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Retail Estates sa
Quarterly Report • Nov 21, 2022
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Quarterly Report
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Rapport financier semestriel
22/23
1| RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 22-23 RETAIL ESTATES
IN RETAIL WE TRUST
62
DIVERS
RAPPORT RELATIF À L'ACTION
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL
In retail we trust
Retail Estates sa est une société immobilière réglementée publique spécialisée dans certains créneaux de marché et particulièrement dans la mise à disposition de magasins situés en périphérie des agglomérations ou le long des axes routiers menant aux centres urbains. Retail Estates sa achète ces biens immobiliers à des tiers ou les construit et les commercialise pour son propre compte. Les immeubles ont une superficie allant de 500 m² à 3 000 m². Un immeuble commercial typique présente une superficie moyenne de 1 000 m².
L'objectif principal de Retail Estates sa sur le long terme est de constituer, de gérer et d'étendre un portefeuille de surfaces de vente situées en périphérie qui, par leur emplacement, ainsi que la qualité et la diversification des locataires, assurent une croissance constante à long terme. La croissance souhaitée concerne tout autant la valeur du patrimoine que les revenus générés par location.
22/23 1er semestre
Retail Estates sa investit dans des aquisitions, des investissements et développements immobiliers et des investissements et optimisation du portefeuille immobilier.
1 186 521m² Surface commerciale Juste valeur
Retail Estates sa concentre ses efforts sur un renforcement constant de la qualité de son patrimoine immobilier et l'extension de son portefeuille immobilier.
Chiffres clés
| PORTEFEUILLE IMMOBILIER | 30.09.22 | 31.03.22 |
|---|---|---|
| Nombre d'immeubles | 1 002 | 987 |
| Total surface locative en m² | 1 186 521 | 1 177 577 |
| Juste valeur estimée (en EUR) | 1 817 160 000 | 1 759 879 000 |
| Valeur d'investissement estimée (en EUR) | 1 894 556 000 | 1 833 757 000 |
| Loyer moyen par m² | 109,51 | 104,14 |
| Taux d'occupation | 97,37% | 97,83% |
| DONNÉES DU BILAN | 30.09.22 | 31.03.22 |
| Capitaux propres | 1 022 157 000 | 920 980 000 |
| Taux d'endettement (Législation SIR, max. 65%)* | 47,54% | 49,15% |
| RÉSULTATS | 30.09.22 | 31.03.22 |
| Résultat locatif net | 60 622 000 | 57 385 000 |
| Résultat immobilier | 59 646 000 | 56 354 000 |
| Frais immobiliers | -5 622 000 | -4 694 000 |
| Frais généraux et autres charges et revenus etd'exploitation | -3 792 000 | -3 103 000 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 50 232 000 | 48 558 000 |
| Résultat sur portefeuille | 22 697 000 | 3 165 000 |
| Résultat d'exploitation | 72 929 000 | 51 723 000 |
| Résultat financier | 34 911 000 | -5 800 000 |
| Résultat net | 106 013 000 | 44 218 000 |
| Résultat EPRA | 39 060 000 | 37 426 000 |
| DONNEES PAR ACTION | 30.09.22 | 31.03.22 |
| Nombre d'actions | 14 085 827 | 13 226 452 |
| Nombre d'actions donnant droit aux dividendes | 14 085 827 | 13 226 452 |
| Valeur de l'actif net (VAN) par action IFRS | 72,57 | 69,63 |
| EPRA NTA | 67,97 | 68,46 |
| Valeur de l'actif net par action (valeur d'investissement) hors dividende | ||
| hors la juste valeur des instruments de couverture autorisés | 71,69 | 69,67 |
| Cours de clôture | 57,00 | 73,90 |
| Sous-/surévaluation par rapport à la valeur de l'actif net IFRS | -21,45% | 6,13% |
| 30.09.22 | 30.09.21 | |
| Résultat EPRA par action | 2,84 | 2,95 |
| Capitaux propres | |
|---|---|
| Taux d'endettement (Législation SIR, max. 65%)* |
| PORTEFEUILLE IMMOBILIER | 30.09.22 | 31.03.22 |
|---|---|---|
| Nombre d'immeubles | 1 002 | 987 |
| Total surface locative en m² | 1 186 521 | 1 177 577 |
| Juste valeur estimée (en EUR) | 1 817 160 000 | 1 759 879 000 |
| Valeur d'investissement estimée (en EUR) | 1 894 556 000 | 1 833 757 000 |
| Loyer moyen par m² | 109,51 | 104,14 |
| Taux d'occupation | 97,37% | 97,83% |
| DONNÉES DU BILAN | 30.09.22 | 31.03.22 |
| Capitaux propres | 1 022 157 000 | 920 980 000 |
| Taux d'endettement (Législation SIR, max. 65%)* | 47,54% | 49,15% |
| RÉSULTATS | 30.09.22 | 31.03.22 |
| Résultat locatif net | 60 622 000 | 57 385 000 |
| Résultat immobilier | 59 646 000 | 56 354 000 |
| Frais immobiliers | -5 622 000 | -4 694 000 |
| Frais généraux et autres charges et revenus etd'exploitation | -3 792 000 | -3 103 000 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 50 232 000 | 48 558 000 |
| Résultat sur portefeuille | 22 697 000 | 3 165 000 |
| Résultat d'exploitation | 72 929 000 | 51 723 000 |
| Résultat financier | 34 911 000 | -5 800 000 |
| Résultat net | 106 013 000 | 44 218 000 |
| Résultat EPRA | 39 060 000 | 37 426 000 |
| DONNEES PAR ACTION | 30.09.22 | 31.03.22 |
| Nombre d'actions | 14 085 827 | 13 226 452 |
| Nombre d'actions donnant droit aux dividendes | 14 085 827 | 13 226 452 |
| Valeur de l'actif net (VAN) par action IFRS | 72,57 | 69,63 |
| EPRA NTA | 67,97 | 68,46 |
| Valeur de l'actif net par action (valeur d'investissement) hors dividende | ||
| hors la juste valeur des instruments de couverture autorisés | 71,69 | 69,67 |
| Cours de clôture | 57,00 | 73,90 |
| Sous-/surévaluation par rapport à la valeur de l'actif net IFRS | -21,45% | 6,13% |
| 30.09.22 | 30.09.21 | |
| Résultat EPRA par action | 2,84 | 2,95 |
| PORTEFEUILLE IMMOBILIER | 30.09.22 | 31.03.22 |
|---|---|---|
| Nombre d'immeubles | 1 002 | 987 |
| Total surface locative en m² | 1 186 521 | 1 177 577 |
| Juste valeur estimée (en EUR) | 1 817 160 000 | 1 759 879 000 |
| Valeur d'investissement estimée (en EUR) | 1 894 556 000 | 1 833 757 000 |
| Loyer moyen par m² | 109,51 | 104,14 |
| Taux d'occupation | 97,37% | 97,83% |
| DONNÉES DU BILAN | 30.09.22 | 31.03.22 |
| Capitaux propres | 1 022 157 000 | 920 980 000 |
| Taux d'endettement (Législation SIR, max. 65%)* | 47,54% | 49,15% |
| RÉSULTATS | 30.09.22 | 31.03.22 |
| Résultat locatif net | 60 622 000 | 57 385 000 |
| Résultat immobilier | 59 646 000 | 56 354 000 |
| Frais immobiliers | -5 622 000 | -4 694 000 |
| Frais généraux et autres charges et revenus etd'exploitation | -3 792 000 | -3 103 000 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 50 232 000 | 48 558 000 |
| Résultat sur portefeuille | 22 697 000 | 3 165 000 |
| Résultat d'exploitation | 72 929 000 | 51 723 000 |
| Résultat financier | 34 911 000 | -5 800 000 |
| Résultat net | 106 013 000 | 44 218 000 |
| Résultat EPRA | 39 060 000 | 37 426 000 |
| DONNEES PAR ACTION | 30.09.22 | 31.03.22 |
| Nombre d'actions | 14 085 827 | 13 226 452 |
| Nombre d'actions donnant droit aux dividendes | 14 085 827 | 13 226 452 |
| Valeur de l'actif net (VAN) par action IFRS | 72,57 | 69,63 |
| EPRA NTA | 67,97 | 68,46 |
| Valeur de l'actif net par action (valeur d'investissement) hors dividende | ||
| hors la juste valeur des instruments de couverture autorisés | 71,69 | 69,67 |
| Cours de clôture | 57,00 | 73,90 |
| Sous-/surévaluation par rapport à la valeur de l'actif net IFRS | -21,45% | 6,13% |
| 30.09.22 | 30.09.21 | |
| Résultat EPRA par action | 2,84 | 2,95 |
* L'A.R. du 13 juillet 2014 (le "A.R. SIR"), modifié par l'A.R. du 23 avril 2018 en exécution de la Loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées (la "Loi SIR"), modifié par l'A.R. du 18 avril 2022.
| 日 | L | 5 |
|---|---|---|
Rapport de gestion
Rapport de gestion 2 Rapport d'activités du premier semestre 2022-2023, clôturé
au 30 septembre 2022
1 Juste valeur (fair value) : valeur d'investissement telle qu'établie par un expert immobilier indépendant et dont les frais hypothétiques de mutation ont été déduits conformément à la norme IFRS13. La juste valeur est la valeur comptable sous IFRS (voir aussi annexe 21 au rapport annuel 2021-2022). 2 Les valeurs d'acquisition et de vente des investissements et des désinvestissements sont cohérentes par rapport aux valeurs d'investissement estimées par les experts
Revenus locatifs et taux d'occupation Le résultat locatif net s'élève au premier semestre de l'exercice à 60,62 millions d'euros, soit une hausse de 5,64% par rapport au même semestre de l'exercice 2021- 2022. À ce moment, le résultat locatif net s'élevait à 57,38 millions d'euros. Le taux d'occupation s'élève au 30 septembre 2022 à 97,37% contre 97,83 % au 31 mars 2022.
Juste valeur1 du portefeuille immobilier
La juste valeur du portefeuille immobilier (immobilisations corporelles en cours comprises) au 30 septembre 2022 s'élève à 1.817,16 millions d'euros, et progresse donc de 57,28 millions d'euros (3,25 %) par rapport à la juste valeur au 31 mars 2022 (1.759,88 millions d'euros). Cet effet résulte des investissements et des désinvestissements (notamment l'achat d'une participation de 90% dans le parc commercial Tref Center à Venlo (voir ci-dessous) pour un montant de 35,71 millions d'euros) du premier semestre et des variations de la juste valeur des immeubles de placement.
La variation de la juste valeur du portefeuille immobilier s'élève à 22,57 millions d'euros, ce qui s'explique principalement par une hausse de la valeur du portefeuille immobilier à hauteur de 27,67 millions d'euros. Les experts immobiliers estiment à 6,77 % le rendement locatif (par rapport à la valeur d'investissement) de ce portefeuille sur la base de loyers en cours.
Au 30 septembre 2022, le portefeuille immobilier est constitué de 1.002 immeubles, pour une surface locative de 1.186.521 m².
Investissements2 - parcs commerciaux
En date du 4 juillet 2022, Retail Estates a réalisé un investissement à concurrence de 35,71 millions d'euros dans l'acquisition d'une part de 90 % dans le parc commercial Tref Center à Venlo (Pays–Bas, province de Limbourg). Cet investissement a été réalisé en collaboration avec l'investisseur immobilier néerlandais Westpoort Vastgoed, qui a en même temps acquis une part de 10 %. La part de Retail Estates dans la transaction s'élève à 35,71 millions d'euros et rapporte 2,52 millions d'euros de revenus locatifs, ce qui représente un rendement initial d'environ 7 %. Selon l'expert immobilier Cushman & Wakefield, la valeur d'investissement de la part de Retail Estates s'élève à 35,5 millions d'euros, et la juste valeur, à 32,83 millions d'euros.
Le parc commercial Tref Center est développé autour du Tref Box, un hypermarché qui n'est pas inclus dans la transaction. Il s'agit d'une combinaison de commerçants du secteur alimentaire et non alimentaire rare aux Pays-Bas, semblable à ce que l'on trouve souvent au Royaume-Uni. Le parc commercial compte 19 immeubles commerciaux ayant une superficie de 31.295 m² et comprenant une station-service. Les principaux locataires sont Lidl, Pets Place, Basic Fit, KFC, Kwantum, Leen Bakker, Jysk, Bever Sport (AS Adventure) et Beter Bed. Le parc commercial est présent dans la région de Venlo depuis environ 50 ans, avec une zone de chalandise s'étendant de Venlo (100 000 habitants) à la frontière allemande. Venlo est la deuxième ville de la province du Limbourg, après Maastricht. Retail Estates a déjà investi dans cette région, notamment à Maastricht et à Heerlen.
Immobilisations corporelles en cours
Au 30 septembre 2022, le montant total des immobilisations corporelles en cours s'élève à 16,92 millions d'euros. Nous distinguons 5 types d'immobilisations corporelles en cours. Les positions foncières spéculatives sont des terrains résiduels de portefeuilles existants qui sont conservés pour une promotion éventuelle ou pour être vendus ultérieurement si aucune promotion n'est possible. Les quatre autres types sont les immobilisations corporelles en phase de prospection, les immobilisations corporelles en cours en pré-développement, les immobilisations corporelles en cours d'exécution et les immobilisations en cours spécifiquement liées à la durabilité.
1. Introduction
Généralités
Retail Estates sa compte parmi les principales sociétés immobilières belges spécialisées dans les surfaces commerciales situées en périphérie des villes. Son portefeuille immobilier est composé de 1.002 immeubles sis en Belgique et aux Pays-Bas, pour une surface commerciale totale de 1.186.521 m² et une juste valeur de 1.817,16 millions d'euros.
Retail Estates sa est cotée en bourse (Euronext Brussels et Amsterdam). Au 30 septembre 2022, sa capitalisation boursière s'élève à 802,89 millions d'euros.
Gestion des risques
Bien que la direction tente de les réduire au minimum absolu, il y a lieu de tenir compte d'un certain nombre de facteurs de risque. Les risques sont exposés au chapitre « Gestion des risques » du rapport annuel 2021-2022.
immobiliers.
Au 30 septembre 2022, les positions foncières spéculatives s'élevaient à 1,57 million d'euros, les immobilisations corporelles en phase de prospection, à 9,21 millions d'euros, les immobilisations corporelles en cours en pré-développement, à 5,22 million d'euros, les immobilisations corporelles en cours d'exécution, à 0,72 million d'euros, et les immobilisations corporelles en cours spécifiquement liées à la durabilité s'élevaient à 0,21 million d'euros.
A. Immobilisations corporelles en cours prospection – aperçu des principaux projets en phase de prospection
- En 2014, Retail Estates a acquis le parc commercial de 14 magasins à Wetteren sur une surface commerciale brute de 10.423 m². Ouvert en 2008, il répond à la dénomination de « Frunpark Wetteren ». Il connaît un franc succès et attire des consommateurs des environs lointains. En 2016, Retail Estates sa a acquis, sur une base spéculative, une parcelle adjacente avec deux immeubles PME (investissement d'environ 9 millions d'euros), actuellement loués. Le RUP (plan d'exécution spatial) permet en principe aux immeubles commerciaux destinés à un commerce de détail volumineux, mais également aux immeubles PME, d'obtenir un permis. Nous prévoyons d'obtenir ce permis au cours de l'année 2023. La réalisation du projet mixte avec les unités de commerce de détail et les immeubles PME est prévue au cours de l'année 2024. Le coût des procédures déjà terminées et de la préparation de la demande de permis environnemental s'élève actuellement à 0,44 million d'euros. L'investissement dans cette extension est estimé à 3,6 millions d'euros.
B. Immobilisations corporelles en cours - prédéveloppement – aperçu des principaux développements pour compte propre
- À Wilrijk, un site existant est transformé en 1 magasin et 3 unités PME. L'investissement supplémentaire attendu s'élève à 2,3 millions d'euros. La date de réalisation attendue est fin 2023.
- À Munkzwalm, un site existant sera reconverti, avec 4 magasins et 4 unités PME. L'investissement attendu s'élève à 6,70 millions d'euros. La réalisation est prévue pour le deuxième trimestre de 2024.
- À Eupen, un magasin existant est transformé en un nouveau magasin avec 5 unités PME. L'investissement attendu s'élève à 1,11 million d'euros. La réalisation est prévue pour fin 2023.
- À Houthalen, un permis a été obtenu et un accord a été conclu avec un promoteur en vue de la démolition et la reconversion en appartements avec un immeuble commercial au rez-de-chaussée permettant à Retail Estates de récupérer la même surface commerciale. L'investissement attendu s'élève à 0,70 million d'euros.
- Dans le parc commercial de Heerlen, des consultations avec les locataires sont en cours sur les modalités de mise en œuvre de la modernisation de l'ensemble de la façade. L'investissement supplémentaire attendu s'élève à 5 millions d'euros. La réalisation est prévue dans un délai d'un an à compter de l'obtention de l'accord des locataires.
C. Immobilisations corporelles en cours
– exécution – aperçu des principaux développements pour compte propre
- Un nouvel espace commercial sera construit à côté du bâtiment existant à Halle. L'investissement attendu s'élève à 1,75 million d'euros. Les permis requis pour ce développement ont été obtenus. La réalisation de ce projet implique la construction de plusieurs appartements. Étant donné que cela n'entre pas dans le champ d'action de Retail Estates, nous avons mis en place une collaboration avec un promoteur immobilier qui peut développer cette partie du projet pour son propre compte. La réalisation est prévue pour la mi-2023.
D. Réception d'immobilisations corporelles en cours
Dans le cadre de la stratégie CSR, Retail Estates investit dans la réalisation d'une installation de panneaux photovoltaïques sur les toits de différents parcs commerciaux, en Belgique comme aux Pays-Bas. Au cours du dernier semestre, des panneaux solaires d'une puissance de 1.604 kWc ont été mis en service à Heerlen et Roosendaal. Ceux-ci devraient produire annuellement plus de 1.338 MWh d'énergie verte. Cet investissement s'élève à 1,12 million d'euros. Retail Estates recevra une compensation annuelle de ce chef.
Désinvestissements
Au cours du dernier semestre, 3 immeubles commerciaux ont été vendus. Le produit net de la vente s'élevait à 4 millions d'euros. La juste valeur de ces immeubles s'élevait à 3,72 millions d'euros. Le revenu locatif réel de ces immeubles s'élevait à 0,6 millions d'euros op à la date de vente. Ces ventes ont entraîné une plus-value nette de 0,29 million d'euros.
Mise en œuvre de la stratégie de financement
Retail Estates combine des crédits bilatéraux auprès de divers partenaires bancaires et des placements privés d'obligations pour des investisseurs institutionnels. La durée moyenne du portefeuille de crédits s'élève à 3,75 ans. Dans le cadre du financement de ses activités, Retail Estates dispose depuis septembre 2017 (élargi en octobre 2018) d'un programme de papier commercial de (maximum) 100 millions d'euros. Le papier commercial est intégralement couvert par des lignes de back-up et des lignes de crédit non utilisées servant de garantie de refinancement, dans le cas où le placement ou la prolongation du papier commercial ne s'avérerait pas possible ou que partiellement possible.
Au 30 septembre 2022, 42 millions d'euros de ce programme de papier commercial ont été inclus.
Au 30 septembre 2022, le taux d'intérêt moyen s'élève à 2,02 %, contre 1,95 % au 31 mars 2022 (voir rapport annuel 2021-2022).
Retail Estates opte pour un modèle de croissance avec une contribution directe au bénéfice par action. Cela peut être réalisé avec des fonds propres et avec un financement par emprunt. Pour ce qui est des fonds propres, cela peut se faire par un apport en nature, un rights issue traditionnel ou via la possibilité pour les SIR (introduite dans la loi sur les SIR) de procéder à une augmentation de capital par un « accelerated bookbuilding » (ABB). L'assemblée générale extraordinaire du 23 décembre 2019 a autorisé et a modifié les statuts pour permettre à Retail Estates sa d'appliquer la procédure d' « accelerated bookbuilding ».
Pour ce qui est du financement par emprunt, cela peut se faire par un financement bancaire traditionnel ou un emprunt obligataire public et/ou privé. Retail Estates étudie régulièrement l'opportunité d'un emprunt obligataire privé et/ou public.
Pour plus d'informations sur le financement, voir le chapitre « dettes financières courantes et non courantes » du rapport financier semestriel.
" Les rénovations ne visent pas toujours uniquement à modifier la surface commerciale. Retail Estates sa profite souvent de cette occasion pour démolir la façade de l'immeuble commercial et pour la remplacer par une version contemporaine qui correspond à l'image du locataire et répond aux exigences de durabilité.."
Augmentations de capital dans le cadre du capital autorisé
Le 10 juin 2022, Retail Estates a procédé avec succès à l'offre de 859.375 nouvelles actions par le biais d'un placement privé accéléré avec constitution d'un carnet d'ordres (accelerated bookbuild) et le capital a été augmenté de 54.154.000 euros (déduction faite des coûts liés à l'augmentation de capital). Suite à cette augmentation de capital, 859.375 actions ont été émises, portant le nombre total d'actions au 30 septembre 2022 à 14.085.827, le capital social à 308.515.000 euros en les primes d'émission à 59 207 000 euros.3
3. Analyse des résultats
Résultats semestriels au 30 septembre 2022 : Le résultat EPRA du Groupe4 augmente de 4,36 % par rapport au 30 septembre 2021 - la juste valeur du portefeuille immobilier augmente à 1.817,16 millions d'euros.
Au 30 septembre 2022, le résultat EPRA (c'est-à-dire le résultat net sans le résultat sur le portefeuille et sans les évolutions de la juste valeur de l'actif et du passif financiers) était de 39,06 millions d'euros, soit une hausse de 4,36 % par rapport à la même période de l'exercice précédent.
Le résultat locatif net est passé de 57,38 millions d'euros à 60,62 millions d'euros, Cette hausse est principalement due à l'investissement dans le parc commercial Tref Center à Venlo. Le portefeuille immobilier a augmenté de 92 millions d'euros par rapport au 30 septembre 2021. Le portefeuille a progressé de 57,28 millions d'euros par rapport au 31 mars 2022.
Après déduction des charges immobilières, nous obtenons un résultat d'exploitation immobilier de 54,02 millions d'euros, contre 51,66 millions d'euros l'exercice précédent.
Les frais immobiliers s'élèvent à 5,62 millions d'euros, contre 4,69 millions d'euros pour l'exercice précédent, une hausse de 0,93 million d'euros s'explique principalement par une augmentation des frais de gestion immobilière et des frais techniques de 0,40 million d'euros et 0,25 million d'euros respectivement. L'augmentation des frais techniques peut s'expliquer par les dépenses dans le cadre de la stratégie de durabilité (rendre les bâtiments plus économes en énergie). L'augmentation des frais de gestion immobilière s'explique, entre autres, par l'investissement dans un nouveau système technologique intégré (S/4HANA), qui entraîne des coûts informatiques supplémentaires. Les frais généraux de la société s'élèvent à 3,79 millions d'euros, soit une hausse de 0,69 million d'euros par rapport à l'exercice précédent. Après déduction des frais généraux, Retail Estates sa atteint un résultat d'exploitation avant résultat sur le portefeuille de 50,23 millions d'euros. La marge d'exploitation s'élève à 82,86 %.
Le résultat de la vente de placements immobiliers s'élève à 0,29 million d'euros sur une vente totale de 4 millions d'euros. Nous renvoyons au paragraphe « Désinvestissements » du rapport de gestion (voir cidessus).
Les variations de la juste valeur des placements immobiliers s'élèvent à 22,57 millions d'euros, chiffre qui s'explique principalement par l'augmentation de la valeur du portefeuille immobilier à concurrence de 27,67 millions d'euros et par la baisse de valeur des frais de transaction pour la détermination de la juste valeur des placements immobiliers d'autre part (-5,10 millions d'euros). L'autre résultat sur portefeuille s'élève à -0,17 million d'euros.
Le résultat financier (hors variations de juste valeur des actifs et passifs financiers) s'élève à -9,34 millions d'euros. Les charges d'intérêt nettes s'élèvent à -9,40 millions d'euros, soit une baisse de 0,06 million d'euros par rapport à l'an dernier. Le taux d'intérêt moyen est resté stable à 2,02 % par rapport au 30 septembre 2021 à 2,02 %. La hausse du résultat financier, y compris les variations de la juste valeur de l'actif et du passif financiers de -5.8 millions d'euros à 34.91 millions d'euros résulte également de la modification de la juste valeur des swaps qui ne se définissent pas comme un flux de trésorerie (variations de la juste valeur de l'actif et du passif financiers). Ce résultat est toutefois non réalisé et non-cash.
Le résultat EPRA s'élève au 30 septembre 2022 à 39,06 millions d'euros contre 37,43 millions d'euros pour la période comparable de l'exercice 2021-2022. Cela représente par action, pour le premier semestre, un bénéfice EPRA de 2,84 euros (sur la base du nombre moyen pondéré d'actions) par rapport à 2,95 euros au 30 septembre 2021 (sur la base du nombre moyen pondéré d'actions).
Le résultat net (part du Groupe) du premier semestre s'élève à 106,01 millions d'euros et se compose du résultat EPRA de 39,06 millions d'euros, du résultat sur portefeuille de 22,70 millions d'euros et des variations de la juste valeur de l'actif et du passif financiers à concurrence de 44,26 millions d'euros.
La juste valeur du portefeuille immobilier (les immobilisations corporelles en cours incluses) est de 1.817,16 millions d'euros au 30 septembre 2022, contre 1.759,88 millions d'euros au 31 mars 2022. Au 30 septembre 2022, la EPRA NTA (valeur de l'actif corporel net) de l'action s'élève à 67,97 euros. Au 31 mars 2022, la EPRA NTA était de 68,46 euros.
Le taux d'endettement au 30 septembre 2022 est de 47,54 % , comparé à 49,15 % au 31 mars 2022.
4. Perspectives
Les incertitudes d'ordre macro-économique ne permettent pas de se prononcer sur l'évolution de la juste valeur des biens immobiliers, ni sur les variations de la juste valeur des instruments de couverture des taux. L'évolution de la valeur intrinsèque de l'action, qui est sensible aux éléments précités, est par conséquent incertaine.
La forte inflation entraîne une hausse généralisée des loyers dus. L'indexation contractuellement prévue est intégralement appliquée. À l'échéance intermédiaire triennale (Belgique) ou quinquennale (Pays-Bas) des contrats de bail en cours, il faudra évaluer avec le locataire concerné si les loyers indexés seront alors conformes au marché et/ ou s'ils n'affecteront pas considérablement la rentabilité du locataire.
Pour le portefeuille de crédits actuel, les accords conclus en matière de couverture des taux d'intérêt permettent de répercuter la hausse des charges d'intérêt pour une période d'environ 4 ans (il n'est pas possible de prévoir l'évolution future compte tenu de la volatilité actuelle des marchés financiers).
Les prévisions en matière de dividende sont maintenues à 4,70 euros bruts par action (3,29 euros nets par action). Par rapport à l'exercice 2021-2022, ceci représente une augmentation du dividende de 2,17 %. Ces prévisions reposent sur l'hypothèse de la stabilité des dépenses de consommation et de l'évolution positive des loyers.
Déclarations prévisionnelles
Le présent rapport semestriel contient un certain nombre de déclarations prévisionnelles. Les risques et incertitudes qui pèsent sur de telles prévisions peuvent impliquer que les résultats réels s'écartent considérablement des résultats annoncés par lesdites déclarations prévisionnelles dans le présent rapport intermédiaire. Les principaux facteurs susceptibles d'influencer les résultats sont notamment l'évolution de la situation économique et les facteurs commerciaux, fiscaux et conjoncturels.
5. Événements postérieurs à la clôture du semestre
Aucun événement d'importance n'est survenu après la clôture du semestre.
3 Pour plus d'informations, veuillez consulter le communiqué de presse du 10 juin 2022 concernant le placement privé. 4 Retail Estates sa et ses filiales.
Rapport financier semestriel
1. A. Compte de résultats consolidé
| COMPTE DE RÉSULTATS (en milliers €) | 30.09.22 | 30.09.21 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 60 831 | 57 333 |
| Charges relatives à la location | -209 | 52 |
| Résultat locatif net | 60 622 | 57 385 |
| Récupération des charges immobilières | - | - |
| Récupération des charges locatives et des taxes normalement assumées par les locataires sur les immeubles loués |
6 215 | 5 960 |
| Charges locatives et des taxes normalement assumées par les locataires sur les immeubles loués |
-7 194 | -6 924 |
| Autres revenus et charges relatifs à la location | 4 | -67 |
| Résultat immobilier | 59 646 | 56 354 |
| Frais techniques | -2 381 | -2 136 |
| Frais commerciaux | -534 | -390 |
| Charges et taxes sur les immeubles non loués | -388 | -247 |
| Frais de gestion immobilière | -2 315 | -1 919 |
| Autres frais immobiliers | -4 | -1 |
| Frais immobiliers | -5 622 | -4 694 |
| Résultat d'exploitation des immeubles | 54 024 | 51 660 |
| Frais généraux de la société | -3 792 | -3 103 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 50 232 | 48 558 |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 294 | 473 |
| Résultat sur vente d'autres actifs non financiers | - | - |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 22 569 | 3 391 |
| Autre résultat sur portefeuille | -166 | -699 |
| Résultat d'exploitation | 72 929 | 51 723 |
| Revenus financiers | 83 | 72 |
| Charges d'intérêts nettes | -9 399 | -9 459 |
| Variations de juste valeur des actifs et passifs financiers | 44 256 | 3 626 |
| Autres charges financières | -29 | -39 |
| COMPTE DE RÉSULTATS (en milliers €) | 30.09.22 | 30.09.21 |
|---|---|---|
| Résultat financier | 34 911 | -5 800 |
| Quote-part dans le résultat dans les entreprises associées et co-entreprises | -8 | - |
| Résultat avant impôts | 107 832 | 45 922 |
| Impôts | -1 819 | -1 705 |
| Résultat net | 106 013 | 44 218 |
| Attribuable aux: | ||
| Actionnaires du Groupe | 106 013 | 44 218 |
| Intérêts minoritaires | ||
| Commentaire: | ||
| Résultat EPRA (part du Groupe)4 | 39 060 | 37 426 |
| Résultat sur portefeuille | 22 697 | 3 165 |
| Variations de juste valeur des actifs et passifs financiers | 44 256 | 3 626 |
| RÉSULTAT PAR ACTION | 30.09.22 | 30.09.21 |
| Attribuable aux: |
|---|
| Intérêts minoritaires |
| Commentaire: |
| Nombre d'actions ordinaires en circulation | 14 085 827 | 12 665 763 |
|---|---|---|
| Nombre moyen pondéré d'actions | 13 733 624 | 12 665 763 |
| Bénéfice net par action ordinaire (en €)5 | 7,72 | 3,49 |
| Bénéfice net dilué par action (en €) | 7,72 | 3,49 |
4 Le Résultat EPRA se calcule comme suit: le résultat net hors les variations de la juste valeur des immeubles de placement, hors le résultat sur les ventes d'immeubles de placement et hors
variations de juste valeur des actifs et passifs financiers.
5 Le bénéfice net par action ordinaire se calcule comme suit: le résultat net divisé par le nombre moyen pondéré d'actions.
1. B. Éléments du résultat global consolidé
(Statement of other comprehensive income)
| Éléments du résultat global (en milliers €) | 30.09.22 | 30.09.21 |
|---|---|---|
| Résultat net | 106 013 | 44 218 |
| Autres éléments du résultat global récupérables en comptes de résultats: | ||
| Impact sur la juste valeur des droits et frais de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
0 | 0 |
| Variation de la juste valeur des instruments de couverture autorisés dans une couverture de flux de trésorerie tels que définis en IFRS |
1 852 | 496 |
| RÉSULTAT GLOBAL | 107 865 | 44 714 |
RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL
2. Bilan consolidé simplifié
| ACTIFS (en milliers €) | Notes | 30.09.22 | 31.03.22 |
|---|---|---|---|
| Immobilisations | 1 897 011 | 1 792 078 | |
| Goodwill | |||
| Immobilisations incorporelles | 2 | 5 181 | 4 030 |
| Immeubles de placement6 | 1 817 160 | 1 759 879 | |
| Autres immobilisations corporelles | 6 233 | 6 440 | |
| Immobilisations financières | 63 900 | 17 860 | |
| Instruments financiers | 57 169 | 11 120 | |
| Sociétés mises en équivalence | 1 732 | 1 740 | |
| Créances sur participations dans des entreprises associées et joint ventures | 5 000 | 5 000 | |
| Créances de location-financement | 1 030 | 1 030 | |
| Créances commerciales et autres immobilisations | 3 507 | 2 839 | |
| Impôts reportés | 3 504 | 1 402 | |
| Autres | 3 | 1 437 | |
| Actifs circulants | 2 | 32 378 | 20 151 |
| Immobilisations ou groupes d'actifs détenus en vue de la vente | 12 351 | 11 807 | |
| Créances commerciales | 12 272 | 2 067 | |
| Créances fiscales et autres actifs circulants | 2 818 | 2 132 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 2 121 | 1 483 | |
| Comptes de régularisation | 2 815 | 2 663 | |
| TOTAL DES ACTIFS | 1 929 389 | 1 812 228 |
6 En ce compris les immobilisations corporelles en cours conformément à la norme IAS 40.
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS (en milliers €) | Notes | 30.09.22 | 31.03.22 |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres | 1 022 157 | 920 980 | |
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société-mère | 1 022 157 | 920 980 | |
| Capital | 308 515 | 289 179 | |
| Primes d'émission | 374 617 | 339 798 | |
| Réserves | 233 013 | 160 166 | |
| Résultat net de l'exercice | 106 013 | 131 837 | |
| Intérêts minoritaires | |||
| Passifs | 907 232 | 891 248 | |
| Passifs non courants Provisions |
822 948 - |
764 789 - |
|
| Dettes financières non courantes | 3/5 | 822 026 | 763 982 |
| Établissements de crédit | 642 670 | 584 594 | |
| Location-financement à long terme | 3/5 | 4 041 | 4 159 |
| Autres | - | - | |
| Obligations | 3/5 | 175 315 | 175 229 |
| Autres passifs non courants financiers | 5 | - | - |
| Impôts reportés | 922 | 807 | |
| Passifs courants | 84 284 | 126 459 | |
| Dettes financières courantes | 3/5 | 43 599 | 101 730 |
| Établissements de crédit | 43 599 | 101 730 | |
| Location-financement à court terme | |||
| Autres | - | - | |
| Obligations | 3/5 | - | - |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 21 204 | 17 787 | |
| Exit tax | 391 | 391 | |
| Autres | 20 813 | 17 396 | |
| Autres passifs courants | 1 534 | 1 771 | |
| Comptes de régularisation | 17 948 | 5 171 | |
| TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 1 929 389 | 1 812 228 | |
| TAUX D'ENDETTEMENT | 30.09.22 | 31.03.22 | |
| Taux d'endettement7 | 4 | 47,54% | 49,15% |
7 Le taux d'endettement se calcule comme suit: passifs (hors provisions, comptes de régularisation, instruments de couverture des taux et impôts différés) divisés par le total de l'actif (hors instruments de couverture des taux).
3. Aperçu consolidé simplifié des mutations des capitaux propres
| APERÇU DES MUTATIONS DES CAPITAUX PROPRES (en milliers €) | Capital actions ordinaires |
Primes d'émission indisponibles |
Primes d'émission disponibles |
Réserves* | Résultat net de l'exercice |
TOTAL Capitaux Propres |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bilan selon IFRS au 31 mars 2021 | 276 526 | 316 792 | 153 469 | 61 436 | 808 223 | |
| - Affectation du résultat net 2020-2021 | ||||||
| - Transfert du résultat sur portefeuille aux réserves | -4 971 | 4 971 | 0 | |||
| - Transfert variations de la juste valeur des instruments de couverture | 2 677 | -2 677 | 0 | |||
| - Transfert du résultat EPRA aux réserves | 6 734 | -6 734 | 0 | |||
| - Reclassification entre les réserves | 37 | -1 382 | 1 345 | 0 | ||
| - Dividendes de l'exercice 2020-2021 | -56 996 | -56 996 | ||||
| - Augmentation du capital | 0 | |||||
| - Augmentation du capital par apport en nature | 0 | |||||
| - Frais de l'augmentation du capital | 0 | |||||
| - Autres | 0 | |||||
| - Résultat global au 30/09/2021 | 496 | 44 217 | 44 713 | |||
| Bilan selon IFRS au 30 septembre 2021 | 276 563 | 315 410 | 1 345 | 158 405 | 44 217 | 795 938 |
| Bilan selon IFRS au 31 mars 2022 | 289 179 | 315 410 | 24 389 | 160 166 | 131 837 | 920 980 |
| - Affectation du résultat net 2021-2022 | ||||||
| - Transfert du résultat sur portefeuille aux réserves | 21 762 | -21 762 | 0 | |||
| - Transfert variations de la juste valeur des instruments de couverture | 34 476 | -34 476 | 0 | |||
| - Transfert du résultat EPRA aux réserves | 14 757 | -14 757 | 0 | |||
| - Reclassification entre les réserves | 0 | 0 | ||||
| - Dividendes de l'exercice 2021-2022 | -60 842 | -60 842 | ||||
| - Augmentation du capital | 19 336 | 35 664 | 55 000 | |||
| - Augmentation du capital par apport en nature | 0 | |||||
| - Frais de l'augmentation du capital | -846 | -846 | ||||
| - Autres | 0 | |||||
| - Résultat global au 30/09/2022 | 1 852 | 106 013 | 107 865 | |||
| Bilan selon IFRS au 30 septembre 2022 | 308 515 | 315 410 | 59 207 | 233 013 | 106 013 | 1 022 158 |
| * Détail des réserves (en milliers €) | Réserve légale | Réserve pour le solde des variations dans la juste valeur de l'immobilier |
Réserves disponibles | Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement |
Solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée |
Solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n'est pas appliquée |
Résultats reportés des exercices précédents |
TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bilan selon IFRS au 31 mars 2021 | 80 | 144 358 | 16 899 | -57 188 | -2 226 | -26 126 | 77 670 | 153 469 |
| - Affectation du résultat net 2020-2021 | ||||||||
| - Transfert du résultat sur portefeuille aux réserves | 10 190 | -15 161 | 0 | -4 971 | ||||
| - Transfert variations de la juste valeur des instruments de couverture |
2 677 | 2 677 | ||||||
| - Transfert du résultat EPRA aux réserves | 6 734 | 6 734 | ||||||
| - Reclassification entre les réserves | 3 161 | -3 161 | 1 431 | -1 431 | 0 | |||
| - Dividendes de l'exercice 2020-2021 | 0 | |||||||
| - Frais de l'augmentation du capital | 0 | |||||||
| - Autres | 0 | |||||||
| - Résultat global au 30/09/2021 | 369 | 127 | 496 | |||||
| Bilan selon IFRS au 30 septembre 2021 | 80 | 157 709 | 13 738 | -70 918 | -1 857 | -23 322 | 82 973 | 158 404 |
| Bilan selon IFRS au 31 mars 2022 | 87 | 157 709 | 13 739 | -70 918 | -396 | -23 205 | 83 151 | 160 167 |
| - Affectation du résultat net 2021-2022 | ||||||||
| - Transfert du résultat sur portefeuille aux réserves | 24 983 | -3 221 | 21 762 | |||||
| - Transfert variations de la juste valeur des instruments de couverture |
34 476 | 34 476 | ||||||
| - Transfert du résultat EPRA aux réserves | 14 757 | 14 757 | ||||||
| - Reclassification entre les réserves | 7 180 | -7 180 | 1 557 | -1 557 | 0 | |||
| - Augmentation du capital par apport en nature | 0 | |||||||
| - Frais de l'augmentation du capital | 0 | |||||||
| - Autres | 0 | |||||||
| - Résultat global au 30/09/2022 | 1 748 | 104 | 1 852 | |||||
| Bilan selon IFRS au 30 septembre 2022 | 87 | 189 871 | 6 559 | -72 582 | 1 352 | 11 375 | 96 351 | 233 013 |
4. Aperçu consolidé simplifié des flux de trésorerie consolidé
Le fait d'arrondir au millier peut engendrer des écarts entre, d'une part, les résultats du bilan et du compte de résultats, et, d'autre part, les informations détaillées ci-jointes.
| APERÇU DES FLUX DE TRÉSORERIE (en milliers €) | Notes | 30.09.22 | 30.09.21 |
|---|---|---|---|
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DU SEMESTRE | 1 483 | 3 681 | |
| 1. Flux de trésorerie générés par les activités d'exploitation | 44 568 | 46 188 | |
| Résultat d'exploitation | 72 929 | 51 723 | |
| Intérêts payés | -7 160 | -8 520 | |
| Intérêts perçus | 0 | 25 | |
| Impôts des sociétés payés | -3 175 | -3 976 | |
| Impôts des sociétés perçus | 1 | 0 | |
| Variations de juste valeur des actifs et passifs financiers | 44 256 | 3 626 | |
| Autres | -838 | 1 340 | |
| Éléments non monétaires à ajouter / déduire du résultat: | -66 235 | -6 328 | |
| * Amortissements et réductions de valeur | |||
| - Amortissements / Réductions de valeur (ou reprises) sur actifs corporels et incorporels |
443 | 358 | |
| - Amortissements / Réductions de valeur (ou reprises) sur créances commerciales |
122 | -84 | |
| * Autres éléments non monétaires | |||
| - Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 2 | -22 569 | -3 391 |
| - Résultat sur la vente des immeubles de placement | -294 | -473 | |
| - Autre résultat sur portefeuille | 166 | 699 | |
| - Variations de juste valeur des actifs et passifs financiers | 5 | -44 197 | -3 496 |
| - Frais d'émission d'obligations | 86 | 59 | |
| - Quote-part dans le résultat dans les entreprises associées et co-entreprises |
8 | 0 | |
| * Autres | 0 | ||
| Variation du besoin en fonds de roulement: | 4 790 | 8 299 | |
| * Mouvement des actifs | |||
| - Créances commerciales et autres créances | -10 328 | 1 996 | |
| - Créances fiscales et autres actifs circulants | -686 | 11 382 | |
| - Comptes de régularisation | -152 | 0 | |
| - Actifs à long terme | 0 | 0 | |
| APERÇU DES FLUX DE TRÉSORERIE (suite) (en milliers €) | Notes | 30.09.22 | 30.09.21 |
|---|---|---|---|
| * Mouvement des passifs | |||
| - Dettes commerciales et autres dettes courantes | 3 417 | -5 944 | |
| - Autres passifs courants | -237 | 50 | |
| - Comptes de régularisation | 12 777 | 816 | |
| 2. Flux de trésorerie générés par les activités d'investissement | -37 013 | -7 107 | |
| Acquisition d'immobilisations incorporelles | 2 | -1 340 | -151 |
| Acquisition d'immeubles de placement | 2 | -38 834 | -9 057 |
| Aliénation d'immeubles de placement et actifs détenus en vue de la vente | 2 | 3 872 | 3 307 |
| Acquisition d'actions des sociétés immobilières | 2 | 0 | 0 |
| Vente d'actions des sociétés immobilières | 2 | 0 | 0 |
| Acquisition d'autres actifs corporels | -52 | -191 | |
| Aliénation d'autres actifs corporels | 6 | 1 | |
| Aliénation d'immobilisations financières non courantes | 0 | 0 | |
| Revenus de créances commerciales et autres actifs non courants | -665 | -1 016 | |
| 3. Flux de trésorerie générés par les activités de financement | -6 913 | -40 527 | |
| * Variation des passifs financiers et des dettes financières | |||
| - Augmentation des dettes financières | 3 | -89 372 | 124 700 |
| - Diminution des dettes financières | 3 | 89 200 | -108 332 |
| * Variation des autres passifs | |||
| - Augmentation (+) / Diminution (-) des autres passifs | -54 | 101 | |
| * Variation des capitaux propres | |||
| - Augmentation du capital et primes d'émission | 55 000 | 0 | |
| - Frais de l'augmentation du capital | -846 | 0 | |
| - Variation des réserves | 0 | 0 | |
| Autres | 0 | 0 | |
| * Dividende | 0 | 0 | |
| - Dividende de l'exercice précédent | -60 842 | -56 996 | |
| TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DU SEMESTRE | 2 124 | 2 234 |
5. Chiffres semestriels consolidés simplifiés : commentaires
Indicateurs clés de performance
| Résultat EPRA par action (en €) | 30.09.22 | 30.09.21 | |
|---|---|---|---|
| Résultat EPRA (part du groupe) | 39 059 846 | 37 426 355 | |
| Nombre d'actions ordinaires en circulation | 14 085 827 | 12 665 763 | |
| Nombre moyen pondéré d'actions | 13 733 624 | 12 665 763 | |
| Résultat EPRA par action (en €)8 | 2,84 | 2,95 | |
| Résultat EPRA par action (en €) - dilué | 2,84 | 2,95 |
8 Pour le calcul du Résultat EPRA par action, le nombre moyen pondéré d'actions est utilisé. On part donc du principe que les actions participent au bénéfice de l'exercice dès le moment d'émission. Toutefois dans le cas présent, le moment d'émission diffère du moment de la participation au bénéfice. Si le Résultat EPRA est calculé sur base du nombre d'actions copartageantes, le Résultat EPRA par action est de 2,84 EUR au 30.09.2022 contre 2,95 EUR au 30.09.2021.
| VALEUR DE L'ACTIF NET PAR ACTION (en €) - PART DU GROUPE | 30.09.22 | 31.03.22 |
|---|---|---|
| Valeur de l'actif net par action IFRS9 | 72,57 | 69,63 |
| EPRA NTA par action10 | 67,97 | 68,46 |
| Valeur de l'actif net par action (valeur d'investissement) hors dividende hors la juste valeur des instruments de couverture autorisés11 |
71,69 | 69,67 |
9 L'actif net par action IFRS (juste valeur) se calcule comme suit: capitaux propres (attribuable aux actionnaires de la société-mère) divisés par le nombre d'actions.
10 EPRA NTA se calcule comme suit: capitaux propres (hors la juste valeur des instruments de couverture autorisés,impôts différés, immobilisations incorporelles) divisé par le nombre d'actions.
11 Pour la définition et l'objectif de cette mesure de performance alternative, nous nous référons au Lexique (p.64 et suiv.)
Principes retenus pour la présentation
Le rapport financier intermédiaire relatif au premier semestre clôturé au 30 septembre 2022 est établi dans le respect des normes comptables conformes aux International Financial Reporting Standards, telles que transposées par la Législation SIR et conformément à la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire ».
Concernant les différences de temporalités fiscales entre la comptabilité locale et les chiffres consolidés, les impôts différés actifs et/ou passifs sont comptabilisés. Ils le sont via « autre résultat sur portefeuille ».
Pour le reste, les présents comptes annuels intermédiaires simplifiés utilisent les mêmes bases d'élaboration des états financiers et les mêmes méthodes de calcul que celles ayant servi à l'établissement des comptes annuels consolidés au 31 mars 2022.
Application de la norme IFRS 3 « Regroupements d'entreprise »
Les transactions effectuées par la société au cours du semestre précédent n'ont pas été traitées au titre de regroupements d'entreprises au sens de la norme IFRS 3 qui, compte tenu de la nature et de la taille des sociétés dont le contrôle a été acquis, n'a pas été jugée applicable. Il s'agit de sociétés détenant un nombre limité d'immeubles, qu'elles n'ont pas l'intention de conserver dans le cadre d'une activité autonome. Les sociétés sont consolidées dans leur intégralité.
Statut d'adoption des nouvelles normes en date du 30 juin 2022 (EFRAG 2 mai 2022)
Les amendements aux normes suivantes sont d'application obligatoire pour la première fois à partir de l'exercice comptable débutant au 1er janvier 2022 et ont été adoptés par l'Union européenne:
- Amendements aux normes IFRS 3 'Regroupements d'entreprises'; IAS 16 'Immobilisations corporelles'; IAS 37 'Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels' ainsi que les améliorations annuelles (entrée en vigueur le 1er janvier 2022). Le groupe d'amendements comprend des modifications de portée limitée à trois normes ainsi que les améliorations annuelles aux IFRS, qui sont des changements qui clarifient le texte ou corrigent des conséquences mineures, des oublis ou des conflits entre les exigences des normes :
- Les amendements à IFRS 3 'Regroupements d'entreprises' mettent à jour une référence dans IFRS 3 au Cadre conceptuel pour l'information financière sans changer les exigences comptables pour les regroupements d'entreprises.
- Les modifications d'IAS 16 'Immobilisations corporelles' interdisent à une entreprise de déduire du coût des immobilisations corporelles les montants reçus de la vente d'articles produits pendant qu'elle prépare l'actif en vue de son utilisation prévue. Au lieu de cela, une entreprise doit comptabiliser ce produit de vente et le coût connexe dans le résultat.
- Les amendements à IAS 37 'Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels' précisent quels coûts une société inclut lorsqu'elle évalue si un contrat sera onéreux.
- Des améliorations annuelles apportent des modifications mineures à IFRS 1 'Première adoption des IFRS', IFRS 9 'Instruments financiers', IAS 41 'Agriculture' et les exemples illustratifs qui accompagnent IFRS 16 'Contrats de location'.
- Amendements à la norme IFRS 16 'Contrats de location' liés au Covid 19 au-delà de juin 2021 (entrée en vigueur le 1er avril 2021, application anticipée possible). Les modifications prolongent d'un an l'amendement de mai 2020 qui permet aux preneurs d'appliquer la mesure de simplification concernant les allégements de loyer accordés en lien avec la COVID-19 aux allégements de loyer dont la réduction concerne seulement des paiements dus initialement le 30 juin 2022 ou avant cette date (plutôt qu'uniquement aux paiements dus initialement le 30 juin 2021 ou avant cette date). La modification est en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1er avril 2021 (une application anticipée sera permise, y compris pour les états financiers dont la publication n'a pas encore
été autorisée au moment de la publication de la modification).
Ces nouvelles normes ou changements n'ont pas d'impact matériel sur Retail Estates.
Normes et interprétations publiées non encore applicables en 2022
Les amendements suivants ont été publié mais ne sont pas encore obligatoires pour les exercices comptables débutant au 1er janvier 2022 et ont été adopté par l'Union européenne:
– IFRS 17, 'Contrats d'assurance' (date d'entrée en vigueur le 1er janvier 2023), contient les amendements publiés en juin 2020. Cette norme remplace IFRS 4, qui donne lieu à une multitude d'approches comptables différentes en matière de contrats d'assurance. IFRS 17 changera fondamentalement la comptabilisation pour toutes les entités qui émettent des contrats d'assurance et des contrats d'investissement avec un élément de participation discrétionnaire. L'approbation comprend les amendements publiés par l'IASB en juin 2020, qui visent à aider les entreprises à mettre en œuvre la Norme et à leur faciliter l'explication de leur performance financière.
Le règlement de l'UE prévoit une exemption facultative de l'application de l'obligation de cohorte annuelle qui concerne le moment de la comptabilisation du bénéfice du contrat, la marge de service contractuelle, en résultat. Les entités qui font usage de cette exemption n'appliquent pas les IFRS telles que publiées par l'IASB et doivent l'indiquer.
– Amendements sur l'IAS 1 'Informations à fournir sur les méthodes comptables' ( projet de modification d'IAS 1 et de l'énoncé de pratiques sur les IFRS 2) (entrée en vigueur le 1er janvier 2023). Les modifications visent à améliorer les informations à fournir sur les méthodes comptables et à aider les utilisateurs des états financiers à faire la distinction entre les changements d'estimations comptables et les changements de méthodes comptables. L'amendement IAS 1 exige que les entités présentent toutes leurs méthodes comptables importantes, plutôt que leurs principales méthodes comptables. De plus, l'amendement à IAS >
1 précise que les informations non significatives sur les méthodes comptables ne doivent pas être fournies. Pour appuyer ces modifications, l'IASB a également formulé des directives et des exemples visant à expliquer et à illustrer l'application du processus en quatre étapes, décrit dans l'Énoncé de pratique sur les IFRS 2 Making Materiality Judgements, aux informations à fournir sur les méthodes comptables. Les modifications entrent en vigueur pour les périodes de reporting annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2023. Une application anticipée est autorisée (sous réserve de tout processus d'approbation local).
– Amendements à la norme IAS 8 'Méthodes comptables, changements d'estimations comptables et erreurs' (entrée en vigueur le 1er janvier 2023). L'amendement à IAS 8 clarifie la manière dont les entreprises doivent distinguer les changements de méthodes comptables des changements d'estimations comptables. Les modifications entrent en vigueur pour les périodes de reporting annuelles ouvertes à compter du 1er janvier 2023. Une application anticipée est autorisée (sous réserve de tout processus d'approbation local).
Normes et interprétations publiées non encore applicables en 2022 et non encore approuvées par l'UE
Les amendements aux normes suivantes ont été publiés mais ne sont pas encore obligatoires pour les exercices comptables débutant au 1er janvier 2022 et ne sont pas encore adoptés par l'Union européenne:
- Amendements à la norme IAS 1, 'Présentation des états financiers : classification des passifs comme courant ou non-courant' (entrée en vigueur le 1er janvier 2023). Ces amendements n'affectent que la présentation des passifs dans l'état de la situation financière - et non le montant ou le moment de la comptabilisation d'un actif, des produits ou des charges du passif ou les informations que les entités divulguent à propos de ces éléments. Ils:
- Clarifient que la classification des passifs comme courants ou non courants doit être basée sur les droits qui existent à la fin de la période de reporting et aligner le libellé dans tous les paragraphes concernés pour faire référence au "droit" de différer le règlement d'ici à douze mois au moins et préciser que seuls les droits en vigueur "à la fin de la période de référence" devraient affecter le classement d'un passif;
- Précisent que le classement n'est pas affecté par les attentes quant à savoir si une entité exercera son droit de différer le règlement d'un passif; et précisent que le règlement fait référence au transfert à la contrepartie d'espèces, d'instruments de capitaux propres, d'autres actifs ou services.
- Amendements à la norme IAS 12 'Impôts sur le résultat' : Impôt différé lié aux actifs et aux passifs découlant d'une transaction unique (projet de modifications d'IAS 12) (en vigueur le 1er janvier 2023) La modification clarifie la façon dont les sociétés comptabilisent l'impôt différé pour les obligations relatives au démantèlement et les contrats de location. Les modifications sont en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2023. Une application anticipée est permise.
– Amendements à IFRS 17 'Contrats d'assurance' : Application initiale d'IFRS 17 et d'IFRS 9 - Informations comparatives (publié le 9 décembre 2021, en vigueur le 1er janvier 2023). L'amendement est une option de transition relative aux informations comparatives sur les actifs financiers présentées lors de l'application initiale d'IFRS 17. L'amendement vise à aider les entités à éviter les décalages comptables temporaires entre les actifs financiers et les passifs des contrats d'assurance, et donc à améliorer l'utilité des informations comparatives dans les états financiers.
La norme suivante est d'application obligatoire depuis l'exercice comptable débutant au 1er janvier 2016 (cependant elle n'est pas encore adoptée par l'Union européenne). La Commission Européenne a décidé de ne pas lancer la procédure d'approbation de cette norme provisoire mais d'attendre la norme définitive :
– IFRS 14 'Comptes de report réglementaires' (date d'entrée en vigueur : 1er janvier 2016). Cette norme permet aux entités qui adoptent les IFRS pour la première fois de continuer à appliquer les méthodes comptables conformes à leur référentiel antérieur en ce qui concerne la comptabilisation de la réglementation des tarifs. IFRS 14 permet aux nouveaux adoptants qui exercent des activités à tarifs réglementés, lorsqu'ils adoptent les normes IFRS, de continuer à reconnaître les montants comptabilisés en application des exigences de leur précédent référentiel comptable en matière de réglementation des tarifs, et plus précisément en ce qui concerne la reconnaissance, l'évaluation et la dépréciation des comptes de report réglementaires. Cependant, afin de permettre la comparabilité avec des entités qui appliquent déjà les IFRS et par conséquent ne reconnaissent pas de tels montants, la norme impose que l'effet des réglementations des tarifs soit présenté séparément.
Déclaration de la personne responsable chez Retail Estates sa
Conformément à l'article 13, § 2, de l'A.R. du 14 novembre 2007, Jan De Nys, administrateur délégué, déclare qu'à sa connaissance :
- a) les comptes annuels intermédiaires simplifiés, établis conformément aux bases d'élaboration des états financiers, aux IFRS et à la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire », telle qu'agréée par l'Union européenne, donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de Retail Estates sa, ainsi que des entreprises faisant partie du périmètre de consolidation.
- b) le rapport intermédiaire expose fidèlement les principaux événements survenus au cours des six premiers mois de l'exercice actuel, leur influence sur les comptes annuels intermédiaires simplifiés, les principaux facteurs de risque et incertitudes relatifs aux mois restants à courir pour achever l'exercice, de même que les principales transactions conclues entre les parties liées et leur incidence éventuelle sur les comptes annuels intermédiaires simplifiés, si ces transactions revêtent une importance significative et n'ont pas été conclues à des conditions de marché normales.
Informations par segment
L'IFRS 8 définit un segment opérationnel comme une composante de l'entreprise (IFRS 8.2) :
- engagée dans des activités susceptibles de lui procurer des produits ou de lui faire supporter des charges (notamment à l'occasion de transactions effectuées avec d'autres composantes de ladite entreprise) ;
- dont les résultats d'exploitation sont examinés régulièrement par le principal décideur opérationnel de l'entité (CODM) en vue de prendre des décisions quant aux ressources à affecter au segment et d'évaluer ses performances ; et
- pour laquelle des informations financières isolées sont disponibles.
Retail Estates établit depuis l'exercice 2017-2018 une distinction entre 2 segments géographiques : la Belgique et les Pays-Bas.
Chez Retail Estates, le principal décideur opérationnel est le comité de gestion.
Informations segmentées – Compte de résultats
| 30.09.22 montants |
30.09.21 montants |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Informations segmentées – | |||||||
| Résultat sectoriel (en milliers €) | Belgique Pays-Bas non alloués |
TOTAL Belgique Pays-Bas | non alloués | TOTAL | |||
| Revenus locatifs | 41 487 | 19 343 | 60 831 | 38 229 | 19 103 | 57 332 | |
| Charges relatives à la location | -144 | -65 | -209 | 6 | 46 | 52 | |
| Résultat locatif net | 41 343 | 19 278 | 60 622 | 38 235 | 19 149 | 57 385 | |
| Récupération des charges immobilières | |||||||
| Récupération des charges locatives et des taxes normalement assumées par |
|||||||
| les locataires sur les immeubles loués Charges locatives et des taxes |
4 601 | 1 614 | 6 215 | 4 280 | 1 680 | 5 960 | |
| normalement assumées par les locataires sur les immeubles loués |
-4 813 | -2 381 | -7 194 | -4 485 | -2 439 | -6 924 | |
| Autres revenus et charges relatifs à la location | 4 | 0 | 4 | -57 | -9 | -66 | |
| Résultat immobilier | 41 134 | 18 512 | 59 645 | 37 973 | 18 381 | 56 354 | |
| Frais techniques | -1 810 | -571 | -2 381 | -1 389 | -747 | -2 136 | |
| Frais commerciaux | -510 | -24 | -534 | -361 | -29 | -390 | |
| Charges et taxes sur les immeubles non loués | -378 | -10 | -388 | -114 | -133 | -247 | |
| Frais de gestion immobilière | -1 690 | -625 | -2 315 | -1 418 | -501 | -1 919 | |
| Autres frais immobiliers | -4 | 0 | -4 | -1 | 0 | -1 | |
| Frais immobiliers | -4 391 | -1 231 | -5 622 | -3 283 | -1 410 | -4 694 | |
| Résultat d'exploitation des immeubles | 36 743 | 17 281 | 54 024 | 34 690 | 16 971 | 51 660 |
| 30.09.22 | 30.09.21 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Informations segmentées – Résultat sectoriel (suite) (en milliers €) |
Belgique Pays-Bas | montants non alloués |
TOTAL Belgique Pays-Bas | montants non alloués |
TOTAL | |||
| Frais généraux de la société | -3 792 | -3 792 | -3 103 | -3 103 | ||||
| Autres revenus et charges d'exploitation | 0 | 0 | 0 | 0 | ||||
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille |
50 232 | 48 558 | ||||||
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 296 | -2 | 294 | 451 | 22 | 473 | ||
| Résultat sur vente d'autres actifs non financiers | 0 | 0 | ||||||
| Variations de la juste valeur des | ||||||||
| immeubles de placement | 3 152 | 19 417 | 22 569 | 2 950 | 441 | 3 391 | ||
| Autre résultat sur portefeuille | -322 | 156 | -166 | -186 | -512 | -698 | ||
| Résultat d'exploitation | 72 929 | 51 723 | ||||||
| Revenus financiers | 83 | 83 | 72 | 72 | ||||
| Charges d'intérêts nettes | -9 399 | -9 399 | -9 459 | -9 459 | ||||
| Variations de juste valeur des | ||||||||
| actifs et passifs financiers | 44 256 | 44 256 | 3 626 | 3 626 | ||||
| Autres charges financières | -29 | -29 | -39 | -39 | ||||
| Résultat financier | 34 911 | 34 911 | -5 800 | -5 800 | ||||
| Quote-part dans le résultat dans les | ||||||||
| entreprises associées et co-entreprises | -8 | -8 | 0 | 0 | ||||
| Résultat avant impôts | 107 832 | 45 923 | ||||||
| Impôts | -72 | -1 747 | -1 819 | -59 | -1 646 | -1 705 | ||
| Résultat net | 106 013 | 44 218 |
| Informations segmentées – Résultat sectoriel (suite) (en milliers €) |
Belgique Pays-Bas | |
|---|---|---|
| Résultat d'exploitation avant | ||
| Variations de la juste valeur des | ||
| Variations de juste valeur des | ||
| Quote-part dans le résultat dans les | ||
| Bilan segmenté | ||
| 30.09.22 | 31.03.22 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Informations segmentées – actifs des segments (en milliers €) | Belgique | Pays-Bas | TOTAL | Belgique | Pays-Bas | TOTAL |
| Immeubles de placement12 | 1 268 396 | 548 764 | 1 817 160 | 1 266 188 | 493 691 | 1 759 879 |
| Immobilisations ou groupes d'actifs détenus en vue de la vente | 12 351 | 0 | 12 351 | 11 807 | 0 | 11 807 |
12 En ce compris les immobilisations corporelles en cours conformément à la norme IAS 40
Estimation des immeubles de placement en construction
Conformément à la norme IAS 40, les immobilisations corporelles en cours sont actées dans les immeubles de placement. Ils sont évalués à leur valeur d'acquisition au moment de l'achat, en ce compris les frais annexes et la TVA non déductible.
Si le Groupe estime que la juste valeur des immeubles de placement en construction ne peut pas être déterminée de manière fiable, mais prévoit que la juste valeur pourra être déterminée lorsque lesdits immeubles seront adjugés, autorisés et loués, il comptabilise l'immeuble de placement en construction au prix d'achat jusqu'au moment où sa juste valeur peut être déterminée (quand l'immeuble est adjugé, autorisé et loué) ou jusqu'au
moment où la construction est terminée (en fonction du premier événement survenu), conformément à la norme IAS 40.53. L'évaluation à la juste valeur se base sur l'évaluation effectuée par l'expert immobilier, déduction faite du montant des travaux restant à exécuter.
Un immeuble de placement en construction peut être un terrain à bâtir, un immeuble en voie de démolition ou un immeuble existant dont l'affectation doit être modifiée et pour lequel des travaux de transformation importants sont nécessaires en vue de lui donner l'affectation souhaitée ; il peut également s'agir de l'ensemble de coûts dans le cadre de projets de durabilité.
6. Autres annexes
| Revenus locatifs | ||
|---|---|---|
| Annexe 1 | ||
| Revenus locatifs (en milliers €) | 30.09.22 | 30.09.21 |
| Dans moins d'un an | 126 374 | 113 670 |
| Entre un et cinq an(s) | 392 707 | 350 880 |
| Dans plus de cinq ans | 392 105 | 432 448 |
La hausse des revenus locatifs résulte essentiellement des acquisitions réalisées au cours de l'exercice précédent.
À titre d'exercice théorique, le tableau ci-dessus reflète le montant des revenus locatifs que Retail Estates sa percevra de manière certaine sur la base des contrats de bail en cours. En ce qui concerne les contrats de bail commercial belges, cet exercice n'ôte rien au risque théorique de voir tous les locataires faire usage de la possibilité de résiliation que leur accorde la loi au terme de chaque triennat. Dans ce cas de figure, toutes les surfaces commerciales belges seraient par définition vides dans les 3 ans et 6 mois qui suivent. L'octroi de périodes de location gratuite est plutôt limité sur le marché des surfaces commerciales en périphérie. Au cours du semestre écoulé, un total de 0,34 million d'euros de réductions ont été octroyées sur un portefeuille de 1 002 immeubles. En dehors des périodes de location gratuite, aucun autre incitant financier n'a été accordé lors de la conclusion de contrats de bail.
Type de contrat de bail
Pour ses immeubles belges, le Groupe conclut des contrats de bail commercial d'une durée de 9 ans minimum, résiliables par le preneur en général à l'expiration des troisième et sixième années, moyennant un délai de préavis notifié six mois avant l'échéance. Aux Pays-Bas, les baux ont une durée de 5 ans par défaut. Ils peuvent être résiliés tous les 5 ans et peuvent être renouvelés pour 2 périodes supplémentaires de 5 ans. Des renouvellements supplémentaires doivent être réglés contractuellement.
Les loyers sont généralement payés chaque mois anticipativement (parfois trimestriellement). Ils sont indexés chaque année à l'anniversaire du contrat de bail. En Belgique, les impôts et taxes (précompte immobilier compris), la prime d'assurance et les charges communes sont en principe à la charge du locataire. Aux Pays-Bas, les impôts et la prime d'assurance sont censés faire partie du loyer et ne peuvent dès lors pas être portés en compte aux locataires.
Afin de garantir le respect des obligations contractuelles qui leur incombent, les locataires doivent constituer une garantie locative, généralement sous forme d'une garantie bancaire d'une valeur de trois mois de loyer.
Au début de contrat, un état des lieux est établi entre les parties par un expert indépendant. À l'échéance du contrat, le locataire doit restituer les locaux loués dans l'état décrit dans l'état des lieux d'entrée, sous réserve de la vétusté ordinaire. Le locataire ne peut céder le contrat de bail, ni sous-louer les locaux, en tout ou en partie, sauf accord écrit et préalable du bailleur. Le locataire est tenu de faire enregistrer le contrat à ses frais.
| 113 670 |
|---|
| 350 880 |
| 432 448 |
Immeubles de placement
Annexe 2
Pour de plus amples informations sur les acquisitions et désinvestissements, nous vous renvoyons au chapitre 1 du rapport d'activités.
| Immeubles de placement13 |
Actifs détenus en vue de la vente |
Total | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tableau des investissements et réévaluations (en milliers €) | 30.09.22 | 31.03.22 | 30.09.22 | 31.03.22 | 30.09.22 | 31.03.22 |
| Solde à la fin de l'exercice précédent | 1 759 879 1 717 246 | 11 807 | 7 931 1 771 686 1 725 177 | |||
| Acquisition par achat des sociétés immobilières | ||||||
| Acquisition par apport des sociétés immobilières | ||||||
| Frais de financement activés | 14 | 1 | 14 | 1 | ||
| Acquisition d'immeubles de placement | 34 022 | 44 664 | 719 | 2 826 | 34 741 | 47 490 |
| Investissements résultant de dépenses ultérieures incluses dans la valeur comptable de l'actif |
3 759 | 3 901 | 10 | 3 759 | 3 911 | |
| Apport d'immeubles de placement | 0 | 0 | ||||
| Aliénation par vente de sociétés immobilières | 0 | 0 | ||||
| Vente d'immeubles de placement | -3 722 | -22 735 | -150 | -8 772 | -3 872 | -31 507 |
| Transferts vers les actifs détenus en vue de la vente | -10 874 | 10 874 | 0 | 0 | ||
| IFRS 16 | -110 | 945 | -110 | 945 | ||
| Autres transferts | -108 | -134 | -2 | -108 | -136 | |
| Acquisition d'immeubles de placement en construction | 834 | 8 491 | 834 | 8 491 | ||
| Réception d'immeubles de placement en construction à portfefeuille |
1 142 | 27 847 | 1 142 | 27 847 | ||
| Transfert d'immeubles de placement en construction à portfefeuille |
-1 142 | -27 847 | -1 142 | -27 847 | ||
| Transfert d'immobilisations en cours de construction à des entreprises associées |
-5 799 | 0 | -5 799 | |||
| Variation de la juste valeur (+/-) | 22 592 | 24 173 | -23 | -1 060 | 22 569 | 23 113 |
| À la fin du semestre/de l'exercice | 1 817 160 1 759 879 | 12 351 | 11 807 1 829 511 1 771 686 | |||
| AUTRES INFORMATIONS | ||||||
| Valeur d'investissement des immeubles | 1 894 556 1 833 757 | 12 635 | 12 091 1 907 191 1 845 848 |
13 En ce compris les immeubles de placement en construction conformément à la norme IAS 40.
Les investissements résultant des dépenses ultérieures intégrées dans la valeur comptable de l'actif pour le premier semestre 2022-2023 s'élevaient à 3,76 millions d'euros. En outre, 1,14 million d'euros ont été générés par le développement pour compte propre et 0,83 million d'euros ont été investis dans des projets de développement pour compte propre.
La juste valeur des immeubles de placement est estimée par des experts immobiliers. Ces experts utilisent pour ce faire différentes méthodes.
IFRS 13
L'IFRS 13 a introduit un cadre uniforme pour l'évaluation à la juste valeur et la mise à disposition d'informations concernant l'évaluation à la juste valeur, là où ce cadre pour l'évaluation est obligatoire ou autorisé en vertu d'autres normes IFRS. Dans ce cadre, la juste valeur se définit comme le prix que l'on recevrait pour vendre un actif ou que l'on paierait pour céder une obligation dans le cadre d'une transaction régulière entre acteurs du marché à la date d'évaluation.
Les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur. La juste valeur est déterminée sur la base de l'un des niveaux suivants de la hiérarchie IFRS 13 :
- Niveau 1 : évaluation basée sur des prix cotés sur des marchés actifs ;
- Niveau 2 : évaluation basée sur des données observables (en externe) directement ou indirectement ; ou
- Niveau 3 : évaluation basée intégralement ou partiellement sur des données non observables (en externe).
La juste valeur des immeubles de placement est déterminée selon le niveau 3 de la norme IFRS 13.
METHODE D'EVALUATION
Les immeubles de placement sont comptabilisés sur la base de rapports d'évaluation établis par des évaluateurs immobiliers indépendants et experts. Les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur. Cette juste valeur est basée sur la valeur de marché (et par conséquent, corrigée avant les droits de mutation comme décrit au point « Méthodes comptables significatives », plus haut dans le présent rapport financier).
Les méthodes suivantes sont utilisées par les évaluateurs immobiliers indépendants :
La valeur d'investissement est généralement calculée sur la base d'une capitalisation avec un RBI (rendement brut initial) du loyer annuel de base actuel établi par contrat, compte tenu de corrections éventuelles dues à divers facteurs tels que la valeur locative estimée, le taux d'inoccupation, les loyers progressifs, les périodes sans loyer, etc. Le RBI dépend des rendements en vigueur sur le marché des investissements, compte tenu de l'emplacement, du caractère approprié du site, ainsi que de la qualité des locataires et de l'immeuble au moment de l'évaluation.
En ce qui concerne les immeubles dont le droit de propriété est scindé en nue-propriété d'une part et droit de superficie ou d'emphytéose d'autre part, la valeur du droit de superficie ou d'emphytéose est déterminée par l'actualisation (Discounted Cash Flow) des revenus locatifs nets, c'est-à-dire après déduction des redevances de superficie ou d'emphytéose dues, et ce pour la période allant jusqu'à l'échéance de ce contrat de superficie ou d'emphytéose.
La valeur de la nue-propriété est déterminée par l'actualisation (Discounted Cash Flow) des redevances de superficie ou d'emphytéose périodiques jusqu'à l'échéance du contrat.
| 31.03.22 | 31.03.21 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pays | Méthode | Input | Fourchette | Moyen pondéré |
Fourchette | Moyen pondéré |
| Belgique | Rendement Initial | Taux de capitalisation (%) | 5,00%-10% | 6,33% | 5,00%-10% | 6,34% |
| Brutcapitalisation | Loyer annuel du marché (EUR/m²) | 18-250 | 103,32 | 33,86-247,62 105,16 | ||
| Durée restante du contrat de bail (jusqu'à l'echéance finale) (en mois) |
0m-583m | 98m | 0m-603m | 103m | ||
| Durée restante du contrat de bail (jusqu'à la première echéance) (en mois) |
0m-41m | 21,23m | 0m-43m | 26m | ||
| Vacance (en mois) | 0m-12m | / | 0m-12m | / | ||
| DCF | Taux d'escompte (%) | 5,17%-10% | 6,17% | 6%-8,50% | 7,58% | |
| Loyer annuel du marché (EUR/m²) | 10-227 | 107,6 | 33,86-247,62 105,16 | |||
| Durée restante du contrat de bail (jusqu'à l'echéance finale) (en mois) |
0m-496m | 89m | 0m-603m | 103m | ||
| Durée restante du contrat de bail (jusqu'à la première echéance) (en mois) |
0m-176m | 35m | 0m-43m | 26m | ||
| Vacance (en mois) | 0m-12m | / | 0m-12m | / | ||
| Pays-Bas | Rendement Initial | Taux de capitalisation (%) | 5,71%-10,70% 6,64% | 5,85%-12,53% 6,90% | ||
| Brutcapitalisation | Loyer annuel du marché (EUR/m²) | 27,04-242,93 92,57 | 34,59-213,19 96,42 | |||
| Durée restante du contrat de bail (jusqu'à l'echéance finale) (en mois) |
0m-120m | 44m | 0m-120m | 47m | ||
| Durée restante du contrat de bail (jusqu'à la première echéance) (en mois) |
0m-120m | 44m | 0m-120m | 47m | ||
| Vacance (en mois) | 0m-12m | / | 0m-12m | / |
Les données d'entrée non observables susmentionnées concernent celles qui étaient applicables en date du 31 mars 2022. Retail Estates publiera une mise à jour de ces données chaque année à la clôture de l'exercice, ou chaque semestre en cas de modifications significatives. Au 30 septembre 2022, aucune modification significative n'a été apportée aux données d'entrée non observables par rapport au 31 mars 2022.
SENSIBILITE DES EVALUATIONS
La sensibilité de la juste valeur en fonction des modifications apportées aux données d'entrée non observables significatives utilisées dans la détermination de la juste valeur des biens classés niveau 3 selon la hiérarchie IFRS des justes valeurs, est la suivante (ceteris paribus) : une hausse (baisse) de 1 % des revenus locatifs engendrerait une augmentation (baisse) de la juste valeur du portefeuille de 18,17 millions d'euros. L'effet d'une augmentation (baisse) des revenus locatifs de 2 % ou 5 % est linéaire. Une augmentation du yield de 100 points de base engendrerait une baisse de la juste valeur du portefeuille de 233,87 millions d'euros. Une baisse du yield de 100 points de base engendrerait une augmentation de la juste valeur du portefeuille de 314,93 millions d'euros.
Dettes financières courantes et non courantes Annexe 3 Répartition selon l'échéance contractuelle des lignes de crédit (en milliers €) 30.09.22 31.03.22 Non courants Emprunts bilatéraux taux fixe ou variable 642 670 584 594 Emprunt obligataire 175 315 175 229
Sous-total 817 985 759 823
| Courants | ||
|---|---|---|
| Emprunts bilatéraux - taux fixe ou variable |
1 599 | 1 730 |
| Emprunt obligataire | 0 | 0 |
| Certificats de trésorerie | 42 000 | 100 000 |
| Sous-total | 43 599 | 101 730 |
| Total | 861 584 | 861 553 |
Structure des dettes financières :
Au 30 septembre 2022, le total des dettes financières consolidées s'élève à 856,63 millions d'euros. Ce montant est ventilé comme suit :
Passifs non courants :
- 642,67 millions d'euros de crédits bancaires bilatéraux traditionnels à long terme, contractés auprès de différentes banques
- 4,04 millions d'euros de location-financement
- 175,32 millions d'euros d'emprunts obligataires
| (en milliers €) | 30.09.2022 | 31.03.2022 |
|---|---|---|
| Crédits bilatéraux | 642.670 | 584.594 |
| Location-financement | 4.041 | 4.159 |
| Emprunts obligataires | 175.315 | 175.229 |
Il s'agit d'une hausse de 58,04 millions d'euros par rapport à l'exercice clôturé au 31 mars 2022. Cela s'explique principalement par le prélèvement de crédits supplémentaires à long terme à concurrence d'environ 58 millions d'euros pour financer le paiement du papier commercial.
Passifs courants :
- 1,60 million d'euros de crédits bancaires bilatéraux traditionnels à court terme, contractés auprès de différentes banques
- 42 millions d'euros de papier commercial
| (en milliers €) | 30.09.2022 | 31.03.2022 |
|---|---|---|
| Crédits bilatéraux | 1.599 | 1.730 |
| Papier commercial | 42.000 | 100.000 |
Il s'agit d'une hausse de 58,13 millions d'euros par rapport à l'exercice clôturé au 31 mars 2022. Cela s'explique principalement par une diminution du programme de papier commercial de 58 millions d'euros.
L'estimation des futures charges d'intérêt tient compte de l'endettement au 30 septembre 2022 et des couvertures d'intérêts conformément aux contrats en cours pour le moment. Concernant la partie non couverte des dettes comptabilisées, il a été tenu compte du taux Euribor à la date du présent rapport, ainsi que de la marge bancaire.
La société a émis 5 emprunts obligataires :
- 29 avril 2016 : 30 millions d'euros, pour une durée de 10 ans, dont 4 millions d'euros à un taux d'intérêt fixe de 2,84 % et 26 millions d'euros à un taux d'intérêt variable (Euribor à 3 mois + 2,25 %).
- 10 juin 2016 : 25 millions d'euros, pour une durée de 10 ans, à un taux d'intérêt de 2,84 %.
- 18 décembre 2019 : 75 millions d'euros, pour une durée de 7 ans, à un taux d'intérêt de 2,15 %.
- 9 décembre 2020 : 30 millions d'euros, pour une durée de 5 ans, à un taux d'intérêt de 1,991 %.
- 26 mars 2021 : 16 millions d'euros, pour une durée de 8 ans, à un taux d'intérêt de 2,897 %.
Analyse des charges d'intérêt – sensibilité aux taux d'intérêt
La mesure dans laquelle Retail Estates sa peut assurer son financement exerce un impact important sur la rentabilité. Investir dans l'immobilier s'accompagne en effet d'un degré relativement élevé de financement de la dette. Afin d'atténuer ce risque au maximum, Retail Estates sa met en œuvre une stratégie très prudente et conservatrice (voir ci-dessus). Une hausse de 1 % des taux d'intérêt n'a pas d'impact si le portefeuille de crédits reste inchangé. Cependant, des augmentations ou diminutions du taux d'intérêt ont un impact sur la valeur de marché des swaps de taux d'intérêt contractés, et donc sur les capitaux propres et les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers. Une augmentation du taux d'intérêt de 1 % aura un impact positif de 17,46 millions d'euros sur les capitaux propres et les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers, dont 16,56 millions d'euros seraient incorporés au résultat, et 0,90 millions d'euros seraient directement comptabilisés sur les capitaux propres. Une baisse du taux d'intérêt de 1 % aura un impact négatif de 30,28 millions d'euros sur les capitaux propres et les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers, dont 29,42 millions d'euros seraient intégrés au résultat,
et 0,86 million d'euros seraient directement comptabilisés sur les capitaux propres. Par principe, Retail Estates sa s'engage envers les banques à ne pas dépasser 60 % du taux d'endettement.
Échéances
Au 30 septembre 2022, la durée moyenne pondérée de l'encours de dettes financières de Retail Estates s'élève à 3,75 ans par rapport à 3,82 l'année précédente. Au 30 septembre 2022, le total des lignes de crédit à long terme confirmées et non exploitées s'élève à 222,76 millions d'euros. Cela ne comprend pas les lignes de back-up pour le programme de papier commercial à concurrence de 42 millions d'euros. Les lignes de crédit disponibles s'élèvent donc à 180,76 millions d'euros.
Répartition selon la maturité des emprunts non courants (en milliers €) - sans charges d'intérêts futures
| (en milliers €) | 30.09.22 | ||
|---|---|---|---|
| Entre un et deux an(s) | 125 164 | 87 528 | |
| Entre deux et cinq ans | 588 575 | 526 520 | |
| Plus de cinq ans | 104 246 | 145 776 |
| Répartition selon la maturité des charges d'intérêts futurs (en milliers €) |
30.09.22 | 30.09.21 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (in duizenden €) | Associés aux instruments financiers |
Associés aux instruments de courverture |
Total | Associés aux instruments financiers |
Associés aux instruments de courverture |
Total |
| Dans moins d'un an | 23 984 | -5 937 | 18 047 | 12 639 | 5 123 | 17 762 |
| Entre un et cinq an(s) | 81 987 | -44 303 | 37 684 | 41 135 | 16 697 | 57 831 |
| Dans plus de cinq ans | 9 150 | -11 791 | -2 641 | 2 937 | 854 | 3 791 |
| Total | 115 121 | -62 031 | 53 090 | 56 710 | 22 674 | 79 384 |
Réconciliation entre les variations des dettes financières et le tableau de flux de trésorerie consolidé
| + Variations | ||||
|---|---|---|---|---|
| (en milliers €) | 31.03.22 | + Cash flows |
non monétaires 30.09.22 |
|
| Dettes financières |
865 712 | 865 625 | ||
| Etablissements de crédit |
686 324 | -55 | 686 269 | |
| Location financement |
4 159 | -118 | 4 041 | |
| Obligations | 175 229 | 86 175 315 |
Le pourcentage des dettes financières à un taux d'intérêt fixe ou variable qui a par la suite été couvert par des contrats de swap de taux d'intérêt (IRS) ou des CAP s'élève à 100% au 30 septembre 2022, avec une durée moyenne pondérée des couvertures de 4,92 ans.
Le coût moyen pondéré des dettes de Retail Estates s'élève à 2,02 % au premier semestre de 2022, en ce compris les marges de crédit et le coût des instruments de couverture. Au cours de l'exercice 2021-2022, le coût moyen des dettes s'élève à 1,95 % (voir rapport annuel 2021-2022). Le ratio de couverture d'intérêt (= revenus locatifs nets/charges d'intérêt nettes) s'élève à 6,47 pour le premier semestre de l'exercice 2022-2023, contre 6,25 pour l'ensemble de l'exercice 2021-2022. Retail Estates s'est engagée auprès de ses banques à ce que ce ratio de couverture d'intérêt soit d'au moins 2.
Taux d'endettement
Annexe 4
Le taux d'endettement s'élève à 47,54 %, comparé à 49,15 % le 31 mars 2022. Cette baisse résulte principalement de l'augmentation du capital pour un montant d'environ 55 millions d'euros en date du 14 juin 2022. Par principe, Retail Estates sa s'engage envers les banques à ne pas dépasser 60 % du taux d'endettement.
| Calcul du taux d'endettement (en milliers €) | 30.09.22 | 31.03.22 |
|---|---|---|
| Passifs | 907 232 | 891 248 |
| À l'exclusion de: | 18 870 | 5 979 |
| I. Passifs non courants | 922 | 807 |
| Provisions | ||
| Instruments de couverture autorisés | ||
| Impôts différés | 922 | 807 |
| II. Passifs courants | 17 948 | 5 171 |
| Provisions | ||
| Instruments de couverture autorisés | ||
| Comptes de régularisation | 17 948 | 5 171 |
| Total endettement | 888 362 | 885 270 |
| Total des actifs | 1 929 389 | 1 812 228 |
| Instruments de couverture autorisés - actif | 57 169 | 11 120 |
| Impôts différés | 3 504 | |
| Total des actifs pris en compte pour le calcul du ratio d'endettement | 1 868 717 | 1 801 109 |
| TAUX D'ENDETTEMENT | 47,54% | 49,15% |
Instruments financiers
Annexe 5
| Valeur Niveau 1 030 |
comptable Juste valeur | Valeur | comptable Juste valeur |
|---|---|---|---|
| 1 030 | 1 030 | 1 030 | |
| 3 507 | 3 507 | 2 839 | 2 839 |
| 16 120 | 16 120 | ||
| 1 740 | 1 740 | ||
| 15 091 | 15 091 | 4 199 | 4 199 |
| 2 121 | 2 121 | 1 483 | 1 483 |
| 21 748 | 21 748 | 27 410 | 27 410 |
| 588 628 | |||
| 180 817 | |||
| 0 | 0 | ||
| 101 730 | |||
| 22 737 | 22 737 | 19 558 | 19 558 |
| 884 321 | 862 582 | 881 111 | 890 732 |
| 2/3 | 642 670 628 051 175 315 168 194 43 599 43 599 |
584 594 175 229 101 730 |
amorti.
B. Placements détenus jusqu'à leur échéance au coût amorti.
C. Actifs ou passifs détenus à leur juste valeur via
correspond au niveau 2 de la hiérarchie des justes valeurs. L'évaluation à la juste valeur s'effectue au moins sur une base trimestrielle. Le niveau 2 de la hiérarchie des justes valeurs concerne les autres actifs et passifs financiers
dont la juste valeur repose sur d'autres données qui, directement ou indirectement, peuvent être constatées pour les actifs ou passifs concernés.
Les techniques d'évaluation de la juste valeur des instruments financiers de niveau 2 sont les suivantes :
- La rubrique « Autres passifs financiers » concerne des swaps de taux d'intérêt dont la juste valeur est fixée à l'aide de taux d'intérêt applicables sur les marchés actifs, généralement fournis par des institutions financières.
- La juste valeur des autres actifs et passifs financiers de niveau 2 est quasiment identique à leur valeur comptable :
- soit parce qu'ils ont une échéance à court terme (comme les créances et dettes commerciales) ;
- soit parce qu'ils portent un taux d'intérêt variable.
La juste valeur des dettes qui portent un taux d'intérêt fixe est évaluée au moyen d'une actualisation de leurs futurs flux de trésorerie tenant compte du risque de crédit du Groupe.
Instruments financiers à coût amorti
Les créances et dettes commerciales étant des créances et des dettes à court terme, leur juste valeur est quasiment identique à la valeur nominale des actifs et passifs financiers en question.
Au 30 septembre 2022, Retail Estates enregistre pour 468,40 millions d'euros de dettes financières à taux variable et pour 393,19 millions d'euros de dettes financières à taux fixe. 100 % des emprunts ont un taux d'intérêt fixe ou sont couverts par un contrat de swap de taux d'intérêt. Les taux d'intérêt fixes contractés à l'époque pour les dettes non courantes ne coïncident généralement plus avec les taux en vigueur sur les marchés monétaires, ce qui entraîne un écart entre la valeur comptable et la juste valeur. Le tableau ci-dessous compare le montant total des dettes à taux fixe avec la valeur comptable et la juste valeur. Dans le cadre de cette comparaison, l'évaluation à la juste valeur des dettes à taux fixe fait appel à une actualisation des flux de trésorerie futurs, compte tenu du risque de crédit du Groupe. Cette juste valeur des dettes à taux fixe est indiquée à titre informatif dans le tableau ci-dessous, la valeur comptable étant égale au coût amorti. Les dettes financières à taux variable ont une valeur comptable qui ne s'écarte que peu de leur juste valeur.
| Dettes financières à taux fixe (en milliers €) |
30.09.22 | 31.03.22 | ||
|---|---|---|---|---|
| Valeur comptable |
Juste valeur |
Valeur comptable |
Juste valeur |
|
| Dettes financières | ||||
| à taux fixe | 393 187 371 447 394 213 403 835 |
Dettes financières à leur juste valeur
Le Groupe recourt à des produits financiers dérivés (swaps et caps de taux d'intérêt) pour se couvrir contre les risques de taux d'intérêt résultant de certaines de ses activités d'exploitation, financières et d'investissement. Les instruments financiers dérivés sont initialement comptabilisés à leur prix de revient, puis sont réévalués à leur juste valeur à la date du rapport suivant. Les dérivés actuellement utilisés par Retail Estates sa ne peuvent être qualifiés que dans une mesure limitée de transactions de couverture des flux de trésorerie. Les variations de la juste valeur des dérivés qui ne peuvent être qualifiés de couvertures des flux de trésorerie, sont immédiatement reprises dans le résultat. Un total de 44,27 millions d'euros a été repris dans le résultat relatif aux instruments financiers. Un montant de 0,10 million EUR se rapporte à la réduction linéaire de la valeur au 31 décembre 2015 des instruments financiers qui ne peuvent plus être qualifiés de transactions de couverture des flux de trésorerie, et un montant de 44,17 millions d'euros à la variation de la juste valeur pour la période comprise entre le 1er avril 2022 et le 30 septembre 2022. Les swaps qui peuvent être qualifiés de couvertures des flux de trésorerie sont directement reconnus dans les fonds propres et ne sont pas repris dans le compte de résultats. Les swaps de taux d'intérêt sont des instruments de niveau 2.
| passifs financiers (en milliers €) | 30.09.22 | 31.03.22 |
|---|---|---|
| Juste valeur des dérivés financiers - Passifs |
0 | |
| Juste valeur des dérivés financiers - Actifs |
57 169 | 11 120 |
| Juste valeur totale des | ||
| actifs et passifs financiers | 57 169 | -25 216 |
Liste des entreprises consolidées, participations comptabilisées selon la méthode de la
mise enquivalence et modifications au sein du périmètre de consolidation Annexe 6
| Dettes financières externes14 |
Immeubles de placement14 |
Revenus locatifs15 | Pourcentage de | |
|---|---|---|---|---|
| Filiale | (en milliers €) | (en milliers €) | (en milliers €) | participation |
| Retail Warehousing Invest NV | 111 808 | 1 554 | 100,00% | |
| Finsbury Properties NV | 0 | 23 | 100,00% | |
| Inducom NV | 3 713 | 100,00% | ||
| Regreen NV | 765 | 67 | 100,00% | |
| Veilinghof 't Sas NV | 6 261 | 48 | 26,19% | |
| Retail Estates Nederland NV | 61 735 | 2 399 | 100,00% | |
| Cruquius Invest NV | 77 366 | 2 643 | 100,00% | |
| Spijkenisse Invest NV | 10 250 | 45 139 | 1 695 | 100,00% |
| Heerlen I invest NV | 63 377 | 2 167 | 100,00% | |
| Heerlen II Invest NV | 57 430 | 2 131 | 100,00% | |
| Retail Estates Middelburg Invest NV | 32 829 | 1 256 | 100,00% | |
| Breda I Invest NV | 40 335 | 1 422 | 100,00% | |
| Breda II Invest NV | 24 568 | 871 | 100,00% | |
| Naaldwijk Invest NV | 18 789 | 870 | 100,00% | |
| Zaandam Invest NV | 24 508 | 897 | 100,00% | |
| Osbroek Invest NV | 69 817 | 2 441 | 100,00% | |
| Venlo Invest NV | 32 872 | 552 | 100,00% |
14 Valeur à la date de clôture des chiffres consolidés (30.09.2022).
15 Pour la période que les sociétés font partie du Groupe dans l'exercice actuel.
La société Venlo Invest nv a été constituée au cours du premier semestre de cet exercice. Venlo Invest NV est une filiale à 100% de Retail Estates. Une participation de 90% a été achetée dans le parc commercial Tref Center à Venlo en collaboration avec l'investisseur immobilier néerlandais Westpoort vastgoed, qui a lui-même acquis une participation de 10% au même temps. Un contrat de société en nom collectif a été conclu entre Westpoort Venlo BV et Venlo Invest NV afin que les biens puissent être exploitées conjointement et sur une base équivalente. Venlo Invest NV est entièrement consolidée.
7. RAPPORT DU COMMISSAIRE SUR L'EXAMEN LIMITÉ DE L'INFORMATION FINANCIÈRE CONSOLIDÉE RÉSUMÉE POUR LA PÉRIODE CLOSE LE 30 SEPTEMBRE 2022
Introduction
Nous avons procédé à l'examen limité de l'information financière consolidée résumée ci-jointe, comprenant des chiffres semestriels consolidés simplifié de Retail Estates sa et de ses filiales au 30 septembre 2022, le compte de résultats consolidé simplifié, aperçu du résultat global, le bilan consolidé simplifié, l'aperçu consolidé simplifié des mutations des capitaux propres et l'aperçu consolidé simplifié des flux de trésorerie pour la période de 6 mois close à cette date, ainsi que les notes explicatives. L'établissement et la présentation de cette information financière consolidée résumée conformément à la norme IAS 34, telle qu'adoptée par l'Union européenne, relèvent de la responsabilité du conseil d'administration. Notre responsabilité consiste à émettre une conclusion sur cette information financière consolidée résumée sur la base de notre examen limité.
Étendue de l'examen limité
Nous avons effectué notre examen limité conformément à la norme internationale ISRE 2410
« Examen limité d'information financière intermédiaire mise en œuvre par l'auditeur indépendant de l'entité ». Notre examen a consisté en la demande de renseignements, principalement auprès des responsables financiers et comptables, et en la mise en œuvre de procédures d'analyse et d'autres procédures d'examen limité. La portée de notre examen limité était considérablement moindre que celle d'un audit effectué conformément aux normes internationales d'audit et, par conséquent, ne nous a pas permis d'obtenir l'assurance d'avoir pris connaissance de tous les éléments significatifs qu'un audit aurait permis d'identifier. Nous n'exprimons dès lors pas d'opinion d'audit.
Conclusion
Sur base de notre examen limité, aucun fait n'a été porté à notre connaissance nous portant à penser que les chiffres semestriels consolidés simplifiés au 30 juin 2022 n'ont pas été établis, sous tous égards importants, conformément à la norme IAS 34, telle qu'adoptée par l'Union européen.
Diegem, le 18 novembre 2022
Le Commissaire PwC Reviseurs d'Entreprises SRL Représentée par
Jeroen Bockaert Réviseur d'Entreprises
Rapport relatif à l'action
1. Aperçu des résultats boursiers
Le cours boursier a fluctué entre 49,75 euros et 75,60 euros lors des six premiers mois de l'exercice 2022- 2023. Le graphique ci-dessous illustre les performances boursières de l'action Retail Estates par rapport au BEL 20 depuis son entrée en bourse. L'action Retail Estates a connu une progression de 77,24 % sur cette période, contre une progression de 80,24 % du BEL 20. Le cours de clôture moyen pour le semestre écoulé s'élève à 67,24 euros.
2. Capitalisation boursière
Retail Estates sa est cotée sur le marché continu d'Euronext. Sa capitalisation boursière s'élève à 802,89 millions d'euros au 30 septembre 2022.
3. Dividende et rendement
La valeur de l'actif net (EPRA NTA) de l'action en cas de valorisation immobilière à la juste valeur est de 67,97 euros.
L'évolution de la valeur de l'actif net s'explique principalement par les résultats de l'exercice précédent d'une part, et par la distribution du dividende pour l'exercice 2021-2022 d'autre part.
| VALEUR DE L'ACTIF NET PAR ACTION (en €) | 30.09.22 | 31.03.22 | 30.09.21 |
|---|---|---|---|
| Valeur de l'actif net par action IFRS16 | 72,57 | 69,63 | 62,84 |
| EPRA NTA | 67,97 | 68,46 | 64,19 |
| Valeur de l'actif net par action (valeur | |||
| d'investissement) hors dividende hors la juste valeur | |||
| des instruments de couverture autorisés17 | 71,69 | 69,67 | 67,87 |
| Dividende brut | 4,60 | ||
| Précompte mobilier (30%) | 1,38 | ||
| Dividende net | 3,22 | ||
| Cours de clôture | 57,00 | 73,90 | 63,20 |
16 L'actif net par action IFRS (juste valeur) se calcule comme suit: capitaux propres (attribuable aux actionnaires de la société-mère) divisés par le nombre d'actions.
17 Pour la définition et l'objectif de cette mesure de performance alternative, nous nous référons au Lexique (p.64 et suiv.)
| Publication des résultats du troisième trimestre de l'exercice 2022-2023 | 20 février 2023 |
|---|---|
| Publication des résultats annuels de l'exercice 2022-2023 | 29 mai 2023 |
| Assemblée générale | 24 juillet 2023 |
| Ex-coupon date dividende | 28 juillet 2023 |
| Mise en paiement du dividende | 1 août 2023 |
| Publication des résultats annuels de l'exercice 2022-2023 | 29 mai 2023 |
|---|---|
| Assemblée générale | 24 juillet 2023 |
| Ex-coupon date dividende | 28 juillet 2023 |
" En 24 ans, la société s'est constitué un portefeuille important se composant, au 30 septembre 2022, de 1.002 immeubles représentant une surface commerciale construite brute de 1.186.521 m². La juste valeur s'élève à 1.817,16 millions d'euros."
Rapport immobilier
Introduction
Depuis 1998, Retail Estates investit dans l'immobilier commercial situé dans la périphérie, lesdits « magasins de périphérie » et « parcs commerciaux ». En 24 ans, la société s'est constituée un portefeuille important se composant, au 30 septembre 2022, de 1.002 immeubles représentant une surface commerciale construite brute de 1.186.521 m². La juste valeur s'élève à 1.817,16 millions d'euros.
1. Rapports des experts immobiliers
Valorisation au 30 septembre 2022
Belgique :
Pour le portefeuille belge, Retail Estates sa fait appel aux experts immobiliers Cushman & Wakefield, CBRE et Stadim. Dans la pratique, chacun de ces experts évalue donc une partie du portefeuille immobilier.
Rapport de Cushman & Wakefield
Le rapport de Cushman & Wakefield du 30 septembre 2022 concerne une partie des immeubles de Retail Estates sa et de ses filiales. Ce rapport précise entre autres ce qui suit :
« Nous avons le plaisir de vous transmettre notre estimation des valeurs de marché du portefeuille de Retail Estates et de Distri-Land en date du 30 septembre 2022.
Rapport immobilier Nous confirmons que nous avons effectué cette tâche
en tant qu'experts indépendants. Nous confirmons également que notre évaluation a été effectuée conformément aux normes nationales et internationales et à leurs procédures d'application, entre autres en ce qui concerne l'évaluation des SIR. (En fonction des principes actuels. Nous nous réservons le droit de modifier notre évaluation en cas de modification de ces principes).
La juste valeur peut être définie comme la valeur la plus probable dans des conditions normales de vente entre parties parfaitement informées et consentantes. Cette définition correspond à ce qu'on appelle la valeur de marché.
La vente d'un immeuble est en théorie soumise aux droits de mutation recouvrés par le gouvernement. Ce montant dépend entre autres du mode de cession, du type d'acheteur et de la localisation géographique du bien. Sur la base d'un échantillon représentatif des transactions intervenues sur le marché belge dans la période 2013, 2014, 2015 et Q1 2016, la moyenne des frais de transaction était de 2,50 % pour les biens dont la valeur était supérieure à 2 500 000 EUR.
Pour les bâtiments de plus de 2 500 000 EUR, nous obtenons une valeur de vente hors frais équivalente à la juste valeur (« fair value ») comme mentionnée par la norme comptable internationale IAS 40, en déduisant 2,50 % des frais de transaction de la valeur d'investissement. Ici, les bâtiments sont considérés comme un portefeuille.
Notre « valeur d'investissement » est basée sur une capitalisation de la valeur locative de marché ajustée, en tenant compte d'éventuelles corrections telles que le taux d'inoccupation, les loyers progressifs, les périodes d'occupation gratuite, etc. Lorsque le loyer du marché est supérieur au loyer actuel, le loyer du marché ajusté est calculé en prenant 60 % de la différence entre le loyer du marché et le loyer actuel, et en l'ajoutant au loyer actuel. Lorsque le loyer actuel est supérieur au loyer de marché, le loyer de marché ajusté est égal au loyer de marché.
Le taux de capitalisation dépend des rendements en vigueur sur le marché des investissements, compte tenu de la situation géographique, de l'aptitude du site, de la qualité du locataire et du bâtiment au moment de l'évaluation.
Le portefeuille de Retail Estates sa (y compris Retail Warehousing Invest sa) a, au 30.09.2022, une valeur d'investissement (corrections comprises) de 589,53 millions d'euros et une juste valeur de 575,15 millions d'euros. La valeur d'investissement a augmenté de 0,15 % par rapport au trimestre précédent. Ceci donne à Retail Estates un rendement initial de 6,54 %.
Le portefeuille d'Immobilière Distri-Land sa a une valeur d'investissement (corrections comprises) de 19,96 millions d'euros et une juste valeur de 19,47 millions d'euros au 30.09.2022. La valeur d'investissement a diminué de 0,29 % par rapport au trimestre précédent. Ceci donne à Immobilière Distri-Land sa un rendement de 7,30 %.
Rapport de CBRE
Le rapport de CBRE Belgique du 30 septembre 2022 concerne une partie des immeubles de Retail Estates sa et de ses filiales. Ce rapport précise entre autres ce qui suit :
Nous avons appliqué les méthodes d'évaluation suivantes dans le cadre de l'évaluation des immeubles :
Méthode 1 : Évaluation fondée sur la capitalisation des revenus locatifs
Une valeur locative de marché estimée (VLME) a été définie pour chacun des immeubles, de même qu'un taux de capitalisation conforme au marché (cap rate) sur la base de points de comparaison.
Une correction a été apportée pour la différence entre la VLME et les revenus locatifs courants :
Lorsque la VLME est supérieure aux revenus locatifs réels, la correction réside dans l'actualisation de la différence entre la VLME et les revenus locatifs courants jusqu'à la fin de la période locative en cours.
Lorsque la VLME est inférieure aux revenus locatifs réels, la correction réside dans l'actualisation de la différence entre la VLME et les revenus locatifs courants >
de la période locative jusqu'à l'expiration de l'option d'annulation triennale du locataire.
Méthode 2 : Évaluation fondée sur l'actualisation des revenus
Cette méthode est appliquée aux immeubles dont les droits de propriété sont scindés d'une part en nuepropriété et d'autre part en droits de superficie ou droits d'emphytéose.
Avec cette méthode, la valeur des droits de superficie ou d'emphytéose est déterminée par l'actualisation (Discounted Cash Flow) des revenus locatifs nets, c'està-dire déduction faite des redevances de superficie ou d'emphytéose dues, et ce pour la période courant jusqu'à la fin du contrat de superficie ou d'emphytéose.
La valeur de la nue-propriété est déterminée par l'actualisation (Discounted Cash Flow) des redevances de superficie ou d'emphytéose périodiques jusqu'à l'échéance du contrat.
La valeur d'investissement du portefeuille (droits de mutation compris) s'élève à 669,45 millions d'euros et la valeur de marché nette (juste valeur) du portefeuille est de 653,12 millions d'euros, déduction faite des droits de mutation à concurrence de 2,5 %. Sur la base des revenus locatifs actuels, après déduction des canons dus, et de la valeur d'investissement, l'investissement aura un rendement initial brut de 6,81 %. »
Rapport de Stadim
Le rapport de Stadim du 30 septembre 2022 concerne un complexe semi-logistique. La valeur d'investissement de ces biens immobiliers est estimée à 5,37 millions d'euros et la juste valeur à 5,24 millions d'euros. Ces immeubles représentent un loyer de marché de 0,35 million d'euros, soit un rendement brut de 6,44 %.
Pays-Bas :
Pour le portefeuille néerlandais, Retail Estates sa fait appel aux experts immobiliers Cushman & Wakefield, Colliers et CBRE. Dans la pratique, chacun de ces experts évalue donc une partie du portefeuille immobilier.
Rapport de Cushman & Wakefield NL
Le rapport de Cushman & Wakefield du 30 septembre
2022 concerne une partie des immeubles de Retail Estates sa et de ses filiales. La valeur d'investissement de ces biens immobiliers est estimée à 494,92 millions d'euros et la juste valeur à 457,85 millions d'euros. Ces immeubles génèrent des revenus locatifs de 33,53 millions d'euros, soit un rendement brut de 6,77 %.
Rapport de CBRE NL
Le rapport de CBRE Valuation & Advisory Services B.V. du 30 septembre 2022 concerne une partie des immeubles de Retail Estates sa et de ses filiales aux Pays-Bas. Ce rapport comprend entre autres l'évaluation du portefeuille de Retail Estates.
CBRE Valuation & Advisory Services B.V. évalue en utilisant la méthode des revenus. Dans le cadre de la méthode des revenus, la méthode « Hardcore/Top Slice/Layer » (« méthode principale ») est appliquée. Il s'agit d'une méthode de taxation reconnue au niveau international et présentant de fortes similitudes avec la méthode néerlandaise BAR/NAR (rendement initial brut/rendement initial net). Le principe de la méthode « Hardcore/Top Slice/Layer » est que les flux de revenus nets par locataire sont subdivisés en fonction du risque perçu. Des rendements différents sont attribués aux composantes des flux de revenus nets :
- Rendement « Hardcore » : le rendement « Hardcore » est utilisé pour capitaliser les revenus nets supposés les plus certains, c'est-à-dire soit la valeur locative nette (dans une situation de sur-location), soit le revenu locatif net (dans une situation de sous-location). Ce flux de revenus est capitalisé à perpétuité.
- Rendement « Top Slice » : lorsqu'un bail est sur-loué, c'est-à-dire que les revenus locatifs sont supérieurs à la valeur locative déterminée par le taxateur, la valeur au comptant nette de la sur-location (revenus locatifs moins valeur locative) est calculée au rendement « Top Slice ».
- Rendement « Layer » : lorsqu'un bail est sous-loué, c'est-à-dire que les revenus sont inférieurs à la valeur locative déterminée par le taxateur, les revenus locatifs futurs estimés (valeur locative moins revenus locatifs) sont capitalisés au rendement « Layer » à l'avenir.
Ensuite, la valeur au comptant de la valeur future est calculée au rendement « Layer ». Ensuite, les différentes composantes calculées sont additionnées pour obtenir une valeur brute. Ensuite, la valeur au comptant (nette) des coûts/revenus capitalisés (par exemple, les investissements liés au bâtiment, les franchises de loyer, les pénalités de rupture) est calculée et la somme de ces éléments est ajoutée à la valeur brute pour obtenir la valeur d'investissement. La valeur de marché est calculée en soustrayant les droits de mutation et les frais d'acquisition de la valeur d'investissement.
La juste valeur de ces biens immobiliers est estimée à 50,75 millions d'euros et la valeur d'investissement à 55,32 millions d'euros. Ces immeubles génèrent des revenus locatifs bruts d'environ 4,44 millions d'euros, soit un rendement initial brut de 8,04 %.
Rapport de Colliers NL
Le rapport de Colliers International Valuations B.V. du 30 septembre 2022 concerne une partie des immeubles commerciaux de Retail Estates sa et de ses filiales aux Pays-Bas. Ce rapport comprend entre autres l'évaluation du portefeuille de Retail Estates.
La valeur de marché de ce type d'immeubles commerciaux est calculée sur la base de la méthode BAR/NAR (rendement initial brut/rendement initial net). La méthode BAR/NAR relève de la méthode des revenus. La valeur du bien immobilier est déterminée par la capitalisation du loyer de marché brut et/ou net (loyer de marché brut moins les charges liées au bien immobilier).
La valeur d'investissement de ces biens immobiliers est estimée à 47,36 millions d'euros et la juste valeur à 43,81 millions d'euros. Ces immeubles génèrent des revenus locatifs bruts d'environ 3,41 millions d'euros, soit un rendement initial brut de 7,19 %.
" Au 30 septembre 2022, le taux d'occupation s'élève à 97,37%."
2. Commentaires
Belgique
Les locataires des immeubles de Retail Estates sa sont principalement des entreprises à succursales multiples qui se sont approprié les meilleurs emplacements au cours des dernières années, souvent au détriment des PME locales qui occupaient ces emplacements auparavant. En ce sens, la promotion immobilière y est comparable à celle des principales rues commerçantes des centres urbains. Du côté des investissements, l'on constate que le rapport intéressant entre l'offre et la demande a incité les investisseurs institutionnels à occuper une place de plus en plus importante. Des particuliers fortunés témoignent aussi d'un intérêt croissant pour ce type d'immobilier. À l'heure actuelle, une dizaine d'investisseurs institutionnels sont très actifs dans ce segment. En règle générale, il existe de plus en plus de centres commerciaux intégrés (« retail parks ») en Belgique, comme par exemple en Royaume-Uni ou en France où l'on en trouve à proximité de chaque agglomération urbaine. En Belgique, ces parcs commerciaux sont plutôt de petite taille (15 000 m² à 20 000 m²) et sont surtout présents en Wallonie. En Flandre, on trouve les nouveaux parcs commerciaux dans les petites agglomérations urbaines, comme les parcs commerciaux T-Forum et Be-MINE Boulevard respectivement à Tongres et Beringen. Une partie importante des immeubles de Retail Estates sa ont été construits le long de grandes voies d'accès ou à proximité de zones d'habitation situées à la périphérie de grandes agglomérations, et forment souvent des clusters où les commerçants cherchent une proximité réciproque.
Pays-Bas
Depuis juin 2017, Retail Estates est active aux Pays-Bas, où elle a investi dans 14 parcs commerciaux et 2 immeubles isolés à 15 emplacements. Ceux-ci sont destinés au commerce de détail volumineux et sont principalement loués à des entreprises à succursales multiples. Les Pays-Bas comptent pour leurs 17 millions d'habitants environ 200 emplacements hors des villes où le commerce de détail volumineux est autorisé. Le cadre urbanistique strict limite le nombre de parcs commerciaux, mais aussi le type de commerce qui peut y être exploité. Contrairement à la Belgique, le commerce de produits alimentaires, de vêtements et de chaussures y est interdit. L'intérêt des investisseurs institutionnels internationaux pour l'acquisition de ce type d'immobilier s'intensifie. Au cours des 5 dernières années, Retail Estates a bénéficié d'une vague de consolidation, et grâce à des investissement à concurrence d'environ 600 millions d'euros, elle a réussi à se situer parmi les leaders du marché.
3. Activités commerciales des locataires
18 Les diagrammes circulaires « Activités commerciales des preneurs » et « Type d'immeubles » reflètent les pourcentages sur la base de la superficie totale au 30 septembre
| 2022. | |||
|---|---|---|---|
Subdivision sur la base de la surface
La part des preneurs dans la catégorie « équipement de la maison » (58,62 %) a légèrement augmenté par rapport à l'exercice clôturé (57,67 %). Ce secteur et celui des commodités et de l'alimentation représentent ensemble 73,58 % de la surface louée. Les locataires au sein de ces secteurs assurent une bonne stabilité car ils sont moins sensibles aux cycles économiques et à l'e-commerce. En outre, les autorisations socio-économiques délivrées pour toutes ces activités sont les plus difficiles à obtenir, ce qui favorise d'une part l'augmentation de la valeur de ces immeubles et d'autre part la grande fidélité des locataires aux emplacements qu'ils occupent.
La part des magasins de mode a légèrement augmenté (16,93 % au 30 septembre 2022 par rapport à 16,77 % au 31 mars 2022).
Subdivision sur la base des revenus locatifs
Si l'on fait cette répartition sur la base des loyers contractuels, la «Home improvement » reste la catégorie la plus importante (59,23%) suivie de la catégorie « Fashion » (19,83%). La catégorie «Commodities and food » a une part de 15,93% basée sur les revenus locatifs. Les parts des autres catégories (« Horeca » (1,94%), « Leisure » (1,36%) et « Autres » (1,99%)) représentent ensemble 5,29% du total des revenus locatifs au 30 septembre 2022.
" Les vingt locataires les plus importants de Retail Estates sa représentent 42,97% des revenus locatifs bruts et 39,24% de la superficie totale des immeubles faisant partie du portefeuille immobilier. Ils représentent 301 magasins. "
4. Ventilation selon le type d'immeuble
Les magasins de périphérie individuels sont des surfaces de vente isolées situées le long des voies publiques. Chaque point de vente est clairement identifié et dispose de son propre parking et d'un accès individuel à la voie publique. On ne trouve pas forcément de magasins semblables à proximité immédiate.
Les clusters commerciaux sont des ensembles de magasins de périphérie situés le long d'un même axe routier, que le consommateur considère comme un tout, alors qu'en dehors de leur emplacement, ils ne disposent d'aucune infrastructure commune. En Belgique, il s'agit de la forme la plus courante de concentration de surfaces commerciales le long d'axes routiers.
Les parcs commerciaux sont des immeubles qui font partie d'un complexe commercial intégré et sont donc regroupés avec d'autres surfaces de vente. Les immeubles sont agencés autour d'un parking central et utilisent une entrée et une sortie communes. Le consommateur peut ainsi se rendre dans plusieurs commerces de détail sans devoir déplacer son véhicule. Ces sites regroupent généralement un minimum de cinq commerces.
Les immeubles divers comprennent principalement des bureaux, des immeubles résidentiels, des établissements horeca et un complexe logistique à Zaventem. Retail Estates sa n'investit dans des locaux affectés à ce type d'activités que dans la mesure où ils ne constituent que l'accessoire d'un immeuble commercial ou font partie d'un portefeuille immobilier dont l'acquisition n'était possible que dans son intégralité.
Les surfaces commerciales en développement sont des projets de construction neuve ou des projets de rénovation.
5. Répartition géographique
| Nombre de surfaces de | |
|---|---|
| vente par entreprise | 30.09.22 |
| Retail Estates | 697 |
|---|---|
| Retail Warehousing Invest | 27 |
| Distriland | 10 |
| Breda I Invest | 16 |
| Breda II Invest | 12 |
| Cruquius Invest | 28 |
| Heerlen I Invest | 22 |
| Heerlen II Invest | 26 |
| Naaldwijk Invest | 20 |
| Osbroek Invest | 28 |
| Retail Estates Middelburg Invest | 15 |
| Retail Estates Nederland | 36 |
| Spijkenisse Invest | 27 |
| Venlo Invest | 23 |
| Zaandam Invest | 15 |
| Nombre total de propriétés | 1 002 |
Synthèse des chiffres clés du portefeuille
RETAIL ESTATES 30.09.22 31.03.22
| Juste valeur estimée19 (en EUR) | 1 817 159 952 | 1 759 879 000 |
|---|---|---|
| Rendement (valeur d'investissement)20 | 6,77% | 6,57% |
| Loyers contractuels (en EUR) | 127 325 407 | 119 343 175 |
| Juste valeur estimée19 (en EUR) | 1 817 159 952 | 1 759 879 000 |
|---|---|---|
| Rendement (valeur d'investissement)20 | 6,77% | 6,57% |
| Loyers contractuels (en EUR) | 127 325 407 | 119 343 175 |
| Loyers contractuels comprenant la valeur locative des immeubles inoccupés (en EUR) | 129 931 262 | 121 869 650 |
| Total surface locative en m² | 1 186 521 | 1 177 577 |
| Nombre d'immeubles | 1 002 | 987 |
| Taux d'occupation | 97,37% | 97,83% |
| Total m² en développement | 1 129 | - |
| 19 Cette juste valeur contient également les projets de développement, qui ne sont pas compris dans la juste valeur mentionnée dans les conclusions des experts immobiliers au 30 septembre 2022. |
20 Les revenus locatifs actuels (nets, après déduction du canon) divisés par la valeur d'investissement estimée du portefeuille (sans tenir compte des projets de développement inclus dans le prix de revient).
6. Initiative ESG
L'année dernière, 1,12 million d'euros ont été investis dans des panneaux solaires dans les clusters de Heerlen (NL) et Roosendaal (NL). En outre, 0,46 million d'euros ont été consacrés à l'entretien durable et 2,90 millions
d'euros à divers investissements en matière de durabilité. L'objectif de la société est d'investir 10 millions d'euros dans des initiatives ESG cette année.
" Retail Estates a bénéficié d'une vague de consolidation, et grâce à des investissement à concurrence d'environ 600 millions d'euros, elle a réussi
| 1 | |
|---|---|
à se situer parmi les leaders du marché."
Divers
1. Lexique - Généralités
Actions librement négociables (Free float)
Pourcentage des actions détenues par le public. Sur Euronext, le pourcentage des actions librement négociables sur le marché se calcule en déduisant du nombre total des actions de capital, les actions détenues par les entreprises faisant partie du même groupe, les entreprises publiques, les fondateurs, les actionnaires liés par une convention d'actionnaires et les actionnaires détenant une majorité de contrôle.
Capitalisation boursière
Nombre total d'actions à la date de clôture, multiplié par le cours de clôture à la date de clôture.
Cash-flow net
Flux opérationnel, résultat EPRA (part du groupe) majoré des dotations aux amortissements, des réductions de valeur sur créances commerciales, des dotations aux provisions et des prélèvements sur les provisions, ainsi que des plus-values et moins-values réalisées par rapport à la valeur d'investissement à la clôture de l'exercice social précédent, diminué de l'exit tax.
Divers
Certificat immobilier
Titre accordant à son détenteur le droit à une part proportionnelle des revenus d'un immeuble. Le détenteur reçoit également une part du produit de l'immeuble en cas de vente de celui-ci.
Cluster commercial
Ensemble de magasins de périphérie situés le long d'un même axe routier, que le consommateur considère comme un tout, alors qu'en dehors de leur emplacement, ils ne disposent d'aucune infrastructure commune.
Code de Gouvernance d'Entreprise 2020
Code belge établi par la commission Corporate Governance, comprenant les pratiques et dispositions de gouvernance à respecter au sein des sociétés de droit belge dont les actions sont négociées sur un marché réglementé.
Crédit sec (« Bullet loan »)
Prêt remboursable en une fois, à l'échéance.
Dividende brut
Le dividende brut par action est le résultat d'exploitation distribué.
Dividende net
Le dividende net est égal au dividende brut après la retenue de 30 % de précompte immobilier.
Entreprises à succursales multiples
Entreprises possédant un service d'achat centralisé et au moins cinq points de vente différents (grandes surfaces).
EPRA
European Public Real Estate Association est une association fondée en 1999 qui tend à promouvoir, développer et regrouper les sociétés immobilières européennes cotées en bourse. EPRA établit des codes de conduite en matière de comptabilité, de rapportage et de gouvernance d'entreprise, et harmonise ces règles dans différents pays, afin de proposer des informations qualitatives et comparables aux investisseurs. EPRA a également créé des indices servant de référence au secteur de l'immobilier. Toutes ces informations sont consultables à l'adresse www.epra.com.
Exit tax
Taux spécial à l'impôt des sociétés, appliqué à l'écart entre la juste valeur du patrimoine d'une société et la valeur comptable de ce patrimoine au moment où la société obtient l'agrément au titre de société immobilière réglementée ou fusionne avec une société immobilière réglementée.
Immobilier titrisé
Possibilité d'investissement alternative dans l'immobilier dans le cadre de laquelle l'actionnaire ou le détenteur de certificats acquiert des actions (cotées) ou des certificats immobiliers d'une société ayant acquis un bien immobilier, au lieu d'investir lui-même directement dans le bien immobilier concerné.
Indice BEL mid
Indice pondéré des prix, en vigueur depuis le 1er mars 2005, des actions cotées sur Euronext. Cet indice prend en compte les différentes capitalisations boursières dont la pondération est déterminée par le pourcentage du nombre d'actions librement négociables sur le marché et la vitesse de rotation des actions faisant partie de l'indice.
« Interest Rate Swap » (IRS)
Le swap de taux d'intérêt est une convention entre parties qui s'engagent à échanger des flux d'intérêts durant une période préalablement déterminée, contre un montant convenu au préalable. Il s'agit uniquement des flux d'intérêts, le montant lui-même ne faisant l'objet d'aucun échange. Les IRS sont souvent mis en œuvre pour se couvrir contre des hausses de taux d'intérêt. Dans ce cas, il s'agit de l'échange d'un taux d'intérêt variable contre un taux d'intérêt fixe.
Investisseur institutionnel
Entreprise chargée, à titre professionnel, du placement des ressources qui lui sont confiées par des tiers pour diverses raisons. Exemples : fonds de pension, fonds de placement collectif...
J
Juste valeur (fair value)
Cette valeur correspond au prix que l'on recevrait pour vendre un actif ou que l'on paierait pour céder une obligation dans le cadre d'une transaction régulière entre acteurs du marché à la date d'évaluation. Du point de vue du vendeur, la juste valeur doit s'entendre déduction faite des droits d'enregistrement.
L
Législation SIR
La Loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées, modifiée pour la dernière fois le 18 avril 2022, et l'arrêté royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées, modifié pour la dernière fois en date du 23 avril 2018.
Loyers contractuels
Loyers de base indexés, tels que fixés dans les contrats de bail au 30 septembre 2022, avant déduction des périodes d'occupation gratuite et autres avantages consentis aux locataires.
M
Magasins de périphérie
Magasins regroupés le long des grands axes donnant accès aux villes et aux communes. Chacun des points de vente dispose de son propre parking, ainsi que d'une entrée et d'une sortie sur la voie publique.
Normes IFRS
International Financial Reporting Standards. Ensemble de principes comptables et de règles d'évaluation établi par l'International Accounting Standards Board dans le but de faciliter la comparaison, sur le plan international, entre les entreprises européennes cotées en Bourse.
Les entreprises cotées en Bourse doivent appliquer ces règles dans le cadre de l'établissement de leurs comptes consolidés relatifs aux exercices sociaux postérieurs au 1er janvier 2005.
O
OLO
Obligation d'État souvent assimilée à un placement pratiquement sans risques, et donc également utilisée pour calculer la prime de risque par rapport à des titres cotés. La prime de risque est le rendement supplémentaire escompté par l'investisseur en fonction du profil de risque de l'entreprise.
P
Parc commercial
Surfaces de vente faisant partie d'un complexe commercial intégré et regroupées avec d'autres surfaces de vente. Les immeubles sont agencés autour d'un parking central et utilisent une entrée et une sortie communes.
R
Ratio cours/bénéfice (price/earning ratio)
Résultat de la division du cours d'une action par le bénéfice par action. Il indique le multiple du bénéfice à payer pour un cours donné.
Ratio de distribution (pay-out ratio)
Ratio indiquant le pourcentage du bénéfice net distribué sous forme de dividende aux actionnaires. Ce ratio s'obtient en divisant le bénéfice net distribué par le bénéfice net total.
Rendement
Rendement total de l'action au cours des 12 mois écoulés ou (dernier cours + dividende brut) / cours de l'exercice social précédent.
Rendement du dividende
Rapport entre le dernier dividende brut distribué et le dernier cours de l'exercice social auquel le dividende se rapporte.
T
Taux d'endettement
Le taux d'endettement se calcule comme suit : passif (hors provisions, comptes de régularisation, instruments de couverture des taux et impôts différés) divisé par le total de l'actif (hors instruments de couverture des taux).
Taux d'occupation
Le taux d'occupation correspond à la superficie des surfaces de vente effectivement louée par rapport à la superficie des surfaces de vente en portefeuille, exprimée en m².
V
Valeur d'acquisition
Il s'agit du terme à utiliser lors de l'acquisition d'un bâtiment. Lorsque des droits de mutation sont payés sur la cession, ils sont comptabilisés dans la valeur d'acquisition.
Valeur d'investissement estimée
Valeur de notre portefeuille immobilier, en ce compris les coûts, les droits d'enregistrement, les honoraires et la TVA, estimée tous les trimestres par un expert indépendant.
Valeur de liquidation estimée
Valeur hors coûts, droits d'enregistrement, honoraires et TVA récupérable, dans le scénario où chaque immeuble ferait l'objet d'une cession distincte.
Valeur nette d'une action – Net Tangible Assets
La valeur nette d'une action est calculée comme suit : les capitaux propres (hors juste valeur des instruments de couverture autorisés, impôts reportés et immobilisations incorporelles) divisés par le nombre d'actions.
Vitesse de rotation
Nombre d'actions négociées chaque mois par rapport au nombre total d'actions en circulation au cours des 12 derniers mois.
2. Lexique – Mesures alternatives de performance
Liste des notions
| Mesure alternative de performance | Définition | Objectif |
|---|---|---|
| Marge d'exploitation | Le « Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille » divisé par le « Résultat locatif net ». |
Permet de mesurer la performance opérationnelle de la société. |
| Résultat financier (hors variations de juste valeur des actifs et passifs financiers) |
Le « Résultat financier » déduction faite de la rubrique « Variations de juste valeur des actifs et passifs financiers ». |
Permet de distinguer le résultat financier réalisé du résultat financier non réalisé. |
| Résultat sur portefeuille | Le « Résultat sur portefeuille » comprend les éléments suivants : - « Résultat sur vente d'immeubles de placement » ; - « Résultat sur vente d'autres actifs non financiers » ; - « Variations de la juste valeur des immeubles de placement » ; et - « Autre résultat sur portefeuille ». |
Mesurer le bénéfice et les pertes réalisés et non réalisés du portefeuille, par comparaison avec l'évaluation la plus récente des experts immobiliers indépendants. |
| Taux d'intérêt moyen pondéré | Les charges d'intérêts (y compris la marge de crédit et le coût des instruments de couverture), divisées par la dette financière moyenne pondérée sur la période concernée. |
Permet de mesurer les charges moyennes d'intérêts de la société. |
| Valeur de l'actif net par action (valeur d'investissement) hors dividende hors juste valeur des instruments de couverture autorisés |
Capitaux propres (hors impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement, hors juste valeur des instruments de couverture autorisés et hors dividende) divisés par le nombre d'actions. |
Indique une valeur de l'actif net par action ajustée par une série d'adaptations matérielles IFRS afin de permettre la comparaison avec le cours boursier. |
| Rendement brut | Le rendement brut représente la relation entre les revenus locatifs actuels (nets et après déduction des canons) et la valeur estimée du portefeuille (c'est-à-dire sans immobilisations en construction). |
Ce chiffre clé représente la relation entre deux des paramètres les plus importants de l'entreprise et permet de faire une comparaison au fil des années et entre différentes entreprises. |
Tableaux de réconciliation
Marge d'exploitation
| (en milliers €) | 30.09.22 | 30.09.21 |
|---|---|---|
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille (A) | 50 232 | 48 558 |
| Résultat locatif net (B) | 60 622 | 57 385 |
| Marge opérationnelle (A/B) | 82,86% | 84,62% |
Résultat financier (hors variations de juste valeur des actifs et passifs financiers)
| (en milliers €) | 30.09.22 | 30.09.21 |
|---|---|---|
| Résultat financier (A) | 34 911 | -5 800 |
| Variations de juste valeur des actifs et passifs financiers (B) | 44 256 | 3 626 |
| Résultat financier (hors variations de juste valeur | ||
| des actifs et passifs financiers) (A-B) | -9 345 | -9 426 |
Résultat sur portefeuille
| (en milliers €) | 30.09.22 | 30.09.21 |
|---|---|---|
| Résultat sur vente d'immeubles de placement (A) | 294 | 473 |
| Résultat sur vente d'autres actifs non financiers (B) | 0 | 0 |
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement (C) | 22 569 | 3 391 |
| Autre résultat sur portefeuille (D) | -166 | -699 |
| Résultat sur portefeuille (A+B+C+D) | 22 697 | 3 165 |
Taux d'intérêt moyen pondéré
| Charges d'intérêts net (y inclus la marge de crédit et | ||
|---|---|---|
| (en milliers €) | 30.09.22 | 30.09.21 |
|---|---|---|
| Charges d'intérêts net (y inclus la marge de crédit et | ||
| le coût des instruments de couverture) (A) | 9 399 | 9 459 |
| Autres charges des dettes (B)* | 754 | 408 |
| Dette financière moyenne pondérée sur la période (C)** | 853 967 | 892 225 |
| Taux d'intérêt moyen pondéré (A-B)/C*** | 2,02% | 2,02% |
* Les autres coûts de la dette concernent les frais de réservation, les frais initiaux, etc.
** Endettement financier en fin de période multiplié par le facteur 0,9912
***Pro rata semi-annuel
Valeur de l'actif net par action (valeur d'investissement) hors dividende hors la juste valeur des instruments de couverture autorisés
| (en milliers €) | 30.09.22 | 31.03.22 |
|---|---|---|
| Capitaux propres attribuable aux actionnaires de la société-mère (A) | 1 022 157 | 920 980,00 |
| Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (B) (exercices précédents) |
-72 582 | -72 163,00 |
| Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (B') (année en cours) |
-5 098 | |
| La juste valeur des instruments de couverture autorisés dans une couverture de flux de trésorerie (C) |
56 983 | 10 875,00 |
| Dividende brut présupposé (D) | 33 102 | 60 842,00 |
| Nombre d'actions ordinaires en circulation (E) | 14 085 827 | 13 226 452,00 |
| Valeur de l'actif net par action (valeur d'investissement) hors dividende hors la juste valeur des instruments de couverture autorisés ((A-B-B'-C-D)/E) |
71,69 | 69,67 |
Rendement brut
| (en milliers €) | 30.09.22 | 30.09.21 |
|---|---|---|
| Les revenus locatifs actuels (nets, après déduction du canon) (A) | 127 325 | 116 150 |
| La valeur d'investissement estimée du portefeuille (sans tenir compte | ||
| des projets de développement inclus dans le prix de revient) (B)* | 1 881 913 | 1 776 461 |
| Rendement Brut (A/B) | 6,77% | 6,54% |
* La différence entre la valeur d'investissement indiquée ici et la valeur d'investissement indiquée précédemment dans le bilan s'explique par le portefeuille immobilier de "Distri-land". Le rendement brut est déterminé sur la base de rapports immobiliers, le portefeuille "Distri-land" étant inclus à 100%. Retail Estates ne détient que 87% des certificats immobiliers émis et les attribue à la valeur sous-jacente de la propriété au prorata de ses droits contractuels.
| Indicateurs clés de performance EPRA | 30.09.22 | 31.03.22 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Définitions | Objectif | EUR/1000 | EUR par | action EUR/1000 | EUR par action |
|
| EPRA NRV | Suppose que les entités ne vendent jamais d'actifs et vise à représenter la valeur requise pour reconstruire l'entité. |
L'ensemble de métriques EPRA NAV permet d'ajuster la VNI conformément aux états financiers IFRS pour fournir aux parties prenantes les informations les plus pertinentes sur la juste valeur des actifs et passifs d'une société d'investissement immobilier, dans différents scénarios. |
1 040 272 | 73,85 983 672 | 74,37 | |
| EPRA NTA | Suppose que les entités achètent et vendent des actifs, cristallisant ainsi certains niveaux d'impôts différés inévitables. |
957 411 | 67,97 905 480 | 68,46 | ||
| EPRA NDV | Représente la valeur pour les actionnaires dans un scénario de cession, dans lequel les impôts différés, les instruments financiers et certains autres ajustements sont calculés dans la pleine mesure de leur passif, déduction faite de tout impôt en résultant. |
1 000 417 | 71,02 911 359 | 68,90 |
| 30.09.22 | 31.03.22 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Définitions | Objectif | EUR/1000 | EUR par | action EUR/1000 | EUR par action |
| Résultat EPRA Résultat courant issu des activités opérationnelles stratégiques. |
Indicateur du resultat d'exploitation sousjacent d'une entreprise immobiliere qui montre dans quelle mesure la distribution de dividendes actuelle repose sur le benefice des activités de base. |
39 060 | 2,84 | 37 426 | 2,95 |
| 30.09.22 | 30.09.21 | |||
|---|---|---|---|---|
| Définitions | Objectif | % | % | |
| Rendement Initial Net EPRA (RIN) |
Revenus locatifs bruts annualisés sur la base des loyers en cours ('passing rents') à la date de clôture des comptes annuels, à l'exclusion des charges immobilières, divisés par la valeur marchande du portefeuille majorée des droits et frais de mutation estimés en cas d'aliénation hypothétique des immeubles de placement. |
Ce mesure permet aux investisseurs de comparer les valorisations des portefeuilles en Europe. |
6,85% | 6,62% |
| Rendement Initial Net EPRA ajusté (RIN ajusté) |
Cet indicateur ajuste le taux de rendement initial EPRA relatif à l'expiration des périodes de franchise de loyer ou autre aménagements de loyer tels que échelonnement de loyers. |
Ce mesure, en tenant compte des périodes sans loyer et des incentives de loyer, permet aux investisseurs de comparer les valorisations des portefeuilles en Europe. |
6,85% | 6,62% |
| Vide locatif EPRA | Valeur Locative Estimée (VLE) des surfaces inoccupées, divisée par la VLE du portefeuille total. |
Montre le taux de vacance basé sur le ERV d'une manière claire. |
2,01% | 2,14% |
| Ratio de coûts EPRA (frais liés au vide locatif inclus) |
Coûts EPRA (frais liés au vide locatif inclus) divisés par les revenus locatifs bruts moins le loyer à payer sur terrains loués. |
Une mesure clé qui permet de mesurer, d'une manière significative, des changements dans les coûts d'exploitation d'une entreprise. |
15,83% | 13,51% |
| Ratio de coûts EPRA (hors frais liés au vide locatif) |
Coûts EPRA (hors frais liés au vide locatif) divisés par les revenus locatifs bruts moins le loyer à payer sur terrains loués. |
Une mesure clé qui permet de mesurer, d'une manière significative, des changements dans les coûts d'exploitation d'une entreprise. |
15,19% | 13,08% |
| 30.09.22 | 31.03.22 | |||
|---|---|---|---|---|
| Définitions | Objectif | % | % | |
| EPRA Loan-To-Value ratio |
Passif net divisé par valeur nette de la propriété. |
Une mesure importante qui reflète la mesure dans laquelle les activités sont financées par la dette. |
46,64% | 47,75% |
| Résultat EPRA | ||
|---|---|---|
| 30.09.22 | 30.09.21 | ||
|---|---|---|---|
| Résultat EPRA | EUR/1000 | EUR/1000 | |
| Résultat Net IFRS (part du groupe) | 106 013 | 44 218 | |
| Ajustements pour le calcul du Résultat EPRA | |||
| À exclure: | |||
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 22 569 | 3 391 | |
| Autre résultat sur portefeuille | -166 | -699 | |
| Résultat de la vente des immeubles de placement | 294 | 473 | |
| Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers | 44 256 | 3 626 | |
| Ajustements pour intérêts minoritaires | 0 | ||
| Résultat EPRA (part du groupe) | 39 060 | 37 426 | |
| Résultat EPRA dilué (part du groupe) | |||
| Résultat EPRA (EUR/action) (part du groupe) | 2,84 | 2,95 | |
| Résultat EPRA dilué (EUR/action) (part du groupe) |
| 30.09.22 | 31.03.22 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV | ||||
| Valeur de l'Actif Net (VAN) EPRA | EUR/1000 | EUR/1000 | EUR/1000 | EUR/1000 | EUR/1000 | EUR/1000 |
| Valeur de l'Actif Net (part du groupe) d'après les comptes annuels |
1 022 157 | 1 022 157 | 1 022 157 | 920 980 | 920 980 | 920 980 |
| Actif Net (EUR/action) (part du groupe) | 72,57 | 72,57 | 72,57 | 69,63 | 69,63 | 69,63 |
| Valeur intrinsèque diluée après effet de la levée d'options, de dettes convertibles et d'autres instruments de capitaux propres |
||||||
| À exclure: | ||||||
| Juste valeur des instruments financiers | 56 983 | 56 983 | / | 10 875 | 10 875 | / |
| Impôts différés | 2 582 | 2 582 | / | 595 | 595 | / |
| Goodwill selon l'état de la situation financière IFRS |
0 | 0 | 0 | / | ||
| Immobilisations incorporelles | / | 5 181 | / | / | 4 030 | / |
| À ajouter: | ||||||
| Juste valeur des dettes à taux d'intérêt fixe | / | / | -21 740 | / | / | -9 621 |
| Revalorisation des immobilisations incorporelles à la juste va-leur |
0 | / | / | / | / | |
| Droits de mutation | 66 766 | / | 74 162 | / | / | |
| EPRA mesure (part du groupe) | 1 029 358 | 957 411 | 1 000 417 | 983 672 | 905 480 | 911 359 |
| EPRA mesure (EUR/action) (part du groupe) | 73,08 | 67,97 | 71,02 | 74,37 | 68,46 | 68,90 |
| EPRA Loan-to-value ratio | 30.09.22 | 31.03.22 | |
|---|---|---|---|
| Établissements de crédit | 642 670 | 584 594 | |
| Location-financement à long terme | 4 041 | 4 159 | |
| Obligations | 175 315 | 175 229 | |
| Établissements de crédit (à court terme) | 43 599 | 101 730 | |
| Créances commerciales | 12 272 | 2 067 | |
| Créances fiscales et autres actifs circulants | 2 818 | 2 132 | |
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | -21 204 | -17 787 | |
| Autres passifs courants | -1 534 | -1 771 | |
| Passif net | 857 978 | 850 353 | |
| Immeubles de placement | 1 817 160 | 1 759 879 | |
| Immobilisations ou groupes d'actifs détenus en vue de la vente | 12 351 | 11 807 | |
| Immobilisations incorporelles | 5 181 | 4 030 | |
| Créances sur participations dans des entreprises associées et joint ventures | 5 000 | 5 000 | |
| Valeur nette de la propriété | 1 839 692 | 1 780 716 | |
| Loan-To-Value | 46,64% | 47,75% | |
| 30.09.22 | 30.09.21 | ||
| Rendement Initial Net EPRA | EUR/1000 | EUR/1000 | |
| Juste valeur des immeubles de placement (hors actifs destinés à la vente) | 1 817 160 | 1 725 159 | |
| Frais de transaction | 77 396 | 71 013 | |
| Valeur d'investissement | 1 894 556 | 1 796 172 | |
| Immeubles de placement en construction | 16 922 | 21 971 | |
| Valeur d'investissement de l'immobilier, disponible à la location | B | 1 877 635 | 1 774 201 |
| Revenus locatifs bruts annualisés | 129 931 | 118 694 | |
| Charges immobilières | -1 381 | -1 243 | |
| Revenus locatifs nets annualisés | A | 128 550 | 117 450 |
| Loyer notionnel à l'expiration de la période de franchise ou d'autres aménagements de loyers |
|||
| Loyer net annualisé ajusté | C | 128 550 | 117 450 |
| Rendement Initial Net EPRA (RIN) | A/B | 6,85% | 6,62% |
| Rendement Initial Net EPRA ajusté (RIN ajusté) | C/B | 6,85% | 6,62% |
| 30.09.22 | 31.03.22 | ||
| Vide Locatif EPRA | EUR/1000 | EUR/1000 | |
| Valeur locative estimée des surfaces inoccupées | 2 606 | 2 526 | |
| Valeur locative estimée de la totalité du portefeuille | 129 931 | 121 870 | |
| Vide Locatif EPRA | 2,01% | 2,07% |
| tio de coûts EPRA | ||
|---|---|---|
* pour les investissements générant des m² supplémentaires de surface locative, nous nous référons aux notes détaillées dans les chapitres «Investissements» et «Immobilisations en cours de construction» du rapport de gestion.
| Frais généraux | 3 792 |
|---|---|
| Réductions de valeur sur créances commerciales | 195 |
| Loyer à payer sur terrains loués | 140 |
| Frais immobiliers | 5 622 |
| Reduit par: | |
| Loyer à payer sur terrains loués | -140 |
| Coûts EPRA (frais liés au vide locatif inclus) | 9 609 |
| Charges et taxes sur les immeubles non loués | -388 |
| Coûts EPRA (hors frais liés au vide locatif) | 9 221 |
| Revenus locatifs moins loyer à payer sur terrains loués | 60 691 |
| Ratio de coûts EPRA (frais liés au vide locatif inclus) | 15,83% |
| Ratio de coûts EPRA (hors frais liés au vide locatif) | 15,19% |
| Coûts capitalisés liés aux immeubles de placement (en milliers d'€) | 30.09.22 |
| Acquisitions | 34 741 |
| Développements - superficie locative supplémentaire | 196 |
| Capex - surface locative non incrémentale | 4 397 |
| 30.09.22 | 30.09.21 | |
|---|---|---|
| Ratio de coûts EPRA | EUR/1000 | EUR/1000 |
| Frais généraux | 3 792 | 3 103 |
| Réductions de valeur sur créances commerciales | 195 | -84 |
| Loyer à payer sur terrains loués | 140 | 243 |
| Frais immobiliers | 5 622 | 4 694 |
| Reduit par: | ||
| Loyer à payer sur terrains loués | -140 | -243 |
| Coûts EPRA (frais liés au vide locatif inclus) | 9 609 | 7 712 |
| Charges et taxes sur les immeubles non loués | -388 | -247 |
| Coûts EPRA (hors frais liés au vide locatif) | 9 221 | 7 465 |
| Revenus locatifs moins loyer à payer sur terrains loués | 60 691 | 57 089 |
| Ratio de coûts EPRA (frais liés au vide locatif inclus) | 15,83% | 13,51% |
| Ratio de coûts EPRA (hors frais liés au vide locatif) | 15,19% | 13,08% |
| Coûts capitalisés liés aux immeubles de placement (en milliers d'€) | 30.09.22 | 31.03.22 |
| Acquisitions | 34 741 | 44 664 |
| Développements - superficie locative supplémentaire | 196 | |
| Capex - surface locative non incrémentale | 4 397 | 12 392 |
| Intérêts intercalaires | 14 | 1 |
| Total* | 39 348 | 57 057 |
| Evolution des revenues locatifs à portefeuille inchangé (hors achats/ventes de l'exercice écoulé) |
30.09.22 | 30.09.21 | Evolution | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (en milliers €) | Belgique | Pays-Bas | Total | Belgique | Pays-Bas | Total | Total |
| Revenus locatifs | 41 487 | 19 343 | 60 830 | 38 229 | 19 103 | 57 332 | 3 498 |
| Acquisitions et developpments | -1 192 | -726 | -1 918 | -1 918 | |||
| Désinvestissements | 754 | 65 | 819 | 819 | |||
| Revenus locatifs bruts en cas de périmètre inchangé | 41 049 | 18 682 | 59 731 | 38 229 | 19 103 | 57 332 | 2 399 |
| Expliqué par | |||||||
| Indexation | 1 804 | 607 | 2 411 | ||||
| Contrats rénégociés | 168 | 222 | 390 | ||||
| Inoccupation | -72 | 65 | -7 | ||||
| Réductions | 141 | -166 | -25 | ||||
| COVID-19 | 329 | -463 | -134 | ||||
| Autres | -236 | -236 |
Informations utiles
| Nom : Retail Estates sa | |
|---|---|
| Statut : Société immobilière réglementée («SIR») publique de droit belge. | |
| Adresse : Industrielaan 6 – B-1740 Ternat | |
| Tél : +32 (0)2 568 10 20 | |
| Fax : +32 (0)2 581 09 42 | |
| E-mail : [email protected] | |
| Site web : www.retailestates.com | |
| RPM : Bruxelles | |
| TVA : BE 0434.797.847 | |
| Agrément sicafi : 27 mars 1998 (jusqu'au 23 octobre 2014) | |
| Agrément SIR : 24 octobre 2014 | |
| Durée : Indéterminée | |
| Management : Interne | |
| Commissaire : PwC Réviseurs d'entreprises srl – Culliganlaan n° 5 à 1830 Machelen, représentée par Monsieur Jeroen Bockaert |
|
| Assemblée générale : Avant-dernier lundi du mois de juillet | |
| Notering: Euronext – marché continu | |
| Service financier : KBC Banque | |
| Valeur d'investissement de 1 874,09 millions d'euros – juste valeur de 1 797,97 millions | |
| d'euros (valeur des certificats immobiliers « Immobilière Distri-Land sa » incl.) | |
| Experts immobiliers : Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers et Stadim | |
| au 30.09.2022 : 1 002 | |
| Type d'immeubles : Immobilier situé en périphérie |
| Nom : Retail Estates sa | |
|---|---|
| Adresse : Industrielaan 6 – B-1740 Ternat | |
| Tél : +32 (0)2 568 10 20 | |
| Fax : +32 (0)2 581 09 42 | |
| E-mail : [email protected] | |
| Site web : www.retailestates.com | |
| RPM : Bruxelles | |
| TVA : BE 0434.797.847 | |
| Numéro d'entreprise : 0434.797.847 | |
| Date de constitution : 12 juillet 1988 | |
| Agrément sicafi : 27 mars 1998 (jusqu'au 23 octobre 2014) | |
| Agrément SIR : 24 octobre 2014 | |
| Durée : Indéterminée | |
| Management : Interne | |
| Commissaire : PwC Réviseurs d'entreprises srl – Culliganlaan n° 5 à 1830 Machelen, représentée par Monsieur Jeroen Bockaert |
|
| Clôture de l'exercice : 31 mars | |
| Capitaux propres au 30.09.2022 : 308 515 000 EUR | |
| Nombre d'actions au 30.09.2022 : 14 085 827 | |
| Assemblée générale : Avant-dernier lundi du mois de juillet | |
| Notering: Euronext – marché continu | |
| Service financier : KBC Banque | |
| Valeur du portefeuille | |
| immobilier au 30.09.2022 : | |
| Experts immobiliers : Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers et Stadim | |
| Nombre d'immeubles | |
| au 30.09.2022 : 1 002 | |
| Type d'immeubles : Immobilier situé en périphérie | |
| Fournisseur de liquidités : KBC Securities et De Groof Petercam |
zwart-wit NEGATIEF
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Industrielaan 6 - B- 1740 Ternat T. +32 (0)2 568 10 20 F. +32 (0)2 581 09 42
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