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S Immo AG — Annual Report 2005
May 2, 2007
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Annual Report
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Sparkassen Immobilien AG Eine Anlage fürs Leben
Geschäftsbericht 2005
Mission-Statement
Unternehmensstruktur
Wir schaffen sichere und dauerhafte Werte für Generationen.
Für unsere Aktionäre ein solides, werterhöhendes Wachstum mit einer langfristig stabilen Performance, für unsere Mieter eine nachhaltige Qualität mit Substanz und ausgezeichnetem Service.
Wir konzentrieren uns auf Märkte, in denen wir langfristig ein faires Preis-Rendite-Verhältnis erzielen können.
Wir leisten unseren Beitrag zur Gesellschaft mit Immobilien, deren Substanz wir pflegen – und dadurch Stadtbilder erhalten.
Kennzahlen
| 2005 | 2004 | Veränderung | |
|---|---|---|---|
| in Mio. EUR | |||
| KONZERN | |||
| Umsatz | 42,2 | 35,3 | +20 % |
| EBITDA | 32,4 | 23,9 | +36 % |
| EBIT | 16,1 | 12,9 | +25 % |
| EBT | 10,1 | 6,6 | +53 % |
| EK-Quote1 | 72 % | 78 % | |
| Anzahl Objekte2 | 63 | 56 | +13 % |
| Immobilienvermögen (SW) | 758,8 | 472,7 | +61 % |
| Gesamtnutzfläche2 | 548.194 m² | 424.773 m² | +29 % |
| Börsekapitalisierung | 803,6 | 473,3 | +70 % |
| AKTIE | |||
| Umsatz | 23,8 | 21,2 | +12 % |
| EBITDA | 18,9 | 14,5 | +30 % |
| EBIT | 9,9 | 7,6 | +31 % |
| EBT | 9,1 | 6,2 | +47 % |
| EK-Quote | 70 % | 72 % | |
| Anzahl Objekte2, 3 | 42 | 37 | +14 % |
| Immobilienvermögen (SW) | 402,6 | 308,1 | +31 % |
| Gesamtnutzfläche2 | 300.393 m² | 261.361 m² | +15 % |
| Börsekapitalisierung | 436,1 | 271,3 | +60 % |
| Ultimokurs in EUR | 8,70 | 8,12 | +7 % |
| EPS pro Aktie in EUR4 | 0,44 | 0,43 | +2 % |
| GENUSSSCHEIN | |||
| Umsatz | 18,3 | 14,1 | +30 % |
| EBITDA | 13,5 | 9,5 | +42 % |
| EBIT | 6,2 | 5,4 | +15 % |
| EBT | 6,9 | 5,2 | +33 % |
| EK-Quote | 67 % | 75 % | |
| Anzahl Objekte2, 3 | 37 | 31 | +19 % |
| Immobilienvermögen (SW) | 356,2 | 164,6 | +116 % |
| Gesamtnutzfläche2 | 247.801 m² | 163.412 m² | +52 % |
| Börsekapitalisierung | 367,5 | 202 | +55 % |
| Ultimokurs in EUR | 95,2/94 | 90 | +6 %/+4 % |
| EPS pro Genussschein in EUR4 | 4,9 | 4,0 | +23 % |
| Ausschüttung pro Genussschein | 4,36 | 4,36 |
1 Inkl. Genussscheinkapital.
2 Inkl. Entwicklungsobjekte.
Inkl. 50,01 % CEE, 50 % Deutschland.
4 Gemäß Fair Value.
Highlights 2005
Ertragsstark
- _Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) +25 %: EUR 16 Mio.
- _Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT): +53 %: EUR 10 Mio.
- _Umsatzerlöse: +19,4 % auf EUR 42,2 Mio.
- _Bilanzsumme auf EUR 920,5 Mio. beinahe verdoppelt
Portfolio und Investitionsgebiete deutlich erweitert
- _Steigerung des Neuinvestitionsvolumens um +136 % auf EUR 288 Mio.
- _Gesamtnutzfläche um 29 % auf 548.194 m2 gesteigert
- _Deutschland als neues Investitionsgebiet
Erfolgreich am Kapitalmarkt
- _Solider Wertzuwachs: +7,1 % bei s IMMO-Aktie +9,5 % bei s IMMO INVEST (2. Tranche) +10,8 % bei s IMMO INVEST (1. Tranche)
- _Emissionserlös von insgesamt EUR 290 Mio. für weiteres Wachstum:
- März 2005: mit s IMMO INVEST-Genussschein Emissionserlös von EUR 20,2 Mio. erzielt.
- Juni 2005: aus der zweiten Kapitalerhöhung bei s IMMO INVEST EUR 127 Mio. erlöst.
- November/Dezember 2005: zwei Kapitalerhöhungen mit Emissionserlös von EUR 144 Mio. bei der s IMMO-Aktie erfolgreich platziert.
- _Börsekapitalisierung um 70 % auf EUR 803,6 Mio. gesteigert
Inhalt
| 2 | Vorwort des Vorstands |
|---|---|
| 4 | Organe der Gesellschaft |
| 5 | Bericht des Aufsichtsrats |
| 6 | Unternehmensstrategie |
| 8 | Bericht des Vorstands |
| 8 | Wirtschaftliches Umfeld |
| 10 | Geschäftsverlauf Konzern |
| 18 | s IMMO-Aktie |
| 28 | s IMMO INVEST |
| 38 | Neuakquisitionen im Gesamtportfolio |
| 39 | Ausblick Konzern |
| 40 | Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag |
| 41 | Konzernabschluss |
| 67 | Bericht des Abschlussprüfers |
Vorwort des Vorstands
Ernst Vejdovszky, Holger Schmidtmayr
Sehr geehrte Damen und Herren, sehr geehrte Anlegerinnen und Anleger,
für Sie bedeutet ein gutes Jahr eine erfolgreiche Performance Ihres Investments, für unsere Kunden Kontinuität in einer guten und fairen Geschäftsbeziehung und für unsere Partner erfolgreich realisierte Projekte. Für unsere Mitarbeiter sind spannende Aufgaben, ein leistungsorientiertes Gehalt und eine gute wirtschaftliche Basis für einen sicheren Arbeitsplatz Ausdruck eines erfolgreichen Geschäftsjahres.
Was wir als Vorstand der Sparkassen Immobilien AG unter einem guten Jahr verstehen, ist mehr als die Summe seiner Teile: Die kurzfristige Betrachtung wirtschaftlicher Erfolgsmeldungen mag in diesen Zeiten en vogue sein, wir rechnen in anderen Zeiträumen. Seit nunmehr 20 Jahren haben wir unser Unternehmen auf kontinuierliches und langfristiges Wachstum, größte Sicherheit und Nachhaltigkeit ausgerichtet. Wir sind überzeugt, dass wir diese Aufgabe im Sinne unserer Partner, die uns ihr Vertrauen und ihr Geld gegeben haben, bisher gut bewältigt haben. Renditen können zwar kurzfristig in den Himmel wachsen, Erträge aus Immobilienobjekten tun dies nicht. Daher bleiben wir am Boden und konzentrieren uns auf unser Geschäft: langfristige, solide Erträge mit nachhaltigen Objekten und mit österreichischen und internationalen Mietern. Dazu eine vernünftige geografische sowie sektorale Streuung und eine außerordentlich solide Eigenkapitalquote, die wir als wichtigen Teil unserer Sicherheitsstrategie sehen. Schließlich eine Akquisitionspolitik, die nicht nur auf schnelle Erfolge und Renditen aus ist, sondern mehr als das berücksichtigt. Damit bieten wir Ihnen ein sicheres und nachhaltiges Investment!
Wenn Sie diese Strategie für so vernünftig und wichtig halten wie wir, dann freuen wir uns, Sie weiterhin zu unseren Aktionärinnen und Aktionären zählen zu können oder als neue begrüßen zu dürfen.
Wichtiger: Selbstverständlich haben wir auch 2005 ein ausgezeichnetes Ergebnis erzielt. Die Umsatzerlöse konnten wir um 20 % auf EUR 42,2 Mio. steigern und das EBIT um 25 % auf EUR 16 Mio. erhöhen. Einen wichtigen Beitrag dazu haben
unsere Neuakquisitionen des Geschäftsjahres geleistet. Insgesamt haben wir im abgelaufenen Jahr ein Volumen von EUR 288 Mio. eingekauft, das bedeutet eine Verdoppelung gegenüber dem Jahr davor!
Wir haben unseren Portfolios nicht nur eine Reihe von ausgezeichneten Objekten hinzugefügt, sondern sind auch in einen neuen, viel versprechenden Markt eingestiegen: Deutschland ist aus unserer Sicht nicht nur jetzt, sondern auch längerfristig interessant und wird daher einen neuen Schwerpunkt bei unseren zukünftigen Investitionen bilden.
Stichwort Investitionen – auch bei unserer Kapitalmarktpolitik bleiben wir unserer Strategie treu: "Was Sie sehen, ist was Sie bekommen!" Wir zeigen und sagen unseren Anlegern, welche Objekte wir mit dem Geld kaufen, das wir von ihnen anvertraut bekommen. Das bringt uns in die sehr komfortable Position, dass wir nicht mit einem spekulativ angesammelten Kapital zu einem späteren Zeitpunkt unter hohem Druck und zu entsprechenden Preisen kaufen müssen.
Bleiben wir beim Thema "Spekulativ": Unsere Aktie und unser Genussschein sind alles andere als spekulative Wertpapiere. Sie sind für Anleger geeignet, die wie wir in längeren Zeiträumen denken und eine sichere und nachhaltig solide Entwicklung schätzen. Das hat unseren Anlegerinnen und Anlegern im abgelaufenen Jahr immerhin 7,14 % Rendite bei der s IMMO-Aktie und 9,5 % bzw. 10,8 % (steuerbegünstigter Schein der 1. Tranche) beim s IMMO INVEST-Genussschein beschert. Darüber hinaus war die s IMMO-Aktie im abgelaufenen Jahr auf Basis von Price/Cash-Earnings und Net Asset Value eine der am attraktivsten bewerteten Immobilienaktien am österreichischen Kapitalmarkt! Das bedeutet für die Anleger: mehr Immobilie um weniger Geld.
100 % Sicherheit können auch wir nicht garantieren. Was wir aber bieten können, ist unsere 20-jährige Erfahrung im Immobilieninvestmentgeschäft und den Background eines der größten Finanzdienstleister in Zentraleuropa, der Erste Bank-Gruppe. Wir verfügen damit über wichtige Voraussetzungen, um auch in Zukunft von den Chancen der Märkte zu profitieren. Wir
werden weiter mit Augenmaß wachsen und auch weiterhin unser Handeln in den Dienst und zum Wohle unserer Kunden, Aktionäre, Partner und Mitarbeiter stellen.
Unser besonderer Dank gilt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie den Kolleginnen und Kollegen der IMMORENT! Ihr außerordentliches Engagement und Know-how hat dazu beigetragen, dass wir die gesteckten Ziele im vergangenen Jahr nicht nur erreichen, sondern sogar übertreffen konnten.
Und nicht zuletzt: herzlichen Dank an unsere Aktionärinnen, Aktionäre, Kundinnen und Kunden sowie Geschäftspartnerinnen und Geschäftspartner für das Vertrauen und die gute Zusammenarbeit im abgelaufenen Jahr, die eine wesentliche Basis für die erfolgreiche Entwicklung unseres Unternehmens gebildet haben.
Ihr Vorstandsteam
Holger Schmidtmayr Ernst Vejdovszky
Organe
Vorstand
Mag. Ernst Vejdovszky Mitglied des Vorstands
MMag. Holger Schmidtmayr Mitglied des Vorstands
Aufsichtsrat
Dr. Martin Simhandl Vorsitzender
Dr. Klaus Braunegg 1. Stellvertreter des Vorsitzenden
Mag. Franz Kerber 2. Stellvertreter des Vorsitzenden
Mag. Christian Ahlfeld
DI Dr. Gerald Antonitsch
DR. REINHARD AUMANN (bis 31.05.2005)
Dr. Reinhold Schürer-Waldheim
MAG. DR. KURT STÖBER (bis 31.05.2005)
Ing. Mag. Peter Tichatschek
Richard Wilkinson
Bericht des Aufsichtsrats
In unserer Aufgabe, den Vorstand zu beraten und seine Geschäftsführung zu überwachen, wurden wir vom Vorstand regelmäßig, zeitnah und umfassend unterrichtet. Uns wurden alle Sachverhalte vorgelegt, die der Entscheidung durch den Aufsichtsrat bedurften. Zwischen den Sitzungen wurden wir vom Vorstand über wichtige Vorgänge schriftlich informiert.
Der Vorstand hat regelmäßig über die Geschäftspolitik und andere grundsätzliche Fragen der Unternehmensführung und -planung, die Strategie, die finanzielle Entwicklung und Ertragslage des Unternehmens, das Risikomanagement sowie Geschäfte, die für die Sparkassen Immobilien AG von erheblicher Bedeutung waren, berichtet. Aktuelle Einzelthemen und Entscheidungen wurden in regelmäßigen Gesprächen zwischen dem Vorstand und dem Vorsitzenden des Aufsichtsrats erörtert.
Der Jahresabschluss (nach österreichischem HGB) sowie der Konzernabschluss (nach IFRS) für das Jahr 2005 sind von der von der Hauptversammlung zum Abschlussprüfer gewählten Eidos Deloitte Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft mbH, Wien geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsbericht versehen worden. Weiters hat der Abschlussprüfer bestätigt, dass der Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss und der Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss steht.
Vertreter des Abschlussprüfers haben an der Bilanzsitzung des Aufsichtsrats teilgenommen und Erläuterungen gegeben.
Wir haben dem Ergebnis dieser Prüfungen nach Einsicht der Berichte des Abschlussprüfers zugestimmt.
Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss wurde von uns gebilligt, sodass er damit gemäß § 125 Abs. 2 Aktiengesetz als festgestellt gilt.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Sparkassen Immobilien AG für ihren großen persönlichen Einsatz im abgelaufenen Geschäftsjahr.
Dr. Martin Simhandl, Vorsitzender des Aufsichtsrats
Wien, im April 2006
Der Aufsichtsrat
Dr. Martin Simhandl Vorsitzender
Unternehmensstrategie
Zwei Produkte für zwei unterschiedliche Anlegerbedürfnisse
Von der Immobilienexpertise der Sparkassen Immobilien AG können Anleger mehrfach profitieren:
-
- durch ein Investment in die thesaurierende s IMMO-Aktie, bei der die Anleger bereits nach einem Jahr Behaltefrist steuerfreie Kursgewinne lukrieren können und
-
- durch den Erwerb von ausschüttenden s IMMO INVEST-Genussscheinen, die als einziges Wertpapier in Österreich in steuerlicher Hinsicht dem Konzept eines Real Estate Investment Trust (REIT) entsprechen.
Da private und institutionelle Anleger in steuerlicher Hinsicht nicht die gleichen Bedürfnisse haben, kann die Sparkassen Immobilien AG mit der s IMMO-Aktie und dem s IMMO INVEST beiden Nachfrageseiten ideal Rechnung tragen.
Nachhaltige Investitions- und Bestandsstrategie
Die Sparkassen Immobilien AG verfolgt eine selektive Akquisitionspolitik, die auf Sicherheit und Nachhaltigkeit aufbaut. Zielobjekte sind daher Immobilien mit folgenden Merkmalen: Top-Lage in europäischen Großstädten, beste Bausubstanz, langfristige, bonitätsstarke Mieter und darüber hinaus eine Rendite, die den Anlegern ein langfristig werterhöhendes Wachstum sichert.
Dazu kommt noch ein für uns sehr wichtiges Kriterium: die Preise für die Substanz einer Immobilie, also der Preis pro Quadratmeter. Aus Sicht der Sparkassen Immobilien AG können hohe, aber teuer eingekaufte, kurzfristige Renditen nicht Teil einer langfristigen Investmentstrategie sein. Daher kauft die Sparkassen Immobilien AG nicht um jeden Preis – zur Sicherheit der Aktionäre und für die Nachhaltigkeit des Portfolios. Auch bei der Expansion in neue Märkte investieren wir dort, wo wir die Märkte kennen, zum Beispiel in Deutschland oder in Osteuropa. Hier können wir auf das Know-how der Erste Bank-Spezialisten, die meist schon lange vor Ort sind, zurückgreifen. Als Teil der Erste Bank-Gruppe kann die Sparkassen Immobilien AG bei der Expansion in neue Märkte entsprechende Synergien bei der Immobilienakquisition erzielen. Mietverträge werden überwiegend in Euro abgeschlossen, sodass die Sparkassen Immobilien AG nur einem geringen Fremdwährungsrisiko unterliegt. Um eine hohe Kundenzufriedenheit und damit langfristige Mieter sicherzustellen, erfolgt das Management des Immobilienportfolios durch unsere eigenen Spezialisten.
Optimaler Portfolio-Mix
Verschiedene Regionen und Branchen unterliegen unterschiedlichen Zyklen. Die Sparkassen Immobilien AG setzt daher auf eine regionale Ausgewogenheit mit soliden Renditestandbeinen in Österreich und Deutschland und auf renditeträchtigere CEE-EU-Staaten mit Wertsteigerungspotenzial. Die regionale Verteilung sieht mittelfristig den Ausbau des CEE-Anteils auf die Hälfte unseres Portfolios vor. Auf Österreich soll gemeinsam mit Deutschland ungefähr die andere Hälfte entfallen. Das Sparkassen Immobilien AG-Portfolio wird derzeit durch das Bürosegment dominiert, künftig soll der Portfolio-Mix durch den Ausbau von Wohnungs- und Retailflächen weiter optimiert und ein insgesamt ausgewogener Anteil aller Nutzungsarten erzielt werden.
Sicherheit durch solide Eigenkapitalquote
Die Sparkassen Immobilien AG ist sicher und langfristig ausgerichtet und wird auch künftig einen soliden Eigenkapitalanteil von mindestens 50 % halten, um so wie bisher unabhängig von eventuellen Zinsänderungsrisiken flexibel die Chancen der Immobilienmärkte nutzen zu können.
Wachstum mit Augenmaß
Die Basis für das weitere solide Wachstum bilden stabile Mieterträge und laufende Akquisitionen, um unser Immobilienvermögen kontinuierlich auszubauen. Dabei verfolgt die Sparkassen Immobilien AG einen dynamischen, aber dennoch sehr risikobewussten und stetigen Wachstumskurs, der durch regelmäßige Kapitalerhöhungen unterstützt wird. Noch im Jahr 2006 peilen wir eine Marktkapitalisierung von EUR 1 Mrd. an. Auch unser Immobilienvermögen wird den Wert von EUR 1 Mrd. übersteigen.
Vorwort des Vorstands Bericht des Aufsichtsrats Unternehmensstrategie Bericht des Vorstands Konzernabschluss
Transparente Immobilienbewertung mit stillen Reserven
Für Investoren ist eine korrekte und vor allem transparente Bewertung des Immobilienbestands entscheidend, um ein vollständiges Bild von der wirtschaftlichen Lage eines Unternehmens zu erhalten. Wir agieren auch in diesem Bereich sehr konservativ. Wir bewerten unseren Immobilienbestand sehr defensiv und bilden dadurch wichtige stille Reserven. Für noch mehr Transparenz und Unabhängigkeit beauftragt die Sparkassen Immobilien AG als Immobilienbewerter renommierte internationale Bewertungsgesellschaften wie CB Richard Ellis und DTZ. Abgebildet wird der Immobilienbestand in der Finanz- und Ertragslage nach dem niedriger angesetzten Cost-Model. Zur besseren Vergleichbarkeit ist auch die Bilanzierung nach dem Fair Value Model bei beiden Produkten angeführt.
Know-how durch Managementvertrag
Wir können als Immobilieninvestment-Gesellschaft der Erste Bank-Gruppe auf viele Spezialisten innerhalb des Konzerns zurückgreifen und dadurch unseren Aktionären zusätzliches Know-how und Sicherheit bieten. So stehen beispielsweise Finanzierungsspezialisten ebenso zur Verfügung wie lokale Experten mit dem entsprechenden Markt-Know-how in den einzelnen Ländern Zentral- und Osteuropas. Für die Akquisition, die Verwaltung und die gesamte Infrastruktur der Sparkassen Immobilien AG hat das Unternehmen einen Managementvertrag mit der IMMORENT AG abgeschlossen, um die jederzeitige Verfügbarkeit von Experten und Ressourcen sicherzustellen. Der Vorstand der Sparkassen Immobilien AG hat seine Dienstverträge direkt bei der Sparkassen Immobilien AG.
Ausländische Tochtergesellschaften für mehr Diversifikation
Aufgrund des diversifizierten Portfolios bündelt die Sparkassen Immobilien AG ihre Aktivitäten im Ausland im Rahmen von mehrheitlichen oder 100 %-Tochtergesellschaften. So ist zum Beispiel die CEE Property-Invest Immobilien AG die Zentraleuropa-Holding für alle Aktivitäten in den Ländern Ungarn, Tschechien, Slowakei, Kroatien, Rumänien und Bulgarien.
Dies hat zwei wesentliche Vorteile: Zum einen können die Teilergebnisse aus dem Immobilienbestand in Zentraleuropa transparenter dargestellt und auch besser strategisch gesteuert werden, und zum anderen profitieren Aktionäre und Genussscheininhaber von einer breiteren Streuung.
Bericht des Vorstands
Wirtschaftliches Umfeld
Eurozone, Österreich, Deutschland, Ungarn, Tschechien und Slowakei
Eurozone wuchs langsamer als Weltwirtschaft und Wachstumsmotor USA
Das reale Wirtschaftswachstum in der Eurozone verlief im Jahr 2005 – gemessen an der Weltwirtschaft – enttäuschend, schwächte sich auf +1,5 % gegenüber +2,1% im Vorjahr ab. Allerdings lief der Konjunkturmotor innerhalb des Euroraums sehr unterschiedlich. Der Euro-Leitzins lag mit 2,25 % deutlich unter dem Niveau der USA mit 4,25 %, wo sich allerdings bereits ein Ende der Zinserhöhungsphase abzeichnet. Im Dezember 2005 erhöhte die EZB den Leitzins, übrigens das erste Mal seit fünf Jahren, und begründete dies mit den positiven Konjunkturaussichten für die Eurozone.
Österreich Wachstumssieger in Euroland
Österreich konnte 2005 auch im vierten Jahr das Wachstum der Eurozone outperformen und den stabilen Wachstumskurs mit +1,7 % halten. Auch das BIP pro Kopf erreichte mit EUR 29.800 einen der höchsten Werte innerhalb der Europäischen Union. Die Arbeitslosenquote ging auf 5,1 % zurück und blieb damit deutlich unter der Quote in der Eurozone, die durchschnittlich 8,5 % betrug. Die Inflation stieg leicht auf 2,2 % an.
Deutschland auf leichtem Wachstumspfad
Die wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen haben sich im Vorjahr noch nicht verbessert, die deutsche Konjunktur hat dennoch im abgelaufenen Jahr dank einer stärkeren Exportindustrie um +1,1 % angezogen, während die Arbeitslosenquote mit 11,5 % noch immer weit über dem europäischen Durchschnitt lag. Auch die Teuerung stieg aufgrund höherer Energiepreise weiter, und zwar auf 2,0 %.
Dauerhaft höheres Wirtschaftswachstum in Osteuropa
Die tschechische Wirtschaft war auch im abgelaufenen Jahr der Motor innerhalb der neuen EU-Nachbarn: Das BIP wuchs um 5,0 %, unterstützt von hohen Exporten, während die Inlandsnachfrage positiv, aber eher verhalten blieb. Das BIP pro Kopf erreichte mit EUR 9.600 einen der höchsten Werte in ganz Zentral- und Osteuropa. Eine positive Entwicklung verzeichnete auch die Arbeitslosenquote, die auf 7,9 % zurückging. Die
Slowakei wies auch 2005 ein erfreuliches Wirtschaftswachstum mit +5,7 % und ein BIP pro Kopf von EUR 6.900 auf. Der stabile private Konsum trug wesentlich zum Wachstum bei. Die Arbeitslosenquote fiel auf 16,4 % nach 18,1 % im Jahr davor. Die positive Entwicklung setzte sich auch in der Inflationsbekämpfung fort, die sich auf 2,7 % halbierte.
Ein solides Wachstum verzeichnete auch die ungarische Wirtschaft mit einem BIP-Wachstum von 3,7 % und einem BIP pro Kopf von EUR 8.700. Als stärkster Wachstumstreiber kristallisierte sich die hohe Inlandsnachfrage in Form von privatem Konsum und verstärkten Investitionen heraus. Die Arbeitslosenquote stieg leicht auf 7 % an, während die Inflation auf 3,7 % zurückging.
Trends am Immobilienmarkt
Österreich und Zentraleuropa
Der Wiener Büroimmobilienmarkt zeigte wie in den vergangenen Jahren weiterhin stabile Mieten, die sich in einem unverändert soliden Renditeniveau zwischen 5,5 und 6,5 % niederschlugen. Auch die Leerstandsrate war mit 6,5 % traditionell niedrig. Für 2006 sind keine wesentlichen Änderungen dieser Rahmenbedingungen absehbar. 2005 kam es vor allem durch Umsiedelungen öffentlicher Institutionen zu einem signifikanten Anstieg bei den Bürovermietungen, das Volumen stieg um rund 40 %. Nachdem bis 2004 vor allem deutsche Fonds verstärkt in Wiener Büroimmobilien investiert haben, zeigte sich im abgelaufenen Jahr eine klare Dominanz österreichischer Investoren, vor allem im Zinshaussegment.
Deutschland
Im deutschen Büro- und Wohnimmobilienmarkt gab es 2005 große regionale Unterschiede im Hinblick auf Miet- und Renditeniveau in großen deutschen Städten wie Frankfurt, Hamburg, München und Berlin. Der generell niedrigen Inlandsnachfrage steht ein stark steigendes internationales Investoreninteresse an Wohnimmobilien gegenüber – dies führte zu leichten Preisanstiegen. Der gewerbliche Immobilienmarkt (Büro, Retail) war durchwegs von einem niedrigeren Mietniveau und höheren Leerstandsraten gekennzeichnet, wobei die Renditen generell auf einem deutlich höheren Niveau als in Österreich lagen.
CEE-EU-Länder
In den Immobilienmärkten Tschechien, Slowakei, Ungarn und Polen konzentrierte sich das Investoreninteresse auf Gewerbeimmobilien.
Der tschechische Immobilienmarkt verzeichnete – obwohl die Renditen mittlerweile beinahe auf österreichischem Niveau liegen – nach wie vor ein ungebrochen hohes Interesse seitens internationaler Investoren. Steigende Leerstandsraten erhöhten den Druck auf die Mietpreise. Das Mietniveau in der Slowakei ist weiter gefallen, verantwortlich dafür war die hohe Neuproduktion an Flächen. Die Renditen im Büroimmobilienmarkt liegen noch etwas über dem Niveau von Prag und Budapest. In Budapest haben sich die Mieten mittlerweile auf niedrigem Niveau stabilisiert, und die Leerstandsrate ist parallel dazu auf 11 % gesunken. Gegenwärtig findet wieder eine verstärkte Projekt- und Neubautätigkeit statt. In Polen ist das Mietniveau aufgrund von Euro-Dollar-Währungsschwankungen und aufgrund des verstärkten Flächenangebots gesunken.
Zukünftige CEE-EU-Länder: Rumänien und Bulgarien
Grundsätzlich gibt es in beiden Ländern wenig fertige, verfügbare Investitionsobjekte am Markt. Es besteht jedoch ein großer Nachholbedarf an vermietbaren Büroflächen mit westlichem Standard. Die Mietpreise fielen leicht, und das Renditeniveau lag zwischen 8,5 % und 9,5 %.
Emerging Markets: Ukraine und Serbien
Durch ein kaum vorhandenes Büroflächenangebot lagen die Mietpreise auf einem sehr hohen Niveau. Derzeit sind zwar viele Projekte in der Pipeline, konkrete Auswirkungen auf das Mietpreisniveau sind aber erst in zwei bis drei Jahren zu erwarten. Derzeit liegen die Renditen noch über 11 %, mit stark fallender Tendenz.
Quelle: DTZ Research, Jänner 2006.
Geschäftsverlauf Konzern
Seit beinahe 20 Jahren verzeichnet die Sparkassen Immobilien AG ununterbrochen Gewinne. Auch im Jahr 2005 gelang es der Gesellschaft, diesen nachhaltigen Erfolgskurs fortzusetzen und das bereits ausgezeichnete Ergebnis von 2004 sowie alle internen Planzahlen noch deutlich zu übertreffen.
Die nachfolgende Darstellung gibt einen Überblick über die konsolidierten Ergebnisse der Gesellschaft. Eine gesonderte Darstellung der Rechnungskreise s IMMO-Aktie und s IMMO INVEST finden Sie auf Seite 18 und Seite 28.
Umsatzsteigerung um knapp 20 %
Der Umsatz ist im Vergleich zum Vorjahr um 19,4 % von EUR 35,3 Mio. auf EUR 42,2 Mio. gestiegen, die Mieterlöse um 16,5 % auf EUR 34,2 Mio. Die Betriebsleistung, in der auch die Ergebnisse des Hotels Marriott in Budapest beinhaltet sind, stieg um 38,2 % auf EUR 51,8 Mio. Dieser Anstieg ist vor allem auf die erfolgreichen Neuakquisitionen, auf das bestehende Portfolio mit stabilen und langfristigen Mietverträgen, aber auch auf zusätzliche Vermietungen im In- und Ausland zurückzuführen. 40,3 % oder EUR 13,8 Mio. der Mieterlöse erwirtschafteten wir aus dem Zentraleuropaportfolio.
Ausgezeichnete Ertragslage
Das Betriebsergebnis (EBIT) konnte gegenüber dem Vorjahr um 25 % auf EUR 16,1 Mio. nach EUR 12,9 Mio. gesteigert werden. Dieser über unseren internen Planungen liegende Anstieg resultierte vor allem aus den gesteigerten Mieterlösen im Rahmen der Neuakquisitionen, den Gewinnen aus dem Verkauf von Liegenschaften sowie einem unterproportionalen Anstieg der Aufwendungen. Den kontinuierlichen Erträgen aus dem soliden Österreich-Portfolio stehen mittlerweile ertragsstarke CEE-Objekte gegenüber, die im abgelaufenen Jahr mehr als 50 % zur Betriebsleistung beitrugen. Das EBITDA für das Geschäftsjahr 2005 betrug EUR 32,4 Mio. (2004: EUR 23,9 Mio.), der Konzernjahresüberschuss EUR 6,8 Mio. (2004: EUR 5,0 Mio.).
Die Bilanzsumme hat sich im Vergleich zum Vorjahr auf EUR 920,5 Mio. beinahe verdoppelt. Ausschlaggebend dafür war der Anstieg des Immobilienvermögens um 58 % auf EUR 707 Mio. nach EUR 446 Mio. im Vorjahr. Das Konzerneigenkapital hat sich vor allem durch die Kapitalerhöhungen im Juni und November/Dezember um 62 % auf EUR 387,7 Mio. erhöht. Die Eigenkapitalquote haben wir trotz der Investitionen
Umsatzerlöse gesamt in Mio. EUR
Regionale Umsatzverteilung in Mio. EUR
Vorwort des Vorstands Bericht des Aufsichtsrats Unternehmensstrategie Bericht des Vorstands Konzernabschluss Geschäftsverlauf Konzern
Kurzbilanz
| 31.12.2005 | 31.12.2004 | Veränderung | |
|---|---|---|---|
| in Mio. EUR | |||
| AKTIVA | |||
| Langfristiges Vermögen | 717 ,6 454 |
,7 | +58 % |
| Kurzfristiges Vermögen | 202,6 23 | ,7 | |
| Rechnungsabgrenzungsposten | 0,3 1 | ,7 | |
| Summe Aktiva | 920,5 | 480,1 | +92 % |
| PASSIVA | |||
| Eigenkapital 387 | ,7 224 | ,7 | +73 % |
| Obligationenähnliche Genussrechte | 276 ,8 147 |
,9 | +87 % |
| Langfristige Verbindlichkeiten | 207,9 71 | ,9 | |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | 43,3 33 | ,6 | |
| Rechnungsabgrenzungsposten | 4,8 2 | ,0 | |
| Summe Passiva | 920,5 | 480,1 | +92 % |
Gewinn- und Verlustrechnung
| 1.1.–31.12.2005 | 1.1.–31.12.2004 | Veränderung | |
|---|---|---|---|
| in Mio. EUR | |||
| Umsatzerlöse | 42,2 | 35,3 | +19 % |
| Sonstige betriebliche Erträge | 7,6 2 | ,1 | |
| Ergebnis aus Immobilienverkauf | 2,0 | 0,0 | |
| Betriebsleistung | 51,8 | 37,5 | +38 % |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | -19,4 | -13,5 | |
| EBITDA | 32,4 | 23,9 | +35 % |
| Abschreibungen | -16,3 | -11,0 | |
| Ergebnis aus Geschäftstätigkeit/EBIT | 16,1 | 12,9 | +25 % |
| Finanzergebnis | -6,0 | -6,3 | |
| Konzernjahresüberschuss vor Steuern/EBT | 10,1 | 6,6 | +52 % |
| Ertragsteuern | -1,6 | -1,6 | |
| Konzerngewinn | 8,5 | 5,0 | +69 % |
| davon Anteile für Aktionäre der Muttergesellschaft | 6,8 5 | ,0 | |
| davon Anteile fremder Gesellschafter | 1,7 | 0,0 |
in unser Immobilienvermögen zum Bilanzstichtag bei 72 % halten können. Sukzessive werden wir die Quote durch weitere Akquisitionen auf rund 50 % absinken lassen; dies liegt immer noch weit über dem Standard anderer Unternehmen.
Immobilien
Investitionen verdoppelt
Im Geschäftsjahr 2005 haben wir Immobilieninvestitionen in Höhe von insgesamt EUR 287,9 Mio. realisiert. Das entspricht einer Verdoppelung des Volumens gegenüber dem Vorjahr. Davon entfielen 69 % auf Objekte in Österreich, 12 % auf Immobilien in Deutschland sowie 19 % auf den CEE-Raum – über die 100%-Tochter CEE Property-Invest. Insgesamt stieg damit der Immobilienbestand auf 63 Objekte, und die Gesamtnutzfläche erhöhte sich um 29 % auf 548.194 m².
| Akquisitionsvolumen | 287 ,9 Mio. EUR |
|---|---|
| Gesamtnutzfläche 548 | .000 m2 |
| Vermietungsgrad 93 | % |
Die Sparkassen Immobilien AG erwarb im Jahr 2005 acht Objekte. Zu den wichtigsten Transaktionen in Österreich zählen der Erwerb der Mehrheit an den beiden Wiener Traditionskaufhäusern Steffl und Herzmansky sowie das Gebäude der Sozialversicherung der Bauern im 3. Bezirk Wiens.
Mit der Akquisition zweier Bürogebäude in Hamburg erfolgte der Markteintritt in Deutschland, der nach unseren Investitionskriterien ein ausgezeichnetes Kaufpreis-Rendite-Verhältnis aufweist. Auch in den heftig umworbenen Immobilienmärkten in Budapest und Bratislava gelang es der Sparkassen Immobilien AG dank intensiver Vorbereitungen, ausgezeichnete Objekte zu erwerben bzw. den Developmentprozess zu starten. Das Entwicklungsprojekt Galvaniho Bauteil II in Bratislava wurde 2005 weitgehend fertiggestellt und vermietet. Für das ebenfalls als Entwicklungsprojekt geführte Office Center Pankrac in Prag erhielten wir 2005 die Baubewilligung für insgesamt 40.000 m2 Büronutzflächen. Der Baufortschritt bei dem Projekt Brünner Straße in 1210 Wien verläuft plangemäß. Die dabei entstehenden 10.000 m2 Geschäftsflächen sind bereits voll vermietet und werden im 3. Quartal 2006 eröffnet. Im Sinne unserer Substanz- und Qualitätsstrategie haben wir im Geschäftsjahr
Gesamtnutzfläche nach Regionen
Gesamtnutzfläche nach Sektoren
2005 insgesamt EUR 2,5 Mio. in die Instandhaltung unserer Objekte investiert und damit eine nachhaltige Wertsteigerung des Portfolios gesichert.
Der durchschnittliche Vermietungsgrad lag 2005 im Konzern bei 92 %. Im Inland betrug der Vermietungsgrad 93 %, bei der CEE Property-Invest Immobilien AG reduzierte sich der Auslastungsgrad auf 89 %. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf den Auszug eines Großmieters im Objekt Palác Karlín in Prag zurückzuführen. Die Neuverwertung verläuft inzwischen erfolgreich.
Durch insgesamt vier Kapitalerhöhungen im Jahr 2005 und eine entsprechende Wertentwicklung an der Börse stieg die Marktkapitalisierung der Gesellschaft um 70 % auf EUR 803,6 Mio. per 31.12.2005. Ziel der Sparkassen Immobilien AG ist es, noch 2006 eine Marktkapitalisierung von EUR 1 Mrd. zu erreichen.
Investor Relations
1987 haben wir mit dem Immobiliengewinnschein Nr. 1 das erste börsenotierte Immobilienwertpapier an der Wiener Börse emittiert und damit ein neues Segment begründet. Seitdem versteht die Sparkassen Immobilien AG eine aktive und transparente Kommunikationspolitik als wichtigen Bestandteil der Unternehmenskultur. Investor Relations bilden dabei das zentrale Element. Wir stellen dabei allen Kapitalmarktteilnehmern kontinuierlich und zeitgleich unternehmensrelevante Informationen zur Verfügung, und zwar in Form von Geschäfts- und Quartalsberichten, Adhoc- und Presseinformationen sowie laufend aktuelle Informationen auf unserer Website unter www.sparkassenimmobilienag.at.
Darüber hinaus haben wir im abgelaufenen Jahr an einer Reihe von institutionellen Investorenterminen im Rahmen von Roadshows im In- und Ausland teilgenommen. Außerdem präsentierte sich das Unternehmen bei Informationsveranstaltungen für Privataktionäre, z. B. Tag der Aktie der Wiener Börse oder Gewinn-Messe. Wir pflegen den regelmäßigen Informationsaustausch mit den Wertpapierexperten und -beratern der Erste Bank und Sparkassen und intensivieren die direkte Zusammenarbeit kontinuierlich im Rahmen von persönlichen Kontakten und durch Übermittlung von Informationsmaterial. Um in regelmäßige Analysten-Coverages aufgenommen zu werden, hat
Marktkapitalisierung seit 2002
die Sparkassen Immobilien AG im abgelaufenen Geschäftsjahr in- und ausländische Analysten-Kontakte verstärkt.
2002 2003 2004 2005
Investor Relations-Kontakt:
Andreas Feuerstein, Tel: +43-(0)50100-27556, E-Mail: [email protected] Franz Zaccaria, Tel: +43-(0)50100-27552, E-Mail: [email protected]
Corporate Governance
Das Management der Sparkassen Immobilien AG anerkennt in allen wesentlichen Punkten die Prinzipien der freiwilligen Wohlverhaltensnormen des österreichischen Corporate Governance Codex als Richtschnur für gute Unternehmensführung. Auch wir bekennen uns zu größtmöglicher Transparenz im Sinne unserer Aktionäre und erfüllen sämtliche gesetzlichen Regelungen ("L"-Regeln) für börsenotierte Unternehmen, die im Corporate Governance Codex festgehalten sind. Die Umsetzung von "C"- und "R"-Regeln wird derzeit vom Management und vom Aufsichtsrat geprüft und gegebenenfalls umgesetzt. Auch stehen wir in laufendem Kontakt zu unserem Aufsichtsrat, mit dem wir alle strategischen Entscheidungen ausführlich vorbereiten und beschließen.
Risikomanagement
Der verantwortungsvolle Umgang mit Risiken, die aus der Geschäftstätigkeit resultieren, ist für die Sparkassen Immobilien AG im Sinne ihrer Stakeholder ein klarer Auftrag, den sie auch im abgelaufenen Geschäftsjahr mit Umsicht und durch entsprechende Maßnahmen erfüllt hat. Risikoabschätzung und -überwachung ist ein integraler Bestandteil der Geschäftsprozesse der Sparkassen Immobilien AG. Zu den wesentlichen Risiken, die dabei erfasst und bewertet werden, zählen Marktrisiken, strategische und operative Risiken und Finanzierungsund Währungsrisiken.
Marktrisiko
Immobilienmärkte sind üblicherweise den zyklischen Schwankungen unterschiedlicher Branchen und Länder unterworfen. Die Sparkassen Immobilien AG wirkt möglichen negativen Entwicklungen durch eine breite Streuung des Immobilienportfolios sowohl in sektoraler als auch geografischer Hinsicht entgegen und plant mittelfristig eine noch verstärktere Diversifizierung. Die Ausweitung des Investitionsmarkts auf Deutschland im abgelaufenen Jahr war sowohl ein geografischer wie sektoral wichtiger Schritt in diese Richtung – so sollen zukünftig auch verstärkt Hotel- und Wohnimmobilien in Deutschland erworben werden. Zudem ermöglicht die laufende Marktbeobachtung eine genauere Abschätzung von Preisentwicklungen in den bestehenden und zukünftigen Investitionsgebieten der Sparkassen Immobilien AG.
Strategisches Risikomanagement
Die Sparkassen Immobilien AG hat klare Investitionsrichtlinien definiert, die sich vor allem auf rechtliche Aspekte, Markt, Lage, Mieter- und Preispolitik beziehen. Alle anhand dieser Richtlinie geprüften Akquisitionsvorhaben, die im Vorfeld durch eigene Experten und auf Basis von Analysen externer, internationaler Partner geprüft wurden, werden dem Aufsichtsrat zur Genehmigung vorgelegt. Die Investitionsrichtlinien dienen vor allem dazu, die langfristige Substanzund Wertsteigerung des Portfolios abzusichern und weiter auszubauen.
Operatives Risikomanagement
Mieterlöse sind die Basis für stabile, kontinuierliche Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung. Die Sparkassen Immobilien AG geht deshalb vor allem sehr langfristige, mit Indexanpassungen versehene Mietverträge ein. Zur Minimierung eines entsprechenden Ausfallrisikos werden vornehmlich Verträge mit großen, internationalen Mietern bester Bonität abgeschlossen. Zudem betreut die Sparkassen Immobilien AG ihre Immobilien durch eigene Experten, um die Kundenzufriedenheit und damit die langfristige Mieterbindung sicherzustellen und eventuellen Leerstandsraten vorzubeugen.
Finanzierungs- und Währungsrisiko
Mit einer soliden Eigenkapitalquote (inkl. Genussrechtskapital) von 72 % hat die Sparkassen Immobilien AG eine Basis geschaffen, die ihr auch in wirtschaftlich unsicheren Zeiten Stabilität verleiht und Kontinuität ermöglicht. Sie ist damit bestens gegen ein steigendes Zinsniveau abgesichert! Darüber hinaus nutzt sie selbstverständlich zur Absicherung weitere Refinanzierungsinstrumente in Form von Krediten mit Fixzinskonditionen und für Kredite mit variablen Konditionen langfristige Zinscaps. In Finanzierungsfragen spielen die Finanzierungsspezialisten des Kernaktionärs Erste Bank bei der Beratung und Abstimmung eine wichtige Rolle. Die Sparkassen Immobilien AG ist nahezu keinem Währungsrisiko ausgesetzt, da die Mietverträge weitgehend in Euro abgeschlossen werden.
Die Sparkassen Immobilien AG bietet ihren Anlegern nachhaltige Ertragschancen im Rahmen von zwei börsenotierten Immobilienwertpapieren an: die thesaurierende s IMMO-Aktie, die einen langfristigen Wertzuwachs und steuerfreie Kursgewinne bietet, und den s IMMO INVEST-Genussschein, der jährlich ausschüttet und an dessen Überschüssen die Anleger beteiligt sind.
Beide Wertpapiere werden aus vermögensrechtlichen Gründen in je einem eigenen Rechnungskreis dargestellt.
Wien – Kaufhaus Steffl
Pulsierender Mittelpunkt in Wiens Haupteinkaufsmeile
Als Anleger der Sparkassen Immobilien AG habe ich mir dieses Jahr vorgenommen, einige unserer Immobilien persönlich anzuschauen. Immerhin haben wir recht prominente und hoch rentierliche Objekte im Portfolio. In diesem Jahr habe ich mich für Immobilien in den Hauptstädten unserer Kernanlageländer entschieden. Meine Reise beginnt in Wien und führt mich über Prag nach Budapest. Hier nun mein Bericht.
Wien, Samstag, 11. Februar 2006, Kärntnerstraße 19. Ich stehe vor unserem Edelkaufhaus Steffl in der frequenzstärksten Einkaufsstraße Wiens. Der Vorstand der Sparkassen Immobilien AG hat die Immobilie 2005 für uns gekauft. Die beeindruckende Fassade sticht aus der Umgebung deutlich hervor. Drinnen überzeugt mich das Konzept des 1997 ausgebauten und erweiterten Kaufhauses: auf elf Geschossen und 20.400 m2 knapp 40 unterschiedliche Mieter aus diversen Bereichen. Die Architektur mit den vielen Unterbrechungen und Zwischengeschossen scheint anzukommen, denn das Haus ist voll, und die Kunden kaufen. Herr Mooswalder, unser Mann vor Ort, gewährt mir noch einen Blick hinter die Kulissen. Ausgeklügelte Klimatechnik, zentrale Sicherheitssteuerung, alles vorhanden. Um 17:59 Uhr ist mir klar: Spitzenlage, super Immobilie, prächtige Rendite.
s IMMO-Aktie
Key-Figures s IMMO-Aktie
| 2005 | 2004 | |
|---|---|---|
| Gewinn/Aktie in EUR1 | 0,44 | 0,43 |
| Cashflow/Aktie in EUR | 0,46 | 0,40 |
| Dividende/Aktie (thesaurierend) | 0,0 | 0,0 |
| Net Asset Value (NAV) in EUR | 8,1 7 | ,7 |
| Gearing | -2 % 24 | % |
| KGV1 19 |
,7 19 | ,0 |
| Kurs/Cashflow-Verhältnis | 19,0 2 | 0,0 |
| Kurs/Net Asset Value | 107 % 1 | 06 % |
1 Gemäß Fair Value.
Börsendaten (per 31.12.2005)
| ISIN-Nummer: | AT000 065225 0 |
|---|---|
| Reuters-Code: | SIAG.VI |
| Bloomberg: | SPI.AV |
| Anzahl der Aktien per 31.12.: | 50.118 .518 |
| Marktkapitalisierung: | 436 ,1 Mio EUR |
| Höchstkurs: 8 | ,73 EUR |
| Tiefstkurs: 8 | ,15 EUR |
Performance (per 31.12.2005)
| 1 Jahr: 7 | ,1 % |
|---|---|
| 3 Jahre, p. a.: 6 | ,3 % |
Aktionärsstruktur s IMMO-Aktie
Profil
Die s IMMO-Aktie ist auf größtmögliche Sicherheit ausgelegt. Durch die breite Streuung des Portfolios in geografischer und sektoraler Hinsicht sowie durch die hohe Eigenkapitalausstattung ist die s IMMO-Aktie ein Investment mit einer langfristigen stabilen Performance. Die entstehenden Kursgewinne sind nach einem Jahr Behaltefrist steuerfrei.
Auf Basis von Cash/Earnings- und Net-Asset-Value Kennzahlen wies die s IMMO Aktie im abgelaufenen Jahr eine besonders attraktive Bewertung im Vergleich aller börsenotierten Immobiliengesellschaften auf. Sie ist ein attraktives Basisinvestment für ein ausgewogenes Immobilienwertpapier-Portfolio.
Erfolgreich am Kapitalmarkt: +7,1 % Performance, +60 % Marktkapitalisierung
Während die weltweit wichtigsten Leitindizes 2005 mit einem leichten Minus oder knappen Plus abschlossen (Dow Jones Industrial Index -0,6 %, Nasdaq +1,4 %), verzeichnete der ATX der Wiener Börse neuerlich ein All-time High mit einem Zuwachs von 50,8 %. Die Wiener Börse war damit eine der erfolgreichsten der Welt. Ausschlaggebend für die überdurchschnittliche Entwicklung waren unter anderem die steigenden Gewinne der in den Wachstumsmärkten Zentral- und Osteuropas erfolgreich positionierten börsenotierten Unternehmen. Mindestens ebenso wichtig war aber auch die äußerst erfolgreiche Entwicklung des an der Wiener Börse
Aktienkurs vs. Substanzwert
notierten Immobilieninvestmentsegments, das 14 Immobilienwertpapiere im Immobilien-ATX (I-ATX) zusammenfasst. Der I-ATX legte 2005 um 14 % zu, und auch die s IMMO-Aktie konnte sich mit einer Parallelentwicklung erfolgreich am Kapitalmarkt präsentieren. Der Kurs lag zu Jahresbeginn 2005 bei EUR 8,24 und schloss mit einem Höchstkurs von EUR 8,70.
Die starke Nachfrage nach österreichischen Immobilienaktien hielt auch im Vorjahr an. Auch wir konnten erfolgreich zwei Kapitalerhöhungen der s IMMO-Aktie bei internationalen und österreichischen institutionellen Investoren und österreichischen Privatanlegern platzieren. Damit haben wir unseren Aktionärskreis mit einem Free Float per 31.12.2005 von 79,99 % deutlich verbreitert. Im November und Dezember haben wir in zwei Tranchen 16.706.239 Stück junge Aktien zu einem Preis von EUR 8,40 emittiert. Auch die Marktkapitalisierung erreichte durch den Wertzuwachs im abgelaufenen Jahr einen neuen Höchststand: per 31.12.2005 EUR 436,1 Mio. Damit lag der Wert um 60 % über dem des Vorjahres (EUR 271,3 Mio.). Das Ergebnis pro Aktie (EPS) nach dem Fair Value Model betrug EUR 0,44 nach EUR 0,43. Auch der Substanzwert der s IMMO-
Aktie (NAV pro Aktie) stieg im Geschäftsjahr 2005 um 5,7 % von EUR 7,7 auf EUR 8,1. Mit einer Kurs-Cash-Earnings-Ratio von 19,0 war die Sparkassen Immobilien AG eine der günstigsten Aktien der in Wien notierten Immobiliengesellschaften.
Mit einer Eigenkapitalquote von 70 % (2004: 72 %) ist die s IMMO Aktie eine der eigenkapitalstärksten österreichischen Immobilienaktien. Mittelfristig streben wir eine Eigenkapitalquote von 50–60 % an.
Immobilienvermögen wächst auf 403 Mio. EUR
Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat die Sparkassen Immobilien AG insgesamt sieben Objekte, an denen die s IMMO-Aktie beteiligt ist, erworben. Durch diese Akquisitionen hat sich das der s IMMO-Aktie zuzurechnende Vermögen auf EUR 402,6 Mio. erhöht, und die Gesamtnutzfläche wurde auf 300.393 m2 erweitert.
Wir verfolgen bei der s IMMO-Aktie eine klare Anlagestrategie: gemischte Österreich-Immobilien (Wohnen, Retail, Büro, Hotel) bilden die Basis für das sichere und konservative Investment, und der renditeträchtige Anteil von derzeit 35 % der Gesamtnutzfläche kommt aus den CEE-Märkten.
Per Ultimo 2005 betrug der Österreich-Anteil im Portfolio 62 % (nach m²). Dieser Anteil wies 2005 eine Durchschnittsmietrendite von 6 % auf und sorgte damit – dem inländischen Immobilienmarkt angemessen – für sichere und stabile Erlöse. Der dynamischere Teil des Portfolios setzt sich zu 35 % aus zentral- und osteuropäischen Immobilien zusammen. Das gesamte CEE-Portfolio, an dem die s IMMO-Aktie zu über 50 % über die CEE Property-Invest beteiligt ist, wies im Jahr 2005 eine Durchschnittsmietrendite von 8,5 % auf und bildete damit die Basis für die Gesamtrendite des der s IMMO-Aktie zuzurechnenden Immobilienportfolios. 3 % der Gesamtnutzfläche unseres Portfolios liegen im neuen Investitionsgebiet Deutschland.
Die Durchschnittsmietrendite der s Immo-Aktie lag im Geschäftsjahr bei 6,8 % und damit auf dem gleichen Niveau wie im Jahr davor. Die Leerstandsquote bei der s IMMO-Aktie belief sich im Geschäftsjahr 2005 auf durchschnittlich 9 % und lag damit leicht über dem Branchendurchschnitt.
Unsere Immobilien wurden auch im abgelaufenen Geschäftsjahr von verschiedenen international renommierten Immobiliensachverständigen wie CB Richard Ellis und DTZ bewertet. Wie bereits erwähnt, verfolgen wir eine sehr vorsichtige und konservative Bewertungspolitik.
| Gesamtflächen in m2 1 | 300.393 |
|---|---|
| davon Inland 186 | .218 |
| davon CEE-Länder 2 | 1 05.800 |
| davon Deutschland 3 | 8 .375 |
Verkehrswert der Ertragsobjekte
Regionale Flächenverteilung 1
| des Sachanlagevermögens gesamt in Mio. EUR | 402,6 |
|---|---|
| davon Inland 27 | 0,8 |
| davon CEE-Länder 2 114 |
,6 |
| davon Deutschland 3 17 |
,2 |
ø Mietrendite s IMMO-Aktie (Ertragsobjekte) 6,8 %
Verteilung nach Hauptnutzflächen
Daten per 31.12.2005.
2 Beteiligungsaliquoter Ausweis 50,01 %.
1 Inkl. Entwicklungsobjekte.
3 Beteiligungsaliquoter Ausweis 50 %.
| Teilkonzernbilanz und -GuV s IMMO-Aktie | |||
|---|---|---|---|
| in TEUR | 31.12.2005 | 31.12.2004 | Veränderung |
| AKTIVA | |||
| A. Langfristiges Vermögen | |||
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände |
37 26 | +42 % | |
| II. Sachanlagen |
376 .952 293 |
.685 | +28 % |
| III. Finanzanlagen |
120 | 167 | |
| IV. Langfristige Forderungen |
2.347 1 | .312 | +79 % |
| 379.455 | 295.190 | +29 % | |
| B. Kurzfristiges Vermögen | |||
| I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände |
32.139 12 | .502 | |
| II. Wertpapiere und Anteile |
6.176 | 0 | |
| III. Liquide Mittel |
120.537 2 | .488 | |
| 158.852 | 14.990 | ||
| C. Rechnungsabgrenzungsposten | 203 | 1.096 | |
| 538.509 | 311.275 | +73 % | |
| PASSIVA | |||
| A. Eigenkapital | |||
| I. Eigenanteil |
366 .925 224 |
.657 | +63 % |
| II. Fremdanteil |
11.958 | 0 | |
| 378.883 | 224.657 | +69 % | |
| B. Langfristige Verbindlichkeiten | 114.693 | 49.939 | +130 % |
| C. Kurzfristige Verbindlichkeiten | 41.575 | 34.686 | +20 % |
| D. Rechnungsabgrenzungsposten | 3.358 | 1.993 | +68 % |
| 538.509 | 311.275 | +73 % | |
| 1.1.–31.12.2005 | 1.1.–31.12.2004 | Veränderung | |
| in TEUR | |||
| Teilkonzern-Gewinn- und -Verlustrechnung | |||
| Umsatzerlöse | 23.812 | 21.205 | +12 % |
| davon Mieterlöse | 19.127 17 | .360 | +10 % |
| Sonstige betriebliche Erträge | 4.532 1 | .696 | |
| Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien | 1.192 | 0 | |
| Betriebsleistung | 29.536 | 22.903 | +29 % |
| Abschreibungen | -8.939 | -6.909 | +29 % |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | -10.670 | -8.439 | +26 % |
| Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit/EBIT | 9.927 | 7.554 | +31 % |
| Sonstiger Finanzierungsaufwand | -3.196 | -1.931 | |
| Finanzierungserträge | 2.344 557 | ||
| Finanzergebnis | -852 | -1.375 | |
| Periodenüberschuss vor Steuern/EBT | 9.075 | 6.179 | +47 % |
| Ertragsteuern | -1.366 | -1.142 | |
| Periodenüberschuss nach Steuern | 7.709 | 5.037 | +53 % |
| davon Anteile für Aktionäre der Muttergesellschaft | 6.806 5 | .037 | |
| davon Anteile anderer Gesellschafter | -903 | 0 |
Umsatzplus von 12 %
Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse bei der s IMMO-Aktie erhöhten sich im Geschäftsjahr 2005 von EUR 21,2 um 12 % auf EUR 23,8 Mio., primär durch Neuakquisitionen und aufgrund des konstant hohen Vermietungsgrads von 91 %. Rund 58 % der Umsatzerlöse (EUR 13,7 Mio.) kommen aus Österreich. Ungarn, Tschechien und Slowakei lieferten bereits einen Umsatzanteil von insgesamt 42 % oder EUR 10,1 Mio.
EBIT um 31 % gestiegen,
Das EBITDA betrug 2005 EUR 18,9 Mio. nach EUR 14,5 Mio. im Jahr 2004, und das operative Ergebnis (EBIT) stieg gegenüber dem Vorjahr um 31 % auf EUR 9,9 Mio. nach EUR 7,6 Mio. Verantwortlich hierfür waren in erster Linie die steigenden Erträge aus Mieterlösen. Der Konzernperiodenüberschuss stieg im Geschäftsjahr 2005 erneut um mehr als 35 % von EUR 5 Mio. auf EUR 6,8 Mio.
Umsatzerlöse nach Regionen in Mio. EUR
Net Asset Value
| in Mio. EUR | 31.12.2005 | 31.12.2004 |
|---|---|---|
| Eigenkapital gemäß Bilanz | 366 ,9 224 |
,7 |
| Stille Reserven im Immobilienvermögen 41 | ,0 31 | ,3 |
| Net Asset Value 4 | 07,9 256 | ,0 |
| Anteile in Stück 5 | 0.118 .718 33 |
.412 .479 |
| NAV je Anteil in EUR | 8,1 7 | ,7 |
| Börsekurs 8 | ,7 8 | ,12 |
| Börsekurs zu NAV 1 | 07 % 1 | 06 % |
s IMMO-Aktie – Überleitung Fair Value
| Cost-Model 1–12/2005 |
Überleitung | Fair Value 1–12/2005 |
|
|---|---|---|---|
| in TEUR | |||
| Umsatzerlöse | 23.812 | 23.812 | |
| Neubewertung von Liegenschaften (IAS 40) | 0 | 5.650 | 5.650 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 4.532 | -550 | 3.982 |
| Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien | 1.192 | -1192 | 0 |
| Betriebsleistung | 29.536 | 3.908 | 33.444 |
| Abschreibungen | -8.939 8 | .608 | -331 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | -10.670 | -350 | -11.020 |
| Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit/EBIT | 9.927 | 12.166 | 22.093 |
| Finanzergebnis | -852 | 0 | -852 |
| Periodenüberschuss vor Steuern/EBT | 9.075 | 12.166 | 21.241 |
| Ertragsteuern | -1.366 | -3.243 | -4.609 |
| Konzerngewinn | 7.709 | 8.923 | 16.632 |
| davon Anteile für Aktionäre der Muttergesellschaft | 6.806 8 | .483 15 | .289 |
| davon Anteile fremder Gesellschafter | 903 439 1 | .342 | |
| Durchschnittliche Anzahl der Aktien im Umlauf | 34.630.642 | 34.630.642 | |
| Ergebnis je Aktie/EPS | 0,20 | 0,44 |
Ergebnis nach IFRS 40 Fair Value Model
Die Sparkassen Immobilien AG bilanziert nach den Richtlinien IFRS 40 Cost-Model, bei der die Immobilien mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um die Abschreibungen, angesetzt werden. Zunehmend gewinnt die alternative Bilanzierungsmethode IFRS 40 Fair Value Model (Verkehrswertmethode) an Bedeutung. Diese Methode erfasst alle Veränderungen des Verkehrswerts der Immobilie in der Gewinn- und Verlustrechnung. Für größtmögliche Transparenz und Vollständigkeit stellt die Sparkassen Immobilien AG die Erfolgsrechnung bei der s IMMO-Aktie auch nach dem Fair Value Model dar.
Portfolio s IMMO Aktie
| Zugang | Nutzungsart | Fläche | Verkehrswert | Mietrendite/ | |
|---|---|---|---|---|---|
| zum 31.12.2005 | in m2 | in Mio. EUR | Verkehrswert | ||
| Ertragsobjekte | |||||
| 1010 Wien, Kärntner Straße 19, Kaufhaus Steffl (37,5 % Beteiligung) 2 | 005 | Geschäftsgebäude | 6.400 | 33,0 | 7,2 % |
| 1010 Wien, Ballgasse 4 199 | 0 | Wohngebäude | 1.410 | 3,6 3 | ,5 % |
| 1040 Wien, Theresianumgasse 7 2 | 003 | Büro- und Wohngebäude | 5.507 8 | ,2 5 | ,7 % |
| 1050 Wien, Bräuhausgasse 3-5 1989 | Bürogebäude | 2.277 2 | ,7 5 | ,9 % | |
| 1050 Wien, Schönbrunnerstraße 108 2 | 000 | Bürogebäude | 3.072 5 | ,6 6 | ,4 % |
| 1050 Wien, Schönbrunnerstraße 131 2 | 000 | Bürogebäude | 2.901 4 | ,7 6 | ,7 % |
| 1060 Wien, Mariahilfer Straße 103 2 | 004 | Geschäfts- und Wohngebäude | 11.181 18 | ,8 5 | ,1 % |
| 1070 Wien, Mariahilfer Straße 26-30, | |||||
| Kaufhaus Herzmansky (37,5 % Beteiligung) | 2005 | Geschäftsgebäude | 7.450 | 30,5 5 | ,7 % |
| 1070 Wien, Burggasse 51 1998 | Wohngebäude | 11.303 13 | ,4 4 | ,5 % | |
| 1070 Wien, St. Ulrichsplatz 4 2 | 000 | Wohngebäude | 2.433 3 | ,7 5 | ,7 % |
| 1070 Wien, Stuckgasse 9 199 | 0 | Wohngebäude (WEG) | 652 | 0,4 2 | ,5 % |
| 1070 Wien, Schottenfeldgasse 29 2 | 004 | Bürogebäude | 9.355 1 | 0,9 7 | ,7 % |
| 1090 Wien, Otto Wagner Platz 5 2 | 004 | Bürogebäude | 9.067 16 | ,6 6 | ,9 % |
| 1100 Wien, Hasengasse 56 1999 | Gewerbeobjekt | 7.781 7 | ,7 4 | ,3 % | |
| 113 0 Wien, Amalienstraße 48 199 |
0 | Bürogebäude | 2.078 3 | ,2 6 | ,5 % |
| 115 0 Wien, Meiselstraße 8 1996 |
Geschäfts- und Wohngebäude | 17.107 23 | ,4 6 | ,1 % | |
| 116 0 Wien, Lerchenfeldergürtel 43 2 |
000 | Gewerbeobjekt (Baurecht) | 5.804 7 | ,5 5 | ,8 % |
| 116 0 Wien, Lobmeyrgasse 5-7 1992 |
Geschäfts- und Wohngebäude | 16.691 14 | ,7 6 | ,2 % | |
| 118 0 Wien, Kreuzgasse 72-74 1999 |
Geschäfts- und Wohngebäude | 19.735 27 | ,4 6 | ,1 % | |
| 119 0 Wien, Heiligenstädterstraße 181 1996 |
Wohngebäude | 2.012 2 | ,6 5 | ,9 % | |
| 122 0 Wien, Am Kaisermühlendamm 87 1993 |
Büro- und Wohngebäude | 10.923 14 | ,3 6 | ,3 % | |
| 123 0 Wien, Ketzergasse 6-8 1989 |
Bürogebäude | 2.334 2 | ,4 4 | ,1 % | |
| 2700 Wr. Neustadt, Prof.-Dr.-Stefan-Koren-Str. 8a | 1991 | Büro- und Geschäftsgebäude | 2.604 2 | ,8 5 | ,1 % |
| 4020 Linz, Rainerstraße 6-8 1988 | Geschäfts- und Bürogebäude | 5.836 7 | ,0 | 6,2 % | |
| 4061 Linz-Pasching, Schärdinger Straße 5 199 | 0 | Gewerbeobjekt | 2.800 | 1,1 5 | ,3 % |
| 5020 Salzburg, Ernst-Grein-Straße 5 1991 | Bürogebäude | 1.240 | 1,7 4 | ,6 % | |
| 9020 Klagenfurt, Siriusstraße 3 1988 | Bürogebäude | 2.191 3 | ,1 6 | ,5 % | |
| 172.144 | 270,8 | 6,0 % | |||
| Entwicklungsobjekte | |||||
| 121 0 Wien, Brünner Straße 72 a |
2005 | Geschäftsgebäude | 14.074 | ||
| 14.074 | |||||
| Gesamtflächen Inland s IMMO-Aktie | 186.218 | ||||
| Zentraleuropaportfolio CEE Property-Invest Immobilien AG | |||||
| Ertragsobjekte | |||||
| 11000 Prag, Narodni 41, (Areal) | 2003 | Bürogebäude | 2.781 7 | ,7 7 | ,7 % |
| 11000 Prag, Wenzelsplatz 22 (Hotel Julis) | 2004 | Hotel- und Geschäftsgebäude | 6.870 | 20,0 | 9,8 % |
| 11000 Prag, Wenzelsplatz 41, (Luxor) | 2002 | Hotel- und Geschäftsgebäude | 8.767 2 | 0,0 | 8,2 % |
| 186 00 Prag, Thámova 13, (Palác Karlín) |
2001 | Bürogebäude | 16.043 23 | ,6 3 | ,7 % |
| 1051 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky út. 12, (City Center) – ECE Buda 2 | 001 | Bürogebäude | 10.749 17 | ,5 8 | ,5 % |
| 1134 Budapest, Váci út. 35, (The River Estates) – CEE Kft |
2001 | Bürogebäude | 29.325 43 | ,0 | 7,6 % |
| 1138 Budapest, Váci út. 202, (Unilever HQ) – Bank Garasz 2 |
001 | Bürogebäude | 14.371 16 | ,0 | 8,8 % |
| 1122 Budapest, Maros utca 19-21 (Maros Utca Business Center) 2 |
004 | Bürogebäude | 8.758 12 | ,4 8 | ,6 % |
| 1016 Budapest, Hegyalja út. 7-13 (Buda Center) | 2005 | Bürogebäude | 7.580 | 8,0 | 7,3 % |
| 1052 Budapest, Apaczai Csere Janos u. 2-4 (Budapest Marriott Hotel) 2 | 005 | Hotel | 30.000 | 48,3 9 | ,9 % |
| 821 04 Bratislava 2, Galvaniho 7 (Galvaniho Business-Center Bauteil I) 2 |
004 | Bürogebäude | 11.374 12 | ,7 9 | ,0 % |
| 146.617 | 229,2 | 8,5 % | |||
| Entwicklungsobjekte | |||||
| 821 04 Bratislava 2, Galvaniho 7 (Galvaniho Business-Center Bauteil II) 2005 |
Bürogebäude | 13.940 | |||
| 14000 Prag, Na Pankraci 127 /1683 2 |
003 | Bürogebäude | ca. 51.000 | ||
| 64.940 | |||||
| Gesamt Zentraleuropa | 31.12.2005 | 211.557 | 229,2 | ||
| Immobilienportfolio Deutschland | |||||
| Ertragsobjekte | |||||
| 20457 Hamburg, Großer Burstah 18-30 + 32-34 2 |
005 | Bürogebäude | 16.750 | 34,4 6 | ,6 % |
| 16.750 | 34,4 | 6,6 % | |||
| Gesamtflächen Deutschland | 31.12.2005 | 16.750 | 34,4 | ||
| Gesamt Österreich | 186 | .218 27 | 0,8 | ||
| Gesamt Zentraleuropa über Beteiligung CEE Property-Invest Immobilien AG (50,01 %) | 105.800 | 114 ,6 |
|||
| Gesamt Deutschland über Beteiligung Aramisto Immobilien GmbH (50 %) 8 | .375 17 | ,2 | |||
| Gesamt s IMMO-Aktie | 31.12.2005 | 300.393 | 402,6 | 6,8 % | |
Prag – Palác Karlín
Kombination von Historie und moderner Architektur
Prag, Montag, 13. Februar 2006. Von meinem Hotel im Zentrum Prags fahre ich in den Stadtteil Karlín. Nach zehn Minuten erreiche ich den von alten, großen Industrie- und Gewerbeobjekten geprägten Teil Prags. Hier tut sich was! Alte Gebäude werden aufwendig saniert, kleine Läden und Restaurants haben geöffnet. Inmitten dieses geschäftigen Treibens thront das Bürocenter Palác Karlín. Von außen aufwendig restauriert, wirkt das seit 2001 im Eigentum der Sparkassen Immobilien AG befindliche Gebäude mächtig. Ich trete ein und befinde mich in einem riesigen Atrium und bin sprachlos. Das habe ich nicht erwartet: topmodern gestaltet der Empfangsbereich, die Büros mit modernster Ausstattung, eine Sicherheitstechnik vom Feinsten! Die insgesamt 16.000 m2 Bürofläche verteilen sich auf fünf Ebenen, wobei nur einige wenige Büros noch nicht vermietet sind. Die Vermietung der letzten freien Flächen läuft aber hervorragend. Ich hoffe, wir haben noch mehr von solchen Objekten im Portfolio.
s IMMO INVEST
Key-Figures s IMMO INVEST
| 2005 | 2004 | |
|---|---|---|
| Gewinn/Aktie in EUR1 | 4,9 4 | ,0 |
| Cashflow/Aktie in EUR | 4,2 4 | ,4 |
| Dividende/Aktie 4 | ,4 4 | ,4 |
| Net Asset Value (NAV) in EUR | 84,5 81 | ,0 |
| Gearing 17 | % 14 | % |
| KGV1 19 |
,4/19,1 22 | ,3 |
| Kurs/Cashflow-Verhältnis | 22,6/22,3 2 | 0,5 |
| Kurs/Net Asset Value | 113 %/111 % 111 |
% |
1 Gemäß Fair Value.
Börsendaten (per 31.12.2005)
| ISIN-Nummer: | AT000 079573 7/AT000 63069 4 |
|---|---|
| Reuters-Code: | SIIG.VI |
| Bloomberg: | SPIG.AV |
| Volumen in Stück: 2 | .040.000/1.843 .398 (2. Tranche) |
| Börsenkapitalisierung: 367 | ,5 Mio. EUR |
| Ausschüttung: | Juni 2006 |
| Höchstkurs: | EUR 96,10/97,40 |
| Tiefstkurs: | EUR 91,20/90,68 |
Performance (per 31.12.2005)
| 1 Jahr: 1 | 0,8 % |
|---|---|
| 3 Jahre: 9 | ,2 % |
| Seit Emission, p. a.: 8 |
,7 % |
Aktionärsstruktur s IMMO INVEST
Profil
Der s IMMO INVEST-Genussschein ist das einzige an der Wiener Börse notierte Immobilienwertpapier (als obligationenähnliches Genussrecht nach §174 AktG), das seine erwirtschafteten Gewinne ausschüttet. Es zielt auf langfristiges Kapital- und Substanzwachstum bei einem breit gestreuten Immobilienportfolio. Mit dem s IMMO INVEST erwerben die Anleger das Recht, anteilsmäßig am Gewinn des Unternehmens zu partizipieren. Wir konzentrieren uns auf Büro- und Gewerbeimmobilien, und unsere Anleger profitieren durch die 49%-Beteiligung an der CEE Property-Invest Immobilien AG vom dynamischen Zentralund Osteuropa-Portfolio. Seit Dezember 2005 ist der s IMMO INVEST-Genussschein mit rund 3 % der Gesamtnutzfläche auch in Deutschland investiert. Ausschüttungsorientierte und vor allem institutionelle Anleger schätzen am s IMMO INVEST die steueroptimierte Struktur. Als einziges österreichisches Immobilienwertpapier entspricht er der Struktur des vieldiskutierten und weltweit stark verbreiteten Real Estate Investment Trust (REIT). Das bedeutet, dass der Cashflow an den Anleger ausgeschüttet wird und die Erträge nicht auf der Ebene der Gesellschaft besteuert werden. Die Ausschüttungen sind für Privatanleger durch Abzug der Kapitalertragsteuer endbesteuert.
Kursverlauf vs. NAV
Erfolgreich am Kapitalmarkt: +10,8 % Performance, +55 % Marktkapitalisierung
Der Kurs des s IMMO INVEST lag zu Jahresbeginn 2005 bei EUR 90 respektive bei EUR 90,70 für die erste, 1996 emittierte Tranche, und schloss mit einem Kurs von EUR 95,20 bzw. EUR 94 (2. Tranche). Dies entspricht einer Performance von 10,8 %, seit Erstemission von 8,7 % p. a.
Um das dynamische Wachstum des s IMMO INVEST-Portfolios weiter voranzutreiben, haben wir im März und Juni 2005 eine Kapitalerhöhung beim s IMMO INVEST durchgeführt. Wir konnten 1.639.399 junge Genussscheine mit einem Emissionspreis von EUR 90,00 platzieren und lukrierten dadurch einen Emissionserlös von EUR 127,4 Mio. Damit haben wir erstmals mit diesem Wertpapier einen bedeutenderen internationalen Investorenkreis erschlossen. Der s IMMO INVEST ist ein reines Publikumswertpapier, dessen Free Float 100 % beträgt. Durch den kontinuierlichen Wertzuwachs und durch die Kapitalerhöhung stieg auch die Marktkapitalisierung per Stichtag 31.12.2005 auf EUR 367,5 Mio., das bedeutet eine Steigerung von 55 %.
Ausschüttungsrechnung s IMMO INVEST für das Jahr 2005
(gemäß § 5 der Genussscheinbedingungen)
| 2005 | 2004 | |
|---|---|---|
| in TEUR | ||
| Ergebnis 2 | .669 5 | .207 |
| + planmäßige AfA 3 | .507 1 | .939 |
| Emissionskosten | -7.508 | - |
| Agio (zur Ausschüttung) | 13.286 | - |
| Dotierung § 5 (IHRL) | -1.813 | -942 |
| Ergebnis aus Beteiligungen | 6.791 3 | .579 |
| Ausschüttung | 16.932 | 9.783 |
| Ausschüttung je Anteil in Euro | 4,36 | 4,36 |
Das Ergebnis pro Genussschein nach dem Fair Value Model betrug EUR 4,9 nach EUR 4,0 im Vorjahr und basiert im Wesentlichen auf der Neubewertung beinahe aller Objekte im s IMMO INVEST. Hier zeigten sich insbesondere im CEE-Bereich deutliche Wertsteigerungen – und bestätigen auch hiermit unsere Investitionspolitik. Das Kurs-Cashflow-Verhältnis liegt bei 22,4/22,1 – im Branchenvergleich ein ausgezeichneter Wert. Der innere Wert pro Genussschein (Net Asset Value) stieg um 4,4 % auf EUR 84,5 und spiegelt damit den langfristigen Wertzuwachs wider. Durch die Emission des abgelaufenen Jahres haben wir das Genussscheinkapital des s IMMO INVEST auf insgesamt EUR 277,4 Mio. nach EUR 147,9 Mio. erhöht, sodass per Ultimo 3.883.398 Genussscheine im Umlauf sind. Die Ausschüttung wird sich auf unverändert EUR 4,36 pro Anteil (exkl. KESt) belaufen und gelangt voraussichtlich im Juni 2006 zur Auszahlung.
Der Fremdkapitalanteil des s IMMO INVEST betrug zum Bilanzstichtag und gemessen am gesamten Vermögen lediglich 33,1 %; wie bei der s IMMO Aktie soll der Fremdkapitalanteil auf ein Niveau von 50 %–60 % angehoben werden.
Immobilienvermögen auf EUR 356,2 Mio. verdoppelt
Durch kontinuierliche Akquisitionen haben wir das Immobilienvermögen des s IMMO INVEST von EUR 164,6 Mio. auf EUR 356,2 Mio. mehr als verdoppelt. Insgesamt wurden sieben Objekte erworben. Die Gesamtnutzfläche des Immobilienbestands erhöhte sich auf 247.801 m2 und markierte damit die bisher stärkste Ausweitung des Immobilienportfolios seit Erstnotiz im Jahr 1996.
Die Anlagestrategie des s IMMO INVEST sieht einen höheren CEE-Anteil als beispielsweise bei der s IMMOAktie vor, und es sind im Portfolio des s IMMO INVEST keine niedriger rentierenden Wohnungen enthalten. Per Bilanzstichtag betrug der CEE-Nutzflächenanteil des Portfolios 42 % (inkl. Deutschland) nach 41 % im Jahr 2004. Wir haben mehr als die Hälfte, rund 61 %, in Büroimmobilien investiert, 16 % in Geschäftsflächen und 11 % in Hotelflächen.
| Gesamtflächen in m2 1 | 247.801 |
|---|---|
| davon Inland 133 | .668 |
| davon CEE-Länder 2 1 |
05.758 |
| davon Deutschland 3 8 |
.375 |
Verkehrswert der Ertragsobjekte
Regionale Flächenverteilung 1
| des Sachanlagevermögens gesamt in Mio. EUR | 356,2 |
|---|---|
| davon Inland 224 | ,4 |
| davon CEE-Länder 2 114 |
,6 |
| davon Deutschland 3 17 |
,2 |
ø Mietrendite s IMMO INVEST (Ertragsobjekte) 7,2 %
Daten per 31.12.2005.
1 Inkl. Entwicklungsobjekte.
2 Beteiligungsaliquoter Ausweis 49,99 %.
3 Beteiligungsaliquoter Ausweis 50 %.
Umsatzerlöse
Die Durchschnittsmietrendite des Österreich-Portfolios lag im Geschäftsjahr 2005 bei 6,6 % und damit etwas niedriger als im Jahr davor (7,3 %), aber damit immer noch deutlich über dem Branchenschnitt von 5,8 %. Aufgrund der hohen Nachfrage sind die Schätzwerte der Immobilien im CEE-Portfolio gestiegen. Die Relation der Mieterträge zu den gestiegenen Schätzwerten beträgt 8,5 % nach 9,1 % im Vorjahr. Wir erwarten weiter eine starke Nachfrage und ein Ansteigen der Immobilienpreise in diesen Märkten. Bei Fortsetzen dieses Trends sehen wir mittelfristig eine weitere Wertsteigerung unseres CEE-Portfolios im Ausmaß von 20–30 %. Die Mietauslastung des s IMMO INVEST-Portfolios bewegt sich auf konstant hohem Niveau: Die Leerstandsquote im Geschäftsjahr lag bei 6 % und damit geringfügig niedriger als im Jahr 2004 (7 %).
Auch der Marktwert der Immobilien des s IMMO INVEST wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr erneut der Bewertung internationaler Sachverständiger wie CB Richard Ellis und DTZ unterzogen und im Rahmen eines Ertragswertverfahrens ermittelt. Auf dieser Basis wies der s IMMO INVEST zum 31.12.2005 stille Reserven im Immobilienvermögen inkl. Beteiligung in Höhe von EUR 37,1 Mio. auf.
Umsatzerlöse nach Regionen in Mio. EUR
Umsatzerlöse um 30 % gestiegen
Durch das dynamische Wachstum des Immobilienbestands erhöhten sich 2005 die Umsatzerlöse um 30 % auf EUR 18,3 Mio. Rund 59 % der Umsatzerlöse kamen aus dem Österreich-Portfolio und rund 41 % aus dem CEE-Portfolio. Bereinigt um die Erlöse aus den Neuakquisitionen, konnten die Umsatzerlöse durch eine effiziente Bewirtschaftung und Betreuung der Objekte entgegen dem Markttrend sowohl in Österreich wie auch in Zentral- und Osteuropa auf dem gleich hohen Niveau gehalten werden.
EBIT um 15 %, EBT um 33 % gestiegen
Das EBITDA lag um 42 % über dem Wert der Vorjahresperiode und betrug EUR 13,5 Mio. Das operative Ergebnis (EBIT) bei s IMMO INVEST konnten wir um 15 % auf EUR 6,2 Mio. steigern, das EBT stieg sogar um 33 % auf EUR 6,9 Mio.
| Teilkonzernbilanz und -GuV s IMMO INVEST | |||
|---|---|---|---|
| in TEUR | 31.12.2005 | 31.12.2004 | Veränderung |
| AKTIVA | |||
| A. Langfristiges Vermögen | |||
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände |
13 1 | ||
| II. Sachanlagen |
335 .394 153 |
.705 | +118 % |
| III. Finanzanlagen |
5.918 5 | .836 | |
| IV. Langfristige Forderungen |
0 | 1 | |
| 341.324 | 159.543 | +114 % | |
| B. Kurzfristiges Vermögen | |||
| I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände |
39.750 | 34.325 | +16 % |
| II. Wertpapiere und Anteile |
6.176 | 0 | |
| III. Liquide Mittel |
45.562 1 | .849 | |
| 91.488 | 36.173 | ||
| C. Rechnungsabgrenzungsposten | 133 | 607 | |
| 432.945 | 196.322 | +121 % | |
| PASSIVA | |||
| A. Fremdanteile am Eigenkapital | 11.958 | 0 | |
| B. Langfristige Verbindlichkeiten | |||
| I. Obligationenähnliche Genussrechte |
277.435 | 147.931 | +88 % |
| II. Langfristige Bankverbindlichkeiten |
85.693 17 | .255 | |
| III. Rückstellungen |
5.151 3 | .818 | |
| IV. Sonstige Verbindlichkeiten |
2.371 9 | 04 | |
| 370.650 | 169.908 | +118 % | |
| C. Kurzfristige Verbindlichkeiten | 48.861 | 26.360 | +85 % |
| D. Rechnungsabgrenzungsposten | 1.475 | 54 | |
| 1.1. –31.12.2005 | 1.1. –31.12.2004 | Veränderung | |
|---|---|---|---|
| in TEUR | |||
| Teilkonzern-Gewinn- und -Verlustrechnung | |||
| Umsatzerlöse | 18.342 | 14.107 | +30 % |
| davon Mieterlöse | 15.065 11 | .992 | +26 % |
| Sonstige betriebliche Erträge | 3.055 398 | ||
| Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien | 843 44 | ||
| Betriebsleistung | 22.240 | 14.549 | +53 % |
| Abschreibungen | -7.370 | -4.126 | +79 % |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | -8.706 | -5.078 | +71 % |
| Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit/EBIT | 6.163 | 5.345 | +15 % |
| Sonstiger Finanzierungsaufwand | -2.517 | -1.238 | |
| Finanzierungserträge | 3.295 1 | .097 | |
| Finanzergebnis | 778 | -141 | |
| Periodenüberschuss vor Steuern/EBT | 6.941 | 5.204 | +33 % |
| Ertragsteuern | -219 | -439 | |
| Anteile anderer Gesellschafter | -783 | 0 | |
| Periodenüberschuss nach Steuern | 5.939 | 4.765 | |
| Ausschüttungen auf Genussscheine | -16.932 | -9.784 |
432.945 196.322 +121 %
Vorwort des Vorstands Bericht des Aufsichtsrats Unternehmensstrategie Bericht des Vorstands Konzernabschluss s IMMO INVEST
Wir bilanzieren dabei nach den IFRS-Richtlinien 40 Cost-Model, bei der die Immobilien mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um die Abschreibungen, angesetzt werden. Zunehmend gewinnt die alternative Bilanzierungsmethode nach IFRS 40 Fair Value Model (Verkehrswertmethode) an Bedeutung. Diese Methode erfasst alle Veränderungen des Verkehrswerts der Immobilie in der Gewinn- und Verlustrechnung. Für größtmögliche Transparenz und Vollständigkeit stellen wir die Erfolgsrechnung des s IMMO INVEST nachfolgend auch nach dem Fair Value Model dar.
Net Asset Value
| in Mio. EUR | 31.12.2005 | 31.12.2004 |
|---|---|---|
| Genussrechtskapital gemäß Bilanz 277 | ,4 147 | ,9 |
| Ausschüttungsanspruch | ||
| der Genussrechtsinhaber | 16,9 9 | ,8 |
| Stille Reserven im Immobilienvermögen | ||
| inkl. Beteiligungen | 34,0 23 | ,9 |
| Net Asset Value 328 | ,3 181 | ,6 |
| Anteile in Stück 3 | .883 .398 2 |
.243 .999 |
| NAV je Anteil in EUR | 84,5 8 | 0,9 |
| Börsekurs 95 | ,2 9 | 0 |
| Börsekurs zu NAV 113 | % 111 | % |
s IMMO INVEST – Überleitung Fair Value
| Cost-Model 1–12/2005 |
Überleitung | Fair Value 1–12/2005 |
|
|---|---|---|---|
| in TEUR | |||
| Umsatzerlöse | 18.342 | 18.342 | |
| Neubewertung von Liegenschaften (IAS 40) | 0 | 7.067 7 | .067 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 3.055 | -550 | 2.505 |
| Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien | 843 | -843 | 0 |
| Betriebsleistung | 22.240 | 5.674 | 27.914 |
| Abschreibungen | -7.370 | 7.187 | -183 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | -8.706 35 | 0 | -8.356 |
| Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit/EBIT | 6.163 | 13.212 | 19.375 |
| Finanzergebnis | 778 | 0 | 778 |
| Periodenüberschuss vor Steuern/EBT | 6.941 | 13.212 | 20.153 |
| Ertragsteuern | -219 | -3.380 | -3.599 |
| Anteile anderer Gesellschafter | -783 | -439 | -1.222 |
| Periodenüberschuss/EAT | 5.939 | 9.392 | 15.332 |
| Durchschnittliche Anzahl der Genussrechte im Umlauf | 3.119.798 | 3.119.798 | |
| Ergebnis je Genussschein | 1,9 | 4,9 |
Portfolio s IMMO INVEST
| Zugang | Nutzungsart | Fläche | Verkehrswert | Mietrendite/ | |
|---|---|---|---|---|---|
| zum 31.12.2005 | in m2 | in Mio. EUR | Verkehrswert | ||
| Ertragsobjekte | |||||
| 1010 Wien, Kärntner Straße 19, Kaufhaus Steffl (37,5 % Beteiligung) 2 | 005 | Geschäftsgebäude | 6.400 | 33,0 | 7,2 % |
| 1010 Wien, Parkring 12a | 2003 | Büro und Geschäfte (WEG) | 2.896 6 | ,4 5 | ,9 % |
| 1010 Wien, Parkring 12a, Hotel Marriott (28,2 % Beteiligung) 2 | 003 | Hotel | 5.530 | ||
| 1020 Wien, Franzensbrückenstraße 5 2 | 001 | Bürogebäude | 2.959 4 | ,7 7 | ,1 % |
| 1030 Wien, Franzosengraben 12 199 | 0 | Büro- und Gewerbeobjekt | 5.992 8 | ,2 6 | ,5 % |
| 1031 Wien, Ghegastraße 1 2 | 005 | Bürogebäude | 24.001 27 | ,9 6 | ,6 % |
| 1030 Wien, Obere Viaduktgasse 36 199 | 0 | Bürogebäude | 1.533 3 | ,0 | 9,9 % |
| 1060 Wien, Mariahilfer Straße 121 b |
2001 | Büro- und Geschäftsgebäude | 5.485 12 | ,3 6 | ,3 % |
| 1060 Wien, Windmühlgasse 22-24 1989 | Bürogebäude | 4.646 7 | ,3 6 | ,8 % | |
| 1060 Wien, Mariahilfer Straße 41-43 (21,6 % Beteiligung) | 1989 | Büro- und Geschäftsgebäude | 2.141 | ||
| 1070 Wien, Mariahilfer Straße 26-30, | |||||
| Kaufhaus Herzmansky (37,5 % Beteiligung) | 2005 | Geschäftsgebäude | 7.450 | 30,5 5 | ,7 % |
| 112 0 Wien, Meidlinger Hauptstraße 73 2 |
002 | Büro- und Geschäftsobjekt | 18.886 34 | ,2 6 | ,4 % |
| 114 0 Wien, Scheringgaße 2 2 |
004 | Büro- und Gewerbeobjekt | 10.498 8 | ,3 4 | ,8 % |
| 115 0 Wien, Gasgasse 1-7 2 |
002 | Bürogebäude | 7.358 16 | ,0 | 7,1 % |
| 121 0 Wien, Gerasdorferstraße 151 2 |
004 | Bürogebäude | 9.099 12 | ,9 7 | ,1 % |
| 2384 Breitenfurt, Hauptstraße 107 |
1987 | Geschäftsgebäude | 850 | 0,8 13 | ,8 % |
| 2500 Baden, Wiener Straße 9 | 1988 | Schulgebäude | 745 | 0,6 14 | ,4 % |
| 2500 Baden, Wiener Straße 97-99 | 199 0 |
Geschäftsgebäude | 800 | 1,7 8 | ,3 % |
| 5020 Salzburg, Sterneckstraße 50-52 | 1994 | Büro- und Geschäftsgebäude | 5.596 5 | ,0 | 4,9 % |
| 8020 Graz, Ankerstraße 2 | 1989 | Geschäftsgebäude | 900 | 1,0 | 9,7 % |
| 8020 Graz, Karlauer Gürtel 1 | 1988 | Büro- und Geschäftsgebäude | 5.503 6 | ,3 6 | ,1 % |
| 8020 Graz, Lazarettgürtel 81 | 1988 | Bürogebäude | 2.400 | 2,5 9 | ,7 % |
| 956 0 Feldkirchen, Eppensteinerstr. 14 |
1987 | Geschäftsgebäude | 2.000 | 1,9 8 | ,6 % |
| 133.668 | 224,4 | 6,6 % | |||
| Gesamtflächen Inland s IMMO INVEST | 133.668 | ||||
| Zentraleuropaportfolio CEE Property-Invest Immobilien AG | |||||
| Ertragsobjekte | |||||
| 11000 Prag, Narodni 41, (Areal) | 2003 | Bürogebäude | 2.781 7 | ,7 7 | ,7 % |
| 11000 Prag, Wenzelsplatz 22 (Hotel Julis) | 2004 | Hotel- und Geschäftsgebäude | 6.870 | 20,0 | 9,8 % |
| 11000 Prag, Wenzelsplatz 41, (Luxor) | 2002 | Hotel- und Geschäftsgebäude | 8.767 2 | 0,0 | 8,2 % |
| 186 00 Prag, Thámova 13, (Palác Karlín) |
2001 | Bürogebäude | 16.043 23 | ,6 3 | ,7 % |
| 1051 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky út. 12, (City Center) – ECE Buda 2 | 001 | Bürogebäude | 10.749 17 | ,5 8 | ,5 % |
| 1134 Budapest, Váci út. 35, (The River Estates) – CEE Kft |
2001 | Bürogebäude | 29.325 43 | ,0 | 7,6 % |
| 1138 Budapest, Váci út. 202, (Unilever HQ) – Bank Garasz 2 |
001 | Bürogebäude | 14.371 16 | ,0 | 8,8 % |
| 1122 Budapest, Maros utca 19-21 (Maros Utca Business Center) 2 |
004 | Bürogebäude | 8.758 12 | ,4 8 | ,6 % |
| 1016 Budapest, Hegyalja út. 7-13 (Buda Center) | 2005 | Bürogebäude | 7.580 | 8,0 | 7,3 % |
| 1052 Budapest, Apaczai Csere Janos u. 2-4 (Budapest Marriott Hotel) 2 | 005 | Hotel | 30.000 | 48,3 9 | ,9 % |
| 821 04 Bratislava 2, Galvaniho 7 (Galvaniho Business-Center Bauteil I) 2 |
004 | Bürogebäude | 11.374 12 | ,7 9 | ,0 % |
| 146.617 | 229,2 | 8,5 % | |||
| Entwicklungsobjekte | |||||
| 14000 Prag, Na Pankraci 127 /1683 2 |
003 | Bürogebäude | ca. 51.000 | ||
| 821 04 Bratislava 2, Galvaniho 7 (Galvaniho Business-Center Bauteil II) 2005 |
Bürogebäude | 13.940 | |||
| 64.940 | |||||
| Gesamt Zentraleuropa | 31.12.2005 | 211.557 | 229,2 | ||
| Immobilienportfolio Deutschland | |||||
| Ertragsobjekte | |||||
| 20457 Hamburg, Großer Burstah 18-30 + 32-34 2 |
005 | Bürogebäude | 16.750 | 34,4 6 | ,6 % |
| 16.750 | 34,4 | 6,6 % | |||
| Gesamtflächen Deutschland | 31.12.2005 | 16.750 | 34,4 | ||
| Gesamt Österreich | 133 | .668 224 | ,4 | ||
| Gesamt Zentraleuropa über Beteiligung CEE Property-Invest Immobilien AG (49,99 %) | 105.758 114 | ,6 | |||
| Gesamt Deutschland über Beteiligung Aramisto Immobilien GmbH (50 %) 8 | .375 17 | ,2 | |||
| Gesamt s IMMO INVEST | 31.12.2005 | 247.801 | 356,2 | 7,2 % |
Budapest – Hotel Marriott
Imposante Größe in bester Lage
Ich fahre direkt in die Altstadt, um das von der Sparkassen Immobilien AG neu erworbene Hotel Marriott, die letzte Immobilie auf meiner diesjährigen Tour, zu besuchen. Was für eine Lage: direkt am Donauufer, gegenüber die Fischerbastei und nebenan die Kettenbrücke. Auf imposanten zehn Stockwerken verteilen sich 362 Zimmer, die gerade komplett renoviert und reichhaltig ausgestattet werden, wie mir Herbert Wiesinger, kaufmännischer Leiter des Hotels, erklärt. Stimmt! Mein Zimmer liegt im achten Stock, hat einen sensationellen Blick, einen Balkon und alles, was das Herz begehrt. Zimmer, Tagungsräume, Restaurants und Lobby ergeben 30.000 m2 Nutzfläche. Éva Trembácz, PR-Verantwortliche des Hotels, erläutert mir die geplanten Investitionen an der Außenfassade, im Restaurantbereich und auf der Etage. Die haben einiges vor, und nach zwei Tagen ergibt sich als Fazit: gute Lage, gute Leute, gute Immobilie, also gutes Investment für uns Aktionäre.
Neuakquisitionen im Gesamtportfolio
Sozialversicherung der Bauern – Wien
Die Immobilie der Sozialversicherung der Bauern erstreckt sich über 12 Geschosse und umfasst insgesamt 19.900 m² Büronutzfläche. Das Gebäude ist für zumindest zehn Jahre zu 100 % an die Sozialversicherung der Bauern fix vermietet. Schon heute verkehrsgünstig an der Stadtautobahn gelegen, wird in wenigen Jahren auch die U-Bahn-Linie U2 direkt hinführen.
Steffl und Herzmansky – Wien
In den frequenzstärksten Einkaufsstraßen Wiens, der Kärntner Straße und der Mariahilfer Straße hat die Sparkassen Immobilien AG die Mehrheit an den beiden Traditionskaufhäusern Steffl und Herzmansky erworben. Das historisch berühmte Kaufhaus Herzmansky wurde 1957 durch einen Neubau teilweise ersetzt. Seit 1998 agiert die deutsche Modekette "Peek & Cloppenburg" erfolgreich an diesem Standort. Insgesamt beträgt die Bruttofläche 21.600 m2 auf acht Geschossen. Das Kaufhaus Steffl wurde 1997 architektonisch großzügig ausgebaut und erweitert. Das Steffl verfügt über elf Geschosse und eine Bruttofläche von 20.400 m2 . Die Geschäfts- und Gastronomieflächen beherbergen einen idealen Mieter-Mix, bestehend aus 37 teils internationalen Mietern.
Entwicklungsobjekt Brünner Straße – Wien
Im aufstrebenden Wohngebiet des 21. Bezirks in Wien errrichtet die Sparkassen Immobilien AG ein Geschäftsflächenobjekt mit einer Nutzfläche von rund 10.100 m2 und insgesamt 250 Stell- bzw. Garagenplätzen. Das Objekt wird im dritten Quartal 2006 eröffnet und ist bereits an zwei Goßmieter, Media Markt und Kastner & Öhler, voll vermietet.
Buda Center – Budapest
In einer ausgezeichneten Lage mitten im 1. Budapester Bezirk befindet sich das moderne Bürogebäude "Buda Center". Das architektonisch interessante Objekt umfasst rund 5.800 m2 Gesamtnutzfläche auf fünf Geschossen mit zusätzlich 65 Parkplätzen. Mieter dieses hervorragend ausgestatteten Gebäudes sind mehrere renommierte internationale Unternehmen wie Citibank und HVB Leasing mit einem langfristigen Mietvertrag.
Budapest Marriott
Das Budapest Marriott ist eins der größten 5-Sterne-Hotels in Budapest und befindet sich in der Top-Lage am Donauufer, direkt im Zentrum von Budapest. Das Hotel verfügt auf einer Gesamtnutzfläche von 30.000 m2 über 362 der Kategorie entsprechend sehr gut ausgestattete Zimmer mit einem eindrucksvollen Ausblick auf die Donau und die berühmte Fischerbastei. Das zehn Stockwerke umfassende Objekt besitzt darüber hinaus eine Tiefgarage und eine für diese Kategorie übliche Infrastruktur mit Shops. Das Hotel wird einer kompletten Sanierung insbesondere der Haustechnik und der Konferenzräume unterzogen. Das Investitionsvolumen beträgt ca. EUR 25 Mio. Auf dem Grundstück des Hotels Marriott werden weitere 6.000 m2 Büround Geschäftsflächen (Zubau) entwickelt. Die Fertigstellung mit einem Projektvolumen von ca. EUR 16 Mio. ist für 2008 geplant.
Großer Burstah – Hamburg
Zum Start der Deutschland-Expansion hat die Sparkassen Immobilien AG an einem der begehrtesten Bürostandorte im Zentrum von Hamburg in unmittelbarer Nähe zum Rathaus ein sechs- und ein achtgeschossiges Büro- und Geschäftsobjekt mit einer Nutzfläche von insgesamt 15.900 m2 erworben. Beide Gebäude sind voll vermietet, Hauptmieter der Immobilien ist die Deutsche Bank, mit einem langfristigen Mietvertrag. Die Geschäftsflächen sind dank der Lage im besten Einkaufsviertel Hamburgs ebenfalls voll vermietet.
Vorwort des Vorstands Bericht des Aufsichtsrats Unternehmensstrategie Bericht des Vorstands Konzernabschluss Ausblick Konzern
Ausblick Konzern
Österreichs Wirtschaft soll laut aktuellen Prognosen auch 2006 weiter wachsen: Mit 2,3–2,4 % Wachstum wird sich die konjunkturelle Lage im Vergleich zum Euroraum deutlich positiver entwickeln, wobei diese Entwicklung von den Exporten und den Investitionen getragen sein werden. Das freundliche Investitionsklima und weiterhin niedrige Zinsen schaffen prinzipiell gute Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen.
Dabei gehen wir weiterhin von einem Hochpreisniveau für Immobilien in bester Lage in Wien aus, sodass sich der Wettbewerb durch die hohe Nachfrage bei entsprechend interessanten Objekten zusätzlich verschärfen wird. Gleichzeitig erwarten wir, dass der Druck auf das Mietpreisniveau in Wien nicht wesentlich nachlassen und Wien ein selektiver Immobilienmarkt für uns bleiben wird.
Das Wirtschaftswachstum in Zentral- und Osteuropa hingegen wird noch stärker anziehen als bisher: Aktuell wird ein Wachstum zwischen 4% und 6,5 % prognostiziert. Aufgrund der positiven Wirtschaftsdaten und des noch immer stark steigenden Immobilienbedarfs, einer damit verbundenen entsprechenden Flächensteigerung und noch immer deutlich höheren Renditen sind diese Märkte für die Sparkassen Immobilien AG auch 2006 und darüber hinaus wichtige Investitionsgebiete.
Aufgrund des derzeit herrschenden Preisgefüges bleibt Deutschland weiterhin verstärkt im Investitionsfokus der Sparkassen Immobilien AG. Mittelfristig soll der Deutschland-Anteil an der Gesamtnutzfläche auf ein Viertel ausgebaut werden.
Ausbau des Immobilienvermögens
Für 2006 planen wir Investitionen im Gesamtausmaß von rund EUR 500 Mio., um das Immobilienvermögen auszubauen und damit das kontinuierliche Wachstum weiter fortzusetzen. Die derzeitigen Investitionsgebiete in Zentral- und Osteuropa sollen sukzessive nach eingehender Prüfung erweitert werden, im verstärkten Fokus stehen dabei die Länder Rumänien, Bulgarien und Ukraine, in denen wir seit geraumer Zeit den Markt und entsprechende Objekte sondieren. Aufgrund der
weiterhin zu erwartenden positiven Preis-Rendite-Entwicklung wird Deutschland 2006 einen Investitionsschwerpunkt bilden. Gegenwärtig evaluiert die Sparkassen Immobilien AG mehrere Projekte in Berlin, Hamburg und München, während Österreich als hochpreisiger Markt nur sehr selektiv bearbeitet wird.
Positive Entwicklung bei Umsatz- und Ertragskennzahlen
Auf Basis des bisherigen Wachstums wird die Sparkassen Immobilien AG diesen Kurs auch im kommenden Jahr konsequent verfolgen. Für diese Expansionspläne wird die Sparkassen Immobilien AG aufgrund der günstigen Zinssituation verstärkt Fremdkapital einsetzen, wobei der Eigenkapitalanteil bei der s IMMO-Aktie langfristig nicht unter 50 % fallen soll, um auch künftig das Zinsänderungsrisiko relativ gering zu halten. Ziel ist es, den Aktionären der s IMMO-Aktie auch in Zukunft attraktive und nachhaltige Erträge mit einer langfristigen Perspektive bei einer Performance zwischen 6,5 und 8 % zu sichern und die jährliche Ausschüttung beim s IMMO INVEST auf gleich hohem Niveau zu halten. Auf Basis der geplanten Ausweitung des Immobilienvermögens erwartet das Management auch für 2006 einen deutlichen Anstieg der Mieterlöse sowie eine weitere Steigerung sämtlicher Ertragskennzahlen in ähnlichem Umfang wie im abgelaufenen Geschäftsjahr.
Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Nach dem Bilanzstichtag wurden für drei Objekte in Deutschland Kaufverträge abgeschlossen.
Im Münchener Stadtzentrum wurde eine Büroimmobilie mit einer Nutzfläche von 6.000 m² zu einem Kaufpreis von rund EUR 9 Mio. plus Nebenkosten akquiriert. Hauptmieter ist Siemens mit einem langfristigen Mietvertrag.
Im verkehrstechnisch bestens gelegenen Gewerbegebiet im Westen von München kaufte die Sparkassen Immobilien AG zu einem Kaufpreis von rund EUR 11 Mio. plus Nebenkosten den Ikaruspark mit über 8.000 m² Büro- und rund 6.000 m² Lagerfläche. Die gesamte Liegenschaft ist an eine große Zahl deutscher und internationaler Unternehmen voll vermietet.
In Halle/Saale wurde ein neues, fünfgeschossiges Geschäftsobjekt bester Bausubstanz auf 15.000 m² Nutzfläche zu einem Kaufpreis von rund EUR 34 Mio. plus Nebenkosten erworben. Mehrheitlich wird das Geschäftsobjekt von der Kaufhof AG, einer 100%-Tochter der Metro Gruppe, genützt.
Im Jänner 2006 erfolgte das Closing bezüglich des Ankaufs der Liegenschaft Szegedi út 35-37 in Budapest zu einem Kaufpreis von rund EUR 7 Mio. plus Nebenkosten. Mieter in diesem Objekt ist die Strabag Hungaria.
Im Februar 2006 wurde ein Kaufvertrag für ein Baugrundstück im Ausmaß von ca. 1.200 m² im 8. Bezirk von Prag zu einem Transaktionswert von rund EUR 2,5 Mio. abgeschlossen.
Im Februar 2006 wurde um rund EUR 3 Mio. das Bürogebäude in 9020 Klagenfurt, Siriusstraße 3 von der Sparkassen Immobilien AG verkauft. Der Verkaufsgewinn beträgt rund EUR 1 Mio.
Vorwort des Vorstands Bericht des Aufsichtsrats Unternehmensstrategie Bericht des Vorstands Konzernabschluss
Konzernabschluss
- 42 Konzernbilanz
- 44 Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung
- 45 Konzern-Cashflow-Rechnung
- 46 Entwicklung des Konzerneigenkapitals Ableitung des Grundkapitals Entwicklung der Aktien
- 47 Konzernanhang (Notes)
- 67 Bestätigungsvermerk
Konzernbilanz zum 31. Dezember 2005
| in TEUR | Anhang | 31.12.2005 | 31.12.2004 |
|---|---|---|---|
| AKTIVA | |||
| A. Langfristiges Vermögen | 15, 16 | ||
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände |
|||
| Sonstige immaterielle Anlagen | 50 | 26 | |
| II. Sachanlagen |
|||
| Immobilienvermögen | 706.999 446 | .147 | |
| Sonstige Sachanlagen | 2.187 1 | .242 | |
| III. Finanzanlagen |
|||
| Anteile an verbundenen Unternehmen | 231 2 | 00 | |
| Beteiligungen | 5.806 5 | .802 | |
| IV. Langfristige Forderungen |
|||
| Latente Steuern | 20 | 2.347 1 | .312 |
| 717.620 | 454.729 | ||
| B. Kurzfristiges Vermögen | |||
| I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände |
17 | ||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 3.406 1 | .466 | |
| Finanzierungsforderungen/Barvorlagen | 7.190 | 9.754 | |
| Sonstige Forderungen und Vermögensgegenstände | 13.511 8 | .135 | |
| 24 | .107 19 | .355 | |
| II. Wertpapiere und Anteile |
18 12 | .352 | 0 |
| III. Liquide Mittel |
19 166 | .098 4 | .337 |
| 202.557 | 23.692 | ||
| C. Rechnungsabgrenzungsposten | 335 | 1.703 | |
| 920.512 | 480.124 |
| in TEUR | Anhang | 31.12.2005 | 31.12.2004 |
|---|---|---|---|
| PASSIVA | |||
| A. Eigenkapital | 21, 22 | ||
| I. Eigenanteil |
363 .768 224 |
.657 | |
| II. Fremdanteil |
23.915 | 0 | |
| 387.683 | 224.657 | ||
| B. Langfristige Verbindlichkeiten | 23 | ||
| Obligationenähnliche Genussrechte | 276 .774 147 |
.931 | |
| Langfristige Bankverbindlichkeiten | 174 .602 45 |
.087 | |
| Rückstellungen | |||
| a) Latente Steuern |
20, 24 3 | .459 2 | .003 |
| b) Sonstige |
24 6 | .941 4 | .074 |
| 10.400 | 6.076 | ||
| Sonstige Verbindlichkeiten | 25 | ||
| a) Baukosten- und Finanzierungsbeiträge der Mieter |
11.918 11 | .946 | |
| b) Wohnbauförderung |
6.602 7 | .091 | |
| c) Stille Beteiligungen |
2.000 | 0 | |
| d) Andere |
2.387 1 | .715 | |
| 22.906 | 20.752 | ||
| 484.682 | 219.846 | ||
| C. Kurzfristige Verbindlichkeiten | |||
| Finanzverbindlichkeiten | 4.466 6 | .475 | |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 9.425 1 | .654 | |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 29.423 25 | .444 | |
| 43.314 | 33.573 | ||
| D. Rechnungsabgrenzungsposten | 4.833 | 2.047 | |
| 920.512 | 480.124 |
Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung vom 1.1.2005 bis zum 31.12.2005
| Anhang | 1.1.–31.12.05 | 1.1.–31.12.04 | |
|---|---|---|---|
| in TEUR | |||
| Umsatzerlöse | 7 | 42.154 | 35.312 |
| davon Mieterlöse | 34.192 29 | .351 | |
| Sonstige betriebliche Erträge | 8 7 | .587 2 | .095 |
| Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien | 9 2 | .035 44 | |
| Betriebsleistung | 51.776 | 37.451 | |
| Abschreibungen | 15 | -16.309 | -11.035 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | 10 | -19.378 | -13.517 |
| Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit/EBIT | 16.090 | 12.899 | |
| Aufwand auf obligationenähnliche Genussrechte | 11 | -5.939 | -4.765 |
| Sonstiger Finanzierungsaufwand | 12 | -4.505 | -2.746 |
| Finanzierungserträge | 13 4 | .432 1 | .230 |
| Finanzergebnis | -6.012 | -6.280 | |
| Konzernjahresüberschuss vor Steuern/EBT | 10.078 | 6.619 | |
| Ertragsteuern | 14 | -1.585 | -1.582 |
| Konzerngewinn | 8.493 | 5.037 | |
| davon Anteile für Aktionäre der Muttergesellschaft | 6.806 5 | .037 | |
| davon Anteile fremder Gesellschafter | 1.687 | 0 |
Vorwort des Vorstands Bericht des Aufsichtsrats Unternehmensstrategie Bericht des Vorstands
Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung Konzernabschluss Konzern-Cashflow-Rechnung
Konzern-Cashflow-Rechnung
| 2005 | 2004 | |
|---|---|---|
| in TEUR | ||
| Jahresüberschuss vor Steuern/EBT | 10.078 | 6.619 |
| Abschreibungen | 16.309 11 | .035 |
| Zuschreibungen | -1.100 | 0 |
| Gewinn aus Veräußerung von Immobilien | -2.035 | -44 |
| Gezahlte Steuern | -374 | -686 |
| Zinsensaldo 6 | .012 6 | .280 |
| Cashflow I | 28.890 | 23.204 |
| Veränderungen im Nettoumlaufvermögen | ||
| Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände | -15.736 9 | .857 |
| Rückstellungen und sonstige langfristige Verbindlichkeiten | 5.021 32 | |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten und PRA | 12.527 11 | .149 |
| Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit (Konzern-Cashflow) | 30.702 | 44.242 |
| Geldflüsse aus Investitionstätigkeit | ||
| Erwerb von Immobilienvermögen | -288 .557 |
-120.597 |
| Erwerb von Geschäftsausstattung und immateriellen Anlagen | -1.673 | -542 |
| Investitionen in Finanzanlagen | -75 | -920 |
| Erlös aus der Veräußerung von Immobilien | 739 7 | 0 |
| Erlös aus der Veräußerung von Immobilienbesitzgesellschaften | 3.422 | 0 |
| Erhaltene Zinsen und sonstige Finanzerträge | 3.784 389 | |
| Cashflow aus Investitionstätigkeit | -282.360 | -121.600 |
| Geldflüsse aus Finanzierungstätigkeit | ||
| Geldzufluss aus Begebung von jungen Aktien | 140.332 24 | .148 |
| Veränderung von Anteilen in Fremdbesitz | 23.915 | 0 |
| Geldzufluss aus Begebung obligationenähnlicher Genussrechte | 147 .322 17 |
.951 |
| Gezahlte Ausschüttung s IMMO INVEST | -9.784 | -8.894 |
| Emissionskosten aus der Begebung von jungen Aktien | ||
| und obligationenähnlichen Genussrechten | -16.223 | -2.627 |
| Netto-Geldzu-/-abfluss aus langfristigen Finanzierungen | 129 .515 8 |
.484 |
| Gezahlte Zinsen | -1.658 | -3.974 |
| Cashflow aus Finanzierungstätigkeit | 413.419 | 35.088 |
| Nettoveränderung von liquiden Mitteln | 161.761 | -42.270 |
| Liquide Mittel am Beginn des Geschäftsjahres | 4.337 | 46.607 |
| Liquide Mittel am Ende des Geschäftsjahres | 166.098 | 4.337 |
| 161.761 | -42.270 |
Entwicklung des Konzerneigenkapitals
| Grundkapital | Kapital- rücklagen |
Gewinn- rücklagen |
Fremdanteile | Summe | Vorjahr | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| in TEUR | ||||||
| Stand 1.1.2005 | 121.404 | 73.174 | 30.079 | 0 | 224.657 | 196.491 |
| Kapitalerhöhung | 60.702 79 | .630 | -6.553 | 0 133 | .779 22 | .999 |
| Erwerb | 0 | 0 | 0 22 | .944 22 | .944 | 0 |
| Konzerngewinn | 0 | 0 | 6.806 1 | .687 8 | .493 5 | .037 |
| Währungsdifferenzen | 0 | 0 | -1.474 | -716 | -2.190 | 130 |
| Stand 31.12.2005 | 182.106 | 152.804 | 28.858 | 23.915 | 387.683 | 224.657 |
Ableitung des Grundkapitals
| in TEUR | 31.12.2005 | 31.12.2004 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Gesamtes Grundkapital | 182 .106 121 |
.404 6 | 0.702 |
| Eigene Aktien (Nominalbetrag) | 0 | 0 | 0 |
| 182 | .106 121 | .404 6 | 0.702 |
Entwicklung der Aktien
| in Stück | 2005 | 2004 |
|---|---|---|
| Im Umlauf befindliche Aktien zu Beginn des Geschäftsjahres | 33.412 .479 3 |
0.375 .000 |
| Ausgabe junger Aktien im Rahmen der Kapitalerhöhung | 16.706.239 3 | .037.479 |
| Verkauf eigener Aktien | 0 | 0 |
| Im Umlauf befindliche Aktien zum Ende des Geschäftsjahres | 50.118.718 | 33.412.479 |
| Eigene Aktien im Bestand | 0 | 0 |
| Ausgegebene Aktien | 50.118.718 | 33.412.479 |
Vorwort des Vorstands Bericht des Aufsichtsrats Unternehmensstrategie Bericht des Vorstands Konzernanhang Konzernabschluss
Konzernanhang (Notes)
1. Berichterstattung nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
Der vorliegende Konzernabschluss der Sparkassen Immobilien Aktiengesellschaft (kurz s IMMOBILIEN AG), Wien, wurde nach den Grundsätzen der vom International Accounting Standards Board (IASB) herausgegebenen International Financial Reporting Standards (IFRS) aufgestellt.
2. Allgemeine Erläuterungen
2.1 Geschäftstätigkeit
Die s IMMOBILIEN AG ist ein Immobilienkonzern (Erwerb, Errichtung und Vermietung von Immobilien) mit Tätigkeit in Österreich und Zentraleuropa. Muttergesellschaft ist die s IMMOBILIEN AG mit Sitz in A-1060 Wien, Windmühlgasse 22-24. Tochtergesellschaften bestehen in Österreich, Tschechien, Ungarn, der Slowakei und in Deutschland. Für zukünftige Erweiterungen des Geschäftsbetriebs wurden zudem Gesellschaften in Rumänien und Bulgarien gegründet. Die Muttergesellschaft wird in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft geführt. Sie ist im Firmenbuch beim Handelsgericht Wien unter der Nummer 58358x eingetragen.
2.2 Grundsätze der Rechnungslegung
Der Konzernabschluss folgt allen zum 31. Dezember 2005 verpflichtend anzuwendenden International Financial Reporting Standards, einschließlich der Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC vormals SIC).
Der Rechnungslegung der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen liegen die einheitlichen Rechnungslegungsvorschriften der s IMMOBILIEN AG-Gruppe zugrunde. Der Konzernabschluss ist in 1.000 EUR (TEUR), gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode, aufgestellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.
3. Konsolidierungskreis
In den Konzernabschluss sind neben der s IMMOBILIEN AG folgende Unternehmen (Immobilienbesitz- und Zwischenholdinggesellschaften), welche unmittelbar und mittelbar im Eigentum der Sparkassen Immobilien AG stehen, einbezogen (Vollkonsolidierung):
| Gesellschaft | Sitz | Land | Nominalkapital | % | Währung | Stichtag Erstkonsolidierung |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CEE Immobilien GmbH | Wien | A | 35.000 1 | 00 | EUR | |
| CEE PROPERTY-INVEST | ||||||
| Immobilien AG | Wien | A 48 | .000.000 1 | 00 | EUR | |
| CEE CZ Immobilien GmbH | Wien | A | 35.000 1 | 00 | EUR | |
| Aramisto Immobilien GmbH | Wien | A | 35.000 1 |
00 | EUR 1 | .1.2005 |
| Hotel DUNA Beteiligungs | ||||||
| Gesellschaft m.b.H. | Wien | A | 145 .346 1 |
00 | EUR 1 | .6.2005 |
| Gerngross Kaufhaus AG | Wien | A 21 | .801.850 75 | EUR 31 | .12.2005 | |
| Areal CZ spol. s.r.o. | Praha | CZ | 100.000 1 | 00 | CZK | |
| ELTIMA PROPERTY | ||||||
| COMPANY s.r.o. | Praha | CZ | 100.000 1 | 00 | CZK | |
| Palác Karlín Property a.s | Praha | CZ 96 | .500.000 1 | 00 | CZK | |
| Palác Karlín s.r.o. | Praha | CZ | 1.200.000 1 | 00 | CZK | |
| Vila Property s.r.o. | Praha | CZ | 1.200.000 1 | 00 | CZK | |
| REGA Property Invest s.r.o. | Praha | CZ | 200.000 1 | 00 | CZK | |
| Bank-garázs Ingatlanfejlesztési | ||||||
| és Vagyonhasznosító Kft. | Budapest | H 1 | 00.100.000 1 | 00 | HUF | |
| CEE Property-Invest Ingatlan Kft. | Budapest | H 1 | 00.000.000 1 | 00 | HUF | |
| Maros utca Épitési és | ||||||
| Ingatlanhasznositási Kft. | Budapest | H 477 | .000.000 1 | 00 | HUF | |
| Buda Kereskedelmi Központ Kft. | Budapest | H | 3.000.000 1 | 00 | HUF 1 | .4.2005 |
| Duna Szálloda Zrt. | Budapest | H 3 | .392 .600.000 51 |
HUF 1 | .6.2005 | |
| Galvaniho 1, s.r.o. | Bratislava | SK | 200.000 1 | 00 | SKK | |
| Galvaniho Business Centrum, s.r.o. | Bratislava | SK | 200.000 1 | 00 | SKK 1 | .12.2005 |
| SIAG Burstah Immobilien GmbH | Hamburg | D | 25.000 1 | 00 | EUR 1 | .11.2005 |
Die CEE PROPERTY-INVEST Immobilien AG erwarb am Ende des ersten Quartals die Anteile an der Buda Kereskedelmi Központ Kft. zum Kaufpreis von EUR 1,1 Mio. Die übernommenen Verbindlichkeiten beliefen sich auf EUR 4,8 Mio.
Mit Stichtag 1. Juni 2005 wurden die Anteile an der Hotel DUNA Beteiligungs Gesellschaft m.b.H. zum Kaufpreis von EUR 1,9 Mio. ebenfalls durch die CEE PROPERTY-INVEST Immobilien AG erworben; die Hotel DUNA Beteiligungs Gesellschaft m.b.H. hält 51 % der Aktien an der Duna Szálloda Zrt., Ungarn. Diese ist Eigentümerin und Betreiberin des Hotels Marriott in Budapest. Die übernommenen Verbindlichkeiten beliefen sich auf EUR 50,3 Mio. Die operative Betriebsführung wird von Marriott auf Basis eines Managementvertrags mit der Gesellschaft besorgt. Die Gesellschaft beschäftigt 283 Mit-arbeiter. Weiters sicherte sich die CEE PROPERTY-INVEST Immobilien AG das Recht auf den Erwerb der restlichen 49 % der Anteile im Juli 2006. Der Kaufpreis wird EUR 1,1 Mio. betragen, das Optionsentgelt betrug EUR 0,1 Mio. Der Jahresüberschuss ab dem Zeitpunkt der Erstkonsolidierung betrug EUR 3,4 Mio.
Die Aramisto Immobilien GmbH fungiert als Zwischenholdinggesellschaft für die Besitzgesellschaften in Deutschland. Im November wurden vier existente Vorratsgesellschaften um insgesamt EUR 0,1 Mio. erworben. Eine – die SIAG Burstah Immobilien GmbH – erwarb zum Jahresende zwei Immobilien in Hamburg.
Im Dezember wurden die Anteile an der Galvaniho 1, s.r.o., Slowakei an die Galvaniho Business Centrum, s.r.o. konzernintern übertragen. Ab diesem Zeitpunkt erfolgt die Vollkonsolidierung dieser Zwischenholdinggesellschaft.
Zum Jahresende erwarb die Sparkassen Immobilien AG einen Mehrheitsanteil an der Gerngross Kaufhaus Aktiengesellschaft, Österreich, zu einem vorläufigen Kaufpreis in der Größenordnung von EUR 60 Mio. Diese Gesellschaft besitzt Immobilien in Wien und weist Nettoverbindlichkeiten in Höhe von EUR 49 Mio. aus.
Den Transaktionen wurde im Rahmen der Erstkonsolidierung die Erwerbsmethode nach IFRS 3 zugrunde gelegt.
Im März wurde die ungarische Besitzgesellschaft ECE-Buda Ingatlanhasznositó és Ingatlanforgalmazó Kft. auf die Bankgarázs Ingatlanfejlesztési és Vagyonhasznosító Kft. verschmolzen. Im August erfolgte die Verschmelzung der tschechischen Zwischenholdinggesellschaft GAMA Immorent S.R.O. und der Besitzgesellschaft REAL-UNION a.s. zur REGA Property Invest s.r.o.
Im September wurden die österreichischen Besitzgesellschaften Gartenbau-Grundstücksverwertung Gesellschaft m.b.H., EBB Immobilienverwaltung GmbH und Arcade Meidling Errichtung und Verwaltung GmbH mit der Sparkassen Immobilien AG verschmolzen. Letztere wurde mit Jahresbeginn 2005 durch den Konzern erworben. Der Kaufpreis betrug EUR 4,1 Mio., die übernommenen Verbindlichkeiten beliefen sich auf EUR 32,0 Mio.
4. Konsolidierungsmethoden
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt durch Verrechnung der Anschaffungskosten der Beteiligung (= Buchwert) mit dem zum Stichtag der Erstkonsolidierung nach IFRS bewerteten anteiligen Eigenkapital der jeweiligen Tochtergesellschaft. Ein dabei allfällig entstandener Unterschiedsbetrag wird als Firmenwert aktiviert und fortgeschrieben. Bei der Ermittlung von allfälligen Firmenwerten wurde die Fremdwährungsumrechnung mit dem entsprechenden Umrechnungskurs zum Stichtag der Erstkonsolidierung vorgenommen. Gegenwärtig ist kein konzernbezogener Firmenwert aktiviert.
Konzerninterne Transaktionen und damit zusammenhängende Erträge und Aufwendungen, Forderungen und Verbindlichkeiten werden eliminiert. Konzerninterne Zwischengewinne wurden eliminiert.
5. Währungsumrechnung
Umrechnung von Einzelabschlüssen in ausländischer Währung Konzernwährung ist der Euro (€). Die Umrechnung der in ausländischer Währung (tschechische Kronen, slowakische Kronen, ungarische Forint) aufgestellten Jahresabschlüsse erfolgt nach der modifizierten Stichtagskursmethode. Immobilienvermögen wird mit historischen Kursen umgerechnet. Die Umrechnung der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt grundsätzlich mit den Durchschnittskursen der Periode (Ausnahme: Abschreibungen auf Immobilien – historische Kurse). Gewinne und Verluste aus der Währungsumrechnung sind nicht erfolgswirksam in den Gewinnrücklagen erfasst.
6. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden in der Bilanz zu Anschaffungskosten abzüglich linearer planmäßiger und erforderlicher außerplanmäßiger Abschreibungen angesetzt. Bei der Ermittlung der Abschreibungssätze wurden Nutzungsdauern zwischen drei und sechs Jahren angenommen.
Immobilienvermögen und sonstige Sachanlagen
Das Immobilienvermögen und die sonstigen Sachanlagen werden gemäß der in IAS 40 der IFRS als Wahlrecht festgelegten Anschaffungskosten-Methode ("Cost-Model") mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßige und erforderliche außerplanmäßige Abschreibungen, angesetzt. Nicht rückzahlbare Investitionszuschüsse werden als Verminderung der Anschaffungskosten dargestellt. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten enthalten nur in unerheblichem Umfang Finanzierungskosten.
Die Liegenschaften, die weitgehend vermietet sind, wurden in den Jahren 2004 und 2005 grundsätzlich von unabhängigen, allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage bewertet. Die Bewertung erfolgte auf Basis des Ertragswertverfahrens unter Zugrundelegung der zukünftig nachhaltig erwirtschaftbaren Mieterträge und marktüblichen Zinssätze (Inland: 3,5 %–8 %; Ausland: 7,75 %–9 %). In einem Fall wurde aufgrund einer liegenschaftsspezifischen Gegebenheit eine Substanzwertkomponente einbezogen. Liegenschaften, die zeitnah zum Bilanzstichtag gekauft wurden, wurden auf Basis der Anschaffungskosten bewertet.
Die planmäßige Abschreibung der abnutzbaren Immobilien und sonstigen Sachanlagen erfolgt linear über die erwartete Nutzungsdauer. Diese beträgt für:
| Nutzungsdauer in Jahren | |||
|---|---|---|---|
| von | bis | ||
| Gebäude 33 5 | 0 | ||
| Sonstige Sachanlagen | 3 1 | 0 |
Bei voraussichtlich dauernden Wertminderungen werden außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen. Zur Überprüfung der Wertansätze der Immobilien wird ein Impairment Test durchgeführt. Dabei wird der beizulegende Wert dem bisher fortgeführten Buchwert der Immobilie gegenübergestellt. Ist der Buchwert höher, so wird grundsätzlich eine außerplanmäßige Abschreibung durchgeführt. Diese wird nicht durchgeführt, wenn der höhere Buchwert ausschließlich auf Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren etc.) zurückzuführen ist. Im Geschäftsjahr 2005 wurden außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 2.339 vorgenommen. Aufgrund der nachhaltigen Werterholung wurden Zuschreibungen im Ausmaß von TEUR 1.100 durchgeführt.
Beteiligungen und Wertpapiere
Die Bewertung der Anteile an verbundenen Unternehmen und der Beteiligungen, bei denen ein Marktwert nicht ohne erheblichen Aufwand feststellbar ist, erfolgt zu Anschaffungskosten, vermindert um außerplanmäßige Abschreibungen bei nicht nur vorübergehender Wertminderung.
Wertpapiere und Anteile des Umlaufvermögens werden gemäß IAS 39 der IFRS mit den Marktwerten bewertet und sind grundsätzlich zum Verkauf bestimmt ("available for sale").
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen werden zu Nennwerten, abzüglich erforderlicher Wertberichtigungen, bilanziert. Die Bewertung der sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt zu Anschaffungskosten.
Liquide Mittel
Flüssige Mittel umfassen Bargeld, jederzeit verfügbare Guthaben bei Kreditinstituten sowie Veranlagungen bei Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit unter drei Monaten.
Steuern
Der für das Geschäftsjahr ausgewiesene Ertragsteueraufwand umfasst die für die einzelnen Gesellschaften aus dem steuerpflichtigen Einkommen und dem im jeweiligen Land anzuwendenden Steuersatz errechnete Ertragsteuer ("tatsächliche Steuern") und die erfolgswirksame Veränderung der Steuerabgrenzungsposten.
In Übereinstimmung mit IAS 12 der IFRS werden alle temporären Bewertungs- und Bilanzierungsdifferenzen zwischen Steuerbilanz und IFRS-Bilanz sowie bestehende steuerliche Verlustvorträge in die latente Steuerabgrenzung einbezogen. Für die Abgrenzung werden – unter Beachtung des lokalen Steuersatzes des betroffenen Konzernunternehmens – die bei der Auflösung der Unterschiedsbeträge erwarteten künftigen Steuersätze zugrunde gelegt: Österreich 25 %, Ungarn 16 %, Tschechische Republik 24 %, Slowakei 19 % und Deutschland 26 %.
Für temporäre Unterschiedsbeträge in Zusammenhang mit im Rahmen der Erstkonsolidierung zugeordneten stillen Reserven von Immobilien ausländischer Tochtergesellschaften wurden keine passiven Steuerabgrenzungen gebildet, da solches Immobilienvermögen durch den gemäß § 10 Absatz 2 KStG steuerfreien Verkauf von Immobilienbesitz- bzw. Zwischenholdinggesellschaften in Österreich veräußert werden kann. Für Unterschiedsbeträge im Zusammenhang mit der Erstkonsolidierung von inländischen Tochtergesellschaften wurden die passiven Steuerabgrenzungen unter Berücksichtigung des Steuersatzes und -werts der erwarteten teilweisen Realisierung angesetzt.
Die latenten Steuern auf Verlustvorträge wurden teilweise aktiviert, soweit sie mit hoher Wahrscheinlichkeit mit künftigen steuerlichen Gewinnen verrechnet werden können.
Finanzverbindlichkeiten
Verbindlichkeiten (Ausnahme obligationenähnliche Genussrechte) werden mit dem Rückzahlungswert erfasst. Die obligationenähnlichen Genussrechte werden gemäß den Fondsrichtlinien bewertet.
Rückstellungen
Die Berechnung der Rückstellung für latente Steuern erfolgt nach der Liability-Methode mit dem Steuersatz, der bei Umkehr der befristeten Unterschiede nach den Verhältnissen am Bilanzstichtag zu erwarten ist. Andere Rückstellungen wurden jeweils in Höhe der ungewissen Verbindlichkeit gebildet, wobei der Ansatz mit der höchsten Eintrittswahrscheinlichkeit zum Tragen kommt.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten werden mit dem Rückzahlungsbetrag angesetzt.
Derivative Finanzinstrumente
Die s IMMOBILIEN AG-Gruppe verwendet als derivative Finanzinstrumente ausschließlich Zinscaps, um bestehende Risiken aus Zinssatzerhöhungen zu vermindern. Diese werden grundsätzlich zu Anschaffungskosten und am Bilanzstichtag zum Marktwert (TEUR 349) bewertet.
Umsatzrealisierung
Die Realisierung von Mieterlösen erfolgt linear über die Laufzeit des Mietvertrags.
Erträge aus Dienstleistungen werden im Ausmaß der bis zum Konzernbilanzstichtag erbrachten Leistungen erfasst.
Zinserträge werden auf Basis des anzuwendenden Zinssatzes und des Forderungsbetrags ermittelt.
Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung
7. Umsatzerlöse und Segmentberichterstattung
Die Darstellung der Segmente erfolgt nach Regionen, basierend auf dem Standort der Immobilien (Hauptsegmentierung) und der Nutzungsart der Immobilien (Nebensegmentierung).
Die Hauptsegmentierung umfasst folgende Regionen (in TEUR):
| Österreich | Ungarn Tschechien |
Slowakei | Deutschland | Summe | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005 | 2004 | 2005 | 2004 | 2005 | 2004 | 2005 | 2004 | 2005 | 2004 | 2005 | 2004 | |
| Umsatzerlöse | 24.545 18 | .478 1 | 0.055 8 | .334 5 | .890 7 | .872 1 | .569 628 95 | 0 42 | .154 35 | .312 | ||
| Sonstige betriebliche Erträge | 820 1 | .299 5 | .607 93 1 | .150 697 11 5 | 0 | 0 7 | .587 2 | .095 | ||||
| Ergebnis aus der Veräußerung | ||||||||||||
| von Immobilien | -73 44 | 0 | 0 2 | .108 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2.035 44 | ||
| Betriebsleistung | 25.292 | 19.821 | 15.662 | 8.427 | 9.148 | 8.569 | 1.580 | 633 | 95 | 0 | 51.776 | 37.451 |
| Abschreibungen | -10.186 | -6.272 | -3.437 | -2.167 | -2.317 | -2.471 | -298 | -125 | -71 | 0 | -16.309 | -11.035 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | -13.439 | -8.655 | -3.319 | -2.688 | -2.095 | -2.120 | -510 | -54 | -15 | 0 | -19.378 | -13.517 |
| Ergebnis der gewöhnlichen | ||||||||||||
| Geschäftstätigkeit | 1.667 | 4.894 | 8.906 | 3.572 | 4.736 | 3.978 | 772 | 454 | 9 | 0 | 16.090 | 12.899 |
| Aufwand auf obligationenähnliche | ||||||||||||
| Genussrechte | -2.611 | -3.400 | -2.092 | -1.015 | -1.124 | -306 | -113 | -44 | 0 | 0 | -5.939 | -4.765 |
| Finanzierungsaufwand | -1.395 | -751 | -1.806 | -484 | -1.309 | -1.456 4 | -54 | 0 | 0 | -4.505 | -2.746 | |
| Finanzierungserträge | 4.225 1 | .170 5 13 2 | 01 47 2 | 0 | 0 | 0 4 | .432 1 | .230 | ||||
| Finanzergebnis | 219 | -2.981 | -3.893 | -1.486 | -2.232 | -1.715 | -107 | -98 | 9 | 0 | -6.012 | -6.280 |
| Konzernperiodenüberschuss | ||||||||||||
| vor Steuern | 1.886 | 1.913 | 5.013 | 2.086 | 2.504 | 2.263 | 665 | 356 | 9 | 0 | 10.078 | 6.619 |
| Langfristiges Vermögen | ||||||||||||
| Stand 31.12. | 463 .382 275 |
.649 135 | .633 82 | .592 72 | .708 84 | .655 11 | .541 11 | .834 34 | .358 | 0 717 | .620 454 | .729 |
| Kurzfristiges Vermögen | ||||||||||||
| Stand 31.12. | 174 .922 17 |
.215 8 | .801 1 | .529 18 | .327 4 | .662 4 | 00 285 1 | 07 | 0 2 | 02.557 23 | .692 | |
| Langfristige Verbindlichkeiten | ||||||||||||
| Stand 31.12. | 421 .435 178 |
.474 25 | .568 15 | .786 37 | .441 25 | .346 223 241 15 | 0 484 | .682 219 | .846 | |||
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | ||||||||||||
| Stand 31.12. | 32.792 24 | .390 5 | .727 5 | .380 3 | .437 3 | .634 98 17 | 0 1 | .261 | 0 43 | .314 33 | .573 |
Nach Nutzungsarten der Immobilien ergibt sich folgende Unterteilung:
| Verteilung der Umsätze 1-12/2005 |
Verteilung der Umsätze 1-12/2004 |
|||
|---|---|---|---|---|
| Segmentierung nach Nutzungsart | TEUR | % | TEUR | % |
| Büroobjekte 27 | .509 65 28 | .683 81 | ||
| Wohnobjekte 4 | .463 11 4 | .229 12 | ||
| Geschäftsobjekte 1 | 0.182 24 2 | .400 | 7 | |
| 42 | .154 1 | 00 | 35.312 1 | 00 |
Die Umsatzerlöse weisen folgende Zusammensetzung auf:
| in TEUR | 1-12/2005 | 1-12/2004 |
|---|---|---|
| Mieterträge 34 | .192 29 | .351 |
| Betriebskosten 7 | .748 5 | .810 |
| Sonstige 214 151 | ||
| 42.154 | 35.312 |
8. Sonstige betriebliche Erträge
Dieser Posten in Höhe von TEUR 7.587 (i.Vj. TEUR 2.095) umfasst unter anderem den Gross Operating Profit (GOP) aus dem Hotel Marriott in Budapest (TEUR 5.458), eine Zuschreibung auf den Immobilienbuchwert in der Palác Karlín a.s. (TEUR 1.100) sowie die anteilige Auflösung der Wohnbauförderung (TEUR 489).
Der GOP weist folgende Zusammensetzung auf:
| in TEUR | 6-12/2005 |
|---|---|
| Umsatzerlöse 1 | 0.718 |
| Direkt zurechenbare Kosten | - 6.189 |
| Sonstige Kosten | - 1.149 |
| Ertrag aus Vorperioden | 2 .078 |
| 5.458 |
Die Duna Szálloda Zrt. beschäftigte zum Bilanzstichtag 283 Mitarbeiter. Die Personalkosten für die Hotelmitarbeiter sind in den direkt zurechenbaren Kosten enthalten.
9. Ergebnis aus der Veräusserung von Immobilien
| in TEUR | 1-12/2005 | 1-12/2004 |
|---|---|---|
| Veräußerungserlös (einschließlich des | ||
| Wegfalls von Verbindlichkeiten) 15 | .054 71 | |
| Buchwertabgang | -13.019 | -27 |
| 2.035 | 44 |
Das Veräußerungsergebnis des laufenden Geschäftsjahres entfällt auf eine tschechische Büroimmobilie (Veräußerungsgewinn TEUR 2.108 – Veräußerung der Besitzgesellschaft Duha Property s.r.o.) sowie eine österreichische Büro- und Geschäftsimmobilie (Veräußerungsverlust TEUR 73).
10. Sonstige betriebliche Aufwendungen
| in TEUR | 1–12/2005 | 1–12/2004 |
|---|---|---|
| Den Immobilien direkt zurechenbare Aufwendungen | ||
| Betriebskosten | 8.074 6 | .365 |
| Einzelwertberichtigungen von Forderungen | 200 | 328 |
| Instandhaltungsaufwand | 2.505 812 | |
| Vermittlungsprovisionen | 568 545 | |
| Rückstellung für Projektrisiken | 1.000 | 0 |
| Sonstige 5 | 02 5 | 02 |
| 12.849 | 8.552 | |
| Allgemeine Verwaltungsaufwendungen | ||
| Managementhonorare und Verwaltungskosten | 3.202 2 | .898 |
| Personalaufwendungen | 146 | 0 |
| Rechts-, Prüfungs-, Beratungs- und Schätzkosten | 1.119 866 | |
| Sonstige Steuern und Gebühren | 630 | 380 |
| Vertriebskosten, Werbe- und Repräsentationsaufwand | 390 | 146 |
| Sonstige 1 | .042 675 | |
| 6.529 | 4.965 | |
| 19.378 | 13.517 |
Die s IMMOBILIEN AG beschäftigte bis 30.09.2005 keine eigenen Dienstnehmer. Die Verwaltung wird von der IMMO-RENT AG besorgt. Mit dieser wurde ein Managementvertrag abgeschlossen. Seit 1.10.2005 bestehen Dienstverhältnisse mit den beiden Vorstandsmitgliedern.
Nach Erwerb der Gerngross Kaufhaus Aktiengesellschaft beschäftigt die s IMMOBILIEN AG zum Bilanzstichtag – neben den Mitarbeitern für den Hotelbetrieb – 22 eigene Mitarbeiter.
Für Risiken im Zusammenhang mit in Abwicklung befindlichen Projekten wurde mit weiteren TEUR 1.000 vorgesorgt.
11. Aufwand auf obligationenähnliche Genussrechte
| in TEUR | 1-12/2005 | 1-12/2004 |
|---|---|---|
| Ausschüttung | -16.932 | -9.784 |
| Auflösung Agio 18 | .479 3 | .127 |
| Emissionskosten | -7.486 | -1.095 |
| Veränderung Ausgleichsposten | 0 2 | .987 |
| -5.939 | -4.765 |
Entsprechend den Bestimmungen des s IMMO INVEST-Genussscheinfonds wurde den Inhabern der Fondsanteile für den Zeitraum 1–12/2005 eine Ausschüttung in Höhe von TEUR 16.932 zugewiesen. Dieser Betrag wird 2006 an die Fondsinhaber ausgeschüttet.
Vom im Rahmen der Kapitalerhöhung einbezahlten Agio wurden TEUR 18.479 aufgelöst.
12. Finanzierungsaufwand
| in TEUR | 1-12/2005 | 1-12/2004 |
|---|---|---|
| Bankkreditzinsen 3 | .944 1 | .722 |
| Sonstige Finanzierungsaufwendungen 561 1 | .024 | |
| 4.505 | 2.746 |
13. Finanzierungserträge
| in TEUR | 1-12/2005 | 1-12/2004 |
|---|---|---|
| Bankzinsen 1 | .254 127 | |
| Sonstige Zinserträge | ||
| (insbesondere aus Barvorlagen) 2 | .169 415 | |
| Erträge aus Beteiligungen | 400 522 | |
| Sonstige 6 | 09 166 | |
| 4.432 | 1.230 |
14. Ertragsteuern
Die Ertragsteuern beinhalten die in den einzelnen Konzernunternehmen auf Grundlage der steuerlichen Ergebnisse errechneten laufenden Ertragsteuern, Ertragsteuerkorrekturen für Vorjahre sowie die Veränderung der latenten Steuerabgrenzungen.
| in TEUR | 1-12/2005 | 1-12/2004 |
|---|---|---|
| Laufender Steueraufwand | 349 755 | |
| Latenter Steueraufwand | 1.236 827 | |
| 1.585 | 1.582 |
Die nachstehende Überleitungsrechnung stellt den Zusammenhang zwischen den rechnerischen und den ausgewiesenen Ertragsteuern wie folgt dar:
| in TEUR | 1-12/2005 | 1-12/2004 |
|---|---|---|
| Konzernjahresüberschuss vor Steuern 1 | 0.078 6 | .619 |
| Rechnerischer Ertragsteueraufwand im | ||
| Geschäftsjahr zum inländischen Ertrag- | ||
| steuersatz (25 %; im Vorjahr 34 %) 2 | .520 2 | .250 |
| Auswirkungen abweichender Steuersätze | -516 | -802 |
| Steuerminderungen aufgrund von steuer- | ||
| befreiten bzw. -neutralen Erträgen | -802 | -85 |
| Steuermehrungen aufgrund von steuer- | ||
| neutralen Aufwendungen | 697 571 | |
| Aperiodischer Steueraufwand/-ertrag | -314 | -352 |
| Ausgewiesene Ertragsteuern | 1.585 | 1.582 |
Die Auswirkungen abweichender Steuersätze umfassen die Auswirkungen niedriger ausländischer Steuersätze. Im Vorjahr waren mit TEUR 252 Erträge aus der Absenkung des österreichischen Körperschaftsteuersatzes von 34 % auf 25 % ab dem 1.01.2005 enthalten.
KonzernBilanz
15. Anlagenspiegel
| Anschaffungs- werte |
Zugänge | Abgänge | Konsolidierte Kreiszugänge |
Anschaffungs werte |
|
|---|---|---|---|---|---|
| in TEUR | 1.1.05 | (+) | (-) | 31.12.05 | |
| Immaterielle Vermögensgegenstände | |||||
| a) Sonstige immaterielle Anlagen | 30 | 34 | 0 | 0 | 64 |
| Sachanlagen | |||||
| a) Immobilienvermögen | 530.234 67 | .447 | -13.372 221 | .110 8 | 05.419 |
| b) Sonstige Sachanlagen | 2.075 1 | .673 | -224 | 0 | 3.524 |
| Finanzanlagen | |||||
| a) Anteile an verbundenen Unternehmen | 196 75 | -40 | 0 | 231 | |
| b) Beteiligungen | 5.806 | 0 | 0 | 0 | 5.806 |
| Gesamt | 538.341 | 69.229 | -13.636 | 221.110 | 815.044 |
| Kumulierte Abschreibungen |
Abschreibungen/ Zuschreibung |
Abgänge | Kumulierte Abschreibungen |
Buchwerte | Buchwerte | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| in TEUR | 1.1.05 | Z Zuschr. | 31.12.05 | 1.1.05 | 31.12.05 | |
| Immaterielle Vermögensgegenstände | ||||||
| a) Sonstige immaterielle Anlagen | -5 | -9 | 0 | -14 25 5 | 0 | |
| Sachanlagen | ||||||
| a) Immobilienvermögen | Z +1.100 | |||||
| -84.087 | -15.786 353 | -98.420 446 | .147 7 | 06.999 | ||
| b) Sonstige Sachanlagen | -832 | -514 9 | -1.337 1 | .243 2 | .187 | |
| Finanzanlagen | ||||||
| a) Anteile an verbundenen Unternehmen | 0 | 0 | 0 | 0 196 231 | ||
| b) Beteiligungen | 0 | 0 | 0 | 0 5 | .806 5 | .806 |
| Z +1.100 | ||||||
| Gesamt | -84.924 | 16.309 | 362 | -99.771 | 453.417 | 715.273 |
Die Zugänge zum Immobilienvermögen (einschließlich der Konsolidierungskreiszugänge) betreffen mit EUR 198,6 Mio. österreichische, mit EUR 55,3 Mio. ungarische, mit EUR 34,4 Mio. deutsche und mit EUR 0,2 Mio. tschechische Immobilien.
Die Buchwerte des Immobilienvermögens umfassen zum Konzernbilanzstichtag mit TEUR 689.610 (i.Vj. TEUR 421.579) vermietete bebaute Liegenschaften (Österreich: TEUR 450.235; Ungarn: TEUR 134.432; Tschechien: TEUR 59.044; Slowakei TEUR 11.541; Deutschland TEUR 34.358) und mit TEUR 17.390 (i.Vj. TEUR 24.568) Anlagen in Bau, welches zur Vermietung
bestimmt sind (Österreich: TEUR 4.325; Ungarn: TEUR 33; Tschechien: TEUR 13.032).
Immobilien mit Buchwerten von TEUR 315.369 (i.Vj. TEUR 117.910) unterliegen dinglichen Besicherungen. Vom Buchwert der Grundstücke und Bauten sind erhaltene öffentliche Zuschüsse in Höhe von TEUR 3.717 (i. Vj. TEUR 3.801) abgezogen.
Eigengenutzte Anlagen sind nur in sehr geringem Umfang gegeben (sonstige Sachanlagen).
Vorwort des Vorstands Bericht des Aufsichtsrats Unternehmensstrategie Bericht des Vorstands Konzernanhang Konzernabschluss
Hinsichtlich der unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Anteile an verbundenen Unternehmen wird auf die nicht in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen (Note 3/Konsolidierungskreis) verwiesen.
Bei den ausgewiesenen Beteiligungen handelt es sich um einen 22,08%-igen Kommanditanteil an der BGM-IMMORENT Aktiengesellschaft & Co KG zum Buchwert von TEUR 2.080 sowie um die stille Beteiligung an der PCC-Hotelerrichtungsund Betriebsgesellschaft m.b.H. & Co. KG zum Buchwert von TEUR 3.722.
16. Verkehrswerte der vermieteten bebauten Liegenschaften
| Rechenkreis (Teilkonzern) in TEUR | Buchwerte Verkehrswerte | |
|---|---|---|
| s IMMOBILIEN AG (auf eigene Rechnung) | ||
| Österreich 245 | .358 274 | .224 |
| Ungarn 67 | .216 72 | .609 |
| Tschechien 29 | .522 35 | .635 |
| Deutschland 17 | .179 17 | .214 |
| Slowakei 5 | .771 6 | .348 |
| 365.046 | 406.030 | |
| im Vorjahr 278 | .072 3 | 08.063 |
| s IMMO INVEST Genussscheinfonds Österreich 2 |
04.877 227 | .969 |
| Ungarn 67 | .216 72 | .609 |
| Tschechien 29 | .522 35 | .635 |
| Deutschland 17 | .179 17 | .214 |
| Slowakei 5 | .770 6 | .348 |
| 324.564 | 359.775 | |
| im Vorjahr 143 | .507 164 | .588 |
GESAMT
| Österreich 45 | 0.235 5 | 02.193 |
|---|---|---|
| Ungarn 134 | .432 145 | .218 |
| Tschechien 59 | .044 71 | .270 |
| Deutschland 34 | .358 34 | .428 |
| Slowakei 11 | .541 12 | .696 |
| 689.610 | 765.805 | |
| im Vorjahr 421 | .579 472 | .651 |
Die stillen Reserven entfallen mit TEUR 1.121 auf Anteile, die fremden Gesellschaftern zuzurechnen sind. Bezüglich der Ermittlung der Verkehrswerte verweisen wir auf Note 6. Hinsichtlich des s IMMO INVEST-Genussscheinfonds verweisen wir auf Note 23.
17. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Im Rahmen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen kommen die offenen Vorschreibungen gegenüber den Mietern abzüglich erforderlicher Einzelwertberichtigungen zum Ausweis.
In den sonstigen Forderungen und Vermögensgegenständen sind enthalten:
| in TEUR | 31.12.2005 | 31.12.2004 |
|---|---|---|
| Barwert Erfolgsgarantie | 2.307 2 | .538 |
| Zugesagte, noch nicht erhaltene | ||
| Annuitätenzuschüsse | 867 1 | .031 |
| Laufende Steuerguthaben | 2.072 1 | .104 |
| Verrechnungskonten Hausverwaltungen 1 | .740 823 | |
| Noch nicht abgerechnete Zinsen, Zinscaps 3 | .419 643 | |
| Diverse 3 | .106 1 | .996 |
| 13.511 | 8.135 |
Bei den Forderungen bestehen nur geringe Ausfallrisiken.
18. Wertpapiere und Anteile
Die Wertpapiere betreffen Investmentzertifikate.
19. Liquide Mittel
Hierunter werden täglich fällige Guthaben bei Kreditinstituten und Festgelder erfasst.
| in TEUR | 31.12.2005 | 31.12.2004 |
|---|---|---|
| Erste Bank der oesterreichischen | ||
| Sparkassen AG 1 | 08.668 1 | .583 |
| Andere Banken des Erste Bank Konzerns 2 | .230 931 | |
| Andere Kreditinstitute | 55.169 1 | .819 |
| Kassenbestand 31 4 | ||
| 166.098 | 4.337 |
20. Latente Steueransprüche und Steuerschulden
| Betreffend temporäre Differenzen bei | latente Steueransprüche | latente Steuerschulden | |||
|---|---|---|---|---|---|
| in TEUR | 31.12.2005 | 31.12.2004 | 31.12.2005 | 31.12.2004 | |
| Steuerliche Verlustvorträge | 4.649 4 | .318 1 | .043 529 | ||
| Immobilienvermögen | -2.302 | -2.986 | -2.831 | -1.963 | |
| Sonstiges | 0 | -20 | -1.671 | -569 | |
| 2.347 | 1.312 | -3.459 | -2.003 |
Die latenten Steuerschulden sind unter den langfristigen Rückstellungen ausgewiesen. Die Berechnung der latenten Steueransprüche und -schulden erfolgte auf Basis der einzelnen Konzerngesellschaften.
21. Eigenanteile am Eigenkapital
Das Grundkapital (der Konzernmuttergesellschaft) in Höhe von TEUR 182.106 zerfällt in 50.118.518 Stück auf Inhaber lautende und 200 Stück auf Namen lautende Stückaktien ohne Nennwert. Die Namensaktien mit den Nummern 1 bis 7 sind berechtigt, bis zu einem Drittel der Mitglieder des Aufsichtsrats zu entsenden. Das Grundkapital ist zur Gänze bar einbezahlt.
Die Aktien notieren an der Wiener Börse.
Der Vorstand ist ermächtigt, das Grundkapital um bis zu TEUR 60.702 durch Ausgabe von neuen auf Inhaber lautende Aktien gegen Bar- oder Sacheinlage mit Bezugsrechtausschluss im Falle von Sacheinlagen zu erhöhen (genehmigtes Kapital).
Mit Eintragung am 2. Dezember 2005 im Firmenbuch erfolgte eine Erhöhung des Grundkapitals in Höhe von TEUR 45.526 (12.529.680 Stück Aktien) und mit Eintragung am 24. Dezember 2005 eine Erhöhung um TEUR 15.176 (4.176.559 Stück Aktien). Der Gesamterlös aus der Kapitalerhöhung betrug insgesamt TEUR 140.332. Nach Abzug der Kosten – unter Berücksichtigung von Steuerentlastungen (TEUR 2.184) – verblieb ein Nettoerlös von TEUR 133.779.
22. Fremdanteile am Eigenkapital
Im Jahr 2005 wurden Anteile im Ausmaß von 51 % an der Duna Szálloda Zrt., Budapest und 75 % des Aktienkapitals der Gerngross Kaufhaus Aktiengesellschaft, Wien erworben. Die ausgewiesenen Fremdanteile in Höhe von TEUR 23.915 betreffen mit TEUR 2.747 die Duna Szálloda Zrt. (49 % Fremdanteil) und mit TEUR 21.168 die Gerngross Kaufhaus Aktiengesellschaft (25 % Fremdanteil).
23. Langfristige Finanzverbindlichkeiten
| 31.12.2005 | 31.12.2004 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| in TEUR | < 1 Jahr | 1-5 Jahre | > 5 Jahre | Summe | < 1 Jahr | 1–5 Jahre | > 5 Jahre | Summe |
| Obligationenähnliche Genussrechte |
0 | 0 276 | .774 276 | .774 | 0 | 0 147 | .931 147 | .931 |
| Langfristige Bank- verbindlichkeiten |
5.982 3 | 0.629 137 | .991 174 | .602 5 | .202 14 | .920 24 | .965 | 45.087 |
Die obligationenähnlichen Genussrechte betreffen den s IMMO INVEST-Genussscheinfonds. Der s IMMO INVEST-Genussscheinfonds ist ein Immobilienfonds, der von der s IMMOBILIEN AG verwaltet wird. Er steht in ihrem Eigentum und bildet einen eigenen Rechnungskreis.
Die Genussscheine verbriefen einen Anteil aus dem sich aus den Vermögenswerten ergebenden Jahresergebnis sowie eine schuldrechtliche Teilhabe an den Vermögenswerten des s IMMO INVEST-Genussscheinfonds. Eine Mindestausschüttung ist jedoch nicht vorgesehen.
Die Genussscheine verbriefen keinen Anteil am Grundkapital der s IMMOBILIEN AG, sie gewähren keine Gesellschaftsrechte und keinen Anspruch am Jahresgewinn oder am Liquidationserlös.
| Entwicklung: in TEUR |
Nominale | Ausgleichsposten | Passiviertes Agio | Buchwert |
|---|---|---|---|---|
| Stand 1.1.2005 163 | .078 | -15.147 | 0 | 147 .931 |
| Kapitalerhöhung 119 | .140 | 28.182 147 | .322 | |
| Auflösung Agio | -18.479 | -18.479 | ||
| Stand 31.12.2005 | 282.218 | -15.147 | 9.703 | 276.774 |
Im Geschäftsjahr wurden 1.639.399 Stück s IMMO INVEST-Genussscheine emittiert. Der Gesamtstand beträgt 3.883.398 Stück. Der Ausgleichsposten blieb entsprechend den Fondsrichtlinien unverändert. Das im Rahmen der Kapitalerhöhung einbezahlte Agio wurde entsprechend den Fondsrichtlinien (Cashflow-orientierte Ausschüttung) aufgelöst.
Die Ausschüttung für 2005 in Höhe von TEUR 16.932 ist unter den sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten ausgewiesen.
Die langfristigen Bankverbindlichkeiten beinhalten mit TEUR 166.139 (i.Vj. TEUR 73.129) Hypothekardarlehen und mit TEUR 8.463 (i.Vj. TEUR 9.859) sonstige Investitionskredite.
Die Hypothekardarlehen sind wie folgt ausgestattet:
| Kreditgebende Bank | Aushaftung in TEUR | Währung | Zinssatz per 31.12. |
Rückzahlungs- vereinbarung |
|---|---|---|---|---|
| Mit fixer Verzinsung | ||||
| HVB Czech Republic 5 | .000 | EUR | 5,988 % 2 |
005 nur Rück- zahlung der Zinsen |
| HVB Czech Republic 5 | .000 | EUR | 6,455 % 2 |
005 nur Rück- zahlung der Zinsen |
| Erste Bank 8 | .325 | EUR | 5,52 % | Vierteljährlich |
| Erste Bank 2 | .998 | EUR | 4,18 % | Vierteljährlich |
| Raiffeisenlandesbank Wien, NÖ | 9.095 | EUR | 3,0 % | Vierteljährlich |
| Raiffeisenlandesbank Wien, NÖ | 12.700 | EUR | 5,52 % | Halbjährlich |
| Raiffeisenlandesbank Wien, NÖ | 7.077 | EUR | 3,44 % | Vierteljährlich |
| Volksbank 11 | .040 | EUR | 3,03 % | Vierteljährlich |
| 61.235 | ||||
| Mit variabler Verzinsung | ||||
| Erste Bank 1 | 0.153 | EUR | 2,9 % 2 | 005 nur Rück- zahlung der Zinsen |
| Eurohypothekenbank 39 | .237 | EUR | 4,49 % | Vierteljährlich |
| Raiffeisenlandesbank OÖ | 1.009 | EUR | 5,0 % | Vierteljährlich |
| BA CA 54 | .505 | EUR | 2,45 % | Endfällig |
| 104.904 |
Bei den Hypothekardarlehen mit fixer Verzinsung liegen die Zeitwerte, die unter Annahme eines aktuellen Marktzinssatzes ermittelt wurden, um insgesamt rund TEUR 1.795 über den Buchwerten.
Bei den Hypothekardarlehen mit variabler Verzinsung entsprechen die Marktwerte den Buchwerten.
24. Rückstellungen
Die Rückstellungen entwickelten sich in Summe wie folgt:
| in TEUR | Stand 1.1. | Konsolidierungskreis Zugang |
Verwendung | Auflösung | Dotierung | Stand 31.12. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Laufende Ertragsteuern 294 1 | .139 | -274 | 0 | 5 1 | .164 | |
| Latente Ertragsteuern 2 | .003 592 | 0 | 0 | 864 3 | .459 | |
| Verkehrssteuern und Gebühren 1 | .962 | 0 | -1.546 | 0 | 0 | 416 |
| Projektrisiken | 1 .800 |
800 | 0 | 0 | 1.000 | 3.600 |
| Pensionen | 0 | 627 | 0 | 0 | 0 | 627 |
| Diverse | 17 853 | -17 | 0 | 281 1 | .134 | |
| 6.076 | 4.011 | -1.837 | 0 | 2.150 | 10.400 |
Für Risiken im Zusammenhang mit in Abwicklung befindlichen Projekten wurde mit TEUR 3.600 vorgesorgt.
25. Langfristige sonstige Verbindlichkeiten
Die Baukosten- bzw. Finanzierungsbeiträge gemäß § 69 des Wiener Wohnbauförderungs- und Sanierungsgesetzes 1989 in Höhe von TEUR 11.918 (i.Vj. TEUR 11.946) wurden von den Mietern von vier Objekten geleistet. Die Baukosten- bzw. Finanzierungsbeiträge unterliegen einer Wertanpassung und sind bei Beendigung des Mietverhältnisses an den jeweiligen Mieter zurückzuzahlen, wobei sich der Rückzahlungsbetrag für jedes Jahr der Laufzeit des Mietvertrags um 2 % vermindert ("Verwohnung").
Die Wohnbauförderung in Höhe von TEUR 6.602 (i.Vj. TEUR 7.091) ist bei Verletzung der Förderungsbestimmungen zurückzuzahlen (hypothekarische Besicherung auf die geförderten Liegenschaften).
Die Restlaufzeit der Baukosten- bzw. Finanzierungsbeiträge und der Wohnbauförderung liegt grundsätzlich über fünf Jahren.
Seitens der S-Tourismusfonds Management Aktiengesellschaft, Wien wurde eine stille Beteiligung an der Duna Szálloda Zrt. zugezählt.
Die sonstigen langfristigen Verbindlichkeiten betreffen zum Großteil Mieterkautionen.
Sonstige Angaben
26. Sonstige Verpflichtungen und ungewisse Verbindlichkeiten
Offene Rechtsstreitigkeiten
Es bestehen keine über den Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit hinausgehenden nennenswerten offenen Rechtsstreitigkeiten.
27. Wesentliche Verträge
Die vom Konzern abgeschlossenen Mietverträge berücksichtigen i.d.R. folgende wesentliche Vertragsbestandteile:
– Bindung an EUR
– Wertsicherung an internationale Indizes
28. Konzern-Cashflow-Statement
Das Cashflow-Statement zeigt, wie sich die Zahlungsmittel der Gruppe im Laufe des Zeitraums durch Mittelzu- und -abflüsse verändert haben. Innerhalb des Cashflow-Statements wird zwischen Zahlungsströmen aus laufender Geschäftstätigkeit, Investitionstätigkeit und Finanzierungstätigkeit unterschieden. Die im Cashflow-Statement ausgewiesene Liquidität umfasst Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten.
29. Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen
Der s IMMOBILIEN AG Konzern stellte bis Oktober 2005 einen Teilkonzern des Gesamtkonzerns der Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG dar. Nunmehr wird der s IMMOBILI-EN AG Konzern in diesen Konzernabschluss wegen der Aufgabe der Beherrschung durch die Erste Bank der oesterreichischen Sparkassen AG aufgrund von geänderten organisatorischen, finanziellen und funktionalen Eingliederungen nicht mehr nach der Methode der Vollkonsolidierung, sondern nach der Equity-Methode einbezogen.
Es bestehen gegenüber der Erste Bank-Gruppe folgende wesentliche Forderungen und Verbindlichkeiten:
| in TEUR | 31.12.2005 | 31.12.2004 |
|---|---|---|
| Forderungen: | ||
| Finanzierungsforderungen/ | ||
| Barvorlagen | 0 7 | .740 |
| Sonstige Forderungen | 432 | 0 |
| Guthaben bei Kreditinstituten | 110.898 2 | .515 |
| 111.330 | 10.255 | |
| Verbindlichkeiten: | ||
| Langfristige Bankverbindlichkeiten 25 | .294 15 | .618 |
| Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 1 | .605 1 | .850 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen | ||
| und Leistungen 321 | 0 | |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 13.064 1 | .527 |
| 40.284 | 18.995 |
Gegenüber der Erste Bank-Gruppe fielen im Geschäftsjahr 1. Jänner 2005 bis 31. Dezember 2005 folgende wesentliche Aufwendungen und Erträge an:
| in TEUR | 2005 | 2004 |
|---|---|---|
| Aufwendungen: | ||
| Werbeaufwand 217 85 | ||
| Vermittlungsprovision | 362 165 | |
| Beratung 185 331 | ||
| Verwaltungsentgelte IMMORENT AG 3 | .108 2 | .898 |
| Emissionskosten Genussscheine | 5.910 9 | 07 |
| Bankkreditzinsen, Bankspesen | 1.527 681 | |
| Sonstige Aufwendungen | 194 | 0 |
| 11.503 | 5.067 | |
| Erträge: | ||
| Miete und Betriebskosten | 288 281 | |
| Bankzinsen 939 127 | ||
| Zinserträge aus Wertpapieren | 0 36 | |
| Sonstige Zinserträge | 807 282 | |
| 2.034 | 726 |
Weiters fielen gegenüber der Erste Bank-Gruppe mit dem Eigenkapital verrechnete Aufwendungen für die Ausgabe junger Aktien in Höhe von TEUR 6.811 an.
Die Anteile an der Hotel DUNA Beteiligungs Gesellschaft m.b.H. (vgl. Note 3) wurden von der S Tourismus Services GmbH erworben. Diese ist wie die S-Tourismusfonds Management Aktiengesellschaft, die die stille Beteiligung der Duna Szálloda Zrt. zugezählt hat, ein verbundenes Unternehmen der Erste Bank. Von der S-Invest Beteiligungsgesellschaft m.b.H., einer Konzerngesellschaft der Erste Bank, hat die Sparkassen Immobilien AG mit Kaufvertrag vom 11.11.2005 ein Grundstück in 1210 Wien, Brünner Straße 72a um TEUR 4.103 erworben.
Mit Vertrag vom 14.1.2003 hat die IMMORENT AG eine Erfolgsgarantie für die Vermietung des Objekts Gasgasse 1-7, 1150 Wien, zugunsten der Sparkassen Immobilien AG abgegeben. Das hierfür gezahlte Entgelt betrug TEUR 3.000, der Marktwert zum Stichtag beläuft sich auf TEUR 2.307.
Die Gebäudeverwaltung der meisten österreichischen Liegenschaften wurde von der IMMORENT S-Immobilienmanagement GesmbH, Wien – einer Konzerngesellschaft der Erste Bank – besorgt.
30. Kennzahlen je Aktie
Gewinn je Aktie
In der Kennziffer "Gewinn je Aktie" wird der Konzernjahresüberschuss der durchschnittlichen Anzahl der im Umlauf befindlichen Stammaktien gegenübergestellt.
| 1-12/2005 | 1-12/2004 | |
|---|---|---|
| Eigenanteil am Konzerngewinn in TEUR 6 | .806 5 | .037 |
| Durchschnittliche Anzahl | ||
| der Aktien im Umlauf | 34.630.642 3 | 0.842 .304 |
| Konzerngewinn je Aktie in EUR | 0,20 | 0,16 |
| Verwässerter Konzerngewinn | ||
| je Aktie in EUR | 0,20 | 0,16 |
Cashflow je Aktie
Der Cashflow je Aktie errechnet sich durch Division des Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit (Konzern-Cashflow) durch die durchschnittliche Anzahl der in der Berichtsperiode im Umlauf befindlichen Stammaktien.
| 1-12/2005 | 1-12/2004 | |
|---|---|---|
| Konzern-Cashflow (nach Steuern) in TEUR 3 | 0.702 44 | .242 |
| Durchschnittliche Anzahl | ||
| der Aktien im Umlauf | 34.630.642 3 | 0.842 .304 |
| Konzern-Cashflow je Aktie in EUR | 0,89 | 1,43 |
| Verwässerter Konzern-Cashflow | ||
| je Aktie in EUR | 0,89 | 1,43 |
31. Ereignisse nach dem Konzernbilanzstichtag
Nach dem Bilanzstichtag wurden für drei Objekte in Deutschland Kaufverträge abgeschlossen.
Im Münchener Stadtzentrum wurde eine Büroimmobilie mit einer Nutzfläche von 6.000 m² zu einem Kaufpreis von rund EUR 9 Mio. plus Nebenkosten akquiriert. Hauptmieter ist Siemens, mit dem ein langfristiger Mietvertrag besteht.
Im verkehrstechnisch bestens gelegenen Gewerbegebiet im Westen von München wurde zu einem Kaufpreis von rund EUR 11 Mio. plus Nebenkosten der Ikaruspark mit über 8.000 m² Büro- und rund 6.000 m² Lagerfläche erworben. Die gesamte Liegenschaft ist an eine große Zahl deutscher und internationaler Unternehmen voll vermietet.
In Halle/Saale wurde ein neues, fünfgeschossiges Geschäftsobjekt bester Bausubstanz auf 15.000 m² Nutzfläche zu einem Kaufpreis von rund EUR 34 Mio. plus Nebenkosten erworben. Mehrheitlich wird das Geschäftsobjekt von der Kaufhof AG, einer 100%-Tochter der Metro Gruppe, genützt.
Im Jänner 2006 erfolgte das Closing bezüglich des Ankaufs der Liegenschaft Szegedi út. 35-37 in Budapest zu einem Kaufpreis von rund EUR 7 Mio. plus Nebenkosten. Mieter in diesem Objekt ist die Strabag Hungaria.
Im Februar 2006 wurde ein Kaufvertrag für ein Baugrundstück im Ausmaß von ca. 1.200 m² im 8. Bezirk von Prag zu einem Transaktionswert von rund EUR 2,5 Mio. abgeschlossen.
Im Februar 2006 wurde um rund EUR 3 Mio. das Bürogebäude in 9020 Klagenfurt, Siriusstraße 3 von der Sparkassen Immobilien AG verkauft. Der Verkaufsgewinn beträgt rund EUR 1 Mio.
32. Zusätzliche Anhangsangaben
Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2005 wurde nach den Rechnungslegungsgrundsätzen der IFRS aufgestellt.
In der Folge werden die wesentlichen Unterschiede zwischen österreichischem HGB und den IFRS-Rechnungslegungsvorschriften gemäß § 245a Handelsgesetzbuch erläutert, die für den vorliegenden Abschluss von Relevanz sind.
Grundlagen
Die Rechnungslegungsvorschriften nach HGB und IFRS werden zum Teil von unterschiedlichen Grundprinzipien getragen. Während das HGB das Vorsichtsprinzip und den Gläubigerschutz in den Vordergrund stellt, legen die IFRS eine stärkere Betonung auf die Bereitstellung entscheidungsrelevanter Informationen für Investoren.
Firmenwerte aus der Kapitalkonsolidierung
Gemäß IFRS 3 werden Firmenwerte aktiviert und einem jährlichen Impairment-Test unterzogen, wobei dieser Standard zwingend für Gesellschaftserwerbe ab 31. März 2004 anzuwenden ist. Nach HGB ist eine erfolgsneutrale Rücklagenverrechnung zulässig.
Immobilienvermögen
Gemäß IAS 40 der IFRS besteht das Wahlrecht, Immobilien nach dem Fair Value Model (beizulegender Zeitwert zum Abschlussstichtag) oder zum Cost-Model (fortgeschriebene Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, abzüglich planmäßiger und allfälliger außerplanmäßiger Abschreibungen) zu bewerten. Nach HGB erfolgt die Bewertung ausschließlich zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, abzüglich planmäßiger und allfälliger außerplanmäßiger Abschreibungen.
Wertpapiere des Umlaufvermögens
Nach österreichischen Bilanzierungsvorschriften sind Wertpapiere mit Anschaffungskosten oder niedrigeren Marktwerten anzusetzen. Innerhalb der IFRS werden die Wertpapiere des Umlaufvermögens zu Marktwerten bewertet.
Latente Steuern
Latente Steuern werden gemäß IFRS nach dem bilanzbezogenen Temporary-Konzept berechnet und bilanziert. Danach werden die Wertansätze der einzelnen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten in der Bilanz mit den für steuerliche Zwecke maßgebenden Werten verglichen. Abweichungen in diesen Wertansätzen begründen als temporäre Wertunterschiede – unabhängig vom Zeitpunkt ihrer Auflösung – latente Steueransprüche oder latente Steuerverpflichtungen. Diese sind nach IFRS zu bilanzieren; hingegen besteht nach österreichischem HGB im Einzelabschluss für den Ansatz von aktiven Steuerlatenzen ein Wahlrecht. Nach HGB sind Steuerabgrenzungen nur als Folge von zeitlich befristeten Unterschieden zwischen dem handelsrechtlichen Ergebnis und dem nach steuerlichen Vorschriften zu ermittelnden Gewinn zulässig, soweit sich vor Berücksichtigung von steuerlichen Verlustvorträgen ein tatsächlicher Steueraufwand ergeben hätte. Eine Aktivierung von Steuerlatenzen aus steuerlichen Verlustvorträgen ist nach HGB unzulässig.
Sonstige Rückstellungen
Den IFRS liegt im Vergleich zum österreichischen HGB bei den Rückstellungen ein anderes Verständnis des Vorsichtsprinzips zugrunde. Die IFRS stellen tendenziell höhere Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit der relevanten Ereignisse und die Bestimmbarkeit des rückstellungsfähigen Betrags.
Eigene Anteile
Eigene Anteile werden nach HGB aktivseitig im Umlaufvermögen bei gleichzeitiger Bildung einer Rücklage für eigene Anteile erfasst (Bruttoausweis). Nach IFRS sind die eigenen Aktien vom Eigenkapital in Abzug zu bringen (Nettoausweis).
Fremdwährungsumrechnung
Zwischen beiden Rechnungslegungssystemen besteht ein Unterschied bei der Erfassung noch nicht realisierter Gewinne aus der Stichtagsbewertung von Fremdwährungsbeträgen. Nach österreichischem Recht sind dem Imparitätsprinzip zufolge nur Verluste zu bilanzieren, während nach IFRS auch noch nicht realisierte Gewinne berücksichtigt werden müssen.
33. Organe der Sparkassen Immobilien Aktiengesellschaft
Aufsichtsrat
Dr. Martin SIMHANDL, Wien (Vorsitzender) Dr. Klaus BRAUNEGG, Wien (1. Vorsitzender-Stellvertreter) Mag. Franz KERBER, Wien (2. Vorsitzender-Stellvertreter) Mag. Christian AHLFELD, Wien DI Dr. Gerald ANTONITSCH, Wien Dr. Reinhard AUMANN, Wien (bis 31.05.2005) MMag. Dr. Michael BUHL, Wien (bis 31.12.2004) Dr. Reinhold SCHÜRER-WALDHEIM, Wien Mag. Dr. Kurt STÖBER, Bruck/Leitha (bis 31.05.2005) Ing. Mag. Peter TICHATSCHEK, Wien Richard WILKINSON, Wien (ab 31.05.2005)
Vorstand
MMag. Holger SCHMIDTMAYR Mag. Ernst VEJDOVSZKY
Prokuristen: Mag. Dr. Peter GRÖLL Mag. Christof RAUCHENSCHWANDTNER
Bezüglich der Bezüge des Vorstands wird von der Schutzklausel nach § 266 Z 7 HGB Gebrauch gemacht. An Aufsichtsratsmitglieder (einschließlich der Aufsichtsratsmitglieder einer Konzerngesellschaft) wurden Vergütungen in Höhe von TEUR 18 gewährt. Die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats erhielten weder Kredite noch Vorschüsse, es bestehen auch keine zugunsten dieser Personen eingegangenen Haftungsverhältnisse.
Wien, im März 2006
Der Vorstand
MMag. Holger Schmidtmayr e.h Mag. Ernst Vejdovszky e.h.
Konzernanhang Konzernabschluss Bericht des Abschlussprüfers
Vorwort des Vorstands Bericht des Aufsichtsrats Unternehmensstrategie Bericht des Vorstands
Bericht des Abschlussprüfers
Bestätigungsvermerk
Wir haben den Konzernabschluss der Sparkassen Immobilien AG, Wien für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2005 bis 31. Dezember 2005 geprüft. Die Aufstellung und der Inhalt dieses Konzernabschlusses in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, sowie des in Übereinstimmung mit den österreichischen handelsrechtlichen Vorschriften erstellten Konzernlageberichts liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter des Mutterunternehmens. Unsere Verantwortung besteht in der Abgabe eines Prüfungsurteils zu diesem Konzernabschluss auf der Grundlage unserer Prüfung und einer Aussage, ob der Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss steht.
Wir haben unsere Prüfung unter Beachtung der in Österreich geltenden gesetzlichen Vorschriften und Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung und der von der International Federation of Accountants (IFAC) herausgegebenen International Standards on Auditing (ISA) durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass ein hinreichend sicheres Urteil darüber abgegeben werden kann, ob der Konzernabschluss frei von wesentlichen Fehldarstellungen ist und eine Aussage getroffen werden kann, ob der Konzernlagebericht mit dem Konzernabschluss in Einklang steht. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Nachweise für Beträge und sonstige Angaben im Konzernabschluss überwiegend auf Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst ferner die Beurteilung der angewandten Rechnungslegungsgrundsätze und der von den gesetzlichen Vertretern vorgenommenen wesentlichen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtaussage des Konzernabschlusses. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unser Prüfungsurteil abgibt.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss nach unserer Beurteilung den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild
der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2005 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme des Konzerns für das Geschäftsjahr vom 1. Jänner 2005 bis 31. Dezember 2005 in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss.
Wien, am 21. März 2006
Eidos Deloitte Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft mbH
Mag. Erich Kandler e.h. ppa. Mag. DDr.
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer und Steuerberater und Steuerberater
Wolfgang Arndorfer e.h.
Impressum
Medieninhaber:
Sparkassen Immobilien AG Mariahilfer Straße 41-43, A-1060 Wien Telefon +43 (0)50100- 27550 Telefax +43 (0)50100- 27559 E-Mail [email protected]
Konzept und Produktion:
schoeller corporate communications Wien/Hamburg
Fotografie:
Marco Moog, Hamburg Wiener Städtische/Peter Rigaud, Wien (Seite 5)
Druck:
Holzhausen Druck & Medien GmbH, Holzhausenplatz 1, A-1140 Wien
Wir haben diesen Geschäftsbericht mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und die Daten überprüft. Rundungs-, Übermittlungs-, Satz- oder Druckfehler können dennoch nicht ausgeschlossen werden. In diesem Geschäftsbericht sind durch die Computerrechenautomatik bedingt scheinbare Rechenfehler im Bereich der kaufmännischen Rundung möglich.
Zielmärkte Sparkassen Immobilien AG
www.sparkassenimmobilienag.at