DEĞERLEME RAPORU

REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

MANİSA – YUNUSEMRE – KAYAPINAR

3311 ADA – 14 PARSEL

FABRİKA

Bu değerleme raporu, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin istemi üzerine hazırlanmıştır. İlgilisi ve hazırlanış amacı dışında, Emek Taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin yazılı onayı alınmadan üçüncü kişiler tarafından kullanılamaz, çoğaltılamaz ve dağıtılamaz.

www.emektd.com.tr E-Posta: [email protected] Telefon: + 90 (216) 201 21 12

ÖZET BİLGİLER

Rapor No	REYS-202400004
Rapor Tarihi	28.08.2024
Değerleme Tarihi	23.08.2024
Rapor Türü	Değerleme Raporu
Raporu Hazırlayanlar	Fatih ÖZER – Değerleme Uzmanı
Sorumlu Değerleme Uzmanı	Müştak Duran SARIOĞLU
Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası	20.08.2024 / 09
Değerleme Raporu, SPK Formatında mıdır?	Evet

Taşınmazın Adresi	Manisa Organize Sanayi Bölgesi, Ahmet Tütüncüoğlu
	Caddesi, 3. Kısım, No: 1-1F, Yunusemre/Manisa
	Manisa İli, Yunusemre İlçesi, Kayapınar Mahallesi, 3311
Tapu Kayıt Bilgileri	Ada, 14 Parsel
Tapu Kütüğündeki Niteliği	Fabrika Binası, Depo, İdari Bina ve Müştemilatı
Taşınmazın Parselinin Güncel
İmar Durum	Sanayi Alanı, Ayrık Düzen, KAKS: 0,70, Hmax: Serbest
Taşınmazın Güncel Kullanım
Durumu	İdari Bina, Üretim Tesisi ve Depolama

		KDV Hariç	828.658.000.- TL
Rapor Tarihine Göre	Yasal Durum Değeri	KDV (% 20) Dahil	994.389.600.- TL
Taşınmazdaki Reysaş		KDV Hariç	861.916.000.- TL
GYO Payının;	Mevcut Durum Değeri	KDV (% 20) Dahil	1.034.229.200.- TL

Bağımsızlık ve Uygunluk Açıklaması:

Raporda sunulan bulgular, değerleme uzmanının sahip olduğu bilgiler çerçevesinde doğrudur.
Raporda yer alan çözümleme ve sonuçlar, yalnızca belirtilen koşullar ve varsayımlarla sınırlıdır.
Değerleme uzmanının, değerleme konusu taşınmaz ve değerlemeyi talep eden müşteri ile herhangi bir ilişkisi bulunmamaktadır.
Değerleme hizmetinin ücreti, raporla ilgili herhangi bir koşula bağlı değildir.
Değerleme hizmeti, Sermaye Piyasası Kurulu'nun hukuksal düzenlemelerinde, değerleme kuruluşları ve değerleme uzmanları için belirlenmiş kurallar ve ölçütler çerçevesinde gerçekleştirilmiştir.
Değerleme uzmanı, bu değerleme için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahiptir.
Değerleme uzmanı, değerleme çalışması sırasında taşınmazı kişisel olarak görmüş ve incelemiştir.

BÖLÜM 1

DEĞERLEMENİN İLGİLİSİ VE KAPSAMI

1.1. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. temelleri 1989 yılında Ankara'da atılmış Reysaş Taşımacılık ve Lojistik Ticaret A.Ş.'nin iştirakidir. Depoculuk alanında taşınmaz ve taşınmaz projelerine yatırım yapmak, geliştirmek ve bu yerleri uzun süreli kiralamak üzere, 03.09.2008 tarihinde kurulmuştur. 12.07.2010 tarihinde halka arz edilmiş olup hisseleri RYGYO koduyla Borsa İstanbul'da işlem görmektedir. Depo geliştirmeye odaklanmış Türkiye'nin ilk ve tek gayrimenkul yatırım ortaklığıdır.

Merkezi; "Küçük Çamlıca Mahallesi, Erkan Ocaklı Sokak, No: 11, Üsküdar/İstanbul" adresindedir.

1.2. Değerleme İsteminin Kapsamı ve Varsa Müşteri Tarafından Konulan Sınırlamalar

Manisa İli, Yunusemre İlçesi, Kayapınar Mahallesi, 3311 Ada, 14 parsel sayılı, 37.196 m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündeki niteliği "Fabrika Binası, Depo, İdari Bina ve Müştemilatı" olan taşınmazın pazar değerinin belirlenmesi amacıyla Şirketimize değerleme isteminde bulunulmuştur. Bu istemde, müşteri tarafından konulan herhangi bir sınırlama yoktur.

1.3. Kullanılan Değer Tanımı ve Varsayımları

Değerleme çalışmamızda, müşterinin de istemi doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların değeri, "Pazar Değeri" tanımı çerçevesinde belirlenmiştir.

Pazar Değeri: Uygun süreli bir beğendirme (pazarlama) çalışmasının ardından, birbirinden bağımsız, bilgili, tutarlı, iyi düşünceli ve istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında, bir zorlama olmaksızın ve alıcı ile satıcının pazar dışı etkenlerden etkilenmeyecekleri koşullar altında yapacakları anlaşma çerçevesinde, taşınmaz için karşılık el değiştirmesi gereken kestirimsel (tahmini) tutardır.

Pazar Değeri Tanımının Temel Varsayımları:

Alıcı ve satıcı bilinçli davranmaktadırlar.
Alıcı ve satıcı taşınmazla ilgili tüm konuları eksiksiz bilmektedirler.
Taşınmazın satışı için uygun bir süre tanınmıştır.
Ödeme, para olarak ya da benzeri biçimlerde yapılacaktır.
Taşınmazın satın alınmasında gerekebilecek kaynak, piyasa faiz oranları üzerinden, kolaylıkla sağlanabilecektir.

Bir taşınmazın pazar değeri, onun yalın yapısal durumundan çok, pazarın varsaydığı yararlılıklarını gösterir; pazarın ortak algılama ve eylemlerini yansıtır. Pazar değeri tabanlı değerlemelerde, alım satım işlemlerinin gerçekleştiği pazarın, pazar dışı etkenlerce sınırlandırılmadığı varsayılır.

1.4. Değerleme Konusu Taşınmaz İçin Son Üç Yılda Yapmış Olduğumuz Değerlemeler Bulunmamaktadır.

BÖLÜM 2

TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER

2.1. Yer, Konum, Arazi ve Çevrenin Gelişim Özellikleri

Değerleme konusu taşınmaz; "Manisa Organize Sanayi Bölgesi, Ahmet Tütüncüoğlu Caddesi, 3. Kısım, No: 1-1F, Yunusemre/Manisa" adresinde yer almaktadır. Taşınmaz; Manisa Organize Sanayi Bölgesi'nde bulunmaktadır. Yakın çevrede, değişik büyüklüklerde depolama ve lojistik amaçlı yapılar ve ticari işletmeler yer almaktadır.

Taşınmazın parseli, geometrik olarak dörtgenimsi biçimli olup topografik olarak düz bir yapıdadır. Doğusundaki Ahmet Tütüncüoğlu Caddesi'ne yaklaşık 197 m, güneyindeki Mustafa Kemal Bulvarı'na yaklaşık 201 m cephesi bulunan parselin öteki sınırları komşu parsellere bitişiktir. Üzerinde 2 katlı idari bina, 2 katlı fabrika binası ve tek katlı depo yapısı bulunmaktadır. Koordinatları; "38.6190, 27.3394" biçimindedir.

2.2. Tapu Bilgileri ve Kısıtlayıcı Kayıtlar

ANA TAŞINMAZIN;
İli	Manisa	Ada No	3311
İlçesi	Yunusemre	Parsel No	14
Mahallesi	Kayapınar	Yüzölçümü (m2)	37.196,00
Köyü	-	Yevmiye No	22479
Sokağı	-	Cilt No	9
Mevkii	-	Sayfa No	853
Pafta No	20J2b	Tapu Tarihi	28.08.2024
Niteliği	Fabrika Binası Depo İdari Bina ve Müştemilatı
		Adı, Soyad / Unvan		Pay Oranı
Sahibi	Sardallar Dış Ticaret A.Ş.			Tam

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bilgi sisteminden alınan TAKBİS çıktısına göre, taşınmazın tapu kütüğünde aşağıdaki kayıtlar bulunmaktadır.

Beyanlar Bölümü:

Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda, tapu kaydına, taşınmazın icra yoluyla satışı da içinde olmak üzere, üçüncü kişilere devrinde OSB'den uygunluk alınması zorunludur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler yeni alıcı tarafından da olduğu gibi kabul edilmiş sayılır (22.04.2015 – 6969).

Şerhler Bölümü:

Finansal kiralama şerhi (06.05.2022 – 13491).

2.3. İmar Durumu Bilgileri ve Yasal Belgeler

Manisa Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre, değerleme konusu taşınmazın parselinin imar durumun; en son geçerli imar planına göre, "Sanayi Alanı, KAKS: 0,70" biçimindedir.

Manisa Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde; 4/A yapı sınıfında, 15.100 m2 yapı inşaat alanı için verilmiş 28.04.2000 gün ve 20000002/44 sayılı ilk ruhsat; 4/A yapı sınıfında, 15.893 m2 yapı inşaat alanı için verilmiş 22.01.2001 gün ve 200101/02 sayılı yeni inşaat + tadilat yapı ruhsatı; 4/A yapı sınıfında, 2.850 m2 yapı inşaat alanı için verilmiş 13.07.2005 gün ve 117 sayılı ilave depo yapı ruhsatı; 3/B yapı sınıfında, 420 m2 yapı inşaat alanı için verilmiş 14.09.2012 gün ve 585 sayılı idari bina ilave kat yapı ruhsatı; 4/A yapı sınıfında, 2.850 m2 yapı inşaat alanı için verilmiş 14.09.2005 gün ve 40 sayılı yapı kullanma izin belgesi; 3/B yapı sınıfında, 420 m2 yapı inşaat alanı için verilmiş 15.02.2013 gün ve 356 sayılı yapı kullanma izin belgesi görülmüştür.

Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı, encümen kararı vb. olumsuz bir belgeye rastlanılmamıştır.

2.4. Yapılaşma Bilgileri

2.4.1. Bitmiş Yapılaşma

Parsel üzerinde; 2 katlı idari bina, 2 katlı fabrika binası ve tek katlı depo yapısı bulunmaktadır. Yapıların oturduğu bölüm dışında kalan yaklaşık 2.500 m2'lik bölüm saha betonu ile kaplıdır. Etrafı metal çitlerle çevrili parselin girişi Ahmet Tütüncüoğlu Caddesi'nden sağlanmaktadır.

İdari Bina: Onaylı mimari projesine göre; zemin kat (~ 430 m2) ve 1. kat (~ 430 m2) olmak üzere, toplam 860 m2 yapı inşaat alanlıdır. Zemin kat giriş holü, 2 toplantı odası, 2 yönetici odası, müdür odası, planlama odası, arşiv, çay ocağı, bay-bayan wc ve koridor bölümlerinden; 1. kat 2 müdür odası, 2 çalışma odası, muhasebe odası, toplantı salonu, satın alma odası, yemek odası, bay-bayan wc, mutfak ve koridor bölümlerinden oluşmaktadır.

Fabrika Binası: Onaylı mimari projesine göre; bodrum kat (~ 1.200 m2) ve zemin kat (~ 13.326 m2) olmak üzere, toplam 14.526 m2 yapı inşaat alanlıdır. Tadilat yapı ruhsatına göre, sığınak dahil 14.956 yapı inşaat alanlıdır. Değerlemede tadilat yapı ruhsatında belirtilen yapı inşaat alanı göz önüne alınmıştır.

Depo Yapısı: Onaylı mimari projesine ulaşılamayan, ancak yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bulunan 2.850 m2 yapı inşaat alanlı depo yapısı bulunmaktadır.

Yapıların;
Yapı Tarzı	: Betonarme – Prefabrik Betonarme
Yapı Düzeni	: Ayrık
Yapı Sınıfı	: 3-B / 5-A
Binanın Kat Sayısı	: 2
Yapı İnşaat Alanı (m2)	: Yasal 18.766 – Mevcut 21.962
Yaşı	: 24
Elektrik	: Şebeke
Su	: Şebeke
Kanalizasyon	: Şebeke
Su Deposu	: Yok
Hidrofor	: Yok
Isıtma Sistemi	: Doğalgaz
Jeneratör	: Var
Asansör	: Yok
Kapı ve Pencereler	: Demir Doğrama
Yangın Tesisatı	: Var
Çatı	: Çelik Konstrüksiyon Üzeri Panel Kaplama
Dış Cephe	: Alüminyum Kaplama
Enerji Kimlik Belgesi ve Performans Sınıfı	: Yok
Manzarası	: Cadde
Park Yeri	: Var
Güvenlik	: Var
Deprem Bölgesi	: 1. Derece

Yerinde yapılan incelemede; idari binanın projesine uygun olduğu, fabrikası yapısının yaklaşık 1.294 m2 büyütmeyle 16.250 m yapı inşaat alanlı olduğu görülmüştür. İç yüksekliği yaklaşık 8,50 m olan fabrika yapısının dış cephesi alüminyum doğrama kaplı, çatısı çelik konstrüksiyon üzeri panel kaplı, zeminleri sıkıştırılmış beton kaplı, iç duvarların boyasızdır.

Parsel üzerinde; ayrıca 100 m2 yapı inşaat alanlı trafo yapısı ve 22 m2 yapı inşaat alanlı bekçi kulübesi, sökülebilir basit malzemeden yapılmış 3 adet ve toplam 1.065 m2 kapalı alanlı depo ve 815 m2 alanlı yarı açık depo bulunmaktadır.

2.4.2. Sürmekte Olan Yapılaşma

2.4.2.1. Sürmekte Olan Yapılaşmanın Yapı Denetimleri

2.4.3. Proje Aşamasındaki Yapılaşma

2.5. Yasal Olmayan Yapılaşma ve Buna İlişkin Yapılmış İşlemler ve Alınmış Kararlar

Parsel üzerinde ruhsatsız olarak yaklaşık 3.196 m2 alanlı yapı ve/veya yapı bölümleri bulunmaktadır.

2.6. Riskli Yapı Kaydı

2.7. Taşınmazın Değerini Etkileyen Olumlu ve Olumsuz Faktörler

2.7.1. Olumlu Faktörler

Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alması,
Aydın İzmir Karayolu'na yakın olması nedeniyle ulaşımının kolay olması.

2.7.2. Olumsuz Faktörler

- Ruhsat dışı yapılaşma ve yapı büyütmelerinin bulunması.

BÖLÜM 3

DEĞERLEME VE YÖNTEMLERİ

Taşınmazın değerlemesinde karşılaştırma (emsal), maliyet ve gelir yöntemleri kullanılmıştır.

3.1. Karşılaştırma (Emsal) Yöntemi

3.1.1. Karşılaştırma (Emsal) Yöntemi Açıklaması

Bu yöntemde, değerleme konusu taşınmazın değeri, benzer nitelikli taşınmazlarla karşılaştırmalar (benzer konum, imar durumu, yüzölçümü, yapı sınıfı, yapı gereçleri, yapı yaşı, ulaşım, manzara vb.) yapılarak belirlenir. Bu yöntem, arsa ve arazi değerlerinin belirlenmesinde kullanılan başlıca yöntemdir.

3.1.2. Karşılaştırma (Emsal) Yönteminin Uygulanması

Arsa Değeri: Değerlemesi yapılan taşınmazın arsası ile karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki arsalar için yapılan araştırmalardan elde edilen bulgular aşağıdadır:

Satılık Arsa (Güleryüz Gayrimenkul / 553 – 927 60 99): Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede, Muradiye Organize Sanayi Bölgesi'nde, sanayi alanı (KAKS: 0,60) imarlı, Muradiye Mahallesi, 188 ada 3 parsel sayılı, 8.487 m2 yüzölçümlü arsa 135.000.000.- TL'den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: 15.907.- TL]
Satılık Arsa (Keycity Türkiye Favori Gayrimenkul / 532 – 481 48 03): Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede, Muradiye Organize Sanayi Bölgesi'nde, sanayi alanı (KAKS: 0,60) imarlı, Evronos Mahallesi, 3655 ada 12 parsel sayılı, 2.000 m2 yüzölçümlü arsa 28.500.000.- TL'den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: 14.250.- TL]
Satılık Arsa (Azizcan A. / 507 – 028 81 26): Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede, Muradiye Organize Sanayi Bölgesi'nde, sanayi ve depolama alanı (KAKS: 0,20) imarlı,

Muradiye Mahallesi, 3652 ada 2 parsel sayılı, 2.204,51 m2 yüzölçümlü arsa 35.000.000.- TL'den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: 15.877.- TL]

Satılık Arsa (Sistem Gayrimenkul Danışmanlık / 507 – 957 70 94): Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede, Muradiye Organize Sanayi Bölgesi'nde, sanayi alanı (KAKS: 0,60) imarlı, Evronos Mahallesi, 3666 ada 6 ve 7 parsel sayılı, toplam 4.000 m2 yüzölçümlü, birbirine bitişik 2 adet arsa 64.000.000.- TL'den satılıktır. [Metrekare satış fiyatı: 16.000.- TL]
Satılık Arsa (Manisa Organize Sanayi Bölgesi / 236 – 233 18 16): Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı Manisa Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü'nden, 01.07.2024 – 31.12.2024 arasında Manisa Organize Sanayi Bölgesi içinde peşin arsa tahsis fiyatının 14.000.- TL/m2 olarak belirlendiği öğrenilmiştir. [Metrekare satış fiyatı: 14.000.- TL]

Karşılaştırılabilir (emsal) nitelikteki arsalar için bölgede yapılan araştırmalar ve değerlendirmeler sonucunda; imar durumu (KAKS: 0,70) ve hafriyat giderleri göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazın arsa metrekare fiyatının 14.500.- TL olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.

Buna göre, değerleme konusu taşınmaz arsa değeri; (37.196 m2 x 14.250.- TL) = ~ 530.043.000.- TL olarak bulunmuştur.

3.2. Maliyet Yöntemi

3.2.1. Maliyet Yöntemi Açıklaması

Maliyet yöntemi; ekonominin ana kavramlarından olan yerine koyma (ikame) ilkesinden yola çıkarak, taşınmazın değerleme günündeki maliyet tutarına ulaşmayı amaçlar. Taşınmaz; arsa, yapı ve özel işletme donatıları olarak bileşenlere ayrılır. Arsa ya da arazi değeri, genellikle karşılaştırma (emsal) yöntemiyle ve ayrıca belirlenir. Belirlenen yapı maliyetinden yapı

yıpranma payı (amortisman) tutarı düşülür ve elde edilen tutara arsa ya da arazi için belirlenen değer eklenerek taşınmazın değerine ulaşılır. Bu yöntem, gereksinimlere yönelik ve kendine özgü yapılaşma farklılıkları taşıyan sanayi, depolama, eğitim, sağlık yapılarında özellikle kullanılır.

3.2.2. Maliyet Yönteminin Uygulanması

Yapılı Değer: Değerleme konusu taşınmazın yapı değerinin saptanabilmesi için maliyet yönteminin uygulanmasında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı birim maliyet fiyatları ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na dayanılarak çıkarılıp, 15.03.1972 tarih ve 14129 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük'te yer alan ve sonradan yapılan değişiklikleri 02.12.1982 tarih ve 17886 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan "Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel" kullanılmıştır.

Yapı	Yapı Sınıfı	Alan (m2)	Yapım Yılı	Yaş	Metrekare Maliyeti (TL)	Maliyet Bedeli (TL)	Yıpranma Oranı	Yıpranma Payı Tutarı (TL)	Yıpranmalı Maliyet Bedeli (TL)
İdari Bina	3-B	860	2012	12	14.400	12.384.000	% 15,00	1.857.600	10.526.400
Fabrika Yapısı	5-A	14.956	2001	23		21.300 318.562.800	% 25,00	79.640.700	238.922.100
Depo Yapısı	5-A	2.850	2001	23	21.300	60.705.000	% 25,00	15.176.250	45.528.750
Trafo Yapısı	3-A	100	2001	23	12.250	1.225.000	% 25,00	306.250	918.750
Çevre Düzenlemesi	1-A	2.500	2001	23	1.450	3.625.000	% 25,00	906.250	2.718.750
						396.501.800			97.887.050 298.614.750

Yasal Durum

Taşınmazın Yasal Durum Değeri: Karşılaştırma (emsal) yöntemiyle ulaşılan yaklaşık 530.043.000.- TL'lik arsa değeri ve maliyet yöntemine göre bulunan yaklaşık 298.615.000.- TL'lik yapı değerinin toplamından 828.658.000.- TL değere ulaşılmaktadır.

Mevcut Durum

Yapı	Yapı Sınıfı	Alan (m2)	Yapım Yılı	Yaş	Metrekare Maliyeti (TL)	Maliyet Bedeli (TL)	Yıpranma Oranı	Yıpranma Payı Tutarı (TL)	Yıpranmalı Maliyet Bedeli (TL)
İdari Bina	3-B	860	2012	12	14.400	12.384.000	% 15,00	1.857.600	10.526.400
Fabrika Yapısı	5-A	16.250	2001	23		21.300 346.125.000	% 25,00	86.531.250	259.593.750
Depo Yapısı	5-A	2.850	2001	23	21.300	60.705.000	% 25,00	15.176.250	45.528.750

Trafo Yapısı	3-A	100	2001	23	12.250	1.225.000	% 25,00	306.250	918.750
Bekçi Kulübesi	3-A	22	2001	23	12.250	269.500	% 25,00	67.375	202.125
Depo (Ruhsatsız)	2-C	1.880	2012	12	7.750	14.570.000	% 15,00	2.185.500	12.384.500
Çevre Düzenlemesi	1-A	2.500	2001	23	1.450	3.625.000	% 25,00	906.250	2.718.750
						438.903.500			107.030.475 331.873.025

Taşınmazın Mevcut Durum Değeri: Karşılaştırma (emsal) yöntemiyle ulaşılan yaklaşık 530.043.000.- TL'lik arsa değeri ve maliyet yöntemine göre bulunan yaklaşık 331.873.000.- TL'lik yapı değerinin toplamından 861.916.000.- TL değere ulaşılmaktadır.

3.3. Gelir Yöntemleri

Gelir yöntemlerinde bir taşınmazın değeri, doğrudan o taşınmazın sağlayacağı gelirler ile ilişkilendirilmektedir. Gelir yöntemleri, genel olarak gelir getiren ya da gelir getirme yeteneği olan taşınmazların değerlemesinde kullanılırlar.

Uluslararası Değerleme Standartları 2017'nin "UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri" başlıklı bölümünün 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve koşullar göz önüne alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek düzeyde güven duyulan durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden çok değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir. Bu çerçevede, değerleme konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi için karşılaştırma (emsal) ve maliyet yöntemlerinin yanı sıra gelir yöntemi uygulanmasına gerek görülmemiştir.

3.4. Taşınmazın Kira Değeri

Güncel ekonomik koşullar ve değeri göz önüne alınarak, değerleme konusu taşınmaz için aylık 3.300.000.- TL kira değeri öngörülmüştür.

3.5. Ortak ve Bölünmüş Alanların Değere Etkisi

Ortak kullanılan ya da belli taşınmaza özgülenmiş alanlar söz konusu değildir.

3.6. Taşınmazın Sigorta Değeri

Yıpranmasız yapı yaklaşık birim maliyetleri ve yapı inşaat alanları üzerinden, parsel üzerinde yer alan yapının sigorta değeri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Yapı	Yapı Sınıfı	Alan (m2)	Metrekare Maliyeti (TL)	Sigorta Değeri (TL)
İdari Bina	3-B	860	14.400	12.384.000
Fabrika Yapısı	5-A	16.250	21.300	346.125.000
Depo Yapısı	5-A	2.850	21.300	60.705.000
Trafo Yapısı	3-A	100	12.250	1.225.000
Bekçi Kulübesi	3-A	22	12.250	269.500

Depo (Ruhsatsız) 2-C 1.880 7.750 14.570.000

435.278.500

BÖLÜM 4

ÇÖZÜMLEME SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

4.1. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen/Sınırlayan Etmenler

Değerleme işlemi sırasında değerlemeyi olumsuz yönde etkileyen ya da sınırlayan etmenler söz konusu olmamıştır.

4.2. En Etkin ve Verimli Kullanım Çözümlemesi

Sürekli kullanım ilkesinin sonucu olarak ortaya çıkmış bir kavram ve çözümleme (analiz) türüdür. Arazi kalıcı bir varlıktır ve taşınmazlığı nedeniyle tüm arazi parçalarının özgün birer durumları vardır. Arazinin kalıcılığı ve kendine özgü özellikleri onun en etkin ve verimli kullanımını belirler. Bir arazi parçası, kendisinde ya da üzerindeki yapılarda iyileştirmeler yapıldıkça değer değiştirir. Arazinin bir başına değeri ile iyileştirilmiş durumdaki değeri arasındaki ayırt (fark), en etkin ve verimli kullanım durumu ile açıklanabilir.

En etkin ve verimli kullanım şöyle tanımlanır:

Yasal düzenlemelere uygun,
Boyut ve biçim (fiziksel) olarak olanaklı,
Finansal açıdan gerçekleştirilebilir

ve değerlemesi yapılan taşınmazı en yüksek değerine ulaştıran, en akılcı ve en gerçekçi kullanım biçimidir.

Yasal düzenlemelere uygun olmayan ya da boyut ve biçim açısından olanaklı olmayan kullanım, en etkin ve verimli kullanım biçimi olamaz. Çözümlemeler sonucunda, yasal düzenlemelere uygun, boyut ve biçim açısından olanaklı birden çok akılcı kullanım biçimi olduğu belirlenebilir. Bu durumda, birden çok akılcı ve gerçekçi kullanım seçeneği için finansal gerçekleştirilebilirlik (fizibilite) çalışması yapılır. Öteki sınamaların yanı sıra, finansal gerçekleştirilebilirlik sınamasında da en iyi değeri veren seçenek, en etkin ve verimli kullanım biçimi olarak belirlenir.

Bu çerçevede, değerleme konusu taşınmazın parselinin "sanayi alanı" olarak kullanımının en etkin ve verimli kullanımı sağladığı kanısındayız.

4.3. Son Üç Yıllık Dönemde Hukuksal Durumda Oluşan Değişimler

Değerleme konusu taşınmazın niteliği, imar ve yapılaşma durumunun son 3 yıl içerisinde değişmediği anlaşılmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın mülkiyeti, 28.08.2024 günü Sardallar Dış Ticaret A.Ş.'ye geçmiştir.

4.4. Yasal Gerekler, İzin ve Belgelerle İlgili Açıklama

Değerleme konusu taşınmazın parselinin yapılanması, imar planıyla uyumludur.

Taşınmazın parselinin yapılanmasında; mimari proje, yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri ile uyumlu olmayan ruhsat dışı yapı ve/veya yapı bölümleri bulunmaktadır. Taşınmaza ilişkin yapı tatil tutanağı vb. olumsuz herhangi bir belgeye rastlanılmamıştır.

4.5. Yasal Olmayan Yapılaşma ve Ruhsata Bağlanabilme Durumu

Parsel üzerinde ruhsatsız olarak yaklaşık 3.196 m2 alanlı yapı ve/veya yapı bölümleri bulunmaktadır. Parselin yapılaşma oranı göz önüne alındığında, söz konusu yapı ve/veya yapı bölümleri ruhsata bağlanabilir.

4.6. Değerleme Konusu Taşınmazın Yapılaştırılması İle İlgili Girişimler

Yukarıdaki "2.3. İmar Durumu Bilgileri ve Yasal Belgeler" başlığı altındaki yer verilenler dışında, değerleme konusu taşınmazın yeniden yapılaştırılmasına yönelik düzenlenmiş yeni ya da ek bir onaylı mimari proje ve yapı ruhsatı bulunmamaktadır.

4.7. Raporda Yer Verilemeyen Asgari Bilgilerle İlgili Açıklama

Raporda yer verilmeyen bilgi bulunmamaktadır.

4.8. Bağlı Haklar İle Tapu Kütüğündeki Öteki Kayıtların Taşınmaz Değerine Etkisi

Taşınmazın tapu kütüğünün;

Beyanlar Bölümü'nde; "Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda, tapu kaydına, taşınmazın icra yoluyla satışı da içinde olmak üzere, üçüncü kişilere devrinde OSB'den uygunluk alınması zorunludur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler yeni alıcı tarafından da olduğu gibi kabul edilmiş sayılır",
Şerhler Bölümü'nde; "Finansal kiralama şerhi"

kayıtları bulunmaktadır. Söz konusu kayıtlar; taşınmazın değerine olumlu ya da olumsuz bir etkide bulunmamakta olup devredilebilmesine de hukuksal olarak engel değildir.

4.9. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyünde Bulunabilirlik

Taşınmazın, tapu kütüğündeki niteliği "Fabrika Binası, Depo, İdari Bina ve Müştemilatı" olup yapılanmasıyla ilgili yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri bulunmaktadır. Öte yandan, taşınmazda ruhsatsız yapılar da bulunmaktadır. Ruhsatsız yapıların ruhsata bağlanması koşuluyla, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III.48.1) 22. madde çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazın, "Fabrika Binası, Depo, İdari Bina ve Müştemilatı" nitelikli olarak, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında bir sakınca olmadığı görüşündeyiz.

BÖLÜM 5

SONUÇ

5.1. Farklı Değerleme Yöntemlerinin Sonuçlarının Uyumlaştırılması

Taşınmazın değerlemesinde karşılaştırma (emsal) ve maliyet yöntemleri uygulanmıştır. Uluslararası Değerleme Standartları 2017'nin "UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri" başlıklı bölümünün 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve koşullar göz önüne alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek düzeyde güven duyulan durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın

değerlemesi için birden çok değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir. Bu çerçevede, taşınmazın değerlemesi için karşılaştırma (emsal) ve maliyet yöntemlerinin dışında başkaca bir yöntem uygulanmasına gerek görülmemiştir. Birbirinin tamamlayıcısı olarak kullanılan karşılaştırma (emsal) ve maliyet yöntemlerinin sonuçlarının uyumlaştırılması söz konusu değildir.

5.2. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Değerlendirmesi

Bulunduğu bölge, konumu, imar durumu, yüzölçümü, yapılanması, ulaşım ve kullanım olanakları göz önünde bulundurularak, değerleme konusu taşınmazın "SATILABİLİR" nitelikte olduğu öngörülmektedir.

5.3. Sonuç Değer

Manisa İli, Yunusemre İlçesi, Kayapınar Mahallesi, 3311 Ada, 14 parsel sayılı, 37.196 m2 yüzölçümlü, tapu kütüğündeki niteliği "Fabrika Binası, Depo, İdari Bina ve Müştemilatı" olan taşınmazın, yukarıda belirtilen olumlu olumsuz özellikleri göz önünde bulundurularak, değerinin aşağıdaki gibi olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.

	KDV Hariç	828.658.000.- TL
Yasal Durum Piyasa Değeri	KDV (% 20) Dahil	994.389.600.- TL
Mevcut Durum Piyasa Değeri	KDV Hariç	861.916.000.- TL
	KDV (% 20) Dahil	1.034.229.200.- TL

Bu rapor incelemelerin yapıldığı tarihte var olan verileri yansıtmaktadır.
Katma Değer Vergisi'ne ilişkin muafiyet, istisna ve oran ile ilgili özel düzenlemeler dikkate alınmamıştır.

BÖLÜM 6

İLİŞİKLER

6.1. Uydu Görüntüsü

6.2. Fotoğraflar

Sayfa 16 / 29 www.emektd.com.tr E-Posta: [email protected] Telefon: + 90 (216) 201 21 12

Sayfa 17 / 29 www.emektd.com.tr E-Posta: [email protected] Telefon: + 90 (216) 201 21 12

Sayfa 18 / 29 www.emektd.com.tr E-Posta: [email protected] Telefon: + 90 (216) 201 21 12

6.3. Tapu Kaydı

-Fabrika Binası, depo, idari bina ve

(Hisse) Sistem No	Malik	El Birliği No	Hisse Pay/ Payda	Metrekare	Toplam Metrekare	Edinme Sebebi-Tarih- Yevmive	Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye
835697654	(SN:8525083) SARDALAR DIS TICARET ANONIM SIRKETI V		1/1	37196.00	37196.00	6361 S.Y.Göre Devreden Adına Devir 28-08-2024 22479

S/B/I	Acıklama	Kısıtlı Malik (Hisse) Ad Soyad	Malik/Lehtar	Tesis Kurum Tarih- Yevmiye	Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye
Beyan	Katılımcılara geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi durumunda tapu kaydına tasınmazın icra yoluyla satısı dahil 3. kisilere devrinde osb den uygunluk görüşü alınması zorunludur. Bu durumda eski katılımcının vermiş olduğu taahhütler yeni alıcı tarafından da aynen kabul edilmiş sayılır.	SARDALAR DIS TICARET ANONIM SIRKETI VKN		Yunusemre - 22-04-2015 14:45 - 6969

6.4. İmar Paftası

6.5. Mimari Proje

Mimari Proje Kapağı

	İLÇESİ		MAHALLE	ISIN YERI	PAFTA		ADA	PARSEL	IMAR D.
	MANISA	KAYA PINAR	Mah.		20,2b2c	3311		14
	Bu Proje Aşağıda İmzası ve Mühürü Bulunan Mimar/Mimarlar Tarafından Hazırlanmıştır.
	Projenin Orjinalini İmzalamış Mimarlar Ortak Müelliflik haklarının Sahibidirler.
	MIMARI FROJE MÜELLIFI							MIMARI PROJE MÜELLIFI - TU
A.N SOYADI	SACIDE EXIZ			ADI SOYADI			LARANBAYARTAR
ÜNVAN				ÜNVANI		MAIAR
ODA SIC.NO	$\frac{\mathcal{M} \cap \text{APR}}{\mathcal{20} \leq \text{B}}$ REFABRIKE INS. SANK VE TIC. A.S. $\frac{2056}{37}$ (T bl ₂ sent Nevres Bull, 7/8 Alsophon / 2011) $\frac{27}{37}$ (T bl ₂ sent Nordon V.D. 0131000/025			ODA SÍC.NO		8943
YETK' BL.NO				YETKİ BL.NO		45007
VERGI D.NO				VERGI D.NO			Mest 78/0022990
		ÜNVANI			ORGANIZE SAN, SITE.	ADRES		VERGI DAIRESI VI
ISVEREN	BIACHI BISIKLET SAN. TIC.						III BOLGE MANG
TALLAT	ADI SOYADI	ÜNVAN		O.SIC.NO	Y.BEL.NO		V.D.NO	IMZA	ADRE
OLURU VEREN MMAR
	MIMARLAR ODASI ONAY:						BILGILER
			1
				39.12001			Ğ
				MINE OVUNÇ			dindan Fotokont		79
	EDILA		4 Mimar			Cellmisth
						Imar is		KL Müdürlüğü
	22		6				MARINE AND STATE
KL.AMACI	TOPLAM INS.ALANI INS. TURU		Y.YAK.MAL		YAPI SNF.		M.HIZ.SIN.	Z,KIR.KTS.	SUBE
	PREFABRIC 12400
	KARKAS ISKAN EDILEN INS.ALANI							FUNDA ERGÜN
								Rölge Müdür Yrd.

		FON OZAIIt22 OCAK 2001

Vaziyet Planı

İdari Bina Kat Planları

Zemin Kat

Birinci Kat

Kesit

Fabrika Binası Kat Planları

Bodrum Kat

Zemin Kat

Kesit

6.6. Yapı Ruhsatları

	minda's paulo				a lo Valore	FITTE SATT		Primary and		GEARER	TATALIS		Graveware
There we and						$\Box$ wherease		waxaan	VAL		1804280		INGINAL
GG488 ×. Side			products.		臣		TRANSITA	d heathwestern			The am		Santiacego
Hoavy LENGTH GREE		me.					SCAPERING	$-1$		détails	and it		SOUTH
MICROSOFICAD near.		Romano Provincia			Times	U steel		There is business $x +$		BIANTALES			Winger de
Build in Instruments with its winds		Senit Shikogos,			RETAINS	Hillstown		The last a because		I Termingschic			ir is B. They hard mapes ink
template announce of		Parker		$\Box$ usa			Carrier
$1 - 4x$		Hara n		Time $\overline{\Box}$			KARL TALISOL HODALISE ( 30 M Jan 1 ⋤ Kindere					For Lat
14519 Address		UGS Power For	ligweren				Millengellung	B. EDITOYYYYYYY		Adam researchered 2 lines can			INNER and inner
18.18 mi	u				Thomas	Sireppe		MARZER	di Arraz		ALC: U		HARASSE
					п٠
Vaçê Sara binin			Yas Mitcalinidinin							Sentlye Sofinin
KADEDED STATUTE PROFILE		that	STANDARD COMMANDS
EMSLANDSTCHET ITS CT.		New	RUBBEAN SIX BOARD CO. (1).							PACH WIDE SHEET
		Values	Di Instituti Vez $+ -$
RIVE-METERING IR			vesses							Grand
KENNE			Silibiotals wit meet				Magistr			artesotas $n = 1$
Distriction Lease Age 1			KOMAC				RECEIVE			DOM:
anin		Limits	Historich	Pittery kit		Slower	RESPONSIVE MAIL			22492211
PRODUCTS TO SEE THE			NISWARD HOUSE	1.16				BOOTH 26'S		Met weering	3.0180		٠
			Classica DERWIND/CENTERS SCOLERON/READS							$\mathbb{R}$
		$\sim$						655			ETRESTS HOSPITE BISCOL BIRDEN

Form Dúzenisnen Kennia ligili Caulikier					Yaps to light Ocelibler			ART LINE
B.A.S representative pressures		$-0.07$							*RECURS*	SCHOOL BACKROON			Consecutive
						ï				im		ŵ
parets law special today and			igi.	Billian da aux
								ALTERNADORUS DE CONTACTIVISTICA		ELTRAPHONE ALLIER DOM		tal m	Mediator residents

					Ohom plut at a.a.				F	Artisten		denver days

							ä.
					*District a country*		$\overline{1}$			Minimument exteriors
							69.	Telling Income	4 ₁			Linki imme kee

				Silvers Ave ä.	When the party			W-FETRY TO ROMANDED	Vitemed april :		Richt Striph Korney of Tax
			e.

				Hame		BIROUTHER		IK was fast less
			Thomas Black	$\Box$		Toppas			Tor se				Hildrendring
$\Box$ con		□		Chairman		Carl Library Avenue		EL Stanisland	Vicinia				BOOK AND IN
Laving until adaptation and the				$\Box$ insee		Bally Address of			Hum				Helmouthin un
$\frac{1}{2}$			Do Blue	∎…		The case		3 India Aug.	25		Allegards	$\Box$ ss-
		Ŋ۰		Bank		SHOW BETA		п.
				Barrio		Tuesda		Christmas was an
Thismann Bally			Book Dans	Bi Trees		Theore		Class
$\Box$ com		15 sec.	Bines	Times		Issue			田…			Libraria STATE
		Toyota :	$Div-$	Historica		Citizen		Tire $\Box$ cow	District			Green
				$\Box$ in the case		Tanner				T vision		Links
Types 2004 Incidence Yautan Tuknik Quellikleri sweet pressure distributions BESIGNATION Denis Different Denise Atlantistic Benices ⋻ Sensibility Street Contact		delaim	豒	B usiness		Kylightenburg				T vetara		*Edmontonous*	This substitution for the
Merren Charton			o u.	Đ۷		ic.		n.			R.

		GNI WHAT		EXPOSIT		Check		71114
		MUSIC OTHERAP		in mousses		1778
		CALCUMENT		SHAPH		TIME				MARKETCHLUNG BULGE NEDSTALMALT
										STRING FOREST BASIC & TEST CONSIDERATION
	š	ments size www.		41111431		40% Arranger				I AGNOSTICATION CONTINUES INTO
								HANGA					疝
		OB1 KIDSHOFTLE		Annunc		ITALIA GATE				TAN ATA ARISO, IEKEET SID KIBAK
		GMA 20033		L'AHUST		Billing Countries
	MOBJIFT								CHUYER LACARES	SAMARTA All nur, sup contrarege one
Yayı Projekti NOW-4/R 444.093 w. 4312012 CARL TALK *Live Ives* LOCIENS wish Ackariz $\sim$		SAGAYTMAN		negan		$\overline{30}$				KAZINAAMBICRIDUD ROMUSI BORVOLUM RE
ssais	ROJE

YAPI RUHSATI C Rubsian Heren learure						1 Runsell (rMV 1809)			On Barball (C)
MANISA CROANET SANAYLOCK OF TH						22.81,2001			100103-01 Exercis
Enumers sells imab			Litariates				E Arts 10	$^{44}$ 3519
TADILAT-YEN HISAAT.			KAYAP BUM!	10 Parwer, Editores anser			11 From Oceania
It farrun' (thems tomay herifie)	10 Paradissant start only little			CRISNIZE SANATI ALAM			Balti un regristion
20.02.1588 17. Tabu head beiges verify fromm				53. Trans linkels Subgest dartic particulars.
MANA TAPU SICK MUDIMUMIC			98.12.1000				81.01.0001 - 07
VAPI GRININANI				VARISAUTEAHHIDININ.				SANTIVE SEPIRIN
14.Adi au plus Linvini		ISLAM argie & Grown		33 Kunstn AUF FRE		FRIVALIZED AND INC.12		38 Date aid treps to:
BIANCHI BISIKLET BAN TICAS		ANAY PRICEMENT
				12. Vergreich rei-		JOI Vergi (person)		20 yang said no
IS Bads owner weg danver		23. Vielgi checker KORDOWIZMR		130067025
NASAN TAHSIN / LZMM 16 kerg nick hi		25 Signify sint Wi-		34. Disabiente da Brever		121. Insurna sizzi nel		40-Float empetal St.
1000210080								543908
17 Atres	RIMPLION	COLLANS		36 kings		DT. Admini
KYMALPASA CAB		SEHT REVNES BULVARD
KOL 46/2		TIE ALSANCAN/IZMIR
POLIVISIASI / CENIR						C-Tiplett	41. Vaponer	41 rating	Let You
DEL Yagemen harder	SAU Limiter	XT Yuncums UR Yo and rent			TO YOU NAVIVERS	ARE SECTION	Visuality	south	grade.
Industrial buildings areas.	saras		stridel.		Lytzview *kal saum*
			LAT SIGHTS					×	۸
Sigmali (Tadiet)	Ŧ ×	206.00
(Tacklut) Deleg: Kulkillerei	ï	22.0 100.00
Chicklett Toeta Tadfat :	۷	14038.00			×	×	6.53
Fabrika Identi Birak CYerit		7 435.00					2.60
(Vers) Depa	9	325,00			٠		1.32

TOPLAM LE Yap: Air Apit Apyllener	B Katolike	15393.36	SU DEDIVAL		CLynney	Vand Merilkeni	B Hanakoviewn T1 Possephin		Robinsome : Cells Kill's
C) Kab yakit Ti Fuel-till	TT Kat Kanadien		Sicole ##			Tang Telesal.	CLARING		rigina Preferrit
These Gaz	0.506		Sahir Susu		International		300 Chaunt		Anuxo
195 Esick	DD Gar Sobes CT Harris						m
				AT Day and		at taxo total	Skildress		BOJINES
E RUMSAT ENTRACUBLER		as a di Booth		76		Isigo rxx
Manuel			NURAN BAYRAKTAR	BG43		450CT	PENER NH YARHABANLAR ATING THE CALIFORNIA		嵫
Sight			ISMAIL BOZAL	25,780		AVE	CONTRACTS HAND A 62 AISSEME
Testant			HAKKI PAŞOLAR	1.4912		MAT	KCNAKTSFIANI	HAT2NOS4 MANOA
				LICES		HORD0217		1374 SOY, NO 260 KAT 3
Electric			CEYHAN OLTEN			0032697		O TALSANCAK/ CMP
	PROSE MOELLIFTIN			1,401		HKIS		LANAFARTALAR MAILER,
Hartla			*HEMAL ARICAN*					GEN CAD NO 33Y MANUEL
				BM2		#007		PERER MALVARIANANIAR
Mirrori			NURAN SAYRAKTAR					CAZINO 62 MANGA	на
						EOI		RONAKTDIAN A.R.
Bidin			BIRAK BOZAL	18780			MANISA
						1007	KONAK TEHANI
Tessat			HAKKI PASOLAR	KAS12				KAT 2 NO B4 MANUIA
						35400704		PEKER MAN BAY DOK
Eulola	VENILIZES LLCN		YALÇIN EGE	13954		0000154	340.2	MANISA *ANAFARTALAR MAH ESA*

YAPI RUHSATI TRIVER WANT GATES		NAMSA			ODDE (PAVILIERES)						Ruhsat takip no	Secretary or au Carry				EXUTABLIST
TÍCARET vu SANAYİ ODASI				▭	707207	D vat move Bally			Call Food of			13.07.2005			117
DRGANIZE SANAY! BOLGES!							Nilenn debolig E Frisadk E latte dran E binus durin Shafarm							DAGER	Fencion
	MANES			Verdense п		$\square$ Yester $\square$						$203 - 11c$		SYLL		14
	MIDISTER			Ullivariance and larm										Ellew databaski was
											2. Passion you plus uses their			108-2005 / 104
Eucek		KAYARINAR			1900 - Edward 1900						and the
i.					13. Fors derivationer is some for aller (e.2)						12 Taps stock beiges news kustyr. 103 Taps tower harges darks we no.
Salara					OSB Fabrics Alan / 37 196						Maries Tapu Sici Mid.			12.2081 / 8200
Matolan					CONFIDENTIAL STATE STATE AND THE THE PARTIES RESIDENCE POWER TO FEE TO FEE TO FEE TO FEE THE STATE OF THE STATE OF THE STATE OF THE STATE OF THE STATE OF THE STATE OF THE STATE OF THE STATE OF THE STATE OF THE STATE OF THE
Mittered									kom k		L. L. L. L. L. Liser			cirities		13.07.2008
VARIOUSING								TAPI MOTORARIZININ						san tire gerinia
SAS SING MINOR			B Aut	DAAG pareis, league						25 Hirts/Fidenzin		DANGOVER, OWN.				38 Club stat no
BWHEN BERLEY EARTHEAD. There
ID ENDIVIDADA NEW GARNA	MESIR			237krs161618				27 Bags could want car. 20 Web dalware act no				30.9 seat card. No				57.Ock beligy ru
This places set to					29.200000.003.700			at Stresche between 31 Memmute, sylenne				an a garta sun no				14 SOMETA MITCH #
THE CICLE CORNIA
SAM		$22 - 14$		32.00c					25 Irras			ACA (Mile			47,5504
ORG SAN BOUGES!
BUSINE MANCH
			$+100 + 1$		HAYWOOD	45 Detux vals sales			40 Toplatt was never						47.Yaprov Istanicles (e1) 48.Topam Silver state (e1)
42 Years consents lukama at will			shee		(M)								2050			14050-02122-103-2016
DEPO					2850											42. Topper reprinced.
												C Trends betragg 1450 x 35 Topies before p 14 Gm 31. Year insect away (14") 2860			awver's table-out
							ings 32. Yaponin sol kulu arti kat GA Yapi saliyali kabulatik kat - 35. Yaponin toplam kati myini 44. Yare ketikayer
											٠		×
						standed.			earn (s)
								ST THEME WITH RESIDENT THE SHARE WAS CITED FOR				AG Yapan condi	٠			60 Yaprat putu 1A
							0.03									GLASH BRASTIK OFT
2000000					2850			81.5 m material Bas TLJ BV hap an experimented				Its Tajan's inte delay
		tuan					400.000.000				(8): 3,1 1 tor 10,000,000 (Birt TL)
EXISTING SETTING		a) regionalize						IN ORTACIOLITANIA IL 2NL2EE			FRIDAY BRIENLERS					TEXEL AND AN ANALYTICE
Undican debruit Automber			Standard International		Pagnas			Telephone				Vibriul (Hogir)			triet.	3 secritive
Bink Wilderfor			Harrisone image		means		B hotel					BROWLINGMIN			has.	Hell parul Filmmann
Esthiopho			Farmissing 1 Executive		Inniso Here			Direct Plus pin muscles				$4 + 4$ 33440			the . JENNO
Tajal gurunaan Satu			GENANNS					Juanet				Setznama			Penic [
$\Box$ sso				RESERVES	Yello Cires			DOM: NAMA General designals				$T$ Tabel Labo Verteks Alama		STOCKENE	Gestation
		Terrights	Torin Seil		Daleign			Behalfuller							Disk kins
BE WHAT CIRE!		Simies			LING			Samena			German					Week (Diene
TRA yaki L GOMME		Service			Fisical			Get not			Pulsick				konowo
Suite Territal Detains Ricegor		Mistera	Ginglichkons		Elsing Carvers			SWITAAK ITH Schola Sens							then PELdinester
Itra					Parties
Down г
73 Onwitech		SLAS sound						FAR PROJECTION FLOW scirrs FLOW wastre 77 Cas Salga no 76 Assett
Birner			ENDER CZBÜRY			5185		40004			05.07.2005 CHARACTER MAIL 14 SOR
15.07.2009											Pune os ane (NO.1 Dr. NUGLA
Buck			EMRAH EMRE			40058		18/11/16			0407.3993 EMPLALEM SELECTI
15.07.2006 Ostal			ALIFUAT YORULUAZ			354121414		56486000708		Beat 2005/711	MANISA YOLU 4 KW Menemani ZMFI UTICU WHI CIVENTEPS CAD.
107,226	REBILIDER							66310.			NO.14 S. MARGA
Makon i: Teologi			GROULLIGH CARNINGS			10660		2963			06.07.2006 UTKU MAR LGÖKCEN BLLVARI
										ALK		NO:18 MAILSA
10.07.2006							1603 1401					07.07.2005 ERGEN CAD. NO: 33 / 1 MAKESA
Hum 11.07.2006	SOLE		HEMAL ARKCAN							0504111454

6.7. Yapı Kullanma İzin Belgeleri

LEstard were kaum	NANSA		Zbilgitti wris mid Karekinimetre Tai fabrira ex A Septimewart			Selge Takis No. 0 0 0 0 1		SEARS IN
TICARET ve SAMAYİ ODASI		Silviano secondario				14.09.2005		Æ٦
ORGANIZE SANAY! ROLGES!		B tre I sales Lines
			TROND NAMES TO THE OWNER WHERE THE RESIDENCE OF STREET				T.Adams B Person no
MANISA 'n.		Tymouru	Dramar D	□		$23.1 + 10$	SSLE	14
MERSEZ ic.		I trunger only term				13 Fernelssyon plans projetates 10 Selection and tells on inside		12 Paradis Solarvia ANDE Ve kles 34
Base			and completely			10.0.2005.1904		OSRF station since / 37.196
KAYAPINAR w.		13 CEO reports only by the	THE JAMES COLORED GROUP CAREFUL					The Tanus beautif features receive automobile of the Tauru betal in edges into an interest
ajbaida			(N.S. Micci 47.360573030 years) 30.0 '8087 2000 02 19 11377			Moriso Topu Bisi Mid.		12:20011 0270 Hill explains and
Warrass			7 YO STEELERY at to TV Tall to UNION 1995 19-14 and performances. 20 Yo man structure.
Municipal YAR SAHBININ		13.7.2006 1117	VARIOUS TELEGROUP					SANTITE SEE INK	003307706
	■⊶			PERMITTING		17.4.8 stylet journ		14. Oda nist ven
El Adriagosi, Drivere		24 Air sings, Green
ENGHIBRET SANTIGAS	These
T4.9900 VIDEO VARIETY NEBR		39/6/07/5/2010	W. Bash cellular with date	DOI: Welcom Norm of North Kin-		2010/01/23 01:00		40 DRA DROEVE
be award danke loca inc.		29.Skores Hot inc.	DE SODRADA MITI AVIO 182 MIRAARDELL ANNA DE			Art is could will call		or sussociate with
169.001.0998
ITANA OKESHEDI, ISINA		SERA 19		$D = 2$		Kildens		AA FEWER
Harison
NIVARDA	'b
46. Page and column on industry proper	40.0nM	D'Valgard	45 Eurose pigkeigne		ill Dayton per seyes	60. Vaponini Halten adam (m ² )		At Taylor Ishar also (w?)
	ianas	(M)				2855		14650-100-22-100-2580
princ		2018				52 Yaqiyin tragi muzik bilimi 53 Feelam toriymxur tuslon (54 Yapı eşeni alianı) m ¹ i		25 Topiset was important
			n.	Laten	r.	2855		Bus 180504300
			to Sign in youth at the ST Express you adults and \$5 September for more					WE have me seyes
			exet: $\sim$	Lipe	$-1$	MAY
			(8) Novem videobilities (C-1) (Channel versus) (8)			de Novia and		Ch Separature
			8.66			×
				Be TL		24.1 (8" restato (\$1) TLE \$5. Yourselessations (\$5. Your recruitment \$12) (\$7. You date supercreding)		$150 - 1$
	Troom	2850	400 GLOUGH
			VAPILE LOLI OZELLINLER
ALECTRA SIX ISAN Desiden manual lugarities	ZUSSER IF Warscan castuat	Fancos	12 OFFIN: KIRLANN ALANLANS TO YAPIN DETENLER Thospice					TANK LIFE OF REAL PROP
Dies is automy	Fabolicane busines	Electic	Delenet		Weblat Water's a Straight / Nanbeck		$\begin{array}{c}\n\prod_{i=1}^{n} x_i \alpha_i \ \prod_{i=1}^{n} x_i \alpha_i\n\end{array}$	$P(\theta)$	Field servi
Kill catalogue	Kataronium	Wellenbld	Distant			Calls (from 854)			Del capital pamelit
Dideline soland	Passeulle	Phindie	Terran mechani			At car
Sen Costs	CEE Avenue	PLANCAK RM	Againsts (YEK, Againsters) Concision.		г	Belleviewe Tanikala	Horsie Constru
	Wed mer	Yake Cres	Digital days			Photos Hine	PECCKEME
	Tamistin	EDUALER	Cuire In Albert				Painting
GENART CASS	Golten	Turo.	Business		- I ennounce			heat to construc-
Caninda ¹ COM	Kenki	Fueral EMITS	Kensen		B Nelson			Assistan
	Skywa scowca's Viginni	This color	DEVISAN CRE Detekt 1650				Alsan
Friskers. THEFT NAME		Terminal
. Signaal Roiser
Jus
Gasow-		JACODEFRIGHTER GESEL GASEM NOVEMBER TENSING						atelators	Joseph
	VARIABLE THE CRIM ARE ITS VEH LOVES !!					FORET ECONOLOGY TANCH
	HULLANNA CONSCI.CCOMA		Excellent Institute		$\overline{a}$ п	- 4 - 6	٠	24	TOTLAN
	72 Grawin ask		sent ministers	idak	odal neigh-	colei DOM	COL	mind)
		FABRIKA-IDARI BINA-DEPO BEK KUL JTRAFO-SIĞINAK	PO ESSIM NEWSET
			Districts digitalizes
theme leaves informers minister das insertores Koni (kilkrons bei dizzibrioiderusi gin bu baterien ihmet verei unei unter balvere abeleren terankante en bulandelin altas gelti: Kularna bir Avenemnyer yaplar w/wys belpene bildebr motch, su, keralizzycy, hazalazna zbijagaz iz füznalerden hynalenenez. Tapeža görülü setum Tafar, japon kako dalas holy endi danan ik prajauna bidakarayan alasar bewelya klawas. Bolnus bidirre belik dapara, karaktu, bala aliaja belikian sation de Bildice, electric, en lo. Microstomien Nykelanderin, Myteryk versiegen troubene producer ar denutive language producer and in explicit version and CONTRACTOR ILTail is Lineas 10.2.2001 / 200101-01			m.
			BOAT ALC:UNITY

														YAPI KULLANMA ZIN BELGESI
1 Zheigesfore ten liceuse 28 win your alle	BAVIS 10681								Konikovesini		Yestolemated					11-believe
unis		to.	SERGER			langs						15.003819			sa
Fast		Kilo					C. Begun mits (Unt)			EVerippy 2 Nestern	37mler	⊟ kottu		Esthewal		Table
SNEW CRA Solutive														_une Dixie Cittainun Ititanim Dixiem olei Dixiem			7.000	Hillenback
HOLKOHOM Monday		Motorform and their												Silvati bisa take sawa Tiking Away Tiking Away Tiki.
The radio defendable to		ANGER TOTALCOOCIL				13. Di yapı nahasis isali. 3804,000			14. Burger Massing		15. Scrygorphodalethi			16. Basing patients for			17. Yestena ruhada kel
Current des Services - Gr.		De layerse							DELMINGU		10082612		on.			$\mathcal{A}$
Stands		Marie Ave				16. Tention subject to be $11 - 1$		$1.1 -$	5. Tellet nisst briv		30. Inter plans oney tech-			21 Interdependent	22. Interfaces
3.Palans	Address	SPanel rs.		Library		29. Sarvin alcala oney larihi				24.020 approximately	وسادات			19:07:29:12		164
20.18	sar:	$\overline{14}$				MELBOD			16.05.00%				25. Tays tool below tails 27.01300			N. Territorilorigiai so 200
7 Keel Independent ballydag anderstallsman for		China Cars Installed					27 Apprend iniged vote hours			20, Pensisyon plan anar behi			28 Panello Informa secu-			30 Passils alumnity
							WINN THAT SIZE MODIFIEDS:		$\overline{11}$				BANYLALAN		thus.
Yapı Sahibinin yerin sahiji tarihi				Yapı Müteahhidirin								æ	Santiye Safirlin
31.Ad anyal, unver, T.C. Unlie ap		Onli		39.Ad-scyatt aware, TC kindices									40 Ads seyaalt, uranar
SARDALAR DIŞTİCHRET CITA STİ. 2002/04/06		Sana	SHOULDER.	INFORMATION TOWART LTD. BTL									FEM NAMERIA
		Yalung	200.44
22. End vidu beverp dated on KONN			1390E1										47.00 km st merconne-
35. Veral Kinikum.				39. Engli college vergi deleval act					StVey lands no				45.00x pid no
Nazionale			trease E. Shorts of an						Sergman				NHC:
34. Admin	35 inns			41201011404905 LLL	41.80dopre tante		Citibunean			C.YaproClarkid polk belga no. 003015413172			B. Spots ed as		St. Address tarif		01.693gpne.htm
GANAXYA EL FETH BEY CAO,	$\circ$	كمملأ	Baranto AL Gida son nãos										MOTORGETAET	56683012
						CROXING FEMBER CAS ROOSE KOVA LENIA							62.40%	EDIRE & HANDSCROSS MAISS			$\overline{\mathbf{a}}$
									61

Belge Ölzenlenen Kısımla İlgili Özellikler		65 September	SERGINGING			Yapı ha liçili Özellikler
54. Fullman armenta give soprat balance: athletisci la orbit alesiant		Sign second				СОБластуарнара	58 his diskal mac form and			50 Tapda kend zeinfinen!			40 Tapona taban dan pro es.				E.Yashard Kening
(12204) Carl Maniphobalenten bina		ï	b.													ø
						\$2.7mlery yars same				43 Toples bage our Miles says: ELTaplan long/Britisher say as			65.Toplan laten daw/w2 uni				SET collars page inquiri clanded?
																TETT
						67.Yan'ın yalıcta altı kalayet				ELYapitcypi lotu bricket super			41 Few or below for parts			Class by one

						717 grave politics all pollucio@cv.				T2Y give yol hole Ltd, yill sellights			73.Yaprın toplas yükseli ölm			14 han brinddadd gool
								e Ga							sin
					*Nissenset*		TEY appro or dog		77.7 m2 malient	717 pers million			B. Yaperan area doğur (FD)	RUNadakiyese			81.Form dillastiques kaps
(1200) Ideiaterial Taplan Condan M			iz.							αı				mixel (TL)			wind (TO
Yapının Teknik Özellided
#2.kewakter					M.Tudosly		ELCrsk Salaran Kanias			SO Face in Tasan (Salva
Steel contracts 25% studies 35 percent					T SAIN		1 Asanda						11 Adoles
5.Dobil exc schen	Tissue	п,				3 RD Marver		2 Pelotie Edward		Listen (Fatas)			12/hse				111 Driveni sistem 112 Peddiasen
ES forms enocklufentin said cited					3 Debian		3.Apd (dopa)					13048					113 Depends Ferdel ander
_			AUTO A Book		E then		Classi closel			2 ENDIN FLASH		$\Box$ and an		Crassman, Canada
Silver ₁ M.Sent & Ter h Sed		Пь.			Experience		Standard			٦،
1: Seweath	2.9ster	Bishop Fa Yold Civ	1.0styles 73.00		4P6N		TEMPOR			910aux 2vic: Months/Cas					\$2,0mm
3.02vg lobatos	Licens	13 hand	4 Flying		77esk er Tillade		7. Drink deput ISSNR			Пим			1356		1,8400
Elfany			Elected Stend		Elements		SELBARA			אי ב			7 Urua			LMAN/Disers
٦٤.		Ъ			SPages		127aga ardieri			I Lively			S.Ogniven		3. Israeling
Milywelkyv 1. Difference 2 Kno satu		EAKS				11 Yanga bakat	11 11 Water Forces			There			B.Kallage		4.Mag
	SPeaker Library		1. Kanadianyon 2. Page		⊡e.		'n			П٤.					٠	Discopolasa

Yepem komen kullanılması mümkin olan kısımlama Menri Xullanma İzni düzenlenebilmesi için, bu bölümlere hizmet veren ortak kullanım alanılanmın temamlarınış ve kullanılabilir olması şerilir. Kullerma izri düzenlerməyən yaptar velveya bağımaz bölümler elektrik, su, kanalkasyon, haberlaşma, doğalgar ub. hizmetlerinden faydalanınmaz. Toprağa gömülü bodrum kallar, yapman kasıcı
dsires harip orbit alarları ilə projesinde belifonmayan alarlar ilamatgah olamaz. Bağımsuz bölümləre bağlı depoter, kömürlik, bağlı olduğu bağmsuz bölüm ile birkite olaktık, au vit. hizmetlerden
tsydelenia: Makanik ve elektrik teolestrın inceleme ve densimi yapırmak kaydı ile aşağıda yaztı adal dake, adal dükkan veya adal(diğer kullanımlar) termizlekdiye kizmetlerinden
Yapının Biten Kısımları için Verilen Yapı Kullanına İzin Bilgisinin
52 Esignato	N.Morro.	\$5.Sotro			BiSalmet Mines		Konut lie ligii Ozelikler
$\overline{f}$										τ	т	т	17. Kosulan aske dahil sida sayur $\overline{1}$				SOFLAN
$\overline{1}$							SE Cuire sayse									ν.
π
$\overline{A}$							15. Partie dan dahe style
$\overline{1}$							105 Br daiwsk yledylet

6.8. Değerleme Uzmanının Lisans ve Mesleki Tecrübe Belgesi

	MESLEKİ TECRÜBE BELGESİ
Belge Tarihi: 28.05.2021	Belge No: 2021-01.3983
	Sayın Müştak Duran SARIOĞLU (T.C. Kimlik No: 54214428280 - Lisans No: 406396) Sermaye Piyasası Kurulu tarafından gayrimenkul değerleme alanındaki
	tecrübenin kontrolüne ilişkin belirlenen ilke ve esaslar çerçevesinde "Sorumlu Değerleme Uzmanı" olmak için aranan 5 (beş) yıllık mesleki tecrübe şartını sağladığınız tespit edilmiştir.
	$f y\,dy$
Doruk KARŞI Genel Sekreter	Encan AYDOĞDU Başkan

6.9. Sorumlu Değerleme Uzmanının Lisans Belgesi

	TSPAKE TÜRKİYE SERMAYE PİYASASI
Tarih: 18.08.2008	No: 40079
	GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANLIĞI LİSANSI
	Sermaye Plyasası Kurulu'nun Serl: VIII, No:34 sayılı "Sermaye Plyasasında Faaliyette Bulunanlar İçin Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ"i uyarınca
	Fatih ÖZER
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansını almaya hak kazanmıştır.

Ilkay ARIKAN GENEL SEKRETER

AI Terminal

REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

9139_rns_2024-09-02_724fe08c-79f4-41eb-86e1-203e1f0eb097.pdf

DEĞERLEME RAPORU

REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

MANİSA – YUNUSEMRE – KAYAPINAR

3311 ADA – 14 PARSEL

FABRİKA

ÖZET BİLGİLER

Bağımsızlık ve Uygunluk Açıklaması:

BÖLÜM 1

DEĞERLEMENİN İLGİLİSİ VE KAPSAMI

1.1. Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

1.2. Değerleme İsteminin Kapsamı ve Varsa Müşteri Tarafından Konulan Sınırlamalar

1.3. Kullanılan Değer Tanımı ve Varsayımları

Pazar Değeri Tanımının Temel Varsayımları:

1.4. Değerleme Konusu Taşınmaz İçin Son Üç Yılda Yapmış Olduğumuz Değerlemeler Bulunmamaktadır.

BÖLÜM 2

TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER

2.1. Yer, Konum, Arazi ve Çevrenin Gelişim Özellikleri

2.2. Tapu Bilgileri ve Kısıtlayıcı Kayıtlar

Beyanlar Bölümü:

Şerhler Bölümü:

2.3. İmar Durumu Bilgileri ve Yasal Belgeler

2.4. Yapılaşma Bilgileri

2.4.1. Bitmiş Yapılaşma

2.4.2. Sürmekte Olan Yapılaşma

2.4.2.1. Sürmekte Olan Yapılaşmanın Yapı Denetimleri

2.4.3. Proje Aşamasındaki Yapılaşma

2.5. Yasal Olmayan Yapılaşma ve Buna İlişkin Yapılmış İşlemler ve Alınmış Kararlar

2.6. Riskli Yapı Kaydı

2.7. Taşınmazın Değerini Etkileyen Olumlu ve Olumsuz Faktörler

2.7.1. Olumlu Faktörler

2.7.2. Olumsuz Faktörler

BÖLÜM 3

DEĞERLEME VE YÖNTEMLERİ

3.1. Karşılaştırma (Emsal) Yöntemi

3.1.1. Karşılaştırma (Emsal) Yöntemi Açıklaması

3.1.2. Karşılaştırma (Emsal) Yönteminin Uygulanması

3.2. Maliyet Yöntemi

3.2.1. Maliyet Yöntemi Açıklaması

3.2.2. Maliyet Yönteminin Uygulanması

Yasal Durum

Mevcut Durum

3.3. Gelir Yöntemleri

3.4. Taşınmazın Kira Değeri

3.5. Ortak ve Bölünmüş Alanların Değere Etkisi

3.6. Taşınmazın Sigorta Değeri

BÖLÜM 4

ÇÖZÜMLEME SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

4.1. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen/Sınırlayan Etmenler

4.2. En Etkin ve Verimli Kullanım Çözümlemesi

4.3. Son Üç Yıllık Dönemde Hukuksal Durumda Oluşan Değişimler

4.4. Yasal Gerekler, İzin ve Belgelerle İlgili Açıklama

4.5. Yasal Olmayan Yapılaşma ve Ruhsata Bağlanabilme Durumu

4.6. Değerleme Konusu Taşınmazın Yapılaştırılması İle İlgili Girişimler

4.7. Raporda Yer Verilemeyen Asgari Bilgilerle İlgili Açıklama

4.8. Bağlı Haklar İle Tapu Kütüğündeki Öteki Kayıtların Taşınmaz Değerine Etkisi

4.9. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyünde Bulunabilirlik

BÖLÜM 5

SONUÇ

5.1. Farklı Değerleme Yöntemlerinin Sonuçlarının Uyumlaştırılması

5.2. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Değerlendirmesi

5.3. Sonuç Değer

BÖLÜM 6

İLİŞİKLER

6.1. Uydu Görüntüsü

6.2. Fotoğraflar

6.3. Tapu Kaydı

6.4. İmar Paftası

6.5. Mimari Proje

Mimari Proje Kapağı

Vaziyet Planı

İdari Bina Kat Planları

Zemin Kat

Birinci Kat

Fabrika Binası Kat Planları

Bodrum Kat

Zemin Kat

Kesit