Regulatory Filings • Jan 7, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
SAKARYA İLİ, ARİFİYE İLÇESİ, YUKARIKİREZCE MAHALLESİ, BİR KATLI ÇELİK KARKAS DEPO BİNASI VE İKİ KATLI BETONARME İDARİ BİNASI VE TARLA
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.12.2024 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
3.12.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2024 |
| RAPOR NO | RYGYO-2410209 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
| DEĞERLEME KONUSU | 1 ADET BİR KATLI ÇELİK KARKAS DEPO BİNASI VE İKİ KATLI BETONARME İDARİ BİNASI VE TARLA |
| DEĞERLEME ADRESİ | YUKARIKİREZCE MAHALLESİ, ESKİŞEHİR CAD. NO: 21 (2586 ADA 70 PARSEL) ARİFİYE/SAKARYA |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Çiğdem HATACIKOĞLU Değerleme Uzmanı (Lisans No: 411409) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405453) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Ekler
RYGYO-2410209 ARİFİYE 3
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan taşınmazın değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan taşınmazın değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410209 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Çiğdem HATACIKOĞLU Değerleme Uzmanı olarak raporun hazırlanmasında, Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Değerleme Uzmanı olarak raporun kontrol edilmesinde, Eren KURT Sorumlu Değerleme Uzmanı olarak raporun onaylanmasında görev almıştır.
Söz konusu taşınmazlar için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan rapor bulunmamaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2310170 | ||
| Rapor Tarihi | 3.01.2024 | ||
| Rapor Konusu | 1 ADET BİR KATLI ÇELİK KARKAS DEPO BİNASI VE İKİ KATLI BETONARME İDARİ BİNASI VE TARLA |
||
| Raporu Hazırlayanlar | Gizem GEREGÜL EVLEK Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
43.300.000 |
| 2586 ADA 70 PARSEL | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| İli | : | SAKARYA | |||
| İlçesi | : | ARİFİYE | |||
| Bucağı | : | ||||
| Mahallesi | : | YUKARIKİREZCE | |||
| Köyü | : | ||||
| Sokağı | : | ||||
| Mevkii | : | ||||
| Pafta No | : | G24C08A3ACD | |||
| Ada No | : | 2586 | |||
| Parsel No | : | 70 | |||
| Alanı | : | 10.326,55 m² |
|||
| Vasfı | : | BİR KATLI ÇELİK KARKAS DEPO BİNASI VE İKİ KATLI BETONARME İDARİ BİNASI VE TARLA |
|||
| Sınırı | : | ||||
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ V 1/1 |
|||
| Yevmiye No | : | 955 | |||
| Cilt No | : | 10 | |||
| Sayfa No | : | 959 | |||
| Tapu Tarihi | : | 6.05.2010 |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 31.10.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazın son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür.
Arifiye Belediyesi'nden alınan şifahi bilgiye göre söz konusu 2586 ada 70 parsel, köy yerleşik alan sınırları dışında ve plansız alanda kalmakta olup 1/25.000 ölçekli planda Tarım Alanında kalmaktadır. Parselin içinde yer aldığı bölgenin 1/5.000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı bulunmamaktadır.
(!) Tarım Alanı: Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 63. maddesine göre; üst ölçekli planı bulunmayan, yerleşme ve yerleşik alanlar dışı yerlerde bulunan parsellerde; yapı inşaat alanı katsayısı (KAKS) % 5'ten çok olmamak, yapı inşaat alanları toplamı 250 metrekareyi geçmemek, saçak düzeylerinin doğal tabandan yüksekliği 6,5 metreyi ve 2 katı aşmamak, yola ve parsel sınırlarına 5 metreden çok yaklaşmamak koşulu ile bir ailenin oturmasına özgü bağ evi ve yazlık ev, kır kahvesi, lokanta ve bunların eklentileri yapılabilir.
02.11.1985 Tarihinde Resmî Gazetede Yayınlanmış Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 6. Bölümünde yer alan, Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda Uygulanacak Esaslar başlığında 63. Maddenin 2. Fıkrasında yer alan; "Bu alanlarda tarımsal üretimi korumak amacı ile üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren entegre tesis niteliğinde olmamak kaydıyla, konutla birlikte veya ayrı yapılan mandıra, kümes, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arıhaneler, balık üretim tesisleri ve un değirmenleri gibi konut dışı yapılar, mahreç aldığı yola (10.00) m.den, parsel hudutlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak, parselde bulunan bütün yapılara ait inşaat alanı katsayısı %40 ı ve yapı yüksekliği (6.50) m.yi ve 2 katı aşmamak şartı ile yapılabilir. Bu yapıların birinci fıkra koşullarına uyulmak üzere yapılacak konutla birlikte yapımı halinde de inşaat alanı katsayısı (0.40) ı geçemez." Maddesi gereğince yapı ruhsatı verilmiştir.
Son üç yıl içerisindeki imar planında değişiklik bulunmamaktadır.
Arifiye Belediyesi'nde yapılan araştırmada taşınmaza ilişkin, onay tarihi ve sayısı bulunmayan mimari proje incelenmiş; 22.11.2007 gün ve 2007/40-1 sayılı yapı ruhsatı 25.04.2008 gün ve 2008/10 sayılı yapı kullanma izin belgesi görülmüştür.
Yapı Kullanma İzin Belgesi; 2-B yapı sınıfında, 1 kat ve 1.400 m² alanlı tarımsal amaçlı kullanılan depo binası için verilmiştir.
Taşınmazın parselinin yapılanması mimari projesine, yapı ruhsatına ve yapı kullanma izin belgesine uygundur. Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı, encümen kararı vb. olumsuz bir belgeye rastlanmamıştır.
Depo Binası: 3-B yapı sınıfında katlı olup yaklaşık her biri 350m² alanlı 4 bölümden oluşmaktadır. Toplam 1.400 m² inşaat alanına sahiptir. 2007 yılında; ayrık nizamda betonarme çelik malzemeden inşa inşa edilmiştir. Çatı, çelik konstrüksiyon üzerine panel sac, kapı ve doğramalar demirden yapılmıştır.
İdari Bina: 3-A yapı sınıfında ve betonarme olarak 2007 yılında yapılmıştır. Her kat 110 metrekare olmak üzere toplam 220 m2 inşaat alanına sahiptir. Zemin katta çalışma odaları; mutfak, hol ve wc bölümleri, normal katta; çalışma odaları, çay ocağı ve wc bölümleri bulunmaktadır. Binanın dış cephesi boyalı ve çatısı kiremit kaplıdır.
Kantar Binası: 2-B sınıfında 2007 yılında tek katlı ve 30 m2 olarak inşa edilmiştir. Kantar, kumanda ve wc bölümünden oluşmaktadır.
Alım Binası: 2-B sınıfında 2007 yılında tek katlı, betonarme ve 42 m2 olarak inşa edilmiştir. Kumanda ve alım bölümünden oluşmaktadır.
Onaylı proje üzerinde tüm binalar görülmekte olup ruhsat belgesi olarak deponun ruhsatına erişilmiştir. Bu kapsamda cins tashihi/kadastro paftası ile uyumlu olması durumu da dikkate alınarak yapılar yasal kabul edilmiştir.
| YAPI RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Tarih | Sayı | Veriliş Nedeni |
Kullanım Amacı | Bağımsız Bölüm Sayısı |
Yol Kotu Altı |
Yol Kotu Üstü |
Toplam Kat Sayısı |
Yapı Sınıfı | Toplam Alanı (m²) |
| 2586/70 | 21.11.2007 | 40-1 | Yeni Yapı |
Tarımsal Amaçlı Depo | 1 | 0 | 1 | 1 | 2B | 1.400,00 m² |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||
| Ada/Parsel | Tarih | Sayı | Veriliş Nedeni |
Kullanım Amacı | Bağımsız Bölüm Sayısı |
Yol Kotu Altı |
Yol Kotu Üstü |
Toplam Kat Sayısı |
Yapı Sınıfı | Toplam Alanı (m²) |
Değerlemeye konu 2586 ada 70 parsel numaralı "Bir Katlı Çelik Karkas Depo Binası ve İki Katlı Betonarme İdari Binası ve Tarla" nitelikli taşınmaz, tapu kaydına göre 10.326,55 m² yüz ölçüme sahiptir.
Onaylı proje üzerinde tüm binalar görülmekte olup ruhsat belgesi olarak deponun ruhsatına erişilmiştir. Bu kapsamda cins tashihi/kadastro paftası ile uyumlu olması durumu da dikkate alınarak yapılar yasal kabul edilmiştir.
Söz konusu gayrimenkule ait yapı denetimini Ufuk Yapı Denetim Limited Şirketi gerçekleştirmiştir.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz; Sakarya İli, Arifiye İlçesi, Yukarıkirezce Mahallesi, G24c08a3acd pafta 2586 ada 70 parsel üzerinde yer alan 'Bir Katlı Çelik Karkas Depo Binası Ve İki Katlı Betonarme İdari Binası Ve Tarla" nitelikli taşınmazdır. Parsel 10.326,55 m² alanlıdır. Taşınmaz üzerinde depolama ve idare binası bulunmaktadır.
Taşınmaz; Eskişehir Caddesine TEM otoyoluna yakın konumdadır. Sanayi tesisleri, köy yerleşimleri ve tarımsal alanların yer aldığı bir bölgedir. Yapılaşma genel olarak 2-3 katlı birimlerden oluşmaktadır. Çevresinde ağırlıklı olarak depolama amaçlı yapılar ve sanayi yapıları bulunmakta olup yapılaşma sürmektedir.
Taşınmazın yakın çevresinde Organize Sanayi Bölgesi, OSB dışında yer alan sanayi yerleşimi, TEM çevreyolu yer almaktadır.
Gayrimenkul, kuş uçuşu olarak Eskişehir Caddesi'nin yaklaşık 190 m doğusunda, Sakarya Nehri'nin yaklaşık 325 m batısında, Anadolu Otoyolu'nun yaklaşık 3 km güneyinde, Arifiye İlçesi merkezinin yaklaşık 5 km güneybatısında, Sakarya 1. Organize Sanayi Bölgesi'nin yaklaşık 4 km güneybatısında yer almaktadır.
Taşınmaza TEM çevreyolu ve bağlantı yolları kullanılarak ulaşılabilmektedir. Ulaşılabilirliği iyi durumdadır. Toplu taşıma alternatifleri sınırlı durumdadır.
Taşınmaza ulaşmak için; Anadolu Otoyolu kesişiminden Eskişehir Caddesi üzerinde güneye doğru yaklaşık 2,9 km ilerlendiğinde sağ tarafta 1009. Sokak'a girilip güneydoğu yönünde yaklaşık 400 m gidildiğinde sol cephededir. Gayrimenkulün yer aldığı bölgede, depolama, üretim tesisleri ve çok sayıda boş arazi bulunmaktadır. Eskişehir caddesi üzerinde akaryakıt istasyonları ve dinlenme tesisleri bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz; Sakarya İli, Arifiye İlçesi, Yukarıkirezce Mahallesi, 2586 ada 70 parsel üzerinde yer alan 'Bir Katlı Çelik Karkas Depo Binası Ve İki Katlı Betonarme İdari Binası Ve Tarla" nitelikli taşınmazdır. Parsel 10.326,55 m² alanlıdır. Değerleme konusu parsel, geometrik olarak yaklaşık dikdörtgen forma sahiptir. Topografik olarak ise düz ve engebesiz yapıya bir arazi üzerinde yer almaktadır. Parselin yapı oturumu dışında kalan yaklaşık 1.850 m² bölümü saha betonu kaplıdır. Parsel üzerinde; depo, kantar binası, idari bina ve alım binası bulunmaktadır. Parselin etrafı duvar üzerine tel örgü ile çevrili vaziyettedir.
Depo Binası: 3-B yapı sınıfında katlı olup her biri 350m² alanlı 4 bölümden oluşmaktadır ve toplamda 1.400 m² inşaat alanlıdır. 2007 yılında; ayrık nizamda betonarme çelik malzemeden inşa inşa edilmiştir. Çatı, çelik konstrüksiyon üzerine panel sac, kapı ve doğramalar demirden yapılmıştır.
İdari Bina: 3-A yapı sınıfında ve betonarme olarak 2007 yılında yapılmıştır. Her kat 110² olmak üzere toplam 220 m² inşaat alanlıdır. Zemin katta çalışma odaları; mutfak, hol ve wc bölümleri, normal katta; çalışma odaları, çay ocağı ve wc bölümleri bulunmaktadır. Binanın dış cephesi boyalı ve çatısı kiremit kaplıdır.
Kantar Binası: 2-B sınıfında 2007 yılında tek katlı ve 30 m²olarak inşa edilmiştir. Kantar, kumanda ve wc bölümünden oluşmaktadır.
Alım Binası: 2-B sınıfında 2007 yılında tek katlı, betonarme ve 42 m² olarak inşa edilmiştir. Kumanda ve alım bölümünden oluşmaktadır. Bu bölüme taşınabilir hafif malzeme ile yemekhane bölümü eklenmiştir.
Onaylı proje üzerinde tüm binalar görülmekte olup ruhsat belgesi olarak deponun ruhsatına erişilmiştir. Bu kapsamda cins tashihi/kadastro paftası ile uyumlu olması durumu da dikkate alınarak yapılar yasal kabul edilmiştir.
Onaylı proje üzerinde tüm binalar görülmektedir. Ruhsat belgesinde ise sadece depo bölümü tanımlanmıştır. Cins tashihi ve kadastro paftası ile uyumlu olması durumu dikkate alınarak yapılar yasal kabul edilmiştir. Parsel üzerinde yer alan konteyner yapılar, taşınabilir olduklarından değerlemede dikkate alınmamışlardır.
| Bina | Kat Sayısı | Alan |
|---|---|---|
| Depo Binası | 1 | 1.400,00 m² |
| İdari Bina | 2 | 220,00 m² |
| Kantar Binası | 1 | 30,00 m² |
| Alım Binası | 1 | 42,00 m² |
| TOPLAM | 1.692,00 m² |
| Binaların Genel Özellikleri | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Tarzı | : | Betonarme-Çelik | |||||
| Yapı Nizamı | : | Ayrık | |||||
| Yapı Sınıfı | : | 3-A/3-B | |||||
| Kullanım Amacı | : | Depo Binası, İdare bina | |||||
| Elektrik | : | Şebeke | |||||
| Su | : | Şebeke | |||||
| Isıtma Sistemi | : | Diğer | |||||
| Kanalizasyon | : | Şebeke | |||||
| Su Deposu | : | - | |||||
| Hidrofor | : | - | |||||
| Asansör | : | - | |||||
| Jeneratör | : | Mevcut | |||||
| Yangın Tesisatı | : | - | |||||
| Çatı Tipi | : | panel çatı | |||||
| Dış Cephe | : | Panel Kaplamalı ve Boyalı | |||||
| Park Yeri | : | Mevcut | |||||
| Güvenlik | : | Mevcut | |||||
| Manzarası | : | - | |||||
| Cephesi | : | Kuzeydoğu-Güneybatı | |||||
| Deprem 1.Derece Bölgesi |
X 2.Derece |
3.Derece 4.Derece 5.Derece |
Depo bölümünde zeminler duvarlar beton, çatı sac panel kaplıdır. Tarımsal depolamaya uygun iç mekan özellikleri bulunmaktadır. İdari binada zeminler bölümlere göre laminat ve seramik, duvarlar saten boyalı, tavanlar tavan boyalıdır. Islak hacimlerde zemin ve duvarlar seramiktir.
Onaylı proje üzerinde tüm binalar görülmekte olup ruhsat belgesi olarak deponun ruhsatına erişilmiştir. Bu kapsamda cins tashihi/kadastro paftası ile uyumlu olması durumu da dikkate alınarak yapılar yasal kabul edilmiştir.
Sakarya, Türkiye'nin en kalabalık yirmi ikinci ilidir. İl ismini topraklarından geçen Sakarya Nehri'nden almıştır. Sakarya İlinin merkezi Adapazarı'dır. Adapazarı 2021 yılında Danimarka'da aldığı ödül ile bisiklet şehri unvanını kazanmıştır.
16 ilçe ve belediye, bu belediyelerde toplam 668 mahalle bulunmaktadır. Marmara Bölgesi'nin Çatalca-Kocaeli Bölümü'nde yer alır. Sakarya'nın kuzeyinde Karadeniz, batısında Kocaeli, Bursa, doğusunda Düzce ve güneyinde de Bolu ile Bilecik bulunmaktadır. Sakarya Nehri, Sakarya'nın Karasu ilçesinde Karadeniz'e dökülür. Sakarya ekonomisinde tarımın önemli bir yeri vardır. Hendek, Karasu ve Kocaali ilçelerinde fındık yetiştiriciliği mevcuttur. Ayrıca mısır tarımı da yapılmaktadır. Sakarya'da sanayi il merkezi Adapazarı yakınlarında yakınlarında gelişmeye başlamıştır. Son yıllarda kurulan sanayi kuruluşları bu sanayileşmeyi daha da artırmıştır. Sakarya, bir milyona yaklaşan toplam nüfusuyla İstanbul, Bursa, Kocaeli ve Balıkesir'in ardından Marmara Bölgesi'nin en büyük beşinci ilidir
Sakarya il nüfusu: 1.098.115 (2023 sonu). İlin yüzölçümü 4.823 km²'dir. İlde km²'ye 228 kişi düşmektedir. (Yoğunluğun en fazla olduğu ilçe: 1.252 kişi ile Serdivan'dır) İlde yıllık nüfus artış oranı % 1,81 olmuştur. Nüfus artış oranı en yüksek ve en düşük ilçeler:
Ferizli (% 5,98)- Kaynarca (% 0,40)
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Sakarya'nın Toplam Nüfusu 1.098.115 kişidir. Yıllık nüfus artış hızı binde 16.6, ilin yüzölçümü 4.817 km² olup ve il genelinde km²'ye 228 kişi düşmektedir.
Arifiye, Marmara Bölgesi'nde Sakarya iline bağlı bir ilçedir. 22 Mart 2008 tarihinde ilçe olmuştur. Nüfusu 51.467 kişidir. Toyota Türkiye ve Otokar fabrikaları burada yer almaktadır. Arifiye Sapanca Gölü'nün doğusunda, Adapazarı'nın güneyinde yer almaktadır. Arifiye'nin doğusunda Hanlı Beldesi ve Nehirkent Beldesi, batısında Sapanca Gölü ve Sapanca ilçesinin sınırı, kuzeyinde D-100 Karayolu ve Adapazarı, güneyinde Sapanca'ya bağlı Akçay Köyü bulunmaktadır. Arifiye Belediyesi, 06.03.2000 tarihinde kurulan Sakarya Büyükşehir Belediyesi'ne ilk kademe belediyesi olarak bağlanmıştır. 2005 yılında Ahmediye, İlimbey, Karaçam, Şerefiye ve Nuriosmaniye köyleri orman köyü olarak Arifiye Belediyesine bağlanmıştır. Birinci dereceden deprem bölgesi üzerindedir, fay hattında olan ilçe 1999 depreminden ağır şekilde etkilenmiştir.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politikalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmis hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | ||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | ||
| L | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |||
| Ħ | 3 424 670 | 219 665 | 201.6 | 7,6 | |||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |||
| IV | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | ||
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |||
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |||
| $III^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238.4 | 6, 5 | |||
| $W^{(r)}$ | 8 5 2 7 6 8 3 | 307925 | 241,9 | 4,6 | |||
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | ||
| н | 9 949 792 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Pandemi etkilerinin azalmasıyla birlikte 2022 yılında başlayan kiralama ve satın alma faaliyetlerindeki canlılık 2024 yılının ilk yarısında da 2023 yılına benzer bir şekilde seyretti. Pandemi öncesi seviyelere ulaşan üretim faaliyetleri ve özellikle 2022 yılında başlayan e-ticaret hacmindeki büyümenin 2024 yılında da 2023 yılındakine benzer bir eğilim ile devam
etmesiyle birlikte, üretim tesislerine ve şehir lojistiğine (son kilometre lojistiği) olan talep artmaya devam ediyor. Bu gelişmeler ışığında Türkiye, Çin'e alternatif bir üretim merkezi olarak öne çıkmaya devam ediyor.
Endüstriyel piyasa araştırmamız, İstanbul ve yakın çevresinde 8 alt bölgede incelenmektedir. İncelenen bölgeler, Asya Yakası'nda Dudullu ve Tuzla, Avrupa Yakası'nda Esenyurt-Kıraç ve Silivri bölgeleridir. Ayrıca Gebze ve Dilovası ilçelerini içeren Kocaeli ili ile Çerkezköy ve Çorlu ilçelerini içeren Tekirdağ ili de endüstriyel bölgeler içinde incelenmektedir.
İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasında mevcut stokun %58'sini toplam 5.714.551m² büyüklüğündeki kiralanabilir alan oluşturuyor. Toplam stokun %32'si Gebze bölgesinde bulunurken; bu bölgeyi %28 ile Esenyurt-Kıraç ve %17 ile Tuzla bölgeleri takip ediyor. (Colliers Araştırma Raporu, 2024 İlk Yarı)
İmalat PMI endeksi, yılın ikinci çeyreği boyunca nötr 50 değerinin altında seyrederek, zayıflayan talebin üretim, istihdam ve satın alma faaliyetlerini azaltmasıyla Ağustos 2024'te 47,8 olarak kaydedilmiştir.
• İstanbul ve Kocaeli lojistik pazarlarında mevcut arz geçen yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında sınırlı bir artış göstererek, 11,3 milyon m2 seviyesine yükselmiştir.
• Sessiz geçen ilk çeyreğin ardından, devam eden müzakerelerin sonuçlanmasıyla, toplam lojistik depo kiralama işlem hacmi, üç kattan fazla artış göstererek yaklaşık 189 bin m2 olarak kaydedilmiştir. 3. Parti Lojistik şirketleri toplam kiralama işlemlerinde %55 pay ile ilk sıraya yerleşirken, beyaz eşya kategorisi %24 ve perakende %21 pay ile sıralamayı takip etmiştir.
• Yüksek inşaat ve arsa maliyetleri, güçlü talebin yanında kira gelirlerinde süregelen yükselişe rağmen, geliştiricilerin getiri beklentisi üzerinde baskı oluşturmaya devam etmektedir. Diğer yandan, kiracıların daha büyük alanlara yönelik güçlü talebi paralelinde 2024'ün ilk yarısında kiralanan alanların ortalama büyüklüğü yaklaşık 27.000 m² seviyesinde gerçekleşirken, son 5 yılın ortalaması olan 14.500 m²'nin oldukça üzerinde kaydedilmiştir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Arifiye Belediyesi İmar Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Taşınmazın değerinin tespitinde
Tel 0530 449 45 19
Taşınmaza yakın konumda 2590 ada 6 parsel sayılı, 2554 m² alanlı tarla vasıflı taşınmaz 13.500.000 TL bedelle satılıktır. İmarsız alanda yer almaktadır. Henüz teklif görmediği bilgisi edinilmiştir. Bölgede yapılan görüşmelerde bu rakama alıcı bulunamayacağı, pazarlık payının yüksek olacağı belirtilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 2554 13.500.000 5.286
Tel 0552 880 49 54
Konu taşınmaza yakın konumda yer alan 2586 ada 17 parsel sayılı, 5812 m² alanlı, E:0.60, 2 kat yapılaşma koşullarıyla konut imarlı arsa 25.500.000,00 TL istenilmektedir. İmarlı parseldir ancak ana yola uzak mesafededir. Uzun süredir satıştadırlar.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 5812 25.500.000 4.387
Tel 0552 880 49 54
Konu taşınmaza yakın konumda yer alan toplam 14.716m² alanlı 2 adet parsel (2598 ada 30 ve 31 parseller) birlikte 37.500.000 TL bedelle satılıktır. Taşınmazlar imarsız alanda yer almaktadır. Uzun süredir satıştadırlar.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 14716 37.500.000 2.548
Tel 0264 272 30 30
Konu taşınmaza yakın konumda yer alan toplam 2 adet parsel (2598 ada 2 ve 13 parseller) birlikte 55.000.000 TL bedelle satılıktır. 2598 ada 2 parsel terklerinden sonra 1311m² Emsal:0.60, 2 kat konut imarlıdır. 2598 ada 13 parsel terklerinden sonra 2586 m² alanlı bölümü Emsal:0.60, 2 kat konut imarlı, 3210m² bölümü Emsal:0.90 2 kat ticaret imarlıdır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 7107 55.000.000 7.739
RYGYO-2410209 ARİFİYE 26
Tel 0552 689 54 54
Konu taşınmaza yakın konumda yer alan 2576 ada 15 parsel sayılı, 1637m² alanlı taşınmaz 6.000.000 TL bedelle satılıktır. Taşınmaz imarsız alanda yer almaktadır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 1637 6.000.000 3.665
Tel 0541 345 57 40
Konu taşınmaza yakın konumda yer alan 2597 ada 3 ve 4 parseller birlikte 48.000.000 TL bedelle satılıktır. 3 parsel terklerinden sonra 445m² Emsal:1.05, 3 kat ticaret imarlıdır. 4 parsel terklerinden sonra 1064 m² alanlı bölümü Emsal:0.60, 2 kat konut imarlı, 4975m² bölümü Emsal:0.90 2 kat ticaret imarlıdır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 6484 48.000.000 7.403
Tel 0552 721 84 54
Konu taşınmaza yakın konumda yer alan, 6000m² arsa üzerinde 2000m² depo+2 katlı 200m²ofis binası +4000m² açık alanlı taşınmaz 419.500 TL bedelle kiralık, 67.000.000 TL bedelle satılıktır.
| SATILIK | 2200 | 67.000.000 | 30.455 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| KİRALIK | 2200 | 419.500 | 191 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0505 022 81 25
Konu taşınmaza yakın konumda yer alan, 4025m² alanlı arsa 90.000 TL bedelle kiralıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 4025 90.000 22
Tel 0505 523 58 84
Konu taşınmaza yakın konumda yer alan, 5500m² arsa üzerinde 1170m² depo 375.000 TL bedelle kiralıktır. Satış değerinin 50-55.000.000 TL civarı olabileceği bilgisi edinilmiştir.
| KİRALIK | 1170 | 375.000 | 321 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| SATILIK | 1170 | 50.000.000 | 42.735 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Konu taşınmaza yakın konumda Ahmediye'de yer alan, 9730m² arsa üzerinde 4000m² depo 26.500.000 TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 4000 26.000.000 6.500
Tel 0543 558 08 54
Konu taşınmaza yakın konumda Karaçam'da yer alan, 1000m² alanlı depo 210.000 TL bedelle kiralıktır. Satış değerinin 45.000.000 TL civarı olabileceği bilgisi edinilmiştir.
| KİRALIK | 1000 | 210.000 | 210 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| SATILIK | 1000 .-M² |
45.000.000 .-TL | 45.000 .-TL/M² |
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| ARSA EMSAL KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) |
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ |
13.500.000 SATILIK |
25.500.000 SATILIK |
37.500.000 SATILIK |
55.000.000 SATILIK |
6.000.000 SATILIK |
|
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN BİRİM M² DEĞERİ ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
10.326,55 | 2.554 5.286 -10% |
5.812 4.387 -5% |
14.716 2.548 5% |
7.107 7.739 0% |
1.637 3.665 -10% |
| NİTELİĞİ NİTELİĞİNE İLİŞKİN |
TARLA | TARLA 0% |
ARSA -10% |
TARLA 0% |
ARSA -10% |
TARLA 0% |
| DÜZELTME İMAR DURUMU İMAR DURUMUNA İLİŞKİN DÜZELTME |
İmarsız 0% |
E=0.60 -20% |
İmarsız 0% |
E=0.60 -20% |
İmarsız 0% |
|
| KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 20% | 0% | 0% | 10% | |
| DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
-20% | -25% | -5% | -40% | -10% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
3580 | 4.229 | 3.291 | 2.421 | 4.643 | 3.299 |
RYGYO-2410209 ARİFİYE 29
Değerleme konusu taşınmaz tarla nitelikli olup, taşınmaz özelliklerine en yakın olduğu düşünülen 5 adet emsal kullanılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Emsal düzeltme tablosuna göre kullanım alanının büyük olması nedeniyle 2587 ada, 70 parselin, arsanın birim m² değerinin 3.580 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | ||
| 2587 | 70 | 10.326,55 | 3.580 | 36.969.049,00 | ||
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 36.969.000,00 |
Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, yapıların amortisman tutarlarının düşülmesi sureti ile elde edilen değerin ilave edilmesi ile parsel üzerindeki yapılarla birlikte toplam değere ulaşılmıştır.
Farklı resmi kurumlarca açıklanan çeşitli yapı birim maliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Ayrıca inşaat maliyetlerinin döviz kuruna endeksli olması ve döviz kurundaki ani dalgalanmalar nedeni ile piyasa koşullarının kurumlarca belirli dönemlerde belirlenen yapı birim maliyetlerinden çok farklı olduğu görülmektedir. Tüm bu hususlar dikkate alındığında, yapılan piyasa araştırmalarında güncel lojistik bina maliyetleri dikkate alınarak, amortisman da düşülerek aşağıdaki gibi öngörülmüştür.
Ayrıca değer arttırıcı unsurlar (Girişimci Karı, Saha Betonu, Beton Duvar, Demir Profil, Geliştirme Maliyeti vb..) arsa+ bina maliyetine de eklenmiştir.
| TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri | 3.580 .-TL/M² |
X | 10.326,55 M² = |
36.969.000 | .-TL | |
| Depo Binası | 15.000 .-TL/M² |
X | 1.400,00 M² = |
21.000.000 | .-TL | |
| İdari Bina | 17.000 .-TL/M² |
X | 220,00 M² = |
3.740.000 | .-TL | |
| Kantar Binası | 12.000 .-TL/M² |
X | 30,00 M² = |
360.000 | .-TL | |
| Alım Binası | 12.000 .-TL/M² |
X | 42,00 M² = |
504.000 | .-TL | |
| Değer Arttırıcı Unsurlar (Girişimci Karı Saha Betonu , Beton Duvar , Demir Profil, Geliştirme Maliyeti vb) |
10.950.000 | .-TL | ||||
| TOPLAM = |
73.523.000 | .-TL | ||||
| TAŞINMAZIN (DÜZELTİLMİŞ) TOPLAM DEĞERİ | = | 73.500.000 | .-TL |
Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali göz önünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Taşınmazın en etki ve verimli kullanımının hali hazırdaki gibi ve mevcut şekildeki gibi olarak kullanılması olacağı kanaatine varılmıştır.
| ■ | Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri; | ||
|---|---|---|---|
| TAŞINMAZIN ARSA DEĞERİ (.-TL) | 36.969.000 TL | ||
| ■ | Yeniden İnşa Etme Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri; | ||
|---|---|---|---|
| TAŞINMAZIN DEĞERİ (.-TL) | 73.500.000 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken Pazar yaklaşımı ve yeniden inşa etme maliyeti yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali göz önünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup, cins değişikliği yapılmıştır. Parsel üzerindeki yapıların tamamı dikkate alınarak taşınmazların tamamı için toplam değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Onaylı proje üzerinde tüm binalar görülmekte olup ruhsat belgesi olarak deponun ruhsatına erişilmiştir. Bu kapsamda cins tashihi/kadastro paftası ile uyumlu olması durumu da dikkate alınarak yapılar yasal kabul edilmiştir.
Taşınmaz için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki fabrika emsalleri incelenmiştir. Emsal karşılaştırmada bu durum da dikkate alınmış olup taşınmaz için aylık kira birim değerleri aşağıdaki gibi öngörülmüştür.
| Toplam Alanı (m²) |
Birim m² Kira Değeri (TL/AY/m²) |
Aylık Kira Değeri (TL) |
Yıllık Kira Değeri (TL) |
|---|---|---|---|
| 1.692,00 m² | 150 TL/m² | 253.800 TL | 3.045.600 TL |
| TOPLAM | 253.800 TL | 3.045.600 TL |
6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Parsel üzerinde yapı bulunmaktadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
- Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Tebliğin 22-1-b maddesinde "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.
Parsel üzerinde ana yapı iskan ve mimari projesi ile uyumlu olup idari yapı, kantar binası, alım binası için alınmış bir ruhsat belgesine rastlanmamıştır. Onaylı proje üzerinde tüm binalar görülmekte olup ruhsat belgesi olarak deponun ruhsatına erişilmiştir. Bu kapsamda cins tashihi/kadastro paftası ile uyumlu olması durumu da dikkate alınarak yapılar yasal kabul edilmiştir. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "BİNA" başlığı altına bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Taşınmaza dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmaz üzerinde portföye alınmasını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüştür.
Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel husus olmadığı, "BİNA" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın
tarihli toplam değeri için; 31.12.2024
.-TL kıymet takdir edilmiştir. 88.200.000
Değerleme Uzmanı
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Eren KURT 402003
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.