S Immo AG — Annual Report 2012

Apr 25, 2013

2012 JAhresfinanzbericht

In Lebensräume investieren

Inhalt

Erklärung gemäSS § 82 Abs. 4 Z 3 BörseG (bilanzeid)	3
Konzernlagebericht	4
Gesamtwirtschaftlicher Überblick Immobilienmarkt im Überblick Konzernstruktur und Strategie Geschäfts- und Ergebnisentwicklung Mitarbeiter und Verantwortung Risiko- und Chancenmanagement Ausblick Informationen gemäß § 243a Unternehmensgesetzbuch (UGB)	4 5 7 10 14 16 21 23
Konzernabschluss	25
Konzernanhang	33
Bestätigungsvermerk	67
Bericht des Aufsichtsrats	69
Corporate-Governance-Bericht	71
Einzelabschluss der S IMMO AG	75

Erklärung gemäß § 82 Abs. 4 Z 3 BörseG

"Erklärung aller gesetzlichen Vertreter

Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Konzernabschluss ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt, dass der Konzernlagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Konzerns so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns entsteht, und dass der Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen der Konzern ausgesetzt ist. Wir bestätigen nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den maßgebenden Rechnungslegungsstandards aufgestellte Jahresabschluss des Mutterunternehmens ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens vermittelt, dass der Lagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Unternehmens so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage entsteht, und dass der Lagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen das Unternehmen ausgesetzt ist."

Wien, am 08.04.2013

Der Vorstand:

Mag. Ernst Vejdovszky e.h. Mag. Friedrich Wachernig MBA e.h.

Konzernlagebericht

Gesamtwirtschaftlicher Überblick

Die Weltwirtschaft entwickelte sich im Jahr 2012 weiterhin schwach, wobei das Wachstumstempo in den einzelnen Regionen sehr unterschiedlich war. Während die Konjunktur in den USA und den Schwellenländern etwas in Schwung kam, hatten insbesondere südeuropäische Länder mit einer Rezession zu kämpfen, die auch auf das Wachstum in der ganzen Region Auswirkungen zeigte.

In den USA drohte vor allem die Gefahr einer Fiskalklippe, das globale Wirtschaftswachstum zu gefährden. Erst die vorläufige Einigung im US-Haushaltsstreit führte an den Börsen zu einer Entspannung. Doch die nächste Herausforderung ist vorprogrammiert, denn Präsident, Repräsentantenhaus und Senat der Vereinigten Staaten müssen Kompromisse bei Schuldenobergrenze, Ausgabenkürzungen und Steuerpolitik finden. Die Erholung des US-Immobilienmarkts setzt sich indessen fort, und die Arbeitslosenquote ist auf dem niedrigsten Stand seit 2008. Für das Jahr 2013 wird für die US-Wirtschaft ein Plus von rund 2 % prognostiziert.

Im Euro-Raum zählten im Jahr 2012 die Schuldenkrise, fehlende Nachfrage und hohe Arbeitslosigkeit zu den größten Problemen. Die von den Regierungen der betroffenen Länder gesetzten Sparprogramme, das Inkrafttreten des Europäischen Stabilitätsmechanismus (ESM) sowie die Maßnahmen der Europäischen Zentralbank (EZB) wirkten stabilisierend, und die Anspannungen an den Finanzmärkten nahmen ab. Derzeit profitiert die europäische Wirtschaft von einer weniger restriktiven Haushaltspolitik als im Jahr 2012. So könnten einige EU-Mitgliedsstaaten Mitte des Jahres aus der Rezession kommen.

In Österreich blieb das Wirtschaftswachstum im Jahr 2012 im Sog der internationalen Konjunktur ebenfalls hinter den Erwartungen zurück. Dennoch lag es über jenem der Euro-Zone. Laut Berichten der Österreichischen Nationalbank (OeNB) scheint die heimische Wirtschaft zu Jahresbeginn die Talsohle durchschritten zu haben. Auf Grund der schwachen Impulse des Außenhandels sind Unternehmen mit ihren Investitionen zurückhaltend. Dennoch signalisieren die ersten Vorlaufindikatoren eine moderate Verbesserung der Export- und Investitionsdynamik. Das Österreichische Institut für Wirtschaftsforschung (WIFO) rechnet damit, dass die österreichische Wirtschaft 2013 um 1,0 % wachsen wird. Die Erste Group prognostiziert für Österreich ein BIP-Wachstum von 0,9 %.

Während des laufenden Jahres könnte sich die Weltkonjunktur leicht erholen. Die Weltbank rechnet mit einem globalen Wirtschaftswachstum von etwa 2,4 %, wobei der Ausgangspunkt für die Trendwende in den Schwellenländern erwartet wird. Das größte Risiko sieht die Weltbank erneut vom Euro-Raum ausgehen, wo eine Belebung frühestens in der zweiten Jahreshälfte erwartet wird. Wirtschaftsexperten der Erste Group rechnen für den Euro-Raum mit einem Plus von 0,4 % im Jahr 2013.

Quellen: Bank Austria, Budapest Research Forum, CBRE, Cushman & Wakefield, Das Wirtschaftsblatt, Der Spiegel, Der Standard, Deutscher Wirtschaftsdienst, Die Presse, Erste Group, European Chain Hotels Market Review, Hotstats.com by TRI Hospitality Consulting, Ifo World Economic Survey (WES), Institut für Höhere Studien (IHS), Jones Lang LaSalle, Michael Schick Immobilien – Berliner Zinshausmarktbericht, Österreichisches Institut für Wirtschaftsforschung (WIFO), Österreichische Nationalbank (OeNB), Süddeutsche Zeitung, Wallstreet-online.de, Weltbank, Wien Tourismus, Wirtschaftskammer Österreich (WKO), www.hospitalitynet.org

Immobilienmarkt im Überblick

Österreich

Seit 2008 sind die Wohnungspreise und -mieten am österreichischen Immobilienmarkt insbesondere in den Landeshauptstädten deutlich gestiegen. Diese Entwicklung ist zum einen auf die erhöhte Nachfrage sowie das knappe Angebot und zum anderen auf die steigenden Baukosten zurückzuführen. Experten sagen eine weitere Preissteigerung für 2013 voraus, die aber wesentlich geringer als in den Vorjahren ausfallen soll. Das Hauptmotiv von Kaufinteressenten verlagert sich darüber hinaus zunehmend von der Wertanlage zur Eigennutzung.

Der Wiener Büromarkt war 2012 von einem hohen Fertigstellungsvolumen geprägt – insgesamt kamen 338.000 m² Büroflächen (inklusive Generalsanierungen) auf den Markt. Trotz des deutlichen Anstiegs der Vermietungsleistung um 34,5 % auf rund 345.000 m² erhöhte sich der Leerstand im Laufe des Jahres auf 6,6 %. Für 2013 werden deutlich weniger Fertigstellungen und eine niedrigere Vermietungsleistung von etwa 260.000 m² erwartet.

Auf dem Wiener Hotelmarkt konnte 2012 das Angebot von rund 1.500 neuen Hotelzimmern weitestgehend aufgenommen werden. Es wurde sogar eine leichte Steigerung der Zimmerauslastung verzeichnet. Ebenso gab es in Wien einen Anstieg des Nächtigungsaufkommens um 2,2 % im Jahr 2012 verglichen mit dem Vorjahr. Der Nächtigungsumsatz verbesserte sich ebenfalls und legte im Vergleich zu 2011 von Jänner bis November 2012 um 10,2 % zu. Die Kettenhotellerie verzeichnete ein leichtes Plus der Zimmerauslastung von 1,4 Prozentpunkten auf 70,7 % und eine Erhöhung des Nettozimmerpreises um 3,2 % auf etwa EUR 135. Der RevPar, der durchschnittliche Umsatz pro verfügbarem Zimmer, stieg im Jahr 2012 um 5,3 % auf rund EUR 96. Das durchschnittliche Bruttoergebnis (GOP) pro verfügbarem Zimmer kletterte um 4,4 % im Vergleich zum Vorjahr.

In den kommenden Jahren wird mit einer weiteren Erhöhung der Zimmeranzahl im Mittelklasse- und Luxussegment gerechnet. Zwar wird auch das Nächtigungsaufkommen steigen, es ist allerdings auf Grund des stärkeren Wettbewerbs davon auszugehen, dass mit der höheren Zimmeranzahl auch der Investitionsdruck auf bestehende, in die Jahre gekommene Betriebe erhöht wird.

Deutschland

Die Nachfrage nach Mietwohnungen und Wohneigentum in Berlin ist seit Jahren größer als das Angebot, weshalb Mieten und Kaufpreise kontinuierlich steigen. Laut Prognosen soll die Bevölkerung in der deutschen Hauptstadt in den nächsten Jahren stark wachsen, was vor allem im unteren und mittleren Segment die Nachfrage weiter hochhalten und zu einer verstärkten Bautätigkeit führen soll. Die prognostizierten 10.000 neuen Wohnungen pro Jahr entsprechen jedoch noch immer nicht dem Bedarf, weshalb es zu weiteren Miet- und Kaufpreissteigerungen kommen wird, solange die Wohnbauförderung nicht deutlich ausgeweitet wird. Berlin hat sich in den letzten Jahren zum liquidesten Zinshausmarkt Deutschlands und damit zu einem wichtigen Markt für Investoren entwickelt. Im Jahr 2012 wurden hier täglich fünf Häuser verkauft.

Der deutsche Büromarkt entwickelte sich 2012 stabil. In den fünf wichtigsten Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) ging der Flächenumsatz um 7,8 % zurück. Der Leerstand verringerte sich dennoch im Jahresvergleich von 10,7 % auf 9,8 % auf Grund geringerer Fertigstellungen und der zunehmenden Umwidmung von Büroflächen. Die Nachfrage konzentriert sich vorwiegend auf moderne Gebäude in guten Lagen.

Zentraleuropa (CEE)

2012 wurden rund 23.000 m² am Budapester Büromarkt fertiggestellt, was einem Rückgang von 74 % im Vergleich zu 2011 entspricht. Die Vermietungsleistung verringerte sich im Jahresvergleich um 13 % und belief sich auf etwa 345.000 m². Während Neuvermietungen nur 37 % ausmachten, lag der Anteil der Mietvertragsverlängerungen bei 50 %. Die Leerstandsrate belief sich zum Ende des vierten Quartals 2012 auf 21 % – ein leichter Rückgang im Vergleich zum dritten Quartal. Im Vergleich zu Ende 2011 mit 19,2 % stellt dies jedoch einen Anstieg von 180 Basispunkten dar.

In Prag kamen 2012 elf neue A-Klasse-Bürogebäude auf den Markt, wobei die Leerstandsrate dennoch stabil bei rund 12 % blieb. Der Trend, dass Mieter in hochwertige Büros umziehen und dabei gebrauchte Flächen zurücklassen, wird sich voraussichtlich fortsetzen. Darüber hinaus wird im vierten Quartal 2013 auf Grund von geplanten Fertigstellungen im Umfang von 78.000 m² ein Anstieg der Leerstandsrate erwartet.

Am Büromarkt in Bratislava konzentriert sich die Nachfrage nach wie vor hauptsächlich auf A-Klasse-Büros. Der größte Teil der Vermietungsaktivitäten im vergangenen Jahr bestand aus Vertragsverlängerungen und Neuverhandlungen, was die Absorption auf relativ niedrigem Niveau hielt. 2013 sollen neue Projekte mit einer Fläche von 23.000 m² fertiggestellt werden, wobei nur ein kleiner Teil davon spekulativ errichtet wird. Folglich sollte sich der Leerstand, der momentan bei 12,5 % liegt, allmählich verbessern.

Die Prager Kettenhotellerie setzte den Aufwärtstrend aus den ersten sechs Monate auch in der zweiten Jahreshälfte 2012 fort. Insgesamt verbesserten sich die durchschnittlichen Nettozimmerpreise um 6,9 % auf etwa EUR 78 und der RevPar um 7,5 % auf rund EUR 53. Das Bruttoergebnis (GOP) pro verfügbarem Zimmer stieg sogar um 15 % gegenüber 2011 an. Die Kettenhotellerie in Prag war in den Jahren zuvor im Vergleich zu anderen europäischen Städten von der Wirtschaftskrise sehr hart getroffen worden. Ein großes Überangebot an Hotelzimmern führte zu einem starken Rückgang bei der Auslastung und den Zimmerpreisen. Das Überangebot scheint nun absorbiert zu sein, so dass die steigende Nachfrage wieder deutliche Erhöhungen der Zimmerpreise zulässt.

Der Budapester Hotelmarkt entwickelte sich trotz der wirtschaftlichen und finanziellen Herausforderungen des Landes stabil. Bratislava ist nach wie vor ein herausfordernder Markt. Im Jahr 2012 fiel der durchschnittliche Zimmerpreis um rund 10 % auf etwa EUR 62.

Südosteuropa (SEE)

Am bulgarischen Büromarkt liegt der Fokus von Investoren und Mietern auf hochwertigen Flächen und günstigen Preisen. Der Markt ist geprägt von einer hohen Leerstandsquote, begrenztem Wachstum und einer Vermietungsaktivität, die hauptsächlich von Umzügen in höherwertige Immobilien mit attraktiven Anreizpaketen getrieben wird. Das Angebot wird noch einige Zeit über der Nachfrage liegen. Für 2013 werden unter anderem ein kontinuierlicher Rückgang des Leerstands, eine weitere Reduktion neu auf den Markt kommender Projekte sowie eine Steigerung der vermieteten A-Klasse-Flächen prognostiziert.

	(EUR	Spitzenmieten /m²/Monat)	Spitzenrenditen (%)		Vermietungs leistung 2012 (m²)	Leerstands quote (%)
	Büro	Retail	Büro	Retail	Büro	Büro
Berlin	22,001	300,001	5,001	4,501	550.5005	8,55
Bratislava	16,001	80,001*	7,251	7,001*	102.90011	12,58
Budapest	20,001	100,001*	7,501	7,001*	344.9773	21,03
Bukarest	18,501	50,001*	8,251	8,751*	235.9007	15,37
Hamburg	24,001	250,001	4,751	4,301	434.5005	7,85
Prag	21,001	85,001*	6,501	6,251*	272.1004	11,94
Sofia	12,506	40,006	9,506	9,006	96.9009	33,09
Wien	24,751	300,001	5,001	4,251	345.0002	6,62
Zagreb	15,001	22,501*	8,301	8,251*	50.00010	15,510

* Daten für Einkaufszentren. Die restlichen Retail-Daten gelten für Einzelhandelsflächen in Haupteinkaufsstraßen.

¹ CBRE, Marktbericht, EMEA Rents and Yields, Q4 2012

² CBRE, Marktbericht, Wiener Büromarkt, Q4 2012

³ Budapest Research Forum, Büromarkt, Q4 2012

⁴ CBRE, Marktbericht, Büromarkt Prag, Q4 2012

⁸ Cushman & Wakefield, Marketbeat, Office Snapshot Slovakia, Q4 2012 ⁹ Forton, Bulgarian Office Market, Q4 2012

⁷ Cushman & Wakefield, Marketbeat, Office Snapshot Romania, Q4 2012

¹⁰ Jones Lang LaSalle, Onpoint, Zagreb City Report Q4 2012

⁵ CBRE, Marktbericht, Büromarkt Deutschland, Q4 2012

¹¹ CBRE Prag

⁶ Cushman & Wakefield, Marketbeat, Office Snapshot Bulgaria, Q4 2012

Der Büromarkt in Bukarest ist nach wie vor mieterorientiert, was sich an der Bereitschaft von Vermietern zeigt, diverse Miet anreize zu geben. Während Neuvermietungen nur 28 % der Vermietungsleistung 2012 ausmachten, bildeten Vertragsverlängerungen mit 68 % den größten Teil. Obwohl einige neue Projekte verschoben wurden, stieg die Leerstandsquote im Verlauf des Jahres durch Mieter, die ihre Flächen reduzierten, auf 15,3 %. 2013 und 2014 laufen einige bedeutende Mietverträge aus, was zum einen die Vermietungsaktivitäten ankurbeln und zum anderen, gemeinsam mit der geringeren Anzahl an spekulativen Projekten, einen langsamen Rückgang des Leerstands unterstützen sollte.

Die Gesamtvermietungsleistung am Zagreber Büromarkt betrug 2012 rund 50.000 m², was einen deutlichen Anstieg im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Im Verlauf des Jahres vergrößerte sich der Bürobestand um fast 10 %, nachdem ungefähr 80.000 m² neu auf den Markt kamen. Infolgedessen stieg der Leerstand von rund 12 % im Jahr 2011 auf 15,5 % zum Ende des vierten Quartals 2012.

Der Retailmarkt in Bulgarien ist seit dem vierten Quartal 2012 mit der dritten Welle neuer Einkaufszentren und folglich mit Umzügen sowie Mietverhandlungen konfrontiert. Die Mieten blieben stabil, werden aber voraussichtlich auf Grund der neuen Projekte unter Druck geraten.

Die Umsätze am rumänischen Retailmarkt stiegen im Verlauf des Jahres kontinuierlich an. Durch die geringere Anzahl an geplanten Projekten sind die Expansionsmöglichkeiten eingeschränkt. Große internationale Ketten expandieren dennoch angesichts der Vorteile, die von vielen Vermietern angeboten werden, wie zum Beispiel Umsatzmieten und Ausstattungszuschüsse.

Konzernstruktur und Strategie

Geschäftstätigkeit und Unternehmensstruktur

Die S IMMO Gruppe ist ein international tätiger Immobilien-Konzern mit Sitz in Wien. Die Muttergesellschaft S IMMO AG notiert seit 1987 als erste Immobilien-Investmentgesellschaft Österreichs an der Wiener Börse. Die beiden langfristig orientierten, strategischen Kernaktionäre der Gesellschaft sind Erste Group und Vienna Insurance Group, zwei der größten Finanzdienstleister in Zentral- und Südosteuropa. Die S IMMO Gruppe hat neben ihrem Hauptsitz in Wien Niederlassungen in Berlin sowie Budapest und beschäftigte im Berichtsjahr in diesen drei Ländern insgesamt 54 Mitarbeiter. In Deutschland zählt weiters die Hausverwaltung Maior Domus zur Unternehmensgruppe. Darüber hinaus gehören zahlreiche Projekt- und Besitzgesellschaften in Zentral- und Südosteuropa zum Konzern (siehe Anhang Seite 34 ff.).

S IMMO Gruppe

S IMMO AG (Wien)
S IMMO Germany GmbH (Berlin)	S IMMO Hungary Kft. (Budapest)	Maior Domus Hausverwal tungs GmbH (Berlin)	Diverse Projekt- und Besitz gesellschaften

Die Gesellschaft beschäftigt sich mit langfristigen, ertragbringenden Immobilien-Investments mittels Ankauf, Vermietung, Bestandhaltung und Verkauf von Gebäuden sowie mit Immobilien-Projektentwicklungen in Österreich, Deutschland und sechs Ländern Zentral- und Südosteuropas. Die S IMMO betreibt keine Forschung und Entwicklung. Alle wesentlichen Steuerungsfunktionen sowie das Management der österreichischen, tschechischen, slowakischen, rumänischen, bulgarischen sowie kroatischen Immobilien werden von der S IMMO AG in Wien ausgeübt. Die Tochtergesellschaften in Deutschland und Ungarn sind für das Asset Management und die Vermietungsaktivitäten vor Ort zuständig.

Portfoliostruktur

Die S IMMO investiert gezielt in vier Segmente: Büro- (38,8 %), Geschäfts- (26,5 %) und Wohnobjekte (21,1 %) sowie Hotels (13,6 %). Per 31.12.2012 bestand das Portfolio aus 218 Objekten mit einer Gesamtnutzfläche von rund 1,3 Mio. m² und einem Buchwert von EUR 1.872,3 Mio. Nach Verkehrswert betrachtet, bilden Objekte in Österreich mit 32,6 % und Deutschland mit 26,9 % den größten Anteil des Immobilienportfolios. Die Immobilien in SEE machen 20,7 % aus, in CEE befinden sich 19,8 % des Portfolios. Der Vermietungsgrad des Gesamtportfolios liegt bei sehr guten 92,0 % (2011: 92,5 %). Die Gesamt-Mietrendite beläuft sich auf 6,7 % (2011: 6,7 %).

Überblick über die Mietrenditen

in %	31.12.2012	31.12.2011
Deutschland	6,2	6,2
Österreich	5,8	5,6
SEE	8,1	8,5
CEE	7,6	7,6
Gesamt	6,7	6,7

Derzeit betreut die S IMMO über 6.800 Mieter in ihren Immobilien. Nahezu alle abgeschlossenen Mietverträge sind an den Euro und die gewerblichen Mietverträge zusätzlich an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes gebunden. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge unserer Top-25-Mieter beträgt etwa 8,8 Jahre.

Ziele und Strategie

Der Erfolg der S IMMO basiert auf einem soliden Immobilienportfolio, wobei gezielt in vier Segmente investiert wird. Der Fokus liegt dabei auf Immobilien in den Hauptstädten innerhalb der Europäischen Union – von Berlin über Prag und Wien bis Bukarest. Dadurch können wir die Vorteile aus den unterschiedlichen Immobilienzyklen nützen. Diese Strategie hat sich in den vergangenen Jahren gut bewährt und soll auch in den nächsten Quartalen fortgesetzt werden.

Die S IMMO nimmt ihre Rolle in der Gesellschaft sehr ernst und handelt verantwortungsvoll in den Bereichen Umwelt, Wirtschaft und Soziales (Details dazu auf Seite 14 ff.). Wir legen besonderen Wert auf ausgezeichnete Qualität und hohe Immobilienstandards. Daher begleiten wir unsere Gebäude über den gesamten Immobilienzyklus mit ganzheitlichen und nachhaltigen Konzepten mit dem Ziel, einen Mehrwert für unsere Anleger zu schaffen. Mit dem uns anvertrauten Kapital gehen wir verantwortungsvoll um. Aus diesem Grund prüfen wir unsere Investitionen anhand festgelegter Kriterien und Prozesse sehr gewissenhaft.

Auswahl neuer Mieter 2012

Unser Fokus liegt auf der Steigerung unserer Profitabilität und Verbesserung der Ertragskennzahlen. Ein wesentliches Augenmerk liegt dabei auf der weiteren Optimierung des Portfolios. So werden wir unsere Märkte genau beobachten mit dem Ziel, einerseits Gebäude in Deutschland mit Gewinn zu veräußern und andererseits attraktive Zukäufe zu tätigen. Darüber hinaus werden auch Neuvermietungen von revitalisierten Objekten zu höheren Mieterträgen führen.

Im Bereich Entwicklung konzentrieren wir uns in den kommenden Monaten auf das innerstädtische Projekt Quartier Belvedere Central in Wien, wo Ende des Jahres 2013 mit der Baugrubenaushebung das erste Teilprojekt beginnen könnte. Parallel dazu werden wir einzelne Grundstücke in Zentral- und Südosteuropa für eine potenzielle künftige Entwicklung vorbereiten, so dass mit dem Bau begonnen werden kann, sobald es die lokalen Marktgegebenheiten zulassen.

Finanzierungsseitig streben wir eine Senkung der Loan-to-Value-Ratio auf unter 50 % (per 31.12.2012: 53 %) und somit eine Steigerung der Eigenkapitalquote an. Diese werden wir auch durch den kontinuierlichen Rückkauf der S IMMO INVEST Genussscheine verbessern. Die bereits schlanken Unternehmensstrukturen sollen weiter optimiert werden, um die Effizienz kontinuierlich zu verbessern. Seit 2012 haben wir auch die Ausschüttungspolitik geändert und lassen unsere Aktionäre durch eine Dividende am Unternehmenserfolg teilhaben.

Führung und Kontrolle

Der Vorstand der S IMMO AG bestand 2012 aus drei Mitgliedern, welche die Geschäfte der Gesellschaft gemeinschaftlich führten. Seit 01.02.2013 setzt sich der Vorstand aus zwei Mitgliedern zusammen. Die Zusammenarbeit ist in den gesetzlichen Bestimmungen, in der Satzung und der Geschäftsordnung geregelt. Der Vorstand verfolgt eine verantwortungsvolle Unternehmensführung mit dem Ziel der Ertragssteigerung und Erhöhung des Unternehmenswertes. Dabei ist eine professionelle Unternehmenssteuerung anhand kaufmännischer und immobilienbezogener Kennzahlen von wesentlicher Bedeutung. Im Interesse des Unternehmens und im Sinne einer guten Corporate Governance arbeitet der Vorstand eng mit dem Aufsichtsrat zusammen. Der Aufsichtsrat bestand zum Jahresende aus acht Mitgliedern. Die Details zur Einhaltung des Österreichischen Corporate Governance Kodexes werden auf Seite 71 ff. erläutert.

Geschäfts- und Ergebnisentwicklung

Die S IMMO AG beendete das Geschäftsjahr 2012 sehr positiv und konnte dabei wesentliche Ertragskennzahlen im Vergleich zum Vorjahr verbessern. So erhöhte sich der Jahresüberschuss um 22,5 % auf EUR 26,0 Mio. (2011: EUR 21,2 Mio.) und das EBIT um 15,7 % auf EUR 106,8 Mio. (2011: EUR 92,3 Mio.). Das sehr gute Jahresergebnis und das beste EBIT in der Geschichte der S IMMO sind ein klarer Beweis für die hohe Effizienz des Unternehmens. Dabei spielt die ergebnisorientierte Verwaltung des Portfolios durch erfolgreiche Nachvermietungen, hohe Auslastung und laufende Kostenoptimierungen genauso eine entscheidende Rolle wie die Qualität der Immobilien. Diese operativen Erfolge ermöglichten es, negative nicht cashwirksame Effekte im Finanzergebnis und ein geringeres Immobilienportfolio zu kompensieren.

Entwicklung des Bruttoergebnisses

Im Jahr 2012 betrugen die Mieterlöse EUR 118,5 Mio. (2011: EUR 125,9 Mio.). Die Reduktion der Mieterlöse ist auf die Immobilienverkäufe zurückzuführen. Die Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung (Erlöse der in Form von Managementverträgen betrie-

benen Hotels) beliefen sich auf EUR 42,0 Mio. (2011: EUR 40,6 Mio.) und trugen auch zu einem höheren Bruttoergebnis aus der Hotelbewirtschaftung bei. Dieses verbesserte sich von EUR 9,0 Mio. auf EUR 9,9 Mio., was einem Plus von 9,1 % entspricht.

Bei der Aufteilung der Mieterlöse nach Regionen leistete Deutschland mit 27,2 % den größten Anteil, gefolgt von SEE mit 26,3 % und Österreich mit 26,2 %. Die Mieterlöse in CEE wiesen einen Anteil von 20,3 % auf.

Betrachtet man die Mieterlöse nach Nutzungsarten, leisteten Geschäftsflächen mit 36,2 % den größten Beitrag. Bürogebäude folgten mit 34,5 % und Wohnungen mit 22,5 %. Die vermieteten Hotels wiesen einen Anteil von 6,8 % auf. Die in Form von Managementverträgen betriebenen Hotels Vienna Marriott und Budapest Marriott sind in den Erlösen aus der Hotelbewirtschaftung ausgewiesen.

In Summe belief sich das Bruttoergebnis auf EUR 104,4 Mio. (2011: EUR 107,0 Mio.). Der Grund für die leichte Reduktion liegt wie bereits erwähnt vor allem in den getätigten Immobilienverkäufen, die das Immobilienvermögen um 4,9 % reduzierten Mieterlöse gesamt (5,8 % zu Verkehrswerten per 31.12.2011).

*

in EUR Mio.

* Ohne Vienna Marriott Hotel und Budapest Marriott Hotel * Ohne Vienna Marriott Hotel und Budapest Marriott Hotel

Erfolgreiche Immobilienverkäufe

Die S IMMO AG nützte im Jahr 2012 die positive Stimmung auf dem deutschen und österreichischen Immobilienmarkt und veräußerte 21 Objekte mit Gewinn. Im Detail setzten sich die Verkäufe folgendermaßen zusammen:

Wien

1010 Wien, Neutorgasse 4–8 (3 Wohnungen) 1010 Wien, Neutorgasse 2 (Wohnen) 1050 Wien, Bräuhausgasse 3–5 (Büro) 1130 Wien, Amalienstraße 48 (Büro)

Linz

4020 Linz, Rainerstraße 6–8 (Büro)

Berlin

10435 Berlin, Kollowitzstraße 100 (Wohnen) 10555 Berlin, Alt Moabit 47 (Wohnen) 10559 Berlin, Stephanstraße 53 (Wohnen) 10717 Berlin, Bundesallee 31a (Wohnen) 10997 Berlin, Zeughofstraße 20 (Wohnen) 13585 Berlin, Lynarstraße 37 (Wohnen) 13585 Berlin, Neumeister Straße 12 (Wohnen) 13629 Berlin, Voltastraße 1 (Wohnen) 14193 Berlin, Cunostraße 52–53 / Friedrichsruher Straße 31–33 (Wohnen)

* Ohne Vienna Marriott Hotel und Budapest Marriott Hotel

Hamburg

20457 Hamburg, Mönkedamm 7 (Büro) 22111 Hamburg, Billstedter Straße 20–30 / Oststeinbeker Weg 30 (Wohnen) 22117 Hamburg, Möllner Landstraße 117–121 (Wohnen) 22337 Hamburg, Im Grünen Grunde 2–6 (Wohnen)

München

81379 München, Tölzer Straße 35 (Büro)

Die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien betrugen im Geschäftsjahr 2012 EUR 132,2 Mio. (2011: EUR 46,5 Mio.). Damit konnte die S IMMO ihr Ziel, Immobilien in Höhe von EUR 100 Mio. zu verkaufen, deutlich übertreffen. Der sich daraus ergebende Veräußerungsgewinn belief sich auf EUR 10,8 Mio. (2011: EUR 11,6 Mio.). Das EBITDA betrug EUR 98,8 Mio. (2011: EUR 101,4 Mio.), und die EBITDA-Marge konnte von 48,8 % im Jahr 2011 auf knapp über 50 % im Jahr 2012 erhöht werden. Bezogen auf das Immobilienvermögen liegt das EBITDA bei 5,3 % – im Vergleich zum internationalen Branchendurchschnitt von 4 % ein außergewöhnlich gutes Ergebnis. Dies ist auch ein Beweis für das effiziente und ergebnisorientierte Asset Management.

Bewertung von Immobilien

Das Neubewertungsergebnis betrug in Summe EUR 16,8 Mio. (2011: EUR 0,1 Mio.) und zeigte wie im Vorjahr eine nach Regionen unterschiedliche Entwicklung. Das Immobilienvermögen in Österreich und Deutschland wurde auf Grund der anhaltend positiven Entwicklung in diesen beiden Ländern aufgewertet. Dem standen Wertminderungen in Zentral- und Südosteuropa gegenüber.

Neubewertungsergebnis

in EUR Mio.	2012	2011
Deutschland	26,6	6,0
Österreich	6,7	9,3
Zentraleuropa	-7,0	-4,6
Südosteuropa	-9,5	-10,6
Gesamt	16,8	0,1

Die beschriebenen Effekte führten insgesamt zu einer Erhöhung des Betriebsergebnisses (EBIT) um EUR 14,5 Mio. auf EUR 106,8 Mio. im Geschäftsjahr 2012 (2011: EUR 92,3 Mio.). Das entspricht einem beachtlichen Zuwachs von 15,7 % und gleichzeitig einem Rekord-EBIT der S IMMO. Im Vergleich zum Vorkrisen-Jahr 2007 konnte die Kennzahl um über EUR 6,8 Mio. erhöht werden.

Steigerung des Jahresüberschusses auf EUR 26,0 Mio.

Im Geschäftsjahr 2012 betrug das Finanzergebnis (exklusive Genussscheinergebnis) EUR -61,8 Mio. (2011: EUR -51,5 Mio.) und enthielt einen nicht cashwirksamen Fremdwährungsverlust von EUR 2,0 Mio. (2011: Fremdwährungsgewinn von EUR 7,3 Mio.). Dieser Effekt ergibt sich aus dem Kursanstieg des ungarischen Forints und der tschechischen Krone gegenüber dem Euro. Der rumänische Leu verzeichnete gegenüber dem Euro eine Abschwächung. Der Fremdwährungseffekt hat sich im Vergleich zum dritten Quartal kaum verändert, da im vierten Quartal bei einer Vielzahl von Gesellschaften (siehe Anhang Seite 36) ein Wechsel der funktionalen Währung von lokaler Währung auf den Euro durchgeführt und somit die Ergebnisauswirkung von Währungsschwankungen reduziert wurde.

Das Finanzergebnis wurde neben den genannten nicht cashwirksamen Fremdwährungseffekten auch durch unbare Derivatbewertungseffekte in Höhe von etwa EUR 8,0 Mio. (2011: EUR 0) belastet. Dieser Aufwand entstand durch Kredittilgungen, die im Rahmen des IFRS Hedge Accounting diversen derivativen Zinsabsicherungsinstrumenten zugeordnet waren. Der Ergebnisanspruch der Genussscheininhaber ergab für das Jahr 2012 einen Aufwand von EUR 12,8 Mio. (2011: Aufwand von EUR 11,2 Mio.).

Insgesamt wurde das Geschäftsjahr 2012 mit einem sehr zufriedenstellenden Jahresüberschuss von EUR 26,0 Mio. (2011: EUR 21,2 Mio.) beendet, was einem markanten Anstieg von 22,5 % bei einem um 4,9 % geringeren Portfoliovolumen entspricht.

Funds From Operations (FFO)

Der FFO setzte die positive Entwicklung der ersten drei Quartale auch im vierten Quartal fort und belief sich im Geschäftsjahr 2012 auf EUR 33,0 Mio. (2011: EUR 28,9 Mio.) Das entspricht einem Plus von 14,3 %, welches unter anderem durch das niedrigere Zinsniveau erzielt werden konnte. Bezogen auf die Börsenkapitalisierung konnte eine beachtliche FFO-Rendite von 10,1 % erzielt werden. Zur Berechnung des FFO wurde das Jahresergebnis um nicht cashwirksame Positionen wie Abschreibungen, das Ergebnis aus der Bewertung von Zinsabsicherungsinstrumenten und Währungsdifferenzen bereinigt.

Net Operating Income (NOI)

Auf Grund der getätigten Immobilienverkäufe ging der NOI um 1,7 % auf EUR 97,5 Mio. leicht zurück (2011: EUR 99,3 Mio.). Die NOI-Marge konnte hingegen um 1,8 Prozentpunkte (PP) auf 49,6 % verbessert werden.

Aufstellung des NOI per 31.12.

	2012	2011	Verände rung
NOI in EUR Mio.	97,5	99,3	-1,7 %
NOI-Marge in %	49,6	47,8	1,8 PP

Cashflow

Die getätigten Immobilienveräußerungen hatten Einfluss auf die drei ausgewiesenen Cashflow-Kennzahlen: Im Geschäftsjahr 2012 konnte ein operativer Cashflow von EUR 92,2 Mio. erzielt werden (2011: EUR 96,0 Mio.). Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit erreichte EUR 113,1 Mio. (2011: EUR 4,5 Mio.), während der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit EUR -258,6 Mio. (2011: EUR -124,9 Mio.) betrug.

FINANZ- UND VERMÖGENSLAGE

Das Gesamtvermögen der S IMMO Gruppe reduzierte sich auf Grund der Immobilienverkäufe von EUR 2.175,4 Mio. per 31.12.2011 auf EUR 2.013,8 Mio. per 31.12.2012. Das langfristige Immobilienvermögen betrug EUR 1.809,6 Mio. (2011: EUR 1.906,7 Mio.), während sich das kurzfristige Immobilienvermögen auf EUR 62,7 Mio. (2011: EUR 62,8 Mio.) belief.

Cashbestand

Die S IMMO Gruppe hatte zum Jahresende einen Bestand an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten in Höhe von EUR 57,1 Mio. (2011: EUR 115,3 Mio.).

Eigenkapital

Das Eigenkapital ohne Fremdanteile erhöhte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr trotz Dividendenausschüttung von EUR 474,0 Mio. auf EUR 483,2 Mio. Dieser Wert berücksichtigt unter anderem die nicht über die Gewinn- und Verlustrechnung geführte Bewertung der derivativen Finanzinstrumente sowie eigene Aktien. Die ausgewiesenen Minderheitsanteile im Eigenkapital reduzierten sich von EUR 29,1 Mio. auf EUR 26,3 Mio. und betreffen überwiegend den Partner beim Serdika Center.

Finanzmanagement

Die Umsetzung der Basel III-Richtlinien zwingt Finanzinstitute zu einer restriktiveren Kreditvergabepolitik. Dies hat einerseits höhere Margen, andererseits niedrigere Beleihungshöhen zur Folge. Dennoch ist es der S IMMO gelungen, alle geplanten Refinanzierungen und Neukreditaufnahmen erfolgreich umzusetzen. Die S IMMO finanziert sich fast ausschließlich in Euro--Krediten. Etwa 92 % der langfristigen Kredite sind variabel verzinst und an den Euribor gebunden, rund 8 % basieren auf Fixzinsvereinbarungen. Gegen mögliche Änderungen des Zinsniveaus bei variabel verzinsten Krediten sichert sich die S IMMO in Form von derivativen Zinsabsicherungsinstrumenten (Caps, Swaps, Collars) ab.

Auf Grund der getätigten Immobilienverkäufe konnten die Finanzverbindlichkeiten weiter reduziert werden: Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten betrugen per 31.12.2012 EUR 973,4 Mio. (2011: EUR 1.103,4 Mio.). Die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten machten EUR 180,4 Mio. (2011: EUR 208,9 Mio.) aus. Daraus ergab sich zum Jahresende eine reduzierte Loan-to-Value-Ratio in Höhe von 53 % (2011: 57 %). Den langfristigen Finanzverbindlichkeiten stand ein Immobilienvermögen von EUR 1.872,3 Mio. gegenüber.

Bilanzstruktur 2012

in EUR Mio.

Fälligkeiten der Finanzverbindlichkeiten:

in EUR Mio.	2012	2011
Weniger als 1 Jahr	180,4	208,9
1–5 Jahre	472,5	328,9
Mehr als 5 Jahre	500,9	774,5

Net Asset Value (NAV)

Der NAV laut Bilanz konnte auch in diesem Jahr gesteigert werden und betrug per 31.12.2012 EUR 7,17 je Aktie (31.12.2011: EUR 6,96 je Aktie). Mittel- bis langfristig werden die auslaufenden derivativen Zinsabsicherungsinstrumente einen positiven Beitrag zur Erhöhung des Bilanz-NAV leisten. Der EPRA-NAV konnte ebenfalls verbessert werden und belief sich auf EUR 9,18 je Aktie (31.12.2011: EUR 8,70 je Aktie). Bei der Kalkulation des EPRA-NAV wird das Eigenkapital um jene Effekte bereinigt, die keinen langfristigen Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der S IMMO Gruppe haben wie beispielsweise die Bewertung der Zinsabsicherungsinstrumente und latente Steuern.

in EUR Mio.	2012	2011
Eigenkapital gemäß Bilanz (ohne Minderheiten)	483,2	474,0
Neubewertung von sonstigem Vermögen	21,6	15,5
Fair Value von Finanz instrumenten (ergebnisneutral erfasst)	83,2	73,5
Latente Steuern	30,5	29,1
EPRA-NAV	618,4	592,1
EPRA-NAV in EUR pro Aktie	9,18	8,70

Mitarbeiter und Verantwortung

Mit ihren Immobilien erfüllt die S IMMO das Grundbedürfnis des Menschen nach Lebensraum, sei es zum Wohnen, zum Arbeiten oder für die Freizeit. Deshalb sieht sich das Unternehmen besonders eng mit der Gesellschaft verknüpft. Diese Nähe bildet die Grundlage für das verantwortungsvolle Handeln der S IMMO in den Bereichen Wirtschaft, Umwelt und Soziales.

Mitarbeiter

Die Mitarbeiter der S IMMO sind nicht nur das wichtigste Kapital des Unternehmens, um langfristig erfolgreich zu sein, sondern auch die Verbindung zu externen Partnern, Aktionären, Mietern und allen anderen Dialoggruppen. Diese Schlüsselfunktionen nimmt die S IMMO zum Anlass für eine gezielte fachliche und persönliche Weiterbildung ihrer Mitarbeiter. Ein Schwerpunkt liegt dabei auf der Erweiterung von branchenspezifischem Know-how, beispielsweise die Aufnahme in die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) oder immobilienbezogene Master-Lehrgänge. Die Ausgaben für Aus- und Weiterbildung beliefen sich 2012 auf durchschnittlich ca. EUR 900 pro Mitarbeiter.

Umfassendes Work-Life-Balance-Angebot

Ein ausgeglichenes Berufs- und Privatleben wirkt sich positiv auf die Motivation, die Gesundheit und die Leistungsbereitschaft der Mitarbeiter aus. Die S IMMO ist sich ihrer diesbezüglichen Verantwortung bewusst und bietet daher ein umfassendes Angebot für ein angenehmes Arbeitsumfeld, das sich von flexiblen Arbeitszeiten über medizinische Leistungen bis hin zu Essensgutscheinen erstreckt.

Vielfalt als Vorteil

Als international tätiges Unternehmen beschäftigt die S IMMO AG Mitarbeiter aus unterschiedlichen Ländern. Diese Vielfalt an Sprachen und Kulturen sieht das Unternehmen als wertvolle Ressource. Die Unternehmenskultur ist geprägt von schlanken Strukturen und abteilungsübergreifender Zusammenarbeit, die dennoch Raum für individuelle Entfaltung und Weiterentwicklung bietet. Die Nähe zum Management ermöglicht eine schnelle und offene Kommunikation.

Mitarbeiterstruktur

Gesamtanzahl Mitarbeiter: 84

Höchste Immobilienstandards

Überzeugende Corporate Social Responsibility beginnt für die S IMMO bereits beim Kerngeschäft des Unternehmens. Sowohl bei Entwicklungsprojekten als auch bei der energetischen und baulichen Sanierung von Bestandsobjekten wendet die S IMMO höchste Standards an, reduziert dadurch Betriebskosten sowie Emissionen und leistet somit einen erheblichen Beitrag zum Umweltschutz und zur Zufriedenheit der Mieter.

2012 wurde das umfangreiche Revitalisierungsprogramm der letzten Jahre in Deutschland fortgesetzt und die Sanierung von sieben weiteren Objekten abgeschlossen. So wurden seit 2009 insgesamt 19 Gebäude nachhaltig renoviert. Dadurch konnte der Vermietungsgrad in Deutschland von rund 87 % zu Beginn des Programms auf derzeit 93 % gesteigert werden.

Case Study: Sanierung eines gründerzeitlichen Wohnhauses in Berlin Schöneberg

Unter den 2012 revitalisierten Objekten befindet sich ein rund 4.800 m² großer Altbau aus der Gründerzeit in Berlin Schöneberg. Neben Arbeiten an Fassade, Dach und Treppenhaus wurden umfangreiche Strangsanierungen im Heizungs-, Elektround Sanitärbereich durchgeführt. Wärmeverluste beim Heizen werden deutlich reduziert, was wiederum Energie und Betriebskosten spart. Die Gewerbeflächen im Erdgeschoß sind vollständig vermietet. Die hochwertigen Altbauwohnungen erzielen Mieteinnahmen, die deutlich über dem Marktdurchschnitt liegen.

Green Buildings als Modell der Zukunft

Neben den allgemein hohen Standards, die bei der Gebäudeentwicklung oder -revitalisierung von der S IMMO angewendet werden, haben auch Green Buildings im Unternehmen einen hohen Stellenwert. Sie garantieren nicht nur einen sorgsamen Umgang mit sämtlichen Ressourcen und niedrige Life-Cycle-Kosten, sondern werden sowohl von Mietern als auch von Gesetzgebern immer stärker gefordert. Die S IMMO ist sich dieser Entwicklung bewusst und achtet insbesondere bei Entwicklungsprojekten auf Nachhaltigkeitskriterien als Basis für internationale Zertifizierungen.

So ist das S IMMO Bürogebäude Sun Offices in Bukarest nicht nur BREEAM-zertifiziert (BRE Environmental Assessment Method – die weltweit führende freiwillige Zertifizierungsmethode für Immobilien), sondern zeichnet sich auch durch Energieeffizienzklasse A aus. Dadurch werden in den Bereichen Heizen, Warmwasser, Kühlen, Ventilation und Licht der Ressourceneinsatz und der damit verbundene CO2 -Ausstoß sowie die Betriebskosten im Vergleich zu älteren Gebäuden deutlich verringert. Das dazu gehörende Einkaufszentrum Sun Plaza befindet sich gerade im Green-Building-Zertifizierungsprozess.

Darüber hinaus wurde das DGNB-zertifizierte Einkaufszentrum Serdika Center in Sofia bei den EuropaProperty SEE Real Estate Awards 2012 mit einem SEE Green Building Award ausgezeichnet und beweist damit einmal mehr seine herausragende Qualität.

Verantwortungsvolles Wirtschaften

Langfristige und nachhaltige Wertsteigerung ist in der Strategie der S IMMO verankert. Die Basis dafür bildet das hochwertige Immobilienportfolio. Dabei setzt das Unternehmen auf gezielte Investition in vier Segmente und auf Hauptstädte innerhalb der Europäischen Union. Dadurch können Immobilienzyklen strategisch genutzt werden.

Die Nähe zu ihren Stakeholdern ist für die S IMMO besonders wichtig und wird im Unternehmen auf vielfältige Weise gelebt. Umfangreiche und transparente Information, gegenseitiger Res-

pekt und eine Gesprächskultur auf Augenhöhe bilden die Grundlage für eine gute und langfristige Zusammenarbeit. 2012 wurde in einem gemeinschaftlichen Prozess

Das S IMMO Leitbild finden Sie unter: http://www.simmoag.at/leitbild

das Leitbild der S IMMO erarbeitet. Es soll nicht nur Mitarbeitern als Orientierung dienen, sondern auch die Werte des Unternehmens nach außen transportieren. Dazu zählen vor allem das starke Team mit Handschlagqualität, Traditionsbewusstsein, Qualität, Verantwortung und konsequentes Handeln.

Um maximale Fairness gegenüber Partnern zu garantieren und rechtlich unzulässige sowie ethisch bedenkliche Geschäftspraktiken zu unterbinden, müssen in der S IMMO bei allen Abläufen strenge interne Richtlinien eingehalten werden. Die wichtigsten Regelungen und Handelsprinzipien der S IMMO werden zurzeit in einem Code of Conduct zusammengefasst. Darüber hinaus bekennt sich das Unternehmen seit 2007 zum Österreichischen Corporate Governance Kodex.

Soziale und gesellschaftliche Verantwortung

Im sozialen Bereich unterstützt die S IMMO unter dem Leitgedanken "Obdach geben" Organisationen, die Menschen in Not ein neues Zuhause bieten. Dabei legt das Unternehmen besonderen Wert auf langfristige Kooperationen.

Näheres zu unseren CSR-Projekten: www.simmoag.at/csr

2012 standen darüber hinaus drei Studentenprojekte im Fokus: So verbrachten Studenten der Nottingham Trent University eine Woche in Wien sowie Bratislava und bekamen dabei einen umfassenden Einblick in das Immobiliengeschäft

und die Märkte der S IMMO. Mit der Donau Universität Krems besteht seit einigen Jahren eine Kooperation. Das jährliche Auslandsmodul zum Thema Portfoliooptimierung im Masterlehrgang Real Estate wird bei der S IMMO Germany in Berlin abgehalten. An der Fachhochschule Wiener Neustadt gab Vorstandsmitglied Friedrich Wachernig zudem Studenten einen persönlichen Einblick in den Alltag der Immobilienbranche.

2012 wurden folgende weitere Projekte unterstützt:

• In Kooperation mit der Caritas:
• Gemeindezentrum in Esztergom, Ungarn
• Hoffnungshaus und Beratung, Rumänien
• Tageszentrum und mobile Betreuung in Pokrovan, Bulgarien
• Kinderhospiz Sonnenmond, Österreich
• Wiener Kunstsupermarkt, Österreich
• Turn On Architekturfestival in Wien, Österreich

Ausblick 2013

Die S IMMO wird ihre Kooperationen mit der Caritas, dem Wiener Kunstsupermarkt und dem Kinderhospiz Sonnenmond im Jahr 2013 fortführen. Im Umweltbereich wird sich das Unternehmen dem ÖkoBusiness Check der Stadt Wien unterziehen, bei dem interne Energie-, Rohstoff- und Abfallströme untersucht und im Anschluss Verbesserungsvorschläge präsentiert werden. Darüber hinaus sind in Zusammenarbeit mit der Caritas Corporate-Volunteering-Projekte geplant.

Ansprechpartner

Sollten Sie Fragen zu unseren CSR-Aktivitäten haben, wenden Sie sich bitte an das Team der Unternehmenskommunikation: Tel.: +43 (0)50 100-27522 oder per E-Mail an media@simmoag.at.

Risiko- und Chancenmanagement

Als internationaler Immobilien-Investmentkonzern ist die S IMMO Gruppe mit einer Vielzahl von Risiken und Chancen konfrontiert, die einerseits Einfluss auf die operative Geschäftstätigkeit und andererseits auf die strategische Unternehmensführung haben können. Durch die kontinuierliche Identifizierung, Analyse, Steuerung und Überwachung der Risiken und Chancen versucht die Gesellschaft, negative Entwicklungen und potenzielle Erfolgsfaktoren rechtzeitig zu erkennen und diese in den Entscheidungsprozessen zu berücksichtigen.

Das Geschäftsmodell des Unternehmens sieht eine gezielte Investition in vier Segmente (Büro-, Geschäfts-, Wohnflächen und Hotels) vor. Dabei verwaltet und investiert das Unternehmen in Immobilien in Hauptstädten innerhalb der Europäischen Union von Berlin bis Bukarest. Diese Diversifizierung dient einerseits der breiten Risikostreuung, andererseits der Chancenoptimierung. Die Chancen ergeben sich durch die verschiedenen Immobilienzyklen bei einzelnen Nutzungsarten, aber auch durch die regionalen Unterschiede in der wirtschaftlichen Entwicklung.

Das Risikomanagement umfasst neben internen Regelungen und Richtlinien laufende Berichte im Rahmen von regelmäßigen Jours fixes an den Vorstand sowie Kontrollmaßnahmen, die im gesamten Unternehmen etabliert sind und der Früherkennung, Steuerung sowie Überwachung von Risiken dienen. Der Vorstand trifft die wesentlichen risikorelevanten Entscheidungen. Investitionsvorhaben unterliegen ab einer bestimmten Größenordnung zusätzlich der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Beide Organe werden über Risiken sowie über das Interne Kontrollsystem informiert.

Die in diesem Abschnitt dargestellten Risiko- und Chancengruppen wurden neuerlich analysiert. Im Wesentlichen sind die Risiken und Chancen im Vergleich zum Vorjahr unverändert geblieben.

Internes Kontrollsystem

Für wesentliche Geschäftsprozesse besteht ein Internes Kontrollsystem (IKS). Dabei werden

die Wirksamkeit und Wirtschaftlichkeit der betrieblichen Tätigkeit,

die Zuverlässigkeit der Finanzberichterstattung und

die Einhaltung der für das Unternehmen maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften

überwacht und kontrolliert.

Das IKS bildet gemeinsam mit der Internen Revision und der (börsenrechtlichen) Compliance das interne Überwachungssystem der Gesellschaft. Wesentliche Kernprozesse − insbesondere auch jener der Konzernrechnungslegung − sind in der internen Prozessdatenbank erfasst. Diese beinhaltet eine Risiko-Kontroll-Matrix, in der die Abläufe, die potenziellen Einzelrisiken und die zugeordneten Kontrollschritte definiert sind.

Wesentliche Merkmale des rechnungslegungsbezogenen IKS sind:

Klare, schriftlich formulierte Funktionstrennung zwischen den Bereichen Finanz- und Rechnungswesen sowie anderen Verantwortungsbereichen (z.B. Treasury)

Richtlinien zur Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Konzernabschluss, die im IFRS-Konzern-Handbuch festgelegt sind

Beurteilung jener Risiken, die zu einer wesentlichen Fehldarstellung von Transaktionen führen können (z.B. inkorrekte Zuordnung zu Bilanz- und G&V-Positionen)

Entsprechende Kontrollroutinen bei der automationsgestützten Aufstellung des Konzernabschlusses

Berichte an interne Berichtsadressaten (Vorstand und Aufsichtsrat) umfassen unter anderem Quartals-, Segment- und Liquiditätsberichte sowie im Bedarfsfall auf einzelne immobilienbezogene Berichte.

Prozessbezogene Kontrolltätigkeiten umfassen eine regelmäßige Überprüfung von Vollständigkeit und Richtigkeit der Daten sowie Abweichungsanalysen.

Interne Revision

Die Interne Revision des Unternehmens beauftragt und koordiniert Prüfungen wesentlicher Geschäftsprozesse der S IMMO AG bzw. ihrer lokalen Tochtergesellschaften hinsichtlich ihrer Funktionsfähigkeit, bestehender Risiken und Kontrollschwächen sowie möglicher Effizienzverbesserungspotenziale in mehrjährigen Zyklen. Diese Prüfungen werden ausschließlich von renommierten, externen Experten (Ernst & Young) durchgeführt. Grundlage für die Revisionsprüfungen bildet der vom Vorstand genehmigte operative Jahresrevisionsplan bzw. der strategische Mehrjahresplan. Die Ergebnisse der Prüfungen werden an den Vorstand berichtet. Darüber hinaus wird der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats regelmäßig über den Revisionsplan sowie die Ergebnisse der durchgeführten Revision informiert.

Risikoübersicht

Unternehmensstrategische Risiken	Immobilienspezifische Risiken	Finanzielle Risiken	Sonstige Risiken
Umfeld- und Branchenrisiko	Immobilienportfoliorisiko	Liquiditätsrisiko	Steuerrisiko
Investitionsrisiko	Vermietungsrisiko	Zinsänderungsrisiko	Umweltrisiko
Kapitalmarktrisiko	Entwicklungsrisiko	Finanzierungsrisiko	Rechtsrisiko
	Immobilienbewertungsrisiko	Fremdwährungsrisiko

ERLÄUTERUNG DER EINZELRISIKEN

Unternehmensstrategische Risiken

Strategische Risiken sind eng mit der Geschäftsstrategie der S IMMO verbunden und können diese auch gegebenenfalls stark beeinflussen.

Umfeld- und Branchenrisiko

Die wirtschaftlichen Gegebenheiten in den einzelnen Märkten der S IMMO haben Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienbranche in der jeweiligen Region. Da sich das wirtschaftliche Umfeld laufend ändert, sind die sich daraus ergebenden Risiken teilweise nur schwer prognostizierbar. Aus aktueller Sicht schätzt das Unternehmen die Nachfrage am österreichischen Büro- und Einzelhandelsmarkt konstant bis rückläufig ein, wobei die S IMMO einen sehr guten Vermietungsgrad hat. In Berlin profitiert die Gesellschaft aktuell von einem starken Zuzug und hoher Mobilität. Das macht den Wohnimmobilienmarkt auch im Jahr 2013 für die S IMMO attraktiv. Die Nachfrage nach deutschen Büroflächen ist stabil. Ebenfalls positiv entwickelt sich das Hotelsegment des Unternehmens. Herausfordernd bleibt der Immobilienmarkt in Ungarn und Südosteuropa – vor allem in Bulgarien, wo die Erholung noch einige Zeit dauern wird. Bukarest erlebt derzeit eine moderate Erholung. Die Nachfrage steigt leicht, und auch die Prognosen für die kommenden Jahre sind zuversichtlich. Die Schwierigkeiten in Bulgarien könnten negative Auswirkungen einerseits auf die Verwertung im Bürogebäude, andererseits auf die erwarteten Mieten im Einkaufszentrum haben.

Investitionsrisiko

Ein wesentlicher Bestandteil der Unternehmensstrategie zielt darauf ab, bei der Auswahl von Immobilien potenzielle Investitionsrisiken zu erkennen. Vor diesem Hintergrund setzt die S IMMO Gruppe im Vorfeld einer Investitionsentscheidung auf umfassende interne und externe Analysen. Dabei werden zum Beispiel Faktoren wie Attraktivität des Standorts, Infrastruktur und Bonität der Mieter herangezogen. Darüber hinaus sind klare Limits festgelegt, ab welchem Investitionsvolumen eine Genehmigung des Aufsichtsrats erforderlich ist. In den kommenden Quartalen konzentriert sich das Unternehmen auf das innerstädtische Entwicklungsprojekt Quartier Belvedere Central rund um den neuen Hauptbahnhof in Wien, wo die S IMMO gemeinsam mit Partnern eine Bruttogeschoßfläche von etwa 130.000 m² in mehreren Phasen entwickeln wird. Das Interesse an dem Projekt ist groß, so dass erste Gespräche bereits erfolgversprechend geführt werden. Darüber hinaus werden einzelne Entwicklungsgrundstücke in Zentral- und Südosteuropa für einen potenziellen zukünftigen Bau vorbereitet. Allerdings wird mit dem Bau erst begonnen, wenn es eine allfällige Vorverwertung gibt und sich die lokalen Marktbedingungen verbessert haben. In diesem Zusammenhang sind kurzfristig keine Investitionen in höherem Ausmaß geplant.

Kapitalmarktrisiko

Der Kapitalmarkt ist für die S IMMO von besonderer Wichtigkeit. Das Unternehmen bemüht sich, das Vertrauen der Anleger in die S IMMO Aktie durch transparente, zeitnahe und effiziente Kommunikation zu stärken. Zur Sicherstellung der Kapitalmarkt-Compliance verfügt die S IMMO Gruppe über eine Compliance-Ordnung mit klar definierten Wohlverhaltensregeln für alle Mitarbeiter und Organe.

Immobilienspezifische Risiken

Wirtschaftlich herausfordernde Zeiten können zu Bonitätsverschlechterungen von Mietern, erhöhten Mietrückständen, steigenden Leerstandsraten und Mietausfällen führen.

Immobilienportfoliorisiko

Dem Immobilienportfoliorisiko begegnet die S IMMO Gruppe mit gezielten Investitionen in vier Segmente und in Hauptstädte innerhalb der Europäischen Union. Dieses Risiko war im Berichtsjahr nicht in allen Segmenten und Ländern gleichermaßen ausgeprägt: Der Wohnungsmarkt in Österreich und Deutschland etwa entwickelte sich positiv, was zu einer Reduktion entsprechender Risiken im Portfolio der Gesellschaft geführt hat. Darüber hinaus hat aus Risikomanagementsicht die Ausrichtung der Geschäftstätigkeit auf Länder mit langfristigem Entwicklungspotenzial sowie auf Top-Lagen in Hauptstädten innerhalb der Europäischen Union wesentlich zu einem stabilen Gesamtportfolio beigetragen.

Vermietungsrisiko

Das Vermietungsrisiko ist stark mit der allgemeinen wirtschaftlichen Lage in den einzelnen Märkten verknüpft und damit auch mit entsprechenden Planungsunsicherheiten behaftet. So weist zum Beispiel derzeit die politische und wirtschaftliche Entwicklung in Ungarn, Rumänien und Bulgarien ein höheres Risiko im Vergleich zu den übrigen EU-Ländern auf. Der Fokus auf langfristige Mietverträge wirkte sich im vergangenen Geschäftsjahr positiv auf den Vermietungsgrad aus, der sich per 31.12.2012 auf 92,0 % belief. Auch im laufenden Jahr bleibt auf Grund der aktuellen wirtschaftlichen Situation und der veröffentlichten Wirtschaftsprognosen ein Verwertungsrisiko (auch bei Vertragsverlängerungen) bestehen. Das betrifft insbesondere die Bürogebäude in Budapest und Sofia. In den beiden Einkaufszentren in Südosteuropa sehen wir uns weiter mit Mietausfällen konfrontiert. Vereinzelt kann es auch zu schwierigeren Verhandlungen bei der Verlängerung von Mietverträgen kommen.

Entwicklungsrisiko

Im Bereich Entwicklungen konzentriert sich das Unternehmen in den kommenden Monaten auf das Projekt Quartier Belvedere Central – Teil eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas rund um den neuen Hauptbahnhof in Wien. Das Risiko bei diesem Projekt wurde dadurch minimiert, dass es sich an einem Top-Standort in Wien befindet und in Kooperation mit Partnern durchgeführt wird. Darüber hinaus erfolgt der Bau in mehreren Phasen. Das Interesse für das Projekt ist groß, weshalb erste Gespräche mit potenziellen Mietern erfolgversprechend verlaufen. Bei den bestehenden Entwicklungsgrundstücken in Zentralund Südosteuropa werden derzeit Vorbereitungen für einen möglichen Bau in der Zukunft getroffen. So werden unter anderem Flächenwidmungen und Baugenehmigungen eingeholt oder Architekturwettbewerbe ausgeschrieben. Mit dem Bau wird erst begonnen, sobald es die lokalen Marktbedingungen zulassen und eine bestimmte Vorverwertungsquote erreicht ist.

Immobilienbewertungsrisiko

Das Immobilienbewertungsrisiko beschreibt das Risiko von negativen Wertschwankungen des Immobilienportfolios, die sich auf Grund von geänderten makroökonomischen Gegebenheiten – außerhalb des Einflussbereichs des Unternehmens – und immobilienspezifischen Faktoren ergeben können. Die S IMMO versucht, mögliche Risiken vorausschauend zu erkennen und etwaige negative Effekte durch eine optimale Immobilienbewirtschaftung und Portfoliosteuerung zu minimieren. Kommt es zu Marktwertänderungen, können diese in weiterer Folge nicht nur das Ergebnis, sondern das Eigenkapital und somit auch den Börsenkurs und die Kreditwürdigkeit der Gesellschaft negativ beeinflussen.

Finanzielle Risiken

Die Steuerung von finanziellen Risiken beinhaltet für die S IMMO Gruppe vor allem den Umgang mit Liquiditäts-, Zinsänderungs-, Finanzierungs- und Währungsrisiken.

Liquiditätsrisiko

Zur Sicherstellung der Liquidität werden die Zahlungsströme des Unternehmens von der Finanzierungsabteilung auf Basis einer laufenden Liquiditätsplanung in Zusammenarbeit mit den Bereichen Projektentwicklung, Asset Management und Akquisition koordiniert, auf Plausibilität geprüft und laufend angepasst. Auf Grund verschärfter Eigenkapital- und Liquiditätsvorschriften für Banken und der anhaltenden Euro-Krise könnte es allerdings zu Schwierigkeiten bei Refinanzierungen kommen. Die S IMMO kann davon trotz überwiegend langfristig abgeschlossener Kreditverträge hauptsächlich bei Kreditverlängerungen und Refinanzierungen betroffen sein (siehe auch Finanzierungsrisiko). Das Risiko kann primär auftreten, wenn es bei Kreditverlängerungen oder Refinanzierungen zu Verzögerungen kommt oder diese in einer geringeren Höhe als erwartet erfolgen. Ein Liquiditätsrisiko bergen ebenso nicht rechtzeitig realisierte Verkäufe von Immobilien oder Veräußerungen zu geringeren Preisen.

Zinsänderungsrisiko

Bei Fremdfinanzierungen besteht das Risiko sich ändernder Zinsniveaus. Derzeit wird allerdings erwartet, dass die Europäische Zentralbank den Leitzins vorerst weitgehend unverändert lässt. Dennoch kann nicht ausgeschlossen werden, dass Banken auf Grund der angespannten wirtschaftlichen Situation sowie der erhöhten Eigenkapital- und Liquiditätsvorschriften durch Basel III ihre Margen anheben. Das Zinsänderungsrisiko reduziert die S IMMO Gruppe langfristig durch Zinsabsicherungen ihrer variabel verzinsten Kredite. Per 31.12.2012 waren 8 % der Kreditverbindlichkeiten fix und 92 % der Kreditverbindlichkeiten – größtenteils an den Drei-Monats-Euribor gebunden – variabel verzinst. Zur Absicherung variabel verzinster Kredite verwendet die S IMMO derivative Finanzinstrumente (Swaps, Caps und Collars). Per Jahresende war das gesamte variabel verzinste Finanzierungsportfolio abgesichert. Die durchgeführten Stresstests (Details siehe Anhang Seite 63) zeigen, dass die S IMMO Gruppe an Änderungen des Zinsniveaus mit etwa einem Drittel partizipiert, was zur Folge hat, dass die Gesellschaft im Falle von Zinssteigerungen – trotz Absicherung durch derivative Finanzinstrumente – höheren Finanzierungskosten ausgesetzt wäre.

Finanzierungsrisiko

Die nach wie vor angespannte Situation des Bankensektors könnte zu einer noch restriktiveren Kreditvergabepolitik von Banken führen und somit die Refinanzierung erschweren. Auch eine Anhebung der Margen wäre denkbar. Dieses Finanzierungsrisiko minimiert die S IMMO Gruppe durch Streuung ihrer Kreditgeber (zum Bilanzstichtag 23 Einzelbanken) sowie durch langfristige Fremdkapitalaufbringung. Eine Kontrolle der Kreditaufnahmen erfolgt mittels nach Beträgen gestaffelter Genehmigungspflichten des Vorstands bzw. Aufsichtsrats. Per 31.12.2012 hatten die langfristigen Bankverbindlichkeiten eine durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit von mehr als 7,8 Jahren. Die Langfristigkeit der Finanzierung entspricht der branchenüblichen Praxis. Die Einhaltung der Vertragsbedingungen wird von der S IMMO Gruppe – in engem Kontakt mit kreditvergebenden Finanzinstituten – laufend überwacht. Im aktuellen Wirtschaftsumfeld steigt allerdings das Risiko von Covenant-Verletzungen (Klauseln in Kreditverträgen, die sich beispielsweise auf die Loan-to-Value-Ratio beziehen). Die Gesellschaft legt großen Wert auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Kreditbetrag und Verkehrswert der Objekte (Loan-to-Value-Ratio). Im Berichtsjahr lag die konzernweite Loan-to-Value-Ratio bei 53 %. Mittelfristig wird angestrebt, die Loan-to-Value-Ratio auf unter 50 % zu reduzieren und in weiterer Folge die Cashflow-Belastung auf der Finanzierungsseite zu senken. Trotz eines genauen Monitorings der Finanzierungsinstrumente und der relevanten Parameter kann bei entsprechend negativer Entwicklung der Konjunktur und des Finanzierungsumfelds nicht ausgeschlossen werden, dass die S IMMO mit Risiken im Bereich der Refinanzierung konfrontiert werden könnte.

Fremdwährungsrisiko

Kreditfinanzierungen der S IMMO Gruppe sind fast ausschließlich in Euro denominiert, und die Mietverträge sind fast ausschließlich an den Euro gebunden. Daher ist das unmittelbare cashwirksame Fremdwährungsrisiko als gering anzusehen. Buchhalterisch werden jedoch auch kurzfristige nicht cashwirksame Fremdwährungseffekte schlagend. Im Geschäftsjahr 2012 ergaben diese Effekte einen Verlust von EUR 2,0 Mio., der im Finanzergebnis der S IMMO Gruppe ausgewiesen wird. Das mittelbare, mittelfristige Fremdwährungsrisiko durch Wertänderungen kann in bestimmten betroffenen Märkten nicht ausgeschlossen werden.

Sonstige Risiken

Steuerrisiko

Als international tätige Immobilien-Investmentgesellschaft ist die S IMMO Gruppe mit einer Vielzahl von unterschiedlichen, sich laufend ändernden nationalen Steuersystemen konfrontiert. Änderungen der lokalen steuerlichen Rahmenbedingungen (z.B. bei den immobilienbezogenen Steuern, Umsatz- bzw. Ertragssteuern) können zu außergewöhnlichen Steuerbelastungen führen und stellen damit ein Ertragsrisiko dar. So brachte das erste Stabilitätsgesetz 2012 (StabG) in Österreich grundlegende Reformen im Bereich der Besteuerung des Immobilienvermögens, die Auswirkungen auf künftige Transaktionen oder Vermietungen haben könnten. Weiters gab es im Jahr 2012 in einigen Ländern (Ungarn, Tschechien und Kroatien) Erhöhungen des Umsatzsteuersatzes. In Deutschland wurde die Grunderwerbssteuer geändert. Die S IMMO versucht, allfällige Konsequenzen durch die kontinuierliche Zusammenarbeit mit lokalen Experten frühzeitig zu erkennen, bei der Entscheidungsfindung zu berücksichtigen sowie für bekannte Risiken ausreichende bilanzielle Vorsorgen zu treffen.

Umweltrisiko

Umweltrisiken können sowohl im Zusammenhang mit Bestandsimmobilien als auch mit Entwicklungsprojekten auftreten. Beispielsweise können geänderte Gesetze das Entfernen oder den Austausch von Materialien notwendig machen. Ebenso kann die

Entsorgung gefährlicher Substanzen auf einem Entwicklungsgrundstück erforderlich sein. Das wiederum kann zu zusätzlichen Kosten führen. Die S IMMO sichert sich gegen dieses Risiko dadurch ab, dass bei Akquisitionen und Investitionen genaue Standortanalysen durchgeführt und gegebenenfalls Garantieerklärungen eingeholt werden. Weiters agiert die S IMMO verantwortungsvoll sowohl bei Bestandsimmobilien als auch bei Entwicklungsprojekten, indem auf qualitativ hochwertige Materialien und Bauweisen geachtet wird.

Rechtsrisiko

Die S IMMO ist auf Grund ihrer Geschäftstätigkeit einer Vielzahl von rechtlichen Risiken ausgesetzt, die sich beispielsweise aus unklaren Rechtsvorschriften oder unvollständigen Vereinbarungen ergeben können. Das Rechtsrisiko kann manchmal zu gerichtlichen Rechtsstreitigkeiten führen. Die S IMMO begegnet diesem Risiko durch die Einbindung der internen Rechtsabteilung in alle wesentlichen Geschäfte und die Unterstützung durch Anwälte in den jeweiligen Ländern. Vor allem in Deutschland und Rumänien sind Rechtsstreitigkeiten offen. Aktuelle Rechtsrisiken sind, soweit erforderlich, durch entsprechende bilanzielle Maßnahmen abgedeckt.

GESAMTAUSSAGE ZUR RISIKOSITUATION

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass das Geschäftsjahr 2013 von einem noch immer schwierigen Wirtschaftsumfeld geprägt sein wird. Eine Erholung ist erst für das zweite Halbjahr, teilweise sogar erst für 2014 zu erwarten. Das wirtschaftliche Umfeld – allen voran die Probleme in Europa, den USA und China – wird auch Einfluss auf die Kapitalmärkte haben. Aktien profitieren allerdings derzeit von weniger attraktiven Staatsanleihen, expansiver Geldpolitik, niedrigen Zinsen und dem angeschlagenen Euro.

Die weiterhin angespannte wirtschaftliche Situation in einigen Märkten der S IMMO hat hauptsächlich Auswirkungen auf Immobilienbewertungen, Mieteinnahmen, Finanzierungskosten und mögliche Finanzierungen auf dem Kapitalmarkt, die eigene Liquidität, aber auch die Zahlungsfähigkeit der Partner. Zusätzlich ergeben sich Risiken aus den einzelnen Immobilien. Die S IMMO begegnet den genannten Risiken mit gezielten Maßnahmen und versucht damit, negative Auswirkungen auf die Ertragslage und die operative Geschäftstätigkeit zu minimieren. Durch eine gezielte Investition in vier Segmente und in Hauptstädte innerhalb der Europäischen Union sowie durch ein sorgfältiges Monitoring relevanter Kenngrößen für jede Immobilie wird potenziellen Risiken laufend entgegengewirkt.

Ausblick

Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Die guten Verkaufsmöglichkeiten auf dem deutschen Immobilienmarkt nutzte die S IMMO auch im ersten Quartal 2013 und verkaufte ein Wohnobjekt in Berlin und ein Geschäftsobjekt in Bremen.

Darüber hinaus wurden im ersten Quartal weitere 65.604 Aktien in Höhe von EUR 310.000 und 73.929 Genussscheine in Höhe von EUR 5.467.000 zurückgekauft.

Erwartete Umfeldentwicklung

Die europäische Wirtschaft stand im Jahr 2012 ganz im Zeichen der Schuldenkrise einzelner Mitgliedsstaaten. Die für den Euro-Raum bedeutendste Entscheidung war das Inkrafttreten des Europäischen Stabilitätsmechanismus (ESM) im Oktober 2012. Zwar verschärfte sich die Rezession in der Euro-Zone zum Jahresende nochmals, doch sind erste Signale einer Konjunkturstabilisierung zu beobachten. Viele Wirtschaftsexperten erwarten im Verlauf des ersten Halbjahres 2013 das Ende der Rezession, dem ein moderater Aufschwung folgen soll. Die Erste Group rechnet für Österreich und Deutschland mit einem BIP-Zuwachs von je 0,9 %. Für die gesamte Euro-Zone wird ein Plus von 0,4 % und in den USA von 2,0 % für das Jahr 2013 geschätzt. Der US-Konsum könnte infolge der langsamen Verbesserung am Arbeits- und Häusermarkt das globale Wachstum stützen. Insbesondere die Exporte der Euro-Zone sollten davon profitieren. Zu einer ähnlichen wirtschaftlichen Einschätzung kommt auch die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD). Laut Weltbank bleibt die Euro-Zone 2013 im Jahresdurchschnitt mit minus 0,1 % leicht in der Rezession. Die Gefahr einer schweren Finanzkrise in der Euro-Zone sei aber weitgehend gebannt, da die Staaten und die Europäische Zentralbank (EZB) die richtigen Schritte gesetzt haben.

Neben Zypern, Griechenland, Italien und Spanien leidet auch Südosteuropa unter der aktuellen Wirtschaftsentwicklung. Das Konjunkturwachstum in der Region hat sich verlangsamt. In den Jahren vor der Finanzkrise wuchsen die Staaten des früheren Ostblocks im Schnitt drei bis vier Prozentpunkte schneller als das restliche Europa, heute sind es nur mehr rund 1,5 Prozentpunkte. Für das Jahr 2013 prognostiziert der Internationale Währungsfonds (IWF) eine Steigerung des BIP von 2,5 % für Rumänien und von 1,5 % für Bulgarien. Osteuropa bleibt für österreichische Banken und Versicherungen dennoch ein Wachstumsmarkt. Das größte Zukunftspotenzial sieht die Raiffeisen Bank International (RBI) in Polen, Russland, Tschechien, der Slowakei und Rumänien.

Für das nächste Jahr wird weltweit mit einem stärkeren Wachstum gerechnet: So prognostiziert die Erste Group für 2014 einen Zuwachs von 1 % für die Euro-Zone, von 1,7 % für Österreich und 1,5 % für Deutschland. Deutlich besser sollen sich die USA im Jahr 2014 entwickeln. Hier gehen die Experten von einem Plus von 2,5 % aus.

Erwartete Geschäftsentwicklung

Wie bereits im vergangenen Jahr wird sich die S IMMO Gruppe auch 2013 auf die Steigerung der Ertragskennzahlen konzentrieren. So werden wir die anhaltend gute Stimmung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt für erfolgreiche Verkäufe nützen, attraktive Immobilienangebote prüfen und gegebenenfalls zukaufen. Ferner rechnen wir mit weiteren Vermietungserfolgen und höheren Mieterträgen bei revitalisierten Objekten in Deutschland. In Südosteuropa liegt der Fokus weiterhin auf der Vermietung der beiden Bürogebäude in Sofia und Bukarest. Während in Bukarest eine Erholung der wirtschaftlichen Situation spürbar ist, bleibt der Sofioter Büromarkt herausfordernd. Darüber hinaus planen wir, die bestehenden schlanken Strukturen im Unternehmen noch effizienter zu gestalten und dadurch weiter Kosten zu reduzieren. Finanzierungsseitig streben wir mittelfristig eine Loan-to-Value-Ratio von unter 50 % an.

Bei unserem Entwicklungsprojekt Quartier Belvedere Central beim neuen Wiener Hauptbahnhof entwickeln wir gemeinsam mit Partnern Hotels, Büros und Geschäftsimmobilien mit einer Bruttogeschoßfläche von etwa 130.000 m². Derzeit laufen bereits konkrete Verhandlungen mit potenziellen Nutzern. Die erste Bauphase könnte mit der Aushebung der Baugrube Ende dieses Jahres beginnen. Darüber hinaus werden einzelne Entwicklungsgrundstücke in Zentral- und Südosteuropa für einen potenziellen Bau in der Zukunft vorbereitet. So werden beispielsweise Flächenwidmungen eingeholt oder Architekturwettbewerbe veranstaltet, so dass mit dem Bau begonnen werden kann, sobald es die lokalen Marktbedingungen erlauben.

Kapitalmarktseitig legen wir den Fokus auf unser Aktienrückkauf-Programm und das Rückkauf-Programm des S IMMO INVEST Genussscheins, die beide bis Ende Juni 2013 laufen.

Informationen gemäß § 243a Unternehmensgesetzbuch (UGB)

Gemäß § 243a Unternehmensgesetzbuch (UGB) sind die folgenden Informationen anzugeben:

1.) Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt EUR 247.509.361,86 und ist aufgeteilt in 68.118.718 auf Inhaber lautende Stückaktien. Es gibt keine unterschiedlichen Aktiengattungen.

2.) Die Satzung enthält folgende Regelung: Das Stimmrecht jedes Aktionärs in der Hauptversammlung ist mit 15 % der ausgegebenen Aktien beschränkt. Hierbei sind die Aktien von Unternehmen, die miteinander einen Konzern im Sinne des § 15 Aktiengesetz (AktG) bilden, zusammenzurechnen, ebenso die Aktien, die von Dritten für Rechnung des betreffenden Aktionärs oder eines mit ihm konzernmäßig verbundenen Unternehmens gehalten werden. Zusammenzurechnen sind weiters Aktienbestände von Aktionären, die bei der Ausübung der Stimmrechte auf Grund eines Vertrags oder auf Grund abgestimmten Verhaltens gemeinsam vorgehen.

3.) Der Vorstand hat am 24.09.2009 von der Tri-Star Capital Ventures Ltd., einer internationalen Investmentgesellschaft, eine Mitteilung gemäß § 91 Abs. 1 Börsegesetz (BörseG) erhalten, wonach das Unternehmen die Beteiligung an der Sparkassen Immobilien AG (nunmehr S IMMO AG) auf 11,15 % des stimmberechtigten Grundkapitals aufgestockt hat. Die Gesellschaft wurde weiters von der s Versicherung AG, einem Konzernunternehmen der Vienna Insurance Group, am 20.04.2009 informiert, dass deren Beteiligung an der Sparkassen Immobilien AG (nunmehr S IMMO AG) mit 10,27 % die Meldegrenze von 10 % gemäß § 91 Abs. 1 BörseG überschritten hat. Zuletzt erhielt das Unternehmen am 24.07.2012 eine Information von der Erste Group Bank AG, wonach diese ihre Beteiligung an der S IMMO AG erhöht habe und am 20.07.2012 die im § 91 Abs. 1 BörseG vorgesehene Anteilsschwelle von 10 % der Stimmrechte überschritten habe; der nunmehr (unmittelbar und mittelbar) gehaltene Stimmrechtsanteil der Erste Group Bank AG beträgt 10,12 %.

4.) Es gibt keine Aktien mit besonderen Kontrollrechten.

5.) Arbeitnehmer, die im Besitz von Aktien sind, üben bei der Hauptversammlung ihr Stimmrecht unmittelbar aus.

6.) Der Vorstand besteht aus zwei, drei oder vier Mitgliedern. Die Mitglieder des Vorstands werden vom Aufsichtsrat mit Drei-Viertel-Mehrheit der abgegebenen Stimmen bestellt. Eine Bestellung zum Vorstand ist letztmalig vor Erreichen des 65. Lebensjahres möglich. Der Aufsichtsrat besteht aus höchstens zehn von der Hauptversammlung gewählten Mitgliedern. Satzungsändernde Beschlüsse über ordentliche Kapitalerhöhungen beschließt die Hauptversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen und mit einfacher Mehrheit des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals.

7.) a) Der Vorstand ist für fünf Jahre nach Eintragung dieser Satzungsänderung, somit bis 19.10.2017, ermächtigt, gemäß § 169 AktG mit Zustimmung des Aufsichtsrats, das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu EUR 123.754.680,93 durch Ausgabe von bis zu 34.059.359 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien zum Mindestausgabekurs von 100 % des anteiligen Betrags jeder Aktie am Grundkapital gegen Bar- oder Sacheinlagen (ausgenommen Sacheinlage gegen von der Gesellschaft ausgegebene Genussscheine und Forderungen aus diesen Genussscheinen oder sonstige Forderungen) in einer oder mehreren Tranchen zu erhöhen und den Ausgabekurs, die Ausgabebedingungen und die weiteren Einzelheiten der Durchführung der Kapitalerhöhung im Einvernehmen mit dem Aufsichtsrat festzusetzen; im Falle einer Kapitalerhöhung gegen Sacheinlage (ausgenommen Sacheinlage gegen von der Gesellschaft ausgegebene Genussscheine und Forderungen aus diesen Genussscheinen oder sonstige Forderungen) ist der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre ganz oder teilweise auszuschließen.

b) In der ordentlichen Hauptversammlung vom 01.06.2012 wurde dem Vorstand die Ermächtigung erteilt, nach den Bestimmungen des § 65 Abs. 1 Z 8 AktG für die Dauer von 30 Monaten ab dem Datum der Beschlussfassung, somit bis 01.12.2014, eigene Aktien im gesetzlich zulässigen Höchstausmaß bis zu 10 % des Grundkapitals der Gesellschaft zu erwerben und gegebenenfalls einzuziehen. Der Vorstand wurde auch ermächtigt, für die Dauer von fünf Jahren ab Beschlussfassung, somit bis 01.06.2017, mit Zustimmung des Aufsichtsrats für die Veräußerung der eigenen Aktien auch eine andere Art als über die Börse oder durch ein öffentliches Angebot unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre zu beschließen.

c) Das Grundkapital wird gemäß § 159 Abs. 2 Z 1 AktG um bis zu EUR 123.754.680,93 durch Ausgabe von bis zu 34.059.359 Stück neuen auf Inhaber lautende Stammaktien bedingt erhöht (bedingtes Kapital). Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, als Inhaber von auf der Grundlage des Hauptversammlungsbeschlusses vom 01.06.2012 ausgegebenen Wandelschuldverschreibungen von dem ihnen eingeräumten Umtausch- und/oder Bezugsrecht Gebrauch machen. Der Ausgabebetrag und das Umtausch- und/oder Bezugsverhältnis sind unter Berücksichtigung marktüblicher Berechnungsmethoden sowie des Kurses der Aktien der Gesellschaft zu ermitteln (Grundlagen der Berechnung des Ausgabebetrags); der Ausgabebetrag darf nicht unter dem anteiligen Betrag des Grundkapitals liegen. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats die weiteren Einzelheiten der Durchführung der bedingten Kapitalerhöhung (insbesondere Ausgabebetrag, Inhalt der Aktienrechte, Zeitpunkt der Dividendenberechtigung) festzulegen. Der Aufsichtsrat ist ermächtigt, Änderungen der Satzung, die sich durch die Ausgabe von Aktien aus dem bedingten Kapital oder auf Grund des Ablaufs der Frist zur Ausnutzung des bedingten Kapitals ergeben, zu beschließen.

d) In der ordentlichen Hauptversammlung vom 01.06.2012 wurde der Vorstand gemäß § 174 AktG neuerlich ermächtigt, innerhalb von fünf Jahren ab Beschlussfassung, somit bis 01.06.2017, mit Zustimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen, mit denen ein Umtausch- oder Bezugsrecht auf bis zu 34.059.359 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu EUR 123.754.680,93 verbunden ist, in einer oder mehreren Tranchen, auch verbunden mit einer Ermächtigung des Vorstands, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre für die Wandelschuldverschreibungen auszuschließen, gegen Barwerte auszugeben und alle weiteren Bedingungen der Wandelschuldverschreibungen, die Ausgabe und das Umtauschverfahren festzusetzen.

8.) Es gibt keine bedeutenden Vereinbarungen, an denen die Gesellschaft beteiligt ist und die bei einem Kontrollwechsel in der Gesellschaft infolge eines Übernahmeangebots wirksam werden, sich ändern oder enden.

9.) Es gibt keine Entschädigungsvereinbarungen zwischen der Gesellschaft und ihren Vorstands- und Aufsichtsratsmitgliedern oder Arbeitnehmern für den Fall eines öffentlichen Übernahmeangebots.

Konzernabschluss

Konzernbilanz	26
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung	28
Konzern-Gesamtergebnisrechnung	29
Konzern-Geldflussrechnung	30
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung	32
Anhang zum Konzernabschluss	33

Aktiva in TEUR	Anhangs angabe	31.12.2012	31.12.2011
Langfristiges Vermögen
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien
Vermietete Immobilien	3.1.1.	1.661.226	1.716.899
Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke	3.1.1.	20.157	55.480
		1.681.383	1.772.379
Selbst genutzte Immobilien	3.1.2.	128.202	134.321
Sonstiges Sachanlagevermögen	3.1.2.	7.034	7.472
Immaterielle Vermögenswerte	3.1.2.	165	165
Firmenwerte	3.1.3.	10	10
Anteile an assoziierten Unternehmen		9.382	8.2661)
Beteiligungen		774	7301)
Latente Steuern	3.1.12.	38.504	33.532
		1.865.454	1.956.875

Kurzfristiges Vermögen

Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	3.1.4.	62.700	62.800
Vorräte	3.1.5.	4.150	7.097
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	3.1.6.	10.560	9.943
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	3.1.6.	8.116	15.987
Andere Vermögenswerte		5.776	7.416
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente	3.1.7.	57.076	115.260
		148.378	218.503

2.013.832	2.175.378
-----------	-----------

1) Angepasst

Passiva in TEUR	Anhangs angabe	31.12.2012	31.12.2011
Eigenk apital	3.1.8.
Grundkapital		244.705	246.341
Kapitalrücklagen		73.005	73.416
Sonstige Rücklagen		165.463	154.285
		483.173	474.042
Nicht beherrschende Anteile	3.1.9.	26.323	29.088
		509.496	503.130

Langfristiges Fremdkapital

Nachrangiges Genussrechtskapital	3.1.10.	222.483	230.797
Finanzverbindlichkeiten	5.2.2.	973.426	1.103.371
Rückstellungen	3.1.11.	9.853	7.892
Andere Verbindlichkeiten		9.358	9.717
Latente Steuern	3.1.12.	68.966	62.600
		1.284.086	1.414.377

Kurzfristiges Fremdkapital

Finanzverbindlichkeiten	5.2.2.	180.352	208.888
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen		6.807	9.900
Andere Verbindlichkeiten		33.091	39.083
		220.250	257.871

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

für das Geschäftsjahr 2012

in TEUR	Anhangs angabe	2012	2011
Erlöse	3.2.1.
Mieterlöse		118.535	125.943
B etriebskostenerlöse		36.170	41.257
Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung		41.971	40.612
		196.676	207.812
Sonstige betriebliche Erträge		6.860	7.737
Aufwand aus der Immobilienbewirtschaftung	3.2.2.	-67.037	-76.982
Aufwand aus der Hotelbewirtschaftung	3.2.2.	-32.112	-31.576
Bruttoergebnis		104.387	106.991
Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien		132.230	46.500
Buchwerte veräußerter Immobilien		-121.390	-34.916
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien	3.2.3.	10.840	11.584
Verwaltungsaufwand	3.2.4.	-16.408	-17.169
Ergebnis vor Steuern, Immobilienbewertung, Abschreibungen und Finanzergebnis (EBITDA )		98.819	101.406
Abschreibungen	3.2.5.	-8.765	-9.266
Ergebnis aus der Immobilienbewertung	3.2.6.	16.756	146
Betriebsergebnis (EBIT )		106.810	92.286
Finanzergebnis	3.2.7.	-61.803	-51.458
Genussscheinergebnis	3.1.10.	-12.809	-11.185
Ergebnis vor Steuern (EBT )		32.198	29.643
Ertragssteuern	3.1.12.	-6.170	-8.398
Jahresüberschuss		26.028	21.245
davon den Anteilseignern der Muttergesellschaft zuordenbar		24.302	20.034
davon den nicht beherrschenden Anteilen zuordenbar		1.726	1.211
Ergebnis je Aktie
unverwässert = verwässert	3.2.8.	0,36	0,29

Konzern-Gesamtergebnisrechnung

für das Geschäftsjahr 2012

in TEUR	2012	2011
Jahresüberschuss	26.028	21.245
Bewertung Cashflow-Hedge	-20.653	-24.224
Erfolgsneutrale Ertragssteuerabgrenzung	3.962	5.049
Umgliederung erfolgswirksamer Derivatbewertungseffekt	6.019	0
Währungsrücklage	2.472	-8.758
Konzern-Gesamtergebnis des Jahres	17.828	-6.688
davon den Anteilseignern der Muttergesellschaft zuordenbar	17.945	-5.900
davon den nicht beherrschenden Anteilen zuordenbar	-117	-788

Konzern-Geldflussrechnung

für das Geschäftsjahr 2012

in TEUR	2012	2011
Ergebnis vor Steuern (EBT )	32.198	29.643
Ergebnis aus der Immobilienbewertung	-16.756	-146
Planmäßige Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen	8.765	9.266
Gewinne/Verluste aus der Veräußerung von Immobilien	-10.840	-11.584
Cashflow aus dem Verkauf von Vorratsvermögen	5.185	7.714
Gezahlte Ertragssteuern	-943	-1.546
Genussscheinergebnis	12.809	11.185
Zinsensaldo	61.803	51.458
Operativer Cashflow	92.221	95.990
Veränderungen im Nettoumlaufvermögen
Forderungen und sonstige Vermögenswerte	8.715	20.102
Rückstellungen und sonstige langfristige Verbindlichkeiten	-4.658	-2.162
Kurzfristige Verbindlichkeiten	-8.980	-8.047
Cashflow aus der Geschäftstätigkeit	87.298	105.883
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Investitionen in Immobilienvermögen	-11.970	-30.876
Investitionen in immaterielles Vermögen und Sachanlagen	-2.213	-1.226
De-/Investitionen in finanzielle Vermögenswerte	-940	-3.895
Veräußerung von Immobilienvermögen bzw. -besitzgesellschaften	127.045	38.786
Erhaltene Zinsen und sonstige Finanzerträge	1.217	1.736
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	113.139	4.525

in TEUR	2012	2011
Fortsetzung Konzern-Geldflussrechnung
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Erwerb eigener Genussrechte	-9.538	-23.684
Erwerb eigener Aktien	-2.048	-1.330
Mittelveränderung aus Ein-/Auszahlung Fremdanteile	-2.648	-1.550
Geldzu-/-abfluss aus Finanzierungen	-174.296	-28.348
Dividendenzahlung	-6.767	0
Ausschüttung auf den Genussschein	-11.186	-13.869
Gezahlte Zinsen	-52.138	-56.088

Liquide Mittel 01.01.	115.260	129.721
Nettoveränderung der liquiden Mittel	-58.184	-14.461
Liquide Mittel 31.12. 1)	57.076	115.260

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit -258.621 -124.869

1) Die Auswirkungen von Währungsumrechnungsdifferenzen auf den Bestand der liquiden Mittel sind unwesentlich und werden daher nicht gesondert dargestellt.

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

in TEUR	Grund kapital	Kapital rücklagen	Währungs rücklagen	Rücklage Hedge Accoun ting	Übrige Rück lagen	Zwischen summe S IMMO Gesell schafter	Nicht beherr schende Anteile	Summe
Stand 01.01.2012	246.341	73.416	-22.040	-55.627	231.952	474.042	29.088	503.130
Jahresüberschuss	0	0	0	0	24.302	24.302	1.726	26.028
Sonstiges Ergebnis	0	0	2.472	-8.829	0	-6.357	-1.843	-8.200
Rückkauf eigener Anteile	-1.637	-411	0	0	0	-2.048	0	-2.048
Abgang	0	0	0	0	0	0	-2.648	-2.648
Ausschüttung für 2011	0	0	0	0	-6.767	-6.767	0	-6.767
Stand 31.12.2012	244.705	73.005	-19.568	-64.456	249.487	483.173	26.323	509.496
Stand 01.01.2011	247.509	73.578	-13.398	-38.335	211.918	481.272	31.426	512.698

Stand 01.01.2011	247.509	73.578	-13.398	-38.335	211.918	481.272	31.426	512.698
Jahresüberschuss	0	0	0	0	20.034	20.034	1.211	21.245
Sonstiges Ergebnis	0	0	-8.642	-17.292	0	-25.934	-1.999	-27.933
Rückkauf eigener Anteile	-1.168	-162	0	0	0	-1.330	0	-1.330
Abgang	0	0	0	0	0	0	-1.550	-1.550
Stand 31.12.2011	246.341	73.416	-22.040	-55.627	231.952	474.042	29.088	503.130

Anhang zum Konzernabschluss zum 31.12.2012

1. Der Konzern

Die S IMMO Gruppe (S IMMO AG und ihre Tochtergesellschaften) ist ein international tätiger Immobilienkonzern. Die Konzern-Muttergesellschaft der S IMMO Gruppe, die S IMMO AG mit Sitz in 1010 Wien, Friedrichstraße 10, notiert seit 1992 an der Wiener Börse; seit 2007 im Prime-Market-Segment. Tochtergesellschaften bestehen in Österreich, Deutschland, Tschechien, der Slowakei, Ungarn, Kroatien, Rumänien, Bulgarien, Dänemark und auf Zypern. Zum 31.12.2012 ist die S IMMO Gruppe Eigentümerin von Immobilien in allen zuvor genannten Ländern mit Ausnahme von Dänemark und Zypern. Die Gesellschaft konzentriert sich auf den Ankauf, die Vermietung und die Verwertung von Immobilien in verschiedenen Regionen und Geschäftsbereichen zur optimalen Portfolioveranlagung. Eine weitere Geschäftsaktivität ist die Entwicklung bzw. Errichtung von Immobilien in Kooperation mit Projektentwicklungspartnern.

2. Grundsätze der Rechnungslegung, Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

2.1. Grundsätze der Rechnungslegung

Der Konzernabschluss wird in Übereinstimmung mit den zum Bilanzstichtag verpflichtend anzuwendenden International Financial Reporting Standards (IFRS), einschließlich der Interpretationen des "IFRS Interpretations Committee" (vormals "IFRIC"), wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, erstellt.

Der Rechnungslegung aller in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen liegen die einheitlichen Rechnungslegungsvorschriften der S IMMO Gruppe zu Grunde. Der Bilanzstichtag sämtlicher Unternehmen ist der 31.12. eines Jahres.

Der Konzernabschluss ist in 1.000 Euro ("TEUR"), gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode, aufgestellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.

2.2. Konsolidierungskreis und Konsolidierungsmethoden

In den Konzernabschluss sind alle Unternehmen (Tochtergesellschaften), die unter dem beherrschenden Einfluss (control) der Muttergesellschaft stehen, durch Vollkonsolidierung einbezogen. Ein beherrschender Einfluss besteht, wenn die Muttergesellschaft direkt oder indirekt in der Lage ist, die Finanz- und Geschäftspolitik des Unternehmens zu bestimmen, um aus dessen Tätigkeiten Nutzen zu ziehen. Die Einbeziehung einer Tochtergesellschaft beginnt mit dem Zeitpunkt der Erlangung des beherrschenden Einflusses und endet bei dessen Wegfall.

Unternehmen, auf welche die Muttergesellschaft direkt oder indirekt einen maßgeblichen Einfluss ausübt, sind nach der Equity-Methode bilanziert. Ein maßgeblicher Einfluss wird angenommen, wenn die S IMMO AG zwischen 20 % und 50 % der Stimmrechte hält.

Die erstmalige Einbeziehung einer Tochtergesellschaft erfolgt nach der Erwerbsmethode durch Ansatz der identifizierbaren Vermögenswerte (vor allem Immobilien) und Schulden des erworbenen Unternehmens mit dem beizulegenden Zeitwert sowie der Minderheitsanteile.

Die S IMMO Gruppe bewertet Minderheitsanteile grundsätzlich mit dem proportionalen Anteil an den identifizierbaren Nettovermögenswerten des Tochterunternehmens. Ein Geschäfts- oder Firmenwert ergibt sich aus der Gegenüberstellung der Summe aus beizulegendem Zeitwert der übertragenen Gegenleistung und dem Betrag, der für die nicht beherrschenden Anteile erfasst wurde, mit dem beizulegenden Zeitwert der identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden (dem Nettovermögen) des erworbenen Unternehmens. Der das Nettovermögen übersteigende Betrag wird als Geschäfts- oder Firmenwert angesetzt. Falls dieser Betrag negativ ist, erfasst die S IMMO Gruppe nach nochmaliger kritischer Würdigung der Ansetzbarkeit und Bewertung der übernommenen Vermögenswerte und Schulden diesen Betrag erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung.

Als Erwerbszeitpunkt wird jener Zeitpunkt bestimmt, an dem die Beherrschung über das erworbene Unternehmen erlangt wird.

Mit dem Unternehmenserwerb verbundene Kosten, die die S IMMO Gruppe bei der Durchführung eines Unternehmenserwerbs eingeht, wie z.B. Due-Diligence-, Bewertungs- und sonstige Fachberatungsgebühren, werden als Aufwand in den Perioden erfasst, in denen die Kosten angefallen sind.

Für die nach der Equity-Methode einbezogenen assoziierten Unternehmen wird der Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung nach den gleichen Grundsätzen wie bei vollkonsolidierten Gesellschaften ermittelt. Der anteilige Jahresüberschuss/-fehlbetrag des Unternehmens geht in den Buchwert der Anteile ein. Bei Ausschüttungen wird der Wertansatz um den anteiligen Betrag gemindert.

In den Konzernabschluss sind neben der S IMMO AG 66 (2011: 70) Unternehmen (Immobilienbesitz- und Zwischenholdinggesellschaften), welche unmittelbar bzw. mittelbar im Eigentum der S IMMO AG stehen, einbezogen (Vollkonsolidierung) sowie 4 (2011: 3) Gesellschaften, die at Equity konsolidiert werden.

Im vierten Quartal wurde die CII Central Investments Imobiliare S.R.L. erstmals in den Konzernabschluss der S IMMO AG als at Equity-Beteiligung miteinbezogen. Im dritten Quartal wurde die SIAG Burstah Immobilien GmbH in die S IMMO Wohnimmobilien GmbH verschmolzen. Im vierten Quartal wurden die KJ Ejendomme Syd APS in die S IMMO AG verschmolzen und die HWI III ApS in die E.V.I. Immobilienbeteiligungs GmbH verschmolzen.

Gesellschaft	Sitz	Land	Nominal kapital	%	Wäh rung	Konsoli dierungsart
CEE Immobilien GmbH	Wien	A	35.000	100	EUR	VK
CEE PROPERTY-INVEST Immobilien GmbH	Wien	A	48.000.000	100	EUR	VK
CEE CZ Immobilien GmbH	Wien	A	35.000	100	EUR	VK
German Property Invest Immobilien GmbH	Wien	A	35.000	100	EUR	VK
Hotel DUNA Beteiligungs Gesellschaft m.b.H.	Wien	A	145.346	100	EUR	VK
AKIM Beteiligungen GmbH	Wien	A	35.000	100	EUR	VK
SO Immobilienbeteiligungs GmbH	Wien	A	35.000	100	EUR	VK
CEE Beteiligungen GmbH	Wien	A	35.000	100	EUR	VK
E.V.I. Immobilienbeteiligungs GmbH	Wien	A	35.000	100	EUR	VK
SIAG Berlin Wohnimmobilien GmbH	Wien	A	3.982.500	99,74	EUR	VK
E.I.A. eins Immobilieninvestitionsgesellschaft m.b.H.	Wien	A	36.336	100	EUR	VK
PCC-Hotelerrichtungs- und Betriebsgesellschaft m.b.H. & Co. KG	Wien	A	8.299.237	70	EUR	VK
PCC-Hotelerrichtungs- und Betriebsgesellschaft m.b.H.	Wien	A	36.336	100	EUR	VK
Neutorgasse 2 – 8 Projektverwertungs GmbH	Wien	A	35.000	100	EUR	VK
H.S.E. Immobilienbeteiligungs GmbH	Wien	A	35.000	100	EUR	VK
A.D.I. Immobilien Beteiligungs GmbH	Wien	A	35.000	100	EUR	VK
ISP Immobilienentwicklungs- und Verwertungs gesellschaft m.b.H.	Wien	A	35.000	25	EUR	E
BGM-IMMORENT Aktiengesellschaft & Co KG	Wien	A	4.360.370	20,3	EUR	E
VIERTEL ZWEI Hoch GmbH & Co KG	Wien	A	100.000	100	EUR	VK
VIERTEL ZWEI Plus GmbH & Co KG	Wien	A	100.000	100	EUR	VK
VIERTEL ZWEI Hotel GmbH & Co KG	Wien	A	100.000	100	EUR	VK
S IMMO Property Invest GmbH	Wien	A	35.000	100	EUR	VK
Hansa Immobilien EOOD	Sofia	BG	10.175	77	BGN	VK

Gesellschaft	Sitz	Land	Nominal kapital	%	Wäh rung	Konsoli dierungsart
CEE PROPERTY BULGARIA EOOD	Sofia	BG	20.000	100	BGN	VK
Washington Project EOOD	Sofia	BG	20.000	50	BGN	E
SIAG HOLDING LIMITED	Nicosia	CY	3.000	100	EUR	VK
Areal CZ spol. s.r.o.	Prag	CZ	100.000	100	CZK	VK
Eltima Property Company s.r.o.	Prag	CZ	100.000	100	CZK	VK
REGA Property Invest s.r.o.	Prag	CZ	200.000	100	CZK	VK
Tolleson a.s.	Prag	CZ	200.000	100	CZK	VK
Lützow-Center GmbH	Berlin	D	25.000	100	EUR	VK
Ikaruspark GmbH	Berlin	D	25.000	100	EUR	VK
S IMMO Germany GmbH	Berlin	D	25.000	100	EUR	VK
S Immo Geschäftsimmobilien GmbH	Berlin	D	25.000	100	EUR	VK
S Immo Wohnimmobilien GmbH	Berlin	D	25.000	100	EUR	VK
Markt Carree Halle Immobilien GmbH	Berlin	D	25.000	100	EUR	VK
Tölz Immobilien GmbH	Berlin	D	25.000	100	EUR	VK
Einkaufs-Center Sofia G.m.b.H. & Co KG	Hamburg	D	87.000.000	65	EUR	VK
SIAG Deutschland Beteiligungs-Verwaltungs GmbH	Berlin	D	25.000	100	EUR	VK
SIAG Deutschland Beteiligungs GmbH & Co. KG	Berlin	D	100.000	99,74	EUR	VK
SIAG Leipzig Wohnimmobilien GmbH	Berlin	D	750.000	99,74	EUR	VK
Maior Domus Hausverwaltung GmbH	Berlin	D	25.000	100	EUR	VK
SIAG Property I GmbH	Berlin	D	25.000	100	EUR	VK
H.W.I. I ApS	Århus	DK	939.000	100	EUR	VK
H.W.I. IV ApS	Århus	DK	134.000	100	EUR	VK
GERMAN PROPERTY INVESTMENT I APS (GPI I APS)	Århus	DK	17.000	99,71	EUR	VK
GERMAN PROPERTY INVESTMENT II APS (GPI II APS)	Århus	DK	60.000	99,71	EUR	VK
GERMAN PROPERTY INVESTMENT III APS (GPI III APS)	Århus	DK	17.000	99,71	EUR	VK
Bank-garázs Ingatlanfejlesztési és Vagyonhasznosító Kft.	Budapest	H	500.000	100	HUF	VK
CEE Property-Invest Ingatlan Kft.	Budapest	H	100.000.000	100	HUF	VK
Maros utca Épitési és Ingatlanhasznositási Kft.	Budapest	H	500.000	100	HUF	VK
Buda Kereskedelmi Központ Kft.	Budapest	H	3.000.000	100	HUF	VK
Duna Szálloda Zrt.	Budapest	H	5.000.000	100	HUF	VK
S IMMO Hungary Kft.	Budapest	H	98.600.000	100	HUF	VK
Szegedi út Ingatlankezelö Kft.	Budapest	H	500.000	100	HUF	VK
Nagymezö utcai Projektfejlesztesi Kft.	Budapest	H	462.590.000	100	HUF	VK
CEE Property-Invest Hungary 2003 Ingatlan Kft.	Budapest	H	3.000.000	100	HUF	VK
CEE PROPERTY INVEST ROMANIA SRL	Bukarest	RO	1.000	100	RON	VK
Societate Dezvoltare Comercial Sudului (SDCS) S.R.L.	Bukarest	RO	245.674.000	100	RON	VK
VICTORIEI BUSINESS PLAZZA S.R.L.	Bukarest	RO	18.852.144	100	RON	VK
DUAL Construct Invest S.R.L.	Bukarest	RO	2.000	82	RON	VK
ROTER INVESTITII IMOBILIARE S.R.L.	Bukarest	RO	4.472.020	100	RON	VK

Gesellschaft	Sitz	Land	Nominal kapital	%	Wäh rung	Konsoli dierungsart
CII Central Investments Imobiliare S.R.L.	Bukarest	RO	1.816.000	47	RON	E
Galvaniho Business Centrum s.r.o.	Bratislava	SK	7.000	100	EUR	VK
Galvaniho 2 s.r.o.	Bratislava	SK	7.000	100	EUR	VK
IPD - International Property Development s.r.o.	Bratislava	SK	33.000	100	EUR	VK
SIAG Fachmarktzentren s.r.o.	Bratislava	SK	7.000	100	EUR	VK
SIAG Hotel Bratislava s.r.o.	Bratislava	SK	7.000	100	EUR	VK
Galvaniho 4 s.r.o.	Bratislava	SK	33.000	100	EUR	VK
Eurocenter d.o.o.	Zagreb	HR	20.000	100	HRK	VK

2.3. Berichtswährung und Währungsumrechnung

Die Konzernberichtswährung (Darstellungswährung) ist der Euro. Die funktionale Währung der Konzerngesellschaften bestimmt sich nach dem wirtschaftlichen Umfeld, in dem die jeweilige Gesellschaft tätig ist. Auf Grund geänderter Verhältnisse (die Verkehrswerte, die Mietvereinbarungen und die Refinanzierungen der vermieteten Liegenschaften werden nunmehr als nachhaltig auf Euro basierend angesehen) wurde die funktionale Währung mit Wirksamkeit ab Beginn des vierten Quartals 2012 bei einem Großteil der Konzerngesellschaften in den Ländern Rumänien, Bulgarien, Ungarn und Tschechien auf Basis der Regelungen des IAS 21 von lokaler Währung auf Euro umgestellt. Diese Umstellung wurde prospektiv gemäß den Bestimmungen von IAS 21 durchgeführt. Die Änderung betrifft ein Immobilienvermögen (Wert lt. Konzernabschluss per 31.12.2012) von insgesamt rund TEUR 503.000. Die neue Vorgehensweise wird nach unserer Einschätzung zu einer Verbesserung der Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage im Konzernabschluss der S IMMO Gruppe führen.

Bei denjenigen Gesellschaften der S IMMO Gruppe, bei denen weiterhin die Landeswährung der funktionalen Währung entspricht, erfolgt die Umrechnung von der funktionalen Währung in die Darstellungswährung gem. IAS 21 wie folgt:

• (a) Vermögenswerte und Schulden zum Stichtagskurs
• (b) Erträge und Aufwendungen zum Periodendurchschnittskurs
• (c) Alle sich daraus ergebenden Umrechnungsdifferenzen werden als Währungsumrechnungsrücklage im Eigenkapital angesetzt.

Der Währungsumrechnung wurden folgende Kurse zu Grunde gelegt:

	Tschechien CZK	Ungarn HUF	Bulgarien BGN	Rumänien RON	Kroatien HRK
Stichtagskurs 31.12.2012	25,151	292,300	1,956	4,445	7,558
Durchschnittskurs 2012	25,219	285,546	1,956	4,494	7,533
Stichtagskurs 31.12.2011	25,787	314,580	1,956	4,323	7,537
Durchschnittskurs 2011	24,635	280,460	1,956	4,242	7,444

2.4. Neu anzuwendende Rechnungslegungsvorschriften

2.4.1. Neue Standards und Interpretationen

Änderungen von IFRS 1 "Erstmalige Anwendung – Ausgeprägte Hochinflation und Beseitigung der festen Zeitpunkte für Erstanwender"

Änderungen von IFRS 7 "Finanzinstrumente: Angaben – Übertragung finanzieller Vermögenswerte"

Änderungen von IAS 12 "Ertragsteuern – Latente Steuern: Realisierung zu Grunde liegender Vermögenswerte"

Auswirkungen der neuen oder geänderten Standards auf die S IMMO Gruppe:

Die neuen oder geänderten Standards, welche ab dem 01.01.2012 anzuwenden sind, führen zu keinen wesentlichen Änderungen des Konzernabschlusses. Die im Konzernabschluss angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie Berechnungs- und Darstellungsweisen blieben dadurch gegenüber dem letzten Konzernjahresabschluss zum 31.12.2011 im Wesentlichen unverändert.

2.4.2. Neue, zum Stichtag noch nicht verpflichtend anzuwendende Standards

Für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 01.07.2012 beginnen:

Bereits in EU-Recht übernommen und im Amtsblatt der EU veröffentlicht:

Änderungen von IAS 1 "Darstellung des Abschlusses – Darstellung der Positionen im Sonstigen Ergebnis"

Für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 01.01.2013 beginnen:

Bereits in EU-Recht übernommen und im Amtsblatt der EU veröffentlicht:

Änderungen von IFRS 7 "Finanzinstrumente: Angaben – Saldierung von finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten"

IFRS 10 "Konzernabschlüsse" und IAS 27 "Einzelabschlüsse" (Anwendungspflicht nach der EU-Kommission ab 01.01.2014)

IFRS 11 "Gemeinschaftliche Vereinbarungen" und IAS 28 "Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen" (Anwendungspflicht nach der EU-Kommission ab 01.01.2014)

IFRS 12 "Angaben zu Beteiligungen an anderen Unternehmen" (Anwendungspflicht nach der EU-Kommission ab 01.01.2014)

IFRS 13 "Bemessung des beizulegenden Zeitwertes"

IAS 19 "Leistungen an Arbeitnehmer"

IFRIC 20 "Abraumbeseitigungskosten im Tagbergbau"

Noch nicht in EU-Recht übernommen:

Änderungen von IFRS 1 "Erstmalige Anwendung der International Financial Reporting Standards – Darlehen der öffentlichen Hand"

Änderungen von IFRS 10, IFRS 11 und IFRS 12 "Übergangsleitlinien"

Verbesserungen zu IFRS 1, IAS 1, IAS 16, IAS 32 und IAS 34 (im Rahmen des jährlichen Verbesserungsprozesses des IASB)

Für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 01.01.2014 beginnen:

Bereits in EU-Recht übernommen und im Amtsblatt der EU veröffentlicht:

Änderungen von IAS 32 "Finanzinstrumente: Darstellung – Saldierung von finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten"

Noch nicht in EU-Recht übernommen:

Änderungen von IFRS 10, IFRS 12 und IAS 27 "Investmentgesellschaften"

Für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 01.01.2015 beginnen:

Noch nicht in EU-Recht übernommen:

IFRS 9 "Finanzinstrumente"

Änderungen von IFRS 9 "Finanzinstrumente" und IFRS 7 "Finanzinstrumente: Angaben – Verpflichtender Anwendungszeitpunkt und Anhangangaben bei Übergang"

Die genannten Neufassungen und Interpretationen werden nicht frühzeitig angewandt. Mögliche Auswirkungen der überarbeiteten Standards und Interpretationen im jeweiligen Jahr der erstmaligen Anwendung werden derzeit durch das Management analysiert.

2.5. Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen gegenüber dem Vorjahr

Abgesehen von der im Kapitel 2.3. beschriebenen Umstellung der funktionalen Währung in einigen Ländern der Regionen CEE und SEE wurden im Geschäftsjahr 2012 keine Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und keine Änderungen in der Präsentation des Abschlusses vorgenommen. Die Umstellung der funktionalen Währung zum 01.10.2012 hat zu einer betragsmäßig nicht wesentlichen Verschiebung von Währungsdifferenzen zwischen der Gewinn- und Verlustrechnung und der Gesamtergebnisrechnung geführt.

2.6. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

2.6.1. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

Der Wertansatz der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt branchenüblich nach dem in IAS 40 als Wahlrecht festgelegten Modell des beizulegenden Zeitwertes (Fair Value Model). Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien sind Immobilien, die zur Erzielung von Miet- und Pachterträgen oder zur Wertsteigerung gehalten werden, sowie unbebaute Grundstücke. Nicht in den Anwendungsbereich des IAS 40 fallen Immobilien, die zum Verkauf erworben, entwickelt oder vom Unternehmen selbst genutzt werden.

Durch die Anwendung des Zeitwertmodells werden das Immobilienvermögen sowie die Grundstücke zum jeweiligen Bilanzstichtag mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die daraus entstehenden Veränderungen zum Buchwert vor Neubewertung werden erfolgswirksam im Neubewertungsergebnis erfasst.

Die Immobilien werden als Vermögenswerte der jeweiligen Gesellschaft in deren funktionaler Währung bilanziert.

Die Diversität der mit dem beizulegenden Zeitwert erfassten Immobilien erfordert eine sorgfältige Auswahl des jeweils passenden Bewertungsmodells sowie eine auf die jeweilige Immobilie abgestimmte Parameterwahl, bei der Faktoren wie die Lage der Immobilie, Nutzungsart, Marktumfeld, Bauqualität etc. Berücksichtigung finden. Die Bewertungen folgen dabei prinzipiell der Ertragswertmethode bzw. der Discounted-Cashflow-Methode.

2.6.2. Selbst genutzte Immobilien, sonstiges Sachanlagevermögen

Die selbst genutzten Immobilien betreffen größtenteils Hotels, die von der S IMMO Gruppe selbst betrieben werden. Der Geschäftsbereich dieser Hotels umfasst die Zimmervermietung sowie die Gastronomie. Die Hotels werden großteils in Form von Managementverträgen betrieben, wodurch das Risiko der Auslastung bei der S IMMO Gruppe liegt. Daher fallen derartige Hotels nicht unter den Anwendungsbereich des IAS 40 (als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien) und sind als Sachanlagen gemäß IAS 16 zu behandeln.

Der Wertansatz der selbst genutzten Immobilien (selbst betriebenen Hotels) und des sonstigen Sachanlagevermögens erfolgt nach dem Anschaffungskostenmodell gemäß IAS 16. Dementsprechend werden die Immobilien zum Zeitpunkt der erstmaligen Bilanzierung mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten erfasst und diese in den Folgejahren um planmäßige Abschreibungen sowie etwaige Wertminderungen reduziert.

Fremdkapitalkosten werden beim Bau von qualifizierten Immobilien für die Zeit der Herstellung auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten aktiviert, falls die Finanzierung direkt diesen Immobilien zugeordnet werden kann.

Die planmäßige Abschreibung erfolgt linear über die erwartete Nutzungsdauer. Diese beträgt für:

	Nutzungsdauer in Jahren
	von	bis
Selbst betriebene Hotels	25	33
Sonstige Sachanlagen	3	10

2.6.3. Firmenwerte

In der Bilanz ausgewiesene Firmenwerte resultieren aus der Anwendung der Erwerbsmethode bei Unternehmenserwerben. Die Bewertung des Firmenwertes erfolgt mit dem zum Zeitpunkt des Unternehmenserwerbs ermittelten Wert abzüglich kumulierter Wertminderung gemäß den Vorschriften von IAS 36. Bei Anteilen an assoziierten Unternehmen ist der Firmenwert im fortgeschriebenen Beteiligungsbuchwert enthalten.

2.6.4. Immaterielle Vermögenswerte

Immaterielle Vermögenswerte stellen nach IAS 38 identifizierbare, nicht monetäre Vermögenswerte ohne physische Substanz dar. Die Ansatzkriterien für immaterielle Vermögenswerte sind Identifizierbarkeit, Verfügungsmacht über den Vermögenswert, künftiger wirtschaftlicher Nutzen, die Zurechenbarkeit des Nutzenzuflusses auf den immateriellen Vermögenswert und eine verlässliche Ermittlung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Immaterielle Vermögenswerte, die eine begrenzte Nutzungsdauer aufweisen, werden planmäßig abgeschrieben. Dabei werden folgende Nutzungsdauern zu Grunde gelegt:

		Nutzungsdauer in Jahren
	von	bis
Software	3	6

Darüber hinaus werden die Vermögenswerte auf Wertminderungen in Übereinstimmung mit IAS 36 überprüft.

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögenswerte werden in der Bilanz zu Anschaffungskosten abzüglich linearer planmäßiger Abschreibungen sowie Wertminderung angesetzt.

Die S IMMO Gruppe hat keine selbst erstellten immateriellen Vermögenswerte aktiviert.

2.6.5. Zur Veräußerung gehaltene Immobilien

Immobilienvermögen wird in Abgrenzung zur Klassifizierung von Immobilienvermögen gemäß IAS 40 dann "zur Veräußerung gehalten", wenn seitens des Konzernvorstands die Absicht besteht, diese Immobilien zeitnah zu veräußern, und die Verkaufsverhandlungen bereits weit fortgeschritten sind.

Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen wird gemäß IFRS 5 grundsätzlich mit dem niedrigeren Wert aus Buchwert und Nettoveräußerungswert bewertet.

Bezüglich der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien besteht in IFRS 5 eine Ausnahmeregelung, nach welcher die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entsprechend der Verkehrswertmethode bewertet werden. Jedoch sind die besonderen Ausweisvorschriften nach IFRS 5 anzuwenden, wonach die zur Veräußerung gehaltenen Immobilien im kurzfristigen Vermögen ausgewiesen werden.

Diese Veräußerungsabsicht besteht bei einer in Österreich und zwei in Deutschland gelegenen Immobilien. Der Konzernbuchwert zum Stichtag per 31.12.2012 beträgt TEUR 62.700.

2.6.6. Finanzinstrumente

2.6.6.1.Originäre Finanzinstrumente

Die S IMMO Gruppe teilt ihre Finanzinstrumente entsprechend IAS 39 grundsätzlich in folgende Kategorien ein:

Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte und finanzielle Verbindlichkeiten (at fair value through profit and loss)

Darlehen und Forderungen (loans and receivables)

Bis zur Endfälligkeit gehaltene finanzielle Vermögenswerte (held to maturity)

Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte (available for sale)

Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten (financial liabilities at amortised cost)

Die Zuordnung orientiert sich am Zweck des Erwerbs des jeweiligen Instruments und erfolgt zum Erwerbszeitpunkt.

Die S IMMO Gruppe weist die Finanzinstrumente grundsätzlich in folgenden Posten der Bilanz aus (Klassen):

• Anteile an assoziierten Unternehmen
• Beteiligungen
• Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
• Sonstige finanzielle Vermögenswerte
• Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
• Nachrangiges Genussrechtskapital
• Langfristige Finanzverbindlichkeiten
• Langfristige andere Verbindlichkeiten
• Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten
• Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
• Kurzfristige andere Verbindlichkeiten

Die Kategorie "Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Finanzinstrumente und finanzielle Verbindlichkeiten" umfasst zu Handelszwecken gehaltene Finanzinstrumente, Finanzinstrumente, die zum Erwerbszeitpunkt dieser Kategorie zugeordnet werden, sowie alle derivativen Finanzinstrumente mit Ausnahme jener, die Sicherungszwecken dienen.

Vermögenswerte der Kategorie "Darlehen und Forderungen" sind nicht an einem aktiven Markt gehandelte Finanzinstrumente mit festgelegten oder bestimmbaren Zahlungsströmen. Diese Kategorie umfasst vor allem die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige finanzielle Vermögenswerte. Soweit ihre Restlaufzeit weniger als zwölf Monate beträgt, sind sie unter den kurzfristigen, ansonsten unter den langfristigen Vermögenswerten ausgewiesen.

Finanzvermögen mit festgelegten oder bestimmbaren Zahlungsströmen, die an einem aktiven Markt gehandelt werden, sind der Kategorie "Bis zur Endfälligkeit gehalten" zugeordnet. Zum Bilanzstichtag hat die S IMMO Gruppe keine derartigen Instrumente im Bestand.

Die Kategorie "Zur Veräußerung verfügbar" umfasst jene Finanzinstrumente, die zu keiner der oben angeführten Kategorien gehören oder die der Kategorie "Zur Veräußerung verfügbar" bewusst gewidmet wurden. Solche Finanzinstrumente werden als langfristige Vermögenswerte ausgewiesen, es sei denn, die Unternehmensleitung beabsichtigt einen Verkauf innerhalb der nächsten zwölf Monate.

Die Kategorie "Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten" umfasst Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige finanzielle Verbindlichkeiten.

Zu- und Abgänge von Finanzinstrumenten werden zum jeweiligen Erfüllungstag in der Bilanz erfasst. Zum Erwerbszeitpunkt erfolgt die Bewertung des Finanzvermögens aller Kategorien mit dem beizulegenden Zeitwert und – mit Ausnahme der Kategorie "Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet" – zuzüglich Transaktionskosten.

Finanzinstrumente, bei denen ein beizulegender Zeitwert nicht verlässlich feststellbar ist, sind mit den Anschaffungskosten abzüglich Wertminderung bilanziert. Die sonstigen passiven Finanzinstrumente werden zu fortgeschriebenen Anschaffungskosten bewertet.

Der beizulegende Zeitwert von börsennotierten Finanzinstrumenten entspricht dem Börsenkurs zum Bilanzstichtag. Bei Finanzvermögen, für das kein aktiver Markt besteht, erfolgt die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes durch Anwendung von Bewertungsmodellen. Diese umfassen die Herleitung des beizulegenden Zeitwertes aus aktuellen Transaktionen von ähnlichen Finanzinstrumenten, aus Barwerten künftiger Zahlungsströme (Discounted-Cashflow-Modelle) oder mit Hilfe von mathematischen Rechenmodellen.

2.6.6.2.Derivative Finanzinstrumente

Die S IMMO Gruppe verwendet als derivative Finanzinstrumente Zinscap- und -collarvereinbarungen sowie Zinsswaps, um bestehende Risiken aus Zinssatzerhöhungen zu vermindern. Diese werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Fair-Value-Bewertung der Derivate erfolgt auf Basis von Einschätzungen von Banken.

Der Geschäftszweck der S IMMO Gruppe umfasst den Kauf und die Entwicklung von Immobilien, um aus Vermietung bzw. späteren Verkäufen per saldo positive Cashflows zu erzielen. Die Finanzierung der Geschäftstätigkeit erfolgt, neben der Eigenkapitalfinanzierung, auch durch Aufnahme von langfristigem Fremdkapital in Form von Hypothekarkrediten bzw. sonstigen Finanzverbindlichkeiten. Im Wesentlichen werden variabel verzinste Kredite, deren Zinsbindung an einen Basiszinssatz, d.i. der 3-Monats-, 6-Monats- oder 12-Monats-Euribor, gekoppelt ist, abgeschlossen.

Die grundsätzliche Risikomanagementstrategie der S IMMO Gruppe ist die Absicherung des Zinsänderungsrisikos (d.h. die Variabilität des Basiszinssatzes) mittels gegenläufiger Derivatgeschäfte, um fixe Zahlungsströme zu zahlen und somit Immobilienprojekte langfristig besser kalkulierbar zu machen. Das Ziel des Cashflow-Hedgings in der S IMMO Gruppe besteht in der Absicherung von bereits bestehenden variabel verzinsten Krediten, von Reinvestitionen sowie von mit hoher Wahrscheinlichkeit eintretenden zukünftigen Transaktionen ("Forecasted Transactions") durch das Eingehen gegenläufiger derivativer Finanzinstrumente. Zu diesem Zweck werden Cashflow-Sicherheitsbeziehungen gebildet.

Gesichertes Risiko:

Das gesicherte Zinsrisiko ist ein liquider Marktzinssatz, nämlich der Euribor. Der Euribor ist ein identifizierbarer und gesondert bewertbarer Teil des Zinsrisikos von zinstragenden finanziellen Verbindlichkeiten.

Sicherungsinstrumente:

Die S IMMO Gruppe verwendet als Sicherungsinstrumente ausschließlich Derivate, die auf Grund der den Grundgeschäften gegenläufigen Positionen die erwarteten Veränderungen der Cashflows, insbesondere auf Grund eines Anstiegs des Zinsniveaus, in fixe Zahlungsströme transformieren. Als Sicherungsinstrumente ("Hedging Instruments") werden Zinsderivate wie Zinsswaps, Zinscaps und Zinscollars eingesetzt. Der effektive Teil der Änderung des beizulegenden Zeitwertes dieser derivativen Finanzinstrumente wird erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis, der ineffektive Teil aufwandswirksam im Posten "Finanzergebnis" erfasst. Bei den nicht linearen, als Sicherungsinstrumente eingesetzten Zinsoptionen wird lediglich der innere Wert als Sicherungsinstrument designiert. Der Zeitwert wird als Ineffektivität in der Gewinn- und Verlustrechnung im Posten "Finanzergebnis" erfasst. Bei den Collars wird darauf geachtet, dass in Summe keine netto geschriebene Position entsteht.

Die im Eigenkapital erfassten Bewertungsergebnisse der Cashflow-Hedges werden in der Periode in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht, in der das abgesicherte Grundgeschäft erfolgswirksam wird bzw. die Voraussetzungen für die Bilanzierung als Cashflow-Hedge nicht mehr gegeben sind. Im Geschäftsjahr 2012 wurden gemäß den Bestimmungen von IAS 39 Derivatbewertungseffekte von TEUR 6.019 vom Eigenkapital in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht.

Um die Voraussetzungen für die Qualifizierung als Cashflow-Hedge zu erfüllen, dokumentiert die S IMMO Gruppe bei Abschluss des Derivatgeschäfts/der Transaktion die Sicherungsbeziehung zwischen Sicherungsinstrument und Grundgeschäft, das Ziel seines Risikomanagements sowie die zu Grunde liegende Strategie bei Abschluss von Sicherungsgeschäften. Die Wirksamkeit der Sicherungsbeziehung wird anhand der prospektiven und retrograden Effektivitätsmessung regelmäßig beurteilt.

2.6.7. Wertminderungen von Vermögenswerten

2.6.7.1. Nichtfinanzielle Vermögenswerte

Bei Vorliegen von Anzeichen einer Wertminderung wird für das selbst genutzte Immobilienvermögen (derzeit handelt es sich hierbei meist um Hotelimmobilien), die sonstigen Sachanlagen und die immateriellen Vermögenswerte gemäß IAS 36 der erzielbare Betrag ermittelt. Der erzielbare Betrag ist der höhere Wert von beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten (Nettoveräußerungswert) und dem Nutzungswert.

Der beizulegende Zeitwert entspricht dem Betrag, der durch den Verkauf des Vermögenswertes in einer Transaktion zu Marktbedingungen zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Parteien erzielt werden könnte.

Beim Nutzungswert handelt es sich um den Barwert der geschätzten künftigen Zahlungsströme, die voraussichtlich aus der fortgesetzten Nutzung eines Vermögenswertes und seinem Abgang am Ende seiner Nutzungsdauer erzielt werden können.

Liegt der erzielbare Betrag unter dem für diesen Gegenstand angesetzten Buchwert, erfolgt eine Wertminderung auf diesen Wert, welche erfolgswirksam erfasst wird.

Grundsätzlich ist der erzielbare Betrag für jeden einzelnen zu bewertenden Vermögenswert zu ermitteln. Da jedoch nicht jedem Vermögenswert direkt Zahlungsströme zurechenbar sind, werden die Vermögenswerte zur Durchführung des Werthaltigkeitstests in "Cash-generating Units" (CGU) zusammengefasst. Die Hotels der Gruppe werden als jeweils eigenständige CGU behandelt.

Der Wertminderungstest für Hotels erfolgt zweistufig. In einem ersten Schritt wird der Buchwert mit dem Zeitwert der Hotels verglichen. Liegt der Buchwert über dem Zeitwert, wird hinterfragt, ob der Nutzwert des Hotels wesentlich von diesem Zeitwert abweicht. Ist dies nicht der Fall, so wird der Buchwert auf den Zeitwert entsprechend abgeschrieben.

Ein späterer Wegfall der Wertminderung führt zu einer erfolgswirksamen Wertaufholung auf den neuen erzielbaren Betrag, maximal aber bis zur Höhe der fortgeschriebenen ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Im Geschäftsjahr 2012 erfolgte wie im Vorjahr keine Wertaufholung.

Ein in der Bilanz angesetzter Firmenwert wird gemäß den Vorschriften von IAS 36 jährlich einem Wertminderungstest unterzogen.

2.6.7.2. Finanzinstrumente

Die S IMMO Gruppe überprüft alle finanziellen Vermögenswerte, mit Ausnahme jener, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert beurteilt werden, zu jedem Bilanzstichtag, ob objektive Anzeichen dafür bestehen, dass ein finanzieller Vermögenswert oder eine Gruppe von finanziellen Vermögenswerten wertgemindert sein könnten.

Bei Schuldtiteln aller Kategorien, mit Ausnahme jener, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, erfolgt die Erfassung einer Wertminderung, wenn infolge eines oder mehrerer Ereignisse, die nach dem erstmaligen Ansatz des Vermögenswertes eintraten, ein objektiver Hinweis darauf besteht, dass die S IMMO Gruppe nicht mehr in der Lage sein wird, die mit dem Vermögenswert zusammenhängenden Zahlungen gemäß dem ursprünglichen Zahlungsplan zu erhalten. Die Höhe der Wertminderung ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen dem Buchwert für den finanziellen Vermögenswert und dem Barwert der künftigen Geldflüsse unter Anwendung des dem finanziellen Vermögenswert ursprünglich zu Grunde liegenden Zinssatzes. Ein späterer Wegfall des wertmindernden Ereignisses und eine damit verbundene Wertsteigerung führen zu einer Wertaufholung.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Liegen objektive Hinweise vor, dass einzelne Forderungen nicht vollständig einbringlich sind, werden diese Forderungen entsprechend wertberichtigt. Außerdem werden pauschalierte Einzelwertberichtigungen auf Grund von Erfahrungswerten gebildet. Die S IMMO Gruppe geht dabei grundsätzlich folgendermaßen vor:

• Forderungen älter als 3 Monate: 50 % Wertberichtigung
• Forderungen älter als 1 Jahr: 100 % Wertberichtigung

Die Entwicklung der Außenstände wird dabei laufend von den zuständigen Asset Managern überwacht, um rechtzeitig Maßnahmen ergreifen zu können.

2.6.8. Andere Vermögenswerte

Die Bewertung der anderen Vermögenswerte erfolgt zu Anschaffungskosten abzüglich Wertminderungen. Die Wertminderungen werden erfolgswirksam erfasst.

2.6.9. Liquide Mittel

Liquide Mittel umfassen Bargeld und jederzeit verfügbare Guthaben bei Kreditinstituten sowie Veranlagungen bei Kreditinstituten mit einer Laufzeit bis zu drei Monaten zum Zeitpunkt der Veranlagung.

2.6.10. Sonstige Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen werden angesetzt, wenn für die S IMMO Gruppe eine rechtliche oder faktische Verpflichtung gegenüber Dritten auf Grund eines vergangenen Ereignisses besteht, es wahrscheinlich ist, dass diese Verpflichtung zu einem Abfluss von Ressourcen führen wird, und eine verlässliche Schätzung der Höhe der Verpflichtung möglich ist.

Die Rückstellungen werden mit jenem Wert angesetzt, der die bestmögliche Schätzung der zur Erfüllung der Verpflichtung erforderlichen Ausgabe darstellt. Unterscheidet sich der auf Basis eines marktüblichen Zinssatzes ermittelte Barwert der Rückstellung wesentlich vom Nominalwert, wird der Barwert der Verpflichtung angesetzt.

Offenen Rechtsstreitigkeiten, Prozessen und sonstigen Rechtsverfahren wurde durch Rückstellung angemessen Rechnung getragen.

Eine Rückstellung für belastende Verträge (Rückstellung aus Projekt- und Transaktionsrisiken) wird angesetzt, wenn die aus einem abgeschlossenen Vertrag erwarteten Erlöse die zur Erfüllung der Verpflichtung erforderlichen unvermeidbaren Kosten unterschreiten. Die Rückstellung wird zum niedrigeren Betrag aus den bei Ausstieg aus dem Vertrag resultierenden Kosten und den bei Erfüllung des Vertrags anfallenden Nettokosten gebildet. Bevor eine separate Rückstellung für einen belastenden Vertrag erfasst wird, wird ein Wertminderungsaufwand für Vermögenswerte, die mit dem Vertrag verbunden sind, bilanziert.

2.6.11. Steuern

In den Steuerrückstellungen sind sowohl die in den einzelnen Gesellschaften geschuldeten laufenden Steuern sowie die latenten Steuern ausgewiesen.

Gemäß IAS 12 werden auf alle temporären Differenzen zwischen dem Buchwert eines Vermögenswertes oder einer Schuld im konsolidierten Abschluss und dem steuerlichen Buchwert im jeweiligen Einzelabschluss der Tochtergesellschaften latente Steuern berechnet. Soweit mit hinreichender Wahrscheinlichkeit damit gerechnet wird, dass eine Immobilie steuerfrei veräußert werden kann, unterbleibt diesbezüglich der Ansatz von latenten Steuern. Darüber hinaus werden voraussichtlich realisierbare Steuergutschriften aus bestehenden steuerlichen Verlustvorträgen als aktive latente Steuern angesetzt.

Latente Steuern werden mit dem am Abschlussstichtag geltenden Steuersatz oder bei bereits beschlossenen Gesetzesänderungen mit dem zukünftig geltenden Steuersatz berechnet.

Latente Steuern auf Verlustvorträge werden nur insoweit aktiviert, als die betreffende Gesellschaft nach Einschätzung der Geschäftsleitung voraussichtlich steuerliche Gewinne erwirtschaften wird und die Verlustvorträge mit diesen verrechnen kann.

Latente Steuerguthaben werden nur dann mit latenten Steuerpassiva innerhalb einer Gesellschaft saldiert, wenn diese Gesellschaft ein gesetzlich einklagbares Recht zur Aufrechnung von Steuerforderungen und -verbindlichkeiten besitzt und sich die latenten Steuern auf Ertragssteuern, die von derselben Steuerbehörde gegen dieselbe steuerpflichtige Gesellschaft erhoben werden, beziehen.

2.6.12. Erlöse

2.6.12.1. Mieterlöse

Die Realisierung von Mieterlösen erfolgt linear über die Laufzeit des Mietvertrags. Einmalige Zahlungen oder Mietfreistellungen werden über die Gesamtlaufzeit verteilt.

2.6.12.2. Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung

Die Erlöse aus der Hotelbewirtschaftung umfassen im Wesentlichen die Erlöse aus Zimmervermietung und Erlöse aus dem Gastronomiebereich. Die Erlöse werden im Ausmaß der bis zum Konzernbilanzstichtag erbrachten Leistungen erfasst.

2.6.12.3. Erträge und Aufwendungen aus Finanzinstrumenten

Die Erträge aus Finanzinvestitionen beinhalten die aus der Veranlagung von Finanzmitteln und der Investition in Finanzvermögen realisierten Zinsen, Dividenden, Gewinne aus dem Abgang von Finanzvermögen und Wertaufholungserträgen. Die Realisierung der Dividenden erfolgt zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Dividendenausschüttung.

Der Finanzierungsaufwand beinhaltet die angefallenen Zinsen für aufgenommene Fremdfinanzierungen, zinsähnliche Aufwendungen, Nebenkosten, Verluste aus dem Abgang von Finanzvermögen, Wertminderungen, laufende Ergebnisse aus Sicherungsgeschäften sowie Währungskursgewinne/-verluste aus der Umrechnung von Immobilienwerten in Euro in die lokale Funktionswährung (wenn diese vom Euro abweicht) und aus der Bewertung von monetären Vermögenswerten und Schulden auf Ebene der Einzelgesellschaften.

Die Zinsen werden auf Basis des Zeitablaufs nach der Effektivzinssatzmethode abgegrenzt.

Die Ergebnisse aus Derivatgeschäften umfassen Gewinne und Verluste aus der Veräußerung oder Bewertung von Zinscaps, -collars und -swaps, welche nicht erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst wurden.

Valutarische Kursgewinne und Kursverluste aus der Bewertung von Finanzinstrumenten werden allenfalls in diesem Posten ausgewiesen.

2.6.12.4. Unsicherheiten bei Ermessensbeurteilungen und Annahmen

Die Erstellung des Konzernabschlusses in Übereinstimmung mit den IFRS erfordert Ermessensbeurteilungen und die Festlegung von Annahmen über künftige Entwicklungen durch die Unternehmensleitung, die den Ansatz und den Wert der Vermögenswerte und Schulden, die Angabe von sonstigen Verpflichtungen am Bilanzstichtag und den Ausweis von Erträgen und Aufwendungen während des Geschäftsjahres wesentlich beeinflussen können.

Bei den folgenden Annahmen besteht ein nicht unerhebliches Risiko, dass sie zu einer wesentlichen Anpassung von Vermögenswerten und Schulden im nächsten Geschäftsjahr führen können:

Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurde im Wesentlichen durch Bewertungsgutachten von international anerkannten Gutachtern (etwa CBRE, PricewaterhouseCoopers, DTZ, Colliers International, EHL, Dr. Heinz Muhr) ermittelt. Die Gutachten wurden grundsätzlich gemäß den International Valuation Standards durchgeführt. Die Wertentwicklung dieser Immobilien hängt daher wesentlich von der aktuellen Einschätzung der zukünftig erzielbaren Mieten, dem Vermietungsgrad und den zur Diskontierung verwendeten Zinssätzen ab. Die Bewertung erfolgt grundsätzlich auf Basis des Ertragswertverfahrens unter Zugrundelegung der zukünftig nachhaltig erwirtschaftbaren Mieterträge und marktüblichen Zinssätze (Inland: 3,0 %–7,0 %, Ausland: 4,8 %–11,0 %). Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien haben einen Buchwert von TEUR 1.681.383 (31.12.2011: TEUR 1.772.379).

Die Beurteilung der Werthaltigkeit von immateriellen Vermögenswerten und Sachanlagen basiert auf zukunftsbezogenen Annahmen. Der Ermittlung der erzielbaren Beträge im Zuge der Wertminderungstests werden mehrere Annahmen, beispielsweise über die künftigen Mittelüberschüsse und den Abzinsungssatz, zu Grunde gelegt. Der Buchwert der immateriellen Vermögenswerte beträgt TEUR 165 (31.12.2011: TEUR 165), der Buchwert des sonstigen Sachanlagevermögens TEUR 7.034 (31.12.2011: TEUR 7.472). Die selbst genutzten Immobilien haben einen Buchwert von TEUR 128.202 (31.12.2011: TEUR 134.321).

Zur Beurteilung des Wertes von Finanzinstrumenten (insbesondere von derivativen Finanzinstrumenten), für die kein aktiver Markt vorhanden ist, werden alternative finanzmathematische Bewertungsmethoden herangezogen. Die der Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes zu Grunde gelegten Parameter beruhen teilweise auf zukunftsbezogenen Annahmen. Die Buchwerte der Finanzinstrumente sind in Kapitel 5.1. detailliert dargestellt.

Dem Ansatz der aktiven latenten Steuern für Verlustvorträge liegt die Annahme zu Grunde, dass in Zukunft ausreichende steuerliche Einkünfte erwirtschaftet werden, um bestehende Verlustvorträge zu verwerten. Es wurden aktive latente Steuern auf Verlustvorträge in Höhe von TEUR 22.690 (31.12.2011: TEUR 21.425) gebildet.

Zu den in der Bilanz nicht erfassten Verpflichtungen auf Grund von Bürgschaften, Garantien und sonstigen Haftungsverhältnissen werden regelmäßig Einschätzungen vorgenommen, ob eine bilanzielle Erfassung im Abschluss zu erfolgen hat.

Die Schätzungen und die zu Grunde liegenden Annahmen werden fortlaufend überprüft. Die tatsächlichen Werte können von den getroffenen Annahmen und Schätzungen abweichen, wenn sich die genannten Rahmenbedingungen entgegen den Erwartungen entwickeln. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt und die Prämissen entsprechend angepasst.

3. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

3.1. Bilanz

3.1.1. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

in TEUR	Vermietete Immobilien	Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke
Stand am 01.01.2011	1.810.322	55.989
Zugänge (inkl. Erstkonsolidierungen)	12.053	1.991
Abgänge	-25.316	0
Zeitwertänderungen	-17.360	-2.500
Umgliederungen	-62.800	0
Stand am 31.12.2011	1.716.899	55.480
davon verpfändet	1.684.951	0
Zugänge	6.544	1.977
Abgänge	-55.957	0
Zeitwertänderungen	23.940	-4.800
Umgliederungen	-30.200	-32.500
Stand am 31.12.2012	1.661.226	20.157
davon verpfändet	1.586.424	0

Die Zugänge entfallen auf folgende Länder:

Vermietete Immobilien

in TEUR	31.12.2012	31.12.2011
Österreich	1.246	324
Deutschland	2.900	9.827
Zentraleuropa	2.277	1.766
Südosteuropa	121	136
	6.544	12.053

Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke

in TEUR	31.12.2012	31.12.2011
Österreich	0	0
Deutschland	0	0
Zentraleuropa	617	147
Südosteuropa	1.360	1.844
	1.977	1.991

Zusammensetzung:

Vermietete Immobilien

in TEUR	31.12.2012	31.12.2011
Österreich	529.391	568.390
Deutschland	473.482	513.385
Zentraleuropa	302.438	305.855
Südosteuropa	355.915	329.269
	1.661.226	1.716.899

Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke

in TEUR	31.12.2012	31.12.2011
Österreich	0	0
Deutschland	0	0
Zentraleuropa	5.639	6.322
Südosteuropa	14.518	49.158
	20.157	55.480

Im Geschäftsjahr 2012 wurden Fremdkapitalkosten in Höhe von TEUR 531 (2011: TEUR 395) aktiviert. Diese Aktivierungen erfolgten für Objekte, die noch im Bau befindlich sind, sowie für Immobilien, die im Laufe des Geschäftsjahres 2012 fertiggestellt wurden, für die Zeit vor der Fertigstellung.

3.1.2. Selbst genutzte Immobilien, sonstiges Sachanlagevermögen und immaterielle Vermögenswerte

Die Entwicklung der Anschaffungskosten der selbst genutzten Immobilien, des sonstigen Sachanlagevermögens und der immateriellen Vermögenswerte stellt sich wie folgt dar:

in TEUR	Selbst genutzte Hotels	Sonstiges Sachanlage vermögen	Immaterielle Vermögens gegenstände	Summe
Anschaffungskosten Stand am 01.01.2011	171.987	14.662	486	187.135
Zugänge	524	645	57	1.226
Abgänge	0	0	-5	-5
Stand am 31.12.2011	172.511	15.307	538	188.356
Zugänge	381	1.762	70	2.213
Abgänge	0	0	-5	-5
Stand am 31.12.2012	172.892	17.069	603	190.564

Die Entwicklung der kumulierten Abschreibungen der selbst genutzten Immobilien, des sonstigen Sachanlagevermögens und der immateriellen Vermögenswerte stellt sich wie folgt dar:

in TEUR	Selbst genutzte Hotels	Sonstiges Sachanlage vermögen	Immaterielle Vermögens werte	Summe
Kumulierte Abschreibungen Stand am 01.01.2011	31.232	5.593	307	37.132
Planmäßige Abschreibungen	6.958	2.242	66	9.266
Abgänge	0	0	0	0
Stand am 31.12.2011	38.190	7.835	373	46.398
Planmäßige Abschreibungen	6.500	2.200	65	8.765
Abgänge	0	0	0	0
Stand am 31.12.2012	44.690	10.035	438	55.163
Buchwert am 01.01.2011	140.755	9.069	179	150.003
Buchwert am 31.12.2011	134.321	7.472	165	141.958
Buchwert am 31.12.2012	128.202	7.034	165	135.401

Im Geschäftsjahr 2012 waren keine außerplanmäßigen Abschreibungen auf das selbst genutzte Immobilienvermögen erforderlich.

3.1.3. Firmenwerte

Die Entwicklung der Firmenwerte stellt sich wie folgt dar:

in TEUR	Firmenwerte
Stand am 01.01.2011	100
Zugang Erstkonsolidierung	0
Wertminderung	-90
Stand am 31.12.2011	10
Zugang/Abgang	0
Wertminderung	0
Stand am 31.12.2012	10

Der Firmenwert ergab sich im Zusammenhang mit der im Geschäftsjahr 2010 erfolgten Erstkonsolidierung der Gesellschaft VIERTEL ZWEI Hotel GmbH & Co KG und betrifft das Segment Österreich.

in TEUR	Österreich	Deutschland	Gesamt
Stand am 01.01.2011	0	6.000	6.000
Umgliederung	16.250	46.550	62.800
Abgang	0	-6.000	-6.000
Stand am 31.12.2011	16.250	46.550	62.800
Umgliederung	33.000	29.700	62.700
Abgang	-16.250	-46.550	-62.800
Stand am 31.12.2012	33.000	29.700	62.700

3.1.4. Zur Veräußerung gehaltene Immobilien

Der zum 31.12.2012 ausgewiesene Betrag von TEUR 62.700 bezieht sich auf ein Geschäftsobjekt in Bremen, eine Wohnimmobilie in Berlin und eine Wohnimmobilie in Wien.

3.1.5. Vorräte

Die Vorräte bestehen im Wesentlichen aus in Bau befindlichen Eigentumswohnungen (in Österreich) und sind zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert.

3.1.6. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte

Im Rahmen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen kommen die offenen Vorschreibungen gegenüber den Mietern abzüglich erforderlicher Einzelwertberichtigungen zum Ausweis. Im Wesentlichen sind darin Wertberichtigungen für Forderungen in Südosteuropa (TEUR 11.516, 2011: TEUR 10.750) und Deutschland (TEUR 1.899, 2011: TEUR 2.705) enthalten.

	2012		2011
in TEUR	Forderungen aus Liefe rungen und Leistungen	Sonstige finanzielle Vermögens werte	Forderungen aus Liefe rungen und Leistungen	Sonstige finanzielle Vermögens werte
Nicht fällig	5.841	5.786	4.869	11.268
Weniger als 3 Monate überfällig	3.068	533	3.757	1.323
3 bis 12 Monate überfällig	1.615	481	1.045	2.186
Mehr als ein 1 Jahr überfällig	36	1.316	272	1.210
Summe	10.560	8.116	9.943	15.987

3.1.6.1. Fälligkeitsanalyse

in TEUR	31.12.2012	31.12.2011
Laufende Steuerguthaben	2.182	4.629
Verrechnungskonten Hausverwaltung	1.268	1.484
Barwert Erfolgsgarantie	831	923
Zugesagte, aber noch nicht erhaltene Annuitäten zuschüsse	119	233
Noch nicht abgerechnete Zinsen, Zinscaps und -collars	30	259
Forderungen aus Immobilienverkäufen	0	2.583
Diverse	3.686	5.876
	8.116	15.987

3.1.6.2. Sonstige finanzielle Vermögenswerte

3.1.7. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

in TEUR	31.12.2012	31.12.2011
Guthaben bei Kreditinstituten	56.853	115.033
Kassenbestand	223	227
	57.076	115.260

3.1.8. Eigenkapital

Das nominelle Grundkapital der Konzern-Muttergesellschaft beträgt unverändert zum Vorjahr TEUR 247.509 und ist zur Gänze bar einbezahlt.

Am 31.05.2012 endete das im Oktober 2011 beschlossene Aktienrückkauf-Programm. Im Juni 2012 wurde ein weiteres Aktien-Rückkaufprogramm beschlossen, welches spätestens am 27.06.2013 endet. Im Geschäftsjahr 2011 wurden 321.550 Stück zu einem Gesamtpreis von TEUR 1.330 zurückgekauft, im Geschäftsjahr 2012 wurden 450.441 Stück zu einem Gesamtpreis von TEUR 2.048 erworben.

Der Vorstand ist ermächtigt, das Grundkapital um bis zu TEUR 123.755 durch Ausgabe von neuen, auf Inhaber lautenden Aktien gegen Bar- oder Sacheinlage zu erhöhen (genehmigtes Kapital).

Ableitung des Grundkapitals

in TEUR	31.12.2012	31.12.2011
Gesamtes Grundkapital	246.341	247.509
Eigene Aktien (Nominalbetrag)	-1.637	-1.168
	244.705	246.341

Entwicklung der Aktien

in Stück	31.12.2012	31.12.2011
Im Umlauf befindliche Aktien zu Beginn des Geschäftsjahres	67.797.168	68.118.718
Rückkauf eigener Aktien	-450.441	-321.550
Ausgabe junger Aktien	0	0
Verkauf eigener Aktien	0	0
Im Umlauf befindliche Aktien zum Ende des Geschäftsjahres	67.346.727	67.797.168

Die Aktien notieren im Prime Market an der Wiener Börse.

Das nominelle Grundkapital zerfällt in 68.118.718 Stück auf Inhaber lautende, zur Gänze einbezahlte Stückaktien ohne Nennwert.

Die Inhaberaktien gewähren den Aktionären die üblichen, nach dem österreichischen Aktiengesetz zustehenden Rechte. Dazu zählt das Recht auf die Auszahlung der von der Hauptversammlung beschlossenen Dividende sowie auf Ausübung des Stimmrechts in der Hauptversammlung.

Die Kapitalrücklagen stellen mit TEUR 73.005 (31.12.2011: TEUR 73.416) gebundene Rücklagen nach § 229 Abs. 5 UGB dar.

Die in der Eigenkapitalveränderungsrechnung ausgewiesenen übrigen Rücklagen in Höhe von TEUR 249.487 (31.12.2011: TEUR 231.952) stammen zum Großteil aus der Auflösung der Kapitalrücklagen sowie aus den thesaurierten Ergebnissen. Die Währungsrücklage in Höhe von TEUR -19.568 (31.12.2011: TEUR -22.040) setzt sich aus den kumulierten Umrechnungsdifferenzen gemäß IAS 21 zusammen. Die Rücklage für Hedge Accounting (TEUR -64.456, 31.12.2011: TEUR -55.627) umfasst die im Eigenkapital erfassten Bewertungsergebnisse der Cashflow-Hedges.

Zusätzliche Angaben zum Kapitalmanagement

Die S IMMO Gruppe steuert ihr Kapital mit dem Ziel, die Erträge durch Optimierung des Verhältnisses von Eigen- zu Fremdkapital zu maximieren. Dabei wird sichergestellt, dass alle Konzernunternehmen unter der Unternehmensfortführungsprämisse operieren können.

Die Kapitalstruktur des Konzerns besteht aus Bank- und Finanzverbindlichkeiten, Eigenkapital, das den Aktionären der Muttergesellschaft zurechenbar ist, sowie nachrangigem (obligationenähnlichem) Genussscheinkapital, welches in Kapitel 3.1.10. näher dargestellt wird. Satzungsmäßige Kapitalerfordernisse bestehen keine.

Das den Aktionären des Mutterunternehmens zustehende Eigenkapital setzt sich aus den ausgegebenen Aktien, Kapitalrücklagen und sonstigen Rücklagen (wie in der Entwicklung des Konzern-Eigenkapitals dargestellt) zusammen.

Die Kapitalstruktur wird laufend überwacht. Dabei werden die Kapitalkosten und die Risiken, welche mit jeder Art von Kapital verbunden sind, berücksichtigt. Der Konzern wird auch weiterhin die Kapitalstruktur optimieren, indem er die Aufnahme und Tilgung von Schulden sowie allenfalls Neuemissionen und Aktienrückkäufe vornehmen wird.

Die Gesamtstrategie des Konzerns ist im Vergleich zum Geschäftsjahr 2011 im Wesentlichen unverändert.

3.1.9. Nicht beherrschende Anteile am Eigenkapital

Die ausgewiesenen Fremdanteile in Höhe von TEUR 26.323 (31.12.2011: TEUR 29.088) betreffen im Wesentlichen die Einkaufscenter Sofia G.m.b.H. & Co KG (Fremdanteil 35 %).

3.1.10. Nachrangiges Genussrechtskapital

Die Genussscheinbedingungen für die obligationenähnlichen S IMMO INVEST Genussscheine wurden rückwirkend ab 01.01.2007 geändert und der S IMMO INVEST Genussscheinfonds aufgelöst (Beschluss der Versammlung der Genussscheininhaber vom 11.06.2007 und Beschluss der Hauptversammlung vom 12.06.2007).

Die Genussscheininhaber erhalten nach den geänderten Genussscheinbedingungen einen jährlichen Ergebnisanspruch (Zinsen), welcher sich wie folgt errechnet:

(Genussscheinkapital	Konzern EBIT
* + Ergebnisvortrag)	durchschnittliches
	Immobilienvermögen ohne
	Entwicklungsprojekte

Soweit diese Zinsen entsprechend den Genussscheinbedingungen nicht ausbezahlt werden, werden sie dem Ergebnisvortrag des nächsten Jahres zugeschlagen.

Für den Zeitraum Jänner bis Dezember 2012 ergibt sich ein Ergebnis von TEUR 12.018 (2011: TEUR 10.595).

Zum 31.12.2012 waren 2.773.962 Genussscheine im Umlauf. Der bilanzierte Rückzahlungsanspruch der Genussscheininhaber zu diesem Stichtag beträgt EUR 80,20 (2011: EUR 79,44) je Genussschein und ermittelt sich wie folgt:

in TEUR	Genuss scheinkapital	Ergebnis vortrag	Ergebnis Periode	Anteil an den stillen Reserven des Immobilien vermögens	Gesamt
Genussscheinkapital 01.01.2012	211.137			1.720	212.857
Ergebnisvortrag 01.01.2012		7.345			7.345
Ergebnisanspruch der Genussscheininhaber aus 2011			10.595		10.595
Ausschüttung vom 18.05.2012			-11.186		-11.186
Veränderung des Ergebnisvortrags gem. § 5 Abs. 6 Genussscheinbedingungen		-591	591		0
Rückkauf und Einzug von 131.464 Stück	-9.553	-306		-78	-9.937
Ergebnisanspruch der Genussscheininhaber			12.018		12.018
Zuweisung anteiliger stiller Reserven des Immobilienvermögens				791	791
Genussscheinkapital zum 31.12.2012	201.584	6.449	12.018	2.433	222.483
Pro Genussschein in EUR	72,67	2,32	4,33	0,88	80,20

Werte für 2011:

in TEUR	Genuss scheinkapital	Ergebnis vortrag	Ergebnis Periode	Anteil an den stillen Reserven des Immobilien vermögens	Gesamt
Genussscheinkapital 01.01.2011	234.352			1.254	235.606
Ergebnisvortrag 01.01.2011		12.762			12.762
Ergebnisanspruch der Genussscheininhaber aus 2010			9.452		9.452
Ausschüttung vom 28.04.2011			-13.869		-13.869
Veränderung des Ergebnisvortrags gem. § 5 Abs. 6 Genussscheinbedingungen		-4.417	4.417		0
Rückkauf und Einzug von 319.458 Stück	-23.215	-999		-124	-24.339
Ergebnisanspruch der Genussscheininhaber			10.595		10.595
Zuweisung anteiliger stiller Reserven des Immobilienvermögens				590	590
Genussscheinkapital zum 31.12.2011	211.137	7.345	10.595	1.720	230.797
Pro Genussschein in EUR	72,67	2,53	3,65	0,59	79,44

Die obligationenähnlichen Genussscheine haben eine Laufzeit bis 31.12.2029, wobei sowohl die Genussscheininhaber als auch die Gesellschaft die Genussscheine (zur Gänze oder in Teilen) ab dem 31.12.2017 jährlich kündigen können.

3.1.11. Rückstellungen

in TEUR	Stand 01.01.2012	Auflösung	Verwendung	Dotierung	Stand 31.12.2012
Projekt- und Transaktionsrisiken	5.200	-2.200	0	1.500	4.500
Ertragssteuern	274	-45	-34	2.546	2.741
Sonstige Rückstellungen	2.418	0	-740	934	2.612
	7.892	-2.245	-774	4.980	9.853

Die Rückstellungen für Projekt- und Transaktionsrisiken betreffen Risiken im Zusammenhang mit in Abwicklung befindlichen Projekten.

Die sonstigen Rückstellungen enthalten im Wesentlichen Personalrückstellungen und Rückstellungen für Dienstleistungsentgelte.

3.1.12. Ertragssteuern

3.1.12.1. Laufende und latente Ertragssteuern

Der Steueraufwand setzt sich wie folgt zusammen:

in TEUR	2012	2011
Laufende Steuern	-2.974	-1.546
Latente Steuern	-3.196	-6.852
	-6.170	-8.398

Die Ertragssteuern beinhalten die in den einzelnen Konzernunternehmen auf Grundlage der steuerlichen Ergebnisse errechneten laufenden Ertragssteuern, Ertragssteuerkorrekturen für Vorjahre sowie die Veränderung der latenten Steuerabgrenzungen.

Die nachstehende Überleitungsrechnung stellt den Zusammenhang zwischen den rechnerischen und den ausgewiesenen Ertragssteuern wie folgt dar:

in TEUR	01–12/2012	01 – 12 / 2011
Ergebnis vor Steuern	32.198	29.643
Rechnerischer Ertragssteuer aufwand im Geschäftsjahr zum inländischen Ertrags steuersatz (25 %)	-8.050	-7.411
Auswirkungen abweichender ausländischer Steuersätze	1.678	268
Steuerminderungen auf Grund von steuerneutralen Erträgen	5.870	9.296
Steuermehrungen auf Grund von steuerneutralen Aufwendungen	-5.668	-10.550
Ausgewiesene ­Ertragssteuern	-6.170	-8.398

3.1.12.2. Latente Steuern

Die Ermittlung der Steuerabgrenzung erfolgt gemäß dem in IAS 12 verankerten bilanzorientierten Ansatz, nach dem für alle temporären Unterschiede zwischen den Wertansätzen der Bilanzposten im IFRS-Konzernabschluss und den bei den einzelnen Gesellschaften bestehenden Steuerwerten ein latenter Steuerposten gebildet werden muss. Temporäre Differenzen können entweder

zu versteuernde temporäre Differenzen sein, die temporäre Unterschiede darstellen, die zu steuerpflichtigen Beträgen bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens (steuerlichen Verlusts) zukünftiger Perioden führen, wenn der Buchwert des Vermögenswerts realisiert oder eine Schuld erfüllt wird; oder

abzugsfähige temporäre Differenzen sein, die temporäre Unterschiede darstellen, die zu Beträgen führen, die bei der Ermittlung des zu versteuernden Ergebnisses (steuerlichen Verlusts) zukünftiger Perioden abzugsfähig sind, wenn der Buchwert des Vermögenswerts realisiert oder eine Schuld erfüllt wird.

Für alle zu versteuernden temporären Differenzen ist grundsätzlich eine latente Steuerforderung oder Steuerschuld anzusetzen. Ausnahmen bestehen jedoch für den erstmaligen Ansatz eines Firmenwerts im Rahmen der Erstkonsolidierung oder den erstmaligen Ansatz eines Vermögenswerts oder einer Schuld bei einem Geschäftsvorfall, welcher kein Unternehmenszusammenschluss ist und zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das Ergebnis nach IFRS noch das zu versteuernde Ergebnis (den steuerlichen Verlust) beeinflusst.

Temporäre Unterschiede zwischen den Wertansätzen im IFRS-Konzernabschluss und dem jeweiligen steuerlichen Wertansatz wirken sich wie folgt auf die in der Bilanz ausgewiesenen latenten Steuern aus:

in TEUR	2012		2011
	Assets	Liabilities	Assets	Liabilities
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien	1.710	-76.316	1.326	-69.478
Finanzinstrumente	21.737	-43	17.792	-40
Sonstige Positionen	1.037	-1.277	974	-1.067
Steuerliche Verlustvorträge	22.690	0	21.425	0
	47.174	-77.636	41.517	-70.585
Saldierung	-8.670	8.670	-7.985	7.985
Latente Steueransprüche (+) / Steuerschulden (-)	38.504	-68.966	33.532	-62.600

Für steuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 130.113 wurden keine aktiven latenten Steuern angesetzt.

3.1.12.3. Bewertung

Die latenten Steuern werden auf Basis der Steuersätze ermittelt, die in den einzelnen Ländern zum Realisationszeitpunkt gelten bzw. erwartet werden. Dabei werden die am Bilanzstichtag gültigen bzw. beschlossenen Gesetzesänderungen berücksichtigt. Für die Berechnung der Steuerlatenz wurden folgende Steuersätze angewendet:

	Anwendbarer Steuersatz 2012	Anwendbarer Steuersatz 2013
Österreich	25,00 %	25,00 %
Deutschland	29,40 % 1)	29,40 % 1)
Tschechien	19,00 %	19,00 %
Slowakei	19,00 %	23,00 %
Ungarn	19,00 % 2)	19,00 % 2)
Kroatien	20,00 %	20,00 %
Rumänien	16,00 %	16,00 %
Bulgarien	10,00 %	10,00 %

1) Der Steuersatz in Deutschland kann variieren, je nachdem ob die Gesellschaft gewerbesteuerpflichtig ist oder nicht. Es wurde daher ein durchschnittlicher Ertragssteuersatz ermittelt.

2) Der Steuersatz in Ungarn ist progressiv gestaltet. Bis zu einer Bemessungsgrundlage von THUF 500.000 beträgt der Steuersatz 10 %, darüber 19 %.

Für die Immobilientochtergesellschaften werden latente Steuern nur in jenem Ausmaß angesetzt, als mit einer Steuerbelastung bei der Vermietung und dem Verkauf der Immobilien zu rechnen ist.

3.2. Gewinn- und Verlustrechnung

3.2.1. Erlöse

in TEUR	2012	2011
Miete – Büro	40.855	43.691
Miete – Wohnimmobilien	26.699	28.022
Miete – Geschäft	42.870	44.937
Miete – Hotel	8.111	9.293
	118.535	125.943

3.2.2. Betriebskosten und Aufwendungen aus der Immobilien- und der Hotelbewirtschaftung

Bei diesen Aufwendungen handelt es sich um Aufwendungen im Zusammenhang mit dem langfristigen Immobilienvermögen.

in TEUR	2012	2011

Aufwendungen aus der Immobilienbewirtschaftung:

Betriebskosten	-42.643	-45.988
Instandhaltungs aufwendungen	-11.696	-14.071
Wertberichtigung von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	-4.097	-8.051
Vermittlungsprovisionen	-3.738	-3.808
Sonstige	-4.863	-5.064
	-67.037	-76.982

Auf Immobilien, die noch keine Erträge erwirtschaften, entfielen davon TEUR 156 (2011: TEUR 729).

Die Aufwendungen aus der Hotelbewirtschaftung beinhalten hauptsächlich Aufwendungen für Speisen, Getränke, Gastronomiebedarf, Hotelzimmer, Lizenz- und Managementgebühren, Instandhaltungskosten, Betriebskosten, Provisionen, Personalaufwand und Werbekosten.

3.2.3. Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien

in TEUR	2012	2011
Veräußerungserlös:
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien	62.483	32.486
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	64.562	6.300
Vorräte	5.185	7.714
	132.230	46.500
Buchwert abgegangener Immobilien:

Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien	-55.957	-25.316
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	-62.800	-6.000
Vorräte	-2.633	-3.600
	-121.390	-34.916

Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien:

Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien	6.526	7.170
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	1.762	300
Vorräte	2.552	4.114
	10.840	11.584

3.2.4. Verwaltungsaufwand

Im Verwaltungsaufwand sind folgende, nicht den Immobilien direkt zurechenbare Aufwendungen enthalten:

in TEUR	2012	2011
Personalaufwand	-6.533	-6.581
Rechts-, Prüfungs-, Bera tungs- und Schätzkosten	-3.412	-4.077
Dienstleistungsentgelte und Verwaltungskosten	-1.620	-1.582
Werbe- und Repräsentations aufwendungen	-1.191	-1.205
Sonstige Steuern und Gebühren	-905	-932
Sonstige	-2.747	-2.792
	-16.408	-17.169

Die vom Konzernabschlussprüfer im Jahr 2012 fakturierten Honorare betrugen insgesamt TEUR 239 (2011: TEUR 219). Hiervon entfallen TEUR 163 (2011: TEUR 160) auf die Kosten der Abschlussprüfung und TEUR 76 (2011: TEUR 59) auf Steuerberatung.

Der Konzern beschäftigte im Jahresdurchschnitt inklusive der Mitarbeiter für den Hotelbetrieb 521 (2011: 532) Mitarbeiter. Der Personalaufwand für die Mitarbeiter des Hotelbetriebs ist unter den Aufwendungen aus der Hotelbewirtschaftung ausgewiesen.

Im Personalaufwand sind die laufenden Gehälter der Konzernmitarbeiter (exklusive der Mitarbeiter des Hotelbetriebs) enthalten. Darüber hinaus wurden mit einzelnen Mitarbeitern Vereinbarungen über erfolgsabhängige Zielerreichungsprämien abgeschlossen, die ebenfalls in dieser Position erfasst werden.

Beitragsorientierte Pläne

Gemäß den gesetzlichen Vorschriften zahlt die S IMMO Gruppe für alle nach dem 31.12.2002 in Österreich eingetretenen Mitarbeiter 1,53 % des monatlichen Entgelts in eine Mitarbeitervorsorgekasse ein. Im Personalaufwand sind Beiträge an eine Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von TEUR 47 (2011: TEUR 40) enthalten.

Außerdem entfielen TEUR 242 (2011: TEUR 131) auf Aufwendungen für die Altersversorgung.

Leistungsorientierte Pläne nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses

Auf Grund gesetzlicher Vorschriften ist die S IMMO Gruppe verpflichtet, an vor dem 01.01.2003 in Österreich eingetretene MitarbeiterInnen im Kündigungsfall durch den Arbeitgeber oder zum Pensionsantrittszeitpunkt eine einmalige Abfertigung zu leisten. Diese ist von der Anzahl der Dienstjahre und dem bei Abfertigungsanfall maßgeblichen Bezug abhängig und beträgt zwischen zwei und zwölf Monatsbezügen. Für diese leistungsorientierte Verpflichtung wird eine Rückstellung gebildet. Im Geschäftsjahr 2012 wurde dafür ein Ertrag von TEUR 1 (2011: Aufwand von TEUR 27) im Personalaufwand erfasst.

3.2.5. Abschreibungen

Der Posten enthält die planmäßige Abschreibung auf selbst genutzte Immobilien, sonstiges Sachanlagevermögen und immaterielle Vermögenswerte. Die Abschreibungen teilen sich wie folgt auf:

in TEUR	2012	2011
Selbst genutzte Immobilien	-6.500	-6.958
Sonstiges Sachanlage vermögen	-2.200	-2.242
Immaterielle Vermögenswerte	-65	-66
	-8.765	-9.266

3.2.6. Ergebnis aus der Immobilienbewertung

Das Neubewertungsergebnis umfasst sämtliche Auf- und Abwertungen der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien. Das Neubewertungsergebnis gliedert sich wie folgt:

in TEUR	2012	2011
Zeitwertänderungen
Erhöhungen	61.302	37.861
Verminderungen	-42.161	-57.721
Wertminderungen
S elbst genutzte Immobilien	0	0
Firmenwert	0	-90
Sonstiges	-2.385	20.096
	16.756	146

Das sonstige Ergebnis aus der Immobilienbewertung besteht aus der Veränderung von Rückstellungen für Projekt- und Transaktionsrisiken bzw. aus Baukostenabrechnungen.

.

Das Neubewertungsergebnis nach Region gliedert sich wie folgt:

in TEUR	2012	2011
Österreich	6.665	9.286
Deutschland	26.560	5.981
Zentraleuropa	-6.994	-4.551
Südosteuropa	-9.475	-10.570
	16.756	146

3.2.7. Finanzergebnis

in TEUR	2012	2011
Bankzinsenaufwand (inkl. abgerechneter Derivate)	-52.138	-56.088
Erfolgswirksamer Derivat bewertungseffekt	-7.807	-3.295
Ergebnis aus Währungsdifferenzen	-1.977	7.328
Sonstige Finanzierungs und Zinsaufwendungen	-1.497	-1.455
Bankzinsertrag	624	681
Erträge aus Beteiligungen	593	447
Sonstige Finanzierungs und Zinserträge	399	924
	-61.803	-51.458

3.2.8. Ergebnis je Aktie

In der Kennzahl "Gewinn je Aktie" wird der Konzernjahresüberschuss der durchschnittlichen Anzahl an im Umlauf befindlichen Stammaktien gegenübergestellt.

		2012	2011
Eigenanteil am Konzernjahresüber schuss	TEUR	24.302	20.034
Durchschnittliche Anzahl der Aktien im Umlauf	Anzahl	67.582.321	68.072.797
Unverwässertes Ergebnis	EUR	0,36	0,29
Verwässertes Ergebnis	EUR	0,36	0,29

Das verwässerte Ergebnis je Aktie entspricht dem unverwässerten Ergebnis je Aktie, da sich keine Finanzinstrumente mit potenziellem Verwässerungseffekt im Umlauf befinden.

4. Geschäftssegmente

Ein Geschäftssegment ist als ein Unternehmensbereich definiert, welcher folgende Merkmale aufweist:

Betrieb einer Geschäftstätigkeit, mit der Erträge erwirtschaftet werden und Aufwendungen anfallen können

Regelmäßige Berichterstattung der operativen Ergebnisse an den Hauptentscheidungsträger des Unternehmens, welcher diese Informationen für die Ressourcenverteilung und Beurteilung des Segments verwendet

Vorliegen separater Finanzinformationen für diesen Bereich

Bei der S IMMO Gruppe erfolgt die Segmentierung auf Grund dieser Merkmale nach Regionen. Es wurden insgesamt vier Regionen identifiziert, welche sich wie folgt zusammensetzen.

Österreich: Im Geschäftssegment Österreich sind alle österreichischen Tochterunternehmen erfasst.

Deutschland: Das Geschäftssegment Deutschland umfasst neben den deutschen Tochterunternehmen auch die Tochterunternehmen in Dänemark, da die dänischen Tochtergesellschaften Immobilienbesitzgesellschaften sind, welche Immobilien in Deutschland halten.

Zentraleuropa: Im Geschäftssegment Zentraleuropa sind die Tochterunternehmen in der Slowakei, Tschechien und Ungarn erfasst.

Südosteuropa: Das Geschäftssegment Südosteuropa umfasst die Tochterunternehmen in Bulgarien, Kroatien und Rumänien. Ebenfalls gehört die zypriotische Tochtergesellschaft zu diesem Segment, da sie sich auf die Konzerngesellschaften in Rumänien bezieht.

Jeder Geschäftsbereich wird unabhängig von den anderen operativ geführt, da jeder individuell die jeweiligen Marktbedingungen und das wirtschaftliche Umfeld berücksichtigen muss. Als verantwortliche Unternehmensinstanz ("Chief Operating Decision Maker") der Geschäftsbereiche wurde der Finanzvorstand identifiziert. Er ist für die Aufteilung der Ressourcen sowie für die Beurteilung der Leistungen der einzelnen

	Österreich
in TEUR	2012	2011
Mieterlöse	31.062	31.029
Betriebskostenerlöse	7.298	8.204
Erlöse aus der ­Hotelbewirtschaftung	24.671	23.885
Gesamterlöse	63.031	63.118
Sonstige betriebliche Erträge	3.781	5.430
Aufwand aus der Immobilienbewirtschaftung	-13.394	-15.319
Aufwand aus der ­Hotelbewirtschaftung	-19.713	-19.109
Bruttoergebnis	33.705	34.120
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien	6.105	5.026
Verwaltungsaufwand	-9.948	-9.959
EBITDA	29.862	29.187
Abschreibungen	-3.196	-3.631
Ergebnis aus der Immobilienbewertung	6.665	9.286
EBIT	33.331	34.842
Langfristiges Vermögen Stand 31.12.	626.758	663.372
Langfristige Verbindlichkeiten (inkl. Genussrechten in Österreich) Stand 31.12.	663.238	706.434

Geschäftsbereiche zuständig. Für jedes Geschäftssegment werden dem Finanzvorstand vierteljährliche Managementberichte zur Verfügung gestellt.

Den Segmentinformationen liegen grundsätzlich die gleichen Ausweis-, Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wie dem Konzernabschluss zu Grunde.

Wichtige Kunden

Auf Grund der großen Anzahl von Kunden gibt es keinen Kunden, dessen Umsatzerlöse 10 % der Gesamterlöse der S IMMO Gruppe überschreitet.

Deutschland		Zentraleuropa		Südosteuropa		Summe
2012	2011	2012	2011	2012	2011	2012	2011
32.260	36.337	24.019	26.793	31.194	31.784	118.535	125.943
10.512	13.335	7.216	7.186	11.144	12.532	36.170	41.257
0	0	17.300	16.727	0	0	41.971	40.612
42.772	49.672	48.535	50.706	42.338	44.316	196.676	207.812
2.279	1.834	459	321	341	152	6.860	7.737
-22.545	-29.104	-8.487	-9.843	-22.611	-22.716	-67.037	-76.982
0	0	-12.399	-12.467	0	0	-32.112	-31.576
22.506	22.402	28.108	28.717	20.068	21.752	104.387	106.991
4.735	6.558	0	0	0	0	10.840	11.584
-4.153	-4.545	-1.417	-1.206	-890	-1.459	-16.408	-17.169
23.088	24.415	26.691	27.511	19.178	20.293	98.819	101.406
-234	-164	-4.235	-4.350	-1.100	-1.121	-8.765	-9.266
26.560	5.981	-6.994	-4.551	-9.475	-10.570	16.756	146
49.414	30.232	15.462	18.610	8.603	8.602	106.810	92.286
475.052	513.956	373.831	381.382	389.813	398.165	1.865.454	1.956.875
266.086	290.974	203.332	245.136	151.431	171.833	1.284.086	1.414.377

5. Sonstige Angaben

5.1. Finanzinstrumente

5.1.1. Kategorien

Die S IMMO Gruppe teilt ihre Finanzinstrumente in die folgenden Kategorien ein:

31.12.2012 Buchwerte in TEUR	Derivate	Available for sale	Held to maturity	Loans and receivables	Sonstige	Financial liabilities at amortised cost	SUMME
Ak tiva
Anteile an assoziierten Unter nehmen / Beteiligungen		10.156					10.156
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen				10.560			10.560
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	30			2.862	5.224		8.116
SUMME AKTIVA	30	10.156	0	13.422	5.224	0	28.832

Passiva

Langfristiges Fremdkapital
Nachrangiges ­Genussrechtskapital						222.483	222.483
Finanzverbindlichkeiten	97.021					876.405	973.426
Andere Verbindlichkeiten						9.358	9.358
Kurzfristiges Fremdkapital
Finanzverbindlichkeiten						180.352	180.352
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen						6.807	6.807
SUMME PASSI VA	97.021	0	0	0	0	1.295.405	1.392.426

31.12.2011 Buchwerte in TEUR	Derivate	Available for sale	Held to maturity	Loans and receivables	Sonstige	Financial liabilities at amortised cost	SUMME
Ak tiva
Anteile an assoziierten Unter nehmen / Beteiligungen		8.996 1)					8.996
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen				9.943			9.943
Sonstige finanzielle Vermögenswerte	259			3.534	12.194		15.987
Summe Ak tiva	259	8.996	0	13.477	12.194	0	34.926

Passiva

Langfristiges Fremdkapital
Nachrangiges ­Genussrechtskapital						230.797	230.797
Finanzverbindlichkeiten	76.786					1.026.585	1.103.371
Andere Verbindlichkeiten						9.717	9.717
Kurzfristiges Fremdkapital
Finanzverbindlichkeiten						208.888	208.888
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen						9.900	9.900
SUMME Passiva	76.786	0	0	0	0	1.485.887	1.562.673

1) Angepasst

Zum größten Teil entsprechen die angegebenen Buchwerte dem Zeitwert. In den lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten sind fix verzinste Kredite in Höhe von TEUR 73.947 (2011: TEUR 92.787) enthalten.

5.1.2. Hierarchie der Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte

Die folgende Aufstellung analysiert die zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Instrumente nach der Art der Bewertungsmethode. Dazu wurden drei Levels von Bewertungsmethoden definiert:

Level 1:	Preisnotierung für identische Vermögenswerte oder Schulden auf einem aktiven Markt (ohne Anpassung)
Level 2:	Inputs, die für Vermögenswerte oder Schulden entweder direkt (z.B. als Preise) oder indirekt (z.B. abgeleitet von Preisen) beobachtbar sind und nicht unter Level 1 fallen
Level 3:	Inputs für Vermögenswerte oder Schulden, die keine am Markt beobachtbaren Daten darstellen

31.12.2012

in TEUR	Level 1	Level 2	Level 3	Total
Sonstige finanzielle Vermögenswerte				o
Derivate	0	30	0	30
Finanzverbindlichkeiten				o
Derivate	0	97.021	0	97.021
31.12.2011
in TEUR	Level 1	Level 2	Level 3	Total
Sonstige finanzielle Vermögenswerte				o
Derivate	0	259	0	259
Finanzverbindlichkeiten				o
Derivate	0	76.786	0	76.786

5.1.3. Derivative Finanzinstrumente

Die derivativen Finanzinstrumente der S IMMO Gruppe werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet. Der Ausweis erfolgt unter sonstigen finanziellen Vermögenswerten (TEUR 30; per 31.12.2011: TEUR 259) bzw. langfristigen Finanzverbindlichkeiten (TEUR 97.021; per 31.12.2011: TEUR 76.786).

	31.12.2012				31.12.2011
in TEUR	Volumen	Positiver Zeitwert	Negativer Zeitwert	Fälligkeit	Volumen	Positiver Zeitwert	Negativer Zeitwert	Fälligkeit
Swaps	0	0	0	> 1 Jahr	0	0	0	> 1 Jahr
	275.000	0	-48.485	1 – 5 Jahre	78.813	0	-8.840	1 – 5 Jahre
	182.470	0	-27.777	> 5 Jahre	382.680	0	-49.079	> 5 Jahre
Caps	0	0	0	> 1 Jahr	85.000	51	0	> 1 Jahr
	276.439	30	0	1 – 5 Jahre	280.746	208	0	1 – 5 Jahre
	108.650	0	-2.804	> 5 Jahre	108.760	0	-1.878	> 5 Jahre
Collars	200.000	0	-17.956	1 – 5 Jahre	200.000	0	-16.988	1 – 5 Jahre
Summe	1.042.559	30	97.021		1.135.999	259	-76.786

Im Geschäftsjahr 2012 ergaben sich hieraus ein Aufwand von TEUR 20.653 (2011: TEUR 24.224), der erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst wurde, und ein Ertrag von TEUR 188 (2011: Aufwand TEUR 3.295), der in der Gewinn- und Verlustrechnung unter dem Posten "Finanzergebnis" ausgewiesen wird.

Ein Betrag von TEUR 6.019 (2011: TEUR 0) wurde erfolgswirksam aus dem Eigenkapital ausgebucht.

5.2. Risikomanagement

5.2.1. Wechselkurs- und Zinsrisiko

Da die Mietverträge der S IMMO Gruppe zum überwiegenden Teil an den Euro gebunden sind, und die Kreditfinanzierungen fast ausschließlich in Euro denominiert sind, ist das Wechselkursrisiko als gering anzusehen.

Per 31.12.2012 setzt sich das Portfolio zu 92 % aus variabel und zu 8 % aus fix verzinsten Krediten zusammen. Die variablen Kredite sind durch Zins-Hedging-Instrumente wie Caps, Collars und Swaps abgesichert.

Der Stresstest (basierend auf den Zahlen per 31.12.2012) zeigt, dass sich Steigerungen der Zinsbasis (Euribor) lediglich zu rund einem Drittel auf die Finanzierungskosten des Konzerns auswirken. So führt zum Beispiel eine Erhöhung des Euribor um 100 BP zu einer Erhöhung der Finanzierungskosten von nur 30 BP.

Stresstest (Parallelverschiebung			Differenz
der Zinskurve)	3-m-Euribor	Cost of funding	Cost of funding	Zinssensitivität
Zinsshift + 400 BP	4,19 %	5,68 %	111 PP	28 %
Zinsshift + 300 BP	3,19 %	5,45 %	88 PP	29 %
Zinsshift + 200 BP	2,19 %	5,17 %	60 PP	30 %
Zinsshift + 100 BP	1,19 %	4,87 %	30 PP	30 %
Zinsshift + 50 BP	0,69 %	4,72 %	15 PP	30 %

5.2.2. Liquiditäts- und Kreditgeberrisiken

Die S IMMO Gruppe betreibt ein aktives Management des Liquiditäts- und Kreditgeberrisikos. Im Rahmen der Liquiditätssteuerung und -kontrolle wird dabei für alle Fristigkeiten eine kontinuierliche Überwachung und bei Bedarf entsprechende Anpassung im Zusammenhang mit einer rollierenden Planung vorgenommen. Zur Minimierung des Liquiditätsrisikos legt die Gesellschaft großen Wert auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Kreditbetrag und Verkehrswert bei den einzelnen Objekten. In den vergangenen Geschäftsjahren lag die Loan-to-Value-Ratio bei rund 60 %. Um das Kreditgeberrisiko zu minimieren, arbeitet die S IMMO Gruppe mit insgesamt 23 verschiedenen renommierten österreichischen und deutschen Instituten zusammen.

5.2.2.1. Fälligkeitsanalyse finanzieller Verbindlichkeiten

31.12.2012

	Bankverbindlichkeiten
Erste Group Konzern	38 %
Andere österreichische
Banken	45 %
Versicherungen	11 %
Deutsche Banken	6 %

Anteil an den

	222.483	1.153.778	6.807	42.449
Restlaufzeit über 5 Jahre	222.483	500.942	0	0
Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren	0	472.484	0	9.358
Restlaufzeit bis zu 1 Jahr	0	180.352	6.807	33.091
in TEUR	Nachrangiges Genussrechts kapital	Finanzverbind lichkeiten	Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	Andere Verbindlichkeiten

31.12.2011

in TEUR	Nachrangiges Genussrechts kapital	Finanzverbind lichkeiten	Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	Andere Verbindlichkeiten
Restlaufzeit bis zu 1 Jahr	0	208.888	9.900	39.083
Restlaufzeit zwischen 1 und 5 Jahren	0	328.918	0	9.717
Restlaufzeit über 5 Jahre	230.797	774.453	0	0
	230.797	1.312.259	9.900	48.800

5.2.3. Kreditnehmerrisiken

Auf der Aktivseite stellen die ausgewiesenen Beträge gleichzeitig das maximale Ausfallsrisiko dar, da keine wesentlichen Aufrechnungsvereinbarungen bestehen.

Das Risiko bei Forderungen gegenüber Mietern und Liegenschaftskäufern ist – soweit erkennbar – durch Wertberichtigungen berücksichtigt. Die Kriterien dafür sind in Kapitel 2.6.7.2. erläutert.

5.3. Bestandsverträge

Die von der S IMMO Gruppe abgeschlossenen Mietverträge mit Kunden werden nach IFRS als Operating-Leasing eingestuft. Diese berücksichtigen i.d.R. folgende wesentliche Vertragsbestandteile:

• Bindung an Euro
• Wertsicherung durch Bindung an internationale Indizes

Die Summe der künftigen Mindestleasingeinzahlungen (zum Nominale) aus Operating-Leasingverhältnissen setzt sich wie folgt zusammen:

in TEUR	2012	2011
Im Folgejahr	90.286	91.607
Für die darauffolgenden 4 Jahre	261.067	264.433
Über 5 Jahre	265.498	293.487
	616.850	649.527

Die geplante Änderung der Bilanzierung von Leasingverhältnissen nach IFRS wird voraussichtlich auf den Konzernabschluss der S IMMO nur geringfügige Auswirkungen haben, da dieser geplante Standard auf Immobilien, die nach IAS 40 zum Fair Value bilanziert werden, vermutlich nicht anwendbar sein wird.

5.4. Offene Rechtsstreitigkeiten

In der S IMMO Gruppe sind zum Bilanzstichtag mehrere Rechtsstreitigkeiten offen, jedoch sind sowohl die einzelnen Beträge als auch die Summe der Beträge nach Einschätzung des Managements von untergeordneter Bedeutung.

5.5. Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

Nahestehende Unternehmen und Personen der S IMMO Gruppe sind:

• die Organe der S IMMO Gruppe
• die Erste Group
• die Vienna Insurance Group
• die Arealis Liegenschaftsmanagement GmbH

Die Erste Group und die Vienna Insurance Group sind die Kernaktionäre der S IMMO AG. Die Arealis Liegenschaftsmanagement GmbH ist eine gemeinsame Tochter der Erste Group und der Vienna Insurance Group.

Die Organe der S IMMO Gruppe sind:

Vorstand der S IMMO AG

Mag. Ernst Vejdovszky, Wien Mag. Friedrich Wachernig MBA, Wien MMag. Holger Schmidtmayr MRICS, Wien (bis 31.01.2013)

Aufsichtsrat der S IMMO AG

Dr. Martin Simhandl, Wien (Vorsitzender) DI Dr. Gerald Antonitsch, Wien (1. Vorsitzender-Stellvertreter) Mag. Franz Kerber, Graz (2. Vorsitzender-Stellvertreter) Christian Hager, Krems Mag. Erwin Hammerbacher, Wien Michael Matlin MBA, New York Mag. Dr. Wilhelm Rasinger, Wien Dr. Ralf Zeitlberger, Wien

Die Mitglieder des Vorstands erhielten im Jahr 2012 Gesamtbezüge in Höhe von TEUR 1.121 (2011: TEUR 934). Davon entfielen TEUR 201 (2011: TEUR 117) auf Aufwendungen für die Altersversorgung und TEUR 14 (2011: TEUR 9) auf Beiträge an die Mitarbeitervorsorgekasse. Den Aufsichtsratsmitgliedern der Muttergesellschaft wurden Vergütungen in Höhe von TEUR 107 (2011: TEUR 123) gewährt. Aufsichtsratsmitglieder von Tochtergesellschaften erhielten keine Vergütung. Die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats erhielten weder Kredite noch Vorschüsse, es bestehen auch keine zu Gunsten dieser Personen eingegangenen Haftungsverhältnisse.

Die Erste Group erbringt für die S IMMO Gruppe im Wesentlichen Verwaltungs-, Vermittlungs- und Finanzierungsleistungen, während die Vienna Insurance Group vor allem Finanzierungsund Versicherungsleistungen erbringt.

Gegenüber der Erste Group und der Vienna Insurance Group bestanden zum 31.12.2012 und 31.12.2011 folgende Forderungen und Verbindlichkeiten:

in TEUR	31.12.2012	31.12.2011
Sonstige Forderungen	1.123	1.292
Guthaben bei Kreditinstituten	34.159	92.289
Forderungen	35.283	93.581

Die Guthaben bei Kreditinstituten bestehen im Wesentlichen aus Guthaben auf Girokonten und Termineinlagen mit einer Verzinsung von 0,2 % bis 1,5 %.

in TEUR	31.12.2012	31.12.2011
Langfristige Bank verbindlichkeiten	416.702	425.658
Langfristige Finanz verbindlichkeiten	51.469	61.593
Kurzfristige Bank- und Finanzverbindlichkeiten	45.632	103.150
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	88	668
Sonstige Verbindlichkeiten	236	963
Verbindlichkeiten	514.128	592.032

Die ausgewiesenen Bank- und Finanzverbindlichkeiten haben eine Verzinsung von 0,9 % bis 7,0 % und zum Großteil eine Restlaufzeit von über fünf Jahren.

Gegenüber der Erste Group und der Vienna Insurance Group fielen im Geschäftsjahr 01.01.2012 bis 31.12.2012 und vom 01.01.2011 bis 31.12.2011 folgende wesentliche Aufwendungen und Erträge an:

in TEUR	2012	2011
Vermittlungsprovision	50	60
Verwaltungsentgelte	881	1.383
Bank-Kreditzinsen, sonstige
Zinsen, Bankspesen	24.887	29.125
Sonstige Aufwendungen	1.749	2.183
Aufwendungen	27.566	32.751
in TEUR	2012	2011
Miete und Betriebskosten	372	1.081
Bankzinsen	161	261
Sonstige Zinserträge	85	267
Erträge	618	1.609

Mit Vertrag vom 14.01.2003 hat die Erste Group Immorent AG eine Erfolgsgarantie für die Vermietung des Objekts Gasgasse 1–7, 1150 Wien, zu Gunsten der S IMMO Gruppe abgegeben. Das hierfür gezahlte Entgelt betrug TEUR 3.000.

Die Gebäudeverwaltung der meisten österreichischen Liegenschaften wurde von der Arealis Liegenschaftsmanagement GmbH, Wien, welche zu je 50 % im Eigentum der Erste Group und der Vienna Insurance Group steht, besorgt.

5.6. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Im ersten Quartal 2013 wurden weitere 65.604 Aktien zu einem Preis von TEUR 310 sowie 73.929 Genussscheine zu einem Preis von TEUR 5.467 zurückgekauft.

Darüber hinaus wurden ein Geschäftsobjekt in Bremen und ein Wohnobjekt in Berlin verkauft und übergeben.

Wien, am 08.04.2013

Der Vorstand:

Mag. Ernst Vejdovszky e.h.

Mag. Friedrich Wachernig MBA e.h.

Bestätigungsvermerk

Bericht zum Konzernabschluss

Wir haben den beigefügten Konzernabschluss der S IMMO AG, Wien, für das Geschäftsjahr vom 01.01.2012 bis zum 31.12.2012 geprüft. Dieser Konzernabschluss umfasst die Konzernbilanz zum 31.12.2012, die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und Konzern-Gesamtergebnisrechnung, die Konzern-Geldflussrechnung und die Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für das am 31.12.2012 endende Geschäftsjahr sowie den Konzernanhang.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und für die Buchführung

Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind für die Konzernbuchführung sowie für die Aufstellung eines Konzernabschlusses verantwortlich, der ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, vermittelt. Diese Verantwortung beinhaltet: Gestaltung, Umsetzung und Aufrechterhaltung eines Internen Kontrollsystems, soweit dieses für die Aufstellung des Konzernabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung ist, damit dieser frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist, sei es auf Grund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern; die Auswahl und Anwendung geeigneter Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden; die Vornahme von Schätzungen, die unter Berücksichtigung der gegebenen Rahmenbedingungen angemessen erscheinen.

Verantwortung des Abschlussprüfers und Beschreibung von Art und Umfang der gesetzlichen Abschlussprüfung

Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Konzernabschluss auf der Grundlage unserer Prüfung. Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften und der vom International Auditing and Assurance Standards Board (IAASB) der International Federation of Accountants (IFAC) herausgegebenen International Standards on Auditing (ISAS) durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern, dass wir die Standesregeln einhalten und die Prüfung so planen und durchführen, dass wir uns mit hinreichender Sicherheit ein Urteil darüber bilden können, ob der Konzernabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist.

Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen hinsichtlich der Beträge und sonstigen Angaben im Konzernabschluss. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Abschlussprüfers unter Berücksichtigung seiner Einschätzung des Risikos eines Auftretens wesentlicher Fehldarstellungen, sei es auf Grund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern. Bei der Vornahme dieser Risikoeinschätzung berücksichtigt der Abschlussprüfer das Interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung des Konzernabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von Bedeutung ist, um unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen geeignete Prüfungshandlungen festzulegen, nicht jedoch um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit der internen Kontrollen des Konzerns abzugeben. Die Prüfung umfasst ferner die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und der von den gesetzlichen Vertretern vorgenommenen wesentlichen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtaussage des Konzernabschlusses.

Wir sind der Auffassung, dass wir ausreichende und geeignete Prüfungsnachweise erlangt haben, so dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil darstellt.

Prüfungsurteil

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss nach unserer Beurteilung den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31.12.2012 sowie der Ertragslage des Konzerns und der Zahlungsströme des Konzerns für das Geschäftsjahr vom 01.01.2012 bis zum 31.12.2012 in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind.

Aussagen zum Konzernlagebericht

Der Konzernlagebericht ist auf Grund der gesetzlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob die sonstigen Angaben im Konzernlagebericht nicht eine falsche Vorstellung von der Lage des Konzerns erwecken. Der Bestätigungsvermerk hat auch eine Aussage darüber zu enthalten, ob der Konzernlagebericht mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob die Angaben nach § 243a UGB zutreffen.

Der Konzernlagebericht steht nach unserer Beurteilung in Einklang mit dem Konzernabschluss. Die Angaben gemäß § 243a UGB sind zutreffend.

Wien, am 08.04.2013

Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs GmbH

Mag. Erich Kandler e.h. Wirtschaftsprüfer

ppa. Mag. DDr. Wolfgang Arndorfer e.h. Wirtschaftsprüfer

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

Dr. Martin Simhandl

die S IMMO AG erzielte im Jahr 2012 wieder ein sehr gutes Ergebnis mit einem deutlichen Plus, obwohl das wirtschaftliche Geschehen in der Europäischen Union im abgelaufenen Geschäftsjahr noch immer von der Schuldenkrise und von Sparprogrammen einzelner Mitgliedsstaaten geprägt war. Wesentliche Ertragskennzahlen wie Periodenergebnis, EBIT und EBT konnten gesteigert werden. Dies ist unter anderem auf weitere Vermietungserfolge, neuerliche Kostenreduktionen

und gewinnbringende Immobilienverkäufe zurückzuführen. Kapitalmarktseitig freut es mich, dass die S IMMO AG im Juni 2012 erstmals eine Dividende an ihre Aktionäre ausschüttete. Diese Dividendenpolitik stellt einen Richtungswechsel dar, dessen Fortsetzung auch langfristig angestrebt wird.

Wie auch in den Jahren zuvor hat der Aufsichtsrat die Gesellschaft sowie ihren Vorstand im Jahr 2012 bei all ihren Vorhaben begleitet. Dabei erfüllten wir im Rahmen der Aufsichtsrats- und Aufsichtsratsausschuss-Sitzungen die uns nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben, unterstützten den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens beratend und überwachten seine Tätigkeit.

In vier Aufsichtsratssitzungen berieten Aufsichtsrat und Vorstand der S IMMO AG im Berichtsjahr die wirtschaftliche Lage, das Risikomanagement, die strategische Ausrichtung sowie die Geschäftsentwicklung des Unternehmens mit Blick auf die teilweise noch immer sehr herausfordernden Marktbedingungen. Der Vorstand unterrichtete den Aufsichtsrat in allen Sitzungen ausführlich über die Geschäfts- und Finanzlage des Unternehmens sowie über strategische Überlegungen.

In den vier Aufsichtsratssitzungen waren jeweils sechs bis acht Mitglieder anwesend. Das entspricht einer durchschnittlichen Anwesenheitsquote von 90,1 %.

Die S IMMO AG bekennt sich seit 2007 zum Österreichischen Corporate Governance Kodex. Die im Kodex enthaltenen freiwilligen Selbstverpflichtungen gehen über die gesetzlichen Anforderungen an eine Aktiengesellschaft hinaus und ermöglichen eine noch transparentere Berichterstattung. Der Aufsichtsrat befasste sich im Jahr 2012 im Rahmen einer Selbstevaluierung mit der Effizienz seiner Tätigkeit, insbesondere mit seiner Organisation und Arbeitsweise.

Der Aufsichtsrat hat aus seiner Mitte drei Ausschüsse gebildet: den Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten, den Prüfungsausschuss und den Arbeitsausschuss. Die Aufgaben und die Zusammensetzung der Ausschüsse sind im Corporate-Governance-Teil (Seite 71 ff.) in diesem Bericht nachzulesen. Im Aufsichtsrat und in den Ausschuss-Sitzungen wurden keine Tagesordnungspunkte ohne Teilnahme von Vorstandsmitgliedern erörtert. Darüber hinaus wurden im Aufsichtsrat zwei Umlaufbeschlüsse schriftlich gefasst.

Im Arbeitsausschuss wurden in zwei Sitzungen geplante Veräußerungen und Ankäufe im Laufe des Berichtsjahres behandelt und ein Umlaufbeschluss schriftlich gefasst. Der Prüfungsausschuss tagte im Berichtsjahr zweimal und befasste sich mit dem Rechnungslegungsprozess, der Konzernprüfung, dem Internen Kontrollsystem, dem Risikomanagement, dem Revisionssystem und dem Compliance-Bericht. Der Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten tagte im Jahr 2012 nicht. Es wurde jedoch ein Umlaufbeschluss in schriftlicher Form gefasst.

Um den Vorschlag des Aufsichtsrats für die Auswahl des Jahresabschluss- bzw. Konzernabschlussprüfers vorzubereiten, hat sich der Prüfungsausschuss entsprechende Unterlagen über die Befugnis zur Prüfung von der Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs GmbH vorlegen lassen. In einem schriftlichen Bericht wurde bestätigt, dass keine Ausschlussgründe sowie Umstände, die eine Befangenheit begründen könnten, vorliegen. Weiters wurde eine nach Leistungskategorien gegliederte Aufstellung über die von Deloitte für das vergangene Geschäftsjahr von der S IMMO AG erhaltenen Gesamtentgelte verlangt und eingesehen. Zusätzlich wurde bestätigt, dass Deloitte gesetzlich geregelte Qualitätssicherungsmaßnahmen zur Erhaltung der Prüfungsqualität berücksichtigt. Der Prüfungsausschuss hat dem Aufsichtsrat über die im Rahmen dieser Untersuchungen gewonnenen Erkenntnisse berichtet. In der Folge hat der Aufsichtsrat der Hauptversammlung die Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs GmbH für die Wahl zum Jahresabschluss- und Konzernabschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2012 vorgeschlagen. In Vorbereitung für den Vorschlag für die Wahl des Jahresabschluss- und Konzernabschlussprüfers für das Geschäftsjahr 2013 für die Hauptversammlung 2013 wurde eine Ausschreibung für Prüfungsleistungen für den Jahres- und den Konzernabschluss zum 31.12.2013 der S IMMO AG sowie für die Prüfungen der Jahresabschlüsse einiger wesentlicher Konzerngesellschaften durchgeführt.

Der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats hat weiters den Jahresabschluss zum 31.12.2012, den Lagebericht und den Corporate-Governance-Bericht vom Vorstand erhalten, eingesehen und auf Grundlage der Prüfberichte des Jahresabschlussund Konzernabschlussprüfers Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs GmbH geprüft. Im Zuge dieser Prüfung wurde auch der Vorschlag des Vorstands für die Gewinnverteilung erörtert und gutgeheißen. Ebenso hat der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats den nach International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellten Konzernabschluss zum 31.12.2012 und den Konzernlagebericht einer Prüfung unterzogen. Als Ergebnis dieser Prüfung und Erörterung hat der Prüfungsausschuss daher dem Aufsichtsrat empfohlen, den Jahresabschluss zu billigen und damit gemäß § 96 Abs. 4 Aktiengesetz festzustellen und den Konzernabschluss zur Kenntnis zu nehmen. In der Folge hat sich der Aufsichtsrat mit dem Jahresabschluss zum 31.12.2012 samt Lagebericht und Corporate-Governance-Bericht, dem nach IFRS erstellten Konzernabschluss zum 31.12.2012 samt Konzernlagebericht sowie dem vom Vorstand vorgelegten Vorschlag für die Gewinnverteilung befasst, sie eingehend erörtert und geprüft.

Weiters wurden die von der Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs GmbH erstellten Prüfungsberichte zum Jahresabschluss zum 31.12.2012 samt Lagebericht sowie zum Konzernabschluss zum 31.12.2012 samt Konzernlagebericht sowohl vom Prüfungsausschuss als auch vom Aufsichtsrat eingesehen und gemeinsam mit der Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs GmbH erörtert und eingehend diskutiert. Die Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs GmbH hat im Rahmen ihrer Prüfung des Jahresabschlusses zum 31.12.2012 samt Lagebericht und des Konzernabschlusses zum 31.12.2012 samt Konzernlagebericht keine Einwendungen erhoben. Die Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs GmbH hat festgestellt, dass der Jahresabschluss zum 31.12.2012 den gesetzlichen Vorschriften entspricht und ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage zum 31.12.2012 sowie der Ertragslage der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2012 in Übereinstimmung mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung vermittelt. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss zum 31.12.2012. Die Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs GmbH hat weiters festgestellt, dass auch der Konzernabschluss zum 31.12.2012 den gesetzlichen Vorschriften entspricht und ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31.12.2012 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme des Konzerns für das Geschäftsjahr 2012 in Überstimmung mit den IFRS-Bestimmungen vermittelt. Der Konzernlagebericht steht im Einklang mit dem Konzernabschluss zum 31.12.2012. Die Angaben gemäß § 243a UGB sind zutreffend.

Die Prüfung durch den Prüfungsausschuss und den Aufsichtsrat hat nach ihrem abschließenden Ergebnis keinen Anlass zur Beanstandung gegeben. Der Aufsichtsrat erklärt, dass er den Prüfungsberichten des Jahresabschluss- und Konzernabschlussprüfers nichts hinzuzufügen hat. Der Aufsichtsrat fasste daher den Beschluss, den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss zum 31.12.2012 zu billigen und den Lagebericht bzw. den Konzernabschluss zum 31.12.2012 und den Konzernlagebericht (erstellt nach IFRS) nicht zu beanstanden sowie sich mit dem Vorschlag des Vorstands für die Gewinnverwendung einverstanden zu erklären. Der Jahresabschluss zum 31.12.2012 ist somit gemäß § 96 Abs. 4 Aktiengesetz festgestellt.

Der Aufsichtsrat wird der Hauptversammlung vorschlagen, dass sie über die Gewinnverteilung gemäß dem Vorschlag des Vorstands beschließe und dem Vorstand sowie dem Aufsichtsrat die Entlastungen erteile.

Abschließend darf ich mich im Namen des Aufsichtsrats bei den Vorstandsmitgliedern und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der S IMMO AG für ihren täglichen Einsatz bedanken. In diesem Zusammenhang möchte ich meinen besonderen Dank Herrn MMag. Holger Schmidtmayr – dessen Mandat Ende Jänner 2013 ausgelaufen ist – für sein jahrelanges Engagement und seine Vorstandstätigkeit bei der S IMMO AG aussprechen und ihm für seinen weiteren beruflichen und privaten Lebensweg alles Gute wünschen.

Wien, im April 2013

Der Aufsichtsrat

Martin Simhandl Vorsitzender

Corporate-Governance-Bericht

Der Österreichische Corporate Governance Kodex beinhaltet Regeln zur Unternehmensführung und -kontrolle und stellt somit die Basis für eine verantwortungsvolle Unternehmensführung dar. Die S IMMO AG entsprach auch 2012 den Anforderungen des Kodexes.

KLARES BEKENNTNIS ZUM ÖSTERREICHISCHEN CORPORATE GOVERNANCE KODEX

Die Grundgedanken der Corporate Governance sind im Selbstverständnis der S IMMO AG fest verankert. Seit ihrer Gründung im Jahr 1987 verfolgt die S IMMO AG Nachhaltigkeit, Langfristig-

Informationen zur Corporate Governance: www.simmoag.at/cgk www.corporate-governance.at

keit und Transparenz als Grundprinzipien ihrer Geschäftsstrategie. Dafür arbeiten Vorstand und Aufsichtsrat im Interesse des Unternehmens effizient und eng zusammen.

Die Unternehmenskommunikation und die Investor-Relations-Aktivitäten sind von Offenheit und Transparenz geprägt.

TRANSPARENTE KOMMUNIKATION UND BERICHTERSTATTUNG

Die zeitnahe und transparente Information ihrer Aktionäre, Analysten und aller anderen Dialoggruppen unter Berücksichtigung der aktien- und börsenrechtlichen Vorschriften ist für die S IMMO AG ein wesentlicher Bestandteil ihrer Unternehmensstrategie. Bedeutende Geschäftsvorfälle und Angaben zur Unternehmensentwicklung werden umgehend in Form von Ad-hoc-Meldungen und Presseaussendungen veröffentlicht. Zusätzlich werden alle wesentlichen Meldungen, Geschäfts- und Quartalsberichte sowie Präsentationen unverzüglich auf der Website der S IMMO AG publiziert.

Die S IMMO AG ist Mitglied der European Public Real Estate Association (EPRA) und orientiert sich an den Richtlinien und

ENTSPRECHENSERKLÄRUNG

Die S IMMO AG bekennt sich seit 2007 ausdrücklich zur Einhaltung der Bestimmungen und Empfehlungen des Österreichischen Corporate Governance Kodexes (ÖCGK). Das gesamte Regelwerk für eine verantwortungsvolle Führung und Leitung von Unternehmen ist auf der Website des Österreichischen Arbeitskreises Corporate Governance einzusehen.

Die wesentlichen Säulen der Corporate Governance bei der S IMMO AG werden auf Seite 71 ff. dargestellt. Weitere Informationen dazu enthält der Bericht des Aufsichtsrats auf Seite 69 f. Um Wiederholungen zu vermeiden, wird bei einzelnen Aspekten auf andere Teile des Geschäftsberichts verwiesen.

Kontinuierlich aktualisierte Informationen zur Corporate Governance finden Sie auf der Website der S IMMO AG: www.simmoag.at/cgk

Das Regelwerk des Österreichischen Corporate Governance Kodexes:

• 1. Legal Requirement (L): L-Regeln beruhen auf zwingenden Rechtsvorschriften.
• 1. Comply or Explain (C): C-Regeln sollen eingehalten werden. Eine Abweichung muss erklärt und begründet werden, um ein kodexkonformes Verhalten zu erreichen.
• 1. Recommendation (R): R-Regeln haben Empfehlungscharakter. Eine Nichteinhaltung ist weder offenzulegen noch zu begründen.

Sämtliche L-Regeln des Kodexes werden von der S IMMO AG uneingeschränkt eingehalten.

Bezugnehmend auf die L-Regel Nr. 60 bekennt sich die S IMMO AG ausdrücklich zur Förderung von Frauen in Führungspositionen. Innerhalb der Gruppe liegt der Frauenanteil der Belegschaft bei rund 52 %, in leitenden Stellen sind etwa 20 % der Mitarbeiter weiblich. Mit gezielten Maßnahmen achtet die S MMO AG darauf, auch künftig Frauen bei der Besetzung von leitenden Positionen verstärkt zu berücksichtigen. Konkrete Maßnahmen zur Förderung von Frauen bei der Besetzung von Vorstand und Aufsichtsrat sind auf Grund bestehender langfristiger Mandate nicht in Erwägung gezogen worden. Bei der Zusammensetzung der Gremien wird im Interesse der Gesellschaft auf das Vorhandensein größtmöglicher fachlicher Kompetenzen sowie internationaler Erfahrungen Wert gelegt. Erst danach werden Kriterien wie zum Beispiel das Geschlecht in Betracht gezogen. Im Bedarfsfall wird die S IMMO AG bei gleicher Qualifikation und Erfahrung allerdings bevorzugt Frauen berücksichtigen.

Auch die C-Regeln werden bis auf wenige Ausnahmen umgesetzt, die im Folgenden dargestellt sind (Explain):

C-Regel Nr. 16: "Der Vorstand besteht aus mehreren Personen, wobei der Vorstand einen Vorsitzenden hat."

Standards der Organisation. Sie betreffen die Offenlegung von Informationen, aber auch ethische Grundsätze und Branchennormen. Bei ihren Vorgaben richtet sich die EPRA nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) und gibt börsennotierten Immobiliengesellschaften konkrete Empfehlungen für ihre Rechnungslegung. Im Sinne einer transparenten und vergleichbaren Berichterstattung berücksichtigt die S IMMO AG diese Empfehlungen im ausführlichen Anhang des Konzernabschlusses.

ZUSAMMENSETZUNG UND ARBEITSWEISE DES VORSTANDS UND DES AUFSICHTSRATS

Im Sinne einer nachhaltigen Wertschöpfung und eines beständigen Unternehmenserfolgs führen Vorstand und Aufsichtsrat das Unternehmen verantwortungsbewusst und langfristig ausgerichtet. Der intensive, kontinuierliche Dialog zwischen den beiden Organen bildet die Basis für eine effiziente und kompetente Unternehmensleitung.

Der Vorstand bestand im Jahr 2012 aus drei Mitgliedern und führte die Geschäfte der Gesellschaft gemeinschaftlich. Seit 01.02.2013 setzt sich der Vorstand aus zwei Mitgliedern zusammen. Mehrmals wöchentlich diskutiert der Vorstand den aktuellen Geschäftsverlauf und hält regelmäßig Vorstandssitzungen ab. Daneben pflegen die Vorstandsmitglieder einen ständigen Informationsaustausch mit

European Public Real Estate Association (EPRA):

den jeweils verantwortlichen Führungskräften der Fachabteilungen. Außerdem unterrichtet der Vorstand den Aufsichtsrat über alle wesentlichen Belange der Geschäftsentwicklung und informiert ihn über strategische Überlegungen. Die Zusammenarbeit zwischen Vorstand und Aufsichtsrat ist im Aktiengesetz, in der Satzung und in der vom Aufsichtsrat erlassenen Geschäftsordnung geregelt.

Per 31.12.2012 bestand der Aufsichtsrat aus acht Mitgliedern.

Der Aufsichtsrat prüft die Geschäftsführung der Gesellschaft regelmäßig. In den Aufsichtsratssitzungen werden die Geschäftsführung, die Finanzlage der Gesellschaft, die Strategie und Geschäftsentwicklung sowie das Risikomanagement erörtert.

Der Aufsichtsrat hat keinen Vorsitzenden des Vorstands bestellt, weil er der Meinung ist, dass die Aufgaben und Verantwortlichkeiten aller Vorstandsmitglieder von gleicher Bedeutung sind und die Gesellschaft ausreichend von den einzelnen Vorstandsmitgliedern mit kollektiver Vertretungsbefugnis vertreten wird.

C-Regel Nr. 31: "Für jedes Vorstandsmitglied werden die fixen und erfolgsabhängigen Vergütungen im Geschäftsbericht einzeln veröffentlicht."

Die Gesamtbezüge des Vorstands ebenso wie die Gesamtbezüge pro Vorstandsmitglied werden in diesem Bericht veröffentlicht. Die Offenlegung der Aufteilung in fixe, variable und sonstige Gehaltsbestandteile für jedes Vorstandsmitglied liegt in der persönlichen Entscheidungssphäre jedes Vorstandsmitglieds. Nach Ansicht des Vorstands bietet dies keine relevante Information für den Investor.

C-Regel Nr. 41: "Der Aufsichtsrat richtet einen Nominierungsausschuss ein."

Die Nachbesetzung des Vorstands ist ein wichtiges Thema, daher wird die Besetzung frei werdender Mandate und die Frage der Nachfolgeplanung im gesamten Aufsichtsrat diskutiert.

C-Regel Nr. 45: "Aufsichtsratsmitglieder dürfen keine Organfunktion in anderen Gesellschaften wahrnehmen, die zum Unternehmen im Wett bewerb stehen."

Einzelne Mitglieder des Aufsichtsrats der S IMMO AG nehmen Organfunktionen in branchenähnlichen Unternehmen wahr oder sind in leitender Funktion in der Erste Group Bank AG, deren 100 %-Tochtergesellschaft Erste Group Immorent AG oder der Vienna Insurance Group tätig. Jedes Aufsichtsratsmitglied ist verpflichtet, alle Interessenkonflikte, die sich aus seiner Tätigkeit als Mitglied des Aufsichtsrats ergeben, unverzüglich offenzulegen. Darüber hinaus sieht es die Gesellschaft als Vorteil, von dem tiefgreifenden Branchen-Know-how sowie den Netzwerken einzelner Aufsichtsratsmitglieder zu profitieren.

C-Regel Nr. 49: "Die Gesellschaft veröffentlicht im Geschäftsbericht Gegenstand und Entgelt von gemäß L-Regel 48 zustimmungspflichtigen Verträgen. Eine Zusammenfassung gleichartiger Verträge ist zulässig."

Die Gesellschaft kann in vertragliche Beziehungen mit einzelnen Mitgliedern des Aufsichtsrats oder mit Unternehmen, an denen das Aufsichtsratsmitglied beteiligt ist oder in denen das Aufsichtsratsmitglied eine Organfunktion ausübt, treten. Soweit solche vertraglichen Beziehungen der Zustimmung des Aufsichtsrats gemäß § 95 AktG (L-Regel 48) unterliegen, wurde diese Zustimmung eingeholt. Die Details solcher Vereinbarungen werden aus Wettbewerbsgründen nicht offengelegt. Alle diese Verträge werden zu marktüblichen Bedingungen abgeschlossen.

Der Aufsichtsrat entscheidet die von Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung vorgesehenen Angelegenheiten. Er hat aus seiner Mitte Ausschüsse gebildet, welche nachstehend aufgelistet sind. Im Berichtsjahr fanden vier Aufsichtsratssitzungen statt. In diesen waren jeweils sechs bis acht Mitglieder anwesend. Das entspricht einer durchschnittlichen Anwesenheitsquote von 90,1 %.

DIE AUSSCHÜSSE DES AUFSICHTSRATS

Prüfungsausschuss

Die Rolle des Prüfungsausschusses besteht unter anderem in der Überwachung des Rechnungslegungsprozesses und der Arbeit des Abschlussprüfers, der Überwachung der Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems, des Risikomanagementsystems sowie der Prozesse der Abschluss- und Konzernprüfung. Der Prüfungsausschuss bestand aus folgenden Mitgliedern: Herr Dr. Simhandl (Vorsitzender), Herr DI Dr. Antonitsch, Herr Mag. Hammerbacher, Herr Dr. Zeitlberger und Herr Mag. Dr. Rasinger (Ersatzmitglied). Herr Dr. Simhandl und Herr Dr. Zeitlberger sind durch ihre Erfahrungen und Fachkenntnisse des Finanz- und Rechnungswesens die Finanzexperten des Ausschusses. Im Berichtsjahr tagte der Prüfungsausschuss zweimal.

Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten (Vergütungsausschuss)

Der Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten hat die Kompetenz, Verträge mit den Vorstandsmitgliedern zu verhandeln, abzuschließen und zu ändern. Der Ausschuss bestand aus folgenden Mitgliedern: Herr Dr. Simhandl (Vorsitzender), Herr DI Dr. Antonitsch und Herr Mag. Kerber. Der Ausschuss für Vorstandsangelegenheiten tagte im Jahr 2012 nicht.

Arbeitsausschuss

Der Arbeitsausschuss übt einzelne Zustimmungsbefugnisse des Aufsichtsrats bis zu einer bestimmten Wertgrenze in jenen Fällen aus, bei denen aus zeitlichen oder organisatorischen Gründen die Befassung des gesamten Aufsichtsrats nicht zweckmäßig ist, wie etwa beim An- und Verkauf von Liegenschaften bis zu einem gewissen Risikoanteil der Gesellschaft gemäß Geschäftsordnung des Aufsichtsrats. Die Mitglieder des Arbeitsausschusses waren Herr DI Dr. Antonitsch (Vorsitzender), Herr Mag. Hammerbacher, Herr Mag. Kerber und Herr Dr. Zeitlberger. Im Berichtsjahr tagte der Arbeitsausschuss zweimal.

UNABHÄNGIGKEITSERKLÄRUNG

Der Aufsichtsrat der S IMMO AG hat gemäß C-Regel Nr. 53 des Österreichischen Corporate Governance Kodexes folgende Kriterien für die Unabhängigkeit des Aufsichtsrats festgelegt:

Das Aufsichtsratsmitglied soll in den vergangenen fünf Jahren nicht Mitglied des Vorstands oder leitender Angestellter der S IMMO AG oder eines Tochterunternehmens der S IMMO AG gewesen sein.

Das Aufsichtsratsmitglied soll zur S IMMO AG oder einem Tochterunternehmen der S IMMO AG kein Geschäftsverhältnis in einem für das Aufsichtsratsmitglied bedeutenden Umfang unterhalten oder im letzten Jahr unterhalten haben. Dies gilt auch für Geschäftsverhältnisse mit Unternehmen, an denen das Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat. Die Genehmigung einzelner Geschäfte durch den Aufsichtsrat gemäß L-Regel 48 führt nicht automatisch zur Qualifikation als nicht unabhängig.

Das Aufsichtsratsmitglied soll in den letzten drei Jahren nicht Abschlussprüfer der S IMMO AG, Beteiligter oder Angestellter der prüfenden Prüfungsgesellschaft gewesen sein.

Das Aufsichtsratsmitglied soll nicht Vorstandsmitglied in einer anderen Gesellschaft sein, in der ein Vorstandsmitglied der S IMMO AG Aufsichtsratsmitglied ist.

Das Aufsichtsratsmitglied soll kein enger Familienangehöriger (direkter Nachkomme, Ehegatte, Lebensgefährte, Elternteil, Onkel, Tante, Geschwister, Nichte, Neffe) eines Vorstandsmitglieds oder von Personen sein, die sich in einer in den vorstehenden Punkten beschriebenen Position befinden.

Im Berichtsjahr 2012 sind folgende Mitglieder des Aufsichtsrats, welche die Mehrheit des Aufsichtsrats darstellen, als unabhängig im Sinne von C-Regel Nr. 53 und C-Regel Nr. 54 des Corporate Governance Kodexes zu qualifizieren. Diese erfüllen die vom Aufsichtsrat festgelegten Kriterien der Unabhängigkeit.

Aktuelle unabhängige Mitglieder des Aufsichtsrats:

Dr. Martin Simhandl (gemäß C-Regel Nr. 53) Mag. Franz Kerber (gemäß C-Regeln Nr. 53 und 54) Christian Hager (gemäß C-Regeln Nr. 53 und 54) Mag. Erwin Hammerbacher (gemäß C-Regel Nr. 53) Michael Matlin MBA (gemäß C-Regel Nr. 53) Mag. Dr. Wilhelm Rasinger (gemäß C-Regeln Nr. 53 und 54) Dr. Ralf Zeitlberger (gemäß C-Regel Nr. 53)

DIRECTORS' DEALINGS

Gemäß § 48d Abs. 4 Börsegesetz ist die S IMMO AG verpflichtet, sämtliche Aktienkäufe oder -verkäufe von Organmitgliedern oder von in enger Beziehung zu ihnen stehenden Personen zu melden. Entsprechend den Anforderungen des Kodexes werden die Eigengeschäfte der Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats (Directors' Dealings) auf der Website der S IMMO AG (www.simmoag.at) unter der Rubrik Investor Relations/Corporate Governance/Directors' Dealings dargestellt. Im Geschäftsjahr 2012 wurden weder Käufe noch Verkäufe von Aktien und Genussscheinen getätigt.

D&O-VERSICHERUNG

Gemäß Beschluss der Hauptversammlung 2009 besteht seit 01.09.2009 eine Directors & Officers (D&O)-Versicherung. Im Rahmen dieser sind Schadenersatzansprüche der Gesellschaft, der Aktionäre oder Dritter gegen die Organe oder leitende Angestellte der Gesellschaft versichert, die auf Grund von Sorgfaltspflichtverletzungen geltend gemacht werden können. Die Kosten werden von der Gesellschaft getragen.

VERGÜTUNG DES AUFSICHTSRATS

An Aufsichtsratsmitglieder wurden insgesamt Vergütungen in Höhe von EUR 106.500 (2011: EUR 123.336) gewährt.

Aufsichtsratsgesamtbezüge 2012

Simhandl	EUR	18.000
Antonitsch	EUR	15.500
Kerber	EUR	14.500
Hammerbacher	EUR	13.000
Hager	EUR	10.500
Matlin	EUR	10.000
Rasinger	EUR	12.000
Zeitlberger	EUR	13.000
Summe	EUR	106.500

Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhielten weder Kredite noch Vorschüsse, es bestehen keine zu Gunsten dieser Personen eingegangenen Haftungsverhältnisse.

VERGÜTUNG DES VORSTANDS

Die Vorstandsmitglieder erhielten im Jahr 2012 Gesamtbezüge in Höhe von EUR 1.121.100 (2011: EUR 934.000). Die Gesamtbezüge enthielten einen fixen sowie einen variablen Bestandteil in Höhe von circa 80 % des fixen Gehalts in 2012. Kriterien für die Erfolgsbeteiligung sind die Erreichung quantitativer und qualitativer Ziele wie beispielsweise Konzerngewinn, Vermietungsergebnisse und Verkaufsvolumen. Die Gesamtbezüge enthielten Pensionskassenbeiträge in Höhe von EUR 74.400 (2011: EUR 73.800), Beiträge an die Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von EUR 14.300 (2011: EUR 9.000) sowie eine Zuführung zur Pensionsrückstellung für Herrn Mag. Vejdovszky in Höhe von EUR 126.600 (2011: EUR 43.000).

Vorstandsgesamtbezüge 2012

Vejdovszky	EUR	488.200
Wachernig	EUR	316.500
Schmidtmayr	EUR	316.400
Summe	EUR	1.121.100

Die S IMMO AG verfügt derzeit über keinen Stock-Option-Plan und keine gesonderten Abfertigungsansprüche für Vorstandsmitglieder.

WIRTSCHAFTSPRÜFER

Durch Beschluss der Hauptversammlung 2012 ist die Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs GmbH mit der Abschlussprüfung betraut. Der Abschlussprüfer unterstützt den Aufsichtsrat bei der Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung, bestätigt ihre Gesetzeskonformität und ihre Verlässlichkeit. Im Falle einer Abweichung bei der Prüfung würde der Abschlussprüfer diese umgehend an den Aufsichtsrat berichten. Gleiches gilt für etwaige Unstimmigkeiten in der von Aufsichtsrat und Vorstand abgegebenen Erklärung zum Österreichischen Corporate Governance Kodex.

Ernst Vejdovszky Friedrich Wachernig

Einzelabschluss

LAgebericht 2012 (einzel abschluss)	76
Jahresabschluss	90
Bilanz	90
Gewinn- und Verlustrechnung	91
Anhang	92
Bestätigungsvermerk (einzel abschluss)	108

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2012

Geschäftstätigkeit der S IMMO AG

Die S IMMO AG ist eine international tätige Immobilieninvestment‐ und entwicklungsgesellschaft mit Sitz in Wien und Notiz an der Wiener Börse. Sie ist als Konzernleitgesellschaft der S IMMO Gruppe direkt bzw. über Tochterunternehmen indirekt in den Segmenten Österreich, Deutschland, Zentral‐ und Südosteuropa tätig. In ihrem Portfolio hält die Gesellschaft unmittelbar bzw. mittelbar über Tochterunternehmen Büro‐, Geschäfts‐ und Wohnflächen sowie Hotels. Das Unternehmen verfolgt das Ziel, den Unternehmenswert im Sinne seiner Aktionäre durch langfristige, ertragreiche Immobilieninvestments bzw. Immobilienprojektentwicklungen nachhaltig zu steigern. Unter dieser Prämisse entwickelt es das Portfolio beständig weiter und optimiert es durch aktives Asset Management. Das dichte Netzwerk der Kernaktionäre und Entwicklungspartner sowie der Mitarbeiter und lokalen Partner ermöglicht es der S IMMO AG, Marktchancen optimal zu nutzen.

Management

Alle wesentlichen Steuerungsfunktionen sowie das Management der österreichischen, tschechischen, slowakischen, rumänischen, bulgarischen sowie kroatischen Immobilien werden von der S IMMO AG in Wien ausgeübt. Die Tochtergesellschaften in Deutschland und Ungarn sind für das Asset Management und die Vermietungsaktivitäten vor Ort zuständig. Ergänzend werden einige Unternehmensfunktionen über Dienstleistungsverträge geregelt. Dies betrifft einige administrative Bereiche wie IT und Cash Management.

Zweigniederlassungen

Der Firmensitz der S IMMO AG ist in Wien. Es bestehen keine Zweigniederlassungen.

Forschung und Entwicklung

Die S IMMO AG betreibt keine Forschung und Entwicklung

Geschäftsverlauf

Die Umsatzerlöse sind im Geschäftsjahr mit TEUR 22.499 (2011: TEUR 22.959) nahezu unverändert geblieben. Die sonstigen betrieblichen Erträge sind mit TEUR 13.144 (2011: TEUR 5.741) insbesondere aufgrund von Immobilienveräußerungen deutlich gestiegen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind von TEUR 6.727 auf TEUR 8.354 gestiegen.

Das Finanzergebnis beträgt TEUR 23.865 (2011: TEUR 11.656), was im Wesentlichen auf die höheren Beteiligungserträge im Geschäftsjahr 2012 in Höhe von TEUR 36.103 (2011: TEUR 20.447) sowie auf die Auflösung von Wertberichtigungen auf Ausleihungen an verbundene Unternehmen im Ausmaß von TEUR 21.888 (2011: TEUR 0) zurückzuführen ist.

Die Bilanzsumme ist von TEUR 1.059.433 auf TEUR 975.657 zum Bilanzstichtag 31.12.2012 gesunken. Das Grundkapital beträgt unverändert zum Vorjahr TEUR 247.509. Das Eigenkapital hat sich zum Bilanzstichtag von TEUR 337.062 auf TEUR 366.358 erhöht. Die Eigenkapitalquote betrug zum 31.12.2012 38% (31.12.2011: 32%).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich im laufenden Geschäftsjahr von TEUR 241.861 auf TEUR 175.644 deutlich reduziert. Davon haben TEUR 69.015 eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Auf dem Kapitalmarkt wurden nach wie vor durch das Genussschein‐ bzw. Aktienrückkaufprogramm wichtige Akzente gesetzt, die auch im Jahr 2013 fortgesetzt werden. Auf Grund der Differenz zwischen dem inneren Wert unserer Aktie und dem aktuellen Kurs sehen wir den Rückkauf der Aktien als gutes Investment. Durch den Erwerb der Genussscheine (ebenfalls unter seinem inneren Wert) setzen wir einen wichtigen Schritt zur weiteren Vereinfachung der Kapitalstruktur und zur Steigerung des Unternehmenswerts für unsere Aktionäre.

Immobilienportfolio in Österreich – wesentliche Ereignisse 2012

In Österreich konnte die S IMMO AG ihr bestehendes Portfolio weiter optimieren. So konnten im Geschäftsjahr 2012 folgende Objekte mit Gewinn veräußert werden: Bräuhausgasse 3 ‐ 5, Amalienstraße 48 (beide in Wien), Rainerstraße 6 ‐ 8 (in Linz).

Daneben konzentriert sich die S IMMO AG auf das Entwicklungsprojekt Quartier Belvedere, eines der größten innerstädtischen Bauvorhaben Europas rund um den zukünftigen Hauptbahnhof in Wien, welches gemeinsam mit namhaften Partnern realisiert wird.

Voraussichtliche Entwicklung

Aktuell liegt der Fokus auf der Ertragssteigerung des Portfolios und dem Abbau von Verbindlichkeiten; zur Erreichung dieser Ziele werden mittelfristig verstärkte Verkaufsanstrengungen unternommen werden.

Grundsätzlich prüft die S IMMO AG auch kontinuierlich Ankaufsmöglichkeiten, die das Portfolio sinnvoll ergänzen. Im vergangenen Jahr gab es keine passenden Angebote die den Preisvorstellungen und Investitionskriterien der Gesellschaft entsprochen hätten.

Für das Geschäftsjahr 2013 erwartet die S IMMO AG eine weitere positive Entwicklung.

Risikomanagement

Als Konzernmuttergesellschaft eines internationalen Immobilien‐Investmentkonzerns ist die S IMMO AG mit einer Vielzahl von Risiken und Chancen konfrontiert, die einerseits Einfluss auf die operative Geschäftstätigkeit und andererseits auf die strategische Unternehmensführung haben können. Durch die kontinuierliche Identifizierung, Analyse, Steuerung und Überwachung der Risiken und Chancen versucht die Gesellschaft, negative Entwicklungen und potenzielle Erfolgsfaktoren rechtzeitig zu erkennen und diese in den Entscheidungsprozessen zu berücksichtigen.

Das Geschäftsmodell des Unternehmens sieht eine nach Regionen und Nutzungsarten ausgerichtete Portfoliostrategie vor. Diese Diversifizierung dient einerseits der breiten Risikostreuung, andererseits der Chancenoptimierung. Die Chancen ergeben sich durch die verschiedenen Immobilienzyklen bei einzelnen Nutzungsarten, aber auch durch die regionalen Unterschiede in der wirtschaftlichen Entwicklung.

Das Risikomanagement umfasst neben internen Regelungen und Richtlinien laufende Berichte im Rahmen von regelmäßigen Jour Fixes an den Vorstand sowie Kontrollmaßnahmen, die im gesamten Unternehmen etabliert sind und der Früherkennung, Steuerung sowie Überwachung von Risiken dienen. Der Vorstand trifft die wesentlichen risikorelevanten Entscheidungen. Investitionsvorhaben unterliegen ab einer bestimmten Größenordnung zusätzlich der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Beide Organe werden über Risiken sowie über das Interne Kontrollsystem informiert.

Die in diesem Abschnitt dargestellten Risiko‐ und Chancengruppen wurden im Zuge einer Analyse neu bewertet. Im Wesentlichen sind die Risiken und Chancen im Vergleich zum Vorjahr gleich geblieben.

Unternehmensstrategische Risiken

Strategische Risiken sind sehr eng mit der Geschäftsstrategie der S IMMO AG verbunden und können diese auch gegebenenfalls stark beeinflussen. Dazu zählen das Umfeld‐ und Branchenrisiko, das Investitionsrisiko und das Kapitalmarktrisiko.

Internes Kontrollsystem

Für wesentliche Geschäftsprozesse besteht ein Internes Kontrollsystem (IKS), das gemeinsam mit der internen Revision und der (börsenrechtlichen) Compliance das interne Überwachungssystem der Gesellschaft bildet. Wesentliche konzernweite Kernprozesse sind in der internen Prozessdatenbank erfasst. Diese beinhaltet eine Risiko‐Kontroll‐Matrix, in der die Abläufe, die potenziellen Einzelrisiken und die zugeordneten Kontrollschritte definiert sind.

Interne Revision

Die Interne Revision der S IMMO AG beauftragt und koordiniert Prüfungen wesentlicher Geschäftsprozesse der S IMMO AG bzw. ihrer lokalen Tochtergesellschaften hinsichtlich ihrer Funktionsfähigkeit, bestehender Risiken und Kontrollschwächen sowie möglicher Effizienzverbesserungspotenziale in mehrjährigen Zyklen. Diese Prüfungen werden ausschließlich von renommierten, externen Experten durchgeführt. Grundlage für die Revisionsprüfungen bildet der vom Vorstand genehmigte operative Jahresrevisionsplan bzw. der strategische Mehrjahresplan. Die Ergebnisse der Prüfungen werden an den Vorstand berichtet. Darüber hinaus wird der Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats regelmäßig über den Revisionsplan sowie die Ergebnisse der durchgeführten Revision informiert.

Erläuterung der Einzelrisiken

Investitionsrisiko

Ein wesentlicher Bestandteil der Unternehmensstrategie zielt darauf ab, bei der Auswahl von Immobilien potenzielle Investitionsrisiken zu erkennen. Vor diesem Hintergrund setzt die S IMMO Gruppe im Vorfeld einer Investitionsentscheidung auf umfassende interne und externe Analysen. Dabei werden zum Beispiel Faktoren wie Attraktivität des Standorts, Infrastruktur und Bonität der Mieter herangezogen. Darüber hinaus sind klare Limits festgelegt, ab welchem Investitionsvolumen eine Genehmigung des Aufsichtsrats erforderlich ist.

Kapitalmarktrisiko

Der Kapitalmarkt ist für die S IMMO AG von besonderer Wichtigkeit. Das Unternehmen bemüht sich, das Vertrauen der Anleger in die S IMMO Aktie durch transparente, zeitnahe und effiziente Kommunikation

zu stärken. Zur Sicherstellung der Kapitalmarkt‐Compliance verfügt die S IMMO Gruppe über eine Compliance‐Ordnung mit klar definierten Wohlverhaltensregeln für Mitarbeiter und Organe sowie einer Definition der Funktionen des Compliance‐Verantwortlichen.

Immobilienspezifische Risiken

Wirtschaftlich herausfordernde Zeiten können zu Bonitätsverschlechterungen von Mietern, erhöhten Mietrückständen, steigenden Leerstandsraten und Mietausfällen führen.

Immobilienportfoliorisiko

Dem Immobilienportfoliorisiko begegnet die S IMMO Gruppe mit einer breiten Streuung nach Regionen und Nutzungsarten. Dieses Risiko war im Berichtsjahr nicht in allen Segmenten und Ländern gleichermaßen ausgeprägt: Der Wohnbau etwa hat sich positiv entwickelt, was zu einer Reduktion entsprechender Risiken geführt hat. Darüber hinaus hat aus Risikosicht die Ausrichtung der Geschäftstätigkeit auf Länder mit langfristigem Entwicklungspotenzial sowie auf Hauptstädte der Europäischen Union wesentlich zu einem stabilen Gesamtportfolio im Konzern beigetragen.

Vermietungsrisiko

Das Vermietungsrisiko ist stark mit der allgemeinen wirtschaftlichen Lage in den einzelnen Märkten verknüpft und damit auch mit entsprechenden Planungsunsicherheiten behaftet. Der Fokus auf langfristige Vermietung hat sich im vergangenen Geschäftsjahr als risikominimierend erwiesen. Auch im laufenden Jahr bleibt auf Grund der wirtschaftlichen Situation und der veröffentlichten Wirtschaftsprognosen ein Verwertungsrisiko bestehen.

Entwicklungsrisiko

Das Entwicklungsrisiko hat sich durch Abschluss der Entwicklungsprojekte im Geschäftsjahr 2010 deutlich reduziert. Im laufenden Jahr ist der Bau neuer Entwicklungsprojekte nicht geplant. Mittelfristig konzentrieren wir uns auf das Projekt Quartier Belvedere Central − eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas rund um den Hauptbahnhof in Wien. Bei diesem Projekt ist die Entwicklung der einzelnen Bauteile in mehreren Phasen vorgesehen.

Immobilienbewertungsrisiko

Das Immobilienbewertungsrisiko beschreibt das Risiko von negativen Wertschwankungen des Immobilienportfolios, die sich auf Grund von geänderten makroökonomischen Gegebenheiten – außerhalb des Einflussbereichs des Unternehmens – und immobilienspezifischen Faktoren ergeben können. Die S IMMO AG versucht mögliche Risiken vorausschauend zu erkennen und etwaige negative Effekte durch eine optimale Immobilienbewirtschaftung und Portfoliosteuerung zu minimieren. Kommt es zu dauerhaften Wertminderungen können diese in weiterer Folge nicht nur das Ergebnis, sondern auch das Eigenkapital und somit die Kreditwürdigkeit der Gesellschaft negativ beeinflussen.

Finanzielle Risiken

Die Steuerung von finanziellen Risiken beinhaltet für die S IMMO Gruppe vor allem den Umgang mit Liquiditäts‐, Zinsänderungs‐, Finanzierungs‐ und Währungsrisiken.

Liquiditätsrisiko

Zur Sicherstellung der Liquidität werden die Zahlungsströme des Unternehmens von der Finanzierungsabteilung auf Basis einer laufenden Liquiditätsplanung in Zusammenarbeit mit den Bereichen Projektentwicklung, Asset Management und Akquisition koordiniert, auf Plausibilität geprüft und laufend angepasst. Auf Grund von verschärften Eigenkapital‐ und Liquiditätsvorschriften für Banken und der anhaltenden Euro‐Krise könnte es allerdings zu Schwierigkeiten bei Refinanzierungen kommen. Die S IMMO kann dadurch trotz überwiegend langfristig abgeschlossener Kreditverträge hauptsächlich bei Kreditverlängerungen und Refinanzierungen betroffen sein (siehe auch Finanzierungsrisiko). Das Risiko kann primär auftreten, wenn es bei Kreditverlängerungen oder Refinanzierungen zu Verzögerungen kommt oder diese in einer geringeren Höhe als erwartet erfolgen. Ein Liquiditätsrisiko besteht ebenso bei nicht rechtzeitig realisierten Verkäufen von Immobilien oder Veräußerungen zu geringeren Preisen.

Zinsänderungsrisiko

Bei Fremdfinanzierungen können Risiken durch die Veränderung der Zinsniveaus auftreten. Derzeit wird allerdings erwartet, dass die Europäische Zentralbank den Leitzins vorerst weitgehend unverändert lässt. Dennoch kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass Banken auf Grund der angespannten

wirtschaftlichen Situation sowie der erhöhten Eigenkapital‐ und Liquiditätsvorschriften durch Basel III ihre Margen anheben. Das Zinsänderungsrisiko reduziert die S IMMO AG langfristig durch Zinsabsicherungen ihrer variabel verzinsten Kredite. Zur Absicherung variabel verzinster Kredite verwendet die S IMMO derivative Finanzinstrumente (Swaps, Caps und Collars). Die durchgeführten Stresstests zeigen, dass die S IMMO an Änderungen des Zinsniveaus mit etwa einem Drittel partizipiert, was zur Folge hat, dass die Gesellschaft im Falle von Zinssteigerungen – trotz Absicherung durch derivative Finanzinstrumente – höheren Finanzierungskosten ausgesetzt wäre.

Finanzierungsrisiko

Die nach wie vor angespannte Situation des Bankensektors könnte zu einer restriktiven Kreditvergabepolitik von Banken führen und somit die Refinanzierung erschweren. Dieses Finanzierungsrisiko minimiert die S IMMO AG durch Streuung ihrer Kreditgeber sowie langfristige Fremdkapitalaufbringung, wobei eine Kontrolle der Kreditaufnahmen mittels nach Beträgen gestaffelter Genehmigungspflichten des Vorstands bzw. Aufsichtsrats erfolgt. Per 31.12.2012 hatten die langfristigen Konzernbankverbindlichkeiten eine durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit von mehr als 8,9 Jahren. Die Langfristigkeit der Finanzierung entspricht der branchenüblichen Praxis. Die Einhaltung der Vertragsbedingungen wird von der S IMMO AG – in engem Kontakt mit kreditvergebenden Finanzinstituten – laufend überwacht. Trotz eines genauen Monitorings der Finanzierungsinstrumente und der relevanten Parametern kann es bei entsprechender negativer Entwicklung des Finanzierungsumfelds nicht ausgeschlossen werden, dass die S IMMO AG mit erheblichen Gefahren im Bereich der Refinanzierung konfrontiert werden könnte.

Fremdwährungsrisiko

Kreditfinanzierungen der S IMMO AG sind ausschließlich in Euro denominiert und die Mietverträge sind ausschließlich an den Euro gebunden. Daher besteht kein unmittelbares Fremdwährungsrisiko.

Sonstige Risiken

Umweltrisiko

Umweltrisiken können sowohl in Zusammenhang mit Bestandsimmobilien als auch mit Entwicklungsprojekten auftreten. Beispielsweise können geänderte Gesetze das Entfernen oder den

Austausch von Materialien notwendig machen. Ebenso kann die Entsorgung gefährlicher Substanzen auf einem Entwicklungsgrundstück erforderlich sein. Das wiederum kann zu zusätzlichen Kosten führen. Die S IMMO AG sichert sich gegen dieses Risiko dadurch ab, dass bei Akquisitionen und Investitionen genaue Standortanalysen durchgeführt und gegebenenfalls Garantieerklärungen eingeholt werden. Weiters agiert die S IMMO AG verantwortungsvoll sowohl bei Bestandsimmobilien als auch bei Entwicklungsprojekten, indem auf höchste Standards bei Materialien und Bauweisen geachtet wird.

Rechtsrisiko

Die S IMMO AG ist auf Grund ihrer Geschäftstätigkeit einer Vielzahl von rechtlichen Risiken ausgesetzt, die sich beispielsweise aus Rechtsstreitigkeiten mit Mietern oder Projektpartnern oder aus dem Erwerb bzw. der Veräußerung von Immobilien ergeben können. Aktuelle Rechtsrisiken sind, soweit erforderlich, durch entsprechende bilanzielle Maßnahmen abgedeckt.

Gesamtaussage zur Risikosituation

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass das Geschäftsjahr 2013 von einem noch immer schwierigen Wirtschaftsumfeld geprägt sein wird. Eine Erholung ist erst für das zweite Halbjahr, teilweise sogar erst für 2014 zu erwarten. Das wirtschaftliche Umfeld – allen voran die Probleme in Europa, den USA und China – wird auch Einfluss auf die Kapitalmärkte haben. Aktien profitieren allerdings derzeit von weniger attraktiven Märkten für Staatsanleihen, expansiver Geldpolitik, niedrigen Zinsen und dem angeschlagenen Euro.

Die weiterhin angespannte wirtschaftliche Situation in einigen Märkten der S IMMO AG hat hauptsächlich Auswirkungen auf Immobilienbewertungen, Mieteinnahmen, Finanzierungskosten und mögliche Finanzierungen auf dem Kapitalmarkt, die eigene Liquidität, aber auch die Zahlungsfähigkeit der Partner. Zusätzlich ergeben sich Risiken aus den einzelnen Immobilien. Die S IMMO AG begegnet den genannten Risiken mit gezielten Maßnahmen und versucht damit, negative Auswirkungen auf die Ertragslage und die operative Geschäftstätigkeit zu minimieren. Durch eine gezielte Diversifikation sowie durch ein sorgfältiges Monitoring relevanter Kenngrößen für jede Immobilie wird potenziellen Risiken laufend entgegengewirkt.

Finanzielle und nicht‐finanzielle Leistungsindikatoren

Strategisches Ziel ist die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes. Zentrale finanzielle Leistungsindikatoren (Kennzahlen) sind dabei für den Gesamtkonzern u.a. der NAV pro Aktie, die Loan to Value (LTV) Ratio sowie der FFO (Funds from Operations).

Für die S IMMO AG wurden folgende finanzielle Leistungsindikatoren identifiziert:

		2012	2011
Eigenkapitalquote	%	38	32
EBIT	TEUR	9.269	3.726

Diese Finanzkennzahlen werden zur Steuerung des operativen Geschäfts durch mehrere nicht finanzielle Leistungsindikatoren (Leerstandsrate, Portfoliostreuung, Standortqualität) ergänzt.

Informationen gemäß § 243a Unternehmensgesetzbuch (UGB)

Gemäß § 243a Unternehmensgesetzbuch (UGB) sind die folgenden Informationen anzugeben:

1.) Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt EUR 247.509.361,86 und ist aufgeteilt in 68.118.718 auf Inhaber lautende Stückaktien. Es gibt keine unterschiedlichen Aktiengattungen.

2.) Die Satzung enthält folgende Regelung: Das Stimmrecht jedes Aktionärs in der Hauptversammlung ist mit 15 % der ausgegebenen Aktien beschränkt. Hierbei sind die Aktien von Unternehmen, die miteinander einen Konzern im Sinne des § 15 Aktiengesetz (AktG) bilden, zusammenzurechnen, ebenso die Aktien, die von Dritten für Rechnung des betreffenden Aktionärs oder eines mit ihm konzernmäßig verbundenen Unternehmens gehalten werden. Zusammenzurechnen sind weiters Aktienbestände von Aktionären, die bei der Ausübung der Stimmrechte auf Grund eines Vertrags oder auf Grund abgestimmten Verhaltens gemeinsam vorgehen.

3.) Der Vorstand hat am 24.09.2009 von der Tri‐Star Capital Ventures Ltd., einer internationalen Investmentgesellschaft, eine Mitteilung gemäß § 91 Abs. 1 Börsegesetz (BörseG) erhalten, wonach das Unternehmen die Beteiligung an der S IMMO AG auf 11,15 % des stimmberechtigten Grundkapitals aufgestockt hat. Die Gesellschaft wurde weiters von der s Versicherung AG, einem Konzernunternehmen der Vienna Insurance Group, am 20.04.2009 informiert, dass deren Beteiligung an der S IMMO AG mit 10,27 % die Meldegrenze von 10 % gemäß § 91 Abs. 1 BörseG überschritten hat. Zuletzt erhielt das Unternehmen am 24.07.2012 eine Information von der Erste Group Bank AG, wonach diese ihre Beteiligung an der S IMMO AG erhöht habe und am 20.07.2012 die im § 91 Abs. 1 BörseG vorgesehene Anteilsschwelle von 10 % der Stimmrechte überschritten habe; der nunmehr (unmittelbar und mittelbar) gehaltene Stimmrechtsanteil der Erste Group Bank AG beträgt 10,12 %.

4.) Es gibt keine Aktien mit besonderen Kontrollrechten.

5.) Arbeitnehmer, die im Besitz von Aktien sind, üben bei der Hauptversammlung ihr Stimmrecht unmittelbar aus.

6.) Der Vorstand besteht aus zwei, drei oder vier Mitgliedern. Die Mitglieder des Vorstandes werden vom Aufsichtsrat mit Drei‐Viertel‐Mehrheit der abgegebenen Stimmen bestellt. Eine Bestellung zum Vorstand ist letztmalig vor Erreichen des 65. Lebensjahres möglich. Der Aufsichtsrat besteht aus höchstens zehn, von der Hauptversammlung gewählten Mitgliedern. Satzungsändernde Beschlüsse über ordentliche Kapitalerhöhungen beschließt die Hauptversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen und mit einfacher Mehrheit des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals.

7.) a) Der Vorstand ist für fünf Jahre nach Eintragung dieser Satzungsänderung, somit bis 19.10.2017, ermächtigt, gemäß § 169 AktG mit Zustimmung des Aufsichtsrats, das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu EUR 123.754.680,93 durch Ausgabe von bis zu 34.059.359 Stück auf Inhaber lautenden Stammaktien zum Mindestausgabekurs von 100 % des anteiligen Betrags jeder Aktie am Grundkapital gegen Bar‐ oder Sacheinlagen (ausgenommen Sacheinlage gegen von der Gesellschaft ausgegebene Genussscheine und Forderungen aus diesen Genussscheinen oder sonstige Forderungen) in einer oder mehreren Tranchen zu erhöhen und den Ausgabekurs, die Ausgabebedingungen und die weiteren Einzelheiten der Durchführung der Kapitalerhöhung im Einvernehmen mit dem Aufsichtsrat festzusetzen; im Falle einer Kapitalerhöhung gegen Sacheinlage (ausgenommen Sacheinlage gegen von der Gesellschaft ausgegebene Genussscheine und Forderungen aus diesen Genussscheinen oder sonstigen Forderungen) ist der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre ganz oder teilweise auszuschließen.

b) In der ordentlichen Hauptversammlung vom 01.06.2012 wurde dem Vorstand die Ermächtigung erteilt, nach den Bestimmungen des § 65 Abs. 1 Z 8 AktG für die Dauer von 30 Monaten ab dem Datum der Beschlussfassung, somit bis 01.12.2014, eigene Aktien im gesetzlich zulässigen Höchstausmaß bis zu 10 % des Grundkapitals der Gesellschaft zu erwerben und gegebenenfalls einzuziehen. Der Vorstand wurde auch ermächtigt, für die Dauer von fünf Jahren ab Beschlussfassung, somit bis 01.06.2017, mit Zustimmung des Aufsichtsrats für die Veräußerung der eigenen Aktien auch eine andere Art als über die Börse oder durch ein öffentliches Angebot unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre zu beschließen.

c) Das Grundkapital wird gemäß § 159 Abs. 2 Z 1 AktG um bis zu EUR 123.754.680,93 durch Ausgabe von bis zu 34.059.359 Stück neuen auf Inhaber lautende Stammaktien bedingt erhöht (bedingtes Kapital). Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, als Inhaber von auf der Grundlage des Hauptversammlungsbeschlusses vom 01.06.2012 ausgegebenen Wandelschuldverschreibungen von dem ihnen eingeräumten Umtausch‐ und/oder Bezugsrecht Gebrauch machen. Der Ausgabebetrag und das Umtausch‐ und/oder Bezugsverhältnis sind unter Berücksichtigung marktüblicher Berechnungsmethoden, sowie des Kurses der Aktien der Gesellschaft, zu ermitteln (Grundlagen der Berechnung des Ausgabebetrages); der Ausgabebetrag darf nicht unter dem anteiligen Betrag des Grundkapitals liegen. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats die weiteren Einzelheiten der Durchführung der bedingten Kapitalerhöhung (insbesondere Ausgabebetrag, Inhalt der Aktienrechte, Zeitpunkt der Dividendenberechtigung) festzulegen. Der Aufsichtsrat ist ermächtigt, Änderungen der Satzung, die sich durch die Ausgabe von Aktien aus dem bedingten Kapital oder auf Grund des Ablaufs der Frist zur Ausnutzung des bedingten Kapitals ergeben, zu beschließen.

d) In der ordentlichen Hauptversammlung vom 01.06.2012 wurde der Vorstand gemäß § 174 AktG neuerlich ermächtigt, innerhalb von fünf Jahren ab Beschlussfassung, somit bis 01.06.2017 mit Zustimmung des Aufsichtsrats, Wandelschuldverschreibungen, mit denen ein Umtausch‐ oder Bezugsrecht auf bis zu 34.059.359 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu EUR 123.754.680,93 verbunden ist, in einer oder mehreren Tranchen auch verbunden mit einer Ermächtigung des Vorstands mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre für die Wandelschuldverschreibungen auszuschließen, gegen Barwerte auszugeben und alle weiteren Bedingungen der Wandelschuldverschreibungen, die Ausgabe und das Umtauschverfahren festzusetzen.

8.) Es gibt keine bedeutenden Vereinbarungen, an denen die Gesellschaft beteiligt ist und die bei einem Kontrollwechsel in der Gesellschaft infolge eines Übernahmeangebots wirksam werden, sich ändern oder enden.

9.) Es gibt keine Entschädigungsvereinbarungen zwischen der Gesellschaft und ihren Vorstands‐ und Aufsichtsratsmitgliedern oder Arbeitnehmern für den Fall eines öffentlichen Übernahmeangebots.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Im ersten Quartal 2013 wurden weitere 65.604 Aktien zu einem Preis von rd. TEUR 310 sowie 73.929 Genussscheine zu einem Preis von rd. TEUR 5.467 zurückgekauft.

Darüber hinaus gab es keine weiteren wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag.

Wien, am 08. April 2013

Der Vorstand:

Mag. Ernst Vejdovszky Mag. Friedrich Wachernig

A k t i v a
	2012		Vorjahr						P a s s i v a
			in TEUR			2012		Vorjahr
A. Anlagevermögen					A. Eigenkapital			in TEUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände					I. Grundkapital	247.509.361,86		247.509
1. ähnliche Rechte	65.983,03		93		II. Kapitalrücklagen
2. Geschäfts-(Firmen)wert	352.807,88	418.790,91	529	622	1. gebundene	73.578.054,06		73.578
II. Sachanlagen					III. Gewinnrücklagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten,
(davon Verschmelzungsmehrwert: EUR 9.211.774,23 einschließlich der Bauten auf fremdem Grund	210.604.074,07		223.848		1. Rücklage für eigene Anteile § 225 Abs. 5 UGB 2. andere Rücklagen (freie Rücklagen)	3.377.799,38 8.392.487,88		1.330 5.644
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 3. geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau i. Vj.: TEUR 9.426)	162.453,10 13.565,30	210.780.092,47	194 12	224.054	IV. Bilanzgewinn	33.500.000,00	366.357.703,18	9.000	337.061
					B. Unversteuerte Rücklagen
III. Finanzanlagen					1. Bewertungsreserve auf Grund von Sonderabschreibungen		8.559.071,08		8.762
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	329.253.832,24		311.954		C. Genussscheinkapital		222.483.840,05		230.798
(davon Verschmelzungsmehrwert: EUR 369.528,03 i. Vj.: TEUR 370)					D. Rückstellungen
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 3. Beteiligungen	362.310.389,50 2.906.417,60	694.470.639,34	396.960 2.906	711.820	1. Rückstellungen für Abfertigungen	98.569,00		99
B. Umlaufvermögen					2. Rückstellungen für Pensionen 4. sonstige Rückstellungen 3. Steuerrückstellungen	1.014.643,00 433.186,89 52.635.483,92	54.181.882,81	836 44.248 82	45.265
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	688.622,63		424		E. Verbindlichkeiten
(davon aus Lieferungen und Leistungen EUR 25.200,00; i. Vj.: TEUR 41) 2. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen	55.474.048,05		52.076		2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	175.644.410,20 1.563.279,32		918 241.861
3. Forderungen gegenüber Unternehmen, mit					3. Verbindlichkeiten gegenüber
4. sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	2.154.504,88 1.827.553,15	60.144.728,71	1.979 1.955	56.434	verbundenen Unternehmen 4. sonstige Verbindlichkeiten	103.728.262,66 37.838.504,16		136.684 52.677
					(davon aus Steuern: EUR 451.549,48; i.Vj.: TEUR 24)
II. Wertpapiere und Anteile					(davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: EUR 86.224,66; i.Vj.: TEUR 88) 5. Baukosten- und Finanzierungsbeitrage gem. § 69 Wr. WWFSG 1989	4.080.805,27	322.855.261,61	4.078	436.218
1. eigene Anteile		3.377.799,38		1.330
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten		4.589.100,76		- 62.589	F. Rechnungsabgrenzungsposten		1.218.978,96		1.329
C. Rechnungsabgrenzungsposten		1.875.586,12 975.656.737,69		2.584 1.059.433			975.656.737,69		1.059.433
					Haftungsverhältnisse		472.682.000,00		521.994

Bilanz zum 31. Dezember 2012 (Beträge in EUR)

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2012 Beträge in EUR

	2012		Vorjahr (in TEUR)
1. Umsatzerlöse		22.498.682,40		22.959
2. sonstige betriebliche Erträge
a) Erträge aus dem Abgang vom Anlagevermögen mit Ausnahme der Finanzanlagen b) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen c) übrige	8.285.131,29 2.790.609,87 2.068.049,74	13.143.790,90	2.353 721 2.668	5.742
3. Aufwendungen für sonstige bezogene Herstellungsleistungen		-7.333.614,64		-7.377
4. Personalaufwand
a) Gehälter b) Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche Mitarbeitervorsorgekassen c) Aufwendungen für Altersversorgung d) Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene	-3.039.183,40 -46.623,67 -241.502,08		-3.260 -67 -131
Sozialabgaben sowie vom Entgelt abhängige Abgaben und Pflichtbeiträge e) sonstige Sozialaufwendungen	-647.381,99 -28.538,48	-4.003.229,62	-628 -46	-4.132
5. Abschreibungen
a) auf immaterielle Gegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		-6.681.804,33		-6.739
6. sonstige betriebliche Aufwendungen
a) Steuern, soweit sie nicht unter Z 18 fallen b) übrige	-475.880,64 -7.878.557,80	-8.354.438,44	-142 -6.585	-6.727
7. Zwischensumme aus Z 1 bis 6		9.269.386,27		3.726
8. Erträge aus Beteiligungen (davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 35.510.143,69; i.Vj.: TEUR 20.000)		36.102.968,47		20.447
9. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens (davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 7.395.744,93; i.Vj.: TEUR 9.952)		7.395.744,93		9.985
10. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge (davon aus verbundenen Unternehmen: EUR 1.404.333,78; i.Vj.: TEUR 2.406)		2.033.439,02		10.958
11. Erträge aus dem Abgang von und der Zuschreibung zu Finanzanlagen und Wertpapieren des Umlaufvermögens		21.888.000,00		0
12. Aufwendungen aus Finanzanlagen a) Abschreibungen: EUR 1.000.000 (i. Vj.: TEUR 0) b) Aufwendungen aus verbundenen Unternehmen: EUR 1.000.000; i. Vj.: TEUR 0)		-1.000.000,00		0
13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen (davon betreffend verbundene Unternehmen: EUR 2.020.352,49; i.Vj.: TEUR 2.544)		-29.745.840,04		-18.549
14. Ergebniszuweisung Genussscheine		-12.018.045,00		-10.595
15. Zuweisung anteilige stille Reserven im Immobilienvermögen für die Genussscheine		-791.038,09		-590
16. Zwischensumme aus Z 8 bis 15		23.865.229,29		11.656
17. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit		33.134.615,56		15.382
18. Steuern vom Einkommen (davon Ertrag aus Steuerumlage: EUR 3.195.184,50, i.Vj.: TEUR 288)		2.720.376,13		390
19. Jahresüberschuss		35.854.991,69		15.772
20. Auflösung unversteuerter Rücklagen		203.078,16		203
21. Zuweisung zu Gewinnrücklagen		-4.796.037,85		-6.975
22. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr		2.237.968,00		-
23. Bilanzgewinn		33.500.000,00		9.000
davon Ausschüttungssperre		21.888.000,00		0

Anhang zum Jahresabschluss 31.12.2012

I. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2012 wurde unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und der Generalnorm, ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens zu vermitteln, erstellt. Die Bilanzierung, die Bewertung und der Ausweis der einzelnen Posten des Jahresabschlusses wurden nach den allgemeinen Bestimmungen der §§ 196 bis 211 UGB unter Berücksichtigung der Sondervorschriften für Kapitalgesellschaften der §§ 221 bis 235 UGB vorgenommen.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses wurden die Grundsätze der Vollständigkeit und der ordnungsmäßigen Bilanzierung eingehalten. Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen.

Bei Vermögensgegenständen und Schulden wurde der Grundsatz der Einzelbewertung angewendet. Dem Vorsichtsgrundsatz wurde Rechnung getragen, indem insbesondere nur die am Abschlussstichtag verwirklichten Gewinne ausgewiesen wurden. Alle erkennbaren Risiken und drohende Verluste, die im Geschäftsjahr oder in einem der früheren Geschäftsjahre entstanden sind, wurden berücksichtigt.

1. Anlagevermögen

1.1 Immaterielles Anlagevermögen

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten bewertet, vermindert um planmäßige Abschreibungen entsprechend der Nutzungsdauer. Die planmäßigen Abschreibungen werden linear angenommen. Als Nutzungsdauer wird ein Zeitraum von 4 Jahren zugrunde gelegt. Die Abschreibung des Firmenwertes erfolgt auf die Geschäftsjahre, in denen er voraussichtlich genutzt wird.

1.2 Sachanlagevermögen

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich Investitionszuschüssen und bisher aufgelaufenen und im Berichtsjahr planmäßig fortgeführten Abschreibungen bewertet. Zur Ermittlung der Abschreibungssätze wird generell die lineare Abschreibungsmethode gewählt. Der Rahmen der Nutzungsdauer beträgt für die einzelnen Anlagengruppen:

Gebäude: 33 bis 50 Jahre Hardware: 4 Jahre Betriebs- und Geschäftsausstattung: 5 bis10 Jahre

Im Geschäftsjahr 2012 mussten keine außerplanmäßigen Abschreibungen vorgenommen werden.

Geringwertige Vermögensgegenstände (Wirtschaftsgüter gemäß § 13 EStG 1988) werden im Jahr der Anschaffung sofort voll abgeschrieben. Bilanziell wurde diese Abschreibung gemäß § 226 Abs 3 UGB als Abgang dargestellt.

1.3 Finanzanlagen

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten abzüglich außerplanmäßiger Abschreibungen unter Beachtung des gemilderten Niederstwertprinzips bewertet. Im Geschäftsjahr wurde ein Konzerndarlehen iHv T€ 1.000 außerplanmäßig abgeschrieben.

2. Umlaufvermögen

2.1 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen wurden zum Nennwert bzw. Barwert bewertet. Bei der Bewertung von Forderungen wurden erkennbare Risiken durch individuelle Abwertungen berücksichtigt. Soweit erforderlich, wurde die späte Fälligkeit durch Abzinsung berücksichtigt.

Die Bewertung der Guthaben bei Kreditinstituten erfolgte mit dem Nennwert.

2.2 Rechnungsabgrenzungsposten

Die aktiven und passiven Rechnungsabgrenzungsposten wurden mit dem Nennwert bewertet.

3. Rückstellungen

3.1. Abfertigungsrückstellungen

Die Rückstellung für die Abfertigungen wurde nach der finanzmathematischen Methode mit einem Rechnungszinssatz von 3% auf Basis eines Pensionsantrittsalters von 63,0 Jahren für Männer und 60,0 Jahren für Frauen ermittelt.

3.2 Pensionsrückstellungen

Die Berechnung der Pensionsrückstellungen erfolgte nach den anerkannten Regeln der Versicherungsmathematik und unter Beachtung der Vorschriften gemäß der International Financial Reporting Standards.

3.3 Sonstige Rückstellungen

Die Steuer- und sonstigen Rückstellungen berücksichtigen unter Beachtung des Imparitätsund Höchstwertprinzips alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten in Höhe jenes Betrages, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung hierfür notwendig ist.

4. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag unter Bedachtnahme auf den Grundsatz der Vorsicht bewertet.

5. Änderungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Im Geschäftsjahr 2012 wurden keine Abweichungen von bislang gewählten Bilanzierungsund Bewertungsmethoden vorgenommen.

II. Allgemeine Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

Die Erstellung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung wurde den gesetzlichen Vorschriften entsprechend vorgenommen.

III. Erläuterungen der Konzernverhältnisse

Die Gesellschaft erstellt einen Konzernabschluss nach IFRS, welcher beim Firmenbuch des Handelsgerichts Wien hinterlegt wird.

IV. Erläuterungen zur Gruppenbesteuerung

Die Gesellschaft ist Gruppenträger einer steuerlichen Unternehmensgruppe gemäß § 9 Abs. 1 KStG.

Zwischen Gruppenträger und Gruppenmitgliedern besteht ein Vertrag zur Regelung des Steuerausgleichs. Die Ermittlung des Steuerausgleichs erfolgt demnach nach der Belastungsmethode: weist ein inländisches Gruppenmitglied ein positives steuerliches Ergebnis aus, dann ist eine positive Steuerumlage in Höhe von 25% an den Gruppenträger zu entrichten. Im Falle eines negativen steuerlichen Ergebnisses erhält das inländische Gruppenmitglied keine sofortige Zahlung, vielmehr werden die negativen Ergebnisse als interner Verlustvortrag des jeweiligen Gruppenmitgliedes in Evidenz gehalten, welcher mit zukünftigen positiven Ergebnissen verrechnet werden kann.

V. Erläuterungen zur Bilanz

A K T I V A

1. Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens und die Aufgliederung der Jahresabschreibung nach einzelnen Posten sind aus dem Anlagenspiegel (Anlage zum Anhang) ersichtlich.

1.2 Finanzanlagen

Angabe gem. § 238 Z 2 UGB für Beteiligungen ab 20%

	Anteil in %	Stichtag	Währung	Eigenkapital per 31.12.	Ergebnis des Geschäftsjahres
CEE PROPERTY-INVEST
Immobilien GmbH	100	31.12.2012	T€	222.643	-12.740
German Property Invest Immobilien GmbH	100	31.12.2012	T€	78.856	20.341
A.D.I. Immobilien Beteiligungs GmbH	100	31.12.2012	T€	9.410	11

Typisch stille Beteiligung an der PCC-Hotelerrichtungs- und Betriebsgesellschaft m.b.H. & Co KG: Einlage € 3.633.641,71 zuzüglich Verschmelzungsmehrwert € 369.528,03

Sämtliche Gesellschaften haben ihren Sitz in Wien.

Ausleihungen an verbundene Unternehmen

Diese betreffen Darlehen an zahlreiche Konzernunternehmen.

Beteiligungen

Hierunter werden die Kommanditbeteiligung an der BGM – IMMORENT Aktiengesellschaft & Co KG und die Beteiligung an der ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. ausgewiesen.

2. Umlaufvermögen

2.1 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Fälligkeiten der Forderungen stellen sich folgendermaßen dar:

			Restlaufzeit
		Summe	bis 1 Jahr	über 1 Jahr
		T€	T€	T€
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	2012	689	0	0,00
	VJ	424	424	0,00
Forderungen gegenüber verbundenen	2012	55.474	0	0,00
Unternehmen	VJ	52.076	52.076	0,00
Forderungen gegenüber Unternehmen, mit	2012	2.155	0	0,00
denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	VJ	1.979	1.979	0,00
sonstige Forderungen	2012	1.828	1.822	6
	VJ	1.955	1.836	119

2.1.1 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen beinhalten Mieten und Betriebskostenforderungen. Einzelwertberichtigungen in Höhe von T€ 324 (i.Vj. T€ 281) sind bereits abgezogen.

2.1.2 Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen

Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen im Wesentlichen Barvorlagen und weiterverrechnete Zinsabsicherungskosten an zahlreiche Konzerngesellschaften sowie eine Dividendenforderung.

2.1.3 Sonstige Forderungen

Die sonstigen Forderungen beinhalten im Wesentlichen mit T€ 119 (i.Vj. T€ 233) Forderungen aus Annuitätenzuschüssen, mit T€ 427 (i.Vj. T€ 375) angespartes Pensionskassenkapital, mit T€ 292 (i.Vj. T€ 312) Steuerguthaben und mit T€ 767 (i.Vj. T€ 972) die Betriebskostenverrechnung.

2.1.4 Eigene Anteile

Die Gesellschaft hält zum Bilanzstichtag 771.991 Stück eigene Aktien. Dies entspricht 1,13 Prozent des Grundkapitals (das sind EUR 2.805.209,30 zum Nominale). Diese Aktien wurden in den Geschäftsjahren 2011 und 2012 im Rahmen eines Rückkaufprogrammes erworben.

3. Rechnungsabgrenzungsposten

Die Rechnungsabgrenzungsposten gliedern sich wie folgt:

	2012	2011
	T€	T€
Garantieprovisionen	831	1.107
Zinsoptionsprämien	991	1.447
Sonstiges	54	30
Gesamt	1.876	2.584

4. Derivative Finanzinstrumente

Derivate werden grundsätzlich zur Reduzierung des Zinsänderungsrisikos eingesetzt. Zinsänderungsrisiken ergeben sich vor allem aufgrund bestehender variabel verzinslicher Finanzierungsverbindlichkeiten. Grundsätzlich wird versucht, die Sicherungsinstrumente auf die Laufzeit der abzusichernden Zahlungsströme aus den Finanzierungsverbindlichkeiten abzuschließen; für den Fall, dass Sicherungsinstrumente beispielsweise nicht für die gesamte Laufzeit der Finanzierungsverbindlichkeiten verfügbar sind, kommen auch rollierende Sicherungsstrategien zum Einsatz.

Die Gesellschaft hatte zum Bilanzstichtag Swap-, Cap- und Collar-Verträge abgeschlossen:

	Volumen in T€	Marktwert in T€
Swaps	325.000	-61.302
Caps	200.000	3
Collars	200.000	-17.956
Summe	725.000	-79.255

Für Swaps und Collars mit zum Bilanzstichtag negativen Marktwerten besteht eine Rückstellung für drohende Verluste in Höhe von T€ 49.833 (im Hinblick auf die AFRAC-Stellungnahme zu "Die unternehmensrechtliche Bilanzierung von Derivaten und Sicherungsinstrumenten" vom September 2010). Für Derivate mit negativen Marktwerten in Höhe von T€ 29.422 wurde keine Rückstellung für drohende Verluste gebildet, da aufgrund bestehender Vereinbarungen mit verbundenen Unternehmen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit und nachweislich von einem gegenläufigen, erfolgswirksamen Cash Flow aus mit den Derivaten unmittelbar kausal verknüpften Geschäften ausgegangen werden kann.

P A S S I V A

5. Eigenkapital

Das Grundkapital wird unverändert mit T€ 247.509 ausgewiesen und zerfällt in 68.118.718 Stück auf Inhaber lautende Stückaktien. Die Aktien notieren an der Wiener Börse.

5.1 Kapitalrücklagen

Die Kapitalrücklagen setzen sich wie folgt zusammen:

	T€
Gebundene
Agio	73.578
	73.578
nicht gebundene	0
	73.578

Der Vorstand ist mit Zustimmung des Aufsichtsrats ermächtigt, bis 19. Oktober 2017 Wandelschuldverschreibungen, mit denen ein Umtausch- oder Bezugsrecht auf bis zu 34.059.359 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu T€ 123.755 verbunden ist, auszugeben. Das Grundkapital ist gem. § 159 Abs. 2 Z 1 AktG um bis zu T€ 123.755 bedingt erhöht.

5.2 Gewinnrücklagen

Hier werden die Rücklage für eigene Anteile und eine freie Rücklage ausgewiesen.

6. Unversteuerte Rücklagen

6.1 Sonstige unversteuerte Rücklagen

Die Bewertungsreserve gemäß § 12 EStG zeigt folgende Entwicklung:

	Stand am 1.1.2012 T€	Dotierung T€	Auflösung T€	Stand am 31.12.2012 T€
Sachanlagen	8.762	0	203	8.559

7. Genussscheinkapital

Die Genussscheinbedingungen für die obligationenähnlichen Genussscheine s IMMO INVEST wurden rückwirkend ab 1. Jänner 2007 geändert und der s-IMMO-INVEST-Genussscheinfonds aufgelöst (Beschluss der Versammlung der Genussscheininhaber vom 11. Juni 2007 und Beschluss der Hauptversammlung vom 12. Juni 2007).

Zum 31.Dezember 2012 waren 2.773.962 Genussscheine im Umlauf. Der bilanzierte Rückzahlungsanspruch der Genussscheininhaber zu diesem Stichtag beträgt EUR 80,20 (2011: EUR 79,44).

Die Genussscheininhaber erhalten nach den geänderten Genussscheinbedingungen einen jährlichen Ergebnisanspruch (Zinsen), welcher sich wie folgt errechnet:

(Genussscheinkapital + Ergebnisvortrag) * _____________________________

Konzern EBIT

durchschnittliches Immobilienvermögen

Soweit der Ergebnisanspruch entsprechend den Genussscheinbedingungen nicht ausbezahlt wird, wird dieser dem Ergebnisvortrag des nächsten Jahres zugeschlagen.

Für den Zeitraum Jänner bis Dezember 2012 ergibt sich ein Ergebnisanspruch von T€ 12.018 (i.Vj. T€ 10.595)

8. Rückstellungen

8.1 Rückstellung für Abfertigungen

	1.1. T€	Verbrauch T€	Auflösung T€	Dotierung T€	31.12.12 T€
Rückstellung für
Abfertigungen	99	0	0	0	99

8.2 Rückstellung für Pensionen

	1.1. T€	Verbrauch T€	Auflösung T€	Dotierung T€	31.12.12 T€
Rückstellung für
Pensionen	836	0	0	179	1.015

8.3 Steuerrückstellungen

	1.1. T€	Verbrauch T€	Auflösung T€	Dotierung/Übernahme T€	31.12.12 T€
Eintragungsgebühren ausländische	82	0	0	0	82
Ertragsteuern	0	0	0	351	351
Gesamt	82	0	0	351	433

8.4 Sonstige Rückstellungen

Im Geschäftsjahr 2012 haben sich die sonstigen Rückstellungen wie folgt entwickelt:

	1.1. T€	Verbrauch T€	Auflösung T€	Aufwandsver rechnung T€	Dotierung T€	31.12. T€
Rechts-, Prüfungs-,Beratungs-,
Schätz-,
Veröffentlichungskosten	778	486	90	0	443	645
Entschädigungsleistungen	2.700	0	2.700	0	0	0
Instandhaltung	0	0	0	0	435	435
Personalkosten	543	150	0	12	0	381
Vermietungsgarantie	105	27	0	0	0	78
Regress aus Garantien	0	0	0	0	1.000	1.000
Drohverluste aus Derivaten	40.122	0	0	0	9.711	49.833
diverse	0	0	0	0	263	263
Gesamt	44.248	663	2.790	12	11.852	52.635

9. Verbindlichkeiten

Die Aufgliederung der Verbindlichkeiten gemäß § 225 Abs 6 und § 237 Z 1a und b UGB stellt sich folgendermaßen dar:

				Restlaufzeit
		Summe	bis 1	über 1	über 5
			Jahr	Jahr	Jahre
		T€	T€	T€	T€
Verbindlichkeiten gegenüber	2012	175.644	69.015	52.060	54.569
Kreditinstituten	VJ	241.861	112.727	71.127	58.007
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und	2012	1.563	1.563	0	0
Leistungen	VJ	918	918	0	0
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen	2012	103.728	103.728	0	0
Unternehmen	VJ	136.684	136.684	0	0
Sonstige Verbindlichkeiten	2012	37.839	5.907	17.755	14.177
	VJ	52.676	9.406	21.527	21.743
Baukosten- bzw. Finanzierungsbeiträge	2012	4.081	0	0	4.081
gem. § 69 WWFSG 1989	VJ	4.078	0	0	4.078

9.1 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Vom Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind T€ 140.158 (Vorjahr T€ 151.018) dinglich gesichert (Grundpfandrecht).

9.2 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen im Wesentlichen Barvorlagen von mehreren Konzerngesellschaften.

9.3 Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten im Wesentlichen, mit T€ 1.589 (i.Vj.: T€ 1.788) Investitionszuschüsse aus öffentlichen Mitteln (Wohnbauförderung), welche bei Verletzung der Förderungsbestimmungen zurückzuzahlen sind, mit T€ 34.129 (i.Vj.: T€ 45.657) Barvorlagen, mit T€ 958 (i.Vj.: T€ 979) Kautionen sowie mit T€ 452 (i.Vj.: T€ 24) Verbindlichkeiten an das Finanzamt.

9.4 Baukosten- bzw. Finanzierungsbeiträge gem. § 69 WWFSG 1989

Die Baukosten- bzw. Finanzierungsbeiträge gemäß § 69 des Wiener Wohnbauförderungsund Sanierungsgesetzes 1989 wurden von den Mietern des Objekts Kreuzgasse geleistet. Die Baukosten- bzw. Finanzierungsbeiträge unterliegen einer Wertanpassung und sind bei Beendigung des Mietverhältnisses an den jeweiligen Mieter zurückzuzahlen, wobei sich der Rückzahlungsbetrag für jedes Jahr der Laufzeit des Mietvertrages um 2% ("Verwohnung") vermindert. Diese Verminderung stellt einen zusätzlichen Mieterlös dar.

10. Rechnungsabgrenzungsposten

Unter dieser Position werden im Wesentlichen die Erlöse aus dem Verkauf eines Mietrechtes ausgewiesen.

VI. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:

	2012 T€	2011 T€
Erlöse aus Vermietung	18.252	18.150
Betriebskostenverrechnung	4.202	4.781
Sonstige Mieten	45	28
Gesamt	22.499	22.959

2. Sonstige betriebliche Erträge

	2012 T€	2011 T€
Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen	8.285	2.353
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	2.790	721
Erträge aus dem Wegfall von Verbindlichkeiten	0	1.428
Anteilige Auflösung der Wohnbauförderung	199	199
Erlöse aus der Verwaltungstätigkeit und Beratung für ausländische Töchtergesellschaften	103	222
Erträge aus Schadenersatzleistungen	132	264
Gewinn aus Verschmelzung der Tochtergesellschaft
K. J. Ejendomme SyD Aps, Aarhus	931	0
diverse	704	554
Gesamt	13.144	5.741

3. Aufwendungen für sonstige bezogene Herstellungsleistungen

	2012 T€	2011 T€
Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben
gemäß § 21 Abs 1 und 2 MRG	5.192	5.645
Instandhaltungsaufwendungen	2.142	1.732
Gesamt	7.334	7.377

4 . Personalaufwand

Die Gesellschaft beschäftigte im Jahresdurchschnitt 3 Vorstände, 34 Angestellte und keine Arbeiter. (Im Vorjahr 3 Vorstände, 34 Angestellte und keine Arbeiter.)

Die Bezüge der Vorstandsmitglieder betrugen insgesamt T€ 1.121 (i.Vj.: T€ 934). Davon entfallen auf Aufwendungen für Altersversorgung T€ 201 (i.Vj.: T€ 117) und auf Beiträge zur Mitarbeitervorsorgekasse T€ 14 (i.Vj.: T€ 9).

5. Abschreibungen

Hierunter werden planmäßige Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen (abzüglich der aliquoten Auflösung des Investitionszuschusses) von T€ 6.682 (i.Vj. T€ 6.739) ausgewiesen

6. Sonstige betriebliche Aufwendungen

a) Steuern, soweit sie nicht unter Z 17 fallen

Die Steuern betreffen im Wesentlichen nicht abzugsfähige Vorsteuern sowie Kredit- und Pfandrechtsgebühren.

b) Übrige

	2012 T€	2011 T€
Verwaltungskosten	3.808	4.284
Verkaufs- und Vertriebskosten	2.349	1.524
Garantieprovisionen	231	231
Vergütungen an Aufsichtsratsmitglieder	107	123
Aufwendungen für Forderungsausfälle und Dotierung
von Wertberichtigungen zu Forderungen	165	125
Wertanpassungsaufwand für erhaltene Baukosten- und
Finanzierungsbeiträge gemäß § 69 Wr. WWFSG 1989	89	107
Regress aus Garantien	1.000	0
diverse	130	191
Gesamt	7.879	6.585

Bezüglich der Angabe gemäß § 237 Z 14 UGB verweisen wir auf den Konzernabschluss zum 31.12.2012, welcher beim Firmenbuch des Handelsgerichts Wien hinterlegt ist.

8. Erträge aus Beteiligungen

Hierunter werden Ausschüttungen aus Tochtergesellschaften (T€ 35.510) und aus Beteiligungen (T€ 593) ausgewiesen.

9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens

Hierunter gelangen im Wesentlichen die Zinserträge von Ausleihungen an verbundene Unternehmen zum Ausweis.

10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge resultieren im Wesentlichen mit T€ 1.404 (i.Vj. T€ 2.406) aus Barvorlagen, mit T€ 399 (i.Vj. T€ 646) aus dem Ertrag aus dem Rückkauf und Einzug von Genussscheinen, sowie mit T€ 0 (i.Vj. T€ 7.555) aus den Erträgen aus der Teilauflösung der Rückstellung für Drohverluste aus Derivaten.

11. Erträge aus dem Abgang von der Zuschreibung zu Finanzanlagen und Wertpapieren des Umlaufvermögens

Hierunter wird die Teilauflösung einer Wertberichtigung auf das Konzerndarlehen an der CEE Property Bulgaria EOOD i.Hv. T€ 21.888 (i.Vj. T€ 0) ausgewiesen.

12. Aufwendungen aus Finanzanlagen

Hierunter wird die Wertberichtigung auf das Konzerndarlehen an der DUAL Construct Invest EOOD i.Hv. T€ 1.000 (i.Vj. T€ 0) ausgewiesen.

13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Der Zinsenaufwand resultiert mit T€ 16.744 (i.Vj. T€ 14.446) aus Bankzinsen, mit T€ 2.020 (i.Vj. T€ 2.544) aus Barvorlagen, mit T€ 9.711 (i.Vj. T€ 0) aus einer Dotierung für Drohverluste aus Derivaten, aus mit T€ 1.270 (i.Vj. T€ 1.559) aus sonstigen Zinsen.

14. Ergebnisanspruch der Genussscheininhaber

Als Ergebnisanspruch der Genussscheininhaber werden für das Jahr 2012 T€ 12.018 (i.Vj. T€ 10.595) ausgewiesen.

15. Zuweisung anteilige stille Reserven im Immobilienvermögen für die Genussscheine

Gemäß § 6 Abs 4 der Genussscheinbedingungen haben die Genussscheininhaber bei Laufzeitende, bei Kündigung und im Falle der Auflösung Anspruch auf einen Anteil an den in der Konzernbilanz (nach IFRS) nicht bilanzierten stillen Reserven. Im Geschäftsjahr erhöhte sich dieser Anspruch um T€ 791 (i.Vj. T€ 590).

16. Steuern vom Einkommen

Dieser Posten beinhaltet mit T€ 18 den inländischen Ertragsteueraufwand (Mindestkörperschaftssteuer) und mit T€ 457 den ausländischen Ertragsteueraufwand für 2012. Weiters gelangen Erträge aus Steuerumlagen von zur Unternehmensgruppe gehörenden Gruppenmitgliedern in Höhe von T€ 3.195 zum Ausweis.

Unterlassene Zuschreibungen gem. § 208 Abs. 2 UGB

Im Berichtsjahr wurden Zuschreibungen an Anteile an verbundenen Unternehmen in Höhe von T€ 27.711 (i.Vj. T€ 32.114) unterlassen.

Haftungsverhältnisse

Unter dieser Position gelangen Verpflichtungen aus abgegebenen Bürgschaften und Garantien (T€ 245.300, i.Vj.: T€ 266.040) sowie Patronatserklärungen (T€ 227.382, i.Vj.: T€ 255.954) für Konzerngesellschaften zum Ausweis.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die Gesellschaft hat zu Gunsten einzelner Konzerngesellschaften Patronatserklärungen abgegeben, mit denen sie sich verpflichtet hat, diese Gesellschaften stets so mit finanziellen Mitteln auszustatten, dass diese jederzeit in der Lage sind, alle Zahlungsverpflichtungen zeitgerecht erfüllen zu können.

VII. Sonstige Angaben

Die Organe der Gesellschaft setzten sich wie folgt zusammen:

Aufsichtsrat :

Dr. Martin SIMHANDL, Wien (Vorsitzender) Dipl.Ing. Dr. Gerald ANTONITSCH, Wien (1. Vorsitzender-Stellvertreter) Mag. Franz KERBER, Wien (2. Vorsitzender-Stellvertreter) Christian HAGER, Krems Mag. Erwin HAMMERBACHER, Wien Michael MATLIN, MBA, New York Mag. Dr. Wilhelm RASINGER, Wien Dr. Ralf ZEITLBERGER, Wien

Vorstand:

Mag. Ernst VEJDOVSZKY Mag. Friedrich WACHERNIG MMag. Holger SCHMIDTMAYR (bis 31.01.2013)

Die Mitglieder des Vorstandes und des Aufsichtsrates erhielten weder Kredite noch Vorschüsse. Es bestehen auch keine zugunsten dieser Personen eingegangenen Haftungsverhältnisse.

Wien, am 8. April 2013

Mag. Ernst VEJDOVSZKY Mag. Friedrich WACHERNIG

Anlagenspiegel zum 31. Dezember 2012

	1.1.2012 Stand	(aus Verschmelzung) Zugänge	Abgänge	31.12.2012 Stand	Abschreibungen kumulierte	Restbuchwert 31.12.2012	Restbuchwert 1.1.2012	des Geschäftsjahres außerplanmäßig Abschreibungen	des Geschäftsjahres Zuschreibungen
Immaterielle Vermögensgegenstände I.
1. ähnliche Rechte	151.099,44	0,00	0,00	151.099,44	85.116,41	65.983,03	92.500,57	26.517,54	0,00
2. Geschäfts- (Firmen)wert	1.764.039,40 1.915.138,84	0,00 0,00	0,00 0,00	1.764.039,40 1.915.138,84	1.411.231,52 1.496.347,93	352.807,88 418.790,91	529.211,82 621.712,39	176.403,94 202.921,48	0,00 0,00
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremdem Grund
Grundwert (unbebaut)	1.007.000,00	0,00	0,00	1.007.000,00	0,00	1.007.000,00	1.007.000,00	0,00	0,00
Grundwert (bebaut)	63.127.003,51	0,00 (2.315.932,90)	5.256.281,59	60.186.654,82	1.804.085,14	58.382.569,68	60.125.942,65	0,00	0,00
Gebäudewert	240.739.336,44	1.090.607,77 (6.804.067,10)	24.217.691,28	224.416.320,03	69.570.980,24	154.845.339,79	166.345.564,56	6.428.436,80	0,00
Investitionszuschuss aus öffentlichen Mitteln	-4.686.173,43	0,00	0,00	-4.686.173,43	-1.055.338,03	-3.630.835,40	-3.630.835,40	0,00	0,00
	300.187.166,52	1.090.607,77 (9.120.000,00)	29.473.972,87	280.923.801,42	70.319.727,35	210.604.074,07	223.847.671,81	6.428.436,80	0,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 2.
eigene	358.882,66	15.510,16	0,00	374.392,82	217.230,73	157.162,09	183.913,15	42.261,22	0,00
vermietete Mobilien	101.799,49	0,00	4.898,51	96.900,98	91.609,97	5.291,01	10.582,03	5.291,02	0,00
geringwertige Wirtschaftsgüter	0,00 460.682,15	18.403,97 2.893,81	7.792,32 2.893,81	0,00 471.293,80	0,00 308.840,70	0,00 162.453,10	0,00 194.495,18	50.446,05 2.893,81	0,00 0,00
3. geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau	11.870,00	1.695,30	0,00	13.565,30	0,00	13.565,30	11.870,00	0,00	0,00
	300.659.718,67	1.110.707,04	29.481.765,19	281.408.660,52	70.628.568,05	210.780.092,47	224.054.036,99	6.478.882,85	0,00
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen 1.	376.054.632,38	23.550.000,00 (10.801.000,00)	10.801.000,00 (6.250.000,00)	393.354.632,38	64.100.800,14	329.253.832,24	311.953.832,67	0,00	0,00
Ausleihungen an verbundene Unternehmen 2.	424.285.617,11	16.479.544,35 (8.957.992,10)	80.975.359,05	368.747.794,51	6.437.405,01	362.310.389,50	396.960.212,10	1.000.000,00	21.888.000,00
3. Beteiligungen	2.906.417,60	0,00	0,00	2.906.417,60	0,00	2.906.417,60	2.906.417,60	0,00	0,00
	803.246.667,09	40.029.544,35 (19.758.992,10)	91.776.359,05 (6.250.000,00)	765.008.844,49	70.538.205,15	694.470.639,34	711.820.462,37	0,00 1.000.000,00	0,00 21.888.000,00
Summe	1.105.821.524,60	41.140.251,39 28.878.992,10	121.258.124,24 (6.250.000,00)	1.048.332.643,85	142.663.121,13	905.669.522,72	936.496.211,75	6.681.804,33 1.000.000,00	0,00 21.888.000,00

Bestätigungsvermerk

Bericht zum Jahresabschluss

Wir haben den beigefügten Jahresabschluss der S IMMO AG, Wien, für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2012 bis zum 31. Dezember 2012 unter Einbeziehung der Buchführung geprüft. Dieser Jahresabschluss umfasst die Bilanz zum 31. Dezember 2012, die Gewinnund Verlustrechnung für das am 31. Dezember 2012 endende Geschäftsjahr sowie den Anhang.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und für die Buchführung

Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind für die Buchführung sowie für die Aufstellung und den Inhalt eines Jahresabschlusses verantwortlich, der ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften vermittelt. Diese Verantwortung beinhaltet: Gestaltung, Umsetzung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, soweit dieses für die Aufstellung des Jahresabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft von Bedeutung ist, damit dieser frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist, sei es auf Grund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern; die Auswahl und Anwendung geeigneter Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden; die Vornahme von Schätzungen, die unter Berücksichtigung der gegebenen Rahmenbedingungen angemessen erscheinen.

Verantwortung des Abschlussprüfers und Beschreibung von Art und Umfang der gesetzlichen Abschlussprüfung

Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Jahresabschluss auf der Grundlage unserer Prüfung. Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften und Grundsätze ordnungsgemäßer Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern, dass wir die Standesregeln einhalten und die Prüfung so planen und durchführen, dass wir uns mit hinreichender Sicherheit ein Urteil darüber bilden können, ob der Jahresabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist.

Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen hinsichtlich der Beträge und sonstigen Angaben im Jahresabschluss. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Abschlussprüfers unter Berücksichtigung seiner Einschätzung des Risikos eines Auftretens wesentlicher Fehldarstellungen, sei es auf Grund von beabsichtigten oder unbeabsichtigten Fehlern. Bei der Vornahme dieser Risikoeinschätzung berücksichtigt der Abschlussprüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung des Jahresabschlusses und die Vermittlung eines möglichst getreuen Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft von Bedeutung ist, um unter Berücksichtigung der Rahmenbedingungen geeignete Prüfungshandlungen festzulegen, nicht jedoch um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit der internen Kontrollen der Gesellschaft abzugeben. Die Prüfung umfasst ferner die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden und der von den gesetzlichen Vertretern vorgenommenen wesentlichen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtaussage des Jahresabschlusses.

Wir sind der Auffassung, dass wir ausreichende und geeignete Prüfungsnachweise erlangt haben, sodass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil darstellt.

Prüfungsurteil

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss nach unserer Beurteilung den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage der S IMMO AG zum 31. Dezember 2012 sowie der Ertragslage der Gesellschaft für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2012 bis zum 31. Dezember 2012 in Übereinstimmung mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung.

Aussagen zum Lagebericht

Der Lagebericht ist auf Grund der gesetzlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Jahresabschluss in Einklang steht und ob die sonstigen Angaben im Lagebericht nicht eine falsche Vorstellung von der Lage der Gesellschaft erwecken. Der Bestätigungsvermerk hat auch eine Aussage darüber zu enthalten, ob der Lagebericht mit dem Jahresabschluss in Einklang steht und ob die Angaben nach § 243a UGB zutreffen.

Der Lagebericht steht nach unserer Beurteilung in Einklang mit dem Jahresabschluss. Die Angaben gemäß § 243a UGB sind zutreffend.

Wien, am 8. April 2013

Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs GmbH

Mag. Erich Kandler e.h. Wirtschaftsprüfer

ppa. Mag. DDr. Wolfgang Arndorfer e.h. Wirtschaftsprüfer

Die Veröffentlichung oder Weitergabe des Jahresabschlusses mit unserem Bestätigungsvermerk darf nur in der von uns bestätigten Fassung erfolgen. Dieser Bestätigungsvermerk bezieht sich ausschließlich auf den deutschsprachigen und vollständigen Jahresabschluss samt Lagebericht. Für abweichende Fassungen sind die Vorschriften des § 281 Abs 2 UGB zu beachten.