Annual / Quarterly Financial Statement • Jan 8, 2025
Annual / Quarterly Financial Statement
Open in ViewerOpens in native device viewer
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
| RAPOR BİLGİLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| SÖZLEŞME TARİHİ | 02.12.2024 | ||||
| DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ |
03.12.2024 | ||||
| DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ |
31.12.2024 | ||||
| RAPOR TARİHİ | 06.01.2025 | ||||
| RAPOR NO | RYGYO-2410151 | ||||
| KULLANIM AMACI | PAZAR DEĞERİ TESPİTİ | ||||
| GİZLİLİK DERECESİ | HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ. | ||||
| DEĞERLEME KONUSU | Kastamonu İli, Tosya İlçesi, Yavuzselim Mahallesi, 1713 ada 11 parsel, üzerinde üst hakkı bulunan arsanın çıplak mülkiyetinin Pazar değer tespiti |
||||
| DEĞERLEME ADRESİ | YAVUZ SELİM MAHALLESİ, YUSUF GÜNAY CADDESİ, TÜV TÜRK, 1713 ADA, 11 PARSEL, TOSYA/KASTAMONU |
||||
| RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR |
Ahmet İPEK-Değerleme Uzmanı (Lisans No: 411627) Metin EVLEK - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402617) Berrin KURTULUŞ SEVER -Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401732) |
||||
| RAPORUN KAPSAMI | Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
Ekler
Bu değerleme raporu; Kastamonu İli, Tosya İlçesi, Yavuzselim Mahallesi, 1713 ada 11 parsel, üzerinde üst hakkı bulunan arsanın çıplak mülkiyetinin değerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Küçük Çamlıca Mah. Erkan Ocaklı Sok. No:11 PK:34696 Üsküdar / İstanbul
Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL
İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.
Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Hizmeti alan kurumun, Kastamonu İli, Tosya İlçesi, Yavuzselim Mahallesi, 1713 ada 11 parsel, üzerinde üst hakkı bulunan arsanın çıplak mülkiyetinin değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.
Söz konusu taşınmaz için RYGYO-2410151 referans kodlu rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.
Ahmet İPEK Değerleme Uzmanı olarak raporun hazırlanmasında, Metin EVLEK Değerleme Uzmanı olarak raporun kontrol edilmesinde, Berrin KURTULUŞ SEVER Sorumlu Değerleme Uzmanı olarak raporun onaylanmasında görev almıştır.
Söz konusu taşınmaz için daha önceki tarihlerde şirketimiz tarafımızdan 1 adet rapor bulunmaktadır.
| RAPOR-1 | RAPOR-2 | RAPOR-3 | |
|---|---|---|---|
| Rapor Numarası | RYGYO-2310108 | ||
| Rapor Tarihi | 3.01.2024 | ||
| Rapor Konusu | Kastamonu İli, Tosya İlçesi, Yavuzselim Mahallesi, 1713 ada 11 parsel, üzerinde üst hakkı bulunan arsanın çıplak mülkiyetinin Pazar değer tespiti |
||
| Raporu Hazırlayanlar | Ahmet İPEK Metin EVLEK Eren KURT |
||
| Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç) |
5.155.000 |
| 1713 ADA 11 PARSEL | ||
|---|---|---|
| İli | : | KASTAMONU |
| İlçesi | : | TOSYA |
| Bucağı | : | |
| Mahallesi | : | YAVUZ SELİM |
| Köyü | : | |
| Sokağı | : | |
| Mevkii | : | Mermerdirek |
| Pafta No | : | |
| Ada No | : | 1713 |
| Parsel No | : | 11 |
| Alanı | : | 5960,99 m² |
| Vasfı | : | ARSA |
| Sınırı | : | |
| Sahibi | : | REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
| Yevmiye No | : | 6567 |
| Cilt No | : | 8 |
| Sayfa No | : | 795 |
| Tapu Tarihi | : | 29.07.2022 |
Taşınmazın çıplak mülkiyeti REYSAŞ GYO A.Ş. Mülkiyetinde olup, taşınmaz üzerinde TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş. lehine, sürekli ve bağımsız nitelikte üst (inşaat) hakkı olduğu bilgisi edinilmiştir. KVK kapsamında güncel üst hakkı takbis belgesi temin edilememiş, 07.11.2023 tarihli "daimi müstakil hak" takbis belgesi görülmüştür. 18.06.2008 tarihinde 30 yıl süre ile üst hakkı kurulduğu görülmüştür.
Tarafımıza iletilen maktu Alt İşletim Sözleşmesi'nde "gayrimenkul üzerindeki binalar, Araç Muayne İstasyonları, Seyyar Muayene İstasyonları, teçhizat ve malzemeler İşletici'nin (TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş.) mülkiyetinde olup, Alt İşletici (Reysaş Taşıt Muayne İstasyonları İşletim A.Ş.), bunların çalışır ve kullanılabilir durumda muhafaza edilmesinin ve Araç Muayene Tesisleri'nde münhasıran bu sözleşmede belirtilen amaçlara uygun olarak kullanılmasının sağlanmasından sorumlu olacaktır. Alt İşletici, Araç Muayene İstasyonları'nın, Seyyar Muayne İstasyonları'nın, binanın, teçhizatın ve malzemelerin, bu sözleşmede belirtilenler dışında başka bir maksat için kullanımayacağını beyan, kabul ve taahhüt eder" denilmektedir.
Bu kapsamda taşınmazın çıplak mülkiyet değeri takdir edilmiştir.
Taşınmazın takyidat ve mülkiyet bilgileri 30.10.2024 tarih ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlügü Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belge ekte sunulmaktadır.
-Herhangi bir beyan kaydı bulunmamaktadır.
-Herhangi bir şerh kaydı bulunmamaktadır.
-İrtifak: M: MÜSTAKİL VE DAİMİ NİTELİKTE OLAN ÜST HAKKI TÜVTURK KUZEY TAŞIT MUAYENE İSTASYONLARI YAPIM VE İŞLETİM A.Ş. LEHİNE 30 YIL MÜDDETLE 4755 SAHİFEDE TESCİL EDİLMİŞTİR (18.06.2008 tarih, 1746 yevmiye)
-İrtifak: MÜSTAKİL VE DAİMİ NİTELİKTE OLAN ÜST HAKKI TÜV TÜRK KUZEY TAŞIT MUAYNE İSTASYONLARI YAPIM VE İŞLETİM A.Ş.LEHİNE 30 YIL MÜDDETLE ÜST HAKKI VARDIR. (18.06.2008 tarih, 1746 yevmiye)
-Herhangi bir rehin kaydı bulunmamaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili beyanın taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.
Yapılan incelemede değerlemesi yapılan taşınmazın 29.07.2022 tarih ile 3402 S.Y.nın 22/A Md. Gereğince Yenilemenin Tescili işlemi sonrasında Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tescil edilmiştir.
Tosya Belediyesi'nden alınan imar durum bilgisine göre; Tosya Belediye Meclisi'nin 19.04.2016 Tarih ve 48 Sayılı karar ile onaylanan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı'nda Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanında (K.D.K.Ç.A) kalmaktadır.
Emsal 0,50 ve hmax serbest, tüm yönlerden 10,00 Metredir.
Son üç yıl içerisindeki imar planında değişiklik bulunmamaktadır.
Konu taşınmaza ait mimari projesi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. Parsel üzerinde bulunan yapıya ait bila tarih ve bila sayılı mimari proje incelenmiştir. Ruhsat; 01.08.2008 tarih ve 91 nolu yapı ruhsatı bulunmakta olup konu ruhsata istinaden düzenlenmiş olan 06.05.2009 tarih ve 24 nolu yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.
Konu taşınmaz arsa nitelikli olup arsa üzerinde mimari projesi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bulunan bina bulunmaktadır. Mahallinde yapılan incelemelerde yapıların blok, kat, konum, alan ve mimari açıdan projesine uygun olduğu tespit edilmiştir
Taşınmaz yapı denetim kuruluşu denetimine tabi değildir.
Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın enerji verimlilik sertifikasına rastlanmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz; Kastamonu İli, Tosya İlçesi, Yavuz Selim Mahallesi, Yusuf Günay Caddesinde yer alan 5960,99 m² yüzölçümlü 1713 ada, 11 parseldir.
Ana gayrimenkul Arsa niteliğinde olup cins tashihi yapılmamıştır. Mahallinde parsel üzerinde Tüv Türk tarafından araç muayene istasyonu olarak kullanılan yapılar inşa edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaza ulaşım İstanbul-Samsun Karayolu üzerinde ilerlerken sola dönülür kuzey yönünde ilerlerken sağa dönülür ve doğu yönünde ilerlerken sol kolda yer alan taşınmaza ulaşım sağlanmaktadır.
Bölgedeki yapılaşma K.D.K.Ç.A bölgelerinden oluşmaktadır. Yapılaşma genel olarak 1-2 katlı birimlerden oluşmaktadır.
Taşınmazın yakın çevresinde Fabrika Tesisleri, çeşitli büyüklükte ticari işletmeler yer almaktadır.
Bölge K.D.K.Ç.A yapılaşması yoğun olup ticari amaçlı yapılar mevcuttur.
Özel araçlar ve toplu taşıma araçları vasıtası ile ulaşım sağlanmaktadır. İstanbul-Samsun Karayolu'na 100 m mesafede, yer almaktadır.
Kastamonu içinde bulunduğu coğrafya gereği Karadeniz bölgesinde konumundadır. Bölgeye ulaşım sorunu bulunmamaktadır. Özel araçlar ve toplu taşıma araçları ile ulaşım sağlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz; Kastamonu İli, Tosya İlçesi, Yavuzselim Mahallesi'nde yer alan 5960,99 m² yüzölçümlü 1713 ada, 11 parseldir. Güneybatı, kuzeydoğu ve güneydoğu yönlerden Sokak, batı cephesi komşu parsele cepheli olarak yer almaktadır. Dikdörtgen şemalı bir parseldir. Güneybatı yönünden yaklaşık 69 metre, güneydoğu yönünden yaklaşık 61 metre, kuzeydoğu yönünden yaklaşık 100 metre cephelidir. Eğimsiz bir alanda yer almaktadır. Arsa üzerinde mimari projesi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi bulunan müstakil bina bulunmaktadır.
Parsel üzerinde bulunan yapı, Ana Bina; 383 m² alanlı olup tek katlı olarak betonarme yapı olarak inşa edilmiştir. Binanın dış cephesi boyalı olup içerisinde zeminler beton halde, idari bölüm zeminleri seramik kaplıdır.
Taşınmaz için mimari projesi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi alınmış olup, yeniden ruhsat alınmasını gerektiren bir hususa rastlanmamıştır.
Kastamonu; Türkiye Cumhuriyeti'nin Karadeniz Bölgesi'nde yer alan Kastamonu ilinin merkezi olan şehirdir. Gökırmak'ın bir kolu olan Karaçomak Deresi vadisinde kurulu bulunan şehrin denizden yüksekliği 774 metredir. Evliyalar şehri olarak da bilinen Kastamonu Anadolu'daki en eski şehirlerden biridir, antik çağ ve Türk-İslâm dönemine ait birçok tarihi eser vardır. Kastamonu Kalesi, Atabey Camii, Şeyh Şaban-ı Veli Türbesi, Yanık Sultan Türbesi, Nasrullah Camii, saat kulesi ve buna benzer birçok tarihi eser mevcuttur. Çivisiz yapı mimari olarak yapılan Mahmut Bey Camii de buradadır.
Harita 1 - Kastamonu'nun Konumu
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2023 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Kastamonu'nun Toplam Nüfusu 388.990 kişidir.
Tosya İlçe nüfusu 2023 yılına göre 39.949. Tosya, Türkiye Cumhuriyeti'nin Karadeniz Bölgesi'nde yer alan Kastamonu ilinin bir ilçesidir. Hititler döneminde Tosya ile Çorum'a bağlı İskilip ilçesinin bulunduğu bölgeye Tarittara veya Turmitta denmekteydi.
Türkiye, ekonomik gelişmişlik bakımından altı gruba ayrılmıştır. Kastamonu 4. derece gelişmiş iller arasındadır.
Kastamonu; Türkiye Cumhuriyeti'nin Karadeniz Bölgesi'nde yer alan Kastamonu ilinin merkezi olan şehirdir. Gökırmak'ın bir kolu olan Karaçomak Deresi vadisinde kurulu bulunan şehrin denizden yüksekliği 774 metredir. Evliyalar şehri olarak da bilinen Kastamonu Anadolu'daki en eski şehirlerden biridir, antik çağ ve Türk-İslâm dönemine ait birçok tarihi eser vardır. Kastamonu Kalesi, Atabey Camii, Şeyh Şaban-ı Veli Türbesi, Yanık Sultan Türbesi, Nasrullah Camii, saat kulesi ve buna benzer birçok tarihi eser mevcuttur. Çivisiz yapı mimari olarak yapılan Mahmut Bey Camii de buradadır.
Türkiye'nin orta vadede mali ve gelir politikalarının ve gelecek projeksiyonlarının iyileşeceğine dair beklentiler, enflasyon ile mücadelede sıkı para politakalarının uygulanma devam etmesi ve iki seçim döneminin geride bırakılmasıyla 2.çeyrek 2024'te de güçlenmeye devam etmiştir.
• Türkiye'nin kredi notunu Moody's Temmuz'da B3'ten B1'e, Fitch Eylül'de B+'ten BB-'ye yükseltirken, 2021 yılında Mali Eylem Görev Gücü (FATF) tarafından gri listeye alınan Türkiye, bu iyileşme ortamından yararlanarak gri listeden çıkarılmıştır. Gelişmiş ülkelerde sıkı para politikalarının gevşetilmesine yönelik atılan adımlar orta vadede Türkiye'ye sermaye akışını hızlandırabilir.
• 2024 yılının ilk yedi ayında Türkiye'ye yapılan toplam DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri geçen yıl ile benzer seviyede kaydedilirken, gayrimenkule yapılan DYY(Doğrudan Yabancı Yatırım) girişleri %23,5 düşüşle toplam yatırımlar içinde %31 pay almıştır.
• Gayrimenkul yatırım işlemlerinde perakende sektörü en yüksek payı alırken, son dönemlerde yükselişe geçen ofis yatırımları sırayı takip etmiştir. Yüksek finansman maliyetleri yatırım faaliyetlerinde en önemli zorluk olmaya devam etmektedir.(VS Partners Araştırma, 2Ç 2024 Gayrimenkul Pazarı Verileri)
GSYH 2024 yılı ikinci çeyrek ilk tahmini; zincirlenmiş hacim endeksi olarak, bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %2,5 arttı.
GSYH'yi oluşturan faaliyetler incelendiğinde; 2024 yılı ikinci çeyreğinde bir önceki yıla göre zincirlenmiş hacim endeksi olarak; diğer hizmet faaliyetleri %7,4, inşaat %6,5, tarım sektörü ile gayrimenkul faaliyetleri %3,7, bilgi ve iletişim faaliyetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri %3,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri %3,2, hizmetler %2,9, mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri %0,6 arttı. Sanayi sektörü ise %1,8 azaldı.
Üretim yöntemiyle Gayrisafi Yurt İçi Hasıla tahmini, 2024 yılının ikinci çeyreğinde cari fiyatlarla bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %78,6 artarak 9 trilyon 949 milyar 792 milyon TL oldu. GSYH'nin ikinci çeyrek değeri cari fiyatlarla ABD doları bazında 308 milyar 158 milyon olarak gerçekleşti. (TÜİK, Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2024)
| GSYH | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıl | Ceyrek | Cari fiyatlarla (Milyon TL) |
Cari fiyatlarla (Milyon \$) |
Zincirlenmiş hacim endeksi |
Değişim oranı (%) | |||
| 2022 | Yıllık | 15 011 776 | 905 814 | 210.9 | 5,5 | |||
| L | 2519789 | 181 490 | 186,9 | 7,8 | ||||
| п | 3 424 670 | 219 665 | 201,6 | 7,6 | ||||
| ш | 4 273 138 | 242 416 | 223,8 | 4,1 | ||||
| IV | 4 7 9 4 1 7 9 | 262 243 | 231,2 | 3,3 | ||||
| 2023 | Yillik | 26 545 722 | 1 130 009 | 221,6 | 5,1 | |||
| $I_{(i)}$ | 4 687 492 | 248 416 | 195,3 | 4,5 | ||||
| $H^{(r)}$ | 5 571 440 | 274 908 | 210.9 | 4,6 | ||||
| III (r) | 7759106 | 298 760 | 238,4 | 6, 5 | ||||
| $IV^{(r)}$ | 8 527 683 | 307925 | 241.9 | 4,6 | ||||
| 2024 | $I^{(r)}$ | 8 8 5 8 0 9 1 | 286 728 | 205,7 | 5,3 | |||
| п | 9 9 4 9 7 9 2 | 308 158 | 216,1 | 2,5 |
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,97, bir önceki yılın Aralık ayına göre %35,86, bir önceki yılın aynı ayına göre %49,38 ve on iki aylık ortalamalara göre %63,47 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %26,60 ile ulaştırma oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %97,87 ile konut oldu. (TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2024
Ülkede TÜFE enflasyonundaki düşüş eğilimi Ağustos'ta devam etti. Bu dönemde TÜFE aylık bazda %0,2 artış kaydederken, yıllık TÜFE enflasyonu %2,5 ile Şubat 2021'den bu yana en düşük düzeyinde gerçekleşti. Aynı dönemde, Fed'in para politikası kararları için yakından takip ettiği çekirdek kişisel tüketim harcamaları (PCE) fiyat endeksi aylık bazda %0,1, yıllık bazda da %2,7 ile beklentilerin altında artış kaydetti. Söz konusu veri akışı ülkede enflasyonist baskıların hafiflemeye devam ettiğine işaret etti.
OECD Eylül ayında yayımladığı Ekonomik Görünüm Raporu'nda küresel ekonominin 2024 yılının ilk yarısında dirençli kaldığını ve enflasyonun ılımlı seyrini sürdürdüğünü belirtti. Kuruluş, küresel ekonomik büyüme tahminini 2024 yılı için Mayıs ayında öngördüğü %3,1 seviyesinden %3,2'ye yükseltirken, 2025 yılı için %3,2 olarak korudu. OECD, Türkiye ekonomisi için 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin büyüme tahminlerini ise aşağı yönlü revize ederek sırasıyla %3,2 ve %3,1 olarak açıkladı. Küresel enflasyon beklentilerini aşağı yönlü revize eden OECD, Türkiye'ye ilişkin enflasyon tahminlerini ise bir miktar yükseltti. Satın alma gücünün birçok ülkede henüz pandemi öncesindeki seviyelere ulaşamadığına işaret edilen raporda, küresel ekonomi için risk faktörleri olarak hizmet enflasyonun yüksek seviyesi, finansal koşulların beklenenden uzun süre sıkı kalma ihtimali ve gelişmekte olan ülkelerdeki yüksek borçluluk oranları belirtildi.
Mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre işsizlik oranı Haziran ayındaki hızlı yükselişinin ardından Temmuz'da 0,4 puan azalarak %8,8 seviyesine indi. Bu gelişmede, ilgili dönemde işgücündeki 123 bin kişilik artışa karşılık, işsiz sayısının 112 bin kişi azalması etkili oldu. Böylece, işgücüne katılma ve istihdam oranları Temmuz'da sırasıyla %54,4 ve %49,6 düzeylerine yükseldi. Bu dönemde, en geniş tanımlı işsizlik oranı olarak kabul edilen atıl işgücü oranı da bir önceki aya göre 2,7 puan azalarak %26,5 oldu.
RYGYO-2410151 TOSYA 17
2025-2027 dönemini kapsayan Orta Vadeli Program 5 Eylül'de açıklandı. Fiyat istikrarının sağlanmasının öncelikli hedef olarak belirlendiği programda, 2024-2026 yılları için GSYH büyüme tahminleri önceki yılın OVP tahminlerine göre 0,5 puan aşağı yönlü revize edilerek sırasıyla %3,5, %4,0 ve %4,5 olarak açıklandı. Aynı dönem için yılsonu TÜFE enflasyonu öngörüleri ise TCMB'nin son Enflasyon Raporu'nda açıkladığı tahmin aralığının içinde kalacak şekilde yukarı yönlü revize edilerek sırasıyla %41,5, %17,5, %9,7 ve %7,0 şeklinde belirtildi. Program, bütçe açığının GSYH'ye oranının bu dönemde sırasıyla %4,9, %3,1, %2,8 ve %2,5 düzeylerinde olmasını öngörüyor.
TCMB, 19 Eylül'de gerçekleştirdiği toplantısında politika faizini beklentiler paralelinde değiştirmeyerek %50 seviyesinde tuttu. Toplantının ardından yayımlanan karar metninde, Ağustos ayında aylık enflasyonun ana eğiliminin belirgin bir değişim sergilemediği belirtilirken, hizmet enflasyonundaki iyileşmenin son çeyrekte gerçekleşmesinin beklendiğini ifade edildi. Enflasyon beklentileri ve fiyatlama davranışlarının dezenflasyon süreci açısından risk oluşturmaya devam ettiği yönündeki değerlendirme TCMB'nin ihtiyatlı duruşunu koruduğu yönünde algılandı. Bununla beraber, enflasyonda belirgin ve kalıcı bir bozulma öngörülmesi durumunda "para politikası duruşunun sıkılaştırılacağı" yönündeki ifadenin "para politikası araçları etkili şekilde kullanılacaktır" şeklinde değiştirilmesi, TCMB'nin önümüzdeki dönemde mevcut duruşunu gözden geçirebileceği yönündeki beklentileri destekledi. TCMB 21 Eylül'de parasal aktarım mekanizmasını desteklemek amacıyla zorunlu karşılık uygulamasında bazı değişiklikler yaptı. Buna göre, zorunlu karşılık oranları kısa vadeli TL mevduat için %12'den %15'e, uzun vadeli TL mevduat için %8'den %10'a çıkarılırken, YP mevduat için TL tesis oranı %8'den %5'e düşürüldü. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Eylül ayında ECB yılın ikinci faiz indirimine giderken, Fed de para politikasında gevşeme döngüsünü hızlı bir faiz indirimiyle başlatmış oldu. Bu adımların yanı sıra Çin Merkez Bankası'nın iç ve dış talep koşullarındaki zayıf seyir ile gayrimenkul piyasasındaki sıkıntıları aşmak amacıyla açıkladığı geniş kapsamlı teşvik paketinin ülke ve dünya ekonomisi üzerindeki etkileri önümüzdeki dönemde yakından takip edilecek. Mevcut ortamda politikaları diğer başlıca merkez bankalarından ayrışan BoJ'un ise Japonya iktidar partisinde gerçekleşen görev değişiminin ardından nasıl bir yol izleyeceği merak ediliyor. Öte yandan, son günlerde artan jeopolitik risklerle birlikte yönünü yukarı çeviren petrol fiyatları ise enflasyon üzerindeki risklerin halen canlı olduğunu gösteriyor.
Enflasyonun en önemli gündem maddesi olmaya devam ettiği yurt içinde, öncü veriler atılan sıkılaşma adımlarının ekonomik aktivite üzerindeki etkilerinin belirginleştiğine işaret ediyor. Öte yandan, turizm sektöründeki olumlu görünüm cari açıktaki iyileşmenin devamını sağlarken, yabancı yatırımcıların devlet iç borçlanma senetleri kanalıyla yurt içi piyasalara girişinin sürmesiyle birlikte finansman tarafında da olumlu görünümün devam ettiği gözleniyor. Eylül ayında yıllık enflasyondaki gerileme baz etkisiyle sürse de, aylık gerçekleşmeler beklentilerin ve fiyatlama davranışlarının enflasyon üzerinde halen risk unsuru olmaya devam ettiğini gösteriyor. Küresel enerji fiyatlarının seyrinin yanı sıra TCMB'nin yılın son çeyreğinde hizmet enflasyonunda öngördüğü iyileşmenin ne düzeyde gerçekleşeceği yurt içinde enflasyon görünümü açısından yakından takip edilecek. (Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Ekim, 2024, Türkiye İş Bankası)
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.
İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Konut satışları 2024'ün ikinci çeyreğinde yıllık bazda %6 gerileyerek talep koşullarındaki zayıf seyrin devam ettiğine işaret etmiştir. Söz konusu düşüş 2024'ün ilk yarısı itibarıyla da yıllık bazda %3,7 düzeyinde gerçekleşmiştir. Konut satışları Temmuz'da ise yıllık bazda %16 ile hızlı bir artış kaydetmiştir. Temmuz'da söz konusu olumlu görünümün ortaya çıkmasında İstanbul, Ankara ve İzmir'deki artışların yanı sıra Adana, Antalya ve Mersin'deki konut satışlarındaki artış da etkili olmuştur. Şubat ayından itibaren düşme eğilimine giren reel bazda konut fiyatları yılın ikinci çeyreğinde %13,1 gerilerken, söz konusu düşüş Temmuz'da 14,3 düzeyinde gerçekleşmiştir. Temmuz'da ülke genelinde nominal olarak yıllık bazda konut fiyatlarındaki en düşük artış İstanbul'da gerçekleşmiştir.
TÜİK'in düzenlediği İnşaat Sektöründe Faaliyetleri Kısıtlayan Temel Faktörler anketinin Temmuz sonuçları incelendiğinde sektör üzerindeki baskılayıcı faktörlerin etkisini artırdığı gözlenmiştir. Buna göre sektör faaliyetlerini kısıtlayan faktör yok diyenlerin oranı aylık bazda 1,5 puan azalırken; işgücü eksikliği, malzeme ve ekipman eksikliği ile finansman sorunlarından etkilenen işletmelerin oranlarında artışlar izlenmiştir. Öte yandan, talep yetersizliğinden etkilenen işletmelerin oranında Haziran'da kaydedilen 1,8 puanlık artışın ardından Temmuz'da 1 puan düşüş yaşanması talep koşullarının firmalar açısından istikrarsız bir görünüm oluşturduğuna işaret etmektedir.
Sektörde yaşanan finansman sorunlarına çözüm üretilebilmesi, kentsel dönüşüm ile konut üretiminin hızlandırılabilmesi gibi saiklerle "Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği"nde değişiklik yapılmış ve söz konusu değişiklik 17 Temmuz 2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklikle birlikte ağırlığı konut nitelikli bağımsız bölümlerden oluşacak projelerin de GYF kapsamına alınabilmesinin önü açılmıştır. Düzenlemeden önce GYF'lerin portföyüne arsa ve araziler ile kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkuller dahil edilebilmekte, ancak riskli görülmesi sebebiyle inşaat ruhsatı almamış veya henüz proje ya da hafriyat aşamasındaki gayrimenkul projeleri dahil edilememekteydi.
İnşaat Sektörü Güven Endeksi Temmuz'da 87,1 düzeyine gerileyerek art arda üçüncü ayında da düşüş kaydetmiştir. Son üç aylık dönemde inşaat faaliyetleri alt endeksinin 3,9 puan gerilemesi dikkat çekmiş, alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi ve gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi alt endeksleri de sırasıyla 0,8 ve 0,9 puan düşmüştür. Gelecek üç aylık dönemde satış fiyatları beklentisi alt endeksi ise Haziran'da kaydettiği 9,6'lık hızlı gerilemenin ardından Temmuz'da 0,7 puan ile sınırlı bir artış kaydederek nispeten yatay bir seyir izlemiştir. Söz konusu göstergeler sektör temsilcilerinin önümüzdeki dönemde inşaat faaliyetlerinde ivme kaybı yaşanabileceğini beklediğine işaret etmektedir. Şubat 2024'ten itibaren yeni konut fiyatlarındaki yıllık artışın, bina inşaatı maliyetindeki yıllık artışın altında kalması önümüzdeki dönemde inşaat firmalarının kârlılığının olumsuz etkilenebileceğine işaret etmektedir.(Sektörel Güncel Gelişmeler, 2.Çeyrek, İktisadi Araştırmalar Bölümü, Türkiye İş Bankası)
Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Tosya Belediyesi İmar Müdürlüğü ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.
Taşınmazın niteliği ve alanı bakımından kısıtlı alıcı kitlesine hitap ediyor olması *
Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.
Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.
Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında; Taşınmazın değerinin tespitinde - Pazar Yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
ARSA EMSALLERİ
Satılık Emsaller
Tel 0 537 998 25 27
Taşınmaz ile aynı ilçe sınırları içerisinde Yavuz Selim Mahallesi sınırları içerisinde yer alan 4.966 m² yüzölçümlü K.D.K.Ç.A lejantlı, E: 0,50, hmax: 10,50 imar hakkına sahip arsa vasıflı taşınmaz 15.750.000 TL bedel ile satılıktır.İstenen rakamın yüksek olduğu düşünülmektedir.
.-M² .-TL .-TL/M² 3.172 SATILIK 4966 15.750.000
Tel 0 366 313 10 09
Taşınmaz ile aynı ilçe sınırları içerisinde Yavuz Selim Mahallesi sınırları içerisinde yer alan 2031,33 m² yüzölçümlü K.D.K.Ç.A lejantlı, E: 0,50, hmax: 10,50 imar hakkına sahip arsa vasıflı taşınmaz 2.031.330 TL bedel ile yakalşık 1 yıl önce satılmıştır.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 2031,3 2.031.330 1.000
Tel 0 366 313 06 06
Taşınmaza yakın konumda yer alana Tosya Organize Sanayi Bölgesinde konumlu 5.277,23 m² yüzölçümlü, Sanayi alanı lejantlı E: 0,70 emsal hakkı bulunan taşınmaz 5.277.000 TL tahsis bedeli ile satılıktır. Emsal taşınmaz Osb de yer alması ve tahsis durumu nedeni ile düşük şerefiyelidir.
.-M² .-TL .-TL/M² 1.000 SATILIK 5277 5.277.000
Tel 0 366 313 71 72
Konu taşınmazın bulunduğu bölgede ticaret alanı lejantlı arsaların m² birim fiyatlarının 1.800- 2.500 TL aralığında olabileceği ifade edilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² 1 2.100 2.100 SATILIK
Tel 0366 222 29 30
Konu taşınmazın bulunduğu bölgede ticaret alanı lejantlı arsaların m² birim fiyatlarının 1.750- 2.300 TL aralığında olabileceği ifade edilmiştir.
.-M² .-TL .-TL/M² SATILIK 1 2.100 2.100
Konu taşınmazın arsa birim m² değerinin 2.200,00 TL/m² ile satılabileceğine dair görüş alınmıştır.
Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (- ) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.
| ORAN ARALIĞI | ||
|---|---|---|
| ÇOK KÖTÜ | ÇOK BÜYÜK | 20% üzeri |
| KÖTÜ | BÜYÜK | 11% - 20% |
| ORTA KÖTÜ | ORTA BÜYÜK | 1% - 10% |
| BENZER | BENZER | 0% |
| ORTA İYİ | ORTA KÜÇÜK | -10% - (-1%) |
| İYİ | KÜÇÜK | -20% - (-11%) |
| ÇOK İYİ | ÇOK KÜÇÜK | -20% üzeri |
| KARŞILAŞTIRMA TABLOSU (ARSA - 1713 ADA 11 PARSEL) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| BİLGİ | DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ |
EMSAL (1) | EMSAL (2) | EMSAL (3) | EMSAL (4) | |
| SATIŞ FİYATI | 15.750.000 | 2.031.330 | 5.277.000 | 2.100 | ||
| SATIŞ TARİHİ | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | ||
| ZAMAN DÜZELTMESİ |
0% | 65% | 0% | 0% | ||
| ALAN | 5.960,99 | 4.966 | 2.031 | 5.277 | 1 | |
| BİRİM M² DEĞERİ | 3.172 | 1.000 | 1.000 | 2.100 | ||
| ALANA İLİŞKİN DÜZELTME |
-2% | -4% | 0% | 0% | ||
| NİTELİĞİ | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | ARSA | |
| NİTELİĞİNE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | 0% | ||
| İMAR DURUMU | E=0.50 | E=0.50 | E=0.5 | E=0.70 | E=0.5 | |
| İMAR DURUMUNA İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 10% | 0% | ||
| KONUM | ||||||
| KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME |
30% | 44% | 43% | 0% | ||
| DİĞER BİLGİLER | BOŞ ARSA | BOŞ ARSA | BOŞ ARSA | BOŞ ARSA | ||
| DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME |
0% | 0% | 0% | |||
| PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME |
-2% | 0% | -2% | 0% | ||
| TOPLAM DÜZELTME |
26% | 105% | 51% | 0% | ||
| DÜZELTİLMİŞ DEĞER |
2415 | 3.996 | 2.050 | 1.515 | 2.100 |
Değerleme konusu taşınmaz arsa nitelikli olup, benzer nitelikteki imarlı arsa değerleri hesaplanmak suretiyle taşınmazların olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmıştır. Emsal düzeltme tablosuna göre kullanım alanının büyük olması nedeniyle 1713 ada, 11 parselin, arsanın birim m² değerinin 2.415 TL/m² olduğu tahmin ve takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZIN ARSA DEĞER TABLOSU (1/1 HİSSESİ'NİN) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ada No | Parsel No | Alanı (m²) | Birim m² Değeri |
Parselin Değeri (.-TL) | |
| 1713 | 11 | 5.960,99 | 2.415 | 14.395.790,85 | |
| PARSELİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (.-TL) | 14.400.000,00 |
Taşınmazın çıplak mülkiyeti REYSAŞ GYO A.Ş. Mülkiyetinde olup, taşınmaz üzerinde TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş. lehine, sürekli ve bağımsız nitelikte üst (inşaat) hakkı olduğu bilgisi edinilmiştir. KVK kapsamında güncel üst hakkı takbis belgesi temin edilememiş, 07.11.2023 tarihli "daimi müstakil hak" takbis belgesi görülmüştür. 18.06.2008 tarihinde 30 yıl süre ile üst hakkı kurulduğu görülmüştür.
Tarafımıza iletilen maktu Alt İşletim Sözleşmesi'nde "gayrimenkul üzerindeki binalar, Araç Muayne İstasyonları, Seyyar Muayne İstasyonları, teçhizat ve malzemeler İşletici'nin (TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş.) mülkiyetinde olup, Alt İşletici (Reysaş Taşıt Muayene İstasyonları İşletim A.Ş.), bunların çalışır ve kullanılabilir durumda muhafaza edilmesinin ve Araç Muayne Tesisleri'nde münhasıran bu sözleşmede belirtilen amaçlara uygun olarak kullanılmasının sağlanmasından sorumlu olacaktır. Alt İşletici, Araç Muayne İstasyonları'nın, Seyyar Muayne İstasyonları'nın, binanın, teçhizatın ve malzemelerin, bu sözleşmede belirtilenler dışında başka bir maksat için kullanımayacağını beyan, kabul ve taahhüt eder" denilmektedir.
Bu kapsamda taşınmazın çıplak mülkiyet değeri takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz 1713 Ada 11 Parsel için emsal karşılaştırma tablosu hazırlanmış olup en benzer özelliklerde 4 emsal karşılaştırma tablosunda dikkate alınmıştır. Taşınmazın olumlu/olumsuz özellikleri karşılaştırılarak, değerleme konusu taşınmazın arsası için 2.415- TL/m² birim değer öngörülmüştür.
*Üst hakkı değerinin mülkiyet değerine oranı 492 sayılı Harçlar Kanunun 64 ncü maddesindeki 2/3 oranı baz alınarak %67 olarak kabul edilmiştir.
| ARSA DEĞERİ HESAPLAMALARI | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Tapu Yüzölçümü | 5.960,99 | m² | |||
| Üst Hakkı Kurulan Arsa Yüzölçümü | 5.960,99 | m² | |||
| Üst Hakkı Harici Tam Mülkiyetli Arsa Alanı | - | m² | |||
| Arsa Birim Değeri | 2.415 -TL/M² | ||||
| ARSA DEĞERİ (Tapu Yüzölçümüne Göre) |
14.395.791 | .-TL | |||
| ARSA DEĞERİ (Üst Hakkı Harici Tam Mülkiyetli Arsa Alanı) |
- | .-TL | |||
| ARSA DEĞERİ (Üst Hakkı Alanı İçin) | 14.395.791 | .-TL | |||
| Üst Hakkı Oranı Katsayısı* | 67% | ||||
| Üst Hakkı Kalan Süre Katsayısı** 0,47 14/30 |
|||||
| Üst Hakkı İçin Birim Arsa Değeri ( TL) | 755 | -TL/M² | |||
| ARSA DEĞERİ (Üst Hakkı İçin) | 4.501.084 | .-TL |
| REYSAŞ GYO A.Ş. İÇİN ARSA DEĞERİ HESAPLAMASI |
|---|
| (Çıplak Mülkiyet Arsa Değeri + Üst Hakkı Harici Tam Mülkiyetli Arsa |
| Değeri) |
| ARSA DEĞERİ (Üst Hakkı Alanı İçin) | 14.395.791 | -TL |
|---|---|---|
| Arsa Üst Hakkı Değeri | 4.501.084 | -TL |
| Çıplak Mülkiyet Arsa Değeri (TL) | 9.894.707 | -TL |
| ARSA DEĞERİ (Üst Hakkı Harici Tam Mülkiyetli Arsa Alanı) (TL) |
- | -TL |
| REYSAŞ GYO A.Ş.'NİN YUVARLATILMIŞ ARSA DEĞERİ (TL) |
9.900.000 | -TL |
Bu takdire bağlı olarak elde edilen arsa değerinin üzerine, yapıların amortisman tutarlarının düşülmesi sureti ile elde edilen değerin ilave edilmesi ile parsel üzerindeki yapılarla birlikte toplam değere ulaşılmıştır.
Yapının 2024 yılı Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlemiş olan m² birim fiyatları dikkate alınmıştır. Yapılar için III.B yapı birim maliyeti düşülmüştür. Yapılar için %20 civarında amortisman bedeli düşülmüştür. Değer arttırıcı unsurların (Girişimci Karı, Saha Betonu , Beton Duvar , Demir Profil, Geliştirme Maliyeti v.b.) arsa+ bina maliyetine de eklenmiştir.
Yeniden inşa etme maliyeti yaklaşımı ile hesaplanan değer tam mülkiyetin değeri olup, Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 'nin çıplak mülkiyet değerini yansıtmamaktadır.
| TAŞINMAZIN DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri | 2.415 .-TL/M² |
X | 5.960,99 M² |
= | 14.395.791 | .-TL |
| Araç Muayene İstasyonu | 11.520 .-TL/M² |
X | 383,00 M² |
= | 4.412.160 | .-TL |
| Değer Arttırıcı Unsurlar (Girişimci Karı Saha Betonu , Beton Duvar = , Demir Profil, Geliştirme Maliyeti v.b.) |
4.701.988 | .-TL | ||||
| TOPLAM 23.509.939 .-TL = |
||||||
| TAŞINMAZIN (DÜZELTİLMİŞ) TOPLAM DEĞERİ = | 23.510.000 | .-TL |
Değerleme konusu arsa üzerindeki yapılar üst hakkı kapsamında İşletici /TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayne İstasyonları'a ait olup, değerlemede nihai değer takdirinde bu yöntem dikkate alınmamıştır. Taşınmazın tam mülkiyet değerinin hesabı bilgi amaçlı olarak yapılmıştır.
Gelir yönteminde bölgede hem satışta olup hem de kira getirisi bilgisine ulaşılabilen veri sayısının emsal verilere göre daha az olması, istenen satış rakamlarındaki pazarlık payı oranına bağlı olarak kira değeri aynı kalsa dahi kapitalizasyon oranının bu değişiklikten etkilenmesi yüksek olan bir oran olması, kısaca gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü değere ulaşılmaya çalışılması ve ekonomik koşulların her an değişebileceği ihtimali gözönünde bulundurularak taşınmazın değer takdirinde Gelir Yöntemi kullanılmamıştır.
Taşınmazın en etki ve verimli kullanımının halihazırdaki imar planına göre yapılaşacak şekilde kullanımısının olduğu öngörülmüştür.
■
| Pazar Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri; | |||
|---|---|---|---|
| TAŞINMAZIN REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.E ÇIPLAK MÜLKİYETİNE DÜŞEN ARSA DEĞERİ (.-TL) |
9.900.000 TL |
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez." denmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın değer tespiti yapılırken pazar yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı/mülkiyeti kurulmamış olup, arsa niteliklidir. Parsel üzerindeki yapılar üst hakkına konu olup, değerlemede dikkate alınmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibraz edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Onaylı mimari projesi Tosya İlçe Belediyesi'ne incelenmiştir. Parsel üzerindeki yapılara ait ruhsat ve iskan belgelerinin alındığı görülmüştür
Taşınmaz için kira emsalleri araştırılmış olup bölgedeki ticari emsaller incelenmiştir. Parsel için arsa kira değeri hesaplanırken kapitalizasyon oranları irdelenmiş, üzerinde Tüvtürk işletmesinin bulunması nedeni ile amorte süresinin daha uzun olacağı öngörülmüştür. 400 ayda amorte edeceği öngörülere arsa kira değeri 35.000.-TL/ay olarak öngörülmüştür.
Parsel üzerinde yapı bulunmaktadır.
Taşınmazın çıplak mülkiyeti REYSAŞ GYO A.Ş. Mülkiyetinde olup, taşınmaz üzerinde TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş. lehine, sürekli ve bağımsız nitelikte üst (inşaat) hakkı olduğu bilgisi edinilmiştir. KVK kapsamında güncel üst hakkı takbis belgesi temin edilememiş, 07.11.2023 tarihli "daimi müstakil hak" takbis belgesi görülmüştür. 18.06.2008 tarihinde 30 yıl süre ile üst hakkı kurulduğu görülmüştür.
Tarafımıza iletilen maktu Alt İşletim Sözleşmesi'nde "gayrimenkul üzerindeki binalar, Araç Muayne İstasyonları, Seyyar Muayne İstasyonları, teçhizat ve malzemeler İşletici'nin (TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş.) mülkiyetinde olup, Alt İşletici (Reysaş Taşıt Muayene İstasyonları İşletim A.Ş.), bunların çalışır ve kullanılabilir durumda muhafaza edilmesinin ve Araç Muayne Tesisleri'nde münhasıran bu sözleşmede belirtilen amaçlara uygun olarak kullanılmasının sağlanmasından sorumlu olacaktır. Alt İşletici, Araç Muayne İstasyonları'nın, Seyyar Muayne İstasyonları'nın, binanın, teçhizatın ve malzemelerin, bu sözleşmede belirtilenler dışında başka bir maksat için kullanımayacağını beyan, kabul ve taahhüt eder" denilmektedir.
Bu kapsamda taşınmazın çıplak mülkiyet değeri takdir edilmiştir.
- Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9
Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.
Tebliğin 22. maddesi ç) bendinde "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur. Sözleşmenin karşı tarafının Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olması halinde bu bentte yer alan teminat şartı uygulanmaz."
Tebliğin 22. maddesi ğ) bendinde;"Mülkiyetine sahip oldukları gayrimenkuller üzerinde başka kişiler lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler." denilmektedir.
Taşınmazın çıplak mülkiyeti REYSAŞ GYO A.Ş. Mülkiyetinde olup, taşınmaz üzerinde TÜVTÜRK Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş. lehine, sürekli ve bağımsız nitelikte üst (inşaat) hakkı olduğu bilgisi edinilmiştir. KVK kapsamında güncel üst hakkı takbis belgesi temin edilememiş, 07.11.2023 tarihli "daimi müstakil hak" takbis belgesi görülmüştür. 18.06.2008 tarihinde 30 yıl süre ile üst hakkı kurulduğu görülmüştür.
Tarafımıza iletilen maktu Alt İşletim Sözleşmesi'nde "gayrimenkul üzerindeki binalar, Araç Muayne İstasyonları, Seyyar Muayne İstasyonları, teçhizat ve malzemeler İşletici'nin (TÜVTÜRK Kuzey Taşıt Muayene İstasyonları Yapım ve İşletim A.Ş.) mülkiyetinde olup, Alt İşletici (Reysaş Taşıt Muayne İstasyonları İşletim A.Ş.), bunların çalışır ve kullanılabilir durumda muhafaza edilmesinin ve Araç Muayene Tesisleri'nde münhasıran bu sözleşmede belirtilen amaçlara uygun olarak kullanılmasının sağlanmasından sorumlu olacaktır. Alt İşletici, Araç Muayne İstasyonları'nın, Seyyar Muayne İstasyonları'nın, binanın, teçhizatın ve malzemelerin, bu sözleşmede belirtilenler dışında başka bir maksat için kullanımayacağını beyan, kabul ve taahhüt eder" denilmektedir.
Bu kapsamda taşınmazın çıplak mülkiyet değeri takdir edilmiştir. Ana gayrimenkul niteliği "arsa" olup REYSAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin parsel üzerindeki yapılardan bir tasarrufu olmaması ve yapıların üst hakkı sözleşmesi dahilinde kullanıcıya ait olması dikkate alınarak tapu niteliği ile REYSAŞ Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin parsel üzerindeki hakkının uyumlu olduğu kanaatine varılmıştır.
Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Taşınmaza dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmaz üzerinde portföye alınmasını olumsuz etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüştür.
Değerleme konusu taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "ARSA" başlığı altına bulunmasında herhangi bir engel bulunmayacağı düşünülmektedir.
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.
Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu taşınmazın REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. ÇIPLAK MÜLKİYET DEĞERİ;
tarihli toplam değeri için; 31.12.2024
(Dokuz Milyon Dokuz Yüz Bin TürkLirası )
Katme Değer Vergisi Dahil değeri için;
.-TL 10.890.000 kıymet takdir edilmiştir.
Ahmet İPEK
Lisans No: Lisans No: Lisans No:
402617
* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz. Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.
Metin EVLEK
* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.
411627 401732 Berrin KURTULUŞ SEVER
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.