Regulatory Filings • Jan 7, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
ANKARA İLİ, SİNCAN İLÇESİ, AHİ EVRAN MAHALLESİ, 96 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMDEN OLUŞAN PROJENİN
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.12.2024 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
3.12.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2025 |
| RAPOR NO | RYGYO-2410153 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
| DEĞERLEME KONUSU | 96 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMDEN OLUŞAN PROJE |
| DEĞERLEME ADRESİ | AHİ EVRAN MAHALLESİ, AHİ MESUD BULVARI, NO: 291 SİNCAN/ANKARA |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Ozan ALDOĞAN- Değerleme Uzmanı (Lisans No: 409553) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405453) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401732) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
RYGYO-2410153 SİNCAN 3
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 96 adet bağımsız bölümden oluşan projenin değerleme tarihindeki pazar değerinin ve tamamlanması durumundaki bugünkü değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 96 adet bağımsız bölümden oluşan projenin değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin ve tamamlanması durumundaki bugünkü değerinin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410153 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Ozan ALDOĞAN Değerleme Uzmanı olarak raporun hazırlanmasında, Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Değerleme Uzmanı olarak raporun kontrol edilmesinde, Berrin KURTULUŞ SEVER Sorumlu Değerleme Uzmanı olarak raporun onaylanmasında görev almıştır.
Söz konusu taşınmazlar için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan hazırlanan rapor bilgileri aşağıdaki gibidir.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2310110 | ||
| Rapor Tarihi | 30.12.2023 | ||
| Rapor Konusu | 96 adet bağımsız bölümden oluşan projenin değerleme tarihindeki pazar değerinin ve tamamlanması durumundaki bugünkü değeri |
||
| Raporu Hazırlayanlar | Ozan ALDOĞAN Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
295.015.000 |
| 415 ADA 30 PARSEL | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İli | : | ANKARA | ||||||
| İlçesi | : | SİNCAN | ||||||
| Bucağı | : | |||||||
| Mahallesi | : | AHİ EVRAN | ||||||
| Köyü | : | |||||||
| Sokağı | : | |||||||
| Mevkii | : | |||||||
| Pafta No | : | 73 | ||||||
| Ada No | : | 415 | ||||||
| Parsel No | : | 30 | ||||||
| Alanı | : | 13.847,00 m² |
||||||
| Vasfı | : | ARSA | ||||||
| Sınırı | : | |||||||
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ V (1/1) |
||||||
| Tipi | : | Kat İrtifakı | ||||||
| Blok | : | |||||||
| Kat | : | |||||||
| Bağımsız Böl. | : | |||||||
| Niteliği | : | |||||||
| Arsa Pay | : | EK-1 MÜLKİYET LİSTESİ | ||||||
| Yevmiye | : | |||||||
| Cilt No | : | |||||||
| Sayfa No | : | |||||||
| Tapu Tarihi | : |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 01.11.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden müşteri tarafından alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
Taşınmazların tamamı üzerinde;
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili beyanın taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazların son üç yıllık dönemde 01.03.2022 tarih ve 12725 yevmiye ile Kat irtifakı tesisi yapılmıştır.
Sincan Belediyesi'nden alınan imar durumuna göre 415 Ada 30 Parsel; 26.05.1981 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında, "Küçük Sanayi Alanı, KAKS: 1,00, TAKS: 0.50, Hmax: 2 Kat" biçimindedir.
Son üç yıl içerisindeki imar planında değişiklik bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu parsel üzerinde yer almakta olan yapılara ait;
15.12.2021 tarih ve 2021/496 sayılı yeni yapı ruhsatı bulunmaktadır. Yeni yapı ruhsatı sanayi amacıyla 96 bağımsız bölüm yol altı 1, yol üstü 2 olmak üzere 3 kat ve 16.343,64 m² kapalı alan için verilmiştir.
18.05.2022 tarih ve 2022/271 sayılı isim değişikliği yapı ruhsatı bulunmaktadır. Ruhsat sanayi amacıyla 96 bağımsız bölüm yol altı 1, yol üstü 2 olmak üzere 3 kat ve 16.343,64 m² kapalı alan için verilmiştir.
06.11.2023 tarih ve 2023/446 sayılı tadilat ruhsatı bulunmaktadır. Tadilat ruhsatı Depo amacıyla 96 bağımsız bölüm yol altı 1, yol üstü 2 olmak üzere 3 kat ve 16.446,56 m² kapalı alan için verilmiştir.
* Onaylı mimari projesi Sincan Belediyesinden temin edilmiş ve incelenmiştir.
| RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA / PARSEL NO |
TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | SANAYİ ALANI |
ORTAK ALAN |
TOPLAM ALANI (M2) |
|
| 415/30 | 15.12.2021 2021/496 Yeni Yapı | Sanayi | 96 | 1 | 2 | 3 | 3A | 12.753,84 | 3.589,80 | 16.343,64 | |||
| 415/30 | 18.05.2022 2022/271 İsim Değ. | Sanayi | 96 | 1 | 2 | 3 | 3A | 12.753,84 | 3.589,80 | 16.343,64 | |||
| 415/30 | 6.11.2023 2023/446 Tadilat | Sanayi | 96 | 1 | 2 | 3 | 3A | 12.753,84 | 3.692,72 | 16.446,56 |
Parsel üzerinde inşa edilecek proje için tadilat yapı ruhsatı bulunmaktadır. Mevcut inşaat görülmüştür. Genel olarak kaba inşaat tamamlanmış, doğramaları takılmış, ince işçiliklerin devam etmekte olduğu görülmüştür. Alınan bilgiler, yerinde yapılan incelemeye göre ortalama fiziki ilerleme yüzdesi yaklaşık %99 olarak belirlenmiştir.
Yeni Rönesans Yapı Denetim Limited Şirketi
,
Yeniçağ Mahallesi, Ragıp Tüzün Caddesi, Alemdar İş Merkezi, No: 136/116 Yenimahalle/Ankara
Proje için takdir edilen değer tamamen mevcut projeye ilişkin olup, projede değişiklik yapılması, farklı bir projenin uygulanması durumunda değer değişebilecektir.
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu binaya ait enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz; Ankara İli, Sincan İlçesi, Ahi Evran Mahallesi, 415 ada 30 parsel 13.847 m² yüz ölçümüne sahiptir. Ana gayrimenkul "ARSA" niteliğindedir. Parsel üzerinde bodrum, zemin ve 1 normal kat olmak üzere 3 kat ve 96 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu bölge, genel itibariyle ayrık nizamlı 1-2 katlı sanayi alanı tarzı yapılaşmaların mevcut olduğu bölge içerisinde yer almaktadır. Bölge; işyeri büyüklüklerine bağlı olarak, küçük ve orta ölçekli işletmeler tarafından küçük sanayi atölyeleri veya şirket merkezi amaçlı olarak talep görmektedir. Ayaş Ankara Yoluna yakın olması, Anadolu Otoyoluna bağlantı kolaylığı, özellikle üst gelir gruplarından yatırım amaçlı talep görmektedir. Değerlemeye konu taşınmazın yer aldığı bölgede imar yolları açılmış olup altyapı ve ulaşım sorunu bulunmamaktadır.
Taşınmaz, Ankara İli, Sincan İlçesi, Ahi Evran Mahallesi, Ahi Mesud Bulvarı, No:291 adresinde, 415 ada 30 parsel üzerinde yer almaktadır. Taşınmaz konum olarak; Ankara Ayaş Yoluna 2,77 km, Anadolu Otoyoluna, Ahi Evran Organize Sanayi Sitesine ve Sincan Merkezine yakın mesafede yer almaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz; Ankara İli, Sincan İlçesi, Ahi Evran Mahallesi, 415 ada 30 parsel 13.847 m² yüz ölçümüne sahiptir. Ana taşınmaz "Arsa" niteliğindedir.
Projesine göre parsel üzerinde bodrum, zemin ve 1 normal kattan oluşmakta olan 3 katlı yapı bulunmaktadır. Yapı projesine göre toplam yaklaşık brüt 16.446,56 m² alana sahip olup, Binada 96 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.
Zemin katta yer almakta olan 1 ila 12, 15 ila 54 numaralı bağımsız bölümler asma katlı imalathane, 13 ve 14 numaralı bağımsız bölümler imalathane niteliğindedir.
Parsel üzerinde yer almakta olan yapı inşaat halinde olup, alınan bilgiler, yerinde yapılan incelemeye göre ortalama fiziki ilerleme yüzdesi yaklaşık %99 olarak belirlenmiştir.
Taşınmazlar için alınmış olan ruhsat belgesinin 5 yıllık süresinin dolmamış olması nedeniyle mevzuat kapsamında 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir.
Ankara, Türkiye'nin başkenti olan ildir. Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve Batı Karadeniz Bölgesi'nde kalan kuzey kesimleri hariç, büyük bölümü İç Anadolu Bölgesi'nde yer alır. Yüzölçümü olarak ülkenin üçüncü büyük ilidir. Yüzölçümü 30.715 km² olan Ankara'nın ortalama olarak deniz seviyesinden yüksekliği 890 m.'dir. Bolu, Çankırı, Kırıkkale, Kırşehir, Aksaray, Konya, Eskişehir illeri ile çevrilidir.
Ankara'nın başkent ilan edilmesinin ardından şehir hızla gelişmiş ve buna paralel olarak il de günümüzde Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır. Ancak, ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır, tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır. Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım-haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır. Türkiye'nin en çok sayıda üniversiteye sahip ili olan Ankara'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katıdır. Bu eğitimli nüfus, teknoloji ağırlıklı yatırımların gereksinim duyduğu iş gücünü oluşturur. İlin ulaşım altyapısı başkent eksenlidir; buradan otoyollar, demiryolu ve hava yoluyla Türkiye'nin diğer şehirlerine ulaşılır.
Ankara, doğuda Kırşehir ve Kırıkkale; batıda Eskişehir; kuzeyde Çankırı; kuzeybatıda Bolu ve güneyde Konya ve Aksaray illeri ile çevrilidir. Ankara, Orta Anadolu'nun kuzeybatısında bulunan Kızılırmak ve Sakarya nehirlerinin kollarının oluşturduğu ovalarla kaplı bir bölgedir. Bu bölgede orman alanları ile step ve bozkır alanlarını bir arada görmek mümkündür. Akarsu boylarında sıralar halinde görülen iğde, söğüt ve kavak ağaçları step içerisinde yer alır. Genel olarak Karasal İklimin hüküm sürdüğü Ankara'da, kışlar soğuk ve kar yağışlı, yazlar ise sıcak ve kuraktır. Yağışlar en çok ilkbahar mevsimindedir. Karın yerde kalma süresi ortalama 62 gündür. Gece ile gündüz, yaz ile kış mevsimi arasında önemli sıcaklık farkları bulunur. En sıcak aylar Temmuz (ortalama 23,4 °C) ve Ağustos (ortalama 23,9 °C), en soğuk aylar ise Ocak (ortalama 0,6 °C) ve Şubat (ortalama 1 °C) olarak belirlenmiştir.
Harita 1 - Ankara'nın Konumu
İlin, en yüksek noktasını 2.015 m. yüksekliğindeki Elmadağ Dağı, en geniş ovasını 3.789 km²'lik yüzölçümü ile Polatlı Ovası, en büyük gölünü yaklaşık 490 km²'lik yüzölçümü (İl içi) ile Tuz Gölü, en uzun akarsuyunu yaklaşık 151 km.lik (İl içi) uzunluğu ile Sakarya Nehri, en büyük barajını 83,8 km².lik yüzölçümü ile Sarıyar Barajı oluşturmakta olup, il geneli itibarıyla 14 doğal göl, 136 sulama göleti ve 11 baraj bulunmaktadır. İlçeleri Akyurt - Altındağ - Ayaş - Bala - Çankaya - Çubuk - Elmadağ - Etimesgut - Gölbaşı - Kalecik - Kazan - Keçiören - Mamak - Pursaklar - Sincan - Yenimahalle - Beypazarı - Çamlıdere - Evren - Güdül - Haymana - Kızılcahamam - Nallıhan - Polatlı - Şereflikoçhisardır. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Ankara'nın Toplam Nüfusu 5.803.482 kişidir.
Ankara nüfusunun dörtte üçü hizmet sektöründe çalışmaktadır ve bu sektör ilin gayrisafi hasılasında en büyük paya sahiptir. Bu sektörün bu kadar gelişmesinin nedeni, göçle gelen nüfusa isthidam sağlayacak kadar büyük sanayinin bulunmamasıdır. Ankara il genelinde toprakların %60'ı tarım alanı olarak kullanılmaktadır. Ankara'da yapılan tarım daha çok tarla ürünlerine dayanır. Konya'dan sonra Türkiye'nin ikinci büyük tahıl (buğday) ambarıdır. Geniş ekim alanına sahiptir. Buğdaydan başka, yulaf, arpa, baklagiller, sanayi bitkileri, şeker pancarı, yumru bitkiler, sebze ve meyve çeşitleri, patates oldukça çok yetiştirilir. Sakarya ve buna dökülen akarsuların vadilerinde pirinç ekilir. Armudu ve üzümü meşhurdur. Polatlı, Haymana, Ş. Koçhisar, Bala ve Çubuk'ta buğday ekimi yaygındır. Arpa, yulaf, şekerpancarı, kavun, karpuz ve sebze üretimi de tarımda çok önemli bir yer tutar. Fasulye, yem bitkileri, mercimek, çeltik, ayçiçeği yetiştirilir. Meyvacılık pek yaygın değilse de armut, elma, kayısı, kiraz, vişne, erik ve ceviz gibi meyvalar yetiştirilir. En çok yetiştirilen meyve üzümdür.
Sincan, coğrafi konum olarak Ankara"nın kuzeybatısında yer almaktadır. Kuzeydoğusunda Kazan; doğusunda Yenimahalle ile Etimesgut; güneyinde Yenimahalle, güneybatısında Polatlı, güneydoğusunda Gölbaşı; batı, kuzeybatı ve kuzeyinde de Ayaş ilçeleri ile sınırlanmış durumdadır. Sincan'ın ilk yerleşik tarihi ve uğradığı değişimler hakkında belgeye dayanan kesin bilgiler bulunmamaktadır. Sincan ile ilgili ilk belge 31.12.1892 yılında İstanbul-Bağdat tren yolunun Sincan köyden geçmesi ile başlar. Sincan çevresinde yapılan bazı kazılarda Selçuklulara ait eserlerin bulunması XI. Yüzyılda Sincan ve çevresinde yerleşim olduğuna dair önemli ipuçları vermektedir. 1926 Devlet Demir Yolları arşivlerinde Hattın devamında 8-10 hanelik bir köy, hatta yakın olan bir de cami var şeklinde yazılmaktadır.
Cumhuriyetin ilk yıllarında 28 hane ve 1 mescitten ibaret olan Sincan 1935 Yılında yapılan nüfus sayımında Sincan'ın nüfusu 305 kişi olarak tespit edilmiştir. Sincan'ın bilinen tarihi ise 1936 yılında Ankara Valiliği tarafından örnek köy olarak planlanıp, 1938 yılında ise Romanya'dan gelen 100 göçmen ailesinin yerleştirilmesi ile başlamaktadır. 1950 yılında nüfusu 1258'e ulaşmıştır.
Sincan İstanbul-Ankara Tren yolu ile Ankara-Beypazarı-Ayaş Devlet Karayolu üzerinde olması nedeniyle kısa zamanda hızlı bir şekilde gelişmiş olup buna paralel olarak 1956 yılında Yenimahalle İlçesine bağlı Bucak Merkezi haline dönüştürülmüş ve aynı yıl içinde de Belediye teşkilatı kurulmuştur. 30.11.1983 tarih ve 2963 Sayılı Yasa ile Sincan İlçe haline dönüştürülmüştür Bakanlar Kurulu'nun 08.03.1988 gün ve 88/12721 sayılı kararı ile Ankara Büyükşehir Belediyesi sınırları içine alınmıştır. 2023 yılı TUİK verilerine göre Sincan nüfusu 2023 yılına göre 571.889. Bu nüfus, 292.836 erkek ve 279.053 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %51,21 erkek, %48,79 kadındır.
Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki 5747 Sayılı Kanunun 2 nci maddesi gereğince İlçeye bağlı Yenikent İlk Kademe Belediyesi ile, Polatlı İlçesine bağlı Temelli İlk kademe Belediyesi tüzel kişilikleri kaldırılarak mahalleleri ile birlikte Sincan İlçesine Katılmıştır.(Aynı yasanın geçici 2.maddesi gereğince tüzel kişiliği ilk Mahalli İdareler Genel seçimi yapılan.29.03.2009 tarihi itibarı ile sona ermiştir.) Böylelikle Sincan ilçesi 57 mahalleye ulaşmıştır (13 mahalle Yenikent İlk Kademe Belediyesinden, 15 mahalle ise Temelli İlk Kademe Belediyesinden) .
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| E | 2 5 1 9 7 8 9 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| H | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| $\mathbf{III}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6, 5 | |
| $W^{(r)}$ | 8 5 2 7 6 8 3 | 307 925 | 241.9 | 4,6 | |
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 |
| н | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Pandemi etkilerinin azalmasıyla birlikte 2022 yılında başlayan kiralama ve satın alma faaliyetlerindeki canlılık 2024 yılının ilk yarısında da 2023 yılına benzer bir şekilde seyretti. Pandemi öncesi seviyelere ulaşan üretim faaliyetleri ve özellikle 2022 yılında başlayan e-ticaret hacmindeki büyümenin 2024 yılında da 2023 yılındakine benzer bir eğilim ile devam
etmesiyle birlikte, üretim tesislerine ve şehir lojistiğine (son kilometre lojistiği) olan talep artmaya devam ediyor. Bu gelişmeler ışığında Türkiye, Çin'e alternatif bir üretim merkezi olarak öne çıkmaya devam ediyor.
Endüstriyel piyasa araştırmamız, İstanbul ve yakın çevresinde 8 alt bölgede incelenmektedir. İncelenen bölgeler, Asya Yakası'nda Dudullu ve Tuzla, Avrupa Yakası'nda Esenyurt-Kıraç ve Silivri bölgeleridir. Ayrıca Gebze ve Dilovası ilçelerini içeren Kocaeli ili ile Çerkezköy ve Çorlu ilçelerini içeren Tekirdağ ili de endüstriyel bölgeler içinde incelenmektedir.
İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasında mevcut stokun %58'sini toplam 5.714.551m² büyüklüğündeki kiralanabilir alan oluşturuyor. Toplam stokun %32'si Gebze bölgesinde bulunurken; bu bölgeyi %28 ile Esenyurt-Kıraç ve %17 ile Tuzla bölgeleri takip ediyor. (Colliers Araştırma Raporu, 2024 İlk Yarı)
İmalat PMI endeksi, yılın ikinci çeyreği boyunca nötr 50 değerinin altında seyrederek, zayıflayan talebin üretim, istihdam ve satın alma faaliyetlerini azaltmasıyla Ağustos 2024'te 47,8 olarak kaydedilmiştir.
• İstanbul ve Kocaeli lojistik pazarlarında mevcut arz geçen yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında sınırlı bir artış göstererek, 11,3 milyon m2 seviyesine yükselmiştir.
• Sessiz geçen ilk çeyreğin ardından, devam eden müzakerelerin sonuçlanmasıyla, toplam lojistik depo kiralama işlem hacmi, üç kattan fazla artış göstererek yaklaşık 189 bin m2 olarak kaydedilmiştir. 3. Parti Lojistik şirketleri toplam kiralama işlemlerinde %55 pay ile ilk sıraya yerleşirken, beyaz eşya kategorisi %24 ve perakende %21 pay ile sıralamayı takip etmiştir.
• Yüksek inşaat ve arsa maliyetleri, güçlü talebin yanında kira gelirlerinde süregelen yükselişe rağmen, geliştiricilerin getiri beklentisi üzerinde baskı oluşturmaya devam etmektedir. Diğer yandan, kiracıların daha büyük alanlara yönelik güçlü talebi paralelinde 2024'ün ilk yarısında kiralanan alanların ortalama büyüklüğü yaklaşık 27.000 m² seviyesinde gerçekleşirken, son 5 yılın ortalaması olan 14.500 m²'nin oldukça üzerinde kaydedilmiştir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Sincan Belediyesi İmar Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
* Niteliği nedeni ile kısıtlı alıcı kitlesine hitap ediyor olması
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Taşınmazın değerinin tespitinde
Satılık Emsaller
Tel 0 541 807 97 88
Konu taşınmaz ile aynı bulvar üzerinde yer alan 418 Ada 10 Parsel E:0,70, küçük sanayi alanı imarlı 1.488 m² yüzölçümüne sahip arsanın 788 m²'lik hissesi 10.000.000,00 TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 788 10.000.000 12.690
Tel 0 533 016 06 69
Akşemsettin Mahallesinde, Ayaş Ankara Yoluna cepheli konumda yer alan 4037 Ada 8 Parsel E:0,50, konut dışı çalışma alanı imarlı 10.730 m² yüzölçümüne sahip arsaya 211.000.000,00 TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 10730 211.000.000 19.664
Tel 0 530 281 13 03
Konu taşınmaza yakın konumda, yer alan 102488 Ada 8 Parsel E:1,00, küçük sanayi alanı imarlı 503 m² yüzölçümüne sahip arsaya 7.950.000,00 TL istenilmektedir. Emsalin konumu daha kötüdür.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 503 7.950.000 15.805
Tel 0 532 618 36 85
Konu taşınmaza yakın konumda yer alan 792 Ada 16 Parsel E:1,05, Konut alanı imarlı 410 m² yüzölçümüne sahip arsaya 10.000.000,00 TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 410 10.000.000 24.390
Tel 0 537 406 40 57
Konu taşınmaza yakın konumda yer alan E:1,00, küçük sanayi alanı imarlı 877 m² yüzölçümüne sahip arsaya 9.000.000,00 TL istenilmektedir. Emsal taşınmazın konumu ve alanı itibariyle tercih edilirliğinin düşük olacağı kanaatine varılmıştır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 877 9.000.000 10.262
Tel 0 554 700 09 97
Konu taşınmaza yakın konumda yer alan E:1,00, küçük sanayi alanı imarlı 1.609 m² yüzölçümüne sahip arsaya 18.750.000,00 TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 1609 18.750.000 11.653
Tel 0 532 351 29 53
Konu taşınmaz ile aynı bulvar üzerinde Oto Mahal Projesi içerisinde bulvara cephe ve köşe konumda yer alan, zemin kat 85 m² asma katı 55 m² olmak üzere toplam 140 m² büyüklüğündeki dükkan için 13.000.000,00 TL istenilmektedir. Uzun süredir satışta olduğu bilinmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² 92.857 SATILIK 140 13.000.000
Tel 0 530 409 38 95
Konu taşınmaz ile aynı bulvar üzerinde Oto Mahal Projesi içerisinde yer alan, zemin kat 80 m² asma katı 50 m² olmak üzere toplam 130 m² büyüklüğündeki dükkan için 6.000.000,00 TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 130 6.000.000 46.154
Tel 0 507 152 53 63
Konu taşınmaz ile aynı bulvar üzerinde Oto Mahal Projesi içerisinde yer alan, zemin kat 80 m² asma katı 50 m² olmak üzere toplam 130 m² büyüklüğündeki dükkan için 5.690.000,00 TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 130 5.690.000 43.769
Tel 0 507 016 99 03
Konu taşınmaz ile aynı bölgede, Sehaş Aren Projesi içerisinde, yer alan 80 m² büyüklüğündeki imalathane / dükkan için 7.500.000,00 TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 7.500.000 80 93.750
Tel 0 532 564 18 91
Konu taşınmaz ile aynı bölgede, Sehaş Aren Projesi içerisinde, yer alan 81 m² büyüklüğündeki imalathane / dükkan için 6.000.000,00 TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 74.074 81 6.000.000
Tel 0 536 664 56 57
Konu taşınmaz ile aynı bölgede, Sehaş Aren Projesi içerisinde, 1. katta yer alan 65 m² büyüklüğündeki imalathane / dükkan için 2.650.000,00 TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² 65 2.650.000 40.769 SATILIK
Tel 0 532 213 37 61
Konu taşınmaz ile aynı bölgede, Sehaş Aren Projesi içerisinde, zemin katta yer alan 100 m² büyüklüğündeki imalathanenin aylık kirası için 45.000,00 TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 100 45.000 450
Tel 0 532 658 51 86
Konu taşınmaz ile aynı bölgede, Sehaş Aren Projesi içerisinde, zemin katta yer alan 80 m² büyüklüğündeki imalathanenin aylık kirası için 45.000,00 TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² 45.000 563 KİRALIK 80
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 415 ADA 30 PARSEL) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (6) | ||||
| SATIŞ FİYATI | 10.000.000 | 211.000.000 | 7.950.000 | 10.000.000 | 18.750.000 | |||||
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |||||
| ZAMAN | ||||||||||
| DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| ALAN | 13.847,00 | 788 | 10.730 | 503 | 410 | 1.609 | ||||
| BİRİM M² DEĞERİ | 12.690 | 19.664 | 15.805 | 24.390 | 11.653 | |||||
| ALANA İLİŞKİN | ||||||||||
| DÜZELTME | -18% | 0% | -20% | -20% | -12% | |||||
| NİTELİĞİ NİTELİĞİNE |
ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ||||
| İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| İMAR DURUMU | E=1.00 KÜÇÜK |
E=1.00 KÜÇÜK SAN. |
E=0.50 K.D.K.Ç. |
E=1.00 KÜÇÜK SAN. |
E=1.05 KONUT |
E=1.00 KÜÇÜK SAN. |
||||
| İMAR DURUMUNA İLİŞKİN |
SAN. | 0% | 15% | 0% | 15% | 0% | ||||
| DÜZELTME KONUM |
||||||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | -5% | 20% | 15% | 20% | |||||
| DİĞER BİLGİLER | HİSSELİ | |||||||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
35% | |||||||||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-8% | -8% | -8% | -8% | -5% | |||||
| TOPLAM DÜZELTME |
9% | 2% | -8% | 2% | 3% | |||||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
17.060 | 13.832 | 20.058 | 14.541 | 24.878 | 12.003 |
Değerleme konusu taşınmaz depo binası nitelikli olup, benzer nitelikteki sanayi depolama imarlı arsa değerleri hesaplanmak sureiyle taşınmazların olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Taşınmazın arsa değeri için bölgedeki arsa emsalleri incelenmiş olup, yola cephesi bulunan arsa emsalleri tercih edilmiştir. (Bu nedenle Emsal 1-2-3-4-6 nolu emsaller tercih edilmiştir.) Emsal düzeltme tablosuna göre kullanım alanının büyük olması nedeniyle 415 ada, 30 parselin, arsanın birim m² değerinin 17.060,00 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No Alanı (m²) |
Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | |||||
| 415 | 30 | 13.847,00 | 17.060 | 236.229.820,00 | ||||
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 236.230.000,00 |
Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecek emsaller araştırılmıştır. Taşınmazın çevresinden alınan emsallerin incelenmesi sonucunda arsa birim değerinin, değerleme konusu parsel için ~17.060.-TL/M² olabileceği kabul edilmiştir.
Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, mevcut durumda gerçekleşen fiziksel inşaat maliyetleri ve geliştirme maliyeti eklenmesi ile birlikte toplam değere ulaşılmıştır.
Taşınmaza ait ruhsatlar incelendiğinde "IIIA" yapı sınıfında ruhsat alındığı görülmüştür.
Farklı resmi kurumlarca açıklanan çeşitli yapı birim maliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Ayrıca inşaat maliyetlerinin döviz kuruna endeksli olması ve döviz kurundaki ani dalgalanmalar nedeni ile piyasa koşullarının kurumlarca belirli dönemlerde belirlenen yapı birim maliyetlerinden çok farklı olduğu görülmektedir. Tüm bu hususlar dikkate alındığında, yapılan piyasa araştırmalarında güncel bina maliyetleri dikkate alınarak aşağıdaki gibi öngörülmüştür.
| İNŞAAT MALİYET HESAPLAMALARI | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Projenin Tamamı için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti | |||||||||
| TAŞINMAZ | BİRİM M² DEĞER | ALAN | ÖNGÖRÜLEN TOPLAM İNŞA MALİYETİ |
||||||
| BİNA | 25.000 | .-TL/M² | X | 16.446,56 | M² | = | 411.164.000 | .-TL | |
| 415 Ada 30 Parsel için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti 411.164.000 = |
.-TL |
Yapının yüksekliği ve inşa kalitesi dikkate alınarak birim maliyet 25.000.-TL/m² olarak öngörülmüştür.
Çevre düzeni, peyzaj maliyetinin yapıların toplam inşaat maliyetinin yaklaşık % 5i olacağı varsayılmıştır.
Proje, Ruhsat, Mimari ve Mühendislik Bedeli Danışmanlık ve Yasal İzin Harçlar' bedelinin toplam inşaat maliyetinin yaklaşık %3 ü olacağı varsayılmıştır.
Genel giderlerin Girişimci karı, projenin özellikleri, büyüklüğü, hedeflenen kar marjları, satış hızı, ve piyasa koşulları ile yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası gibi etkenler ile ilişkilidir. Proje özellikleri, yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası ve kar marjı hedeflerine bağlı olmak üzere, genel piyasa koşullarında orta ve üst düzey gelir grubuna hitap eden konut projelerinde satış & pazarlama Maliyetlerinin toplam maliyet içerisinde %1 - %10 aralığında bir yer tuttuğu bilinmektedir. Rapora konu proje için ise inşaat maliyetinin %5 oranında genel gider olarak satış & pazarlama maliyeti hesaplanmıştır.
Proje Geliştirme Maliyetinin (geliştirici karı), bölgede inşaat yapan firmalarla yapılan görüşmeler, projenin niteliği, il genelindeki diğer değişik özellikteki projeler ve mesleki tecrübeler sonucu elde edilen veriler analiz edilerek toplam maliyetin (arsa + bina) %15'i oranında olacağı kabul edilmiştir.
| Projenin Tamamı İçin Öngörülen Maliyet | ||
|---|---|---|
| Öngörülen Maliyet (TL) |
||
| İnşaat Maliyeti | = | 411.164.000 |
| Çevre düzeni, peyzaj (%5) | = | 20.558.200 |
| Projenin Toplam İnşaat Maliyeti (A) | = | 431.722.200 |
| Proje Ruhsat Danışmanlık ve Yasal İzin Harçlar Bedeli (%3) (B) | = | 21.586.110 |
| Proje İçin Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti (A+B) | = | 453.308.310 |
| Genel Giderler Satış- Pazarlama Giderleri ( %5) (C) |
= | 21.586.110 |
| Proje İçin Öngörülen Toplam Maliyet (A+B+C)) | = | 474.894.420 |
| İnşaat Tamamlanma Oranı | = | 99,00% |
| GERÇEKLEŞMİŞ İNŞAAT MALİYETİ | = | 448.775.227 |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değeri | |
|---|---|
| 415 ada 30 parsel Arsa Değeri | 236.230.000 TL = |
| Projenin Toplam İnşaat Maliyeti | 453.308.310 TL = |
| Genel Giderler Satış- Pazarlama Giderleri ( %5) (C) |
21.586.110 = |
| Proje Geliştirme Maliyeti-Girişimci karı ((Arsa+İnşaat Maliyeti)*%15) |
103.430.747 TL = |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değer | 814.555.167 TL = |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Yuvarlatılmış Değer |
814.560.000 TL = |
| Gerçekleşmiş Maliyet | |||
|---|---|---|---|
| Proje İçin Gerçekleşmesi Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti | = | 453.308.310 TL | |
| Projenin İnşaat Seviyesi | = | 99,00% | |
| Projenin Gerçekleşmiş Toplam İnşa Maliyeti = | 448.775.227 TL |
X=İnşaat Tamamlanma Oranı ve Y=Gerçekleştirmiş Geliştirme Maliyeti Oranı iken X ve Y değerleri arasındaki ilişki x^(3/2)=y olarak tanımlanmıştır. Buradan hareketle değerleme konusu projenin gerçekleşmiş geliştirme maliyeti aşağıdaki gibi hesaplanmıştır.
| 99,00% | Projenin Tamamı İçin İnşaat Tamamlanma Oranı (x) = |
|
|---|---|---|
| 98,50% | Gerçekleşmiş Geliştirme Maliyeti Oranı (y) = |
|
| .-TL | 103.430.747 | TOPLAM ÖNGÖRÜLEN GELİŞTİRME MALİYETİ = |
| 98,50% | Gerçekleşmiş Geliştirme Maliyeti Oranı = |
|
| .-TL | 101.883.170 | GERÇEKLEŞMİŞ GELİŞTİRME MALİYETİ = |
= TOPLAM ÖNGÖRÜLEN GENEL GİDER MALİYETİ 21.586.110 .-TL
| Gerçekleşmiş Genel Gider Maliyeti Oranı | = | 98,50% | |
|---|---|---|---|
| GERÇEKLEŞMİŞ GENEL GİDER MALİYETİ | = | 21.263.129 | .-TL |
| PROJENİN TOPLAM ARSA DEĞERİ = |
236.230.000 | .-TL |
|---|---|---|
| GERÇEKLEŞMİŞ MEVCUT İNŞAAT MALİYETİ = |
448.775.227 | .-TL |
| GERÇEKLEŞMİŞ GENEL GİDERLER = |
21.263.129 | .-TL |
| GERÇEKLEŞMİŞ GELİŞTİRME MALİYETİ (GİRİŞİMCİ KARI) = |
101.883.170 | .-TL |
| MEVCUT DURUM İÇİN TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER (TL) = |
808.151.527 | .-TL |
| MEVCUT DURUM İÇİN TAKDİR EDİLEN YUVARLATILMIŞ = TOPLAM DEĞER (TL) |
808.000.000 | .-TL |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri (.-TL) |
814.560.000 |
|---|---|
| Projenin Mevcut Durum Toplam Değeri (.-TL) | 808.000.000 |
Parsel üzerinde geliştirilmiş olan herhangi bir proje bulunmamaktadır. Elde edilebilen veriler doğrultusunda imar koşullarına istinaden yapılabilecek toplam inşaat alanı hesaplanarak aşağıda yer alan nakit akışları düzenlenmiştir. Daha sonra bu nakit akışlarında toplam proje cirosu hesaplanmak sureti ile bölgedeki hasılat paylaşımı oranları dikkate alınarak arsanın değerine ulaşılmaya çalışılmıştır.
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası on yıllık devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Son üç yılın ortalaması olarak ~%20,00 civarındadır. Risk Primi
Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.
Söz konusu parsel üzerinde henüz inşaat faliyetlerinin tamamlanmamış olması, tercih edilen bölgede yer alması vb. özellikleri ile ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %7,00 olarak kabul edilmiştir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:
= % 25,00 İskonto oranı
Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı ina tablosunda %25,00 olarak kabul edilmiştir
Değerleme konusu taşınmaz Ömerli İlçesi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında, küçük sanayi fonksiyonunda kalmakta olup, yapılaşma koşulları Emsal:1.00, hmax: 2 kat olarak belirlenmiştir.
Parsel için ruhsat alınmış olup, inşaat alanları ve proje incelenmiş, satılabilir alanlar ruhsatta yer alan sanayi alanı dikkate alınarak belirtilmiştir.
Nakit akışında ortalama birim m² değeri hesaplanmıştır. Taşınmazlar için yatırım süreci 36 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir.
Net bugünkü değere ulaşılırken 3 farklı indirgeme oranı alınmıştır. Nihai indirgeme oranı % 25,00 olarak kabul edilmiştir.
Projedeki sanayi alanı satışının dikkate alınarak 1. dönemde 74.000.-TL/M² ile gerçekleşeceği, 2. dönem bir önceki yıla göre enflasyon oranı da dikkate alınarak %35 ve 3. dönem bir önceki yıla göre %35 oranında artacağı varsayılmıştır.
Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır.
Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır
Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan nakit akış tablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazların değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır. Daha sonra edinilen tecrübeler ve verilerin gözönünde bulundurulması sonucunda, projenin tamamlanması halindeki toplam değerinin ~1.275.760.238-TL olarak hesaplanmış olup, net bugünkü değeri için %25,00 indirgeme oranı kabul edilmesi uygun görülmüştür. Projenin tamamlanması durumundaki net bugünkü değer olarak ~810.840.000.-TL olarak öngörülmüştür.
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Net Bugünkü Toplam Değeri (TL) |
810.838.948,09 | .-TL |
|---|---|---|
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Yuvarlatılmış Net Bugünkü Toplam Değeri (TL) |
810.840.000,00 | .-TL |
| NAKİT AKIŞI | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| YATIRIM SÜRECİ | 36 | ||||
| TOPLAM SATILABİLİR ALANI (m²) | 12.753,84 m² | 9.617 | 9.617 | ||
| TOPLAM | |||||
| 1. dönem | 2. dönem | 3. dönem | |||
| NAKİT GİRİŞLERİ | |||||
| Satışların Yıllara Dağılım Oranı (Sanayi) | 100% | 40,00% | 30,00% | 30,00% | 100% |
| Satılan Brüt Alan (Sanayi) | 5.101,54 m² | 3.826,15 m² | 3.826,15 m² | 12.753,84 | |
| Ortalama Birim Satış Fiyatı (Sanayi) | 74.000,00 TL/m² | 99.900,00 TL/m² | 134.865,00 TL/m² | ||
| Artış Oranı | 35,00% | 35,00% | |||
| Satış Geliri (Sanayi) | 377.513.664 TL | 382.232.585 TL | 516.013.989 TL | 1.275.834.899,23 | |
| Satış Gelirleri ( Toplam ) | 377.513.664 TL | 382.232.585 TL | 516.013.989 TL | 1.275.760.238 TL | |
| Nakit Akım | 377.513.664 TL | 382.232.585 TL | 516.013.989 TL | 1.275.760.238 TL | |
| Net Bugünkü Değer (NPV) | 823.679.658 TL | 810.838.948 TL | 798.333.783 TL | ||
| İNDİRGEME ORANI | 24,00% | 25,00% | 26,00% |
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri (.-TL) |
1.275.760.238 |
|---|---|
| Projenin Tamamlanması Durumunda Net Bugünkü Değeri (.-TL) |
810.840.000 |
Taşınmazın en etki ve verimli kullanımının projesine uygun olarak, proje niteliğine göre kullanılmasının uygun olacağı düşünülmektedir.
| ■ | Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri; | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| ARSA DEĞERİ (.-TL) | 236.230.000 TL | ||||
| ■ | Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Yöntemine göre; | ||||
| PROJENİN MEVCUT DURUM TOPLAM DEĞERİ (.-TL) |
808.000.000 TL | ||||
| PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ BUGÜNKÜ DEĞERİ (.-TL) |
814.560.000 TL | ||||
| ■ | Gelir İndirgeme Yaklaşımına Yöntemine göre; | ||||
| PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ BUGÜNKÜ DEĞERİ (.-TL) |
810.840.000 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. Pazar yaklaşımı yönteminde değerleme konusu parselin arsa değeri takdir edilmiştir. Maliyet yöntemi ile taşınmazın mevcut durum değeri takdir edilmiştir. Gelir indirgeme yöntemine göre dikkate alınan koşulların her an değişebileceği ihtimali göz önünde bulundurularak tebliğdeki 10.3 nolu maddeye istinaden kılavuz hükümleri tekrar değerlendirilmek sureti ile maliyet yaklaşımı yönteminde mevcut değere ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümüne mevcut değeri takdirinde maliyet yaklaşımı yöntemi ve tamamlanması durumudaki değerin takdirinde gelir yöntemin ile elde edilen değerin, yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Parsel üzerinde kat irtifakı kurulmuş olup, henüz kat mülkiyetine geçilmemiştir. Bu nedenle taşınmazın değer takdiri proje kapsamında tamamı için yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Parsel için ruhsatlar alınmış olup, kaba inşaat tamamlanmış, ince işçilikler yapılmaktadır. İnşaat seviyesi %99 durumundadır.
Taşınmazlar için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki dükkan, imalathane emsalleri incelenmiştir. Değerleme konusu taşınmaz üzerinde 96 adet bağımsız bölüm yer almaktadır. Taşınmazların tamamlanarak kiraya verilmesi halinde ortalama 265.-TL/m²/ay olabileceği öngörülmüş, tamamı için kira aylık kira öngörüsü aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| PROJENİN TOPLAM AYLIK KİRA DEĞERİ |
Kiralanabilir Alan | Ortalama Birim M² Değeri |
Projenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Aylık Kira Değeri |
|---|---|---|---|
| 12.753,84 | 265 TL/m² | 3.380.000 TL |
Parsel üzerinde yapı bulunmaktadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı
- Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22-1 a maddesinde arsalar alınabileceği, 22-1-ç maddesinde ise kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde gayrimenkul projesi geliştirilebileceği ifade edilmektedir. Ayrıca 22-1 d maddesi uyarınca gerçekleştirilecek veya yatırım yapılacak projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir.
Değerleme konusu 415 ada 30 parsel için yapı ruhsatları alınmış, kat irtifakı kurulmuştur. Kat mülkiyeti kurulana kadar taşınmazların "proje" portföyü kapsamında portföyle bulunmasının uygun olacağı kanaati oluşmuştur.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Taşınmaza dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmaz üzerinde portföye alınmasını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüştür.
Taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "PROJE" başlığı altına alınmasında herhangi bir engel bulunmadığı düşünülmektedir.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazların
.-TL 969.600.000 kıymet takdir edilmiştir.
| 415 ADA 30 PARSELDEKİ PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ | ||
|---|---|---|
| TL | TL | |
| ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) | |
| 808.000.000 | 969.600.000 | |
| PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA NET BUGÜNKÜ DEĞERİ | ||
| TL | TL | |
| ( KDV HARİÇ ) | ( KDV DAHİL ) | |
| 810.840.000 | 973.008.000 |
Değerleme Uzmanı
Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Berrin KURTULUŞ SEVER 401732
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.