Quarterly Report • Nov 25, 2016
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| VASTGOEDPORTEFEUILLE | 30/09/16 | 31/03/16 |
|---|---|---|
| Aantal winkelpanden | 639 | 634 |
| Totaal verhuurbare winkeloppervlakte in m² | 710.083 | 708.879 |
| Geschatte reële waarde in EUR | 1.016.314.000 | 1.000.799.000 |
| Geschatte investeringswaarde in EUR | 1.041.524.000 | 1.025.536.000 |
| Gemiddelde huurprijs per m² | 95,96 | 95,86 |
| Bezettingsgraad | 98,13% | 98,22% |
| BALANSGEGEVENS | 30/09/16 | 31/03/16 |
| Eigen vermogen | 469.360.000 | 474.170.000 |
| Schuldgraad (GVV-Wetgeving*, max. 65%) | 51,36% | 49,95% |
| RESULTATEN | 30/09/16 | 30/09/15 |
| Nettohuurresultaat | 32.211.000 | 29.243.000 |
| Vastgoedresultaat | 31.919.000 | 29.056.000 |
| Vastgoedkosten | -2.390.000 | -1.934.000 |
| Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten | -1.453.000 | -1.418.000 |
| Operationeel vastgoedresultaat vóór resultaat op de portefeuille | 28.076.000 | 25.704.000 |
| Portefeuilleresultaat | 5.531.000 | 1.319.000 |
| Operationeel resultaat | 33.607.000 | 27.023.000 |
| Financieel resultaat | -13.827.000 | -8.470.000 |
| Nettoresultaat | 19.368.000 | 17.989.000 |
| Netto courant resultaat (excl. portefeuilleresultaat) | 18.533.000 | 16.670.000 |
| GEGEVENS PER AANDEEL | 30/09/16 | 31/03/16 |
| Aantal aandelen | 8.866.320 | 8.866.320 |
| Nettoactiefwaarde IFRS | 52,94 | 53,48 |
| Nettoactiefwaarde EPRA | 56,11 | 56,66 |
| Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) excl. dividend excl. IAS 39 | 57,31 | 56,27 |
| Beurskoers op afsluitingsdatum | 79,59 | 78,00 |
| Over-/onderwaardering t.o.v. nettoactiefwaarde IFRS | 50,34% | 45,85% |
* Het K.B. van 13 juli 2014 (het "GVV-K.B.") in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 (de "GVV-Wet") met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
diversen 54
Halfjaarverslag 2016-2017 I Retail Estates
01
Be-Mine Boulevard wint BLSC Shopping Award in de categorie Retail Park
Financieel Verslag
Projectontwikkeling te Genk (Winterslag) -›
Retail Estates nv is een van de belangrijkste Belgische vastgoedvennootschappen gespecialiseerd in perifeer winkelvastgoed. De vastgoedportefeuille van Retail Estates nv bestaat uit 639 panden gelegen in België, goed voor een totale winkeloppervlakte van 710.083 m² en een reële waarde van 1.016,31 mio EUR.
Retail Estates nv beheert zijn vastgoedportefeuille zelf en heeft tevens een track record in de ontwikkeling en herontwikkeling van vastgoed voor eigen rekening.
Retail Estates nv is beursgenoteerd (Euronext Brussels). De beurskapitalisatie van de vennootschap bedraagt op 30 september 2016 705,67 mio EUR.
Het management tracht de risicofactoren tot een minimum te beperken, maar dit belet niet dat er met een aantal risico's terdege rekening dient gehouden te worden. Voor een overzicht van de risico's verwijzen we naar pagina 8 t.e.m. 15 van het jaarverslag 2015-2016.
Activiteitenverslag van het eerste semester 2016-2017 afgesloten op 30 september 2016
De huurinkomsten in het eerste semester van het boekjaar bedragen 32,51 mio EUR, wat een stijging van 10% inhoudt ten opzichte van het vergelijkbare semester in het boekjaar 2015-2016. Toen bedroegen de huurinkomsten 29,56 mio EUR. Deze stijging is bijna volledig toe te wijzen aan de groei van de vastgoedportefeuille.
De bezettingsgraad bedraagt op 30 september 2016 98,13%, ten opzichte van 98,22% per 31 maart 2016.
"Per 30 september 2016 bestaat de vastgoedportefeuille uit 639 panden met een verhuurbare oppervlakte van 710.083m2 . "
vastgoedportefeuille (inclusief projectontwikkelingen) bedraagt 1.016,31 mio EUR. Het huurrendement (t.o.v. de investeringswaarde) dat door de vastgoeddeskundigen op deze portefeuille werd vastgesteld, bedraagt 6,64% op basis van actuele huren.
De stabiliteit van de waarde van perifeer winkelvastgoed wordt hoofdzakelijk verklaard door de aanhoudende belangstelling voor
1 Reële waarde (fair value): investeringswaarde zoals bepaald door een onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de hypothetische mutatiekosten zijn afgetrokken. De reële waarde is de boekwaarde onder IFRS (zie ook bijlage 21 in het jaarverslag 2015-2016).
investeringen in dit type vastgoed door vermogende particulieren en institutionele beleggers van binnen- en buitenlandse oorsprong. Retail Estates nv heeft dit zelf kunnen vaststellen bij de realisatie van zijn jaarlijks weerkerend desinvesteringsprogramma.
Retail Estates nv bezit tevens een aanmerkelijk belang van 86,05% in de vastgoedcertificaten uitgegeven door de nv Immobilière Distri-Land. De reële waarde van deze vastgoedportefeuille, die bestaat uit 10 winkelpanden, wordt op 30 september 2016 gewaardeerd op 16,45 mio EUR. Het aandeel Retail Estates nv in de totale reële waarde van de onroerende goederen van het vastgoedcertificaat bedraagt 13,10 mio EUR. De waarde van de vastgoedportefeuille van Immobilière Distri-Land nv is al drie jaar op rij aan het dalen door de systematische verkoop van diverse winkelpanden.
Per 30 september 2016 bestaat de vastgoedportefeuille uit 639 panden met een verhuurbare oppervlakte van 710.083m².
Retail Estates nv heeft op dinsdag 30 augustus 2016 de controle verworven (51%) over de vastgoedvennootschap Heerzele nv die eigenaar is van een onroerend goed te Wetteren waarop na het bekomen van de nodige vergunningen de uitbreiding van haar retailpark te Wetteren kan gerealiseerd worden.
Retail Estates nv verwierf het retailpark in 2014 met 14 winkels en een bruto winkeloppervlakte van 10.423 m². Het retailpark (dat geopend werd in 2008) is bekend onder de naam Frunpark Wetteren. Het is bijzonder succesvol en trekt consumenten uit de wijde omgeving.
2 De aan- en verkoopwaarden van de investeringen en desinvesteringen zijn in lijn met de geschatte investeringswaarden van de vastgoeddeskundigen.
De totale beoogde operatie bestaat in de creatie van circa 9.000 m² bruto winkeloppervlakte, een aanzienlijke uitbreiding van de parking, een verwachte huuropbrengst van 0,90 mio EUR en een verwachte totale investering van 14,40 mio EUR.
Idealiter is de verwachte realisatietermijn 24 maanden, d.w.z. dat een oplevering verwacht wordt voor september 2018.
Conform de bepalingen van de RUP terzake, zijn de winkels hoofdzakelijk bestemd voor volumineuze detailhandel.
Op 30 september werd het project in Froyennes opgeleverd. Het nieuwbouwwinkelpand van 1.500 m² is verhuurd aan Leen Bakker voor een jaarlijkse huurprijs van 0,13 mio EUR.
Verder werd een bestaande winkel in Sint Stevens Woluwe gerenoveerd tot 2 aparte winkels van respectievelijk 1.027 en 1.042 m². Dit project
werd eveneens opgeleverd op 30 september. Eén unit werd verhuurd aan Beter Bed, de andere unit werd verhuurd aan Cool Blue, een online platform dat vooral elektronica, huishoud- en sportartikelen verkoopt en nu ook fysieke winkels opent. De totale huuropbrengst voor beide units bedraagt 0,22 mio EUR.
Ten slotte werd het gebouw in Verviers, een op maat project van ca. 2.000 m² voor chocolatier Darcis opgeleverd op 1 juli. Dit project maakt het voorwerp uit van een financiële leasing. De totale investering bedraagt 1,03 mio EUR.
Het voorbije halfjaar werden panden gedesinvesteerd voor een netto verkoopprijs van 4,84 mio EUR. Op deze verkopen werd een beperkte minderwaarde gerealiseerd van 0,02 mio EUR.
Deze desinvesteringen kaderen in een jaarlijks weerkerend verkoopprogramma van individuele winkelpanden die door hun locatie, winkelgrootte en/of erin uitgeoefende handelsactiviteit niet tot de kernportefeuille van Retail Estates nv horen.
Gedurende het afgelopen semester werd de kredietportefeuille herschikt. Er werden met alle Belgische grootbanken kredietverlengingen bekomen waarbij looptijden en rentevoeten gehernegocieerd werden. Verder heeft Retail Estates in het afgelopen kwartaal twee private plaatsingen van obligaties voor institutionele beleggers gerealiseerd voor een totaalbedrag van 55 mio EUR en een looptijd van tien jaar. De combinatie van deze kredietherschikkingen en obligatie uitgiften heeft geleid tot een verlenging van de gemiddelde looptijd van de portefeuille (naar 5,4 jaar), diversificatie van de financieringsbronnen en een daling van de gemiddelde intrestvoet (van 3,63% op 31 maart 2016 naar 2,96% op 31 maart 2018).
Retail Estates nv heeft op 1 juli 2016 een fusie gerealiseerd door opslorping van de nv PanEuropean Retail Properties. Deze vennootschap maakte deel uit van de overname van 4 vastgoedvennootschappen per 30 juni 2015. Deze fusie leidt tot een aanmerkelijke vermindering van de belastingdruk.
Halfjaarresultaten 30 september 2016: netto courant resultaat van de Groep3 stijgt met 11,17% ten opzichte van 30 september 2015 - reële waarde vastgoedportefeuille stijgt tot 1.016,31 mio EUR.
Op 30 september 2016 bedraagt het netto courant resultaat (zijnde de winst zonder de resultaten op de portefeuille en zonder de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva) 18,53 mio EUR, een stijging van 11.17% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.
Het nettohuurresultaat is gestegen van 29,24 mio EUR naar 32,21 mio EUR. Dit is vooral toe te schrijven aan de bijdrage van de winkelpanden die in de loop van het vorige boekjaar aangekocht werden en dit boekjaar
voor het eerst 100% bijdragen. Ten opzichte van 30 september 2015 groeide de vastgoedportefeuille met 40,56 mio EUR. Ten opzichte van 31 maart 2016 groeide de portefeuille met 15,51 mio EUR.
Na aftrek van de vastgoedkosten resulteert dit in een operationeel vastgoedresultaat van 29,53 mio EUR ten opzichte van 27,12 mio EUR vorig jaar.
De vastgoedkosten bedragen 2,39 mio EUR ten opzichte van 1,93 mio EUR het jaar voordien, vooral te verklaren door de stijging van de technische kosten en een stijging van de personeelskosten (+ 2 FTE). De algemene kosten bedragen 1,45 mio EUR, een stijging met 0,04 mio EUR ten opzichte van vorig jaar. Na aftrek van de algemene kosten bereikt Retail Estates nv een operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille van 28,08 mio EUR. De bedrijfsmarge bedraagt 87,16%.
Het resultaat uit de verkopen van vastgoedbeleggingen bedraagt
-0,02 mio EUR op een totale verkoop van 4,84 mio EUR. De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen bedragen 5,54 mio EUR en is te verklaren door de verscherping van yield op een aantal toplocaties en door de impact van indexaties.
Het financieel resultaat bedraagt -13,83 mio EUR. De nettointrestkosten bedragen 9,12 mio EUR en stijgen met 0,66 mio EUR ten opzichte van vorig jaar. De intrestlasten zijn gestegen door het opnemen van bijkomende financiering en de daling van de
geactiveerde intresten. Deze impact wordt gedeeltelijk gecompenseerd door de daling van de gemiddelde intrestvoet. De gemiddelde intrestvoet is gedaald naar 3,48% ten opzichte van 3,79% per 30 september 2015. De stijging van de totale lasten zijn het gevolg van de wijziging in de reële waarde van de swaps die niet als een kasstroom definiëren (IAS 39 resultaat). Dit resultaat is echter een niet-gerealiseerd en non-cash item.
Het nettoresultaat (aandeel Groep) voor het eerste halfjaar bedraagt 19,37 mio EUR bestaande uit het netto courant resultaat van 18,53 mio
3 Retail Estates nv en zijn dochterondernemingen.
EUR, het resultaat op de portefeuille ten belope van 5,53 mio EUR en het IAS 39 resultaat ten belope van -4,70 mio EUR. Per aandeel betekent dit voor het eerste halfjaar een netto courante winst van 2,09 EUR (op basis van het gewogen gemiddelde aantal aandelen).
De reële waarde van de vastgoedportefeuille, inclusief projectontwikkelingen, bedraagt 1.016,31 mio EUR op 30 september 2016, in vergelijking met 1.000,80 mio EUR op 31 maart 2016.
De nettoactiefwaarde (EPRA) van het aandeel bedraagt op 30 september 2016 56,11 EUR. Op 31 maart 2016 bedroeg de nettoactiefwaarde EPRA 56,66 EUR.
De schuldgraad bedraagt 51,36% op 30 september 2016 ten opzichte van 49,95% op 31 maart 2016.
De macro-economische onzekerheden laten niet toe om voorspellingen te maken inzake de evolutie van de reële waarde van de onroerende goederen noch inzake de negatieve variaties in de reële waarde van de rente-afdekkingsinstrumenten. De evolutie van de intrinsieke waarde van het aandeel dat hieraan gevoelig is, is dus onzeker.
De dividendverwachting (3,30 EUR bruto per aandeel) wordt bevestigd. Ten opzichte van het boekjaar 2015-2016 houdt dit een stijging in van het dividend met 3,13%. Deze verwachtingen werden ingevuld in de hypothese van stabiele consumentenuitgaven en mits een positieve evolutie van de huurprijzen.
Bij de jaarvergadering van 1 juli 2016 werd Jan de Nys herbenoemd als uitvoerend bestuurder met onmiddelijke ingang tot aan het einde van de gewone algemene vergadering van 2021. Verder werden als niet-uitvoerend bestuurder herbenoemd met onmiddellijke ingang tot aan het einde van de gewone algemene vergadering van 2021: Paul Borghgraef, Jean-Louis Appelmans, Jean Sterbelle, Christophe Demain, Rudy De Smedt en René Annaert.
De Heer Vic Ragoen werd bij beslissing van de Raad van Bestuur van 16 september voorgedragen als bestuurder (doch niet langer als onafhankelijk bestuurder). Bij de eerstvolgende buitengewone algemene vergadering zal zijn benoeming aan de aandeelhouders ter goedkeuring worden voorgelegd.
Dit halfjaarverslag omvat een aantal toekomstgerichte verklaringen. Dergelijke verklaringen zijn onderhevig aan risico's en onzekerheden die tot gevolg kunnen hebben dat de feitelijke resultaten wezenlijk kunnen verschillen van de resultaten die door dergelijke toekomstgerichte verklaringen in deze tussentijdse verklaring kunnen worden verondersteld. Belangrijke factoren die dergelijke resultaten kunnen beïnvloeden zijn met name veranderingen in de economische situatie, commerciële, fiscale en omgevingsfactoren.
Op 29 mei 2012 werd de controle verworven over Retail Warehousing Invest nv door de overname van een belang van 62,50% van de aandelen. Op 5 oktober 2016 werd een overeenkomst afgesloten met het oog op de verwerving van het resterende minderheidsbelang. Dit is gebeurd door de overname van alle aandelen van Databuild Retail nv, die de houder is van dit minderheidsbelang.
Retail Warehousing Invest is eigenaar van 30 winkelpanden verspreid over België. Databuild Retail bezit geen andere activa dan 375 aandelen in Retail Warehousing Invest die 37,5% van het aandelenkapitaal van deze vennootschap vertegenwoordigen.
Sinds de verwerving van dit meerderheidsbelang heeft Retail Estates systematisch haar verplichting tot aankoop van dit minderheidsbelang als een schuld erkend in haar geconsolideerde jaarrekening. Het bedrag van deze schuld werd trimestrieel aangepast aan de prijsherzieningsclausules die in de overeenkomst van 29 mei 2012 opgenomen zijn.
Het resultaat van Retail Warehousing Invest werd steeds integraal geconsolideerd. Bijgevolg heeft deze transactie slechts een beperkte impact op de geconsolideerde resultaten.
De transactie bestaat uit twee luiken. Het eerste luik betreft de overdracht en betaling per 5 oktober 2016 van ongeveer de helft van de aandelen ten bedrage van 7,68 mio EUR. Het tweede luik betreft, onder opschortende voorwaarde van goedkeuring door de FSMA, de uitgifte van 115.735 nieuwe aandelen in het kader van een kapitaalverhoging door inbreng in natura met een inbrengwaarde van 7,52mio EUR, die zal worden vastgesteld door de raad van bestuur van Retail Estates nv in het kader van het toegestaan kapitaal. De nieuwe aandelen zullen delen in de winst van het lopende boekjaar dat een aanvang nam op 1april 2016. De nieuwe aandelen zullen worden uitgegeven met coupon nr. 24 en volgende aangehecht. De uitgifteprijs werd contractueel vastgesteld op 65 euro per aandeel. Naar verwachting zal de uitgifte plaatsvinden uiterlijk eind december 2016.
Op 13 oktober 2016 werd, onder opschortende voorwaarde van goedkeuring door de FSMA, de inbrengovereenkomst getekend met betrekking tot de verwerving van een pand met zonnepanelen in Westerlo, verhuurd aan Action. De uitgifte zal eveneens gebeuren aan een contractueel vastgestelde prijs van 65 EUR per aandeel. Er zullen 26.153 nieuwe aandelen gecreëerd worden. Deze zullen delen in de winst van het boekjaar dat aangevangen is op 1 april 2016.
Op 25 oktober 2016 werd de akte verleden voor de aankoop van een tweede pand in Westerlo verhuurd aan bvba Merkkleding.
Op 3 oktober 2016 werd de akte verleden met betrekking tot de verkoop van een pand in Spa, verhuurd aan Tom & Co, voor een bedrag van 0,65 mio EUR.
Op 3 oktober 2016 werd de fusie door overname van de vennootschap Vlaamse Leasing Maatschappij nv vastgesteld door de raad van bestuur, met onmiddellijk effect.
Op 14 oktober 2016 werd het fusievoorstel neergelegd strekkende tot fusie door overname van de vennootschappen Texas Management nv en Fimitobel nv door Retail Estates nv.
Op 8 november 2016 werden de fusievoorstellen neergelegd strekkende tot fusie door overneming van Localiege nv en PPI nv door Retail
Warehousing Invest nv (institutionele GVV).
retailParK, lommel -›
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €) | 30.09.16 | 30.09.15 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 32.511 | 29.559 |
| Met verhuur verbonden kosten | -301 | -316 |
| Nettohuurresultaat | 32.211 | 29.243 |
| Recuperatie van vastgoedkosten | ||
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde | ||
| gebouwen | 3.176 | 3.143 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen | -3.400 | -3.313 |
| Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten | -68 | -17 |
| Vastgoedresultaat | 31.919 | 29.056 |
| Technische kosten | -1.099 | -873 |
| Commerciële kosten | -188 | -171 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -140 | -103 |
| Beheerskosten vastgoed | -967 | -785 |
| Andere vastgoedkosten | 5 | -2 |
| Vastgoedkosten | -2.390 | -1.934 |
| Operationeel vastgoedresultaat | 29.529 | 27.122 |
| Algemene kosten van de vennootschap | -1.453 | -1.418 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten |
| WINST- EN VERLIESREKENING (vervolg) (in duizenden €) | 30.09.16 | 30.09.15 |
|---|---|---|
| Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille | 28.076 | 25.704 |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | -16 | 519 |
| Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa | ||
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 5.537 | 1.278 |
| Ander portefeuilleresultaat | 10 | -478 |
| Operationeel resultaat | 33.607 | 27.023 |
| Financiële opbrengsten | 19 | 12 |
| Netto interestkosten | -9.120 | -8.456 |
| Kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten | -4.695 | |
| Andere financiële kosten | -31 | -26 |
| Financieel resultaat | -13.827 | -8.470 |
| Resultaat vóór belastingen | 19.780 | 18.553 |
| Belastingen | -412 | -564 |
| Nettoresultaat | 19.368 | 17.989 |
| Toerekenbaar aan: | ||
| Aandeelhouders van de Groep | 19.368 | 17.989 |
| Minderheidsbelangen | ||
| Toelichting: | ||
| Netto courant resultaat (aandeel Groep)4 | 18.533 | 16.670 |
| Resultaat op de portefeuille | 5.531 | 1.319 |
| IAS 39 resultaat | -4.695 |
| RESULTAAT PER AANDEEL | 30.09.16 | 30.09.15 |
|---|---|---|
| Aantal gewone aandelen in omloop | 8.866.320 | 8.819.213 |
| Gewogen gemiddelde aantal aandelen | 8.866.320 | 8.419.951 |
| Nettowinst per gewoon aandeel (in €)5 | 2,18 | 2,14 |
| Verwaterde nettowinst per aandeel (in €) | 2,18 | 2,14 |
| Uitkeerbare winst per aandeel (in €)6 | 2,12 | 1,86 |
| Netto courant resultaat per aandeel (in €)7 | 2,09 | 1,98 |
4 Het netto courant resultaat wordt als volgt berekend: nettoresultaat exclusief variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, exclusief resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen en exclusief kosten van toegelaten afdekkingsinstrumenten.
5 De nettowinst per gewoon aandeel wordt als volgt berekend: nettoresultaat gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal aandelen.
6 De uitkeerbare winst per aandeel wordt als volgt berekend: gecorrigeerd nettobedrijfsresultaat gedeeld door het totaal aantal aandelen. Het gecorrigeerd nettobedrijfsresultaat is de geconsolideerde nettowinst gecorrigeerd voor een aantal elementen van niet-courante aard, het resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen en de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen.
7 Het netto courant resultaat per aandeel wordt berekend aan de hand van het gewogen gemiddelde aantal aandelen. Dit wil zeggen dat de aandelen meetellen voor het netto courant resultaat vanaf het moment van uitgifte. Op 30.09.2016 is er geen verschil tussen het aantal dividendgerechtigde aandelen en gewogen gemiddelde aantal aandelen, aangezien er geen uitgiftes geweest zijn.
| Overzicht van het globaal resultaat (in duizenden €) | 30.09.16 | 30.09.15 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 19.368 | 17.989 |
| Andere elementen van het globaal resultaat recycleerbaar in winst- en verliesrekeningen: | ||
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van | ||
| vastgoedbeleggingen | -343 | -3.299 |
| Variaties van de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking zoals | ||
| gedefinieerd in IFRS | 4.692 | 593 |
| GLOBAAL RESULTAAT | 23.717 | 15.283 |
| ACTIVA (in duizenden €) | 30.09.16 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Vaste activa | 1.019.627 | 1.002.510 |
| Goodwill | ||
| Immateriële vaste activa | 146 | 147 |
| Vastgoedbeleggingen8 | 1.016.314 | 1.000.799 |
| Andere materiële vaste activa | 2.132 | 1.554 |
| Financiële vaste activa | ||
| Vorderingen financiële leasing | 1.030 | |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 5 | 10 |
| Vlottende activa | 15.970 | 13.105 |
| Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop | 5.828 | 8.222 |
| Handelsvorderingen | 2.137 | 1.373 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 3.917 | 1.466 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 2.870 | 1.315 |
| Overlopende rekeningen | 1.219 | 729 |
| TOTAAL ACTIVA | 1.035.596 | 1.015.615 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €) | 30.09.16 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Eigen vermogen | 469.360 | 474.170 |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap | 469.360 | 474.170 |
| Kapitaal | 194.545 | 194.545 |
| Uitgiftepremies | 151.499 | 151.499 |
| Reserves | 103.948 | 86.091 |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 19.368 | 42.035 |
Minderheidsbelangen
8 Inclusief projectontwikkelingen conform de aangepaste IAS 40-norm.
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €) | 30.09.16 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Verplichtingen | 566.237 | 541.446 |
| Langlopende verplichtingen | 524.595 | 456.178 |
| Voorzieningen | ||
| Langlopende financiële schulden | 491.769 | 428.023 |
| Kredietinstellingen | 392.383 | 398.225 |
| Financiële leasings op lange termijn | 9 | 10 |
| Andere | 99.376 | 29.788 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 32.825 | 28.155 |
| Kortlopende verplichtingen | 41.643 | 85.267 |
| Kortlopende financiële schulden | 7.239 | 42.601 |
| Kredietinstellingen | 7.237 | 42.597 |
| Financiële leasings op korte termijn | 2 | 4 |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 12.367 | 21.071 |
| Exit tax | 4.302 | 13.219 |
| Andere | 8.065 | 7.852 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 15.845 | 15.633 |
| Overlopende rekeningen | 6.192 | 5.963 |
| 1.035.596 | TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 1.015.615 | |
|---|---|---|---|
| ----------- | ----------------------------------------- | -- | ----------- |
| SCHULDGRAAD | 30.09.16 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Schuldgraad9 | 51,36% | 49,95% |
| NETTOACTIEF PER AANDEEL (in €) - AANDEEL GROEP | 30.09.16 | 31.03.16 |
| Nettoactiefwaarde per aandeel IFRS10 | 52,94 | 53,48 |
| Nettoactiefwaarde per aandeel EPRA11 | 56,11 | 56,66 |
| Nettoactiefwaarde per aandeel (investeringswaarde) excl. dividend excl. IAS 3912 | 57,31 | 56,27 |
9 De schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen (exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen, rente-afdekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen), gedeeld door het totaal der activa (excl. rente-afdekkingsinstrumenten). 10 Het nettoactief per aandeel IFRS (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) gedeeld door het aantal aandelen.
11 Het nettoactief per aandeel EPRA (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief variatie in de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten) gedeeld door het aantal aandelen.
12 Het nettoactief per aandeel excl. dividend excl. IAS 39 (investeringswaarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, exclusief variatie van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten en exclusief dividend) gedeeld door het aantal aandelen.
| MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizenden €) |
Kapitaal gewone aandelen |
Uitgifte premies |
Reserves* | Nettoresultaat van het boekjaar |
TOTAAL Eigen Vermogen |
|---|---|---|---|---|---|
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2015 | 166.902 | 101.839 | 77.233 | 35.238 | 381.212 |
| - Nettoresultaatverwerking 2014-2015 | |||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 6.131 | -6.131 | |||
| - Overboeking netto courant resultaat naar reserves | 5.673 | -5.673 | |||
| - Reclassificatie tussen reserves | |||||
| - Dividenden boekjaar 2014-2015 | -23.434 | -23.434 | |||
| - Kapitaalverhoging | |||||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | 28.344 | 47.870 | 76.214 | ||
| - Minderheidsbelangen | |||||
| - Kosten van kapitaalverhoging | -1.734 | -1.734 | |||
| - Overige | -74 | -74 | |||
| - Globaal resultaat 30/09/2015 | -2.706 | 17.989 | 15.283 | ||
| Balans volgens IFRS op 30 september 2015 | 193.512 | 149.709 | 86.257 | 17.989 | 447.467 |
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2016 | 194.545 | 151.499 | 86.091 | 42.035 | 474.170 |
| - Nettoresultaatverwerking 2015-2016 | |||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 10.216 | -10.216 | |||
| - Overboeking netto courant resultaat naar reserves | 3.447 | -3.447 | |||
| - Reclassificatie tussen reserves | |||||
| - Dividenden boekjaar 2015-2016 | -28.372 | -28.372 | |||
| - Kapitaalverhoging | |||||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | |||||
| - Minderheidsbelangen | |||||
| - Kosten van kapitaalverhoging | |||||
| - Overige | -155 | -155 | |||
| - Globaal resultaat 30/09/2016 | 4.349 | 19.368 | 23.717 | ||
| Balans volgens IFRS op 30 september 2016 | 194.545 | 151.499 | 103.948 | 19.368 | 469.360 |
| * Detail van de reserves (in duizenden €) | Wettelijke reserve |
Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed |
Beschikbare reserves |
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleg gingen |
Saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsin strumenten die onderworpen zijn aan een afdek kingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
Saldo van de variaties in de reële waarde van toege laten afdekkings instrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdek kingsboekhouding zoals gedefinieerd in IFRS |
Over gedragen resultaten van vorige boekjaren |
TOTAAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2015 | 411 | 88.757 | 9.103 | -20.860 | -24.587 | 24.409 | 77.233 | |
| - Nettoresultaatverwerking 2014-2015 | ||||||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves |
6.131 | 6.131 | ||||||
| - Overboeking netto courant resultaat naar reserves |
5.673 | 5.673 | ||||||
| - Reclassificatie tussen reserves | -3.160 | 3.078 | 82 | |||||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | ||||||||
| - Minderheidsbelangen | ||||||||
| - Kosten van kapitaalverhoging | ||||||||
| - Overige | -74 | -74 | ||||||
| - Globaal resultaat 30/09/2015 | -3.299 | 593 | -2.706 | |||||
| Balans volgens IFRS op 30 sept. 2015 | 411 | 91.728 | 12.181 | -24.151 | -23.994 | 30.082 | 86.257 | |
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2016 | 1.074 | 91.728 | 11.972 | -24.940 | -5.556 | -17.604 | 29.419 | 86.091 |
| - Nettoresultaatverwerking 2015-2016 | ||||||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves |
10.216 | 10.216 | ||||||
| - Overboeking netto courant resultaat naar reserves |
3.447 | 3.447 | ||||||
| - Reclassificatie tussen reserves | -941 | -498 | 1.439 | |||||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | ||||||||
| - Minderheidsbelangen | ||||||||
| - Kosten van kapitaalverhoging | ||||||||
| - Overige | -155 | -4.995 | 4.995 | -155 | ||||
| - Globaal resultaat 30/09/2016 | -343 | -553 | 5.245 | 4.349 | ||||
| Balans volgens IFRS op 30 sept. 2016 | 133 | 101.291 | 13.411 | -25.283 | -6.109 | -17.354 | 37.861 | 103.948 |
Door de afrondingen naar duizendtallen kunnen er afrondingsverschillen ontstaan tussen de balans- en resultatenrekening en de bijgevoegde details.
| KASSTROOMOVERZICHT (in duizenden €) | 30.09.16 | 30.09.15 |
|---|---|---|
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN BEGIN SEMESTER | 1.315 | 1.469 |
| 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | 5.246 | 30.355 |
| Operationeel resultaat | 33.606 | 27.023 |
| Betaalde interesten | -9.154 | -9.515 |
| Ontvangen interesten | 3 | 6 |
| Betaalde vennootschapsbelastingen | -2.016 | -195 |
| Ontvangen vennootschapsbelastingen | 340 | 551 |
| Andere | -3.411 | 119 |
| Niet-kaselementen die worden toegevoegd / afgetrokken van het resultaat: | -304 | -1.089 |
| * Afschrijvingen en waardeverminderingen | ||
| - Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële en immateriële activa | 121 | 105 |
| - Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen) op handelsvorderingen | 169 | 140 |
| * Andere niet-kaselementen | ||
| - Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | -5.305 | -1.278 |
| - Winst op de verkoop van vastgoedbeleggingen | 16 | -519 |
| - Ander portefeuilleresultaat | 478 | |
| - Variaties in de reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten13 | 4.695 | |
| * Andere | -15 | |
| Variatie in de behoefte van het werkkapitaal: | -13.818 | 13.455 |
| * Beweging van activa | ||
| - Handelsvorderingen en overige vorderingen | -931 | -2.715 |
| - Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | -2.451 | -2.562 |
| - Overlopende rekeningen | -488 | -619 |
| - Activa op lange termijn | -1.024 | -6 |
13 zie pagina 35: indekkingen
| KASSTROOMOVERZICHT (vervolg) (in duizenden €) | 30.09.16 | 30.09.15 |
|---|---|---|
| * Beweging van verplichtingen | ||
| - Handelsschulden en andere kortlopende schulden | -9.345 | 9.031 |
| - Andere kortlopende verplichtingen | 212 | 8.916 |
| - Overlopende rekeningen | 209 | 1.410 |
| 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten | -3.707 | -82.299 |
| Aanschaffing van immateriële vaste activa | -41 | -34 |
| Aanschaffing van vastgoedbeleggingen | -3.419 | -16.832 |
| Vervreemding van vastgoedbeleggingen en activa aangehouden voor verkoop | 4.701 | 3.786 |
| Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen | -4.834 | -69.108 |
| Verkoop aandelen vastgoedvennootschappen | ||
| Aanschaffing van andere materiële activa | -114 | -111 |
| Vervreemding van andere materiële activa | ||
| Vervreemding van langlopende financiële vaste activa | ||
| Ontvangsten uit handelsvorderingen en andere langlopende activa | ||
| 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten | 14 | 58.423 |
| * Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden | ||
| - Toename van de financiële schulden | 224.088 | 85.262 |
| - Afname van de financiële schulden | -195.702 | -64.062 |
| * Verandering in andere verplichtingen | ||
| - Toename (+) / Afname (-) in andere verplichtingen | -13.823 | |
| - Toename (+) / Afname (-) minderheidsbelangen | ||
| * Verandering in eigen vermogen | ||
| - Toename in kapitaal en uitgiftepremies | 76.214 | |
| - Kosten van kapitaalverhoging | -1.734 | |
| * Dividend | ||
| - Dividend van het vorige boekjaar | -28.372 | -23.434 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR | 2.869 | 7.948 |
Het tussentijds financieel verslag voor het eerste halfjaar eindigend op 30 september 2016 is opgesteld volgens boekhoudnormen consistent met International Financial Reporting Standards zoals geïmplementeerd door de GVV-Wetgeving en in overeenstemming met IAS 34 'Tussentijdse financiële verslaggeving'.
Bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen conform IAS 40 'Vastgoedbeleggingen' wordt een geschat bedrag van mutatierechten en -kosten afgetrokken door de onafhankelijke vastgoeddeskundige. De impact op de reële waarde van vastgoedbeleggingen ten gevolge van deze geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen wordt rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen op de rekening 'lmpact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij
hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen' uitdrukkelijk voorzien in de voormelde wetgeving. In het eerste halfjaar eindigend op 30 september 2016 en 30 september 2015 werd op die manier respectievelijk -0,34 mio EUR en –3,30 mio EUR rechtstreeks in het eigen vermogen op die rekening verwerkt.
In deze verkorte tussentijdse jaarrekening worden dezelfde grondslagen voor financiële verslaggeving en berekeningsmethodes gehanteerd als deze die gehanteerd worden in de geconsolideerde jaarrekening per 31 maart 2016.
De vennootschappentransacties van het afgelopen semester werden niet verwerkt als een business combination zoals gedefinieerd onder IFRS 3 vanuit de vaststelling dat deze niet van toepassing is, gelet op de aard en de schaalgrootte van de vennootschappen waarover controle verworven is. Het gaat om vennootschappen die een beperkt
aantal panden bezitten en waarvan het niet de intentie is om ze als een autonome business aan te houden. De vennootschappen worden integraal geconsolideerd.
Overeenkomstig artikel 13 § 2 van het K.B. van 14 november 2007, verklaart Jan De Nys, gedelegeerd bestuurder, dat bij zijn weten,
tijdens de eerste zes maanden van het lopende boekjaar voordeden, hun invloed op de verkorte tussentijdse jaarrekening, de belangrijkste risicofactoren en onzekerheden ten aanzien van de nog komende maanden van het boekjaar, evenals de voornaamste transacties tussen de verbonden partijen en hun eventuele uitwerking op de verkorte tussentijdse jaarrekening indien deze transacties een significante betekenis vertegenwoordigen en niet werden afgesloten onder de normale marktvoorwaarden.
IFRS 8 definieert een operationeel segment als volgt: een operationeel segment is een onderdeel van de onderneming (IFRS 8.2):
• dat zich bezig houdt met economische activiteiten die opbrengsten of die kosten met zich meebrengen (inclusief opbrengsten en kosten uit transacties met andere onderdelen van dezelfde onderneming);
• waarvan de operationele resultaten regelmatig beoordeeld worden door de 'chief operating decision maker' teneinde beslissingen te nemen omtrent de verdeling van de beschikbare bronnen en om de prestaties van het segment vast te stellen; en
• waarvoor afzonderlijke financiële informatie beschikbaar is.
Aangezien perifeer winkelvastgoed meer dan 90% van de portefeuille van Retail Estates nv uitmaakt, is een opsplitsing per bedrijfssegment niet relevant. De raad van bestuur gebruikt geen enkel ander segment voor het nemen van zijn beslissingen.
Conform de aangepaste IAS 40-norm worden de projectontwikkelingen opgenomen bij de vastgoedbeleggingen. Bij aankoop worden ze gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde met inbegrip van bijkomende kosten en nietaftrekbare BTW.
Na initiële opname worden de projecten gewaardeerd aan reële waarde indien ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn. Deze reële waarde waardering is gebaseerd op de waardering door de vastgoeddeskundige na aftrek van nog uit te voeren werken.
Een project kan slaan op een bouwgrond, afbraakpand of een bestaand pand waarvan de bestemming moet worden veranderd en aanzienlijke verbouwingswerken vereist zijn om het de gewenste bestemming te geven.
| Berekening schuldgraad | ||
|---|---|---|
| (in duizenden €) | 30.09.16 | 31.03.16 |
| Verplichtingen | 566.237 | 541.445 |
| Uit te sluiten: | 34.349 | 34.118 |
| I. Langlopende verplichtingen | 28.157 | 28.155 |
| Voorzieningen | ||
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten | 28.157 | 28.155 |
| Uitgestelde belastingen | ||
| II. Kortlopende verplichtingen | 6.192 | 5.963 |
| Voorzieningen | ||
| Toegelaten afdekkingsinstrumenten | ||
| Overlopende rekeningen | 6.192 | 5.963 |
| Totale schuldenlast | 531.888 | 507.327 |
| Netto vermindering schuldenlast | ||
| Totaal activa | 1.035.596 | 1.015.615 |
| SCHULDGRAAD | 51,36% | 49,95% |
In toepassing van artikel 24 van het GVV-K.B. van 13 juli 2014 dient de openbare GVV een financieel plan op te stellen met een uitvoeringsschema wanneer haar geconsolideerde schuldgraad meer bedraagt dan 50% van de geconsolideerde activa. Het financieel plan geeft een beschrijving van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de geconsolideerde schuldgraad meer bedraagt dan 65% van de geconsolideerde activa.
Over het financieel plan wordt een bijzonder verslag opgesteld door de commissaris waarin bevestigd wordt dat deze laatste de wijze van opstelling van het plan geverifieerd heeft, met name wat betreft de economische grondslagen ervan en dat de cijfers die dit plan bevat, overeenstemmen met die van de boekhouding van de openbare GVV.
De algemene richtlijnen van het financieel plan worden opgenomen in de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen. In de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen wordt beschreven en verantwoord hoe het financieel plan in de loop van de relevante periode werd uitgevoerd en hoe de openbare GVV het plan in de toekomst zal uitvoeren.
3/2007 3/2008 3/2009 3/2010 3/2011 3/2012 3/2013 3/2014 3/2015 3/2016 9/2016
Historisch schommelt de schuldgraad van Retail Estates rond 50 – 55%. In de loop van zijn geschiedenis oversteeg de schuldgraad van Retail Estates nv nooit de 60%.
De raad van bestuur beschouwt een schuldgraad van ± 55% als zijnde optimaal voor de aandeelhouders van de openbare GVV voor wat betreft het rendement en de courante winst per aandeel. Voor elke investering wordt de impact op de schuldgraad bekeken en eventueel niet weerhouden indien deze investering de schuldgraad negatief zou beïnvloeden.
Op basis van de huidige schuldgraad van 51,36% heeft Retail Estates nv een investeringspotentieel van 223,67 mio EUR zonder hierbij een schuldgraad van 60% te overschrijden.
Elk kwartaal wordt aan de raad van bestuur de projectie van de schuldgraad voor het volgende kwartaal voorgelegd en worden eventuele afwijkingen tussen de ingeschatte en werkelijke schuldgraad van het vorige kwartaal besproken.
De projectie van de schuldgraad op 31 december 2016 houdt rekening met volgende assumpties:
Er worden 3,90 mio EUR investeringen gepland in het derde kwartaal van het boekjaar 2016-2017.
Rekening houdend met de assumpties zoals hierboven vermeld, zou de
schuldgraad per 31 december 2016 49,64% bedragen.
Er wordt tevens een projectie gemaakt van de schuldgraad op 31 maart 2017 (einde van het boekjaar). Deze projectie houdt rekening met volgende assumpties:
Er worden 3,90 mio EUR investeringen gepland in het tweede semester van het boekjaar 2016-2017, alle in het derde kwartaal.
Rekening houdend met de bijkomende geplande investeringen en de winstverwachting voor het volledige jaar, zou de schuldgraad per 31 maart 2017 48,61% bedragen.
Er wordt in de projectie van de schuldgraad enkel rekening gehouden met aan- en verkopen waarvoor een compromis werd getekend (zonder opschortende voorwaarden) en investeringen die gepland en aanbesteed zijn. Kredieten die komen te vervallen worden verondersteld voor hetzelfde bedrag geherfinancierd te worden.
De waardering van de vastgoedportefeuille heeft eveneens een impact op de schuldgraad. Rekening houdend met de huidige kapitaalsbasis, zou bij een mogelijke waardedaling van de reële waarde van vastgoedbeleggingen van meer dan 217,31 mio EUR, de maximale schuldgraad van 65% overschreden worden. Deze waardedaling kan het gevolg zijn van een stijging van de yield (bij gelijkblijvende huurwaarden zou de yield met 1,86% moeten stijgen om de schuldgraad te overschrijden) of een daling van de huren (bij gelijkblijvende yields zouden de huren met 14,42 mio EUR moeten dalen). Historisch gezien is de reële waarde
van de vastgoedportefeuille sinds de oprichting van de vennootschap steeds gestegen of minstens stabiel gebleven. Op vandaag zijn er geen indicaties in de markt die een stijging van de yield doen vermoeden.
Mochten er zich toch substantiële waardedalingen voordoen die de schuldgraad boven 65% doen uitstijgen, kan Retail Estates nv overgaan tot het verkopen van een aantal van zijn panden. Retail Estates nv heeft een stevig track record in het verkopen van panden aan de geschatte investeringswaarde. In het boekjaar 2013-2014 werden 4 winkelpanden en 2 appartementen in ruwbouwstaat verkocht voor een netto verkoopprijs van 5,07 mio EUR. In het boekjaar 2014-2015 werden 9 winkelpanden verkocht voor een netto verkoopprijs van 8,08 mio EUR en werd de vennootschap Belgium Retail 1 Luxembourg sàrl verkocht voor 8,22 mio EUR. In het boekjaar 2015-2016 werden 11 winkelpanden, 2 appartementen, een kantoorruimte en 9 grondpercelen van de site te Westende verkocht voor een netto verkoopprijs van 11,80mioEUR.
Per 30 september 2016 werden panden gedesinvesteerd voor een netto verkoopprijs van 4,84 mio EUR. Globaal genomen werden deze panden verkocht aan de geschatte investeringswaarde.
Retail Estates nv is van oordeel dat in functie van
er geen bijkomende maatregelen dienen genomen te worden om te verhinderen dat de schuldgraad boven 65% zal uitstijgen. Het is de bedoeling van de openbare GVV om de schuldgraad te behouden of opnieuw op te bouwen op een niveau tussen 50% en 55%. Dit niveau wordt regelmatig geëvalueerd en zal herzien worden door de raad van bestuur indien dit noodzakelijk wordt geacht door veranderde markt- of omgevingsfactoren.
| (in duizenden €) | 30.09.16 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Op minder dan één jaar | 65.177 | 63.148 |
| Tussen één en vijf jaar | 228.507 | 213.484 |
| Op meer dan vijf jaar | 360.812 | 360.180 |
De stijging van de huuropbrengsten is hoofdzakelijk het gevolg van de acquisities in de loop van het vorige boekjaar.
De tabel hierboven geeft bij wijze van theoretische oefening aan hoeveel huurinkomsten Retail Estates nv zeker zal innen op basis van de lopende huurovereenkomsten.
Dit doet geen afbreuk aan het theoretische risico dat erin bestaat dat alle huurders gebruik maken van hun bij wet toegekende opzegmogelijkheid bij afloop van de lopende driejaarlijkse periode. In deze omstandigheid staan alle winkelpanden binnen 3 jaar en 6 maand per definitie leeg.
Voor haar gebouwen sluit de Groep handelshuurcontracten af voor een periode van minimaal 9 jaar, meestal opzegbaar door de huurder na afloop van het derde en zesde jaar mits inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden voor de vervaldag. De huurprijzen worden meestal maandelijks vooruitbetaald (soms driemaandelijks). Ze worden jaarlijks op de verjaardag van de huurovereenkomst geïndexeerd.
Belastingen en taksen, onroerende voorheffing inbegrepen, de verzekeringspremie en de gemeenschappelijke kosten zijn principieel ten laste van de huurder. Om de naleving van de verplichtingen die de huurder worden opgelegd krachtens de overeenkomst te garanderen,
dient de huurder een huurwaarborg te stellen, meestal in de vorm van een bankgarantie ter waarde van drie maanden huur.
Bij aanvang van de overeenkomst wordt tussen de partijen een plaatsbeschrijving opgemaakt door een onafhankelijke expert. Bij het verstrijken van de overeenkomst moet de huurder de door hem gehuurde ruimten teruggeven in de staat zoals beschreven in de plaatsbeschrijving bij intrede, onder voorbehoud van normale slijtage. De huurder kan de huurovereenkomst niet overdragen noch de ruimten geheel of gedeeltelijk onderverhuren, tenzij mits voorafgaandelijk schriftelijk akkoord van de verhuurder. De huurder heeft de verplichting om op zijn kosten de overeenkomst te registreren.
Gedurende de eerste helft van het boekjaar werd de controle verworven (51%) over een vastgoedvennootschap die eigenaar is van een onroerend goed
te Wetteren waarop na het bekomen van de nodige vergunningen de uitbreiding van haar retailpark te Wetteren kan gerealiseerd worden. Verder werden 2 projecten opgeleverd (in Froyennes
en Sint-Stevens-Woluwe). De totale investeringskost met betrekking tot deze aankopen en opleveringen bedraagt 12,53 mio EUR.
Het voorbije halfjaar werden panden gedesinvesteerd voor een netto verkoopprijs van 4,84 mio EUR. Op deze verkopen werd een beperkte minderwaarde gerealiseerd van 0,02 mio EUR.
| Investerings- en herwaarderingstabel (in duizenden €) | Vastgoedbeleggingen | Activa aangehouden voor verkoop |
Totaal | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30.09.16 | 31.03.16 | 30.09.16 | 31.03.16 | 30.09.16 | 31.03.16 | |
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | 1.000.799 | 837.121 | 8.222 | 4.819 | 1.009.022 | 841.940 |
| Verwerving d.m.v. aankoop of inbreng vastgoedvennootschappen | 9.756 | 142.929 | 697 | 9.756 | 143.626 | |
| Geactiveerde financieringskosten | 32 | 300 | 32 | 300 | ||
| Aankoop en inbreng van vastgoedbeleggingen | 2.745 | 19.918 | 2.677 | 2.745 | 22.595 | |
| Vervreemding d.m.v. verkoop vastgoedvennootschappen | ||||||
| Verkoop vastgoedbeleggingen | -1.755 | -3.970 | -2.962 | -7.489 | -4.717 | -11.459 |
| Overdracht naar activa aangehouden voor verkoop | -569 | -7.499 | 569 | 7.499 | ||
| Andere overdrachten | ||||||
| Variatie in de reële waarde (+/-) | 5.305 | 11.999 | 19 | 5.305 | 12.018 | |
| Per einde van het semester/boekjaar | 1.016.313 | 1.000.799 | 5.829 | 8.222 | 1.022.142 | 1.009.022 |
| OVERIGE INFORMATIE | ||||||
| Investeringswaarde van het vastgoed | 1.041.450 | 1.025.536 | 5.975 | 8.427 | 1.047.425 | 1.033.963 |
| Projectontwikkelingen (in duizenden €) | 30.09.16 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | 11.328 | 34.171 |
| Aangroei in de loop van het semester/boekjaar | 12.860 | 1.264 |
| Oplevering in de loop van het semester/boekjaar | -3.650 | -24.107 |
| Per einde van het boekjaar | 20.538 | 11.328 |
| Opdeling volgens de contractuele verval dagen van de kredietlijnen (in duizenden €) |
30.09.16 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Langlopende | ||
| Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 392.383 | 398.225 |
| Financiële leasing | 9 | 9 |
| Obligatielening | 99.377 | 29.788 |
| Subtotaal | 491.769 | 428.023 |
| Kortlopende | ||
| Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 7.237 | 42.593 |
| Financiële leasing | 2 | 4 |
| Subtotaal | 7.239 | 42.597 |
| Totaal | 499.008 | 470.620 |
| Opdeling volgens de maturiteit van de langlopende leningen (in duizenden €) |
30.09.16 | 31.03.16 |
|---|---|---|
| Tussen één en twee jaar | 33.974 | 100.378 |
| Tussen twee en vijf jaar | 212.836 | 257.080 |
| Meer dan vijf jaar | 244.949 | 70.555 |
Op 30 september 2016 bedroegen de totale geconsolideerde schulden 499,01 mio EUR. Dit bedrag is als volgt samengesteld:
mio eur
De gewogen gemiddelde looptijd van de uitstaande financiële schulden van Retail Estates per 30 september 2016 bedraagt 5,4 jaar ten opzichte van 3,3 het jaar voordien. Op 30 september 2016 bedraagt het totaal aan nietopgenomen en bevestigde kredietlijnen op lange termijn 113,10 mio EUR exclusief straight loans.
Alle uitstaande kredieten zijn vast gefinancierd. Ofwel zijn het leningen met een variabele rentevoet die wordt afgedekt via interest rate swapcontracten, ofwel zijn het leningen met vaste rentevoeten. Bij een interest rate swap wordt de variabele rentevoet geruild tegen een vaste rentevoet. Interest rate swaps zijn afgeleide
financiële producten en worden initieel aan hun kostprijs erkend en geherwaardeerd aan reële waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum. De derivaten die door Retail Estates nv momenteel gebruikt worden, kwalificeren slechts in beperkte mate als kasstroomafdekkingstransacties. De wijzigingen in de reële waarde van de derivaten die niet als
kasstroomafdekking kwalificeren, worden onmiddellijk in het resultaat opgenomen. Er werd 4,70 mio EUR in het resultaat opgenomen met betrekking tot de financiële instrumenten. Hiervan heeft 5,23 mio EUR betrekking op het lineair afwaarderen van de waarde op 31 december 2015 van de financiële instrumenten die niet langer kwalificeren als kasstroomafdekkingstransacties en -0,53 mio EUR op de variatie in de reële waarde voor de periode 1 april 2016 tot 30 september 2016.
De gemiddelde gewogen kost van de schulden van Retail Estates bedraagt 3,48% voor het eerste semester van 2016, met inbegrip van kredietmarges en de kost van hedginginstrumenten. Gedurende het boekjaar 2015-2016 bedroeg de gemiddelde kost van de schulden 3,64%.
De schuldgraad bedraagt 51,36 %. Principieel spreekt Retail Estates nv met zijn banken een convenant van 60% af met betrekking tot de schuldgraad.
| Samenvatting van financiële instrumenten op afsluitdatum 30.09.2016 (in duizenden €) |
Categorieën | Boekwaarde | Reële waarde | Niveau |
|---|---|---|---|---|
| I. Vaste activa | ||||
| Financiële vaste activa | C | 1030 | 1030 | 2 |
| Leningen en vorderingen | A | 5 | 5 | 2 |
| II. Vlottende activa | ||||
| Handelsvorderingen en overige vorderingen | A | 6.054 | 6.054 | 2 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | B | 2.870 | 2.870 | 2 |
| Totaal der financiële instrumenten op het actief van de balans | 9.959 | 9.959 | ||
| I. Langlopende verplichtingen | ||||
| Rentedragende verplichtingen | A | 2 | ||
| Kredietinstellingen | A | 392.383 | 399.816 | 2 |
| Andere | A | 99.377 | 119.221 | 2 |
| Overige langlopende verplichtingen | A | 2 | ||
| Overige financiële verplichtingen | C | 32.826 | 32.826 | 2 |
| II. Kortlopende verplichtingen | ||||
| Rentedragende verplichtingen | A | 7.239 | 7.239 | 2 |
| Kortlopende handelsschulden en overige schulden | A/C | 28.211 | 28.211 | 2/3 |
| Totaal der financiële instrumenten op het passief van de balans | 560.036 | 587.313 |
De categorieën komen overeen met volgende financiële instrumenten:
Het geheel der financiële instrumenten van de Groep stemt overeen met niveau 2 in de hiërarchie van de reële waarden. De waardering aan reële waarde gebeurt op regelmatige basis.
Niveau 2 in de hiërarchie der reële waarden betreft de overige financiële activa en passiva waarvan de reële waarde gebaseerd is op andere gegevens die, direct of indirect, kunnen worden vastgesteld voor de betrokken activa of passiva.
De waarderingstechnieken betreffende de reële waarde van de financiële instrumenten van niveau 2 zijn de
volgende:
De reële waarde van de schulden met een vaste rentevoet wordt geraamd aan de hand van een actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening houdende met het kredietrisico van de Groep.
| Dochteronderneming | Externe financiële schulden14 (in duizenden €) |
Vastgoedbeleggingen14 (in duizenden €) |
Huurinkomsten15 (in duizenden €) |
Deelnemingspercentage |
|---|---|---|---|---|
| Finsbury Properties nv | 5.989 | 0 | 100% | |
| Fimitobel nv | 2.101 | 61 | 100% | |
| Heerzele nv | 9.756 | 11 | 51% | |
| Localiège nv | 3.309 | 79 | 100% | |
| Paneuropean Property Investments nv | 30.815 | 0 | 100% | |
| Retail Warehousing Invest nv | 4.278 | 55.566 | 1.734 | 63% |
| TBK bvba | 10.466 | 234 | 100% | |
| Texas Management nv | 5.244 | 12 | 100% | |
| Vlaamse Leasing Maatschappij nv | 11.650 | 377 | 100% |
14 Waarde op afsluitdatum van de geconsolideerde cijfers (30.09.2016).
15 Voor de periode dat ze deel uitmaken van de Groep in het huidige boekjaar.
We verwijzen naar pagina 15 van dit jaarverslag voor wat betreft het minderheidsbelang bij RWI.
Retail Estates nv heeft op dinsdag 30 augustus 2016 de controle verworven (51%) over een vastgoedvennootschap die eigenaar is van een onroerend goed te Wetteren waarop na het bekomen van de nodige vergunningen de uitbreiding van haar retailpark te Wetteren kan gerealiseerd worden.
De vennootschap heeft bij een eventuele exit van haar partner zicht op de verwerving van alle aandelen en dit ten vroegste binnen 12 maanden na verwerving van de controle. Door de combinatie van de samenwerkingsovereenkomst en de putopties (waarvan Retail Estates nv de intentie heeft om ze uit te oefenen) met betrekking tot het minderheidsbelang, heeft Retail Estates nv de controle over Heerzele nv en past ze de integrale consolidatiemethode toe.
Sinds 31 december 2012 wordt de balans opgesteld uitgaande van de volledige verwerving van alle minderheidsbelangen (conform IFRS), ongeacht de timing waarop de verwerving plaatsvindt en in de veronderstelling dat deze in contanten wordt uitbetaald. Dit geeft een beeld op de maximale schuldgraad op basis van de beschikbare info en het stadium van ontwikkeling van de projecten. De impact op de kortlopende verplichtingen bedraagt 15,77 mio EUR en op de langlopende verplichtingen 4,67 mio EUR.
6. Verslag van de commissaris over de beoordeling van de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers voor de periode van zes maanden afgesloten op 30 september 2016
Wij hebben de beoordeling uitgevoerd van de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers van Retail Estates nv en haar dochtervennootschappen op 30 september 2016, bestaande uit de verkorte geconsolideerde winsten verliesrekening en overzicht van het globaal resultaat, de verkorte geconsolideerde balans, het verkorte geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het verkorte geconsolideerde kasstroomoverzicht over de periode van 6 maanden afgesloten op die datum, evenals van de toelichtingen (hierna: "verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers"). De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en presenteren van deze verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers in overeenstemming met IAS 34 zoals goedgekeurd door de Europese Unie en geïmplementeerd
door het koninklijk besluit van 13 juli 2014. Onze verantwoordelijkheid bestaat erin verslag uit te brengen over de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers op basis van de door ons uitgevoerde beoordeling.
Wij hebben onze beoordeling uitgevoerd overeenkomstig de internationale standaard voor beoordelingsopdrachten ISRE 2410 "Beoordeling van tussentijdse financiële informatie, uitgevoerd door de onafhankelijke auditor van de entiteit". Een beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het verzoeken om inlichtingen, in hoofdzaak bij de voor financiën en administratie verantwoordelijke personen, alsmede uit het uitvoeren van cijferanalyses en andere beoordelingswerkzaamheden.
De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dat die van een controle uitgevoerd overeenkomstig de internationale controlestandaarden (International Standards on Auditing). Om die reden stelt de beoordeling ons niet in staat de zekerheid te verkrijgen dat we kennis gekregen hebben van alle significante aangelegenheden die naar aanleiding van een controle mogelijk worden onderkend. Bijgevolg brengen wij geen controleoordeel tot uitdrukking.
Op basis van de door ons uitgevoerde beoordeling is niets onder onze aandacht gekomen dat ons ertoe aanzet van mening te zijn dat de verkorte geconsolideerde halfjaarcijfers op 30 september 2016 niet in alle van materieel belang zijnde opzichten is
opgesteld, in overeenstemming met IAS 34 zoals goedgekeurd door de Europese Unie, en geïmplementeerd door het koninklijk besluit van 13 juli 2014.
Sint-Stevens-Woluwe, 25 november 2016
Vertegenwoordigd door Damien Walgrave Bedrijfsrevisor
Verslag van het aandeel
| O1 Overzicht van de beursprestaties |
43 |
|---|---|
| O2 Marktkapitalisatie |
44 |
| O3 Dividend en rendement |
44 |
| O4 Financiële kalender |
45 |
04
41
Retailpark v-mart, Brugge -›
42
Tijdens de eerste zes maanden van het boekjaar 2016-2017 schommelde de beurskoers tussen 76,77 EUR en 81,89 EUR. De grafiek hierboven geeft de beursprestaties weer van het Retail Estates-aandeel ten opzichte van de
BEL 20 sinds de beursnotering. Het aandeel Retail Estates evolueerde over deze periode met 152,43% en de BEL 20 met 19,43%. De gemiddelde slotkoers van het afgelopen semester bedraagt 79,62 EUR.
" Het aandeel Retail Estates evolueerde over deze periode met 152,43º/º en de BEL 20 met 19,43º/º ."
| NETTOACTIEF PER AANDEEL (in €) | 30.09.16 | 31.03.16 | 30.09.15 |
|---|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde per aandeel IFRS 16 | 52,94 | 53,48 | 50,74 |
| 300 Nettoactiefwaarde per aandeel EPRA17 |
56,11 | 56,66 | 53,46 |
| Nettoactiefwaarde per aandeel excl. dividend excl. IAS 3918 | 57,31 | 56,27 | 54,60 |
| 250 | |||
| Brutodividend | 3,20 | ||
| 200 Nettodividend |
2,34 | ||
| 150 | |||
| Beurskoers op afsluitingsdatum | 79,59 | 78 | 77 |
100 16 Het nettoactief per aandeel IFRS (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) gedeeld door het aantal aandelen.
17 Het nettoactief per aandeel EPRA (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief variatie in het effectieve deel van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomafdekking zoals gedefinieerd in IFRS) gedeeld door het aantal aandelen.
50 18 Het nettoactief per aandeel excl. dividend excl. IAS 39 (investeringswaarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, exclusief variatie in het effectieve deel van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten in de kasstroomafdekking zoals gedefinieerd in IFRS en exclusief dividend) gedeeld door het aantal aandelen.
De nettoactiefwaarde (NAW EPRA) van het aandeel bij een vastgoedwaardering aan reële waarde bedraagt 56,11 EUR.
De evolutie van de nettoactiefwaarde is te verklaren door de stijging van het portefeuileresultaat enerzijds en de uitkering vanhet dividend over het boekjaar 2015-2016 anderzijds.
| Bekendmaking resultaten derde kwartaal boekjaar 2016-2017 |
17 februari 2017 |
|---|---|
| Bekendmaking jaarresultaten boekjaar 2016-2017 | 29 mei 2017 |
| Betaalbaarstelling dividend | 1 augustus 2017 |
47
| 49 |
|---|
| 51 |
| 51 |
| 52 |
05
Retailpark T-Forum, tongeren -›
Retail Estates investeert sinds 1998 in winkelvastgoed dat gelegen is in de periferie, de zogenaamde 'baanwinkels'. Op 17 jaar tijd werd een belangrijke portefeuille vergaard die op 30 september 2016 bestaat uit 639 panden, goed voor een bruto bebouwde winkeloppervlakte van 710.083m². De reële waarde bedraagt 1.016,31 mio EUR.
01
Retail Estates nv doet beroep op Cushman & Wakefield en CBRE als vastgoeddeskundigen. In de praktijk schatten ze dus elk een gedeelte van de vastgoedportefeuille.
Het verslag van Cushman & Wakefield van 30 september 2016 heeft betrekking op een deel van de onroerende goederen van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen. Dit verslag vermeldt onder andere het volgende:
Wij hebben het genoegen u onze update per 30 september 2016 van de waardering van de Retail Estates portefeuille + Distri-Land + Texas Management te laten geworden.
Wij bevestigen dat we deze opdracht als onafhankelijk expert hebben uitgevoerd. Wij bevestigen tevens dat onze waardering werd uitgevoerd conform de nationale en internationale normen en hun toepassingsprocedures, onder andere op het vlak van de waardering van GVV's. (Volgens de huidige besluiten. We behouden ons het recht voor om onze waardering aan te passen in geval van gewijzigde besluiten).
De juiste waarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale verkoopsomstandigheden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen. Deze definitie komt overeen met onze definitie van marktwaarde.
De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan overdrachtsrechten die geïnd worden door de overheid. Het bedrag hiervan hangt onder andere af van de overdrachtswijze, van het profiel van de koper en de geografische ligging van het goed. Op basis van een representatief staal van panden op de Belgische markt, blijkt dat de gemiddelde transactiekost 2,50% bedroeg bij de verkoop van gebouwen met een waarde hoger dan 2.500.000 EUR over de periode 2003-2008.
Voor gebouwen van meer dan 2.500.000 EUR bekomen we de verkoopswaarde exclusief kosten overeenkomende met
"Op 17 jaar tijd werd een belangrijke portefeuille vergaard die op 30 september 2016 bestaat uit 639 panden, goed voor een bruto bebouwde winkeloppervlakte van 710.083m2 . "
de reële waarde ("fair value") zoals vooropgesteld door de internationale boekhoudkundige norm IAS 40, door 2,50% transactiekosten af te trekken van de investeringswaarde. De panden worden hier als een portefeuille beschouwd.
Onze "investeringswaarde" is gebaseerd op een kapitalisatie met een BAR (Bruto Aanvangs Rendement) van de thans contractueel verschuldigde basisjaarhuur, rekening houdend met eventuele correcties zoals leegstand, step-rents, huurvrije periodes, enz. Het BAR is afhankelijk van de gangbare rendementen op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging, de geschiktheid van de site, de kwaliteit van de huurder en het gebouw op het ogenblik van de waardering.
Voor het bepalen van de investeringswaarde van het retailpark in Tongeren en de Distri-Land portefeuille wordt de aangepaste markthuur gekapitaliseerd. Deze aangepaste markthuur wordt bepaald door 60% te nemen van het verschil tussen de markthuur en de huidige huur in het geval waar de markthuur groter is dan de huidige huur. Indien dit niet het geval is dan is de aangepaste markthuur gelijk aan de markthuur. Dit verschil wordt vervolgens toegevoegd aan de huidige huur.
In het geval dat de huidige huur groter is dan de markthuur, wordt de markthuur gekapitaliseerd. Bovendien worden er correcties genomen voor het verschil in huidige huur en (aangepaste) markthuur.
De portefeuille van Retail Estates nv (incl. Tongeren) heeft op 30.09.2016 een investeringswaarde (incl. correcties) van 448,60 mio EUR en een reële waarde van 437,66 mio EUR. In absolute termen is de investeringswaarde gestegen met 0,69%. Dit geeft Retail Estates een rendement van 6,82%.
De portefeuille van Texas Management nv heeft op 30.09.2016 een investeringswaarde (incl. correcties) van 5,38 mio EUR en een reële waarde van 5,24 mio EUR. In absolute termen is de investeringswaarde gestegen met 3,49%. Dit geeft Texas Management nv een rendement van 6,23%.
De portefeuille van Immobilière Distri-Land nv heeft op 30.09.2016 een investeringswaarde (incl. correcties) van 16,86 mio EUR en een reële waarde van 16,45 mio EUR. In absolute termen is de investeringswaarde gedaald met 11,81%. Dit geeft Immobilière Distri-Land nv een rendement van 7,41%.
Het verslag van CBRE van 30 september 2016 heeft betrekking op een deel van de onroerende goederen van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen. De investeringswaarde van deze onroerende goederen wordt hierbij geschat op 554.70 mio EUR en de reële waarde op 541.17 mio EUR. Deze panden vertegenwoordigen een huurincasso van 36,10 mio EUR wat een brutorendement van 6,47% vertegenwoordigt.
De investeringsmarkt evolueert onder invloed van de globale economische onzekerheden in verschillende richtingen. Enerzijds zijn een aantal buitenlandse institutionele partijen versneld uit de markt getreden om hun meerwaarde te realiseren en hun kapitaal in hun thuismarkt te herinvesteren waar de kredietcrisis nieuwe aankoopopportuniteiten biedt. Anderzijds blijft de particuliere markt actief waarin vermogende particuliere beleggers in transacties tussen 1 à 5 mio EUR aanhoudende interesse betonen. De huurmarkt blijft actief, maar sterker dan voordien gevoelig voor de kwaliteit van de locaties met een voorkeur voor winkelpanden gelegen op een site (retailparken) of panden gelegen langs een invalsweg met een sterke concentratie vergelijkbare panden
(retailclusters). Solitaire panden zijn in trek bij voedingssupermarkten voor zover ze in goed bevolkte woongebieden gelegen zijn.
Het aandeel van de winkels in schoenen en kleding (26,81%, tegenover 27,77% op 31 maart 2016) samen met de retailers in commodities maken meer dan 50% uit van de verhuurde oppervlakte. Beide zorgen voor een stabiele basis doordat zij het minst conjunctuurgevoelig zijn. Bovendien zijn de socio-economische vergunningen voor deze activiteiten het moeilijkst te verkrijgen, wat een waardestijging van deze panden enerzijds en een sterke trouw aan de locatie anderzijds in de hand werkt.
Individuele baanwinkels Retailclusters en retailparken Andere 68,10º/º De sector van de volumineuze detailhandel die met grotere marges werkt, laat toe om bij een gunstige economische conjunctuur belangrijke huurprijsstijgingen te realiseren, maar een neerwaarts consumentenvertrouwen treft hen het hardst. Het belang van dit segment in de vastgoedportefeuille van Retail Estates nv bedraagt 24,83% (23,99% op 31 maart 2016).
19 De taartdiagrammen 'handelsactiviteit van de huurders' en 'type gebouw' geven percentages weer op basis van de totale oppervlakte op 30 september 2016.
individuele winkelpanden die langs de openbare weg gelegen zijn. Elk verkooppunt beschikt over een eigen parking, een in- en uitrit op de openbare weg en kan zich hierdoor duidelijk identificeren. In de onmiddellijke nabijheid liggen er niet noodzakelijk winkelpanden van hetzelfde type.
Retailclusters zijn een geheel van baanwinkels gelegen langs dezelfde verkeersas en die voor de consument een geheel vormen, hoewel zij buiten de verkeersas niet over een gezamenlijke infrastructuur beschikken. Dit is in België de meest courante vorm van concentratie van baanwinkels.
Retailparken bestaan uit winkelpanden die deel uitmaken van een
Type gebouw 04 geïntegreerd handelscomplex en dus gegroepeerd zijn met andere winkelpanden. Alle panden maken gebruik van een centrale parking met een gezamenlijke in- en uitrit. De consument bezoekt dus meerdere handelszaken zonder zijn wagen te verplaatsen. Op dergelijke locaties zijn gebruikelijk minimaal vijf panden aanwezig.
hoofdzakelijk kantoren, residentieel vastgoed, horeca en een logistiek complex te Erembodegem. Het complex in Erembodegem is in zijn totaliteit verhuurd aan Brantano nv via een huurovereenkomst met een looptijd van 10 jaar die afloopt op 31 mei 2024. Retail Estates nv investeert in onroerend goed met dergelijke bestemmingen enkel indien deze als bijzaak bij een winkelpand voorkomen of deel uitmaken van een vastgoedportefeuille die enkel als een geheel kon worden verworven.
12,68% 11,07% "De huurmarkt blijft actief, maar sterker dan voordien gevoelig voor de kwaliteit van de locaties met een voorkeur voor winkelpanden gelegen op een site (retailparken)"
| RETAIL ESTATES | ||
|---|---|---|
| 30.09.16 | 31.03.16 | |
| Geschatte reële waarde20 (in €) | 1.016.314 | 1.000.799 |
| Rendement (investeringswaarde) | 6,64% | 6,64% |
| Contractuele huurprijzen (in €) | 67.170.859 | 66.600.791 |
| Contractuele huurprijzen inclusief huurwaarde van leegstaande gebouwen (in €) | 68.140.893 | 67.956.128 |
| Totaal m² in portefeuille | 710.083 | 708.879 |
| Aantal panden | 639 | 634 |
| Bezettingsgraad | 98,13% | 98,22% |
| Totaal m² in ontwikkeling | 3.377 | 6.552 |
20 Deze reële waarde bevat tevens de projectontwikkelingen, die niet inbegrepen zijn in de reële waarde vermeld in de conclusies van de vastgoeddeskundigen per 30 september 2016.
Retailpark frunpark, wetteren -›
Dit is de te gebruiken term bij de aankoop van een gebouw. Indien er overdrachtskosten betaald werden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde.
Winkelpanden gegroepeerd langs de uitvalswegen van steden en gemeenten. Elk verkooppunt beschikt over een eigen parking en een in- en uitrit op de openbare weg.
Dit is het totale aantal aandelen op afsluitingsdatum vermenigvuldigd met de slotkoers op afsluitingsdatum.
De bezettingsgraad wordt berekend als de effectief verhuurde oppervlakte in verhouding tot de verhuurbare
oppervlakte, uitgedrukt in m².
NAV (Net Asset Value) of NAW (Nettoactiefwaarde): dit is het eigen vermogen gedeeld door het aantal aandelen.
Het brutodividend per aandeel is de operationele winst die uitgekeerd wordt.
De geïndexeerde basishuurprijzen zoals contractueel bepaald in de huurovereenkomsten per 30 september 2016 vóór aftrek van de gratuïteiten of andere voordelen die aan de huurders zijn toegestaan.
De verhouding tussen het laatst uitgekeerde brutodividend en de laatste koers van het boekjaar waarop het dividend betrekking heeft.
European Public Real Estate Association is een vereniging die werd opgericht in 1999 ter promotie, ontwikkeling en groepering van Europese beursgenoteerde vastgoedvennootschappen. Epra stelt gedragscodes op inzake boekhouding, rapportering en corporate governance en harmoniseert deze regels in verschillende landen, om kwalitatieve en vergelijkbare informatie aan te bieden aan investeerders. EPRA heeft ook indexen gecreëerd die als benchmark dienen voor de vastgoedsector. Deze informatie is beschikbaar op www.epra.com.
De exit tax is een bijzonder tarief van de vennootschapsbelasting die toegepast wordt op het verschil tussen de reële waarde van het maatschappelijk vermogen van vennootschappen en de boekwaarde van haar vermogen op het ogenblik dat een vennootschap een erkenning als gereglementeerde vastgoedvennootschap bekomt of met een gereglementeerde vastgoedvennootschap fuseert.
Dit zijn bedrijven met een centrale
inkoopdienst en minstens vijf verschillende verkooppunten (grootwinkelbedrijven).
De waarde van de vastgoedportefeuille inclusief kosten, registratierechten, honoraria en BTW, ieder kwartaal geschat door een onafhankelijke deskundige.
Het koninklijk besluit van 13 juli 2014 in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
International Financial Reporting Standards. Set van boekhoudkundige principes en waarderingsregels opgesteld door de International Accounting Standards Board. Bedoeling is om internationale vergelijking makkelijker te maken tussen Europese beursgenoteerde bedrijven.
De beursgenoteerde bedrijven zijn verplicht om vanaf het eerste boekjaar dat start na 1 januari 2005 hun geconsolideerde rekeningen op te stellen volgens deze standaarden.
Een Interest Rate Swap is een overeenkomst tussen partijen om gedurende een vooraf bepaalde tijdsperiode intereststromen uit te wisselen op een van tevoren overeengekomen bedrag. Het gaat enkel om de intereststromen, het bedrag zelf wordt niet uitgewisseld. IRS wordt vaak gebruikt om zich in te dekken tegen rentestijgingen. In dit geval wordt een variabele rentevoet in een vaste rentevoet omgezet.
Het nettodividend is gelijk aan het brutodividend na inhouding van 27% roerende voorheffing.
Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten.
Gerealiseerde en niet-gerealiseerde meer- of minwaarden ten opzichte van de recentste waardebepaling door de deskundige.
Geheel van baanwinkels gelegen langs dezelfde verkeersas en die voor de consument een geheel vormen, hoewel zij buiten de verkeersas niet over een gezamenlijke infrastructuur beschikken.
Winkelpanden die deel uitmaken van een geïntegreerd handelscomplex en gegroepeerd zijn met andere winkelpanden. Alle panden maken gebruik van een centrale parking met een gezamenlijke in- en uitrit.
De schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen (excl. voorzieningen, overlopende rekeningen, rente-afdekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen) gedeeld door het totaal der activa (excl. renteafdekkingsinstrumenten).
Een vastgoedcertificaat is een effect dat de houder recht geeft op een evenredig gedeelte van de inkomsten uit een gebouw. Hij deelt tevens in de opbrengst als het gebouw in kwestie verkocht wordt.
| Naam: | Retail Estates nv |
|---|---|
| Statuut: | Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ("GVV") naar Belgisch recht |
| Adres: | Industrielaan 6 – B-1740 Ternat |
| Tel: | +32 (0)2 568 10 20 |
| Fax: | +32 (0)2 581 09 42 |
| E-mail: | [email protected] |
| Website: | www.retailestates.com |
| RPR: | Brussel |
| BTW: | BE 0434.797.847 |
| Ondernemingsnummer: | 0434.797.847 |
| Oprichtingsdatum: | 12 juli 1988 |
| Erkenning vastgoedbevak: | 27 maart 1998 (t.e.m. 23 oktober 2014) |
| Erkenning GVV: | 24 oktober 2014 |
| Duur: | Onbepaalde duur |
| Management: | Intern |
| Commissaris: | PwC Bedrijfsrevisoren bcvba – Woluwegarden-Woluwedal 18 te 1932 Brussel, |
| vertegenwoordigd door de heer Damien Walgrave | |
| Financiële jaarafsluiting: | 31 maart |
| Kapitaal per 30.09.2016: | 199.495.654,21 EUR |
| Aantal aandelen per 30.09.2016: | 8.866.320 |
| Algemene vergadering: | Eerste vrijdag van juli |
| Notering: | Euronext – continumarkt |
| Financiële dienstverlening: | KBC Bank |
| Waarde vastgoedportefeuille per | Investeringswaarde 1.041,16 mio EUR – reële waarde 1.016,31 mio EUR (incl. |
| 30.09.2016: | waarde vastgoedcertificaten "Immobilière Distri-Land nv") |
| Vastgoeddeskundigen: | Cushman & Wakefield en CBRE |
| Aantal panden per 30.09.2016: | 639 |
| Type panden: | Perifeer winkelvastgoed |
| Liquidity provider: | KBC Securities en Degroof Petercam |
openbare GVV-SI R publ ique
Indu str ielaan 6 B- 1740 Ternat T. +32 (0)2 568 10 20 F. +32 (0)2 581 09 42
[email protected] www .reta ile state s .com
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.