Regulatory Filings • Jan 8, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
İSTANBUL İLİ, PENDİK İLÇESİ, KURNA MAHALLESİ, TARLA NİTELİKLİ 11492 ADA, 1 PARSEL
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 02.12.2024 | ||
|---|---|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
03.12.2024 | ||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 | ||
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2025 | ||
| RAPOR NO | RYGYO-2410136 | ||
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ | ||
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. | ||
| DEĞERLEME KONUSU | 1 ADET TARLA | ||
| DEĞERLEME ADRESİ | KURNA MAHALLESİ, DOMUZDERE MEVKİİ, 11492 ADA 1 PARSEL (ESKİ:695 PARSEL) |
||
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Ahmet Özgün HERGÜL- Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402487) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan taşınmazın değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan taşınmazın değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410136 referans kodlu rapor tarafımızca hazırlanmıştır. Ahmet Özgün HERGÜL ve Eren KURT raporun hazırlanmasında görev almıştır.
Söz konusu taşınmazlar için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan hazırlanmış 1 adet rapor bulunmaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2310094 | ||
| Rapor Tarihi | 30.12.2023 | ||
| Rapor Konusu 1 ADET TARLA |
|||
| Raporu Hazırlayanlar | Ahmet Özgün HERGÜL- Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
281.888.000 |
| 11492 ADA 1 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | İSTANBUL |
| İlçesi | : | PENDİK |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | KURNA |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | BAYIR ALTINDA (DOMUZDERESİ) |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 11492 |
| Parsel No | : | 1 |
| Alanı | : | 37.188,38 m² |
| Vasfı | : | TARLA |
| Sınırı | : | |
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (1/1) |
| Yevmiye No | : | 42108 |
| Cilt No | : | 4 |
| Sayfa No | : | 699 |
| Tapu Tarihi | : | 8.08.2023 |
(*) Eski parsel numarası 694 olup, bu taşınmaz 08/08/2023 Tarihli 3402 S.Y.Nın 22/A Md. Gereğince Yenilemenin Tescili İşlemi ile pasife alınmıştır. Güncel ada parsel bilgisi 11492 ada 1 parseldir.
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 30.10.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden müşteri tarafından alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili beyanın taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Taşınmazın eski parsel numarası 694 olup, bu taşınmaz 08/08/2023 Tarihli 3402 S.Y.Nın 22/A Md. Gereğince Yenilemenin Tescili İşlemi ile pasife alınmıştır. Güncel ada parsel bilgisi 11492 ada 1 parseldir.
Pendik Belediyesi Plan ve Projeler Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre; değerleme konusu parselinde içinde yer aldığı bölge, 20.08.2021 gün ve 1562445 sayılı Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın oluru ile rezerv yapı alanı ilan edilmiştir. Değerleme konusu parsel, rezerv yapı alanı içinde ve ayrıca triyaj (demiryolu için vagon düzenleme) alanı lejantında yer almaktadır. Alınan bilgiye göre, değerleme konusu kadastral parsel karşılığında, % 45 oranında düzenleme ortaklık payı kesilerek, rezerv yapı alanı içinde başka bir yerden imar parseli verilecektir.
Ayrıca söz konusu parsel İSKİ Uzun Mesafe Su Toplama Havzasında kalmaktadır.
Uzun Mesafeli Koruma Alanı (2000-havza sınırı): Orta mesafeli koruma alanının üst sınırından başlamak üzere su toplama havzasının nihayetine kadar uzanan bütün kara alanıdır. (Tuz ile metal sertleştirme, Metal kaplama, Asitle yüzey temizleme, Tekstil boyama ve emprime baskı, Hurda plastik yıkama, Liftli yıkama-yağlama,Yanıcı, parlayıcı, patlayıcı kimyasal madde depoları, İmalatından sanayi atıksuyu kaynaklanan kimyasal madde üretim tesisleri, Hurda kâğıttan kâğıt imal tesisleri, Ham deri işleme, Asit imal ve dolum yerleri, Zirai mücadele ilacı imal ve dolum yerleri, Pil, batarya, Gres yağ fabrikaları, Domuz çiftlikleri, İlaç sentez fabrikaları, Ağır metal tuzu üretimi, Cam yıkama, Yün yıkama, Endüstriyel ve evsel katı atık nihai depolama merkezleri Kimyevi madde depoları ve akaryakıt dolum tesisleri imar planında önerilemez ve bu fonksiyonlara ait yapılara izin verilemez., akü imal yerleri,)
Son üç yıl içerisindeki imar planında değişiklik bulunmamaktadır.
Konu taşınmaz tarla nitelikli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Konu taşınmaz tarla nitelikli olup parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Konu taşınmazın üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Yeni bir kadastro çalışması yapılmıştır. Eski parsel 694 iken yeni Ada 11492, yeni parsel 1 olarak değişmiştir.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz; İstanbul Pendik İlçesi, Kurna Mahallesi, tarla nitelikli 11492 ada, 1 parseldir. Taşınmazın yüzölçümü 37.188,38 m²'dir.
Değerleme konusu taşınmaza ulaşım TEM Otoyolu ile Kurtköy Kavşağı ile sağlanmaktadır. Konu taşınmazın güneyinde yer alan VİA Port AVM nirengi noktası niteliğindeki birimdir. TEM Otoyolu'nun kuzeyindeki yapılaşma genel olarak 2-3 katlı yapılardan oluşmaktadır. Bölgeyi temel biçimlendiren nirengi noktası niteliğindeki Formula 1 Pisti ve pistin işlevsel halde çalışmasına bağlı olarak kurulmuş ünitelerdir. Bautek Kuğu Evleri Sitesi, Trend Life, Sultan Konakları, Arkeon Evleri, Tepeören Formula Country Sitesi, Kırklar Vadisi, Nimet Sitesi gibi korunaklı konut siteleri yer almaktadır. Üretim birimlerinin karar verici çalışanları ise çevredeki korunaklı konut sitelerinde ikamet etmektedir. 3.Köprünün yapılmış olması ve imar hakkı bekleyen son yapılaşmamış bölgelerden biri olduğundan dolayı da gelecek vaad etmektedir.
TEM Otoyolu'nun güneyi planlı geelişmiş bir alandır. VIAPORT AVM, Trillium, Greenlife, Çamlıpınar, konut sitelerin yakın çevredeki konut birimleridir. Spor Stadyumu, Pendik Rehberlik ve Araştırma Merkezi, Kurtköy Garajı ve Pazar alanı yakın çevredeki birimlerdir. Özellikle nitelikli konut sitelerinin yer aldığı bir bölgedir.
Özel araçlar ve toplu taşıma araçları vasıtası ile sağlanmaktadır. TEM Otoyolu cephelidir. . Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölge, Sabiha Gökçen Havalimanı'na yaklaşık 15 km, Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne yaklaşık 50 km, 15 Temmuz Şehitleri Köprüsüne yaklaşık 45 km, Yavuz Sultan Selim Köprüsüne yaklaşık 60 km, E-80 Otoyoluna yaklaşık 5 km ve D-100 Karayolu'na yaklaşık 15 km uzaklıktadır.
Değerleme konusu taşınmaz; İstanbul Pendik İlçesi, Kurna Mahallesi, Bayır Sokak cepheli, tarla nitelikli 11492 ada, 1 parseldir. Taşınmazın yüzölçümü 37.188,38 m²'dir. Çokgen şemalıdır. Kuzey-güney yönünde eğimi bulunmaktadır. Kuzey yönünde Bayır Sokak, güney yönünde ise Kurtköy Kavşağı bağlantı yolu bulunmaktadır. Diğer cepheleri ise yapılaşmamış paseller ile çevrilidir.
Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21.
3.4.3 - Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Konu taşınmaz tarla niteliklidir. Herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.655.924 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.
Pendik İlçesi İstanbul İl sınırları içerisinde yer almaktadır. Anadolu istikametinden gelindiğinde İstanbul'a giriş kapısı niteliğinde olan Pendik, Kocaeli Yarımadası'nın güneybatısında yer alır. Kuzeyinde Ömerli Barajı ve Şile güneyinde Marmara Denizi, batısında Kartal,Çekmeköy, Sancaktepe ve Sultanbeyli İlçeleri ve doğusunda Tuzla ve Gebze ilçesi bulunmaktadır. İlçe; 31 mahalle ve tamamı havza sınırları içerisinde yer alan 5 adet köy yerleşmesinden oluşmaktadır.
2023 yılı nüfus sayımına göre Pendik İlçesi'nin nüfusu, 743.774 kişi olup, toplam alanı 188 km²'dir. Pendik İlçesi, İstanbul merkezine 39 km uzaklıkta olup, İstanbul sınırı dışında kendisine en yakin il merkezine (Kocaeli) kara yolu ile olan uzaklığı 72 km, deniz yolu ile (Yalova) ise 25 km'dir.
Pendik İlçesi İstanbul'un makro ölçekli planlama yaklaşımlarında Doğu Yakasının Ümraniye ve Maltepe ile 2. derece de Alt Merkezi olarak kabul edilmiş olup, kendi içine ve hinterlandında yer alan komşu ilçelerin yerleşik nüfusuna hizmet verecek nitelikte, hizmet ve ticaret fonksiyonları içeren merkezler olarak belirlenmiştir.
İlçe sınırlarında yer alan Sabiha Gökçen Havalimanı bölgenin İstanbul Metropoliten Alan içindeki önemini arttırmakta ve bölgenin ulaşım potansiyelini vurgulamaktadır. Ayrıca kuzeyden TEM Otoyoluyla güneyden de D-100 Karayoluyla sınırlanması ilçenin İstanbul'un diğer bölgeleriyle erişilebilirliğini arttırmaktadır. Marmara Denizi ile kıyısı olan ilçenin, deniz ulaşımı ile beslenmesi, bölgede var olan Havaalanı ve Anadolu'daki çeşitli yerleşme merkezlerini İstanbul'a bağlayan demir ve kara yollarının ilçeden geçmesi Pendik'in çevresi ile ulusal ve uluslararası bağlantısını sağlamaktadır.
İstanbul'un en önemli içme suyu havzalarından olan Ömerli Su Havzası ilçe sınırları içinde yer almaktadır. Pendik'in yüzde 60'ı Ömerli Su Havzası içinde kalan bakir topraklardır. Ömerli Barajı havzası tarımsal faaliyetlerin devam ettiği, bozulmamış doğal yapısı ile önemli bir havzadır ancak erişim imkânlarından dolayı yapılaşma baskısı altındadır.
Cumhuriyet döneminin ilk yıllarına gelindiğinde, 1924 Temmuz'unda Türkiye- Yunanistan Nüfus Mübadelesiyle Preveze, Drama ve Yanya gibi kentlerden 2 bin 200 Müslüman Türk, Pendik'e gelmiştir. Mübadiller önceden tespit edilen evlere görevlilerce yerleştirilmiştir. Mübadillerin gelmesiyle Pendik'in demografik yapısı değişmeye başlamıştır.
1960'lı yıllara gelindiğinde açık ekonomiye geçiş hızlandırılmış, özel sektör yatırımları harekete geçmiş, ulaşım ve haberleşmenin gelişimi ile İstanbul büyük bir nüfus çekim merkezi olmuştur. Zaman içerisinde İstanbul, ülke ekonomisinin en önemli merkezi haline gelmiş; kurumların ihtisaslaştığı, merkezi iş alanlarının doğduğu ve sanayinin kent dışına taşmaya başladığı bir metropolleşme sürecine girmiştir. Bu döneme kadar sayfiye yeri kimliğini koruyan Pendik'in, göçün başlaması ile fiziksel yapısında büyük değişime ve gelişmeler yaşanmıştır. Pendik'te 1935 yılında nüfus 4 binken yurtdışından ikinci bir göç dalgasıyla 1960'ta 14 bin olmuş, 1970'e girildiğinde ise 30 bini bulmuştur. 1970 yılında sanayi alanlarının yoğunlaşması, mevcut işyerleri yenilenme ve yükselme yoluyla yoğunluklarını artırmış, sahilde bulunan konakların ve yazlıkların yerini çok katlı yapılar almaya başlamıştır. Bu durum, Pendik'in kent dokusundaki tarihi ve kültürel kimliği oldukça tahrip etmiştir.
1975 – 1987 dönemlerinde E-5 karayolu ve TEM otoyolunun yapımı sonrasında erişim olanaklarının artması sonucu kent hızla büyümüş ve kuzey yönünde TEM otoyolu doğrultusunda gelişme göstermiştir. Osmanlı döneminden Gebze ilçesine bağlı bir köy iken daha sonra Üsküdar Mutasarrıflığına bağlı Kartal Sancağı bünyesinde bir nahiye olmuştur. Uzun yıllar Kartal Belediyesi'ne bağlı kalan Pendik nihayet 04.07.1987 tarihinde 19507 sayılı Resmi Gazete de yayınlanan 3392 sayılı kanun ile ilçe olmuş ve teşkilatlanmasını tamamlayarak 11.08.1988 Tarihinde fiilen faaliyete geçmiştir.
Günümüze gelindiğinde ise 2015 yılı adrese dayalı nüfus sayımında 14.657.434 kişi olduğu ortaya çıkan İstanbul, mevcut sınırlarını zorlayan, kitlesel göçün baskısıyla Türkiye'nin olduğu kadar, dünyanın da en hızlı ve düzensiz gelişen metropollerindendir. Bunlarla birlikte bu gelişmeden en çok pay alan ilçelerden biriside Pendik olmuştur. Pendik'in makroform gelişiminin çeşitli göç hareketleri dışında ulaşım aksları etrafında olduğu ve yukarıda belirtilen tarihsel gelişim sürecinde kırılma noktalarının alınan ulaşım kararlarıyla yakından ilişkili olduğu görülmektedir.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmis hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | ||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | ||
| L | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |||
| 11 | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |||
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | ||
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |||
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |||
| $\mathbf{H}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | |||
| $W^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241.9 | 4,6 | |||
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | ||
| н | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Pendik Belediyesi İmar Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Taşınmazın değerinin tespitinde
ARSA EMSALLERİ
Satılık Emsaller
Tel 0 534 301 05 81
Konu taşınmaza yakın konumda Kurna Mahallesi, 177 ada 1 parselde 19.380 m2 yüzölçümlü arsa 478.000.000.-TL bedel ile satılıktır. Emsal taşınmaz rezerv yapı alanında kalmaktadır.
.-M² .-TL .-TL/M² 24.665 SATILIK 19380 478.000.000
Tel 0 530 776 82 81
Konu taşınmaza yakın konumda Kurna Mahallesi, 177 ada 12 parselde 3.172 m2 yüzölçümlü arsa 60.000.000.-TL bedel ile satılıktır. Emsal taşınmaz rezerv yapı alanında kalmaktadır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 3172 60.000.000 18.916
Tel 0 533 524 44 44
Konu taşınmaza yakın konumda Kurna Mahallesi, 180 ada 10 parselde 800 m2 yüzölçümlü arsa 25.750.000.-TL bedel ile satılıktır. Emsal taşınmaz rezerv yapı alanında kalmaktadır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 800 25.750.000 32.188
Tel 0 532 426 30 53
Konu taşınmaza yakın konumda Kurna Mahallesi, 176 ada 16 parselde 1.000 m2 yüzölçümlü arsa 14.500.000.-TL bedel ile satılıktır. Emsal taşınmaz rezerv yapı alanında kalmaktadır.
1000 .-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 14.500.000 14.500
Konu taşınmaza yakın konumda Kurna Mahallesi, (Eski parsel:620) 11480 ada 5 parselde 4.000 m2 yüzölçümlü arsa 60.000.000.-TL bedel ile satılıktır. Emsal taşınmaz rezerv yapı alanında kalmaktadır. 29.500 m2 yüzölçümlü arsanın 4.000 m2'lik kısmı satılık durumda olup hisseli tapudur.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 60.000.000 4000 15.000
Tel 0 541 317 99 88
Konu taşınmaza yakın konumda Kurna Mahallesi, 155 ada 1 parselde 3.617 m2 yüzölçümlü arsa 105.000.000.-TL bedel ile satılıktır. Emsal taşınmaz rezerv yapı alanında kalmaktadır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 3617 105.000.000 29.030
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (- ) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmaza göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 11492 ADA 1 PARSEL) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) |
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN DÜZELTMESİ |
478.000.000 SATILIK 0% |
60.000.000 SATILIK 0% |
25.750.000 SATILIK 0% |
14.500.000 SATILIK 0% |
60.000.000 SATILIK 0% |
|
| ALAN BİRİM M² DEĞERİ ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
37.188,38 | 19.380 24.665 -20% |
3.172 18.916 -30% |
800 32.188 -40% |
1.000 14.500 -35% |
4.000 15.000 -30% |
| NİTELİĞİ NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
TARLA | TARLA 0% |
TARLA 0% |
TARLA 0% |
TARLA 0% |
TARLA 0% |
| İMAR DURUMU İMAR DURUMUNA İLİŞKİN DÜZELTME |
REZERV ALANI 0% |
REZERV ALANI 0% |
REZERV ALANI 0% |
REZERV ALANI 0% |
REZERV ALANI 0% |
|
| KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | 5% | 5% | 8% | 5% | |
| DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | HİSSELİ TAPU 12% |
HİSSELİ TAPU 12% |
|
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
-40% | -35% | -45% | -25% | -23% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
13.445 | 14.799 | 12.295 | 17.703 | 10.878 | 11.550 |
Değerleme konusu taşınmaz arsa nitelikli olup, benzer nitelikteki rezerv alanı imarlı arsa değerleri hesaplanmak suretiyle taşınmazların olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Emsal düzeltme tablosuna göre kullanım alanının büyük olması nedeniyle 11492 ada, 1 parselin, arsanın birim m² değerinin 13.445,00 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) |
| 11492 | 1 | 37.188,38 | 13.445 | 499.996.791,62 |
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 500.000.000,00 |
Konu taşınmazın üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından dolayı Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı bu çalışmada kullanılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın uygulama izni bulunmaması nedeni ile nakit akışı hazırlanmamıştır.
Taşınmazın en etki ve verimli kullanımının halihazırdaki imar planına göre yapılaşacak şekilde depolama kullanımının olduğu öngörülmüştür.
| ■ | Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri; | |||
|---|---|---|---|---|
| TAŞINMAZIN DEĞERİ (.-TL) 500.000.000 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Taşınmazın en etki ve verimli kullanımının halihazırdaki imar planına göre yapılaşacak şekilde depolama kullanımının olduğu öngörülmüştür. Parsel üzerinde yapı bulunmaması nedeni ile yeniden inşa etme maliyeti kullanılmamıştır.
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup, herhangi bir müşterek veya bölünmüş kısım bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir. Konu taşınmazın değer takdirinde hasılat paylaşım yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz tarla niteliklidir.
Taşınmaza kira değeri takdir edilmemiştir.
Parsel üzerinde yapı bulunmakta olup, yapılaşma izni bulunmamaktadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında
- Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9
Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın niteliği "Tarla" olup, üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "ARSA/ARAZİ" başlığı altına bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili beyanın taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın
tarihli toplam değeri içim; 31.12.2024
(Beş Yüz Milyon TürkLirası )
Katma Değer Vergisi Dahil değeri için;
.-TL 550.000.000 kıymet takdir edilmiştir.
A.Özgün HERGÜL Eren KURT
Lisans No: Lisans No: 402487
Sorumlu Değerleme Uzmanı
402003
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.