Regulatory Filings • Jan 8, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
SAMSUN İLİ, TERME İLÇESİ, SÖĞÜTLÜ MAHALLESİ, DEPO BİNASI
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.12.2024 | |||
|---|---|---|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
3.12.2024 | |||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 | |||
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2025 | |||
| RAPOR NO | RYGYO-2410210 | |||
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ | |||
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. | |||
| DEĞERLEME KONUSU | 1 ADET ARSA VE ÜZERİNDE DEPO BİNASI | |||
| DEĞERLEME ADRESİ | Söğütlü Mahallesi, Yeniyol Mevkii, 122 Ada, 12 Parsel, Terme/Samsun | |||
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Ahmet İPEK - Değerleme Uzmanı (Lisans No:411627) Onur Fuat TINAZ - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401153) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
|||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan depo binasının değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan depo binasının değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410210 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Ahmet İPEK Değerleme Uzmanı olarak raporun hazırlanmasında, Onur Fuat TINAZ Değerleme Uzmanı olarak raporun kontrol edilmesinde, Eren KURT Sorumlu Değerleme Uzmanı olarak raporun onaylanmasında görev almıştır.
Söz konusu taşınmazlar için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan 1 adet rapor bulunmaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2310171 | ||
| Rapor Tarihi | 3.01.2024 | ||
| Rapor Konusu | 1 ADET ARSA VE DEPO |
||
| Raporu Hazırlayanlar | Ahmet İPEK - Onur Fuat TINAZ - Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
48.500.000 |
| 122 ADA 12 PARSEL | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| İli | : | SAMSUN | ||||
| İlçesi | : | TERME | ||||
| Bucağı | : | |||||
| Mahallesi | : | SÖĞÜTLÜ | ||||
| Köyü | : | |||||
| Sokağı | : | |||||
| Mevkii | : | YENİYOL | ||||
| Pafta No | : | F37-C-03-C-1 | ||||
| Ada No | : | 122 | ||||
| Parsel No | : | 12 | ||||
| Alanı | : | m² 14.783,58 |
||||
| Vasfı | : | FINDIK DEPOSU VE İDARİ BİNA VE ARSA | ||||
| Sınırı | : | |||||
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (1/1) | ||||
| Yevmiye No | : | 480 | ||||
| Cilt No | : | 6 | ||||
| Sayfa No | : | 559 | ||||
| Tapu Tarihi | : | 28.01.2015 |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 31.10.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
* Beyanlar: Diğer (Konusu: Parsel Samsun Çarşamba Ovası Koruma Alanı içersindedir. Onaylanmış imar planları ile onaylı köy yerleşik alanları içerisinde kalmaması halinde 5403 SK kapsamında izin alınmadan tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz ) Tarih: 02/10/2023 Sayı:10198595( Şablon: Diğer) ( 03.10.2023 tarih 19002 yevmiye)
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazların son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür.
Terme Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre parsel 1/1.000 mevzi imar planı göre "Tarımsal Amaçlı Depolama Alanı, KAKS: 0,90, Hmax: 8,50" m olacak şekilde yapılaşma koşullarına sahiptir.
| Tasdik Tarihi | ٠ | |
|---|---|---|
| Ölçeği | 1/1000 | |
| liçe | TERME | |
| Mahalle | SÖĞÜTLÜ |
| F37003C1C | ||
|---|---|---|
| Ada | $122 -$ | |
| Parsel | ||
| Hesap Alanı | 14783,58 m 2 |
| Bina Yüksekliği | ٠ |
|---|---|
| Ön Bahçe | ٠ |
| Yan Bahçe | ٠ |
| Arka Bahçe | ٠ |
| Bina Derinliği | ٠ |
| Kat Adedi | ٠ |
|---|---|
| Insaat Nizami | i. |
| TAKS | ÷ |
| KAKS (Emsal) | $\cdot$ $\left\vert \cdot \right\rangle$ |
| Kot Alınacak Nokta | ٠ |
Son üç yıl içerisindeki imar planında değişiklik bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu parsel üzerinde yer almakta olan yapılara ait;
31.07.2008 gün ve 2008/2 sayılı yapı ruhsatı ile 08.08.2008 gün ve 2008/1 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. Yapı kullanma izin belgesi, yol altı 0, yol üstü 1 olmak üzere 1 kat ve 345 m² kapalı alan için verilmiştir.
11.07.2012 tarih ve 2012/02 sayılı Yapı Kullanma İzin belgesi bulunmaktadır. Yapı Kullanma İzin belgesi yol altı 0, yol kotu üstü 1 kat ve toplam 3.168 m2 kapalı alan için verilmiştir.
* Taşınmaza ait bir adet onaylı mimari proje Terme İlçe Belediyesi'ne incelenmiştir.Mimari projesine göre parsel üzerinde 2 adet depo binası, 1 adet kantar binası, 2 adet alım binası ve 1 adet idari bina yer almaktadır. Parsel üzerindeki 2 adet depo olarak kullanılan binaların her biri tek hacimden oluşmakta ve 1400 m2 kullanım alanına sahip olup toplamda 2800 m2 kullanım alanlıdır. ** Parsel üzerinde idari bina olarak kullanılan kısım zemin + 1 normal kat olmak üzere toplamda 2 katlıdır. Taşınmazın zemin katı bina girişi, 3 adet oda, mutfak, wc hacimlerinden oluşmakta olup 110 m2 kullanım alanlı, 1.normal katta dinlenme odası, 2 adet oda, duş ve wc hacimlerinden oluşmakta olup 110 m2 kullanım alanlı olup idari bina toplamda 220 m2 kullanım alanlıdır.***Parsel üzerinde 1 adet kantar binası bulunmakta olup tek katta kantar kumanda ve wc bölümlerinden oluşmaktadır. Yaklaşık 30 m2 yapı inşaat alanlıdır.***Parsel üzerinde 2 adet alım binası bulunmakta olup tek katta kumanda ve alım bölümlerinden oluşmaktadırlar. Binaların her biri yaklaşık 42 m2 olup toplam 84 m2 yapı inşaat alanlıdır.
| RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA/ PARSEL NO |
TARİHİ | SAYISI | VERILIS NEDENI |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | TOPLAM ALANI (M2) |
| 122/12 | 31.07.2008 | 2008/2 | Yeni Yapı | DEPO, OFIS, ALIM BINASI VE İDARİ BINA |
$\mathbf{0}$ | 3A | 3.168,00 | |||
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||
| ADA/ PARSEL NO |
TARIHI | SAYISI | VERILIS NEDENI |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | TOPLAM ALANI (M2) |
Onaylı mimari projesi Terme İlçe Belediyesi'nde incelenmiştir. Taşınmaza ait 11.07.2012 tarih ve 2012/02 sayılı Yapı Kullanma İzin belgesi bulunmaktadır. Yapı Kullanma İzin belgesi yol altı 0, yol kotu üstü 1 kat ve toplam 3.168 m2 kapalı alan için verilmiştir. Mahallindeki yapıların mimari projesi ile uyumlu olmasından dolayı yasal ve mevcut durum değerlemesinde ruhsat belgesinde belirtilen alanlar dikkate alınmıştır.
Parsel üzerinde konumlu yapılara ait Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmaktadır.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.
,
Değerleme konusu taşınmaz; Samsun İli, Terme İlçesi, Söğütlü Mahallesi, 122 ada 12 parsel 14.783,58 m² yüz ölçümüne sahiptir. Ana gayrimenkul Fındık Deposu Ve İdari Bina Ve Arsa niteliğinde olarak cins tashihi yapılmıştır. Parsel üzerinde 2 adet depo binası, 1 adet kantar binası, 2 adet alım binası ve 1 adet idari işler binası bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz Samsun İli, Terme İlçesi, Söğütlü Mahallesi, Hürriyet 1 Sokak No: 1, 1/1..9 adresinde yer almaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölgede ağırlıklı olarak 1-2 katlı mesken olarak kullanılan yapılar ve tarım arazileri bulunmaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde Samsun Ordu Karayolu, ticari işletmeler yer almaktadır.
Parsel bölgedeki tüm altyapı hizmetlerinden yararlanmaktadır. Parselin koordinatları; "41.215995, 36.885499" .
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölge Terme ilçe merkezinden Samsun istikametinde yaklaşık 8 km gidildikten sonra sol tarafa Terme Hürriyet 1. Sokağa dönülür ve güney yönde yaklaşık 120 metre ilerledikten sonra değerleme konusu taşınmaza ulaşılır
Değerleme konusu taşınmaz; Samsun İli, Terme İlçesi, Söğütlü Mahallesi 122 ada 12 parsel 14.783,58 m² yüz ölçümüne sahiptir.
Onaylı mimari projesi Terme İlçe Belediyesi'ne incelenmiştir. Taşınmaza ait 11.07.2012 tarih ve 2012/02 sayılı Yapı Kullanma İzin belgesi bulunmaktadır. Yapı Kullanma İzin belgesi yol altı 0, yol kotu üstü 1 kat ve toplam 3.168 m2 kapalı alan için verilmiştir. Mahallindeki yapıların mimari projesi ile uyumlu olmasından dolayı yasal ve mevcut durum değerlemesinde ruhsat belgesinde belirtilen alanlar dikkate alınmıştır.
| Bina | Kat Sayısı | Alan |
|---|---|---|
| 2 Adet depo | 1 | 2.800,00 |
| İdari İşler Binası | 2 | 220,00 |
| Kantar binası | 1 | 30,00 |
| 2 adet alım binası | 1 | 84,00 |
| TOPLAM | 3.134,00 |
| Binaların Genel Özellikleri | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Tarzı | : | Betonarme-Çelik | ||||||
| Yapı Nizamı | : | Ayrık | ||||||
| Yapı Sınıfı | : | 3B | ||||||
| Kullanım Amacı | : | İdari Bina - Depo | ||||||
| Elektrik | : | Şebeke | ||||||
| Su | : | Şebeke | ||||||
| Isıtma Sistemi | : | Diğer | ||||||
| Kanalizasyon | : | Şebeke | ||||||
| Su Deposu | : | - | ||||||
| Hidrofor | : | - | ||||||
| Asansör | : | - | ||||||
| Jeneratör | : | - | ||||||
| Yangın Tesisatı | : | - | ||||||
| Çatı Tipi | : | Çelik konstrüksiyon üzeri panel kaplı | ||||||
| Dış Cephe | : | BETON KAPLAMA | ||||||
| Park Yeri | : | Mevcut | ||||||
| Güvenlik | : | Mevcut | ||||||
| Manzarası | : | - | ||||||
| Cephesi | : | Depolama Tesisi | ||||||
| Deprem 1.Derece Bölgesi |
2.Derece | X 3.Derece 4.Derece 5.Derece |
Parselin ana girişi otomatik demir sürgü kapı ile güvenlikle sağlanmaktadır.
İdari bölüm, kantar binası ve alım binaları betonarme olarak inşa edilmiştir. Taşınmazların dış cepheleri dış cephe boyalı olup, iç kısımların zeminleri seramik duvarları ve tavanları plastik boyalıdır. Pencereler PVC olup çatı kaplaması kiremittir. Depo olarak kullanılan kısımların taşıyıcı sistemleri betonarme kolon ve kirişlerden oluşmakta olup duvarları beton blok duvarlar ile örülmüştür. Depoların iç kısımlarında zeminler beton kaplama, çatı kısmı ise çelik konstrüksiyon olarak inşa edilmiştir. Parsel üzerindeki depoların içlerine girilememiş olup iç özellikleri dışardan yapılan gözlemler sonucu tespit edilmiştir.
Parsel üzerindeki yapılar ruhsat ve yapı kullanma izin belgeleri ve eklerine uyumlu olarak inşa edilmiştir.
Samsun, Türkiye'nin Samsun ilinin merkezi olan şehirdir. Karadeniz Bölgesi'ndeki Orta Karadeniz Bölümü'nde, Türkiye coğrafyasının en kuzeyinde merkezî bir noktada yer alır. Karadeniz Bölgesi'nin eğitim, sağlık, sanayi, ticaret, ulaşım ve ekonomi açılarından en gelişmiş şehri olan Samsun kalkınmada birinci derecede öncelikli yörelerden biridir.
Cumhuriyetin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılık temelli olan ilin topraklarının %47'si hâlen tarım amaçlı kullanılsa da günümüzde ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalı olup tarım ve hayvancılığın ağırlığı giderek azalmaktadır. Karayollarıyla Karadeniz Bölgesi'ni İç Anadolu Bölgesi ve Doğu Anadolu Bölgesi'ne bağlayan Samsun aynı zamanda bir liman şehri ve geniş hinterlandı ile bir lojistik noktasıdır. Samsun ve civarındaki kamu ile özel sektör yatırımları zaman içerisinde başka illerden nüfus göçünü teşvik etmiş olup 1927 yılındaki cumhuriyet döneminin ilk nüfus sayımından günümüze nüfusu %394 oranında artmıştır. Aldığı göçler nedeniyle karmaşık bir folklorik yapısı bulunan Samsun'da dil, halk oyunu ve yemek gibi halk kültürüne dair alanlarda bu yapısı hissedilmektedir. Şehir siyasi açıdan muhafazakârdır ve ağırlıklı olarak sağ partilere oy verilmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Samsun'nin Toplam Nüfusu 1.368.488 kişidir.
Terme, Karadeniz Bölgesi'nin Orta Karadeniz bölümünde bulunan Samsun iline bağlıdır. Nüfus açısından Samsun'un 7. büyük ilçesidir. Samsun ilinin doğusunda yer alır. Batıda Çarşamba, doğuda Ünye, güneyde Salıpazarı ve Ayvacık ilçeleriyle çevrilidir. İlçe merkezi Samsun'a 55 km uzaklıktadır.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Terme ilçesinin Toplam Nüfusu 71.092 kişidir.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | |
| 2 519 789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |||
| Ш | 3 424 670 | 219 665 | 201.6 | 7,6 | ||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | ||
| $\overline{N}$ | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | ||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | |
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | ||
| $\Pi^{\langle r \rangle}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | ||
| III (r) | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | ||
| $IV^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307925 | 241,9 | 4,6 | ||
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 858 091 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | |
| п | 9 949 792 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Terme Belediyesi İmar Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Taşınmazın değerinin tespitinde
Tel 0 532 171 55 70
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 24145,39 m2 yüz ölçümlü 122 ada 10 nolu parsel pazarlıklı olarak 48.000.000 TL bedelle satılıktır. Emsal imarsız parsel olması bakımından dezavantajlı, Samsun Ordu Karayoluna cepheli olması bakımından avantajlıdır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 24145 48.000.000 1.988
Tel 0 505 266 95 05
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 15598,27 m2 yüz ölçümlü Yerli Mahallesi 112 ada 42 nolu parsel pazarlıklı olarak 40.000.000 TL bedelle satılıktır. Emsal imarsız parsel olması bakımından dezavantajlı, Samsun Ordu Karayoluna cepheli olması bakımından avantajlıdır.(İstenilen rkamın yüksek olduğu düşünülmektedir.)
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 15598 40.000.000 2.564
Tel 0 530 260 88 54
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 7608,34 m2 yüz ölçümlü Yerli Mahallesi 104 ada 23 nolu parsel pazarlıklı olarak 15.000.000 TL bedelle satılıktır. Emsal imarsız parsel olması bakımından dezavantajlı, Samsun Ordu Karayoluna cepheli olması bakımından avantajlıdır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 7608 15.000.000 1.972
Tel 0 507 131 05 55
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 13160 m2 yüz ölçümlü tarla pazarlıklı olarak 7.000.000 TL bedelle satılıktır. Emsal imarsız olması ve konumu bakımından dezavantajlıdır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 13160 7.000.000 532
Tel 0 543 694 52 20
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan 5000 m2 yüz ölçümlü tarla pazarlıklı olarak 2.700.000 TL bedelle satılıktır. Emsal imarsız olması ve konumu bakımından dezavantajlıdır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 5000 2.700.000 540
Tel 0 530 326 10 51
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda bulunan zemin katta konumlu konumlu 110 m2 yüz ölçümlü dükkan aylık 20.000 TL bedelle kiralıktır.(Emsal konum bakımından avantajlıdır.)
| SATILIK | 110 | 20.000 | 182 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgeye hakim emlakçılarla yapılan görüşmede taşınmazın konumu ve yüzölçümü tarif edilmiş olup bölgedeki bölgedeki depo olarak kullanılan yapıların toplam değerini yaklaşık 350 ayda amorti edebileceği bilgisine ulaşılmıştır.
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 122 ADA 12 PARSEL) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) |
| SATIŞ FİYATI | 48.000.000 | 40.000.000 | 15.000.000 | 7.000.000 | 2.700.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |
| ZAMAN | ||||||
| DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 14.783,58 | 24.145 | 15.598 | 7.608 | 13.160 | 5.000 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 1.988 | 2.564 | 1.972 | 532 | 540 | |
| ALANA İLİŞKİN | ||||||
| DÜZELTME | 5% | 0% | 5% | 0% | 0% | |
| NİTELİĞİ | ARSA | ARAZİ | ARAZİ | ARAZİ | ARAZİ | ARAZİ |
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
25% | 25% | 25% | 65% | 65% | |
| İMAR DURUMU | E=0.90 | |||||
| İMAR DURUMUNA İLİŞKİN DÜZELTME |
20% | 25% | 25% | 50% | 50% | |
| KONUM | ||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
-35% | -40% | -40% | 90% | 85% | |
| DİĞER BİLGİLER | ÜZERİNDE | BOŞ ARSA | BOŞ ARSA | BOŞ ARSA | BOŞ ARSA | BOŞ ARSA |
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
YAPI MEVCUTTUR |
-5% | -20% | -10% | 50% | 50% |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-25% | -25% | -15% | -15% | -15% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
-15% | -35% | -10% | 240% | 235% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
1750 | 1.690 | 1.667 | 1.774 | 1.809 | 1.809 |
Değerleme konusu taşınmaz cins tashihlidir. Bölgede benzer nitelikte mevzi imarlı parsel bulunmamakta olup bölgedeki tarla nitelikli taşınmazlar ile değerleme konusu taşınmaz arasında uygunlaştırma yapılarak emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Taşınmazın arsa değeri için bölgedeki arsa ve tarla emsalleri incelenmiş olup, karayollarına cephesi bulunan arsalar tercih edilmeyip daha iç bölgelerde yer alan arsa emsalleri tercih edilmiştir. Emsal düzeltme tablosuna göre kullanım alanının büyük olması nedeniyle 122 ada, 12 parselin, arsanın birim m² değerinin yuvarlatılarak 1.750 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir. Kira emsalleri incelenmiş olup arsa büyüklüğü ve arsa üzerindeki yapıların büyüklüğü dikkate alınarak taşınmaz için 61-TL/m² kira birim değeri öngörülmüştür.
| TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) |
| 122 | 12 | 14.783,58 | 1.750 | 25.871.265,00 |
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 25.871.000,00 |
Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, yapıların amortisman tutarlarının düşülmesi sureti ile elde edilen değerin ilave edilmesi ile parsel üzerindeki yapılarla birlikte toplam değere ulaşılmıştır.
Farklı resmi kurumlarca açıklanan çeşitli yapı birim maliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Ayrıca inşaat maliyetlerinin döviz kuruna endeksli olması ve döviz kurundaki ani dalgalanmalar nedeni ile piyasa koşullarının kurumlarca belirli dönemlerde belirlenen yapı birim maliyetlerinden çok farklı olduğu görülmektedir. Güncel bina maliyetleri dikkate alınarak aşağıdaki gibi öngörülmüştür.
| TAŞINMAZIN DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri | 1.750 .-TL/M² |
X | 14.783,58 M² |
= | 25.871.265 | .-TL |
| Depolar | 15.000 .-TL/M² |
X | 2.800,00 M² |
= | 42.000.000 | .-TL |
| İdari İşler Binası | 15.000 .-TL/M² |
X | M² 220,00 |
= | 3.300.000 | .-TL |
| 2 adet alım binası | 7.500 .-TL/M² |
X | 84,00 M² |
= | 630.000 | .-TL |
| Kantar binası | 7.500 .-TL/M² |
X | 30,00 M² |
= | 225.000 | .-TL |
| Değer Arttırıcı Unsurlar (Girişimci Karı Saha Betonu , Beton Duvar , Demir Profil, Geliştirme Maliyeti v.b.) |
= | 12.473.735 | .-TL | |||
| TOPLAM | = | 84.500.000 | .-TL | |||
| TAŞINMAZIN (DÜZELTİLMİŞ) TOPLAM DEĞERİ | = | 84.500.000 | .-TL |
Taşınmazın en etki ve verimli kullanımının hali hazırdaki gibi ve mevcut şekildeki gibi depo olarak kullanılması olacağı kanaatine varılmıştır.
| ■ | Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri; | |
|---|---|---|
| TAŞINMAZIN ARSA DEĞERİ (.-TL) | 25.871.000 TL |
■ Yeniden İnşa Etme Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri;
| TAŞINMAZIN DEĞERİ (.-TL) | 84.500.000 TL |
|---|---|
| -------------------------- | --------------- |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. " denmektedir.Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken arsa değerinin tespitinde Pazar yaklaşımı yöntemi ve nihai değerin takdirinde maliyet yöntemi yaklaşımı kullanılmıştır.
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup, cins tashihi yapılmıştır. Parsel üzerindeki yapıların tamamı dikkate alınarak taşınmazların tamamı için toplam değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Onaylı mimari projesi Terme İlçe Belediyesinde incelenmiştir. Taşınmaza ait 11.07.2012 tarih ve 2012/02 sayılı Yapı Kullanma İzin belgesi bulunmaktadır. Yapı Kullanma İzin belgesi yol altı 0, yol kotu üstü 1 kat ve toplam 3.168 m2 kapalı alan için verilmiştir. Mahallindeki yapıların mimari projesi ile uyumlu olduğu tespit edilmiştir.
Taşınmaz için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki depo/fabrika emsalleri incelenmiştir. Değerleme konusu taşınmaz üzerinde 9 adet idari, sosyal ve diğer binalar yer almaktadır. Emsal karşılaştırmada bu durum da dikkate alınmış olup taşınmaz için aylık kira birim değerleri aşağıdaki gibi öngörülmüştür.
| Taşınmaz için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki depo/fabrika emsalleri incelenmiştir. Değerleme konusu taşınmaz üzerinde 9 adet idari, sosyal ve diğer binalar yer almaktadır. Emsal karşılaştırmada bu durum da dikkate alınmış olup taşınmaz için aylık kira birim değerleri 122 ADA 12 PARSEL VE ÜZERİNDE YER ALAN 190.000,00 BİNALARIN AYLIK KİRA DEĞERİ m² Birim Toplam Aylık Kira Yıllık Kira Kira Değeri Alanı (m²) Değeri (TL) Değeri (TL) (TL/AY/m²) 3134,00 60,63 190.000,00 2.280.000 TOPLAM 190.000,00 2.280.000 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi |
||||
|---|---|---|---|---|
6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Parsel üzerinde yapı bulunmaktadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Tebliğin 22-1-b maddesinde"Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.
Değerlemeye konu taşınmazın iskan belgesi bulunmakta olup FINDIK DEPOSU VE İDARİ BİNA VE ARSA olarak cins değişiklikliği yapılmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "BİNA" başlığı altına bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Taşınmaza dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmaz üzerinde portföye alınmasını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüştür.Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel husus olmadığı, "BİNA" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın
tarihli toplam değeri için; 31.12.2024
.-TL 101.400.000 kıymet takdir edilmiştir.
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Ahmet İPEK
Lisans No: Lisans No: Lisans No: 411627 401153
Onur Fuat TINAZ
Eren KURT 402003
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.