RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE AL 30 GIUGNO 2023

INDICE

1.	PROFILO SOCIETARIO	4
1.1	CARICHE SOCIALI	5
1.2	ASSETTO AZIONARIO DI RIFERIMENTO	6
2.	RELAZIONE SULLA GESTIONE	7
2.1	INDICATORI DI PERFORMANCE	8
2.2	NET ASSET VALUE	10
2.3	VALUTAZIONI IMMOBILIARI	11
2.4	STRUTTURA DEL GRUPPO	37
2.5	STRATEGIA E MODELLO DI BUSINESS	38
2.6	ANDAMENTO DELL'ESERCIZIO	39
2.7	GLOSSARIO DEI TERMINI E DEGLI INDICATORI ALTERNATIVI DI PERFORMANCE UTILIZZATI	44
2.8	RACCORDO TRA IL PATRIMONIO NETTO E IL RISULTATO NETTO DELLA CAPOGRUPPO E IL PATRIMONIO NETTO E IL RISULTATO NETTO CONSOLIDATI	46
2.9	EVENTI DI RILIEVO	47
2.10	IL MERCATO IMMOBILIARE	48
2.11	PRINCIPALI RISCHI E INCERTEZZE	76
2.12	PERSONALE E STRUTTURA ORGANIZZATIVA	79
2.13	CORPORATE GOVERNANCE E ATTIVITÀ DI DIREZIONE E COORDINAMENTO	80
2.14	ALTRE INFORMAZIONI	83
2.15	EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE	85
3.	PROSPETTI CONTABILI E NOTE ILLUSTRATIVE DEL GRUPPO RESTART	86
3.1	PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA CONSOLIDATA	87
3.2	CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO	88
3.3	CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO CONSOLIDATO	89
3.4	PROSPETTO DEI MOVIMENTI DI PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO	90
3.5	RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO	91
3.6	PREMESSA	92
3.7	SCHEMI DI BILANCIO	95
3.8	PRINCIPI DI CONSOLIDAMENTO	96
3.9	CRITERI DI VALUTAZIONE	97
3.10	RISCHI FINANZIARI	98
3.11	EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DELL'ESERCIZIO	100

3.12 NOTE ILLUSTRATIVE DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA CONSOLIDATA E DEL CONTO
	ECONOMICO	101
	3.13 ALLEGATO 1 - INFORMAZIONI SOCIETARIE	118
	3.14 ALLEGATO 2 - RAPPORTI CON PARTI CORRELATE	119
	3.15 ATTESTAZIONE SUL BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO	120
	3.16 RELAZIONE DELLA SOCIETÀ DI REVISIONE	121

Bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2023

1. PROFILO SOCIETARIO

1.1 Cariche sociali

(1) Il Consiglio di Amministrazione, in data 30 aprile 2021 ha deliberato di attribuire al Collegio Sindacale le funzioni di Organismo di Vigilanza

Società di Revisione

Sindaco Supplente Sindaco Supplente Sindaco Supplente

Paolo Spadafora Philipp Oberrauch Manuela Grattoni Presidente Sindaco Effettivo Sindaco Effettivo (1) (1) (1)

Pierluigi Acri Laura Galleran Calogero Alessandro

Deloitte & Touche S.p.A.

Si rammenta che (i) con l'approvazione del bilancio al 31 dicembre 2023 verrà a scadere l'incarico di revisione legale dei conti della Società conferito dall'Assemblea degli Azionisti del 10 giugno 2015 alla società di revisione Deloitte &Touche S.p.A., (ii) l'Assemblea dei Soci del 27 aprile 2023 ha provveduto al conferimento dell'incarico di revisione legale dei conti della Società, ai sensi del Reg. UE n. 537/2014 e del D. Lgs. 27 gennaio 2010 n. 39, alla società EY S.p.A., per il novennio 2024-2032.

Cicatello

1.2 Assetto azionario di riferimento

Alla data del 30 giugno 2023 il capitale sociale di Restart S.p.A. ammonta ad Euro 5.004.744,38, interamente sottoscritto e versato, suddiviso in n. 32.009.618 azioni ordinarie prive di valore nominale.

Si riporta di seguito l'elenco degli Azionisti che, alla data del 30 giugno 2023, sulla base delle comunicazioni pervenute ai sensi dell'art. 120 del D.Lgs. n. 58/1998 e del libro Soci aggiornato, nonché delle altre informazioni a disposizione della Società alla suddetta data, risultano detenere partecipazioni in misura superiore al 5 (cinque) per cento del capitale sociale sottoscritto¹ .

Dichiarante	Azionista diretto	% sul capitale sociale
Augusto S.p.A. in liquidazione2	Augusto S.p.A. in liquidazione	34,93%
Vi-Ba S.r.l.	Vi-Ba S.r.l.	9,90%
Aurelia S.r.l.	Itinera S.p.A.	5,29%
Stella D'Atri	Stella D'Atri	5,27%

Si precisa che alla data di approvazione della presente Relazione, per effetto dell'ultimo Aumento Warrant³ avvenuto in data 7 luglio 2022 con l'emissione di n. 27 azioni ordinarie a fronte dell'esercizio di n. 810 warrant, il capitale sociale di Restart S.p.A. ammonta ad Euro 5.004.744,38, interamente sottoscritto e versato, suddiviso in n. 32.009.618 azioni ordinarie prive di valore nominale.

Si rammenta che sono ancora in circolazione alla data di approvazione della presente Relazione n. 86.075.250 Warrant "RESTART S.p.A. 2015-2024" che conferiscono ai loro titolari il diritto di sottoscrivere n. 1 azione Restart S.p.A., ad un prezzo unitario pari ad Euro 0,55 ogni 30 Warrant esercitati, e che, tenuto conto della sua già avvenuta parziale esecuzione, l'Aumento Warrant residuo ammonta alla data odierna a massimi euro (comprensivi di sovrapprezzo) 1.578.046,25 mediante emissione di massime n. 2.869.175 nuove azioni ordinarie, prive del valore nominale e aventi godimento regolare, al prezzo (comprensivo di sovrapprezzo) di Euro 0,55 ciascuna, nel rapporto di n. 1 nuova azione ordinaria per ogni gruppo di n. 30 Warrant detenuti, fermo restando che, ove non integralmente sottoscritto entro la data del quinto giorno lavorativo bancario del mese di luglio 2024 incluso, l'Aumento Warrant rimarrà fermo nei limiti delle sottoscrizioni raccolte entro tale data.

Azioni proprie

Al 30 giugno 2023 Restart deteneva 2.183 azioni proprie, e tale numero è rimasto invariato alla data di approvazione della presente Relazione. Si precisa che, in occasione dell'Assemblea Ordinaria di Restart del 27 aprile 2023, è stata rinnovata l'autorizzazione all'acquisto e alla disposizione di azioni proprie (previa revoca della precedente autorizzazione deliberata il 26 aprile 2022).

¹ Tenuto conto della qualifica di PMI dell'Emittente ai sensi dell'art. 1, comma 1, lett. w-quater. 1, del TUF.

² In data 27 luglio 2020 il Socio Augusto, nel contesto dell'aggiornamento della comunicazione ex art. 120 TUF, ha confermato alla Società che Augusto è legittima proprietaria di ulteriori n. 5.020.618 azioni Restart, pari al 15,68% del capitale di Restart, originariamente depositate quale collaterale all'emissione e sottoscrizione del prestito obbligazionario emesso nel 2017 e rispetto alle quali sono emersi, anche all'esito di iniziative legali avviate da Augusto, illegittimi atti di disposizione, di natura e in favore di destinatari ancora da accertare. In particolare, Augusto ha riferito di non essere ancora in grado di valutare se le suddette azioni Restart siano depositate su altri conti comunque riconducibili al depositario ovvero se siano state, in tutto o in parte, definitivamente cedute a terzi. Augusto ha conseguentemente comunicato di non essere in grado di esercitare i diritti relativi alle predette n. 5.020.618 azioni Restart e che permane uno stato di incertezza in merito alla recuperabilità della disponibilità delle stesse. Il Socio Augusto ha altresì rappresentato alla Società che, in caso di esito positivo della vicenda, Augusto verrebbe a recuperare la legittima disponibilità della propria partecipazione superiore al 50% del capitale di Restart, senza che da ciò possa conseguire un obbligo di promozione dell'OPA.

³ Si fa riferimento all'aumento di capitale deliberato dall'Assemblea Straordinaria degli Azionisti della Società tenutasi il 30 settembre 2014 al servizio dell'esercizio dei "Warrant Aedes SIIQ S.p.A." (ora "Warrant Restart S.p.A. 2015-2024") (c.d. "Aumento Warrant"), come successivamente modificato (i) per effetto del raggruppamento delle azioni della società eseguito in data 5 novembre 2018, (ii) per effetto della scissione parziale proporzionale della Società perfezionatasi in data 28 dicembre 2018, (iii) per effetto della delibera dell'Assemblea dei Soci del 29 aprile 2020 che ha prorogato il termine finale di sottoscrizione dell'Aumento Warrant al quinto giorno lavorativo bancario del mese di luglio 2022 incluso e (iv) per effetto della delibera dell'Assemblea dei Soci del 26 aprile 2022 che ha prorogato il termine finale di sottoscrizione dell'Aumento Warrant al quinto giorno lavorativo bancario del mese di luglio 2024 incluso.

Bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2023

2. RELAZIONE SULLA GESTIONE

2.1 Indicatori di Performance

• Highlights economico-finanziari⁴

NOI		EBITDA		EBIT		RISULTATO NETTO
(0,02)	0,96	(0,75)	0,20	(0,81)	(0,13)	(0,79)	(0,09)
2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022


PATRIMONIO NETTO		PFL		LIQUIDE	DISPONIBILITA'	PFN
8,61	9,40	0,00	0,00	5,35	6,18	5,35	6,18

• Dati relativi alla performance di mercato

IL TITOLO RESTART IN BORSA

Il titolo Restart (EXM: RST) nel corso del primo semestre 2023 ha registrato il suo picco massimo il 13 gennaio, toccando € 0,331 per azione. Per motivi esogeni alla società, dal mese di febbraio, il titolo ha subito una importante discesa continua e graduale fino ad arrivare a € 0,197 il 30 giugno 2023.

Il valore medio del titolo è rimasto sostanzialmente allineato al valore del NAV per azione pari a € 0,27 al 30 giugno 2023.

Di seguito si riportano i dati principali e l'andamento dei prezzi del titolo Restart:

Prezzo al 30 giugno 2022	€ 0,317	Prezzo Max (13 gennaio 2023)	€ 0,331
Prezzo al 30 giugno 2023	€ 0,197	Prezzo Min (30 giugno 2023)	€ 0,197
Variazione annua	(35,6%)	Prezzo Medio annuo	€ 0,275

La capitalizzazione di Borsa al 30 giugno 2023: 6,3 milioni di Euro

⁴ Dati in milioni di Euro.

2.2 Net Asset Value

Il NAV del Gruppo Restart al 30 giugno 2023 è pari a 8.608 migliaia di Euro.

Di seguito si dettaglia il NAV di competenza del Gruppo Restart:

(Euro/000)	30/06/2023	31/12/2022
Patrimonio netto di competenza del Gruppo	8.606	9.396
Rivalutazione di rimanenze	2	2
NAV	8.608	9.398
Azioni in circolazione	32.009.618	32.009.618
NAV per share	0,27	0,29

Il NAV non comprende la valorizzazione delle perdite fiscali pregresse del Gruppo pari a circa 232 milioni di Euro (non stanziate in bilancio in quanto non sussistono per il momento i presupposti per la loro iscrizione).

A fronte di un NAV per azione di 0,27 Euro, il valore medio del titolo è rimasto pressoché allineato.

La Società ha in essere un contratto con CDR Communication per le attività di investor relation, con la finalità di incrementare la visibilità del titolo.

2.3 Valutazioni immobiliari

Si segnala che, anche con riferimento alla Raccomandazione CONSOB n. DIE/0061944 del 18 luglio 2013, per la redazione del Bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2023 e per la valutazione del portafoglio immobiliare, il Gruppo si è avvalso di Avalon Real Estate S.p.A. quale esperto indipendente al fine di effettuare le perizie del portafoglio immobiliare a supporto degli Amministratori nelle loro valutazioni. Avalon Real Estate S.p.A. è stato nominato con delibera del Consiglio di Amministrazione in data 23 giugno 2020. Gli incarichi di valutazione vengono conferiti sulla base di corrispettivi fissi.

Come noto, a partire dal mese di febbraio 2022 la situazione geopolitica e macro-economica, già fortemente destabilizzata dagli effetti della pandemia da Covid-19 scoppiata ad inizio 2020, ha subito un peggioramento a livello internazionale determinato dall'esplosione del conflitto russo-ucraino che ha determinato conseguenze negative sui mercati internazionali, il notevole incremento dei costi dell'energia e delle materie prime, innescando una impennata dell'inflazione a livello globale e un aumento generalizzato dei tassi di interesse e del costo del denaro.

La crisi climatico-ecologica a livello planetario, nonché più generale il crescente focus sui temi di sostenibilità, ha generato un cambio di prospettiva per cui la qualità di un immobile viene ora sempre più valutata anche in rapporto al suo potenziale impatto sull'ambiente esterno. Nei progetti di sviluppo immobiliare risulterà dunque sempre maggiormente critico, come rischio ovvero fattore di successo, il potenziale impatto degli edifici sull'ambiente in relazione all'utilizzo delle risorse idriche ed energetiche, alla produzione di CO2 e al ciclo di vita dei materiali nonché il potenziale impatto sociale in relazione alla qualità della vita e dell'ambiente e in particolare al benessere degli utilizzatori e della comunità urbana che usufruisce degli spazi pubblici generati dalle operazioni immobiliari.

Pur non avendo rilevato scostamenti sulle valutazioni immobiliari al 30 giugno 2023, siffatte circostanze, straordinarie per natura ed estensione, hanno inciso sull'attività economica complessiva e continueranno a determinare nel prossimo futuro un contesto di generale incertezza. Le evoluzioni e i relativi effetti, ivi comprese le conseguenze sull'inflazione e sul costo delle materie prime, non risultano allo stato prevedibili, pertanto, saranno oggetto di costante monitoraggio.

Al termine del processo di valutazione del portafoglio al 30 giugno 2023, analizzati i contenuti dei rapporti predisposti dagli esperti indipendenti, la Società ne ha adottato, nella riunione del Consiglio di Amministrazione del 18 luglio 2023, i relativi risultati.

• Valutazioni dei periti indipendenti

Nell'effettuare le proprie analisi gli esperti indipendenti hanno adottato metodi e principi internazionalmente accettati, ricorrendo tuttavia all'utilizzo di criteri valutativi differenti a seconda della tipologia dell'asset analizzato. Tali criteri possono sostanzialmente essere riassunti come segue.

• Metodo comparativo:

Tale approccio è basato sulla comparazione del bene in oggetto con attività (o passività) identiche o simili per le quali siano disponibili informazioni sui prezzi, ad esempio una comparazione con operazioni di mercato relative a un tipo di attività (o passività) identico, o sostanzialmente identico, entro un appropriato orizzonte temporale.

Il metodo si basa sul presupposto che nessun acquirente razionale sia disposto a pagare un prezzo per acquisire un bene immobiliare superiore al costo di beni similari che presentino lo stesso grado di utilità. Questa espressione rimanda ai principi economici di sostituzione (secondo il quale il valore di un bene è determinato dal prezzo che dovrebbe essere pagato per acquistare un bene perfettamente identico con le stesse caratteristiche di utilità e desiderabilità) e di equilibrio tra domanda ed offerta (secondo il quale il prezzo di un bene è determinato direttamente dal mercato di scambio e rappresenta la sintesi conclusiva del processo di negoziazione a cui partecipano acquirenti e venditori).

L'applicazione del metodo di mercato presuppone:

l'identificazione dei valori unitari (€/mq) di compravendita o di offerta sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali d'immobili aventi caratteristiche comparabili all'oggetto di valutazione;
la determinazione d'idonei fattori di aggiustamento del valore unitario in funzione delle caratteristiche specifiche dell'immobile rispetto ai comparables individuati.

• Metodo finanziario della Trasformazione (Discounted Cash Flow analysis)

Il suddetto criterio può essere applicato ad immobili suscettibili di riposizionamento sul mercato a seguito di interventi di valorizzazione che implichino la trasformazione fisica e urbanistica del bene (cambio di destinazione d'uso, demolizione, sviluppo e vendita in blocco o frazionata) in funzione di iter autorizzativi a diverso grado di maturità urbanistica.

Il metodo si basa sul presupposto che nessun acquirente razionale sia disposto a pagare un prezzo per acquisire un bene immobiliare che sia superiore al valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile.

Per quanto riguarda, nello specifico, gli immobili oggetto di valutazione, i benefici economici sono rappresentati, dai flussi di cassa generati da un'operazione di trasformazione, sviluppo e vendita nell'arco della sua durata.

L'applicazione del metodo finanziario presuppone:

La stima degli investimenti necessari per la trasformazione del bene oggetto di valutazione (demolizione, costruzione, oneri di urbanizzazione, spese tecniche, ecc.);
La determinazione dei flussi di reddito futuri, per un tempo ritenuto congruo, derivanti dalla alienazione (in blocco o frazionata) del bene trasformato;
La determinazione, per differenza, dei Flussi di Cassa Operativi ante imposte;
L'attualizzazione dei flussi di cassa, alla data di riferimento, ad un opportuno Tasso.

Restart persegue la massima trasparenza nella selezione e rinnovo dei periti incaricati, nonché nelle diverse fasi del processo valutativo. Il personale interno verifica la coerenza e la corretta applicazione dei criteri di valutazione utilizzati dall'esperto, assicurandosi che la metodologia utilizzata sia coerente con la prassi comunemente accettata. In presenza di discordanze rilevanti, in grado di alterare in maniera significativa la valutazione, vengono effettuati i necessari controlli, anche in contradditorio con gli esperti.

La selezione del valutatore indipendente viene effettuata sulla base dell'analisi delle professionalità, della natura dell'incarico, e delle specificità del portafoglio immobiliare oggetto di valutazione. Nella selezione degli esperti viene inoltre tenuta in considerazione la presenza di eventuali conflitti di interesse, al fine di accertare se l'indipendenza degli stessi esperti possa risultare affievolita.

La Società adotta un criterio di alternanza nella scelta degli esperti indipendenti, finalizzato a garantire una più obiettiva e indipendente valutazione del patrimonio immobiliare.

• Patrimonio di proprietà

Il portafoglio immobiliare posseduto dal Gruppo Restart è rappresentato prevalentemente da asset "Trading" destinati alla cessione nel breve e medio termine. All'interno di tale categoria, si distinguono i seguenti segmenti:

o "Trading assets": in cui rientrano immobili già esistenti di cui si prevede la vendita in blocco o frazionata;

o "Trading lands": in cui rientrano aree e terreni edificabili per i quali si prevede la cessione in qualunque fase del ciclo produttivo, dallo status di terreno agricolo sino agli avvenuti ottenimenti di autorizzazioni e permessi di vario genere, anche mediante attività di sviluppo degli stessi finalizzati alla successiva dismissione.

La Società detiene gli investimenti immobiliari prevalentemente mediante società controllate e rientranti nel perimetro del Gruppo.

Si riporta di seguito una rappresentazione del patrimonio immobiliare consolidato di proprietà del Gruppo per tipologia e destinazione d'uso, al 30 giugno 2023:

		% on Total		LTV	NAV	% on Total
(Euro/000)	GAV	Portfolio	DEBT	Ratio	immobiliare	Portfolio
Residential	168	6,84%	0	0,0%	168	6,84%
Other (not residential)	699	28,45%	0	0,0%	699	28,45%
Trading Assets	867	35,29%	0	0,0%	867	35,29%
Residential	1.020	41,51%	0	0,0%	1.020	41,51%
Logistic	570	23,20%	0	0,0%	570	23,20%
Trading Lands	1.590	64,71%	0	0,0%	1.590	64,71%
TOTALE PORTAFOGLIO CONSOLIDATO	2.457	100,00%	0	0,0%	2.457	100,00%

Al 30 giugno 2023 il patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo Restart si è attestato a un valore di mercato pari a 2.457 migliaia di Euro, 2.493 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022. La variazione è riconducibile alle cessioni del periodo.

In relazione al portafoglio immobiliare detenuto dalla Capogruppo e dalle società controllate si fornisce l'ulteriore seguente dettaglio⁵ :

(Euro/000)	Criterio	Valore Contabile	Valore di Mercato
Rimanenze	IAS 2	865	867
Trading asset		865	867
Rimanenze	IAS 2	1.020	1.020
Investimenti immobiliari: immobili in fase di sviluppo	IAS 40	570	570
Trading Lands		1.590	1.590
TOTAL PORTFOLIO		2.455	2.457

"PORTAFOGLIO TRADING"

Nel portafoglio "Trading" rientrano immobili già esistenti (Trading assets) di cui si prevede la vendita in blocco o frazionata oltre ad aree edificabili (Trading lands) per le quali si prevede la cessione in qualunque fase del ciclo produttivo, dallo status di terreno agricolo sino agli avvenuti ottenimenti di autorizzazioni e permessi di vario genere, anche mediante attività di sviluppo delle stesse finalizzato alla successiva dismissione.

Il Portafoglio immobiliare è composto per il 35,3% da "Trading Assets" e per il 64,7% da "Trading Lands".

⁵ Ai sensi della Raccomandazione Consob n. 9017965 del 26 febbraio 2009.

Milano, Pompeo Leoni/De Angeli– Pragaotto S.r.l.

Il portafoglio immobiliare è localizzato quasi interamente nel Nord Italia.

Milano, Pompeo Leoni/De Angeli– Pragaotto S.r.l.

La composizione per destinazione d'uso evidenzia per il 48,4% immobili a destinazione Residential, per il 28,4% immobili not residential e per il restante 23,2% immobili Logistic.

Milano, Pompeo Leoni/De Angeli– Pragaotto S.r.l.

• Area servizi

La Capogruppo Restart S.p.A. svolge servizi immobiliari prevalentemente di tipo captive, finalizzati al controllo degli investimenti del Gruppo. In particolare, la Società eroga direttamente servizi di asset management, gestione amministrativa e finanziaria, gestione societaria, verso società controllate.

Spettabile

Restart S.p.A.

Via Tortona, 37 20144 Milano (MI)

c.a. Giuseppe Roveda

MILANO, 11 LUGLIO 2023

EGREGI SIGNORI

Restart S.p.A. (di seguito anche il Committente o anche "Il Gruppo") ha affidato a chi scrive l'incarico per la valutazione semestrale dei beni immobili di proprietà del Gruppo alla data del 30/06/2023.

La valutazione degli immobili che costituiscono il portafoglio è stata effettuata in ottemperanza a quanto disposto dal Provvedimento di Banca d'Italia del 19 gennaio 2015, Titolo V, Capitolo IV, Sezione II, ai parametri e ai criteri previsti dalla prassi estimativa e in conformità alle Linee guida e ai principi e agli standard definiti da RICS Appraisal and Valuation Standards ("Red Book") edizione 2022.

CON I MIGLIORI SALUTI

Avalon Real Estate S.p.A.

Dott. Luigi Rabuini

ling Robin

Avalon Real Estate S.p.A Firm Regulated By RICS

INDICE

1. OGGETTO E FINALITÀ DELL'INCARICO
2. ASSUNZIONI E LIMITI DELLA VALUTAZIONE
3. IL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE OGGETTO DI VALUTAZIONE
4. I METODI DI VALUTAZIONE UTILIZZATI
5. PRINCIPALI ASSUMPTION UTILIZZATE NELLA VALUTAZIONE
6. RIEPILOGO DEI VALORI DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE

ALLEGATO 1: STIMA DEL VALORE DI MERCATO

ALLEGATO 2: ANALISI DEL MERCATO NAZIONALE

ALLEGATO 3: FLUSSI DI CASSA E RIEPILOGO VALORI

Avalon Real Estate S.p.A
Firm Regulated Bv RICS

p. 3

$\frac{1}{2}$

1. Oggetto e finalità dell'incarico

La presente Relazione ha per oggetto la stima del valore dei singoli immobili costituenti il portafoglio immobiliare.

In particolare, l'analisi di valutazione è stata finalizzata alla determinazione del Valore di Mercato dei beni immobiliari nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano.

DEFINIZIONI

La valutazione è condotta sulla base delle seguenti definizioni:

Valore di mercato

L'ammontare stimato a cui una proprietà dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data della valutazione, da un venditore e da un acquirente entrambi interessati alla transazione, a condizioni concorrenziali, dopo un'adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito in modo informato, con cautela e senza coercizioni (da RICS Appraisal and Valuation Standards - "Red Book" edizione 2022).

Stato di fatto e di diritto

Per stato di fatto e di diritto sono da intendersi, congiuntamente, lo stato di conservazione e di manutenzioni, le condizioni di contorno e la situazione urbanistica nonché la situazione locativa, il titolo di proprietà, l'eventuale presenza di servitù e gravami ed altri fattori connessi al godimento del bene.

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Data di riferimento della valutazione

Il presente documento, consegnato e firmato in data 10 Luglio 2023, assume quale data di riferimento della valutazione il 30/06/2023.

Criteri di analisi

In ottemperanza ai termini dell'incarico ricevuto, per la valutazione degli immobili sono stati adottati i seguenti criteri di analisi:

Analisi full con sopralluogo: l'analisi ha previsto una visita interna ed esterna all'immobile oggetto di valutazione, in presenza di un referente individuato dal Cliente, allo scopo di accertare la qualità formale degli spazi, il loro generale stato di manutenzione, la funzionalità nonché il contesto urbano e immobiliare di riferimento. Nel mese di Dicembre 2021 e Gennaio 2022 sono stati effettuati i sopralluoghi per le posizioni di Serravalle Scrivia; per le posizioni di Milano e Piove di Sacco il sopralluogo è stato effettuato a Giugno 2023.

Servizi professionali oggetto di incarico

I criteri di analisi sopra esposti hanno per oggetto i servizi professionali rappresentativi di una valutazione del bene immobiliare, pertanto non sono state svolte attività connesse a servizi di due diligence tecnica, due diligence legale e due diligence ambientale.

Per le suddette analisi si è fatto riferimento ai documenti di due diligence forniti dal committente.

Consistenze

Le consistenze edilizie sono state fornite dal Committente; chi scrive non ha effettuato alcuna misurazione delle superfici, né alcuna campionatura delle stesse, in sede di sopralluogo o a tavolino. Le planimetrie, ove rese disponibili dal cliente, sono state utilizzate al solo fine di rappresentare, identificare e descrivere la Proprietà.

Condizione degli edifici e dei servizi

Il sopralluogo svolto (ove previsto) e le indagini condotte non costituiscono una perizia tecnica sull'edificio. L'indagine e le osservazioni sulla struttura e sugli eventuali difetti costruttivi saranno solo volti a determinare assunzioni relative alla qualità dell'edificio e non a valutarne la conformità física e strutturale.

Per quanto riguarda gli impianti presenti all'interno dell'edificio, chi scrive ha proceduto ad un'analisi visiva tramite sopralluogo (ove previsto) o tramite immagini (ove reperite o fornite). Tale indagine non costituisce

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un'analisi tecnica relativa agli impianti ma è volta a comprenderne il relativo grado di funzionamento e la relativa qualità in una più ampia ottica di valorizzazione immobiliare e sulla base delle informazioni disponibili.

Titolarità, situazione urbanistica e Conformità

Chi scrive si è basato sulla documentazione resa disponibile e sulle informazioni fornite dal Committente. Non sono state svolte attività di verifica, ricerca o integrazione documentale presso Uffici Pubblici e/o Enti ad essi assimilabili (privati e/o pubblici). Non è stata verificata l'esistenza del titolo di Proprietà in capo al soggetto che ne esercita attualmente il possesso, né accertamenti in ordine all'esistenza di altri diritti di terzi sulle proprietà.

Non sono state condotte analisi sulla conformità urbanistica e catastale dei beni immobili; si è pertanto assunto che gli immobili, nello stato di fatto, risultino conformi alle norme urbanistiche e catastali vigenti.

Impatto ambientale

La valutazione non considera le eventuali passività ambientali gravanti sulle proprietà. Per "passività ambientali" s'intendono tutti i costi da sostenere sia per evitare danni, sia per sanare situazioni non conformi a quanto prescritto dalle vigenti normative in materia ambientale. La stima del valore esclude specificatamente l'esame dell'impatto ambientale derivante da sostanze pericolose (amianto, formaldeide, rifiuti tossici, ecc.) o potenzialmente tali. Si presume inoltre la conformità delle proprietà in oggetto a quanto previsto dalle vigenti regolamentazioni in materia.

Impatto fiscale

Non sono stati considerati i costi, ivi compresi quelli fiscali, potenzialmente emergenti dalla vendita o dall'acquisizione delle proprietà. La valutazione dell'immobile prescinde inoltre dalle caratteristiche specifiche dell'investitore che acquisirà l'immobile quali ad esempio il costo del capitale dell'investitore, la capacità di finanziamento, la liquidità disponibile, le previsioni circa i benefici economici futuri in funzione delle proprie capacità gestionali, ecc. Pertanto, le grandezze economiche utilizzate nella valutazione (redditi e flussi di cassa) non considerano l'imposizione fiscale (tasse e IVA) e la struttura finanziaria dell'operazione (oneri finanziari).

Assunzioni valutative

Sono state condotte analisi di mercato su data provider nazionali, sulla base di annunci disponibili e sulla base di Broker Opinion di persone/provider qualificati. Le analisi di mercato sono a parere di chi scrive rappresentative della situazione di mercato di zona al momento della valutazione, tuttavia non si esclude che esistano segmenti di domanda e offerta ulteriori rispetto a quelli individuati e tali da modificare i parametri unitari adottati nella presente valutazione;

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Le analisi e le valutazioni svolte sono basate sugli eventi ritenuti certi o ragionevolmente prevedibili alla data di stesura della presente valutazione. Chi scrive ha ritenuto opportuno escludere tutti gli elementi di natura eminentemente straordinaria e imprevedibile, non coerenti con i principi generalmente adottati.

Assunzioni inerenti l'andamento dei costi

Nei casi in cui sia stata svolta una stima di costi connessi ad aspetti edilizi (costo di ricostruzione a nuovo, costi di ripristino locali, costi di ristrutturazione/nuova costruzione, etc...) chi scrive ha tenuto opportunamente conto delle dinamiche di incremento dei costi registratesi a partire dalla metà del 2020 e acuitesi nel corso degli ultimi mesi a seguito del conflitto russo-ucraino. Si rimanda all'Allegato 3 per un maggior approfondimento a riguardo.

Analisi della documentazione fornita

In conformità agli standard RICS, laddove le assumption e l'attività facciano riferimento a documentazione fornita dal Cliente, chi scrive afferma che su tale documentazione sono state condotte analisi e controlli sulla sensatezza delle stesse. Laddove, il valutatore, a seguito di sopralluoghi o di un esame specifico, abbia verificato che una o più assumption siano in contrasto con i fatti osservati, tali assunzioni costituiscono assunzioni speciali.

Copertura Assicurativa

Chi scrive dispone delle necessarie polizze RCT e RCO e delle relative coperture assicurative, attualmente in corso. Qualora necessario sarà cura dello scrivente fornire la documentazione ufficiale provante quanto esposto in termini di coperture assicurative.

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L'IMPATTO DEGLI ASPETTI ESG NELLA VALUTAZIONE

Introduzione

Il tema della transizione verde negli ultimi anni è diventato sempre più rilevante alla luce dei noti cambiamenti climatici che stanno interessando il nostro pianeta. Il settore immobiliare è particolarmente interessato dalla questione: circa il 30 per cento delle emissioni globali di anidride carbonica è prodotto dagli edifici. La loro trasformazione, dunque, risulta fondamentale per il raggiungimento degli obiettivi posti dagli Accordi di Parigi (evitare che il riscaldamento globale raggiunga i 2 gradi Celsius), dall'Agenda UE 2030 (riduzione delle emissioni di gas a effetto serra del 40 per cento, raggiungimento di una quota di energia rinnovabile del 32 per cento e miglioramento dell'efficienza energetica del 32,5 per cento), sino alla carbon neutrality nel 2050.¹

La sempre maggiore attenzione rivolta a queste tematiche è stata colta anche dagli investitori, che hanno iniziato ad orientare la propria domanda verso investimenti che rispettano criteri ambientali, sociali e di governance (ESG).

A parlare per la prima volta di ESG sono state le Nazioni Unite nel report "Who Cares Wins" del 2004 con lo scopo di integrare al meglio gli aspetti della sostenibilità, socialità e governance nell'attività dell'asset management.² L'iniziativa era stata presa allo scopo di incorporare questi principi nell'orientamento dei capitali e si è riflessa di pari passo nel settore immobiliare. Anche in questo campo, infatti, i finanziatori sono sempre più attenti alla qualità dell'investimento: chiedono informazioni dettagliate e diventano più consapevoli nelle proprie scelte e della differenza nel valore tra immobili ESG compliant e immobili che non lo sono.

L'accelerazione registrata negli ultimi mesi nel mettere luce su questi aspetti è soprattutto dovuta ai nuovi obblighi informativi entrati in vigore da marzo 2021 con il Regolamento sulla disclosure in materia di sostenibilità relativa al settore dei servizi finanziari (Sustainable Finance Disclosure Regulation o SFDR, regolamento 2088/2019), che ha reso obbligatorio per i soggetti del mercato finanziario divulgare agli investitori finali informazioni sull'inclusione dei parametri ESG nelle decisioni di investimento.

^2 https://www.unepfi.org/fileadmin/events/2004/stocks/who_cares_wins_global_compact_2004.pdf.

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¹ https://ec.europa.eu/clima/policies/strategies/2030_it, https://ec.europa.eu/clima/policies/strategies/2050_it.

Pilastri della Regolamentazione Europea su cui si fonda la normativa inerente le tematiche ESG

L'applicazione dei criteri ESG al settore immobiliare passa innanzitutto attraverso la traduzione del significato delle 3 componenti nel real estate:

Environmental: rappresenta l'impatto ambientale di un edificio, inteso come consumi di acqua ed energia, produzione di rifiuti e tutto ciò che deriva dal ciclo di vita dell'immobile

Social: rappresenta l'impatto dell'immobile sulla comunità ed il benessere degli utilizzatori, che dipende dalla sicurezza e salubrità dell'edifico, dalla connettività e dall'esistenza di aree dove sviluppare relazioni interpersonali

Governance: di difficile applicazione all'asset immobiliare, declinabile nelle modalità di gestione del rischio e pratiche di rendicontazione e divulgazione delle informazioni da parte del gestore del portafoglio cui l'asset appartiene

Più in generale questi tre aspetti possono essere sintetizzati nel più ampio concetto di sostenibilità di un edificio.

Strumenti per valutare la ESG compliance

Come detto, i più importanti operatori del settore si stanno muovendo per soddisfare le richieste degli investitori: tra i più attenti si sta diffondendo la prassi di sviluppare un processo di assessment interno degli immobili/portafogli che porta ad una valutazione per lo più qualitativa della compliance ai criteri ESG.

È evidente che tali aspetti acquisiscano una diversa connotazione a seconda che ci si riferisca ad un immobile già esistente o ad un progetto di costruzione. Nel caso di un immobile già esistente è intuibile che le due dimensioni più immediate con cui è possibile valutare la coerenza con i criteri ESG sono quella ambientale e quella sociale: data la natura materiale dell'edificio, infatti, è perlopiù su questi due aspetti che si può

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intervenire dal punto di vista fisico³. L'aspetto relativo alla governance si manifesta in maniera meno immediata, ed è relativo alle strategie di management di chi gestisce il portafoglio cui l'asset appartiene⁴. Quando invece ci si riferisce ad un progetto, le dimensioni riguardano anche altri aspetti: bonifica di un terreno o sua esclusione dall'area di intervento, realizzazione di spazi di sosta preferenziali per veicoli green, localizzazione del progetto affinchè sia accessibile con più mezzi di trasporto, il ripristino di aree naturali compromesse. Per quanto riguarda il fattore sociale, aspetti importanti sono l'integrazione con l'ambiente circostante, gli effetti positivi in termini di creazione di collegamenti e aree fruibili dalla comunità, la composizione del team di lavoro.

In tale contesto tuttavia l'attenzione degli operatori del settore è rivolta alle certificazioni verdi applicabili ad immobili che cercano in parte di misurare e certificare il rispetto di criteri di sostenibilità. Le certificazioni che nascono ben prima dell'avvento del tema ESG, si estrinsecano in valutazioni riguardanti una serie di aspetti che portano all'ottenimento di un punteggio, in base al quale viene poi rilasciata la certificazione del corrispondente livello di compliance.

Le principali certificazioni relative al settore immobiliare sono: GRESB, BREEAM, LEED, WELL e WIRED.

Il rating (più che una certificazione si tratta, infatti, di una valutazione complessiva) GRESB si focalizza su tre aspetti principali, il management, la performance, il development, coprendo tutte le sfere ESG.⁵ A differenza delle altre certificazioni il GRESB valuta non solo il patrimonio immobiliare ma anche la gestione dello stesso. La valutazione per l'ottenimento della certificazione BREEAM è altrettanto completa e si focalizza sul singolo immobile: si sofferma su 10 categorie relative agli aspetti sociali, ambientali e di management con riguardo a E, S e in parte anche G.⁶ La certificazione LEED valuta perlopiù gli aspetti sociale e ambientale tramite categorie simili a quelle BREAAM, tralasciando quello di governance.7 La certificazione WELL allo stesso modo non prende in considerazione l'aspetto manageriale, ed è in particolare rivolta alla valutazione della componente sociale.⁸ Infine, la certificazione WIRED è molto più focalizzata sulla connettività digitale.⁹

^9 https://wiredscore.com/certify-a-building/wiredscore/wiredscore-office/

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^3 Per quanto riguarda la parte ambientale, vengono valutati l'attenzione al cambiamento climatico, alla sicurezza alimentare, al contenimento delle emissioni di anidride carbonica o l'efficienza nell'utilizzo di risorse naturali. Per quanto riguarda la dimensione sociale, l'analisi è basata sul rispetto dei diritti umani, delle condizioni di lavoro, il rifiuto della discriminazione

In particolare, si manifesta attraverso il rispetto della meritocrazia, l'attuazione di politiche di diversità nella composizione del CdA, il contrasto alla corruzione, l'etica retributiva

⁵https://documents.gresb.com/generated_files/real_estate/2021/real_estate/reference_guide/complete.html#overview_of_GRESB_ assessments

^6 https://www.breeam.com/communitiesmanual/content/00_introduction/05_scoring_and_rating_proposals.htm

⁷ https://www.usgbc.org/leed

^8 https://v2.wellcertified.com/wellv2/en/overview

Le certificazioni non sono però gli unici strumenti nati per valutare la coerenza con i criteri ESG. Parallelamente hanno iniziato a diffondersi sistemi di supporto ai manager di portafogli immobiliari, che sulla base dei dati inseriti forniscono informazioni relative al portafoglio stesso. I software, gestiti generalmente da esperti del settore immobiliare e di ESG, danno una misura della qualità dei dati, della performance ESG degli asset e relativa evoluzione nel tempo, creando anche un piano d'azione per migliorare la sostenibilità e, quindi, la compliance ai criteri ESG. Questi sistemi di reportistica aiutano i gestori anche nella redazione di documenti di divulgazione delle informazioni, che rispondono alle più frequenti domande degli investitori e ai nuovi obblighi di disclosure.

Limiti e prossimi passi

Come emerso la tematica dell'ESG sta acquisendo un peso rilevante nelle scelte strategiche di investimento/disinvestimento. Tuttavia ad oggi risultano evidenti alcune criticità:

gli aspetti Sociali e di Governance sono i più acerbi rispetto alla normativa. Ad oggi sono gli aspetti Ambientali quelli sui quali c'è una maggiore maturità e per i quali si riescono ad attuare delle verifiche e a porre degli obiettivi sui singoli immobili.
l'SFDR è stata introdotta allo scopo di creare un insieme di parametri omogenei per la valutazione della sostenibilità delle attività finanziarie. La Tassonomia (Regolamento UE 852/2020) segue l'SFDR, introducendo una disciplina più dettagliata per la comprensione della definizione di «prodotto sostenibile» e dando criteri tecnici per stabilire quanto un investimento sia sostenibile in base ai tre aspetti ESG. Risulta, però, ancora complesso integrare tutti gli elementi normativi e manca rating omogeneo e univoco volto a quantificare il livello di conformità ai requisiti ESG di un determinato immobile. Tuttavia si auspica che nel corso del 2023 i più autorevoli istituti di settore (RICS) forniscano delle linee guida di riferimento per un approccio univoco a tale tematica.
Un aspetto imprescindibile per la valutazione delle componenti ESG è la raccolta di dati che, una volta elaborati, consentono ai valutatori di quantificare il valore ESG dell'asset. In una survey condotta da un primario operatore di settore¹⁰ è emerso che solo il 5% dei dati viene raccolto in maniera automatizzata; questo aspetto è fondamentale in quanto gli errori commessi in fase di raccolta si riflettono in tutte le fasi successive. A ciò si aggiunge una frequente carenza documentale pregressa legata ad aspetti più "strutturali" dei building.

¹⁰ EVORA Global

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TEAM DI LAVORO

Responsabili di commessa

Dott, Luigi Rabuini - Partner di Avalon Real estate e persona deputata in concreto allo svolgimento dell'analisi

Dott. Federico Chiavazza - Direttore dell'area Valuation e Advisory di Avalon Real Estate

Team operativo

Ing. Emanuele Lombardi - Senior Associate dell'area Valuation e Advisory di Avalon Real Estate S.p.A.

Ing. Andrea Baldassarri - Associate dell'area Valuation e Advisory di Avalon Real Estate S.p.A.

Ing. Giulio Suffritti - Analyst dell'area Valuation e Advisory di Avalon Real Estate S.p.A.

Ing. Federico Membri - Analyst dell'area Valuation e Advisory di Avalon Real Estate S.p.A.

Dott. Enrico Molino - Intern Analyst dell'area Valuation e Advisory di Avalon Real Estate S.p.A.

Le singole risorse che sono state coinvolte nel processo di stima per conto di Avalon Real Estate sono valutatori specializzati che hanno agito in conformità agli standard globali di valutazione RICS esplicitati nel Red Book. Di conseguenza tutti i processi e tutte le valutazioni sono conformi ai requisiti obbligatori richiesti dal Red Book al PS1 sezione 2.

L'intero processo è stato supervisionato da parte di Federico Chiavazza, membro RICS, in conformità allo standard PS2 sezione 2.

Site visit

Le site visit presso gli asset oggetto di valutazione sono state svolte da professionisti qualificati (iscritti ad Albi professionali, qualora trattasi di liberi professionisti) e qualora esterni alla scrivente, facenti parte di aziende con professionalità comprovata. In particolare, le site visit sono state condotte dalle seguenti persone:

COMUNE SOPRALLUOGO	VIA SOPRALLUOGO	CONSISTENZA (superficie lorda coperta)	NOMINATIVO PROFESSIONISTA INCARICATO PER IL NUOVO SOPRALLUOGO
Milano	Via Carlo de Angeli 3	1412	Lorenzo Massari - interno
Serravalle Scrivia	Piazza XXVI Aprile- SS35	222	Valerio Novello
Serravalle Scrivia	Lotto 11	1446	Valerio Novello
Piove di Sacco	Via Fra Zaccaria Tevo	36901	Matteo Cecchinato

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DESCRIZIONE DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE

Il Portafoglio immobiliare oggetto di valutazione

ID	Regione	Comune	Indirizzo	Destinazione d'uso
	Piemonte	Serravalle Scrivia	Piazza XXVI Aprile	Residenziale
	Piemonte	Serravalle Scrivia	Lotto 11	Commerciale/Magazzino
3	ombardia	Milano	Via Carlo de Angeli 3	Autorimesse/Cantine/Posti auto/Posti moto
	Veneto		Piove di Sacco Via Era Zaccaria Tevo	Residenziale/Commerciale

4. I metodi di valutazione utilizzati

LA SCELTA DEI CRITERI DI VALUTAZIONE

La dottrina e la prassi professionale sono concordi nel ritenere che la valutazione dei beni immobili sia un problema di notevole complessità in virtù degli aspetti che essa coinvolge e per la eterogeneità delle fattispecie in cui tale processo valutativo deve trovare applicazione. Le perizie di valutazione di beni immobili non possono pertanto godere di un grado assoluto di oggettività, poiché sono influenzate da molteplici fattori quali, ad esempio, la finalità della valutazione, il criterio di valutazione applicato nei singoli casi o ancora le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile oggetto di valutazione.

A tale scopo si ricorre a un processo di valutazione che, partendo da un quesito estimativo, perviene alla determinazione del valore attribuibile a un bene immobiliare attraverso le seguenti fasi (Ferrero, 1996):

definizione della finalità della valutazione;
individuazione della metodologia valutativa più appropriata e applicazione dei criteri di stima del valore;
verifica dei risultati.

L'attività di valutazione è finalizzata alla determinazione del valore economico del bene; esistono tuttavia numerose definizioni di "valore" costruite secondo finalità diverse (valore di libro, valore di rimpiazzo, valore di liquidazione, valore assicurabile, valore ipotecabile, valore cauzionale, valore di investimento, valore di corrente utilizzo, valore di mercato).

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La valutazione finalizzata a determinare il valore di mercato prescinde dalle caratteristiche specifiche dell'investitore che acquisirà l'immobile (si parla in tal caso di valore di investimento) quali ad esempio il costo del capitale dell'investitore, la capacità di finanziamento, la liquidità disponibile, le previsioni circa i benefici economici futuri in funzione delle proprie capacità gestionali, ecc. Pertanto, nella prassi, le grandezze economiche utilizzate nella valutazione (redditi e flussi di cassa) non considerano l'imposizione fiscale (tasse) e la struttura finanziaria dell'operazione (oneri finanziari).

Un corretto processo di analisi esige inoltre che il criterio utilizzato corrisponda non solo allo scopo della valutazione, ma anche alla tipologia di bene analizzata pertanto, ai fini della determinazione del valore di mercato dei singoli asset che costituiscono il portafoglio immobiliare sono stati individuati idonei criteri di valutazione in funzione delle strategie di valorizzazione in ottica di Highest and best Use dell'immobile, come di seguito rappresentato.

ID	Regione	Comune	Indirizzo	Destinazione d'uso	Metodo
	Piemonte	Serravalle Scrivia	Piazza XXVI Aprile	Residenziale	Comparativo
n	Piemonte	Serravalle Scrivia	Lotto 11	Commerciale/Magazzino	Finanziario (Trasformazione)
	Lombardia	Milano	Via Carlo de Angeli 3	Autorimesse/Cantine/Posti auto/Posti moto	Comparativo
4	Veneto.	Piove di Sacco	Via Era Zaccaria Tevo	Residenziale/Commerciale	Finanziario (Trasformazione)

Tabella di sintesi delle unità immobiliari e dei metodi di valutazione adottati

Metodo finanziario della Trasformazione (Discounted Cash Flow analysis)

È stato utilizzato il criterio che fa ricorso all'attualizzazione di un flusso finanziario e può essere applicato ad immobili suscettibili di riposizionamento sul mercato a seguito di interventi di valorizzazione che implichino la trasformazione fisica e urbanistica del bene (cambio di destinazione d'uso, demolizione, sviluppo e vendita in blocco o frazionata) in funzione di iter autorizzativi a diverso grado di maturità urbanistica.

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L'applicazione del metodo finanziario presuppone:

La stima degli investimenti necessari per la trasformazione del bene oggetto di valutazione (demolizione, costruzione, oneri di urbanizzazione, spese tecniche, ecc.);
La determinazione dei flussi di reddito futuri, per un tempo ritenuto congruo, derivanti dalla $\overline{a}$ alienazione (in blocco o frazionata) del bene trasformato;
La determinazione, per differenza, dei Flussi di Cassa Operativi ante imposte;
L'attualizzazione dei flussi di cassa, alla data di riferimento, ad un opportuno Tasso.

Approccio basato sul mercato

L'approccio basato sul mercato è basato sulla comparazione del bene in oggetto con attività (o passività) identiche o simili per le quali siano disponibili informazioni sui prezzi, ad esempio una comparazione con operazioni di mercato relative a un tipo di attività (o passività) identico, o sostanzialmente identico, entro un appropriato orizzonte temporale.

L'applicazione del metodo di mercato presuppone:

l'identificazione dei valori unitari (€/mq) di compravendita o di offerta sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali d'immobili aventi caratteristiche comparabili all'oggetto di valutazione;
la determinazione d'idonei fattori di aggiustamento del valore unitario in funzione delle caratteristiche specifiche dell'immobile rispetto ai comparables individuati.

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Secondo quanto esposto nel Paragrafo 1, la valutazione in oggetto ha previsto l'individuazione del valore di mercato del portafoglio immobiliare al 30/06/2023.

IMMOBILI VALUTATI CON IL METODO FINANZIARIO DELLA TRASFORMAZIONE

Si riportano di seguito le principali assumption utilizzate nella valutazione.

Indicatori monetari

Ai fini dell'identificazione degli indicatori monetari utilizzati nella valutazione riportiamo di seguito un estratto del DEF (Documento di Economia e Finanza - Aprile 2023):

"Nel 2022 l'inflazione, misurata dall'Indice armonizzato dei prezzi al consumo (IPCA), è stata pari in media all'8,7 per cento, accelerando significativamente rispetto al 2021 (1,9 per cento). L'entità della variazione è riconducibile allo straordinario incremento dei prezzi dei beni energetici, in particolare del gas e dell'elettricità, in ragione dell'elevata dipendenza energetica dell'Italia. L'impulso inflazionistico, inizialmente circoscritto ai beni energetici, si è poi progressivamente propagato alla generalità delle componenti, interessando in particolar modo i beni alimentari, i trasporti e i servizi ricettivi e di ristorazione $[\ldots]$

[...] Nello scorcio finale d'anno, l'attenuazione delle tensioni sul mercato del gas naturale si è riflessa sull'andamento dell'inflazione al consumo; dopo il picco raggiunto in novembre, l'inflazione ha intrapreso un percorso di graduale rallentamento. Tuttavia, stanti i ritardi con cui la riduzione dei prezzi dei beni energetici si trasmette alle componenti più volatili, l'inflazione di fondo è risultata più persistente, proseguendo su un sentiero di salita fino a tutto marzo secondo l'indice NIC, e di solo lieve attenuazione secondo l'IPCA (si veda il focus 'Inflazione e dinamica dei prezzi dei beni energetici e alimentari')".

Ai fini valutativi è stata considerata una componente inflattiva sulla base delle informazioni rappresentate nelle tavole presenti all'interno dello DEF (Documento di Economia e Finanza - Aprile 2023 -> IPCA - Indice dei Prezzi al Consumo):

Anno 1 (dal 1° al 12° mese di flusso): 4,3% (media tra 5,9% previsione DEF anno 2023 e 2,8% previsione DEF anno 2024)

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Anno 2 (dal 13° al 24° mese di flusso): 2,4% (media tra 2,8% previsione DEF anno 2024 e 2% obiettivo $\hat{\mathbf{g}}$ inflazione BCE)

Anno 3 (dal 25° mese fino a fine flusso): 2,0% (obiettivo inflazione BCE)

Impatto Fiscale

Al fine della determinazione del valore di mercato, come da prassi, nella costruzione dei flussi di cassa e dei tassi di attualizzazione non si è tenuto conto dell'imposizione fiscale, né della struttura di finanziamento dell'operazione. I flussi sono pertanto rappresentati al lordo delle imposte e degli oneri finanziari.

Superfici commerciali

Sono state utilizzate le consistenze edilizie (GLA) fornite dal Committente. A partire da queste le superfici costruite e commerciali sono state calcolate attraverso percentuali di ponderazione comunemente applicate nella prassi valutativa.

Tempistiche di sviluppo e commercializzazione

Le ipotesi di trasformazione sono state elaborate secondo il criterio del highest and best use e in base alle informazioni recepite dal Committente, tenuto conto delle caratteristiche specifiche di ciascun immobile e dell'analisi del contesto di mercato di riferimento.

Ricavi

Per la stima dei ricavi di vendita, si è fatto riferimento ai valori rilevati dai data provider nazionali per transazioni di beni comparabili, dalla field analysis condotta sul territorio e alle peculiarità dell'immobile in analisi.

Costi di sviluppo (Hard+ Soft Cost)

Hard costs: Sono stati stimati sulla base di costi unitari parametrici relativi alla tipologia edilizia da sviluppare e dei parametri ordinariamente applicati nella prassi valutativa.

Soft costs: sono stati stimati in misura percentuale sul costo di costruzione.

Oneri di urbanizzazione, standard, contributo sul costo di costruzione

Laddove non forniti dal Committente, sono stati stimati a partire da tabelle comunali parametriche.

Tassi utilizzati

Tasso di attualizzazione: trattandosi di una valutazione basata su flussi di cassa unlevered e prima dell'imposizione fiscale, è stato utilizzato un tasso rappresentativo del costo del capitale proprio (Equity),

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risultando di fatto irrilevanti, in assenza di benefici fiscali, le scelte di struttura finanziaria (debito) dell'operazione. Si è proceduto pertanto alla stima del suddetto tasso attraverso il metodo del build-up approach. In particolare, il tasso è stato ottenuto attraverso il seguente algoritmo:

Ke = Rendimento netto destinazione d'uso + Premium Risk + Tasso di inflazione

Tasso di capitalizzazione (Cap Rate): Rendimento lordo destinazione d'uso + Premium Risk

IMMOBILI VALUTATI CON IL METODO COMPARATIVO

Ricavi

La valutazione è stata effettuata per singola unità immobiliare. La stima del valore di mercato è stata effettuata tenendo conto dello stato di utilizzo delle singole unità immobiliari.

Sconto per stato occupazionale

È stato stimato in misura percentuale sull'importo dei ricavi lordi di vendita per le unità soggetto a contratto di locazione.

Costi a finire (capex)

Laddove necessarie, il dato è stato fornito dal Committente.

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6. Riepilogo dei valori del portafoglio immobiliare

Conclusioni

Attraverso il processo di valutazione sopra esposto e nel rispetto delle limitazioni e delle assunzioni enunciate, si è giunti alla determinazione del valore di mercato degli immobili costituenti il portafoglio immobiliare alla data del 30/06/2023.

A parere di chi scrive, dunque, il valore complessivo degli immobili al 30/06/2023 risulta pari a:

Euro 2.440.200 ÷

CON I MIGLIORI SALUTI

Avalon Real Estate S.p.A.

Dott. Luigi Rabuini

ling Robin

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2.4 Struttura del Gruppo

Restart S.p.A. (già Aedes SIIQ) ("Restart", la "Società" o la "Capogruppo"), fondata nel 1905, è stata la prima società immobiliare ad essere quotata alla Borsa Valori di Milano nel 1924. A seguito dell'esercizio dell'opzione per aderire al regime civile e fiscale delle società di investimento immobiliare quotate (c.d. regime SIIQ) Restart è diventata SIIQ dal 1° gennaio 2016.

In data 27 settembre 2018 l'Assemblea degli Azionisti ha approvato il Progetto di Scissione parziale e proporzionale di Aedes SIIQ S.p.A. (ora Restart S.p.A.) nei confronti di Sedea SIIQ S.p.A. (ora Aedes S.p.A.) e per effetto della Scissione e con decorrenza dalla data di efficacia della stessa (28 dicembre 2018), la Società ha modificato la propria denominazione sociale in "Restart SIIQ S.p.A".

Al termine dell'esercizio 2019, con effetto dal 1° gennaio del medesimo anno, la Società è decaduta dal regime SIIQ, per il contestuale mancato rispetto di entrambi i parametri di prevalenza, conformemente a quanto previsto dal nuovo modello di business adottato dalla Società.

L'Assemblea dei Soci di Restart tenutasi in data 29 aprile 2020 ha approvato a maggioranza la modifica dello statuto sociale proposta dal Consiglio di Amministrazione che consegue alla perdita della qualifica di SIIQ in capo alla Società, consistente nella eliminazione (i) delle previsioni statutarie inerenti alle regole in materia di investimenti in immobili, di limiti alla concentrazione del rischio e di leva finanziaria che erano state inserite in attuazione della normativa speciale sulle SIIQ e (ii) della locuzione SIIQ dalla denominazione sociale.

RESTART è un acronimo di RE (Real Estate) e START che vuole indicare un concetto di inizio di una nuova attività di Real Estate. La società, oggi di piccole dimensioni, ha ambizioni di crescita con l'obiettivo di valorizzare un bene prezioso, l'immobile, facendolo evolvere in un bene capace di generare benefici per tutti gli stakeholders, rinnovando una tradizione antica di oltre 100 anni.

La struttura del Gruppo al 30 giugno 2023 risulta la seguente:

In allegato alla presente Relazione sono riportate ulteriori informazioni in relazione alle partecipazioni detenute dalla Capogruppo.

2.5 Strategia e modello di business

La strategia e il modello di business di Restart sono finalizzati alla ricerca di opportunità di coinvestimento opportunistico di portafogli o assets distressed sottostanti a NPL o UTP, da dover ristrutturare, sviluppare e riposizionare al fine di massimizzarne il valore per gli investitori/azionisti, grazie alle competenze e al know how acquisito negli anni dai manager di Restart.

Il modello di business di Restart può essere esemplificato con l'analisi delle seguenti 5 fasi: i) una fase di ricerca di portafogli/asset distressed, sottostanti a NPL/ UTP, che necessitino di ristrutturazione, sviluppo e/o riposizionamento al fine di creare valore; ii) una fase di negoziazione, con banche e altri creditori, dove la Società cerca di finalizzare l'acquisto degli assets sottostanti anche mediante la ristrutturazione di società o gruppi immobiliari; iii) a seguire una fase durante la quale si procede all'acquisto degli asset, dove Restart parteciperà all'investimento attraverso l'acquisizione di partecipazioni, anche di minoranza, in SPV, in concorso con altri Partner; iv) una fase di creazione di valore, dove Restart nel ruolo di Master Real Estate Servicer avrà l'obiettivo di ristrutturare, sviluppare e/o riposizionare portafogli/asset al fine di massimizzarne il valore nel medio/lungo periodo e v) la fase finale del processo dove Restart si occuperà di tutte le fasi funzionali alla vendita dei portafogli/assets con l'obiettivo di massimizzare i ritorni per tutti gli investitori.

2.6 Andamento dell'esercizio

• Analisi economica

Si riporta di seguito una riclassificazione gestionale dei risultati al fine di favorire una migliore comprensione della formazione del risultato economico del periodo.

Descrizione (Euro/000)	30/06/2023	30/06/2022	Variazione
Ricavi da vendita rimanenze immobiliari	45	95	(50)
Altri ricavi	2	962	(960)
Totale Ricavi	47	1.057	(1.010)
Costo del venduto di rimanenze immobiliari	(36)	(77)	41
Perdite per sfitti nette	0	(1)	1
IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili	(30)	(17)	(13)
Opex	0	(1)	1
Commissioni e provvigioni	0	(4)	4
Altri costi non riaddebitabili	(2)	0	(2)
Totale Costi Diretti Esterni	(68)	(100)	32
Net Operating Income	(21)	957	(978)
Costo del Personale di sede	(148)	(144)	(4)
Consulenze a Struttura	(243)	(275)	32
G&A	(335)	(337)	2
Totale Spese Generali	(726)	(756)	30
EBITDA	(747)	201	(948)
Ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni non immobiliari	(58)	(230)	172
Proventi/(Oneri) da società collegate	0	(100)	100
EBIT (Risultato operativo)	(805)	(129)	(676)
Proventi/(Oneri) finanziari	15	41	(26)
EBT (Risultato ante imposte)	(790)	(88)	(702)
Imposte/(Oneri) fiscali	0	0	0
Utile/(Perdita)	(790)	(88)	(702)
Risultato di competenza degli azionisti di minoranza	0	0	0
Risultato di competenza del Gruppo	(790)	(88)	(702)

Di seguito vengono analizzati i dati economici consolidati riclassificati per singola voce.

TOTALE RICAVI

Ricavi (Euro/000)	30/06/2023	30/06/2022	Variazione
Ricavi lordi da affitto	0	0	0
Ricavi da vendita rimanenze immobiliari	45	95	(50)
Altri ricavi	2	962	(960)
Totale	47	1.057	(1.010)

I ricavi complessivi al 30 giugno 2023 sono pari a 47 migliaia di Euro, rispetto ai 1.057 migliaia di Euro al 30 giugno 2022, in diminuzione di 1.010 migliaia di Euro.

I ricavi da vendita rimanenze immobiliari si riferiscono interamente alle cessioni di box, cantine, posti auto e posti moto del complesso immobiliare Pompeo Leoni/De Angeli sito in Milano.

Gli altri ricavi al 30 giugno 2022 si riferivano principalmente al provento generato a seguito del mancato esercizio di un diritto di opzione, scaduto il 30 giugno 2022.

COSTI DIRETTI ESTERNI

Costi Diretti Esterni (Euro/000)	30/06/2023	30/06/2022	Variazione
Costo del venduto di rimanenze immobiliari Perdite per sfitti nette		(36) (77) 0	41 (1) 1
IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili Opex		(30) (17) 0	(13) (1) 1
Commissioni e provvigioni		0	(4) 4
Altri costi non riaddebitabili Totale Costi Diretti Esterni		(2) (68) (100)	0 (2) 32
I costi diretti esterni sono pari a 68 migliaia di Euro al 30 giugno 2023, 100 migliaia di Euro nel periodo precedente.
Il costo del venduto di rimanenze immobiliari è interamente riferibile alle cessioni di porzioni di unità immobiliari facenti parte del complesso in via Pompeo Leoni/De Angeli.
La voce "IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili" è aumentata rispetto al 30 giugno 2022 per effetto dell'ingresso nel perimetro di consolidamento, a partire dal mese di settembre 2022, della controllata Pival S.r.l., che detiene un terreno sito nel comune di Piove di Sacco.
NET OPERATING INCOME
Net Operating Income (Euro/000)	30/06/2023	30/06/2022	Variazione
Net Operating Income	(21)	957	(978)
Il Net Operating Income risulta, per effetto delle voci relative al Totale Ricavi e Totale Costi Diretti Esterni sopra riportate, negativo per 21 migliaia di Euro, rispetto ad un valore positivo per 957 migliaia di Euro al 30 giugno 2022.
SPESE GENERALI
Spese Generali (Euro/000)	30/06/2023	30/06/2022	Variazione
Costo del Personale di sede Consulenze a Struttura G&A	(148) (243) (335)	(144) (275) (337)	(4) 32 2
Totale Spese Generali	(726)	(756)	30
Le spese generali si attestano a 726 migliaia di Euro rispetto a 756 migliaia di Euro al 30 giugno 2022.
Il costo del personale di sede, pari a 148 migliaia di Euro è sostanzialmente in linea con il 30 giugno 2022 ed include il costo relativo ad un accordo di distacco temporaneo al 50% dell'orario di lavoro di un dirigente distaccato dalla società Praga RES S.r.l. (controllata da Aedes S.p.A.), che ricopre in Restart il ruolo di COO&CIO dal mese di luglio 2021.
La voce costi a struttura è pari a 243 migliaia di Euro, 275 migliaia di Euro al 30 giugno 2022. La voce include 80 migliaia di Euro di consulenze tecniche, legali e notarili (122 migliaia di Euro al 30 giugno 2022) e costi per altre prestazioni professionali per 163 migliaia di Euro (153 migliaia di Euro al 30 giugno 2022).
La voce G&A, pari a 335 migliaia di Euro al 30 giugno 2023, in linea con il 30 giugno 2022, include principalmente i compensi per amministratori e sindaci per 179 migliaia di Euro (sostanzialmente in linea con il periodo precedente), costi per adempimenti istituzionali, gestione uffici e premi assicurativi per 121 migliaia di Euro (sostanzialmente in linea con il periodo precedente).
EBITDA
EBITDA (Euro/000)	30/06/2023	30/06/2022	Variazione
EBITDA	(747)	201	(948)
L'EBITDA risulta, per effetto delle voci relative ai Ricavi, ai costi Diretti e alle Spese Generali sopra

NET OPERATING INCOME

Net Operating Income (Euro/000)	30/06/2023	30/06/2022	Variazione
Net Operating Income	(21)	957	(978)

SPESE GENERALI

Spese Generali (Euro/000)	30/06/2023	30/06/2022	Variazione
Costo del Personale di sede	(148)	(144)	(4)
Consulenze a Struttura	(243)	(275)	32
G&A	(335)	(337)	2
Totale Spese Generali	(726)	(756)	30

EBITDA

EBITDA (Euro/000)	30/06/2023	30/06/2022	Variazione
EBITDA	(747)	201	(948)

commentate, negativo per circa 747 migliaia di Euro, da 201 migliaia di Euro positivi al 30 giugno 2022.

AMMORTAMENTI, ACCANTONAMENTI E ALTRE SVALUTAZIONI NON IMMOBILIARI

La voce ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni non immobiliari al 30 giugno 2023 è negativa per 58 migliaia di Euro, in diminuzione rispetto ai 230 migliaia di Euro al 30 giugno 2022. Tale voce include principalmente gli ammortamenti delle immobilizzazioni e dei diritti d'uso. Al 30 giugno 2022 includeva per 166 migliaia di Euro la svalutazione dei crediti tributari.

PROVENTI/(ONERI) DA SOCIETÀ COLLEGATE

La voce al 30 giugno 2023 presenta un saldo nullo, rispetto a 100 migliaia di Euro negativi al 30 giugno 2022. Il dato del periodo precedente includeva la valutazione a patrimonio netto della partecipazione detenuta in Aedilia Nord Est S.r.l., società collegata fino al mese di settembre 2022.

EBIT

L'EBIT risulta negativo di 805 migliaia di Euro, rispetto a 129 migliaia di Euro negativi al 30 giugno 2022.

PROVENTI /(ONERI) FINANZIARI

Gli oneri finanziari al netto dei proventi finanziari sono pari a 15 migliaia di Euro, 41 migliaia di Euro al 30 giugno 2022. Il 30 giugno 2022 includeva gli interessi sul finanziamento soci ad Aedilia Nord Est S.r.l., società collegata fino al mese di settembre 2022.

UTILE/(PERDITA)

La perdita del periodo ammonta a 790 migliaia di Euro a fronte di una perdita di 88 migliaia di Euro al 30 giugno 2022.

• Analisi patrimoniale e finanziaria

La situazione patrimoniale del Gruppo al 30 giugno 2023 è sintetizzata come segue:

Descrizione (Euro/000)	30/06/2023	31/12/2022	Variazione
Capitale fisso	803	865	(62)
Capitale circolante netto	2.614	2.569	45
CAPITALE INVESTITO	3.417	3.434	(17)
Patrimonio netto di competenza del gruppo	8.606	9.396	(790)
Patrimonio netto di competenza degli azionisti di minoranza	0	0	0
Totale patrimonio netto	8.606	9.396	(790)
Altre (attività) e passività non correnti	10	14	(4)
Debiti verso banche e altri finanziatori a medio lungo termine	0	0	0
Debiti verso banche e altri finanziatori a breve termine	0	0	0
Disponibilità liquide ed equivalenti	(5.351)	(6.179)	828
Totale indebitamento finanziario netto	(5.351)	(6.179)	828
Passività derivanti da lease	152	203	(51)
Totale passività finanziarie nette	(5.199)	(5.976)	777
TOTALE FONTI DI FINANZIAMENTO	3.417	3.434	(17)

CAPITALE FISSO

Il totale della voce è pari a 803 migliaia di Euro (865 migliaia di euro al 31 dicembre 2022) ed è principalmente composta da:

• investimenti immobiliari e altre immobilizzazioni materiali per 611 migliaia di Euro, 617 migliaia di

Euro al 31 dicembre 2022;

diritti d'uso derivanti dall'applicazione dell'IFRS 16 per 150 migliaia di Euro, 200 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022;
altre immobilizzazioni immateriali e finanziarie per 42 migliaia di Euro, 48 migliaia di euro al 31 dicembre 2022.

CAPITALE CIRCOLANTE NETTO

Il capitale circolante netto è positivo per 2.614 migliaia di Euro (2.569 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022) ed è composto da:

rimanenze per 1.885 migliaia di Euro (1.921 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022);
crediti commerciali e altre attività correnti per 1.422 migliaia di Euro (1.357 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022); l'incremento è principalmente riconducibile al credito IVA maturato nel periodo, parzialmente compensato dall'incasso, per 27 migliaia di Euro, di crediti IVA richiesti a rimborso;
debiti commerciali e altri debiti per 693 migliaia di Euro (709 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022).

CAPITALE INVESTITO

Il capitale investito è pari a 3.417 migliaia di Euro ed è finanziato dal patrimonio netto per 8.606 migliaia di Euro e da disponibilità finanziarie nette (inclusive dei debiti per lease ai sensi dell'IFRS 16) per 5.199 migliaia di Euro.

PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO

Il patrimonio netto consolidato è pari a 8.606 migliaia di Euro (9.396 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022), la variazione è riconducibile principalmente al risultato del periodo (negativo per 790 migliaia di Euro).

ALTRE ATTIVITÀ E PASSIVITÀ NON CORRENTI

Le altre attività e passività non correnti sono pari a 10 migliaia di Euro, 14 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022.

PASSIVITÀ FINANZIARIE NETTE

Le passività finanziarie nette al 30 giugno 2023 risultano positive per 5.199 migliaia di Euro (5.976 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022), ed includono debiti per lease per 152 migliaia di Euro (203 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022) e disponibilità liquide per 5.351 migliaia di Euro (6.179 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022).

Di seguito la tabella di dettaglio dell'indebitamento finanziario netto e delle passività finanziarie nette di Gruppo al 30 giugno 2023, confrontata con la chiusura dell'esercizio precedente:

Bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2023

		30/06/2023	31/12/2022	Variazione
A .	Disonibilità liquide	5.351	6.179	(828)
B.	Mezzi equivalenti a disponibilità liquide	0	0	0
C .	Altre attività finanziare correnti	0	0	0
D.	Liquidità (A) + (B) + (C)	5.351	6.179	(828)
E.	Debito finanziario corrente	0	0	0
F.	Parte corrente del debito finanziario non corrente	0	0	0
G.	Indebitamento finanziario corrente (E) + (F)	0	0	0
H.	Indebitamento finanziario corrente netto (G) + (D)	5.351	6.179	(828)
I.	Debito finanziario non corrente	0	0	0
J .	Strumenti di debito	0	0	0
K.	Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J)	0	0	0
L.	Indebitamento finanziario netto (H) + (K)	5.351	6.179	(828)

M.	Passività derivanti da lease correnti	(101)	(101)	0
N.	Passività derivanti da lease non correnti	(51)	(102)	51
O.	Passività finanziarie nette (L) + (M) + (N)	5.199	5.976	(777)

2.7 Glossario dei termini e degli indicatori alternativi di performance utilizzati

Nel presente documento, in aggiunta agli schemi e indicatori finanziari convenzionali previsti dagli IFRS, vengono presentati alcuni schemi riclassificati e alcuni indicatori alternativi di performance al fine di consentire una migliore valutazione dell'andamento della gestione economico-finanziaria del Gruppo. Tali schemi e indicatori non devono essere considerati sostitutivi di quelli convenzionali previsti dagli IFRS. In particolare, tra gli indicatori alternativi utilizzati, si segnalano:

• Costo del venduto

Corrisponde al valore di carico consolidato delle rimanenze, delle partecipazioni e degli investimenti immobiliari al momento della loro cessione.

• NOI (Net Operating Income)

È pari all'EBITDA al lordo dei costi indiretti. Questo indicatore ha la funzione di presentare una situazione di redditività operativa prima dei costi indiretti e generali.

• EBITDA (Earnings before interests, taxes, depreciation & amortization)

È pari al Risultato operativo (EBIT) al lordo di ammortamenti, svalutazioni, adeguamenti al fair value degli investimenti immobiliari, accantonamenti a fondo rischi e proventi e oneri da società collegate e joint ventures, nonché della voce oneri/proventi di ristrutturazione. Questo indicatore ha la funzione di presentare una situazione di redditività operativa ricorrente.

• EBIT (Earnings before interests & taxes)

È pari al Risultato operativo senza includere gli oneri finanziari capitalizzati a rimanenze.

Tale indicatore può essere calcolato anche al netto di poste di natura non ricorrente e in tal caso sono inserite apposite precisazioni.

• Capitale Fisso

Comprende le seguenti voci:

o Investimenti immobiliari
o Altre immobilizzazioni materiali (impianti, attrezzature, altri beni, immobilizzazioni in corso)
o Avviamento ed altre immobilizzazioni immateriali
o Partecipazioni in società valutate con il metodo del patrimonio netto
o Attività finanziarie disponibili alla vendita
o Crediti finanziari (parte non corrente)

• Capitale Circolante Netto

È equivalente alla somma algebrica di:

o Crediti commerciali ed altri crediti (parte corrente): crediti netti verso clienti, crediti verso controllate e collegate, crediti verso altri, crediti tributari, ratei e risconti attivi

o Rimanenze (terreni, iniziative immobiliari in corso e acconti, immobili)
o Attività finanziarie detenute fino a scadenza
o Debiti commerciali (parte corrente)
o Debiti tributari

• GAV (Gross Asset Value)

Si intende il valore totale dell'attivo immobiliare calcolato a valori correnti di mercato.

• NAV (Net Asset Value)

Si intende la differenza fra il valore totale dell'attivo calcolato a valori correnti di mercato e il valore totale del passivo.

• NAV (Net Asset Value) Immobiliare

Si intende la differenza fra il valore totale dell'attivo immobiliare calcolato a valori correnti di mercato e il valore totale del passivo finanziario allocato sugli immobili.

• Posizione Finanziaria Lorda (o PFL o indebitamento finanziario lordo)

È equivalente alla somma algebrica di:

o Indebitamento finanziario corrente
o Indebitamento finanziario non corrente, escluse le Passività derivanti da lease

• Posizione Finanziaria Netta (o PFN o indebitamento finanziario netto)

È equivalente alla Posizione Finanziaria Lorda al netto di:

o Liquidità

• Passività Finanziarie Lorde

È equivalente alla somma algebrica di:

o Indebitamento finanziario corrente
o Indebitamento finanziario non corrente
o Passività derivanti da lease

• Passività Finanziarie Nette

È equivalente alle Passività Finanziarie Lorde al netto di:

o Liquidità

Si riporta inoltre di seguito la tabella di riconciliazione tra i costi indicati nella Relazione sulla Gestione e i dati presenti nei Prospetti Contabili.

Totale ricavi esposto in Relazione	47
Ricavi per riaddebiti ai conduttori	1
Totale Ricavi delle vendite e altri ricavi esposto nei prospetti di bilancio	48

Totale costi esposti in Relazione	(794)
Ricavi per riaddebiti ai conduttori	(1)
Costo del venduto di rimanenze immobiliari	36
Totale costi esposti nei prospetti di bilancio	(759)

Si precisa che, ai fini della riconciliazione tra i costi indicati nella Relazione sulla Gestione e i dati presenti nei Prospetti Contabili, la relazione sulla gestione espone il costo del venduto nella voce "Costi Diretti Esterni", la nota integrativa lo riporta invece nella voce variazione delle rimanenze; le rivalse sono riportate in relazione sulla gestione nella voce "perdite per sfitti nette" e nella nota integrativa sono classificate tra i ricavi.

2.8 Raccordo tra il patrimonio netto e il risultato netto della Capogruppo e il patrimonio netto e il risultato netto Consolidati

	30/06/2023
	Risultato netto	Patrimonio netto
SALDI COME DA BILANCIO DELLA CAPOGRUPPO	(787)	8.598
Eliminazione del valore di carico delle partecipazioni consolidate: Patrimonio netto e risultato pro-quota d'esercizio delle imprese consolidate	(3)	(5)
Eliminazione degli effetti di operazioni compiute fra imprese consolidate al netto degli effetti fiscali: Storno adeguamento finanziamenti soci ex IFRS9	0	13
SALDI COME DA BILANCIO CONSOLIDATO - Quota del Gruppo	(790)	8.606
SALDI COME DA BILANCIO CONSOLIDATO - Quota di Terzi	0	0
SALDI COME DA BILANCIO CONSOLIDATO	(790)	8.606

2.9 Eventi di rilievo

Come noto, a partire dal mese di febbraio 2022 la situazione geopolitica e macro-economica, già fortemente destabilizzata dagli effetti della pandemia da Covid-19 scoppiata ad inizio 2020, ha subito un peggioramento a livello internazionale determinato dall'esplosione del conflitto russo-ucraino che ha determinato conseguenze negative sui mercati internazionali, il notevole incremento dei costi dell'energia e delle materie prime, innescando una impennata dell'inflazione a livello globale e un aumento generalizzato dei tassi di interesse e del costo del denaro.

Seppur tale situazione congiunturale abbia avuto un impatto limitato sulle attività del Gruppo, siffatte circostanze, straordinarie per natura ed estensione, hanno inciso sull'attività economica complessiva rallentando le attività di investimento e continueranno a determinare nel prossimo futuro un contesto di generale incertezza.

I potenziali effetti dei suddetti fenomeni sull'andamento delle attività della Società e sull'evoluzione prevedibile della gestione sono oggetto di costante monitoraggio. Al riguardo si segnala che le suddette congiunture di mercato e macroeconomiche hanno condotto il management della Società ad optare per una maggiore prudenza nella gestione del Gruppo Restart al fine, inter alia, di sfruttare e di valorizzare le migliori opportunità di business sostenibili per il Gruppo Restart che si presenteranno nel prossimo futuro che, tuttavia, resterà fortemente condizionato dall'evoluzione dei fattori macroeconomici globali.

• Eventi societari del periodo	• Operazioni del periodo
In data 21 marzo 2023 il Consiglio di Amministrazione di Restart S.p.A. ha approvato il Progetto di Bilancio d'Esercizio e il Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2022.
In data 27 aprile 2023 L'Assemblea ordinaria
- ha approvato all'unanimità il bilancio d'esercizio di Restart al 31 dicembre 2022;
- ha approvato la politica di remunerazione ed espresso parere favorevole sulla seconda sezione della relazione sulla remunerazione;
- ha conferito l'incarico di revisore legale dei conti per il periodo 2024-2032;
- ha autorizzato il Consiglio di Amministrazione all'acquisto e alla disposizione di azioni proprie nel limite del 10% del capitale sociale.

• Eventi successivi alla chiusura dell'esercizio

Non si rilevano eventi successivi alla chiusura del periodo.

2.10 Il mercato immobiliare

• Introduzione

Il 2022 è stato caratterizzato da un rallentamento della crescita rispetto al rimbalzo osservato nel 2021, dovuto alle vicende belliche e relative conseguenze in termini di rincari delle materie prime e dei prodotti finali al consumo. La fiducia dei consumatori e delle imprese si è ridotta principalmente a causa dell'alta inflazione, che ha comportato erosione del potere d'acquisto delle famiglie, e di un contesto economico in generale deterioramento.

Dopo la prima parte del 2022, in cui il settore immobiliare ha avuto un andamento positivo, nella seconda metà dell'anno si sono concretizzati i segnali di rallentamento intravisti con l'inizio della politica monetaria restrittiva operata dalla BCE, che ha indotto gli investitori ad assumere un atteggiamento attendista. L'ultimo trimestre ha, infatti, fatto registrare volumi di investimento in calo per tutte le principali destinazioni d'uso.

Il mercato residenziale si è mostrato fortemente dinamico nel 2022, anche se i principali indicatori segnalano per i prossimi mesi una contrazione dell'attività di mercato per l'acquisto di abitazioni, dovuta prevalentemente al proseguimento delle condizioni restrittive di accesso al credito.

Il mercato immobiliare corporate, avendo fatto registrare una flessione significativa a fine 2022, ha concluso l'anno il calo rispetto al 2021 di circa il 15%. La logistica, dopo un 2022 che l'ha vista tenere stabile la posizione che aveva acquisito nel mercato, è ritornata ad essere la più dinamica nel primo trimestre 2023, con volumi in linea con gli ultimi cinque anni. Il comparto direzionale ha attraversato un 2022 di potenziamento della propria posizione all'interno del mercato. Nella prima parte del 2023, è continuato il rallentamento che aveva caratterizzato la fine dello scorso anno, con una consistente riduzione dei volumi rispetto allo stesso periodo del 2022 (differenza dovuta in parte al boom positivo che c'è stato nel Q1 2022). Il settore retail, infine, ha continuato ad affrontare difficoltà a causa dell'impatto dell'inflazione sui consumatori, ma sta mostrando buoni segnali di ritorno verso le performance pre-Covid; l'inizio 2023 è segnato ancora da un atteggiamento attendista degli investitori.

• Il contesto economico italiano

Nonostante le conseguenze della guerra e del rincaro di energia, combustibili e materie prime alimentari, l'andamento dell'economia italiana nel corso del 2022 è stato positivo e la crescita del PIL si è attestata al 3,7 per cento; l'andamento del 2022 è stato sostenuto dalla crescita del valore aggiunto delle costruzioni e dalla ripresa delle attività turistico-ricettive e dei trasporti. Per l'inizio del 2023 l'Istat ha stimato una crescita dello 0,5% rispetto al trimestre precedente e dell'1,8% rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno, che riflette l'andamento del comparto industriale e di quello dei servizi e della domanda, sia nazionale che estera.

Nel 2022 il reddito disponibile delle famiglie è cresciuto in termini nominali del 6,2%, ma l'inflazione ne ha eroso il valore, determinando una riduzione in termini reali dell'1,2%. Nonostante ciò, i consumi delle famiglie sono cresciuti del 4,6%, in linea con quanti accaduto l'anno precedente, grazie anche ai risparmi cumulati durante la pandemia e all'espansione del credito al consumo: a fronte di un aumento dei consumi e una riduzione dei redditi reali, si è ridotta la propensione al risparmio, che alla fine dell'anno ha raggiunto valori inferiori a quelli precedenti l'emergenza sanitaria a causa di una mancata capacità (non volontà) dei consumatori. Il clima di fiducia ha continuato a peggiorare con il rialzo dei prezzi e il peggioramento delle prospettive macroeconomiche.

Per quanto riguarda l'inflazione, l'indice armonizzato dei prezzi al consumo (IPCA) è salito dell'8,7% nel 2022, a cui ha contribuito significativamente la variazione dei prezzi al consumo dell'energia e dei generi alimentari; questi ultimi hanno risentito dell'incremento di prezzo degli input energetici e delle materie prime agroalimentari. In risposta all'incremento dei prezzi, è proseguita la politica monetaria restrittiva attuata dalla BCE: con l'ultimo incremento di 25 punti base previsto a partire dal 21 giugno scorso, il tasso di riferimento sulle operazioni di rifinanziamento principali ha raggiunto un valore del 4%. La decisione del Consiglio Direttivo è stata presa sulla base delle ultime previsioni per l'inflazione nell'area euro, che sarebbe pari al 5,4% nel 2023, al 3,0% nel 2024 e al 2,3% nel 2025.

Nei prossimi mesi, l'attività economica dovrebbe chiudere l'anno con una crescita, ma in rallentamento rispetto al 2022; anche per il biennio successivo l'incremento in termini di crescita dovrebbe restare contenuto, con una variazione del Pil per 2024 e 2025 pari o poco superiore al punto percentuale.

• Andamento e prospettive del mercato immobiliare italiano

Nel 2022 il mercato delle abitazioni ha fatto registrare un numero di transazioni in aumento rispetto al 2021, dando continuità al trend positivo partito nel 2014 e interrotto solo nel 2020, a causa della crisi pandemica.

Le previsioni per il 2023 e 2024 descrivono una flessione per il mercato delle abitazioni, determinata dalle difficoltà nell'accesso al credito e dalla perdita di potere d'acquisto, che hanno già influenzato negativamente le intenzioni d'acquisto di abitazioni nel corso del 2022; a inizio 2023, infatti, è stato rilevato un ulteriore calo della domanda. La riduzione del numero di compravendite sarà più intensa nei primi sei mesi del 2023, per poi proseguire fino alla fine dell'anno e chiudendo con un numero di transazioni pari a circa 670 mila unità, in riduzione del 15% rispetto al 2022. Il numero di transazioni sembrerebbe poi ridursi ulteriormente nel 2024 e ritornare alle 669 mila unità nel 2025.

Previsione compravendite residenziali per anno in base agli scenari ipotizzati

Fonte: elaborazione Avalon su dati Osservatorio Nomisma

Tale andamento comporterà un rallentamento dei prezzi sia nominali che reali; in particolare, per i prezzi nominali si tratta di una minore crescita, mentre per i valori reali del proseguimento della contrazione già rilevata per il 2022.

Previsioni dei prezzi medi a valori nominali e a valori reali (variazioni % annuali)
		Abitazioni		Uffici		Negozi
	Valori nominali	Valori reali	Valori nominali	Valori reali	Valori nominali	Valori reali
2022	2,9%	-4,9%	0,5%	-7,1%	0,6%	-7,1%
2023	1,0%	-4,8%	-0,3%	-6,0%	0,2%	-5,6%
2024	0,2%	-2,3%	0,1%	-2,5%	0,3%	-2,2%
2025	0,50%	-1,40%	0,50%	-1,50%	0,70%	-1,30%

Fonte: elaborazione Avalon su dati Osservatorio Nomisma

Per quanto riguarda il mercato corporate, la parte finale del 2022 ha fatto registrare un rallentamento a causa delle tensioni geopolitiche e della situazione economica generale descritta in precedenza. Gli investitori hanno assunto un atteggiamento attendista che ha portato a una riorganizzazione degli investimenti sia dal punto di vista geografico che tipologico.

Nel corso del quarto trimestre 2022 gli investimenti corporate hanno raggiunto i 2,3 miliardi di euro, con una riduzione del 50% rispetto allo stesso periodo del 2021; complessivamente, lo scorso anno si è concluso comunque con un valore in crescita del 24%. Nonostante il rallentamento nella parte finale dell'anno, l'Italia ha aumentato la sua quota sul totale europeo, arrivando al 3,8%, valore più alto negli ultimi dieci anni.

Sul riposizionamento per tipologia, il 2022 si è chiuso ancora con il direzionale in vantaggio rispetto agli altri settori (44% del mercato). Seguono la logistica, con il 23% del totale degli investimenti, e il retail, che invece ancora non riesce a tenere il passo e, anzi, perde spazio, raggiungendo a stento il 9%. Per quanto riguarda le asset class che tipicamente mostrano quote di mercato più contenute, c'è un ritorno di interesse significativo verso gli hotel, che hanno rappresentato il 13% del mercato.

Per il comparto direzionale, il 2022 è stato un anno di forte ripresa rispetto al 2021. Nella seconda parte dell'anno, caratterizzata da elementi di incertezza quali l'approvvigionamento energetico, l'aumento dei costi delle materie prime e dell'inflazione, si è verificato un rallentamento che ha trovato continuità a inizo 2023; ci si aspetta, tuttavia, che l'atteggiamento degli operatori diventi meno cauto e attendista nella seconda metà dell'anno.

La logistica, dopo un anno di forte espansione, ha attraversato un 2022 di consolidamento e resilienza; i primi tre trimestri dell'anno hanno fatto registrare un record in tal senso, mentre il Q4 ha visto un calo netto degli investimenti di circa il 50% dovuto al contesto economico e geopolitico. A inizio 2023 i segnali sono positivi per questa asset class, che torna ad essere di grande interesse per gli investitori.

Infine, per il mercato retail, occorre distinguere due ambiti, ossia quello dei negozi high-street e dei centri commerciali. Per quanto riguarda la prima tipologia, le indagini di settore mostrano che l'Italia ha reagito positivamente alle recenti crisi che si sono manifestate. In termini di consumi, sembra che gli italiani non abbiano modificato le proprie abitudini in modo sostanziale. I centri commerciali, invece, avevano risentito della pandemia (e conseguente riduzione dell'affluenza) e della diminuzione di fatturato di tali immobili che da essa è scaturito, ma il 2022 è stato un anno di ripresa; inoltre, nonostante l'affluenza non sia ancora tornata ai livelli pre-pandemici, i livelli di fatturato e le vendite hanno mostrato una maggiore resilienza rispetto all'affluenza, riprendendo a pieno livelli del 2019 (+7% rispetto al 2021). Nel complesso, però, il settore mostra ancora segnali di affanno.

La distribuzione degli investimenti immobiliari corporate per tipologia è presentata di seguito.

Investimenti corporate per tipologia

Per quanto riguarda l'asset allocation geografica, Milano si conferma come catalizzatore di investitori sia nazionali che stranieri, accentrando quasi la metà dell'intero ammontare investito a livello nazionale. A Roma, la quota pari al 13% è la più bassa registrata dal 2008.

Per la fine dell'anno, l'atteggiamento attendista con cui è iniziato il 2023 rende difficile ipotizzare un livello complessivo degli investimenti pari a quello dello scorso anno.

Investimenti corporate per località

Approfondimento: costi di costruzione

La variazione del prezzo delle materie prime, che si trovano all'inizio della filiera del settore, si ripercuote con diversa intensità sulle varie fasi del processo di costruzione. Complessivamente, secondo i dati Eurostat, l'indice dei costi di costruzione complessivi per un edificio residenziale per l'Italia ha raggiunto il valore di 123,3 nel Q4-2022, che indica un aumento del 23,3% rispetto al 2015 (anno di riferimento per l'indice); si tratta di un aumento significativo, ma contenuto se confrontato con quanto accaduto negli altri paesi: l'incremento per l'Italia è, infatti, al di sotto della media Europea (134) e il secondo più basso subito dopo la Grecia; nel Q1-2023, l'indice si è attestato per l'Italia a 123, mostrando quindi un

Fonte: elaborazione Avalon su dati Osservatorio Nomisma

primo, timido segnale di riduzione.

Indice del costo di costruzione di un immobile residenziale, valori in base 2015 ⁶

Fonte: Eurostat

L'incremento osservato non è omogeneo per tipologia di immobile; difatti, per diverse destinazioni incide la composizione tra strutture, architettura e impianti, per i quali sono utilizzate più o meno intensamente le materie prime. Le categorie che generalmente subiscono gli incrementi maggiori sono le strutture e gli impianti, che impiegano maggiormente materiali metallici.

In base ai dati resi disponibili dall'Istat per l'Italia è possibile verificare l'andamento dei costi di costruzione per immobili residenziali e capannoni industriali. Nel corso del 2022 i costi di costruzione sono aumentati nella prima parte dell'anno e hanno subito una riduzione tra i mesi di maggio e giugno (molto lieve per costruzioni residenziali); hanno poi ripreso ad aumentare, fino a fine 2022, quando è iniziato un trend di discesa per i costi dei capannoni industriali, seguito da un simile andamento anche per gli edifici residenziali a partire dallo scorso febbraio. I valori restano superiori al periodo pre-pandemia del 21% in media (variazione marzo 23-marzo 19).

Considerando l'andamento dei prezzi dei materiali analizzati, ci si aspetterebbe ancora una riduzione dei costi di costruzione a seguito del rallentamento previsto; questa, però, non avrà la stessa intensità, ma avverrà più lentamente. Dunque, i costi di costruzione probabilmente resteranno ancora a livelli elevati nei prossimi mesi, seppur seguendo un trend di lieve riduzione.

⁶ Il dato UE per il Q1-2023 non è attualmente disponibile.

	Var % mar 2023/mar 2019	Var % mar 2023/mar 2022
Indice del costo di costruzione di un fabbricato residenziale	19,2%	4,1%
Indice del costo di costruzione di un capannone industriale	22,5%	1,3%
Var % media	20,9%	2,7%

Incremento dei costi di costruzione, numeri indice in base 2015

Costi di costruzione, numeri indice in base 2015

Fonte: Istat

• Il mercato residenziale in Italia

INTRODUZIONE

Il retaggio culturale che porta la maggioranza degli italiani a vedere ancora la casa come un bene di proprietà stabile e non come un servizio legato all'abitare si va lentamente dissolvendo. Sempre più famiglie optano per soluzioni abitative in locazione, sia per fattori legati a ristrettezze economiche che precludono l'accesso al credito, sia per la flessibilità che tale tipologia di contratti comporta. Tuttavia, nonostante si stia evidenziando questa tendenza, secondo gli ultimi dati ISTAT aggiornati al 2022, ancora circa l'80% delle famiglie italiane vive in case di proprietà, confermando una sostanziale stabilità del mercato residenziale. In accordo ai principali risultati delle ultime ricerche di mercato, una delle criticità evidenziata come maggiormente rilevante è l'età del patrimonio residenziale di proprietà, che ha, in media, oltre 30 anni, rappresentando un significativo problema dello stock immobiliare in quanto vetusto e non in linea con le esigenze dell'abitare contemporaneo.

Si stanno tuttavia andando a definire dei sotto-segmenti del residenziale in affitto nati per rispondere ad esigenze particolari - come il senior living, lo student housing ed il multi-family - sui quali stanno ponendo forte attenzione investitori professionali nazionali e internazionali, che colgono così l'opportunità di importare modelli consolidati a livello globale in un mercato quasi totalmente da costituire. L'Italia, infatti, con Milano in particolare, è considerata la location migliore a livello globale dove investire in questa asset class.

IL RESIDENZIALE TRADIZIONALE

NTN e IMI

Il mercato immobiliare residenziale è rimasto abbastanza stabile di fronte all'incertezza del quadro economico attuale e ha confermato la sua crescita nel 2022, nonostante il clima di instabilità accentuato dal conflitto bellico tra Russia e Ucraina che ha portato a un aumento dell'inflazione, a un rialzo dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea, a una contrazione dell'economia globale e al rincaro dei beni energetici. Tuttavia, per quanto riguarda il 2023, il primo semestre ha registrato una contrazione dell'8,3% nei volumi di compravendite rispetto al primo trimestre dell'anno precedente.

Nel 2022 il numero complessivo di abitazioni compravendute in Italia è stato pari a 784.486. Questo dato ha evidenziato un aumento del 4,7% in confronto al 2021, di fatto riprendendo e accelerando il trend positivo che si era registrato dal 2014, interrotto solo dal dato negativo del 2020 (-7,7% YoY).

Secondo gli ultimi dati pubblicati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare, nel primo trimestre del 2023 il totale delle abitazioni compravendute sul territorio italiano è stato pari a circa 167.000 unità, un decremento di circa 15.000 unità rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Sul piano delle compravendite di abitazioni, i primi due trimestri del 2022 avevano registrato un aumento tendenziale del 10,1%; nel terzo trimestre 2022, il totale delle compravendite era stato pari a circa 175.000 unità, un calo pari a circa il 20% rispetto al secondo trimestre. Il quarto trimestre ha segnato un nuovo aumento rispetto al trimestre precedente, tuttavia in lieve calo rispetto allo stesso periodo del 2021.

NTN Italia – Andamento 2021-2022

Fonte: elaborazione Avalon su dati Agenzia delle Entrate

L'aumento dei volumi di compravendita nel corso del 2022 appare abbastanza simile in ogni area territoriale, attestandosi in media a 4,8%, con una crescita maggiore, pari a circa 8% e 9%, nelle Isole e nel Sud rispettivamente. L'area Nord-Est è quella che registra una crescita inferiore rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, fermandosi al di sotto del 2%.

L'andamento positivo registrato nei volumi di compravendita per il 2022 ha influenzato positivamente i valori dell'indice IMI: a livello nazionale, questo indicatore, che era pari all'1,76% nel 2019, all'1,63% nel 2020 e al 2,17% nel 2021, ha registrato un valore pari a 2,27% nel 2022, a significare una media di circa 2,27 abitazioni compravendute ogni 100 registrate al catasto. Nelle aree settentrionali del Paese, l'IMI risulta rafforzarsi maggiormente con valori superiori al 2,6%.

Indice NTN annuale settore residenziale (base 2004)

Fonte: elaborazioni Avalon su dati Agenzia delle Entrate

Area	NTN 2022	Var. % NTN 2022/2021	Var. % NTN 2022/2019	IMI 2022	Diff. IMI 2022/2021	Diff. IMI 2022/2019
Nord Ovest	266.578	3,9%	28,0%	2,73%	0,10	0,58
Nord Est	153.276	1,6%	26,5%	2,68%	0,03	0,54
Centro	162.227	5,0%	31,9%	2,41%	0,11	0,57
Sud	132.882	7,4%	33,5%	1,64%	0,11	0,40
Isole	69.525	9,1%	34,7%	1,64%	0,13	0,41
Italia	784.488	4,70%	29,98%	2,27%	0,90	0,51

Si riporta di seguito una tabella riassuntiva dei valori NTN/IMI per l'anno 2022 del mercato residenziale:

Fonte: elaborazione Avalon su dati Agenzia del Territorio

Come anticipato, secondo i dati pubblicati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare, nel primo trimestre 2023 il totale delle abitazioni compravendute sul territorio italiano è stato pari a circa 167.000 unità, un decremento rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente pari all'8,3%. Le evidenze numeriche, di fatto, danno conferma dei segnali di rallentamento previsti.

Le minori erogazioni di mutui per l'acquisto di nuove abitazioni, già a partire dalla seconda metà del 2022 e in maniera più intensa nel corso del 2023, impatteranno inevitabilmente sul mercato residenziale. Il 2022, dal punto di vista delle compravendite ha delineato ancora una sostanziale stabilità, con un totale superiore alle 700.000 unità, che confrontato con il periodo pre-pandemico evidenzia per un altro anno consecutivo una crescita, dimostrando la straordinaria solidità del mercato in analisi. Tuttavia, in accordo alle previsioni di Nomisma per il prossimo biennio, è evidente come si sia allargato il gap tra lo scenario prospettato nel novembre 2022 e quello delineato nel rapporto immobiliare a marzo 2023.

Si prospetta quindi per l'anno 2023 un risultato abbastanza positivo nel totale di compravendite ma che tuttavia in qualche modo fornisce l'idea di un ridimensionamento non trascurabile di un mercato che, nonostante sia sostenuto da una straordinaria domanda, avrà delle difficoltà ad affermarsi.

Trend NTN e previsioni 2022/2023/2024

Fonte: elaborazione Avalon su dati Nomisma, dati in migliaia

Prezzi, Canoni e Rendimenti

Parallelamente alla contrazione del numero di compravendite nel corso del 2022, i prezzi delle case hanno continuato a crescere in tutte le realtà territoriali. Nel quarto trimestre del 2022 l'incremento medio era stato pari a circa il 2,8%, con picchi fino al 5% in specifiche città; l'anno 2022 nel complesso si è attestato come quello con la variazione percentuale positiva più alta dal 2016, anno in cui si appiattì la curva negativa tipica del trend dei prezzi di vendita degli anni precedenti.

Il mercato delle locazioni, dopo il brusco calo dei valori che si era verificato nel 2020 a causa della pandemia, ha recuperato immediatamente dopo la fine delle restrizioni imposte dal Governo. Con il rientro degli studenti, dei lavoratori fuori sede e con il ritorno dei turisti che hanno ridato vigore al segmento degli affitti brevi, i canoni hanno ripreso a crescere. Questi ultimi, nella prima parte del 2022, hanno registrato un aumento del 2,1% per i monolocali, del 2,4% per i bilocali e del 2,2% per i trilocali. Ancora una volta è Milano a mettere in luce variazioni più elevate rispetto alle altre città con +4,8% per i monolocali, +4,7% per i bilocali, +4,5% per i trilocali.

In generale, resta diffusa la percezione che l'epidemia abbia esercitato nel complesso un effetto espansivo sulla domanda di abitazioni e una spinta al rialzo dei prezzi, che si prevede possa prolungarsi anche nel 2023, in considerazione delle nuove congiunture macroeconomiche.

Si riporta di seguito l'evoluzione storica di prezzi €/mq e canoni €/mq/anno e le corrispondenti variazioni percentuali rispetto all'anno precedente:

Residenziale – Valori medi €/mq e trend storico

Fonte: elaborazioni Avalon su dati Nomisma e Rapporto Immobiliare OMI 2022

Residenziale – Canoni medi €/mq/anno e trend storico

In questo quadro generale, i risultati positivi dell'anno in corso non sono solo da ricondurre a fattori di domanda e all'andamento delle compravendite e delle dinamiche dei prezzi, ma sono da imputarsi anche ad altri parametri, quali gli sconti medi e i tempi di vendita; tali valori, già scesi ai livelli minimi nello scorso anno, sembrano essersi stabilizzati e confermano da una parte la dinamicità del mercato residenziale e dall'altra il volume della domanda. Per quanto riguarda i tempi di assorbimento degli immobili in vendita, il valore medio rilevato è di circa 5,2 mesi, lo sconto medio si attesta a circa l'11,9%.

Conducendo un'analisi sulle 13 città Grandi Città, si è evidenziato come, parallelamente all'aumento dei prezzi, sono aumentati anche i rendimenti totali che sono tornati sopra l'8%. Livelli straordinari che riflettono quanto la dimensione di questo mercato sia competitiva.

Evoluzione Total Return lordo

Fonte: elaborazioni Avalon su dati Nomisma

STUDENT HOUSING

Volumi di domanda e offerta

L'Italia è una meta ambita per il prestigio delle sue università, le quali contano ogni anno un elevato numero di studenti. Le nuove immatricolazioni durante l'anno accademico 2022/2023 hanno superato quota 329.000, in aumento del 2,2% rispetto all'anno precedente, andando ad alimentare un totale di studenti iscritti che si attesta intorno a 1,9 milioni. Di questi, quasi 110.000 sono studenti internazionali, che si sono recati sul territorio nazionale per brevi periodi di studio attraverso i programmi Erasmus. Tale numero è proiettato verso una crescita durante il 2023 in seguito all'approvazione da parte della Commissione Europea di un pacchetto fondi Erasmus+ pari a 4,2 miliardi di euro, di cui 289 milioni destinati all'Italia.

Roma mantiene il primato per il numero di universitari, seguita da Milano; più staccate Napoli, Torino e Bologna. Quasi un quinto degli studenti internazionali in Italia nel 2021/2022, circa 20.000 studenti, sono stati accolti dagli atenei milanesi, con una quota di stranieri vicina al 10% del totale iscritti.

Per quanto riguarda gli studenti "fuorisede", ovvero studenti Italiani residenti in un luogo distante dalla sede del corso frequentato e che per tale motivo prendono alloggio a titolo oneroso nei pressi di tale sede, in media nel 2022 la quota si è attestata nell'intorno del 39,9%, per un totale di circa 660.000 studenti.

Fonte: Elaborazione Avalon su dati ISTAT e Scenari Immobiliari

I numeri importanti e la forte domanda per i posti letto all'interno di studentati non trovano ancora un riscontro adeguato sul lato dell'offerta; l'Italia rimane nettamente indietro rispetto all'Europa in questo mercato considerato ancora emergente nel nostro panorama immobiliare. L'offerta di alloggi stimata a fine 2022 presenta una capacità di circa 69.000 posti letto. Di questi, circa due terzi si trovano all'interno di strutture regionali ai sensi del DSU (Diritto allo Studio Universitario); i restanti posti letto sono messi a disposizione per il 15% da operatori privati, per l'11% direttamente dalle università e per l'8% da strutture pubbliche o private di student housing. I principali operatori attivi nel mercato italiano sono sia domestici sia internazionali; tra i più importanti, The Social Hub (ex The Student Hotel), Camplus, Campus X, Collegiate, Dove Vivo, Aparto e In-Domus.

Milano risulta essere la città con l'offerta maggiore di posti letto in studentato in termini assoluti (12.000), a fronte però di un elevato numero di studenti fuori sede in cerca di alloggio, con un conseguente tasso di copertura del 13% circa. Torino registra una copertura posti letto simile a quella di Milano, seguono Roma, Firenze e Bologna con una copertura nell'intorno del 10%.

Fonte: Elaborazione Avalon su dati Scenari Immobiliari

Nuovi sviluppi, rendimenti attesi e prospettiva futura

Il mercato dello Student Housing continua a suscitare in tutta Europa forte interesse da parte degli investitori, come confermato dal volume di transazioni effettuate nel 2022: l'anno si è chiuso con un totale di investimenti legati al segmento degli studentati a livello europeo pari a 12,4 miliardi di euro. Il Regno Unito si conferma il Paese con il maggior numero di investimenti, con circa 7,7 miliardi.

Il mercato italiano, alla luce della domanda crescente e dell'attuale carenza di immobili in locazione per studenti, viene considerato ancora un'asset class in via di sviluppo e con grandi potenzialità di investimento e diversificazione geografica; le principali operazioni riguardano sia i grandi centri metropolitani (Milano, Roma), sia città di medie (Firenze, Torino, Bologna) e piccole dimensioni (Padova, Pavia, Pisa) dove sono ubicati importanti atenei. Attualmente le iniziative registrate sono principalmente correlate alla trasformazione del patrimonio immobiliare esistente in alloggi per studenti, come testimoniano molte delle recenti operazioni. Il mercato dello Student Housing viene inoltre favorito da una normativa più tutelante dal lato del locatore a differenza di altre tipologie di contratto che regolano il mercato del residenziale in locazione.

Il volume di investimenti sul mercato italiano ha superato i 200 milioni nel 2022; ciò è avvenuto in un

contesto in cui l'immobiliare in Italia ha segnato livelli vicini ai massimi storici. Tuttavia, i dati relativi al primo trimestre 2023 evidenziano un declino significativo sul fronte del commercial real estate, crollato del 74% YoY. Nello specifico, l'asset class living ha registrato una frenata di 57 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Il 2023 si sviluppa quindi secondo due prospettive contrapposte: un generale rallentamento del commercial real estate da un lato e una continua crescita del mercato student housing dall'altro.

I movimenti sul mercato degli studentati hanno riguardato i principali operatori italiani e internazionali. The Social Hub, attualmente presente a Firenze e Bologna, ha annunciato di avere in progetto altri tre studentati, a Roma, Firenze e Torino, per un totale di 1.500 posti letto entro il 2024. Camplus, società che opera in Italia e Spagna dal 2007, ha portato a termine un nuovo studentato a Torino e si prepara all'inaugurazione di circa 250 posti letto a Udine. L'italiana Campus X conta attualmente 8 location attive e ha annunciato di aprire una nuova residenza da oltre mille posti letto a Milano nel febbraio 2024. Dove Vivo ha portato il numero di campus a 12 (9 nel 2021/2022), mentre la nuova arrivata Collegiate è sbarcata a Milano Nord nel 2023 e completerà un secondo studentato a Milano Bovisa nel 2024, per una copertura complessiva di circa 1.200 posti letto nel capoluogo lombardo.

Intervento	Città	Gestore	Anno apertura	Posti letto (n)	Superficie (mq)	Investimento
Torino MOI	Torino	Camplus	2023	388	7.500	14 mln €
Camplus Udine	Udine	Camplus	2023	240	10.400	nd
CX Trieste	Trieste	Campus X	2023	372	16.000	nd
CX Regina	Torino	Campus X	2023	92	nd	nd
Collegiate Milan North	Milano	Collegiate	2023	695	29.000	nd
Torino via Frejus	Torino	nd	2023	582	13.000	70 mln €
CX Venice Mestre	Mestre	Campus X	2023	568	nd	26 mlln €
Pietrapiana	Firenze	Camplus	2024	200	nd	nd
CX NoM	Milano	Campus X	2024	1.100	nd	nd
Collegiate Milan Bovisa	Milano	Collegiate	2024	470	24.000	nd
TSH Roma San Lorenzo	Roma	The Social Hub	2024	400	23.000	90 mln €
TSH Firenze Belfiore	Firenze	The Social Hub	2024	550	77.000	130 mln €
TSH Torino Aurora	Torino	The Social Hub	2024	500	25.000	65 mln €
CX Modena	Modena	Campus X	2025	366	10.000	nd
CX Napoli	Napoli	Campus X	2025	450	nd	nd

Principali interventi recenti e sviluppi in pipeline

Come conseguenza del crescente interesse nel mercato degli studentati, il 2022 ha comportato in media una compressione nei rendimenti attesi, risultando dunque competitivo rispetto al residenziale tradizionale. Milano e Roma hanno subito una riduzione di 20 e 25 bps YoY rispettivamente, mentre Firenze segna l'eccezione con +50 bps YoY in controtendenza rispetto al trend nazionale.

Il tema delle residenze universitarie ha beneficiato di un ulteriore stimolo legato alla ripresa postpandemica. La riforma 1.7 del Ministero dell'Università e della Ricerca (MUR, Riforma 1.7 Alloggi per gli studenti e riforma della legislazione sugli alloggi per studenti) prevede infatti lo stanziamento di 960 milioni di euro di risorse del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) per la realizzazione di nuove strutture di edilizia universitaria. La prima fase ha messo a disposizione 300 milioni per la realizzazione dei primi 7.500 posti letto durante il 2022. I rimanenti 600 milioni, confluiti all'interno del Fondo Housing, mirano invece a portare il numero di posti letto oltre quota 100.000 entro il 2026. La partecipazione al finanziamento tramite fondi PNRR è estesa tramite bando a operatori privati e il piano prevede agevolazioni e sgravi fiscali (esenzione IRPEF/IREF) al fine di ridurre i canoni di locazione imposti agli studenti. Tali benefici, aggiunti al cofinanziamento pubblico-privato, attirano molti investitori e producono un effetto moltiplicatore sulle risorse a disposizione per l'edilizia universitaria. Circa due terzi della prima fetta di aiuti sono stati infatti destinati a privati: degli 82 progetti finanziati finora, 23 fanno capo a Camplus e Fondazione Ceur, per un valore totale di fondi ricevuti pari a 108 milioni. Il mercato sembra quindi proiettarsi in una direzione in cui lo sviluppo di residenze universitarie private gestite dai principali operatori di Student Housing italiani e internazionali rivestirà un peso sempre maggiore.

SENIOR LIVING

Il mercato europeo di riferimento

L'Italia è il paese più anziano d'Europa: l'età mediana nel nostro paese ha raggiunto i 48 anni nel 2022, contro i 44,4 a livello europeo. La percentuale di popolazione over 65 residente in Italia è cresciuta dal 20,5% del 2010 al 24,1% del 2023. Nonostante ciò, il mercato immobiliare italiano dedicato al senior living risulta ancora alle fasi iniziali in quanto a sviluppo e offerta di soluzioni abitative in linea con l'esigenza di questa fascia di popolazione. Le strutture realizzate appositamente per questa destinazione d'uso, ossia senior living inteso come asset class sulla quale operano investitori professionali, sono poche e concentrate nel nord Italia; il segmento del senior living è infatti spesso inserito in strutture ibride in cui convivono diverse realtà, tra cui RSA, Student Housing e Private Rented Sector, tutte formule di residenza in locazione. Mercati più maturi invece, come quelli di Germania, Regno Unito e Francia, presentano un'offerta nettamente più sostanziale e si articolano in sotto-segmenti in base al grado di assistenza fornito.

Stando alle proiezioni demografiche fornite dall'ISTAT, entro il 2050 la percentuale degli Over 65 sul totale della popolazione raggiungerà il 35%. Indicatori quali l'aspettativa di vita a 65 anni, attualmente pari a 20,7 anni e proiettata verso 23,3 anni nel 2050, e il tasso di natalità (numero nascite per 1.000 abitanti), crollato dal 9,4 del 2010 al 6,8 del 2022, evidenziano l'attuale fenomeno di invecchiamento della popolazione italiana e mondiale.

Fonte: Elaborazione Avalon su dati JLL

Fonte: Elaborazione Avalon su dati ISTAT

A fronte di queste dinamiche, anche in Italia in futuro si rivelerà cruciale, nonché strategico, riuscire a dare una risposta al fenomeno dell'invecchiamento attivo, presupponendo che l'anziano rimanga il più a lungo possibile responsabile della propria vita, e che sia inserito in una rete di relazioni, progetti e attività che gli consentano di sentirsi ancora protagonista della sua quotidianità, dando anche un contributo attivo alla crescita dell'economia e alla società. La formula del senior living si rivolge infatti ad anziani autosufficienti proprio con l'obiettivo di promuovere l'invecchiamento attivo oltre a limitare il ricorso al ricovero nelle case di cura o RSA, che indirettamente aiuterebbe a contenere la spesa pubblica.

Business Model, Canoni e rendimenti

Dal punto di vista degli investimenti, date le tendenze demografiche, il senior living costituisce un mercato con un elevato potenziale a medio e lungo termine. I clienti finali di questo prodotto, la cosiddetta silver economy, sono persone in buona salute e generalmente con ampia capacità di spesa. Il reddito medio annuo degli utenti anziani, secondo uno studio realizzato da Nomisma, è infatti compreso tra 20.000 e 30.000 euro. In una certa misura, questa clientela è protetta dai cicli economici, generando quindi sicurezza per l'investitore per quanto riguarda i livelli di occupazione degli immobili e la capacità di pagamento degli inquilini.

Le strutture attualmente disponibili applicano un canone di locazione che oscilla tra gli 800 €/mese per un monolocale e i 2.400 €/mese per un appartamento con tre stanze. Location e soluzioni personalizzate portano i canoni fino a un massimo di circa 4.200 €/mese. Al canone fisso, il quale garantisce servizi base, tra cui utenze, pulizie e aree comuni, e che varia a seconda della tipologia di appartamento (caratteristiche dello stesso, metratura, piano, presenza di balcone), si sommano i costi per i servizi on demand, che contando su un numero di stanze generalmente ampio, genera flussi di cassa stabili e consistenti; tali servizi includono trasporto, attività ricreative, lavanderia e intervento medico specifico. In termini di occupancy il Senior Living rileva dati fortemente positivi. Considerata sia l'innovatività della proposta, ed allo stesso tempo la scarsità dell'offerta, la media di occupancy delle strutture attualmente esistenti si attesta intorno al 90%, con casi non rari in cui l'indice si avvicina al 100%. Questo indicatore evidenzia l'impatto positivo che la proposta ha sulla categoria silver age, sottolineando inoltre la effettiva necessità di strutture ad hoc perfino sul territorio nazionale, con una popolazione storicamente legata alla prima casa e la sua proprietà.

In Europa, i rendimenti netti degli alloggi senior si attestano in un range ricompreso tra il 3,3% e il 6,00%, a seconda del Paese, dell'ubicazione e della qualità degli asset. L'aumento dell'appetito degli investitori per gli asset immobiliari senior ha esercitato una pressione al ribasso sui rendimenti prime già dalla seconda metà del 2021, dimostrando una significativa resilienza agli impatti della pandemia da Covid19. In Italia, a differenza della media Europea, i tassi netti di rendimento sono compresi in un range tra il 5% ed il 6% su base nazionale, quindi con rendimenti mediamente competitivi rispetto ad altri mercati.

Italia	95-100%	5,00-6,00%
Germania	90%	4,75-5,50%
Francia	95%	4,00-5,00%
Inghilterra	90%	3,00-4,00%
Spagna	85%	4,50-4,70%

Occupancy e Rendimenti principali Paesi UE

Il Senior Living risponde a strategie di diversificazione degli asset, rappresentando un segmento anticiclico, essendo rivolto ad un bisogno essenziale e non strettamente correlato alle congiunture economiche. La strategia risponde ad una domanda crescente di servizi e soluzioni abitative generata dall'aumento della percentuale di popolazione anziana che può garantire una sufficiente massa critica per poter sviluppare economie di scala. Queste strutture generano una redditività stabile tipicamente nel medio-lungo termine, garantita dai canoni di locazione e dai servizi di base ed opzionali. Questo formato combina quindi i vantaggi dell'investimento residenziale (flussi di cassa stabili e bassa correlazione ai cicli economici) con quelli dell'investimento commerciale (contratti ventennali; locazione tripla netta a un unico operatore), offrendo un'alternativa all'investitore immobiliare nell'attuale clima economico. ambiente raffinato. Una differenziazione nella collocazione delle strutture permette ai residenti di Paese Occupancy Net Yield

Offerta attuale e prospettiva futura

Attualmente sono circa 7.800 le residenze assistite in Italia, di cui l'83% private. Esse comprendono RSA, case di cura e strutture dedicate al senior living. Quest'ultime, ancora in numero limitato, sono localizzate principalmente nei capoluoghi di regione o provincia, prevalentemente in zone centrali. Solitamente sono composte per lo più da bilocali, per un totale di 50-60 mq di media, o ampi monolocali, di circa 40-45 mq. I servizi di base includono reception aperta 24 ore su 24 e accesso alle aree comuni, come ristorante, bar, palestra, piscina, sala lettura e TV, che occupano almeno il 10% della superficie totale. I servizi opzionali includono cibo, animazione, sicurezza e trasporto, nonché assistenza personale e domiciliare.

Tra le strutture presenti sul territorio nazionale spicca Domitys Quarto Verde: 124 appartamenti in una struttura innovativa, la prima in Italia dedicata al 100% al concetto di Senior Living. La maggior parte delle strutture del Paese sono infatti soluzioni abitative ibride e diffuse, con una componente di RSA assistenziale e una parte di senior living dedicata ad over 65 che non hanno bisogno di assistenza medica e trascorrono la propria vita in compagnia di altre persone nella medesima condizione, godendo di vantaggi in termini di servizio, come la palestra, il pranzo preparato e una serie di comfort di gestione operativa e professionale.

Il gruppo francese Korian, leader europeo nei servizi di assistenza e cura per anziani, opera sul mercato italiano attraverso una rete di appartamenti protetti e comunità per over 65 autosufficienti. Le strutture, situate principalmente nel nord Italia, offrono circa 100 appartamenti tra monolocali e bilocali e godono di tutti i principali servizi contemplati dal segmento senior living.

VivereOver, società italiana fondata nel 2020, mette a disposizione appartamenti indipendenti all'interno di condomini concepiti per offrire ai senior il massimo comfort ma anche la massima sicurezza in un

Fonte: Elaborazione Avalon su dati JLL e Savills

scegliere tra soluzioni al mare, in città, o immersi nel verde. Numerosi servizi e un ricco programma ricreativo intendono far sentire gli ospiti come se vivessero in casa propria, ma con il vantaggio di un contesto che favorisca la socialità e senza doversi occupare delle incombenze che possono gravare sulla quotidianità delle persone anziane.

Struttura	Città	Gestore	Canone Min (€/mese)	Canone Max (€/mese)	Anno di costruzione
Quarto Verde	Bergamo	Domitys	1.600	2.900	2020
Heliopolis	Binasco (MI)	Korian	800	1.515	2016
Residenza Vittoria	Brescia	Korian	1.080	2.040	2017
Villa San Clemente	Villasanta (MB)	Korian	800	1.900	2018
Residence F. Laurentina	Roma	VivereOver	1.210	1.800	2021
Residence Sanremo	Sanremo (IM) VivereOver 1.600 4.200
Residence Quinzano	Quinzano D'Oglio (BS)	VivereOver	nd	nd	2021
come il Fondo Aristotele Senior ed il Fondo Convivit a partecipazione pubblico/privata, oltre a diversi operatori internazionali specializzati che stanno guardando al mercato italiano con interesse e che vogliono entrare nella gestione di questa forma residenziale che offre standard qualitativi alti. Sul fronte nuovi sviluppi, AXA IM Alts, braccio di investimenti alternativi del gruppo assicurativo AXA, ha
recentemente annunciato l'imminente entrata nel mercato italiano del senior living attraverso l'acquisto a termine di sei strutture distribuite tra Lombardia, Piemonte e Toscana. Si prevede che due residenze, situate a Milano e Brescia, possano essere operative nel 2025, le restanti nel 2026. Il progetto aggiungerà a lavori terminati circa 1.500 posti letto. •	L'andamento del settore terziario
ANALISI TREND E NUOVE ESIGENZE
L'analisi del mercato direzionale ha rivelato, in termini di investimenti, una significativa ripresa nel 2022 romano.
rispetto al 2021. Tale trend è stato sostenuto da un incremento del take-up uffici e delle transazioni, con Milano tornata ai livelli pre-pandemici; una crescita più lenta è stata, invece, registrata per il mercato L'incertezza rilevata a fine del 2022 a seguito di un aumento dei costi di costruzione, unita all'incremento dell'inflazione e dei tassi di interesse, ha impattato già sul finire dello scorso anno sugli investimenti nel settore direzionale, per cui è già stata rilevata una prima crescita dei rendimenti. Durante il primo semestre 2023, tale effetto è stato più evidente e si è osservato un approccio "wait and see" da parte degli operatori, con un rallentamento dell'attività a fronte di un maggiore costo del capitale. Un atteggiamento più cautelativo che, tuttavia, dovrebbe allentarsi nel corso della seconda metà del 2023 grazie alla stabilizzazione delle condizioni economiche generali.
Per quanto riguarda l'attività di letting, tale trend ha favorito un maggior divario tra i canoni prime e le altre tipologie di asset. La scarsità di prodotto di medio-alta qualità, alimentata dal rallentamento dei cantieri, ha incrementato la competizione per questi spazi e, di conseguenza, l'aumento dei canoni. Dal punto di vista degli investimenti, si è registrata una diminuzione delle acquisizioni, dato che non pare essere preoccupante a fronte anche di un buon assorbimento degli spazi e di un consolidato interesse da parte delle aziende all'uso degli uffici. Più robusto il segmento core, si registra un rallentamento verso le soluzioni value-added maggiormente interessate dalle variazioni dei costi di costruzione.

Riepilogo offerta attuale e canoni

• L'andamento del settore terziario

ANALISI TREND E NUOVE ESIGENZE

Come già riscontrato nel corso del 2022, anche il 2023 segna una affermata necessità della presenza fisica all'interno degli uffici. I tenant pongono una crescente attenzione alla qualità degli spazi al fine di garantire un elevato grado di standard per i dipendenti, nonché per favorire un controllo dei consumi energetici e delle performance degli edifici. A tali necessità si affianca anche la richiesta di uffici situati in zone centrali o semi-centrali, in cui l'impatto di canoni maggiori è mitigato dalla richiesta di spazi di dimensioni più ridotte rispetto al passato. In tale ottica gli investitori prediligono soluzioni nuove o edifici in corso di ristrutturazione situati in location prime che posseggano certificazione di sostenbilità (es. LEED, BREEAM, WELL) e che rispondano ai più ampi criteri ESG. Questi ultimi spingono gli operatori del mercato immobiliare ad un focus sulle prestazioni degli edifici unitamente a una attenzione alla governance e alla relazione con gli stakeholders. Dal confronto col il mercato si è potuta osservare, già nel corso del 2022, una differenziazione tra immobili certificati e non certificati in termini di canoni di locazione e un generale interesse da parte degli investitori. L'attestazione delle performance degli edifici impatta sulla commerciabilità degli immobili, insieme a location e qualità dell'immobile, incrementando il gap rispetto agli asset prime.

Come già osservato, si evidenzia una scarsità di prodotti di qualità sul mercato: tale fattore favorisce accordi di pre-let per immobili in via di realizzazione o per edifici di pregio in corso di ristrutturazione. In caso di location secondarie, oltre alle caratteristiche intrinseche degli asset, è crescente l'attenzione verso la presenza di collegamenti che consentano spostamenti agevoli per gli utilizzatori finali.

A livello italiano, Milano e Roma si confermano trainanti nel settore direzionale; le proiezioni per i prossimi cinque anni infatti confermano l'attrattiva delle due città in termini di flusso di lavoratori. Si prevede una crescita di investimenti per i restanti mesi del 2023, seppur rimanga considerevole l'impatto dell'inflazione e dei tassi di interesse, nonché quello delle condizioni geopolitiche globali.

IL MERCATO DIREZIONALE DI MILANO

L'analisi dei valori medi dei canoni nell'area del comune di Milano per il primo semestre 2023 conferma il trend rilevato negli anni precedenti: nelle zone più centrali come il CBD Duomo e CBD Porta Nuova, infatti, si riscontrano i valori più alti. In particolare si osservano valori massimi per il CBD Duomo nell'intorno dei 680-700 €/mq, in aumento rispetto al periodo precedente. Tale trend è influenzato dall'elevata richiesta di uffici unitamente al prossimo approdo nel mercato di spazi nuovi o ristrutturati.

Canoni medi (euro/mq/anno) - Milano

Fonte: elaborazione Avalon su dati relativi al primo trimestre del 2023

L'analisi dei volumi degli investimenti tra il 2019 e il 2022 dimostra come nell'ultimo anno si sia verificata

A fine 2022 si nota un volume di investimenti quasi pari agli anni precedenti al 2019, anno in cui si è registrato un record nel settore direzionale. Tali dati se da un lato segnano una chiara ripresa e fanno ben sperare per il 2023, allo stesso tempo potrebbero indicare una potenziale situazione di assestamento.

Volume degli investimenti nel mercato direzionale – Milano (mln €)

Fonte: elaborazione Avalon su dati IPI, JLL e Colliers

Dal punto di vista dell'occupancy, cala il tasso di sfitto rispetto al 2021 e il take up si posiziona ai livelli degli anni precedenti al 2019.

Take-up e tasso di sfitto – Milano

Fonte: elaborazione Avalon su dati C&W, Gabetti, IPI, JLL e Colliers

Per quanto riguarda i rendimenti prime netti, rimane stabile il divario tra gli indici relativi alle aree più periferiche e a quelle più centrali. Le zone CBD e quelle centrali registrano dei prime net yield tra il 4,0% e il 4,5%, seguiti dalle aree semicentrali, in cui si ha un range tra il 4,75% e il 5,25%. Le regioni più periferiche e quelle collocate nell'hinterland si attestano su un valore medio del 6,25% con dei picchi percentuali in positivo o in negativo a seconda della lontananza dal centro città.

Rendimenti netti – Milano (%)

Fonte: elaborazione Avalon su dati C&W, IPI e JLL al Q1-2023

IL MERCATO DIREZIONALE DI ROMA

L'analisi dei valori medi dei canoni nell'area del comune di Roma per il primo semestre del 2023 registra un incremento dei canoni per il CBD e l'EUR. Tale trend è influenzato dall'elevata richiesta di uffici unitamente alla scarsità di prodotto sul mercato. La fascia alta presenta valori che si attestano nell'intorno dei 480-550 €/mq annui. Fatta eccezione per gli immobili di pregio, generalmente i canoni per le zone centrali raggiungono i 380-400; maggiore il range per le zone semicentrali, in cui si osservano valori tra i 280-330 €/mq annui. Con riferimento alla zona EUR, i canoni rilevati mediamente sono di 350-360 €/mq annui.

Canoni medi (euro/mq/anno) - Roma

Fonte: elaborazine Avalon su dati relativi al primo trimestre del 2023

Fonte	CBD	Centro	Semicentro	EUR	Periferia
Cushman&Wakefield	550	380	280	360	150
Colliers	480	380	300	360	180
IPI	475	440	330	350	180
Media Avalon	502	400	303	357	170

Fonte: elaborazione Avalon su dati relativi al primo trimestre del 2023

L'analisi dei volumi di investimento in immobili direzionali a Roma tra il 2019 e il 2022 dimostra come tale mercato non sia ritenuto ancora fuori dagli effetti della situazione pandemica legata al Covid-19. Continua infatti la performance limitata dei volumi transati a riconferma dell'approccio prudenziale da parte degli investitori: i livelli prepandemici sono ancora lontani.

Volume degli investimenti nel mercato direzionale – Roma (mln €)

Fonte: elaborazione Avalon su dati IPI e Colliers

Anche per quanto riguarda l'occupazione degli spazi, il tasso di sfitto si è ridotto rispetto all'ultimo biennio, ma il livello di take up è ancora lontano dai livelli pre-pandemici.

Take-up e tasso di sfitto – Roma

Fonte: elaborazione Avalon su dati C&W, Gabetti, IPI, JLL e Colliers

Per quanto riguarda i rendimenti, si nota un chiaro divario tra le regioni centrali e quelle più periferiche di Roma. Le zone prime registrano un prime net yield nell'intorno del 4,5%, con dei minimi di 4,25% per le aree CBD centrali. Le zone semicentrali e periferiche registrano un incremento e si posizionano rispettivamente a 6,25% e 9,0%. La chiara differenza di rendimenti tra le varie aree è indice del potenziale margine di miglioramento della città per il settore direzionale.

Rendimenti netti – Roma (%)

Fonte: elaborazione Avalon su dati C&W, IPI e JLL al Q1-2023

• Il mercato logistico in Italia

OVERVIEW DI MERCATO

Il 2022 è stato un anno di consolidamento e resilienza per l'asset class logistica. Il volume di investimenti nel segmento è ammontato a circa 2,8 miliardi di euro (+5% rispetto all'anno 2021), andando a rappresentare circa il 23% del volume totale a livello nazionale. Se nel 2021 il settore logistico si era affermato come prima asset class italiana, nel 2022 è stata la seconda asset class protagonista del mercato real estate per volume investito, dopo il comparto uffici.

I primi tre trimestri dell'anno hanno fatto registrare un record in tal senso, mentre il Q4 ha visto un calo netto degli investimenti di circa il 50% dovuto alla politica monetaria restrittiva della BCE atta a contrastare l'inflazione crescente, l'incremento dei costi delle materie prime e l'instabilità economica nel contesto geopolitico, portando gli investitori ad adottare un atteggiamento wait and see che si prevede continuerà nel corso del 2023.

La maturità del settore, che si sta allineando ai principali mercati europei, è evidenziata da una stabilizzazione degli operatori e-commerce a favore di 3PL (Logistica di terze parti) e omni-channel retailers (vendite su più canali, solitamente store fisico e online) che risultano essere i maggiori utilizzatori di spazi; il take-up nel 2022 si attesta nell'intorno dei 2,8 milioni di metri quadri (+12% rispetto all'anno 2021). L'aumento del costo del capitale e delle materie prime si è riflesso in un incremento del prime yield che ha fatto registrare valori nell'intorno del 4,75%, con un delta di +75 bps rispetto al 2021.

Per quanto riguarda i canoni di locazione, nel 2022 si è verificato un incremento generale in tutte le città causato dalla scarsa disponibilità di immobili logistici presenti sul mercato e dell'aumento dei costi di costruzione, dovuto all'incremento del costo delle materie prime.

Il trend, già affermato nel 2022, su cui si porrà maggiore attenzione sarà relativo alle tematiche ESG,

che diventeranno centrali nel trainare i nuovi sviluppi di immobili con alta richiesta da parte dei player del settore e nella creazione di reddito nel tempo, tema di cruciale importanza per le società di gestione del risparmio.

Il 2023 è iniziato con transazioni relative perlopiù all'asse logistico tra Verona e Torino, passando per l'area metropolitana di Milano, con aspettative di crescita dell'interesse per i mercati secondari anche per immobili di tipo last mile nella restante parte dell'anno.

IMMOBILI LOGISTICI: INVESTIMENTO PER LE IMPRESE

Gli investimenti nel settore logistico in Italia sono al momento secondi solo al settore degli uffici; la carenza di prodotto nuovo è il principale impulso di un mercato che continuerà a registrare ampi volumi di investimento nonostante l'incertezza dei mercati globali.

La spinta dei retailer alla capillarizzazione sul territorio e la prossimità con i principali bacini di utenza porteranno prezzi di vendita e canoni di locazione a confermare il trend di crescita degli ultimi due anni, con una tendenza delle aziende a edificare l'immobile da utilizzare.

Per sua natura la logistica rappresenta un settore con un importante impatto sull'ambiente e, di conseguenza, sarà sempre più orientato verso la sostenibilità e il recupero dell'esistente in caso di scarsità di spazi per edificare. I principali occupier logistici, inoltre, stanno ottimizzando le attività della catena del valore, mettendo in pratica azioni concrete in termini di sostenibilità, in conformità con i temi ESG.

L'efficientamento energetico non si limita a prevedere lo sviluppo di immobili entro determinati standard che permettano di conseguire una certificazione (Leed e Breeam tra le principali), ma riguarda diverse soluzioni: dall'utilizzo di mezzi elettrici o ibridi agli interventi diretti sugli edifici come isolamento termico, sistemi efficienti di areazione interna, green wall, vasche di laminazione per il controllo del consumo di acqua potabile e pannelli fotovoltaici. In tal senso di cruciale importanza sarà, inoltre, l'efficientamento energetico degli immobili datati che, alla luce dello storico aumento del costo dell'energia, è diventato elemento sostanziale di sinergia nel rapporto tra proprietà e tenant.

Dopo due anni di crescita straordinaria si registra un rallentamento delle vendite e-commerce di prodotti (+8% nel 2022 rispetto al +20% del 2021): questo elemento, unito al contesto di instabilità geopolitica, alla crisi della supply chain e al ritorno alla piena attività dei negozi fisici, sta influenzando la dinamica dei consumi in Italia, sia totali che online.

Caratteristiche tecniche per tipologia di asset

Bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2023

Tipologia	Big Box	Last Mile
Dimensione media [mq]	> 10.000	$<$ 10.000 (Urban logistic $<$ 1.500)
Ratio Area coperta lotto	$40\% - 50\%$	25%
Ingressi	Singolo	Doppio
Densità Docks [dock/mq]	1/1000	1/150
Orientamento Dock		Ortogonali
Profondità [m]	$>= 60$ (100 se l'entrata è singola)	$< 60$ (idealmente 40-50m)
Altezza Utile [m]	>= 10 (ideale 12)	$>= 6$
Capacità del pavimento [Kg/mq]	5.000	$2.000 - 3.000$

Principali caratteristiche	Logistica Grado "A"
Struttura portante	Cemento armato prefabbricato
Altezza sottotrave (mt)	>= 10 metri
Resistenza al fuoco	REI min 120
Banchina di carico	Min una ogni 800 mq
Capacità del pavimento [Kg/mq]	5.000
Office Ratio (%)	Circa 5/10 % della SLP totale
Larghezza minima cortile di fronte alle baie di carico	30 metri
Certificazione minima richiesta	LEED gold
Modularità	Possibilità di suddivisione del magazzino per più tenant
Connessione viaria	Integrazione con contesto viario
Parcheggi	Dotazione di parcheggi per auto e camion all'interno del lotto
Servizi al personale	Mensa, area break, alloggi per autisti

Tuttavia, rimane un obiettivo delle aziende il rafforzamento dei canali digitali e l'efficientamento dei costi di energia e trasporto. Le logiche di home e instant delivery, infatti, presuppongono digitalizzazione e automazione, sia a sostegno della gestione che della movimentazione delle merci mediante il miglioramento dell'efficienza dei veicoli e della tracciabilità di consegna.

Infine, economie di scala, aggregazione dei flussi, analisi dei dati dei consumi sono i principali driver per le scelte di location e tipologia di magazzino logistico.

RICERCA DI NUOVI SPAZI E RISCHIO URBANISTICO

Nonostante quanto detto sulla spinta agli interventi sul patrimonio immobiliare esistente, a parità di location il prodotto su greenfield rimane il preferito per gli sviluppatori logistici. Tuttavia, il cosiddetto rischio urbanistico e ambientale rappresenta un disincentivo allo sviluppo su brownfield.

La logistica, infatti, si configura come un asset class non del tutto integrata all'interno degli strumenti pianificatori dei comuni italiani. La normativa, salvo rare eccezioni, non definisce in maniera organica la destinazione d'uso logistica, né tantomeno viene specificata la logistica dell'ultimo miglio. Di conseguenza, l'uso logistico viene assimilato autonomamente da ciascuna Pubblica Amministrazione ora al commerciale, ora al produttivo.

Facendo due macro-esempi: il PGT del Comune di Milano, con specifico riferimento alla logistica, precisa che: «le funzioni relative alla logistica sono ovunque compatibili nei limiti e nel rispetto della normativa vigente in materia igienico-sanitaria», mentre il PRG del Comune di Roma non definisce, né disciplina la destinazione d'uso logistica; pertanto, ai fini della verifica della disciplina urbanistica è necessario fare riferimento alla disciplina delle categorie funzionali analoghe. Il supporto di studi tecnici/legali specializzati risulta così una condizione necessaria per l'ingresso di investitori istituzionali esteri, i quali devono dialogare direttamente con le amministrazioni locali per poter definire la possibilità di sviluppo logistico sul territorio nazionale.

Un altro elemento di rilievo da considerare come "rischio urbanistico" è inoltre rappresentato dalla scarsa integrazione, anche in chiave di rigenerazione urbana, tra investitori e amministrazione pubblica, che sovente si trova a rifiutare l'ingresso di nuovi sviluppi sulle aree del proprio territorio a causa degli inevitabili effetti sull'incremento del traffico, la necessaria implementazione delle reti infrastrutturali e incremento delle manutenzioni stradali.

CANONI DI LOCAZIONE, RENDIMENTI E PROSPETTIVA FUTURA

Il 2022 ha registrato un aumento dei canoni di locazione a causa della scarsa disponibilità di immobili logistici presenti sul mercato e dell'aumento dei costi di costruzione, dovuto all'incremento del costo delle materie prime.

Attenersi agli standard ESG, soprattutto per i nuovi sviluppi, è da considerarsi conditio sine qua non; conseguentemente non si riscontrerà un premio sul canone, ma un deprezzamento per immobili che difettano dei nuovi standard.

Le location con i canoni di locazione più elevati risultano essere: Milano, Genova, Firenze, Prato e Roma; nel primo semestre del 2023 i nuovi contratti di locazione registrati si concentrano nella provincia di Firenze e nell'area di Vigasio (headline rents 50 €/mq/anno).

Di seguito si riportano i canoni da ultima rilevazione (H2 2022) comparati con quella precedente (H1 2021), nelle principali città italiane afferenti a immobili logistici tradizionali:

Bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2023

		Rents €/sqm/Year			Rents €/sqm/Year
	New			Used		New		Used
	2022 H1		2022 H1		2022 H2		2022 H2
Location	Min	Max	Min	Max	Min	Max	Min	Max
Bergamo	50	58	35	50	51	59	37	51
Bologna	50	60	45	50	53	60	46	52
Genova	54	68	45	52	55	70	46	53
Milano	57	65	50	57	60	68	52	59
Novara	45	50	37	43	46	53	39	45
Padova	48	58	42	46	49	60	43	48
Parma	45	50	38	40	47	52	40	42
Pavia	45	47	38	45	46	49	40	47
Piacenza	47	52	38	45	49	55	40	47
Rimini	47	52	40	45	48	54	41	46
Torino	49	55	40	49	50	56	41	50
Venezia	47	58	40	46	48	59	41	47
Verona	47	55	37	46	50	55	39	48
Bari	42	47	34	43	44	50	35	45
Caserta	42	52	38	45	45	55	45	50
Catania	42	47	34	42	44	49	36	43
Civitavecchia	43	55	33	42	44	55	34	43
Firenze	60	80	52	57	62	83	54	59
Gioia Tauro	37	45	34	40	38	47	35	41
Livorno	48	56	42	47	50	58	43	49
Napoli	47	60	38	45	49	60	39	47
Prato	55	70	48	52	57	72	50	54
Roma	55	68	45	53	57	68	47	55
Sassari	42	50	38	42	43	52	39	43
Media	48	57	40	47	49	58	42	49

Fonte: Borsino immobiliare della logistica

Immobili Logistici - Canoni medi €/mq/anno e trend storico

Fonte: elaborazioni Avalon su dati Borsino Immobiliare

Di seguito si riporta il volume d'investimenti nel settore logistico nel periodo tra il 2008 e il 2022:

Fonte: elaborazioni Avalon su dati CBRE

Durata di negoziazione, sconto in fase di trattativa e tagli più richiesti vengono mostrati nei seguenti grafici:

Bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2023

2.11 Principali rischi e incertezze

La Relazione degli Amministratori al bilancio al 31 dicembre 2022 include una descrizione, alla quale si rimanda, dei principali rischi ed incertezze cui Restart ed il Gruppo sono esposti. Si segnalano in sintesi:

rischi relativi agli andamenti del contesto macro-economico, ed ai potenziali effetti del permanere di fattori di incertezza aggravati dal conflitto in Ucraina, sia sullo scenario economico di breve e medio periodo sia sull'attività, le strategie e le prospettive del Gruppo;
rischi connessi alla evoluzione del quadro normativo e regolamentare (rischi di compliance);
rischi legati ai contenziosi fiscali in essere.

Ai suddetti fattori di rischio e incertezza si aggiunge il rischio di mercato connesso alle elevate e perduranti pressioni inflazionistiche e all'andamento generale dell'economia e dei tassi di interesse, i quali possono influire negativamente sui risultati anche in considerazione dei potenziali effetti sui costi del denaro, delle materie prime e dell'energia.

Nella presente Relazione Finanziaria Semestrale i Rischi finanziari sono commentati nella nota 3.10 e in particolare viene riportata l'informativa relativa al rischio di liquidità, rischio di tasso e rischio di credito.

I sopra elencati rischi, cui il Gruppo risultava esposto al 31 dicembre 2022, sono ancora attuali nel primo semestre 2023 ed in previsione continueranno ad esserlo nel secondo semestre.

In particolare, i rischi legati al deterioramento del contesto macroeconomico, geopolitico e di mercato provocato dalla guerra tra Russia e Ucraina, i cui effetti hanno ripercussioni dirette e indirette sull'attività economica, hanno creato un contesto di generale incertezza, le cui evoluzioni e i relativi effetti non risultano prevedibili. I potenziali effetti del perdurare di questi fenomeni, ad oggi non prevedibili, non sono ad oggi completamente determinabili e generano un maggiore grado di incertezza con riferimento alle stime contabili, alle misurazioni di fair value, alla recuperabilità degli attivi e al rischio di liquidità e saranno oggetto di costante monitoraggio nel prosieguo dell'esercizio.

• Principali contenziosi in essere e verifiche fiscali

Si segnala che tutti i contenziosi civili e amministrativi afferenti al Complesso Aziendale SIIQ di cui Restart era parte alla data di efficacia della scissione sono stati assegnati, per effetto della scissione, alla società beneficiaria Aedes SIIQ S.p.A. ("Aedes"), come riportato nel progetto di scissione. Qualora l'estromissione di Restart da tali contenziosi non fosse possibile, tutte le eventuali sopravvenienze attive e passive riconducibili ai medesimi rimarranno, rispettivamente, ad esclusivo beneficio o carico di Aedes.

Si precisa che, in esecuzione di quanto previsto dal progetto di scissione, sono rimasti in capo alla scissa Restart le perdite fiscali pregresse di cui dispone il consolidato fiscale del Gruppo della scissa (che al 30 giugno 2023 ammontano a circa 232 milioni di Euro), nonché tutti i contenziosi tributari e le eventuali passività fiscali relativi al complesso aziendale SIIQ per atti compiuti entro la data di efficacia della scissione.

PRINCIPALI CONTENZIOSI

PRINCIPALE CONTENZIOSO TRASFERITO AD AEDES POST SCISSIONE – CONTENZIOSO FIH

Come anticipato, si rammenta che tutti i contenziosi civili e amministrativi afferenti al Complesso Aziendale SIIQ di cui Restart era parte alla data di efficacia della scissione sono stati assegnati, per effetto della Scissione, alla società beneficiaria Aedes.

Tra i contenziosi trasferiti ad Aedes vi rientra altresì il contenzioso civile promosso da Fih S.a.g.l. (il "Contenzioso FIH") che, alla data di efficacia della scissione, era pendente dinnanzi alla Corte di Cassazione, e che è stato riassunto, in data 3 marzo 2023, da Fih innanzi alla Corte di Appello di Milano all'esito dell'ordinanza della Corte di Cassazione. La Società si è ritualmente costituita in giudizio con l'assistenza dei legali designati da Aedes, dando comunque atto nelle proprie difese che il Contenzioso FIH è stato trasferito ad Aedes per effetto dell'operazione di scissione. Aedes ha confermato che, nel rispetto degli obblighi assunti nei confronti di Restart nel contesto dell'operazione di scissione, procederà ad intervenire nel giudizio afferente al Contenzioso FIH. Allo stato la prima udienza è stata rinvia d'ufficio al 18 ottobre 2023.

Si precisa che il progetto di scissione parziale proporzionale della Società nei confronti di Sedea SIIQ S.p.A. (ora Aedes S.p.A.) e gli accordi relativi alla scissione prevedono, inter alia, che Aedes si impegni affinché Restart venga estromessa dai giudizi civili e amministrativi afferenti al Complesso Aziendale SIIQ. Qualora tuttavia Restart non ottenesse l'estromissione dal Contenzioso FIH, tutte le eventuali sopravvenienze attive e passive ad esso riconducibili rimarranno, rispettivamente, ad esclusivo beneficio o carico di Aedes.

PRINCIPALI VERIFICHE E CONTENZIOSI FISCALI

Segnaliamo preliminarmente che, come riportato nel Progetto di Scissione, tutti i contenziosi di natura tributaria di cui è parte Aedes SIIQ S.p.A. (ora Restart S.p.A.), quale capogruppo, sono rimasti in capo a quest'ultima a seguito della Scissione effettuata nell'anno 2018.

Di seguito si riepilogano i principali contenziosi tributari di cui sono parte Restart S.p.A. e le società da questa controllate.

CONTENZIOSO VIA VENEZIANI

Aedes SIIQ S.p.A. (ora Restart S.p.A.) è stata raggiunta il 27 giugno 2018 da un avviso di rettifica e liquidazione di maggiori imposte ipotecarie e catastali, in relazione all'acquisto del complesso Parco de' Medici di via Veneziani a Roma, avvenuto nel 2016. In data 26 settembre la società ha proposto ricorso avverso detto avviso, in quanto nell'atto di compravendita le imposte sono già state liquidate (e assolte) in base a un valore maggiore del prezzo di acquisto e in linea con il valore venale. La CTP di Milano, con sentenza 1486/2019, ha respinto i ricorsi riuniti e condannato la Società (e la GE Real Estate Italia S.r.l., parte venditrice obbligata in solido, anch'essa ricorrente) al pagamento delle spese di lite. In data 28 novembre 2019 la Società ha presentato ricorso in appello. Con sentenza 1277/2021, la CTR di Milano ha rigettato le pretese della Società. Restart non ha proposto ricorso avverso la sentenza di appello, che è quindi diventata definitiva.

La Società aveva già provveduto nel corso del 2021 ad iscrivere in bilancio un debito complessivo di 207 migliaia di Euro a fronte del suddetto accertamento, parzialmente compensato dai 65 migliaia di Euro versati in pendenza di giudizio.

Il pagamento dell'importo residuo è stato notificato da parte dell'Agenzia delle Entrate, sul quale però sono state conteggiate anche le sanzioni, ritenute dalla Società non dovute; la Società ha pertanto presentato, con esito favorevole, opportune istanze e ricorsi per la rideterminazione degli importi dovuti. Restart ha inoltre presentato istanza di rottamazione ai sensi della Legge Finanziaria 2023 per le somme dovute a titolo di sanzioni ed interessi per la quale è in attesa di definizione dell'esito.

CONTENZIOSO REDWOOD 2014 - 2015

In data 13 dicembre 2019 è stato notificato a Restart S.p.A., in qualità di incorporante di Redwood S.r.l., un avviso di accertamento relativo ad IRES, IRAP ed IVA con riferimento al periodo d'imposta 2014. In data 6 febbraio 2020, la Società ha presentato istanza di accertamento con adesione, che ha avuto esito negativo. Il 25 giugno 2020 è stato presentato ricorso presso la Commissione Tributaria Provinciale di Milano. In data 14 luglio 2020 la CTP di Milano ha accolto l'istanza di sospensione con decreto n. 1530/2020.

In data 14 luglio 2020 è stato notificato a Restart S.p.A., in qualità di incorporante di Redwood S.r.l., un avviso di accertamento relativo ad IRES ed IRAP con riferimento al periodo d'imposta 2015. In data 25 novembre 2021 la Società ha notificato ricorso presso la Commissione Tributaria Provinciale di Milano. In data 11 febbraio 2022 la CTP ha accolto l'istanza di sospensione.

I due suddetti accertamenti (rispettivamente anno di imposta 2014 e 2015) sono stati riunificati e trattati congiuntamente nell'udienza del 1 aprile 2022 in cui la Commissione ha accolto i ricorsi riuniti condannando la controparte al rimborso delle spese di lite.

In data 14 novembre 2022, l'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale, quale parte soccombente, ha notificato a Restart gli atti di appello alle sentenze espresse in favore della Società.

La Società si è costituita in giudizio presentando le opportune controdeduzioni. In data 26 giugno 2023, la Società ha ricevuto i dispositivi della Corte di Giustizia Tributaria della Lombardia che ha respinto gli appelli presentati dell'Agenzia delle Entrate (annualità 2014 e 2015), confermando la sentenza di primo grado per entrambe le annualità; è stato altresì riconosciuto l'utilizzo delle perdite fiscali.

ALTRI PROCEDIMENTI

Si rappresenta che in data 26 giugno 2023 la Società ha ricevuto dalla Consob una lettera di contestazione ai sensi dell'art. 187-septies del D. Lgs. n. 58/98 ("TUF") e dell'art. 15 del Regolamento (UE) 596/2014 ("MAR") indirizzata anche ad altri 11 soggetti. È stato contestato in particolare a Restart l'illecito previsto dall'art. 187-quinquies, comma 1, lettera a), del TUF per la violazione degli artt. 12, par. 1, lett. c), e 15 del MAR asseritamente commessa nell'interesse di Restart da taluni soggetti apicali all'epoca dei fatti contestati (i.e. il precedente Presidente Giacomo Garbuglia e l'Amministratore Delegato Giuseppe Roveda), destinatari a loro volta della riferita lettera di contestazione; la Società è altresì chiamata in solido ai sensi dell'art. 6, comma 3, della L. n. 689/1981 per le violazioni contestate ai riferiti suoi soggetti apicali all'epoca dei fatti contestati. Il procedimento sanzionatorio è allo stato in fase iniziale e la Società ha prontamente avviato le proprie attività difensive contemplate dall'art. 5 del Regolamento sul procedimento sanzionatorio Consob adottato con delibera n. 18750/2013 e s.m.i. e svolgerà le proprie difese funzionali a far rilevare la completa estraneità della Società rispetto ai fatti oggetto della contestazione, che vede la Società parte lesa. La Società, effettuate le opportune verifiche, tenuto conto anche dell'indeterminatezza e dell'inattendibilità allo stato della stima dell'eventuale pregiudizio economico che potrebbe derivare per la stessa, non ha ad oggi ritenuto di operare accantonamenti in bilancio.

2.12 Personale e struttura organizzativa

L'organico del Gruppo Restart al 30 giugno 2023 è composto da 2 dipendenti. Di seguito si dettaglia la posizione al 30 giugno 2023 e il confronto con il 31 dicembre 2022.

		Totale Gruppo		F					M
	30/06/2023	31/12/2022	∆	2023	% su Totale	2022	% su Totale	∆	2023	% su Totale	2022	% su Totale	∆
Dirigenti	0	0	0	0	0%	0	0%	0	0	0%	0	0%	0
Quadri	2	2	0	2	100%	2	100%	0	0	0%	0	0%	0
Impiegati	0	0	0	0	0%	0	0%	0	0	0%	0	0%	0
Operai	0	0	0	0	0%	0	0%	0	0	0%	0	0%	0
TOTALE	2	2	0	2	100%	2	100%	0	0	0%	0	0%	0

Si riportano inoltre le informazioni di dettaglio per fascia d'età e per anzianità aziendale.

	Personale per fascia di età				Personale per anzianità aziendale
	2023	2022	∆		2023	2022	∆
25/29	0	0	0	0/5	1	1	0
30/34	0	0	0	6/10	0	0	0
35/39	1	1	0	11/20	0	0	0
40/44	0	0	0	21/30	1	1	0
45/49	0	0	0	Totale	2	2	0
50/54	0	0	0
55/59	0	1	-1
60/64	1	0	1
Totale	2	2	0

Personale per fascia di età				Personale per anzianità aziendale
2023	2022	∆		2023	2022	∆
0	0	0	0/5	1	1	0
0	0	0	6/10	0	0	0
1	1	0	11/20	0	0	0
0	0	0	21/30	1	1	0
0	0	0	Totale	2	2	0

Si segnala che la Società ha in essere con Praga RES S.r.l. (società controllata da Aedes S.p.A.) un accordo di distacco temporaneo al 50% dell'orario di lavoro del Dott. Ruggero Bimbati. Si ricorda che il Dott. Bimbati ricopre in Restart il ruolo di COO&CIO a partire dal mese di luglio 2021.

2.13 Corporate governance e attività di direzione e coordinamento

Le informazioni sul sistema di corporate governance di Restart sono riportate nella Relazione sul governo societario e gli assetti proprietari, approvata dal Consiglio di Amministrazione riunitosi in data 21 marzo 2023 per l'approvazione – tra l'altro – del progetto di Bilancio d'esercizio e del Bilancio consolidato al 31 dicembre 2022. Detta Relazione fornisce una descrizione del sistema di governo societario adottato dalla Società e delle concrete modalità di adesione al Codice di Corporate Governance predisposto dal Comitato per la Corporate Governance promosso da Borsa Italiana S.p.A., in adempimento agli obblighi previsti dall'articolo 123-bis del D. Lgs. 28 febbraio 1998, n. 58.

La Relazione – alla quale in questa sede si rinvia – è pubblicata secondo le modalità previste dalla normativa, anche regolamentare, vigente ed è disponibile presso la sede legale, sul sito internet della Società all'indirizzo www.restart-group.com, nonché sul meccanismo di stoccaggio autorizzato all'indirizzo .

Di seguito si sintetizzano gli aspetti rilevanti della corporate governance della Società.

• Attività di Direzione e Coordinamento

Restart è soggetta all'attività di direzione e coordinamento, ai sensi degli articoli 2497 ss. cod. civ., della controllante Augusto S.p.A. in liquidazione, il cui statuto sociale, unitamente ad un apposito regolamento di Gruppo, ne disciplina l'esercizio preservando in ogni caso l'autonomia gestionale e l'indipendenza decisionale dell'organo amministrativo della Società e delle relative controllate.

• Sistema di Corporate Governance tradizionale o "latino"

Il governo societario di Restart è fondato sul sistema tradizionale, il c.d. "modello latino"; gli organi societari sono:

l'Assemblea dei Soci, competente a deliberare in sede ordinaria e straordinaria sulle materie alla stessa riservate dalla Legge o dallo Statuto;
il Consiglio di Amministrazione, investito dei più ampi poteri per la gestione ordinaria e straordinaria della Società, con facoltà di compiere tutti gli atti che ritenga opportuni per l'attuazione ed il raggiungimento dello scopo sociale, esclusi soltanto quelli che la legge riserva all'Assemblea dei soci, e compresi i poteri di cui all'art. 2365, comma 2, cod. civ.;

• il Collegio Sindacale, investito dei compiti di vigilanza sul rispetto della legge, dei principi di corretta amministrazione, di adeguatezza del sistema amministrativo-contabile e dei controlli interni, ai sensi del D. Lgs. n. 58/98 e del D. Lgs. n. 39/2010.

Inoltre, in conformità con le previsioni del Codice di Corporate Governance, in data 18 maggio 2021 sono stati costituiti nell'ambito del Consiglio di Amministrazione: (i) il Comitato Controllo, Rischi e Operatività con Parti Correlate e (ii) il Comitato per la Remunerazione e le Nomine, i quali, in data 18 gennaio 2022, sono confluiti in un comitato unico composto da tre Amministratori non esecutivi e indipendenti (il "Comitato Indipendenti") con funzioni propositive e consultive in materia di controlli, rischi, nomine, remunerazioni e operatività con parti correlate.

Sistema di Corporate Governance della Società in essere alla data di pubblicazione della presente Relazione:

Il sistema di Corporate Governance rappresenta l'insieme delle norme e dei comportamenti adottati da Restart per assicurare il funzionamento efficiente e trasparente degli organi di governo e dei sistemi di controllo della società. Restart, nell'articolare la propria struttura di governo di tipo tradizionale, adotta i principi e le raccomandazioni contenute nel Codice di Corporate Governance.

• Gli Organi

CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Il Consiglio di Amministrazione in carica è stato nominato dall'Assemblea dei Soci del 28 aprile 2021 che ha fissato in 9 il numero complessivo degli Amministratori e ha stabilito in tre esercizi, e pertanto fino alla data dell'Assemblea convocata per l'approvazione del Bilancio dell'esercizio 2023, la durata in carica.

Il Consiglio di Amministrazione attualmente in carica è così composto: Francesca Romana Sabatini (Presidente), Domenico Bellomi (Vice Presidente), Giuseppe Roveda (Amministratore Delegato), Benedetto Ceglie, Giorgio Gabrielli, Claudia Arena, Annapaola Negri-Clementi, Francesco Forghieri e Stella D'Atri.

Il Consiglio di Amministrazione tenutosi il 30 aprile 2021 ha deliberato la nomina di Domenico Bellomi alla carica di Vice Presidente e di Amministratore incaricato del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi e di Giuseppe Roveda quale Amministratore Delegato.

Nella riunione del 18 maggio 2021, il Consiglio di Amministrazione ha istituito i seguenti Comitati:

(i) il Comitato Controllo, Rischi e Operatività con Parti Correlate composto da tre Amministratori non esecutivi e indipendenti: Claudia Arena (Presidente), Annapaola Negri-Clementi e Giorgio Gabrielli;

(ii) il Comitato per la Remunerazione e le Nomine composto da tre Amministratori non esecutivi e indipendenti: Annapaola Negri-Clementi (Presidente), Claudia Arena e Giorgio Gabrielli;

(iii) Il Comitato Finanza e Investimenti composto da quattro Amministratori non esecutivi e indipendenti: Giorgio Gabrielli (Presidente), Annapaola Negri-Clementi, Claudia Arena e Stella D'Atri.

In data 25 novembre 2021 la Consigliera Arena ha rassegnato le proprie dimissioni dalle cariche di componente dei Comitati endoconsiliari a seguito del venir meno dei requisiti di indipendenza in capo alla stessa, così come comunicato al mercato in pari data.

In data 18 gennaio 2022 il Consiglio di Amministrazione ha proceduto alla riorganizzazione dei Comitati endoconsiliari istituendo il Comitato Indipendenti composto da tre Amministratori non esecutivi e indipendenti con funzioni propositive e consultive in materia di controlli, rischi, nomine, remunerazioni e operatività con parti correlate nelle persone di Annapaola Negri-Clementi (Presidente), Stella D'Atri e Giorgio Gabrielli.

Si rappresenta che la Società è stata informata dall'Amministratore Delegato che in data 31 gennaio 2023 il Pubblico Ministero procedente della Procura della Repubblica presso il Tribunale di Milano ha formulato la richiesta di rinvio a giudizio anche nei confronti del medesimo per le ipotesi di reato di cui agli artt. 2621, 2622, 2638 c.c. e, anche in concorso con altri, all'art. 185 D. Lgs. 58/1998, che avrebbe asseritamente commesso in qualità di amministratore di Augusto S.p.A., di Aedes SIIQ S.p.A. e di Restart. La prima udienza davanti al Giudice per l'Udienza Preliminare presso il Tribunale di Milano è stata rinviata per il prossimo 15 dicembre 2023. Si rappresenta che la Società non è imputata nel riferito procedimento e, pur non essendo stata individuata dal Pubblico Ministero tra le persone offese, valuterà se costituirsi ove del caso parte civile nell'eventuale giudizio che potrebbe essere disposto dal Giudice per l'Udienza Preliminare.

COLLEGIO SINDACALE

Il Collegio Sindacale in carica è stato nominato dall'Assemblea degli Azionisti del 28 aprile 2021 per un triennio e quindi fino alla data di approvazione del bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2023.

Il Collegio Sindacale in carica è così composto: Paolo Spadafora (Presidente), Manuela Grattoni e Philipp Oberrauch, Sindaci Effettivi, Pierluigi Acri, Laura Galleran e Calogero Alessandro Cicatello, Sindaci Supplenti.

L'art. 18 dello Statuto assicura che il Presidente del Collegio Sindacale venga nominato dalla minoranza, attingendo alla lista che sia risultata seconda per numero di voti.

Il Presidente del Collegio Sindacale Paolo Spadafora e il Sindaco Supplente Pierluigi Acri sono tratti dalla lista presentata dall'Azionista di minoranza Stella D'Atri, mentre gli altri Sindaci sono tratti dalla lista presentata dall'Azionista Augusto S.p.A.

SOCIETÀ DI REVISIONE

La Società incaricata della revisione legale dei conti di Restart S.p.A. e delle altre società controllate è Deloitte & Touche S.p.A., come da deliberazione dell'Assemblea ordinaria dei soci del 10 giugno 2015. L'incarico verrà in scadenza con l'approvazione del bilancio chiuso al 31 dicembre 2023.

Al fine di garantire un periodo di avvicendamento tra l'attuale ed il futuro revisore legale e di consentire un'idonea programmazione da parte di quest'ultimo dell'attività di revisione legale dei conti – anche seguendo la prassi ormai consolidata presso le principali società quotate italiane – l'Assemblea in data 27 aprile 2023 ha conferito l'incarico di revisione legale dei conti della Società, ai sensi del Reg. UE n. 537/2014 e del D. Lgs. 27 gennaio 2010 n. 39, alla società EY S.p.A. per il novennio 2024-2032, aderendo alla prima preferenza contenuta nella Raccomandazione motivata del Collegio Sindacale ai sensi dell'art. 16, par. 2, del Reg. UE 537/2014.

Si precisa che il conferimento dell'incarico in oggetto è avvenuto con anticipo rispetto alla scadenza dell'incarico in corso anche ai sensi dell'art. 5 del Regolamento UE n. 537/2014, il quale prevede un periodo di cd. "cooling-in" con riferimento alla fornitura di determinati servizi diversi dalla revisione legale dei conti e, in particolare, vieta alle società di revisione di prestare, direttamente o indirettamente, nel corso dell'esercizio precedente a quello di inizio dell'incarico di revisione legale dei conti, a favore dell'ente sottoposto a revisione, alla sua controllante e alle sue controllate all'interno dell'UE (i) servizi di progettazione e realizzazione di procedure di controllo interno e gestione del rischio relative alla preparazione e/o al controllo dell'informativa finanziaria, nonché (ii) servizi di progettazione e realizzazione di sistemi tecnologici per l'informativa finanziaria.

2.14 Altre informazioni

• Attività di ricerca e sviluppo

Le società del Gruppo non hanno condotto nel corso del periodo attività di ricerca e sviluppo in senso stretto.

• Rapporti tra le società del gruppo e le parti correlate

I rapporti normalmente intrattenuti dal Gruppo Restart con parti correlate riconducibili a società controllate da Restart o joint venture ed a società collegate della medesima (c.d. "Infragruppo") e i rapporti con le altre parti correlate diversi da quelli Infragruppo (c.d. "Altre Parti Correlate") consistono prevalentemente in servizi amministrativi, immobiliari e tecnici regolati a normali condizioni di mercato, oltre che a finanziamenti erogati dalle società del Gruppo alle società ad esse collegate, remunerati a tassi in linea con quelli normalmente applicati per operazioni similari.

Le operazioni con parti correlate sono avvenute e avvengono a condizioni di mercato in conformità alla procedura appositamente adottata dalla Società, aggiornata da ultimo in data 22 marzo 2022.

Nel corso del primo semestre 2023 non sono state poste in essere operazioni tra la Società e la controllante Augusto S.p.A. in liquidazione⁷ .

Gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Stato patrimoniale, Conto economico e nelle relative note illustrative.

Con riferimenti ai rapporti con società del Gruppo e altre parti correlate, non si rilevano operazioni atipiche e/o inusuali nel periodo in esame.

• Operazioni atipiche o inusuali

Nel corso del primo semestre 2023 il Gruppo non ha posto in essere operazioni atipiche e/o inusuali⁸ .

• Trattamento dei dati personali (Regolamento UE 679/2016)

Restart ha adottato un modello documentale predisposto ai sensi del Regolamento Generale sulla Protezione dei Dati (UE) 2016/679 per l'attuazione di tutti gli adempimenti necessari.

Restart, sensibile al concetto di "responsabilizzazione" introdotto dal Regolamento Europeo sulla protezione dei dati personali, effettua trattamenti in linea con i principi di liceità, correttezza e trasparenza, raccoglie e utilizza informazioni strettamente necessarie al perseguimento delle finalità di trattamento e garantisce un'adeguata tutela dei diritti e delle libertà dei soggetti interessati, adottando le misure tecniche, organizzative e procedurali necessarie per garantire il rispetto dei principi e degli adempimenti imposti dal Regolamento.

Restart nel rispetto della normativa in vigore si impegna ad individuare eventuali nuovi rischi che incombono sulla riservatezza, integrità e disponibilità dei dati personali, monitorare l'andamento dei rischi individuati in precedenza, valutare l'efficacia e l'efficienza delle misure di sicurezza adottate per mitigare i rischi individuati e mantenere aggiornata tutta la documentazione necessaria a tale scopo.

La Società ha predisposto, ulteriori misure, a tutela della privacy dei singoli soggetti, nel rispetto delle

⁷ Si rammenta che a far data dal 14 dicembre 2022 la società Aedes e le relative controllate non rivestono più la qualifica di parti correlate della Società in ragione dell'acquisto da parte di Domus S.r.l. del 51,166% del capitale sociale di Aedes SIIQ S.p.A. in precedenza detenuto da Augusto.

⁸ Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, che definisce operazioni atipiche e/o inusuali quelle operazioni che per significatività/rilevanza, natura delle controparti, oggetto della transazione, modalità di determinazione del prezzo di trasferimento e tempistica dell'accadimento possono dare luogo a dubbi in ordine: alla correttezza/completezza delle informazioni in bilancio, al conflitto di interessi, alla salvaguardia del patrimonio aziendale, alla tutela degli azionisti di minoranza.

disposizioni normative previste nei vari protocolli sanitari in merito all'emergenza sanitaria COVID 19.

• Attestazione ai sensi dell'art. 2.6.2 del Regolamento dei Mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A.

Con riferimento a quanto previsto dall'art. 2.6.2, comma 8 del Regolamento dei Mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A., il Consiglio di Amministrazione di Restart S.p.A. attesta l'esistenza delle condizioni di cui all'articolo 16 del Regolamento adottato con delibera Consob n. 20249 del 28 dicembre 2017 in materia di mercati.

Con riferimento a quanto previsto dall'art. 2.6.2, comma 7 del Regolamento dei Mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A., si precisa che Restart S.p.A. non controlla società costituite e regolate dalla legge di Stati non appartenenti all'Unione Europea.

• Facoltà di derogare (opt-out) all'obbligo di pubblicare un documento informativo in ipotesi di operazioni significative

Ai sensi dell'art. 3 della Delibera Consob n. 18079 del 20 gennaio 2012, si comunica che la Società ha aderito al regime di "opt-out" di cui agli artt. 70, comma 8, e 71, comma 1-bis, del Regolamento CONSOB n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche (il "Regolamento Emittenti"), avvalendosi della facoltà di derogare agli obblighi di pubblicazione dei documenti informativi ivi prescritti.

• Qualifica di PMI

Con riferimento alla definizione di PMI, di cui all'art. 1, comma 1, lettera w-quater.1), del TUF, si segnala che alla data di approvazione della presente Relazione la Società rientra in tale definizione in quanto ha una capitalizzazione di mercato inferiore ad Euro 500 milioni.

• Dichiarazione di carattere non finanziario

La Società non supera le soglie previste dal D.Lgs. 30 dicembre 2016 n. 254 e pertanto non è stata predisposta la dichiarazione di carattere non finanziario.

2.15 Evoluzione prevedibile della gestione

La Società nel corso del primo semestre 2023 ha proseguito l'attività di dismissione del residuo portafoglio immobiliare. Al riguardo si segnala che sono state concluse ulteriori vendite pari al 2% circa del portafoglio immobiliare consolidato (box/posti auto ubicati nel complesso immobiliare Platform 9 di via De Angeli – Milano) e sono in corso le azioni volte alla dismissione del terreno di proprietà di Pival S.r.l., di cui Restart – a partire da Ottobre 2022 – detiene direttamente il controllo totalitario a seguito del perfezionamento dell'Operazione Aedilia, dettagliatamente illustrata nelle precedenti relazioni e oggetto di specifici comunicati al mercato.

Inoltre, è proseguita l'attività di recupero dei crediti fiscali iscritti in bilancio; al riguardo si evidenzia l'incasso di circa 30 migliaia di Euro relativo al rimborso del credito IVA 2018, rimasto bloccato in pendenza del ricorso Gaema/Redwood, la cui evoluzione – con esito positivo per la Società – è dettagliatamente illustrata nella sezione "Contenziosi"; è stata inoltre presentata istanza di rimborso del credito IVA 2022 per l'importo di 181 migliaia di Euro.

Nel corso di questi primi mesi del 2023 la Società sta attuando un ulteriore piano di riduzione dei costi ricorrenti e mantiene un costante monitoraggio al fine di valutare gli effetti derivanti dal perdurare della situazione attuale caratterizzata dalla prosecuzione del conflitto russo-ucraino e conseguenti ripercussioni quali (i) aumento dei prezzi dell'energia, (ii) incremento del tasso di inflazione e (iii) innalzamento dei tassi di sconto bancari.

Ad ogni modo, nonostante il generale contesto di incertezza e le specifiche criticità sopra delineate, nel corso dell'anno la Società proseguirà nell'attività di completamento delle dismissioni del residuo portafoglio immobiliare con l'obiettivo, ove si verificassero i presupposti, di reinvestire nel secondo semestre dell'anno le risorse rivenienti dalle dismissioni, unitamente a quelle già disponibili, in operazioni immobiliari opportunistiche.

Infine, per quanto riguarda la procedura di vendita della partecipazione in Restart detenuta da Augusto (concordata tra i Soci di quest'ultima e comunicata al mercato), si precisa che, per quanto a conoscenza della Società, le attività connesse alla procedura stessa stanno procedendo.

Bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2023

3. PROSPETTI CONTABILI E NOTE ILLUSTRATIVE DEL GRUPPO RESTART

3.1 Prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria consolidata⁹

	Note	30/06/2023	31/12/2022
ATTIVO
Attività non correnti
Investimenti immobiliari	1	570	570
Altre immobilizzazioni materiali	2	41	47
Immobilizzazioni immateriali	3	8	13
Diritti d'uso	4	150	200
Crediti finanziari non correnti	5	34	35
Crediti commerciali e altri crediti non correnti	6	3	0
Totale attività non correnti		806	865
Attività correnti
Rimanenze	7	1.885	1.921
Crediti commerciali e altri crediti correnti	6	1.422	1.357
Disponibilità liquide	8	5.351	6.179
Totale attività correnti		8.658	9.457

TOTALE ATTIVO		9.464	10.322

	Note	30/06/2023	di cui parti 31/12/2022 correlate
PATRIMONIO NETTO
Patrimonio netto di Gruppo
Capitale sociale		5.005	5.005
Riserva legale		1.000	1.000
Utili/(Perdite) portate a nuovo		3.391	4.559
Risultato del periodo		(790)	(1.168)
Totale patrimonio netto di Gruppo	9	8.606	9.396
TOTALE PATRIMONIO NETTO		8.606	9.396
PASSIVO
Passività non correnti
Passività derivante da lease non corrente	10	51	102
Debiti per trattamento fine rapporto dipendenti	11	13	11
Debiti tributari non correnti	12	0	3
Totale passività non correnti		64	116
Passività correnti
Passività derivante da lease corrente	10	101	101
Debiti tributari correnti	12	197	203
Debiti commerciali e altri debiti correnti	13	496	506
Totale passività correnti		794	810
TOTALE PASSIVO		858	926
TOTALE PASSIVO E PATRIMONIO NETTO		9.464	10.322

⁹ (in migliaia di euro)

3.2 Conto economico consolidato¹⁰

	Note	30/06/2023	30/06/2022	di cui parti correlate

Ricavi delle vendite e delle prestazioni	14	46	105	10
Altri ricavi	15	2	953	1
Variazione delle rimanenze	16	(36)	(77)
Costi per materie prime e servizi	17	(517)	(540)	(41)
Costo del personale	18	(148)	(144)	(66)
Altri costi operativi	19	(94)	(96)
Ammortamenti e svalutazioni	20	(58)	(64)
Svalutazioni e accantonamenti	20	0	(166)
Quota del risultato di società valutate con il metodo del
patrimonio netto	21	0	(100)
Risultato operativo		(805)	(129)
Proventi finanziari	22	19	45	37
Oneri finanziari	22	(4)	(4)
Risultato al lordo delle imposte		(790)	(88)

Imposte Utile/(Perdita) delle attività in funzionamento		0 (790)	0 (88)


Risultato del periodo		(790)	(88)
di cui
di cui Utile/(Perdita) di competenza del Gruppo		(790)	(88)

¹⁰ (in migliaia di euro)

3.3 Conto economico complessivo consolidato¹¹

	Nota	30/06/2023	30/06/2022
Risultato del periodo		(790)	(88)
Altre componenti rilevate a patrimonio netto che non saranno riclassificate a conto economico in un periodo futuro:
Utili/(Perdite) attuariali		0	0
Totale Altri Utili/(Perdite)		0	0
Totale Risultato complessivo		(790)	(88)
di cui di competenza degli azionisti di minoranza di cui di competenza del Gruppo		0 (790)	0 (88)
Risultato per azione Base	23	(0,02)	(0,00)

¹¹ (in migliaia di euro)

3.4 Prospetto dei movimenti di patrimonio netto consolidato¹²

	Capitale sociale	Riserva legale	Utili/(Perdite) a nuovo	Risultato dell'esercizio	Patrimonio netto di Gruppo	Patrimonio netto di Terzi	TOTALE
Saldo al 1/1/2022	5.005	1.000	7.129	(2.569)	10.565	0	10.565
Destinazione risultato 2021			(2.569)	2.569	0		0
Utile/(Perdita) del periodo				(88)	(88)	0	(88)
Totale Utile/(Perdita) complessiva			0	(88)	(88)	0	(88)
Saldo al 30/6/2022	5.005	1.000	4.560	(88)	10.477	0	10.477

	Capitale sociale	Riserva legale	Riserva azioni proprie	Utili/(Perdi te) a nuovo	Risultato dell'esercizi o	Patrimonio netto di Gruppo	Patrimonio netto di Terzi	TOTALE
Saldo al 1/1/2023	5.005	1.000	0	4.559	(1.168)	9.396	0	9.396
Destinazione risultato 2022				(1.168)	1.168	0		0
Utile/(Perdita) del periodo					(790)	(790)	0	(790)
Totale Utile/(Perdita) complessiva				0	(790)	(790)	0	(790)
Saldo al 30/6/2023	5.005	1.000	0	3.391	(790)	8.606	0	8.606

¹² (in migliaia di euro)

3.5 Rendiconto finanziario consolidato¹³

	30/06/2023	30/06/2022
Risultato di competenza del gruppo	(790)	(88)
Proventi netti da cessioni di immobili	(9)	(18)
Oneri/(proventi) da partecipazioni	0	100
Ammortamenti e svalutazioni delle immobilizzazioni	58	64
Svalutazioni / (rilasci) di fondi su crediti e fondi rischi	4	170
Oneri/(proventi) finanziari netti	(15)	(41)
Variazione Fondo TFR	(2)	(3)
Flussi di cassa derivanti dalle rimanenze	45	95
Variazione crediti commerciali e altri crediti	(68)	338
Variazione debiti commerciali e altri debiti	(10)	18
Altri costi (proventi) non monetari	0	(927)
Debiti per imposte correnti e differite	(5)	6
Imposte pagate al netto dei rimborsi	(6)	(6)
Interessi (pagati)/incassati	0	8
Flusso finanziario dell'attività operativa	(798)	(284)

Decrementi di investimenti immobiliari e altre immobilizzazioni materiali	4	0
Incrementi di investimenti immateriali e diritti d'uso	0	(4)
Variazione altre poste finanziarie	19	0
Flusso finanziario dell'attività d'investimento	23	(4)

Variazioni passività per lease	(53)	(61)
Flusso finanziario dell'attività di finanziamento	(53)	(61)
Variazione della disponibilità monetaria netta	(828)	(349)
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a inizio periodo	6.179	4.587
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a fine periodo	5.351	4.238

¹³ (in migliaia di euro)

3.6 Premessa

La revisione contabile del bilancio d'esercizio e del bilancio consolidato viene effettuata da Deloitte & Touche S.p.A. ai sensi dell'art. 14 del Decreto Legislativo n° 39 del 27 gennaio 2010 e tenuto conto della raccomandazione CONSOB del 20 febbraio 1997.

Il Bilancio consolidato semestrale abbreviato è stato approvato dal Consiglio di Amministrazione della Società in data 1 agosto 2023

• Base di preparazione e nuovi principi contabili

Il Bilancio Consolidato Semestrale abbreviato del periodo 1 gennaio - 30 giugno 2023 è stato redatto in conformità ai Principi Contabili Internazionali (IAS/IFRS) emessi dall'International Accounting Standards Board ("IASB") e omologati dall'Unione Europea, nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D.Lgs. n° 38/2005.

Per IFRS si intendono anche tutti i principi contabili internazionali rivisti ("IAS") e tutte le interpretazioni dell'International Financial Reporting Interpretations Committee ("IFRIC"), precedentemente denominato Standing Interpretations Committee ("SIC").

Il Bilancio Consolidato Semestrale abbreviato al 30 giugno 2023 è stato predisposto in conformità allo IAS 34, concernente l'informativa finanziaria infrannuale, e all'art. 154 ter del Testo Unico sulla Finanza.

Lo IAS 34 consente la redazione del bilancio in forma "abbreviata" e cioè sulla base di un livello minimo di informativa significativamente inferiore a quanto previsto dagli International Financial Reporting Standards, emanati dall'International Accounting Standards Board adottati dall'Unione Europea (IFRS), laddove sia stato in precedenza reso disponibile al pubblico un bilancio completo di informativa predisposto in base agli IFRS.

Il Bilancio Consolidato Semestrale abbreviato al 30 giugno 2022 è stato redatto in forma "sintetica" e deve pertanto essere letto congiuntamente con il bilancio consolidato del Gruppo per l'esercizio chiuso al 31 dicembre 2022, predisposto in conformità con gli IFRS.

In particolare, si rileva che gli IFRS sono stati applicati in modo coerente a tutti i periodi presentati nel presente documento.

Il bilancio è stato predisposto sulla base del criterio convenzionale del costo storico, salvo che per la valutazione degli investimenti immobiliari al fair value.

Il bilancio è redatto nel presupposto della continuità aziendale. Gli amministratori, infatti, hanno valutato che, non sussistono incertezze in merito alla capacità della Società e del Gruppo di operare in continuità aziendale, anche sulla base delle valutazioni riportate nella successiva sezione "Rischi finanziari", cui si rinvia.

I rischi e le incertezze relative al business e i rischi finanziari, tra i quali quello di liquidità, sono descritti nelle sezioni dedicate della Relazione sulla Gestione e nel paragrafo "Rischi finanziari" delle Note Illustrative.

Le situazioni contabili semestrali delle società controllate utilizzate per la redazione del presente Bilancio Consolidato semestrale abbreviato, sono quelle predisposte dalle rispettive strutture amministrative, opportunamente riclassificati e rettificati, ove necessario, per adeguarli ai principi contabili internazionali (IAS/IFRS) e ai criteri di Gruppo.

Il presente Bilancio Consolidato Semestrale abbreviato è redatto utilizzando l'Euro come moneta di conto e tutti i valori sono arrotondati alle migliaia di Euro ove non diversamente indicato.

Gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Conto economico e nel prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria oltre che nelle relative Note Illustrative.

Nella redazione del Bilancio Consolidato Semestrale abbreviato al 30 giugno 2023, sono stati utilizzati i medesimi criteri di valutazione e di consolidamento adottati per il Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2022, fatta eccezione per l'adozione dei nuovi principi, modifiche ed interpretazioni in vigore dal 1 gennaio 2023.

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS APPLICATI DAL 1 GENNAIO 2023

I seguenti principi contabili, emendamenti e interpretazioni IFRS sono stati applicati per la prima volta dal Gruppo a partire dal 1° gennaio 2023:

In data 18 maggio 2017 lo IASB ha pubblicato il principio IFRS 17 – Insurance Contracts che è destinato a sostituire il principio IFRS 4 – Insurance Contracts. L'obiettivo del nuovo principio è quello di garantire che un'entità fornisca informazioni pertinenti che rappresentano fedelmente i diritti e gli obblighi derivanti dai contratti assicurativi emessi. Lo IASB ha sviluppato lo standard per eliminare incongruenze e debolezze delle politiche contabili esistenti, fornendo un quadro unico principle-based per tenere conto di tutti i tipi di contratti di assicurazione, inclusi i contratti di riassicurazione che un assicuratore detiene. Il principio si applica a partire dal 1° gennaio 2023. L'adozione di tale principio e del relativo emendamento non ha comportato effetti sul bilancio consolidato del Gruppo.
In data 9 dicembre 2021, lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IFRS 17 Insurance contracts: Initial Application of IFRS 17 and IFRS 9 – Comparative Information". L'emendamento è un'opzione di transizione relativa alle informazioni comparative sulle attività finanziarie presentate alla data di applicazione iniziale dell'IFRS 17. L'emendamento è volto ad evitare disallineamenti contabili temporanei tra attività finanziarie e passività di contratti assicurativi, e quindi a migliorare l'utilità delle informazioni comparative per i lettori di bilancio. Le modifiche si applicano dal 1° gennaio 2023, unitamente all'applicazione del principio IFRS 17. L'adozione di tale principio e del relativo emendamento non ha comportato effetti sul bilancio consolidato del Gruppo.
In data 12 febbraio 2021 lo IASB ha pubblicato due emendamenti denominati "Disclosure of Accounting Policies—Amendments to IAS 1 and IFRS Practice Statement 2" e "Definition of Accounting Estimates—Amendments to IAS 8". Le modifiche sono volte a migliorare la disclosure sulle accounting policy in modo da fornire informazioni più utili agli investitori e agli altri utilizzatori primari del bilancio nonché ad aiutare le società a distinguere i cambiamenti nelle stime contabili dai cambiamenti di accounting policy. L'adozione di tali emendamenti non ha comportato effetti sul bilancio consolidato del Gruppo.

• In data 7 maggio 2021 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IAS 12 Income Taxes: Deferred Tax related to Assets and Liabilities arising from a Single Transaction". Il documento chiarisce come devono essere contabilizzate le imposte differite su alcune operazioni che possono generare attività e passività di pari ammontare, quali il leasing e gli obblighi di smantellamento. Le modifiche si applicano dal 1° gennaio 2023. L'adozione di tale emendamento non ha comportato effetti sul bilancio consolidato del Gruppo.

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS NON ANCORA OMOLOGATI DALL'UNIONE EUROPEA

Alla data di riferimento del presente documento, gli organi competenti dell'Unione Europea non hanno ancora concluso il processo di omologazione necessario per l'adozione degli emendamenti e dei principi sotto descritti.

In data 23 gennaio 2020 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IAS 1 Presentation of Financial Statements: Classification of Liabilities as Current or Non-current" ed in data 31 ottobre 2022 ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IAS 1 Presentation of Financial Statements: Non-Current Liabilities with Covenants". I documenti hanno l'obiettivo di chiarire come classificare i debiti e le altre passività a breve o lungo termine. Le modifiche entrano in vigore dal 1° gennaio 2024; è comunque consentita un'applicazione anticipata. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio consolidato del Gruppo dall'adozione di tale emendamento.
In data 22 settembre 2022 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IFRS 16 Leases: Lease Liability in a Sale and Leaseback". Il documento richiede al venditore-lessee di valutare la passività per il lease riveniente da una transazione di sale & leaseback in modo da non rilevare un provento o una perdita che si riferiscano al diritto d'uso trattenuto. Le modifiche si applicheranno dal 1° gennaio 2024, ma è consentita un'applicazione anticipata. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio consolidato del Gruppo dall'adozione di tale emendamento.
In data 23 maggio 2023 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IAS 12 Income taxes: International Tax Reform – Pillar Two Model Rules". Il documento introduce un'eccezione temporanea agli obblighi di rilevazione e di informativa delle attività e passività per imposte differite relative alle Model Rules del Pillar Two e prevede degli obblighi di informativa specifica per le entità interessate dalla relativa International Tax Reform. Il documento prevede l'applicazione immediata dell'eccezione temporanea, mentre gli obblighi di informativa saranno applicabili ai soli bilanci annuali iniziati al 1° gennaio 2023 (o in data successiva) ma non ai bilanci infrannuali aventi una data chiusura precedente al 31 dicembre 2023. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio consolidato del Gruppo dall'adozione di tale emendamento.
In data 25 maggio 2023 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IAS 7 Statement of Cash Flows and IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures: Supplier Finance Arrangements". Il documento richiede ad un'entità di fornire informazioni aggiuntive sugli accordi di reverse factoring che permettano agli utilizzatori del bilancio di valutare in che modo gli accordi finanziari con i fornitori possano influenzare le passività e i flussi finanziari dell'entità e di comprendere l'effetto di tali accordi sull'esposizione dell'entità al rischio di liquidità. Le modifiche si applicheranno dal 1° gennaio 2024, ma è consentita un'applicazione anticipata. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio consolidato del Gruppo dall'adozione di tale emendamento.

3.7 Schemi di bilancio

I prospetti contabili utilizzati al 30 giugno 2023 sono omogenei con quelli predisposti per il bilancio annuale al 31 dicembre 2022 a cui si rimanda.

3.8 Principi di consolidamento

I principi di consolidamento utilizzati al 30 giugno 2023 sono omogenei con quelli predisposti per il bilancio annuale al 31 dicembre 2022 a cui si rimanda.

Il Bilancio Consolidato Semestrale Abbreviato al 30 giugno 2023 comprende i dati patrimoniali ed economici della Capogruppo Restart S.p.A. e delle società controllate.

L'elenco delle società controllate è riportato nell'Allegato 1.

Nel corso del primo semestre 2023 non si rilevano variazioni del perimetro di consolidamento.

3.9 Criteri di valutazione

I criteri di valutazione utilizzati al 30 giugno 2023 sono omogenei con quelli utilizzati per il bilancio annuale al 31 dicembre 2022 a cui si rimanda.

• Stime ed assunzioni rilevanti

La redazione del bilancio e delle relative note in applicazione degli IFRS richiede da parte degli Amministratori l'applicazione di principi e metodologie contabili che, in talune circostanze, si basano su difficili e soggettive valutazioni e stime basate sull'esperienza storica e assunzioni che vengono di volta in volta considerate ragionevoli e realistiche in funzione delle relative circostanze, che hanno effetto sui valori delle attività e delle passività di bilancio e sull'informativa relativa ad attività e passività potenziali alla data del bilancio consolidato. Le stime e le assunzioni sono riviste periodicamente e gli effetti di ogni variazione sono riflessi immediatamente a conto economico. Si precisa che le assunzioni effettuate circa l'andamento futuro sono caratterizzate da una significativa incertezza. Pertanto, non si può escludere il concretizzarsi nel futuro di risultati diversi da quanto stimato che quindi potrebbero richiedere rettifiche anche significative ad oggi ovviamente non prevedibili né stimabili.

Le stime e le assunzioni sono utilizzate principalmente con riferimento alla valutazione degli investimenti immobiliari e delle rimanenze, alla recuperabilità dei crediti, anche di natura fiscale e alla valutazione dei fondi per rischi ed oneri.

Con particolare riguardo alla valutazione degli investimenti immobiliari (0,6 milioni di Euro al 30 giugno 2023) e delle rimanenze immobiliari (1,9 milioni di Euro al 30 giugno 2023) va notato che la valutazione del fair value e del valore netto di realizzo, effettuata con il supporto di esperti indipendenti, deriva da variabili e assunzioni attinenti l'andamento futuro che possono variare sensibilmente e pertanto produrre variazioni – sul valore contabile degli immobili - ad oggi non prevedibili né stimabili.

Le principali variabili e assunzioni caratterizzate da incertezza sono:

I flussi di cassa netti attesi dagli immobili e le relative tempistiche di realizzazione
I tassi di inflazione, i tassi di attualizzazione e i tassi di capitalizzazione

Si rimanda alla nota 25 – FAIR VALUE per maggiori informazioni in merito alle modalità di determinazione del fair value degli immobili e al paragrafo "Valutazioni immobiliari" della Relazione sulla gestione per informazioni in merito al processo di selezione dei periti indipendenti.

Tuttavia si segnala che i rischi legati al deterioramento del contesto macroeconomico, geopolitico e di mercato provocato dalla guerra tra Russia e Ucraina, i cui effetti hanno ripercussioni dirette e indirette sull'attività economica, hanno creato un contesto di generale incertezza, le cui evoluzioni e i relativi effetti non risultano prevedibili. I potenziali effetti del perdurare di questi fenomeni, ad oggi non prevedibili, non sono ad oggi completamente determinabili e generano un maggiore grado di incertezza con riferimento alle stime contabili, alle misurazioni di fair value, alla recuperabilità degli attivi e al rischio di liquidità e saranno oggetto di costante monitoraggio nel prosieguo dell'esercizio.

Pertanto, è possibile che nei prossimi esercizi, al concretizzarsi di risultati diversi rispetto alle stime effettuate per il bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2023, si possano rendere necessarie rettifiche anche significative ai valori di bilancio oggetto di valutazione, tra i quali si evidenziano, per la rilevanza, le rimanenze immobiliari e gli investimenti immobiliari valutati al fair value.

3.10 Rischi finanziari

RISCHIO DI LIQUIDITÀ

Il rischio di liquidità è il rischio che la Società e il Gruppo non siano in grado di rispettare gli impegni di pagamento a causa delle difficoltà di reperire fondi (funding liquidity risk) o di liquidare attività sul mercato (asset liquidity risk). La conseguenza è un impatto negativo sul risultato economico nel caso in cui la Società o il Gruppo siano costrette a sostenere costi addizionali per fronteggiare i propri impegni o, come estrema conseguenza, una situazione di insolvibilità che pone a repentaglio la continuità aziendale.

Il Gruppo, tramite una continua supervisione da parte degli organi delegati della Capogruppo, mantiene un attento monitoraggio della liquidità e degli impegni finanziari di breve periodo. A tal fine, il Gruppo monitora il rischio di liquidità attraverso la predisposizione di un dettagliato budget economico e finanziario redatto su base periodica, tenendo conto di un orizzonte temporale non inferiore a un anno e di una coerente gestione di vendite immobiliari e assunzione di impegni finanziari in modo da gestire in modo coerente i flussi di cassa in entrata e in uscita, attraverso il continuo monitoraggio degli organi delegati.

La Società e il Gruppo hanno individuato in ogni caso tra le proprie priorità il monitoraggio della situazione di liquidità della Società nel corso dell'esercizio, coadiuvandosi con le competenti strutture aziendali e in coordinamento con l'Amministratore Delegato.

Ai fini della valutazione di tale rischio ed in sede di redazione della presente relazione finanziaria semestrale, il Gruppo ha predisposto delle proiezioni economiche finanziarie (le "Proiezioni") che tengono conto dei flussi di cassa operativi e degli impegni finanziari che interessano tutte le società del Gruppo fino al 31 dicembre 2024.

Sulla base dei fabbisogni rinvenienti dalle Proiezioni, la Società ed il Gruppo hanno individuato le seguenti principali fonti di copertura finanziaria:

disponibilità liquide presenti al 30 giugno 2023;
cessione di taluni asset;

Sulla base delle informazioni e delle evidenze documentali disponibili alla data di redazione della presente Relazione nonché dello stato di avanzamento delle iniziative attualmente in essere in ordine alle sopracitate fonti di copertura finanziaria, non si ravvisano significativi rischi in merito alla possibilità che le azioni intraprese non vengano finalizzate secondo le tempistiche e le modalità previste nelle Proiezioni. Si precisa peraltro che, il verificarsi in tutto od in parte delle stesse attività nei modi e nei tempi previsti dipenderà anche da fattori al di fuori del controllo della società quali tra gli altri il ciclo economico, l'evoluzione del mercato immobiliare, l'evoluzione del mercato dei capitali.

Inoltre, tenuto conto delle incertezze inerenti all'imprevedibile evoluzione della crisi internazionale provocata dal conflitto in Ucraina (con particolare riguardo ai relativi effetti sull'inflazione, sui tassi di interesse e sui costi delle materie prime e dell'energia), ed al fine di valutare gli impatti derivanti da un potenziale rallentamento delle attività di investimento/disinvestimento della Società, gli Amministratori hanno redatto un worst case scenario sulle proiezioni economiche e finanziarie, ritenendo che anche in uno scenario peggiorativo non vi siano incertezze circa la capacità della Società e del Gruppo di far fronte alle proprie obbligazioni finanziarie, sia attuali che prospettiche, nel periodo contemplato dalle Proiezioni.

RISCHIO DI TASSO DI INTERESSE

Il Gruppo al 30 giugno 2023 non è soggetto a rischio di tasso di interesse in quanto non sono in essere contratti di finanziamento con istituti di credito.

RISCHIO DI CAMBIO

Il Gruppo al 30 giugno 2023 non è soggetto a rischio di cambio dal momento che non ha esposizioni in valute diverse dall'Euro.

3.11 Eventi successivi alla chiusura dell'esercizio

Non si rilevano eventi successivi alla chiusura dell'esercizio

3.12 Note illustrative della situazione patrimonialefinanziaria consolidata e del conto economico

• Attivo

NOTA 1. INVESTIMENTI IMMOBILIARI

	Immobili di investimento	Immobili in fase di sviluppo	Totale
Saldo al 1/1/2022	0	570	570

Saldo al 31/12/2022
Valore netto contabile al 1/1/2022	0	570	570
Valore netto contabile al 31/12/2022	0	570	570
Saldo al 30/6/2023
Valore netto contabile al 1/1/2023	0	570	570
Valore netto contabile al 30/6/2023	0	570	570
Valore netto contabile	0	570	570

La voce "investimenti immobiliari" presenta al 30 giugno 2023 un saldo di 570 migliaia di Euro, invariato rispetto all'esercizio precedente. Si ricorda che nella redazione del presente Bilancio Consolidato il Gruppo si è avvalso di Avalon Real Estate S.p.A. quale esperto indipendente per effettuare le perizie del portafoglio immobiliare.

NOTA 2. ALTRE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI

	Attrezzature
	industriali e	Altri beni	Totale
	commerciali
Costo storico	108	73	181
Fondo ammortamento	(108)	(25)	(133)
Valore netto contabile al 1/1/2022	0	48	48

Saldo al 31/12/2022
Valore netto contabile al 1/1/2022	0	48	48
Incrementi	0	11	11
Ammortamenti e svalutazioni	0	(12)	(12)
Valore netto contabile al 31/12/2022	0	47	47
Saldo al 1/1/2023
Costo storico	108	84	192
Fondo ammortamento	(108)	(37)	(145)
Valore netto contabile al 1/1/2023	0	47	47
Saldo al 30/6/2023
Valore netto contabile al 1/1/2023	0	47	47
Ammortamenti e svalutazioni	0	(6)	(6)
Valore netto contabile al 30/6/2023	0	41	41
Saldo al 30/6/2023
Costo storico	108	84	192
Fondo ammortamento	(108)	(43)	(151)
Valore netto contabile	0	41	41

Le altre immobilizzazioni materiali sono pari a 41 migliaia di Euro al 30 giugno 2023, rispetto ad un valore di 47 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022.

Il saldo residuo si riferisce principalmente a mobili e arredi (30 migliaia di Euro) e macchine elettroniche per l'ufficio (11 migliaia di Euro).

NOTA 3. IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI

	Altre	Totale

Saldo al 1/1/2022
Costo storico	2	2
Fondo ammortamento	(2)	(2)
Valore netto contabile al 1/1/2022	0	0
Saldo al 31/12/2022
Valore netto contabile al 1/1/2022	0	0
Incrementi	16	16
Ammortamenti e svalutazioni	(3)	(3)
Valore netto contabile al 31/12/2022	13	13
Saldo al 1/1/2023
Costo storico	13	13
Valore netto contabile al 1/1/2023	13	13
Saldo al 30/6/2023
Valore netto contabile al 1/1/2023	13	13
Decrementi	(4)	(4)
Ammortamenti e svalutazioni	(1)	(1)
Valore netto contabile al 30/6/2023	8	8
Saldo al 30/6/2023
Costo storico	9	9
Fondo ammortamento	(1)	(1)
Valore netto contabile	8	8

Le immobilizzazioni immateriali presentano un saldo di 8 migliaia di Euro al 30 giugno 2023, rispetto ad un saldo di 13 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022. La voce include principalmente i costi legati all'acquisizione di un nuovo software gestionale integrato, allo scopo di rendere più efficienti i processi interni.

NOTA 4. DIRITTI D'USO

	Diritti d'uso - Terreni e fabbricati	Diritti d'uso - altri beni	Totale
Costo storico	376	55	431
Fondo ammortamento	(238)	(44)	(282)
Valore netto contabile al 1/1/2022	138	11	149
Saldo al 31/12/2022
Valore netto contabile al 1/1/2022	138	11	149
Incrementi	155	26	181
Decrementi	0	(17)	(17)
Ammortamenti e svalutazioni	(96)	(17)	(113)
Valore netto contabile al 31/12/2022	197	3	200
Saldo al 1/1/2023
Costo storico	298	56	354
Fondo ammortamento	(101)	(53)	(154)
Valore netto contabile al 1/1/2023	197	3	200
Saldo al 30/6/2023
Valore netto contabile al 1/1/2023	197	3	200
Ammortamenti e svalutazioni	(49)	(1)	(50)
Valore netto contabile al 30/6/2023	148	2	150
Saldo al 30/6/2023
Costo storico	298	56	354
Fondo ammortamento	(150)	(54)	(204)
Valore netto contabile	148	2	150

Al 30 giugno 2023 la voce presenta un saldo di 150 migliaia di Euro, rispetto ai 200 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022. Al 30 giugno 2023 i diritti d'uso si riferiscono principalmente all'affitto della sede sociale e al noleggio delle macchine elettroniche per la sede.

NOTA 5. CREDITI FINANZIARI

	30/06/2023	31/12/2022
Crediti finanziari non correnti
Crediti finanziari verso altri	34	35
Totale	34	35

I crediti finanziari non correnti sono pari a 34 migliaia di Euro al 30 giugno 2023, 35 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022 e si riferiscono ai depositi cauzionali versati dalla Società.

Il totale delle attività finanziarie ha scadenza compresa tra 1 e 5 anni.

NOTA 6. CREDITI COMMERCIALI E ALTRI CREDITI

	30/06/2023	31/12/2022
Crediti commerciali e altri crediti non correnti
Ratei e risconti attivi	3	0
	3	0
Crediti commerciali e altri crediti correnti
Crediti verso clienti	1	3
Crediti tributari	1.322	1.255
Crediti verso altri	9	3
Ratei e risconti attivi	90	96
	1.422	1.357
Totale	1.425	1.357

Si riporta di seguito il dettaglio di movimentazione dei fondi svalutazione crediti:

	Crediti verso clienti	Crediti verso collegate, joint ventures e altre parti correlate	Crediti verso altri
Credito lordo	4	2	238
Fondo svalutazione crediti	(3)	(2)	(230)
Crediti netti	1	0	8
Saldo al 31/12/2022	3	2	230
Accantonamenti	0	0	0
Utilizzo	0	0	0
Rilascio	0	0	0
Variazione perimetro di consolidamento	0	0	0
Riclassifica	0	0	0
Saldo al 30/6/2023	3	2	230

Di seguito si riporta l'analisi dei crediti commerciali correnti e non correnti (verso clienti, verso collegate e controllanti) per scadenza:

			Scaduti da
	A scadere			Meno di 30 giorni Tra 30 e 60 giorni Tra 61 e 90 giorni	Tra 91 e 180 giorni	Tra 181 e 360 giorni	Oltre 360 giorni	Totale
Valore Lordo	1	0	0	0	0	0	5	6
Fondo Svalutazione Crediti	0	0	0	0	0	0	(5)	(5)
Crediti commerciali Netti	1	0	0	0	0	0	0	1

Crediti verso clienti

I crediti verso clienti netti risultano pari 1 migliaia di Euro al 30 giugno 2023 rispetto a 3 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022. I crediti verso clienti sono esposti al netto del relativo fondo svalutazione.

Crediti verso altri

La voce "Crediti verso altri correnti", è pari a 9 migliaia di Euro al 30 giugno 2023 rispetto a 3 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022 e si riferisce principalmente ai crediti verso il personale per le retribuzioni differite.

Il saldo è al netto del fondo svalutazione crediti v/altri per complessivi 230 migliaia di Euro, stanziato per allineare i crediti verso altri al loro valore di realizzo.

Crediti tributari

	30/06/2023	31/12/2022
Crediti tributari non correnti
Crediti verso erario per imposte	419	419
Crediti verso erario per IVA	145	145
Fondo svalutazione crediti verso erario	(564)	(564)
	0	0
Crediti tributari correnti
Crediti verso erario per imposte	1.001	1.004
Crediti verso erario per IVA	503	433
Fondo svalutazione crediti verso erario	(182)	(182)
	1.322	1.255
Totale	1.322	1.255

La quota non corrente dei crediti tributari è nulla al 30 giugno 2023, invariata rispetto all'esercizio precedente e si compone per 145 migliaia di Euro ai crediti verso erario per IVA e 419 migliaia di Euro da crediti verso erario per imposte, interamente svalutati.

I crediti verso erario per IVA, interamente svalutati, si riferiscono al credito residuo per IVA chiesta a rimborso dalla ex controllata Pragatre SIINQ S.p.A. (fusa in Restart).

I crediti verso erario per imposte sono pari a 419 migliaia di Euro, interamente svalutati, e si riferiscono principalmente per:

392 migliaia di Euro ad imposte estere evidenziate nel modello CNM ex Praga Holding S.p.A., riportabili per un massimo di otto esercizi, interamente svalutati dal 2017 per adeguarli al relativo presumibile valore di realizzo;
27 migliaia di Euro ai crediti verso Erario per IVA delle società Parco Grande e Ravizza S.c.a.r.l., consortili di Aedes Project S.r.l. liquidata nel mese di luglio 2017, interamente svalutati per adeguarli al relativo presumibile valore di realizzo.

I crediti tributari correnti pari a 1.322 migliaia di Euro, rispetto a 1.255 migliaia di Euro dell'esercizio precedente, si riferiscono per 1.001 migliaia di Euro ai crediti per imposte (1.004 migliaia di Euro dell'esercizio precedente) e per 503 migliaia di Euro ai crediti verso Erario per IVA (433 migliaia di Euro nell'esercizio precedente).

I crediti verso erario per IVA correnti includono principalmente i crediti per la liquidazione IVA di Gruppo e l'IVA propria delle controllate.

La variazione dei crediti verso erario per IVA è imputabile principalmente per 102 migliaia di Euro all'IVA maturata nel periodo e per 27 migliaia di Euro a crediti IVA precedentemente bloccati in considerazione dei contenziosi in essere con l'Agenzia delle Entrate (si rimanda alla relativa sezione in Relazione sulla Gestione), incassati nel mese di Gennaio 2023.

I crediti verso erario per imposte correnti includono principalmente:

663 migliaia di Euro per crediti IRES sorti nell'ambito del consolidato fiscale di Restart S.p.A.;
153 migliaia di Euro per crediti IRES propri di Restart S.p.A.;
154 migliaia di Euro per crediti CNM per imposte estere, interamente svalutati
28 migliaia di Euro relativi al credito residuo iscritto per effetto della mancata deduzione dell'Irap nella misura ammessa dalla norma in esame negli esercizi precedenti (ex art. 6, comma 1, del decreto legge 29 novembre 2008, n. 185, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 gennaio 2009, n. 2 che ha introdotto la parziale deducibilità, ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta regionale sulle attività produttive). Tali crediti risultano interamente svalutati;

La recuperabilità dei suddetti crediti è stata valutata con l'ausilio dei consulenti fiscali della Capogruppo con i quali sono in corso le attività per il recupero delle suddette posizioni tributarie.

Ratei e risconti attivi

	30/06/2023	31/12/2022
Ratei e risconti correnti
Ratei e risconti attivi - fidejussioni	9	15
Ratei e risconti attivi - diversi	81	81
Ratei e risconti attivi - immobiliare	0	0
	90	96
Ratei e risconti non correnti
Ratei e risconti attivi - fidejussioni	3	0
Ratei e risconti attivi - diversi	0	0
Ratei e risconti attivi - immobiliare	0	0
	3	0
Totale	93	96

La voce ratei e risconti attivi presenta un saldo pari a 93 migliaia di Euro, rispetto a 96 migliaia di Euro dell'esercizio precedente.

I "ratei e risconti attivi – diversi" sono relativi principalmente a costi su premi assicurativi e oneri relativi al contributo di vigilanza pagati anticipatamente ma di competenza di esercizi futuri.

NOTA 7. RIMANENZE

	30/06/2023	31/12/2022
Immobili e licenze	865	901
Immobili in fase di sviluppo	1.020	1.020
Totale	1.885	1.921

Di seguito si riporta la movimentazione delle Rimanenze rispetto all'esercizio precedente:

	Immobili e licenze	Immobili in fase di sviluppo	Totale
Saldo al 31/12/2022	901	1.020	1.921
Incrementi	0	0	0
Decrementi	(36)	0	(36)
Riclassifiche	0	0	0
Variazioni di perimetro	0	0	0
(Svalutazioni)/Ripristini di valore	0	0	0
Saldo al 30/6/2023	865	1.020	1.885

Le rimanenze complessive presentano un saldo pari a 1.885 migliaia di Euro al 30 giugno 2023, 1.921 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022. La voce si riferisce ad immobili e licenze per 865 migliaia di Euro e Immobili in fase di sviluppo per 1.020 migliaia di Euro.

Le rimanenze di immobili e licenze si sono ridotte per 36 migliaia di Euro per effetto della cessione di box, cantine, posti auto e moto del complesso di Via Pompeo Leoni/De Angeli.

Gli immobili in fase di sviluppo si riferiscono interamente al terreno di Piove di Sacco detenuto dalla controllata Pival S.r.l..

Si ricorda che nella redazione del presente Bilancio Consolidato il Gruppo si è avvalso di Avalon Real Estate S.p.A. quale esperto indipendente per effettuare le perizie del portafoglio immobiliare.

NOTA 8. DISPONIBILITÀ LIQUIDE

	30/06/2023	31/12/2022
Denaro e valori in cassa	0	10
Depositi bancari e postali	5.351	6.169
Totale	5.351	6.179

Le disponibilità liquide presentano un saldo pari a 5.351 migliaia di Euro, rispetto a 6.179 migliaia di Euro del periodo precedente.

Per ulteriori dettagli sulla dinamica finanziaria del Gruppo si rimanda allo schema di "Rendiconto Finanziario Consolidato".

• Patrimonio Netto

NOTA 9. PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO

Al 30 giugno 2023 il capitale sociale, interamente sottoscritto e versato, è pari a 5.004.744,38 Euro, suddiviso in n. 32.009.618 azioni ordinarie, prive di valore nominale.

La variazione della voce "Utili/(Perdite) a nuovo" è principalmente riconducibile alla destinazione del risultato dell'esercizio precedente.

• Passivo

NOTA 10. PASSIVITÀ DERIVANTE DA LEASE

	30/06/2023	31/12/2022
Non correnti
Passività derivante da lease	51	102
	51	102
Correnti
Passività derivante da lease	101	101
	101	101
Totale	152	203

I debiti per lease presentano un saldo di 152 migliaia di Euro al 30 giugno 2023, 203 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022. Al 30 giugno 2023 le passività per lease si riferiscono principalmente all'affitto della sede sociale e al noleggio delle macchine elettroniche per la sede.

Si riepilogano di seguito le fasce di scadenza delle passività per lease:

Anno di scadenza	30/06/2023

2023	51
2024	101

Totale	152

Si riporta di seguito il dettaglio dell'indebitamento finanziario netto redatto in conformità al Richiamo di attenzione n. 5/21 del 29 aprile 2021 di Consob che recepisce gli Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del regolamento sul prospetto dell'ESMA (ESMA32-382-1138), inclusivo dunque dei debiti per locazioni in applicazione dell'IFRS 16 e dei debiti commerciali e altri debiti non correnti:

Bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2023

		30/06/2023	31/12/2022
A.	Disonibilità liquide	5.351	6.179 0
B. C.	Mezzi equivalenti a disponibilità liquide Altre attività finanziare correnti	0 0	0
D.	Liquidità (A) + (B) + (C)	5.351	6.179

E. F.	Debito finanziario corrente Parte corrente del debito finanziario non corrente	(101) 0	(101)
G.	Indebitamento finanziario corrente (E) + (F)	(101)	0 (101)
H.	Indebitamento finanziario corrente netto (G) + (D)	5.250	6.078

I.	Debito finanziario non corrente	(51)	(102)
J. K.	Strumenti di debito Debiti commerciali e altri debiti non correnti	0 0	0 (3)
L.	Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J) + (K)	(51)	(105)
M.	Totale indebitamento finanziario (H) + (L)	5.199	5.973
	La tabella di seguito esposta evidenzia la riconciliazione dei dati di posizione finanziaria netta riportati nella Relazione sulla Gestione con la tabella sopra riportata:
		30/06/2023	31/12/2022
	Indebitamento finanziario netto (Relazione sulla Gestione)	5.351	6.179
	Passività derivante da lease corrente	(101)	(101)
			(102)
	Passività derivante da lease non corrente
	Debiti commerciali e altri debiti non correnti	(51) 0
	Totale indebitamento finanziario	5.199	(3) 5.973
	NOTA 11. DEBITI PER TRATTAMENTO FINE RAPPORTO DIPENDENTI
		30/06/2023 13	31/12/2022 11
Totale	Trattamento di fine rapporto	13	11
Service cost	L'accantonamento a conto economico per TFR è classificato, quanto ai service cost, tra i costi del personale di cui alla Nota 18 e quanto agli interest cost tra gli oneri finanziari. La movimentazione è di seguito riportata: Saldo al 31/12/2022 Trasferimenti ad altre forme pensionistiche Saldo al 30/6/2023	11 4 (2) 13
	Il numero puntuale dei dipendenti al termine del periodo suddiviso per categorie è il seguente:
N° dipendenti	30/06/2023 30/06/2022	Variazione
Dirigenti	0	0 0
Quadri	2 0	2 0 0 0
Impiegati Operai/Portieri	0	0 0

	30/06/2023	31/12/2022
Indebitamento finanziario netto (Relazione sulla Gestione)	5.351	6.179
Passività derivante da lease corrente Passività derivante da lease non corrente Debiti commerciali e altri debiti non correnti	(101) (51) 0	(101) (102) (3)
Totale indebitamento finanziario	5.199	5.973

NOTA 11. DEBITI PER TRATTAMENTO FINE RAPPORTO DIPENDENTI

	30/06/2023	31/12/2022
Trattamento di fine rapporto	13	11
Totale	13	11

Saldo al 31/12/2022	11
Service cost	4
Trasferimenti ad altre forme pensionistiche	(2)
Saldo al 30/6/2023	13

N° dipendenti	30/06/2023	30/06/2022
Dirigenti	0	0
Quadri	2	2
Impiegati	0	0
Operai/Portieri	0	0
Puntuale	2	2

il costo relativo al servizio già prestato dal lavoratore (Past Service Liability);
il costo relativo al servizio prestato dal lavoratore nel corso dell'esercizio (Service Cost);
il costo relativo al personale assunto in corso d'anno (Past Service Liability dei neoassunti);
il costo relativo agli interessi passivi derivanti dalla passività attuariale (Net Interest Cost);
i profitti/perdite attuariali relativi al periodo trascorso tra una valutazione e la successiva (Actuarial (gain)/loss).

Il criterio del credito unitario previsto prevede che i costi da sostenere nell'anno per la costituzione del TFR siano determinati in base alla quota delle prestazioni maturate nel medesimo anno. Secondo il metodo dei benefici maturati, l'obbligazione nei confronti del lavoratore viene determinata sulla base del lavoro già prestato alla data di valutazione e sulla base della retribuzione raggiunta alla data di risoluzione del rapporto di lavoro (solo per le società con un numero medio di dipendenti nell'anno 2006 inferiore alle 50 unità).

In considerazione inoltre del carattere evolutivo delle fondamentali grandezze economiche, le valutazioni attuariali sono state eseguite in condizioni economiche "dinamiche"; una siffatta impostazione richiede la formulazione di ipotesi economico-finanziarie capaci di riassumere nel medio - lungo periodo:

le variazioni medie annue delle retribuzioni e dell'inflazione nel rispetto delle aspettative relative al contesto macroeconomico generale;
l'andamento dei tassi di interesse attesi sul mercato finanziario.

Relativamente alla scelta del tasso di interesse da utilizzare nelle simulazioni è importante tenere presente che lo IAS 19, al punto 83 e successivi, prevede la corrispondenza tra tassi utilizzati e scadenza delle grandezze di cui si procede alla valutazione.

Si fa altresì presente che nel corso delle valutazioni si è tenuto conto, in base alle statistiche fornite dall'azienda, delle probabilità di:

dimissioni;
richieste di anticipi di TFR.

Per quanto riguarda gli anticipi essi sono disciplinati secondo quanto previsto dall'art. 2120 del codice civile.

Infine, nelle valutazioni viene considerata l'imposta annua del 17% sulla rivalutazione del fondo TFR.

In merito al tasso di attualizzazione, è stato preso come riferimento per la valorizzazione di detto parametro l'indice iBoxx Eurozone Corporates AA 10+ con duration commisurata alla permanenza media residua del collettivo oggetto di valutazione alla data di valutazione.

Per la scelta del tasso annuo di inflazione si è fatto riferimento al DEF 2023 pubblicata l'11 aprile 2023 che riporta il valore del deflatore dei consumi per gli anni 2023, 2024 e 2025 pari rispettivamente al 5,7%, 2,7% e 2,0%. Sulla base di quanto indicato e dell'attuale tendenza inflazionistica si è ritenuto opportuno, utilizzare i tassi indicati ed a partire dall'anno 2026 un tasso costante pari al 2,0%

ANALISI DI SENSITIVITA'

Si riepilogano di seguito i risultati dell'analisi di sensitività.

	Tasso annuo di attualizzazione		Tasso annuo di inflazione		Tasso annuo di turn over
	0,50%	-0,50%	0,25%	-0,25%	2,00%	-2,00%
Debiti per trattamento fine rapporto dipendenti	12	14	13	13	12	13

NOTA 12. DEBITI TRIBUTARI

Di seguito si riporta il dettaglio dei debiti tributari:

	30/06/2023	31/12/2022
Debiti tributari non correnti
Debiti verso erario per imposte	0	3
Totale	0	3


	30/06/2023	31/12/2022
Debiti tributari correnti
Debiti verso erario per ritenute	15	19
Debiti verso erario per imposte	182	184

Il dettaglio dei debiti tributari è riepilogato nella seguente tabella:

Imposta	Anno di imposta	Data di sottoscrizione adesione	Quota corrente	Quota non corrente	Debito complessivo
Rottamazione carichi pendenti Ipotecaria, catastale per definizione	2000-2016	15/05/2018	22	0	22
accertamenti Ritenute dipendenti	2016		160 15	0 0	160 15
Ritenute autonomi			0	0	0
Totale			197	0	197

I debiti tributari correnti risultano pari a 197 migliaia di Euro, in linea con il 31 dicembre 2022 e includono 160 migliaia di Euro relativi a quanto dovuto all'Agenzia delle Entrate per l'accertamento ricevuto in data 27 giugno 2018 in riferimento all'acquisto del complesso Parco de' Medici di via Veneziani a Roma. La Società aveva già provveduto nel corso del 2021 ad iscrivere in bilancio un debito complessivo di 207 migliaia di Euro (aggiornato al 30 giugno 2023 per l'importo dei maggiori interessi a 225 migliaia di Euro) a fronte del suddetto accertamento, parzialmente ridotto da 65 migliaia di Euro versati in pendenza di giudizio. Il pagamento dell'importo residuo è già stato notificato da parte dell'Agenzia delle Entrate, sul quale però sono state conteggiate anche le sanzioni, ritenute dalla Società non dovute; la Società ha pertanto presentato, con esito favorevole, opportune istanze e ricorsi per la rideterminazione degli importi dovuti. La Società ha inoltre presentato istanza di rottamazione ai sensi della Legge Finanziaria 2023 per le somme dovute a titolo di sanzioni e interessi per la quale è in attesa di definizione dell'esito.

Si rimanda alla sezione "Principali verifiche e contenziosi fiscali" per maggiori dettagli.

Al 30 giugno 2023 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate di natura tributaria.

NOTA 13. DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI

Di seguito si riporta il dettaglio dei debiti commerciali e altri debiti:

	30/06/2023	31/12/2022
Debiti commerciali e altri debiti correnti
Debiti verso fornitori	321	360
Debiti verso istituti di previd.e di sicurezza sociale	12	8
Altri debiti	163	138
Totale	496	506

Al 30 giugno 2023 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate di natura previdenziale e verso dipendenti.

Debiti verso fornitori

I debiti verso fornitori presentano un saldo pari a 321 migliaia di Euro, 360 migliaia di Euro nell'esercizio precedente.

Al 30 giugno 2023 si registravano debiti scaduti per 97 migliaia di Euro.

Altri debiti

Gli altri debiti correnti sono pari a 163 migliaia di Euro, 138 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022.

Gli altri debiti includono principalmente debiti verso il personale (22 migliaia di euro) debiti per emolumenti amministratori (51 migliaia di Euro) e per compensi al collegio sindacale (24 migliaia di Euro).

Al 30 giugno 2023 si registravano debiti scaduti per 6 migliaia di Euro.

• Conto Economico

NOTA 14. RICAVI DELLE VENDITE E DELLE PRESTAZIONI

I ricavi delle vendite e delle prestazioni ammontano al 30 giugno 2023 a complessivi 46 migliaia di Euro, 105 migliaia di Euro al 30 giugno 2022.

	30/06/2023	30/06/2022
Locazioni immobiliari	1	0
Vendite di immobili iscritti nell'attivo circolante	45	95
Prestazioni di servizi	0	10
Totale	46	105

La voce "Vendite di immobili iscritti nell'attivo circolante", è pari a 45 migliaia di Euro al 30 giugno 2023 rispetto a 95 migliaia di Euro al 30 giugno 2022. Tale voce include i proventi derivanti dalle cessioni di box, cantine, posti auto e moto del complesso con sede a Milano – Via Pompeo Leoni/Via De Angeli.

Le "Prestazioni di servizi", nulla al 30 giugno 2023, includeva al 30 giugno 2022 il riaddebito del costo dei servizi amministrativi alle società collegate Pival S.r.l. e Aedilia Nord Est S.r.l., consolidate integralmente a partire da settembre 2022.

NOTA 15. ALTRI RICAVI

La voce "Altri ricavi" al 30 giugno 2023 presenta un saldo di 2 migliaia di Euro, 953 migliaia di Euro al 30 giugno 2022.

	30/06/2023	30/06/2022
Altri proventi minori	0	953
Contributi in c/esercizio	2	0
Totale	2	953

Gli "Altri proventi minori" si riferivano al 30 giugno 2022 per 952 migliaia di Euro al provento generato a seguito del mancato esercizio da parte degli altri quotisti del Fondo Leopardi di un diritto di opzione per la vendita delle quote del Fondo.

NOTA 16. VARIAZIONE DELLE RIMANENZE

La voce, pari a 36 migliaia di Euro al 30 giugno 2023 (77 migliaia di Euro al 30 giugno 2022) è interamente riconducibile al costo del venduto per la cessione di box, cantine, posti auto e moto del complesso con sede a Milano – Via Pompeo Leoni/Via De Angeli.

NOTA 17. COSTI PER MATERIE PRIME E SERVIZI

I "costi per materie prime e servizi" risultano così composti:

	30/06/2023	30/06/2022
Costi per acquisto materie prime e altri beni	(2)	(1)
Costi per servizi relativi a immobili di proprietà	(2)	(2)
Altri costi per servizi	(513)	(537)
Totale	(517)	(540)

Di seguito si riporta il dettaglio dei costi per materie prime e servizi, distinto per natura di spesa:

	30/06/2023	30/06/2022
Altri costi generali	(2)	(1)
Sub a) Costi per acquisto materie prime e altri beni	(2)	(1)
Spese Condominiali	(2)	(2)
Sub b) Costi per servizi relativi a immobili di proprietà	(2)	(2)
Emolumenti Amministratori	(145)	(140)
Emolumenti Collegio Sindacale	(34)	(34)
Prestazioni professionali	(244)	(281)
Commissioni, spese bancarie e fidejussorie	(10)	(6)
Spese viaggio e convegni	(2)	(2)
Pulizie, telefoniche e manutenzione	(18)	(16)
Energia	(6)	(7)
Diversi	(45)	(43)
Spese generali	(504)	(529)
Canoni di leasing	(9)	(8)
Costi per godimento beni di terzi	(9)	(8)
Sub c) Altri costi per servizi	(513)	(537)
Totale	(517)	(540)

La voce "spese generali" presenta un saldo pari a 504 migliaia di Euro al 30 giugno 2023, rispetto a 529 migliaia di Euro al 30 giugno 2022. La voce si è ridotta principalmente per effetto di minori costi per prestazioni professionali principalmente riferibili a spese legali e fiscali.

I costi per godimento beni di terzi sono relativi a beni per i quali non si applica l'IFRS 16 in quanto relativi a contratti di breve termine o di valore non significativo.

NOTA 18. COSTO DEL PERSONALE

	30/06/2023	30/06/2022
Salari e stipendi	(59)	(55)
Oneri sociali	(19)	(19)
Trattamento di fine rapporto	(4)	(4)
Altri costi del personale	(66)	(66)
Totale	(148)	(144)

Il costo del personale, pari a 148 migliaia di Euro risulta in linea con il precedente periodo (144 migliaia di Euro).

Di seguito si riporta il numero medio dei dipendenti:

N° dipendenti	30/06/2023	30/06/2022
Dirigenti	0	0
Quadri	2	2
Impiegati	0	0
Operai/Portieri	0	0
Medio	2	2

NOTA 19. ALTRI COSTI OPERATIVI

La voce "Altri costi operativi" presenta un saldo di 94 migliaia di Euro, 96 migliaia di Euro al 30 giugno 2022.

	30/06/2023	30/06/2022
Imu	(26)	(12)
Oneri societari generali	(10)	(6)
Assemblee, bilanci, adempimenti Consob, Borsa	(52)	(49)
Altri oneri minori	(6)	(29)
Totale	(94)	(96)

La voce "Imu" si è incrementata a seguito del consolidamento del terreno sito in Piove di Sacco, detenuto dalla controllata Pival S.r.l., consolidata a partire dal 6 settembre 2022.

Gli "Oneri sociali generali" sono aumentati principalmente per effetto dell'iscrizione di 3 migliaia di Euro di perdita su crediti verso clienti e crediti tributari poiché sono venuti meno i presupposti della loro recuperabilità.

Gli "Altri oneri minori" includevano al 31 dicembre 2022 25 migliaia di Euro di adeguamento del valore del debito stanziato verso gli altri quotisti del Fondo Leopardi fino al 30 giugno 2022.

NOTA 20. AMMORTAMENTI, ADEGUAMENTO AL FAIR VALUE, SVALUTAZIONI E ACCANTONAMENTI

Le voci presentano un saldo negativo di 58 migliaia di Euro, rispetto a 230 migliaia di Euro negativi al 30 giugno 2022 e risultano così composte:

	30/06/2023	30/06/2022
Ammortamento altre immobilizzazioni immateriali	(1)	(1)
Ammortamenti immobilizzazioni immateriali	(1)	(1)
Ammortamenti altri beni	(6)	(5)
Ammortamenti immobilizzazioni materiali	(6)	(5)
Ammortamenti Diritti d'uso	(50)	(58)
Svalutazioni delle immobilizzazioni finanziarie	(1)	0
Svalutazioni dell'attivo immobilizzato	(1)	0
Ammortamenti e svalutazioni	(58)	(64)
Svalutazioni dei crediti dell'attivo circolante - altri crediti	0	(166)
Svalutazioni e accantonamenti	0	(166)
Totale	(58)	(230)

Nel corso del 2022 era stata iscritta una svalutazione dei crediti tributari di 166 migliaia di Euro per allinearli al loro presunto valore di recupero.

NOTA 21. QUOTA DEL RISULTATO DI SOCIETÀ VALUTATE CON IL METODO DEL PATRIMONIO NETTO

La voce in oggetto è composta dalla valutazione delle società collegate secondo il metodo del patrimonio netto.

	30/06/2023	30/06/2022
Perdite di partecipazioni valutate con il metodo del patrimonio netto	0	(100)
Totale rivalutazioni/svalutazioni partecipazioni valutate con il	0
metodo del patrimonio netto		(100)
Totale	0	(100)

Il valore al 30 giugno 2023 presenta un saldo nullo, rispetto a 100 migliaia di Euro negativi al 30 giugno 2022. Il dato al 30 giugno 2022 si riferiva alla svalutazione della partecipazione in Aedilia Nord Est, società collegata fino al mese di settembre 2022.

NOTA 22. PROVENTI/(ONERI) FINANZIARI NETTI

Di seguito si riporta il dettaglio degli oneri e proventi finanziari:

Interessi attivi su conti correnti bancari	19	0
Interessi su finanziamenti a collegate, joint ventures e altre parti correlate	0	37
Altri proventi finanziari	0	8
	19	45
Oneri
Interessi passivi diversi	(2)	0
Interessi passivi su altri debiti	0	(3)
Interessi passivi su diritti d'uso	(2)	(1)
	(4)	(4)
Totale	15	41

I proventi finanziari netti sono pari a 15 migliaia di Euro al 30 giugno 2023, 41 migliaia di Euro di proventi finanziari netti al 30 giugno 2022.

La variazione è principalmente riconducibile agli interessi iscritti al 30 giugno 2022 su finanziamenti a collegate che includevano gli interessi attivi sul finanziamento soci ad Aedilia Nord Est S.r.l., società collegata fino al mese di settembre 2022.

NOTA 23. RISULTATO PER AZIONE

	30/06/2023	30/06/2022
Risultato complessivo attribuibile agli azionisti	(790)	(88)
ordinari (migliaia di Euro)
Media ponderata di azioni in circolazione	32.009.618	32.009.378
durante l'anno
Utile/(Perdita) base per azione (Euro)	(0,02)	(0,00)

NOTA 24. IMPEGNI E GARANZIE

Impegni derivanti dagli accordi di ristrutturazione del 2014

Con riferimento all'accordo di ristrutturazione sottoscritto da Restart con il Banco Popolare Società Cooperativa, Restart ha prestato alcune dichiarazioni e garanzie a favore rispettivamente del Banco Popolare Società Cooperativa e di Release S.p.A. in relazione alle partecipazioni e agli immobili oggetto di cessione a tali società, per i quali non sussistono i presupposti per l'iscrizione di passività in bilancio.

Si segnala inoltre che, nell'ambito della manovra finanziaria del 2014 nonché in relazione agli accordi sottoscritti in data 23 dicembre 2014 con riferimento all'avvio del Fondo Leopardi, Restart aveva rilasciato talune garanzie nell'interesse di Rubattino 87 S.r.l. in liquidazione e Galileo Ferraris 160 S.r.l. in liquidazione (già Aedilia Sviluppo 1 S.r.l. in liquidazione) a garanzia del credito di regresso di, rispettivamente, Generali S.p.A., Reale Mutua Assicurazioni S.p.A., Meliorbanca S.p.A. e Unicredit S.p.A. relativamente alle fideiussioni da quest'ultime emesse. A tal riguardo si evidenzia che Aedes Real Estate SGR S.p.A. (Sator Immobiliare SGR S.p.A. ora Blue SGR S.p.A.) in nome e per conto del Fondo Leopardi si è impegnata, in relazione a tali controgaranzie rilasciate da Restart, a mantenere Restart indenne e manlevata da ogni e qualsiasi passività derivante da, o comunque correlata a, i predetti impegni. In considerazione di tale manleva a beneficio di Restart e, tenuto altresì conto delle informazioni rese disponibili in ordine allo stato di avanzamento dei progetti di sviluppo collegati alle citate fideiussioni, non si ritiene esistano presupposti per l'iscrizione di passività in bilancio. Si precisa che, con riferimento alle garanzie prestate nell'interesse di Galileo Ferraris 160 S.r.l., ad oggi residua la sola controgaranzia rilasciata nell'interesse di Meliorbanca S.p.A., in relazione alla quale – come detto – Blue SGR S.p.A. in nome e per conto del Fondo Leopardi si è impegnata a manlevare e tenere indenne Restart da ogni e qualsiasi onere e passività derivante dalla medesima. Principalmente, la voce comprende: 30/06/2023 30/06/2022

Si segnala inoltre che in data 5 giugno 2023, Blue SGR ha comunicato di aver proceduto a formale liberatoria della polizza fidejussoria prestata a suo tempo da Assicurazioni Generali S.p.A. con conseguente estinzione della coobbligazione prestata da Aedes (ora Restart).

Garanzie assicurative rilasciate da terzi nell'interesse delle società del Gruppo

1.025 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata da un primario istituto assicurativo nell'interessi di Pival S.r.l. a favore del Comune di Piove di Sacco a garanzia della realizzazione delle opere di urbanizzazione;
402 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Restart oggetto di rimborso nel primo semestre 2020, scadente nel 2023.
421 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Restart oggetto di rimborso nel secondo semestre 2020, scadente nel 2023.
305 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Restart oggetto di rimborso nel mese di gennaio 2021, scadente nel 2024.
470 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Restart oggetto di rimborso nel mese di agosto 2021, scadente nel 2024.
149 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA della controllata Aedes Project S.r.l. in liquidazione relativo all'anno 2017; la suddetta società controllata è stata cancellata dal registro delle imprese a febbraio 2018 e il credito IVA è destinato al pagamento dei debiti verso il socio Aedes SIIQ S.p.A. ora Restart S.p.A.
278 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Restart oggetto di rimborso nel mese di aprile 2022, scadente nel 2025.

Si precisa che a fronte della somma di tutti gli impegni descritti nella presente Nota 24 il Gruppo ha effettuato stanziamenti a fondi rischi laddove ritenuto necessario.

NOTA 25. FAIR VALUE

Tale principio disciplina le modalità di valutazione e misurazione del fair value delle voci di bilancio. L'IFRS 13 definisce il fair value come il prezzo di chiusura (exit-price) ossia "il prezzo che si percepirebbe per la vendita di un'attività ovvero che si pagherebbe per il trasferimento di una passività in una ordinaria transazione posta in essere tra i partecipanti al mercato alla data dell'operazione".

L' IFRS 13 dispone che:

Le attività non finanziarie debbano essere misurate secondo il metodo dell'‹‹Highest and best Use›› ovvero tenendo in considerazione il migliore utilizzo dell'attività dal punto di vista degli operatori di mercato;
Le passività (finanziarie e non) e gli strumenti rappresentativi di capitale (ad esempio azioni emesse come corrispettivo in una business combination) debbano essere trasferiti ad un operatore di mercato alla data di valutazione. Nel processo di misurazione del fair value di una passività è necessario rilevare il rischio di inadempimento della controparte che comprende anche il rischio di credito.
Le regole generali per la predisposizione delle tecniche di valutazione del fair value dovrebbero essere appropriate in base alle circostanze, imposte in modo tale da massimizzare gli input osservabili e stabilite secondo il metodo utilizzato per la valutazione (metodo dei multipli, il metodo reddituale e il metodo del costo):
1) Appropriate in base alle circostanze: le tecniche di valutazione devono essere applicate in modo coerente nel tempo a meno che non esistano tecniche alternative più rappresentative per la valutazione del fair value.
2) Massimizzare gli input osservabili: gli input si distinguono in osservabili e non osservabili, fornendo alcuni esempi di mercati dai quali possono essere calcolati i fair value.
3) Le tecniche di misurazione del fair value si classificano in tre livelli gerarchici a seconda del tipo di input che viene utilizzato:
- o Livello 1: gli input derivano dai prezzi quotati in mercati regolamentati di beni identici all'attività o passività da valutare. In questo caso si utilizzano i prezzi senza procedere ad alcun aggiustamento.
o Livello 2: gli input derivano dai prezzi quotati o altri dati (tassi di interesse, curve dei rendimenti osservabili, spread creditizi) per attività o passività simili in mercati attivi e non attivi. Per questo caso possono essere effettuati degli aggiustamenti dei prezzi in funzione di fattori specifici dell'attività o passività.
o Livello 3: in questo caso gli input non sono osservabili. Il principio dispone che sia possibile ricorrere a quest'ultima tecnica solo in questo caso. Gli input di questo livello comprendono per esempio swap su valute a lungo termine, interest rate swap, passività di smantellamento assunta in una business combination, ecc..

La disposizione di questi livelli segue una gerarchia di priorità: attribuendo la massima significatività per il livello 1 e minima per il livello 3.

L'IFRS 13 dispone che per la valutazione del fair value possano essere utilizzati tre metodi di valutazione:

Il metodo della valutazione di mercato si basa sui prezzi e altre informazioni rilevanti per gli operatori di mercato di attività e passività identiche o comparabili. I modelli utilizzati sono il metodo dei multipli e il metodo dei prezzi a matrice;
Il metodo reddituale si ottiene dalla sommatoria attualizzata degli importi futuri che verranno generati dall'attività. Questa metodologia consente di ottenere un fair value che rifletta le attuali aspettative del mercato su tali importi futuri;
Il metodo del costo riflette l'ammontare che sarebbe richiesto alla data di valutazione per sostituire la capacità di servizio dell'attività oggetto di valutazione. Il fair value sarà pari al costo che un operatore di mercato dovrebbe sostenere per acquisire o costruire un'attività di utilità comparabile rettificata (tenendo conto del livello di obsolescenza dell'attività in oggetto). Ricordiamo che questo metodo può essere usato solo qualora gli altri metodi non siano utilizzabili.

Le tecniche di valutazione sono applicate in modo coerente nel tempo a meno che esistano delle tecniche alternative che consentano una più rappresentativa valutazione del fair value. Nella selezione delle tecniche di valutazione assumono una rilevanza particolarmente significativa le assunzioni utilizzate nel determinare il prezzo dell'attività o delle passività.

Le attività immobiliari del Gruppo Restart sono state classificate nel 3° livello gerarchico; tutti gli immobili facenti capo a società del Gruppo sono stati aggregati nelle seguenti categorie, in funzione della destinazione d'uso specifica:

Residential;
Other (not residential);
Logistic.

Nella tabella di seguito è riportato il book value ed il fair value degli immobili appartenenti alle società del Gruppo Restart, classificati in base alla metodologia di valutazione utilizzata e alla destinazione d'uso:

Descrizione (Euro/000)		Metodo finanziario (Trasformazione)		Comparativo		Metodo finanziario (DCF)		Totale
	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value
Residential	0	0	0	0	0	0	0	0
Other (Not residential)	0	0	0	0	0	0	0	0
Logistic	570	570	0	0	0	0	570	570
Totale	570	570	0	0	0	0	570	570

Gli importi sopra esposti non includono le rimanenze immobiliari che sono valutate in base allo IAS 2 "Rimanenze".

NOTA 26. EVENTI E OPERAZIONI SIGNIFICATIVE NON RICORRENTI

Nel corso del primo semestre 2023, ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, non sono state poste in essere da parte del Gruppo operazioni significative non ricorrenti.

NOTA 27. TRANSAZIONI DERIVANTI DA OPERAZIONI ATIPICHE E/O INUSUALI

Nel corso del primo semestre 2023, il Gruppo non ha posto in essere operazioni atipiche e/o inusuali¹⁴ .

NOTA 28. ALTRE INFORMAZIONI

Ai sensi dell'articolo 1, commi 125 e seguenti, della legge 124/2017 in tema di trasparenza delle erogazioni pubbliche si segnala che il Gruppo nel corso del periodo, in ottemperanza a quanto previsto dalla Delibera ARERA 474/2022, ha maturato un credito d'imposta pari a 2 migliaia di Euro, completamente compensato nel corso del periodo.

¹⁴ Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, che definisce operazioni atipiche e/o inusuali quelle operazioni che per significatività/rilevanza, natura delle controparti, oggetto della transazione, modalità di determinazione del prezzo di trasferimento e tempistica dell'accadimento possono dare luogo a dubbi in ordine: alla correttezza/completezza delle informazioni in bilancio, al conflitto di interessi, alla salvaguardia del patrimonio aziendale, alla tutela degli azionisti di minoranza.

3.13 Allegato 1 – Informazioni societarie

SOCIETÀ CONTROLLATE CONSOLIDATE INTEGRALMENTE AL 30 GIUGNO 2023

Partecipazione	Sede Sociale	Capitale Sociale	Quote di Partecipazione
Pragaotto S.r.l.	Milano € 100.000		100%
	Via Tortona 37		Restart S.p.A.
Pival S.r.l.	Milano	€ 100.000	100%
	Via Tortona 37		Restart S.p.A.
Lavip S.r.l.	Milano	€ 10.000	100%
	Via Tortona 37		Restart S.p.A.
Aedilia Nord Est S.r.l. in liquidazione*	Milano	€ 5.215.255	100%
	Via Tortona 37		Restart S.p.A.

Pragaotto S.r.l.

Società proprietaria di immobili destinati alla vendita (box, posti auto e posti moto). È posseduta al 100% da Restart S.p.A..

Pival S.r.l.

Società interamente controllata da Restart e proprietaria di un'area edificabile a Piove di Sacco.

Lavip S.r.l.

Società interamente controllata da Restart e avente ad oggetto, inter alia, l'acquisto, la vendita, la costruzione e la permuta di qualsiasi tipo di immobile, nonché la gestione e la conduzione di immobili di proprietà.

*Aedilia Nord Est S.r.l. in liquidazione

Si segnala che la controllata totalitaria Aedilia Nord Est (in relazione alla quale in data 6 settembre 2022 la Società ha acquisito la restante quota del 43,48% del capitale sociale da Vi-Ba S.r.l.) è stata posta in liquidazione in data 4 ottobre 2022 e successivamente cancellata dal competente registro delle imprese in data 23 gennaio 2023. In conseguenza delle operazioni liquidatorie è stata assegnata a Restart l'intera partecipazione detenuta da Aedilia in Pival S.r.l.

3.14 Allegato 2 - Rapporti con parti correlate

Il Gruppo non ha intrattenuto nel periodo rapporti con parti correlate.

3.15 Attestazione sul bilancio consolidato Semestrale Abbreviato¹⁵

I sottoscritti Francesca Romana Sabatini, in qualità di Presidente del Consiglio di Amministrazione, Giuseppe Roveda, in qualità di Amministratore Delegato e Gianluca Magnotta, in qualità di Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari di Restart S.p.A., attestano, tenuto anche conto di quanto previsto dall'art. 154-bis, commi 3, 4 e 5, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58:

l'adeguatezza in relazione alle caratteristiche del Gruppo Restart, e
l'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili per la formazione del Bilancio consolidato semestrale abbreviato nel corso del primo semestre 2023.

Si attesta, inoltre, che

1) il Bilancio consolidato Semestrale Abbreviato:
a) è redatto in conformità ai principi contabili internazionali applicabili riconosciuti nella Comunità Europea ai sensi del regolamento (CE) n. 1606/2002 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 19 luglio 2002;
b) corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili;
c) è idoneo a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale, economica e finanziaria della Società e dell'insieme delle imprese incluse nel consolidamento del Gruppo Restart.
2) la relazione intermedia sulla gestione comprende un'analisi attendibile dei riferimenti agli eventi importanti che si sono verificati nei primi sei mesi dell'esercizio e alla loro incidenza sul bilancio semestrale abbreviato, unitamente a una descrizione dei principali rischi e incertezze per i sei mesi restanti dell'esercizio. La relazione intermedia sulla gestione comprende, altresì, un'analisi attendibile delle informazioni sulle operazioni rilevanti con parti correlate.

Milano, 1 agosto 2023

La Presidente del Consiglio di Amministrazione L'Amministratore Delegato

Francesca Romana Sabatini Giuseppe Roveda

Il Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari

Gianluca Magnotta

¹⁵ ai sensi dell'art. 81-ter del Regolamento Consob n° 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni

3.16 Relazione della Società di Revisione

Deloitte.

Deloitte & Touche S.p.A. Delonie & Tour
Via Tortona, 25
20144 Milano $¹$

Tel: +39.02.83322111 Fax: +39 02 83322112 ti ettioleh www

RELAZIONE DI REVISIONE CONTABILE LIMITATA SUL BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO

Agli Azionisti della Restart S.p.A.

Introduzione

Abbiamo svolto la revisione contabile limitata del bilancio consolidato semestrale abbreviato, costituito dal prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria, dal conto economico, dal conto economico complessivo, dal prospetto dei movimenti di patrimonio netto, dal rendiconto finanziario e dalle relative note illustrative della Restart S.p.A. e controllate (il "Gruppo Restart") al 30 giugno 2023. Gli Amministratori sono responsabili per la redazione del bilancio consolidato semestrale abbreviato in conformità al principio contabile internazionale applicabile per l'informativa finanziaria infrannuale (IAS 34) adottato dall'Unione Europea. E' nostra la responsabilità di esprimere una conclusione sul bilancio consolidato semestrale abbreviato sulla base della revisione contabile limitata svolta.

Portata della revisione contabile limitata

Il nostro lavoro è stato svolto secondo i criteri per la revisione contabile limitata raccomandati dalla Consob con Delibera n. 10867 del 31 luglio 1997. La revisione contabile limitata del bilancio consolidato semestrale abbreviato consiste nell'effettuare colloqui, prevalentemente con il personale della società responsabile degli aspetti finanziari e contabili, analisi di bilancio ed altre procedure di revisione contabile limitata. La portata di una revisione contabile limitata è sostanzialmente inferiore rispetto a quella di una revisione contabile completa svolta in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia) e, conseguentemente, non ci consente di avere la sicurezza di essere venuti a conoscenza di tutti i fatti significativi che potrebbero essere identificati con lo svolgimento di una revisione contabile completa. Pertanto, non esprimiamo un giudizio sul bilancio consolidato semestrale abbreviato.

Ancona Bari Bergamo Bologna Brescia Cagliari Firenze Genova Milano Napoli Padova Parma Roma Torino Treviso Udine Verona

Sede Legale: Via Tortona, 25 - 20144 Milano | Capitale Sociale: Euro 10.328.220,001 i.v.
Codice Fiscale/Registro delle Imprese di Milano Monza Brianza Lodi n. 03049560166 - R.E.A. n. MI-1720239 | Partita IVA: IT 0304956016

ll nome Deloitte si riferisce a una o più delle seguenti entità: Deloitte Touche Tohmatsu Limited, una società inglese a responsabilità limitata ("DTTL"), le member firm aderenti al suo networke le entità a esse correlate.

Deloitte.

$\overline{2}$

Conclusioni

Sulla base della revisione contabile limitata svolta, non sono pervenuti alla nostra attenzione elementi che ci facciano ritenere che il bilancio consolidato semestrale abbreviato del Gruppo Restart al 30 giugno 2023 non sia stato redatto, in tutti gli aspetti significativi, in conformità al principio contabile internazionale applicabile per l'informativa finanziaria infrannuale (IAS 34) adottato dall'Unione Europea.

DELOITTE & TOUCHE S.p.A.

$\mathcal{M}_{2}$ Con Vittorio Camosci

Socio

Milano, 3 agosto 2023

Via Tortona n. 37 20144 Milano Tel. +39 02 62432 Fax +39 02 29001243

www.restart-group.com

AI assistant

Restart — Interim / Quarterly Report 2023

4443_ir_2023-08-07_dc237ebd-3fc5-4c56-8c97-ef2853e31f76.pdf

RELAZIONE FINANZIARIA SEMESTRALE AL 30 GIUGNO 2023

INDICE

1. PROFILO SOCIETARIO

1.1 Cariche sociali

Società di Revisione

Deloitte & Touche S.p.A.

1.2 Assetto azionario di riferimento

Azioni proprie

2. RELAZIONE SULLA GESTIONE

2.1 Indicatori di Performance

• Highlights economico-finanziari4

• Dati relativi alla performance di mercato

IL TITOLO RESTART IN BORSA

2.2 Net Asset Value

2.3 Valutazioni immobiliari

• Valutazioni dei periti indipendenti

• Metodo comparativo:

• Metodo finanziario della Trasformazione (Discounted Cash Flow analysis)

• Patrimonio di proprietà

"PORTAFOGLIO TRADING"

• Area servizi

INDICE

1. Oggetto e finalità dell'incarico

DEFINIZIONI

Valore di mercato

Stato di fatto e di diritto

Data di riferimento della valutazione

Criteri di analisi

Servizi professionali oggetto di incarico

Consistenze

Condizione degli edifici e dei servizi

Titolarità, situazione urbanistica e Conformità

Impatto ambientale

Impatto fiscale

Assunzioni valutative

Assunzioni inerenti l'andamento dei costi

Analisi della documentazione fornita

Copertura Assicurativa

L'IMPATTO DEGLI ASPETTI ESG NELLA VALUTAZIONE

Introduzione

Strumenti per valutare la ESG compliance

Limiti e prossimi passi

TEAM DI LAVORO

Responsabili di commessa

Team operativo

Site visit

DESCRIZIONE DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE

Il Portafoglio immobiliare oggetto di valutazione

4. I metodi di valutazione utilizzati

LA SCELTA DEI CRITERI DI VALUTAZIONE

Tabella di sintesi delle unità immobiliari e dei metodi di valutazione adottati

Metodo finanziario della Trasformazione (Discounted Cash Flow analysis)

Approccio basato sul mercato

IMMOBILI VALUTATI CON IL METODO FINANZIARIO DELLA TRASFORMAZIONE

Indicatori monetari

Impatto Fiscale

Superfici commerciali

Tempistiche di sviluppo e commercializzazione

Ricavi

Costi di sviluppo (Hard+ Soft Cost)

Oneri di urbanizzazione, standard, contributo sul costo di costruzione

Tassi utilizzati

IMMOBILI VALUTATI CON IL METODO COMPARATIVO

Ricavi

Sconto per stato occupazionale

Costi a finire (capex)

6. Riepilogo dei valori del portafoglio immobiliare

Conclusioni

2.4 Struttura del Gruppo

2.5 Strategia e modello di business

2.6 Andamento dell'esercizio

• Analisi economica

TOTALE RICAVI

NET OPERATING INCOME

SPESE GENERALI

EBITDA

AMMORTAMENTI, ACCANTONAMENTI E ALTRE SVALUTAZIONI NON IMMOBILIARI

Restart Interim / Quarterly Report 2023

• Highlights economico-finanziari⁴

Indice del costo di costruzione di un immobile residenziale, valori in base 2015 ⁶