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Roshow Technology Co., Ltd. Capital/Financing Update 2013
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Capital/Financing Update
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露笑科技股份有限公司拟股权收购
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所涉及浙江露通机电有限公司的股东全部权益价值
评估报告
银信资评报[2013]沪第36号
银信资产评估有限公司 2013年2月28日
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| 评估师声明 | |
|---|---|
| 要 ……………………………………………………………………………………………… 摘 |
|
| 正文 ……………………………………………………………………………………………… | |
| 一、委托方、被评估单位概况 | |
| 二、评估目的 | |
| 三、评估对象和评估范围 | |
| 四、价值类型及其定义 | |
| 五、评估基准日 | |
| 六、评估依据 | |
| 七、评估方法 | |
| 八、评估程序实施过程和情况 | |
| 九、评估假设 | |
| 十、评估结论 | |
| 十二、评估报告使用限制说明 | |
| 十三、评估报告日 | |
| 附件 |
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银信资产评估有限公司 地 址: 上海市南京东路61号5F 电话: 021-63391088 真: 021-63391116 邮 编: 200002 佳
评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独 立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是 客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认: 所提供资料的真实性、合法性、完整性, 恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的 责任。
三、我们在评估对象中没有现存或者预期的利益,与相关当事方没有现存或者预 期的利益关系, 对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评 估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注, 对评估对象及其所涉及资产 的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方 及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的 限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说 明及其对评估结论的影响。
六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日的价值进行分析、 估算并发表专业意见,并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对 评估对象可实现价格的保证。
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银信资产评估有限公司
地 址: 上海市南京东路61号5F
话: 021-63391088 由
真: 021-63391116 邮 编: 200002 传
露笑科技股份有限公司拟股权收购
所涉及浙江露通机电有限公司的股东全部权益价值
评估报告
银信评报字[2013]沪第36号
槒 要
一、项目名称: 露笑科技股份有限公司拟股权收购所涉及的浙江露通机电有限公 司股东全部权益价值项目
二、委托方: 露笑科技股份有限公司
三、其他评估报告使用者: 依照法律法规之相关规定, 对评估报告所对应经济行 为负有审批、核准、备案等职责的国家行政机关;相关工商行政管理机关;依法引用 评估报告的其他中介机构(如会计师事务所、律师事务所、证券承销机构等): 法律 法规规定的不确定使用者。
四、被评估单位: 浙江露通机电有限公司
五、评估目的: 股权收购
六、经济行为: 露笑科技股份有限公司拟收购浙江露通机电有限公司的股权, 需 对所涉及的浙江露通机电有限公司截至评估基准日的股东全部权益价值进行评估,并 提供价值参考依据。
七、评估对象: 被评估单位截至评估基准日的股东全部权益价值。
八、评估范围: 被评估单位截至评估基准日所拥有的全部资产和负债。
九、价值类型: 市场价值
十、评估基准日: 2012年12月31日
十一、评估方法: 资产基础法
十二、评估结论:于评估基准日,委估股东全部权益的市场价值评估值为7,889.84 万元, 较审计后账面净资产增值 943.18 万元, 增值率为 13.58%。
十三、评估结论使用有效期:
本评估结论仅对露笑科技股份有限公司拟收购浙江露通机电有限公司股权之经 济行为有效。并仅在评估报告载明的评估基准日成立。资产评估结论使用有效期自评 估基准日起一年内 (即 2012 年 12 月 31 日至 2013 年 12 月 30 日) 有效。当评估基准
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银信资产评估有限公司 地 址: 上海市南京东路61号5F 话: 021-63391088 由 传真: 021-63391116 邮编: 200002
日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化,致使原评估结论失效时,评估报告使 用者应重新委托评估。
十四、特别事项说明:
1、截至评估基准日, 浙江露通机电有限公司存在以下资产抵押等事项:
根据浙江露通机电有限公司提供的资料, 2012年3月5日, 公司与中国农业银 行股份有限公司诸暨市支行签订了《抵押合同》,将诸暨国用 2011 第 91000026 号土 地使用权设定抵押,抵押担保的主债权为人民币 20,000,000.00 元, 抵押期限自 2012 年3月5日至2014年3月4日。
| 抵押单位 | 抵押物 | 抵押权人 | 抵押物账面金额 | 借款金额 | 抵押期限 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 浙江露通机电有限公司 | 土地 | 农业银行诸暨市支行 | 13, 956, 768, 00 | 20,000,000,00 | $2012, 3, 5 - 2014, 3, 4$ | |||
| 七天時仏士九年 $\rightarrow$ n $\land$ $\rightarrow$ n $\rightarrow$ n $\rightarrow$ h $\rightarrow$ h $\rightarrow$ l $\rightarrow$ l $\rightarrow$ l $\rightarrow$ n $\rightarrow$ n $\rightarrow$ n $\rightarrow$ n $\rightarrow$ l $\rightarrow$ |
| 2、截至评伯基准口,部分房厔建筑物尚木办埋《房屋所有权证》。具体如下: | ||
|---|---|---|
| 房地产名称 | 结构 | 单位 | 数 量 |
账面金额 |
|---|---|---|---|---|
| 厂房 | 钢结构 | 平方米 | 15.054.75 | 19,880,830.44 |
| 办公楼 | 钢混 电心心 |
平方米 | 2,120.96 | 4,803,667.27 |
| 门卫 | 钢混 | 平方米 | 159.32 | 309, 177. 18 |
| 临时宿舍 | 钢结构 | 平方米 | 2,100.00 | 219,329.60 |
对上述尚未办理房屋所有权证的房屋建筑物,评估中未考虑取得相关权证需发 生的费用对评估结果的影响; 对其建筑面积是根据诸暨市永昌房地产测绘队出具的 《测绘成果报告》(诸永昌测【2012】第 0580 号)和被评估单位提供的其他资料确 定及现场勘察确定的,若该面积与实际办理产权证时的测绘面积存在差异,将影响 评估结果。
3、本次评估中构筑物的面积等数据来源于被评估单位提供的资料。
4、本次固定资产设备类的评估值是参照《中华人民共和国增值税暂行条例》, 对可抵扣增值税进项税进行分离, 即评估值为不含税的。
以上内容摘自资产评估报告正文, 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估 结论,应当阅读资产评估报告正文,同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估 假设、限制使用条件以及特别事项说明。
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银信资产评估有限公司 地 址: 上海市南京东路61号5F 申 话: 021-63391088 真: 021-63391116 邮编: 200002 传
露笑科技股份有限公司拟股权收购
所涉及的浙江露通机电有限公司股东全部权益价值
评估报告
银信评报字[2013]沪第36号
正 文
露笑科技股份有限公司:
银信资产评估有限公司接受贵公司委托,根据有关法律、法规和资产评估准则, 采用资产基础法, 按照必要的评估程序, 对露笑科技股份有限公司拟实施股权收购之 经济行为所涉及的浙江露通机电有限公司的股东全部权益价值在 2012年 12月 31日 的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下:
一、委托方、被评估单位概况
(一) 委托方和其他评估报告使用者: $\mathbf{r}_{\mathbf{w}}$ 1、委托方概况 委托方名称: 露笑科技股份有限公司 中华人民共和国组织机构代码: 14621022-X 企业法人营业执照注册号: 330681000012331 注册住所: 诸暨市店口镇露笑路 38号 法定代表人: 鲁小均 注册资本: 壹亿贰仟万元 实收资本: 壹亿贰仟万元 公司类型: 股份有限公司(上市)
经营范围: 许可经营项目: 无
一般经营项目: 漆包线生产制造和销售, 漆包线及专用设备的研究 开发, 机电设备租赁, 货物进出口。(上述经营范围不含国家法律法 规禁止、限制和许可经营的项目)。
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银信资产评估有限公司 地 址: 上海市南京东路61号5F 电话: 021-63391088 传真: 021-63391116 邮编: 200002
成立日期: 一九八九年五月二十四日
营业期限: 一九八九年五月二十四日至(长期)
2、其他评估报告使用者
依照法律法规之相关规定, 对评估报告所对应经济行为负有审批、核准、备案 等职责的国家行政机关;相关工商行政管理机关;依法引用评估报告的其他中介机构 (如会计师事务所、律师事务所、证券承销机构等);法律法规规定的不确定使用者。
(二) 被评估单位
1、被评估单位概况
被评估单位名称: 浙江露通机电有限公司
中华人民共和国组织机构代码: 56331084-6
企业法人营业执照注册号: 330681000090911
注册住所: 诸暨市江藻镇鱼江村皋埂
主要经营场所地址: 诸暨市江藻镇鱼江村皋埂
法定代表人: 鲁小均
注册资本: 玖仟万元
公司类型: 有限责任公司(法人独资)
经营范围: 许可经营项目: 无
一般经营项目: 制造、销售: 电机及发电机组专用零件, 微电机及 其他电机,汽车、船舶零部件及配件,通用、专用设备及零部件; 从事货物及技术的进出口业务(上述经营范围不含国家法律法规规 定禁止、限制和许可经营的项目。)
经营期限: 自二〇一〇年十月十三日至二〇三〇年十月十二日止
2、被评估单位股权结构及历史沿革
被评估单位成立于: 2010年10月13日, 成立时股东及股权情况见下表:
| 投资者名称 | 投入资本(万元) | 投资比例 |
|---|---|---|
| 露笑集团有限公司 | 3000 | 100% |
| 合计 | 3000 | 100% |
上述注册资本已经诸暨天宇会计师事务所验资并出具了诸天宇验内[2010]第138 号《验资报告》。
期间经历数次股权变更及增资后, 截止评估基准日被评估单位股东及股权情况见
银信资产评估有限公司
地 址: 上海市南京东路61号5F
电话: 021-63391088
传真: 021-63391116 邮编: 200002
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下表:
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| 投资者名称 | 投入资本(万元) | 投资比例 |
|---|---|---|
| 露笑集团有限公司 | 9000 | .00% |
| $\Leftrightarrow$ | 9000 | $00\%$ |
上述注册资本已经诸暨天宇会计师事务所验资并出具了诸天宇验内[2012]第098
号《验资报告》。
《被评估单位近两年及评估基准日资产负债情况见下表:
金额单位:元
| 项目/报表日 | 2010年12月31日 | 2011年12月31日 | 2012年12月31日 |
|---|---|---|---|
| 总资产 | 29,915,637.16 | 59,930,159.39 | 137,711,950.14 |
| 负债 | 3,963.82 | 4,062,193.64 | 68.245.389.98 |
| 净资产 | 29.911.673.34 | 55,867,965.75 | 69,466,560.16 |
| A discussion of the A discussion and the same same and a discussion of the same same same same successive and the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the same of the |
被评估单位近两年年及评估基准日当期经营状况见下表:
金额单位:元
| 项目 | 2010年度 | 2011年度 | 2012年度 |
|---|---|---|---|
| 一、营业收入 | 6,358.97 | 12,9 02,742.82 | |
| 营业成本 减: |
.6,12,4.05 | 15,8 05,265.48 | |
| 营业税金及附加 | $\bullet$ | 166,295.60 | |
| 销售费用 减: |
224,877.68 | 544,254.56 | |
| 减: 管理费用 |
1 00,047.00 | 3,041,938.79 | 6,280,871.14 |
| 减: 财务费用 |
$-9,705.00$ | 174,654.56 | 194,533.12 |
| 减: 资产减值损失 |
1,313,128.70 | ||
| 营业利润 $\equiv$ . |
$-90,341.18$ | $-3.441, 236.11$ | $-11,401,605.78$ |
| 营业外收入 加: |
2.014.52 | 19,223.92 | |
| 营业外支出 减: |
300,127.03 | 37,214.74 | |
| 利润总额 Ξ, |
$-88,326.66$ | $-3,741,363.14$ | $-11,419,596.60$ |
| 减: 所得税费用 |
$-244,180.55$ | ||
| 四、净利润 | $-88,326.66$ | $-3,741,363.14$ | $-11.175.416.05$ |
上表财务数据摘自被评估单位经审计的会计报表, 其中 2010年、2011年度审计 单位为诸暨天宇会计师事务所有限公司,审计报告文号为"诸天宇审检[2011]第 06 号""诸天宇审检[2012]第81号", 2012年度会计报表已经立信会计师事务所(特 殊普通合伙) 浙江分所审计, 未单独出具审计报告。
被评估单位执行《企业会计准则》,适用增值税率17%,城市维护建设税税率5%, 教育费附加费率 3%,地方教育附加费率 2%,企业所得税率 25%。
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4、被评估单位经营状况概述
浙江露通机电有限公司创办于 2010年10月, 基准日注册资金达 9000 万元, 公 司生产装备先进, 制造工艺成熟、检测手段完备。是集研发、生产、销售为一体的微 型电机生产企业和涡轮增加器生产企业。
家用电器事业部专业制造: 永磁直流电机、无刷直流电机、串激电机、步讲电机、 感应电机、罩级电机等微电机。公司通过 IS09001 质量体系认证, 14000 环境体系认, 证,生产开发的产品全部通过国家 CCC 认证,出口电机通过 UL 和 CE 认证。目前已成 为九阳、苏泊尔等国内知名品牌的全作供应商。产品主要用于汽车、办公自动化、家 电产品、电动工具、健身器材及工业控制等相关领域。
涡轮增加器事业部专业制造: 径流式、轴流式及混流式三种类型 16 大系列涡轮 增压器: 广泛应用于汽车、工程机械、船舶和发电机组等设备: 是国内船用中、低速 柴油发动机增加器的主要生产企业之一。涡轮增压器的加工制造设备达120多台,其 中 80%以上达到国际或国内先进水平, 包括瑞士进口五轴联动加工中心、数控组合机 床、高射流清洗生产线、装配流水线等。
二、评估目的
露笑科技股份有限公司拟股权收购,需对浙江露通机电有限公司股东全部权益价 值讲行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供浙江露通机电有限公司股东全部权益价值的 参考依据。
三、评估对象和评估范围
本次资产评估的对象是被评估单位截至评估基准日所拥有的股东全部权益价值。 评估范围是被评估单位截至评估基准日所拥有的全部资产和负债。
具体为:
| 流动资产账面金额: | 71,641,901.30 元 |
|---|---|
| 固定资产账面金额: | 48,041,004.71 元 |
| 在建工程账面金额: | 1,638,852.88 元 |
| 无形资产账面金额: | 13,956,768.00 元 |
| 其他非流动资产账面余额 | 2,103,050.00 元 |
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银信资产评估有限公司
地 址: 上海市南京东路61号5F
电话: 021-63391088
传真: 021-63391116 邮编: 200002
| 速延所得棁资产账面金额: | 330,373.25 元 | |
|---|---|---|
| 资产合计账面金额: | 137,711,950.14 元 | |
| 流动负债账面金额: | 48,245,389.98 元 | |
| 非流动负债账面金额: | 20,000,000.00 元 | |
| 负债合计账面金额: | 68,245,389.98 元 | |
| 净 资 产账面金额: | 69,466,560.16 元 |
上述资产、负债已经立信会计师事务所(特殊普通合伙)浙江分所进行审计,未 单独出具审计报告。
(一) 主要房地产情况如下:
金额单位:元
| 房地产名称 | 账面金额 | 单位 | 数量 | 分布地点 | 产权证状况 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1、房屋建筑物 | |||||
| 厂房 | 19, 880, 830.44 | 平方米 | 15, 054.75 | 诸暨市江藻镇鱼江村皋埂 | 无证 |
| 办公楼 | 4, 803, 667. 27 | 平方米 | 2, 120.96 | 诸暨市江藻镇鱼江村皋埂 | 无证 |
| 门卫 | 309, 177. 18 | 平方米 | 159.32 | 诸暨市江藻镇鱼江村皋埂 | 无证 |
| 临时宿舍 | 219, 329.60 | 平方米 | 2, 100.00 | 诸暨市江藻镇鱼江村皋埂 | 无证 |
| 房屋建筑物小计 | 25, 213, 004. 49 | 平方米 | 19, 435.03 | ||
| 构筑物 2, |
|||||
| 道路 | 3, 897, 652. 69 | 平方米 | 8,605.10 | 诸暨市江藻镇鱼江村皋埂 | |
| 雕塑 | 59, 976.00 $\mathbf{L}$ |
项 | 1.00 | 诸暨市江藻镇鱼江村皋埂 | |
| 围墙 | 409, 216.65 | 平方米 | 1,640.00 | 诸暨市江藻镇鱼江村皋埂 | |
| 构筑物小计 | 4, 366, 845. 34 | ||||
| 3、土地使用权 | |||||
| 江藻镇鱼江村土地 | 13, 956, 768.00 | 平方米 | 27, 894.40 | 诸暨市江藻镇鱼江村皋埂 | 诸暨国用 (2011) 第 91000026 목 |
| 土地使用权小计 | 13, 956, 768.00 | 平方米 | 27, 894.40 | ||
| 4、在建工程 | |||||
| 电力设备安装 | 802, 528.09 | 诸暨市江藻镇鱼江村皋埂 | |||
| 设备安装 | 836, 324.79 |
注: 1、房屋建筑物已取得《建设用地规划许可证》(地字第330681201100005号)、 《建设工程规划许可证》(诸建字第330681201100004号)、《建筑工程施工许可证》(编 号 330681201106200101); 建筑面积已经诸暨市永昌房地产测绘队测量并出具了《测 绘成果报告》(诸永昌测【2012】第0580号)。
2、诸暨国用(2011)第91000026号土地使用权已设定抵押。
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银信资产评估有限公司
地 址: 上海市南京东路61号5F
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传真: 021-63391116 邮编: 200002
(二) 其他主要实物资产如下:
金额单位: 元
| 项 目 |
账面金额(元) | 数量 | 现状、特点 |
|---|---|---|---|
| 库存现金 | 254.86 | 正常使用 | |
| 存货(净值) | 22, 609, 587. 53 | 正常使用 | |
| 机器设备 | 16, 803, 527. 81 | 380 项 | 正常使用 |
| 运输设备 | 1,001,947.59 | 3 辆 | 正常使用 |
| 电子设备 | 655, 679. 48 | 102 项 | 正常使用 |
被评估单位目前主要办公场所地址位于公司注册地,系自有房产,已在本次评估 范围内。
根据浙江露通机电有限公司提供的资料, 2012年3月5日, 公司与中国农业银行 股份有限公司诸暨市支行签订了《抵押合同》,将诸暨国用 2011 第 91000026 号土地 使用权设定抵押, 抵押担保的主债权为人民币 20,000,000.00 元, 抵押期限自 2012 年3月5日至2014年3月4日。
委估实物资产均处于正常使用或受控状态。
截至评估基准日, "露通机电"未发现账面未记录的可辨认无形资产, 经评估人 员核查也未发现"露通机电"账面未记录的无形资产。
上述列入评估范围的资产和负债与委托评估时确定的范围一致。
四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评 估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日 2012年12月31日。
选取上述日期为评估基准日的理由是:
1、根据评估目的由委托方协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能 与评估目的实现日接近, 使评估结论较合理地为评估目的服务。
2、选择月末会计结算日作为评估基准日,能够较全面地反映被评估资产及负债 的总体情况, 便于资产清查核实等工作的开展。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
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银信资产评估有限公司 地 址: 上海市南京东路61号5F 电话: 021-63391088 传真: 021-63391116 邮编: 200002
六、评估依据
(一) 法律、法规依据
1、《中华人民共和国公司法》(2005年中华人民共和国主席令第42号)
2、《企业会计准则》(财会[2006]3号):
3、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》(国务院令[2000]第294号):
4、《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号);
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》:
6、原城乡建设环保部颁发的《房屋完损等级评定标准》:
7、中华人民共和国国家标准 GB/T50291-1999《房地产估价规范》:
8、其他有关的法律、法规和规章制度。
(三) 评估准则依据
1、资产评估准则一基本准则:
2、 资产评估职业道德准则--基本准则:
3、资产评估准则一评估报告;
4、资产评估准则一评估程序;
5、资产评估准则一工作底稿;
6、资产评估准则一业务约定书;
7、资产评估准则一企业价值;
8、资产评估准则一不动产;
9、资产评估准则一机器设备;
10、资产评估价值类型指导意见:
11、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见。
(四) 产权依据
1、被评估单位企业法人营业执照、验资报告(诸暨天宇会计师事务所有限公司出 具的 "诸天宇验内[2010]第138号, 诸天宇验内[2011]第132号, 诸天宇验内[2012] 第098号");
2、车辆行驶证: 浙 DYD280、浙 DQ2617、浙 D2617W:
3、国有土地使用证: 诸暨国用 (2011) 第 91000026 号:
4、《建设用地规划许可证》(地字第330681201100005号)、《建设工程规划许可证》 (诸建字第 330681201100004 号)、《建筑工程施工许可证》(编号
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330681201106200101):
5、主要设备、在建工程的购建合同、发票等资料:
6、其他有关产权证明。
(五) 取价依据
1、《资产评估常用数据手册》北京科学技术出版社(1998年);
2、中国人民银行公布执行的评估基准日存贷款利率, 其中: 评估基准日所选用 的存贷款利率为 6%:
3、会计师事务所出具的评估基准日审计报表:
4、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料:
5、机械工业部机电产品价格信息中心 2012 年版《机电产品报价手册》:
6、建设部《关于发布(全国统一建筑工程基础定额)(土建工程)和(全国统一 建筑工程预算工程量计算规则)的通知》(建标「1995]736号):
7、《工程勘察设计收费标准(2002年修订本)》:
8、《建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格〔2007〕670号》:
9、《建设单位管理费取费标准(新建项目)建标(1996)628》:
10、建设部颁发的《建筑安装工期定额》:
11、诸暨地区典型工程造价指标;
12、诸暨地区建筑材料价格信息资料;
13、基准地价及调整体系:
14、当地公开招拍挂市场信息:
15、评估基准日市场有关价格信息资料:
16、与被评估单位资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭证、账册及其他 会计资料:
17、委托评估的各类资产和负债评估明细表;
18、委托方及被评估单位提供的其他与评估有关的资料:
19、经实地盘点核实后填写的委估资产清单;
20、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
七、评估方法
进行股东全部权益价值评估, 要根据评估目的、评估对象、价值类型、评估时的
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市场状况及在评估过程中资料收集情况等相关条件,分析资产评估基本方法的适用性, 恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
资产评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法,
资产基础法:是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业 表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。
收益法: 是指将预期收益资本化或者折现, 确定评估对象价值的评估方法。
市场法: 是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较, 确定评估 对象价值的评估方法。
(一) 评估方法的选择
由于被评估单位有完备的财务资料和资产管理资料可以利用, 资产取得成本的有 关数据和信息来源较广,因此本次评估可以采用资产基础法。
根据我们对浙江露通机电有限公司经营现状、经营计划及发展规划的了解,被评 估单位于 2010年10月13日成立,截止评估基准日,被评估单位连续3年亏损,基 准日亏损 11, 175, 416. 05 元, 未来年度收入的预测存在较大的不确定性, 故本次评估 不宜用收益法。
《 ( ) 一日于国内极少有类似的股权交易案例,同时在市场上也难以找到与被评估单位在 资产规模及结构、经营范围及盈利水平等方面类似的可比上市公司,故本次评估不宜 用市场法。
通过以上分析,本次评估采用资产基础法进行评估。
(二) 资产基础法介绍
资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和,再扣减负债评估值 得到企业价值的一种方法。
各项资产评估方法简介:
1、货币资金主要按账面核实法进行评估,其中现金采用现场盘点日库存现金, 并追溯调整至评估基准日,确定评估值;银行存款及其他货币资金采用将评估基准日 各银行存款明细账余额与银行对账单核对, 确定评估值。
2、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款的评估
应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款的评估采用函证或替代审核程序确 认账面明细余额的真实性, 分析其可回收性, 并在此基础上确定评估值。
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3、存货的评估
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原材料和在库低值易耗品按市场价评估: 产成品按可实现销售价格扣除不属于企 业的税费和根据产成品的畅销程度考虑利润折减率扣除部分利润后的价值评估。在产 品账面余额主要为投入的材料费等,由于完工程度较低且账面价值基本能够合理反映 其市场价值,故以核实后的账面值为评估值。
4、固定资产的评估
4.1 机器设备及电子设备
机器设备及电子设备的评估采用更新重置成本法讲行逐台评估。
则评估价值为:
设备评估值=重置全价×成新率
4-1 重置全价的确定:
重置全价由评估基准日时点的现行市场价格, 即:
重置全价=重置现价
4-1-1 国产外购设备重置全价的确定:
重置全价=重置现价
重置现价的确定一般采用直接法取得:
国产关键设备通过向生产制造厂询价:
国产一般设备, 通过查阅《机电产品报价手册》、《全国资产评估价格信息》、《中 国机电设备评估价格信息》等取得:
根据本次评估目的,本次委估资产的评估价为不含税价且由于原地使用故含运输 安装费。
4-1-2 进口设备重置全价的确定
进口设备的重置全价的确定是按照被评估企业提供的设备清单中所反映的设备 名称、规格型号、生产公司, 通过查询有关资料并向市场销售代理商调查, 经过比较 确定各类设备在评估基准日前后的市场购买价格,同时考虑运杂费、安装调试费。对 国际、国内市场询价较难查到的,一般采用查取委估设备购置的原始资料如购置合同、 原始发票和报关商检单等载明的价格,考虑物价变动情况、运杂费、安装调试费和资 金成本确定重置成本,进口设备的重置全价以国内同类设备的询价替代时,还应按优 质优价的原则对询价作质量差异调整。评估计算式为:
进口设备的重置全价 = 重置现价+国内运杂、安装调试费+其它合理费用 进口设备的 CIF (到岸) 价 = (FOB (离岸) 价+海运费) × (1+海运保险费率)
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×评估基准日人民币市场中间汇率
讲口设备的重置现价= CIF 价× (1+关税税率) ÷ (1-消费税税率) × (1+增值 税税率)+CIF 价×(银行财务费率+外贸代理手续费率+商检费率)
上述各项费率及运杂、安装费通常根据委估设备的具体情况和机械工业部 1995 年12月29日发布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》「机械计(1995) 1041 号文门中有关概算指标予以确定。
根据委估进口设备的原始资料和评估目的、评估后委估进口设备的去向, 确定所 估讲口设备评估值是否应包含讲口各税, 当所估讲口设备应为减免关税设备时, 其消 费税和增值税也相应减免。
当委估讲口设备为经过商检的设备时,重置现价中需包括按实际发生数或按规定 费率计算的商检费。
4-2 成新率的确定
机器设备及机器设备及机器设备及电子设备主要为数据中心机房项目、办公设备 及无形资产。其成新率由评估人员按年限法、技术测定法分别确定或对不同方法确定 的成新率酌情赋予相应的权重综合判定。
*采用年限法和工作量法判定成新率一般只活用于委估设备没有发生技术贬值和 经济贬债的情况; 或在委估设备发生技术贬值和经济贬值时, 在以年限法或工作量法 判定的成新率基础上,·再进一步考虑和计算技术贬值和经济贬值对成新率的影响。
4-2-1 年限法成新率的确定
成新率采用使用年限法确定时, 计算公式为:
成新率=尚可使用年限÷(己使用年限+尚可使用年限)×100%
尚可使用年限依据专业人员对设备的利用率、负荷、维护保养、原始制造质量、 故障频率、环境条件诸因素了解的情况确定。对于有法定使用年限的设备, 尚可使用 年限=法定使用年限-己使用年限。
4-2-2 工作量成新率的确定
成新率采用工作量法确定时, 计算公式为:
成新率=(规定工作量-已工作量)÷ 规定工作量×100%
4-2-3 技术测定法成新率的确定
技术测定时, 一般设备采用目测法, 凭经验作鉴定, 或根据评估人员对委估设备 现场查看打分的委估设备技术状况打分结果计算确定:对不同的使用环境、设备使用
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强度(例:一日一班、二班或三班)、保养维修情况和事故发生记录对设备成新率的 影响应予充分的了解、考虑和说明。
成新率采用技术测定法确定时, 计算公式一般为:
成新率=∑各技术测定指标得分×各技术测定指标权重
4-2-4 综合成新率的确定
综合成新率=(年限法成新率、工作量成新率孰低原则)×40%+技术鉴定实际成 新率×60%
4.2 车辆的评估方法
对车辆,采用重置成本法进行评估。
评估公式: 评估净值=评估原值×成新率
评估原值的确定:
评估原值=重置价格+车辆购置税及杂费
重置价格主要参照同类型汽车的现行市价予以确定。如无类比价格, 则按功能替 代性原则确定重置价。如果已没有生产同类或相似的车辆, 按二手价市场询价讲行评 估得出购价。
车辆购置税及杂费
车辆购置税=车价/1.17×10%
杂费根据实际情况确定。
成新率的确定
成新率是指根据汽车的技术性能、经济性能和物理性能确定的现有车辆的新旧程 度及结合实际情况综合确定。
成新率计算公式。
综合成新率=理论成新率×0.4+技术成新率×0.6
年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限) ×100%
尚可使用年限的确定原则为: 以车辆的经济使用年限作为确定的基础:
行驶公里法成新率=尚可行驶公里数/(已行驶公里数+尚可行驶公里数) ×100%
尚可行驶公里数的确定原则为: 以车辆的规定行驶公里数作为确定的基础:
理论成新率取年限法成新率和里程成新率孰低者。
技术成新率为评估人员结合实际勘察情况确定合理成新率。
4.3 房屋建(构)筑物
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通行的评估方法有市场比较法、收益还原法和成本法;有条件选用市场比较法进 行评估的, 应以市场比较法为主要的评估方法; 收益性房地产的评估, 应选用收益法 作为其中的一种评估方法。在无市场依据或市场依据不充分而不适宜市场比较法、收 益法讲行评估的情况下,可采用成本法作为主要的评估方法。
4.3.1 市场比较法
根据替代原理, 选择与评估对象处于同一供需圈内的同类物业作为比较案例, 经 过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正, 得出评估对象的比准价格作 为评估对象的市场价值。
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修 正系数×个别因素修正系数
4.3.2 收益还原法
即将评估对象未来各期(通常为年)的正常纯收益(客观收益)通过适当的资本 化率折算到评估时点上的现值,求其之和得出评估对象房地产价值。其步骤为:估计 评估对象每年的潜在总收益, 扣除社会一般的正常费用, 并考虑其出租率后, 得到评 估对象每年的客观纯收益, 通过测算获得资本化率, 运用适当的公式计算得到评估对. 象的市场价值,其计算公式:
$$
V = \sum_{i=1}^{n} \frac{A_i}{(1+R)^i}
$$
V-平估对象房地产价值
A :-- 评估对象收益年期内的各年度房地产净收益
R :---- 资本化率
n——评估对象尚可收益年限
收益法步骤如下:
选取与评估对象同一供需圈内物业的租金作比较,确定评估对象年潜在毛收
$\lambda$ :
确定出租物业空置率及成本税费率,确认年收入;
计算评估对象年净收益;
资本化率的确定是根据安全利率并考虑风险调整因素:
根据有限年期收益法公式计算确定收益价值, 即评估对象市场价值。
4.3.3 重置成本法
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工业用途房屋建筑物重置成本是从建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑, 通 过估算出建筑物在全新状态下的重置成本,再扣减各种损耗因素造成的贬值,最后得 出建筑物的评估价值。
计算公式: 评估价值=重置成本×成新率
根据本次评估目的与估价对象的现状,对于工业厂房和国有土地使用权适宜用 房地分别评估, 其中建筑物采用重置成本法评估。
4.3.3.1 评估原值的确定
重置成本=工程造价+前期(专业)及管理费用+资金成本+利润+销售税费
其中:工程造价的确定采用重置成本法求得现时工程造价。工程造价是根据不同 用途的主要建(构)筑物,以被评估单位能提供的各种建筑物的已核实的工程资料(决 算书及审价资料、工程图纸)为基础, 以当前工程造价信息及市场材料中准价为参考 依据, 通过对比分析人工费、材料费等方面的异同, 据以调整得出被评建筑物现时工 程造价。
前期费用及管理费用, 根据本市现行有关规定并结合评估对象实际情况, 按工程 · 造价的一定比例确定:
资金成本按照现行的固定资产贷款利率标准计算,工期按照《全国统一建筑安装 工程工期定额》 确定:
利润:本次评估的建(构)筑物利润按建安成本、前期费、管理费的一定比例确定。 销售税费: 本次评估的建(构)筑物为自用物业, 不考虑销售税费。
4.3.3.2 建筑面积的确定
对于已办理产权证明的房屋建筑物根据被评估单位提供的房屋所有权证上记载 的建筑面积确定,无产证面积根据被评估单位申报面积结合现场勘查核实后确定。
4.3.3.3 成新率的确定
计算公式:
理论成新率=(规定耐用年限-己使用年限)/规定耐用年限×100%
已使用年限=评估基准日ー建筑物竣工日期
规定耐用年限: 按建设部颁布的《房地产估价规范》中规定的各类建筑物耐用年 限标准, 并对建筑物进行现场质量鉴定后, 确定规定耐用年限。
打分法技术鉴定成新率的确定:
依据建设部有关房屋新旧程度的参考依据, 评分标准, 根据现场勘查技术鉴定,
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采用打分法确定成新率。
计算公式:
鉴定成新率=(结构打分×评分系数+装修打分×评分系数+设备打分×评分修正 系数)×100%
综合成新率的确定
综合成新率根据以上两种方法测算结果分析判断后确定。
计算公式:
成新率=理论成新率×0.4+鉴定成新率×0.6
5、在建工程——设备安装
评估人员核对了在建工程的账册及凭证,向财会人员调查了解了上述在建工程款 项的具体构成,核实工程进度情况,并搜集有关在建设备的付款凭证等。经评估人员 核查, 核算内容真实, 付款手续齐全, 账证、账帐、账表相符。而经核实的在建工程 -设备安装帐面值核算内容准确、真实。目前工程进度和合同约定的付款进度一致。故 本次评估以经核实的帐面值确认评估值。
6、无形资产一土地使用权的评估
根据《城镇土地估价规程》,现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、 剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。评估方法的选择应按照地 价评估技术规程,根据当地地产市场发育状况,结合该项目的具体特点及估计目的等, 选择适当的估价方法。
待估宗地为工业用地,平湖市工业用地土地市场上存在真实交易案例,可根据替 代原则, 选择与待估宗地处在同一供需区内区位条件、规模、宗地基本状况等类似的 工业用地出让案例采用市场比较法评估。
同时土地也可采用基准地价修正法,以基准地价对应的土地级别区域整体影响因 素状况的差别进行产业聚集度、交通便捷度、城市设施完备度和环境质量优劣度等区 域因素和容积率等个别因素的修正,求取宗地价格的方法。
待估宗地选用市场比较法和基准地价法进行评估。
6.1 市场比较法
市场比较法的基本思路是在估算待估宗地地价时, 根据替代原则, 将待估宗地与 具有替代性的, 且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较, 并依据后者已经 的成交价格, 参照待估宗地的交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、容积
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率、区域以及个别因素等,修正评出比准地价,最终以交易的类似地产比准地价估算 待估宗地在估价期日的地价。
其基本公式为:
评估价值=参照物价格×(委估物估价时点价格指数/参照物交易时间价格指数)× (正常交易情况因素修正指标/参照物交易情况因素修正指标) × (委估物环境区域因 素修正指标/参照物环境区域因素修正指标)×(委估物个别因素修正指标/参照物个别 因素修正指标)
6.2 基准地价修正法
基准地价修正法是以政府公布的基准地价为基础, 再根据具体宗地各种地价影响 因素与基准地价对应的土地级别区域整体影响因素状况的差别进行产业聚集度、交通 便捷度、城市设施完备度和环境质量优劣度等区域因素和容积率等个别因素的修正, 求取宗地价格的方法。
在采用基准地价修正法评定土地价格时, 根据需要修正的内容, 采用下述公式计 算:
$Pi = Po \times Ry \times Rd \times (1 + Ra)(1 + Re) \times Rp$
Ra=Rai $\times$ Wai, (i $\not\pi$ 1-n) Re=Rei $\times$ Wei, (i $\not\pi$ 1-m);
式中: Pi 评估土地的价格:
Po 评估土地所在级别地域基准地价;
Ry年期修正系数;
Rd 期日修正系数;
Ra 区域因素修正系数和;
Re 个别因素修正系数和:
Ra;区域因素 I 修正系数;
Wa; 区域因素;
Rej个别因素j修正系数;
We;个别因素;
Rp 容积率修正系数;
i 权重值 i 权重值
n 需修正的区域因素个数; m 需修正的个别因素个数。
7、其他非流动资产
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其他非流动资产主要系预付的设备款等, 评估采用函证或替代审核程序确认账面 明细余额的真实性, 分析其可回收性, 并在此基础上确定评估值。
8、说延所得税资产
在清查核实的基础上,根据相关资产及负债的评估结论,经综合分析后确定评估 值。
9、负债的评估
流动负债按实际需要承担的债务进行评估。
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受资产评估委托后, 选派评估人员, 组成项目评估小组开展评估工作, 具体讨程如下:
(一) 明确评估业务基本事项
承接评估业务时, 通过与委托方沟通、查阅资料或初步调查等方式, 明确委托方、 . . 被评估单位、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评估范 围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
(二) 签订业务约定书
根据评估业务具体情况,综合分析专业胜任能力和独立性,评价项目风险,确定 承接评估业务后,与委托方签订业务约定书。
(三) 编制资产评估计划
根据本评估项目的特点, 明确评估对象及范围, 评估时重点考虑评估目的、资产 评估对象状况, 资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度, 评估对象的性 质、行业特点、发展趋势, 资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况, 相关资料收集情况,委托方、被评估单位过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供 资料的可靠性、完整性和相关性, 资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理 人员配备情况后编制合理的资产评估计划,并根据执行资产评估业务过程中的具体情 况及时修改、补充资产评估计划。
(四) 现场调查
根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查, 包括对不动产和其他实物 资产进行必要的现场勘查,了解资产的使用状况及性能;对企业价值、股权和无形资 产等非实物性资产进行必要的现场调查。
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(五)收集资产评估资料
通过与委托方、被评估单位沟通并指导其对评估对象讲行清杳等方式, 对评估对 象资料进行了解,同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他资产评估 资料,根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。通过收集相关资料 来了解被评估单位经营状况和委估资产及现状, 协助被评估单位收集有关经营和基础 财务数据, 将资产评估申报表与被评估单位有关财务报表、总账、明细账进行核对, 并对相关资料进行验证,采取必要措施确信资料来源的可靠性。
(六) 评定估算
对所收集的资产评估资料进行充分分析,确定其可靠性、相关性、可比性, 摈弃 不可靠、不相关的信息,对不可比信息进行分析调整,在此基础上恰当选择资产评估 方法并根据业务需要及时补充收集相关信息, 根据评估基本原理和规范要求恰当运用 评估方法进行评估形成初步评估结论,对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性 等讲行综合分析形成资产评估结论,资产评估机构讲行必要的内部复核工作。
(七) 编制和提交资产评估报告
在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后,按规范编制资产评估报告, 与委托方等进行必要的沟通,听取委托方、被评估单位等对资产评估结论的反馈意见 并引导委托方、被评估单位、资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论,以恰当 的方式提交给委托方。
九、评估假设
(一)基础性假设
1、交易假设: 假设评估对象处于交易过程中, 评估师根据评估对象的交易条件 等模拟市场进行估价,评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
2、公开市场假设: 假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上讲行交易的, 在该市场上, 买者与卖者的地位平等, 彼此都有获取足够市场信息的机会和时间, 买 卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下讲行的。
3、企业持续经营假设: 假设在评估目的经济行为实现后, 评估对象及其所涉及 的资产将按其评估基准日的用途与使用方式在原址持续使用。
(二) 宏观经济环境假设
1、国家现行的经济政策方针无重大变化:
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2、在预测年份内银行信贷利率、汇率、税率无重大变化;
3、被评估企业所占地区的社会经济环境无重大变化:
4、被评估企业所属行业的发展态势稳定,与被评估企业生产经营有关的现行法 律、法规、经济政策保持稳定:
(三)评估对象于评估基准日状态假设
1、除评估师所知范围之外, 假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发 过程均符合国家有关法律法规规定。
2、除评估师所知范围之外,假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值 的权利瑕疵、负债和限制,假设评估对象及其所涉及资产之价款、税费、各种应付款 项均已付清。
3、除评估师所知范围之外,假设评估对象及其所涉及房地产、设备等有形资 产无影响其持续使用的重大技术故障,该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害 物质,该等资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。 (四)限制性假设
1、本评估报告假设由委托方提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关 资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何法律事宜。
2、除非另有说明,本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视 察的现场调查结果,与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术 数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
十、评估结论
(一) 评估结论
在评估基准日 2012年12月31日, 浙江露通机电有限公司经审计后的总资产价 值 13, 771. 21 万元, 总负债 6, 824. 54 万元, 净资产 6, 946. 66 万元。采用资产基础法 评估后的总资产价值 14, 714. 39 万元, 总负债 6, 824. 54 万元, 净资产为 7, 889. 84 万 元, 净资产增值 943.18 万元, 增值率 13.58%。
资产评估结果汇总表
单位: 人民币万元
$-22-$
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银信资产评估有限公司
地 址: 上海市南京东路61号5F
电话: 021-63391088
传真: 021-63391116 邮编: 200002
| 项目 | 账面价值 | 评估价值 | 增值额 | 增值率% |
|---|---|---|---|---|
| 流动资产 | 7,164.19 | 7,559.61 | 395.42 | 5.52 |
| 可供出售金融资产净额 | ||||
| 持有至到期投资净额 | ||||
| 长期股权投资净额 | ||||
| 长期应收款 | ||||
| 投资性房地产 | ||||
| 固定资产 | 4,804.10 | 5,018.41 | f. 214.31 |
4.46 |
| 其中: 建筑物 | 2,957.98 | 2,944.71 | $-13.27$ | $-0.45$ |
| 设 备 |
1,846.12 | 2,073.69 | 227.57 | 12.33 |
| 工程物资 | ||||
| 在建工程 | 163.89 | 163.89 | ||
| 固定资产清理 | ä, | |||
| 生产性生物资产净额 | ||||
| 油气资产净额 | ||||
| 开发支出 | ||||
| 商誉 | ||||
| 无形资产净额 | 1,395.68 | 1,762.17 | 366.49 | 26.26 |
| 长期待摊费用 | ||||
| 其他非流动资产 | 210.31 | 210.31 | ||
| 递延所得税资产 | 33.04 | $-33.04$ | $-100.00$ | |
| 资产总计 | 13,771.21 | 14,714.39 | 943.18 | 6.85 |
| 流动负债 | 4,824.54 | 4,824.54 | ||
| 非流动负债 | 2,000.00 | 2,000.00 | ||
| 其中: 递延所得税负债 | ||||
| 负债总计 | 6,824.54 | 6,824.54 | ||
| 资产 净 |
6,946.66 | 7,889.84 | 943.18 | 13.58 |
评估结论详细情况见资产评估明细表。
(二) 评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的,只有在上述 原则、依据、假设存在的条件下成立;
2、本评估结论仅为本评估目的服务;
3、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响;
4、本报告评估结论是由本评估机构出具的,受本机构评估人员的职业水平和能 力的影响。
十一、特别事项说明
(一)截至评估基准日,浙江露通机电有限公司对外抵押情况如下:
| · 拥 批 |
押物 抵扌 |
计田村 扺 |
金额 相物 账 扺 面。 |
金额 | '期限 иш |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| -- | -- | ---------- | ---------- | ---------- | ------------------------------ | ---- | ----------- |
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银信资产评估有限公司
地 址: 上海市南京东路61号5F
电话: 021-63391088
直: 021-63391116 佳 邮编: 200002
| 浙江露通机电有限公司 | 土地 | 农业银行诸暨市支行 | 13, 956, 768, 00 | 20, 000, 000, 00 | $2012, 3, 5 - 2014, 3, 4$ |
|---|---|---|---|---|---|
| 裁至评估其准日 | 部分房屋建筑物尚未办理《房层所有规证》 | 目休加工 |
手功物问太小理《房屋》
| 房地产名称 | 结构 | 单位 | 数 量 |
账面金额 |
|---|---|---|---|---|
| 房 | 钢结构 | 平方米 | 15,054.75 | 19,880,830.44 |
| 办公楼 | 钢混 | 平方米 | 2,120.96 | 4,803,667.27 |
| 门卫 | 钢混 | 平方米 | 159.32 | 309, 177. 18 |
| 临时宿舍 | 钢结构 | 平方米 | 2,100.00 | 219,329.60 |
对上述尚未办理房屋所有权证的房屋建筑物,评估中未考虑取得相关权证需发 生的费用对评估结果的影响;对其建筑面积是根据诸暨市永昌房地产测绘队出具的 《测绘成果报告》(诸永昌测【2012】第 0580 号) 和被评估单位提供的其他资料确 定及现场勘察确定的,若该面积与实际办理产权证时的测绘面积存在差异, 将影响 评估结果。
(三)本次评估中构筑物的面积等数据来源于被评估单位提供的资料。
(四)本次固定资产设备类的评估值是参照《中华人民共和国增值税暂行条例》, 对可抵扣增值税进项税进行分离, 即评估值为不含税的:
(五) 由于评估目的实施日与评估基准日不同, 企业净资产在此期间会发生变 化,从而对股东全部权益价值产生影响。我们建议报告使用者以不同的时点的,以 企业净资产与基准日的差额对评估结果讲行调整:
(六)企业存在的可能影响股东全部权益价值评估的瑕疵事项,在委托方及被 评估单位未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下,评估机构 及评估人员不承担相关责任:
(七) 除存货及往来款外, 本次评估对与股东全部权益价值的评估增减值可能 存在的相关的税赋未作考虑:
(八)本次评估未考虑流动性对评估对象价值的影响:
(九)企业存在的可能影响股东全部权益价值的瑕疵事项,在委托方及被评估单 位未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下,评估机构及评估人 员不承担相关责任。
十二、评估报告使用限制说明
(一) 评估报告使用说明
1、本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评
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银信资产评估有限公司 地 址: 上海市南京东路61号5F 电话: 021-63391088 真: 021-63391116 邮 编: 200002 传
估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分,本报告的每一个组 成部分(包括资产评估报告书摘要)单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造 成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评估 假设、评估依据、特别事项说明和被评估单位的承诺函。
2、本报告是关于价值方面的专业意见,尽管我们对被评估单位提供的有关资产 的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项讲行了披露, 但 我们不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系被评估单位提供, 尽管我们 进行了必要的抽查和核对,我们相信这些资料是可靠的,但我们无法对这些资料的准 确性作出保证。
(二)限制说明
1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外,未征得本公司的同意,评估 报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4、本报告不是对评估对象的价值证明,而是基于一定评估基准和假设条件下的 价值咨询意见。
(三) 评估结论的使用有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立,评估结论自评估基准日起一年内 (即 2012年12月31日至 2013年12月30日)有效。当评估基准日后的委估资产状 况和外部市场出现重大变化, 致使原评估结论失效时, 评估报告使用者应重新委托评 估。
十三、评估报告日
本评估报告日为2013年2月28日。
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银信资产评估有限公司 行系机 法定代表人:
