Regulatory Filings • Jan 8, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
DÜZCE İLİ, MERKEZ İLÇESİ, ARAPÇİFTLİK MAHALLESİ LOJİSTİK DEPO BİNASI
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
19:35
RYGYO-2410204 DÜZCE 1
EREN KURT Bu belge *********** kimlik numarali EREN KURT tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 07/01/2025 19:43
| SÖZLEŞME TARİHİ | 02.12.2024 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
03.12.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2025 |
| RAPOR NO | RYGYO-2410204 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
| DEĞERLEME KONUSU | 1 ADET ARSA VE ÜZERİNDE YER ALAN LOJİSTİK DEPO BİNASI |
| DEĞERLEME ADRESİ | Arapçiftlik Mahallesi, Kerpe Köyü Yolu, 3144.Sokak, No:43 Merkez/Düzce |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Çiğdem HATACIKOĞLU Değerleme Uzmanı (Lisans No: 411409) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Ekler
RYGYO-2410204 DÜZCE 3
Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.
Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp,
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan binanın değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan binaların değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410204 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Çiğdem HATACIKOĞLU Değerleme Uzmanı olarak raporun hazırlanmasında, Eren KURT Sorumlu Değerleme Uzmanı olarak raporun kontrol edilmesinde ve raporun onaylanmasında görev almıştır.
Söz konusu taşınmazlar için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan hazırlanmış 1 adet rapor bulunmaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2310165 | ||
| Rapor Tarihi | 3.01.2024 | ||
| Rapor Konusu | 1 ADET ARSA VE ÜZERİNDE YER ALAN LOJİSTİK DEPO BİNASI |
||
| Raporu Hazırlayanlar | Çiğdem HATACIKOĞLU Değerleme Uzmanı Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
110.800.000 |
| TAPU BİLGİLERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İli | : | DÜZCE | |||||
| İlçesi | : | MERKEZ | |||||
| Bucağı | : | ||||||
| Mahallesi | : | ARAPÇİFTLİĞİ Mah. | |||||
| Köyü | : | ||||||
| Sokağı | : | ||||||
| Mevkii | : | ||||||
| Pafta No | : | - | |||||
| Ada No | : | 2177 | |||||
| Parsel No | : | 6 | |||||
| Alanı | : | 15.253,87 m² |
|||||
| Vasfı | : | İDARE BİNASI 2 ADET DEPO 3 ADET 1 KATLI BETONARME DEPO VE ARSASI |
|||||
| Sınırı | : | PLANINDADIR | |||||
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) | |||||
| Yevmiye No | : | 29842 | |||||
| Cilt No | : | 26 | |||||
| Sayfa No | : | 2558 | |||||
| Tapu Tarihi | : | 18.07.2022 |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 31.10.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
-İmar düzenlemesine alınmıştır. (Şabolun: 3194/18.Maddeye göre İmar Düzenlemesine Alınma Belirtmesi) Tarih-Yevmiye:15.04.2022-15995
Boru Hatları İle Petrol Taşıma A.Ş. (BOTAŞ) lehine, 15.10.2007 tarih 10838 yevmiye ile irtifak hakkı vardır. (Özel Koşullar : Krokisinde gösterildiği üzere ağaç dikmemek, bina vs. sabit tesis yapmamak şartı ile 339,97m2 lik sahada BOTAŞ lehine daimi irtifak hakkı vardır.
Taşınmazın tasarrufuna olumsuz etkisi bulunamamaktadır.Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına İlişkin Esaslar Tebliğ'in 22. maddesi c bendinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." denilmektedir.
RYGYO-2410204 DÜZCE 7
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazların son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür.
Düzce Belediyesi'nden alınan bilgiye göre değerleme konusu taşınmazın yer aldığı parsel 08.02.2013 onay tarihli 1/1000 ölçekli Düzce Merkez Revizyon Uygulama İmar Planı'na göre Emsal:0.50, Yükseklik: 13.70 m. yapılaşma koşullarıyla "Depolama Alanı" içinde yer almaktadır. Taşınmazın yer aldığı bölgede, 20.12.2016 tarih 1733 sayılı encümen kararıyla 18. Madde uygulaması yapılmıştır. Parsel numarası 669 iken 2177 ada 2 parsel olarak değişmiş ve 20.760 m² olan parsel alanı DOP kesintisi sonrası 15.253,87 m² değişmiştir. Sonrasında 2177 ada 2 parsel iken 2177 ada 6 parsel olarak değişmiştir.
2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler
Son üç yıl içerisindeki imar planında değişiklik bulunmamaktadır.
Düzce Belediyesi İmar Müdürlüğünce tarafımıza dijital olarak verilmiş dosyası incelenmiş ve aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur:
İdari bina, 1 ve 2 nolu depolara ait 18.04.2008 tarih bila sayılı mimari projesi,
C Blok'a ait 20.03.2020 tarih bila sayılı mimari proje,
D Blok'a ait 20.03.2020 tarih bila sayılı mimari proje,
E Blok'a ait 17.03.2020 tarih bila sayılı mimari proje,
17.03.2020 tarih bila sayılı E Blok için düzenlemiş mimari projeleri incelenmiştir.
18.04.2008 tarih 2008/91 sayılı, 2B yapı grubunda 2 adet (1.ve 2.Blok) 2.800 m² alanlı depo için düzenlenmiş yeni yapı ruhsat ve bu ruhsata istinaden düzenlenmiş 01.07.2008 tarih 2008/201 sayılı yapı kullanma izin belgesi,
18.04.2008 tarih 2008/92 sayılı, 3A yapı grubunda 334 m² alanlı idari işler için kullanılan binalar için düzenlenmiş yeni yapı ruhsat ve bu ruhsata istinaden düzenlenmiş 01.07.2008 tarih 2008/202 sayılı yapı kullanma izin belgesi,
03.03.2020 tarih 2020/124-C sayılı, 2B yapı grubunda C Blok, 1.965 m² alanlı 1 adet depo için düzenlenmiş yeni yapı ruhsat ve bu ruhsata istinaden düzenlenmiş 08.09.2020 tarih 2020/284 sayılı yapı kullanma izin belgesi,
20.03.2020 tarih 2020/124-D sayılı, 2B yapı grubunda D Blok, 1.297 m² alanlı 1 adet depo için düzenlenmiş yeni yapı ruhsat ve bu ruhsata istinaden düzenlenmiş 08.09.2020 tarih 2020/285 sayılı yapı kullanma izin belgesi,
20.03.2020 tarih 2020/124-E sayılı, 2B yapı grubunda E Blok, 519 m² alanlı 1 adet depo için düzenlenmiş yeni yapı ruhsat ve bu ruhsata istinaden düzenlenmiş 08.09.2020 tarih 2020/286 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.
| RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA/PARSEL BLOK | TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ | KULLANIM AMACI | BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | TOPLAM ALANI (M2) |
|
| 0/669 | 18.04.2008 | 2008/91 | Yeni yapı | Depolar | 2 | 1 | 1 | II-B | 2.800 | ||
| 0/669 | 18.04.2008 | 2008/92 | Yeni yapı | İdari işler için kullanılan bina |
1 | 1 | 1 | III-A | 334 | ||
| 2177/2 | C | 3.03.2020 | 2020/124-C | Yeni yapı | Depolar | 1 | 1 | 1 | II-B | 1.965 | |
| 2177/2 | D | 20.03.2020 2020/152-D | Yeni yapı | Depolar | 1 | 1 | 1 | II-B | 1.297 | ||
| 2177/2 | E | 20.03.2020 2020/152-E | Yeni yapı | Depolar | 1 | 1 | 1 | II-B | 519 |
Belgelerin bir bölümü 669 parsel, bir bölümü 2177 ada 2 parsel için düzenlenmiş, taşınmaz sonrasında 2177 ada 6 parsel numarasını aldığı bilgisi edinilmiştir.
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ BİLGİLERİ | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA/PARSEL BLOK | TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ | KULLANIM AMACI | BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | TOPLAM ALANI (M2) |
|
| 0/669 | 1.07.2008 | 2008/201 | Yapı kullanma izni Depolar | 2 | 1 | 1 | II-B | 2.800 | |||
| 0/669 | 1.07.2008 | 2008/202 | Yapı kullanma izni İdari işler için | kullanılan bina | 1 | 1 | 1 | III-A | 334 | ||
| 2177/2 | C | 8.09.2020 | 2020/284 | Yapı kullanma izni Depolar | 1 | 1 | 1 | II-B | 1.965 | ||
| 2177/2 | D | 8.09.2020 | 2020/285 | Yapı kullanma izni Depolar | 1 | 1 | 1 | II-B | 1.297 | ||
| 2177/2 | E | 8.09.2020 | 2020/286 | Yapı kullanma izni Depolar | 1 | 1 | 1 | II-B | 519 | ||
| 6.915 |
Yapılan incelemelerde, taşınmazın yasal ve mevcut kullanım alanlarının uyumlu olduğu görülmüştür.
,
29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'na tabi olup yapı denetimleri 1-Rotam Yapı Denetim: Burhaniye Mahallesi, G.Kazım Sokak, No:2, D:2 Düzce, 2-Entim Yapı Denetim Ltd. Şti.: Hacı Yusuflar Mahallesi, Fener Sokak, No:14, İç Kapı No:1 Akçakoca/İstanbul adresinde faaliyet gösteren yapı denetim firmaları tarafından yapılmıştır:
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz; Düzce İli, Merkez İlçesi, Arapçiftlik Mahallesi, 2177 ada 6 parsel sayılı, 15.253,87 m² alanlı arsa üzerinde yer alan, "İdare Binası 2 Adet Depo 3 Adet 1 Katlı Betonarme Depo Ve Arsası" olarak cins değişikliği yapılmış taşınmazdır. Bina halihazırda kiracısı tarafından fındık deposu amaçlı kullanılmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz Düzce İli, Merkez İlçesi, Arapçiftlik Mahallesi, Kerpe Köyü Yolu üzerinde yer almaktadır. Büyük Melen Çayına yakın konumdadır. Taşınmazın bulunduğu bölge ağırlıklı olarak müstakil konutlardan ve tarımsal alanlardan oluşmaktadır. Yakın çevresinde Beypiliç Tavuk Çiftliği ve Bahçeşehir Koleji Düzce Kampüsü yer almaktadır. Düzce Merkezi'ne yaklaşık 4,5 km, D-100 Karayoluna 3,5 km uzaklıktadır. Son dönemde villa sitelerin hızla arttığı, üst ve üst orta gelir grubu tarafından konut amaçlı tercih edilen bir bölgedir. Ana arterlere yakın konumu nedeniyle ulaşımı kolaydır. Toplu taşıma araçları ile de ulaşım kolaylıkla sağlanmaktadır.
Düzce Merkezi'ne yaklaşık 4,5 km uzaklıkta, D-100 ve TEM Otoyoluna yakın mesafededir. Ana arterlere yakın konumu nedeniyle ulaşımı kolaydır. Ankara'ya yaklaşık 240 km, İstanbul'a 220 km mesafe yer almaktadır.
Düzce, Karadeniz Bölgesi'nin batısında yer almaktadır. Doğusunda Bolu, batısında Sakarya, kuzeydoğusunda Zonguldak ve kuzeyinde Karadeniz ile sınırlanmıştır.Yollara göre doğu-batı yönünde uzanan D-100 karayolu ile TEM otobanı üzerinde yer alır. Bu yollar il merkezinden geçer. Bu konumu ile Avrupa-Asya arasında transit yol üzerindedir. D-100 karayolu il merkezinden ayrılarak Akçakoca ilçesi üzerinden Zonguldak İline bağlanır. Düzce bu konumu ile yol kavşağı şehridir. Bölgenin altyapısı tamamlanmış, kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır.
RYGYO-2410204 DÜZCE 12
Değerleme konusu taşınmaz; Düzce İli, Merkez İlçesi, Arapçiftlik Mahallesi, 2177 ada 6 parsel sayılı, 15.253,87 m² alanlı arsa üzerinde yer alan, "İdare Binası 2 Adet Depo 3 Adet 1 Katlı Betonarme Depo Ve Arsası" olarak cins değişikliği yapılmış taşınmazdır. Bina halihazırda kiracısı tarafından fındık deposu amaçlı kullanılmaktadır.
A Blok: 2008 yılında inşa edilmiştir. R1, R2, R3 ve R4 olarak isimlendirilmiş 4 adet depo bölümünden oluşmaktadır ve toplamda 1400 m² alanlıdır. 3A yapı grubundadır.
B Blok: 2008 yılında inşa edilmiştir. R5, R6, R7 ve R8 olarak isimlendirilmiş 4 adet depo bölümünden oluşmaktadır ve toplamda 1400 m² alanlıdır. 3A yapı grubundadır.
C Blok: 2020 yılında inşa edilmiştir .R9, R10, R11 ve R12 olarak isimlendirilmiş 4 adet depo bölümünden oluşmaktadır ve toplamda 1965 m² alanlıdır. 3A yapı grubundadır.
D Blok: 2020 yılında inşa edilmiştir .R13, R14 ve R15 olarak isimlendirilmiş 3 adet depo bölümünden oluşmaktadır ve toplamda 1297 m² alanlıdır. 3A yapı grubundadır.
E Blok: 2020 yılında inşa edilmiştir R16 ve R17 olarak isimlendirilmiş 2 adet depo bölümünden oluşmaktadır ve toplamda 519 m² alanlıdır. 3A yapı grubundadır.
İdari Bina: 2008 yılında zemin+normal kat olmak üzere 2 katlı olarak inşa edilmiştir. Her kat 110m² alanlı olmak üzere toplamda 220m² alanlıdır. 3B yapı grubundadır.
Kantar: 2008 yılında inşa edilmiştir. 30m² alanlıdır. 2B yapı grubundadır.
Alım (Hamaliye) Binaları: 2008 yılında inşa edilmişlerdir. Her biri 42m² olmak üzere toplam 84m² alanlıdırlar. 2B yapı grubundadırlar.
RYGYO-2410204 DÜZCE 13
| Binaların Genel Özellikleri | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Tarzı | : | Betonarme-Çelik | ||||
| Yapı Nizamı | : | Ayrık | ||||
| Yapı Sınıfı | : | 3A-2B | ||||
| Kullanım Amacı | : | Depo - İdari Bina | ||||
| Elektrik | : | Şebeke | ||||
| Su | : | Şebeke | ||||
| Isıtma Sistemi | : | Diğer | ||||
| Kanalizasyon | : | Şebeke | ||||
| Su Deposu | : | - | ||||
| Hidrofor | : | - | ||||
| Asansör | : | - | ||||
| Jeneratör | : | - | ||||
| Yangın Tesisatı | : | - | ||||
| Çatı Tipi | : | Sandviç panel çatı kaplama | ||||
| Dış Cephe | : | Sandviç panel kaplama | ||||
| Park Yeri | : | Mevcut | ||||
| Güvenlik | : | Mevcut | ||||
| Manzarası | : | - | ||||
| Cephesi | : | Depolama Tesisi | ||||
| Deprem 1.Derece Bölgesi |
X 2.Derece |
3.Derece 4.Derece 5.Derece |
Parselin ana girişinde otomatik sürgü kapı ile güvenlik giriş bulunmaktadır. Parsel çevresi duvarla çevrilmiştir. Binaların dışında kalan bölüm saha betonu ile kaplanmıştır.
Depo bölümlerinde duvarlar boyasız, zeminler güçlendirilmiş beton ile kaplıdır. Çatılar çelik konstrüksiyondur. Fındık deposu olarak kullanıldığından depo girişlerinde çift kapı bulunmaktadır. Tavan yüksekliği ~10m'dir.
Parsel üzerinde ana yapı iskan ve mimari projesi ile uyumlu olup yeniden ruhsat alınmasına gerektirecek bir duruma rastlanmamıştır.
Batı Karadeniz'in ayakta kalan tek antik kenti olan Düzce' nin tarihi M.Ö. 1390 - 800 yılları arasında hüküm süren Hitit (Eti) medeniyetine kadar uzanır. Düzce ve çevresi 15. yüzyıldan beri bilinmektedir. 17 Ağustos ve 12 Kasım 1999 depremlerinden sonra kısa sürede yeniden kalkınabilmesi için 9 Aralık 1999 tarihinde 81. il olmuştur. 2.593 km²' alanı içerisinde, 8'i İlçe (merkez ilçe dahil), 3 Belde, 280 köy barındırmaktadır. İl genelindeki mahalle sayısı 114'tür. TUİK tarafından yayınlanan 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonuçlarına göre ilin toplam nüfusu 409.865'dir. Bu nüfus, 204.734 erkek ve 205.131 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,95 erkek, %50,05 kadındır.
Düzce il merkezi, Bolu ili topraklarının batı ve kuzeyinde Sakarya ilinin doğusunda ve Zonguldak İlinin güneybatısında yer alır. Kuzeyinde Karadeniz ile sınırdır. Diğer illerle sınırlarını tabii sınırlar oluşturur. Bu sınırlar kuzeybatıda Sakarya ile Melen Çayı, batı ve güneyde dağların üst kısımları oluşturur. Deniz seviyesinden yüksekliği 160 metre kadardır. Güneydeki bu dağlar, batıdan doğuya Keremali, Elmacık, Güney Bolu ve Sünnice dağlarıdır.
Yollara göre doğu-batı yönünde uzanan D-100 karayolu ile TEM otobanı üzerinde yer alır. Bu yollar il merkezinden geçer. Bu konumu ile Avrupa-Asya arasında transit yol üzerindedir. D-100 karayolu il merkezinden ayrılarak Akçakoca ilçesi üzerinden Zonguldak İline bağlanır. Düzce bu konumu ile yol kavşağı şehridir. Düzce'nin kuzeyinde Akçakoca, kuzeydoğusunda Yığılca, kuzeybatısında Çilimli ve Cumayeri, batısında Gümüşova ile güneydoğusunda Gölyaka ilçeleri yer alır.
Karadeniz Bölgesinin yer şekillerinin özelliklerini yansıtır. Dağlar Karadeniz kıyısına paralel olarak sıralar halinde uzanır. Bu yüzden kıyıda doğal limanlar oluşamamıştır. Kıyıda yer yer falezler ve aralarında genişçe plajlar yer alır. Shef (Kıta sahanlığı) sahası dardır.
Düzce ekonomisi dinamik bir yapıya sahiptir. Bu dinamikliğinde iki metropol kent arasında oluşu önemli rol oynar. Ayrıca ülkenin sanayi kuşağı olarak ifade edilebilecek Marmara Bölgesi ile sınır oluşu da bunda etkendir. Metropollere mesafesi zaman açısından uzak denilemeyecek düzeyde olup 2 - 2,5 saatte Ankara ve İstanbul illerine karayolu ulaşımı rahat ve güvenli şekilde otoban bağlantılı olarak yapılmaktadır. Akçakoca ilçesi ile deniz bağlantısı vardır. Ulaşım ağında Anadolu İllerinin İstanbul bağlantısında bir geçiş noktasıdır.
Düzce, 5084 sayılı kanun ile birlikte Düzce coğrafi konumu itibariyle gözde bir yatırım bölgesi haline gelmiştir. Şu anda mevcut iki adet organize sanayi bölgesinde tahsis edilecek arsa kalmamıştır. Ayrıca Düzce 'nin metropol kentlere yakınlığı, liman ve hammadde kaynaklarına yakınlığı, ulaşım kolaylığı, deniz ve doğa turizmine sahip oluşu yatırım ve yatırımcılar için bir cazibe merkezi olmasını sağlamaktadır.
Düzce ili idari yapı olarak 278 köy,114 mahalle ve 2 beldeden oluşmaktadır. İlde; Düzce Belediyesi (Merkez), Kaynaşlı, Çilimli, Gümüşova, Gölyaka, Yığılca, Akçakoca, Cumayeri ilçe belediyeleriyle Beyköy ve Boğaziçi belde belediyeleri olmak üzere toplam 10 belediye vardır.Merkez ilçe dışında 7 ilçe bulunmaktadır. Bunlar; Akçakoca, Cumayeri, Çilimli, Gölyaka, Gümüşova, Kaynaşlı ve Yığılca'dır.
Düzce, İklimi, doğal kaynakları, bozulmamış çevresi, tarihi, kültürel varlıkları, yerel yaşam tarzı ve gelenekleri, coğrafi konumu nedeni ile ana pazarlara yakınlığı, üniversite kenti oluşu, genç ve dinamik nüfusu, alternatif turizme uygunluğu, dört mevsim turizm imkanları, temiz sanayisi ve sulu tarımı ile gelişmekte olan bir ildir.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | |||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | |||
| 2 5 1 9 7 8 9 | 181 490 | 186.9 | 7,8 | |||||
| п | 3 424 670 | 219 665 | 201.6 | 7,6 | ||||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | ||||
| IV | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | ||||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221.6 | 5,1 | |||
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | ||||
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | ||||
| III (r) | 7759106 | 298 760 | 238.4 | 6,5 | ||||
| $W^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307925 | 241,9 | 4,6 | ||||
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | |||
| н | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Pandemi etkilerinin azalmasıyla birlikte 2022 yılında başlayan kiralama ve satın alma faaliyetlerindeki canlılık 2024 yılının ilk yarısında da 2023 yılına benzer bir şekilde seyretti. Pandemi öncesi seviyelere ulaşan üretim faaliyetleri ve özellikle 2022 yılında başlayan e-ticaret hacmindeki büyümenin 2024 yılında da 2023 yılındakine benzer bir eğilim ile devam
etmesiyle birlikte, üretim tesislerine ve şehir lojistiğine (son kilometre lojistiği) olan talep artmaya devam ediyor. Bu gelişmeler ışığında Türkiye, Çin'e alternatif bir üretim merkezi olarak öne çıkmaya devam ediyor.
Endüstriyel piyasa araştırmamız, İstanbul ve yakın çevresinde 8 alt bölgede incelenmektedir. İncelenen bölgeler, Asya Yakası'nda Dudullu ve Tuzla, Avrupa Yakası'nda Esenyurt-Kıraç ve Silivri bölgeleridir. Ayrıca Gebze ve Dilovası ilçelerini içeren Kocaeli ili ile Çerkezköy ve Çorlu ilçelerini içeren Tekirdağ ili de endüstriyel bölgeler içinde incelenmektedir.
İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasında mevcut stokun %58'sini toplam 5.714.551m² büyüklüğündeki kiralanabilir alan oluşturuyor. Toplam stokun %32'si Gebze bölgesinde bulunurken; bu bölgeyi %28 ile Esenyurt-Kıraç ve %17 ile Tuzla bölgeleri takip ediyor. (Colliers Araştırma Raporu, 2024 İlk Yarı)
İmalat PMI endeksi, yılın ikinci çeyreği boyunca nötr 50 değerinin altında seyrederek, zayıflayan talebin üretim, istihdam ve satın alma faaliyetlerini azaltmasıyla Ağustos 2024'te 47,8 olarak kaydedilmiştir.
• İstanbul ve Kocaeli lojistik pazarlarında mevcut arz geçen yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında sınırlı bir artış göstererek, 11,3 milyon m2 seviyesine yükselmiştir.
• Sessiz geçen ilk çeyreğin ardından, devam eden müzakerelerin sonuçlanmasıyla, toplam lojistik depo kiralama işlem hacmi, üç kattan fazla artış göstererek yaklaşık 189 bin m2 olarak kaydedilmiştir. 3. Parti Lojistik şirketleri toplam kiralama işlemlerinde %55 pay ile ilk sıraya yerleşirken, beyaz eşya kategorisi %24 ve perakende %21 pay ile sıralamayı takip etmiştir.
• Yüksek inşaat ve arsa maliyetleri, güçlü talebin yanında kira gelirlerinde süregelen yükselişe rağmen, geliştiricilerin getiri beklentisi üzerinde baskı oluşturmaya devam etmektedir. Diğer yandan, kiracıların daha büyük alanlara yönelik güçlü talebi paralelinde 2024'ün ilk yarısında kiralanan alanların ortalama büyüklüğü yaklaşık 27.000 m² seviyesinde gerçekleşirken, son 5 yılın ortalaması olan 14.500 m²'nin oldukça üzerinde kaydedilmiştir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Düzce Belediyesi İmar Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
* Taşınmazın niteliği ve alanı bakımından kısıtlı alıcı kitlesine hitap etmektedir.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Taşınmazın değerinin tespitinde
Tel 0506 365 58 77
Düzce Gümüşova Fatih Mahalelsi'nde yer alan 605 ada 14 parsel sayılı, brüt 63,680 m², terklerinden sonra net 46.000² alanlı Emsal: 1.00, H: 15 m yapılaşma koşullarıyla depolama alanı imarlı parsel 138.000.000 TL bedelle satılıktır. Terk işlemlerinin son aşamada olduğu bilgisi edinildiğinden arsa alanı 46.000 m² kabul edilmiştir. Değerleme konusu taşınmaz daha merkezi konumda ve daha küçük alanlıdır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 46000 138.000.000 3.000
Tel 0536 872 42 82
Taşınmaza yakın konumda yer alan 3015 ada 7 parsel sayılı, 900 m² alanlı, TAKS:0.30, Emsal: 0.80, Kat Adedi:2 kat yapılaşma koşullarıyla konut imarlı arsa 3.990.000 TL bedelle satılıktır. Acil ihtiyaç nedeniyle istenen değerin emsallerine göre düşük olduğu, normal şartlarda birim değerinin 5.500-6.000 TLm² olabileceği bilgisi edinilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² 900 3.900.000 4.333 SATILIK
Tel 0533 484 27 54
Taşınmaza yakın konumda yer alan 2234 ada 18 parsel sayılı, 943 m² alanlı, TAKS:0.30, Emsal: 0.80, Kat Adedi:2 kat yapılaşma koşullarıyla konut imarlı arsa 5.500.000 TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 943 5.500.000 5.832
Tel 0545 627 50 86
Taşınmaza yakın konumda yer alan 1737 ada 4 parsel sayılı, 1367 m² alanlı, TAKS:0.30, Emsal: 0.80, Kat Adedi:2 kat yapılaşma koşullarıyla konut imarlı arsa 7.650.000 TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 1367 7.650.000 5.596
Taşınmaza yakın konumda yer alan 2643 ada 2 parsel sayılı, 1111 m² alanlı, TAKS:0.30, Emsal: 0.80, Kat Adedi:2 kat yapılaşma koşullarıyla konut imarlı arsa 4.999.000 TL bedelle satılıktır.Acil ihtiyaç nedeniyle istenen değerin emsallerine göre düşük olduğu bilgisi edinilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² 4.999.000 4.500 SATILIK 1111
Tel 0553 086 41 00
Taşınmaza yakın konumda yer alan 2643 ada 12 parsel sayılı, 1580 m² alanlı, TAKS:0.30, Emsal: 0.80, Kat Adedi:2 kat yapılaşma koşullarıyla konut imarlı arsa 12.000.000 TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² 7.595 SATILIK 1580 12.000.000
Tel 0533 569 03 83
Taşınmazla aynı bölgede, Düzce Beyköy OSB'de yer alan, bodrum 6000 m²+ zemin 6000 m²+1000 m² ofis alanları olmak üzere toplam 13000m² alanlı depo veya fabrika için için uygun yeni bina 1.300.000 TL bedelle kiralıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 13000 1.300.000 100
Tel 0380 524 91 81
Taşınmazla aynı bölgede, Gümüşpınar yakınında yer alan, D-100 Karayoluna cepheli, 2000m² kapalı alanlı, fabrika veya depo için uygun bina 225.000 TL bedelle kiralıktır. Emsal taşınmazın konum şerefiyesi daha yüksektir.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 2000 225.000 113
Tel 0530 084 08 10
Taşınmazla aynı bölgede, Çerkez Taşköprü yakınında yer alan, D-100 Karayoluna cepheli, 2 katlı, toplam 500m² kapalı +600 m² açık alanlı depo 70.000 TL bedelle kiralıktır. Emsal taşınmazın konum şerefiyesi daha yüksektir.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 500 70.000 140
Tel 0552 482 46 92
Taşınmazla aynı bölgede, çevre yoluna cepheli, bodrum kat 600 m²+ zemin kat 600 m² alanlı olmak üzere toplam 1.200m² alanlı, ayrıca açık alan ve araç parkı bulunan, depo için uygun bina 250.000 TL bedelle kiralıktır. Emsal taşınmazın konum şerefiyesi daha yüksektir. Taşınmazın inşası devam etmekte olup, 2025 yılına kadar tamamlanması planlanmaktadır.
| KİRALIK | 1200 .-M² |
250.000 .-TL |
208 .-TL/M² |
|
|---|---|---|---|---|
| RYGYO-2410204 DÜZCE | 25 |
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA ) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) | ||
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN DÜZELTMESİ |
138.000.000 SATILIK 0% |
3.900.000 SATILIK 0% |
5.500.000 SATILIK 0% |
7.650.000 SATILIK 0% |
4.999.000 SATILIK 0% |
|||
| ALAN BİRİM M² DEĞERİ ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
15.253,87 | 46.000 3.000 40% |
900 4.333 -20% |
943 5.832 -20% |
1.367 5.596 -13% |
1.111 4.500 -15% |
||
| NİTELİĞİ NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
ARSA | ARSA 0 |
ARSA 0 |
ARSA 0 |
ARSA 0 |
ARSA 0 |
||
| İMAR DURUMU İMAR DURUMUNA İLİŞKİN DÜZELTME |
E=0.50 | E=1.00 -5% |
E=0,80 -3% |
E=0,80 -3% |
E=0,80 -3% |
E=0,80 -3% |
||
| KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |||
| DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
LEJANT / DEPOLAMA |
DEPOLAMA TERKLERİ MEVCUT 20% |
0% | 0% | 0% | 0% | ||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | 0% | -5% | -5% | 0% | |||
| TOPLAM DÜZELTME |
50% | -23% | -28% | -21% | -18% | |||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
4030 | 4.500 | 3.337 | 4.199 | 4.421 | 3.690 |
Değerleme konusu taşınmaz fabrika binası nitelikli olup, benzer nitelikteki sanayi imarlı arsa değerleri hesaplanmak sureiyle taşınmazların olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Taşınmazın arsa değeri için bölgedeki arsa emsalleri incelenmiş ve uygun kabul edilen 5 arsa emsali tercih edilmiştir. Emsal düzeltme tablosuna göre kullanım alanının büyük olması nedeniyle taşınmazın arsanın birim m² değerinin 4.030,00 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.
Kira emsalleri incelenmiş olup arsa büyüklüğü ve arsa üzerindeki yapıların büyüklüğü dikkate alınarak taşınmaz için 90.-TL/m² kira birim değeri öngörülmüştür.
| TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | ||||
| 2177 | 6 | 15.253,87 | 4.030 | 61.473.096,10 | ||||
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 61.473.000,00 |
Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, yapıların amortisman tutarlarının düşülmesi sureti ile elde edilen değerin ilave edilmesi ile parsel üzerindeki yapılarla birlikte toplam değere ulaşılmıştır.
Farklı resmi kurumlarca açıklanan çeşitli yapı birim maliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Ayrıca inşaat maliyetlerinin döviz kuruna endeksli olması ve döviz kurundaki ani dalgalanmalar nedeni ile piyasa koşullarının kurumlarca belirli dönemlerde belirlenen yapı birim maliyetlerinden çok farklı olduğu görülmektedir. Lojistik sektörünün özellikle pandemi dönemi sonrası depolama ihtiyacının artması ve bu talebe paralel olarak, büyük firmalar için üretilen lojistik depoları için maliyetlerin de arttığı bilinmektedir. Tüm bu hususlar dikkate alındığında, yapılan piyasa araştırmalarında güncel lojistik bina maliyetleri dikkate alınarak, amortisman da düşülerek aşağıdaki gibi öngörülmüştür.
| TAŞINMAZIN DEĞERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ARSA DEĞERİ | 4.030 .-TL/m² |
X | 15.253,87 m² = |
61.473.000 | .-TL | |||
| A BLOK | 14.500 .-TL/m² |
X | 1.400,00 m² = |
20.300.000 | .-TL | |||
| B BLOK | 14.500 .-TL/m² |
X | 1.400,00 m² = |
20.300.000 | .-TL | |||
| C BLOK | 15.000 .-TL/m² |
X | 1.965,00 m² = |
29.475.000 | .-TL | |||
| D BLOK | 15.000 .-TL/m² |
X | 1.297,00 m² = |
19.455.000 | .-TL | |||
| E BLOK | 15.000 .-TL/m² |
X | 519,00 m² = |
7.785.000 | .-TL | |||
| İDARİ BİNA | 14.500 .-TL/m² |
X | 220,00 m² = |
3.190.000 | .-TL | |||
| KANTAR | 8.000 .-TL/m² |
X | 30,00 m² = |
240.000 | .-TL | |||
| ALIM BİNALARI | 8.000 .-TL/m² |
X | 84,00 m² = |
672.000 | .-TL | |||
| Değer Arttırıcı Unsurlar (Girişimci Karı Saha Betonu , Beton Duvar , Demir Profil, Geliştirme Maliyeti v.b.) |
32.578.000 | .-TL | ||||||
| TOPLAM = |
195.468.000 | .-TL | ||||||
| TAŞINMAZIN (DÜZELTİLMİŞ) TOPLAM DEĞERİ | = | 195.500.000 | .-TL |
Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin "kapitalize" edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki "piyasa satış" değerini de gösterir. Bu çalışmada bölgeden elde edilen veriler doğrultusunda aşağıdaki tabloda görüldüğü üzere kapitalizasyon oranının taşınmazların özelliklerine değiştiği görülmüştür.
"Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır."
Taşınmazın en etki ve verimli kullanımının hali hazırdaki gibi ve mevcut şekildeki gibi Depo ve idari bina olarak kullanılması olacağı kanaatine varılmıştır.
■ Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri;
| TAŞINMAZIN ARSA DEĞERİ (.-TL) | 61.473.000 TL |
|---|---|
| ------------------------------- | --------------- |
| 195.500.000 TL |
|---|
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. " denmektedir.Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken arsa değerinin tespitinde Pazar yaklaşımı yöntemi ve nihai değerin takdirinde maliyet yöntemi yaklaşımı kullanılmıştır
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup, cins tahsihi yapılmıştır. Parsel üzerindeki yapıların tamamı dikkate alınarak taşınmazların tamamı için toplam değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Taşınmazın incelenen mimari projesi ile uyumlu olduğu gözlemlenmiştir. Parsel üzerinde ana yapı iskan ve mimari projesi ile uyumlu olup bahçe kullanımı içerisinde güvenlk kulübesi, konteyner ve sundurma tarzında benzeri ek yapılar yapıldığı gözlemlenmiştir. Bu yapılar değerlemede dikkate alınmamıştır. Ek yapılar basit tadilatla kaldırılabilir niteliktedir. Taşınmaz için yapı kullanma izin belgesi alınmış, cins tashihi yapılmıştır. Tapudaki niteliği ile fiili kullanımı uyumludur.
Taşınmaz için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki fabrika emsalleri incelenmiştir. Emsal karşılaştırmada bu durum da dikkate alınmış olup taşınmaz için aylık kira birim değerleri aşağıdaki gibi öngörülmüştür.
| Toplam Alanı (m²) |
m² Birim Kira Değeri (TL/AY/m²) |
Aylık Kira Değeri (TL) |
Yıllık Kira Değeri (TL) |
|---|---|---|---|
| 6915,00 | 90,00 | 622.350,00 | 7.468.200,00 |
| TOPLAM | 622.350,00 | 7.468.200,00 |
Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine
6.5.7 - Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Parsel üzerinde yapı bulunmaktadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
- Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Tebliğin 22-1-b maddesinde"Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.
Parsel üzerinde ana yapı iskan ve mimari projesi ile uyumlu olup Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "BİNA" başlığı altına bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Taşınmaza dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmaz üzerinde portföye alınmasını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüştür.
Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel husus olmadığı, "BİNA" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın
tarihli toplam değeri içim; 31.12.2024
.-TL 234.600.000 kıymet takdir edilmiştir.
Sorumlu Değerleme Uzmanı
Eren KURT 402003
Lisans No: Lisans No: 411409
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.