Quarterly Report • Jan 8, 2025
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.12.2024 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
3.12.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2025 |
| RAPOR NO | RYGYO-2410146 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| DEĞERLEME KONUSU | 1 ADET ARSA |
| DEĞERLEME ADRESİ | Yunusemre Mahallesi, Hanımlar Kehriz Mevkii, İbrahim Polat Caddesi, 12579 Ada, 3 Parsel, Kayakyolu, Palandöken/Erzurum |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Ahmet İPEK - Değerleme Uzmanı (Lisans No:411627) Merve HARMAN - Değerleme Uzmanı (Lisans No:403519) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401732) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 1 adet arsanın değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mahallesi, Erkan Ocaklı Sokak, No: 11, Üsküdar/İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 1 adet taşınmazın değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
İş bu rapor RYGYO-2410146 referans numarasıyla şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Ahmet İPEK raporu hazırlayan değerleme uzmanı, Merve HARMAN raporu kontrol eden değerleme uzmanı ve Berrin KURTULUŞ SEVER raporu onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak değerleme işleminde görev almıştır.
Söz konusu taşınmazlar için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan 1 adet değeleme raporu hazırlanmıştır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RGYO-2310103 | ||
| Rapor Tarihi | 3.01.2024 | ||
| Rapor Konusu | ARSA | ||
| Raporu Hazırlayanlar | Ahmet İPEK Onur Fuat TINAZ Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
50.000.000 |
| 12579 ADA 3 PARSEL | |||
|---|---|---|---|
| İli | : | ERZURUM | |
| İlçesi | : | PALANDÖKEN | |
| Bucağı | : | ||
| Mahallesi | : | SOLAKZADE | |
| Köyü | : | ||
| Sokağı | : | ||
| Mevkii | : | ||
| Pafta No | : | ||
| Ada No | : | 12579 | |
| Parsel No | : | 3 | |
| Alanı | : | 5.169,62 | |
| Vasfı | : | ARSA | |
| Sınırı | : | PAFTASINDADIR | |
| Tapu Cinsi | : | ANA GAYRİMENKUL | |
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. | |
| Hisse Oranı | : | TAM | |
| Yevmiye No | : | 12157 | |
| Cilt No | : | 4 | |
| Sayfa No | : | 374 | |
| Tapu Tarihi | : | 29.09.2021 |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 30.10.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazın son üç yılda herhangi bir satışa konu olmadığı tespit edilmiştir.
Palandöken Belediyesi ve Erzurum Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlükleri'nden alınan bilgiye göre, değerleme konusu taşınmazın güncel imar durumu; 1/1.000 ölçekli Palandöken Uygulama İmar Planı kapsamında, "Otel Alanı, TAKS: 0,40 ve KAKS: 2,00, Hmax: 15,50 m, Ön Cephe Çekme Mesafesi: 10 m, Öteki Cepheler Çekme Mesafesi: 5 m" biçimindedir. Taşınmazın eski ada-parsel bilgisi 12579 ada 1 parseldir.
Taşınmaz (eski 12579 ada 1 parsel iken) 17/10/2019-9141 tarih/yevmiyeli satış işlemi ile REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ adına kuruma devredilmiştir.
29.09.2021 tarihinde 12157 yevmiye numaralı imar (TSM) işlemi ile parsel değişikliği yapılarak 12579 ada 3 parsel olmuştur.
Mevcutta taşınmazın sınırları kısmi olarak belirlenmiş olup, boş durumdadır. Parsel üzerinde herhangi bir yapılaşma bulunmamaktadır. Tapudaki niteliğine göre ''Arsa'' olarak tescil edilmiş olup, 1/1.000 ölçekli plan kapsamında yer almakta olup fiili olarak arsa vasfını kazanmış durumdadır.
2.3.4 - Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu olan taşınmaz; Erzurum İli, Palandöken İlçesi, Solakzade Mahallesi 12579 ada 3 parsel de kain 5.169,62 m² alanlı ''ARSA'' nitelikli taşınmazdır.
Gayrimenkul; Erzurum İli, Palandöken İlçesi, Solakzade Mah., 12579 ada 1 numaralı parselde bulunmaktadır. Tapu kaydında "Arsa" vasıflı olan gayrimenkul, şehir merkezine yaklaşık 4 km mesafede yer almaktadır. Taşınmazın yakın çevresi benzer imarlı arsalar ile çevrili olup yakın çevresinde oldukça sınırlı yerleşim bulunmaktadır. İbrahim Polat Caddesi üzerinde üst kısımlarda bulunan dubleks-tripleks tarzı yerleşimin son parçası olan Palandöken villarına doğu yönde yaklaşık 200 m mesafede olup, güney yönde ve yaklaşık 1,5 km den itibaren oteller ve kayak tesisleri bölgeleri başlamaktadır. Bölgenin imar uygulaması yapılmış olup, yakın civarında dubleks siteler ve inşaatı devam eden dubleks meskenler yer almaktadır. Bu bölgede alt yapı ve imar yollarının açım çalışmaları yapılaşmaya orantılı olarak devam etmekte olup, bölgeye özel araçlarla ulaşım mümkündür.
Değerleme konusu taşınmaza ulaşım özel araçlarla ve toplu taşıma araçları ile rahat bir şekilde sağlanabilmektedir. Atatürk Bulvarı ile İbrahim Polat Caddesi kavşağından güneye doğru yaklaşık 1,5 km ilerlendiğinde sol tarafta yer alan değerleme konusu taşınmaza ulaşılmış olunur. Taşınmaz, İbrahim Polat Caddesi üzerinde konumludur.
Değerlemesi yapılan taşınmaz 5.169,62 m² alana sahip olup tam mülkiyetlidir. Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Taşınmazın parseli, geometrik olarak dörtgenimsi yamuk biçimli olup topografik olarak hafif engebeli ve eğimli bir yapıdadır. Parselin güneybatı sınırı İbrahim Polat Caddesi'ne yaklaşık 75 m cephelidir. Parsel güneydoğu yönde 7 m'lik, kuzeydoğu ve kuzeybatı yönlerde 10 m'lik imar yollarına cephelidir ki, bu yollar henüz açılmamıştır. Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Cepheli olduğu İbrahim Polat Caddesi'nden yaklaşık 1 m düşük kotludur. Parselin bulunduğu bölgede altyapı hizmetleri tamamlanmış durumdadır.
Taşınmaz için yapı ruhsatının bulunmaması nedeniyle mevzuat kapsamında 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir husus bulunmamaktadır.
Erzurum, Türkiye'nin 81 ilinden biridir. Erzurum ovasının güneydoğu kenarında, bu ova ile Palandöken dağının temas sahasında kurulmuş olan Erzurum şehri, 758.279 nüfusu ile Doğu Anadolu Bölgesi'nin en büyük üçüncü ilidir. Denizden yüksekliği yaklaşık 1900 m olan Erzurum, tarihin ilk dönemlerinden beri yerleşim yeridir. Şehir, tarihî eserleri ve kış sporları tesisleriyle de tanınır. Yüz ölçümü bakımından Türkiye'nin en büyük dördüncü ili olan Erzurum'da, temel geçim kaynağı tarım ve hayvancılık olup şehir son yıllarda kış turizmiyle de öne çıkmaktadır. Soğuk iklimi sebebiyle sanayisi gelişmemiştir. 25.005 km² yüz ölçümüne sahip il arazisinin %15,17'si tarımsal amaçlı olarak kullanılabilir konumdadır. Şehrin bilinen ilk adı, Doğu Roma İmparatoru II. Theodosius'un (408-450) ismiyle ilişkili olan Theodosiopolis'ti. Ermeniler ise burayı Karin adıyla anmaktaydı. Romalıların istilasından evvel Erzurum'un bulunduğu yerde Ermenilerin "Karin" diye adlandırdıkları bir şehir olduğu bilinir. Belâzürî, bölgeye egemen olan kişinin ölümü üzerine yerini alan Kali adlı eşi tarafından kurulduğu için Kalikale adı verilen şehre Araplar'ın Kālîkalâ dediklerini söyler. 11. yüzyıldan sonra ise Türkler, Theodosiopolis için Erzen adını kullanmışlardır. Basılan Selçuklu paralarında şehrin adı Erzenü'r-Rûm (الروم ارزن(, Erzen-i Rûm (روم ارزن (ve Erz-i Rûm (روم ارز (şeklinde yazıldığı görülmüştür. Daha sonra bu ad Arz-ı Rûm (ارضروم - روم ارض (olmuş ve son olarak bugünkü Erzurum şeklini almıştır. Hudûd el-âlem isimli kitapta; bu şehrin müstahkem bir kalesi bulunduğu için, her taraftan gelen gazilerin nöbet tutarak şehri korudukları ve şehirde tüccarların çok olduğu bildirilmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2022 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Erzurum İl Nüfusu: 749.754. İlin yüz ölçümü 25.005 km2'dir.
| Kırklareli Bartin Kastamonu |
|---|
| Sinop Edirne Artvin Zongerfdale Ardalfan ekirday Istanbul Katabuk - Samsun -RIZO Kocaeli /Duzce |
| Trab fon Ordu Giresun Amasyay í Cankırn Yaloua Sakerya CGumus ane Bursa Biledk Bolu lars Tokat Corum $\ell$ Eayburt Igail |
| tanakkale ANKARA Erzurunk Kırıkkale Ağrı Erzincan Eskisehit Balikesir Sivas Yozgat Kutahya ( |
| Kirselst Tunce Bingo Muse Manisa Afyons Nevşehir Elazig Usak, $\sim$ van |
| Kayseri Bitlis Izmir Aksarav. Malatya 2 Diyarbakır Denizi Konya Siirt Niğde K. Mara Aydın CA Ispart Batman Hakkarl |
| Adıyaman Burdun Mardin Sirnak Adana Muğla Osmaniye 5.Urfa Antalya (Karaman G.antep |
| הנר Mersin Hatay Kilis |
Harita 1 - Erzurum'un Konumu
Palandöken, Erzurum'un merkezinde yer alan büyük ilçelerdendir. Yüzölçümü 700 km2, nüfusu 173 bin 268'dir. Genç nüfus oranının yüksekliğiyle dikkat çeken ilçe, sürekli gelişen bir ivmeye sahiptir.
İlçe, 1994 yılına kadar Erzurum merkeze bağlı bir yerleşim merkezi durumunda olması nedeniyle ilin tarihiyle paralellik gösterir. 2008 yılında merkezi ilçe olur. 5'i merkezi, 21'i kırsal olmak üzere toplam 26 mahalleye sahiptir.
İlçe, 1994 yılına kadar Erzurum merkeze bağlı bir yerleşim merkezi durumunda olması nedeniyle ilin tarihiyle paralellik gösterir. 2008 yılında merkezi ilçe olur. 5'i merkezi, 21'i kırsal olmak üzere toplam 26 mahalleye sahiptir.
Kuruluşu M.Ö. 4000 yıllarına kadar dayanan Erzurum'da, Palandöken ilçesi sahip olduğu coğrafik ve tarihi değerleriyle ilin zirve konum ve durumunu ifade eder. İlçe, yakın tarihe ışık tutan ecdat yadigârlarının yoğunluğuyla bir farkındalık gösterir. Palandöken Erzurum'un ve Doğu Anadolu Bölgesinin kış Spor ve Turizm adresi, bu alanda marka bir değeridir. Yayla, Doğa, Botanik, Tarih, Kültür turizm alanlarında Erzurum'a ait turizm vurgularının önemli bir kısmını barındıran Palandöken'de turizm potansiyelinin belirleyicisi kış turizmidir. Yaz - kış üzerinde kar eksik olmayan ve ilçeye adını veren Dağ silsilesinde konuşlandırılmış kış sporları tesisleriyle Palandöken, önemli bir kış turizm ve spor merkezidir.
İlçe; 2000 Seyirci Kapasiteli Buz Hokeyi Salonu, 500 Seyirci Kapasiteli Short Track Salonu, Konaklı Kayak Merkezi, Kayakla Atlama Merkezi ve Palandöken Kayak Merkezi ile kış olimpiyatlarının düzenlenebileceği alt ve üst yapıya sahip turizm merkezi durumundadır. İlçe 2011 Winter Universiade'ye ev sahipliği yapmasıyla da Dünya Kış Sporları literatüründe özel bir yer edinmiş, Dünyanın 14 büyük ve önemli Kış Turizm ve Spor alanı olma konumu teyit edilmiştir.
İlçede inanç turizmi açısından önemli bir yere sahip olan Abdurrahman Gazi, Pir Ali Baba, Kümbetli Ahmet Baba ve Maksut Efendi Türbeleri yer almaktadır. Özellikle, her gün yüzlerce kişinin ziyaret ettiği Abdurrahman Gazi Türbesi inanç turizmi açısından büyük öneme sahiptir. Ekonomisi tarıma dayalı olan ilçede, hizmetler sektörü öne çıkan bir diğer iktisadi değerdir.
İlin Kış Turizmi konaklama, spor alanlarını barındıran ilçe, Kış Turizmi destinasyonu konumundadır.
Fiziki ve ekonomik sermaye, birikim ve değerleriyle öne çıkan Palandöken ilçesi, aynı zamanda beşeri değerleriyle de Erzurum kaydında özel ve önemli bir durum arz eder.
Palandöken ilçesi, temiz ve ak bir yüksekliği, değerler babında zirveyi, bölge tarihi kaydında yüksek bir ufku, sosyolojik ölçekte Erzurum'u tarif ve takdim eden bir nüfus ve nüfuzu ifade eder. Bu sebeple Erzurum denildiğinde hafızalarda canlanan adres Palandöken'dir. Ve Palandöken Erzurum'un önyüzü ve önsözüdür.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| Ł | 2519789 | 181 490 | 186.9 | 7,8 | |
| 11 | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| IV | 4794179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $H_{(i)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| III (r) | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6, 5 | |
| $W^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 |
| 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2022 yılında Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 44.6 milyon olurken, 2023 yılında bu sayının 49.2 milyon olduğu gözlemlenmektedir. 2024 yılının Ocak-Eylül döneminde ise Türkiye'ye 41.8 milyon yabancı ziyaretçi gelmiştir. Gelen turist sayıları bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında gelen yabancı turist sayısında %6,7'lik bir artış gözlemlenmiştir.
İşletme Belgeli ve Yatırım Belgeli tesis sayıları incelendiğinde Türkiye genelinde toplam 882 bin oda kapasitesi ile 21.156 işletme belgeli, 76 bin oda kapasitesi ile 733 yatırım belgeli konaklama tesisi olduğu görülmektedir. İşletme belgeli tesislerin şehir kırılımlarına bakıldığında ilk sırayı 3.070 tesis ve 125 bin oda kapasitesi ile İstanbul çekmekte, onu takiben 2.745 tesis ve 107 bin oda kapasitesi ile Muğla gelmektedir.
TÜİK verilerine göre;
Turizm geliri Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarından oluşan III. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %3,9 artarak 23 milyar 219 milyon 751 bin dolar oldu. Turizm gelirinin %14,7'si ülkemizi ziyaret eden yurt dışı ikametli vatandaşlardan elde edildi.
Ziyaretçiler, seyahatlerini kişisel veya paket tur ile organize etmektedirler. Bu çeyrekte yapılan harcamaların 15 milyar 77 milyon 957 bin dolarını kişisel harcamalar, 8 milyar 141 milyon 794 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu
Ülkemizden çıkış yapan ziyaretçi sayısı 2024 yılı III. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %3,5 artarak 23 milyon 206 bin 579 kişi oldu. Ziyaretçilerin %12,2'sini 2 milyon 835 bin 74 kişi ile yurt dışında ikamet eden vatandaşlar oluşturdu.
Bu çeyrekte ülkemizden çıkış yapan ziyaretçilerin gecelik ortalama harcaması 95 dolar oldu. Yurt dışında ikamet eden vatandaşların gecelik ortalama harcaması ise 62 dolar oldu.
| Çıkış yapan ziyaretçiler (Yurt dışı ikametli) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2024 | Değişim oranı (1) |
2023 | 2024 | Değişim $oran{1}$ |
|
| Ш | Ш | (%) | 9 Aylık | 9 Aylık | $($ %) | |
| Turizm geliri (Bin ABD \$) | 22 338 157 | 23 219 751 | 3,9 | 43 979 823 | 46 880 070 | 6.6 |
| Kisi sayısı | 22 428 234 | 23 206 579 | 3.5 | 44 605 295 | 48 314 553 | 8.3 |
| Kisi bası ortalama harcama (ABD \$) | 996 | 1001 | 0,5 | 986 | 970 | $-1.6$ |
| Gecelik ortalama harcama (ABD \$) | 91 | 95 | 3,8 | 92 | 96 | 4,4 |
Ziyaretçiler %71,6 ile en çok "gezi, eğlence, sportif ve kültürel faaliyetler" amacıyla geldi
İkinci sırada %19,4 ile "akraba ve arkadaş ziyareti", üçüncü sırada ise %4 ile "alışveriş" yer aldı. Yurt dışı ikametli vatandaşlar ise ülkemize %69,6 ile en çok "akraba ve arkadaş ziyareti" amacıyla geldi.
Yurt içinde ikamet edip başka ülkeleri ziyaret eden vatandaşlarımızın harcamalarından oluşan turizm gideri, geçen yılın aynı çeyreğine göre %22,5 azalarak 1 milyar 874 milyon 216 bin dolar oldu. Bunun 1 milyar 517 milyon 780 bin dolarını kişisel harcamalar, 356 milyon 436 bin dolarını ise paket tur harcamaları oluşturdu.
Bu çeyrekte yurt dışını ziyaret eden vatandaş sayısı bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %10,3 artarak 3 milyon 286 bin 105 kişi oldu. Bunların kişi başı ortalama harcaması 570 dolar olarak gerçekleşti.
Türkiye Geneli, Yurt Dışından Gelen Ziyaretçi Sayısı (TUİK, Ocak-Eylül 2024) (r) Revize edilmiştir.
Türkiye Geneli, Yurt Dışından Gelen Turizm Geliri (TUİK, Ocak-Eylül 2024) (r) Revize edilmiştir.
Yurtiçinde ikamet edenlerden yurtiçi seyahat yapanların sayısı (TUİK, 2024)
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Palandöken Belediyesi ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Nitelik ve nicelik bakımından kısıtlı alıcı kitlesine hitap etmektedir. *
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;
-Parselin mevcut durum değerinin tespitinde Pazar Yaklaşımı yöntemi ve parsel üzerinde geliştirilebileceği öngörülen projeye illişkin Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı Yöntemi kullanılarak parselin değeri hesaplanmıştır.
Tel 0 539 250 50 25
Taşınmazın yer aldığı bölgede taşınmaza yakın mesafede 5.110 m2 yüz ölçümlü ayrık nizam 8 kat imarlı arsa 90.000.000 TL bedelle pazarlıklı olarak satılıktır. Emsal taşınmaz konum yönünden dezavantajlı durumdadır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 5110 17.613 90.000.000
Tel 0 542 341 01 00
Taşınmazın yer aldığı bölgede taşınmaza yakın mesafede 6.025 m2 yüz ölçümlü ayrık nizam 2 kat imarlı arsa 60.000.000 TL bedelle pazarlıklı olarak satılıktır. Emsal taşınmaz imar ve konum yönünden taşınmaza göre dezavantajlıdır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 6025 60.000.000 9.959
Tel 0 442 235 54 54
Taşınmazın yer aldığı bölgede taşınmaza yakın mesafede 4.210 m2 yüz ölçümlü ayrık nizam 2 kat imarlı arsa 40.000.000 TL bedelle pazarlıklı olarak satılıktır. Emsal taşınmaz imar ve konum yönünden taşınmaza göre dezavantajlıdır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 4.210 40.000.000 9.501
Tel 0 537 496 38 70
Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede taşınmazın yeri tarif edilmiş, taşınmazın ana cadde üzeride olması ve otel imarlı olması sebebiyle m2 birim fiyatının 20.000 TL - 25.000 TL civarında olabileceği bilgisi alınmıştır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 1 25.000 25.000
Tel 0 551 688 09 33
Taşınmazın yer aldığı bölgede taşınmaza yakın mesafede 540 m2 yüz ölçümlü ayrık nizam 2 kat imarlı arsa 7.550.000 TL bedelle pazarlıklı olarak satılıktır. Emsal taşınmaz imar ve konum yönünden taşınmaza göre dezavantajlıdır.
.-M² .-TL .-TL/M² 7.550.000 13.981 SATILIK 540
Tel 0 532 113 12 36
Bölge emlakçısı ile yapılan görüşmede taşınmazın yeri tarif edilmiş, taşınmazın ana cadde üzeride olması ve otel imarlı olması sebebiyle m2 birim fiyatının 20.000 TL den aşağı olmayacağı bilgisi alınmıştır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 1 20.000 20.000
Arsa Emsal Krokisi
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL 1 | EMSAL 2 | EMSAL 3 | EMSAL 5 | |
| SATIŞ FİYATI | 90.000.000 | 60.000.000 | 40.000.000 | 7.550.000 | ||
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | ||
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | ||
| ALAN | 5169,62 | 5.110 | 6.025 | 4.210 | 540 | |
| BİRİM M² DEĞERİ | 17.613 | 9.959 | 9.501 | 13.981 | ||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | -30% | ||
| NİTELİĞİ | E: 2,00 | 8 Kat | 2 Kat, E:0,30 | 2 Kat, E:0,30 | 2 Kat, E:0,30 | |
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
-30% | 35% | 35% | 35% | ||
| İMAR DURUMU | OTEL | Konut | Konut | Konut | Konut | |
| İMAR DURUMUNA İLİŞKİN DÜZELTME |
25% | 25% | 25% | 25% | ||
| KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
16% | 20% | 20% | 20% | ||
| DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | ||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -10% | -10% | -10% | ||
| TOPLAM DÜZELTME |
1% | 70% | 70% | 40% | ||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
17.604 | 17.759 | 16.929 | 16.152 | 19.574 |
Yukarıdaki karşılaştırma tablosunda değerlemesi yapılan taşınmazın alanı ve yapılaşma koşullarına en yakın olduğu kanaatine varılan satışta olan 3 adet emsalden yararlanılmıştır. Diğer emsallerde belirtilen taşınmazların özellikleri emsal açıklamalarında belirtilmiş olup, değerlenen taşınmazın özelliklerine daha uzak olduğu kanaatine varılmıştır.
| TAŞINMAZIN PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE DEĞER TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Parselin Değeri (.-TL) | ||
| 12579 | 3 | 5.169,62 | 17.604 | 91.003.744,37 | |
| TOPLAM DEĞER (.-TL) | 91.003.744,37 | ||||
| YUVARLATILMIŞ DEĞER (.-TL) | 91.000.000,00 |
Değerlemesi yapılan taşınmazlar için onaylanmış ruhsat ve projenin de olmaması nedeniyle değerlemede Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı kullanılmamıştır. Gelir indirgeme yaklaşımı içerisinde inşaat maliyet hesapları yapılarak hesaplardan elde edilen veriler İndirgenmiş Nakit Akımları tablosunda kullanılmıştır.
Elde edilebilen veriler doğrultusunda imar koşullarına istinaden yapılabilecek toplam inşaat alanı hesaplanarak aşağıda yer alan nakit akışları düzenlenmiştir.
İndirgenmiş Nakit akımları Tablosunda değerleme konusu parsel için toplam arsa değeri hesaplanmış olup aynı tabloda öngörülen maliyetler ve diğer kabullere ilişkin hesaplamalar da görülmektedir.
Değerleme konusu parsel Emsal: 2,00 Turizm Alanında,alanında yer almaktadır. Parselin alanı 5.169,62 m² olup, yaklaşık emsal inşaat alanının 10.338 m² olacağı öngörülmüştür. Konut satış değerlerin bulunduğu konum, nitelik ve kaliteli proje olabileceği düşünülmekte olup turizm alanlarının 40.000 TL/m² olabileceği öngörülmüştür.
Satılabilir Alan İlave Oranı; Bölgede ve ülke genelinde benzer nitelikli projelerde satılabilir alanların emsal inşaat alanına, merdiven kovası, bina girişi ve emsale dahil olmayan diğer kullanım alanlarının ilavesi ile (balkon, teras, kat bahçesi vb.) belli bir miktar arttırılarak hesaplandığı gözlemlenmektedir. İncelenen örnek projelerde bu artış mikatrının %10 ila %30 aralığında değiştiği gözlemlenmiştir. Değerleme konusu parsel için öngörülen projenin satılabilir alan ilave oranı için %30 değeri kabul edilmiştir.
İnşaat Alanı İlave Oranı; Proje genelinde ruhsat inşaat alanı ile emsal inşaat alanı arasında bir fark oluşacak olup bu fark, özellikle bodrum katlarda emsale ve doğrudan kullanıma dahil olmayan ortak alanlar ile ilgilidir. İncelenmiş benzer proje örneklerinde kot altında yapılan inşaat alanı, otopark alanı planlaması, sosyal tesis alanları vb mimari özelliklere bağlı olmak üzere ruhsat inşaat alanının emsal inşaat alanından %20 ila %50 aralığında oranlar ile daha fazla olduğu gözlemlenmiştir. Değerleme konusu parsel için öngörülen projenin bulunduğu bölge ve benzer proje örnekleri dikkate alındığında inşaat alanı ilave oranı için %30 değeri kabul edilmiştir.
Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır.
Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır.
Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.
Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır:
Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi
Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası 10 yıllık devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Risksiz getiri oranı son üç yılın ortalaması ~%20,00 olarak dikkate alınmıştır.
Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.
Parselin mevcut yapılaşma koşulları gibi unsurlar dikkate alınarak risk primi %7,50 olarak kabul edilmiştir.
Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:
Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %27,50 olarak kabul edilmiştir.
| Değerleme Konusu Parsel için öngörülen Emsal İnşaat Alanı Hesabı | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Parsel Alanı | Yapılaşma Şartları |
Öngörülen Emsal İnşaat Alanı (m²) |
|
| 12579 | 3 | 5.169,62m² | Emsal: | 2,00 | 10.339,24m² |
| Değerleme Konusu Parsel içi öngörülen satılabilir Alan ve Ruhsat İnşaat Alanı Hesabı |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Lejant / Fonksiyon | Öngörülen Emsal İnşaat Alanı (m²) |
Öngörülen Satılabilir İnşaat Alanı (m²) (%30) |
Öngörülen Ruhsat İnşaat Alanı (m²) (%35) |
|
| 12579 | 3 | OTEL | 10.339,24 | 13.441,01 | 18.145,37 |
Öngörülen toplam inşaat alanının %30 oranı konut olacağı, %20 oranının ticaret olacağı, %50 oranında turizm olacağı kabul edilmiştir.
| Dağılım | Oran | Satılabilir Alan (m²) |
|---|---|---|
| Konut | 30% | 4.032,30 |
| Ticaret | 20% | 2.688,20 |
| Turizm | 50% | 6.720,51 |
Öngörülen proje için yatırım süreci 24 ay olarak kabul edilmiştir. Nakit akışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir.
Konutlar için satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 25.000.-TL/M² ile, ticaret alanlarının 30.000.-TL/M², turizm alanlarının 40.000.-TL/M² satışa sunulabileceği, izleyen yıllarda %30 oranında artacağı varsayılmıştır.
Konutlar için ilk dönem %30 oranında, 2. ve 3. dönemde %35 oranında, Ticaret için ilk dönem %25 oranında, 2. dönem %25, 3. dönemde %50 oranında, Turizm için ilk dönem %30 oranında, 2. dönem %35, 3. dönemde %35 oranında, satışların gerçekleşeceği öngörülmüştür.
| İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIMLARI (Discounted Cash Flows) | |||
|---|---|---|---|
| YATIRIM SÜRECİ | 36 | ||
| TOPLAM SATILABİLİR KONUT ALANI (m²) | 4.032,30 | ||
| TOPLAM SATILABİLİR TİCARET ALANI (m²) | 2.688,20 | ||
| TOPLAM SATILABİLİR TURİZM ALANI (m²) | 6.720,51 | ||
| TOPLAM SATILABİLİR ALAN (m²) | 13.441,01 |
| 2024-2025 | 2025-2026 | 2026-2027 | TOPLAM | |
|---|---|---|---|---|
| 1.dönem | 2.dönem | 3.dönem | ||
| NAKİT GİRİŞLERİ | ||||
| Satışların Yıllara Dağılım Oranı (Konut) | 30,00% | 35,00% | 35,00% | |
| Satılan Brüt Alan (Konut) | 1.210 m² | 1.411 m² | 1.411 m² | 4.032 |
| Ortalama Birim Satış Fiyatı (Konut) | 25.000 TL/m² | 32.500 TL/m² | 42.250 TL/m² | |
| Satış Geliri (Konut) | 30.242.277 TL/m² | 45.867.453 TL/m² | 59.627.689 TL/m² | 135.737.420 |
| Satışların Yıllara Dağılım Oranı (Ticaret) | 25,00% | 25,00% | 50,00% | |
| Satılan Brüt Alan (Ticaret) | 672 m² | 672 m² | 1.344 m² | 2.688 |
| Ortalama Birim Satış Fiyatı (Ticaret) | 35.000 TL/m² | 45.500 TL/m² | 59.150 TL/m² | |
| Satış Geliri (Ticaret) | 23.521.771 TL/m² | 30.578.302 TL/m² | 79.503.586 TL/m² | 133.603.659 |
| Satışların Yıllara Dağılım Oranı (Turizm) | 30,00% | 35,00% | 35,00% | |
| Satılan Brüt Alan (Turizm) | 2.016 m² | 2.352 m² | 2.352 m² | 6.721 |
| Ortalama Birim Satış Fiyatı (Turizm) | 40.000 TL/m² | 52.000 TL/m² | 67.600 TL/m² | |
| Satış Geliri (Turizm) | 80.646.072 TL/m² | 122.313.209 TL/m² | 159.007.172 TL/m² | 361.966.453 |
| GELİRLER ( Toplam ) | 134.410.120 TL | 198.758.965 TL | 298.138.447 TL | 631.307.532 |
|---|---|---|---|---|
| NAKİT AKIMLARI (Cash Flows) | 134.410.120 TL | 198.758.965 TL | 298.138.447 TL | 631.307.532 TL |
| Net Bugünkü Değer (NPV) | 374.613.739 TL | 371.528.455 TL | 368.484.241 TL |
|---|---|---|---|
| İNDİRGEME ORANI | 27,00% | 27,50% | 28,00% |
Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan nakit akış tablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları %27,50 indirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazların değerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır. Daha sonra edinilen tecrübeler ve verilerin göz önünde bulundurulması sonucunda, projenin tamamlanması halindeki toplam değerinin 631.307.532-TL olarak hesaplanmış olup, net bugünkü değeri için %27,50 indirgeme oranı kabul edilerek projenin tamamlanması durumundaki net bugünkü değer olarak 371.528.455.-TL olarak hesaplanmıştır. Parsel için düzenlenmiş herhangi bir sözleşme bulunmamakta olup, hasılat payı öngörüye dayanmaktadır. Hasılat paylaşımı %30 olarak kabul edilmiş, geliştirilmiş arsa değeri bulunmuştur. Elde edilen bilgilere istinaden parseller üzerinde inşa edilecek yapılardan elde edilecek hasılat oranının % 30 olduğu, bu oran üzerinden elde edilen değerin geliştirilmiş arsa değeri olduğu kabul edilmiş geliştirilmiş arsa değerinin % 85' inin bugünkü arsa değeri olduğu ( bölgede yapılan projelerde ortalama %10 - 20 kar elde edildiği, buradan hareketle geliştirilmiş arsa değerinin bugünkü arsa değerinin % 15 kar edilmiş değeri olduğu tespit ve kabul edilmiştir ) ve bu kabule istinaden elde edilen veriler aşağıdaki tablolarda gösterilmiştir.
| Projenin Tamamlanması Durumundaki Değeri Net | 371.528.455 |
|---|---|
| Bugünkü (.-TL) |
| HASILAT PAYLAŞIMI YÖNTEMİNE GÖRE ARSANIN DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Toplam Satış Hasılatı | 371.528.455 | .-TL | ||
| Hasılat Payı Oranı | 30% | |||
| Geliştirilmiş Arsa Değeri (TL) | 111.458.536 | .-TL | ||
| Bugünkü Arsa Değeri (TL) | 94.739.756 | .-TL | ||
| Toplam Arsa Alanı | 5.169,62 | .-m2 | ||
| Bugünkü Ortalama Arsa Birim Değeri (TL/m2) | 18.326,25 | .-TL/m2 |
| GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMI YÖNTEMİNE GÖRE ARSANIN DEĞER TABLOSU |
||||
|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri (TL) |
Parselin Değeri (.-TL) |
| 12579 | 3 | 5.169,62 | 18.326 | 94.739.756 TL |
| TAŞINMAZLARIN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ | 94.740.000 TL |
Parsel üzerinde imarına uygun olarak proje geliştirilmesi uygun olacağı düşünülmektedir.
■ Pazar Yaklaşımı Yöntemine göre;
| 12579 ADA 3 NO'LU PARSELİN 91.000.000 TL TOPLAM DEĞERİ |
|
|---|---|
| 12579 ADA 3 NO'LU PARSELİN TOPLAM DEĞERİ |
94.740.000 TL |
|---|---|
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan / yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.
Taşınmaza değer takdiri yapılırken iki farklı yöntem kullanılmıştır. Değerlerin yakın olduğu görülmektedir. Gelir yönteminde parselin yapılaşma haklarına ilişkin varsayımlar ve belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır.
Ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak ve pazar yaklaşımı yönteminde ise arsa değerlerine ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümüne taşınmaz için ''Pazar Yaklaşımı Yöntemi'' ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamıştır. Bu nedenle parselin arsa değeri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi direkt olarak kullanılmamış olup bölgedeki genel verilere dikkate alınarak nakit akışı yönteminde varsayımsal olarak hasılat paylaşımı öngörülmüştür. Bölge verileri dikkate alındığında Hasılat Pay Oranı %30 olarak alınmıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Taşınmazın niteliği arsa olup, üzerinde mevzuat uyarınca izin alınmasını gerektirecek yapı bulunmamaktadır.
Kira değeri analizi yapılmamıştır.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 24. Maddesi "C" Bendinde "Portföyünde bulunan ve alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamının %20'sini aşamaz. Gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşen ortaklıkların sahip olduğu bu nitelikteki arsa ve araziler için söz konusu süre dönüşüme ilişkin esas sözleşme değişikliğinin ticaret siciline tescil edildiği tarihten itibaren başlar." denilmektedir. Taşınmazın mülkiyeti 17.10.2019 tarihinde REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. mülkiyetine geçmiş olup, 5 yıllık süre tamamlanmamıştır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
- 6.5.9 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22- 1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır.
Tebliğ'in 30 maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. (Değişik ikinci cümle:RG-9/10/2020-31269) Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur." denilmektedir.
Taşınmazın tapu kayıtları üzerinde " 28.08.2024 tarih ve 14348 yevmiye numarası ile Turizm amaçlı kullanım dışında kullanılamayacağına veya konaklama birimleri üzerinde devre mülk, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulamayacağına, yararlanma, kullanma ve yömetimi ilişkin anlaşmaların Tapu Siciline şerh edilemeyeceğine dair beyan kaydı bulunmaktadır.
Taşınmaz için 29.07.2024 tarih ve 23294 sayılı Turizm Yatırım belgesi olduğu bilgisi edinilmiştir.
Taşınmaza dair herhangibir takyİdat olmadığı görülmüş olup değerleme konusu taşınmazın ve gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne ARSA olarak bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın
tarihli toplam değeri için ; 31.12.2024
(Doksan Bir Milyon Türk Lirası )
.-TL 100.100.000
kıymet takdir edilmiştir.
Değerleme Uzmanı
Değerleme Uzmanı
Ahmet İPEK Merve HARMAN
Lisans No: Lisans No: Lisans No:
Sorumlu Değerleme Uzmanı
411627 403519 401732 Berrin KURTULUŞ SEVER
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.