Regulatory Filings • Jan 8, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
GİRESUN İLİ, TİREBOLU İLÇESİ, İSTİKLAL MAHALLESI, 345 ADA, 25 PARSEL NUMARASINDA KAYITLI "İKİ ADET DEPO VE İDARE BİNASI VE ARSA" VASIFLI TAŞINMAZ
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.12.2024 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
3.12.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2025 |
| RAPOR NO | Öİ-2410206 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
| DEĞERLEME KONUSU | İKİ ADET DEPO VE İDARE BİNASI VE ARSASI |
| DEĞERLEME ADRESİ | GİRESUN İLİ, TİREBOLU İLÇESİ, İSTİKLAL MAHALLESİ, TAKIRLI KÜME EVLER SOKAK, NO/95 TİREBOLU/GİRESUN |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Ahmet İPEK - Değerleme Uzmanı (Lisans No:411627) Onur Fuat TINAZ - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401153) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401732) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan depo binasının değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan depo binasının değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410206 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Ahmet İPEK Değerleme Uzmanı olarak raporun hazırlanmasında, Onur Fuat TINAZ Değerleme Uzmanı olarak raporun kontrol edilmesinde, Berrin KURTULUŞ SEVER Sorumlu Değerleme Uzmanı olarak raporun onaylanmasında görev almıştır.
Söz konusu taşınmaz için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan hazırlanmış 1 adet rapor bulunmaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2319167 | ||
| Rapor Tarihi | 3.01.2024 | ||
| Rapor Konusu | İKİ ADET DEPO VE İDARE BİNASI VE ARSASI |
||
| Raporu Hazırlayanlar | Ahmet İPEK - Onur Fuat TINAZ - Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
42.000.000 |
| 345 ADA 25 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | GİRESUN |
| İlçesi | : | TİREBOLU |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | İSTİKLAL |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | TAKIRLI |
| Pafta No | : | G41-B-03-A-4-C |
| Ada No | : | 345 |
| Parsel No | : | 25 |
| Alanı | : | m² 16911,7 |
| Vasfı | : | İKİ ADET DEPO VE İDARE BİNASI VE ARSA |
| Sınırı | : | |
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
| Yevmiye No | : | 43 |
| Cilt No | : | 5 |
| Sayfa No | : | 475 |
| Tapu Tarihi | : | 7.01.2013 |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 31.10.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazların son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür.
Tirebolu Belediyesi'nden alınan bilgiye göre, değerleme konusu 345 ada, 25 parsel, 06.03.2008 onay tarihli 1/1.000 ölçekli Mevzii İmar Planı kapsamında, Sanayi Depolama alanında, KAKS: 0.20, Hmax;10,50 şartlarına haiz yapılaşmaya uygundur. Taşınmaz eski 482 parsel iken 345 ada 25 parsel olarak değişikliğe uğradığı tespit edilmiştir. Parselin kullanım şekli ve yapılanması, mer'i imar planında belirtilen yapılaşma şartlarına uygundur.
Son üç yıl içerisindeki imar planında değişiklik bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu parsel üzerinde yer almakta olan yapılara ait;
-Tirebolu Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde taşınmaza ait 08.05.2008 tarihli mimari proje incelenmiş; 05.06.2008 gün ve 1155 sayı ile 2 adet depo, idari bina ve diğer binalar olarak toplam 3130m2 alan için yapı ruhsatı alınmıştır. 30.06.2008 gün ve 975 sayı ile toplam 3130m2 alan için yapı kullanma izin belgesi görülmüştür.
Yapı kullanma izin belgesi; toplam 2800m2 depo ve toplam 220m2 idari bina ve 110m2 diğer binalar için alınmıştır.
Parsel üzerindeki yapı, mimari proje, yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesine uygundur. Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı, encümen kararı vb. herhangi bir olumsuz bir belgeye rastlanılmamıştır.
| RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA/ PARSEL NO |
TARIHI | SAYISI | VERILIS NEDENİ |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | TOPLAM ALANI (M2) |
| 345/25 | 5.06.2008 | 1155 | Yeni Yapı |
IDARI BINA | $\overline{1}$ | $\circ$ | $\overline{2}$ | 3 | $3 - B$ | 220,00 |
| 345/25 | 5.06.2008 | 1155 | Yeni Yapı |
2 ADET DEPO | $\overline{2}$ | $\mathbf 0$ | 1 | 1 | $3 - B$ | 2.910,00 |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||
| ADA/ PARSEL NO |
TARİHİ | SAYISI | VERILIS NEDENI |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | TOPLAM ALANI (M2) |
| 345/25 | 30.06.2008 | 975 | İskan | IDARI BINA | $\overline{1}$ | $\mathbf{0}$ | $\overline{2}$ | $\overline{2}$ | $III-B$ | 220,00 |
| 30.06.2008 | 975 | İskan | 2 ADET DEPO | $\overline{1}$ | 1 | 1 | 1 | $III-B$ | 2.910,00 |
Değerlemeye konu parsel üzerinde yer almakta olan yapılara ait;
-Tirebolu Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde taşınmaza ait 08.05.2008 tarihli mimari proje incelenmiş; 05.06.2008 gün ve 1155 sayı ile 2 adet depo, idari bina ve diğer binalar olarak toplam 3130m2 alan için yapı ruhsatı alınmıştır. 30.06.2008 gün ve 975 sayı ile toplam 3130m2 alan için yapı kullanma izin belgesi görülmüştür.
Yapı kullanma izin belgesi; toplam 2800m2 depo ve toplam 220m2 idari bina ve 110m2 diğer binalar için alınmıştır.
Parsel üzerindeki yapı, mimari proje, yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesine uygundur. Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı, encümen kararı vb. herhangi bir olumsuz bir belgeye rastlanılmamıştır.
Yapının 2011 tarih öncesi ruhsat Alındığı için yapı denetim zorunluluğu bulunmamaktadır.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.
,
Rapora konu taşınmaz; Giresun İli, Tirebolu İlçesi, İstiklal Mahallesi, Takırlı Mevkii, Takırlı Küme Evleri Sokak, Reysaş Depoları, No/95, 345 ada - 25 Parsel posta adresinde kayıtlı 16.911,70 m² yüzölçümlü " İki Adet Depo Ve İdare Binası Ve Arsa" vasfı ile tescilli taşınmaz ve üzerindeki yapılardır. Parsel üzerinde 2008 yılında betonarme çelik yapı tarzında inşa edilmiş tek katlı 2 adet depo, 2 katlı idari bina, 2 adet alım ve kumanda binası ve kantar binası nitelikli yapılar bulunmaktadır.
Rapora konu taşınmaz, Giresun İli, Tirebolu İlçesi, İstiklal Mahallesi, Takırlı Mevkii, Takırlı Küme Evler sokak, No/95, 345 ada - 25 Parsel, (Eski 482 Parsel) adresinde yer almakta ve N: 40.976439, E: 38.861464 coğrafi koordinatlarda konumludur. Değerleme konusu taşınmaz kiracıları tarafından depo olarak kullanılmaktadır.
Giresun - Trabzon Devlet Karayolu bölgenin ana arterleri arasında yer almakta olup yoğun bir araç trafiğine sahiptir. Değerlemeye konu taşınmaza ulaşım için Giresun - Trabzon Devlet Karayolu üzerinden doğu yönde devam edilirken Tirebolu İlçe Merkezine girilir, daha sonra Amiral Şükrü Okan Caddesi üzerinden doğu yönünde ilerlenir ve Harşit Çayı geçilmeden önce son çıkıştan sağa dönülerek yaklaşık 4km kadar güney yönde ilerlenir ve yolun solunda bulunan taşınmaza ulaşım sağlanır. Yakın çevresinde Beton santrali bulunmakta olup, az sayıda 1-2 katlı müstakil binalar ile henüz üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan Fındık Bahçeleri mevcuttur.
Taşınmaz İstiklal Mahallesi, Takırlı Mevki, 345 ada - 25 Parsel üzerinde, Giresun - Trabzon Devlet Karayolunun yaklaşık 4.100m güneyinde yer almaktadır. Taşınmaza ulaşım genelde asfalt satıhlı yollardan sağlanmakta iken Takırlı Küme Evler Sokak üzerinde bulunan asfaltın bozulmuş olduğu gözlemlenmektedir. Bölge, Tirebolu Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır ve tamamlanmış altyapıya sahiptir
Rapora konu taşınmaz, Giresun İli, Tirebolu İlçesi, İstiklal Mahallesi, Takırlı Mevkii, Takırlı Küme Evler sokak, No/95, 345 ada - 25 Parsel, (Eski 482 Parsel) adresinde yer almakta ve N: 40.976439, E: 38.861464 coğrafi koordinatlarda konumludur. Değerleme konusu taşınmaz kiracıları tarafından depo olarak kullanılmaktadır.
Parsel üzerinde 1 adet zemin + 1 normal kat olarak projelendirilmiş ve inşa edilmiş olan betonarme yapı tarzında III-B sınıfında idari bina bulunmaktadır. İdari bina projesine göre zemin kat 110m2 alanlı olup, 3 adet çalışma odası, mutfak, hol, lavabo-wc hacimlerinden oluşmaktadır. 1. kat ise projesine göre 1.katta 2 adet çalışma odası, hol, çay ocağı, dinlenme bölümü, lavabo-wc bölümleri olarak projelidir. Zeminleri seramik olup, duvarları sıva üzeri boyalıdır. İç kapılar ahşap kapı, dış kapı demir doğrama, camlar PVC kaplamalıdır. Parsel üzerinde her biri toplam 1400m2 alanlı olan toplam 2 adet depo binası bulunmaktadır. Yapılar kendi içlerinde 4'e bölünmüş olup, her biri 350'şer m2 alanlı depolar mevcuttur. Depoların yüksekliği yaklaşık 10m olup, Toprak Mahsülleri ofisi tarafından kapıları kilitlenmiş ve mühürlü olmasından dolayı içlerine girilememiştir. Depolar toplam 2.800m2 alana sahiptir. Kantar Binası projeye göre 30m2 alanlı olup, betonarme yapı olarak inşa edilmiştir. Zeminleri seramik olup, duvarları sıvalı ve boyalıdır. Camlar Pvc ve dış kapısı pvc kapıdır. İçersinde lavabo-wc bölümü bulunmaktadır. Parsel üzerinde toplam 2 adet depo binası için inşa edilmiş olan toplam 2 adet her biri 40'ar m2 olarak projelendirilmiş ve inşa edilmiş olan Alım ve Kumanda binası mevcuttur. Zeminleri seramik olup, camlar ve kapı PVC'dir.
| Bina | Kat Sayısı | Alan |
|---|---|---|
| İdari Bina | 2 | 220,00 |
| Deplar | 1 | 2.800,00 |
| Kantar Binası | 1 | 30,00 |
| Alım ve Kumanda Binası | 1 | 84,00 |
| TOPLAM | 3.134,00 |
RYGYO-2410206 TİREBOLU 15
| Binaların Genel Özellikleri | ||
|---|---|---|
| Yapı Tarzı | : | Betonarme-Çelik |
| Yapı Nizamı | : | Ayrık |
| Yapı Sınıfı | : | 3B |
| Kullanım Amacı | : | Depo - İdari Bina |
| Elektrik | : | Şebeke |
| Su | : | Şebeke |
| Isıtma Sistemi | : | Diğer |
| Kanalizasyon | : | Şebeke |
| Su Deposu | : | - |
| Hidrofor | : | - |
| Asansör | : | - |
| Jeneratör | : | - |
| Yangın Tesisatı | : | - |
| Çatı Tipi | : | Sandviç panel çatı kaplama |
| Dış Cephe | : | Dış cephe boyası- Kısmen giydirme |
| Park Yeri | : | Mevcut |
| Güvenlik | : | Mevcut |
| Manzarası | : | - |
| Cephesi | : | Depolama Tesisi |
| Deprem 1.Derece Bölgesi |
2.Derece | X 3.Derece 4.Derece 5.Derece |
Parselin ana girişi otomatik demir sürgü kapı ile güvenlikle sağlanmaktadır. İdari bölüm betonarme olarak inşa edilmiş olup, iç hacimde zemin bölümleri seramik kaplama, duvar bölümleri saten boyalıdır. Kullanım alanlarına göre depo bölümleri sandviç panel ile kaplıdır. Zeminler güçlendirilmiş şap ile kaplıdır.
Yerinde yapılan incelemede parsel üzerinde bulunan tüm yapıların Toprak Mahsülleri Ofisi tarafından kiralandığı bilgisi alınmış olup, depo binalarının kapıları kilitli ve mühürlü olmasından dolayı depo binalarına ve Alım - Kumanda binalarına girilememiştir. Alım ve Kumanda binaları camdan görülebildiği kadarıyla açıklanmıştır. İdari bina ve Kantar binasına girilmiş olup, tüm yapıların projeye uyumlu şekilde inşa edildiği görülmektedir.
Karadeniz Bölgesinin Doğu Karadeniz Bölümünde yer alan Giresun ili, 37, 50 ve 39 12 doğu boylamları ile 40 07 ve 41 08 kuzey enlemleri arasında bulunmaktadır.İl doğusunda Trabzon ve Gümüşhane, batısında Ordu, güneyinde Sivas ve Erzincan, güneybatısında yine Sivas illeriyle komşu olup, kuzeyi Karadeniz ile kuşatılmıştır. Giresun ili, 6934 km karelik yüzölçümü ile ülke topraklarının binde 8.5´ini kaplamaktadır. 1997 nüfus sayım sonuçlarına göre, il nüfusu 471.876 olup, km´ye 72 kişi düşmektedir. Nüfus yoğunluğu kıyı şeridinde il ortalamasının üzerinde iken, bu oran, kıyı şeridinden iç kesimlere doğru gidildikçe belirgin bir şekilde il ortalamasının altına düşmektedir. İl Merkezi, Aksu ve Batlama vadileri arasında denize doğru uzanan bir yarımada üzerinde kurulmuş olup, bu yarımadanın doğusunda ve 2 km. açığında Doğu Karadeniz´in tek adası olan Giresun Adası bulunmaktadır.
Giresun İlinden yurdun her tarafına karayolu bağlantısı vardır. Yurtiçi ulaşımının hareket noktası, Giresun İl Merkezinde bulunan şehirler arası otogardır. Giresun'a batıdan ulaşım D010 karayolları üzerinden, doğudan ise yine D010 karayolları üzerinden sağlanmaktadır. Türkiye'nin deniz üzerine kurulan ilk havalimanı projesi olan Ordu-Giresun Havalimanı Ordu ili, Gülyalı İlçesinde bulunmaktadır. Yapımına 2011 yılında başlanan ve Ordu'nun Gülyalı ilçesinde deniz üzerine taş dolguyla inşa edilen dünyanın üçüncü, Avrupa'nın ve Türkiye'nin ilk havalimanı olan Ordu-Giresun Havalimanı (OGU) yaklaşık 360 milyon liraya tamamlandı.
Havalimanının pist uzunluğu 3 bin, genişliği ise 45 metre. Günde 2 bin seferle yaklaşık 36 milyon ton taşın denize doldurulmasıyla yapılan havalimanının daha konforlu olması için piste "stone mastic asfalt" döküldü. Havalimanı'nın yapımında kullanılan 36 milyon ton taş için kamyonlar 950 bin sefer yaptı. 2015 yılının Mayıs ayında hizmete başlamış olup, faal şekilde çalışmaya devam etmektedir.
| ILCE ADI | BELEDIYE | BELDE-KÖY | TOPLAM |
|---|---|---|---|
| Merkez | 122.787 | 20716 | 143.503 |
| Alucra: | 4341 | 4551 | 8892 |
| Bulancak | 48.076 | 21.250 | 69.326 |
| Çamoluk | 3004 | 3731 | 6735 |
| Canakcı: | 2050 | 4061 | 6111 |
| Dereli | 5992 | 13001 | 18993 |
| Doğankent | 4431 | 2077 | 6508 |
| Espiye | 26653 | 10.531 | 37184 |
| Eynesil | 7226 | 5355 | 12581 |
| Görele | 19100 | 12038 | 31138 |
| Güce | 4303 | 3795 | 8098 |
| Kesap | 9404 | 9864 | 19268 |
| Piraziz | 8609 | 5529 | 14138 |
| Sebinkarahisar | 10859 | 8698 | 19557 |
| Tirebolu | 20977 | 11517 | 32494 |
| Yağlıdere | 7641 | 7987 | 15628 |
Giresun'un 2022 verilerine göre il nüfusu 450 bin 862 kişi olarak belirlendi.
Tirebolu; Tirebolu Giresun iline bağlı bir ilçedir. İl merkezi olan Giresun'un doğu yönünde, Karadeniz kıyısında, Espiye, Görele ve Güce ilçeleriyle sınırları bulunmakta olup il merkezi Giresun'a 45 km. uzaklıktadır. Doğal güzelliklerinin yanı sıra zengin tarihiyle de ön plana çıkan Tirebolu`nun tarihi milattan önce VII. yüzyıla dayanmaktadır. Tirebolu adı üç Şehir demek olan Tripolis"ten gelmiştir. Şehir bu adı bir görüşe göre ischopolis (Tirebolu), Argyria (Halkaovalı), Philokaleia (Görele) adında üç şehir halkının toplanmasından, bir görüşe göre de St. Jean (Merkez), Petroma (Bedreme) ve Anduz (Andoz) adlarında üç kaleden dolayı almıştır. İlçe merkezi, Giresun iline 45 km., komşu ilçelerden Espiye ilçesine 10 km, Görele ilçesine17 km, Doğankent ilçesine 33 km., Güce ilçesine 22 km uzaklıkta yer almaktadır.2012 yılı ADKS ' ne göre İlçenin nüfusu 29.714 'dür. Giresun ili, Tirebolu ilçesi deprem haritasına göre, 4. Derece deprem kuşağında konumlanmıştır.En önemli geçim kaynağı fındık ve çay tarımıdır. Dünyanın en kaliteli fındık çeşidi olan Giresun kalite fındığın en güzel örnekleri ilçede yetiştirilmektedir. Bunun dışında Kara lahana, Mısır gibi bitkiler de miktarları çok olmamakla birlikte yaygın olarak yetiştirilmektedir. En son 2016 yılında yapılan Adrese Dayalı Nüfus Sayımına göre Tirebolu İlçesinin nüfusu 31.171 kişi olarak tespit edilmiştir. Bu nüfusun 15.360'ı erkek, 15.811'i kadın nüfusundan oluşmaktadır. Tirebolu İlçesinin yıllara göre değişen nüfus oranı aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
En önemli geçim kaynağı fındık olan Tirebolu ilçesinde en kaliteli fındık yetiştirildiği bilinmektedir. Daha eski zamanlarda çay üretiminde çok fazla yapıldığı Tirebolu'da hâlen daha kendi adı ile Çaykur'un 42 numaralı fabrikasından çay satışı da devam etmektedir. Tirebolu Karadeniz'in verimli topraklarından nasibini almış ve zengin bir iklim örtüsüne sahip olmuştur. Son yıllarda kivi yetiştiriciliğinde artması ile bazı köylerde kivi yetiştiriciliği yapılmaktadır. 2000'li yıllara kadar Mısır yetiştirilmekte olan tarlalarda şu anda Kara Lahana yetiştirildiği görülmektedir. Toprak verimliliği üst düzeyde olan Tirebolu ilçesinde köylüler geçimlerini yoğun olarak fındık tarlalarından sağlamaktadır.
Tarihi ipekyolunun İran'ı Karadeniz'e bağlayan en önemli limanı Zefre olması sebebiyle ilçe geleneksel olarak tüccar denizci yetiştiren bir yerdir. Osmanlı donanması ve ticareti bahriyesinde Amiral Şükrü Okan başta olmak üzere birçok meşhur Tirebolulu denizci başarıyla görev yapmıştır. Kırım savaşı esnasında Tirebolulu denizciler büyük başarılar elde etmiş, onların kahramanlıkları hakkında birçok türkü yakılmıştır.Tirebolu halkı, okuryazarlık bakımından çok iyi durumdadır. Tirebolu İletişim Fakültesi ve Tirebolu Mehmet Bayrak Meslek Yüksekokulu'nun açılmasıyla birlikte eğitim açısından gelişmektedir.İlçe bölgenin en turistik merkezlerinden birisidir. Tarihi kaleleri, Rumlardan kalan eski binalar ve kilise kalıntıları görülmeye değerdir. Yaz mevsiminde binlerce yerli ve yabancı turist ilçe plajlarını doldurmaktadır. Karadeniz'in diğer yerlerinde pek görülmeyen plaj manzaraları Tirebolu'da görülür.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| Ł | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| П | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| IV | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221.6 | 5,1 |
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $\Pi^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| III (k) | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6, 5 | |
| $W^{(r)}$ | 8 5 2 7 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 |
| п | 9 949 792 | 308 158 | 216.1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Tirebolu Belediyesi İmar Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Taşınmazın değerinin tespitinde
Satılık Emsaller
Tel 537 941 46 28
Taşınmaz ile aynı mahallede kısmen kötü konumlu 365 ada 155 parsel 6.100 m² yüz ölçümüne sahip olup, fındık bahçesi vasıflı parselin pazarlıklı 4.350.000 TL. bedel ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 6.100 4.350.000 713
Tel 542 662 05 08
Taşınmaza yakın konumda yer alana kısmen daha iyi konumlu Avcılı Köyüde olan 106 ada 120 parsel 9.606 m² yüz ölçümüne sahip olup, fındık bahçesi vasıflı parselin pazarlıklı 15.000.000 TL. bedel ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 9606 15.000.000 1.562
Tel 545 193 61 28
Taşınmaza yakın konumda yer alan kısmen daha iyi konumlu Kovanpınarı Köyüde olan 163 ada 6 parsel 1.268 m² yüz ölçümüne sahip olup, fındık bahçesi vasıflı parselin pazarlıklı 1.700.000 TL. bedel ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 1268 1.700.000 1.341
Tel 532 697 01 61
Taşınmaza yakın konumda yer alana kısmen daha kötü konumlu Işıklı Köyüde olan 203 ada 24 parsel 14.600 m² yüz ölçümüne sahip olup, fındık bahçesi vasıflı parselin pazarlıklı 9.345.000 TL. bedel ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 14600 9.345.000 640
Tel 532 733 68 87
Taşınmaza yakın konumda yer alana kısmen daha kötü konumlu Menderes Köyüde olan 101 ada 25 parsel 7.688 m² yüz ölçümüne sahip olup, fındık bahçesi vasıflı parselin pazarlıklı 6.500.000 TL. bedel ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 7688 6.500.000 845
Tel 539 481 45 30
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede fındık bahçesi vasıflı taşınmazların 800 TL/m2 - 1.000 TL/m2 aralığında pazarlanabileceği, değerleme konusu taşınmazın imarlı olmasından dolayı 1.000 TL/m2 ila 1.500 TL/m2 aralığında pazarlanabileceği bilgisi alınmıştır.
.-M² .-TL .-TL/M² 700 SATILIK 1 700
7 HUMAX GAYRİMENKUL
Tel 540 400 04 05
Giresun Merkezinde Gedikkaya mahallesinde 300 m2 kapalı alanlı deponun aylık 15.000 TL/ay bedel ile kiralık olduğu bilgisi alınmıştır.
.-M² .-TL .-TL/M² 300 15.000 50 KİRALIK
Tel Mahalle Muhtarı
Yapılan görüşmede; değerleme konusu taşınmazla benzer özelliklere sahip depolama amaçlı yapıların aylık metrekare kira fiyatının 30.‐ TL ila 35 TL dolayında olabileceği bilgisi edinilmiştir.
KİRALIK 1 35 .-M² .-TL .-TL/M² 35
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 400 ADA 18 PARSEL) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (6) |
| SATIŞ FİYATI | 4.350.000 | 15.000.000 | 1.700.000 | 9.345.000 | 6.500.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |
| ZAMAN | ||||||
| DÜZELTMESİ | 0% | 10% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 16.911,70 | 6.100 | 9.606 | 1.268 | 14.600 | 7.688 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 713 | 1.562 | 1.341 | 640 | 845 | |
| ALANA İLİŞKİN | ||||||
| DÜZELTME | -20% | -20% FINDIK BAHÇESİ |
-30% FINDIK BAHÇESİ |
-10% FINDIK BAHÇESİ |
-20% | |
| NİTELİĞİ | ki Adet Depo Ve İdare |
FINDIK BAHÇESİ | FINDIK BAHÇESİ | |||
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
Binası Ve Arsa | 25% | 20% | 20% | 30% | 30% |
| İMAR DURUMU | 0.20 | |||||
| İMAR DURUMUNA İLİŞKİN DÜZELTME |
50% | 30% | 50% | 50% | 50% | |
| KONUM | ||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
10% | -30% | -30% | 20% | 10% | |
| DİĞER BİLGİLER | ||||||
| DİĞER BİLGİLERE | ||||||
| İLİŞKİN | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| DÜZELTME | ||||||
| PAZARLAMA | -15% | -10% | -10% | |||
| PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | ||||
| TOPLAM DÜZELTME |
55% | -5% | 0% | 80% | 60% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
1290 | 1.105 | 1.483 | 1.341 | 1.152 | 1.353 |
Değerleme konusu taşınmaz depo binası nitelikli olup, benzer nitelikteki sanayi imarlı arsa değerleri hesaplanmak sureiyle taşınmazların olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Taşınmazın arsa değeri için bölgedeki arsa emsalleri incelenmiş olup, karayollarına cephesi bulunan arsalar tercih edilmeyip daha iç bölgelerde yer alan arsa emsalleri tercih edilmiştir. (Bu nedenle Emsal 1-2-3-4-5 nolu emsaller tercih edilmiştir.) Emsal düzeltme tablosuna göre kullanım alanının büyük olması nedeniyle 345 ada, 25 parselin, arsanın birim m² değerinin 1.290,00 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir. Kira emsalleri incelenmiş olup arsa büyüklüğü ve arsa üzerindeki yapıların büyüklüğü dikkate alınarak taşınmaz için 35.-TL/m² kira birim değeri öngörülmüştür.
| TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | |||
| 345 | 25 | 16.911,70 | 1.290 | 21.816.093,00 | |||
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 21.816.000,00 |
Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, yapıların amortisman tutarlarının düşülmesi sureti ile elde edilen değerin ilave edilmesi ile parsel üzerindeki yapılarla birlikte toplam değere ulaşılmıştır.
Farklı resmi kurumlarca açıklanan çeşitli yapı birim maliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Ayrıca inşaat maliyetlerinin döviz kuruna endeksli olması ve döviz kurundaki ani dalgalanmalar nedeni ile piyasa koşullarının kurumlarca belirli dönemlerde belirlenen yapı birim maliyetlerinden çok farklı olduğu görülmektedir. Güncel bina maliyetleri dikkate alınarak aşağıdaki gibi öngörülmüştür.
| TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri | 1.290 .-TL/M² |
X | 16.911,70 M² |
= | 21.816.093 | .-TL |
| İdari Bina | 15.000 .-TL/M² |
X | 220,00 M² |
= | 3.300.000 | .-TL |
| Deplar | 15.000 .-TL/M² |
X | 2.800,00 M² |
= | 42.000.000 | .-TL |
| Kantar Binası | 7.750 .-TL/M² |
X | 30,00 M² |
= | 232.500 | .-TL |
| Alım ve Kumanda Binası | 8.500 .-TL/M² |
X | M² 84,00 |
= | 714.000 | .-TL |
| Değer Arttırıcı Unsurlar (Girişimci Karı Saha Betonu , Beton = Duvar , Demir Profil, Geliştirme Maliyeti v.b.) |
13.612.519 | .-TL | ||||
| TOPLAM | = | 81.675.112 | .-TL | |||
| TAŞINMAZIN (DÜZELTİLMİŞ) TOPLAM DEĞERİ | = | 82.000.000 | .-TL |
Taşınmazın en etki ve verimli kullanımının hali hazırdaki gibi ve mevcut şekildeki gibi depo olarak kullanılması olacağı kanaatine varılmıştır.
| ■ | Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri; | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| TAŞINMAZIN ARSA DEĞERİ (.-TL) | 21.816.000 TL | ||||
| ■ | Yeniden İnşa Etme Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri; |
| TAŞINMAZIN DEĞERİ (.-TL) | 82.000.000 TL |
|---|---|
| -------------------------- | --------------- |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. " denmektedir.Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken arsa değerinin tespitinde Pazar yaklaşımı yöntemi ve nihai değerin takdirinde maliyet yöntemi yaklaşımı kullanılmıştır
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup, cins tahsihi yapılmıştır. Parsel üzerindeki yapıların tamamı dikkate alınarak taşınmazların tamamı için toplam değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Değerlemeye konu parsel üzerinde yer almakta olan yapılara ait;
-Tirebolu Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde taşınmaza ait 08.05.2008 tarihli mimari proje incelenmiş; 05.06.2008 gün ve 1155 sayı ile 2 adet depo, idari bina ve diğer binalar olarak toplam 3130m2 alan için yapı ruhsatı alınmıştır. 30.06.2008 gün ve 975 sayı ile toplam 3130m2 alan için yapı kullanma izin belgesi görülmüştür.
Yapı kullanma izin belgesi; toplam 2800m2 depo ve toplam 220m2 idari bina ve 110m2 diğer binalar için alınmıştır.
Parsel üzerindeki yapı, mimari proje, yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesine uygundur. Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı, encümen kararı vb. herhangi bir olumsuz bir belgeye rastlanılmamıştır.
| - 6.5.6 |
Kira Değeri Analizi | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| taşınmaz konusu karşılaştırmada |
üzerinde bu durum aşağıdaki gibi öngörülmüştür. |
2 adet depo, da dikkate |
sosyal ve diğer alınmış olup taşınmaz |
binalar yer için aylık |
Taşınmaz için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki depo emsalleri incelenmiştir. Değerleme almaktadır. Emsal kira birim değerleri |
|
| 435 ADA 25 PARSEL VE ÜZERİNDE YER ALAN BİNALARIN AYLIK KİRA DEĞERİ |
135.000,00 | |||||
| Toplam Alanı (m²) |
m² Birim Kira Değeri (TL/AY/m²) |
Aylık Kira Değeri (TL) |
Yıllık Kira Değeri (TL) |
|||
| 3134,00 | 43,08 | 135.000,00 | 1.620.000 | |||
| TOPLAM | 135.000,00 | 1.620.000 |
Parsel üzerinde yapı bulunmaktadır.
Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun
6.5.8 - Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Tebliğin 22-1-b maddesinde"Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.
Taşınmazın iskan belgesi alınmış ve cins tashihi yapılmıştır. Parsel üzerinde ana yapı iskan ve mimari projesi ile uyumlu olup Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "BİNA" başlığı altına bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Taşınmaza dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmaz üzerinde portföye alınmasını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüştür.
Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "BİNA" başlığı altına bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın
tarihli toplam değeri içim; 31.12.2024
.-TL 98.400.000 kıymet takdir edilmiştir.
Onur Fuat TINAZ
Ahmet İPEK
Lisans No: Lisans No: Lisans No: 411627 401153
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
* KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır.
* Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır.
* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.
Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
Berrin KURTULUŞ SEVER 401732
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.