Annual / Quarterly Financial Statement • Jan 8, 2025
Annual / Quarterly Financial Statement
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| SÖZLEŞME TARİHİ | 2.12.2024 | ||
|---|---|---|---|
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
3.12.2024 | ||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 | ||
| RAPOR TARİHİ | 6.01.2025 | ||
| RAPOR NO | RYGYO-2410180 | ||
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ | ||
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. | ||
| DEĞERLEME KONUSU | 1 ADET 2 BODRUM + ZEMİN + 1 NORMAL KATLI ÇATI ARASI İLAVELİ BETONARME BİNA VE ARSASI NİTELİKLİ TAŞINMAZIN PAZAR DEĞER TESPİTİ |
||
| DEĞERLEME ADRESİ | KÜÇÜK ÇAMLICA MAHALLESİ ERKAN OCAKLI SOKAK NO:11 ÜSKÜDAR/İSTANBUL |
||
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Buket BOZACI- Değerleme Uzman Yardımcısı (Lisans No: 926667) Çiğdem HATACIKOĞLU- Değerleme Uzmanı (Lisans No: 411409) Onur Fuat TINAZ - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401153) Berrin KURTULUŞ SEVER - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401732) |
||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Ekler
Bu değerleme raporu; İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Bulgurlu Mahallesi 60 Ada 24 parselde bulunan 1 adet taşınmazın güncel pazar değerinin tespiti amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 ÜSKÜDAR/İSTANBUL
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun,İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Bulgurlu Mahallesi 60 Ada 24 parselde bulunan 1 adet taşınmazın güncel pazar değerinin tespiti talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410180 numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Değerleme Uzman Yardımcısı olarak Buket BOZACI, Değerleme Uzmanı olarak Çiğdem HATACIKOĞLU raporun hazırlanmasında, Değerleme Uzmanı olarak Onur Fuat TINAZ raporun kontrol edilmesinde ve Sorumlu Değerleme Uzmanı olarak Berrin KURTULUŞ SEVER raporun onaylanmasında görev almıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde 1 adet rapor hazırlanmıştır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2310038 | ||
| Rapor Tarihi | 3.01.2024 | ||
| Rapor Konusu | 1 ADET 2 BODRUM + ZEMİN + 1 NORMAL KATLI ÇATI ARASI İLAVELİ BETONARME BİNA VE ARSASI NİTELİKLİ TAŞINMAZIN PAZAR DEĞER TESPİTİ |
||
| Raporu Hazırlayanlar | Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ- Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
123.000.000 |
| 60 ADA 24 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | İSTANBUL |
| İlçesi | : | ÜSKÜDAR |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | BULGURLU |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | YOL |
| Pafta No | : | 73 |
| Ada No | : | 60 |
| Parsel No | : | 24 |
| Alanı (m²) | : | 687,00 |
| Vasfı | : | 2 BODRUM + ZEMİN + 1 NORMAL KATLI ÇATI ARASI İLAVELİ BETONARME BİNA VE ARSASI |
| Sınırı | : | PLANINDADIR |
| Tapu Cinsi | : | CİNS TASHİHLİ |
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
| Hisse Oranı | : | TAM |
| Yevmiye No | : | 26537 |
| Cilt No | : | 4 |
| Sayfa No | : | 345 |
| Tapu Tarihi | : | 26.11.2019 |
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 30.10.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
*DOĞAL SİT SÜRDÜRELEBİLİR KORUMA VE KONTROLLÜ KULLANIM ALANI (Şablon: Korunma Alanı Belirtmesi Vardır Beyan Tanımı) (18.01.2021 tarih 1345 yevmiye) Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerh ve beyanların taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Yapılan incelemelerde değerlemesi yapılan taşınmazların son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde herhangi bir değişiklik olmadığı görülmüştür.
Üsküdar Belediyesi'nden alınan bilgiye göre, taşınmaz 04.10.2007 onay günlü, 1/1000 ölçekli Küçük ‐ Büyük Çamlıca Kentsel ve Doğal Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı kapsamında Konut Turizm Yönetici Merkez Alanında Ayrık nizam H:6,50m., Taks:0,10, Kaks:0,20 Konut alanında kalmaktadır.
Konut Alanları: Planda KTYM ile gösterilen alanlarda parsel büyüklüğüne bakılmaksızın konut yapılabilir. Bu durumunda TAKS: 0.10, KAKS: 0.20, hmax: 6.50 m. irtifada ayrık nizam uygulama yapılabilir. Kot Noktası: Binanın doğal zemine oturduğu köşe kotları ortalamasına + 1.00 m. ilave edilerek belirlenecektir. 10 Su Basman Seviyesi: 0.00 kotuna göre +1.00 m.yi geçemez. Bahçe Mesafeleri: Ön bahçe: 5.00 m. yan ve arka bahçe mesafesi: 4.00 m.dir İfraz Şartları: İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. Çıkmalar: Cephe boyu toplamının yarısı kadar açık ve kapalı çıkma yapılabilir. Emsale dahil değildir. Bina Boyutları: Eğim istikametine dik bina cephesi 15.00 m., eğim istikametine paralel bina derinliği 12.00 m.'dir. Bodrum Katlar: Eğimden dolayı açığa çıkan bir bodrum kat iskan edilebilir. KAKS'a dahildir. Çatılar ve Saçaklar: % 33 çatı eğimi içerisinde çatı yapılması zorunludur. Saçak genişliği max. 1.5 m. olup, ayrık nizamda 4 satıhlı çatı örtüsü yapılması ve çatıların saçaklı olarak bitirilmesi zorunludur. Çatı arası kullanımlarında İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir.
Yönetici Merkez Alanları: Planda KTYM ile gösterilen alanlarda; 1000 m2 ve daha büyük parsellerde istenirse avan projesine göre yönetici merkez fonksiyonu yapılabilir. Bu alanlarda; ticari ve idari fonksiyonlar, yönetim merkezleri gibi hizmet birimleri yer alabilir. Büro binası yapılamaz. TAKS: 0.10, hmax: 6.50 m. irtifada ayrık nizam uygulama yapılabilir. Her 1000 m²'de bir bağımsız bölüm yapılabilir. Kot Noktası: Binanın doğal zemine oturduğu köşe kotları ortalamasına + 1.00 m. ilave edilerek belirlenecektir. Su Basman Seviyesi: 0.00 kotuna göre +1.00 m.yi geçemez. Bahçe Mesafeleri: Ön bahçe mesafesi 5.00 m., Yan ve arka bahçe mesafesi 4.00 m.dir. İfraz Şartları: İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. Çıkmalar: Cephe boyu yarısını geçmemek kaydıyla açık ve kapalı çıkma yapılabilir. Bina Boyutları: Eğim istikametine dik bina cephesi 20.00 m., eğim istikametine paralel bina derinliği 15.00 m.'dir. 11 Bodrum Katlar: Eğimden dolayı açığa çıkan bir bodrum kat iskan edilebilir. Çatılar ve Saçaklar: % 33 çatı eğimi içerisinde çatı yapılması zorunludur. Saçak genişliği max. 1.5 m. olup, ayrık nizamda 4 satıhlı çatı örtüsü yapılması ve çatıların saçaklı olarak bitirilmesi zorunludur. Çatı arası kullanımlarında İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir.
Turizm Tesisi Alanları: Planda KTYM ile gösterilen alanlarda; 5000 m2 ve daha büyük parsellerde turizm tesisi ilçe belediyesinin uygun gördüğü ve İlgili K.T.V.K Bölge Kurulunca onaylanan avan projesine göre uygulama yapılacaktır. Bu alanlarda; TAKS: 0.15, KAKS: 0.40, hmax: 9.50 m. ve ön, yan-arka bahçe mesafesi: 5.00 m.dir. Maksimum saçak genişliği: 1.50 m.dir. Bu koşullarda hazırlanacak avan projelerin Çamlıca Bölgesinin tarihsel özellikleri bağlamında geleneksel mimari sürekliliklerini dikkate alan çağdaş ve çevresi ile her boyutta uyumlu yapılar olması, monoblok yapı kütlesine dayalı olmayan parçalı ve gerekirse kademeli mimari düzenlemeler yapılması, siluete olumsuz etki yapmaması, mümkün olduğunca eğime dik konumlanmaması, eğimden dolayı kat kazanılması halinde en fazla 1 kat açığa çıkacak şekilde kot verilmesi, konaklama ünitelerinin dışındaki otel fonksiyonunu destekleyen konferans, toplantı salonu, spor salonu, yüzme havuzu, eğlence v.s. hizmet ünitelerinin bodrum katlarda (Otoparklar hariç olmak kaydıyla yapının yer altında inşa edilen kısmı 0.00 kotundan itibaren yer üstünde yapılacak olan hacmi geçemez.) emsale dahil edilmeden hazırlanması koşuluyla avan projenin ilçe belediyesince ve İlgili K.T.V.K. Bölge Kurulunca onaylanması esastır. Kot Noktası: Eğimden dolayı kat kazanılması halinde en fazla bir kat açığa çıkacak şekilde 0.00 kotu verilecektir. Su Basman Seviyesi: 0.00 kotuna göre +1.00 m.yi geçemez. Bahçe Mesafeleri: Ön bahçe mesafesi 5.00 m., Yan ve arka bahçe mesafesi 5.00 m.dir. İfraz Şartları: İfraz yapılamaz. Çatılar ve Saçaklar: % 33 çatı eğimi içerisinde çatı yapılması zorunludur. Saçak genişliği max. 1.5 m. olup, ayrık nizamda 4 satıhlı çatı örtüsü yapılması ve çatıların saçaklı olarak bitirilmesi zorunludur. Çatı arası emsale dahil edilmek şartıyla İstanbul İmar Yönetmeliği koşullarında yapılabilir.
Son üç yıl içerisinde imar planlarında herhangi bir değişiklik olmadığı bilgisi alınmıştır.
Üsküdar Belediyesi arşivinde yapılan incelemesinde aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.
Yeni Yapı Ruhsatı: 23.03.2012 tarih cilt 3 sayfa 26 sayılı
Yapı Kullanma İzin Belgesi : 05.03.2014 tarih 540 sayılı (Yolaltı 2, yolüstü 2 toplam 4 kat 713m² villa için düzenlenmiştir.)
Mimari Proje :19.03.2012 tarih 2012/1230 sayılı onaylı mimari projesi incelenmiştir.
Yapılan incelemeye göre taşınmazın Yapı Kullanma İzin Belgeleri mevcuttur. Taşınmazın cins tashihi yapılmış ve taşınmaz tapu kayıtlarında "2 Bodrum + Zemin + 1 Normal Katlı Çatı Arası İlaveli Betonarme Bina Ve Arsası" nitelikli olarak düzenlenmiş olup yasal süreçlerini tamamlamıştır. Taşınmaz için yapı kullanma izin belgesi alınmış, cins tashihi yapılmıştır. Tapudaki niteliği ile fiili kullanımı uyumludur.
Yapı Denetim İşleri Acıbadem Mah. Acıbadem Cad. Acıbadem Ap. B Blok, No: 59/21 Kadıköy/İstanbul adresinde kayıtlı olan AHS Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından gerçekleştirilmiştir.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu olan taşınmaz; İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Bulgurlu Mahallesi, 60 ada 24 parsel "2 Bodrum + Zemin + 1 Normal Katlı Çatı Arası İlaveli Betonarme Bina Ve Arsası" niteliğinde olup parsel 687 m² yüzölçümüne sahiptir.
Değerleme konusu taşınmaz; İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 posta adresinde konumludur. Taşınmazın yakın çevresinde benzer nitelikli 2-3 katlı müstakil konut-ofis yerleşimleri mevcuttur. Yakın çevresinde Çamlıca Tepe Villaları, Bilfen Çamlıca Koleji, 15 Temmuz Şehitler Köprüsü, Panorama Çamlıca Evleri, Çamlıca tepesi yer almaktadır. Ulaşım toplu taşıma araçları ve özel araç ile kolaylıkla sağlanabilmektedir. Yakın çevrede müstakil villaların büyük ve seçkin firmaların genel müdürlük binaları olarakta kullanıldığı görülmüştür.
Değerleme konusu taşınmaza Acıbadem Caddesinden Üçpınarlar Caddesi yönüne devam edildiğinde üst geçidi geçer geçmez sağ sokak olan Erkan Ocaklı sokağa girilerek ulaşılır. Ulaşım toplu taşıma araçları ve özel araç ile erişim sağlanabilmektedir.
Değerlemeye konu olan taşınmaz; İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Bulgurlu Mahallesi, 60 ada 24 parsel "2 Bodrum + Zemin + 1 Normal Katlı Çatı Arası İlaveli Betonarme Bina Ve Arsası" niteliğinde olup parsel 687 m² yüzölçümüne sahiptir. Kısmen eğimli bir sokak yapısına sahip durumdadır. Parsel yaklaşık olarak dikdörtgenimsi forma sahiptir. Parsel üzerinde açık yüzme havuzu bulunmaktadır.
| Yapı Tarzı | : | B.A.K | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapı Nizamı | : | AYRIK | |||||
| Yapı Sınıfı | : | V-A | |||||
| Kullanım Amacı | : | İŞYERİ-OFİS | |||||
| Elektrik | : | MEVCUT | |||||
| Su | : | MEVCUT | |||||
| Isıtma Sistemi | : | MERKEZİ SİSTEM DOĞALGAZ | |||||
| Kanalizasyon | : | MEVCUT | |||||
| Su Deposu | : | MEVCUT | |||||
| Hidrofor | : | MEVCUT | |||||
| Asansör | : | ||||||
| Jeneratör | : | MEVCUT | |||||
| Intercom Tesis | : | ||||||
| Yangın Tesisatı | : | ||||||
| Dış Cephe | : | DIŞ CEPHE KAPLAMASI | |||||
| Park Yeri | : | MEVCUT | |||||
| Güvenlik | : | ||||||
| Manzarası | : | DENİZ VE ŞEHİR MANZARASI | |||||
| Cephesi | : | DÖRT CEPHE | |||||
| Deprem 1.Derece Bölgesi |
X | 2.Derece | 3.Derece | 4.Derece | 5.Derece |
Ana taşınmaz incelenen 19.03.2012 tarih 2012/1230 sayılı mimari projesinde 2 bodrum, zemin, 1 Normal Kat ve Çatı Kat olmak üzere toplam 4 katlı olarak inşa edilmiştir. Binanın 2. Bodrum katında otopark, 1. Bodrum Katında Teknik Hacim, çamaşırlık, ütü odası, depo, antre Zemin katında salon, mutfak, antre, 1. normal katında 3 yatak odası, 2 banyo, hol, kat bahçesi, çatı Katında çatı piyesi hacimlerinden,16 m2 açık teras hacimlerinden oluşmaktadır. 2. bodrum kat 368,67m², 1. bodrum kat 80,86m², zemin kat 93,77m², 1. normal kat 109,91m², çatı katı 46,26m² olmak üzere toplam yapı alanı 699,47m²'dir. Ayrıca ruhsata dahil taşınmazın bahçesinde 13,74 m2 alanlı açık yüzme havuzu olduğu görülmüştür. Toplam ruhsat alanı 713m²'dir.
Taşınmaz mahallinde yapılan incelemeler göre Yönetim ofis binası şeklinde kullanılmaktadır. İç mekan kullanım ihtiyaçlarına uygun olarak dizayn edilmiştir. Taşınmaz genelinde lüks malzeme ve kaliteli işçilik kullanıldığı ve parsel üzerindeki çevre düzenlemelerinin bakımlı durumda olduğu görülmüştür
Taşınmaz için ruhsat ve iskan belgesi alınmış olup yeniden ruhsat alınmasını gerektiren bir hususa rastlanmamıştır.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.
İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.655.924 kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.
Üsküdar, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda bulunan bir ilçesidir. Kuzeyden Beykoz, kuzeydoğudan Ümraniye, doğudan Ataşehir, güneyden Kadıköy ilçeleri ve batıdan İstanbul Boğazıyla çevrilidir.
33 mahalleden oluşan Üsküdar'ın nüfusu, 2023 TÜİK verilerine göre 723.760 kişi olarak tespit edilmiştir. 1926 yılına kadar il statüsünde olan Üsküdar aynı yıl yapılan yasal düzenlemeyle ilçe statüsüne getirilip İstanbul'a bağlanmıştır. 1930'da Kadıköy ve Beykoz'un, 1987'de Ümraniye'nin Üsküdar'dan ayrılarak ilçe olmaları, 2008'de de Örnek, Esatpaşa ve Fetih mahallelerinin Ataşehir'e bağlanmasıyla bugünkü sınırlarına ulaşmıştır.
İlçe toprakları İstanbul Boğazı kıyılarının güneydoğusunda kabaca kuzey-güney doğrultusunda uzanır. Bu toprakların genel eğimi doğu kesimde, Kocaeli Yarımadası'nın iç bölümlerine, güney kesimde Marmara Denizi kıyısına, batı kesimde ise İstanbul Boğazı kıyısına doğrudur. Orta kesimde kabaca kuzeydoğu-güneybatı doğrultusunda uzanan bir sırt yer alır. Bu sırt güney kesimdeki Büyük Çamlıca Tepesi'nde 268 m yüksekliğe erişir. Büyük Çamlıca Tepesi, Üsküdar'ın en yüksek noktasıdır. Öbür önemli yükselti 227 m'lik Küçük Çamlıca Tepesi'dir.
Üsküdar, İstanbul ilinin en yeşil ilçelerinden biridir. Koruma altında olduğu sanılan bu yeşil alanlar kuzeyden güneye doğru sırasıyla Cemil Filmer, Kandilli Kız Lisesi, Vaniköy Rasathane, Vaniköy, Vahideddin, Cemil Molla, Münir Bey, Fethi Paşa, Demirağ, Hüseyin Avni Paşa, Abdülmecid Efendi, Şehzade Yusuf İzzeddin Efendi, Büyükçamlıca, Küçükçamlıca ve Adile Sultan Validebağı korularıdır.
İlçenin ulaşım açısından taşıdığı önem günümüzde de sürmektedir. Eskiden Üsküdar ile Kabataş ve Sirkeci arasında yapılan araba vapuru seferlerine, Boğaziçi Köprüsü'nün açılmasından bir süre sonra son verilmiştir. Araba vapuru seferleri günümüzde Harem İskelesi ile Sirkeci arasında yapılmaktadır. Bu iskele çevresinde bulunan Anadolu Yakası Otobüs Terminali olan Harem Otogarı, Anadolu'daki çeşitli merkezlerle İstanbul arasında yapılan karayolu ulaşımında eskisi kadar olmasa da hala önemli bir yer tutmaktadır.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Çeyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmis hacim endeksi |
Değişim oranı (%) |
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210,9 | 5,5 |
| L | 2 5 1 9 7 8 9 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | |
| п | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | |
| Ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | |
| IV | 4 794 179 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | |
| 2023 | Yıllık | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 |
| $I^{(r)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | |
| $\Pi^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210,9 | 4,6 | |
| III (k) | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6,5 | |
| $\mathbf{W}^{(r)}$ | 8 5 27 6 8 3 | 307 925 | 241,9 | 4,6 | |
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 |
| п | 9 949 792 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
TÜİK, Konut satışı istatistik Eylül ayı verilerine göre;
Türkiye genelinde konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %37,3 oranında artarak 140 bin 919 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 21 bin 314 ile İstanbul, 13 bin 205 ile Ankara ve 7 bin 612 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 74 ile Hakkari, 82 ile Ardahan ve 106 ile Bayburt olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 oranında artarak 947 bin 236 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %87,4 oranında artarak 15 bin 825 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %11,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %42,6 oranında azalarak 92 bin 310 oldu.
Eylül ayında 3 bin 685; Ocak-Eylül döneminde ise 21 bin 702 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %32,8 oranında artarak 125 bin 94 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %88,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Eylül döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %15,7 oranında artarak 854 bin 926 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,1 oranında artarak 44 bin 858 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,8 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,0 oranında artarak 300 bin 879 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %33,1 oranında artarak 96 bin 61 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,2 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,4 oranında artarak 646 bin 357 olarak gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %31,0 oranında azalarak 2 bin 22 oldu. Eylül ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,4 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 783 ile İstanbul, 548 ile Antalya ve 210 ile Mersin oldu.
| Yıl | Toplam | İpotekli satışlar |
Diğer satışlar |
İpotekli Satışların Payı |
Toplam | İlk satış | İkinci el satış |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024* | 947.236 | 92.310 | 854.926 | 9,75% | 947.236 | 300.879 | 646.357 |
| 2023 | 1.225.926 | 177.748 | 1.048.178 | 14,5% | 1.225.926 | 379.542 | 846.384 |
| 2022 | 1.485.622 | 280.320 | 1.205.302 | 18,87% | 1.485.622 | 460.079 | 1.025.543 |
| 2021 | 1.491.856 | 294.530 | 1.197.326 | 19,7% | 1.491.856 | 461.523 | 1.030.333 |
| 2020 | 1.499.316 | 558.706 | 834.629 | 37,26% | 1.499.316 | 469.740 | 1.029.576 |
| 2019 | 1.348.729 | 332.508 | 1.016.221 | 24,7% | 1.348.729 | 511.682 | 837.047 |
| 2018 | 1.375.398 | 276.820 | 1.098.578 | 20,13% | 1.375.398 | 651.572 | 723.826 |
| 2017 | 1.409.314 | 473.099 | 936.215 | 33,6% | 1.409.314 | 659.698 | 749.616 |
| 2016 | 1.341.453 | 449.508 | 891.945 | 33,51% | 1.341.453 | 631.686 | 709.767 |
| 1.289.320 | 434.388 | 854.932 | 33,7% | 1.289.320 | 598.667 | 690.653 | |
| 2015 | 1.165.381 | 389.689 | 775.692 | 33,44% | 1.165.381 | 541.554 | 623.827 |
| 2014 | 460.112 | 697.078 | 39,8% | 1.157.190 | 529.129 |
İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konut Sayıları Eylül 2024 (TUİK) (2024 yılı Ocak-Eylül ayı verilerini kapsamaktadır.)
TÜİK, Yapı İzin İstatistikleri, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024 verilerine göre;
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %22,7, daire sayısı %28,9 ve yüzölçüm %30,9 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 27,1 milyon m² iken; bunun 14,6 milyon m²'si konut, 6,9 milyon m²'si konut dışı ve 5,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yıllık değişim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 127880 | $-7,7$ | 699 960 | $-3,7$ | 146 157 001 | $-3,5$ | |
| I | 26 132 | $-22.1$ | 131 079 | $-24.9$ | 27 578 544 | $-19.6$ | |
| Ш | 29 076 | $-4,8$ | 144 994 | $-8,0$ | 30 842 887 | $-2.9$ | |
| Ш | 28 3 10 | $-7,0$ | 145 953 | $-2,6$ | 32 197 340 | $-3,4$ | |
| IV | 44 362 | 0,8 | 277 934 | 13,7 | 55 538 229 | 6,6 | |
| 2023 | 139 711 | 9,3 | 857867 | 22,6 | 168 202 851 | 15,1 | |
| ı | 23 896 | $-8,6$ | 131 765 | 0,5 | 27 021 531 | $-2.0$ | |
| $\mathbf{I}$ | 31 136 | 7,1 | 192 867 | 33,0 | 39 225 941 | 27,2 | |
| Ш | 35 495 | 25.4 | 198 252 | 35,8 | 39 436 673 | 22,5 | |
| IV | 49 184 | 10,9 | 334 983 | 20,5 | 62 518 705 | 12,6 | |
| 2024 | ı | 28 605 | 19.7 | 176 976 | 34.3 | 35 902 111 | 32,9 |
| $\mathbf{I}$ | 24 082 | $-22.7$ | 137 210 | $-28.9$ | 27 105 409 | $-30.9$ |
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı II. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %14,7, daire sayısı %23,5 ve yüzölçüm %14,7 azaldı.
Belediyeler tarafından 2024 yılı II. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 18,1 milyon m² iken; bunun 9,3 milyon m²'si konut, 5,2 milyon m²'si konut dışı ve 3,6 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
| Yıl | Ceyrek | Bina sayısı | Yıllık değisim (%) |
Daire sayısı | Yıllık değişim (%) |
Yüzölcüm (m 2 ) | Yıllık değişim (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 99 188 | 7,7 | 642 394 | 2,5 | 129 042 839 | 1,1 | |
| 22 486 | 7,2 | 155 473 | $-2,3$ | 30 447 817 | $-7,8$ | ||
| Ш | 22 994 | 24.2 | 149 530 | 23,7 | 29 494 241 | 21,5 | |
| Ш | 22 836 | 4,1 | 137 569 | $-0,7$ | 27 562 683 | $-2,4$ | |
| IV | 30 872 | 0,6 | 199 822 | $-4,0$ | 41 538 099 | $-1,4$ | |
| 2023 | 86818 | $-12,5$ | 535 115 | $-16,7$ | 107 747 109 | $-16,5$ | |
| 20 216 | $-10.1$ | 126 248 | $-18.8$ | 25 264 025 | $-17.0$ | ||
| Ш | 18 033 | $-21.6$ | 107 780 | $-27.9$ | 21 207 503 | $-28.1$ | |
| Ш | 19721 | $-13.6$ | 117 259 | $-14.8$ | 23 720 306 | $-13,9$ | |
| IV | 28 848 | $-6,6$ | 183828 | $-8,0$ | 37 555 275 | $-9,6$ | |
| 2024 | 28 6 24 | 41,6 | 175 413 | 38,9 | 36 760 688 | 45,5 | |
| Ш | 15 378 | $-14,7$ | 82 430 | $-23.5$ | 18 100 224 | $-14,7$ |
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi – Betam tarafından yayınlanan 2024 Ekim tarihli araştırma raporuna göre;
Ağustostan eylüle ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel (enflasyondan arındırılmış) satış fiyatı düşmüştür. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı eylülde ülke genelinde yüzde -18,6, İstanbul'da yüzde -19,2, Ankara'da yüzde -18,1, İzmir'de ise yüzde - 15,3 olmuştur. Konut cari fiyatlarındaki artış oranı da azalmaktadır. Cari fiyatlarda yıllık artış oranı ağustosa kıyasla ülke genelinde 2,5 puan azalarak yüzde 21,6'ya düşmüştür. Buna göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatı 30.416 TL olmuştur. Satılık konut ilan m2 cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak İstanbul'da yüzde 20,8, Ankara'da yüzde 22,4 ve İzmir'de yüzde 26,6 olmuştur. Ortalama satılık konut m2 fiyatları İstanbul'da 41.667 TL, Ankara'da 23.161 TL ve İzmir'de 35.633 TL'dir.
Konut talebi endeksi Eylül 2024'te Ağustos 2024'e kıyasla yüzde 1,2 artmıştır. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı ülke genelinde, İstanbul'da ve İzmir'de artarken Ankara'da azalmıştır. Satılan konut sayısı ülke genelinde, Ankara'da ve İzmir'de azalırken İstanbul'da artmıştır. Satılık ilan sayısı ise hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı ise geçen aya kıyasla ülke genelinde, İstanbul ve İzmir'de artmış, Ankara'da ise azalmıştır.
Herhangi bir kısıtlayıcı faktörle karşılaşılmamıştır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Üsküdar Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü, müşteri ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
* Belirli alıcı kitlesine hitap etmektedir.
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Pazar Yaklaşımı Yöntemi kullanılmıştır.
TEL ; 0 531 695 70 73
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda 1000 m2 kapalı alanlı olduğu beyan edilen, 9+2 planlı 3 katlı müstakil havuzlu villa 155.000.000.-TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK | 1000 .-M² |
155.000.000 .-TL |
155.000 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
TEL ; 0 532 660 73 93
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Yasa Villalarında 1200 m2 kapalı alanlı olduğu beyan edilen, 6+2 planlı 4 katlı müstakil havuzlu villa 255.000.000.-TL bedel ile satılıktır.
| 1200 SATILIK |
255.000.000 .-M² |
212.500 .-TL |
.-TL/M² | |
|---|---|---|---|---|
| -- | ----------------- | --------------------- | ----------------- | --------- |
TEL ; 0 533 779 95 55
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda eski Küçükçamlıca Caddesi'nin hemen yanında 610 m2 kapalı alanlı olduğu beyan edilen, 8+3 planlı 4 katlı müstakil villa 180.000.000.-TL bedel ile satılıktır.
| SATILIK | 610 .-M² |
180.000.000 .-TL |
295.082 | .-TL/M² | |
|---|---|---|---|---|---|
| -- | --------- | ------------- | --------------------- | --------- | --------- |
TEL ; 0 506 030 14 01
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda eski Atrium Villalarında 620 m2 kapalı alanlı olduğu beyan edilen, 6+2 planlı 4 katlı ortak havuzlu villa 66.000.000.-TL bedel ile satılıktır.Şerefiyesi daha düşüktür.
| 66.000.000 106.452 .-TL/M² .-TL 620 SATILIK .-M² |
|---|
| -------------------------------------------------------------------- |
TEL ; 0 507 919 01 02
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Mesa Çamlıca Konutlarında 400 m2 kapalı alanlı olduğu beyan edilen 5+2 planlı 2 katlı ortak havuzlu villa 155.000.000.-TL bedel ile satılıktır.Şerefiyesi daha düşüktür.
| 155.000.000 387.500 .-TL/M² .-TL SATILIK 400 .-M² |
|---|
| --------------------------------------------------------------------- |
TEL ; 0 533 500 23 68
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda site içinde 525 m2 kapalı alanlı olduğu beyan edilen 5+1 planlı 4 katlı villa 86.750.000.-TL bedel ile satılıktır.Şerefiyesi daha düşüktür.
| 86.750.000 165.238 .-TL/M² .-TL SATILIK 525 .-M² |
|
|---|---|
| -------------------------------------------------------------------- | -- |
TEL ; 0 506 559 43 74
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yeni inşaa edilen Çamlıca Panoramada içinde 448 m2 kapalı alanlı olduğu beyan edilen 5+1 planlı bahçe dubleksi daire 94.350.000.-TL bedel ile satılıktır.
| 448 SATILIK .-M² |
94.350.000 .-TL |
210.603 .-TL/M² |
|---|---|---|
| ------------------------ | -------------------- | -------------------- |
TEL ; 0 545 662 10 44
Taşınmaza yakın konumda Küçük Çamlıca'da site içinde 423m² kapalı alanlı olduğu beyan edilem 4 katlı müstakil villa için 74.500.000.-TL satış bedeli istenmektedir.
TEL ; 208 21 27 0 533
Taşınmaza yakın konumda Küçük Çamlıca'da site içerisinde 350m² olduğu beyan edilen 4+2 planlı 3 katlı villa için 55.750.000.-TL satış bedeli istenmektedir.
| SATILIK | 350 .-M² |
.-TL 55.750.000 |
159.286 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
| --------- | ------------- | -------------------- | --------- | --------- |
TEL ; 0 541 733 54 95
Taşınmaza yakın konumda Kısıklı Caddesi'ne yakın 400m² kapalı alanlı olduğu beyan edilen 2 katlı müstakil villa için 55.000.000.-TL satış bedeli istenmektedir.
| 55.000.000 137.500 .-TL/M² .-TL SATILIK 400 .-M² |
|---|
| -------------------------------------------------------------------- |
TEL ; 0 532 224 98 08
Taşınmaza yakın konumda Çamlıca'da, Çilehaneyolu Caddesi üzerinde site içinde 9+3 kullanımlı 1.500m² bakımlı villa için 900.000.-TL aylık kira bedeli istenmektedir.
| 1500 .-M² KİRALIK |
900.000 .-TL |
600 .-TL/M² |
|---|---|---|
| ------------------------- | ----------------- | ---------------- |
TEL ; 0 532 489 94 58
Taşınmaza yakın konumda Çamlıca'da, Ataman Sokak üzerinde 6+2 kullanımlı, 670m² villa için 235.000.-TL aylık kira bedeli istenmektedir.
| KİRALIK | 670 .-M² |
235.000 .-TL |
351 | .-TL/M² |
|---|---|---|---|---|
| --------- | ------------- | ----------------- | ----- | --------- |
TEL ; 0 533 390 78 71
Taşınmaza yakın konumda Çamlıca'da, Kısıklı Caddesi üzerinde 5+1 kullanımlı, 550m² villa için 350.000.-TL aylık kira bedeli istenmektedir.
| 350.000 636 .-TL/M² .-TL 550 .-M² KİRALIK |
|---|
| ------------------------------------------------------------- |
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU KONUT (SATILIK) | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL 1 | EMSAL 2 | EMSAL 6 | EMSAL 8 | EMSAL 9 | ||
| SATIŞ FİYATI | 155.000.000 | 255.000.000 | 86.750.000 | 74.500.000 | 55.750.000 | |||
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |||
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| ALAN | 700 | 1.000 | 1.200 | 525 | 423 | 350 | ||
| BİRİM M² DEĞERİ | 155.000 | 212.500 | 165.238 | 176.123 | 159.286 | |||
| ALANA İLİŞKİN | ||||||||
| DÜZELTME | 5% | 10% | -3% | -3% | -5% | |||
| NİTELİĞİ | VİLLA | VİLLA | VİLLA | VİLLA | VİLLA | |||
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| KAT | 4 Katlı | |||||||
| KATA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| CEPHE | DENİZ | |||||||
| CEPHEYE İLİŞKİN DÜZELTME |
MANZARALI | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | ||
| KONUM | ||||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
25% | 25% | 25% | 25% | 25% | |||
| DİĞER BİLGİLER | ||||||||
| DİĞER BİLGİLERE | ||||||||
| İLİŞKİN DÜZELTME |
35% | 28% | 30% | 30% | 35% | |||
| PAZARLAMA | ||||||||
| PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-5% | -5% | -5% | -5% | -5% | |||
| TOPLAM DÜZELTME |
80% | 78% | 67% | 67% | 70% | |||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
299.622 | 279.000 | 378.250 | 275.948 | 294.125 | 270.786 |
Yukarıdaki karşılaştırma tablosu değer takdirinde kullanılan yöntemlere ilişkin analiz amaçlı düzenlenmiştir. Tablolarda değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine yakın olduğu kanaatine varılan 5 adet emsalden yararlanılmıştır. Bölgedeki benzer taşInmazlar emsalleri de incelenmiş olup, pazar yaklaşımı ile ortalama birim m² değerlerine ulaşılması amacıyla tablodan yararlanılmıştır.
Taşınmaz ile ilgili yapılan araştırmada; taşınmazların konumu, binanın inşaat kalitesi, arsa büyüklüğü, imar durumu, arz ve talep dengesi ve mevcut ekonomik koşullar göz önünde bulundurulmuştur.
| Nitelik | Brüt Alanı (m²) |
m² Birim Değeri |
Taşınmazın Değeri (KDV Hariç) (TL) |
Taşınmazın Yuvarlatılmış Değeri (KDV Hariç) (TL) |
Taşınmazın Yuvarlatılmış Değeri (KDV Dahil) (TL) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
Parsel üzerindeki taşınmaz için yeniden inşa etme maliyeti yaklaşımı kullanılmamıştır.
Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) / kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi sonrasındaki kira gelirlerinin "kapitalize" edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki "piyasa satış" değerini de gösterir.
Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın en etkin ve verimli kullanımının mevcut niteliklerine göre kullanım olacağı düşünülmektedir.
| ■ | Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri | |
|---|---|---|
| TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ (.-TL) | 210.000.000 |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denmektedir.
Pazar yaklaşımı yönteminde satılık/satılmış benzer nitelikte yeterli veriye ulaşılmış olması, ulaşılan veriler doğrultusunda Pazar Yöntemi Yaklaşımının doğru ve güvenirlir karar verilmesi için yeterli bulunduğu kanaatine varılmış olması nedeni ile taşınmazın nihai değer takdirinde "Pazar Yaklaşımı Yöntemi" kullanılmıştır.
Parsel üzerinde kat irtifakı kurulu olmayıp, ana taşınmaz için değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazın inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmıştır.
Taşınmazın kira analizi yapılmıştır. Yapılan kira fiyat araştırmasında bölgede yer alan benzer nitelikli taşınmazların aylık kira birim m2 değerlerinin 814 TL/m2 olduğu görülmüştür. Taşınmazın aylık kira değerinin 570.000 TL/ay olacağı sonucuna ulaşılmıştır.
| Bağımsız Bölüm Brüt Alanı (m²) |
m² Kira Birim Değeri (TL/m²) |
Aylık Kira Değeri |
Yıllık Kira Değeri | |
|---|---|---|---|---|
| TAŞINMAZIN KİRA DEĞERİ |
700 | 814,28 | 570.000 TL | 6.840.000 TL |
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
6.5.8 - Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz bu kapsam dışındadır.
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Tebliğin 22-1-b maddesinde"Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." denilmektedir.
Yapılan incelemelere göre taşınmazın projesi ile uyumlu olması nedeni ile Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "BİNA" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.
Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise;
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Taşınmaza dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmaz üzerinde portföye alınmasını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüştür.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda değerleme konusu taşınmazın günçel rayiç değerinin
tarihli 31.12.2024
(İki Yüz On Milyon Türk Lirası )
Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;
.-TL 252.000.000
kıymet takdir edilmiştir.
Buket BOZACI Çiğdem HATACIKOĞLU Değerleme Uzmanı Yardımcısı Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 926667 SPK Lisans No: 411409
KONTROL SORUMLU DEĞERLEME UZMANI
Onur Fuat TINAZ Berrin KURTULUŞ SEVER Değerleme Uzmanı Değerleme Firması Yetkili Ortağı SPK Lisans No: 401153 SPK Lisans No: 401732
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.