Legal Proceedings Report • Jan 8, 2025
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
KASTAMONU İLİ, MERKEZ İLÇESİ, KUZEYKENT MAHALLESİ, YURT ALANI NİTELİKLİ 1299 ADA, 8 PARSEL
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| RAPOR BİLGİLERİ | |||
|---|---|---|---|
| SÖZLEŞME TARİHİ | 02.12.2024 | ||
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
03.12.2024 | ||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 | ||
| RAPOR TARİHİ | 06.01.2025 | ||
| RAPOR NO | RYGYO-2410142 | ||
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ | ||
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. | ||
| DEĞERLEME KONUSU | 1 ADET YURT ALANI | ||
| DEĞERLEME ADRESİ | KUZEYKENT MAHALLESİ, HACIORTA MEVKİ, 1299 ADA, 8 PARSEL, MERKEZ/KASTAMONU |
||
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Ahmet İPEK-Değerleme Uzmanı (Lisans No: 411627) Metin EVLEK - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402617) Berrin KURTULUŞ SEVER -Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401732) |
||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Ekler
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan arsanın değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan arsanın değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410142 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Ahmet İPEK Değerleme Uzmanı olarak raporun hazırlanmasında, Metin EVLEK Değerleme Uzmanı olarak raporun kontrol edilmesinde, Berrin KURTULUŞ SEVER Sorumlu Değerleme Uzmanı olarak raporun onaylanmasında görev almıştır.
Söz konusu taşınmaz için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan hazırlanmış 1 adet rapor bulunmaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2310100 | ||
| Rapor Tarihi | 3.01.2024 | ||
| Rapor Konusu | 1 ADET YURT ALANI |
||
| Raporu Hazırlayanlar | Ahmet İPEK Metin EVLEK Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
22.700.000.-TL |
| 1299 ADA 8 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | KASTAMONU |
| İlçesi | : | MERKEZ |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | KUZEYKENT |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | HACIORTA |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 1299 |
| Parsel No | : | 8 |
| Alanı | : | 3472,82 m² |
| Vasfı | : | YURT ALANI |
| Sınırı | : | |
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ V (1/1) |
| Yevmiye No | : | 41949 |
| Cilt No | : | 27 |
| Sayfa No | : | 2575 |
| Tapu Tarihi | : | 29.11.2023 |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 30.10.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
-İNÖNÜ MAHALLESİNDEN NAKLEDİLMİŞTİR.20/7/1999 TARİH YEV.2015 -TEDAŞ GEN.MÜD.2942 SAY.YASANIN 7.MAD.GÖRE KAMULAŞTIRMA KARARI 08/09/2004- YEV.5099 (08.09.2004 tarih, 5099 yevmiye)
-A/M:TEK GENEL MÜDÜRLÜĞÜ LEHİNE 9312 M2 LİK KISIMDA İRTİFAK HAKKI VARDIR. (30.03.1988 tarih, 823 yevmiye)
***TEK lehine kurulmuş irtifak hakkı ile TEDAŞ Genel Müdürlüğü lehine kurulmuş olan kamulaştırma kararına ilişkin resmi kurumlarda yapılan incelemede ilgili kurumlardan TEDAŞ'ın enerji nakil hattının parsel üzerinden geçtiği; yasa gereği kamulaştırma süresinin sona erdiği anlaşılmıştır. Bu takyidatın terkini tavsiye olunur.
22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Değerleme konusu parseller üzerinde taşınmazların değerini ve devrini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangibir takyidat bulunmamaktadır.
Yapılan incelemede değerlemesi yapılan taşınmazın son üç yıllık dönemde alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.
Kastamonu Belediyesi'nden alınan imar durum bilgesine göre; Kastamonu Belediye Meclisi'nin 11.11.2022 Tarih ve 74 Sayılı karar ile onaylanan 1/1000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı'nda Yurt Alanında kalmaktadır.
Emsal 2,00 ve hmax 10 kat, tüm yönlerden 5 Metredir.
Parsel üzerinden kısmen enerji nakil hattı geçmektedir ve yapılaşma aşamasında ilgili idareden onay alınması gerekmektedir.
Son üç yıl içerisindeki imar planında değişiklik bulunmamaktadır.
Konu taşınmaz Yurt Alanı nitelikli olup arsa üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Konu taşınmaz arsa nitelikli olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Konu taşınmazın üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz; Kastamonu İli, Merkez İlçesi, Kuzeykent Mahallesi, Hacıorta Mevkinde yer alan 3472,82 m² yüzölçümlü 1299 ada, 8 parseldir.
Değerleme konusu taşınmaza ulaşım Kazım Karabekir Caddesi üzerinde ilerlerken sağa dönülür doğu yönünde ilerlerken sol kolda yer alan taşınmaza ulaşım sağlanmaktadır.
Bölgedeki yapılaşma konut+ticaret, yurt bölgelerinden oluşmaktadır. Yapılaşma genel olarak 5- 7 katlı birimlerden oluşmaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölgede ağırlıklı olarak konut amaçlı yapılar bulunmakta olup yapılaşma sürmektedir.
Taşınmazın yakın çevresinde 15 Temmuz Şehitler Anadolu Lisesi, Ulu Cami, Toki İlköğretim Okulu, Fen Lisesi, Göl Anadolu Öğretmen Lisesi çeşitli büyüklükte ticari işletmeler yer almaktadır.
Bölge konut yapılaşması yoğun olup ticari amaçlı yapılar mevcuttur. Parsel Kastamonu Üniversitesi Kampüs Alanına yakın konumda olması nedeni ile Yurt Alanlarının bulunduğu gözlemlenmiştir.
Özel araçlar ve toplu taşıma araçları vasıtası ile sağlanmaktadır. Kazım Karabekir Caddesine 100 m mesafede, 15 Temmuz Şehitler Anadolu Lisesi'ne 200 m mesafede,yer almaktadır.
Bölgeye ulaşım sorunu bulunmamaktadır. Özel araçlar ve toplu taşıma araçları ile ulaşım sağlanmaktadır.
| 한 가격에 따라 있습니다. 이 100 | No Alexander | ||
|---|---|---|---|
| ŧ | Öznitelik Bilgisi | ||
| Öznitelik Bilgisi | Bina/BB Listesi | ||
| j1. | Kastamonu | Site | |
| ilçe | Merkez | ||
| 1299/8 | Mahalle/Köy | Kuzeykent | |
| Mahalle No | 130506 | ||
| Ada | 1299 | ||
| Parsel | $\,$ 8 $\,$ | ||
| Tapu Alanı | 3.472,82 | ||
| Nitelik | Yurt Alanı | ||
| 1299/9 | Mevkii | Haciorta | |
| Zemin Tip | Ana Taşınmaz | ||
| Pafta | F31-B-06-B-4-D | ||
| Favorilere ekle | |||
Değerleme konusu taşınmaz; Kastamonu İli, Merkez İlçesi, Kuzeykent Mahallesi, Hacıorta Mevki'nde yer alan 3472,82 m² yüzölçümlü 1299 ada, 8 parseldir. Batı, kuzey ve doğu yönlerden Sokak, güney ve batı cephesinin bir bölümünde diğer parseller yer almaktadır. Dikdörtgen şemalı bir parseldir. Batı yönünden yaklaşık 13 metre, kuzey yönünden yaklaşık 83 metre, doğu yönünden yaklaşık 53 metre cephelidir. Eğimli bir alanda yer almaktadır. Arsa üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Kastamonu; Türkiye Cumhuriyeti'nin Karadeniz Bölgesi'nde yer alan Kastamonu ilinin merkezi olan şehirdir. Gökırmak'ın bir kolu olan Karaçomak Deresi vadisinde kurulu bulunan şehrin denizden yüksekliği 774 metredir. Evliyalar şehri olarak da bilinen Kastamonu Anadolu'daki en eski şehirlerden biridir, antik çağ ve Türk-İslâm dönemine ait birçok tarihi eser vardır. Kastamonu Kalesi, Atabey Camii, Şeyh Şaban-ı Veli Türbesi, Yanık Sultan Türbesi, Nasrullah Camii, saat kulesi ve buna benzer birçok tarihi eser mevcuttur. Çivisiz yapı mimari olarak yapılan Mahmut Bey Camii de buradadır.
Harita 1 - Kastamonu'nun Konumu
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Kastamonu'nun Toplam Nüfusu 388.990 kişidir.
Türkiye, ekonomik gelişmişlik bakımından altı gruba ayrılmıştır. Kastamonu 4. derece gelişmiş iller arasındadır.
Kastamonu; Türkiye Cumhuriyeti'nin Karadeniz Bölgesi'nde yer alan Kastamonu ilinin merkezi olan şehirdir. Gökırmak'ın bir kolu olan Karaçomak Deresi vadisinde kurulu bulunan şehrin denizden yüksekliği 774 metredir. Evliyalar şehri olarak da bilinen Kastamonu Anadolu'daki en eski şehirlerden biridir, antik çağ ve Türk-İslâm dönemine ait birçok tarihi eser vardır. Kastamonu Kalesi, Atabey Camii, Şeyh Şaban-ı Veli Türbesi, Yanık Sultan Türbesi, Nasrullah Camii, saat kulesi ve buna benzer birçok tarihi eser mevcuttur. Çivisiz yapı mimari olarak yapılan Mahmut Bey Camii de buradadır.
Türkiye istatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Merkez İlçesi'nin Toplam Nüfusu 155.011 kişidir.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmis hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yillik | 15 011 776 | 905 814 | 210.9 | 5,5 |
| $\mathbf{F}$ | 2 5 1 9 7 8 9 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| $\mathbf{H}$ | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |
| ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yillik | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| $\mathbf{H}^{(r)}$ | 7759 106 | 298 760 | 238.4 | 6,5 | |
| $IV^{(2)}$ | 8 527 683 | 307925 | 241.9 | 4,6 | |
| 2024 | $1^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205.7 | 5,3 |
| 9949792 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Kastamonu Belediyesi İmar Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Taşınmazın niteliği ve alanı bakımından kısıtlı alıcı kitlesine hitap ediyor olması *
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Taşınmazın değerinin tespitinde - Pazar Yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Satılık Emsaller
Tel 0 542 468 22 12
Konu taşınmaza yakın konumda yer alan Kuzeykent Mahallesi 1289 ada 15 parselde konumlu, 2416 m² yüzölçümlü arsa vasıflı, E:2,00, yurt imarlı arsa 60.000.000 TL bedel ile satılıktır. İstenilen rakamın piyasa koşullarına göre yüksek olduğu düşünülmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² 24.834 SATILIK 2416 60.000.000
Tel 0 366 214 10 48
İl merkezine daha yakın konumda yer alan Aktekke Mahallesi 2981 ada 18 parselde konumlu, 3034 m² yüzölçümlü arsa vasıflı, E:2,80, konut+ticaret imarlı arsa ~3 ay önce 65.000.000 TL bedel ile satılmıştır. Emsal taşınmaz imar vasfı açısından yüksek şerefiyelidir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 3034 65.000.000 21.424
Tel
Konu taşınmaza yakın konumda yer alan Kuzeykent Mahallesi 3085 ada 1 parselde konumlu, 3888 m² yüzölçümlü arsa vasıflı, E:2,00, yurt imarlı arsa 70.000.000 TL bedel ile satılıktır. Emsal taşınmaz konum bakımından bir miktar yüksek şerefiyelidir.
.-M² .-TL .-TL/M² 18.004 SATILIK 3888 70.000.000
Tel 0 555 001 59 02
Konu taşınmaza yakın konumda yer alan Kuzeykent Mahallesi 1289 ada 14 parselde konumlu, 2415 m² yüzölçümlü arsa vasıflı, E:2,00, yurt imarlı arsa 40.000.000 TL bedel ile satılıktır. Emsal taşınmaz konum bakımından bir miktar yüksek şerefiyelidir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 2415 40.000.000 16.563
Tel 0 366 214 00 90
Konu taşınmazın bulunduğu bölgede yurt alanı lejantlı arsaların m² birim fiyatlarının 13.000- 15.000 TL aralığında olabileceği ifade edilmiştir.
Konu taşınmazın birim m² değerinin 12.000-15.000 TL/m² ile satılabileceğine dair görüş alınmıştır.
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 1299 ADA 8 PARSEL) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | |
| SATIŞ FİYATI | 60.000.000 | 65.000.000 | 70.000.000 | 40.000.000 | ||
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | ||
| ZAMAN | ||||||
| DÜZELTMESİ | 0% | 10% | 0% | 0% | ||
| ALAN | 3.472,82 | 2.416 | 3.034 | 3.888 | 2.415 | |
| BİRİM M² DEĞERİ | 24.834 | 21.424 | 18.004 | 16.563 | ||
| ALANA İLİŞKİN | ||||||
| DÜZELTME | -10% | 0% | 0% | -10% | ||
| NİTELİĞİ | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | |
| NİTELİĞİNE | ||||||
| İLİŞKİN | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| DÜZELTME İMAR DURUMU |
YURT | E=2.00 | E=2.80 | E=2.00 | E=2.00 | |
| İMAR DURUMUNA | ||||||
| İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | -20% | 0% | 0% | ||
| KONUM | ||||||
| KONUMA İLİŞKİN | ||||||
| DÜZELTME | -25% | 0% | -19% | -19% | ||
| DİĞER BİLGİLER | BOŞ ARSA | BOŞ ARSA | BOŞ ARSA | BOŞ ARSA | ||
| DİĞER BİLGİLERE | ||||||
| İLİŞKİN | ||||||
| DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| PAZARLAMA | ||||||
| PAYINA İLİŞKİN | -10% | -10% | -10% | -10% | ||
| DÜZELTME | ||||||
| TOPLAM DÜZELTME |
-45% | -20% | -29% | -39% | ||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
13389 | 13.659 | 17.139 | 12.729 | 10.029 |
Değerleme konusu taşınmaz arsa nitelikli olup, benzer arsa değerleri hesaplanmak suretiyle taşınmazların olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Emsal düzeltme tablosunda olumlu/olumsuz özellikler dikkate alınarak 1299 ada, 8 parselin, arsanın birim m² değerinin 13.389 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Parselin Değeri (.-TL) | |||
| 1299 | 8 | 3.472,82 | 13.389 | 46.497.586,98 | ||
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 46.500.000,00 |
Konu taşınmazın üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından dolayı Yeniden İnşa Etme (İkame ) Maliyeti Yaklaşımı bu çalışmada kullanılmamıştır.
Değerlemeye konusu taşınmazın yapılaşma koşulları ve bölgedeki yapılaşmanın çok yoğun olmaması nedeniyle Gelir indirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi) Yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme konusu parselin en etkin ve verimli kullanımlarının plan fonksiyonlarına uygun olarak yapılaşması olacağı düşünülmektedir.
| ■ | Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri; | ||
|---|---|---|---|
| ARSA DEĞERİ (.-TL) | 46.500.000 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılması nedeni ile kullanılmamıştır. Parsel üzerinde yapı bulunmaması nedeni ile yeniden inşa etme maliyeti kullanılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz Arsa nitelikli olup, boştur.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiştir. Konu taşınmazın değer takdirinde hasılat paylaşım yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
6.5.5 - Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmaz arsa niteliklidir.
Taşınmaza kira değeri takdir edilmemiştir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 24. Maddesi "C" Bendinde "Portföyünde bulunan ve alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamının %20'sini aşamaz. Gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşen ortaklıkların sahip olduğu bu nitelikteki arsa ve araziler için söz konusu süre dönüşüme ilişkin esas sözleşme değişikliğinin ticaret siciline tescil edildiği tarihten itibaren başlar." denilmektedir. Bu kapsamda REYSAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi 'den alınan beyan rapor eklerinde sunulmaktadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
- Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Değerleme konusu parseller üzerinde taşınmazların değerini ve devrini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangibir takyidat bulunmamaktadır. Bu itibarla değerleme konusu parsellerin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın niteliği ''Yurt Alanı " olup, üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "ARSA/ARAZİ" başlığı altına bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın
tarihli toplam değeri içim; 31.12.2024
.-TL 46.500.000
(Kırk Altı Milyon Beş Yüz Bin TürkLirası )
.-TL 51.150.000 kıymet takdir edilmiştir.
Metin EVLEK
Ahmet İPEK
Lisans No: Lisans No: Lisans No: 411627
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
* KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır.
* Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır.
402617
Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
401732
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.