewinne/Verluste aus der Veräußerung von Immobilien	3.2.3.	-5	-180
Gezahlte Ertragssteuern	3.1.15.	-4.855	-3.809
Genussscheinergebnis	3.1.12.	4.553	7.485
Finanzergebnis	3.2.7.	48.892	71.737
Operativer Cashflow		83.889	85.838
Veränderungen im Nettoumlaufvermögen
Forderungen und sonstige Vermögenswerte		3.277	-1.404
Rückstellungen und sonstige langfristige Verbindlichkeiten		212	497
Kurzfristige Verbindlichkeiten		-332	-1.329
Cashflow aus der Geschäftstätigkeit		87.046	83.602
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Investitionen in Immobilienvermögen		-135.341	-11.781
Investitionen in immaterielles Vermögen		-149	-151
Investitionen in Sachanlagen		-691	-1.447
Investitionen in finanzielle Vermögenswerte		-381	-940
Deinvestitionen in finanzielle Vermögenswerte		600	0
Investitionen in at equity bewertete Unternehmen		-9.165	0
Nettocashflow aus der Veräußerung von Objektgesellschaften		13.723	3.124
Nettocashflow aus Erstkonsolidierungen		-28.600	0
Veräußerung von Immobilienvermögen		11.280	58.333
Dividenden von at equity bewerteten Unternehmen		7.144	294
Erhaltene Zinsen und sonstige Finanzerträge	3.2.7.	460	443
Cashflow aus der Investitionstätigkeit		-141.120	47.875

in TEUR	ANHANG ANGABE	2015	2014
---------	------------------	------	------

Fortsetzung Konzern-Geldflussrechnung

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit

Erwerb eigener Genussrechte	3.1.12.	-42.809	-92.729
Erwerb eigener Aktien	3.1.10.	-642	-536
Anleiheemissionen	3.1.13.	98.307	188.282
Mittelveränderung aus Auszahlung Fremdanteile		-1.769	-2.086
Geldzufluss aus Finanzierungen		167.073	117.585
Geldabfluss aus Finanzierungen		-96.180	-246.853
Dividendenzahlung	3.1.10.	-16.030	-13.369
Ausschüttung auf den Genussschein	3.1.12.	-1.960	-6.842
Gezahlte Zinsen		-75.929	-50.105
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit		30.061	-106.653
Liquide Mittel 01.01.		74.697	49.873
Nettoveränderung der liquiden Mittel		-24.013	24.824
Liquide Mittel 31.12.1)		50.684	74.697

1) Die Auswirkungen von Währungsdifferenzen auf den Bestand der liquiden Mittel sind unwesentlich und werden daher nicht gesondert dargestellt.

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

in TEUR	Grund kapital	Kapital rücklagen	Währungs rücklagen	Rücklage Hedge Accoun ting	Übrige Rück lagen	Zwischen summe S IMMO Gesell schafter	Nicht beherr schende Anteile	Summe
Stand 01.01.2015	242.775	72.350	-16.473	-26.835	283.580	555.397	25.855	581.252
Jahresüberschuss	0	0	0	0	78.209	78.209	-960	77.249
Sonstiges Ergebnis	0	0	-63	6.479	-34	6.382	315	6.697
Rückkauf eigener Anteile	-322	-320	0	0	0	-642	0	-642
Sonstige erfolgsneutrale Veränderungen	0	0	0	0	-52	-52	0	-52
Abgang	0	0	0	0	0	0	-1.879	-1.879
Ausschüttung für 2014 an Aktionäre	0	0	0	0	-16.030	-16.030	0	-16.030
Stand 31.12.2015	242.453	72.030	-16.536	-20.356	345.673	623.264	23.331	646.595
Stand 01.01.2014	243.126	72.535	-19.193	-39.212	266.837	524.093	25.531	549.624
Jahresüberschuss	0	0	0	0	31.016	31.016	2.824	33.840
Sonstiges Ergebnis	0	0	2.649	12.377	-219	14.807	-1.028	13.779
Rückkauf eigener Anteile	-351	-185	0	0	0	-536	0	-536
Abgang	0	0	0	0	0	0	-2.086	-2.086
Erwerb nicht beherrschender Anteile	0	0	71	0	-685	-614	614	0
Ausschüttung für 2013 an Aktionäre	0	0	0	0	-13.369	-13.369	0	-13.369
Stand 31.12.2014	242.775	72.350	-16.473	-26.835	283.580	555.397	25.855	581.252

Anhang zum Konzernabschluss zum 31.12.2015

1. Der Konzern

Die S IMMO Gruppe (S IMMO AG und ihre Tochtergesellschaften) ist ein international tätiger Immobilienkonzern. Die Konzern-Muttergesellschaft der S IMMO Gruppe, die S IMMO AG mit Sitz in 1010 Wien, Friedrichstraße 10, notiert seit 1987 an der Wiener Börse; seit 2007 im Prime-Market-Segment. Tochtergesellschaften bestehen in Österreich, Deutschland, Tschechien, der Slowakei, Ungarn, Kroatien, Rumänien, Bulgarien und Dänemark. Zum 31.12.2015 ist die S IMMO Gruppe Eigentümerin von Immobilien in allen zuvor genannten Ländern mit Ausnahme von Dänemark. Die Gesellschaft konzentriert sich auf den Ankauf, die Vermietung und die Verwertung von Immobilien in verschiedenen Regionen und Geschäftsbereichen zur optimalen Portfolioveranlagung. Eine weitere Geschäftsaktivität ist die Entwicklung bzw. Errichtung von Immobilien in Kooperation mit Projektentwicklungspartnern.

2. Grundsätze der Rechnungslegung, Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

2.1. Grundsätze der Rechnungslegung

Der Konzernabschluss wird in Übereinstimmung mit den zum Bilanzstichtag verpflichtend anzuwendenden International Financial Reporting Standards (IFRS), einschließlich der Interpretationen des "IFRS Interpretations Committee", wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, sowie den ergänzenden Bestimmungen des § 245a Abs.1 UGB erstellt.

Der Rechnungslegung aller in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen liegen die einheitlichen Rechnungslegungsvorschriften der S IMMO Gruppe zu Grunde. Der Bilanzstichtag sämtlicher in den Konzernabschluss einbezogener Unternehmen ist der 31.12.

Der Konzernabschluss ist in 1.000 Euro ("TEUR"), gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode, aufgestellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.

2.2. Konsolidierungskreis und Konsolidierungsmethoden

2.2.1. Tochterunternehmen

In den Konzernabschluss sind alle Unternehmen (Tochtergesellschaften), die unter dem beherrschenden Einfluss (control) der Muttergesellschaft stehen, durch Vollkonsolidierung einbezogen. Ein beherrschender Einfluss besteht, wenn die Muttergesellschaft direkt oder indirekt in der Lage ist, die Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunternehmen zu erlangen und die Finanz- und Geschäftspolitik des Unternehmens derart zu bestimmen, um daraus die Höhe der Renditen des Beteiligungsunternehmens zu beeinflussen (Risikobelastung durch oder Anrechte auf schwankende Renditen). Die Einbeziehung einer Tochtergesellschaft beginnt mit dem Zeitpunkt der Erlangung des beherrschenden Einflusses und endet bei dessen Wegfall.

Als Erwerbszeitpunkt wird jener Zeitpunkt bestimmt, an dem die Beherrschung über das erworbene Unternehmen erlangt wird. Mit dem Unternehmenserwerb verbundene Kosten, die die S IMMO Gruppe bei der Durchführung eines Unternehmenserwerbs eingeht, wie z. B. Due-Diligence-, Bewertungs- und sonstige Fachberatungsgebühren, werden als Aufwand in den Perioden erfasst, in denen die Kosten angefallen sind.

Der das Nettovermögen übersteigende Betrag wird im überwiegenden Teil der Fälle den Immobilienwerten zugerechnet. Falls dieser Betrag negativ ist, erfasst die S IMMO Gruppe nach nochmaliger kritischer Würdigung der Ansetzbarkeit und Bewertung der übernommenen Vermögenswerte und Schulden diesen Betrag erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung.

Änderungen der Anteile an Tochterunternehmen, die nicht zum Entstehen oder zum Verlust der Beherrschung führen, werden als Eigenkapitaltransaktionen bilanziert. Die vom Konzern und entsprechend die von den beherrschenden Gesellschaftern gehaltenen anteiligen Buchwerte werden so angepasst, dass sie die Änderungen der Beteiligungsquoten entsprechend widerspiegeln. Die Differenz zwischen dem Betrag, um den die nicht beherrschenden Anteile angepasst werden, und dem beizulegenden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung wird im Eigenkapital erfasst und den Aktionären der S IMMO AG zugeordnet.

2.2.2. Nicht beherrschende Anteile

Die S IMMO Gruppe bewertet nicht beherrschende Anteile grundsätzlich mit dem proportionalen Anteil an den identifizierbaren Nettovermögenswerten des Tochterunternehmens.

Transaktionen mit nicht beherrschenden Anteilen ohne Verlust der Beherrschung werden wie Transaktionen mit Eigenkapitaleignern des Konzerns behandelt. Ein aus dem Erwerb eines nicht beherrschenden Anteils entstehender Unterschiedsbetrag der gezahlten Leistung und des betreffenden Anteils an dem Buchwert des Nettovermögens des Tochterunternehmens wird im Eigenkapital erfasst. Gewinne und Verluste, die bei der Veräußerung von nicht beherrschenden Anteilen entstehen, werden ebenfalls im Eigenkapital erfasst.

Änderungen der Anteilsquoten der nicht beherrschenden Anteile, die zu keinem Beherrschungsverlust der S IMMO Gruppe führen, werden wie unter 2.2.1. dargelegt erfasst.

2.2.3. Assoziierte Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen

Unternehmen, bei denen die Muttergesellschaft direkt oder indirekt die Möglichkeit hat, maßgeblichen Einfluss auf die Geschäfts- und Finanzpolitik auszuüben (in der Regel durch mitteloder unmittelbare Stimmrechtsanteile von 20 % bis 50 %), und Gemeinschaftsunternehmen werden im Konzernabschluss nach der Equity-Methode bilanziert.

Die Anteile an at equity bewerteten Unternehmen werden beim erstmaligen Ansatz mit den Anschaffungskosten angesetzt. Für die nach der Equity-Methode einbezogenen assoziierten Unternehmen und gemeinschaftlich geführten Unternehmen wird der Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung nach den gleichen Grundsätzen wie bei vollkonsolidierten Gesellschaften ermittelt. Der Geschäfts- oder Firmenwert, der aus der Anschaffung eines at equity einbezogenen Unternehmens resultiert, ist in dessen Buchwert enthalten und wird nicht planmäßig abgeschrieben. Er wird als Bestandteil der Beteiligung an dem at equity einbezogenen Unternehmen auf Wertminderung überprüft. Der Anteil der S IMMO AG am Ergebnis des at equity einbezogenen Unternehmens wird nach dem Erwerbszeitpunkt in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Der Anteil am sonstigen Ergebnis wird im sonstigen Ergebnis in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung erfasst. Die kumulierten anteiligen Veränderungen erhöhen bzw. vermindern den Buchwert der Anteile. Übersteigen die der S IMMO AG zurechenbaren Verluste des At-Equity-Unternehmens den Buchwert des Anteils, werden keine Verlustanteile erfasst, es sei denn, es resultieren daraus Verpflichtungen. Bei Ausschüttungen wird der Wertansatz um den anteiligen Betrag gemindert. Ergebnisse aus Geschäftsvorfällen zwischen der S IMMO AG und ihren At-Equity-Unternehmen werden entsprechend dem Anteil von S IMMO AG eliminiert.

Ändern sich die Eigentumsanteile an at equity bilanzierten Unternehmen und wird die Equity-Methode weiterhin angewandt, wird der Teil des zuvor im sonstigen Ergebnis erfassten Gewinns oder Verlusts, der auf die Verringerung der Beteiligungsquote entfällt, aufwands- oder ertragswirksam umgegliedert, falls dieser Gewinn oder Verlust bei der Veräußerung der dazugehörigen Vermögenswerte und Schulden erfolgswirksam umgegliedert werden müsste.

2.2.4. Konsolidierungskreis

In den Konzernabschluss sind neben der S IMMO AG 71 (2014: 65) Unternehmen (Immobilienbesitz- und Zwischenholdinggesellschaften), welche unmittelbar bzw. mittelbar im Eigentum der S IMMO AG stehen, einbezogen (Vollkonsolidierung) sowie 11 (2014: 6) Gesellschaften, die at equity konsolidiert werden.

Im ersten Quartal 2015 wurde die bisher vollkonsolidierte Gesellschaft Viertel Zwei Hotel GmbH & Co KG veräußert; das erhaltene Entgelt bestand zur Gänze aus Zahlungsmitteln. Die Viertel Zwei Hotel GmbH & Co KG wies zum Zeitpunkt des Abgangs die folgenden Buchwerte aus:

in TEUR	Buchwert
Kurzfristiges Vermögen
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	171
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	73
Andere Vermögenswerte	149
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	1.992
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	34.664
Summe kurzfristiges Vermögen	37.049
Langfristiges Fremdkapital	32.391

Im ersten Quartal 2015 wurden die S IMMO Berlin II GmbH, Deutschland, die S IMMO APM Hungary Kft, Ungarn, die S IMMO Beteiligungen GmbH, Österreich, und die Siebenbrunnengasse 21 GmbH & Co OG, Österreich, erstmals in den Konzernabschluss der S IMMO AG als vollkonsolidierte Unternehmen mit einbezogen. Im zweiten Quartal 2015 folgte die neu gegründete Gesellschaft S IMMO Property Eins GmbH, Österreich, im dritten Quartal die neu gegründete Gesellschaft S IMMO Property Zwei GmbH, Österreich, und im vierten Quartal die neu gegründeten Gesellschaften Viertel Zwei Hoch GmbH, Österreich, und Viertel Zwei Plus GmbH, Österreich. Ein Unternehmenszusammenschluss im Sinne IFRS 3 war bei allen angeführten Gesellschaften nicht gegeben, da kein Geschäftsbetrieb nach IFRS 3 vorlag. Im Geschäftsjahr 2015 wurde die Tochtergesellschaft CEE PROPERTY INVEST ROMANIA SRL, Rumänien, auf die rumänische Tochtergesellschaft DUAL CONSTRUCT INVEST S.R.L. verschmolzen.

2015 wurden die neu gegründeten Gesellschaften QBC Alpha SP Immomanagement GmbH, Österreich, und QBC Gamma SP Immomangement GmbH, Österreich, als assoziierte Unternehmen in den Konzernabschluss der S IMMO AG einbezogen. Zusätzlich sind die assoziierten Unternehmen QBC Immobilien GmbH & Alpha KG, Österreich, QBC Immobilien GmbH & Gamma KG, Österreich, sowie die QBC Immobilien GmbH & Zeta KG, Österreich, zugegangen.

Gesellschaft	Sitz	Nominal kapital 2015	Nominal kapital 2014	Konzern anteil 2015 %	Konzern anteil 2014 %	Wäh rung1)	Konsoli dierungs art1)
CEE Immobilien GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	VK
CEE PROPERTY-INVEST Immobilien GmbH	A, Wien	48.000.000	48.000.000	100	100	EUR	VK
CEE CZ Immobilien GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	VK
German Property Invest Immobilien GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	VK
Hotel DUNA Beteiligungs Gesellschaft m.b.H.	A, Wien	145.346	145.346	100	100	EUR	VK
AKIM Beteiligungen GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	VK
SO Immobilienbeteiligungs GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	VK
CEE Beteiligungen GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	VK
E.V.I. Immobilienbeteiligungs GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	VK
SIAG Berlin Wohnimmobilien GmbH	A, Wien	3.982.500	3.982.500	99,74	99,74	EUR	VK
E.I.A. eins Immobilieninvestitionsgesellschaft m.b.H.	A, Wien	36.336	36.336	100	100	EUR	VK
PCC-Hotelerrichtungs- und Betriebs gesellschaft m.b.H. & Co KG	A, Wien	8.299.238	8.299.238	74,17	74,17	EUR	VK
PCC-Hotelerrichtungs- und Betriebs gesellschaft m.b.H.	A, Wien	36.336	36.336	100	100	EUR	VK
Neutorgasse 2–8 Projektverwertungs GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	VK
H.S.E. Immobilienbeteiligungs GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	VK
A.D.I. Immobilien Beteiligungs GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	VK
QBC Management und Beteiligungen GmbH & Co KG	A, Wien	35.000	35.000	35	35	EUR	E

Gesellschaft	Sitz	Nominal kapital 2015	Nominal kapital 2014	Konzern anteil 2015 %	Konzern anteil 2014 %	Wäh rung1)	Konsoli dierungs art1)
QBC Immobilien GmbH	A, Wien	60.000	60.000	21,02	35	EUR	E
QBC Management und Beteiligungen GmbH	A, Wien	35.000	35.000	35	35	EUR	E
QBC Alpha SP Immomanagement GmbH	A, Wien	35.000	N/A	35	N/A	EUR	E
QBC Gamma SP Immomanagement GmbH	A, Wien	35.000	N/A	35	N/A	EUR	E
QBC Immobilien GmbH & Co Alpha KG	A, Wien	10.000	N/A	35	N/A	EUR	E
QBC Immobilien GmbH & Co Gamma KG	A, Wien	10.000	N/A	35	N/A	EUR	E
QBC Immobilien GmbH & Co Zeta KG	A, Wien	10.000	N/A	21,02	N/A	EUR	E
BGM-IMMORENT Aktiengesellschaft & Co KG	A, Wien	4.360.370	4.360.370	22,83	22,83	EUR	E
Viertel Zwei Hoch GmbH & Co KG	A, Wien	100.000	100.000	100	100	EUR	VK
Viertel Zwei Plus GmbH & Co KG	A, Wien	100.000	100.000	100	100	EUR	VK
S IMMO Property Invest GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	VK
S Immo Immobilien Investitions GmbH	A, Wien	35.000	35.000	100	100	EUR	VK
S IMMO Beteiligungen GmbH	A, Wien	35.000	N/A	100	N/A	EUR	VK
Siebenbrunnengasse 21 GmbH & Co OG	A, Wien	300	N/A	100	N/A	EUR	VK
S IMMO Property Eins GmbH	A, Wien	35.000	N/A	100	N/A	EUR	VK
S IMMO Property Zwei GmbH	A, Wien	35.000	N/A	100	N/A	EUR	VK
Viertel Zwei Hoch GmbH	A, Wien	35.000	N/A	100	N/A	EUR	VK
Viertel Zwei Plus GmbH	A, Wien	35.000	N/A	100	N/A	EUR	VK
HANSA IMMOBILIEN OOD	BG, Sofia	8.310.000	10.175.300	76,90	76,90	BGN	VK
CEE PROPERTY BULGARIA EOOD	BG, Sofia	37.180.770	37.180.770	100	100	BGN	VK
Washington Proect OOD	BG, Sofia	20.000	20.000	50	50	BGN	E
ELTIMA PROPERTY COMPANY s.r.o.	CZ, Prag	100.000	100.000	100	100	CZK	VK
REGA Property Invest s.r.o.	CZ, Prag	200.000	200.000	100	100	CZK	VK
Lützow-Center GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	100	100	EUR	VK
Ikaruspark GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	100	100	EUR	VK
S IMMO Germany GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	100	100	EUR	VK
S Immo Geschäftsimmobilien GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	100	100	EUR	VK
S Immo Wohnimmobilien GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	100	100	EUR	VK
Markt Carree Halle Immobilien GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	100	100	EUR	VK
Tölz Immobilien GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	99,74	99,74	EUR	VK
Einkaufs-Center Sofia G.m.b.H. & Co KG	D, Hamburg	87.000.000	87.000.000	65	65	EUR	VK
SIAG Deutschland Beteiligungs-Verwaltungs GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	100	100	EUR	VK
SIAG Deutschland Beteiligungs GmbH & Co. KG	D, Berlin	100.000	100.000	94,9	94,9	EUR	VK
SIAG Leipzig Wohnimmobilien GmbH	D, Berlin	750.000	750.000	99,74	99,74	EUR	VK
Maior Domus Hausverwaltungs GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	100	100	EUR	VK
SIAG Property I GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	100	100	EUR	VK
SIAG Property II GmbH	D, Berlin	25.000	25.000	100	100	EUR	VK
S IMMO Berlin II GmbH	D, Berlin	25.000	N/A	100	N/A	EUR	VK

Gesellschaft	Sitz	Nominal kapital 2015	Nominal kapital 2014	Konzern anteil 2015 %	Konzern anteil 2014 %	Wäh rung1)	Konsoli dierungs art1)
H.W.I. I ApS	DK, Århus	939.000	939.000	99,72	99,72	EUR	VK
H.W.I. IV ApS	DK, Århus	134.000	134.000	99,72	99,72	EUR	VK
GPI I ApS	DK, Århus	17.000	17.000	99,71	99,71	EUR	VK
GPI II ApS	DK, Århus	60.000	60.000	99,71	99,71	EUR	VK
GPI III ApS	DK, Århus	17.000	17.000	99,71	99,71	EUR	VK
Bank-garázs Kft.	H, Budapest	3.000.000	3.000.000	100	100	HUF	VK
CEE Property-Invest Kft.	H, Budapest	100.000.000	100.000.000	100	100	HUF	VK
Maros utca Kft.	H, Budapest	3.000.000	3.000.000	100	100	HUF	VK
BUDA Kft.	H, Budapest	3.000.000	3.000.000	100	100	HUF	VK
Duna Szálloda Zrt.	H, Budapest	5.000.000	5.000.000	100	100	HUF	VK
City Center Irodaház Kft.	H, Budapest	44.370.000	98.600.000	100	100	HUF	VK
Szegedi út Kft.	H, Budapest	3.000.000	3.000.000	100	100	HUF	VK
Nagymezö Kft.	H, Budapest	462.590.000	462.590.000	100	100	HUF	VK
CEE Property-Invest Hungary 2003 Kft.	H, Budapest	3.000.000	3.000.000	100	100	HUF	VK
S IMMO APM Hungary Kft.	H, Budapest	20.000.000	N/A	100	N/A	HUF	VK
SOCIETATE DEZVOLTARE COMERCIAL SUDULUI (SDCS) SRL.	RO, Bukarest 334.676.390		245.756.390	100	100	RON	VK
VICTORIEI BUSINESS PLAZZA SRL	RO, Bukarest	18.852.144	18.852.144	100	100	RON	VK
DUAL CONSTRUCT INVEST SRL	RO, Bukarest	2.000	2.000	100	100	RON	VK
ROTER INVESTITII IMOBILIARE SRL	RO, Bukarest	4.472.020	4.472.020	100	100	RON	VK
CII CENTRAL INVESTMENTS IMOBILIARE SRL	RO, Bukarest	1.816.000	1.816.000	47	47	RON	E
Galvániho Business Centrum, s.r.o.	SK, Bratislava	6.639	6.639	100	100	EUR	VK
GALVÁNIHO 2, s.r.o.	SK, Bratislava	6.639	6.639	100	100	EUR	VK
IPD International Property Development, s.r.o.	SK, Bratislava	33.194	33.194	100	100	EUR	VK
SIAG Fachmarktzentren, s.r.o.	SK, Bratislava	6.639	6.639	100	100	EUR	VK
SIAG Hotel Bratislava, s.r.o.	SK, Bratislava	6.639	6.639	100	100	EUR	VK
GALVÁNIHO 4, s.r.o.	SK, Bratislava	33.195	33.195	100	100	EUR	VK
EUROCENTER d.o.o.	HR, Zagreb	20.000	20.000	100	100	HRK	VK

1) Im Berichtsjahr 2015 kam es gegenüber dem Jahr 2014 zu keinen Änderungen.

Die folgenden Tochtergesellschaften wurden wegen untergeordneter Bedeutung nicht in den Kreis der vollkonsolidierten Gesellschaften aufgenommen. Sie weisen per 31.12.2015 einen Buchwert von TEUR 157 (31.12.2014: TEUR 211) aus. Zu den nicht einbezogenen Tochtergesellschaften zählen die aptus Immobilien GmbH, Deutschland, Berlin (Nominalkapital TEUR 25, Konzernanteil 100 %), die Einkaufs-Center Sofia Verwaltungs G.m.b.H., Deutschland, Hamburg (Nominalkapital TEUR 25, Konzernanteil 65 %), die SIAG Multipurpose s.r.o., Slowakei, Bratislava (Nominalkapital TEUR 7, Konzernanteil 100 %), die S IMMO Property Drei GmbH, Österreich, Wien (Nominalkapital TEUR 35, Konzernanteil 100 %) und die S IMMO Berlin I GmbH, Deutschland, Berlin (Nominalkapital TEUR 25, Konzernanteil 100 %).

2.3. Berichtswährung und Währungsumrechnung

Die Konzernberichtswährung (Darstellungswährung) ist der Euro. Die funktionale Währung der Konzerngesellschaften bestimmt sich nach dem wirtschaftlichen Umfeld, in dem die jeweilige Gesellschaft tätig ist.

Bei denjenigen Gesellschaften der S IMMO Gruppe, bei denen die Landeswährung der funktionalen Währung entspricht, erfolgt die Umrechnung von der funktionalen Währung in die Darstellungswährung gemäß IAS 21 wie folgt:

• (a) Vermögenswerte und Schulden zum Stichtagskurs
• (b) Erträge und Aufwendungen zum Periodendurchschnittskurs
• (c) Eigenkapital zu historischen Kursen
• (d) Alle sich daraus ergebenden Umrechnungsdifferenzen werden als Währungsumrechnungsrücklage im Eigenkapital angesetzt.

Der Währungsumrechnung wurden folgende Kurse zu Grunde gelegt:

	Tschechien CZK	Ungarn HUF	Bulgarien BGN	Rumänien RON	Kroatien HRK
Stichtagskurs 31.12.2015	27,023	315,980	1,956	4,524	7,638
Durchschnittskurs 2015	27,305	310,045	1,956	4,444	7,621
Stichtagskurs 31.12.2014	27,735	315,540	1,956	4,483	7,658
Durchschnittskurs 2014	27,542	308,987	1,956	4,441	7,634

Fremdwährungstransaktionen werden mit den Wechselkursen zum Transaktionszeitpunkt oder Bewertungszeitpunkt bei Neubewertungen in die funktionale Währung umgerechnet. Gewinne und Verluste, die aus der Erfüllung solcher Transaktionen sowie aus der Umrechnung zum Stichtagskurs von in Fremdwährung geführten monetären Vermögenswerten und Schulden resultieren, werden in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

2.4. Neu anzuwendende Rechnungslegungsvorschriften

2.4.1. Neue Standards und Interpretationen

Folgende neue bzw. geänderte Standards und Interpretationen kamen im Jahr 2015 erstmals zur Anwendung.

IAS 19 "Leistungen an Arbeitnehmer", Änderung "Leistungen von Arbeitnehmern": IAS 19 sieht vor, Arbeitnehmerbeiträge, die in den formalen Regelungen eines leistungsorientierten Versorgungsplans festgelegt und an Arbeitsleistungen geknüpft sind, den Dienstzeiträumen als negative Leistungen zuzuordnen. Diese Vorgabe folgt grundsätzlich dem Verfahren der laufenden Einmalprämien (projected unit credit method), also der Projektion von (in diesem Fall negativen) Leistungen und deren Zuordnung auf die Erdienenszeiträume. Während es vor Inkrafttreten der aktuellen Fassung des IAS 19 gängige Praxis war, Arbeitnehmerbeiträge bei Einzahlung in der geleisteten Höhe in der Versorgungsverpflichtung zu berücksichtigen, kann es dadurch bei Anwendung der geltenden Fassung möglicherweise erforderlich sein, sehr komplexe Berechnungen vorzunehmen. Unter Berücksichtigung der nunmehr veröffentlichten und ab Februar 2015 anwendbaren Anpassung ist es zulässig, an Arbeitsleistungen anknüpfende Arbeitnehmerbeiträge, die nicht an die Anzahl von Dienstjahren gekoppelt sind, weiterhin in der Periode zu erfassen, in der die korrespondierende Arbeitsleistung erbracht wird, ohne der beschriebenen Berechnungs- und Verteilungsmethode unter Anwendung der "projected unit credit method" zu folgen. Die Anpassung hat keine Auswirkung auf den vorliegenden und künftige Abschlüsse.

Die jährlichen Verbesserungen Zyklus 2010–2012 wurden im Dezember 2014 von der EU übernommen und sind ab 01.02.2015 anwendbar. Die Änderungen betreffen IFRS 2 "Anteilsbasierte Vergütungen", IFRS 3 "Unternehmenszusammenschlüsse", IFRS 8 "Geschäftssegmente", IFRS 13 "Bemessung des beizulegenden Zeitwerts", IAS 7 "Kapitalflussrechnungen", IAS 16 "Sachanlagen", IAS 38 "Immaterielle Vermögenswerte" und IAS 24 "Angaben über Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen". Die geänderten Standards hatten keine wesentlichen Auswirkungen auf die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des vorliegenden Konzernabschlusses.

Die jährlichen Verbesserungen Zyklus 2011–2013 wurden im Dezember 2014 von der EU übernommen und sind ab Jänner 2015 anzuwenden. Die Änderungen betreffen IFRS 1 "Erstmalige Anwendung der IFRS", IFRS 3 "Unternehmenszusammenschlüsse", IFRS 13 "Bemessung des beizulegenden Zeitwerts" und IAS 40 "Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien". Die geänderten Standards hatten keine wesentlichen

Auswirkungen auf die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des vorliegenden Konzernabschlusses.

2.4.2. Neue, zum Stichtag noch nicht verpflichtend anzuwendende Standards

Es gibt einige neue und geänderte Standards sowie Interpretationen, die im Geschäftsjahr 2015 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren und im vorliegenden Abschluss auch nicht angewandt wurden.

IFRS 9 "Finanzinstrumente" befasst sich mit der Klassifizierung, dem Ansatz und der Bewertung von finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten. Die vollständige Fassung von IFRS 9 wurde im Juli 2014 veröffentlicht. Dieser Standard ersetzt die Abschnitte des IAS 39 "Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung", die sich mit der Klassifizierung und Bewertung von Finanzinstrumenten befassen. IFRS 9 hält an einem vereinfachten gemischten Bewertungsmodell fest und legt darin prinzipielle Bewertungskategorien für finanzielle Vermögenswerte fest: Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten, Bewertung zum beizulegenden Zeitwert mit Erfassung der Wertschwankungen im Gewinn und Verlust (fair value through profit and loss) und Bewertung zum beizulegenden Zeitwert mit Erfassung von Wertschwankungen im sonstigen Ergebnis (fair value through OCI). Die Klassifizierung hängt unmittelbar vom Geschäftsmodell des Unternehmens ab sowie von den Merkmalen der vertraglich vereinbarten Zahlungsströme des finanziellen Vermögenswerts. Anteile an Eigenkapitalinstrumenten sind verpflichtend mit dem beizulegenden Zeitwert zu bewerten, wobei Zeitwertschwankungen im Gewinn und Verlust zu erfassen sind, oder es wird bei erstmaligem Ansatz der Eigenkapitalinstrumente unwiderruflich optiert, Zeitwertschwankungen im sonstigen Ergebnis zu erfassen (ohne spätere Umgliederung in das Periodenergebnis). Des Weiteren gibt es ein neues Bewertungsmodell zur Messung von Wertminderungen, basierend auf erwarteten Verlusten (expected credit losses model), welches das bisherige in IAS 39 verwendete Bewertungsmodell von eingetretenen Verlusten (incurred loss model) ersetzt. Für finanzielle Verbindlichkeiten wurden die meisten Vorschriften des IAS 39 beibehalten. Die Hauptveränderung liegt darin, dass in den Fällen der Ausübung der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert die Wertveränderungen, die auf Grund des eigenen Unternehmenskreditrisikos entstehen, im sonstigen Ergebnis statt in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst werden. IFRS 9 lockert die Erfordernisse bei der Hedging-Effektivität, indem er die bisherigen engen Grenzen der Hedging-Effektivität aufhebt und durch andere Vorgaben ersetzt. Der Konzern wird IFRS 9 spätestens in dem Geschäftsjahr anwenden, welches am 01.01.2018 beginnt. Die Auswirkungen von IFRS 9 werden derzeit evaluiert.

Die Änderung zu IFRS 11 "Gemeinsame Vereinbarungen" beschäftigt sich mit der Bilanzierung eines Erwerbs von Anteilen an einer gemeinschaftlichen Tätigkeit, die einen Geschäftsbetrieb im Sinne des IFRS 3 "Unternehmenszusammenschlüsse" darstellt. Danach hat der Erwerber die Richtlinien für die Bilanzierung von Unternehmenszusammenschlüssen nach IFRS 3 und die entsprechenden Angabepflichten zu befolgen. Die Änderung ist beginnend mit dem 01.01.2016 anzuwenden. Die Änderung wurde am 24.11.2015 von der EU übernommen. Der Konzern erwartet derzeit keine wesentlichen Auswirkungen aus der Erstanwendung.

Die Änderungen zu IAS 16 "Sachanlagen" und IAS 38 "Immaterielle Vermögenswerte" betreffen die Klarstellung der zulässigen Abschreibungsmethoden i. S. v. IAS 16 und IAS 38. Die Änderung betrifft die Anwendung umsatzbasierter Abschreibungsmethoden. Die umsatzbasierte Methode ist keine sachgerechte Abschreibungsmethode, da diese Methode das Muster der Generierung des künftigen wirtschaftlichen Nutzens und nicht das Muster des Verbrauchs des künftigen wirtschaftlichen Nutzens widerspiegelt. Die Klarstellung gilt für Geschäftsjahre beginnend am oder nach dem 01.01.2016 und wurde am 02.12.2015 von der EU übernommen. Sie wird keine wesentlichen Auswirkungen auf zukünftige Konzernabschlüsse haben.

Änderungen zu IAS 16 "Sachanlagen" und IAS 41 "Landwirtschaft: Fruchttragende Pflanzen". Die Änderung besagt, dass fruchttragende Pflanzen wie Sachanlagen gemäß IAS 16 zu bilanzieren sind. Die Änderung wurde am 23.11.2015 von der EU übernommen. Die Änderung zu diesen biologischen Vermögenswerten wird keine Auswirkungen auf Konzernabschlüsse der S IMMO AG haben und gilt ab dem 01.01.2016.

Die Verbesserung zu IAS 27 "Equity-Methode in separaten Abschlüssen" erlaubt wieder die Anwendung der Equity-Methode als Bilanzierungsmöglichkeit für Anteile an Tochterunternehmen, Joint Ventures und assoziierten Unternehmen. Die bestehenden Optionen zur Bewertung zu Anschaffungskosten oder nach IAS 39/IFRS 9 bleiben erhalten. Die Änderungen wurden am 18.12.2015 von der EU übernommen. Die Änderungen treten für Berichtsjahre in Kraft, die am oder nach dem 01.01.2016 beginnen.

Die Änderungen an IFRS 10 "Konzernabschlüsse" und IAS 28 "Assoziierte Unternehmen" zu "Veräußerung oder Einbringung von Vermögenswerten an ein assoziiertes Unternehmen oder ein Gemeinschaftsunternehmen" regeln, dass der gesamte Gewinn oder Verlust aus einer Transaktion nur erfasst werden darf, wenn die veräußerten oder eingebrachten Vermögenswerte einen Geschäftsbetrieb im Sinne des IFRS 3 darstellen. Ansonsten darf es nur zu einer anteiligen Erfassung des Erfolgs kommen. Die EU hat den Endorsementprozess verschoben. Der Konzern erwartet derzeit keine wesentlichen Auswirkungen aus der Erstanwendung.

Die Änderungen an IFRS 10, IFRS 12 und IAS 28 "Investmentgesellschaften: Anwendung der Ausnahme von der Konsolidierungspflicht" klären Fragestellungen in Bezug auf die Anwendung der Ausnahme von der Konsolidierungspflicht nach IFRS 10, wenn das Mutterunternehmen die Definition einer Investmentgesellschaft erfüllt. Mutterunternehmen sind z. B. von der Konsolidierungspflicht befreit, wenn das übergeordnete Mutterunternehmen die Definitionskriterien einer Investmentgesellschaft erfüllt und seine Tochtergesellschaften zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. Weiters muss eine Investmentgesellschaft sämtliche Tochterunternehmen, die der Definition einer Investmentgesellschaft entsprechen, zum beizulegenden Zeitwert bewerten, auch wenn die Tochterunternehmen anlagebezogene Dienstleistungen erbringen. Der Änderungsstandard sieht auch vor, dass eine Investmentgesellschaft, die alle ihre Tochterunternehmen zum beizulegenden Zeitwert bewertet, die nach IFRS 12 vorgeschriebenen Angaben zu Investmentgesellschaften zu erbringen hat. Die Änderungen treten mit dem 01.01.2016 in Kraft. Der Konzern erwartet derzeit keine wesentlichen Auswirkungen aus der Erstanwendung.

IFRS 14 "Regulatorische Abgrenzungsposten" erlaubt es Erstanwendern mit einigen begrenzten Einschränkungen, regulatorische Abgrenzungsposten weiter zu bilanzieren, die sie nach ihren vorher angewendeten Rechnungslegungsgrundsätzen in den Abschlüssen erfasst haben. Regulatorische Abgrenzungen und Veränderungen in ihnen müssen separat ausgewiesen werden. Es sind bestimmte Angaben vorgeschrieben. IFRS 14 kommt ab dem 01.01.2016 zur Anwendung. Der Konzern erwartet derzeit keine wesentlichen Auswirkungen aus der Erstanwendung.

IFRS 15 "Erlöse aus Verträgen mit Kunden" beschäftigt sich damit, wann und in welcher Höhe Erlöse zu erfassen sind. Zielsetzung des Standards ist es, Richtlinien zu schaffen, die Unternehmen bei der Berichterstattung und der Angabe von Informationen über die Art, die Höhe, den zeitlichen Anfall sowie die Unsicherheit von Umsatzerlösen und resultierenden Zahlungsströmen unterstützen. Die Anwendung des Standards ist verpflichtend für jährliche Berichtsperioden, die am oder nach dem 01.01.2018 beginnen. Die Auswirkungen auf den Konzernabschluss werden derzeit analysiert.

Im Rahmen der Anhanginitiative kam es zu Änderungen in IAS 1 "Darstellung des Abschlusses". Die Änderungen sind auf Berichtsperioden anzuwenden, die am oder nach dem 01.01.2016 beginnen und wurden am 18.12.2015 von der EU übernommen. Es wird z. B. klargestellt, dass Wesentlichkeit für den gesamten Abschluss gilt oder dass die Unternehmen bei der Festlegung, in welcher Reihenfolge und an welcher Stelle Informationen im Abschluss dargestellt werden, eine sachverständige Beurteilung vornehmen sollen.

Die jährlichen Verbesserungen Zyklus 2012–2014 gelten für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 01.01.2016 beginnen. Sie betreffen IFRS 5 "Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte und aufgegebene Geschäftsbereiche", IFRS 7 "Finanzinstrumente: Angaben", IAS 19 "Leistungen an Arbeitnehmer" und IAS 34 "Zwischenberichterstattung". Die Verbesserungen wurden am 15.12.2015 von der EU übernommen. Der Konzern erwartet sowohl aus den Änderungen aus IAS 1 als auch aus den jährlichen Verbesserungen keine wesentlichen Auswirkungen.

Im Rahmen der Initiative zu Angaben veröffentlichte das IASB Änderungen an IAS 7 "Kapitalflussrechnung". Die Änderungen sollen eine Verbesserung der Informationen zur Veränderung der Verschuldung eines Unternehmens bringen. Ein Unternehmen hat danach Angaben über Änderungen derjenigen Finanzverbindlichkeiten zu machen, deren Einzahlungen und Auszahlungen in der Kapitalflussrechnung im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit gezeigt werden. Die Änderungen sind gemäß Veröffentlichung des IASB in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 01.01.2017 beginnen, anzuwenden.

Die Änderungen an IAS 12 "Ertragsteuern" bringen Klarstellungen zur Frage des Ansatzes aktiver latenter Steuern auf temporäre Differenzen aus unrealisierten Verlusten. Die Änderungen sind vorbehaltlich einer noch zu erfolgenden Übernahme in EU-Recht erstmals verpflichtend in Geschäftsjahren, die am oder nach dem 01.01.2017 beginnen, anzuwenden.

Der IASB hat am 13.01.2016 den Standard IFRS 16 "Leasingverträge" veröffentlicht. Beim Leasingnehmer sollen generell alle Leasingverhältnisse und die damit verbundenen vertraglichen Rechte und Verpflichtungen in der Bilanz zu erfassen sein. Beim Leasinggeber sind die Regelungen des neuen Standards dagegen ähnlich zu den bisherigen Vorschriften des IAS 17. Die neuen Regelungen sind für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 01.01.2019 beginnen, anzuwenden.

2.5. Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen gegenüber dem Vorjahr

Abgesehen von den in Anhangangabe 2.4.1. beschriebenen neuen Standards wurden im Geschäftsjahr 2015 keine Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und keine Änderungen in der Präsentation des Abschlusses vorgenommen.

2.6. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

2.6.1. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

Der Wertansatz der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt branchenüblich nach dem in IAS 40 als Wahlrecht festgelegten Modell des beizulegenden Zeitwerts (fair value model). Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien sind Immobilien, die zur Erzielung von Miet- und Pachterträgen oder zur Wertsteigerung gehalten werden, sowie unbebaute Grundstücke. Nicht in den Anwendungsbereich des IAS 40 fallen Immobilien, die zum Verkauf erworben, vom Unternehmen selbst genutzt oder nach erfolgter Entwicklung verkauft werden.

Durch die Anwendung des Zeitwertmodells werden das Immobilienvermögen sowie die Grundstücke zum jeweiligen Bilanzstichtag mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die daraus entstehenden Veränderungen zum Buchwert vor Neubewertung werden erfolgswirksam im Neubewertungsergebnis erfasst.

Die Immobilien werden als Vermögenswerte der jeweiligen Gesellschaft in deren funktionaler Währung bilanziert.

Die Diversität der mit dem beizulegenden Zeitwert erfassten Immobilien erfordert eine sorgfältige Auswahl des jeweils passenden Bewertungsmodells sowie eine auf die jeweilige Immobilie abgestimmte Parameterwahl, bei der Faktoren wie die Lage der Immobilie, Nutzungsart, Marktumfeld, Bauqualität etc. Berücksichtigung finden.

Nachfolgende Kosten für den Ausbau, für die teilweise Ersetzung oder Instandhaltung der Immobilie werden aktiviert, soweit sich nach dem Komponentenansatz der Ersatz von Teilen einer Immobilieneinheit ergibt und die Kosten zuverlässig messbar sind. Zur Aktivierung kommt es auch dann, wenn sich aus den Ausgaben ein erhöhter zukünftiger Nutzen ergibt und die Kosten zuverlässig messbar sind. Die aktivierten Kosten werden nicht planmäßig abgeschrieben, da in Verbindung mit dem in IAS 40 als Wahlrecht festgelegten Modell des beizulegenden Zeitwerts generell keine planmäßige Abschreibung vorgenommen wird.

Fremdkapitalkosten werden beim Bau von qualifizierten Immobilien für die Zeit der Herstellung auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten aktiviert, falls die Finanzierung direkt diesen Immobilien zugeordnet werden kann.

2.6.2. Vorräte

Immobilien, die zum Verkauf im normalen Geschäftsverlauf bestimmt sind, fallen nicht unter IAS 40, sondern sind als Vorräte gemäß IAS 2 zu behandeln. Vorratsimmobilien werden mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktiviert und in der Folge mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und dem Nettoveräußerungswert bilanziert. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte erzielbare Verkaufserlös abzüglich der geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung und der geschätzten Vertriebskosten. Der Nettoveräußerungswert wird in jeder Folgeperiode neu ermittelt. Die Anschaffungsbzw. Herstellungskosten beinhalten neben den direkten Kosten des Erwerbs auch Kosten der Be- und Verarbeitung bzw. sonstige Kosten.

2.6.3. Selbst genutzte Immobilien, sonstiges Sachanlagevermögen

Die selbst genutzten Immobilien betreffen Hotels, die von der S IMMO Gruppe selbst betrieben werden. Der Geschäftsbereich dieser Hotels umfasst die Zimmervermietung sowie die Gastronomie. Die Hotels werden großteils in Form von Managementverträgen betrieben, wodurch das Risiko der Auslastung bei der S IMMO Gruppe liegt. Daher fallen derartige Hotels nicht unter den Anwendungsbereich des IAS 40 (als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien) und sind als Sachanlagen gemäß IAS 16 zu behandeln.

Der Wertansatz der selbst genutzten Immobilien (selbst betriebenen Hotels) und des sonstigen Sachanlagevermögens erfolgt nach dem Anschaffungskostenmodell gemäß IAS 16. Dementsprechend werden die Immobilien zum Zeitpunkt der erstmaligen Bilanzierung mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten erfasst und diese in den Folgejahren um planmäßige Abschreibungen sowie etwaige Wertminderungen (siehe 2.6.6.1.) reduziert.

Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden nur dann als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Vermögenswerts oder – sofern einschlägig – als separater Vermögenswert erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass dem Konzern daraus zukünftig wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird und die Kosten zuverlässig ermittelt werden können. Der Buchwert der Teile, die ersetzt wurden, wird ausgebucht. Aufwendungen für Reparaturen und Wartungen, die keine wesentliche Ersatzinvestition darstellen (day-to-day servicing), werden in dem Geschäftsjahr aufwandswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst, in dem sie angefallen sind.

Gewinne und Verluste aus Abgängen von Sachanlagen werden als Unterschiedsbetrag zwischen den Veräußerungserlösen und den Buchwerten ermittelt und, sofern es sich um Immobilien handelt, unter dem Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien ausgewiesen.

Fremdkapitalkosten werden beim Bau von qualifizierten Immobilien für die Zeit der Herstellung auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten aktiviert, falls die Finanzierung direkt diesen Immobilien zugeordnet werden kann.

Die planmäßige Abschreibung erfolgt linear über die erwartete Nutzungsdauer. Diese beträgt für:

	Nutzungsdauer in Jahren
	von	bis
Selbst betriebene Hotels/ Gebäude	10	30
Sonstige Sachanlagen/ Maschinen und maschinelle
Anlagen	3	10

2.6.4. Immaterielle Vermögenswerte

Immaterielle Vermögenswerte stellen nach IAS 38 identifizierbare, nicht monetäre Vermögenswerte ohne physische Substanz dar. Die Ansatzkriterien für immaterielle Vermögenswerte sind Identifizierbarkeit, Verfügungsmacht über den Vermögenswert, künftiger wirtschaftlicher Nutzen, die Zurechenbarkeit des Nutzenzuflusses auf den immateriellen Vermögenswert und eine verlässliche Ermittlung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Immaterielle Vermögenswerte, die eine begrenzte Nutzungsdauer aufweisen, werden planmäßig abgeschrieben. Dabei werden folgende Nutzungsdauern zu Grunde gelegt:

		Nutzungsdauer in Jahren
	von	bis
Software	3	6

Darüber hinaus werden die Vermögenswerte auf Wertminderungen in Übereinstimmung mit IAS 36 überprüft.

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögenswerte werden in der Bilanz zu Anschaffungskosten abzüglich linearer planmäßiger Abschreibungen sowie Wertminderung angesetzt.

Die S IMMO Gruppe hat keine selbst erstellten immateriellen Vermögenswerte aktiviert.

2.6.5. Finanzinstrumente

2.6.5.1.Originäre Finanzinstrumente

Die S IMMO Gruppe teilt ihre Finanzinstrumente entsprechend IAS 39 grundsätzlich in folgende Kategorien ein:

Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Verbindlichkeiten (at fair value through profit and loss)

Darlehen und Forderungen (loans and receivables)

Bis zur Endfälligkeit gehaltene finanzielle Vermögenswerte (held to maturity)

Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte (available for sale)

Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten (financial liabilities at amortised cost)

Die Zuordnung orientiert sich am Zweck des Erwerbs des jeweiligen Instruments und erfolgt zum Erwerbszeitpunkt.

Die S IMMO Gruppe weist die Finanzinstrumente grundsätzlich in folgenden Posten der Bilanz aus (Klassen):

• Beteiligungen
• Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
• Ausleihungen an at equity bewertete Unternehmen
• Sonstige finanzielle Vermögenswerte
• Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
• Nachrangiges Genussrechtskapital
• Anleiheverbindlichkeiten
• Sonstige Finanzverbindlichkeiten (langfristig)
• Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten
• Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Die Kategorie "Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Finanzinstrumente und finanzielle Verbindlichkeiten" umfasst zu Handelszwecken gehaltene Finanzinstrumente, Finanzinstrumente, die zum Erwerbszeitpunkt dieser Kategorie zugeordnet werden, sowie alle derivativen Finanzinstrumente mit Ausnahme jener, die Sicherungszwecken dienen.

Vermögenswerte der Kategorie "Darlehen und Forderungen" sind nicht an einem aktiven Markt gehandelte Finanzinstrumente mit festgelegten oder bestimmbaren Zahlungsströmen. Diese Kategorie umfasst vor allem die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige finanzielle Vermögenswerte. Soweit ihre Restlaufzeit weniger als zwölf Monate beträgt, sind sie unter den kurzfristigen, ansonsten unter den langfristigen Vermögenswerten ausgewiesen.

Finanzvermögen mit festgelegten oder bestimmbaren Zahlungsströmen sind der Kategorie "Bis zur Endfälligkeit gehalten" zugeordnet.

Die Kategorie "Zur Veräußerung verfügbar" umfasst jene Finanzinstrumente, die zu keiner der oben angeführten Kategorien gehören oder die der Kategorie "Zur Veräußerung verfügbar" bewusst gewidmet wurden. Solche Finanzinstrumente werden als langfristige Vermögenswerte ausgewiesen, es sei denn, die Unternehmensleitung beabsichtigt einen Verkauf innerhalb der nächsten zwölf Monate.

Finanzinstrumente, bei denen ein beizulegender Zeitwert nicht verlässlich feststellbar ist, sind mit den Anschaffungskosten abzüglich Wertminderung bilanziert.

Die Kategorie "Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten" umfasst Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige finanzielle Verbindlichkeiten.

Zu- und Abgänge von Finanzinstrumenten werden zum jeweiligen Erfüllungstag in der Bilanz erfasst. Zum Erwerbszeitpunkt erfolgt die Bewertung des Finanzvermögens aller Kategorien mit dem beizulegenden Zeitwert und – mit Ausnahme der Kategorie "Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet" – zuzüglich Transaktionskosten.

Die sonstigen passiven Finanzinstrumente werden zu fortgeschriebenen Anschaffungskosten bewertet.

Der beizulegende Zeitwert von börsennotierten Finanzinstrumenten entspricht dem Börsenkurs zum Bilanzstichtag. Bei Finanzvermögen, für das kein aktiver Markt besteht, erfolgt die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts durch Anwendung von Bewertungsmodellen. Diese umfassen die Herleitung des beizulegenden Zeitwerts aus aktuellen Transaktionen von ähnlichen Finanzinstrumenten, aus Barwerten künftiger Zahlungsströme (Discounted-Cashflow-Modelle) oder mit Hilfe von mathematischen Rechenmodellen.

2.6.5.2.Derivative Finanzinstrumente

Die S IMMO Gruppe verwendet grundsätzlich als derivative Finanzinstrumente Zinscap- und -collarvereinbarungen sowie Zinsswaps, um bestehende Risiken aus Zinssatzerhöhungen zu vermindern, wobei am Berichtsstichtag keine Collars in Verwendung waren. Die derivativen Finanzinstrumente werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet. In geringem Ausmaß wurden entsprechende Anpassungen für CVA/DVA (Credit Value Adjustment/Debit Value Adjustment) bei der Derivatbewertung vorgenommen. Die Fair-Value-Bewertung der Derivate erfolgt auf Basis von Einschätzungen von externen Sachverständigen.

Der Geschäftszweck der S IMMO Gruppe umfasst den Kauf und die Entwicklung von Immobilien, um aus Vermietung bzw. späteren Verkäufen per saldo positive Cashflows zu erzielen. Die Finanzierung der Geschäftstätigkeit erfolgt, neben der Eigenkapitalfinanzierung, auch durch Aufnahme von langfristigem Fremdkapital in Form von Hypothekarkrediten bzw. sonstigen Finanzverbindlichkeiten. Im Wesentlichen werden variabel verzinste Kredite, deren Zinsbindung an einen Basiszinssatz, d. i. der Drei-Monats- oder Sechs-Monats-Euribor, gekoppelt ist, abgeschlossen.

Die grundsätzliche Risikomanagementstrategie der S IMMO Gruppe ist die Absicherung des Zinsänderungsrisikos (d. h. die Variabilität des Basiszinssatzes) mittels gegenläufiger Derivatgeschäfte, um fixe Zahlungsströme zu zahlen und somit Immobilienprojekte langfristig besser kalkulierbar zu machen. Das Ziel des Cashflow-Hedgings in der S IMMO Gruppe besteht in der Absicherung von bereits bestehenden variabel verzinsten Krediten, von Reinvestitionen sowie von mit hoher Wahrscheinlichkeit eintretenden zukünftigen Transaktionen ("Forecasted Transactions") durch das Eingehen gegenläufiger derivativer Finanzinstrumente. Zu diesem Zweck werden Cashflow-Sicherheitsbeziehungen gebildet.

Gesichertes Risiko

Das gesicherte Zinsrisiko ist ein liquider Marktzinssatz, nämlich der Euribor. Der Euribor ist ein identifizierbarer und gesondert bewertbarer Teil des Zinsrisikos von zinstragenden finanziellen Verbindlichkeiten.

Sicherungsinstrumente

Die S IMMO Gruppe verwendet als Sicherungsinstrumente ausschließlich Derivate, die auf Grund der den Grundgeschäften gegenläufigen Positionen die erwarteten Veränderungen der Cashflows, insbesondere auf Grund eines Anstiegs des Zinsniveaus, in fixe Zahlungsströme transformieren. Als Sicherungsinstrumente (Hedging Instruments) werden Zinsderivate wie Zinsswaps, Zinscaps und Zinscollars eingesetzt. Der effektive Teil der Änderung des beizulegenden Zeitwerts dieser derivativen Finanzinstrumente wird erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis, der ineffektive Teil aufwandswirksam im Finanzergebnis erfasst. Bei den nicht linearen, als Sicherungsinstrumente eingesetzten Zinsoptionen wird lediglich der innere Wert als Sicherungsinstrument designiert. Der Zeitwert wird als Ineffektivität in der Gewinn- und Verlustrechnung im Finanzergebnis erfasst. Bei den Collars wird darauf geachtet, dass in Summe keine netto geschriebene Position entsteht.

Die im Eigenkapital erfassten Bewertungsergebnisse der Cashflow-Hedges werden in der Periode in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht, in der das abgesicherte Grundgeschäft erfolgswirksam wird bzw. die Voraussetzungen für die Bilanzierung als Cashflow-Hedge nicht mehr gegeben sind. Im Geschäftsjahr 2015 wurden gemäß den Bestimmungen von IAS 39 Derivatbewertungseffekte von TEUR 5.945 (2014: TEUR 4.692) vom Eigenkapital in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht.

Um die Voraussetzungen für die Qualifizierung als Cashflow-Hedge zu erfüllen, dokumentiert die S IMMO Gruppe bei Abschluss des Derivatgeschäfts/der Transaktion die Sicherungsbeziehung zwischen Sicherungsinstrument und Grundgeschäft, das Ziel ihres Risikomanagements sowie die zu Grunde liegende Strategie bei Abschluss von Sicherungsgeschäften. Die Wirksamkeit der Sicherungsbeziehung wird anhand der prospektiven und retrograden Effektivitätsmessung regelmäßig beurteilt.

2.6.6. Wertminderungen von Vermögenswerten

2.6.6.1.Nichtfinanzielle Vermögenswerte

Bei Vorliegen von Anzeichen einer Wertminderung wird für das selbst genutzte Immobilienvermögen (derzeit handelt es sich hierbei um Hotelimmobilien), die sonstigen Sachanlagen und die immateriellen Vermögenswerte gemäß IAS 36 der erzielbare Betrag ermittelt. Der erzielbare Betrag ist der höhere Wert von beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten (Nettoveräußerungswert) und dem Nutzungswert.

Der beizulegende Zeitwert entspricht dem Betrag, der durch den Verkauf des Vermögenswerts in einer Transaktion zu Marktbedingungen zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Parteien erzielt werden könnte.

Beim Nutzungswert handelt es sich um den Barwert der geschätzten künftigen Zahlungsströme, die voraussichtlich aus der fortgesetzten Nutzung eines Vermögenswerts und seinem Abgang am Ende seiner Nutzungsdauer erzielt werden können.

Liegt der erzielbare Betrag unter dem für diesen Gegenstand angesetzten Buchwert, erfolgt eine Wertminderung auf diesen Wert, welche erfolgswirksam erfasst wird.

Der Wertminderungstest für Hotels erfolgt zweistufig. In einem ersten Schritt wird der Buchwert mit dem Zeitwert der Hotels verglichen. Liegt der Buchwert über dem Zeitwert, wird hinterfragt, ob der Nutzwert des Hotels wesentlich von diesem Zeitwert abweicht. Ist dies nicht der Fall, so wird der Buchwert auf den Zeitwert entsprechend abgeschrieben.

Ein späterer Wegfall der Wertminderung führt zu einer erfolgswirksamen Wertaufholung auf den neuen erzielbaren Betrag, maximal aber bis zur Höhe der fortgeschriebenen ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Im Geschäftsjahr 2015 erfolgte wie im Vorjahr keine Wertaufholung.

2.6.6.2.Finanzinstrumente

Die S IMMO Gruppe überprüft für alle finanziellen Vermögenswerte, mit Ausnahme jener, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert beurteilt werden, zu jedem Bilanzstichtag, ob objektive Anzeichen dafür bestehen, dass ein finanzieller Vermögenswert oder eine Gruppe von finanziellen Vermögenswerten wertgemindert sein könnten.

Bei Schuldtiteln aller Kategorien, mit Ausnahme jener, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, erfolgt die Erfassung einer Wertminderung, wenn auf Grund eines oder mehrerer Ereignisse, die nach dem erstmaligen Ansatz des Vermögenswerts eintraten, ein objektiver Hinweis darauf besteht, dass die S IMMO Gruppe nicht mehr in der Lage sein wird, die mit dem Vermögenswert zusammenhängenden Zahlungen gemäß dem ursprünglichen Zahlungsplan zu erhalten. Die Höhe der Wertminderung ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen dem Buchwert für den finanziellen Vermögenswert und dem Barwert der künftigen Geldflüsse unter Anwendung des dem finanziellen Vermögenswert ursprünglich zu Grunde liegenden Zinssatzes. Ein späterer Wegfall des wertmindernden Ereignisses und eine damit verbundene Wertsteigerung führen zu einer Wertaufholung.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Liegen objektive Hinweise vor, dass einzelne Forderungen nicht vollständig einzubringen sind, werden diese Forderungen entsprechend wertberichtigt. Außerdem werden pauschalierte Einzelwertberichtigungen auf Grund von Erfahrungswerten gebildet. Bei der S IMMO Gruppe werden dabei grundsätzlich Forderungen, die älter als drei Monate sind, zu 50 % bzw. 90 % wertberichtigt; Forderungen, die älter als ein Jahr sind, werden zu 100 % wertberichtigt.

Die Entwicklung der Außenstände wird dabei laufend von den zuständigen Asset Managern überwacht, um rechtzeitig Maßnahmen ergreifen zu können.

2.6.7. Andere Vermögenswerte

Die Bewertung der anderen Vermögenswerte erfolgt zu Anschaffungskosten abzüglich Wertminderungen. Die Wertminderungen werden erfolgswirksam erfasst.

2.6.8. Liquide Mittel

Liquide Mittel umfassen Bargeld und jederzeit verfügbare Guthaben bei Kreditinstituten sowie Veranlagungen bei Kreditinstituten mit einer Laufzeit bis zu drei Monaten zum Zeitpunkt der Veranlagung.

2.6.9. Zur Veräußerung gehaltene Immobilien

Immobilienvermögen wird in Abgrenzung zur Klassifizierung von Immobilienvermögen gemäß IAS 40 dann "zur Veräußerung gehalten", wenn der entsprechende Buchwert durch Veräußerung und nicht durch weitergehende Nutzung realisiert wird. Das bedeutet, dass die entsprechenden langfristigen Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen in ihrer gegenwärtigen Beschaffenheit für einen sofortigen Verkauf verfügbar sind und eine Veräußerung sehr wahrscheinlich ist. Dabei ist Voraussetzung, dass der Veräußerungsvorgang innerhalb eines Jahres nach einer solchen Klassifizierung abgeschlossen wird.

Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen wird gemäß IFRS 5 grundsätzlich mit dem niedrigeren Wert aus Buchwert und Nettoveräußerungswert bewertet.

Bezüglich der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien besteht in IFRS 5 eine Ausnahmeregelung, nach welcher die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entsprechend der Verkehrswertmethode bewertet werden. Jedoch sind die besonderen Ausweisvorschriften nach IFRS 5 anzuwenden, wonach die zur Veräußerung gehaltenen Immobilien im kurzfristigen Vermögen ausgewiesen werden.

Diese Veräußerungsabsicht besteht per Stichtag 31.12.2015 bei keinen Immobilien. Der Konzernbuchwert der zum Verkauf gehaltenenen Immobilien zum Stichtag 31.12.2015 beträgt TEUR 0 (2014: TEUR 42.845).

2.6.10. Sonstige Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen werden angesetzt, wenn für die S IMMO Gruppe eine rechtliche oder faktische Verpflichtung gegenüber Dritten auf Grund eines vergangenen Ereignisses besteht, es wahrscheinlich ist, dass diese Verpflichtung zu einem Abfluss von Ressourcen führen wird, und eine verlässliche Schätzung der Höhe der Verpflichtung möglich ist.

Die Rückstellungen werden mit jenem Wert angesetzt, der die bestmögliche Schätzung der zur Erfüllung der Verpflichtung erforderlichen Ausgabe darstellt. Unterscheidet sich der auf Basis eines marktüblichen Zinssatzes ermittelte Barwert der Rückstellung wesentlich vom Nominalwert, wird der Barwert der Verpflichtung angesetzt.

Offenen Rechtsstreitigkeiten, Prozessen und sonstigen Rechtsverfahren wurde durch Rückstellung angemessen Rechnung getragen.

Eine Rückstellung für belastende Verträge (Rückstellung aus Projekt- und Transaktionsrisiken) wird angesetzt, wenn die aus einem abgeschlossenen Vertrag erwarteten Erlöse die zur Erfüllung der Verpflichtung erforderlichen, unvermeidbaren Kosten unterschreiten. Die Rückstellung wird zum niedrigeren Betrag aus den bei Ausstieg aus dem Vertrag resultierenden Kosten und den bei Erfüllung des Vertrags anfallenden Nettokosten gebildet. Bevor eine separate Rückstellung für einen belastenden Vertrag erfasst wird, wird ein Wertminderungsaufwand für Vermögenswerte, die mit dem Vertrag verbunden sind, bilanziert.

2.6.11. Steuern

Die einzelnen Gesellschaften bilden Verbindlichkeiten sowohl für die geschuldeten laufenden Steuern als auch für die latenten Steuern.

Gemäß IAS 12 werden auf alle temporären Differenzen zwischen dem Buchwert eines Vermögenswerts oder einer Schuld im konsolidierten Abschluss und dem steuerlichen Buchwert im jeweiligen Einzelabschluss der Tochtergesellschaften latente Steuern berechnet. Für das Immobilienvermögen wurden passive Steuerlatenzen im vollen Umfang angesetzt; dies auch dann, wenn es möglich wäre, unter Einhaltung bestimmter Bedingungen Veräußerungen beispielsweise im Rahmen eines Sharedeals ertragssteuerneutral zu gestalten. Unter Berücksichtigung der jeweiligen Verwertbarkeit wurden nach Einschätzung der Geschäftsleitung im Gegenzug aktive Steuerlatenzen auf Verlustvorträge angesetzt. Aktive latente Steuern auf Verlustvorträge werden grundsätzlich bis zur Höhe der passiven latenten Steuern angesetzt. Darüber hinausgehende latente Steuern basieren auf dem Ergebnis einer Steuerplanung mit einem Planungshorizont von fünf bis sieben Jahren. Latente Steuern werden mit dem am Abschlussstichtag geltenden Steuersatz oder bei bereits beschlossenen Gesetzesänderungen mit dem zukünftig geltenden Steuersatz berechnet.

Latente Steuerguthaben werden dann und nur dann mit latenten Steuerpassiva innerhalb einer Gesellschaft saldiert, wenn diese Gesellschaft ein gesetzlich einklagbares Recht zur Aufrechnung von Steuerforderungen und -verbindlichkeiten besitzt und sich die latenten Steuern auf Ertragssteuern beziehen, die von derselben Steuerbehörde gegen dieselbe steuerpflichtige Gesellschaft erhoben werden, bzw. werden Saldierungen innerhalb der Steuergruppe Österreich vorgenommen.

2.6.12. Leasingverhältnisse

Die Feststellung, ob eine Vereinbarung ein Leasingverhältnis ist oder enthält, erfolgt auf Grundlage des wirtschaftlichen Gehalts der Vereinbarung zu Beginn auf Grund der Einschätzung, ob die Erfüllung der Vereinbarung von der Nutzung eines bestimmten Vermögenswerts abhängt und die Vereinbarung ein Recht auf Nutzung des Vermögenswerts überträgt. Gemäß IAS 17 basiert die Zuordnung eines Leasinggegenstands zum Leasingnehmer bzw. zum Leasinggeber in Abhängigkeit der Zuordenbarkeit der mit dem Eigentum am Leasinggegenstand verbundenen Risiken und Chancen.

Ein Leasingverhältnis wird als Finanzierungsleasing eingestuft, wenn es im Wesentlichen alle Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum am Leasinggegenstand verbunden sind, überträgt. Beim Finanzierungsleasing werden zu Beginn in Höhe des beizulegenden Zeitwerts oder des Barwerts der Mindestleasingzahlungen, wenn dieser niedriger ist, Vermögenswerte und Schulden angesetzt. Der Vermögenswert wird linear über die voraussichtliche Nutzungsdauer bzw. über die kürzere Vertragslaufzeit abgeschrieben. Die Mindestleasingzahlungen sind in die Finanzierungskosten und den Tilgungsanteil der Restschuld aufzuteilen. Die Finanzierungskosten sind so über die Laufzeit des Leasingverhältnisses zu verteilen, dass über die Perioden ein konstanter Zinssatz auf die verbleibende Schuld entsteht. Immobilien aus Finanzierungsleasingverhältnissen werden nach IAS 40 mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet.

Beim Operating Leasing verbleibt das wirtschaftliche Eigentum beim Leasinggeber. Die Leasingzahlungen werden grundsätzlich als Aufwand linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst.

2.6.13. Erlöse

2.6.13.1. Mieterlöse

Die Realisierung von Mieterlösen erfolgt linear über die Laufzeit des Mietvertrags. Einmalige Zahlungen oder Mietfreistellungen sowie sonstige Mietanreize werden über die Gesamtlaufzeit verteilt (gemäß SIC 15).

2.6.13.2. Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung

Die Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung umfassen im Wesentlichen die Erlöse aus Zimmervermietung und Erlöse aus dem Gastronomiebereich. Die Erlöse werden im Ausmaß der bis zum Konzernbilanzstichtag erbrachten Leistungen erfasst.

2.6.13.3. Erträge und Aufwendungen aus Finanzinstrumenten

Die Erträge aus Finanzinstrumenten beinhalten die aus der Veranlagung von Finanzmitteln und der Investition in Finanzvermögen realisierten Zinsen, Dividenden, Gewinne aus dem Abgang von Finanzvermögen und Wertaufholungserträge. Die Realisierung der Dividenden erfolgt zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Dividendenausschüttung.

Der Finanzierungsaufwand beinhaltet die angefallenen Zinsen für aufgenommene Fremdfinanzierungen, zinsähnliche Aufwendungen, Nebenkosten, Verluste aus dem Abgang von Finanzvermögen, Wertminderungen, laufende Ergebnisse aus Sicherungsgeschäften sowie Währungskursgewinne/-verluste aus der Bewertung von monetären Vermögenswerten und Schulden auf Ebene der Einzelgesellschaften.

Die Zinsen werden auf Basis des Zeitablaufs nach der Effektivzinssatzmethode abgegrenzt.

Die Ergebnisse aus Derivatgeschäften umfassen Gewinne und Verluste aus der Veräußerung oder Bewertung von Zinscaps, -collars und -swaps, welche nicht erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst wurden und in der GuV im Finanzergebnis enthalten sind.

Valutarische Kursgewinne und Kursverluste aus der Bewertung von Finanzinstrumenten werden allenfalls in diesem Posten ausgewiesen.

2.7. Hierarchie der Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte

Die folgende Aufstellung analysiert die zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Instrumente nach der Art der Bewertungsmethode. Dazu wurden drei Levels von Bewertungsmethoden definiert:

Level 1:	Preisnotierung für identische Vermögenswerte oder Schulden auf einem aktiven Markt (ohne Anpassung)
Level 2:	Inputs, die für Vermögenswerte oder Schulden entweder direkt (z. B. als Preise) oder indirekt (z. B. abgeleitet von Preisen) beobachtbar sind und nicht unter Level 1 fallen
Level 3:	Inputs für Vermögenswerte oder Schulden, die keine am Markt beobachtbaren Daten darstellen

31.12.2015

in TEUR	Level 1	Level 2	Level 3	Total
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
Vermietete Immobilien	0	0	1.826.403	1.826.403
Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke	0	0	16.201	16.201
Sonstige finanzielle Vermögenswerte
Derivate	0	3.937	0	3.937
Finanzverbindlichkeiten
Derivate	0	-28.316	0	-28.316

31.12.2014

in TEUR	Level 1	Level 2	Level 3	Total
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
Vermietete Immobilien	0	0	1.587.063	1.587.063
Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke	0	0	14.452	14.452
Sonstige finanzielle Vermögenswerte
Derivate	0	8	0	8
Finanzverbindlichkeiten
Derivate	0	-61.133	0	-61.133

2.8. Unsicherheiten bei Ermessensbeurteilungen und Annahmen

Die Erstellung des Konzernabschlusses in Übereinstimmung mit den IFRS erfordert Ermessensbeurteilungen und die Festlegung von Annahmen über künftige Entwicklungen durch die Unternehmensleitung, die den Ansatz und den Wert der Vermögenswerte und Schulden, die Angabe von sonstigen Verpflichtungen am Bilanzstichtag und den Ausweis von Erträgen und Aufwendungen während des Geschäftsjahres wesentlich beeinflussen können.

IFRS 13 definiert den beizulegenden Zeitwert als den Preis, der in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt würde.

Die Schätzungen und die zu Grunde liegenden Annahmen werden fortlaufend überprüft. Die tatsächlichen Werte können von den getroffenen Annahmen und Schätzungen abweichen, wenn sich die genannten Rahmenbedingungen entgegen den Erwartungen entwickeln. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt und die Prämissen entsprechend angepasst.

Bei den folgenden Annahmen besteht ein nicht unerhebliches Risiko, dass sie zu einer wesentlichen Anpassung von Vermögenswerten und Schulden im nächsten Geschäftsjahr führen können:

2.8.1. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurde im Wesentlichen durch Bewertungsgutachten von international anerkannten Gutachtern (etwa CBRE, Colliers International, EHL, Dr. Heinz Muhr) ermittelt. Die Gutachten wurden grundsätzlich gemäß den International Valuation Standards durchgeführt. Die Wertentwicklung dieser Immobilien hängt daher wesentlich von der aktuellen Einschätzung der zukünftig erzielbaren Mieten, dem Vermietungsgrad und den zur Diskontierung verwendeten Zinssätzen ab. Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien haben einen Buchwert von TEUR 1.842.604 (31.12.2014: TEUR 1.601.515).

2.8.1.1. Bewertungstechniken i. Z. m. als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Die folgenden Bewertungstechniken wurden bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts in der Bewertungshierarchie 3 angewandt: Ertragswertverfahren, Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode), Investmentmethode, Residualwertverfahren und Vergleichswertverfahren.

Beim Ertragswertverfahren fließen die folgenden wesentlichen Inputfaktoren in die Bewertung ein: berichtigte nachhaltige Miete, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer, Kapitalisierungssatz und Bodenwert.

Die Discounted-Cashflow-Methode arbeitet mit folgenden wesentlichen Inputfaktoren: Mietreinertrag, Diskontierungssatz und Kapitalisierungssatz.

Die Investmentmethode kalkuliert den beizulegenden Zeitwert auf Basis von Inputfaktoren wie laufende Miete, Kapitalisierungssatz und Estimated Rental Value.

Das Residualwertverfahren beruht auf Investitionsüberlegungen und ermittelt ein Residuum, welches bei Veräußerung der Immobilie unter Berücksichtigung der Errichtungs- und Entwicklungskosten verbleibt. An Projektkosten fließen Baukosten, Baunebenkosten, Prozentsatz für Unvorhergesehenes, Bauzinsen und Vermarktungskosten ein.

Im Vergleichswertverfahren fließen als Vergleichswerte tatsächlich erzielbare Kaufpreise von vergleichbaren Immobilien ein. Divergierende Eigenschaften der zu vergleichenden Immobilien werden durch Zu- bzw. Abschläge auf den Wert berücksichtigt.

Bemessung des beizulegenden Zeitwerts auf Basis nicht beobachtbarer Inputfaktoren (Bewertungshierarchie 3)

In den einzelnen Segmenten kamen unterschiedliche Methoden zur Anwendung. In Österreich wurde mit einem beizulegenden Zeitwert in Höhe von TEUR 533.339 zum überwiegenden Teil das Ertragswertverfahren eingesetzt, während in Deutschland überwiegend die DCF-Methode bei einem beizulegenden Zeitwert von TEUR 648.290 verwendet wurde. In Zentraleuropa mit einem beizulegenden Zeitwert von TEUR 294.579 kamen die DCF-Methode, das Ertragswertverfahren, die Investmentmethode und die Residualwertmethode zur Anwendung. In Südosteuropa bei einem beizulegenden Zeitwert in Höhe von TEUR 366.396 wurden die DCF-Methode, die Investmentmethode, die Vergleichswertmethode und die Residualwertmethode eingesetzt.

Im Folgenden werden wesentliche Parameter pro Segment und angewandter Bewertungsmethode dargestellt:

Buchwert per 31.12.2015	in TEUR	Bewertungsmethode	Inputfaktoren	Bandbreite1)
Österreich	533.339	Ertragswertmethode	Kapitalisierungssatz	3,00 % bis 6,00 %
			Restnutzungsdauer	11 bis 65 Jahre
		Vergleichswertverfahren	Vergleichswert	224,08 bzw. 298,78 EUR/m²
Deutschland	648.290	Discounted Cashflow	Kapitalisierungssatz	3,00 % bis 7,75 %
			Diskontierungssatz	4,50 % bis 8,50 %
		Residualwertverfahren	Kapitalisierungssatz	6,50 %
			Baukosten	1.200,00 bzw. 1.451,00 EUR/m²
Zentraleuropa	294.579	Discounted Cashflow	Kapitalisierungssatz	7,25 % bis 8,00 %
			Diskontierungssatz	7,00 % bis 8,00 %
		Investmentmethode	Kapitalisierungssatz	8,00 % bis 9,50 %
			Diskontierungssatz	8,00 % bis 9,50 %
		Ertragswertmethode	Kapitalisierungssatz	4,32 % bis 7,80 %
			Restnutzungsdauer	31 bis 43 Jahre
		Residualwertverfahren	Kapitalisierungssatz	5,30 %
			Baukosten	1.150,00 EUR/m²
Südosteuropa	366.396	Discounted Cashflow	Kapitalisierungssatz	7,25 % bis 9,25 %
			Diskontierungssatz	8,25 % bis 10,25 %
		Investmentmethode	Kapitalisierungssatz	7,75 %
		Vergleichswertverfahren	Mittelwert Vergleichswert	41,23 EUR/m²
		Residualwertverfahren	Kapitalisierungssatz	8,00 %
			Baukosten	1.250,00 EUR/m²

1) Über alle Nutzungsarten

in %*)	31.12.2015	31.12.2014
Österreich	5,8	6,1
Deutschland	5,4	6,1
Zentraleuropa	7,5	7,6
Südosteuropa	9,3	8,6
	6,7	6,9

Überblick über die durchschnittlichen Mietrenditen

*) Das Verhältnis der erzielten Jahresmiete zum Zeitwert des Immobilienvermögens. Die Berechnung umfasst Ertragsliegenschaften, für die aktuell kein Entwicklungspotenzial identifiziert wurde. Bei unterjährigen Zugängen wird die Miete auf Jahresbasis kalkuliert.

Eine Reduktion der erwarteten jährlichen Mieten führt zu einer Verringerung des beizulegenden Zeitwerts. Ebenfalls zu einer Reduktion des beizulegenden Zeitwerts führt die Erhöhung der Diskontierungsraten und der Kapitalisierungsraten. Es bestehen Interdependenzen zwischen den Sätzen, als diese teilweise durch marktbasierte Werte bestimmt werden.

Die Bewertungen werden einmal im Jahr für die Erstellung des Abschlusses per 31.12. von unabhängigen Sachverständigen auf Basis von Bewertungsgutachten erstellt. Die Sachverständigen erhalten vom Asset Management der Gesellschaft die notwendigen Informationen wie z. B. aktuelle Mieten. Die Bestimmung der den Bewertungsgutachten zu Grunde liegenden marktbasierten Annahmen und Bewertungsmethoden erfolgt in Abstimmung mit den beauftragten Immobiliengutachtern.

2.8.1.2. Informationen über die der Bewertung zu Grunde liegenden nicht beobachtbaren Inputfaktoren (Level 3)

Die folgenden Tabellen zeigen die Sensitivität des beizulegenden Zeitwerts der vermieteten als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien in Bezug auf eine Änderung der nachhaltigen Mieterlöse bzw. der Zinssätze:

Änderung der nachhaltigen Miete

		2015			2014
in TEUR	-10 %	Ausgangs wert	+10 %	-10 %	Ausgangs wert	+10 %
Österreich	477.295	533.339	589.619	439.325	491.159	543.165
Deutschland	582.489	648.290	712.137	404.110	451.207	497.100
Zentraleuropa	261.415	289.378	318.133	256.144	281.098	307.672
Südosteuropa	315.271	355.396	395.026	322.969	363.599	404.140
	1.636.470	1.826.403	2.014.915	1.422.548	1.587.063	1.752.077

Änderung des Zinssatzes

		2015			2014
in TEUR	-10 %	Ausgangs wert	+10 %	-10 %	Ausgangs wert	+10 %
Österreich	577.270	533.339	494.517	531.405	491.159	455.884
Deutschland	730.387	648.290	581.159	511.730	451.207	402.860
Zentraleuropa	317.014	289.378	266.402	307.892	281.098	258.274
Südosteuropa	397.626	355.396	320.798	407.045	363.599	328.200
	2.022.297	1.826.403	1.662.876	1.758.072	1.587.063	1.445.218

2.8.2. Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen

Die Beurteilung der Werthaltigkeit von immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen basiert auf zukunftsbezogenen Annahmen. Der Ermittlung der erzielbaren Beträge im Zuge der Wertminderungstests werden mehrere Annahmen, beispielsweise über die künftigen Mittelüberschüsse und den Abzinsungssatz, zu Grunde gelegt. Der Buchwert der immateriellen Vermögenswerte beträgt TEUR 210 (31.12.2014: TEUR 168), der Buchwert des sonstigen Sachanlagevermögens TEUR 5.165 (31.12.2014: TEUR 6.408). Die selbst genutzten Immobilien haben einen Buchwert von TEUR 118.044 (31.12.2014: TEUR 119.999).

2.8.3. Finanzinstrumente

Zur Beurteilung des Werts von Finanzinstrumenten (insbesondere von derivativen Finanzinstrumenten), für die kein aktiver Markt vorhanden ist, werden alternative finanzmathematische Bewertungsmethoden herangezogen. Die der Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts zu Grunde gelegten Parameter beruhen teilweise auf zukunftsbezogenen Annahmen. Die Buchwerte der Finanzinstrumente sind in Kapitel 5.1. detailliert dargestellt.

2.8.3.1.Derivate – Bewertung

Die derivativen Finanzinstrumente der S IMMO Gruppe werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Ermittlung der Fair Values der Swaps bzw. Caps erfolgt mittels einer diskontierten Cashflow-Methode gemäß IFRS 13. Die zukünftigen Zahlungsströme ergeben sich durch Zinsmodellierung mittels Hull-White-1-Factor-Model, konkret berechnet über eine Monte-Carlo-Simulation. Kalibriert ist das Modell über Swaption-Volatilitäten und Caplet-Volatilitäten. Die wesentlichen Inputparameter werden stichtagsbezogen ermittelt. Sie bestehen aus der benannten Eurozins-Kurve, historischen Euribor-Fixings sowie Caplet- und Swaption-Volatilitätsmatrizen. Als Marktdatenquelle dienen Thomson Reuters und Bloomberg.

Credit Value Adjustments/Debit Value Adjustments (CVA/DVA) wurden für alle bestehenden OTC-Derivate mit Ausnahme der Derivate, die im Rahmen der Kreditvereinbarungen gemeinsam mit den designierten Krediten immobilienbesichert sind, behandelt. Dazu wurden in einem ersten Schritt Credit-Spreads für die Abschätzung der Ausfallwahrscheinlichkeit bestimmt. Auf Grund theoretischer Überlegungen wurde danach der Anteil des Ausfallrisikos abgeschätzt und mit Hilfe einer approximativen Formel auf mehrere Laufzeiten hochgerechnet, um derart eine "CDS-Spread-Kurve" zu generieren. Für die OTC-Derivate, die im Rahmen der Kreditvereinbarungen gemeinsam mit den designierten Krediten immobilienbesichert sind, wurde aus Wesentlichkeitsüberlegungen auf die oben beschriebene Berechnungsmethodik verzichtet.

2.8.3.2.Derivate – Sensitivitätsanalyse

Bei einem Zinsshift von +100 BP bzw. -50 BP verändern sich die Zeitwerte der Derivate wie folgt. Auf Grund der bestehenden Zinsbedingungen erfolgt im Unterschied zum Vorjahr auch eine Darstellung mit negativem Zinsshift.

+100 BP	31.12.2015
in TEUR	Volumen	Zeitwert vor Zinsshift	Veränderung in TEUR	Veränderung in %
Swaps	480.820	-27.385	33.025	120,59
Caps	214.740	3.007	2.594	86,27
Summe	695.560	-24.378	35.619
-50 BP	31.12.2015
in TEUR	Volumen	Zeitwert vor Zinsshift	Veränderung in TEUR	Veränderung in %
Swaps	480.820	-27.385	-16.941	-61,86
Caps	214.740	3.007	-957	-31,83
Summe	695.560	-24.378	-17.898

+100 BP	31.12.2014
in TEUR	Volumen	Zeitwert vor Zinsshift	Veränderung in TEUR	Veränderung in %
Swaps	470.060	-54.455	15.109	21,51
Collars	100.000	-5.868	1.262	27,75
Summe	570.060	-60.323	16.371

Auf Angabe der Veränderung der Zeitwerte der Caps im Vorjahr wird auf Grund ihrer damaligen Unwesentlichkeit verzichtet.

2.8.4. Latente Steuern

Dem Ansatz der aktiven latenten Steuern für Verlustvorträge liegt die Annahme zu Grunde, dass in Zukunft ausreichende steuerliche Einkünfte erwirtschaftet werden, um bestehende Verlustvorträge zu verwerten. Es wurden aktive latente Steuern auf Verlustvorträge in Höhe von TEUR 35.224 (31.12.2014: TEUR 32.134) gebildet. Weitere Ausführungen zu den latenten Steuern finden sich in der Angabe 3.15.

2.8.5. Verpflichtungen aus Leistungen an Arbeitnehmer

Bei der versicherungsmathematischen Berechnung von Anwartschaften für Pensionsvorsorge, Abfertigungen und Jubiläumsgeld werden Annahmen hinsichtlich unterschiedlicher Parameter getroffen. Die nachfolgenden Tabellen stellen die Sensitivität der wesentlichen Annahmen dar:

Änderung des Zinssatzes

		2015			2014
in TEUR	-0,50 %	Ausgangs wert	+0,50 %	-0,50 %	Ausgangs wert	+0,50 %
Pensionen	1.534	1.421	1.319	1.563	1.436	1.323
Abfertigungen	726	706	688	556	537	518
Jubiläumsgeld	511	484	459	477	452	429

Änderung der Valorisierung

		2015			2014
in TEUR	-0,20 %	Ausgangs wert	+0,20 %	-0,20 %	Ausgangs wert	+0,20 %
Pensionen	1.408	1.421	1.434	1.422	1.436	1.451
Abfertigungen	700	706	714	530	537	544
Jubiläumsgeld	474	484	493	443	452	461

2.8.6. In der Bilanz nicht erfasste Verpflichtungen auf Grund von Haftungsverhältnissen

Zu den in der Bilanz nicht erfassten Verpflichtungen auf Grund von Bürgschaften, Garantien und sonstigen Haftungsverhältnissen werden regelmäßig Einschätzungen vorgenommen, ob eine bilanzielle Erfassung im Abschluss zu erfolgen hat.

3. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung

3.1. Bilanz

3.1.1. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

in TEUR	Vermietete Immobilien	Entwicklungs projekte und unbebaute Grundstücke
Stand am 01.01.2014	1.580.311	16.677
Zugänge	6.279	928
Abgänge	-8.845	-3.010
Sonstige Veränderungen	-4.532	0
Zeitwertänderungen (über GuV erfasst)	56.695	-143
Umgliederungen zu den zur Veräußerung gehaltenen Immobilien	-42.845	0
Stand am 31.12.2014	1.587.063	14.452
davon verpfändet	1.516.780	0
Zugänge	159.189	1.323
Abgänge	0	0
Sonstige Veränderungen	-969	0
Zeitwertänderungen (über GuV erfasst)	84.420	426
Umgliederungen zu den zur Veräußerung gehaltenen Immobilien	-3.300	0
Stand am 31.12.2015	1.826.403	16.201
davon verpfändet	1.651.819	0

Der Wert der sonstigen Veränderungen in Höhe von TEUR -969 (31.12.2014: TEUR -4.532) umfasst im Wesentlichen nachträgliche Anschaffungskostenminderungen.

Die Zugänge entfallen auf folgende Länder

Vermietete Immobilien

in TEUR	31.12.2015	31.12.2014
Österreich	30.575	2.187
Deutschland	123.999	431
Zentraleuropa	3.127	2.700
Südosteuropa	1.488	961
	159.189	6.279

Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke

in TEUR	31.12.2015	31.12.2014
Österreich	0	0
Deutschland	0	0
Zentraleuropa	185	106
Südosteuropa	1.138	822
	1.323	928

Zusammensetzung

Vermietete Immobilien

in TEUR	31.12.2015	31.12.2014
Österreich	533.339	491.159
Deutschland	648.290	451.207
Zentraleuropa	289.378	281.098
Südosteuropa	355.396	363.599
	1.826.403	1.587.063

Die Bemessung des beizulegenden Zeitwerts der vermieteten Immobilien in Höhe von TEUR 1.826.403 im Geschäftsjahr 2015 basierte auf der Hierarchiestufe 3.

in TEUR	31.12.2015	31.12.2014
Österreich	0	0
Deutschland	0	0
Zentraleuropa	5.200	4.150
Südosteuropa	11.001	10.302
	16.201	14.452

Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke

Die Bemessung des beizulegenden Zeitwerts der Entwicklungsprojekte und unbebauten Grundstücke in Höhe von TEUR 16.201 im Geschäftsjahr 2015 basierte auf der Hierarchiestufe 3.

Aus im Geschäftsjahr 2015 abgeschlossenen Kaufverträgen resultieren Verpflichtungen zum Ankauf von Immobilien in Höhe von TEUR 5.350.

S IMMO aktiviert Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines qualifying assets dienen auch dann, wenn der qualifizierte Vermögensgegenstand zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird. Aktivierungen von Fremdkapitalkosten gem. IAS 23 waren im Geschäftsjahr 2015 wie auch im Geschäftsjahr 2014 von untergeordneter Bedeutung.

3.1.2. Selbst genutzte Immobilien, sonstiges Sachanlagevermögen und immaterielle Vermögenswerte

Die Entwicklung der Anschaffungskosten der selbst genutzten Immobilien, des sonstigen Sachanlagevermögens und der immateriellen Vermögenswerte stellt sich wie folgt dar:

in TEUR	Selbst genutzte Immobilien	Sonstiges Sachanlage vermögen	Immaterielle Vermögens werte	Summe
Anschaffungskosten Stand am 01.01.2014	174.322	19.552	617	194.491
Währungsumrechnung	0	-584	-102	-686
Zugänge	5.359	1.447	151	6.957
Abgänge	0	-461	-48	-509
Stand am 31.12.2014	179.681	19.954	618	200.253
Währungsumrechnung	0	-13	-2	-15
Zugänge	3.759	691	149	4.599
Abgänge	0	-6.092	-20	-6.112
Stand am 31.12.2015	183.440	14.540	745	198.725

Die Entwicklung der kumulierten Abschreibungen der selbst genutzten Immobilien, des sonstigen Sachanlagevermögens und der immateriellen Vermögenswerte stellt sich wie folgt dar:

in TEUR	Selbst genutzte Immobilien	Sonstiges Sachanlage vermögen	Immaterielle Vermögens gegenstände	Summe
Kumulierte Abschreibungen Stand am 01.01.2014	54.305	12.105	478	66.888
Währungsumrechnung	0	-536	-99	-635
Abschreibungen	5.377	2.177	81	7.635
Abgänge	0	-200	-10	-210
Stand am 31.12.2014	59.682	13.546	450	73.678
Währungsumrechnung	0	-20	-3	-23
Abschreibungen	5.714	1.877	104	7.695
Abgänge	0	-6.028	-16	-6.044
Stand am 31.12.2015	65.396	9.375	535	75.306
Buchwert am 01.01.2014	120.017	7.447	139	127.603
Buchwert am 31.12.2014	119.999	6.408	168	126.575
Buchwert am 31.12.2015	118.044	5.165	210	123.419

3.1.3. Anteile an at equity bewerteten Unternehmen

Der Buchwert der at equity bewerteten Unternehmen beträgt per 31.12.2015 TEUR 5.112 (31.12.2014: TEUR 8.021). Die at equity bewerteten Unternehmen werden in der Tabelle zum Konsolidierungskreis im Abschnitt 2.2. angeführt. Es handelt sich dabei um Unternehmen, die Immobilien entweder halten oder entwickeln.

Die at equity bewerteten Unternehmen weisen zum Stichtag die folgenden Werte aus:

Assoziierte Unternehmen

in TEUR	31.12.2015	davon AT	davon SEE	31.12.2014	davon AT	davon SEE
langfristige Vermögenswerte	66.570	31.157	35.413	52.964	16.722	36.242
kurzfristige Vermögenswerte	5.000	4.629	371	10.360	10.123	237
langfristige Schulden	54.866	22.757	32.109	32.896	0	32.896
kurzfristige Schulden	462	311	151	6.273	6.016	257
Nettovermögen	16.242	12.718	3.524	24.155	20.829	3.326
Konzernanteil am Nettovermögen	5.112	3.456	1.656	8.022	6.459	1.563

in TEUR	2015	davon AT	davon SEE	2014	davon AT	davon SEE
Umsatzerlöse	5.550	2.528	3.022	5.432	2.421	3.011
Periodenergebnis	10.706	9.730	976	2.814	1.870	944
Konzernanteil am Periodenergebnis	3.610	3.151	459	831	387	444

Gemeinschaftsunternehmen

in TEUR	31.12.2015	davon SEE	31.12.2014	davon SEE
langfristige Vermögenswerte	2.996	2.996	2.954	2.954
kurzfristige Vermögenswerte	10	10	7	7
langfristige Schulden	4.152	4.152	4.103	4.103
kurzfristige Schulden	7	7	0	0
Nettovermögen	-1.153	-1.153	-1.142	-1.142
Konzernanteil am Nettovermögen	-577	-577	-571	-571

in TEUR	2015	davon SEE	2014	davon SEE
Umsatzerlöse	0	0	0	0
Periodenergebnis	-11	-11	-12	-12
Konzernanteil am Periodenergebnis	-6	-6	-6	-6

Im Geschäftsjahr 2015 gab es anteilige Verluste in Höhe von TEUR 6 (2014: TEUR 6) aus at equity bewerteten Unternehmen, die nicht angesetzt wurden. Kumulativ wurden TEUR 582 (2014: TEUR 576) für Verluste aus at equity bewerteten Unternehmen nicht angesetzt.

Per 31.12.2015 bestehen Ausleihungen an assoziierte Unternehmen in der Höhe von TEUR 6.230 (2014: TEUR 0).

3.1.4. Beteiligungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte

Die Buchwerte der langfristigen finanziellen Vermögenswerte entsprechen im Wesentlichen ihrem Zeitwert.

3.1.5. Vorräte

Die Vorräte bestehen im Wesentlichen aus einer Eigentumswohnung (in Österreich) und sind zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert. Der Nettoveräußerungswert der Vorräte liegt über deren Buchwert.

3.1.6. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte

Im Rahmen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen kommen die offenen Vorschreibungen gegenüber den Mietern abzüglich erforderlicher Einzelwertberichtigungen zum Ausweis. Im Wesentlichen sind darin Wertberichtigungen für Forderungen in SEE (TEUR 15.362, 2014: TEUR 16.313) und CEE (TEUR 1.160, 2014: TEUR 300) enthalten. Darüber hinaus waren wie im Vorjahr keine Wertminderungen zu erfassen. Es besteht keine Konzentration des Kreditrisikos, da der Konzern im Allgemeinen eine große Anzahl an Kunden (insbesondere Mietern) in den Ländern, in denen er tätig ist, hat.

Die Buchwerte der kurzfristigen finanziellen Vermögenswerte entsprechen im Wesentlichen ihrem Zeitwert.

3.1.6.1.Entwicklung der Wertberichtigungen

Die Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entwickelten sich wie folgt:

in TEUR	2015	2014
Stand 01.01.	17.791	16.066
Verbrauch	-101	-177
Auflösung	-2.554	-2.159
Dotierung	2.264	4.061
Stand 31.12.	17.400	17.791

Potenzielle Mieter werden in der Regel einer Bonitätsprüfung unterzogen. In den Einkaufszentren sowie bei den als Hotel vermieteten Immobilien befinden sich unter den Mietern international tätige Ketten.

3.1.6.2.Fälligkeitsanalyse

Für die nicht wertberichtigten, jedoch fälligen Forderungen ergibt sich folgende Fälligkeitsanalyse:

	2015		2014
in TEUR	Forderungen aus Liefe rungen und Leistungen	Sonstige finanzielle Ver mögenswerte	Forderungen aus Liefe rungen und Leistungen	Sonstige finanzielle Vermögens werte
Weniger als 3 Monate überfällig	1.855	86	1.016	26
3 bis 12 Monate überfällig	826	0	165	0
Mehr als ein 1 Jahr überfällig	58	0	112	0
Summe	2.739	86	1.293	26

3.1.6.3.Sonstige kurzfristige finanzielle Vermögenswerte

in TEUR	31.12.2015	31.12.2014
Verrechnungskonten Hausverwaltung	1.420	1.556
Forderungen aus Verkäufen von Immobilien und Immobiliengesellschaften	1.260	887
Kautionskonten	691	1.356
Finanzierungsforderungen	692	294
Barwert Erfolgsgarantie	0	277
Noch nicht abgerechnete Zinscaps	0	8
Diverse	1.142	1.856
	5.205	6.234

3.1.9. Zur Veräußerung gehaltene Immobilien

in TEUR	Österreich	Deutschland	Gesamt
Stand 01.01.2014	0	39.550	39.550
Umgliederung	34.865	7.980	42.845
Abgang	0	-39.550	-39.550
Stand 31.12.2014	34.865	7.980	42.845
Umgliederung	0	0	0
Abgang	-34.865	-7.980	-42.845
Stand 31.12.2015	0	0	0

3.1.7. Andere Vermögenswerte

Bei den in der Bilanz ausgewiesenen anderen Vermögenswerten in Höhe von TEUR 8.843 (31.12.2014: TEUR 9.107) handelt es sich im Wesentlichen um aktive Rechnungsabgrenzungen, Steuerforderungen und Vorauszahlungen.

3.1.8. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

in TEUR	31.12.2015	31.12.2014
Guthaben bei Kreditinstituten	50.437	74.511
Kassenbestand	247	186
	50.684	74.697

3.1.10. Eigenkapital

Das nominelle Grundkapital der Konzern-Muttergesellschaft beträgt TEUR 243.144 (2014: TEUR 243.144) und ist zur Gänze bar einbezahlt. Im Geschäftsjahr 2015 wurden keine Aktien, im Geschäftsjahr 2013 wurden insgesamt 1.201.539 Stück Aktien eingezogen.

Am 15.12.2014 begann ein weiteres Aktienrückkauf-Programm, welches am 31.12.2015 endete. Im Geschäftsjahr 2015 wurden 88.503 Stück zu einem Gesamtpreis von TEUR 642 zurückgekauft, im Geschäftsjahr 2014 wurden 96.500 Stück zu einem Gesamtpreis von TEUR 536 erworben.

Der Vorstand ist ermächtigt, bis zum 01.06.2017 mit Zustimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen, mit denen ein Umtausch- und/oder Bezugsrecht auf bis zu 34.059.359 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu TEUR 123.755 verbunden ist, mit oder ohne Bezugsrechtsausschluss auch in mehreren Tranchen gegen Barwerte auszugeben. Das Grundkapital ist gemäß § 159 Abs. 2 Z 1 AktG um bis zu TEUR 123.755 durch Ausgabe von bis zu 34.059.359 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien bedingt erhöht (bedingtes Kapital).Der Vorstand ist ermächtigt, das Grundkapital um bis zu TEUR 123.755 durch Ausgabe von neuen, auf Inhaber lautenden Aktien gegen Bar- oder Sacheinlage zu erhöhen (genehmigtes Kapital).

Ableitung des Grundkapitals

in TEUR	2015	2014
Gesamtes Grundkapital	243.144	243.144
Eigene Aktien (Nominalbetrag)	-691	-368
	242.453	242.775

Entwicklung der Aktien

in Stück	2015	2014
Im Umlauf befindliche Aktien zu Beginn des Geschäftsjahres	66.815.679	66.912.179
Rückkauf eigener Aktien	-88.503	-96.500
Ausgabe junger Aktien	0	0
Verkauf eigener Aktien	0	0
Im Umlauf befindliche Aktien zum Ende des Geschäftsjahres	66.727.176	66.815.679

Die Aktien notieren im Prime Market an der Wiener Börse.

Das nominelle Grundkapital zerfällt in 66.917.179 Stück auf Inhaber lautende, zur Gänze einbezahlte Stückaktien ohne Nennwert.

Die Inhaberaktien gewähren den Aktionären die üblichen, nach dem österreichischen Aktiengesetz zustehenden Rechte. Dazu zählt das Recht auf die Auszahlung der von der Hauptversammlung beschlossenen Dividende sowie auf Ausübung des Stimmrechts in der Hauptversammlung.

Die Kapitalrücklagen stellen mit TEUR 72.030 (31.12.2014: TEUR 72.350) gebundene Rücklagen nach § 229 Abs. 5 UGB dar.

Die in der Eigenkapitalveränderungsrechnung ausgewiesenen übrigen Rücklagen in Höhe von TEUR 345.673 (31.12.2014: TEUR 283.580) stammen zum Großteil aus der Auflösung der Kapitalrücklagen sowie aus den thesaurierten Ergebnissen. Die Währungsrücklage in Höhe von TEUR -16.536 (31.12.2014: TEUR -16.473) setzt sich aus den kumulierten Umrechnungsdifferenzen gemäß IAS 21 zusammen. Die Rücklage für Hedge Accounting in Höhe von TEUR -20.356 (31.12.2014: TEUR -26.835) umfasst die im Eigenkapital erfassten Bewertungsergebnisse der Cashflow-Hedges.

Zusätzliche Angaben zum Kapitalmanagement

Die S IMMO Gruppe steuert ihr Kapital mit dem Ziel, die Erträge durch Optimierung des Verhältnisses von Eigen- zu Fremdkapital zu maximieren. Dabei wird sichergestellt, dass alle Konzernunternehmen unter der Unternehmensfortführungsprämisse operieren können.

Die Kapitalstruktur des Konzerns besteht aus Bank- und Finanzverbindlichkeiten inklusive Anleihen, Eigenkapital, das den Aktionären der Muttergesellschaft zurechenbar ist, sowie nachrangigem (obligationenähnlichem) Genussscheinkapital, welches in Kapitel 3.1.12. näher dargestellt wird. Satzungsmäßige Kapitalerfordernisse bestehen keine.

Das den Aktionären des Mutterunternehmens zuzurechnende Eigenkapital setzt sich aus den ausgegebenen Aktien, Kapitalrücklagen und sonstigen Rücklagen (wie in der Entwicklung des Konzern-Eigenkapitals dargestellt) zusammen.

Die Kapitalstruktur wird laufend überwacht. Dabei werden die Kapitalkosten und die Risiken, welche mit jeder Art von Kapital verbunden sind, berücksichtigt. Der Konzern wird auch weiterhin die Kapitalstruktur optimieren, indem er die Aufnahme und Tilgung von Schulden sowie allenfalls Neuemissionen und Aktienrückkäufe vornehmen wird.

Der Konzern wird nicht anhand einzelner Parameter gesteuert. Allerdings wird darauf geachtet, die Eigenkapitalquote in der längerfristigen Betrachtung nicht signifikant unter 30 % sinken zu lassen. Das Kapitalmanagement der S IMMO hat sich im Geschäftsjahr insofern geändert, als nochmals Anleihen begeben wurden.

3.1.11. Nicht beherrschende Anteile am Eigenkapital

Die ausgewiesenen Fremdanteile in Höhe von TEUR 23.331 (31.12.2014: TEUR 25.855) betreffen im Wesentlichen die Einkaufscenter Sofia G.m.b.H. & Co KG (Fremdanteil 35 %). Die Einkaufscenter Sofia G.m.b.H. & Co KG weist per 31.12.2015 ein Eigenkapital von TEUR 61.157 (31.12.2014: TEUR 68.964) und einen Jahresfehlbetrag von TEUR -3.651 (2014: Jahresüberschuss TEUR 7.653) aus. Der in der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung ausgewiesene Abgang in Höhe von TEUR 1.879 (2014: TEUR 2.086) ist im Wesentlichen auf Ausschüttungen zurückzuführen.

3.1.12. Nachrangiges Genussrechtskapital

Die Genussscheinbedingungen für die obligationenähnlichen S IMMO INVEST Genussscheine wurden rückwirkend ab 01.01.2007 geändert und der S IMMO INVEST Genussscheinfonds aufgelöst (Beschluss der Versammlung der Genussscheininhaber vom 11.06.2007 und Beschluss der Hauptversammlung vom 12.06.2007).

Die Genussscheininhaber erhalten nach den geänderten Genussscheinbedingungen einen jährlichen Ergebnisanspruch (Zinsen), welcher sich wie folgt errechnet:

(Genussscheinkapital		Konzern EBIT
+ Ergebnisvortrag)	*	durchschnittliches Immobilienver
		mögen ohne Entwicklungsprojekte

Soweit diese Zinsen entsprechend den Genussscheinbedingungen nicht ausbezahlt werden, werden sie dem Ergebnisvortrag des nächsten Jahres zugeschlagen.

Für den Zeitraum Jänner bis Dezember 2015 ergibt sich ein Ergebnis von TEUR 4.452 (2014: TEUR 6.905).

Zum 31.12.2015 waren 630.779 Genussscheine im Umlauf. Der bilanzierte Rückzahlungsanspruch der Genussscheininhaber zu diesem Stichtag beträgt EUR 88,72 (2014: EUR 84,50) je Genussschein und ermittelt sich wie folgt:

in TEUR	Genuss scheinkapital	Ergebnis vortrag	Ergebnis Periode	Anteil an den stillen Reserven des Immobilien vermögens	Gesamt
Genussscheinkapital 01.01.2015	82.166			1.608	83.774
Ergebnisvortrag 01.01.2015		4.860			4.860
Ergebnisanspruch der Genussscheininhaber aus 2014			6.905		6.905
Ausschüttung vom 22.05.2015			-1.960		-1.960
Veränderung des Ergebnisvortrags gemäß § 5 Abs. 6 Genussscheinbedingungen		4.945	-4.945		0
Rückkauf und Einzug von 499.902 Stück	-36.328	-5.134		-711	-42.173
Ergebnisanspruch der Genussscheininhaber			4.452		4.452
Zuweisung anteiliger stiller Reserven des Immobilienvermögens				101	101
Genussscheinkapital zum 31.12.2015	45.839	4.671	4.452	998	55.959
Pro Genussschein in EUR	72,67	7,41	7,06	1,58	88,72

Werte für 2014:

in TEUR	Genuss scheinkapital	Ergebnis vortrag	Ergebnis Periode	Anteil an den stillen Reserven des Immobilien vermögens	Gesamt
Genussscheinkapital 01.01.2014	167.704			2.099	169.803
Ergebnisvortrag 01.01.2014		7.632			7.632
Ergebnisanspruch der Genussscheininhaber aus 2013			9.211		9.211
Ausschüttung vom 28.04.2014			-6.842		-6.842
Veränderung des Ergebnisvortrags gemäß § 5 Abs. 6 Genussscheinbedingungen		2.368	-2.368		0
Rückkauf und Einzug von 1.177.066 Stück	-85.537	-5.141		-1.071	-91.749
Ergebnisanspruch der Genussscheininhaber			6.905		6.905
Zuweisung anteiliger stiller Reserven des Immobilienvermögens				580	580
Genussscheinkapital zum 31.12.2014	82.166	4.860	6.905	1.608	95.539
Pro Genussschein in EUR	72,67	4,30	6,11	1,42	84,50

Die obligationenähnlichen Genussscheine haben eine Laufzeit bis 31.12.2029, wobei sowohl die Genussscheininhaber als auch die Gesellschaft die Genussscheine (zur Gänze oder in Teilen) ab dem 31.12.2017 jährlich kündigen können.

Durch den in Kapitel 3.1.13. beschriebenen Tausch von Genussscheinen in eine Anleihe bzw. die Annahme einer Bar-Alternative hat sich im Berichtszeitraum 2015 das der gesamten Genussscheinverbindlichkeit zuzurechnende Ergebnis weiter deutlich reduziert. Zum 31.12.2015 notierte die Genussscheintranche mit der ISIN AT0000795737 zu einem Börsenkurs von EUR 85,00 je Genussschein und die Tranche mit der ISIN AT0000630694 zu einem Kurs von EUR 85,00 je Genussschein, womit sich ein Zeitwert von TEUR 53.616 ergibt.

3.1.13. Anleiheverbindlichkeiten

Im Juni 2014 hat die S IMMO AG eine Anleihe (ISIN AT0000A177D2) im Gesamtnennbetrag von TEUR 89.739,5 aufgeteilt auf 179.479 Teilschuldverschreibungen im Nominale von EUR 500 pro Stück im Wege eines Tauschs gegen Genussscheine emittiert. Anfang Oktober 2014 emittierte die S IMMO AG eine Anleihe (ISIN AT0000A19SB5) im Gesamtnennbetrag von TEUR 100.000, aufgeteilt auf 200.000 Teilschuldverschreibungen im Nominale von EUR 500 pro Stück.

Im April 2015 emittierte die S IMMO AG erneut zwei Anleihen. Die Anleihe mit der ISIN AT0000A1DBM5 folgte einem freiwilligen öffentlichem Angebot im März 2015 gemäß §§ 4 ff. ÜbG an die Inhaber der S IMMO INVEST Genussscheine mit der ISIN AT0000795737 sowie der ISIN AT0000630694 zum Erwerb dieser Genussscheine in Form eines alternativen Umtausch- und Barangebots. Insgesamt wurden 401.312 Genussscheine zum Umtausch gegen Schuldverschreibungen der Gesellschaft und 74.457 Stück Genussscheine zur Bar-Alternative eingereicht. Die Anleihe mit der ISIN AT0000A1DBM5 wurde im Gesamtnennbetrag von TEUR 33.993,5 – aufgeteilt auf 67.987 Teilschuldverschreibungen im Nominale von EUR 500 pro Stück – emittiert. Die Bilanzierung des Umtauschs der Genussscheine gegen die Anleihe erfolgte gemäß IAS 39.40. Ebenfalls im April 2015 emittierte die S IMMO AG eine weitere Anleihe (ISIN AT0000A1DWK5) im Gesamtnennbetrag von TEUR 65.000, aufgeteilt auf 130.000 Teilschuldverschreibungen im Nominale von EUR 500 pro Stück. Unter Berücksichtigung der gegenzurechnenden Emissionskosten bewirkte dies im Berichtszeitraum einen Zugang von Anleiheverbindlichkeiten von TEUR 33.666 bzw. TEUR 64.640.

Die nachfolgende Tabelle zeigt die Eckdaten der ausgegebenen Anleihen:

ISIN	Gesamtnenn betrag in TEUR	Kupon	Effektiv verzinsung	Laufzeit bis	Börsenpreis per 31.12.2015
AT0000A177D2	89.739,5	4,50 %	4,66 %	16.06.2021	110,55
AT0000A19SB5	100.000	3,00 %	3,13 %	02.10.2019	106,00
AT0000A1DBM5	33.993,5	3,25 %	3,36 %	08.04.2025	102,00
AT0000A1DWK5	65.000	3,25 %	3,31 %	20.04.2027	105,00

Alle Anleihen notieren im Corporates-Prime-Segment der Wiener Börse. Der Marktwert der Anleiheverbindlichkeiten auf Grund der Börsennotierungen beträgt zum 31.12.2015 TEUR 308.130.

3.1.14. Rückstellungen

Die langfristigen Rückstellungen entwickelten sich wie folgt:

in TEUR	Stand 01.01.2015	Aufzinsung	Umbuchung	Auflösung	Dotierung	Stand 31.12.2015
Projekt- und Transaktionsrisiken	1.553	75	0	-9	0	1.619
Rückstellungen für Dienstnehmer	1.900	0	0	0	129	2.029
	3.453	75	0	-9	129	3.648

Die Rückstellungen für Projekt- und Transaktionsrisiken betreffen Risiken im Zusammenhang mit in Abwicklung befindlichen Projekten.

Die Rückstellungen für Dienstnehmer per 31.12.2015 beinhalten Rückstellungen für Ansprüche für Altersvorsorge (TEUR 839; 31.12.2014: TEUR 912), Rückstellungen für Anwartschaften auf Abfertigungen (TEUR 706; 31.12.2014: TEUR 537) und Rückstellungen für Ansprüche auf Jubiläumsgeld (TEUR 484; 31.12.2014: TEUR 452). Für die versicherungsmathematische Berechnung dieser Verpflichtungen wurden folgende Parameter zu Grunde gelegt:

	31.12.2015	31.12.2014
Rechnungszinssatz	1,50 % bis 2,50 %	1,85 %
Erwartete Bezugssteigerung	1,50 % bis 2,58 %	1,50 % bis 2,58 %
Pauschaler Fluktuations abschlag	7,00 % bis 22,36 %	7,00 % bis 22,36 %

Bezüglich der Sensitivität von Annahmen zur Berechnung von Anwartschaften für Pensionsvorsorge, Abfertigungen und Jubiläumsgeld wird auf Angabe 2.8.5. verwiesen.

Die Barwerte der Verpflichtungen für Abfertigungen, Pensionen und Jubiläumsgeld haben sich wie folgt entwickelt:

in TEUR	Pension	Abfertigung	Jubiläum
Barwert der Verpflichtung am 01.01.2014	1.093	468	354
Laufender Dienstzeitaufwand	56	19	64
Zinsaufwand	36	15	11
Zahlungen	0	0	-35
Umbewertung von Verpflichtungen aus Leistungen an Arbeitnehmer	251	35	58
Barwert der Verpflichtung am 31.12.2014	1.436	537	452
Planvermögen am 31.12.2014	524	0	0
Rückstellungen am 31.12.2014	912	537	452
Barwert der Verpflichtung am 01.01.2015	1.436	537	452
Laufender Dienstzeitaufwand	69	46	81
Zinsaufwand	27	9	8
Zahlungen	0	-42	-35
Umbewertung von Verpflichtungen aus Leistungen an Arbeitnehmer	-111	156	-22
Barwert der Verpflichtung am 31.12.2015	1.421	706	484
Planvermögen am 31.12.2015	582	0	0
Rückstellungen am 31.12.2015	839	706	484

Die Verpflichtung zur Bildung einer Abfertigungsrückstellung basiert auf den entsprechenden arbeitsrechtlichen Bestimmungen. Auf Grund gesetzlicher Vorschriften ist die S IMMO Gruppe verpflichtet, an vor dem 01.01.2003 in Österreich eingetretene Mitarbeiter im Kündigungsfall durch den Arbeitgeber oder zum Pensionsantrittszeitpunkt eine einmalige Abfertigung zu leisten. Diese ist von der Anzahl der Dienstjahre und dem bei Abfertigungsanfall maßgeblichen Bezug abhängig und beträgt zwischen zwei und zwölf Monatsbezügen. Die zum Bilanzstichtag ausgewiesenen Verpflichtungen für Altersvorsorge betreffen aktive Mitarbeiter. Für Mitarbeiter des Konzerns werden Beiträge an eine externe Pensionskasse geleistet. Das Planvermögen resultierend aus diesen Beiträgen beträgt zum 31.12.2015 TEUR 582 (31.12.2014: TEUR 524).

Die kurzfristigen Rückstellungen entwickelten sich im Geschäftsjahr 2015 wie folgt:

in TEUR	Stand 01.01.2015	Umbuchung	Auflösung	Verwendung	Dotierung	Stand 31.12.2015
Projekt- und Transaktionsrisiken	300	0	-300	0	0	0
Sonstige Rückstellungen	454	0	-93	-6	40	395
	754	0	-393	-6	40	395

Die Projekt- und Transaktionsrisiken enthielten im Wesentlichen Rückstellungen für Risiken im Zusammenhang mit bestehenden Projekten in Südosteuropa.

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten unter anderem Rückstellungen für Schadenersatzforderungen und Prozesskosten.

3.1.15. Ertragssteuern

3.1.15.1. Laufende und latente Ertragssteuern

Der Steueraufwand setzt sich wie folgt zusammen:

in TEUR	2015	2014
Laufende Steuern	1.091	-5.162
Latente Steuern	-36.095	-20.520
	-35.004	-25.682

Die Ertragssteuern beinhalten die in den einzelnen Konzernunternehmen auf Grundlage der steuerlichen Ergebnisse errechneten laufenden Ertragssteuern, Ertragssteuerkorrekturen für Vorjahre sowie die Veränderung der latenten Steuerabgrenzungen.

Die nachstehende Überleitungsrechnung stellt den Zusammenhang zwischen den rechnerischen und den ausgewiesenen Ertragssteuern wie folgt dar:

in TEUR	01–12/2015	01 – 12 / 2014
Ergebnis vor Steuern	112.253	59.522
Rechnerischer Ertragssteuer aufwand im Geschäftsjahr zum inländischen Ertrags steuersatz (25 %)	-28.063	-14.881
Auswirkungen abweichender ausländischer Steuersätze	3.575	3.127
Steuerpflichtige Zuschreibung auf Beteiligungsansätze und Ausleihungen	-3.098	-12.162
Steuern aus Vorjahren	-3.883	-3.367
Steuerminderungen auf Grund von steuerneutralen Erträgen	2.662	2.908
Steuermehrungen auf Grund von steuerneutralen Aufwendungen	-6.197	-1.307
Ausgewiesene Ertragssteuern	-35.004	-25.682
Effektiver Konzernsteuersatz	31,18 %	43,15 %

3.1.15.2. Latente Steuern

Die Ermittlung der Steuerabgrenzung erfolgt gemäß dem in IAS 12 verankerten bilanzorientierten Ansatz, nach dem für alle temporären Unterschiede zwischen den Wertansätzen der Bilanzposten im IFRS-Konzernabschluss und den bei den einzelnen Gesellschaften bestehenden Steuerwerten ein latenter Steuerposten gebildet werden muss. Temporäre Differenzen können entweder

zu versteuernde temporäre Differenzen sein, die temporäre Unterschiede darstellen, die zu steuerpflichtigen Beträgen bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens (steuerlichen Verlusts) zukünftiger Perioden führen, wenn der Buchwert des Vermögenswerts realisiert oder eine Schuld erfüllt wird, oder

abzugsfähige temporäre Differenzen sein, die temporäre Unterschiede darstellen, die zu Beträgen führen, die bei der Ermittlung des zu versteuernden Ergebnisses (steuerlichen Verlusts) zukünftiger Perioden abzugsfähig sind, wenn der Buchwert des Vermögenswerts realisiert oder eine Schuld erfüllt wird.

Für alle zu versteuernden temporären Differenzen ist grundsätzlich eine latente Steuerforderung oder Steuerschuld anzusetzen. Ausnahmen bestehen jedoch für den erstmaligen Ansatz eines Firmenwerts im Rahmen der Erstkonsolidierung oder den erstmaligen Ansatz eines Vermögenswerts oder einer Schuld bei einem Geschäftsvorfall, welcher kein Unternehmenszusammenschluss ist und zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das Ergebnis nach IFRS noch das zu versteuernde Ergebnis (den steuerlichen Verlust) beeinflusst.

Temporäre Unterschiede zwischen den Wertansätzen im IFRS-Konzernabschluss und dem jeweiligen steuerlichen Wertansatz wirken sich wie folgt auf die in der Bilanz ausgewiesenen latenten Steuern aus:

	2015		2014
in TEUR	Assets	Liabilities	Assets	Liabilities
Immobilien	8.045	-149.249	10.395	-120.257
Finanzinstrumente	4.879	-674	13.059	0
Sonstige Positionen	2.935	-3.279	3.006	-2.721
Steuerliche Verlustvorträge	35.224	0	32.134	0
Zwischensumme	51.084	-153.202	58.594	-122.978
Saldierung	-43.564	43.564	-47.822	47.822
Latente Steueransprüche (+)/Steuerschulden (-)	7.521	-109.639	10.772	-75.156

Davon waren aktive latente Steuern von TEUR 5.684 (2014: TEUR 7.301) aus Derivatbewertungen und passive latente Steuern von TEUR 57 (2014: TEUR 46) aus versicherungsmathematischen Gewinnen und Verlusten gemäß IAS 19 ergebnisneutral im sonstigen Ergebnis zu erfassen. Für steuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 96.703 (31.12.2014: TEUR 75.496) wurden auf Grund mangelnder Verwertbarkeit keine aktiven latenten Steuern angesetzt.

Die Summe der zu versteuernden temporären Differenzen in Zusammenhang mit Anteilen an verbundenen Unternehmen, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen, für die gemäß IAS 12.39 keine latenten Steuern angesetzt wurden, beträgt TEUR 164.030 (31.12.2014: TEUR 159.949).

Unter der Annahme, dass sich die Immobilienwerte über das gesamte Portfolio gleichmäßig verteilt um +/-10 % verändern, käme es bei gleich bleibenden steuerlichen Buchwerten zu folgender Veränderung der Steuerlatenzen auf Immobilien:

in TEUR	+10 %	Ausgangswert Steuerlatenz 2015 (saldiert)	-10 %	+10 %	Ausgangswert Steuerlatenz 2014 (saldiert)	-10 %
Steuerlatenzen auf Immobilien	179.436	141.204	102.971	144.154	109.862	75.567

Bei gleichmäßiger Veränderung der Immobilienwerte um +/-10 % kommt es gleichzeitig zu einer Änderung der verwertbaren Steuerlatenzen auf steuerliche Verlustvorträge. Die angesetzte Steuerlatenz auf steuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 35.224 ändert sich bei einem 10%-igen Anstieg der Immobilienwerte auf TEUR 36.181 und bei einer 10%-igen Verringerung der Immobilienwerte auf TEUR 33.580.

3.1.15.3. Bewertung

Die latenten Steuern werden auf Basis der Steuersätze ermittelt, die in den einzelnen Ländern zum Realisationszeitpunkt gelten bzw. erwartet werden. Dabei werden die am Bilanzstichtag gültigen bzw. beschlossenen Gesetzesänderungen berücksichtigt. Für die Berechnung der Steuerlatenz wurden folgende Steuersätze angewendet:

in TEUR	Anwendbarer Steuersatz 2016	Anwendbarer Steuersatz 2015
Österreich	25,00 %	25,00 %
Deutschland	15,83 % bzw. 30,20 %1)	15,83 % bzw. 30,80 % 1)
Tschechien	19,00 %	19,00 %
Slowakei	22,00 %	22,00 %
Ungarn	19,00 %2)	19,00 % 2)
Kroatien	20,00 %	20,00 %
Rumänien	16,00 %	16,00 %
Bulgarien	10,00 %	10,00 %

1) Der Steuersatz in Deutschland kann variieren, je nachdem, ob die Gesellschaft gewerbesteuerpflichtig ist oder nicht.

2) Der Steuersatz in Ungarn ist progressiv gestaltet. Bis zu einer Bemessungsgrundlage von THUF 500.000 beträgt der Steuersatz 10 %, darüber 19 %.

3.2. Gewinn- und Verlustrechnung

3.2.1. Miet- und Betriebskostenerlöse

Mieterlöse in TEUR	2015	2014
Büro	40.281	38.908
Wohnimmobilien	21.421	20.267
Geschäft	44.586	44.086
Hotel	5.398	8.584
	111.686	111.845

Die Miet- und Betriebskostenerlöse resultieren fast ausschließlich aus als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien.

3.2.2. Betriebskosten und Aufwendungen aus der Immobilien- und der Hotelbewirtschaftung

Bei den in der folgenden Tabelle dargestellten Aufwendungen handelt es sich fast ausschließlich um Aufwendungen im Zusammenhang mit als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien.

in TEUR	2015	2014
Betriebskosten	-38.493	-38.062
Instandhaltungs aufwendungen	-12.005	-10.877
Abschreibungen und Wertberichtigung von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	-533	-2.620
Vermittlungsprovisionen	-1.479	-1.360
Sonstige	-3.331	-3.231
	-55.841	-56.150

Auf Immobilien, die noch keine Erträge erwirtschaften, entfielen davon TEUR 270 (2014: TEUR 277).

Die Aufwendungen aus der Hotelbewirtschaftung beinhalten hauptsächlich Aufwendungen für Speisen, Getränke, Gastronomiebedarf, Hotelzimmer, Lizenz- und Managementgebühren, Instandhaltungskosten, Betriebskosten, Provisionen, Personalaufwand und Werbekosten.

3.2.3. Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien

in TEUR	2015	2014
Veräußerungserlös
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien	0	0
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	15.943	51.587
Vorräte	0	0
	15.943	51.587

Buchwert abgegangener Immobilien

Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien	0	0
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	-15.938	-51.407
Vorräte	0	0
	-15.938	-51.407

Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien

Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien	0	0
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	5	180
Vorräte	0	0
	5	180

In den zur Veräußerung gehaltenen Immobilien werden auch Immobilien dargestellt, die unterjährig in den Zwischenabschlüssen als zur Veräußerung berichtet wurden.

3.2.4. Verwaltungsaufwand

Im Verwaltungsaufwand sind folgende, nicht den Immobilien direkt zurechenbare Aufwendungen enthalten:

in TEUR	2015	2014
Personalaufwand	-7.665	-6.826
Rechts-, Prüfungs-, Bera tungs- und Schätzkosten	-2.719	-3.471
Dienstleistungsentgelte und Verwaltungskosten	-999	-1.466
Unternehmenskommunikation und Investor Relations	-1.426	-1.408
Sonstige Steuern und Gebühren	-723	-721
Sonstige	-2.951	-2.158
	-16.483	-16.050

Für den Konzernabschlussprüfer wurden im Jahr 2015 insgesamt TEUR 243 (2014: TEUR 370) erfasst. Dieser Betrag untergliedert sich in folgende Tätigkeitsbereiche:

in TEUR	2015	2014
Prüfung des Konzernabschlusses	52	48
Andere Bestätigungsleistungen	191	253
Steuerberatungsleistungen	0	0
Sonstige Beratungsleistungen	0	69
	243	370

Der Konzern beschäftigte im Jahresdurchschnitt inklusive der Mitarbeiter für den Hotelbetrieb 555 (2014: 516) Mitarbeiter. Der Personalaufwand für die Mitarbeiter des Hotelbetriebs ist unter den Aufwendungen aus der Hotelbewirtschaftung ausgewiesen.

Im Personalaufwand sind die laufenden Gehälter der Konzernmitarbeiter (exklusive der Mitarbeiter des Hotelbetriebs) enthalten. Darüber hinaus wurden mit einzelnen Mitarbeitern Vereinbarungen über erfolgsabhängige Zielerreichungsprämien abgeschlossen, die ebenfalls in dieser Position erfasst werden.

Beitragsorientierte Pläne

Gemäß den gesetzlichen Vorschriften zahlt die S IMMO Gruppe für alle nach dem 31.12.2002 in Österreich eingetretenen Mitarbeiter 1,53 % des monatlichen Entgelts in eine Mitarbeitervorsorgekasse ein. Im Personalaufwand sind Beiträge an eine Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von TEUR 50 (2014: TEUR 48) enthalten. Für weitere beitragsorientierte Pläne wurden TEUR 108 (2014: TEUR 107) erfolgswirksam erfasst.

3.2.5. Abschreibungen

Der Posten enthält planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen auf selbst genutzte Immobilien, sonstiges Sachanlagevermögen und immaterielle Vermögenswerte. Die Abschreibungen teilen sich wie folgt auf:

in TEUR	2015	2014
Selbst genutzte Immobilien	-5.714	-5.377
Sonstiges Sachanlagevermögen	-1.877	-2.177
Immaterielle Vermögenswerte	-104	-81
	-7.695	-7.635

3.2.6. Ergebnis aus der Immobilienbewertung

Das Neubewertungsergebnis umfasst sämtliche Auf- und Abwertungen der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien. Das Neubewertungsergebnis gliedert sich wie folgt:

in TEUR	2015	2014
Zeitwertänderungen
Erhöhungen	124.481	68.561
Verminderungen	-40.173	-12.759
Sonstiges	337	750
	84.645	56.552

Das sonstige Ergebnis aus der Immobilienbewertung im Berichtsjahr besteht aus der Veränderung von Rückstellungen für Projekt- und Transaktionsrisiken bzw. aus Baukostenabrechnungen.

Hinsichtlich transaktionsbezogener Neubewertung versus Bestandsbewertung stellt sich das Neubewertungsergebnis folgendermaßen dar:

in TEUR	2015	2014
Im Bestand gehaltene Immobilien	84.196	49.541
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	0	4.568
Veräußerte Immobilien	449	2.443
	84.645	56.552

Das Neubewertungsergebnis nach Region gliedert sich wie folgt:

in TEUR	2015	2014
Österreich	14.736	17.567
Deutschland	73.079	33.402
Zentraleuropa	6.515	184
Südosteuropa	-9.685	5.399
	84.645	56.552

3.2.7. Finanzergebnis

in TEUR	2015	2014
Bankzinsenaufwand (inkl. abgerechneter Derivate)	-33.186	-50.954
Erfolgswirksame Effekte aus Hedge Accounting und Derivatbewertung	-7.020	-11.849
Ergebnis aus Währungs differenzen	-712	-3.360
Anleihezinsen	-9.584	-3.016
Ergebnis aus Genussschein rückkauf und -einzug	-298	-1.338
Sonstige Finanzierungs- und Zinsaufwendungen	-1.134	-2.587
Bankzinsertrag	84	226
Erträge aus Beteiligungen	86	86
Ergebnis aus at equity bewerteten Unternehmen	2.362	924
Sonstige Finanzierungs- und Zinserträge	510	131
	-48.892	-71.737

3.2.8. Ergebnis je Aktie

In der Kennzahl "Gewinn je Aktie" wird der Konzernjahresüberschuss der durchschnittlichen Anzahl an im Umlauf befindlichen Stammaktien gegenübergestellt.

		2015	2014
Eigenanteil am Konzernjahres überschuss	TEUR	78.209	31.016
Durchschnittliche Anzahl der Aktien im Umlauf	Anzahl	66.768.722	66.850.164
Unverwässertes Ergebnis	EUR	1,17	0,46
Verwässertes Ergebnis	EUR	1,17	0,46

Das verwässerte Ergebnis je Aktie entspricht dem unverwässerten Ergebnis je Aktie, da sich keine Finanzinstrumente mit potenziellem Verwässerungseffekt im Umlauf befinden.

4. Geschäftssegmente

Ein Geschäftssegment ist als ein Unternehmensbereich definiert, welcher folgende Merkmale aufweist:

Betrieb einer Geschäftstätigkeit, mit der Erträge erwirtschaftet werden und Aufwendungen anfallen können

Regelmäßige Berichterstattung der operativen Ergebnisse an den Hauptentscheidungsträger des Unternehmens, welcher diese Informationen für die Ressourcenverteilung und Beurteilung des Segments verwendet

Vorliegen separater Finanzinformationen für diesen Bereich

Bei der S IMMO Gruppe erfolgt die Segmentierung auf Grund dieser Merkmale nach Regionen. Es wurden insgesamt vier Regionen identifiziert, welche sich wie folgt zusammensetzen.

	Österreich
in TEUR	2015	2014
Mieterlöse	28.458	29.906
Betriebskostenerlöse	6.501	7.184
Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung	25.127	24.498
Gesamterlöse	60.086	61.588
Sonstige betriebliche Erträge	653	2.108
Aufwand aus der Immobilienbewirtschaftung	-9.841	-10.881
Aufwand aus der Hotelbewirtschaftung	-19.456	-19.329
Bruttoergebnis	31.442	33.486
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien	1	0
Verwaltungsaufwand	-9.419	-9.816
EBITDA	22.025	23.670
Abschreibungen	-3.359	-2.849
Ergebnis aus der Immobilienbewertung	14.736	17.567
EBIT	33.402	38.388
Langfristiges Vermögen Stand 31.12.	599.308	549.248
Langfristige Verbindlichkeiten (inkl. Genussrechten in Österreich), Stand 31.12.	611.177	530.028

Österreich: Im Geschäftssegment Österreich sind alle österreichischen Tochterunternehmen erfasst.

Deutschland: Das Geschäftssegment Deutschland umfasst neben den deutschen Tochterunternehmen auch Tochterunternehmen in Dänemark und Österreich, welche Immobilien in Deutschland halten.

Zentraleuropa: Im Geschäftssegment Zentraleuropa sind die Tochterunternehmen in der Slowakei, Tschechien und Ungarn erfasst.

Südosteuropa: Das Geschäftssegment Südosteuropa umfasst die Tochterunternehmen in Bulgarien, Kroatien und Rumänien.

Über die Geschäftssegmente wird in einer Art und Weise berichtet, die mit der internen Berichterstattung an den Hauptentscheidungsträger übereinstimmt.

Jeder Geschäftsbereich wird unabhängig von den anderen operativ geführt, da jeder individuell die jeweiligen Marktbedingungen und das wirtschaftliche Umfeld berücksichtigen muss. Als verantwortliche Unternehmensinstanz der Geschäftsbereiche (Chief Operating Decision Maker) wurde der Finanzvorstand identifiziert. Er ist für die Aufteilung der Ressourcen sowie für die Beurteilung der Leistungen der einzelnen Geschäftsbereiche zuständig. Für jedes Geschäftssegment werden dem Finanzvorstand vierteljährliche Managementberichte zur Verfügung gestellt.

Den Segmentinformationen liegen grundsätzlich die gleichen Ausweis-, Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wie dem Konzernabschluss zu Grunde. Der Buchwert der Anteile an at equity bewerteten Unternehmen verteilt sich mit TEUR 3.455 auf das Segment Österreich (31.12.2014: TEUR 6.458) und mit TEUR 1.657 auf das Segment Südosteuropa (31.12.2014: TEUR 1.563).

Deutschland		Zentraleuropa		Südosteuropa		Summe
2015	2014	2015	2014	2015	2014	2015	2014
30.466	28.153	19.052	20.387	33.710	33.399	111.686	111.845
8.953	8.970	6.382	6.095	11.629	12.293	33.465	34.542
0	0	20.418	17.606	0	0	45.546	42.104
39.419	37.123	45.852	44.088	45.339	45.692	190.697	188.491
1.208	1.725	469	522	1.203	345	3.534	4.700
-21.342	-19.518	-9.736	-8.418	-14.922	-17.333	-55.841	-56.150
0	0	-13.707	-12.015	0	0	-33.164	-31.344
19.285	19.330	22.878	24.177	31.621	28.704	105.226	105.697
4	0	0	180	0	0	5	180
-4.633	-3.371	-1.611	-1.557	-821	-1.306	-16.483	-16.050
14.656	15.959	21.268	22.800	30.800	27.398	88.748	89.827
-113	-124	-3.524	-3.966	-699	-696	-7.695	-7.635
73.079	33.402	6.515	184	-9.685	5.399	84.645	56.552
87.622	49.237	24.258	19.018	20.416	32.101	165.698	138.744
649.842	451.951	354.269	351.121	386.777	395.997	1.990.196	1.748.317
230.496	190.826	204.709	218.364	201.889	205.498	1.248.271	1.144.716

Wichtige Kunden

Auf Grund der großen Anzahl von Kunden gibt es keinen Kunden, dessen Umsatzerlöse 10 % der Gesamterlöse der S IMMO Gruppe überschreiten.

5. Sonstige Angaben

5.1. Finanzinstrumente

5.1.1. Kategorien

Die S IMMO Gruppe teilt ihre Finanzinstrumente in die folgenden Kategorien ein:

31.12.2015 Buchwerte in TEUR	Derivate	Available for sale	Held to maturity	Loans and receivables	Financial liabilities at amortised cost	Summe
Aktiva
Langfristiges Vermögen
Beteiligungen		777				777
Ausleihungen an et equity bewertete Unternehmen				6.230		6.230
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	3.937		381	215		4.533
Kurzfristiges Vermögen
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen				10.984		10.984
Sonstige finanzielle Vermögenswerte				5.205		5.205
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente				50.684		50.684
Summe Aktiva	3.937	777	381	73.318	0	78.413

Passiva

Langfristiges Fremdkapital Nachrangiges Genussrechtskapital 55.959 55.959 Anleiheverbindlichkeiten 286.935 286.935 Sonstige Finanzverbindlichkeiten 19.243 772.819 792.062 davon aus Finanzierungsleasing 3.978 Kurzfristiges Fremdkapital Finanzverbindlichkeiten 1) 9.073 123.409 132.482 davon aus Finanzierungsleasing 11.259 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 6.502 6.502 Summe Passiva 28.316 0 0 0 1.245.624 1.273.940

1) Inklusive abgegrenzter Anleihezinsen

31.12.2014		Available	Held to	Loans and	Financial liabilities at
Buchwerte in TEUR	Derivate	for sale	maturity	receivables	amortised cost	Summe
Aktiva
Langfristiges Vermögen
Beteiligungen		834				834
Sonstige finanzielle Vermögenswerte				600		600
Kurzfristiges Vermögen
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen				12.078		12.078
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	8			6.226		6.234
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente		0		74.697		74.697
Summe Aktiva	8	834	0	93.601	0	94.443
Passiva
Langfristiges Fremdkapital
Nachrangiges Genussrechtskapital					95.539	95.539
Anleiheverbindlichkeiten					188.367	188.367
Sonstige Finanzverbindlichkeiten	61.133				721.057	782.190
davon aus Finanzierungsleasing					15.236
Kurzfristiges Fremdkapital
Finanzverbindlichkeiten 1)					122.992	122.992
davon aus Finanzierungsleasing					3.923
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen					6.444	6.444
Summe Passiva	61.133	0	0	0	1.134.399	1.195.532

1) Inklusive abgegrenzter Anleihezinsen

Die Anleiheverbindlichkeiten weisen zum Stichtag 31.12.2015 einen Zeitwert von TEUR 308.130 (31.12.2014: TEUR 203.038) aus. Der Zeitwert der Genussscheinverbindlichkeit beträgt zum Bilanzierungszeitpunkt TEUR 53.616 (31.12.2014: TEUR 91.585). Bei den sonstigen Finanzverbindlichkeiten entsprechen die angegebenen Buchwerte im Wesentlichen dem Zeitwert.

Den einzelnen Kategorien der Finanzinstrumente lassen sich die folgenden Beträge, die in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst wurden, zuordnen:

		2015	2014
in TEUR	Finanz ergebnis laufend	Bewertungs effekte	Finanz ergebnis laufend	Bewertungs effekte
Derivate	-11.800	-7.020	-25.747	-11.849
Available for sale	86		86
Loans and receivables		-533		-2.620
Financial liabilities at amortised cost	-35.523		-35.579

Die Beträge für Währungsdifferenzen sind im Ausmaß von TEUR 749 (2014: TEUR 3.076) als Aufwand für Financial liabilities at amortised cost angefallen.

5.1.2. Derivative Finanzinstrumente

Prinzipiell verwendet die Gesellschaft Swaps, Caps und Collars zur Steuerung des Zinsrisikos i. Z. m. variabel verzinslichen Immobilienfinanzierungen. Zum Teil erfolgen die Abschlüsse von Zinsderivaten dabei auf Einzelprojektebene, zum Teil werden aber auch großvolumige Derivate für eine Mehrzahl von Einzelobjektfinanzierungen verwendet.

Der Ausweis erfolgt unter den lang- und kurzfristigen sonstigen finanziellen Vermögenswerten (TEUR 3.937; 31.12.2014: TEUR 8) bzw. lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten (TEUR 28.316; 31.12.2014: TEUR 61.133).

		31.12.2015				31.12.2014
in TEUR	Volumen	Positiver Zeitwert	Negativer Zeitwert	Fälligkeit	Volumen	Positiver Zeitwert	Negativer Zeitwert	Fälligkeit
Swaps	50.000	0	-9.073	< 1 Jahr	0	0	0	< 1 Jahr
	120.820	0	-11.099	1 – 5 Jahre	383.560	0	-44.102	1 – 5 Jahre
	310.000	359	-7.573	> 5 Jahre	86.500	0	-10.353	> 5 Jahre
Caps	0	0	0	< 1 Jahr	19.500	3	0	< 1 Jahr
	44.740	1	-571	1 – 5 Jahre	47.020	2	-810	1 – 5 Jahre
	170.000	3.577	0	> 5 Jahre	25.000	3	0	> 5 Jahre
Collars	0	0	0	1 – 5 Jahre	100.000	0	-5.868	1 – 5 Jahre
Summe	695.560	3.937	-28.316		661.580	8	-61.133

5.2. Risikomanagement

5.2.1. Wechselkurs- und Zinsrisiko

Da die Mietverträge der S IMMO Gruppe zum überwiegenden Teil an den Euro gebunden sind und die Kreditfinanzierungen fast ausschließlich in Euro denominiert sind, ist das Wechselkursrisiko als gering anzusehen.

Per 31.12.2015 setzt sich das Kreditportfolio zu etwa 81 % (31.12.2014: 82 %) aus variabel und zu rund 19 % (31.12.2014: 18 %) aus fix verzinsten Krediten zusammen. In den lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten sind fix verzinste Kredite in Höhe von TEUR 166.364 (31.12.2014: TEUR 152.781) enthalten. Von den variabel verzinsten Krediten basieren ca. 90 % auf dem Drei-Monats-Euribor mit quartalsweisen Zinsanpassungen (31.12.2014: ca. 90 %), ca. 9 % auf dem Sechs-Monats-Euribor

mit halbjährlichen Zinsanpassungen (31.12.2014: ca. 10 %) und ca. 1 % auf dem Ein-Monats-Euribor (31.12.2014: 0 %). Im Geschäftsjahr 2014 und 2015 hat die Gesellschaft fix verzinste Anleihen emittiert. Eine genauere Beschreibung findet sich in Kapitel 3.1.13.

Die variablen Kredite sind durch Zins-Hedging-Instrumente wie Caps und Swaps abgesichert.

Der Stresstest (basierend auf variabel und fix verzinslichen Finanzierungsverbindlichkeiten per 31.12.2015) zeigt, dass sich Steigerungen der Zinsbasis (Euribor) lediglich zu einem geringen Teil auf die Finanzierungskosten des Konzerns auswirken. So führt zum Beispiel eine Erhöhung des Euribor um 100 BP zu einer Erhöhung der Finanzierungskosten von nur 22 BP.

Stresstest per 31.12.2015

Stresstest (Parallelverschiebung der Zinskurve)	3-M-Euribor	Cost of funding	Differenz Cost of funding	Zinssensitivität
Zinsshift +400 BP	3,96 %	4,09 %	62 BP	16 %
Zinsshift +300 BP	2,96 %	4,03 %	57 BP	19 %
Zinsshift +200 BP	1,96 %	3,89 %	43 BP	21 %
Zinsshift +100 BP	0,96 %	3,68 %	22 BP	22 %
Zinsshift +50 BP	0,46 %	3,56 %	10 BP	20 %
Zinsshift -50 BP	-0,54 %	3,51 %	4 BP	-8 %

Stresstest per 31.12.2014

Stresstest (Parallelverschiebung der Zinskurve)	3-M-Euribor	Cost of funding	Differenz Cost of funding	Zinssensitivität
Zinsshift +400 BP	4,08 %	5,28 %	52 BP	13 %
Zinsshift +300 BP	3,08 %	5,11 %	35 BP	12 %
Zinsshift +200 BP	2,08 %	4,99 %	23 BP	12 %
Zinsshift +100 BP	1,08 %	4,88 %	12 BP	12 %
Zinsshift +50 BP	0,58 %	4,82 %	6 BP	13 %

5.2.2. Liquiditäts- und Kreditgeberrisiken

Die S IMMO Gruppe betreibt ein aktives Management des Liquiditäts- und Kreditgeberrisikos. Im Rahmen der Liquiditätssteuerung und -kontrolle wird dabei für alle Fristigkeiten eine kontinuierliche Überwachung und bei Bedarf eine entsprechende Anpassung im Zusammenhang mit einer rollierenden Planung vorgenommen. Zur Minimierung des Liquiditätsrisikos legt die Gesellschaft großen Wert auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Kreditbetrag und Verkehrswert bei den einzelnen Objekten.

Die Loan-to-Value-Ratio für besicherte Finanzierungen lag 2015 bei 44 % (2014: 48 %); die für unbesicherte Finanzierungen bei 17 % (2014: 12 %). Um das Kreditgeberrisiko zu minimieren, arbeitet die S IMMO Gruppe mit insgesamt 21 verschiedenen renommierten österreichischen und deutschen Instituten zusammen.

	Anteil an den Bankverbindlichkeiten
Erste Group Konzern	26 %
Sparkassen	12 %
Andere österreichische Banken	28 %
Versicherungen	21 %
Deutsche Banken	13 %

Fälligkeitsanalyse finanzieller Verbindlichkeiten

Die Fälligkeit der undiskontierten Zahlungsströme für zukünftige Perioden lässt sich wie folgt darstellen:

31.12.2015

in TEUR	Nachrangiges Genussrechts kapital	Anleihe verbindlichkeiten	Sonstige Finanz verbindlichkeiten1)	Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Restlaufzeit bis zu 1 Jahr	0	10.256	155.783	6.502
Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren	55.959	138.022	598.087	0
Restlaufzeit über 5 Jahre	0	213.083	280.412	0

1) Davon Finanzierungsleasing bis zu 1 Jahr: TEUR 4.109, zwischen 1 und 5 Jahren: TEUR 8.797, über 5 Jahre: TEUR 2.749

31.12.2014

in TEUR	Nachrangiges Genussrechts kapital	Anleiheverbind lichkeiten	Sonstige Finanzverbind lichkeiten1)	Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Restlaufzeit bis zu 1 Jahr	0	7.038	161.172	6.444
Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren	95.539	128.153	480.684	0
Restlaufzeit über 5 Jahre	0	97.816	376.093	0

1) Davon Finanzierungsleasing bis zu 1 Jahr: TEUR 4.120, zwischen 1 und 5 Jahren: TEUR 10.735, über 5 Jahre: TEUR 4.962

5.2.3. Kreditnehmerrisiken

Auf der Aktivseite stellen die ausgewiesenen Beträge gleichzeitig das maximale Ausfallrisiko dar, da keine wesentlichen Aufrechnungsvereinbarungen bestehen.

Das Risiko bei Forderungen gegenüber Mietern und Liegenschaftskäufern ist – soweit erkennbar – durch Wertberichtigungen berücksichtigt. Die Kriterien dafür sind in Kapitel 2.6.6.2. erläutert.

5.3. Bestandsverträge

Die von der S IMMO Gruppe abgeschlossenen Mietverträge mit Kunden werden nach IFRS als Operating Leasing eingestuft. Diese berücksichtigen i. d. R. die Bindung an den Euro sowie die Wertsicherung durch Bindung an internationale Indizes als wesentliche Vertragsbestandteile.

Die Summe der künftigen Mindestleasingeinzahlungen (zum Nominale) aus Operating-Leasingverhältnissen setzt sich wie folgt zusammen:

in TEUR	2015	2014
Im Folgejahr	86.187	83.356
Für die darauffolgenden 4 Jahre	227.289	237.216
Über 5 Jahre	120.741	149.941
	434.217	470.513

Die geplante Änderung der Bilanzierung von Leasingverhältnissen nach IFRS wird voraussichtlich auf den Konzernabschluss der S IMMO nur geringfügige Auswirkungen haben, da dieser geplante Standard auf Immobilien, die nach IAS 40 zum Fair Value bilanziert werden, vermutlich nicht anwendbar sein wird.

5.4. Leasingverhältnisse – Konzern als Leasingnehmer

Die Summe der künftigen Mindestleasingauszahlungen aus Operating-Leasingverhältnissen verteilt sich wie folgt:

in TEUR	2015	2014
Im Folgejahr	482	475
Für die darauffolgenden 4 Jahre	1.901	1.885
Über 5 Jahre	11.888	12.008
	14.271	14.368

In dem als Finanzinvestition gehaltenen Immobilienvermögen sind Immobilien aus Finanzierungsleasingverhältnissen i. H. v. TEUR 54.050 (2014: TEUR 51.490) enthalten.

Finanzierungsleasingverhältnisse wurden über eine Laufzeit von 10 – 15 Jahren abgeschlossen. Die Zinssätze, die den Verträgen zu Grunde liegen, sind variabel und an den Drei-Monats-Euribor bzw. Sechs-Monats-Euribor gebunden.

Die Verpflichtungen aus Finanzierungsleasingverträgen sind den folgenden Tabellen zu entnehmen:

in TEUR	Im Folgejahr	Für die darauf folgenden 4 Jahre	Über 5 Jahre	31.12.2015
Summe künftiger Mindestleasingzahlungen	4.109	8.798	2.749	15.656
Zinsanteil	131	274	14	419
Barwert der Mindestleasingzahlungen	3.978	8.524	2.735	15.237

in TEUR	Im Folgejahr	Für die darauf folgenden 4 Jahre	Über 5 Jahre	31.12.2014
Summe künftiger Mindestleasingzahlungen	4.120	10.735	4.962	19.817
Zinsanteil	197	407	54	658
Barwert der Mindestleasingzahlungen	3.923	10.328	4.908	19.159

5.5. Offene Rechtsstreitigkeiten

In der S IMMO Gruppe sind zum Bilanzstichtag mehrere Rechtsstreitigkeiten offen, jedoch sind sowohl die einzelnen Beträge als auch die Summe der Beträge nach Einschätzung des Managements von untergeordneter Bedeutung.

5.6. Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

Nahestehende Unternehmen und Personen der S IMMO Gruppe sind:

• die Organe der S IMMO Gruppe
• die Erste Group
• die Vienna Insurance Group
• die Arealis Liegenschaftsmanagement GmbH
• die assoziierten Unternehmen und die Joint-Venture-Unternehmen des Konzerns

Die Erste Group und die Vienna Insurance Group sind die Kernaktionäre der S IMMO AG. Die Arealis Liegenschaftsmanagement GmbH ist eine gemeinsame Tochter der Erste Group und der Vienna Insurance Group.

Die Organe der S IMMO Gruppe sind:

Vorstand der S IMMO AG

Mag. Ernst Vejdovszky, Wien Mag. Friedrich Wachernig, MBA, Wien

Aufsichtsrat der S IMMO AG

Dr. Martin Simhandl, Wien (Vorsitzender) Dr. Ralf Zeitlberger, Wien (1. stellvertretender Vorsitzender) Mag. Franz Kerber, Graz (2. stellvertretender Vorsitzender) Mag. Andrea Besenhofer, Wien Christian Hager, Krems Mag. Erwin Hammerbacher, Wien Michael Matlin, MBA, New York Mag. Dr. Wilhelm Rasinger, Wien

Die Bezüge des Vorstands lassen sich wie folgt aufgliedern:

in TEUR	2015	2014
Fix	463	453
Variabel	334	318
	797	771

Neben den oben genannten Beträgen bestanden noch sonstige Bezüge, die im Wesentlichen die Beiträge an Pensionskassen in Höhe von TEUR 53 (2014: TEUR 53) und die Beiträge an die Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von TEUR 12 (2014: TEUR 12) enthalten. Der zurechenbare Dienstzeitaufwand aus Altersversorgungsansprüchen beläuft sich auf TEUR 69 (2014: TEUR 56).

Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhielten im Jahr 2015 Gesamtbezüge in Höhe von TEUR 109 (2014: TEUR 106). Aufsichtsratsmitglieder von Tochtergesellschaften erhielten keine Vergütung. Die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats erhielten weder Kredite noch Vorschüsse, es bestehen auch keine zu Gunsten dieser Personen eingegangenen Haftungsverhältnisse.

Die Erste Group erbringt für die S IMMO Gruppe im Wesentlichen Verwaltungs-, Vermittlungs- und Finanzierungsleistungen, während die Vienna Insurance Group vor allem Finanzierungsund Versicherungsleistungen erbringt.

Gegenüber der Erste Group und der Vienna Insurance Group bestanden zum 31.12.2015 und 31.12.2014 folgende Forderungen und Verbindlichkeiten:

in TEUR	31.12.2015	31.12.2014
Sonstige Forderungen	2.038	3.581
Guthaben bei Kreditinstituten	25.678	22.199
Forderungen	27.716	25.780

Die Guthaben bei Kreditinstituten bestehen im Wesentlichen aus Guthaben auf Girokonten mit einer Verzinsung von bis zu 0,01 %.

in TEUR	31.12.2015	31.12.2014
Langfristige Bank- und Finanzverbindlichkeiten	424.715	376.568
Kurzfristige Bank- und Finanzverbindlichkeiten	63.585	99.715
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	185	402
Sonstige Verbindlichkeiten	469	906
Verbindlichkeiten	488.954	477.591

Die ausgewiesenen Bank- und Finanzverbindlichkeiten haben eine Verzinsung von 0,80 % bis 6,54 % und zum Großteil eine Restlaufzeit von über 4,5 Jahren.

Gegenüber der Erste Group und der Vienna Insurance Group fielen im Geschäftsjahr 01.01.2015 bis 31.12.2015 und vom 01.01.2014 bis 31.12.2014 folgende wesentliche Aufwendungen und Erträge an:

in TEUR	2015	2014
Vermittlungsprovision	-33	-149
Verwaltungsentgelte	-884	-1.339
Bank-Kreditzinsen, sonstige Finanzierungsaufwendungen,
Bankspesen	-53.085	-34.659
Sonstige Aufwendungen	-1.755	-2.741
Aufwendungen	-55.757	-38.888

in TEUR	2015	2014
Miete und Betriebskosten	650	705
Bankzinsen	3	66
Sonstige Zinserträge	169	51
Erträge	822	822

Die Gebäudeverwaltung der meisten österreichischen Liegenschaften wurde von der Arealis Liegenschaftsmanagement GmbH, Wien, welche zu je 50 % im Eigentum der Erste Group und der Vienna Insurance Group steht, besorgt.

Für ein at equity bilanziertes Unternehmen besteht eine Rückstellung für Haftungsrisiken in Höhe von TEUR 1.619 (2014: TEUR 1.553).

Im Geschäftsjahr 2015 wurden Darlehen an assoziierte Unternehmen, die at equity bewertet werden, ausgegeben. Per 31.12.2015 bestanden aus diesen Ausleihungen Forderungen in Höhe von TEUR 6.230. Ansonsten kam es zu keinen Transaktionen im Zusammenhang mit den assoziierten Unternehmen bzw. den Gemeinschaftsunternehmen, die at equity bewertet werden.

5.7. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Im ersten Quartal 2016 wurden 18.888 Stück Genussscheine zu einem Preis von rund TEUR 1.625 zurückgekauft. Aktienrückkäufe wurden nicht getätigt.

Darüber hinaus erfolgten die Projektgenehmigung für The Mark, einem Office-Projekt in Bukarest, sowie finanzierungsseitig die Glattstellung eines Swaps mit einem Nominale i.H.v. EUR 50 Mio.

Wien, am 19.04.2016

Der Vorstand:

Mag. Ernst Vejdovszky e. h.

Mag. Friedrich Wachernig, MBA e. h.

Bestätigungsvermerk

Bericht zum Konzernabschluss

Wir haben den beigefügten Konzernabschluss der S IMMO AG, Wien, bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2015, der gesonderten Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, der Konzerngesamtergebnisrechnung, der Konzerngeldflussrechnung und der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr sowie dem Konzernanhang, geprüft.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung und sachgerechte Gesamtdarstellung dieses Konzernabschlusses in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB und für die internen Kontrollen, die die gesetzlichen Vertreter als notwendig erachten, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Verantwortung des Abschlussprüfers

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage unserer Prüfung ein Urteil zu diesem Konzernabschluss abzugeben. Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsgemäßer Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die Anwendung der internationalen Prüfungsstandards (International Standards on Auditing). Nach diesen Grundsätzen haben wir die beruflichen Verhaltensanforderungen einzuhalten und die Abschlussprüfung so zu planen und durchzuführen, dass hinreichende Sicherheit darüber erlangt wird, ob der Konzernabschluss frei von wesentlichen falschen Darstellungen ist.

Eine Abschlussprüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen, um Prüfungsnachweise für die im Konzernabschluss enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben zu erlangen. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Abschlussprüfers. Dies schließt die Beurteilung der Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Konzernabschluss ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Abschlussprüfer das für die Aufstellung und sachgerechte Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses durch den Konzern relevante interne Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems des Konzerns abzugeben. Eine Abschlussprüfung umfasst auch die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsgrundsätze und der Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern ermittelten geschätzten Werte in der Rechnungslegung sowie die Beurteilung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses.

Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen.

Prüfungsurteil

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung entspricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2015 sowie der Ertragslage des Konzerns für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRSs), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB.

Aussagen zum Konzernlagebericht

Der Konzernlagebericht ist auf Grund der gesetzlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob die sonstigen Angaben im Konzernlagebericht nicht eine falsche Vorstellung von der Lage des Konzerns erwecken. Der Bestätigungsvermerk hat auch eine Aussage darüber zu enthalten, ob der Konzernlagebericht mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob die Angaben nach § 243a UGB zutreffen.

Der Konzernlagebericht steht nach unserer Beurteilung in Einklang mit dem Konzernabschluss. Die Angaben nach § 243a UGB sind zutreffend.

Wien, den 19. April 2016

PwC Wirtschaftsprüfung GmbH

Mag. Peter Pessenlehner e. h. Wirtschaftsprüfer

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

2015 war ein sehr gutes Jahr für die Immobilienwirtschaft, vor allem in Deutschland und Österreich. Die S IMMO profitierte von dieser positiven Entwicklung, die sich unter anderem in einem sehr guten Bewertungsergebnis zeigt. Die Gesellschaft konnte das Jahresergebnis 2015 im Vergleich zum Vorjahr ganz erheblich steigern.

Am Kapitalmarkt verzeichnete das Unternehmen ebenfalls sehr schöne Erfolge: So verbesserte sich der Kurs der S IMMO Aktie im Jahresverlauf um beachtliche 32,90 %, er entwickelte sich deutlich besser als der ATX und der IATX. Inklusive Dividende, die für das Geschäftsjahr 2014 auf EUR 0,24 erhöht wurde, ergibt sich eine Gesamtjahresperformance von 36,79 %. Weiteres Potenzial ist vorhanden, da die S IMMO Aktie unter ihrem Buchwert notiert.

Im Jahr 2015 hat die S IMMO weitere Teile der Fremdkapital-Zinsen langfristig abgesichert. Es wurden zwei Anleihen – einmal mit 10-jähriger Laufzeit als Umtauschangebot an Inhaber von S IMMO INVEST Genussscheinen und einmal mit 12-jähriger Laufzeit – emittiert. Damit wurde die Finanzierung der Gesellschaft langfristig auf dem niedrigen Zinsniveau von 2015 gesichert.

Der Aufsichtsrat begleitete auch im Geschäftsjahr 2015 die S IMMO AG und ihren Vorstand bei all ihren Vorhaben. Dabei erfüllte er im Rahmen der Aufsichtsrats- und Aufsichtsratsausschuss-Sitzungen die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben, beriet den Vorstand insbesondere in strategischen Belangen und überwachte seine Tätigkeit.

Die 26. ordentliche Hauptversammlung fand am 03.06.2015 im Hotel Courtyard by Marriott Wien statt. Die Entlastung der Aufsichtsräte und des Vorstands erfolgte durch die Hauptversammlung einstimmig. Darüber hinaus wurden sechs Aufsichtsräte auf die satzungsgemäße Höchstdauer bis zur ordentlichen Hauptversammlung im Jahr 2020 wiedergewählt.

Neben der ordentlichen Hauptversammlung fanden in der Berichtsperiode fünf Aufsichtsratssitzungen mit einer durchschnittlichen Anwesenheitsquote der Aufsichtsratsmitglieder von 80 % statt. Nur ein Mitglied war an mehr als der Hälfte der Sitzungen des Aufsichtsrats verhindert. Darüber hinaus wurden zwei Umlaufbeschlüsse vom Aufsichtsrat gefasst.

Dr. Martin Simhandl

In den fünf Aufsichtsratssitzungen berieten der Aufsichtsrat und der Vorstand der S IMMO AG über die wirtschaftliche Lage, das Risiko- und Chancenmanagement, die strategische Ausrichtung sowie die Geschäftsentwicklung des Unternehmens. Der Vorstand berichtete dem Aufsichtsrat in den Sitzungen ausführlich über die Geschäfts- und Finanzlage des Unternehmens sowie über strategische Überlegungen.

Die S IMMO AG bekennt sich seit 2007 zum Österreichischen Corporate Governance Kodex. Die im Kodex enthaltenen freiwilligen Selbstverpflichtungen gehen über die gesetzlichen Anforderungen an eine Aktiengesellschaft hinaus und ermöglichen eine noch transparentere Berichterstattung.

Der Aufsichtsrat hat aus seiner Mitte drei Ausschüsse gebildet: den Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten (Vergütungsausschuss), den Prüfungsausschuss und den Arbeitsausschuss. Die Aufgaben und die Zusammensetzung der Ausschüsse sind im Corporate-Governance-Bericht auf Seite 84 nachzulesen.

Der Prüfungsausschuss trat im Berichtsjahr zweimal zusammen und befasste sich mit dem Rechnungslegungsprozess, der Konzernabschlussprüfung, dem Internen Kontrollsystem, dem Risikomanagement, dem Revisionssystem und dem Thema Compliance.

Um den Vorschlag des Aufsichtsrats für die Auswahl des Jahresabschluss- bzw. Konzernabschlussprüfers vorzubereiten, hat sich der Prüfungsausschuss entsprechende Unterlagen über die Befugnis zur Prüfung von der PwC Wirtschaftsprüfung GmbH vorlegen lassen. In einem schriftlichen Bericht wurde bestätigt, dass keine Ausschlussgründe sowie Umstände, die eine Befangenheit begründen könnten, vorliegen. Weiters wurde eine nach Leistungskategorien gegliederte Aufstellung über die von der PwC Wirtschaftsprüfung GmbH von der S IMMO AG erhaltenen Gesamtentgelte verlangt und eingesehen. Zusätzlich wurde bestätigt, dass die PwC Wirtschaftsprüfung GmbH gesetzlich geregelte Qualitätssicherungsmaßnahmen zur Erhaltung der Prüfungsqualität berücksichtigt. Der Prüfungsausschuss hat dem Aufsichtsrat über die im Rahmen dieser Untersuchungen gewonnenen Erkenntnisse berichtet. In der Folge hat der Aufsichtsrat der Hauptversammlung die PwC Wirtschaftsprüfung GmbH für die Wahl zum Jahresabschluss- und Konzernabschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2015 vorgeschlagen.

Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats hat weiters den Jahresabschluss zum 31.12.2015, den Lagebericht und den Corporate-Governance-Bericht vom Vorstand erhalten, eingesehen und geprüft. Im Zuge dieser Prüfung wurde auch der Vorschlag des Vorstands für die Gewinnverteilung erörtert. Ebenso hat der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats den nach International Financial Reporting Standards (IFRS), so wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellten Konzernabschluss zum 31.12.2015 und den Konzernlagebericht einer Prüfung unterzogen. Als Ergebnis dieser Prüfung und Erörterung hat der Prüfungsausschuss dem Aufsichtsrat empfohlen, den Jahresabschluss zu billigen und damit gemäß § 96 Abs. 4 Aktiengesetz festzustellen und den Konzernabschluss zur Kenntnis zu nehmen. In der Folge hat sich der Aufsichtsrat mit dem Jahresabschluss zum 31.12.2015 samt Lagebericht und Corporate-Governance-Bericht, dem nach IFRS erstellten Konzernabschluss zum 31.12.2015 samt Konzernlagebericht sowie dem vom Vorstand vorgelegten Vorschlag für die Gewinnverteilung befasst, sie eingehend erörtert und geprüft.

Weiters wurden die von der PwC Wirtschaftsprüfung GmbH erstellten Prüfungsberichte zum Jahresabschluss zum 31.12.2015 samt Lagebericht sowie zum Konzernabschluss zum 31.12.2015 samt Konzernlagebericht sowohl vom Prüfungsausschuss als auch vom Aufsichtsrat gemeinsam mit der PwC Wirtschaftsprüfung GmbH erörtert und eingehend diskutiert. Die PwC Wirtschaftsprüfung GmbH hat im Rahmen ihrer Prüfung des Jahresabschlusses zum 31.12.2015 samt Lagebericht und des Konzernabschlusses zum 31.12.2015 samt Konzernlagebericht keine Einwendungen erhoben. Die PwC Wirtschaftsprüfung GmbH hat festgestellt, dass der Jahresabschluss zum 31.12.2015 den gesetzlichen Vorschriften entspricht und ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage zum 31.12.2015 sowie der Ertragslage der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2015 in Übereinstimmung mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung vermittelt. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss zum 31.12.2015. Die PwC Wirtschaftsprüfung GmbH hat weiters festgestellt, dass auch der Konzernabschluss zum 31.12.2015 den gesetzlichen Vorschriften entspricht und ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31.12.2015 sowie der Ertragslage des Konzerns für das Geschäftsjahr 2015 in Überstimmung mit den IFRS-Bestimmungen, so wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des §245a UGB, vermittelt. Der Konzernlagebericht steht im Einklang mit dem Konzernabschluss zum 31.12.2015. Die Angaben gemäß § 243a UGB sind zutreffend.

Die Prüfung durch den Prüfungsausschuss und den Aufsichtsrat hat nach ihrem abschließenden Ergebnis keinen Anlass zur Beanstandung gegeben. Der Aufsichtsrat erklärt, dass er den Prüfungsberichten des Jahresabschluss- und Konzernabschlussprüfers nichts hinzuzufügen hat. Der Aufsichtsrat fasste daher den Beschluss, den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss zum 31.12.2015 zu billigen und den Lagebericht bzw. den Konzernabschluss zum 31.12.2015 (erstellt nach IFRS, so wie sie in der EU anzuwenden sind) und den Konzernlagebericht nicht zu beanstanden sowie sich mit dem Vorschlag des Vorstands für die Gewinnverwendung einverstanden zu erklären. Der Jahresabschluss zum 31.12.2015 ist somit gemäß § 96 Abs. 4 Aktiengesetz festgestellt.

Der Aufsichtsrat wird der Hauptversammlung vorschlagen, dass sie über die Gewinnverteilung gemäß dem Vorschlag des Vorstands beschließe und dem Vorstand sowie dem Aufsichtsrat die Entlastungen erteile.

Abschließend darf ich mich im Namen des Aufsichtsrats bei den Vorstandsmitgliedern und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der S IMMO AG für ihren täglichen Einsatz bedanken und ihnen ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2016 wünschen. In diesem Zusammenhang freut es mich besonders Ihnen mitteilen zu dürfen, dass der Aufsichtsrat das Vorstandsmandat von Herrn Mag. Vejdovszky bis zum 30.06.2019 verlängert hat.

Wien, im April 2016 Der Aufsichtsrat

Martin Simhandl, Vorsitzender

Corporate-Governance-Bericht

1. Klares Bekenntnis zum Österreichischen Corporate Governance Kodex

Der Österreichische Corporate Governance Kodex beinhaltet Regeln sowie Grundsätze zur Transparenz und einer guten Unternehmensführung. Die S IMMO AG bekennt sich seit 2007 zum Österreichischen Corporate Governance Kodex (ÖCGK). Dieser ist auf der Website des Österreichischen Arbeitskreises für Corporate Governance einsehbar.

Informationen zur Corporate Governance: www.simmoag.at/cgk www.corporate-governance.at

Vorstand und Aufsichtsrat der S IMMO AG erklären, unbeschadet der nachfolgend angeführten Abweichungen samt Begründungen, die vollstän-

dige Beachtung und Einhaltung der C-Regeln des ÖCGK.

Abweichungen von den C-Regeln:

Von der S IMMO AG werden folgende C-Regeln des ÖCGK nicht vollständig eingehalten:

C-Regel Nr. 2: "Für die Ausgestaltung der Aktie gilt das Prinzip ,one share – one vote'."

Die 66.917.179 Stammaktien der S IMMO AG sind grundsätzlich nach dem Prinzip "one share – one vote" ausgestaltet. Alle Aktien vermitteln grundsätzlich die gleichen Rechte. Insbesondere existieren keine Namensaktien mit besonderen Rechten, wie zum Beispiel zur Nominierung von Aufsichtsratsmitgliedern, oder Vorzugsaktien. Die einzige Einschränkung bezüglich des mit sämtlichen Aktien verbundenen Stimmrechts besteht im Rahmen des in § 13 Abs. 3 der Satzung vorgesehenen Höchststimmrechts. Demnach ist das Stimmrecht jedes Aktionärs (wobei Aktien von konzernverbundenen Gesellschaften, auf Rechnung des Aktionärs oder konzernverbundener Gesellschaften gehaltene Aktien und Aktien gemeinsam vorgehender Rechtsträger zusammenzurechnen sind; siehe dazu im Detail § 13 Abs. 3) in der Hauptversammlung auf 15 % der ausgegebenen Aktien beschränkt. Durch das Höchststimmrecht soll der Einfluss von Großaktionären begrenzt werden. Es dient dadurch dem Schutz von Minderheitsaktionären. Das Höchststimmrecht entspricht daher nach Ansicht der S IMMO AG einer guten Unternehmensführung.

Die Verankerung des Höchststimmrechts wurde am 03.05.2006 von der 17. ordentlichen Hauptversammlung der S IMMO AG auf gemeinsamen Antrag des Vorstands und des Aufsichtsrats beschlossen.

C-Regel Nr. 41: "Der Aufsichtsrat richtet einen Nominierungsausschuss ein."

Der Aufsichtsrat hat die Kompetenz zur Bestellung, Verlängerung und Abberufung von Vorstandsmitgliedern. Dies zählt zu seinen Kernaufgaben. Die damit verbundenen Pflichten treffen grundsätzlich sämtliche Aufsichtsratsmitglieder gleichmäßig und diese sollten grundsätzlich auch gleichmäßig an der Entscheidungsfindung beteiligt sein.

C-Regel Nr. 49: "Die Gesellschaft veröffentlicht im Geschäftsbericht Gegenstand und Entgelt von gemäß L-Regel 48 zustimmungspflichtigen Verträgen. Eine Zusammenfassung gleichartiger Verträge ist zulässig."

Gemäß § 95 Abs. 5 Z 12 AktG bedürfen Verträge mit Mitgliedern des Aufsichtsrats, durch die sich diese außerhalb ihrer Tätigkeit im Aufsichtsrat gegenüber der Gesellschaft oder einem Tochterunternehmen zu einer Leistung gegen ein nicht geringfügiges Entgelt verpflichten, der Zustimmung des Aufsichtsrats. Dies gilt auch für Verträge mit Unternehmen, an denen ein Mitglied des Aufsichtsrats ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat. Die Gesellschaft hat zu marktüblichen Bedingungen Kredit- und Versicherungsverträge mit Unternehmen, in denen Aufsichtsratsmitglieder Organfunktionen ausüben, abgeschlossen. Details und Entgelt dieser Vereinbarungen werden aus geschäftspolitischen und Wettbewerbsgründen nicht veröffentlicht.

C-Regel Nr. 62: "Die Einhaltung der C-Regeln des Kodex hat die Gesellschaft regelmäßig, mindestens alle drei Jahre durch eine externe Institution evaluieren zu lassen und über das Ergebnis im Corporate Governance Bericht zu berichten."

Die Gesellschaft lässt die Einhaltung der C-Regeln nicht durch eine externe Institution evaluieren. Vorstand und Aufsichtsrat erachten die Beauftragung eines Unternehmens mit einer solchen Evaluierung für die Verhältnisse der Gesellschaft als nicht sinnvoll.

2. Zusammensetzung der Organe und Organbezüge

Vorstand

Im abgelaufenen Geschäftsjahr bestand der Vorstand aus zwei Mitgliedern. Die Organübersicht auf Seite 85 in diesem Bericht enthält nähere Informationen zu den Vorstandsmitgliedern sowie deren Ressortverteilung. Die Vorstandsmitglieder informieren einander regelmäßig über alle wichtigen Vorgänge und Geschäftsfälle und diskutieren den aktuellen Geschäftsverlauf in regelmäßig stattfindenden Vorstandssitzungen. Daneben pflegen die Vorstandsmitglieder einen ständigen Informationsaustausch mit den jeweils verantwortlichen Führungskräften der Fachabteilungen.

Vergütung des Vorstands

Die Vergütung des Vorstands besteht aus einem fixen und einem variablen Bestandteil. Grundlage für das fixe Basisgehalt stellen der Aufgaben- und Verantwortungsbereich jedes Vorstandsmitglieds sowie die Betriebszugehörigkeit in Jahren dar. Das Basisgehalt wird 14 Mal jährlich ausbezahlt. Kriterien für die variable Erfolgsbeteiligung sind die Erreichung quantitativer und qualitativer Ziele wie beispielsweise EBT, Cashflow, Jahres-Kursperformance und Einkaufsvolumen, wobei die Höchstgrenze bei rund einem Jahresfixbezug liegt. Insgesamt erhielt der Vorstand im Jahr 2015 Gesamtbezüge in Höhe von EUR 861.886 (2014: EUR 836.573), die Pensionskassenbeiträge in Höhe von EUR 52.721 (2014: EUR 52.811) und Beiträge an die Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von EUR 12.478 (2014: EUR 12.108) enthielten. Aus der Veränderung versicherungsmathematischer Parameter resultierte eine Auflösung der Pensionsrückstellung gemäß IAS 19 für Herrn Mag. Vejdovszky in Höhe von EUR 15.590 (Zuführung 2014: EUR 342.947).

Vorstandsgesamtbezüge 2015

in EUR	Vejdovszky	Wachernig
Fixe Bezüge	256.239	206.766
Variable Bezüge	184.746	148.936
Sonstige Bezüge	36.868	28.331
Summe	477.853	384.033

Die S IMMO AG verfügt derzeit über keinen Stock-Option-Plan und keine Abfertigungsansprüche für Vorstandsmitglieder.

D&O-Versicherung

Gemäß Beschluss der Hauptversammlung im Jahr 2009 besteht seit 01.09.2009 eine Directors & Officers (D&O)-Versicherung. Im Rahmen dieser sind Schadenersatzansprüche der Gesellschaft, der Aktionäre oder Dritter gegen die Organe oder leitende Angestellte der Gesellschaft versichert, die auf Grund von Sorgfaltspflichtverletzungen geltend gemacht werden können. Die Kosten werden von der Gesellschaft getragen.

Aufsichtsrat

Per 31.12.2015 bestand der Aufsichtsrat aus acht Mitgliedern. Die Organübersicht auf Seite 86 gibt Informationen zu den Aufsichtsratsmitgliedern, ihren Funktionen, zur hauptberuflichen Tätigkeit sowie etwaigen weiteren Aufsichtsratsmandaten.

Kriterien für die Unabhängigkeit

Der Aufsichtsrat der S IMMO AG hat gemäß C-Regel Nr. 53 des Österreichischen Corporate Governance Kodexes folgende Kriterien für die Unabhängigkeit der Aufsichtsratsmitglieder festgelegt:

Das Aufsichtsratsmitglied soll in den vergangenen fünf Jahren nicht Mitglied des Vorstands oder leitender Angestellter der S IMMO AG oder eines Tochterunternehmens der S IMMO AG gewesen sein.

Das Aufsichtsratsmitglied soll zur S IMMO AG oder einem Tochterunternehmen der S IMMO AG kein Geschäftsverhältnis in einem für das Aufsichtsratsmitglied bedeutenden Umfang unterhalten oder im letzten Jahr unterhalten haben. Dies gilt auch für Geschäftsverhältnisse mit Unternehmen, an denen das Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat. Die Genehmigung einzelner Geschäfte durch den Aufsichtsrat gemäß L-Regel 48 führt nicht automatisch zur Qualifikation als nicht unabhängig.

Das Aufsichtsratsmitglied soll in den letzten drei Jahren nicht Abschlussprüfer der S IMMO AG, Beteiligter oder Angestellter der prüfenden Prüfungsgesellschaft gewesen sein.

Das Aufsichtsratsmitglied soll nicht Vorstandsmitglied in einer anderen Gesellschaft sein, in der ein Vorstandsmitglied der S IMMO AG Aufsichtsratsmitglied ist.

Das Aufsichtsratsmitglied soll kein enger Familienangehöriger (direkter Nachkomme, Ehegatte, Lebensgefährte, Elternteil, Onkel, Tante, Geschwister, Nichte, Neffe) eines Vorstandsmitglieds oder von Personen sein, die sich in einer in den vorstehenden Punkten beschriebenen Position befinden.

Im Berichtsjahr 2015 waren folgende Mitglieder des Aufsichtsrats, welche die Mehrheit des Aufsichtsrats darstellen, als unabhängig im Sinne von C-Regel Nr. 53 zu qualifizieren:

• Mag. Andrea Besenhofer
• Mag. Franz Kerber
• Christian Hager
• Mag. Erwin Hammerbacher
• Michael Matlin, MBA
• Mag. Dr. Wilhelm Rasinger
• Dr. Ralf Zeitlberger

Von den gemäß C-Regel Nr. 53 unabhängigen Mitgliedern waren nach C-Regel Nr. 54 des Corporate Governance Kodexes darüber hinaus drei Mitglieder des Aufsichtsrats nicht Anteilseigner mit einer Beteiligung von mehr als 10 % oder haben die Interessen eines solchen Anteilseigners nicht vertreten:

• Mag. Franz Kerber
• Christian Hager
• Mag. Dr. Wilhelm Rasinger

Vergütung des Aufsichtsrats

An Aufsichtsratsmitglieder wurden insgesamt Vergütungen inklusive Sitzungsgeldern in Höhe von EUR 108.500 (2014: EUR 105.500) gewährt.

Aufsichtsratsgesamtbezüge 2015

Simhandl	EUR	18.500
Zeitlberger	EUR	17.000
Kerber	EUR	13.000
Besenhofer	EUR	13.000
Hager	EUR	11.000
Hammerbacher	EUR	13.000
Matlin	EUR	11.000
Rasinger	EUR	12.000
Summe	EUR	108.500

Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhielten weder Kredite noch Vorschüsse, es bestehen keine zu Gunsten dieser Personen eingegangenen Haftungsverhältnisse.

3. Angaben zur Arbeitsweise von Vorstand und Aufsichtsrat

Die Tätigkeit von Vorstand und Aufsichtsrat sowie die Zusammenarbeit zwischen den beiden Gremien erfolgt auf Basis der Gesetze, der Satzung sowie der Geschäftsordnung.

Der Vorstand leitet das Unternehmen.– seine Kompetenzverteilung ist in der Organübersicht auf Seite 85 dargestellt. Der Vorstand unterrichtet den Aufsichtsrat über alle wesentlichen Belange der Geschäftsentwicklung und informiert ihn über strategische Überlegungen. Gemeinsam verfolgen sie das Ziel im Sinne einer nachhaltigen Wertschöpfung und des beständigen Unternehmenserfolgs, das Unternehmen verantwortungsbewusst und langfristig ausgerichtet zu führen. Im Interesse des Unternehmens arbeiten Vorstand und Aufsichtsrat sehr eng zusammen. Der intensive, kontinuierliche Dialog zwischen beiden Gremien bildet die Basis dafür.

In den Aufsichtsratssitzungen werden die Geschäftsführung, die Finanzlage der Gesellschaft, die Strategie und Geschäftsentwicklung sowie das Risikomanagement erörtert. Investitionsvorhaben ab einer bestimmten Wertgrenze unterliegen zusätzlich der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Er hat aus seiner Mitte drei Ausschüsse gebildet, welche nachstehend aufgelistet sind.

Im Berichtsjahr 2015 fanden fünf Aufsichtsratssitzungen statt. Ein Mitglied war an mehr als der Hälfte der Sitzungen des Aufsichtsrats verhindert.

Die Ausschüsse des Aufsichtsrats

Prüfungsausschuss

Die Rolle des Prüfungsausschusses besteht unter anderem in der Überwachung des Rechnungslegungsprozesses und der Arbeit des Abschlussprüfers, der Überwachung der Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems, des Risikomanagementsystems sowie der Prozesse der Abschluss- und Konzernprüfung. Der Prüfungsausschuss besteht aus folgenden Mitgliedern: Herr Dr. Simhandl (Vorsitzender), Herr Mag. Zeitlberger, Herr Mag. Hammerbacher, Herr Mag. Kerber und Herr Mag. Dr. Rasinger. Herr Dr. Simhandl und Herr Dr. Zeitlberger sind durch ihre Erfahrungen und Fachkenntnisse des Finanz- und Rechnungswesens die Finanzexperten des Prüfungsausschusses. Im Berichtsjahr tagte der Prüfungsausschuss zweimal.

Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten (Vergütungsausschuss)

Der Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten hat die Kompetenz, Verträge mit den Vorstandsmitgliedern zu verhandeln, abzuschließen und zu ändern. Der Ausschuss besteht aus folgenden Mitgliedern: Herr Dr. Simhandl (Vorsitzender), Herr Mag. Kerber und Herr Dr. Zeitlberger. Im Jahr 2015 tagte der Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten nicht.

Arbeitsausschuss

Der Arbeitsausschuss übt einzelne Zustimmungsbefugnisse des Aufsichtsrats bis zu einer bestimmten Wertgrenze in jenen Fällen aus, bei denen aus zeitlichen oder organisatorischen Gründen die Befassung des gesamten Aufsichtsrats nicht zweckmäßig ist, wie etwa beim An- und Verkauf von Liegenschaften bis zu einem gewissen Risikoanteil der Gesellschaft gemäß Geschäftsordnung des Aufsichtsrats. Die Mitglieder des Arbeitsausschusses sind Herr Dr. Zeitlberger (Vorsitzender), Frau Mag. Besenhofer, Herr Mag. Hammerbacher und Herr Mag. Kerber. Im Berichtsjahr fanden drei Sitzungen des Arbeitsausschusses statt.

4. Maßnahmen zur Förderung von Frauen

Die S IMMO AG hat sich zum Ziel gesetzt, den Frauenanteil in Führungspositionen kontinuierlich zu steigern und bekennt sich ausdrücklich zur Förderung von Frauen in Führungspositionen. Die S IMMO AG achtet darauf, Frauen bei der Besetzung von leitenden Positionen verstärkt zu berücksichtigen. Per 31.12.2015 lag der Anteil der weiblichen Arbeitskräfte bei 52 % und der weiblichen Führungskräfte bei 38 %.

Konkrete Maßnahmen zur Förderung von Frauen bei der Besetzung von Vorstandspositionen werden dann in Erwägung gezogen, wenn ein Wechsel in der Zusammensetzung des Vorstands ansteht. Bei der Zusammensetzung der Vorstands- und der Aufsichtsratsmitglieder wird im Interesse der Gesellschaft auf das Vorhandensein größtmöglicher fachlicher Kompetenzen sowie internationaler Erfahrungen Wert gelegt. Erst danach werden Kriterien wie zum Beispiel das Geschlecht in Betracht gezogen. Im Bedarfsfall wird die S IMMO AG bei gleicher Qualifikation und Erfahrung allerdings bevorzugt Frauen berücksichtigen. Im Berichtsjahr waren keine Frauen im Vorstand der S IMMO AG.

Bei der 24. ordentlichen Hauptversammlung am 12.06.2013 wurde mit Frau Mag. Besenhofer eine Frau in den Aufsichtsrat der S IMMO AG gewählt. Per 31.12.2015 betrug der Frauenanteil im Aufsichtsrat 12,5 %. Das Aufsichtsratsmandat von Frau Mag. Besenhofer wurde auf der 26. ordentlichen Hauptversammlung am 03.06.2015 bis zur ordentlichen Hauptversammlung im Jahr 2020 verlängert.

Ernst Vejdovszky Friedrich Wachernig

Vorstand

MAG. ERNST VEJDOVSZKY

Vorstandsvorsitzender

Geboren: 30.10.1953 Bestellt bis: 30.06.2019 Erstmalig bestellt: 01.01.2001

Verantwortlich für: Finanzen, Unternehmenskommunikation, Investor Relations, Akquisition, Verkauf, Risk Management, Revision, Asset Management in Deutschland

MAG. FRIEDRICH WACHERNIG, MBA

Mitglied des Vorstands

Geboren: 28.06.1966 Bestellt bis: 14.11.2016 Erstmalig bestellt: 15.11.2007

Verantwortlich für: Projektentwicklungen, Asset Management in CEE/SEE und Österreich, Recht, Compliance, Organisation, IT, Personal

Nach dem Studium der Betriebsinformatik an der TU Wien beginnt seine Karriere 1982 bei der Girozentrale, Wien. 1986 Gründungsvorstand der Sparkassen Immobilien Anlagen AG, Wien (Vorläufer der Sparkassen Immobilien AG) und seit 2001 Mitglied des Vorstands der S IMMO AG, Wien.

Weitere Mandate: Aufsichtsratsmitglied Erste Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H.

Nach dem Studium der Wirtschaftswissenschaften an der WU Wien 1993 Eintritt in die Eraproject GmbH, Wien. Verschiedene Aufbau- und Führungsfunktionen bei Strabag AG, Raiffeisen Evolution GmbH und Porr Solutions GmbH in mehreren osteuropäischen Ländern. Seit 2007 Mitglied des Vorstands der S IMMO AG, Wien.

Aufsichtsrat

DR. MARTIN SIMHANDL

Vorsitzender des Aufsichtsrats

Geboren: 05.11.1961 Bestellt bis zur o. HV im Jahr 2020 Erstmalig bestellt: 24.06.2004

Vorsitzender des Prüfungsausschusses Vorsitzender des Ausschusses für Vorstandsangelegenheiten

CFO der Vienna Insurance Group AG Wiener Versicherung Gruppe

Weitere Aufsichtsratsmandate: WIENER STÄDTISCHE VERSICHERUNG AG Vienna Insurance Group; Sparkassen Versicherung AG Vienna Insurance Group; Ringturm Kapitalanlagegesellschaft m.b.H.; Wiener Börse AG u.a.

DR. RALF ZEITLBERGER

1. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats

Geboren: 07.04.1959 Bestellt bis zur o. HV im Jahr 2020 Erstmalig bestellt: 21.05.2010

Vorsitzender des Arbeitsausschusses Mitglied des Prüfungsausschusses Mitglied des Ausschusses für Vorstandsangelegenheiten

Leiter Group Corporate Workout der Erste Group Bank AG

Weitere Aufsichtsratsmandate: Let's Print Holding AG

MAG. FRANZ KERBER

1. stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats

Geboren: 20.06.1953 Bestellt bis zur o. HV im Jahr 2020 Erstmalig bestellt: 24.06.2004

Mitglied des Ausschusses für Vorstandsangelegenheiten Mitglied des Arbeitsausschusses Mitglied des Prüfungsausschusses

Vorstandsvorsitzender-Stellvertreter der Steiermärkische Bank und Sparkassen AG

Weitere Aufsichtsratsmandate: Bankhaus Krentschker & Co. AG; Erste & Steiermärkische Bank d.d., Rijeka; MCG Graz e.gen.

Weitere Mandate: Vorstand in der Höller-Privatstiftung, Graz

MAG. ANDREA BESENHOFER

Mitglied des Aufsichtsrats

Geboren: 02.07.1970 Bestellt bis zur o. HV im Jahr 2020 Erstmalig bestellt: 12.06.2013

Mitglied des Arbeitsausschusses

Bereichsleiterin Group Services der Erste Group Bank AG; Projektleiterin Quartier Belvedere der Erste Group Immorent AG (bis 28.02.2015)

Weitere Tätigkeiten: Vorstand in der Besenhofer Privatstiftung (ohne laufende operative Tätigkeit)

CHRISTIAN HAGER

Mitglied des Aufsichtsrats

Geboren: 06.12.1967 Bestellt bis zur o. HV im Jahr 2019 Erstmalig bestellt: 23.06.2009

Vorstandsmitglied der KREMSER BANK und Sparkassen AG

MAG. ERWIN HAMMERBACHER

Mitglied des Aufsichtsrats

Geboren: 27.05.1957 Bestellt bis zur o. HV im Jahr 2018 Erstmalig bestellt: 28.05.2008

Mitglied des Prüfungsausschusses Mitglied des Arbeitsausschusses

Vorstandsmitglied der Sparkassen Versicherung AG Vienna Insurance Group

MICHAEL MATLIN, MBA

Mitglied des Aufsichtsrats

Geboren: 07.01.1964 Bestellt bis zur o. HV im Jahr 2020 Erstmalig bestellt: 21.05.2010

Geschäftsführender Direktor der Concord Management LLC (Beratungsfirma für Anlagestrategie); Mitglied des Anlage-Ausschusses, Carlyle European Real Estate Funds

MAG. DR. WILHELM RASINGER Mitglied des Aufsichtsrats

Geboren: 04.03.1948 Bestellt bis zur o. HV im Jahr 2020 Erstmalig bestellt: 21.05.2010

Mitglied des Prüfungsausschusses

Vorsitzender des IVA – Interessenverband für Anleger; Vorsitzender des Aufsichtsrats Friedrichshof Wohnungsgenossenschaft

Weitere Aufsichtsratsmandate: Erste Group Bank AG; Wienerberger AG; Haberkorn Holding AG; Gebrüder Ullmer Holding GmbH

Weitere Mandate: Mandat im Stiftungsvorstand der HATEC Privatstiftung, Dornbirn

Einzelabschluss

Lagebericht 2015 (Einzelabschluss)

Jahresabschluss

Bilanz

• Gewinn- und Verlustrechnung
• Anhang zum Einzelabschluss
• Anlagenspiegel

Bestätigungsvermerk (Einzelabschluss)

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015

Geschäftstätigkeit der S IMMO AG

Die S IMMO AG ist eine international tätige Immobilieninvestment- und entwicklungsgesellschaft mit Sitz in Wien und Notiz an der Wiener Börse. Sie ist als Konzernleitgesellschaft der S IMMO Gruppe direkt bzw. über Tochterunternehmen indirekt in den Segmenten Österreich, Deutschland, Zentral- und Südosteuropa tätig. In ihrem Portfolio hält die Gesellschaft unmittelbar bzw. mittelbar über Tochterunternehmen Büro-, Geschäfts- und Wohnflächen sowie Hotels. Das Unternehmen verfolgt das Ziel, den Unternehmenswert im Sinne seiner Aktionäre durch langfristige, ertragreiche Immobilieninvestments bzw. Immobilienprojektentwicklungen nachhaltig zu steigern. Unter dieser Prämisse entwickelt es das Portfolio beständig weiter und optimiert es durch aktives Asset Management.

Zweigniederlassungen

Der Firmensitz der S IMMO AG ist in Wien. Es bestehen keine Zweigniederlassungen.

Forschung und Entwicklung

Die S IMMO AG betreibt keine Forschung und Entwicklung

Geschäftsverlauf

Die Umsatzerlöse sind im Geschäftsjahr mit TEUR 19.168 (2014: TEUR 20.141) geringfügig gesunken, da 2015 eine Immobilie verkauft wurde. Die sonstigen betrieblichen Erträge betragen TEUR 3.109 (2014: TEUR 3.258).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind von TEUR 6.603 auf TEUR 5.218 gesunken. Grund dafür sind vor allem geringere Verwaltungskosten und geringerer Rechts- und Beratungsaufwand.

Das Finanzergebnis beträgt TEUR -5.259 (2014: TEUR 67.584). Der Rückgang ist vor allem auf geringere Beteiligungserträge (TEUR 5.806; 2014: TEUR 33.789) sowie geringere Zuschreibung zu Finanzanlagen in Höhe von TEUR 14.108 (2014: TEUR 61.711) zurückzuführen. Im Geschäftsjahr 2015 wurden bestehende Derivate glattgestellt, die in der Vergangenheit in einem deutlich höheren Zinsumfeld abgeschlossen worden waren. Im Gegenzug schloss die S IMMO AG neue, langfristige und dem aktuellen, niedrigen Zinsniveau entsprechende Zinsabsicherungen ab. Daraus erwartet sich die Gesellschaft künftig deutlich bessere Kennzahlen, unter anderem werden verbesserte Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit und verbesserte Aktienkennzahlen erwartet. Durch diese Maßnahmen soll auch die Attraktivität der Gesellschaft auf dem österreichischen Kapitalmarkt verbessert werden.

Die Bilanzsumme ist von TEUR 953.430 auf TEUR 1.014.051 zum Bilanzstichtag 31.12.2015 gestiegen. Das Grundkapital beträgt zum Stichtag 31.12 2015 TEUR 243.144. Das Eigenkapital hat sich zum Bilanzstichtag von TEUR 419.580 auf TEUR 401.647 reduziert. Die Eigenkapitalquote betrug zum 31.12.2015 40% (31.12.2014: 44%).

Im Juni 2014 hat die S IMMO AG eine Anleihe (ISIN AT0000A177D2) im Gesamtnennbetrag von TEUR 89.739,5 aufgeteilt auf 179.479 Teilschuldverschreibungen im Nominale von EUR 500 pro Stück im Wege eines Tauschs gegen Genussscheine emittiert. Anfang Oktober 2014 emittierte die S IMMO AG eine Anleihe (ISIN AT0000A19SB5) im Gesamtnennbetrag von TEUR 100.000, aufgeteilt auf 200.000 Teilschuldverschreibungen im Nominale von EUR 500 pro Stück.

Im April 2015 emittierte die S IMMO AG erneut zwei Anleihen. Die Anleihe mit der ISIN AT0000A1DBM5 folgte einem freiwilligen öffentlichen Angebot im März 2015 gemäß §§ 4 ff. ÜbG an die Inhaber der S IMMO INVEST Genussscheine mit der ISIN AT0000795737 sowie der ISIN AT0000630694 zum Erwerb dieser Genussscheine in Form eines alternativen Umtauschund Barangebots. Insgesamt wurden 401.312 Genussscheine zum Umtausch gegen Schuldverschreibungen der Gesellschaft und 74.457 Stück Genussscheine zur Bar-Alternative eingereicht. Die Anleihe mit der ISIN AT0000A1DBM5 wurde im Gesamtnennbetrag von TEUR 33.993,5 aufgeteilt auf 67.987 Teilschuldverschreibungen im Nominale von EUR 500 pro Stück emittiert. Ebenfalls im April 2015 emittierte die S IMMO AG eine weitere Anleihe (ISIN AT0000A1DWK5) im Gesamtnennbetrag von TEUR 65.000 aufgeteilt auf 130.000 Teilschuldverschreibungen im Nominale von EUR 500 pro Stück.

Durch den oben beschriebenen Tausch von Genussscheinen in eine Anleihe bzw. die Annahme einer Bar-Alternative hat sich im Berichtszeitraum 2015 das Genussscheinkapital von TEUR 95.540 per 31.12.2014 auf TEUR 55.960 zum 31.12.2015 reduziert.

Im Geschäftsjahr 2015 bestanden ein Aktien- und Genussscheinrückkaufprogramm, in deren Rahmen es zu geringfügigen Rückkäufen der jeweiligen Wertpapiere kam. Einen wesentlichen Schritt setzte die Gesellschaft aber nicht durch punktuelle Rückkäufe, sondern durch den oben beschriebenen Genussscheinrückerwerb im Rahmen einer Anleihebegebung.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich im laufenden Geschäftsjahr von TEUR 81.246 zum Stichtag 31.12.2014 auf TEUR 158.599 per 31.12.2015 erhöht.

Immobilienportfolio in Österreich – wesentliche Ereignisse 2015

Die S IMMO AG konnte ihr bestehendes Portfolio weiter optimieren. So wurde im Geschäftsjahr 2015 die Prof.-Dr.-Stephan-Koren-Str. 8a in Wiener Neustadt mit Gewinn veräußert.

Voraussichtliche Entwicklung

Die S IMMO AG profitiert vom derzeit niedrigen Zinsumfeld und erwartet für das Geschäftsjahr 2016 eine positive Entwicklung.

Risikomanagement

Als Konzernmuttergesellschaft eines internationalen Immobilienkonzerns ist die S IMMO AG mit einer Vielzahl von Risiken und Chancen konfrontiert, die sowohl auf die operative Geschäftstätigkeit als auch die strategische Unternehmensführung Einfluss haben können. Durch die Identifizierung, Analyse, Steuerung und Überwachung der Risiken und Chancen versucht die Gesellschaft, negative Entwicklungen und potenzielle Risikofaktoren rechtzeitig zu erkennen und diese in den Entscheidungsprozessen zu berücksichtigen.

S IMMO AG, Wien

Im breit gestreuten Konzern-Portfolio befinden sich Wohn-, Büro-, Geschäftsflächen und Hotels. Mit der Kombination aus Entwicklung, Ankauf, Vermietung, Betrieb, Sanierung und Verkauf von Immobilien versucht die S IMMO AG, mögliche Risiken zu reduzieren. Die S IMMO Gruppe ist in vier unterschiedlichen Nutzungsarten operativ tätig und konzentriert sich dabei auf vier regionale Segmente (Österreich, Deutschland, Zentraleuropa und Südosteuropa). Diese Streuung ermöglicht es dem Unternehmen, Immobilienzyklen strategisch und bestmöglich zu nutzen.

Das Risikomanagement umfasst neben internen Regelungen und Richtlinien auch laufende Berichte im Rahmen von regelmäßigen Jours fixes an den Vorstand. Weiters existieren Kontrollmaßnahmen, die im Konzern implementiert sind und der Früherkennung, Steuerung sowie Überwachung von Risiken dienen. Der Vorstand trifft die wesentlichen risikorelevanten Entscheidungen. Investitionsvorhaben unterliegen ab einer bestimmten Wertgrenze zusätzlich der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Beide Organe werden über Risiken sowie über das Interne Kontrollsystem regelmäßig informiert.

Die in diesem Abschnitt dargestellten Risikogruppen wurden sowohl rückblickend für das Geschäftsjahr 2015 als auch im Hinblick auf die Geschäftstätigkeit 2016 laufend analysiert und bewertet.

Internes Kontrollsystem

Für alle wesentlichen Geschäftsprozesse besteht ein Internes Kontrollsystem (IKS). Dabei werden die Wirksamkeit und Wirtschaftlichkeit der betrieblichen Tätigkeit und die Zuverlässigkeit der Finanzberichterstattung überwacht und kontrolliert.

Das IKS bildet gemeinsam mit der Internen Revision und der (börsenrechtlichen) Compliance das interne Überwachungssystem der Gruppe. Wesentliche Kernprozesse sind in der internen Prozessdatenbank erfasst. Diese beinhaltet eine Risiko-Kontroll-Matrix, in der die Abläufe, potenzielle Einzelrisiken und die zugeordneten Kontrollschritte definiert sind.

Interne Revision

Die Interne Revision der S IMMO AG koordiniert Prüfungen wesentlicher Geschäftsprozesse der Konzern-Muttergesellschaft bzw. ihrer in- und ausländischen Tochtergesellschaften hinsichtlich ihrer Funktionsfähigkeit, bestehender Risiken und Kontrollschwächen sowie möglicher Effizienzverbesserungspotenziale. Die Grundlage für die in mehrjährigen Zyklen stattfindenden Revisionsprüfungen bildet der vom Vorstand genehmigte operative Jahresrevisionsplan. Zusätzliche werden Sonderprüfungen im Bedarfsfall beauftragt. Mit der Durchführung der Revisionsprüfungen werden ausschließlich externe Experten beauftragt. Die Ergebnisse der Prüfungen werden an den Vorstand berichtet. Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats wird regelmäßig über den Revisionsplan sowie die Ergebnisse der durchgeführten Revisionen informiert.

Risikoübersicht

Unternehmensstrategische Risiken	Immobilienspezifische Risiken	Finanzielle Risiken	Sonstige Risiken
Umfeld- und Branchenrisiko	Immobilienportfoliorisiko	Liquiditätsrisiko	Steuerliche Risiken
Investitionsrisiko	Vermietungs- und Mietausfallrisiko	Zinsänderungsrisiko	Umweltrisiko
Kapitalmarktrisiko	Immobilienentwicklungsrisiko	Finanzierungsrisiko	Rechtsrisiko
	Bautechnisches Risiko	Fremdwährungsrisiko
	Immobilienbewertungsrisiko

Erläuterung der Einzelrisiken

Unternehmensstrategische Risiken

Strategische Risiken sind sehr eng mit der Geschäftsstrategie der S IMMO AG verbunden und können diese gegebenenfalls stark beeinflussen.

Umfeld- und Branchenrisiko

Da sich das wirtschaftliche Umfeld laufend ändert, sind die sich daraus ergebenden Risiken teilweise nur schwer prognostizierbar. Aus aktueller Sicht schätzt die Gruppe die Nachfrage am österreichischen Büro- und Einzelhandelsmarkt konstant bis leicht steigend ein. In Berlin profitiert die Gesellschaft nach wie vor von einem starken Zuzug. Das macht den deutschen Wohnimmobilienmarkt auch für das Jahr 2016 für den S IMMO Konzern attraktiv. Die Nachfrage nach Berliner Büroflächen ist hoch, vor allem auf Grund der zahlreichen Unternehmensgründungen. Innerhalb der Region CEE erholt sich der Büroimmobilienmarkt in Budapest weiterhin. Die Mieten sind leicht steigend und Flächen in etablierten Lagen werden bereits rar. Eine Erholung spürt die Gruppe auch in Südosteuropa, wobei diese in Sofia langsamer stattfindet als in Bukarest. Für die rumänische Hauptstadt sind die Prognosen für die kommenden Jahre optimistisch.

Investitionsrisiko

Die S IMMO AG ist sowohl bei Investitionen in Immobilienentwicklungsprojekte als auch bei Immobilienzukäufen Risiken ausgesetzt. Diese werden oft durch Faktoren verursacht, die außerhalb des Wirkungsbereichs des Unternehmens liegen, wie beispielsweise Verzögerungen bei der Fertigstellung von Immobilienprojekten. Daher zielt die Unternehmensstrategie darauf ab, durch sorgsame Auswahl, Planung und Ausführung der Immobilienprojekte bzw. der Immobilienzukäufe potenzielle Investitionsrisiken zu reduzieren. Es sind Limits festgelegt, ab welchem Investitionsvolumen eine Genehmigung des Aufsichtsrats erforderlich ist. Ein Restrisiko kann trotzdem nicht ausgeschlossen werden.

Kapitalmarktrisiko

Der Kapitalmarkt ist für die S IMMO AG bezüglich der Aufnahme von Eigen- bzw. Fremdkapital von großer Wichtigkeit. Instabile Kapitalmärkte können die Finanzierungsmöglichkeiten des Unternehmens beeinträchtigen. Das Management arbeitet daran, das Vertrauen der Anleger in die von der S IMMO AG emittierten Wertpapiere durch transparente und verlässliche Information und zeitnahe Kommunikation zu stärken.

Immobilienspezifische Risiken

Die S IMMO AG unterliegt allen Risiken, die mit dem Kauf, der Entwicklung, der Bewirtschaftung und dem Verkauf von Immobilien zusammenhängen.

Immobilienportfoliorisiko

Mit einem ausgewogenen Portfolio-Mix begegnet der S IMMO Konzern dem Immobilienportfoliorisiko. Im Portfolio der Gruppe befinden sich Gewerbeflächen (Büro, Geschäft, Hotel) und Wohnimmobilien. Geografisch verteilen sich die Objekte auf die Regionen Österreich und Deutschland, sowie CEE und SEE. Dabei konzentriert sich die Gruppe auf Haupt- und Millionenstädte innerhalb der Europäischen Union. Der Wert einer Immobilie hängt zu einem beträchtlichen Teil von ihrem Standort und der beabsichtigten Nutzung ab. Die Attraktivität des Standorts oder die mögliche Nutzung der Objekte können daher die finanzielle Lage der S IMMO Gruppe erheblich beeinflussen. Das Immobilienportfoliorisiko war im Berichtsjahr nicht in allen Regionen und Nutzungsarten gleichermaßen ausgeprägt: Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland etwa entwickelte sich besonders positiv. Die Büromärkte in Budapest, Bukarest und Sofia zeigen eine weitere Erholung. Durch die Streuung innerhalb des Portfolios können Risiken eines Markts durch positive Entwicklungen in einem anderen Markt abgefedert werden.

Vermietungsrisiko und Mietausfallsrisiko

Das Vermietungsrisiko ist stark mit der allgemeinen wirtschaftlichen Lage in den einzelnen Märkten verknüpft und damit auch mit entsprechenden Planungsunsicherheiten behaftet. So weist zum Beispiel die politische und wirtschaftliche Entwicklung in Ungarn und Bulgarien ein höheres Risiko im Vergleich zu den westlichen EU-Mitgliedsstaaten auf. Auch im laufenden Jahr bleibt auf Grund der unterschiedlichen politischen und wirtschaftlichen Entwicklung der einzelnen Mitgliedsländer ein Vermietungsrisiko auch bei Vertragsverlängerungen bestehen. Die Konkurrenzsituation kann sich ebenfalls auf den Vermietungsgrad auswirken. Der Wettbewerb zwischen den Eigentümern um namhafte Mieter ist intensiv. In vielen Märkten, in denen die S IMMO Gruppe tätig ist, stehen die Mieten unter Druck. Dies kann dazu führen, dass Mietpreise akzeptiert werden müssen, die niedriger sind als ursprünglich prognostiziert.

Außerdem unterliegt der Konzern dem Mietausfallrisiko. Ist die Gruppe nicht in der Lage, auslaufende Mietverträge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern und geeignete kreditwürdige Mieter zu finden, die bereit sind, langfristige Mietverhältnisse einzugehen, beeinträchtigt dies den Marktwert der betroffenen Immobilien. Besonders in Zeiten wirtschaftlicher und politischer Unsicherheiten kann die S IMMO Gruppe dazu gezwungen sein, Mietsenkungen zu akzeptieren, um den Vermietungsgrad aufrechtzuerhalten. Die Bonität eines Mieters, insbesondere während eines wirtschaftlichen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken. Darüber hinaus kann das Risiko entstehen, dass ein Mieter insolvent wird oder sonst außerstande ist, seinen Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag nachzukommen. Im ungünstigsten Fall zieht ein insolventer Mieter aus und es entsteht ein Leerstand. In solchen Situationen versucht die Gruppe so schnell als möglich einen geeigneten Nachmieter zu finden.

Immobilienentwicklungsrisiko

Im Bereich von Immobilienentwicklungen können Risiken im Zusammenhang mit Baukostenüberschreitungen, Errichtungsdauer, (Bau-)Qualitätsmängeln, der Vermietung oder Verzögerungen bei der Erlangung von behördlichen Genehmigungen entstehen. Diesen Risiken begegnet der S IMMO Konzern mit regelmäßigen Kosten-, Qualitäts- und Terminkontrollen, Abweichungsanalysen und falls möglich Mindest-Vorvermietungsquoten.

Bautechnisches Risiko

Unter dem bautechnischen Risiko versteht man das Risiko auftretender Schäden an neu errichteten Objekten und Bestandsobjekten, welche die S IMMO Gruppe durch branchenübliche Bauverträge mit erfahrenen Baufirmen, Gewährleistungsfristen und –garantien reduziert. Um Risiken in diesem Bereich in Grenzen zu halten, werden eingehende Prüfungen vor Ablauf der Gewährleistungsfristen veranlasst, um mögliche Schäden noch auf Kosten der Bauunternehmen zu sanieren.

Immobilienbewertungsrisiko

Das Immobilienbewertungsrisiko beschreibt das Risiko von negativen Wertschwankungen des Immobilienportfolios, die sich auf Grund von geänderten makroökonomischen Gegebenheiten – außerhalb des Einflussbereichs des Unternehmens – und immobilienspezifischen Faktoren ergeben können. Die Bewertung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Über die erwarteten Mieteinnahmen, den Zustand und den historischen Vermietungsgrad hinaus können Immobiliensachverständige auch andere Faktoren wie beispielsweise Steuern auf Grund und Boden, Betriebskosten, Ansprüche Dritter auf Basis von Umwelt- oder mit bestimmten Baumaterialien verbundenen Risiken berücksichtigen.

Jede Wertänderung einer Immobilie kann im Zuge von außerplanmäßigen Abschreibungen den Bilanzgewinn des Unternehmens schmälern. Darüber hinaus können sich negative Immobilienbewertungen in Konzerngesellschaften negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken.

Finanzielle Risiken

Die Steuerung von finanziellen Risiken beinhaltet für die S IMMO Gruppe vor allem die Berücksichtigung von Liquiditäts-, Zinsänderungs-, Finanzierungs- und Währungsrisiken.

Liquiditätsrisiko

Zur Sicherstellung der Liquidität werden die Zahlungsströme des Unternehmens von der Finanzierungsabteilung auf Basis einer kontinuierlichen Liquiditätsplanung in Zusammenarbeit mit den Bereichen Projektentwicklung, Asset Management und Akquisition koordiniert, auf Plausibilität geprüft und laufend angepasst.

Die S IMMO Gruppe verfügt über fluktuierende Bestände liquider Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strategischen Erfordernissen und Zielen veranlagt. Weiters tätigt sie Absicherungsgeschäfte, insbesondere um sich gegen Zinsänderungen und die damit verbundenen Schwankungen ihrer Finanzierungskosten abzusichern. Solche Absicherungsgeschäfte könnten sich als ineffizient oder ungeeignet herausstellen, um die angestrebten Ziele zu erreichen, sowie zu ergebniswirksamen Verlusten führen. Darüber hinaus ist die Gruppe dem Risiko ausgesetzt, dass ihre Vertragspartner die Verpflichtungen aus den Absicherungs- oder Veranlagungsgeschäften nicht vereinbarungsgemäß erfüllen (Kontrahentenrisiko). Diesem Risiko begegnet die S IMMO Gruppe, indem sie Veranlagungsund Absicherungsgeschäfte nur bei namhaften Banken mit guter Bonität abschließt.

Auf Grund verschärfter Eigenkapital- und Liquiditätsvorschriften für Banken und daraus resultierender restriktiverer Kreditvergabe sowie reduzierter Beleihungshöhen kann es zu Schwierigkeiten bei Refinanzierungen kommen. Der S IMMO Konzern kann davon trotz überwiegend langfristig abgeschlossener Kreditverträge hauptsächlich bei Kreditverlängerungen und Refinanzierungen betroffen sein (siehe auch Finanzierungsrisiko). Das Risiko kann primär

auftreten, wenn es bei Kreditverlängerungen oder Refinanzierungen zu Verzögerungen kommt oder diese in einer geringeren Höhe als erwartet erfolgen. Würde es der Gruppe nicht oder nicht zeitgerecht gelingen, geeignete und angemessene Fremdkapitalfinanzierungen für Projektentwicklungen und Akquisitionen oder die Refinanzierung auslaufender Fremdkapitalfinanzierungen in Anspruch zu nehmen, könnte dies die Fähigkeit erheblich beeinträchtigen, ihren Verpflichtungen aus Projektverpflichtungsverträgen oder Akquisitionsprojekten nachzukommen.

Weiters besteht das Risiko, Anleihen bei Laufzeitende nicht zurückzahlen zu können.

All diese Folgen oder eine aus mangelnder Verfügbarkeit freier Liquidität resultierende Unfähigkeit, den Verpflichtungen aus bereits bestehenden Finanzierungsverträgen und Teilschuldverschreibungen nachzukommen, können einen wesentlich nachteiligen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens haben und die Bonität beeinträchtigen.

Zinsänderungsrisiko

Der weitaus überwiegende Teil der Finanzierungsverträge der S IMMO Gruppe sieht einen variablen Zinssatz vor, wodurch das Risiko sich ändernder Zinsniveaus besteht. Die Kosten des Zinsendiensts erhöhen sich bei Anstieg des jeweiligen Referenzzinssatzes. Derzeit wird allerdings erwartet, dass die Europäische Zentralbank den Leitzins vorerst weiterhin auf sehr niedrigem Niveau belässt. Das Zinsänderungsrisiko reduziert die S IMMO Gruppe langfristig durch Zinsabsicherungen ihrer variabel verzinsten Kredite. Per 31.12.2015 waren 19 % (31.12.2014: 18 %) der konzernweiten Kreditverbindlichkeiten fix und 81 % (31.12.2014: 82 %) der Kreditverbindlichkeiten – größtenteils an den Drei-Monats-EURIBOR gebunden – variabel verzinst. Zur Absicherung variabel verzinster Kredite verwendet die S IMMO Gruppe prinzipiell folgende derivative Finanzinstrumente: Swaps, Caps und Collars.

Per Jahresende war ein Großteil des variabel verzinsten Finanzierungsportfolios abgesichert. Das Ausmaß, in dem sich die Gruppe derartiger Instrumente bedient, hängt von den Annahmen und Markterwartungen des Managements und der zuständigen Mitarbeiter der S IMMO Gruppe in Bezug auf das zukünftige Zinsniveau sowie von der Entwicklung der Höhe der Kreditverbindlichkeiten ab. Erweisen sich diese Annahmen als unrichtig, kann dies zu einem beträchtlichen Anstieg des Zinsaufwands führen. Die durchgeführten Stresstests, welche die bestehenden Anleihen inkludieren, zeigen, dass die S IMMO Gruppe an Änderungen des Zinsniveaus in einem geringen Ausmaß partizipiert. Ein Zinsshift um +1,0% führt zu einer Erhöhung um 22 Basispunkte. Dies hat zur Folge, dass der Konzern im Falle von Zinssteigerungen – trotz Absicherung durch derivative Finanzinstrumente – höheren Finanzierungskosten ausgesetzt wäre, was naturgemäß mit Auswirkungen auf die Konzernmutter verbunden wäre.

Finanzierungsrisiko

Die Marktbedingungen für Liegenschaftsfinanzierungen ändern sich immer wieder und verschlechterten sich beispielsweise im Laufe der Finanz- und Wirtschaftskrise deutlich. Im Vorjahr verbesserte sich die Refinanzierungssituation jedoch weiter. Refinanzierungen – auch großer Volumina – konnten auf Grund des Veranlagungsdrucks vieler Banken, insbesondere in Deutschland und Österreich, zu weiter sinkenden Margen abgeschlossen werden. In CEE ist die Fremdkapitalbeschaffung – abhängig von der Assetklasse, der Lage und der Kredithöhe – stabil, aber im Vergleich zu Deutschland und Österreich noch etwas schwieriger. In Ungarn ist die Situation nach wie vor sehr schwierig, da viele Banken auf Grund der wirtschaftlichen Lage keine Neukredite zur Immobilienfinanzierung vergeben.

Die Attraktivität verschiedener Finanzierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab, von denen einige nicht von der S IMMO Gruppe beeinflusst werden können. Diese Faktoren umfassen insbesondere Marktzinsen, steuerliche Aspekte und die Beurteilung des Werts und der Verwertbarkeit von Immobilien, die als Sicherheiten dienen, sowie die Einschätzung der allgemeinen wirtschaftlichen Lage durch die Finanzierungspartner. In Zeiten stark volatiler Immobilienmärkte sind Fremdkapitalgläubiger unter Umständen nicht bereit, abreifende Kredite zu für die S IMMO Gruppe akzeptablen Konditionen zu prolongieren. Dies kann insbesondere zu höheren Margen, geringeren Beleihungshöhen und der Notwendigkeit zur Bestellung weiterer Sicherheiten sowie generell zu einem Mangel an Refinanzierungsmöglichkeiten führen.

Sollte die Gruppe außerstande sein, Liquidität oder Fremdmittel im benötigten Ausmaß zur benötigten Zeit zu generieren bzw. zu akzeptablen Konditionen aufzunehmen, könnte ihre Fähigkeit beeinträchtigt sein, ihren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzukommen. Dieses Finanzierungsrisiko versucht die S IMMO Gruppe durch Streuung ihrer Kreditgeber (zum Bilanzstichtag per 31.12.2015 waren es 21 Einzelbanken) zu reduzieren. Eine Kontrolle der Kreditaufnahmen erfolgt durch Genehmigungen nach gestaffelten Beträgen durch den Vorstand und den Aufsichtsrat. Per 31.12.2015 hatten die langfristigen Bankverbindlichkeiten eine durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit von mehr als 6,3 Jahren. Die Langfristigkeit der Finanzierung entspricht der branchenüblichen Praxis.

Darüber hinaus besteht das Risiko, dass Financial Covenants (Klauseln in Kreditverträgen hinsichtlich des zulässigen Verschuldungsgrads und des Schuldendienstdeckungsgrads) oder andere Vertragsbedingungen, Gewährleistungen oder Auflagen in Finanzierungsverträgen nicht eingehalten werden können. Dies kann die Flexibilität bei der Finanzierung zukünftiger Geschäftstätigkeit einschränken. Die Einhaltung von Financial Covenants wird von der S IMMO Gruppe – in engem Kontakt mit kreditvergebenden Finanzinstituten – laufend überwacht. Covenant-Verletzungen können einen Verzugsfall darstellen. Die Gesellschaft legt großen Wert auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Finanzierungen und Immobilienbuchwerten der Objekte (Loan-to-Value-Ratio). Zum Stichtag 31.12.2015 lag die konzernweite Loan-to-Value-Ratio (berechnet auf Basis des Konzernabschlusses 2015) für besicherte Finanzierungen bei 44 % (2014: 48 %). Darüber hinaus verfügt das Unternehmen über unbesicherte Finanzierungen (ausgenützte Kreditlinien, Anleiheverbindlichkeiten und nachrangiges Genussrechtskapital), welche 17 % des Immobilienvermögens (2014: 12 %) ausmachen. Trotz genauen Monitorings der Finanzierungsinstrumente und der relevanten Parameter kann bei entsprechend negativer Entwicklung der Konjunktur und des Finanzierungsumfelds nicht ausgeschlossen werden, dass die S IMMO mit Risiken im Bereich der Refinanzierung konfrontiert wird.

Fremdwährungsrisiko

Kreditfinanzierungen der S IMMO AG sind ausschließlich in Euro denominiert und die Mietverträge sind ausschließlich an den Euro gebunden. Daher besteht kein unmittelbares Fremdwährungsrisiko.

Sonstige Risiken

Steuerliche Risiken

Als international tätiger Immobilienkonzern mit Gesellschaften in derzeit neun europäischen Ländern ist die S IMMO Gruppe mit einer Vielzahl von unterschiedlichen - laufenden Änderungen unterworfenen - nationalen Steuersystemen konfrontiert. Änderungen der lokalen steuerlichen Rahmenbedingungen (zum Beispiel bei den immobilienbezogenen Steuern, Umsatz- bzw. Ertragssteuern) sowie Unsicherheiten in der bzw. unterschiedliche Auffassungen in Bezug auf die Auslegung der vielfach komplexen steuerlichen Vorschriften können zu nicht geplanten Steuerbelastungen führen und stellen damit stets ein Ertragsrisiko dar. Die S IMMO Gruppe versucht, allfällige Konsequenzen durch die kontinuierliche Zusammenarbeit mit lokalen Steuerexperten frühzeitig zu erkennen, bei der Entscheidungsfindung zu berücksichtigen sowie für (aus Betriebsprüfungen bzw. steuerlichen Verfahren) bekannte Risiken ausreichende bilanzielle Vorsorgen zu treffen.

Umweltrisiko

Der S IMMO Konzern ist diversen Umweltrisiken wie Naturkatastrophen oder menschlich verursachten Katastrophen ausgesetzt. Umweltrisiken können sowohl im Zusammenhang mit Bestandsimmobilien als auch mit Entwicklungsprojekten auftreten. Beispielsweise können geänderte Gesetze oder Sanierungsverpflichtungen auf Grund umwelt- oder sicherheitsrechtlicher Vorschriften das Entfernen oder den Austausch von Materialien notwendig machen. Ebenso kann die Entsorgung umweltschädlicher Substanzen auf einem Entwicklungsgrundstück erforderlich sein. Neue oder strengere Umwelt-, Gesundheits- und Sicherheitsgesetze können ebenfalls zusätzliche Kosten verursachen.

Naturkatastrophen oder extreme Wettereinwirkungen wie beispielsweise Überflutungen, Sturm und Hagel können erhebliche Schäden an im Bau befindlichen Objekten oder Bestandsimmobilien verursachen. Ebenso können auch von Menschen verursachte Katastrophen wie zum Beispiel nukleare Zwischen- und Störfälle zu Schäden führen. Durch entsprechende Gebäudeversicherungen sind wesentliche Schäden an Gebäuden abgedeckt.

Die S IMMO Gruppe versucht, Umweltrisiken dadurch zu senken, dass bei Akquisitionen und Investitionen genaue Standortanalysen durchgeführt und gegebenenfalls Garantieerklärungen eingeholt werden. Weiters agiert die S IMMO Gruppe verantwortungsvoll sowohl bei Bestandsimmobilien als auch bei Entwicklungsprojekten, indem auf qualitativ hochwertige Materialien und Bauweisen geachtet wird. In diesem Zusammenhang erhielten bereits mehrere Gebäude der S IMMO Gruppe Green-Building-Zertifikate.

Rechtsrisiko

Die S IMMO Gruppe ist auf Grund ihrer Geschäftstätigkeit einer Vielzahl rechtlicher Risiken ausgesetzt. Diese resultieren unter anderem aus Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der operativen Geschäftstätigkeit der S IMMO AG (zum Beispiel Streitigkeiten aus Immobilientransaktionen oder mit Baufirmen). Für laufende Rechtsstreitigkeiten werden gegebenenfalls im erforderlichen Ausmaß Rückstellungen gebildet. Da der Ausgang (schieds-)gerichtlicher Verfahren in der Regel schwer vorhersehbar ist, können über die dotierten Rückstellungen hinausgehende Aufwendungen entstehen. Signifikante Risiken können sich auch aus Veränderungen der Rechtslage ergeben, zumal der S IMMO Konzern in einem stark regulierten Umfeld tätig ist.

Gesamtaussage zu Risiken und Chancen

Die Geschäftstätigkeit der S IMMO AG ist stark vom makroökonomischen Umfeld in den jeweiligen Märkten abhängig. Die wirtschaftliche Erholung in der Europäischen Union und in der Eurozone liegt hinter den Erwartungen. Die allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen sind immer noch herausfordernd. Die Wirtschaften in CEE und SEE erholen sich ebenfalls langsam. Entwarnung gibt es aber trotzdem noch keine. Vor allem Ungarn, Rumänien und Bulgarien weisen auf Grund ihrer politischen Situation und wirtschaftlichen Entwicklung ein höheres wirtschaftliches Risiko im Vergleich zu den westlichen EU-Ländern auf. Daher ist die S IMMO Gruppe in diesen Ländern vor allem mit einem erhöhten Branchen-, Immobilienportfolio-, Vermietungs- und Mietausfallsrisiko konfrontiert.

Eine weitere Risikogruppe betrifft die Liquidität und die Finanzierung: Strengere Eigenkapitalund Liquiditätsvorschriften für Banken können wegen einer restriktiven Kreditvergabe oder reduzierter Beleihungshöhen eine Refinanzierung erschweren. Allerdings verbesserte sich die Refinanzierungssituation im Berichtszeitraum. Vor allem in Deutschland und Österreich konnten Kredite zu niedrigeren Margen abgeschlossen werden. In CEE ist die Fremdkapitalbeschaffung vergleichsweise schwieriger.

Die S IMMO Gruppe begegnet den Risiken mit sorgfältigem Risikomonitoring und verantwortungsvoller Risikopolitik. Darüber hinaus wird ausreichende bilanzielle Vorsorge für potenzielle Risiken getroffen.

Den beschriebenen Risiken stehen Chancen gegenüber: Investitionsseitig sieht die S IMMO Gruppe das größte Potenzial bei Berliner Büroimmobilien mit Entwicklungspotenzial. Anhaltender Zuzug und eine hohe Anzahl an Unternehmensgründungen werden Berlin auch in den kommenden Monaten attraktiv machen. Chancen sieht der S IMMO Konzern auch in seiner Beteiligung an Büroentwicklungen am Wiener Hauptbahnhof, ebenso in der Sanierung des Vienna Marriott Hotels bei laufendem Betrieb. Eine Entspannung spürt die S IMMO Gruppe auch auf dem Budapester Büroimmobilienmarkt und in Bukarest.

Am Kapitalmarkt bieten sich der S IMMO ebenfalls Chancen: Die S IMMO Aktie hat sich im Geschäftsjahr 2015 sehr gut entwickelt. Da das Wertpapier noch immer unter seinem inneren Wert notiert, geht das Management von weiterem Potenzial aus. Allerdings dürfen etwaige negative Entwicklungen und Volatilitäten auf den Kapitalmärkten nicht außer Acht gelassen werden.

Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Strategisches Ziel ist die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes. Zentrale finanzielle Leistungsindikatoren (Kennzahlen) sind dabei für den Gesamtkonzern u.a. der NAV pro Aktie, die Loan to Value (LTV) Ratio sowie Kennzahlen wie der FFO (Funds from Operations) und die Eigenkapitalquote.

Für die S IMMO AG wurden folgende finanzielle Leistungsindikatoren identifiziert:

		2015	2014
Eigenkapitalquote	%	40	44
Betriebsergebnis	TEUR	1.412	171

Diese Finanzkennzahlen werden zur Steuerung des operativen Geschäfts durch mehrere nichtfinanzielle Leistungsindikatoren (Leerstandsrate, Portfoliostreuung, Standortqualität) ergänzt.

Der Netto-Geldfluss aus laufender Geschäftstätigkeit beträgt für 2015 TEUR -18.933 (2014 TEUR 15.619). Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit beträgt TEUR -87.740 (2014 TEUR 5.807), der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit beträgt TEUR 67.051 (2014 TEUR 18.540). Die Veränderung des operativen Cashflows zum Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus im Geschäftsjahr 2015 erfolgten Derivatglattstellungen im zahlungswirksamen Ausmaß in Höhe von ca. Mio. EUR 32. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit ist im Wesentlichen von an Tochterunternehmen gegebenen Zuschüssen und Ausleihungen geprägt. Die Veränderung des Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit ist maßgeblich von der Begebung zweier Anleihen und der Verminderung des Genusscheinkapitals beeinflusst.

Gesamt kommt es in der zahlungswirksamen Veränderung des Finanzmittelbestandes zu einer Verminderung um TEUR 39.622 (2014 Erhöhung um TEUR 39.966), womit der Finanzmittelbestand am Ende der Periode TEUR 394 (2014 TEUR 40.016) beträgt.

Die Geldflussrechnung wurde auf Basis des Fachgutachtens KFS/BW 2 des Fachsenates für Betriebswirtschaft und Organisation der Kammer der Wirtschaftstreuhänder erstellt.

Informationen gemäß § 243a Abs. 1 Unternehmensgesetzbuch (UGB)

Gemäß § 243a Abs. 1 Unternehmensgesetzbuch (UGB) sind die folgenden Informationen anzugeben:

1.) Das Grundkapital der S IMMO AG beträgt zum Bilanzstichtag 31.12.2015 EUR 243.143.569,90 und ist in 66.917.179 auf Inhaber lautende Stückaktien zerlegt. Es bestehen keine unterschiedlichen Aktiengattungen.

2.) Die Satzung der S IMMO AG beschränkt das Stimmrecht jedes Aktionärs in der Hauptversammlung mit 15 % der ausgegebenen Aktien (Höchststimmrecht). Hierbei sind die Aktien von Unternehmen, die miteinander einen Konzern im Sinne des § 15 Aktiengesetz (AktG) bilden, zusammenzurechnen, ebenso die Aktien, die von Dritten für Rechnung des betreffenden Aktionärs oder eines mit ihm konzernmäßig verbundenen Unternehmens gehalten werden. Zusammenzurechnen sind weiters Aktienbestände von Aktionären, die bei der Ausübung der Stimmrechte auf Grund eines Vertrags oder auf Grund abgestimmten Verhaltens gemeinsam vorgehen.

Dem Vorstand der S IMMO AG sind keine Vereinbarungen über Beschränkungen, die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen, bekannt.

S IMMO AG, Wien

3.) Der Gesellschaft wurden folgende Beteiligungen über 10 % an ihr gemäß § 91 Abs. 1 Börsegesetz (BörseG) gemeldet:

Am 20.04.2009 meldete die Sparkassen Versicherung Aktiengesellschaft (nunmehr Sparkassen Versicherung AG Vienna Insurance Group), ein Konzernunternehmen der Vienna Insurance Group, gemäß § 91 Abs. 1 BörseG, dass sie ihre Beteiligung an der Sparkassen Immobilien Aktiengesellschaft (nunmehr S IMMO AG) auf 7.000.000 Stückaktien, was ca. 10,27 % des damaligen Grundkapitals bzw. ca. 10,46 % des derzeitigen, im Zuge der Einziehung eigener Aktien zum 19.12.2013 herabgesetzten Grundkapitals entspricht, erhöht habe.

Am 24.07.2012 meldete die Erste Group Bank AG gemäß § 91 Abs. 1 BörseG, dass sie ihre Beteiligung an der S IMMO AG erhöht habe und am 20.07.2012 die im § 91 Abs. 1 BörseG vorgesehene Anteilsschwelle von 10 % der Stimmrechte überschritten habe; der Anteil der nunmehr von der Erste Group Bank AG (unmittelbar und mittelbar) gehaltenen Stimmrechte an der S IMMO AG erhöhte sich auf 6.893.561 Stückaktien, was ca. 10,12 % des damaligen Grundkapitals und ca. 10,30 % des derzeitigen, im Zuge der Einziehung eigener Aktien zum 19.12.2013 herabgesetzten Grundkapitals entspricht.

Am 24.09.2009 erhielt der Vorstand der S IMMO AG von der Tri-Star Capital Ventures Ltd., einer internationalen Investmentgesellschaft, eine Mitteilung gemäß § 91 Abs. 1 BörseG, wonach das Unternehmen die Beteiligung an der Sparkassen Immobilien Aktiengesellschaft (nunmehr S IMMO AG) auf ca. 11,15 % des stimmberechtigten Grundkapitals aufgestockt habe; mit Meldungen vom 05.12.2013 bzw. 13.01.2014 informierte Anadoria Investments Ltd., eine 100 %-Tochter der Tri-Star Capital Ventures Ltd., dass sie die ursprünglich von Tri-Star Capital Ventures Ltd. gehaltenen 7.593.611 Stückaktien der S IMMO AG, was ca. 11,15 % des damaligen Grundkapitals und ca. 11,35 % des derzeitigen, im Zuge der Einziehung eigener Aktien zum 19.12.2013 herabgesetzten Grundkapitals entspricht, mit Wirkung zum 30.11.2013 erworben habe und Tri-Star Capital Ventures Ltd. direkt keine Aktien mehr an der S IMMO AG hält.

Die Erste Asset Management GmbH meldete am 30.11.2011 gemäß § 91 Abs. 1 BörseG, dass sie gemeinsam mit ihren Tochtergesellschaften RINGTURM Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. und ERSTE-SPARINVEST Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. eine gemeinsame Stimmrechtspolitik verfolge und daher Stimmrechtsmitteilungen der verwalteten Fondsbestände kumuliert erfolgen. Dementsprechend meldeten die drei genannten Gesellschaften, dass sie per 29.11.2011 insgesamt 8.130.557 Stimmrechte an der S IMMO AG hielten, was ca. 11,94 % des damaligen Grundkapitals und ca. 12,15 % des derzeitigen, im Zuge der Einziehung eigener Aktien zum 19.12.2013 herabgesetzten Grundkapitals entspricht.

Die S IMMO AG weist klarstellend darauf hin, dass sie auf Grund von Meldungen gemäß § 91 Abs. 1 BörseG vom Entstehen von Beteiligungen über 10 % erfährt und daher unter anderem die Vollständigkeit und Richtigkeit obiger Aufzählung nicht garantieren kann. Darüber hinaus haben Meldungen gemäß §§ 91 ff. BörseG nur beim Erreichen, Über- oder Unterschreiten der darin festgesetzten Schwellenwerte zu erfolgen, weshalb das tatsächliche (aktuelle) Beteiligungsausmaß von den gemeldeten Zahlen durchaus abweichen kann.

4.) Es bestehen keine Aktien mit besonderen Kontrollrechten.

5.) Arbeitnehmer, die im Besitz von Aktien sind, üben bei der Hauptversammlung ihr Stimmrecht gegebenenfalls unmittelbar aus.

6.) Der Vorstand besteht aus zwei, drei oder vier Mitgliedern. Die Mitglieder des Vorstands werden vom Aufsichtsrat mit Drei-Viertel-Mehrheit der abgegebenen Stimmen bestellt. Der Aufsichtsrat kann dabei auch ein Mitglied des Vorstands zum Vorsitzenden und eines zum Stellvertreter des Vorsitzenden bestimmen. Auch dieser Beschluss bedarf einer Drei-Viertel-Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Eine Bestellung zum Vorstand ist letztmalig vor Erreichen des 65. Lebensjahres möglich.

Der Aufsichtsrat besteht aus höchstens zehn von der Hauptversammlung gewählten Mitgliedern.

Beschlüsse über ordentliche Kapitalerhöhungen beschließt die Hauptversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen und mit einfacher Mehrheit des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals.

S IMMO AG, Wien

7.) a) Der Vorstand ist mit Beschluss der 23. Ordentlichen Hauptversammlung vom 01.06.2012 für fünf Jahre nach Eintragung dieser Satzungsänderung, somit bis 19.10.2017, ermächtigt, gemäß § 169 AktG mit Zustimmung des Aufsichtsrats, das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu EUR 123.754.680,93 durch Ausgabe von bis zu 34.059.359 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien zum Mindestausgabekurs von 100 % des anteiligen Betrags jeder Aktie am Grundkapital gegen Bar- oder Sacheinlagen (ausgenommen Sacheinlage gegen von der Gesellschaft ausgegebene Genussscheine und Forderungen aus diesen Genussscheinen oder sonstige Forderungen) in einer oder mehreren Tranchen zu erhöhen und den Ausgabekurs, die Ausgabebedingungen und die weiteren Einzelheiten der Durchführung der Kapitalerhöhung im Einvernehmen mit dem Aufsichtsrat festzusetzen (genehmigtes Kapital); im Falle einer Kapitalerhöhung gegen Sacheinlage (ausgenommen Sacheinlage gegen von der Gesellschaft ausgegebene Genussscheine und Forderungen aus diesen Genussscheinen oder sonstige Forderungen) ist der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre ganz oder teilweise auszuschließen.

b) In der 25. ordentlichen Hauptversammlung vom 11.06.2014 wurde dem Vorstand die Ermächtigung erteilt, nach den Bestimmungen des § 65 Abs. 1 Z 8 AktG für die Dauer von 30 Monaten ab dem Datum der Beschlussfassung, somit bis 11.12.2016, mit Zustimmung des Aufsichtsrats eigene Aktien im gesetzlich zulässigen Höchstausmaß von bis zu 10 % des Grundkapitals der Gesellschaft, auch wiederholt zu erwerben und gegebenenfalls einzuziehen. Der Vorstand wurde auch ermächtigt, für die Dauer von fünf Jahren ab Beschlussfassung, somit bis 11.06.2019, mit Zustimmung des Aufsichtsrats für die Veräußerung der eigenen Aktien auch eine andere Art als über die Börse oder durch ein öffentliches Angebot unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre zu beschließen.

c) Das Grundkapital wird gemäß § 159 Abs. 2 Z 1 AktG um bis zu EUR 123.754.680,93 durch Ausgabe von bis zu 34.059.359 Stück neuen auf Inhaber lautende Stammaktien bedingt erhöht (bedingtes Kapital). Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, als Inhaber von auf der Grundlage des Hauptversammlungsbeschlusses vom 01.06.2012 ausgegebenen Wandelschuldverschreibungen von dem ihnen eingeräumten Umtausch- und/oder Bezugsrecht Gebrauch machen. Der Ausgabebetrag und das Umtausch- und/oder Bezugsverhältnis sind unter Berücksichtigung marktüblicher Berechnungsmethoden sowie des Kurses der Aktien der Gesellschaft zu ermitteln (Grundlagen der Berechnung des Ausgabebetrags); der

Ausgabebetrag darf nicht unter dem anteiligen Betrag des Grundkapitals liegen. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats die weiteren Einzelheiten der Durchführung der bedingten Kapitalerhöhung (insbesondere Ausgabebetrag, Inhalt der Aktienrechte, Zeitpunkt der Dividendenberechtigung) festzulegen. Der Aufsichtsrat ist ermächtigt, Änderungen der Satzung, die sich durch die Ausgabe von Aktien aus dem bedingten Kapital oder auf Grund des Ablaufs der Frist zur Ausnutzung des bedingten Kapitals ergeben, zu beschließen.

d) In der 23. ordentlichen Hauptversammlung vom 01.06.2012 wurde der Vorstand gemäß § 174 AktG ermächtigt, innerhalb von fünf Jahren ab Beschlussfassung, somit bis 01.06.2017, mit Zustimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen, mit denen ein Umtausch- oder Bezugsrecht auf bis zu 34.059.359 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu EUR 123.754.680,93 verbunden ist, in einer oder mehreren Tranchen, auch verbunden mit einer Ermächtigung des Vorstands, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre für die Wandelschuldverschreibungen auszuschließen, gegen Barwerte auszugeben und alle weiteren Bedingungen der Wandelschuldverschreibungen, die Ausgabe und das Umtauschverfahren festzusetzen.

8.) Die im Juni 2014 begebene 4,5 % S IMMO Anleihe 2014 – 2021 (Volumen rd. 90 Mio. EUR), die im Oktober 2014 begebene 3 % S IMMO Anleihe 2014 – 2019 (Volumen EUR 100 Mio), die im April 2015 begebene 3,25% S IMMO Anleihe 2015 – 2025 (Volumen rd. 34 Mio. EUR) sowie die im April 2015 begebene 3,25% S IMMO Anleihe 2015 – 2027 (Volumen 65 Mio. EUR) enthalten sogenannte Change-of-Control-Klauseln. Gemäß den Bedingungen dieser Anleihen sind die Anleihegläubiger im Falle eines Kontrollwechsels zur Kündigung der Teilschuldverschreibung berechtigt und können die sofortige Rückzahlung verlangen. Ein Kontrollwechsel findet gemäß den Bedingungen dieser Anleihen dann statt, wenn eine oder mehrere gemeinsam vorgehende Personen oder eine Drittperson oder -personen, die für eine solche Person oder Personen handeln, zu irgendeiner Zeit direkt oder indirekt (i) mehr als 50 % der mit den Aktien der Emittentin verbundenen Stimmrechte (ohne Berücksichtigung des Höchststimmrechts) oder (ii) das Recht, die Mehrzahl der Mitglieder des Vorstands der Emittentin und/ oder der Kapitalvertreter im Aufsichtsrat der Emittentin zu bestimmen, erworben haben.

9.) Es bestehen keine Entschädigungsvereinbarungen zwischen der Gesellschaft und ihren Vorstands- und Aufsichtsratsmitgliedern oder Arbeitnehmern für den Fall eines öffentlichen Übernahmeangebots.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Im ersten Quartal 2016 wurden 18.888 Genussscheine zu einem Preis von rund EUR 1,6 Mio. zurückgekauft. Aktienrückkäufe wurden keine getätigt. Darüber hinaus erfolgte die Glattstellung eines Swaps mit einem Nominale in Höhe von EUR 50 Mio.

Wien, am 19. April 2016

Der Vorstand:

Mag. Ernst Vejdovszky Mag. Friedrich Wachernig, MBA

Bilanz zum 31.12.2015

A k t i v a									P a s s i v a
		31.12.2015	31.12.2014			31.12.2015		31.12.2014
	EUR	EUR	TEUR	TEUR		EUR	EUR	TEUR	TEUR
A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände 1. ähnliche Rechte 2. Geschäfts(Firmen)wert II. Sachanlagen 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, einschließlich der Bauten auf fremdem Grund davon Verschmelzungsmehrwert EUR 7.865.444,32, i.Vj: TEUR 8.091 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	72.508,59 0,00 160.535.238,68 214.651,58	72.508,59 160.749.890,26	28 0 166.811 217	28 167.028	A. Eigenkapital I. Grundkapital II. Kapitalrücklagen 1. Gebundene III. Gewinnrücklagen 1. Rücklage für eigene Anteile §225 Abs.5 UGB 2. Andere Rücklagen (freie Rücklagen) IV. Bilanzgewinn, davon Gewinnvortrag EUR 6.863.733,49 (i.Vj. TEUR 22.691)	243.143.569,90 77.943.846,02 1.204.701,60 58.355.348,93 21.000.000,00	401.647.466,45	243.144 77.944 563 75.036 22.894	419.580
III. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen davon Verschmelzungsmehrwert EUR 369.528,03, i.Vj: TEUR 370 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 3. Beteiligungen 4. Wertpapiere (Wertrechte) des Anlagevermögens	516.563.996,93 325.543.495,74 1.978.237,32 963.467,61	845.049.197,60	456.133 283.251 1.978 524	741.886	B. Unversteuerte Rücklagen 1. Bewertungsreserve auf Grund von Sonderabschreibungen C. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Abfertigungen	7.949.836,60 144.151,08	7.949.836,60	125	8.153
B. Umlaufvermögen					2. Rückstellungen für Pensionen 3. Steuerrückstellungen 4. Sonstige Rückstellungen	1.420.765,57 13.917,00 20.080.622,09	21.659.455,74	1.436 814 35.634	38.010
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 2. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen davon aus Lieferungen und Leistungen EUR 0,00 i.Vj.:TEUR 0	391.524,41 1.692.055,09		252 388		D. Verbindlichkeiten
3. Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 4. Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände II. Wertpapiere und Anteile 1. eigene Anteile 2. eigene Genussscheine III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	752.166,36 3.204.148,51 1.204.701,60 399.904,67 394.453,29	6.039.894,37 1.204.701,60 399.904,67 394.453,29	563 2.034	3.237 563 61 40.016	1. Anleihen 2. Genussscheinkapital 3. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 6. Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern EUR 345.927,27 i.Vj. TEUR 104	288.664.000,00 55.960.340,00 158.598.686,83 653.067,00 70.317.286,44 7.593.830,62	288.664.000,00 55.960.340,00	81.246 910 114.445 4.762	189.671 95.540
					davon im Rahmen der sozialen Sicherheit EUR 68.002,07, i.Vj.:TEUR 61	0,00	237.162.870,89	0	201.364
C. Rechnungsabgrenzungsposten	140.732,91	140.732,91		611	E. Rechnungsabgrenzungsposten	1.007.313,61	1.007.313,61		1.112
		1.014.051.283,29		953.430			1.014.051.283,29		953.430

Haftungsverhältnisse 369.471.086,31 506.402

für das Geschäftsjahr vom Gewinn- und Verlustrechnung 1. Jänner 2015 bis 31. Dezember 2015

			2015	2014
		EUR	EUR	TEUR	TEUR
1.	Umsatzerlöse	19.168.110,44	19.168.110,44		20.141
2.	Sonstige betriebliche Erträge
	a) Erträge aus dem Abgang vom Anlagevermögen
	mit Ausnahme der Finanzanlagen	2.109.667,03		1.665
	b) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	142.171,11		336
	c) Übrige	857.013,56	3.108.851,70	1.257	3.258
3.	Aufwendungen sonstige
	bezogene Herstellungsleistungen	-5.754.888,85	-5.754.888,85		-6.396
4.	Personalaufwand
	a) Gehälter	-3.429.740,11		-3.459
	b) Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche Mitarbeitervorsorgekassen	-68.814,40		-65
	c) Aufwendungen für Altersversorgung	-34.459,57		-395
	d) Aufwendungen für gesetzlich vorgeschrie-
	bene Sozialabgaben sowie vom Entgelt ab-
	hängige Abgaben und Pflichtbeiträge	-678.675,13		-646
	e) Sonstige Sozialaufwendungen	-40.360,14	-4.252.049,35	-42	-4.608
5.	Abschreibungen
	a) auf immaterielle Gegenstände des Anlage-	-5.639.897,99	-5.639.897,99		-5.621
	vermögens und Sachanlagen
6.	Sonstige betriebliche Aufwendungen
	a) Steuern, soweit sie nicht unter Z 18 fallen	-63.630,23		-65
	b) Übrige	-5.154.513,74	-5.218.143,97	-6.538	-6.603
7.	Zwischensumme aus Z 1 bis 6		1.411.981,98		171
8.	Erträge aus Beteiligungen
		5.805.818,21	5.805.818,21		33.789
9.	davon aus verbundenen Unternehmen EUR 5.227.543,21,i.Vj.:TEUR 33.207 Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
		10.941.406,94	10.941.406,94		6.759
	davon aus verbundenen Unternehmen EUR 10.941.406,94,i.Vj.:TEUR 6.759
	10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
	davon aus verbundenen Unternehmen EUR 13.534.465,37,i.Vj.:TEUR 6.459	13.566.246,15	13.566.246,15		6.542
	11. Erträge aus der Zuschreibung zu Finanzanlagen	14.107.700,00	14.107.700,00		61.711
	12. Aufwendungen aus Finanzanlagen	-1.049.446,84	-1.049.446,84		-6.062
	a) Abschreibungen: EUR 1.049.446,84, i.Vj.:TEUR 6.062
	b) Aufwendungen aus verbundenen Unternehmen EUR 1.049.446,84 , i.Vj.: TEUR 6.062
	13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	-44.077.341,73	-44.077.341,73		-27.670
	davon betreffend verbundene Unternehmen EUR 5.044.773,13, i.Vj.: TEUR 2.957
	14. Ergebniszuweisung Genussscheine	-4.452.346,31	-4.452.346,31		-6.905
	15. Zuweisung anteilige stille Reserven imImmobilienvermögen für die Genussscheine	-100.936,28	-100.936,28		-580
	16. Zwischensumme aus Z 8 bis 15		-5.258.899,86		67.584
	17. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		-3.846.917,88		67.755
	18. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag	1.741.118,98	1.741.118,98		-575
	davon Ertrag aus Steuerumlage EUR 1.471.874,50, iVj. Aufwand: TEUR -5
	19. Jahresfehlbetrag/-überschuss		-2.105.798,90		67.180
	20. Auflösung unversteuerter Rücklagen	203.078,16	203.078,16		203
	21. Auflösung von Gewinnrücklagen	30.788.603,74	30.788.603,74
	22. Zuweisung zu Gewinnrücklagen	-14.749.616,49	-14.749.616,49		-67.180
	23. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr	6.863.733,49	6.863.733,49		22.691
	24. Bilanzgewinn / Bilanzverlust		21.000.000,00		22.894

Anhang zum Jahresabschluss 31.12.2015

I. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2015 wurde unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und der Generalnorm, ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens zu vermitteln, erstellt. Die Bilanzierung, die Bewertung und der Ausweis der einzelnen Posten des Jahresabschlusses wurden nach den allgemeinen Bestimmungen der §§ 196 bis 211 UGB unter Berücksichtigung der Sondervorschriften für Kapitalgesellschaften der §§ 221 bis 235 UGB vorgenommen. Der Jahresabschluss der S IMMO AG wurde nach den Vorschriften des Unternehmensgesetzbuches in der geltenden Fassung erstellt.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses wurden die Grundsätze der Vollständigkeit und der ordnungsmäßigen Bilanzierung eingehalten. Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen.

Bei Vermögensgegenständen und Schulden wurde der Grundsatz der Einzelbewertung angewendet. Dem Realisationsprinzip wurde Rechnung getragen, indem insbesondere nur die am Abschlussstichtag verwirklichten Gewinne ausgewiesen wurden. Alle erkennbaren Risiken und drohenden Verluste, die im Geschäftsjahr oder in einem der früheren Geschäftsjahre entstanden sind, wurden berücksichtigt.

1. Anlagevermögen

1.1 Immaterielles Anlagevermögen

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten bewertet, vermindert um planmäßige Abschreibungen entsprechend der Nutzungsdauer. Die planmäßigen Abschreibungen werden linear angenommen. Als Nutzungsdauer wird ein Zeitraum von 4 Jahren zugrunde gelegt. Die Abschreibung des Firmenwertes erfolgte auf die Geschäftsjahre, in denen er voraussichtlich genutzt wurde.

1.2 Sachanlagevermögen

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich Investitionszuschüssen und bisher aufgelaufenen und im Berichtsjahr planmäßig fortgeführten Abschreibungen bewertet. Zur Ermittlung der Abschreibungssätze wird generell die lineare Abschreibungsmethode gewählt. Der Rahmen der Nutzungsdauer beträgt für die einzelnen Anlagengruppen:

Gebäude: 33 bis 50 Jahre Hardware: 4 Jahre Betriebs- und Geschäftsausstattung: 5 bis 10 Jahre

Im Geschäftsjahr 2015 wurden keine außerplanmäßigen Abschreibungen vorgenommen.

Geringwertige Vermögensgegenstände (Wirtschaftsgüter gemäß § 13 EStG 1988) werden im Jahr der Anschaffung sofort voll abgeschrieben. Bilanziell wurde diese Abschreibung gemäß § 226 Abs 3 UGB als Abgang dargestellt.

1.3 Finanzanlagevermögen

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten abzüglich außerplanmäßiger Abschreibungen unter Beachtung des gemilderten Niederstwertprinzips bewertet.

2. Umlaufvermögen

2.1 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen wurden zum Nennwert bzw. Barwert bewertet. Bei der Bewertung von Forderungen wurden erkennbare Risiken durch individuelle Abwertungen berücksichtigt.

Soweit erforderlich, wurde die späte Fälligkeit durch Abzinsung berücksichtigt.

Die Bewertung der Guthaben bei Kreditinstituten erfolgte mit dem Nennwert.

2.2 Rechnungsabgrenzungsposten

Die aktiven und passiven Rechnungsabgrenzungsposten wurden mit dem Nennwert bewertet.

3. Rückstellungen

3.1. Abfertigungsrückstellungen

Die Rückstellungen für Abfertigungen wurden gemäß den International Financial Reporting Standards nach versicherungsmathematischen Methoden mit einem Rechnungszinssatz von 1,5% (i.Vj. 1,85%) auf Basis eines Pensionsantrittsalters von 62 Jahren ermittelt.

	2015	2014
Zinssatz	1,5%	1,85%
Gehalts/Lohnsteigerung	2,5%	2,5%
Fluktationsabschläge	Pauschal 7 %	Pauschal 7 %
Pensionsalter	62 Jahre	Männer 62/Frauen 60

3.2 Pensionsrückstellungen

Die Berechnung der Pensionsrückstellungen erfolgte nach anerkannten Regeln der Versicherungsmathematik und unter Beachtung der Vorschriften gemäß der International Financial Reporting Standards.

	2015	2014
Zinssatz	2,5 %	1,85 %
Gehalts/Lohnsteigerung	1,0 %	3,0 %
Pensionsalter	65 Jahre	65 Jahre

3.3 Sonstige Rückstellungen

Die Steuer- und sonstigen Rückstellungen berücksichtigen unter Beachtung des Imparitätsund Höchstwertprinzips alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten in Höhe jenes Betrages, der nach vernünftiger unternehmerischer Beurteilung hierfür notwendig ist.

4. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag unter Bedachtnahme auf den Grundsatz der Vorsicht bewertet.

II. Allgemeine Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

Die Erstellung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung wurde den gesetzlichen Vorschriften entsprechend vorgenommen. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach den Gesamtkostenverfahren erstellt.

III. Erläuterungen der Konzernverhältnisse

Die S IMMO AG, Wien, stellt einen Konzernabschluss gemäß § 245a UGB in Übereinstimmung mit den vom International Accounting Standards Board (IASB) formulierten Standards (IFRS und IAS) und Interpretationen (IFRIC und SIC), wie sie in der Europäischen Union (EU) anzuwenden sind, auf. Der Konzernabschluss ist beim Handelsgericht Wien hinterlegt.

IV. Erläuterungen zur Gruppenbesteuerung

Die Gesellschaft ist Gruppenträger einer steuerlichen Unternehmensgruppe gemäß § 9 Abs. 1 KStG.

Zwischen Gruppenträger und Gruppenmitgliedern besteht ein Vertrag zur Regelung des Steuerausgleichs. Die Ermittlung des Steuerausgleichs erfolgt demnach nach der Belastungsmethode: weist ein inländisches Gruppenmitglied ein positives steuerliches Ergebnis aus, dann ist eine positive Steuerumlage in Höhe von 25% an den Gruppenträger zu entrichten. Im Falle eines negativen steuerlichen Ergebnisses erhält das inländische Gruppenmitglied keine sofortige Zahlung, vielmehr werden die negativen Ergebnisse als interner Verlustvortrag des jeweiligen Gruppenmitgliedes in Evidenz gehalten, welcher mit zukünftigen positiven Ergebnissen verrechnet werden kann.

V. Erläuterungen zur Bilanz

A K T I V A

1. Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens und die Aufgliederung der Jahresabschreibung nach einzelnen Posten sind aus dem Anlagenspiegel (Beilage zum Anhang) ersichtlich.

1.1 Finanzanlagen

Angabe gem. § 238 Z 2 UGB für Beteiligungen ab 20%

	Anteil in %	Stichtag	Währung	Eigenkapital per 31.12.	Ergebnis des Geschäftsjahres
CEE PROPERTY-INVEST
Immobilien GmbH, Wien	100	31.12.2015	T€	305.399	30.149
German Property Invest
Immobilien GmbH, Wien	100	31.12.2015	T€	140.726	20.780
A.D.I. Immobilien Beteiligungs GmbH,
Wien	100	31.12.2015	T€	56.150	-85

Typisch stille Beteiligung an der PCC - Hotelerrichtungs- und Betriebsgesellschaft m.b.H. & Co. KG:

Einlage € 3.633.641,71 zuzüglich Verschmelzungsmehrwert € 369.528,03

Anteile an verbundenen Unternehmen

Im Geschäftsjahr erfolgten Zuschreibungen an Anteilen an verbundenen Unternehmen i.Hv. T€ 12.390 (i.Vj. T€ 58.711).

Ausleihungen an verbundene Unternehmen

Diese betreffen Darlehen an zahlreiche Konzernunternehmen.

Ausleihungen an verbundene Unternehmen mit einer Restlaufzeit unter 1 Jahr betragen EUR T€ 429.

Im Geschäftsjahr wurden Ausleihungen an verbundene Unternehmen i.Hv. T€ 1.049 (i.Vj. T€ 6.062) abgeschrieben sowie i.Hv. T€ 1.718 (i.Vj. T€ 3.000) zugeschrieben.

Beteiligungen

Hierunter werden die Kommanditbeteiligung an der BGM – IMMORENT Aktiengesellschaft & Co KG und die Beteiligung an der ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. ausgewiesen.

2. Umlaufvermögen

2.1 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Fälligkeiten der Forderungen stellen sich folgendermaßen dar:

		Restlaufzeit
		Summe	bis 1 Jahr	über 1 Jahr
		T€	T€	T€
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	2015	392	392	0
	VJ	252	252	0
Forderungen gegenüber verbundenen	2015	1.692	1.692	0
Unternehmen	VJ	388	388	0
Forderungen gegenüber Unternehmen, mit	2015	752	752	0
denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	VJ	563	563	0
sonstige Forderungen und Vermögensgegen	2015	3.204	1.230	1.974
stände	VJ	2.034	2.034	0

2.1.1 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen beinhalten Mieten und Betriebskostenforderungen. Einzelwertberichtigungen in Höhe von T€ 375 (i.Vj. T€ 505) sind bereits abgezogen.

2.1.2 Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen

Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen Zinsen für eine stille Beteiligung und Forderungen an zahlreiche Konzerngesellschaften aus Steuerumlagen.

2.1.3 Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände

Die sonstigen Forderungen und Vermögensgegenstände beinhalten mit T€ 2.233 Up-Front-Prämien der Zinscaps, die gem. AFRAC-Stellungnahme zu "Die unternehmensrechtliche Bilanzierung von Derivaten und Sicherungsinstrumenten" vom September 2010 bilanziert werden und über die Laufzeit abgeschrieben werden. Weiters umfasst die Position mit T€ 622 (i.Vj. T€ 1.240) die Betriebskostenverrechnung und mit T€ 349 (i.Vj. T€ 794) sonstige Forderungen.

2.1.4 Wertpapiere und Anteile des Umlaufvermögens

Die Gesellschaft hält zum Bilanzstichtag 190.003 Stück eigene Aktien. Dies entspricht rund 0,28 % des Grundkapitals bzw. einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 690.375,90. Am 31.12.2015 endete das im Dezember 2014 beschlossene Aktienrückkauf-Programm. Weiters hält die Gesellschaft zum Bilanzstichtag 4.701 Stück eigene Genussscheine.

3. Derivative Finanzinstrumente

Derivate werden grundsätzlich zur Reduzierung des Zinsänderungsrisikos eingesetzt. Zinsänderungsrisiken ergeben sich aufgrund bestehender variabel verzinslicher Finanzierungsverbindlichkeiten. Grundsätzlich wird versucht, die Sicherungsinstrumente auf die Laufzeit der abzusichernden Zahlungsströme aus den Finanzierungsverbindlichkeiten abzuschließen; für den Fall, dass Sicherungsinstrumente beispielsweise nicht für die gesamte Laufzeit der Finanzierungsverbindlichkeiten verfügbar sind, kommen auch rollierende Sicherungsstrategien zum Einsatz.

Die Gesellschaft hatte zum Bilanzstichtag Zinsswap und Zinscap-Verträge abgeschlossen:

	Volumen in T€	Marktwert in T€
Zinsswaps	320.000	-20.407
Zinscaps	170.000	2.232
Summe	490.000	-18.175

Für Swaps mit zum Bilanzstichtag negativen Marktwerten besteht eine Rückstellung für drohende Verluste in Höhe von T€ 17.154 (im Hinblick auf die AFRAC- Stellungnahme zu "Die unternehmensrechtliche Bilanzierung von Derivaten und Sicherungsinstrumenten" vom September 2010). Für Derivate mit negativen Marktwerten in Höhe von T€ 3.253 wurde keine Rückstellung für drohende Verluste gebildet, da aufgrund bestehender Vereinbarungen mit verbundenen Unternehmen von einem gegenläufigen, erfolgswirksamen Cash Flow aus mit den Derivaten unmittelbar kausal verknüpften Geschäften ausgegangen werden kann.

P A S S I V A

4. Eigenkapital

Das Grundkapital wird mit T€ 243.144 ausgewiesen und zerfällt in 66.917.179 Stück auf Inhaber lautende Stückaktien. Die Aktien notieren an der Wiener Börse.

Im Berichtsraum 2015 wurden keine Aktien eingezogen.

Im Geschäftsjahr 2015 wurden freie Gewinnrücklagen in Höhe von TEUR 30.789 aufgelöst. Außerdem wurde unter anderem vom Jahresüberschuss 2015 ein Betrag in Höhe von TEUR 14.108 den freien Gewinnrücklagen zugewiesen, welcher einer Ausschüttungssperre gem. § 235 Z 1 UGB unterliegt.

Der Vorstand ist ermächtigt, bis zum 1. Juni 2017 mit Zustimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen, mit denen ein Umtausch- und/oder Bezugsrecht auf bis zu 34.059.359 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu TEUR 123.755 verbunden ist, mit oder ohne Bezugsrechtsausschluss auch in mehreren Tranchen gegen Barwerte auszugeben.

Das Grundkapital ist gem. § 159 Abs. 2 Z 1 AktG um bis zu TEUR 123.755 durch Ausgabe von bis zu 34.059.359 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien bedingt erhöht (bedingtes Kapital).

Der Vorstand ist ermächtigt, das Grundkapital um bis zu TEUR 123.755 durch Ausgabe von neuen, auf Inhaber lautenden Aktien gegen Bar- oder Sacheinlage zu erhöhen (genehmigtes Kapital).

In der am 03.06.2015 abgehaltenen 26. ordentlichen Hauptversammlung der S IMMO AG wurde für das Geschäftsjahr 2014 die Ausschüttung einer Dividende von EUR 0,24 je dividendenberechtigter Aktie beschlossen. Der gesamte Ausschüttungsbetrag belief sich auf T€ 16.030.

4.1 Kapitalrücklagen

Die Kapitalrücklage setzt sich aus der gebundenen Kapitalrücklage zusammen.

4.2 Gewinnrücklagen

Hier werden die Rücklage für eigene Anteile und eine freie Rücklage ausgewiesen.

5. Unversteuerte Rücklagen

5.1 Sonstige unversteuerte Rücklagen

Die Bewertungsreserve gemäß § 12 EStG zeigt folgende Entwicklung:

	Stand am 1.1.2015 T€	Dotierung T€	Auflösung T€	Stand am 31.12.2015 T€
Sachanlagen	8.153	0	203	7.950

6. Rückstellungen

6.1 Rückstellung für Abfertigungen

	31.12.15 T€	31.12.14 T€
Rückstellung für Abfertigungen	144	125

6.2 Rückstellung für Pensionen

	31.12.15 T€	31.12.14 T€
Rückstellung für Pensionen	1.421	1.436

6.3 Steuerrückstellungen

	31.12.15 T€	31.12.14 T€
Körperschaftsteuer Eintragungsgebühren	0 14	625 14
Ausländische Ertragsteuern	0	175
Gesamt	14	814

6.4 Sonstige Rückstellungen

	31.12.15 T€	31.12.14 T€
Rechts-, Prüfungs-, Beratungs-, Schätz-,
Veröffentlichungskosten	391	583
Instandhaltung	247	395
Personalkosten	670	633
Regress aus Garantien	1.619	1.553
Drohverluste aus Derivate	17.154	32.470
Gesamt	20.081	35.634

7. Verbindlichkeiten

7.1. Anleihen

Die Anleihenverbindlichkeiten zum 31. Dezember 2015 setzen sich folgendermaßen zusammen:

ISIN	Buchwert T€	Kupon	Begeben in	Laufzeit bis
AT0000A177D2	89.739,50	4,50 %	2014	16.06.2021
AT0000A19SB5	99.931,00	3,00 %	2014	02.10.2019
AT0000A1DBM5	33.993,50	3,25 %	2015	08.04.2025
AT0000A1DWK5	65.000,00	3,25 %	2015	20.04.2027
Gesamt	288.664,00

7.2. Genussscheinkapital

Die Genussscheinbedingungen für die obligationenähnlichen Genussscheine s IMMO IN-VEST wurden rückwirkend ab 1. Jänner 2007 geändert und der s-IMMO-INVEST-Genussscheinfonds aufgelöst (Beschluss der Versammlung der Genussscheininhaber vom 11. Juni 2007 und Beschluss der Hauptversammlung vom 12. Juni 2007).

Die Genussscheininhaber erhalten nach den geänderten Genussscheinbedingungen einen jährlichen Ergebnisanspruch (Zinsen), welcher sich wie folgt errechnet:

Konzern EBIT

(Genussscheinkapital + Ergebnisvortrag) * _____________________________

durchschnittliches Immobilienvermögen ohne Entwicklungsprojekte

Soweit der Ergebnisanspruch entsprechend den Genussscheinbedingungen nicht ausbezahlt wird, wird dieser dem Ergebnisvortrag des nächsten Jahres zugeschlagen.

Für den Zeitraum Jänner bis Dezember 2015 ergibt sich ein Ergebnisanspruch von T€ 4.452 (i.Vj. T€ 6.905)

7.3. Verbindlichkeiten

Die Aufgliederung der Verbindlichkeiten gemäß § 225 Abs 6 und § 237 Z 1a und b UGB stellt sich folgendermaßen dar:

			Restlaufzeit
		Summe	bis 1 Jahr	über 1 Jahr	über 5 Jahre
		T€	T€	T€	T€
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstitu	2015	158.599	49.267	69.880	39.452
ten	VJ	81.246	6.184	19.773	55.289
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und	2015	653	653	0	0
Leistungen	VJ	910	910	0	0
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen	2015	70.317	33.903	13.058	23.356
Unternehmen	VJ	114.445	72.307	15.121	27.017
Sonstige Verbindlichkeiten	2015	7.594	6.541	0	1.053
	VJ	4.762	3.660	0	1.102

7.3.1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Vom Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind T€ 103.361 (Vorjahr T€ 61.887) dinglich gesichert (Grundpfandrecht).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten enthalten mit T€ 15.237 (i.Vj.: T€ 19.171) Verbindlichkeiten aus Sale-und-Lease-back-Verträgen.

7.3.2 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen im Wesentlichen Barvorlagen von mehreren Konzerngesellschaften. Hinsichtlich der Fristigkeiten verweisen wir auf Punkt 7.2.

7.4 Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten mit T€ 1.053 (i.Vj.: T€ 1.102) Kautionen, mit T€ 346 (i.Vj.: T€ 104) Verbindlichkeiten aus Steuern, mit T€ 68 (i.Vj.: T€ 61) Verbindlichkeiten aus sozialer Sicherheit, mit T€ 5.231 (i.Vj.: T€ 2.934) Verbindlichkeiten aus Anleihezinsen und mit T€ 896 (i.Vj.: T€ 561) sonstige Verbindlichkeiten.

In den sonstigen Verbindlichkeiten sind Aufwendungen in Höhe von T€ 5.435 (i.Vj.: T€ 2.934) enthalten, die erst nach dem Stichtag zahlungswirksam werden.

8. Rechnungsabgrenzungsposten

Unter dieser Position werden im Wesentlichen die Erlöse aus dem Verkauf eines Mietrechtes ausgewiesen.

VI. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:

	2015 T€	2014 T€
Erlöse aus Vermietung	15.503	16.269
Betriebskostenverrechnung	3.665	3.821
Sonstige Mieten	0	51
Gesamt	19.168	20.141

2. Sonstige betriebliche Erträge

	2015	2014
	T€	T€
Erträge aus dem Abgang vom Anlagevermögen	2.110	1.665
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	142	336
Erlöse aus der Verwaltungstätigkeit und Beratung für aus
ländische Töchtergesellschaften	32	49
Erträge aus Schadenersatzleistungen	0	540
Diverse	825	668
Gesamt	3.109	3.258

3. Aufwendungen für sonstige bezogene Herstellungsleistungen

	2015 T€	2014 T€
Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben
gemäß § 21 Abs 1 und 2 MRG	4.348	4.511
Instandhaltungsaufwendungen	1.407	1.885
Gesamt	5.755	6.396

4. Personalaufwand

Die Gesellschaft beschäftigte im Jahresdurchschnitt 2 Vorstandsmitglieder, 34 Angestellte und keine Arbeiter. (Im Vorjahr 2 Vorstandsmitglieder, 32 Angestellte und keine Arbeiter.)

Die Bezüge der Mitglieder des Vorstands lassen sich wie folgt aufgliedern:

	2015 T€	2014 T€
Fix	463	453
Variabel	334	318
Gesamt	797	771

Neben den oben genannten Beträgen bestanden noch sonstige Bezüge, die im Wesentlichen die Beiträge an Pensionskassen in Höhe von T€ 53 (i.Vj.: T€ 53) und die Beiträge an die Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von T€ 12 (i.Vj.: T€ 12) enthalten.

5. Abschreibungen

Hierunter werden planmäßige Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen (abzüglich der aliquoten Auflösung des Investitionszuschusses) von T€ 5.640 (i.Vj. T€ 5.621) ausgewiesen.

6. Sonstige betriebliche Aufwendungen

a) Steuern, soweit sie nicht unter Z 18 fallen

Die Steuern betreffen im Wesentlichen nicht abzugsfähige Vorsteuern.

b) Übrige

	2015 T€	2014 T€
Verwaltungskosten	1.581	1.828
Verkaufs- und Vertriebskosten	1.662	1.566
Garantieprovisionen	231	231
Rechts- und Beratungsaufwand	1.401	2.361
Vergütungen an Aufsichtsratsmitglieder	109	106
Aufwendungen für Forderungsausfälle und Dotierung
von Wertberichtigungen zu Forderungen	37	128
Regress aus Garantien	66	148
Diverse	68	170
Gesamt	5.155	6.538

Vergütungen inkl. Sitzungsgelder der Aufsichtsratsmitglieder:

Dr. Martin SIMHANDL, EUR 18.500

Mag. Franz KERBER, EUR 13.000

Christian HAGER, EUR 11.000

Mag. Erwin HAMMERBACHER, EUR 13.000

Michael MATLIN, MBA, EUR 11.000

Mag. Dr. Wilhelm RASINGER, EUR 12.000

Dr. Ralf ZEITLBERGER, EUR 17.000

Mag. Andrea BESENHOFER, EUR 13.000

Bezüglich der Angabe gemäß § 237 Z 14 UGB verweisen wir auf den Konzernabschluss zum 31.12.2015, welcher beim Firmenbuch des Handelsgerichts Wien hinterlegt ist.

7. Erträge aus Beteiligungen

Hierunter werden Ausschüttungen aus Anteilen an verbundenen Unternehmen T€ 5.228 (i.Vj.: T€ 33.207) und aus Beteiligungen T€ 578 (i.Vj.: T€ 582) ausgewiesen.

8. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens

Hierunter gelangen im Wesentlichen die Zinserträge von Ausleihungen an verbundene Unternehmen zum Ausweis.

9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge resultieren mit T€ 13.534 (i.Vj. T€ 6.459) aus weiterverrechneten Finanzierungs- und Zinssicherungskosten an diverse Konzerngesellschaften, mit T€ 30 (i.Vj. T€ 51) aus Bankzinsen und T€ 2 (i.Vj. T€ 32) betreffen sonstige Zinsen und ähnliche Erträge.

10. Erträge aus der Zuschreibung zu Finanzanlagen

Hierunter wird die Auflösung einer Wertberichtigung auf eine Ausleihung an einem verbundenen Unternehmen i.Hv. T€ 1.718 (i.Vj. T€ 3.000) und die Zuschreibung auf Anteile an verbundenen Unternehmen i.Hv. T€ 12.390 (i.Vj. T€ 58.711) ausgewiesen.

11. Aufwendungen aus Finanzanlagen

Hierunter wird die Wertberichtigung auf Ausleihungen an verbundenen Unternehmen i.Hv. T€ 1.049 (i.Vj.: T€ 6.062) ausgewiesen.

12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Der Zinsenaufwand resultiert mit T€ 33.416 (i.Vj.: T€ 23.516) aus Bankzinsen und Derivatzinsen, mit T€ 9.335 (i.Vj.: T€ 2.934) aus eigenen Anleihen, mit T€ 490 (i.Vj.: T€ 1.085) aus Aufwendungen im Zusammenhang mit der Begebung von Anleihen und mit T€ 836 (i.Vj.: T€ 135) aus sonstigen Zinsen.

13. Ergebnisanspruch der Genussscheininhaber

Als Ergebnisanspruch der Genussscheininhaber werden für das Jahr 2015 T€ 4.452 (i.Vj. T€ 6.905) ausgewiesen.

14. Zuweisung anteilige stille Reserven im Immobilienvermögen für die Genussscheine

Gemäß § 6 Abs 4 der Genussscheinbedingungen haben die Genussscheininhaber bei Laufzeitende, bei Kündigung und im Falle der Auflösung Anspruch auf einen Anteil an den in der Konzernbilanz (nach IFRS) nicht bilanzierten stillen Reserven. Zum 31. Dezember 2015 errechnete sich dieser Anteil mit T€ 998 (i.Vj. T€ 1.608).

15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Dieser Posten beinhaltet mit T€ 25 (i.Vj.: T€ 647) den Körperschaftsteuer-Aufwand (Mindest-KöSt für Gruppenträger und Gruppenmitglieder der Unternehmensgruppe nach § 9 KStG für das Jahr 2015). Weiters gelangen Erträge aus Steuerumlagen von zur Unternehmensgruppe gehörenden Gruppenmitgliedern in Höhe von T€ 1.472 (i.Vj.: Aufwand T€ 5), mit T€ 1 (i.Vj.: Ertrag T€ 80) ein ausländischer Ertragsteueraufwand und mit T€ 295 (i.Vj.: Aufwand T€ 3) ein Steuerertrag aus Vorperioden zum Ausweis.

Vom Wahlrecht, aktive latente Steuern auf temporäre Differenzen gem. § 198 Abs. 10 UGB anzusetzen, wurde kein Gebrauch gemacht. Der gem. § 198 Abs. 10 ansetzbare Wert beträgt T€ 7.055 (i.Vj.: T€: 11.171).

Unterlassene Zuschreibungen gem. § 208 Abs. 2 UGB

Im Berichtsjahr wurden wie im Vorjahr keine Zuschreibungen an Anteilen an verbundenen Unternehmen unterlassen.

Haftungsverhältnisse

Unter dieser Position gelangen Verpflichtungen aus abgegebenen Bürgschaften und Garantien T€ 201.426, (i.Vj.: T€ 298.700) sowie Patronatserklärungen T€ 168.045, (i.Vj.: T€ 207.702) für Konzerngesellschaften zum Ausweis.

Darüber hinaus hat die Gesellschaft zu Gunsten einzelner Konzerngesellschaften Patronatserklärungen abgegeben, mit denen sie sich verpflichtet hat, diese Gesellschaften ab dem jeweiligen Erklärungsdatum zumeist über mindestens 12 Monate so mit finanziellen Mitteln auszustatten, dass diese jederzeit in der Lage sind, alle Zahlungsverpflichtungen zeitgerecht erfüllen zu können.

VII. Sonstige Angaben

Die Organe der Gesellschaft setzten sich wie folgt zusammen:

Aufsichtsrat :

Dr. Martin SIMHANDL, Wien (Vorsitzender) Dr. Ralf ZEITLBERGER, Wien (1. stellvertretender Vorsitzender) Mag. Franz KERBER, Graz (2. stellvertretender Vorsitzender) Mag. Andrea BESENHOFER, Wien Christian HAGER, Krems Mag. Erwin HAMMERBACHER, Wien Michael MATLIN, MBA, New York Mag. Dr. Wilhelm RASINGER, Wien

Vorstand:

Mag. Ernst VEJDOVSZKY Mag. Friedrich WACHERNIG, MBA

Die Mitglieder des Vorstandes und des Aufsichtsrates erhielten weder Kredite noch Vorschüsse, es bestehen auch keine zugunsten dieser Personen eingegangenen Haftungsverhältnisse.

Wien, am 19. April 2016

Der Vorstand:

Mag. Ernst VEJDOVSZKY e.h. Mag. Friedrich WACHERNIG, MBA e.h.

Anlage 3/Beilage

A N L A G E N S P I E G E L GEMÄSS § 226 (1) UGB PER 31. DEZEMBER 2015

		A n s c h a f f u n g s- bzw. H e r s t e l l u n g s k o s t e n		Abschreibungen Buchwert				Abschreibungen Zuschreibungen
	Stand	Zugänge	Abgänge	Stand	kumuliert		Vorjahr	des Geschäfts-	des Geschäfts jahres
	01.01.2015			31.12.2015	(-)	31.12.2015		jahres
	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR	EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. ähnliche Rechte	153.797,64	58.240,00		212.037,64	139.529,05	72.508,59	28.345,53	14.076,94
2. Geschäfts(Firmen-)wert	1.764.039,40	- -	1.764.039,40	-	-	-	-	-	-
	1.917.837,04	58.240,00 -	1.764.039,40	212.037,64	139.529,05	72.508,59	28.345,53	14.076,94	-
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücklgeiche Rechte, einschließlich Bauten auf fremden Grund	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Grundwert (Unbebaut)	1.007.000,00	-	-	1.007.000,00	-	1.007.000,00	1.007.000,00	-	-	Sechshauserstr.
Grundwert (bebaut)	50.691.463,60	-	288.250,41	50.403.213,19	529.776,69	49.873.436,50	50.161.686,91	-	-
Gebäudewert	186.721.811,61	497.130,69 -	2.281.438,81	184.937.503,49	71.931.592,72	113.005.910,77	119.086.182,10	5.675.319,46	-
Investitonszuschuss aus öffentlichen Mitteln -	4.686.173,43	-	-	- 4.686.173,43 -	1.335.064,84 -	3.351.108,59 -	3.444.350,86 -	93.242,27	-
	233.734.101,78	497.130,69 -	2.569.689,22	231.661.543,25	71.126.304,57	160.535.238,68	166.810.518,15	5.582.077,19	-
2. andere Anlagen ,Betriebs- und Geschäftsausstattung*)
eigene	344.373,18	22.333,87 -	4.180,07	362.526,98	200.135,77	162.391,21	177.622,55	37.565,21
vermietete Mobilien	143.222,19	18.612,48	-	161.834,67	109.574,30	52.260,37	39.826,54	6.178,65
	487.595,37	40.946,35 -	4.180,07	524.361,65	309.710,07	214.651,58	217.449,09	43.743,86	-
	234.221.697,15	538.077,04 -	2.573.869,29	232.185.904,90	71.436.014,64	160.749.890,26	167.027.967,24	5.625.821,05	-	5.639.897,99 lt. GuV = OK
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	468.522.384,16	48.041.612,77	-	516.563.996,93	-	516.563.996,93	456.132.684,16	-	12.389.700,00	ADI+CEE Prop+German Prop*PCC KG
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	296.255.448,87	132.983.043,57 -	91.359.146,36	337.879.346,08	12.335.850,34	325.543.495,74	283.251.045,37	1.049.446,84	1.718.000,00
3. Beteiligungen	2.906.417,60	-		2.906.417,60	928.180,28	1.978.237,32	1.978.237,32	-	-	BGM + IMMO KAG
4. Wertpapiere (Wertrechte) des Anlagevermögens	524.191,38	439.276,23		963.467,61	-	963.467,61	524.191,38	-	-
	768.208.442,01	181.463.932,57 -	91.359.146,36	858.313.228,22	13.264.030,62	845.049.197,60	741.886.158,23	1.049.446,84	14.107.700,00
Summe	1.004.347.976,20	182.060.249,61 -		95.697.055,05 1.090.711.170,76	84.839.574,31	1.005.871.596,45	908.942.471,00	6.689.344,83	14.107.700,00
*) davon geringwertige Vermögensgegenstände		4.180,07	4.180,07					4.180,07

Bestätigungsvermerk

Bericht zum Jahresabschluss

Wir haben den beigefügten Jahresabschluss der S IMMO AG, Wien, bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2015, der Gewinn- und Verlustrechnung für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr sowie dem Anhang, geprüft.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung und sachgerechte Gesamtdarstellung dieses Jahresabschlusses in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften und für die internen Kontrollen, die die gesetzlichen Vertreter als notwendig erachten, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Verantwortung des Abschlussprüfers

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage unserer Prüfung ein Urteil zu diesem Jahresabschluss abzugeben. Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsgemäßer Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die Anwendung der internationalen Prüfungsstandards (International Standards on Auditing). Nach diesen Grundsätzen haben wir die beruflichen Verhaltensanforderungen einzuhalten und die Abschlussprüfung so zu planen und durchzuführen, dass hinreichende Sicherheit darüber erlangt wird, ob der Jahresabschluss frei von wesentlichen falschen Darstellungen ist.

Eine Abschlussprüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen, um Prüfungsnachweise für die im Jahresabschluss enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben zu erlangen. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Abschlussprüfers. Dies schließt die Beurteilung der Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Abschlussprüfer das für die Aufstellung und sachgerechte Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses durch die Gesellschaft relevante interne Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems der Gesellschaft abzugeben. Eine Abschlussprüfung umfasst auch die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsgrundsätze und der Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern ermittelten geschätzten Werte in der Rechnungslegung sowie die Beurteilung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses.

Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen.

Prüfungsurteil

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2015 sowie der Ertragslage der Gesellschaft für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften.

Aussagen zum Lagebericht

Der Lagebericht ist auf Grund der gesetzlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Jahresabschluss in Einklang steht und ob die sonstigen Angaben im Lagebericht nicht eine falsche Vorstellung von der Lage der Gesellschaft erwecken. Der Bestätigungsvermerk hat auch eine Aussage darüber zu enthalten, ob der Lagebericht mit dem Jahresabschluss in Einklang steht und ob die Angaben nach § 243a UGB zutreffen.

Der Lagebericht steht nach unserer Beurteilung in Einklang mit dem Jahresabschluss. Die Angaben nach § 243a UGB sind zutreffend.

Wien, den 19. April 2016

PwC Wirtschaftsprüfung GmbH

gez.:

Mag. Peter Pessenlehner Wirtschaftsprüfer

Eine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Offenlegung, Veröffentlichung und Vervielfältigung im Sinne des § 281 Abs. 2 UGB in einer von der bestätigten Fassung abweichenden Form unter Beifügung unseres Bestätigungsvermerks ist nicht zulässig. Im Fall des bloßen Hinweises auf unsere Prüfung bedarf dies unserer vorherigen schriftlichen Zustimmung.