Regulatory Filings • Jan 8, 2025
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.12.2024 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
3.12.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2025 |
| RAPOR NO | RYGYO-2410174 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
| DEĞERLEME KONUSU | ÇELİK DEPO VE ARSASI |
| DEĞERLEME ADRESİ | 75.YIL OSB MAHALLESİ 21.CADDE NO:11 ODUNPAZARI/ESKİŞEHİR |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
A. Özgün HERGÜL- Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402487) Onur Fuat TINAZ - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401153) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan fabrika binasının değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan fabrika binasının değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410174 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Ahmet Özgün HERGÜL Değerleme Uzmanı olarak raporun hazırlanmasında, Onur Fuat TINAZ Değerleme Uzmanı olarak raporun kontrol edilmesinde, Eren KURT Sorumlu Değerleme Uzmanı olarak raporun onaylanmasında görev almıştır.
Söz konusu taşınmazlar için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan 1 adet değerleme raporu hazırlanmıştır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2310132 | ||
| Rapor Tarihi | 3.01.2024 | ||
| Rapor Konusu | ÇELİK DEPO VE ARSASI |
||
| Raporu Hazırlayanlar | Onur ÖZGÜR Onur Fuat TINAZ Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
109.400.000 |
| 24146 ADA 9 PARSEL | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| İli | : | ESKİŞEHİR | ||||
| İlçesi | : | ODUNPAZARI | ||||
| Bucağı | : | |||||
| Mahallesi | : | 75.YIL | ||||
| Köyü | : | |||||
| Sokağı | : | |||||
| Mevkii | : | |||||
| Pafta No | : | I25-D-04-B-1-A | ||||
| Ada No | : | 24146 | ||||
| Parsel No | : | 9 | ||||
| Alanı | : | 16714,24 m² |
||||
| Vasfı | : | ÇELİK DEPO VE ARSASI | ||||
| Sınırı | : | |||||
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (1/1) | ||||
| Yevmiye No | : | 40412 | ||||
| Cilt No | : | 37 | ||||
| Sayfa No | : | 3665 | ||||
| Tapu Tarihi | : | 5.10.2021 |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 31.10.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
* Şerh: Diğer (Konusu: - ) Tarih: - Sayı: -Madde 18 OSB sınırları içerisinde yer alan OSB mülkiyetinde bulunmayan taşınmazların tamamının tapu kaydına '' Taşınmazın icra yoluyla satışı dahil üçüncü kişilere devrinde OSB den uygunluk görüşü alınması zorunludur '' ve '' bu arsalar katılımcılar ve mirasçıları tarafından borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz devredilemez ve temlik edilemez ''( Şablon: Diğer) (14.02.2023/7216) * Şerh: : Taşınmazın icra yoluyla satışı dahil üçüncü kişilere devrinde OSB den uygunluk görüşü alınması zorunludur.OSB'ce teminat olarak gösterilen ve bu nedenle satışına karar verilen veya katılımcıların borcundan dolayı satışına karar verilen taşınmazların icra yoluyla satışı halinde;Bakanlık ve OSB alacaklarının öncelikle ödenmesi koşuluyla,Bölgenin kuruluş
protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcılara veya kredi alacaklısı kuruluşa satış yapabilir.Satış ilanlarında kuruluş protokolünde yer alan katılımcı niteliklerine de yer verilir.Taşınmazların kredi alacaklısı kuruluşusatılması halinde kredi alacaklısı kuruluş,satın aldığı taşınmazı sadece bölgenin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip gerçek
ve tüzel kişilere engeç iki yıl içersinde satmak veya aynı nitelikteki gerçek ve tüzel kişilere kiraya vermek zorundadır. ( Şablon: Diğer) (09.04.2010/469)
Söz konusu parsel üzerindeki ana gayrimenkul Yev:11032 Tarih:20.08.2010 tarih ile satış işlemi görmüştür. Malik 'REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ ' olarak tesis edilmiştir. Bu süreçte gayrimenkulün hukuki durumunda herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir.
Söz konusu parsel üzerindeki ana gayrimenkul Yev:40412 Tarih:05.10.2021 tarih ile 3402 S.Y. Kadastro Kanunun Ek 1. Maddesi Gereği Köy/ Mahalle/ Mevki/Ada/ Parsel Bilgilerinin Düzeltilmesi işlemi görmüştür. Bu süreçte gayrimenkulün hukuki durumunda herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir.
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazların son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür.
OSB Müdürlüğünden alınan belge ve görevli memurdan alınan şifahi bilgiye göre söz konusu 24146 ada 9 parsel, 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre "Sanayi Alanı" içerisinde kalmaktadır. Emsal:1 Yençok:Serbest yapılaşma koşullarına sahiptir. İlgili ile yapılan görüşmede, taşınmazın eski ada parselinin 112 ada 9 parsel olduğu şifahen öğrenilmiştir.
Söz konusu parsel üzerindeki ana gayrimenkul Yev:40412 Tarih:05.10.2021 tarih ile 3402 S.Y. Kadastro Kanunun Ek 1. Maddesi Gereği Köy/ Mahalle/ Mevki/Ada/ Parsel Bilgilerinin Düzeltilmesi işlemi görmüştür. Bu süreçte gayrimenkulün hukuki durumunda herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir. Parsel, 112 ada 9 parsel iken, 24146 ada 9 parsel olarak değişmiştir.
Rapora konu taşınmaz Belediye sınırları içinde olup, OSB Müdürlüğünde yapılan araştırmaya göre bila tarihinde onaylanmış mimari projesi, 12.03.2007 tarihli ve 350 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı, 06.05.2010 tarihli ve 742 sayılı çıkarılan yenileme ruhsatı, 08.06.2010 tarihli ve 266 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgeleri incelenmiştir. Yapı Ruhsat belgeleri ve Yapı Kullanma İzin Belgesi inşaat alanının tamamını içeren 3.987 m2 için verilmiştir.
Yeni Yapı Ruhsatı: 12.03.2007 tarih 350 sayılı
Yenileme Yapı Ruhsatı: 06.05.2010 tarih 742 sayılı
Yapı Kullanım İzin Belgesi : 08.06.2010 tarih 266 sayılı, Söz konusu belgeler; yol altı: 0 yol üstü: 1 toplam: 1 kat, 3.987 m2 inşaat alanı için tanzim edilmiştir.
| RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA/ PARSEL NO |
TARİHİ | SAYISI | VERILIS NEDENI |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | TOPLAM ALANI (M2) |
| 24146/9 | 12.03.2007 | 350 | Yeni Yapı | DEPO | 1 | $\circ$ | 1 | $II-B$ | 3.987,00 | |
| 24146/10 | 6.05.2010 | 742 | Yenileme | DEPO | 1 | $\circ$ | 1 | $\overline{1}$ | $II-B$ | 3.987,00 |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||
| ADA/ PARSEL NO |
TARİHİ | SAYISI | VERILIS NEDENİ |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | TOPLAM ALANI (M2) |
| 24146/10 | 8.06.2010 | 266 | DEPO | $\mathbf{1}$ | $\Omega$ | 1 | $II-B$ | 3.987,00 |
Onaylı mimari projesi Eskişehir OSB Müdürlüğünde incelenmiştir. Parsel üzerinde yer alan yapı mimari projesine göre zemin kattan oluşmakta olup, depo ve sığınak hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelerde, mimari projesinden farklı olarak bina girişinin sağ tarafında ofis hacimleri, lavabo hacimleri, mutfak hacmi, sol tarafında donuk hava deposu, soğuk hava deposu ve ürün işleme bölümü bulunmaktadır. Ofis hacimlerinin bir kısmı bina içerisinde 35 m2 lik hacim asma kat olarak oluşturulmuştur. Söz konusu alan kat alanının içerisine yapılmış olması ve sökülüp takılabilir malzemeden imal edilmiş olması sebebiyle brüt alanda dikkate alınmamıştır. Parsel girişinde güvenlik binası yer almakta olup, taşınabilir olması sebebi ile değerleme dışı bırakılmıştır.
Söz konusu parsel üzerindeki yapının denetimi Esgen Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından gerçekleştirilmiştir. Yapı denetim şu anda aktif değildir.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.
,
Değerleme konusu taşınmaz; Eskişehir İli, Odunpazarı İlçesi, 75.Yıl Osb Mahallesi, 24146 ada 9 parsel 16.714,24 m² yüz ölçümüne sahiptir. Ana gayrimenkul Çelik Depo ve Arsası niteliğinde olarak cins tahsisi yapılmıştır. Konu taşınmazın içinde yer aldığı parsel, geometrik olarak dörtgen forma yakın olmakla birlikte, topografik olarak ise düz yapıya sahiptir.
Gayrimenkul; Eskişehir İli, Odunpazarı İlçesi, 75 Yıl Mahallesi, 24146 ada 9 nolu parselde bulunmaktadır. Tapu kaydında "Çelik Depo ve Arsası" vasıflı olan gayrimenkul, Teknoloji Bulvarı'na 715 m, Firuz Kanatlı Bulvarı'na 715 m, Ankara-Eskişehir Yolu'na 2,5 km ve Eskişehir'e 13 km kuş uçuşu mesafede yer almaktadır.
Taşınmaza Eskişehir yönünden ulaşmak için; Ankara-Eskişehir Yolu takip edilerek Teknoloji Bulvarı'na ardından 21. Cadde'ye bağlanılır. Cadde üzerinde 720 m ilerlendikten sonra 26. Cadde ile kesişiminde, köşe konumlu taşınmaza ulaşım sağlanır. Gayrimenkulün yer aldığı bölgede, çok sayıda lojistik depo ve birçok sanayi tesisi bulunmaktadır. Bölgede altyapı problemi bulunmamaktadır. Ayrıca günlük ihtiyaçların karşılanması için restoran, hazır yemek şirketleri de bulunmaktadır. Taşınmazın bulunduğu sanayi bölgesi uluslararası ulaşım sağlayan yolların geçiş güzergahındadır. Parselin koordinatları; "39.7496, 30.6752" .
Değerleme konusu taşınmaz, Teknoloji Bulvarı'na 715 m, Firuz Kanatlı Bulvarı'na 715 m, Ankara-Eskişehir Yolu'na 2,5 km ve Eskişehir'e 13 km kuş uçuşu mesafede yer almaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz; Eskişehir İli, Odunpazarı İlçesi, 75.Yıl Osb Mahallesi, 24146 ada 9 parsel 16.714,24 m² yüz ölçümüne sahiptir.
Konu taşınmazın içinde yer aldığı parsel, geometrik olarak dörtgen forma yakın olmakla birlikte, topografik olarak ise düz yapıya sahiptir. Yapı, Zemin kattan oluşmakta olup toplamda 3.987 m2 inşaat alanına sahiptir.
Onaylı mimari projesi Eskişehir OSB Müdürlüğünde incelenmiştir. Parsel üzerinde yer alan yapı mimari projesine göre zemin kattan oluşmakta olup, depo ve sığınak hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelerde, mimari projesinden farklı olarak bina girişinin sağ tarafında ofis hacimleri, lavabo hacimleri, mutfak hacmi, sol tarafında donuk hava deposu, soğuk hava deposu ve ürün işleme bölümü bulunmaktadır. Ofis hacimlerinin bir kısmı bina içerisinde 35 m2 lik hacim asma kat olarak oluşturulmuştur. Söz konusu alan kat alanının içerisine yapılmış olması ve sökülüp takılabilir malzemeden imal edilmiş olması sebebiyle brüt alanda dikkate alınmamıştır. Parsel girişinde güvenlik binası yer almakta olup, taşınabilir olması sebebi ile değerle dışı bırakılmıştır.
| Bina | Kat Sayısı | Alan |
|---|---|---|
| Depolama Binası | 1 | 3.987,00 |
| TOPLAM | 3.987,00 |
| Binaların Genel Özellikleri | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Tarzı | : | Çelik | ||||
| Yapı Nizamı | : | Ayrık | ||||
| Yapı Sınıfı | : | 2C | ||||
| Kullanım Amacı | : | Depolama Binası | ||||
| Elektrik | : | Şebeke | ||||
| Su | : | Şebeke | ||||
| Isıtma Sistemi | : | Diğer | ||||
| Kanalizasyon | : | Şebeke | ||||
| Su Deposu | : | - | ||||
| Hidrofor | : | - | ||||
| Asansör | : | - | ||||
| Jeneratör | : | - | ||||
| Yangın Tesisatı | : | - | ||||
| Çatı Tipi | : | Panel Sac | ||||
| Dış Cephe | : | Alüminyum | ||||
| Park Yeri | : | Mevcut | ||||
| Güvenlik | : | Mevcut | ||||
| Manzarası | : | - | ||||
| Cephesi | : | Depolama Tesisi | ||||
| Deprem 1.Derece Bölgesi |
X 2.Derece |
3.Derece 4.Derece 5.Derece |
Yapı dış cephesi alüminyum panel, iç duvarların bir kısmı sıva üzeri plastik boyalı, bir kısmı panel, çatı örtüsü ise çelik taşıyıcı üzerine panel kaplanmış vaziyettedir. Yapı oturumunun dışını çevreleyen parsel alanının yaklaşık 440 metrekaresi saha betonu ile kaplanmıştır. Binada 5 adet seksiyonel kapı ve 2 adet yangın çıkış kapısı mevcut olup, yapı; çelik malzemelerden yapılmıştır. Yapı 2007 yapımı olup, yapının inşaat ve malzeme kalitesi orta seviyedir.
Onaylı mimari projesi Eskişehir OSB Müdürlüğünde incelenmiştir. Parsel üzerinde yer alan yapı mimari projesine göre zemin kattan oluşmakta olup, depo ve sığınak hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelerde, mimari projesinden farklı olarak bina girişinin sağ tarafında ofis hacimleri, lavabo hacimleri, mutfak hacmi, sol tarafında donuk hava deposu, soğuk hava deposu ve ürün işleme bölümü bulunmaktadır. Ofis hacimlerinin bir kısmı bina içerisinde 35 m2 lik hacim asma kat olarak oluşturulmuştur. Söz konusu alan kat alanının içerisine yapılmış olması ve sökülüp takılabilir malzemeden imal edilmiş olması sebebiyle brüt alanda dikkate alınmamıştır. Parsel girişinde güvenlik binası yer almakta olup, taşınabilir olması sebebi ile değerleme dışı bırakılmıştır.
Eskişehir, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık yirmi beşinci şehridir. 1993 yılında çıkarılan kanunla Büyükşehir Belediyesi olmuştur. Ortasından Porsuk Çayı geçen şehir, içerisinde Osmangazi Üniversitesi, Eskişehir Teknik Üniversitesi ve Anadolu Üniversitesi'nin bulunması nedeniyle bir öğrenci kenti görünümündedir.
Met helvası, Nuga helvası, Haşhaşlı çörek, Kalabak suyu, çibörek ve lületaşı ile meşhurdur. Ayrıca balaban kebabıda Eskişehir mutfağında önemli bir yer almaktadır. İşlenebilir lületaşı, Türkiye'de yalnız Eskişehir'de çıkarıldığı için Eskişehir taşı olarak bilinir. Türkiye'de Eskişehir ve Sivrihisar dolaylarında yetişen bir çoban köpeği olan akbaş da şehre ait önemli değerlerdendir. Sanat kurumları ve tesisleri ile kültür ve sanatta gelişmiş bir şehirdir. Anadolu Üniversitesi ve büyükşehir belediyesi bünyesinde iki adet senfoni orkestrası bulunmaktadır. Ayrıca her yıl düzenlenen Uluslararası Eskişehir Festivali ile şehirde müzik, tiyatro, resim ve sinema dallarında sergiler ve gösteriler yapılmaktadır.
Eskişehir günümüze kadar değişik uygarlıklar altında varlığını sürdürmüştür. Üzerinde kurulan medeniyetlerden bazıları Frigya, Bizans, Anadolu Selçukluları ve Osmanlı İmparatorluğu'dur.
Türk Silahlı Kuvvetleri Hava Kuvvetleri Komutanlığı'na bağlı Muharip Hava Kuvveti, Hava Füze Savunma Komutanlığı, 1. Hava İkmal ve Bakım Merkez Komutanlığı ve 1. Ana Jet Üs Komutanlığı'da Eskişehir'de bulunmaktadır. Ayrıca hem askerî hem de sivil havaalanı Hasan Polatkan Havalimanı bulunmaktadır.
Eskişehir 2013 yılında Türk Dünyası Kültür Başkenti ve UNESCO Somut Olmayan Kültürel Miras Başkentliği unvanlarını taşımaktadır.
Eskişehir, İç Anadolu Bölgesi'nin kuzeybatısında yer almaktadır. İl merkezi kuzeyinde Mihalgazi ve Sarıcakaya doğusunda Alpu ve Ankara güneyinde Mahmudiye, Seyitgazi ve Afyon, batısında ise İnönü ve Kütahya sınırları ile çevrilidir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Eskişehir'in Toplam Nüfusu 915.418 kişidir.
Eskişehir'in kentsel gelişiminin temelini, şehrin güneyindeki tepe üzerinde kurulmuş olan Odunpazarı semti oluşturmaktadır. Daha önce köylüler, dağlardan getirdikleri odunları şimdiki Sebahattin Günday Park'ındaki meydanda satıyorlarmış. Bu nedenle de buraya Odunpazarı adı verilmiştir. Semt, Osmanlı sivil mimari yapıları ve sit alanına giren ahşap evleriyle günümüze kadar bozulmadan gelebilmiş nadir yerlerdendir. Odunpazarı'ndaki eşsiz tarihi doku geçmişle günümüz arasında bir köprü oluşturmuştur. Bölgede birçok sivil ve dini mimari bir arada yaşamaktadır. Tarihi Odunpazarı Evleri, bölgenin topografik yapısına uygun olarak sokak ve arazinin konumuna göre yerleşmiştir. Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt
Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Odunpazarı Toplam Nüfusu 421.469 kişidir.
Evler, Anadolu-Türk kentinin geleneksel dokusunu yansıtmaktadır. Dar sokaklar boyunca bitişik nizam yapılmış olan 1, 2 ve 3 katlı evler çoğunlukla sokağa açılır. Evlerin alt katları kiler, depo, kömürlük, ambar olarak kullanılırken, cepheleri ya sağır bırakılmış ya da küçük pencerelerle hareketlendirilmiştir. Üst katlara baktığımızda ise, sokakla iletişimi sağlamak amacıyla cepheler çıkmalarla bütünleştirilirken, buralar yaşam alanı olarak kullanılmıştır. Çıkmalar, sokağın yapısına, arsanın şekline göre, üst katlarda geniş yaşam alanı oluşturabilmek, baş odayı dış cephede vurgulayabilmek, evin sokakla ve dış dünyayla iletişimini sağlayabilmek için şekillendirilmişlerdir.
Evlerin girişlerini, giriş kapıları ve bahçe kapıları olarak ayırabiliriz. Tek kanatlı ve çift kanatlı ahşap kapıların üzerleri geometrik motiflerle, çakma tekniğinde işçilik kullanılarak hareketlendirilmiştir. Çift kanatlı yapıların yapılmasının amacı, genellikle at arabasının girebilmesi içindir. Genellikle çift kanatlı kapılı evlerin, gelir düzeyi yüksek kişilere ait olduğu görülmektedir.
Odunpazarı evlerinde pencereler genellikle giyotin ya da çift kanatlı olarak yapılmıştır. Kare ve dikdörtgen formdaki pencereler üst katlarda, çıkmalarda, çıkma aralarında geniş yer tutar. Özellikle boş oda ya da köşk oda dediğimiz evin en değerli bölümleri çıkmanın olduğu cephede yer almaktadır. Bu nedenle pencerelere çok önem verilmiştir.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| 2 5 1 9 7 8 9 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | ||
| п | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| IV | 4794179 | 262 243 | 231.2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $\Pi^{\langle r \rangle}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| $\mathbf{III}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238.4 | 6,5 | |
| $\mathbf{N}^{(r)}$ | 8 5 2 7 6 8 3 | 307925 | 241,9 | 4,6 | |
| 2024 | $\mathbf{I}^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205.7 | 5,3 |
| п | 9 949 792 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Lojistik Pazarına İlişkin Veri ve Analizler
Pandemi etkilerinin azalmasıyla birlikte 2022 yılında başlayan kiralama ve satın alma faaliyetlerindeki canlılık 2024 yılının ilk yarısında da 2023 yılına benzer bir şekilde seyretti. Pandemi öncesi seviyelere ulaşan üretim faaliyetleri ve özellikle 2022 yılında başlayan e-ticaret hacmindeki büyümenin 2024 yılında da 2023 yılındakine benzer bir eğilim ile devam
etmesiyle birlikte, üretim tesislerine ve şehir lojistiğine (son kilometre lojistiği) olan talep artmaya devam ediyor. Bu gelişmeler ışığında Türkiye, Çin'e alternatif bir üretim merkezi olarak öne çıkmaya devam ediyor.
Endüstriyel piyasa araştırmamız, İstanbul ve yakın çevresinde 8 alt bölgede incelenmektedir. İncelenen bölgeler, Asya Yakası'nda Dudullu ve Tuzla, Avrupa Yakası'nda Esenyurt-Kıraç ve Silivri bölgeleridir. Ayrıca Gebze ve Dilovası ilçelerini içeren Kocaeli ili ile Çerkezköy ve Çorlu ilçelerini içeren Tekirdağ ili de endüstriyel bölgeler içinde incelenmektedir.
İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasında mevcut stokun %58'sini toplam 5.714.551m² büyüklüğündeki kiralanabilir alan oluşturuyor. Toplam stokun %32'si Gebze bölgesinde bulunurken; bu bölgeyi %28 ile Esenyurt-Kıraç ve %17 ile Tuzla bölgeleri takip ediyor. (Colliers Araştırma Raporu, 2024 İlk Yarı)
İmalat PMI endeksi, yılın ikinci çeyreği boyunca nötr 50 değerinin altında seyrederek, zayıflayan talebin üretim, istihdam ve satın alma faaliyetlerini azaltmasıyla Ağustos 2024'te 47,8 olarak kaydedilmiştir.
• İstanbul ve Kocaeli lojistik pazarlarında mevcut arz geçen yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında sınırlı bir artış göstererek, 11,3 milyon m2 seviyesine yükselmiştir.
• Sessiz geçen ilk çeyreğin ardından, devam eden müzakerelerin sonuçlanmasıyla, toplam lojistik depo kiralama işlem hacmi, üç kattan fazla artış göstererek yaklaşık 189 bin m2 olarak kaydedilmiştir. 3. Parti Lojistik şirketleri toplam kiralama işlemlerinde %55 pay ile ilk sıraya yerleşirken, beyaz eşya kategorisi %24 ve perakende %21 pay ile sıralamayı takip etmiştir.
• Yüksek inşaat ve arsa maliyetleri, güçlü talebin yanında kira gelirlerinde süregelen yükselişe rağmen, geliştiricilerin getiri beklentisi üzerinde baskı oluşturmaya devam etmektedir. Diğer yandan, kiracıların daha büyük alanlara yönelik güçlü talebi paralelinde 2024'ün ilk yarısında kiralanan alanların ortalama büyüklüğü yaklaşık 27.000 m² seviyesinde gerçekleşirken, son 5 yılın ortalaması olan 14.500 m²'nin oldukça üzerinde kaydedilmiştir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Eskişehir OSB Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Taşınmazın niteliği ve alanı bakımından kısıtlı alıcı kitlesine hitap ediyor olması *
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Taşınmazın değerinin tespitinde
Tel 0542 646 79 77
Eskişehir Organize Sanayi Bölgesi içerisinde 30.000 m² yüzölçümlü Sanayi imarlı arsa 180.000.000 TL bedelle satılıktır. Yüzölçümü olarak daha büyüktür.
.-M² .-TL .-TL/M² 30000 SATILIK 180.000.000 6.000
Tel 0501 444 04 98
Odunpazarı İlçesi Sultandere 75. Yıl Mahallesi içerisinde yer alan 17149 ada 23 parsel numaralı Küçük Sanayi Alanı içerisinde Bölge 3 ve Bölge 4 sınırları içerisinde yer almaktadır. 82.000 m² yüzölçümlü arsa 621.000.000 TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² 7.573 82000 621.000.000 SATILIK
Tel
-
Eskişehir İli, Odunpazarı İlçesi, Ihlamurkent Mahallesi 25670 ada 1 parselde yer alan Kaks:1 olan Özel Eğitim Alanında yer alan 10.000 m² yüzölçümlü arsa nitelikli taşınmaz 40.000.000 TL bedelle satılıktır. 1/1 hisseli mülkiyete sahiptir. Açık artırma usulü ile satışa sunulacaktır. Şehir ana merkezinin dışında yer almaktadır.
.-M² .-TL .-TL/M² 40.000.000 4.000 SATILIK 10000
Eskişehir İli, Odunpazarı İlçesi, Ihlamurkent Mahallesi 25689 ada 3 parselde yer alan H:18.50m. Kaks:1.20 olan Konut alanında yer alan arsa nitelikli taşınmaz 42.389.190 TL bedelle satılıktır. 4.709,91 m² yüzölçümlüdür. 1/1 hisseli mülkiyete sahip olup arsa daha iyi yapılaşma koşullarına sahip olup şehir ana merkezinin dışında yer almaktadır. Açık artırma usulü ile satışa sunulacaktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 4709,9 42.389.190 9.000
Tel
-
Eskişehir İli, Odunpazarı İlçesi, Erenköy Mahallesi 16563 ada 36 parselde yer alan H:2 kat Konut alanında yer alan arsa nitelikli taşınmaz 2.041.025 TL bedelle satılıktır.163.29 m² yüzölçümlüdür. 1/1 hisseli mülkiyete sahip olup arsa yüzölçümü açısından küçüktür. Açık artırma usulü ile satışa sunulacaktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 163,29 12.499 2.041.025
Tel 0553 942 78 03
Eskişehir OSB alanı içerisinde 8.000 m² kapalı alan ve 17.000 m² açık alanı bulunan tesis 180.000.000 TL bedelle satılıktır. 15-20 yaş aralığındadır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 8000 180.000.000 22.500
Tel 0532 676 09 37
OSB yerleşimi içerisinde 5.000 m² kapalı alanı bulunan 23.615 m² arsa içerisinde tesis 235.000.000 TL bedelle satılıktır. 11.500 m² ilave kapalı alan inşa edilebileceği beyan edilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² 5000 235.000.000 47.000 SATILIK
Tel 0542 646 79 77
OSB yerleşimi içerisinde 5.000 m² kapalı alanı bulunan fabrika binası ve arsası 600.000 TL bedelle kiralıktır. 34.000 m² açık alana sahip durumdadır.
| KİRALIK | 5000 .-M² |
.-TL 600.000 |
.-TL/M² 120 |
|
|---|---|---|---|---|
| -- | --------- | -------------- | ----------------- | ---------------- |
Tel 0542 646 79 77
OSB yerleşimi içerisinde 10.000 m² kapalı alanı bulunan fabrika binası ve arsası 1.000.000 TL bedelle kiralıktır. 34.000 m² açık alana sahip durumdadır.
.-M² .-TL .-TL/M² 10000 1.000.000 100 KİRALIK
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 24146 ADA 9 PARSEL) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) | |
| SATIŞ FİYATI | 180.000.000 | 621.000.000 | 40.000.000 | 42.389.190 | 2.041.025 | ||
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | ||
| ZAMAN | |||||||
| DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| ALAN | 16.714,24 | 30.000 | 82.000 | 10.000 | 4.710 | 163 | |
| BİRİM M² DEĞERİ | 6.000 | 7.573 | 4.000 | 9.000 | 12.499 | ||
| ALANA İLİŞKİN | |||||||
| DÜZELTME | 10% | 30% | -5% | -7% | -30% | ||
| NİTELİĞİ NİTELİĞİNE |
ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | |
| İLİŞKİN | |||||||
| DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% E=1,2 |
0% H:2 KAT |
||
| İMAR DURUMU İMAR DURUMUNA |
E=1 | E=1 | KONUT | ||||
| İLİŞKİN | 0% | 0% | ÖZEL EĞİTİM -10% |
-15% | KONUT 0% |
||
| DÜZELTME KONUM |
|||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | -5% | -5% | -5% | ||
| DİĞER BİLGİLER | ÜZERİNDE | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | |
| DİĞER BİLGİLERE | YAPI | ||||||
| İLİŞKİN | MEVCUTTUR | ||||||
| DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| PAZARLAMA | |||||||
| PAYINA İLİŞKİN | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | ||
| DÜZELTME | |||||||
| TOPLAM DÜZELTME |
0% | 20% | -30% | -37% | -45% | ||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
6090 | 6.000 | 9.088 | 2.800 | 5.670 | 6.875 |
Değerleme konusu taşınmaz fabrika binası nitelikli olup, bölgede satılık az sayıda boş arsa emsali bulunmaktadır. Benzer nitelikteki sanayi imarlı arsa değerleri hesaplanmak sureiyle taşınmazların olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Taşınmazın arsa değeri için bölgedeki fabrika emsalleri incelenmiş olup, toplam değerden yapı değeri çıkarılarak arsa değerlerine ulaşılması sonucu yukarıdaki tablo hazırlanmıştır.
**Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın arsa değer tespitinde emsal karşılaştırma yöntemi, yapıların değer tespitinde ise maliyet yöntemi kullanılmış olup, bölgede elde edilen emsaller ve emlak danışmanlarının görüşleri doğrultusunda, taşınmazın emsallerine göre, konumu, kullanım alanı büyüklüğü, yaşı, yapı kalitesi, cephesi, iç mekan özellikleri, manzara durumu vb. gibi olumlu olumsuz özellikleri ile çevrede yapılan piyasa araştırmaları ve emsallerdeki abartılı alan beyanları da dikkate alınarak, günümüz ekonomik koşulları doğrultusunda taşınmaza değer takdir edilmiştir.
Kira emsalleri incelenmiş olup arsa büyüklüğü ve arsa üzerindeki yapıların büyüklüğü dikkate alınarak taşınmaz için 107,85.-TL/m² kira birim değeri öngörülmüştür.
| TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | |||
| 24146 | 9 | 16.714,24 | 6.090 | 101.789.721,60 | |||
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 101.790.000,00 |
Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, yapıların amortisman tutarlarının düşülmesi sureti ile elde edilen değerin ilave edilmesi ile parsel üzerindeki yapılarla birlikte toplam değere ulaşılmıştır.
Farklı resmi kurumlarca açıklanan çeşitli yapı birim maliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Ayrıca inşaat maliyetlerinin döviz kuruna endeksli olması ve döviz kurundaki ani dalgalanmalar nedeni ile piyasa koşullarının kurumlarca belirli dönemlerde belirlenen yapı birim maliyetlerinden çok farklı olduğu görülmektedir. Güncel bina maliyetleri dikkate alınarak aşağıdaki gibi öngörülmüştür.
| TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri | 6.090 .-TL/M² |
X | 16.714,24 M² = |
101.790.000 | .-TL | |
| Depolama Binası | 15.000 .-TL/M² |
X | 3.987,00 M² = |
59.805.000 | .-TL | |
| Değer Arttırıcı Unsurlar (Girişimci Karı Saha Betonu , Beton Duvar , Demir Profil, Geliştirme Maliyeti v.b.) |
28.405.000 | .-TL | ||||
| TOPLAM = |
190.000.000 | .-TL | ||||
| TAŞINMAZIN (DÜZELTİLMİŞ) TOPLAM DEĞERİ | 190.000.000 | .-TL |
Taşınmazın en etki ve verimli kullanımının hali hazırdaki gibi ve mevcut şekildeki gibi Fabrika olarak kullanılması olacağı kanaatine varılmıştır.
■
| ■ | Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri; | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| TAŞINMAZIN ARSA DEĞERİ (.-TL) | 101.790.000 TL | ||||
| Yeniden İnşa Etme Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri; | ||||
|---|---|---|---|---|
| TAŞINMAZIN DEĞERİ (.-TL) | 190.000.000 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. " denmektedir.Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken arsa değerinin tespitinde Pazar yaklaşımı yöntemi ve nihai değerin takdirinde maliyet yöntemi yaklaşımı kullanılmıştır
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup, cins tahsihi yapılmıştır. Parsel üzerindeki yapıların tamamı dikkate alınarak taşınmazların tamamı için toplam değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Onaylı mimari projesi Eskişehir OSB Müdürlüğünde incelenmiştir. Parsel üzerinde yer alan yapı mimari projesine göre zemin kattan oluşmakta olup, depo ve sığınak hacimlerinden oluşmaktadır. Yerinde yapılan incelemelerde, mimari projesinden farklı olarak bina girişinin sağ tarafında ofis hacimleri, lavabo hacimleri, mutfak hacmi, sol tarafında donuk hava deposu, soğuk hava deposu ve ürün işleme bölümü bulunmaktadır. Ofis hacimlerinin bir kısmı bina içerisinde 35 m² lik hacim asma kat olarak oluşturulmuştur. Söz konusu alan kat alanının içerisine yapılmış olması ve sökülüp takılabilir malzemeden imal edilmiş olması sebebiyle brüt alanda dikkate alınmamıştır. Parsel girişinde güvenlik binası yer almakta olup, taşınabilir olması sebebi ile değerleme dışı bırakılmıştır.
| - 6.5.6 |
Kira Değeri Analizi | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| için Taşınmaz da dikkate durum öngörülmüştür. |
kira emsalleri alınmış |
araştırılmış olup taşınmaz |
olup bölgedeki için aylık |
fabrika emsalleri kira birim değerleri |
incelenmiştir. Değerleme konusu taşınmaz üzerinde 1 adet bina yer almaktadır. Emsal karşılaştırmada bu aşağıdaki gibi |
| 24146 ADA 9 PARSEL VE ÜZERİNDE YER ALAN BİNALARIN AYLIK KİRA DEĞERİ |
430.000,00 | ||||
| Toplam Alanı (m²) |
m² Birim Kira Değeri (TL/AY/m²) |
Aylık Kira Değeri (TL) |
Yıllık Kira Değeri (TL) |
||
| 3987,00 | 107,85 | 430.000,00 | 5.160.000,00 | ||
| TOPLAM | 430.000,00 | 5.160.000,00 |
6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Parsel üzerinde yapı bulunmaktadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup
Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Tebliğin 22-1-b maddesinde"Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.
Değerlemeye konu taşınmazın cins tashihi yapılmış olup ÇELİK DEPO VE ARSASI olarak tescil edilmiştir. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "BİNA" başlığı altına bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından değerleme konusu taşınmazların üzerinde yer alan ipotek kayıtlarının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler nedeniyle konulmuş olduğunu beyan eden yazılı açıklaması rapor eklerinde yer almaktadır. Bu kapsamda taşınmaza dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmaz üzerinde portföye alınmasını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel husus olmadığı, "BİNA" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın
tarihli toplam değeri için; 31.12.2024
Katma Değer Vergisi Dahil değeri için;
.-TL 228.000.000 kıymet takdir edilmiştir.
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Değerleme Uzmanı
Lisans No: Lisans No: Lisans No: 402487 401153
Onur Fuat TINAZ
Eren KURT 402003
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.