Annual Report • May 29, 2015
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Retail Estates 2015
| risicobeheer | 2 |
|---|---|
| brief aan de aandeelhouders | 10 |
| -gegevens) beheersverslag (inclusief EPRA |
16 |
| retail estates op de beurs |
58 |
| vastgoedverslag | 66 |
| financieel verslag | 94 |
| permanent document | 166 |
| diversen | 190 |
| lexicon | 193 |
Vastgoedportefeuille bereikt de kaap van 750 mio EUR en marktkapitalisatie bedraagt meer dan 500 mio EUR
winkelvastgoed dat gelegen is in de periferie, Op 17 jaar tijd werd een belangrijke portefeuille vergaard die per 31 maart
goed voor een bruto bebouwde winkeloppervlakte van 611.076 m². De reële waarde bedraagt 837 mio EUR. De investeringswaarde van de vastgoedportefeuille bedraagt
| VASTGOEDPORTEFEUILLE | 31/03/15 | 31/03/14 | 31/03/13 |
|---|---|---|---|
| Aantal winkelpanden | 554 | 548 | 499 |
| Totaal verhuurbare winkeloppervlakte in m² | 611.076 | 570.870 | 521.452 |
| Geschatte reële waarde in EUR | 837.121.000 | 745.916.000 | 675.593.000 |
| Geschatte investeringswaarde in EUR | 857.862.000 | 764.193.000 | 691.170.000 |
| Gemiddelde huurprijs per m² | 92,48 | 90,78 | 87,16 |
| Bezettingsgraad | 98,78% | 98,17% | 98,13% |
| BALANSGEGEVENS | |||
| Eigen vermogen | 381.212.000 | 356.524.000 | 269.588.000 |
| Schuldgraad (GVV-Wetgeving*, max. 65%) | 51,54% | 49,10% | 55,75% |
| RESULTATEN | |||
| Nettohuurresultaat | 52.706.000 | 47.024.000 | 41.402.000 |
| Vastgoedresultaat | 52.334.000 | 46.761.000 | 40.959.000 |
| Vastgoedkosten | -3.362.000 | -3.044.000 | -2.549.000 |
| Algemene kosten en andere operationele kosten en opbrengsten | -2.888.000 | -2.400.000 | -2.263.000 |
| Operationeel vastgoedresultaat vóór resultaat op de portefeuille | 46.084.000 | 41.316.000 | 36.147.000 |
| Portefeuilleresultaat | 6.610.000 | 3.496.000 | 8.902.000 |
| Operationeel resultaat | 52.694.000 | 44.812.000 | 45.029.000 |
| Financieel resultaat | -17.128.000 | -15.787.000 | -14.771.000 |
| Nettoresultaat | 35.238.000 | 28.568.000 | 29.582.000 |
| Netto courant resultaat (excl. portefeuilleresultaat) | 28.628.000 | 25.072.000 | 20.700.000 |
| GEGEVENS PER AANDEEL | |||
| Aantal aandelen | 7.559.473 | 7.290.411 | 5.813.122 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen | 7.559.473 | 7.290.411 | 5.813.122 |
| Nettoactiefwaarde IFRS | 50,43 | 48,90 | 46,38 |
| Nettoactiefwaarde EPRA | 53,68 | 52,18 | 51,55 |
| Nettoactiefwaarde (investeringswaarde) excl. dividend excl. IAS 39 | 53,34 | 51,70 | 51,36 |
| Brutodividend per aandeel | 3,10 | 3,00 | 2,90 |
| Nettodividend per aandeel | 2,325 | 2,25 | 2,175 |
| Brutodividendrendement op slotkoers (excl. dividend) | 4,22% | 5,36% | 5,27% |
| Nettodividendrendement op slotkoers (excl. dividend) | 3,16% | 4,02% | 3,95% |
| Beurskoers op afsluitingsdatum | 76,64 | 58,92 | 57,98 |
| Gemiddelde koers | 64,91 | 56,35 | 52,12 |
| Koersevolutie in de loop van het boekjaar | 30,01% | 1,58% | 17,13% |
| Over-/onderwaardering t.o.v. nettoactiefwaarde IFRS | 51,97% | 20,49% | 25,01% |
* Het K.B. van 13 juli 2014 (het "GVV-K.B.") in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 (de "GVV-Wet") met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
• 2> Risicobeheer • Jaarverslag 2014-2015 • Retail Estates • 3
" Actief sedert de ontwikkeling van de perifere detailhandel is Retail Estates dankzij haar expertise van de marktdynamiek uitgegroeid tot marktleider.
Wij investeren niet in een risicovrije omgeving, maar wenden onze kennis en ervaring aan om de risico's te beperken. Daarom volgen we van nabij de evoluties in de huurmarkt en de effecten die wijzigende wetgeving met zich meebrengt.
De waarde van de portefeuille wordt trimestrieel geschat door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Een daling van de waardering leidt tot een daling van het eigen vermogen van de vennootschap en een stijging van de waardering tot een stijging van het eigen vermogen.
De waarde van perifeer winkelvastgoed wordt in hoofdzaak bepaald door de commerciële waarde van de ligging van het vastgoed. Als gevolg van de schaarste van goedgelegen terreinen oefenen vraag en aanbod in principe een opwaartse druk uit, zowel in de markt van particuliere als van institutionele investeerders. De waarden zijn in het algemeen inflatiebestendig door de indexatie van de huren, maar wel rentegevoelig door de hoge schuldgraad waarmee vele investeerders werken. De investeringsbereidheid van institutionele beleggers kan door macro-economische factoren die de beschikbaarheid van kredieten en hun kostprijs beïnvloeden, tijdelijk sterk terugvallen. Uit de ervaring blijkt dat de markt van de particuliere beleggers, die nog altijd meer dan 60% van de investeringen vertegenwoordigt, hieraan minder gevoelig is.
Het spreekt voor zich dat zich hier verschillende risico's voordoen, niet enkel op het vlak van leegstand, maar ook op het vlak van verhuurbaarheid, kwaliteit van de huurders, veroudering van de gebouwen en de evolutie van vraag en aanbod op de huurmarkt. In eerste instantie vertalen die zich in de evolutie van de huurwaarden. In het bijzonder dient in deze context aandacht gegeven
te worden aan de evolutie van het relatieve belang van diverse verkoopskanalen waarover de detailhandel beschikt. Deze bestaan zowel uit de klassieke kanalen zoals winkels op centrumlocaties en in shopping malls, buurtwinkels, hyper- en supermarkten en grootschalige perifere winkels, maar ook uit de verkoop op afstand via postorderbedrijven of via internethandel. Het relatieve belang van elk van deze individuele kanalen wijzigt constant. Per saldo is de perifere detailhandel en in het bijzonder de winkeloppervlakten van het type waarin Retail Estates nv investeert in de voorbije 25 jaar als één van de winnaars uit de bus gekomen. Verschillende huurders van Retail Estates nv hebben de troeven van de verkoop op afstand in hun winkelconcept geïntegreerd en dit zelfs tot in hun verkooppunten, wat hun marktpositie ten goede komt. Indien het verkoopskanaal waarin Retail Estates nv investeert aan belang zou verliezen, zal dit onvermijdelijk de rentabiliteit van zijn huurders schaden en huurwaarden onder druk zetten. Uiteraard bestaat ook een huurbetalingsrisico, ondanks de voorzorgen van het management die het mogelijke tracht te doen om de kredietwaardigheid en betrouwbaarheid van de huurders op voorhand te laten doorlichten. De kredietwaardigheid van de huurders kan evenwel in de loop van de huurovereenkomst belangrijke wijzigingen ondergaan zonder dat de verhuurder eenzijdig de huurrelatie kan beëindigen. Een terugval van de detailhandelsomzet in één of meerdere sectoren kan de rentabiliteit van de huurders aanzienlijk schaden. In dergelijke situaties kan zelfs de gebruikelijke bankwaarborg van drie à zes maanden huur onvoldoende alle risico's opvangen. De wetgeving op de handelshuurovereenkomst en de wet
op de continuïteit van ondernemingen biedt de huurders immers een uitgebreide en langdurige bescherming, die bij betwistingen door de bevoegde rechters dikwijls soepel in het voordeel van de huurder wordt geïnterpreteerd. Bovendien beschikken de huurders, in tegenstelling tot de verhuurder, over een bij wet voorziene driejaarlijkse optie om de huurovereenkomst eenzijdig te beëindigen.
Het management doet al het mogelijke om op deze risico's te anticiperen en voert daartoe een consequent beleid door de uitvoering van de zogenaamde grote herstellingen die ten laste zijn van de verhuurder. Deze beperken zich in de praktijk hoofdzakelijk tot de renovatie van parkings en daken.
De financieringen worden op lange termijn afgesloten onder de vorm van "bulletleningen". Dit zijn leningen waarvan het kapitaal na een looptijd van vijf à zes
financiële instellingen in gebreke zouden blijven. Dit risico wordt beperkt door de bankkredieten en de aangegane indekkingsinstrumenten te spreiden over verschillende bankiers.
De financiële instellingen staan kredieten toe aan Retail Estates nv op basis van het track record van de vennootschap en een aantal convenanten. Het nietrespecteren van deze convenanten kan de vroegtijdige opzeg van deze kredieten tot gevolg hebben. De aangegane kredieten bevatten klassieke convenanten die voornamelijk verband houden met het behoud van het GVV-statuut en de daaraan gerelateerde maximaal toegestane schuldgraad. De vennootschap voldoet aan alle door de banken gestelde convenanten. Daarnaast stelt Retail Estates nv, overeenkomstig art. 24 van het GVV-K.B., een financieel plan met een uitvoeringsschema op zolang de geconsolideerde schuldgraad, zoals gedefinieerd in hetzelfde K.B., meer dan 50% bedraagt. Hierin wordt een beschrijving gegeven van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de geconsolideerde schuldgraad meer bedraagt dan 65% van de geconsolideerde activa. De evolutie van de schuldgraad wordt op regelmatige tijdstippen opgevolgd en de invloed van iedere voorgenomen investeringsoperatie op de schuldgraad wordt steeds vooraf geanalyseerd.
Deze verplichting heeft geen impact op het bancair convenantenrisico van de vennootschap.
De geconsolideerde schuldgraad van Retail Estates nv bedraagt op 31 maart 2015 51,54% (op 31 maart 2014 bedroeg deze 49,10%), wat beduidend lager is dan de maximaal toegestane schuldgraad van 65% zoals bepaald door de GVV-Wet.
De waarde van perifeer winkelvastgoed wordt in aanzienlijke mate bepaald door de aanwezigheid van alle stedenbouwkundige vergunningen en machtigingen uit hoofde van de wetgeving op handelsvestigingen in functie van de gewenste bestemming van het pand.
Het management besteedt hieraan de nodige aandacht bij de verwerving en de ontwikkeling van winkelpanden.
Indien door externe omstandigheden een nieuwe bestemming dient verleend te worden aan het pand, dienen wijzigingen aan de verleende vergunningen aangevraagd te worden.
Het bekomen van dergelijke wijzigingen is dikwijls een tijdrovend en weinig transparant gebeuren waardoor panden tijdelijk leeg komen te staan, hoewel er huurders voor gevonden werden.
Het management probeert in dergelijke situaties de risico's te beperken door bij de wederverhuring realistische verwachtingen te hanteren.
Perifeer winkelvastgoed wordt per definitie ontsloten via hoofdzakelijk gewestwegen. In functie van de verkeersveiligheid wordt geregeld de wegenis heraangelegd met nieuwe rotondes, fietspaden, tunnels e.d. Het resultaat van een dergelijke heraanleg komt meestal de commerciële waarde van winkelpanden ten goede, vermits dikwijls de verkeersstroom vertraagd wordt en de omgeving van de winkelpanden veiliger wordt. Het is echter niet uit te sluiten dat in uitzonderlijke gevallen de bereikbaarheid van enkele winkelpanden hieronder zou kunnen lijden doordat de toegang bemoeilijkt wordt.
jaar in zijn geheel dient terugbetaald te worden. Tijdens de looptijd van de lening betaalt de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (hierna openbare "GVV") enkel interesten. De gemiddelde looptijd van de kredietovereenkomsten per 31 maart 2015 bedraagt 3 jaar.
De vennootschap loopt risico op een verhoging van haar financiële kosten die kunnen voortvloeien uit de evolutie van de rentevoeten. De vennootschap hanteert een conservatief beleid waardoor dit renterisico tot een minimum beperkt wordt.
Voor de indekking van het renterisico op langetermijnleningen die aangegaan werden aan een variabele rentevoet, maakt Retail Estates nv gebruik van "Interest Rate Swaps". De looptijd van deze instrumenten is afgestemd op de looptijd van de onderliggende kredieten. Indien de Euribor rentevoet (rentevoet voor leningen op korte termijn) sterk daalt, zal de marktwaarde van deze instrumenten een negatieve variatie ondergaan.
Deze negatieve variatie heeft echter geen impact op het nettoresultaat van Retail Estates nv, aangezien het gaat om rente-indekkingen die effectief zijn in de zin van IAS 39. Op deze swaps wordt bijgevolg cashflow hedge accounting toegepast op grond waarvan de variaties in de waarde van deze swaps rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen en niet verschijnen in het resultaat van de openbare GVV.
Bij een interest rate swap wordt de variabele rentevoet ingeruild tegen een vaste rentevoet. Door het gevoerde rentebeleid zijn 94,71% van de lopende leningen, met een resterende looptijd van 3 jaar, ingedekt met een vaste rentevoet. Ook voor een groot deel van de nog te hernieuwen kredieten werd een rente-indekking afgesloten. De gemiddelde interestvoet van de openbare GVV bedraagt 4,35%.
Het aangaan van bankkredieten en het afsluiten van indekkingsinstrumenten bij financiële instellingen houdt een tegenpartijrisico in voor de vennootschap indien deze
Als openbare GVV is Retail Estates nv blootgesteld aan het risico van toekomstige wijzigingen van de wetgeving inzake GVV's. Daarnaast is er ook het risico op verlies van de erkenning van het statuut van openbare GVV. In dat geval verliest Retail Estates nv het voordeel van het gunstig fiscaal stelsel van een GVV. Bovendien wordt het verlies van de erkenning meestal gezien als een gebeurtenis waardoor de kredieten die Retail Estates nv heeft gesloten vervroegd opeisbaar worden.
Op datum van dit jaarverslag heeft Retail Estates nv de controle over één institutionele GVV, met name Retail Warehousing Invest nv. Net als Retail Estates nv is Retail Warehousing Invest nv, in zijn hoedanigheid van institutionele GVV, onderworpen aan de bepalingen van de Wet van 3 augustus 2012 en aan de GVV-Wet, die beperkingen inhouden ten aanzien van (o.m.) de activiteiten, de resultaatverwerking, belangenconflicten
en corporate governance. Het (blijvend) beantwoorden aan deze specifieke vereisten is onder meer afhankelijk van het vermogen van Retail Warehousing Invest nv om op succesvolle wijze zijn activa te beheren, en van de naleving van strikte interne controleprocedures.
De risico's verbonden aan dit statuut zijn gelijklopend aan degene verbonden aan het statuut van openbare GVV van Retail Estates nv, met als voornaamste risico het verlies van het voordeel van het bijzonder fiscaal stelsel van een GVV. Bovendien wordt het verlies van de erkenning, in de regel, in de betrokken kredietovereenkomsten aangemerkt als een gebeurtenis waardoor de kredieten die Retail Warehousing Invest nv heeft gesloten vervroegd opeisbaar worden, en zou het verlies van dit statuut een negatieve impact hebben op de activiteiten, de resultaten, het rendement, de financiële toestand en de vooruitzichten van Retail Warehousing Invest nv en de groep in haar geheel.
Een aanzienlijk gedeelte van de vastgoedportefeuille werd verworven door de controleverwerving van vastgoedvennootschappen. Aansluitend worden deze vennootschappen opgeslorpt door Retail Estates nv waardoor het volledige vermogen, zowel activa als passiva, van deze vennootschappen wordt overgedragen. Het management neemt de nodige voorzorgen om voorafgaand aan de controleverwerving de mogelijke risico's te identificeren en hiervoor vanwege de verkoper/ inbrenger de nodige contractuele waarborgen te verkrijgen.
Op een aantal locaties waar de vennootschap winkelpanden bezit, werden er voordien activiteiten uitgeoefend die potentieel vervuilend waren. Voor dergelijke - per definitie historische - vervuiling is Retail Estates nv in beginsel niet
aansprakelijk. De activiteiten van de huurders leveren in de regel slechts een heel beperkt risico tot vervuiling op en vallen bovendien onder de verantwoordelijkheid van de huurder. De toepasselijke wetgeving die thans in de drie gewesten bestaat, voorziet evenwel in complexe procedures die bij overdracht van onroerende goederen tijdrovend zijn en tot onderzoeks- en studiekosten aanleiding kunnen geven. De regelgeving met betrekking tot het grondverzet levert bijkomende kosten op indien op dergelijke vervuilde sites bij bouwwerkzaamheden vervuilde grond dient te worden gemanipuleerd.
Veranderingen in de reglementering, onder meer op het gebied van fiscaliteit, milieu, stedenbouw, mobiliteitsbeleid en duurzame ontwikkeling, en nieuwe bepalingen verbonden aan de verhuur van vastgoed en aan de verlenging van vergunningen waaraan de vennootschap moet voldoen, kunnen haar rendement en de reële waarde van haar patrimonium beïnvloeden.
De exit tax, verschuldigd door vennootschappen waarvan het vermogen door een GVV wordt overgenomen bij (o.m.) fusie, wordt berekend rekening houdend met Circulaire Ci.RH.423/567.729 van de Belgische belastingadministratie van 23 december 2004, waarvan de interpretatie of praktische toepassing steeds zou kunnen wijzigen. De "fiscale werkelijke waarde" zoals bedoeld in deze circulaire wordt berekend met aftrek van registratierechten of BTW (die van toepassing zou zijn in geval van een verkoop van de activa) en kan verschillen van de reële waarde van het vastgoed zoals opgenomen in de balans van de openbare GVV conform IAS 40.
" " Met een wijdverspreid aandeelhouderschap beoogt Retail Estates het creëren van duurzame waarde voor alle aandeelhouders.
Wij zetten ons in om "sustainable growth" te creëren die uw belegging optimaal ten goede moet komen. In retail we trust!
Retail Estates werkt stelselmatig voort aan de groei van de onderneming. De kapitaalbasis die in juni 2013 verhoogd werd door de uitgifte van nieuwe aandelen voor een bedrag van 72 mio EUR is in het voorbije boekjaar verhoogd met 14,80 mio EUR ter gelegenheid van de inbreng in natura door de Franse retailer Orchestra van vijf winkelpanden. Deze transacties hebben toegelaten om met de aanvulling van bijkomende bankfinanciering de vastgoedportefeuille door bijkomende investeringen te laten aangroeien met 91,20 mio EUR tot 837,12 mio EUR. Het aantal winkelpanden in de portefeuille steeg het voorbije boekjaar met 33 tot 554 panden. Hierbij werd selectief onze aanwezigheid in de periferie van de grote Belgische centrumsteden versterkt.
Operationeel werd het voorbije boekjaar andermaal met goede resultaten afgesloten. De bezettingsgraad blijft voor het 17e jaar op rij boven de 98% (98,78% op 31 maart 2015) waarbij zowel aan de inkomstenals de uitgavenzijde geen onaangename verrassingen werden vastgesteld. Bij de herwaardering van de vastgoedportefeuille op 31 maart 2015 werden door onze vastgoeddeskundigen meerwaarden vastgesteld op verschillende van onze toplocaties door een daling van de yield waaraan dergelijke panden bij vastgoedtransacties worden verhandeld. Deze waardestijging wordt niet meer gesteund door een stijging van de huur wegens het wegsmelten van de indexatie van de huurprijzen, maar door een toegenomen vraag naar perifeer winkelvastgoed als beleggingsproduct. Het wegvallen van een aantrekkelijk rendement op financiële producten in de beleggingsmarkt is hier niet vreemd aan.
De aandacht voor het groot onderhoud en de optimalisatie van onze winkelparken is niet verminderd. Op plaatsen waar dit zinvol is, worden winkels verbouwd, vergroot en herverdeeld in functie van de verwachtingen van onze huurders. Hierbij staat een "win-win"-relatie voorop, die de retailer moet toelaten zijn omzet te verbeteren en de verhuurder tegelijk zijn huurinkomsten te verhogen en op termijn veilig te stellen. De sterke groei van het internet als verkoops- en informatiekanaal spoort meer dan ooit de detailhandel aan tot innovatie. Meer nog dan een verschuiving van omzet heeft het internet een revolutie met zich meegebracht in andere drivers van het winkelgebeuren. De vloed aan informatie die nu beschikbaar is geworden voor de consument verplicht de handelaar ertoe zich beter te wapenen. Zijn website wordt tot in de verkoopspunten gebracht en is tot een communicatiemiddel vergroeid.
Het voorraadbeheer speelt zich niet langer enkel binnen de winkelmuren af; voorraad die aanwezig is in het distributiecentrum van de onderneming of haar leveranciers is nu in "real-time" beschikbaar en wordt ook effectief verkocht zonder dat deze in de winkel aanwezig moet zijn. Wie de mogelijkheden van het internet kan integreren in zijn winkelmodel kan de bedreiging van omzetverlies die van de e-commerce uitgaat omzetten in een stimulans voor zijn verkoopscijfers.
Het vooropgestelde dividend voor het boekjaar 2014- 2015 dat wij tijdens de volgende algemene vergadering aan uw goedkeuring zullen voorleggen, bedraagt 3,10 EUR bruto (2,325 EUR netto) en vertegenwoordigt een stijging van meer dan 3% tegenover het dividend van het vorige boekjaar, wat aanzienlijk meer is dan de magere inflatie die we in dezelfde periode hebben
gekend. Retail Estates keert aldus 81,15% uit van haar courante winst en belegt het saldo van de nietuitgekeerde winst in de groei van de onderneming.
Het nieuwe boekjaar 2015-2016 is aangevangen met een hoge waakzaamheid voor de evolutie van het consumentenvertrouwen en de gevolgen hiervan voor onze huurders. Ook wordt met veel aandacht uitgekeken naar de effecten van de regionalisering van de handelsvestigingswet. Zowel het Brusselse als het Waalse gewest hebben de vroegere federale wetgeving (zogenaamde "Ikea-wet") vervangen door een eigen wetgeving waarvan de modaliteiten onderling verschillen. De vraag is ook hoe de gewestelijke regeringen, waarvan de politieke samenstelling verschilt, met deze nieuwe wetgeving zullen omspringen.
Wij hopen dat u na lezing van onze jaarbrochure uw vertrouwen in onze onderneming zult hernieuwen. Samen met onze 17 medewerkers zet onze raad van bestuur zich in om een "sustainable growth" te realiseren die uw belegging optimaal ten goede moet komen. We investeren niet in een risicovrije omgeving, maar we wenden wel onze kennis en ervaring aan om de risico's te beperken. Hierbij gaat in de eerste plaats onze aandacht uit naar onze klanten en de consumenten die hen toelaten hun omzet te realiseren. Niet toevallig kiezen we voor de jaarbrochure andermaal voor de slogan "In retail we trust", aangezien dit naar het wezen van onze onderneming verwijst.
Ternat, 29 mei 2015
Paul Borghgraef Jan De Nys
Voorzitter van Gedelegeerd de raad van bestuur bestuurder
Retailpark Frunpark, Wetteren
" " Een consequent uitgebouwde portefeuille op basis van haar marktkennis heeft van Retail Estates een weerbare speler gemaakt.
De voorbije jaren heeft Retail Estates zich toegespitst op een continue versterking van de kwaliteit van haar vastgoed en de uitbreiding van de vastgoedportefeuille, die door locatiekeuze en kwaliteit en diversificatie van de huurders op langere termijn een bestendige groei verzekert.
Op korte termijn wordt deze doelstelling nagestreefd door de constante bewaking van de bezettingsgraad van de portefeuille, het huurincasso en de onderhouds- en beheerskosten.
De openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap Retail Estates nv is een nichespeler, gespecialiseerd in de terbeschikkingstelling van perifeer winkelvastgoed gelegen aan de rand van woonkernen of langs invalswegen naar stedelijke centra. Retail Estates nv verwerft deze onroerende goederen van derden of bouwt en commercialiseert winkelpanden voor eigen rekening. De panden hebben een bebouwde oppervlakte tussen 500m² en 3.000m². Een typisch winkelpand heeft een gemiddelde oppervlakte van 1.000m².
De belangrijkste doelstelling op lange termijn voor Retail Estates nv is het samenstellen, beheren en uitbreiden van een portefeuille perifeer winkelvastgoed, die door locatiekeuze en de kwaliteit en diversificatie van de huurders op lange termijn een bestendige groei verzekert. De vooropgestelde groei betreft zowel de waarde van het patrimonium als de inkomsten die uit de verhuring gegenereerd worden.
Op korte termijn wordt bovengenoemde doelstelling nagestreefd door de constante bewaking van de bezettingsgraad van de portefeuille, het huurincasso en de onderhouds- en beheerskosten.
Door het selectief aankopen en bouwen van winkelpanden op zorgvuldig uitgekozen locaties (zgn. clusters) wordt beoogd het beheer van de portefeuille te vereenvoudigen
en de waarde op te drijven. Op dit ogenblik heeft Retail Estates nv 41 clusters geïdentificeerd waar het zijn investeringen systematisch opdrijft. Deze vertegenwoordigen 68,63% van de portefeuille. Deze clusters zijn verspreid over heel België.
De voorbije jaren heeft Retail Estates nv zich toegespitst op een continue versterking van de kwaliteit van zijn vastgoed en de uitbreiding van de vastgoedportefeuille.
Retail Estates nv verhuurt in principe zijn vastgoed in ruwbouwstaat, zgn. casco toestand, zodat de inrichtingswerken en het onderhoud ervan door de huurders gebeuren. De onderhoudskosten voor Retail Estates nv blijven in essentie beperkt tot het onderhoud van de parking en de dakbedekking en kunnen vooraf worden gepland.
De huurders van de vennootschap zijn in hoofdzaak gereputeerde filiaalbedrijven zoals Brantano, Blokker, Carpetright, Krëfel, Orchestra, enzovoort.
Per eind maart 2015 heeft Retail Estates nv 554 panden in portefeuille met een winkeloppervlakte van 611.076m². De bezettingsgraad van deze panden, gemeten in verhuurde m², bedraagt 98,78%.
De vennootschap heeft 32.496m² winkeloppervlakte vergunde projecten in ontwikkeling die slechts op het moment van voorlopige oplevering van de bouwwerken opgenomen worden in de vastgoedportefeuille en verwerkt worden in de berekening van de bezettingsgraad.
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen per 31 maart 2015 wordt door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen geschat op 837,12 mio EUR (zijnde waarde exclusief 2,50% transactiekosten) en de investeringswaarde op 857,86 mio EUR (zijnde waarde inclusief transactiekosten).
In het totaal heeft Retail Estates nv 15,08 mio EUR geïnvesteerd in het vastgoedcertificaat "Distri-Land" en bezit de vennootschap thans 85,37% van de uitgegeven vastgoedcertificaten "Distri-Land". Dit vastgoedcertificaat bezit 12 winkelpanden met een reële waarde van 19,08 mio EUR. Retail Estates nv heeft zijn participatie opgebouwd enerzijds door een openbaar omruilbod
Retail Estates nv spreidt zijn investeringen over alle belangrijke winkelassen in België. In de praktijk investeert de vennootschap nauwelijks in het Brusselse Gewest gelet op het extreem lage aanbod baanwinkels daar. De openbare GVV concentreert haar investeringen in Vlaanderen en Wallonië en in het bijzonder in de subregio's met sterke koopkracht (in hoofdzaak de driehoek Brussel - Gent - Antwerpen en de "groene as" Brussel - Namen - Luxemburg).
Retail Estates nv beschikt over een uitgesproken ervaring in de ontwikkeling op bestelling van nieuwe winkelpanden voor zijn huurders. De ervaring leert dat dergelijke ontwikkelingen bouwkundig aantrekkelijke winkelpanden opleveren en dat deze panden bovendien een hoger aanvangsrendement genereren dan winkelpanden die op de investeringsmarkt worden aangeboden. Ook het belang van de herontwikkeling van baanwinkelclusters tot een groter geheel naar aaneengesloten, moderne winkelpanden neemt jaarlijks toe. Bij deze herontwikkeling stijgt meestal de verhuurbare oppervlakte, worden winkelpanden beter aan de behoeften van de huurders aangepast, wordt de parking- en wegenisinfrastructuur verbeterd en worden winkelpanden gemoderniseerd.
Retail Estates nv probeert maximaal de verschillende sectoren in de detailhandel aan bod te laten komen in zijn huurdersbestand, met een voorkeur voor sectoren waarvan bekend is dat ze over waardevolle detailhandelsvestigingen beschikken. In een neergaande conjunctuurcyclus delen niet alle detailhandelsectoren in gelijke mate in een eventuele terugloop van de omzet. Een goede sectoriële spreiding beperkt de risico's die aan een negatieve evolutie van de conjunctuur verbonden zijn.
Sinds 24 oktober 2014 is Retail Estates nv ingeschreven als een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap. In haar hoedanigheid van openbare GVV en met het oog op het behoud van dit statuut is de vennootschap onderworpen aan de bepalingen van de GVV-Wetgeving, die beperkingen inhoudt ten aanzien van (onder meer) de activiteiten, de schuldgraad en de resultaatverwerking. Zolang de vennootschap deze regels respecteert, geniet zij van een uitzonderlijk fiscaal regime dat er in wezen in bestaat dat zij op haar inkomsten nagenoeg geen vennootschapsbelasting betaalt. Daardoor is het voor uitkering beschikbare resultaat hoger dan bij vergelijkbare vastgoedondernemingen die een dergelijk statuut niet bezitten. Retail Estates nv beschikt als openbare GVV over bijkomende troeven zoals een sterk gediversifieerde vastgoedportefeuille en is opgericht voor onbepaalde duur.
Investeringen in perifeer winkelvastgoed hebben in de loop van de voorbije jaren door een strikter vergunningsbeleid van de overheid, door het sterk beperkt aanbod van kwalitatief hoogstaande winkellocaties en door het constante hoge niveau van de vraag, aan aantrekkelijkheid gewonnen. Ook de internationalisering van de winkelmarkt en de overstap van center city-activiteiten naar de periferie hebben de perifere winkelvastgoedmarkt positief beïnvloed. Gecombineerd met de groeiende institutionalisering van de beleggingsmarkt in perifeer winkelvastgoed ondersteunt deze evolutie niet enkel de stijging van de huurprijzen, maar ook de toename
dat succesvol afgesloten werd in december 2003 en anderzijds door aankopen op de beurs. Retail Estates nv beschouwt zijn participatie in dit vastgoedcertificaat als een strategische participatie. De vennootschap boekt de waarde van deze certificaten als vastgoedbelegging en neemt de inkomsten van het certificaat op als huurinkomsten. Vermits Retail Estates nv geen aandelen bezit in Immobilière Distri-Land nv (de emittent van de certificaten) wordt deze vennootschap niet geconsolideerd.
Retail Estates nv streeft naar een optimalisatie van zijn vastgoedportefeuille zowel in termen van rentabiliteit als meerwaardeprofiel door aandacht te verlenen aan een aantal criteria die als leidraad dienen bij het verwerven van vastgoed:
Op basis van de inzichten die het management verworven heeft in de rentabiliteit van zijn huurders, worden locaties gekozen die aan de huurders van Retail Estates nv de beste slaagkansen geven. Hierbij wordt een gezond evenwicht tussen het aanbod van winkelvastgoed en de vraag vanwege winkeliers nagestreefd.
Er wordt bijzondere aandacht geschonken aan de huurprijsniveaus om de rentabiliteitsverwachtingen van Retail Estates nv en zijn huurders op lange termijn te blijven verzoenen. De ervaring toont aan dat de te hoge huurprijzen die door sommige projectontwikkelaars gehanteerd worden, tot grote rotatie leiden als de omzetontwikkeling niet snel aan de verwachtingen van de betrokken winkeliers beantwoordt.
Begin januari 2015 werden de werken aanbesteed bij de THV Van Roey-Democo. Op 18 maart 2015 werd gestart met de oprichting van de gebouwen. De oplevering van de eerste fase is voorzien tegen 30 juni 2015, de tweede fase is eind augustus 2015 gepland, zodat de eerste winkels zouden kunnen opengaan tegen 1 oktober van dit jaar. Ondertussen is het park voor 90% van de totale oppervlakte ingevuld. Volgende retailers zullen huren op de site te Beringen: Brico, Albert Heijn, AVA Papierwaren, Vanden Borre, Lola&Liza, Bent, ZEB, Maxi Zoo, Chaussea, Bel&Bo en H&M. De investeringswaarde van de gebouwen zal op het moment van overname van het saldo van de aandelen van Mijn Retail nv ongeveer 29 mio EUR bedragen en het winkelpark zal een verwacht jaarlijks bruto huurincasso van 1,85 mio EUR opleveren. Op 31 maart 2015 werd in totaal 3,26 mio EUR geïnvesteerd in de bouw van deze winkelpanden. De totale investering zal bestaan uit de uitgevoerde werken enerzijds en de afrekening van de variabele prijs met betrekking tot de aandelen Mijn Retail anderzijds. De nog uit te voeren investeringswerken worden geraamd op 8,41 mio EUR en de variabele prijs is afhankelijk van de evolutie van de verhuringen.
Op 1 juni 2014 werd de uitbreiding en verbouwing van het distributiecentrum van Brantano nv te Erembodegem opgeleverd. De bijkomende investering die door Retail Estates nv gerealiseerd werd, bedraagt 5,08 mio EUR. Voor de vernieuwde site werd een huurovereenkomst afgesloten voor een nieuwe onopzegbare periode van 10 jaar aan een jaarlijkse huurprijs van 1,12 mio EUR.
Retail Estates nv heeft op 14 juli 2014 de exclusieve controle verworven over Frun Park Wetteren nv en
Gentpoort nv, die eigenaar zijn van de winkelparken respectievelijk gelegen te Wetteren en Oudenaarde.
Het winkelpark te Wetteren is sinds zijn opening in 2008 een vaste waarde in de regio tussen Gent en Aalst door zijn strategische ligging op de kruising van de Gentsesteenweg met de Oosterzelesteenweg in de onmiddellijke nabijheid van de afrit Wetteren van de E40. Het winkelpark bestaat uit 14 winkelpanden met een gezamenlijke oppervlakte van 10.423m² en levert een bruto huurincasso op jaarbasis op van 1,30 mio EUR. Alle winkelpanden zijn verhuurd. Het betreft een typische "out-of-town"-locatie bestaande uit non-food retailers met een ruim verzorgingsgebied.
Het winkelpark te Oudenaarde is gelegen in de buitenwijken van de stad Oudenaarde op een voormalige industriële site. Het is een voorbeeld van een "edge-oftown"-locatie die afgestemd is op een lokaal stedelijk verzorgingsgebied. De aanwezige winkelformules richten zich op de dagelijkse noden van de consument. De belangrijkste huurders zijn Albert Heijn, Kruidvat, Blokker en C&A. Het winkelpark bestaat uit 10 winkelpanden met een gezamenlijke oppervlakte van 7.963m² en levert een bruto huurincasso op jaarbasis op van 0,67 mio EUR.
Retail Estates nv sloot op 14 oktober 2014 een kaderovereenkomst met Orchestra-Prémaman Belgium nv met het oog op de verwerving van de eigendom van 14 winkelpanden voor een investeringswaarde van 34,59 mio EUR en een verwacht huurincasso van 2,18 mio EUR. Deze transactie bestaat uit twee luiken: (i) de aankoop van 8 winkelpanden en (ii) de inbreng in natura van 6 winkelpanden.
In uitvoering van het eerste luik, werden op 29 oktober 2014 reeds 7 winkelpanden aangekocht. Deze aankoop vertegenwoordigt een investering van 12,95 mio EUR.
van de reële waarde van dit vastgoed op langere termijn. Bovendien hebben verschillende huurders van de vennootschap de troeven van de verkoop op afstand via postorderbedrijven of via internethandel in hun winkelconcept geïntegreerd en dit zelfs tot in hun verkooppunten, wat hun marktpositie ten goede komt.
Met het aandeel Retail Estates nv beschikt elke aandeelhouder over een beleggingsinstrument dat vrij verhandelbaar is en op elk moment te gelde kan worden gemaakt via Euronext. De aandelen van Retail Estates nv zijn voor 100% in handen van het publiek en van een aantal institutionele beleggers. Op 31 maart 2015 hebben 44,64% van de institutionele aandeelhouders, in toepassing van de transparantiewetgeving en de statuten van Retail Estates nv, gemeld dat zij een participatie bezitten die de statutaire drempel van 3% en/of 5% overschrijdt (verdere toelichting op pagina 34 van dit jaarverslag).
In de koerslijsten van Euronext die dagelijks worden gepubliceerd in de kranten en op de website van Euronext, kan de aandeelhouder altijd de evolutie van zijn investering volgen. Bovendien beschikt de vennootschap over een
website (www.retailestates.com) met relevante informatie voor de aandeelhouders.
De nettoactiefwaarde van het aandeel is eveneens een belangrijke indicatie van de waarde van het aandeel. De nettoactiefwaarde (NAV – Net Asset Value) wordt berekend door het geconsolideerd eigen vermogen te delen door het aantal aandelen. De NAV (reële waarde), inclusief dividend van 3,10 EUR, bedraagt 50,43 EUR per 31 maart 2015. Dit is een stijging van 3,13% (48,90 EUR het jaar voordien). Per 31 maart 2015 bedraagt de beurskoers van het aandeel 76,64 EUR, wat een premie van 51,97% betekent.
De NAV (reële waarde, inclusief dividend, maar exclusief de waarde van de financiële instrumenten) bedraagt 53,68 EUR, ten opzichte van 52,18 EUR het jaar voorheen. Deze stijging is te verklaren door de positieve variaties op de waarde van de vastgoedbeleggingen en het resultaat van het boekjaar. Ten opzichte van het vorige boekjaar steeg het aantal aandelen van Retail Estates nv met 269.062. Er is met andere woorden geen verwatering voor wat betreft de NAV per aandeel.
Investeringen – winkelparken
Op 10 april 2014 sloten Retail Estates nv en be-MINE nv een samenwerkingsovereenkomst met het oog op de realisatie van een winkelpark met een bruto bebouwde oppervlakte van 18.000m². De partners hebben hiervoor op 27 mei 2014 een projectvennootschap "Mijn Retail nv" opgericht.
Ingevolge akte van 26 maart 2015 werd Retail Estates nv eigenaar van voormelde grond zodat er een einde kwam aan deze opstalovereenkomst en behoort de volle eigendom voortaan toe aan de vennootschap. De aankoop werd gerealiseerd mits een investering van 3,23 mio EUR.
Bovenstaande verwervingen zijn in lijn met de reële waarde van de betrokken winkelpanden of –parken.
Retail Estates nv besteedt veel aandacht aan de wijzigende behoeften van zijn huurders inzake winkeloppervlakte. Verschillende huurders breiden systematisch hun assortiment uit en formuleren geregeld een vraag naar uitbreiding van hun winkelpand. Dit kan gebeuren door de overname van oppervlakte van aangrenzende huurders die soms te ruim gehuisvest zijn of zelfs door nieuwbouw waarbij een stuk aan het winkelpand wordt bijgebouwd. Soms wordt zelfs gekozen voor een combinatie van beide. Een recent voorbeeld hiervan is de uitbreiding van het winkelpand van Aldi in Aiseau-Presles, in de periferie van Charleroi. De oorspronkelijke ruimte werd eerst uitgebreid met 242m² die gerecupereerd werd van de aangrenzende winkelruimte van een Eldi-verkoopspunt en vervolgens met 121m² nieuwbouw. Deze verbouwing laat Aldi toe een ruimer aanbod aan non-foodproducten en een nieuwe bakkerijafdeling te combineren met haar oorspronkelijke, verouderde en te kleine winkelpand.
Verbouwingen beogen niet altijd enkel de wijziging van de winkeloppervlakte; geregeld maakt Retail Estates nv gebruik van deze gelegenheid om ook de gevelpartij van het winkelpand te slopen en te vervangen door een hedendaagse versie die afgestemd is op het imago van de huurder. In het voorbije boekjaar werd zo het pand te Kortrijk dat Giks Mode en Torfs delen, zowel uitgebreid als van een nieuwe gevel voorzien. Deze investering ligt in de lijn van de facelift die het aangrenzende shopping center heeft ondergaan en helpt onze huurders zich te profileren tegenover de consument.
Dergelijke investeringen laten toe een "win-win"-relatie uit te bouwen met de huurders. Restgronden worden zo gerentabiliseerd en de omzetgroei laat de huurder toe de huurstijging te betalen.
Op 4 april 2014 werd de Luxemburgse vennootschap Belgium Retail 1 Luxembourg sàrl verkocht voor een bedrag van 8,22 mio EUR. Op de gebouwen in deze vennootschap werd een netto meerwaarde (na aftrek van de makelaarskosten) van 0,19 mio EUR gerealiseerd.
Het voorbije boekjaar werden 9 winkelpanden verkocht voor een netto verkoopprijs van 8,08 mio EUR. Op deze gebouwen werd een netto meerwaarde van 0,29 mio EUR gerealiseerd.
De verkochte panden zijn gelegen te Genval (1 pand, 420m²), Wanze (1 pand, 1.000m²), Tienen (1 pand, 1.368m²), Gosselies (1 pand, 1.384m²), Maasmechelen (1 pand, 870m²), Hoei (2 panden, 1.500m²) en Bilzen (2 panden, 750m²). De reële waarde van deze panden bedroeg op het moment van verkoop 7,79 mio EUR.
Deze verkopen kaderen in een jaarlijks weerkerend verkoopprogramma van individuele winkelpanden die door hun locatie, winkelgrootte en/of erin uitgeoefende handelsactiviteit niet tot de kernportefeuille van Retail Estates nv horen.
Op 28 november 2014 werd het tweede luik van de transactie gedeeltelijk uitgevoerd, en werden 5 winkelpanden bij wijze van inbreng in natura ingebracht in het kapitaal van de vennootschap, waarbij door de raad van bestuur 269.062 nieuwe aandelen werden uitgegeven, binnen het kader van de bevoegdheden die aan de raad van bestuur verleend zijn inzake het toegestaan kapitaal. De totale inbrengwaarde voor deze 5 winkelpanden bedraagt 14,80 mio EUR en vertegenwoordigt een verhoging van het maatschappelijk kapitaal met 6,05 mio EUR (het saldo, 8,74 mio EUR, wordt toegewezen aan de balanspost 'uitgiftepremies').
Aldus werd voor wat 12 van de 14 te verwerven winkelpanden betreft de transactie uitgevoerd conform de kaderovereenkomst van 14 oktober 2014, zoals deze bekendgemaakt werd in de persmededeling van 15 oktober 2014. Twee winkelpanden werden nog niet verworven gelet op verplichtingen in hoofde van de OVAM-reglementering waaraan nog niet werd voldaan. De overdracht van deze twee panden werd in afwachting hiervan uitgesteld.
Op 27 oktober 2014 werd een winkelpand gelegen te Wilrijk, langs de Boomsesteenweg, aangekocht voor een totale investering van 4,24 mio EUR. Dit pand is verhuurd aan een huurprijs op jaarbasis van 0,26 mio EUR en is in gebruik als een winkelvestiging onder de handelsnaam GAMMA (DIY).
Op 30 januari 2015 werd het saldo van 25% in de medeeigendom aangekocht van een winkel, verhuurd aan H&M, in het winkelpark 'Espace de la Famenne' te Marcheen-Famenne, en dit voor 0,52 mio EUR. De bijkomende jaarlijkse huurinkomsten bedragen 0,09 mio EUR.
Op 24 februari 2015 werd een winkelcomplex bestaande uit drie winkels gelegen te Jemappes, aangekocht voor 4,50 mio EUR. Deze winkels zijn verhuurd aan e5 mode, Chaussea en Basic Fit. De jaarlijkse huurinkomsten bedragen 0,33 mio EUR.
Op 3 maart 2015 werd een winkelpand te Hoboken van ca. 1.450m², verhuurd aan Gamma, aangekocht voor 1,90 mio EUR. De jaarlijkse huurinkomsten bedragen 0,14 mio EUR.
Op 26 maart 2015 is Retail Estates nv overgegaan tot de aankoop van het perceel grond te Brugge, Veemarktstraat 3, waarop de vennootschap reeds eerder een opstalrecht verkregen had. In het kader van dit opstalrecht werd het winkelpark V-Mart, met 10 winkelpanden, opgericht. Het opstalrecht, met een duur van 36 jaar, had een aanvang genomen op 5 juli 2011.
vennootschap, waarbij door de raad van bestuur 269.062 nieuwe aandelen werden uitgegeven, binnen het kader van de bevoegdheden die aan de raad van bestuur zijn verleend inzake het toegestaan kapitaal. De totale inbrengwaarde van deze vijf winkelpanden bedraagt 14,80 mio EUR en vertegenwoordigt een verhoging van het maatschappelijk kapitaal met 6,05 mio EUR (het saldo, 8,74 mio EUR, wordt toegewezen aan de balanspost 'uitgiftepremies'). De uitgifteprijs van deze aandelen werd contractueel vastgesteld op 55 EUR per aandeel. Na deze kapitaalverhoging bedraagt het kapitaal 170,09 mio EUR, vertegenwoordigd door 7.559.473 aandelen.
Op 26 september 2014 werd de fusie door overname van de vennootschappen SDW Invest bvba en Ducova bvba vastgesteld door de raad van bestuur, met effect op respectievelijk 30 september 2014 en 31 oktober 2014.
Op 27 februari 2015 werd de fusie door overname van de vennootschappen Erpent Invest nv en Poperinge Invest nv vastgesteld door de raad van bestuur, met effect op 28 februari 2015.
Op 4 maart 2015 werd het fusievoorstel neergelegd strekkende tot fusie door overname van de vennootschap Gentpoort nv door de vennootschap Frun Park Wetteren nv.
De fusies van deze dochtervennootschappen vereenvoudigen het administratief beheer en verminderen de belastbare inkomsten van de dochtervennootschappen van Retail Estates nv.
contract afgesloten met het oog op de verwerving van de controle over vier vastgoedvennootschappen. Deze vier vastgoedvennootschappen bezitten in totaal 81 winkelpanden binnen de niche van het perifeer winkelvastgoed in België. Ze hebben een investeringswaarde van 129 mio EUR (hetgeen in lijn is met de waarde zoals bepaald door de vastgoeddeskundige) en een verwacht huurincasso van 7,94 mio EUR. De totale netto-oppervlakte van de winkels bedraagt 75.049m², waarvan 4.250m² leegstaande gebouwen bestemd voor herontwikkeling.
Het overnamecontract bevat één belangrijke opschortende voorwaarde, waarvan de verwezenlijking afhangt van de houding van een commerciële onafhankelijke derde partij. Hierop kan niet worden vooruitgelopen. Bij niet-verwezenlijking voor 30 juni 2015 vervalt de overeenkomst (behoudens indien partijen afstand zouden doen van de opschortende voorwaarde). Zodra de uitkomst hiervan bekend is, zal dit het voorwerp uitmaken van een persmededeling.
Retail Estates nv beschikt over geconfirmeerde kredietlijnen om deze transactie te financieren, mocht ze doorgaan.
De aankopen en eigen ontwikkelingen in het boekjaar 2014-2015 verminderd met desinvesteringen, resulteerden in een stijging van 84,75 mio EUR van de vastgoedportefeuille. De totale huurinkomsten stijgen met 2,17 mio EUR in boekjaar 2014-2015 als gevolg van deze investeringen. Indien de verwervingen zouden hebben plaatsgevonden op 1 april 2014 zouden de huurinkomsten met 4,39 mio EUR gestegen zijn.
De investeringen worden gefinancierd door een mix van eigen vermogen (uitgifte van nieuwe aandelen door inbreng in natura of in de kapitaalmarkt) en vreemd vermogen (financiering van het werkkapitaal door de banken, uitgifte van een obligatielening,…). De verhouding vreemd vermogen/eigen vermogen die wordt toegepast bij nieuwe investeringen ligt tussen 50% en 55% zodat de schuldgraad die werd vooropgesteld door de raad van bestuur gerespecteerd wordt.
De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van Retail Estates nv bedraagt 98,78%.
Vanzelfsprekend dient de bezettingsgraad als een momentopname beschouwd te worden waarachter een reeks mutaties in het afgelopen boekjaar schuilgaan. Zij houdt geen garantie in voor de toekomst aangezien de wetgeving inzake handelshuur van dwingend recht is en een driejaarlijkse opzegmogelijkheid voorziet voor alle huurders.
In het afgelopen boekjaar hebben 3 kleinere huurders het faillissement aangevraagd. Voor de oninbare vorderingen werden de nodige provisies aangelegd.
Op het einde van dit boekjaar bedragen de uitstaande handelsvorderingen 0,76 mio EUR. 0,13 mio EUR heeft betrekking op het werkings- en reservefonds. Rekening houdend met de verkregen waarborgen - zowel huurwaarborgen als de gevraagde bankgaranties - is het kredietrisico op de handelsvorderingen beperkt tot ongeveer 41% (0,31 mio EUR) van het openstaand bedrag op 31 maart 2015.
In het voorbije boekjaar was Retail Estates nv slachtoffer van een daad van vandalisme in zijn winkelpark Crescend'Eau te Verviers. Het pand brandde volledig uit en werd heropgebouwd. De schade bedroeg 0,43 mio EUR en werd door de verzekering vergoed.
Op 2 april 2014 is Retail Estates nv overgegaan tot een private plaatsing van obligaties met een looptijd van 7 jaar, voor een totaalbedrag van 30 mio EUR, met vervaldag in 2021. Deze obligaties genereren een vast jaarlijks brutorendement van 3,566%. Ze werden geplaatst bij institutionele investeerders. De nettoopbrengst van deze uitgifte werd aangewend om de verdere groei van de portefeuille te ondersteunen en bij te dragen tot de diversificatie van de financieringsbronnen. De obligaties zorgen bovendien voor een verlenging van de gemiddelde looptijd van de totale schuld en een daling van de gemiddelde interestvoet.
Op 28 november 2014 werd het tweede luik van de transactie met Orchestra-Prémaman Belgium nv uitgevoerd en werden vijf winkelpanden bij wijze van inbreng in natura ingebracht in het kapitaal van de
Deze verklaring kadert in de toepassing van de bepalingen van de Belgische Corporate Governance Code 2009 en van de wet van 6 april 2010 tot wijziging van het Wetboek van Vennootschappen.
Retail Estates nv hanteert de Code van 12 maart 2009 als referentiecode (hierna "de Code").
Op 5 mei 2015 werd een herwerkte versie van het Corporate Governance Charter goedgekeurd door de raad van bestuur waarbij rekening wordt gehouden met de meest recente ontwikkelingen ter zake. Het Charter is terug te vinden op de website: www.retailestates.com.
Retail Estates nv stelt een remuneratieverslag op inzake het bezoldigingsbeleid met betrekking tot zijn bestuurders. Retail Estates nv heeft geen directiecomité. De raad van bestuur telt 7 niet-uitvoerende en 2 uitvoerende bestuurders, zijnde de uitvoerende voorzitter en de gedelegeerd bestuurder die samen de effectieve leiding van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen waarnemen.
Het verslag werd opgesteld door het remuneratiecomité in toepassing van artikel 96 §3 van de Vennootschapswet en werd goedgekeurd door de raad van bestuur van 27 mei 2015.
Het zal voorgelegd worden aan de jaarlijkse algemene aandeelhoudersvergadering van 3 juli 2015 die het verslag per afzonderlijke stemming dient goed te keuren of af te keuren.
Het remuneratiebeleid van Retail Estates nv wordt zo opgesteld dat enerzijds rekening wordt gehouden met een marktconforme bezoldiging die de vennootschap in staat stelt getalenteerde bestuurders aan te trekken en te behouden en waarbij rekening wordt gehouden met de omvang van de onderneming en haar financiële perspectieven. Bovendien dient deze bezoldiging in evenredigheid te zijn met de verantwoordelijkheden verbonden aan de hoedanigheid van bestuurder in een beursgenoteerde vennootschap. Anderzijds dient voldaan te worden aan de verwachtingen van de aandeelhouders in deze.
Het remuneratie- en benoemingscomité analyseert jaarlijks het bezoldigingsbeleid dat toegepast wordt en gaat na of er een aanpassing dient te worden doorgevoerd en geeft dienaangaande de nodige aanbevelingen aan de raad van bestuur, die op zijn beurt dit dient voor te leggen aan de algemene vergadering.
Het remuneratiecomité heeft in de loop van het afgelopen boekjaar tweemaal vergaderd waarbij de remuneratiebudgetten van de bestuurders afzonderlijk en het personeelsbudget in zijn geheel worden gecontroleerd en bijgestuurd waar noodzakelijk in functie van de verantwoordelijkheden van de betrokken personen en de doelstellingen op middellange en lange termijn die de raad van bestuur voor de onderneming heeft vastgesteld. Hierbij worden voor de uitvoerende bestuurders zowel het globale niveau van de bezoldiging als de spreiding van de verschillende onderdelen geanalyseerd. Tevens heeft het remuneratiecomité de doelstellingen betreffende het niveau van de variabele vergoeding van de gedelegeerd bestuurder en de procedure om de realisatie van de onderliggende objectieven te bepalen, geanalyseerd
De raad van bestuur van Retail Estates nv heeft op 5 mei 2015 beslist om tot een kapitaalverhoging over te gaan van maximaal 76.224.676 EUR door de uitgifte van maximaal 1.259.912 nieuwe aandelen aan een inschrijvingsprijs van 60,50 EUR per aandeel. De aandelen delen in de winst vanaf 1 april 2015, zijnde de aanvang van het lopende boekjaar 2015-2016. Behoudens onvoorziene omstandigheden verwacht de raad van bestuur dat voor het boekjaar 2015-2016 een dividendprognose van 3,20 EUR bruto kan worden vooropgesteld. Het betrof een kapitaalverhoging in het kader van het toegestaan kapitaal met voorkeurrecht voor de aandeelhouders van Retail Estates nv.
De vennootschap richt zich geregeld tot de financiële markten om haar kapitaal te verhogen. De opbrengsten worden geïnvesteerd in de groei van de vastgoedportefeuille en de beperking van de schuldgraad. De kapitaalverhoging biedt een bijkomend investeringspotentieel van ca. 152 mio EUR indien de opbrengst van de kapitaalverhoging aangevuld wordt met een gelijkaardig bedrag aan bankfinanciering.
Tijdens de inschrijvingsperiode met voorkeurrecht die op 21 mei 2015 werd afgesloten, werd op 1.113.317 nieuwe aandelen ingeschreven, hetzij 88,36% van de aangeboden nieuwe aandelen. De 878.538 voorkeurrechten die bij de afsluiting van de inschrijvingsperiode met voorkeurrecht niet werden uitgeoefend, werden op 26 mei 2015 in de vorm van scrips aan investeerders verkocht in het kader van een private plaatsing zoals beschreven in het prospectus. De kopers van die scrips hebben op 146.423 nieuwe aandelen ingeschreven tegen dezelfde inschrijvingsprijs en tegen dezelfde inschrijvingsratio als voor de inschrijving met voorkeurrecht, nl. één nieuw aandeel aan 60,50 EUR voor zes scrips. De bruto-opbrengst van de verrichting bedraagt 76.214.270 EUR.
Op 20 mei 2015 heeft Retail Estates nv de exclusieve controle verworven over Fimitobel nv, die eigenaar is van het winkelpand gelegen te Aalst, deel van de hoger vermelde kaderovereenkomst afgesloten met Orchestra-Prémaman Belgium nv. De investeringswaarde van het gebouw bedraagt 1,91 mio EUR en zal een jaarlijks bruto huurincasso van 0,13 mio EUR opleveren.
Het bodemonderzoek betreffende het pand te Aartselaar is thans nog niet afgerond. Retail Estates nv kan zich over de verwerving van dit pand in de huidige stand van zaken niet uitspreken gelet op de vastgestelde bodemverontreiniging.
De overeenkomst met betrekking tot de gedelegeerd bestuurder voorziet, in geval van opzeg door Retail Estates nv, in een opzeg van achttien maanden. Een eventuele verbrekingsvergoeding die betaald wordt indien de openbare GVV afziet van prestaties tijdens de opzegtermijn, zal worden berekend rekening houdend met de vaste bezoldiging en de jaarlijkse premies voor groepsverzekeringen. De opzegtermijn werd in overeenstemming met de wettelijke bepalingen door de raad van bestuur goedgekeurd op advies van het remuneratiecomité rekening houdend met de bijdragen van de gedelegeerd bestuurder aan de groei van de onderneming startend bij de beursnotering in maart 1998.
In geval van opzeg door de gedelegeerd bestuurder is deze gebonden aan een termijn van zes maanden.
Indien de gedelegeerd bestuurder zijn functie omwille van werkonbekwaamheid (ziekte of ongeval) niet kan uitvoeren, blijft Retail Estates nv hem gedurende een periode van twee maanden vanaf de eerste werkdag van de werkonbekwaamheid het vaste gedeelte van zijn bezoldiging verder betalen. Vervolgens ontvangt hij een invaliditeitsrente verzekerd door een verzekeringsmaatschappij die gelijk is aan 75% van de vaste bezoldiging.
Er werden geen opties op aandelen voorzien, noch andere voordelen, behalve de beschikking over een pc en een gsm-toestel.
De vaste vergoeding werd vastgesteld op 60.000 EUR gelet op het feit dat de heer Paul Borghgraef als uitvoerend voorzitter tevens naast de gedelegeerd
bestuurder één van de twee effectieve leiders van de vennootschap is en uit deze hoofde een deeltijdse uitvoerende taak waarneemt. Er is niet voorzien in een variabele bezoldiging of enig ander voordeel, noch in een vertrekvergoeding.
In het boekjaar 2014-2015 werd aan de uitvoerende bestuurders een totale bezoldiging toegekend van 360.000 EUR. Buiten bovengenoemde bezoldigingen ontvangen de heren Paul Borghgraef en Jan De Nys geen separate bezoldiging voor de uitoefening van hun bestuurdersmandaat.
De niet-uitvoerende bestuurders ontvangen enerzijds een vaste, jaarlijkse vergoeding van 6.000 EUR, anderzijds ontvangen zij zitpenningen van 1.500 EUR per zitting voor de deelname aan de vergaderingen van de raad van bestuur en zijn comité(s).
De niet-uitvoerende bestuurders ontvangen geen prestatiegebonden remuneraties zoals bonussen of aandelengerelateerde incentive programma's op lange termijn, noch voordelen in natura.
en vastgesteld voor het boekjaar 2014-2015 en het boekjaar 2015-2016.
Met het oog op dit alles werd tevens overgegaan tot een beperkte benchmarking met uitvoerende bestuurders van vergelijkbare beursgenoteerde vastgoedvennootschappen.
Voor de niet-uitvoerende bestuurders wordt driejaarlijks een vergelijkbare analyse en benchmarking uitgevoerd.
| Jan De Nys - gedelegeerd bestuurder | 2014-2015 |
|---|---|
| Vaste bezoldiging | 205.000 |
| Variabele bezoldiging | 60.000 |
| Premies groepsverzekering | 35.000 |
| TOTAAL | 300.000 |
De vaste bezoldiging wordt jaarlijks op 1 april geïndexeerd. De variabele vergoeding van de gedelegeerd bestuurder wordt jaarlijks door de raad van bestuur vastgesteld op voorstel van het remuneratiecomité. Deze vergoeding bedraagt maximaal 25% van de vaste bezoldiging. Zij is verbonden aan het realiseren van een aantal kwalitatieve en kwantitatieve criteria die voor het boekjaar 2014-2015 betrekking hadden op:
Financiële criteria (weging 25%):
Netto courante winst per aandeel met uitsluiting van alle schommelingen van de reële waarde van de activa en rente-indekkingsinstrumenten en de resultaten behaald bij realisatie van activa;
De variabele bezoldiging wordt jaarlijks in juli uitbetaald na goedkeuring van de jaarrekeningen en het remuneratieverslag door de jaarlijkse algemene aandeelhoudersvergadering. Er zijn geen bijzondere bepalingen inzake de terugvordering van variabele bezoldiging die zou worden toegekend op basis van onjuiste financiële gegevens. De bepalingen die in het Burgerlijk Recht voorzien zijn inzake onverschuldigde betalingen zijn onverkort van kracht.
Op basis van het voorgaande werden de volgende vergoedingen uitbetaald aan de niet-uitvoerende bestuurders in 2014- 2015:
| Jaarlijkse vaste vergoeding (EUR) |
Prestatiegebonden (EUR) |
TOTAAL (EUR) | |
|---|---|---|---|
| Raad van bestuur / comité |
|||
| Jean-Louis Appelmans | 6.000 | 7.500 | 13.500 |
| Hubert De Peuter | 6.000 | 7.500 | 13.500 |
| Vic Ragoen | 6.000 | 7.500 | 13.500 |
| Jean Sterbelle | 6.000 | 6.000 | 12.000 |
| Marc Tinant | 6.000 | 10.500 | 16.500 |
| Richard Van Besauw | 6.000 | 9.000 | 15.000 |
| Christophe Demain | 6.000 | 4.500 | 10.500 |
| Francis Vroman (bestuurder t.e.m. 21/04/2015) | 6.000 | 1.500 | 7.500 |
| TOTAAL niet-uitvoerende bestuurders | 48.000 | 54.000 | 102.000 |
Punt 3.5. Gelet op de activiteiten van de vennootschap en met name het feit dat het onderhandelen en sluiten van bepaalde overeenkomsten behoren tot het dagdagelijks beheer en de bevoegdheden van de CEO, zonder dat de tussenkomst van de raad van bestuur in beginsel vereist is, zouden huurovereenkomsten (inzake detailhandelszaken waarmee een niet-uitvoerende bestuurder verbonden is) tussen de vennootschap en haar niet-uitvoerende bestuurders onder de belangenconflictenregeling ('significante commerciële banden') kunnen vallen.
Met de onderneming New Vanden Borre nv (14 winkelpanden) waarvan de heer Vic Ragoen tot en met 31 januari 2015 gedelegeerd bestuurder was, zou er sprake kunnen zijn van significante commerciële banden. Sinds 1 februari 2015 heeft de heer Vic
Ragoen geen operationele verantwoordelijkheden meer bij deze onderneming, maar treedt hij nog steeds als raadgever voor hen op. De door dit bedrijf gehuurde winkelpanden maken echter meestal het voorwerp uit van een handelshuurovereenkomst voor langere duur die vaak voor hun verwerving door Retail Estates nv met externe vastgoedpromotoren werden afgesloten. De raad van bestuur hecht een bijzondere waarde aan de aanwezigheid van deze bestuurder, waarvan de onderneming die hij heeft bestuurd in volle expansie is. Zijn ervaring met de wijzigende marktvoorwaarden en ontwikkelingspotentieel van diverse locaties biedt een aanzienlijke meerwaarde voor Retail Estates nv bij het nemen van investeringsbeslissingen. De handelshuurwetgeving die hoofdzakelijk van dwingend recht is, biedt volgens de vennootschap een afdoend referentiekader voor het oplossen van dagdagelijkse problemen die zich in relatie tot dit bedrijf als huurder
De vennootschap heeft een verzekeringspolis afgesloten ter dekking van de aansprakelijkheid van haar bestuurders.
De raad van bestuur, op voorstel van het remuneratiecomité, is niet van plan om significante wijzigingen aan te brengen aan het remuneratiebeleid. Dat geldt zowel voor de uitvoerende als niet-uitvoerende bestuurders en dit voor het boekjaar 2015-2016 en 2016-2017.
Retail Estates nv tracht zoveel mogelijk de bepalingen van de Corporate Governance Code na te leven. Op een aantal vlakken zijn er echter afwijkingen. Volgens het "comply or explain"-principe ("pas toe of leg uit") vervat in de Code is het toegestaan om rekening te houden met de relatief kleine omvang en de eigen kenmerken van de vennootschap.
Punt 1.5. De voorzitter van de raad van bestuur en de gedelegeerd bestuurder van de vennootschap zijn niet dezelfde persoon, maar in het kader van artikel 14 van de GVV-Wet is Retail Estates nv verplicht om de effectieve leiding toe te vertrouwen aan ten minste twee personen. In het geval van Retail Estates nv zijn de effectieve leiders de voorzitter van de raad van bestuur en de gedelegeerd bestuurder.
Punt 2.9. De raad van bestuur heeft nog geen secretaris van de vennootschap aangeduid, aangezien de CFO van de vennootschap steeds aanwezig is bij de vergaderingen van de raad van bestuur en instaat voor de opmaak van de notulen.
voordoen. Retail Estates nv verhuurt trouwens een aanzienlijk aantal panden aan concurrerende bedrijven van New Vanden Borre nv. Transacties tussen de vennootschap en New Vanden Borre nv vinden plaats tegen gebruikelijke marktvoorwaarden.
Punt 4.5. De heer Hubert De Peuter heeft meer dan vijf mandaten in emitterende vennootschappen van vastgoedcertificaten. Naast zijn mandaat bij Retail Estates nv, is de heer De Peuter bestuurder in de emitterende vennootschappen van 9 genoteerde vastgoedcertificaten alsook in één andere openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap.
Punt 4.6. De vooropgestelde duur van het mandaat van 4 jaar wordt als te kort ervaren gelet op de complexiteit van het type vastgoed waarin Retail Estates nv gespecialiseerd is, waardoor de mandaten allemaal een duur hebben van 6 jaar.
Punt 5.2. De verantwoordelijkheden van het auditcomité worden waargenomen door de voltallige raad van bestuur. Er werd geen afzonderlijk auditcomité ingericht. Dit gebeurt in overeenstemming met de wettelijke bepalingen inzake de oprichting en werking van een auditcomité. Aangezien Retail Estates nv voldoet aan de wettelijke voorwaarden om deze taak op te mogen dragen aan de raad van bestuur als geheel, is de vennootschap ervan overtuigd dat deze aanpak het meest geschikt is voor een vennootschap als Retail Estates nv. Indien de onderneming niet langer zou voldoen aan de voorwaarden om gebruik te maken van de mogelijkheid om de aan het auditcomité toegewezen taken door de raad van bestuur te laten uitvoeren, zal zij het nodige doen om binnen de raad van bestuur een auditcomité in de zin van artikel 526bis van het Wetboek van Vennootschappen op te richten.
Rekening houdend met de binnengekomen transparantieverklaringen en de informatie in het bezit van Retail Estates nv zijn de belangrijkste aandeelhouders:
| % op datum van aanmelding1 |
Pro forma % op 31.03.20152 |
|
|---|---|---|
| Groep Stichting Administratiekantoor 'Het Torentje' en Leasinvest optredend in gezamenlijk overleg |
10,03% | 10,11% |
| FPIM nv (Belfius Insurance) | 9,76% | 9,76% |
| KBC Groep nv | 9,85% | 8,86% |
| AXA nv | 7,01% | 7,22% |
| Federale Verzekering | 7,99% | 5,28% |
| Publiek | 55,36% | 58,77% |
1 Op basis van de noemer op het ogenblik van aanmelding.
2 Op basis van het aantal stemrechten dat blijkt uit de informatie die de vennootschap heeft ontvangen van haar aandeelhouders, en rekening houdende met de noemer op 31.03.2015 (7.559.473 aandelen), geeft deze tabel, louter ten informatieve titel, de (vermoedelijke) aandeelhoudersstructuur weer. Het dient te worden opgemerkt dat dit niet noodzakelijk overeenstemt (of niet voor alle aandeelhouders) met de realiteit, aangezien de vennootschap niet noodzakelijk op de hoogte is van aandelentransacties die geen aanleiding hebben gegeven tot onder- of overschrijding van een kennisgevingsdrempel, en dus ook niet tot het verrichten van een transparantiekennisgeving.
Met uitzondering van bovengenoemde aandeelhouders heeft geen andere aandeelhouder verklaard meer dan 3% van de door Retail Estates nv uitgegeven aandelen in zijn bezit te hebben. Volgens de criteria gehanteerd door Euronext, heeft Retail Estates nv een free float percentage van 100%.
Retail Estates nv heeft geen kennis van enige lockupverbintenis die bovengenoemde aandeelhouders zouden hebben afgesloten met betrekking tot het geheel of een gedeelte van hun participaties.
De binnengekomen transparantieverklaringen zijn consulteerbaar op de website van de vennootschap www. retailestates.com (onder rubriek Investor Relations / Het aandeel / Aandeelhoudersstructuur).
Conform de Corporate Governance regels en de wetgeving ter zake heeft Retail Estates nv een intern controle- en risicobeheersysteem uitgewerkt, rekening houdend met de aard, omvang en complexiteit van de werkzaamheden van de vennootschap en haar omgeving.
Interne controle is een proces dat onder meer als doel heeft redelijke zekerheid te verschaffen met betrekking tot de volgende objectieven:
Retail Estates nv heeft bij de implementatie van zijn interne controleproces als referentiekader het COSOraamwerk (Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission) gebruikt. De componenten van dit raamwerk en de toepassing ervan bij Retail Estates nv worden hieronder besproken.
Een degelijke interne controle en een evenwichtig risicobeheer is inherent aan de bedrijfscultuur van Retail Estates nv en wordt doorheen de hele organisatie uitgedragen via:
(vooraf of achteraf) door de FSMA gecontroleerd; - ook de vastgoeddeskundige speelt een belangrijke rol: de volledige vastgoedportefeuille (die verantwoordelijk is voor 99,35% van het balanstotaal) wordt gewaardeerd door twee internationaal erkende onafhankelijke vastgoeddeskundigen (Cushman & Wakefield en CBRE), die elk een deel van de vastgoedportefeuille waarderen.
Op periodieke managementvergaderingen en operationele vergaderingen worden de aandachtspunten besproken die in het kader van een evenwichtig risicobewustzijn en -beheer in het oog moeten worden gehouden:
In functie hiervan worden desgevallend gepaste acties en maatregelen ondernomen in uitvoering van het beleid van de vennootschap. Deze acties zijn erop gericht tot een evenwichtig risicobeleid te komen en dit steeds met eerbied voor de strategische doelstellingen en de risicoappetijt die door de raad van bestuur wordt vooropgesteld.
Er zijn controleprocedures in werking met betrekking tot de belangrijkste activiteitsdomeinen van de vennootschap, zoals voor het innen van de huren, onderhoud en herstellingen, projectontwikkeling, werfopvolging,… Deze procedures worden op regelmatige wijze geëvalueerd door het managementteam.
Er is een beheersoftwarepakket geïmplementeerd dat alle aspecten in verband met de vastgoedactiviteiten opvolgt (overzicht van de huurcontracten, facturen, afrekening van kosten, opvolging van de betalingen,…). Dit pakket is bovendien gekoppeld aan het "boekhoudpakket".
Elk kwartaal wordt een financieel rapport opgesteld dat de analyses van de cijfers bevat, de belangrijkste prestatie-indicatoren, de impact van aan- en verkopen op de budgetten, de cashflow posities, enz.
Verder wordt ook elk kwartaal een operationeel rapport opgemaakt dat de belangrijkste prestatie-indicatoren met betrekking tot de vastgoedafdeling bevat.
In het eerste en derde kwartaal van het boekjaar worden tussentijdse persberichten gepubliceerd. Halfjaarlijks wordt een uitgebreider halfjaarlijks financieel verslag gepubliceerd in overeenstemming met de IFRS–normen. Op het einde van het boekjaar wordt alle relevante financiële informatie gepubliceerd in het jaarlijks financieel verslag, dat tevens ter beschikking wordt gesteld op de website van de vennootschap.
De beperkte omvang van het Retail Estatesteam draagt in belangrijke mate bij tot een goede informatiedoorstroming. De grote betrokkenheid van de raad van bestuur en zijn voorzitter bevordert een open communicatie en degelijke informatieverschaffing aan het bestuursorgaan.
Elk kwartaal stelt het financiële team de kwartaalcijfers en de balansen op. Deze kwartaalcijfers worden steeds uitgebreid geanalyseerd en gecontroleerd. Om het risico op fouten in de financiële verslaggeving te beperken
De raad van bestuur evalueert regelmatig de blootstelling van de onderneming aan risico's, de financiële impact van deze risico's en de acties die moeten worden ondernomen om deze eventuele risico's te monitoren, te vermijden dat de risico's zich voordoen en/of, in voorkomend geval, de impact van deze risico's te beperken.
De vennootschap heeft in het bijzonder interne controleen risicobeheersystemen uitgewerkt voor de belangrijkste processen binnen de vennootschap, namelijk het beheren van kosten en uitgaven, herstellingen en onderhoud, ontwikkelingen, en het innen van huurgelden.
De controleomgeving voor wat de financiële verslaggeving betreft, bestaat uit volgende componenten:
Ook andere actoren spelen een rol in de controleomgeving van de onderneming:
in voorkomend geval, te beperken en de gevolgen ervan zoveel mogelijk in te schatten, te controleren en op te volgen. Dit is de taak van de risk manager.
Het integriteitsbeleid (waarop wordt toegezien door de persoon belast met de "compliance functie") omvat verschillende aspecten, waaronder het voorkomen van handel met voorkennis, belangenconflicten en onverenigbaarheid van mandaten, niet-corruptie, beroepsgeheim, enz.
De effectieve leiding onderzoekt, op regelmatige basis, welke andere domeinen en activiteiten deel zouden moeten uitmaken van de werkdomeinen van de compliance functie. De "onafhankelijke compliance functie" wordt ingevuld als een onafhankelijke functie binnen een organisatie, gericht op het onderzoek naar, en het bevorderen van, de naleving door de onderneming van de wetten, reglementen en gedragsregels van toepassing op de vennootschap en in het bijzonder de regels die verband houden met de integriteit van de activiteiten van de vennootschap. We bespreken hieronder de belangrijkste:
Overeenkomstig de principes en de waarden van de vennootschap en in het kader van de toepassing van de Belgische Corporate Governance Code, heeft Retail Estates nv in zijn gedragscode ("Verhandelingsreglement") regels opgenomen die moeten worden nageleefd door de bestuurders, werknemers en aangestelde personen die financiële instrumenten uitgegeven door Retail Estates nv willen verhandelen. De regels van het Verhandelingsreglement werden afgestemd op het K.B. van 5 maart 2006 met betrekking tot marktmisbruik. Het Verhandelingsreglement van de vennootschap maakt integraal deel uit van het Corporate Governance Charter
en kan (afzonderlijk) worden geraadpleegd op de website van de vennootschap.
Het Verhandelingsreglement heeft onder meer betrekking op de openbaarmaking van informatie aangaande dergelijke transacties en bepaalt onder meer:
Er wordt verwezen naar de passage opgenomen onder 'Regeling van belangenconflicten' op pagina 45 van dit verslag.
Retail Estates nv legt sterk de nadruk op de principes van eerlijkheid en integriteit en verwacht een gelijkaardige houding van derde partijen waarmee de vennootschap zaken doet.
Het is uitdrukkelijk verboden voor de leden van de organen van de vennootschap en van het personeel om vertrouwelijke informatie die zij tijdens de uitoefening van hun taken bekomen voor oneigenlijke doeleinden te gebruiken of te onthullen.
worden de cijfers besproken met het management en wordt hun juistheid en volledigheid gecontroleerd door de analyse van huurinkomsten, leegstand, technische kosten, verhuuractiviteiten, de evolutie van de waarde van de gebouwen, openstaande debiteuren, enz., met inachtneming van het "four-eyes"-principe. Vergelijkingen met forecast en budgetten worden besproken. Het management brengt elk kwartaal uitvoerig verslag uit over de financiële staten aan de raad van bestuur (die tevens de taken van "auditcomité" op zich neemt), steeds met vergelijking van jaarcijfers, budget en verklaringen bij afwijkingen.
De commissaris brengt eveneens verslag uit aan de raad van bestuur over zijn voornaamste bevindingen naar aanleiding van zijn controlewerkzaamheden.
De voornaamste risico's waarmee de vennootschap geconfronteerd wordt, betreffen (i) de marktwaarde van het vastgoed, (ii) evoluties in de huurmarkt, (iii) de bouwkundige staat van de gebouwen, (iv) financiële risico's zoals onder meer liquiditeitsrisico, het gebruik van financiële instrumenten en bancair tegenpartij- en convenantenrisico, (v) vergunningtechnische risico's, (vi) wijziging van de verkeersinfrastructuur, (vii) bodemverontreiniging, (viii) risico's verbonden aan fusie-, splitsing- of overnameverrichtingen, en (ix) reglementaire risico's.
Voor elk van de opgesomde risico's zijn maatregelen en procedures in voege om de risico's te identificeren en te monitoren, en om te vermijden dat de risico's zich zouden realiseren, en/of om de impact van deze risico's,
periode van 6 jaar tot aan de algemene vergadering van 2015.
Van de 9 bestuurders kwalificeren zich 3 bestuurders (de heren Tinant, Ragoen en Van Besauw) als onafhankelijk overeenkomstig artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen. Deze bestuurders voldoen tevens aan de onafhankelijkheidscriteria vermeld in bijlage A van de Code. De onafhankelijke bestuurders beantwoorden strikt aan de volgende onafhankelijkheidscriteria:
een verwante onderneming hetzij direct, hetzij als vennoot, aandeelhouder, bestuurder, hoger kaderlid of directiepersoneel van een organisatie met dergelijke band;
De samenstelling van de raad van bestuur dient te waarborgen dat de beslissingen genomen worden in het belang van de vennootschap. De samenstelling van de
Retail Estates nv handelt op een maatschappelijk verantwoorde wijze volgens de wetten van het land waarin de vennootschap actief is bij het nastreven van legitieme commerciële doelstellingen.
Voor de risico's waarmee de vennootschap geconfronteerd wordt, zijn maatregelen en procedures in voege om de risico's te identificeren en te monitoren, en om te vermijden dat de risico's zich zouden realiseren, en/ of om de impact van deze risico's, in voorkomend geval, te beperken en de gevolgen ervan zoveel mogelijk in te schatten, te controleren en op te volgen. Dit is de taak van de risk manager.
De risk manager wordt benoemd voor een looptijd van 3 jaar.
De raad van bestuur heeft als compliance officer de heer Paul Borghgraef aangesteld. Hij is tevens effectieve leider en voorzitter van de raad van bestuur. Vanuit zijn functie is hij in het bijzonder verantwoordelijk voor de naleving van het integriteitsbeleid zoals hierboven beschreven.
De duur van het mandaat van Paul Borghgraef als compliance officer is gelijklopend met diens bestuursmandaat (dat verstrijkt op de jaarvergadering van 2015).
De persoon belast met de interne auditfunctie is belast met een onafhankelijke en permanente beoordelingsfunctie van de activiteiten van de vennootschap, en verricht onderzoek naar de kwaliteit en de doeltreffendheid van de bestaande procedures en methoden van interne controle.
Jaarlijks zal de interne auditor zijn bevindingen presenteren.
De interne auditfunctie wordt uitgeoefend door een externe consultant, in casu VMB, vertegenwoordigd door de heer Luc Martens. Deze functie wordt uitgeoefend onder het toezicht en de verantwoordelijkheid van de CFO van de vennootschap, die over de vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid beschikt.
Rekening houdend met het proportionaliteitsbeginsel worden de interne controlefuncties, zoals hierboven beschreven, door dezelfde personen uitgeoefend op het niveau van Retail Warehousing Invest nv (de dochtervennootschap van Retail Estates nv met het statuut van institutionele GVV).
De invulling van deze functies kan, mutatis mutandis (en voor zover relevant), volgens hetzelfde beleid als Retail Estates nv worden ingevuld op het niveau van Retail Warehousing Invest nv.
De raad van bestuur van Retail Estates nv bestaat op 31 maart 2015 uit 9 bestuurders, zijnde 7 niet-uitvoerende bestuurders en 2 uitvoerende bestuurders, met name de gedelegeerd bestuurder en de uitvoerende voorzitter. Niettegenstaande de bepalingen van de Code werden alle mandaten van de bestuurders hernieuwd bij de jaarvergadering van 29 juni 2009 voor een nieuwe
stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde bestuurders en bij onthouding van één of meer onder hen met de meerderheid van de andere bestuurders. Bij staking van stemmen is de stem van degene die de vergadering voorzit, doorslaggevend. In uitzonderlijke gevallen, overeenkomstig artikel 521 van het Wetboek van Vennootschappen, wanneer de dringende noodzakelijkheid en het belang van Retail Estates nv zulks vereisen, kunnen de besluiten van de raad van bestuur worden genomen bij eenparig schriftelijk akkoord van de bestuurders. Deze procedure kan echter niet gevolgd worden voor de vaststelling van de jaarrekening en de aanwending van het toegestaan kapitaal.
Naast zijn wettelijke opdracht zal de raad van bestuur eveneens de nodige zorg besteden aan het bepalen van de strategie en het uitstippelen van de beleidslijnen, steeds met het vennootschapsbelang voor ogen. Hij neemt in het bijzonder ook alle principiële beslissingen met betrekking tot de investeringen en desinvesteringen van het vastgoed evenals hun financiering. Retail Estates nv heeft geen directiecomité.
Er wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de verantwoordelijkheden van de gedelegeerd bestuurder en die van de voorzitter van de raad van bestuur. De voorzitter geeft leiding aan de raad van bestuur en zorgt ervoor dat de agenda van de raden van bestuur opgemaakt wordt, evenals dat de bestuurders de relevante informatie tijdig ontvangen.
De gedelegeerd bestuurder is verantwoordelijk voor de operationele taken, die verband houden met het beheer van de vastgoedportefeuille en de werking van de vennootschap. De raad van bestuur zal erover waken dat er voldoende bevoegdheden gegeven worden opdat deze zijn verantwoordelijkheden en plichten kan nakomen.
Gezamenlijk werden de gedelegeerd bestuurder en de voorzitter van de raad van bestuur door de raad van bestuur als effectieve leiders van de openbare GVV in de zin van artikel 14 van de GVV-Wet aangeduid.
De mandaten van alle bestuurders komen dit jaar te vervallen, onverminderd het recht tot herbenoeming.
De raad van bestuur nam in het voorbije boekjaar onder meer volgende beslissingen:
Om de doeltreffendheid van de raad van bestuur voortdurend te verbeteren, evalueert de raad van bestuur systematisch en op geregelde tijdstippen (minstens elke drie jaar) zijn omvang, zijn samenstelling, zijn prestaties en die van zijn comités, alsook zijn interactie met het uitvoerend management.
Deze evaluatie beoogt volgende zaken:
raad van bestuur wordt bepaald op basis van diversiteit in het algemeen, alsook complementariteit inzake bekwaamheden, ervaring en kennis. In het bijzonder wordt er gestreefd naar een sterke vertegenwoordiging van bestuurders die vertrouwd zijn met de uitbating van handelszaken in het type vastgoed waarin Retail Estates nv investeert en/of ervaring hebben in de financiële aspecten van het beheer van een beursgenoteerde vennootschap en een GVV in het bijzonder. Het is daarom van belang dat de leden van de raad van bestuur complementair zijn inzake kennis en ervaring. Teneinde een efficiënte werking van de raad van bestuur te bewerkstelligen wordt beoogd het aantal leden van de raad van bestuur te beperken tot maximaal 12.
Een aantal referentieaandeelhouders worden vertegenwoordigd door de heren Borghgraef en De Peuter namens de KBC Groep, de heer Appelmans namens Het Torentje (Leasinvest), de heer Sterbelle namens AXA en de heer Demain namens de Belfius-groep.
De heren Jan De Nys, Paul Borghgraef, Marc Tinant en Richard Van Besauw hebben verklaard ten persoonlijke titel aandelen van de vennootschap te bezitten.
Voor een kort overzicht van de samenstelling van de raad van bestuur van Retail Estates nv verwijzen we naar pagina 32 (verloning van de bestuurders). In het licht van de wet van 28 juli 2011 zal de raad van bestuur zich inspannen om een grotere aanwezigheid van vrouwen in de raad van bestuur tot stand te brengen.
De raad van bestuur van Retail Estates nv bepaalt de strategie, de beleggingen, de budgetten, de (des-) investeringen en de financiering.
De raad van bestuur stelt de jaar- en halfjaarrekeningen en het jaarverslag van de vennootschap op voor de algemene vergadering van aandeelhouders. Hij keurt fusie- en splitsingsrapporten goed; beslist over het gebruik van het toegestaan kapitaal en roept de gewone en buitengewone algemene vergadering van aandeelhouders samen; ziet toe op de nauwgezetheid, de juistheid en transparantie van mededelingen aan aandeelhouders, financiële analisten en het publiek bij middel van prospectussen, jaar- en halfjaarverslagen en persmededelingen. Hij delegeert het dagelijks bestuur aan de gedelegeerd bestuurder die regelmatig rapporteert over het beheer en het jaarlijks budget en een trimestriële financiële en operationele rapportering voorlegt.
De raad van bestuur kwam in het boekjaar 2014-2015 zes keer samen. Het remuneratiecomité vergaderde tweemaal.
De raad van bestuur kan pas geldig beraadslagen en beslissen indien ten minste de helft van zijn leden aanwezig of vertegenwoordigd is. Indien deze voorwaarde niet is vervuld, kan een nieuwe vergadering worden samengeroepen die geldig zal beraadslagen en besluiten over de punten die op de agenda van de vorige vergadering voorkwamen indien ten minste twee bestuurders aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Elk besluit van de raad van bestuur wordt genomen met gewone meerderheid van
In alle wettelijke en statutaire gevallen inzake daden van beschikking met betrekking tot vastgoed zal de vennootschap vertegenwoordigd worden door minstens twee bestuurders die samen optreden, zijnde in principe de voorzitter van de raad van bestuur, de heer Borghgraef, en de gedelegeerd bestuurder, de heer De Nys.
Voor verrichtingen (incl. het sluiten van een leasingovereenkomst al dan niet met aankoopoptie of het vestigen van erfdienstbaarheden) die betrekking hebben op een goed waarvan de waarde minder bedraagt dan het laagste bedrag van 1% van het geconsolideerde actief van de vennootschap en 2,50 mio EUR zal de vennootschap eveneens rechtsgeldig vertegenwoordigd kunnen worden door de bestuurder belast met het dagelijks bestuur, via een bijzondere volmacht.
In toepassing van artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen mag een lid van de raad van bestuur die rechtstreeks of onrechtstreeks een belang van patrimoniale aard heeft dat in strijd is met een beslissing of een verrichting die tot de bevoegdheid van de raad van bestuur behoort, niet aan de beraadslagingen van deze raad deelnemen.
Er wordt eveneens aandacht besteed aan artikel 36 t.e.m. 38 van de GVV-Wet wanneer bij een verrichting met de openbare GVV of met een vennootschap waarover zij de controle heeft een van de personen vermeld in dit artikel (bestuurder, zaakvoerder of promotor van de GVV,…) optreedt als tegenpartij.
Er heeft zich het afgelopen boekjaar geen belangenconflict voorgedaan in de zin van deze artikelen.
Het beheer van de vennootschap wordt waargenomen door een team van 17 medewerkers onder leiding van de gedelegeerd bestuurder (CEO), de heer Jan De Nys.
medewerking bij de besprekingen en het nemen van de beslissingen.
Binnen de raad van bestuur kunnen verschillende comités opgericht worden voor specifieke aangelegenheden.
Retail Estates nv heeft momenteel in zijn schoot enkel een remuneratie- en benoemingscomité opgericht. De heer Ragoen zit het comité voor. Drie onafhankelijke bestuurders maken deel uit van dit comité. Het comité kwam in 2014-2015 twee keer samen, nl. op 28 november 2014 en op 19 januari 2015, in functie van het opstellen van het budget 2015-2016 waarbij enerzijds de remuneratiepolitiek van de personeelsleden werd besproken en anderzijds de recurrente vergoedingen die betaald worden aan externe dienstverleners werden geïnventariseerd.
De rol van het remuneratie-en benoemingscomité bestaat erin de raad van bestuur bij te staan door:
Als gevolg van de bepalingen van de Wet van 17 december 2008 (BS 29.12.08) werd de verplichting ingevoerd voor de genoteerde vennootschappen om een auditcomité op te richten.
Retail Estates nv voldoet echter aan de vrijstellingsvoorwaarden voorzien in deze wet waardoor de aan het auditcomité toegewezen taken door de raad van bestuur als geheel mogen worden uitgevoerd.
Retail Estates nv maakt dan ook van deze mogelijkheid gebruik. Ter zake beschikt de heer Tinant als onafhankelijk bestuurder over de nodige deskundigheid op het vlak van reporting en audit. Indien de vennootschap niet langer zou voldoen aan de voorwaarden om gebruik te maken van de mogelijkheid om de aan het auditcomité toegewezen taken door de raad van bestuur te laten uitvoeren, zal zij het nodige doen om binnen de raad van bestuur een auditcomité in de zin van artikel 526bis van het Wetboek van Vennootschappen op te richten.
De taken van dit auditcomité betreffen hoofdzakelijk de monitoring van het financiële verslaggevingsproces, de doeltreffendheid van de systemen voor interne controle en risicobeheer, monitoring van de interne audit en wettelijke controle van enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekeningen en beoordeling en monitoring van de onafhankelijkheid van de commissaris.
Onder toezicht van zijn voorzitter evalueert de raad van bestuur regelmatig zijn omvang, samenstelling, prestaties en relaties met het management, aandeelhouders en andere stakeholders.
Het doel van deze evaluatie is velerlei:
Ook de tijdige informatieverstrekking voorafgaand aan de raad van bestuur komt aan bod.
De evaluatie zelf gebeurt in de vorm van een schriftelijke procedure via een vragenlijst die individueel en anoniem
dient te worden beantwoord. Vlnr: Hubert De Peuter, Marc Tinant, Victor Ragoen, Richard Van Besauw, Paul Borghgraef, Jan De Nys, Jean-Louis Appelmans, Jean Sterbelle
Victor Ragoen (1955): onafhankelijk bestuurder Kantooradres: New Vanden Borre nv – Slesbroekstraat 101 – 1600 Sint-Pieters-Leeuw Einde van het mandaat: 2015 Belangrijkste overige functies:
consultant New Vanden Borre nv Comités: voorzitter remuneratie- en benoemingscomité Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2014-2015: 4 Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2014-2015: 2
Jean Sterbelle (1962): bestuurder Kantooradres: AXA Belgium nv – Vorstlaan 25 – 1170 Brussel Einde van het mandaat: 2015 Belangrijkste overige functies: Head of Transactions & Letting – AXA Real Estate Investment Managers
Belgium nv, bestuurder Blauwe Toren nv, bestuurder Brustar One nv, bestuurder Cabesa nv,… Comités: -
Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2014-2015: 4 Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2014-2015: -
Marc Tinant (1954): onafhankelijk bestuurder Kantooradres: Auxipar nv – Urbain Britsierslaan 5 - 1030 Brussel Einde van het mandaat: 2015 Belangrijkste overige functies: vicevoorzitter van het directiecomité
van Auxipar nv, gedelegeerd bestuurder van Familia / EPC Scrl, bestuurdersmandaten bij SRIW nv, Les Editions de l'Avenir (Corelio),…
Comités: lid van het remuneratie- en benoemingscomité Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2014-2015: 6 Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2014-2015: 2
Richard Van Besauw (1945): onafhankelijk bestuurder Kantooradres: Leeuwerikendreef 11 – 2970 Schilde Einde van het mandaat: 2015 Belangrijkste overige functies: consultant bij Aerts nv en Salt and
Pepper Comités: lid van het remuneratie- en benoemingscomité Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2014-2015: 5 Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2014-2015: 2
Paul Borghgraef (1954): voorzitter van de raad van bestuur Kantooradres: Van De Wervelaan 49/2 – 2970 Schilde Einde van het mandaat: 2015
Belangrijkste overige functies: bestuurder bij KBC Securities nv, bestuurder bij Pertinea Property Partners nv en bestuurder bij PG58 nv Comités: -
Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2014-20153: 6 Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2014-20154: -
Jan De Nys (1959): Chief Executive Officer (CEO - gedelegeerd bestuurder) Kantooradres: Retail Estates nv - Industrielaan 6 - 1740 Ternat Einde van het mandaat:
2015
Belangrijkste overige functies: bestuurder Paestum nv/ Orelio nv (Bouw- en Immobiliëngroep Maes/Alides), bestuurder First Retail International nv, voorzitter Private Privak BEM II (opgericht in schoot Vlaamse confederatie bouw), gedelegeerd bestuurder van Infradis Real Estate Management nv en gedelegeerd bestuurder Snowdonia nv Comités: -
Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2014-20151: 6
3 Totaal aantal raden van bestuur: 6
Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2014-2015²: -
Jean-Louis Appelmans (1953): bestuurder
Kantooradres: Leasinvest Real Estate Comm.V.A. – Schermersstraat 42 – 2000 Antwerpen Einde van het mandaat: 2015 Belangrijkste overige functies:
gedelegeerd bestuurder Leasinvest
Real Estate Management nv (statutair zaakvoerder van de GVV Leasinvest Real Estate Comm.V.A.), Leasinvest Immo Lux sa, Leasinvest Services nv,… Comités: -
Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2014-2015: 6 Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2014-2015: -
Kantooradres: KBC Bank nv – Havenlaan 12 – 1080 Brussel Einde van het mandaat: 2015 Belangrijkste overige functies: KBC Bank nv – Senior Account
Manager, bestuurder van de GVV Care Property Invest, bestuurder KBC Vastgoedinvesteringen nv, bestuurder KBC Vastgoedportefeuille België nv, bestuurder Mechelen City Center nv,…
Comités: -
Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2014-2015: 6 Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2014-2015: -
4 Totaal aantal remuneratie- en benoemingscomités in het boekjaar 2014- 2015: 2
Deze schattingen zijn nodig om de inventariswaarde te bepalen en de jaarrekeningen op te stellen. De schattingsopdrachten worden toevertrouwd aan Cushman & Wakefield (Kunstlaan 58, bus 7 te 1000 Brussel), vertegenwoordigd door de heer Jérôme Lits, en aan CBRE nv (Lloyd Georgelaan 7 te 1000 Brussel), vertegenwoordigd door de heer Pieter Paepen.
In het afgelopen boekjaar was een vergoeding van 0,28 mio EUR incl. BTW verschuldigd aan Cushman & Wakefield met betrekking tot de prestaties voor de periodieke schatting van een gedeelte van de panden van de vastgoedportefeuille en de initiële schatting bij aankoop van onroerende goederen. Aan CBRE werd een ereloon van 0,24 mio EUR incl. BTW betaald voor de prestaties van de periodieke schatting van het saldo van de vastgoedportefeuille en de initiële schatting bij aankoop van onroerende goederen.
De waardering van het vastgoed van Immobilière Distri-Land nv wordt opgesteld door Cushman & Wakefield in gezamenlijke opdracht van Retail Estates nv en Immobilière Distri-Land nv en tevens door deze laatstgenoemde bekendgemaakt. De kosten worden 50/50 verdeeld tussen Retail Estates nv en Immobilière Distri-Land nv.
Overeenkomstig de principes en de waarden van de onderneming heeft Retail Estates nv in zijn Gedragscode (dealing code) regels opgenomen die moeten worden nageleefd door de bestuurders en aangestelde personen die de financiële instrumenten uitgegeven door Retail Estates nv willen verhandelen.
In het kader van de toepassing van de Belgische Corporate Governance Code binnen Retail Estates nv werden de regels van de Gedragscode herzien om ze af te stemmen op het K.B. van 5 maart 2006 met betrekking tot marktmisbruik, de juiste voorstelling van beleggingsaanbevelingen en de bekendmaking van belangenconflicten.
Het maatschappelijk kapitaal wordt vastgelegd op 170.091.087,57 EUR en is verdeeld over 7.559.473 volledig volgestorte aandelen die er elk een gelijk deel van vertegenwoordigen. Er is slechts één categorie van aandelen. Er is geen wettelijke of statutaire beperking van het stemrecht of op de overdraagbaarheid van de aandelen.
Retail Estates nv heeft geen aandelenoptieplan opgesteld.
Bij de buitengewone algemene vergadering van 9 december 2013 werd de raad van bestuur uitdrukkelijk gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal in één of meerdere keren te verhogen ten belope van een maximum bedrag van 164.037.087,74 EUR op de data en in overeenstemming met de modaliteiten die door de raad van bestuur zullen worden bepaald, conform artikel 603 van het Wetboek van Vennootschappen. Deze machtiging werd verleend voor een periode van
Galiléelaan 5 – 1210 Brussel Einde van het mandaat: 2015 Belangrijkste overige functies: Chief Investment Officer bij Belfius
Insurance nv, bestuurder van de GVV Cofinimmo nv, bestuurder First Retail International nv, voorzitter van de raden van bestuur van LFB nv, Coquelets nv,… Comités: -
Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2014-2015: 4 Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2014-2015: -
Francis Vroman (1949): bestuurder tot en met 21 april 2015 Kantooradres: Federale Verzekering - Stoofstraat 12 - 1000 Brussel (tot december 2014) Einde van het mandaat: 21/04/2015
Belangrijkste overige functies: gedelegeerd bestuurder Federale Real Estate nv en bestuurder-adviseur Federale Verzekering tot december 2014, bestuurdersmandaten bij Axxes, Benor, Inaco, K-Building, Senior Housing Invest, Foncière du Pré-Aily, Trilogis,…
Comités: -
Aantal aanwezigheden raad van bestuur in 2014-2015: 1 Aantal aanwezigheden remuneratie- en benoemingscomité in 2014-2015: -
De heer Francis Vroman heeft in het boekjaar 2015- 2016, op 21 april 2015, zijn ontslag ingediend als bestuurder van Retail Estates nv.
Een door de algemene vergadering van aandeelhouders aangestelde commissaris moet:
De commissaris is Deloitte Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door mevrouw Kathleen De Brabander, door de FSMA Erkend Revisor, met maatschappelijke zetel te 1831 Diegem, Berkenlaan 8B. Deze werd herbenoemd bij de jaarvergadering van 25 juni 2012 voor een periode van 3 jaar.
De vaste honoraria van de commissaris voor het onderzoek en de revisie van de statutaire en geconsolideerde rekeningen van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen bedragen 0,10 mio EUR excl. BTW.
De honoraria van Deloitte Bedrijfsrevisoren voor de wettelijke opdrachten van de commissaris (bijv. verslagen voor fusies), bedragen 0,02 mio EUR excl. BTW. De honoraria voor studie- of bijstandsopdrachten, meer bepaald inzake fiscaliteit en due diligenceopdrachten bedragen 0,17 mio EUR excl. BTW.
Conform de GVV-Wetgeving doet Retail Estates nv een beroep op deskundigen voor de periodieke schattingen van zijn vermogen telkens als de vennootschap overgaat tot de uitgifte van aandelen, tot notering op de beurs of de aankoop van andere dan beursgenoteerde aandelen, of als ze onroerende goederen koopt of verkoopt.
het boekhoudkundig kapitaal 166,90 mio EUR. Er werden in het boekjaar 2014-2015 269.062 nieuwe aandelen gecreëerd. Om dezelfde reden nemen ook de uitgiftepremies toe van 93,09 mio EUR naar 101,84 mio EUR. De reserves bedragen 77,23 mio EUR en bestaan uit niet-gerealiseerde meerwaarden ten gevolge van de waardering van de vastgoedportefeuille aan reële waarde (88,76 mio EUR), het overgedragen resultaat van vorig boekjaren (24,41 mio EUR), beschikbare reserves (9,10 mio EUR), wettelijke reserves (0,41 mio EUR) en verminderd door de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-20,86 mio EUR) en door de variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (-24,59 mio EUR). De groep gebruikt financiële afgeleide producten (interest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico's afkomstig van sommige operationele, financiële en investeringsactiviteiten. Afgeleide financiële producten worden initieel aan hun kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun reële waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum. De negatieve waardering van de financiële instrumenten heeft geen impact op het nettoresultaat van Retail Estates nv. De openbare GVV classificeert de renteswaps als een kasstroomindekking waarbij is vastgesteld dat de indekkingen effectief waren, dit wil zeggen dat bedragen en vervaldagen op onderliggende leningovereenkomsten afgestemd zijn. Op deze swaps is bijgevolg cashflow hedge accounting toegepast, op grond waarvan de waardemutaties in deze swaps direct in het eigen vermogen zijn erkend en niet in de resultatenrekening opgenomen worden. De negatieve waarde van deze instrumenten is ontstaan door de sterke daling van de kortetermijnrente die zich sinds eind 2008 doorgezet heeft onder impuls van de Amerikaanse en Europese centrale banken.
Het nettoresultaat van het boekjaar bedraagt 35,24 mio EUR en bestaat voor 28,63 mio EUR uit netto courant resultaat en 6,61 mio EUR resultaat op de portefeuille.
De langlopende verplichtingen bedragen 379,22 mio EUR en bestaan voor 340,38 mio EUR uit langlopende financiële schulden met een gemiddelde looptijd van 3 jaar. De overblijvende langlopende verplichtingen hebben betrekking op voorzieningen, toegelaten kasstroomindekkingen (renteswaps), uitgestelde belastingen en schulden voor de verdere verwerving van aandelen in Retail Warehousing Invest nv die nog niet in het bezit zijn van Retail Estates nv.
De kortlopende verplichtingen bedragen 87,01 mio EUR en bestaan voor 10,02 mio EUR uit handelsschulden en andere kortlopende schulden. Deze omvatten vooral de handelsschulden ten belope van 0,80 mio EUR, geraamde belastingschulden voor 0,70 mio EUR, te ontvangen facturen voor 4,12 mio EUR en exit taksen ten belope van 4,07 mio EUR. De kortlopende financiële schulden bedragen 57,21 mio EUR.
Andere kortlopende verplichtingen zijn gestegen van 0,086 mio EUR tot 15,37 mio EUR. De stijging is te verklaren door de schulden voor de verdere verwerving van de aandelen van Mijn Retail nv die nog niet in het bezit zijn van Retail Estates nv.
Per 31 maart 2015 bedraagt de gemiddelde interestvoet 4,35%.
5 jaar vanaf de publicatie van deze beslissing, zijnde 17 december 2013.
De vennootschap bezit geen eigen aandelen. De buitengewone algemene vergadering van 24 oktober 2014 heeft de statuten gewijzigd waardoor de raad van bestuur gemachtigd werd aandelen van Retail Estates nv te verwerven onder een aantal bijzondere voorwaarden die in de statuten werden opgenomen.
De regels die gelden bij de benoeming of de vervanging van de leden van de raad van bestuur en die op de wijziging van de statuten van Retail Estates nv van toepassing zijn, zijn deze die zijn opgenomen in de geldende wetgeving – in het bijzonder het Wetboek van Vennootschappen en de GVV-Wetgeving – en in de statuten van Retail Estates nv. De statuten van Retail Estates nv wijken niet af van de wettelijke bepalingen opgenomen in voormelde reglementering.
De voorwaarden waaronder de financiële instellingen aan Retail Estates nv financiering verschaft hebben, vereisen het behoud van het statuut van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap. De algemene voorwaarden waaronder deze financieringen toegekend zijn, bevatten een beding van vervroegde opeisbaarheid naar discretie van de bankinstellingen bij controlewijziging. Bovendien werd met een aantal financiële instellingen een convenant opgenomen in de kredietovereenkomsten waarbij Retail Estates nv zich ertoe verbindt een maximale schuldgraad van 60% te eerbiedigen (wat lager is dan de wettelijk bepaalde maximale schuldgraad van 65%).
De statuten van Retail Estates nv zijn weergegeven op pagina 172 van het jaarverslag. Hun laatste herziening dateert van de vergadering van de raad van bestuur van 28 mei 2015.
De vastgoedbeleggingen (inclusief projectontwikkelingen) zijn toegenomen van 745,92 mio EUR naar 837,12 mio EUR. Dit is vooral te verklaren door de uitbreiding van de portefeuille met 99,41 mio EUR en de verkoop van vastgoedbeleggingen ten bedrage van 9,19 mio EUR. De vaste activa aangehouden voor verkoop zijn gestegen van 4,38 mio EUR naar 4,82 mio EUR. In de activa aangehouden voor verkoop worden op het einde van elk kwartaal de activa geboekt waarvoor de verkoopsovereenkomst is getekend, maar de akte nog niet werd verleden. Er werden voor 5,91 mio EUR activa toegevoegd aan de activa aangehouden voor verkoop in het boekjaar 2014-2015 en voor 5,47 mio EUR activa verkocht.
De vlottende activa bedragen 9,84 mio EUR en bestaan voor 4,82 mio EUR uit activa aangehouden voor verkoop, voor 1,17 mio EUR uit handelsvorderingen, voor 1,40 mio EUR uit belastingvorderingen en andere vlottende activa, voor 1,47 mio EUR uit geldmiddelen en kasequivalenten en voor 0,98 mio EUR uit overlopende rekeningen.
Het eigen vermogen van de openbare GVV bedraagt 381,21 mio EUR. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt op 31 maart 2015 170,09 mio EUR, een stijging van 6,05 mio EUR ten opzichte van vorig jaar naar aanleiding van de kapitaalverhoging waarvan hoger sprake. Na aftrek van de kosten voor kapitaalverhoging bedraagt
Het nettohuurresultaat is gestegen met 5,68 mio EUR, vooral te verklaren door de verwerving van bijkomende panden in het boekjaar 2014-2015 (2,17 mio EUR) en de verwerving van de panden in het vorige boekjaar die dit jaar voor het eerst een volledig jaar huur opleverden (3,47 mio EUR). De verkoop van panden heeft geresulteerd in een daling van het nettohuurresultaat met 0,75 mio EUR. De verkoop van de panden tijdens het vorige boekjaar resulteerde dit boekjaar in een daling van het nettohuurresultaat met 0,08 mio EUR. De impact van contracthernieuwingen bedraagt 0,16 mio EUR. Verder is er nog de impact van korting, leegstand en indexatie (+0,71 mio EUR).
De vastgoedkosten bedragen 3,36 mio EUR en zijn gestegen met 0,32 mio EUR, vooral te verklaren door de stijging van de technische kosten en commerciële kosten naar aanleiding van de uitbreiding van de portefeuille. De algemene kosten van de vennootschap bedragen 2,89 mio EUR, een stijging van 0,49 mio EUR ten opzichte van vorig jaar, vooral te verklaren door de niet-recurrente kost in het kader van de statutenwijziging met betrekking tot de omzetting naar het statuut van GVV, niet-recurrente handlichtingskosten naar aanleiding van de fusie van de dochtervennootschap Ducova bvba met de GVV en een stijging van de beurs- en noteringskosten door een verhoging van de beurstaks.
Het resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen bedraagt 0,48 mio EUR. Deze winst is het resultaat op de verkoop van 7,79 mio EUR panden (reële waarde). We verwijzen naar paragraaf "Desinvesteringen" in dit hoofdstuk voor meer details.
De positieve variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen bedraagt 6,13 mio EUR en is vooral te verklaren door de verscherping van de yield op toplocaties en de impact van huurhernieuwingen.
Het financieel resultaat bedraagt 17,13 mio EUR ten opzichte van 15,79 mio EUR vorig jaar. De interestkosten zijn hoger dan vorig jaar door het opnemen van bijkomende leningen ter financiering van de verdere uitbreiding van de portefeuille.
Het netto courant resultaat (dit is het nettoresultaat zonder het resultaat op de portefeuille) bedraagt 28,63 mio EUR ten opzichte van 25,07 mio EUR vorig jaar.
De vennootschap verwacht voor het boekjaar 2015- 2016, op basis van de voorziene samenstelling van de vastgoedportefeuille en behoudens onvoorziene gebeurtenissen, de realisatie van een huurincasso ten bedrage van 54 mio EUR. Dit cijfer houdt enkel rekening met aan- en verkopen waarvoor een compromis werd getekend en investeringen die gepland en aanbesteed zijn.
Net als in de vorige jaren verwacht Retail Estates nv dat het dividend voor het boekjaar 2015-2016 zal groeien in lijn met voorgaande jaren zodat het minimaal inflatiebestendig is. Retail Estates nv stelt als streefdoel een dividend van 3,20 EUR bruto (2,40 EUR netto) voorop voor het boekjaar 2015-2016. Dit zou een stijging van 3,23% inhouden ten opzichte van het dividend voor het boekjaar 2014-2015 (3,10 EUR bruto).
De raad van bestuur stelt voor de winst van het boekjaar,
zoals die blijkt uit de enkelvoudige jaarrekening, als volgt te besteden:
| EUR/1000 | |
|---|---|
| Resultaat boekjaar | 29.874.000 |
| Overboeking resultaat op de portefeuille en deelnemingen naar beschikbare reserves (portefeuilleresultaat) |
-4.339.000 |
| Te bestemmen resultaat winst van het boekjaar | 25.535.000 |
| Overgedragen winst van het vorige boekjaar (IFRS) | 20.164.000 |
| Stijging van overgedragen winst naar aanleiding van fusies en andere | 1.358.000 |
| Andere | |
| Uitkering dividend per 31 maart 2015 | -23.434.000 |
| Over te dragen resultaat | 23.623.000 |
De raad van bestuur van Retail Estates nv zal aan de algemene vergadering van aandeelhouders, die zal worden gehouden op 3 juli 2015, voorstellen om over het boekjaar 2014-2015 (dat een aanvang nam op 1 april 2014 om te eindigen op 31 maart 2015) een brutodividend uit te keren van 3,10 EUR bruto (of 2,325 EUR netto, d.i. het nettodividend per aandeel na afhouding van 25% roerende voorheffing) per aandeel dat deelt in het resultaat van het boekjaar 2014-2015.
De vennootschap heeft geen activiteiten ontwikkeld noch uitgaven gemaakt op gebied van onderzoek en ontwikkeling.
De vennootschap bezit geen bijkantoren.
| EPRA Resultaat | EUR/1000 |
|---|---|
| Netto Resultaat IFRS (groepsaandeel) | 35.238 |
| Correcties voor de berekening van het EPRA Resultaat | |
| Uit te sluiten: | |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen van vastgoed aangehouden voor verkoop (IAS 40) |
6.131 |
| Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen | 479 |
| Variaties in de reële waarde van de financiële activa en passiva (IAS 39) | |
| Aanpassingen voor minderheidsbelangen | |
| EPRA Resultaat (groepsaandeel) | 28.628 |
| EPRA Resultaat (EUR/aandeel) (groepsaandeel) | 3,79 |
| EPRA Netto Actief Waarde | EUR/1000 |
| Netto Actief Waarde (groepsaandeel) volgens de jaarrekening | 381.212 |
| Netto Actief (EUR/aandeel) (groepsaandeel) | 50,43 |
| Effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en de andere eigen vermogensinstrumenten |
|
| Verwaterde intrinsieke waarde na effect van de lichting van opties, converteerbare schulden en andere eigen-vermogensinstrumenten |
381.212 |
| Uit te sluiten: | |
| Reële waarde van de financiële instrumenten | -24.587 |
| EPRA NAW (groepsaandeel) | 405.799 |
| Toe te voegen: |
|---|
| EPRA Triple Netto Actief Waarde (groepsaandeel) | EUR/1000 |
|---|---|
| EPRA NAW (groepsaandeel) | 405.799 |
| Toe te voegen: | |
| Reële waarde van de financiële instrumenten | -24.587 |
| EPRA Triple Netto Actief Waarde (groepsaandeel) | 381.212 |
| EPRA NNNAW (EUR/aandeel) (groepsaandeel) | 50,43 |
| Definities | EUR/1000 | EUR per aandeel | |
|---|---|---|---|
| EPRA Resultaat | Courant resultaat afkomstig van de strategische operationele activiteiten. |
28.628 | 3,79 |
| EPRA NAW | Netto Actief Waarde (NAW) aangepast om rekening te houden met de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en met uitsluiting van bepaalde elementen die niet kaderen in een financieel model van vastgoedinvesteringen op lange termijn. |
405.799 | 53,68 |
| EPRA NNNAW | EPRA NAW aangepast om rekening te houden met de reële waarde van (i) de financiële instrumenten, (ii) de schulden en (iii) de uitgestelde belastingen. |
381.212 | 50,43 |
| Definities | % | ||
| EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) |
Geannualiseerde bruto huurinkomsten op basis van de lopende huren ('passing rents') op afsluitingsdatum van de jaarrekeningen, met uitsluiting van de vastgoedkosten, gedeeld door de marktwaarde van de portefeuille verhoogd met de geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen. |
6,75% | |
| EPRA Huurleegstand | Geschatte Huurwaarde (GHW) van leegstaande oppervlaktes gedeeld door de GHW van de totale portefeuille. |
1,12% | |
| EPRA Cost Ratio (incl. leegstandskosten) |
EPRA kosten (inclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten verminderd met de te betalen huur op gehuurde grond |
11,85% | |
| EPRA Cost Ratio (excl. leegstandskosten) |
EPRA kosten (exclusief leegstandskosten) gedeeld door de bruto huurinkomsten verminderd met de te betalen huur op gehuurde grond |
11,60% |
5 Deze gegevens worden niet vereist door de regelgeving op de GVV's en zijn niet onderworpen aan een nazicht vanwege overheidsinstanties. De commissaris is nagegaan of de ratio's "EPRA Resultaat", "EPRA NAW" en "EPRA NNNAW" werden berekend volgens de definities hernomen in de "EPRA Best Practices Recommendations" 2011 en of de financiële gegevens die gebruikt werden in de berekening van deze ratio's overeenstemmen met de boekhoudkundige gegevens die in de geactiveerde geconsolideerde financiële staten hernomen zijn.
| EPRA Evolutie van de brutohuurinkomsten (EUR/1000) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2014-2015 | |||||
| Brutohuurinkomsten bij gelijkblijvende perimeter |
Verwervingen | Verkopen Regularisaties m.b.t vorige periodes |
Brutohuurinkomsten 2014-2015 |
||
| Huurinkomsten | 51.767 | 2.172 | -748 | 53.191 | |
| 2013-2014 | |||||
| Brutohuurinkomsten bij gelijkblijvende perimeter |
Verwervingen | Verkopen Regularisaties m.b.t vorige periodes |
Brutohuurinkomsten 2013-2014 |
||
| Huurinkomsten | 44.883 | 3.013 | -207 | 47.689 |
| EPRA Netto Initieel Rendement | EUR/1000 |
|---|---|
| Vastgoedbeleggingen (zonder vastgoed bestemd voor verkoop) fair value | 837.121 |
| Transactiekosten | 20.741 |
| Investeringswaarde | 857.862 |
| Projectontwikkelingen | 34.170 |
| Investeringswaarde van het vastgoed, beschikbaar voor verhuring | 823.692 |
| Geannualiseerde bruto huurinkomsten | 56.512 |
| Vastgoedkosten | -943 |
| Geannualiseerde netto huurinkomsten | 55.569 |
| EPRA Netto Initieel Rendement (NIR) | 6,75% |
| EPRA Huurleegstand | EUR/1000 |
|---|---|
| Geschatte huurwaarde van de leegstaande oppervlaktes | 631 |
| Geschatte huurwaarde van de totale portefeuille | 56.512 |
| EPRA Huurleegstand | 1,12% |
| EPRA Cost Ratio | EUR/1000 |
|---|---|
| Algemene kosten | 2.888 |
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen | -3 |
| Te betalen huren op gehuurde grond | 488 |
| Vastgoedkosten | 3.362 |
| Verminderd met: | |
| Te betalen huren op gehuurde grond | -488 |
| EPRA kosten (incl. leegstandskosten) | 6.247 |
| Leegstandskosten | -135 |
| EPRA kosten (excl. leegstandskosten) | 6.112 |
| Huurinkomsten verminderd met te betalen huren op gehuurde grond | 52.703 |
| % | |
|---|---|
| EPRA Cost Ratio (incl. leegstandskosten) | 11,85% |
| EPRA Cost Ratio (excl. leegstandskosten) | 11,60% |
" " Retail Estates kent een onafgebroken consistente groei van haar resultaten en portefeuille sinds haar beursintroductie.
Retailpark Crescend'Eau, Verviers
Retail Estates nv is genoteerd op de continumarkt van Euronext.
In het raam van de plannen van Euronext om haar koerslijst te hervormen en te harmoniseren en de visibiliteit en liquiditeit van de kleine en middelgrote ondernemingen te bevorderen, werden per 1 maart 2005 relevante benchmarks voor de mid caps en small caps gelanceerd.
| 01.04.2014 | 01.04.2013 | 01.04.2012 | |
|---|---|---|---|
| 31.03.2015 | 31.03.2014 | 31.03.2013 | |
| Hoogste koers | 76,99 | 61,00 | 57,98 |
| Beginkoers op 1 april | 58,95 | 58,00 | 49,50 |
| Slotkoers op 31 maart | 76,64 | 58,92 | 57,98 |
| Gemiddelde koers | 64,91 | 56,35 | 52,12 |
| Nettoactiefwaarde (NAV) onder IFRS | 50,43 | 48,90 | 46,38 |
| Nettoactiefwaarde (na dividend) onder IFRS | 47,33 | 45,90 | 43,48 |
| Premies NAV na dividend t.o.v. slotkoers min verwacht dividend |
51,97% | 20,49% | 25,01% |
| Brutodividend | 3,10 | 3,00 | 2,90 |
| Nettodividend | 2,325 | 2,25 | 2,175 |
| Dividendrendement | 4,22% | 5,36% | 5,27% |
| Return nettoresultaat op eigen vermogen | 9,24% | 8,01% | 10,97% |
| Pay-out ratio | 81,15% | 86,55% | 80,84% |
| Aantal aandelen | 7.559.473 | 7.290.411 | 5.813.122 |
| Marktkapitalisatie (mio EUR) | 579,36 | 429,55 | 337,04 |
| Free float percentage | 100% | 100% | 100% |
| Gemiddeld dagvolume | 2.939 | 1.929 | 1.560 |
| Jaarvolume | 749.458 | 493.940 | 394.563 |
| b | |||
De intrinsieke waarde van het aandeel bij een vastgoedwaardering aan 'reële waarde' is het afgelopen jaar gestegen van 48,90 EUR per 31 maart 2014 naar 50,43 EUR per 31 maart 2015 (inclusief dividend).
De NAV (reële waarde), inclusief dividend, maar exclusief de waarde van de financiële instrumenten, bedraagt 53,68 EUR ten opzichte van 52,18 EUR het jaar voorheen. Deze stijging is te verklaren door de positieve variaties op de waarde van de vastgoedbeleggingen en het resultaat van het boekjaar.
Binnen een bepaalde categorie van beleggingen kunnen de risicoprofielen en de rendementen aanzienlijk verschillen naargelang de focus, de aard van de activiteiten en de specifieke kenmerken van de vennootschap die de aandelen heeft uitgegeven.
Hoe groter het risicoprofiel, hoe hoger het rendement dat een belegger zal vereisen.
Een aantal belangrijke factoren die de prestaties van de GVV's mee bepalen zijn o.a. de aard en de ligging van het vastgoed, de aard van de huurders, de omvang van de eventuele leegstand, de rentestand en het algemene beursklimaat.
De prestaties van Retail Estates nv zijn sinds zijn notering op de beurs steeds marktconform geweest en liggen in lijn met de verwachtingen die het management geformuleerd heeft bij de aanvang van het boekjaar en tevens met de prestaties van de andere Belgische GVV's met een vergelijkbare bezettingsgraad en waardegroei van het onderliggende vastgoed.
De koers van het aandeel Retail Estates is het afgelopen boekjaar gestegen met 30,01%. De EPRA Belgian REIT index steeg met 27,72%.
Het aandeel bereikt de hoogste koers van het jaar op 30 maart 2015 (76,99 EUR). Het aandeel sloot het boekjaar uiteindelijk af op 76,64 EUR.
Het jaargemiddelde van de koers bedraagt 64,91 EUR. De grafiek hierboven geeft de beursprestaties van het Retail Estates-aandeel ten opzichte van de BEL 20 weer sinds de beursnotering. Het aandeel Retail Estates steeg over deze periode met 143,07% ten opzichte van een stijging van de BEL 20 met 25,15%.
Het voorstel van de raad van bestuur aan de algemene vergadering betreffende de bestemming van de resultaten van het boekjaar afgesloten op 31 maart
2015, houdt in dat een bedrag ten belope van 23,43 mio EUR uitgekeerd wordt als brutodividenduitkering (vóór voorheffing).
Dit komt neer op een brutodividend van 3,10 EUR voor de aandelen die dividendgerechtigd zijn vanaf 1 april 2014 (7.559.473 aandelen).
Dit is een stijging met 3,33% in vergelijking met het dividend ontvangen met betrekking tot het boekjaar afgesloten op 31 maart 2014.
Vastgoed wordt door een aantal beleggers als een brug gezien tussen enerzijds een belegging in aandelen en anderzijds een obligatiebelegging of staatsbon. Het dividendrendement van Retail Estates nv bedraagt (bij een brutodividend van 3,10 EUR) het afgelopen boekjaar 4,22% ten opzichte van de slotkoers van het aandeel (excl. dividend). De OLO 10-jaarsrentevoet bedraagt op 31 maart 2015 0,43%.
De wet van 14 december 2005 (B.S. 23.12.05) houdende afschaffing van de effecten aan toonder voorziet in een verbod op de uitgifte van nieuwe aandelen aan toonder vanaf 1 januari 2008.
Vanaf deze datum worden de aandelen aan toonder die op een effectenrekening zijn geboekt automatisch omgezet in gedematerialiseerde effecten.
In toepassing van bovengenoemde wet zijn de nieuw uitgegeven aandelen van Retail Estates nv niet meer vatbaar voor fysische aflevering.
Uiterlijk tot 31 december 2013 konden de houders van effecten aan toonder die niet automatisch zijn omgezet krachtens voorgaande alinea's, de omzetting van deze effecten vragen in gedematerialiseerde effecten dan wel in effecten op naam.
Na deze periode werden de niet-omgezette aandelen van rechtswege omgezet in gedematerialiseerde effecten en door twee bestuurders ingeschreven op een effectenrekening.
Vanaf 1 januari 2015 moeten de effecten waarvan de rechthebbenden onbekend zijn gebleven, te koop worden aangeboden conform artikel 11 van deze wet. De houders van deze effecten kunnen hun rechten laten gelden tot op de dag van de verkoop. Op 31 maart 2015 heeft de vennootschap nog geen stappen ondernomen om deze effecten te verkopen.
In het licht van deze grote wijzigingen heeft Retail Estates nv op 23 februari 2007 een toetredingsovereenkomst afgesloten met Euroclear Belgium met maatschappelijke zetel te 1140 Brussel, Schiphollaan 6, die werd aangesteld als vereffeninginstelling. Deze vereffeninginstelling is belast met de aanhouding van de totale omloop van effecten aan toonder die door Retail Estates nv werden uitgegeven.
Sinds 1 april 2003 treedt KBC Securities op als marktanimator teneinde de verhandelbaarheid van de aandelen te bevorderen.
De vergoeding voor het afgelopen boekjaar bedraagt 0,025 mio EUR excl. BTW voor 12 maanden.
De algemene vergadering van de aandeelhouders en de bekendmaking van de jaarresultaten 2014-2015 vindt plaats in de kantoren van Retail Estates nv, Industrielaan 6, Ternat op vrijdag 3 juli 2015 om 10.00u.
| Betaalbaarstelling dividend | 10 juli 2015 |
|---|---|
| Bekendmaking halfjaarresultaten | 27 november 2015 |
| Bekendmaking jaarresultaten van het boekjaar 2015-2016 |
27 mei 2016 |
"
" De clusteringstrategie van Retail Estates zorgt voor een optimalisatie van de beheerskosten.
Retail Estates investeert sinds 1998 in winkelvastgoed dat gelegen is in de periferie, de zogenaamde 'baanwinkels'. Op 17 jaar tijd werd een belangrijke portefeuille vergaard die op 31 maart 2015 bestaat uit 554 panden, goed voor een bruto bebouwde winkeloppervlakte van 611.076m². De reële waarde bedraagt 837,12 mio EUR.
De moeilijke economische conjunctuur heeft op de baanwinkelsector sinds eind 2008 tot een stabilisatie in huurprijs en rendement geleid - dit in tegenstelling tot de andere vastgoedmarkten.
De beste barometer hiervoor is de leegstand die in de portefeuille van Retail Estates nv reeds verschillende jaren minder dan 2% bedraagt. Huurders van perifeer winkelvastgoed betuigen een grote trouw aan hun verkoopspunten. Dit is het gevolg van enerzijds de kwaliteit van de ligging en anderzijds van de toekenning van de socio-economische vergunningen die op het gebouw worden afgeleverd en niet op de huurder. Bovendien worden dergelijke panden in ruwbouwtoestand (zgn. casco toestand) verhuurd en investeren huurders belangrijke bedragen in de winkelinrichting waardoor ze minder snel geneigd zijn om te verhuizen.
De huurders van de panden van Retail Estates nv zijn vooral filiaalbedrijven die de laatste jaren de beste locaties in handen kregen, vaak ten koste van lokale KMO's die deze liggingen historisch controleerden. In die zin is de ontwikkeling vergelijkbaar met deze in de hoofdwinkelstraten van steden. Langs investeringszijde ziet men dat de aantrekkelijke verhouding tussen vraag en aanbod ertoe geleid heeft dat de institutionele investeerders een steeds belangrijkere plaats innemen. Ook vermogende particulieren betonen een stijgende interesse voor dit type vastgoed.
Vandaag zijn er een tiental institutionele investeerders zeer actief in dit segment. In het algemeen zijn er in België zeer weinig geïntegreerde winkelparken of 'retail parks' zoals dit bijvoorbeeld in Groot-Brittannië of Frankrijk het geval is nabij elke stedelijke agglomeratie. In België zijn dergelijke winkelparken eerder kleinschalig en vooral in Wallonië aanwezig.
Het merendeel van de panden van Retail Estates nv werd opgericht langs grote invalswegen of in de nabijheid van woongebieden aan de rand van grotere agglomeraties en vormen dikwijls clusters waar zij elkaars nabijheid opzoeken.
In de hedendaagse visie op stedenbouw en ruimtelijke ordening wordt gestreefd naar grotere coherentie en duidelijkheid. Meer en meer worden bepaalde zones expliciet aangeduid als grootwinkelgebied en andere als winkelarmgebied. Daar is er een verdere opvulling mogelijk. Daarbij valt niet uit te sluiten dat nieuwe ontwikkelingen zich zullen realiseren ten gevolge van de regionalisering van het handelsvestigingsbeleid dat op 1 juli 2014 effectief werd.
Retail Estates nv is van mening dat de herbestemming van bestaande gebouwen en het wegwerken van stadskankers een belangrijke opportuniteit is. Het verbouwen van
In de jaren '80 en begin jaren '90 leek een haast ongebreidelde ontwikkeling mogelijk. Medio jaren '90 heeft de verstrenging van de wetgeving ertoe geleid dat aan deze wildgroei een einde kwam. Sindsdien zijn vele 'gelegenheidspromotoren' wegens de toenemende complexiteit van de markt verdwenen. Het aanbod van nieuwe panden liep sterk terug, doch de vraag bleef. Dit leidde tot stijgende huurprijzen en dalende rendementen. De winkelvastgoedmarkt in de periferie veroverde haar eigen plaats naast deze van stadscentrumwinkelpanden, kantoren en semi-industrieel vastgoed.
Thans worden voor de beste locaties huurprijzen betaald van meer dan 120 EUR/m² per jaar in grote stedelijke agglomeraties en 100 EUR/m² in kleinere agglomeraties, en de rendementen van de absolute toplocaties situeren zich tussen 6% en 6,50%. Een tiental jaar geleden bedroegen de tophuurprijzen 75 EUR/m² per jaar en de rendementen situeerden zich tussen 9% en 10%.
Aan de trend tot verdere stijging in de tophuurprijzen is sinds 2009 een einde gekomen, tenzij op uitgesproken toplocaties.
Beide factoren, de stijging van de gemiddelde huurprijs en de daling van de gemiddelde rendementen, versterkten de waardetoename van deze panden op toplocaties gedurende de afgelopen tien jaar. De Belgische winkelmarkt in de periferie wordt vandaag gekenmerkt door een grote stabiliteit, zowel langs investeerderszijde als bij de huurders.
Individuele baanwinkels zijn individuele winkelpanden die langs de openbare weg gelegen zijn. Elk verkooppunt beschikt over een eigen parking, een in- en uitrit op de openbare weg en kan zich hierdoor duidelijk identificeren. In de onmiddellijke nabijheid liggen er niet noodzakelijk winkelpanden van hetzelfde type.
Retailclusters zijn een geheel van baanwinkels gelegen langs dezelfde verkeersas en die voor de consument een geheel vormen, alhoewel zij buiten de verkeersas niet over een gezamenlijke infrastructuur beschikken. Dit is in België de meest courante vorm van concentratie van baanwinkels.
Retailparken bestaan uit winkelpanden die deel uitmaken van een geïntegreerd handelscomplex en dus gegroepeerd zijn met andere winkelpanden. Alle panden maken gebruik van een centrale parking met een gezamenlijke in- en uitrit. De consument bezoekt dus meerdere handelszaken zonder zijn wagen te verplaatsen. Op dergelijke locaties zijn gebruikelijk minimaal vijf panden aanwezig.
1 De taartdiagrammen in dit hoofdstuk geven percentages weer op basis van de totale oppervlakte op 31 maart 2015.
Ander vastgoed bevat hoofdzakelijk kantoren, residentieel vastgoed, horeca en een logistiek complex te Erembodegem. Het complex in Erembodegem is in zijn totaliteit verhuurd aan Brantano nv via een huurovereenkomst met een looptijd van 10 jaar die afloopt op 31 mei 2024. Retail Estates nv investeert in onroerend goed met dergelijke bestemmingen enkel indien deze als bijzaak bij een winkelpand voorkomen of deel uitmaken van een vastgoedportefeuille die enkel als een geheel kon worden verworven.
Winkeloppervlaktes in ontwikkeling zijn panden die het voorwerp uitmaken van een nieuwbouwproject of verbouwingsproject.
Bij de oprichting van Retail Estates nv was meer dan 70% van de winkelpanden gelegen in Wallonië, wat overeenkwam met het veel ruimere aanbod van perifeer vastgoed in die regio.
Nu is deze verhouding herschikt met 61,19% van de portefeuille gelegen in het Vlaamse Gewest ten opzichte
garagepanden, grote meubelzaken of industriële gebouwen tot winkels kan leiden tot het realiseren van belangrijke meerwaarden voor onze aandeelhouders.
De selectie van gepaste opportuniteiten, de planning en het beheer van de verbouwingen zijn arbeidsintensief. Zij vergen de nodige deskundigheid, maar worden beloond met een hoger huurrendement.
Retail Estates nv investeert sinds 1998 in winkelvastgoed dat gelegen is in de periferie, de zogenaamde
'baanwinkels'. Op 17 jaar tijd werd een belangrijke portefeuille vergaard die per 31 maart 2015 bestaat uit 554 panden, goed voor een bruto bebouwde winkeloppervlakte van 611.076m². De reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 837,12 mio EUR. De investeringswaarde bedraagt 857,86 mio EUR.
De vastgoedportefeuille van de openbare GVV groeide in vergelijking met 31 maart 2014 (toen de reële waarde 745,92 mio EUR bedroeg) met 12,23%. Dit is het resultaat van acquisities evenals de oplevering van een aantal panden in eigen ontwikkeling.
De bezettingsgraad bedraagt 98,78%.
komen. Aangezien filiaalbedrijven meestal nationaal en vaak ook internationaal georganiseerd zijn, kunnen zij rekenen op een sterke professionele organisatie en een marketingorganisatie die de aantrekkingskracht van elk individueel verkooppunt kan bevorderen.
Verder doen ze belangrijke inspanningen in marketing die mee ten goede komen aan de vastgoedlocatie.
De gemiddelde contractuele huurprijs per m² bedraagt 92,48 EUR per jaar. In vergelijking met 1998 (61,15 EUR/m²) bedraagt de stijging 51,23%, wat deels te verklaren is door de inflatie en huurprijsverhogingen en deels door de toename van het aantal recent opgerichte winkelpanden, die doorgaans duurder verhuurd zijn dan het gemiddelde van de bestaande vastgoedportefeuille als gevolg van de gestegen marktprijzen.
van 38,81% in het Waalse Gewest, wat beter aansluit bij de bevolkingsspreiding tussen beide gewesten.
Verder bezit Retail Estates nv één winkelpand in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Dit gewest kent nauwelijks perifeer vastgoed en wordt dan ook door Retail Estates nv niet actief opgevolgd.
De verschillen in huurprijs zijn niet alleen het gevolg van de karakteristieken van de betreffende locatie, maar vaak ook van de duur van de huurovereenkomsten. Deze kunnen in het beste geval om de 9 jaar herzien worden of anders pas na 18 of 27 jaar. De vraag naar langlopende huurovereenkomsten valt enerzijds te verklaren door de belangrijke bedragen die de huurders in de inrichting van de panden investeren. Anderzijds hebben langdurige contracten het voordeel voor de investeerder dat ook de huurder gebonden is aan de huurprijs en het behoud van het verkooppunt op het spel dient te zetten als hij de huurprijs zou wensen te hernegotiëren. DIY Drogisterij Electro Fitness Horeca Interieur/decoratie Tuin/dier Vacant Varia Voeding Kleding/schoenen Speelgoed 6,90 1,49 6,90 0,67 2,28 21,07 26,52 1,60 8,22 2,50 10,79 9,84 0,67
Het aandeel van de winkels in schoenen en kleding (26,52% ten opzichte van 29,26% vorig jaar) samen met de retailers in voeding, electro en speelgoed maken meer dan 51% uit van de verhuurde oppervlakte. Beide zorgen voor een stabiele basis doordat zij het minst conjunctuurgevoelig zijn. Bovendien zijn de socio-economische vergunningen voor deze activiteiten het moeilijkst te verkrijgen, wat een waardestijging van deze panden enerzijds en een sterke trouw aan de locatie anderzijds in de hand werkt.
De sector van de woninginrichting, die met grotere marges werkt, laat toe om bij een gunstige economische De twintig belangrijkste huurders van Retail Estates nv vertegenwoordigen 57,46% van de brutohuurinkomsten en 55,11% van de totale oppervlakte van de panden die deel uitmaken van de vastgoedportefeuille. In absolute cijfers vertegenwoordigt Brantano nv 7,72% van de huurincasso en voert hiermee de lijst van de vijf belangrijkste huurders aan. Brantano nv wordt gevolgd door Piocheur nv en verbonden vennootschappen van de Blokkergroep (5,90%), Orchestra-Prémaman nv (4,40%), de Hubogroep (3,81%) en FUN nv (3,78%). Filiaalbedrijf Franchisee Vacant 1,22 93,88
conjunctuur belangrijke huurprijsstijgingen te realiseren, maar een neerwaarts consumentenvertrouwen treft hen het hardst. Het belang van dit segment in de vastgoedportefeuille van Retail Estates nv blijft op hetzelfde niveau (21,07% in vergelijking met 19,57% vorig jaar).
Van bij de oprichting heeft Retail Estates nv bij de verhuring van zijn panden zich vooral gefocust op filiaalbedrijven en/of franchisegevers.
Een filiaalbedrijf is voor de doeleinden van deze analyse een groot winkelbedrijf met ten minste vijf verkooppunten en een centrale administratie. In 1998 was reeds 82% verhuurd aan dergelijke filiaalbedrijven. Nu bedraagt dit percentage 93,88%. Deze huurders zijn minder gevoelig aan wijzigende lokale marktomstandigheden dan lokale zelfstandige KMO's. Zo geeft een lokale, tijdelijke terugval in omzet, door bijvoorbeeld wegenwerken, voor filiaalbedrijven geen aanleiding tot liquiditeitsproblemen waardoor een correcte huurbetaling in het gedrang zou
Huurprijs - per m²
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. (m²) |
Huurders | Huurinkomsten (EUR) |
ERV (EUR) | Acquisitiewaarde (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antwerpen | Cluster Antwerpen Noord |
Bredabaan 964-968, 2170 Merksem Bredabaan 1203-1215, 2900 Schoten |
L&L RETAIL BELGIUM SA FUN BELGIUM NV LEGIO IMMO BELGIUM NV KREFEL NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV MEDINA NV L.TORFS NV HET BROEKENPALEIS NV JBC NV DEVRESSE SA |
||||
| Cluster | Boomsesteenweg 649- | 16.214 | HANDELSMAATSCHAPPIJ PAUL | 2.270.356,64 2.438.070,00 32.736.785,64 | |||
| Antwerpen Zuid |
651, 2610 Wilrijk Boomsesteenweg 652, 2610 Wilrijk Boomsesteenweg 941- 945, 2610 Wilrijk Boomsesteenweg 800, 2610 Wilrijk Antwerpsesteenweg 65, 2630 Aartselaar Boomsesteenweg 62- 68/86, 2630 Aartselaar |
LAMBRECHTS NV KREFEL NV OBEY NV RESIDENTIEEL CARPETLAND NV KEUKENONTWERPERS NV FLEETCARE BVBA TECHNICAL FLEET SUPPORT CENTER BVBA PRO-DUO NV SCHRAUWEN SANITAIR EN VERWARMING NV DARKOM BVBA HILTI BELGIUM NV EDENWOOD NV ODYSSEUS BOUWMARKTEN NV BEDDEN EN MATRASSEN BV HET KEUKENHUIS NV MAXI ZOO BELGIUM BVBA BMS NV FUN BELGIUM NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV DISTRI AARTSELAAR-TIELT |
|||||
| 26.402 | WINGE | 2.556.887,25 3.046.750,00 29.231.707,68 | |||||
| Cluster Lier | Donk 54/1-54/4, 2500 Lier Antwerpsesteenweg 308/366, 2500 Lier |
ANISERCO NV HEYTENS NEW VANDEN BORRE NV MANYLION BVBA BRANTANO NV KREFEL NV SLAAPADVIES BVBA BELGACOM MOBILE NV FUN BELGIUM NV |
8.293 789.321,42 909.745,00 7.530.502,32
| RETAIL ESTATES | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31.03.15 | 31.03.14 | 31.03.13 | ||||||||
| Geschatte reële waarde2 | 837.121.000 | 745.916.000 | 675.593.000 | |||||||
| Rendement in % (investeringswaarde) | 6,80% | 6,93% | 6,99% | |||||||
| Contractuele huurprijzen | 55.880.428 | 51.144.211 | 45.618.847 | |||||||
| Contractuele huurprijzen inclusief huurwaarde van leegstaande gebouwen |
56.511.608 | 51.823.578 | 46.580.232 | |||||||
| Totaal m² in portefeuille | 611.076 | 570.870 | 521.452 | |||||||
| Aantal panden | 554 | 548 | 499 | |||||||
| Bezettingsgraad in % | 98,78% | 98,17% | 98,13% | |||||||
| Totaal m² in ontwikkeling | 32.496 | 1.800 | 30.000 |
De vastgoedportefeuille van Retail Estates nv bestaat op 31 maart 2015 uit onroerende goederen die eigendom zijn van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen.
De vastgoedportefeuille van Immobilière Distri-Land nv bestaat op 31 maart 2015 uit 12 winkelpanden die volledig verhuurd zijn.
Deze winkelpanden die zonder uitzondering gebouwd zijn vóór 1989, zijn vanuit het standpunt van hun ligging en verhuring vergelijkbaar met deze van Retail Estates nv.
Vermits meer dan de helft van de winkelpanden het voorwerp zijn van huurovereenkomsten die afgesloten werden in 1989 en deze nog tot 2016 lopen, ligt de huurprijs van deze panden om historische redenen op een lager niveau dan bij Retail Estates nv.
2 Deze reële waarde bevat tevens de projectontwikkelingen, die niet inbegrepen zijn in de reële waarde vermeld in de conclusies van de vastgoeddeskundigen per 31 maart 2015 (zie verder in dit hoofdstuk).
U vindt hierna het overzicht van de vastgoedportefeuille van Retail Estates nv en dochterondernemingen op 31 maart 2015.
| (m²) | Huurders | Huurinkomsten (EUR) |
ERV (EUR) | Acquisitiewaarde (EUR) |
|---|---|---|---|---|
| EURO SHOE GROUP NV AGIK SPRL JT DOM SCRLFS KRUIDVAT BVBA MATCH SA ORCHESTRA-PREMAMAN NV ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV ALLO TELECOM SA PIOCHEUR NV ELECTRO AV NV DEVRESSE SA ALKEN MAES NV VACANT MONI SPRL |
||||
| 5.270 | 525.515,92 632.400,00 | 6.474.703,40 | ||
| OMEGA NV RSDECO AVEVE NV ELECTRO AV NV ALDI GEMBLOUX SA EURO SHOE GROUP NV |
||||
| 8.182 | 704.327,20 700.870,00 10.713.513,48 | |||
| E5 MODE NV GAMMSS SPRL BASIC FIT BELGIE |
||||
| 2.962 | 327.814,61 325.820,00 | 5.075.585,29 | ||
| CHAUSSURES MANIET SA MOBELCO MEUBLES DELCAMBE CHAUSSURES SPRL HEYTENS ANISERCO NV PIOCHEUR NV CARGLASS NV BRSL SPRL |
||||
| 7.084 | 750.060,44 827.365,10 | 5.530.979,40 |
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. (m²) |
Huurders | Huurinkomsten (EUR) |
ERV (EUR) | Acquisitiewaarde (EUR) |
Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. (m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cluster Mechelen |
Oscar Van Kesbeecklaan 7, 2800 Mechelen |
PRIMO STADION NV MAXI ZOO BELGIUM BVBA |
Henegouwen | Cluster Ath | Chaussée de Bruxelles 60, 7800 Ath |
||||||
| Noord | Elektriciteitsstraat 39, 2800 Mechelen |
BRANTANO NV VEDEA 1885 - DE KROON NV |
|||||||||
| Guido Gezellelaan 6-20, 2800 Mechelen |
LEEN BAKKER BELGIE NV NEW VANDEN BORRE NV RESIDENTIEEL (VACANT) |
||||||||||
| Rode Kruisplein 20, 2800 Mechelen |
DANS- EN EXPRESSIE VZW PRO-DUO NV |
||||||||||
| Liersesteenweg 432, 2800 Mechelen |
DEVRESSE SA BABYDUMP BV PIOCHEUR NV FUN BELGIUM NV |
||||||||||
| 13.919 | 1.241.697,31 1.436.525,00 17.719.309,62 | ||||||||||
| Cluster Mechelen Zuid |
Brusselsesteenweg 437- 441, 2800 Mechelen |
INTRES BELGIUM XP BVBA SC RETAIL NV BRANTANO NV |
Cluster Aiseau |
Rue du Campinaire 72- 82, 6250 Aiseau-Presles |
|||||||
| Geerdegemstraat 148, 2800 Mechelen |
NEW VANDEN BORRE NV REDISCO BVBA TRENDY FASHION NV RESIDENTIEEL |
Presles | |||||||||
| LEGIO IMMO BELGIUM NV | |||||||||||
| Individuele | Slachthuisstraat 27, | 7.535 | ALDI RIJKEVORSEL NV | 901.530,85 924.770,00 | 8.835.806,77 | Cluster Jemappes |
Avenue Wilson 421, 7012 Jemappes |
||||
| baanwinkels en andere |
2000 Antwerpen Frans Beirenslaan 51, |
CARPETLAND NV SINT-NIKLAAS DOE HET ZELF NV |
|||||||||
| 2150 Borsbeek | HUBO BELGIE NV | Cluster | Rue des Roselières | ||||||||
| Geelsebaan 64, 2460 Kasterlee |
Tournai | 10/14, 7503 Froyennes Rue des Roselières 3, |
|||||||||
| Antwerpsesteenweg 482-484, 2660 Hoboken |
7503 Froyennes Rue de Maire 13A C/18E, 7503 Froyennes |
||||||||||
| Nekkerspoelstraat 447, 2800 Mechelen |
|||||||||||
| 6.826 | 680.919,52 668.270,00 | 9.544.126,33 | |||||||||
| Brussel | Individuele baanwinkels |
Jerusalemstraat 48-50, 1030 Schaarbeek |
ALDI CARGOVIL-ZEMST NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV |
||||||||
| en andere | Ninoofsesteenweg 510, 1070 Anderlecht |
RESIDENTIEEL | |||||||||
| Charleswoestlaan 219- 312, 1090 Jette |
|||||||||||
| 2.229 | 225.202,81 226.075,00 | 2.764.160,90 |
| (m²) | Huurders | Huurinkomsten (EUR) |
ERV (EUR) | Acquisitiewaarde (EUR) |
|---|---|---|---|---|
| KVIK A/S GOBREL SA TOYCHAMP BELGIUM NV SEATS AND SOFAS NV |
||||
| 6.500 | 534.309,10 548.675,00 | 5.853.487,04 | ||
| AVA PAPIERWAREN NV E5 MODE NV SC RETAIL NV TOYCHAMP BELGIUM NV |
||||
| 4.150 | 334.464,68 352.750,00 | 5.330.304,00 | ||
| SPORTSDIRECT.COM BELGIUM LIDL LEEN BAKKER BELGIE NV KREFEL NV |
||||
| 6.938 | 690.268,17 650.785,00 | 9.336.085,09 | ||
| JBC NV L. TORFS NV ADL CONSULT BVBA PRO-DUO NV EURO SHOE GROUP NV KLEDING VOSSEN NV NEW VANDEN BORRE NV MONASHEE BVBA DREAMLAND NV FABRIMODE NV KRUIDVAT BVBA E5 MODE NV BRANTANO NV C.C.I.T. BVBA GOBREL SA PIOCHEUR NV AVA PAPIERWAREN NV VACANT DELHAIZE GROEP LIDL ACTION BELGIUM BVBA MAXI ZOO BELGIUM BVBA DESCARTO BVBA LEEN BAKKER BELGIE NV DELIEVEC BVBA GROEP L.B.M. BVBA |
||||
| 30.930 | 2.293.693,21 2.799.780,00 37.714.198,90 |
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. (m²) |
Huurders | Huurinkomsten (EUR) |
ERV (EUR) | Acquisitiewaarde (EUR) |
Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. (m²) |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Individuele baanwinkels en andere |
Route de Philippeville 402/422, 6010 Couillet Route Nationale 5, 6041 Gosselies Route de la Basse Sambre |
BRANTANO NV CARPETLAND NV WIBRA BELGIE NV MEGA STORE SPRL SAY SPRL |
Limburg | Cluster Genk Hasseltweg |
Hasseltweg, 3600 Genk | VAN BEUREN INTERIORS BVBA KVIK A/S GOBREL SA TOYCHAMP BELGIUM NV SEATS AND SOFAS NV |
||||||
| 713, 6060 Gilly | JBC NV E5 MODE NV |
|||||||||||
| Avenue du Centenaire 50, 6061 Montignies-sur Sambre |
NEW VANDEN BORRE NV PARDIS SA MATCH SA POINT CARRE SPRL |
Cluster Lanaken |
Maaseikersteenweg 197, 3620 Lanaken |
AVA PAPIERWAREN NV E5 MODE NV SC RETAIL NV TOYCHAMP BELGIUM NV |
||||||||
| Rue de la Persévérance 7-13, 6061 Montignies |
DFA1-CENTRE FUNÉRAIRE | |||||||||||
| sur-Sambre Rue de Leernes 2, 6140 Fontaine-l'Evêque |
MARCHANT BVBA MOBISTAR NV PROFI SA ALDI GEMBLOUX SA |
Cluster Lommel |
Binnensingel 46-54, 3920 Lommel |
SPORTSDIRECT.COM BELGIUM LIDL LEEN BAKKER BELGIE NV KREFEL NV |
||||||||
| Chaussée de Mons 322- | DISTRILED CENTRE BVBA | |||||||||||
| 324, 6150 Anderlues Rue Dewiest 86, 6180 Courcelles Rue des Français 152, 6200 Châtelet Chaussée de Gilly 38, 6220 Fleurus Rue de Bertransart, 6280 Gerpinnes Rue d'Anderlues 110, 6530 Thuin Chaussée de Binche 50/129, 7000 Mons Chaussée de Ghlin 26, 7000 Mons Rue de la Station 125, 7060 Soignies Chaussée de Roeulx 351- 353, 7060 Soignies Avenue de la Wallonie 6, 7100 La Louvière Rue Zéphirin Fontaine |
LIDL EURO SHOE GROUP NV CHARLES VOGELE BELGIUM NV CODDS SPRL PIOCHEUR NV CASHALLO SPRL AVEVE NV BRANTANO NV SOCIÉTÉ D'EXPL. DES MAGASINS BOUM LEONARDO SPRL ANISERCO NV MAXI TOYS BELGIUM SA REDISCO BVBA BASSANI SPRL MC DONALD'S BELGIUM INC. JCDECAUX BILLBOARD SA DEVRESSE SA DELHAIZE GROEP FABRIMODE NV ACTION BELGIUM BVBA |
Cluster Tongeren |
Luikersteenweg 151, 3700 Tongeren |
JBC NV L. TORFS NV ADL CONSULT BVBA PRO-DUO NV EURO SHOE GROUP NV KLEDING VOSSEN NV NEW VANDEN BORRE NV MONASHEE BVBA DREAMLAND NV FABRIMODE NV KRUIDVAT BVBA E5 MODE NV BRANTANO NV C.C.I.T. BVBA GOBREL SA PIOCHEUR NV AVA PAPIERWAREN NV VACANT DELHAIZE GROEP LIDL ACTION BELGIUM BVBA MAXI ZOO BELGIUM BVBA DESCARTO BVBA LEEN BAKKER BELGIE NV |
||||||||
| 76A/140, 7130 Binche | DELIEVEC BVBA GROEP L.B.M. BVBA |
|||||||||||
| Rue des bureaux 3B, 7160 Chapelle-lez-Herlaimont |
||||||||||||
| Rue du Grand Hornu 63/77, 7301 Hornu |
||||||||||||
| Route de Mons 107, 7390 Quaregnon |
||||||||||||
| Route de Mons 124, 7390 Wasmuel |
||||||||||||
| Rue de la Taverne du Maire 3, 7503 Froyennes |
||||||||||||
| Rue Neuve Chaussée, 7600 Péruwelz |
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. Huurders (m²) |
Huurinkomsten (EUR) |
ERV (EUR) | Acquisitiewaarde (EUR) |
Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. (m²) |
Huurders | Huurinkomsten (EUR) |
ERV (EUR) | Acquisitiewaarde (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Individuele baanwinkels en andere |
Genkersteenweg 160, 3500 Hasselt Genkersteenweg 247, 3500 Hasselt Vredelaan 34, 3530 Houthalen Grote Baan 212, |
PRIMO STADION NV PIOCHEUR NV CARPETLAND NV GROUP GL JBC NV LIDL RESIDENTIEEL |
Cluster Luik Herstal |
Rue des Naiveux 16/24B/40/44, 4040 Herstal Rue des Naiveux 7, 4040 Herstal Rue Arnold Delsupexhe 66B, 4040 Herstal |
GOBREL SA L&L RETAIL BELGIUM SA CHARLES VOGELE BELGIUM NV NEW VANDEN BORRE NV REDISCO BVBA AVA PAPIERWAREN NV |
|||||||||
| 3530 Houthalen | 5.204 | 634.283,27 616.612,50 | 4.834.106,52 | |||||||||||
| Meylandtlaan 171, 3550 Heusden-Zolder Klokkeplein, 3740 Bilzen Stationsstraat 118, |
Cluster Verviers |
Boulevard des Gérardchamps 118, 4800 Verviers Rue de la Station 8, 4800 Verviers |
DELHAIZE GROEP GEMEENSCHAP DELHAIZE/ TOM&CO/LEENBAKKER ANISERCO NV LEEN BAKKER BELGIE NV |
|||||||||||
| 3920 Lommel | 8.909 | 628.544,38 | 672.124,00 | 8.016.069,52 | DECATHLON BELGIUM NV | |||||||||
| Luik | Cluster Blegny Barchon |
Rue Champs de Tignée 4/14/20-34, 4671 Barchon |
MAX BARCHON SPRL LES PERES NOIRS SA OPTIC BARCHON SPRL CHAUD DIFFUSION SPRL SAKER-GRECO BRICOBA SA FORSUN SA INGI COIFFURE SPRL JAMAGRE SPRL LA CHINE WOK SPRL CIRCUS BELGIUM SA LA GLISSE 3D MANAGEMENT SPRL SEPTEMBRE 1965 SPRL DELHAIZE GROEP LIDL ATHOME DESIGN SA T.C. BONCELLES SPRL PHILIPPE STEVENS SPRL - DIGITHOME |
MC DONALD'S RESTAURANTS BELGIUM NV SECUREX CORPORATE MIAMI SUN SPRL ING BELGIQUE SA PHARMACIES POPULAIRES DE VERVIERS ET ARR. SCRL DREAMLAND NV PRO-DUO NV GROEP BOSSUYT BELGIE NV ELECTRO AV NV SND SA EGGO SA MAISONS DU MONDE PARFUMERIE ICI PARIS XL SA CHAUSSEA.BEL SPRL L&L RETAIL BELGIUM SA 3D MANAGEMENT SPRL JBC NV DELIMMO SA MAXI ZOO BELGIUM BVBA |
||||||||||
| 11.871 | 1.084.870,72 1.068.390,00 14.723.348,85 | PAPETERIE.BE SPRL KRUIDVAT BVBA |
||||||||||||
| Cluster Luik Edge of Town |
Boulevard Cuivre et Zinc 1-5, 4000 Liège Boulevard Frankignoul, 4000 Liège Boulevard Froidmont 13- 23, 4000 Liège Boulevard Pointcaré 20- 26, 4000 Liège |
ANISERCO NV PIOCHEUR NV STAR MODE SPRL KREFEL NV MAXI TOYS BELGIUM SA QUICK RESTAURANTS SA LEEN BAKKER BELGIE NV LA GRANDE RECRE BELGIQUE SPRL BURO MARKET NV ALDI VAUX-SUR-SURE SA DISTRILED LIEGE SPRL LEGIO IMMO BELGIUM NV DEV-CREATIONS SA |
32.287 | EDCOM SCRL | 3.032.134,28 3.013.005,00 44.404.863,94 | |||||||||
| ENGELS LIEGE BVBA 14.650 |
1.244.430,64 1.271.130,00 15.612.101,66 |
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. Huurders (m²) |
Huurinkomsten (EUR) |
ERV (EUR) | Acquisitiewaarde (EUR) |
Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. Huurders (m²) |
Huurinkomsten (EUR) |
ERV (EUR) | Acquisitiewaarde (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Individuele baanwinkels en andere |
Rue Joseph Demoulin 15, 4000 Liège Rue de Chafnay 5-7, 4020 Jupille-sur-Meuse Rue Servais Malaise 29- 31, 4030 Grivegnée Rue de Sewage 3, 4100 Seraing Route du Condroz, 4120 Neupré Avenue Laboulle 17, 4130 Tilff Rue de Huy 63, 4280 Hannut |
ACTION BELGIUM BVBA PROFI SA EURO SHOE UNIE NV VACANT SERAING DISCOUNT POINT CARRE SPRL LIDL GREEN TRADING NV MAGIC VIDEO SA F.B.P. SPRL SINISTRI CHRISTOPHE ZHOU SHAODE ZANIMO SPRL BRANTANO NV BLEU CITRON SPRL ORCHESTRA-PREMAMAN NV |
Cluster Marche-en Famenne |
Avenue de France, 6900 Marche-en-Famenne Chaussée de Liège 13, 6900 Marche-en-Famenne Rue du parc Industriel 5/13, 6900 Marche-en Famenne |
MAXI TOYS BELGIUM SA KVIK A/S ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV C&A BELGIE CV DECORAMA SA LEEN BAKKER BELGIE NV JMBA SPRL PIOCHEUR NV BASILE FAMILY SPRL H&M HENNES & MAURITZ SA HEMA BELGIE BVBA EUROVENTES ELECTRO AV NV FOLLOW UP SPRL CIVADIS SA HUBO BELGIE NV |
||||||||
| Chaussée Romaine S/N, 4300 Waremme Rue Joseph Wauters 25A, |
DEVRESSE SA ANISERCO NV RESIDENTIEEL |
Individuele baanwinkels |
Rue de Marche 104, 6600 Bastogne |
15.183 JBC NV GB RETAIL ASSOCIATES SA |
1.594.754,07 1.649.654,00 17.900.902,64 | ||||||||
| 4500 Huy Avenue du Bosquet 3, 4500 Huy |
EURO SHOE GROUP NV | en andere | Avenue de la Gare, 6720 Habay-la-Neuve Rue de la Vallée 100-108, |
ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV MAXI MARKET SPRL GOBREL SA |
|||||||||
| Grand Route 502, 4610 Beyne-Heusay |
6780 Messancy Rue de la Girafe 21/25, |
MAKE SPRL ZHAN LI FEN BLUE VISION MESSANCY (A |
|||||||||||
| Rue du Bay-Bonnet, 4620 Fléron Rue Bureau 56, |
6830 Bouillon | CONSTITUER) ALDI VAUX-SUR-SURE SA OMEGA NV |
|||||||||||
| 4620 Fléron | BPOST SA | ||||||||||||
| Herbesthalerstraat 154, 4700 Eupen |
Namen | Cluster | Tienne de l'Europe, | 10.779 BRANTANO NV |
805.937,18 | 776.470,00 12.408.398,54 | |||||||
| Avenue Reine Astrid 236/242, 4900 Spa |
Dinant | 5500 Dinant | ELECTRO AV NV LEEN BAKKER BELGIE NV CASSIS SA |
||||||||||
| Boulevard des Anglais, 4900 Spa |
CHARTEX SA PAREE PIERRE |
||||||||||||
| Rue du Chalet 95, 4920 Aywaille |
NMD SPRL C&A BELGIE CV |
||||||||||||
| 22.089 | 1.646.744,48 1.820.720,00 22.527.963,18 | 5.330 | 492.685,33 479.700,00 | 6.454.671,73 | |||||||||
| Luxemburg | Cluster Libramont |
Avenue de Bouillon 54, 6800 Libramont |
PARTY 2000 SPRL MEUBLES DOURET ET FILS |
Cluster Gembloux |
Campagne d'Enée 1-11, 5030 Gembloux |
EGGO SA VANDEN BERGH SA |
|||||||
| Rue de Neufchâteau 5, 6800 Libramont |
BRICO ARDENNE SPRL KREFEL NV |
VACANT AVA PAPIERWAREN NV |
|||||||||||
| Rue de Libin 2/2A, 6800 Libramont |
AVA PAPIERWAREN NV | AUGEM SPRL ELECTRO AV NV |
|||||||||||
| L'Aliénau 18, 6800 Libramont |
KRUIDVAT BVBA DEVRESSE SA DISTRILED CENTRE BVBA |
||||||||||||
| 7.999 | 638.673,48 645.974,00 10.543.727,22 | LIDL | |||||||||||
| 8.237 | 796.019,04 793.540,00 11.774.949,48 |
| Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. Huurders (m²) |
Huurinkomsten (EUR) |
ERV (EUR) | Acquisitiewaarde (EUR) |
Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. (m²) |
Huurders | Huurinkomsten (EUR) |
ERV (EUR) | Acquisitiewaarde (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cluster Namen Noord |
Rue de Sardanson 20, 5004 Bouge Chaussée de Louvain 261, 5004 Bouge Rue Louis Albert 5/6/7, 5020 Champion Chaussée de Louvain 562- 564, 5020 Champion |
FAST FOOD SPRL SECONDE VIE SPRL 2 HB ANS SPRL C&A BELGIE CV CARREFOUR BELGIUM SA PIOCHEUR NV E5 MODE NV BRANTANO NV SND SA NCD SA ALDI GEMBLOUX SA |
Oost Vlaanderen |
Cluster Dendermonde Mechelsestwg |
Leopold II-laan, 9200 Dendermonde Mechelsesteenweg 35/51/136-138D-140, 9200 Dendermonde Oude Vest 70, 9200 Dendermonde |
DELHAIZE GROEP BELLOLI BVBA DISTRI DENDERMONDE TONGEREN LEEN BAKKER BELGIE NV FUN BELGIUM NV BASIC FIT BELGIE KREFEL NV RESIDENTIEEL (VACANT) GAM NV KRUIDVAT BVBA |
|||||||
| MAISONS DU MONDE TIAN BAO SPRL |
Cluster Eeklo Stationsstraat 76 – | 15.037 | VACANT | 1.323.707,64 1.654.070,00 | 7.627.022,04 | ||||||||
| Cluster Namen-Zuid |
Avenue Prince de Liège 114/115/117/120, 5100 Jambes Chaussée de Liege, 5100 Jambes Chaussée de Marche 570, 5101 Erpent |
14.867 NEW VANDEN BORRE NV BRANTANO NV DEVRESSE SA QUICK RESTAURANTS SA KREFEL NV |
1.492.586,47 1.513.043,00 18.749.857,43 | Krügercenter, 9900 Eeklo Gentsesteenweg 1A, 9900 Eeklo |
DAMART TSD NV HUNKEMÖLLER BELGIUM NV HANS ANDERS BELGIE BVBA L&L RETAIL BELGIUM SA L.TORFS NV C&A BELGIE CV PRIMO STADION NV LIDL |
||||||||
| 7.572 | 705.547,62 719.305,00 10.599.272,55 | PIOCHEUR NV HEMA BELGIE BVBA |
|||||||||||
| Cluster Philippeville |
Rue de Neuville, 5600 Philippeville |
EURO SHOE GROUP NV C&A BELGIE CV ALDI GEMBLOUX SA |
NEW VANDEN BORRE NV JBC NV GB RETAIL ASSOCIATES SA |
||||||||||
| 2.936 | 236.956,27 411.040,00 | 275.033,07 | FITFORM | ||||||||||
| Cluster Sambreville |
Rue Baty des Puissances 1/11/12/27, 5190 Jemeppe-sur-Sambre |
BRICO BELGIUM NV BRANTANO NV MAXI TOYS BELGIUM SA SOCIÉTÉ D'EXPL. DES MAGASINS BOUM GOBREL SA |
CHARLES VOGELE BELGIUM NV BRICO BELGIUM NV ELECTRO AV NV BELSAY NV TEAROOM DE KRUGER BVBA BRANTANO NV |
||||||||||
| BAVAROIS CONCEPT SPRL | 13.142 | 1.365.051,60 1.258.495,00 18.332.206,90 | |||||||||||
| Individuele baanwinkels en andere |
Ancien Rivage 73, 5020 Malonne Chaussée de Wavre 42B, 5030 Gembloux Avenue Reine Elisabeth, 5300 Andenne Avenue de la Belle Mine 24, 5300 Andenne |
5.045 ANISERCO NV BRANTANO NV MAXI TOYS BELGIUM SA NEW VANDEN BORRE NV 3.227 |
388.471,36 454.050,00 328.736,61 312.145,00 |
4.127.677,05 3.878.624,42 |
Cluster Gent-Zuid |
Kortrijksesteenweg 1036/1149/1178/ 1182A/1192B/1200, 9051 Sint-Denijs-Westrem Wallekensstraat 24-28, 9051 Sint-Denijs-Westrem Kortrijksesteenweg 1206, 9051 Sint-Denijs-Westrem |
FUN BELGIUM NV AS ADVENTURE NV HEYTENS GDW-GENT BV FINSBURY PROPERTIES NV NEW VANDEN BORRE NV KREFEL NV DEUTSCHE BANK EUROPE GMBH DEVRESSE SA PIOCHEUR NV PRIMO STADION NV CAVRILO NV |
||||||
| CARPETLAND NV | |||||||||||||
| 14.600 | 1.675.119,95 1.853.914,00 21.250.147,44 |
| Huurders | Huurinkomsten (EUR) |
ERV (EUR) | Acquisitiewaarde (EUR) |
|---|---|---|---|
| LIDL |
Ronseweg 56, 9700 Oudenaarde Astenemolenstraat, 9800 Deinze
Kortrijksesteenweg 18, 9830 Sint-Martens-Latem Stationsstraat 162, 9890 Gavere
POER-VOE BVBA MUYS NV JBC NV DAMART TSD NV BRUYNZEEL KEUKENS NV CARPETLAND NV BRANTANO NV KREFEL NV LEGIO IMMO BELGIUM NV RESIDENTIEEL WALAUT NV ALDI ERPE-MERE NV MODEMAKERS FASHION NV OMEGA PLAZA GENT BVBA
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. Huurders (m²) |
Huurinkomsten (EUR) |
ERV (EUR) | Acquisitiewaarde (EUR) |
Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. (m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cluster Oudenaarde |
Gentstraat 47-67, 9700 Oudenaarde |
EXTRA VERTES BVBA C&A BELGIE CV LEEN BAKKER BELGIE NV CHARLES VOGELE BELGIUM NV PIOCHEUR NV ALBERT HEIJN BELGIE NV BAPE BVBA |
Individuele baanwinkels en andere |
Fratersplein 11, 9000 Gent Brusselsesteenweg 662, 9050 Gentbrugge Maïsstraat 3, 9060 Zelzate Antwerpsesteenweg 84, 9080 Lochristi |
||||||
| KRUIDVAT BVBA VACANT |
Brusselsesteenweg 75, 9090 Melle |
|||||||||
| BPOST SA 7.953 |
641.097,67 636.240,00 | 6.894.024,00 | Puitvoetstraat 6B, 9100 Sint-Niklaas |
|||||||
| Cluster Sint-Niklaas |
Parklaan 50/87, 9100 Sint-Niklaas |
GUNGO BVBA ELECTRO AV NV |
Zelebaan 67/79, 9160 Lokeren |
|||||||
| Plezantstraat 268, 9100 Sint-Niklaas |
RESIDENTIEEL FUN BELGIUM NV ALDI ERPE-MERE NV |
Oosterzelesteenweg 127, 9230 Wetteren |
||||||||
| Kapelstraat 119, 9100 Sint-Niklaas |
IMETAM BVBA | Grote Baan 154, 9250 Waasmunster |
||||||||
| Cluster | Brusselsesteenweg/ | 5.736 AMELIM NV |
592.749,75 568.830,00 | 5.143.659,84 | Brusselsesteenweg 120, 9300 Aalst |
|||||
| Wetteren | Oosterzelesteenweg, 9230 Wetteren |
ATITA NV JBC NV |
Gentsesteenweg 442, 9300 Aalst |
|||||||
| L.TORFS NV NEW VANDEN BORRE NV SLAAPADVIES BVBA |
Kwadelapstraat 2, 9320 Erembodegem |
|||||||||
| SPORTSDIRECT.COM BELGIUM VERITAS NV |
Nachtegaalstraat 8A, 9320 Erembodegem |
|||||||||
| RETAIL BELGIE BVBA L&L RETAIL BELGIUM SA |
Brakelsesteenweg 160, 9400 Ninove |
|||||||||
| REDISCO BVBA ORCHESTRA-PREMAMAN NV C&A BELGIE CV |
Astridlaan 38, 9500 Geraardsbergen |
|||||||||
| WAMO BVBA 10.423 |
1.296.201,82 1.354.990,00 20.734.512,00 | Provincieweg 266, 9550 Herzele |
||||||||
| Noordlaan 5, 9630 Munkzwalm |
PROFI SA
54.779 3.891.166,30 4.061.406,84 56.496.005,89
| Provincie | Cluster/IBW | Adres | Bruto opp. (m²) |
Huurders | Huurinkomsten (EUR) |
ERV (EUR) | Acquisitiewaarde (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Individuele baanwinkels |
Waterloosesteenweg 39, 1640 Sint-Genesius-Rode |
CEMEPRO SPRL BRANTANO NV |
|||||
| en andere | Ninoofsesteenweg 386, 1700 Dilbeek |
JBC NV DEVOTEC BVBA |
|||||
| Assesteenweg 66, 1740 Ternat |
RESIDENTIEEL ALDI CARGOVIL-ZEMST NV LEEN BAKKER BELGIE NV |
||||||
| Schaarbeeklei 115, 1800 Vilvoorde |
PIOCHEUR NV | ||||||
| Goudbloemstraat 2-4, 1800 Vilvoorde |
|||||||
| Waardbeekdreef 6, 1850 Grimbergen |
|||||||
| Hoogstraat 7/7A, 1930 Zaventem |
|||||||
| Brusselsesteenweg 4, 3020 Herent |
|||||||
| Leuvensesteenweg 166- 168, 3290 Diest |
|||||||
| Reizigersstraat 77, 3300 Tienen |
|||||||
| 14.549 | 1.407.376,47 1.293.465,00 14.798.698,21 | ||||||
| Waals Brabant |
Individuele baanwinkels |
Avenue Reine Astrid 4-6, 1300 Wavre |
BRANTANO NV PIOCHEUR NV |
||||
| en andere | Rue Pont du Christ 32, 1300 Wavre |
VACANT COUCKE SPRL |
|||||
| Rue des Carabiniers, 1300 Wavre |
BRICO BELGIUM NV PARDIS SA CARPETLAND NV |
||||||
| Rue du Bosquet 10(A), 1370 Jodoigne |
ORCHESTRA-PREMAMAN NV CHAUSSURES MANIET SA |
||||||
| Avenue du Centenaire 42, 1400 Nivelles |
|||||||
| Rue du Tienne à deux vallées 3, 1400 Nivelles |
|||||||
| Brusselsesteenweg 551, 1410 Waterloo |
|||||||
| Rue Pierre Flamand 205, 1420 Braine-l'Alleud |
|||||||
| Grand Route 49, 1435 Corbais |
|||||||
| 10.011 | 995.967,97 1.100.155,00 13.782.855,42 |
| Provincie Cluster/IBW |
Adres | Bruto opp. (m²) |
Huurders | Huurinkomsten (EUR) |
ERV (EUR) | Acquisitiewaarde (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vlaams Cluster Brussel Zuid West |
Verlengde Stallestraat 200/Nieuwe Stallestraat 219 , 1620 Drogenbos |
AS ADVENTURE NV NEW VANDEN BORRE NV BRANTANO NV |
||||
| 4.138 | 565.939,38 682.770,00 | 6.723.455,73 | ||||
| Cluster Halle Edingensesteenweg 75, 1500 Halle Bergensesteenweg 162/ 420A/460, 1500 Halle Demaeghtlaan 216-218, 1500 Halle |
SC RETAIL NV DEVRESSE SA AVEVE NV BRANTANO NV GEE CONCEPT BVBA BRANTANO NV |
|||||
| 7.456 | 519.640,94 721.040,00 | 6.093.684,21 | ||||
| Cluster Kampenhout |
Mechelsesteenweg 44/46/89(B)-93, 1910 Kampenhout |
EURO SHOE GROUP NV FABRIMODE NV NORDEX NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV PIOCHEUR NV B&C KEUKENS NV |
||||
| 4.536 | 434.610,80 521.640,00 | 2.107.681,89 | ||||
| Cluster Leuven-Oost |
Tiensesteenweg 370/393/410, 3360 Korbeek-Lo Tiensesteenweg 1B, 3360 Korbeek-Lo |
LOVANIX BVBA SANTANA INTERNATIONAL NV FUN BELGIUM NV ORCHESTRA-PREMAMAN NV |
||||
| 5.065 | 613.346,71 609.960,00 | 7.507.703,99 | ||||
| Cluster Sint Joris-Winge |
Aarschotsesteenweg 9, 3390 Sint-Joris-Winge |
AS ADVENTURE NV FUN BELGIUM NV BRANTANO NV |
||||
| 6.371 | 810.853,94 774.523,00 12.498.582,95 | |||||
| Cluster Zaventem |
Leuvensesteenweg 350/375, 1930 Zaventem Leuvensesteenweg 8, 1932 Sint-Stevens Woluwe Jozef Van Damstraat 3C, 1932 Sint-Stevens Woluwe |
CARPETLAND NV VONIKA BVBA E-LOGISTICS NV BELGA FILMS SA PROMO SAPIENS NV DEVRESSE SA SND SA ANISERCO NV SPAR RETAIL NV ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV KRUIDVAT BVBA |
||||
| 15.461 | 1.231.686,45 1.238.320,00 17.309.081,56 | |||||
| Cluster Brugge |
Sint-Pieterskaai 20- 21/32, 8000 Brugge Sint-Pieterszuidstraat en Veemarktstraat, 8000 Brugge |
(m²) GOBREL SA HEMA BELGIE BVBA DELIX 88 BVBA DEVRESSE SA LIDL EURO SHOE GROUP NV ADL CONSULT BVBA IDEWE VZW DREAMBABY NV LEEN BAKKER BELGIE NV ACTION BELGIUM BVBA OMEGA MAXI ZOO BELGIUM BVBA REDISCO BVBA |
(EUR) | (EUR) | Individuele baanwinkels en andere |
Torhoutsestraat 45, 8020 Ruddervoorde Torhoutsesteenweg 610, 8400 Oostende Biezenstraat 16, 8430 Middelkerke Koninklijke Baan 228, 8670 Koksijde Gentstraat 13, |
(m²) | MATCH SA IMETAM BVBA ELECTRO AV NV VACANT BRANTANO NV ALDI ROESELARE NV C&A BELGIE CV OMEGA |
(EUR) | (EUR) | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ZEEMAN TEXTIELSUPERS NV | 8760 Meulebeke Vijfseweg, 8790 Waregem Frankrijklaan 2, |
|||||||||||
| 15.717 | 1.404.896,73 1.467.575,00 22.692.550,70 | 8970 Poperinge | 8.646 | 682.886,91 724.005,00 10.118.571,43 | ||||||||
| Cluster Brugge-Oost |
Maalsesteenweg 42/166/255, 8310 Sint-Kruis |
CARPETLAND NV C&A BELGIE CV PICARD BELGIE NV 2.484 |
318.773,75 301.380,00 | 4.603.138,00 | ||||||||
| Cluster Kortrijk |
Ringlaan 11/32, 8500 Kortrijk Ter Ferrants 1-4, 8520 Kuurne Ringlaan Noord 4, 8520 Kuurne |
I & S FASHION NV IMETAM BVBA L.TORFS NV DE MAMBO BVBA VACANT NEW VANDEN BORRE NV LEEN BAKKER BELGIE NV AVA PAPIERWAREN NV ACTION BELGIUM BVBA PRIMO STADION NV CARPETLAND NV |
Op 31 maart 2015 staan er 11 winkelpanden leeg in Waver, Mechelen, Grivegnée, Neupré (2), Ath, Middelkerke, Kuurne, Oudenaarde en Eeklo (2). Er zijn |
portefeuille. | en Dendermonde, en 1 onverhuurd kantoor gelegen te Kuurne. Het gaat in totaal om 1,22% van de totale |
|||||||
| Cluster Roeselare |
Brugsestraat 377, 8800 Roeselare Brugsesteenweg 356A C/363/508-510/524, 8800 Roeselare |
BRICO BELGIUM NV PIOCHEUR NV ANISERCO NV IMETAM BVBA BELGIAN POSTERS SEATS AND SOFAS NV OMEGA NV NEW VANDEN BORRE NV |
||||||||||
| 13.929 | 12.903 | 1.025.037,49 1.342.687,00 11.178.112,45 1.308.494,12 1.277.420,00 15.970.936,68 |
2 onverhuurde appartementen gelegen te Mechelen |
De portefeuille van Immobilière Distri-Land nv heeft op 31.03.2015 een investeringswaarde (incl. correcties) van 19,55 mio EUR en een reële waarde van 19,08 mio EUR. In absolute termen is de investeringswaarde gestegen met 14,92%. Dit geeft Immobilière Distri-Land nv een rendement van 6,10%.
De investeringswaarde (incl. correcties) per 31.03.2015 van de portefeuille3 bedraagt 451,51 mio EUR en de reële waarde bedraagt 440,49 mio EUR. Op basis van de investeringswaarde stijgt de waarde van de portefeuille ten opzichte van 31.12.2014 met 1,28%. Dit komt onder meer door de stijging van de investeringswaarde van Distri-Land. Deze is te danken aan de nieuwe contracten die getekend zijn voor de Distri-Land portefeuille en dit aan significant hogere huurprijzen."
Het verslag van CBRE van 31 maart 2015 heeft betrekking op 225 onroerende goederen van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen. De investeringswaarde van deze onroerende goederen wordt hierbij geschat op 377,19 mio EUR en de reële waarde op 367,99 mio EUR. Deze panden vertegenwoordigen een huurincasso van 25,54 mio EUR, wat een brutorendement van 6,71% vertegenwoordigt.
Dit verslag heeft betrekking op 329 panden van de vastgoedportefeuille van Retail Estates nv en zijn dochtervennootschappen.
"Wij hebben het genoegen u onze update per 31 maart 2015 van de waardering van de Retail Estates portefeuille + Distri-Land te laten geworden.
Wij bevestigen dat we deze opdracht als onafhankelijk expert hebben uitgevoerd. Wij bevestigen tevens dat onze waardering werd uitgevoerd conform de nationale en internationale normen en hun toepassingsprocedures, onder andere op het vlak van de waardering van GVV's. (Volgens de huidige besluiten. We behouden ons het recht voor om onze waardering aan te passen in geval van gewijzigde besluiten).
De juiste waarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale verkoopsomstandigheden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen. Deze definitie komt overeen met onze definitie van marktwaarde.
De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan overdrachtsrechten die geïnd worden door de overheid. Het bedrag hiervan hangt onder andere af van de overdrachtswijze, van het profiel van de koper en de geografische ligging van het goed. Op basis van een representatief staal van panden op de Belgische markt, blijkt dat de gemiddelde transactiekost 2,50% bedroeg bij de verkoop van gebouwen met een waarde hoger dan 2.500.000 EUR over de periode 2003-2008.
Voor gebouwen van meer dan 2.500.000 EUR bekomen we de verkoopswaarde exclusief kosten, overeenkomende met de reële waarde ("fair value") zoals vooropgesteld door de internationale boekhoudkundige norm IAS 40, door 2,50% transactiekosten af te trekken van de investeringswaarde. Dit percentage zal, indien nodig, periodiek herzien en aangepast worden per schijf van 0,50% voor zover die afwijking wordt waargenomen op de institutionele markt. De panden worden hier als een portefeuille beschouwd.
Onze "investeringswaarde" is gebaseerd op een kapitalisatie met een BAR (Bruto Aanvangs Rendement) van de thans contractueel verschuldigde basisjaarhuur, rekening houdend met eventuele correcties zoals leegstand, step-rents, huurvrije periodes, enz. Het BAR is afhankelijk van de gangbare rendementen op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging, de geschiktheid van de site, de kwaliteit van de huurder en het gebouw op het ogenblik van de waardering.
Voor het bepalen van de investeringswaarde van het retailpark in Tongeren en de Distri-Land portefeuille wordt de aangepaste markthuur gekapitaliseerd. Deze aangepaste markthuur wordt bepaald door 60% te nemen van het verschil tussen de markthuur en de huidige huur in het geval waar de markthuur groter is dan de huidige huur. Indien dit niet het geval is, dan is de aangepaste markthuur gelijk aan de markthuur. Dit verschil wordt vervolgens toegevoegd aan de huidige huur. In het geval dat de huidige huur groter is dan de markthuur, wordt de markthuur gekapitaliseerd. Bovendien worden er correcties genomen voor het verschil in huidige huur en (aangepaste) markthuur.
3 Portefeuille : Retail Estates nv + Immobilière Distri-Land nv + Tongeren + Frun Park Wetteren nv + Gentpoort nv
"
" De versterking van het kapitaal voor de vierde keer geeft ademruimte voor verdere groei.
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €) | Bijlagen | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|---|
| Huurinkomsten | 1 | 53.191 | 47.689 |
| Met verhuur verbonden kosten | 2 | -485 | -666 |
| Netto huurresultaat | 52.706 | 47.024 | |
| Recuperatie van vastgoedkosten | |||
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen |
3 | 5.312 | 5.002 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen |
4 | -5.632 | -5.222 |
| Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten | -51 | -43 | |
| Vastgoedresultaat | 52.334 | 46.761 | |
| Technische kosten | 5 | -1.466 | -1.276 |
| Commerciële kosten | 6 | -239 | -230 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | 7 | -135 | -122 |
| Beheerskosten vastgoed | 8 | -1.518 | -1.417 |
| Andere vastgoedkosten | 9 | -4 | 0 |
| Vastgoedkosten | -3.362 | -3.044 | |
| Operationeel vastgoedresultaat | 48.972 | 43.716 | |
| Algemene kosten van de vennootschap | 10 | -2.888 | -2.400 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | |||
| Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille | 46.084 | 41.316 | |
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 11 | 479 | 236 |
| Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa | |||
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 12 | 6.131 | 3.260 |
| Operationeel resultaat | 52.694 | 44.812 | |
| Financiële opbrengsten | 13 | 181 | 260 |
| Interestkosten | 14 | -17.269 | -16.012 |
| Andere financiële kosten | 15 | -39 | -36 |
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden € | ||
|---|---|---|
| ------------------------------------------- | -- | -- |
2 De nettowinst per gewoon aandeel wordt als volgt berekend: nettoresultaat gedeeld door het gewogen gemiddelde aantal aandelen. 3 Op basis van het totaal aantal aandelen.
4 Het netto courant resultaat per aandeel wordt berekend aan de hand van het gewogen gemiddelde aantal aandelen. Dit wil zeggen dat de aandelen meetellen voor het netto courant resultaat vanaf het moment van uitgifte. Het moment van uitgifte verschilt in dit geval van het moment van winstdeelname. Als het netto courant resultaat berekend wordt aan de hand van het aantal dividendgerechtigde aandelen bedraagt het 3,79 EUR per aandeel per 31.03.2015 versus 3,44 EUR per aandeel per 31.03.2014.
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €) | Bijlagen | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|---|
| Financieel resultaat | -17.128 | -15.787 | |
| Resultaat vóór belastingen | 35.566 | 29.025 | |
| Belastingen | 16 | -328 | -457 |
| Nettoresultaat | 35.238 | 28.568 | |
| Toerekenbaar aan: | |||
| Aandeelhouders van de Groep | 35.238 | 28.568 | |
| Minderheidsbelangen | |||
| Toelichting: | |||
| Netto courant resultaat (aandeel Groep)1 | 28.628 | 25.072 | |
| Resultaat op de portefeuille | 6.610 | 3.496 | |
| RESULTAAT PER AANDEEL | Bijlagen | 31.03.15 | 31.03.14 |
| Aantal gewone aandelen in omloop | 17 | 7.559.473 | 7.290.411 |
| Gewogen gemiddelde aantal aandelen | 17 | 7.381.081 | 6.930.195 |
| Nettowinst per gewoon aandeel (in EUR)2 | 4,77 | 4,12 | |
| Verwaterde nettowinst per aandeel (in EUR) | 4,77 | 4,12 | |
| Uitkeerbare winst per aandeel (in EUR)3 | 3,81 | 3,47 | |
| Netto courant resultaat per aandeel (in EUR)4 | 3,88 | 3,62 | |
| 1 Het netto courant resultaat wordt als volgt berekend: nettoresultaat exclusief variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en exclusief resultaat op de verkopen van vastgoedbeleggingen. |
| Overzicht van het totaalresultaat (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 35.238 | 28.568 |
| Andere elementen van het totaalresultaat recycleerbaar in winst- en verliesrekeningen: | ||
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-2.474 | -2.623 |
| Variaties in de reële waarde van kasstroomindekkingen | -705 | 6.210 |
| TOTAALRESULTAAT | 32.059 | 32.155 |
| ACTIVA (in duizenden €) | Bijlagen | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|---|
| Vaste activa | 837.602 | 746.245 | |
| Goodwill | |||
| Immateriële vaste activa | 20 | 120 | 26 |
| Vastgoedbeleggingen5 | 21 | 837.121 | 745.916 |
| Andere materiële vaste activa | 20 | 357 | 297 |
| Financiële vaste activa | |||
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 5 | 5 | |
| Vlottende activa | 9.837 | 9.620 | |
| Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop | 22 | 4.819 | 4.385 |
| Handelsvorderingen | 23 | 1.168 | 725 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 24 | 1.399 | 1.899 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 25 | 1.469 | 2.189 |
| Overlopende rekeningen | 26 | 982 | 421 |
| TOTAAL ACTIVA | 847.439 | 755.865 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €) | Bijlagen | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|---|
| Eigen vermogen | 381.212 | 356.524 | |
| Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de | |||
| moedervennootschap | 381.212 | 356.524 | |
| Kapitaal | 27 | 166.902 | 160.962 |
| Uitgiftepremies | 28 | 101.839 | 93.095 |
| Reserves | 77.233 | 73.900 | |
| Nettoresultaat van het boekjaar | 35.238 | 28.568 | |
| Minderheidsbelangen | |||
| Verplichtingen | 466.227 | 399.341 | |
| Langlopende verplichtingen | 379.217 | 365.825 | |
| Provisie | 82 | 102 | |
| Langlopende financiële schulden | 35 | 340.379 | 327.677 |
| Kredietinstellingen | 310.631 | 327.677 | |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 29.748 | 0 | |
| Andere langlopende verplichtingen | 31 | 38.756 | 38.046 |
| EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN (in duizenden €) | Bijlagen | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|---|
| Kortlopende verplichtingen | 87.010 | 33.516 | |
| Kortlopende financiële schulden | 35 | 57.209 | 22.421 |
| Kredietinstellingen | 57.209 | 22.421 | |
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden | 32 | 10.024 | 7.992 |
| Andere kortlopende verplichtingen | 33 | 15.367 | 86 |
| Overlopende rekeningen | 34 | 4.410 | 3.017 |
| TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN | 847.439 | 755.865 | |
| Nettoactief waarde per aandeel IFRS 7 |
|---|
| Nettoactiefwaarde per aandeel EPRA 8 |
| Nettoactiefwaarde ner aandeel excl dividend excl JAS 399 |
| SCHULDgraad | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Schuldgraad6 | 51,54% | 49,10% |
| NETTOACTIEF PER AANDEEL (in €) - AANDEEL GROEP | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Nettoactiefwaarde per aandeel IFRS7 | 50,43 | 48,90 |
| Nettoactiefwaarde per aandeel EPRA8 | 53,68 | 52,18 |
| Nettoactiefwaarde per aandeel excl. dividend excl. IAS 399 | 53,34 | 51,70 |
5 Inclusief projectontwikkelingen conform de aangepaste IAS 40-norm.
6 De schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichtingen (exclusief voorzieningen, overlopende rekeningen, rente-indekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen), gedeeld door het totaal der activa (excl. rente-indekkingsinstrumenten).
7 Het nettoactief per aandeel IFRS (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap) gedeeld door het aantal aandelen.
8 Het nettoactief per aandeel EPRA (reële waarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief variatie in het effectieve deel van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten in een kasstroomindekking zoals gedefinieerd in IFRS) gedeeld door het aantal aandelen.
9 Het nettoactief per aandeel excl. dividend excl. IAS 39 (investeringswaarde) wordt als volgt berekend: eigen vermogen (exclusief impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen, exclusief variatie in het effectieve deel van de reële waarde van de toegelaten afdekkingsinstrumenten in de kasstroomindekking zoals gedefinieerd in IFRS en exclusief dividend) gedeeld door het aantal aandelen.
| MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizenden €) |
Kapitaal gewone aandelen |
Uitgiftepremies | Reserves * | Nettoresultaat van het boekjaar |
Minderheidsbelangen | TOTAAL Eigen Vermogen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2013 | 129.389 | 52.857 | 57.760 | 29.582 | 269.588 | |
| - Nettoresultaatverwerking 2013-2014 | ||||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 8.579 | -8.579 | 0 | |||
| - Overboeking netto courant resultaat naar reserves | 4.145 | -4.145 | 0 | |||
| - Reclassificatie tussen reserves | 0 | |||||
| - Dividenden boekjaar 2012-2013 | -16.858 | -16.858 | ||||
| - Kapitaalverhoging | 32.699 | 39.601 | 72.300 | |||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | 540 | 636 | 1.176 | |||
| - Minderheidsbelangen | 0 | |||||
| - Kosten van kapitaalverhoging | -1.667 | -1.667 | ||||
| - Overige | -171 | -171 | ||||
| - Totaalresultaat 31/03/2014 | 3.587 | 28.568 | 32.155 | |||
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2014 | 160.961 | 93.094 | 73.900 | 28.568 | 356.523 | |
| - Nettoresultaatverwerking 2014-2015 | ||||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 3.260 | -3.260 | 0 | |||
| - Overboeking netto courant resultaat naar reserves | 3.437 | -3.437 | 0 | |||
| - Reclassificatie tussen reserves | 0 | |||||
| - Dividenden boekjaar 2013-2014 | -21.871 | -21.871 | ||||
| - Kapitaalverhoging | 0 | |||||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | 6.054 | 8.744 | 14.798 | |||
| - Minderheidsbelangen | 0 | |||||
| - Kosten van kapitaalverhoging | -113 | -113 | ||||
| - Overige | -185 | -185 | ||||
| - Totaalresultaat 31/03/2015 | -3.179 | 35.238 | 32.059 | |||
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2015 | 166.902 | 101.838 | 77.233 | 35.238 | 0 | 381.212 |
| * Detail van de reserves (in duizenden €) | Wettelijke reserve | Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed |
Beschikbare reserves |
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
Variatie in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten indekkingsinstrumenten in een kasstroomindekking zoals gedefinieerd in IFRS |
Overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
TOTAAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2013 | 420 | 76.775 | 9.431 | -15.763 | -30.092 | 16.989 | 57.760 |
| - Nettoresultaatverwerking 2013-2014 | |||||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 8.579 | 8.579 | |||||
| - Overboeking netto courant resultaat naar reserves | 4.145 | 4.145 | |||||
| - Reclassificatie tussen reserves | 17 | -248 | 248 | 171 | -188 | 0 | |
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | 0 | ||||||
| - Minderheidsbelangen | 0 | ||||||
| - Kosten van kapitaalverhoging | 0 | ||||||
| - Overige | 1.820 | -1.820 | -171 | -171 | |||
| - Totaalresultaat 31/03/2014 | -2.623 | 6.210 | 3.587 | ||||
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2014 | 437 | 86.926 | 7.859 | -18.386 | -23.882 | 20.946 | 73.900 |
| - Nettoresultaatverwerking 2014-2015 | |||||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 3.260 | 3.260 | |||||
| - Overboeking netto courant resultaat naar reserves | 3.437 | 3.437 | |||||
| - Reclassificatie tussen reserves | 3 | -1.429 | 1.244 | 185 | -3 | 0 | |
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | 0 | ||||||
| - Minderheidsbelangen | 0 | ||||||
| - Kosten van kapitaalverhoging | 0 | ||||||
| - Overige | -29 | -185 | 29 | -185 | |||
| - Totaalresultaat 31/03/2015 | -2.474 | -705 | -3.179 | ||||
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2015 | 411 | 88.757 | 9.103 | -20.860 | -24.587 | 24.409 | 77.233 |
| vorige boekjaren | TOTAAL |
|---|---|
| KASSTROOMOVERZICHT (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN BEGIN BOEKJAAR | 2.188 | 1.879 |
| 1. Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten | 33.332 | 4.685 |
| Operationeel resultaat | 52.693 | 44.812 |
| Betaalde interesten | -16.449 | -16.194 |
| Ontvangen interesten | 34 | 113 |
| Betaalde vennootschapsbelastingen | -3.748 | -9.613 |
| Geraamde vennootschapsbelasting | ||
| Andere | -587 | 249 |
| Niet-kaselementen die worden toegevoegd / afgetrokken van het resultaat: |
-6.487 | -3.369 |
| * Afschrijvingen en waardeverminderingen | ||
| - Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële en immateriële activa |
146 | 163 |
| - Afschrijvingen / Waardeverminderingen (of terugnamen) op handelsvorderingen |
-3 | |
| * Andere niet-kaselementen | ||
| - Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen | -6.130 | -3.260 |
| - Winst op de verkoop van vastgoedbeleggingen | -479 | -236 |
| * Andere | -21 | -37 |
| Variatie in de behoefte van het werkkapitaal: | 7.876 | -11.313 |
| * Beweging van activa | ||
| - Handelsvorderingen en overige vorderingen | -424 | 1.034 |
| - Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 502 | -814 |
| - Overlopende rekeningen | -544 | -82 |
| * Beweging van verplichtingen: | ||
| – Handelsschulden en andere kortlopende schulden | -8.065 | -1.244 |
| – Andere kortlopende verplichtingen | 15.294 | -10.958 |
| – Overlopende rekeningen | 1.113 | 751 |
| (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| 2. Kasstroom uit investeringsactiviteiten | -59.562 | -56.061 |
| Aanschaffing van immateriële vaste activa | -114 | -9 |
| Aanschaffing van vastgoedbeleggingen | -58.667 | -28.968 |
| Vervreemding van vastgoedbeleggingen en activa aangehouden voor verkoop |
7.793 | 7.214 |
| Aankoop aandelen vastgoedvennootschappen | -15.081 | -34.226 |
| Verkoop aandelen vastgoedvennootschappen | 6.691 | |
| Aanschaffing van andere materiële activa | -204 | -69 |
| Vervreemding van andere materiële activa | 20 | |
| Vervreemding van langlopende financiële vaste activa | ||
| Ontvangsten uit handelsvorderingen en andere langlopende activa | -2 | |
| 3. Kasstroom uit financieringsactiviteiten | 25.511 | 51.685 |
| * Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden | ||
| - Toename van de financiële schulden | 126.945 | 26.203 |
| - Afname van de financiële schulden | -79.455 | -28.191 |
| * Verandering in andere verplichtingen | ||
| - Toename (+) / Afname (-) in andere verplichtingen | 5 | -102 |
| - Toename (+) / Afname (-) minderheidsbelangen | ||
| * Verandering in eigen vermogen | ||
| - Toename in kapitaal en uitgiftepremies | -113 | 72.301 |
| - Kosten van kapitaalverhoging | -1.667 | |
| * Dividend | ||
| - Dividend van het vorige boekjaar | -21.871 | -16.858 |
| GELDMIDDELEN EN KASEQUIVALENTEN EINDE BOEKJAAR | 1.469 | 2.188 |
f
bij de geconsolideerde jaarrekening
Retail Estates nv is een openbare GVV (Openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap) die valt onder toepassing van de Belgische wetgeving, met zetel gevestigd in Ternat.
De geconsolideerde jaarrekening van de onderneming voor het boekjaar afgesloten op 31 maart 2015 omvat Retail Estates nv en zijn dochterondernemingen (de "Groep"). De jaarrekening werd goedgekeurd voor publicatie door de raad van bestuur van 27 mei 2015 en zal aan de jaarlijkse algemene vergadering van aandeelhouders ter goedkeuring worden voorgelegd op 3 juli 2015.
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld volgens boekhoudnormen consistent met International Financial Reporting Standards zoals geïmplementeerd door de GVV-Wetgeving.
Bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen conform IAS 40 Vastgoedbeleggingen wordt een geschat bedrag van mutatierechten en -kosten afgetrokken door de onafhankelijke vastgoeddeskundige. De impact op de reële waarde van vastgoedbeleggingen ten gevolge van deze geschatte mutatierechten en -kosten
bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen wordt rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen op de rekening "Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen" uitdrukkelijk voorzien in de voormelde wetgeving. Gedurende de boekjaren eindigend op 31 maart 2015 en 31 maart 2014 werd op die manier respectievelijk 2,47 mio EUR en 2,62 mio EUR rechtstreeks in het eigen vermogen op die rekening verwerkt.
De vennootschappentransacties van het afgelopen boekjaar werden niet verwerkt als een business combination zoals gedefinieerd onder IFRS 3 vanuit de vaststelling dat deze niet van toepassing is, gelet op de aard en de schaalgrootte van de vennootschap waarover controle verworven is. Het gaat om vennootschappen die een beperkt aantal panden bezitten en waarvan het niet de intentie is om ze als een autonome business aan te houden. De vennootschappen worden integraal geconsolideerd. We verwijzen in dit verband eveneens naar bijlage 42.
Volgende door het IASB gewijzigde standaarden en door het IFRIC uitgegeven interpretaties zijn van toepassing in de huidige periode maar hebben geen impact op de presentatie, de toelichting of de resultaten van de Groep:
IFRS 12 Informatieverschaffing over belangen in andere entiteiten (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2014)
IAS 27 Enkelvoudige jaarrekening (toepasbaar voor boekjaren vanaf 1 januari 2014)
Voor de volgende wijzigingen die vanaf volgend jaar of later van toepassing zijn, wordt de impact op de presentatie, de toelichting of de resultaten van de Groep nog onderzocht:
Voor de vierde keer sinds de notering op Euronext in maart 1998 heeft de vennootschap zich tot al haar aandeelhouders gericht om hen de kans te bieden te delen in de groei van de onderneming en haar rentabiliteit. De opbrengsten worden geïnvesteerd in de groei van de vastgoedportefeuille en de beperking van de schuldgraad.
Transacties in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op transactiedatum geboekt. Monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden gewaardeerd aan de slotkoers van kracht op balansdatum. Wisselkoersverschillen die voortvloeien uit transacties in vreemde valuta en uit de omzetting van monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarin ze zich voordoen. Niet-monetaire activa en verplichtingen in vreemde valuta worden tegen de wisselkoers geldig op de transactiedatum omgezet.
De Groep gebruikt afgeleide financiële instrumenten (interest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico's afkomstig van operationele, financiële en investeringsactiviteiten. Afgeleide financiële producten worden initieel aan hun kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun reële waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum.
Na eerste verwerking worden de financiële derivaten in de jaarrekening gewaardeerd tegen reële waarde.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waarden van de financiële derivaten worden onmiddellijk verwerkt in de winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden voor cashflow hedge accounting.
De reële waarde van de financiële rentederivaten is het bedrag dat de vennootschap verwacht te ontvangen of te betalen indien het financiële rentederivaat op balansdatum wordt beëindigd waarbij de geldende rente en het kredietrisico van de betrokken tegenpartijen in aanmerking wordt genomen.
Indien een financieel derivaat kan worden gedocumenteerd als een effectieve hedge van de mogelijke variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een bepaald risico verbonden aan een actief of verplichting of een zeer waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie, wordt het deel van het resultaat voortvloeiend uit de waardemutatie van het financiële rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een effectieve hedge is, direct in het eigen vermogen verantwoord onder "Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva". Het ineffectieve deel van het financiële rentederivaat wordt opgenomen in de winst- en verliesrekening.
Goodwill wordt conform IFRS 3 niet afgeschreven, maar wordt jaarlijks onderworpen aan een test voor bijzonder waardeverminderingsverlies.
Vastgoedbeleggingen omvatten alle onroerende goederen die verhuurklaar zijn. Vastgoedbeleggingen worden bij de aankoop gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde met inbegrip van bijkomende kosten en niet-aftrekbare BTW. Ook de exit tax, verschuldigd door vennootschappen waarover de openbare GVV directe of indirecte controle verwerft, wordt in principe in mindering gebracht van de waarde van het achterliggend vastgoed vermits het een belasting op de latente meerwaarde betreft die in hoofde van de verworven vennootschap bestond voor de controleverwerving, tenzij deze vennootschappen niet in aanmerking komen voor fusie met de openbare GVV (op beslissing van de raad van bestuur). De commissielonen betreffende de aankopen van gebouwen worden beschouwd als bijkomende kosten van die aankopen en worden toegevoegd aan de aanschaffingswaarde.
De financiële informatie wordt opgesteld in EUR, afgerond in duizenden. De ondernemingen van de Groep voeren hun boekhouding eveneens in EUR.
Hieronder vindt u een samenvatting van de belangrijkste grondslagen voor financiële verslaggeving. De boekhoudkundige verwerkingsprincipes zijn consistent toegepast tijdens de gehele relevante periode.
De ondernemingen die de Groep controleert, worden geconsolideerd volgens de methode van de integrale consolidatie.
De integrale consolidatie bestaat erin activa- en passivagegevens van de geconsolideerde ondernemingen integraal over te nemen, evenals de kosten en de opbrengsten waarbij de noodzakelijke eliminaties worden uitgevoerd.
Onder controle wordt verstaan dat Retail Estates nv rechtstreeks of onrechtstreeks het financiële en het operationele beleid van de dochteronderneming kan bepalen, recht heeft op de variabele kasstromen en de resultaten van deze dochteronderneming, en de mogelijkheid heeft om door middel van de controle over de dochteronderneming, haar variabele kasstromen te beïnvloeden.
Voor de behandeling van de certificaten volgens de integrale consolidatie moet naast de controle over de emitterende vennootschap bijkomend de bezitsvoorwaarde van 75% van het uitgegeven aantal certificaten vervuld zijn. In dit geval wordt een schuld erkend aan de houders van certificaten voor de vastgoedcertificaten die niet in het bezit zijn van de vennootschap.
De gerealiseerde winsten of verliezen op de verkoop van een vastgoedbelegging komen in de winst- en verliesrekening van de verslagperiode onder de post "Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen" en worden bij de resultaatsverdeling toegewezen aan het overgedragen resultaat. Commissies betaald bij het verkopen van gebouwen en verplichtingen aangegaan naar aanleiding van transacties worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopsprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen. De overdrachtstaksen ten belope van 2,50% (zie bijlage 21 – Vastgoedbeleggingen) worden overgeboekt van de reserve "impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen" naar de beschikbare reserves.
Conform de aangepaste IAS 40-norm worden de projectontwikkelingen opgenomen bij de vastgoedbeleggingen. Bij aankoop worden ze gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde met inbegrip van bijkomende kosten en niet-aftrekbare BTW.
Na initiële opname worden de projecten gewaardeerd aan reële waarde indien ze aanbesteed, vergund en verhuurd zijn. Deze reële waarde is gebaseerd op de waardering door de vastgoeddeskundige na aftrek van nog uit te voeren werken.
Een project kan slaan op een bouwgrond, afbraakpand of een bestaand pand waarvan de bestemming moet veranderd worden en aanzienlijke verbouwingswerken vereist zijn om het de gewenste bestemming te geven.
De materiële vaste activa andere dan onroerende goederen waarvan het gebruik in de tijd beperkt is, worden gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen op basis van de verwachte levensduur.
In het boekjaar waarin de investering plaatsvindt, worden afschrijvingen geboekt pro rata temporis het aantal maanden dat het actief in gebruik was.
De volgende afschrijvingspercentages op jaarbasis zijn van toepassing:
| - Installaties, machines en uitrusting | 20% |
|---|---|
| - Meubilair | 10% |
| - Rollend materieel | 20-33% |
| - Informaticamaterieel | 33% |
| - Standaardsoftware | 33% |
| - Maatsoftware | 20-25% |
Materiaal in leasing wordt in het geval van financiële leasing afgeschreven volgens de looptijd van het leasingcontract.
Indien er indicaties zijn dat een actief mogelijk een bijzonder waardeverminderingsverlies heeft ondergaan, wordt de boekwaarde vergeleken met de realiseerbare waarde.
Indien de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde wordt een bijzonder waardeverminderingsverlies opgenomen.
Op het ogenblik van de verkoop of buitengebruikstelling van materiële vaste activa, andere dan onroerende goederen, worden de aanschaffingswaarde en de afschrijvingen die daarop betrekking hebben uit de balans verwijderd en worden de gerealiseerde meer- of minwaarden in de winst- en verliesrekening opgenomen.
Een onafhankelijke vastgoeddeskundige waardeert op het einde van elk kwartaal op precieze wijze de volgende bestanddelen:
De deskundigen voeren hun waardering uit conform nationale en internationale normen en hun toepassingsprocedures onder andere op het vlak van de waardering van gereglementeerde vastgoedvennootschappen (volgens de voorlopige besluiten, de deskundigen behouden zich het recht voor om de waardering aan te passen in geval van gewijzigde besluiten). De juiste waarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale verkoopsomstandigheden tussen bereidwillige en goed geïnformeerde partijen. Vervolgens wordt van deze waarde een geschat bedrag voor overdrachtstaksen afgetrokken. Zo wordt de reële waarde van het goed bekomen conform de betekenis van IAS 40. Het geschatte bedrag van overdrachtstaksen werd forfaitair bepaald op 2,50% (zie bijlage 21 – Vastgoedbeleggingen) en wordt rechtstreeks afgeboekt van de aanschaffingswaarde op de reserve "impact op de reële
waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen".
Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van het vastgoed.
De uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen komen ten laste van het operationeel vastgoedresultaat indien de uitgaven geen positief effect hebben op de verwachte toekomstige economische voordelen en worden geactiveerd indien de verwachte economische voordelen die aan de entiteit toekomen erdoor verhogen.
Er zijn hoofdzakelijk twee belangrijke soorten uitgaven: a) kosten van onderhoud en herstellingen aan
dakbedekkingen en parkings: komen ten laste van het operationeel vastgoedresultaat;
b) kosten voor grote verbouwingen en verbeteringswerken: verbouwingen zijn occasionele werken die een functie aan het gebouw toevoegen of het bestaande comfortniveau aanzienlijk verbeteren zodat ze een verhoging van de huurprijs en/of huurwaarde met zich meebrengen. De kosten hebben betrekking op materialen, erelonen, aannemingswerken en dergelijke. Interne kosten van beheer of opvolging worden niet geactiveerd. Dergelijke werken worden zodra ze aanvangen in de geschatte waarde van het betreffende gebouw verwerkt (eerst voorlopig en na bezoek door de vastgoeddeskundige voor de definitieve waarde). De nog uit te voeren werken gaan in mindering van de waardering. Na uitvoering worden deze kosten geactiveerd en dus toegevoegd aan de reële waarde van de vastgoedbeleggingen.
bezit, een contractueel recht op een gedeelte van het exploitatiesaldo dat de emittent realiseert door het ontvangen van de huren en de betaling van de werkings- en onderhoudskosten. Vermits de volledige waardevermindering of waardeverhoging verwerkt wordt via de herschatting van de waarde van het vastgoedcertificaat, dient geen gedeelte van het coupon met betrekking tot het exploitatiesaldo beschouwd te worden als een vergoeding voor de waardevermindering van de gebouwen van de emittent. Bijgevolg wordt de volledige coupon behandeld als nettohuurinkomsten en als bedrijfsopbrengst verwerkt in de omzet.
Wanneer een bepaald pand uit de portefeuille van de emittent verkocht wordt, wordt dit als volgt verwerkt:
De netto-opbrengst na afhouding van eventueel verschuldigde roerende voorheffing, wordt slechts als gerealiseerde meerwaarde geboekt bij Retail Estates nv ten belope van het verschil tussen de boekwaarde van het vastgoedcertificaat op afsluitdatum vermeerderd met de nettoliquidatiecoupon en de boekwaarde op de vorige afsluitdatum. De boekwaarde van het vastgoedcertificaat wordt op elke afsluitdatum vastgesteld door een waardering te maken van de contractuele rechten van de certificaathouders zoals die blijken uit het emissieprospectus en dit vertrekkende van de reële waarde van het vastgoed in bezit van de emittent, zoals op afsluitdatum gewaardeerd door de vastgoeddeskundige van Retail Estates nv. Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de beschikbare reserves.
Dit betreft onroerende goederen waarvan de boekwaarde hoofdzakelijk zal worden gerealiseerd door de verkoop van de goederen en niet door de verdere verhuring. Net als de vastgoedbeleggingen (zie supra) worden deze goederen gewaardeerd aan reële waarde, zijnde de investeringswaarde min de overdrachtstaksen.
De vorderingen op hoogstens één jaar worden gewaardeerd tegen hun nominale waarde, onder aftrek van waardeverminderingen voor dubieuze of oninbare vorderingen. Bankdeposito's op zicht of termijn worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De bijkomende kosten worden onmiddellijk in de resultatenrekening verwerkt. Beursgenoteerde effecten worden gewaardeerd tegen hun beurskoers.
Het kapitaal omvat de geldmiddelen verkregen bij oprichting, fusie of kapitaalverhoging. De externe kosten die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen, worden afgetrokken van het eigen vermogen. Wanneer Retail Estates nv overgaat tot de inkoop van eigen aandelen wordt het betaalde bedrag inclusief de direct toewijsbare kosten, erkend als een wijziging van het eigen vermogen. Ingekochte eigen aandelen worden als een vermindering van het eigen vermogen voorgesteld.
Dividenden maken deel uit van het overgedragen resultaat totdat de algemene vergadering der aandeelhouders de dividenden toekent.
Een voorziening wordt opgenomen wanneer:
Langlopende vorderingen worden gewaardeerd op basis van hun verdisconteerde waarde volgens de geldende marktrentevoet op het tijdstip van hun uitgifte. Er wordt een waardevermindering geboekt indien er onzekerheid bestaat betreffende de inbaarheid van de vordering op de vervaldag.
Indien de houder van de certificaten geen aanmerkelijk belang (meer dan 75%) bezit van een vastgoedcertificaat, worden de certificaten op afsluitdatum geboekt aan de gewogen gemiddelde beurskoers van de laatste 30 dagen onder de rubriek "Financiële vaste activa".
Hiervan wordt afgeweken als op basis van publiek beschikbare informatie en van de emissievoorwaarden van het vastgoedcertificaat een intrinsieke waarde wordt vastgesteld die aanmerkelijk beneden de beurskoers ligt. Dan wordt de waarde beperkt tot de intrinsieke waarde.
2. Bezit van een aanmerkelijk belang (meer dan 75%) in de uitgegeven certificaten (per 31 maart 2015 enkel toepasselijk op de vastgoedcertificaten "Distri-Land")
De beurskoers van deze vastgoedcertificaten, zoals blijkt uit de koerstabellen van Euronext van de tweede markt, kan niet als een betrouwbare referentie beschouwd worden gezien de beperkte liquiditeit van dit vastgoedcertificaat. Retail Estates nv wenst bij elke afsluiting van zijn rekeningen de waarde van zijn certificaten te herwaarderen in functie van:
a) de reële waarde van de onroerende goederen waarvan de emittent eigenaar is en dit naar analogie met de waardering van het eigen vastgoed. Dit gebeurt op basis van een periodieke schatting door de vastgoeddeskundige in gezamenlijke opdracht van
Retail Estates nv en Immobilière Distri-Land nv. Indien één of meerdere gebouwen door de emittent van het vastgoedcertificaat verkocht worden, zal tot de uitkering van de verkoopsopbrengst, de verkoopprijs als waardering weerhouden worden;
b) de contractuele rechten van de houder van het vastgoedcertificaat volgens het prospectus dat uitgegeven werd bij de emissie van het vastgoedcertificaat.
Retail Estates nv investeert enkel in de certificaten van emissies die betrekking hebben op de financiering van perifeer winkelvastgoed. Het vastgoed waarvan de emittent eigenaar is, beantwoordt aan het type perifeer winkelvastgoed dat aansluit bij de beleggingsdoelstellingen van Retail Estates nv. Alhoewel Retail Estates nv juridisch gezien geen eigenaar is van dit vastgoed, beschouwt de vennootschap zich als de economische begunstigde en dit pro rata haar contractuele rechten als eigenaar van vastgoedcertificaten. Bovendien wordt de belegging in vastgoedcertificaten, in toepassing van de GVV-Wet van 12 mei 2014, artikel 2, 5°, x, beschouwd als vastgoed.
Rekening houdend met deze overwegingen worden de certificaten geboekt onder de vastgoedbeleggingen aan hun aanschaffingswaarde met inbegrip van de bijkomende kosten. Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en worden bij de winstverdeling toegewezen aan de beschikbare reserves. Op 31 maart 2015 bedraagt de waarde van de vastgoedbeleggingen gerelateerd aan de certificaten Distri-Land 15,08 mio EUR (13,10 mio EUR op 31 maart 2014) ten opzichte van een totale portefeuille van 837,12 mio EUR.
Als houder van de vastgoedcertificaten heeft Retail Estates nv pro rata van de vastgoedcertificaten in zijn
De commerciële kosten bevatten onder meer makelaarscommissies. De beheerskosten van het vastgoed omvatten hoofdzakelijk de kosten van het personeel verantwoordelijk voor deze activiteit, de operationele kosten van de hoofdzetel van de onderneming en erelonen betaald aan derde partijen.
De van huurders of derden ontvangen beheersvergoedingen die gedeeltelijk de beheerskosten van het vastgoed dekken, worden in mindering gebracht.
De algemene kosten van de vennootschap dekken de vaste bedrijfskosten van de onderneming die actief is als een juridische beursgenoteerde onderneming en die geniet van het GVV-statuut. Deze kosten worden opgelopen om transparante financiële informatie te verschaffen, economisch vergelijkbaar te zijn met andere types van investeringen en om aan beleggers de mogelijkheid te bieden om op een liquide manier indirect deel te nemen aan een gediversifieerde vastgoedbelegging. Een deel van de kosten die gemaakt worden in het kader van de strategische groei van Retail Estates nv vallen eveneens onder deze categorie.
Het financieel resultaat bestaat uit de interestkosten op leningen en bijkomende financieringskosten zoals de negatieve variaties van indekkingsinstrumenten voor zover dat deze niet effectief zijn in de zin van IAS 39, verminderd met de opbrengsten van beleggingen.
Deze rubriek omvat de courante belastinglast op het resultaat van het boekjaar. De vennootschapsbelasting wordt rechtstreeks in het resultaat geboekt, behalve als de belasting betrekking heeft op elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen. In dat geval wordt ook de belasting rechtstreeks in het eigen vermogen opgenomen. De courante belastinglast bestaat uit de verwachte belasting op het belastbaar inkomen van het jaar en de correcties op vorige boekjaren.
De exit tax is de vennootschapsbelasting op de meerwaarde die vastgesteld wordt bij de belaste fusie van een GVV met een onderneming die geen GVV is. De verschuldigde exit tax op deze meerwaarde wordt erkend wanneer de onderneming die geen GVV is voor het eerst in de consolidatiekring van de Groep wordt opgenomen.
In principe wordt de provisie voor exit tax enkel tussentijds herzien indien deze door de waardestijging van het onroerend goed van deze onderneming dient verhoogd te worden. Een eventuele overschatting ten gevolge van waardedalingen wordt slechts vastgesteld bij de effectieve realisatie van de fusie. Deze aanpassingen aan de exit tax verplichting worden geboekt via de winsten verliesrekeningen.
46,92% van het balanstotaal van de Groep wordt gefinancierd door rentedragende verplichtingen. De vennootschap is bijgevolg onderhevig aan een renterisico. Dit risico wordt tot een minimum beperkt door het voorzichtig beleid dat gehanteerd wordt. Het merendeel van de financiële schulden is afgesloten tegen een vaste interestvoet of tegen een variabele interestvoet die afgedekt is tegen intereststijgingen door middel van interest rate swaps.
De langetermijnfinanciering werd afgesloten onder de vorm van "bulletleningen". Dit zijn leningen waarvan het kapitaal na een looptijd van vijf à zes jaar in zijn geheel dient terugbetaald te worden. De diversificatie van
Handelsschulden worden uitgedrukt tegen hun nominale waarde op balansdatum. Interestdragende leningen worden initieel aan kostprijs erkend verminderd met de transactiekosten. Vervolgens worden de interestdragende leningen gewaardeerd op basis van de effectieverentemethode, waarbij elk verschil tussen de initiële boekwaarde en de aflossingswaarde erkend wordt als interestkost in de resultatenrekening over de duurtijd van de lening.
De Groep heeft putopties geschreven over bepaalde minderheidsbelangen in volledig geconsolideerde dochterondernemingen. De uitoefenprijs van de optie kan vast zijn of bepaald worden volgens een vooraf bepaalde formule en de opties kunnen worden uitgeoefend op enig moment of op een vaste datum.
In overeenstemming met IAS 32, heeft de Groep een financiële schuld erkend met betrekking tot deze putopties. De verplichting is initieel erkend tegen de contante waarde van het inkoopbedrag als een vermindering van het minderheidsbelang. De latere wijzigingen in de reële waarde van de verplichting worden in overeenstemming met IAS 39 erkend via winst of verlies (variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen). Het aandeel van de Groep in het resultaat is bepaald op basis van het belang van de Groep in de dochteronderneming en wordt aangepast met de wijzigingen in de waarde van de verplichting.
Retail Estates nv voorziet in een toegezegde pensioenbijdragenregeling voor zijn werknemers en gedelegeerd bestuurder. Deze regeling werd toevertrouwd aan een fonds dat onafhankelijk is van de vennootschap.
Bijdragen betaald gedurende het boekjaar worden ten laste genomen.
Het nettohuurresultaat omvat de huren, operationele leasevergoedingen en andere inkomsten die hiermee verband houden min de met verhuur verbonden kosten, zijnde de negatieve variaties in de reële waarde van gebouwen en de te betalen huur op gehuurde activa.
De recuperatie van vastgoedkosten omvat de opbrengsten verkregen uit de doorrekening van kosten van groot onderhoud en vergoedingen van huurschade.
De huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen en de recuperatie van deze lasten betreffen kosten die volgens de wet of volgens de gebruiken ten laste vallen van de huurder. De eigenaar zal deze kosten overeenkomstig de contractuele afspraken met de huurder wel of niet aan hem doorrekenen.
Opbrengsten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die ontvangen is en worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben.
De vastgoedkosten worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de vergoeding die betaald is of die verschuldigd is en worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen in de periode waarop ze betrekking hebben.
De technische kosten omvatten onder meer structureel en occasioneel onderhoud en verliezen uit schadegevallen gedekt door de verzekeringsmaatschappijen.
en een investeringspotentieel van 179,17 mio EUR zonder hierbij een schuldgraad van 60% te overschrijden.
Elk kwartaal wordt aan de raad van bestuur de projectie van de schuldgraad voor het volgende kwartaal voorgelegd en worden eventuele afwijkingen tussen de ingeschatte en werkelijke schuldgraad van het vorig kwartaal besproken.
Rekening houdend met de geplande investeringen en de gebudgetteerde winstverwachting voor het eerste kwartaal van boekjaar 2015-2016 en de kapitaalverhoging ten belope van 76,21 mio EUR zou de schuldgraad per 30 juni 2015 41,87% bedragen. Rekening houdend met de winstverwachting voor het volledige jaar en met de dividenduitkering van de winst over het boekjaar 2014-2015 zou de schuldgraad per 31 maart 2016 42,80% bedragen.
In april 2014 heeft Retail Estates nv de controle verworven over de vennootschap Mijn Retail nv die een project ontwikkelt in Beringen (zie ook bijlage 42). In de loop van het boekjaar 2014-2015 werden de benodigde vergunningen bekomen en de bouwwerken opgestart. Op 31 maart 2015 werd in totaal 3,26 mio EUR geïnvesteerd in de bouw van deze winkelpanden. De totale investering zal bestaan uit de uitgevoerde werken enerzijds en de afrekening van de variabele prijs met betrekking tot de aandelen Mijn Retail anderzijds. De nog uit te voeren investeringswerken worden geraamd op 8,41 mio EUR en de variabele prijs is afhankelijk van de evolutie van de verhuringen. In overeenstemming met de waarderingsregels worden deze projecten gewaardeerd aan reële waarde na aftrek van de nog uit te voeren werken. De schuldgraadprognose houdt rekening met de totale investering. Sinds 31 december 2012 wordt de balans opgesteld uitgaande van de volledige verwerving van alle
minderheidsbelangen (conform IFRS), ongeacht de timing waarop de verwerving plaatsvindt en in de veronderstelling dat deze in contanten wordt uitbetaald. Dit geeft een beeld op de maximale schuldgraad op basis van de beschikbare info en het stadium van ontwikkeling van de projecten.
Er wordt in de projectie van de schuldgraad enkel rekening gehouden met aan- en verkopen waarvoor een compromis werd getekend (zonder opschortende voorwaarden) en investeringen die gepland en aanbesteed zijn. Kredieten die komen te vervallen worden verondersteld voor hetzelfde bedrag geherfinancierd te worden.
De waardering van de vastgoedportefeuille heeft eveneens een impact op de schuldgraad. Rekening houdend met de huidige kapitaalsbasis, zou bij een mogelijke waardedaling van de reële waarde van vastgoedbeleggingen van meer dan 175,45 mio EUR, de maximale schuldgraad van 65% overschreden worden. Deze waardedaling kan het gevolg zijn van een stijging van de yield (bij gelijkblijvende huurwaarden zou de yield met 1,90% moeten stijgen om de schuldgraad te overschrijden) of een daling van de huren (bij gelijkblijvende yields zouden de huren met 11,93 mio EUR moeten dalen). Historisch gezien is de reële waarde van de vastgoedportefeuille sinds de oprichting van de vennootschap steeds gestegen of minstens stabiel gebleven. Op vandaag zijn er geen indicaties in de markt die een stijging van de yield doen vermoeden.
Mochten er zich toch substantiële waardedalingen voordoen die de schuldgraad boven 65% doen uitstijgen, kan Retail Estates nv overgaan tot het verkopen van een aantal van zijn panden. Retail Estates nv heeft een stevig track record in het verkopen van panden aan de geschatte investeringswaarde. Het voorbije boekjaar werden 9 winkelpanden verkocht voor een nettoverkoopprijs van 8,08 mio EUR en werd de
de financiering over verschillende banken beperkt het liquiditeitsrisico van de Groep. De Groep sluit 94,71% van haar leningen af tegen een vaste interestvoet of tegen een variabele interestvoet die onmiddellijk wordt omgezet naar een vaste interestvoet. Het nettoresultaat is dus slechts in beperkte mate gevoelig voor renteschommelingen.
Vooraleer een nieuwe huurder wordt aangenomen, wordt een kredietrisicoanalyse uitgevoerd op basis van de beschikbare informatie. Verder worden achterstallige huren nauwlettend opgevolgd door Retail Estates nv. Ingeval van niet-betaling bezit de onderneming meestal een bankwaarborg.
We verwijzen voor verdere details naar bijlagen 35, 36 en 37.
Aangezien perifeer winkelvastgoed meer dan 90% van de portefeuille van Retail Estates nv uitmaakt, is een opsplitsing per bedrijfssegment niet relevant. De raad van bestuur gebruikt geen enkel ander segment voor het nemen van zijn beslissingen.
In toepassing van artikel 24 van het GVV-K.B. van 13 juli 2014 dient de openbare GVV een financieel plan op te stellen met een uitvoeringsschema wanneer haar geconsolideerde schuldgraad meer bedraagt dan 50% van de geconsolideerde activa. Het financieel plan geeft een beschrijving van de maatregelen die zullen worden genomen om te verhinderen dat de geconsolideerde schuldgraad meer bedraagt dan 65% van de geconsolideerde activa.
Over het financieel plan wordt een bijzonder verslag opgesteld door de commissaris waarin bevestigd wordt dat deze laatste de wijze van opstelling van het plan geverifieerd heeft, met name wat betreft de economische grondslagen ervan en dat de cijfers die dit plan bevat, overeenstemmen met die van de boekhouding van de openbare GVV.
De algemene richtlijnen van het financieel plan worden opgenomen in de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen. In de jaarlijkse en halfjaarlijkse financiële verslagen wordt beschreven en verantwoord hoe het financieel plan in de loop van de relevante periode werd uitgevoerd en hoe de openbare GVV het plan in de toekomst zal uitvoeren.
De schuldgraad van Retail Estates nv is gestegen boven 50% sinds boekjaar 2008-2009. In dat boekjaar bedroeg de schuldgraad 56% waarna hij stabiel is gebleven rond de 53%. In 2014 zakte de schuldgraad opnieuw onder 50% naar aanleiding van de kapitaalverhoging. Vanaf 30 september 2014 steeg de schuldgraad opnieuw boven 50% uit. In de loop van zijn geschiedenis oversteeg de schuldgraad van Retail Estates nv nooit de 65%.
De raad van bestuur beschouwt een schuldgraad van ± 55% als zijnde optimaal voor de aandeelhouders van de openbare GVV voor wat betreft het rendement en de courante winst per aandeel. Voor elke investering wordt de impact op de schuldgraad bekeken en eventueel niet weerhouden indien deze investering de schuldgraad negatief zou beïnvloeden.
Op basis van de huidige schuldgraad van 51,54% heeft Retail Estates nv een investeringspotentieel van 325,83 mio EUR zonder hierbij een schuldgraad van 65% te overschrijden
Dit doet geen afbreuk aan het theoretische risico dat erin bestaat dat alle huurders gebruik maken van hun bij wet toegekende opzegmogelijkheid bij afloop van de lopende driejaarlijkse periode. In deze omstandigheid staan alle winkelpanden binnen 3 jaar en 6 maand per definitie leeg. De laatste drie jaar zijn er voor 21,33% van de gebouwen huurcontracten hernieuwd of nieuwe huurcontracten afgesloten. De gemiddelde huurprijzen gingen voor dit deel van de portefeuille van 74,78 EUR naar 93,07 EUR per m². Het geven van huurvrije periodes is eerder zeldzaam in de perifere winkelmarkt. De laatste drie jaar werden op een portefeuille van 554 panden in totaal 114 maand huurvrije periodes gegeven, wat verwaarloosbaar is. Behalve huurvrije periodes worden geen andere materiële incentives gegeven bij het afsluiten van huurovereenkomsten.
Voor haar gebouwen sluit de Groep handelshuurcontracten af voor een periode van minimaal 9 jaar, meestal opzegbaar na afloop van het derde en zesde jaar mits inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden voor de vervaldag. De huurprijzen
worden meestal maandelijks vooruitbetaald (soms driemaandelijks). Ze worden jaarlijks op de verjaardag van de huurovereenkomst geïndexeerd. Belastingen en taksen, onroerende voorheffing inbegrepen, de verzekeringspremie en de gemeenschappelijke kosten zijn principieel ten laste van de huurder. Om de naleving van de verplichtingen die de huurder worden opgelegd krachtens de overeenkomst te garanderen, dienen bepaalde huurders een huurwaarborg te stellen, meestal in de vorm van een bankgarantie ter waarde van drie maanden huur.
Bij aanvang van de overeenkomst wordt tussen partijen een plaatsbeschrijving opgemaakt door een onafhankelijke expert. Bij het verstrijken van de overeenkomst moet de huurder de door hem gehuurde ruimten teruggeven in de staat zoals beschreven in de plaatsbeschrijving bij intrede, onder voorbehoud van normale slijtage. De huurder kan de huurovereenkomst niet overdragen noch de ruimten geheel of gedeeltelijk onderverhuren, tenzij mits voorafgaandelijk schriftelijk akkoord van de verhuurder. De huurder heeft de verplichting om op zijn kosten de overeenkomst te registreren.
vennootschap Belgium Retail 1 Luxembourg sàrl verkocht voor 8,22 mio EUR. Globaal genomen werden deze panden verkocht aan de geschatte investeringswaarde.
Retail Estates nv is van oordeel dat in functie van
er geen bijkomende maatregelen dienen genomen te worden om te verhinderen dat de schuldgraad boven de 65% zal uitstijgen. Het is de bedoeling van de openbare GVV om de schuldgraad te behouden of opnieuw op te bouwen op een niveau tussen 50% en 55%. Dit niveau wordt regelmatig geëvalueerd en zal herzien worden door de raad van bestuur indien dit noodzakelijk wordt geacht
door veranderde markt- of omgevingsfactoren.
Door de afrondingen naar duizendtallen kunnen er afrondingsverschillen ontstaan tussen de balans- en resultatenrekening en de bijgevoegde details.
| Huurinkomsten (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Huur | 52.034 | 46.834 |
| Gegarandeerde opbrengsten | ||
| Ontvangen operationele leasingvergoedingen | 1.157 | 855 |
| Huurkortingen | ||
| Huurvoordelen ('incentives') | ||
| Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten | ||
| Totaal huuropbrengsten | 53.191 | 47.689 |
De stijging van de huuropbrengsten is hoofdzakelijk het gevolg van de groei van de vastgoedportefeuille.
Volgende tabel geeft bij wijze van theoretische oefening aan hoeveel huurinkomsten Retail Estates nv zeker zal innen op basis van de lopende huurovereenkomsten.
| (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Op minder dan één jaar | 55.068 | 50.795 |
| Tussen één en vijf jaar | 186.463 | 177.751 |
| Op meer dan vijf jaar | 326.908 | 309.338 |
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen (in duizenden €) |
31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Doorrekening van huurlasten | 1.204 | 2.022 |
| Doorrekening van voorheffingen en belastingen op verhuurde gebouwen | 4.107 | 2.980 |
| Totaal recuperatie van huurlasten en belastingen door de huurders op verhuurde gebouwen |
5.312 | 5.002 |
| Huurlasten gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen (in duizenden €) |
31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Huurkosten gefactureerd aan de eigenaar | -1.450 | -2.217 |
| Voorheffingen en belastingen | -4.182 | -3.005 |
| Totaal huurlasten gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen | -5.632 | -5.222 |
| Met verhuur verbonden kosten (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Te betalen huur op gehuurde activa en leasingkosten | -488 | -510 |
| Waardeverminderingen op handelsvorderingen | 3 | -156 |
| Totaal met verhuur verbonden kosten | -485 | -666 |
De normale huurvoorwaarden voorzien meestal dat deze lasten en belastingen gedragen worden door de huurders via doorfacturatie door de eigenaar. Een aantal huurcontracten van de Groep stellen echter dat sommige lasten en belastingen ten laste blijven van de eigenaar.
Deze rubriek bevat hoofdzakelijk de kosten van onroerende voorheffing, verzekering en nutsvoorzieningen.
| Technische kosten (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Recurrente technische kosten | -1.151 | -1.095 |
| Structureel onderhoud | -1.151 | -1.095 |
| Niet-recurrente technische kosten | -315 | -180 |
| Occasioneel onderhoud | -308 | -172 |
| Verliezen door schadegevallen gedekt door verzekeringscontracten | -797 | -86 |
| Ontvangen vergoedingen van verzekeringsmaatschappijen | 791 | 78 |
| Totaal technische kosten | -1.466 | -1.276 |
| Commerciële kosten (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Makelaarscommissies | -79 | -74 |
| Marketingkosten m.b.t. gebouwen | -74 | -9 |
| Erelonen van advocaten en juridische kosten | -48 | -82 |
| Andere | -37 | -65 |
| Totaal commerciële kosten | -239 | -230 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Leegstandslasten van het boekjaar | -68 | -38 |
| Onroerende voorheffing leegstand | -67 | -84 |
| Totaal kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -135 | -122 |
Het structureel onderhoud betreft in hoofdzaak de regelmatige vernieuwing van parkings en dakbedekking. Het occasioneel onderhoud daarentegen bevat
hoofdzakelijk onvoorzienbare kosten aan de ruwbouw van de verhuurde panden ten gevolge van slijtage, nietverzekerde ongevallen en vandalisme.
In de kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen zijn de gebouwen die in het kader van een transitie tussen huurders voor beperkte tijd leegstaan en de onroerende goederen voor projectontwikkeling (hoofdzakelijk onroerende voorheffing) inbegrepen. De kostprijs van
de leegstaande goederen bedraagt per 31 maart 2015 0,25% van de ontvangen huurinkomsten, net zoals op 31 maart 2014. De vastgoedpercentages zijn historisch nooit lager dan 98% geweest.
| Beheerskosten (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Kantoorkosten | -93 | -91 |
| Informatica | -51 | -51 |
| Andere | -41 | -40 |
| Huisvestingskosten | -61 | -52 |
| Erelonen aan derde partijen | -241 | -224 |
| Public relations, communicatie en advertenties | -11 | -3 |
| Personeelskosten | -1.071 | -1.017 |
| Bezoldigingen | -722 | -612 |
| Sociale zekerheid | -168 | -127 |
| Pensioenen en collectieve verzekeringen | -34 | -35 |
| Andere | -147 | -244 |
| Beheersvergoedingen ontvangen van de huurders | 23 | 53 |
| Taksen en wettelijke kosten | ||
| Afschrijvingskosten op kantoormeubilair, informatica-uitrusting en software | -65 | -83 |
| Totaal beheerskosten vastgoed | -1.518 | -1.417 |
Bijlage 8
Beheerskosten worden opgedeeld in de kosten van het beheer van de portefeuille en de andere.
Deze kosten omvatten hoofdzakelijk de kosten van het personeel verantwoordelijk voor deze activiteit, de
operationele kosten van de hoofdzetel van Retail Estates nv en erelonen betaald aan derde partijen. De van de huurders ontvangen beheersvergoedingen die gedeeltelijk de beheerskosten van het vastgoed dekken, worden in mindering gebracht.
De personeelskosten vormen de hoofdzaak van de beheerskosten. Onderstaande tabel geeft een overzicht
van de personeelsbezetting in FTE.
| (in fTe) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Vastgoedafdeling | 7,33 | 6,04 |
| Totaal | 17,10 | 14,10 |
| Gemiddeld | 16,40 | 13,60 |
| Andere vastgoedkosten (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Overige andere vastgoedkosten | -4 | 0 |
| Totaal andere vastgoedkosten | -4 | 0 |
| Algemene kosten van de vennootschap (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Kantoorkosten | -115 | -111 |
| Informatica | -71 | -68 |
| Andere | -45 | -43 |
| Huisvestingskosten | -74 | -69 |
| Erelonen aan derde partijen | -379 | -258 |
| Recurrente | -129 | -137 |
| - Advocaten | ||
| - Revisoren | -121 | -131 |
| - Andere | -8 | -6 |
| Niet-recurrente | -87 | -89 |
| - Advocaten | -13 | -19 |
| - Notariskosten | -3 | -32 |
| - Consultants | -71 | -37 |
| Fusies en overnames (andere dan bedrijfscombinaties) | -163 | -32 |
| Public relations, communicatie en advertenties | -49 | -48 |
| Personeelskosten | -836 | -773 |
| Bezoldigingen | -449 | -417 |
| Sociale zekerheid | -159 | -142 |
| Pensioenen en collectieve verzekeringen | -44 | -77 |
| Andere | -184 | -137 |
| Bestuurdersvergoedingen | -201 | -220 |
| Taksen en wettelijke kosten | -1.234 | -921 |
| Totaal algemene kosten | -2.888 | -2.400 |
De algemene kosten van de vennootschap dekken de vaste bedrijfskosten van de onderneming die actief is als een juridische beursgenoteerde entiteit en die geniet van het GVV-statuut. Deze kosten worden opgelopen om transparante financiële informatie te verschaffen, economisch vergelijkbaar te zijn met andere types van
investeringen en om aan beleggers de mogelijkheid te bieden om op een liquide manier onrechtstreeks deel te nemen aan een gediversifieerde vastgoedbelegging. Een deel van de kosten die gemaakt worden in het kader van de strategische groei van de onderneming vallen tevens onder deze categorie.
Het voorbije boekjaar werden 9 winkelpanden verkocht voor een nettoverkoopprijs van 8,08 mio EUR en werd de vennootschap Belgium Retail 1 Luxembourg sàrl verkocht voor 8,22 mio EUR. Globaal genomen vertegenwoordigt
de verkoopsopbrengst een verkoopswaarde die in lijn ligt met de investeringswaarde van de vastgoeddeskundige en dus hoger is dan de reële waarde vastgesteld door de vastgoeddeskundige.
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen (in duizenden €) 31.03.15 31.03.14 Boekwaarde van de verkochte onroerende goederen 14.662 7.214 Nettoverkoopprijs vastgoedbeleggingen (verkoopprijs - transactiekosten) 15.141 7.450 Totaal winst of verlies op verkopen van vastgoedbeleggingen 479 236
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Positieve variatie op vastgoedbeleggingen | 9.698 | 5.855 |
| Negatieve variatie op vastgoedbeleggingen | -3.567 | -2.595 |
| Totaal variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 6.131 | 3.260 |
De variatie in de reële waarde van vastgoedbeleggingen is vooral te verklaren door huurhernieuwingen enerzijds en de verscherping van een aantal yields anderzijds.
| $n \in$ | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| 14.662 | 7.214 | |
| sten) | 15.141 | 7.450 |
| 479 | 236 |
| Financiële opbrengsten (in duizenden € ) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Interestopbrengsten | 74 | 107 |
| Andere | 107 | 153 |
| Totaal financiële opbrengsten | 181 | 260 |
Een GVV is enkel onderworpen aan de vennootschapsbelasting voor wat betreft verworpen uitgaven en abnormale goedgunstige voordelen. Uitgestelde belastingen worden geboekt voor de dochtervennootschappen op het verschil tussen de boekwaarde na afschrijvingen in de statutaire jaarrekening van deze dochtervennootschappen en de reële waarde. Deze uitgestelde belastingen worden geboekt aan een tarief van 16,99% indien de respectievelijke raden van bestuur van Retail Estates nv en de dochtervennootschap de intentie hebben om de dochtervennootschap te fuseren met de openbare GVV.
De gewogen gemiddelde interestvoet bedraagt 4,35% per 31 maart 2015 en 4,50% per 31 maart 2014 (na toepassing van de IRS). De vennootschap heeft bijna al haar kredieten afgesloten als investeringskredieten met vaste rentevoet of als langlopende kredieten met variabele rentevoet waarop, mits een SWAP-
overeenkomst een vaste interestvoet in een effectieve hedgerelatie werd bedongen. De evolutie van de verhouding interestlasten op leningen versus ontvangen huurinkomsten bedraagt 32,46% op 31 maart 2015 ten opzichte van 33,57% het jaar voordien. We verwijzen naar bijlage 37 voor het overzicht van alle swaps.
| Interestkosten (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Nominale interesten op leningen1 | -17.519 | -16.636 |
| Interesten bevat in de kost van de betrokken activa2 | 250 | 624 |
| Totaal interestkosten | -17.269 | -16.012 |
1 Bevat eveneens de interesten op IRS'en (financiële instrumenten).
2 Geactiveerde intercalaire interesten m.b.t. onroerende goederen die het voorwerp zijn van projectontwikkelingen. De interesten worden geactiveerd aan een interestvoet van 4,50%.
| Andere financiële kosten (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Bankkosten en andere commissies | -39 | -36 |
| Totaal andere financiële kosten | -39 | -36 |
| Vennootschapsbelasting (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Onderneming | -15 | 59 |
| 1. Vennootschapsbelasting | -15 | 59 |
| Belasting aan het tarief van 33,99% | -29 | -22 |
| Correctie van vorig boekjaar | 14 | 81 |
| 2. Resultaat belastbaar aan 16,50% (zgn. exit tax) | ||
| Dochterondernemingen | -314 | -516 |
| 1. Vennootschapsbelasting | -208 | -642 |
| Belasting van het lopende jaar | -208 | -649 |
| Correctie van vorig boekjaar | 0 | 7 |
| 2. Exit tax | -106 | 125 |
| Totaal vennootschapsbelasting | -328 | -457 |
| -15 | 59 |
|---|---|
| -15 | 59 |
| -29 | -22 |
| 14 | 81 |
| -314 | -516 |
| -208 | -642 |
| -208 | -649 |
| 0 | 7 |
| -106 | 125 |
| -328 | -457 |
| Aantal aandelen en winst per aandeel | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Bewegingen van het aantal aandelen | ||
| Aantal aandelen bij het begin van het boekjaar | 7.290.411 | 5.813.122 |
| Aantal aandelen bij het einde van het boekjaar | 7.559.473 | 7.290.411 |
| Aantal dividendgerechtigde aandelen (gewogen gemiddelde) | 7.559.473 | 7.290.411 |
| Gewogen gemiddelde aantal aandelen voor de berekening van de winst per aandeel | 7.381.081 | 6.930.195 |
Op 28 november 2014 werd het tweede luik van de transactie met Orchestra-Prémaman Belgium nv uitgevoerd en werden vijf winkelpanden bij wijze van inbreng in natura ingebracht in het kapitaal van de vennootschap, waarbij door de raad van bestuur 269.062 nieuwe aandelen werden uitgegeven, binnen het kader van de bevoegdheden die aan de raad van bestuur zijn verleend inzake het toegestaan kapitaal. De totale inbrengwaarde van deze vijf winkelpanden bedraagt 14,80 mio EUR en vertegenwoordigt een verhoging van het maatschappelijk kapitaal met 6,05 mio EUR
(het saldo, 8,74 mio EUR, wordt toegewezen aan de balanspost 'uitgiftepremies'). De uitgifteprijs van deze aandelen werd contractueel vastgesteld op 55 EUR per aandeel.
Na deze kapitaalverhoging bedraagt het maatschappelijk kapitaal op 31 maart 2015 170.091.087,57 EUR, vertegenwoordigd door 7.559.473 aandelen. Na aftrek van de gecumuleerde kosten voor kapitaalverhoging bedraagt het kapitaal op de balans 166.902.408,62 EUR.
| (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Nettowinst (geconsolideerd) | 35.238 | 28.568 |
| Transacties van niet-courante aard begrepen in het nettoresultaat (+/-) | ||
| Afschrijvingen (+) en terugname van afschrijvingen (-) | 146 | 169 |
| Andere elementen van niet-courante aard (+/-) | 103 | 30 |
| Resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen (+/-) | -479 | -236 |
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen en projectontwikkelingen (+/-) | -6.131 | -3.260 |
| Nettobedrijfsresultaat | 28.877 | 25.271 |
Het nettobedrijfsresultaat dient geen verdere aanpassing te ondergaan voor eventuele niet-vrijgestelde meerwaarden op verkopen van vastgoedbeleggingen. Van dit nettobedrijfsresultaat, verminderd met
de nettovermindering tijdens het boekjaar van de schuldenlast, dient 80% verplicht uitgekeerd te worden, zoals berekend in overeenstemming met artikel 13 van het GVV-K.B..
| Berekening van de pay-out ratio (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Gewone nettowinst | 35.238 | 28.568 |
| Verwaterde nettowinst | 35.238 | 28.568 |
| Uitkeerbare winst | 28.877 | 25.271 |
| Minimum uit te keren winst | 23.102 | 20.217 |
| Vooropgesteld brutodividend | 23.434 | 21.871 |
| Pay-out ratio | 81,15% | 86,55% |
| Overboekingen van (naar) andere posten |
|---|
| Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen |
| Immateriële vaste activa | Andere materiële vaste activa |
|||
|---|---|---|---|---|
| Investerings- en afschrijvingstabel (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 | 31.03.15 | 31.03.14 |
| Aanschaffingswaarde | ||||
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | 541 | 532 | 867 | 826 |
| Aanschaffingen | 114 | 9 | 204 | 77 |
| Overdrachten en buitengebruikstellingen | -100 | -37 | ||
| Overboekingen van (naar) andere posten | ||||
| Per einde van het boekjaar | 655 | 541 | 971 | 867 |
| Afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingsverliezen | ||||
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | 514 | 476 | 570 | 474 |
| Saldo overgenomen vennootschappen | 0 | 6 | ||
| Afschrijvingen3 | 21 | 38 | 125 | 125 |
| Overdrachten en buitengebruikstellingen | -80 | -36 | ||
| Per einde van het boekjaar | 535 | 514 | 614 | 570 |
| Nettoboekwaarde | 120 | 26 | 357 | 297 |
3 Afschrijvingen op immateriële en andere materiële vaste activa worden in de resultatenrekening opgenomen in de posten 'beheerskosten van het vastgoed'. De afschrijvingen m.b.t. auto's worden opgenomen onder de personeelskosten.
Vastgoedbeleggingen worden geboekt tegen de reële waarde gebruikmakend van het model van reële waarde overeenkomstig de norm IAS 40. Deze reële waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden verhandeld tussen goed geïnformeerde en bereidwillige partijen die in normale mededingingsomstandigheden handelen. Het werd bepaald door de onafhankelijke deskundigen in twee fases. In een eerste fase bepalen de deskundigen de investeringswaarde van elke eigendom op basis van de verdisconteerde waarde van de toekomstige nettohuurinkomsten. Het gebruikte discontotarief hangt voornamelijk af van de in de vastgoedinvesteringsmarkt waargenomen discontotarieven die rekening houden met de locatie van het goed, de kwaliteit van de gebouwen en van de huurder op de datum van de waardering. De toekomstige huurgelden komen neer op de contractuele huurinkomsten over de periode van de geldende huurovereenkomst en aanvaardbare en redelijke hypotheses wat betreft de huurinkomsten van toekomstige huurovereenkomsten in het licht van de huidige voorwaarden. Deze waarde stemt overeen met de prijs die een derdepartij-investeerder (of hypothetische koper) zou betalen om het goed te verwerven met als doel te genieten van de huurinkomsten en een rendement op zijn investering te genereren. In een tweede fase hebben de deskundigen van de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille een geschat bedrag voor overdrachtstaksen (registratietaksen en/of meerwaardetaksen) ingehouden die de koper of verkoper moet betalen om een eigendomsoverdracht te kunnen uitvoeren. De investeringswaarde min de geschatte overdrachtstaksen wordt dan de reële waarde volgens de betekenis van de norm IAS 40. In België is de overdracht van eigendom van een vastgoed onderworpen aan overdrachtstaksen. Het bedrag van deze taksen is afhankelijk van de overdrachtsmethode, de hoedanigheid van de koper en de geografische ligging van het goed. De eerste twee elementen, en bijgevolg het
totale bedrag van de te betalen taksen, zijn dus slechts gekend eens de eigendomsoverdracht werd voltooid. De waaier aan vastgoedoverdrachtsmogelijkheden en hun overeenstemmende taksen zijn de volgende:
Hierdoor varieert het effectieve percentage van de registratietaksen van 0% tot 12,50%, waarbij het onmogelijk is te voorspellen welk percentage van toepassing is bij de overdracht van een gegeven Belgisch vastgoed vooraleer de overdracht werkelijk plaatsvindt. In januari 2006 werd aan alle deskundigen die betrokken zijn bij de waardebepaling van de Belgische GVV's gevraagd om een gewogen gemiddeld percentage van de effectieve taksen voor de vastgoedportefeuilles van GVV's te bepalen. Voor transacties van eigendommen met een waarde van meer dan 2,50 mio EUR en gezien de waaier van methodes
| Vastgoedbeleggingen | Activa aangehouden voor verkoop |
Totaal | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Investerings- en herwaarderingstabel (in duizenden €) |
31.03.15 | 31.03.14 31.03.15 | 31.03.14 31.03.15 | 31.03.14 | ||
| Saldo per einde van het vorige boekjaar |
745.916 | 675.593 | 4.385 | 7.488 | 750.301 | 683.081 |
| Verwerving d.m.v. aankoop of inbreng vastgoedvennootschappen |
28.383 | 42.787 | 28.383 | 42.787 | ||
| Geactiveerde financieringskosten | 250 | 624 | 250 | 624 | ||
| Aankoop en inbreng van vastgoedbeleggingen |
70.777 | 27.476 | 0 | 70.777 | 27.476 | |
| Vervreemding d.m.v. verkoop vastgoedvennootschappen |
-6.874 | -6.874 | ||||
| Verkoop vastgoedbeleggingen | -2.314 | -3.635 | -5.474 | -3.579 | -7.788 | -7.214 |
| Overdracht naar activa aangehouden voor verkoop |
-5.908 | -301 | 5.908 | 301 | 0 | 0 |
| Variatie in de reële waarde (+/-) | 6.889 | 3.372 | 175 | 6.889 | 3.547 | |
| Per einde van het boekjaar | 837.121 | 745.916 | 4.819 | 4.385 | 841.940 | 750.301 |
| OVERIGE INFORMATIE | ||||||
| Investeringswaarde van het vastgoed | 857.862 | 764.193 | 4.939 | 4.495 | 862.801 | 786.688 |
| Projectontwikkelingen (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | 8.077 | 5.734 |
| Aangroei in de loop van het boekjaar | 28.119 | 6.318 |
| Oplevering in de loop van het boekjaar | -2.026 | -3.975 |
| Per einde van het boekjaar | 34.171 | 8.077 |
Deze verslagen zijn gebaseerd op:
De methodes die gebruikt werden zijn de volgende:
De investeringswaarde wordt meestal berekend op basis van een kapitalisatie met een BAR (Bruto Aanvangs Rendement) van de thans contractueel verschuldigde basisjaarhuur, rekening houdend met eventuele correcties zoals geschatte markthuurwaarde, leegstand, step-rents, huurvrije periodes, enz. Het BAR is afhankelijk van de gangbare rendementen op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging, de geschiktheid van de site, de kwaliteit van de huurders en het gebouw op het ogenblik van de waardering.
Bij panden waarbij de eigendomsrechten zijn opgesplitst in enerzijds de naakte eigendom en anderzijds de opstalrechten of erfpachtrechten wordt de waarde van de opstalrechten of erfpachtrechten bepaald door de actualisering (Discounted Cash Flow) van de netto huurinkomsten, dus na aftrek van de verschuldigde opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen, en dit voor de periode tot het einde van deze erfpacht- op opstalovereenkomst.
De waarde van de naakte eigendom wordt bepaald door de actualisering (Discounted Cash Flow) van de periodieke opstalvergoedingen of erfpachtvergoedingen tot op datum van de vervaldag van deze overeenkomst.
De informatie die ter beschikking gesteld wordt van de vastgoeddeskundigen, alsook de assumpties en de waarderingsmodellen worden nagekeken door de controller van de vennootschap, alsook door het management van de openbare GVV. Elk kwartaal worden alle materiële verschillen (positief en negatief) in absolute en relatieve termen (versus vorig kwartaal en vorig jaar) vergeleken en geanalyseerd. Op basis hiervan volgt een bespreking van het management met de vastgoeddeskundige die tot doelstelling heeft alle data met betrekking tot de verschillende sites accuraat en volledig te reflecteren in de schattingen.
Het brutomarkthuurrendement van de portefeuille van Retail Estates nv bevindt zich in een range tussen 6% en 10%, afhankelijk van de locatie. We verwijzen eveneens naar het overzicht per cluster op pagina's 75 t.e.m. 91.
De sensitiviteit van de reële waarde in functie van wijzigingen in de significant niet-observeerbare inputs gebruikt in de bepaling van de reële waarde van de objecten geclassificeerd in niveau 3 volgens de IFRS fair value-hiërarchie is als volgt: het effect van de stijging van 1% van de huurinkomsten geeft aanleiding tot een stijging van de reële waarde van de portefeuille met 7,82 mio EUR. Het effect van een stijging van de yield met 100 bps geeft aanleiding tot een daling van de reële waarde van de portefeuille met 102,94 mio EUR. Een daling van de yield met 100 bps leidt tot een stijging van de reële waarde van de portefeuille met 138,44 mio EUR.
van eigendomsoverdracht (zie hierboven), hebben de deskundigen op basis van een representatief staal van 220 markttransacties die plaatsvonden tussen 2003 en 2005 voor een totaalbedrag van 6 miljard EUR, de gewogen gemiddelde taksen berekend op 2,50%. Dit percentage zal jaarlijks herzien worden en, indien nodig, aangepast worden per schijf van 0,50%. Wat betreft de transacties van gebouwen waarvan de totale waarde kleiner is dan 2,50 mio EUR, wordt er rekening gehouden met overdrachtsrechten van 10% tot 12,50% volgens het gewest waarin de gebouwen gelegen zijn. Retail Estates nv beschouwt zijn vastgoedportefeuille als een geheel dat als een geheel of als een beperkt aantal grotere delen kan vervreemd worden. Conform de waardering als "reële waarde" van zijn vastgoedschatters Cushman & Wakefield en CBRE werd de waarde van dit onroerend goed verminderd met 2,50%, zijnde de volgens de schatters te verwachten transactiekosten bij de vervreemding van dit vastgoed. Voor een gedetailleerde beschrijving van de gebruikte waarderingsregels van de vastgoedschatters CBRE en Cushman & Wakefield verwijzen we naar de verslagen van de vastgoeddeskundigen op pagina 92 en 93.
Gedurende boekjaar 2014-2015 werden vastgoedvennootschappen aangekocht voor een bedrag van 17,73 mio EUR. De vastgoedvennootschappen bevatten in totaal 2,65 mio EUR cash. De nettokasstroom naar aanleiding van de aankoop van vastgoedvennootschappen bedroeg dus 14,57 mio EUR. Dit resulteerde in een stijging van de vastgoedbeleggingen van 28,38 mio EUR en variatie in het werkkapitaal van -13,81 mio EUR. Gedurende het boekjaar werd één vastgoedvennootschap verkocht, wat resulteerde in een positieve nettokasstroom van 6,69 mio EUR naar aanleiding van de verkoop. Dit resulteerde in een daling van de vastgoedbeleggingen met 6,87 mio EUR en een variatie van het werkkapitaal van 0,18 mio EUR. Het voorbije boekjaar werden eveneens 9 winkelpanden
verkocht, wat resulteerde in een daling van de vastgoedbeleggingen en vaste activa aangehouden voor verkoop met 7,79 mio EUR.
Gedurende boekjaar 2013-2014 werden vastgoedvennootschappen aangekocht voor een bedrag van 35,74 mio EUR. De vastgoedvennootschappen bevatten in totaal 1,51 mio EUR cash. De nettokasstroom naar aanleiding van de aankoop van vastgoedvennootschappen bedroeg dus 34,23 mio EUR. Dit resulteerde in een stijging van de vastgoedbeleggingen van 43,59 mio EUR, variatie in het werkkapitaal van -3,64 mio EUR, en een stijging van de financiële en andere schulden met 5,71 mio EUR. Verder werden gedurende het boekjaar 2013-2014 4 winkelpanden, 2 appartementen in ruwbouwstaat en 1 pand uit de Distri-Land portefeuille verkocht, wat resulteerde in een daling van de vastgoedbeleggingen en vaste activa aangehouden voor verkoop met 7,21 mio EUR.
Vastgoedbeleggingen worden opgenomen tegen de reële waarde. De reële waarde is vastgesteld op basis van één van de volgende niveaus van de IFRS 13-hiërarchie:
Vastgoedbeleggingen zijn volgens de classificatie van IFRS 13 van niveau 3.
Vastgoedbeleggingen worden in de boekhouding opgenomen op basis van schattingsverslagen opgesteld door onafhankelijke en deskundige vastgoedschatters.
De uitstaande handelsvorderingen bedragen 0,76 mio EUR. 0,13 mio EUR heeft betrekking op het werkings- en reservefonds. Rekening houdend met de verkregen waarborgen - zowel huurwaarborgen
als de bankgaranties - is het kredietrisico op de handelsvorderingen beperkt tot ongeveer 41% van het openstaand bedrag op 31 maart 2015, zijnde een risico van 0,31 mio EUR (na aftrek van de dubieuze debiteuren).
Handelsvorderingen en dubieuze debiteuren
| Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop (in duizenden €) |
31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Activa aangehouden voor verkoop | 4.819 | 4.385 |
| Totaal activa aangehouden voor verkoop | 4.819 | 4.385 |
| Handelsvorderingen (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Handelsvorderingen | 1.488 | 1.116 |
| Op te stellen facturen | 194 | 92 |
| Dubieuze debiteuren | -731 | -699 |
| Te innen opbrengsten | ||
| Coupon vastgoedcertificaten | ||
| Distri-Land | 216 | 216 |
| Andere | ||
| Totaal handelsvorderingen | 1.168 | 725 |
De activa aangehouden voor verkoop betreft activa waarvoor een compromis werd getekend, maar waarvan de akte nog niet werd verleden. Deze activa worden normaal gezien binnen het jaar verkocht. Er worden geen minwaarden verwacht op deze activa naar aanleiding van de verkoop.
Op 31 maart 2015 betreffen deze activa een gebouw in Bilzen (1,56 mio EUR reële waarde) en gronden in
Westende voor een reële waarde van 3,26 mio EUR. Voor deze gronden in Westende is geen compromis getekend, doch deze worden actief te koop aangeboden aangezien ze niet tot de strategie van de Groep behoren. Indien deze gronden niet verkocht zijn voor 31 december 2017 aan particulieren, worden ze terug afgenomen door de partij van wie de Groep destijds winkelvastgoed, inclusief deze gronden, verwierf.
| Waardeverminderingen op dubieuze debiteuren - mutatietabel (in duizenden €) |
31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Per einde van het vorige boekjaar | -699 | -699 |
| Uit overgenomen vennootschappen | -72 | |
| Toevoegingen | -154 | -266 |
| Terugnames | 157 | 105 |
| Uitgeboekt wegens definitief oninbaar | 36 | 161 |
| Per einde van het boekjaar | -731 | -699 |
Voor het aanleggen van de provisie dubieuze debiteuren wordt als volgt te werk gegaan: de lijst van achterstallige huurgelden wordt intern van kortbij opgevolgd. Op basis van een inschatting van het management, of wanneer er duidelijke aanwijsbare redenen zijn dat de vordering niet meer kan geïnd worden, wordt een provisie aangelegd. Handelsvorderingen zijn contant betaalbaar.
| 31.03.15 | 31.03.14 | |
|---|---|---|
| Vervallen < 30 dagen | 608 | 265 |
| Vervallen 30-90 dagen | 11 | 15 |
| Vervallen > 90 dagen | 3 | 22 |
| Niet vervallen | 135 | 115 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Terug te vorderen BTW | 351 | 225 |
| Terug te vorderen vennootschapsbelasting | 2 | |
| Terug te vorderen roerende voorheffing | 551 | |
| Terug te vorderen onroerende voorheffing | 1.041 | 809 |
| Andere | 7 | 312 |
| Totaal belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 1.399 | 1.899 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Banken | 1.469 | 2.189 |
| Totaal geldmiddelen en kasequivalenten | 1.469 | 2.189 |
| Overlopende rekeningen (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Overige over te dragen kosten | 871 | 387 |
| Overige verkregen opbrengsten | 111 | 35 |
| Totaal overlopende rekeningen actief | 982 | 422 |
De over te dragen kosten hebben vooral betrekking op verzekeringen en onderhoudskosten voor het ERP-pakket.
Bijlage 27 Eigen vermogen
| Kapitaal | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Evolutie van het kapitaal | Kapitaal beweging |
Totaal uitstaand kapitaal na de verrichting |
Aantal gecreëerde aandelen |
Totaal aantal aandelen |
|
| Datum | Verrichting | (in duizenden €) | (in duizenden €) | ||
| 12/07/1988 Oprichting | - | 74 | 3.000 | 3.000 | |
| 27/03/1998 IPO en 1ste notering op Euronext Brussel | 20.563 | 20.637 | 1.173.212 | 1.176.212 | |
| 30/04/1999 Aanzuivering van overgedragen verliezen | -5.131 | 15.505 | - | 1.176.212 | |
| 30/04/1999 Fusie door overneming | 1.385 | 16.891 | 283.582 | 1.459.794 | |
| 30/04/1999 Aanzuivering van overgedragen verliezen | -2.267 | 14.624 | - | 1.459.794 | |
| 30/04/1999 Incorporatie verlies | -174 | 14.451 | - | 1.459.794 | |
| 30/04/1999 Incorporatie uitgiftepremie & herwaarderingsmeerwaarde |
4.793 | 19.244 | - | 1.459.794 | |
| 30/04/1999 Storting in speciën | 10.854 | 30.098 | 823.348 | 2.283.142 | |
| 1/07/2003 | Storting in speciën | 12.039 | 42.137 | 913.256 | 3.196.398 |
| 31/12/2003 Openbaar bod op vastgoedcertificaten Distri-Land |
4.907 | 47.043 | 372.216 | 3.568.614 | |
| 5/11/2004 | Gedeeltelijke incorporatie emissiepremie | 33.250 | 80.294 | - | 3.568.614 |
| 5/11/2004 | Vernietiging 20 aandelen aan toonder | -1 | 80.293 | -20 | 3.568.594 |
| 10/08/2005 Fusie door absorptie | 1 | 80.294 | 130 | 3.568.724 | |
| 21/11/2006 Fusie door absorptie | 10 | 80.303 | 228 | 3.568.952 | |
| 30/11/2007 Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing |
3.804 | 84.107 | 169.047 | 3.737.999 | |
| 30/06/2008 Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing |
1.882 | 85.989 | 83.632 | 3.821.631 | |
| 5/09/2008 | Inbreng in natura | 534 | 86.523 | 23.750 | 3.845.381 |
| 30/04/2009 Inbreng in natura | 5.625 | 92.148 | 250.000 | 4.095.381 | |
| 24/11/2009 Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing |
6.944 | 99.092 | 308.623 | 4.404.004 | |
| 5/02/2010 | Inbreng in natura | 4.380 | 103.472 | 194.664 | 4.598.668 |
| 31/03/2010 Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing |
910 | 104.382 | 40.459 | 4.639.127 | |
| 05/05/2010 Inbreng in natura | 3.288 | 107.671 | 146.135 | 4.785.262 | |
| 21/06/2010 Inbreng in natura | 2.662 | 110.332 | 118.293 | 4.903.555 | |
| 30/11/2010 Inbreng in natura | 2.212 | 112.544 | 98.301 | 5.001.856 | |
| 30/11/2010 Inbreng in natura | 1.280 | 113.824 | 56.872 | 5.058.728 |
Kapitaalverhogingen door inbreng in natura worden verricht overeenkomstig de bepalingen van de GVV-wetgeving en artikel 6.4 van de statuten. Dergelijke inbrengen kunnen ook betrekking hebben op het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend.
Onverminderd de machtiging verleend aan de raad van bestuur overeenkomstig de vorige alinea's, is de raad van bestuur gemachtigd het geplaatst kapitaal, eenmalig of in meerdere malen, te verhogen in geval van een openbaar overnamebod op alle aandelen van de vennootschap, mits inachtneming van de voorwaarden bepaald in artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen en voor zover de vennootschap de kennisgeving van het openbaar overnamebod van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) heeft ontvangen binnen een termijn van drie jaar na de buitengewone algemene vergadering van 9 december 2013. In voorkomend geval dient de raad van bestuur het onherleidbaar toewijzingsrecht voorzien door de GVV-wetgeving na te leven. De kapitaalverhogingen waartoe wordt beslist in het kader van voornoemde machtiging, zullen in mindering worden gebracht van het resterende gedeelte van het toegestaan kapitaal voorzien in de eerste alinea.
Indien de raad van bestuur naar aanleiding van zijn beslissing tot kapitaalverhoging de betaling van een uitgiftepremie vraagt, zal het bedrag van die premie besteed worden aan een onbeschikbare rekening, "uitgiftepremie" genoemd, die in dezelfde mate als het maatschappelijk kapitaal tot waarborg van derden zal strekken, en die onder voorbehoud van incorporatie in het kapitaal, enkel mag verminderd of afgeboekt worden bij beslissing van de algemene vergadering beraadslagend volgens de voorwaarden bepaald in artikel 612 van het Wetboek van Vennootschappen.
De vennootschap kan haar eigen aandelen verwerven, in pand nemen of wedervervreemden onder de voorwaarden voorzien door de Wet.
De raad van bestuur is gemachtigd om, mits naleving van de bepalingen van artikel 620 en volgende van het Wetboek van Vennootschappen, te beslissen dat de vennootschap haar eigen aandelen kan verwerven, in pand nemen en vervreemden wanneer de verkrijging of vervreemding noodzakelijk is ter voorkoming van een dreigend ernstig nadeel voor de vennootschap. Deze bevoegdheid is drie (3) jaar geldig, te rekenen vanaf de datum van bekendmaking in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van de machtiging verleend door de buitengewone algemene vergadering van 24 oktober 2014 en kan door de algemene vergadering verlengd worden met eenzelfde termijn.
De raad van bestuur is gemachtigd voor rekening van de vennootschap om voor een periode van vijf (5) jaar na de buitengewone algemene vergadering van 24 oktober 2014, haar eigen aandelen te verwerven, in pand te nemen of te vervreemden aan een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan 85% van de slotkoers van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving, vervreemding of inpandneming) en die niet hoger mag zijn dan 115% van de slotkoers van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving, vervreemding of inpandneming) zonder dat de vennootschap meer dan 20% van het totaal aantal uitgegeven aandelen mag bezitten.
Deze voorwaarden en grenzen gelden eveneens voor de verkrijgingen en vervreemdingen van aandelen van de vennootschap door dochtervennootschappen in de zin van artikel 627, alinea 1 van het Wetboek van Vennootschappen, alsook op deze verworven door personen die optreden in naam maar voor rekening van de dochtervennootschap.
De raad van bestuur is bevoegd om het geplaatst kapitaal van de vennootschap, eenmalig of in meerdere malen, te verhogen met een maximum bedrag van honderdvierenzestig miljoen zevenendertigduizend zevenentachtig euro vierenzeventig cent (164.037.087,74 EUR).
Deze machtiging is toegekend aan de raad van bestuur voor een termijn van vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad, van de statutenwijziging beslist door de buitengewone algemene vergadering van 9 december 2013. Deze machtiging kan worden hernieuwd. De raad van bestuur bepaalt de prijs, de uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe aandelen, tenzij de algemene vergadering hierover zelf beslist.
Binnen de hierboven gestelde grenzen en zonder afbreuk te doen aan de dwingende bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen, kan de raad van bestuur beslissen het kapitaal te verhogen, hetzij door inbrengen in geld, hetzij door inbrengen in natura, hetzij door omzetting van reserves of uitgiftepremies, naar gelang het geval met of
zonder uitgifte van nieuwe aandelen. Verder is de raad van bestuur gemachtigd door de algemene vergadering om andere effecten uit te geven, waaronder maar niet beperkt tot, converteerbare obligaties (al dan niet achtergesteld), warrants, aandelen zonder stemrecht, aandelen met een voorrecht op dividenden en/of liquidatievoorrecht.
Het is de raad van bestuur verder toegestaan om het voorkeurrecht, verleend door het Wetboek van Vennootschappen aan de aandeelhouders, te beperken of uit te sluiten zelfs ten gunste van één of meerdere bepaalde personen die geen personeelsleden zijn van de vennootschap of van een van haar dochtervennootschappen mits aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten. Dat onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet aan de voorwaarden opgelegd door de GVV-wetgeving en artikel 6.4 van de statuten.
Dat recht moet niet worden verleend bij een inbreng in geld in het kader van de uitkering van een keuzedividend onder de voorwaarden voorzien door artikel 6.4 van de statuten.
| Evolutie van het kapitaal | Kapitaal beweging |
Totaal uitstaand kapitaal na de verrichting |
Aantal gecreëerde aandelen |
Totaal aantal aandelen |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Datum | Verrichting | (in duizenden €) | (in duizenden €) | ||
| 30/11/2010 Inbreng in natura | 66 | 113.890 | 2.935 | 5.061.663 | |
| 16/06/2011 Inbreng in natura | 1.989 | 115.879 | 88.397 | 5.150.060 | |
| 27/06/2011 Inbreng in natura | 5.520 | 121.399 | 245.348 | 5.395.408 | |
| 30/03/2012 Inbreng in natura in het kader van een partiële splitsing |
937 | 122.336 | 41.666 | 5.437.074 | |
| 4/07/2012 | Inbreng in natura | 4.694 | 127.030 | 208.607 | 5.645.681 |
| 27/07/2012 Inbreng in natura - keuzedividend | 3.768 | 130.798 | 167.441 | 5.813.122 | |
| 28/06/2013 Inbreng in natura | 540 | 131.338 | 24.009 | 5.837.131 | |
| 28/06/2013 Kapitaalverhoging in cash | 32.699 | 164.037 | 1.453.280 | 7.290.411 | |
| 28/11/2014 Inbreng in natura | 6.054 | 170.091 | 269.062 | 7.559.473 |
de statuten bedoelde geval, de ruilverhouding, alsook de betrokken modaliteiten uiterlijk op de werkdag na de afsluiting van de inbrengovereenkomst worden bepaald en aan het publiek meegedeeld met vermelding van de termijn waarbinnen de kapitaalverhoging effectief zal worden doorgevoerd, wordt de akte van kapitaalverhoging verleden binnen een maximale termijn van vier maanden, en
Deze bijkomende voorwaarden zijn niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
Indien de algemene vergadering besluit om de betaling van een uitgiftepremie te vragen, dient deze op een onbeschikbare reserverekening te worden geboekt die slechts kan worden verminderd of weggeboekt door een besluit van de aandeelhoudersvergadering, genomen op de wijze die is vereist voor de wijziging van de statuten en met eerbiediging van de procedure tot vermindering van het maatschappelijk kapitaal. De uitgiftepremie zal in dezelfde mate als het maatschappelijk kapitaal de waarborg voor derden uitmaken.
Iedere kapitaalverhoging moet worden verricht in overeenstemming met de artikelen 581 tot en met 609 van het Wetboek van Vennootschappen evenals de GVVwetgeving.
Het kapitaal van de vennootschap kan verhoogd worden door beslissing van de algemene vergadering, beraadslagend overeenkomstig het artikel 558 en, in voorkomend geval, artikel 560 van het Wetboek van Vennootschappen, of door beslissing van de raad van bestuur binnen het kader van het toegestaan kapitaal. Het is de vennootschap evenwel verboden rechtstreeks of onrechtstreeks in te tekenen op haar eigen kapitaal.
Bij een kapitaalverhoging door inbreng in geld, beslist door de algemene vergadering of in het kader van het toegestaan kapitaal, kan het voorkeurrecht enkel worden beperkt of opgeheven als aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten. Dat onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet aan de volgende voorwaarden opgelegd door de GVV-wetgeving:
Het onherleidbaar toewijzingsrecht is van toepassing op uitgiften van aandelen, converteerbare obligaties (al dan niet achtergesteld) en warrants, maar moet niet worden toegekend bij een inbreng in geld met beperking of opheffing van het voorkeurrecht, in aanvulling op een inbreng in natura in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
Kapitaalverhogingen door inbreng in natura zijn onderworpen aan de regels voorgeschreven door artikelen 601 en 602 van het Wetboek van Vennootschappen.
Bovendien moeten de volgende voorwaarden overeenkomstig de GVV-wetgeving worden nageleefd bij de uitgifte van effecten tegen inbreng in natura:
Voor de toepassing van de vorige zin is het toegestaan om van het in punt (b) van vorig lid bedoelde bedrag een bedrag af te trekken dat overeenstemt met het deel van het niet-uitgekeerde brutodividend waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven, op voorwaarde dat de raad van bestuur het af te trekken bedrag van het gecumuleerde dividend specifiek verantwoordt in zijn bijzonder verslag en de financiële voorwaarden van de verrichting toelicht in zijn jaarlijks financieel verslag.
| Evolutie uitgiftepremies (in duizenden €) | Uitgiftepremies 31.03.15 |
|
|---|---|---|
| Datum | Verrichting | |
| Vorig boekjaar | 93.095 | |
| 28/11/2014 | Inbreng in natura | 8.744 |
| Totaal uitgiftepremies | 101.839 |
De schulden met betrekking tot minderheidsaandeelhouders ten belope van 13,81 mio EUR betreffen de erkenning van de schuld voor de verdere verwerving van de aandelen in Retail Warehousing Invest nv nog niet in het bezit van Retail Estates nv (zie ook bijlage 42). De stijging van deze schuld in vergelijking met vorig boekjaar is toe te schrijven aan de stijging van het onderliggend eigen vermogen in de afgelopen periode.
De uitgestelde belastingen betreffen de gespreide taxaties van gerealiseerde meerwaarden bij dochtervennootschappen. Er zijn geen niet-erkende fiscale verliezen, noch andere bronnen van uitgestelde belastingen.
Zoals vermeld in bijlage 21 beschouwt Retail Estates nv zijn vastgoedportefeuille als een geheel dat als een geheel of als een beperkt aantal grotere delen kan vervreemd worden. Conform de waardering als "reële waarde" van zijn vastgoedschatters Cushman & Wakefield en CBRE werd de waarde van dit onroerend goed verminderd met 2,50%, zijnde de volgens de schatters te verwachten transactiekosten bij de vervreemding van dit vastgoed. Een beperkt aantal specifiek geïdentificeerde panden zijn volgens Retail Estates nv bezwaarlijk met deze vastgoedportefeuille tezamen te verkopen omdat zij
door de aard en/of ligging van deze gebouwen een minwaarde zouden betekenen voor de portefeuille als geheel. Vermits de individuele waarde van deze panden beneden de drempel van 2,50 mio EUR ligt, werden hierop de volledige transactiekosten van de betreffende regio, zijnde 10% of 12,50%, in mindering gebracht. Op 1 april 2004 (datum van de eerste toepassing van de IAS/IFRS-normen) bedragen de overdrachtstaksen die afgetrokken zijn van de investeringswaarde 4,90 mio EUR. Dit bedrag werd geboekt onder deze rubriek van het eigen vermogen.
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (in duizenden €) |
31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Saldo per einde van het vorige boekjaar | -18.387 | -15.764 |
| Mutatie gedurende het boekjaar | -2.474 | -2.623 |
| Totaal impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-20.861 | -18.387 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (in duizenden €) |
31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Boekwaarde van de financiële derivaten | -24.587 | -23.882 |
| Totale reële waarde van financiële activa en passiva | -24.587 | -23.882 |
| Andere langlopende verplichtingen (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Financiële derivaten | 24.587 | 23.882 |
| Schulden met betrekking tot minderheidsaandeelhouders | 13.814 | 12.985 |
| Uitgestelde belastingen | 355 | 1.179 |
| Totaal andere langlopende verplichtingen | 38.756 | 38.046 |
De Groep gebruikt financiële afgeleide producten (interest rate swaps) om zich in te dekken tegen renterisico's afkomstig van operationele, financiële en investeringsactiviteiten. Afgeleide financiële producten worden initieel aan hun kostprijs erkend en worden geherwaardeerd aan hun reële waarde op de
daaropvolgende rapporteringsdatum. Noteer dat de negatieve of positieve waardering van de financiële instrumenten geen impact heeft op het nettoresultaat van Retail Estates nv. De vennootschap classificeert de renteswaps als een kasstroomindekking waarbij is vastgesteld dat de indekkingen effectief waren. Op deze swaps is bijgevolg cashflow hedge accounting toegepast, op grond waarvan de waardemutaties in deze swaps direct in het eigen vermogen zijn erkend en niet in de
resultatenrekening opgenomen worden. De interest rate swaps zijn niveau 2-instrumenten (zie bijlage 37).
| Handelsschulden en andere kortlopende schulden (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Handelsschulden | 796 | 353 |
| Te ontvangen facturen | 4.126 | 2.868 |
| Belastingsschulden | 703 | 814 |
| Exit tax | 4.077 | 3.621 |
| Andere kortlopende schulden | 322 | 335 |
| Totaal handelsschulden en andere kortlopende schulden | 10.024 | 7.992 |
| Andere kortlopende verplichtingen (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Te betalen dividenden | 33 | 36 |
| Andere | 15.333 | 50 |
| Totaal andere kortlopende verplichtingen | 15.366 | 86 |
| Overlopende rekeningen (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Overige toe te rekenen kosten | 2.592 | 1.602 |
| Over te dragen opbrengsten (doorfacturatie) | 1.818 | 1.415 |
| Totaal overlopende rekeningen | 4.410 | 3.017 |
De over te dragen opbrengsten hebben voornamelijk betrekking op vooruitbetaalde huren.
De stijging in de andere kortlopende verplichtingen van 0,086 mio EUR naar 15,37 mio EUR is te verklaren door de schulden voor de verdere verwerving van de aandelen van Mijn Retail nv die nog niet in het bezit zijn van Retail
Estates nv. De stijging van deze schuld in vergelijking met vorig boekjaar is toe te schrijven aan de stijging van het onderliggend eigen vermogen in de afgelopen periode. Zie ook bijlage 42.
Opdeling volgens de contractuele vervaldagen van de kredietlijnen
| 31.03.15 | 31.03.14 | |
|---|---|---|
| (in duizenden €) | ||
| Langlopende | ||
| Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 310.631 | 327.677 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 29.748 | |
| Subtotaal | 340.379 | 327.677 |
| Kortlopende | ||
| Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 57.209 | 22.422 |
| Subtotaal | 57.209 | 22.422 |
| Totaal | 397.588 | 350.098 |
| Opdeling volgens de maturiteit van de langlopende leningen | 31.03.15 | 31.03.14 |
| (in duizenden €) | ||
| Tussen één en twee jaar | 93.705 | 49.917 |
| Tussen twee en vijf jaar | 214.013 | 199.794 |
| Meer dan vijf jaar | 32.661 | 77.966 |
| Opdeling volgens de spreiding tussen de leningen aan een variabele rente / | ||
| vaste rente (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
| Leningen aan een variabele rente | 293.506 | 280.610 |
| Leningen aan een vaste rente | 104.082 | 69.488 |
| Retail Estates nv beschikt over de volgende niet gebruikte kredietfaciliteiten: (in duizenden €) |
31.03.15 | 31.03.14 |
| Vervallende binnen het jaar | ||
| Vervallende na één jaar | 95.212 | 47.297 |
| (in duizenden €) | ||
|---|---|---|
| Langlopende | ||
| Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 310.631 | 327.677 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | 29.748 | |
| Subtotaal | 340.379 | 327.677 |
| Kortlopende | ||
| Bilaterale leningen - variabele of vaste rente | 57.209 | 22.422 |
| Subtotaal | 57.209 | 22.422 |
| Totaal | 397.588 | 350.098 |
| Opdeling volgens de maturiteit van de langlopende leningen (in duizenden €) |
31.03.15 | 31.03.14 |
| Tussen één en twee jaar | 93.705 | 49.917 |
| Tussen twee en vijf jaar | 214.013 | 199.794 |
| Meer dan vijf jaar | 32.661 | 77.966 |
| Opdeling volgens de spreiding tussen de leningen aan een variabele rente / vaste rente (in duizenden €) |
31.03.15 | 31.03.14 |
| Leningen aan een variabele rente | 293.506 | 280.610 |
| Leningen aan een vaste rente | 104.082 | 69.488 |
| Retail Estates nv beschikt over de volgende niet gebruikte kredietfaciliteiten: (in duizenden €) |
31.03.15 | 31.03.14 |
| Vervallende binnen het jaar | ||
| Vervallende na één jaar | 95.212 | 47.297 |
| Totale toekomstige interestlast | |||
|---|---|---|---|
| Inschatting van de toekomstige interestlasten | 31.03.15 | 31.03.14 | |
| Binnen één jaar | 15.827 | 16.424 | |
| Tussen één en vijf jaar | 37.604 | 39.106 | |
| Meer dan vijf jaar | 3.986 | 4.956 | |
| Totaal | 57.417 | 60.486 |
94,71% van de uitstaande leningen hebben een variabele rente die volledig is ingedekt via interest rate swapcontracten die de variabele rentevoet swappen tegen vaste rentevoeten, of hebben een vaste rentevoet (zie bijlage 37). Bij de inschatting van de toekomstige interestlasten is rekening gehouden met de schuldpositie per 31 maart 2015 en interestdekkingen overeenkomstig de contracten die op dat moment lopend zijn. Voor het niet-ingedekt gedeelte van de opgenomen schulden van een totaal van 21,06 mio EUR werd rekening gehouden met de Euribor per 31 maart 2015 + bancaire marge.
De 'andere langlopende financiële verplichtingen' betreft de obligatielening uitgegeven op 23 april 2014 met een looptijd van 7 jaar, aan een rentevoet van 3,556%.
De mate waarin Retail Estates nv zich kan financieren heeft een belangrijke impact op de winstgevendheid. Investeren in vastgoed gaat nu eenmaal gepaard met een relatief hoge mate van schuldfinanciering. Om dit risico optimaal in te perken, hanteert Retail Estates nv een voorzichtige en conservatieve strategie. De schulden zijn allemaal bankkredieten op lange termijn, gefinancierd bij verschillende banken. Indien een lening wordt afgesloten tegen een variabele interestvoet wordt die onmiddellijk omgezet naar een vaste interestvoet. 94,71% van de uitstaande kredieten zijn op die manier vast gefinancierd. Daardoor heeft een stijging van de rentevoet geen substantiële impact op het totaalresultaat. Er is wel een impact van intereststijgingen of -dalingen op de marktwaarde van de afgesloten IRS-contracten en dus op het eigen vermogen. Indien de interest met 1% zou stijgen heeft dit een positieve impact van 12,13 mio EUR op het eigen vermogen. Indien de interest met 1% zou dalen heeft dit een negatieve impact van 12,86 mio EUR op het eigen vermogen.
Principieel spreekt Retail Estates nv met zijn banken een convenant van 60% af met betrekking tot de schuldgraad.
| Bijlage 36 |
|---|
| Financiële activa en verplichtingen 1. Overzicht |
| ACTIVA |
| Per 31 maart 2015 | Totaal | Financiële instrumenten gebruikt voor een kasstroomindek kingsrelatie |
Leningen en vorderingen |
Verplichtingen tegen geamortiseerde kostprijs |
|
|---|---|---|---|---|---|
| ACTIVA | |||||
| Financiële vaste activa | |||||
| E. | Financiële vaste activa | ||||
| G. | Handelsvorderingen en andere vaste activa |
5 | 5 | ||
| Financiële vlottende activa | |||||
| D. | Handelsvorderingen | 1.168 | 1.168 | ||
| E. | Belastingvorderingen en andere vlottende activa |
1.399 | 1.399 | ||
| F. | Geldmiddelen en kasequivalenten | 1.469 | 1.469 | ||
| Totaal financiële activa | 4.041 | 0 | 4.041 | 0 | |
| Verplichtingen | |||||
| Langlopende financiële verplichtingen | |||||
| B. | Langlopende financiële schulden | 340.379 | 340.379 | ||
| C. | Andere langlopende financiële verplichtingen |
38.756 | 24.587 | 14.169 | |
| Kortlopende financiële verplichtingen | |||||
| B. | Kortlopende financiële schulden | 57.209 | 57.209 | ||
| D. | Handelsschulden en andere kortlopende schulden |
10.024 | 10.024 | ||
| E. | Andere kortlopende verplichtingen | 15.367 | 15.367 | ||
| Totaal financiële verplichtingen | 461.735 | 24.587 | 0 | 437.148 |
houdende met het kredietrisico van de Groep. Deze reële waarde van de schulden met vaste rentevoet wordt in de onderliggende tabel informatief vermeld. De boekwaarde is gelijk aan de geamortiseerde kostprijs. De financiële schulden met variabele rentevoet hebben een boekwaarde die dicht bij hun reële waarde ligt.
Aangezien de handelsvorderingen en handelsschulden kortlopend zijn, benadert de reële waarde nagenoeg de nominale waarde van deze financiële activa en verplichtingen in kwestie. Retail Estates nv heeft op 31 maart 2015 293,51 mio EUR financiële schulden met variabele rentevoet en 104,33 mio EUR financiële schulden met vaste rentevoet. Van de schulden met variabele rentevoet zijn er 272,44 mio EUR ingedekt via interest rate swap-contracten. De vaste rentevoeten die voor deze langlopende schulden destijds zijn
gecontracteerd, stemmen in de meeste gevallen niet langer overeen met de rentevoeten die momenteel op de geldmarkten gangbaar zijn, wat een verschil teweegbrengt tussen de boekwaarde en hun reële waarde. De volgende tabel vergelijkt het totaalbedrag van de schulden met vaste rentevoet aan boekwaarde en in reële waarde per einde van het boekjaar 2014- 2015, waarbij de reële waarde van de schulden met vaste rentevoet geraamd wordt aan de hand van een actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening
| Per 31 maart 2014 | Totaal | Financiële instrumenten gebruikt voor een kasstroomindek kingsrelatie |
Leningen en vorderingen |
Verplichtingen tegen geamortiseerde kostprijs |
|
|---|---|---|---|---|---|
| ACTIVA | |||||
| Financiële vaste activa | |||||
| E. | Financiële vaste activa | ||||
| G. | Handelsvorderingen en andere vaste activa |
5 | 5 | ||
| Financiële vlottende activa | |||||
| D. | Handelsvorderingen | 725 | 725 | ||
| E. | Belastingvorderingen en andere vlottende activa |
1.899 | 1.899 | ||
| F. | Geldmiddelen en kasequivalenten | 2.189 | 2.189 | ||
| Totaal financiële activa | 4.818 | 0 | 4.818 | 0 | |
| Verplichtingen | |||||
| Langlopende financiële verplichtingen | |||||
| B. | Langlopende financiële schulden | 327.677 | 327.677 | ||
| C. | Andere langlopende financiële verplichtingen |
38.046 | 23.882 | 14.164 | |
| Kortlopende financiële verplichtingen | |||||
| B. | Kortlopende financiële schulden | 22.421 | 22.421 | ||
| D. | Handelsschulden en andere kortlopende schulden |
7.992 | 7.992 | ||
| E. | Andere kortlopende verplichtingen | 86 | 86 | ||
| Totaal financiële verplichtingen | 396.222 | 23.882 | 0 | 372.340 |
Retail Estates nv classificeert de renteswaps als een kasstroomindekking waarbij is vastgesteld dat de indekkingen effectief waren. Op deze swaps is bijgevolg cash flow hedge accounting toegepast op grond waarvan het effectieve gedeelte van de waardemutaties in deze swaps direct in het eigen vermogen zijn geboekt en niet in de resultatenrekening opgenomen worden. De methode voor het bepalen van de effectiviteit van de hedge is als volgt:
Prospectieve test: op elk kwartaaleinde wordt nagegaan of er in de toekomst nog steeds een match is tussen
de interest rate swap en de onderliggende financiële verplichting.
Retrospectieve test: op basis van ratioanalyse wordt de betaalde interest op de onderliggende financiële verplichting vergeleken met de vlottende rentecashflow van de swap waarbij de ratio tussen 80 en 125 dient te liggen. De marktwaarde van de renteswaps bedraagt -24,59 mio EUR op 31 maart 2015 en wordt op kwartaalbasis vastgelegd door de emitterende financiële instelling en wordt door Retail Estates nv geverifieerd aan de hand van de verdiscontering van de toekomstige contractuele kasstromen op basis van overeenstemmende rentecurves.
De reële waarde van de instrumenten wordt uitsluitend bepaald aan de hand van gegevens die observeerbaar zijn voor het instrument (ofwel rechtstreeks ofwel onrechtstreeks), maar die geen genoteerde prijzen zijn in een actieve markt en bijgevolg behoren de IRS-contracten tot het niveau 2 van de fair value-hiërarchie zoals bepaald in IFRS 7.
| Reële waarde van de bankverplichtingen op jaareinde (in duizenden €) |
31.03.15 | 31.03.14 | ||
|---|---|---|---|---|
| Activa | Passiva | Activa | Passiva | |
| Interest Rate Swap | 24.587 | 23.882 |
| Financiële schulden met vaste rentevoet | 31.03.15 | 31.03.14 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Boekwaarde | Reële waarde | Boekwaarde | Reële waarde | ||
| Financiële schulden met vaste rentevoet | 104.082 | 113.933 | 69.488 | 68.592 |
De categorieën komen overeen met volgende financiële instrumenten:
Het geheel der financiële instrumenten van de Groep stemt overeen met niveau 2 in de hiërarchie van de reële waarden. De waardering aan reële waarde gebeurt op regelmatige basis.
Niveau 2 in de hiërarchie der reële waarden betreft de overige financiële activa en passiva waarvan de reële waarde gebaseerd is op andere gegevens die, direct of indirect, kunnen worden vastgesteld voor de betrokken activa of passiva.
De waarderingstechnieken betreffende de reële waarde van de financiële instrumenten van niveau 2 zijn de volgende:
markten, over het algemeen aangeleverd door financiële instellingen.
De reële waarde van de schulden met een vaste rentevoet wordt geraamd aan de hand van een actualisatie van hun toekomstige cashflows rekening houdende met het kredietrisico van de Groep.
| Samenvatting van financiële instrumenten op afsluitdatum 31.03.15 (in duizenden €) |
Categorieën | Boekwaarde | Reële waarde | Niveau |
|---|---|---|---|---|
| I. Vaste activa | ||||
| Financiële vaste activa | C | 0 | 0 | 2 |
| Leningen en vorderingen | A | 5 | 5 | 2 |
| II. Vlottende activa | ||||
| Handelsvorderingen en overige vorderingen | A | 2.567 | 2.567 | 2 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | B | 1.469 | 1.469 | 2 |
| Totaal der financiële instrumenten op het actief van de balans |
4.041 | 4.041 | ||
| I. Langlopende verplichtingen | ||||
| Rentedragende verplichtingen | A | 2 | ||
| Kredietinstellingen | A | 340.379 | 350.230 | 2 |
| Andere langlopende financiële verplichtingen | A | 2 | ||
| Overige langlopende verplichtingen | A | 14.169 | 14.169 | 2 |
| Overige financiële verplichtingen | C | 24.587 | 24.587 | 2 |
| II. Kortlopende verplichtingen | ||||
| Rentedragende verplichtingen | A | 57.209 | 57.209 | 2 |
| Kortlopende handelsschulden en overige schulden | A | 25.391 | 25.391 | 2 |
| Totaal der financiële instrumenten op het passief van de balans |
461.735 | 471.586 |
| Andere langlopende verplichtingen | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Startdatum | Einddatum | Rentevoet | Notioneel bedrag (in duizenden €) |
Hedge accounting | |||
| 1 | 12/2006 | 12/2016 | 4,05% | 37.000 | ja | ||
| 2 | 10/2007 | 12/2016 | 4,21% | 6.000 | ja | ||
| 3 | 03/2008 | 03/2018 | 4,08% | 5.000 | ja | ||
| 4 | 07/2007 | 07/2017 | 4,77% | 10.000 | ja | ||
| 5 | 08/2007 | 07/2015 | 4,58% | 10.000 | ja | ||
| 6 | 03/2010 | 12/2015 | 4,94% | 6.500 | ja | ||
| 7 | 03/2010 | 03/2017 | 4,94% | 8.500 | ja | ||
| 8 | 06/2012 | 06/2017 | 3,22% | 20.000 | ja | ||
| 9 | 11/2011 | 11/2016 | 3,03% | 10.000 | ja | ||
| 10 | 09/2012 | 09/2017 | 3,35% | 6.000 | ja | ||
| 11 | 11/2013 | 11/2018 | 3,69% | 30.000 | ja | ||
| 12 | 03/2009 | 12/2023 | 3,89% | 8.477 | ja | ||
| 13 | 07/2011 | 12/2015 | 2,32% | 10.000 | ja | ||
| 14 | 06/2012 | 09/2017 | 3,03% | 10.000 | ja | ||
| 15 | 12/2011 | 06/2016 | 1,70% | 25.000 | ja | ||
| 16 | 05/2012 | 04/2016 | 3,04% | 8.467 | ja | ||
| 17 | 09/2014 | 09/2019 | 2,69% | 21.000 | ja | ||
| 18 | 04/2014 | 03/2018 | 1,91% | 20.500 | ja | ||
| 19 | 01/2016 | 01/2021 | 1,82% | 10.000 | ja | ||
| 20 | 02/2015 | 01/2020 | 1,48% | 20.000 | ja | ||
| 21 | 01/2017 | 01/2022 | 1,44% | 45.000 | ja | ||
| 22 | 10/2017 | 10/2022 | 1,70% | 15.000 | ja | ||
U vindt hierna het overzicht van de financiële instrumenten op 31 maart 2015:
De verbonden partijen waarmee de vennootschap handelt zijn haar dochterondernemingen en haar bestuurders en directieleden. De transacties met de dochterondernemingen worden geëlimineerd in de consolidatie.
De vergoeding voor de bestuurders en directieleden is opgenomen in de post "algemene kosten van de vennootschap" (zie bijlage 10):
De bestuurders en directieleden ontvangen bijkomend geen voordelen ten laste van de vennootschap. Retail Estates nv heeft geen directiecomité. Deze bedragen zijn allemaal kortetermijnvergoedingen. Wij verwijzen naar het remuneratieverslag op pagina 29.
| (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Bestuurders | 438 | 476 |
| Totaal | 438 | 476 |
| Honorarium commissaris (excl. BTW) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Bezoldiging van de commissaris voor het auditmandaat | 104 | 101 |
| Bezoldiging voor uitzonderlijke werkzaamheden of bijzondere opdrachten | ||
| - Andere controleopdrachten | 17 | 62 |
| - Belastingadviesopdrachten | 3 | 20 |
| - Andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten | 170 |
De aankopen en eigen ontwikkelingen in boekjaar 2013-2014 resulteerden in een vastgoedstijging van 65,12 mio EUR (zonder projectontwikkelingen). De totale huurinkomsten stegen met 2,60 mio EUR in boekjaar 2013-2014 als gevolg van deze investeringen. Indien de verwervingen zouden hebben plaatsgevonden op 1 april 2013 zouden de huurinkomsten met 5,72 mio EUR gestegen zijn. Het operationeel resultaat steeg met 2,29 mio EUR als gevolg van deze investeringen.
De aankopen en eigen ontwikkelingen in boekjaar 2014-2015 resulteerden in een vastgoedstijging van 71,29 mio EUR (zonder projectontwikkelingen). De totale huurinkomsten stegen met 2,17 mio EUR in boekjaar 2014-2015 als gevolg van deze investeringen. Indien de verwervingen zouden hebben plaatsgevonden op 1 april 2014 zouden de huurinkomsten met 4,53 mio EUR gestegen zijn. Het operationeel resultaat steeg met 3,94 mio EUR als gevolg van deze investeringen.
In het boekjaar 2013-2014 werden 4 winkelpanden, 2 appartementen in ruwbouwstaat en 1 pand uit de Distri-Land portefeuille verkocht aan particuliere investeerders met een nettoverkoopopbrengst van 7,45 mio EUR, wat resulteerde in een daling van de vastgoedbeleggingen met 7,21 mio EUR. De huurinkomsten daalden als gevolg van deze desinvestering met 0,12 mio EUR. Indien de verkopen hadden plaatsgevonden op 1 april 2013 zouden de huurinkomsten met 0,34 mio EUR gedaald zijn.
Het voorbije boekjaar werd 1 vennootschap verkocht voor een nettoverkoopprijs van 8,22 mio EUR, wat resulteerde in een daling van de vastgoedbeleggingen met 6,87 mio EUR. Er werden eveneens 9 winkelpanden verkocht, voor een nettoverkoopprijs van 8,08 mio EUR, wat resulteerde in een daling van de vastgoedbeleggingen met 7,79 mio EUR. De huurinkomsten daalden als gevolg van deze desinvestering met 0,75 mio EUR. Indien de verkopen hadden plaatsgevonden op 1 april 2014 zouden de huurinkomsten met 0,94 mio EUR gedaald zijn.
Mogelijke overname vastgoedvennootschappen Op 24 april 2015 heeft Retail Estates nv een overnamecontract afgesloten met het oog op de verwerving van de controle over vier vastgoedvennootschappen. Deze vier vastgoedvennootschappen bezitten in totaal 81 winkelpanden binnen de niche van het perifeer winkelvastgoed in België. Ze hebben een investeringswaarde van 129 mio EUR (hetgeen in lijn is met de waarde zoals bepaald door de vastgoeddeskundige) en een verwacht huurincasso van 7,94 mio EUR. De totale netto-oppervlakte van de winkels bedraagt 75.049m², waarvan 4.250m² leegstaande gebouwen bestemd voor herontwikkeling.
Het overnamecontract bevat één belangrijke opschortende voorwaarde, waarvan de verwezenlijking afhangt van de houding van een commerciële onafhankelijke derde partij. Hierop kan niet worden vooruitgelopen. Bij niet-verwezenlijking voor 30 juni 2015 vervalt de overeenkomst (behoudens indien partijen afstand zouden doen van de opschortende voorwaarde). Zodra de uitkomst hiervan bekend is, zal dit het voorwerp uitmaken van een persmededeling.
In toepassing van artikel 133, §6, van het Wetboek van Vennootschappen: de één-op-één-regel dient te worden beoordeeld op het niveau van Retail Estates nv en werd niet overschreden. De andere opdrachten buiten de revisorale opdrachten betreffen voornamelijk due diligence-opdrachten.
Volgende dochterondernemingen maken deel uit van de consolidatieperimeter van Retail Estates nv op 31 maart 2015:
Retail Estates nv beschikt over geconfirmeerde kredietlijnen om deze transactie te financieren, mocht ze doorgaan.
De raad van bestuur van Retail Estates nv heeft op 5 mei 2015 beslist om tot een kapitaalverhoging over te gaan van maximaal 76.224.676 EUR door de uitgifte van maximaal 1.259.912 nieuwe aandelen aan een inschrijvingsprijs van 60,50 EUR per aandeel. De aandelen delen in de winst vanaf 1 april 2015, zijnde de aanvang van het lopende boekjaar 2015-2016. Behoudens onvoorziene omstandigheden verwacht de raad van bestuur dat voor het boekjaar 2015-2016 een dividendprognose van 3,20 EUR bruto kan worden vooropgesteld. Het betrof een kapitaalverhoging in het kader van het toegestaan kapitaal met voorkeurrecht voor de aandeelhouders van Retail Estates nv.
De vennootschap richt zich geregeld tot de financiële markten om haar kapitaal te verhogen. De opbrengsten worden geïnvesteerd in de groei van de vastgoedportefeuille en de beperking van de schuldgraad. De kapitaalverhoging biedt een bijkomend investeringspotentieel van ca. 152 mio EUR indien de opbrengst van de kapitaalverhoging aangevuld wordt met een gelijkaardig bedrag aan bankfinanciering.
Tijdens de inschrijvingsperiode met voorkeurrecht die op 21 mei 2015 werd afgesloten, werd op 1.113.317 nieuwe aandelen ingeschreven, hetzij 88,36% van de aangeboden nieuwe aandelen. De 878.538 voorkeurrechten die bij de afsluiting van de inschrijvingsperiode met voorkeurrecht niet werden uitgeoefend, werden op 26 mei 2015 in de vorm van scrips aan investeerders verkocht in het kader van een private plaatsing zoals beschreven in het prospectus.
De kopers van die scrips hebben op 146.423 nieuwe aandelen ingeschreven tegen dezelfde inschrijvingsprijs en tegen dezelfde inschrijvingsratio als voor de inschrijving met voorkeurrecht, nl. één nieuw aandeel aan 60,50 EUR voor zes scrips. De bruto-opbrengst van de verrichting bedraagt 76.214.270 EUR.
Op 20 mei 2015 heeft Retail Estates nv de exclusieve controle verworven over Fimitobel nv, die eigenaar is van het winkelpand gelegen te Aalst, deel van de kaderovereenkomst afgesloten met Orchestra-Prémaman Belgium nv (zie beheersverslag p. 23). De investeringswaarde van het gebouw bedraagt 1,91 mio EUR en zal een jaarlijks bruto huurincasso van 0,13 mio EUR opleveren.
Na deze acquisitie blijft voor de volledige afwikkeling van de kaderovereenkomst enkel nog de afronding van de aankoop van het pand te Aartselaar open staan. Het bodemonderzoek betreffende dit pand is thans nog niet afgerond. Retail Estates nv kan zich over de verwerving van dit pand in de huidige stand van zaken niet uitspreken gelet op de vastgestelde bodemverontreiniging.
Gedurende het afgelopen boekjaar werd de controle verworven over Frun Park Wetteren nv en Gentpoort nv en werd de projectvennootschap Mijn Retail nv opgericht. De raad van bestuur van Retail Estates nv stelde het afgelopen boekjaar de fusies door overname vast van de dochtervennootschappen SDW Invest bvba, Ducova bvba, Erpent Invest nv en Poperinge Invest nv.
Op 14 juli 2014 heeft Retail Estates nv de exclusieve controle verworven over de vastgoedvennootschappen Frun Park Wetteren nv en Gentpoort nv, die eigenaar zijn van de winkelparken respectievelijk gelegen te Wetteren en Oudenaarde.
Het winkelpark te Wetteren bestaat uit 14 winkelpanden met een gezamenlijke oppervlakte van 10.423m² en levert een bruto huurincasso op van 1,30 mio EUR. Het betreft een typische "out-of-town"-locatie bestaande uit non-food retailers met een ruim verzorgingsgebied.
Het winkelpark te Oudenaarde is gelegen in de buitenwijken van de stad Oudenaarde op een voormalige industriële site. Het winkelpark bestaat uit 10 winkelpanden met een gezamenlijke oppervlakte van 7.963m² en levert een bruto huurincasso op van 0,67 mio EUR.
Geen van deze acquisities werd beschouwd als een business combination onder IFRS 3.
Op 4 juli 2012 werd de controle verworven over Retail Warehousing Invest nv door de overname van een belang van 62,50% van de aandelen. De overeenkomst afgesloten met het oog op de controleverwerving voorziet dat Retail Estates nv, uiterlijk met effect op 1 juli 2016, alle aandelen van deze vennootschap verwerft die nog niet in zijn bezit zijn op basis van dezelfde waarderingsformule die weerhouden werd om op 4 juli 2012 de controle te verwerven. Op het ogenblik
| Dochteronderneming | Externe financiële schulden4 |
Vastgoed beleggingen4 |
Huurinkomsten5 | Deelnemings percentage |
|---|---|---|---|---|
| Retail Warehousing Invest nv | 14.814 | 51.365 | 3.283 | 62,50% |
| Frun Park Wetteren nv | 0 | 20.370 | 977 | 100% |
| Gentpoort nv | 0 | 7.349 | 488 | 100% door Frun Park Wetteren nv |
| Aalst Logistics nv | 0 | 4.479 | 264 | 100% |
| Finsbury Properties nv | 0 | 5.523 | 0 | 100% |
| Mijn Retail nv | 0 | 19.273 | 0 | 51% |
4 Waarde op afsluitdatum van de geconsolideerde cijfers (31.03.2015). 5 Voor de periode dat ze deel uitmaken van de Groep in het huidige boekjaar. van de verwerving van het minderheidsbelang zal de achterliggende vastgoedwaarde die gebruikt werd in deze formule getoetst worden aan de op dat moment geldende waardering van de vastgoeddeskundige en indien nodig conform artikel 37 van de GVV-Wet van 12 mei 2014 daartoe begrensd worden.
Retail Estates nv heeft een belang van 51% in de aandelen van de vennootschap Mijn Retail nv. Dit belang is het gevolg van de samenwerkingsovereenkomst die werd afgesloten op 10 april 2014 tussen Retail Estates nv en be-MINE nv met het oog op de realisatie van een retailpark in Beringen met een bruto bebouwde oppervlakte van 18.000m².
De vennootschap heeft bij een eventuele exit van haar partner zicht op de verwerving van alle aandelen en dit ten vroegste na oplevering van het winkelpark. Door de combinatie van de samenwerkingsovereenkomst en de putopties (waarvan Retail Estates nv de intentie heeft om ze uit te oefenen) met betrekking tot het minderheidsbelang, heeft Retail Estates nv de controle over Mijn Retail nv en past ze de integrale consolidatiemethode toe.
Sinds 31 december 2012 wordt de balans opgesteld uitgaande van de volledige verwerving van alle minderheidsbelangen (conform IFRS), ongeacht de timing waarop de verwerving plaatsvindt en in de veronderstelling dat deze in contanten wordt uitbetaald. Dit geeft een beeld op de maximale schuldgraad op basis van de beschikbare info en het stadium van ontwikkeling van de projecten. De impact op de langlopende verplichtingen bedraagt 13,81 mio EUR en de impact op de kortlopende verplichtingen bedraagt 15,33 mio EUR.
Het bedrag als bedoeld in artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen, van het gestorte kapitaal of als dit bedrag hoger ligt, van het opgevraagde kapitaal, verhoogd met al de reserves die volgens de wet of de statuten niet verdeeld mogen worden, is bepaald in artikel 13, §1, van het GVV-K.B.
| (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Niet-uitkeerbare elementen van het eigen vermogen voor resultaatverdeling | 315.934 | 302.236 |
| Gestort kapitaal | 166.902 | 160.961 |
| Volgens de statuten niet-beschikbare uitgiftepremies | 101.839 | 93.094 |
| Reserve voor het positieve saldo van de variaties in de investeringswaarde van vastgoed |
89.185 | 87.241 |
| Reserve voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-18.025 | -15.985 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten indekkingsinstrumenten die onderworpen zijn aan een afdelingsboekhouding |
-24.322 | -23.407 |
| Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van toegelaten indekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan een afdelingsboekhouding |
||
| Andere reserves | 355 | 332 |
| Resultaat van het boekjaar dat conform artikel 13, §1, van het GVV-K.B. aan de niet-uitkeerbare reserves dient toegewezen te worden |
4.339 | 4.876 |
| Portefeuilleresultaat | 6.436 | 3.789 |
| Herwaardering deelnemingen | -2.097 | 1.087 |
| Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva (niet-effectieve hedges - IAS 39) en van financiële vaste activa |
||
| Totaal eigen vermogen enkelvoudig dat niet uitkeerbaar is | 320.273 | 307.112 |
| Eigen vermogen enkelvoudig | 379.057 | 357.909 |
| Geplande dividenduitkering | 23.434 | 21.871 |
| Aantal aandelen | 7.559.473 | 7.290.411 |
| Operationeel uitkeerbaar resultaat per aandeel (EUR) | 3,10 | 3,00 |
| Eigen vermogen enkelvoudig na dividenduitkering | 355.623 | 336.038 |
| Overblijvende reserve na uitkering | 35.350 | 28.926 |
Deze berekening gebeurt op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Retail Estates nv.
Overeenkomstig de wettelijke bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons verslag over de geconsolideerde financiële staten, en omvat tevens ons verslag over andere door wet- en regelgeving gestelde eisen. Deze geconsolideerde financiële staten omvatten de geconsolideerde balans op 31 maart 2015, de geconsolideerde winst- en verliesrekening, het geconsolideerde overzicht van het totaalresultaat, het geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerde kasstroomoverzicht voor het boekjaar eindigend op die datum, alsmede een overzicht van de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en toelichtingen.
Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde financiële staten van Retail Estates nv ("de vennootschap") en zijn dochterondernemingen (samen "de groep"), opgesteld volgens boekhoudnormen consistent met de International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals geïmplementeerd door het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften. De totale activa in de geconsolideerde balans bedragen 847.439 (000) EUR en de geconsolideerde winst (aandeel van de groep) van het boekjaar bedraagt 35.238 (000) EUR.
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van de geconsolideerde financiële staten die een getrouw beeld geven in overeenstemming met boekhoudnormen consistent met de International Financial Reporting Standards zoals geïmplementeerd door het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften, alsook voor het implementeren van een interne controle die ze nodig acht voor het opstellen van de geconsolideerde financiële staten die geen afwijkingen van materieel belang bevatten, als gevolg van fraude of van fouten.
Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze geconsolideerde financiële staten tot uitdrukking te brengen op basis van onze controle. Wij hebben onze controle volgens de internationale controlestandaarden uitgevoerd. Die standaarden vereisen dat wij aan de deontologische vereisten voldoen alsook de controle plannen en uitvoeren teneinde een redelijke mate van zekerheid te verkrijgen dat de geconsolideerde financiële staten geen afwijkingen van materieel belang bevatten.
Een controle omvat werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de in de geconsolideerde financiële staten opgenomen bedragen en toelichtingen. De selectie met betrekking tot uitgevoerde werkzaamheden is afhankelijk van de beoordeling
door de commissaris, inclusief diens inschatting van de risico's van een afwijking van materieel belang in de geconsolideerde financiële staten als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van die risico-inschatting neemt de commissaris de interne controle van de groep in aanmerking met betrekking tot het opstellen van de geconsolideerde financiële staten die een getrouw beeld geven, teneinde controlewerkzaamheden op te zetten die in de gegeven omstandigheden geschikt zijn maar die niet gericht zijn op het geven van een oordeel over de doeltreffende werking van de interne controle van de groep. Een controle omvat tevens een evaluatie van de geschiktheid van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving, de redelijkheid van de door de raad van bestuur gemaakte schattingen en de presentatie van de geconsolideerde financiële staten als geheel. Wij hebben van de verantwoordelijken en van de raad van bestuur van de vennootschap de voor onze controle vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controleinformatie voldoende en geschikt is om daarop ons oordeel te baseren.
Naar ons oordeel geven de geconsolideerde financiële staten van de vennootschap Retail Estates nv een getrouw beeld van het vermogen en de financiële positie van de groep per 31 maart 2015, en van haar resultaten en kasstromen voor het boekjaar eindigend op die datum, in overeenstemming met boekhoudnormen consistent met de International Financial Reporting Standards zoals geïmplementeerd door het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde
vastgoedvennootschappen en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire voorschriften.
De raad van bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en voor de inhoud van het jaarverslag over de geconsolideerde financiële staten.
In het kader van ons mandaat, is het onze verantwoordelijkheid om, voor alle betekenisvolle aspecten, de naleving van bepaalde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften na te gaan. Op grond hiervan doen wij de volgende bijkomende vermelding die niet van aard is om de draagwijdte van ons oordeel over de geconsolideerde financiële staten te wijzigen:
• Het jaarverslag over de geconsolideerde financiële staten behandelt de door de wet vereiste inlichtingen, stemt in alle van materieel belang zijnde opzichten overeen met de geconsolideerde financiële staten en bevat geen informatie die kennelijk inconsistent is met de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.
Antwerpen, 27 mei 2015
De commissaris DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA
Vertegenwoordigd door Kathleen De Brabander
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | 46.679 | 41.467 |
| Met verhuur verbonden kosten | -492 | -619 |
| Nettohuurresultaat | 46.187 | 40.848 |
| Recuperatie van vastgoedkosten | ||
| Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen |
4.747 | 3.535 |
| Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen |
-5.015 | -3.695 |
| Andere met verhuur verbonden kosten en opbrengsten | -51 | -43 |
| Vastgoedresultaat | 45.869 | 40.645 |
| Technische kosten | -1.315 | -988 |
| Commerciële kosten | -255 | -192 |
| Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen | -119 | -116 |
| Beheerskosten vastgoed | -858 | -780 |
| Andere vastgoedkosten | -3 | |
| Vastgoedkosten | -2.550 | -2.076 |
| Operationeel vastgoedresultaat | 43.319 | 38.569 |
| Algemene kosten van de vennootschap | -2.537 | -2.162 |
| Andere operationele opbrengsten en kosten | ||
| Operationeel resultaat voor resultaat op portefeuille | 40.783 | 36.407 |
| WINST- EN VERLIESREKENING (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen | 427 | 171 |
| Resultaat op verkopen van andere niet-financiële activa | ||
| Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen | 6.436 | 3.789 |
| Operationeel resultaat | 47.646 | 40.367 |
| Financiële opbrengsten | 964 | 1.685 |
| Interestkosten | -16.574 | -15.402 |
| Andere financiële kosten | -2.129 | -33 |
| Financieel resultaat | -17.739 | -13.750 |
| Resultaat vóór belastingen | 29.907 | 26.617 |
| Belastingen | -33 | 59 |
| Nettoresultaat | 29.874 | 26.677 |
| Overzicht van het totaalresultaat (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | ||
| Andere elementen van het totaalresultaat recycleerbaar in winst- en verliesrekeningen: |
29.874 | 26.677 |
| Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
-2.040 | -1.627 |
| Variaties in de reële waarde van kasstroomindekkingen | -915 | 5.972 |
| TOTAALRESULTAAT | 26.919 | 31.021 |
| 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|
| 427 | 171 |
| 6.436 | 3.789 |
| 47.646 | 40.367 |
| 964 | 1.685 |
| $-16.574$ | $-15.402$ |
| $-2.129$ | $-33$ |
| $-17.739$ | $-13.750$ |
| 29.907 | 26.617 |
| $-33$ | 59 |
| 29.874 | 26.677 |
| ACTIVA (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Vaste activa | 778.476 | 699.406 |
| Goodwill | ||
| Immateriële vaste activa | 120 | 26 |
| Vastgoedbeleggingen | 729.976 | 642.537 |
| Andere materiële vaste activa | 357 | 296 |
| Financiële vaste activa | 48.022 | 56.545 |
| Handelsvorderingen en andere vaste activa | 2 | 2 |
| Vlottende activa | 23.116 | 19.277 |
| Vaste activa of groepen van vaste activa aangehouden voor verkoop | 4.819 | 4.385 |
| Handelsvorderingen | 1.132 | 579 |
| Belastingsvorderingen en andere vlottende activa | 15.070 | 13.194 |
| Geldmiddelen en kasequivalenten | 1.231 | 748 |
| Overlopende rekeningen | 865 | 371 |
| TOTAAL ACTIVA | 801.593 | 718.683 |
| 31.03.14 | |
|---|---|
| 379.057 | 357.909 |
| 166.902 | 160.961 |
| 101.839 | 93.094 |
| 80.441 | 77.177 |
| 29.874 | 26.677 |
| 422.536 | 360.774 |
| 352.328 | 334.369 |
| 328.005 | 310.962 |
| 328.005 | 310.962 |
| 24.322 | 23.407 |
| 70.208 | 26.405 |
| 54.769 | 19.457 |
| 54.769 | 19.457 |
| 11.439 | 4.059 |
| 73 | 73 |
| 3.928 | 2.816 |
| 801.593 | 718.683 |
| 31.03.15 |
| MUTATIEOVERZICHT VAN HET EIGEN VERMOGEN (in duizenden €) |
Kapitaal gewone aandelen |
Uitgiftepremies | Reserves * | Nettoresultaat van het boekjaar |
Minderheidsbelangen | TOTAAL Eigen Vermogen |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2013 | 129.389 | 52.857 | 61.610 | 26.781 | 270.637 | |
| - Nettoresultaatverwerking 2013-2014 | ||||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 8.459 | -8.459 | 0 | |||
| - Overboeking netto courant resultaat naar reserves | 1.464 | -1.464 | 0 | |||
| - Reclassificatie tussen reserves | 0 | |||||
| - Dividenden boekjaar 2012-2013 | -16.858 | -16.858 | ||||
| - Kapitaalverhoging | 32.699 | 39.601 | 72.300 | |||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | 540 | 636 | 1.176 | |||
| - Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie | 1.471 | 1.471 | ||||
| - Kosten van kapitaalverhoging | -1.667 | -1.667 | ||||
| - Overige | -172 | -172 | ||||
| - Totaalresultaat 31/03/2014 | 4.345 | 26.677 | 31.022 | |||
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2014 | 160.961 | 93.095 | 77.177 | 26.677 | 0 | 357.909 |
| - Nettoresultaatverwerking 2014-2015 | ||||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 4.876 | -4.876 | 0 | |||
| - Overboeking netto courant resultaat naar reserves | -70 | 70 | 0 | |||
| - Reclassificatie tussen reserves | 0 | |||||
| - Dividenden boekjaar 2013-2014 | -21.871 | -21.871 | ||||
| - Kapitaalverhoging | 0 | |||||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | 6.054 | 8.744 | 14.798 | |||
| - Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie | 1.609 | 1.609 | ||||
| - Kosten van kapitaalverhoging | -113 | -113 | ||||
| - Overige | -195 | -195 | ||||
| - Totaalresultaat 31/03/2015 | -2.955 | 29.874 | 26.919 | |||
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2015 | 166.902 | 101.839 | 80.441 | 29.874 | 0 | 379.057 |
| van het boekjaar | Minderheidsbelangen | TOTAAL Eigen Vermogen |
|---|---|---|
| deel van de reële | ||
| gedefinieerd in IFRS | Overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
TOTAAL |
| * Detail van de reserves (in duizenden €) | Wettelijke reserve | Reserve voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoed |
Beschikbare reserves |
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
Variatie in het effectieve deel van de reële waarde van toegelaten indekkingsinstrumenten in een kasstroomindekking zoals gedefinieerd in IFRS |
Overgedragen resultaten van vorige boekjaren |
TOTAAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2013 | 333 | 84.843 | 2.948 | -14.358 | -29.379 | 17.224 | 61.610 |
| - Nettoresultaatverwerking 2013-2014 | |||||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 8.459 | 8.459 | |||||
| - Overboeking netto courant resultaat naar reserves | 1.464 | 1.464 | |||||
| - Reclassificatie tussen reserves | -1.428 | 1.428 | 172 | -172 | 0 | ||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | 0 | ||||||
| - Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie | -247 | 1.718 | 1.471 | ||||
| - Kosten van kapitaalverhoging | 0 | ||||||
| - Overige | -4.385 | 4.385 | -172 | -172 | |||
| - Totaalresultaat 31/03/2014 | -1.627 | 5.972 | 4.345 | ||||
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2014 | 333 | 87.241 | 8.761 | -15.985 | -23.407 | 20.234 | 77.177 |
| - Nettoresultaatverwerking 2014-2015 | |||||||
| - Overboeking portefeuilleresultaat naar reserves | 4.876 | 4.876 | |||||
| - Overboeking netto courant resultaat naar reserves | -70 | -70 | |||||
| - Reclassificatie tussen reserves | -3.160 | 2.965 | 195 | 0 | |||
| - Kapitaalverhoging door inbreng in natura | 0 | ||||||
| - Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie | 23 | 228 | 1.358 | 1.609 | |||
| - Kosten van kapitaalverhoging | 0 | ||||||
| - Overige | -195 | -195 | |||||
| - Totaalresultaat 31/03/2015 | -2.040 | -915 | -2.955 | ||||
| Balans volgens IFRS op 31 maart 2015 | 356 | 89.185 | 11.726 | -18.025 | -24.322 | 21.522 | 80.442 |
| Statutaire resultaatverwerking (in duizenden €) | 31.03.15 | 31.03.14 |
|---|---|---|
| Nettoresultaat | 29.874 | 26.677 |
| Toevoeging aan / onttrekking van de reserves | ||
| - Toevoeging aan / onttrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen |
||
| Boekjaar | -6.436 | -3.789 |
| - Toevoeging aan / onttrekking van de reserves voor de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen |
0 | 0 |
| - Toevoeging aan / ontrekking van de reserves voor het saldo van de variaties in de reële waarde van de toegelaten indekkingsinstrumenten die niet onderworpen zijn aan de indekkingsboekhouding |
0 | 0 |
| - Toevoeging aan / onttrekking van de andere reserves6 | 2.097 | -1.087 |
| Vergoeding van het kapitaal | 23.434 | 21.871 |
| - Toename van het eigen vermogen als gevolg van fusie | 1.358 | 1.718 |
| Over te dragen resultaat | 3.459 | 1.476 |
6 Dit betreft de herwaardering van de deelneming van de dochters, aan reële waarde.
Het Retail Estates-team staat voor u klaar met kennis van zaken. "
"
Retail Estates nv – Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht.
Industrielaan 6, 1740 Ternat. Conform artikel 2 van de statuten mag de zetel van de vennootschap zonder statutenwijziging overgebracht worden naar iedere andere plaats in België bij besluit van de raad van bestuur.
De vennootschap is ingeschreven in het rechtspersonenregister met ondernemingsnummer 0434.797.847.
De naamloze vennootschap "Retail Estates – Vastgoedbevak naar Belgisch recht" (huidig "Openbare GVV naar Belgisch recht") werd opgericht bij akte verleden voor notaris Urbain Drieskens te Houthalen op 12 juli 1988, bekendgemaakt in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 29 juli daarna, onder nummer 880729-313.
De statuten werden voor de laatste maal gewijzigd bij proces-verbaal opgesteld door Meester Tim Carnewal, geassocieerd notaris te Brussel, op 28 mei 2015, neergelegd ter publicatie in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad.
De vennootschap doet een openbaar beroep op het spaarwezen overeenkomstig artikel 439 van het Wetboek van Vennootschappen.
De vennootschap werd opgericht voor onbepaalde duur.
gereglementeerde vastgoedvennootschappen, op voorwaarde dat hierover, in laatstgenoemd geval, een gezamenlijke of exclusieve controle wordt uitgeoefend door de vennootschap;
Retail Estates is een openbare GVV, een gereglementeerde vastgoedvennootschap. De bedoeling van de wetgever is dat een GVV een optimale transparantie van de vastgoedbelegging garandeert en de uitkering van een maximum aan cashflow verzekert, terwijl de belegger een hele reeks voordelen geniet. De GVV staat onder de controle van de FSMA en is onderworpen aan een specifieke regeling.
van één of meer onroerende goederen met koopoptie mag evenwel slechts als bijkomende activiteit worden uitgeoefend, behalve indien die onroerende goederen bestemd zijn voor doeleinden van algemeen belang met inbegrip van sociale huisvesting en onderwijs (in dat geval kan de activiteit in hoofdorde worden uitgeoefend).
In het algemeen wordt de vennootschap geacht het geheel van haar activiteiten en transacties te verrichten in overeenstemming met de regels en binnen de grenzen voorgeschreven door de GVV-wetgeving en iedere andere toepasselijke wetgeving."
Het boekjaar begint op 1 april en eindigt op 31 maart van elk jaar. Het eerste boekjaar als vastgoedbevak (huidig "GVV") liep van 1 april 1998 tot en met 31 maart 1999.
De niet-geconsolideerde en de geconsolideerde jaarrekeningen, statuten, jaarverslagen en andere informatie die ten behoeve van de aandeelhouders publiek worden gemaakt, kunnen kosteloos op de zetel van de vennootschap verkregen worden. De nietgeconsolideerde en de geconsolideerde jaarrekeningen en de bijkomende verslagen worden neergelegd bij de Nationale Bank van België. De statuten kunnen worden verkregen bij de Griffie van de Rechtbank van Koophandel te Brussel, evenals op de website www.retailestates.com.
De oproepingen tot de algemene vergaderingen verschijnen in de Bijlagen van het Belgisch Staatsblad en in De Standaard. De oproepingen evenals alle relevante documenten zijn simultaan beschikbaar op de website www.retailestates.com > Investor Relations > Agenda van de aandeelhouder > (Buitengewone) algemene vergadering.
Alle persberichten en andere financiële informatie die Retail Estates nv bekendmaakt, kunnen eveneens op de website geraadpleegd worden.
De jaarverslagen van de vennootschap worden verzonden naar de houders van aandelen op naam, de andere effectenhouders die de formaliteiten, voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen, hebben vervuld en naar de personen die erom vragen. Zij kunnen eveneens op de zetel van de vennootschap bekomen worden.
Het GVV-stelsel werd geregeld door het K.B. van 13 juli 2014 en de Wet van 12 mei 2014.
Het concept van een gereglementeerde vastgoedvennootschap steunt op dat van de Real Estate Investment Trusts (USA – "REITs").
De bedoeling van de wetgever was dat een GVV een optimale transparantie van de vastgoedbelegging garandeerde en de uitkering van een maximum aan cashflow verzekerde, terwijl de belegger een hele reeks voordelen genoot. De GVV staat onder de controle van de FSMA en is onderworpen aan een specifieke regeling waarvan de meest markante bepalingen de volgende zijn:
zijn vrijgesteld van de belasting op de inkomsten uit de winst die uit de in de bepaling onder (iv) hierboven bedoelde activiteit voortvloeit, mits naleving van bepaalde wettelijke verplichtingen, en die minstens verplicht zijn om een deel van hun inkomsten onder hun aandeelhouders te verdelen (de "Real Estate Investment Trusts" (verkort "REIT's") genoemd);
In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen kan de vennootschap met name alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de bouw (zonder afbreuk te doen aan het verbod om op te treden als bouwpromotor, behoudens wanneer het occasionele verrichtingen betreft), de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling, de verwerving, de vervreemding, de inrichting, de verhuur, de onderverhuring, de ruil, de inbreng, de overdracht, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom of onverdeeldheid van vastgoed zoals hierboven beschreven, het verlenen of verkrijgen van opstalrechten, vruchtgebruik, erfpacht of andere zakelijke of persoonlijke rechten op vastgoed zoals hierboven beschreven, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.
De vennootschap kan door middel van inbreng in geld of in natura, van fusie, splitsing of een andere vennootschapsrechtelijke herstructurering, inschrijving, deelneming, lidmaatschap, financiële tussenkomst of op een andere wijze, een aandeel nemen in (of lid zijn van) alle bestaande of op te richten vennootschappen, ondernemingen of verenigingen, in België of het
buitenland, met een gelijkaardig of aanvullend doel (met inbegrip van een deelneming in een dochtervennootschap ten opzichte waarvan een controlebevoegdheid bestaat die dienstverlening verschaft aan de huurders van de gebouwen van de vennootschap en/of van haar dochtervennootschappen) of dat van aard is de verwezenlijking van haar doel na te streven of te vergemakkelijken en, in het algemeen, alle verrichtingen stellen die rechtstreeks of onrechtreeks verbonden zijn met haar maatschappelijk doel.
De vennootschap mag hypotheken of andere zekerheden verlenen alsook kredieten verstrekken en zich borg stellen ten gunste van een dochteronderneming, binnen de perken van de GVV-wetgeving.
In bijkomende orde of tijdelijk, kan de vennootschap tevens beleggen in effecten die geen vastgoed zijn in de zin van de GVV-wetgeving. Deze beleggingen zullen uitgevoerd worden in overeenstemming met het risicobeheerbeleid aangenomen door de vennootschap en zullen gediversifieerd zijn zodat zij een passende risicodiversificatie verzekeren. De vennootschap kan niettoegewezen liquide middelen bezitten. De liquiditeiten kunnen in alle munten gehouden worden onder de vorm van deposito's op zicht of op termijn of door elk instrument van de geldmarkt, vatbaar voor gemakkelijke mobilisatie.
Zij kan tevens verrichtingen betreffende indekkingsinstrumenten aangaan, met uitzondering van speculatieve verrichtingen, op voorwaarde dat deze enkel dienen om het rente- en wisselkoersrisico te dekken.
De vennootschap en haar dochtervennootschappen mogen één of meer onroerende goederen in leasing nemen of geven, met of zonder koopoptie. Het in leasing geven
bedrijfszetels, filialen en dochtervennootschappen in België en in het buitenland op te richten.
De vennootschap heeft als uitsluitend doel:
voor collectieve belegging in vastgoed die zijn ingeschreven op de in artikel 260 van de wet van 19 april 2014 bedoelde lijst;
onafhankelijke deskundigen, welke op het einde van de eerste drie kwartalen van het boekjaar geactualiseerd wordt;
De bedoeling van al deze regels is het risico te beperken. Vennootschappen die fusioneren met een GVV zijn onderworpen aan een belasting van 16,995% op de latente meerwaarden en belastingvrije reserves, de zogenaamde 'exit tax', te verhogen met de opcentiemen van het gangbare tarief.
De vennootschap heeft de vorm van een naamloze vennootschap naar Belgisch recht en draagt de naam "Retail Estates". Deze naam wordt onmiddellijk gevolgd door, en alle stukken die van de vennootschap uitgaan bevatten, de vermelding "Openbare gereglementeerde
vastgoedvennootschap naar Belgisch recht" of "Openbare GVV naar Belgisch recht" of "OGVV naar Belgisch recht".
De vennootschap trekt haar financiële middelen in België of in het buitenland aan via een openbaar aanbod van aandelen, en doet aldus een openbaar beroep op het spaarwezen in de zin van artikel 438, alinea 1 van het Wetboek van Vennootschappen. De aandelen van de vennootschap zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt.
Zij is onderworpen aan het wettelijk stelsel van de openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap naar Belgisch recht, hierna "openbare GVV" of "OGVV" genoemd.
De vennootschap is onderworpen aan de op elk ogenblik toepasselijke regelgeving op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen en in het bijzonder aan de bepalingen van de Wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (de "GVV-Wet") en het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen (het "GVV-KB") (deze wet en dit koninklijk besluit worden hierna gezamenlijk aangeduid als de "GVV-wetgeving").
De zetel van de vennootschap is gevestigd te Industrielaan 6, 1740 Ternat.
Deze mag worden overgebracht naar iedere andere plaats in België, bij besluit van de raad van bestuur, mits inachtneming van de taalwetgeving terzake, zonder dat hiervoor een statutenwijziging is vereist.
De raad van bestuur is eveneens bevoegd kantoren,
De vennootschap mag niet optreden als bouwpromotor in de zin van de GVV-wetgeving, tenzij het occasionele verrichtingen betreft.
Het is de vennootschap verboden:
De vennootschap is van onbeperkte duur.
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt honderdzeventig miljoen eenennegentigduizend zevenentachtig euro zevenenvijftig cent (€ 170.091.087,57) (door de statutenwijziging van 28 mei 2015 naar aanleiding van de kapitaalverhoging werd het kapitaal verhoogd tot € 198.435.728,35).
Het is vertegenwoordigd door zeven miljoen vijfhonderdnegenenvijftigduizend vierhonderddrieënzeventig
(7.559.473) aandelen, zonder vermelding van nominale waarde, die elk een gelijk deel van het kapitaal vertegenwoordigen (door de statutenwijziging van 28 mei 2015 naar aanleiding van de kapitaalverhoging werd het aantal aandelen verhoogd tot 8.819.213). Het kapitaal is volledig volstort.
De raad van bestuur is bevoegd om het geplaatst kapitaal van de vennootschap, eenmalig of in meerdere malen, te verhogen met een maximum bedrag van honderdvierenzestig miljoen zevenendertigduizend zevenentachtig euro vierenzeventig cent (164.037.087,74 EUR).
Deze machtiging is toegekend aan de raad van bestuur voor een termijn van vijf jaar te rekenen vanaf de publicatie in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad, van de statutenwijziging beslist door de buitengewone algemene vergadering van 9 december 2013. Deze machtiging kan worden hernieuwd. De raad van bestuur bepaalt de prijs, de uitgiftepremie en de uitgiftevoorwaarden van de nieuwe aandelen, tenzij de algemene vergadering hierover zelf beslist.
Binnen de hierboven gestelde grenzen en zonder afbreuk te doen aan de dwingende bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen, kan de raad van bestuur beslissen het kapitaal te verhogen, hetzij door inbrengen in geld, hetzij door inbrengen in natura, hetzij door omzetting van reserves of uitgiftepremies, naar gelang het geval met of zonder uitgifte van nieuwe aandelen. Verder is de raad van bestuur gemachtigd door de algemene vergadering om andere effecten uit te geven, waaronder maar niet beperkt tot, converteerbare obligaties (al dan niet achtergesteld), warrants, aandelen zonder stemrecht, aandelen met een voorrecht op dividenden en/of liquidatievoorrecht.
In het kader van de terbeschikkingstelling van onroerende goederen kan de vennootschap met name alle activiteiten uitoefenen die verband houden met de oprichting, de bouw (zonder afbreuk te doen aan het verbod om op te treden als bouwpromotor, behoudens wanneer het occasionele verrichtingen betreft), de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling, de verwerving, de vervreemding, de inrichting, de verhuur, de onderverhuring, de ruil, de inbreng, de overdracht, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom of onverdeeldheid van vastgoed zoals hierboven beschreven, het verlenen of verkrijgen van opstalrechten, vruchtgebruik, erfpacht of andere zakelijke of persoonlijke rechten op vastgoed zoals hierboven beschreven, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.
De vennootschap kan door middel van inbreng in geld of in natura, van fusie, splitsing of een andere vennootschapsrechtelijke herstructurering, inschrijving, deelneming, lidmaatschap, financiële tussenkomst of op een andere wijze, een aandeel nemen in (of lid zijn van) alle bestaande of op te richten vennootschappen, ondernemingen of verenigingen, in België of het buitenland, met een gelijkaardig of aanvullend doel (met inbegrip van een deelneming in een dochtervennootschap ten opzichte waarvan een controlebevoegdheid bestaat die dienstverlening verschaft aan de huurders van de gebouwen van de vennootschap en/of van haar dochtervennootschappen) of dat van aard is de verwezenlijking van haar doel na te streven of te vergemakkelijken en, in het algemeen, alle verrichtingen stellen die rechtstreeks of onrechtreeks verbonden zijn met haar maatschappelijk doel.
De vennootschap mag hypotheken of andere zekerheden verlenen alsook kredieten verstrekken en zich borg stellen ten gunste van een dochteronderneming, binnen de perken van de GVV-wetgeving.
In bijkomende orde of tijdelijk, kan de vennootschap tevens beleggen in effecten die geen vastgoed zijn in de zin van de GVV-wetgeving. Deze beleggingen zullen uitgevoerd worden in overeenstemming met het risicobeheerbeleid aangenomen door de vennootschap en zullen gediversifieerd zijn zodat zij een passende risicodiversificatie verzekeren. De vennootschap kan niettoegewezen liquide middelen bezitten. De liquiditeiten kunnen in alle munten gehouden worden onder de vorm van deposito's op zicht of op termijn of door elk instrument van de geldmarkt, vatbaar voor gemakkelijke mobilisatie.
Zij kan tevens verrichtingen betreffende indekkingsinstrumenten aangaan, met uitzondering van speculatieve verrichtingen, op voorwaarde dat deze enkel dienen om het rente- en wisselkoersrisico te dekken.
De vennootschap en haar dochtervennootschappen mogen één of meer onroerende goederen in leasing nemen of geven, met of zonder koopoptie. Het in leasing geven van één of meer onroerende goederen met koopoptie mag evenwel slechts als bijkomende activiteit worden uitgeoefend, behalve indien die onroerende goederen bestemd zijn voor doeleinden van algemeen belang met inbegrip van sociale huisvesting en onderwijs (in dat geval kan de activiteit in hoofdorde worden uitgeoefend).
In het algemeen wordt de vennootschap geacht het geheel van haar activiteiten en transacties te verrichten in overeenstemming met de regels en binnen de grenzen voorgeschreven door de GVV-wetgeving en iedere andere toepasselijke wetgeving.
De raad van bestuur is gemachtigd voor rekening van de vennootschap om voor een periode van vijf (5) jaar na de buitengewone algemene vergadering van 24 oktober 2014, haar eigen aandelen te verwerven, in pand te nemen of te vervreemden aan een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan 85% van de slotkoers van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving, vervreemding of inpandneming) en die niet hoger mag zijn dan 115% van de slotkoers van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving, vervreemding of inpandneming) zonder dat de vennootschap meer dan 20% van het totaal aantal uitgegeven aandelen mag bezitten.
Deze voorwaarden en grenzen gelden eveneens voor de verkrijgingen en vervreemdingen van aandelen van de vennootschap door dochtervennootschappen in de zin van artikel 627, alinea 1 van het Wetboek van Vennootschappen, alsook op deze verworven door personen die optreden in naam maar voor rekening van de dochtervennootschap.
Iedere kapitaalverhoging moet worden verricht in overeenstemming met de artikelen 581 tot en met 609 van het Wetboek van Vennootschappen evenals de GVV-wetgeving.
Het kapitaal van de vennootschap kan verhoogd worden door beslissing van de algemene vergadering, beraadslagend overeenkomstig het artikel 558 en, in voorkomend geval, artikel 560 van het Wetboek van Vennootschappen, of door beslissing van de raad van bestuur binnen het kader van het toegestaan kapitaal. Het is de vennootschap evenwel verboden rechtstreeks of onrechtstreeks in te tekenen op haar eigen kapitaal.
Bij een kapitaalverhoging door inbreng in geld, beslist door de algemene vergadering of in het kader van
het toegestaan kapitaal, kan het voorkeurrecht enkel worden beperkt of opgeheven als aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten. Dat onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet aan de volgende voorwaarden opgelegd door de GVV-wetgeving:
Het onherleidbaar toewijzingsrecht is van toepassing op uitgiften van aandelen, converteerbare obligaties (al dan niet achtergesteld) en warrants, maar moet niet worden toegekend bij een inbreng in geld met beperking of opheffing van het voorkeurrecht, in aanvulling op een inbreng in natura in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
Kapitaalverhogingen door inbreng in natura zijn onderworpen aan de regels voorgeschreven door artikelen 601 en 602 van het Wetboek van Vennootschappen.
Bovendien moeten de volgende voorwaarden overeenkomstig de GVV-wetgeving worden nageleefd bij de uitgifte van effecten tegen inbreng in natura:
Het is de raad van bestuur verder toegestaan om het voorkeurrecht, verleend door het Wetboek van Vennootschappen aan de aandeelhouders, te beperken of uit te sluiten zelfs ten gunste van één of meerdere bepaalde personen die geen personeelsleden zijn van de vennootschap of van een van haar dochtervennootschappen mits aan de bestaande aandeelhouders een onherleidbaar toewijzingsrecht wordt verleend bij de toekenning van nieuwe effecten. Dat onherleidbaar toewijzingsrecht voldoet aan de voorwaarden opgelegd door de GVV-wetgeving en artikel 6.4 van de statuten.
Dat recht moet niet worden verleend bij een inbreng in geld in het kader van de uitkering van een keuzedividend onder de voorwaarden voorzien door artikel 6.4 van de statuten.
Kapitaalverhogingen door inbreng in natura worden verricht overeenkomstig de bepalingen van de GVVwetgeving en artikel 6.4 van de statuten. Dergelijke inbrengen kunnen ook betrekking hebben op het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend.
Onverminderd de machtiging verleend aan de raad van bestuur overeenkomstig de vorige alinea's, is de raad van bestuur gemachtigd het geplaatst kapitaal, eenmalig of in meerdere malen, te verhogen in geval van een openbaar overnamebod op alle aandelen van de vennootschap, mits inachtneming van de voorwaarden bepaald in artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen en voor zover de vennootschap de kennisgeving van het openbaar overnamebod van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) heeft ontvangen binnen een termijn van drie jaar na de buitengewone algemene vergadering van 9 december 2013. In voorkomend geval dient de
raad van bestuur het onherleidbaar toewijzingsrecht voorzien door de GVV-wetgeving na te leven. De kapitaalverhogingen waartoe wordt beslist in het kader van voornoemde machtiging, zullen in mindering worden gebracht van het resterende gedeelte van het toegestaan kapitaal voorzien in de eerste alinea.
Indien de raad van bestuur naar aanleiding van zijn beslissing tot kapitaalverhoging de betaling van een uitgiftepremie vraagt, zal het bedrag van die premie besteed worden aan een onbeschikbare rekening, "uitgiftepremie" genoemd, die in dezelfde mate als het maatschappelijk kapitaal tot waarborg van derden zal strekken, en die onder voorbehoud van incorporatie in het kapitaal, enkel mag verminderd of afgeboekt worden bij beslissing van de algemene vergadering beraadslagend volgens de voorwaarden bepaald in artikel 612 van het Wetboek van Vennootschappen.
De vennootschap kan haar eigen aandelen verwerven, in pand nemen of wedervervreemden onder de voorwaarden voorzien door de wet.
De raad van bestuur is gemachtigd voor rekening van de vennootschap om voor een periode van vijf (5) jaar na de buitengewone algemene vergadering van 24 oktober 2014, haar eigen aandelen te verwerven, in pand te nemen of te vervreemden aan een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan 85% van de slotkoers van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving, vervreemding of inpandneming) en die niet hoger mag zijn dan 115% van de slotkoers van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving, vervreemding of inpandneming) zonder dat de vennootschap meer dan 20% van het totaal aantal uitgegeven aandelen mag bezitten.
De aandelen zullen steeds op naam zijn in de gevallen vereist door de wet.
Vanaf 01/01/2015 worden de effecten waarvan de rechthebbenden onbekend zijn gebleven te koop aangeboden overeenkomstig de toepasselijke wetgeving.
Aan de raad van bestuur wordt de bevoegdheid verleend om, binnen de beperkingen opgelegd door de wet, de modaliteiten vast te leggen voor de omwisseling van de vroegere effecten aan toonder in gedematerialiseerde effecten (en/of effecten op naam).
De aandelen op naam worden ingeschreven in het aandelenregister dat wordt bijgehouden op de maatschappelijke zetel van de vennootschap. De eigendom van de aandelen blijkt uitsluitend uit de inschrijving in het aandelenregister.
Het gedematerialiseerde effect wordt vertegenwoordigd door een boeking op rekening, op naam van de eigenaar of de houder, bij een vereffeningsinstelling of bij een erkende rekeninghouder.
Alle aandelen zijn volledig volgestort en zonder aanduiding van nominale waarde.
De aandelen zijn ondeelbaar en de vennootschap erkent slechts één eigenaar per effect. Indien meerdere personen rechten hebben met betrekking tot eenzelfde aandeel, zal de uitoefening van de eraan verbonden rechten geschorst worden tot één enkele persoon is aangeduid als eigenaar van het effect ten opzichte van de vennootschap.
De vennootschap is bevoegd om de in artikel 460 van het Wetboek van Vennootschappen bedoelde effecten uit te geven, met uitzondering van winstbewijzen en soortgelijke effecten en mits inachtneming van de specifieke regels voorgeschreven door de GVV-wetgeving en de statuten.
De aandelen van de vennootschap moeten worden toegelaten tot de verhandeling op een Belgische gereglementeerde markt overeenkomstig de GVVwetgeving.
Iedere aandeelhouder is gehouden om kennis te geven aan de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) van het houden van stemverlenende effecten, stemrechten of met stemrechtverlenende effecten gelijkgestelde financiële instrumenten overeenkomstig de bepalingen van de wetgeving betreffende de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen.
De quota waarvan de drempeloverschrijdingen verplichten tot kennisgeving voor de toepassing van de wetgeving betreffende de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen worden vastgelegd op 3%, 5% en de veelvouden van 5%.
Behoudens de uitzonderingen vermeld in het Wetboek van Vennootschappen, kan op de algemene vergadering niemand deelnemen voor meer stemrechten dan diegene verbonden aan aandelen waarvoor hij minstens twintig (20) dagen vóór de datum van de algemene vergadering kennis heeft gegeven van zijn bezit.
Vennootschappen bedoelde verslag van de raad van bestuur alsook, in voorkomend geval, in de oproeping tot de algemene vergadering die voor de kapitaalverhoging wordt bijeengeroepen;
Voor de toepassing van de vorige zin is het toegestaan om van het in punt (b) van vorig lid bedoelde bedrag een bedrag af te trekken dat overeenstemt met het deel van het niet-uitgekeerde brutodividend waarop de nieuwe aandelen eventueel geen recht zouden geven, op voorwaarde dat de raad van bestuur het af te trekken bedrag van het gecumuleerde dividend specifiek verantwoordt in zijn bijzonder verslag en de financiële voorwaarden van de verrichting toelicht in zijn jaarlijks financieel verslag;
Deze bijkomende voorwaarden zijn niet van toepassing bij de inbreng van het recht op dividend in het kader van de uitkering van een keuzedividend, voor zover dit effectief voor alle aandeelhouders betaalbaar wordt gesteld.
Indien de algemene vergadering besluit om de betaling van een uitgiftepremie te vragen, dient deze op een onbeschikbare reserverekening te worden geboekt die slechts kan worden verminderd of weggeboekt door een besluit van de aandeelhoudersvergadering, genomen op de wijze die is vereist voor de wijziging van de statuten en met eerbiediging van de procedure tot vermindering van het maatschappelijk kapitaal. De uitgiftepremie zal in dezelfde mate als het maatschappelijk kapitaal de waarborg voor derden uitmaken.
Een vermindering van het geplaatst kapitaal kan slechts plaatsvinden indien de aandeelhouders die zich in gelijke omstandigheden bevinden, gelijk worden behandeld, en indien de voorwaarden gesteld door het Wetboek van Vennootschappen worden geëerbiedigd.
Overeenkomstig de GVV-wetgeving, zijn de bijkomende voorwaarden bij inbreng in natura zoals hierboven vermeld in artikel 6.4 mutatis mutandis van toepassing op de in de artikelen 671 tot 677, 681 tot 758 en 772/1 van het Wetboek van Vennootschappen bedoelde fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen.
De aandelen zijn op naam of in gedematerialiseerde vorm naar keuze van de aandeelhouders.
Iedere aandeelhouder kan op elk moment vragen dat zijn aandelen worden omgezet in een andere vorm.
geacht te zijn gehouden op de zetel van de vennootschap indien tenminste één bestuurder fysiek aanwezig was op de zetel van de vennootschap.
Bestuurders mogen de informatie waarover zij beschikken in hun hoedanigheid van bestuurder enkel gebruiken in het kader van hun mandaat.
Behalve in geval van overmacht, kan de raad van bestuur slechts geldig beraadslagen en besluiten indien ten minste de helft van zijn leden aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Indien deze voorwaarde niet is vervuld kan een nieuwe vergadering worden samengeroepen die geldig zal beraadslagen en besluiten over de punten die op de agenda van de vorige vergadering voorkwamen, indien ten minste twee bestuurders aanwezig of vertegenwoordigd zijn.
Beraadslaging en stemming betreffen in principe enkel punten die in de dagorde zijn opgenomen, tenzij in uitzonderlijke gevallen.
In uitzonderlijke gevallen, overeenkomstig artikel 521 van het Wetboek van Vennootschappen, wanneer de dringende noodzakelijkheid en het belang van de vennootschap zulks vereisen, kunnen de besluiten van de raad van bestuur worden genomen bij eenparig schriftelijk akkoord van de bestuurders. Die procedure kan echter niet worden gevolgd voor de vaststelling van de jaarrekening en de aanwending van het toegestane kapitaal.
Elk besluit van de raad wordt genomen met gewone meerderheid der stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde bestuurders, en bij onthouding van één of meer onder hen, met de meerderheid van de andere bestuurders. Bij staking van stemmen is de stem van degene die de vergadering voorzit doorslaggevend.
Indien een bestuurder een belangenconflict heeft en derhalve niet deelneemt aan de beraadslagingen van de raad van bestuur over een welbepaalde verrichting of beslissing, noch aan de stemming in dat verband, telt de stem van de voornoemde bestuurder niet mee voor het bepalen van het aanwezigheids- en meerderheidsquorum.
De besluiten van de raad van bestuur worden vastgelegd in notulen die ondertekend worden door de voorzitter van de vergadering, de secretaris en de leden die zulks verlangen. Deze notulen worden ingelast in een speciaal register. De volmachten worden gehecht aan de notulen van de vergadering voor dewelke ze zijn gegeven.
De afschriften of uittreksels van deze notulen, in rechte of anderszins voor te leggen, worden door de voorzitter van de raad van bestuur, twee bestuurders of één bestuurder die belast is met het dagelijks bestuur, ondertekend. Deze bevoegdheid kan worden opgedragen aan een lasthebber.
De bestuurders, de personen die belast zijn met het dagelijks bestuur en de lasthebbers van de vennootschap kunnen niet optreden als tegenpartij in verrichtingen met de vennootschap of een dochtervennootschap, noch enig voordeel halen uit verrichtingen met voormelde vennootschappen, behalve wanneer de verrichting gesteld wordt in het belang van de vennootschap, alsook dat die verrichting zich binnen de normale koers van haar ondernemingsstrategie situeert en wordt gesteld overeenkomstig de normale marktvoorwaarden.
In voorkomend geval dient de vennootschap voorafgaandelijk de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) hierover in te lichten.
De verrichtingen vermeld in het eerste lid alsook de gegevens in de voorafgaande mededeling worden
De vennootschap wordt bestuurd door een raad van bestuur. De raad van bestuur telt minstens drie bestuurders en maximaal twaalf bestuurders, al dan niet aandeelhouders, die voor maximum zes jaar worden benoemd door de algemene vergadering van de aandeelhouders, en te allen tijde door deze laatste kunnen worden herroepen. Uittredende bestuurders zijn herbenoembaar.
De raad van bestuur telt ten minste drie onafhankelijke leden in de zin van artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen.
De bestuurders moeten beschikken over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid zoals voorzien in de GVV-wetgeving en mogen niet binnen de werkingssfeer van de in de GVV-wetgeving vastgelegde verbodsbepalingen vallen.
In geval van een vacature in de raad van bestuur, hebben de overblijvende bestuurders het recht voorlopig de vacature op te vullen tot aan de volgende algemene vergadering, die tot de definitieve benoeming zal overgaan.
Elke op deze wijze door de algemene vergadering benoemde bestuurder beëindigt de opdracht van de bestuurder die hij vervangt.
De raad van bestuur mag onder zijn leden een voorzitter benoemen.
De raad van bestuur wordt bijeengeroepen door de voorzitter, twee bestuurders of de afgevaardigd
bestuurder(s) telkens de belangen van de vennootschap het vereisen.
De oproepingen vermelden plaats, datum, uur en agenda van de vergadering en worden ten minste 24 uur vóór de vergadering per brief, fax of elektronische post verzonden.
In uitzonderlijke omstandigheden, wanneer de hierboven vermelde oproepingstermijn niet werkzaam is, kan de oproepingstermijn korter zijn. Indien noodzakelijk kan de oproeping telefonisch gebeuren ter aanvulling van de hierboven vermelde oproepingswijzen.
De vergadering wordt voorgezeten door de voorzitter of, indien deze afwezig is, door een bestuurder aangeduid door zijn collega's. De persoon die de vergadering voorzit mag een secretaris, al dan niet bestuurder, aanduiden.
Iedere bestuurder kan per brief, per fax, per elektronische post of op een andere schriftelijke wijze, volmacht geven aan een ander lid van de raad om hem op een welbepaalde vergadering te vertegenwoordigen. Een bestuurder mag slechts maximum twee collega's vertegenwoordigen.
Elke bestuurder die een vergadering van de raad bijwoont of zich erop laat vertegenwoordigen wordt als regelmatig opgeroepen beschouwd. Een bestuurder kan er eveneens aan verzaken zich te beroepen op het ontbreken van of de onregelmatigheid van de oproeping en dit voor of na de vergadering waarop hij niet aanwezig was. In ieder geval, dient de regelmatigheid van de bijeenroeping niet te worden gerechtvaardigd indien alle bestuurders aanwezig of regelmatig vertegenwoordigd zijn en zich akkoord verklaren met de agenda.
Vergaderingen van de raad van bestuur kunnen geldig worden gehouden bij wijze van video- of telefoonconferentie. In dergelijk geval wordt de vergadering
Onverminderd artikel 17 inzake het dagelijks bestuur en de delegatie van bevoegdheden en binnen de grenzen van artikel 524bis van het Wetboek van Vennootschappen, kan de raad van bestuur alle of een deel van zijn bestuursbevoegdheden overdragen aan een directiecomité, samengesteld uit verschillende leden, al dan niet bestuurders, zonder dat deze overdracht betrekking kan hebben op het algemeen beleid van de vennootschap, op alle handelingen die op grond van andere bepalingen van de wet of de statuten aan de raad van bestuur zijn voorbehouden of op beslissingen of verrichtingen die aan artikel 524ter van het Wetboek van Vennootschappen onderworpen zijn, in welk geval de informatieprocedure voorzien door artikel 524ter, § 2 van toepassing zal zijn.
De raad van bestuur is belast met het toezicht op het directiecomité. De raad van bestuur bepaalt de werkwijze van het directiecomité, de voorwaarden tot benoeming van haar leden, hun herroeping, hun bezoldiging en de duur van hun opdracht.
Indien een rechtspersoon wordt aangewezen tot lid van het directiecomité, dient zij een vaste vertegenwoordiger te benoemen overeenkomstig de toepasselijke bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen die de opdracht in naam en voor rekening van de rechtspersoon zal uitvoeren.
De vennootschap wordt in al haar handelingen, in en buiten rechte, met inbegrip van de akten voor dewelke de tussenkomst van een openbaar ambtenaar of een notaris vereist is, rechtsgeldig vertegenwoordigd hetzij door twee bestuurders samen optredend, hetzij, binnen het kader van het dagelijks bestuur, door een gemachtigde tot dit bestuur. Zij moeten ten aanzien van derden geen
bewijs van een voorafgaand besluit van de raad van bestuur voorleggen.
De vennootschap is bovendien geldig verbonden door bijzondere lasthebbers handelend binnen het kader van hun opdracht.
De vennootschap kan in het buitenland vertegenwoordigd worden door iedere persoon uitdrukkelijk daartoe aangesteld door de raad van bestuur.
De vennootschap stelt één of meer commissarissen aan die de taken die hen worden toevertrouwd door het Wetboek van Vennootschappen en de GVV-wetgeving uitoefenen.
De commissaris(sen) moet(en) een door de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) erkende revisor(en) zijn.
Ieder jaar wordt de gewone algemene vergadering gehouden, de eerste vrijdag van de maand juli om 10 uur. Indien deze dag een wettelijke feestdag is, heeft de gewone algemene vergadering de volgende werkdag plaats om hetzelfde uur.
Een buitengewone of bijzondere algemene vergadering mag bijeengeroepen worden telkens als het belang van de vennootschap zulks vereist.
Deze algemene vergaderingen mogen bijeengeroepen worden door de raad van bestuur of de commissaris(sen) en moeten bijeengeroepen worden telkens de aandeelhouders die samen één vijfde van het maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigen er om vragen.
onmiddellijk openbaar gemaakt en worden in het jaarverslag en, in voorkomend geval, in het halfjaarverslag toegelicht.
De voorafgaande bepalingen gelden niet voor verrichtingen die buiten het toepassingsgebied vallen van de belangenconflictprocedure voorzien door de GVVwetgeving.
Artikelen 523 en 524 van het Wetboek van Vennootschappen blijven onverkort van toepassing.
De raad van bestuur is bevoegd om alle handelingen te verrichten die nodig of dienstig zijn tot verwezenlijking van het doel van de vennootschap, met uitzondering van die handelingen waarvoor volgens de statuten of de wet alleen de algemene vergadering bevoegd is.
De raad van bestuur stelt het halfjaarlijks verslag op alsook het ontwerp van het jaarverslag. De raad stelt de deskundige(n) aan overeenkomstig de GVV-wetgeving en stelt desgevallend elke wijziging voor aan de lijst van de deskundigen opgenomen in het dossier dat bij de aanvraag om erkenning als GVV is gevoegd.
De raad van bestuur kan de vergoeding vaststellen van iedere lasthebber aan wie bijzondere bevoegdheden werden toegekend overeenkomstig de GVV-wetgeving.
De bestuurders zullen worden vergoed voor de normale en gerechtvaardigde uitgaven en kosten, die zij kunnen doen gelden als gedaan in de uitoefening van hun opdracht en op voorwaarde dat deze kosten op voorhand werden besproken en aanvaard door de voorzitter van de raad van bestuur.
Bovendien kan in overeenstemming met de GVV-wetgeving de vergoeding van de bestuurders niet worden toegekend in functie van een specifieke verrichting of transactie van de vennootschap of haar dochtervennootschappen.
De effectieve leiding van de vennootschap dient te worden toevertrouwd aan ten minste twee personen.
De personen belast met de effectieve leiding van de vennootschap moeten beschikken over de voor de uitoefening van hun functie vereiste professionele betrouwbaarheid en passende deskundigheid zoals voorzien in de GVV-wetgeving en mogen niet binnen de werkingssfeer van de in de GVV-wetgeving vastgelegde verbodsbepalingen vallen.
De raad van bestuur kan het dagelijks bestuur van de vennootschap delegeren aan één of meer personen, met dien verstande dat het dagelijks bestuur op een dergelijke wijze wordt georganiseerd dat in de schoot van de raad van bestuur minstens twee bestuurders op een collegiale wijze het dagelijks bestuur waarnemen of het toezicht hierop uitoefenen.
De raad, evenals de gemachtigden voor het dagelijks bestuur binnen het kader van dit bestuur, kunnen aan een lasthebber, zelfs indien deze geen bestuurder is, het geheel of een gedeelte van zijn bevoegdheden voor bijzondere of bepaalde aangelegenheden opdragen in het kader van een specifiek mandaat.
De raad van bestuur kan in zijn midden en onder zijn aansprakelijkheid één of meer adviserende comités oprichten. Hij omschrijft hun samenstelling en hun opdrachten.
hij niet bijwoonde, aan verzaken zich te beroepen op het ontbreken van of de onregelmatigheid van de oproeping.
Het recht om deel te nemen aan een algemene vergadering en om er het stemrecht uit te oefenen wordt slechts verleend op grond van de boekhoudkundige registratie van de aandelen op naam van de aandeelhouder, op de veertiende dag vóór de algemene vergadering, om vierentwintig uur (Belgisch uur) (hierna de "registratiedatum"), hetzij door hun inschrijving in het register van de aandelen op naam van de vennootschap, hetzij door hun inschrijving op de rekeningen van een erkende rekeninghouder of van een vereffeningsinstelling, ongeacht het aantal aandelen dat de aandeelhouder bezit op de dag van de algemene vergadering.
De houders van gedematerialiseerde aandelen die wensen deel te nemen aan de algemene vergadering moeten een attest bezorgen afgeleverd door de erkende rekeninghouder of de vereffeningsinstelling, waaruit blijkt met hoeveel gedematerialiseerde aandelen die op naam van de aandeelhouder op zijn rekeningen zijn ingeschreven op de registratiedatum, de aandeelhouder heeft aangegeven te willen deelnemen aan de algemene vergadering.
De neerlegging dient te geschieden op de maatschappelijke zetel van de vennootschap of bij de daartoe door haar aangestelde persoon aangeduid in de oproepingen, uiterlijk op de zesde dag vóór de datum van de vergadering.
De houders van aandelen op naam die wensen deel te nemen aan de algemene vergadering moeten kennis geven van hun voornemen om aan de vergadering deel te nemen bij een gewone brief, fax of elektronische post, te
richten aan de zetel van de vennootschap, uiterlijk op de zesde dag vóór de datum van de vergadering.
Alle aandeelhouders of hun gemachtigden zijn verplicht, alvorens aan de vergadering deel te nemen, de aanwezigheidslijst, met aanduiding van de naam, de voorna(a)m(en) en de woonplaats van de aandeelhouders en van het aantal aandelen dat zij vertegenwoordigen, te ondertekenen.
Elke aandeelhouder mag zich op een algemene vergadering doen vertegenwoordigen door een gemachtigde, al dan niet aandeelhouder.
De aandeelhouder kan voor één welbepaalde algemene vergadering slechts één persoon aanduiden als volmachthouder, behoudens afwijkingen voorzien door het Wetboek van Vennootschappen.
Elk verzoek tot verlening van een volmacht bevat, op straffe van nietigheid, ten minste de volgende vermeldingen: 1° de agenda, met opgave van de te behandelen onderwerpen en de voorstellen tot besluit; 2° het verzoek om instructies voor de uitoefening van het stemrecht ten aanzien van de verschillende onderwerpen van de agenda; 3° de mededeling hoe de gemachtigde zijn stemrecht zal uitoefenen bij gebreke van instructies van de aandeelhouder.
De volmacht moet ondertekend zijn door de aandeelhouder en moet uiterlijk op de zesde dag vóór de datum van de vergadering, worden neergelegd op de maatschappelijke zetel van de vennootschap of op de plaats aangeduid in de oproeping.
De mede-eigenaars, de vruchtgebruikers en de naakte eigenaars, de pandhoudende schuldeisers en
De algemene vergaderingen worden gehouden op de zetel van de vennootschap of op iedere andere plaats in de oproepingsbrief of op andere wijze medegedeeld.
Een of meer aandeelhouders die samen minstens 3% bezitten van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap kunnen, overeenkomstig het Wetboek van Vennootschappen en binnen de perken hiervan, te behandelen onderwerpen op de agenda van de algemene vergadering laten plaatsen en voorstellen tot besluit indienen met betrekking tot op de agenda opgenomen of daarin op te nemen te behandelen onderwerpen. De bijkomende te behandelen onderwerpen of voorstellen tot besluit moeten uiterlijk op de tweeëntwintigste (22ste) dag vóór de datum van de algemene vergadering door de vennootschap worden ontvangen. De bestuurders geven antwoord op de vragen die hen tijdens de vergadering of schriftelijk worden gesteld door de aandeelhouders met betrekking tot hun verslag of tot de agendapunten, voor zover de mededeling van gegevens of feiten niet van dien aard is dat zij nadelig zou zijn voor de zakelijke belangen van de vennootschap of voor de vertrouwelijkheid waartoe de vennootschap of haar bestuurders zich hebben verbonden. Zodra de oproeping tot een algemene vergadering gepubliceerd is, kunnen de aandeelhouders schriftelijk vragen stellen, die tijdens de vergadering zullen worden beantwoord, op voorwaarde dat de vennootschap de schriftelijke vragen uiterlijk op de zesde dag vóór de vergadering heeft ontvangen.
De commissaris(sen) geeft (geven) antwoord op de vragen die hem (hen) worden gesteld door de aandeelhouders met betrekking tot zijn (hun) controleverslag.
Overeenkomstig de bepalingen van artikel 533 van het Wetboek van Vennootschappen moeten de oproepingen tot een algemene vergadering worden gedaan door
middel van een aankondiging die ten minste 30 dagen vóór de vergadering wordt geplaatst in het Belgisch Staatsblad, in een nationaal verspreid blad (behoudens in de gevallen uitdrukkelijk voorzien door het Wetboek van Vennootschappen) en in media overeenkomstig de voorschriften van het Wetboek van Vennootschappen. Indien een nieuwe oproeping nodig is en de datum van de tweede vergadering werd vermeld in de eerste oproeping, moet de aankondiging voor de tweede vergadering ten minste 17 dagen vóór de vergadering plaatsvinden.
Aan de houders van aandelen, obligaties of warrants op naam, aan de houders van certificaten op naam, die met medewerking van de vennootschap werden uitgegeven, aan de bestuurders en aan de commissarissen worden de oproepingen binnen bovenvermelde termijn voor de vergadering meegedeeld; deze mededeling geschiedt door middel van een gewone brief tenzij de bestemmelingen individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd om de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen. Van de vervulling van deze formaliteit dient geen bewijs te worden voorgelegd.
De oproeping bevat de agenda van de vergadering met opgave van de te behandelen onderwerpen en voorstellen tot besluit, naast datum, uur en plaats van de vergadering en de andere informatie voorgeschreven door het Wetboek van Vennootschappen.
De vereiste stukken worden ter beschikking gesteld en een afschrift ervan wordt naar de rechthebbenden gezonden in overeenstemming met de desbetreffende bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen.
De aandeelhouder die aan de vergadering deelneemt of er zich doet vertegenwoordigen, wordt als regelmatig opgeroepen beschouwd. Een aandeelhouder kan er tevens, voor of na de bijeenkomst van de algemene vergadering die
Besluiten met betrekking tot de goedkeuring van de jaarrekening van de vennootschap en het verlenen van kwijting aan de bestuurders en de commissaris(en) worden genomen bij meerderheid van stemmen.
Wanneer de algemene vergadering moet beraadslagen over, onder andere:
moet ten minste de helft van de aandelen die het maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigen op de vergadering vertegenwoordigd zijn. Is deze laatste voorwaarde niet vervuld, dan moet een nieuwe vergadering worden bijeengeroepen, die op geldige wijze zal besluiten, ongeacht het aantal der vertegenwoordigde aandelen.
De besluiten over hogergenoemde onderwerpen worden slechts geldig genomen met een meerderheid van drie vierden van de stemmen waarmee aan de stemming wordt deelgenomen. Dit alles zonder afbreuk te doen aan de andere regels van aanwezigheid en meerderheid voorzien door het Wetboek van Vennootschappen, onder andere met betrekking tot de wijziging van het maatschappelijk doel, het verwerven, in pand nemen of vervreemden van eigen aandelen door de vennootschappen, de ontbinding van de vennootschap in geval haar nettoactief ten gevolge van geleden verlies gedaald is tot minder dan een vierde van het maatschappelijk kapitaal en de omzetting van de
vennootschap in een vennootschap met een andere juridische vorm.
De stemmingen gebeuren door handopsteken of bij naamafroeping, tenzij de algemene vergadering er met eenvoudige meerderheid van de uitgebrachte stemmen anders over beslist.
De notulen van de algemene vergadering worden ondertekend door de leden van het bureau en door de aandeelhouders die er om vragen.
De afschriften of uittreksels in rechte of anderszins voor te leggen, worden door de voorzitter, de secretaris, stemopnemers of twee bestuurders ondertekend.
Het boekjaar begint op één april en eindigt op éénendertig maart van elk jaar.
Op het einde van elk boekjaar maakt de raad van bestuur een inventaris op, alsmede de jaarrekening. De raad van bestuur stelt tevens een verslag op waarin hij rekenschap geeft van zijn beleid. Met het oog op de algemene vergadering, stelt de commissaris ook een omstandig schriftelijk verslag op. Deze documenten worden overeenkomstig de wet opgesteld.
De vennootschap moet jaarlijks aan haar aandeelhouders, mits inachtneming van de beperkingen voorzien door het Wetboek van Vennootschappen en de GVV-wetgeving, een dividend uitkeren waarvan het minimumbedrag is opgelegd door de GVV-wetgeving.
pandgevende schuldenaars moeten zich respectievelijk door één en dezelfde persoon laten vertegenwoordigen.
Mits toestemming van de raad van bestuur in de oproeping, zullen de aandeelhouders gemachtigd zijn om per brief deel te nemen aan de stemming over de agendapunten door middel van een door de vennootschap ter beschikking gesteld formulier.
Het formulier voor het stemmen op afstand bevat minstens de volgende vermeldingen: 1° de naam van de aandeelhouder en zijn woonplaats of maatschappelijke zetel; 2° het aantal stemmen dat de aandeelhouder tijdens de algemene vergadering wenst uit te brengen; 3° de vorm van de gehouden aandelen; 4° de agenda van de vergadering, inclusief de voorstellen tot besluit; 5° de termijn waarbinnen de vennootschap het formulier voor het stemmen op afstand dient te ontvangen en 6° de handtekening van de aandeelhouder. Dit formulier zal uitdrukkelijk vermelden dat het formulier ondertekend moet zijn door de aandeelhouder en uiterlijk op de zesde dag vóór de datum van de algemene vergadering worden overgemaakt aan de vennootschap per aangetekende zending.
De algemene vergaderingen worden voorgezeten door de voorzitter van de raad van bestuur of, in geval van afwezigheid van deze laatste, door een bestuurder aangeduid door zijn collega's of door een lid van de vergadering door deze laatste aangeduid. De voorzitter van de vergadering duidt de secretaris aan.
Indien het aantal aanwezige personen het toelaat, duidt de vergadering twee stemopnemers aan op voorstel van de voorzitter.
De notulen van de algemene vergaderingen worden ondertekend door de voorzitter van de vergadering, de secretaris, de stemopnemers, de aanwezige bestuurders en commissaris(sen) en de aandeelhouders die zulks wensen.
Deze notulen worden in een speciaal register bijgehouden. De volmachten worden gehecht aan de notulen van de vergadering waarvoor ze zijn gegeven.
Elk aandeel geeft recht op één stem.
De houders van obligaties en warrants mogen de algemene vergadering bijwonen, doch enkel met een raadgevende stem.
De algemene vergadering beraadslaagt en stemt op geldige wijze ongeacht het aanwezige of vertegenwoordigde deel van het maatschappelijk kapitaal, behoudens in de gevallen waarvoor het Wetboek van Vennootschappen een aanwezigheidsquorum vereist.
De algemene vergadering kan niet stemmen over punten die niet in de agenda zijn opgenomen, tenzij alle aandeelhouders op de algemene vergadering persoonlijk aanwezig of vertegenwoordigd zijn en ze met eenparigheid besluiten tot uitbreiding van de agenda.
Behoudens andersluidende wettelijke of statutaire bepalingen, worden de besluiten genomen bij gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Blanco en ongeldige stemmen worden niet bij de uitgebrachte stemmen geteld.
Het eventueel overschot wordt in gelijke delen verdeeld onder al de aandelen.
Iedere bestuurder, directeur en vereffenaar van de vennootschap die in het buitenland woonachtig is, wordt gedurende de uitoefening van zijn mandaat geacht keuze van woonplaats te hebben gedaan op de zetel van de vennootschap waar hem alle mededelingen, betekeningen en dagvaardingen geldig kunnen worden gedaan.
De houders van effecten op naam zijn verplicht de vennootschap kennis te geven van elke verandering van woonplaats. Bij ontstentenis van kennisgeving worden zij geacht te wonen op hun laatst gekende woonplaats.
De clausules van onderhavige statuten die strijdig zijn met enige dwingende bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen of de GVV-wetgeving worden als niet-geschreven geacht; de nietigheid van één artikel of van een deel van een artikel van onderhavige statuten zal geen impact hebben op de geldigheid van de andere artikelen.
De raad van bestuur heeft de bevoegdheid om, met inachtneming van de relevante bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen, op het resultaat van het boekjaar een interim-dividend uit te keren en de betalingsdatum ervan vast te stellen.
De uitbetaling van dividenden waarvan de uitkering door de gewone algemene vergadering werd besloten, geschiedt op de tijdstippen en op de plaatsen bepaald door haar of door de raad van bestuur.
Elke uitkering van dividenden of interim-dividenden die gebeurde in strijd met de wet dient door de aandeelhouder die deze heeft ontvangen te worden terugbetaald, indien de vennootschap bewijst dat de aandeelhouder wist dat de uitkering te zijnen gunste in strijd met de voorschriften was of daarvan, gezien de omstandigheden, niet onkundig kon zijn.
Het jaarlijks en halfjaarlijks verslag, inclusief de statutaire en geconsolideerde jaar- en halfjaarlijkse rekening en het verslag van de commissaris, wordt ter beschikking gesteld van de aandeelhouders overeenkomstig de wettelijke bepalingen toepasselijk op emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en de GVV-wetgeving.
Het jaarlijks en halfjaarlijks verslag van de vennootschap wordt op de website van de vennootschap gepubliceerd.
De aandeelhouders hebben het recht om zonder kosten een kopie van het jaarlijks en halfjaarlijks verslag te verkrijgen op de maatschappelijke zetel van de vennootschap.
In geval van ontbinding van de vennootschap, om welke reden of op welk tijdstip ook, geschiedt de vereffening door één of meerdere vereffenaar(s) benoemd door de algemene vergadering. De vereffenaar(s) treden/treedt slechts in functie na bevestiging van hun/zijn benoeming door de rechtbank van koophandel. Bij gebreke van benoeming van (een) vereffenaar(s), worden de leden van de raad van bestuur als vereffenaars beschouwd ten aanzien van derden.
De vereffenaars vormen een college. Te dien einde beschikken/beschikt de vereffenaar(s) over de meest uitgebreide machten overeenkomstig de toepasselijke bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen, behoudens beperkingen opgelegd door de algemene vergadering.
De vereffenaar(s) zijn/is gehouden de algemene vergadering bijeen te roepen telkens wanneer de aandeelhouders die één vijfde van de in omloop zijnde effecten vertegenwoordigen het vragen.
De algemene vergadering bepaalt de vergoeding van de vereffenaar(s).
De vereffening van de vennootschap geschiedt overeenkomstig de bepalingen van het Wetboek van Vennootschappen.
Na aanzuivering van alle schulden, lasten en kosten van de vereffening, wordt het nettoactief vooreerst aangewend om, in geld of in natura, het volgestorte en nog nietterugbetaalde bedrag van de aandelen terug te betalen.
Baanwinkels Damart en Bruynzeel Keukens, Lochristi
De raad van bestuur van Retail Estates nv draagt de verantwoordelijkheid voor de inhoud van dit jaarverslag, derden, waaronder de verslagen van de commissaris en de vastgoeddeskundigen.
De raad van bestuur, waarvan de samenstelling terug te vinden is op pagina 46, verklaart dat naar zijn beste - dit jaarverslag een getrouw overzicht geeft van de belangrijke gebeurtenissen en desgevallend de belangrijkste transacties die zich in het boekjaar hebben voorgedaan met verbonden partijen en de impact daarvan op de verkorte financiële overzichten;
De raad van bestuur van Retail Estates nv verklaart dat voor zover geweten geen enkele bestuurder ooit veroordeeld werd voor een fraudemisdrijf, geen enkele officiële en/of publieke beschuldiging werd uitgesproken, dat geen enkele sanctie ooit werd opgelegd door een wettelijk of toezichthoudend gezag, dat geen enkele bestuurder door een rechtbank het verbod werd opgelegd als lid van het bestuursorgaan te handelen en dat zij in hun hoedanigheid van bestuurder nog nooit door een rechtbank in verband werden gebracht met een faillissement.
Dit jaarverslag bevat toekomstgerichte verklaringen waaronder, maar niet beperkt tot verklaringen met de volgende woorden "geloven", "anticiperen", "verwachten", "voornemen", "plannen", "nastreven", "schatten", "kunnen", "zullen", "voortzetten" en vergelijkbare uitdrukkingen. Dergelijke toekomstgerichte verklaringen gaan gepaard met gekende en ongekende risico's, onzekerheden en andere factoren die ertoe kunnen leiden dat de werkelijke resultaten, financiële toestand, prestaties of verwezenlijkingen van Retail Estates nv, Finsbury Properties nv, Distri-Land nv, Aalst Logistics nv, Retail Warehousing Invest nv, Frun Park Wetteren nv, Gentpoort nv en Mijn Retail nv of de resultaten van de sector, aanzienlijk verschillen van de verwachte resultaten, prestaties, of verwezenlijkingen die uitgedrukt worden of vervat zijn in de genoemde toekomstgerichte verklaringen. Gezien deze onzekerheden wordt de beleggers aanbevolen om niet zonder meer voort te gaan op dergelijke toekomstgerichte verklaringen.
Dit jaarverslag is beschikbaar in het Nederlands en het Frans.
Dit jaarverslag is opgesteld in het Nederlands. Retail Estates nv heeft de vertaling en de overeenstemming tussen de officiële Nederlandse versie en de Franstalige versie nagekeken. In geval van contradictie tussen de Nederlandse en de Franstalige versie, primeert de Nederlandse versie. Verder is er, louter ter informatie, via de website van Retail Estates nv (www.retailestates.com) een elektronische versie van dit jaarverslag beschikbaar.
Daar is tevens een Engelse vertaling van dit jaarverslag beschikbaar. De overige informatie op de website van Retail Estates nv maakt geen deel uit van dit jaarverslag.
Dit is de te gebruiken term bij de aankoop van een gebouw. Indien er overdrachtskosten betaald werden, zijn deze inbegrepen in de aanschaffingswaarde.
Winkelpanden gegroepeerd langs de uitvalswegen van steden en gemeenten. Elk verkooppunt beschikt over een eigen parking en een in- en uitrit op de openbare weg.
Bedrijfsresultaat (EBIT) verhoogd met afschrijvingen en waardeverminderingen.
EBIT (Earnings Before Interests and Taxes): dit is het netto courant resultaat vóór rentelasten en belasting. Ingevolge zijn statuut van GVV moet Retail Estates nv zijn gebouwen niet afschrijven. De EBIT is als gevolg hiervan sterk gelijklopend met de EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortisation) vermits Retail Estates nv enkel afschrijvingen boekt op immateriële activa (zoals kosten van kapitaalverhogingen) en bedrijfsmiddelen (zoals bedrijfswagens en kantoormeubilair).
aandeelhouders met een aandeelhoudersovereenkomst en aandeelhouders met een controlemeerderheid.
Dit is een alternatieve investeringsmogelijkheid in vastgoed waarbij de aandeelhouder of certificaathouder in plaats van zelf mee te investeren in de eigendom van een onroerend goed, (genoteerde) aandelen of vastgoedcertificaten verwerft van een vennootschap die een onroerend goed heeft verworven.
De waarde van de vastgoedportefeuille inclusief kosten, registratierechten, honoraria en BTW, ieder kwartaal geschat door een onafhankelijke deskundige.
De waarde exclusief kosten, registratierechten, honoraria en recupereerbare BTW dat steunt op een scenario waarbij de gebouwen, gebouw per gebouw verkocht worden.
Het koninklijk besluit van 13 juli 2014 in uitvoering van de Wet van 12 mei 2014 met betrekking tot de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
De internationale boekhoudnormen (IAS, International Accounting Standards/IFRS, International Financial Reporting Standards) zijn opgesteld door de International Accounting Standards Board (IASB) die internationale normen voor het opstellen van de jaarrekeningen uitwerkt.
De Europese genoteerde vennootschappen moeten deze regels in hun geconsolideerde rekeningen toepassen voor de boekjaren die beginnen vanaf 1 januari 2005.
International Financial Reporting Standards. Set van boekhoudkundige principes en waarderingsregels opgesteld door de International Accounting Standards Board. Bedoeling is om internationale vergelijking makkelijker te maken tussen Europese beursgenoteerde bedrijven.
De beursgenoteerde bedrijven zijn verplicht om vanaf het eerste boekjaar dat start na 1 januari 2005 hun geconsolideerde rekeningen op te stellen volgens deze standaarden.
Onderneming die zich beroepsmatig bezighoudt met de belegging van middelen die haar door derden om uiteenlopende redenen zijn toevertrouwd. Voorbeelden: pensioenfondsen, beleggingsfondsen,…
De intrinsieke waarde van een aandeel is de werkelijk geschatte waarde van het aandeel, in de veronderstelling dat de onderneming alle activa ten gelde zou maken.
Dit is de waarde van een gebouw geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige met inbegrip van de overdrachtskosten en waarvan de registratierechten niet zijn afgetrokken. Deze waarde komt overeen met de vroegere gehanteerde term "waarde vrij op naam" of "waarde akte in de hand".
Een "Interest Rate Swap" (IRS) is een overeenkomst tussen partijen om gedurende een vooraf bepaalde tijdsperiode intereststromen uit te wisselen op een van tevoren overeengekomen bedrag. Het gaat enkel om de intereststromen, het bedrag zelf wordt niet uitgewisseld.
Dit is sinds 1 maart 2005 een gewogen prijsindex van op Euronext genoteerde aandelen die rekening houdt met de respectieve beurskapitalisatie waarbij de gewichten worden bepaald door het free float percentage en de omloopsnelheid van de aandelen in de korf.
Dit is het totale aantal aandelen op het einde van het boekjaar vermenigvuldigd met de slotkoers op het einde van het boekjaar.
De bezettingsgraad wordt berekend als de effectief verhuurde oppervlakte in verhouding tot de verhuurbare oppervlakte, uitgedrukt in m².
NAV (Net Asset Value): dit is het eigen vermogen gedeeld door het aantal aandelen.
Met boekwaarde van een vennootschap wordt het totaal van het eigen vermogen van een bedrijf bedoeld. Deze boekwaarde kan men terugvinden in de balans van het bedrijf.
Het brutodividend per aandeel is de operationele winst die uitgekeerd wordt.
Lening die in één keer wordt afgelost aan het einde van de looptijd.
De geïndexeerde basishuurprijzen zoals contractueel
bepaald in de huurovereenkomsten per 31 maart 2015 vóór aftrek van de gratuïteiten of andere voordelen die aan de huurders zijn toegestaan.
Deugdelijk ondernemingsbeheer. De principes van het deugdelijke ondernemingsbeheer zoals transparantie, integriteit en evenwicht tussen de verantwoordelijken steunen op de aanbevelingen van de FSMA en van Euronext. Ze behoren meer algemeen tot een strakke zakenethiek en vergen de naleving van de wet van 2 augustus 2002.
De verhouding tussen het laatst uitgekeerde brutodividend en de laatste koers van het boekjaar waarop het dividend betrekking heeft.
De exit tax is een bijzonder tarief van de vennootschapsbelasting die toegepast wordt op het verschil tussen de reële waarde van het maatschappelijk vermogen van vennootschappen en de boekwaarde van haar vermogen op het ogenblik dat een vennootschap een erkenning als gereglementeerde vastgoedvennootschap bekomt of met een gereglementeerde vastgoedvennootschap fuseert.
Dit zijn bedrijven met een centrale inkoopdienst en minstens vijf verschillende verkooppunten (grootwinkelbedrijven).
Percentage van de aandelen die in het bezit zijn van het publiek. Op Euronext wordt de free float berekend als het totaal aantal aandelenkapitaal min de aandelen die gehouden worden door bedrijven die deel uitmaken van dezelfde groep, staatsbedrijven, stichters,
De totale return die het aandeel in de afgelopen 12 maanden heeft gerealiseerd of (laatste koers + bruto dividend)/koers vorig jaar.
De schuldgraad wordt als volgt berekend: verplichting (excl. voorzieningen, overlopende rekeningen, renteindekkingsinstrumenten en uitgestelde belastingen) gedeeld door het totaal der activa (excl. renteindekkingsinstrumenten).
Een vastgoedcertificaat is een effect dat de houder recht geeft op een evenredig gedeelte van de inkomsten uit een gebouw. Hij deelt tevens in de opbrengst als het gebouw in kwestie verkocht wordt.
IRS wordt vaak gebruikt om zich in te dekken tegen rentestijgingen. In dit geval wordt een variabele rentevoet in een vaste rentevoet omgezet.
Deze ratio (in het Engels price/earning-ratio P/E) wordt berekend door de koers van een aandeel te delen door de winst per aandeel. De ratio geeft aan hoeveel keer men de winst moet betalen bij een bepaalde koers.
Operationele stroom, netto courant resultaat (aandeel van de groep) plus de toevoegingen aan de afschrijvingen, de waardeverminderingen op handelsvorderingen en de toevoegingen en onttrekkingen aan voorzieningen, plus de gerealiseerde meer- of minwaarden ten opzichte van de beleggingswaarde op het einde van het vorige boekjaar min de exit tax.
Operationele stroom, netto courant resultaat (aandeel van de groep) plus de toevoegingen aan de afschrijvingen, de waardeverminderingen op handelsvorderingen en de toevoegingen en onttrekkingen aan voorzieningen.
Het nettodividend is gelijk aan het brutodividend na inhouding van 25% roerende voorheffing.
Overheidsobligatie die gebruikelijk wordt gelijkgesteld met een vrijwel risicoloze belegging en als dusdanig tevens gebruikt wordt om in vergelijking met genoteerde effecten de risicopremie te berekenen. De risicopremie is het bijkomend rendement dat de belegger verwacht voor het risicoprofiel van het bedrijf.
Som van de maandelijks verhandelde aandelen ten opzichte van het totaal aantal aandelen over de laatste 12 maanden.
Pay-out ratio geeft aan hoeveel procent van de nettowinst wordt uitgekeerd als dividend aan de aandeelhouders. Men bekomt deze ratio door de uitgekeerde nettowinst te delen door de totale nettowinst.
Deze waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden geruild tussen goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie. Vanuit het standpunt van de verkoper moet zij worden begrepen mits aftrek van de registratierechten.
Gerealiseerde en niet-gerealiseerde meer- of minwaarden ten opzichte van de recentste waardebepaling door de deskundige, inclusief de exit tax die verschuldigd is wegens de opname van het patrimonium van de overgenomen vennootschappen in het stelsel van de gereglementeerde vastgoedvennootschappen.
Geheel van baanwinkels gelegen langs dezelfde verkeersas en die voor de consument een geheel vormen, hoewel zij buiten de verkeersas niet over een gezamenlijke infrastructuur beschikken.
Winkelpanden die deel uitmaken van een geïntegreerd handelscomplex en gegroepeerd zijn met andere winkelpanden. Alle panden maken gebruik van een centrale parking met een gezamenlijke in- en uitrit.
| Naam: | Retail Estates nv |
|---|---|
| Statuut: | Openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap ("GVV") naar Belgisch recht |
| Adres: | Industrielaan 6 – B-1740 Ternat |
| Tel: | +32 2 568 10 20 |
| Fax: | +32 2 581 09 42 |
| E-mail: | [email protected] |
| Website: | www.retailestates.com |
| RPR: | Brussel |
| BTW: | BE 0434.797.847 |
| Ondernemingsnummer: | 0434.797.847 |
| Oprichtingsdatum: | 12 juli 1988 |
| Erkenning vastgoedbevak: | 27 maart 1998 (t.e.m. 23 oktober 2014) |
| Erkenning GVV: | 24 oktober 2014 |
| Duur: | Onbepaalde duur |
| Management: | Intern |
| Commissaris: | Deloitte Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA - Berkenlaan 8B te 1831 Diegem, vertegenwoordigd door mevrouw Kathleen De Brabander |
| Financiële jaarafsluiting: | 31 maart |
| Kapitaal per 31.03.2015: | 170.091.087,57 EUR (door de statutenwijziging van 28 mei 2015 naar aanleiding van de kapitaalverhoging werd het kapitaal verhoogd tot 198.435.728,35 EUR) |
| Aantal aandelen per 31.03.2015: | 7.559.473 (door de statutenwijziging van 28 mei 2015 naar aanleiding van de kapitaalverhoging werd het aantal aandelen verhoogd tot 8.819.213) |
| Algemene vergadering: | Eerste vrijdag van juli |
| Notering: | Euronext – continumarkt |
| Financiële dienstverlening: | KBC Bank |
| Waarde vastgoedportefeuille: | Investeringswaarde 857,86 mio EUR - reële waarde 837,12 mio EUR (incl. waarde vastgoedcertificaten "Immobilière Distri-Land nv") |
| Vastgoeddeskundigen: | Cushman & Wakefield en CBRE |
| Aantal panden: | 554* |
| Type panden: | Perifeer winkelvastgoed |
| Liquidity provider: | KBC Securities |
* De daling van het aantal panden ten opzichte van 31 maart 2014 is te verklaren door een rechtzetting met betrekking tot het totale aantal panden.
Openbare GVV - SIR publique
Industrielaan 6 B - 1740 Ternat T. +32 (0)2 568 10 20 F. +32 (0)2 581 09 42
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.