Audit Report / Information • Jan 8, 2025
Audit Report / Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
ANTALYA İLİ, KEPEZ İLÇESİ, SÜTÇÜLER MAHALLESİ, 2 ADET İŞYERİ VE 1 ADET DUBLEKS İŞYERİ
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.12.2024 |
|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
3.12.2024 |
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2025 |
| RAPOR NO | RYGYO-2410176 |
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ |
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. |
| DEĞERLEME KONUSU | 2 ADET İŞYERİ VE 1 ADET DUBLEKS İŞYERİ |
| DEĞERLEME ADRESİ | HÜSNÜ KARAKAŞ MAHALLESİ, PROF. DR. NECMETTİN ERBAKAN CADDESİ NO:46 D:1-2-3 KEPEZ/NTALYA |
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
A. Özgün HERGÜL- Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402487) Onur Fuat TINAZ - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401153) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003) |
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 2 adet işyeri ve 1 adet dubleks işyerinin değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan depo binasının değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410176 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Ahmet Özgün HERGÜL Değerleme Uzmanı olarak raporun hazırlanmasında, Onur Fuat TINAZ Değerleme Uzmanı olarak raporun kontrol edilmesinde,Eren KURT Sorumlu Değerleme Uzmanı olarak raporun onaylanmasında görev almıştır.
Söz konusu taşınmazlar için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan 1 adet değerleme raporu hazırlanmıştır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2310134 | ||
| Rapor Tarihi | 3.01.2024 | ||
| Rapor Konusu | 2 ADET İŞYERİ VE 1 ADET DUBLEKS İŞYERİ |
||
| Raporu Hazırlayanlar | Ozan ALDOĞAN Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
115.000.000 |
| 26772 ADA 2 PARSEL 1 BB | ||
|---|---|---|
| İli | : | ANTALYA |
| İlçesi | : | KEPEZ |
| Mahallesi | : | SÜTÇÜLER |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 26772 |
| Parsel No | : | 2 |
| Alanı | : | m² 3.000 |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | PAFTASINDA |
| Bağ.Böl.Niteliği | : | DUBLEKS İŞYERİ |
| Bağ. Böl. Kat | : | ZEMİN + 1 |
| Bağ Böl. No | : | 1 |
| Arsa Pay/Payda | : | 1178/3000 |
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
| Yevmiye No | : | 1049 |
| Cilt No | : | 95 |
| Sayfa No | : | 9379 |
| Tapu Tarihi | : | 10.01.2014 |
| 26772 ADA 2 PARSEL 2 BB | ||
|---|---|---|
| İli | : | ANTALYA |
| İlçesi | : | KEPEZ |
| Mahallesi | : | SÜTÇÜLER |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 26772 |
| Parsel No | : | 2 |
| Alanı | : | 3.000 m² |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | PAFTASINDA |
| Bağ.Böl.Niteliği | : | İŞYERİ |
| Bağ. Böl. Kat | : | 2 |
| Bağ Böl. No | : | 2 |
| Arsa Pay/Payda | : | 1043/3000 |
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
| Yevmiye No | : | 1049 |
| Cilt No | : | 95 |
| Sayfa No | : | 9380 |
| Tapu Tarihi | : | 10.01.2014 |
| 26772 ADA 2 PARSEL 3 BB | ||
|---|---|---|
| İli | : | ANTALYA |
| İlçesi | : | KEPEZ |
| Mahallesi | : | SÜTÇÜLER |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 26772 |
| Parsel No | : | 2 |
| Alanı | : | 3.000 m² |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | PAFTASINDA |
| Bağ.Böl.Niteliği | : | İŞYERİ |
| Bağ. Böl. Kat | : | 3 |
| Bağ Böl. No | : | 3 |
| Arsa Pay/Payda | : | 779/3000 |
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
| Yevmiye No | : | 1049 |
| Cilt No | : | 95 |
| Sayfa No | : | 9381 |
| Tapu Tarihi | : | 10.01.2014 |
Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri 31.10.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
Beyan (Tüm Bağımsızlar Üzerinde Müştereken): Yönetim Planı:10.01.2014 (Tarih:10.01.2014 Yevmiye no:1049) 2 BB Eklenti: Ek-1 Depo (Tarih: 10.01.2014 Yevmiye no: 1049)
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazların son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür.
Kepez Belediyesi İmar Müdürlüğü'den alınan bilgiye göre parsel 01.03.2023 tarih ve 49 sayılı Kepez Belediye Meclis Kararı ve 10.07.2023 tarih ve 529 Büyükşehir Meclis Kararı onay tarihli 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planında Taks=0,60 Kaks: 1,20, Yençok= 4 kat, Ön Bahçe Mesafesi = 10 m, Yan Bahçe Mesafesi= 5m Çıkma Katsayısı=1,70 olarak uygulanacak olup, "Ticaret + Konut" alanı imar lejantlıdır.
(Kepez Belediyesi tarih/sayı: 07.06.2017/180 - Antalya Büyükşehir Belediyesi tarih/sayı: 13.06.2017/572)
1.1.1. Antalya kent bütününde yapılaşma şartlarında bütünlük sağlanması ve kentsel dönüşümün sürekliliği açısından 01.05.1999 tarihinden önce planlanmış ve buna göre ekli paftada sınırları belirlenmiş alanlarda; yapılaşması tamamlanmış, başlamamış ve/veya devam edip etmemesine bakılmaksızın, bu alanlarda taban ve katlar alanı hesabı 01.05.1999 tarihi itibariyle uygulanmaya başlayan hükümler doğrultusunda yapılan ruhsat işlemlerindeki taban ve katlar alanı hesabı esas alınarak yapılacaktır.
1.1.2. Yüksek Zemin Kat: iç yüksekliği içerisinde asma kat düzenlenebilen, ticari kullanım amacıyla yapılan kattır.
1.1.3. Ticaret alanlarında yüksek zemin kat yapılması zorunludur.
1.1.4. Yüksek zemin kat yapılan binaların bu katlarında, tabliye içerisinde yapılmış olan asma katlar, katlar alanı hesabına dahil edilmez.
1.1.5. Binaların subasman kotları altında tertiplenen katlar, katlar alanı hesabına dahil edilmez. 1.1.6. Konut kullanım alanlarında 0.00 kotu altında 1 bodrum kat, ticari kullanım alanları ile umumi binalarda 0.00 kotu altında 2 bodrum kat tertiplenebilir. 1. bodrum kat ticari amaçlı kullanılabilir.
Bu alanlar konut ve 18. maddedeki ticaret kullanımlarının birlikte yer aldığı alanlardır.
1.4.19.1. Bu alanlarda Altınova bölgesindeki ticaret konut alanları hariç yüksek zemin katın ticaret yapılması zorunludur.
1.4.19.2. Bu parsellerde isteğe bağlı tek bağımsız bölüm veya ayrı ayrı ticaret kullanımı yer alabilir.
1.4.19.3. Bu parsellerde birden fazla blok yapılması durumunda yola cephe almayan blokların giriş katlarında yüksek zemin katlı ticaret veya mevcut yapılaşma hükümlerine göre konut kullanımları yer alabilir.
1.4.19.4. Bu parsellerde Taks= max. 0.40, Subasman max. 0.50'dir.
1.4.19.5. Plan üzerinde gösterilen kat yükseklikleri ve kat adetleri maksimumdur.
1.4.19.6. YZT'den ticaret konuta dönüşen parsellerden ruhsat aşamasında plan tadilat ücreti alınacaktır.
1.4.19.7. Emek mahallesi, Sütçüler, Habibler tapulaması bölgelerindeki "m" ibareli bölgesel ticaret alanlarından dönüşen ticaret konut alanlarında toplam inşaat alanının en fazla %60'ına konut yapılacaktır. Bu alanlarda emsal inşaat alanı; imar adasının tamamını kapsayan tek parselde %10, imar planı veya tevhid işlemi ile oluşmuş 5000-10000 m² yüz ölçüme sahip imar % 5 oranında, 10000 m²' den büyük yüz ölçüme sahip imar parsellerinde ise % 10 oranında artırılır.
Son üç yıl içerisindeki imar planında değişiklik bulunmamaktadır. İmar yapılaşma koşullarında bir değişiklik bulunmamakta olup taşınmazın bulunduğu parselin lejandı 01.03.2023 tarih ve 49 sayılı Kepez Belediye Meclis Kararı ve 10.07.2023 tarih ve 529 Büyükşehir Meclis Kararı onayı ile ''Bölgesel Ticaret'' den ''Ticaret + Konut'' a çevrilmiştir.
| - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi 2.3.3 |
||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Değerlemeye konu parsel üzerinde yer almakta olan yapıya ait; - 27.12.2012 tarih ve 1878 belge numaralı yeni yapı ruhsatı bulunmaktadır. Yeni yapı ruhsatı Ofis (işyeri) Binası amacıyla yol altı 1 kat (4,5m), yol üstü 3 kat (14,5m) olmak üzere 4 kat ve III B yapı grubunda, 5.731 m² kapalı alan için verilmiştir. - 17.05.2013 tarih ve 631 belge numaralı müteahhit değişikliği ruhsatı bulunmaktadır. Müteahhit değişikliği ruhsatı Ofis (işyeri) Binası amacıyla yol altı 1 kat (4,5m), yol üstü 3 kat (14,5m) olmak üzere 4 kat ve III-B yapı grubunda, 5.731 m² kapalı alan için verilmiştir. - 13.01.2014 tarih ve 43 belge numaralı yapı kullanım izin belgesi bulunmaktadır. Yapı kullanım izin belgesi, Ofis (işyeri) Binası amacıyla yol altı 1 kat (4,5m), yol üstü 3 kat (14,5m) olmak üzere 4 kat ve III-B yapı grubunda, 5.731 m² kapalı alan için verilmiştir. * Onaylı mimari projesi Kepez İlçe Belediyesi'ne incelenmiştir. Değerleme konusu taşınmazlar bina konturları itibariyle mimari projesi ile uyumludur. |
||||||||||
| RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||
| ADA / PARSEL NO |
TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | TOPLAM ALANI (M2) |
| 26772/2 | 27.12.2012 | 1828 | Yeni Yapı | İşyeri | 3 | 1 | 3 | 4 | III-B | 5.731,00 |
| 26772/2 | 17.05.2013 | 631 | Müteahhit Değişikliği Ruhsatı |
İşyeri | 3 | 1 | 3 | 4 | III-B | 5.731,00 |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ BİLGİLERİ | ||||||||||
| ADA / PARSEL NO |
TARİHİ | SAYISI | VERİLİŞ NEDENİ |
KULLANIM AMACI |
BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI |
YOL KOTU ALTI |
YOL KOTU ÜSTÜ |
TOPLAM KAT SAYISI |
YAPI SINIFI | TOPLAM ALANI (M2) |
Onaylı mimari projesi Kepez İlçe Belediyesi'ne incelenmiştir. Parsel üzerindeki yapı, mimari projedeki kat isimlendirmelerine göre, -4,50 kotu + 0,00 kotu, +3,00 kotu(Asma Kat), +6,50 kotu, +10,25 kotu'ndan ibaret olmakla birlikte, Kat irtifak listesinde, +3,00 kotu(Asma Kat), 1. Kat olarak, +6,50 kotu 2. Kat, +10,25 kotu ise 3. kat olarak isimlendirilmiştir. Taşınmazlar bina konturları itibariyle mimari projesine uygundur. Taşınmazın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılmamış olup tapudaki niteliği ile fiili kullanımı uyumsuz durumdadır. Parsel sınırları içerisinde sökülüp takılabilir tarzda tek katlı 20 m² kullanımlı tek katlı bir yapı bulunmaktadır. Değerlemede bu yapı dikkate alınmamıştır.
Yapının Yapı Denetim Hizmeti, Tarım Mahallesi Aspendos Bulvarı Kurt İŞM No:136/2 M.Paşa/Antalya adresinde kayıtlı Mekanik Tapı Denetim Ltd. Şti. tarafından verilmiştir.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazların enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.
,
Değerleme konusu taşınmaz; Antalya İli, Kepez İlçesi, Hüsnü Karakaş (Tapuda Sütçüler) Mahallesi 26772 Ada 2 Parselde kayıtlı olmakla birlikte, parsel yüzölçümü 3.000 m²'dir. Ana gayrimenkul tapuda Arsa niteliğinde olmakla birlikte, halihazırda, kat irtifakı kurulmuştur. Parsel üzerinde -4,50 kotu + 0,00 kotu, +3,00 kotu(Asma Kat), +6,50 kotu, +10,25 kotu'ndan ibaret depo binası mevcuttur. Mimari projeye göre yapının -4,50 kotunda, kapalı otopark, su deposu, sığınak ve 2 nolu bağımsız bölüm eklentisi depolama alanı; +0,00 kotunda 2 adet oda ve yekpare hacim olarak bölümlemesi yapılmış 1 nolu bağımsız bölüm; +3,00 kotunda(Asma Kat), 1 nolu bağımsız bölümden giriş alan yemekhane, revir, toplantı odası, 2 adet ofis, kiler ve 2 adet personel duşu; +6,50 kotunda yekpare hacim olarak tasarlanmış 2 nolu bağımsız bölüm ile kat holü; +10,25 kotunda yekpare hacim olarak tasarlanmış 3 nolu bağımsız bölüm ile kat holü bulunmaktadır. Teras katında, asansör makine dairesi ve kat holü bulunmaktadır. Toplam yapı alanı 5.731 m2'dir. Bodrum kat girişi binanın batı cephesindeki araç iniş rampası kullanılarak sağlanmaktadır. 1 nolu bağımsız bölüm girişi zemin katta yer alan binanın kuzey cephesindeki yükleme rampaları ve giriş kapısı kullanılarak, 2 ve 3 nolu bağımsız bölüm girişleri ise zemin kat seviyesinde, binanın kuzey ve batı köşe birleşimindeki merdiven kovası ve ana bina girişi kullanılarak sağlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar Antalya İli, Kepez İlçesi, Hüsnü Karakaş Mahallesi sınırları içerisinde bulunan, Prof. Dr. Necmettin Erbakan Caddesi üzerindeki 46 dış kapı numaralı bina dahlinde yer almaktadır.Taşınmazın bulunduğu bölge Kepez İlçesi'nin orta bölümünde yer almakla birlikte, bölge genelinde ayrık nizamda inşa edilmiş 4-5 katlı, giriş katları işyeri, üst katları ise konut olarak kullanılan yapılar yer almaktadır. Taşınmazın yakın çevresinde Antalya TOBB Fen Lisesi, Habiplerr Pazaryeri, gibi nirengi noktaları yer almaktadır.
Parsel kuzeyde, Prof Dr. Necmettin Erbakan Caddesi'ne yaklaşık 40 metre, batıda ise 3619 Sokak'a yaklaşık 85 metre cephelidir. Parsel batı ve güney yönünde komşu parseller ile çevrelenmiştir. Parsel bölgedeki tüm altyapı hizmetlerinden yararlanmaktadır. Parselin koordinatları; "36.9413, 30.7322" dir.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölge, Kepez İlçesi'nin orta bölümünde yer almakla birlikte, Antalya Toptancı Hali'ne yaklaşık 3km, Antalya Limanı'na yaklaşık 21 km, Antalya Havalimanı'na yaklaşık 13 km mesafededir. Taşınmaza ulaşım tarifi şu şekildedir: Çevreyolu (Gazi Bulvarı) Kepez Belediyesi kavşağı kullanılarak, kuzeye (Yeşilırmak Caddesi) dönülür. Cadde üzerinde yaklaşık 1,5 km ilerledikten sonraki yol ayrımında sağa Sütçüler Caddesi'ne devam edilir. Sütçüler Caddesi üzerinde kuzeydoğu yönünde yaklaşık 1,6 km ilerledikten sonra, döner kavşaktan sağa Prof Dr. Necmettin Erbakan Caddesi'ne dönülür. Taşınmaz yaklaşık 850 metre ileride sağ kolda yer almaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz; Antalya İli, Kepez İlçesi, (tapuda) Sütçüler Mahallesi, 26772 ada 2 parsel'de kayıtlı olmakla birlikte 3.000 m² yüz ölçümüne sahiptir. Yamuk geometrik formundaki parselin kuzeyde Prof Dr. Necmettin Erbakan Caddesi'ne yaklaşık 40 metre, batıda ise 3619 Sokak'a yaklaşık 85 metre cephesi bulunmaktadır. Parsel diğer yönlerden komşu parsellere cephelidir. Taşınmazın cepheli olduğu Prof. Dr. Necmettin Erbakan Caddesi, 6 şeritli bölünmüş asfalt yol vasfındadır. Bölge topografyası hafif eğimlidir. Parsel girişi kuzey ve doğu cephede yer alan demir doğrama bahçe giriş kapısından sağlanmaktadır. Parsel çevresi bazı bölümlerde betonarme üzeri demir çit, bazı bölümlerde ise yalnızca demir çit ile çevrelenmiştir. Parselin üzerinde yapı bulunmayan bölümü saha betonu ile kaplanmıştır. Parsel üzerindeki yapı, zemin kat (+0,00 kotu) seviyesinde yol kotuna göre yaklaşık 1,5 metre yüksekliktedir. Parsel üzerindeki yapı, betonarme yapı tarzında, tek bloktan ibaret olacak şekilde inşa edilmiştir. Teras çatılı yapının çevre duvarları tuğladır. Yapı -4,50 kotu + 0,00 kotu, +3,00 kotu(Asma Kat), +6,50 kotu, +10,25 kotu'ndan ibaret depo binası mevcuttur. Mimari projeye göre yapının -4,50 kotunda, kapalı otopark, su deposu, sığınak ve 2 nolu bağımsız bölüm eklentisi depolama alanı; +0,00 kotunda 2 adet oda ve yekpare hacim olarak bölümlemesi yapılmış 1 nolu bağımsız bölüm; +3,00 kotunda(Asma Kat), 1 nolu bağımsız bölümden giriş alan yemekhane, revir, toplantı odası, 2 adet ofis, kiler ve 2 adet personel duşu; +6,50 kotunda yekpare hacim olarak tasarlanmış 2 nolu bağımsız bölüm ile kat holü; +10,25 kotunda yekpare hacim olarak tasarlanmış 3 nolu bağımsız bölüm ile kat holü bulunmaktadır. Teras katında, asansör makine dairesi ve kat holü bulunmaktadır. Toplam yapı alanı 5.731 m2'dir.
| Bina | Bulunduğu Kat | Alan |
|---|---|---|
| 1 BB | +0,00 + +3,00 | 1.717,00 |
| 2 BB | -4,50 + +6,50 | 1.460,00 |
| 3 BB | +10,25 | 955,00 |
| Ortak Alan | - | 1.599,00 |
| TOPLAM | 5.731,00 |
RYGYO-2410176 KEPEZ 18
1 nolu bağımsız bölüm, binanın +0,00 kotunda 1.485 m2, +3,00 kotunda ise 232 m2 olmak üzere 1.717 m2 alana sahiptir. Projesine göre zemin katta yekpare hacim + 2 adet oda; +3,00 kotunda(Asma Kat), 1 nolu bağımsız bölümden giriş alan yemekhane, revir, toplantı odası, 2 adet ofis, kiler ve 2 adet personel duşu olarak tasarlanmıştır. Yerinde yapılan incelemelerde, +0,00 kotundaki bölümde 1 adet sevkiyat alanı ve depo, 2 adet soğuk hava deposu, arşiv odası, 1 adet sevkiyat alanı ve geçiş koridoru; +3,00 kotunda ise 4 adet ofis, mutfak ve 2 adet WC bulunmaktadır. +0,00 kotunda zeminler epoksi uygulanmış beton ile kaplanmıştır. Ofis alanlarında ise zeminler seramik ve laminant parkedir. Asma kat hariç tavan yüksekliği 6 metredir. Kuzey cephesinde 4 adet yükleme rampası bulunmaktadır. 2 nolu bağımsız bölüm, binanın +6,50 kotunda 955 m2, -4,50 kotunda ise 505 m2 olmak üzere 1.460 m2 alana sahiptir. Projesine göre her iki katta da yekpare hacim olarak tasarlanmıştır. Tavan yükseklikleri -4,50 kotunda 4,50 metre, +6,50metre kotunda ise 4,25 metredir. Halihazırda bodrum katın, otopark iniş rampası marifetiyle müstakil giriş aldığı ve tamamının, kiracı tarafından depo, bakım atölyesi ve operasyon merkezi olarak kullanıldığı tespit edilmiştir. 2. normal kattaki bölüm ise poliüretan dolgulu sandviç panel ile bölümlenerek, süt ürünleri üretim alanı olarak kullanılmaktadır. 3 nolu bağımsız bölüm, binanın +10,25 kotunda 955 m2 m2 alana sahiptir. Projesine göre yekpare hacim olarak tasarlanmıştır. Tavan yüksekliği 4,25 metredir. Halihazırda depo alanı olarak kullanılmaktadır. 2 ve 3 nolu bağımsız bölüm girişleri zemin kat seviyesinde, binanın kuzey ve batı köşe birleşimindeki merdiven kovası ve ana bina girişi kullanılarak sağlanmaktadır.
Taşınmaz bina konturları itibariyle mimari projesine uygundur. Yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir faktör bulunmamaktadır.
Antalya İli, Türkiye'nin güneybatısında Batı Akdeniz'de konumlanmakta olup, Antalya Körfezi ve Batı Toroslar arasında yer almaktadır. İl; güney yönünden Akdeniz; batı yönünden Muğla ili, kuzey yönünden Burdur ve Isparta illeri, kuzeydoğu yönünden Konya ili, doğu yönünden ise Karaman ve Mersin illeri ile çevrilidir. Antalya İli; 29° 20'-32°35' doğu boylamları ile 36° 07'-37° 29' kuzey enlemleri arasında konumlu olup, yüzölçümü 20.723 km²'dir. İdari Sınırlar 2013 yılında TBMM'de kabul edilen yeni Büyükşehir Belediyeleri kanunu ile Antalya iline bağlı 19 ilçe ve bu ilçe belediyeleri Antalya Büyükşehir Belediyesi'ne bağlanmış olup Antalya Büyükşehir Belediyesi'nin hizmet alanı ilin mülki sınırlarına kadar genişletilmiştir. Aynı yasa ile Antalya tüm belde belediyeleri kapatılmış tüm köyler gibi bağlı oldukları ilçe belediyelerine birer mahalle olarak katılmışlardır. Günümüzde il sınırları içerisinde; Akseki, Aksı, Alanya, Demre (Eski Kale ilçesi), Döşemealtı, Elmalı, Finike, Gazipaşa, Gündoğmuş, İbradı, Kaş, Kemer, Kepez, Konyaaltı, Korkuteli, Kumluca, Manavgat, Muratpaşa ve Serik olmak üzere toplam 19 ilçe bulunmaktadır.
Antalya iline ulaşım; karayolu, denizyolu ve havayolu ile sağlanabilmektedir. İl sınırları içerisinde, Antalya kent merkezinin 10 km. doğusundaki Uluslararası Antalya Havalimanı ve Gazipaşa İlçesi'ndeki Gazipaşa Havalimanı olmak üzere il sınırları içerisinde 2 adet havalimanı bulunmaktadır. Bu havalimanlarından Antalya Havalimanı; ile havayolu ile giriş çıkışı sağlayan en önemli noktadır. İl sınırları içerisinden geçen D350 Karayolu Antalya'yı İzmir ve Ege Bölgesi'ne; D350 Karayolu Antalya'nın Akdeniz bölgesindeki diğer illere olan bağlantısını sağlarken; D650 Karayolu Antalya'nın Burdur – Kütahya – Afyonkarahisar ve Eskişehir ile olan bağlantısını, D687 Karayolu Antalya ile Konya ili ile olan bağlantısını sağlamaktadır. Antalya ilinin karayolu ile İstanbul'a 695 km; İzmir'e 455 km.; Ankara'ya 483 km. Muğla'ya 212 km. mesafede yer almaktadır. Antalya il sınırları içerisinde otoban bulunmamaktadır. Denizyolu ile erişimde en önemli ticari liman; Antalya Limanıdır. Ayrıca il sınırları içerisinde Antalya, Kaş, Kemer, Finike ve Alanya ilçelerinde belediye ve özel sektör tarafından işletilen marinalar bulunmaktadır.
Tarihsel süreç içerisinde Antalya ilinin nüfus yapısına bakıldığında il nüfusunun sürekli artış gösterdiği görülmektedir. İl nüfusu özellikle bölgenin turizm bölgesi ilan edilmesinden sonra hızla artış göstermiştir. 1927 sayımında 206.270 olan nüfusu; 1965'te 486.910 kişiye, 1970'te 577.334 kişiye ve 1985 yılında 891.149 kişiye, 1990 yılında 1.132.211 kişiye, 2000 yılında ise 1.719.751 kişiye ulaşmıştır. Daha sonraki dönemlerde de artış gösteren nüfus 2007 -2015 döneminde yıllık %2 - %4 arasında değişen oranlarda artış göstererek 2015'te 2.288.456 kişi olarak tespit edilmiştir. 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi'ne göre il nüfusu, 2.696.249 kişidir.
Kepez Antalya'nın ana merkezinde bulunan 5 merkez ilçeden birisidir. Güney sınırı halk arasında Çevre Yolu olarak bilinen Gazi Bulvarı ve Çakırlar yolu ile başlamakta olup kuzey il sınırına kadar devam eder. 2023 nüfus verilerine göre Kepez'de 614.135 kişi yaşamaktadır. 68 mahallesi vardır.
Varsak'ta bulunan Düden Şelalesi ve Dokuma semtinde bulunan, bünyesinde Cemil Meriç Kütüphanesi, Anadolu Oyuncak Müzesi, Bir Zamanlar Antalya Müzesi, Anadolu Şehitler Müzesi, Modern Sanatlar Galerisi, Antalya Bilim Merkezi ve Kepez Açık Hava Müzesi'ni bulunduran Kepez Belediyesi sorumluluğundaki Dokumapark yerli ve yabancı turistlerin ilgisini çekmektedir. Şehir merkezi'ne ulaşımı sağlayan hafif raylı sistemi de mevcuttur.
Antalya Büyükşehir Belediyesi Şehirlerarası Otobüs Terminali Kepez'de bulunmaktadır. İlçede hayvanat bahçesi ile piknik ve mesire alanı bulunmaktadır. İlçede bulunan Ahatlı Vakıf Çiftliği ve Zeytinliği, şehir içindeki en büyük yeşil alanı olmasına karşın resmi olarak halka açık değildir. Antalya'nın Masadağı ve Kepezüstü bölgelerinden kent manzarası izlenebilmektedir. Kepezüstü'nde Buca'daki Atatürk Maskı'ndan sonra Türkiye'nin en büyük ikinci Atatürk Maskı bulunmaktadır.
İlçede Yeşil Antalya Sanayi Sitesi, Pamuklu Dokuma, Ferrokrom, Çimento Fabrikaları ve Kepez Hidro Elektrik Santrali bulunur.
Arazi yapısı güneye gidildikçe düzleşir. Kuzeybatıda Döşemealtı, güneybatıda Konyaaltı, güneyde Muratpaşa, doğuda Aksu ilçeleri yer alır.
RYGYO-2410176 KEPEZ 21
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmis hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | |||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 | |||
| 2 5 1 9 7 8 9 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |||||
| п | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | ||||
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223.8 | 4,1 | ||||
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | ||||
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | |||
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | ||||
| $\Pi^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | ||||
| $\mathbf{III}^{{r}}$ | 7759106 | 298 760 | 238.4 | 6, 5 | ||||
| $\mathbf{N}^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307925 | 241,9 | 4,6 | ||||
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | |||
| п | 9949792 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
TÜİK, Konut satışı istatistik Eylül ayı verilerine göre;
Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %37,3 oranında artarak 140 bin 919 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olarak gerçekleşti. Konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 oranında artarak 947 bin 236 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %87,4 oranında artarak 15 bin 825 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %42,6 oranında azalarak 92 bin 310 oldu.
Eylül ayında 3 bin 685; Ocak-Eylül döneminde ise 21 bin 702 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %32,8 oranında artarak 125 bin 94 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,7 oranında artarak 854 bin 926 oldu. Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,1 oranında artarak 44 bin 858 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,0 oranında artarak 300 bin 879 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %33,1 oranında artarak 96 bin 61 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında artarak 646 bin 357 olarak gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %31,0 oranında azalarak 2 bin 22 oldu. Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 783 ile İstanbul, 548 ile Antalya ve 210 ile Mersin oldu.
| İpotekli | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| satışlar | Diğer satışlar |
Satışların Payı |
satış | ||||
| 2024* | 947.236 | 92.310 | 854.926 | 9,75% | 947.236 | 300.879 | 646.357 |
| 2023 | 1.225.926 | 177.748 | 1.048.178 | 14,5% | 1.225.926 | 379.542 | 846.384 |
| 2022 | 1.485.622 | 280.320 | 1.205.302 | 18,87% | 1.485.622 | 460.079 | 1.025.543 |
| 2021 | 1.491.856 | 294.530 | 1.197.326 | 19,7% | 1.491.856 | 461.523 | 1.030.333 |
| 2020 | 1.499.316 | 558.706 | 834.629 | 37,26% | 1.499.316 | 469.740 | 1.029.576 |
| 2019 | 1.348.729 | 332.508 | 1.016.221 | 24,7% | 1.348.729 | 511.682 | 837.047 |
| 2018 | 1.375.398 | 276.820 | 1.098.578 | 20,13% | 1.375.398 | 651.572 | 723.826 |
| 2017 | 1.409.314 | 473.099 | 936.215 | 33,6% | 1.409.314 | 659.698 | 749.616 |
| 2016 | 1.341.453 | 449.508 | 891.945 | 33,51% | 1.341.453 | 631.686 | 709.767 |
| 2015 | 1.289.320 | 434.388 | 854.932 | 33,7% | 1.289.320 | 598.667 | 690.653 |
| 2014 | 1.165.381 | 389.689 | 775.692 | 33,44% | 1.165.381 | 541.554 | 623.827 |
| 2013 | 1.157.190 | 460.112 | 697.078 | 39,8% | 1.157.190 | 529.129 | 628.061 |
| İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konut Sayıları Eylül 2024 (TUİK) (2024 | |||||||
| yılı Ocak-Eylül ayı verilerini kapsamaktadır.) | |||||||
İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konut Sayıları Eylül 2024 (TUİK) (2024 yılı Ocak-Eylül ayı verilerini kapsamaktadır.)
TÜİK, Yapı İzin İstatistikleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024 verilerine göre;
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüzölçüm %30,9 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 27,1 milyon m² iken; bunun 14,6 milyon m²'si konut, 6,9 milyon m²'si konut dışı ve 5,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıllık değişim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yıllık değisim (%) |
Daire sayısı | Yillik değişim (%) |
Bina sayısı | Ceyrek | Yıl |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| $-3,5$ | 146 157 001 | $-3,7$ | 699 960 | $-7,7$ | 127880 | 2022 | |
| $-19,6$ | 27 578 544 | $-24.9$ | 131 079 | $-22.1$ | 26 132 | ı | |
| $-2.9$ | 30 842 887 | $-8.0$ | 144 994 | $-4.8$ | 29 076 | $\mathbf{I}$ | |
| $-3,4$ | 32 197 340 | $-2,6$ | 145 953 | $-7,0$ | 28 310 | Ш | |
| 6,6 | 55 538 229 | 13,7 | 277 934 | 0,8 | 44 362 | IV | |
| 15,1 | 168 202 851 | 22,6 | 857867 | 9,3 | 139 711 | 2023 | |
| $-2.0$ | 27 021 531 | 0.5 | 131 765 | $-8.6$ | 23 896 | ||
| 27,2 | 39 225 941 | 33.0 | 192 867 | 7,1 | 31 136 | $\mathbf{I}$ | |
| 22,5 | 39 436 673 | 35.8 | 198 252 | 25.4 | 35 495 | Ш | |
| 12.6 | 62 518 705 | 20.5 | 334 983 | 10,9 | 49 184 | IV | |
| 32.9 | 35 902 111 | 34.3 | 176 976 | 19.7 | 28 605 | ı | 2024 |
| $-30,9$ | 27 105 409 | $-28.9$ | 137 210 | $-22,7$ | 24 082 | н |
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %14,7, daire sayısı %23,5 ve yüzölçüm %14,7 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 18,1 milyon m² iken; bunun 9,3 milyon m²'si konut, 5,2 milyon m²'si konut dışı ve 3,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yıllık değişim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 99 188 | 7,7 | 642 394 | 2,5 | 129 042 839 | 1,1 | |
| 22 486 | 7,2 | 155 473 | $-2,3$ | 30 447 817 | $-7,8$ | ||
| п | 22 994 | 24.2 | 149 530 | 23,7 | 29 494 241 | 21.5 | |
| Ш | 22 836 | 4,1 | 137 569 | $-0,7$ | 27 562 683 | $-2.4$ | |
| IV | 30 872 | 0,6 | 199 822 | $-4,0$ | 41 538 099 | $-1,4$ | |
| 2023 | 86 818 | $-12.5$ | 535 115 | $-16,7$ | 107 747 109 | $-16,5$ | |
| 20 216 | $-10.1$ | 126 248 | $-18.8$ | 25 264 025 | $-17.0$ | ||
| Ш | 18 033 | $-21,6$ | 107 780 | $-27.9$ | 21 207 503 | $-28,1$ | |
| Ш | 19721 | $-13.6$ | 117 259 | $-14.8$ | 23 720 306 | $-13.9$ | |
| IV | 28 848 | $-6,6$ | 183 828 | $-8,0$ | 37 555 275 | $-9.6$ | |
| 2024 | 28 6 24 | 41.6 | 175 413 | 38,9 | 36 760 688 | 45.5 | |
| Ш | 15 378 | $-14,7$ | 82 430 | $-23,5$ | 18 100 224 | $-14,7$ |
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi – Betam tarafından yayınlanan 2024 Ekim tarihli araştırma raporuna göre;
Ağustostan eylüle ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel (enflasyondan arındırılmış) satış fiyatı düşmüştür. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı eylülde ülke genelinde yüzde -18,6, İstanbul'da yüzde -19,2, Ankara'da yüzde -18,1, İzmir'de ise yüzde - 15,3 olmuştur. Konut cari fiyatlarındaki artış oranı da azalmaktadır. Cari fiyatlarda yıllık artış oranı ağustosa kıyasla ülke genelinde 2,5 puan azalarak yüzde 21,6'ya düşmüştür. Buna göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatı 30.416 TL olmuştur. Satılık konut ilan m2 cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak İstanbul'da yüzde 20,8, Ankara'da yüzde 22,4 ve İzmir'de yüzde 26,6 olmuştur. Ortalama satılık konut m2 fiyatları İstanbul'da 41.667 TL, Ankara'da 23.161 TL ve İzmir'de 35.633 TL'dir.
Konut talebi endeksi Eylül 2024'te Ağustos 2024'e kıyasla yüzde 1,2 artmıştır. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı ülke genelinde, İstanbul'da ve İzmir'de artarken Ankara'da azalmıştır. Satılan konut sayısı ülke genelinde, Ankara'da ve İzmir'de azalırken İstanbul'da artmıştır. Satılık ilan sayısı ise hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı ise geçen aya kıyasla ülke genelinde, İstanbul ve İzmir'de artmış, Ankara'da ise azalmıştır.
İstanbul ofis pazarında merkezi iş alanı bölgesinde nitelikli ofis alanlarına olan güçlü talep nedeniyle, A Sınıfı ofis boşluk oranı son üç senedir her çeyrekte aralıksız düşüş eğilimini sürdürürken, 2Ç 2024'te %5,4 seviyesine gerilemiş ve bazı ofis binaları ve alt pazarlarda neredeyse tam doluluk seviyesine ulaşmıştır. Mevcut A Sınıfı ofis arzı sabit seyrini sürdürürken, 2021'de tamamlanan Maslak Square binası dışında 2019 yılından beri ofis pazarına yeni arz girişi kaydedilmemiştir.
Sınırlı arz karşısında nitelikli ofis alanlarına olan güçlü talep ve enflasyonist ortamın etkisiyle birincil ofis kiraları daha önce tarihi rekor seviye olan 45 USD/m2/ay seviyesine tekrar ulaşmıştır.
Gerçekleşen kiralama işlemleri 2024 yılının ilk yarısında İstanbul genelinde alan bakımından %40 artış gösterirken, MİA'da gerçekleşen yeni kiralama işlemleri yaklaşık üç katına çıkmıştır. Ataşehir Kozyatağı bölgesinde ise sınırlı müsait arz nedeniyle %54 düşüş kaydedilmiştir. İFM projesinin yakın çevresinde yer alan Ataşehir ve Kozyatağı alt pazarlarında boşluk oranı 2Ç 2024'te %1,1 olarak kaydedilmiştir. Projedeki ofis alanlarının pazara sunulmasıyla önemli bir ihtiyacı karşılaması beklenmektedir. Pazar koşullarının orta vadede mal sahibi dostu olmaya devam etmesi beklenirken pandemi döneminde hibrit çalışma düzeni ekseninde hızlı karar alarak ofis alanlarını küçülten şirketlerin tekrar büyüme faaliyetlerinde zorlandığı gözlemlenmektedir.
Kullanıcıların yüksek erişilebilirlik sunan bölgelere yönelimi devam ederken, hazır dekorasyonlu ofis alanları inşaat maliyetlerine katlanmak istemeyen kullanıcılar tarafından yüksek talep görmeye devam etmektedir. Önümüzdeki dönemlerde kira fiyatları üzerindeki yukarı yönlü baskının devam etmesi beklenmektedir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
Propin'in yayınladığı İstanbul Ofis Pazarı'nın 2024 Üçüncü Çeyrek Dönemi özet verileri aşağıda yer almaktadır. Merkezi İş Alanı (MİA)'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %12,2; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,7 düzeyindeydi. MİA'da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 28,6 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 14,7 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı. MİA Dışı-Avrupa'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %7,7; A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 14,0 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi. MİA Dışı-Asya'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %9,3; kira ortalaması 20,0 ABD Doları /m² /ay şeklinde kayıtlara geçti.
2024 üçüncü çeyrek dönemde en yüksek kira rakamı 54 ABD Doları /m² /ay ile MİA'da yer alan Levent'te talep edildi.
İstanbul A sınıfı ofis piyasasında; 2024 yılı üçüncü çeyreğinde, 2024 yılı ikinci çeyreğine göre ortalama kira rakamları, Türk Lirası ve Amerikan Doları bazında genel ve bölgesel ortalamalarda yükselmiştir. Aynı dönemde boşluk oranlarının genel ortalamalarda hafif de olsa düştüğünü gözlemliyoruz. Bölgesel bazda ise Maslak bölgesinde yeni bir A sınıfı ofis binası Peker Tower'ın stoka eklenmesi dolayısıyla bu bölgede boşluk oranlarında küçük bir artış gözlemliyoruz. İstanbul genelinde; A sınıfı ofis ortalama kira rakamlarında 2024 yılının ikinci çeyreğine göre TL cinsinden artış oranı %16 seviyesinde iken 2023 yılının üçüncü çeyreğine göre ise artış oranı %50'nin üzerinde gerçekleşmiştir. MİA bölgesinde ortalama kira rakamları \$41,83, Maslak bölgesinde \$34,74 ve Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise \$29,74 olarak kaydedildi. Arz sıkıntısı, yüksek faiz oranları ve enflasyonist baskılar, döviz kurlarındaki belirsizlikler kiraları yükseltmeye devam ediyor. İstanbul'un her iki yakasında boşluk oranlarının azalmaya devam ettiğini görüyoruz. 2024 yılının üçüncü çeyreğinde MİA bölgesinde boşluk oranları %6,30, Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise boşluk oranları %4,33 seviyelerindedir. Kiracıların talep ettikleri nitelikte boş ofis arzı düşüş eğilimini sürdürüyor. Nitelikli ofislere olan talepteki artışa karşılık olarak arza yeterli yeni ofis stoku eklenmemesi kira fiyatlarının artmasına neden oluyor. Kira fiyatlarındaki artışların talep kısmında da yavaşlamaya neden olmaya başladığını gözlemliyoruz. (Colliers, İstanbul Ofis Görünümü, 3.Çeyrek, 2024)
| 957.817 Asya Stok |
806,15-TL Asya Ortalama Kira (m 2 /ay) |
23,55-USD Asya Ortalama Kira (m 2 /ay) |
6,05% Asya Boşluk Oranı |
|---|---|---|---|
| 1.633.586 Avrupa Stok |
1.196,75-TL (m 2 /ay) |
34,90-USD Avrupa Ortalama Kira Avrupa Ortalama Kira (m 2 /ay) |
12,04% Avrupa Bosluk Oranı |
| 2.591.403 Toplam Istanbul Stok |
$1.051, 12 - TL$ İstanbul Ortalama Kira (m 2 /ay) |
30,70-USD İstanbul Ortalama Kira (m 2 /av) |
9,83% Toplam İstanbul Bosluk Oranı |
Pandemi etkilerinin azalmasıyla birlikte 2022 yılında başlayan kiralama ve satın alma faaliyetlerindeki canlılık 2024 yılının ilk yarısında da 2023 yılına benzer bir şekilde seyretti. Pandemi öncesi seviyelere ulaşan üretim faaliyetleri ve özellikle 2022 yılında başlayan e-ticaret hacmindeki büyümenin 2024 yılında da 2023 yılındakine benzer bir eğilim ile devam
etmesiyle birlikte, üretim tesislerine ve şehir lojistiğine (son kilometre lojistiği) olan talep artmaya devam ediyor. Bu gelişmeler ışığında Türkiye, Çin'e alternatif bir üretim merkezi olarak öne çıkmaya devam ediyor.
Endüstriyel piyasa araştırmamız, İstanbul ve yakın çevresinde 8 alt bölgede incelenmektedir. İncelenen bölgeler, Asya Yakası'nda Dudullu ve Tuzla, Avrupa Yakası'nda Esenyurt-Kıraç ve Silivri bölgeleridir. Ayrıca Gebze ve Dilovası ilçelerini içeren Kocaeli ili ile Çerkezköy ve Çorlu ilçelerini içeren Tekirdağ ili de endüstriyel bölgeler içinde incelenmektedir.
İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasında mevcut stokun %58'sini toplam 5.714.551m² büyüklüğündeki kiralanabilir alan oluşturuyor. Toplam stokun %32'si Gebze bölgesinde bulunurken; bu bölgeyi %28 ile Esenyurt-Kıraç ve %17 ile Tuzla bölgeleri takip ediyor. (Colliers Araştırma Raporu, 2024 İlk Yarı)
İmalat PMI endeksi, yılın ikinci çeyreği boyunca nötr 50 değerinin altında seyrederek, zayıflayan talebin üretim, istihdam ve satın alma faaliyetlerini azaltmasıyla Ağustos 2024'te 47,8 olarak kaydedilmiştir.
• İstanbul ve Kocaeli lojistik pazarlarında mevcut arz geçen yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında sınırlı bir artış göstererek, 11,3 milyon m2 seviyesine yükselmiştir.
• Sessiz geçen ilk çeyreğin ardından, devam eden müzakerelerin sonuçlanmasıyla, toplam lojistik depo kiralama işlem hacmi, üç kattan fazla artış göstererek yaklaşık 189 bin m2 olarak kaydedilmiştir. 3. Parti Lojistik şirketleri toplam kiralama işlemlerinde %55 pay ile ilk sıraya yerleşirken, beyaz eşya kategorisi %24 ve perakende %21 pay ile sıralamayı takip etmiştir.
• Yüksek inşaat ve arsa maliyetleri, güçlü talebin yanında kira gelirlerinde süregelen yükselişe rağmen, geliştiricilerin getiri beklentisi üzerinde baskı oluşturmaya devam etmektedir. Diğer yandan, kiracıların daha büyük alanlara yönelik güçlü talebi paralelinde 2024'ün ilk yarısında kiralanan alanların ortalama büyüklüğü yaklaşık 27.000 m² seviyesinde gerçekleşirken, son 5 yılın ortalaması olan 14.500 m²'nin oldukça üzerinde kaydedilmiştir. (VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Kepez Belediyesi İmar Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
* Kat mülkiyetine geçilmemiş olması
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;
Taşınmazın değerinin tespitinde
ARSA EMSALLERİ
Tel 0542 393 68 64
Değerlemeye konu taşınmaza çok yakın konumda 26794 ada 2 parsel numaralı arsa satılık durumdadır. 2031 m² yüzölçümüne sahip arsa için 37.000.000 TL talep edilmektedir. Parsel Kaks:0.60 H:4 kat Konut alanında yer almaktadır. Sokak arasında konumlanmıştır. Lejant ve yapılaşma koşulları dezavantajlıdır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 2031 37.000.000 18.218
Tel 0 530 418 20 62
Değerlemeye konu taşınmaza yakın konumda 26678 ada 10 parsel numaralı arsa satılık durumdadır. 1200 m² yüzölçümüne sahip arsa için 25.500.000 TL talep edilmektedir. Parsel Kaks:0.60 H:4 kat Konut alanında yer almaktadır. Sokak arasında konumlanmıştır. Lejant ve yapılaşma koşulları dezavantajlıdır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 1200 25.500.000 21.250
Tel 0535 439 45 39
Değerlemeye konu mülk ile aynı cadde üzerinde, taşınmaza 200 metre mesafede, E=0.60 yapılaşma koşulunda, H:7 kat 26478 Ada 1 Parsel'de kayıtlı, Ticaret + Konut imarlı, 4623 m² yüzölçümüne sahip arsa 89.000.000 TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 4623 89.000.000 19.252
Taşınmaza yakın konumda, aynı cadde üzerinde bulunduğu beyan edilen, 2.000 m² yüzölçümüne sahip arsanın 614 m² hissesi 16.500.000 TL bedelle satılıktır. alana sahip, E=1,20 yapılaşma koşulundaki Ticaret+Konut imarlıdır. Ana cadde üzerindedir. Hisse satılmaktadır. Aynı imar koşullarına sahiptir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 614 16.500.000 26.873
Tel
Antalya İli Muratpaşa İlçesi, Topçular Mahallesi 28161 ada 2 parsel numaralı taşınmaz ihale usulü ile satışa çıkarılmaktadır. 3210,30 m² yüzölçümlü parsel 54.575.610 TL muhammen bedel ile ihale edilecektir. Kentsel Dönüşüm Gelişme Alanı içerisinde yer alan parselde parselasyon iptali bulunmaktadır.
.-M² .-TL .-TL/M² 54.575.610 17.000 SATILIK 3210,3
Tel 0551 145 11 31
Sütçüler Caddesi üzerinde yer alan 10.000 m² kapalı alana sahip toplam 43 tapudan oluşan yapı satılık durumdadır. 35 mesken, 8 ticari tapudan oluşan projede ticari dükkanların bir kısmının düğün salonu olarak faal olarak kullanıldığı beyan edilmiştir. 225.000.000 TL bedelle satılıktır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 10000 225.000.000 22.500
Tel 0545 560 07 59
450 m² bodrum, zemin, asma katlı ticari alan, 300 m² mesken alanı olarak iskanlı bina aynı lokasyonda yer almaktadır. İstenirse konut alanının da ticari olarak değerlendirilip plazaya çevrilebileceği beyan edilmiştir. 22.950.000 TL bedelle satılıktır. 140.000 TL bedelle de kiralıktır. Metraj olarak küçüktür.
| SATILIK | 750 | 22.950.000 | 30.600 |
|---|---|---|---|
| .-M² | .-TL | .-TL/M² | |
| KİRALIK | 750 | 140.000 | 187 |
| .-M² | .-TL | .-TL/M² |
Tel 0543 590 07 24
Göksu Mahallesi'nde 3 katlı dükkan kiralık durumdadır. Ana cadde üzerinde depolu ve asma katlı olarak 300 m² paçal kullanımlı dükkan 55.000 TL bedelle kiralıktır. Dükkan olması açısından m² birim değerinin daha yüksek olacağı düşünülmektedir. Metraj olarak küçüktür. Nitelik olarak dükkan niteliklidir.
| KİRALIK | 300 | .-TL | 183 |
|---|---|---|---|
| .-M² | 55.000 | .-TL/M² | |
| RYGYO-2410176 KEPEZ | 38 |
Düden Mahallesi içerisinde içinde ofisi olan 1.000 m² depo yıllık 950.000 TL bedelle kiralıktır. Yıllık bedelle kiralandığı için aylık kira m² bedelinin daha düşük olabileceği düşünülmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 1000 80.000 80
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
Taşınmazların yapı kullanma izin belgesi almaması ve kat mülkiyetine geçilmediği için tamamlanma oranı %99 olarak kabul edilmiş olup, mevcut durum değeri ayrıca takdir edilmiştir.
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 26772 ADA 2 PARSEL) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | EMSAL (5) | |
| SATIŞ FİYATI | 25.500.000 | 89.000.000 16.500.000 |
54.575.610 | ||||
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | ||
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| ALAN | 3.000,00 | 2.031 | 1.200 | 4.623 | 614 | 3.210 | |
| BİRİM M² DEĞERİ | 18.218 | 21.250 | 19.252 | 26.873 | 17.000 | ||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | -5% | 15% | -15% | 0% | ||
| NİTELİĞİ ARSA |
ARSA | ARSA | ARSA ARSA |
ARSA | |||
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| İMAR DURUMU | E=1.20 | E:0.60 | E:0.60 | E:0.60 H:7 kat | E:1.20 | kentsel dönüşüm gelişim alanı |
|
| İMAR DURUMUNA İLİŞKİN DÜZELTME |
30% | 30% | 30% | 0% | 15% | ||
| KONUM | |||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 15% | 10% | 15% | 15% | ||
| DİĞER BİLGİLER | |||||||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | -10% | 0% | 10% | 25% | ||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-10% | -20% | -20% | -10% | 0% | ||
| TOPLAM DÜZELTME |
20% | 10% | 35% | 0% | 55% | ||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
24.890 | 21.861 | 23.375 | 25.990 | 26.873 | 26.350 |
Değerleme konusu taşınmaz depo binası nitelikli olup, benzer nitelikteki ticaret+konut imarlı arsa değerleri hesaplanmak sureiyle taşınmazların olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Taşınmazın arsa değeri için bölgedeki arsa emsalleri incelenmiş olup, karayollarına cephesi bulunan arsalar tercih edilmeyip daha iç bölgelerde yer alan arsa emsalleri tercih edilmiştir. (Bu nedenle Emsal 1-2-3-4 nolu emsaller tercih edilmiştir.) Emsal düzeltme tablosuna göre kullanım alanının büyük olması nedeniyle 26772 ada, 2 parselin, arsanın birim m² değerinin 24.890 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.
Kira emsalleri incelenmiş olup arsa büyüklüğü ve arsa üzerindeki yapıların büyüklüğü dikkate alınarak taşınmaz için 105.-TL/m² kira birim değeri öngörülmüştür.
| TAŞINMAZIN ARSASININ DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Birim m² Alanı (m²) Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | |||
| 26772 | 2 | 3.000,00 | 24.890 | 74.670.000,00 | ||
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 74.670.000,00 |
Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, yapıların amortisman tutarlarının düşülmesi sureti ile elde edilen değerin ilave edilmesi ile parsel üzerindeki yapılarla birlikte toplam değere ulaşılmıştır.
Farklı resmi kurumlarca açıklanan çeşitli yapı birim maliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Ayrıca inşaat maliyetlerinin döviz kuruna endeksli olması ve döviz kurundaki ani dalgalanmalar nedeni ile piyasa koşullarının kurumlarca belirli dönemlerde belirlenen yapı birim maliyetlerinden çok farklı olduğu görülmektedir. Lojistik sektörünün özellikle pandemi dönemi sonrası depolama ihtiyacının artması ve bu talebe paralel olarak, büyük firmalar için üretilen lojistik depoları için maliyetlerin de arttığı bilinmektedir. Tüm bu hususlar dikkate alındığında, yapılan piyasa araştırmalarında güncel lojistik bina maliyetleri dikkate alınarak, amortisman da düşülerek aşağıdaki gibi öngörülmüştür. Ayrıca değer arttırıcı unsurlar (Girişimci Karı, Saha Betonu, Beton Duvar, Demir Profil, Geliştirme Maliyeti v.b.) eklenmiştir.
| TAŞINMAZIN DEĞERİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri | 24.890 | .-TL/M² | X | M² 3.000,00 |
= | 74.670.000 | .-TL | ||
| 1 BB | 15.225 | .-TL/M² | X | 1.717,00 M² |
= | 26.141.325 | .-TL | ||
| 2 BB | 15.225 | .-TL/M² | X | M² 1.460,00 |
= | 22.228.500 | .-TL | ||
| 3 BB | X 15.225 .-TL/M² |
955,00 M² |
= | 14.539.875 | .-TL | ||||
| Ortak Alan | 13.050 | .-TL/M² | X | M² 1.599,00 |
= | 20.866.950 | .-TL | ||
| Değer Arttırıcı Unsurlar (Girişimci Karı Saha Betonu , Beton .-TL 40.553.350 = Duvar , Demir Profil, Geliştirme Maliyeti v.b.) |
|||||||||
| .-TL TOPLAM 199.000.000 = |
|||||||||
| .-TL TAŞINMAZIN (DÜZELTİLMİŞ) TOPLAM DEĞERİ = 199.000.000 |
|||||||||
| TAŞINMAZIN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ | |||||||||
| Blok | Bağ. Böl. No. |
Nitelik | Brüt Alan (m²) | Birim M² Değeri (TL/m²) |
Taşınmazın Yuvarlatılmış Değeri (TL) |
||||
| 1-2-3 | İşyeri | 5731,00 m² | 34.723 | 199.000.000 TL | |||||
| TAŞINMAZIN MEVCUT DURUMUNDAKİ DEĞERİ | |||||||||
| Blok | Bağ. Böl. No. |
Brüt Alan (m²) | oranı | Tamamlanma | Birim M² Değeri (TL/m²) |
Taşınmazın Yuvarlatılmış Değeri (TL) |
|||
| 1-2-3 | 5731,00 m² 99% |
34.374 | 197.000.000 TL |
Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin "kapitalize" edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki "piyasa satış" değerini de gösterir. Bu çalışmada bölgeden elde edilen veriler doğrultusunda aşağıdaki tabloda görüldüğü üzere kapitalizasyon oranının taşınmazların özelliklerine değiştiği görülmüştür.
Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Taşınmazın en etki ve verimli kullanımının hali hazırdaki gibi ve mevcut şekildeki gibi İşyeri/Depo olarak kullanılması olacağı kanaatine varılmıştır.
| ■ | Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri; | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| TAŞINMAZIN ARSA DEĞERİ (.-TL) | 74.670.000 TL | ||||
| TAŞINMAZIN MEVCUT DURUM DEĞERİ (.-TL) | 197.000.000 TL |
|---|---|
| TAŞINMAZIN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ (.-TL) |
199.000.000 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denilmektedir.
Değerleme konusu taşınmazların değer tespiti yapılırken pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların bulunduğı kat, cephesi, alan ve tip gibi unsurları dikkate alınarak birim m² değeri takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Onaylı mimari projesi Kepez İlçe Belediyesi'ne incelenmiştir. Taşınmazların mevcut hali bina konturları bazında, mimari proje ile uyumludur. Taşınmaz için mevzuat uyarınca alınması gereken tüm yasal belgeler alınmış, iskanlı olup cins tashihi ve kat mülkiyetine geçiş işlemi yapılmamıştır. Kat irtifakı bulunmaktadır. Taşınmazın tapudaki niteliği arsa olup taşınmazın fiili kullanımı ile tapudaki niteliği birbiri ile uyumlu değildir.
| Kira Değeri Analizi | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Taşınmazlar aşağıdaki gibi öngörülmüştür. |
halihazırda depo |
ve üretim |
alanı olarak karşılaştırmada bu durum da dikkate alınmış olup taşınmaz için aylık |
Taşınmaz için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki depo ve dükkan emsalleri incelenmiştir. kullanılmakla |
birlikte, Emsal kira birim değerleri |
| 26772 ADA 2 PARSEL VE ÜZERİNDE YER ALAN BİNALARIN AYLIK KİRA DEĞERİ |
600.000,00 | ||||
| Toplam Alanı (m²) |
m² Birim Kira Değeri (TL/AY/m²) |
Aylık Kira Değeri (TL) |
Yıllık Kira Değeri (TL) |
||
| 5731,00 | 104,69 | 600.000,00 | 7.200.000,00 | ||
| 600.000,00 | 7.200.000,00 |
6.5.7 - Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Parsel üzerinde yapı bulunmaktadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
SPK'nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin (Tebliğ) 22-1 a maddesinde arsalar alınabileceği, 22-1-ç maddesinde ise kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde gayrimenkul projesi geliştirilebileceği ifade edilmektedir. Ayrıca 22-1 d maddesi uyarınca gerçekleştirilecek veya yatırım yapılacak projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir.
Değerleme konusu taşınmaz kat irtifakı kurulu olup, ana taşınmaz niteliği "arsa"dır. İskan belgesi alıp, kat mülkiyeti kuruluncaya kadar niteliğinin arsa olarak kalacak olması nedeni ile "proje" portföyü kapsamında değerlendirilmiştir. Taşınmazlar iskan almış olup henüz kat mülkiyeti kurulup cins tashihi yapılmamış olması nednei ile % 99 inşa seviyeli olarak kabul edilmişlerdir.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Taşınmaza dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmaz üzerinde portföye alınmasını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüştür.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın
tarihli toplam değeri için; 31.12.2024
| 3 ADET TAŞINMAZIN MEVCUT DURUM DEĞERİ (.-TL) | 197.000.000 TL |
|---|---|
| 3 ADET TAŞINMAZIN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ (.-TL) |
199.000.000 TL |
Değerleme Uzmanı
Onur Fuat TINAZ
A. Özgün HERGÜL
Lisans No: Lisans No: Lisans No: 402487 401153 402003
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.