Quarterly Report • Jan 7, 2025
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
ADANA İLİ SARIÇAM İLÇESİ SULUCA MAHALLESİ 621 ADA 13 PARSEL NOLU BİR KATLI PREFABRİK İŞYERİ VE ARSASI ve 621 ADA 13 PARSEL NOLU DEMİRYOLU
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.12.2024 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
3.12.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2024 |
| RAPOR NO | RYGYO-2410198 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
| DEĞERLEME KONUSU | 1 ADET ARSA VE ÜZERİNDE YER ALAN DEPO VE İDARİ BİNA VE 1 ADET ARSA |
| DEĞERLEME ADRESİ | SULUCA MAHALLESİ, DELİKTAŞ CADDESİ, NO: 1 SARIÇAM /ADANA |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Ahmet İPEK-Değerleme Uzmanı (Lisans No: 411627) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405453) Berrin KURTULUŞ SEVER -Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401732) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Ekler
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan iki adet taşınmazın değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan iki adet taşınmazın değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410198 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Ahmet İPEK Değerleme Uzmanı olarak raporun hazırlanmasında, Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ Değerleme Uzmanı olarak raporun kontrol edilmesinde, Berrin KURTULUŞ SEVER Sorumlu Değerleme Uzmanı olarak raporun onaylanmasında görev almıştır.
Söz konusu taşınmazlar için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan rapor bulunmamaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | |||
| Rapor Tarihi | |||
| Rapor Konusu | |||
| Raporu Hazırlayanlar | |||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
| 621 ADA 13 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | ADANA |
| İlçesi | : | SARIÇAM |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | SULUCA |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 621 |
| Parsel No | : | 13 |
| Alanı | : | 29534,64 m² |
| Vasfı | : | BİR KATLI PREFABRİK İŞYERİ VE ARSASI |
| Sınırı | : | |
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Yevmiye No | : | 29547 |
| Cilt No | : | 82 |
| Sayfa No | : | 8081 |
| Tapu Tarihi | : | 27.06.2024 |
| 621 ADA 14 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | ADANA |
| İlçesi | : | SARIÇAM |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | SULUCA |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 621 |
| Parsel No | : | 14 |
| Alanı | : | 1043,36 m² |
| Vasfı | : | DEMİRYOLU |
| Sınırı | : | |
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
| Yevmiye No | : | 29547 |
| Cilt No | : | 82 |
| Sayfa No | : | 8082 |
| Tapu Tarihi | : | 27.06.2024 |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 31.10.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
*Beyan: Diğer (Konusu cins değişikliği işlemleri ile ilgili vergi ilişiği kesilmiştir.)
Tarih: 05/09/2018 Sayı: -120555( Şablon: Diğer) (11-09-2018 - 16254) (13 ve 14 nolu parsel üzerinde)
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili beyanın taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
*Şerh: TCDD 6. Bölge Müdürlüğü Emlak Servis Müdürlüğünün bila tarih 981292 sayılı ilgili idarenin yazılı talebi yazıları ile 2942 Sayılı Kamulaştırma kanununun 31/b maddesi gereğince şerh. TSDD Demiryolları 16.08.2024 tarih ve 37655 yevm. 14 nolu parsel üzerinde)
*Şerh: El koyma kararı: Adana 10. AsliyeHukuk Mahkemesi nin 22.08.2024 tarih ve 2024/12 D.İş sayılı Mahkeme kararı yazısı 22.08.2024 tarih ve 38813 yevm. 14 nolu parsel üzerinde)
621 ada 14 parsel üzerinde el koyma kararı bulunmakta olup, kamuya terk edilecek alandır.Niteliği "demiryolu" olarak tescil edilmiştir. Taşınmazın üzerindeki şerhler nedeni ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınamasına engel teşkil etmektedir.
621 ada 2 parsel 27/06/2024 Tarihli İfraz İşlemi (Tsm) ile pasife alınmıştır. Taşınmaz ifraz işlemi sonrası 621 ada 13 ve 14 parseller olarak tescil edilmiştir.
Sarıçam Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerleme konusu parseller 04.11.2013 Tasdik Tarihli 1/1000 Ölçekli Sarıçam 2. Etap Uygulama Planında Taks: 0,70, E=:2,40, Çekme mesafesi güneyden 25m, doğu ve Batı kenarından 10m K.D.K.Ç.A (Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı) imarlı bölge içinde kalmaktadır.
Son üç yıl içerisindeki imar planında değişiklik bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu parsel üzerinde yer almakta olan yapılara ait; (Sarıçam Belediyesinde yapılan incelemelere göre)
-05.09.2018 tarih ve 666 sayılı tadilat yapı ruhsat kaydı mevcuttur.
-11.09.2018 tarih ve 407 sayılı yapı kullanma izin belgesi vardır.
-25.12.2017 onay tarihli mimari projesi projesi incelenmiştir. Taşınmaz projesi, tadilat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi inşaat alanları ile uyumludur.
Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi Eski 621 Ada 2 Parsel için ve 22.495 m2 inşaat alanlı ofis ve işyeri için verilmiştir.
Yol üstü kat sayısı 1, toplam kat sayısı 1, yapı sınıfı 2C olarak belirtilmiştir.
*Sarıçam Belediyesi'nde taşınmaza ait her hangi bir olumsuz tutanak ve tespit olmadığı şifahen öğrenilmiştir.
Onaylı mimari tadilat projesi Sarıçam İlçe Belediyesi'nde incelenmiştir. Taşınmaz projesi ile uyumludur. Taşınmazlar için yapı kullanma izin belgesi alınmış, cins tashihi yapılmıştır.
Yapı Denetim İşleri Yüzüncüyıl Mah. Dr.Sadık Ahmet Bul. Şenbayrak Plaza Aitesi F blok No: 23a Çukurova /Adana adresinde kayıtlı olan Odak Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından gerçekleştirilmiştir.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.
Değerleme konusu Adana İli, Sarıçam İlçesi, Suluca Mahallesi, 621 ada 13 parsel 29.534,64 m² yüz ölçümüne sahiptir. Ana gayrimenkul "Bir Katlı Prefabrik İşyeri ve Arsası" olarak cins tashihi yapılmıştır. Parsel üzerinde depo binası mevcuttur.
Değerleme konusu Adana İli, Sarıçam İlçesi, Suluca Mahallesi, 621 ada 14 parsel 1.043,36 m² yüz ölçümüne sahiptir. Ana gayrimenkul "Demiryolu" olarak cins tashihi yapılmıştır. Parsel üzerinde yapı bulunmamaktadır.
Değerleme yapılan taşınmazlar, Adana İli, Sarıçam İlçesi, Karşıyaka (Tapuda Suluca) Mahallesi Deliktaş Caddesi No:1/1 adresinde bulunan depo ve arsasıdır. Sarıçam ilçesi, Adana ilinin merkez ilçelerinden biridir. Suluca Mahallesi, ilçenin doğusunda yaklaşık 20km mesafede yer almaktadır. Değerleme yapılan taşınmaz Adana Osmaniye Karayolu üzerinde karayolunun kuzey kenarında konumlu olup, doğusunda bulunan Adana Hacı Sabancı Organize Sanayi Bölgesine yaklaşık 3800m, batısında bulunan Girne Köprüsüne yaklaşık 19km mesafede yer almaktadır. Yakın çevresinde Suluca Yerleşim yeri, Afad Merkezi, Sivil Savunma arama kurtarma Müdürlüğü, Adana Hacı Sabancı Organize Sanayi Bölgesi ile karayolu üzerinde çeşitli sanayi tesisleri, akaryakıt istasyonları ve boş araziler bulunmaktadır. Ulaşım toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile sağlanmakta olup bölgede alt yapı kısmen tamamlanmıştır. Parselin koordinatları; "36.970100, 35.549200" dir.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölge, Girne Köprüsüne yaklaşık 19 km, Adana Hacı Sabancı Organize Sanayi Bölgesine yaklaşık 3500 m, Güneyinde yer alan Adana-Osmaniye (D400) Karayoluna yaklaşık 100 m, kuzeyindeki E90 Otoyoluna yaklaşık 3.300 m, Şakirpaşa Havalimanı'na yaklaşık 22 km mesafededir.
Değerlemesi yapılan 621 ADA 13 PARSEL nolu taşınmaz 29.534,64 m2 yüzölçümünde arsa ve arsa üzerinde bulunan sanayi binalarıdır. Parsel amorf şekilde olup düz bir topoğrafik yapıdadır. Güney, doğu ve batı kenarı imar yoluna cepheli olup kuzey kenarında komşu parsel bulunmaktadır. Güney kenarındaki Yol Adana Osmaniye Karayolu olup, doğu ve batı kenarında bulunan imar yolu açılmamıştır. Parsel üzerinde bulunan binalar ve özellikleri aşağıdaki gibidir.
Depo Binası: Betonarme prefabrik sistemde inşaa edilmiştir. Yaklaşık brüt 20424,-m2 kullanım alanlıdır. Zemini epoksi kaplama beton, tavan taşıyıcı elemanları beton mamül olup duvarları ve tavanı sandviç panal malzeme ile kaplanmıştır. Deponun yaklaşık 7600m2 lik alanı soğuk hava deposu yapılmıştır. Soğuk hava deposu kısmında duvarlar ve tavanlarda izalasyon malzemesi kullanılmıştır.
Ofis Binası: Depo binasının çatısı altında 1. Katta yer almaktadır. Birincisi depo binasının içinde doğu kenarında yer almakta olup 1114m2 kullanım alanına sahip, İkincisi depo binasının içinde güney kenarında yer almakta olup 957m2 kullanım alanına sahip olmak üzere toplam 1. Kat Ofis Binası alanı 2071 m2 'dir. Çeşitli idari bölümler, Mutfak ve WC'ler bulunmaktadır. Taşıyıcı elemanları çelik konstrüksiyondur. Zeminleri kısmen seramik, kısmen laminat parke, duvarları plastik boyalı, tavanları asma tavandır.
Değerlemesi yapılan 621 ADA 14 PARSEL nolu taşınmaz 1.043,36 m2 yüzölçümünde olup Demiryolu niteliğindedir. Parsel amorf şekilde olup düz bir topoğrafik yapıdadır. Halihazırda boş arsa halindedir.
| Binaların Genel Özellikleri | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Tarzı | : | Betonarme-Çelik | ||||
| Yapı Nizamı | : | Ayrık | ||||
| Yapı Sınıfı | : | 3A-2C | ||||
| Kullanım Amacı | : | Depo - İdari Bina | ||||
| Elektrik | : | Şebeke | ||||
| Su | : | Şebeke | ||||
| Isıtma Sistemi | : | Diğer | ||||
| Kanalizasyon | : | Şebeke | ||||
| Su Deposu | : | - | ||||
| Hidrofor | : | - | ||||
| Asansör | : | - | ||||
| Jeneratör | : | - | ||||
| Yangın Tesisatı | : | - | ||||
| Çatı Tipi | : | Sandviç panel çatı kaplama | ||||
| Dış Cephe | : | Sandviç panel kaplama | ||||
| Park Yeri | : | Mevcut | ||||
| Güvenlik | : | Mevcut | ||||
| Manzarası | : | - | ||||
| Cephesi | : | D.B.G.K | ||||
| Deprem 1.Derece Bölgesi |
2.Derece | X 3.Derece 4.Derece 5.Derece |
Depo binasında Zemiler endüstriyel beton, tavan taşıyıcı elemanları beton mamül olup duvarları ve tavanı sandviç panal malzeme ile kaplanmıştır. İdari Bölümlerde zeminler kısmen seramik, kısmen PVC kaplamadır. Binada toplam 28 adet yükleme rampası ve kumandalı kapı mevcuttur.
621 ada 13 parsel üzerindeki taşınmaz genel olarak proje ve ruhsatı ile uyumludur. 621 ada 14 parsel boştur.
Adana, Türkiye'nin bir ili ve en kalabalık altıncı şehri. 2023 yılı verilerine göre, 2.274.106 nüfusa sahiptir. Şehir merkezi, Akdeniz'den 30 km içeride Seyhan Nehri'nin üzerinde bulunmaktadır. Akdeniz sahil şeridinde ise Karataş ve Yumurtalık (Ayas) ismi ile iki adet sahil ilçesi bulunmaktadır. Yine Akdeniz üzerinde bulunan Ceyhan ilçesinde ise ticari amaçlı liman bulunmaktadır. Adana'nın merkezi; Mersin, Adana, Osmaniye ve Hatay illerini kapsayan coğrafi, ekonomik ve kültürel bir bölge olan Çukurova'nın merkezinde bulunur. Yaklaşık 5,62 milyon insana ev sahipliği yapan bölgenin büyük bir bölümü, tarıma oldukça elverişli, geniş ve düz bir arazidir.
Adana ili, kuzeyinde Kayseri, doğusunda Osmaniye, Kuzeydoğusunda Kahramanmaraş, güneydoğusunda Hatay, Kuzeybatısında Niğde ve batısında Mersin illeri, güneyinde ise Akdeniz ile çevrilidir. Güneyi 160 km'yi bulan Akdeniz kıyılarıyla sınırlanan ilin yüzölçümü 14.046 km2'dir.
Adana'nın coğrafi konumu ve ikliminin uygunluğu tarımsal yönden avantaj sağlamıştır. Seyhan Barajı'nın inşası ve tarım tekniklerindeki gelişmelerle beraber 1950'lİ yıllarda tarımsal verimde büyük gelişmeler yaşanmıştır.Adana, ülkemizde ilk sanayileşen şehirlerden biri olmuştur. Adana; pamuk, buğday, soya fasulyesi, üzüm ve narenciyenin büyük miktarlarda üretildiği Çukurova tarım bölgesinin pazarlama ve dağıtım merkezidir. 1225 hektar alan üzerine kurulan Adana Organize Sanayi Bölgesi, küçük-orta ölçekte 300 civarında tesise ev sahipliği yapmaktadır.
Harita 1 - Adana'nın Konumu
Sarıçam, Adana ili içerisinde yer alan merkez ilçedir. Kuzeyinde İmamoğlu, batısında Çukurova, güneyinde Yüreğir, Doğusunda Ceyhan ilçeleri bulunmaktadır.
Sarıçam ilçesi, Adana ili, Yüreğir ilçesinin Kuzey – Doğu kısmının ayrılması ile Buruk, Sofulu, Baklalı, İncirlik, Suluca ve Kürkçüler alt kademe belediyelerinin tüzel kişilikleri sona
erdirilerek 22 Mart 2008 Resmi Gazetenin 22 Mart 2008 tarih ve 26824 (Mükerrer) nüshasında yayınlanarak yürürlüğe giren 5747 sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması Ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun' a göre
oluşturulmuş bir ilçedir.İsmini ilçenin kuzeyinde bulunan Sarıçam ormanlarından almıştır.
İklim ve Bitki Örtüsü: Rakım yüksekliği ortalama 100 metredir. Sarıçam ilçesinde tipik Akdeniz iklimi hüküm sürmektedir. Yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı geçmektedir.
En soğuk ocak, en sıcak Ağustos aylarıdır. Bölgede meydana gelen yağışlar genellikle yamaç yağışları ve gezici hava kütlelerinin karşılaşması ile olur. Ortalama yağış miktarı 800mm'dır.
Yılın ortalama 80 günü yağışlı geçer. Yağışların yüzde 51' i kışın, yüzde 26'sı ilkbahar, yüzde 18'i sonbahar da yüzde 5'i de yazın olur. Yazın havanın nemle yüklü olmasına karşılık bazı yıllarda hiç yağış düşmediği de görülür. Yazın bir alçak basınç merkezi olan Çukurova 'ya denizden ve toroslardan hava akımı olur. Böylece dinamik nedenli bir yüksek basınç merkezi oluşur. Bir taraftan denizden gelen nemli hava, diğer taraftan barajlar ve ovanın sulanması nedeniyle nem artar. İklimin ve enlemin etkisiyle ısınan hava birikim nedeniyle ağırlaştığı için yükselemez ve doyma noktasına ulaşamaz. Böylece yazın nem yüklü sıcak bir hava görülür. Ortalama nispi nem yüzde 65 olmakla beraber, yazın yüzde 90'ın üzerine çıkar. 37 yıllık ortalama sıcaklık 18.7 C dır. En soğuk ay Ocak en sıcak ay Ağustos dur. Sarıçam ilçesindeki bitki örtüsü Akdeniz iklim özelliklerini taşır.700-800 m.kadar bodur ağaçlardan oluşan maki görülür ancak özellikle yerleşim ve tarım alanlarının yer aldığı alçak düzlüklerde doğal bitki örtüsü insan eliyle büyük tahribe uğramış çoğu yer bütünüyle ortadan kaldırılmıştır. Genellikle murt, zakkum, meşe, karaçalı, keçiboynuzu, çam gibi orman ürünleri görülmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2022 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Sarıçam İlçesi'nin Toplam Nüfusu 221.733 kişidir.
Harita 2 - Sarıçam İlçesi'nin Konumu
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | ||
| 2022 | Yillik | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | ||
| 2 5 19 7 8 9 | 181 490 | 186.9 | 7,8 | ||||
| π | 3 424 670 | 219 665 | 201.6 | 7,6 | |||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |||
| IV | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | ||
| p | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |||
| $\Pi^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |||
| III (r) | 7759106 | 298 760 | 238.4 | 6,5 | |||
| $IV^{(2)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307925 | 241,9 | 4,6 | |||
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 858 091 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | ||
| Ħ | 9 949 792 | 308 158 | 216.1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Pandemi etkilerinin azalmasıyla birlikte 2022 yılında başlayan kiralama ve satın alma faaliyetlerindeki canlılık 2024 yılının ilk yarısında da 2023 yılına benzer bir şekilde seyretti. Pandemi öncesi seviyelere ulaşan üretim faaliyetleri ve özellikle 2022 yılında başlayan e-ticaret hacmindeki büyümenin 2024 yılında da 2023 yılındakine benzer bir eğilim ile devam
etmesiyle birlikte, üretim tesislerine ve şehir lojistiğine (son kilometre lojistiği) olan talep artmaya devam ediyor. Bu gelişmeler ışığında Türkiye, Çin'e alternatif bir üretim merkezi olarak öne çıkmaya devam ediyor.
Endüstriyel piyasa araştırmamız, İstanbul ve yakın çevresinde 8 alt bölgede incelenmektedir. İncelenen bölgeler, Asya Yakası'nda Dudullu ve Tuzla, Avrupa Yakası'nda Esenyurt-Kıraç ve Silivri bölgeleridir. Ayrıca Gebze ve Dilovası ilçelerini içeren Kocaeli ili ile Çerkezköy ve Çorlu ilçelerini içeren Tekirdağ ili de endüstriyel bölgeler içinde incelenmektedir.
İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasında mevcut stokun %58'sini toplam 5.714.551m² büyüklüğündeki kiralanabilir alan oluşturuyor. Toplam stokun %32'si Gebze bölgesinde bulunurken; bu bölgeyi %28 ile Esenyurt-Kıraç ve %17 ile Tuzla bölgeleri takip ediyor. (Colliers Araştırma Raporu, 2024 İlk Yarı)
İmalat PMI endeksi, yılın ikinci çeyreği boyunca nötr 50 değerinin altında seyrederek, zayıflayan talebin üretim, istihdam ve satın alma faaliyetlerini azaltmasıyla Ağustos 2024'te 47,8 olarak kaydedilmiştir.
• İstanbul ve Kocaeli lojistik pazarlarında mevcut arz geçen yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında sınırlı bir artış göstererek, 11,3 milyon m2 seviyesine yükselmiştir.
• Sessiz geçen ilk çeyreğin ardından, devam eden müzakerelerin sonuçlanmasıyla, toplam lojistik depo kiralama işlem hacmi, üç kattan fazla artış göstererek yaklaşık 189 bin m2 olarak kaydedilmiştir. 3. Parti Lojistik şirketleri toplam kiralama işlemlerinde %55 pay ile ilk sıraya yerleşirken, beyaz eşya kategorisi %24 ve perakende %21 pay ile sıralamayı takip etmiştir.
• Yüksek inşaat ve arsa maliyetleri, güçlü talebin yanında kira gelirlerinde süregelen yükselişe rağmen, geliştiricilerin getiri beklentisi üzerinde baskı oluşturmaya devam etmektedir. Diğer yandan, kiracıların daha büyük alanlara yönelik güçlü talebi paralelinde 2024'ün ilk yarısında kiralanan alanların ortalama büyüklüğü yaklaşık 27.000 m² seviyesinde gerçekleşirken, son 5 yılın ortalaması olan 14.500 m²'nin oldukça üzerinde kaydedilmiştir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Sarıçam Belediyesi İmar Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Taşınmazın değerinin tespitinde
Tel 0532 7411414
Taşınmazın bulunduğu bölgede OSB girişinde sanayi imarlı 17500 m2 yüzölçümündeki arsanın 170.000.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² 170.000.000 9.714 SATILIK 17500
Tel 0 5438981112
Taşınmazın bulunduğu bölgede Suluca mevkinde D400 Karayolu üzerinde K.D.K.Ç.A imarlı 4200 m2 yüzölçümündeki arsanın 29.000.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 4200 29.000.000 6.905
Tel 0 544 405 55 60
Taşınmazın bulunduğu bölgede Suluca mevkinde D400 Karayolu üzerinde K.D.K.Ç.A imarlı 3500 m2 yüzölçümündeki arsanın 30.000.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 3500 30.000.000 8.571
Tel 0 535 563 59 28
Taşınmazın bulunduğu bölgede Yakapınar mevkinde D400 Karayolundan içerde karayoluna yakın konumda yeralan K.D.K.Ç.A imarlı 8958 m2 yüzölçümündeki arsanın 33.592.500 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² 33.592.500 3.750 SATILIK 8958
Tel 0 552 757 17 90
Taşınmazın bulunduğu bölgede Suluca mevkinde D400 Karayolu üzerinde K.D.K.Ç.A imarlı 4071 m2 yüzölçümündeki arsanın 32.500.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² 4071 32.500.000 7.983 SATILIK
Tel 0 533 249 46 33
Taşınmazın bulunduğu bölgede bölgede OSB içinde yer alan 4000 m2 yüzölçümündeki arsa ve arsa üzerinde 3000 m2 kapalı alanı bulunan fabrikanın 77.000.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² 25.667 SATILIK 3000 77.000.000
Tel 0 546 113 60 60
Taşınmazın bulunduğu bölgede bölgede OSB içinde yer alan 14961 m2 yüzölçümündeki arsa ve arsa üzerinde 6500m2 kapalı alanı bulunan fabrikanın 140.000.000 TL bedelle satılık olduğu öğrenilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 6500 140.000.000 21.538
Tel 532 6348157
Taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan 1500 m2 kullanım alanlı deponun 1.200.000 TL bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir.(Aylık 100.000 TL)
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 67 1500 100.000
Tel 552 7634605
Taşınmazın bulunduğu bölgede Hacı Sabancı Organize Sanayi Bölgesi içinde yer alan 10.000 m2 kullanım alanlı deponun 675.000 TL/Ay bedelle kiralık olduğu öğrenilmiştir. Pazarlı payı olduğu düşünülmektedir
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 10000 675.000 68
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (- ) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA)-621 ada 13 parsel | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) |
| SATIŞ FİYATI | 170.000.000 | 29.000.000 | 30.000.000 | 33.592.500 | 32.500.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 29.534,64 | 17.500 | 4.200 | 3.500 | 8.958 | 4.071 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 9.714 | 6.905 | 8.571 | 3.750 | 7.983 | |
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -15% | -15% | -12% | -15% | |
| İMAR KOŞULLARI | SANAYİ | K.D.K.Ç.A | K.D.K.Ç.A | K.D.K.Ç.A | K.D.K.Ç.A | |
| YAPILAŞMA KOŞULLARINA İLİŞKİN DÜZELTME |
15% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| FONKSİYON FONKSİYONA İLİŞKİN DÜZELTME |
15% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| MANZARA MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 30% | 0% | |
| KONUM | ||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
25% | 0% | 0% | 30% | 0% | |
| DİĞER BİLGİLER (Topoğrafik Özellikler) |
Düz | Düz | Düz | Düz | Düz | Düz |
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
40% | -25% | -25% | 38% | -25% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
7.300 | 13.600 | 5.179 | 6.429 | 5.175 | 5.987 |
Değerleme konusu taşınmaz depo binası nitelikli olup, benzer nitelikteki KDKÇA imarlı arsa değerleri hesaplanmak suretiyle taşınmazların olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Taşınmazın arsa değeri için bölgedeki arsa emsalleri incelenmiş olup, emsal 1-2-3-4-5 nolu emsaller karşılaştırma tablosunda tercih edilmiştir.
Yapılan karşılaştırmalar sonucunda olumlu/olumsuz özellikleri dikkate alınarak arsanın birim m² değerinin 7.300 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZLARIN DEĞER TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | |
| 621 | 13 | 29.534,64 | 7.300 | 215.603.000,00 | |
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | |
| 621 | 14 | 1.043,36 | Değer Takdir Edilmemiştir. |
Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, yapıların amortisman tutarlarının düşülmesi sureti ile elde edilen değerin ilave edilmesi ile parsel üzerindeki yapılarla birlikte toplam değere ulaşılmıştır.
Farklı resmi kurumlarca açıklanan çeşitli yapı birim maliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Ayrıca inşaat maliyetlerinin döviz kuruna endeksli olması ve döviz kurundaki ani dalgalanmalar nedeni ile piyasa koşullarının kurumlarca belirli dönemlerde belirlenen yapı birim maliyetlerinden çok farklı olduğu görülmektedir. Lojistik sektörünün özellikle pandemi dönemi sonrası depolama ihtiyacının artması ve bu talebe paralel olarak, büyük firmalar için üretilen lojistik depoları için maliyetlerin de arttığı bilinmektedir. Tüm bu hususlar dikkate alındığında, yapılan piyasa araştırmalarında güncel lojistik bina maliyetleri dikkate alınarak, amortisman da düşülerek aşağıdaki gibi öngörülmüştür.
| 621 ADA 13 PARSEL NOLU TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri | 7.300 .-TL/M² |
X | 29.534,64 M² = |
215.603.000 | .-TL | |
| DEPO BİNASI | 22.700 .-TL/M² |
X | 12.824,00 M² = |
291.104.800 | .-TL | |
| DEPO BİNASI (Soğuk H.D) |
22.000 .-TL/M² |
X | 7.600,00 M² = |
167.200.000 | .-TL | |
| İDARİ BİNA | 22.000 .-TL/M² |
X | 2.071,00 M² = |
45.562.000 | .-TL | |
| Değer Arttırıcı Unsurlar (Girişimci Karı Saha Betonu , Beton 179.867.450 .-TL = Duvar , Demir Profil, Geliştirme Maliyeti v.b.) |
||||||
| TOPLAM 899.337.250 .-TL = |
||||||
| TAŞINMAZIN (DÜZELTİLMİŞ) TOPLAM DEĞERİ = 900.000.000 .-TL |
Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin "kapitalize" edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki "piyasa satış" değerini de gösterir. Bu çalışmada bölgeden elde edilen veriler doğrultusunda aşağıdaki tabloda görüldüğü üzere kapitalizasyon oranının taşınmazların özelliklerine değiştiği görülmüştür.
"Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır."
Taşınmazın en etki ve verimli kullanımının hali hazırdaki gibi ve mevcut şekildeki gibi Depo olarak kullanılması olacağı kanaatine varılmıştır.
| 621 ADA 13 PARSEL ARSA DEĞERİ (.-TL) | 215.603.000 TL |
|---|---|
| 621 ADA 14 PARSEL ARSA DEĞERİ (.-TL) , |
Değer Takdir Edilmemiştir. |
| 621 ADA 13 PARSELİN TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 900.000.000 TL |
|---|---|
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. " denmektedir. Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti yapılırken arsa değerinin tespitinde Pazar yaklaşımı yöntemi ve 621 ada 13 parseldeki yapının nihai değerin takdirinde maliyet yöntemi yaklaşımı kullanılmıştır.
621 ada 14 parselin niteliğinin "demiryolu" olması, üzerinde "el koyma" şerhi bulunması dikkate alınarak değer takdir edilmemiştir.
Taşınmazlar üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup, cins tahsihi yapılmıştır.621 ada 13 parsel üzerindeki yapıların tamamı dikkate alınarak taşınmazların tamamı için toplam değer takdir edilmiştir. 621 ada 14 parsel "demiryolu" olarak tescil edilmiş olup, el koyma şerhi olması nedeni ile değer takdir edilmemiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
621 ada 13 parsel üzerindeki yapı için onaylı mimari projesi Sarıçam İlçe Belediyesi'ne incelenmiştir. Taşınmaz genel olarak projesi, ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi ile uyumludur. Taşınmaz için yapı kullanma izin belgesi alınmış, cins tashihi yapılmıştır.
621 ada 13 parsel üzerindeki taşınmaz için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki fabrika emsalleri incelenmiştir. Değerleme konusu taşınmaz için aylık kira birim değerleri aşağıdaki gibi öngörülmüştür.
6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Parsel üzerinde yapı bulunmaktadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Tebliğin 22-1-b maddesinde"Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.
621 ada 13 parsel üzerinde ana yapı iskan ve mimari projesi ile uyumlu olup Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "BİNA" başlığı altına bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.
621 ada 14 parsel "demiryolu" niteliğinde olup, halihazırda üzeri boştur.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. 621 ada 13 parsele dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmaz üzerinde portföye alınmasını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüştür.
Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel husus olmadığı, "BİNA" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
621 ada 14 parsel üzerinde "kamulaştırma" ve "el koyma" şerhleri bulunmakta olup, taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasına engel teşkil ettiği kanaatine varılmıştır. Kamusal parsel olması ve el koyma şerhi bulunması dikkate alınarak taşınmaz için değer takdir edilmemiştir.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu 621 ada 13 parsel üzerindeki taşınmazın;
tarihli toplam değeri için; 31.12.2024
.-TL 900.000.000
(Dokuz Yüz Milyon TürkLirası )
Katme Değer Vergisi Dahil değeri için;
.-TL 1.080.000.000
kıymet takdir edilmiştir.
Değerleme Uzmanı
Ahmet İPEK
*
Lisans No: Lisans No: Lisans No:
Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ 411627 405453
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
* Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır.
Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Berrin KURTULUŞ SEVER 401432
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.