Earnings Release • Jul 27, 2018
Earnings Release
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Déclaration périodique – informations réglementées Ternat, le 27 juillet 2018
PREMIER TRIMESTRE 2018-20191 (clôturé le 30.06.2018)
LE RESULTAT2 EPRA DU PREMIER TRIMESTRE DE L'EXERCICE 2018-2019 AUGMENTE DE 38,92 % ET S'ELEVE A 14,47 MIO EUR
LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER (EN CE COMPRIS LA PROMOTION IMMOBILIÈRE) S'ÉLÈVE À 1.377,25 MIO EUR AU 30 JUIN 2018.
1 Les chiffres mentionnés dans le présent communiqué de presse sont les chiffres consolidés, non audités, et sont conformes aux IFRS.
2 Le résultat EPRA est calculé comme suit : résultat net hors variations de la juste valeur des immeubles de placement, à l'exclusion du résultat enregistré sur les ventes d'immeubles de placement et hors variations de la juste valeur des actifs et des passifs financiers.
Le résultat locatif net du premier trimestre de l'exercice s'élève à 23,08 mio EUR, soit une hausse de 33,67 % par rapport au trimestre comparable de l'exercice 2017-2018. Cette augmentation résulte surtout des acquisitions au cours du dernier exercice, notamment les investissements aux Pays-Bas.
Le taux d'occupation du portefeuille total au 30 juin 2018 est de 98,31 % par rapport à 98,13 % au 31 mars 2018.
La juste valeur du portefeuille immobilier (promotion immobilière comprise) au 30 juin 2018 est de 1.377,25 mio EUR, et progresse donc de 27,88 mio EUR (+2,07 %) par rapport à la juste valeur au 31 mars 2018 (1.349,37 mio EUR). Cet effet résulte des investissements et des désinvestissements du premier trimestre et des variations de la juste valeur des immeubles de placement.
Les variations de la juste valeur du portefeuille s'élèvent à -0,94 moi EUR et comprennent une variation positive sur les immeubles de placement de 3,48 mio EUR et une variation négative de -4,42 mio EUR. La variation négative résulte surtout de la baisse de valeur des frais de transaction pour la détermination de la juste valeur des immeubles de placement suite à l'achat du parc commercial de Spijkenisse.
Le 30 avril, Retail Estates a acquis un parc commercial à Spijkenisse en périphérie de Rotterdam. Rotterdam est l'une des 4 grandes villes qui constituent ensemble la conurbation « Randstad Holland ». Le parc commercial se compose de 23 immeubles commerciaux et de 1 établissement horeca représentant au total une surface bâtie de 28.273 m². L'investissement total s'élève à 47,20 millions EUR et génère un revenu locatif net de 3,11 millions EUR, soit un rendement initial de 6,53%. Selon l'expert immobilier désigné, la juste valeur de cet investissement s'élève à 43,30 millions EUR.
Industrielaan 6 B-1740 Ternat I T: +32 2 568 10 20 I F: +32 2 581 09 42 I [email protected] I www.retailestates.com
3 Le taux d'occupation est calculé comme étant la surface effectivement donnée en location, en proportion de la surface pouvant être donnée en location, exprimée en m².
4 Juste valeur (fair value) : valeur d'investissement telle qu'établie par un expert immobilier indépendant et dont les frais hypothétiques de mutation ont été déduits. La juste valeur est la valeur comptable sous les IFRS (voir aussi annexe 21 au rapport de gestion 2017-2018).
Le 15 juin 2018, Retail Estates a vendu son parc commercial de Zwolle (Pays-Bas) à un investisseur institutionnel pour un produit de vente total de quelque 27,60 millions d'euros. Elle récupère ainsi l'intégralité de l'investissement qu'elle avait réalisé en décembre 2017 dans le cadre de l'acquisition du portefeuille de parcs commerciaux de CBRE Global Investors. La juste valeur du parc commercial vendu s'élevait au 31 mars dernier à 26,62 millions d'euros. La vente entraîne donc une plus-value de 0,98 millions d'euros. Le parc commercial rapportait un revenu locatif annuel d'environ 2 millions d'euros.
Le 15 juin dernier, un immeuble commercial isolé situé à Spa (Belgique) a également été vendu à un commerce de détail pour un produit de vente total de 0,90 millions d'euros. Cet immeuble était loué à Brantano depuis son achat en 2003. Le revenu locatif réel s'élevait à 0,07 millions d'euros par an. La vente entraîne une plus-value de 0,03 millions d'euros.
Le 29 mai dernier, un parc commercial situé à Péruwelz (Belgique) a été vendu à un investisseur institutionnel pour un produit de vente de 10 millions d'euros. Il représentait un revenu locatif annuel de 0,69 millions d'euros. La juste valeur au 31 mars s'élevait à 10,16 millions d'euros. La vente entraîne une moins-value de -0,43 millions d'euros, qui s'explique principalement par les frais de transaction.
Le 23 juillet, l'assemblée générale des actionnaires a approuvé le dividende de l'exercice 2017-2018, de 3,60 EUR brut par action. L'ex-date du dividende est le 27 juillet 2018, la mise en paiement le 31 juillet 2018.
Le résultat EPRA s'élevait au 30 juin 2018 à 14,47 mio EUR contre 10,41 mio EUR pour la période comparable de l'exercice 2017-2018. Le calcul du résultat EPRA par action tient compte du nombre moyen pondéré d'actions au 30 juin 2018, à savoir 10.824.470. Le résultat EPRA par action (sur base du nombre moyen pondéré d'actions) s'élève à 1.34 EUR au 30 juin 2018, contre 1,13 EUR au 30 juin 2017 (sur base du nombre moyen pondéré d'actions de l'époque 9 175 227).
Le résultat net au 30 juin 2018 s'élève à EUR 11,51 millions et comprend le résultat EPRA, (EUR 14,47 millions), la variation de la juste valeur des immeubles de placement (EUR - 0,94 million, voir ci-dessus), le résultat sur vente d'immeubles de placement (EUR + 0,58 million, voir ci-dessus) et la variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers (EUR - 2,60 millions). Afin de limiter le risque de taux d'intérêt sur le financement de ses investissements, Retail Estates a mis en place des couvertures (appelées « couverture de flux de trésorerie ») très prudentes convertissant sur le long terme la dette à taux variable en dette à taux fixe. Il s'agit d'un élément non réalisé et non cash.
Le taux moyen pondéré des intérêts au 30 juin 2018 est de 2,34 %, comparé à 2,62 % au 31 mars 2018 et à 3,02% au 30 juin 2017 et découle des rééchelonnements de crédits de l'exercice écoulé. Retail Estates combine des crédits bilatéraux auprès de divers partenaires bancaires et des placements privés d'obligations pour des investisseurs institutionnels, ainsi qu'un papier commercial intégralement couvert par des lignes de back-up. La durée moyenne du portefeuille de crédits s'élève à 5,67 ans.
| 30.06.2018 | 31.03.2018 | |
|---|---|---|
| Nombre d'actions en circulation | 11.387.593 | 9.489.661 |
| Nombre moyen pondéré d'actions | 10.824.470 | 9.331.494 |
| IFRS6 Valeur de l'actif net par action |
61,59 | 59,89 |
| VAN EPRA7 | 62,96 | 61,33 |
| Valeur de l'actif net par action (valeur d'investissement) hors dividende, à l'exclusion de la juste valeur des instruments de couverture autorisés. |
62,42 | 61,73 |
| 30.06.2018 | 30.06.2017 |
5 Les frais d'intérêts (y compris la marge de crédit et le coût des instruments de couverture), divisés par la dette
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financière moyenne pondérée sur la période en question. 6 Cette valeur de l'actif net comprend le dividende et contient à la fois le dividende du premier trimestre de l'exercice 2018- 2019 et le dividende de l'exercice 2017-2018 qui sera versé le 31 juillet 2018.
7 La VAN EPRA est calculée comme suit : les fonds propres (à l'exclusion de la juste valeur des instruments de couverture autorisés) divisés par le nombre d'actions.
| 30.06.2018 | 31.03.2018 | |
|---|---|---|
| Résultat EPRA par action (sur la base du nombre moyen pondéré d'actions) |
1,34 | 1,13 |
| Résultat EPRA par action (sur la base du nombre d'actions donnant droit à dividende) |
1,27 | 1,11 |
Le taux d'endettement au 30 juin 2018 est de 48,71 %, comparé à 57,57 % le 31 mars 2018. Cette baisse résulte de l'augmentation du capital pour un montant de 123,37 millions d'EUR clôturée le 25 avril 2018 par l'émission de 1.897.932 actions. 47,20 mio EUR ont été consacrés à l'achat du parc commercial de Spijkenisse, non loin de Rotterdam. Le solde a été utilisé – dans un premier temps – pour alléger la dette financière.
Les incertitudes macro-économiques ne permettent pas d'établir des prédictions en ce qui concerne l'évolution de la juste valeur des immeubles de placement ni en ce qui concerne les variations de la juste valeur des instruments de couverture des intérêts. L'évolution de la valeur intrinsèque de l'action qui y est sensible, est donc incertaine.
La prévision de dividende est maintenue à 3,80 EUR brut par action. Par rapport à l'exercice 2017-2018, cela implique une augmentation du dividende de 5,56 %. Ces attentes ont été remplies dans l'hypothèse d'un taux d'occupation stable et d'une évolution positive des loyers.
| Publication des résultats semestriels de l'exercice | 16 novembre 2018 | |
|---|---|---|
| 2018-2019 | ||
| Publication des résultats annuels de l'exercice 2018- 2019 |
17 mai 2019 |
La société immobilière réglementée publique Retail Estates sa est une société spécialisée dans certains créneaux de marché et particulièrement dans la mise à la disposition de magasins situés en périphérie des agglomérations ou le long des axes routiers menant aux centres urbains. Retail Estates sa achète ces biens immobiliers à des tiers ou les construit et les commercialise pour son propre compte. Les immeubles ont une superficie variant entre 500m² et 3 000m². Un immeuble commercial typique présente une superficie moyenne de 1 000 m².
Au 30 juin 2018, Retail Estates sa détient en portefeuille 829 immeubles, pour une surface commerciale totale de 969.341 m². Le taux d'occupation du portefeuille au 30 juin 2018 est de 98,31 % par rapport à 98,13 % au 31 mars 2018.
Au 30 juin 2018, les experts immobiliers indépendants ont estimé la juste valeur du portefeuille immobilier consolidé de Retail Estates sa à 1.377,25 millions d'euros.
Cotée sur Euronext Brussels et Euronext Amsterdam, Retail Estates sa possède le statut de société immobilière réglementée publique. Au 30 juin 2018, la capitalisation boursière de ses actions s'élève à 868,87 millions d'euros.
DECLARATIONS PREVISIONNELLES
Le présent communiqué de presse contient un certain nombre de déclarations prévisionnelles. Les risques et incertitudes qui pèsent sur de telles prévisions peuvent impliquer que les résultats réels s'écartent considérablement des résultats annoncés par lesdites déclarations prévisionnelles dans la présente déclaration intermédiaire. L'évolution de la situation économique et les facteurs commerciaux, fiscaux et conjoncturels, notamment, sont les principaux facteurs susceptibles d'influencer les résultats.
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Ternat, le 27 juillet 2018
Jan De Nys, administrateur délégué de Retail Estates sa
Retail Estates sa, Jan De Nys – CEO, tél. +32 2/568 10 20 – +32 475/27 84 12 Retail Estates sa, Kara De Smet – CFO, tél. +32 2/568 10 20 – +32 496/57 83 58
Openbare GVV naar Belgisch recht Industrielaan 6 - B-1740 Ternat RPR Brussel BTW BE 0434.797.847 T: +32 2 568 10 20 [email protected] www.retailestates.com
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