Regulatory Filings • Jan 8, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
KOCAELİ İLİ, KARTEPE İLÇESİ, UZUNTARLA MAHALLESİ, TARLA NİTELİKLİ 165 ADA, 17 PARSEL
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| RAPOR BİLGİLERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.12.2024 | |||
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
3.12.2024 | |||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 | |||
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2025 | |||
| RAPOR NO | RYGYO-2410138 | |||
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ | |||
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. | |||
| DEĞERLEME KONUSU | 1 ADET TARLA | |||
| UZUNTARLA MAHALLESİ, AKGÜRGEN MEVKİİ, 165 ADA, 17 PARSEL, DEĞERLEME ADRESİ KARTEPE/KOCAELİ |
||||
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Ahmet İPEK- Değerleme Uzmanı (Lisans No: 411627) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401732) |
|||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Ekler
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan tarlanın değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan arsanın değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410138 referans kodlu rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.
Ahmet İPEK, Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ ve Berrin KURTULUŞ SEVER raporun hazırlanmasında görev almıştır.
Söz konusu taşınmazlar için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan 1 adet rapor bulunmaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | ||
|---|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2310096 | |||
| Rapor Tarihi | 3.01.2024 | |||
| Rapor Konusu | 1 ADET TARLA | |||
| Raporu Hazırlayanlar | Onur BÜYÜK Eren KURT |
|||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
21.600.000 |
| 165 ADA 17 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | KOCAELİ |
| İlçesi | : | KARTEPE |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | UZUNTARLA |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | AKGÜRGEN |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 165 |
| Parsel No | : | 17 |
| Alanı | : | 22053.92 m² |
| Vasfı | : | TARLA |
| Sınırı | : | |
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
| Yevmiye No | : | 16089 |
| Cilt No | : | 22 |
| Sayfa No | : | 2282 |
| Tapu Tarihi | : | 31.12.2010 |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri, 30.10.2024 tarihinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
-Diğer (Konusu: 5403 sayılı toprak koruma ve arazi kullanımı kanununun 19.maddesi kapsamında yapılan denetimler sonucu, bu kanunun aykırılık tespit edilmiştir. ) (24.07.2024 tarih, 17966 yevmiye)
-2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 7. maddesine göre belirtme. (23.12.2022 tarih, 29447 yevmiye)
-Kesinleşmemiş mahkeme kararı vardır ( KOCAELİ 8.ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ nin 16/11/2023 tarih 2023/111 sayılı Mahkeme Kararı yazısı ile) (17.11.2023 tarih, 28899 yevmiye) -İhtiyati Tedbir: KOCAELİ 8. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ nin 24/03/2023 tarih 2023/111 sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile (Açıklama: - ) (27.03.2023 tarih, 6710 yevmiye)
-TEK Genel Müdürlüğü lehine 946 m2 üzerinde irtifak hakkı vardır. (30.11.1981 tarih, 3846 yevmiye)
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına İlişkin Esaslar Tebliğ'in 22. maddesi c bendinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." denilmektedir.
İrtifak hakkı; yüksek gerilim hatları ile ilgili olup, tasarruf etme hakkı beyanın konulduğu dönem itibariyle kısa adı TEK olan Türkiye Elektrik Kurumudur. Söz konusu takyidattan dolayı TEK tarafından herhangi bir olumsuzluk görülmediği sonucu ortaya çıkmaktadır. Gayrimenkule ait tapu kütüğü üzerinde yer alan kablo salınımından doğan irtifak hakkının gayrimenkulün satışına bir manisinin bulunmadığı tespit edilmiştir.
Beyana konu edilen 2942 sayılı kanun 7. maddesi; İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. (Değişik cümle: 24/4/2001 – 4650/2 md.) İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.
"Kamulaştırma beyanının 6 aylık süresini doldurduğu görülmektedir."
Kocaeli İli, Kartepe İlçesi, Uzuntarla Mahallesi/Köyü 165 Ada, 17 Parselden geçecek Yüksek Gerilim Hattı ile ilgili İrtifak Kamulaştırması bedeli konusunda TEİAŞ ile uzlaşma sağlanamamış, akabinde TEİAŞ tarafından Kamulaştırma Bedelinin tespiti amacı ile Kocaeli 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2023/111 E sayılı dosyasından dava açılmıştır.
Açılan bu davadan sebep taşınmaz kaydına ihtiyati tedbir konulmuştur. ( dava kesinleştiğinde terkin edilebilir.)
Gelinen aşamada dava 15.11.2023 tarihinde sonuçlanmış ve;
Davanın KABULÜNE,
A-Dava konusu Kocaeli İli, Kartepe İlçesi, Uzuntarla Mahallesi 165 Ada 17 Parselde tapuda kayıtlı 22.053,92-m² yüzölçümlü taşınmazın, 7.862,08-m² lik bölümünde daimi irtifak hakkına esas olmak üzere kamulaştırma bedelinin 2.954.343,12-TL olduğunun TESPİTİNE,
B-Kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen 2.954.343,12-TL'nin kararın kesinleşmesi beklenmeksizin tapu maliki olan davalı tarafa derhal ödenmesine, bu hususta ilgili banka şubesine müzekkere yazılmasına, Tespit edilen kamulaştırma bedeline dava tarihinden 4 ay sonrası olan 24/07/2023 tarihinden karar tarihi olan 15/11/2023 tarihine karar tarihine kadar yasal faiz uygulanmasına, işleyecek faizin tapu maliki olan davalı taraflara ödenmesine,
C-Taşınmazın tapu kaydında varsa haciz, ipotek vs takyidatların kamulaştırma bedeline yansıtılmasına,
D-Kocaeli İli, Kartepe İlçesi, Uzuntarla Mahallesi 165 Ada 17 Parselde tapuda davalı adına kayıtlı taşınmazın Fen bilirkişisinin 01/06/2023 tarihli rapor ve ekli krokisinde (İRT) harfi ile gösterilen 7.862,08-m²'lik daimi irtifak hakkının takyidatsız olarak davacı kurum lehine TESİSİNE ve tapuya TESCİLİNE, yönünde hüküm kurulduğu bilgisi edinilmiştir.
E- 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu:
Madde 19 - Bu Kanunun uygulamasında denetim görevini Bakanlık, valilikler veya kurullar yapar ya da yaptırır. Bu Kanunda yer alan projeler ve izinlerle ilgili denetimler, proje ve izin onaylarının verilmesinden itibaren iki yıl içerisinde tamamlanarak sonucundan Bakanlık ve kurullara bilgi verilir. Uygulamada etüt, sınıflama, analiz gibi toprak ve arazi ile ilgili teknik konularda denetim görevini Bakanlık yapar veya yaptırır. Kurul üyesi kurum veya kuruluşlar ile sivil toplum kuruluşları tespit ettikleri arazi bozulmaları ve toprak kayıpları ile verilen iznin amacına uygun olmayan faaliyetler hakkında valiliklere ihbarda bulunabilir. Valilikler konuyu inceleyerek, sonucu en geç bir ay içerisinde Bakanlığa ve ihbarı yapana bildirmek zorundadır.
(Ek fıkra:28/10/2020-7255/23 md.) Yapılan denetimler sonucu aykırılık tespit edilmesi halinde bu durum, tapu ayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz.
Yapılan incelemede değerlemesi yapılan taşınmazın 31.12.2010 tarihinde satış işleminden tescil edildiği görülmüştür.
Kartepe Belediyesi'nden alınan imar durum bilgisine göre; 22.09.2016 tasdik tarihli 509 sayılı 1/25.000 ölçekli Kartepe Nazım İmar Planı'nda "Tarımsal Niteliği Korunacak Alan" kapsamında kalmaktadır. (Mutlak Tarım Alanı)
* Tarımsal Niteliği Korunacak Alan: Yapı Şartları Madde 63 Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde inşaat alanı katsayısı %5 den fazla olmamak, yapı inşaat alanları toplamı hiçbir koşulda (250) m2 yi geçmemek, saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği (6.50) m.yi ve 2 katı aşmamak, yola ve parsel sınırlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak şartı ile bir ailenin oturmasına mahsus bağ vesayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binaları yapılabilir. Bu alanlarda tarımsal üretimi korumak amacı ile üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren entegre tesis niteliğinde olmamak kaydıyla, konutla birlikte veya ayrı yapılan mandıra, kümes, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arıhaneler, balık üretim tesisleri ve un değirmenleri gibi konut dışı yapılar, mahreç aldığı yola (10.00)m.den, parsel hudutlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak, parselde bulunan bütün yapılara ait inşaat alanı katsayısı %40 ı ve yapı yüksekliği (6.50) m.yi ve 2 katı aşmamak şartı ile yapılabilir. Bu yapıların birinci fıkra koşullarına uyulmak üzere yapılacak konutla birlikte yapımı halinde de inşaat alanı katsayısı (0.40) ı geçemez. İskân dışı alanlarda yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni, yapının niteliğine göre "3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliğinin" Yapı Ruhsat İşleri başlıklı bölümünde yer alan hükümlere uygun olarak ilgili idarece verilir.
% 30 düzeyinde tarımsal amaçlı kullanıma yönelik yapı yapılabilecektir.
Alınan bilgiye göre 22.09.2016 tarihli 1/25.000 ölçekli plan onaylanarak uygulamaya koyulmuştur. Son üç yıl içerisinde imar planlarında başka herhangi bir değişiklik olmadığı bilgisi alınmıştır.
Konu taşınmaz tarla nitelikli olup, üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Taşınmazın tapu kayıtlarında 946 m2 daimi irtifak hakkı bulunduğu beyanı (30.11.1981) yer almkatadır. TKGM portal üzerinden yapılan incelemede ve kadastro paftasında taşınmazın üzerinde 904,69 m2 irtifak hakkı olduğu bilgisi ednilmiştir.
Bahse konu edilen irtifak hakkı yüksek gerilim hatları ile ilgili olup, tasarruf etme hakkı beyanın konulduğu dönem itibariyle kısa adı TEK olan Türkiye Elektrik Kurumudur. Söz konusu takyidattan dolayı TEK tarafından herhangi bir olumsuzluk görülmediği sonucu ortaya çıkmaktadır. Gayrimenkule ait tapu kütüğü üzerinde yer alan kablo salınımından doğan irtifak hakkının gayrimenkulün satışına bir manisinin bulunmadığı tespit edilmiştir.
Konu taşınmaz tarla nitelikli olup, üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Mevcutta taşınmazın sınırları belirsiz olup, boş tarla vasfındadır. Parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Yerinde yapılan ncelemede tarımsal üretim dışında yapılaşma, sanayi veya diğer faaliyetler için kullanılması amacı ile konu taşınmazın taş ile kaplandığı belirlenmiştir.
Konu taşınmazın üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz; Kocaeli İli, Kartepe İlçesi, Uzuntarla Mahallesi, Akgürgen Mevkii, 165 ada, 17 parsel de kain 22.053,92 m² yüzölçümlü "Tarla" nitelikli taşınmazdır. Taşınmaz 1/1 hisse ile Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketine aittir.
Değerleme konusu taşınmaza hali hazırda ulaşım imkanı bulunmamakta olup, D-100 Karayolu üzerinden 165 ada 9 parsel içerisinden ulaşım sağlanabilmektedir.
Bölgedeki yapılaşma boş tarla ve konut kullanımlı yapılardan oluşmaktadır. Yapılaşma genel D-100 karayolu üzeri depolama, yolun güney cephesi ise konut olarak 2-3 katlı yapılardan oluşmaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde Sapanca Gölü, Ormanya, Honda Eğitim Merkezi, Ant Lojistik, Horoz Lojistik, Ayvalık Evleri Sitesi ve Duru Göl Evleri Sitesi yer almaktadır.
Özel araçlar ve toplu taşıma araçları vasıtası ile sağlanmaktadır. D-100 karayoluna 420 m, Tem Karayolu 5,5 km, Cengiz Topel Havalimanı 4 km, Osmangazi Köprüsüne 57 km mesafede, yer almaktadır.
Kocaeli, içinde bulunduğu coğrafya gereği Doğu Avrupa, Batı Asya ve Orta Doğu arasında bir geçiş bölgesi konumundadır. Bu nedenle kent içi ulaşım politikaları geliştirilirken, Kocaeli'nin içinde bulunduğu uluslararası transit trafiği de göz önüne almak gerekmektedir. Uluslararası transit trafiğin neden olduğu yoğunluk, kent içi trafik üzerinde de olumsuz etkilere yol açmakta ve zaten yoğun olarak kullanılan karayolu taşımacılığının payını daha da arttırmaktadır. İstanbul gibi büyük bir metropolün karayolu ağı üzerinden tüm Anadolu'dan çektiği trafik akımlarının kesişim noktası olan Kocaeli ilinin il sınırları içerisinde yer almaktadır. Bağlantı yolları, otoyol kavşakları ve bağlantı yolları kavşak kolları ile birlikte yer almaktadır.
İlçede Kartepe Kayak Merkezi bulunur ve Kartepe Dağı vardır. Bu dağ Marmara'nın en büyük 3. dağıdır. Kartepe'nin Uzuntarla semtinde bulunan Sukaypark'da su sporları yapılmaktadır. Kartepe kayak merkezi Türkiye'nin yeni kayak merkezlerindendir. İstanbul'a 1 saatlik uzaklıktadır. Avrupa'nın en büyük doğal yaşam parkı olduğu ve ayda yaklaşık olarak 1 milyon ziyaretçi ağırladığı belirtilen Ormanya da Kartepe sınırları içerisinde yer almaktadır.
Kocaeli, deniz taşımacılığı konusunda da stratejik bir avantaja sahiptir. Limanların varlığı ile Türkiye'nin en önde gelen sanayi bölgesi olan Marmara bölgesine yakınlığı bu avantajların başında yer almaktadır. Kocaeli'de lojistik hizmetler zincirinde özellikle limanlar ön plana çıkmaktadır. Karayollarına ve serbest bölgeye de yakın olması limanın aktif olarak kullanılmasını oldukça kolaylaştırmaktadır.
Sabiha Gökçen Havalimanı ile Kocaeli Havalimanı yakın çevredeki havalimanlarıdır. Bursa'daki Yenişehir havalimanı da Osmangazi Köprüsü ile ulaşılabilir düzeydedir.
Değerleme konusu taşınmaz; Kocaeli İli, Kandıra İlçesi, Uzuntarla Mahallesi, Akgürgen Mevkii 22.053,92 m² yüzölçümlü 165 ada, 17 parseldir. Yola direkt cephesi bulunmamaktadır. Dikdörtgen şemalı bir parseldir. Düz bir alanda yer almaktadır.
Kocaeli; Asya ve Avrupa'yı birbirine bağlayan yolların kavşağında bulunan Marmara Denizi'nin ve Marmara Bölgesi'nin doğusunda yer alan bir İl'dir. Kuzeyde Karadeniz, doğuda ve güneydoğuda Sakarya, güneyde Bursa batıda Yalova ve İstanbul illeri yer almaktadır. 1'i Büyükşehir Belediyesi ve İzmit, Derince, Körfez, Gebze, Gölcük, Karamürsel, Kandıra, Başiskele, Kartepe, Çayırova, Darıca, Dilovası 12 İlçe Belediyesi olmak üzere toplam 13 Belediyesi bulunmaktadır.
Kocaeli, gerek sanayi sektöründeki üretim ve katma değer , gerekse bu sektörde çalışan insan açısından sadece Türkiye için değil dünya için de ilginç bir örnektir. Bünyesinde barındırdığı 400 adet 1. sınıf ve yaklaşık 7000 adet 2. ve 3. sınıf Gayrı Sıhhi Müessesesi (GSM) ile bir Sanayi Kenti, İki Üniversitesi, TÜBİTAK – Marmara Araştırma Merkezi ve TÜSSİDE – Türkiye Sanayi Sevk ve İdare Enstitüsü ile bir Bilim Kenti olan Kocaeli, kurulan ve kuruluş çalışmaları devam eden 16 adet OSB' si ve 4 adet teknoparkı ile Ülke Sanayi'nin Başkenti konumunda olup, Teknokent vizyonuna doğru hızla ilerlemektedir. Türk imalat sanayi üretimine yapmış olduğu yaklaşık %13' lük üretim katkısı ile İstanbul'dan sonra gelen en büyük ili konumundadır.
Harita 1 - Kocaeli'nin Konumu
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Kocaeli'nin Toplam Nüfusu 2.134.927 kişidir.
22.03.2008 tarih ve 26824 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 5747 sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun'un 1/32. maddesi gereğince; Uzunçiftlik, Uzuntarla, Eşme, Acısu, Maşukiye, Büyükderbent, Arslanbey, Sarımeşe ve Suadiye ilk kademe belediyelerinin tüzel kişilikleri kaldırılarak mahalleleri ile birlikte Köseköy İlk Kademe Belediyesine katılmıştır. Köseköy Belediyesi merkez olmak ve Köseköy Belediyesinin adı Kartepe olarak değiştirilmek üzere Kocaeli İlinde Kartepe İlçesi kurulmuştur.
06.12.2012 tarih ve 28489 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 6360 sayılı On Dört İlde Büyükşehir Belediyesi ve Yirmi Yedi İlçe Kurulması İle Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 1/4. maddesi gereğince; Sultaniye, Pazarçayırı, Örnekköy, Karatepe, Balaban, Nusretiye, Şirinsulhiye, Avluburun, Eşme Ahmediye ve Ketenciler köylerinin tüzel kişilikleri kaldırılarak, Kartepe İlçe Belediyesine mahalle olarak katılmışlardır.
Kartepe, batıda Köseköy yerleşim alanından başlayarak doğuda Sapanca Gölü ve Sakarya sınırına, yine güneyde ve güneydoğuda Kartepe Dağını içine alacak şekilde Sakarya sınırına, güneybatıda ve güneyde Başiskele ilçesine, kuzeyde İzmit İlçesine dayanmaktadır. Kartepe'nin güney kesimini, doğu-batı doğrultusunda uzanan ve yüksek bir kütle oluşturan Samanlı Dağları'nın orta bölümü meydana getirir. İzmit Körfezi ile İznik Gölü, kısmen de Sakarya Nehri arasındaki su bölümü sahasını teşkil eden bu bölüm çeşitli yüksekliklerdeki platolardan oluşur. İlçenin yüz ölçümü ise 269 km² dir.
Kartepe ilçesinin nüfusu 2023 yılına göre 142,175 dir.
1602 rakımlı Kartepe, İlçe sınırlarında bulunan ve Kocaelinin de en yüksek tepesidir. Topoğrafik eğim Kocaeli kuzeyine göre daha diktir. Samanlı Dağları, Armutlu Yarımadası'ndan başlayıp, güneybatıdan il alanına girer. Bu dağlar, batı-doğu doğrultusunda uzanır. 130 km uzunlukta, 30 km genişliğindedir. Kocaeli'nin Samanlı Dağları kesimi ormanlarla kaplıdır. Genellikle dağların yukarı kesimleri iğne yapraklı ağaçlarla, aşağı kısımları geniş yapraklı ağaçlarla kaplıdır. Arazi yapısı jeolojik yönden alüvyonlu malzemelerle kaplı olup, yerleşim alanının kuzeyinde Kuzey Anadolu Dağları uzantıları, mevcut olup, içinden Kilez deresi geçmektedir.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmis hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | |||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210.9 | 5,5 | |||
| L | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | ||||
| п | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | ||||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | ||||
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | ||||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | |||
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195.3 | 4,5 | ||||
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210.9 | 4,6 | ||||
| III (r) | 7759106 | 298 760 | 238.4 | 6, 5 | ||||
| $W^{(r)}$ | 8 5 2 7 6 8 3 | 307 925 | 241.9 | 4,6 | ||||
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | |||
| п | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
Pandemi etkilerinin azalmasıyla birlikte 2022 yılında başlayan kiralama ve satın alma faaliyetlerindeki canlılık 2024 yılının ilk yarısında da 2023 yılına benzer bir şekilde seyretti. Pandemi öncesi seviyelere ulaşan üretim faaliyetleri ve özellikle 2022 yılında başlayan e-ticaret hacmindeki büyümenin 2024 yılında da 2023 yılındakine benzer bir eğilim ile devam
etmesiyle birlikte, üretim tesislerine ve şehir lojistiğine (son kilometre lojistiği) olan talep artmaya devam ediyor. Bu gelişmeler ışığında Türkiye, Çin'e alternatif bir üretim merkezi olarak öne çıkmaya devam ediyor.
Endüstriyel piyasa araştırmamız, İstanbul ve yakın çevresinde 8 alt bölgede incelenmektedir. İncelenen bölgeler, Asya Yakası'nda Dudullu ve Tuzla, Avrupa Yakası'nda Esenyurt-Kıraç ve Silivri bölgeleridir. Ayrıca Gebze ve Dilovası ilçelerini içeren Kocaeli ili ile Çerkezköy ve Çorlu ilçelerini içeren Tekirdağ ili de endüstriyel bölgeler içinde incelenmektedir.
İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasında mevcut stokun %58'sini toplam 5.714.551m² büyüklüğündeki kiralanabilir alan oluşturuyor. Toplam stokun %32'si Gebze bölgesinde bulunurken; bu bölgeyi %28 ile Esenyurt-Kıraç ve %17 ile Tuzla bölgeleri takip ediyor. (Colliers Araştırma Raporu, 2024 İlk Yarı)
İmalat PMI endeksi, yılın ikinci çeyreği boyunca nötr 50 değerinin altında seyrederek, zayıflayan talebin üretim, istihdam ve satın alma faaliyetlerini azaltmasıyla Ağustos 2024'te 47,8 olarak kaydedilmiştir.
• İstanbul ve Kocaeli lojistik pazarlarında mevcut arz geçen yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında sınırlı bir artış göstererek, 11,3 milyon m2 seviyesine yükselmiştir.
• Sessiz geçen ilk çeyreğin ardından, devam eden müzakerelerin sonuçlanmasıyla, toplam lojistik depo kiralama işlem hacmi, üç kattan fazla artış göstererek yaklaşık 189 bin m2 olarak kaydedilmiştir. 3. Parti Lojistik şirketleri toplam kiralama işlemlerinde %55 pay ile ilk sıraya yerleşirken, beyaz eşya kategorisi %24 ve perakende %21 pay ile sıralamayı takip etmiştir.
• Yüksek inşaat ve arsa maliyetleri, güçlü talebin yanında kira gelirlerinde süregelen yükselişe rağmen, geliştiricilerin getiri beklentisi üzerinde baskı oluşturmaya devam etmektedir. Diğer yandan, kiracıların daha büyük alanlara yönelik güçlü talebi paralelinde 2024'ün ilk yarısında kiralanan alanların ortalama büyüklüğü yaklaşık 27.000 m² seviyesinde gerçekleşirken, son 5 yılın ortalaması olan 14.500 m²'nin oldukça üzerinde kaydedilmiştir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Kartepe Belediyesi İmar Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; -Parselin mevcut durum değerinin tespitinde Pazar yaklaşımı yöntemi kullanılarak parselin değeri hesaplanmıştır.
Satılık Emsaller
Tel 0 (532) 564 80 96
Konu taşınmaza yakın konumda yer alan (Uzuntarla 165 ada 93 parsel), imar planında bağbahçe alanında 17.641,00 m² tarla vasıflı arazi için 34.000.000.-TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 17641 34.000.000 1.927
Tel 0 (555) 819 90 97
Konu taşınmaza yakın konumda yer alan (Uzuntarla 165 ada 117 parsel), imar planında bağbahçe alanında 9.640 m² tarla vasıflı arazi için 10.750.000,00.-TL istenilmektedir. Bir kısmı yolda büyük bir bölümü ağaçlandırılacak alanda kalmaktadır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 9640 10.750.000 1.115
Tel 0 537 480 27 24
Konu taşınmaza yakın konumda yer alan (Maşukiye 156 ada 91 parsel), imar planında bağbahçe alanında 4.040,19 m² tarla vasıflı arazi için 6.800.000,00 TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 4040,2 6.800.000 1.683
Tel 0 (532) 176 18 73
Konu taşınmaza yakın konumda yer alan (Uzuntarla 157 ada 70 parsel), imar planında bağbahçe alanında 16.193,00 m² tarla vasıflı arazi için 32.300.000,00.-TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 16193 32.300.000 1.995
Tel 0 (532) 176 18 73
Konu taşınmaza yakın konumda yer alan (Uzuntarla 157 ada 69 parsel), plansız alanda kalan 9.073 m² tarla vasıflı arazi için 18.000.000.-TL istenilmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 9.073 18.000.000 1.984
Konu taşınmaza yakın, Sapanca gölüne konumda yer alan (Uzuntarla 159 ada 35 parsel), imar planında bağ-bahçe alanında 1.651,00 m² tarla vasıflı arazi için 4.100.000,00 TL istenilmektedir.
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (TARLA - 165 ADA 17 PARSEL) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) |
| SATIŞ FİYATI | 34.000.000 | 10.750.000 | 6.800.000 | 32.300.000 | 18.000.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |
| ZAMAN | ||||||
| DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 22.053,92 | 17.641 | 9.640 | 4.040 | 16.193 | 9.073 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 1.927 | 1.115 | 1.683 | 1.995 | 1.984 | |
| ALANA İLİŞKİN | ||||||
| DÜZELTME | 0% | -4% | -5% | 0% | -4% | |
| NİTELİĞİ NİTELİĞİNE |
TARLA | TARLA | TARLA | TARLA | TARLA | TARLA |
| İLİŞKİN | ||||||
| DÜZELTME | 0% | 0% BAHÇE |
0% | 0% | 0% | |
| İMAR DURUMU İMAR DURUMUNA |
BAHÇE | AĞAÇ.AL. | BAHÇE | BAHÇE | BAHÇE | |
| İLİŞKİN | ||||||
| DÜZELTME | 0% | 20% | 0% | 0% | 0% | |
| KONUM | ||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 20% | 0% | 0% | 0% | |
| DİĞER BİLGİLER | BOŞ | |||||
| BOŞ ARSA | BOŞ ARSA | BOŞ ARSA | BOŞ ARSA | BOŞ ARSA | ||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN |
||||||
| DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| PAZARLAMA | ||||||
| PAYINA İLİŞKİN | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |
| DÜZELTME | ||||||
| TOPLAM DÜZELTME |
-5% | 31% | -10% | -5% | -9% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
1701 | 1.831 | 1.461 | 1.515 | 1.895 | 1.805 |
Değerleme konusu taşınmaz tarla nitelikli olup, benzer nitelikteki arsa değerleri hesaplanmak suretiyle taşınmazların olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Emsal düzeltme tablosuna göre 165 ada, 17 parselin, arsanın birim m² değerinin 1.701,00 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Birim m² Alanı (m²) Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | |
| 165 | 17 | 22.053,92 | 1.701 | 37.513.717,92 |
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 37.500.000,00 |
Konu taşınmazın üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından dolayı Yeniden İnşa Etme (İkame ) Maliyeti Yaklaşımı bu çalışmada kullanılmamıştır.
Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Taşınmazın en etki ve verimli kullanımının bağ-bahçe kullanımının olduğu öngörülmüştür.
■ TAŞINMAZIN (1/1) TOPLAM DEĞERİ (TL) 37.500.000 TL Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri;
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılması nedeni ile kullanılmamıştır. Parsel üzerinde yapı bulunmaması nedeni ile yeniden inşa etme maliyeti kullanılmamıştır.
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup, herhangi bir müşterek veya bölünmüş kısım bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir. Konu taşınmazın değer takdirinde hasılat paylaşım yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz tarla niteliklidir.
Güncel piyasa değeri ve ekonomik kuşullar göz önünde bulundurularak aylık kira getirisinin 50.000 TL olacağı tahmin edilmektedir.
Parsel üzerinde yapı bulunmamaktadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
- Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında
Görüş
6.5.9
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Arsalar/Araziler" başlığı altına alınmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın 1/25.000 Ölçekli İmar Planı dahilinde tarımsal Niteliği Korunacak Alanda yer alması, tarla nitelikli olması, alanı vb. nitelikleri dikkate alındığında kısıtlı bir alıcı kitlesine hitap edeceği düşünülmektedir.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.
Rapor'un 2.2. Takyidat Bilgileri bölümünde açıklandığı üzere değerleme konusu taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir şerhi bulunmaktadır. Bu şerh, müşterinin söz konusu taşınmazı üçüncü kişilere devretmesine engel teşkil etmektedir.
Beyanlar hanesinde " 5403 sayılı toprak koruma ve arazi kullanımı kanununun 19.maddesi kapsamında yapılan denetimler sonucu, bu kanunun aykırılık tespit edilmiştir" şerh bulunmakta olup, taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Ancak zemin taş ile kaplanmış olup, beyanın bu nedenle konulduğu düşünülmektedir.Taşınmaz üzerindeki bu şerh, taşınmazın tasarrufunu olumsuz etkilememektedir. Öte yandan bu şerhler söz konusu taşınmazın müşteri tarafından devralınmasından sonraki bir tarihte tapuya tescil edilmiştir. Bu itibarla müşteri devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapmamış, taşınmazın devrini engelleyen hukuki durum yatırım yapıldıktan sonra ortaya çıkmıştır. Bu itibarla anlan durumun söz konusu taşınmazın portföyde kalmasına engel teşkil etmediği kanaatine ulaşılmıştır.
Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Arsalar/araziler " başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın
tarihli toplam değeri içim; 31.12.2024
.-TL 41.250.000 kıymet takdir edilmiştir.
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ
401732
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.