Regulatory Filings • Jan 7, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.12.2024 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
3.12.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2025 |
| RAPOR NO | RYGYO-2410163 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| DEĞERLEME KONUSU | İSTANBUL İLİ SANCAKTEPE İLÇESİ ABDURRAHMAN GAZİ MAHALLESİ 6650 ADA 1 PARSELDE YER ALAN MUHİT SANCAKTEPE PROJESİ (98 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM) |
| DEĞERLEME ADRESİ | ABDURRAHMAN GAZİ MAHALLESİ BAHRİYE SOKAK NO:6 (6650 ADA 17 PARSEL) SANCAKTEPE / İSTANBUL |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
A. Özgün HERGÜL-Değerleme Uzmanı (Lisans No:402487) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401732) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
7 - Sonuç
6 -
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan, Kasım 2024 ayında tarafımıza müşteri tarafından iletilmiş olan stok kayıtlarına istinaden, Muhit Sancaktepe projesinde yer alan 98 adet bağımsız bölümün değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan, Kasım 2024 ayında tarafımıza müşteri tarafından iletilmiş olan stok kayıtlarına istinaden, Muhit Sancaktepe projesinde yer alan 98 adet bağımsız bölümün değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410163 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.
A. Özgün HERGÜL raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak, Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ kontrol eden değerleme uzmanı olarak, ve Berrin KURTULUŞ SEVER onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde SPK mevzuatı kapsamında 1 adet değerleme raporu hazırlanmıştır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2310121 | ||
| Rapor Tarihi | 30.12.2023 | ||
| Rapor Konusu | İSTANBUL İLİ SANCAKTEPE İLÇESİ ABDURRAHMAN GAZİ MAHALLESİ 6650 ADA 1 PARSELDE YER ALAN MUHİT SANCAKTEPE PROJESİ (99 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM) |
||
| Raporu Hazırlayanlar | A. Özgün HERGÜL Ş. Seda YÜCEL KARAGÖZ Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
464.866.000 |
| İli | : | İSTANBUL |
|---|---|---|
| İlçesi | : | SANCAKTEPE |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | SAMANDIRA |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | EKMEKÇİOĞLU |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 6650 |
| Parsel No | : | 17 |
| Alanı (m²) | : | 16.117,38 |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | PLANINDADIR |
| Tapu Cinsi | : | Kat İrtifakı |
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
| Yevmiye No | : | |
| Cilt No | : | |
| Sayfa No | : | Bağımsız Bölüm Bilgileri Ek.3'de sunulmuştur. |
| Tapu Tarihi | : |
01.11.2024 tarihinde takbis belgesi Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından web tapu sisteminden alınarak tarafımıza iletilmiştir. Mülkiyet listesi ekte sunulmuştur. Değerleme konusu tüm bağımsız bölümler üzerinde takyidatlar müşterektir.
** Tamamında/........hissesinde kat karşılığı inşaat hakkı vardır. (Şablon: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) (08.06.2021-16175) (Bu şerh sadece A Blokta yer alan bağımsız bölümler üzerinde bulunmaktadır.)
Değerleme konusu taşınmazların tümü üzerinde;
** 0.01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. ( 06/02/2017 tarihinden başlamak üzere 99 yıllığına 1 KR) (07.03.2017-5678)
Değerleme konusu taşınmazların tümü üzerinde;
** Yönetim Planı: 09.04.2021 (14.04.2021-11654)
** Mesken Tüm bağımsız bölümler için 2. bodrum katta depo eklentileri bulunmaktadır.
** Ticari nitelikli tüm bağımsız bölümler için 1. bodrum katta teknik alan ve depo eklentileri bulunmaktadır. Ek-3 mülkiyet listesinde sunulmuştur.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili beyanın taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Değerleme konusu 6650 ada 17 parselde geliştirilen proje için Suryapı Yapı Endüstri San ve Tic. A.Ş. ile Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında 30.03.2021 tarihi itibariyle Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalanmış olup sözleşmede arsa payı değerleri belirlenmiştir.
Bağımsız bölümler Reysaş GYO A.Ş. Ve Suryapı Yapı Endüstri San ve Tic. A.Ş. Adına payları oranında tescil edilmiştir.
6650 ada 17 parsel üzerinde 14.04.2021 tarih ve 11654 yevmiye numarası ile kat irtifakı tesis edilmiştir.
Sancaktepe Belediyesinden alınan bilgiye göre söz konusu 6650 ada 17 parsel, 15.02.2010 onay tarihli, 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre "Konut Alanı" içerisinde kalmaktadır. Ayrık nizam, Taks: 0.40 Emsal:1.00 Hmax: 12.50m yapılaşma koşullarına sahiptir. Plan notlarına göre '' Parsel büyüklüğü 3500 m² den büyük Konut, Ticaret + Konut alanlarında, emsal değeri üzerinden uygulama yapılacak parsellerde, mania kriterlerini aşmamak şartı ile avan projeye göre uygulama yapılacaktır. Yükseklik kriteri avan proje ile belirlenmektedir.''
SANCAKTEPE 15.02.2010 TARİHLİ SANCAKTEPE U.İ.P. İLGİLİ PLAN NOTLARI
Donatı Alanları Kamu Eline Geçmeden Uygulama Yapılamaz.
Planlama Alanı Bütününde İmar Kanunun 18. Maddesine Göre Uygulama Yapılacaktır.
Mimari Avan Projelerine göre uygulama yapmaya belediyesi yetkilidir. Avan proje İlçe Belediyesince onaylanmadan uygulama yapılamaz.
Çekme ve çatı katı yapılamaz. Çatı aralarında bağımsız bölüm teşkil edilemez. Bu kısımlarda ancak son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir. Bu piyesler çatı eğimi içerisinde kalmak koşulu ile ait olduğu bağımsız bölümün son kattaki sınırlarının kapladığı alanı geçmemek, minimum 10m² alandan az olmamak ve saçak ucuna 3.00m az yaklaşmamak şartı ile yapılabilir.
İstanbul Se Ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü (İski) Görüşü Doğrultusunda Uygulama Yapılacaktır.
Konut, Ticaret + Konut ve Ticaret alanların da yeni oluşturulacak parsellerde minimum parsel büyüklüğü 800 m²'dir.
Konut Alanlarında (Değerleme Konusu parsel için) Taks:0.40 E:1 H:12.50m. dir. Parsel büyüklüğü 3500 m²den büyük Konut, Ticaret + Konut alanlarında, emsal değeri üzerinden uygulama yapılacak parsellerde, mania kriterlerini aşmamak şartı ile avan projeye göre uygulama yapılacaktır. Yükseklik kriteri avan proje ile belirlenmektedir.
Plan kapsamında ''Mania Planı Kriterlerine '' uyulacaktır. Mania Planı kapsamında kalan yapılaşmalar ile ilgili olarak 15. Kolordu Komutanlığı 4. Kara Havacılık Alay Komutanlığı ve Muhabere Hizmet Eğitim Destek Komutanlığı'nın (Kocaeli/İzmit) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına verdiği kurum görüşü doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
Halihazır haritadaki mülkiyet sınırları ile kadastral haritalar arasında uyumsuzluk olması durumunda imar uygulaması röperli krokiye göre yapılacaktır.
Planlanan İSKİ atıksu ve yağmursuyu şebeke hatlarının geçtiği güzergahlarda boru çaplarına göre 5,00-10,00m'den fazla yaklaşılamaz. Bu alanlarda yapı yapılamaz.
Bir parselde birden fazla bina yapılabilir. Ancak binaların birbirine olan mesafeleri, her bina için planda belirlenen yan bahçe mesafelerinin toplamından az olamaz.
Son 3 yıllık imar durumundaki değişiklik kapsamında; imar planında herhangi bir değişiklik olmadığı gözlemlenmiştir. Aynı plan içerisinde plan notu ilaveleri/değişiklikleri yapılmakta olup yapılaşma koşullarını değiştiren herhangi bir değişikliğe rastlanmamıştır.
İlgili belediyede taşınmazın dijital dosyası incelenmiştir. Taşınmazların bulunduğu bloklara ait yeni yapı, ve isim değişikliği ruhsatları bulunmaktadır. Ruhsat tarih ve numaraları ile blok inşaat alanları aşağıda yer alan tablolarda sunulmuştur. Taşınmazlar için en son 28.02.2024 tarih ve 5734 numaralı yapı denetim denetçi değişikliği nedeni ile isim değişikliği ruhsatları düzenlenmiş olup ruhsat süreleri devam etmektedir. Dosyasında imar planları veya ruhsatlar için herhangi bir olumsuz belgeye rastlanmamıştır. 30.06.2017 tarihli mimari projesi bulunmaktadır.
| Blok Adı | İlk Ruhsat Tarihi |
İlk Ruhsat Sayısı |
İsim Değişikliği Ruhsat Tarihi |
Ruhsat Sayısı |
İsim Değişikliği Ruhsat Tarihi |
Ruhsat Sayısı | İnşaat Sınıfı Yapı Grubu |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A BLOK | 30.06.2017 | 6303 | 9.03.2018 | 23963 | 28.02.2024 | 5734 | IVC |
| B BLOK | 30.06.2017 | 6305 | 9.03.2018 | 23954 | 28.02.2024 | 5734 | IIIB |
| C BLOK | 30.06.2017 | 6306 | 9.03.2018 | 23947 | 28.02.2024 | 5734 | IIIB |
| D BLOK | 30.06.2017 | 6307 | 9.03.2018 | 23943 | 28.02.2024 | 5734 | IIIB |
| E BLOK | 30.06.2017 | 6308 | 9.03.2018 | 23936 | 28.02.2024 | 5734 | IVA |
| F BLOK | 30.06.2017 | 6310 | 9.03.2018 | 23930 | 28.02.2024 | 5734 | IIIB |
| G BLOK | 30.06.2017 | 6311 | 9.03.2018 | 23924 | 28.02.2024 | 5734 | IIIB |
| H BLOK | 30.06.2017 | 6313 | 12.04.2018 | 28.02.2024 | 5734 | IIIA |
| Blok Adı | Bağımsız Bölüm Sayısı |
Konut Alanı | Ticaret Alanı | Ortak Alan | Toplam Alan |
|---|---|---|---|---|---|
| A BLOK | 90 | 5.800,58 | 2.162,00 | 1.884,05 | 9.846,63 |
| B BLOK | 31 | 2.856,02 | 545,11 | 3.401,13 | |
| C BLOK | 18 | 2.422,75 | 527,76 | 2.950,51 | |
| D BLOK | 19 | 2.042,67 | 539,03 | 2.581,70 | |
| E BLOK | 23 | 3.130,66 | 611,37 | 3.742,03 | |
| F BLOK | 31 | 2.856,02 | 545,11 | 3.401,13 | |
| G BLOK | 17 | 2.301,98 | 531,44 | 2.833,42 | |
| H BLOK | 11.790,39 | 11.790,39 | |||
| TOPLAM | 229 | 21.410,68 | 2.162,00 | 16.974,26 | 40.546,94 |
6650 ada 17 parselde yer alan projede A Blok kaba inşaatı devam etmekte olup diğer konut blokları ve H blok imalatları tamamlanmış durumdadır. Mevcut inşaat görülmüştür. A Blok değerleme günü itibarı ile zemin + 7 normal katta kaba inşaatının devam ettiği gözlemlenmiştir. A Blok 2 bodrum kat, zemin kat ve 10 normal kat olarak projelendirilmiştir. Değerleme çalışmasında A blok inşaat tamamlanma oranı % 38; B, C, D, E, F, G, H blokların inşaatlarının tamamlandığı görülmüş, ancak iskan belgesi bulunmaması nedeni ile inşaat tamamlanma oranları %99 olarak kabul edilmiştir.
Proje için takdir edilen değer tamamen mevcut projeye ilişkin olup, farklı bir projenin uygulanması durumunda değer değişebilecektir.
Yapı denetim İşleri Adanan Kahveci Mah. Avrupa Cad. Kıbrıs İstanbul Park Residance No:108 İç Kapı No:437 Beylikdüzü/İSTANBUL adresinde konumlu MBM Yapı Denetim Limited Şirketi tarafındn yürütülmektedir.
Bu değerleme raporu, mevcut ruhsat, proje ve çarşaf listeler için düzenlenmiş olup, verilerin değişmesi halinde revize edilmelidir.
Değerleme konusu taşınmazın enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.
Değerlemeye konu olan proje; İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Abdurrahman Gazi Mahallesi (Tapu kayıtlarında Samandıra), 6650 ada 17 parselde yer alan 16.117,38 m² alanlı arsa üzerinde tanımlanmış olan ''Muhit Sancaktepe'' projesinde yer alan Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. stoklarında bulunan 98 adet bağımsız bölümdür.
Yakın çevresi ağırlıklı olarak konut fonksiyonlu gelişmiştir. Şile otoyulu ve TEM çevreyolu erişimi iyi durumdadır. Yakın çevrede konut yerleşim birimleri, kısmen ticari birimlerden oluşmaktadır. Çok yakın lokasyon içerisinde Sinpaş Lagün ve Kelebika, Sinpaş Köyceğiz, Sinpaş Metro Life; Evre Konutları gibi nitelikli konut projeleri yer almaktadır. Yakın çevrede aynı zamanda özel ve resmi okullar ile düşük yoğunluklu sanayi ve lojistik fonksiyonu yer almaktadır. Konut projeleri orta üst ve kısmen üst gelir gruplarına hitap etmekte olup apartman tipi konut yerleşimlerinin orta gelir grubuna hitap ettiği düşünülmektedir. Bölgenin önümüzdeki dönemde de konut fonksiyonlu gelişimini sürdüreceği düşünülmektedir. Sancaktepe Belediyesi projeye çok yakın bir noktada yer almaktadır. Kamu kurumlarından istifadesi iyi düzeydedir. Altyapı özellikleri iyidir.
Değerleme konusu projeye Şile otoylu kullanılarak Sancaktepe ilçe merkezi üzerinden veya TEM çevreyolu ve Samandıra bağlantı yolu kullanılarak özel araçlarla ve toplu taşıma araçları ile ulaşılabilmektedir. Proje 15 Temmuz Şehitler Köprüsü'ne yaklaşık 22 km., FSM Köprüsüne yaklaşık 24 km., Sabiha Gökçen Havalimanı'na yaklaşık 24 km., E-5 Çeveyolu Kartal sapağına ise yaklaşık 13 km. mesafede yer almaktadır.
Değerlemeye konu 6650 ada 17 parsel numaralı taşınmaz, tapu kaydına göre 16.117,38 m² yüz ölçüme sahiptir. Proje Muhit Sancaktepe olarak isimlendirilmiştir. Konu taşınmaz, geometrik olarak dikdörtgen formada olmakla birlikte, topografik olarak ise eğimsiz yapıya sahiptir. Projede yer alan bloklar A, B, C, D, E, F, G ve H bloklar olarak tanımlanmıştır. A Blok Konut ve Ticaret bloğu, B, C, D, E, F ve G Bloklar Konut bloğu, H Blok ise kısmen Ticaret ve Kısmen Sosyal tesis bloğu olarak tasarlanmıştır.
Parsel üzerinde inşa edilecek bloklarda; toplam 21.410,68 m² konut alanı, 2.162 m² ofis ve işyeri alanı, 1.245,50 m² sosyal tesis içerisinde ticari alan ve 15.728,76 m² ortak alan bulunacaktır. Projede toplam inşaat alanı 40546,94 m² olarak projelendirilmiştir. Projede A blok inşaatı ile peyzaj çalışmaları devam etmektedir. Proje 229 bağımsız bölümden oluşmakta olup değerleme konusu Reysaş GYO A.Ş. mülkiyetinde olan 94 mesken ve 4 dükkan olmak üzere toplam 98 bağımsız bölümdür.
A Blok: Parselin güneyinde yer alan blok olacaktır. 2 bodrum kat + zemin kat + 10 normal kat olmak üzere, toplam 13 katlı olacaktır.78 adet konut ve 12 adet ticari bağımsız bölüm olmak üzere blokta toplam 90 bağımsız bölüm tanımlanmıştır. Bodrum katta yer alan otopark alanı öteki blokların altı ile birleşik olacaktır. Mimari projesine göre, A Blok; 5.808,58 m² konut alanı , 2.162 m² ofis ve işyeri ve 1.884,05 m² ortak alan olmak üzere, toplam 9.846,63 m² yapı inşaat alanına sahip durumdadır.
B Blok: Parselin batısında yer alan ilk blok olacaktır. 1. bodrum kat + zemin kat + 6 normal kat olmak üzere, toplam 8 katlı olacaktır.Blokta mesken nitelikli toplam 31 bağımsız bölüm olacaktır. Bodrum katta yer alan otopark alanı öteki blokların altı ile birleşik olacaktır. Mimari projesine göre, B Blok; 2.856,02 m² konut alanı ve 545,11 m² ortak alan olmak üzere, toplam 3.401,13 m² yapı inşaat alanına sahip durumdadır.
C Blok: Parselin batısında yer alan 2. blok olacaktır. Blokta mesken nitelikli toplam 18 bağımsız bölüm tanımlanmıştır. Bodrum katta yer alan otopark alanı öteki blokların altı ile birleşik olacaktır. Mimari projesine göre, B Blok; 2.422,75 m² konut alanı ve 527,76 m² ortak alan olmak üzere, toplam 2.950,51 m² yapı inşaat alanına sahip durumdadır.
D Blok: Parselin kuzeyinde soldaki ilk blok olacaktır. 1. bodrum kat + zemin kat + 6 normal kat olmak üzere, toplam 8 katlı olacaktır. Blokta mesken nitelikli toplam 19 bağımsız bölüm tanımlanmıştır. Bodrum katta yer alan otopark alanı öteki blokların altı ile birleşik olacaktır. Mimari projesine göre, D Blok; 2.042,67 m² konut alanı ve 539,03 m² ortak alan olmak üzere, toplam 2.581,70 m² yapı inşaat alanına sahip durumdadır.
E Blok: Parselin kuzeyinde sağda kalan blok olacaktır. 1. bodrum kat + zemin kat + 7 normal kat olmak üzere, toplam 9 katlı olacaktır. Bokta mesken nitelikli toplam 23 bağımsız bölüm olacaktır. Bodrum katta yer alan otopark alanı öteki blokların altı ile birleşik olacaktır. Mimari projesine göre, E Blok; 3.130,66 m² konut alanı ve 611,37 m² ortak alan olmak üzere, toplam 3.742,03 m² yapı inşaat alanına sahip durumdadır.
F Blok: Parselin batısında yer alan ilk blok olacaktır. 1. bodrum kat + zemin kat + 6 normal kat olmak üzere, toplam 8 katlı olacaktır.Blokta mesken nitelikli toplam 31 bağımsız bölüm olacaktır. Bodrum katta yer alan otopark alanı öteki blokların altı ile birleşik olacaktır. Mimari projesine göre, F Blok; 2.856,02 m² konut alanı ve 545,11 m² ortak alan olmak üzere, toplam 3.401,13 m² yapı inşaat alanına sahip durumdadır.
G Blok: Parselin doğusunda yer alan ilk blok olacaktır. 1. bodrum kat + zemin kat + 6 normal kat olmak üzere, toplam 8 katlı olacaktır. Blokta mesken nitelikli toplam 17 bağımsız bölüm olacaktır. Bodrum katta yer alan otopark alanı öteki blokların altı ile birleşik olacaktır. Mimari projesine göre, G Blok; 2.301,98 m² konut alanı ve 531,44 m² ortak alan olmak üzere, toplam 2.833,42 m² yapı inşaat alanına sahip durumdadır.
H Blok: Blokların 1. bodrum katlarındaki otopark, sosyal tesis ve A Blok'ta yer alan işyerlerinin depolarının bulunduğu bloktur. Garaj ve sosyal tesis kullanımlı olarak toplam 11.790,39 m² yapı inşaat alanına sahip durumdadır. Bu blok için bağımsız bölüm tanımlanmamıştır. Site sosyal tesisi olarak kullanılacağı öngörülmektedir.
Değerleme konusu Reysaş Gayrimenkul yatırım Ortaklığı A.Ş. Mülkiyetinde A Blokta 46 adet mesken, 4 adet dükkan, B Blokta 6 adet mesken, C Blokta 6 adet mesken, D Blokta 11 adet mesken, E blokta 10 adet mesken, F Blokta 5 adet mesken ve G Blokta 10 adet mesken bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazlardan F blok 5 numaralı bağımsız bölüm, E blok 23 numaralı bağımsız bölüm, C blok 8 numaralı bağımsız bölüm ve B blok 4 numaralı bağımsız bölümün iç mekan özellikleri görülmüştür. Ticari ve mesken brüt alan dağılımı aşağıda sunulmuştur:
| REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. MÜLKİYETİNDEKİ TAŞINMAZ ÖZET BİLGİLERİ |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Blok | Daire Sayısı | Genel Brüt Alanı (m²) |
|||||
| A | 46 | 4 | 4690 | 952 | |||
| B | 6 | 806 | |||||
| C | 6 | 714 | |||||
| D | 11 | 1416 | |||||
| E | 10 | 1659 | |||||
| F | 5 | 817 | |||||
| G | 10 1790 |
||||||
| TOPLAM | 94 | 4 | 11892 | 952 |
3.4.3 - Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
6650 ada 17 parsel için ruhsatlar alınmış olup, 3194 sayılı Kanun kapsamında ruhsatlar geçerliliğini korumaktadır.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.655.924 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.
Sancaktepe İlçesi; 2008 yılında Ümraniye ilçesine bağlı Sarıgazi ve Yenidoğan beldeleriyle, Kartal ilçesine bağlı Samandıra beldesinin birleştirilmesi ile ilçe yapılmıştır. Denize kıyısı olmayan Sancaktepe, güneyinde Kartal, güneybatısında Maltepe, batısında Ataşehir ve Ümraniye, kuzeyinde Çekmeköy, doğusunda Pendik ve güneydoğusunda Sultanbeyli ilçelerine komşudur.
Elli yılı aşkın süredir ağırlıklı olarak doğu bölgelerimizden ve kent içinden gelen iç göçle artan Sancaktepe nüfusu, ilçenin yerleşiminden görünüşüne, kültürel yaşamından toplumsal yapısına her hususu değiştirmiştir. Sancaktepe nüfus yoğunluğu bakımından, İstanbul ortalamasının üzerinde bir nüfus yoğunluğuna sahiptir. 19 mahalleden oluşan Sancaktepe İlçesi 62,41 km2 'lik bir alanı kapsar ve Türkiye İstatistik Kurumu 2023 verilerine göre 492.804 nüfusa sahiptir. İlçe 61,90 kilometrekaredir ve sınırları dahilinde toplam 18 mahalle ve 1 köy vardır. Havza niteliği taşıması nedeniyle son derece hassas bir yerleşim alanı olan bölge, Kurtköy Sabiha Gökçen Havalimanı'na olan bağlantıları, TEM otoyolu ve TEM-Kartal bağlantı yolunun sağladığı
ulaşım olanakları nedeniyle konumsal önemini arttırmaktadır.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmis hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| Ł | 2 5 1 9 7 8 9 | 181 490 | 186.9 | 7,8 | |
| Ш | 3 424 670 | 219 665 | 201.6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223.8 | 4,1 | |
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231.2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $I^{(r)}$ æ |
4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| III (r) | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6, 5 | |
| $\mathbf{N}^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307925 | 241,9 | 4,6 | |
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 |
| н | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
TÜİK, Konut satışı istatistik Eylül ayı verilerine göre;
Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %37,3 oranında artarak 140 bin 919 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 oranında artarak 947 bin 236 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %87,4 oranında artarak 15 bin 825 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %42,6 oranında azalarak 92 bin 310 oldu.
Eylül ayında 3 bin 685; Ocak-Eylül döneminde ise 21 bin 702 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %32,8 oranında artarak 125 bin 94 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,7 oranında artarak 854 bin 926 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,1 oranında artarak 44 bin 858 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,0 oranında artarak 300 bin 879 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %33,1 oranında artarak 96 bin 61 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında artarak 646 bin 357 olarak gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %31,0 oranında azalarak 2 bin 22 oldu. Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 783 ile İstanbul, 548 ile Antalya ve 210 ile Mersin oldu.
| Yıl | Toplam | İpotekli satışlar |
Diğer satışlar |
İpotekli Satışların Payı |
Toplam | İlk satış | İkinci el satış |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024* | 947.236 | 92.310 | 854.926 | 9,75% | 947.236 | 300.879 | 646.357 |
| 2023 | 1.225.926 | 177.748 | 1.048.178 | 14,5% | 1.225.926 | 379.542 | 846.384 |
| 2022 | 1.485.622 | 280.320 | 1.205.302 | 18,87% | 1.485.622 | 460.079 | 1.025.543 |
| 2021 | 1.491.856 | 294.530 | 1.197.326 | 19,7% | 1.491.856 | 461.523 | 1.030.333 |
| 2020 | 1.499.316 | 558.706 | 834.629 | 37,26% | 1.499.316 | 469.740 | 1.029.576 |
| 2019 | 1.348.729 | 332.508 | 1.016.221 | 24,7% | 1.348.729 | 511.682 | 837.047 |
| 2018 | 1.375.398 | 276.820 | 1.098.578 | 20,13% | 1.375.398 | 651.572 | 723.826 |
| 2017 | 1.409.314 | 473.099 | 936.215 | 33,6% | 1.409.314 | 659.698 | 749.616 |
| 2016 | 1.341.453 | 449.508 | 891.945 | 33,51% | 1.341.453 | 631.686 | 709.767 |
| 2015 | 1.289.320 | 434.388 | 854.932 | 33,7% | 1.289.320 | 598.667 | 690.653 |
| 2014 | 1.165.381 | 389.689 | 775.692 | 33,44% | 1.165.381 | 541.554 | 623.827 |
| 2013 | 1.157.190 | 460.112 | 697.078 | 39,8% | 1.157.190 | 529.129 | 628.061 |
İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konut Sayıları Eylül 2024 (TUİK) (2024 yılı Ocak-Eylül ayı verilerini kapsamaktadır.)
TÜİK, Yapı İzin İstatistikleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024 verilerine göre;
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüzölçüm %30,9 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 27,1 milyon m² iken; bunun 14,6 milyon m²'si konut, 6,9 milyon m²'si konut dışı ve 5,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yıllık değişim (%) |
Daire sayısı | Yillik değişim (%) |
Yüzölçüm (m 2 ) | Yıllık değisim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 127 880 | $-7,7$ | 699 960 | $-3,7$ | 146 157 001 | $-3,5$ | |
| I | 26 132 | $-22.1$ | 131 079 | $-24.9$ | 27 578 544 | $-19.6$ | |
| Ш | 29 076 | $-4.8$ | 144 994 | $-8.0$ | 30 842 887 | $-2.9$ | |
| Ш | 28 310 | $-7,0$ | 145 953 | $-2,6$ | 32 197 340 | $-3,4$ | |
| IV | 44 362 | 0,8 | 277 934 | 13,7 | 55 538 229 | 6,6 | |
| 2023 | 139 711 | 9,3 | 857867 | 22,6 | 168 202 851 | 15,1 | |
| I | 23 896 | $-8.6$ | 131 765 | 0.5 | 27 021 531 | $-2,0$ | |
| Ш | 31 136 | 7.1 | 192 867 | 33,0 | 39 225 941 | 27.2 | |
| Ш | 35 495 | 25.4 | 198 252 | 35.8 | 39 436 673 | 22,5 | |
| IV | 49 184 | 10.9 | 334 983 | 20.5 | 62 518 705 | 12.6 | |
| 2024 | ı | 28 605 | 19,7 | 176 976 | 34.3 | 35 902 111 | 32,9 |
| Ш | 24 082 | $-22.7$ | 137 210 | $-28.9$ | 27 105 409 | $-30.9$ |
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %14,7, daire sayısı %23,5 ve yüzölçüm %14,7 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 18,1 milyon m² iken; bunun 9,3 milyon m²'si konut, 5,2 milyon m²'si konut dışı ve 3,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yillik değişim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölcüm (m z ) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 99 188 | 7,7 | 642 394 | 2,5 | 129 042 839 | 1,1 | |
| 22 486 | 7,2 | 155 473 | $-2,3$ | 30 447 817 | $-7,8$ | ||
| Ш | 22 994 | 24.2 | 149 530 | 23.7 | 29 494 241 | 21,5 | |
| Ш | 22 836 | 4,1 | 137 569 | $-0,7$ | 27 562 683 | $-2,4$ | |
| IV | 30 872 | 0,6 | 199 822 | $-4,0$ | 41 538 099 | $-1,4$ | |
| 2023 | 86 818 | $-12,5$ | 535 115 | $-16,7$ | 107 747 109 | $-16,5$ | |
| 20 216 | $-10.1$ | 126 248 | $-18.8$ | 25 264 025 | $-17.0$ | ||
| Ш | 18 033 | $-21.6$ | 107 780 | $-27,9$ | 21 207 503 | $-28.1$ | |
| Ш | 19721 | $-13,6$ | 117 259 | $-14.8$ | 23 720 306 | $-13,9$ | |
| IV | 28 848 | $-6,6$ | 183 828 | $-8,0$ | 37 555 275 | $-9,6$ | |
| 2024 | 28 624 | 41.6 | 175 413 | 38,9 | 36 760 688 | 45,5 | |
| Ш | 15 378 | $-14,7$ | 82 430 | $-23,5$ | 18 100 224 | $-14,7$ |
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi – Betam tarafından yayınlanan 2024 Ekim tarihli araştırma raporuna göre;
Ağustostan eylüle ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel (enflasyondan arındırılmış) satış fiyatı düşmüştür. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı eylülde ülke genelinde yüzde -18,6, İstanbul'da yüzde -19,2, Ankara'da yüzde -18,1, İzmir'de ise yüzde - 15,3 olmuştur. Konut cari fiyatlarındaki artış oranı da azalmaktadır. Cari fiyatlarda yıllık artış oranı ağustosa kıyasla ülke genelinde 2,5 puan azalarak yüzde 21,6'ya düşmüştür. Buna göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatı 30.416 TL olmuştur. Satılık konut ilan m2 cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak İstanbul'da yüzde 20,8, Ankara'da yüzde 22,4 ve İzmir'de yüzde 26,6 olmuştur. Ortalama satılık konut m2 fiyatları İstanbul'da 41.667 TL, Ankara'da 23.161 TL ve İzmir'de 35.633 TL'dir.
Konut talebi endeksi Eylül 2024'te Ağustos 2024'e kıyasla yüzde 1,2 artmıştır. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı ülke genelinde, İstanbul'da ve İzmir'de artarken Ankara'da azalmıştır. Satılan konut sayısı ülke genelinde, Ankara'da ve İzmir'de azalırken İstanbul'da artmıştır. Satılık ilan sayısı ise hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı ise geçen aya kıyasla ülke genelinde, İstanbul ve İzmir'de artmış, Ankara'da ise azalmıştır.
İstanbul ofis pazarında merkezi iş alanı bölgesinde nitelikli ofis alanlarına olan güçlü talep nedeniyle, A Sınıfı ofis boşluk oranı son üç senedir her çeyrekte aralıksız düşüş eğilimini sürdürürken, 2Ç 2024'te %5,4 seviyesine gerilemiş ve bazı ofis binaları ve alt pazarlarda neredeyse tam doluluk seviyesine ulaşmıştır.
Mevcut A Sınıfı ofis arzı sabit seyrini sürdürürken, 2021'de tamamlanan Maslak Square binası dışında 2019 yılından beri ofis pazarına yeni arz girişi kaydedilmemiştir.
Sınırlı arz karşısında nitelikli ofis alanlarına olan güçlü talep ve enflasyonist ortamın etkisiyle birincil ofis kiraları daha önce tarihi rekor seviye olan 45 USD/m2/ay seviyesine tekrar ulaşmıştır.
Gerçekleşen kiralama işlemleri 2024 yılının ilk yarısında İstanbul genelinde alan bakımından %40 artış gösterirken, MİA'da gerçekleşen yeni kiralama işlemleri yaklaşık üç katına çıkmıştır. Ataşehir Kozyatağı bölgesinde ise sınırlı müsait arz nedeniyle %54 düşüş kaydedilmiştir.
İFM projesinin yakın çevresinde yer alan Ataşehir ve Kozyatağı alt pazarlarında boşluk oranı 2Ç 2024'te %1,1 olarak kaydedilmiştir. Projedeki ofis alanlarının pazara sunulmasıyla önemli bir ihtiyacı karşılaması beklenmektedir.
Pazar koşullarının orta vadede mal sahibi dostu olmaya devam etmesi beklenirken pandemi döneminde hibrit çalışma düzeni ekseninde hızlı karar alarak ofis alanlarını küçülten şirketlerin tekrar büyüme faaliyetlerinde zorlandığı gözlemlenmektedir.
Kullanıcıların yüksek erişilebilirlik sunan bölgelere yönelimi devam ederken, hazır dekorasyonlu ofis alanları inşaat maliyetlerine katlanmak istemeyen kullanıcılar tarafından
yüksek talep görmeye devam etmektedir. Önümüzdeki dönemlerde kira fiyatları üzerindeki yukarı yönlü baskının devam etmesi beklenmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
Propin'in yayınladığı İstanbul Ofis Pazarı'nın 2024 Üçüncü Çeyrek Dönemi özet verileri aşağıda yer almaktadır.
Merkezi İş Alanı (MİA)'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %12,2; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,7 düzeyindeydi. MİA'da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 28,6 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 14,7 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı.
MİA Dışı-Avrupa'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %7,7; A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 14,0 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.
MİA Dışı-Asya'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,3; kira ortalaması 20,0 ABD Doları /m² /ay şeklinde kayıtlara geçti.
2024 üçüncü çeyrek dönemde en yüksek kira rakamı 54 ABD Doları /m² /ay ile MİA'da yer alan Levent'te talep edildi.
İstanbul A sınıfı ofis piyasasında; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde, 2024 yılı ikinci çeyreğine göre ortalama kira rakamları, Türk Lirası ve Amerikan Doları bazında genel ve bölgesel ortalamalarda yükselmiştir. Aynı dönemde boşluk oranlarının genel ortalamalarda hafif de olsa düştüğünü gözlemliyoruz. Bölgesel bazda ise Maslak bölgesinde yeni bir A sınıfı ofis binası Peker Tower'ın stoka eklenmesi dolayısıyla bu bölgede boşluk oranlarında küçük bir artış gözlemliyoruz.
İstanbul genelinde; A sınıfı ofis ortalama kira rakamlarında 2024 yılının ikinci çeyreğine göre TL cinsinden artış oranı %16 seviyesinde iken 2023 yılının üçüncü çeyreğine göre ise artış oranı %50'nin üzerinde gerçekleşmiştir. MİA bölgesinde ortalama kira rakamları \$41,83, Maslak bölgesinde \$34,74 ve Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise \$29,74 olarak kaydedildi.
Arz sıkıntısı, yüksek faiz oranları ve enflasyonist baskılar, döviz kurlarındaki belirsizlikler kiraları yükseltmeye devam ediyor.
İstanbul'un her iki yakasında boşluk oranlarının azalmaya devam ettiğini görüyoruz. 2024 yılının üçüncü çeyreğinde MİA bölgesinde boşluk oranları %6,30, Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise boşluk oranları %4,33 seviyelerindedir.
Kiracıların talep ettikleri nitelikte boş ofis arzı düşüş eğilimini sürdürüyor. Nitelikli ofislere olan talepteki artışa karşılık olarak arza yeterli yeni ofis stoku eklenmemesi kira fiyatlarının artmasına neden oluyor. Kira fiyatlarındaki artışların talep kısmında da yavaşlamaya neden olmaya başladığını gözlemliyoruz. (Colliers, İstanbul Ofis Görünümü, 3.Çeyrek, 2024)
| Ŧ. | |||
|---|---|---|---|
| 957.817 Asya Stok |
806,15-TL Asya Ortalama Kira (m 2 /av) |
23,55-USD Asya Ortalama Kira (m 2 /av) |
6,05% Asya Bosluk Oranı |
| 1.633.586 Avrupa Stok |
$1.196.75 - TL$ (m 2 /ay) |
34,90-USD Avrupa Ortalama Kira Avrupa Ortalama Kira (m 2 /ay) |
12,04% Avrupa Boşluk Oranı |
| 2.591.403 Toplam Istanbul Stok |
$1.051.12 - TL$ İstanbul Ortalama Kira (m 2 /av) |
30.70-USD İstanbul Ortalama Kira (m 2 /av) |
9.83% Toplam Istanbul Bosluk Oranı |
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Sancaktepe Belediyesi, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Muhit Projesinde kat irtifakı kurulmuş olup, değerlemesi talep edilen stoklarda yer alan 98 adet bağımsız bölüme ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;
Ege'nin en güzel yerlerini İstanbul Sancaktepe'ye taşıyan Ege Boyu projesi konsepti ve mimarisiyle diğer site yaşamından farklı özelliklere sahip. 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 daire seçenekleri bulunmaktadır. Çarşı bloğu ve market, restoran donatıları bulunmaktadır. Tüm site sosyal donatı alanlarına sahiptir. Yaşam başlamış olup yaklaşık 10 yaşında projedir.
| Satılık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| See World 0532 255 55 15 |
3+1 3.kat |
179m² | 8.500.000 TL | 47.486 TL/m² |
| Royal Team Danışmanlık 0538 558 42 03 |
1+1 4. kat |
60m² | 4.000.000 TL | 66.667 TL/m² |
| Turyap Meydan Sancaktepe 0537 548 66 95 |
2+1 4. kat |
125m² | 8.000.000 TL | 64.000 TL/m² |
| Ortalama | 364m² ###### |
56.319 TL/m² | ||
| İKİNCİ EL KONUT SATIŞI EMSALLERİ | ||||
| Kiralık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
| Evsell 0532 065 50 11 |
3+1 4.kat |
205m² | 60.000 TL | 293 TL/m² |
| İMP Gayrimenkul 0532 637 74 75 |
1+1 2. kat |
75m² | 25.000 TL | 333 TL/m² |
| Turyap Meydan Sancaktepe | 2+1 4. kat |
130m² | 50.000 TL | 385 TL/m² |
| 0537 548 66 95 |
Sinpaş Metrolife projesinde 544 konut ve 10 bin metrekare çarşı alanları yer alıyor. Metrolife projesinde 1+1'den 4+1'e kadar farklı konut seçenekleri yer alıyor. Metrolife Sancaktepe'de 1+1 daireler 59 ile 78 metrekare, 2+1 daireler 85 ile 145 metrekare, 3+1 daireler 120 ile 205 metrekarearasında değişmektedir. Proje yenidir.
| İKİNCİ EL KONUT SATIŞI EMSALLERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Satılık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|||
| Turyap Premium 0539 632 16 21 |
1+1 4. kat |
60m² | 5.500.000 TL | 91.667 TL/m² | |||
| See World 0532 255 55 15 |
2+1 8. kat |
118m² | 10.000.000 TL | 84.746 TL/m² | |||
| Ortalama | 178m² ###### |
87.079 TL/m² | |||||
| İKİNCİ EL KONUT SATIŞI EMSALLERİ | |||||||
| Kiralık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|||
| Turyap Meydan Sancaktepe 0 (537) 548 66 95 |
3+1 4. kat |
160m² | 50.000 TL | 313 TL/m² | |||
| See World 0532 255 55 15 |
1+1 8. kat |
76m² | 25.000 TL | 329 TL/m² | |||
| Ortalama | 236m² 75.000 |
318 TL/m² |
Sinpaş Yapı'nın Sancaktepe'de hayata geçirdiği yeni projesi Sinpaş Köyceğiz projesi 5 ila 15 katlı 13 bloktan oluşuyor. 291 dairenin bulunduğu Sinpaş Köyceğiz projesinin arsa alanı 26 bin metrekare olarak belirlendi. Köy konseptinde inşa edilen Köyceğiz projesinde 1+1'den 4+1'e kadar farklı konut tipleri bulunuyor.
| İKİNCİ EL KONUT SATIŞI EMSALLERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Satılık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
||
| See World 0532 160 39 49 |
1+1 | 74m² | 6.000.000 TL | 81.081 TL/m² | ||
| Turyap Meydan Sancaktepe 0533 778 44 98 |
2+1 1. kat |
135m² | 10.000.000 TL | 74.074 TL/m² | ||
| Evsell Sancaktepe 0532 065 50 11 |
3.5+1 7. kat |
169m² | 13.500.000 TL | 79.882 TL/m² | ||
| Ortalama | 378m² ###### |
78.042 TL/m² | ||||
Sinpaş GYO'nun hayata geçirdiği projesi Aydos Country, 914 daireden meydana geliyor. Projede 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 daireler yer alıyor. 50 bin metrekarelik arsa üzerine inşa edilen Aydos Country'de daireler deniz ve orman manzarası görüyor. Projeye birkaç dakikalık yürüme mesafesindeki Aydos Ormanı'nda yer alan doğal spor imkanları bulunmaktadır.
| İKİNCİ EL KONUT SATIŞI EMSALLERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Satılık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
||
| Turyap Meydan Sancaktepe 0545 395 08 79 |
2+1 6. kat |
110m² | 8.000.000 TL | 72.727 TL/m² | ||
| Meta Partners 0532 579 54 27 |
3+1 4. kat |
167m² | 9.000.000 TL | 53.892 TL/m² | ||
| Metropol Gayrimenkul 0532 547 17 49 |
1+1 6. kat |
75m² | 5.000.000 TL | 66.667 TL/m² | ||
| Ortalama | 352m² ###### |
62.500 TL/m² |
Rings İstanbul projesi Sultanbeyli çıkışı ile TEM'e 800 metre mesafede bulunuyor. Kapsamlı sosyal tesisi 40 bin metrekare olan Rings İstanbul projesinde 1+0'dan 5+2'ye kadar farklı daire seçenekleri bulunuyor.
| İKİNCİ EL KONUT SATIŞI EMSALLERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Satılık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
| KW Kent 0535 578 55 83 |
3+1 1. Kat |
195m² | 14.000.000 TL | 71.795 TL/m² |
| Turyap Meydan Sancaktepe 0533 778 44 98 |
2+1 1. kat |
157m² | 10.000.000 TL | 63.694 TL/m² |
| Remax Arge 0533 206 74 76 |
3+1 Bahçe Kat |
215m² | 15.000.000 TL | 69.767 TL/m² |
| Ortalama | 567m² ###### |
68.783 TL/m² |
6- Evre Konutları
Gedizler Yapı tarafından İstanbul Sancaktepe'de 55.000 metrekare alan üzerine inşa edilen Evre Geziler projesinde, 4 blokta büyüklükleri 45 metrekare ile 198 metrekare arasında değişen 1+0 / 1+1 / 2+1 / 3+1 ve 4+1 seçeneklerinde 443 konut bulunmakta. Projenin sosyal olanakları arasında tenis kortları, basketbol sahası, voleybol sahası, mini futbol sahası, yürüyüş parkuru, bisiklet ve paten yolu, pilates alanı, fitness salonu, sauna, vitamin bar, yüzme havuzu, çocuk havuzu mevcut.
| İKİNCİ EL KONUT SATIŞI EMSALLERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Satılık | Daire Tipi | Alanı | Değeri (TL) |
Birim Değeri (TL/m²) |
|||
| KW Kent 0535 578 55 83 |
3+1 1. Kat |
167m² | 12.500.000 TL | 74.850 TL/m² | |||
| Turyap Meydan Sancaktepe 0533 778 44 98 |
2+1 1. kat |
99m² | 7.500.000 TL | 75.758 TL/m² | |||
| Remax Arge 0533 206 74 76 |
1+1 | 55m² | 4.000.000 TL | 72.727 TL/m² | |||
| Ortalama | 321m² ###### |
74.766 TL/m² |
Tel 0553 569 02 00
Sancaktepe Belediyesi'ne yakın 75 m² zemin, 75 m² bodrum kullanımlı 150 m² dükkan 8.150.000 TL bedelle satılıktır. Proje içerisinde yer almamaktadır. Zemin kat birim değerinin 80.000-90.000 TL/m² olabileceği düşünülmektedir.
| SATILIK 150 .-M² |
8.150.000 .-TL |
54.333 .-TL/M² |
|---|---|---|
| ------------------------ | ------------------- | ------------------- |
Tel 0532 636 70 44
Ege Boyu projesinde 170 m² iskanlı dükkan satılık durumdadır. Ana cadde üzerinde olup proje içerisinde bulunmaktadır. Deprem sonrası yeni bir binadadır. 14.000.000 TL bedelle satılıktır. 2. el niteliktedir.
| 170 14.000.000 82.353 SATILIK .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| ------------------------------------------------------------------- |
Tel 0530 694 38 39
Bizimtepe Aydos projesinde yer alan 80 m², 2 katlı dubleks işyeri satılık durumdadır. 5.200.000 TL bedelle satılıktır. Konum şerefiyesi açısından daha dezavantajlı olduğu düşünülmektedir.
| SATILIK | 80 | 5.200.000 | 65.000 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
Suryapı Lavender projesinde yer alan dükkan satılık durumdadır. 278 m² olarak pazarlanan taşınmaz 34.000.000 TL bedelle satılıktır.
| SATILIK 278 34.000.000 122.302 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| -------------------------------------------------------------------- |
Tel 0552 310 44 84
Değerleme konusu projede Haziran 2025 teslimli ticari ünite satılıktır. 127 m² olarak pazarlanan taşınmaz 10.300.000 TL bedelle satılıktır.
| 127 SATILIK .-M² |
10.300.000 .-TL |
81.102 .-TL/M² |
|---|---|---|
| ------------------------ | -------------------- | ------------------- |
Toplu Konut İdaresi tarafından ihale edilen gayrimenkuller 24.12.2024 açık artırma usulü ile satışa çıkarılmıştır. Sancaktepe Samandıra 8966 ada 16 parsel numaralı arsa Kaks:1 H:12.50m. 4 kat konut imarlıdır. 1.665,39 m² yüzölçümlü arsa için muhammen bedel 5.859.825 TL dir. Sancaktepe Samandıra 8934 ada 19 parsel numaralı arsa Taks:0.40 Kaks:1 H:12.50m. 4 kat konut imarlıdır. 279.84 m² yüzölçümlü arsa için muhammen bedel 4.337.520 TL dir. Konum olarak daha sapa noktadadır. İmar yapılaşma şartları açısından emsaller daha dezavantajlıdır.
| SATILIK | 1.665 | 31.650.000 | 19.005 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| SATILIK | 280 | 6.510.000 | 23.250 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Aynı lokasyonda otobana daha yakın konumda yer alan 7569 ada 11 parsel numaralı arsa satılık durumdadır. 1.770 m² yüzölçümlü arsa 90.000.000 TL bdelle satılıktır. Kaks:1.30 Konut alanındadır.
| SATILIK 1.770 |
90.000.000 .-M² |
.-TL | 50.847 .-TL/M² |
|
|---|---|---|---|---|
| -- | ------------------ | -------------------- | ------ | ------------------- |
Tel 0533 205 82 33
Kaks:1.00 H:12.50 Konut imarlı parsel satılık durumdadır. İmar koşulları açısından daha iyi nitelikte olduğu düşünülmekte olup pazarlık marjı da bulunduğu düşünülmektedir. Satın alma ve terklerden sonra 513 m² yüzölçümlü olacağı varsyılan arsa 22.000.000 TL bedelle satılıktır.
| SATILIK | 513 .-M² |
22.000.000 .-TL |
42.885 | .-TL/M² | |
|---|---|---|---|---|---|
| -- | --------- | ------------- | -------------------- | -------- | --------- |
Kartal-Sancaktepe sapağında 2.054 m² yüzölçümlü arsa ticaret + konut imarlıdır. Kaks:1 yapılaşma koşullarına sahip olup konum açısından daha iyi konumda yer almaktadır. 133.000.000 TL bedelle satılıktır.
| SATILIK 2054 133.000.000 64.752 .-M² .-TL |
.-TL/M² |
|---|---|
| ---------------------------------------------------------- | --------- |
Tel 0532 366 63 76
Aynı lokasyon içerisinde 218 m² yüzölçümlü parsel 6 dairelik ruhsat alabilmektedir. 4 ü dubleks H:9.50 blok konut alanında yer almaktadır.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgedeki arsa birim m² değerlerinin konum, büyüklük-imar koşulları-mülkiyet durumu gibi faktörlere bağlı olarak 50.000- 90.000 TL/m² aralığında büyük bir skala içerisinde yer aldıkları görülmüştür. Bölgede yer alan konut birim m² değerlerinin 70.000.-TL ile 100.000.-TL aralığında değiştiği, dükkan birim m² değerlerinin ise, proje içerisinde 100.000 - 150.000 TL/m² aralığında olduğu gözlemlenmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede piyasada alınıp satılan arsaların genellikle küçük ölçekli imar parsellerinin olduğu görülmüştür. Yakın çevreden seçilen emsallerden konum ve imar hakkı olarak en yakın olan beş adedi seçilerek karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır.
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) |
| SATIŞ FİYATI | 6.510.000 | 90.000.000 | 22.000.000 | 133.000.000 | 15.500.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |
| ZAMAN | ||||||
| DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN BİRİM M² DEĞERİ |
16.117,38 | 280 23.250 |
1.770 50.847 |
513 42.885 |
2.054 64.752 |
218 71.101 |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
-20% | -5% | -20% | -5% | -20% | |
| NİTELİĞİ NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
RUHSATLI PROJE |
15% | 15% | 15% | 15% | 15% |
| İMAR DURUMU | Konut Kaks:1.00 Taks:0.40 H:Avan Proje |
Kaks:1 Hmax:12.50 |
KAKS: 1,30 hmax:12.50 |
KAKS: 1.00 hmax:12.50 |
Kaks:1 4 Kat Ayrık Nizam |
H.9.50 |
| İMAR DURUMUNA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | -5% | 0% | 0% | 20% | |
| FONKSİYON | Konut | Konut | Konut | Tİcaret+Konut | Ticaret+Konut | Konut |
| FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | -5% | -5% | 0% | |
| KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | -5% | 0% | 0% | |
| CEPHE | ||||||
| CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| DİĞER BİLGİLER | nitelikli proje geliştirmeye uygunluk |
nitelikli proje geliştirmeye uygunluk |
nitelikli proje geliştirmeye uygunluk |
nitelikli proje geliştirmeye uygunluk |
nitelikli proje geliştirmeye uygunluk |
|
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
12% | 5% | 12% | 5% | 12% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
40% | -5% | -5% | -5% | -5% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
47% | 5% | -8% | 5% | 22% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
56.350 | 34.178 | 53.390 | 39.454 | 67.989 | 86.743 |
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede piyasada alınıp satılan arsaların genellikle küçük ölçekli imar parsellerinin olduğu görülmüştür. Yakın çevreden seçilen emsallerden konum ve imar hakkı olarak en yakın olan beş adedi seçilerek karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Taşınmazın olumlu olumsuz özellikleri karşılaştırılarak birim m² değer takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU | ||||
|---|---|---|---|---|
| Parselin Değeri (.-TL) | Birim m² Değeri |
Alanı (m²) | Parsel No | Ada No |
| 908.214.363,00 | 56.350 | 16.117,38 | 17 | 6650 |
| 908.210.000,00 | 1/1 HİSSENİN YUVARLATILMIŞ TOPLAM DEĞERİ (.-TL) |
|||
| 390.530.300 | REYSAŞ GYO A.Ş. MÜLKİYETİNDEKİ 98 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ARSA PAYI DEĞERİ (951289/2212300) |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU-SATILIK (KONUT) (A BLOK 6 NUMARA) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
Ege Boyu | Sinpaş Metrolife | Sinpaş Köyceğiz | Aydos Country | Rings İstanbul |
| SATIŞ FİYATI | 4.000.000 | 5.500.000 | 6.000.000 | 8.000.000 | 14.000.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | - | |||||
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 82 m² | 60 | 60 | 74 | 110 | 195 |
| BİRİM M² DEĞERİ | proje brütü | 66.667 | 91.667 | 81.081 | 72.727 | 71.795 |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 20% | |
| NİTELİĞİ | ||||||
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
PROJE ŞEREFİYESİ |
0% | 0% | 5% | 5% | 5% |
| SATILABİLİR ALAN | ||||||
| SATILABİLİR ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 20% | |
| MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME |
10% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KONUM | ||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
4% | 0% | 0% | 4% | 0% | |
| DİĞER BİLGİLER | 2. EL DAİRE | 2. EL DAİRE | 2. EL DAİRE | 2. EL DAİRE | 2. EL DAİRE | |
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
YENİ PROJE | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
34% | 20% | 25% | 29% | 65% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
102.590 | 89.333 | 110.000 | 101.351 | 93.818 | 118.462 |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU-SATILIK (DÜKKAN) (A BLOK 80 NOLU) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
E-1 | E-2 | E-3 | E-4 | E-5 |
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN |
8.150.000 - |
16.500.000 | 5.200.000 | 34.000.000 | 10.300.000 | |
| DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 20% | |
| ALAN | 170 m² | 150 | 220 | 80 | 278 | 127 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 54.333 | 75.000 | 65.000 | 122.302 | 81.102 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | -5% | 15% | 0% | |
| NİTELİĞİ | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN |
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KAT | ||||||
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
40% | 0% | 40% | 0% | 0% | |
| CEPHE CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME |
10% | 10% | 15% | 15% | 0% | |
| KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
15% | 20% | 15% | 10% | 10% | |
| DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
NİTELİKLİ PROJE |
20% | 20% | 0% | 0% | NATAMAM 20% |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
80% | 45% | 60% | 35% | 45% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
118.650 | 97.800 | 108.750 | 104.000 | 165.108 | 117.598 |
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölgede taşınmazların m² birim satış fiyatlarının geniş bir skalada değiştiği gözlemlenmiştir. Ancak emsal birim m² değerlerinin konum, proje, alan, iç mekan özellikleri, nitelik, kat sayısı vb. parametrelere göre değişiklik gösterdiği görülmüştür.Emsal karşılaştırma tablosu konutlar için A Blok 6 nolu bağımsız bölüm için, ticariler için A Blok 80 nolu bağımsız bölüm için hazırlanmış olup,diğer bağımsız bölümlerin birim m² değerleri; projedeki kat-cephe, büyüklük parametreleri kapsamında şerefiyelendirilmek sureti ile belirlenmiştir.
Değer tablosunda birim değerler taşınmazların kat, kattaki konum, açık teras alanı, büyüklük ve olası kira değerleri gibi faktörlere göre belirlenip tabloya aktarılmıştır. Bağımsız bölümlerin m² birim değerleri bu nedenle farklı olarak takdir edilmiştir.
| Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Konut Nitelikli Taşınmazların Değeri | |||
|---|---|---|---|
| 94 Adet Konutun Tamamlanması DurumundaToplam Değeri |
905.004.000 TL | ||
| 94 Adet Konutun Mevcut İnşa Seviyesine İstinaden Toplam Değeri |
749.160.000 TL |
Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Dükkan Nitelikli Taşınmazların Değeri
| 4 Adet Dükkanın Tamamlanması DurumundaToplam Değeri |
55.703.000 TL |
|---|---|
| 4 Adet Dükkanın Mevcut İnşa Seviyesine İstinaden Toplam Değeri |
38.180.000 TL |
| 98 Adet Taşınmazın Tamamlanması DurumundaToplam Değeri |
960.707.000 TL |
|---|---|
| 98 Adet Taşınmazın Mevcut İnşa Seviyesine İstinaden Toplam Değeri |
787.340.000 TL |
Değerlemesi yapılan bağımsız bölümlerin her birinin tamamlanması durumundaki değerleri Pazar Yaklaşımı Yöntemi ile hesaplanmıştır. Münferit değerleri eklerdeki listelerde yer almaktadır.
Taşınmazların henüz inşaatının tamamlanmamış olması, kat mülkiyetine geçmemiş olması, iskan almamış olması sebebi ile projenin genel inşa seviyesi dikkate alınarak; inşaat seviyeli değerleri, mevcut durum değeri olarak takdir edilmiştir. İnşaatı devam eden A blok için taşınmazların değerinini arsa payı değeri+inşa maliyeti değeri olarak mevcut durum değeri takdir edilmiştir. Pazar yaklaşımı yöntemi ile hesaplanan münferit değerleri eklerdeki listelerde yer almaktadır.
Parsel üzerinde Muhit Sancaktepe isimli proje devam etmekte olup, kat irtifakı kurulmuştur. Söz konusu proje için Kasım 2024 döneminde müşteri tarafından ibraz edilen stok listelerinde belirtilen 98 adet bağımsız bölüm için değerleme çalışması hazırlanmıştır. Söz konusu taşınmazların konut/dükkan nitelikli olmaları, her birinin arsa paylarının dağıtılmış olmasına karşın , arsa payı oran tespitinin dağılımında çok farklı modeller kullanılabiliyor olması, taşınmazların münferit kullanım alanlarının tespitinin çok daha net bir biçimde yapılabiliyor olması nedeni ile Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yaklaşımı direkt olarak kullanılmamış, inşaat seviyesi %38 olan bağımsız bölümler için arsa payı değeri+inşa maliyeti değeri olarak hesaplama yapılmıştır.
Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazların tapu niteliğine uygun olarak konut-dükkan olarak kullanılmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır.
| 98 Adet Taşınmazın Tamamlanması DurumundaToplam Değeri |
960.707.000 TL |
|---|---|
| 98 Adet Taşınmazın Mevcut İnşa Seviyesine İstinaden Toplam Değeri |
787.340.000 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. " denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti yapılırken pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. İnşaat seviyesi düşük olan A blok için mevcut durum değeri için maliyet yöntemi kullanılmıştır.
Değerleme konusu bağımsız bölümlerin bulunduğu bölgede bulunan konut-dükkan birim m² değerlerinin tip, alan, bulundukları kat vb. özelliklere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir.
Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların her birinin, bulundukları kat, alan, tip gibi unsurları dikkate alınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir.
Her bir bağımsız bölüm ayrı ayrı değerleme kapsamına alınmış olup ortak ve müşterek alanlarının değerlerinin de bu değerler içerisinde kapsandığı kabul edilmiştir.
Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların tamamlanmış durumdaki değerleri için her birinin, bulundukları kat, alan, tip gibi unsurları dikkate alınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir. Her bir bölümün tamamlanmış durum için birim m² değeri ekteki listede belirtilmiştir. Listede belirtilmiş olan her bir bölümün kullanım alanı Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından hesaplanmış alanlardır.
Değerleme konusu taşınmazlar için , Sur Yapı Endüstri Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile Reysaş GYO A.Ş. arasında 30.03.2021 tarihinde imzalanmış kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmakta olup, söz konusu sözleşmeye göre parsel üzerinde bulunan 229 bağımsız bölümün 99 'u Reysaş GYO A.Ş. ye verilmiştir. 2024 Kasım ayı itiabriyle Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetindeki stok adedi 98'dir.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Değerlemesi yapılan 6650 Ada 17 nolu parsel bünyesindeki proje kapsamındaki blokların tamamı için yapı ruhsatı alınmış, projeleri onaylanmış ve kat irtifakı kurulmuştur. Taşınmazların inşaatının tamamlanmasının ardından iskan belgesinin alınıp kat mülkiyeti kurularak cins tahsislerinin yapılması ile yasal sürecinin tamamlanacağı öngörülmektedir. Parsel üzerinde inşaat faaliyeti devam etmekte olup, ruhsatlar geçerliliğini korumaktadır.
Parsel üzerinde 229 adet bağımsız bölüm için kat irtifakı kurulmuş arsa payları belirlenmiştir. Değerlemede onaylı isim değişikliği ruhsatı ve projesine esas bilgiler alınmış olup, müşteriden tarafımıza iletilmiş olan tarihli stok listesinde yer alan 98 adet taşınmaz değerlemede dikkate alınmıştır.
Değerlemesi yapılan bağımsız bölümlerin her birinin kira değerleri EK' deki listede belirtilmiştir. Taşınmazların tamamlanması durumunda kiraya verilebileceği düşünülmektedir.
Parsel üzerinde yapı bulunmaktadır.
Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel
6.5.8 - Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
- 6.5.9 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazların Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22-1 a maddesinde arsalar alınabileceği, 22-1-ç maddesinde ise kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde gayrimenkul projesi geliştirilebileceği ifade edilmektedir. Ayrıca 22-1 d maddesi uyarınca gerçekleştirilecek veya yatırım yapılacak projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir. Değerleme konusu 6650 ada 17 parsel üzerindeki yapıların ruhsat ve projelerinin bulunması, yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olması, inşaat işlemlerinin devam ediyor olması nedeniyle Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel husus olmadığı, "Proje" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.
Ayrıca GYO tebliği 22.maddenin 1.fıkrası ç bendine göre "Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı
ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat şartı uygulanmaz." denmektedir.
Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, "Proje" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmalarında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, mimari özelliği, inşai kalitesi, altyapı ve ulaşım olanakları, binanın ya da arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
tarihli toplam mevcut durum değeri için ; 31.12.2024
787.340.000
.-TL
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
.-TL 809.029.500
kıymet takdir edilmiştir.
Değerleme Uzmanı
A. Özgün HERGÜL
Lisans No: Lisans No: Lisans No: 402487 405453
RYGYO-2410163 SANCAKTEPE 49
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
401732 Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Berrin KURTULUŞ SEVER
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.