Quarterly Report • Jan 8, 2025
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.12.2024 | ||
|---|---|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
3.12.2024 | ||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 | ||
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2025 | ||
| RAPOR NO | RYGYO-2410170 | ||
| KULLANIM AMACI | GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU | ||
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. | ||
| DEĞERLEME KONUSU | 1 ADET ARSA | ||
| DEĞERLEME ADRESİ | KEMALPAŞA OSB MAHALLESİ 612.SOKAK 849 ADA 11 PARSEL KEMALPAŞA / İZMİR |
||
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Onur ÖZGÜR - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402402) Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ- Değerleme Uzmanı (Lisans No: 405453) Berrin KURTULUŞ SEVER -Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401732) |
||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Bu değerleme raporu; İzmir İli, Kemalpaşa İlçesi, Kemalpaşa OSB Mahallesi, 612. Sokak, 849 ada 11 parselin değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, tapu kayıtlarına göre; İzmir İli, Kemalpaşa İlçesi, Yukarımahalle Mahallesi, 849 Ada 11 Parselin değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz RYGYO-2410170 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Onur ÖZGÜR, Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ ve Eren KURT değerleme işleminde görev almıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde hazırlanmış rapor bulunmamaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | |||
| Rapor Tarihi | |||
| Rapor Konusu | |||
| Raporu Hazırlayanlar | |||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
| İli | : | İZMİR | |||
|---|---|---|---|---|---|
| İlçesi | : | KEMALPAŞA | |||
| Bucağı | : | ||||
| Mahallesi | : | YUKARIMAHALLE | |||
| Köyü | : | ||||
| Sokağı | : | ||||
| Mevkii | : | ||||
| Pafta No | : | ||||
| Ada No | : | 849 | |||
| Parsel No | : | 11 | |||
| Alanı | : | 32.071,23 m² | |||
| Vasfı | : | Arsa | |||
| Sınırı | : | ||||
| Tapu Cinsi | : | ANA TAŞINMAZ | |||
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
1 | / | 1 |
| Yevmiye No | : | 2090 | |||
| Cilt No | : | 74 | |||
| Sayfa No | : | 7243 | |||
| Tapu Tarihi | : | 24.01.2024 |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 30.10.2024 tarihinde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
Beyanlar Hanesinde: Taşınmazın icra yoluyla satışı dahil 3.kişilere devrinde OSB den uygunluk görüşü zorunludur. (22.11.2017 tarih 13545 yevmiye numaralı)
Beyanlar Hanesinde: Diğer (Konusu: İmar uygulaması hükmen iptal edilmiş olup yeni imar uygulaması yapılacaktır ) Tarih: - Sayı: -( Şablon: Diğer) (23.09.2019-12006)
Değerlemeye konu taşınmaz 24.01.2024 tarihinde Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetine geçmiştir.
Kemalpaşa OSB Müdürlüğü'nden alınan bilgiye göre parsel; 22.09.2023 tarihinde onaylanmış, 05.10.2023 tarihinde kesinleşmiş olan İzmir Kemalpaşa OSB 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Revizyon Nazım ve Uygulama İmar Planı kapsamında Emsal:0,70, Yençok: serbest olacak şekilde Sanayi Alanı içerisinde kalmakta iken ilgili birimden; '' 849 ada 11 parsel bölgemiz sınırları içerisinde 2. Etap Parselasyon Planı sınırları içerisinde yer almaktadır. İzmir 3. İdare Mahkemesinin 24.09.2024 tarihli kararları ile 2. Etap Parselasyon Planı iptal edildiğinden imar durumu bilgisi verilememektedir.'' bilgisi edinilmiştir.
Yapılan incelemelerde parselin içinde bulunduğu 2. Etap Parselasyon Planı İzmir 3. İdare Mahkemesinin 24.09.2024 tarihli kararları ile parselasyon planı iptal edilmiştir.
Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Bu değerleme raporu, emsal karşılaştırma yöntemi çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz boş arsadır.
İş bu rapora konu olan taşınmaz; tapu bilgilerine göre İzmir İli, Kemalpaşa İlçesi, Yukarımahalle Mahallesi, 849 Ada, 11 nolu parsel 32.071,23 m2 yüzölçümlü olup, Arsa vasfındadır.
Değerleme konusu taşınmaz; "Yukarımahalle, 849 Ada, 11 Parsel, Kemalpaşa/İzmir" adresinde yer almaktadır. İzmir Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesi (KOSBİ) içinde yer alan taşınmazın yakın çevresinde; Egesis Atık Su Arıtma Tesisi, Yılmaz Ambalaj Üretim Tesisi, BİM Kemalpaşa Deposu, değişik fabrika ve depolama yapıları ile boş arsa ve araziler yer almaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölge, genel olarak sanayi ve depolama işlevli bir gelişim göstermektedir.
Taşınmaza ulaşım özel ulaşım araçları ve yakın mesaeden geçen toplu taşıma araçları ile sağlanmaktadır. Ana arterlerden olan Ankara Asfaltı Caddesi'nin kuş uçuşu yaklaşık 675 m güneyinde yer alan taşınmaza 8 Eylül Öte Yaka Sokak üzerinden ulaşılabilinir. Ankara Asfaltı Caddesi'nden güneye doğru 8 Eylül Öte Yaka Sokak'a girilip yaklaşık 975 m ilerlendikten sonra doğuya doğru yeni açılmakta olan imar yoluna girilip yaklaşık 80 m gidildiğinde değerleme konusu taşınmaz solda yer almaktadır.
Değerleme konusu 849 Ada, 11 nolu parsel tapu kayıtlarına göre, 32.071,23 m² yüzölçümlü olup, Arsa vasfındadır. Parselin güneyi kadastral yola yaklaşık 123 metre cepheli olup, diğer yönleri komşu parseller ile çevrilidir. Parsel düz ve engebesiz bir arazi özelliğine sahip olup geometrik olarak dikdörtgen şeklindedir. Ekspertiz tarihinde parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parselin sınırları mahallinde işaretli değildir.
İzmir, Türkiye'de Ege Bölgesi'nde yer alan ve İzmir ilinin merkezi olan şehirdir. Ülkenin nüfus bakımından en kalabalık üçüncü şehridir. Ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. İzmir, uzun ve dar bir körfezin başında yer almaktadır. İzmir Limanı, Türkiye'nin en büyük yedinci limanıdır. İzmir'in batısında denizi, plajları ve termal merkezleriyle Urla Yarımadası uzanır. Şehir, her yıl İzmir Enternasyonal Fuarı'nı düzenleyen önemli bir fuar merkezidir. İzmir, 1984 yılında çıkarılan 2972 sayılı kanun ve 195 sayılı kanun hükmünde kararname sonucu İstanbul ve Ankara ile birlikte büyükşehir unvanı kazandı. Aynı yıl çıkarılan 3030 sayılı kanun ile büyükşehir ve ilçe belediyeleri statüleri netleşti.Başlangıçta üç ilçe (Bornova, Karşıyaka, Konak) İzmir Büyükşehir Belediyesinin sınırlarına dahil edildi. 2004 yılında çıkarılan 5216 sayılı kanun ile büyükşehir belediyesinin sınırları valilik binası merkez kabul edilerek yarıçapı 50 kilometre olan dairenin sınırlarına genişletildi. Bu sınırlar içinde kalan 21 ilçe, büyükşehir ilçe belediyeleri hâline geldi.2012 yılında çıkarılan 6360 sayılı kanun ile 2014 Türkiye yerel seçimlerinin ardından büyükşehir belediyesinin sınırları il mülki sınırları oldu. Türkiye'nin en büyük yedinci limanı olan İzmir Limanı kent ekonomisinde önemli yer tutmaktadır. Gaziemir'de bulunan Ege Serbest Bölgesi (ESBAŞ), Türkiye'nin en büyük ticaret hacmine sahip serbest bölgelerinden birisi olup, İzmir ekonomisine istihdam ve ihracat bakımından ciddi katkı sağlamaktadır. Brookings Enstitüsü ve JP Morgan Chase'in 2014 yılı baz alınarak oluşturulan ekonomide yükselen kentler sıralamasında İzmir, 300 şehir arasında Makao'nun ardından 2. sırada yer aldı.Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İzmir'in Toplam Nüfusu 4.479.525 kişidir.
Harita 1 - İzmir'in Konumu
Kemalpaşa, Türkiye'nin İzmir ilinin bir ilçesidir. İlçenin batısında Bornova ve Buca, güneyinde Torbalı ve Bayındır ilçeleri, kuzeyinde Manisa ilinin Yunusemre ve Şehzadeler ilçeleri, doğusunda ise Turgutlu ilçesi bulunmaktadır. Kirazıyla meşhur bu ilçenin eski adı Nif'tir (Nymphaion). 8 Eylül 1922 akşamı Mustafa Kemal Paşa'nın bu bölgede konaklamasından dolayı ismi sonradan değiştirilerek Kemalpaşa olmuştur.
İzmir'in doğusunda yer alan Kemalpaşa'nın batısında Bornova ve Buca, güneyinde Torbalı ve Bayındır ilçeleri, kuzeyinde Manisa ilinin Yunusemre ve Şehzadeler, doğusunda Turgutlu ilçeleri bulunmaktadır. İlçe 681 km² yüzölçümü ve 48 mahallesi ile İzmir ilinin en büyük ilçeleri arasında yer alır. İzmir-Basmane – Manisa – Afyonkarahisar demiryolu'nun şubesi olan Çobanisa – Kemalpaşa şube demiryolu üzerinde bulunan Kemalpaşa Tren İstasyonu ilçeye hizmet vermektedir. İzmir-Gebze Otoyolu ilçeden geçmektedir. Kemalpaşa OSB; yaklaşık 1300 hektar alan üzerinde 369'u üretim tesisi olmak üzere yaklaşık 500 firmadan oluşmaktadır..
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Bayındır'ın Toplam Nüfusu 117.956 kişidir.
Harita 2 - Kemalpaşa İlçesi'nin Konumu
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | ||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | ||
| L | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |||
| п | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223.8 | 4,1 | |||
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | ||
| $I^{(r)}$ in 1 |
4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |||
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |||
| $\mathbf{III}^{(r)}$ | 7759106 | 298 760 | 238.4 | 6,5 | |||
| $W^{(r)}$ | 8 5 2 7 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |||
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205.7 | 5,3 | ||
| н | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu arsanın değerlemesinde Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.
Bölge emlakçılarından olan, Net Grup Gayrimenkul ile yapılan görüşmede, değerleme konusu taşınmazın bulunduğu konum, cephe özellikleri, arsa büyüklüğü dikkate alındığında parselin 10.500.-TL/m² ile 11.500.-TL/m² arasında değer edebileceği bilgisi alınmıştır.
Bölge emlakçılarından olan, Coldwell Banker Teok Gayrimenkul ile yapılan görüşmede, değerleme konusu taşınmazın bulunduğu konum, cephe özellikleri, arsa büyüklüğü dikkate alındığında parselin 11.000.-TL/m² ile 11.500.-TL/m² arasında değer edebileceği bilgisi alınmıştır.
Kemalpaşa OSB içerisinde, 15.500 m² yüzölçümlü, Sanayi Alanı içerisinde Emsal:0,70 yapılaşma koşullarına sahip olan üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan net imar parseli pazarlıklı olarak 175.000.000.-TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 15500 175.000.000 11.290
Tel 0(553) 315 61 98
Kemalpaşa OSB içerisinde, 23.597 m² yüzölçümlü, Sanayi Alanı içerisinde Emsal:0,70 yapılaşma koşullarına sahip olan üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan net imar parseli pazarlıklı olarak 304.000.000.-TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 23597 304.000.000 12.883
Tel 0(530) 065 65 51
Kemalpaşa OSB içerisinde, 24.333 m² yüzölçümlü, Sanayi Alanı içerisinde Emsal:0,70 yapılaşma koşullarına sahip olan üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan net imar parseli pazarlıklı olarak 265.000.000.-TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 24333 265.000.000 10.891
Tel 0 (533) 927 21 41
Kemalpaşa OSB içerisinde, taşınmaza göre daha iyi konumda, 21.000 m² yüzölçümlü, Sanayi Alanı içerisinde Emsal:0,70 yapılaşma koşullarına sahip olan üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan net imar parseli pazarlıklı olarak 340.000.000.-TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 21000 340.000.000 16.190
Tel 0(533) 927 21 41
Kemalpaşa OSB içerisinde, 16.000 m² yüzölçümlü, Sanayi Alanı içerisinde Emsal:0,70 yapılaşma koşullarına sahip olan üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan net imar parseli pazarlıklı olarak 160.000.000.-TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 16000 160.000.000 10.000
Tel 0(546) 430 30 84
Kemalpaşa OSB içerisinde, 9.970 m² yüzölçümlü, Sanayi Alanı içerisinde Emsal:0,70 yapılaşma koşullarına sahip olan üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan net imar parseli pazarlıklı olarak 125.000.000.-TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 9970 125.000.000 12.538
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) | EMSAL (6) | EMSAL (8) |
| SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN |
175.000.000 SATILIK |
304.000.000 SATILIK |
265.000.000 SATILIK |
340.000.000 SATILIK |
125.000.000 SATILIK |
|
| DÜZELTMESİ ALAN BİRİM M² DEĞERİ ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
32.071,23 | 0% 15.500 11.290 -5% |
0% 23.597 12.883 0% |
0% 24.333 10.891 0% |
0% 21.000 16.190 0% |
0% 9.970 12.538 -5% |
| NİTELİĞİ NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
ARSA | ARSA 0% |
ARSA 0% |
ARSA 0% |
ARSA 0% |
ARSA 0% |
| İMAR DURUMU İMAR DURUMUNA İLİŞKİN DÜZELTME |
E=0.70 | E=0.70 0% |
E=0.70 0% |
E=0.70 0% |
E=0.70 0% |
E=0.70 0% |
| KONUM KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
5% | 5% | 5% | 5% | 5% | |
| DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
nitelikli proje geliştirilmesi için tercih edilirlik |
18% | 8% | 8% | 8% | 18% |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
13% | 8% | 8% | 8% | 13% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
14030 | 12.758 | 13.914 | 11.805 | 17.486 | 14.168 |
Değerlemeye konu taşınmaz 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planına göre, E=0.70 olmak üzere "Sanayi Alanı" içerisinde kalmakta iken parselin içinde bulunduğu 2. Etap Parselasyon Planı İzmir 3. İdare Mahkemesinin 24.09.2024 tarihli kararları ile iptal edilmiştir. Yapılan incelemeler ve görüşmeler sonucu ulaşılan emsal arsaların m² birim değeri imar şartları, konumu, topoğrafik özelliklerine göre belirlenmiş olup 10.000.-TL/m² ila 15.000.-TL/m² arasında değiştiği görülmüştür. Rapora konu 849 ada 11 Parsel için arsa emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmış olup ortalama satış birim m² değeri emsal karşılaştırma tablosunda 14.030-TL/m2 olarak öngörülmüştür.
| TAŞINMAZIN DEĞER TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) |
Parselin Yuvarlatılmış Değeri (.-TL) |
| 849 | 11 | 32.071,23 | 14.030 | 449.959.356,90 | 450.000.000,00 |
| TAŞINMAZIN YUVARLATILMIŞ TOPLAM ARSA DEĞERİ (.-TL) |
450.000.000 TL |
Değerlemeye konusu taşınmaz üzerinde yapı bulunmaması, geçerli ruhsat ve projenin de olmaması nedeniyle değerlemede Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı kullanılmamıştır.
Parselin mevcut imar koşulları proje geliştirme yöntemi için uygun olmaması nedeni ile Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi) Yaklaşımı kullanılmamıştır.
Değerleme konusu parselin en etkin ve verimli kullanımlarının plan fonksiyonlarına uygun olarak yapılaşması olacağı düşünülmektedir.
| ■ | Pazar Yaklaşımına Yöntemine göre; | |
|---|---|---|
| Taşınmazların Toplam Arazi Değeri (.-TL) | 450.000.000 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken boş arsa olması nedeni ile Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yaklaşımı kullanılmamıştır. Parselin mevcut imar koşulları içerisinde üzerinde proje geliştirilemiyor olması nedeni ile Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Pazar yaklaşımı yönteminde satılık/satılmış benzer nitelikte yeterli veriye ulaşılmış olması, ulaşılan veriler doğrultusunda Pazar Yöntemi Yaklaşımının doğru ve güvenirlir karar verilmesi için yeterli bulunduğu kanaatine varılmış olması nedeni ile taşınmazın nihai değer takdirinde "Pazar Yaklaşımı Yöntemi" kullanılmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz arsa nitelikli olup, boştur.
Söz konusu taşınmaz için herhangi bir kat karşılığı/hasılat sözleşmesi bulunmamaktadır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Taşınmazların niteliği ''Arsa'' olup, bölgede emsal olabilecek kiralık arsaya rastlanmamıştır. Kira değeri analizi yapılmamıştır.
Değerlemeye konu taşınmaz 24.01.2024 tarihinde Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetine geçmiştir. Halihazırda parsel üzerinde proje geliştirilmemiş, ruhsatlandırma yapılmamıştır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
- 6.5.9 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Değerleme konusu parseller üzerinde taşınmazların değerini ve devrini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangibir takyidat bulunmamaktadır. Bu itibarla değerleme konusu parselin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne bulunmasında bir sakınca bulunmamaktadır.
Taşınmazın niteliği arsa olup, hali hazırda boş arsa niteliğindedir. Tapu niteliğinin fiili kullanıma uygun olduğu görülmüştür.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'ne göre taşınmazların "Arsa" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca olmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır. Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazların
31.12.2024 tarihli toplam değeri için aşağıdaki tablolarda yer alan değerler takdir edilmiştir.
(Dört Yüz Elli Milyon Türk Lirası )
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
.-TL 495.000.000
Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Onur ÖZGÜR
Lisans No:402402 Lisans No: Lisans No: 405453 Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ
kıymet takdir edilmiştir.
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.