REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 25, 2024

DEĞERLEME RAPORU

REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İZMİR – KEMALPAŞA – YUKARIMAHALLE

849 ADA – 11 PARSEL

ARSA

Bu değerleme raporu, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin istemi üzerine hazırlanmıştır. İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında, Emek Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin yazılı onayı alınmadan üçüncü kişiler tarafından kullanılamaz, çoğaltılamaz ve dağıtılamaz.

www.emektd.com.tr E-Posta: bilgi@emektd.com.tr Telefon: + 90 (216) 201 21 12

ÖZET BİLGİLER

Rapor No	REYS-202400001
Rapor Tarihi	22.01.2024
Değerleme Tarihi	19.01.2024
Rapor Türü	Değerleme Raporu
Raporu Hazırlayanlar	Fatih ÖZER – Değerleme Uzmanı
Sorumlu Değerleme Uzmanı Müştak Duran SARIOĞLU
Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası	-
Değerleme Raporu, SPK Formatında mıdır?	Evet

Taşınmazın Adresi	Yenimahalle, 849 Ada, 11 Parsel, Kemalpaşa/İzmir
Tapu Kayıt Bilgileri	İzmir İli, Kemalpaşa İlçesi, Yenimahalle, 849 Ada, 11 Parsel
Tapu Kütüğündeki Niteliği	Arsa
Taşınmazın Parselinin Güncel İmar Durum	Sanayi Alanı, KAKS: 0,70, Yençok: Serbest
Taşınmazın Güncel Kullanım Durumu	Boş Arsa

Rapor Tarihine Göre Taşınmazın;	Yasal Durum Değeri	KDV Hariç	352.784.000.- TL
		KDV (% 20) Dahil	423.340.800.- TL
	Mevcut Durum Değeri	KDV Hariç	352.784.000.- TL
		KDV (% 20) Dahil	423.340.800.- TL

Bağımsızlık ve Uygunluk Açıklaması:

• Raporda sunulan bulgular, değerleme uzmanının sahip olduğu bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• Raporda yer alan çözümleme ve sonuçlar, yalnızca belirtilen koşullar ve varsayımlarla sınırlıdır.
• Değerleme uzmanının, değerleme konusu taşınmaz ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisi bulunmamaktadır.
• Değerleme hizmetinin ücreti, raporla ilgili herhangi bir koşula bağlı değildir.
• Değerleme hizmeti, Sermaye Piyasası Kurulu'nun hukuksal düzenlemelerinde, değerleme kuruluşları ve değerleme uzmanları için belirlenmiş kurallar ve ölçütler çerçevesinde gerçekleştirilmiştir.
• Değerleme uzmanı, bu değerleme için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahiptir.
• Değerleme uzmanı, değerleme çalışması sırasında taşınmazı kişisel olarak görmüş ve incelemiştir.

BÖLÜM 1

DEĞERLEMENİN İLGİLİSİ VE KAPSAMI

1.1. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. temelleri 1989 yılında Ankara'da atılmış Reysaş Taşımacılık ve Lojistik Ticaret A.Ş.'nin iştirakidir. Depoculuk alanında taşınmaz ve taşınmaz projelerine yatırım yapmak, geliştirmek ve bu yerleri uzun süreli kiralamak üzere, 03.09.2008 tarihinde kurulmuştur. 12.07.2010 tarihinde halka arz edilmiş olup hisseleri RYGYO koduyla Borsa İstanbul'da işlem görmektedir. Depo geliştirmeye odaklanmış Türkiye'nin ilk ve tek gayrimenkul yatırım ortaklığıdır.

Merkezi; "Küçük Çamlıca Mahallesi, Erkan Ocaklı Sokak, No: 11, Üsküdar/İstanbul" adresindedir.

1.2. Değerleme İsteminin Kapsamı ve Varsa Müşteri Tarafından Konulan Sınırlamalar

İzmir İli, Kemalpaşa İlçesi, Yenimahalle, 849 ada, 11 parsel sayılı, 32.071,23 m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündeki niteliği "Arsa" olan, Rüstem Harmandalı mülkiyetinde bulunan taşınmazın pazar değerinin belirlenmesi amacıyla Şirketimize değerleme isteminde bulunulmuştur. Bu istemde, müşteri tarafından konulan herhangi bir sınırlama yoktur.

1.3. Kullanılan Değer Tanımı ve Varsayımları

Değerleme çalışmamızda, müşterinin de istemi doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların değeri, "Pazar Değeri" tanımı çerçevesinde belirlenmiştir.

Pazar Değeri: Uygun süreli bir beğendirme (pazarlama) çalışmasının ardından, birbirinden bağımsız, bilgili, tutarlı, iyi düşünceli ve istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında, bir zorlama olmaksızın ve alıcı ile satıcının pazar dışı etkenlerden etkilenmeyecekleri koşullar altında yapacakları anlaşma çerçevesinde, taşınmaz için karşılık el değiştirmesi gereken kestirimsel (tahmini) tutardır.

Pazar Değeri Tanımının Temel Varsayımları:

• Alıcı ve satıcı bilinçli davranmaktadırlar.
• Alıcı ve satıcı taşınmazla ilgili tüm konuları eksiksiz bilmektedirler.
• Taşınmazın satışı için uygun bir süre tanınmıştır.
• Ödeme, para olarak ya da benzeri biçimlerde yapılacaktır.
• Taşınmazın satın alınmasında gerekebilecek kaynak, piyasa faiz oranları üzerinden, kolaylıkla sağlanabilecektir.

Bir taşınmazın pazar değeri, onun yalın yapısal durumundan çok, pazarın varsaydığı yararlılıklarını gösterir; pazarın ortak algılama ve eylemlerini yansıtır. Pazar değeri tabanlı değerlemelerde, alım satım işlemlerinin gerçekleştiği pazarın, pazar dışı etkenlerce sınırlandırılmadığı varsayılır.

1.4. Değerleme Konusu Taşınmaz İçin Son Üç Yılda Yapmış Olduğumuz Değerlemeler Bulunmamaktadır.

BÖLÜM 2

TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER

2.1. Yer, Konum, Arazi ve Çevrenin Gelişim Özellikleri

Değerleme konusu taşınmaz; "Yenimahalle, 849 Ada, 11 Parsel, Kemalpaşa/İzmir" adresinde yer almaktadır. Ana arterlerden olan Ankara Asfaltı Caddesi'nin kuş uçuşu yaklaşık 675 m güneyinde yer alan taşınmaza 8 Eylül Öte Yaka Sokak üzerinden ulaşılabilinir. Ankara Asfaltı Caddesi'nden güneye doğru 8 Eylül Öte Yaka Sokak'a girilip yaklaşık 975 m ilerlendikten sonra doğuya doğru yeni açılmakta olan imar yoluna girilip yaklaşık 80 m gidildiğinde değerleme konusu taşınmaz solda yer almaktadır. İzmir Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesi (KOSBİ) içinde yer alan taşınmazın yakın çevresinde; Egesis Atık Su Arıtma Tesisi, Yılmaz Ambalaj Üretim Tesisi, BİM Kemalpaşa Deposu, değişik fabrika ve depolama yapıları ile boş arsa ve araziler yer almaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölge, genel olarak sanayi ve depolama işlevli bir gelişim göstermektedir.

Taşınmazın parseli, geometrik olarak dikdörtgen biçimli olup topografik olarak düz bir yapıdadır. Güneyindeki yeni açılmakta olan imar yoluna yaklaşık 123 m cephesi bulunan parselin öteki sınırları komşu parsellere bitişiktir. Üzerinde, çoğunlukla kiraz ve az sayıda nar ağacı bulunan parselin etrafında sınırlarını belirleyici tel örgü, çit vb. bir unsur bulunmamaktadır. Parselin çevresinde yol, su, kanalizasyon vb. alt yapı çalışmaları sürmektedir. Koordinatları; "38.4501, 27.4211" biçimindedir.

2.2. Tapu Bilgileri ve Kısıtlayıcı Kayıtlar

ANA TAŞINMAZIN;

İli	İzmir	Ada No	849
İlçesi	Kemalpaşa	Parsel No	11
Mahallesi	Yenimahalle	Yüzölçümü (m2)	32.071,23

Köyü	-	Yevmiye No	1714
Sokağı	-	Cilt No	74
Mevkii	-	Sayfa No	7243
Pafta No	-	Tapu Tarihi	19.01.2024
Niteliği	Arsa
	Adı, Soyad / Unvan			Pay Oranı
Sahibi	Rüstem Harmandalı			Tam

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bilgi sisteminden alınan TAKBİS çıktısına göre, taşınmazın tapu kütüğünde kısıtlayıcı bir kayıt bulunmamaktadır.

Beyanlar Bölümü:

• İcra yoluyla satışı da içinde olmak üzere, üçüncü kişilere devrinde OSB'den uygunluk alınacaktır (22.11.2017 – 13545).

2.3. İmar Durumu Bilgileri ve Yasal Belgeler

İzmir Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, değerleme konusu taşınmazın parselinin güncel imar durumu; 22.09.2023 onay tarihli, 1/1.000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında, "Sanayi Alanı, KAKS: 0,70, Yençok: Serbest" biçimindedir.

2.4. Yapılaşma Bilgileri

2.4.1. Bitmiş Yapılaşma

• 2.4.2. Sürmekte Olan Yapılaşma
• -

-

-

-

-

2.4.2.1. Sürmekte Olan Yapılaşmanın Yapı Denetimleri

2.4.3. Proje Aşamasındaki Yapılaşma

2.5. Yasal Olmayan Yapılaşma ve Buna İlişkin Yapılmış İşlemler ve Alınmış Kararlar

• 2.6. Riskli Yapı Kaydı
• -

2.7. Taşınmazın Değerini Etkileyen Olumlu ve Olumsuz Faktörler

2.7.1. Olumlu Faktörler

• Sanayi ve depolama işlevli olarak gelişmekte olan bir bölgede yer alması,
• Ulaşımının kolay olması.

2.7.2. Olumsuz Faktörler

-

BÖLÜM 3

DEĞERLEME VE YÖNTEMLERİ

Taşınmazın değerlemesinde karşılaştırma (emsal) ve gelir yöntemleri kullanılmıştır.

3.1. Karşılaştırma (Emsal) Yöntemi

3.1.1. Karşılaştırma (Emsal) Yöntemi Açıklaması

Bu yöntemde, değerleme konusu taşınmazın değeri, benzer nitelikli taşınmazlarla karşılaştırmalar (benzer konum, imar durumu, yüzölçümü, yapı sınıfı, yapı gereçleri, yapı yaşı, ulaşım, manzara vb.) yapılarak belirlenir. Bu yöntem, arsa ve arazi değerlerinin belirlenmesinde kullanılan başlıca yöntemdir.

3.1.2. Karşılaştırma (Emsal) Yönteminin Uygulanması

Arsa Değeri: Değerlemesi yapılan taşınmazın arsası ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki arsalar için yapılan araştırmalarda, elde edilen bulgu ve bilgiler aşağıdadır:

• Satılık Arsa (Coldwell Banker 1923 Tema / 532 – 168 66 35): Değerleme konusu taşınmaza yakın, Kemalpaşa OSB içinde, sanayi alanı (KAKS: 0,70) imarlı, Ansızca Mahallesi, 253 ada 9 parsel sayılı, 15.594,56 m2 yüzölçümlü arsa 165.000.000.- TL'den satılıktır. [Arsa metrekare satış fiyatı: 10.581.- TL]
• Satılık Arsa (Efe Gayrimenkul / 535 – 913 89 16): Değerleme konusu taşınmaza yakın, Kemalpaşa OSB içinde, sanayi alanı (KAKS: 0,70) imarlı, Ansızca Mahallesi, 252 ada 3 parsel sayılı, 4.943,13 m2 yüzölçümlü arsa 52.000.000.- TL'den satılıktır. [Arsa metrekare satış fiyatı: 10.520.- TL]
• Satılık Arsa (Hüseyin E. / 533 – 376 70 55): Değerleme konusu taşınmaza yakın, Kemalpaşa OSB içinde, sanayi alanı (KAKS: 0,70) imarlı, Ansızca Mahallesi, 255 ada 6 parsel sayılı, 6.293,77 m2 yüzölçümlü arsa 77.000.000.- TL'den satılıktır. [Arsa metrekare satış fiyatı: 12.234.- TL]
• Satılık Arsa (İzmir Kent Gayrimenkul ve Yatırım / 546 – 430 30 84): Değerleme konusu taşınmaza yakın, Kemalpaşa OSB içinde, sanayi alanı (KAKS: 0,70) imarlı, Ansızca Mahallesi, 305 ada 2 parsel sayılı, 9.969 m2 yüzölçümlü arsa 120.000.000.- TL'den satılıktır. [Arsa metrekare satış fiyatı: 12.037.- TL]
• Satılık Arsa (Barış K. / 530 – 065 65 51): Değerleme konusu taşınmaza yakın, Kemalpaşa OSB içinde, sanayi alanı (KAKS: 0,70) imarlı, Ulucak Mahallesi, 541 ada 5 parsel sayılı, 24.333 m2 yüzölçümlü arsa 275.000.000.- TL'den satılıktır. [Arsa metrekare satış fiyatı: 10.302.- TL]

• Satılık Arsa (Karaoğlu Emlak / 532 – 648 07 70): Değerleme konusu taşınmaza yakın, Kemalpaşa OSB içinde, sanayi alanı (KAKS: 0,70) imarlı, Ulucak Mahallesi, 517 ada 1 parsel sayılı, 10.824 m2 yüzölçümlü arsa 125.000.000.- TL'den satılıktır. [Arsa metrekare satış fiyatı: 11.548.- TL]

Karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki arsalarla ilgili bölgede yapılan araştırmalar ve değerlendirmeler sonucunda; değerleme konusu taşınmazın arsa metrekare satış fiyatının 11.000.- TL olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.

Buna göre, değerleme konusu taşınmaz arsa değeri; (32.071,23 m2 x 11.000.- TL) = ~ 352.784.000.- TL olarak bulunmuştur.

3.2. Maliyet Yöntemi

3.2.1. Maliyet Yöntemi Açıklaması

Maliyet yöntemi; ekonominin ana kavramlarından olan yerine koyma (ikame) ilkesinden yola çıkarak, taşınmazın değerleme günündeki maliyet tutarına ulaşmayı amaçlar. Taşınmaz; arsa, yapı ve özel işletme donatıları olarak bileşenlere ayrılır. Arsa ya da arazi değeri, genellikle karşılaştırma (emsal) yöntemiyle ve ayrıca belirlenir. Belirlenen yapı maliyetinden yapı yıpranma payı (amortisman) tutarı düşülür ve elde edilen tutara arsa ya da arazi için belirlenen değer eklenerek taşınmazın değerine ulaşılır. Bu yöntem, gereksinimlere yönelik ve kendine özgü yapılaşma farklılıkları taşıyan sanayi, depolama, eğitim, sağlık yapılarında özellikle kullanılır.

3.2.2. Maliyet Yönteminin Uygulanması

Uygulanmasını gerektirici bir yapılaşma yoktur.

3.3. Gelir Yöntemleri

Gelir yöntemlerinde bir taşınmazın değeri, doğrudan o taşınmazın sağlayacağı gelirler ile ilişkilendirilmektedir. Gelir yöntemleri, genel olarak gelir getiren ya da gelir getirme yeteneği olan taşınmazların değerlemesinde kullanılırlar.

Üzerinde yapılaşma bulunmayan taşınmazın için bir gelir akımı da söz konusu değildir. Bu nedenle, taşınmaz için gelir yöntemlerinden proje geliştirme yöntemi uygulanabilmiştir.

3.3.1. Geliştirilmiş Proje Değeri

Güncel imar planı çerçevesinde taşınmazın üzerine depo yapılıp bugünkü koşullarda kiraya verilmesi durumunda elde edilebilecek kira geliri üzerinden taşınmazın arsa değerine ulaşılmaya çalışılmıştır.

Değerlemesi yapılan taşınmaz üzerinde yapılması öngörülen depolama yapısı ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki depolama yapılarının kiraları için yapılan araştırmalardan elde edilen bulgular aşağıdadır:

• Kiralık Depo (Coldwell Banker 360 / 530 – 469 91 64): Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede, iç yüksekliği 11 m olduğu belirtilen, 500 m2 yapı inşaat alanlı depo aylık 150.000.- TL'den kiralıktır. [Depo metrekare aylık kira fiyatı: 300.- TL]
• Kiralık Fabrika Binası (Boran Emlak Gaziemir / 533 – 685 33 17): Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede, iç yüksekliğinin 9 m olduğu belirtilen, 3.000 m2 yapı inşaat alanlı fabrika binası aylık 1.000.000.- TL'den kiralıktır. [Depo metrekare aylık kira fiyatı: 333.- TL]
• Kiralık Depo (Coldwell Banker 360 / 530 – 469 91 64): Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede, iç yüksekliğinin 11 m olduğu belirtilen, 5.000 m2 yapı inşaat alanlı depo aylık 1.500.000.- TL'den kiralıktır. [Depo metrekare aylık kira fiyatı: 300.- TL]
• Kiralık Depo (Cankat Çeçen / 530 – 469 91 64): Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede, iç yüksekliğinin 11 m olduğu belirtilen, 11.000 m2 yapı inşaat alanlı depo aylık 3.300.000.- TL'den kiralıktır. [Depo metrekare aylık kira fiyatı: 300.- TL]

Karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki depolar için yapılan araştırmalar ve değerlendirmeler sonucunda; daha nitelikli yapılacak olması göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazın depolama yapısının piyasa metrekare aylık kira fiyatının 300.- TL olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.

Buna göre, aşağıdaki proje geliştirme tablosunda da görüleceği üzere, taşınmazın arsa metrekare değeri yaklaşık 11.004.- TL olarak çıkmakta ve karşılaştırma (emsal) yöntemiyle ulaşılan arsa değeri desteklenmektedir.

Proje Geliştirme Yöntemi İle Bir Yıllık Harcanabilir (Net) Gelir Üzerinden Arsa Değeri Bulma
Tablosu
Arsa Lejantı Sanayi Alanı
Arsa Yüzölçümü (m2)			32.071,23
Toplam Yapı İnşaat Alanı (m2)	0,70	~	22.450
Yapıların Bitirilme Süresi (Ay)		~	9
Yapı Alanı [KAKS] (m2) Depo			22.450
Yapı Birim Maliyeti (TL)	5-C		18.100
Yapı Giderleri (TL)			406.345.000
Yapı Alanı [KAKS] (m2)			0
- Yapı Birim Maliyeti (TL)	-		0
Yapı Giderleri (TL)			0
Yapı Alanı [KAKS] (m2)			0
- Yapı Birim Maliyeti (TL)	-		0
Yapı Giderleri (TL)			0
Sözleşme ve Noter Giderleri (TL)			0
Projelendirme Giderleri (TL)	% 1		4.063.450
Reklam ve Pazarlama Giderleri (TL)	% 1		4.063.450
Öteki Giderler [yönetim, sigorta vb.] (TL)	% 1		4.063.450
Toplam Yapım Giderleri (TL)			418.535.350
Güncel Kapasite Kullanımı [Kiraya Verilebilir Alan ] (m2)		~	22.450
Depo	Metrekare Aylık Kira Değeri (TL)		300,00
Taşınmazdan Elde Edilen Vergi Öncesi Yıllık Kira Geliri (TL)			80.820.000
Güncel Kapasite Kullanımı [Kiraya Verilebilir Alan ] (m2)		~	0
- Metrekare Aylık Kira Değeri (TL)			0,00
Taşınmazdan Elde Edilen Vergi Öncesi Yıllık Kira Geliri (TL)			0
Güncel Kapasite Kullanımı [Kiraya Verilebilir Alan ] (m2)		~	0
- Metrekare Aylık Kira Değeri (TL)			0,00
Taşınmazdan Elde Edilen Vergi Öncesi Yıllık Kira Geliri (TL)			0
İşletme Giderleri [Personel, Elektrik, Su, Sigorta vb.] (TL)		~	1.700.000
Kurumlar / Gelir Vergisi Oranı			% 25,00
Taşınmazdan Elde Edilen Yıllık Harcanabilir (Net) Gelir (TL)			56.373.000
Yapıların Ekonomik Yaşam Süresi (Yıl)		~	35
Risksiz (Kesin) Getiri Oranı = Gösterge Devlet Tahvilinin Yıllık Yaklaşık Basit Faiz Oranı			% 42,00
Girişimcilik (Müteahhitlik) Karı Oranı - Risk Primi Oranı (Yıllık)			% 5,00
Beklenen Yıllık Ortalama Getiri Oranı			% 47,00
Enflasyon Oranı = TUİK'in 12 Aylık Ortalamalara Göre Yaklaşık TÜFE Oranı			% 42,00
Gerçek (Reel) İndirgeme Oranı			% 3,52
Taşınmaz İçin Genel Anaparaya Dönüştürme (Kapitalizasyon) Oranı			% 5,05
Bir Yıllık Harcanabilir (Net) Gelir Üzerinden Taşınmazın Bugünkü Değeri (TL)			917.304.058
Arsa Artık Değeri
Taşınmazın Yapılı Değeri (TL)			917.304.058
Toplam Yapım Giderleri (TL)			418.535.350
Girişimci İçin Fırsat Maliyeti = Risksiz Getiri Tutarı (TL)			111.443.001
Girişimcilik (Müteahhitlik) Karı = Risk Primi Tutarı (TL)			34.398.902
Taşınmazın Yapılı Değeri İçindeki Arsa Payı Tutarı (TL)			352.926.805
Arsa Metrekare Değeri (TL)			11.004

Açıklama

1. Kapasitenin yaklaşık % 95 düzeyinde kullanılacağı; kapasite kullanım oranının yükseltilemeyeceği ve bu nedenle de harcanabilir (net) gerçek (reel) gelirin yıllara göre artmayacağı varsayılmıştır.

2. Yapı inşaat alanı olarak; imar planına ve imar yönetmeliğine göre yapılabilecek en çok yapı alanı (kot farkı, KAKS'a girmeyen alanlar vb. kaynaklanan kat ve alan kazanımları ile birlikte) göz önünde bulundurulmaktadır. Eksik ya da fazla (kaçak) yapılaşma dikkate alınmamaktadır.

3.3.2. Geliştirilmiş Proje Değerinin Geçerlilik Koşulu

İmar planının değişmesi ya da yapılanmayla ilgili değişik düzenlemeler yapılması, hesaplamalar ve buna bağlı sonuçlarda değişiklik yaratabilecektir.

3.4. Taşınmazın Kira Değeri

Güncel ekonomik koşullar ve değeri göz önüne alınarak, taşınmazın yalnızca arsası için aylık 980.000.- TL dolayında bir kira değeri uygundur. Taşınmazın yapılı durumu için kira değeri belirlemesi, "3.3.1. Geliştirilmiş Proje Değeri" başlığı altında yapılmıştır.

3.5. Ortak ve Bölünmüş Alanların Değere Etkisi

Ortak kullanılan ya da belli taşınmaza özgülenmiş alanlar söz konusu değildir.

3.6. Taşınmazın Sigorta Değeri

Sigorta edilebilir yapılaşma yoktur.

BÖLÜM 4

ÇÖZÜMLEME SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

4.1. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen/Sınırlayan Etmenler

Değerleme işlemi sırasında değerlemeyi olumsuz yönde etkileyen ya da sınırlayan etmenler söz konusu olmamıştır.

4.2. En Etkin ve Verimli Kullanım Çözümlemesi

Sürekli kullanım ilkesinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram ve çözümleme (analiz) türüdür. Arazi kalıcı bir varlıktır ve taşınmazlığı nedeniyle tüm arazi parçalarının özgün birer durumları vardır. Arazinin kalıcılığı ve kendine özgü özellikleri onun en etkin ve verimli kullanımını belirler. Bir arazi parçası, kendisinde ya da üzerindeki yapılarda iyileştirmeler yapıldıkça değer değiştirir. Arazinin bir başına değeri ile iyileştirilmiş durumdaki değeri arasındaki ayırt (fark), en etkin ve verimli kullanım durumu ile açıklanabilir.

En etkin ve verimli kullanım şöyle tanımlanır:

• Yasal düzenlemelere uygun,
• Boyut ve biçim (fiziksel) olarak olanaklı,
• Finansal açıdan gerçekleştirilebilir

ve değerlemesi yapılan taşınmazı en yüksek değerine ulaştıran, en akılcı ve en gerçekçi kullanım biçimidir.

Yasal düzenlemelere uygun olmayan ya da boyut ve biçim açısından olanaklı olmayan kullanım, en etkin ve verimli kullanım biçimi olamaz. Çözümlemeler sonucunda, yasal düzenlemelere uygun, boyut ve biçim açısından olanaklı birden çok akılcı kullanım biçimi olduğu belirlenebilir. Bu durumda, birden çok akılcı ve gerçekçi kullanım seçeneği için finansal gerçekleştirilebilirlik (fizibilite) çalışması yapılır. Öteki sınamaların yanı sıra, finansal gerçekleştirilebilirlik sınamasında da en iyi değeri veren seçenek, en etkin ve verimli kullanım biçimi olarak belirlenir.

Bu çerçevede, değerleme konusu taşınmazın parselinin "sanayi alanı" olarak kullanımının en etkin ve verimli kullanımı sağladığı kanısındayız.

4.3. Son Üç Yıllık Dönemde Hukuksal Durumda Oluşan Değişimler

Değerleme konusu taşınmazın yüzölçümünün ve yapılaşma durumunun son üç yıl içinde değişmediği anlaşılmaktadır. Taşınmaz; 19.01.2024 günü yapılan bölme (ifraz) sonucu güncel yüzölçümüne kavuşmuş, 22.09.2023 onay günlü uygulama imar planı ile "sanayi alanı imarlı arsa" niteliğine kavuşmuştur.

4.4. Yasal Gerekler, İzin ve Belgelerle İlgili Açıklama

Değerleme konusu taşınmazla ile ilgili olarak herhangi bir onaylı mimari proje ve alınmış yapı ruhsatı bulunmamaktadır.

4.5. Yasal Olmayan Yapılaşma ve Ruhsata Bağlanabilme Durumu

Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

4.6. Değerleme Konusu Taşınmazın Yapılaştırılması İle İlgili Girişimler

Değerleme konusu taşınmazın yapılaştırılmasına yönelik düzenlenmiş bir onaylı mimari proje ve yapı ruhsatı bulunmamaktadır.

4.7. Raporda Yer Verilemeyen Asgari Bilgilerle İlgili Açıklama

Raporda yer verilmeyen bilgi bulunmamaktadır.

4.8. Bağlı Haklar İle Tapu Kütüğündeki Öteki Kayıtların Taşınmaz Değerine Etkisi

Taşınmazın tapu kütüğünde kısıtlayıcı bir kayıt bulunmamaktadır.

4.9. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyünde Bulunabilirlik

Değerleme konusu taşınmazın tapu kütüğündeki niteliği "Arsa" olup üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III.48.1) 22. madde çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazın, "Arsa" nitelikli olarak, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca olmadığı görüşündeyiz.

BÖLÜM 5

SONUÇ

5.1. Farklı Değerleme Yöntemlerinin Sonuçlarının Uyumlaştırılması

Taşınmazın arsa değeri;

• Karşılaştırma (emsal) yöntemine göre, 352.784.000.- TL;
• Proje geliştirme yöntemine göre, 352.927.000.- TL olarak bulunmaktadır.

Taşınmazın arsasının gerçekçi piyasa değerinin karşılaştırma (emsal) yöntemi ile elde edilen değer üzerinden 352.784.000.- TL olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.

5.2. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Değerlendirmesi

Bulunduğu bölge, konumu, imar durumu, yüzölçümü, ulaşım ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazın "SATILABİLİR" nitelikte olduğu öngörülmektedir.

5.3. Sonuç Değer

İzmir İli, Kemalpaşa İlçesi, Yenimahalle, 849 ada, 11 parsel sayılı, 32.071,23 m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündeki niteliği "Arsa" olan, Rüstem Harmandalı mülkiyetinde bulunan taşınmazın, yukarıda belirtilen olumlu olumsuz özellikleri göz önünde bulundurularak, değerinin aşağıdaki gibi olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.

	KDV Hariç	352.784.000.- TL
Yasal Durum Piyasa Değeri	KDV (% 20) Dahil	423.340.800.- TL
	KDV Hariç	352.784.000.- TL
Mevcut Durum Piyasa Değeri	KDV (% 20) Dahil	423.340.800.- TL

Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih ÖZER Müştak Duran SARIOĞLU SPK Lisans No: 400799 SPK Lisans No: 406396

• Bu rapor incelemelerin yapıldığı tarihte var olan verileri yansıtmaktadır.
• Katma Değer Vergisi'ne ilişkin muafiyet, istisna ve oran ile ilgili özel düzenlemeler dikkate alınmamıştır.

BÖLÜM 6

İLİŞİKLER

6.1. Uydu Görüntüsü

6.2. Fotoğraflar

6.3. Tapu Kaydı

S/B/I	Acıklama	Kısıtlı Malik (Hisse) Ad Soyad	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Beyan	Taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3.kişilere devrinde OSB den uygunluk görüşü zorunludur.	RUSTEM HARMANDAL		Kemalpaşa - 22-11-2017 10:48 13545
Beyan	Taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3.kisilere devrinde OSB den uygunluk görüşü zorunludur.	RUSTEM HARMANDAL		Kemalpaşa - 22-11-2017 10:48 13545

		TÜRKİYE CUMHURİYETİ
	TAPU SENEDI
	11: IZMIR
	liçe: KEMALPAŞA Mahalle/Koy:
	YUKARIMAHALLE Mevki:
TAŞINMAZ BİLGİLERİ	Ada 849	Parsel:
	Yüz Olçümü: 32.071,23 m2	Cil/Sayla No: 74 - 7243
	Niteligi: Arsa
MALIK BİLGİLERİ
	Taşınmaz No: 131654203	Edinme Nadeni: Ifrazen Taksim (TSM)	İşlem Bedeli:
TESCILE ILISKIN BİLGİLER	Konum Bilgisi:	Tescil Tarihi/Yevmiye No: 19/01/2024 - 1714	Sicilina Uyguridur Verilis Tarily 19/01/2024 Marile Regun Yetkili Migur Yardimers

6.4. Kadastral Paftası

6.5. İmar Paftası

6.6. Değerleme Uzmanının Lisans ve Mesleki Tecrübe Belgesi

TSPAKB TÜRKİYE SERMAYE PİYASAŞI Tarih : 18.08.2008 GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANLIĞI LİSANSI Sermaye Plyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:34 sayılı "Sermaye Plyasasında Faallyette Bulunanlar İçin Lisanslama ve Sicil Tutmaya Ilişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" I uyarınca Fatih OZER	No : 400799
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansını almaya hak kazanmıştır.
Ilkay ARIKAN BASKAN GENEL SEKRETER	ANGUT
9 4757 2820 1 1911/ Jusse 1 Super 11 1 1
MESLEKİ TECRÜBE BELGESİ
Belge Tarihi: 30.03.2021	Belge No: 2021-01.3891
Sayın Fatih ÖZER
(T.C. Kimlik No: 65965036976 - Lisans No: 400799 )
Sermaye Piyasası Kurulu tarafından gayrimenkul değerleme alanındaki tecrübenin kontrolüne ilişkin belirlenen ilke ve esaslar çerçevesinde "Sorumlu Değerleme Uzmanı" olmak için aranan 5 (beş) yıllık mesleki tecrübe şartını sağladığınız tespit edilmiştir.
Doruk KARŞI Genel Sekreter	Encan AYDOGDU Başkan

6.7. Sorumlu Değerleme Uzmanının Lisans Belgesi