Regulatory Filings • Jan 8, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
BARTIN İLİ, MERKEZ İLÇESİ, BALAMBA MAHALLESİ, ARSA NİTELİKLİ 1390 ADA ‐ 1 PARSEL ÜZERİNDE ÜST HAKKI BULUNAN ARSANIN ÇIPLAK MÜLKİYETİ
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| RAPOR BİLGİLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| SÖZLEŞME TARİHİ | 02.12.2024 | ||||
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
03.12.2024 | ||||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 | ||||
| RAPOR TARİHİ | 06.01.2025 | ||||
| RAPOR NO | RYGYO-2410149 | ||||
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ | ||||
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. | ||||
| DEĞERLEME KONUSU | Bartın İli, Merkez İlçesi, Balamba Mahallesi, 1390 ada 1 parsel, üzerinde üst hakkı bulunan arsanın çıplak mülkiyetinin Pazar değer tespiti |
||||
| DEĞERLEME ADRESİ | Çaydüzü Mahallesi, Kazım Karabekir Caddesi, No: 79, Merkez/Bartın |
||||
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Onur ÖZGÜR-Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402402) Metin EVLEK - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402617) Eren KURT -Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
||||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Ekler
RYGYO-2410149 BARTIN 3
Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.
Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp,
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 1390 ada 1 parsel üzerinde üst hakkı bulunan arsanın çıplak mülkiyetinin değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 1390 ada 1 parsel üzerinde üst hakkı bulunan arsanın çıplak mülkiyetinin değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410149 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Onur ÖZGÜR Değerleme Uzmanı olarak raporun hazırlanmasında, Metin EVLEK Değerleme Uzmanı olarak raporun kontrol edilmesinde, Eren KURT Sorumlu Değerleme Uzmanı olarak raporun onaylanmasında görev almıştır.
Söz konusu taşınmazlar için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan hazırlanmış 1 adet rapor bulunmaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2310106 | ||
| Rapor Tarihi | 3.01.2024 | ||
| Rapor Konusu | Bartın İli, Merkez İlçesi, Balamba Mahallesi, 1390 ada 1 parsel, üzerinde üst hakkı bulunan arsanın çıplak mülkiyetinin Pazar değer tespiti |
||
| Raporu Hazırlayanlar | Onur ÖZGÜR Metin EVLEK Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
11.685.000.-TL |
| 1390 ADA 1 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | BARTIN |
| İlçesi | : | MERKEZ |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | BALAMBA |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | CEVİZLİK |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 1390 |
| Parsel No | : | 1 |
| Alanı | : | 4.380,93 m² |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | |
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ V (1/1) |
| Yevmiye No | : | 14328 |
| Cilt No | : | 19 |
| Sayfa No | : | 1861 |
| Tapu Tarihi | : | 26.11.2018 |
Taşınmazın çıplak mülkiyeti REYSAŞ GYO A.Ş. Mülkiyetinde olup, taşınmaz üzerinde TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş. lehine, sürekli ve bağımsız nitelikte üst (inşaat) hakkı olduğu bilgisi edinilmiştir. KVK kapsamında güncel üst hakkı takbis belgesi temin edilememiş, 11.11.2021 tarihli "daimi müstakil hak" takbis belgesi görülmüştür. 25.03.2008 tarihinde 30 yıl süre ile üst hakkı kurulduğu görülmüştür.
Tarafımıza iletilen maktu Alt İşletim Sözleşmesi'nde "gayrimenkul üzerindeki binalar, Araç Muayne İstasyonları, Seyyar Muayene İstasyonları, teçhizat ve malzemeler İşletici'nin (TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş.) mülkiyetinde olup, Alt İşletici (Reysaş Taşıt Muayne İstasyonları İşletim A.Ş.), bunların çalışır ve kullanılabilir durumda muhafaza edilmesinin ve Araç Muayene Tesisleri'nde münhasıran bu sözleşmede belirtilen amaçlara uygun olarak kullanılmasının sağlanmasından sorumlu olacaktır. Alt İşletici, Araç Muayene İstasyonları'nın, Seyyar Muayne İstasyonları'nın, binanın, teçhizatın ve malzemelerin, bu sözleşmede belirtilenler dışında başka bir maksat için kullanımayacağını beyan, kabul ve taahhüt eder" denilmektedir.
Bu kapsamda taşınmazın çıplak mülkiyet değeri takdir edilmiştir.
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 30.10.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
Bu parsel aleyhine ve 381. sayfadaki 383 parsel lehine, krokisinde röperlendiği gibi 581 m2'lik kısımda geçit hakkı (25.09.1980 ‐ 1331).
Bu parsel aleyhine ve 381. sayfadaki 383 parsel lehine, krokisinde röperlendiği gibi 63 m2'lik kısımda geçit hakkı (25.09.1980 ‐ 1331).
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili beyanın taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazın son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür.
Bartın Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan incelemelere göre taşınmazın bulunduğu parselin 01.08.2018 onay tarihli, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kapsamında T1 Ticaret imar lejandı içerisinde kaldığı ve parselin konumunun doğru olduğu belirlenmiş olup plan notlarına göre güncel yapılaşma koşullarının EMSAL: 0,30, YENÇOK: 3 kat (9.50 metre) olduğu bilgisi alınmıştır. Belediye memurundan alınan şifahi bilgiye göre 132 m2 yola terk, 160 m2 ihdas bulunmaktadır. Parsel belediye sınırları içerisindedir.
Son üç yıl içerisindeki imar planında değişiklik bulunmamaktadır.
Bartın Belediyesi'nde taşınmaza ilişkin, 20.07.2017 onay tarihli mimari proje incelenmiş; 21.07.2008 gün ve 70 sayılı yeni yapı ruhsatı; 27.09.2011 gün ve 139 sayılı yeni yapı ruhsatı; 20.07.2017 gün ve 99 sayılı ilave yapı ruhsatı; 16.11.2009 gün ve 60 sayılı yapı kullanma izin belgesi; 11.11.2011 gün ve 133 sayılı yapı kullanma izin belgesi; 28.12.2017 gün ve 238 sayılı yapı kullanma izin belgeleri görülmüştür.
21.07.2008 tarih ve 70 sayılı yeni yapı ruhsatı: 3‐A yapı sınıfında, 1 kat (yol kotu üstü 1) ve toplam 385 m2 yapı inşaat alanı için verilmiştir.
27.09.2011 tarih ve 139 sayılı yeni yapı ruhsatı: 3‐A yapı sınıfında, 1 kat (yol kotu üstü 1) ve toplam 7 m2 yapı inşaat alanı için verilmiştir.
20.07.2017 tarih ve 199 sayılı ilave yapı ruhsatı: 3‐A yapı sınıfında, 1 kat (yol kotu üstü 1) ve toplam 187 m2 yapı inşaat alanı için verilmiştir.
-16.11.2009 tarih ve 60 sayılı yapı kullanma izin belgesi: 3‐A yapı sınıfında, 1 kat (yol kotu üstü 1) ve toplam 385 m2 yapı inşaat alanı için verilmiştir.
-11.11.2011 tarih ve 133 sayılı yapı kullanma izin belgesi: 3‐A yapı sınıfında, 1 kat (yol kotu üstü 1) ve toplam 7 m2 yapı inşaat alanı için verilmiştir.
-28.12.2017 tarih ve 238 sayılı yapı kullanma izin belgesi: 3‐A yapı sınıfında, 1 kat (yol kotu üstü 1) ve toplam 579 m2 yapı inşaat alanı için verilmiştir.
Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı, encümen kararı vb. herhangi bir olumsuz bir belgeye rastlanılmamıştır.
| RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA/ PARSEL NO |
TARİHİ | SAYISI | VERILIS NEDENI |
KULLANIM AMACI | BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | TOPLAM ALANI (M2) |
| 1202/1 | 21.07.2008 | 70 | Yeni Yapı |
SERVIS HIZMETLERI IÇIN KULLANIM ALANI |
1 | $\mathbf 0$ | 1 | $II - A$ | 385,00 | |
| 1202/1 | 27.09.2011 | 139 | Ek Bina | SERVIS HIZMETLERI ICIN KULLANILAN BİNA |
$\overline{1}$ | $\overline{0}$ | $\mathbf{A}$ | III-A | 7,00 | |
| 1390/1 | 20.07.2017 | 199 | Yapı llavesi |
OFIS ve IŞYERİ | $\mathbf 0$ | 1 | $II - A$ | 187,00 |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA/ PARSEL NO |
TARİHİ | SAYISI | VERILIS NEDENI |
KULLANIM AMACI | BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | TOPLAM ALANI (M2) |
| 1202/1 | 16.11.2009 | 60 | Yapı Kullanma Izni |
SERVIS HIZMETLERI ICIN KULLANIM ALANI |
$\overline{1}$ | $\mathbf 0$ | 1 | III-A | 385,00 | |
| 1202/1 | 11.11.2011 | 133 | Ek Bina | SERVIS HIZMETLERI IÇIN KULLANILAN BİNA |
$\mathbf 0$ | 1 | III-A | 7.00 | ||
| 1390/1 | 28.12.2017 | 238 | Yapı llavesi |
OFIS ve İŞYERİ | 3 | 0 | $\mathbf{1}$ | III-A | 579,00 |
Bartın Belediyesi'nde incelenen 05.08.2021 revizyon tarihli ve R-02 revizyon numaralı vaziyet planı projesi incelenmiştir. Araç Muayene İstasyonu: Mimari projesine göre; İdari Bölüm (~ 100 m2) ve Araç Muayene Bölümü (~ 472 m2), Egzoz Gazı Emisyon Ölçümü Bölümü (~ 7 m2) bulunmaktadır. Bina toplam 579 m2 yapı inşaat alanlıdır. Parsel üzerinde tek katlı (zemin kat) bina bulunmaktadır. Parselde, yapıların oturduğu alan dışında kalan yaklaşık 2.000 m2'lik bölüm saha betonu kaplıdır. Sınırlarında 285 m uzunluğunda çevre duvarı bulunmaktadır. Yerinde yapılan incelemede; taşınmazın genelinin araç muayene tesisi olarak kullanıldığı görülmüştür. Binanın dış cephesi alüminyum panel kaplı olup çatısı çelik konstrüksiyon üzeri paneldir. Binanın idari bölümde; müşteri karşılama alanı, mutfak, personel dinlenme odası, bay‐bayan wc bulunmaktadır. İdari bölümde çok amaçlı kullanılan bölümlerde zeminler seramik, duvarlar alçı sıva üzeri boyalıdır. Pencereler alüminyum doğramalıdır. Araç muayene amaçlı kullanılan bölümlerde zemin saha betonu kaplı, duvarlar sandviç panel kaplıdır.
Değerleme konusu taşınmazın yapı denetimini Bartın Kuzey Yapı Denetim LTD. ŞTİ. Yapı denetim şirketi yapmaktadır. Adres; Kemerköprü Mah. Elmalık Sok. Ustaoğlu İnşat No:14-1/8 Merkez/Bartın
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın 15.12.2017 tarihli ve Y247423102CE0 numaralı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır. Enerji performansı B sınıfı, oranı 72, Sera gazı emisyonu sınıfı B, oranı 72 dir.
Değerleme konusu taşınmaz; Bartın İli, Merkez İlçesi, Balamba Mahallesi, 1390 ada 1 parsel 4.380,93 m² yüz ölçümüne sahiptir. Ana gayrimenkul Arsa olarak geçmekte olup üst hakkı olarak araç muayene istasyonu bulunamaktadır. Parsel üzerinde idari bölüm, araç muayne bölümü ve ezgoz gazı emisyon ölçüm bölümü bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz; "Çaydüzü Mahallesi, Kazım Karabekir Caddesi, No: 79, Merkez/Bartın" adresinde yer almaktadır. Taşınmaz, Bartın ‐ Ankara Karayolu (Kazım Karabekir Caddesi) üzerinde kuzeydoğuya (Bartın yönünde) doğru ilerlenirken sol şeritteki Balamba Caddesi girişi karşısına gelmeden hemen önce sağ şeridin bitişiğinde yer almaktadır. Yakın çevrede; Çaydüzü Mahallesi ve boş araziler bulunmaktadır.
Taşınmazın parseli, geometrik olarak çok köşeli dikdörtgenimsi yamuk biçimli olup topografik olarak düz bir yapıdadır. Parsel Kazım Karabekir Caddesi'ne yaklaşık 100 m cephelidir. Üzerinde, araç muayene istasyonu bulunmaktadır. Parsel, bölgedeki tüm altyapı hizmetlerinden yararlanmaktadır. Koordinatları; "41.617401, 32.370401" biçimindedir.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölge, Bartın merkeze yaklaşık 4 km, Bartın Devlet Hastanesine yaklaşık 2 km mesafededir. Bölgeye ulaşım sorunu bulunmamaktadır. Özel araçlar ve toplu taşıma araçları ile ulaşım sağlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz; Bartın İli, Merkez İlçesi, Balamba (Çaydüzü) Mahallesi, 1390 ada 1 parsel 4.380,93 m² yüz ölçümüne sahiptir.
Araç Muayene İstasyonu: Mimari projesine göre; İdari Bölüm (~ 100 m2) ve Araç Muayene Bölümü (~ 472 m2), Egzoz Gazı Emisyon Ölçümü Bölümü (~ 7 m2) bulunmaktadır. Bina toplam 579 m2 yapı inşaat alanlıdır. Parsel üzerinde tek katlı (zemin kat) bina bulunmaktadır. Parselde, yapıların oturduğu alan dışında kalan yaklaşık 2.000 m2'lik bölüm saha betonu kaplıdır. Sınırlarında 285 m uzunluğunda çevre duvarı bulunmaktadır.
| Bina | Kat Sayısı | Alan | |||
|---|---|---|---|---|---|
| İdari Bölüm | 1 | 100,00 | |||
| Araç Muayene Bölümü | 1 | 472,00 | |||
| Egzoz Gazı Emisyon Ölçümü Bölümü | 1 | 7,00 | |||
| TOPLAM |
| Binaların Genel Özellikleri | ||
|---|---|---|
| Yapı Tarzı | : | Betonarme-Çelik |
| Yapı Nizamı | : | Ayrık |
| Yapı Sınıfı | : | 3A |
| Kullanım Amacı | : | Araç Muayene İstasyonu |
| Elektrik | : | Şebeke |
| Su | : | Şebeke |
| Isıtma Sistemi | : | Kombi |
| Kanalizasyon | : | Şebeke |
| Su Deposu | : | - |
| Hidrofor | : | - |
| Asansör | : | - |
| Jeneratör | : | Var |
| Yangın Tesisatı | : | Var |
| Çatı Tipi | : | Sandviç panel çatı kaplama |
| Dış Cephe | : | Alüminyum Kaplama |
| Park Yeri | : | Mevcut |
| Güvenlik | : | Mevcut |
| Manzarası | : | - |
| Cephesi | : | - |
| Deprem 1.Derece Bölgesi |
X 2.Derece |
3.Derece 4.Derece 5.Derece |
Yerinde yapılan incelemede; taşınmazın genelinin araç muayene tesisi olarak kullanıldığı görülmüştür. Binanın dış cephesi alüminyum panel kaplı olup çatısı çelik konstrüksiyon üzeri paneldir. Binanın idari bölümde; müşteri karşılama alanı, mutfak, personel dinlenme odası, bay‐bayan wc bulunmaktadır. İdari bölümde çok amaçlı kullanılan bölümlerde zeminler seramik, duvarlar alçı sıva üzeri boyalıdır. Pencereler alüminyum doğramalıdır. Araç muayene amaçlı kullanılan bölümlerde zemin saha betonu kaplı, duvarlar sandviç panel kaplıdır.
Değerleme konusu taşınmaz projesine uygundur. Taşınmaz için mimari projesi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi alınmış olup, yeniden ruhsat alınmasını gerektiren bir hususa rastlanmamıştır.
Bartın, Türkiye'nin Karadeniz Bölgesi'nde Batı Karadeniz Bölümü'ndeki bir ildir. 1991 yılında Zonguldak ilinden ayrılarak Türkiye'nin 74. ili olmuştur. Doğusunda Kastamonu, güneyinde Karabük, batısında Zonguldak illeri, kuzeyinde Karadeniz bulunur. Orman bakımından zengin olan ilin büyük bir kısmı Küre Dağları Millî Parkı sınırları içerisinde yer almaktadır. Bartın Çayı Türkiye'de üzerinde taşımacılık yapılan tek akarsudur.
"Parthenia"dan Bartın'a dönüşen adın kaynağı "Parthenios"dur. Bartın Irmağının antik çağdaki adı olan Parthenios; Yunan mitolojisinde,Tanrıların Babası Okeanos' un çocukları olan yüzlerce tanrıdan birisi ve "Sular Tanrısı " dır. "Sular İlahı veya Muhteşem Akan Su "anlamlarına gelir. Romalılar devrinde Bartın Çayına Parthenius deniliyordu. Çayın kıyısında kurulan şehre ise Parthenia adı verildi. Bu isim zamanla Bartın'a dönüşmüştür.Bartın ili, tarihi Paphlagonia antik kentlerinden Sesamos (Amasra), Kromna (Kurucaşile) ve Erythinoi (Çakraz)'ı sınırları içerisinde bulundurmaktadır.
06 Şubat 2023 TÜİK verilerine göre merkez ilçeyle beraber 4 İlçe, 8 belediye, bu belediyelerde 50 mahalle ve ayrıca 263 köy vardır.
Harita 1 - Bartın'ın Konumu
Bartın ili nüfusu: 207.238 kişidir. İlin yüzölçümü 2.330 km2'dir. İlde km2'ye 87 kişi düşmektedir. (Bu sayı merkez ilçede 148'dir.) İlde yıllık nüfus artış oranı % 0,81 olmuştur. Nüfus artış oranı en yüksek ve en düşük ilçeler: Merkez ilçe(% 1,26)- Amasra (-% 1,68)
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmis hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| L | 2519789 | 181 490 | 186.9 | 7,8 | |
| 11 | 3 424 670 | 219 665 | 201.6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223.8 | 4,1 | |
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $I^{(r)}$ D. |
4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $H_{(i)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| $\mathbf{H}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238.4 | 6, 5 | |
| $\mathbf{N}^{(r)}$ | 8 5 2 7 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 |
| н | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Bartın Belediyesi İmar Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
* Taşınmazın niteliği ve alanı bakımından kısıtlı alıcı kitlesine hitap ediyor olması
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Taşınmazın değerinin tespitinde
Satılık Emsaller
Tel 0 533 502 00 74
Taşınmaza yakın mesafede kalan, konut alanı (3 kat) imarlı, Tuna Mahallesi, 1670 ada 3 parsel sayılı, 561 m2 yüzölçümlü arsa 3.595.000.‐ TL'den satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² 3.595.000 6.408 561 SATILIK
Tel 0 533 502 00 74
Taşınmaza yakın mesafede kalan, konut alanı (3 kat) imarlı, Tuna Mahallesi, 1667 ada 4 parsel sayılı, 1.000 m2 yüzölçümlü arsa 6.850.000.‐ TL'den satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² 6.850 SATILIK 1.000 6.850.000
Tel 0 541 227 17 99
Taşınmaza yakın mesafede kalan, konut alanı (3 kat) imarlı, Tuna Mahallesi, 1925 ada 6 parsel sayılı, 310 m2 yüzölçümlü arsa 2.450.000.‐ TL'den satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 310 2.450.000 7.903
Tel 0 541 227 17 99
Taşınmaza yakın mesafede kalan, konut alanı (3 kat) imarlı, Köyortası Mahallesi, 186 ada 15 parsel sayılı, 1.490 m2 yüzölçümlü arsa 15.000.000.‐ TL'den satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² 15.000.000 10.067 SATILIK 1.490
ARSA EMSAL KROKİSİ
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 1390 ADA 1 PARSEL) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) |
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN |
3.595.000 SATILIK |
6.850.000 SATILIK |
2.450.000 SATILIK |
15.000.000 SATILIK |
|
| DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN BİRİM M² DEĞERİ ALANA İLİŞKİN |
4.380,93 | 561 6.408 |
1.000 6.850 |
310 7.903 |
1.490 10.067 |
| DÜZELTME | -14% | -5% | -14% | -5% | |
| NİTELİĞİ NİTELİĞİNE İLİŞKİN |
ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA |
| DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| İMAR DURUMU | E=0.30 | E=0.90 | E=0.90 | E=0.90 | E=1.20 |
| İMAR DURUMUNA İLİŞKİN DÜZELTME |
T1 Ticaret | KONUT 0% |
KONUT 0% |
KONUT 0% |
KONUT 0% |
| KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
-2% | -2% | -2% | -2% | |
| DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE |
ÜZERİNDE YAPI MEVCUTTUR |
BOŞ ARSA | BOŞ ARSA | BOŞ ARSA | BOŞ ARSA |
| İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-4% | -4% | -4% | -4% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
-20% | -11% | -20% | -11% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER RYGYO-2410149 BARTIN |
6662 | 5.159 | 6.117 27 |
6.362 | 9.010 |
Değerleme konusu taşınmaz arsa nitelikli olup, benzer nitelikteki imarlı arsa değerleri hesaplanmak sureiyle taşınmazların olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Taşınmazın arsa değeri için bölgedeki arsa emsalleri incelenmiş olup, karayollarına cephesi bulunan arsalar tercih edilmeyip daha iç bölgelerde yer alan arsa emsalleri tercih edilmiştir. (Bu nedenle Emsal 1-2-3-4 nolu emsaller tercih edilmiştir.) Emsal düzeltme tablosuna göre kullanım alanının büyük olması nedeniyle 1390 ada, 1 parselin, arsanın birim m² değerinin 6.662 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.
Kira emsalleri incelenmiş olup arsa büyüklüğü ve arsa üzerindeki yapıların büyüklüğü dikkate alınarak taşınmaz için 180.-TL/m² kira birim değeri öngörülmüştür.
| TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | |||
| 1390 | 1 | 4.380,93 | 6.662 | 29.185.552,61 | |||
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 29.186.000,00 |
Taşınmazın çıplak mülkiyeti REYSAŞ GYO A.Ş. Mülkiyetinde olup, taşınmaz üzerinde TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş. lehine, sürekli ve bağımsız nitelikte üst (inşaat) hakkı olduğu bilgisi edinilmiştir. KVK kapsamında güncel üst hakkı takbis belgesi temin edilememiş, 11.11.2021 tarihli "daimi müstakil hak" takbis belgesi görülmüştür. 25.03.2008 tarihinde 30 yıl süre ile üst hakkı kurulduğu görülmüştür.
Tarafımıza iletilen maktu Alt İşletim Sözleşmesi'nde "gayrimenkul üzerindeki binalar, Araç Muayne İstasyonları, Seyyar Muayne İstasyonları, teçhizat ve malzemeler İşletici'nin (TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş.) mülkiyetinde olup, Alt İşletici (Reysaş Taşıt Muayene İstasyonları İşletim A.Ş.), bunların çalışır ve kullanılabilir durumda muhafaza edilmesinin ve Araç Muayne Tesisleri'nde münhasıran bu sözleşmede belirtilen amaçlara uygun olarak kullanılmasının sağlanmasından sorumlu olacaktır. Alt İşletici, Araç Muayne İstasyonları'nın, Seyyar Muayne İstasyonları'nın, binanın, teçhizatın ve malzemelerin, bu sözleşmede belirtilenler dışında başka bir maksat için kullanımayacağını beyan, kabul ve taahhüt eder" denilmektedir.
Bu kapsamda taşınmazın çıplak mülkiyet değeri takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz 1390 Ada 1 Parsel için emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmış olup en benzer özelliklerde 4 emsal karşılaştırma tablosunda dikkate alınmıştır. Taşınmazın olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak, değerleme konusu taşınmazın arsası için 6.662- TL/m² birim değer öngörülmüştür.
*Üst hakkı değerinin mülkiyet değerine oranı 492 sayılı Harçlar Kanunun 64 ncü maddesindeki 2/3 oranı baz alınarak %67 olarak kabul edilmiştir.
**Üst hakkının bedeli toplam süresi göz önünde bulundurularak kalan üst hakkı kullanım süresi üzerinden hesaplanmıştır. (Üst hakkının başlangıç yılı 2008, bitiş yılı ise 2038 'dir)
| ARSA DEĞERİ HESAPLAMALARI | ||
|---|---|---|
| Arsa Tapu Yüzölçümü | 4.380,93 | m² |
| Üst Hakkı Kurulan Arsa Yüzölçümü | 4.380,93 | m² |
| Üst Hakkı Harici Tam Mülkiyetli Arsa Alanı | - | m² |
| Arsa Birim Değeri | 6.662 | -TL/M² |
| ARSA DEĞERİ (Tapu Yüzölçümüne Göre) | 29.186.000 | .-TL |
| ARSA DEĞERİ (Üst Hakkı Harici Tam Mülkiyetli Arsa Alanı) |
- | .-TL |
| ARSA DEĞERİ (Üst Hakkı Alanı İçin) | 29.186.000 | .-TL |
| Üst Hakkı Oranı Katsayısı* | 67% | |
| Üst Hakkı Kalan Süre Katsayısı** | 0,47 | 14/30 |
| Üst Hakkı İçin Birim Arsa Değeri ( TL) | 2.098 | -TL/M² |
| ARSA DEĞERİ (Üst Hakkı İçin) | 9.190.531 | .-TL |
| ARSA DEĞERİ (Üst Hakkı Alanı İçin) | 29.186.000 | -TL |
|---|---|---|
| Arsa Üst Hakkı Değeri | 9.190.531 | -TL |
| Çıplak Mülkiyet Arsa Değeri (TL) | 19.995.469 | -TL |
| ARSA DEĞERİ (Üst Hakkı Harici Tam Mülkiyetli Arsa Alanı) (TL) |
- | -TL |
| REYSAŞ GYO A.Ş.'NİN YUVARLATILMIŞ ARSA DEĞERİ (TL) |
20.000.000 | -TL |
Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, yapıların amortisman tutarlarının düşülmesi sureti ile elde edilen değerin ilave edilmesi ile parsel üzerindeki yapılarla birlikte toplam değere ulaşılmıştır.
Yapının 2024 yılı bayındırlık ve iskan bakanlığı tarafından belirlemiş olan m² birim fiyatları dikkate alınmıştır. İdari bölüm, Araç Muayene bölümü ve egzoz gazı emisyon ölçüm bölümü III.A, çevre düzenlemesi için I.A yapı sınıfı öngörülmüştür. I.A yapı birim maliyeti 1.450.-TL/m2, III.A yapı birim maliyet ise 12.250.-TL'dir. İdari binanın tadilatlı olması göz önünde bulundurulmuş olup yıpranması göz önünde bulundurularak ~%15-20 civarında amortisman bedeli düşülmüştür. Çevre düzenlemesi için %25 civarında amortisman bedeli düşülmüştür. Değer arttırıcı unsurların (Girişimci Karı, Saha Betonu , Beton Duvar , Demir Profil, Geliştirme Maliyeti v.b.) arsa+ bina maliyetine de eklenmiştir.
| TAŞINMAZIN DEĞERİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri | 6.662 .-TL/M² |
X | 4.380,93 M² = |
29.186.000 | .-TL | ||||
| İdari Bölüm | 10.750 .-TL/M² |
X | 100,00 M² = |
1.075.000 | .-TL | ||||
| Araç Muayene Bölümü | 10.750 .-TL/M² |
X | 472,00 M² = |
5.074.000 | .-TL | ||||
| Egzoz Gazı Emisyon Ölçümü Bölümü |
10.750 .-TL/M² |
X | 7,00 M² = |
75.250 | .-TL | ||||
| Çevre Düzenlenmesi | 1.500 .-TL/M² |
X | 2.000,00 M² = |
3.000.000 | .-TL | ||||
| TOPLAM = |
38.410.250 | .-TL | |||||||
| TAŞINMAZIN (DÜZELTİLMİŞ) TOPLAM DEĞERİ | = | 38.410.000 | .-TL |
Değerleme konusu arsa üzerindeki yapılar üst hakkı kapsamında İşletici /TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayne İstasyonları'a ait olup, değerlemede nihai değer takdirinde bu yöntem dikkate alınmamıştır. Taşınmazın tam mülkiyet değerinin hesabı bilgi amaçlı olarak yapılmıştır.
Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Taşınmazın en etki ve verimli kullanımının halihazırdaki imar planına göre yapılaşacak şekilde kullanımısının olduğu öngörülmüştür.
■ Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri;
TAŞINMAZIN REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.E ÇIPLAK MÜLKİYETİNE DÜŞEN ARSA DEĞERİ (.-TL)
20.000.000 TL
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup, arsa niteliklidir. Parsel üzerindeki yapılar üst hakkına konu olup, değerlemede dikkate alınmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Onaylı mimari projesi Bartın Belediyesi'ne incelenmiştir. Parsel üzerindeki yapılara ait ruhsat ve iskan belgelerinin alındığı görülmüştür
Taşınmaz için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki ticari emsaller incelenmiştir. Parsel için arsa kira değeri hesaplanırken kapitalizasyon oranları irdelenmiş, üzerinde Tüvtürk işletmesinin bulunması nedeni ile amorte süresinin daha uzun olacağı öngörülmüştür. 310 ayda amorte edeceği öngörülere arsa kira değeri 790.000.-TL olarak öngörülmüştür.
Parsel üzerinde yapı bulunmaktadır.
Taşınmazın çıplak mülkiyeti REYSAŞ GYO A.Ş. Mülkiyetinde olup, taşınmaz üzerinde TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş. lehine, sürekli ve bağımsız nitelikte üst (inşaat) hakkı olduğu bilgisi edinilmiştir. KVK kapsamında güncel üst hakkı takbis belgesi temin edilememiş, 11.11.2021 tarihli "daimi müstakil hak" takbis belgesi görülmüştür. 25.03.2008 tarihinde 30 yıl süre ile üst hakkı kurulduğu görülmüştür.
Tarafımıza iletilen maktu Alt İşletim Sözleşmesi'nde "gayrimenkul üzerindeki binalar, Araç Muayne İstasyonları, Seyyar Muayne İstasyonları, teçhizat ve malzemeler İşletici'nin (TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş.) mülkiyetinde olup, Alt İşletici (Reysaş Taşıt Muayene İstasyonları İşletim A.Ş.), bunların çalışır ve kullanılabilir durumda muhafaza edilmesinin ve Araç Muayne Tesisleri'nde münhasıran bu sözleşmede belirtilen amaçlara uygun olarak kullanılmasının sağlanmasından sorumlu olacaktır. Alt İşletici, Araç Muayne İstasyonları'nın, Seyyar Muayne İstasyonları'nın, binanın, teçhizatın ve malzemelerin, bu sözleşmede belirtilenler dışında başka bir maksat için kullanımayacağını beyan, kabul ve taahhüt eder" denilmektedir.
Bu kapsamda taşınmazın çıplak mülkiyet değeri takdir edilmiştir.
- Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Tebliğin 22. maddesi ç) bendinde "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat şartı uygulanmaz."
Tebliğin 22. maddesi ğ) bendinde;"Mülkiyetine sahip oldukları gayrimenkuller üzerinde başka kişiler lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler." denilmektedir.
Taşınmazın çıplak mülkiyeti REYSAŞ GYO A.Ş. Mülkiyetinde olup, taşınmaz üzerinde TÜVTÜRK Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş. lehine, sürekli ve bağımsız nitelikte üst (inşaat) hakkı olduğu bilgisi edinilmiştir. KVK kapsamında güncel üst hakkı takbis belgesi temin edilememiş, 11.11.2021 tarihli "daimi müstakil hak" takbis belgesi görülmüştür. 25.03.2008 tarihinde 30 yıl süre ile üst hakkı kurulduğu görülmüştür.
Tarafımıza iletilen maktu Alt İşletim Sözleşmesi'nde "gayrimenkul üzerindeki binalar, Araç Muayne İstasyonları, Seyyar Muayne İstasyonları, teçhizat ve malzemeler İşletici'nin (TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş.) mülkiyetinde olup, Alt İşletici (Reysaş Taşıt Muayne İstasyonları İşletim A.Ş.), bunların çalışır ve kullanılabilir durumda muhafaza edilmesinin ve Araç Muayene Tesisleri'nde münhasıran bu sözleşmede belirtilen amaçlara uygun olarak kullanılmasının sağlanmasından sorumlu olacaktır. Alt İşletici, Araç Muayne İstasyonları'nın, Seyyar Muayne İstasyonları'nın, binanın, teçhizatın ve malzemelerin, bu sözleşmede belirtilenler dışında başka bir maksat için kullanımayacağını beyan, kabul ve taahhüt eder" denilmektedir.
Bu kapsamda taşınmazın çıplak mülkiyet değeri takdir edilmiştir. Ana gayrimenkul niteliği "arsa" olup REYSAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin parsel üzerindeki yapılardan bir tasarrufu olmaması ve yapıların üst hakkı sözleşmesi dahilinde kullanıcıya ait olması dikkate alınarak tapu niteliği ile REYSAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin parsel üzerindeki hakkının uyumlu olduğu kanaatine varılmıştır.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Taşınmaza dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmaz üzerinde portföye alınmasını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüştür.
Değerleme konusu taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "ARSA" başlığı altına bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ÇIPLAK MÜLKİYET DEĞERİ;
tarihli toplam değeri içim; 31.12.2024
.-TL 20.000.000
(Yirmi Milyon TürkLirası )
.-TL kıymet takdir edilmiştir. 22.000.000
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Değerleme Uzmanı
Onur ÖZGÜR
Lisans No: Lisans No: Lisans No: 402402
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır. 402617
* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
* KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır.
Metin EVLEK
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
Eren KURT 402003
RYGYO-2410149 BARTIN 35
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.