Regulatory Filings • Jan 7, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.12.2024 | ||
|---|---|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
3.12.2024 | ||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 | ||
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2025 | ||
| RAPOR NO | RYGYO-2410158 | ||
| KULLANIM AMACI | GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU | ||
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. | ||
| DEĞERLEME KONUSU | İzmir İli, Bayındır İlçesi, Atatürk Mahallesi, 106 Ada 1, 2, 3 Parselin Pazar Değer Tespiti Çalışması |
||
| DEĞERLEME ADRESİ | ATATÜRK MAHALLESİ BAYINDIR YOLU CADDESİ 106 ADA 1, 2, 3 PARSEL BAYINDIR İZMİR |
||
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Onur ÖZGÜR - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402402) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405453) Eren KURT -Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.
Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp,
Bu değerleme raporu; İzmir İli, Bayındır İlçesi, Atatürk Mahallesi, Bayındır Yolu Caddesi, 106 Ada, 1, 2, 3 parsellerin değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 Üsküdar/İSTANBUL
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, İzmir İli, Bayındır İlçesi, Atatürk Mahallesi, 106 Ada 1, 2, 3 parsellerin değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmazlar için RYGYO-2410158 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.
Onur ÖZGÜR, Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ ve Eren KURT değerleme işleminde görev almıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde hazırlanmış 1 adet rapor bulunmaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2310115 | ||
| Rapor Tarihi | 30.12.2023 | ||
| Rapor Konusu | 3 ADET ARSA | ||
| Raporu Hazırlayanlar | Onur ÖZGÜR Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
25.850.000 TL |
| İZMİR : |
|---|
| BAYINDIR : |
| : |
| ATATÜRK : |
| : |
| : |
| DEMİRYOLU ÜSTÜ : |
| : |
| 106 : |
| 1 : |
| 3.016,00 m² : |
| Arsa : |
| : |
| ANA TAŞINMAZ : |
| T.C.ÇEVRE ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI TOPLU : KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI (TOKİ) (1/1) |
| 17702 : |
| 1 : |
| 14 : |
| 26.09.2023 : |
| İli | : | İZMİR |
|---|---|---|
| İlçesi | : | BAYINDIR |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | ATATÜRK |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | DEMİRYOLU ÜSTÜ |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 106 |
| Parsel No | : | 2 |
| Alanı | : | 2.598,00 m² |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | |
| Tapu Cinsi | : | ANA TAŞINMAZ |
| Sahibi(*) | : | T.C.ÇEVRE ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI (TOKİ) (1/1) |
| Yevmiye No | : | 17702 |
| Cilt No | : | 1 |
| Sayfa No | : | 15 |
| Tapu Tarihi | : | 26.09.2023 |
| İli | İZMİR : |
|---|---|
| İlçesi | BAYINDIR |
| : | |
| Bucağı | : |
| Mahallesi | ATATÜRK : |
| Köyü | : |
| Sokağı | : |
| Mevkii | DEMİRYOLU ÜSTÜ : |
| Pafta No | : |
| Ada No | 106 : |
| Parsel No | 3 : |
| Alanı | 2.343,00 m² : |
| Vasfı | ARSA : |
| Sınırı | : |
| Tapu Cinsi | ANA TAŞINMAZ : |
| Sahibi(*) | T.C.ÇEVRE ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI TOPLU : KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI (TOKİ) (1/1) |
| Yevmiye No | 17702 : |
| Cilt No | 1 : |
| Sayfa No | 16 : |
| Tapu Tarihi | 26.09.2023 : |
(*)Taşınmazın mülkiyeti T.C.Toplu Konut İdaresi Başkanlığı üzerinde olup, TOKİ'nin 22-23 Aralık 2021 tarihinde düzenlediği 29 ilde 307 Muhtelif Arsa Müzayedesi'nde 106 ada 1-2-3 parsellerin Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne satılmasına karar verildiği görülmüştür. Taşınmazın Reysaş Gayirmenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne satış sözleşmesi ile satıldığı ancak malik bilgisinin henüz değişmediği anlaşılmaktadır.
Taşınmazlara ait takyidat ve mülkiyet bilgilerini gösterir takbis belgeleri 27.11.2024 tarihinde webtapu sisteminden alınmıştır. Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek olarak; Beyan:
Açıklama: Kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca değişik ihtiyaçlar için talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak hazineye iade edilir. (09.09.2021-11192) Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili beyanın taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Taşınmazın mülkiyeti T.C.Toplu Konut İdaresi Başkanlığı üzerinde olup, TOKİ'NİN 22-23 Aralık 2021 tarihinde düzenlediği 29 ilde 307 Muhtelif Arsa Müzayedesi'nde 106 ada 1-2-3 parsellerin Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne satılmasına karar verildiği görülmüştür. Taşınmazın Reysaş Gayirmenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne satış sözleşmesi ile satıldığı ancak malik bilgisinin henüz değişmediği anlaşılmaktadır. Ayrıca 26.09.2023 tarihinde 3402 S.Y.nın 22/A Md. Gereğince Yenilemenin Tescili işlemi ile taşınmazın Mahalle bilgisinin değiştiği görülmüştür.
Değerleme konusu taşınmazlar; Bayındır Belediyesi'nden alınan bilgiye göre, değerleme konusu taşınmazlar; 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı kapsamında, "Depolama Alanı" içerisinde yer almakta olup, Emsal:0,40 olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahip olduğu bilgisi alınmıştır.
Taşınmazın mülkiyeti T.C.Toplu Konut İdaresi Başkanlığı üzerinde olup, TOKİ'NİN 22-23 Aralık 2021 tarihinde düzenlediği 29 ilde 307 Muhtelif Arsa Müzayedesi'nde 106 ada 1-2-3 parsellerin Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne satılmasına karar verildiği görülmüştür. Taşınmazın Reysaş Gayirmenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne satış sözleşmesi ile satıldığı ancak malik bilgisinin henüz değişmediği anlaşılmaktadır.
Ayrıca 26.09.2023 tarihinde 3402 S.Y.nın 22/A Md. Gereğince Yenilemenin Tescili işlemi ile taşınmazın Mahalle bilgisinin değiştiği görülmüştür.
Parseller üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar boş arsadır.
İş bu rapora konu olan taşınmazlardan; tapu bilgilerine göre İzmir İli, Bayındır İlçesi, Atatürk Mahallesi, 106 Ada, 1 nolu parsel 3.016,00 m2, 106 Ada, 2 nolu parsel 2.598,00 m2, 3 nolu parsel 2.343,00 m2 yüzölçümlü olup, Arsa vasfındadır.
Konu olan taşınmazlar; İzmir İli, Bayındır İlçesi, Atatürk Mahallesi, Bayındır Yolu Caddesi, 106 Ada, 1,2,3 Parselde konumludur. Taşınmazların yakın cevresinde, boş imar parselleri,tarım arazileri, depolama alanları bulunmaktadır. Taşınmazlar Atatürk Mahallesi sınırları içerisinde konumlu olup Bayındır ilçe merkezine yaklaşık 7,5 km uzaklıktadır. Taşınmazların yakın çevresinde Karpuzlu İzban İstasyonu, Canlı Camii, Arıkbaşı Tren İstasyonu bulunmaktadır.
Taşınmazlara ulaşım özel ulaşım araçları ve izban üzerinden sağlanmaktadır. Karayolu ulaşım imkanları bulunmaktadır.
RYGYO-2410158 BAYINDIR 12
Taşınmazlardan, 106 Ada, 1 nolu parsel tapu kayıtlarına göre, 3.016,00 m2 yüzölçümlü olup, Arsa vasfındadır. Parselin kuzey yönü Bayındır Yolu Caddesine, güney yönü 708 Sokağa, batı yönü henüz açılmamış kadastral yola cepheli olup, diğer yönleri komşu parseller ile çevrilidir. Parselin Bayındır Yolu Caddesine yaklaşık 47 metre cephesi bulunmaktadır. Parsel düz ve engebesiz bir arazi özelliğine sahip olup yaklaşık kare şeklindedir. Ekspertiz tarihinde parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parselin sınırları mahallinde işaretli değildir.
Taşınmazlardan, 106 Ada, 2 nolu parsel 2.598,00 m2 yüzölçümlü olup, Arsa vasfındadır. Parselin kuzey yönü Bayındır Yolu Caddesine, güney yönü kadastral yola cepheli olup, diğer yönleri komşu parseller ile çevrilidir. Parselin Bayındır Yolu Caddesine yaklaşık 47 metre cephesi bulunmaktadır. Parsel düz ve engebesiz bir arazi özelliğine sahip olup yaklaşık dikdörtgen şeklindedir. Ekspertiz tarihinde parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parselin sınırları mahallinde işaretli değildir.
Taşınmazlardan, 106 Ada, 3 nolu parsel 2.343,00 m2 yüzölçümlü olup, Arsa vasfındadır. Parselin kuzey yönü Bayındır Yolu Caddesine, güney yönü ve doğu yönü kadastral yola cepheli olup, diğer yönleri komşu parseller ile çevrilidir. Parselin Bayındır Yolu Caddesine yaklaşık 29 metre cephesi bulunmaktadır. Parsel düz ve engebesiz bir arazi özelliğine sahip olup amorf şeklindedir. Ekspertiz tarihinde parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parselin sınırları mahallinde işaretli değildir.
İzmir, Türkiye'de Ege Bölgesi'nde yer alan ve İzmir ilinin merkezi olan şehirdir. Ülkenin nüfus bakımından en kalabalık üçüncü şehridir. Ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. İzmir, uzun ve dar bir körfezin başında yer almaktadır. İzmir Limanı, Türkiye'nin en büyük yedinci limanıdır. İzmir'in batısında denizi, plajları ve termal merkezleriyle Urla Yarımadası uzanır. Şehir, her yıl İzmir Enternasyonal Fuarı'nı düzenleyen önemli bir fuar merkezidir. İzmir, 1984 yılında çıkarılan 2972 sayılı kanun ve 195 sayılı kanun hükmünde kararname sonucu İstanbul ve Ankara ile birlikte büyükşehir unvanı kazandı. Aynı yıl çıkarılan 3030 sayılı kanun ile büyükşehir ve ilçe belediyeleri statüleri netleşti.Başlangıçta üç ilçe (Bornova, Karşıyaka, Konak) İzmir Büyükşehir Belediyesinin sınırlarına dahil edildi. 2004 yılında çıkarılan 5216 sayılı kanun ile büyükşehir belediyesinin sınırları valilik binası merkez kabul edilerek yarıçapı 50 kilometre olan dairenin sınırlarına genişletildi. Bu sınırlar içinde kalan 21 ilçe, büyükşehir ilçe belediyeleri hâline geldi.2012 yılında çıkarılan 6360 sayılı kanun ile 2014 Türkiye yerel seçimlerinin ardından büyükşehir belediyesinin sınırları il mülki sınırları oldu. Türkiye'nin en büyük yedinci limanı olan İzmir Limanı kent ekonomisinde önemli yer tutmaktadır. Gaziemir'de bulunan Ege Serbest Bölgesi (ESBAŞ), Türkiye'nin en büyük ticaret hacmine sahip serbest bölgelerinden birisi olup, İzmir ekonomisine istihdam ve ihracat bakımından ciddi katkı sağlamaktadır. Brookings Enstitüsü ve JP Morgan Chase'in 2014 yılı baz alınarak oluşturulan ekonomide yükselen kentler sıralamasında İzmir, 300 şehir arasında Makao'nun ardından 2. sırada yer aldı.Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İzmir'in Toplam Nüfusu 4.479.525 kişidir.
Bayındır, Türkiye'nin İzmir ilinin bir ilçesidir. İlçenin kuzeyinde Kemalpaşa, batısında Torbalı, güneyinde Tire, doğusunda Ödemiş ilçeleri, kuzeydoğusunda Manisa ili bulunmaktadır.
Bu yerleşim yeri, Kral Yolu üzerinde bulunan Efes-Sard arasındaki önemli noktalardan birisidir. Şimdiki Ergenli köyünün kuzeyinde Bayındır Kalesi diye bilinen yıkık kale kalıntılarının çevresinin ilk yerleşim yerleri olduğu saptanmıştır. Araştırmalar; yörede sırasıyla MÖ 2000'de Hititlerin, 700'de Frigya ve Lidyalıların, 300'de Roma İmparatorluğu'nun, 395'te Roma İmparatorluğu'nun ikiye ayrılması üzerine Doğu Roma'nın, 1084 yılından sonra Selçukluların, 1308-1425 yılında Aydınoğulları'nın ve 1425'ten itibaren de Osmanlıların egemenliğinde olduğunu ortaya koymaktadır. İzmir'in 78 km doğusunda yer alan Bayındır'ın yüzölçümü 548 km2'dir. İlçenin kuzeyinde Kemalpaşa, batısında Torbalı, güneyinde Tire, doğusunda Ödemiş ilçeleri, kuzeydoğusunda Manisa ilinin Turgutlu ilçesi bulunmaktadır.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Bayındır'ın Toplam Nüfusu 40.618 kişidir.
Harita 2 - Bayındır İlçesi'nin Konumu
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| E | 2 5 1 9 7 8 9 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| п | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223.8 | 4,1 | |
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231.2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| $\mathbf{III}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238.4 | 6, 5 | |
| $W^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307925 | 241,9 | 4,6 | |
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 |
| н | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Bayındır Belediyesi ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu arsaların değerlemesinde Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.
TEL ; ALINAN BİLGİ 0 212 855 67 55 1 Beyan Eden Kişi, Kurum Remax Hedef
Hemen güneydoğusunda bulunan E=0.60 sanayi imarlı olduğu belirtilen net 8.793 m² alanlı olarak pazarlanan arsa için 61.000.000.-TL fiyat istenilmektedir. Pazarlık payı olduğu belirtilmiştir. (Atatürk 107/6)
| SATILIK | 8793 .-M² |
61.000.000 .-TL |
6.937 .-TL/M² |
|
|---|---|---|---|---|
| -- | --------- | -------------- | -------------------- | ------------------ |
TEL ; ALINAN BİLGİ 2 Beyan Eden Kişi, Kurum E&G Emlak 542 470 68 60
Taşınmazlar ile aynı bölgede, Torbalı-Bayındır Ana Asfaltı üzerinde bulunan net 3.282 m² alanlı olarak pazarlanan E=0.50 ticaret+konut imarlı olduğu belirtilen köşe konumlu arsa için 17.500.000.- TL fiyat istenilmektedir. Pazarlık payı olduğu belirtilmiştir. (Cumhuriyet 103/49)
| SATILIK | 3282 .-M² |
17.500.000 .-TL |
5.332 .-TL/M² |
|---|---|---|---|
TEL 1 ; 3 Beyan Eden Kişi, Kurum Müzayedecom Bilişim Hizm. 0 533 493 26 76
Yakın konumda bulunan asfalt yola cepheli olan E=0.60 sanayi imarlı olduğu belirtilen net 31.000 m² alanlı olarak pazarlanan arsa için 201.500.000.-TL fiyat istenilmektedir. Pazarlık payı olduğu belirtilmiştir. (Atatürk 127/4)
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 31000 201.500.000 6.500
TEL 1 ; ALINAN BİLGİ 4 Beyan Eden Kişi, Kurum Ali Yaman Emlak 0539 887 27 37
Taşınmazlar ile aynı bölgede, Torbalı-Bayındır Ana Asfaltı üzerinde bulunan net 2.500 m² alanlı olarak pazarlanan E=0.50 ticaret+konut imarlı olduğu belirtilen köşe konumlu arsa için 12.500.000.- TL fiyat istenilmektedir. Pazarlık payı olduğu belirtilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 2500 12.500.000 5.000
| 5 | Beyan Eden Kişi, Kurum | Era Platinyum Emlak |
|---|---|---|
| TEL 1 ; 0232 336 65 65 |
||
| ALINAN BİLGİ |
Hemen kuzeydoğusunda bulunan E=0.50 2 kat konut imarlı olduğu belirtilen net 893 m² alanlı olarak pazarlanan arsa için 3.950.000.-TL fiyat istenilmektedir. Pazarlık payı olduğu belirtilmiştir. (Atatürk 130/11)
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 893 3.950.000 4.423
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
Değerlemeye konu taşınmazlar 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planına göre, "Depolama Alanı" içerisinde kalmaktadır. Yapılan incelemeler ve görüşmeler sonucu ulaşılan emsal arsaların m² birim değeri imar şartları, konumu, topoğrafik özelliklerine göre belirlenmiş olup 4.000.-TL/m² ila 6.500.-TL/m² arasında değiştiği görülmüştür. Rapora konu 106 ada 1, 2, 3 Parseller için arsa emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmış olup ortalama satış birim m² değeri emsal karşılaştırma tablosunda 5.781 TL/m2 olarak öngörülmüştür.
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (106 ADA 1 PARSEL) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) |
| SATIŞ FİYATI | 61.000.000 | 17.500.000 | 201.500.000 | 12.500.000 | 3.950.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 3016 | 8.793 | 3.282 | 31.000 | 2.500 | 893 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 6.937 | 5.332 | 6.500 | 5.000 | 4.423 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
5% | 0% | 30% | 0% | -20% | |
| İMAR KOŞULLARI | E=0.40 | E=0.60 | E=0.50 | E=0.60 | E=0.50 | E=0.50 |
| YAPILAŞMA KŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -3% | -5% | -3% | -3% | |
| FONKSİYON | DEPOLAMA | S | T+K | S | T+K | K |
| FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | -12% | 0% | -12% | 20% | |
| MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KONUM | ||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
10% | 8% | 10% | 5% | 15% | |
| DİĞER BİLGİLER | nitelikli projeye uygunluk |
nitelikli projeye uygunluk |
||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN |
0% | 0% | -15% | 0% | 11% | |
| DÜZELTME PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
5% | -12% | 15% | -15% | 18% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
5.781 | 7.284 | 4.692 | 7.475 | 4.250 | 5.202 |
| Ada No | Parsel No | Parselin Değeri (.-TL) |
Parselin Yuvarlatılmış Değeri (.-TL) |
|
|---|---|---|---|---|
| 106 | 1 | 17.435.496,00 | 17.440.000,00 | |
| 106 | 2 | 15.019.038,00 | 15.020.000,00 | |
| 106 | 3 | 13.544.883,00 | 13.540.000,00 | |
| TAŞINMAZLARIN YUVARLATILMIŞ TOPLAM ARSA DEĞERİ (.-TL) |
46.000.000 TL |
Değerlemeye konusu taşınmazlar üzerinde yapı bulunmaması, geçerli ruhsat ve projenin de olmaması nedeniyle değerlemede Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı kullanılmamıştır.
Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme konusu parsellerin en etkin ve verimli kullanımlarının plan fonksiyonlarına uygun olarak korunması olacağı düşünülmektedir.
| ■ | Pazar Yaklaşımına Yöntemine göre; | |
|---|---|---|
| Taşınmazların Toplam Arazi Değeri (.-TL) | 46.000.000 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.
Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti yapılırken boş arsa olması nedeni ile Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yaklaşımı kullanılmamıştır.
Pazar yaklaşımı yönteminde satılık/satılmış benzer nitelikte yeterli veriye ulaşılmış olması, ulaşılan veriler doğrultusunda Pazar Yöntemi Yaklaşımının doğru ve güvenirlir karar verilmesi için yeterli bulunduğu kanaatine varılmış olması nedeni ile taşınmazın nihai değer takdirinde "Pazar Yaklaşımı Yöntemi" kullanılmıştır.
RYGYO-2410158 BAYINDIR 25
Değerleme konusu taşınmazlar arsa nitelikli olup, boştur.
Söz konusu taşınmazlar için herhangi bir kat karşılığı/hasılat sözleşmesi bulunmamaktadır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazların tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması
Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Kira değeri analizi yapılmamıştır.
Taşınmazın mülkiyeti Toplu Konut İdaresi Başkanlığ'nda olup kapsam dışındadır.
Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel
Değerleme konusu taşınmazlar bu kapsam dışındadır.
6.5.9 - Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Değerleme konusu parseller üzerinde taşınmazların değerini ve devrini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangibir takyidat bulunmamaktadır. Bu itibarla değerleme konusu parsellerin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca bulunmamaktadır.
Taşınmazın mülkiyeti T.C.Toplu Konut İdaresi Başkanlığı üzerinde olup, TOKİ'NİN 22-23 Aralık 2021 tarihinde düzenlediği 29 ilde 307 Muhtelif Arsa Müzayedesi'nde 106 ada 1-2-3 parsellerin Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne satılmasına karar verildiği görülmüştür. Taşınmazın Reysaş Gayirmenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne satış sözleşmesi ile satıldığı ancak malik bilgisinin henüz değişmediği anlaşılmaktadır. Bu kapsamda Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'ne göre taşınmazların "Arsa" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
Taşınmazların tapu niteliği "arsa" olup, mevcut kullanımları ile uyumlu olduğu görülmüştür.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazların
31.12.2024 tarihli toplam değeri için aşağıdaki tablolarda yer alan değerler takdir edilmiştir.
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
.-TL 50.600.000
Onur ÖZGÜR 402402
Lisans No: Lisans No: Lisans No: 405453 Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ
kıymet takdir edilmiştir.
402003 Eren KURT
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.