Interim / Quarterly Report • Nov 25, 2011
Interim / Quarterly Report
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Comptes annuels consolidés au 30 septembre 2011 Selon les normes internationales relatives au reporting financier
| PORTEFEUILLE IMMOBILIER | 30.09.11 | 31.03.11 |
|---|---|---|
| Surface locative totale en m² | 431.774 | 419.346 |
| Taux d'occupation | 98,17 | 98,15 |
| Juste valeur estimée en EUR (y compris actifs détenus en vue de la vente) | 543.511.000 | 516.365.000 |
| Ratio d'endettement (A.R. du 7 décembre 2010 (max 65%)) en % | 53,38 | 53,38 |
| RESULTATS | 30.09.11 | 30.09.10 |
| Résultat net locatif | 17.598.000 | 16.797.000 |
| Résultat immobilier | 17.436.000 | 16.583.000 |
| Charges immobilières | -1.024.000 | -989.000 |
| Frais généraux et autres revenus et charges d'exploitation | -1.184.000 | -1.119.000 |
| Résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille | 15.228.000 | 14.476.000 |
| Résultat sur portefeuille | 3.036.000 | 4.786.000 |
| Résultat d'exploitation | 18.263.000 | 19.262.000 |
| Résultat financier | -6.479.000 | -6.373.000 |
| Impôts | -78.000 | 25.000 |
| Résultat net locatif | 11.707.000 | 12.914.000 |
| Résultat net courant (excl résultat sur portefeuille) | 8.671.000 | 8.128.000 |
| DONNEES PAR ACTION | 30.09.11 | 31.03.11 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions | 5.395.408 | 5.061.663 |
| Valeur active nette (juste valeur) | 42,80 | 45,36 |
| Valeur active nette (juste valeur) excl dividende | 41,40 | 42,66 |
| Valeur active nette (valeur d'investissement) | 45,18 | 47,82 |
| Valeur active nette (valeur d'investissement) excl dividende | 43,78 | 45,12 |
| RAPPORT DE LA DIRECTION . . |
5 |
|---|---|
| Introduction . . |
6 |
| 1. Rapport d'activités relatif au premier semestre de l'exercice 2011-2012, clos le 30 septembre 2011 6 . . |
|
| 1.1. Revenus locatifs et taux d'occupation | 6 . . |
| 1.2. Juste valeur du portefeuille immobilier | 7 . . |
| 1.3. Optimisation du portefeuille immobilier | 7 . . |
| 1.4. Investissements - centres commerciaux en construction | 8 . |
| 1.5. Désinvestissements | 10 |
| 1.6. Augmentations de capital dans le cadre des dispositions relatives a l'affectation du capital autorisé 10 |
|
| 1.7. Augmentations de capital et fusions par acquisition de filiales | 10 |
| 2. Modification des statuts de Retail Estates S.A. | 11 |
| 3. Analyse des résultats | 11 |
| 4. Perspectives | 13 |
| 5. Déclarations prévisionnelles | 13 |
| RAPPORT FINANCIER | 15 |
| 1. Compte de résultat consolidé simplifié | 16 |
| 2. Bilan consolidé simplifié | 18 |
| 3. Aperçu simplifié des mutations des capitaux propres | 20 . |
| 4. Aperçu simplifié des flux de trésorerie | 22 |
| 5. Chiffres semestriels consolidés simplifiés: commentaire | 23 |
| 5.1. Base de la présentation | 23 |
| 5.2. Application de la norme IFRS 3 « Regroupements d'entreprises » | 24 |
| 5.3. Déclaration de la personne responsable chez Retail Estates S.A. | 24 |
| 5.4. Information par segment | 24 |
| 5.5. Evaluation des projets | 25 |
| 5.6. Revenus locatifs | 25 |
| 5.7. Immeubles de placement | 26 |
| 5.8. Passifs financiers courants et non courants | 27 |
| 5.9. Evénements postérieurs à la clôture du semestre | 27 |
| 6. Rapport relatif au contrôle limité des résultats semestriels consolidés pour les six mois clos au 30 septembre 2011 |
28 |
| RAPPORT RELATIF A L'ACTION | 29 |
| 1. Aperçu des résultats boursiers | 30 |
| 2. Dividende et rendement | 30 |
| 3. Agenda de l'actionnaire | 31 |
| RAPPORT IMMOBILIER | 33 |
| 1. Rapport de l'expert immobilier | 34 |
| 2. Commentaire | 35 |
| 3. Répartition sectorielle | 36 |
| 4. Répartition selon le type d'immeubles | 37 |
| INFORMATION GENERALE | 38 |
| Lexicon | 38 |
| Informations utiles | 39 |
4 Retail Estates
Retail Estates S.A. compte parmi les principales sociétés immobilières belges spécialisées dans les surfaces commerciales situés en périphérie des villes. Son portefeuille immobilier est composé de 455 surfaces commerciales sis en Belgique et au Grand-Duché de Luxembourg, pour une surface totale de magasins de 431.774m² et une valeur d'investissement de 538,92 millions d'EUR (en ce compris une participation de 83,23% dans les certificats immobiliers Distri-Land S.A.).
Retail Estates S.A., qui assure elle-même la gestion de son portefeuille immobilier, peut se prévaloir d'excellentes références dans le domaine de la promotion immobilière pour compte propre.
La société est cotée sur Euronext Brussels. Au 30 septembre 2011, sa capitalisation boursière avoisine les 264,86 millions d'EUR.
Bien que la direction tente de les réduire au minimum absolu, il y a lieu de tenir compte d'un certain nombre de facteurs de risque. Les risques sont exposés en pages 4 à 9 incluse des états financiers annuels 2010-2011, ainsi qu'en pages 16 à 25 incluse du prospectus du 19 septembre 2011.
Les revenus locatifs achèvent le premier semestre de l'exercice sur 17,70 millions d'EUR, soit une augmentation de 4,01% par rapport au même semestre l'an dernier (17,02 millions d'EUR). Cette hausse s'explique quasi intégralement par la croissance du portefeuille immobilier et l'indexation positive des loyers.
Le taux d'occupation1 , de 98,17% au 30 septembre 2011, demeure élevé (98,15% au 31 mars 2011).
1 Le taux d'occupation est le rapport entre la surface effectivement louée et la surface disponible, exprimé en m².
La juste valeur du portefeuille immobilier total en exploitation (hors actifs détenus en vue de la vente) a augmenté à 526,50 millions d'EUR. Les experts immobiliers estiment à 7% le rendement locatif brut de ce portefeuille.
La stabilité de la valeur de l'immobilier commercial de périphérie s'explique principalement par l'intérêt non démenti des particuliers fortunés envers les investissements dans ce type d'immeubles, qui compense par ailleurs partiellement la faible attention des investisseurs institutionnels. Retail Estates S.A. a elle-même constaté ce phénomène lors de la réalisation de son programme de désinvestissements annuel.
Retail Estates S.A. détient une participation significative (83,23%) dans les certificats émis par l'Immobilière Distri-Land S.A. Au 30 septembre 2011, la juste valeur du portefeuille immobilier est évaluée à 17,15 millions d'EUR contre 20,63 millions d'EUR le 31 mars 2011. Cette diminution est due à la vente de 4 biens situés à Liège (Rocourt) pour un prix global de 3,67 millions d'EUR. Un coupon de liquidation a été distribué le 25 octobre 2011. La part de Retail Estates dans la valeur réelle totale s'élève à 13,18 millions d'EUR. La part de Retail Estates dans le prix obtenu pour la vente des biens s'élève à 2,66 millions d'EUR. Par rapport à la valeur d'acquisition historique, une plus-value de 0,73 million d'EUR a été réalisée sur ces biens. Par rapport à la valeur réelle, la plus-value réalisée s'élève à 0,073 million d'EUR.
Le portefeuille immobilier est constitué de 455 biens, pour une surface locative de 431.774m².
Différents projets sont actuellement entrés dans leur phase d'exécution. Dans le cadre de notre attention permanente pour optimiser le parc de magasins, le site d'Anvers (Wilrijk), Boomsesteenweg 941-943, avait fait l'objet d'une profonde rénovation et la destination industrielle a été convertie en deux salles d'exposition réservées au commerce Business to Business. Dans ce cadre, l'étage vide des bureaux avait également fait l'objet d'une profonde rénovation. L'ensemble a été livré le 1er novembre 2011.
De plus, des travaux de transformation substantiels sont en cours à Malines Nord où les magasins existant sont rénovés et les entrepôts à l'arrière (qui ont été acquis par le passé) sont intégrés dans ces magasins. La réception de ce chantier est prévue le 31 décembre 2011.
Les travaux ont été lancés sur la Bredabaan 1 à Anvers (Merksem). Les biens commerciaux existants seront adaptés aux besoins des locataires actuels et nouveaux: la visibilité sera améliorée, et de nouvelles infrastructures de stationnement seront aménagées.
Les 27 immeubles commerciaux, d'une superficie totale d'environ 32.200 m², sont en cours de construction. La superficie des immeubles commerciaux individuels varie entre 600 et 3.000m². À l'heure actuelle, 24 immeubles commerciaux sont loués à des entreprises à succursales multiples de premier plan présentant un large éventail d'activités telles que l'électroménager (Vanden Borre), le DIY (Hubo), les jouets et les articles saisonniers (Dreamland), les vêtements (JBC, ZEB, E5-mode, Bel&Bo), les chaussures (Brantano, Torfs), l'aménagement d'intérieur (Leen Bakker et Matrassenkoning) et, last but not least, l'alimentation (Delhaize, Lidl, O'Cool et Buurtslager).
L'ensemble constitue pour le Limbourg et même pour la Région flamande, une combinaison unique de formules commerciales modernes sur un seul site.
Tongres confirme ainsi sa vocation de ville commerçante. Une offre de magasins situés en périphérie faisait défaut jusqu'à aujourd'hui et ce, pour des raisons urbanistiques. La ville de Tongres propose à présent une offre complète de magasins intra urbains et extra urbains qui constitueront sans aucun doute, en combinaison avec une offre horeca et culturelle solide, un pôle d'attraction pour les clients du sud du Limbourg. La région compte 126.000 habitants (dont 40.000 dans la zone francophone limitrophe). Le nord du Limbourg est desservi par une concentration de magasins situés en périphérie
2 Les valeurs d'acquisition et de vente des investissements et des désinvestissements sont cohérentes par rapport aux valeurs d'investissement de l'expert immobilier.
d'environ 25.000m² à Lommel et le centre du Limbourg compte sur l'axe commercial Hasselt-Genk environ 55.000m² de magasins situés en périphérie.
En cas de location complète, on prévoit un encaissement locatif d'environ 2,35 millions d'EUR et ce, à compter de septembre 2012.
À Bruges (Sint-Pieters), Retail Estates S.A. construit le retail park « V-Markt » le long du Sint-Pieterskaai, après avoir acquis le contrôle de Belgian Wood Center S.A. Ce nouveau parc, qui dessert le nord de Bruges, sera composé de 10 immeubles commerciaux représentant au total 12.095m² de surfaces de vente. La taille des immeubles commerciaux varie entre 600 et 2.000m² de surfaces de vente. Les immeubles sont presque tous loués à des entreprises à succursales multiples telles que Lidl et Buurtslagers (alimentation), Hubo (DIY), Pronti & Zeeman (chaussures et vêtements), Action (articles ménagers), Dreambaby (articles pour bébés) et Maxi-Zoo (animaux domestiques & accessoires).
Les immeubles sont édifiés sur une parcelle de terrain à bâtir qui fait l'objet d'une convention de superficie. La location de ces immeubles génèrera pour Retail Estates S.A. à partir du 1er juin 2012 un encaissement locatif net de 0,66 millions d'EUR (après déduction du loyer pour le terrain). Retail Estates S.A. espère obtenir les autorisations administratives nécessaires pour intégrer dans ce retail park voisin en construction son site situé le long du Sint-Pieterskaai (2 magasins d'une superficie de 3.000m²) et offrir ainsi à ce retail park un accès à part entière depuis le périphérique brugeois.
Retail Estates S.A. a acquis le contrôle exclusif de Champion Invest S.A. qui est propriétaire, à Namur, d'un immeuble commercial (Champion) loué à Aldi. Cet immeuble, d'une superficie commerciale de 1.320m², génère un encaissement locatif d'environ 0,11 millions d'EUR. La société est également propriétaire de terrains pour projets immobiliers rendant possible, à terme, la création d'environ 6.000m² de superficie commerciale supplémentaire. Un permis de bâtir a déjà été délivré pour trois magasins portant sur une superficie de 4.000m². La réception de ces 3 magasins est prévue dans la seconde moitié de 2012.
Cette acquisition renforce la présence de Retail Estates S.A. dans le cluster commercial Namur-Nord, où l'entreprise possède déjà 5 surfaces de vente.
Au cours du semestre écoulé, 7 biens commerciaux ont été vendus à des investisseurs particuliers, dégageant un produit de vente net de 4,89 millions d'EUR.
Les biens commerciaux vendus sont situés à Bastogne (55m² inoccupés), Hoeilaart (850m² loués à O'Cool), et Liège (Rocourt) [loués à Brantano (1.000m²), E5-mode (1.360m²), Well (370m²), Santana International (699m²) et Ideal Bazar (1.000m²)]. La valeur réelle de ces biens s'élevait, au 30 septembre 2011, à 4,82 millions d'EUR.
Le 16 juin 2011, le Conseil d'administration, en application des dispositions relatives à l'affectation du capital autorisé, a procédé à une augmentation de capital d'un montant de 4,29 millions d'EUR (1,98 million d'EUR de capital social et 2,31 millions d'EUR de primes d'émission), à la suite de l'apport en nature de 5 biens commerciaux situés à Genk (Winterslag), Houthalen-Helchteren, Jodoigne, Zonhoven et Kasterlee. À cette occasion, 88.397 nouvelles actions ont été émises à un prix d'émission de 48,61 EUR. Ce prix d'émission a été déterminé sur la base du cours en Bourse moyen au cours des 30 jours qui ont précédé l'émission, diminué du montant net du dividende qui était payable le 5 juillet, à savoir 2,295 EUR.
Les nouvelles actions n'ont pas droit au partage du bénéfice de l'exercice 2010-2011 qui a été clôturé le 31 mars 2011. Elles participeront cependant intégralement au bénéfice du nouvel exercice qui a débuté le 1er avril 2011.
L'assemblée générale extraordinaire du 27 juin 2011 a approuvé une augmentation de capital de 12 millions d'EUR (5,52 millions d'EUR de capital social et 6,48 millions d'EUR de primes d'émission) dans le cadre de la division partielle de la S.A. Fun Belgium, qui a donné lieu à l'apport de 3 biens commerciaux situés à Sint-Joris-Winge et Malines. À cette occasion, 245.348 nouvelles actions ont été émises à un prix d'émission de 48,91 EUR.
Les nouvelles actions ne participent au bénéfice de l'exercice 2010-2011 qui a été clôturé le 31 mars 2011. Cependant, elles prendront intégralement part au partage du bénéfice du nouvel exercice qui a débuté le 1er avril 2011.3
3 Un prospectus relatif à cette émission a été publié le 19 septembre. Il peut être consulté sur www.retailestates.com.
L'assemblée générale extraordinaire du 27 juin 2011 a décidé de procéder à une fusion par absorption de Dimmo Invest S.A., GL Development S.A., Caisse de Leasing S.A., Electimmo S.A. et Wennel Invest S.A., sans émission de nouvelles actions. La fusion de ces filiales simplifie la gestion administrative et réduit les revenus imposables des filiales de Retail Estates S.A.
Le 14 septembre 2011, les propositions de fusion ont été déposées en vue de la fusion par absorption des sociétés Asverco S.A., Depatri S.A. et Keerdok Invest S.A. Cette fusion devrait entrer en vigueur à la fin de l'année. L'assemblée générale extraordinaire du 28 novembre 2011 arrêtera en principe une décision au sujet de cette fusion. Si le quorum de présence n'est pas atteint, une seconde assemblée générale extraordinaire aura lieu le 16 décembre 2011. La fusion de ces filiales simplifie la gestion administrative et réduit les revenus imposables des filiales de Retail Estates S.A.
Le 27 mai 2011, les nouveaux statuts de Retail Estates S.A. ont été approuvés, ce qui les met en concordance avec les dispositions du nouvel A.R. sur les sicaf immobilières du 7 décembre et avec celles de la loi du 20 décembre 2010 relative à l'exercice de certains droits des actionnaires de sociétés cotées.4
Plusieurs de ces dispositions n'entreront en vigueur qu'à partir du 1er janvier 2012.
Au 30 septembre 2011, le résultat net courant (c'est-à-dire le bénéfice, hors résultats sur portefeuille) s'élève à 8,67 millions d'EUR, en hausse de 6,67% par rapport à la même période l'an dernier.
Les revenus locatifs nets sont passés de 16,80 millions d'EUR à 17,60 millions d'EUR grâce, surtout, à l'acquisition de 14 immeubles en cours d'exercice et à la contribution des surfaces commerciales
4 La nouvelle version coordonnée des statuts peut également être consultée sur le site internet sous la rubrique « investor relations/ documents officiels ».
acquis durant l'exercice précédent, comptabilisés à 100% pour la première fois cette année. La juste valeur du portefeuille immobilier a augmenté de 42,51 millions d'EUR par rapport au 30 septembre 2010. Par rapport au 31 mars 2011, le portefeuille a progressé de 27,14 millions d'EUR.
Déduction faite des charges immobilières, nous obtenons un résultat immobilier de 17,43 millions d'EUR, contre 16,58 millions d'EUR l'an passé.
Les charges immobilières s'élèvent à -1,024 million d'EUR, contre -0,99 million 12 mois auparavant. Cette augmentation est cohérente avec celle des revenus locatifs. Après déduction des charges générales, la sicafi clôt la période sur un résultat opérationnel du portefeuille de 15,23 millions d'EUR et une marge d'exploitation de 86,53%.
Le résultat des ventes des immeubles de placement s'élève à 0,092 million d'EUR, pour une vente de 4,89 millions d'EUR au total. Les variations de la juste valeur des immeubles de placement comptent pour 2,94 millions d'EUR, montant correspondant au solde excédentaire des diverses variations négatives et positives.
La société achève la période sur un résultat financier de -6,48 millions d'EUR et un accroissement des coûts de 0,11 million d'EUR par rapport à la même période l'an dernier. Elle finance son portefeuille immobilier au moyen d'emprunts bancaires de longue durée à taux d'intérêt fixes. Le taux d'intérêt moyen s'établit à 4,97% (marge comprise) au 30 septembre 2011.
Le résultat net du premier semestre s'élève à 11,71 millions d'EUR. Il s'articule autour d'un résultat net courant de 8,67 millions d'EUR et d'un résultat de 3,03 millions d'EUR sur le portefeuille, soit un bénéfice distribuable de 1,66 EUR par action pour le semestre.
Compte tenu de l'actif destiné à la vente, la juste valeur du portefeuille immobilier est de 543,51 millions d'EUR au 30 septembre 2011, contre 516,37 millions d'EUR au 31 mars 2011.
La valeur d'actif net (juste valeur) de l'action clôture à 41,40 EUR au 30 septembre 2011 (hors 50% du dividende proposé). Au 31 mars 2011, elle était de 42,66 EUR (hors dividende).
Le taux d'endettement au 30 septembre 2011 est de 53,38% et est égal à celui arrêté au 31 mars 2011.
Les incertitudes d'ordre macro-économique ne permettent pas de se prononcer sur l'évolution de la juste valeur des biens immobiliers et sur les variations négatives de la juste valeur des instruments de couverture des taux. L'évolution de la valeur intrinsèque de l'action étant sensible aux éléments précités, elle est elle aussi incertaine.
À la clôture de l'exercice 2010-2011, nous nous attendions à un résultat net courant stable, objectif que les chiffres du premier semestre de l'exercice 2011-2012 nous incitent à maintenir. Les prévisions en matière de dividendes5 (2,80 EUR brut par action, ce qui, par rapport à l'exercice précédent, représente une augmentation de 3,7%) sont confirmées. Ces attentes ont été comblées dans l'hypothèse de dépenses de consommation stables et ont fourni une évolution limitée mais positive des loyers.
Le présent rapport semestriel contient un certain nombre de déclarations prévisionnelles. Divers risques et incertitudes sont toutefois susceptibles de peser considérablement sur les résultats réels. Les principaux facteurs susceptibles d'influencer les résultats sont l'évolution de la conjoncture économique et les facteurs propres à l'environnement commercial.
5 Conformément à l'article 7 de l'A.R. du 7 décembre 2010, la distribution de dividendes est déterminée sur la base des comptes annuels statutaires non consolidés de Retail Estates S.A.
| Compte de résultat consolidé simplifié (en milliers d'€) | 30.09.11 | 30.09.10 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs Charges relatives à la location |
17.704 -106 |
17.022 -225 |
| RÉSULTAT LOCATIF NET | 17.598 | 16.797 |
| Récupération des charges immobilières Récupération des charges locatives et des taxes normalement assumées par le |
1.379 | 1.493 |
| locataire sur immeubles loués | ||
| Charges locatives et des taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués |
-1.510 | -1.681 |
| Autres revenus et charges relatifs à la location | -31 | -25 |
| RÉSULTAT IMMOBILIER | 17.436 | 16.583 |
| Frais techniques | -516 | -460 |
| Frais commerciaux Charges et taxes sur immeubles non loués |
-25 -22 |
-50 -4 |
| Frais de gestion immobilière | -457 | -450 |
| Autres charges immobilières | -4 | -24 |
| FRAIS IMMOBILIERS | -1.024 | -989 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION DES IMMEUBLES | 16.412 | 15.595 |
| Frais généraux de la société | -1.184 | -1.119 |
| Autres revenus et charges d'exploitation | ||
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE | 15.228 | 14.476 |
| Résultat sur vente d'immeubles de placement | 92 | 62 |
| Résultat sur vente d'autres actifs non financiers | ||
| Variations de la juste valeur des immeubles de placement | 2.944 | 4.724 |
| RÉSULTAT D'EXPLOITATION | 18.264 | 19.262 |
| Revenus financiers | 401 | 176 |
| Charges d'intérêts | -6.840 | -6.506 |
| Autres charges financières | -40 | -42 |
| RÉSULTAT FINANCIER | -6.479 | -6.373 |
| RÉSULTAT AVANT IMPÔTS | 11.785 | 12.889 |
| Impôts | -78 | 25 |
| RÉSULTAT NET | 11.707 | 12.914 |
| Attribuable aux: Actionnaires du groupe |
11.707 | 12.914 |
| Intérêts minoritaires | ||
| Commentaire: | ||
| Résultat net courant (part du Groupe) | 8.671 | 8.128 |
| Résultat sur portefeuille | 3.036 | 4.786 |
| RESULTAT PAR ACTION | 30.09.11 | 30.09.10 |
|---|---|---|
| Nombre d'actions ordinaires courantes | 5.395.408 | 4.903.555 |
| Nombre moyen pondéré d'actions | 5.240.232 | 4.822.600 |
| Bénéfice net par action ordinaire (en €) | 2,23 | 2,68 |
| Bénéfice net dilué par action (en €) | 2,23 | 2,68 |
| Bénéfice distribuable par action (en €) | 1,66 | 1,71 |
| Bénéfice courant net (en €) | 1,65 | 1,69 |
| Eléments du résultat global (statement of other comphrensive income) (en milliers d'€) |
30.09.11 | 30.09.10 |
|---|---|---|
| Bénéfice net | 11.707 | 12.914 |
| Autres éléments du résultat global | ||
| Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de | -398 | -757 |
| l'aliénation hypothétique des immeubles de placement | ||
| Variation de la partie efficace de la juste valeur des instruments de couverture | -12.611 | -3.715 |
| autorisés de flux de trésorerie tels que définis en IFRS | ||
| RÉSULTAT GLOBAL DU PREMIER SEMESTRE | -1.302 | 8.441 |
| ACTIFS (en milliers d'€) | 30.09.11 | 31.03.11 |
|---|---|---|
| Actifs non courants | 526.906 | 506.981 |
| Immobilisations corporelles | 74 | 74 |
| Immeubles de placements1 | 526.498 | 505.588 |
| Autres immobilisations incorporelles | 312 | 264 |
| Actifs financiers non courant | 1.033 | |
| Créances commerciales et autres actifs non courants | 22 | 22 |
| Actifs courants | 25.190 | 15.296 |
| Actifs détenus en vue de la vente | 17.013 | 10.778 |
| Créances commerciales | 4.221 | 682 |
| Créances fiscales et autres actifs courants | 1.972 | 2.482 |
| Trésoreries et équivalents de trésoreries | 954 | 1.150 |
| Comptes de régularisation | 1.030 | 205 |
| TOTAL DES ACTIFS | 552.096 | 522.278 |
1 Y compris projets de développement conformément à IAS 40.
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS (en milliers d'€) | 30.09.11 | 31.03.11 |
|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRES | 230.944 | 229.607 |
| Capitaux propres attribuable aux actionnaires de la société mère | 230.944 | 229.607 |
| Capital | 120.293 | 112.989 |
| Primes d'émission | 42.205 | 33.418 |
| Réserves | 56.739 | 56.509 |
| Résultat net de l'exercice | 11.707 | 26.692 |
| Intérêts minoritaires | ||
| Capitaux propres et passifs | 321.152 | 292.671 |
| Passifs non courants | 285.378 | 273.958 |
| Provisions | ||
| Dettes financières non courantes | 261.612 | 261.768 |
| Établissements de crédit | 261.612 | 261.768 |
| Location-financement | ||
| Autres passifs non courants | 23.766 | 12.189 |
| Passifs courants | 23.121 | 18.713 |
| Dettes financières courantes | 23.121 | 7.177 |
| Établissements de crédit | 23.121 | 7.177 |
| Location-financement | ||
| Dettes commerciales et autres dettes courantes | 9.637 | 8.914 |
| Autres passifs courants | 343 | 361 |
| Comptes de régularisation | 2.673 | 2.260 |
| TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 552.096 | 522.278 |
| TAUX D'ENDETTEMENT | 30.09.11 | 31.03.11 |
|---|---|---|
| Ratio d'endettement1 | 53,38% | 53,38% |
1 Le ratio d'endettement est calculé comme suit: passif (hors provisions, comptes de régularisation, instruments de couverture et impôts différés) divisé par le total de l'actif (hors instruments de couverture).
| VALEUR ACTIVE NETTE PAR ACTION (en €) | 30.09.11 | 31.03.11 |
|---|---|---|
| Actif net par action (juste valeur)1 | 42,80 | 45,36 |
| Actif net par action (valeur d'investissement)2 | 45,18 | 47,82 |
| Actif net par action (juste valeur) hors dividende1 | 41,40 | 42,66 |
| Actif net par action (valeur d'investissement) hors dividende2 | 43,78 | 45,12 |
1 L'actif net par action (juste valeur) est calculé comme suit: capitaux propres divisés par le nombre d'actions.
2 L'actif net par action (valeur d'investissement) est calculé comme suit: capitaux propres (hors impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement) divisés par le nombre d'actions.
| ordinaires Bilan selon IFRS au 31 mars 2010 103.851 - Affectation du résultat net 2009-2010 - Affectation du résultat du portefeuille aux réserves - Affectation du résultat net courant aux réserves - Reclassification entre les réserves - Dividendes de l'exercice 2009-2010 - Augmentation de capital par apport en nature 5.950 - Intérêts minoritaires - Charges de l'augmentation de capital -223 - Autres - Résultat global au 30/09/2010 Bilan selon IFRS au 30 septembre 2010 109.578 Bilan selon IFRS au 31 mars 2011 112.989 - Affectation du résultat net 2010-2011 - Affectation du résultat du portefeuille aux réserves - Affectation du résultat net courant aux réserves - Dividendes de l'exercice 2010-2011 - Augmentation de capital par apport en nature 7.509 - Charges de l'augmentation de capital -205 - Résultat global au 30/09/2011 Bilan selon IFRS au 30 septembre 2011 120.293 *Détail des réserves (en milliers d'€) Réserve légale Réserve pour le solde des |
|---|
| variations dans la valeur réelle de |
| l'immobilier |
| Bilan selon IFRS au 31 mars 2010 295 63.615 |
| - Affectation du résultat net 2009-2010 |
| - Affectation du résultat du portefeuille aux réserves 1.760 - Affectation du résultat net courant aux réserves |
| - Reclassification entre les réserves -1.473 - Augmentation de capital par apport en nature |
| - Intérêts minoritaires - Charges de l'augmentation de capital |
| - Autres -27 - Résultat global au 31/03/2010 |
| Bilan selon IFRS au 30 septembre 2010 295 63.875 |
| 334 63.874 Bilan selon IFRS au 31 mars 2011 - Affectation du résultat net 2010-2011 |
| 10.395 - Affectation du résultat du portefeuille aux réserves - Affectation du résultat net courant aux réserves |
| -1.536 - Reclassification entre les réserves - Augmentation de capital par apport en nature - Charges de l'augmentation de capital |
| - Résultat global au 30/09/2011 334 72.733 Bilan selon IFRS au 30 septembre 2011 |
| Total des capitaux propres |
Intérêts minoritaires |
Résultat net de l'exercice |
Réserves* | Prime d'émission |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 191.040 | 534 | 15.309 | 46.988 | 24.358 | |
| -1.760 | 1.760 | ||||
| -39 | -1.897 | 1.897 39 |
|||
| -11.614 | -11.614 | ||||
| 11.310 | 5.360 | ||||
| -534 | -534 | ||||
| -223 | |||||
| -27 | |||||
| 8.442 198.394 |
0 | 12.914 12.913 |
-4.472 46.185 |
29.718 | |
| 229.608 | 0 | 26.692 | 56.509 | 33.418 | |
| -10.395 | 10.395 | ||||
| -2.844 | 2.844 | ||||
| -13.453 16.297 |
-13.453 | 8.788 | |||
| -205 | |||||
| -1.302 | 11.707 | -13.009 | |||
| 230.945 | 0 | 11.707 | 56.739 | 42.206 | |
| TOTAL | Résultats | Variation de la partie | Impact sur la | Réserves | |
| reportés des | efficace de la juste | juste valeur des | disponibles | ||
| exercices | valeur des instru | frais et droits de | |||
| précédents | ments de couverture | mutation estimés | |||
| autorisés de flux de | lors de l'aliénation | ||||
| trésorerie tels que définis en IFRS |
hypothétique des immeubles de |
||||
| placement | |||||
| 46.988 | 9.452 | -16.218 | -11.179 | 1.023 | |
| 1.760 1.897 |
|||||
| 1.897 39 |
1.473 | ||||
| -3.715 | -757 | ||||
| -4.472 46.185 |
11.388 | -19.933 | -11.936 | 2.496 | |
| 56.509 | 11.349 | -9.096 | -12.449 | 2.497 | |
| 10.395 | |||||
| 2.844 | 2.844 | ||||
| 1.536 | |||||
| -13.009 | |||||
| 56.739 | 14.193 | -12.611 -21.707 |
-398 -12.847 |
4.033 |
| en milliers d'€ | 30.09.11 | 30.09.10 |
|---|---|---|
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE AU DEBUT DE L'EXERCICE | 1.150 | 642 |
| 1. Cash-flow des activités d'entreprise | 6.610 | 7.303 |
| Résultat net de l'exercice: | 11.706 | 12.914 |
| Résultat d'exploitation | 18.264 | 19.262 |
| Intérêts payés | -6.907 | -6.243 |
| Intérêts perçus | 3 | 3 |
| Dividendes perçus Impôts de société payés |
-108 | -2.352 |
| Intérêts à imputer | ||
| Autres | 454 | 2.244 |
| Eléments non monétaires à ajouter / déduire du résultat: Amortissement et réductions de valeur |
-2.985 | -4.643 |
| - Amortissements / Réductions de valeur (ou reprises) sur actifs incorporels et corporels |
81 | 90 |
| - Amortissements / Réductions de valeur (ou reprises) sur créances commerciales |
-30 | 52 |
| Autres éléments non monétaires - Variation de la juste valeur des immeubles de placement |
-2.944 | -4.724 |
| - Bénéfice sur la vente des immeubles de placement | -92 | -62 |
| - Provisions | ||
| Variation du besoin en fonds de roulement: | -2.111 | -967 |
| Mouvement des actifs: | ||
| - Créances commerciales et autres créances | -2.788 | 1.311 |
| - Créances fiscales et autres actifs à court terme - Comptes de régularisation |
509 -825 |
-1.182 -454 |
| Mouvement des passifs: | ||
| - Dettes commerciales et autres dettes courantes | 597 | -1.203 |
| - Autres passifs à court terme | -18 | 128 |
| - Comptes de régularisation | 413 | 432 |
| 2. Cash-flow d'activités d'investissement | -8.482 | -7.786 |
| Acquisitions des actifs incorporelles | -26 | -14 |
| Acquisitions des immeubles de placement | -11.769 | -6.643 |
| Bénéfice sur la vente des immeubles de placement et actifs détenus en vue de la vente |
5.114 | 4.447 |
| Acquisition des actions des sociétés immobilières | -1.697 | -5.541 |
| Vente des actions des sociétés immobilières | ||
| Aquisition des autres actifs corporels Recettes des actifs financiers à long terme |
-103 | -34 |
| Acquisition des actifs détenus en vue de la vente | ||
| 3. Cash-flow d'activités de financement | 1.676 | 2.522 |
|---|---|---|
| Variation des passifs financiers et des dettes financières | ||
| - Augmentation des dettes financières | 36.502 | 22.398 |
| - Diminution des dettes financières | -21.168 | -7.337 |
| Variation des autres passifs | ||
| - Augmentation (+) / Diminution (-) des autres passifs | -168 | |
| - Diminution des intérêts minoritaires | -534 | |
| Dividende | -13.453 | -11.614 |
| - Dividende de l'exercice précédent (-) | ||
| Frais de l'augmentation de capital | -205 | -223 |
| TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE FIN DE PERIODE | 954 | 2.681 |
Le fait d'arrondir au millier peut engendrer des écarts entre les chiffres renseignés dans le bilan et le compte de résultat d'une part et l'information détaillée d'autre part.
Les états financiers intermédiaires relatifs au premier semestre clos le 30 septembre 2011 sont établis selon des normes comptables cohérentes avec les International Financial Reporting Standards, tels qu'ils sont mis en œuvre par l'arrêté royal du 7 décembre 2010 relatif à la comptabilité, aux comptes annuels et aux comptes annuels consolidés des sicaf immobilières publiques et modifiant l'arrêté royal du 10 avril 1995 relatif aux sicaf immobilières, et conformément à la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire ».
Pour déterminer la juste valeur des immeubles de placement conformément à la norme IAS 40 « Investissements immobiliers », l'expert immobilier indépendant déduit un montant estimé de frais et de droits de mutation. L'impact, sur la juste valeur des immeubles de placement, de ces frais et droits de mutation estimés en cas d'aliénation hypothétique desdits immeubles, est incorporé directement dans les capitaux propres, sous un compte intitulé « Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l'aliénation hypothétique des immeubles de placement (-) » expressément prévu dans cet A.R. C'est ainsi qu'au cours des premiers semestres clos le 30 septembre 2011 et le 30 septembre 2010, -0,40 million d'EUR et -0,76 million d'EUR respectivement ont été incorporés directement dans les capitaux propres sur ce compte.
Les présents comptes intermédiaires simplifiés utilisent les mêmes bases d'édition d'états financiers et méthodes de calcul que ceux ayant servi à l'établissement des comptes annuels consolidés achevés le 31 mars 2011.
Les transactions relatives à des sociétés, effectuées au cours du semestre écoulé, n'ont pas été traitées au titre de regroupements d'entreprises au sens de la norme IFRS 3. La société estime que la norme IFRS 3 ne s'applique pas compte tenu de la nature et de la taille des sociétés dans lesquelles une participation de contrôle a été acquise. Il s'agit de sociétés détenant un nombre limité d'immeubles, que le Groupe n'a pas l'intention de conserver dans le cadre d'une activité autonome.
Conformément à l'article 13 § 2 de l'A.R. du 14 novembre 2007, Jan De Nys, administrateur délégué, déclare qu'à sa connaissance:
IFRS 8 définit un secteur opérationnel comme une composante d'une entreprise (IFRS 8.2) :
Etant donné que les magasins de périphérie représentent 92,69% du portefeuille de Retail Estates S.A., établir une distinction par segment d'exploitation n'apporterait aucun avantage pertinent. Le Conseil d'administration n'appuie donc sa prise de décisions sur aucune segmentation spécifique.
Conformément à la norme IAS 40 remaniée, les projets de développement immobilier sont actés parmi les immeubles de placement. Ils sont, à l'achat, évalués à leur valeur d'acquisition, frais annexes et T.V.A. non déductible inclus.
Au terme de l'imputation initiale, les projets sont évalués à leur juste valeur pour autant qu'ils soient adjugés, autorisés et loués. L'évaluation à la juste valeur se base sur les résultats de l'évaluation pratiquée par l'expert immobilier, déduction faite des montants des travaux restant à exécuter.
Au premier semestre de l'exercice, Retail Estates S.A. a intégré dans son portefeuille immobilier 14 surfaces commerciales supplémentaires. Ces immeubles représentent un revenu locatif de 1,26 million d'EUR et, dans les résultats consolidés au 30 septembre 2011, un flux locatif de 0,32 million d'EUR.
Le Groupe a par ailleurs cédé plusieurs biens au premier semestre de l'exercice. Ces immeubles représentent un revenu locatif de 0,35 million d'EUR et une valeur de 0,11 million d'EUR dans les résultats consolidés au 30 septembre 2011.
| Revenus locatifs (en milliers d'€) | 30.09.11 | 30.09.10 |
|---|---|---|
| Loyers | 17.321 | 16.549 |
| Revenus garantis | ||
| Revenus provenants de leasing opérationnel | 383 | 488 |
| Réductions de loyer | ||
| Avantages locatifs (« incentives ») | -15 | |
| Indemnisations pour rupture de bail | ||
| Total des revenus locatifs | 17.704 | 17.022 |
La hausse des revenus locatifs résulte essentiellement de la croissance du portefeuille immobilier et l'indexation positive des loyers.
Le tableau ci-après présente le résultat du calcul théorique de la perte de revenus locatifs annuels qu'engendrerait la non-reconduction de chacun des baux à l'échéance, dans l'éventualité où cette non-reconduction ne serait pas suivie de la conclusion de nouveaux baux. Cet exercice n'ôte rien au risque théorique de voir tous les locataires faire usage de la possibilité de résiliation que leur accorde la loi au terme de la période de trois ans: dans ce cas de figure, toutes les surfaces commerciales seraient par définition vides dans les trois ans et six mois qui suivent. Les loyers repris dans le tableau ci-dessous, sont des loyers annuels et dérogent donc du total des revenus locatifs repris dans le tableau ci-dessus.
| en milliers d'€ | 30.09.11 | 30.09.10 |
|---|---|---|
| Moins d'un an | 1.507 | 807 |
| Entre 1 et 5 ans | 7.046 | 5.754 |
| Plus de 5 ans | 27.600 | 28.464 |
Pour ses bâtiments, le groupe conclut des contrats de bail commercial pour une période de 9 ans minimum, résiliables en général à l'expiration des troisième et sixième années moyennant respect d'un délai de préavis de six mois avant l'échéance. Les loyers sont généralement payés chaque mois anticipativement (parfois trimestriellement). Ils sont indexés chaque année à l'échéance du contrat de bail.
Les impôts et taxes, précompte immobilier compris, la prime d'assurance et les charges communes sont en principe à charge du locataire. Pour garantir le respect des obligations qui incombent au locataire en vertu du contrat, le locataire doit constituer une garantie locative, généralement sous la forme d'une garantie bancaire d'une valeur de 3 mois de loyer.
Au début du contrat, un état des lieux est établi entre les parties par un expert indépendant. A l'expiration du contrat, le locataire doit restituer les locaux qui lui sont loués dans l'état décrit dans l'état des lieux d'entrée sous réserve d'une usure normale.
Le locataire ne peut céder le contrat de bail ni sous-louer les locaux en tout ou en partie, sauf moyennant l'accord écrit préalable du bailleur. Le locataire a l'obligation de faire enregistrer le contrat à ses frais.
| Tableau des investissements et des revalorisations (en milliers d'€) |
Immeubles de placement |
Actifs détenus en vue de la vente |
TOTAL | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30.09.11 | 31.03.11 | 30.09.11 | 31.03.11 | 30.09.11 | 31.03.11 | |
| Solde au terme de l'exercice précédent |
505.588 | 448.326 | 10.778 | 1.274 | 516.366 | 449.600 |
| Acquisitions par des sociétés immobilières |
1.526 | 39.255 | 9.207 | 1.526 | 48.462 | |
| Frais de financement activés | 390 | 425 | 390 | 425 | ||
| Acquisitions d'immeubles de placement |
27.313 | 16.665 | 27.313 | 16.665 | ||
| Aliénation par la vente des sociétés immobilières |
||||||
| Ventes d'immeubles de placement | -3.427 | -7.191 | -1.686 | -1.629 | -5.113 | -8.820 |
| Transferts des actifs détenus en vue de la vente |
-7.921 | -1.926 | 7.921 | 1.926 | ||
| Variation de la juste valeur (+/-) | 3.029 | 10.033 | 3.029 | 10.032 | ||
| Solde au terme de l'exercice | 526.498 | 505.588 | 17.013 | 10.778 | 543.511 | 516.366 |
| Valeur d'investissement des immeubles |
538.920 | 517.767 | 17.438 | 11.047 | 556.358 | 528.814 |
Au cours du premier semestre de l'exercice, le Groupe a acquis une participation de contrôle dans une société immobilière, pour un montant de 1,70 millions d'EUR, payé en espèces. La transaction a engendré une augmentation de 1,55 millions d'EUR des immeubles de placement, une variation de 0,6 million d'EUR du capital d'exploitation et un alourdissement de 0,45 millions d'EUR des dettes financières.
| Répartition selon l'échéance des lignes de crédit (en milliers d'€) | 30.09.11 | 31.03.11 |
|---|---|---|
| Courants | ||
| Emprunts bilatéraux - taux flottant ou fixe | 261.612 | 261.768 |
| Location-financement | ||
| Total | 261.612 | 261.768 |
| Non courants | ||
| Emprunts bilatéraux - taux flottant ou fixe | 23.121 | 7.177 |
| Crédits d'investissement – taux flottant ou fixe | ||
| Avances sur compte courant – taux flottant | ||
| Location-financement | ||
| Total | 23.121 | 7.177 |
| TOTAL | 284.733 | 268.945 |
| Répartition selon la maturité des emprunts non courants (en milliers d ) |
30.09.11 | 31.03.11 |
| Entre 1 et 2 ans | 11.771 | 19.022 |
| Entre 2 et 5 ans | 161.462 | 154.290 |
| Plus de 5 ans | 88.379 | 88.455 |
230,06 millions d'EUR des prêts sont contractés à un taux variable. Il s'agit dans tous les cas de crédits à long terme. 89,4% des prêts à taux variable sont couverts par des contrats de swaps de taux d'intérêt, impliquant l'échange de taux variables contre des taux fixes. Le taux d'intérêt moyen des prêts est de 4,97%. En principe, Retail Estates S.A. souscrit avec ses banques un covenant de 60% en ce qui concerne son taux d'endettement.
Le 14 septembre 2011 a été déposée la proposition de fusion par absorption, par Retail Estates S.A., des sociétés Depatri S.A., Asverco S.A. et Keerdok Invest S.A. Une première assemblée générale extraordinaire aura lieu le 28 novembre 2011. Si le quorum requis n'est pas atteint, une seconde assemblée générale extraordinaire est prévue le 16 décembre suivant.
Au conseil d'administration
Nous avons effectué une revue limitée du bilan consolidé résumé, du compte de résultats consolidé résumé, de l'état du résultat global consolidé résumé, du tableau consolidé résumé des flux de trésorerie, de l'état consolidé résumé des variations des capitaux propres et des notes selectives 5.1 à 5.9 (conjointement les "informations financières intermédiaires") de Retail Estates S.A. (la «société») et ses filiales (conjointement le «groupe») pour le semestre clôturé le 30 septembre 2011.
Ces informations financières intermédiaires ont été établies sous la responsabilité du conseil d'administration. Notre responsabilité est d'exprimer une opinion sur les informations financières intermédiaires sur base de notre revue.
Les informations financières intermédiaires ont été préparées conformément à IAS 34 – Information financière intermédiaire tel qu'adopté dans l'Union européenne.
Notre revue limitée a été réalisée conformément aux recommandations en matière de revue limitée applicables en Belgique telles qu'édictées par l'Institut des Réviseurs d'Entreprises. Une revue limitée consiste principalement en la discussion des informations financières intermédiaires avec la direction et l'analyse et la comparaison des informations financières intermédiaires et des données financières sous-jacentes. L'étendue de ces travaux est moins importante que celle qui résulte d'un contrôle complet, exécuté suivant les normes de révision appliquées pour la certification des comptes consolidés telles qu'édictées par l'Institut des Réviseurs d'Entreprises. De ce fait, nous ne pouvons pas certifier les informations financières intermédiaires.
Sur base de notre revue limitée, aucun fait n'a été porté à notre attention qui nous porterait à croire que l'information financière intermédiaire pour le semestre clôturé le 30 septembre 2011 n'est pas établie, à tous les égards importants, conformément à IAS 34 Information financière intermédiaire tel qu'adopté dans l'Union européenne.
Diegem, le 25 novembre 2011
Le commissaire
30/09/98 30/09/99 30/09/00 30/09/01 30/09/02 30/09/03 30/09/04 30/09/05 30/09/06 30/09/07 30/09/08 30/09/09 30/09/10 30/09/11
Le cours de bourse a fluctué entre 47,61 EUR et 52,50 EUR au cours des six premiers mois de l'exercice 2011-2012. Le graphique ci-dessus affiche les performances boursières de l'action Retail Estates par rapport au BEL 20 depuis son introduction. Au cours de cette période, l'action Retail Estates a progressé de 53,5% alors que l'indice BEL 20 a reculé de 30,19%. Le cours de clôture moyen pour le semestre s'inscrit à 49,94 EUR.
| 30.09.11 | 31.03.11 | 30.09.10 | |
|---|---|---|---|
| Valeur de l'actif net (juste valeur) | 42,80 | 45,36 | 40,46 |
| Valeur de l'actif net (valeur d'investissement) | 45,18 | 47,82 | 42,89 |
| Valeur de l'actif net par action (juste valeur) excl dividende | 41,40 | 42,66 | 39,11 |
| Valeur de l'actif net par action (valeur d'investissement) | 43,78 | 45,12 | 41,54 |
| Dividende brut | 2,7 | ||
| Dividende net | 2,295 | ||
| Cours de clôture | 49,09 | 49,36 | 44,00 |
La valeur intrinsèque de l'action en cas de valorisation immobilière à la juste valeur est de 42,80 EUR.
L'évolution de la valeur d'actif net s'explique par la poursuite du recul de la valeur de marché des instruments de couverture des taux et par le paiement d'un dividende pour l'exercice 2010-2011.
| Déclaration intermédiaire relative aux résultats du troisième trimestre de l'exercice 2011-2012 |
17 février 2012 |
|---|---|
| Publication des résultats de l'exercice 2011-2012 | 25 mai 2012 |
| Assemblée générale de l'exercice 2011-2012 | 25 juin 2012 |
| Mise en paiement du dividende | 3 juillet 2012 |
32 Retail Estates
Retail Estates S.A. fait appel à l'expert immobilier Cushman & Wakefield et à CB Richard Ellis. Dans la pratique, chacun de ces experts immobiliers évalue donc une partie du portefeuille immobilier.
Le rapport établi le 30 septembre 2011 par Cushman & Wakefield concerne une partie du portefeuille immobilier de Retail Estates S.A. et de ses filiales.
La valeur d'investissement arrondie en date du 30/09/2011 de Retail Estates S.A. est de 337,117 millions d'EUR et la juste valeur arrondie est de 329,058 millions d'EUR. La valeur du portefeuille a augmenté de 0,17% par rapport à la valeur au 30/06/2011 (sur base des valeurs d'investissement). Sur cette base, le rendement initial est de 7,05%.
Le portefeuille de Distri-Land Immobilière S.A. a en date du 30/09/2011, a une valeur d'investissement arrondie de 17,584 millions d'EUR et une juste valeur de 17,155 millions d'EUR. En termes absolus, la valeur d'investissement est en baisse par rapport à la valeur au 30/06/2011. Ceci donne un rendement initial à Distri-Land S.A. de 7,25%.
« La caractéristique typique du marché des magasins de périphérie est la stabilité et ce depuis quelques années déjà.
Les 6 derniers mois ont été caractérisés par une demande soutenue pour les surfaces moyennes. Les locataires ayant un bon emplacement n'ont aucune raison de les quitter, ce qui restreint donc l'offre des biens de qualité. Il y a donc très peu de vide et les rares nouveaux projets trouvent assez vite des locataires et ce, à un niveau de loyer stable. Les retailers semblent bien supporter les loyers, qui ne sont pas excessivement élevés d'un point de vue international, grâce à un chiffre d'affaires stable. Dans les plus grands portefeuilles nous ne constatons qu'une augmentation marginale des arriérés de loyers.
En ce qui concerne le marché de l'investissement, nous constatons qu'il a bien résisté. Une demande toujours croissante des investisseurs privés pour les biens individuels dans des volumes inférieurs à 2,0 millions d'euros, a même entrainé une légère amélioration des taux pour ce type d'investissements. Les magasins de périphérie sont plus que jamais recherchés par ce type d'investisseurs et sont donc souvent vite vendus et parfois à des rendements très agressifs. Contrairement à l'année passée, nous constatons un appétit grandissant pour des volumes un peu plus grands. Les rendements dans ce segment se sont stabilisés et nous constations plutôt un resserrement qu'un affaiblissement des prix.
En ce qui concerne les gros volumes d'investissements, il y a de nouveau de la demande de la part, entre autre, de fonds allemands à condition que les projets soient entièrement loués à des locataires renommés et fiables. Dans ce segment, aucune vente n'a été réalisée compte tenu du manque d'offre.
Nous sommes donc optimistes quant à l'évolution de ce marché pour les 6 prochains mois. »
Le rapport établi le 30 septembre 2011 par CB Richard Ellis concerne une partie du portefeuille immobilier de Retail Estates S.A. et de ses filiales. La valeur d'investissement des biens est estimée à 174,76 millions d'EUR et leur juste valeur, à 170,50 millions d'EUR. Ces immeubles représentent un revenu locatif de 12,27 millions d'EUR, soit un rendement brut de 7,02%.
Le marché des investissements subit l'influence d'incertitudes économiques mondiales de natures diverses. D'une part, plusieurs parties institutionnelles étrangères se sont prématurément retirées du marché pour réaliser leurs plus-values et réinvestir les capitaux sur leur marché local, où la crise des crédits engendre de nouvelles opportunités d'achat. D'autre part, le marché particulier, au sein duquel les investisseurs fortunés continuent de s'intéresser aux transactions allant de 1 à 5 millions d'EUR, reste actif. Le marché de la location, toujours dynamique, est toutefois plus sensible qu'auparavant à la qualité des lieux, avec une préférence pour les surfaces commerciales intégrés dans un site (centres commerciaux) ou des biens bordant une voie d'accès où se concentrent nombre de bâtiments comparables (complexes commerciaux). Pour autant qu'ils soient situés dans des régions suffisamment peuplées, les immeubles isolés attirent les supermarchés d'alimentation.
La part des magasins de chaussures et de vêtements (32%, contre 33% au 31 mars 2011), jointe à celle des détaillants en produits alimentaires, jouets et électroménager, représente 63,5% de la surface commerciale louée. Les autorisations socio-économiques nécessaires à l'exercice de ces activités sont les plus difficiles à obtenir, ce qui favorise d'une part, l'augmentation de la valeur de ces immeubles et d'autre part, la grande fidélité des locataires aux emplacements qu'ils occupent.
Le secteur de l'aménagement intérieur, qui peut se prévaloir de marges plus importantes, permet d'obtenir des hausses de loyer substantielles en période de conjoncture favorable, mais est aussi le plus touché lorsque la confiance des consommateurs bat de l'aile. La part de ce segment dans le portefeuille immobilier de Retail Estates S.A. s'élève à 23% (24% au 31 mars 2011).
Sous « divers » (10%) figurent essentiellement des appartements, immeubles pour P.M.E. et établissements horeca. Retail Estates S.A. n'investit dans des locaux destinés à ce type d'activités que dans la mesure où ils constituent une partie accessoire d'un complexe commercial.
Retail Estates S.A. n'investit en principe que dans des surfaces de vente en périphérie. Sous la pression des nouvelles règles urbanistiques, de plus en plus de surfaces commerciales sont intégrés dans des bâtiments à destination mixte, c'est-à-dire des bâtiments principalement affectés au commerce mais dont les étages accueillent des bureaux ou des locaux d'habitation. Le Groupe n'investit pas dans des immeubles de bureaux ou résidentiels. Céder des étages affectés à des fonctions autres étant source de situations complexes en matière de propriété, Retail Estates S.A. privilégie une politique de conservation des immeubles de ce type.
Retail Estates S.A. acquiert en outre, dans le cadre de « package deals », des portefeuilles immobiliers contenant parfois des biens affectés à des fonctions semi-logistiques, comme par exemple l'immeuble de bureaux et centre de distribution de Brantano à Erembodegem.
| 30/09/2011 | RETAIL ESTATES 31/03/2011 |
|
|---|---|---|
| Juste valeur estimée (y compris actifs détenus en vue de la vente) | 543.511.000 | 516.365.000 |
| Loyers contractuels | 35.183.044 | 34.260.000 |
| Loyers contractuels comprenant la valeur locative | 35.712.378 | 34.456.027 |
| estimée des immeubles non occupés | 7% | 7% |
| Rendement en % (juste valeur) | 431.774 | 419.346 |
| Total des immeubles en portefeuille en m² | 455 | 448 |
| Nombre d'immeubles en portefeuille | 98,17% | 98,15% |
| Taux d'occupation en % | ||
| Dividende brut | Le dividende brut par action est le résultat d'exploitation distribuable divisé par le nombre d'actions. |
|---|---|
| Dividende net | Le dividende net est égal au dividende brut après la retenue de 15% de précompte immobilier. |
| Free float | Le free float est le nombre d'actions qui circulent librement en bourse et qui ne sont par conséquent pas en mains fixes. |
| Juste valeur d'un immeuble de placement (conformément l'interprétation Beama de l'IAS 40) |
Cette valeur correspond au montant auquel un immeuble pourrait être échangé entre des parties bien informées, avec leur accord, et dans des conditions de concurrence normale. Du point de vue du vendeur elle doit être comprise déduction faite des droits d'enregistrement. Cela signifie concrètement que la juste valeur est égale à la valeur d'investissement divisée par 1,025 (pour des immeubles d'une valeur supérieure à 2,5 millions EUR) ou à la valeur d'investissement divisée par 1,10/1,125 (pour des immeubles d'une valeur inférieure à 2,5 millions EUR). |
| Rendement du dividende | Le rendement du dividende est le dividende brut divisé par la moyenne annuelle du cours boursier. |
| Taux d'endettement | Le ratio d'endettement est calculé comme suit : passif (hors provisions, comptes de régularisation, instruments de couverture et impôts différés) divisé par le total de l'actif (hors instruments de couverture). |
| Taux d'occupation | Le taux d'occupation est calculé comme étant la superficie des surfaces de vente effectivement louée par rapport à la totalité de la superficie des surfaces de vente en portefeuille, en m². |
| Valeur active nette(juste valeur) | Total des capitaux propres divisés par le nombre d'actions. |
| Valeur active nette (valeur d'investissement) |
Total des capitaux propres corrigés suite à l'impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l'aliénation des immeubles de placement, divisés par le nombre d'actions. |
| Valeur d'investissement de l'immobilier |
La valeur de l'immeuble évalué par un expert immobilier indépendant, y compris les droits de mutation. Cette valeur correspond au terme autrefois utilisé de « valeur acte en main ». |
| NOM: | Retail Estates S.A. |
|---|---|
| STATUT: | Sicafi de droit belge |
| ADRESSE: | Industrielaan 6 – B-1740 Ternat |
| TÉL: | +32 (0) 2 568 10 20 |
| FAX: | +32 (0) 2 581 09 42 |
| EMAIL: | [email protected] |
| SITE WEB: | www.retailestates.com |
| RPR: | Brussel |
| TVA: | BE 434.797.847 |
| NUMÉRO D'ENTREPRISE: | 0434.797.847 |
| CONSTITUTION: | 12 juillet 1988 |
| AGRÉMENT SICAFI: | 27 mars 1998 |
| DURÉE: | durée indéterminée |
| MANAGEMENT: | interne |
| COMMISSAIRE: | Deloitte Réviseurs d'entreprises – Berkenlaan 8B, 1831 Diegem, |
| représenté par monsieur Rik Neckebroeck | |
| CLÔTURE DE L'EXERCICE: | 31 mars |
| CAPITAL: | 121.398.805,20 |
| NOMBRE D'ACTIONS: | 5.395.408 |
| ASSEMBLÉE GÉNÉRALE: | le dernier lundi du mois de juin |
| COTATION: | Euronext – marché continu |
| SERVICE FINANCIER: | KBC Bank |
| VALEUR DU PORTEFEUILLE: | valeur d'investissement 556,36 millions d'EUR- juste valeur |
| 543,51 millions d'EUR (inclusif la valeur des certificats immobilier | |
| "Distri-Land S.A.") | |
| EXPERTS IMMOBILIERS: | Cushman & Wakefield en CB Richard Ellis |
| NOMBRE D'IMMEUBLES: | 455 |
| TYPE D'IMMEUBLES: | magasins de périphérie |
| LIQUIDITY PROVIDER: | KBC Securities |
vastgoedbevak - sicafi
Industrielaan 6 B - 1740 Ternat [email protected] www.retailestates.com
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