Legal Proceedings Report • Jan 8, 2025
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.12.2024 | ||
|---|---|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
3.12.2024 | ||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 | ||
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2025 | ||
| RAPOR NO | RYGYO-2410144 | ||
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ | ||
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. | ||
| DEĞERLEME KONUSU | 1 ADET KONUT | ||
| DEĞERLEME ADRESİ | NİSBETİYE MAHALLESİ, BARBAROS BULVARI, ÇİFTÇİ TOWERS, 2. KULE, NO:96 İÇ KAPI NO:233, BEŞİKTAŞ / İSTANBUL (UAVT: 5036923976) |
||
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Gizem GEREGÜL EVLEK - Değerleme Uzmanı (Lisans No:409558) Merve HARMAN - Değerleme Uzmanı (Lisans No:403519) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401732) |
||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.
* Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp, değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir.
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan Çiftçi Towers 2. Kule Blok'ta yer alan 1 adet konut nitelikli bağımsız bölümün değerleme tarihindeki Pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan Çiftçi Towers 2. Kule Blok'ta yer alan 1 adet konut nitelikli bağımsız bölümün değerleme tarihindeki Pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Söz konusu taşınmaz için iş bu rapor RYGYO-2410144 numara ile şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.
Gizem GEREGÜL EVLEK raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak, Merve HARMAN raporu kontrol eden değerleme uzmanı olarak, Berrin KURTULUŞ SEVER raporu onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller için şirketimiz tarafından daha önce hazırlanmış 1 adet rapor bulunmaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2310101 | ||
| Rapor Tarihi | 01/12/2023 | ||
| Rapor Konusu | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
||
| Raporu Hazırlayanlar | Gizem G. EVLEK Merve HARMAN Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) (*) |
42.820.000 |
| İli | : | İSTANBUL |
|---|---|---|
| İlçesi | : | BEŞİKTAŞ |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | ORTAKÖY |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | ZİNCİRLİKUYU CADDESİ |
| Pafta No | : | 37-38 |
| Ada No | : | 30 |
| Parsel No | : | 169 |
| Alanı (m²) | : | 23.859,54 |
| Vasfı | : | Birer Katlı Beş Adet Betonarme Ellidokuz Katlı İki Bloklu Betonarme Bina Ve Arsası |
| Sınırı | : | PLANINDADIR |
| Tapu Cinsi | : | KAT MÜLKİYETİ |
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ ( 1/1 ) |
| İlçe | Mahalle | Ada Parsel B. B. No | Arsa Payı | Kat | Blok | Giriş | Cilt | Sayfa | Yevmiye Tarih |
Yevmiye No |
Nitelik | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BEŞİKTAŞ | ORTAKÖY | 30 | 169 | 493 | 220 / 112468 23. KAT 2. KULE | - | 216 | 21336 19.01.2023 | 1145 | KONUT |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 31.10.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden müşteri tarafından alınmış olup tarafımızla paylaşılmıştır. İlgili belge ekte sunulmaktadır.
-Diğer (Konusu: BOĞAZİÇİ SİT ALANINDA KALMAKTADIR.)* (24.06.2019 tarih, 7042 yevmiye) -Yönetim Planı : 18/10/2018 (13.12.2018 tarih, 12220 yevmiye)
-6.BODRUM KATTA KE-217 NUMARALI DEPO (13.12.2018 tarih, 12220 yevmiye)
* Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerh ve beyanların taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
* Beşiktaş Belediyesi İmar Müdrülüğü'nde yapılan inceleme sonucu taşınmazın yer aldığı parselin İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin 17.03.2021 tarih E-74796371-310.01.03/2191,2192 sayılı yazısına istinaden 22/07/1983 onanlı, 1/1000 ölçekli Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesi Uygulama Imar Planı'na göre Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesi dışında kalmakta olduğu anlaşılmıştır.
19.01.2023 tarih ve 1145 yevmiye numarası ile satış işleminden Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına tescil edilmiştir.
30 ada, 169 parsel sayılı yer 09.02.2005 onanlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı, 15.12.2006 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ve 21.04.2010 onanlı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında YM1+ YM2 alanında kalmakta olup, avan projeye göre uygulama yapılacaktır plan notu bulunmaktadır. Boğaziçi Etkilenme Bölgesi ve Ortaköy Vadisi sınırları içinde kalmaktadır. Kısmen "YM" E-2.5 şartlarında Yönetici Merkez + Turizm Alanı; kısmen "YM2" Yönetici Merkez + Turizm Alanıdır. Yönetici Merkez + Turizm Alanında (YMI) Emsal: 2.50 şeklindedir. Emsal net parsel üzerinden hesaplanacaktır. YM2 sembollü alan, 2960 sayılı Boğaziçi Kanununun 48.maddesi gereği konut yapılanma hakkı (m2) sabit kalacak şekilde Yönetici Merkez + Turizm Alanıdır. Yönetici Merkez ve Turizm Alanlarında, yol ve bahçe çekme mesafelerine kadar yapılacak bodrum katlar emsale dahil değildir.
Söz konusu yerde 16.08.2010 tarih ve 3259007 sayı ile Büyükşehir Belediye Başkanlığınca avan proje onayı yapılmış ve 07.12.2010 terh ve 4835 sayılı Kurul kararı ile avan proje uygun görülmüş olup, 03.05.2011 tarih ve 2702 sayı ile uygulama projesi onaylanmıştır.
2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler Son üç yıllık dönemde imar planında bir değişiklik olmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın 30.07.2018 tarih 72517 sayılı Yapı Kayıt Belgesi ile 3194 SY Geçici 16. Md. Gereğince Kat Mülkiyeti Tesisi kurulduğu görülmüştür. İlgili Belediye arşivinde incelenen dosyasında taşınmaza ait 05.05.2011 tarih 2011/2702 sayılı yeni yapı ruhsatı, 20.11.2011 tarih 2011/27 sayılı isim değişikliği ruhsatı, 12.11.2012 tarih 6811 sayılı isim değişikliği ruhsatı ve 06.03.2014 tarih 1358 sayılı yol altı 10 yolüstü 46 toplam 56 kat 353 bağımsız bölüm ve 1 adet trafo merkezi için düzenlenmiş İsim değişikliği ruhsatı incelenmiştir. Taşınmazın dosyasında 21.03.2018 tarih 38 sayılı 1 nolu yapı tatil tutanağı ile ruhsatlı inşaatta Kule 1 bloğun 45 kat üzerindeki çatı bölümünde 2 kat şeklinde yaklaşık 1.520 m² kullanım alanı oluşturulduğu, Kule 2 bloğun 45 kat üzerindeki çatı bölümünde 2 kat şeklinde yaklaşık 1.500 m² kullanım alanı oluşturulduğu, her iki blokta helikopter pistinin proje hilafı yüksek kotta yapıldığı, Zemin seviyesinde bahçede çelik konstrüksiyon altında her biri yaklaşık 350 m² 4 dükkan inşaa edildiği görülmüş olup bu tutanaklara istinaden 10.04.2018 tarih 2018/83 sayılı ve 17.04.2018 tarih 2018/102 sayılı kararları ile yıkım ve para cezası kararları alınmıştır.Daha sonrasında taşınmazların fonksiyonları da değiştirilerek 300 konut, 277 ticari ünite 303.696,52m² 30.07.2018 tarih 72517 sayılı Yapı Kayıt Belgesi alındığı görülmüştür.
Dosyasında yapılan incelemelerde çok sayıda mahkeme kararı ve yazışma bulunmaktadır. Gerek yazışmalar gerek bölge mühendisinden de alınan bilgiye göre Yapı Kayıt Belgesi ile olumsuzlukların kaldırıldığı (para cezasının iptali) hali hazırda bu Belge için düzenlenen mimari projesinin geçerli olduğu bilgisi edinilmiştir. Beşiktaş Belediyesi arşivinde hali hazırda geçerli olmayan 03.05.2011 tarih 2011/2402 sayılı ilk mimari projesi görülmüştür.
TAŞINMAZA AİT YAPI RUHSATLARINA GÖRE yol kotu altı 10, yol kotu üstü 46, toplam 56 kat, 5A yapı grubunda 290 bağımsız bölüm apart otel,30 bağımsız bölüm ofis, 33 adet dükkan olmak üzere toplam 353 adet bağımsız bölüm 292.076,78 m2 alanlı olarak düzenlenmiştir. DAHA SONRADAN ALINAN YAPI KAYIT BELGESİNE GÖRE; 300 adet konut ve 277 ticari bölüm toplam 577 adet bölüm için hazırlanmıştır. Yapı kayıt belgesine göre konut alanı 158.896,39m2, ticari alan 144.800,13m2 olup toplam 303.696,52 m2 olarak düzenlenmiştir.
Taşınmazın bulunduğu parsel YÖNETİCİ MERKEZİ+TURİZM ALANINDA kalmaktadır. Halihazırda ana taşınmaz için alınan yapı kayıt belgesi konut fonksiyonu içinde düzenlenmiştir. Bu nedenle imar yapılaşma koşulları ile yapı kayıt belgesi düzenlenen taşınmazların kullanım niteliği farklıdır. Yapı ruhsatında otel, ofis ve dükkan kullanımları bulunmakta olup 353 bağımsız bölümün ortak alanlarla birlikte toplam 292.076,78 m2 iken yapı kayıt belgesi konut ve ticari kullanımlı toplam 577 adet bağımsız bölüm ve 303.696,52 m2 için düzenlenmiştir. Yapı kayıt belgesindeki alan yapı ruhsatından 11.619,74 m2 fazladır.
Beşiktaş Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivindehali hazırda geçerli olmayan 03.05.2011 tarih 2011/2402 sayılı ilk mimari projesi görülmüş olup Yapı Kayıt Belgesi'ne esas proje TKGM Web Tapu Portalı'nda incelenmiştir. Taşınmazın 30.07.2018 tarih 72517 sayılı Yapı Kayıt Belgesi ile 3194 SY Geçici 16. Md. Gereğince Kat Mülkiyeti Tesisi kurulduğu görülmüştür.
Hisar Yapı Denetim Ltd. Şti. - Seher Yıldızı Sokak, Tilbe Apartmanı, No: 32 D:10 Etiler/Beşiktaş/İstanbul
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Yapılan incelemeler sonucunda taşınmazın yer aldığı yapının enerji kimlik belgesi olmadığı görülmüştür.
Değerlemeye konu olan taşınmaz; İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Ortaköy Mahallesi, 30 ada 169 nolu parselde yer alan toplam 23.859,54 m² alanlı arsa üzerinde tanımlanmış olan adreste Nisbetiye Mahallesi, Çiftçi Tower 2. Kule içerisinde 23 katta yer alan 1 adet konut nitelikli 493 numaralı bağımsız bölümdür.
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı bina, Beşiktaş İlçesi' nde Nisbetiye Mahallesi Barboros Bulvarı üzerinde yer almaktadır. Tasınmaz E-5 kara yoluna 250 m, Büyükdere Caddesine 500 m mesafede yer almaktadır. 15 Temmuz Sehitler Köprüsüne kus uçusu 2 km mesafede konumludur. Toplu tasıma araçları olarak, Metrobüs, Metro, ve otobüslerle ulasım sağlanmaktadır.
Çevresinde yer alan yapılar genel olarak konut+ticaret fonsiyonlu gelişme göstermiştir. Taşınmazın yer aldığı proje ve yakın çevresinde yer alan konut ve ofis alanları üst gelir grupları tarafından tercih edilmektedir. Tasınmazın bulundugu bölge Istanbul İlinin ticari merkezlerinden olup çevresinde bir çok plaza, AVM, konut siteleri vb. yapılar bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz Nisbetiye Mahallesi, Barbaros Bulvarı No: 96 Çiftçi Towers 2. Kule D:493, Beşiktaş, İstanbul posta adresindekonumludur.Taşınmazlara ulaşım Barbaros Bulvarından Levent istikametine devam edildiğinde Zorlu Centerı geçer geçmez sağ tarafta konumlulardır.Taşınmazların yakın çevresinde Zincirlikuyu Mezarlığı, İSOV Mesleki ve Teknik Anadolu Lisesi, Beşiktaş Belediyesi,Zorlu Center, Selenium City,Metrocity, Özdilek AVM, Kanyon AVM, Astoria AVM, Gayrettepe Florence Nightingale Hastanesi, Torunlar Center, Quasar İstanbul, Divan İstanbulCity Hotel, Akmerkez AVM yer almaktadır. Bölge sosyo ekonomik olarak üst gelir grubuna hitap etmekte olup, özellikle doğu kısmında üst gelirgrubuna hitap eden siteler yer almaktadır. Taşınmazların doğu kısmında konut siteleri bulunmakta olup diğer özellikle Levent- 4. Levent olmak üzere ana akslar çevresinde yer alan bölgeler ticari fonksiyonlu gelişme göstermiştir.
Değerleme konusu taşınmazın içinde yer aldığı proje 30 ada 169 parselde kain yapı Çiftçi Towers olarak adlandırılan 2 kule bloktan oluşmaktadır. Çiftçi Towers Şantiyesinde incelenen mimari projesinin kat irtifak listesine göre Ana yapı 10 bodrum-zemin ve 47 normal kat olmak üzere toplamda 58 kattan oluşmaktadır. Ayrıca en üst kat üzerinde helikopter pist alanı bulunmaktadır. Binanın 10.,9.,8.,7.,6. bodrum katlarında ortak alanlar, 4. bodrumkatta depo alanları, 5.,3.,2. bodrum katlarında çeşitli sayılarda AVM alanları, 1. bodrum katta çeşitli sayılarda işyerleri, zemin katta blok girişleri çeşitlisayılarda işyerleri, normal katlarda farklı sayılarda konut ve ofisler olmak üzere 1. kulede 402 adet bağımsız bölüm ve 2. kulede 175 adet bağımsız bölüm olmak üzere toplamda 577 adet bağımsız bölüm mevcuttur. Proje kapsamında AVM alanı, Yürüyüş yolu, açık yüzme havuzu, sosyal donatı alanları mevcuttur.
| Yapı Tarzı | : | B.A.K. | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Nizamı | : | Ayrık | |||||
| Yapı Sınıfı | : | V.A | |||||
| Kullanım Amacı | : | Dükkan - Konut -Ofis | |||||
| Elektrik | : | Şebeke | |||||
| Su | : | Şebeke | |||||
| Isıtma Sistemi | : | Merkezi | |||||
| Kanalizasyon | : | Şebeke | |||||
| Su Deposu | : | Mevcut | |||||
| Hidrofor | : | Mevcut | |||||
| Asansör | : | Mevcut | |||||
| Jeneratör | : | Mevcut | |||||
| Intercom Tesis | : | Mevcut | |||||
| Yangın Tesisatı | : | Mevcut | |||||
| Çatı Tipi | : | Teras | |||||
| Dış Cephe | : | Cam giydirme | |||||
| Park Yeri | : | Mevcut (Açık ve Kapalı) | |||||
| Güvenlik | : | Mevcut | |||||
| Manzarası | : | Peyzaj, Şehir, Deniz | |||||
| Cephesi | : | G-D-B-K | |||||
| Deprem Bölgesi | : | X 1.Derece 2.Derece 3.Derece 4.Derece 5.Derece |
Değerleme konusu 493 bağımsız bölüm numralı taşınmaz zemin kat kuzey cepheden sağlanan 2. Kule bloğu girişine göre 23. normal katta ön/güney cephede yer almaktadır. Taşınma projesine göre salon, 2 oda, 1 ebeveyn odası, 1 çamaşır odası, koridor, mutfak, kiler, 2 adet banyo ve WC kullanımlarından oluşmakta olup 160 m2 alanlıdır.
Mahallen yapılan incelemelere göre taşınmazın projesine uygun olduğu görülmüştür.
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı yapı için düzenlenen 30.07.2018 tarih 72517 sayılı Yapı Kayıt Belgesi ile 3194 SY Geçici 16. Md. Gereğince Kat Mülkiyeti Tesisi kurulduğu görülmüş olup mevzuat kapsamında 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir.
2. KULE 23. KAT 493 NOLU BB KAT PLANI
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.665.924 kişidir.
Harita 1 -İstanbul'un Konumu
Beşiktaş, İstanbul'un en eski semtlerinden biri ayrıca bir ilçesidir. İstanbul Boğazı'nın Rumeli yakasında, Tophane ile Ortaköy'ün arasındadır. Batı'da Şişli, güneyde Beyoğlu, kuzeyde Sarıyer ile komşudur.
Beşiktaş'ın eski ve yeni sakinleri arasında yaygın olan ve yazılı kaynaklara da geçmiş bulunan teze göre Beşiktaş adının aslı Beştaş'dır. Bu da Barbaros Hayreddin Paşa'nın gemilerini bağlamak için kıyıya diktirdiği beş taş sütundan gelir. Beştaş adı zamanla Beşiktaş'a dönüşmüştür. Beşiktaş ilçesi, 23 mahalleden oluşmaktadır. Bu mahalleler, Abbasağa, Akatlar, Arnavutköy, Balmumcu, Bebek, Cihannüma, Dikilitaş, Etiler, Gayrettepe, Konaklar, Kuruçeşme, Kültür, Levazım, Levent, Mecidiye, Ortaköy, Muradiye, Nisbetiye, Sinanpaşa, Türkali, Ulus, Vişnezade ve Yıldız mahalleleridir.
Beşiktaş, Bizans döneminde Boğaziçi kıyılarındaki en belli başlı yerleşim merkezi olup dinsel törenlerin yapıldığı bir mekandır. Beşiktaş bir yerleşim yeri kimliğini Osmanlı döneminde kazanmıştır. Bizans dönemi boyunca Boğaziçi özellikle Karadeniz'den gelen yağmacıların akınlarına uğramış, bunların yarattığı tahribat ve saldıkları korku surdışı yerleşmelerin gelişmesini engellemiştir. Beşiktaş'ın Osmanlı döneminde bir yerleşim yeri kimliği kazanması Karadeniz'in geniş ölçüde Osmanlı Devleti'nin denetimi altına girmesi sayesinde olmuştur. Özellikle Kaptan-ı Derya Barbaros Hayreddin Paşa'nın ilgisi dolayısıyla bilhassa denizcilik açısından büyük önem kazanmıştır. Barbaros Hayreddin, İstanbul'da olduğu zamanlarda Beşiktaş'ta bir yalıda ikamet etmiş, burada bir cami, bir medrese bir de sübyan mektebi inşa ettirmiştir. Barbaros, vefatından sonra buraya defnedilmiştir.
Çırağan Sarayı, Dolmabahçe Sarayı, Yıldız Sarayı, Feriye Sarayı, Ihlamur Kasrı, Naime Sultan Yalısı, Hıdiv Yalısı ve Esma Sultan Yalısı tarihi mimari yapılardandır.Ortaköy Camii,Mecidiye Camii ve Yıldız Camii ile geçmişleri Bizans dönemine tarihlendirilen Ayios Haralambos ve Profitis İlias Kiliseleri önemli dini yapılardır.Türkiye'nin en yüksek binası olan 181.2 metre yüksekliğindeki İş Kuleleri Beşiktaş'tadır. Sınırları içinde Boğaziçi Üniversitesi, Yıldız Teknik Üniversitesi ve Galatasaray Üniversitesi'nin merkez kampüsleri ile Bahçeşehir Üniversitesi, Beykent Üniversitesi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Kadir Has Üniversitesi, Yeditepe Üniversitesi ve Mimar Sinan Üniversitesi'nin bazı ana birimlerini bulunduran Beşiktaş İlçesi'nde 14'ü özel 44 ilköğretim okulu ve 7'si anadolu lisesi olmak üzere 25 lise bulunmaktadır.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Beşiktaş'ın Toplam Nüfusu 169.022 kişidir.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | ||||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | ||||
| 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | ||||||
| п | 3 424 670 | 219 665 | 201.6 | 7,6 | |||||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |||||
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |||||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | ||||
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |||||
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |||||
| III (r) | 7 759 106 | 298 760 | 238.4 | 6,5 | |||||
| $W^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307925 | 241.9 | 4,6 | |||||
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | ||||
| н | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Konut Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler
TÜİK, Konut satışı istatistik Eylül ayı verilerine göre;
Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %37,3 oranında artarak 140 bin 919 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 oranında artarak 947 bin 236 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %87,4 oranında artarak 15 bin 825 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %42,6 oranında azalarak 92 bin 310 oldu.
Eylül ayında 3 bin 685; Ocak-Eylül döneminde ise 21 bin 702 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %32,8 oranında artarak 125 bin 94 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,7 oranında artarak 854 bin 926 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,1 oranında artarak 44 bin 858 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,0 oranında artarak 300 bin 879 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %33,1 oranında artarak 96 bin 61 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında artarak 646 bin 357 olarak gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %31,0 oranında azalarak 2 bin 22 oldu. Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 783 ile İstanbul, 548 ile Antalya ve 210 ile Mersin oldu.
| 2024* 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| $\blacksquare$ ilk satıs $\blacksquare$ ikinci el satıs |
| Yıl | Toplam | İpotekli satışlar |
Diğer satışlar |
İpotekli Satışların Payı |
Toplam | İlk satış | İkinci el satış |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024* | 947.236 | 92.310 | 854.926 | 9,75% | 947.236 | 300.879 | 646.357 |
| 2023 | 1.225.926 | 177.748 | 1.048.178 | 14,5% | 1.225.926 | 379.542 | 846.384 |
| 2022 | 1.485.622 | 280.320 | 1.205.302 | 18,87% | 1.485.622 | 460.079 | 1.025.543 |
| 2021 | 1.491.856 | 294.530 | 1.197.326 | 19,7% | 1.491.856 | 461.523 | 1.030.333 |
| 2020 | 1.499.316 | 558.706 | 834.629 | 37,26% | 1.499.316 | 469.740 | 1.029.576 |
| 2019 | 1.348.729 | 332.508 | 1.016.221 | 24,7% | 1.348.729 | 511.682 | 837.047 |
| 2018 | 1.375.398 | 276.820 | 1.098.578 | 20,13% | 1.375.398 | 651.572 | 723.826 |
| 2017 | 1.409.314 | 473.099 | 936.215 | 33,6% | 1.409.314 | 659.698 | 749.616 |
| 2016 | 1.341.453 | 449.508 | 891.945 | 33,51% | 1.341.453 | 631.686 | 709.767 |
| 2015 | 1.289.320 | 434.388 | 854.932 | 33,7% | 1.289.320 | 598.667 | 690.653 |
| 2014 | 1.165.381 | 389.689 | 775.692 | 33,44% | 1.165.381 | 541.554 | 623.827 |
| 2013 | 1.157.190 | 460.112 | 697.078 | 39,8% | 1.157.190 | 529.129 | 628.061 |
İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konut Sayıları Eylül 2024 (TUİK) (2024 yılı Ocak-Eylül ayı verilerini kapsamaktadır.)
TÜİK, Yapı İzin İstatistikleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024 verilerine göre;
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüzölçüm %30,9 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 27,1 milyon m² iken; bunun 14,6 milyon m²'si konut, 6,9 milyon m²'si konut dışı ve 5,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıllık değişim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yıllık değisim (%) |
Daire sayısı | Yillik değişim (%) |
Bina sayısı | Ceyrek | Yıl |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| $-3,5$ | 146 157 001 | $-3,7$ | 699 960 | $-7,7$ | 127 880 | 2022 | |
| $-19.6$ | 27 578 544 | $-24.9$ | 131 079 | $-22.1$ | 26 132 | ||
| $-2.9$ | 30 842 887 | $-8,0$ | 144 994 | $-4,8$ | 29 076 | Ш | |
| $-3.4$ | 32 197 340 | $-2,6$ | 145 953 | $-7,0$ | 28 310 | Ш | |
| 6,6 | 55 538 229 | 13,7 | 277 934 | 0,8 | 44 362 | IV | |
| 15,1 | 168 202 851 | 22,6 | 857 867 | 9,3 | 139 711 | 2023 | |
| $-2,0$ | 27 021 531 | 0,5 | 131 765 | $-8.6$ | 23 896 | ||
| 27.2 | 39 225 941 | 33,0 | 192 867 | 7.1 | 31 136 | Ш | |
| 22,5 | 39 436 673 | 35.8 | 198 252 | 25.4 | 35 495 | Ш | |
| 12,6 | 62 518 705 | 20,5 | 334 983 | 10,9 | 49 184 | IV | |
| 32,9 | 35 902 111 | 34.3 | 176 976 | 19.7 | 28 605 | ı | 2024 |
| $-30,9$ | 27 105 409 | $-28.9$ | 137 210 | $-22,7$ | 24 082 | $\mathsf{II}$ |
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %14,7, daire sayısı %23,5 ve yüzölçüm %14,7 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 18,1 milyon m² iken; bunun 9,3 milyon m²'si konut, 5,2 milyon m²'si konut dışı ve 3,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yıllık değişim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 99 188 | 7,7 | 642 394 | 2,5 | 129 042 839 | 1,1 | |
| 22 486 | 7,2 | 155 473 | $-2,3$ | 30 447 817 | $-7.8$ | ||
| $\mathsf{I}$ | 22 994 | 24.2 | 149 530 | 23,7 | 29 494 241 | 21.5 | |
| $\mathsf{III}$ | 22 836 | 4,1 | 137 569 | $-0.7$ | 27 562 683 | $-2,4$ | |
| IV | 30 872 | 0,6 | 199 822 | $-4,0$ | 41 538 099 | $-1,4$ | |
| 2023 | 86 818 | $-12,5$ | 535 115 | $-16,7$ | 107 747 109 | $-16,5$ | |
| 20 216 | $-10,1$ | 126 248 | $-18.8$ | 25 264 025 | $-17.0$ | ||
| Ш | 18 033 | $-21,6$ | 107 780 | $-27,9$ | 21 207 503 | $-28.1$ | |
| Ш | 19721 | $-13,6$ | 117 259 | $-14.8$ | 23 720 306 | $-13,9$ | |
| IV | 28 848 | $-6,6$ | 183 828 | $-8,0$ | 37 555 275 | $-9,6$ | |
| 2024 | 28 624 | 41.6 | 175 413 | 38,9 | 36 760 688 | 45.5 | |
| Ш | 15 378 | $-14.7$ | 82 430 | $-23.5$ | 18 100 224 | $-14,7$ |
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi – Betam tarafından yayınlanan 2024 Ekim tarihli araştırma raporuna göre;
Ağustostan eylüle ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel (enflasyondan arındırılmış) satış fiyatı düşmüştür. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı eylülde ülke genelinde yüzde -18,6, İstanbul'da yüzde -19,2, Ankara'da yüzde -18,1, İzmir'de ise yüzde - 15,3 olmuştur. Konut cari fiyatlarındaki artış oranı da azalmaktadır. Cari fiyatlarda yıllık artış oranı ağustosa kıyasla ülke genelinde 2,5 puan azalarak yüzde 21,6'ya düşmüştür. Buna göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatı 30.416 TL olmuştur. Satılık konut ilan m2 cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak İstanbul'da yüzde 20,8, Ankara'da yüzde 22,4 ve İzmir'de yüzde 26,6 olmuştur. Ortalama satılık konut m2 fiyatları İstanbul'da 41.667 TL, Ankara'da 23.161 TL ve İzmir'de 35.633 TL'dir.
Konut talebi endeksi Eylül 2024'te Ağustos 2024'e kıyasla yüzde 1,2 artmıştır. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı ülke genelinde, İstanbul'da ve İzmir'de artarken Ankara'da azalmıştır. Satılan konut sayısı ülke genelinde, Ankara'da ve İzmir'de azalırken İstanbul'da artmıştır. Satılık ilan sayısı ise hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı ise geçen aya kıyasla ülke genelinde, İstanbul ve İzmir'de artmış, Ankara'da ise azalmıştır.
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Beşiktaş Belediyesi, Web Tapu Sistesmi ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı (Doğrudan Kapitalizasyon) yönteminden yararlanılmıştır.
Tel 0 (533) 696 49 61
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı proje içerisinde 24. katta yer alan 251 m2 olduğu beyan edilen 4+1 formundaki deniz manzaralı daire 119.500.000.-TL bedelle satılık olup emlak ofisi ile yapılan görüşmede 10.000.-USD/345.000.-TL bedelle kiralanabileceği bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK | 251 | 119.500.000 | 476.096 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| KİRALIK | 251 | 345.000 | 1.375 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0 (532) 497 95 42
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı proje içerisinde 18. katta yer alan 175 m2 olduğu beyan edilen 3+1 formundaki daire 75.000.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK 175 75.000.000 .-M² .-TL 428.571 .-TL/M² |
|
|---|---|
| -------------------------------------------------------------------- | -- |
Tel 0 (532) 715 26 55
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı proje içerisinde 22. katta yer alan 160 m2 olduğu beyan edilen C Tipi 3+1 formundaki daire 81.000.000.-TL bedelle satılık olup emlak ofisi ile yapılan görüşmede 7.000.-USD/240.000.-TL bedelle kiralanabileceği bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK | 160 | 81.000.000 | 506.250 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| KİRALIK | 160 | 240.000 | 1.500 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0 (531) 704 20 80
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı proje içerisinde 22. katta yer alan 160 m2 olduğu beyan edilen C Tipi 3+1 formundaki deniz manzaralı daire 80.000.000.-TL bedelle satılık olup emlak ofisi ile yapılan görüşmede 6.500.-USD/225.000.-TL bedelle kiralanabileceği bilgisi edinilmiştir.
| SATILIK | 160 | 80.000.000 | 500.000 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| KİRALIK | 160 | 225.000 | 1.406 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0 (541) 217 73 70
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı proje içerisinde 23. katta yer alan 160 m2 olduğu beyan edilen 3+1 formundaki deniz manzaralı daire 85.850.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK 160 .-M² |
85.850.000 536.563 .-TL .-TL/M² |
|---|---|
| ------------------------ | ------------------------------------------ |
Tel 0 (531) 704 20 80
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı proje içerisinde 23. katta yer alan 200 m2 olduğu beyan edilen B Tipi 3+1 formundaki deniz manzaralı daire 77.000.000.-TL bedelle satılıktır.
| 200 77.000.000 385.000 SATILIK .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| -------------------------------------------------------------------- |
Tel 0 (532) 419 44 64
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı proje içerisinde 25. katta yer alan 165 m2 olduğu beyan edilen C Tipi 3+1 formundaki deniz manzaralı daire 80.000.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK 165 80.000.000 484.848 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| -------------------------------------------------------------------- |
Tel 0 (535) 636 06 72
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı proje içerisinde 24. katta yer alan 175 m2 olduğu beyan edilen 3+1 formundaki daire 68.000.000.-TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 175 68.000.000 388.571
Tel 0 (533) 696 49 61
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı proje içerisinde 22. katta yer alan 160 m2 olduğu beyan edilen 3+1 formundaki daire 67.500.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK | 160 | 67.500.000 | 421.875 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0 (541) 217 73 70
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı proje içerisinde 23. katta yer alan 175 m2 olduğu beyan edilen 3+1 formundaki deniz manzaralı daire 89.284.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK 175 89.284.000 510.194 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| -------------------------------------------------------------------- |
Tel 0 (530) 782 71 79
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Zorlu Center içerisinde 17. katta yer alan 200 m2 olduğu beyan edilen 3+1 formundaki manzaralı daire 80.000.000.-TL bedelle satılıktır.
| SATILIK 200 80.000.000 400.000 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| -------------------------------------------------------------------- |
Tel 0 (531) 704 20 80
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı proje içerisinde 30. katta yer alan 280 m2 olduğu beyan edilen D tipi 4+1 formundaki deniz manzaralı daire 400.000-TL bedelle kiralıktır.
| 280 400.000 1.429 KİRALIK .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| --------------------------------------------------------------- |
Tel 0 (531) 704 20 80
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Zorlu Center içerisinde 27. katta yer alan 170 m2 olduğu beyan edilen 3+1 formundaki deniz manzaralı daire 240.000.-TL bedelle kiralıktır.
| KİRALIK 170 240.000 1.412 .-M² .-TL .-TL/M² |
|
|---|---|
| --------------------------------------------------------------- | -- |
Tel 0 (531) 704 20 80
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı proje içerisinde 26. katta yer alan 270 m2 olduğu beyan edilen A tipi 4.5+1 formundaki deniz manzaralı daire 285.000.-TL bedelle kiralıktır.
| KİRALIK | 270 .-M² |
285.000 .-TL |
1.056 .-TL/M² |
|
|---|---|---|---|---|
| -- | --------- | ------------- | ----------------- | ------------------ |
Tel 0 (531) 385 02 01
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı proje içerisinde 15. katta yer alan 175 m2 olduğu beyan edilen 3+1 formundaki deniz manzaralı daire 175.000.-TL bedelle kiralıktır.
| KİRALIK 175 175.000 1.000 .-M² .-TL .-TL/M² |
|---|
| --------------------------------------------------------------- |
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| SATILIK KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL 1 | EMSAL 2 | EMSAL 3 | EMSAL 4 | EMSAL 5 |
| SATIŞ FİYATI | 119.500.000 | 75.000.000 | 81.000.000 | 80.000.000 | 85.500.000 | |
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN | 160 | 251 | 175 | 160 | 160 | 160 |
| BİRİM M² DEĞERİ | 476.096 | 428.571 | 506.250 | 500.000 | 534.375 | |
| ALANA İLİŞKİN | ||||||
| DÜZELTME | 10% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KAT | 23. KAT | 24 | 18 | 22 | 22 | 23 |
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 5% | 0% | 0% | 0% | |
| NİTELİK | KONUT | |||||
| NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| CEPHE CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KONUM | ||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| DİĞER BİLGİLER DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN |
||||||
| DÜZELTME | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -10% | -5% | -5% | -10% | |
| TOPLAM DÜZELTME |
5% | -5% | -5% | -5% | -10% | |
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
468.780 | 499.900 | 407.143 | 480.938 | 475.000 | 480.938 |
Değerleme konusu taşınmaz konut nitelikli olup, benzer nitelikteki konut değerleri hesaplanmak sureiyle taşınmazların olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Emsal düzeltme tablosuna göre konut birim m² değerinin 468.780 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZIN DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) |
Birim m² Değeri |
Konutun Değeri (.-TL) |
| 30 | 169 | |||
| 2. KULE 23. KAT 493 BB | 160,00 | 468.780 | 75.004.800,00 | |
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 75.000.000,00 |
Parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olması nedeni ile yeniden inşa etme maliyeti yaklaşımı kullanılmamıştır.
Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin "kapitalize" edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki "piyasa satış" değerini de gösterir. Bu çalışmada bölgeden elde edilen veriler doğrultusunda aşağıdaki tabloda görüldüğü üzere kapitalizasyon oranının taşınmazların özelliklerine değiştiği görülmüştür.
"Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır."
Değerleme konusu parselleri en etkin ve verimli kullanımının, onaylanmış projesine ve ruhsatına uygun olarak kullanılmasının olacağı düşünülmektedir.
| Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri | |
|---|---|
| Taşınmazın Toplam Değeri | 75.000.000 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.
Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.
İki değerin yakın olduğu görülmektedir. Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaktadır. Ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak ve pazar yaklaşımı yönteminde ise değerlerine ulaşılırken elde edilen verilerin daha tutarlı ve daha az yanıltıcı olduğu kanaatine varılması nedeni ile sonuç bölümünde taşınmaz için Pazar yaklaşımı yöntemi ile elde edilen değerin yazılmasının daha uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan ofis birim m² değerlerinin taşınmazların tip, alan, bulundukları bölge vb. özelliklere bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir.
Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların değerleri için her birinin nitelikleri dikkate alınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya katkarşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazın inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi ve kat mülkiyeti kurulmuştur. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Taşınmaz için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki fabrika emsalleri incelenmiştir. Emsal karşılaştırmada bu durum da dikkate alınmış olup taşınmaz için aylık kira birim değerleri aşağıdaki gibi öngörülmüştür.
| Toplam Alanı (m²) |
m² Birim Kira Değeri (TL/AY/m²) |
Aylık Kira Değeri (TL) |
Yıllık Kira Değeri (TL) |
|---|---|---|---|
| 160,00 | 1.250,00 | 200.000,00 | 2.400.000,00 |
| TOPLAM | 200.000,00 | 2.400.000,00 |
Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine
Değerleme konusu taşınmaz kat mülkiyetlidir.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz kat mülkiyetli ve tüm hisseleri Şirkete ait olduğundan bu kapsam dışındadır.
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı
- 6.5.9 Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Rapora konu taşınmazın Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Tebliğin 22-1-b maddesinde "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur." denilmektedir. Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın
31.12.2024 tarihli toplam değeri için;
(Yetmiş Beş Milyon Türk Lirası )
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
.-TL 90.000.000
Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı
Gizem GEREGÜL EVLEK
Lisans No: Lisans No: Lisans No: 409558
Merve HARMAN 43519
Berrin KURTULUŞ SEVER 401732
* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.