Regulatory Filings • Jan 7, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.12.2024 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
3.12.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2025 |
| RAPOR NO | RYGYO-2410215 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
| DEĞERLEME KONUSU | HİLTON GARDEN INN OTELİ 'NİN PAZAR DEĞER TESPİTİ |
| DEĞERLEME ADRESİ | İZZETPAŞA MAH. RECEP TAYYİP ERDOĞAN BLV. NO:18, MERKEZ/ERZİNCAN |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401732) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Bu değerleme raporu; tapuda; Erzincan İli, Merkez İlçesi, İzzetpaşa Mahallesi, 994 ada 70 parsel üzerindeki otel pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Bu değerleme raporu; yukarıda adresi belirtilen Erzincan İli, Merkez İlçesi, İzzetpaşa Mahallesi, 994 ada 70 parsel üzerindeki otelin pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Söz konusu taşınmazlar için RYGYO-2410215 referans numaralı bu rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.
Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ ve Berrin KURTULUŞ SEVER değerleme işleminde görev almıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar için tarafımızca daha önce 2 adet rapor hazırlanmıştır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2312055 | RYGYO-2310173 | |
| Rapor Tarihi | 14.12.2023 | 29.12.2023 | |
| Rapor Konusu | 994 ADA 70 PARSEL ÇIPLAK MÜLKİYET |
HİLTON OTELİ | |
| Raporu Hazırlayanlar | Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Eren KURT |
Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Eren KURT |
|
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç Hisse Değeri) |
50.683.000 | 349.950.000 |
| 994 ADA 70 PARSEL | |||
|---|---|---|---|
| İli | : | ERZİNCAN | |
| İlçesi | : | MERKEZ | |
| Bucağı | : | ||
| Mahallesi | : | İZZETPAŞA | |
| Köyü | : | - | |
| Sokağı | : | ||
| Mevkii | : | - | |
| Pafta No | : | ||
| Ada No | : | 994 | |
| Parsel No | : | 70 | |
| Alanı | : | 6748,17 M² | |
| Vasfı | : | Altı Katlı Betonarme Otel ve Arsası | |
| Sınırı | : | ||
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYİRMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş (1/1) | |
| Yevmiye No | : | 28819 | |
| Cilt No | : | 13 | |
| Sayfa No | : | 1282 | |
| Tapu Tarihi | : | 14.12.2023 |
Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri 31.10.2024 tarihinde, ilgili firma tarafından WEB Tapu Portal Sistemi'nden alınmış olup ilgili belgeler ekte sunulmaktadır.
Taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat olmadığı görülmüştür.
Yapılan incelemelerde taşınmazın Maliye Hazinesi hissesi (633361/674817)'nin 14.12.2023 tarihinde Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Mülkiyetine geçmiştir. Taşınmazın cins tashihi yapılmıştır.
Erzincan Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, değerleme konusu taşınmazın parselinin güncel imar durumu; "Turizm Tesis Alanı, Kütle Düzen, KAKS: 1,60, Hmax: 12,50 m" biçimindedir.
Son üç yılda taşınmazların imar ve yapılaşma şartlarında herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir.
Erzincan Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde ana taşınmaza ilişkin 13.09.2012 onay tarihli mimari proje incelenmiş; 13.09.2012 gün ve 227 sayılı ilk yapı ruhsatı, 18.05.2015 gün ve 56 sayılı yapı kullanım izin belgesi görülmüştür. Söz konusu belgeler,otel kullanım amaçlı kot altı 2, kot üstü 4 toplam 6 katlı, 10428 m2 yüzölçümü için verilmiştir.
* Yerinde yapılan incelemelerde parsel üzerinde yer alan yapı, projesi ile uyum içerisindedir.
| KATI | KULLANIM FONKSİYONU |
|---|---|
| Bodrum | 2 adet toplantı salonu, su depoları, elektrik pano odaları, çamaşırhane ve müştemilatları, fitness salonu, yüzme havuzları, sığınak, otopark, ortak alanlar |
| Zemin | Lobi, restaurant-bar ve müştemilatları, personel odaları, güvenlik birimi, idari birimler, 20 adet oda, |
| 1. kat | 51 adet oda |
| 2. kat | 51 adet oda |
| Çatı Katı | kazan dairesi, havalandırma santralleri ve müştemilatları |
14.07.2011 tarih 13103 sayılı turizm işletme belgesi bulunmaktadır. Belgeye göre 118 oda (2 yatak), 2 süit oda (2 yatak), 2 bedensel engelli odası (2 yatak), toplam 122 oda-244 yatak, 130 kişilik lokanta, 250 kişilik çok amaçlı salon, 95 kişilik toplantı salonu, 45 kişilik toplantı salonu, lobi bar, kapalı yüzme havuzu, sauna, aletli jümnastik salonu, satış ünitesi, 50 araçlık kapalı otopark bulunmaktadır.
19.04.2018 tarih 2018-092 sayılı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı bulunmaktadır.
Taşınmaz için ruhsat ve iskan belgesinin alındığı görülmüştür. Tapu niteliği "Altı Katlı Betonarme Otel ve Arsası" olarak kayıtlıdır. Cins değişikliği yapılarak yasal süreç tamamlanmıştır. Mevcut durumunun projesine ve tapu niteliğine uygun olduğu görülmüştür.
Ecem Yapı Denetim Ltd.Şti. - Atatürk Mahallesi, Ali Kemal Caddesi, No:56/101, Merkez/ERZİNCAN
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu binaya ait 14.05.2015 tarihinde alınmış B sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkul; Erzincan İli Merkez İlçesi İzzetpaşa Mahallesi 994 Ada 70 Parsel nolu 6748,17 m2 yüzölçümünde "Altı Katlı Betonarme Otel ve Arsası" vasıflı ana taşınmaz üzerinde bulunan 1 adet Otel tesisidir. Konu otel, 122 oda 152 yatak kapasitesine sahip; 2 Bodrum, 1 Zemin, 2 normal kat ve çatı katı olarak projelendirilmiştir. 2. Bodrum kat 2784 m², 1.bodrum kat 1438 m², zemin kat 2358 m², 1. kat 1932 m², 2. kat 1932 m², çatı katı 379 m² alana sahiptir. Otelin toplam kapalı alanı toplam 10.823 m²' dir.
Çalışmaya konu olan gayrimenkuller ulaşım açısından oldukça avantajlı konumdadır. Erzincan ölçeğinde bakıldığında, kentin ana arterlerinden biri olan Fevzi Paşa Bulvarı üzerinde yer almaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde ticari iş merkezleri, Türkiye çapında hizmet veren pazarlama ve ticaret şirketlerinin bölge müdürlükleri, tekstil ve giyim firmalarının satış mağazaları, beyaz eşya, mobilya, bilgisayar ve Elektronik cihazların satışının yapıldığı mağazalar, sigorta acentalarının bölge müdürlükleri, Türkiye genelinde hizmet veren Bankaların Bölge Müdürlükleri ve merkez şubeleri, Oteller, Özel hastane ve diğer ticaret ve hizmet sektöründe faaliyet gösteren işletmelerin bulunduğu bölgededir
Değerleme konusu taşınmaz ulaşımı kolay ve rahat bir bölgede olup üzerinde bulunduğu Fevzi Paşa Bulvarı yaya ve araç trafiği açısından oldukça hareketli olup, taşınmaz yerleşim yoğunluğu yüksek olan bir bölgede kalmaktadır.
RYGYO-2410215 ERZİNCAN 12
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu arsa 994 ada 70 parsel 6748,17 m² yüzölçümüne sahip arsa üzerindeki otel binasıdır. Yol cephesi yaklaşık 124 m. derinliği ise ortalama 66 m. dir. Parsel kuzeyden Fevzi Paşa Bulvarına, batıdan 841. Sokak'a, güneyden 804. Sokağa cephelidir. Konu parsel otel, 122 oda 152 yatak kapasitesine sahip; 2 Bodrum, 1 Zemin, 2 normal kat ve çatı katı olarak projelendirilmiştir. Bodrum katlar 4222 m², zemin kat 2358 m², 1. kat 1932 m², 2. kat 1932 m², çatı katı 379 m² alana sahiptir. Otelin toplam kapalı alanı toplam 10.823 m²' dir.
| Yapı Tarzı | : | BAK |
|---|---|---|
| Yapı Nizamı | : | AYRIK |
| Yapı Sınıfı | : | V.C |
| Kullanım Amacı | : | OTEL |
| Elektrik | : | ŞEBEKE |
| Su | : | ŞEBEKE |
| Isıtma Sistemi | : | DOĞALGAZ |
| Kanalizasyon | : | ŞEBEKE |
| Su Deposu | : | MEVCUT |
| Hidrofor | : | MEVCUT |
| Asansör | : | MEVCUT |
| Jeneratör | : | MEVCUT |
| Intercom Tesis | : | MEVCUT |
| Yangın Tesisatı | : | YANGIN MERDİVENİ |
| Çatı Tipi | : | TERAS |
| Dış Cephe | : | GİYDİRME CEPHE |
| Park Yeri | : | MEVCUT |
| Güvenlik | : | MEVCUT |
| Manzarası | : | FEVZİ PAŞA BULVARI |
| Cephesi | : | KUZEY, GÜNEY, BATI |
* Taşınmaz, 4 yıldızlı otel standartlarında bir inşaat, teçhizat ve tesisata sahiptir.
* Restoran, barlar kullanım fonksiyonlarına uygun olarak tefriş edilmiştir.
* Restoran ve barlarda tavanlarda ses yayın tesisatı, duman detektörleri, sprinkler ve havalandırma sistemleri bulunmaktadır.
* Dış ve iç kapı doğramaları ahşaptan, pencere doğramaları ise alüminyumdan mamul ve çift camlıdır.
* Konaklama odalarının zeminleri halı ve traverten kaplı, duvarları saten boyalı ve duvar kâğıdI kaplı, tavanları alçı asma tavandır.
* Odalarda havalandırma, sprinkler ve yangın ihbar sistemleri bulunmaktadır.
* Odalardaki banyo hacimlerinin zeminleri traverten kaplı, duvarları duvar kâğıdı ve traverten kaplı, tavanları led spot aydınlatmalı alçıpan asma tavandır. İçerisinde hilton lavabo, ankastre klozet ile vitrifiye aksesuarları mevcuttur.
* Kat koridorlarının zeminleri halı kaplı, duvarları duvar kâğıdı ve ahşap kaplı, tavanları alçıpan asma tavandır.
* Toplantı odalarında zeminler halı, duvarlar duvar kâğıdı ve ahşap kaplı olup tavanlar spot aydınlatmalı alçıpan asma tavandır
* Genel mekânlar ve personel alanlarında zeminler seramik, halı veya laminat parke kaplı, duvarlar saten boya, plastik boya veya ahşap lambri, tavanlar plastik boya veya alçı ve metal asma tavandır.
* Oda kapılarında kartlı geçiş sistemi bulunmaktadır.
*Bodrum katta yer alan kapalı otoparkta Elektrikli araç şarz ünitesi bulunmaktadır.
3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi Kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektiren durum olmadığı düşünülmektedir.
RYGYO-2410215 ERZİNCAN 14
Erzincan, Erzincan, Doğu Anadolu Bölgesi'nin Yukarı Fırat Bölümü'nde Tarihi İpek Yolu'nun üzerinde yer alır. İl nüfusu: 234.431'dür (2020 verisi). Bu nüfusun % 81,5' i şehirlerde yaşamaktadır (2020 sonu). İlin yüzölçümü 11.815 km2'dir. İlde km2'ye 20 kişi düşmektedir. Merkez ilçeyle beraber 9 İlçe, 15 belediye, bu belediyelerde 159 mahalle, ayrıca 522 köy bulunmaktadır.Erzincan Doğu Anadolu Bölgesinin Kuzey Batı bölümünde yukarı Fırat havzasında 39 02 ve 40 05 kuzey enlemleri ile 38 16 ve 40 45 doğu boylamları arasında yer almaktadır. Yüzölçümü 11.815 km² olup il merkezinin denizden yüksekliği 1.185 metredir
İlçeleri; Çayırlı, Erzincan, İliç, Kemah, Kemaliye, Otlukbeli, Refahiye, Tercan ve Üzümlü'dür. Birinci derecede deprem kuşağı üzerinde olan ilin 1939 Erzincan depreminden sonra şehir merkezi, şimdiki yerinde yeniden kurulmuştur.
Erzincan genelinde sanayi çok gelişmemiştir. Ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanmaktadır. Tarım bakımından ilin ova kesimiyle yüksek bölgeler arasında önemli farklılıklar vardır. Yüksek ve dağlık kesimde hayvancılık ön plana çıkmaktadır. Erzincan Ovasının batı kesimlerinde ve Üzümlü ilçesinde bağ ve bahçelik alanlar yaygındır. Yükseklik arttıkça kuru tarım egemen olmaya başlar. Erzincan organize Sanayi Bölgesi kurulmuş ancak doluluk oranı henüz %34'tür. Ticaret daha çok il merkezinde toplanmıştır. Tarımsal ve hayvansal ürünler, küçük esnaf ve sanatkarların üretimi olan mamuller ve çeşitli sanayi mamullerinin faaliyetleri, iç piyasa faaliyetlerini oluşturur.
Erzincan Merkez'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 240 bin 818 kişidir. Erkek nüfus 121 bin, kadın nüfus 119 bin kişi olmuştur. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,60'ini erkekler, %49,40'unu ise kadınlar oluşturmaktadır. (TUİK)
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
RYGYO-2410215 ERZİNCAN 16
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | ||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | ||
| Ł | 2 5 1 9 7 8 9 | 181 490 | 186.9 | 7,8 | |||
| п | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |||
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | ||
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |||
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210.9 | 4,6 | |||
| III (r) | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6, 5 | |||
| $N^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307925 | 241.9 | 4,6 | |||
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | ||
| н | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
RYGYO-2410215 ERZİNCAN 20
Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2022 yılında Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 44.6 milyon olurken, 2023 yılında bu sayının 49.2 milyon olduğu gözlemlenmektedir. 2024 yılının Ocak-Eylül döneminde ise Türkiye'ye 41.8 milyon yabancı ziyaretçi gelmiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %6,7'lik bir artış gözlemlenmiştir.
İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 882 bin oda kapasitesi ile 21.156 işletme belgeli, 76 bin oda kapasitesi ile 733 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 3.070 tesis ve 125 bin oda kapasitesi ile İstanbul çekmekte, onu takiben 2.745 tesis ve 107 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir.
Turizm geliri Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarından oluşan III. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %3,9 artarak 23 milyar 219 milyon 751 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %14,7'si ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi.
Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmektedirler. Bu çeyrekte yapılan harcamaların 15 milyar 77 milyon 957 bin dolarını kişisel harcamalar, 8 milyar 141 milyon 794 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu
Ülkemizden çıkış yapan ziyaretçi sayısı 2024 yılı III. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %3,5 artarak 23 milyon 206 bin 579 kişi oldu. Ziyaretçilerin %12,2'sini 2 milyon 835 bin 74 kişi ile yurt dışında ikamet eden vatandaşlar oluşturdu.
Bu çeyrekte ülkemizden çıkış yapan ziyaretçilerin gecelik ortalama harcaması 95 dolar oldu. Yurt dışında ikamet eden vatandaşların gecelik ortalama harcaması ise 62 dolar oldu.
| Çıkış yapan ziyaretçiler (Yurt dışı ikametli) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2024 | Değişim oranı (1) |
2023 | 2024 | Değişim $oran{1}$ |
|
| Ш | (%) | 9 Aylık | 9 Aylık | $($ %) | ||
| Turizm geliri (Bin ABD \$) | 22 338 157 | 23 219 751 | 3,9 | 43 979 823 | 46 880 070 | 6,6 |
| Kisi sayısı | 22 428 234 | 23 206 579 | 3,5 | 44 605 295 | 48 314 553 | 8.3 |
| Kisi bası ortalama harcama (ABD \$) | 996 | 1001 | 0.5 | 986 | 970 | $-1.6$ |
| Gecelik ortalama harcama (ABD \$) | 91 | 95 | 3,8 | 92 | 96 | 4,4 |
Ziyaretçiler %71,6 ile en çok "gezi, eğlence, sportif ve kültürel faaliyetler" amacıyla geldi
İkinci sırada %19,4 ile "akraba ve arkadaş ziyareti", üçüncü sırada ise %4 ile "alışveriş" yer aldı. Yurt dışı ikametli vatandaşlar ise ülkemize %69,6 ile en çok "akraba ve arkadaş ziyareti" amacıyla geldi.
Yurt içinde ikamet edip başka ülkeleri ziyaret eden vatandaşlarımızın harcamalarından oluşan turizm gideri, geçen yılın aynı çeyreğine göre %22,5 azalarak 1 milyar 874 milyon 216 bin dolar oldu. Bunun 1 milyar 517 milyon 780 bin dolarını kişisel harcamalar, 356 milyon 436 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu.
Bu çeyrekte yurt dışını ziyaret eden vatandaş sayısı bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %10,3 artarak 3 milyon 286 bin 105 kişi oldu. Bunların kişi başı ortalama harcaması 570 dolar olarak gerçekleşti.
Türkiye Geneli, Yurt Dışından Gelen Ziyaretçi Sayısı (TUİK, Ocak-Eylül 2024) (r) Revize edilmiştir.
Türkiye Geneli, Yurt Dışından Gelen Turizm Geliri (TUİK, Ocak-Eylül 2024) (r) Revize edilmiştir.
Yurtiçinde ikamet edenlerden yurtiçi seyahat yapanların sayısı (TUİK, 2024)
Değerleme hizmetini sınırlayıcı/kısıtlayıcı herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Erzincan Belediyesi, Merkez Tapu Müdürlüğü yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Belirli bir alıcı kitlesine hitap ediyor olması *
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Rapor konusu taşınmazların değerlemesinde Pazar Yaklaşımı, Maliyet Yöntemi, Gelir İndirgeme Yöntemleri kullanılmıştır.
Tel 0553 045 76 29
Taşınmazın bulunduğu bölgede İzzetpaşa Mahallesinde yer alan 465 m² kullanım alanlı Konut alanı imarlı arsanın 3.300.000 TL bedele satılık olduğu öğrenilmiştir. Değerlemeye konu taşınmaz konum ve imar durumu bakımından avantajlıdır. (1410 ada 6 parsel)
| 465 SATILIK .-M² |
3.300.000 TL .- |
7.097 .-TL/M² |
|---|---|---|
| ------------------------ | ----------------------- | ------------------ |
Tel 0532 330 85 46
Taşınmazın bulunduğu bölgede İzzetpaşa Mahallesinde yer alan 450 m² kullanım alanlı Konut alanı imarlı arsanın 2.450.000 TL bedele satılık olduğu öğrenilmiştir. Değerlemeye konu taşınmaz konum bakımından avantajlıdır.(1122 ada 13 parsel)
| SATILIK | 450 .-M² |
2.450.000 TL .- |
5.444 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
Tel 0546 616 15 71
Taşınmazın bulunduğu bölgede Çukurkuyu Mahallesinde yer alan 9.140 m² kullanım alanlı Ticaret imarlı arsanın 112.000.000 TL bedele satılık olduğu öğrenilmiştir. (446 ada 1 parsel)
| SATILIK | 9140 .-M² |
112.000.000 TL .- |
12.254 | .-TL/M² | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
Tel 0535 102 06 80
Taşınmazın bulunduğu bölgede Geçit Mahallesinde yer alan 3091,39 m² kullanım alanlı Ticaret alanı imarlı arsanın 26.273.500 TL bedele satılık olduğu öğrenilmiştir. Değerlemeye konu taşınmaz konum bakımından avantajlıdır.
| SATILIK | 3091,4 .-M² |
26.273.500 TL .- |
8.499 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
Tel 0543 789 69 24
Taşınmazın yakın çevresinde konumlu 1+0, 55 m2 kullanım alanlı ofis için istenen fiyat 830.000 TL dir. Pazarlık payı bulunmaktadır.
| SATILIK | 55 .-M² |
830.000 TL .- |
15.091 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
| --------- | ------------ | --------------------- | -------- | --------- |
Taşınmazın yakın çevresinde konumlu 1+0, 35 m2 kullanım alanlı ofis için istenen fiyat 1.000.000 TL dir. Pazarlık payı bulunmaktadır.
| SATILIK | 35 .-M² |
1.000.000 TL .- |
28.571 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
Tel 0531 283 00 24
Emlak yetkilisi bahsi geçen bölgede zemin katta konumlu 190 m2 kullanım alanlı dükkan için istenen fiyat 4.000.000 TL dir. Pazarlık payı bulunmaktadır.
| SATILIK | 190 | M2 | 4.000.000 | .- | TL | 21.053 | .-TL/M2. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Tel 0531 266 88 86
Emlak yetkilisi bahsi geçen bölgede zemin katta konumlu 121 m2 kullanım alanlı dükkan için istenen fiyat 4.200.000 TL dir. Pazarlık payı bulunmaktadır.
| SATILIK 121 M2 |
4.200.000 TL .- |
34.711 | .-TL/M2. |
|---|---|---|---|
| ---------------------- | ----------------------- | -------- | ---------- |
RYGYO-2410215 ERZİNCAN 26
| ERZİNCAN BÖLGESİ OTEL ANALİZİ | |
|---|---|
| OTEL BİLGİSİ | ORTALAMA ODA FİYATI ( 1 KİŞİ/GECE ) |
| Grand Smile Hotel :4 yıldızlı otel | 3.240.-TL |
| Eliza Boutique Hotel : 4 yıldızlı otel | 2.669.-TL |
| Meva Hotel : 4 yıldızlı otel | 2.949.-TL |
| Hotel Grand Alemdar : 4 yıldızlı otel | 3.200.-TL |
Değerleme yapılan Hilton Garden Inn otelinde standart oda fiyatı tek kişi 2.990 TL, Çift kişi 4.095 TL, Suit oda fiyatı çift kişi 5.395 TL, Kral dairesi çift kişi 6.695 TL olduğu bilgisi alınmıştır. Toplu satışlar, yapılan indirimler vb. düşünülerek gerçekleşen ortalama oda fiyatı 2.400.-TL olarak öngörülmüştür. 2024 Yılı değerleme tarihine kadar doluluk oranının ~%50 olduğu şifahen öğrenilmiştir.
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) |
| SATIŞ FİYATI | 3.300.000 | 2.450.000 | 112.000.000 | 26.273.500 | |
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 6.748,17 | 465 | 450 | 9.140 | 3.091 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 7.097 | 5.444 | 12.254 | 8.499 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME | -40% | -40% | 0% | -10% | |
| İMAR KOŞULLARI | E=1.60 | ||||
| YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME |
30% | 30% | 10% | 20% | |
| FONKSİYON | TURİZM | KONUT | KONUT | TİCARET | TİCARET |
| FONKSİYONA İLİŞKİN | TESİS | ||||
| DÜZELTME | ALANI | 30% | 30% | 20% | 20% |
| MANZARA | |||||
| MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KONUM | |||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME | 30% | 30% | 0% | 20% | |
| DİĞER BİLGİLER | |||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN | REKLAM | ||||
| DÜZELTME | KABİLİYETİ | 20% | 20% | 0% | 20% |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -10% | -10% | |
| TOPLAM DÜZELTME | 60% | 60% | 20% | 60% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER | 12.090 | 11.355 | 8.711 | 14.705 | 13.598 |
| TAŞINMAZIN ARSA DEĞERİ TABLOSU | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Parselin Değeri (.-TL) | ||
| 994 70 6.748,17 12.090 |
81.585.375,30 | |||
| TAŞINMAZIN YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞERİ (.-TL) |
81.600.000,00 |
Değerleme konusu taşınmaz 994 Ada 70 Parsel için emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmış olup ulaşılabilen 4 adet emsal karşılaştırma tablosunda dikkate alınmıştır. Emsal taşınmazlar konum olarak taşınmaza göre daha kötü konumda olup, alanları nitelikli proje geliştirme için uygun büyüklükte değildir.
Taşınmazın olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak, değerleme konusu taşınmazın arsası için 12.090-TL/m² birim değer öngörülmüştür.
Değerlemeye konu 994 ada 70 parsel üzerindeki 1 adet "Hilton Grand Inn Otel" olarak kullanılmaktadır. Bu nedenle binanın tamamı bir bütün olarak değerlendirilmiş ve maliyet yöntemi kullanılmıştır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 2023 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyeti verileri kullanılmıştır. 2023 yılı birim maliyetleri; V/C (Oteller - 4 yıldızlı) yapı grubu için 12.450 TL/m² olarak belirlenmiştir.
2023 Emlak Vergisi Genel Tebliği'ne göre Otel için ortalama birim m² değeri 5.644.-TL/m²'dir. Bu yapı birim maliyetleri ilgili kurumlar tarafından genel olarak hazırlanıp ilan edilen değerlerdir. Görüldüğü üzere resmi olarak yayınlanan iki belgede de birim m² maliyetleri arasında farklılık bulunmaktadır. Yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Özel piyasa şartlarında özel pozlarla yeni birim fiyatlar düzenlenebilmektedir. Yapıların özelliklerine, kullanılan malzemelerin kalitesine göre birim m² maliyetlerinde değişiklikler olabilmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın özellikleri, mevcut piyasa koşulları düşünüldüğünde taşınmaz inşaat birim maliyeti 25.000.-TL/m² birim değer öngörülmüştür. Arsa değeri üzerine, yapı birim maliyetleri eklenmiş ve değer arttırıcı unsurların arsa+bina değerinin ~%15-20'si kadar olacağı öngörülmüştür.
| MALİYET YAKLAŞIMINA GÖRE 994 ADA 70 PARSEL PARSELİN YASAL DURUM DEĞER TABLOSU |
|||
|---|---|---|---|
| 994 Ada 70 Parsel | Alanı (m²) | Birim m² Değeri (.-TL/m2) |
Toplam Değeri (.-TL) |
| Arsa Değeri | 81.600.000 | ||
| Otel Değeri | 10.823,00 30.000 |
||
| Değere Arttırıcı Unsurlar (Girişimci Karı, çevre düzeni vb) |
81.260.000 | ||
| TOPLAM YUVARLATILMIŞ DEĞER | 487.550.000 |
Bu yaklaşımda gayrimenkullerin yıllık getirdiği gelirler veya gayrimenkulde en etkin ve verimli kullanım ile geliştirilecek projenin yıllara yaygın olarak nakit akışları hesaplanır. Hesaplanan net işletme gelirleri, indirgeme oranı ile indirgenerek, konu gayrimenkullerin net bugünkü değerleri hesaplanır. 994 Ada 70 parsel otel olarak kullanılmaktadır.
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır:
Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli TL cinsinden üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli sabit faizli devlet tahvilinin faizinin son üç yıllık ortalaması yaklaşık %20,00 civarındadır.
Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.
Söz konusu taşınmazın tercih edilen bölgede yer alması vb. özellikleri ile ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %7,00 olarak kabul edilmiştir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:
% 20,00 Risksiz Oran
Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı yuvarlatılmış olarak %27,00 olarak kabul edilmiştir
Değerleme konusu otel için gelir yöntemi kullanılmıştır. Tesis için nakit akım tablosunda 10 yıl boyunca faaliyette kalması planlanmıştır. Otel işletmesinden yıllık gelir tabloları, kurumlar vergisi beyannameleri vb. gelir bilgileri kısmen temin edilebilmiştir. Bu kapsamda gelir yönteminde öngörüye dayalı verilere yer verilmiştir. Otel yıl boyu hizmet vermekte olup Turizm İşletme Belgesine göre 122 odalıdır.
2020 yılında dünyada ve ülkemizde yaşanan Covid-19 salgın hastalık nedeni ile alınan tedbirler kapsamında oteller belirli sürelerde kapalı kalmış olup, turist akışı da azalmıştır. Doluluk oranı 2024 yılının ilk 11 ayı için ~%50,05 olarak belirtilmiş olup hesaplamada doluluk oranı %50 alınmış, gelecek dönemlerde artacağı öngörülmüştür.
Otel fiyatları oda-kahvaltı sistemde olacak şekilde öngörülmüştür. Müşteriden temin edilen bilgilere göre 2024 yılı ortalama oda fiyatı ~2.300.-TL'dir. Bölgede yer alan diğer oteller, gerçekleşen kiralama gelirleri incelenmiş gecelik oda fiyatı geçmiş dönem için 2.300.-TL olarak öngörülmüştür. Gelecek dönemlerde enflasyon oranına oda fiyatlarının artacağı öngörülmüştür.
Tarafımızca yapılan araştırmalar ve tecrübelerimiz doğrultusunda ekstra harcama olarak nitelendirilen konferans salonu ve diğer gelirlerin oluşturuduğu diğer gelirlerin, konaklama gelirlerinin %7'si oranında olacağı varsayılmıştır.
Otel içinde yer alan restaurant, yeme –içme diğer gelirler kalemlerinde yer alacağı varsayılmıştır. Ekstra yiyecek içeçek gelirlerin konaklama gelirlerinin %20'si oranında olacağı ve konaklama gelirlerindeki artışa paralel olarak artacağı varsayılmıştır.
Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır. Tesisin kar marjının yıllık %45 olacağı öngörülmüş ve yıllar itibariyle bu değerde sabit kalacağı varsayılmıştır.
Yenileme giderinin her yıl toplam gelirlerin %4'ü oranında olacağı kabul edilmiştir.
Otelin devam eden 10 yıl sonunda oluşan artık değer, tesisin kendisini % 7,00 kapitalizasyon oranı ile amorti edeceği öngörüsü ile belirtilenmiştir.
| 994 Ada 70 Parsel İçin Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine Göre Toplam Net Bugünkü Değer |
|||
|---|---|---|---|
| 631.179.700 OTEL İŞLETMESİNİN NET BUGÜNKÜ DEĞERİ (.-TL) |
|||
| OTEL İŞLETMESİNİN YUVARLATILMIŞ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ (.-TL) |
631.180.000 |
| İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI TABLOSU (ERZİNCAN HILTON OTEL) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| OTELİN ADI | TESİSİN İŞLETME SINIFI | 5 YILDIZ | ÇALIŞMA PRENSİBİ | ODA KAHVALTI | ||||||
| 365 Açık Kalan Gün Sayısı |
||||||||||
| 122 Oda Sayısı |
||||||||||
| 152 44.530 Yıllık Oda Kapasitesi Yatak Sayısı |
||||||||||
| 2.300 Ortalama Gecelik Oda Fiyatı |
||||||||||
| 7,0% Ekstra Yiyecek İçecek Geliri Oranı Diğer Gelir Oranı |
||||||||||
| 20,0% 7,0% Kapitalizasyon Oranı |
||||||||||
| 4,0% Yenileme Gideri Oranı |
||||||||||
| YILLAR | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| GEÇMİŞ DÖNEM FAALİYET GÖSTERGELERİ |
||||||||||
| 44.530 Yıllık Oda Kapasitesi |
44.530 | 44.530 | 44.530 | 44.530 | 44.530 | 44.530 | 44.530 | 44.530 | 44.530 | 44.530 |
| 50% Kapasite Kullanım Oranı (%) |
50% | 55% | 60% | 65% | 70% | 75% | 75% | 75% | 80% | 80% |
| 22.265 Satılan Oda Adedi (Konaklama) |
22.265 | 24.492 | 26.718 | 28.945 | 31.171 | 33.398 | 33.398 | 33.398 | 35.624 | 35.624 |
| GELİRLER ( TL) | ||||||||||
| 2.300 Oda Başına Konaklama Geliri ( TL) |
3.105,00 | 4129,65 | 5368,55 | 6710,68 | 8052,82 | 9260,74 | 10186,81 | 11205,50 | 12326,05 | 13558,65 |
| Konaklama Gelir artış Oranı | 35% | 33% | 30% | 25% | 20% | 15% | 10% | 10% | 10% | 10% |
| Toplam Konaklama Geliri ( TL) | 69.132.825 | 101.141.323 | 143.436.785 | 194.237.313 | 251.014.374 | 309.285.568 | 340.214.125 | 374.235.538 | 439.103.031 | 483.013.334 |
| Otel Diğer Gelirler ( TL) | 4.839.298 | 7.079.893 | 10.040.575 | 13.596.612 | 17.571.006 | 21.649.990 | 23.814.989 | 26.196.488 | 30.737.212 | 33.810.933 |
| Ekstra Yiyecek İçecek Geliri ( TL) | 13.826.565 | 20.228.265 | 28.687.357 | 38.847.463 | 50.202.875 | 61.857.114 | 68.042.825 | 74.847.108 | 87.820.606 | 96.602.667 |
| İŞLETME GELİRLERİ ( TL) | 87.798.688 | 128.449.480 | 182.164.717 | 246.681.388 | 318.788.255 | 392.792.672 | 432.071.939 | 475.279.133 | 557.660.849 | 613.426.934 |
| Olağan Dışı Gelirler (Artık Değer) TOPLAM GELİRLER ( TL) |
87.798.688 | 128.449.480 | 182.164.717 | 246.681.388 | 318.788.255 | 392.792.672 | 432.071.939 | 475.279.133 | 557.660.849 | 3.505.296.766,43 4.118.723.701 |
| İŞLETME GİDERLERİ ( TL) | ||||||||||
| 45% GOP (%) |
45% | 45% | 45% | 45% | 45% | 45% | 45% | 45% | 45% | 45% |
| Genel Faaliyet Giderleri ( TL) | 48.289.278 | 70.647.214 | 100.190.595 | 135.674.763 | 175.333.540 | 216.035.969 | 237.639.566 | 261.403.523 | 306.713.467 | 337.384.814 |
| 2% Emlak Vergisi,Çevre Temizlik Vergisi vb. |
1.755.974 | 2.335.445 | 3.036.079 | 3.795.098 | 4.554.118 | 5.237.236 | 5.760.959 | 6.337.055 | 6.970.761 | 7.667.837 |
| 2% Sigorta Gideri |
1.755.974 | 2.335.445 | 3.036.079 | 3.795.098 | 4.554.118 | 5.237.236 | 5.760.959 | 6.337.055 | 6.970.761 | 7.667.837 |
| SABİT GİDERLER ( TL) | 51.801.226 | 75.318.104 | 106.262.752 | 143.264.960 | 184.441.776 | 226.510.441 | 249.161.485 | 274.077.633 | 320.654.988 | 352.720.487 |
| 4% Yenileme Gideri ( TL) |
3.511.948 | 4.670.890 | 6.072.157 | 7.590.197 | 9.108.236 | 10.474.471 | 11.521.918 | 12.674.110 | 13.941.521 | 15.335.673 |
| TOPLAM GİDERLER ( TL) | 55.313.173 | 79.988.994 | 112.334.909 | 150.855.157 | 193.550.012 | 236.984.912 | 260.683.403 | 286.751.743 | 334.596.510 | 368.056.160 |
| NET NET NAKİT AKIŞI ( TL) | 32.485.514 | 48.460.486 | 69.829.808 | 95.826.232 | 125.238.243 155.807.760 | 171.388.536 | 188.527.389 | 223.064.340 | 3.750.667.540 | |
| 27,00% Yatırımın Net Bugünkü Yuvarlatılmış Yatırımın Net Bugünkü Değeri ( TL ) İndirgeme Oranı (%) |
DEĞERLEME TABLOSU | |
|---|---|---|
| 631.179.700 | ||
| Değeri ( TL ) | 631.180.000 |
994 ada 70 parsel üzerinde bulunan otel mevcut durumu en etkin ve kullanım şekli olacaktır.
Değerlemeye konu olan taşınmazın toplam değerleri 2 farklı yöntem ile hesaplanmış olup elde edilen değerler aşağıdaki gibidir.
| ■ | Maliyet Yaklaşımı Yöntemine Göre; | |
|---|---|---|
| TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 487.550.000,00 | |
| ■ | Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine Göre | |
| TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 631.180.000,00 |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin
değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. İki değerin birbirine yakın olduğu görülmektedir. Taşınmazın gelir getiren bir mülk olması nedeni ile sonuç kısmına Gelir İndirgeme Yöntemi ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu 994 ada 70 parsel ana gayrimenkul olup, bütün olarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Taşınmaz için ruhsat ve iskan belgesinin alındığı görülmüştür. Tapu niteliği "Altı Katlı Betonarme Otel ve Arsası" olarak cins değişikliği yapılara yasal süreç tamamlanmıştır.
Parsel üzerinde yer alan otel binasının konumu, özellikleri, marka değeri göz önünde bulundurularak kira çarpanının 180-240 ay civarında olabileceği öngörülmüştür. Taşınmazın aylık kirasının ~2.500.000.-TL olabileceği öngörülmüştür.
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
- 6.5.9 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22-1 b maddesinde "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir. Taşınmazın inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmıştır. Tapu niteliğinin mevcut ile uyumlu olduğu görülmüştür. Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Taşınmazlara dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmazlü üzerinde portföye alınmasını etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüştür. Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, bu söz konusu taşınmazın "Bina" olarak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde bulunnmasında bir sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Rapor konusu mülkiyeti REYSAŞ GYO A.Ş.' ne ait olan taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, mimari özelliği, inşai kalitesi, altyapı ve ulaşım olanakları, binanın ya da arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda; taşınmazın
tarihli toplam değeri için ; 31.12.2024
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
kıymet takdir edilmiştir.
Berrin KURTULUŞ SEVER 401732
Değerleme Uzmanı
Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ
Lisans No: Lisans No: 405453
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.