REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jul 3, 2024

DEĞERLEME RAPORU

REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

KOCAELİ – ÇAYIROVA – AKSE

841 ADA – 12 PARSEL

DEPO

Bu değerleme raporu, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin istemi üzerine hazırlanmıştır. İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında, Emek Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin yazılı onayı alınmadan üçüncü kişiler tarafından kullanılamaz, çoğaltılamaz ve dağıtılamaz.

www.emektd.com.tr E-Posta: bilgi@emektd.com.tr Telefon: + 90 (216) 201 21 12

ÖZET BİLGİLER

Rapor No	REYS-202400003
Rapor Tarihi	26.06.2024
Değerleme Tarihi	24.06.2024
Rapor Türü	Değerleme Raporu
Raporu Hazırlayanlar	Fatih ÖZER – Değerleme Uzmanı
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Eyup AYKUT
Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası	24.06.2024 / 09
Değerleme Raporu, SPK Formatında mıdır?	Evet

Taşınmazın Adresi	Akse Mahallesi, 534. Sokak, No: 23 Çayırova/Kocaeli
Taşınmaz ID	94915481
Tapu Kayıt Bilgileri	Kocaeli İli, Çayırova İlçesi, Akse Mahallesi, 841 Ada, 12 Parsel
Tapu Kütüğündeki Niteliği	Üç Katlı Betonarme Depo ve Arsası
Taşınmazın Parselinin Güncel İmar Durum	Sanayi Alanı, Ayrık Düzen, KAKS: 0,60, Hmax: 15,50 m
Taşınmazın Güncel Kullanım Durumu	Depolama

		KDV Hariç	376.394.000.- TL
Rapor Tarihine Göre	Yasal Durum Değeri	KDV (% 20) Dahil	451.672.800.- TL
Taşınmazdaki Reysaş		KDV Hariç	376.394.000.- TL
GYO Payının;	Mevcut Durum Değeri	KDV (% 20) Dahil	451.672.800.- TL

Bağımsızlık ve Uygunluk Açıklaması:

• Raporda sunulan bulgular, değerleme uzmanının sahip olduğu bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• Raporda yer alan çözümleme ve sonuçlar, yalnızca belirtilen koşullar ve varsayımlarla sınırlıdır.
• Değerleme uzmanının, değerleme konusu taşınmaz ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisi bulunmamaktadır.
• Değerleme hizmetinin ücreti, raporla ilgili herhangi bir koşula bağlı değildir.
• Değerleme hizmeti, Sermaye Piyasası Kurulu'nun hukuksal düzenlemelerinde, değerleme kuruluşları ve değerleme uzmanları için belirlenmiş kurallar ve ölçütler çerçevesinde gerçekleştirilmiştir.
• Değerleme uzmanı, bu değerleme için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahiptir.
• Değerleme uzmanı, değerleme çalışması sırasında taşınmazı kişisel olarak görmüş ve incelemiştir.

BÖLÜM 1

DEĞERLEMENİN İLGİLİSİ VE KAPSAMI

1.1. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. temelleri 1989 yılında Ankara'da atılmış Reysaş Taşımacılık ve Lojistik Ticaret A.Ş.'nin iştirakidir. Depoculuk alanında taşınmaz ve taşınmaz projelerine yatırım yapmak, geliştirmek ve bu yerleri uzun süreli kiralamak üzere, 03.09.2008 tarihinde kurulmuştur. 12.07.2010 tarihinde halka arz edilmiş olup hisseleri RYGYO koduyla Borsa İstanbul'da işlem görmektedir. Depo geliştirmeye odaklanmış Türkiye'nin ilk ve tek gayrimenkul yatırım ortaklığıdır.

Merkezi; "Küçük Çamlıca Mahallesi, Erkan Ocaklı Sokak, No: 11, Üsküdar/İstanbul" adresindedir.

1.2. Değerleme İsteminin Kapsamı ve Varsa Müşteri Tarafından Konulan Sınırlamalar

Kocaeli İli, Çayırova İlçesi, Akse Mahallesi, 841 ada, 12 parsel sayılı, 6.433,40 m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündeki niteliği "Üç Katlı Betonarme Depo ve Arsası" olan, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin mülkiyetinde bulunan taşınmazın pazar değerinin belirlenmesi amacıyla Şirketimize değerleme isteminde bulunulmuştur. Bu istemde, müşteri tarafından konulan herhangi bir sınırlama yoktur.

1.3. Kullanılan Değer Tanımı ve Varsayımları

Değerleme çalışmamızda, müşterinin de istemi doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların değeri, "Pazar Değeri" tanımı çerçevesinde belirlenmiştir.

Pazar Değeri: Uygun süreli bir beğendirme (pazarlama) çalışmasının ardından, birbirinden bağımsız, bilgili, tutarlı, iyi düşünceli ve istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında, bir zorlama olmaksızın ve alıcı ile satıcının pazar dışı etkenlerden etkilenmeyecekleri koşullar altında yapacakları anlaşma çerçevesinde, taşınmaz için karşılık el değiştirmesi gereken kestirimsel (tahmini) tutardır.

Pazar Değeri Tanımının Temel Varsayımları:

• Alıcı ve satıcı bilinçli davranmaktadırlar.
• Alıcı ve satıcı taşınmazla ilgili tüm konuları eksiksiz bilmektedirler.
• Taşınmazın satışı için uygun bir süre tanınmıştır.
• Ödeme, para olarak ya da benzeri biçimlerde yapılacaktır.
• Taşınmazın satın alınmasında gerekebilecek kaynak, piyasa faiz oranları üzerinden, kolaylıkla sağlanabilecektir.

Bir taşınmazın pazar değeri, onun yalın yapısal durumundan çok, pazarın varsaydığı yararlılıklarını gösterir; pazarın ortak algılama ve eylemlerini yansıtır. Pazar değeri tabanlı değerlemelerde, alım satım işlemlerinin gerçekleştiği pazarın, pazar dışı etkenlerce sınırlandırılmadığı varsayılır.

1.4. Değerleme Konusu Taşınmaz İçin Son Üç Yılda Yapmış Olduğumuz Değerlemeler

Taşınmazla ilgili, 23.12.2022 gün ve REYS-202200021 sayılı raporumuz bulunmaktadır.

BÖLÜM 2

TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER

2.1. Yer, Konum, Arazi ve Çevrenin Gelişim Özellikleri

Değerleme konusu taşınmaz; "Akse Mahallesi, 534. Sokak, No: 23 Çayırova/Kocaeli" adresinde yer almaktadır. Taşınmaz; Çayırova Sanayi Bölgesi'nde bulunmaktadır. Yakın çevrede; Yapı Kredi Bankacılık Üssü, Namet Üretim Tesisi, Reysaş Lojistik Depoları, değişik büyüklüklerde depolama ve lojistik amaçlı yapılar ve ticari işletmeler yer almaktadır. Bölgede, ağırlıklı olarak depolama amaçlı olarak yapılaşmanın sürmekte olduğu görülmektedir.

Taşınmazın parseli, geometrik olarak dikdörtgenimsi biçimli olup topografik olarak güneyden kuzeye doğru oldukça eğimli ve hafif engebeli bir yapıdadır. Üzerinde bir adet 3 katlı depolama yapısı bulunmaktadır. Parselin; güney sınırı 538. Sokak'a yaklaşık 45 m, kuzey sınırı yeni açılmış imar yoluna yaklaşık 43 m cepheli olup öteki sınırlar komşu parsellere bitişiktir. Parsel, bölgedeki tüm altyapı hizmetlerinden faydalanmaktadır. Koordinatları; "40.8433, 29.3974" biçimindedir.

2.2. Tapu Bilgileri ve Kısıtlayıcı Kayıtlar

ANA TAŞINMAZIN;
İli	Kocaeli	Ada No	841
İlçesi	Çayırova	Parsel No	12
Mahallesi	Akse	Yüzölçümü (m2)	6.433,40
Köyü	-	Yevmiye No	5289
Sokağı	-	Cilt No	430
Mevkii	-	Sayfa No	42826
Pafta No	G22B18B2BC	Tapu Tarihi	10.07.2017

Niteliği	Üç Katlı Betonarme Depo ve Arsası
	Adı, Soyad / Unvan	Pay Oranı
Sahibi	Türkiye Finans Katılım Bankası A.Ş.	Tam

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bilgi sisteminden alınan TAKBİS çıktısına göre, taşınmazın tapu kütüğünde aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır.

Şerhler Bölümü:

• Finansal kiralama şerhi.

2.3. İmar Durumu Bilgileri ve Yasal Belgeler

Çayırova Belediyesi'nden alınan bilgiye göre, değerleme konusu taşınmazın parselinin güncel imar durumu; 12.01.2017 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli Çayırova Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında, "Küçük Sanayi Alanı, KAKS: 0,60, Hmax: 15,50 m" biçimindedir.

Çayırova Belediyesi'nde taşınmaza ilişkin, 01.11.2021 tarihli onaylı tadilat mimari projesi incelenmiş; 14.09.2019 gün ve 358 sayılı ilk yapı ruhsatı, 16.07.2021 gün ve 228 sayılı tadilat yapı ruhsatı ile 08.07.2022 gün ve 160 sayılı yapı kullanma izin belgesi görülmüştür.

Yapı kullanma izin belgesi: 2-C yapı sınıfında, 3 kat (yol kotu altı 1, yol kotu üstü 2) ve toplam 8.858 m2 yapı inşaat alanı için verilmiştir.

Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı, encümen kararı vb. olumsuz bir belgeye rastlanılmamıştır.

2.4. Yapılaşma Bilgileri

2.4.1. Bitmiş Yapılaşma

Ana taşınmaz üzerinde 3 katlı depo yapısı bulunmaktadır. Depo yapısının oturduğu bölüm dışında kalan yaklaşık 2.500 m2'lik bölümü saha betonu ile kaplıdır.

Mimari projesine göre, depo; bodrum katta (~ 3.511 m2) zemin kata bağlı depo bölümü, zemin katta (~ 2.790 m2) depo bölümü ve 1. katta (~ 2.557 m2) depolama bölümünden oluşmaktadır. Depo toplam yaklaşık 8.858 m2 yapı inşaat alanlıdır.

Deponun;
Yapı Tarzı	: Prefabrik Betonarme
Yapı Düzeni	: Ayrık
Yapı Sınıfı	: 5-A
Binanın Kat Sayısı	: 3
Yapı İnşaat Alanı (m2)	: 8.858
Yaşı	: 3
Elektrik	: Şebeke
Su	: Şebeke
Kanalizasyon	: Şebeke
Su Deposu	: Yok
Hidrofor	: Yok
Isıtma Sistemi	: Klima

Jeneratör	: Var
Asansör	: Yok
Kapı ve Pencereler	: Demir Doğrama
Yangın Tesisatı	: Var
Çatı	: Çelik Konstrüksiyon Üzeri Panel Kaplama
Dış Cephe	: Alüminyum Kaplama
Enerji Kimlik Belgesi ve Performans Sınıfı	: Yok
Manzarası	: Bulunmamaktadır
Park Yeri	: Var
Güvenlik	: Var
Deprem Bölgesi	: 1. Derece

Yerinde yapılan incelemede; deponun genelinde zeminin sıkıştırılmış beton kaplı, iç duvarların boyasız olduğu görülmüştür. Depoda toplam 14 adet seksiyonel (katlanabilir) nakliye kapısı bulunmakta olup her katına nakliye aracı ile erişim sağlanabilmektedir. Dış cephesi alüminyum doğrama kaplı, çatısı çelik konstrüksiyon üzeri panel kaplıdır.

2.4.2. Sürmekte Olan Yapılaşma

2.4.2.1. Sürmekte Olan Yapılaşmanın Yapı Denetimleri

2.4.3. Proje Aşamasındaki Yapılaşma

2.5. Yasal Olmayan Yapılaşma ve Buna İlişkin Yapılmış İşlemler ve Alınmış Kararlar

-

-

-

-

2.6. Riskli Yapı Kaydı -

2.7. Taşınmazın Değerini Etkileyen Olumlu ve Olumsuz Faktörler

2.7.1. Olumlu Faktörler

• Sanayi ve depolama amaçlı olarak gelişen bölgede bulunması,
• - TEM Otoyolu'na yakın olması nedeniyle ulaşımının kolay olması.

2.7.2. Olumsuz Faktörler

-

BÖLÜM 3

DEĞERLEME VE YÖNTEMLERİ

Taşınmazın değerlemesinde karşılaştırma (emsal), maliyet ve gelir yöntemleri kullanılmıştır.

3.1. Karşılaştırma (Emsal) Yöntemi

3.1.1. Karşılaştırma (Emsal) Yöntemi Açıklaması

Bu yöntemde, değerleme konusu taşınmazın değeri, benzer nitelikli taşınmazlarla karşılaştırmalar (benzer konum, imar durumu, yüzölçümü, yapı sınıfı, yapı gereçleri, yapı yaşı, ulaşım, manzara vb.) yapılarak belirlenir. Bu yöntem, arsa ve arazi değerlerinin belirlenmesinde kullanılan başlıca yöntemdir.

3.1.2. Karşılaştırma (Emsal) Yönteminin Uygulanması

Arsa Değeri: Değerlemesi yapılan taşınmazın arsası ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki arsalar için yapılan araştırmalardan elde edilen bulgular aşağıdadır:

• Satılık Arsa (Remax Story / 544 – 194 41 34): Değerleme konusu taşınmaz ile aynı yakın bölgede, sanayi alanı (KAKS: 0,60) imarlı, Akse Mahallesi, 2076 ada 3 parsel sayılı, 1.528 m2 yüzölçümlü arsa 33.500.000.- TL'den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: 21.924.- TL]
• Satılık Arsa (Emlakyap Gayrimenkul / 532 – 524 04 04): Değerleme konusu taşınmaz ile aynı yakın bölgede, sanayi alanı (KAKS: 0,60) imarlı, Akse Mahallesi, 2083 ada 12 parsel sayılı, 4.200 m2 yüzölçümlü arsa 79.950.000.- TL'den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: 19.036.- TL]
• Satılık Arsa (Advance Gayrimenkul / 532 – 401 18 20): Değerleme konusu taşınmaz ile aynı yakın bölgede, sanayi alanı (KAKS: 0,80) imarlı, Şekerpınar 2 Mahallesi, 569 ada 18 parsel sayılı, 1.075,17 m2 yüzölçümlü arsa 23.000.000.- TL'den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: 21.392.- TL]
• Satılık Arsa (Realty World ABC Gayrimenkul / 532 – 566 78 23): Değerleme konusu taşınmaz ile aynı yakın bölgede,sanayi alanı (KAKS: 0,50) imarlı, Şekerpınar 2 Mahallesi, 187 ada 6 parsel sayılı, 5.019,21 m2 yüzölçümlü arsa 105.000.000.- TL'den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: 20.920.- TL]
• Satılık Arsa (Konum Gayrimenkul Yatırım Danışmanlığı / 506 – 818 57 34): Değerleme konusu taşınmaz ile aynı yakın bölgede, sanayi alanı (KAKS: 0,50) imarlı, Şekerpınar 2 Mahallesi, 184 ada 2 parsel sayılı, 13.929,32 m2 yüzölçümlü arsa 271.000.000.- TL'den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: 19.455.- TL]

Karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki arsalar için bölgede yapılan araştırmalar ve değerlendirmeler sonucunda; değerleme konusu taşınmazın arsa metrekare fiyatının 21.500.- TL olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.

Buna göre, değerleme konusu taşınmaz arsa değeri; (6.433,40 m2 x 21.500.- TL) = ~ 138.318.000.- TL olarak bulunmuştur.

3.2. Maliyet Yöntemi

3.2.1. Maliyet Yöntemi Açıklaması

Maliyet yöntemi; ekonominin ana kavramlarından olan yerine koyma (ikame) ilkesinden yola çıkarak, taşınmazın değerleme günündeki maliyet tutarına ulaşmayı amaçlar. Taşınmaz; arsa, yapı ve özel işletme donatıları olarak bileşenlere ayrılır. Arsa ya da arazi değeri, genellikle karşılaştırma (emsal) yöntemiyle ve ayrıca belirlenir. Belirlenen yapı maliyetinden yapı yıpranma payı (amortisman) tutarı düşülür ve elde edilen tutara arsa ya da arazi için belirlenen değer eklenerek taşınmazın değerine ulaşılır. Bu yöntem, gereksinimlere yönelik ve kendine özgü yapılaşma farklılıkları taşıyan sanayi, depolama, eğitim, sağlık yapılarında özellikle kullanılır.

3.2.2. Maliyet Yönteminin Uygulanması

Yapılı Değer: Değerleme konusu taşınmazın yapı değerinin saptanabilmesi için maliyet yönteminin uygulanmasında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı birim maliyet fiyatları ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na dayanılarak çıkarılıp, 15.03.1972 tarih ve 14129 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük'te yer alan ve sonradan yapılan değişiklikleri 02.12.1982 tarih ve 17886 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan "Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel" kullanılmıştır.

Yapı	Yapı Sınıfı	Alan (m2)	Yapım Yılı	Yaş	Metrekare Maliyeti (TL)	Maliyet Bedeli (TL)	Yıpranma Oranı	Yıpranma Payı Tutarı (TL)	Yıpranmalı Maliyet Bedeli (TL)
Depo	5-A	8.858	2021	3		21.300 188.675.400	% 4,00	7.547.016	181.128.384
Çevre Düzenlemesi	1-A	1.500	2021	3	1.450	2.175.000	% 4,00	87.000	2.088.000
						190.850.400			7.634.016 183.216.384

Taşınmazın Değeri; Karşılaştırma (emsal) yöntemiyle ulaşılan yaklaşık 138.318.000.- TL'lik arsa değeri ve maliyet yöntemine göre bulunan yaklaşık 183.216.000.- TL'lik yapı değerinin toplamından 321.534.000.- TL değere ulaşılmaktadır.

3.3. Gelir Yöntemleri

Gelir yöntemlerinde bir taşınmazın değeri, doğrudan o taşınmazın sağlayacağı gelirler ile ilişkilendirilmektedir. Gelir yöntemleri, genel olarak gelir getiren ya da gelir getirme yeteneği olan taşınmazların değerlemesinde kullanılırlar.

Üzerindeki yapılaşma tamamlanmış olan taşınmazın için yıllık gelir akımları üzerinden "Harcanabilir Gelir Akımlarının Bugünkü Değeri Yöntemi" uygulanmıştır.

3.3.1. Harcanabilir Gelir Akımlarının Bugünkü Değeri Yöntemi Açıklaması

Taşınmazdan sağlanan ve gelecekte de sağlanacağı öngörülen harcanabilir (net) gelirlerin, uygun bir anaparaya dönüş oranı üzerinden bugünkü değeri saptanır. Bu yöntem taşınmazın harcanabilir gelirini taşınmazın değerine dönüştüren bir süreci kapsar. Anaparaya dönüş oranı da, beklenen getiri oranının bir yansıması olarak, yöntemin ana ögesidir.

Taşınmaz Değeri Formülü:

Yılsonlarında elde edileceği varsayılan harcanabilir gelir akımlarının bugünkü değeri (indirgenmiş gelir akımları) yönteminde kullanılan temel formül aşağıdadır:

Td = [Hg x (((1 + Ao)^d – (1 + b)^d)/((1 + Ao)^d x (Ao - b)))] + [Ud / (1 + Ao)(d+1)]

Ud = [Hg x (1 + b)(d+1)] / (Ao – b)

Td: Taşınmazın bugünkü değeri Hg: Harcanabilir (net) gelir Ao: Taşınmaz için anaparaya dönüş (genel kapitalizasyon) oranı d: Dönem sayısı (vade) Gd: Taşınmazın gelecekteki değeri Ud: Uç değer b: Büyüme oranı

Anaparaya Dönüş (Kapitalizasyon) Oranı Formülü: Ao = [(((Ro + Rp) – Eo) / (1 + Eo)) x (1 – Ya)] + Ya

Ao: Genel anaparaya dönüş (kapitalizasyon) oranı

Ro: Risksiz getiri oranı Rp: Risk primi Eo: Enflasyon oranı Ya: Yapı değerinin taşınmazın toplam değeri içindeki ağırlığı

3.3.2. Harcanabilir Gelir Akımlarının Bugünkü Değeri Yönteminin Uygulanması Taşınmazın yıllık gelirinin belirlenmesi için karşılaştırma (emsal) yöntemi uygulanmıştır.

Taşınmazdan kira geliri elde edilmektedir. Kira gelirinin ne olabileceğinin belirlemesi yolunda, taşınmaz ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki taşınmazlar için yapılan araştırmalarda elde edilen bulgular aşağıdadır:

• Kiralık Depo (Advance Gayrimenkul / 535 – 312 69 73): Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, nitelikli ve iç yüksekliği 6 m olan, 3.000 kapalı alanlı depo aylık 910.000.- TL'den kiralıktır. [Metrekare kira fiyatı: 303.- TL]
• Kiralık Depo (Koçak Emlak / 532 – 627 84 48): Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, nitelikli ve iç yüksekliği 8 m olan, 3.000 m2 kapalı alanlı depo aylık 980.000.- TL'den kiralıktır. [Metrekare kira fiyatı: 327.- TL]
• Kiralık Depo (Realty Blue Endüstriyel Gayrimenkul / 552 – 340 49 49): Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, nitelikli ve iç yüksekliği 7 m olan, 3.000 m2 kapalı alanlı depo aylık 1.000.000.- TL'den kiralıktır. [Metrekare kira fiyatı: 333.- TL]
• Kiralık Depo (Doğuş Emlak / 532 – 230 04 52): Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, nitelikli ve iç yüksekliği 6 m olan, 1.000 m2 yapı inşaat alanlı depo aylık 320.000.- TL'den kiralıktır. [Metrekare kira fiyatı: 320.- TL]

Yapılan araştırma ve değerlendirmeler sonucu, depolama amacına yönelik olarak ve nitelikli bir biçimde yapılmış olmaları göz önüne alınarak ve yukarıda bilgileri verilen depolar ile de kıyaslanarak, değerleme konusu depoların piyasa aylık metrekare kira fiyatının 325.- TL olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.

Buna göre, değerleme konusu deponun yıllık kira değeri; (8.858 m2 x 325.- TL x 12 Ay) = ~ 34.546.000.- TL olacaktır.

Veriler

- Gösterge Devlet Tahvilinin Yıllık Yaklaşık Bileşik Faizi	: ~ % 42,00
- Risk Primi	: ~ % 3,00
- TUİK'in 12 Aylık Ortalamalar Göre Yaklaşık TÜFE Oranı	: ~ % 42,00
- Anaparaya Dönüştürme (Kapitalizasyon) Oranı	: ~ % 4,34

Varsayımlar

• Gelirler yılsonlarında elde edilecek;
• Yapıların kalan ortalama ekonomik ömürleri (yıkılıp yeniden yapılmadan ya da önemli tutarda yenileme yatırımı yapılmadan) 25 yıl olacaktır.

Bu veriler ve varsayımlar ışığında aşağıdaki tabloda da görüleceği üzere, harcanabilir gelir akımlarının bugünkü değeri yöntemi üzerinden taşınmazın değeri yaklaşık 376.394.000.- TL olarak bulunmaktadır.

"Bir Yıllık Harcanabilir (Net) Gelir Üzerinden Bugünkü Değer Yöntemi " ve "Anaparaya Dönüştürme Oranı ''
Tablosu
Arsanın Ekonomik Yaşam Süresi (Arsanın Ekonomik Ömrü)			Sonsuz
Yapının Kalan Ekonomik Yaşam Süresi (Yıl)	[Yy]		25
Taşınmazdan Elde Edilebilecek Bir Yıllık Potansiyel Hizmet Satış Cirosu (TL)			34.546.000
İlk Bir Yıllık Dönem İçin Yapıların Kapasite Kullanım Oranı		~	% 75,00
İşletme Giderleri [Personel, Elektrik, Su, Sigorta vb.] (TL)		~	3.500.000
Kurumlar/Gelir Vergisi Oranı			% 25,00
Taşınmazdan Elde Edilen Bir Yıllık Harcanabilir (Net) Bugünkü Gelir (TL)	[Hg]		16.807.125
Karşılaştırma (Emsal) Yöntemiyle Belirlenen Arsa Değeri (TL)		~	138.318.000
Maliyet (Gider) Yöntemiyle Belirlenen Yıpranmalı (Amortismanlı) Yasal Yapı Değeri (TL)		~	183.216.000
Taşınmazın Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemleriyle Bulunan Toplam Değeri (TL)			321.534.000
Yıpranmalı Yapı Değerinin Taşınmazın Toplam Maliyet Değeri İçindeki Oranı	[Yo]	~	% 56,98
Yıpranmalı Yapı Değerinin Taşınmazın Toplam Maliyet Değeri İçindeki Ağırlığı	[Ya]	~	% 2,28
Arsa Değerinin Taşınmazın Toplam Maliyet Değeri İçindeki Ağırlığı		~	% 97,72
Harcanabilir Gelir İçinde Arsanın Payı (TL)			7.230.115
Harcanabilir Gelir İçinde Yapının Payı (TL)			9.577.010
Risksiz (Kesin) Getiri Oranı = Gösterge Devlet Tahvilinin Yıllık Yaklaşık Bileşik Faiz Oranı	[Ro]		% 42,00
Risk Primi (Belirsizlik Karşılığı) Oranı	[Rp]		% 3,00
Yıllık Beklenen Ortalama Getiri Oranı	[Bo]		% 45,00
Enflasyon Oranı = TUİK'in 12 Aylık Ortalamalara Göre Yaklaşık TÜFE Oranı	[Eo]		% 42,00
Gerçek (Reel) İndirgeme Oranı			% 2,11
Taşınmaz İçin Genel Anaparaya Dönüştürme (Kapitalizasyon) Oranı	[Ao]		% 4,34
Harcanabilir (Net) Gelirin Yıllık Olarak Gerçek (Reel) Büyüme Oranı	[b]		% 0,00
10. Yılın Sonundaki Harcanabilir (Net) Gelir (TL)			16.807.125
Taşınmaz İçin Bugüne İndirgenmiş Uç Değer (TL)	[Ud]		242.376.795
Bir Yıllık Harcanabilir Gelir Üzerinden Yapılı Taşınmazın Bugünkü Değeri (TL)	[Td]		376.394.157
Ortalama yıllık kapasite kullanım oranlarının yaklaşık % 95 düzeyinin üzerine çıkamayacağı ve harcanabilir (net) gelir Not :

akımlarının 10. yıldan sonra değişmeyeceği varsayılmıştır.

3.4. Taşınmazın Kira Değeri

Taşınmaz için kira değeri belirlemesi, "3.3.2. Harcanabilir Gelir Akımlarının Bugünkü Değeri Yönteminin Uygulanması" başlığı altında yapılmıştır.

3.5. Ortak ve Bölünmüş Alanların Değere Etkisi

Ortak kullanılan ya da belli taşınmaza özgülenmiş alanlar söz konusu değildir.

3.6. Taşınmazın Sigorta Değeri

Yıpranmasız yapı yaklaşık birim maliyetleri ve yapı inşaat alanları üzerinden, parsel üzerinde yer alan yapının sigorta değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Yapılar	Yapı Sınıfı	Alan (m2)	Metrekare Maliyeti (TL)	Sigorta Değeri (TL)
Depo	5-A	8.858	21.300	188.675.400

BÖLÜM 4

ÇÖZÜMLEME SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

4.1. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen/Sınırlayan Etmenler

Değerleme işlemi sırasında değerlemeyi olumsuz yönde etkileyen ya da sınırlayan etmenler söz konusu olmamıştır.

4.2. En Etkin ve Verimli Kullanım Çözümlemesi

Sürekli kullanım ilkesinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram ve çözümleme (analiz) türüdür. Arazi kalıcı bir varlıktır ve taşınmazlığı nedeniyle tüm arazi parçalarının özgün birer durumları vardır. Arazinin kalıcılığı ve kendine özgü özellikleri onun en etkin ve verimli kullanımını belirler. Bir arazi parçası, kendisinde ya da üzerindeki yapılarda iyileştirmeler yapıldıkça değer değiştirir. Arazinin bir başına değeri ile iyileştirilmiş durumdaki değeri arasındaki ayırt (fark), en etkin ve verimli kullanım durumu ile açıklanabilir.

En etkin ve verimli kullanım şöyle tanımlanır:

• Yasal düzenlemelere uygun,
• Boyut ve biçim (fiziksel) olarak olanaklı,
• Finansal açıdan gerçekleştirilebilir

ve değerlemesi yapılan taşınmazı en yüksek değerine ulaştıran, en akılcı ve en gerçekçi kullanım biçimidir.

Yasal düzenlemelere uygun olmayan ya da boyut ve biçim açısından olanaklı olmayan kullanım, en etkin ve verimli kullanım biçimi olamaz. Çözümlemeler sonucunda, yasal düzenlemelere uygun, boyut ve biçim açısından olanaklı birden çok akılcı kullanım biçimi olduğu belirlenebilir. Bu durumda, birden çok akılcı ve gerçekçi kullanım seçeneği için finansal gerçekleştirilebilirlik (fizibilite) çalışması yapılır. Öteki sınamaların yanı sıra, finansal gerçekleştirilebilirlik sınamasında da en iyi değeri veren seçenek, en etkin ve verimli kullanım biçimi olarak belirlenir.

Bu çerçevede, değerleme konusu taşınmazın parselinin "küçük sanayi alanı" olarak kullanımının en etkin ve verimli kullanımı sağladığı kanısındayız.

4.3. Son Üç Yıllık Dönemde Hukuksal Durumda Oluşan Değişimler

Değerleme konusu taşınmazın; yüzölçümü, mülkiyet ve imar durumunun son üç yıl içerisinde değişmediği anlaşılmaktadır. Değerleme konusu taşınmaz üzerinde, mimari projesi ve yapı ruhsatlarına uygun olarak yapılan depo yapısı için, 08.07.2022 günü yapı kullanma izin belgesi alınmış ve yaptırılan cins değişikliği ile taşınmazın niteliğinin "Üç Katlı Betonarme Depo ve Arsası" olarak değiştirilmesi sağlanmıştır.

4.4. Yasal Gerekler, İzin ve Belgelerle İlgili Açıklama

Değerleme konusu taşınmazın parselinin yapılanması, imar planıyla uyumludur.

Taşınmazın parselinin yapılanması mimari proje, yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesine uygundur. Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı vb. olumsuz herhangi bir belgeye rastlanılmamıştır.

4.5. Yasal Olmayan Yapılaşma ve Ruhsata Bağlanabilme Durumu

Yasal olmayan yapılaşma söz konusu değildir.

4.6. Değerleme Konusu Taşınmazın Yapılaştırılması İle İlgili Girişimler

Yukarıdaki "2.3. İmar Durumu Bilgileri ve Yasal Belgeler" başlığı altındaki yer verilenler dışında, değerleme konusu taşınmazın yeniden yapılaştırılmasına yönelik düzenlenmiş yeni ya da ek bir onaylı mimari proje ve yapı ruhsatı bulunmamaktadır.

4.7. Raporda Yer Verilemeyen Asgari Bilgilerle İlgili Açıklama

Raporda yer verilmeyen bilgi bulunmamaktadır.

4.8. Bağlı Haklar İle Tapu Kütüğündeki Öteki Kayıtların Taşınmaz Değerine Etkisi

Taşınmazın tapu kütüğünde kısıtlayıcı bir kayıt bulunmamaktadır.

4.9. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyünde Bulunabilirlik

Taşınmazın, tapu kütüğündeki niteliği "Üç Katlı Betonarme Depo ve Arsası" olup yapılanmasıyla ilgili yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III.48.1) 22. madde çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazın, "Üç Katlı Betonarme Depo ve Arsası" nitelikli olarak, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında bir sakınca olmadığı görüşündeyiz.

BÖLÜM 5

SONUÇ

5.1. Farklı Değerleme Yöntemlerinin Sonuçlarının Uyumlaştırılması

Taşınmazın yapılı değeri;

• maliyet yöntemine göre, 321.534.000.- TL;
• gelir (verim) yöntemine göre, 376.394.000.- TL olarak bulunmuştur.

Taşınmazın gerçekçi piyasa değerinin gelir yöntemi ile elde edilen değer üzerinden, 376.394.000.- TL olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.

5.2. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Değerlendirmesi

Bulunduğu bölge, konumu, imar durumu, yüzölçümü, yapılanması, ulaşım ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazın "SATILABİLİR" nitelikte olduğu öngörülmektedir.

5.3. Sonuç Değer

Kocaeli İli, Çayırova İlçesi, Akse Mahallesi, 841 ada, 12 parsel sayılı, 6.433,40 m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündeki niteliği "Üç Katlı Betonarme Depo ve Arsası" olan, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin mülkiyetinde bulunan taşınmazın, yukarıda belirtilen olumlu olumsuz

özellikleri göz önünde bulundurularak, değerinin aşağıdaki gibi olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.

	KDV Hariç	376.394.000.- TL
Yasal Durum Piyasa Değeri	KDV (% 20) Dahil	451.672.800.- TL
	KDV Hariç	376.394.000.- TL
Mevcut Durum Piyasa Değeri	KDV (% 20) Dahil	451.672.800.- TL

Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

• Bu rapor incelemelerin yapıldığı tarihte var olan verileri yansıtmaktadır.
• Katma Değer Vergisi'ne ilişkin muafiyet, istisna ve oran ile ilgili özel düzenlemeler dikkate alınmamıştır.

BÖLÜM 6

İLİŞİKLER

6.1. Uydu Görüntüsü

6.2. Fotoğraflar

6.3. Tapu Kaydı

	İLİ		KOCAELİ							HİSSEDAR
	İLÇESİ		CAYIROVA							(SN:34962) TÜRKİYE FİNANS KATILIM BANKASI A.S.
	MAHALLESI		AKSEM					TAKPAS MODÜLÜ		VKN:0680063870
	KÖYÜ							SORGU SONUÇLARI (HİSSE DETAYI)		HISSE ORANI
ANA GAYRIMENKULÜN	SOKAĞI									1.000 / 1.000
	MEVKİİ								TAKPAS KAYIT NO	94915481
	PAFTA		ADA	PARSEL			NİTELİĞİ			YÜZÖLÇÜMÜ
									ha	m 2	dm 2
			841	12		3 KATLI BETONARME DEPO VE ARSASI				6433.400 00
	SINIRI
			SATIŞ BEDELİ			NİTELİĞİ		ARSA PAYI	BLOK NO	KAT NO	BĞMSZ BLM NO
								$\prime$
BAĞIMSIZ BÖLÜM	EDİNME SEBEBI	İmar (TSM)	İlgili Kurumun Yazısı
	GELDİSİ		YEVMİY E NO	CİLT NO	SAHİFE NO	SIRA NO		TARİHİ
CİLT NO				430	42826			21.12.2016	CİLT NO	0
SAHİF E NO									SAHİF E NO	0
SIRA NO									SIRA NO	$\mathbf{0}$
TARIH
			REHINLER						ŞERH/BEYAN
REHİN TUTARI		REHİN TİPİ	KREDİ TİPİ	DERECESI		ALACAKLI	TİPİ	ŞERH/BEYAN METNİ		ŞERH LEHTARLARI (3N:78U/325) KETSAS
								rınansal Kıralama

6.4. İmar Paftası

6.5. Mimari Proje

Mimari Proje Kapağı

		T.C.
		ÇAYIROVA BELEDİYE BAŞKANLIĞI
		İMAR VE ŞEHİRCİLİK MÜDÜRLÜĞÜ
		BİNALARIN YANGINDAN KORUNMASI HAKKINDA YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNE UYULACAKTIR.
		ENGELLİLER İÇİN GEREKLİ STANDARTLAR SAĞLANACAKTIR.
BEI		KONUTLARDA, SALONA VEYA ODALARDAN EN AZ BİRİNE ATEŞ BACASI YAPILACAKTIR. RSEL BUNTESINDE ARAÇLIK OTOPARK YERİ SAĞLANMIŞTIR DET AGAÇ DİKİLMEDEN İSKÂN İZNİ VERİLEMEZ. KORKULUK YÜKSEKLİĞİ 1,10 mt OLACAKTIR.
YAPI SAHİBİ	2. TADİLAT PROJESİ	REYSAŞ GYO A.Ş. / LOJİSTİK DEPO (ÇAYIROVA 13)
	TAPU BILGILERI	KAT	ADET, VAR/YOK
PAFTA	G22B18B2B	CATI PIYES!	YOK
ADA	841	NORMAL KAT	1 ADET
PARSEL		ASMA KAT	YOK
	ADRES BILGILERI	ZEMİN KAT	1 ADET
MAHALLE	AKSE	BODRUM KAT	1 ADET
CADDE		TAŞIYICI SİSTEM	B.A.K.
SOKAK		KULLANIM AMACI	LOJISTIK DEPO
		TOPLAM INSAAT ALANI	8.858,22 m 2
		BİNA YÜKSEKLİĞİ	12,00 mt
		YAPI YÜKSEKLİĞİ	28.40 mt
		YAPI SINIFI	2C
		BELEDİYE ONAYLARI
IMAR MUDURU	IMAR SEFI	STATIK	MİMARİ
		ÇAYIROVA BELEDİYESİ MAR VE ŞEHİRCİLİK MÜDÜRLÜĞÜ	01.11.202 Binnur KUMRI Militian

Vaziyet Planı

Kat Planları

Bodrum Kat

Zemin Kat

Birinci Kat

Kesit

6.6. Yapı Ruhsatları

	YAPI RUHSATI Building Licence				135624500		12 In ruleast twife	13.36 nutreat.top
CATROVA BELEDIYESI		S.Rutaubi verilis amazi		a thuncaton links farth $40 - 18$	1 Ruhawi Ha 359
	CAYROVA	SYMPATIA	1. Yell you 15 Pasterwayer 1 11 Oldshelterne	14 liner plan long terms		15 low Ayun bet term	18 ingr durch bet no	22.12.2017	17 Zwren wtody analy farms
		3 Yarsdan	12 Kullenin değişim	12012017	UC OS SETS	EX Parselin Notic	310.05.02.805 Hallman	20 Palasis associati
Mahalla Seolizm Kinda	28	A Di Him S.Kat Seven	13 Formetik 14 Makerik Wood	1.8. Parsalatorish plant orany techni $2 - 14$		KÜÇÜK SANAYI ALAHI		BETT A
testizine ad: 534 an fation lists 171	De kep vs. 21	Allers	15 Elektrik tennetti	21. Tapu testil began veren kulum		22. Tapu leach helpest terity		4299	23 Tapo texcil belges ro-
	Bagmuz	7. Geps	16 luim degrand g 17 Island durant	CAYINOVA TAPU SICIL MODURLOOD		10072017 Inspecto Seglarro	26. Plantanas inquist sitting tarif		27 Ruhawin geçerilik
E. Horak Nice S.Parset No.	m	ATadian BOWN 647193383	Ut Bahoe durant	24. CEO reports since texts. 25 Plantanent 11:12.2017	$1509 - 18$		15.00019		1409.23
	Yapı Müteahhidinin						Santiye Sefinin
	32.Adi smiled unique, TC kinsk no	EREN TUTAN. (REMKAR TAŞMACILIK VE DAVIŞMAKLIK LTD ŞTI L YISSITIRITIO)					41.Ads sayadi, unven WIN ERSOZ, MARKE MOHENCHE
Opel 3 GAYRIMDAYA. Kami
Tehanix	33 Oda sitti no					42.7C kimik.no 37708754508
	BIANSS			35 Very kirsk no		43. Ode sick no
	34 Bağlı olduğu vergi deiresi kö- KOZYATAĞI			7340561067		64663 44. Sigerts sich no	45 Soziagina tarihi		at Streete ne
	36.Sigoria sici no 801200438465	37. Sözleşme tarihi 15.08.2018	38 Stolegme Hill	39 Yapı mütaahtıdı yetki belga no- 0034314007056712		\$2008780042	08.09.2018
GAN OCARLI BK, NO. 11 IC KAPI	40 Sicke essex adres					47 Adres	OSMAN YEARAZ MAH. ISTASYON CAD NO SISTIC KAPI NO 7 GEBZE /
				ATATÜRK MAH. ATAŞEHIR BUL. ATAZIATBI SITESI S2 BLOK NO. 6 IÇ KAPI NO. 77 ATAŞEHIR / ISTAHBUL		KOCAELI
Kısımla İlgili Özellikler		12 Benzel yapı sayısı	Yapı ile ilgili Özellikler	53 Yapıda bağımsız bölüm sayisi.	54 Yapıda konut tenneldaksi sayısı		55 Yapının tattan alan(nG)	8143	(Cm) hala faagin isan (19)
40.Bağımsiz bolom says DHZD	\$1.Topian 50 Tadlat niham Viladiçümü (992)					3851.12
	8125	57 Toplam yieli saynı		58 Toplant bagimsiz bölüm sayısı 59 Toplant konut tennicilerin) sayısı		3851.12	60 Toplam taber alancm2)	8143	61 Toplam yepi impaat alancm2)
	18
		82 Yapının yel kolu alb kat sayısı		63 Yapının yol kotu üylü kat sayısı		GA Yapının tilgilem kat sayısı		65 Davis kat sayrar
				٠			68 Yapının topların yüksekliği(m)		69 lave kat yuksekiği(m)
		0.5	66 Yapının yol kıdıs altı yüksekliği mi	67 Yapının yol kıtlı üstü yokavediğimi 12		21.8
		70 Yapının sınıtı.	71 Yapının grubu	73 Yapının malıyeti 72.1 m2 melheli		T4. Yapmin area degeri (TL)	75.Arsa dahil yapının matyatı (TL)		76 Form digestienen kramin LT) the lare
				STLY
			c	4700054 578		1731227.94	6437881.04		4706654
	반서
		83 Tesisatian		54 Ortak Kultanım Alanları	85 Yapının Taşıyıcı Sistemi
ellikleri		$1.4$ yana		1. Assnapr
2.0mg ip kaloriter 3.Kat kaloriteri 4.Soba 6.Kima			2 Baz islamphou	2. Bekp kultiberi	1. November (Karlhard)		12 Ahsep 1.3 Call
r Casa		3 Doğalgaz		3.Apk.otopark			3.Prefabrik	4 Yan prefabrik	5.Karme
10x84 per dung Stimme		4.Elektrik		4 Kapel oldeark 5.Kapio daresi	2 Yigma (Kagr) ы
A Rizger		6.Pis su	5.Haberleyne	6 Kamprise	86 Duver Dolgu Maddesi Cinsi		2.Tuga	85 Doysme
5 Bogwa	80 Scott Su Yakit Circl B LOUDERN 2LPG	Z.Terriz NJ		7 Orlak depo	1.Britan		4.Alse	1. Plak King	2 Martin doyers
4.Xombi	3.Fuel-of	a rearder 4 Bath		A Signal 9. Bui deposter	$\Box$ a Taq 5.Keyic		d.Gazbeton		3 Asmilen
	5.Kab Yakıl	d. Termat	6 Januaryton 10 Paratoner	10 Yangın merdusm	7 Belon Blok		B.Haff parel	4.47640	5. Hazir yapı elemeni
			51 Yangın bisisah	11. Yuzma hawatu				le
2 Nage Birgs	82.Atk No. LKendokyon 2.Foxwalk	12		12 MAKINA	87 Parsei Digi Otopani		2.104 1.7 w
4.Tagime sign
90.Adi sayadı		91.TC kinds.no.		92 Oda sicil net					1.1.1 Çerçevek sıstam 1.1.2 Perdeli sistem 1.1.3. Çerçevel+Pardek sistem
HAKAN KARACA		25834432020	26400				. Marsaros Man, Mor Súmida, SK, Texník Yapi Dellinia Palaóe Bítesi a Blok no. Sa IC Kapi. No. 53 ataqunir / ISTANBUL
GÜVEN ÖZER		30472189104	47297		STANBLA		ESENTEPE MAH. TEVEK EROÖKMEZ PAŞA BK, BRUK APT, BLOK NO, 20 IÇ KAPLNO, 7 BIŞLI I
		27245428002	6552				MICHALL MAH 1212 BK NO 4 IC KAPI NO 101 GEBZE / KOCAEL
SABAHATTIN YILMAZ			26109				ANDEVALK, MARI 1212 BK, NO 4 IC KAPI NO 201 OEBZE / KOCAELI
OKTAY KAMIL BILDIK		47246276225					QUISILISM MAN BANAR CAD NO 13 IC KAPI NO A GESZE FROCASU
ADNAN TEMPE		20030405850	2483
SAMUR YEARS		21358003192	15253				HACIHALIL MAHL ALIMIZA ERIDIKI GAD NO. 28 IÇ KAPI NO. 303 GEBZE I HOCAELI

	a transmissions CAVROVA BELECTIVES	YAPI RUHSATI Building Licence				138891304		Betos: Kevice
erlan yapının sızırısı			Silverson verily also		10 Ruleage away tarihi	1. PlyPout no		12 lik number family	13 W subant no
HOCABU		CAVIROVA	1 Valley	The pay 15 Restrains Hillenbergham	$6 - 21$ 54 liner plant linky betty	228		8705.00 M	his
NAVE AREE MAKE		Shaharla bandun kodu	3. Versions	12 Kulturer depose	12.01.2017	\$54,2521	15 liner surun but tards	If Ing Anyt be so 215 (第 10 236	03.12.3347	17 James attriu chay tarifs
John Windows Mary Committee Council y			Athen EXICONE	13. Pragmatik 14 Metamik texast	12 Persetsupon plan onas ta		19. Parentin Multiprints America			20 Paraulit Manded)
	austitute/Maydan tendim kodu 171	De temmin 23	Ellen	11 Kiwiths (wd lush	$-1 - 1$ 21 Tape went began veren kunun		FUCUR SANAY! ALANE 22 Taps held began term		beine.	23 Tapu tesci begasi ra
A Ada Not	E Parsel No: E Stok To	Babmus	7 Geps B. Viego, M. E.Tudied	16 law augustup	CAY-ROVA TAPU SCL MODORLOGO		10.07.2017		8,294
BAY	12		District servanna	37 Ming Sover 18 Bange Away	DK CEO reports only twing		25. Prentaman Jeysur's Suplante		25 Flasteran maket bilinne term	27 Rohamm garpettia
					11:12.2017	$16.07 - 21$		$16.07 - 24$		$16.07 - 26$
ahibinin union, TC kinds on		Yapı Müteahhidinin 33.44 seyed unreals, 7C kinds no						Santiye Sefinin
	Cow . Merek reysaş gayrındaylar Kamu		DURING DOVEN. (EDEMENCE RISAAT ANCHINE SPRIETS, FIRM FISCE)				43 Adi envedit unuan	WIN ERSOL MAKINE MOHSHOW
	Tallano	34.Des sicil no
sity very darres ad:		200003-5					44 TC kinds no 37786794506
BEAU		M Bags sidupu very dures ad- OMRANTYC			36 Vergi kimik no		45 Ode oral net
		27.5 gone sci no	34 Gözleşme tariki	39 Scorepne na	3261111215 40 Yapı müteehtudi yelki belge mi		54683
SIGA MAN ERKAN OCAKL		Vertexencemen	1,06,2021	a	00342216291034		At Signita sick rel 4101200519008	9.06.2021	47 SADepre tarihi	AB Statesment ö
		1. Sinks as			$Q$ imps		45 Adres	CEMAN YEARLE MAH, ISTASYON CAO NO 567 KG		55 Ings
			KÜÇÜK ÇAMLICA MAN, ERKAN OCAHLI SA, REYSAŞ OYO BLOK'NO. 13 IÇ KAM RID 1 ÜSKÜDAR / RETANBUL			M۸
	üzenlenen Kısımla İlgili Özellikler		Yapı lie İlgili Özellikler
	irtacına göle yapının \$2.Bağımsız Intint ile ortek alantarı bölüm sayısı	83 Tadiat ruhaab Ne tadiat alam 54 Taps	53 Benzer yapı saynı	56 Yapıta bağımız bölüm sayar		ST, Yapıda konut birimi dareti seyisi		58 Yapının tahan alancındı		50 Yapı inşaal alanı(m2)
	mД	Yanky					3511.4		Be53
		5661.29	80.Topiam year same	61.Toplam bağımsız bölüm sayısı 62.Toplam konut sınmışdane) sayısı				63 Toplan tablet alandm2)		б4 Торгат уар изак жанел21
R Ritar (Square)		196.72					3511.4		BRSA
			55 Yapının yal kolu allı kal sayısı		55. Yepmin yot kotu zato kot sayar		67 Yapının toplam kat sayısı		01 Neve Net seyon
			60 Yapon yol katu als yokselogicys TLA	25.4	70 Yapının yor'anlı detil yüksəkliğilmi		71 Yasının teşlam yüksekliğilmi M R		72 hove ket yukawidga mt
			73 Yaning smA	76. Grup no 74 Yapının grubu	76.1 m3 mellywii (Tu)	77 Yapının maliyeti (TL)	76 Yapınır area oxper		79.Arta dahi yapının maliyeti (TL)	80 Form distantaner Hamin melyek (TL)
Depola		BASH	c		1000	9122740	ாப 2253362.68	11377102.66		9123740
eknik Özellikleri
			CT Testuator	Bit Ortak Kultanım Alantan		89 Yayımın Taşıyıcı Sistemi
	2 Sina ici kesetler Sa Sitat kalo Bell 4 Sobe		1.44894	1. Asiana Br		1. Island (Nachal)	11.1 Beloveme			5.1.1 Cerceval sistem
Man Takit Ciria	Eldima		2 Baz diamyoru	2 Belgi kulikesi 3 Açık olaşadı.			12 Atyar 3.Call			1.1.2.Parcel sistem 1.1.3 Cerceval-Perdak salam
ZFuel-ol	3.Doğul paz 4170	5.EWORK	3 Degeiges EXEMPR	4.Kapak stopen		2 Yigma (Kagit)	3.Prelativit	4 Yar prefabrik		5.Karea
	TTemal ERizgar		SHaberingma	E Kare dave
ISKU		BA Small Su Yalkt Circl	EPasi	EXAMINA	1.0/kel	90 Duvar Dolgo Meddesi Cine	2 Tuga		Dt Doserre
Allen Bassen	2 Setter 3 Fuel of	21.00 1.Oldward	7. T. Tenso No. CBeath. Bill Bridger	TOMA ONDE Bill Billionak	27 5		4.Ahqap		1. Pak King 2.Marca: doşeme
		SXan Yakit Claims	T Jenerator	SE S.Su deposa	5 Name			6 Gazbeton	3.Aamslen
			10 Paratment	15 Yangın meldiveri		7 Belon Blok		A Haff panel	4 Angap 5.Hazir yapı olumanı
	86, AGS NV Saltin August 2 November		11 Yangir tessuh 12	11 YEAH TEACH	12 MARINA	82. Parsel Digi Oliparki	t.Ww	2 Yak	16
	4 Tagma sign	L'Eurelisayon 27 cassotà		ARC
3.Pyrar suyu										Sit limes
6ri			BATCHHRANG	96 Oda sell re		ST.Adress		AMLIK MAH, DINC BK, A BLOK NO. 4 IC KAPI NO. 50 DARAHAYE /
	BCAd snyes					STANDUL
	HAKAN KARACA		25824432020	26400
	AUF KLISINGASIOGLU		RESISTENCE	47279				DARBAROS MAH, MOR SUMBOL SK. TERNIK YAPI DILIJINA PALACE BLOK NO 34 IC YARI NO 15 ATAŞEHIR I ISTANBUL
	GABAHATTIN YEARAZ		27245428802	8522				NACIMALS, MAH 1212 BK NO. 430 KAPLIKO, TOT GENZE FROCABLI
			67200270270	28109				EMEK MAH, ODESU EK, MAR YAPI GAMARI SITESI AT BLOK MG 4/14 IQ MAPI NO 8 GIVINGA I KOCAELI
MOELLIFININ	DIETAY KAMD, BILDIK			2463				OUTSILER MAH, BAHAR CAD, NO. 13 KC KAPI NO. A DEBZE / KOCABLI .
	ADAMN TEMPL		20030405002					1 JOSEPO DIE CHIPAPI DI 22 DE CAO AND 12 DE FORMA AMARIBANE E SUBSCRIPTION
	BARMOR VILANZ		2130MHZHM	Mattal		KOOAEU
PROJE

6.7. Yapı Kullanma İzin Belgesi

1 Belgey veren kurun CAYROVA BELEONES 2 Belge verlien yapının adresi KOCAELI Kity. Mathalta AKSE MAH Contentionski@ukranMeydan/Küme ads 534. Castle Tokak/Sulva/Meydev/Kümit tanılan kadu. 171 Site sold 3 Pata No 4.Ada No: GEZR INDUC Ball F Australian and the Yapı Sahibinin 31.Adv seyesh, severes, T.C. Kimik na OLAMALIŞ DÖVEN, REYSAŞ GAYRIMENALK. YATIRM ORTAKLIĞI ANONIM ŞIRKETI. 11666115470 32. Bags verigt very denes ad- OMMANDYE 33 Very kinds no Faboserery	Certificate of permission for use of building Row. CAYINOVA Beledye: CAYINOVA BELEDIYESI Mahalle tandırı kisili Dis kapi no 13 Yaga Kirsik Nas SATISENAS 5. Pariset No: R. Block New 12 9. Online Store Supply Suite CA SHE WANNA BARRAY Yapı Müteahhidinin Cowi Kana		. Belgeye Haks Gridal 13. Buyan ruhsati tarihi 14.09.2018 18. Yaniden ruhaar lanks 23. Zamin attidi smay tachi 22.12.2017 27 Tapa tessil belgesi veran kurum	3. Belgance racity amaze and comparison law Gegat 1.Yave page ATadian Ids	2. Variance 3. Fancture 3 Days 31 Restorates 11 Digendene 2 College Ingges 317 Issues 15 Elektrik lembath [ 16 laim dedgarage ] 17 Julie at Kontro [ 16 Baltija Ayran ] 19 14. Bi yapı nahsalı no. 19. Tadfat runsen tarihi	104683594 Yapı Kullanma Uni 15. Son year nineed tarty 1112021	10. Belgarim (may tariin) $-4.88$ kma	0807.22 1.Kir town	11. Belge no E. Janet	160 1. Caps TK Mekanik
							354	16. San year ruhaas na		17. Yerdene ninaey tarts
						20. Imar plan: onay tame 12.01.2017	8.04.2021	21. Imar duriana tanto		22 Imar durants no
					24. CITO rapora onay terms 11.12.2017		25. Taps lescil belgew tarihi		26. Tapu texnit belows no	POS 88 2041
				CAYIROVA TAPU SICIL MODURLOGO	28. Parselesyon plans snay here		10.07.2017 29. Parsello kullennia amaro		June 30. Parsetr stendrill's
							KÜÇÜK SANAYİ ALANI		5433.6
		M.Ads superbushness, T.C. kings, mx		DURING DOVEN. (EGENERICE INSANT ANONIN SPIKETS, 11088115473			Santiye Sefinin 46.Adj seyads, unyany	AKIN ERSOZ, MAKINE MOHENDISE
	Yabancı 37.Oda soli ne 260083-8						47 T.C kimik no. 17768794506
	31 Bags elduğu vergi dairesi adı GMMANDYE				39. Vergt kinste ma		48.Oda sed no
SE Adres	42 Sigoria sitti no	41 Shillegrow tanks		42.Böldegme.no	3251111215 63.7 kg co egied idea atelestin		94643
KOCOK CAMEROA MARK ERIKAN OCAYLLISK NOL 11 JC KAPI NOL 1 O SAMIN (R./ BEAMBLA)	en 1990. Et institute e regele 64. Sichs saat admit	2.11.2021			0034237 01503		49.Sigona sciEnci 4101200519008	50.Sözlepma tarihi 9.04.3021		51 Sideterpme ms. s.
			KÜÇÜK ÇAMLICA MAH, ERKAN OCAKLI SK, REYSAŞ GYO BLOK NO. 13 İÇ KAPI'NO, T ÜSKÜĞAR / ISTANBUL		45 linux		52 Adres	OSMAN YEAR-Z MAH. ISTASYON CAD. NO: 597 IC KAPI NO 7 GEBZE / KOCAELI		13 leggy
Belg zenlenen Kısımla İlgili Özellikler S4 Kuller and plane yourself and artist			Yapı ile ilgili Özellikler
1252 - Denot	55.Bağımsız Mikim sayıs 56.Yüzdepimi (192)	57 Benzer your says:			58.Yapıda bağımsız bölüm sayısı 39.Yapıda konut birmildəlmi sayısı		60. Yapının taban slanulm2t			(Smission teach voice) (6)
3005 - Ortas Alan (Sigess)	8662.28	92 Toplan yapı sayısı			63. Topism helpmaiz bölüm sayısı 64. Topism konut birmidirini sayısı		1511.4 15.Toplam tahan alangm2)		SASH	66 Toplain year inpast standing
	195,72						3511.4		6858
			97 Yaponin yell kotu artı kat sayısı		65. Yapının yal kalu üstü kat sayısı		09 Yapının toplam kal aaynar		70. Neve kat sayer
			71. Yapının yol kotu altı yukaskâğdını
		11.4		25.4	72 Yapının yol kırlı üzlü yüksekliğitmi	36.8	73.Yapının tiçilen yükseköğünü		14. layo kat yüksekägömi
		75 Yapının sınılı		76. Yapının grubu	77.1 m2 maryed (TL) 78.Yapının maliyeti (TL)		73 Yapının arsa değerli (TL)	80 Ansa dahil yapının malyeti (TL)		R1.Form dizeroeren kamm
Triplant: 1252	8858		c	3425	21480650	2830252.43		24319902.43		matyes (TL) 21480650
knik Özellikleri Yapını
2. Bine ig saturiter	I.Katkalurher 4.5004	SS.Texnattar 1 Antra		89 Ortak Kullanım Alanları 1. Assnatr	90 Yapmin Tayyou Sulami
$-10.03$ ma			2 Baz Manyony	2 Band Automa		1. Iskalat (Karkas)	1.1. Betoname 1.2 Ansap			1.1.1 Çerçevek sıslam 1.1.2 Perdek system
WAN TAKE CIRK 2 Puebel 3 Doğalgaz Citati patot	ELPS SEMVA	3.Doğalgaz		3.April otopics			1.3.Colh			1.1.1 Cerceval -Partek saler
R.Gimes 7.Temai 8.Rizgar		4.Elektrik	5.Haberlayne	4.Xapah olocark 5 Каро разви	2.Yigrea (Kagir) ×		3.Prefatorik	4. Yan prefaive.	5 Karna
64.Sicak Su Temm Sekil 1.Termoniton 2.3mbie	85 Scott Su Yake City 1.Doğalgaz LLPG	6.Pm au		B.Kömürtik		91. Duvar Delgu Maddesi Cina			92 Doserve
1 Olima Hollektory 4. Kuurdat	3.Furt-oil Allistow	7. Tomiz su B.Holzung		7.Orlak depo A.Schmak	1 Briket		2.Tugla		Call 1. Plain king
2 years	SKIG TIME STATIS	Cheverally		K Su suposu	$\Box$ 3.7aq		$\Box$ 4.7/848		2.Martar doperna 3 Airport
1.04th mayo 2.Kugu sups Corre Guyo	67,000 to	10.Paratonar		10.Yangin merdireni	5 Karry		S Gathelon		4.Ahsap
3. Piner surv 4. Tagena survi 1. Kanalizasyon 3. Foxesplit		$= 12.$	11.Yanger lesituti	11 Yuane havutu 12 MARINA	7 Belon blok		R. Haff parel		S.Haze yapi elemant
				APO.					٠
rapının kulmen kullanılması mümkün olan kısımlarına Kısmi Kullanma İzri düzenlenebilmesi için, bu bölümlere hizmet veren ortak kullanım alanlarının tamamlanmış ve kullanılabilir olması şartır. Kullanma zni düzenlerimeyen yapılar velveya bağımsız bölümler elekirik, su, kanalizasyon, haberleşme, doğalgaz vb, hizmellerinden faydalanamaz, Toprağa gömülü bodrum katlar, yapının kapıcı daresi hanç ortak slanları ile projesinde
sekirik lasisalının incelerne ve denetimi yapılmak kaydı ile aşağıda yazılı adet dake, 1 adet dükkan veya adet(diğer kullanımlar) tamamı belediye hizmetinden faydalanır.
fapının Biten Kısımları İçin Verilen Yapı Kullanma İzin Belgesinin St Belge na Buge bette	39.8km ns	96. Bağımsız bölüm re			Konut lie ligili Özellikler
and manufacturers							97. Konviver salon dahil tida sayısı $\mathcal{N}$	i v		TOPLAN $T+$
indicate and providers				St.Carre sayer						ø
alexandromen				99. Parke plan daire sayrar
Final Gara				100. By Akresin yüzikçilmü						ö.
Arrangement of the Content

6.8. Değerleme Uzmanının Lisans ve Mesleki Tecrübe Belgesi

	TSPAKE TÜRKİYE SERMAYE PİYASAŞI
Tarih: 18.08.2008	No: 400799
	GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANLIĞI LİSANSI
	Sermaye Plyasası Kurulu'nun Serl: VIII, No:34 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunanlar İçin Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ"l uyarınca
	Fatih ÖZER
Ilkay ARIKAN GENEL SEKRETER	Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansını almaya hak kazanmıştır. NGUT BASKAN
	ELEGIST VEEST ATTEN OF APPRAISERS
	MESLEKİ TECRÜBE BELGESİ
Belge Tarihi: 30.03.2021	Belge No: 2021-01.3891
	Sayın Fatih ÖZER (T.C. Kimlik No: 65965036976 - Lisans No: 400799)
	Sermaye Piyasası Kurulu tarafından gayrimenkul değerleme alanındaki tecrübenin kontrolüne ilişkin belirlenen ilke ve esaslar çerçevesinde "Sorumlu Değerleme Uzmanı" olmak için aranan 5 (beş) yıllık mesleki tecrübe şartını sağladığınız tespit edilmiştir.
	$A_y$

6.9. Sorumlu Değerleme Uzmanının Lisans Belgesi