Registration Form • Jan 8, 2025
Registration Form
Open in ViewerOpens in native device viewer
ESKİŞEHİR İLİ, SİVRİHİSAR İLÇESİ, KURŞUNLU MAHALLESİ, ARSA NİTELİKLİ 4955 ADA 34 PARSEL ÜZERİNDE ÜST HAKKI BULUNAN ARSANIN ÇIPLAK MÜLKİYETİ
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 02.12.2024 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
03.12.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 06.01.2025 |
| RAPOR NO | RYGYO-2410152 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
| DEĞERLEME KONUSU | Eskişehir İli, Sivrihisar İlçesi, Kurşunlu Mahallesi, 4955 ada 34 parsel, üzerinde üst hakkı bulunan arsanın çıplak mülkiyetinin Pazar değer tespiti |
| DEĞERLEME ADRESİ | KURŞUNLU MAHALLESİ, BEYPINARI SOKAK, NO: 1 (4955 ADA, 34 PARSEL), SİVRİHİSAR/ESKİŞEHİR |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
A. Özgün HERGÜL - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402487) Metin EVLEK - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402617) Eren KURT -Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan arsanın değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 4955 ada 34 parsel üzerinde üst hakkı bulunan arsanın çıplak mülkiyetinin değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410152 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. A.Özgün HERGÜL Değerleme Uzmanı olarak raporun hazırlanmasında, Metin EVLEK Değerleme Uzmanı olarak raporun kontrol edilmesinde, Eren KURT Sorumlu Değerleme Uzmanı olarak raporun onaylanmasında görev almıştır.
Söz konusu taşınmazlar için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan 1 adet değerleme raporu hazırlanmıştır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2310109 | ||
| Rapor Tarihi | 03.01.2024 | ||
| Rapor Konusu | Eskişehir İli, Sivrihisar İlçesi, Kurşunlu Mahallesi, 237 ada 72 parsel, üzerinde üst hakkı bulunan arsanın çıplak mülkiyetinin Pazar değer tespiti |
||
| Raporu Hazırlayanlar | Onur ÖZGÜR Metin EVLEK Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
3.010.000 |
| 4955 ADA 34 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | ESKİŞEHİR |
| İlçesi | : | SİVRİHİSAR |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | KURŞUNLU |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | BEYPINARI |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | YENİ: 4955, EKSİ: 237 |
| Parsel No | : | YENİ: 34, ESKİ: 72 |
| Alanı | : | 11.254,43 m² |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | |
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ V (1/1) |
| Yevmiye No | : | 17093 |
| Cilt No | : | 27 |
| Sayfa No | : | 2601 |
| Tapu Tarihi | : | 18.12.2023 |
Taşınmazın çıplak mülkiyeti REYSAŞ GYO A.Ş. Mülkiyetinde olup, taşınmaz üzerinde TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş. lehine, sürekli ve bağımsız nitelikte üst (inşaat) hakkı olduğu bilgisi edinilmiştir. KVK kapsamında güncel üst hakkı takbis belgesi temin edilememiş, 18.10.2021 tarihli "daimi müstakil hak" takbis belgesi görülmüştür. 22.08.2008 tarihinde 30 yıl süre ile üst hakkı kurulduğu görülmüştür.
Tarafımıza iletilen maktu Alt İşletim Sözleşmesi'nde "gayrimenkul üzerindeki binalar, Araç Muayne İstasyonları, Seyyar Muayene İstasyonları, teçhizat ve malzemeler İşletici'nin (TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş.) mülkiyetinde olup, Alt İşletici (Reysaş Taşıt Muayne İstasyonları İşletim A.Ş.), bunların çalışır ve kullanılabilir durumda muhafaza edilmesinin ve Araç Muayene Tesisleri'nde münhasıran bu sözleşmede belirtilen amaçlara uygun olarak kullanılmasının sağlanmasından sorumlu olacaktır. Alt İşletici, Araç Muayene İstasyonları'nın, Seyyar Muayne İstasyonları'nın, binanın, teçhizatın ve malzemelerin, bu sözleşmede belirtilenler dışında başka bir maksat için kullanımayacağını beyan, kabul ve taahhüt eder" denilmektedir.
Bu kapsamda taşınmazın çıplak mülkiyet değeri takdir edilmiştir.
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 30.10.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
-TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş. lehine, sürekli ve bağımsız nitelikte 30 yıl süreli üst (inşaat) hakkı (22.08.2008 – 2316).
NOT: Sivrihisar Tapu Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre; değerleme konusu taşınmazın çıplak mülkiyetinin yüzölçümü, 15.10.2018 gün ve 2601 yevmiye no'lu ile alım ve birleştirme işlemi ile 11.254,26 m2'ye yükselmiştir. Üst (inşaat) hakkı kütüğünde yüzölçümü değişmemiş olup 11.117 m2'dir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili beyanın taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Söz konusu taşınmaz Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına kayıtlıdır. Ancak taşınmazın kullanım hakkı 22.08.2008 tarih 2316 yevmiye ile konulan 30 yıllık üst hakkı süresi sonrası 2038 yılına kadar TÜVTURK KUZEY TAŞIT MUAYENE İSTASYONLARI YAPIM VE İŞLETİM ANONİM ŞİRKETİ 'ne aittir. Ayrıca üst hakkına istinaden Reysaş GYO A.Ş. ve TÜVTURK KUZEY TAŞIT MUAYENE İSTASYONLARI YAPIM VE İŞLETİM ANONİM ŞİRKETİ arasında 11.12.2018 tarihinde başlayan, 11.12.2028 tarihinde son bulunan 10 yıllık kira sözleşmesi bulunmaktadır. Kira sözleşmesine göre taşınmazın kirası aylık 10.000 TL+KDV'dir. Bu değer her yıl belli oranda TEFE-TÜFE oranına göre artış gösterecektir.
Bu kapsamda taşınmazın çıplak mülkiyet değeri takdir edilmiştir.
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazın son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür. Ancak 3402 S.Y.nın 22/A Md. Gereğince Yenilemenin Tescili işlemi ile yüzölçümü küçük miktarda değişmiş (yüzölçümü 11254,43 m2 olmuştur.) aynı zamanda ada/parsel bilgilerinde 4955 ada 34 parsel olarak değişiklik yaşanmıştır. 18.12.2023 tarih ve 17093 yevmiye numarası ile tescil edilmiştir.
Sivrihisar Belediyesinden alınan bilgiye göre söz konusu 4955 ada 34 parsel, 15.03.1998 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre "Araç Muayene İstasyonu" içerisinde kalmaktadır. Emsal:0.40 H: Serbest yapılaşma koşullarına sahiptir.
Değerlemeye konu parsel üzerinde yer almakta olan yapıya ait;
27.10.2008 tarih ve 2008/14 sayılı yeni yapı ruhsatı bulunmaktadır. Yeni yapı ruhsatı Araç Bakım ve Muayene İstasyonu amacıyla yol altı 0, yol üstü 1 olmak üzere 1 kat ve 375 m² kapalı alan için verilmiştir.
27.03.2009 tarih ve 2009/03 sayılı Yapı Kullanma İzin belgesi bulunmaktadır. Yapı Kullanma İzin belgesi Araç Bakım ve Muayene İstasyonu amacıyla yol altı 0, yol üstü 1 olmak üzere 1 kat ve 375 m² kapalı alan için verilmiştir.
* Yeni yapı ruhsatına esas 27.10.2008 tarih onaylı mimari projesi Sivrihisar İlçe Belediyesi'ne incelenmiştir. Taşınmazın projeye konum ve kullanım alanı olarak uygun inşa edildiği tespit edilmiş olup yaklaşık 109 m² idari kısım, 257 m² araç muayene kımsı, 3 m² bekçi kulübesi, 6 m² giriş holü bölümü referans alınarak değerleme çalışması yapılmıştır. Resmi belgeler 237 ada 72 parsel için düzenlenmiş olup güncel ada/parselinde değişiklik yapılmıştır.
| RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA/ PARSEL NO |
TARİHİ | SAYISI | VERILIS NEDENI |
KULLANI M AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
ALTI | YOL KOTU YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI |
TOPLAM ALANI (M2) |
| 237/72 | 27.10.2008 | 2008/14 | Yeni Yapı | Araç Bakım ve Muayene Istasyonu |
$\bf{0}$ | $III-A$ | 375,00 | |||
| YAPI KULLANMA IZIN BELGESI BILGILERI | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA/ PARSEL NO |
TARİHİ | SAYISI | VERILIS NEDENI |
KULLANI M AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
ALTI | YOL KOTU YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI |
TOPLAM ALANI (M2) |
| 237/72 | 27.03.2009 | 2009/03 | Yeni Yapı | Arac Bakım ve Muayene Istasyonu |
0 | $III-A$ | 375,00 |
Yeni yapı ruhsatına esas 27.10.2008 tarih onaylı mimari projesi Sivrihisar İlçe Belediyesi'nde incelenmiştir. Taşınmazın yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve mimari projesine konum ve kullanım alanı olarak uygun inşa edildiği tespit edilmiş olup yaklaşık 109 m² idari kısım, 257 m² araç muayene kımsı, 3 m² bekçi kulübesi, 6 m² giriş holü bölümü referans alınarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Söz konusu parsel üzerindeki yapının denetimi Yunusemre Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından gerçekleştirilmiştir.
Adres: Yeni Mah. Sivrihisar-1 Caddesi No.130/4
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Söz konusu gayrimenkule ait enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz; Eskişehir İli, Sivrihisar İlçesi, Kurşunlu Mahallesi, Beypınarı Mevkiinde yer alan 11.254,43 m² yüzölçümlü 4955 ada, 34 parsel numaralı ''Arsa'' nitelikli taşınmazdır.
Mahallinde parsel üzerinde Tüv Türk tarafından araç muayene istasyonu olarak kullanılan yapılar inşa edilmiştir.
RYGYO-2410152 SİVRİHİSAR 11
Gayrimenkul; Eskişehir İli, Sivrihisar İlçesi, Kurşunlu Mahallesi, 4955 ada 34 nolu parselde bulunmaktadır. Taşınmaz Ankara-Eskişehir Yolu (Dumlupınar Bulvarına) cepheli, Sivrihisar'a 4 km ve Eskişehir'e 97 km kuş uçuşu mesafede yer almaktadır.
Taşınmaza Sivrihisar yönünden ulaşmak için; Ankara-Eskişehir Yolu takip edilerek taşınmaza ulaşım sağlanır. Gayrimenkulün yer aldığı bölgede, tarlalar, dinlenme tesisi, akaryakıt istasyonu, fabrika gibi ticari ve sanayi nitelikli taşınmazlar bulunmaktadır. Bölgede altyapı problemi bulunmamaktadır. Ayrıca günlük ihtiyaçların karşılanması için restoran, hazır yemek şirketleri de bulunmaktadır. Taşınmaz şehirlerarası yolların geçiş güzergahındadır.
Eskişehir, ülke ulaşım sistemi içinde önemli bir konuma sahiptir. İstanbul'un İç Anadolu ile Ankara'nın da Güney Marmara ve Batı Anadolu ile bağlantısını sağlayan yollar üzerinde önemli bir duraktır. Eskişehir'in ana karayolu bağlantısı İstanbul-Eskişehir-Ankara devlet yoludur. Adapazarı'ndan ayrılan bu yol güneye inerek Bilecik'ten geçer ve Bozüyük'ten doğuya yönelerek Eskişehir İl sınırı içine girer. Tüm ili kuzeybatı-güneydoğu yönünde geçen bu yol il ulaşımının omurgasıdır. Merkez ilçe ve Sivrihisar bu yol üzerinde yer alır. İl'in diğer karayolu bağlantıları bu yoldan ayrılır. Eskişehir'de ulaşımı olmayan köy bulunmamaktadır.
Eskişehir Anadolu Havalimanı Özel sektöre hava taşımacılığı ve havaalanı işletmeciliği yapabilme hakkı 1983 yılında yayınlanan 2920 sayılı Türk Sivil Havacılık Kanunu ile verilmiştir. Anadolu Üniversitesi Havacılık ve Uzay Bilimleri Fakültesi'ne aittir, Anadolu Üniversitesi İki Eylül Kampüsü'nde bulunmaktadır. Eskişehir Anadolu Havalimanı, Tren Garına uzaklığı 6,4 km'dir. Eskişehir otogarına uzaklığı 5,8 km'dir. Yurtiçi seferleri, yolcu sayısının yetersiz olması nedeniyle kaldırılmıştır. Sadece Brüksel-Eskişehir, Eskişehir-Brüksel arası uçak seferleri vardır. Eskişehir'e en yakın havaalanı Ankara Esenboğa Havalimanıdır. Eskişehir'e uzaklığı 272km'dir.
Eskişehir, ülke demiryolu sisteminin en önemli kavşak noktalarındandır. Ankara ve tüm Anadolu'ya bağlantılıdır. Merkezi garlar arasındaki mesafeler Eskişehir-Ankara 264 km. Eskişehir-Haydarpaşa 375 km. Eskişehir-Afyon 162 km.dir. Devlet Demiryollarının il içindeki uzunluğu 215 km.dir. Her yöne giden ekspres ve posta trenlerinin kilit noktası durumundadır. Ankara - Eskişehir - Ankara Arasında Her Gün İşleyen Yüksek Hızlı Trenler seferleri vardır. Eskişehir-Ankara arası Yüksek Hızlı Tren ile seyahat 1,5 saat sürmektedir. Ankara - Konya – Ankara Arasında Her Gün İşleyen Yüksek Hızlı Trenler seferleri vardır. Eskişehir-Konya arası Yüksek Hızlı Tren ile seyahat 2 saat sürmektedir.
Değerleme konusu taşınmaz; Eskişehir İli, Sivrihisar İlçesi, Kurşunlu Mahallesi, Beypınarı Mevkiinde yer alan 11.254,43 m² yüzölçümlü 4955 ada, 34 parseldir. Kuzeybatı cephesinde Ankara - Eskişehir D200 Kara Yolu, güneybatı, kuzeydoğu ve güneydoğu cephesinde diğer parseller yer almaktadır. Çokgen şemalı bir parseldir. Ankara - Eskişehir Kara Yolu'na yaklaşık 40,5 metre cephelidir. Düz bir alanda yer almaktadır. Konu taşınmazın kuzeybatı cephesi Araç Bakım ve Muayene İstasyonu olarak kullanılmakta, binanın arka tarafında yer alan arsa kısmı ise boş durumdadır.
Araç Bakım ve Muayene İstasyonu yapısı, zemin kattan oluşmakta olup toplamda 375 m2 inşaat alanına sahiptir.
Bekçi kulübesi ~3 m2, giriş holü ~6 m2, idari kısım ~109 m2 ve araç muayene kısmı ~257 m2 olmak üzere toplam 375 m2 kullanım alanlıdır. Binanın idari bölümünde müşteri karşılama alanı, ofis, mutfak, dinlenme odası, teknik oda, bay-bayan wc hacimleri bulunmaktadır.
Yapı dış cephesi alüminyum panel, iç duvarların bir kısmı sıva üzeri plastik boyalı, bir kısmı panel, bir kısmı ise duvar kağıdı kaplı, çatı örtüsü ise çelik konstrüksiyon üzerine panel kaplanmış vaziyettedir. Yapı oturumunun dışını çevreleyen parsel alanının yaklaşık 2.000 metrekaresi saha betonu ile kaplanmıştır. Sınırlarında 300 m uzunluğunda çevre duvarı bulunmaktadır. Yapı; çelik malzemelerden yapılmıştır. Yapı 2008 yapımı olup, yapının inşaat ve malzeme kalitesi orta seviyedir.
| Yapı Tarzı | : | Betonarme | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Nizamı | : | Ayrık | |||||
| Yapı Sınıfı | : | 3A | |||||
| Kullanım Amacı | : | Araç Bakım ve Muayene İstasyonu | |||||
| Elektrik | : | Şebeke | |||||
| Su | : | Şebeke | |||||
| Isıtma Sistemi | : | Kombi | |||||
| Kanalizasyon | : | Şebeke | |||||
| Su Deposu | : | - | |||||
| Hidrofor | : | - | |||||
| Asansör | : | - | |||||
| Jeneratör | : | Mevcut | |||||
| Yangın Tesisatı | : | Mevcut | |||||
| Çatı Tipi | : | Panel Saç | |||||
| Dış Cephe | : | Dış cephe boyası- Kısmen giydirme | |||||
| Park Yeri | : | Mevcut | |||||
| Güvenlik | : | Mevcut | |||||
| Manzarası | : | - | |||||
| Cephesi | : | - | |||||
| Deprem 1.Derece Bölgesi |
X 2.Derece 3.Derece 4.Derece 5.Derece |
||||||
| Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun | |||||||
| 3.4.3 - |
21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler | ||||||
| Olup Olmadığı Hakkında Bilgi Taşınmaz için mimari projesi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi alınmış olup, yeniden |
|||||||
| ruhsat alınmasını gerektiren bir hususa rastlanmamıştır. |
RYGYO-2410152 SİVRİHİSAR 15
Anadolu Bölgesi'nin kuzeybatısında yer alan, ortasından Porsuk Çayıgeçen şehir, içerisinde Eskişehir Osmangazi Üniversitesi ve Anadolu Üniversitesi'nin bulunması nedeniyle bir öğrenci kenti görünümündedir. 2023 yılı ADNKS verilerine göre ilin toplam nüfusu 915.418 kişidir. Yüzölçümü 13.902 km², rakımı 792 m olan Eskişehir'in büyük bölümünde karasal iklim hakimdir.
İç Anadolu'nun kuzeybatı köşesinde yer alan Eskişehir ilinin topografik yapısını, Sakarya ve Porsuk havzalarındaki düzlükler ile bunları çevreleyen dağlar oluşturur. Yaklaşık %22'sini dağların oluşturduğu ilin, yeryüzü şekilleri içinde ovaların payı %26 dolayındadır. Havza düzlüklerini, kuzeyden Bozdağ-Sündiken sıradağları, batı ve güneyden ise İç Batı Anadolu eşiğinin doğu kenarında yer alan Türkmen Dağı, Yazılıkaya Yaylası ve Emirdağ kuşatır. Sarısu, Porsuk ve Yukarı Sakarya ovaları ilin en önemli ovalarıdır. Eskişehir'de Porsuk Çayı ve bunun üzerindeki Porsuk barajı, Sakarya ırmağı üzerindeki Gökçekaya ve Yenice barajları şehrin önemli su kaynaklarındandır.
Eskişehir savunma sanayi, havacılık ve raylı sistemler sektörlerinde yüksek teknolojili ürünler üreten Türkiye'nin önde illeri arasında yer almaktadır. Eskişehir'in önde olduğu bir diğer sektör ise kültür endüstrisi içerisinde önemli bir alan ifade eden animasyon sektörüdür. Türkiye'de animasyon bölümü olan 10 üniversiteden birisi de Eskişehir Anadolu Üniversitesidir. Eskişehir yetiştirdiği nitelikli işgücü potansiyeli ve yaşanılabilir sosyal ve kültürel dokusu ile önemli bir avantaja sahiptir.
Eskişehir ilinin ihracat rakamları karşılaştırıldığında 2013 yılına göre 2022 yılında %60,87 'lik bir artış gözlenmektedir. Eskişehir ili 2022'de 1 milyar 317 milyon \$'lık ihracat ile Türkiye'de büyük gelişme yaşayan iller arasında yer almaktadır.
Eskişehir ili 2022 yılında teknoloji sınıflamasına göre imalat sanayi verileri incelendiğinde ilin toplam imalat sanayi ihracatında orta-yüksek ve yüksek teknoloji ürün sınıflaması grubu payı %58,8'e ulaşmakta ve Eskişehir, Türkiye'de teknoloji yoğunluğu en yüksek olan iller arasında yer almaktadır.
Eskişehir'de 2021 yılında kişi başı GSYH rakamları 10.158 \$ ile Türkiye ortalamasının üzerindedir.
Ülkemizde halihazırda faaliyet gösteren Ar-Ge merkezleri sayıları ele alındığında, Aralık 2022 sonu itibariyle, 20 Ar-Ge merkezi ile Eskişehir ve Konya 8. sırada yer almaktadır. Aralık 2022 itibariyle Eskişehir'de 4 tasarım merkezi bulunmaktadır.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Eskişehir'in Toplam Nüfusu 915.418 kişidir.
2023 yılı ADNKS verilerine göre ilçe toplam nüfusu 20.478 kişidir.
İlçe Ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanır. Sivrihisar çok eski devirlerden beri önemli ulaşım merkezlerinin kesiştiği nokta da bulunup, buradaki tarihi kalıntılar ve tarihi eserlerin fazla olması, İlçenin önceleri, bir ticaret ve sanat merkezi olduğunun belirtisidir. Ancak zaman içerisinde çevresindeki yerleşim merkezlerinin büyümesi, ulaşım imkanlarının artması, İlçenin bu özelliğinin kaybolmasına yol açmıştır. Eski tarihlerden özellikle halı ve kilim dokumacılığı, çorap ve seccade örmeciliğinin bir hayli yaygın olduğu ve burada yapılan dokuma işlerinin, başka yerlerde beğenilerek ilgi gördüğü anlaşılmaktadır. Bir kısım dokümanların tetkikinden bu konudaki kayıtların incelenmesinde, Sivrihisar'ın eskiden beri başta Buğday ve Arpa ambarı teşkil ettiği, diğer mahsullerinde bol miktarda yetiştirilmekte olduğu bilinmektedir. Sivrihisar'ın tarihi isimli kitabın iktisadi vaziyet bölümünde Sivrihisar'da bir zamanlar pamuk üreticiliğinin yapıldığı, bazı kaynaklara dayanılarak ileri sürülmektedir. Yine İlçenin yıllardan beri koyun ve keçi yetiştiriciliğinde önemli bir yer tuttuğu, hatta Ankara Tiftik keçilerinin büyük bir kısmının Sivrihisar'da yetiştirildiği incelenmiştir. İlçemizin bazı yerlerinde yıllarca Pazar ve panayırlar kurulduğu tespit edilmiştir. İlçemiz' de 1990 yılından bu yana süt inekçiliğine büyük önem verilmektedir.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmis hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210.9 | 5,5 |
| L | 2 5 1 9 7 8 9 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| п | 3 424 670 | 219 665 | 201.6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223.8 | 4,1 | |
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231.2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $I_{(i)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210.9 | 4,6 | |
| III (r) | 7759106 | 298 760 | 238.4 | 6,5 | |
| $IV^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 |
| н | 9949792 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Sivrihisar Belediyesi İmar Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
* Taşınmazın niteliği ve alanı bakımından kısıtlı alıcı kitlesine hitap ediyor olması
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Taşınmazın değerinin tespitinde
Tel 0530 794 60 26
Taşınmaz ile aynı bölgede Eskişehir - Ankara asfaltına 2. parsel konumunda yer alan Elmalı Mahallesi 4783 ada 5 parsel numaralı taşınmaz satılık durumdadır. 36.998 m2 yüzölçümlü parsel 13.850.000 TL bedelle satılıktır. Ana asfalta cephesi bulunmamaktadır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 36998 13.850.000 374
Tel 0544 674 42 58
Elmalı Mahallesi 4777 ada 10 parsel numaralı tarla vasıflı taşınmaz satılık durumdadır. 3.909 m2 yüzölçümlü taşınmaz için 1.200.000 TL bedel istenmektedir. İmarsız olup tarla vasfındadır. Eskişehir-Ankara asfaltına 500m. mesafededir. İmar koşulları ve cadde cephesi açısından dezavantajlıdır.
.-M² .-TL .-TL/M² 3909 1.200.000 307 SATILIK
Tel 0850 622 20 75
Kurşunlu Mahallesi 4953 ada 18 parsel numaralı tarla vasıflı taşınmaz kadastral yola cephelidir. Sivrihisar merkezine 3-4 dakika mesafede yer aldığı beyan edilmiştir. 11.040 m2 yüzölçümlü taşınmaz 9.500.000 TL bedelle satılıktır. Düz bir topoğrafyada çiftlik ve bağ-bahçe yapınına uygun olduğu beyan edilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 11040 9.500.000 861
Tel 0543 855 66 91
Kurşunlu Mahallesi 4949 ada 13 parsel numaralı Besihane ve Tarla vasıflı taşınmaz satılık durumdadır. 18.150 m2 yüzölçümü ve 100 m2 kapalı alanı bulunan taşınmaz 5.300.000 TL bedelle satılıktır. İmarlı bölgeye 700m. Mesafede olduğu bilgisi alınmıştır. Hisseli mülkiyete sahiptir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 5.300.000 292 18150
Yenice Mahallesi sınırları içerisinde 5738 ada 32 parsel numaralı ruhsatı alınmış üzerinde fiili tesisi inşa edilmemiş 22.836 m2 arsa alanı bulunan taşınmaz Eskişehir-Ankara yoluna cephelidir. 35.750.000 TL bedelle satılıktır. İlgili kurumlardan tüm izinlerin alındığı beyan edilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² 22836 SATILIK 35.750.000 1.566
Tel 0530 421 00 26
Sivrihisar Aşağıkepen Mahallesi'nde köy içinde yer alan 728 m2 yüzölçümlü parsel 350.000 TL bedelle satılıktır. Köy içinde olup ilgili mevzuatlar gereği müstakil konut yapılaşma hakkı bulunmaktadır.
.-M² .-TL .-TL/M² 350.000 481 SATILIK 728
Tel
Kılıç Mahallesi 4851 ada 27 parsel numaralı Bağ nitelikli 2310 m2 yüzölçümlü taşınmaz 1.350.000 TL bedelle satılıktır. Kadastral yolu bulunmakta olup ana asfalta 2 km mesafededir.
.-M² .-TL .-TL/M² 584 2310 1.350.000 SATILIK
Tel 0552 071 19 43
Taşınmaz Sivrihisar Kaymaz Mahallesi'nde yer alan 4012 parsel numaralı taşınmaz 1.700.000 TL bedelle satılıktır.
.-M² 1.700.000 .-TL .-TL/M² SATILIK 550 3090
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 4955 ADA 34 PARSEL) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) | |||
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN DÜZELTMESİ |
13.850.000 SATILIK |
1.200.000 SATILIK |
9.500.000 SATILIK |
5.300.000 SATILIK |
35.750.000 SATILIK |
||||
| ALAN BİRİM M² DEĞERİ ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
11.254,43 | 0% 36.998 374 10% |
0% 3.909 307 -5% |
0% 11.040 861 0% |
0% 18.150 292 5% |
0% 22.836 1.566 8% |
|||
| NİTELİĞİ NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
ARSA | TARLA 15% |
TARLA 15% |
TARLA 15% |
TARLA 15% |
ARSA -5% |
|||
| İMAR DURUMU İMAR DURUMUNA İLİŞKİN DÜZELTME |
E=0.40 | İmarsız 20% |
İmarsız 20% |
İmarsız 20% |
İmarsız 20% |
E:=.50 H:6.50 -5% |
|||
| KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 10% | 0% | 0% | -10% | ||||
| DİĞER BİLGİLER | TARLA | TARLA | TARLA | ÜZERİNDE YAPI VAR |
AKARYAKIT TESİSİ RUHSATLI |
||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | -5% | -15% | ||||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | ||||
| TOPLAM DÜZELTME | 40% | 35% | 30% | 31% | -32% | ||||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
701 | 524 | 414 | 1.119 | 381 | 1.068 |
Taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan araştırmalarda, değerlemesi yapılan taşınmaz ile karşılaştırılabilir nitelikte benzer imar lejantlı satılık ya da yakın dönemde satılmış arsalar bulunamamıştır. Bu nedenle, değerleme konusu taşınmaza yakın bölgelerde yer alan arsalar araştırılmış ve yukarıda açıklandığı gibi düzeltmeler yapılmıştır. Bu emsallerden yola çıkılarak parselin imar durumu, lokasyonu, yola cephesi, arazi yapısı, altyapı durumu, çevre düzenlemesi vb. durumlar dikkate alınmış ve taşınmaza buna göre değer takdir edilmiştir. Yukarıdaki emsaller dikkate alınarak arsa metrekare satış fiyatı bu bilgiler doğrultusunda 701 TL/m2 olabileceği sonucuna ulaşılmıştır.
| TAŞINMAZIN ARSA DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | |||
| 4955 | 34 | 11.254,43 | 701 | 7.891.432,22 | |||
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 7.890.000,00 |
Taşınmazın çıplak mülkiyeti REYSAŞ GYO A.Ş. Mülkiyetinde olup, taşınmaz üzerinde TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş. lehine, sürekli ve bağımsız nitelikte üst (inşaat) hakkı olduğu bilgisi edinilmiştir. KVK kapsamında güncel üst hakkı takbis belgesi temin edilememiş, 18.10.2021 tarihli "daimi müstakil hak" takbis belgesi görülmüştür. 22.08.2008 tarihinde 30 yıl süre ile üst hakkı kurulduğu görülmüştür.
Tarafımıza iletilen maktu Alt İşletim Sözleşmesi'nde "gayrimenkul üzerindeki binalar, Araç Muayne İstasyonları, Seyyar Muayne İstasyonları, teçhizat ve malzemeler İşletici'nin (TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş.) mülkiyetinde olup, Alt İşletici (Reysaş Taşıt Muayene İstasyonları İşletim A.Ş.), bunların çalışır ve kullanılabilir durumda muhafaza edilmesinin ve Araç Muayne Tesisleri'nde münhasıran bu sözleşmede belirtilen amaçlara uygun olarak kullanılmasının sağlanmasından sorumlu olacaktır. Alt İşletici, Araç Muayne İstasyonları'nın, Seyyar Muayne İstasyonları'nın, binanın, teçhizatın ve malzemelerin, bu sözleşmede belirtilenler dışında başka bir maksat için kullanımayacağını beyan, kabul ve taahhüt eder" denilmektedir.
Bu kapsamda taşınmazın çıplak mülkiyet değeri takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz 4955 Ada 34 Parsel için emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmış olup en benzer özelliklerde 5 emsal karşılaştırma tablosunda dikkate alınmıştır. Taşınmazın olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak, değerleme konusu taşınmazın arsası için 701- TL/m² birim değer öngörülmüştür.
*Üst hakkı değerinin mülkiyet değerine oranı 492 sayılı Harçlar Kanunun 64 ncü maddesindeki 2/3 oranı baz alınarak %67 olarak kabul edilmiştir.
**Üst hakkının bedeli toplam süresi göz önünde bulundurularak kalan üst hakkı kullanım süresi üzerinden hesaplanmıştır. (Üst hakkının başlangıç yılı 2008, bitiş yılı ise 2038 'dir)
| ARSA DEĞERİ HESAPLAMALARI | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Tapu Yüzölçümü | 11.254,43 | m² | |||
| Üst Hakkı Kurulan Arsa Yüzölçümü | 11.117,00 | m² | |||
| Üst Hakkı Harici Tam Mülkiyetli Arsa Alanı | 137,43 | m² | |||
| Arsa Birim Değeri | 701 | -TL/M² | |||
| ARSA DEĞERİ (Tapu Yüzölçümüne Göre) | 7.890.000 | .-TL | |||
| ARSA DEĞERİ (Üst Hakkı Harici Tam Mülkiyetli Arsa Alanı) |
96.000 | .-TL | |||
| ARSA DEĞERİ (Üst Hakkı Alanı İçin) | 7.794.000 | .-TL | |||
| Üst Hakkı Oranı Katsayısı* | 67% | ||||
| Üst Hakkı Kalan Süre Katsayısı** | 0,53 | 16/30 | |||
| Üst Hakkı İçin Birim Arsa Değeri ( TL) | 251 | -TL/M² | |||
| ARSA DEĞERİ (Üst Hakkı İçin) | 2.785.438 | .-TL |
| REYSAŞ GYO A.Ş. İÇİN ARSA DEĞERİ HESAPLAMASI (Çıplak Mülkiyet Arsa Değeri + Üst Hakkı Harici Tam Mülkiyetli Arsa Değeri) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ARSA DEĞERİ (Üst Hakkı Alanı İçin) | 7.794.000 | -TL | ||||
| Arsa Üst Hakkı Değeri | 2.785.438 | -TL | ||||
| Çıplak Mülkiyet Arsa Değeri (TL) | 5.008.562 | -TL | ||||
| ARSA DEĞERİ (Üst Hakkı Harici Tam Mülkiyetli Arsa Alanı) (TL) |
96.000 | -TL | ||||
| REYSAŞ GYO A.Ş.'NİN YUVARLATILMIŞ ARSA DEĞERİ (TL) |
5.100.000 | -TL |
Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, yapıların amortisman tutarlarının düşülmesi sureti ile elde edilen değerin ilave edilmesi ile parsel üzerindeki yapılarla birlikte toplam değere ulaşılmıştır.
Yapının 2024 yılı bayındırlık ve iskan bakanlığı tarafından belirlemiş olan m² birim fiyatları dikkate alınmıştır. İdari bölüm, Araç Muayene bölümü ve egzoz gazı emisyon ölmçüm bölümü III.A, çevre düzenlemesi için I.A yapı sınıfı öngörülmüştür. I.A yapı birim maliyeti 1.450.-TL/m2, III.A yapı birim maliyet ise 12.250.-TL'dir. İdari binanın tadilatlı olması göz önünde bulundurulmuş olup yıpranması göz önünde bulundurularak ~%20-25 civarında amortisman bedeli düşülmüştür. Çevre düzenlemesi için %25 civarında amortisman bedeli düşülmüştür. Değer arttırıcı unsurların (Girişimci Karı, Saha Betonu , Beton Duvar , Demir Profil, Geliştirme Maliyeti v.b.) arsa+ bina maliyetine de eklenmiştir.
| TAŞINMAZIN (TAM MÜLKİYETİNİN) DEĞERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri | 701 .-TL/M² |
X | 11.254,43 M² = |
7.890.000 | .-TL | ||
| İdari Bölüm | 9.062 .-TL/M² |
X | 109,00 M² = |
987.758 | .-TL | ||
| Araç Muayne Bölümü | 9.062 .-TL/M² |
X | 257,00 M² = |
2.328.934 | .-TL | ||
| Giriş Holü | 9.062 .-TL/M² |
X | 6,00 M² = |
54.372 | .-TL | ||
| Bekçü Kulubesi | 9.062 .-TL/M² |
X | 3,00 M² = |
27.186 | .-TL | ||
| Çevre Düzenlenmesi | 1.141 .-TL/M² |
X | 2.000,00 M² = |
2.282.000 | .-TL | ||
| TOPLAM = |
13.570.250 | .-TL | |||||
| TAŞINMAZIN (DÜZELTİLMİŞ) TOPLAM DEĞERİ 13.570.000 .-TL = |
Değerleme konusu arsa üzerindeki yapılar üst hakkı kapsamında İşletici /TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayne İstasyonları'a ait olup, değerlemede nihai değer takdirinde bu yöntem dikkate alınmamıştır. Taşınmazın tam mülkiyet değerinin hesabı bilgi amaçlı olarak yapılmıştır.
Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Söz konusu taşınmazın, bulunduğu bölge ve çevre özellikleri dikkate alındığında mevcut durumunun en etkin ve verimli kullanım şekli olacağı kanaatine varılmıştır.
| ■ | Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri; | |
|---|---|---|
| TAŞINMAZIN REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.E ÇIPLAK MÜLKİYETİNE DÜŞEN ARSA DEĞERİ (.-TL) |
5.100.000 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup, arsa niteliklidir. Parsel üzerindeki yapılar üst hakkına konu olup, değerlemede dikkate alınmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
İlgili kurumlarda yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde, taşınmaz için alınması gereken tüm yasal belge ve bilgilerin mevcut olduğu, yasal gerekliliklerin de yerine getirildiği görülmüştür. Değerleme tarihi itibariyle de herhangi bir yasal kısıt, karar vb. olumsuzluğunun bulunmadığı bilgileri edinilmiştir.
Onaylı mimari projesi incelenmiştir. Parsel üzerindeki yapılara ait ruhsat ve iskan belgelerinin alındığı görülmüştür.
Taşınmaz için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki ticari emsaller incelenmiştir. Parsel için arsa kira değeri hesaplanırken kapitalizasyon oranları irdelenmiş, üzerinde Tüvtürk işletmesinin bulunması nedeni ile amorte süresinin daha uzun olacağı öngörülmüştür. 360 ay civarında amorte edeceği öngörülere arsa kira değeri 22.000.-TL/ay olarak öngörülmüştür.
Parsel üzerinde yapı bulunmaktadır.
Taşınmazın çıplak mülkiyeti REYSAŞ GYO A.Ş. Mülkiyetinde olup, taşınmaz üzerinde TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş. lehine, sürekli ve bağımsız nitelikte üst (inşaat) hakkı olduğu bilgisi edinilmiştir. KVK kapsamında güncel üst hakkı takbis belgesi temin edilememiş, 18.10.2021 tarihli "daimi müstakil hak" takbis belgesi görülmüştür. 22.08.2008 tarihinde 30 yıl süre ile üst hakkı kurulduğu görülmüştür.
Tarafımıza iletilen maktu Alt İşletim Sözleşmesi'nde "gayrimenkul üzerindeki binalar, Araç Muayne İstasyonları, Seyyar Muayne İstasyonları, teçhizat ve malzemeler İşletici'nin (TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş.) mülkiyetinde olup, Alt İşletici (Reysaş Taşıt Muayene İstasyonları İşletim A.Ş.), bunların çalışır ve kullanılabilir durumda muhafaza edilmesinin ve Araç Muayne Tesisleri'nde münhasıran bu sözleşmede belirtilen amaçlara uygun olarak kullanılmasının sağlanmasından sorumlu olacaktır. Alt İşletici, Araç Muayne İstasyonları'nın, Seyyar Muayne İstasyonları'nın, binanın, teçhizatın ve malzemelerin, bu sözleşmede belirtilenler dışında başka bir maksat için kullanımayacağını beyan, kabul ve taahhüt eder" denilmektedir.
Bu kapsamda taşınmazın çıplak mülkiyet değeri takdir edilmiştir.
- Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Tebliğin 22. maddesi ç) bendinde "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat şartı uygulanmaz."
Tebliğin 22. maddesi ğ) bendinde;"Mülkiyetine sahip oldukları gayrimenkuller üzerinde başka kişiler lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler." denilmektedir.
Taşınmazın çıplak mülkiyeti REYSAŞ GYO A.Ş. Mülkiyetinde olup, taşınmaz üzerinde
TÜVTÜRK Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş. lehine, sürekli ve bağımsız nitelikte üst (inşaat) hakkı olduğu bilgisi edinilmiştir. KVK kapsamında güncel üst hakkı takbis belgesi temin edilememiş, 18.10.2021 tarihli "daimi müstakil hak" takbis belgesi görülmüştür. 22.08.2008 tarihinde 30 yıl süre ile üst hakkı kurulduğu görülmüştür.
Tarafımıza iletilen maktu Alt İşletim Sözleşmesi'nde "gayrimenkul üzerindeki binalar, Araç Muayne İstasyonları, Seyyar Muayne İstasyonları, teçhizat ve malzemeler İşletici'nin (TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş.) mülkiyetinde olup, Alt İşletici (Reysaş Taşıt Muayne İstasyonları İşletim A.Ş.), bunların çalışır ve kullanılabilir durumda muhafaza edilmesinin ve Araç Muayene Tesisleri'nde münhasıran bu sözleşmede belirtilen amaçlara uygun olarak kullanılmasının sağlanmasından sorumlu olacaktır. Alt İşletici, Araç Muayne İstasyonları'nın, Seyyar Muayne İstasyonları'nın, binanın, teçhizatın ve malzemelerin, bu sözleşmede belirtilenler dışında başka bir maksat için kullanımayacağını beyan, kabul ve taahhüt eder" denilmektedir.
Bu kapsamda taşınmazın çıplak mülkiyet değeri takdir edilmiştir. Ana gayrimenkul niteliği "arsa" olup REYSAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin parsel üzerindeki yapılardan bir tasarrufu olmaması ve yapıların üst hakkı sözleşmesi dahilinde kullanıcıya ait olması dikkate alınarak tapu niteliği ile REYSAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin parsel üzerindeki hakkının uyumlu olduğu kanaatine varılmıştır.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Taşınmaza dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmaz üzerinde portföye alınmasını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüştür. Değerleme konusu taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "ARSA" başlığı altına bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ÇIPLAK MÜLKİYET DEĞERİ;
tarihli toplam değeri için; 31.12.2024
.-TL 5.100.000
(Beş Milyon Yüz Bin TürkLirası )
Katme Değer Vergisi Dahil değeri için;
.-TL kıymet takdir edilmiştir. 5.610.000
Değerleme Uzmanı
Lisans No: Lisans No: Lisans No: A. Özgün HERGÜL
Metin EVLEK 402487 402617
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
402003 Eren KURT
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.