Regulatory Filings • Jan 8, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.12.2024 | ||
|---|---|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
3.12.2024 | ||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 | ||
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2025 | ||
| RAPOR NO | RYGYO-2410135 | ||
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ | ||
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. | ||
| DEĞERLEME KONUSU | 1 ADET ARSA | ||
| DEĞERLEME ADRESİ | AKSE MAHALLESİ, 553 SOKAK, DIŞ KAPI NO:6, (AKSE MAHALLESİ, 2088 ADA, 3 PARSEL), UAVT NO: 5191085447, BİNA NO:222719577, ÇAYIROVA/KOCAELİ |
||
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Ozan ALDOĞAN- Değerleme Uzmanı (Lisans No: 409553) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401732) |
||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Ekler
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan arsanın değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan arsanın değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410135 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Ozan ALDOĞAN, Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ, Berrin KURTULUŞ SEVER raporun hazırlanmasında görev almıştır.
Söz konusu taşınmazlar için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan hazırlanmış olan rapor bilgileri aşağıdaki gibidir.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2310093 | ||
| Rapor Tarihi | 3.01.2024 | ||
| Rapor Konusu | 1 Adet Arsa | ||
| Raporu Hazırlayanlar | A. Özgün HERGÜL Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
90.500.000 |
| G22b19a1c-2D PAFTA, 2088 ADA 3 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | KOCAELİ |
| İlçesi | : | ÇAYIROVA |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | AKSE MAHALLESİ |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | |
| Pafta No | : | G22b19a1c-2D |
| Ada No | : | 2088 |
| Parsel No | : | 3 |
| Alanı | : | 5.801 m² |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | |
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ: 1/1 |
| Yevmiye No | : | 3046 |
| Cilt No | : | 413 |
| Sayfa No | : | 41112 |
| Tapu Tarihi | : | 16.04.2010 |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 30.10.2024 tarihli Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazın son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür.
Çayırova Belediyesi'nden alınan bilgiye göre, değerleme konusu taşınmazın parselinin güncel imar durumu; 12.01.2017 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli Çayırova Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında, "Bir Bölümü Sanayi Alanı (KAKS: 0,60, Hmax: 15,50 m), Bir Bölümü Park Alanı" biçimindedir. Parselin yaklaşık 4.587 m²'lik bölümünün sanayi alanı imarlı olduğu, yaklaşık 1.214 m²'lik bölümünün park alanında kaldığı bilgisi edinilmiştir.
Park alanları, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesinin 3. fıkrasında belirtilen genel hizmet alanlarındandır ve düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintilerinden elde edilen alanlardan karşılanır. Güncel uygulama imar planına göre, değerleme konusu parselin bir bölümü "sanayi alanı" olarak ayrılmış, geri kalan bölümü de park alanı olarak belirlenmiştir. Bu durum, parselin güncel yüzölçümünden yaklaşık % 21,38 oranında daha düzenleme ortaklık payı (DOP) kesileceği anlamına gelmektedir. Bir parselden imar uygulamalarıyla birden çok DOP kesintisi yapılamaz. DOP ile karşılanması gereken genel hizmet alanlarının artırılmasının gerekmesi durumunda, kamulaştırma yapılması ya da kamulaştırılacak yerlere karşılık imar planı ve yasal düzenlemelere göre yapı yapılabilir alanlardan yer verilmesi gerekecektir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 8. maddesine göre, taşınmaz kamulaştırmalarında öncelikle satın alma yoluna başvurulması; satın alma yoluyla taşınmazın kamunun eline geçişinin sağlanamaması durumunda, belirlenecek kamulaştırma ederi üzerinden taşınmazın kamu adına yazımının yapılması istemiyle yine 2942 sayılı Yasa'nın 10. maddesi çerçevesinde yargıya başvurulması gerekecektir.
Kamulaştırma ederi de bilirkişiler aracılığıyla mahkemece belirlenecektir. Belirlenecek kamulaştırma ederinin sürüm (piyasa) değerlerinin altında olamayacağı, olmaması gerektiği göz önünde bulundurulmalıdır.
Öte yandan, güncel uygulama imar planının değiştirilmesi de olanaklıdır. İmar planının değiştirilmesi durumunda, bitişik alanların imar durumları göz önüne alınarak, değerleme konusu parselin tümünün imar lejantının "sanayi alanı" olarak belirlenmesi oldukça olasıdır.
Son üç yıl içerisindeki imar planında değişiklik bulunmamaktadır.
Taşınmaz üzerinde ekonomik ömrünü tamamlamış, kira getirisi olmayan , sökülüp taşınabilir tarzda yapılar olduğu görülmüştür. Tebliğ'İn 22 r maddesine istinaden müşterinin ilgili yapıların yıkılacağına dair beyanı bulunmaktadır.
Konu taşınmazın üzerinde yer alan yapılar için düzenlenmiş herhangi bir ruhsat proje bulunmamaktadır. Taşınmazın yalnızca arsa niteliği gözönünde bulunarak yasal durum değeri öngörülmüştür. Yapıların değeri ihmal edilmiştir. Yasal ve mevcut değeri arsa değeri referans alınarak takdir edilmiştir.
Konu taşınmazın üzerinde yer alan yapılar için herhangi bir yapı ruhsatına rastlanılmamıştır
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz; Kocaeli İli, Çayırova İlçesi, Akse Mahallesi, 553 Sokak cepheli arsa nitelikli, 5.801,00 m² yüzölçümlü 2088 Ada, 3 Parseldir. UAVT NO: 5191085447, BİNA NO:222719577,
Değerleme konusu taşınmaza ulaşım İstanbul-İzmit Otoban Yolu ile bağlantısı bulunan Fevzi Çakmak Caddesi üzerinden 553 Sokak ile sağlanmaktadır.
Günümüz endüstri sektöründe rekabet anlayışı giderek önem kazanmakta ve firmalar rekabetçi koşullarda ön plana çıkma çabası ile modern yaklaşımlara politikalarında daha çok yer vermektedirler. Bu koşullarda giderek önem kazanan Tedarik Zinciri Yönetimi'nin bir halkası olan depolama faaliyeti, ürün fiyatlarına dolaylı olarak yansıyan ancak önemli etkileri olan bir faaliyet türüdür. Bu nedenle depolama faaliyetlerinde son dönemde büyük bir sıçrama gözlenmektedir. TEM ve Kuzey Marmara Otoyolu'na, havalimanlarına ve limanllara yakınlığı nedeniyle Çayırova, depolama ağırlıklı olarak depolama amaçlı yapılar ve sanayi yapıların yer seçtiği bir bölge olarak gelişimini sürdürmektedir. Taşınmazın yakın çevresinde Yapı Kredi Bankacılık Üssü, Namet Üretim Tesisi, Reysaş Lojistik Depoları, çeşitli büyüklükte depolama ve lojistik amaçlı yapılar ile ticari işletmeler yer almaktadır.
Günümüz endüstri sektöründe rekabet anlayışı giderek önem kazanmakta ve firmalar rekabetçi koşullarda ön plana çıkma çabası ile modern yaklaşımlara politikalarında daha çok yer vermektedirler. Bu koşullarda giderek önem kazanan Tedarik Zinciri Yönetimi'nin bir halkası olan depolama faaliyeti, ürün fiyatlarına dolaylı olarak yansıyan ancak önemli etkileri olan bir faaliyet türüdür. Bu nedenle depolama faaliyetlerinde son dönemde büyük bir sıçrama gözlenmektedir. TEM ve Kuzey Marmara Otoyolu'na, havalimanlarına ve limanllara yakınlığı nedeniyle Çayırova, depolama ağırlıklı olarak depolama amaçlı yapılar ve sanayi yapıların yer seçtiği bir bölge olarak gelişimini sürdürmektedir. Taşınmazın yakın çevresinde Yapı Kredi Bankacılık Üssü, Namet Üretim Tesisi, Reysaş Lojistik Depoları, çeşitli büyüklükte depolama ve lojistik amaçlı yapılar ile ticari işletmeler yer almaktadır.
Çayırova Stadı, SGK Çayırova Hizmet Binası, Çayırova Yarı Olimpik Yüzme Havuzu, Hacı Perihan Kayar Camii, İpek Harmancı Sağlık Ocağı, Çayırova İlçe Emniyet Müdürlüğü Hizmet Binası, Y.K.B Mesl. Teknik And. Lisesi, Reysaş Lojistik Ortaokulu, Şehit İlhan Küçüksolak Anadolu Lisesi, Akse Semt Konağı, Gebze Sultan Ayhan İlkokulu, Mustafa Üstündağ Ortaokulu Spor Salonu, Kanuni Sosyal Bilimler Lisesi yakın çevredeki donatı birimleridir. Genel olarak çalışma bölgesi olarak gelişmektedir.
RYGYO-2410135 ÇAYIROVA 11
Değerleme konusu taşınmaza ulaşım İstanbul-İzmit Otoban Yolu ile bağlantısı bulunan Fevzi Çakmak Caddesi üzerinden 533 Sokak ile sağlanmaktadır.
Ulaşım özel araçlar ve kısmi olarak hizmet veren toplu taşıma araçları ile sağlanmaktadır. Fabrika birimlerinin ulaşımı genel olarak özel servisler ile sağlanmaktadır.
Konu taşınmaz Çayırova İlçe Merkezi'ne yaklaşık 5,00 km, Gebze Merkez'e yaklaşık yaklaşık 5,00 km, Tuzla İlçe Merkezi'ne yaklaşık 12 km, Kadıköy kent merkezine yaklaşık 50 km mesafede yer almaktadır.
Konu taşınmazın D-100 Karayolu'na yaklaşık 8,00 km, Kuzey Marmara Otoyolu'na yaklaşık 12 km, 15 Temmuz Şehitler Köprüsü'ne (Eski Boğaziçi Köprüsü) yaklaşık 45 km, Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'ne yaklaşık 50 km, Yavuz Sultan Selim Köprüsü'ne yaklaşık 75 km, Avrasya Tüneli'ne yaklaşık 50,00 km, Osmangazi Köprüsü'ne yaklaşık 15 km mesafede yer almaktadır.
Kocaeli Havalimanı'na yaklaşık 45 km, Sabiha Gökçen Havalimanına 15,00 km, Atatürk Havalimanı'na yaklaşık 50,00 km, İstanbul Havalimanı'na yaklaşık 95,00 km mesafede yer almaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz; Kocaeli İli, Çayırova İlçesi, Akse Mahallesi, 553 Sokak cepheli arsa nitelikli, 5.801,00 m² yüzölçümlü 2088 Ada, 3 Parseldir. UAVT NO: 5191085447, BİNA NO:222719577,
Değerleme konusu parselin kuzey cephesi 92,60 Metre, doğu cephesi 52,90 Metre, güney cephesi 125,00 Metre, batı cephesi 22,20 Metredir. Eğimli bir alanda yer almaktadır. Çokgen şemalıdır. Taşınmazın bir bölümü yol, bir bölümü beton bir bölümünde de yapı bulunmaktadır. Halihazırrda tamirhane olarak kullanılmaktadır. Ayrıca iki katlı tek bir yapı bulunmaktadır. Ruhsatsız yapıların yaklaşık brüt kullanım alanı 450,00 m²'dir. Yapıların ekonomik ömrünü tamamladığı gözlenmiştir.
| Bina | Kat Sayısı | Alan |
|---|---|---|
| Yapı-1 | 1 | 300,00 |
| Yapı-2 | 2 | 150,00 |
| TOPLAM | 450,00 |
| Binaların Genel Özellikleri | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Tarzı | : | Betonarme-Çelik | |||
| Yapı Nizamı | : | Ayrık | |||
| Yapı Sınıfı | : | II-B | |||
| Kullanım Amacı | : | Tamirhane Binası | |||
| Elektrik | : | Şebeke | |||
| Su | : | Şebeke | |||
| Isıtma Sistemi | : | Diğer | |||
| Kanalizasyon | : | Şebeke | |||
| Su Deposu | : | - | |||
| Hidrofor | : | - | |||
| Asansör | : | - | |||
| Jeneratör | : | Mevcut | |||
| Yangın Tesisatı | : | - | |||
| Çatı Tipi | : | Sandviç panel çatı kaplama | |||
| Dış Cephe | : | Sandviç panel - Kısmen giydirme | |||
| Park Yeri | : | Mevcut | |||
| Güvenlik | : | Mevcut | |||
| Manzarası | : | - | |||
| Cephesi | : | Kuzeydoğu-Güneybatı | |||
| Deprem 1.Derece Bölgesi |
X 2.Derece |
3.Derece 4.Derece 5.Derece |
Konu taşınmaz üzerindeki yapılar halihazırda duvarları ve çatısı galvaniz saçtan mamül olup imalathane olarak kullanılmaktadır. Zemin döşemesi betonarmedir. Yapıların ekonomik ömrünü tamamladığı gözlenmiştir.
Konu taşınmaz üzerindeki yapıların herhangi bir herhangi bir ruhsatı bulunmamaktadır. Yapılar ekonomik ömrünü tamamlamış durumdadır.
Kocaeli; Asya ve Avrupa'yı birbirine bağlayan yolların kavşağında bulunan Marmara Denizi'nin ve Marmara Bölgesi'nin doğusunda yer alan bir İl'dir. Kuzeyde Karadeniz, doğuda ve güneydoğuda Sakarya, güneyde Bursa batıda Yalova ve İstanbul illeri yer almaktadır. 1'i Büyükşehir Belediyesi ve İzmit, Derince, Körfez, Gebze, Gölcük, Karamürsel, Kandıra, Başiskele, Kartepe, Çayırova, Darıca, Dilovası 12 İlçe Belediyesi olmak üzere toplam 13 Belediyesi bulunmaktadır.
Kocaeli, gerek sanayi sektöründeki üretim ve katma değer , gerekse bu sektörde çalışan insan açısından sadece Türkiye için değil dünya için de ilginç bir örnektir. Bünyesinde barındırdığı 400 adet 1. sınıf ve yaklaşık 7000 adet 2. ve 3. sınıf Gayrı Sıhhi Müessesesi (GSM) ile bir Sanayi Kenti, İki Üniversitesi, TÜBİTAK – Marmara Araştırma Merkezi ve TÜSSİDE – Türkiye Sanayi Sevk ve İdare Enstitüsü ile bir Bilim Kenti olan Kocaeli, kurulan ve kuruluş çalışmaları devam eden 16 adet OSB' si ve 4 adet teknoparkı ile Ülke Sanayi'nin Başkenti konumunda olup, Teknokent vizyonuna doğru hızla ilerlemektedir. Türk imalat sanayi üretimine yapmış olduğu yaklaşık %13' lük üretim katkısı ile İstanbul'dan sonra gelen en büyük ili konumundadır.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Kocaeli'nin Toplam Nüfusu 2.102.907 kişidir.
Çayırova, Kocaeli'nin Gebze ilçesinden ayrılarak Bakanlar Kurulu kararıyla 2008'de ilçe haline gelmiştir. Eski adı Güzeltepe olup 2 Kasım 1991 tarihinde belediye statüsü alarak beldeye dönüşmüştür.
1985 yılından itibaren sanayileşme yoğunluğu ile beraber nüfusu hızla gelişmiştir. Bu hızlı kentleşme Güzeltepe'nin 1992 yılında belediye olmasına yol açmıştır. Güzeltepe Belediyesi daha sonraki yıllarda Danıştay kararıyla Çayırova Belediyesi olarak isim değiştirmiştir. İç göç hareketlerinden belde hızla etkilenmiştir. 1985'ten sonra hızla gelişen sanayi ile birlikte Çayırova'ya Anadolu'nun çeşitli yörelerinden yoğun bir göç yaşanmıştır. Çayırova ve civarında yaygın olarak küçük çaplı tarım işletmeciliği yapılmaktadır.
Güzeltepe beldesi, Türkiye'nin kalkınmasının ana merkezi olarak görülen KOBİ'lerin yoğun olarak görüldüğü bir sanayi bölgesidir. Ayrıca 2 bin kişinin çalıştığı Yapı Kredi Bankası bilgi işlem merkezi belde sınırları içerisinde bulunmaktadır. Beldede gıda, cam, demir-çelik, kimya, metal, polyester, elyaf, makine, kâğıt, kablo, temizlik, yemek, kozmetik ve başka alanlarda hizmet üreten fabrika ve sanayi kuruluşları mevcuttur. Rakım 80 ile 200 metre arasındadır. Eskiden Gebze'ye bağlı olan Yenimahalle ile Çayırova Mahalleleri'nin D–100 Karayolu'nun kuzeyinde kalan kısımları ve Şekerpınar beldesi Çayırova ilçesini oluşturmaktadır.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Çayırova ilçesinin Toplam Nüfusu 153.301 kişidir.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmis hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | |
| Г | 2 5 1 9 7 8 9 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | ||
| Ш | 3 424 670 | 219 665 | 201.6 | 7,6 | ||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | ||
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | ||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | |
| $1^{(r)}$ 23 |
4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | ||
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | ||
| $\mathbf{III}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238.4 | 6,5 | ||
| $W^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307925 | 241.9 | 4,6 | ||
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | |
| п | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Lojistik Pazarına İlişkin Veri ve Analizler
Pandemi etkilerinin azalmasıyla birlikte 2022 yılında başlayan kiralama ve satın alma faaliyetlerindeki canlılık 2024 yılının ilk yarısında da 2023 yılına benzer bir şekilde seyretti. Pandemi öncesi seviyelere ulaşan üretim faaliyetleri ve özellikle 2022 yılında başlayan e-ticaret hacmindeki büyümenin 2024 yılında da 2023 yılındakine benzer bir eğilim ile devam
etmesiyle birlikte, üretim tesislerine ve şehir lojistiğine (son kilometre lojistiği) olan talep artmaya devam ediyor. Bu gelişmeler ışığında Türkiye, Çin'e alternatif bir üretim merkezi olarak öne çıkmaya devam ediyor.
Endüstriyel piyasa araştırmamız, İstanbul ve yakın çevresinde 8 alt bölgede incelenmektedir. İncelenen bölgeler, Asya Yakası'nda Dudullu ve Tuzla, Avrupa Yakası'nda Esenyurt-Kıraç ve Silivri bölgeleridir. Ayrıca Gebze ve Dilovası ilçelerini içeren Kocaeli ili ile Çerkezköy ve Çorlu ilçelerini içeren Tekirdağ ili de endüstriyel bölgeler içinde incelenmektedir.
İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasında mevcut stokun %58'sini toplam 5.714.551m² büyüklüğündeki kiralanabilir alan oluşturuyor. Toplam stokun %32'si Gebze bölgesinde bulunurken; bu bölgeyi %28 ile Esenyurt-Kıraç ve %17 ile Tuzla bölgeleri takip ediyor. (Colliers Araştırma Raporu, 2024 İlk Yarı)
İmalat PMI endeksi, yılın ikinci çeyreği boyunca nötr 50 değerinin altında seyrederek, zayıflayan talebin üretim, istihdam ve satın alma faaliyetlerini azaltmasıyla Ağustos 2024'te 47,8 olarak kaydedilmiştir.
• İstanbul ve Kocaeli lojistik pazarlarında mevcut arz geçen yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında sınırlı bir artış göstererek, 11,3 milyon m2 seviyesine yükselmiştir.
• Sessiz geçen ilk çeyreğin ardından, devam eden müzakerelerin sonuçlanmasıyla, toplam lojistik depo kiralama işlem hacmi, üç kattan fazla artış göstererek yaklaşık 189 bin m2 olarak kaydedilmiştir. 3. Parti Lojistik şirketleri toplam kiralama işlemlerinde %55 pay ile ilk sıraya yerleşirken, beyaz eşya kategorisi %24 ve perakende %21 pay ile sıralamayı takip etmiştir.
• Yüksek inşaat ve arsa maliyetleri, güçlü talebin yanında kira gelirlerinde süregelen yükselişe rağmen, geliştiricilerin getiri beklentisi üzerinde baskı oluşturmaya devam etmektedir. Diğer yandan, kiracıların daha büyük alanlara yönelik güçlü talebi paralelinde 2024'ün ilk yarısında kiralanan alanların ortalama büyüklüğü yaklaşık 27.000 m² seviyesinde gerçekleşirken, son 5 yılın ortalaması olan 14.500 m²'nin oldukça üzerinde kaydedilmiştir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Çayırova Belediyesi İmar Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Taşınmazın değerinin tespitinde
Tel 0 532 332 48 25
Şekerpınar Mahallesi, 890 ada, 10 parselin yüzölçümü 1.142 m² olup Depo Antrepo imarlı, E:0,60 emsallidir. Konu taşınmaz için 32.800.000,00 TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² 1142 32.800.000 28.722 SATILIK
Tel 0 532 666 07 20
Şekerpınar Mahallesi, 669 ada, 11 parselin yüzölçümü 2.650 m² olup Depo Antrepo imarlı, E:0,60 emsallidir. Konu taşınmaz için 83.000.000,00 TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 2650 83.000.000 31.321
Tel 0 532 320 34 27
Akse Mahallesi içerisinde, yüzölçümü 1.528 m² olup Depo Antrepo imarlı, E:0,60 emsallidir. Konu taşınmaz için 42.000.000,00 TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 1528 42.000.000 27.487
Tel 0 535 430 56 46
Tosb Otomotiv OSB Mahallesi içerisinde, 423 ada 3 parsel yüzölçümü 7.974 m² olup sanayi imarlı, E:0,80 emsallidir. Konu taşınmaz için 260.000.000,00 TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 7974 260.000.000 32.606
Tel 0 532 065 09 99
Akse Mahallesi, 841 ada, 13 parselin yüzölçümü 7.618 m² olup konu taşınmaza 170.000.000 TL istenilmektedir. Söz konusu parsel Emsal=0.60, sanayi imarlıdır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 7618 170.000.000 22.316
Tel 0 535 929 93 25
Taşınmazın yakın konumda yer alan 397 ada 19 parsel 1.584 m² alana sahip olup, emsal: 0,80, sanayi depolama alanında yer almaktadır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 1584 31.680.000 20.000
Tel 0 551 891 42 62
Taşınmaza yakın konumda yer almakta olan 24.000 m² yüz ölçümüne sahip olup, emsal: 0,80, sanayi alanında yer almaktadır. Taşınmaz için 540.000.000.-TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 24000 540.000.000 22.500
Tel 0 534 936 30 79
Taşınmaza yakın konumda yer almakta olan 1.500 m² yüz ölçümüne sahip olup, emsal: 0,80, sanayi alanında yer almaktadır. Taşınmaz için 42.000.000.-TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 1500 42.000.000 28.000
Tel 0 532 332 48 25
Taşınmaza yakın konumda yer almakta olan 7.000 m² yüz ölçümüne sahip olup, emsal: 0,80, sanayi alanında yer almaktadır. Taşınmaz için 210.000.000.-TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 7000 210.000.000 30.000
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 2088 ADA 3 PARSEL) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (5) | EMSAL (8) | EMSAL (9) | |
| SATIŞ FİYATI | 32.800.000 | 83.000.000 | 170.000.000 | 42.000.000 | 210.000.000 | ||
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | ||
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| ALAN | 4587 | 1.142 | 2.650 | 7.618 | 1.500 | 7.000 | |
| BİRİM M² DEĞERİ | (net) | 28.722 | 31.321 | 22.316 | 28.000 | 30.000 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 5% | 0% | 5% | ||
| NİTELİĞİ | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | |
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| DÜZELTME İMAR DURUMU |
E=0.60 | E=0.60 | E=0.60 | E=0.60 | E=0.80 | E=0.80 | |
| İMAR DURUMUNA İLİŞKİN |
SANAYİ VE PARK |
0% | 0% | 0% | -3% | -3% | |
| DÜZELTME KONUM |
|||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
20% | 20% | 30% | 20% | 20% | ||
| DİĞER BİLGİLER | parsel alanının sanayi yapısı için tercih edililik kısıtlılığı |
parsel alanının sanayi yapısı için tercih edililik kısıtlılığı |
parsel alanının sanayi yapısı için tercih edililik kısıtlılığı |
||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
12% | 10% | 0% | 12% | 0% | ||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | ||
| TOPLAM DÜZELTME |
27% | 25% | 30% | 24% | 17% | ||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
34890 | 36.476 | 39.151 | 29.010 | 34.720 | 35.100 |
Değerleme konusu taşınmaz fabrika binası nitelikli olup, benzer nitelikteki sanayi imarlı arsa değerleri hesaplanmak suretiyle taşınmazların olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Emsal düzeltme tablosuna göre 2088 ada, 3 parselin arsasının brüt birim m² değerinin 28.360 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.
Çayırova Belediyesi'nden alınan bilgiye göre, değerleme konusu taşınmazın parselinin güncel imar durumu; 12.01.2017 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli Çayırova Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında, "Bir Bölümü Sanayi Alanı (KAKS: 0,60, Hmax: 15,50 m), Bir Bölümü Park Alanı" biçimindedir. Parselin yaklaşık 4.587 m²'lik bölümünün sanayi alanı imarlı olduğu, yaklaşık 1.214 m²'lik bölümünün park alanında kaldığı bilgisi edinilmiştir.
Konu taşınmazın net alanı 4.587,00 m²'dir.
Bu doğrultuda brüt arsa birim m² değerinin; (4.587,00 m² X 34.890 TL/m²)/(5.801,00 m²)=27.588 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZIN DEĞER TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Brüt Alanı (m²) |
Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | |
| 2088 | 3 | 5.801,00 | 27.588 | 160.040.430,00 | |
| Ada No | Parsel No | Net Alanı (m²) |
Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | |
| 2088 | 3 | 4.587,00 | 34.890 | 160.040.430,00 | |
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 160.000.000,00 |
Değerleme konusu taşınmaz arsa olarak değerlendirilmiş olup değerleme aşamasında Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı kullanılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz arsa olarak değerlendirilmiş olup değerleme aşamasında Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi) kullanılmamıştır.
Taşınmazın en etki ve verimli kullanımının imar durumuna uygun şekilde sanayi yapısı şeklinde yapılaşarak kullanılması kanaatine varılmıştır.
| ■ | Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri; | ||
|---|---|---|---|
| TAŞINMAZIN ARSA DEĞERİ (.-TL) | 160.000.000 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken konu taşınmazın arsa nitelikli olması nedeniyle pazar yaklaşımı kullanılmıştır.
Konu taşınmazın üzerinde yer alan yapıların ruhsatının bulunmaması nedeniye yalnızca arsa değeri takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Konu taşınmazın arsa nitelikli olması nedeniyle yalnızca arsa değeri dikkate alınmıştır.
Parsel üzerinde yapıların ruhsat harici olması, yıkılarak proje geliştirileceğinin beyan eidlmiş olması ve ekonomik ömürlerini tamamlamış olması nedeniyle yapıların değeri ihmal edilmiştir.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
6.5.9 - Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin r) (Değişik:RG-9/10/2020-31269)Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde (b) bendi hükmü aranmaz ve gayrimenkularsa olarak ortaklık portföyüne dahiledilebilir.
Taşınmaz üzerinde ekonomik ömrünü tamamlamış, kira getirisi olmayan , sökülüp taşınabilirl tarzda yapılar olduğu görülmüştür. Müşterinin ilgili yapıların yıkılacağına dair beyanı bulunmaktadır. Bu kapsamda parsel üzerindeki yapılar değerlemede dikkate alınmamıştır. Tebliğ'in 22. madde r bendi kapsamında tapu niteliği de dikkate alınarak portföyde "Arsa" olarak portföyde buluunmasından engel olmayacağı kanaatine varılmıştır.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Bu kapsamda taşınmaza dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmaz üzerinde portföye alınmasını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın
tarihli toplam değeri için; 31.12.2024
Katme Değer Vergisi Dahil değeri için;
.-TL 176.000.000
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
kıymet takdir edilmiştir.
Değerleme Uzmanı
Ozan ALDOĞAN
Berrin KURTULUŞ SEVER 401732
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.