Restart — Audit Report / Information 2021

Apr 4, 2022

BILANCIO AL 31 DICEMBRE 2021

INDICE

1.	PROFILO SOCIETARIO 4
1.1	LETTERA AGLI AZIONISTI 5
1.2	CARICHE SOCIALI 6
1.3	ASSETTO AZIONARIO DI RIFERIMENTO7
2.	RELAZIONE SULLA GESTIONE 9
2.1	INDICATORI DI PERFORMANCE10
2.2	NET ASSET VALUE12
2.3	VALUTAZIONI IMMOBILIARI13
2.4	STRUTTURA DEL GRUPPO 32
2.5	STRATEGIA E MODELLO DI BUSINESS 33
2.6	ANDAMENTO DELL'ESERCIZIO34
2.7	GLOSSARIO DEI TERMINI E DEGLI INDICATORI ALTERNATIVI DI PERFORMANCE UTILIZZATI 41
2.8	COMMENTO SULL'ANDAMENTO ECONOMICO-FINANZIARIO DELLA CAPOGRUPPO RESTART S.P.A43
2.9	EVENTI DI RILIEVO 44
2.10	IL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE 49
2.11	PRINCIPALI RISCHI E INCERTEZZE 81
2.12	IMPATTI DELLA PANDEMIA COVID-1986
2.13	PERSONALE E STRUTTURA ORGANIZZATIVA87
2.14	CORPORATE GOVERNANCE E ATTIVITÀ DI DIREZIONE E COORDINAMENTO 88
2.15	ALTRE INFORMAZIONI 91
2.16	RACCORDO TRA IL PATRIMONIO NETTO E IL RISULTATO NETTO DELLA CAPOGRUPPO E IL PATRIMONIO NETTO E IL RISULTATO NETTO CONSOLIDATI 93
2.17	EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE 94
2.18	PROPOSTA DI DESTINAZIONE DEL RISULTATO DELL'ESERCIZIO 95
3.	PROSPETTI CONTABILI E NOTE ILLUSTRATIVE DEL GRUPPO RESTART 96
3.1	PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA CONSOLIDATA 97
3.2	CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO 98
3.3	CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO CONSOLIDATO99
3.4	PROSPETTO DEI MOVIMENTI DI PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO100
3.5	RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO 101
3.6	PREMESSA102
3.7	SCHEMI DI BILANCIO106
3.8	PRINCIPI DI CONSOLIDAMENTO 108
3.9	CRITERI DI VALUTAZIONE110

3.10	PRINCIPALI TIPOLOGIE DI RISCHIO 120
3.11	IMPATTI DELLA PANDEMIA COVID-19 124
3.12	AREA DI CONSOLIDAMENTO 125
3.13	EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DELL'ESERCIZIO 126
3.14	NOTE ILLUSTRATIVE DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA CONSOLIDATA E DEL CONTO ECONOMICO 127
3.15	ALLEGATO 1 – INFORMAZIONI SOCIETARIE 153
3.16	ALLEGATO 2 - RAPPORTI CON PARTI CORRELATE 154
3.17	ALLEGATO 3 - PARTECIPAZIONI IN SOCIETÀ VALUTATE CON IL METODO DEL PATRIMONIO NETTO. 155
3.18	ALLEGATO 4 – INFORMAZIONI AI SENSI DELL'ART. 149-DUODECIES DEL REGOLAMENTO EMITTENTI CONSOB 156
3.19	ATTESTAZIONE SUL BILANCIO CONSOLIDATO 157
3.20	RELAZIONE DELLA SOCIETÀ DI REVISIONE 158
4.	PROSPETTI CONTABILI E NOTE ILLUSTRATIVE DI RESTART S.P.A 165
4.1	PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE – FINANZIARIA 166
4.2	CONTO ECONOMICO 167
4.3	CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO 168
4.4	PROSPETTO DEI MOVIMENTI DI PATRIMONIO NETTO 169
4.5	RENDICONTO FINANZIARIO 170
4.6	OPERAZIONI SIGNIFICATIVE NON RICORRENTI 171
4.7	PREMESSA 172
4.8	CRITERI DI VALUTAZIONE 177
4.9	PRINCIPALI TIPOLOGIE DI RISCHIO 186
4.10	IMPATTI DELLA PANDEMIA COVID-19 190
4.11	NOTE ILLUSTRATIVE DEL PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA E DEL CONTO ECONOMICO 191
4.12	ALLEGATO 1 – RAPPORTI CON PARTI CORRELATE 220
4.13	ALLEGATO 2 – CORRISPETTIVI ALLA SOCIETÀ DI REVISIONE 223
4.14	ATTESTAZIONE SUL BILANCIO D'ESERCIZIO 224
4.15	RELAZIONE DELLA SOCIETÀ DI REVISIONE 225
4.16	RELAZIONE DEL COLLEGIO SINDACALE 231

Relazione sulla Gestione al 31 dicembre 2021

1. PROFILO SOCIETARIO

1.1 Lettera agli Azionisti

Signore e Signori Azionisti,

come noto, a partire dal mese di gennaio 2020, lo scenario nazionale e internazionale è stato caratterizzato dalla diffusione del Coronavirus e dalle conseguenti misure restrittive per il suo contenimento, attuate da parte delle autorità pubbliche dei Paesi interessati. Nonostante l'anno 2021 sia stato ancora pesantemente influenzato dalla pandemia, il piano di vaccinazione di massa attuato nel Paese unitamente a mirati interventi governativi (introduzione del cosiddetto "Green Pass") hanno scongiurato la completa chiusura dell'attività produttiva e consentito una forte ripresa del PIL nazionale.

Nel corso del 2021 sono proseguite le cessioni di partecipazioni non strategiche, mentre ha subito un rallentamento l'attività di dismissione del residuo portafoglio immobiliare del Gruppo.

Si consideri, inoltre, che l'avvio della procedura di vendita di Restart disposto dai Soci della controllante Augusto e comunicato al mercato in data 01/07/2019 e la successiva messa in liquidazione della controllante Augusto (comunicata al mercato in data 28/07/2021), continua a incidere sfavorevolmente circa la possibilità di organizzare joint-venture strutturate, secondo il modello di business adottato dalla Società.

La combinazione dei fattori di cui sopra ha influito negativamente nel corso dell'esercizio 2021 sulla possibilità di conseguire gli obiettivi strategici, vale a dire la realizzazione di investimenti immobiliari in grado di determinare il raggiungimento dell'equilibrio economico ricorrente della Società.

In merito al risultato dell'esercizio, la Società chiude con una perdita di circa 2,2 milioni di Euro, sulla quale hanno inciso partite straordinarie per circa Euro 1 milione ascrivibili ad adeguamenti negativi al fair-value e alla definizione di un contenzioso fiscale pregresso.

Nel corso di questi primi mesi del 2022 la Società ha già attivato un piano di riduzione dei costi e mantiene un costante monitoraggio al fine di valutare gli effetti derivanti dal perdurare della situazione attuale che – oltre a non completo superamento della fase pandemica – è ora aggravata dall'esplosione del conflitto russo-ucraino.

Concludendo, nel corso del 2022 la Società proseguirà nell'attività di completamento delle dismissioni del residuo portafoglio immobiliare con l'obiettivo, ove si verificassero i presupposti, di reinvestire nel secondo semestre dell'anno le risorse rivenienti dalle dismissioni, unitamente a quelle già disponibili, in una o più operazioni immobiliari opportunistiche.

Il Presidente L'Amministratore Delegato

1.2 Cariche sociali

Consiglio di Amministrazione

(2) Amministratore indipendente ai sensi dell'art. 148, comma 3, TUF, art. 16 del Regolamento Mercati e art. 2 del Codice di Corporate Governance e membro del Comitato Indipendenti (3) Presidente del Comitato Indipendenti

Collegio Sindacale

(1)

Pierluigi Acri Laura Galleran Calogero Alessandro Cicatello

(1) Il Consiglio di Amministrazione, in data 30 aprile 2021 ha deliberato di attribuire al Collegio Sindacale le funzioni di Organismo di Vigilanza

Società di Revisione Deloitte & Touche S.p.A.

1.3 Assetto azionario di riferimento

Alla data del 31 dicembre 2021 il capitale sociale di Restart S.p.A. ammonta ad Euro 5.004.706,86, interamente sottoscritto e versato, suddiviso in n. 32.009.378 azioni ordinarie prive di valore nominale.

Si riporta di seguito l'elenco degli Azionisti che, alla data del 31 dicembre 2021, sulla base delle comunicazioni pervenute ai sensi dell'art. 120 del D.Lgs. n. 58/1998 e del libro Soci aggiornato, nonché delle altre informazioni a disposizione della Società alla suddetta data, risultano detenere partecipazioni in misura superiore al 5 (cinque) per cento del capitale sociale sottoscritto1.

Azionista	Azioni	% sul capitale sociale
Augusto S.p.A. in liquidazione2	11.354.624	35,47%
Vi-Ba S.r.l.	3.170.000	9,90%
Aurelia S.r.l. per il tramite di Itinera S.p.A.	1.693.554	5,29%

In considerazione dell'assetto azionario di riferimento, calcolato sulla base di 32.009.378 azioni ordinarie in circolazione alla data del 31 dicembre 2021, la situazione dell'azionariato risulta composta come evidenziato nel grafico riportato di fianco.

(*) come da comunicazione ex art. 120 TUF

¹ Tenuto conto della qualifica di PMI dell'Emittente ai sensi dell'art. 1, comma 1, lett. w-quater. 1, del TUF.

² Facendo seguito a quanto comunicato al mercato sin dal 17 marzo 2020, in data 27 luglio 2020 il Socio Augusto, nel contesto dell'aggiornamento della comunicazione ex art. 120 TUF, ha confermato alla Società che Augusto è legittima proprietaria di ulteriori n. 5.020.618 azioni Restart, pari al 15,68% del capitale di Restart, originariamente depositate presso un intermediario inglese e rispetto alle quali sono emersi, anche all'esito di iniziative legali avviate da Augusto, illegittimi atti di disposizione, di natura e in favore di destinatari ancora da accertare. In particolare, Augusto ha riferito di non essere ancora in grado di valutare se le suddette azioni Restart siano depositate su altri conti comunque riconducibili all'intermediario depositario ovvero se siano state, in tutto o in parte, definitivamente cedute a terzi. Augusto ha conseguentemente comunicato che allo stato non è in grado di esercitare i diritti relativi alle predette n. 5.020.618 azioni Restart e che permane uno stato di incertezza in merito alla recuperabilità della disponibilità delle stesse. Il Socio Augusto ha altresì rappresentato alla Società che, in caso di esito positivo della vicenda, Augusto verrebbe a recuperare la legittima disponibilità della propria partecipazione pari al 51,16% del capitale di Restart, senza che da ciò possa conseguire un obbligo di promozione dell'OPA.

Si rammenta che sono ancora in circolazione alla data di approvazione della presente Relazione n. 86.082.450 Warrant "RESTART S.p.A. 2015-2022" che conferiscono ai loro titolari il diritto di sottoscrivere n. 1 azione Restart S.p.A., ad un prezzo unitario pari ad Euro 0,55 ogni 30 Warrant esercitati, e che, tenuto conto della sua già avvenuta parziale esecuzione, l'Aumento Warrant residuo ammonta alla data odierna a massimi euro (comprensivi di sovrapprezzo) 1.578.178,25 mediante emissione di massime n. 2.869.415 nuove azioni ordinarie, prive del valore nominale e aventi godimento regolare, al prezzo (comprensivo di sovrapprezzo) di Euro 0,55 ciascuna, nel rapporto di n. 1 nuova azione ordinaria per ogni gruppo di n. 30 Warrant detenuti, fermo restando che, ove non integralmente sottoscritto entro la data del quinto giorno lavorativo bancario del mese di luglio 2022 incluso, l'Aumento Warrant rimarrà fermo nei limiti delle sottoscrizioni raccolte entro tale data.

Azioni proprie

Al 31 dicembre 2021 Restart deteneva 2.183 azioni proprie, e tale numero è rimasto invariato alla data di approvazione della presente Relazione. Si precisa che, in occasione dell'Assemblea Straordinaria ed Ordinaria di Restart del 28 aprile 2021, è stata rinnovata l'autorizzazione all'acquisto e alla disposizione di azioni proprie (previa revoca della precedente autorizzazione deliberata il 29 aprile 2020).

2. RELAZIONE SULLA GESTIONE

2.1 Indicatori di Performance

• Highlights economico-finanziari3

NOI(*)		EBITDA(*)		EBIT(*)		RISULTATO NETTO(*)
0,06	0,59	(1,7)	(1,10)	(2,62)	(1,85)	(2,58)	(1,81)
2021	2020	2021	2020	2021	2020	2021	2020

PATRIMONIO NETTO		PFL		DISPONIBILITA' LIQUIDE		PFN
10,57	13,34	0,00	(0,79)	4,59	5,68	4,59	4,89
2021	2020	2021	2020	2021	2020	2021	2020

(*) I valori riportati si riferiscono ai risultati generati dalle attività in funzionamento

• Dati relativi alla performance di mercato

IL TITOLO RESTART IN BORSA

Il titolo Restart (EXM: RST) nel corso del 2021 ha registrato il suo picco massimo il 6 gennaio, toccando € 0,472 per azione. Nel mese di febbraio, il titolo ha subito una importante discesa per motivi esogeni alla società arrivando a toccare i € 0,370 per azione il 22 febbraio. Nei mesi successivi da marzo a settembre, il titolo ha ripreso gradualmente, fino a stabilizzarsi ad un prezzo medio pari € 0,40 per azione. A partire da ottobre 2021 a fine anno, il titolo ha iniziato nuovamente a scendere toccando il prezzo minino annuale nei giorni del 3 e 28 dicembre con un valore pari a € 0,333, chiudendo poi l'anno ad un prezzo pari a € 0,334.

Senza prendere in considerazione i picchi più speculativi nell'anno, il valore del titolo ha mediamente evidenziato un premio sul NAV per azione, pari a € 0,33 al 31 dicembre 2021.

Di seguito si riportano i dati principali e l'andamento dei prezzi del titolo Restart:

Prezzo al 30 dicembre 2020	€ 0,462		Prezzo Max (6 gennaio 2021)	€ 0,472
Prezzo al 30 dicembre 2021	€ 0,334		Prezzo Min (3 e 28 dicembre 2021)	€ 0,333
Variazione annua	(27,7%)		Prezzo Medio annuo	€ 0,402

La capitalizzazione di Borsa al 30 dicembre 2021: 10,7 milioni di Euro

³ Dati in milioni di Euro.

(Fonte: Borsa Italiana)

2.2 Net Asset Value

Il NAV del Gruppo Restart al 31 dicembre 2021 è pari a 10,6 milioni di Euro.

Di seguito si dettaglia il NAV di competenza del Gruppo Restart:

(Euro/000)	31/12/2021	31/12/2020
Patrimonio netto di competenza del Gruppo	10.565	13.113
Rivalutazione di rimanenze	3	3
NAV	10.568	13.116
Azioni in circolazione	32.009.378	32.009.378
V per share NA	0,33	0,41

Il NAV non comprende la valorizzazione delle perdite fiscali pregresse del Gruppo pari a circa 218 milioni di Euro (non stanziate in bilancio in quanto non sussistono per il momento i presupposti per la loro iscrizione).

A fronte di un NAV per azione di 0,33 Euro, il valore del titolo ha evidenziato mediamente un premio.

La Società ha in essere un contratto con CDR Communication per le attività di investor relation, con la finalità di incrementare la visibilità del titolo.

2.3 Valutazioni immobiliari

Si segnala che, anche con riferimento alla Raccomandazione CONSOB n. DIE/0061944 del 18 luglio 2013, per la redazione del Bilancio consolidato al 31 dicembre 2021 e per la valutazione del portafoglio, il Gruppo si è avvalso di Avalon Real Estate S.p.A. quale esperto indipendente al fine di effettuare le perizie del portafoglio immobiliare a supporto degli Amministratori nelle loro valutazioni.

Si evidenzia, inoltre, che la società collegata Aedilia Nord Est ha ricevuto una manifestazione di interesse per l'acquisto dell'immobile di Venezia Via Cannaregio (da essa detenuto) e del credito commerciale vantato nei confronti del conduttore. A fronte di tale proposta, la società ha prudentemente allineato il market value dell'immobile al prezzo indicato nella stessa, confermato da apposito parere di congruità rilasciato dall'esperto indipendente.

Avalon Real Estate S.p.A. è stato nominato con delibera del Consiglio di Amministrazione in data 23 giugno 2020. Detta nomina, si è resa necessaria a seguito della conclusione dell'incarico quadriennale affidato al precedente valutatore CB Richard Ellis.

Gli incarichi di valutazione vengono conferiti sulla base di corrispettivi fissi.

Come noto, a partire dal mese di gennaio 2020, lo scenario nazionale e internazionale è stato caratterizzato dalla diffusione del Coronavirus e dalle conseguenti misure restrittive per il suo contenimento, attuate da parte delle autorità pubbliche dei Paesi interessati. Pur avendo rilevato sulle valutazioni immobiliari al 31 dicembre 2021 scostamenti principalmente sugli asset a reddito detenuti tramite società collegate, siffatte circostanze, straordinarie per natura ed estensione, hanno inciso sull'attività economica complessiva e continueranno a determinare nel prossimo futuro un contesto di generale incertezza. Le evoluzioni e i relativi effetti, ivi comprese le conseguenze sull'inflazione e sul costo delle materie prime, non risultano allo stato prevedibili (anche in considerazione del peggioramento della situazione politico-economica a livello internazionale determinata dalla recente esplosione del conflitto russo-ucraino), pertanto, saranno oggetto di costante monitoraggio.

Relazione sulla Gestione al 31 dicembre 2021

ーデ

Spettabile

Restart S.p.A.

Via Tortona, 37 20144 Milano (MI)

c.a. Giuseppe Roveda

MILANO, 14 FEBBRAIO 2022

EGREGI SIGNORI

Restart S.p.A. (di seguito anche il Committente o anche "Il Gruppo") ha affidato a chi scrive l'incarico per la valutazione semestrale dei beni immobili di proprietà del Gruppo alla data del 31/12/2021.

La valutazione degli immobili che costituiscono il portafoglio è stata effettuata in ottemperanza a quanto disposto dal Provvedimento di Banca d'Italia del 19 gennaio 2015, Titolo V, Capitolo IV, Sezione II, ai parametri e ai criteri previsti dalla prassi estimativa e in conformità alle Linee guida e ai principi e agli standard definiti da RICS Appraisal and Valuation Standards ("Red Book").

con i migliori saluti

Avalon Real Estate S.p.A.

Dott. Luigi Rabuini

Avalon Real Estate S.p.A Firm Regulated Bv RICS

p. 2

INDICE

1. OGGETTO E FINALITÀ DELL'INCARICO
2.
3. IL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE OGGETTO DI VALUTAZIONE
4. I METODI DI VALUTAZIONE UTILIZZATI
5. PRINCIPALI ASSUMPTION UTILIZZATE NELLA VALUTAZIONE
6. VALORE FINALE DEL COMPENDIO

allegato 1: Stima del Valore di mercato

allegato 2: analisi del mercato nazionale

ALLEGATO 3: FLUSSI DI CASSA E RIEPILOGO VALORI

(ARICS" | Avalon Real Estate S.p.A
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사

1. Oggetto e finalità dell'incarico

La presente Relazione ha per oggetto la stima del valore dei singoli immobili costituenti il portafoglio immobiliare.

In particolare, l'analisi di valutazione è stata finalizzata alla determinazione del Valore di Mercato dei beni immobiliari nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano.

DEFINIZIONI

Valore di mercato

L'ammontare stimato a cui una proprietà dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data della valutazione, da un venditore e da un acquirente entrambi interessati alla transazione, a condizioni concorrenziali, dopo un'adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito in modo informato, con cautela e senza coercizioni.

Stato di fatto e di diritto

Per stato di fatto e di diritto sono da intendersi, congiuntamente, lo stato di conservazione e di manutenzioni, le condizioni di contorno e la situazione urbanistica nonché la situazione locativa, il titolo di proprietà, l'eventuale presenza di servitù e gravami ed altri fattori connessi al godimento del bene.

2. Assunzioni e limiti della valutazione

Data di riferimento della valutazione

ll presente documento, consegnato e firmato in data 14 Febbraio 2022, assume quale data di riferimento della valutazione il 31/12/2021.

Criteri di analisi

In ottemperanza ai termini dell'incarico ricevuto, per la valutazione degli immobili sono stati adottati i seguenti criteri di analisi:

Analisi full con sopralluogo: l'analisi ha previsto una visita interna ed esterna all'immobile oggetto di valutazione, in presenza di un referente individuato dal Cliente, allo scopo di accertare la qualità formale degli spazi, il loro generale stato di manutenzione, la funzionalità nonché il contesto urbano e immobiliare di riferimento. Nel mese di Dicembre 2021 e Gennaio 2022 sono stati effettuati i sopralluoghi per le posizioni di Serravalle Scrivia, Piove di Sacco e Venezia; per la posizione rimanente di Milano è programmato il sopralluogo per il prossimo Giugno 2022.

Servizi professionali oggetto di incarico

I criteri di analisi sopra esposti hanno per oggetto i servizi professionali rappresentativi di una valutazione del bene immobiliare, pertanto non sono state svolte attività connesse a servizi di due diligence tecnica, due diligence legale e due diligence ambientale.

Per le suddette analisi si è fatto riferimento ai documenti di due diligence forniti dal committente.

Consistenze

Le consistenze edilizie sono state fornite dal Committente; chi scrive non ha effettuato alcuna misurazione delle superfici, né alcuna campionatura delle stesse, in sede di sopralluogo o a tavolino. Le planimetrie, ove rese disponibili dal cliente, sono state utilizzate al solo fine di rappresentare, identificare e descrivere la Proprietà.

Titolarità, situazione urbanistica e Conformità

Chi scrive si è basato sulla documentazione resa disponibile e sulle informazioni fornite dal Committente. Non sono state svolte attività di verifica, ricerca o integrazione documentale presso Uffici Pubblici e/o Enti ad essi assimilabili (privati e/o pubblici). Non è stata verificata l'esistenza del titolo di Proprietà in capo al soggetto che ne esercita attualmente il possesso, né accertamenti in ordine all'esistenza di altri diritti di terzi sulle proprietà.

Non sono state condotte analisi sulla conformità urbanistica e catastale dei beni immobili; si è pertanto assunto che gli immobili, nello stato di fatto, risultino conformi alle norme urbanistiche e catastali vigenti.

Impatto ambientale

La valutazione non considera le eventuali passività ambientali gravanti sulle proprietà. Per "passività ambientali" s'intendono tutti i costi da sostenere sia per evitare danni, sia per sanare situazioni non conformi a quanto prescritto dalle vigenti normative in materia ambientale. La stima del valore esclude specificatamente l'esame dell'impatto ambientale derivante da sostanze pericolose (amianto, formaldeide, rifiuti tossici, ecc.) o potenzialmente tali. Si presume inoltre la conformità delle proprietà in oggetto a quanto previsto dalle vigenti regolamentazioni in materia.

Impatto fiscale

Non sono stati considerati i costi, ivi compresi quelli fiscali, potenzialmente emergenti dalla vendita o dall'acquisizione delle proprietà. La valutazione dell'immobile prescinde inoltre dalle caratteristiche specifiche dell'investitore che acquisirà l'immobile quali ad esempio il costo del capitale dell'investitore, la capacità di finanziamento, la liquidità disponibile, le previsioni circa i benefici economici futuri in funzione delle proprie capacità gestionali, ecc. Pertanto, le grandezze economiche utilizzate nella

valutazione (redditi e flussi di cassa) non considerano l'imposizione fiscale (tasse e IVA) e la struttura finanziaria dell'operazione (oneri finanziari).

Nota esplicativa circa le condizioni di mercato¹

L'epidemia del Nuovo Coronavirus (COVID-19), dichiarata dall'Organizzazione Mondiale della Sanità come "pandemia globale" l'11 marzo 2020, ha avuto e continua ad avere un impatto su molti aspetti della vita quotidiana e dell'economia globale, con alcuni mercati real estate che stanno sperimentando una riduzione delle transazioni e dei livelli di liquidità. Molti Paesi hanno applicato misure restrittive per i viaggi e "lockdowns" a diversi livelli. Sebbene in alcuni casi le restrizioni siano state rimosse, lockdowns locali vengono ancora implementati a seconda delle necessità di contenimento del virus ed è concreta la possibilità di un'ulteriore diffusione del Covd-19 sotto forma di "nuove ondate". Tuttavia, a fronte del fatto che tali ondate potrebbero comunque provocare una nuova fase della crisi, a differenza dell'impatto che si è avuto nella primavera 2020 nel caso di nuove ondate non si potrà più dire di trovarsi in una situazione senza precedenti.

Nonostante la campagna globale di vaccinazione di massa stia dando risultati molto positivi, la pandemia e le misure prese per affrontare il Covid-19 continuano ad avere effetti sulle economie e sui mercati real estate a livello globale.

Nota esplicativa circa la condizione di incertezza rilevante riguardo alla valutazione2

In relazione al portafoglio immobiliare in oggetto chi scrive alla data di valutazione continua a trovarsi di fronte ad una situazione nella quale le conseguenze causate dal COVID-19 non hanno precedenti e le evidenze di mercato sulle quali basare il proprio giudizio risultano ad oggi ancora in corso di definizione. Di conseguenza la valutazione è stata svolta in un contesto di "incertezza rilevante riguardo alla valutazione", così come previsto dai VPS 3 e VPGA 10 del RICS Red Book Global. Pertanto la valutazione dovrà essere recepita con un maggior grado di cautela rispetto a quanto normalmente avviene.

Al fine di escludere eventuali fraintendimenti, la "Nota esplicativa circa le condizioni di mercato" e la Nota esplicativa circa la condizione di incertezza rilevante riguardo alla valutazione" non sono volte a sminuire il valore e l'affidabilità che la presente valutazione deve assumere bensì hanno lo scopo di garantire una totale trasparenza e fornire una chiara visione del contesto all'interno del quale il presente documento è stato redatto. In tale ottica si sottolinea l'importanza della data di valutazione

¹ Fonte "Impact of COVID-19 Valuation" del 06/11/2020 redatto da RICS ² Fonte "Impact of COVID-19 Valuation" del 06/11/2020 redatto da RICS

Relazione sulla Gestione al 31 dicembre 2021

3. Il portafoglio immobiliare oggetto di valutazione

UBICAZIONE

ll portafoglio immobiliare è costituito da immobili a prevalente destinazione residenziale, ubicati nei comuni di Serravalle Scrivia, Milano, Piove di Sacco e Venezia.

Fonte: Google Maps

DESCRIZIONE DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE

		Il Portafoglio immobiliare oggetto di valutazione
--	--	---------------------------------------------------	--	--	--

ID	Regione	Comune	Indiri770	Destinazione d'uso
	l ombardia	Serravalle Scrivia	Piazza XXVI Aprile	Residenziale
2	Lombardia	Serravalle Scrivia	Lotto 11	Commerciale/Magazzino
3	Lombardia	Milano	Via Carlo de Angeli 3	Autorimesse/Cantine/Posti auto/Posti moto
র্য	Veneto	Piove di Sacco	Via Fra Zaccaria Tevo	Residenziale/Commerciale
5	Veneto	Venezia	Sestiere Cannareggio	Direzionale

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사

4. I metodi di valutazione utilizzati

I A SCELTA DEI CRITERI DI VALUTAZIONE

La dottrina e la prassi professionale sono concordi nel ritenere che la valutazione dei beni immobili sia un problema di notevole complessità in virtù degli aspetti che essa coinvolge e per la eterogeneità delle fattispecie in cui tale processo valutativo deve trovare applicazione. Le perizie di valutazione di beni immobili non possono pertanto godere di un grado assoluto di oggettività, poiché sono influenzate da molteplici fattori quali, ad esempio, la finalità della valutazione, il criterio di valutazione appicato nei singoli casi o ancora le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile oggetto di valutazione.

A tale scopo si ricorre a un processo di valutazione che, partendo da un quesito estimativo, perviene alla determinazione del valore attribuibile a un bene immobiliare attraverso le seguenti fasi (Ferrero, 1996);

• definizione della finalità della valutazione;
• individuazione della metodologia valutativa più appropriata e applicazione dei criteri di stima del valore:
• verifica dei risultati.

L'attività di valutazione è finalizzata alla determinazione del valore economico del bene; esistono tuttavia numerose definizioni di "valore" costruite secondo finalità diverse (valore di rimpiazzo, valore di liquidazione, valore assicurabile, valore ipotecabile, valore di investimento, valore di corrente utilizzo, valore di mercato).

La valutazione finalizzata a determinare il valore di mercato prescinde dalle caratteristiche specifiche dell'investitore che acquisirà l'immobile (si parla in tal caso di valore di investimento) quali ad esempio il costo del capitale dell'investitore, la capacità di finanziamento, la liquidità disponibile, le previsioni circa i benefici economici futuri in funzione delle proprie capacità gestionali, ecc. Pertanto, nella prassi, le grandezze economiche utilizzate nella valutazione (redditi e flussi di cassa) non considerano l'imposizione fiscale (tasse) e la struttura finanziaria dell'operazione (oneri finanziari).

Un corretto processo di analisi esige inoltre che il criterio utilizzato corrisponda non solo allo scopo della valutazione, ma anche alla tipologia di bene analizzata pertanto, ai fini della determinazione del valore di mercato dei singoli asset che costituiscono il portafoglio immobiliare sono stati individuati idonei criteri di valutazione in funzione delle strategie di valorizzazione in ottica di Highest and best Use dell'immobile, come di seguito rappresentato.

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p. 9

1

ID	Regione	Comune	ndirizzo	Destinazione d'uso	Metodo
	Lombardia	Serravalle Scrivia	Piazza XXVI Aprile	Residenziale	Comparativo
2	Lombardia	Serravalle Scrivia	Lotto 11	Commerciale/Magazzino	Finanziario (Trasformazione)
3	Lombardia	Milano	Via Carlo de Angeli 3	Autorimesse/Cantine/Posti auto/Postí moto	Comparativo
ಗ	Veneto	Piove di Sacco	Via Fra Zaccaria Tevo	Residenziale/Commerciale	Finanziario (Trasformazione)
5	Veneto	Venezia	Sestiere Cannareggio	Direzionale	Finanziario (DCF)

Tabella di sintesi delle unità immobiliari e dei metodi di valutazione adottati

Metodo Reddituale/finanziario (Discounted Cash Flow analysis)

Il suddetto criterio è applicato ad Immobili locati disponibili e valorizzabili nello stato di diritto in cui si trovano senza interventi significativi né cambi di destinazione d'uso;

ll metodo si basa sul presupposto che nessun acquirente razionale sia disposto a pagare un prezzo per acquisire un bene immobiliare che sia superiore al valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile.

Per quanto riguarda, nello specifico, gli immobili oggetto di valutazione, i benefici economici sono rappresentati dai flussi di cassa generati dalla "messa a reddito" dell'immobile e dalla successiva dismissione e pertanto dai canoni di locazione (effettivi e/o potenziali) dell'immobile al netto dei costi di gestione in capo alla proprietà immobiliare e dal Terminal Value dell'immobile.

L'applicazione del metodo finanziario presuppone:

• La determinazione dei flussi di reddito futuri, per un tempo ritenuto congruo, derivanti dalla locazione del bene (ivi compreso il Terminal Value);
• : La determinazione dei costi operativi di gestione dell'immobile (assicurazioni, tasse di proprietà, property management, manutenzioni straordinarie, ecc.);
• La determinazione, per differenza, dei Flussi di Cassa Operativi ante imposte;
• L'attualizzazione dei flussi di cassa, alla data di riferimento, ad un opportuno Tasso. .

Metodo finanziario della Trasformazione (Discounted Cash Flow analysis)

ll suddetto criterio è applicato ad immobili suscettibili di riposizionamento sul mercato a seguito di interventi di valorizzazione che implichino la trasformazione fisica e urbanistica del bene (cambio di destinazione d'uso, demolizione, sviluppo e vendita in blocco o frazionata) in funzione di iter autorizzativi a diverso grado di maturità urbanistica.

ll metodo si basa sul presupposto che nessun acquirente razionale sia disposto a pagare un prezzo per acquisire un bene immobiliare che sia superiore al valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile.

Per quanto riguarda, nello specifico, gli immobili oggetto di valutazione, i benefici economici sono rappresentati, dai flussi di cassa generati da un'operazione, sviluppo e vendita nell'arco della sua durata.

L'applicazione del metodo finanziario presuppone:

• La stima degli investimenti necessari per la trasformazione del bene oggetto di valutazione (demolizione, costruzione, oneri di urbanizzazione, spese tecniche, ecc.);
• La determinazione dei flussi di reddito futuri, per un tempo ritenuto congruo, derivanti dalla alienazione (in blocco o frazionata) del bene trasformato;
• La determinazione, per differenza, dei Flussi di Cassa Operativi ante imposte;
• L'attualizzazione dei flussi di cassa, alla data di riferimento, ad un opportuno Tasso.

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L'APPROCCIO VALUTATIVO SPECIFICO AL 31/12/2021

La disponibilità di informazioni rappresenta una condizione necessaria per l'espressione di qualsiasi giudizio di valore. Qualunque informazione, per essere correttamente utilizzata all'interno di un procedimento valutativo, deve possedere le caratteristiche di: attendibilità, aggiornamento, omogeneità e specificità.

Nell'applicazione dei criteri di valutazione reddituale/finanziario e comparativo le informazioni fondamentali di partenza per lo sviluppo di un processo di analisi sono i prezzi/canoni di locazione riscontrabili per transazioni di beni comparabili e, in riferimento alla metodologia reddituale/finanziaria, i cap rate e i tassi di attualizzazione. Tali dati vengono tipicamente raccolti mediante l'ausilio di fonti istituzionali (data provider) e mediante indagini puntuali (field analysis) condotte sul territorio per immobili comparabili al bene in analisi. Soprattutto in relazione alle informazioni fornite dai data provider queste risultano soggette ad una dilazione temporale: in ciascun semestre vengono messi a disposizioni i dati raccolti ed elaborati nel semestre precedente, tuttavia la sostanziale impossibilità di portare a termine transazioni da parte degli operatori durante il lock-down nel primo semestre 2020 ha rarefatto il numero, e di conseguenza le informazioni, relative alle compravendite nel corso del 2020.

La situazione contingente che si è venuta a creare in corrispondenza delle ultime due valutazioni semestrali risulta dunque influenzata da tale processo di raccolta delle informazioni: basare la stima unicamente sui dati raccolti mediante indagini di mercato condurrebbe a restituire una fotografia anacronistica del portafoglio immobiliare e non rifletterebbe gli effetti che le restrizioni imposte dai Governi nazionali e le dinamiche macroeconomiche hanno avuto sui beni immobiliari.

Per tale ragione in sede di valutazione semestrale al 31/12/2021 chi scrive ha fatto ricorso a metodologie basate su un'analisi delle ripercussioni che le crisi economiche passate hanno avuto sul settore immobiliare. Si è proceduto ad una raccolta delle informazioni fornite dai data provider relativamente al I semestre 2021 e, laddove applicabile, ad una field analysis puntuale sul territorio. A partire da tali dati che non possono essere rappresentativi di una dinamica di mercato stabile post-COVID ma che rimangono ancora legati a dati di mercato precrisi, è stato svolto applicato un ragionamento ad hoc per ciascuna destinazione d'uso nel tentativo di riflettere in maniera differenziata l'effetto della pandemia globale per ciascuna asset class (si rimanda all'Allegato 2 per un maggiore approfondimento). Tale processo ha portato ad identificare le variazioni immobiliari da applicare per ciascuna delle variabili identificate. Nello specifico, ferma restando un'analisi puntuale per ciascun immobile, le variabili prese a riferimento come potenzialmente soggette a oscillazioni sono state:

5. Principali Assumption utilizzate nella valutazione

Secondo quanto esposto nel Paragrafo 1, la valutazione in oggetto ha previsto l'individuazione del valore di mercato del portafoglio immobiliare al 31/12/2021.

IMMOBILI VALUTATI CON IL METODO REDDITUALE FINANZIARIO

Si riportano di seguito le principali assumption utilizzate nella valutazione.

Indicatori monetari

È stata considerata una componente inflattiva prospettica così distribuita:

• anno 1: 1,5 % (inflazione prospettica Fonte: Banca d'Italia)
• anno 2: 1,6 % (inflazione prospettica Fonte: Banca d'Italia)
• anno 3: 2,0 % (obiettivo della politica monetaria di lungo periodo Fonte: BCE)

Impatto Fiscale

Al fine della determinazione del valore di mercato, come da prassi, nella costruzione dei flussi di cassa e dei tassi di attualizzazione non si è tenuto conto dell'imposizione fiscale, né della struttura di finanziamento dell'operazione. I flussi sono pertanto rappresentati al lordo delle imposte e degli oneri finanziari.

Superfici commerciali

Sono state utilizzate le consistenze edilizie (GLA) fornite dal Committente. A partire da queste le superfici commerciali sono state calcolate attraverso percentuali di ponderazione comunemente applicate nella prassi valutativa.

Ricavi

L'importo e la durata dei canoni di locazione fanno riferimento alle condizioni pattuite nei contratti di locazione forniti dal Committente, aggiornati alla data di valutazione. Alla scadenza dei contratti si è ipotizzato di rilocare le porzioni ad un canone di mercato dopo un fisiologico periodo di sfitto.

Per le eventuali ulteriori porzioni libere chi scrive ha ipotizzato un fisiologico periodo di vacancy prima che le stesse vengano locate a canone di mercato.

Per la stima del Terminal Value si è ipotizzata la dismissione dell'immobile al raggiungimento della piena occupancy. Tale situazione è stata ipotizzata al termine del contratto in essere, successivamente ad un periodo di vacancy e in concomitanza con la ri-locazione degli spazi a canoni di mercato.

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Costi gestionali in capo alla proprietà

Property, vacancy, manutenzione straordinaria, imposta di registro, fee commerciale: sono stati stimati in misura percentuale sui ricavi lordi di locazione annui e/o sul valore di ricostruzione a nuovo (VRN) secondo parametri comunemente adottati nella prassi valutativa.

I.M.U/TASI e costi assicurativi: il dato è stato fornito dal Committente e/o stimato.

Capex

L'importo delle capex previste è stato fornito dal Committente.

Tassi utilizzati

Tasso di attualizzazione; trattandosi di una valutazione basata su flussi di cassa unlevered e prima dell'imposizione fiscale, è stato utilizzato un tasso rappresentativo del capitale proprio (Equity), risultando di fatto irrilevanti, in assenza di benefici fiscali, le scelte di struttura finanziaria (debito) dell'operazione. Si è proceduto pertanto alla stima del suddetto tasso attraverso il metodo del build-up approach. In particolare, il tasso è stato ottenuto attraverso il seguente algoritmo:

Ke = Rendimento netto destinazione d'uso + Premium Risk + Tasso di inflazione

Tasso di capitalizzazione (Cap Rate): Rendimento lordo destinazione d'uso + Premium Risk

Nella costruzione del tasso di attualizzazione per gli immobili attualmente a reddito (Venezia, Sestiere Cannaregio - "Palazzo Mora") la componente di Premium Risk è stata incrementata per un periodo pari a 12 mesi al fine di tenere conto dell'attuale situazione di incertezza rilevante.

5.2 IMMOBILI VALUTATI CON IL METODO FINANZIARIO DELLA TRASFORMAZIONE

Si riportano di seguito le principali assumption utilizzate nella valutazione.

Indicatori monetari

È stata considerata una componente inflattiva prospettica così distribuita:

• anno 1: 1,5 % (inflazione prospettica Fonte: Banca d'Italia)
• anno 2: 1,6 % (inflazione prospettica Fonte: Banca d'Italia)
• anno 3: 2,0 % (obiettivo della politica monetaria di lungo periodo Fonte: BCE)

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Impatto Fiscale

Al fine della determinazione del valore di mercato, come da prassi, nella costruzione dei flussi di cassa e dei tassi di attualizzazione non si è tenuto conto dell'imposizione fiscale, né della struttura di finanziamento dell'operazione. I flussi sono pertanto rappresentati al lordo delle imposte e degli oneri finanziari.

Superfici commerciali

Sono state utilizzate le consistenze edilizie (GLA) fornite dal Committente. A partire da queste le superfici costruite e commerciali sono state calcolate attraverso percentuali di ponderazione comunemente applicate nella prassi valutativa.

Tempistiche di sviluppo e commercializzazione

Le ipotesi di trasformazione sono state elaborate secondo il criterio del highest and best use e in base alle informazioni recepite dal Committente, tenuto conto delle caratteristiche di ciascun immobile e dell'analisi del contesto di mercato di riferimento.

Ricavi

Per la stima dei ricavi di vendita, si è fatto riferimento ai valori rilevati dai data provider nazionali per transazioni di beni comparabili, dalla field analysis condotta sul territorio e alle peculiarità dell'immobile in analisi.

Costi di sviluppo (Hard+ Soft Cost)

Hard costs: Sono stati stimati sulla base di costi unitari parametrici relativi alla tipologia edilizia da sviluppare e dei parametri ordinariamente applicati nella prassi valutativa. Soft costs: sono stati stimati in misura percentuale sul costo di costruzione.

Oneri di urbanizzazione, standard, contributo sul costo di costruzione

Laddove non forniti dal Committente, sono stati stimati a partire da tabelle comunali parametriche.

Tassi utilizzati

Tasso di attualizzazione: trattandosi di una valutazione basata su flussi di cassa unlevered e prima dell'imposizione fiscale, è stato utilizzato un tasso rappresentativo del costo del capitale proprio (Equity), risultando di fatto irrilevanti, in assenza di benefici fiscali, le scelte di struttura finanziaria (debito) dell'operazione. Si è proceduto pertanto alla stima del suddetto tasso attraverso il metodo del build-up approach. In particolare, il tasso è stato ottenuto attraverso il seguente algoritmo:

Ke = Rendimento netto destinazione d'uso + Premium Risk + Tasso di inflazione

Tasso di capitalizzazione (Cap Rate): Rendimento lordo destinazione d'uso + Premium Risk

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Immobili valutati Con il metodo comparativo

Ricavi

La valutazione è stata effettuata per singola unità immobiliare. La stima del valore di mercato è stata effettuata tenendo conto dello stato di utilizzo delle singole unità immobiliari.

Sconto per stato occupazionale

È stato stimato in misura percentuale sull'importo dei ricavi lordi di vendita per le unità soggetto a contratto di locazione.

Costi a finire (capex)

Laddove necessarie, il dato è stato fornito dal Committente.

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1

6. VALORE FINALE DEL COMPENDIO

Conclusioni

Attraverso il processo di valutazione sopra esposto e nel rispetto delle assunzioni enunciate, si è giunti alla determinazione del valore di mercato degli immobili costituenti il portafoglio immobiliare alla data del 31/12/2021.

A parere di chi scrive, dunque, il valore complessivo degli immobili al 31/12/2021 risulta pari a:

Euro 8.324.200 € per il portafoglio immobiliare.

con i migliori Saluti

Avalon Real Estate S.p.A.

Dott. Luigi Rabuini

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2.4 Struttura del Gruppo

Restart S.p.A. (già Aedes SIIQ) ("Restart", la "Società" o la "Capogruppo"), fondata nel 1905, è stata la prima società immobiliare ad essere quotata alla Borsa Valori di Milano nel 1924. A seguito dell'esercizio dell'opzione per aderire al regime civile e fiscale delle società di investimento immobiliare quotate (c.d. regime SIIQ) Restart è diventata SIIQ dal 1° gennaio 2016.

In data 27 settembre 2018 l'Assemblea degli Azionisti ha approvato il Progetto di Scissione parziale e proporzionale di Aedes SIIQ S.p.A. (ora Restart S.p.A.) nei confronti di Sedea SIIQ S.p.A. (ora Aedes SIIQ S.p.A.) e per effetto della Scissione e con decorrenza dalla data di efficacia della stessa (28 dicembre 2018), la Società ha modificato la propria denominazione sociale in "Restart SIIQ S.p.A".

Al termine dell'esercizio 2019, con effetto dal 1° gennaio del medesimo anno, la Società è decaduta dal regime SIIQ, per il contestuale mancato rispetto di entrambi i parametri di prevalenza, conformemente a quanto previsto nel piano industriale adottato dalla Società e, pertanto, del suo nuovo modello di business.

L'Assemblea dei Soci di Restart tenutasi in data 29 aprile 2020 ha approvato a maggioranza la modifica dello statuto sociale proposta dal Consiglio di Amministrazione che consegue alla perdita della qualifica di SIIQ in capo alla Società, consistente nella eliminazione (i) delle previsioni statutarie inerenti alle regole in materia di investimenti in immobili, di limiti alla concentrazione del rischio e di leva finanziaria che erano state inserite in attuazione della normativa speciale sulle SIIQ e (ii) della locuzione SIIQ dalla denominazione sociale.

RESTART è un acronimo di RE (Real Estate) e START che vuole indicare un concetto di inizio di una nuova attività di Real Estate. La società, oggi di piccole dimensioni, ha ambizioni di crescita con l'obiettivo di valorizzare un bene prezioso, l'immobile, facendolo evolvere in un bene capace di generare benefici per tutti gli stakeholders, rinnovando una tradizione antica di oltre 100 anni.

La struttura del Gruppo al 31 dicembre 2021 risultava la seguente:

In allegato alla presente Relazione sono riportate ulteriori informazioni in relazione alle partecipazioni detenute direttamente e indirettamente dalla Capogruppo.

2.5 Strategia e modello di business

La strategia e il modello di business di Restart sono finalizzati alla ricerca di opportunità di coinvestimento opportunistico di portafogli o assets distressed sottostanti a NPL o UTP, da dover ristrutturare, sviluppare e riposizionare al fine di massimizzarne il valore per gli investitori/azionisti, grazie alle competenze e al know how acquisito negli anni dai manager di Restart.

Il modello di Business di Restart può essere esemplificato con l'analisi di 5 fasi i) una fase di ricerca di portafogli/asset distressed, sottostanti a NPL/ UTP, che necessitino di ristrutturazione, sviluppo e/o riposizionamento al fine di creare valore; ii) una fase di negoziazione, con banche e altri creditori, dove la Società cerca di finalizzare l'acquisto degli assets sottostanti anche mediante la ristrutturazione di società o gruppi immobiliari; iii) a seguire una fase durante la quale si procede all'acquisto degli asset, dove Restart parteciperà all'investimento attraverso l'acquisizione di partecipazioni, anche di minoranza, in SPV, in concorso con altri Partner; iv) una fase di creazione di valore, dove Restart nel ruolo di Master Real Estate Servicer avrà l'obiettivo di ristrutturare, sviluppare e/o riposizionare portafogli/asset al fine di massimizzarne il valore nel medio/lungo periodo e v) la fase finale del processo dove Restart si occuperà di tutte le fasi funzionali alla vendita dei portafogli/assets con l'obiettivo di massimizzare i ritorni per tutti gli investitori.

2.6 Andamento dell'esercizio

• Analisi economica

Si riporta di seguito una riclassificazione gestionale dei risultati al fine di favorire una migliore comprensione della formazione del risultato economico del periodo.

Si segnala che per effetto della cessione della società Bollina S.r.l., avvenuta in data 24 maggio 2021, il conto economico del comparto winery, fino a tale data, e gli effetti economici generati dall'operazione sono stati riclassificati nella voce "Utili/(Perdite) dopo le imposte delle attività operative cessate". Per finalità comparative, anche il risultato del periodo precedente è stato riclassificato in tale voce.

Descrizione (Euro/000)	31/12/2021	31/12/2020	Variazione
Margine da vendita partecipazioni	23	(10)	33
Ricavi da vendita rimanenze immobiliari	24	3.360	(3.336)
Ricavi da vendita investimenti immobiliari	0	2.200	(2.200)
Altri ricavi	87	243	(156)
Totale Ricavi	134	5.793	(5.659)
Costo del venduto di rimanenze immobiliari	(25)	(2.869)	2.844
Costo del venduto di investimenti immobiliari	0	(2.200)	2.200
Perdite per sfitti nette	(4)	(22)	18
IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili	(29)	(48)	19
Opex	(1)	(12)	11
Commissioni e provvigioni	(10)	(51)	41
Altri costi non riaddebitabili	(6)	(3)	(3)
Totale Costi Diretti Esterni	(75)	(5.205)	5.130
Net Operating Income	59	588	(529)
Costo del Personale di sede	(365)	(436)	71
Consulenze a Struttura	(604)	(619)	15
G&A	(790)	(629)	(161)
Totale Spese Generali	(1.759)	(1.684)	(75)
EBITDA	(1.700)	(1.096)	(604)
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari	10	0	10
(Svalutazione)/ripresa di valore delle rimanenze	(39)	8	(47)
Ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni non immobiliari	(106)	(191)	85
Proventi/(oneri) da società collegate	(789)	(568)	(221)
EBIT (Risultato operativo)	(2.624)	(1.847)	(777)
Proventi/(oneri) finanziari	44	45	(1)
EBT (Risultato ante imposte)	(2.580)	(1.802)	(778)
Imposte/Oneri fiscali	0	(12)	12
Utile/(Perdita) delle attività in funzionamento	(2.580)	(1.814)	(766)
Utili/(Perdite) dopo le imposte delle attività operative cessate	(4)	(5)	1
Utile/(Perdita)	(2.584)	(1.819)	(765)
Risultato di competenza degli azionisti di minoranza	(15)	(43)	28
Risultato di competenza del Gruppo	(2.569)	(1.776)	(793)

Di seguito vengono analizzati i dati economici consolidati riclassificati per singola voce.

TOTALE RICAVI

Ricavi (Euro/000)	31/12/2021	31/12/2020	Variazione
Margine da vendita partecipazioni	23	(10)	33
Ricavi da vendita rimanenze immobiliari	24	3.360	(3.336)
Ricavi da vendita investimenti immobiliari	0	2.200	(2.200)
Altri ricavi	87	243	(156)
Totale	134	5.793	(5.659)

I ricavi complessivi ammontano a 0,1 milioni di Euro, rispetto ai 5,8 milioni di Euro al 31 dicembre 2020, in diminuzione di 5,7 milioni. I ricavi di vendita al 31 dicembre 2020 includevano i proventi dalle cessioni di investimenti immobiliari e rimanenze immobiliari, sostanzialmente nulle al 31 dicembre 2021.

Il margine da vendita partecipazioni si riferisce alla cessione a titolo definitivo delle quote detenute da Restart nel Fondo Leopardi (23 migliaia di Euro). Al 31 dicembre 2020 includeva il margine da cessione della partecipazione in Pragafrance S.ar.l..

Nel mese di marzo 2021, Restart ha ceduto le quote del Fondo Leopardi per un valore di 23 migliaia di Euro; l'accordo includeva inoltre la cessione pro-soluto dei crediti vantati dalla Società nei confronti del Fondo e di alcune sue partecipate, a fronte di un corrispettivo di 2 migliaia di Euro. La partecipazione e i crediti erano già stati completamente svalutati, pertanto, a seguito dell'operazione, la Società ha iscritto un provento netto di 23 migliaia di Euro tra i ricavi oltre ad un plusvalore da realizzo crediti finanziari pari a 2 migliaia di Euro iscritto nella voce Ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni non immobiliari.

I ricavi da vendita rimanenze immobiliari presentano un saldo pressoché nullo al 31 dicembre 2021, 3.260 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020, e si riferivano alla cessione di unità immobiliari facenti parte del complesso sito in Milano Via Pompeo Leoni/De Angeli.

Al 31 dicembre 2021, i ricavi da vendita investimenti immobiliari presentano un saldo nullo, a fronte di 2.200 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020, interamente riconducibili alla cessione dell'appartamento sito in Cannes detenuto da Pragafrance S.ar.l..

Gli altri ricavi sono pari a 0,1 milioni di Euro al 31 dicembre 2021, 0,2 milioni di Euro al 31 dicembre 2020, ed includono principalmente le erogazioni a fondo perduto incassate da Restart e previste dal decreto-legge 22 marzo 2021 n. 41 (c.d. decreto Sostegni). Gli altri ricavi al 31 dicembre 2020 includevano un provento inerente un credito tributario riconosciuto da parte dell'Agenzia delle Entrate per complessivi 0,2 migliaia di Euro.

COSTI DIRETTI ESTERNI

Costi Diretti Esterni (Euro/000)	31/12/2021	31/12/2020	Variazione
Costo del venduto di rimanenze immobiliari	(25)	(2.869)	2.844
Costo del venduto di investimenti immobiliari	0	(2.200)	2.200
Perdite per sfitti nette	(4)	(22)	18
IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili	(29)	(48)	19
Opex	(1)	(12)	11
Commissioni e provvigioni	(10)	(51)	41
Altri costi non riaddebitabili	(6)	(3)	(3)
Totale Costi Diretti Esterni	(75)	(5.205)	5.130

I costi diretti esterni sono pari a 0,1 milioni di Euro al 31 dicembre 2021, a fronte di 5,2 milioni di Euro del periodo precedente. La riduzione è riconducibile principalmente al costo del venduto di investimenti immobiliari e rimanenze immobiliari, che al 31 dicembre 2021 presentano un saldo pressoché nullo.

Il costo del venduto di rimanenze immobiliari del periodo precedente era interamente riferibile alle cessioni di porzioni di unità immobiliari facenti parte del complesso in via Pompeo Leoni/De Angeli (2,9 milioni di Euro).

Il costo del venduto di investimenti immobiliari si riferiva al 31 dicembre 2020 alla cessione dell'appartamento sito in Cannes detenuto da Pragafrance S.ar.l..

Le voci "perdite per sfitti nette" e "IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili" si sono ridotte a seguito della riduzione del portafoglio immobiliare per effetto delle cessioni avvenute nel corso dell'esercizio precedente.

NET OPERATING INCOME

Net Operating Income (Euro/000)	31/12/2021	31/12/2020	Variazione
Net Operating Income	59	588	(529)

Il Net Operating Income risulta, per effetto delle voci relative al Totale Ricavi e Totale Costi Diretti Esterni sopra commentate, positivo per 0,1 milioni di Euro in riduzione di 0,5 milioni di Euro rispetto al

31 dicembre 2020.

SPESE GENERALI

Spese Generali (Euro/000)	31/12/2021	31/12/2020	Variazione
Costo del Personale di sede	(365)	(436)	71
Consulenze a Struttura	(604)	(619)	15
G&A	(790)	(629)	(161)
Totale Spese Generali	(1.759)	(1.684)	(75)

Le spese generali si attestano a 1,8 milioni di Euro, in aumento rispetto al 31 dicembre 2020 per 0,1 milioni di Euro.

Il costo del personale di sede, pari a 0,4 milioni di Euro, si è ridotto rispetto al periodo precedente per l'effetto netto di a) minori costi a seguito delle dimissioni del dirigente, b) maggiori costi per un accordo di distacco temporaneo al 50% di un dirigente di Praga RES S.r.l. che ricopre in Restart il ruolo di COO&CIO e c) minori compensi variabili riconosciuti al personale.

La voce costi per consulenze a struttura è pari a 0,6 milioni di Euro in linea con il 31 dicembre 2020. La voce include 0,1 milioni di Euro di consulenze tecniche (sostanzialmente nulle al 31 dicembre 2020), consulenze legali per 0,2 milioni di Euro (0,1 milioni di Euro al 31 dicembre 2020) e costi per prestazioni professionali per 0,3 milioni di Euro (0,4 milioni di Euro al 31 dicembre 2020). Il 2021 include tra le consulenze tecniche e legali circa 0,1 milioni di Euro di costi per lo svolgimento di una due diligence su nuovi progetti di investimento mentre il 2020 includeva tra le consulenze professionali e minori costi non ricorrenti per consulenze amministrative e fiscali per 0,1 milioni di Euro.

La voce G&A, pari a 0,8 milioni di Euro al 31 dicembre 2021, 0,6 milioni di Euro al 31 dicembre 2020, include principalmente i compensi per amministratori e sindaci per 0,3 milioni di Euro (in linea con il periodo precedente), costi per adempimenti istituzionali e gestione uffici per 0,2 milioni di Euro (in linea con il periodo precedente) e altri oneri per 0,3 milioni di Euro (0,1 milioni di Euro nel periodo precedente). Gli altri oneri si riferiscono principalmente al costo delle assicurazioni per 0,1 milioni di Euro e agli oneri per la definizione degli accertamenti fiscali del periodo pari a 0,2 milioni di Euro (0,1 milioni di Euro nel periodo precedente).

EBITDA

EBITDA (Euro/000)	31/12/2021	31/12/2020	Variazione
EBITDA	(1.700)	(1.096)	(604)

L'EBITDA risulta, per effetto delle voci relative ai Ricavi, ai costi Diretti e alle Spese Generali sopra commentate, negativo per circa 1,7 milioni di Euro, da 1,1 milioni di Euro negativi al 31 dicembre 2020.

ADEGUAMENTO AL FAIR VALUE DI INVESTIMENTI IMMOBILIARI

Al 31 dicembre 2021, sulla base delle perizie immobiliari predisposte dagli esperti indipendenti, si registrano variazioni di valore degli immobili sostanzialmente nulle.

(SVALUTAZIONE)/RIPRESA DI VALORE DELLE RIMANENZE

Al 31 dicembre 2021, sulla base delle perizie immobiliari predisposte dagli esperti indipendenti, si registrano variazioni di valore delle rimanenze sostanzialmente nulle, in linea con il periodo precedente.

AMMORTAMENTI, ACCANTONAMENTI E ALTRE SVALUTAZIONI NON IMMOBILIARI

La voce ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni non immobiliari al 31 dicembre 2021 è

negativa per 0,1 milioni di Euro (0,2 milioni di Euro al 31 dicembre 2020). Tale voce include principalmente gli ammortamenti delle immobilizzazioni e il rilascio di fondi svalutazione crediti finanziari.

PROVENTI/(ONERI) DA SOCIETÀ COLLEGATE

La voce al 31 dicembre 2021 presenta un saldo negativo pari a 0,8 milioni di Euro (0,6 milioni di Euro al 31 dicembre 2020); il valore al 31 dicembre 2021 include principalmente l'adeguamento della partecipazione in Aedilia Nord Est secondo il metodo del patrimonio netto che riflette la valorizzazione dell'immobile sito in Venezia, Via Cannaregio, e del credito verso il tenant ai valori indicati all'interno di una manifestazione di interesse ricevuta dalla società per il loro acquisto.

EBIT

L'EBIT risulta negativo di 2,6 milioni di Euro, rispetto a 1,8 milioni di Euro al 31 dicembre 2020.

PROVENTI /(ONERI) FINANZIARI

Gli oneri finanziari al netto dei proventi finanziari sono sostanzialmente nulli, in linea con il 31 dicembre 2020.

IMPOSTE/ONERI FISCALI

Il dato relativo alle imposte d'esercizio è sostanzialmente nullo, in linea con il periodo precedente.

UTILI/(PERDITE) DOPO LE IMPOSTE DELLE ATTIVITÀ OPERATIVE CESSATE

La voce presenta un saldo negativo sostanzialmente nullo, in linea con il valore al 31 dicembre 2020. Per effetto della cessione della società Bollina S.r.l., avvenuta in data 24 maggio 2021, il conto economico del comparto winery, fino a tale data, e gli effetti economici generati dall'operazione sono stati riclassificati nella voce "Utili/(Perdite) dopo le imposte delle attività operative cessate".

Per finalità comparative anche il corrispondente risultato del periodo precedente è stato classificato in tale voce. Si rimanda alla Nota 27 delle Note Illustrative per maggiori dettagli.

UTILE/(PERDITA)

La perdita del periodo ammonta a circa 2,6 milioni di Euro a fronte di una perdita di 1,8 milioni di Euro al 31 dicembre 2020.

• Analisi patrimoniale e finanziaria

La situazione patrimoniale del Gruppo al 31 dicembre 2021 è sintetizzata come segue:

Descrizione (Euro/000)	31/12/2021	31/12/2020	Variazione
Capitale fisso	4.482	6.306	(1.824)
Capitale circolante netto	1.426	3.078	(1.652)
CAPITALE INVESTITO	5.908	9.384	(3.476)
Patrimonio netto di competenza del gruppo	10.565	13.113	(2.548)
Patrimonio netto di competenza degli azionisti di minoranza	0	228	(228)
Totale patrimonio netto	10.565	13.341	(2.776)
Altre (attività) e passività non correnti	(226)	(77)	(149)
Debiti verso banche e altri finanziatori a medio lungo termine	0	591	(591)
Debiti verso banche e altri finanziatori a breve termine	0	200	(200)
Disponibilità liquide ed equivalenti	(4.587)	(5.677)	1.090
Totale indebitamento finanziario netto	(4.587)	(4.886)	299
Passività derivanti da lease	156	1.006	(850)
Totale passività finanziarie nette	(4.431)	(3.880)	(551)
TOTALE FONTI DI FINANZIAMENTO	5.908	9.384	(3.476)

CAPITALE FISSO

Il totale della voce è pari a 4,5 milioni di Euro (6,3 milioni di Euro al 31 dicembre 2020) ed è principalmente composta da:

• investimenti immobiliari e altre immobilizzazioni materiali per 0,6 milioni di Euro, 0,9 milioni di Euro al 31 dicembre 2020;
• capitale investito in partecipazioni collegate e joint ventures per circa 3,7 milioni di Euro, 4,3 milioni di Euro al 31 dicembre 2020;
• diritti d'uso derivanti dall'applicazione dell'IFRS 16 per 0,2 milioni di Euro, 1,0 milioni di Euro al 31 dicembre 2020; la riduzione è principalmente riconducibile alla vendita delle società operanti nel comprato winery;
• altre immobilizzazioni finanziarie sostanzialmente nulle (0,1 milioni di euro nell'esercizio precedente).

CAPITALE CIRCOLANTE NETTO

Il capitale circolante netto è positivo per 1,4 milioni di Euro (3,1 milioni di Euro al 31 dicembre 2020) ed è composto da:

• rimanenze per 1,0 milioni di Euro (2,0 milioni di Euro al 31 dicembre 2020); la variazione rispetto all'esercizio precedente è interamente attribuibile al deconsolidamento del comparto winery.
• crediti commerciali e altri crediti per 2,0 milioni di Euro (3,8 milioni di Euro al 31 dicembre 2020). La variazione rispetto all'esercizio precedente è attribuibile per 0,8 milioni di Euro al deconsolidamento del comparto winery e per 0,7 all'incasso dei crediti IVA richiesti a rimborso.
• debiti commerciali e altri debiti per 1,6 milioni di Euro (2,7 milioni di Euro al 31 dicembre 2020); la variazione è quasi interamente riconducibile al deconsolidamento del comparto winery.

CAPITALE INVESTITO

Il capitale investito è pari a 5,9 milioni di Euro ed è finanziato dal patrimonio netto, per 10,6 milioni di Euro, da un surplus finanziario (inclusivo dei debiti per lease ai sensi dell'IFRS 16) per 4,4 milioni di Euro e dalle altre attività non correnti per 0,2 milioni di Euro.

PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO Il patrimonio netto consolidato è pari a 10,6 milioni di Euro (13,3 milioni al 31 dicembre 2020), la variazione è riconducibile principalmente al risultato del periodo (negativo per 2,6 milioni di Euro) e all'azzeramento del patrimonio netto di terzi per effetto del deconsolidamento del comparto vitivinicolo a seguito della cessione di Bollina S.r.l..

ALTRE ATTIVITÀ E PASSIVITÀ NON CORRENTI

Le altre attività e passività non correnti sono pari a 0,2 milioni di Euro di attività, 0,1 milioni di Euro di attività non correnti nette nell'esercizio precedente e si riferiscono principalmente ai crediti e debiti tributari non correnti. La variazione è principalmente riconducibile alla riduzione del debito per TFR.

PASSIVITÀ FINANZIARIE NETTE

Le passività finanziarie nette al 31 dicembre 2021 risultano positive per 4,4 milioni di Euro (3,9 milioni di Euro al 31 dicembre 2020), ed includono debiti per lease per 0,2 milioni di Euro (1,0 milioni di euro al 31 dicembre 2020).

Di seguito la tabella di dettaglio dell'indebitamento finanziario netto e delle passività finanziarie nette di Gruppo al 31 dicembre 2021, confrontata con la chiusura dell'esercizio precedente:

		31/12/2021	31/12/2020	Variazione
A.	Disonibilità liquide	4.587	5.677	(1.090)
B.	Mezzi equivalenti a disponibilità liquide	0	0	0
C.	Altre attività finanziare correnti	0	0	0
D.	Liquidità (A) + (B) + (C)	4.587	5.677	(1.090)
E.	Debito finanziario corrente	0	(200)	200
F.	Parte corrente del debito finanziario non corrente	0	0	0
G.	Indebitamento finanziario corrente (E) + (F)	0	(200)	200
H.	Indebitamento finanziario corrente netto (G) + (D)	4.587	5.477	(890)
I.	Debito finanziario non corrente	0	(591)	591
J.	Strumenti di debito	0	0	0
K.	Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J)	0	(591)	591
L.	Indebitamento finanziario netto (H) + (K)	4.587	4.886	(299)
M.	Passività derivanti da lease correnti	(104)	(271)	167
N.	Passività derivanti da lease non correnti	(52)	(735)	683
O.	Passività finanziarie nette (L) + (M) + (N)	4.431	3.880	551

La variazione dell'indebitamento è descritta di seguito:

In particolare, l'indebitamento finanziario lordo al 31 dicembre 2021 è nullo e la riduzione complessiva, pari a 0,8 milioni di Euro, è principalmente attribuibile a:

• (i) rimborsi anticipati di mutui per circa 0,1 milioni di Euro, interamente riconducibili a Pragaotto S.r.l.;
• (ii)deconsolidamento del comparto winery (altri movimenti) per 0,7 milioni di Euro;

2.7 Glossario dei termini e degli indicatori alternativi di performance utilizzati

Nel presente documento, in aggiunta agli schemi e indicatori finanziari convenzionali previsti dagli IFRS, vengono presentati alcuni schemi riclassificati e alcuni indicatori alternativi di performance al fine di consentire una migliore valutazione dell'andamento della gestione economico-finanziaria del Gruppo. Tali schemi e indicatori non devono essere considerati sostitutivi di quelli convenzionali previsti dagli IFRS. In particolare, tra gli indicatori alternativi utilizzati, si segnalano:

• Costo del venduto

Corrisponde al valore di carico consolidato delle rimanenze, delle partecipazioni e degli investimenti immobiliari al momento della loro cessione.

• NOI (Net Operating Income)

È pari all'EBITDA al lordo dei costi indiretti. Questo indicatore ha la funzione di presentare una situazione di redditività operativa prima dei costi indiretti e generali.

• EBITDA (Earnings before interests, taxes, depreciation & amortization)

È pari al Risultato operativo (EBIT) al lordo di ammortamenti, svalutazioni, adeguamenti al fair value degli investimenti immobiliari, accantonamenti a fondo rischi e proventi e oneri da società collegate e joint ventures, nonché della voce oneri/proventi di ristrutturazione. Questo indicatore ha la funzione è di presentare una situazione di redditività operativa ricorrente.

• EBIT (Earnings before interests & taxes)

È pari al Risultato operativo senza includere gli oneri finanziari capitalizzati a rimanenze.

Tale indicatore può essere calcolato anche al netto di poste di natura non ricorrente e in tal caso sono inserite apposite precisazioni.

• Capitale Fisso

Comprende le seguenti voci:

• o Investimenti immobiliari
• o Altre immobilizzazioni materiali (impianti, attrezzature, altri beni, immobilizzazioni in corso)
• o Avviamento ed altre immobilizzazioni immateriali
• o Partecipazioni in società valutate con il metodo del patrimonio netto
• o Attività finanziarie disponibili alla vendita
• o Crediti finanziari (parte non corrente)

• Capitale Circolante Netto

È equivalente alla somma algebrica di:

o Crediti commerciali ed altri crediti (parte corrente): crediti netti verso clienti, crediti verso controllate e collegate, crediti verso altri, crediti tributari, ratei e risconti attivi

• o Rimanenze (terreni, iniziative immobiliari in corso e acconti, immobili)
• o Attività finanziarie detenute fino a scadenza
• o Debiti commerciali (parte corrente)
• o Debiti tributari

• GAV (Gross Asset Value)

Si intende il valore totale dell'attivo immobiliare calcolato a valori correnti di mercato.

• NAV (Net Asset Value)

Si intende la differenza fra il valore totale dell'attivo calcolato a valori correnti di mercato e il valore totale del passivo.

• NAV (Net Asset Value) Immobiliare

Si intende la differenza fra il valore totale dell'attivo immobiliare calcolato a valori correnti di mercato e il valore totale del passivo finanziario allocato sugli immobili.

• Posizione Finanziaria Lorda (o PFL o indebitamento finanziario lordo)

È equivalente alla somma algebrica di:

• o Passività finanziarie correnti
• o Indebitamento finanziario non corrente, escluso il debito per lease

• Posizione Finanziaria Netta (o PFN o indebitamento finanziario netto)

È equivalente alla Posizione Finanziaria Lorda al netto di:

• o Liquidità, ovvero cassa (disponibilità liquide e depositi vincolati), mezzi equivalenti e titoli
• o Crediti finanziari correnti

• Passività Finanziarie Lorde

È equivalente alla somma algebrica di:

• o Passività finanziarie correnti
• o Indebitamento finanziario non corrente
• o Debiti per lease

• Passività Finanziarie Nette

È equivalente alle Passività Finanziarie Lorde al netto di:

• o Liquidità, ovvero cassa (disponibilità liquide e depositi vincolati), mezzi equivalenti e titoli
• o Crediti finanziari correnti

Si riporta inoltre di seguito la tabella di riconciliazione tra i costi indicati nella Relazione sulla Gestione e i dati presenti nei Prospetti Contabili.

Totale costi esposti in Relazione	(1.834)
Costo del venduto di rimanenze immobiliari	25
Totale costi esposti nei prospetti di bilancio	(1.809)

Si evidenzia che la relazione sulla gestione espone il costo del venduto nella voce "Costi Diretti Esterni", la nota integrativa lo riporta invece nella voce variazione delle rimanenze.

2.8 Commento sull'andamento economico-finanziario della Capogruppo Restart S.p.A.

La Capogruppo, Restart S.p.A., ha chiuso l'esercizio 2021 con una perdita di 2,2 milioni di Euro, rispetto ad una perdita di 1,7 milioni di Euro dell'esercizio 2020.

Il Patrimonio netto della Società si attesta a 10,6 milioni di Euro, a fronte di un valore di 12,7 milioni di Euro al termine del 2020. La variazione è prevalentemente ascrivibile al risultato del periodo.

Di seguito la tabella di dettaglio relativa all'indebitamento finanziario netto della Capogruppo al termine dell'esercizio 2021, confrontata con la chiusura dell'esercizio precedente:

	31/12/2021	31/12/2020
A. Disonibilità liquide	4.386	4.010
B. Mezzi equivalenti a disponibilità liquide	0	0
C. Altre attività finanziare correnti	0	0
D. Liquidità (A) + (B) + (C)	4.386	4.010
E. Debito finanziario corrente	0	0
F. Parte corrente del debito finanziario non corrente	0	0
G. Indebitamento finanziario corrente (E)+(F)	0	0
H. Indebitamento finanziario corrente netto (D) + (G)	4.386	4.010
I. Debito finanziario non corrente	0	0
J. Strumenti di debito	0	0
K. Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J)	0	0
L. Indebitamento finanziario netto (H) + (K)	4.386	4.010

2.9 Eventi di rilievo

Come noto, a partire dal mese di gennaio 2020, lo scenario nazionale e internazionale è stato caratterizzato dalla diffusione del Coronavirus e dalle conseguenti misure restrittive per il suo contenimento, poste in essere da parte delle autorità pubbliche dei Paesi interessati.

Seppur tale situazione congiunturale abbia avuto un impatto limitato sulle attività del Gruppo, siffatte circostanze, straordinarie per natura ed estensione, hanno inciso sull'attività economica complessiva rallentando le attività di investimento e continueranno a determinare nel prossimo futuro un contesto di generale incertezza, aggravata dall'instabilità dello scenario geopolitico e macro-economico internazionale generata dalla guerra in corso in Ucraina, le cui evoluzioni e i relativi effetti non risultano allo stato prevedibili.

Pertanto, i potenziali effetti di questi fenomeni sull'andamento delle attività della Società e sull'evoluzione prevedibile della gestione non sono ad oggi pienamente determinabili e saranno oggetto di costante monitoraggio.

Le circostanze di carattere generale sopra indicate, unitamente a fattori endogeni di criticità richiamati nell'elencazione di cui infra, hanno influito negativamente sulla possibilità di conseguire gli obiettivi pianificati nell'esercizio, vale a dire la realizzazione di investimenti immobiliari in grado di determinare il raggiungimento dell'equilibrio economico ricorrente della Società.

Al riguardo sono state valutate più operazioni (con un sottostante immobiliare a destinazione commerciale e residenziale); parallelamente sono proseguite le cessioni di partecipazioni non strategiche, mentre ha subito un rallentamento l'attività di dismissione del residuo portafoglio immobiliare del Gruppo.

• Eventi societari del periodo	• Operazioni del periodo
In data 14 marzo 2021 Restart S.p.A. comunica che il Consigliere non esecutivo Maria Rita Scolaro ha rassegnato le proprie dimissioni con effetto immediato, in ragione di asseriti disallineamenti con il Consiglio di Amministrazione in relazione, tra l'altro, alle modalità di gestione della Società. Per quanto a conoscenza della Società, l'Avv. Scolaro, alla data delle dimissioni, non risulta detenere azioni della Società.	In data 31 marzo 2021 la Società ha sottoscritto un accordo di cessione della riferita quota di partecipazione nel Fondo Leopardi al prezzo complessivo di 23 migliaia di Euro. In pari data la Società ha sottoscritto un ulteriore accordo di cessione dei crediti vantati dalla Società nei confronti del Fondo e di alcune sue partecipate, a fronte di un corrispettivo complessivo di 2 migliaia di Euro.
In data 23 marzo 2021 Il Consiglio di Amministrazione di Restart S.p.A. ha approvato il Progetto di Bilancio d'Esercizio, il Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2020.	In data 24 maggio 2021, Restart S.p.A. ha ceduto la partecipazione detenuta in Bollina S.r.l. a fronte di un corrispettivo di 490 migliaia di Euro.
In data 28 aprile 2021 si è riunita in unica convocazione l'Assemblea Straordinaria e Ordinaria degli Azionisti di Restart S.p.A.
L'assemblea degli Azionisti, in sede straordinaria:
- non ha approvato la modifica dell'articolo 11 dello statuto sociale proposta dai Soci di minoranza Dott.ssa Stella D'Atri e D&C Governance Technologies S.r.l
L'Assemblea degli Azionisti, in sede ordinaria:

- ha approvato il bilancio d'esercizio della Capogruppo e preso atto del bilancio consolidato del Gruppo Restart al 31 dicembre 2020 ; - ha approvato la politica di remunerazione ed espresso parere favorevole sulla seconda sezione della relazione sulla remunerazione ; - ha nominat o il nuovo consiglio di amministrazione e collegio sindacale per il triennio 2021 -2023 ; - ha autorizzato il consiglio di amministrazione all'acquisto e alla disposizione di azioni proprie nel limite del 10% del capitale sociale
In data 30 aprile 2021 Il Consiglio di Amministrazione di Restart S.p.A. ha nominato Domenico Bellomi alla carica di Vicepresidente del Consiglio di Amministrazione e Amministratore incaricato del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi e Giuseppe Roveda alla carica di Amministratore Delegato della Società. Inoltre, ha provveduto ad accertare la sussistenza dei requisiti normativi e statutari, anche sotto il profilo dell'equilibrio tra i generi, in capo ai propri componenti ai fini della regolare costituzione dell'organo amministrativo, valutando inoltre il possesso dei requisiti di indipendenza in capo ai Consiglieri neo -eletti
In data 7 maggio 2021 Facendo seguito al comunicato stampa diffuso in data 6 maggio 2021 per conto di Augusto S.p.A., Restart ha precisato che:
a) Restart S.p.A. non ha presentato alcun ricorso ai sensi dell'art. 161, comma 6, L.F. come erroneamente riportato in alcuni titoli di testate giornalistiche;
b) il ricorso per l'ammissione alla procedura di concordato preventivo ai sensi dell'art. 161, comma 6 L.F., depositato da Augusto S.p.A., non determina impatti sull'operatività corrente di Restart S.p.A. né sui programmi della stessa rappresentati al mercato;
c) Augusto S.p.A. non ha rilasciato alcuna garanzia nell'interesse di Restart;
d) come rappresentato nel Ricorso di Augusto S.p.A., pubblicato al Registro delle Imprese, Augusto S.p.A. "(…) attraversa un periodo di temporanea e reversibile crisi finanziaria, dovuto, in gran parte, alle vicende collegate all'emissione di un prestito obbligazionario, avvenuta nel 2017, avente scadenza al 30 aprile 2020, allo stato non rimborsato."

In data 18 maggio 2021 Il Consiglio di Amministrazione di Restart S.p.A ha deliberato di aderire al nuovo Codice di Corporate Governance delle Società Quotate emanato dal Comitato per la Corporate Governance di Borsa Italiana S.p.A. e ha istituito il i) Comitato Controllo, Rischi e Operatività con Parti Correlate, ii) Comitato per la Remunerazione e le Nomine, iii) Comitato Finanza e Investimenti, nominandone i componenti. Nella medesima riunione consiliare sono stati adottati i Regolamenti per il funzionamento del Consiglio di Amministrazione e dei Comitati, le Linee di Indirizzo del Sistema di Controllo Interno e di Gestione dei Rischi e la Politica per la gestione del dialogo con la generalità degli azionisti.
In data 31 maggio 2021 Restart ha comunicato l'intervenuta risoluzione consensuale del rapporto di lavoro con il Chief Operating Officer & Chief Investment Officer, nonché Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili socierari, Dott. Giovanni Magnotta e il conferimento con effetto dal 1° giugno 2021 dell'incarico di Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari allo Studio Magnotta a.p., nella persona del Dott. Gianluca Magnotta.
La Società ha identificato, a partire dal 1 luglio 2021, nella persona del Dott. Ruggero Bimbati il nuovo Chief Operating Officer (COO) & Chief Investment Officer (CIO).
In data 28 luglio 2021 la società Augusto S.p.A., controllante di Restart S.p.A., ha deliberato i) lo scioglimento anticipato della Società, ponendola in liquidazione volontaria; ii) di affidare la liquidazione della Società, sino alla Assemblea convocata per l'approvazione del bilancio di esercizio al 31 dicembre 2022, ad un collegio di n. 3 (tre) liquidatori; iii) di attribuire al collegio dei liquidatori il potere di compiere gli atti utili per la liquidazione della società, autorizzando il collegio dei liquidatori a vendere tutte le attività sociali di Augusto S.p.A., inclusive della partecipazione ad oggi detenuta da Augusto S.p.A. in Restart S.p.A., confermando che la relativa procedura di vendita è già in atto e che proseguirà l'esercizio, anche in funzione del migliore realizzo, dell'attività di direzione e coordinamento sulla controllata Restart S.p.A
In data 17 settembre 2021, Restart S.p.A., avendo rilevato la presenza di talune indiscrezioni su una possibile operazione di investimento, ha precisato che, coerentemente con la propria strategia e modello di business,

nonché con quanto rappresentato all'interno del paragrafo 2.15 rubricato "Evoluzione prevedibile della gestione" della Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2021, approvata dal Consiglio di Amministrazione del 3 agosto 2021, sono all'esame della Società alcune possibili operazioni di investimento, tra cui la possibile acquisizione del controllo del Gruppo Hiram S.p.A. attivo nel settore immobiliare con focus tra l'altro su portafogli o assets distressed sottostanti a NPL o UTP, che allo stato è in una fase di verifica preliminare a seguito dello scambio di una manifestazione di interesse non vincolante e con esclusiva in favore della Società.
La Società procederà a dare tempestiva informativa al mercato in merito all'eventuale raggiungimento di un accordo vincolante nel pieno rispetto della normativa, anche regolamentare, vigente.
In data 3 novembre 2021, Restart S.p.A. rende noto di aver ricevuto dalla controllante Augusto S.p.A. in liquidazione ("Augusto") una comunicazione di aggiornamento in merito alla procedura di concordato "in bianco" ai sensi dell'art. 161, comma 6 L.F. avviata dalla stessa Augusto in data 4 maggio 2021.
Con la suddetta comunicazione Augusto ha riferito che, in data 2 novembre 2021, la stessa Augusto ha: (i) sottoscritto un accordo di ristrutturazione dei debiti ex art. 182 -bis L.F. con i principali creditori rappresentanti, sulla base delle risultanze contabili di Augusto, oltre l'80% del passivo di Augusto oggetto di ristrutturazione; (ii) depositato per l'iscrizione presso il competente registro delle imprese tale accordo di ristrutturazione, comprensivo dei relativi allegati; (iii) ritualmente depositato presso il Tribunale di Milano la domanda di omologazione del riferito accordo di ristrutturazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 182 -bis L.F.
In data 25 novembre 2021, Restart S.p.A. comunica che la Consigliera Claudia Arena ha rassegnato le proprie dimissioni con effetto immediato dalle cariche di componente dei Comitati endoconsiliari (Comitato Controllo Rischi e operatività con parti correlate – Comitato per la Remunerazione e le Nomine – Comitato Finanza e Investimenti), in considerazione del venir meno dei requisiti di indipendenza per effetto della sua nomina in data 24 novembre 2021 quale Amministratore e Incaricato del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi di Aedes SIIQ S.p.A., società

quotata sul mercato Euronext Milan e controllata - al pari di Restart - da Augusto S.p.A. in liquidazione. Si precisa che resta ferma la carica di Amministratore non esecutivo della Società ricoperta dall'Avv. Claudia Arena. Si informa altresì che, sulla base delle informazioni rese disponibili alla Società la Consigliera Arena non detiene azioni della Società.

In data 29 dicembre 2021, Restart S.p.A. comunica l'intervenuta scadenza, in data 28 dicembre 2021, per decorso naturale del termine di durata, delle previsioni contenute nel patto parasociale ("Patto"), stipulato in data 28 dicembre 2018 e rilevante ai sensi dell'articolo 122 del D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58, tra Agarp S.r.l., Arepo AD S.à.r.l., Prarosa S.p.A. e Tiepolo S.r.l., Azionisti di Augusto S.p.A. in liquidazione, controllante di Restart S.p.A. Il suddetto Patto, avente ad oggetto il 100% del capitale di Augusto, era stato stipulato per disciplinare inter alia le regole di corporate governance relative alla gestione di Restart.

• Eventi successivi alla chiusura del periodo

In data 14 gennaio 2022, Restart S.p.A., facendo seguito a quanto comunicato in data 3 novembre 2021, ha reso noto di aver ricevuto dalla controllante Augusto S.p.A. in liquidazione una comunicazione con la quale la medesima ha riferito che, in pari data, ad Augusto è stato comunicato il decreto mediante il quale il Tribunale di Milano ha omologato l'accordo di ristrutturazione ex art. 182 bis L.F. sottoscritto da Augusto in data 2 novembre 2021 e regolarmente pubblicato presso il competente registro delle imprese.

In data 18 gennaio 2022, Facendo seguito a quanto comunicato in data 25 novembre 2021, il Consiglio di Amministrazione della Società ha proceduto alla riorganizzazione dei Comitati endoconsiliari istituendo un comitato unico composto da tre Amministratori non esecutivi e indipendenti (il "Comitato Indipendenti") con funzioni propositive e consultive in materia di controlli, rischi, nomine, remunerazioni e operatività con parti correlate nelle persone di Annapaola Negri-Clementi (Presidente), Stella D'Atri e Giorgio Gabrielli.

Come noto, a partire dal mese di febbraio 2022 la situazione politico-economica ha subito un peggioramento a livello internazionale determinato dall'esplosione del conflitto russo-ucraino. I potenziali effetti di questo fenomeno sull'andamento delle attività della Società e sull'evoluzione prevedibile della gestione non sono ad oggi pienamente determinabili e saranno oggetto di costante monitoraggio. Trattandosi di un non-adjusting event, non ha determinato effetti sulle stime al 31 dicembre 2021.

2.10 Il portafoglio immobiliare

• Introduzione

Il mercato immobiliare ha risentito solo in parte del modificato scenario economico complessivo, conseguenza della grave pandemia intercorsa. A fronte delle oggettive difficoltà correlate allo svolgimento delle operazioni necessarie a perfezionare gli acquisti ed alle prospettive di futuro incerto in merito all'andamento del reddito potenziale, l'anno 2020 ha presentato comunque un limitato arretramento del mercato sia a livello corporate che di dettaglio. Hanno contribuito, da un lato, la fiducia degli operatori economici e l'atteggiamento disponibile ad affrontare le difficoltà della clientela degli istituti di credito e dall'altro i provvedimenti di salvaguardia adottati dai Governi, che hanno permesso di contenere le conseguenze della crisi sui bilanci delle famiglie.

La pandemia ha indotto una recessione che da una parte ha indebolito la capacità reddituale della parte più debole della popolazione, dall'altra ha spinto i soggetti meno esposti alla crisi e con disponibilità finanziare accresciute ad orientare i propri investimenti verso il settore immobiliare. L'attività transattiva è così diminuita in misura minore rispetto alle previsioni, beneficiando del favore del credito e della lungimiranza a lungo termine degli investitori.

Il 2021 è iniziato in maniera complessa. Nel primo trimestre la persistenza della pandemia ha reso necessario reintrodurre misure restrittive con conseguenze per le attività sociali ed economiche; nei mesi successivi, grazie all'allentamento delle stesse, favorito dall'attenuazione della pandemia da COVID-19 in virtù dei progressi delle campagne di vaccinazione, si è assistito a una generale ripartenza dell'economia europea e nazionale, con buoni risultati anche per il mercato immobiliare.

Guardando al comparto residenziale, il 2021 sta mostrando chiari segnali di ripresa; l'incremento delle quotazioni immobiliari registrate è un segnale di forte reattività del mercato, che unitamente alla resistenza mostrata durante il pieno della crisi ha reso possibile il superamento della fase Covid con rapidità. Infatti il numero di transazioni tonerà, secondo Nomisma, già dal 2021 ai livelli previsti nel periodo pre-pandemia, facendo registrare una flessione sul biennio 2020-21 non superiore al 4 per cento. Nei prossimi mesi, poi, sia avrà conferma della robustezza di tale andamento.

Per quanto riguarda il mercato corporate, dopo un inizio 2021 che non ha dato segnali positivi, nel secondo trimestre è stato rilevato un miglioramento, con un valore degli investimenti in crescita rispetto al primo. Il 2021 dovrebbe chiudersi con un ritorno al volume di investimenti del 2016 (circa 9 mld), ma per raggiungere di nuovo un valore simile a quello immediatamente precedente la pandemia bisognerà probabilmente aspettare il 2023. Questo ritardo è in parte dovuto al cambiamento delle preferenze degli investitori, che hanno mostrato un accresciuto interesse verso logistica e residenziale a scapito di direzionale e commerciale, destinazioni tipicamente più attrattive; l'impennata della percentuale del lavoro a distanza, infatti, ha avuto e continuerà ad avere effetti sugli scenari economici di mercato degli spazi direzionali. L'impatto sul giro d'affari complessivo del mercato corporate nel prossimo futuro dipenderà dai tempi del ritorno, seppur parziale, alle abitudini precedenti la pandemia.

Discorso simile si può applicare alla destinazione commerciale, che è stata parimenti interessata dal cambiamento di abitudini dei consumatori con la radicalizzazione del fenomeno, già ampiamente diffuso prima della pandemia, dello shopping online. Nonostante ciò, questa destinazione, così come quella direzionale, ha mostrato segnali positivi nel corso del 2021, con una crescita media di poco inferiore al 20% nel numero di transazioni rispetto al 2019.

• Il contesto economico italiano

Nel secondo trimestre 2021, con l'attenuazione della pandemia e il progredire delle campagne di vaccinazione, l'economia nazionale è ripartita con buoni risultati anche per il mercato immobiliare. Secondo la stima preliminare Istat, la crescita congiunturale del Pil è stata del 2,7 per cento, contro una media europea del 2,2 per cento. Le previsioni del Governo, che prevedevano un ulteriore recupero del Pil del 2,2 per cento per il terzo trimestre, sono state superate: secondo l'Istat l'aumento congiunturale è stato del 2,6 per cento. La crescita annuale per il 2021, invece, è stimata attorno al 6,1 per cento.

La sostenuta crescita del Pil ha avuto effetti anche sul clima di fiducia, che ha avuto un andamento positivo nel primo semestre e ha proseguito nel suo sentiero di crescita anche nel mese di luglio, sia per i consumatori che per le imprese. Ad agosto, invece, è stato stimato un calo generalizzato, più lieve per i consumatori, e trainato per le imprese dai comparti di servizi, costruzioni e manifattura; i trend, che hanno avuto un andamento simile durante l'anno, hanno iniziato a differenziarsi negli ultimi due mesi, segnalando evidentemente una diversa percezione da parte di imprese e consumatori. Infatti, la fiducia delle imprese si è lievemente ridotta a settembre e aumentata ad ottobre, mentre quella dei consumatori ha mostrato un percorso opposto. L'andamento dell'ultimo mese è trainato, per i consumatori, dal peggioramento dei giudizi sulla situazione economica generale e personale e sulla disoccupazione e, per le imprese, dal settore manifatturiero e dal comparto delle costruzioni.

Per quanto riguarda la produzione industriale, dopo la riduzione di maggio su aprile, i dati Istat rilevano aumenti nei mesi estivi, dell'1 per cento a giugno, con una variazione trimestrale dell'1,1 per cento rispetto al primo trimestre, e dello 0,8 per cento a luglio. La crescita è stata trainata principalmente dal comparto delle costruzioni e dai servizi, con la ripartenza della spesa per consumi delle famiglie a seguito dell'allentamento delle misure di contenimento. Nonostante nei mesi di agosto e ottobre siano stati registrati lievi cali nella produzione, il dato trimestrale per il periodo agostoottobre è in crescita rispetto al trimestre precedente dello 0,6 per cento. A ottobre 2021 la produzione è aumentata del 2,0 per cento su base annua, trainata soprattutto dai settori della fabbricazione di coke e prodotti petroliferi raffinati, dall'industria del legno, carta e stampa e dalle industrie alimentari, bevande e tabacco.

Dopo il periodo di forte crescita che ha caratterizzato l'inizio del 2021, nei mesi estivi, in particolare a luglio e agosto, si è osservato un calo dei prezzi delle materie prime dovuto perlopiù ai timori per la diffusione di nuove varianti del virus, che hanno spinto al rialzo l'avversione al rischio degli investitori. Ciononostante, i valori sono comunque rimasti ben al di sopra di quelli pre-pandemia per il procedere della ripresa delle attività economiche dei principali paesi, che comporta una significativa pressione dal lato della domanda, e per il perdurare delle difficoltà di approvvigionamento. La scarsità di offerta, difatti, resta un problema significativo: l'interruzione delle catene di fornitura globali continua a fare pressioni sul trasporto marittimo (con un'impennata nell'ultimo anno del costo per il nolo dei container del +344% al 3 settembre 2021). Dopo il calo estivo, i prezzi risultano in risalita rispetto ad agosto, in misura più o meno intensa. Fa eccezione il ferro, che è calato nel periodo settembre-ottobre ed è quasi tornato allo stesso livello di gennaio 2020; la ragione principale della caduta del prezzo è stata la riduzione della produzione di acciaio da parte della Cina, in parte decisa dal governo per favorire il raggiungimento degli obiettivi climatici previsti per i prossimi anni e in parte dovuta ad una crisi energetica che sta provocando problemi produttivi. Per quanto riguarda i prossimi mesi, ci si attende che le iniezioni di liquidità previste dai piani governativi in risposta alla crisi economica stimoleranno ulteriormente le attività produttive, creando ancora pressioni sui prezzi delle materie prime. Altro aspetto che contribuirà al rialzo dei prezzi è la crescente attenzione al tema della transizione verde, su cui si fonda la ripresa economica e per la cui realizzazione svolgono un ruolo fondamentale i metalli industriali, in particolare il rame.

Tuttavia, nel medio-lungo periodo, ci si aspetta che la risposta dal lato dell'offerta favorirà un ritorno all'equilibrio del mercato, insieme all'erosione della domanda e ai progressi tecnologici che potrebbero frenare i consumi di alcune materie prime.

• Andamento e prospettive del mercato immobiliare italiano

Nel primo semestre del 2020 il numero delle compravendite immobiliari era sceso al livello di cinque anni prima. Bisognava tornare indietro di sei anni per avere una dimensione prossima, o appena superiore, sia nel residenziale che negli immobili d'impresa. A consuntivo dell'anno, il calo complessivo relativo all'intero settore immobiliare si era attestato poco al di sotto degli otto punti percentuali.

Dopo il rallentamento verificatosi lo scorso anno, il mercato immobiliare ha mostrato una decisa ripresa nei primi tre trimestri del 2021 grazie al miglioramento della situazione sanitaria. I dati sul numero di compravendite suggeriscono un ritorno alla ripresa che aveva caratterizzato il periodo 2014-2019, con un valore del numero di transazioni nei primi tre trimestri che supera i livelli di 2020 e 2019. In particolare si conferma il ruolo trainante dei mercati secondari (cioè i mercati al di fuori dei capoluoghi di provincia), che hanno mitigato la caduta dello scorso anno e hanno dato impulso alla ripresa del 2021; ciò vale sia con riferimento agli acquisti residenziali che degli immobili d'impresa. La ripresa del mercato residenziale è caratterizzata anche dalla conferma delle variazioni nelle scelte degli acquirenti: continua a crescere la preferenza per i trilocali a discapito di monolocali e bilocali; a questa tendenza contribuisce in parte il fatto che la domanda di acquisto è rivolta perlopiù ad acquisire la prima casa o a sostituire la casa di proprietà, che secondo i dati Nomisma corrisponde ad una quota del 75 per cento della domanda residenziale complessiva.

Le previsioni per il numero di compravendite residenziali nei prossimi anni sono state riviste al rialzo; ciò si basa, oltre che sulle intenzioni manifestate dalle famiglie, anche e soprattutto sulla effettiva possibilità di concretizzazione di tali intenzioni. Questo aspetto dipende dall'orientamento del settore bancario che, come visibile dalla dinamica delle compravendite e dei mutui, è stato accomodante finora; per quanto riguarda la rischiosità del mercato, non è improbabile un deterioramento della qualità del credito, favorito da una bassa selettività nella concessione dei finanziamenti.

Fonte: elaborazione Avalon su dati Osservatorio Nomisma

Per gli altri comparti del mercato i dati resi disponibili dall'Agenzia delle Entrate evidenziano una crescita altrettanto significativa; il commerciale e il direzionale sono cresciuti di circa il 15 per cento confrontando i primi tre trimestri del 2021 e quelli del 2019, a fronte di una crescita del 23 per cento del residenziale sullo stesso periodo.

Variazione transazioni Q1-Q2-Q3

(base 2018)

Fonte: elaborazione Avalon su dati Agenzia delle Entrate

Le previsioni per la fine dell'anno propendono per una chiusura del 2021 in crescita. In questo senso si sono espressi anche gli operatori immobiliari, che sono più fiduciosi e confidano che il mercato immobiliare considerato come media dei maggiori mercati tornerà ai livelli pre-Covid. L'indice di performance elaborato da Nomisma relativamente al primo semestre del 2021 è infatti risalito attestandosi appena al di sopra del livello di equilibrio ciclico del periodo, anche se ancora al di sotto della performance del 2019.

Per quanto concerne gli investimenti in immobili corporate, il primo trimestre del 2021 ha fatto registrare un volume pari a 1,4 miliardi, inferiore del 26 per cento rispetto al primo trimestre 2020 e tra i più bassi dal 2014; il secondo trimestre ha mostrato un lieve miglioramento, con circa 2 miliardi di euro per investimenti. Secondo le stime di Nomisma, il 2021 dovrebbe chiudersi con un valore degli investimenti pari a 9,1 miliardi, pari a quello del 2016, mentre per un ritorno ai livelli pre pandemia bisognerà probabilmente aspettare il 2023. La fragilità del mercato italiano risale ad alcuni elementi già presenti prima della pandemia, tra cui la forte dipendenza da capitali stranieri, la concentrazione geografica e la preferenza verso una gestione del portafoglio poco dinamica; questi, unitamente agli effetti della pandemia, hanno contribuito a ridurre il peso dell'Italia a livello europeo: la quota di investimenti italiani è scesa al 2,6 per cento.

Investimenti corporate per tipologia

Investimenti corporate per località

Fonte: elaborazione Avalon su dati Osservatorio Nomisma

La crescita di domanda che sta caratterizzando il 2021 determinerà un incremento dei prezzi rispetto al 2020, già manifestatosi nel primo semestre dell'anno; le previsioni di luglio, infatti, sono state riviste al rialzo rispetto a quelle di marzo. I prezzi delle abitazioni torneranno a crescere già nel 2021, mentre per uffici e negozi sono previste ancora flessioni rispettivamente dello 0,3 e 0,8 per cento, seguite da una ripresa negli anni successivi. Le maggiori città italiane saranno interessate da un generale incremento dei valori, anche se persistono differenze territoriali negli andamenti perlopiù per uffici e negozi; quest'ultima destinazione d'uso è in particolare quella per cui gli effetti delle crisi continueranno a manifestarsi su alcune città anche nel 2022, anno in cui si prevedono ancora flessioni per Bari, Napoli, Padova e Palermo.

Previsioni dei prezzi medi per tipologia a valori correnti
(luglio 2021)
	Abitazioni	Uffici	Negozi
2021	0,8%	-0,3%	-0,8%
2022	2,1%	1,3%	0,6%
2023	2,2%	1,6%	1,4%

Fonte: elaborazione Avalon su dati Osservatorio Nomisma

Gli scenari evidenziati si riflettono sulla percezione e le aspettative degli operatori di settore in relazione all'andamento del mercato immobiliare. Nel grafico che segue si riportano i trend di fatto in atto (fase pre-crisi), percepiti (durante-crisi) e attesi (post-crisi) individuati da Avalon in relazione contesto di mercato:

Fonte: elaborazione Avalon su dati da fonti varie

• Il mercato residenziale in Italia

INTRODUZIONE

Il retaggio culturale che porta la maggioranza degli italiani a vedere ancora la casa come un bene di proprietà stabile e non come un servizio legato all'abitare si va lentamente dissolvendo. Sempre più famiglie optano per soluzioni abitative in locazione, sia per fattori legati a ristrettezze economiche che precludono l'accesso al credito, sia per la flessibilità che tale tipologia di contratti comportano. Nonostante questa tendenza, secondo dati ISTAT l'80% circa degli italiani vive in case di proprietà che hanno in media 30 anni, ciò sta a rappresentare un patrimonio immobiliare vetusto e non in linea con le esigenze dell'abitare contemporaneo. A tal proposito si evidenziano nei mercati esteri dei sottosegmenti sviluppatisi ad hoc per rispondere alle esigenze mutevoli degli inquilini quali il senior living e lo student housing, che in Italia tardano ad attecchire proprio per il retaggio culturale sopra citato. Nei paragrafi a seguire verranno analizzati, oltre al residenziale tradizionale, ciascuno di questi sottosegmenti poiché rappresentano nel nostro Paese un mercato in forte espansione sul quale stanno ponendo forte attenzione investitori istituzionali nazionali ed internazionali come mai era accaduto prima d'ora. L'Italia e Milano in particolare sono considerate le piazze migliori a livello globale dove investire in questa asset class.

IL RESIDENZIALE TRADIZIONALE

Panoramica

I principali portali di ricerca online hanno registrato un interesse che si è mantenuto costante durante tutto il periodo della pandemia, segnale che lasciava presagire che le misure di lockdown avessero solamente messo in stand by le trattative e quindi non ci trovassimo di fronte ad un ciclo di recessione del mercato residenziale. Le previsioni si sono rivelate corrette perché nel 2021 il mercato è rimbalzato andando a colmare il crollo registrato nel periodo precedente. Se dal punto di vista quantitativo gli effetti delle misure restrittive appaiono superati, sicuramente essi hanno influito irrimediabilmente sulla domanda in termini qualitativi, ovvero è mutata la tipologia di spazi richiesti andando a prediligere abitazioni con una stanza in più dove poter lavorare da remoto, ambienti flessibili, spazi verdi e terrazzi, servizi condominiali come piscina e palestra. Questa variazione di esigenze da parte della domanda ha comportato un orientamento della ricerca di immobili collocati all'esterno dei centri urbani o in località satellite da cui questi ultimi sono facilmente raggiungibili, dove c'è ampia disponibilità di prodotto in linea con le esigenze a parità di prezzo.

A sostenere un interesse per l'acquisto della casa in costante crescita è il mercato del credito che, favorito da tassi d'interesse ai minimi storici, ha visto erogare mutui per circa 34 miliardi di Euro.

Le stesse direttive contenute nel PNRR sono volte da un lato a favorire l'acquisto della prima casa da parte degli under 36, attraverso agevolazioni fiscali e di accesso al credito, dall'altro a spingere i proprietari verso la riqualificazione energetica del patrimonio esistente.

NTN e IMI

A seguito della prima fase della pandemia, i cui effetti si sono manifestati in maniera incisiva sul mercato immobiliare durante lo scorso anno, il 2020 si è chiuso a consuntivo con un calo delle compravendite nell'intorno dell'7,6%, con circa 558 mila abitazioni compravendute ovvero circa 46 mila unità in meno rispetto al 2019. Si è interrotto quindi il trend in crescita dei volumi di compravendita che proseguiva dal 2014 registrando un tasso di crescita medio annuo intorno al 7,5%.

Le conseguenze della crisi sanitaria per la diffusione del COVID-19 sul mercato immobiliare e sull'economia in generale sono tuttora evidenti ed in evoluzione. La scoperta di un vaccino in concomitanza della "seconda ondata" di pandemia ed il diffondersi di varianti del virus porta a previsioni incerte sulle implicazioni macro-economiche ed i riflessi che avranno sul mercato immobiliare.

Nel primo trimestre del 2021, a causa della recrudescenza della pandemia da COVID-19, si è dovuto nuovamente ricorrere a misure restrittive per le attività sociali ed economiche ma, nel contempo, la campagna vaccinale e le misure economiche di sostegno hanno aiutato a stimolare la ripartenza dell'economia nazionale, con importanti conseguenze anche per il mercato immobiliare. Nel primo trimestre 2021, infatti, sono oltre 45 mila in più le abitazioni scambiate, un incremento del 38,6% rispetto al primo trimestre 2020, che ricordiamo essere contraddistinto dalla chiusura per lockdown del mese di marzo e quindi non particolarmente significativo per il confronto. Tuttavia, le unità scambiate risultano superiori anche a quelle del primo trimestre 2019 del 17%.

Per quanto riguarda il secondo trimestre 2021, le unità transate sono state oltre 200 mila, in aumento del 73,4% rispetto al secondo trimestre del 2020 (85 mila in più) e del 26,1% rispetto a quello del 2019 (42 mila in più).

Fonte: elaborazioni Avalon su dati Agenzia delle Entrate

residenziale:		Si riporta di seguito una tabella riassuntiva dei valori NTN/IMI per l'anno 2020 del mercato

Area	NTN 2020	2020/2019		Diff IM 2020/2019
lord Ovest	192.704	-7,47%	1,99%	-0,17
lord Est	113.563	-6,25%	2,00%	-0,14
entro	113.897	-7,40%	1,70%	-0,14
uq	90.808	-8,78%	1,13%	-0,11
sole	46.953	-9,02%	1,11%	-0,12
talia	557.925	-7,56%	1,63%	-0,14

Fonte: elaborazione Avalon su dati Agenzia del Territorio

Si riporta in seguito una tabella riassuntiva dei valori NTN per trimestre relativi all'anno 2020 in relazione al 2019:

Area	NTN 01 2020	Var % 01 20 / 01 19	NTN Q2 2020	Var % Q2 20 / Q2 19	NTN 03 2020	Var % 03 20 / 03 19	2020	NTN Q4 Var % Q4 20 / Q4 19
Nord Ovest	39.674	-16.5%	40.840	-26.5%	48.065	3.0%	64.125	9,4%
Nord Est	23.071	-14,0%	24.914	-21,5%	28.383	1,0%	37.195	7.8%
Centro	24.666	-14.4%	24.179	-26,3%	27.517	-1.8%	37.535	12,3%
Sud	19.452	-16,3%	17.406	-33,5%	24.657	9.4%	29.293	5.6%
lsole	10.185	-15,9%	8.835	-34,4%	12.702	6,7%	15.231	7,3%
Italia	117.047	-15,5%	116.174	-27,2%	141.324	3,0%	183.380	8,8%

Fonte: elaborazione Avalon su dati Agenzia del Territorio

PREZZI CANONI E RENDIMENTI

L'andamento dei prezzi degli immobili residenziali ha risentito solo in parte e con ritardo dei movimenti della domanda e ha confermato il comportamento resiliente del settore, con una flessione nell'aumento dei prezzi che, seppur rappresenti un'inversione di tendenza, si mantiene positivo.

Relazione sulla Gestione al 31 dicembre 2021

In media, nel 2020 i prezzi delle abitazioni sono aumentati dell'1,9%, con un +2,1% per i prezzi delle abitazioni nuove (che pesano per oltre l'80% sull'indice aggregato) e un +1,9% per quelli delle abitazioni esistenti.

Secondo le stime preliminari Istat, nel secondo trimestre 2021 l'indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento è aumentato dello 0,4% rispetto allo stesso periodo del 2020, contro il +1,7% nel primo trimestre 2021.

L'aumento tendenziale dei prezzi delle abitazioni è attribuibile prevalentemente alle abitazioni nuove (+2,0%); crescono di poco anche i prezzi delle abitazioni esistenti (+0,1%), ma per entrambe le tipologie di abitazioni si riscontra un rallentamento rispetto al trimestre precedente.

I rendimenti lordi attesi da locazione sono rimasti stabili e con bassa volatilità, attestandosi nell'intorno del 5,3% su base nazionale.

Si riporta di seguito l'evoluzione storica di prezzi €/mq e canoni €/mq/anno e le corrispondenti variazioni percentuali rispetto all'anno precedente nelle principali grandi città italiane:

Residenziale – Valori medi €/mq e trend storico

Fonte: elaborazioni Avalon su dati Nomisma

Residenziale – Canoni medi €/mq/anno e trend storico

Fonte: elaborazioni Avalon su dati Nomisma

Si riportano di seguito i prezzi, i canoni e i rendimenti delle principali città italiane nel 2021. Il dato riportato fa riferimento ad una media urbana per abitazioni usate abitabili.

Grandi Città	Prezzi (€/mq)	Canoni (€/mq/anno)	Rendimenti potenziali lordi annui
Bari	1.530	81	5,3%
Bologna	2.036	93	4,6%
Cagliari	1.370	79	5,8%
Catania	1.127	62	5,5%
Firenze	2.351	119	5,1%
Genova	1.365	76	5,5%
Milano	3.152	153	4,8%
Napoli	1.763	91	5,1%
Padova	1.468	83	5,7%
Palermo	1.111	66	5,9%
Roma	2.748	156	5,7%
Torino	1.504	82	5,5%
Venezia città	3.000	126	4,2%
Venezia Mestre	1.304	80	6,1%
Media	1.845	96	5,2%

Fonte: elaborazioni Avalon su dati Nomisma

Si riportano di seguito grafici che indicano la distribuzione dei contratti di locazione ad uso abitativo secondo la tipologia di contratto ed il relativo canone medio.

STUDENT HOUSING

Volumi di domanda e offerta

L'Italia è una meta ambita per il prestigio delle sue università, che possono contare su un elevato numero di studenti: circa 1,8 milioni si sono immatricolati durante l'anno accademico 2019/2020. Nonostante la pandemia, le iscrizioni nelle università nell'anno 2020/2021 sono cresciute in modo significativo: gli studenti in ingresso sono aumentati del 7% nel complesso.

Gli studenti italiani a tempo pieno sono circa 1,7 milioni a cui si aggiungono gli oltre 100.000 studenti internazionali che vi si recano anche solo per brevi periodi di studio attraverso i programmi Erasmus e che crescono consistentemente di anno in anno. Nonostante questi importanti numeri, paragonabili a quelli del Regno Unito, l'Italia conta solamente 64 mila alloggi e posti letto appositamente sviluppati per studenti. Il 66% di questi sono residenze regionali ai sensi del DSU (Diritto allo Studio Universitario); il 22% sono posti letto gestiti da operatori privati, il 7% sono alloggi per studenti privati e pubblici legalmente riconosciuti, mentre il restante 5% sono posti letto gestiti direttamente dalle università.

Gli alloggi per studenti sono ancora considerati un mercato emergente nel panorama immobiliare italiano, ma in forte crescita in termini di appetibilità. Le operazioni di investimento registrate sono principalmente correlate alla trasformazione del patrimonio immobiliare esistente in alloggi per studenti, come testimonia la recente acquisizione a Torino dell'ex Villaggio Olimpico che verrà riconvertito e destinato ad alloggi sociali, alloggi per studenti e alloggi temporanei. L'attività di sviluppo è intensa: sono in cantiere circa 20.000 posti letto la cui realizzazione è prevista entro il 2024. (Fonti: ISTAT, MIUR)

Un segmento agli albori senza un mercato secondario

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Alla luce del fatto che il mercato delle residenze per studenti si presenta indubbiamente acerbo, non si è ad oggi sviluppato un mercato secondario da cui sia possibile evincere dati statistici su compravendite di income producing properties stabilizzate e sui relativi tassi di capitalizzazione e rendimento. La tendenza italiana è quella in cui investitore, sviluppatore e gestore spesso si identificano nello stesso operatore. Tra i casi analizzati la maggior parte delle iniziative è proposta direttamente dagli stessi investitori privati che poi si occupano dello sviluppo e della gestione delle strutture. Questo può avvenire o direttamente o attraverso società collegate o controllate. Nei casi invece in cui l'apporto di capitale provenga da investitori istituzionali pubblici o misto pubblico-privati (tra cui si possono annoverare MIUR, INPS e CDP) questo avviene indirettamente attraverso fondi di investimento gestiti da società di gestione del risparmio.

Nuovi sviluppi, rendimenti attesi e prospettiva futura

La domanda crescente di soluzioni abitative di qualità alimentata dalla carenza di immobili in locazione per studenti ha permesso a questo segmento di attrarre un volume sempre più consistente di investimenti. Il mercato dello student housing viene inoltre favorito da una normativa più tutelante dal lato del locatore a differenza di altre tipologie di contratto che regolano il mercato del residenziale in locazione. Altro elemento caratterizzante rispetto ai segmenti tradizionali consiste nella diversificazione delle location: ciò consente al capitale di non concentrarsi esclusivamente nei grandi centri metropolitani ma di confluire anche verso città medie (come Bologna, Firenze e Torino) fino ad arrivare a città minori (come Pisa e Padova) dove sono ubicate prestigiose università. Dai dati raccolti si evince che il rendimento atteso netto è nell'ordine del 3,5%-5%, dunque competitivo rispetto al residenziale tradizionale.

Principali interventi in pipeline

Intervento Città		Investitore	Gestore	Posti letto	Superficie	Investimento €	Apertura
				n.	mq
Belfiore	Torino	-	Campus X	600	-	-	2021
Giovenale	Milano	Hines	Aparto (Hines)	600	-	85.000.000	2021
Ripamonti	Milano	Hines	Aparto (Hines)	700	-	-	2021
TSH Belfiore	Firenze	The Student Hotel The Student Hotel		650	77.000	130.000.000	2022
TSH Manifattura Tabacchi	Firenze	The Student Hotel The Student Hotel		320	14.500	42.000.000	2021
TSH Roma	Roma	The Student Hotel The Student Hotel		480	20.300	82.000.000	2021
TSH Roma	Bologna	M&G Investment	-	513		62.000.000	2022

SENIOR LIVING

Il mercato europeo di riferimento

Nonostante l'alta percentuale di popolazione anziana, l'Italia è ancora molto arretrata nello sviluppo e nell'offerta di soluzioni abitative in linea con le esigenze di questa categoria di popolazione. Mentre in mercati più maturi come quelli di Germania, Regno Unito e Francia il settore è articolato in sottosegmenti in base al grado di assistenza richiesto, in Italia si deve ancora fare i conti con una normativa nazionale non evoluta che lascia l'onere della regolamentazione in alcuni casi addirittura alla normativa comunale.

Andando ad analizzare i sotto-segmenti presenti in altri mercati europei, nel sistema tedesco, che presenta una delle percentuali più alte d'Europa di anzianità, la prima tipologia di soluzione abitativa presente è quella dei Barrier Frei, ovvero "case senza barriere" adatte a persone autonome ma con ridotte capacità motorie. I Betreutes Wohnen sono complessi residenziali che offrono anche servizi di hospitality. Salendo nel livello dei servizi offerti, i Mehrgenerationenhau sono appartamenti che prevedono servizi per diversi target (over 65, studenti, persone sole, ecc.). Infine, i P¡egeheime o Altenheim sono le case di riposo che offrono servizi di assistenza paragonabili alle RSA.

Nel Regno Unito, le soluzioni abitative per la terza età si articolano in quattro tipologie di strutture. La prima è l'Age restricted housing, ossia abitazioni situate in zone residenziali e destinate esclusivamente agli over 55. La seconda tipologia, che è anche quella più diffusa, è lo Sheltered housing, residence per anziani dotati di spazi comuni che offrono servizi minimi di hospitality e assistenza. Vi è poi l'Assisted living o Extra care che garantiscono servizi di assistenza con operatori in loco. Infine ci sono i cosiddetti Retirement villages o Continuing care retirement communities, paragonabili alle nostre RSA.

La Francia si caratterizza per una maggiore segmentazione dell'offerta sulla base di diverse fasce di prezzo. Il primo modello è quello dei Residences services seniors, alloggi indipendenti di varie dimensioni che offrono l'accesso a spazi comuni e a diversi servizi. Vi sono poi i Villages senior, ossia strutture condominiali che prevedono anch'esse alcuni spazi comuni per favorire la socialità. In questo caso, gli abitanti possono scegliere se acquistare o affittare l'abitazione e scegliere quali servizi acquistare. Esistono infine soluzioni abitative simili al Village senior ma a prezzi più contenuti.

Volumi di domanda e offerta

Nel nostro paese ci sono circa 13 milioni di persone over 65 di cui l'80% vive in case di proprietà (circa 10 milioni di persone) dalle caratteristiche obsolete: il 70% di queste abitazioni ha più di 50 anni, nel 7% dei casi non c'è l'impianto di riscaldamento, il 76% è privo di ascensore. L'evoluzione demografica della cosiddetta silver age è in forte crescita, si stima che nel 2065 in Italia il 33,3% della popolazione avrà più di 65 anni: questo dato nel 2018 si attestava al 22,6%. Secondo lo stesso studio condotto da ISTAT la quota di over 80 sarà più che raddoppiata, passando dal 7% al 14,8%. La formula del senior living si rivolge ad anziani autosufficienti proprio con l'obiettivo di promuovere l'invecchiamento attivo oltre a limitare il ricorso al ricovero nelle case di cura o RSA, che indirettamente aiuterebbero a contenere la spesa pubblica. È un aspetto quest'ultimo non di secondaria rilevanza considerato che il 70% dei posti letto delle RSA è finanziato dallo stato.

Rendimenti attesi e prospettiva futura

Il mercato italiano del senior living inteso come asset class istituzionale risulta ad oggi in una fase iniziale, di conseguenza non si è ancora sviluppato un mercato secondario sufficientemente robusto da cui sia possibile evincere dati su transazioni e relativi tassi medi di capitalizzazione e rendimento. Il segmento del senior living è spesso inserito in strutture ibride in cui convivono RSA, student housing e Private Rented Sector, tutte formule di residenza in locazione che ad oggi non prevedono la vendita frazionata. I tassi netti di rendimento attesi sono compresi in un range tra il 5-6% su base nazionale. Considerato l'ampio deficit di offerta, la media di occupancy si attesta intorno al 90%, ma non sono rari i casi in cui tocca il 100%.

• L'andamento del settore terziario

IL MERCATO DEGLI SPAZI

Il mercato degli uffici sta assitendo a positivi segnali di ripresa; nonostante la pandemia abbia ridotto, durante il 2020, la richiesta di spazi e messo in discussione il loro stessa funzione, il 2021 sta registrando un un maggiore assorbimento ed un aumento dei canoni medi unitamente alla ripartenza di progetti di sviluppo in particolare per le città di Milano e Roma.

Per quanto riguarda il mercato degli spazi, i grafici seguenti riportano i valori dei canoni per gli asset ad uso direzionale nel terzo trimestre del 2021 a Milano e Roma.

Canoni medi (euro/mq/anno) - Milano

Fonte: elaborazione Avalon su dati C&W, JLL, IPI e Colliers

	CBD	Centro	Semicentro	Periferia	Hinterland
Cushman&Wakefield	600	480	400	280	240
JLL	600	500	415	n.a.	n.a.
IPI	600	550	350	290	210
Colliers	600	460	350	280	220
Media Avalon	600	498	379	283	223

Fonte: elaborazione Avalon su dati C&W, JLL, IPI e Colliers

Secondo l'analisi dei dati medi forniti dai data provider i canoni nel CBD si attestano intorno a 600 €/mq/anno, in linea con i valori riscontrati nei primi due trimestri del 2021. Nel centro città gli affitti variano dai 460 e i 550 €/mq/anno mentre nelle zone semicentrali i canoni oscillano fra i 350 e i 415 €/mq/anno, con valori medi in lieve rialzo rispetto all'ultimo trimestre del 2020. Un aumento dei canoni è stato registrato anche nelle aree più periferiche, passando dai 270-280 €/mq/anno nel primo trimestre del 2021 ai 280-290 €/mq/anno nel terzo trimestre. Inoltre, si registra una ripresa dei canoni anche nell'hinterland della città dove i valori medi osservati si attestano nell'intorno dei 220 €/mq/anno, segnale di un progressivo interesse da parte dei conduttori verso queste aree, confermato anche dal buon numero di transazioni e assorbimento di volumi, questi ultimi pari a 23.000 mq (circa il 28% degli spazi complessivi occupati).

Canoni medi (euro/mq/anno) - Roma

Fonte: elaborazione Avalon su dati C&W, JLL, IPI e Colliers

	CBD	Centro	Semicentro	EUR	Periferia
Cushman&Wakefield	490	360	300	350	160
JLL	490	440	300	360	n.a
IPI	440	380	300	350	200
Colliers	430	380	280	340	180
Media Avalon	463	390	295	350	180

Fonte: elaborazione Avalon su dati C&W, JLL, IPI e Colliers

I canoni medi del direzionale romano hanno mantenuto un trend stabile durante i primi tre trimestri del 2021 in tutte le zone analizzate con valori tra 430 e i 490 €/mq/anno nel CBD e i 360 e 440 €/mq/anno per il centro. Per il semicentro e la periferia si riscontra un sostanziale allineamento nei valori medi tra i vari data provider, come si evince dalla tabella in alto, con un range che si attesta tra i 280 e i 300 €/mq/anno. In periferia il rialzo dei valori medi rispetto al 2020 si è mantenuto pressochè stabile per tutto il 2021 con oscillazioni tra i 160 €/mq/anno ai 200 €/mq/anno. La zona Eur conferma la sua attrattività e dinamicità per quanto riguarda il comparto direzionale, dove si riscontrano infatti, valori compresi tra i 340 e i 360 €/mq/anno, con una media finale che si aggira nell'intorno dei 350 €/mq/anno.

Secondo quanto rilevato dai data provider, il mercato romano registra una sensibile tendenza alla crescita dei canoni prime e una riduzione della vacancy rate rispetto al terzo trimestre del 2020, con valori nell'intorno del 9,7%. Diversamente il mercato milanese assiste a una stabilità dei canoni medi e prime e della vacancy rate (10,60%) con un incremento di disponibilità nelle zone più periferiche.

Il buon andamento della campagna vaccinale e dell'economia più in generale, unitamente all'allentamento delle restrizioni messe in atto nei primi mesi della pandemia, ha portato al graduale ritorno dei lavoratori negli uffici senza – tuttavia- raggiungere i livelli pre-crisi. L'incertezza ha cambiato l'organizzazione degli uffici, spostando l'attenzione sulla salubrità e il benessere degli ambienti, senza ridurre necessariamente gli spazi locati.

Come già evidenziato nel corso del 2020, la pandemia ha accelerato di alcuni trend che stavano già emergendo, soprattutto nel mercato degli spazi. Infatti, a livello di investimenti gli operatori si sono concentrati maggiormente su asset di tipo core, in attesa di avere una visione più chiara a mediolungo termine. Con riferimento ai mercati di Roma e Milano, si osserva che gli immobili di qualità (tipologia A) caratterizzano solo il 30% dell'offerta seppure siano prediletti dai conduttori in quanto offrono soluzioni più flessibili ed efficienti.

Nello sviluppo futuro degli spazi ad uso uffici il lavoro da remoto sta giocando indubbiamente un ruolo importante poichè mentre i lavori in ufficio sono probabilmente meno colpiti dalla recessione rispetto a quelli nei settori del retail, leisure e hospitality, c'è una grande varianza nella capacità e nella preparazione delle aziende ad introdurre soluzioni di smart-working in maniera diffusa.

Infatti, nel mezzo del più grande test di lavoro a domicilio nella storia le aziende hanno adottato, perfezionato e testato politiche, processi e infrastrutture da realizzare per farlo funzionare al meglio.

Nonostante l'attuale conversione di massa al lavoro da remoto, gli spazi adibiti a ufficio manterranno la propria importanza grazie alla facilità di interazione e collaborazione tra lavoratori, in grado di aumentarne la produttività. Come prevedibile, si sta osservando anche una riorganizzazione degli uffici da parte delle aziende.

Si registra infatti un aumento della richiesta per immobili tecnologicamente avanzati, in grado di garantire la massima fruibilità degli spazi e agevolare le interazioni sociali per i periodi di permanenza in sede. Tali considerazioni sulla effettiva necessità degli spazi stanno portando a una introduzione delle postazioni a rotazione, a un sempre più crescente interesse verso immobili certificati LEED e WELL e a un bisogno di diminuire i metri quadri a postazione.

Il momento attuale rappresenta quindi un turning point per il comparto direzionale poiché lo sviluppo e l'implementazione massiva del piano vaccinale, insieme con gli investimenti previsti dal PNRR stanno consentendo di immaginare un realistico superamento della crisi economico-sanitaria. E' quindi probabile che le grandi aziende continueranno a muoversi verso un ripensamento degli spazi e soluzioni 'smart', a discapito di un approccio più conservativo.

Prevarrà dunque una costante ricerca di immobili tecnologicamente avanzati, la quale comporterà un conseguente possibile indebolimento della location come principale driver del valore dei canoni.

IL MERCATO DEGLI INVESTIMENTI

La fase di lockdown appena trascorsa ha influenzato direttamente il modo di pensare gli spazi negli immobili a destinazione direzionale, in particolare per quegli asset ancora capillarmente presenti nelle grandi e medie città del territorio nazionale concepiti secondo modelli di lavoro messi in crisi dagli eventi recenti. In molti casi, soprattutto nelle grandi città, la crisi legata agli effetti della pandemia Covid19 ha impattato poco sull'operatività di quelle aziende di servizi di medie o grandi dimensioni, le quali avevano nei loro modelli organizzativi delle procedure idonee a garantire la continuità lavorativa dei propri dipendenti senza l'esigenza di dovere essere presenti negli uffici, in regime di smartworking. Tali esempi hanno chiaramente condotto gli investitori a maggiori riflessioni riguardo al futuro del mercato direzionale e alle tipologie di spazi in offerta sul mercato.

L'asset class direzionale ha avuto delle conseguenze economiche sfavorevoli sicuramente inferiori se confrontate con quanto è accaduto per altre asset class, come il settore retail o quello ricettivo.

Nel corso deli primi tre trimestri del 2021, in risposta al trend negativo dell'anno precedente, si è assistito ad una diminuzione degli spazi direzionali in offerta, da un lato grazie alla mancata rispondenza dei locali alle nuove esigenze lavorative, dall'altro alla ripresa del take up, soprattutto nell'ultimo Q3.

Nel corso del 2020 gli investitori hanno cercato di andare incontro alle esigenze dei tenant concedendo dei periodi di free rent o riduzioni dei canoni passing all'interno dei contratti sottoscritti e questo modus operandi continuerà anche per tutto l'anno in corso.

Relazione sulla Gestione al 31 dicembre 2021

L'andamento del mercato degli uffici fa registrare delle performance differenti a Roma e a Milano per un aspetto che riguarda soprattutto la qualità degli spazi offerti. Nel mercato milanese vi erano una serie di progetti già in fase di ultimazione in epoca Pre-Covid che andavano a riflettere le mutate esigenze

operative dei futuri occupanti, viceversa nel mercato romano detti interventi erano una quota molto inferiore. Si è così avuto un allargamento della forbice dei rendimenti di asset cosiddetti prime rispetto ad asset direzionali standard nei due mercati principali a livello nazionale.

Stante la riduzione dei volumi di transazione nel Q3 del 2021, la domanda si va orientando verso un prodotto che abbia delle caratteristiche in linea con le mutate esigenze degli occupanti; ecco perché essa sembra indirizzarsi verso asset di dimensioni più contenute in modo da ridurre le postazioni e i costi fissi per le aziende e incentivando a regime la pratica dello Smart-working.

La città di Milano si conferma quella che attira la quota maggioritaria di investimenti verso il comparto direzionale seguita da Roma con dei volumi inferiori. A favorire ancora una volta questa situazione è sicuramente l'importante valore delle transazioni registratesi nel CBD e nel centro storico del capoluogo lombardo, le zone in cui il mercato presenta la maggiore dinamicità. Si stima che l'80% circa degli investimenti complessivi sono stati effettuati nella città di Milano e nel suo Hinterland nel Q3 del 2021. Nella città di Roma gli investimenti si sono concentrati nel CBD della città e nel quartiere Eur, nei quali si è concentrata la quasi totalità degli investimenti direzionali nella capitale.

Volume degli investimenti nel mercato direzionale – Milano (mln €)

Fonte: elaborazione Avalon su dati Nomisma, C&W, CBRE, BNP Paribas RE, Colliers

Il volume investito al terzo trimestre di quest'anno è risultato essere ancora contenuto, attestandosi intorno ai 1.560 Mln di € nella città di Milano. Il valore potrebbe crescere nel corso dell'ultimo trimestre dell'anno, ma è sicuramente inferiore alle aspettative e alle performance fatte registrare negli anni precedenti.

È doveroso sottolineare, come il contesto macroeconomico italiano rimanga comunque complicato a causa del crollo del PIL in conseguenza della crisi Covid19, anche se vi è già stata una ripresa nel corso del 2021 e le stime per la crescita annuale sono state riviste al rialzo rispetto a quanto ipotizzato durante l'anno corrente. Tale aspetto si è riflesso inevitabilmente sul settore immobiliare in termini di minor numero di transazioni nel 2020, ad eccezioni delle realtà di Roma e Milano. D'altronde i mercati finanziari che hanno la caratteristica di presentare un maggior grado di liquidità sembrano mandare già dei segnali di una riduzione delle quotazioni in funzione della perdita che si genererà in termini di PIL. Si giustifica in questa logica il rialzo dei prezzi delle materie prime ed in particolare dell'oro, da sempre strumento prediletto dagli operatori finanziari per tutelarsi da possibili situazioni di crisi nei mercati.

Anche l'andamento del Take-up rispecchia in linea di massima le stesse tendenze osservate per il volume delle transazioni nella città di Milano come evidenziato dal grafico sottostante.

Take-up e tasso di sfitto – Milano

Fonte: elaborazione Avalon su dati Nomisma, C&W, CBRE, BNP Paribas RE, Colliers

Nonostante l'assorbimento nel Q1 del 2021 sia stato inferiore rispetto a quello del Q1 del 2020, il dato del Q3 evidenzia una ripresa, con un take up che ha raggiunto circa 260 mila mq e una riduzione del tasso di sfitto, che si è attestato al 9/10,5%.

In parallelo sono state numerose le transazioni nella città di Milano ma esse hanno riguardato principalmente immobili di dimensioni più ridotte, ma in aumento rispetto al Q1: nel Q3 le transazioni sono state per asset con dimensione compresa tra i 3.000 e i 6.000 mq, contro i 1.000 del Q1. Le società che stanno performando meglio sono, non sorprendentemente, quelle legate all'e-commerce.

Ancora una volta, le transazioni di maggior interesse si sono verificate all'interno dei CBD del capoluogo meneghino, nel centro storico e nelle zone semiperiferiche a ovest e a sud della città.

Dal punto di vista dei rendimenti netti, nella prima metà del 2021 essi rimangono costanti nelle aree centrali, nel CDB e in periferia, mentre nelle regioni dell'hinterland si verifica una leggera compressione dei tassi.

Rendimenti netti – Milano (%)

Fonte: elaborazione Avalon su dati Nomisma, C&W, CBRE, BNP Paribas RE, Colliers

Volume degli investimenti nel mercato direzionale – Roma (mln €)

Fonte: elaborazione Avalon su dati Nomisma, C&W, CBRE, BNP Paribas RE, Colliers

Anche per la città di Roma il volume investito fa registrare dei risultati inferiori se rapportati agli anni precedenti. È risultato essere di 270 Mln il volume transato nella città nei primi 9 mesi del 2021.

In relazione ai sotto-mercati del comparto direzionale, i due sotto mercati più attrattivi rimangono il CBD della città e il quartiere Grande Eur. Anche per Roma la maggior parte degli investimenti ha riguardato immobili direzionali aventi caratteristiche funzionali e tecnologiche tagliate su misura e soprattutto aventi delle dimensioni inferiori rispetto al passato.

Per quanto riguarda i rendimenti netti, i valori registrati indicano un leggero decremento per le zone

CBD Eur, mentre rimangono costanti i valori delle aree centrali e periferiche rispetto al trend degli anni precedenti.

Rendimenti netti – Roma (%)

Fonte: elaborazione Avalon su dati Nomisma, C&W, CBRE, BNP Paribas RE, Colliers

Il mercato direzionale nella capitale si è mosso in maniera molto più lenta se rapportato a quanto è successo nella realtà milanese. Gli investitori si sono presi un tempo maggiore per capire che tipo di prodotto immobiliare offrire ai futuri occupier degli spazi, che ha portato ad una maggiore divaricazione temporale nell'adattamento dell'offerta alla nuova domanda di mercato.

L'andamento del Take-up nella città di Roma conferma quanto detto a proposito del volume degli investimenti, come mostrato nel grafico sottostante.

Take-up e tasso di sfitto – Roma

Fonte: elaborazione Avalon su dati Nomisma, C&W, CBRE, BNP Paribas RE, Colliers

Il take up è maggiore rispetto a quanto rilevato lo scorso anno per il Q3, con un valore di 95.000/100.000 mq; il confronto con il 2020 però non è particolarmente significativo a causa dei valori registrati in conseguenza alla crisi. Il tasso di vacancy si attesta intorno al 9-10% per il Q3.

Come per il volume delle transazioni, il maggior assorbimento di spazi ha riguardato il CBD, l'Eur e Periferia, seguiti a rilevante distanza da centro e semicentro. Le transazioni che hanno caratterizzato la città nei primi mesi del 2021 sono state rappresentate per lo più da accordi di "pre-let", aventi ad oggetto gli spazi ad uso principalmente uffici. Dette tipologie di transazioni non sono state certamente significative in termini di numerosità e controvalore delle stesse ed hanno riguardato il sotto mercato del Centro di Roma principalmente.

L'interesse verso la città di Roma per il mercato terziario aumenterà nei prossimi mesi in quanto si può beneficiare di rendimenti interessanti e toccherà allo stesso tempo attendere che alcuni sviluppi iniziati l'anno scorso siano portati a compimento per misurare il grado di appeal che il mercato gli riconoscerà. Certo è che vi è stata una massiccia opera di rigenerazione di asset direzionali funzionali a strategie di tipo value-add nei portafogli degli investitori. Detti progetti vedranno la luce in parte già nell'anno in corso ed in parte agli inizi del prossimo anno.

TREND E PROSPETTIVE FUTURE

Nel corso del 2021 si è andato consolidando il tema del ripensamento degli spazi ad uso uffici in un'ottica di 'flexible space'. Le principali transazioni di un certo rilievo nelle due grandi città italiane di Roma e Milano hanno riguardato asset aventi caratteristiche tecnologiche e di layout concepiti secondo modelli di maggiore flessibilità di organizzazione del lavoro, in ragione delle nuove esigenze maturate durante le fasi di lockdown nel periodo di pandemia Covid19.

A valle degli avvenimenti dell'ultimo anno e mezzo, gli investitori mostrano il loro interesse verso la nuova frontiera 'flexible office', che consentirebbe di minimizzare il costo dell'utilizzo degli spazi (che grava sul conto economico dell'azienda) e di indirizzare tutte le energie su quei rami di business più strategici. La tendenza che si è già in parte manifestata è quella di poter fruire nel breve termine di un numero crescente di edifici completamente flexible, non soltanto in alcune porzioni degli stessi. Unitamente alla componente 'flex', gli spazi comuni in co-working stanno sempre più assumendo un ruolo centrale nelle strategie aziendali che puntano a diminuire le aree individuali, al fine di beneficiare degli aspetti positivi della condivisione degli spazi quali tramissione di know how, formazione del personale, benessere psico-fisico delle risorse.

Tale aspetto di condivisione viene maggiormente messo in atto da diversi operatori che offrono spazi flessibili, piuttosto che di co-working oppure cosiddetti "ibridi", e che si sono affermati sul mercato italiano, in particolare nella città di Milano. Sono molti ormai i player in grado di offrire degli spazi di flex office in Italia, con Milano e Roma a fare da capofila. Basti pensare che a inizio 2021 si contavano circa 74 operatori nella città di Milano e 54 operatori a Roma, in aumento rispetto al 2020, testimonianza del crescente interesse delle aziende verso questa nuova modalità di organizzazione delle proprie attività lavorative. Di particolare interesse risulta l'esperienza di Wellio, che si pone come principale attore nella fornitura di uffici flessibili di alta qualità del Gruppo Covivio; in questi termini si declina il progetto di ristrutturazione di un immobile nel centro di Milano in Via Dante 7, che ospita circa 450 postazioni e dotato di sale meeting e spazi per gli eventi. Tutto lascia intendere che operatori italiani e non mirino nei prossimi anni all'obiettivo di intraprendere progetti di questa tipologia.

Alla flessibilità nell'utilizzo e fruizione degli spazi si accompagna una maggiore duttilità degli edifici in fase di progettazione e personalizzazione degli interni, oltreché degli accordi di conduzione degli asset più in grado di massimizzare gli interessi dei proprietari da un lato e degli utilizzatori dall'altro. Infatti come anticipato, vi è un minor ingombro dei dipendenti all'interno degli edifici, in quanto questi beneficiano di spazi accessori all'interno del perimetro e allo stesso tempo un minor costo di locazione e manutenzione degli spazi per l'azienda stessa. Queste premesse di partenza consentono una maggiore velocità delle negoziazioni tra i vari attori di mercato ed anche il raggiungimento di accordi contrattuali più flessibili e in linea con le reali esigenze di utilizzo di tale asset class.

• Il mercato logistico in Italia

MARKET TREND

Continua l'evoluzione del settore logistico trainato dal trend E-Commerce. Il rapido sviluppo del commercio elettronico ha avuto un impatto rilevante nelle abitudini dei consumatori con particolare attenzione al livello di servizio di delivery, con maggiori esigenze in termini di rapidità e capillarizzazione dell'offerta. D'altro canto, anche la vendita al dettaglio nei negozi fisici richiede costanti rifornimenti e riassortimenti per restare al passo dell'offerta proposta dal commercio online, con frequenti consegne di merci da parte dei produttori.

Pertanto, per fare fronte alle crescenti necessità di rapidità e diffusione, il modello logistico si è sempre di più indirizzato verso soluzioni che ne aumentino l'efficienza. Gli operatori si stanno sempre di più concentrando su investimenti nel campo last mile o urban logistic (magazzini di prossimità) per far fronte alla consegna effettiva del bene al cliente presso il domicilio (se privato (B2C)), presso l'azienda (B2B) o presso un punto vendita, con la modalità del click & collect (acquisto online e ritiro in negozio).

La necessità di infrastrutture destinate alla logistica, ed alla logistica last mile in particolare, fa sì che questo settore del mercato immobiliare continui ad essere considerato uno dei più promettenti. Molti investitori, anche stranieri, stanno aumentando la loro esposizione nella logistica, puntando a un 20% del portafoglio, acquisendo immobili soprattutto in prossimità dei centri urbani, scegliendo location strategiche caratterizzate da un alto livello di connettività, dato sia dalle infrastrutture che dai trasporti pubblici.

Pertanto, la logistica "urbana" rappresenta una nuova sfida sia per il settore della logistica sia per quello dei trasporti. Una sfida che richiede la ricerca di nuove soluzioni anche sotto il profilo dell'ubicazione delle piattaforme logistiche. Nei centri urbani più grandi diventa infatti prioritario essere sempre più vicini ai clienti sia per assicurare consegne rapide in giornata o "next day" sia per gestire con maggiore efficienza i resi. In questo contesto è quindi necessario ripensare la distribuzione degli edifici per la logistica passando da un modello altamente centralizzato dove grandi edifici servono vaste aree ad uno più capillare con edifici più piccoli che operano 24/7 in prossimità o all'interno stesso dei principali centri urbani. Edifici con nuove caratteristiche: perfettamente integrati nel contesto urbano, dotati di ambienti a temperatura controllata per gestire il Food&Grocery e che siano ecosostenibili.

Il tema dell'efficienza energetica di questi immobili è rilevante e le caratteristiche essenziali da questo punto di vista sono:

• Certificazione Leed (strumento di valutazione che certifica il grado di performance degli edifici sostenibili);
• Impianti a temperatura controllata, pannelli fotovoltaici (sia come fonte di energia rinnovabile, ma anche per una riduzione del consumo di energia elettrica);
• Sistemi a basso consumo e previsione di parcheggi per veicoli elettrici.

La ricerca dell'infrastruttura da parte degli operatori è dettata da fattori esogeni, come la location strategica, ed endogeni come lo sviluppo di strutture "built to suit", la conversione di light industrial building, automazione e digitalizzazione, edifici sostenibili e con layout ad hoc (esempio: cross docking).

L'OSIL, Osservatorio Immobiliare Logistico della Liuc Business School, ha creato un sistema in grado di

mappare le caratteristiche che influenzano gli operatori nella scelta di un magazzino, per poter poi classificare le infrastrutture in base ad un punteggio. Nella tabella sottostante sono riassunti i key factors di scelta:

Settings Factor to assess
Location
Context	Proximity to industrial areas, logistics hubs, courier branches, accessibility
	Proximity to transport networks Distance from motorway toolboth, junctions, port, airport and other infrastructures
External features
External area	Single or two entrances, access, direction of traffic vehicles, vehicle stalls, depth and slope of the service area, orientation of the docks
Docks	Ratio of covered sqm per docks, type of docks, ramps, gates, devices for vehicle docking
Building
Dimension	Size, form factor, depth, height under beam, expandability
Structure	Building ageing, capex, seismic compliance, structural mesh, side walls, roof, fire resistance (R)
Floor	Materials, medium/max flow rate, flatness, joints, coating
Internal features
Offices and accessory spaces	Location and size of offices, presence of mezzanines, cold rooms, trolleys loading area
Equipment	Firefighting, lighting, photovoltaics, sustainability, IT management systems (BMS)

SENTIMENT DEL MERCATO – "PERIODO COVID 19"

Il periodo Covid ha stimolato, per via dei lockdown imposti un incremento dei volumi di E-Commerce con un conseguente impatto positivo sul settore della logistica. La tendenza dell'acquisto online è mediamente aumentata del 145% rispetto ad un periodo "pre-Covid" portando gli operatori del settore ad avvicinarsi sempre di più al cliente finale sia in termini di servizi che in termini fisici, di infrastrutture.

Pertanto, i focus principali degli operatori sono la ricerca di spazi all'interno delle aree urbane e la riduzione di traffico e inquinamento dei veicoli in distribuzione all'interno di esse. Spiccano così attività di riqualificazione di aree industriali dismesse o aree pubbliche di scarso pregio (i.e. scali ferroviari). Per adempiere al secondo obiettivo ci sarà la possibilità di avere transit point condivisi da più operatori, con consegna tramite veicoli "green". Questi immobili multifunzionali potranno plausibilmente soppiantare la logica del "built to suit", venendo gestiti da più soggetti/tenant addirittura concorrenti pur di andare incontro alla necessità di flessibilità, tempestività e capillarità del servizio. Potranno essere infrastrutture all'interno delle aree urbane con ricariche simultanee di veicoli elettrici, servizi di ricovero per autisti e magazzinieri, apertura continua per 24 ore e sette giorni su sette e condivisione simultanea, da parte dei tenant, di veicoli e servizi telematici.

INVESTIMENTI, PREZZI E CANONI NEL SETTORE LOGISTICO

Permane la stabilità del mercato immobiliare logistico italiano: il nord è trainato da Milano e Genova, mentre al centro spiccano Firenze e Roma che registrano i canoni di locazione più alti. I valori sui nuovi immobili confermano un settore in ripresa rispetto a quelli durante la pandemia.

Il secondo semestre 2020 ha registrato come percentuale di sconto maggiormente applicata quella compresa tra lo 0% e il 20%, indice di un mercato molto attivo con sconto medio in riduzione rispetto

ai semestri precedenti.

Fonte: Borsino immobiliare della logistica – Variabili di mercato H1 2021

Prosegue la domanda di Build-to-Suit, guidata dal crescente bisogno di personalizzazione degli spazi con conseguenti maggiori investimenti in attrezzature e tecnologia. Contemporaneamente, la domanda di spazi da destinare alle funzioni last mile e la mancanza di prodotto esistente spingono gli investitori a guardare ad asset non-standard in prossimità dei centri urbani.

La situazione emergenziale in corso ha messo in luce i limiti della supply chain in Italia, non ancora adatta a sostenere una domanda di servizi e-commerce così intensa. È verosimile che questo porterà alla necessità di sviluppare magazzini sempre più personalizzabili e automatizzati, contribuendo al miglioramento della qualità dello stock immobiliare logistico italiano.

Di seguito si riportano i canoni da ultima rilevazione (H1 2021) e i canoni rilevati nel secondo semestre del 2020, nelle principali città italiane:

Relazione sulla Gestione al 31 dicembre 2021

	Rents €/sqm/Year				Rents €/sqm/Year
	New	Used			New		Used
	2020 H2		2020 H2		2021 H1		2021 H1
Location	Min	Max	Min	Max	Min	Max	Min	Max
Bergamo	45	54	32	44	46	56	31	46
Bologna	45	55	42	45	45	56	42	47
Genova	50	66	40	47	51	67	41	48
Milano	53	60	44	50	53	61	43	52
Novara	40	45	32	38	41	47	34	39
Padova	45	55	39	43	44	56	39	44
Parma	42	44	35	38	42	45	34	38
Pavia	0	0	0	0	40	44	33	40
Piacenza	40	45	34	40	40	48	33	42
Rimini	45	49	39	42	45	50	38	43
Rivalta Scrivia	40	45	35	37	39	45	34	37
Rovigo	40	45	34	36	40	44	32	37
Torino	46	54	35	45	45	54	34	45
Trento	45	56	35	45	44	54	34	45
Udine	40	44	34	39	40	45	34	39
Venezia	45	55	38	43	45	57	38	44
Verona	45	52	36	44	45	54	34	45
Bari	40	43	40	43	41	44	31	40
Cagliari	39	42	39	42	40	43	31	40
Caserta	40	48	40	48	40	49	35	42
Civitavecchia	40	52	40	42	39	45	32	39
Firenze	55	72	55	72	55	71	48	54
Gioia Tauro	36	42	32	37	35	43	32	39
Lecce	38	44	32	34	37	44	32	34
Livorno	44	55	35	40	45	56	40	45
Napoli	45	56	36	42	44	57	36	43
Olbia	42	54	32	40	44	54	32	41
Palermo	43	50	34	40	41	51	33	42
Perugia	39	50	30	35	39	45	30	35
Pescara	38	48	32	36	37	48	32	36
Potenza	40	42	30	37	39	42	32	39
Prato	52	64	42	47	51	62	44	49
Roma	50	65	42	48	50	63	41	50
Sassari	39	48	36	40	38	48	36	40
Media	42	50	36	41	43	51	35	42

Fonte: Borsino immobiliare della logistica

Immobili Logistici - Canoni medi €/mq/anno e trend storico (% rispetto all'anno precedente con decorrenza dal 2011)

Fonte: elaborazioni Avalon su dati Borsino Immobiliare

L'andamento positivo del mercato della logistica è confermato anche dai rendimenti che hanno visto un'importante evoluzione nel corso degli anni. Prima del 2015 i rendimenti medi risultavano anche superiori all'8%; a partire dal 2015 si è assistito ad una costante contrazione dei valori, in particolare nelle location prime come per esempio Milano che registra un rendimento medio netto nell'intorno del 5,00% nel primo semestre 2021.

Fonte: elaborazioni Avalon su dati CBRE

Al terzo trimestre del 2021 i rendimenti netti registrati per il comparto logistico nelle principali città italiane risultano i seguenti: Milano (4,4% - 5,3%), Roma (4,9% - 5,5%), Torino (4,8% – 5,6%), Piacenza (5% - 5,6%), Bologna (5% - 5,6%), Verona (5% - 5,9%).

Il Sud Italia invece risulta ancora una location poco attrattiva per l'investitore internazionale, troviamo dunque città come Catania che registra rendimenti molto elevati (6,2% - 6,7%).

PRINCIPALI OPERAZIONI

GLP, investitore e sviluppatore leader di magazzini logistici e parchi di distribuzione ha acquisito dieci immobili logistici situati nel Nord Italia. Il portafoglio, per un totale di circa 230.000 mq, è il secondo acquisito da GLP nel nostro paese nel 2021. Questa transazione è stata anche la più grande portata a termine da GLP in Europa quest'anno ed è stata realizzata dal Fondo Immobiliare Alternativo "Augustus", interamente sottoscritto da GLP e gestito da Kryalos SGR.

Hines, player globale del real estate, ha finalizzato, attraverso il fondo Vicus I gestito da Prelios SGR, un importante investimento per un valore fino a 300 milioni di euro nell'area di Vigasio, in provincia di Verona, per la realizzazione di un ampio parco logistico.

DWS ha annunciato oggi l'acquisizione da un gruppo di investitori trentini coordinati da La Finanziaria Trentina, primaria holding di partecipazioni industriali, di un centro logistico dedicato allo stoccaggio di prodotti alimentari surgelati per conto di un fondo immobiliare istituzionale da essa gestito denominato Europe II che investe nel comparto core del real estate europeo. Il centro, situato nell'area sud-est di Verona, in prossimità dell'intersezione di importanti arterie autostradali del Nord Italia, è suddiviso in due diversi magazzini, il primo inaugurato nel 2010, il secondo lo scorso luglio, entrambi locati, con un contratto a lungo termine, a uno tra i principali player del settore.

Kryalos SGR prosegue la strategia di investimento nella logistica con l'acquisizione di quattro nuovi asset localizzati a Milano, Roma e San Miniato (in Toscana, in provincia di Pisa) attraverso due fondi di investimento, Jupiter e Thunder II. Il nuovo Fondo di Investimento Alternativo (FIA) immobiliare di tipo chiuso Jupiter, specializzato in investimenti immobiliari nel settore della logistica last mile, ha concluso i primi investimenti a Milano e Roma. Il primo immobile, che ha una superficie di 20.000 mq, è situato a Rho e dista 15 km dal centro di Milano. L'asset è affittato ad un unico tenant e risulta molto ben collegato alla città di Milano e alle principali arterie stradali essendo prossimo all'autostrada A4 Milano-Torino e alla Tangenziale Ovest. Il secondo immobile è situato a 25 km dal centro di Roma ed è ottimamente collegato grazie all'autostrada A24 Roma-L'Aquila e all'Autostrada A1 Milano-Napoli. L'asset dispone di 43 baie di carico ed è interamente locato a più tenant.

Il Fondo di Investimento Alternativo (FIA) immobiliare di tipo chiuso denominato Venus di Kryalos SGR, specializzato in investimenti immobiliari nella logistica Last Mile, ha concluso l'acquisizione di due importanti portafogli composti da asset logistici situati nell'area di Milano e nelle aree di Roma e Torino. La prima acquisizione ha riguardato l'acquisto di un complesso multi–tenant composto da 10 immobili a destinazione logistica Last Mile localizzati nell'hinterland di Milano, nel raggio di 30 km dal centro città. La seconda operazione, realizzata in due distinte fasi, ha comportato l'acquisizione di un portafoglio immobiliare, con una superficie complessiva di circa 51.000 mq, composto da un immobile sito nell'hinterland di Torino, due nell'area metropolitana di Roma ed il terzo nell'hinterland milanese. Gli asset acquisiti ampliano il portafoglio di logistica Last Mile detenuto dal fondo Venus, composto da 37 immobili localizzati principalmente nel Nord Italia, in aree densamente popolate nei pressi di importanti città che consentono di raggiungere milioni di abitanti, per una superficie complessiva di circa 280.000 mq.

Allianz Real Estate ha acquisito, un portafoglio logistico perfezionato attraverso il fondo Investitori Logistic Fund (ILF) gestito da Investitori SGR. Gli asset sono situati intorno a Milano: in particolare a Binasco, a Massalengo e a Ospitaletto. Nel corso del 2021 ha perfezionato l'acquisto di un asset logistico situato a Novara. Nel corso del II°semestre 2020 ha perfezionato l'acquisizione off-market del Broni Logistic Park (PV) da Invesco Real Estate. L'operazione è stata completata attraverso il fondo Investitori Logistic Fund gestito da Investitori SGR. Nel corso del 2021 è stata inoltre completata l'acquisizione di un asset logistico a Novara.

DWS ha acquisito da LCP la proprietà del polo logistico di Trecate (NO), denominato "LCP Trecate XXL", composto da 2 corpi per complessivi 162.500 mq circa ultimati nel corso del 2020, Grado A; il progetto prevede la realizzazione di un terzo corpo per ulteriori 48.700 mq circa. Si tratta di una delle operazioni maggiormente rilevanti nel settore a livello nazionale.

Pirelli rafforza la propria logistica attraverso la realizzazione di un magazzino per lo stoccaggio di

pneumatici a servizio del Polo Industriale Pirelli di Settimo Torinese in partnership con il Fondo BGO Logistic Fund 1 interamente investito da BentallGreenOak e gestito da Kervis Sgr e il general contractor Gse Italia.

Il Fondo "BGO Logistics Funds 1", gestito da Kervis SGR, ha acquisito dal fondo "Serenissima Logistica" gestito da Serenissima SGR un immobile logistico a reddito sito a Vigasio (VR) attualmente locato a Lidl Italia.

• Valutazioni dei periti indipendenti

Si segnala che, anche con riferimento alla Raccomandazione CONSOB n. DIE/0061944 del 18 luglio 2013, per la redazione del Bilancio consolidato al 31 dicembre 2021 e per la valutazione del portafoglio il Gruppo si è avvalso di Avalon Real Estate S.p.A. quale esperto indipendente al fine di effettuare le perizie del portafoglio immobiliare a supporto degli Amministratori nelle loro valutazioni.

Avalon Real Estate S.p.A. è stato nominato con delibera del Consiglio di Amministrazione in data 23 giugno 2020.

Al termine del processo di valutazione del portafoglio al 31 dicembre 2021, analizzati i contenuti dei rapporti predisposti dagli esperti indipendenti la Società ne ha adottato, nella riunione del Consiglio di Amministrazione del 22 febbraio 2022, i relativi risultati.

Nell'effettuare le proprie analisi gli esperti indipendenti hanno adottato metodi e principi internazionalmente accettati, ricorrendo tuttavia all'utilizzo di criteri valutativi differenti a seconda della tipologia dell'asset analizzato. Tali criteri possono sostanzialmente essere riassunti come segue.

• Metodo comparativo:

Tale approccio si basa per l'appunto sulla comparazione diretta degli asset da valutare con altri 'confrontabili' e recentemente oggetto di compravendite.

• Metodo Reddituale/finanziario (Discounted Cash Flow analysis)

Il suddetto criterio è applicato ad Immobili locati disponibili e valorizzabili nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano senza interventi strutturali significativi né cambi di destinazione d'uso.

Il metodo si basa sul presupposto che nessun acquirente razionale sia disposto a pagare un prezzo per acquisire un bene immobiliare che sia superiore al valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile.

Per quanto riguarda, nello specifico, gli immobili oggetto di valutazione, i benefici economici sono rappresentati dai flussi di cassa generati dalla "messa a reddito" dell'immobile e dalla successiva dismissione e pertanto dai canoni di locazione (effettivi e/o potenziali) dell'immobile al netto dei costi di gestione in capo alla proprietà immobiliare e dal Terminal Value dell'immobile.

L'applicazione del metodo finanziario presuppone:

• La determinazione dei flussi di reddito futuri, per un tempo ritenuto congruo, derivanti dalla locazione del bene (ivi compreso il Terminal Value);
• La determinazione dei costi operativi di gestione dell'immobile (assicurazioni, tasse di proprietà, property management, manutenzioni straordinarie, ecc.);
• La determinazione, per differenza, dei Flussi di Cassa Operativi ante imposte;
• L'attualizzazione dei flussi di cassa, alla data di riferimento, ad un opportuno Tasso.

• Metodo finanziario della Trasformazione (Discounted Cash Flow analysis)

Il suddetto criterio è applicato ad immobili suscettibili di riposizionamento sul mercato a seguito di interventi di valorizzazione che implichino la trasformazione fisica e urbanistica del bene (cambio di destinazione d'uso, demolizione, sviluppo e vendita in blocco o frazionata) in funzione di iter autorizzativi a diverso grado di maturità urbanistica.

Il metodo si basa sul presupposto che nessun acquirente razionale sia disposto a pagare un prezzo per acquisire un bene immobiliare che sia superiore al valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile.

Per quanto riguarda, nello specifico, gli immobili oggetto di valutazione, i benefici economici sono rappresentati, dai flussi di cassa generati da un'operazione di trasformazione, sviluppo e vendita nell'arco della sua durata.

L'applicazione del metodo finanziario presuppone:

• La stima degli investimenti necessari per la trasformazione del bene oggetto di valutazione (demolizione, costruzione, oneri di urbanizzazione, spese tecniche, ecc.);
• La determinazione dei flussi di reddito futuri, per un tempo ritenuto congruo, derivanti dalla alienazione (in blocco o frazionata) del bene trasformato;
• La determinazione, per differenza, dei Flussi di Cassa Operativi ante imposte;
• L'attualizzazione dei flussi di cassa, alla data di riferimento, ad un opportuno Tasso.

Restart persegue la massima trasparenza nella selezione e rinnovo dei periti incaricati, nonché nelle diverse fasi del processo valutativo. Il personale interno verifica la coerenza e la corretta applicazione dei criteri di valutazione utilizzati dall'esperto, assicurandosi che la metodologia utilizzata sia coerente con la prassi comunemente accettata. In presenza di discordanze rilevanti, in grado di alterare in maniera significativa la valutazione, vengono effettuati i necessari controlli, anche in contradditorio con gli esperti.

La selezione del valutatore indipendente viene effettuata sulla base dell'analisi delle professionalità, della natura dell'incarico, e delle specificità del portafoglio immobiliare oggetto di valutazione. Nella selezione degli esperti viene inoltre tenuta in considerazione la presenza di eventuali conflitti di interesse, al fine di accertare se l'indipendenza degli stessi esperti possa risultare affievolita.

La Società adotta un criterio di alternanza nella scelta degli esperti indipendenti, finalizzato a garantire una più obiettiva e indipendente valutazione del patrimonio immobiliare.

• Patrimonio di proprietà

Il portafoglio immobiliare posseduto dal Gruppo Restart è rappresentato prevalentemente da asset "Trading" destinati alla cessione nel breve e medio termine. All'interno di tale categoria, si distinguono i seguenti segmenti:

o "Trading assets": in cui rientrano immobili già esistenti di cui si prevede la vendita in blocco o frazionata;

o "Trading lands": in cui rientrano aree e terreni edificabili per i quali si prevede la cessione in qualunque fase del ciclo produttivo, dallo status di terreno agricolo sino agli avvenuti ottenimenti di autorizzazioni e permessi di vario genere, anche mediante attività di sviluppo degli stessi finalizzati alla successiva dismissione.

La Società detiene gli investimenti immobiliari prevalentemente mediante società controllate e rientranti nel perimetro del Gruppo, ovvero, mediante partecipazioni non di controllo in società veicolo (c.d. "spv" o "special purpose vehicle").

Si riporta di seguito una rappresentazione del patrimonio immobiliare consolidato di proprietà del Gruppo per tipologia e destinazione d'uso, al 31 dicembre 2021:

		% on Total		LTV	NAV	% on Total
(Euro/000)	GAV	Portfolio	DEBT	Ratio	immobiliare	Portfolio
Residential	168	10,83%	0	0,0%	168	10,83%
Other (not residential)	813	52,42%	0	0,0%	813	52,42%
Trading Assets	981	63,25%	0	0,0%	981	63,25%
Logistic	570	36,75%	0	0,0%	570	36,75%
Trading Lands	570	36,75%	0	0,0%	570	36,75%
TOTALE PORTAFOGLIO CONSOLIDATO	1.551	100,00%	0	0,0%	1.551	100,00%

Al 31 dicembre 2021 il patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo Restart si è attestato a un valore di mercato pari a 1,6 milioni di Euro, sostanzialmente invariato rispetto al 31 dicembre 2020.

In relazione al portafoglio immobiliare detenuto dalla Capogruppo e dalle società controllate si fornisce l'ulteriore seguente dettaglio4:

(Euro/000)	Criterio	Valore Contabile	Valore di Mercato
Rimanenze	IAS 2	978	981
Investimenti immobiliari: immobili in fase di sviluppo	IAS 40	570	570
TOTAL PORTFOLIO		1.548	1.551

"PORTAFOGLIO TRADING"

Nel portafoglio "Trading" rientrano immobili già esistenti (Trading assets) di cui si prevede la vendita in blocco o frazionata oltre ad aree edificabili (Trading lands) per le quali si prevede la cessione in qualunque fase del ciclo produttivo, dallo status di terreno agricolo sino agli avvenuti ottenimenti di autorizzazioni e permessi di vario genere, anche mediante attività di sviluppo delle stesse finalizzato alla successiva dismissione.

Il Portafoglio immobiliare è composto per il 63,2% da "Trading Assets" e per il 36,8% da "Trading Lands".

Milano, Pompeo Leoni/De Angeli– Pragaotto S.r.l.

Il portafoglio immobiliare è localizzato quasi interamente nel Nord Italia.

⁴ Ai sensi della Raccomandazione Consob n. 9017965 del 26 febbraio 2009.

Milano, Pompeo Leoni/De Angeli– Pragaotto S.r.l.

La composizione per destinazione d'uso evidenzia per il 10,8% immobili a destinazione Residential, per il 52,4% immobili not residential e per il restante 36,8% immobili Logistic.

Milano, Pompeo Leoni/De Angeli– Pragaotto S.r.l.

• Area servizi

La Capogruppo Restart S.p.A. svolge servizi immobiliari prevalentemente di tipo captive, finalizzati al controllo degli investimenti del Gruppo e al supporto alle società di scopo. In particolare, la Società eroga direttamente servizi di asset management, gestione amministrativa e finanziaria, gestione societaria, verso società controllate o collegate.

2.11 Principali rischi e incertezze

Si espongono nel seguito le principali fonti di rischio e le strategie di copertura ammissibili.

• Rischi strategici

RISCHI COLLEGATI ALLA DIFFUSIONE DEL CORONA VIRUS

Come noto, a partire dal mese di gennaio 2020, lo scenario nazionale e internazionale è stato caratterizzato dalla diffusione del Coronavirus e dalle conseguenti misure restrittive per il suo contenimento, poste in essere da parte delle autorità pubbliche dei Paesi interessati. Tali circostanze, straordinarie per natura ed estensione, continuano ad avere ripercussioni, dirette e indirette, sull'attività economica e hanno creato un contesto di generale incertezza che ha comportato un rallentamento nell'attività di investimento/disinvestimento della Società. I potenziali effetti di questo fenomeno sul bilancio generano un maggiore grado di incertezza sia con riferimento alle stime contabili, alle misurazioni di fair value, alla recuperabilità degli attivi e al rischio di liquidità e saranno oggetto di costante monitoraggio.

RISCHIO DI MERCATO

Il rischio di mercato consiste nella possibilità che variazioni dell'andamento generale dell'economia del settore immobiliare e dei tassi di interesse possano influire negativamente sul valore delle attività, anche immobiliari, delle passività o dei flussi di cassa attesi anche in considerazione dei potenziali effetti sull'inflazione e sui costi delle materie prime e dell'energia dovute, tra l'altro, al perdurare dell'emergenza epidemiologica e alla situazione di instabilità internazionale provocata dal conflitto in Ucraina.

Il Gruppo monitora tramite appositi studi l'andamento generale dell'economia ed effettua semestralmente un'analisi dell'andamento del mercato immobiliare. In particolare, la Società monitora con costanza le variazioni e le previsioni sull'andamento generale dell'economia che potrebbero influire negativamente sul valore delle attività, anche immobiliari, delle passività o dei flussi di cassa attesi.

Con specifico riferimento al mercato in cui la Società opera, va rilevato come i mercati immobiliari globali stiano attraversando una fase congiunturale negativa causata dal perdurare dell'emergenza epidemiologica da Covid-19, registrando rallentamenti e/o riduzioni degli investimenti, difficoltà economico-finanziarie dei conduttori nell'adempiere alle proprie obbligazioni di pagamento e difficoltà nell'accesso a finanziamenti.

Si ritiene tuttavia che il mercato immobiliare possa offrire valide opportunità di investimento, adeguate al modello di business della Società, basato sulla raccolta, proseguimento e valorizzazione delle attività di investimento in iniziative di tipo Value Added e Opportunistic attraverso l'acquisizione di partecipazioni, anche di minoranza, in società attive nel settore immobiliare, di special situation e di sottostanti immobiliari a NPL/UTP, con l'obiettivo di valorizzare le stesse nel medio/lungo periodo, in concorso con gli altri azionisti.

• Rischi operativi

RISCHIO DI CREDITO

Il rischio di credito consiste prevalentemente nella possibilità che i clienti siano insolventi. Il Gruppo non risulta caratterizzato da rilevanti concentrazioni di rischi di credito, anche tenuto conto del significativo mutamento del core business della Società (focalizzato oggi sull'acquisto di asset immobiliari in ottica opportunistica al fine di valorizzarli nel medio/lungo periodo e rivenderli sul mercato, anche in concorso con altri partners, e non più sull'attività di locazione immobiliare caratteristica del modello SIIQ).

L'attività svolta per la riduzione dell'esposizione al rischio di credito si basa su un'analisi della composizione del portafoglio clienti per ciascuna area di business volta ad assicurare un'adeguata garanzia sulla solidità finanziaria dei clienti stessi. Nell'ambito di specifiche operazioni vengono richieste, laddove ritenute necessarie, idonee garanzie.

L'eventuale regressione delle prospettive economiche potrebbe aggravare alcune posizioni di credito.

La massima esposizione teorica al rischio di credito per il Gruppo è rappresentata dal valore contabile delle attività finanziarie rappresentate in bilancio, oltre che dal valore nominale delle garanzie prestate su debiti o impegni di terzi indicati nella Nota 29.

La quasi totalità delle attività finanziarie sono sostanzialmente crediti in essere verso la società collegata (Aedilia Nord Est). Tali attività finanziarie sono sostanzialmente rappresentate da crediti il cui incasso è correlato al ciclo di sviluppo/cessione delle attività immobiliari e dalla partecipazione detenuta dalla collegata Aedilia Nord Est. Eventuali svalutazioni delle attività finanziarie avvengono su base individuale e si ritiene che le svalutazioni effettuate siano rappresentative del rischio di effettiva inesigibilità.

RISCHIO SULLA SALUTE E SICUREZZA E RISCHIO AMBIENTALE

Il Gruppo Restart ha intrapreso tutte le iniziative necessarie alla tutela della salute nei luoghi di lavoro, secondo quanto disposto dalla legislazione in materia. Ai fini di quanto prescritto dalla normativa si precisa che, nel corso dell'esercizio 2021, non si sono verificati infortuni tali da comportare lesioni gravi o gravissime sul lavoro, o morti.

I rischi collegati al verificarsi di eventi che possano provocare effetti sull'ambiente o sulla salute della popolazione residente nelle zone di influenza delle attività del Gruppo, sono oggetto di crescente attenzione da parte degli organi regolatori pubblici e di una legislazione sempre più stringente. Si segnala che, nel corso dell'esercizio, il Gruppo Restart non ha causato alcun danno all'ambiente per il quale sia stata dichiarata colpevole, né è stata oggetto di sanzioni o pene per reati o danni ambientali.

La Società è fortemente impegnata nella prevenzione di tali rischi ed ha adottato sistemi di gestione idonei a prevenire ed a documentare l'approccio gestionale a queste tematiche.

Inoltre, l'azienda rivolge particolare attenzione all'aspetto che disciplina le responsabilità amministrative, di sicurezza e ambientali in merito al rischio di commissione di reati, come definito dal D.lgs. 231/01.

RISCHI RELATIVI AI SISTEMI INFORMATIVI E ALLA CRIMINALITÀ INFORMATICA

Nell'attuale contesto economico-sociale i rischi della sicurezza informatica sono in aumento, soprattutto a causa degli attacchi criminali informatici. In caso di successo, tali attacchi potrebbero avere un impatto negativo sull'operatività aziendale o sulla reputazione del Gruppo.

La Società pone in essere idonee misure atte a monitorare e gestire i rischi di attacchi informativi, nonché a mantenere i sistemi informativi protetti, in modo da garantire il loro ripristino a seguito di eventuali emergenze.

RISCHI LEGATI AL CAMBIAMENTO CLIMATICO

Il cambiamento climatico può comportare per le aziende l'esposizione sia a rischi fisici legati a eventi meteorologici estremi e disastri naturali suscettibili di provocare danni agli assets aziendali, sia a rischi legati a modifiche normative/regolatorie, delle politiche energetiche e di mercato associate alla lotta al cambiamento climatico e alla transizione verso un modello energetico low carbon, con un effetto sul breve, medio e lungo termine, sia ancora potenziali impatti sulle performance economiche derivanti da variazioni impreviste dei prezzi dell'energia e dei costi delle materie prime.

Si rileva che non risulta allo stato una esposizione della Società e/o del Gruppo Restart a significativi

rischi legati al cambiamento climatico, che sono oggetto di monitoraggio da parte del management.

• Rischi di compliance

RESPONSABILITÀ EX D.LGS. 231/01

Il rischio ex D.Lgs. 231/01 è che la Società possa incorrere in sanzioni connesse alla disciplina della responsabilità degli enti per la commissione dei reati ex D.Lgs. 231/01.

Al fine di limitare detto rischio, la Società ha adottato il "Modello Organizzativo" o "Modello 231", strutturato in una c.d. Parte Generale, che illustra gli obiettivi, le linee di struttura e le modalità di implementazione del Modello Organizzativo, e in una c.d. Parte Speciale, che, in sintesi, descrive le fattispecie criminose di cui al D. Lgs. 231/01 ritenute rilevanti a seguito del lavoro di risk assessment, stabilisce regole di comportamento per i destinatari del Modello 231, e fissa i principi per la redazione delle procedure nelle aree aziendali coinvolte.

La Società ha inoltre predisposto il Codice Etico, rivolto a tutti coloro che lavorano nel Gruppo, i quali sono impegnati ad osservare e a far osservare i principi previsti nel Codice nell'ambito delle proprie mansioni e responsabilità.

La Società ha inoltre nominato un Organismo di Vigilanza, dotato di autonomi poteri di iniziativa e di controllo, organo preposto a vigilare sull'effettività, adeguatezza, funzionamento e osservanza del Modello Organizzativo, curandone inoltre il costante aggiornamento.

NORMATIVA REGOLAMENTARE DELLE SOCIETÀ QUOTATE

La Società ha lo status di emittente di strumenti finanziari quotati su un mercato regolamentato ed è pertanto soggetta alle specifiche normative applicabili agli emittenti quotati sui mercati regolamentati.

La Società pone la massima attenzione al rispetto delle prescrizioni normative e regolamentari derivanti dallo status di società quotata. Il processo di informativa al mercato prevede uno stretto coordinamento con le funzioni interne per la rilevazione, la verifica e la comunicazione di dati ed informazioni di carattere amministrativo, contabile e gestionale, ed è svolto nel rispetto della normativa interna specificamente definita e sotto la supervisione del Presidente e dell'Amministratore Delegato.

RESPONSABILITÀ EX L. 262/05

Il rischio connesso ex L. 262/05 si riferisce alle responsabilità del Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili e societari, ex L. 262/05.

La Società, in conformità alle previsioni normative della legge 28 dicembre 2005, n. 262 "Legge sul Risparmio" ha adottato un sistema di controllo amministrativo-contabile connesso all'informativa finanziaria, con l'obiettivo di (i) accertare che il Sistema di Controllo Interno attualmente in essere sia adeguato a fornire una ragionevole certezza circa la rappresentazione veritiera e corretta delle informazioni economiche, patrimoniali e finanziarie prodotte; (ii) predisporre adeguate procedure amministrativo-contabili per l'elaborazione del bilancio di esercizio e del bilancio consolidato, nonché di ogni altra comunicazione di carattere finanziario; (iii) garantire l'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili predisposte nel corso del periodo cui si riferiscono i documenti di cui sopra.

• Rischi finanziari

RISCHIO DI TASSO DI INTERESSE

Il Gruppo al 31 dicembre 2021 non è soggetto a rischio di tasso di interesse in quanto non sono in

essere contratti di finanziamento con istituti di credito.

RISCHIO DI CAMBIO

Il Gruppo al 31 dicembre 2021 non è soggetto a rischio di cambio dal momento che non ha esposizioni in valute diverse dall'Euro.

RISCHIO DI LIQUIDITÀ

Il rischio di liquidità è il rischio che la Società e il Gruppo non siano in grado di rispettare gli impegni di pagamento a causa delle difficoltà di reperire fondi (funding liquidity risk) o di liquidare attività sul mercato (asset liquidity risk). La conseguenza è un impatto negativo sul risultato economico nel caso in cui la Società o il Gruppo siano costrette a sostenere costi addizionali per fronteggiare i propri impegni o, come estrema conseguenza, una situazione di insolvibilità che pone a repentaglio la continuità aziendale.

Il Gruppo, tramite una continua supervisione da parte degli organi delegati della Capogruppo, mantiene un attento monitoraggio della liquidità e degli impegni finanziari di breve periodo. A tal fine, il Gruppo monitora il rischio di liquidità attraverso la predisposizione di un dettagliato budget economico e finanziario redatto su base periodica, tenendo conto di un orizzonte temporale non inferiore a un anno e di una coerente gestione di vendite immobiliari e assunzione di impegni finanziari in modo da gestire in modo coerente i flussi di cassa in entrata e in uscita, attraverso il continuo monitoraggio degli organi delegati.

La Società e il Gruppo hanno individuato in ogni caso tra le proprie priorità il monitoraggio della situazione di liquidità della Società nel corso dell'esercizio, coadiuvandosi con le competenti strutture aziendali e in coordinamento con l'Amministratore Delegato.

Ai fini della valutazione di tale rischio ed in sede di redazione del presente bilancio consolidato, il Gruppo ha predisposto delle proiezioni economiche finanziarie (le "Proiezioni") che tengono conto dei flussi di cassa operativi e degli impegni finanziari che interessano tutte le società del Gruppo fino al 30 giugno 2023.

Sulla base dei fabbisogni rinvenienti dalle Proiezioni, la Società ed il Gruppo hanno individuato le seguenti principali fonti di copertura finanziaria:

• disponibilità liquide presenti al 31 dicembre 2021;
• cessione di taluni asset.

Sulla base delle informazioni e delle evidenze documentali disponibili alla data di redazione del Bilancio al 31 dicembre 2021 nonché dello stato di avanzamento delle iniziative attualmente in essere in ordine alle sopracitate fonti di copertura finanziaria, non si ravvisano significativi rischi in merito alla possibilità che le azioni intraprese non vengano finalizzate secondo le tempistiche e le modalità previste nelle Proiezioni. Si precisa peraltro che, il verificarsi in tutto od in parte delle stesse attività nei modi e nei tempi previsti dipenderà anche da fattori al di fuori del controllo della società quali tra gli altri il ciclo economico, l'evoluzione del mercato immobiliare, l'evoluzione del mercato dei capitali.

Inoltre, tenuto conto delle incertezze inerenti l'imprevedibile evoluzione della pandemia e della crisi internazionale provocata dal conflitto in Ucraina (con particolare riguardo ai relativi effetti sull'inflazione e sui costi delle materie prime e dell'energia), ed al fine di valutare gli impatti derivanti da un potenziale rallentamento delle attività di investimento/disinvestimento della Società, gli Amministratori hanno redatto un worst case scenario sulle proiezioni economiche e finanziarie, ritenendo che anche in uno scenario peggiorativo non vi siano incertezze circa la capacità della Società e del Gruppo di far fronte alle proprie obbligazioni finanziarie, sia attuali che prospettiche, nel periodo contemplato dalle Proiezioni.

• Principali contenziosi in essere e verifiche fiscali

Si segnala che tutti i contenziosi civili e amministrativi afferenti al Complesso Aziendale SIIQ di cui Restart era parte alla data di efficacia della scissione sono stati assegnati, per effetto della Scissione, alla società beneficiaria Aedes SIIQ S.p.A., come riportato nel Progetto di Scissione. Qualora l'estromissione di Restart da tali contenziosi non fosse possibile, tutte le eventuali sopravvenienze attive e passive riconducibili ai medesimi rimarranno, rispettivamente, ad esclusivo beneficio o carico di Aedes SIIQ S.p.A.

Si precisa che, in esecuzione di quanto previsto dal Progetto di Scissione, sono rimasti in capo alla scissa Restart le perdite fiscali pregresse di cui dispone il consolidato fiscale del Gruppo della scissa (che al 30 giugno 2021 ammontano a circa 218 milioni di Euro), nonché tutti i contenziosi tributari e le eventuali passività fiscali relativi al complesso aziendale SIIQ per atti compiuti entro la data di efficacia della Scissione.

PRINCIPALI VERIFICHE E CONTENZIOSI FISCALI

Segnaliamo preliminarmente che, come riportato nel Progetto di Scissione, tutti i contenziosi di natura tributaria di cui è parte Aedes SIIQ S.p.A. (ora Restart S.p.A.), quale capogruppo, sono rimasti in capo a quest'ultima a seguito della Scissione effettuata nell'anno 2018.

Di seguito si riepilogano i principali contenziosi tributari di cui sono parte Restart S.p.A. e le società da questa controllate.

Aedes SIIQ S.p.A. (ora Restart S.p.A.) è stata raggiunta il 27 giugno 2018 da un avviso di rettifica e liquidazione di maggiori imposte ipotecarie e catastali, in relazione all'acquisto del complesso Parco de' Medici di via Veneziani a Roma, avvenuto nel 2016. In data 26 settembre la società ha proposto ricorso avverso detto avviso, in quanto nell'atto di compravendita le imposte sono già state liquidate (e assolte) in base a un valore maggiore del prezzo di acquisto e in linea con il valore venale. La CTP di Milano, con sentenza 1486/2019, ha respinto i ricorsi riuniti e condannato la Società (e la GE Real Estate Italia S.r.l., parte venditrice obbligata in solido, anch'essa ricorrente) al pagamento delle spese di lite. In data 28 novembre 2019 la Società ha presentato ricorso in appello. Con sentenza 1277/2021, la CTR di Milano ha rigettato le pretese della Società. Restat non ha proposto ricorso avverso la sentenza di appello, che è quindi diventata definitiva. La Società ha provveduto ad iscrivere in bilancio un debito complessivo di 207 migliaia di Euro a fronte del suddetto accertamento. Si segnala che la Società ha già provveduto a versare 65 migliaia di Euro in pendenza di giudizio e 115 migliaia di Euro sono già stati trattenuti dall'Agenzia delle Entrate dai crediti IVA richiesti a rimborso in anni precedenti.

In data 13 dicembre 2019 è stato notificato a Restart S.p.A., in qualità di incorporante di Redwood S.r.l., un avviso di accertamento relativo ad IRES, IRAP ed IVA con riferimento al periodo d'imposta 2014. In data 6 febbraio 2020, la Società ha presentato istanza di accertamento con adesione, che ha avuto esito negativo. Il 25 giugno 2020 è stato presentato ricorso presso la Commissione Tributaria Provinciale di Milano. In data 14 luglio 2020 la CTP di Milano ha accolto l'istanza di sospensione con decreto n. 1530/2020. L'udienza di trattazione, dopo alcuni rinvii, è stata fissata per il 1 aprile 2022.

In data 14 luglio 2020 è stato notificato a Restart S.p.A., in qualità di incorporante di Redwood S.r.l., un avviso di accertamento relativo ad IRES ed IRAP con riferimento al periodo d'imposta 2015. In data 25 novembre 2021 ha notificato ricorso presso la Commissione Tributaria Provinciale di Milano. In data 11 febbraio 2022 la CTP ha accolto l'istanza di sospensione. L'udienza di trattazione è stata fissata per il 1 aprile 2022.

I due suddetti accertamenti (rispettivamente anno di imposta 2014 e 2015) sono stati riunificati e verranno trattati congiuntamente nell'udienza del 1 aprile 2022.

2.12 Impatti della pandemia COVID-19

Come richiesto dal documento n. 4/21 del 15 marzo 2021 emesso da CONSOB si segnala che il Covid-19 ha determinato principalmente perdite di valore degli immobili a reddito e dei crediti commerciali detenuti attraverso la società collegata Aedilia Nord Est e che hanno determinato una conseguente svalutazione del valore della partecipazione iscritta in bilancio.

Inoltre, si segnala che l'eventuale perdurare del contagio da COVID-19 oltre ad eventuali ulteriori misure restrittive ad oggi non prevedibili potrebbero generare un rallentamento delle attività di dimissione del patrimonio immobiliare nonché un incremento dello stato di incertezza nella valutazione degli scenari macroeconomici nazionali e internazionali. Pertanto, è possibile che nei prossimi esercizi, al concretizzarsi di risultati diversi rispetto alle stime effettuate per il bilancio al 31 dicembre 2021, si possano rendere necessarie ulteriori rettifiche anche significative ai valori di bilancio oggetto di valutazione, tra i quali si evidenziano, per la rilevanza, le rimanenze immobiliari, gli investimenti immobiliari valutati al fair valuee le partecipazioni valutate con il metodo del patrimonio netto.

2.13 Personale e struttura organizzativa

L'organico del Gruppo Restart al 31 dicembre 2021 è pari a 2 dipendenti.

Di seguito si dettaglia la posizione al 31 dicembre 2021 e il confronto con il 31 dicembre 2020.

Totale Gruppo				F				M
	31/12/2021	31/12/2020	∆	2021	% su Totale	2020	% su Totale	∆	2021	% su Totale	2020	% su Totale	∆
Dirigenti	0	1	(1)	0	0%	0	0%	+0	0	0%	1	100%	(1)
Quadri	2	2	+0	2	100%	2	100%	+0	0	0%	0	0%	+0
Impiegati	0	2	(2)	0	0%	1	50%	(1)	0	0%	1	50%	(1)
Operai	0	9	(9)	0	0%	2	22%	(2)	0	0%	7	78%	(7)
TOTALE	2	14	(12)	2	100%	5	36%	(3)	0	0%	9	64%	(9)

La riduzione del numero di dipendenti è riconducibile principalmente all'uscita dal perimetro di consolidamento del comparto winary a seguito della cessione della società Bollina S.r.l.

Si riportano inoltre le informazioni di dettaglio per fascia d'età e per anzianità aziendale.

	Personale per fascia di età
	2021	2020	∆
25/29	0	0	+0
30/34	1	4	(3)
35/39	0	2	(2)
40/44	0	2	(2)
45/49	0	1	(1)
50/54	0	3	(3)
55/59	1	2	(1)
Totale	2	14	(12)

.

Personale per anzianità aziendale
	2021	2020	∆
0/5	1	10	(9)
6/10	0	2	(2)
11/20	0	1	(1)
21/30	1	1	+0
Totale	2	14	(12)

Si segnala che la Società ha sottoscritto con Praga RES S.r.l. un accordo di distacco temporaneo al 50% di un dirigente, che, a partire dal 1 luglio 2021, ricopre in Restart il ruolo di Chief Operating Officer (COO) & Chief Investment Officer (CIO).

2.14 Corporate governance e attività di direzione e coordinamento

Le informazioni sul sistema di corporate governance di Restart sono riportate nella Relazione sul governo societario e gli assetti proprietari, approvata dal Consiglio di Amministrazione riunitosi in data 22 marzo 2022 per l'approvazione – tra l'altro – del progetto di Bilancio d'esercizio e del Bilancio consolidato al 31 dicembre 2021. Detta Relazione fornisce una descrizione del sistema di governo societario adottato dalla Società e delle concrete modalità di adesione al Codice di Corporate Governance predisposto dal Comitato per la Corporate Governance promosso da Borsa Italiana S.p.A., in adempimento agli obblighi previsti dall'articolo 123bis del D. Lgs. 28 febbraio 1998, n. 58. Si precisa che la Società ha concluso in data 18 maggio 2021 il processo di adeguamento alle disposizioni previste dal Codice di Corporate Governance.

La Relazione – alla quale in questa sede si rinvia – è pubblicata secondo le modalità previste dalla normativa, anche regolamentare, vigente ed è disponibile presso la sede legale, sul sito internet della Società all'indirizzo www.restart-group.com, nonché sul meccanismo di stoccaggio autorizzato all'indirizzo .

Di seguito si sintetizzano gli aspetti rilevanti della corporate governancedella Società.

• Attività di Direzione e Coordinamento

Restart è soggetta all'attività di direzione e coordinamento, ai sensi degli articoli 2497 ss. cod. civ., della controllante Augusto S.p.A. in liquidazione.

• Sistema di Corporate Governance tradizionale o "latino"

Il governo societario di Restart è fondato sul sistema tradizionale, il c.d. "modello latino"; gli organi societari sono:

• l'Assemblea dei Soci, competente a deliberare in sede ordinaria e straordinaria sulle materie alla stessa riservate dalla Legge o dallo Statuto;
• il Consiglio di Amministrazione, investito dei più ampi poteri per la gestione ordinaria e straordinaria della Società, con facoltà di compiere tutti gli atti che ritenga opportuni per l'attuazione ed il raggiungimento dello scopo sociale, esclusi soltanto quelli che la legge riserva all'Assemblea dei soci, e compresi i poteri di cui all'art. 2365, comma 2, cod. civ.;
• il Collegio Sindacale, investito dei compiti di vigilanza sul rispetto della legge, dei principi di corretta amministrazione, di adeguatezza del sistema amministrativo-contabile e dei controlli interni, ai sensi del D. Lgs. n. 58/98 e del D. Lgs. n. 39/2010.

Inoltre, in conformità con le previsioni del Codice di Corporate Governance, in data 18 maggio 2021 sono stati costituiti nell'ambito del Consiglio di Amministrazione: (i) il Comitato Controllo, Rischi e Operatività con Parti Correlate e (ii) il Comitato per la Remunerazione e le Nomine, i quali, in data 18 gennaio 2022, sono confluiti in un comitato unico composto da tre Amministratori non esecutivi e indipendenti (il "Comitato Indipendenti") con funzioni propositive e consultive in materia di controlli, rischi, nomine, remunerazioni e operatività con parti correlate.

Sistema di Corporate Governance della Società alla data di pubblicazione della presente Relazione:

Il sistema di Corporate Governance rappresenta l'insieme delle norme e dei comportamenti adottati da Restart per assicurare il funzionamento efficiente e trasparente degli organi di governo e dei sistemi di controllo della società. Restart, nell'articolare la propria struttura di governo di tipo tradizionale, adotta i principi e le raccomandazioni contenute nel Codice di Corporate Governance.

• Gli Organi

CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Il Consiglio di Amministrazione in carica è stato nominato dall'Assemblea dei Soci del 28 aprile 2021 che ha fissato in 9 il numero complessivo degli Amministratori e ha stabilito in tre esercizi, e pertanto fino alla data dell'Assemblea convocata per l'approvazione del Bilancio dell'esercizio 2023, la durata in carica.

Il Consiglio di Amministrazione attualmente in carica è così composto: Francesca Romana Sabatini (Presidente), Domenico Bellomi (Vice Presidente), Giuseppe Roveda (Amministratore Delegato), Benedetto Ceglie, Giorgio Gabrielli, Claudia Arena, Annapaola Negri-Clementi, Francesco Forghieri e Stella D'Atri.

Il Consiglio di Amministrazione tenutosi il 30 aprile 2021 ha deliberato la nomina di Domenico Bellomi alla carica di Vice Presidente e di Amministratore incaricato del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi e di Giuseppe Roveda quale Amministratore Delegato.

Nella riunione del 18 maggio 2021, il Consiglio di Amministrazione ha istituito i seguenti Comitati:

(i) il Comitato Controllo, Rischi e Operatività con Parti Correlate composto da tre Amministratori non esecutivi e indipendenti: Claudia Arena (Presidente), Annapaola Negri-Clementi e Giorgio Gabrielli;

(ii) il Comitato per la Remunerazione e le Nomine composto da tre Amministratori non esecutivi e indipendenti: Annapaola Negri-Clementi (Presidente), Claudia Arena e Giorgio Gabrielli;

(iii) Il Comitato Finanza e Investimenti composto da quattro Amministratori non esecutivi e indipendenti: Giorgio Gabrielli (Presidente), Annapaola Negri-Clementi, Claudia Arena e Stella D'Atri.

In data 25 novembre 2021 la Consigliera Arena ha rassegnato le proprie dimissioni dalle cariche di componente dei Comitati endoconsiliari a seguito del venir meno dei requisiti di indipendenza in capo alla stessa, così come comunicato al mercato in pari data.

In data 18 gennaio 2022 il Consiglio di Amministrazione ha proceduto alla riorganizzazione dei Comitati endoconsiliari istituendo il Comitato Indipendenti composto da tre Amministratori non esecutivi e indipendenti con funzioni propositive e consultive in materia di controlli, rischi, nomine, remunerazioni e operatività con parti correlate nelle persone di Annapaola Negri-Clementi (Presidente), Stella D'Atri e Giorgio Gabrielli.

COLLEGIO SINDACALE

Il Collegio Sindacale in carica è stato nominato dall'Assemblea degli Azionisti del 28 aprile 2021 per un

triennio e quindi fino alla data di approvazione del bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2023.

Il Collegio Sindacale in carica è così composto: Paolo Spadafora (Presidente), Manuela Grattoni e Philipp Oberrauch, Sindaci Effettivi, Pierluigi Acri, Laura Galleran e Calogero Alessandro Cicatello, Sindaci Supplenti.

L'art. 18 dello Statuto assicura che il Presidente del Collegio Sindacale venga nominato dalla minoranza, attingendo alla lista che sia risultata seconda per numero di voti.

Il Presidente del Collegio Sindacale Paolo Spadafora e il Sindaco Supplente Pierluigi Acri sono tratti dalla lista presentata dall'Azionista di minoranza Stella D'Atri, mentre gli altri Sindaci sono tratti dalla lista presentata dall'Azionista Augusto S.p.A.

SOCIETÀ DI REVISIONE

La Società incaricata della revisione legale dei conti di Restart S.p.A. e delle altre società controllate è Deloitte & Touche S.p.A., come da deliberazione dell'Assemblea ordinaria dei soci del 10 giugno 2015. L'incarico verrà in scadenza con l'approvazione del bilancio chiuso al 31 dicembre 2023.

2.15 Altre informazioni

• Attività di ricerca e sviluppo

Le società del Gruppo non hanno condotto nel corso del periodo attività di ricerca e sviluppo in senso stretto.

• Rapporti tra le società del gruppo e le parti correlate

I rapporti normalmente intrattenuti dal Gruppo Restart con parti correlate riconducibili a società controllate da Restart o joint venture ed a società collegate della medesima (c.d. "Infragruppo") e i rapporti con le altre parti correlate diversi da quelli Infragruppo (c.d. "Altre Parti Correlate") consistono prevalentemente in servizi amministrativi, immobiliari e tecnici regolati a normali condizioni di mercato, oltre che a finanziamenti erogati dalle società del Gruppo alle società ad esse collegate, remunerati a tassi in linea con quelli normalmente applicati per operazioni similari.

Le operazioni con parti correlate sono avvenute e avvengono a condizioni di mercato in conformità alla procedura appositamente adottata dalla Società, aggiornata da ultimo in data 22 giugno 2021 al fine di recepire le modifiche normative apportate al Regolamento Consob n. 17221/2010

Nel corso dell'esercizio 2021, si registrano costi netti per Euro 194 migliaia derivanti da operazioni con le Altre Parti Correlate, principalmente per i contratti di servizio prestati da Aedes SIIQ S.p.A. a beneficio di Restart e per il contratto di distacco di un dirigente di Praga RES S.r.l. che ricopre l'incarico di COO&CIO in Restart S.p.A..

Gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Stato patrimoniale, Conto economico e nelle relative note illustrative.

Con riferimenti ai rapporti con società del Gruppo e altre parti correlate, non si rilevano operazioni atipiche e/o inusuali nel periodo in esame.

• Operazioni atipiche o inusuali

Nel corso dell'esercizio 2021 il Gruppo non ha posto in essere operazioni atipiche e/o inusuali5 .

• Trattamento dei dati personali (Regolamento UE 679/2016)

Restart ha adottato un modello documentale predisposto ai sensi del Regolamento Generale sulla Protezione dei Dati (UE) 2016/679 per l'attuazione di tutti gli adempimenti necessari.

Restart, sensibile al concetto di "responsabilizzazione" introdotto dal Regolamento Europeo sulla protezione dei dati personali, effettua trattamenti in linea con i principi di liceità, correttezza e trasparenza, raccoglie e utilizza informazioni strettamente necessarie al perseguimento delle finalità di trattamento e garantisce un'adeguata tutela dei diritti e delle libertà dei soggetti interessati, adottando le misure tecniche, organizzative e procedurali necessarie per garantire il rispetto dei principi e degli adempimenti imposti dal Regolamento.

Restart nel rispetto della normativa in vigore si impegna ad individuare eventuali nuovi rischi che incombono sulla riservatezza, integrità e disponibilità dei dati personali, monitorare l'andamento dei rischi individuati in precedenza, valutare l'efficacia e l'efficienza delle misure di sicurezza adottate per mitigare i rischi individuati e mantenere aggiornata tutta la documentazione necessaria a tale scopo.

⁵ Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, che definisce operazioni atipiche e/o inusuali quelle operazioni che per significatività/rilevanza, natura delle controparti, oggetto della transazione, modalità di determinazione del prezzo di trasferimento e tempistica dell'accadimento possono dare luogo a dubbi in ordine: alla correttezza/completezza delle informazioni in bilancio, al conflitto di interessi, alla salvaguardia del patrimonio aziendale, alla tutela degli azionisti di minoranza.

La Società ha predisposto, ulteriori misure, a tutela della privacy dei singoli soggetti, nel rispetto delle disposizioni normative previste nei vari protocolli sanitari in merito all'emergenza sanitaria COVID 19.

• Attestazione ai sensi dell'art. 2.6.2 del Regolamento dei Mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A.

Con riferimento a quanto previsto dall'art. 2.6.2, comma 8 del Regolamento dei Mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A., il Consiglio di Amministrazione di Restart S.p.A. attesta l'esistenza delle condizioni di cui all'articolo 16 del Regolamento adottato con delibera Consob n. 20249 del 28 dicembre 2017 in materia di mercati.

Con riferimento a quanto previsto dall'art. 2.6.2, comma 7 del Regolamento dei Mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A., si precisa che Restart S.p.A. non controlla società costituite e regolate dalla legge di Stati non appartenenti all'Unione Europea.

• Facoltà di derogare (opt-out) all'obbligo di pubblicare un documento informativo in ipotesi di operazioni significative

Ai sensi dell'art. 3 della Delibera Consob n. 18079 del 20 gennaio 2012, si comunica che la Società ha aderito al regime di "opt-out" di cui agli artt. 70, comma 8, e 71, comma 1bis, del Regolamento CONSOB n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche (il "Regolamento Emittenti"), avvalendosi della facoltà di derogare agli obblighi di pubblicazione dei documenti informativi ivi prescritti.

• Qualifica di PMI

Con riferimento alla definizione di PMI, di cui all'art. 1, comma 1, lettera w-quater.1), del TUF, si segnala che alla data di approvazione della presente Relazione la Società rientra in tale definizione in quanto ha una capitalizzazione di mercato inferiore ad Euro 500 milioni.

• Dichiarazione di carattere non finanziario

La Società non supera le soglie previste dal D.Lgs. 30 dicembre 2016 n. 254 e pertanto non è stata predisposta la dichiarazione di carattere non finanziario.

2.16 Raccordo tra il patrimonio netto e il risultato netto della Capogruppo e il patrimonio netto e il risultato netto Consolidati

	31/12/2021
	Risultato netto	Patrimonio netto
SALDI COME DA BILANCIO DELLA CAPOGRUPPO	(2.159)	10.552
Eliminazione del valore di carico delle partecipazioni consolidate: Patrimonio netto e risultato pro-quota d'esercizio delle imprese consolidate	(352)	(14)
Eliminazione degli effetti di operazioni compiute fra imprese consolidate al netto degli effetti fiscali: Valutazione patrimonio netto di imprese iscritte nel bilancio d'esercizio al costo	0	0
Eliminazione degli effetti di operazioni compiute fra imprese consolidate al netto degli effetti fiscali: Storno adeguamento finanziamenti soci ex IFRS9	(58)	27
SALDI COME DA BILANCIO CONSOLIDATO - Quota del Gruppo	(2.569)	10.565
SALDI COME DA BILANCIO CONSOLIDATO - Quota di Terzi	(15)	0
SALDI COME DA BILANCIO CONSOLIDATO	(2.584)	10.565

2.17 Evoluzione prevedibile della gestione

La Società nel corso del 2021 ha proseguito l'attività volta alla semplificazione della struttura del Gruppo mediante la cessione di partecipazioni non strategiche.

In particolare, sono state concluse le cessioni delle quote del Fondo Leopardi per 23 migliaia di Euro e dei correlati crediti per 2 migliaia di euro, oltre alla cessione dell'intera partecipazione detenuta dalla Società in Bollina S.r.l. (pari al 70%) per 490 migliaia di Euro.

E' proseguita – inoltre – l'attività di recupero dei crediti fiscali iscritti in bilancio; al riguardo si evidenzia l'incasso di 745 migliaia di Euro relativo al parziale rimborso del credito Iva 2020 e Iva 2019.

Come noto, a partire dal mese di gennaio 2020, lo scenario nazionale e internazionale è stato caratterizzato dalla diffusione del Coronavirus e dalle conseguenti misure restrittive per il suo contenimento, attuate da parte delle autorità pubbliche dei Paesi interessati. Seppur tale situazione congiunturale abbia avuto un impatto limitato sulle attività del Gruppo, siffatte circostanze, straordinarie per natura ed estensione, hanno inciso sull'attività economica complessiva e continueranno a determinare nel prossimo futuro un contesto di generale incertezza, le cui evoluzioni e i relativi effetti non risultano allo stato prevedibili, anche in considerazione del peggioramento della situazione politico-economica a livello internazionale determinato dall'esplosione del conflitto russoucraino. Pertanto, i potenziali effetti di questi fenomeni sulla relazione finanziaria annuale - e in particolare sull'evoluzione prevedibile della gestione - non sono ad oggi pienamente determinabili e saranno oggetto di costante monitoraggio nel prosieguo dell'esercizio.

Nel corso del 2021 le operazioni di investimento hanno continuato a subire un rallentamento dovuto anche alla comunicazione ricevuta in data 1° luglio 2019 dai Soci titolari dell'intero capitale di Augusto S.p.A., azionista di maggioranza della Società, avente ad oggetto l'accordo concluso in data 28 giugno 2019 tra i Soci di Augusto in merito all'avvio di una procedura di valorizzazione di Restart; inoltre, in data 28/07/2021 è stata comunicata al mercato la messa in liquidazione della controllante stessa Augusto.

Nonostante il generale contesto di incertezza e le specifiche criticità sopra delineate, la Società ritiene di poter proseguire anche nel 2022 con l'attività di dismissione del residuo portafoglio immobiliare con l'obiettivo, ove si verificassero i presupposti, di reinvestire nel secondo semestre dell'anno le risorse rivenienti dalle dismissioni, unitamente a quelle già disponibili, in operazioni immobiliari opportunistiche.

Parallelamente alle attività di cui sopra, nel corso di questi primi mesi del 2022 la Società ha anche attivato un piano di riduzione dei costi di gestione ricorrenti.

Infine, per quanto riguarda la procedura di vendita della partecipazione in Restart detenuta da Augusto (concordata tra i Soci di quest'ultima e comunicata al mercato), si precisa che, per quanto di competenza della Società, le attività connesse alla procedura stessa stanno procedendo.

2.18 Proposta di destinazione del risultato dell'esercizio

Signori Azionisti,

sottoponiamo alla Vostra approvazione il bilancio di esercizio di Restart S.p.A. al 31 dicembre 2021 che chiude con una perdita d'esercizio di Euro 2.158.752 che vi proponiamo di riportare a nuovo.

Milano, lì 22 marzo 2022

Per il Consiglio di Amministrazione

Il Presidente Francesca Romana Sabatini

3. PROSPETTI CONTABILI E NOTE ILLUSTRATIVE DEL GRUPPO RESTART

3.1 Prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria consolidata6

	Note	31/12/2021	di cui parti correlate	31/12/2020	di cui parti correlate
ATTIVO
Attività non correnti
Investimenti immobiliari	1	570		560
Altre immobilizzazioni materiali	2	48		359
Immobilizzazioni immateriali	3	0		13
Diritti d'uso	4	149		974
Partecipazioni contabilizzate con il metodo del patrimonio netto	5	1.720		2.509
Crediti finanziari non correnti	6	35		1.891	1.810
Crediti commerciali e altri crediti non correnti	7	262		262
Totale attività non correnti		2.784		6.568
Attività correnti
Rimanenze	8	978		1.968
Crediti commerciali e altri crediti correnti	7	2.070	213	3.796	211
Crediti finanziari correnti	6	1.960	1.960	0
Disponibilità liquide	9	4.587		5.677	88
Totale attività correnti		9.595		11.441
TOTALE ATTIVO		12.379		18.009

	Note	31/12/2021		31/12/2020
PATRIMONIO NETTO
Patrimonio netto di Gruppo
Capitale sociale		5.005		5.005
Riserve per valutazione a "fair value" e altre riserve		1.000		1.000
Utili/(Perdite) portate a nuovo		7.129		8.884
Risultato del periodo		(2.569)		(1.776)
Totale patrimonio netto di Gruppo	10	10.565		13.113
Patrimonio netto di Terzi	11	0		228
TOTALE PATRIMONIO NETTO		10.565		13.341
PASSIVO
Passività non correnti
Debiti verso banche e altri finanziatori non correnti	12	0		591
Passività derivante da lease non corrente	13	52		735	451
Debiti per trattamento fine rapporto dipendenti	14	7		116
Debiti tributari non correnti	15	29		69
Totale passività non correnti		88		1.511
Passività correnti
Debiti verso banche e altri finanziatori correnti	12	0		200
Passività derivante da lease corrente	13	104		271	28
Debiti tributari correnti	15	205		187
Debiti commerciali e altri debiti correnti	16	1.417	115	2.499	46
Totale passività correnti		1.726		3.157
TOTALE PASSIVO		1.814		4.668
TOTALE PASSIVO E PATRIMONIO NETTO		12.379		18.009

⁶ (in migliaia di euro)

3.2 Conto economico consolidato7

	Note	31/12/2021	di cui parti correlate	31/12/2020	di cui parti correlate
Ricavi delle vendite e delle prestazioni	17	44	21	3.381	10
Altri ricavi	18	90		225	50
Variazione delle rimanenze	19	(63)		(2.861)
Costi per materie prime e servizi	20	(1.125)	(88)	(1.159)	(98)
Costo del personale	21	(365)	(69)	(437)	(2)
Altri costi operativi	22	(320)	(35)	(237)	0
Ammortamenti e svalutazioni	23	(106)		(186)
Adeguamenti al fair value degli investimenti immobiliari		10		0
Svalutazioni e accantonamenti	23	0		(5)
Quota del risultato di società valutate con il metodo del	24	(789)		(568)
patrimonio netto
Risultato operativo		(2.624)		(1.847)
Proventi finanziari	25	73	72	106	69
Oneri finanziari	25	(29)		(61)
Risultato al lordo delle imposte		(2.580)		(1.802)
Imposte	26	0		(12)
Utile/(Perdita) delle attività in funzionamento		(2.580)		(1.814)
Utili/(Perdite) dopo le imposte delle attività operative cessate	27	(4)	(38)	(5)	24
Risultato del periodo		(2.584)		(1.819)
di cui
Utile netto dell'esercizio di competenza degli azionisti di		(15)		(43)
minoranza di cui Utile/(Perdita) di competenza del Gruppo		(2.569)		(1.776)

⁷ (in migliaia di euro)

3.3 Conto economico complessivo consolidato8

	Nota	31/12/2021	31/12/2020
Risultato del periodo		(2.584)	(1.819)
Altre componenti rilevate a patrimonio netto che non saranno riclassificate a conto economico in un periodo futuro:
Utili/(Perdite) attuariali		21	(17)
Totale Altri Utili/(Perdite)		21	(17)
Totale Risultato complessivo		(2.563)	(1.836)
di cui di competenza degli azionisti di minoranza di cui di competenza del Gruppo		(15) (2.548)	(45) (1.791)
Risultato per azione Base	28	(0,08)	(0,06)

⁸ (in migliaia di euro)

3.4 Prospetto dei movimenti di patrimonio netto consolidato9

	Capitale sociale	Riserva legale	Utili/(Perdite) a nuovo	Risultato dell'esercizio	Patrimonio netto di Gruppo	Patrimonio netto di Terzi	TOTALE
Saldo al 1/1/2020	5.000	1.000	8.814	76	14.890	(501)	14.389
Destinazione risultato 2019			76	(76)	0		0
Sottoscrizione warrant	5		10		15		15
Azioni proprie in portafoglio			(1)		(1)		(1)
Altri movimenti e variazioni di perimetro					0	774	774
Utile/ (Perdita) del periodo				(1.776)	(1.776)	(43)	(1.819)
Utili/(Perdite) attuariali			(15)		(15)	(2)	(17)
Totale Utile/ (Perdita) complessiva			(15)	(1.776)	(1.791)	(45)	(1.836)
Saldo al 31/12/2020	5.005	1.000	8.884	(1.776)	13.113	228	13.341

	Capitale sociale	Riserva legale	Utili/(Perdite) a nuovo	Risultato dell'esercizio	Patrimonio netto di Gruppo	Patrimonio netto di Terzi	TOTALE
Saldo al 1/1/2021	5.005	1.000	8.884	(1.776)	13.113	228	13.341
Destinazione risultato 2020			(1.776)	1.776	0		0
Azioni proprie in portafoglio					0		0
Altri movimenti e variazioni di perimetro					0	(213)	(213)
Utile/ (Perdita) del periodo				(2.569)	(2.569)	(15)	(2.584)
Utili/(Perdite) attuariali			21		21	0	21
Totale Utile/ (Perdita) complessiva			21	(2.569)	(2.548)	(15)	(2.563)
Saldo al 31/12/2021	5.005	1.000	7.129	(2.569)	10.565	0	10.565

⁹ (in migliaia di euro)

3.5 Rendiconto finanziario consolidato10

	31/12/2021	31/12/2020
Risultato di competenza del gruppo	(2.569)	(1.776)
Risultato di competenza degli azionisti di minoranza	(15)	(43)
(Plusvalenze)/minusvalenze nette da cessione partecipazioni	(45)	10
Proventi netti da cessioni di immobili	0	1
Oneri/(proventi) da partecipazioni	789	568
Ammortamenti e svalutazioni delle immobilizzazioni	106	186
Adeguamenti al fair value del patrimonio immobiliare	(10)	0
Svalutazioni / (rilasci) di fondi su crediti e fondi rischi	14	38
Oneri/(proventi) finanziari netti	(44)	(45)
Imposte correnti e differite dell'esercizio	0	12
Variazione Fondo TFR	(81)	(23)
Flussi di cassa derivanti dalle rimanenze	25	2.869
Svalutazione delle rimanenze	39	(8)
Variazione crediti commerciali e altri crediti	647	803
Variazione debiti commerciali e altri debiti	128	(305)
Altri costi (proventi) non monetari	117	0
Debiti per imposte correnti e differite	(196)	41
Imposte pagate al netto dei rimborsi	0	(24)
Interessi (pagati)/incassati	0	38
Flusso finanziario dell'attività operativa (Discontinuing)	315	72
Flusso finanziario dell'attività operativa	(780)	2.414
(Incrementi) di investimenti immobiliari e altre immobilizzazioni materiali	0	(1)
Decrementi di investimenti immobiliari e altre immobilizzazioni materiali	6	2.199
Flussi di cassa derivanti da (incrementi) e decrementi di partecipazioni	0	(45)
Variazione altre poste finanziarie	7	(7)
Flusso finanziario dell'attività d'investimento (Discontinuing)	(62)	(44)
Flusso finanziario dell'attività d'investimento	(49)	2.102
Variazioni debiti vs banche a altri finanziatori	(116)	(1.846)
Variazioni passività per lease	(146)	(174)
Flusso di cassa derivante dall'acquisto/cessione di azioni proprie	0	(1)
Variazione del capitale per cassa e warrant	0	15
Flusso finanziario dell'attività di finanziamento (Discontinuing)	1	172
Flusso finanziario dell'attività di finanziamento	(261)	(1.834)
Variazione della disponibilità monetaria netta	(1.090)	2.682
di cui derivanti dalle attività in dismissione	254	200
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a inizio periodo	5.677	2.995
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a fine periodo	4.587	5.677

¹⁰ (in migliaia di euro)

3.6 Premessa

Restart S.p.A. (già Aedes SIIQ) ("Restart", la "Società" o la "Capogruppo"), fondata nel 1905, è stata la prima società immobiliare ad essere quotata alla Borsa Valori di Milano nel 1924. A seguito dell'esercizio dell'opzione per aderire al regime civile e fiscale delle società di investimento immobiliare quotate (c.d. regime SIIQ) Restart è diventata SIIQ dal 1° gennaio 2016.

In data 27 settembre 2018 l'Assemblea degli Azionisti ha approvato il Progetto di Scissione parziale e proporzionale di Aedes SIIQ S.p.A. (ora Restart S.p.A.) nei confronti di Sedea SIIQ S.p.A. (ora Aedes SIIQ S.p.A.) e per effetto della Scissione e con decorrenza dalla data di efficacia della stessa (28 dicembre 2018), la Società ha modificato la propria denominazione sociale in "Restart SIIQ S.p.A".

Al termine dell'esercizio 2019, con effetto dal 1° gennaio del medesimo anno, la Società è decaduta dal regime SIIQ, per il contestuale mancato rispetto di entrambi i parametri di prevalenza, conformemente a quanto previsto nel piano industriale adottato dalla Società e, pertanto, del suo nuovo modello di business.

L'Assemblea dei Soci di Restart tenutasi in data 29 aprile 2020 ha approvato a maggioranza la modifica dello statuto sociale proposta dal Consiglio di Amministrazione che consegue alla perdita della qualifica di SIIQ in capo alla Società, consistente nella eliminazione (i) delle previsioni statutarie inerenti alle regole in materia di investimenti in immobili, di limiti alla concentrazione del rischio e di leva finanziaria che erano state inserite in attuazione della normativa speciale sulle SIIQ e (ii) della locuzione SIIQ dalla denominazione sociale.

La revisione contabile del bilancio d'esercizio e del bilancio consolidato viene effettuata da Deloitte & Touche S.p.A. ai sensi dell'art. 14 del Decreto Legislativo n° 39 del 27 gennaio 2010 e tenuto conto della raccomandazione CONSOB del 20 febbraio 1997.

Il Bilancio Consolidato è stato approvato dal Consiglio di Amministrazione della Società in data 22 marzo 2022.

• Base di preparazione e nuovi principi contabili

Il bilancio consolidato al 31 dicembre 2021 è stato redatto in conformità ai Principi Contabili Internazionali (IAS/IFRS) emessi dall'International Accounting Standards Board ("IASB") e omologati dall'Unione Europea, nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D.Lgs. n° 38/2005. Per IFRS si intendono anche tutti i principi contabili internazionali rivisti ("IAS") e tutte le interpretazioni dell'International Financial Reporting Interpretations Committee ("IFRIC"), precedentemente denominato Standing Interpretations Committee ("SIC").

In particolare, si rileva che gli IFRS sono stati applicati in modo coerente a tutti i periodi presentati nel presente documento.

I bilanci sono stati predisposti sulla base del criterio convenzionale del costo storico, salvo che per la valutazione degli investimenti immobiliari al fair value e delle attività e passività finanziarie, ivi inclusi gli strumenti derivati, nei casi in cui è applicato il criterio del fair value.

Gli schemi contabili e l'informativa contenuti nella presente situazione patrimoniale sono stati redatti in conformità al principio internazionale IAS 1, così come previsto dalla Comunicazione CONSOB n. DEM 6064313 del 28 luglio 2006.

Il bilancio è redatto nel presupposto della continuità aziendale. Gli amministratori, infatti, hanno valutato che, non sussistono incertezze in merito alla capacità della Società e del Gruppo di operare in continuità aziendale, anche sulla base delle valutazioni riportate nella successiva sezione "Principali tipologie di rischio - Rischio di liquidità", cui si rinvia.

I rischi e le incertezze relative al business sono descritti nelle sezioni dedicate della Relazione sulla Gestione. La descrizione di come il Gruppo gestisce i rischi finanziari, tra i quali quello di liquidità e di capitale è contenuta nel paragrafo Informazioni sui rischi finanziari e le politiche di gestione dei rischi delle Note Illustrative.

I bilanci utilizzati delle società controllate, collegate e joint ventures utilizzate per la redazione del presente Bilancio Consolidato, sono quelle predisposte dalle rispettive strutture amministrative, opportunamente riclassificati e rettificati, ove necessario, per adeguarli ai principi contabili internazionali (IAS/IFRS) e ai criteri di Gruppo.

Il presente bilancio è redatto utilizzando l'Euro come moneta di conto e tutti i valori sono arrotondati alle migliaia di Euro ove non diversamente indicato.

Gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Conto economico e nel prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria oltre che nelle relative note illustrative.

Nella redazione del Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2021, sono stati utilizzati i medesimi criteri di valutazione e di consolidamento adottati per il Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2020, fatta eccezione per l'adozione dei nuovi principi, modifiche ed interpretazioni in vigore dal 1 gennaio 2021.

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS APPLICATI DAL 1 GENNAIO 2020

I seguenti principi contabili, emendamenti e interpretazioni IFRS sono stati applicati per la prima volta dal Gruppo a partire dal 1° gennaio 2021:

• In data 31 marzo 2021 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Covid-19- Related Rent Concessions beyond 30 June 2021 (Amendments to IFRS 16)" con il quale estende di un anno il periodo di applicazione dell'emendamento emesso nel 2020, che prevedeva per i locatari la facoltà di contabilizzare le riduzioni dei canoni connesse al Covid-19 senza dover valutare, tramite l'analisi dei contratti, se fosse rispettata la definizione di lease modification dell'IFRS 16. Pertanto, i locatari che hanno applicato tale facoltà nell'esercizio 2020, hanno contabilizzato gli effetti delle riduzioni dei canoni di affitto direttamente a conto economico alla data di efficacia della riduzione. L'emendamento del 2021, disponibile soltanto per le entità che abbiano già adottato l'emendamento del 2020, si applica a partire dal 1° aprile 2021 ed è consentita un'adozione anticipata. L'adozione di tali emendamenti non ha comportato effetti sul bilancio consolidato del Gruppo.
• In data 25 giugno 2020 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Extension of the Temporary Exemption from Applying IFRS 9 (Amendments to IFRS 4)". Le modifiche permettono di estendere l'esenzione temporanea dall'applicazione IFRS 9 fino al 1° gennaio 2023 per le compagnie assicurative. L'adozione di tale emendamento non ha comportato effetti sul bilancio consolidato del Gruppo.
• In data 27 agosto 2020 lo IASB ha pubblicato, alla luce della riforma sui tassi di interesse interbancari quale l'IBOR, il documento "Interest Rate Benchmark Reform—Phase 2" che contiene emendamenti ai seguenti standard:
  • IFRS 9 Financial Instruments;
  • IAS 39 Financial Instruments: Recognition and Measurement;
  • IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures;
  • IFRS 4 Insurance Contracts; e
  • IFRS 16 Leases.

Tutte le modifiche sono entrate in vigore il 1° gennaio 2021. L'adozione di tale emendamento non ha comportato effetti sul bilancio consolidato del Gruppo.

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS e IFRIC OMOLOGATI DALL'UNIONE EUROPEA, NON ANCORA OBBLIGATORIAMENTE APPLICABILI E NON ADOTTATI IN VIA ANTICIPATA DAL GRUPPO AL 31 DICEMBRE 2021

• In data 14 maggio 2020 lo IASB ha pubblicato i seguenti emendamenti denominati:
  • o Amendments to IFRS 3 Business Combinations: le modifiche hanno lo scopo di aggiornare il riferimento presente nell'IFRS 3 al Conceptual Framework nella versione rivista, senza che ciò comporti modifiche alle disposizioni del principio.
  • o Amendments to IAS 16 Property, Plant and Equipment: le modifiche hanno lo scopo di non consentire la deduzione dal costo delle attività materiali l'importo ricevuto dalla vendita di beni prodotti nella fase di test dell'attività stessa. Tali ricavi di vendita e i relativi costi saranno pertanto rilevati nel conto economico.
  • o Amendments to IAS 37 Provisions, Contingent Liabilities and Contingent Assets: l'emendamento chiarisce che nella stima sull'eventuale onerosità di un contratto si devono considerare tutti i costi direttamente imputabili al contratto. Di conseguenza, la valutazione sull'eventuale onerosità di un contratto include non solo i costi incrementali (come ad esempio, il costo del materiale diretto impiegato nella lavorazione), ma anche tutti i costi che l'impresa non può evitare in quanto ha stipulato il contratto (come, ad esempio, la quota dell'ammortamento dei macchinari impiegati per l'adempimento del contratto).
  • o Annual Improvements 2018-2020: le modifiche sono state apportate all'IFRS 1 First-time Adoption of International Financial Reporting Standards, all'IFRS 9 Financial Instruments, allo IAS 41 Agriculture e agli Illustrative Examples dell'IFRS 16 Leases.

Tutte le modifiche entreranno in vigore il 1° gennaio 2022.

Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio consolidato del Gruppo dall'adozione di tali emendamenti.

• In data 18 maggio 2017 lo IASB ha pubblicato il principio IFRS 17 – Insurance Contracts che è destinato a sostituire il principio IFRS 4 – Insurance Contracts.

L'obiettivo del nuovo principio è quello di garantire che un'entità fornisca informazioni pertinenti che rappresentano fedelmente i diritti e gli obblighi derivanti dai contratti assicurativi emessi. Lo IASB ha sviluppato lo standard per eliminare incongruenze e debolezze delle politiche contabili esistenti, fornendo un quadro unico principle-based per tenere conto di tutti i tipi di contratti di assicurazione, inclusi i contratti di riassicurazione che un assicuratore detiene.

Il principio si applica a partire dal 1° gennaio 2023 ma è consentita un'applicazione anticipata, solo per le entità che applicano l'IFRS 9 – Financial Instruments e l'IFRS 15 – Revenue from Contracts with Customers. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio consolidato del Gruppo dall'adozione di questo principio.

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS NON ANCORA OMOLOGATI DALL'UNIONE EUROPEA

Alla data di riferimento del presente documento, gli organi competenti dell'Unione Europea non hanno ancora concluso il processo di omologazione necessario per l'adozione degli emendamenti e dei principi sotto descritti.

• In data 23 gennaio 2020 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IAS 1 Presentation of Financial Statements: Classification of Liabilities as Current or Non-current". Il documento ha l'obiettivo di chiarire come classificare i debiti e le altre passività a breve o lungo termine. Le modifiche entrano in vigore dal 1° gennaio 2023; è comunque consentita un'applicazione anticipata. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio consolidato del Gruppo dall'adozione di tale emendamento.

• In data 12 febbraio 2021 lo IASB ha pubblicato due emendamenti denominati "Disclosure of Accounting Policies—Amendments to IAS 1 and IFRS Practice Statement 2" e "Definition of Accounting Estimates—Amendments to IAS 8". Le modifiche sono volte a migliorare la disclosure sulle accounting policy in modo da fornire informazioni più utili agli investitori e agli altri utilizzatori primari del bilancio nonché ad aiutare le società a distinguere i cambiamenti nelle stime contabili dai cambiamenti di accounting policy. Le modifiche si applicheranno dal 1° gennaio 2023, ma è consentita un'applicazione anticipata. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio consolidato del Gruppo dall'adozione di tali emendamenti.
• In data 7 maggio 2021 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IAS 12 Income Taxes: Deferred Tax related to Assets and Liabilities arising from a Single Transaction". Il documento chiarisce come devono essere contabilizzate le imposte differite su alcune operazioni che possono generare attività e passività di pari ammontare, quali il leasing e gli obblighi di smantellamento. Le modifiche si applicheranno dal 1° gennaio 2023, ma è consentita un'applicazione anticipata. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio consolidato del Gruppo dall'adozione di tale emendamento.
• In data 9 dicembre 2021, lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IFRS 17 Insurance contracts: Initial Application of IFRS 17 and IFRS 9 – Comparative Information". L'emendamento è un'opzione di transizione relativa alle informazioni comparative sulle attività finanziarie presentate alla data di applicazione iniziale dell'IFRS 17. L'emendamento è volto ad evitare disallineamenti contabili temporanei tra attività finanziarie e passività di contratti assicurativi, e quindi a migliorare l'utilità delle informazioni comparative per i lettori di bilancio. Le modifiche si applicheranno dal 1° gennaio 2023, unitamente all'applicazione del principio IFRS 17. Gli amministratori non si attendono effetti nel bilancio consolidato del Gruppo dall'adozione di tale emendamento.
• In data 30 gennaio 2014 lo IASB ha pubblicato il principio IFRS 14 – Regulatory Deferral Accounts che consente solo a coloro che adottano gli IFRS per la prima volta di continuare a rilevare gli importi relativi alle attività soggette a tariffe regolamentate ("Rate Regulation Activities") secondo i precedenti principi contabili adottati. Non essendo il Gruppo un first-time adopter, tale principio non risulta applicabile.

3.7 Schemi di bilancio

Relativamente alla forma dei prospetti contabili consolidati il Gruppo ha optato di presentare le seguenti tipologie di prospetti contabili:

Prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria consolidata

La situazione patrimoniale-finanziaria consolidata viene presentata con separata indicazione delle Attività, Passività e Patrimonio Netto.

A loro volta le Attività e le Passività vengono esposte in Bilancio Consolidato sulla base della loro classificazione come correnti e non correnti.

Un'attività/passività è classificata come corrente quando soddisfa uno dei seguenti criteri:

• ci si aspetta che sia realizzata/estinta o si prevede che sia venduta o utilizzata nel normale ciclo operativo oppure

• é posseduta principalmente per essere negoziata oppure

• si prevede che si realizzi/estingua entro dodici mesi dalla data di chiusura del bilancio.

In mancanza di tutte e tre le condizioni, le attività/passività sono classificate come non correnti.

Infine, una passività è classificata come corrente quando l'entità non ha un diritto incondizionato a differire il regolamento della passività per almeno 12 mesi dalla data di chiusura dell'esercizio.

Conto economico consolidato

Il conto economico consolidato viene presentato nella sua classificazione per natura.

Ai fini di una più chiara comprensione dei risultati tipici della gestione ordinaria, finanziaria e fiscale, il conto economico consolidato presenta i seguenti risultati intermedi consolidati:

• Risultato operativo;
• Risultato al lordo delle imposte;
• Utile/(Perdita) delle attività in funzionamento
• Risultato derivante dalle attività/passività cedute e/o destinate ad essere cedute
• Risultato del periodo.

Conto economico complessivo consolidato

Il conto economico complessivo consolidato comprende tutte le variazioni degli Altri utili (perdite) complessivi, intervenute nell'esercizio, generate da transazioni diverse da quelle poste in essere con gli azionisti e sulla base di specifici principi contabili IAS/IFRS. Il Gruppo ha scelto di rappresentare tali variazioni in un prospetto separato rispetto al Conto Economico Consolidato.

Le variazioni degli Altri utili (perdite) complessivi sono esposte al netto degli effetti fiscali correlati. Nel prospetto è altresì fornita separata evidenza dei componenti che possano o meno essere riclassificati successivamente nel conto economico consolidato.

Prospetto dei movimenti di patrimonio netto consolidato

Il prospetto dei movimenti di patrimonio netto consolidato, come richiesto dai principi contabili internazionali, mostra separatamente il risultato di esercizio e ogni altra variazione non transitata nel conto economico consolidato, ma imputata direttamente agli Altri utili (perdite) complessivi consolidati sulla base di specifici principi contabili IAS/IFRS, nonché le operazioni con soci nella loro qualità di soci.

Rendiconto finanziario consolidato

Viene presentato il prospetto di Rendiconto finanziario consolidato suddiviso per aree di formazione dei flussi di cassa così come indicato dai principi contabili internazionali, predisposto applicando il metodo indiretto.

Si evidenzia inoltre che il Gruppo Restart ha applicato quanto stabilito dalla delibera Consob n° 15519 del 27 luglio 2006 in materia di schemi di bilancio e dal Richiamo di attenzione n. 5/21 del 29 aprile 2021 di Consob che recepisce gli Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del regolamento sul prospetto dell'ESMA (ESMA32-382-1138).

3.8 Principi di consolidamento

Ai fini del consolidamento sono stati utilizzati i bilanci al 31 dicembre 2021 delle società incluse nell'area di consolidamento, predisposti in base ai principi contabili di Gruppo, che fanno riferimento agli IFRS.

Nell'area di consolidamento rientrano le società controllate, le società collegate e le partecipazioni in joint ventures. Sono considerate società controllate tutte le società sulle quali il Gruppo ha il potere, direttamente o indirettamente, di determinare le attività rilevanti (i.e. le politiche finanziarie e gestionali). Una joint venture è un'impresa ove le decisioni finanziarie e gestionali strategiche sulle attività rilevanti della società sono prese con il consenso unanime delle parti che condividono il controllo. Una collegata è un'impresa nella quale il Gruppo è in grado di esercitare un'influenza significativa, ma non di controllare le attività rilevanti della partecipata.

I principi di consolidamento possono essere così sintetizzati:

• le società controllate sono consolidate con il metodo integrale in base al quale vengono assunte le attività e le passività, i costi e i ricavi dei bilanci delle società controllate nel loro ammontare complessivo, prescindendo dall'entità della partecipazione detenuta; il valore contabile delle partecipazioni è eliminato contro le relative quote di patrimonio netto; i rapporti patrimoniali ed economici intercorsi tra le società consolidate integralmente, ivi compresi i dividendi distribuiti nell'ambito del gruppo sono elisi; le interessenze di azionisti terzi sono rappresentate nell'apposita voce del patrimonio netto e analogamente viene evidenziata separatamente nel conto economico la quota di utile o perdita di competenza di terzi;
• tutti i saldi e le transazioni infragruppo, inclusi eventuali utili non realizzati derivanti da rapporti intrattenuti tra società del Gruppo, sono completamente eliminati. Le perdite non realizzate sono eliminate ad eccezione del caso in cui le stesse rappresentino un indicatore di impairment da rilevare a Conto Economico.
• le partecipazioni in società collegate e in joint ventures sono valutate con il metodo del patrimonio netto. Il valore contabile delle partecipazioni viene adeguato per tener conto della quota di pertinenza della partecipante nei risultati economici della partecipata realizzati dopo la data di acquisizione;
• gli utili emergenti da operazioni tra le società incluse nell'area di consolidamento e valutate con il metodo del patrimonio netto, che non si siano realizzate mediante operazioni con terzi, vengono eliminati in base alla percentuale di partecipazione.

I bilanci delle società controllate sono redatti utilizzando la valuta dell'ambiente economico primario in cui esse operano ("valuta funzionale"). Il bilancio consolidato è presentato in Euro, valuta funzionale della Capogruppo e di presentazione del bilancio consolidato del Gruppo Restart. Si precisa che non esistono, nel perimetro di consolidamento, società che redigono il bilancio in valuta diversa dall'Euro.

Le aggregazioni aziendali sono contabilizzate utilizzando il metodo dell'acquisizione previsto dall'IFRS 3. Alla data di acquisizione le attività e le passività oggetto della transazione sono rilevate al fair value a tale data, a eccezione delle imposte anticipate e differite, delle attività e passività per benefici ai dipendenti, di eventuali piani di stock option nonché di attività classificate come detenute per la vendita che vengono valutate secondo il principio di riferimento.

Gli oneri accessori alla transazione sono rilevati a conto economico nell'esercizio in cui sono sostenuti.

L'avviamento rappresenta l'eccedenza tra la somma del corrispettivo dell'acquisizione, del patrimonio netto di pertinenza di terze interessenze e del fair value dell'eventuale partecipazione già precedentemente detenuta nell'impresa acquisita rispetto al fair value delle attività e passività nette acquisite alla data di acquisizione.

Se il valore delle attività e passività nette acquisite alla data di acquisizione eccede la somma del corrispettivo dell'acquisizione, del patrimonio netto di pertinenza di terze interessenze e del fair value

dell'eventuale partecipazione già precedentemente detenuta nell'impresa acquisita, tale eccedenza è rilevata nel conto economico dell'esercizio in cui si è conclusa la transazione.

Le quote del patrimonio netto di pertinenza di terze interessenze, alla data di acquisizione, possono essere valutate al fair value oppure al valore pro-quota delle attività nette riconosciute per l'impresa acquisita. La scelta del metodo di valutazione è effettuata transazione per transazione.

Ai fini della determinazione dell'avviamento, gli eventuali corrispettivi dell'acquisizione sottoposti a condizione, previsti dal contratto di aggregazione aziendale, sono valutati al fair value alla data di acquisizione e inclusi nel valore del corrispettivo dell'acquisizione. Eventuali variazioni successive di tale fair value, qualificabili come rettifiche derivanti da maggiori informazioni su fatti e circostanze esistenti alla data dell'aggregazione aziendale e comunque sorte entro dodici mesi, sono incluse nel valore dell'avviamento in modo retrospettivo.

Nel caso di aggregazioni aziendali avvenute per fasi, la partecipazione precedentemente detenuta nell'impresa acquisita è rivalutata al fair value alla data di acquisizione del controllo e l'eventuale utile o perdita che ne consegue è contabilizzato nel conto economico dell'esercizio in cui l'operazione è conclusa.

Se i valori delle attività e delle passività acquisite sono incompleti alla data di redazione del bilancio, il Gruppo iscrive valori provvisori che saranno oggetto di rettifica nel periodo di misurazione entro i dodici mesi successivi, per tenere conto delle nuove informazioni ottenute su fatti e circostanze esistenti alla data di acquisizione, che, se note, avrebbero avuto effetti sul valore delle attività e delle passività riconosciute a tale data.

Se nell'ambito della transazione, qualificata come acquisto di asset, viene acquisito un gruppo di attività il corrispettivo pagato viene allocato sui singoli beni in proporzione al loro fair value.

3.9 Criteri di valutazione

• Attività e passività non correnti

IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI

Un'attività immateriale viene rilevata contabilmente solo se è identificabile, controllabile, se è prevedibile che generi benefici economici futuri e il suo costo può essere determinato in modo attendibile.

Le immobilizzazioni immateriali sono iscritte al costo di acquisto, al netto delle relative quote di ammortamento e delle perdite di valore accumulate.

L'ammortamento viene rilevato a partire dal momento in cui l'attività è disponibile per l'uso, ovvero è in grado di operare in base a quanto inteso dalla direzione aziendale, e cessa alla data in cui l'attività è classificata come posseduta per la vendita o viene eliminata contabilmente.

Concessioni, licenze e marchi sono iscritti al costo storico, al netto degli ammortamenti e delle perdite di valore accumulate. L'ammortamento viene rilevato in base al periodo minore tra la durata contrattuale e il periodo durante il quale si prevede di utilizzare tali attività.

Le licenze per software acquistate sono iscritte sulla base dei costi sostenuti per l'acquisto e la messa in funzione dello specifico software, al netto degli ammortamenti e delle perdite di valore accumulate. Tali costi sono ammortizzati in base alla loro vita utile.

I costi associati allo sviluppo o alla manutenzione dei programmi per computer sono rilevati come costo nel momento in cui sono sostenuti. I costi per lo sviluppo del software per computer rilevati come attività sono ammortizzati nel corso delle loro vite utili stimate.

INVESTIMENTI IMMOBILIARI

Gli investimenti immobiliari sono costituiti da proprietà immobiliari detenute al fine di percepire canoni di locazione o conseguire un apprezzamento del capitale investito, ovvero da aree destinate allo sviluppo e alla realizzazione di proprietà immobiliari al fine di percepire canoni di locazione.

Gli investimenti immobiliari possono essere pertanto distinti in:

• Immobili di investimento: inizialmente rilevati al costo comprensivo degli oneri accessori di acquisizione. Successivamente alla rilevazione iniziale, detti investimenti immobiliari sono iscritti al valore equo, che riflette le condizioni di mercato alla data di chiusura del bilancio. Gli utili e le perdite derivanti dalle variazioni del valore equo degli investimenti immobiliari sono rilevati nel conto economico nell'esercizio in cui si manifestano;
• Immobili in fase di sviluppo: contabilizzati con il criterio del costo fino a quando il relativo valore equo non risulti attendibilmente determinabile su base continuativa e, successivamente a tale momento, vengono iscritti al valore equo con pari trattamento degli Immobili di investimento. Si precisa che, in relazione a quanto indicato nella Raccomandazione Consob n. DIE/0061944 del 18 luglio 2013, sulla base della procedura approvata in data 28 settembre 2016 dal Consiglio di Amministrazione, il Gruppo ha individuato nell'approvazione della convenzione urbanistica da parte dell'Ente competente il momento in cui le iniziative immobiliari in corso d'opera possono essere valutate al fair valuein misura attendibile e continuativa.

Gli investimenti immobiliari sono inizialmente iscritti al costo comprensivo degli oneri accessori all'acquisizione e successivamente sono valutati a fair value, rilevando a conto economico, alla voce "adeguamenti al fair value" gli effetti derivanti da variazioni del fair value dell'investimento immobiliare.

Gli investimenti immobiliari sono eliminati dal bilancio quando sono ceduti o quando l'investimento è durevolmente inutilizzabile e non sono attesi benefici economici futuri dalla sua cessione. Eventuali utili o perdite derivanti dal ritiro o dismissione di un investimento immobiliare sono rilevati nel conto economico nell'esercizio in cui avviene il ritiro o la dismissione. Le riclassifiche da/a investimento immobiliare avvengono quando vi è evidenza del cambiamento d'uso. Per le riclassifiche da investimento immobiliare a proprietà a utilizzo diretto (immobile strumentale), il valore di riferimento dell'immobile per la successiva contabilizzazione è il valore equo alla data di cambiamento d'uso. Il portafoglio immobiliare, inclusivo di quello detenuto tramite società collegate e joint ventures, è valutato semestralmente con il supporto di esperti indipendenti, dotati di adeguata e riconosciuta qualificazione professionale e di una conoscenza aggiornata sulla locazione e sulle caratteristiche degli immobili valutati.

Il fair value rappresenta il corrispettivo al quale un'attività potrebbe essere scambiata o che si dovrebbe pagare per trasferire la passività ("exit price"), in una libera transazione fra parti consapevoli e indipendenti. Conseguentemente si presume che l'impresa sia in funzionamento e che nessuna delle parti abbia la necessità di liquidare le proprie attività, intraprendendo operazioni a condizioni sfavorevoli.

Nella valutazione dei singoli immobili si tiene conto anche del tipo di conduttore attualmente occupante l'immobile, della ripartizione delle responsabilità assicurative e di manutenzione tra locatore e locatario e della vita economica residua dell'immobile.

DIRITTI D'USO

Il Gruppo iscrive il Diritto d'uso e la relativa Passività derivante dal lease per tutti gli accordi di lease in cui sia il locatario, ad eccezione di quelli di breve termine (è il caso di contratti di lease di durata uguale o inferiore ai 12 mesi) e dei lease di beni dal basso valore (beni con un valore inferiore ad Euro 5.000 quando nuovi). Per questi ultimi, il Gruppo iscrive i relativi pagamenti come spese operative a quote costanti lungo la durata del contratto salvo che un altro metodo sia maggiormente rappresentativo.

La passività derivante dal lease è inizialmente rilevata al valore attuale dei pagamenti futuri alla data di decorrenza del contratto, attualizzati al tasso implicito del lease. Qualora tale tasso non fosse prontamente determinabile, il tasso impiegato sarà il tasso incrementale di indebitamento del locatario.

Al fine di determinare il valore attuale della Passività derivante dal lease, il Gruppo ha determinato un tasso incrementale di indebitamento (IBR) assimilabile al tasso di interesse al quale il locatario si finanzierebbe mediante un contratto con termini e garanzie simili al fine di ottenere un bene dal valore analogo al diritto d'uso in un contesto economico similare.

La Passività derivante dal lease è esposta in una voce separata della situazione patrimonialefinanziaria con distinzione tra quota corrente e non corrente.

ALTRE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI

Le altre immobilizzazioni materiali sono iscritte al costo d'acquisto o di produzione, comprensivo degli oneri accessori di diretta imputazione, al netto degli ammortamenti e delle perdite di valore accumulate.

Gli ammortamenti vengono rilevati a partire dal momento in cui l'immobilizzazione è disponibile per l'uso, oppure è potenzialmente in grado di fornire i benefici economici ad esso associati.

Gli ammortamenti vengono calcolati a quote costanti sulla base di aliquote ritenute rappresentative della vita utile dell'immobilizzazione oppure, in caso di dismissione, fino al termine dell'utilizzo.

I costi successivi sono inclusi nel valore contabile dell'attività o sono rilevati come un'attività distinta, a seconda di quale sia il criterio più appropriato, soltanto quando è probabile che i benefici economici futuri associati all'elemento andranno a beneficio del Gruppo e il costo dell'elemento può essere valutato attendibilmente. Tutti gli altri costi per riparazioni e manutenzioni sono riportati nel conto economico durante l'esercizio in cui sono sostenuti.

Bilancio consolidato al 31 dicembre 2021

Le aliquote di ammortamento, invariate rispetto al precedente esercizio, sono le seguenti:

• Impianti e macchinari 20%
• Attrezzature 20% o, se inferiore, durata del contratto d'affitto
• Altri beni– Automezzi 25%
• Macchine ufficio 20%-50%
• Mobili e arredi 12%

Gli oneri finanziari relativi all'acquisto sono imputati a conto economico salvo il caso in cui siano direttamente attribuibili all'acquisizione, costruzione o produzione di un bene che ne giustifica la capitalizzazione, nel qual caso sono capitalizzati.

La capitalizzazione degli oneri finanziari cessa quando tutte le attività necessarie per rendere il bene disponibile per l'uso sono state completate.

Le migliorie su beni di terzi sono classificate nelle immobilizzazioni materiali, in base alla natura del costo sostenuto. Il periodo di ammortamento corrisponde al minore tra la vita utile residua dell'immobilizzazione materiale e la durata residua del contratto di locazione.

PERDITA DI VALORE DELLE ATTIVITA'

Ad ogni data di redazione del bilancio, la Società rivede il valore contabile delle proprie attività materiali e immateriali e delle partecipazioni per determinare se vi siano indicazioni che queste attività abbiano subìto riduzioni di valore. Qualora queste indicazioni esistano, viene stimato l'ammontare recuperabile di tali attività per determinare l'eventuale importo della svalutazione.

La verifica consiste nella stima del valore recuperabile dell'attività confrontandolo con il relativo valore netto contabile.

Se il valore recuperabile di un'attività è inferiore al valore netto contabile, quest'ultimo viene ridotto al valore recuperabile. Tale riduzione costituisce una perdita di valore, che viene rilevata a conto economico nell'esercizio in cui si manifesta.

Il valore recuperabile di un'attività è il maggiore tra prezzo netto di vendita e valore d'uso. Il valore d'uso corrisponde al valore attuale dei flussi di cassa attesi, generati dall'attività. Ai fini della valutazione della riduzione di valore, le attività sono analizzate partendo dal più basso livello per il quale sono separatamente identificabili flussi di cassa indipendenti (cash generating unit).

Le immobilizzazioni immateriali e materiali non soggette ad ammortamento (vita utile indefinita), nonché le immobilizzazioni immateriali non ancora disponibili per l'utilizzo, sono assoggettate annualmente alla verifica di perdita di valore.

In presenza di un indicatore di ripristino della perdita di valore, il valore recuperabile dell'attività viene rideterminato ed il valore contabile è aumentato fino a tale nuovo valore. L'incremento del valore contabile non può comunque eccedere il valore netto contabile che l'immobilizzazione avrebbe avuto se la perdita di valore non si fosse manifestata.

Le perdite di valore di avviamenti non possono essere ripristinate.

In relazione al patrimonio immobiliare le valutazioni sono effettuate per singolo immobile, sulla base di perizie redatte da terzi indipendenti. In detto ambito, in considerazione del bene oggetto di valutazione, si precisa che i criteri adottati sono:

• Metodo comparativo: basato sulla comparazione diretta degli asset da valutare con altri 'confrontabili' e recentemente oggetto di compravendite.
• Metodo Reddituale/finanziario (Discounted Cash Flow analysis) basato sul calcolo del valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile, dove per benefici economici si intendono i flussi di cassa generati dalla "messa a reddito" dell'immobile e dalla successiva dismissione e pertanto dai canoni di locazione

(effettivi e/o potenziali) dell'immobile al netto dei costi di gestione in capo alla proprietà immobiliare e dal Terminal Value dell'immobile.

• Metodo finanziario della Trasformazione (Discounted Cash Flow analysis) basato sul calcolo del valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile, dove per benefici economici si intendono i flussi di cassa generati da un'operazione di trasformazione, sviluppo e vendita nell'arco della sua durata.

In relazione alle partecipazioni, tenuto conto della natura delle stesse (principalmente immobiliari), le valutazioni di impairment sono sviluppate sulla base dei patrimoni netti contabili opportunamente rettificati al fine di considerare i fair value relativi alle unità immobiliari di proprietà di ciascuna partecipata, desunti dalle sopracitate perizie immobiliari, al netto degli effetti fiscali ove applicabili.

Con riferimento alle partecipazioni non immobiliari le valutazioni sono sviluppate sulla base dei valori recuperabili tramite l'uso, determinati in ragione delle prevedibili evoluzioni dell'attività elaborate dalla Direzione.

PARTECIPAZIONI IN JOINT VENTURES

Si tratta di imprese sulle cui attività il Gruppo ha un controllo congiunto come definito dallo IFRS 11. Il bilancio consolidato include la quota di pertinenza del Gruppo dei risultati delle joint ventures, contabilizzata con il metodo del patrimonio netto, a partire dalla data in cui inizia il controllo congiunto fino al momento in cui il medesimo cessa di esistere.

PARTECIPAZIONI IN SOCIETÀ COLLEGATE

Si tratta di imprese nelle quali il Gruppo esercita un'influenza notevole, ma non il controllo o il controllo congiunto, sulle politiche finanziarie e operative. Il bilancio consolidato include la quota di pertinenza del Gruppo dei risultati delle collegate, contabilizzata con il metodo del patrimonio netto, a partire dalla data in cui inzia l'influenza notevole fino al momento in cui tale influenza notevole cessa di esistere.

CREDITI E ALTRE ATTIVITÀ FINANZIARIE

I crediti (ad eccezione dei crediti commerciali) e le altre attività finanziarie sono inizialmente rilevate al fair value, più, (nel solo caso di un'attività finanziaria classificata al fair value con variazioni imputate a conto economico), gli oneri accessori di acquisizione. Facendo eccezione alla regola generale, i crediti commerciali al momento della rilevazione iniziale sono valutati al prezzo stabilito nell'operazione. Il management determina la classificazione delle attività finanziarie secondo i criteri definiti dall'IFRS 9 e come richiesto dall'IFRS 7 al momento della loro prima iscrizione.

Successivamente all'iscrizione iniziale, le attività finanziarie sono valutate in relazione alla loro classificazione all'interno di una delle seguenti categorie. In particolare si evidenzia che:

• La valutazione dei crediti e altre attività finanziarie è effettuata secondo il criterio del costo ammortizzato, rilevando a conto economico gli interessi calcolati al tasso di interesse effettivo ossia applicando un tasso che rende nulla la somma dei valori attuali dei flussi di cassa netti generati dallo strumento finanziario. Le perdite sono iscritte a conto economico al manifestarsi di perdite di valore o quando i finanziamenti e i crediti sono contabilmente eliminati. I crediti sono assoggettati ad impairment e quindi iscritti al valore di presumibile realizzo (fair value), mediante lo stanziamento di uno specifico fondo svalutazione portato a diretta detrazione del valore dell'attività. I crediti vengono svalutati quando esiste una indicazione oggettiva della probabile inesigibilità del credito ed in base all'esperienza storica e ai dati statistici (expected losses). Qualora nei periodi successivi vengano meno le motivazioni delle precedenti svalutazioni, il valore delle attività viene ripristinato fino a concorrenza del valore che sarebbe derivato dall'applicazione del costo ammortizzato, se non fosse stata effettuata la svalutazione. Il Gruppo evidenzia in questa categoria prevalentemente attività con scadenza entro i dodici mesi iscritte in bilancio al loro valore nominale, quale approssimazione del costo ammortizzato. Nel caso in cui il pagamento preveda termini superiori alle normali condizioni di mercato e il credito non maturi interessi, è presente una componente finanziaria implicita nel valore iscritto in bilancio, che viene pertanto attualizzato, addebitando a conto economico lo sconto.

• Gli Altri strumenti di capitale non correnti (ex available for sale) sono rilevati inizialmente al costo (fair value del corrispettivo iniziale dato in cambio) incrementato degli eventuali oneri di transazione direttamente attribuibili alle stesse, in quanto generalmente la scelta del Gruppo è di valutare lo strumento al fair value con variazioni rilevate conto economico. Tutti gli investimenti in strumenti rappresentativi di capitale devono essere valutati al fair value. In caso di titoli negoziati su mercati attivi, il fair value è determinato facendo riferimento alla quotazione rilevata al termine delle negoziazioni del giorno di chiusura dell'esercizio. Per gli investimenti per i quali non esiste un mercato attivo, il fair value è determinato in funzione del prezzo di transazioni recenti fra parti indipendenti di strumenti sostanzialmente simili, oppure utilizzando altre tecniche di valutazione quali ad esempio valutazioni reddituali o basate sull'analisi dei flussi finanziari attualizzati (Discounted Cash Flow).
• La valutazione delle "Attività finanziarie, che al momento della rilevazione iniziale sono valutate al fair value con variazioni imputate a conto economico" è determinata facendo riferimento al valore di mercato alla data di chiusura del periodo oggetto di rilevazione; nel caso di strumenti non quotati lo stesso è determinato attraverso tecniche finanziarie di valutazione generalmente accettate e basate su dati di mercato. Gli utili e le perdite derivanti dalla valutazione al fair value relativi alle attività classificate in questa categoria sono iscritti a conto economico.

IMPOSTE DIFFERITE ATTIVE E PASSIVE

Le imposte differite attive e passive sono determinate sulla base delle differenze temporanee esistenti tra il valore di bilancio di attività e passività e il loro valore fiscale (metodo dell'allocazione globale).

Le imposte differite attive e passive vengono determinate in base ad aliquote fiscali che ci si attende vengano applicate nel periodo i cui tali differimenti si realizzeranno, considerando le aliquote in vigore o quelle di nota successiva emanazione.

Non possono essere attualizzate e sono classificate tra le attività/passività non correnti.

Le imposte anticipate e differite sono accreditate o addebitate a patrimonio netto se si riferiscono a voci che sono accreditate o addebitate direttamente a patrimonio netto nell'esercizio o negli esercizi precedenti.

Le imposte anticipate sono contabilizzate solo quando è probabile il relativo recupero nei periodi futuri. Il valore di carico delle attività fiscali differite è rivisto ad ogni data di riferimento e ridotto nella misura in cui non sia più probabile l'esistenza di sufficienti redditi imponibili tali da consentire in tutto o in parte il recupero di tali attività.

PATRIMONIO NETTO

Le azioni proprie sono classificate a riduzione del patrimonio netto.

Il costo originario delle azioni proprie ed i profitti/perdite derivanti dalle eventuali vendite successive sono rilevati come movimenti di patrimonio netto.

I costi incrementali direttamente attribuibili all'emissione di nuove azioni o opzioni sono riportati nel patrimonio netto.

Laddove una qualsiasi società del Gruppo acquisti quote del capitale sociale all'interno del patrimonio netto della Società (azioni proprie), il corrispettivo pagato, inclusi i costi incrementali attribuibili (al netto delle imposte sul reddito), viene dedotto dal patrimonio netto attribuibile ai possessori di capitale della Società fino a quando le azioni non sono cancellate, riemesse o dismesse. Qualora tali azioni dovessero essere successivamente vendute o riemesse, qualsiasi corrispettivo ricevuto, al netto di tutti i costi aggiuntivi delle operazioni direttamente attribuibili e dei relativi effetti delle imposte sul reddito, è incluso nel patrimonio netto attribuibile ai possessori di capitale della Società.

FONDI PER RISCHI E ONERI

I fondi per rischi e oneri riguardano costi e oneri di natura determinata e di esistenza certa o probabile che alla data di chiusura del periodo sono indeterminati nell'ammontare o nella data di sopravvenienza. Gli accantonamenti sono rilevati quando: (i) è probabile l'esistenza di un'obbligazione attuale, legale o implicita, derivante da un evento passato; (ii) è probabile che l'adempimento dell'obbligazione sia oneroso; (iii) l'ammontare dell'obbligazione può essere stimato in modo attendibile. Gli accantonamenti sono iscritti al valore rappresentativo della migliore stima dell'ammontare che l'impresa razionalmente pagherebbe per estinguere l'obbligazione ovvero per trasferirla a terzi alla data di chiusura del periodo. Quando l'effetto finanziario del tempo è significativo e le date di pagamento delle obbligazioni sono stimabili in modo attendibile, l'accantonamento è oggetto di attualizzazione; l'incremento del fondo connesso al trascorrere del tempo è imputato a conto economico alla voce "Proventi (oneri) finanziari".

Quando la passività è relativa ad attività materiali (es. bonifica di aree), il fondo è rilevato in contropartita all'attività a cui si riferisce; l'imputazione a conto economico avviene attraverso il processo di ammortamento.

I fondi sono periodicamente aggiornati per riflettere le variazioni delle stime dei costi, dei tempi di realizzazione e del tasso di attualizzazione; le revisioni di stima dei fondi sono imputate nella medesima voce di conto economico che ha precedentemente accolto l'accantonamento ovvero, quando la passività è relativa ad attività materiali (es. bonifica di aree), in contropartita all'attività a cui si riferisce.

Nelle note al bilancio sono illustrate le passività potenziali rappresentate da: (i) obbligazioni possibili (ma non probabili), derivanti da eventi passati, la cui esistenza sarà confermata solo al verificarsi o meno di uno o più eventi futuri incerti non totalmente sotto il controllo dell'impresa; (ii) obbligazioni attuali derivanti da eventi passati il cui ammontare non può essere stimato attendibilmente o il cui adempimento è probabile che non sia oneroso; (iii) obbligazioni delle tipologie descritte ai punti (i) e (ii) relative a società collegate o joint ventures, sia nel caso in cui la passività potenziale sia proporzionata alla quota di possesso, sia nel caso in cui la Società sia interamente responsabile per le passività potenziali della collegata o joint ventures.

BENEFICI AI DIPENDENTI

I benefici a dipendenti successivi al rapporto di lavoro (post employment benefit – trattamento di fine rapporto) e gli altri benefici a lungo termine (other long term benefit) sono soggetti a valutazioni di natura attuariale.

Seguendo tale metodologia la passività iscritta in bilancio risulta essere rappresentativa del valore attuale dell'obbligazione, al netto di ogni eventuale attività a servizio dei piani, rettificato per eventuali perdite o utili attuariali non contabilizzati.

Inoltre per le società del Gruppo con meno di 50 dipendenti, la valutazione della passività continua ad essere eseguita tramite l'utilizzo della metodologia attuariale denominata "metodo della proiezione unitaria del reddito" (projected unit credit method).

DEBITI FINANZIARI

I debiti finanziari sono inizialmente rilevati al fair value (valore equo) al netto dei costi dell'operazione sostenuti, e successivamente valutati al costo ammortizzato utilizzando il metodo del tasso di interesse effettivo. Il costo ammortizzato è calcolato tenendo conto dei costi di emissione e di ogni eventuale sconto o premio previsti al momento della regolazione.

I finanziamenti sono classificati come passività correnti a meno che il Gruppo non abbia un diritto incondizionato di differire il regolamento della passività per almeno 12 mesi dopo la data di riferimento del bilancio.

DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI

I debiti sono rilevati inizialmente al fair value del corrispettivo da pagare e successivamente al costo ammortizzato che, generalmente, corrisponde al valore nominale.

• Attività e passività correnti

RIMANENZE

Le rimanenze sono costituite prevalentemente da aree - anche da edificare, immobili ultimati, per i quali lo scopo è la vendita a terzi e non è il mantenimento nel portafoglio di proprietà al fine di percepirne ricavi da locazione, oltre alle rimanenze delle attività vitivinicola.

Le aree da edificare sono valutate al minore tra il costo di acquisizione ed il corrispondente presunto valore di realizzo, al netto delle relative spese stimate di vendita. Il costo è aumentato delle spese incrementative e degli oneri finanziari capitalizzabili quando sussistono le seguenti condizioni:

• il management ha assunto una decisione circa la destinazione delle aree consistente in un suo utilizzo, uno sviluppo o la vendita diretta;
• si stanno sostenendo i costi per l'ottenimento del bene;
• si stanno sostenendo gli oneri finanziari.

Gli immobili da vendere sono valutati al minore tra il costo e il valore di mercato desunto da transazioni di immobili similari per zona e tipologia. Il costo di acquisizione viene aumentato delle eventuali spese incrementative sostenute fino al momento della vendita.

CREDITI ISCRITTI NELL'ATTIVO CIRCOLANTE, DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI

I crediti sono rilevati inizialmente al fair value del corrispettivo da ricevere che per tale tipologia corrisponde normalmente al valore nominale indicato in fattura, adeguato (se necessario) al presumibile valore di realizzo mediante apposizioni di stanziamenti iscritti a rettifica dei valori nominali secondo il criterio dell'expected loss. Successivamente, i crediti vengono valutati con il criterio del costo ammortizzato che generalmente corrisponde al valore nominale.

I debiti sono rilevati inizialmente al fair value del corrispettivo da pagare e generalmente il loro valore è facilmente identificabile con un elevato grado di certezza. Successivamente, i debiti sono valutati con il criterio del costo ammortizzato che generalmente corrisponde al valore nominale.

DISPONIBILITÀ LIQUIDE

Le disponibilità liquide e i mezzi equivalenti includono: valori in cassa, depositi a vista con banche e altri investimenti altamente liquidi a breve termine. Gli scoperti bancari sono riportati tra i finanziamenti nelle passività correnti all'interno del prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria consolidata.

• Conto economico

VENDITE DI BENI IMMOBILI

I ricavi per vendite di beni sono rilevati solo quando sono soddisfatte tutte le condizioni previste dall'IFRS 15. Nel caso dei beni immobili queste condizioni si ritengono normalmente soddisfatte al rogito notarile.

PRESTAZIONI DI SERVIZI E LOCAZIONI ATTIVE

Il ricavo di un'operazione per prestazione di servizi deve essere rilevato solo quando può essere attendibilmente stimato, con riferimento allo stadio di completamento dell'operazione alla data di riferimento del bilancio. Il risultato di un'operazione può essere stimato in modo attendibile quando sono soddisfatte tutte le seguenti condizioni:

1. l'ammontare dei ricavi può essere valutato in modo attendibile;

2. è probabile che l'impresa fruisca dei benefici economici derivanti dall'operazione;

3. lo stadio di completamento dell'operazione alla data di riferimento del bilancio può essere misurato in modo attendibile e i costi sostenuti per l'operazione e i costi da sostenere per completarla possono essere determinati in modo attendibile.

Con riferimento ai leasing operativi, il locatore deve rilevare i pagamenti dovuti per leasing operativi come proventi con un criterio a quote costanti o secondo un altro criterio sistematico.

Dopo la data di decorrenza il locatario deve rilevare nell'utile (perdita) d'esercizio i pagamenti variabili dovuti per il leasing non inclusi nella valutazione della passività del leasing nell'esercizio in cui si verifica l'evento o la circostanza che fa scattare i pagamenti.

Il locatore deve rilevare i costi, compreso l'ammortamento, sostenuti per realizzare i proventi del leasing come costo.

Il locatore deve aggiungere i costi diretti iniziali sostenuti per l'ottenimento del leasing operativo al valore contabile dell'attività sottostante e rilevare tali costi come costo lungo la durata del leasing con lo stesso criterio di rilevazione dei proventi del leasing.

INTERESSI

I proventi finanziari sono riconosciuti a conto economico in funzione della competenza temporale, sulla base degli interessi maturati utilizzando il criterio del tasso di interesse effettivo.

Gli oneri finanziari sostenuti a fronte di investimenti in attività per le quali normalmente trascorre un determinato periodo di tempo per rendere l'attività pronta per l'uso o per la vendita (qualifying asset ai sensi dello IAS 23 – Oneri finanziari) sono capitalizzati ed ammortizzati lungo la vita utile della classe di beni cui essi si riferiscono.

Tutti gli altri oneri finanziari sono rilevati a conto economico nel corso dell'esercizio nel quale sono sostenuti.

DIVIDENDI

I dividendi sono rilevati nel momento in cui sorge il diritto per gli azionisti a ricevere il pagamento, che normalmente corrisponde con la data dell'Assemblea dei Soci che delibera la loro distribuzione.

IMPOSTE CORRENTI

Le imposte correnti sono determinate sulla base di una realistica previsione degli oneri da assolvere in applicazione delle vigenti normative fiscali.

Il debito previsto è rilevato alla voce "Debiti tributari". I debiti ed i crediti tributari per imposte correnti sono rilevati al valore che si prevede di pagare/recuperare alle/dalle autorità fiscali applicando le aliquote e la normativa fiscale vigenti o sostanzialmente approvate alla data di chiusura dell'esercizio.

RISULTATO DERIVANTE DALLE ATTIVITÀ /PASSIVITÀ CEDUTE E/O DESTINATE AD ESSERE CEDUTE

L'obiettivo generale dei requisiti di presentazione e informativa dell'IFRS 5 è di consentire agli utenti

Bilancio consolidato al 31 dicembre 2021

del bilancio di valutare gli effetti economico/finanziari delle attività cedute o destinate alla cessione. A tal fine, l'IFRS 5 richiede di distinguere nel conto economico il Risultato derivante dalle attività /passività cedute e/o destinate ad essere cedute, che, pertanto, viene classificato in una riga separata del conto economico stesso.

Secondo l'IFRS 5, un'attività ceduta è una linea di business del Gruppo che è stata ceduta o è destinata ad essere ceduta e, al contempo:

• rappresenta una primaria linea di business o area geografica separata; o
• fa parte di un unico piano coordinato di dismissione di una primaria linea di business o area geografica; o
• è una controllata acquisita esclusivamente in vista della rivendita.

Per essere classificata come attività ceduta la linea di business del Gruppo deve comprendere operazioni e flussi finanziari che possono essere chiaramente distinti, dal punto di vista operativo e ai fini dell'informativa finanziaria, dal resto del Gruppo.

RISULTATO PER AZIONE

Il risultato base per azione viene calcolato dividendo l'utile/la perdita complessivo/a del periodo attribuibile agli azionisti possessori di azioni ordinarie di Restart S.p.A. per il numero medio ponderato di azioni ordinarie in circolazione nel periodo, escludendo le azioni proprie.

Il risultato per azione diluito viene determinato attraverso la rettifica della media ponderata delle azioni in circolazione, per tener conto di tutte le azioni ordinarie potenziali, aventi effetto diluitivo.

• Stime ed assunzioni rilevanti

La redazione del bilancio e delle relative note in applicazione degli IFRS richiede da parte degli Amministratori l'applicazione di principi e metodologie contabili che, in talune circostanze, si basano su difficili e soggettive valutazioni e stime basate sull'esperienza storica e assunzioni che vengono di volta in volta considerate ragionevoli e realistiche in funzione delle relative circostanze, che hanno effetto sui valori delle attività e delle passività di bilancio e sull'informativa relativa ad attività e passività potenziali alla data del bilancio consolidato. Le stime e le assunzioni sono riviste periodicamente e gli effetti di ogni variazione sono riflessi immediatamente a conto economico. Si precisa che le assunzioni effettuate circa l'andamento futuro sono caratterizzate da una significativa incertezza. Pertanto, non si può escludere il concretizzarsi nel futuro di risultati diversi da quanto stimato che quindi potrebbero richiedere rettifiche anche significative ad oggi ovviamente non prevedibili né stimabili.

Le stime e le assunzioni sono utilizzate principalmente con riferimento alla valutazione del valore recuperabile delle partecipazioni, alla valutazione degli investimenti immobiliari e delle rimanenze, alla recuperabilità dei crediti, anche di natura fiscale e alla valutazione dei fondi per rischi ed oneri.

Con particolare riguardo alla valutazione degli investimenti immobiliari (0,6 milioni di Euro al 31 dicembre 2021) e delle rimanenze immobiliari (1,0 milioni di Euro al 31 dicembre 2021) va notato che la valutazione del fair value e del valore netto di realizzo, effettuata con il supporto di esperti indipendenti, deriva da variabili e assunzioni attinenti l'andamento futuro che possono variare sensibilmente e pertanto produrre variazioni – sul valore contabile degli immobili - ad oggi non prevedibili né stimabili.

Le principali variabili e assunzioni caratterizzate da incertezza sono:

• I flussi di cassa netti attesi dagli immobili e le relative tempistiche di realizzazione
• I tassi di inflazione, i tassi di attualizzazione e i tassi di capitalizzazione

Considerazioni analoghe valgono per la valutazione delle partecipazioni contabilizzate con il metodo del patrimonio netto (1,7 milioni di Euro al 31 dicembre 2021) i cui patrimoni netti riflettono le valutazioni degli investimenti immobiliari e delle rimanenze immobiliari.

Si rimanda alla nota 31 - IFRS13 per maggiori informazioni in merito alle modalità di determinazione del fair value degli immobili e al paragrafo "Valutazioni dei periti indipendenti" della Relazione sulla gestione per informazioni in merito al processo di selezione dei periti indipendenti.

Inoltre si segnala l'ulteriore incertezza che la diffusione del contagio da COVID-19 ha generato nella valutazione degli scenari macroeconomici nazionali e internazionali. Pertanto, è possibile che nei prossimi esercizi, al concretizzarsi di risultati diversi rispetto alle stime effettuate per il bilancio al 31 dicembre 2021, anche in considerazione dell'incerta evoluzione della pandemia da COVID-19 e alla situazione di instabilità internazionale provocata dal conflitto in Ucraina, si possano rendere necessarie rettifiche anche significative ai valori di bilancio oggetto di valutazione, tra i quali si evidenziano, per la rilevanza, le rimanenze immobiliari e gli investimenti immobiliari valutati al fair value.

3.10 Principali tipologie di rischio

Si espongono nel seguito le principali fonti di rischio e le strategie di copertura ammissibili.

• Rischi strategici

RISCHI COLLEGATI ALLA DIFFUSIONE DEL CORONA VIRUS

Come noto, a partire dal mese di gennaio 2020, lo scenario nazionale e internazionale è stato caratterizzato dalla diffusione del Coronavirus e dalle conseguenti misure restrittive per il suo contenimento, poste in essere da parte delle autorità pubbliche dei Paesi interessati. Tali circostanze, straordinarie per natura ed estensione, continuano ad avere ripercussioni, dirette e indirette, sull'attività economica e hanno creato un contesto di generale incertezza che ha comportato un rallentamento nell'attività di investimento/disinvestimento della Società. I potenziali effetti di questo fenomeno sul bilancio generano un maggiore grado di incertezza sia con riferimento alle stime contabili, alle misurazioni di fair value, alla recuperabilità degli attivi e al rischio di liquidità e saranno oggetto di costante monitoraggio.

RISCHIO DI MERCATO

Il rischio di mercato consiste nella possibilità che variazioni dell'andamento generale dell'economia del settore immobiliare e dei tassi di interesse possano influire negativamente sul valore delle attività, anche immobiliari, delle passività o dei flussi di cassa attesi anche in considerazione dei potenziali effetti sull'inflazione e sui costi delle materie prime e dell'energia dovute, tra l'altro, al perdurare dell'emergenza epidemiologica e alla situazione di instabilità internazionale provocata dal conflitto in Ucraina.

Il Gruppo monitora tramite appositi studi l'andamento generale dell'economia ed effettua semestralmente un'analisi dell'andamento del mercato immobiliare. In particolare, la Società monitora con costanza le variazioni e le previsioni sull'andamento generale dell'economia che potrebbero influire negativamente sul valore delle attività, anche immobiliari, delle passività o dei flussi di cassa attesi.

Con specifico riferimento al mercato in cui la Società opera, va rilevato come i mercati immobiliari globali stiano attraversando una fase congiunturale negativa causata dal perdurare dell'emergenza epidemiologica da Covid-19, registrando rallentamenti e/o riduzioni degli investimenti, difficoltà economico-finanziarie dei conduttori nell'adempiere alle proprie obbligazioni di pagamento e difficoltà nell'accesso a finanziamenti.

Si ritiene tuttavia che il mercato immobiliare possa offrire valide opportunità di investimento, adeguate al modello di business della Società, basato sulla raccolta, proseguimento e valorizzazione delle attività di investimento in iniziative di tipo Value Added e Opportunistic attraverso l'acquisizione di partecipazioni, anche di minoranza, in società attive nel settore immobiliare, di special situation e di sottostanti immobiliari a NPL/UTP, con l'obiettivo di valorizzare le stesse nel medio/lungo periodo, in concorso con gli altri azionisti.

• Rischi operativi

RISCHIO DI CREDITO

Il rischio di credito consiste prevalentemente nella possibilità che i clienti siano insolventi. Il Gruppo non risulta caratterizzato da rilevanti concentrazioni di rischi di credito, anche tenuto conto del significativo mutamento del core business della Società (focalizzato oggi sull'acquisto di asset immobiliari in ottica opportunistica al fine di valorizzarli nel medio/lungo periodo e rivenderli sul mercato, anche in concorso con altri partners, e non più sull'attività di locazione immobiliare caratteristica del modello SIIQ).

L'attività svolta per la riduzione dell'esposizione al rischio di credito si basa su un'analisi della composizione del portafoglio clienti per ciascuna area di business volta ad assicurare un'adeguata garanzia sulla solidità finanziaria dei clienti stessi. Nell'ambito di specifiche operazioni vengono richieste, laddove ritenute necessarie, idonee garanzie.

L'eventuale regressione delle prospettive economiche potrebbe aggravare alcune posizioni di credito.

La massima esposizione teorica al rischio di credito per il Gruppo è rappresentata dal valore contabile delle attività finanziarie rappresentate in bilancio, oltre che dal valore nominale delle garanzie prestate su debiti o impegni di terzi indicati nella Nota 29.

La quasi totalità delle attività finanziarie sono sostanzialmente crediti in essere verso la società collegata (Aedilia Nord Est). Tali attività finanziarie sono sostanzialmente rappresentate da crediti il cui incasso è correlato al ciclo di sviluppo/cessione delle attività immobiliari e dalla partecipazione detenuta dalla collegata Aedilia Nord Est. Eventuali svalutazioni delle attività finanziarie avvengono su base individuale e si ritiene che le svalutazioni effettuate siano rappresentative del rischio di effettiva inesigibilità.

RISCHIO SULLA SALUTE E SICUREZZA E RISCHIO AMBIENTALE

Il Gruppo Restart ha intrapreso tutte le iniziative necessarie alla tutela della salute nei luoghi di lavoro, secondo quanto disposto dalla legislazione in materia. Ai fini di quanto prescritto dalla normativa si precisa che, nel corso dell'esercizio 2021, non si sono verificati infortuni tali da comportare lesioni gravi o gravissime sul lavoro, o morti.

I rischi collegati al verificarsi di eventi che possano provocare effetti sull'ambiente o sulla salute della popolazione residente nelle zone di influenza delle attività del Gruppo, sono oggetto di crescente attenzione da parte degli organi regolatori pubblici e di una legislazione sempre più stringente. Si segnala che, nel corso dell'esercizio, il Gruppo Restart non ha causato alcun danno all'ambiente per il quale sia stata dichiarata colpevole, né è stata oggetto di sanzioni o pene per reati o danni ambientali.

La Società è fortemente impegnata nella prevenzione di tali rischi ed ha adottato sistemi di gestione idonei a prevenire ed a documentare l'approccio gestionale a queste tematiche.

Inoltre, l'azienda rivolge particolare attenzione all'aspetto che disciplina le responsabilità amministrative, di sicurezza e ambientali in merito al rischio di commissione di reati, come definito dal D.lgs. 231/01.

RISCHI RELATIVI AI SISTEMI INFORMATIVI E ALLA CRIMINALITÀ INFORMATICA

Nell'attuale contesto economico-sociale i rischi della sicurezza informatica sono in aumento, soprattutto a causa degli attacchi criminali informatici. In caso di successo, tali attacchi potrebbero avere un impatto negativo sull'operatività aziendale o sulla reputazione del Gruppo.

La Società pone in essere idonee misure atte a monitorare e gestire i rischi di attacchi informativi, nonché a mantenere i sistemi informativi protetti, in modo da garantire il loro ripristino a seguito di eventuali emergenze.

RISCHI LEGATI AL CAMBIAMENTO CLIMATICO

Il cambiamento climatico può comportare per le aziende l'esposizione sia a rischi fisici legati a eventi meteorologici estremi e disastri naturali suscettibili di provocare danni agli assets aziendali, sia a rischi legati a modifiche normative/regolatorie, delle politiche energetiche e di mercato associate alla lotta al cambiamento climatico e alla transizione verso un modello energetico low carbon, con un effetto sul breve, medio e lungo termine, sia ancora potenziali impatti sulle performance economiche derivanti da variazioni impreviste dei prezzi dell'energia e dei costi delle materie prime.

Si rileva che non risulta allo stato una esposizione della Società e/o del Gruppo Restart a significativi

rischi legati al cambiamento climatico, che sono oggetto di monitoraggio da parte del management.

• Rischi di compliance

RESPONSABILITÀ EX D.LGS. 231/01

Il rischio ex D.Lgs. 231/01 è che la Società possa incorrere in sanzioni connesse alla disciplina della responsabilità degli enti per la commissione dei reati ex D.Lgs. 231/01.

Al fine di limitare detto rischio, la Società ha adottato il "Modello Organizzativo" o "Modello 231", strutturato in una c.d. Parte Generale, che illustra gli obiettivi, le linee di struttura e le modalità di implementazione del Modello Organizzativo, e in una c.d. Parte Speciale, che, in sintesi, descrive le fattispecie criminose di cui al D. Lgs. 231/01 ritenute rilevanti a seguito del lavoro di risk assessment, stabilisce regole di comportamento per i destinatari del Modello 231, e fissa i principi per la redazione delle procedure nelle aree aziendali coinvolte.

La Società ha inoltre predisposto il Codice Etico, rivolto a tutti coloro che lavorano nel Gruppo, i quali sono impegnati ad osservare e a far osservare i principi previsti nel Codice nell'ambito delle proprie mansioni e responsabilità.

La Società ha inoltre nominato un Organismo di Vigilanza, dotato di autonomi poteri di iniziativa e di controllo, organo preposto a vigilare sull'effettività, adeguatezza, funzionamento e osservanza del Modello Organizzativo, curandone inoltre il costante aggiornamento.

NORMATIVA REGOLAMENTARE DELLE SOCIETÀ QUOTATE

La Società ha lo status di emittente di strumenti finanziari quotati su un mercato regolamentato ed è pertanto soggetta alle specifiche normative applicabili agli emittenti quotati sui mercati regolamentati.

La Società pone la massima attenzione al rispetto delle prescrizioni normative e regolamentari derivanti dallo status di società quotata. Il processo di informativa al mercato prevede uno stretto coordinamento con le funzioni interne per la rilevazione, la verifica e la comunicazione di dati ed informazioni di carattere amministrativo, contabile e gestionale, ed è svolto nel rispetto della normativa interna specificamente definita e sotto la supervisione del Presidente e dell'Amministratore Delegato.

RESPONSABILITÀ EX L. 262/05

Il rischio connesso ex L. 262/05 si riferisce alle responsabilità del Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili e societari, ex L. 262/05.

La Società, in conformità alle previsioni normative della legge 28 dicembre 2005, n. 262 "Legge sul Risparmio" ha adottato un sistema di controllo amministrativo-contabile connesso all'informativa finanziaria, con l'obiettivo di (i) accertare che il Sistema di Controllo Interno attualmente in essere sia adeguato a fornire una ragionevole certezza circa la rappresentazione veritiera e corretta delle informazioni economiche, patrimoniali e finanziarie prodotte; (ii) predisporre adeguate procedure amministrativo-contabili per l'elaborazione del bilancio di esercizio e del bilancio consolidato, nonché di ogni altra comunicazione di carattere finanziario; (iii) garantire l'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili predisposte nel corso del periodo cui si riferiscono i documenti di cui sopra.

• Rischi finanziari

RISCHIO DI TASSO DI INTERESSE

Il Gruppo al 31 dicembre 2021 non è soggetto a rischio di tasso di interesse in quanto non sono in

essere contratti di finanziamento con istituti di credito.

RISCHIO DI CAMBIO

Il Gruppo al 31 dicembre 2021 non è soggetto a rischio di cambio dal momento che non ha esposizioni in valute diverse dall'Euro.

RISCHIO DI LIQUIDITÀ

Il rischio di liquidità è il rischio che la Società e il Gruppo non siano in grado di rispettare gli impegni di pagamento a causa delle difficoltà di reperire fondi (funding liquidity risk) o di liquidare attività sul mercato (asset liquidity risk). La conseguenza è un impatto negativo sul risultato economico nel caso in cui la Società o il Gruppo siano costrette a sostenere costi addizionali per fronteggiare i propri impegni o, come estrema conseguenza, una situazione di insolvibilità che pone a repentaglio la continuità aziendale.

Il Gruppo, tramite una continua supervisione da parte degli organi delegati della Capogruppo, mantiene un attento monitoraggio della liquidità e degli impegni finanziari di breve periodo. A tal fine, il Gruppo monitora il rischio di liquidità attraverso la predisposizione di un dettagliato budget economico e finanziario redatto su base periodica, tenendo conto di un orizzonte temporale non inferiore a un anno e di una coerente gestione di vendite immobiliari e assunzione di impegni finanziari in modo da gestire in modo coerente i flussi di cassa in entrata e in uscita, attraverso il continuo monitoraggio degli organi delegati.

La Società e il Gruppo hanno individuato in ogni caso tra le proprie priorità il monitoraggio della situazione di liquidità della Società nel corso dell'esercizio, coadiuvandosi con le competenti strutture aziendali e in coordinamento con l'Amministratore Delegato.

Ai fini della valutazione di tale rischio ed in sede di redazione del presente bilancio consolidato, il Gruppo ha predisposto delle proiezioni economiche finanziarie (le "Proiezioni") che tengono conto dei flussi di cassa operativi e degli impegni finanziari che interessano tutte le società del Gruppo fino al 30 giugno 2023.

Sulla base dei fabbisogni rinvenienti dalle Proiezioni, la Società ed il Gruppo hanno individuato le seguenti principali fonti di copertura finanziaria:

• disponibilità liquide presenti al 31 dicembre 2021;
• cessione di taluni asset.

Sulla base delle informazioni e delle evidenze documentali disponibili alla data di redazione del Bilancio al 31 dicembre 2021 nonché dello stato di avanzamento delle iniziative attualmente in essere in ordine alle sopracitate fonti di copertura finanziaria, non si ravvisano significativi rischi in merito alla possibilità che le azioni intraprese non vengano finalizzate secondo le tempistiche e le modalità previste nelle Proiezioni. Si precisa peraltro che, il verificarsi in tutto od in parte delle stesse attività nei modi e nei tempi previsti dipenderà anche da fattori al di fuori del controllo della società quali tra gli altri il ciclo economico, l'evoluzione del mercato immobiliare, l'evoluzione del mercato dei capitali.

Inoltre, tenuto conto delle incertezze inerenti l'imprevedibile evoluzione della pandemia e della crisi internazionale provocata dal conflitto in Ucraina (con particolare riguardo ai relativi effetti sull'inflazione e sui costi delle materie prime e dell'energia), ed al fine di valutare gli impatti derivanti da un potenziale rallentamento delle attività di investimento/disinvestimento della Società, gli Amministratori hanno redatto un worst case scenario sulle proiezioni economiche e finanziarie, ritenendo che anche in uno scenario peggiorativo non vi siano incertezze circa la capacità della Società e del Gruppo di far fronte alle proprie obbligazioni finanziarie, sia attuali che prospettiche, nel periodo contemplato dalle Proiezioni.

3.11 Impatti della pandemia COVID-19

Come richiesto dal documento n. 4/21 del 15 marzo 2021 emesso da CONSOB si segnala che il Covid-19 ha determinato principalmente perdite di valore degli immobili a reddito e dei crediti commerciali detenuti attraverso la società collegata Aedilia Nord Est e che hanno determinato una conseguente svalutazione del valore della partecipazione iscritta in bilancio.

Inoltre, si segnala che l'eventuale perdurare del contagio da COVID-19 oltre ad eventuali ulteriori misure restrittive ad oggi non prevedibili potrebbero generare un rallentamento delle attività di dimissione del patrimonio immobiliare nonché un incremento dello stato di incertezza nella valutazione degli scenari macroeconomici nazionali e internazionali. Pertanto, è possibile che nei prossimi esercizi, al concretizzarsi di risultati diversi rispetto alle stime effettuate per il bilancio al 31 dicembre 2021, si possano rendere necessarie ulteriori rettifiche anche significative ai valori di bilancio oggetto di valutazione, tra i quali si evidenziano, per la rilevanza, le rimanenze immobiliari, gli investimenti immobiliari valutati al fair valuee le partecipazioni valutate con il metodo del patrimonio netto.

3.12 Area di consolidamento

Il bilancio consolidato al 31 dicembre 2021 comprende i dati patrimoniali ed economici della Capogruppo Restart S.p.A. e delle società direttamente ed indirettamente controllate.

Le società nelle quali la Capogruppo, anche indirettamente, detiene un'influenza notevole e le joint ventures, sono consolidate con il metodo del patrimonio netto.

L'elenco delle società controllate e di quelle consolidate con il metodo del patrimonio netto sono riportate nell'Allegato 1.

Nel corso del 2021 si rilevano le seguenti variazioni del perimetro di consolidamento:

• Cessione Fondo Leopardi: nel mese di marzo 2021, Restart ha ceduto le quote del Fondo Leopardi per un valore di 23 migliaia di Euro. La partecipazione e i crediti erano già stati completamente svalutati, pertanto, a seguito dell'operazione, la Società ha iscritto un margine di 23 migliaia di Euro tra i ricavi oltre ad un plusvalore da realizzo crediti finanziari pari a 2 migliaia di Euro iscritto nella voce Ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni non immobiliari.
• Cessione Bollina S.r.l.: in data 24 maggio 2021, Restart S.p.A. ha ceduto la partecipazione detenuta in Bollina S.r.l., pertanto, si rileva l'uscita dal perimetro di consolidamento delle società Bollina S.r.l. e Società Agricola la Bollina S.r.l. che hanno contribuito alla formazione del risultato al 31 dicembre 2021 limitatamente ai risultati generati fino alla data della cessione. Il risultato economico del comparto winery, fino a tale data, e gli effetti generati dall'operazione sono stati riclassificati nella voce "Utili/(Perdite) dopo le imposte delle attività operative cessate". Per finalità comparative, anche il risultato del periodo precedente è stato riclassificato in tale voce.

3.13 Eventi successivi alla chiusura dell'esercizio

In data 14 gennaio 2022, Restart S.p.A., facendo seguito a quanto comunicato in data 3 novembre 2021, ha reso noto di aver ricevuto dalla controllante Augusto S.p.A. in liquidazione una comunicazione con la quale la medesima ha riferito che, in pari data, ad Augusto è stato comunicato il decreto mediante il quale il Tribunale di Milano ha omologato l'accordo di ristrutturazione ex art. 182 bis L.F. sottoscritto da Augusto in data 2 novembre 2021 e regolarmente pubblicato presso il competente registro delle imprese.

In data 18 gennaio 2022, Facendo seguito a quanto comunicato in data 25 novembre 2021, il Consiglio di Amministrazione della Società ha proceduto alla riorganizzazione dei Comitati endoconsiliari istituendo un comitato unico composto da tre Amministratori non esecutivi e indipendenti (il "Comitato Indipendenti") con funzioni propositive e consultive in materia di controlli, rischi, nomine, remunerazioni e operatività con parti correlate nelle persone di Annapaola Negri-Clementi (Presidente), Stella D'Atri e Giorgio Gabrielli.

Come noto, a partire dal mese di febbraio 2022 la situazione politico-economica ha subito un peggioramento a livello internazionale determinato dall'esplosione del conflitto russo-ucraino. I potenziali effetti di questo fenomeno sull'andamento delle attività della Società e sull'evoluzione prevedibile della gestione non sono ad oggi pienamente determinabili e saranno oggetto di costante monitoraggio. Trattandosi di un non-adjusting event, non ha determinato effetti sulle stime al 31 dicembre 2021.

3.14 Note illustrative della situazione patrimonialefinanziaria consolidata e del conto economico

• Attivo

NOTA 1. INVESTIMENTI IMMOBILIARI

	Immobili di investimento	Immobili in fase di sviluppo	Totale
Saldo al 1/1/2020	2.200	560	2.760
Saldo al 31/12/2020
Valore netto contabile al 1/1/2020	2.200	560	2.760
Decrementi	(2.200)	0	(2.200)
Valore netto contabile al 31/12/2020	0	560	560
Saldo al 31/12/2021
Valore netto contabile al 1/1/2021	0	560	560
Adeguamenti al Fair Value	0	10	10
Valore netto contabile al 31/12/2021	0	570	570
Valore netto contabile	0	570	570

La voce "investimenti immobiliari" presenta al 31 dicembre 2021 un saldo di 570 migliaia di Euro, 560 migliaia di Euro nell'esercizio precedente. L'incremento è riconducibile all'adeguamento a fair value del portafoglio immobiliare. Si ricorda che nella redazione del presente Bilancio Consolidato il Gruppo si è avvalso di Avalon Real Estate S.p.A. quale esperto indipendente per effettuare le perizie del portafoglio immobiliare.

NOTA 2. ALTRE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI

		Attrezzature		Immobilizzazioni in
	Impianti specifici	industriali e	Altri beni	corso	Totale
		commerciali
Costo storico	200	559	136	0	895
Fondo ammortamento Valore netto contabile al 1/1/2020	(82) 118	(299) 260	(58) 78	0 0	(439) 456
Saldo al 31/12/2020
Valore netto contabile al 1/1/2020	118	260	78	0	456
Incrementi	0	23	3	0	26
Decrementi	0	(2)	0	0	(2)
Ammortamenti e svalutazioni	(19)	(89)	(13)	0	(121)
Valore netto contabile al 31/12/2020	99	192	68	0	359
Saldo al 1/1/2021
Costo storico	200	555	139	0	894
Fondo ammortamento	(101)	(363)	(71)	0	(535)
Valore netto contabile al 1/1/2021	99	192	68	0	359
Saldo al 31/12/2021
Valore netto contabile al 1/1/2021	99	192	68	0	359
Variazione area di consolidamento	(92)	(189)	(8)	0	(289)
Incrementi	0	58	3	0	61
Decrementi	0	0	(5)	0	(5)
Ammortamenti e svalutazioni	(7)	(61)	(10)	0	(78)
Valore netto contabile al 31/12/2021	0	0	48	0	48
Saldo al 31/12/2021
Costo storico	0	108	73	0	181
Fondo ammortamento	0	(108)	(25)	0	(133)
Valore netto contabile	0	0	48	0	48

Le altre immobilizzazioni materiali sono pari a 48 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021, rispetto ad un valore di 359 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020.

La variazione è riconducibile per complessivi 289 migliaia di Euro al deconsolidamento del comparto winery per effetto della cessione di Bollina S.r.l., per 61 migliaia di Euro agli incrementi del periodo, per 5 migliaia di Euro a decrementi e per 78 migliaia di Euro agli ammortamenti dell'esercizio.

Il saldo residuo si riferisce principalmente a mobili e arredi (41 migliaia di Euro) e macchine elettroniche per l'ufficio (7 migliaia di Euro).

	Altre	Totale
Saldo al 1/1/2020
Costo storico	13	13
Valore netto contabile al 1/1/2020	13	13
Saldo al 31/12/2020
Valore netto contabile al 1/1/2020	13	13
Valore netto contabile al 31/12/2020	13	13
Saldo al 1/1/2021
Costo storico	13	13
Valore netto contabile al 1/1/2021	13	13
Saldo al 31/12/2021
Valore netto contabile al 1/1/2021	13	13
Variazione area di consolidamento	(12)	(12)
Ammortamenti e svalutazioni	(1)	(1)

NOTA 3. IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI

Le altre immobilizzazioni immateriali presentano un saldo di nullo al 31 dicembre 2021, rispetto a 13 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020. La variazione è riconducibile principalmente al deconsolidamento Fondo ammortamento (2) (2) Valore netto contabile 0 0

Costo storico 2 2

NOTA 4. DIRITTI D'USO

del comparto winery.

Saldo al 31/12/2021

	Diritti d'uso - Terreni e fabbricati	Diritti d'uso - Impianti e macchinari	Diritti d'uso - altri beni	Totale
Costo storico	1.201	14	72	1.287
Fondo ammortamento	(129)	(7)	(14)	(150)
Valore netto contabile al 1/1/2020	1.072	7	58	1.137
Saldo al 31/12/2020
Valore netto contabile al 1/1/2020	1.072	7	58	1.137
Incrementi	27	45	57	129
Decrementi	(21)	0	0	(21)
Ammortamenti e svalutazioni	(226)	(13)	(32)	(271)
Valore netto contabile al 31/12/2020	852	39	83	974
Saldo al 1/1/2021
Costo storico	1.202	59	129	1.390
Fondo ammortamento	(350)	(20)	(46)	(416)
Valore netto contabile al 1/1/2021	852	39	83	974
Saldo al 31/12/2021
Valore netto contabile al 1/1/2021	852	39	83	974
Variazione area di consolidamento	(662)	(36)	(4)	(702)
Incrementi	143	0	0	143
Decrementi	(42)	0	(43)	(85)
Ammortamenti e svalutazioni	(153)	(3)	(25)	(181)
Valore netto contabile al 31/12/2021	138	0	11	149
Saldo al 31/12/2021
Costo storico	376	0	55	431
Fondo ammortamento	(238)	0	(44)	(282)
Valore netto contabile	138	0	11	149

Al 31 dicembre 2021 la voce presenta un saldo di 149 migliaia di Euro, rispetto a 974 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020. La variazione dell'area di consolidamento è interamente riconducibile al deconsolidamento del comparto winery.

Gli incrementi si riferiscono principalmente all'estensione dei diritti d'uso per l'utilizzo della sede sociale per ulteriori 18 mesi rispetto al 31 dicembre 2021; i decrementi includono per 42 migliaia di Euro l'effetto della disdetta di un contratto di affitto di un appartamento con sede a Milano e per ulteriori 43 migliaia di Euro alla chiusura del contratto di noleggio di un'auto aziendale.

NOTA 5. PARTECIPAZIONI IN SOCIETÀ VALUTATE CON IL METODO DEL PATRIMONIO NETTO

Nella voce partecipazioni valutate con il metodo del patrimonio netto sono incluse le partecipazioni in imprese collegate e joint ventures:

	31/12/2020	Incrementi	Decrementi	Rivalutazioni (+) Svalutazioni (-)	Altri movimenti	31/12/2021	% di partecipazione
Aedilia Nordest S.r.l.	2.509			(789)		1.720	56,52%
Fondo Leopardi	0					0	0,000%
Totale	2.509	0		0 (789)	0	1.720

Nel corso dell'esercizio è stata registrata la svalutazione della partecipazione in Aedilia Nord Est S.r.l per 789 migliaia di Euro al fine di adeguare il valore di carico della partecipazione al corrispondete proquota di patrimonio netto.

Aedilia Nord Est ha ricevuto nel corso del 2021 una manifestazione di interesse per l'acquisto dell'immobile di Venezia Via Cannaregio (da essa detenuto) e del credito commerciale vantato nei confronti del conduttore. A fronte di tale proposta, la società ha prudentemente allineato il market value dell'immobile al prezzo indicato nella stessa, confermato da apposito parere di congruità rilasciato dall'esperto indipendente. Anche il corrispondente valore del credito commerciale è stato prudenzialmente allineato al corrispettivo indicato nella proposta.

Si segnala inoltre che nel corso del primo semestre 2021 la Società ha ceduto la quota di partecipazione nel Fondo Leopardi, unitamente ai crediti vantati nei confronti del Fondo e di alcune sue partecipate (già completamente svalutati), a fronte di un corrispettivo complessivo di Euro 25 migliaia di Euro.

Le informazioni sintetiche relative ai dati di bilancio delle società valutate con il metodo del patrimonio netto sono riportate nell'allegato 3.

NOTA 6. CREDITI FINANZIARI

	31/12/2021	31/12/2020
Crediti finanziari non correnti
Crediti finanziari verso collegate e joint ventures	0	1.949
Fondo svalutazione crediti finanziari verso collegate e joint ventures	0	(139)
Crediti finanziari netti verso collegate e joint ventures	0	1.810
Crediti finanziari verso altri	35	81
Totale	35	1.891
	31/12/2021	31/12/2020
Crediti finanziari correnti
Crediti finanziari verso collegate e joint ventures	1.960	0
Fondo svalutazione crediti finanziari verso collegate e	0	0
joint ventures
Crediti finanziari netti verso collegate e joint ventures	1.960	0
Totale	1.960	0

I crediti finanziari non correnti sono pari a 35 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021 rispetto a 1.891 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020. I crediti finanziari correnti, presentano un saldo di 1.960 migliaia di Euro, rispetto ad un saldo nullo al 31 dicembre 2020 e sono interamente riconducibili al valore nominale dei crediti finanziari vantati nei confronti della collegata Aedilia Nord Est S.r.l..

La variazione dei crediti finanziari non correnti è principalmente riconducibile alla riclassificazione tra i crediti correnti del finanziamento concesso ad Aedilia Nord Est e al rilascio del fondo svalutazione insistente su suddetto finanziamento. Gli Amministratori, infatti, a seguito della ricezione, da parte di Aedilia Nord Est, della manifestazione di interesse all'acquisto dell'immobile e del credito verso il conduttore, ritengono probabile l'incasso dell'intero valore nominale del credito finanziario nel corso del 2022.

Per il dettaglio dei crediti verso collegate si rimanda a quanto riportato nell'allegato 2.

La riduzione dei crediti finanziari verso altri è riconducibile al deconsolidamento del comparto winery. Al 31 dicembre 2021 residuano 35 migliaia di Euro di crediti per depositi cauzionali.

Il totale delle attività finanziarie ha scadenza compresa tra 1 e 5 anni.

	31/12/2021	31/12/2020
Crediti commerciali e altri crediti non correnti
Crediti tributari	262	262
	262	262
Crediti commerciali e altri crediti correnti
Crediti verso clienti	2	817
Crediti verso collegate, joint ventures e altre parti correlate	213	211
Crediti verso altri	0	108
Crediti tributari	1.811	2.541
Ratei e risconti attivi	44	119
	2.070	3.796
Totale	2.332	4.058

NOTA 7. CREDITI COMMERCIALI E ALTRI CREDITI

Si riporta di seguito il dettaglio di movimentazione dei fondi svalutazione crediti:

	Crediti verso clienti	Crediti verso controllate	Crediti verso collegate, joint ventures e altre parti correlate	Crediti verso altri
Credito lordo	5	0	215	230
Fondo svalutazione crediti	(3)	0	(2)	(230)
Crediti netti	2	0	213	0
Saldo al 31/12/2020	142	0	6	230
Accantonamenti	0	0	2	0
Utilizzo	0	0	(4)	0
Rilascio	0	0	(2)	0
Variazione perimetro di consolidamento	(139)	0	0	0
Riclassifica	0	0	0	0
Saldo al 31/12/2021	3	0	2	230

Di seguito si riporta l'analisi dei crediti commerciali correnti e non correnti (verso clienti, verso collegate e controllanti) per scadenza:

		Scaduti da
	A scadere		Meno di 30 giorni Tra 30 e 60 giorni Tra 61 e 90 giorni		Tra 91 e 180 giorni	Tra 181 e 360 giorni	Oltre 360 giorni	Totale
Valore Lordo	0	8	0	6	0	14	192	220
Fondo Svalutazione Crediti	0	0	0	0	0	0	(5)	(5)
Crediti commerciali Netti	0	8	0	6	0	14	187	215

Crediti verso clienti

I crediti verso clienti netti risultano pari 2 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021 rispetto a 817 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020. La riduzione è principalmente riconducibile al deconsolidamento del comparto viti-vinicolo. I crediti verso clienti sono esposti al netto del relativo fondo svalutazione.

Crediti verso collegate, joint ventures e altre parti correlate

I crediti verso collegate, joint ventures e altre parti correlate sono pari a 213 migliaia di Euro, rispetto a 211 migliaia di Euro dell'esercizio precedente.

Per il dettaglio dei crediti verso controllanti e verso collegate e altre parti correlate si rimanda a quanto riportato nell'allegato 2.

Crediti verso altri

La voce "Crediti verso altri correnti", nulla al 31 dicembre 2021 presentava un saldo di 108 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020. La riduzione è principalmente riconducibile al deconsolidamento del comparto winery.

Il saldo è al netto del fondo svalutazione crediti v/altri per complessivi 230 migliaia di Euro, stanziato per allineare i crediti verso altri al loro valore di realizzo.

Crediti tributari

	31/12/2021	31/12/2020
Crediti tributari non correnti
Crediti verso erario per IVA	145	145
Crediti verso erario per imposte	509	509
Fondo svalutazione crediti verso Erario per imposte	(392)	(392)
	262	262
Crediti tributari correnti
Crediti verso erario per imposte	1.021	1.084
Crediti verso erario per IVA	790	1.457
	1.811	2.541
Totale	2.073	2.803

La quota non corrente dei crediti tributari è pari a 262 migliaia di Euro, invariata rispetto all'esercizio precedente e si compone per 145 migliaia di Euro da crediti verso erario per IVA e 509 migliaia di Euro da crediti verso erario per imposte, svalutati per 392 migliaia di Euro.

I crediti verso erario per IVA, pari a 145 migliaia di Euro, si riferiscono al credito residuo per IVA chiesta a rimborso dalla ex controllata Pragatre SIINQ S.p.A. (fusa in Restart). Sono in atto le azioni di recupero del credito suddetto, dato che il suo rimborso era legato alla definizione dei contenziosi per IVA 2006 e Ires 2008, conclusi nell'esercizio 2019.

I crediti verso erario per imposte sono pari a 509 migliaia di Euro (svalutati per 392 migliaia di Euro).

La voce si compone principalmente per:

• 392 migliaia di Euro relativi ad imposte estere evidenziate nel modello CNM ex Praga Holding S.p.A., riportabili per un massimo di otto esercizi, interamente svalutati dal 2017 per adeguarli al relativo presumibile valore di realizzo;
• 90 migliaia di Euro per crediti per IVA 2007 versata da Praga Holding S.p.A. a seguito di riscossione frazionata in pendenza di giudizio.
• 27 migliaia di Euro relativi ai crediti verso Erario per IVA delle società Parco Grande e Ravizza S.c.a.r.l., consortili di Aedes Project S.r.l. liquidata nel mese di luglio 2017.

I crediti tributari correnti pari a 1.811 migliaia di Euro, rispetto a 2.541 migliaia di Euro dell'esercizio precedente, si riferiscono per 1.021 migliaia di Euro ai crediti per imposte (1.084 migliaia di Euro dell'esercizio precedente) e per 790 migliaia di Euro ai crediti verso Erario per IVA (1.457 migliaia di Euro nell'esercizio precedente).

I crediti verso erario per IVA includono principalmente i crediti per la liquidazione IVA di Gruppo e l'IVA propria delle controllate già richiesti a rimborso. Si segnala che alla data della presente relazione la Società ha già chiesto a rimborso 327 migliaia di Euro di crediti IVA di annualità pregresse oltre a 282 migliaia di Euro di crediti relativi all'anno di imposta 2021.

La variazione dei crediti verso erario per IVA è imputabile principalmente per 744 migliaia di Euro all'incasso dei crediti IVA richiesti a rimborso.

I crediti verso erario per imposte includono principalmente:

• 663 migliaia di Euro per crediti IRES sorti nell'ambito del consolidato fiscale di Restart S.p.A.;
• 155 migliaia di Euro per crediti IRES propri di Restart S.p.A.;
• 28 migliaia di Euro relativi al credito residuo iscritto per effetto della mancata deduzione dell'Irap nella misura ammessa dalla norma in esame negli esercizi precedenti (ex art. 6, comma 1, del decreto legge 29 novembre 2008, n. 185, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 gennaio 2009, n. 2 che ha introdotto la parziale deducibilità, ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta regionale sulle attività produttive) per il quale si è provveduto ad avviare la procedura per l'istanza di rimborso;
• 9 migliaia di Euro per crediti IRAP sorti in precedenti esercizi e non utilizzati.

La variazione rispetto all'esercizio precedente è riconducibile alla riclassificazione del credito per la riscossione in pendenza di giudizio relativa al ricorso proposto dalla Società con riferimento al contenzioso di Via Veneziani. A seguito dell'esito negativo del secondo grado di giudizio, tale credito, pari a 65 migliaia di Euro, è stato riclassificato tra i debiti tributari a riduzione del debito complessivamente dovuto (pari a 207 migliaia di Euro).

La recuperabilità dei suddetti crediti è stata valutata con l'ausilio dei consulenti fiscali della Capogruppo con i quali sono in corso le attività per il recupero delle suddette posizioni tributarie.

Ratei e risconti attivi

	31/12/2021	31/12/2020
Ratei e risconti correnti
Risconti attivi per fidejussioni	16	15
Altri ratei e risconti attivi	28	104
Totale	44	119

La voce ratei e risconti attivi presenta un saldo pari a 44 migliaia di Euro, rispetto a 119 migliaia di Euro dell'esercizio precedente.

Gli "altri ratei e risconti" sono relativi principalmente a costi su prestazioni professionali e consulenze, premi assicurativi e canoni di locazione/manutenzione macchine elettroniche pagati anticipatamente ma di competenza di esercizi futuri.

NOTA 8. RIMANENZE

	31/12/2021	31/12/2020
Immobili e licenze	978	1.042
Rimanenze non immobiliari	0	926
Totale	978	1.968

Di seguito si riporta la movimentazione delle Rimanenze rispetto all'esercizio precedente:

	Immobili e licenze	Rimanenze non immobiliari	Totale
Saldo al 31/12/2020	1.042	926	1.968
Incrementi	0	888	888
Decrementi	(25)	(958)	(983)
Riclassifiche	0	0	0
Variazioni di perimetro	0	(856)	(856)
(Svalutazioni)/Ripristini di valore	(39)	0	(39)
Saldo al 31/12/2021	978	0	978

Le rimanenze complessive presentano un saldo pari a 978 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021, 1.968 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020. La voce si compone interamente della componente di immobili e licenze, pari a 978 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021, 1.042 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020.

Al 31 dicembre 2020 la voce includeva anche le rimanenze non immobiliari, pari a 926 migliaia di Euro che si riferivano all'attività di commercio all'ingrosso di bevande alcoliche svolta dalla controllata Bollina S.r.l. e all'attività viti-vinicola svolta dalla controllata Società Agricola la Bollina S.r.l.. La variazione di perimetro è riconducibile all'uscita dal perimetro di consolidamento del comparto vitivinicolo a seguito della cessione di Bollina S.r.l.

Le rimanenze di immobili e licenze si sono ridotte per 25 migliaia di Euro per effetto della cessione di porzioni del complesso di Via Pompeo Leoni/De Angeli e per i restanti 39 migliaia di Euro per effetto dell'adeguamento a valori di mercato delle residenze localizzate a Serravalle.

Si ricorda che nella redazione del presente Bilancio Consolidato il Gruppo si è avvalso di Avalon Real Estate S.p.A. quale esperto indipendente per effettuare le perizie del portafoglio immobiliare.

	31/12/2021	31/12/2020
Denaro e valori in cassa	0	407
Depositi bancari e postali	4.587	5.270

Le disponibilità liquide presentano un saldo pari a 4.587 migliaia di Euro, rispetto a 5.677 migliaia di Euro del periodo precedente.

Totale 4.587 5.677

NOTA 9.DISPONIBILITÀ LIQUIDE

Per ulteriori dettagli sulla dinamica finanziaria del Gruppo si rimanda allo schema di "Rendiconto Finanziario Consolidato".

• Patrimonio Netto

NOTA 10. PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO

Al 31 dicembre 2021 il capitale sociale, interamente sottoscritto e versato, è pari a 5.004.706,86 Euro, suddiviso in n. 32.009.378 azioni ordinarie, prive di valore nominale.

Le altre riserve di patrimonio includono la riserva legale.

La variazione della voce "Utili/(Perdite) a nuovo" è principalmente riconducibile alla destinazione del risultato dell'esercizio precedente.

NOTA 11. PATRIMONIO NETTO DI TERZI

Il patrimonio netto di competenza di azionisti di minoranza è costituito dalle porzioni di capitale e riserve, oltre che dal risultato di periodo, di pertinenza di terzi in relazione alle società consolidate integralmente. La tabella di seguito riportata evidenzia la composizione della voce in oggetto.

		% posseduta da terzi		Utile (perdita) di terzi		Patrimonio Netto di terzi
Ragione Sociale	Area Geografica	31/12/2021	31/12/2020	31/12/2021	31/12/2020	31/12/2021	31/12/2020
Bollina S.r.l.	Italia	0%	30%	25	25	0	227
Pragafrance S.ar.l.	Italia	0%	25%	0	(40)	0	0
Società Agricola la Bollina S.r.l.	Italia	0%	30%	(40)	(28)	0	1
Totale				(15)	(43)	0	228

Si segnala che le interessenze di terzi presentano un saldo nullo al 31 dicembre 2021 per effetto della cessione di Bollina S.r.l. e il conseguente deconsolidamento del comparto viti-vinicolo.

• Passivo

NOTA 12. DEBITI VERSO BANCHE E ALTRI FINANZIATORI

I debiti verso banche e altri finanziatori presentano un saldo nullo, 791 migliaia di Euro nell'esercizio precedente.

	31/12/2021	31/12/2020
Non correnti
Finanziamenti con immobili concessi a garanzia
Mutui ipotecari	0	93
Altri finanziamenti	0	498
	0	591
Correnti
Finanziamenti con immobili concessi a garanzia
Mutui ipotecari	0	22
Altri finanziamenti	0	178
	0	200
Totale	0	791

Mutui ipotecari

La voce includeva i finanziamenti concessi sugli immobili di proprietà del Gruppo; al 31 dicembre 2020 si riferiva ai finanziamenti ottenuti da Pragaotto S.r.l. con riferimento al complesso immobiliare di Milano – Via Pompeo Leoni/De Angeli. Il debito è stato estinto in via anticipata nel primo semestre 2021 al fine di migliorare la gestione finanziaria del Gruppo.

Per maggiori dettagli si rimanda alla sezione "Passività Finanziarie Nette" della Relazione sulla

Gestione.

Altri finanziamenti

Il saldo degli altri finanziamenti al 31 dicembre 2021 presenta un saldo nullo. Al 31 dicembre 2020 era riconducibile ai finanziamenti erogati alle società del Gruppo sotto forma di scoperti di conto corrente, debiti verso società di leasing e altre forme di finanziamento non riconducibili agli immobili.

NOTA 13. PASSIVITÀ DERIVANTE DA LEASE

	31/12/2021	31/12/2020
Non correnti
Passività derivante da lease	52	735
	52	735
Correnti
Passività derivante da lease	104	271
	104	271
Totale	156	1.006

I debiti per lease presentano un saldo di 156 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021, 1.006 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020. La variazione è generata principalmente dal deconsolidamento del comparto viti-vinicolo. Al 31 dicembre 2021 le passività per lease si riferiscono principalmente all'affitto della sede sociale e al noleggio delle macchine elettroniche per la sede.

Si riepilogano di seguito le fasce di scadenza delle passività per lease:

Anno di scadenza	31/12/2021
2022	104
2023	51
2024	1
Totale	156

Si riporta di seguito il dettaglio dell'indebitamento finanziario netto redatto in conformità al Richiamo di attenzione n. 5/21 del 29 aprile 2021 di Consob che recepisce gli Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del regolamento sul prospetto dell'ESMA (ESMA32-382-1138), inclusivo dunque dei debiti per locazioni in applicazione dell'IFRS 16 e dei debiti commerciali e altri debiti non correnti:

		31/12/2021	31/12/2020
A.	Disonibilità liquide	4.587	5.677
B.	Mezzi equivalenti a disponibilità liquide	0	0
C.	Altre attività finanziare correnti	0	0
D.	Liquidità (A) + (B) + (C)	4.587	5.677
E.	Debito finanziario corrente	(104)	(471)
F.	Parte corrente del debito finanziario non corrente	0	0
G.	Indebitamento finanziario corrente (E) + (F)	(104)	(471)
H.	Indebitamento finanziario corrente netto (G) + (D)	4.483	5.206
I.	Debito finanziario non corrente	(52)	(1.326)
J.	Strumenti di debito	0	0
K.	Debiti commerciali e altri debiti non correnti	(29)	(69)
L.	Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J) + (K)	(81)	(1.395)
M.	Totale indebitamento finanziario (H) + (L)	4.402	3.811

Bilancio consolidato al 31 dicembre 2021

La tabella di seguito esposta evidenzia la riconciliazione dei dati di posizione finanziaria netta riportati nella Relazione sulla Gestione con la tabella sopra riportata:

	31/12/2021	31/12/2020
Indebitamento finanziario netto (Relazione sulla Gestione)	4.587	4.886
Passività derivante da lease corrente Passività derivante da lease non corrente Debiti commerciali e altri debiti non correnti	(104) (52) (29)	(271) (735) (69)
Totale indebitamento finanziario	4.402	3.811

A seguito del recepimento del Richiamo di attenzione di Consob sopra citato, si riporta di seguito la riconciliazione dell'indebitamento finanziario utilizzato per finalità comparative nella suesposta tabella con quanto indicato nelle note illustrative al bilancio al 31 dicembre 2021:

		31/12/2020 (bilancio approvato)	Debiti commerciali e altri debiti non correnti	31/12/2020 (riclassificato)
D.	Liquidità (A) + (B) + (C)	5.677		5.677
G.	Indebitamento finanziario corrente (E) + (F)	(471)		(471)
H.	Indebitamento finanziario corrente netto (G) + (D)	5.206		5.206
L.	Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J) + (K)	(1.326)	(69)	(1.395)
M.	Totale indebitamento finanziario (H) + (L)	3.880	(69)	3.811

NOTA 14. DEBITI PER TRATTAMENTO FINE RAPPORTO DIPENDENTI

	31/12/2021	31/12/2020
Debiti per trattamento fine rapporto dipendenti
Trattamento di fine rapporto	7	116
Altri benefici a dipendenti	0	0
Totale	7	116

L'accantonamento a conto economico per TFR è classificato, quanto ai service cost, tra i costi del personale di cui alla Nota 21 e quanto agli interest cost tra gli oneri finanziari.

La movimentazione è di seguito riportata:

Saldo al 31/12/2020	116
Service cost	20
Interest cost	0
(Utili)/Perdite attuariali a patrimonio netto	(21)
Indennità liquidate nell'esercizio	(76)
Trasferimenti ad altre forme pensionistiche	(5)
Variazione area di consolidamento	(27)
Saldo al 31/12/2021	7

Il numero puntuale dei dipendenti al termine del periodo suddiviso per categorie è il seguente:

N° dipendenti	31/12/2021	31/12/2020	Variazione
Dirigenti	0	1	(1)
Quadri	2	2	0
Impiegati	0	2	(2)
Operai/Portieri	0	9	(9)
Puntuale	2	14	(12)

Le simulazioni attuariali sono state eseguite secondo il metodo dei benefici maturati utilizzando il criterio del credito unitario previsto (Projected Unit Credit Method) determinando:

• il costo relativo al servizio già prestato dal lavoratore (Past Service Liability);
• il costo relativo al servizio prestato dal lavoratore nel corso dell'esercizio (Service Cost);
• il costo relativo al personale assunto in corso d'anno (Past Service Liability dei neoassunti);
• il costo relativo agli interessi passivi derivanti dalla passività attuariale (Net Interest Cost);
• i profitti/perdite attuariali relativi al periodo trascorso tra una valutazione e la successiva (Actuarial (gain)/loss).

Il criterio del credito unitario previsto prevede che i costi da sostenere nell'anno per la costituzione del TFR siano determinati in base alla quota delle prestazioni maturate nel medesimo anno. Secondo il metodo dei benefici maturati, l'obbligazione nei confronti del lavoratore viene determinata sulla base del lavoro già prestato alla data di valutazione e sulla base della retribuzione raggiunta alla data di risoluzione del rapporto di lavoro (solo per le società con un numero medio di dipendenti nell'anno 2006 inferiore alle 50 unità).

In considerazione inoltre del carattere evolutivo delle fondamentali grandezze economiche, le valutazioni attuariali sono state eseguite in condizioni economiche "dinamiche"; una siffatta impostazione richiede la formulazione di ipotesi economico-finanziarie capaci di riassumere nel medio lungo periodo:

• le variazioni medie annue delle retribuzioni e dell'inflazione nel rispetto delle aspettative relative al contesto macroeconomico generale;
• l'andamento dei tassi di interesse attesi sul mercato finanziario.

Relativamente alla scelta del tasso di interesse da utilizzare nelle simulazioni è importante tenere presente che lo IAS 19, al punto 83 e successivi, prevede la corrispondenza tra tassi utilizzati e scadenza delle grandezze di cui si procede alla valutazione.

Si fa altresì presente che nel corso delle valutazioni si è tenuto conto, in base alle statistiche fornite dall'azienda, delle probabilità di:

• dimissioni;
• richieste di anticipi di TFR.

Per quanto riguarda gli anticipi essi sono disciplinati secondo quanto previsto dall'art. 2120 del codice civile.

Infine, nelle valutazioni viene considerata l'imposta annua del 17% sulla rivalutazione del fondo TFR.

In merito al tasso di attualizzazione, è stato preso come riferimento per la valorizzazione di detto parametro l'indice iBoxx Eurozone Corporates AA 10+ con duration commisurata alla permanenza media residua del collettivo oggetto di valutazione alla data di valutazione.

Per la scelta del tasso annuo di inflazione si è fatto riferimento al documento sulla previsione dell'inflazione misurata dall'indice IPCA per gli anni 2021 – 2024, pubblicato dall'ISTAT il 4 giugno 2021 ed assumendo anche per gli anni successivi al 2024 il valore costante dell'1,20%.

ANALISI DI SENSITIVITA'

Si riepilogano di seguito i risultati dell'analisi di sensitività.

	Tasso annuo di attualizzazione		Tasso annuo di inflazione		Taasso annuo di turn over
	0,50%	-0,50%	0,25%	-0,25%	2,00%	-2,00%
Debiti per trattamento fine rapporto dipendenti	7	7	7	7	7	7

NOTA 15. DEBITI TRIBUTARI

Di seguito si riporta il dettaglio dei debiti tributari:

	31/12/2021	31/12/2020
Debiti tributari non correnti
Debiti verso Erario per IVA	0	0
Debiti tributari	29	69
Totale	29	69
	31/12/2021	31/12/2020
Debiti tributari correnti
Debiti verso Erario per IVA Debiti tributari	0 205	0 187

Il dettaglio dei debiti tributari è riepilogato nella seguente tabella:

Imposta	Anno di imposta	Data di sottoscrizione adesione	Quota corrente	Quota non corrente	Debito complessivo
Ipotecaria, catastale	2018	06/05/2020	7	0	7
Rottamazione carichi pednenti	2000-2016	15/05/2018	25	29	54
Registro, ipotecaria, catastale	1989	16/06/2020	8	0	8
Ipotecaria, catastale per definizione	2016		142	0	142
Ritenute dipendenti			3	0	3
Ritenute autonomi			20	0	20
Totale			205	29	234

I debiti tributari non correnti sono pari a 29 migliaia di Euro, rispetto a 69 migliaia di Euro dell'esercizio precedente.

I debiti tributari correnti risultano pari a 205 migliaia di Euro, 187 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020. L'incremento è riconducibile per 207 migliaia di Euro alla pretesa avanzata dall'Agenzia delle Entrate per l'accertamento ricevuto in data 27 giugno 2018 in riferimento all'acquisto del complesso Parco de' Medici di via Veneziani a Roma. Nel corso del primo semestre 2021 la CTR ha respinto il ricorso di secondo grado condannando la Società al pagamento di quanto dovuto. La Società aveva già provveduto al pagamento di 65 migliaia di Euro a titolo provvisorio, inizialmente iscritti tra i crediti tributari, portati in riduzione del debito complessivo. Si rimanda alla sezione "Principali verifiche e contenziosi fiscali" per maggiori dettagli.

Al 31 dicembre 2021 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate di natura tributaria.

NOTA 16. DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI

Di seguito si riporta il dettaglio dei debiti commerciali e altri debiti:

	31/12/2021	31/12/2020
Debiti commerciali e altri debiti correnti
Debiti verso fornitori	247	1.119
Debiti verso imprese collegate e altre parti correlate	115	46
Debiti verso istituti di previd.e di sicurezza sociale	10	39
Altri debiti	1.045	1.288
Ratei e risconti passivi	0	7
Totale	1.417	2.499

Al 31 dicembre 2021 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate di natura previdenziale e verso dipendenti.

Debiti verso fornitori

I debiti verso fornitori presentano un saldo pari a 247 migliaia di Euro. La riduzione è principalmente riconducibile al deconsolidamento del comparto winery.

Al 31 dicembre 2021 si registravano debiti scaduti per 3 migliaia di Euro.

Debiti verso imprese collegate e altre parti correlate

I debiti verso collegate e altre parti correlate ammontano a 115 migliaia di Euro, 46 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020.

Per il dettaglio dei debiti correnti verso collegate e altre parti correlate si rimanda a quanto riportato nell'allegato 2.

Altri debiti

Gli altri debiti correnti, pari a 1.045 migliaia di Euro, 1.288 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020, includono principalmente debiti per impegni contrattuali assunti con altri quotisti del Fondo Leopardi (927 migliaia di Euro), debiti per emolumenti amministratori (13 migliaia di Euro) e per compensi al collegio sindacale (17 migliaia di Euro).

Alla data di approvazione del presente bilancio il fair value degli impegni contrattuali assunti con gli altri quotisti del Fondo Leopardi sarebbe pari a circa 1,1 milioni di Euro, rispetto a 0,9 milioni di Euro iscritti al 31 dicembre 2021.

Al 31 dicembre 2021 non si registravano debiti scaduti.

Ratei e risconti passivi

I ratei e risconti passivi sono nulli al 31 dicembre 2021 rispetto a 7 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020.

• Conto Economico

Si segnala che in conformità a quanto prescritto dall'IFRS 5, il risultato economico del comparto vitivinicolo, oggetto di cessione nel primo semestre 2021 e gli effetti generati dalla vendita sono stati riclassificati nella voce "Utili/(Perdite) dopo le imposte delle attività operative cessate". Per finalità comparative, anche il corrispondente risultato del periodo precedente è stato classificato in tale voce. Per maggiori dettagli si rimanda alla Nota 27.

NOTA 17. RICAVI DELLE VENDITE E DELLE PRESTAZIONI

	31/12/2021	31/12/2020
Vendite di immobili iscritti nell'attivo circolante	24	3.360
Prestazioni di servizi	20	21
Totale	44	3.381

La voce "Vendite di immobili iscritti nell'attivo circolante", è pari a 24 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021, rispetto a 3.360 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020. Tale voce include i proventi derivanti dalle cessioni di unità immobiliari del complesso con sede a Milano – Via Pompeo Leoni/Via De Angeli. La riduzione è riconducibile alla riduzione del portafoglio immobiliare che ha limitato il numero di unità cedibili.

Le "Prestazioni di servizi", pari a 20 migliaia di Euro, includono il riaddebito del costo dei servizi amministrativi alle società collegate ed è sostanzialmente invariato rispetto al periodo precedente.

NOTA 18. ALTRI RICAVI

	31/12/2021	31/12/2020
Plusvalenze da alienazione partecipazioni	23	0
Altri proventi minori	67	225
Totale	90	225

La voce "Altri ricavi" al 31 dicembre 2021 presenta un saldo di 90 migliaia di Euro, 225 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020, e si riferisce per 23 migliaia di Euro alla plusvalenza realizzata a seguito della cessione delle quote detenute da Restart in Fondo Leopardi, avvenuta nel mese di marzo 2021 e per 63 migliaia di Euro ai contributi a fondo perduto ricevuti nel primo semestre 2021, previsti dal decretolegge 22 marzo 2021 n. 41 (c.d. decreto Sostegni).

Il saldo al 31 dicembre 2020 si riferiva principalmente al rimborso di imposte e sanzioni attive dovute al riconoscimento da parte dell'Agenzia delle Entrate di ritenute versate in eccesso in esercizi precedenti ed incassate da Restart nel mese di luglio 2020.

NOTA 19. VARIAZIONE DELLE RIMANENZE

La voce risulta così dettagliata:

	31/12/2021	31/12/2020
Costi per acquisti capitalizzati a magazzino	0	1
Costo del venduto	(25)	(2.870)
(Svalutazione)/Ripresa di valore delle rimanenze	(39)	8
Totale	(64)	(2.861)

Il costo del venduto, pari a 25 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021, era pari a 2.870 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020 e si riferisce alla cessione di unità immobiliari facenti parte del complesso sito in Milano – Via Pompeo Leoni/Via De Angeli; la riduzione è riconducibile alla riduzione del portafoglio immobiliare che ha limitato il numero di unità cedibili.

La svalutazione delle rimanenze è pari a 39 migliaia di Euro, 8 migliaia di Euro di ripresa al 31 dicembre 2020. Il saldo al 31 dicembre 2021 è interamente riconducibile alla svalutazione delle residenze site nel comune di Serravalle. La ripresa di valore dell'esercizio precedente si riferiva interamente al complesso di Milano – Via Pompeo Leoni/Via De Angeli per effetto dell'aggiornamento delle perizie immobiliari.

NOTA 20. COSTI PER MATERIE PRIME E SERVIZI

	31/12/2021	31/12/2020
Costi per acquisto materie prime e altri beni	(5)	0
Costi per servizi relativi a immobili di proprietà	(5)	(26)
Altri costi per servizi	(1.114)	(1.133)
Totale	(1.124)	(1.159)

Di seguito si riporta il dettaglio dei costi per materie prime e servizi, distinto per natura di spesa:

	31/12/2021	31/12/2020
Altri costi generali	(4)	0
Costi di gestione immobiliare	(1)	0
Sub a) Costi per acquisto materie prime e altri beni	(5)	0
Manutenzione	(1)	(2)
Assicurazioni	0	(1)
Spese Condominiali	(4)	(22)
Altri	0	(1)
Sub b) Costi per servizi relativi a immobili di proprietà	(5)	(26)
Provvigioni su vendite	0	(40)
Emolumenti Amministratori	(267)	(263)
Emolumenti Collegio Sindacale	(69)	(69)
Prestazioni professionali	(613)	(639)
Commissioni e spese bancarie	(13)	(11)
Spese viaggio e convegni	(3)	0
Pulizie, telefoniche e manutenzione	(23)	(20)
Energia	(11)	(6)
Diversi	(99)	(75)
Spese generali	(1.098)	(1.083)
Oneri per affitti	(1)	0
Canoni di leasing	(15)	(10)
Costi per godimento beni di terzi	(16)	(10)
Sub c) Altri costi per servizi	(1.114)	(1.133)
Totale	(1.124)	(1.159)

I "costi per servizi relativi a immobili di proprietà", 5 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021 erano pari a 26 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020. Il decremento è principalmente riconducibile alla riduzione delle spese a seguito delle cessioni degli immobili realizzate nell'anno precedente.

La voce "provvigioni su vendite", nulla al 31 dicembre 2021 includeva nel 2020 le provvigioni corrisposte per la cessione delle porzioni di Via Pompeo Leoni/ De Angeli.

La voce "spese generali" presenta un saldo pari a 1.098 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021, rispetto a 1.083 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020. La voce risulta pressoché in linea con l'esercizio precedente.

I costi per godimento beni di terzi sono relativi a beni per i quali non si applica l'IFRS 16 in quanto relativi a contratti di breve termine o di valore non significativo.

NOTA 21. COSTO DEL PERSONALE

	31/12/2021	31/12/2020
Salari e stipendi	(223)	(325)
Oneri sociali	(59)	(86)
Trattamento di fine rapporto	(14)	(24)
Altri costi del personale	(69)	(2)
Totale	(365)	(437)

Il costo del personale, pari a 365 migliaia di Euro, si è ridotto rispetto al periodo precedente per l'effetto netto di a) minori costi a seguito delle dimissioni del dirigente, b) maggiori costi per un accordo di distacco temporaneo al 50% di un dirigente di Praga RES S.r.l. che ricopre in Restart il ruolo di COO&CIO e c) minori compensi variabili riconosciuti al personale.

Si segnala infatti che la Società ha identificato, a partire dal 1° luglio 2021, nella persona del Dott. Ruggero Bimbati il nuovo Chief Operating Officer (COO) & Chief Investment Officer (CIO) il cui costo viene iscritto in tale voce.

Di seguito si riporta il numero medio dei dipendenti a parità di perimetro di consolidamento che esclude pertanto i dipendenti del comparto viti-vinicolo oggetto di cessione nel primo semestre 2021:

Bilancio consolidato al 31 dicembre 2021

N° dipendenti	31/12/2021	31/12/2020	Variazione
Dirigenti	0	1	(1)
Quadri	2	2	0
Impiegati	0	1	(1)
Operai/Portieri	0	0	0
Medio	2	4	(2)

NOTA 22. ALTRI COSTI OPERATIVI

	31/12/2021	31/12/2020
Imu	(27)	(44)
Oneri societari generali	23	(9)
Assemblee, bilanci, adempimenti Consob, Borsa	(98)	(103)
Altri oneri minori	(218)	(81)
Totale	(320)	(237)

La voce "Altri costi operativi" presenta un saldo di 320 migliaia di Euro, in aumento rispetto ai 237 migliaia di Euro del 31 dicembre 2020.

La variazione è principalmente attribuibile per 185 migliaia di Euro a maggiori oneri per l'accertamento di Via Veneziani (oltre a 21 migliaia di Euro iscritti tra gli oneri finanziari) per il quale la Società ha ricevuto, nel primo semestre 2021, una sentenza di secondo grado con esito negativo.

La voce IMU si è ridotta a seguito delle cessioni degli immobili realizzate nell'anno precedente.

NOTA 23. AMMORTAMENTI,	ADEGUAMENTO AL FAIR VALUE,		SVALUTAZIONI E ACCANTONAMENTI

	31/12/2021	31/12/2020
mmortamenti immobilizzazioni immateriali A	(1)	0
Ammortameti impianti specifici	0	(1)
Ammortameti attrezzatura	(44)	(44)
Ammortameti altri beni	(9)	(11)
A mmortamenti immobilizzazioni materiali	(53)	(56)
mmortamenti Diritti d'uso A	(131)	(130)
Svalutazioni delle immobilizzazioni materiali	0	0
Svalutazioni finanziamenti soci a collegate e joint ventures	79	0
Svalutazioni dell'attivo immobilizzato	79	0
Ammortamenti e svalutazioni	(106)	(186)
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari	10	0
Svalutazioni dei crediti dell'attivo circolante	0	1
Svalutazioni/(Ripristino di valore) dei crediti verso collegate dell'attivo	2	(6)
Svalutazioni degli altri crediti dell'attivo circolante	(2)	0
Svalutazioni e accantonamenti	0	(5)
Totale	(96)	(191)

La voce presenta un saldo negativo di 96 migliaia di Euro, rispetto a 191 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020. Tale voce include al 31 dicembre 2021, oltre all'effetto di ammortamenti di immobilizzazioni e diritti d'uso, anche il rilascio del fondo svalutazione sui crediti finanziari verso Aedilia Nord Est, poiché si ritiene altamente probabile l'incasso dell'intero valore nominale del finanziamento entro 12 mesi.

NOTA 24. QUOTA DEL RISULTATO DI SOCIETÀ VALUTATE CON IL METODO DEL PATRIMONIO NETTO

	31/12/2021	31/12/2020
Perdite di partecipazioni valutate con il metodo del patrimonio netto	(789)	(566)
Totale rivalutazioni/svalutazioni partecipazioni valutate con il metodo del patrimonio netto	(789)	(566)
Altri oneri e proventi da partecipazioni valutate con il metodo del patrimonio netto	0	(2)
Totale	(789)	(568)

La voce in oggetto è composta dalla valutazione delle società collegate secondo il metodo del patrimonio netto, di cui alla precedente Nota 5.

Il valore al 31 dicembre 2021 si riferisce alla svalutazione della partecipazione in Aedilia Nord Est, a seguito della svalutazione dell'immobile da essa detenuto e alla svalutazione dei crediti commerciali nei confronti del tenant.

NOTA 25. PROVENTI/(ONERI) FINANZIARI NETTI

Di seguito si riporta il dettaglio degli oneri e proventi finanziari:

	31/12/2021	31/12/2020
Proventi
Interessi attivi su conti correnti bancari	0	4
Interessi su finanziamenti a collegate, joint ventures e altre parti correlate	73	69
Altri proventi finanziari	0	33
	73	106
Oneri
Interessi su finanziamenti bancari	0	(6)
Interessi su finanziamenti soci	0	(25)
Interessi passivi su altri debiti	(22)	(18)
Interessi passivi su diritti d'uso	(7)	(11)
Oneri finanziari su TFR	0	(1)
	(29)	(61)
Totale	44	45

I proventi finanziari netti sono pari a 44 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021, 45 migliaia di Euro di proventi finanziari netti al 31 dicembre 2020.

Gli altri proventi finanziari includevano nel 2020 30 migliaia di Euro di interessi maturati sul rimborso riconosciuto dall'Agenzia delle Entrate di ritenute versate in eccesso in esercizi precedenti ed incassate da Restart nel mese di luglio 2020.

Gli interessi su finanziamenti bancari e su finanziamenti soci sono nulli al 31 dicembre 2021 a seguito del rimborso dei finanziamenti in essere.

Gli altri interessi passivi su altri debiti si riferiscono agli interessi maturati sull'importo richiesto dall'Agenzia delle Entrate a seguito dell'esito negativo della sentenza di secondo grado sull'accertamento di Via Veneziani.

NOTA 26. IMPOSTE

	31/12/2021	31/12/2020
Imposte correnti	0	(12)
Totale	0	(12)

La voce imposte presenta un saldo nullo al 31 dicembre 2021, 12 migliaia di Euro al 30 giugno 2020.

NOTA 27. UTILI/(PERDITE) DOPO LE IMPOSTE DELLE ATTIVITÀ OPERATIVE CESSATE

In data 24 maggio 2021 è stato sottoscritto l'atto di cessione delle quote della controllata Bollina S.r.l.. Pertanto, il risultato economico del comparto viti-vinicolo fino alla data di cessione e gli effetti generati dall'operazione sono stati classificati all'interno della voce "Utili/(Perdite) dopo le imposte delle attività operative cessate". Per finalità comparative anche il corrispondente risultato del periodo precedente è stato classificato in tale voce.

La tabella di seguito riporta il dettaglio di tale voce al 31 dicembre 2021:

	31/12/2021
Plusvalore da cessione Bollina S.r.l.	45
Risultato comparto viti-vinicolo	(49)
Utili/(Perdite) dopo le imposte delle attività operative cessate	(4)

Di seguito riportiamo la riconciliazione del risultato economico del 31 dicembre 2021 distinguendo la componente in funzionamento e la componente discontinuata:

	31/12/2021	31/12/2021	Plusvalore da	31/12/2021
	(complessivo)	("Discontinuing")	cessione
Ricavi delle vendite e delle prestazioni	1.672	(1.583)	(45)	44
Altri ricavi	108	(18)		90
Variazione delle rimanenze	(134)	70		(64)
Costi per materie prime e servizi	(2.421)	1.297		(1.124)
Costo del personale	(511)	146		(365)
Altri costi operativi	(334)	14		(320)
Ammortamenti e svalutazioni	(184)	78		(106)
Adeguamenti al fair value degli investimenti immobiliari	10	0		10
Svalutazioni e accantonamenti	0	0		0
Quota del risultato di società valutate con il metodo del
patrimonio netto	(789)	0		(789)
Risultato operativo	(2.583)	4	(45)	(2.624)
Proventi finanziari	73	0		73
Oneri finanziari	(46)	17		(29)
Risultato al lordo delle imposte	(2.556)	21	(45)	(2.580)
Imposte	(28)	28		0
Utile/(Perdita) delle attività in funzionamento	(2.584)	49	(45)	(2.580)
Utili/(Perdite) dopo le imposte delle attività operative	0	(49)	45	(4)
cessate
Risultato del periodo	(2.584)	0	0	(2.584)

La tabella di seguito riporta la riconciliazione del conto economico comparativo rispetto allo schema di bilancio approvato nella relazione semestrale al 31 dicembre 2020:

	31/12/2020 (bilancio approvato)	31/12/2020 ("Discontinuing")	31/12/2020 comparativo
Ricavi delle vendite e delle prestazioni	6.993	(3.612)	3.381
Altri ricavi	362	(137)	225
Variazione delle rimanenze	(2.722)	(139)	(2.861)
Costi per materie prime e servizi	(4.234)	3.075	(1.159)
Costo del personale	(793)	356	(437)
Altri costi operativi	(288)	51	(237)
Ammortamenti e svalutazioni	(392)	206	(186)
Svalutazioni e accantonamenti	(98)	93	(5)
Quota del risultato di società valutate con il metodo del	(568)	0	(568)
patrimonio netto
Risultato operativo	(1.740)	(107)	(1.847)
Proventi finanziari	106	0	106
Oneri finanziari	(103)	42	(61)
Risultato al lordo delle imposte	(1.737)	(65)	(1.802)
Imposte	(82)	70	(12)
Utile/(Perdita) delle attività in funzionamento	(1.819)	5	(1.814)
Utili/(Perdite) dopo le imposte delle attività operative	0	(5)	(5)
cessate
Risultato del periodo	(1.819)	0	(1.819)

NOTA 28. RISULTATO PER AZIONE

	31/12/2021	31/12/2020
Risultato complessivo attribuibile agli azionisti ordinari (migliaia di Euro)	(2.584)	(1.819)
Media ponderata di azioni in circolazione durante l'anno	32.009.378	32.009.378
Utile/(Perdita) base per azione (Euro)	(0,08)	(0,06)

NOTA 29. IMPEGNI E GARANZIE

Impegni derivanti dagli accordi di ristrutturazione del 2014

Con riferimento all'accordo di ristrutturazione sottoscritto da Restart con il Banco Popolare Società Cooperativa, Restart ha prestato alcune dichiarazioni e garanzie a favore rispettivamente del Banco Popolare Società Cooperativa e di Release S.p.A. in relazione alle partecipazioni e agli immobili oggetto di cessione a tali società, per i quali non sussistono i presupposti per l'iscrizione di passività in bilancio.

Si segnala inoltre che, nell'ambito della manovra finanziaria del 2014 nonché in relazione agli accordi sottoscritti in data 23 dicembre 2014 con riferimento all'avvio del Fondo Leopardi, Restart aveva rilasciato talune garanzie nell'interesse di Rubattino 87 S.r.l. in liquidazione e Galileo Ferraris 160 S.r.l. in liquidazione (già Aedilia Sviluppo 1 S.r.l. in liquidazione) a garanzia del credito di regresso di, rispettivamente, Generali S.p.A., Reale Mutua Assicurazioni S.p.A., Meliorbanca S.p.A. e Unicredit S.p.A. relativamente alle fideiussioni da quest'ultime emesse. A tal riguardo si evidenzia che Aedes Real Estate SGR S.p.A. (Sator Immobiliare SGR S.p.A. ora Blue SGR S.p.A.) in nome e per conto del Fondo Leopardi si è impegnata, in relazione a tali controgaranzie rilasciate da Restart, a mantenere Restart indenne e manlevata da ogni e qualsiasi passività derivante da, o comunque correlata a, i

Bilancio consolidato al 31 dicembre 2021

predetti impegni. In considerazione di tale manleva a beneficio di Restart e, tenuto altresì conto delle informazioni rese disponibili in ordine allo stato di avanzamento dei progetti di sviluppo collegati alle citate fideiussioni, non si ritiene esistano presupposti per l'iscrizione di passività in bilancio. Si precisa che, con riferimento alle garanzie prestate nell'interesse di Galileo Ferraris 160 S.r.l., ad oggi residua la sola controgaranzia rilasciata nell'interesse di Meliorbanca S.p.A., in relazione alla quale – come detto – Blue SGR S.p.A. in nome e per conto del Fondo Leopardi si è impegnata a manlevare e tenere indenne Restart da ogni e qualsiasi onere e passività derivante dalla medesima.

Garanzie assicurative rilasciate da terzi nell'interesse delle società del Gruppo

Principalmente, la voce comprende:

• 1.025 migliaia di Euro (Pival S.r.l.) relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata a favore del Comune di Piove di Sacco a garanzia della realizzazione delle opere di urbanizzazione;
• 741 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Aedes (ora Restart), compensato nel 2018 nell'ambito della procedura di liquidazione IVA di Gruppo di Restart.
• 402 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Restart oggetto di rimborso nel primo semestre 2020, scadente nel 2023.
• 421 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Restart oggetto di rimborso nel secondo semestre 2020, scadente nel 2023.
• 305 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Restart oggetto di rimborso nel mese di gennaio 2021, scadente nel 2024.
• 470 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Restart oggetto di rimborso nel mese di agosto 2021, scadente nel 2024.
• 149 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA della controllata Aedes Project S.r.l. in liquidazione relativo all'anno 2017; la suddetta società controllata è stata cancellata dal registro delle imprese a febbraio 2018 e il credito IVA è destinato al pagamento dei debiti verso il socio Aedes SIIQ SpA ora Restart SpA.

Si precisa che a fronte della somma di tutti gli impegni descritti nella presente Nota 29 il Gruppo ha effettuato stanziamenti a fondi rischi laddove ritenuto necessario.

NOTA 30. INFORMATIVA PER SETTORI

Per effetto della cessione del comparto viti-vinicolo, la società presenta al 31 dicembre 2021 esclusivamente attività di carattere immobiliare essendo stato ceduto il comparto delle attività non immobiliari. Pertanto, al 31 dicembre 2021 il Gruppo presenta un unico settore operativo.

Al 31 dicembre 2020 la rappresentazione per Settore di attività era rappresentata come segue:

Descrizione (Euro/000)	Attività immobiliari	Attività non immobiliari	31/12/2020
Ricavi lordi da affitto	0	57	57
Margine da vendita partecipazioni	(10)	0	(10)
Ricavi da vendita rimanenze immobiliari	3.360	0	3.360
Ricavi da vendita rimanenze non immobiliari	0	3.548	3.548
Ricavi da vendita investimenti immobiliari	2.200	0	2.200
Altri ricavi	243	146	389
Totale Ricavi	5.793	3.751	9.544
Costo del venduto di rimanenze immobiliari	(2.869)	0	(2.869)
Costo del venduto di rimanenze non immobiliari	0	(1.892)	(1.892)
Costo del venduto di investimenti immobiliari	(2.200)	0	(2.200)
Perdite per sfitti nette	(22)	0	(22)
IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili	(48)	0	(48)
Opex	(12)	0	(12)
Commissioni e provvigioni	(51)	(449)	(500)
Altri costi non riaddebitabili	(3)	0	(3)
Totale Costi Diretti Esterni	(5.205)	(2.341)	(7.546)
Net Operating Income	588	1.410	1.998
Costo del Personale Diretto	0	(357)	(357)
Totale Costi diretti	0	(357)	(357)
Costo del Personale di sede	(436)	0	(436)
Consulenze a Struttura	(619)	(278)	(897)
G&A	(629)	(369)	(998)
Totale Spese Generali	(1.684)	(647)	(2.331)
EBITDA	(1.096)	406	(690)
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari	0	0	0
(Svalutazione)/ripresa di valore delle rimanenze	8	0	8
Ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni non immobiliari	(191)	(299)	(490)
Proventi/(oneri) da società collegate	(568)	0	(568)
EBIT (Risultato operativo)	(1.847)	107	(1.740)
Proventi/(oneri) finanziari	45	(42)	3
EBT (Risultato ante imposte)	(1.802)	65	(1.737)
Imposte/Oneri fiscali	(12)	(70)	(82)
Utile/(Perdita)	(1.814)	(5)	(1.819)
Risultato di competenza degli azionisti di minoranza	(40)	(3)	(43)
Risultato di competenza del Gruppo	(1.774)	(2)	(1.776)

Al 31 dicembre 2020 la situazione patrimoniale-finanziaria per Settore di attività era rappresentato come segue:

	Attività immobiliari	Attività non immobiliari	31/12/2020
Immobilizzazioni e Rimanenze	1.602	926	2.528
Partecipazioni e Fondi	2.509	0	2.509
Crediti finanziari	1.850	41	1.891
Altre immobilizzazioni	108	264	372
Diritti d'uso	220	754	974
Attività per imposte anticipate	0	0	0
Crediti commerciali e altri crediti	3.003	1.055	4.058
Disponibilità liquide e altri titoli	5.320	357	5.677
Totale Attivo	14.612	3.397	18.009
Debiti verso Banche	116	675	791
Debiti per trattamento fine rapporto dipendenti	95	21	116
Passività derivante da lease	233	773	1.006
Debiti commerciali e altri debiti	1.378	1.121	2.499
Debiti per imposte	211	45	256
Patrimonio Netto	12.579	762	13.341
Totale Passivo	14.612	3.397	18.009

NOTA 31. FAIR VALUE

Tale principio disciplina le modalità di valutazione e misurazione del fair value delle voci di bilancio. L'IFRS 13 definisce il fair valuecome il prezzo di chiusura (exit-price) ossia "il prezzo che si percepirebbe per la vendita di un'attività ovvero che si pagherebbe per il trasferimento di una passività in una ordinaria transazione posta in essere tra i partecipanti al mercato alla data dell'operazione".

L' IFRS 13 dispone che:

• Le attività non finanziarie debbano essere misurate secondo il metodo dell'‹‹Highest and best Use›› ovvero tenendo in considerazione il migliore utilizzo dell'attività dal punto di vista degli operatori di mercato;
• Le passività (finanziarie e non) e gli strumenti rappresentativi di capitale (ad esempio azioni emesse come corrispettivo in una business combination) debbano essere trasferiti ad un operatore di mercato alla data di valutazione. Nel processo di misurazione del fair value di una passività è necessario rilevare il rischio di inadempimento della controparte che comprende anche il rischio di credito.
• Le regole generali per la predisposizione delle tecniche di valutazione del fair value dovrebbero essere appropriate in base alle circostanze, imposte in modo tale da massimizzare gli input osservabili e stabilite secondo il metodo utilizzato per la valutazione (metodo dei multipli, il metodo reddituale e il metodo del costo):

1) Appropriate in base alle circostanze: le tecniche di valutazione devono essere applicate in modo coerente nel tempo a meno che non esistano tecniche alternative più rappresentative per la valutazione del fair value.

2) Massimizzare gli input osservabili: gli input si distinguono in osservabili e non osservabili, fornendo alcuni esempi di mercati dai quali possono essere calcolati i fair value.

3) Le tecniche di misurazione del fair value si classificano in tre livelli gerarchici a seconda del tipo di input che viene utilizzato:

o Livello 1: gli input derivano dai prezzi quotati in mercati regolamentati di beni identici all'attività o passività da valutare. In questo caso si utilizzano i prezzi senza procedere ad alcun aggiustamento.

o Livello 2: gli input derivano dai prezzi quotati o altri dati (tassi di interesse, curve dei rendimenti osservabili, spread creditizi) per attività o passività simili in mercati attivi e non attivi. Per questo caso possono essere effettuati degli aggiustamenti dei prezzi in funzione di fattori specifici dell'attività o passività.

o Livello 3: in questo caso gli input non sono osservabili. Il principio dispone che sia possibile ricorrere a quest'ultima tecnica solo in questo caso. Gli input di questo livello comprendono per esempio swap su valute a lungo termine, interest rate swap, passività di smantellamento assunta in una business combination, ecc..

La disposizione di questi livelli segue una gerarchia di priorità: attribuendo la massima significatività per il livello 1 e minima per il livello 3.

L'IFRS 13 dispone che per la valutazione del fair value possano essere utilizzati tre metodi di valutazione:

• Il metodo della valutazione di mercato si basa sui prezzi e altre informazioni rilevanti per gli operatori di mercato di attività e passività identiche o comparabili. I modelli utilizzati sono il metodo dei multipli e il metodo dei prezzi a matrice;

• Il metodo reddituale si ottiene dalla sommatoria attualizzata degli importi futuri che verranno generati dall'attività. Questa metodologia consente di ottenere un fair value che rifletta le attuali aspettative del mercato su tali importi futuri;

• Il metodo del costo riflette l'ammontare che sarebbe richiesto alla data di valutazione per sostituire la capacità di servizio dell'attività oggetto di valutazione. Il fair value sarà pari al costo che un operatore di mercato dovrebbe sostenere per acquisire o costruire un'attività di utilità comparabile rettificata (tenendo conto del livello di obsolescenza dell'attività in oggetto). Ricordiamo che questo metodo può essere usato solo qualora gli altri metodi non siano utilizzabili.

Le tecniche di valutazione sono applicate in modo coerente nel tempo a meno che esistano delle tecniche alternative che consentano una più rappresentativa valutazione del fair value. Nella selezione delle tecniche di valutazione assumono una rilevanza particolarmente significativa le assunzioni utilizzate nel determinare il prezzo dell'attività o delle passività.

Le attività immobiliari del Gruppo Restart sono state classificate nel 3° livello gerarchico; tutti gli immobili facenti capo a società del Gruppo sono stati aggregati nelle seguenti categorie, in funzione della destinazione d'uso specifica:

• Residential;
• Other (not residential);
• Logistic.

Nella tabella di seguito è riportato il book value ed il fair value degli immobili appartenenti alle società del Gruppo Restart, classificati in base alla metodologia di valutazione utilizzata e alla destinazione d'uso:

Descrizione (Euro/000)	Metodo finanziario (Trasformazione)			Comparativo		Metodo finanziario (DCF)		Totale
	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value
Residential	0	0	0	0	0	0	0	0
Other (Not residential)	0	0	0	0	0	0	0	0
Logistic	570	570	0	0	0	0	570	570
Totale	570	570	0	0	0	0	570	570

Gli importi sopra esposti non includono le rimanenze immobiliari che sono valutate in base allo IAS 2 "Rimanenze".

NOTA 32. EVENTI E OPERAZIONI SIGNIFICATIVE NON RICORRENTI

Nel corso del 2021, ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, non sono state poste in essere da parte del Gruppo operazioni significative non ricorrenti.

NOTA 33. TRANSAZIONI DERIVANTI DA OPERAZIONI ATIPICHE E/O INUSUALI

Nel corso del 2021, il Gruppo non ha posto in essere operazioni atipiche e/o inusuali11.

NOTA 34. INFORMAZIONI SUI RISCHI FINANZIARI

Classi di strumenti finanziari

Di seguito si riporta il dettaglio delle attività e delle passività finanziarie richiesto dall'IFRS 7 nell'ambito delle categorie dello IFRS 9.

Valori al 31 dicembre 2021

	Note Strumenti finanziari attivi	Attività al fair value	Investimenti detenuti sino alla scadenza	Crediti e finanziamenti	Attività al costo ammortizzato	Attività disponibili per la vendita	Valori contabili al 31/12/2021
6	Crediti finanziari non correnti	0	0	35	0	0	35
7	Crediti commerciali	0	0	215	0	0	215
6	Crediti finanziari correnti	0	0	1.960	0	0	1.960
9	Disponibilità liquide	0	0	4.587	0	0	4.587
	Totale	0	0	6.797	0	0	6.797

¹¹ Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, che definisce operazioni atipiche e/o inusuali quelle operazioni che per significatività/rilevanza, natura delle controparti, oggetto della transazione, modalità di determinazione del prezzo di trasferimento e tempistica dell'accadimento possono dare luogo a dubbi in ordine: alla correttezza/completezza delle informazioni in bilancio, al conflitto di interessi, alla salvaguardia del patrimonio aziendale, alla tutela degli azionisti di minoranza.

Note	Strumenti finanziari passivi	Passività al fair value	Passività al costo ammortizzato	Valori contabili al 31/12/2021
12	Debiti verso banche e altri finanziatori non correnti	0	0	0
12	Debiti verso banche e altri finanziatori correnti	0	0	0
13	Passività derivante da lease non corrente	0	52	52
13	Passività derivante da lease corrente	0	104	104
16	Debiti verso fornitori	0	362	362
16	Altre passività finanziarie correnti	927	99	1.026
	Totale	927	617	1.544

Valori al 31 dicembre 2020

	Note Strumenti finanziari attivi	Attività al fair value	Investimenti detenuti sino alla scadenza	Crediti e finanziamenti	Attività al costo ammortizzato	Attività disponibili per la vendita	Valori contabili al 31/12/2020
6	Crediti finanziari non correnti	0	0	1.891	0	0	1.891
7	Crediti commerciali	0	0	1.136	0	0	1.136
6	Crediti finanziari correnti	0	0	0	0	0	0
9	Disponibilità liquide	0	0	5.677	0	0	5.677
	Totale	0	0	8.704	0	0	8.704

Note	Strumenti finanziari passivi	Passività al fair value	Passività al costo ammortizzato	Valori contabili al 31/12/2020
12	Debiti verso banche e altri finanziatori non correnti	0	591	591
12	Debiti verso banche e altri finanziatori correnti	0	200	200
13	Passività derivante da lease non corrente	0	735	735
13	Passività derivante da lease corrente	0	271	271
16	Debiti verso fornitori	0	1.165	1.165
16	Altre passività finanziarie correnti	892	246	1.138
	Totale	892	3.208	4.100

Rischi finanziari

Il Gruppo è esposto a rischi finanziari:

• rischio di tasso di interesse;
• rischio di cambio;
• rischio di liquidità;
• rischio di credito.

Le politiche di gestione del rischio sono esposte al paragrafo 3.10 Principali tipologie di rischio. La seguente sezione fornisce indicazioni qualitative e quantitative di riferimento sull'incidenza di tali rischi sul Gruppo.

Rischio di tasso di interesse

Il Gruppo al 31 dicembre 2021 non è soggetto a rischio di tasso di interesse in quanto non sono in essere contratti di finanziamento con istituti di credito.

Rischio di cambio

Il Gruppo al 31 dicembre 2021 non è soggetto a rischio di cambio dal momento che non ha esposizioni in valute diverse dall'Euro.

Rischio di liquidità

Il rischio di liquidità è il rischio che la Società e il Gruppo non siano in grado di rispettare gli impegni di pagamento a causa delle difficoltà di reperire fondi (funding liquidity risk) o di liquidare attività sul mercato (asset liquidity risk). La conseguenza è un impatto negativo sul risultato economico nel caso in cui la Società o il Gruppo siano costrette a sostenere costi addizionali per fronteggiare i propri impegni o, come estrema conseguenza, una situazione di insolvibilità che pone a repentaglio la continuità aziendale.

Il Gruppo, tramite una continua supervisione da parte degli organi delegati della Capogruppo, mantiene un attento monitoraggio della liquidità e degli impegni finanziari di breve periodo. A tal fine, il Gruppo monitora il rischio di liquidità attraverso la predisposizione di un dettagliato budget economico e finanziario redatto su base periodica, tenendo conto di un orizzonte temporale non inferiore a un anno e di una coerente gestione di vendite immobiliari e assunzione di impegni finanziari in modo da gestire in modo coerente i flussi di cassa in entrata e in uscita, attraverso il continuo monitoraggio degli organi delegati.

La Società e il Gruppo hanno individuato in ogni caso tra le proprie priorità il monitoraggio della situazione di liquidità della Società nel corso dell'esercizio, coadiuvandosi con le competenti strutture aziendali e in coordinamento con l'Amministratore Delegato.

Ai fini della valutazione di tale rischio ed in sede di redazione del presente bilancio consolidato, il Gruppo ha predisposto delle proiezioni economiche finanziarie (le "Proiezioni") che tengono conto dei flussi di cassa operativi e degli impegni finanziari che interessano tutte le società del Gruppo fino al 30 giugno 2023.

Sulla base dei fabbisogni rinvenienti dalle Proiezioni, la Società ed il Gruppo hanno individuato le seguenti principali fonti di copertura finanziaria:

• disponibilità liquide presenti al 31 dicembre 2021;
• cessione di taluni asset.

Sulla base delle informazioni e delle evidenze documentali disponibili alla data di redazione del Bilancio al 31 dicembre 2021 nonché dello stato di avanzamento delle iniziative attualmente in essere in ordine alle sopracitate fonti di copertura finanziaria, non si ravvisano significativi rischi in merito alla possibilità che le azioni intraprese non vengano finalizzate secondo le tempistiche e le modalità previste nelle Proiezioni. Si precisa peraltro che, il verificarsi in tutto od in parte delle stesse attività nei modi e nei tempi previsti dipenderà anche da fattori al di fuori del controllo della società quali tra gli altri il ciclo economico, l'evoluzione del mercato immobiliare, l'evoluzione del mercato dei capitali.

Inoltre, tenuto conto delle incertezze inerenti l'imprevedibile evoluzione della pandemia e della crisi internazionale provocata dal conflitto in Ucraina (con particolare riguardo ai relativi effetti sull'inflazione e sui costi delle materie prime e dell'energia), ed al fine di valutare gli impatti derivanti da un potenziale rallentamento delle attività di investimento/disinvestimento della Società, gli Amministratori hanno redatto un worst case scenario sulle proiezioni economiche e finanziarie, ritenendo che anche in uno scenario peggiorativo non vi siano incertezze circa la capacità della Società e del Gruppo di far fronte alle proprie obbligazioni finanziarie, sia attuali che prospettiche, nel periodo contemplato dalle Proiezioni.

Analisi delle passività per scadenza

A completamento delle informazioni riportate nelle specifiche note alla situazione patrimoniale e finanziaria, di seguito si riportano i saldi contabili degli esercizi chiusi al 31 dicembre 2021 e al 31 dicembre 2020.

Bilancio consolidato al 31 dicembre 2021

	Note Strumenti finanziari passivi	Passività al fair value	Passività al costo ammortizzato	Valori contabili al 31/12/2021	a revoca	entro 1 anno	da 1 a 5 anni	oltre 5 anni
12	Debiti verso banche e altri finanziatori non correnti	0	0	0	0	0	0	0
12	Debiti verso banche e altri finanziatori correnti	0	0	0	0	0	0	0
13	Passività derivante da lease non corrente	0	52	52	0	0	52	0
13	Passività derivante da lease corrente	0	104	104	0	104	0	0
16	Debiti verso fornitori	0	362	362	0	362	0	0
16	Altre passività finanziarie correnti	0	1.026	1.026	0	1.026	0	0
	Totale	0	1.544	1.544	0	1.492	52	0

Valori al 31 dicembre 2020:

	Note Strumenti finanziari passivi	Valori contabili al 31/12/2020	a revoca	entro 1 anno	da 1 a 5 anni	oltre 5 anni
12	Debiti verso banche e altri finanziatori non correnti	591	0	0	591	0
12	Debiti verso banche e altri finanziatori correnti	200	3	197	0	0
13	Passività derivante da lease non corrente	735	0	0	442	293
13	Passività derivante da lease corrente	271	0	271	0	0
16	Debiti verso fornitori	1.165	0	1.165	0	0
16	Altre passività finanziarie correnti	1.138	0	1.138	0	0
	Totale	4.100	3	2.771	1.033	293

Rischio di credito

Il rischio di credito del Gruppo è essenzialmente attribuibile all'ammontare dei crediti commerciali per cessioni di immobili o partecipazioni e prestazioni di servizi. Per questi ultimi si vedano le specifiche sezioni delle note di commento.

NOTA 35. ALTRE INFORMAZIONI

Ai sensi dell'articolo 1, commi 125 e seguenti, della legge 124/2017 in tema di trasparenza delle erogazioni pubbliche si segnala che il Gruppo per mezzo della società Società Agricola la Bollina S.r.l. ha ricevuto fino alla data di cessione del comparto winery 4 migliaia di Euro di contributi ARPEA.

Si segnala inoltre che nel corso del primo semestre 2021 Restart S.p.A. ha incassato 63 migliaia di Euro di contributi a fondo perduto, previsti dal decreto-legge 22 marzo 2021 n. 41 (c.d. decreto Sostegni).

3.15 Allegato 1 – Informazioni societarie

SOCIETÀ CONTROLLATE CONSOLIDATE INTEGRALMENTE

Partecipazione	Sede Sociale	Capitale Sociale	Quote di Partecipazione
	Milano		100%
Pragaotto S.r.l.	Via Tortona 37	€ 100.000	Restart S.p.A.

Pragaotto S.r.l.

Società proprietaria di immobili destinati alla vendita (box, posti auto e posti moto). È posseduta al 100% da Restart S.p.A..

SOCIETÀ COLLEGATE E JOINT VENTURES CONSOLIDATE CON IL METODO DEL PATRIMONIO NETTO

Partecipazione	Sede Sociale	Capitale Sociale	Quote di Partecipazione
Aedilia Nord Est S.r.l.	Milano	€ 5.215.255	56,52%
	Via Tortona 37		Restart S.p.A.

Aedilia Nord Est S.r.l.

Società posseduta al 56,52% da Restart S.p.A., proprietaria di un immobile di pregio a Venezia Cannaregio. Ha inoltre il 100% di Pival S.r.l., proprietaria di un'area edificabile a Piove di Sacco.

3.16 Allegato 2 - Rapporti con parti correlate

I rapporti intrattenuti nel corso dell'esercizio dal Gruppo Restart con le società non incluse nell'area di consolidamento consistono prevalentemente in servizi amministrativi e immobiliari, oltre che a finanziamenti erogati dalle società del Gruppo alle società non consolidate, remunerati a tassi in linea con quelli normalmente applicati dal sistema bancario.

Tutti i rapporti con parti correlate sono regolati a normali condizioni di mercato.

Controparte	Crediti finanziari correnti	Crediti commerciali e altri crediti correnti	Debiti commerciali e altri debiti correnti	Ricavi delle vendite e delle prestazioni	Costi per materie prime e servizi	Costo del personale	Altri costi operativi	Proventi finanziari	Utili/(Perdite) dopo le imposte delle attività operative cessate
Società collegate e Joint Ventures
Aedilia Nord Est S.r.l.	1.960	39	0	10	0	0	0	72	0
Fondo Leopardi	0	0	0	0	0	0	(35)	0	0
Pival S.r.l.	0	37	0	10	0	0	0	0	0
Totale Società Collegate e Joint Ventures	1.960	76	0	20	0	0	(35)	72	0
Aedes SIIQ S.p.A.	0	137	50	1	(88)	(4)	0	0	1
Praga RES S.r.l.	0	0	65	0	0	(65)	0	0	0
Pragaquattro Center SIINQ S.p.A.	0	0	0	0	0	0	0	0	(39)
Totale Altre Parti Correlate	0	137	115	1	(88)	(69)	0	0	(38)
TOTALE PARTI CORRELATE	1.960	213	115	21	(88)	(69)	(35)	72	(38)

Il totale dei compensi fissi deliberati in favore di Consiglieri di Amministrazione, ivi inclusi i Consiglieri con deleghe, e di Sindaci è riportato nella seguente tabella:

Descrizione (Euro/000)	Restart S.p.A.	Controllate e Collegate	Totale
Compensi membri del Consiglio di Amministrazione	255	0	255
di cui riversati	0	0	0
Compensi membri del Collegio Sindacale	44	0	44
Compensi Amministratori e Sindaci per le cariche ricoperte
nell'Organismo di Vigilanza	23	0	23
di cui Amministratori Restart S.p.A.	0	0	0
di cui Sindaci Restart S.p.A.	23	0	23
Totale			322

Per ulteriori dettagli si rimanda alla Relazione sulla remunerazione della Società predisposta ai sensi dell'art. 123-ter del TUF, che verrà pubblicata ai sensi di legge anche sul sito internet aziendale.

3.17 Allegato 3 - Partecipazioni in società valutate con il metodo del patrimonio netto

Partecipazione		Attività non correnti	Attività correnti		Passività non correnti	Passività correnti
	Società collegate e joint ventures
Aedilia Nord Est S.r.l.		4	6.333		68	3.226
Totale		4	6.333		68	3.226
Partecipazione	Ricavi delle vendite e delle prestazioni	Altri ricavi	Variazione delle rimanenze	Costi materie prime e servizi	Costo del personale	Altri costi operativi
Società collegate e joint ventures
Aedilia Nord Est S.r.l.	370	0	0	(54)	0	(11)
Totale	370	0	0	(54)	0	(11)

Partecipazione	Ammortamenti	Svalutazioni e accantonamenti	Proventi/(Oneri) finanz. Netti	Proventi/(Oneri) da partecipazione	Imposte	Utile/(Perdita) del periodo
Società collegate e joint ventures Aedilia Nord Est S.r.l.	0	(1.519)	(75)	(102)	(5)	(1.397)
Totale	0	(1.519)	(75)	(102)	(5)	(1.397)

Di seguito si riporta il dettaglio della posizione finanziaria netta delle società valutate con il metodo del patrimonio netto:

Partecipazione	% di partecipazione	PFN al 100%	PFN Pro-quota
Società collegate e joint ventures
Aedilia Nord Est S.r.l.	56,52%	87	49
Totale		87	49

A fronte dell'indebitamento elencato si evidenzia che lo stesso è contro garantito principalmente da garanzie immobiliari. Si rimanda alla Nota 29 per eventuali impegni del Gruppo.

3.18 Allegato 4 – Informazioni ai sensi dell'art. 149 duodecies del Regolamento Emittenti Consob

Il seguente prospetto, redatto ai sensi dell'art. 149-duodecies del Regolamento Emittenti Consob, evidenzia i corrispettivi di competenza dell'esercizio 2021 per i servizi di revisione e per quelli diversi dalla revisione resi dalla stessa Società di revisione.

Descrizione (Euro/000)	Soggetto che ha erogato il servizio	Destinatario	Corrispettivo
Revisione contabile	Deloitte & Touche S.p.A.	Capogruppo - Restart S.p.A.	57
	Deloitte & Touche S.p.A.	Società controllate e collegate	17
Altri servizi	Deloitte & Touche S.p.A.	Capogruppo - Restart S.p.A.	0
	Deloitte & Touche S.p.A.	Società controllate e collegate	0
Totale			74

3.19 Attestazione sul bilancio consolidato12

I sottoscritti Francesca Romana Sabatini, in qualità di Presidente del Consiglio di Amministrazione, Giuseppe Roveda, in qualità di Amministratore Delegato e Gianluca Magnotta, in qualità di Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari di Restart S.p.A., attestano, tenuto anche conto di quanto previsto dall'art. 154-bis, commi 3 e 4, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58:

• l'adeguatezza in relazione alle caratteristiche del Gruppo Restart, e
• l'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili per la formazione del Bilancio consolidato nel corso dell'esercizio 2021.

Si attesta, inoltre, che

• 1) il Bilancio consolidato:
  • a) è redatto in conformità ai principi contabili internazionali applicabili riconosciuti nella Comunità Europea ai sensi del regolamento (CE) n. 1606/2002 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 19 luglio 2002 e nel rispetto delle disposizioni del regolamento delegato (UE) 2019/815;
  • b) corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili;
  • c) è idoneo a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale, economica e finanziaria della Società e dell'insieme delle imprese incluse nel consolidamento del Gruppo Restart.
• 2) la relazione sulla gestione comprende un'analisi attendibile dell'andamento e del risultato della gestione, nonché della situazione dell'emittente e dell'insieme delle imprese incluse nel consolidamento, unitamente a una descrizione dei principali rischi e incertezze cui sono esposti.

Milano, 22 marzo 2022

La Presidente del Consiglio di Amministrazione

Francesca Romana Sabatini

L'Amministratore Delegato

Giuseppe Roveda

Il Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari

Gianluca Magnotta

¹² ai sensi dell'art. 81-ter del Regolamento Consob n° 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni

3.20 Relazione della Società di Revisione

Deloitte & Touche S.p.A. Via Tortona, 25 20144 Milano Italia

Tel: +39.02.83322111 Fax: +39 02 83322112 www.delaitte it

RELAZIONE DELLA SOCIETÀ DI REVISIONE INDIPENDENTE AI SENSI DELL'ART. 14 DEL D.LGS. 27 GENNAIO 2010, N. 39 E DELL'ART. 10 DEL REGOLAMENTO (UE) N. 537/2014

Agli Azionisti della Restart S.p.A.

RELAZIONE SULLA REVISIONE CONTABILE DEL BILANCIO CONSOLIDATO

Giudizio

Abbiamo svolto la revisione contabile del bilancio consolidato del Gruppo Restart (il "Gruppo"), costituito dal prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria al 31 dicembre 2021, dal conto economico, dal conto economico complessivo, dal prospetto dei movimenti di patrimonio netto, dal rendiconto finanziario per l'esercizio chiuso a tale data e dalle note illustrative al bilancio che includono anche la sintesi dei più significativi principi contabili applicati.

A nostro giudizio, il bilancio consolidato fornisce una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale e finanziaria del Gruppo al 31 dicembre 2021, del risultato economico e dei flussi di cassa per l'esercizio chiuso a tale data in conformità agli International Financial Reporting Standards adottati dall'Unione Europea nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D.Lgs. n. 38/05

Elementi alla base del giudizio

Abbiamo svolto la revisione contabile in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia). Le nostre responsabilità ai sensi di tali principi sono ulteriormente descritte nella sezione Responsobilità della società di revisione per la revisione contabile del bilancio consolidato della presente relazione. Siamo indipendenti rispetto alla società Restart S.p.A. (di seguito anche la "Società") in conformità alle norme e ai principi in materia di etica e di indipendenza applicabili nell'ordinamento italiano alla revisione contabile del bilancio. Riteniamo di aver acquisito elementi probativi sufficienti ed appropriati su cui basare il nostro giudizio.

Aspetti chiave della revisione contabile

Gli aspetti chiave della revisione contabile sono quegli aspetti che, secondo il nostro giudizio professionale, sono stati maggiormente significativi nell'ambito della revisione contabile del bilancio consolidato dell'esercizio in esame. Tali aspetti sono stati da noi affrontati nell'ambito della revisione contabile e nella formazione del nostro giudizio sul bilancio consolidato nel suo complesso; pertanto su tali aspetti non esprimiamo un giudizio separato.

Ancora Bari Bergamo Bologna Brescia Cagliari Firenze Genova Milano Napoli Parina Roma Torino Treviso Udine Ve

Sede legale: Via Tortona, 75 - 20144 Milano | Capitale: Furo 10.378.720,00 Lv.
Codice Fiscale/Registro de le Imprese di Milano Mona Brànca Lodi n 03049560166 - R.E.A. n. MI-1

l nome Deloitte si riterisce a ura o più delle Touche Touche Touche Touche i Tolted, una società inglese a responsabilità linitata ("DTL"), le mencer timadenti i lsus network l none Delite diricrea ura o di dele Touralis. Intel un società intera mira) i' 11", i' memeritra amb ann annondami a montre de manerinas na manerimas na maneralar in mindite

്ല Deloitte & Touche S.p./

Valutazione del portafoglio immobiliare
Descrizione dell'aspetto chiave della revisione	Al 31 dicembre 2021 il Gruppo detiene investimenti immobiliari, valutati al fair value in base allo IAS 40, per Euro 0,6 milioni, rimanenze immobiliari valutate al minore tra costo e valore netto di realizzo per Euro 1 milione e quote di società collegate, che a loro volta detengono attività immobiliari, valutate con il metodo del patrimonio netto per Euro 1,7 milioni. Il portafoglio immobiliare complessivo del Gruppo comprende aree e terreni edificabili, immobili di investimento e rimanenze immobiliari; i metodi valutativi e le assunzioni sottostanti la determinazione dei relativi valori
	variano in ragione della tipologia dell'investimento. ll processo di valutazione del portafoglio immobiliare, condotto dagli Amministratori anche sulla base di perizie predisposte da esperti indipendenti, è complesso e deriva da variabili e assunzioni attinenti l'andamento futuro influenzate da condizioni economiche e di mercato di difficile previsione, anche in considerazione del perdurare del contesto connesso all'evoluzione della pandemia Covid-19 che ha generato un elevato grado di incertezza nella valutazione degli scenari macroeconomici futuri. In particolare, le assunzioni sottostanti le valutazioni effettuate dagli Amministratori in relazione al portafoglio immobiliare riguardano principalmente le seguenti variabili: {i} i flussi di cassa netti attesi dagli immobili e le relative tempistiche di realizzazione; (ii) i tassi di inflazione, i tassi di attualizzazione e i tassi di capitalizzazione.
	In considerazione della significatività del portafoglio immobiliare del Gruppo, della complessità e della soggettività del processo di valutazione condotto dagli Amministratori, con particolare riguardo alle summenzionate variabili, abbiamo ritenuto la valutazione del portafoglio immobiliare un aspetto chiave della revisione contabile del bilancio consolidato del Gruppo al 31 dicembre 2021.
	Le Note 1, 5 e 8 del bilancio consolidato forniscono l'informativa relativa rispettivamente agli investimenti immobiliari, alle partecipazioni in società valutate con il metodo del patrimonio netto e alle rimanenze detenute dal Gruppo. La Nota 31 e il paragrafo "Stime ed assunzioni rilevanti" illustrano le principali assunzioni sottostanti le valutazioni relative al portafoglio immobiliare.
svolte	Procedure di revisione Nell'ambito delle nostre verifiche abbiamo, tra l'altro, svolto le seguenti procedure, anche avvalendoci del supporto di esperti del nostro network con competenze specifiche nelle valutazioni immobiliari:
	· rilevazione dei processi e comprensione dei controlli rilevanti posti in essere dal Grunno sulla valutazione del portafoglio immobiliare.

• · valutazione delle competenze, delle capacità e dell'obiettività degli esperti indipendenti coinvolti dagli Amministratori, mediante verifica delle qualifiche professionali, esame dei termini degli incarichi a essi conferiti e acquisizione di informazioni dalla Direzione:
• · analisi dell'adeguatezza dei metodi valutativi e della ragionevolezza delle principali assunzioni adottate per la valutazione del portafoglio immobiliare mediante colloqui e approfondimenti condotti con la Direzione e lettura critica delle perizie;
• · verifica su base campionaria dei dati comunicati dalla Direzione agli esperti indipendenti con quelli usati nelle perizie;
• · confronto su base campionaria dei tassi di inflazione, tassi di attualizzazione, tassi di capitalizzazione, canoni di mercato e, ove applicabile, valori di vendita al metro quadro utilizzati ai fini della predisposizione delle perizie con fonti esterne (facendo riferimento a dati e informazioni di mercato rinvenibili da fonti pubbliche e transazioni comparabili);
• · verifica su base campionaria dell'accuratezza matematica dei modelli usati dagli esperti indipendenti per le loro valutazioni;
• · verifica dell'andamento delle vendite realizzate dal Gruppo nel corso dell'esercizio e fino alla data di emissione della nostra relazione di revisione;
• · analisi degli eventi occorsi successivamente alla data di riferimento del bilancio che forniscano elementi utili alla valutazione del portafoglio immobiliare del Gruppo:
• · verifica dell'informativa fornita dal Gruppo nelle note illustrative con riferimento alle varie tipologie di investimento.

Responsabilità degli Amministratori e del Collegio Sindacale per il bilancio consolidato

Gli Amministratori sono responsabili per la redazione del bilancio consolidato che fornisca una rappresentazione veritiera e corretta in conformità agli International Financial Reporting Standards adottati dall'Unione Europea nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D.Lgs. n. 38/05 e, nei termini previsti dalla legge, per quella parte del controllo interno dagli stessi ritenuta necessaria per consentire la redazione di un bilancio che non contenga errori significativi dovuti a frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali.

Gli Amministratori sono responsabili per la valutazione della capacità del Gruppo di continuare ad operare come un'entità in funzionamento e, nella redazione del bilancio consolidato, per l'appropriatezza dell'utilizzo del presupposto della continuità aziendale, nonché per una adeguata informativa in materia. Gli Amministratori utilizzano il presupposto della continuità aziendale nella redazione del bilancio consolidato a meno che abbiano valutato che sussistono le condizioni per la liquidazione della capogruppo Restart S.p.A. o per l'interruzione dell'attività o non abbiano alternative realistiche a tali scelte.

Il Collegio Sindacale ha la responsabilità della vigilanza, nei termini previsti dalla legge, sul processo di predisposizione dell'informativa finanziaria del Gruppo.

Responsabilità della società di revisione per la revisione contabile del bilancio consolidato

I nostri obiettivi sono l'acquisizione di una ragionevole sicurezza che il bilancio consolidato nel suo complesso non contenga errori significativi, dovuti a frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali, e l'emissione di una relazione di revisione che includa il nostro giudizio. Per ragionevole sicurezza si intende un livello elevato di sicurezza che, tuttavia, non fornisce la garanzia che una revisione contabile svolta in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia) individui sempre un errore significativo, qualora esistente. Gli errori possono derivare da frodi o da comportamenti o eventi non intenzionali e sono considerati significativi qualora ci si possa ragionevolmente attendere che essi, singolarmente o nel loro insieme, siano in grado di influenzare le decisioni economiche prese dagli utilizzatori sulla base del bilancio consolidato.

Nell'ambito della revisione contabile svolta in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia), abbiamo esercitato il giudizio professionale e abbiamo mantenuto lo scetticismo professionale per tutta la durata della revisione contabile. Inoltre:

• abbiamo identificato e valutato i rischi di errori significativi nel bilancio consolidato, dovuti a frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali: abbiamo definito e svolto procedure di revisione in risposta a tali rischi; abbiamo acquisito elementi probativi sufficienti ed appropriati su cui basare il nostro giudizio. Il rischio di non individuare un errore significativo dovuto a frodi è più elevato rispetto al rischio di non individuare un errore significativo derivante da comportamenti o eventi non intenzionali, poiché la frode può implicare l'esistenza di collusioni, falsificazioni, omissioni intenzionali, rappresentazioni fuorvianti o forzature del controllo interno;
• · abbiamo acquisito una comprensione del controllo interno rilevante ai fini della revisione contabile allo scopo di definire procedure di revisione appropriate nelle circostanze e non per esprimere un giudizio sull'efficacia del controllo interno del Gruppo;
• abbiamo valutato l'appropriatezza dei principi contabili utilizzati nonché la ragionevolezza delle stime contabili effettuate dagli Amministratori, inclusa la relativa informativa;
• siamo giunti ad una conclusione sull'appropriatezza dell'utilizzo da parte degli Amministratori del presupposto della continuità aziendale e, in base agli elementi probativi acquisiti, sull'eventuale esistenza di una incertezza significativa riguardo a eventi o circostanze che possono far sorgere dubbi significativi sulla capacità del Gruppo di continuare ad operare come un'entità in funzionamento. In presenza di un'incertezza significativa, siamo tenuti a richiamare l'attenzione nella relazione di revisione sulla relativa informativa di bilancio, ovvero, qualora tale informativa sia inadeguata, a riflettere tale circostanza nella formulazione del nostro giudizio. Le nostre conclusioni sono basate sugli elementi probativi acquisiti fino alla data della presente relazione. Tuttavia, eventi o circostanze successivi possono comportare che il Gruppo cessi di operare come un'entità in funzionamento;
• abbiamo valutato la presentazione, la struttura e il contenuto del bilancio consolidato nel suo complesso, inclusa l'informativa, e se il bilancio consolidato rappresenti le operazioni e gli eventi sottostanti in modo da fornire una corretta rappresentazione;

4

• abbiamo acquisito elementi probativi sufficienti e appropriati sulle informazioni finanziarie delle imprese o delle differenti attività economiche svolte all'interno del Gruppo per esprimere un giudizio sul bilancio consolidato. Siamo responsabili della direzione, della supervisione e dello svolgimento dell'incarico di revisione contabile del Gruppo. Siamo gli unici responsabili del giudizio di revisione sul bilancio consolidato.

5

Abbiamo comunicato ai responsabili delle attività di governance, identificati ad un livello appropriato come richiesto dagli ISA Italia, tra gli altri aspetti, la portata e la tempistica pianificate per la revisione contabile e i risultati significativi emersi, incluse le eventuali carenze significative nel controllo interno identificate nel corso della revisione contabile.

Abbiamo fornito ai responsabili delle attività di governance anche una dichiarazione sul fatto che abbiamo rispettato le norme e i principi in materia di etica e di indipendenza applicabili nell'ordinamento italiano e abbiamo comunicato loro ogni situazione che possa ragionevolmente avere un effetto sulla nostra indipendenza e, ove applicabile, le relative misure di salvaguardia.

Tra gli aspetti comunicati ai responsabili delle attività di governance, abbiamo identificato quelli che sono stati più rilevanti nell'ambito della revisione contabile dell'esercizio in esame. che hanno costituito quindi gli aspetti chiave della revisione. Abbiamo descritto tali aspetti nella relazione di revisione.

Altre informazioni comunicate ai sensi dell'art. 10 del Regolamento (UE) 537/2014

L'assemblea degli azionisti della Restart S.p.A. ci ha conferito in data 10 giugno 2015 l'incarico di revisione legale del bilancio d'esercizio e consolidato della Società per gli esercizi dal 31 dicembre 2015 al 31 dicembre 2023

Dichiariamo che non sono stati servizi diversi dalla revisione contabile vietati ai sensi dell'art. 5, par. 1, del Regolamento (UE) 537/2014 e che siamo rimasti indipendenti rispetto alla Società nell'esecuzione della revisione legale.

Confermiamo che il giudizio sul bilancio consolidato espresso nella presente relazione è in linea con quanto indicato nella relazione aggiuntiva destinata al Collegio Sindacale, nella sua funzione di Comitato per il Controllo Interno e la Revisione Legale, predisposta ai sensi dell'art. 11 del citato Regolamento.

RELAZIONE SU ALTRE DISPOSIZIONI DI LEGGE E REGOLAMENTARI

Giudizio sulla conformità alle disposizioni del Regolamento Delegato (UE) 2019/815

Gli Amministratori della Restart S.p.A. sono responsabili per l'applicazione delle disposizioni del Regolamento Delegato (UE) 2019/815 della Commissione Europea in materia di norme tecniche di regolamentazione relative alla specificazione del formato elettronico unico di comunicazione (ESEF – European Single Electronic Format) (nel seguito "Regolamento Delegato") al bilancio consolidato, da includere nella relazione finanziaria annuale.

Abbiamo svolto le procedure indicate nel principio di revisione (SA Italia) n. 700B al fine di esprimere un giudizio sulla conformità del bilancio consolidato alle disposizioni del Regolamento Delegato.

A nostro giudizio, il bilancio consolidato è stato predisposto nel formato XHTML ed è stato marcato, in tutti gli aspetti significativi, in conformità alle disposizioni del Regolamento Delegato.

Giudizio ai sensi dell'art. 14, comma 2, lettera e), del D.Lgs. 39/10 e dell'art. 123-bis, comma 4, del D.Lgs. 58/98

Gli Amministratori della Restart S.p.A. sono responsabili per la predisposizione della relazione sulla gestione e della relazione sul governo societario e gli assetti proprietari del Gruppo al 31 dicembre 2021, incluse la loro coerenza con il relativo bilancio consolidato e la loro conformità alle norme di legge.

Abbiamo svolto le procedure indicate nel principio di revisione (SA Italia) n. 720B al fine di esprimere un giudizio sulla coerenza della relazione e di alcune specifiche informazioni contenute nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari indicate nell'art. 123-bis, co. 4, del D.Lgs. 58/98, con il bilancio consolidato del Gruppo al 31 dicembre 2021 e sulla conformità delle stesse alle norme di legge, nonché di rilasciare una dichiarazione su eventuali errori significativi.

A nostro giudizio, la relazione sulla gestione e alcune specifiche informazioni contenute nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari sopra richiamate sono coerenti con il bilancio consolidato del Gruppo al 31 dicembre 2021 e sono redatte in conformità alle norme di legge.

Con riferimento alla dichiarazione di cui all'art. 14, co. 2, lettera e), del D.Lgs. 39/10, rilasciata sulla base delle conoscenze e della comprensione dell'impresa e del relativo contesto acquisite nel corso dell'attività di revisione, non abbiamo nulla da riportare.

DELOITTE & TOUCHE S.p.A.

21 Gjacomo Bellia Socio

Milano, 4 aprile 2022

6

Bilancio consolidato al 31 dicembre 2021

4. PROSPETTI CONTABILI E NOTE ILLUSTRATIVE DI RESTART S.P.A.

4.1 Prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria13

	Nota	31/12/2021	di cui parti correlate	31/12/2020	di cui parti correlate
ATTIVO
Attività non correnti
Investimenti immobiliari	1	570.000		560.000
Altre immobilizzazioni materiali	2	47.591		101.584
Immobilizzazioni immateriali	3	469		816
Diritti d'uso	4	149.076		220.433
Partecipazioni in società controllate	5	827.375		987.002
Partecipazioni in società collegate e altre	6	1.719.167		2.509.166
Crediti finanziari	7	336.333	302.233	3.101.895	3.062.395
Crediti commerciali e altri crediti	8	269.288		269.590
Totale attività non correnti		3.919.299		7.750.486
Attività correnti
Crediti finanziari	7	1.960.279	1.960.279	0
Crediti commerciali e altri crediti	8	2.083.599	240.330	2.813.374	274.887
Disponibilità liquide	9	4.386.319		4.010.079	88.207
Totale attività correnti		8.430.197		6.823.453
TOTALE ATTIVO		12.349.496		14.573.939
			di cui parti		di cui parti
	Nota	31/12/2021	correlate	31/12/2020	correlate
PATRIMONIO NETTO
Capitale sociale		5.004.707		5.004.707
Azioni proprie		(729)		(1.009)
Riserve per valutazione a "fair value" e altre
riserve		18.063.505		18.063.505
Utili (Perdite) portati a nuovo		(10.356.069)		(8.707.487)
Utile/(Perdite)		(2.158.752)		(1.670.001)
TOTALE PATRIMONIO NETTO	10	10.552.662		12.689.715
PASSIVO
Passività non correnti
Passività derivante da lease	11	52.082		87.470
Debiti per trattamento fine rapporto dipendenti	12	7.161		95.269
Debiti commerciali e altri debiti	13	817	817	1.926	1.926
Debiti tributari	14	28.870		69.024
Totale passività non correnti		88.930		253.689
Passività correnti
Passività derivante da lease	11	103.921		146.445
Debiti commerciali e altri debiti	13	1.399.331	108.588	1.354.326	7.804
Debiti tributari	14	204.652		129.764
Totale passività correnti		1.707.904		1.630.535

TOTALE PASSIVO 1.796.834 1.884.224 TOTALE PASSIVO E PATRIMONIO NETTO 12.349.496 14.573.939

¹³ Dati in Euro. Ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006, gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria e Conto economico oltre che nelle relative note illustrative.

4.2 Conto economico14

	Nota	31/12/2021	di cui parti correlate	31/12/2020	di cui parti correlate
CONTO ECONOMICO
Ricavi delle vendite e delle prestazioni	15	35.000	35.000	50.000	50.000
Altri ricavi	16	67.123	62	226.479	15.167
Costi per materie prime e servizi	17	(1.102.008)	(82.982)	(1.032.431)	(83.047)
Costo del personale	18	(365.025)	(68.531)	(436.455)	(2.036)
Altri costi operativi	19	(311.596)	(34.910)	(162.304)
Ammortamenti	20	(184.939)		(185.293)
Adeguamenti al fair value	20	10.000		0
Svalutazioni e accantonamenti	20	71.314		98.864
Proventi (Oneri) da partecipazioni	21	(436.526)		(518.717)
Risultato operativo		(2.216.657)		(1.959.857)
Proventi finanziari	22	87.166	85.789	246.426	213.968
Oneri finanziari		(29.261)		(29.540)
Risultato al lordo delle imposte		(2.158.752)		(1.742.971)
Imposte	23	0		72.970
Risultato dell'esercizio		(2.158.752)		(1.670.001)

¹⁴ Dati in Euro

4.3 Conto economico complessivo15

	31/12/2021 31/12/2020
CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO
Utile/(Perdita) dell'esercizio	(2.158.752)	(1.670.001)
Altre componenti rilevate a patrimonio netto che non
saranno riclassificate nel conto economico in un periodo
futuro:
Utili/(perdite) attuariali su T.F.R.	21.698	(12.089)
Totale Utile/(Perdita) complessiva al netto delle
imposte	(2.137.054)	(1.682.090)

¹⁵ Dati in Euro

4.4 Prospetto dei movimenti di patrimonio netto16

			Altre riserve
	Capitale sociale Azioni proprie		Riserva legale	Altre per aumento di capitale	Utili /(perdite) a nuovo	Risultato dell'esercizio	Totale
01/01/2020	5.000.364			(9) 1.000.000 17.052.572	(6.131.667)	(2.563.769)	14.357.491
Destinazione risultato 2019					(2.563.769)	2.563.769	0
Sottoscrizione warrant	4.343			10.933			15.276
Azioni proprie in portafoglio		(1.000)			38		(962)
Utile dell'esercizio						(1.670.001)	(1.670.001)
Utili/(perdite) attuariali su T.F.R.					(12.089)		(12.089)
Totale Utile complessivo					(12.089)	(1.670.001)	(1.682.090)
31/12/2020	5.004.707			(1.009) 1.000.000 17.063.505	(8.707.487)	(1.670.001)	12.689.715

				Altre riserve
	Capitale sociale Azioni proprie		Riserva legale	Altre per aumento di capitale	Utili /(perdite) a nuovo	Risultato dell'esercizio	Totale
01/01/2021	5.004.707			(1.009) 1.000.000 17.063.505	(8.707.487)	(1.670.001)	12.689.715
Destinazione risultato 2020					(1.670.001)	1.670.001	0
Sottoscrizione warrant							0
Azioni proprie in portafoglio		280			(279)		1
Utile dell'esercizio						(2.158.752)	(2.158.752)
Utili/(perdite) attuariali su T.F.R.					21.698		21.698
Totale utile complessivo					21.698	(2.158.752)	(2.137.054)
31/12/2021	5.004.707			(729) 1.000.000 17.063.505	(10.356.069)	(2.158.752)	10.552.662

¹⁶ Dati in Euro

4.5 Rendiconto finanziario17

	31/12/2021	31/12/2020
Risultato dell'esercizio	(2.158.752)	(1.670.001)
Minusvalenze/(plusvalenze) da alienazione partecipazioni	(475.474)	4.115
Plusvalenze cessione immobilizzazioni materiali/immateriali	0	(1.229)
Ammortamenti	184.939	185.293
Adeguamenti al fair value di investimenti immobiliari	(10.000)	0
Svalutazioni di partecipazioni controllate, collegate e joint ventures	912.000	514.602
Svalutazioni di crediti	(71.314)	(98.864)
Altri accantonamenti	13.987	23.324
Oneri/(proventi) finanziari	(57.905)	(216.886)
Imposte correnti e differite del periodo	0	(72.970)
Variazione dei debiti per trattamento di fine rapporto	(80.835)	(7.961)
Variazione dei crediti commerciali e altri crediti	663.637	969.667
Variazione dei debiti commerciali e altri debiti	43.896	(343.978)
Variazioni di altre attività e passività	103.307	116.460
Imposte sul reddito (pagate) / incassate	(23.669)	(23.579)
Interessi (pagati)/incassati	1.923	36.621
Flusso finanziario dell'attività operativa	(954.260)	(585.386)
Decrementi di investimenti immobiliari e altre immob.ni materiali	0	1.229
Incrementi di investimenti immobiliari e altre immob.ni materiali	0	(684)
Flussi di cassa derivanti da (acquisizioni)/alienazione di partecipazioni	513.101	1.000
Variazione crediti finanziari verso società controllate e collegate e joint ventures	961.498	2.605.893
Flusso finanziario dell'attività d'investimento	1.474.599	2.607.438
Variazione passività per lease	(144.099)	(140.764)
(Acquisti) e vendite di azioni proprie	0	(962)
Variazione del capitale per cassa e warrant	0	15.276
Flusso finanziario dell'attività di finanziamento	(144.099)	(126.450)
Variazione della disponibilità monetaria netta	376.240	1.895.602
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a inizio periodo	4.010.079	2.114.477
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a fine periodo	4.386.319	4.010.079

4.6 Operazioni significative non ricorrenti18

Non si segnalano operazioni significative non ricorrenti nel corso dell'esercizio.

¹⁸ Dati in Euro

4.7 Premessa

Restart S.p.A. (già Aedes SIIQ) ("Restart", la "Società" o la "Capogruppo"), fondata nel 1905, è stata la prima società immobiliare ad essere quotata alla Borsa Valori di Milano nel 1924. A seguito dell'esercizio dell'opzione per aderire al regime civile e fiscale delle società di investimento immobiliare quotate (c.d. regime SIIQ) Restart è diventata SIIQ dal 1° gennaio 2016.

In data 27 settembre 2018 l'Assemblea degli Azionisti ha approvato il progetto di scissione parziale e proporzionale di Aedes SIIQ S.p.A. (ora Restart S.p.A.) nei confronti di Sedea SIIQ S.p.A. (ora Aedes SIIQ S.p.A.) e per effetto della Scissione e con decorrenza dalla data di efficacia della stessa (28 dicembre 2018), la Società ha modificato la propria denominazione sociale in "Restart SIIQ S.p.A.".

Al termine dell'esercizio 2019, con effetto dal 1° gennaio del medesimo anno, la Società è decaduta dal regime SIIQ, per il contestuale mancato rispetto di entrambi i parametri di prevalenza, conformemente a quanto previsto nel piano industriale adottato dalla Società e, pertanto, del suo nuovo modello di business.

L'Assemblea dei Soci di Restart tenutasi in data 29 aprile 2020 ha approvato a maggioranza la modifica dello statuto sociale proposta dal Consiglio di Amministrazione che consegue alla perdita della qualifica di SIIQ in capo alla Società, consistente nella eliminazione (i) delle previsioni statutarie inerenti le regole in materia di investimenti in immobili, di limiti alla concentrazione del rischio e di leva finanziaria che erano state inserite in attuazione della normativa speciale sulle SIIQ e (ii) della locuzione SIIQ dalla denominazione sociale.

Il Bilancio d'esercizio è sottoposto a revisione contabile da parte di Deloitte &Touche S.p.A. ai sensi dell'art. 159 del D. lgs. n° 58 del 24 febbraio 1998.

La pubblicazione del Bilancio d'esercizio di Restart S.p.A., per l'esercizio chiuso al 31 dicembre 2021, è stata autorizzata con delibera del Consiglio di Amministrazione del 22 marzo 2022.

• Base di Preparazione

Il Bilancio d'esercizio 2021 rappresenta il Bilancio d'esercizio della Capogruppo Restart S.p.A. ed è stato predisposto nel rispetto dei principi contabili internazionali ("IFRS") emessi dall'International Accounting Standards Board ("IASB") e omologati dall'Unione Europea, nonché dei provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D. lgs. n° 38/2005. Per IFRS si intendono anche tutti i principi contabili internazionali rivisti ("IAS"), tutte le interpretazioni dell'International Financial Reporting Interpretations Committee ("IFRIC"), precedentemente denominate Standing Interpretations Committee("SIC").

Gli schemi contabili e l'informativa contenuti nella presente situazione patrimoniale sono stati redatti in conformità al principio internazionale IAS 1, così come previsto dalla Comunicazione CONSOB n. DEM 6064313 del 28 luglio 2006.

Il bilancio è redatto nel presupposto della continuità aziendale. Gli amministratori, infatti, hanno valutato che, non sussistono incertezze in merito alla capacità della Società e del Gruppo di operare in continuità aziendale, anche sulla base delle valutazioni riportate nella Nota integrativa alla sezione "Principali tipologie di rischio - Rischio di liquidità", cui si rinvia.

I rischi e le incertezze relative al business sono descritti nelle sezioni dedicate della Relazione sulla Gestione. La descrizione di come la Società gestisce i rischi finanziari, tra i quali quello di liquidità e di capitale è contenuta nel paragrafo Informazioni sui rischi finanziari e le politiche di gestione dei rischi delle presenti Note Esplicative.

Il Bilancio è stato predisposto sulla base del criterio convenzionale del costo storico, salvo che per la valutazione degli investimenti immobiliari al fair value e delle attività e passività finanziarie, ivi inclusi gli strumenti derivati, nei casi in cui è applicato il criterio del fair value.

Relativamente alla forma dei prospetti contabili la Società ha optato di presentare le seguenti tipologie di prospetti contabili:

Situazione patrimoniale-finanziaria

La situazione patrimoniale-finanziaria viene presentata con separata indicazione delle Attività, Passività e Patrimonio Netto.

A loro volta le Attività e le Passività vengono esposte in Bilancio sulla base della loro classificazione come correnti e non correnti.

Un'attività/passività è classificata come corrente quando soddisfa uno dei seguenti criteri:

• ci si aspetta che sia realizzata/estinta o si prevede che sia venduta o utilizzata nel normale ciclo operativo oppure

• è posseduta principalmente per essere negoziata oppure

• si prevede che si realizzi/estingua entro dodici mesi dalla data di chiusura del Bilancio.

In mancanza di tutte e tre le condizioni, le attività/passività sono classificate come non correnti.

Infine, una passività è classificata come corrente quando l'entità non ha un diritto incondizionato a differire il regolamento della passività per almeno 12 mesi dalla data di chiusura dell'esercizio.

Conto economico

Il conto economico viene presentato nella sua classificazione per natura.

Ai fini di una più chiara comprensione dei risultati tipici della gestione ordinaria, finanziaria e fiscale, il conto economico presenta i seguenti risultati intermedi:

• Risultato operativo;
• Risultato al lordo delle imposte;
• Utile/(Perdita) delle attività in funzionamento;
• Risultato derivante dalle attività/passività cedute e/o destinate ad essere cedute;
• Risultato dell'esercizio.

Conto economico complessivo

Il conto economico complessivo comprende tutte le variazioni degli Altri utili (perdite) complessivi, intervenute nell'esercizio, generate da transazioni diverse da quelle poste in essere con gli azionisti e sulla base di specifici principi contabili IAS/IFRS. La Società ha scelto di rappresentare tali variazioni in un prospetto separato rispetto al Conto Economico.

Le variazioni degli Altri utili (perdite) complessivi sono esposte al netto degli effetti fiscali correlati. Nel prospetto è altresì fornita separata evidenza dei componenti che possano o meno essere riclassificati successivamente nel conto economico.

Prospetto dei movimenti di patrimonio netto

Si riporta il prospetto dei movimenti di patrimonio netto così come richiesto dai principi contabili internazionali con evidenza separata del risultato di esercizio e di ogni altra variazione non transitata nel conto economico, ma imputata direttamente agli Altri utili (perdite) complessivi sulla base di specifici principi contabili IAS/IFRS.

Rendiconto finanziario

Viene presentato il prospetto di Rendiconto finanziario suddiviso per aree di formazione dei flussi di cassa così come indicato dai principi contabili internazionali, predisposto applicando il metodo indiretto.

Il presente Bilancio è redatto utilizzando l'Euro come moneta di conto e tutti i valori sono arrotondati alle migliaia di Euro ove non diversamente indicato.

Gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Conto economico e nel prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria oltre che nelle relative note illustrative.

Nella redazione del Bilancio d'Esercizio al 31 dicembre 2021, sono stati utilizzati i medesimi criteri di valutazione adottati per il Bilancio d'Esercizio al 31 dicembre 2020, fatta eccezione per l'adozione dei nuovi principi, modifiche ed interpretazioni in vigore dall'1 gennaio 2021.

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS APPLICATI DALL'1 GENNAIO 2021

• In data 31 marzo 2021 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Covid-19- Related Rent Concessions beyond 30 June 2021 (Amendments to IFRS 16)" con il quale estende di un anno il periodo di applicazione dell'emendamento emesso nel 2020, che prevedeva per i locatari la facoltà di contabilizzare le riduzioni dei canoni connesse al Covid-19 senza dover valutare, tramite l'analisi dei contratti, se fosse rispettata la definizione di lease modification dell'IFRS 16. Pertanto, i locatari che hanno applicato tale facoltà nell'esercizio 2020, hanno contabilizzato gli effetti delle riduzioni dei canoni di affitto direttamente a conto economico alla data di efficacia della riduzione. L'emendamento del 2021, disponibile soltanto per le entità che abbiano già adottato l'emendamento del 2020, si applica a partire dal 1° aprile 2021 ed è consentita un'adozione anticipata. L'adozione di tali emendamenti non ha comportato effetti sul bilancio della Società.
• In data 25 giugno 2020 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Extension of the Temporary Exemption from Applying IFRS 9 (Amendments to IFRS 4)". Le modifiche permettono di estendere l'esenzione temporanea dall'applicazione IFRS 9 fino al 1° gennaio 2023 per le compagnie assicurative. L'adozione di tale emendamento non ha comportato effetti sul bilancio della Società.
• In data 27 agosto 2020 lo IASB ha pubblicato, alla luce della riforma sui tassi di interesse interbancari quale l'IBOR, il documento "Interest Rate Benchmark Reform—Phase 2" che contiene emendamenti ai seguenti standard:
  • IFRS 9 Financial Instruments;
  • IAS 39 Financial Instruments: Recognition and Measurement;
  • IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures;
  • IFRS 4 Insurance Contracts; e
  • IFRS 16 Leases.

Tutte le modifiche sono entrate in vigore il 1° gennaio 2021. L'adozione di tale emendamento non ha comportato effetti sul bilancio della Società.

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS e IFRIC OMOLOGATI DALL'UNIONE EUROPEA, NON ANCORA OBBLIGATORIAMENTE APPLICABILI E NON ADOTTATI IN VIA ANTICIPATA DALLA SOCIETA' AL 31 DICEMBRE 2021

• In data 14 maggio 2020 lo IASB ha pubblicato i seguenti emendamenti denominati:
  • o Amendments to IFRS 3 Business Combinations: le modifiche hanno lo scopo di aggiornare il riferimento presente nell'IFRS 3 al Conceptual Framework nella versione rivista, senza che ciò comporti modifiche alle disposizioni del principio.
  • o Amendments to IAS 16 Property, Plant and Equipment: le modifiche hanno lo scopo di non consentire la deduzione dal costo delle attività materiali l'importo

ricevuto dalla vendita di beni prodotti nella fase di test dell'attività stessa. Tali ricavi di vendita e i relativi costi saranno pertanto rilevati nel conto economico.

• o Amendments to IAS 37 Provisions, Contingent Liabilities and Contingent Assets: l'emendamento chiarisce che nella stima sull'eventuale onerosità di un contratto si devono considerare tutti i costi direttamente imputabili al contratto. Di conseguenza, la valutazione sull'eventuale onerosità di un contratto include non solo i costi incrementali (come, ad esempio, il costo del materiale diretto impiegato nella lavorazione), ma anche tutti i costi che l'impresa non può evitare in quanto ha stipulato il contratto (come, ad esempio, la quota dell'ammortamento dei macchinari impiegati per l'adempimento del contratto).
• o Annual Improvements 2018-2020: le modifiche sono state apportate all'IFRS 1 First-time Adoption of International Financial Reporting Standards, all'IFRS 9 Financial Instruments, allo IAS 41 Agriculture e agli Illustrative Examples dell'IFRS 16 Leases.

Tutte le modifiche entreranno in vigore il 1° gennaio 2022.

Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio della Società dall'adozione di tali emendamenti.

• In data 18 maggio 2017 lo IASB ha pubblicato il principio IFRS 17 – Insurance Contracts che è destinato a sostituire il principio IFRS 4 – Insurance Contracts.

L'obiettivo del nuovo principio è quello di garantire che un'entità fornisca informazioni pertinenti che rappresentano fedelmente i diritti e gli obblighi derivanti dai contratti assicurativi emessi. Lo IASB ha sviluppato lo standard per eliminare incongruenze e debolezze delle politiche contabili esistenti, fornendo un quadro unico principle-based per tenere conto di tutti i tipi di contratti di assicurazione, inclusi i contratti di riassicurazione che un assicuratore detiene.

Il principio si applica a partire dal 1° gennaio 2023 ma è consentita un'applicazione anticipata, solo per le entità che applicano l'IFRS 9 – Financial Instruments e l'IFRS 15 – Revenue from Contracts with Customers. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio della Società dall'adozione di questo principio.

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS NON ANCORA OMOLOGATI DALL'UNIONE EUROPEA

Alla data di riferimento del presente documento, gli organi competenti dell'Unione Europea non hanno ancora concluso il processo di omologazione necessario per l'adozione degli emendamenti e dei principi sotto descritti.

• In data 23 gennaio 2020 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IAS 1 Presentation of Financial Statements: Classification of Liabilities as Current or Non-current". Il documento ha l'obiettivo di chiarire come classificare i debiti e le altre passività a breve o lungo termine. Le modifiche entrano in vigore dal 1° gennaio 2023; è comunque consentita un'applicazione anticipata. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio della Società dall'adozione di tale emendamento.
• In data 12 febbraio 2021 lo IASB ha pubblicato due emendamenti denominati "Disclosure of Accounting Policies—Amendments to IAS 1 and IFRS Practice Statement 2" e "Definition of Accounting Estimates—Amendments to IAS 8". Le modifiche sono volte a migliorare la disclosure sulle accounting policy in modo da fornire informazioni più utili agli investitori e agli altri utilizzatori primari del bilancio nonché ad aiutare le società a distinguere i cambiamenti nelle stime contabili dai cambiamenti di accounting policy. Le modifiche si applicheranno dal 1° gennaio 2023, ma è consentita un'applicazione anticipata. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio della Società dall'adozione di tali emendamenti.
• In data 7 maggio 2021 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IAS 12 Income Taxes: Deferred Tax related to Assets and Liabilities arising from a Single Transaction". Il documento chiarisce come devono essere contabilizzate le imposte differite su alcune operazioni che possono generare attività e passività di pari ammontare, quali il leasing e gli obblighi di smantellamento. Le modifiche si applicheranno dal 1° gennaio 2023, ma è consentita un'applicazione anticipata. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio della Società dall'adozione di tale emendamento.
• In data 9 dicembre 2021, lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IFRS 17 Insurance contracts: Initial Application of IFRS 17 and IFRS 9 – Comparative Information". L'emendamento è un'opzione di transizione relativa alle informazioni comparative sulle attività finanziarie presentate alla data di applicazione iniziale dell'IFRS 17. L'emendamento è volto ad evitare disallineamenti contabili temporanei tra attività finanziarie e passività di contratti assicurativi, e quindi a migliorare l'utilità delle informazioni comparative per i lettori di bilancio. Le modifiche si applicheranno dal 1° gennaio 2023, unitamente all'applicazione del principio IFRS 17. Gli amministratori non si attendono effetti nel bilancio della Società dall'adozione di tale emendamento.
• In data 30 gennaio 2014 lo IASB ha pubblicato il principio IFRS 14 – Regulatory Deferral Accounts che consente solo a coloro che adottano gli IFRS per la prima volta di continuare a rilevare gli importi relativi alle attività soggette a tariffe regolamentate ("Rate Regulation Activities") secondo i precedenti principi contabili adottati. Non essendo la Società un firsttime adopter, tale principio non risulta applicabile.

4.8 Criteri di valutazione

• Attività e passività non correnti

IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI

Un'attività immateriale viene rilevata contabilmente solo se è identificabile, controllabile, ed è prevedibile che generi benefici economici futuri ed il suo costo può essere determinato in modo attendibile.

Le immobilizzazioni immateriali sono iscritte al costo di acquisto, al netto delle relative quote di ammortamento e delle perdite di valore accumulate.

L'ammortamento viene rilevato a partire dal momento in cui l'attività è disponibile per l'uso, ovvero è in grado di operare in base a quanto inteso dalla direzione aziendale e cessa alla data in cui l'attività è classificata come posseduta per la vendita o viene eliminata contabilmente.

Concessioni, licenze e marchi sono iscritti al costo storico, al netto degli ammortamenti e delle perdite di valore accumulate. L'ammortamento viene rilevato in base al periodo minore tra la durata contrattuale ed il periodo durante il quale si prevede di utilizzare tali attività.

Le licenze per software acquistate sono iscritte sulla base dei costi sostenuti per l'acquisto e la messa in funzione dello specifico software, al netto degli ammortamenti e delle perdite di valore accumulate. Tali costi sono ammortizzati in base alla loro vita utile.

I costi associati allo sviluppo o alla manutenzione dei programmi per computer sono rilevati come costo nel momento in cui sono sostenuti. I costi per lo sviluppo del software per computer rilevati come attività sono ammortizzati nel corso delle loro vite utili stimate.

INVESTIMENTI IMMOBILIARI

Gli investimenti immobiliari sono costituiti da proprietà immobiliari detenute al fine di percepire canoni di locazione o conseguire un apprezzamento del capitale investito, ovvero da aree destinate allo sviluppo e alla realizzazione di proprietà immobiliari al fine di percepire canoni di locazione.

Gli investimenti immobiliari possono essere pertanto distinti in:

• Immobili di investimento: inizialmente rilevati al costo comprensivo degli oneri accessori di acquisizione. Successivamente alla rilevazione iniziale, detti investimenti immobiliari sono iscritti al valore equo, che riflette le condizioni di mercato alla data di chiusura del Bilancio. Gli utili e le perdite derivanti dalle variazioni del valore equo degli investimenti immobiliari sono rilevati nel conto economico nell'esercizio in cui si manifestano;
• Immobili in fase di sviluppo: contabilizzati con il criterio del costo fino a quando il relativo valore equo non risulti attendibilmente determinabile su base continuativa e, successivamente a tale momento, vengono iscritti al valore equo con pari trattamento degli Immobili di investimento. Si precisa che, in relazione a quanto indicato nella Raccomandazione Consob n. DIE/0061944 del 18 luglio 2013, sulla base della procedura approvata in data 28 settembre 2016 dal Consiglio di Amministrazione, la Società ha individuato nell'approvazione della convenzione urbanistica da parte dell'Ente competente il momento in cui le iniziative immobiliari in fase di sviluppo possono essere valutate al fair valuein misura attendibile e continuativa.

Gli investimenti immobiliari sono inizialmente iscritti al costo comprensivo degli oneri accessori all'acquisizione e successivamente sono valutati a fair value, rilevando a conto economico, alla voce "adeguamento al fair value" gli effetti derivanti da variazioni del fair value dell'investimento immobiliare.

Gli investimenti immobiliari sono eliminati dal Bilancio quando sono ceduti o quando l'investimento è

durevolmente inutilizzabile e non sono attesi benefici economici futuri dalla sua cessione. Eventuali utili o perdite derivanti dal ritiro o dismissione di un investimento immobiliare sono rilevati nel conto economico nell'esercizio in cui avviene il ritiro o la dismissione. Le riclassifiche da/a investimento immobiliare avvengono quando vi è evidenza nel cambiamento d'uso. Per le riclassifiche da investimento immobiliare a proprietà a utilizzo diretto (immobile strumentale), il valore di riferimento dell'immobile per la successiva contabilizzazione è il valore equo alla data di cambiamento d'uso. Il portafoglio immobiliare, inclusivo di quello detenuto tramite società controllate, collegate e joint ventures, è valutato semestralmente con il supporto di esperti indipendenti, dotati di adeguata e riconosciuta qualificazione professionale e di una conoscenza aggiornata sulla locazione e sulle caratteristiche degli immobili valutati.

Il fair value rappresenta il corrispettivo al quale un'attività potrebbe essere scambiata o che si dovrebbe pagare per trasferire la passività ("exit price"), in una libera transazione fra parti consapevoli e indipendenti. Conseguentemente si presume che l'impresa sia in funzionamento e che nessuna delle parti abbia la necessità di liquidare le proprie attività, intraprendendo operazioni a condizioni sfavorevoli.

Nella valutazione dei singoli immobili si tiene conto anche del tipo di conduttore attualmente occupante l'immobile, della ripartizione delle responsabilità assicurative e di manutenzione tra locatore e locatario e della vita economica residua dell'immobile.

DIRITTI D'USO

La Società iscrive il Diritto d'uso e la relativa Passività derivante dal lease per tutti gli accordi di lease in cui sia il locatario, ad eccezione di quelli di breve termine (è il caso di contratti di lease di durata uguale o inferiore ai 12 mesi) e dei lease di beni dal basso valore (beni con un valore inferiore ad Euro 5.000 quando nuovi). Per questi ultimi, la Società iscrive i relativi pagamenti come spese operative a quote costanti lungo la durata del contratto salvo che un altro metodo sia maggiormente rappresentativo.

La passività derivante dal lease è inizialmente rilevata al valore attuale dei pagamenti futuri alla data di decorrenza del contratto, attualizzati al tasso implicito del lease. Qualora tale tasso non fosse prontamente determinabile, il tasso impiegato sarà il tasso incrementale di indebitamento del locatario.

Al fine di determinare il valore attuale della Passività derivante dal lease, la Società ha determinato un tasso incrementale di indebitamento (IBR) assimilabile al tasso di interesse al quale il locatario si finanzierebbe mediante un contratto con termini e garanzie simili al fine di ottenere un bene dal valore analogo al diritto d'uso in un contesto economico similare.

La Passività derivante dal lease è esposta in una voce separata della situazione patrimonialefinanziaria con distinzione tra quota corrente e non corrente.

ALTRE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI

Le altre immobilizzazioni materiali sono iscritte al costo d'acquisto o di produzione, comprensivo degli oneri accessori di diretta imputazione, al netto degli ammortamenti e delle perdite di valore accumulate.

Gli ammortamenti vengono rilevati a partire dal momento in cui l'immobilizzazione è disponibile per l'uso, oppure è potenzialmente in grado di fornire i benefici economici ad esso associati.

Gli ammortamenti vengono calcolati a quote costanti sulla base di aliquote ritenute rappresentative della vita utile dell'immobilizzazione oppure, in caso di dismissione, fino al termine dell'utilizzo.

I costi successivi sono inclusi nel valore contabile dell'attività o sono rilevati come un'attività distinta, a

seconda di quale sia il criterio più appropriato, soltanto quando è probabile che i benefici economici futuri associati all'elemento andranno a beneficio della Società e il costo dell'elemento può essere valutato attendibilmente. Tutti gli altri costi per riparazioni e manutenzioni sono riportati nel conto economico durante l'esercizio in cui sono sostenuti.

Le aliquote di ammortamento, invariate rispetto al precedente esercizio, sono le seguenti:

• o Attrezzature 20% o, se inferiore, durata del contratto d'affitto
• o Macchine ufficio 20%
• o Mobili e arredi 12%

Gli oneri finanziari relativi all'acquisto sono imputati a conto economico salvo il caso in cui siano direttamente attribuibili all'acquisizione, costruzione o produzione di un bene che ne giustifica la capitalizzazione, nel qual caso sono capitalizzati.

La capitalizzazione degli oneri finanziari cessa quando tutte le attività necessarie per rendere il bene disponibile per l'uso sono state completate.

Le migliorie su beni di terzi sono classificate nelle immobilizzazioni materiali, in base alla natura del costo sostenuto. Il periodo di ammortamento corrisponde al minore tra la vita utile residua dell'immobilizzazione materiale e la durata residua del contratto di locazione.

PARTECIPAZIONI

Le partecipazioni in imprese controllate e collegate sono iscritte al costo rettificato in presenza di perdite di valore. Nel caso in cui i motivi che hanno portato alla rilevazione delle perdite vengano meno, il valore delle partecipazioni viene ripristinato.

Le partecipazioni in altre imprese sono classificate come attività finanziarie disponibili per la vendita (available for sale) e sono valutate al fair value salvo le situazioni in cui un prezzo di mercato o il fair value risultino indeterminabili: in tale evenienza si ricorre all'adozione del metodo del costo, rettificato per perdite durevoli di valore.

Gli utili e le perdite derivanti dalle variazioni di fair value vengono riconosciuti nel prospetto di conto economico complessivo.

In presenza di perdite per riduzione di valore o in caso di vendita, gli utili e le perdite riconosciuti fino a quel momento nel patrimonio netto sono contabilizzati a conto economico.

PERDITA DI VALORE DELLE ATTIVITA'

Ad ogni data di redazione del Bilancio, la Società rivede il valore contabile delle proprie attività materiali e immateriali e delle partecipazioni per determinare se vi siano indicazioni che queste attività abbiano subìto riduzioni di valore. Qualora queste indicazioni esistano, viene stimato l'ammontare recuperabile di tali attività per determinare l'eventuale importo della svalutazione.

La verifica consiste nella stima del valore recuperabile dell'attività confrontandolo con il relativo valore netto contabile.

Se il valore recuperabile di un'attività è inferiore al valore netto contabile, quest'ultimo viene ridotto al valore recuperabile. Tale riduzione costituisce una perdita di valore, che viene rilevata a conto economico nell'esercizio in cui si manifesta.

Il valore recuperabile di un'attività è il maggiore tra fair value delle attività meno i costi di vendita e valore d'uso. Il valore d'uso corrisponde al valore attuale dei flussi di cassa attesi, generati dall'attività. Ai fini della valutazione della riduzione di valore, le attività sono analizzate partendo dal più basso livello per il quale sono separatamente identificabili flussi di cassa indipendenti (cash generating unit).

Le immobilizzazioni immateriali e materiali non soggette ad ammortamento (vita utile indefinita), nonché le immobilizzazioni immateriali non ancora disponibili per l'utilizzo, sono assoggettate annualmente alla verifica di perdita di valore.

In presenza di un indicatore di ripristino della perdita di valore, il valore recuperabile dell'attività viene rideterminato ed il valore contabile è aumentato fino a tale nuovo valore. L'incremento del valore contabile non può comunque eccedere il valore netto contabile che l'immobilizzazione avrebbe avuto se la perdita di valore non si fosse manifestata.

Le perdite di valore di avviamenti non possono essere ripristinate.

In relazione al patrimonio immobiliare le valutazioni sono effettuate per singolo immobile, sulla base di perizie redatte da terzi indipendenti. In detto ambito, in considerazione del bene oggetto di valutazione, si precisa che i criteri adottati sono:

• Metodo comparativo: basato sulla comparazione diretta degli asset da valutare con altri 'confrontabili' e recentemente oggetto di compravendite.
• Metodo Reddituale/finanziario (Discounted Cash Flow analysis) basato sul calcolo del valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile, dove per benefici economici si intendono i flussi di cassa generati dalla "messa a reddito" dell'immobile e dalla successiva dismissione e pertanto dai canoni di locazione (effettivi e/o potenziali) dell'immobile al netto dei costi di gestione in capo alla proprietà immobiliare e dal Terminal Value dell'immobile.
• Metodo finanziario della Trasformazione (Discounted Cash Flow analysis) basato sul calcolo del valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile, dove per benefici economici si intendono i flussi di cassa generati da un'operazione di trasformazione, sviluppo e vendita nell'arco della sua durata.

In relazione alle partecipazioni, tenuto conto della natura delle stesse (principalmente immobiliari), le valutazioni di impairment sono sviluppate sulla base dei patrimoni netti contabili opportunamente rettificati al fine di considerare i fair value relativi alle unità immobiliari di proprietà di ciascuna partecipata, desunti dalle sopracitate perizie immobiliari, al netto degli effetti fiscali ove applicabili.

Con riferimento alle partecipazioni non immobiliari le valutazioni sono sviluppate sulla base dei valori recuperabili tramite l'uso, determinati in ragione delle prevedibili evoluzioni dell'attività elaborate dalla Direzione.

ATTIVITÀ FINANZIARIE

Finanziamenti e crediti

Rappresentano attività finanziarie non derivate, con pagamenti fissi o determinabili, non quotate in un mercato attivo e per le quali la Società non intende effettuare operazioni di trading.

Sono incluse nelle attività correnti eccetto per la parte in scadenza oltre i 12 mesi dopo la data di Bilancio che viene invece classificata come attività non corrente.

I finanziamenti sono riconosciuti inizialmente al costo rappresentato dal fair value del valore ricevuto al netto degli oneri accessori di acquisizione del finanziamento.

Dopo tale rilevazione iniziale i finanziamenti vengono rilevati con il criterio del costo ammortizzato calcolato tramite l'applicazione del tasso d'interesse effettivo.

Il costo ammortizzato è calcolato tenendo conto dei costi di emissione e di ogni eventuale sconto o premio previsti al momento della regolazione.

IMPOSTE DIFFERITE ATTIVE E PASSIVE

Le imposte differite attive e passive sono determinate sulla base delle differenze temporanee esistenti tra il valore di bilancio di attività e passività e il loro valore fiscale.

Le imposte differite attive e passive vengono determinate in base ad aliquote fiscali che ci si attende vengano applicate nel periodo i cui tali differimenti si realizzeranno, considerando le aliquote in vigore o quelle di nota successiva emanazione.

Non possono essere attualizzate e sono classificate tra le attività/passività non correnti.

Le imposte anticipate e differite sono accreditate o addebitate a patrimonio netto se si riferiscono a voci che sono accreditate o addebitate direttamente a patrimonio netto nell'esercizio o negli esercizi precedenti.

Le imposte anticipate sono contabilizzate solo quando è probabile il relativo recupero nei periodi futuri.

Il valore di carico delle attività fiscali differite è rivisto ad ogni data di riferimento e ridotto nella misura in cui non sia più probabile l'esistenza di sufficienti redditi imponibili tali da consentire in tutto o in parte il recupero di tali attività.

PATRIMONIO NETTO

I costi direttamente attribuibili all'emissione di nuove azioni o opzioni sono riportati nel patrimonio netto.

Il costo di acquisto delle azioni proprie è iscritto in riduzione del patrimonio netto; gli effetti delle eventuali operazioni successive su tali azioni sono anch'essi rilevati direttamente a patrimonio netto.

FONDI PER RISCHI E ONERI

I fondi per rischi e oneri riguardano costi ed oneri di natura determinata e di esistenza certa o probabile che alla data di chiusura dell'esercizio sono indeterminati nell'ammontare o nella data di sopravvenienza. Gli accantonamenti sono rilevati quando: (i) è probabile l'esistenza di un'obbligazione attuale, legale o implicita, derivante da un evento passato; (ii) è probabile che l'adempimento dell'obbligazione sia oneroso; (iii) l'ammontare dell'obbligazione può essere stimato in modo attendibile. Gli accantonamenti sono iscritti al valore rappresentativo della migliore stima dell'ammontare che l'impresa razionalmente pagherebbe per estinguere l'obbligazione ovvero per trasferirla a terzi alla data di chiusura del periodo. Quando l'effetto finanziario del tempo è significativo e le date di pagamento delle obbligazioni sono stimabili in modo attendibile, l'accantonamento è oggetto di attualizzazione; l'incremento del fondo connesso al trascorrere del tempo è imputato a conto economico alla voce "Proventi (oneri) finanziari".

Quando la passività è relativa ad attività materiali (es. bonifica di aree), il fondo è rilevato in contropartita all'attività a cui si riferisce; l'imputazione a conto economico avviene attraverso il processo di ammortamento.

I fondi sono periodicamente aggiornati per riflettere le variazioni delle stime dei costi, dei tempi di realizzazione e del tasso di attualizzazione; le revisioni di stima dei fondi sono imputate nella medesima voce di conto economico che ha precedentemente accolto l'accantonamento, ovvero, quando la passività è relativa ad attività materiali (es. bonifica di aree), in contropartita all'attività a cui si riferisce.

Nelle note al Bilancio sono illustrate le passività potenziali rappresentate da: (i) obbligazioni possibili (ma non probabili), derivanti da eventi passati, la cui esistenza sarà confermata solo al verificarsi o meno di uno o più eventi futuri incerti non totalmente sotto il controllo dell'impresa; (ii) obbligazioni attuali derivanti da eventi passati il cui ammontare non può essere stimato attendibilmente o il cui adempimento è probabile che non sia oneroso.

BENEFICI AI DIPENDENTI

I benefici a dipendenti successivi al rapporto di lavoro (post employment benefit – trattamento di fine rapporto) e gli altri benefici a lungo termine (other long term benefit) sono soggetti a valutazioni di natura attuariale.

Seguendo tale metodologia la passività iscritta in Bilancio risulta essere rappresentativa del valore attuale dell'obbligazione, al netto di ogni eventuale attività a servizio dei piani, rettificato per eventuali perdite o utili attuariali non contabilizzati.

Per le società del Gruppo con meno di 50 dipendenti, inoltre, la valutazione della passività continua ad essere eseguita tramite l'utilizzo della metodologia attuariale denominata "metodo della proiezione unitaria del reddito" (projected unit credit method).

DEBITI FINANZIARI

I debiti finanziari sono inizialmente rilevati al fair value (valore equo) al netto dei costi dell'operazione sostenuti, e successivamente valutati al costo ammortizzato utilizzando il metodo del tasso di interesse effettivo.

I finanziamenti sono classificati come passività correnti a meno che la Società non abbia un diritto incondizionato di differire il regolamento della passività per almeno 12 mesi dopo la data di riferimento del Bilancio.

DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI

I debiti sono rilevati inizialmente al fair value del corrispettivo da pagare e successivamente al costo ammortizzato che, generalmente, corrisponde al valore nominale.

• Attività e passività correnti

RIMANENZE

Le rimanenze sono costituite da aree - anche da edificare -, immobili in costruzione e ristrutturazione, immobili ultimati, per i quali lo scopo è la vendita a terzi e non è il mantenimento nel portafoglio di proprietà al fine di percepirne ricavi da locazione.

Le aree da edificare sono valutate al minore tra il costo di acquisizione ed il corrispondente presunto valore di realizzo, al netto delle relative spese stimate di vendita. Il costo è aumentato delle spese incrementative e degli oneri finanziari capitalizzabili quando sussistono le seguenti condizioni:

• il management ha assunto una decisione circa la destinazione delle aree consistente in un suo utilizzo, uno sviluppo o la vendita diretta;
• si stanno sostenendo i costi per l'ottenimento del bene;
• si stanno sostenendo gli oneri finanziari.

Gli immobili in costruzione e/o in corso di ristrutturazione sono valutati al minore tra il costo, aumentato delle spese incrementative del loro valore e degli oneri finanziari capitalizzabili, e il corrispondente presunto valore di realizzo.

Gli immobili da vendere sono valutati al minore tra il costo e il valore di mercato desunto da transazioni di immobili similari per zona e tipologia. Il costo di acquisizione viene aumentato delle eventuali spese incrementative sostenute fino al momento della vendita.

Il portafoglio immobiliare è valutato semestralmente con il supporto di un esperto indipendente, dotato di adeguata e riconosciuta qualificazione professionale e di una conoscenza aggiornata sulla locazione e sulle caratteristiche degli immobili valutati.

CREDITI ISCRITTI NELL'ATTIVO CIRCOLANTE, DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI

I crediti sono rilevati inizialmente al fair value del corrispettivo da ricevere che per tale tipologia corrisponde normalmente al valore nominale indicato in fattura, adeguato (se necessario) al presumibile valore di realizzo mediante apposizioni di stanziamenti iscritti a rettifica dei valori nominali. Successivamente, i crediti vengono valutati con il criterio del costo ammortizzato che generalmente corrisponde al valore nominale.

I debiti sono rilevati inizialmente al fair valuedel corrispettivo da pagare e generalmente il loro valore è facilmente identificabile con un elevato grado di certezza. Successivamente, i debiti sono valutati con il criterio del costo ammortizzato determinato con il metodo dell'interesse.

DISPONIBILITÀ LIQUIDE

Le disponibilità liquide e i mezzi equivalenti includono: valori in cassa, depositi a vista con banche e altri investimenti altamente liquidi a breve termine. Gli scoperti bancari sono riportati tra i finanziamenti nelle passività correnti all'interno del prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria.

• Conto economico

VENDITE DI BENI

I ricavi per vendite di beni sono rilevati solo quando sono soddisfatte tutte le seguenti condizioni:

• 1. la maggior parte dei rischi e dei benefici connessi alla proprietà dei beni è stata trasferita all'acquirente;
• 1. l'effettivo controllo sui beni venduti e il normale livello continuativo di attività associate con la proprietà sono cessati;
• 1. il valore dei ricavi è determinabile in maniera attendibile;
• 1. è probabile che i benefici economici derivanti dalla vendita saranno fruiti dall'impresa;
• 1. i costi sostenuti o da sostenere sono determinabili in modo attendibile.

Nel caso dei beni immobili queste condizioni si ritengono normalmente soddisfatte al rogito notarile.

PRESTAZIONI DI SERVIZI

Il ricavo di un'operazione per prestazione di servizi deve essere rilevato solo quando può essere attendibilmente stimato, con riferimento allo stadio di completamento dell'operazione alla data di riferimento del Bilancio. Il risultato di un'operazione può essere stimato in modo attendibile quando sono soddisfatte tutte le seguenti condizioni:

• 1. l'ammontare dei ricavi può essere valutato in modo attendibile;
• 1. è probabile che l'impresa fruisca dei benefici economici derivanti dall'operazione;
• 1. lo stadio di completamento dell'operazione alla data di riferimento del Bilancio può essere misurato in modo attendibile e i costi sostenuti per l'operazione e i costi da sostenere per completarla possono essere determinati in modo attendibile.

Con riferimento ai leasing operativi, il locatore deve rilevare i pagamenti dovuti per leasing operativi come proventi con un criterio a quote costanti o secondo un altro criterio sistematico.

Dopo la data di decorrenza il locatario deve rilevare nell'utile (perdita) d'esercizio i pagamenti variabili dovuti per il leasing non inclusi nella valutazione della passività del leasing nell'esercizio in cui si verifica l'evento o la circostanza che fa scattare i pagamenti.

Il locatore deve rilevare i costi, compreso l'ammortamento, sostenuti per realizzare i proventi del leasing come costo.

INTERESSI

I proventi finanziari sono riconosciuti a conto economico in funzione della competenza temporale, sulla base degli interessi maturati utilizzando il criterio del tasso di interesse effettivo. Gli oneri finanziari sostenuti a fronte di investimenti in attività per le quali normalmente trascorre un determinato periodo di tempo per rendere l'attività pronta per l'uso o per la vendita (qualifying assetai sensi dello IAS 23 –

Oneri finanziari) sono capitalizzati ed ammortizzati lungo la vita utile della classe di beni cui essi si riferiscono. Tutti gli altri oneri finanziari sono rilevati a conto economico nel corso dell'esercizio nel quale sono sostenuti. Gli interessi sono rilevati con un criterio temporale che considera il rendimento effettivo dell'attività.

DIVIDENDI

I dividendi sono rilevati nel momento in cui sorge il diritto per gli azionisti a ricevere il pagamento, che normalmente corrisponde con la data dell'Assemblea dei Soci che delibera la loro distribuzione.

IMPOSTE CORRENTI

Le imposte correnti sono determinate sulla base di una realistica previsione degli oneri da assolvere in applicazione delle vigenti normative fiscali.

Il debito previsto è rilevato alla voce "Debiti tributari". I debiti ed i crediti tributari per imposte correnti sono rilevati al valore che si prevede di pagare/recuperare alle/dalle autorità fiscali applicando le aliquote e la normativa fiscale vigenti o sostanzialmente approvate alla data di chiusura dell'esercizio.

Restart S.p.A., in qualità di società controllante ex art. 2359 del Codice Civile ha aderito mediante l'esercizio congiunto dell'opzione con alcune sue società controllate, alla tassazione di Gruppo ex art.117 e ss del D.p.r. 917/86 (c.d. consolidato fiscale nazionale).

Come noto, il Consolidato Fiscale nazionale consente la determinazione in capo a Restart S.p.A., (società consolidante) di un'unica base imponibile, risultante dalla somma algebrica dell'imponibile o della perdita fiscale di ciascuna società partecipante. L'adesione alla tassazione di gruppo ha carattere opzionale e, una volta esercitata, è irrevocabile vincolando le società aderenti per un triennio. La società controllata da Restart S.p.A. che per l'anno d'imposta 2021 prosegue la tassazione di gruppo ex art.117 e ss del D.p.r. 917/86 è Pragaotto S.r.l..

Gli effetti economici derivanti dal consolidato fiscale nazionale sono disciplinati tramite appositi regolamenti tra la società consolidante e le società consolidate.

RISULTATO PER AZIONE

Il risultato base per azione viene calcolato dividendo l'utile/la perdita complessivo/a del periodo attribuibile agli azionisti possessori di azioni ordinarie di Restart S.p.A. per il numero medio ponderato di azioni ordinarie in circolazione nel periodo, escludendo le azioni proprie.

Il risultato per azione diluito viene determinato attraverso la rettifica della media ponderata delle azioni in circolazione, per tener conto di tutte le azioni ordinarie potenziali, aventi effetto diluitivo.

• Stime ed assunzioni rilevanti

La redazione del bilancio e delle relative note in applicazione degli IFRS richiede da parte degli Amministratori l'applicazione di principi e metodologie contabili che, in talune circostanze, si basano su difficili e soggettive valutazioni e stime basate sull'esperienza storica e assunzioni che vengono di volta in volta considerate ragionevoli e realistiche in funzione delle relative circostanze, che hanno effetto sui valori delle attività e delle passività di bilancio e sull'informativa relativa ad attività e passività potenziali alla data del bilancio consolidato. Le stime e le assunzioni sono riviste periodicamente e gli effetti di ogni variazione sono riflessi immediatamente a conto economico. Si precisa che le assunzioni effettuate circa l'andamento futuro sono caratterizzate da una significativa incertezza. Pertanto non si può escludere il concretizzarsi nel futuro di risultati diversi da quanto stimato che quindi potrebbero richiedere rettifiche anche significative ad oggi ovviamente non prevedibili né stimabili.

Le stime e le assunzioni sono utilizzate principalmente con riferimento alla valutazione del valore recuperabile delle partecipazioni, alla valutazione degli investimenti immobiliari, alla recuperabilità dei crediti e alla valutazione dei fondi per rischi ed oneri.

Con particolare riguardo alla valutazione degli investimenti immobiliari (570 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021) va notato che la valutazione del fair value e del valore netto di realizzo, effettuata con il supporto di esperti indipendenti, deriva da variabili e assunzioni attinenti l'andamento futuro che possono variare sensibilmente e pertanto produrre variazioni – sul valore contabile degli immobili - ad oggi non prevedibili né stimabili.

Le principali variabili e assunzioni caratterizzate da incertezza sono:

• I flussi di cassa netti attesi dagli immobili e le relative tempistiche di realizzazione
• I tassi di inflazione, i tassi di attualizzazione e i tassi di capitalizzazione.

Considerazioni analoghe valgono per la valutazione delle partecipazioni in società controllate (827 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021) e collegate e JV (1.719 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021) i cui patrimoni netti riflettono le valutazioni al fair valuedegli investimenti immobiliari detenuti.

Si rimanda alla nota 25 IFRS13 per maggiori informazioni in merito alle modalità di determinazione del fair value degli immobili e al paragrafo "Valutazioni dei periti indipendenti" della Relazione sulla gestione per informazioni in merito al processo di selezione dei periti indipendenti.

Inoltre, si segnala l'ulteriore incertezza che la diffusione del contagio da COVID-19 ha generato nella valutazione degli scenari macroeconomici nazionali e internazionali. Pertanto, è possibile che nei prossimi esercizi, al concretizzarsi di risultati diversi rispetto alle stime effettuate per il bilancio al 31 dicembre 2021, anche in considerazione dell'incerta evoluzione della pandemia da COVID-19 e alla situazione di instabilità internazionale provocata dal conflitto in Ucraina, si possano rendere necessarie rettifiche anche significative ai valori di bilancio oggetto di valutazione, tra i quali si evidenziano, per la rilevanza, le rimanenze immobiliari e gli investimenti immobiliari valutati al fair value.

4.9 Principali tipologie di rischio

Si espongono nel seguito le principali fonti di rischio e le strategie di copertura ammissibili.

RISCHI COLLEGATI ALLA DIFFUSIONE DEL CORONA VIRUS

Come noto, a partire dal mese di gennaio 2020, lo scenario nazionale e internazionale è stato caratterizzato dalla diffusione del Coronavirus e dalle conseguenti misure restrittive per il suo contenimento, poste in essere da parte delle autorità pubbliche dei Paesi interessati. Tali circostanze, straordinarie per natura ed estensione, continuano ad avere ripercussioni, dirette e indirette, sull'attività economica e hanno creato un contesto di generale incertezza che ha comportato un rallentamento nell'attività di investimento/disinvestimento della Società. I potenziali effetti di questo fenomeno sul bilancio generano un maggiore grado di incertezza sia con riferimento alle stime contabili, alle misurazioni di fair value, alla recuperabilità degli attivi e al rischio di liquidità e saranno oggetto di costante monitoraggio.

RISCHIO DI MERCATO

Il rischio di mercato consiste nella possibilità che variazioni dell'andamento generale dell'economia del settore immobiliare e dei tassi di interesse possano influire negativamente sul valore delle attività, anche immobiliari, delle passività o dei flussi di cassa attesi anche in considerazione dei potenziali effetti sull'inflazione e sui costi delle materie prime e dell'energia dovute, tra l'altro, al perdurare dell'emergenza epidemiologica e alla situazione di instabilità internazionale provocata dal conflitto in Ucraina.

Il Gruppo e la Società monitorano tramite appositi studi l'andamento generale dell'economia ed effettuano semestralmente un'analisi dell'andamento del mercato immobiliare. In particolare, la Società monitora con costanza le variazioni e le previsioni sull'andamento generale dell'economia che potrebbero influire negativamente sul valore delle attività, anche immobiliari, delle passività o dei flussi di cassa attesi.

Con specifico riferimento al mercato in cui la Società opera, va rilevato come i mercati immobiliari globali stiano attraversando una fase congiunturale negativa causata dal perdurare dell'emergenza epidemiologica da Covid-19, registrando rallentamenti e/o riduzioni degli investimenti, difficoltà economico-finanziarie dei conduttori nell'adempiere alle proprie obbligazioni di pagamento e difficoltà nell'accesso a finanziamenti.

Si ritiene tuttavia che il mercato immobiliare possa offrire valide opportunità di investimento, adeguate al modello di business della Società, basato sulla raccolta, proseguimento e valorizzazione delle attività di investimento in iniziative di tipo Value Added e Opportunistic attraverso l'acquisizione di partecipazioni, anche di minoranza, in società attive nel settore immobiliare, di special situation e di sottostanti immobiliari a NPL/UTP, con l'obiettivo di valorizzare le stesse nel medio/lungo periodo, in concorso con gli altri azionisti.

• Rischi operativi

RISCHIO DI CREDITO

Il rischio di credito consiste prevalentemente nella possibilità che i clienti siano insolventi. Il Gruppo e la Società non risultano caratterizzati da rilevanti concentrazioni di rischi di credito, anche tenuto conto del significativo mutamento del core business della Società (focalizzato oggi sull'acquisto di asset immobiliari in ottica opportunistica al fine di valorizzarli nel medio/lungo periodo e rivenderli sul mercato, anche in concorso con altri partners, e non più sull'attività di locazione immobiliare caratteristica del modello SIIQ).

L'attività svolta per la riduzione dell'esposizione al rischio di credito si basa su un'analisi della composizione del portafoglio clienti per ciascuna area di business volta ad assicurare un'adeguata garanzia sulla solidità finanziaria dei clienti stessi. Nell'ambito di specifiche operazioni vengono richieste, laddove ritenute necessarie, idonee garanzie.

L'eventuale regressione delle prospettive economiche potrebbe aggravare alcune posizioni di credito.

La massima esposizione teorica al rischio di credito per il Gruppo e per la Società è rappresentata dal valore contabile delle attività finanziarie rappresentate in bilancio, oltre che dal valore nominale delle garanzie prestate su debiti o impegni di terzi indicati nella Nota 24.

La quasi totalità delle attività finanziarie sono sostanzialmente crediti in essere verso la società collegata (Aedilia Nord Est). Tali attività finanziarie sono sostanzialmente rappresentate da crediti il cui incasso è correlato al ciclo di sviluppo/cessione delle attività immobiliari e dalla partecipazione detenuta dalla collegata Aedilia Nord Est. Eventuali svalutazioni delle attività finanziarie avvengono su base individuale e si ritiene che le svalutazioni effettuate siano rappresentative del rischio di effettiva inesigibilità.

RISCHIO SULLA SALUTE E SICUREZZA E RISCHIO AMBIENTALE

La Società ha intrapreso tutte le iniziative necessarie alla tutela della salute nei luoghi di lavoro, secondo quanto disposto dalla legislazione in materia. Ai fini di quanto prescritto dalla normativa si precisa che, nel corso dell'esercizio 2021, non si sono verificati infortuni tali da comportare lesioni gravi o gravissime sul lavoro, o morti.

I rischi collegati al verificarsi di eventi che possano provocare effetti sull'ambiente o sulla salute della popolazione residente nelle zone di influenza delle attività della Società, sono oggetto di crescente attenzione da parte degli organi regolatori pubblici e di una legislazione sempre più stringente. Si segnala che, nel corso dell'esercizio, Restart non ha causato alcun danno all'ambiente per il quale sia stata dichiarata colpevole, né è stata oggetto di sanzioni o pene per reati o danni ambientali.

La Società è fortemente impegnata nella prevenzione di tali rischi ed ha adottato sistemi di gestione idonei a prevenire ed a documentare l'approccio gestionale a queste tematiche.

Inoltre, l'azienda rivolge particolare attenzione all'aspetto che disciplina le responsabilità amministrative, di sicurezza e ambientali in merito al rischio di commissione di reati, come definito dal D.lgs. 231/01.

RISCHI RELATIVI AI SISTEMI INFORMATIVI E ALLA CRIMINALITÀ INFORMATICA

Nell'attuale contesto economico-sociale i rischi della sicurezza informatica sono in aumento, soprattutto a causa degli attacchi criminali informatici. In caso di successo, tali attacchi potrebbero avere un impatto negativo sull'operatività aziendale o sulla reputazione del Gruppo.

La Società pone in essere idonee misure atte a monitorare e gestire i rischi di attacchi informativi, nonché a mantenere i sistemi informativi protetti, in modo da garantire il loro ripristino a seguito di eventuali emergenze.

RISCHI LEGATI AL CAMBIAMENTO CLIMATICO

Il cambiamento climatico può comportare per le aziende l'esposizione sia a rischi fisici legati a eventi meteorologici estremi e disastri naturali suscettibili di provocare danni agli assets aziendali, sia a rischi legati a modifiche normative/regolatorie, delle politiche energetiche e di mercato associate alla lotta al cambiamento climatico e alla transizione verso un modello energetico low carbon, con un effetto sul breve, medio e lungo termine, sia ancora potenziali impatti sulle performance economiche derivanti da variazioni impreviste dei prezzi dell'energia e dei costi delle materie prime.

Si rileva che non risulta allo stato una esposizione della Società e/o del Gruppo Restart a significativi rischi legati al cambiamento climatico, che sono oggetto di monitoraggio da parte del management.

• Rischi di compliance

RESPONSABILITÀ EX D.LGS. 231/01

Il rischio ex D.Lgs. 231/01 è che la Società possa incorrere in sanzioni connesse alla disciplina della responsabilità degli enti per la commissione dei reati ex D.Lgs. 231/01.

Al fine di limitare detto rischio, la Società ha adottato il "Modello Organizzativo" o "Modello 231", strutturato in una c.d. Parte Generale, che illustra gli obiettivi, le linee di struttura e le modalità di implementazione del Modello Organizzativo, e in una c.d. Parte Speciale, che, in sintesi, descrive le fattispecie criminose di cui al D. Lgs. 231/01 ritenute rilevanti a seguito del lavoro di risk assessment, stabilisce regole di comportamento per i destinatari del Modello 231, e fissa i principi per la redazione delle procedure nelle aree aziendali coinvolte.

La Società ha inoltre predisposto il Codice Etico, rivolto a tutti coloro che lavorano nel Gruppo, i quali sono impegnati ad osservare e a far osservare i principi previsti nel Codice nell'ambito delle proprie mansioni e responsabilità.

La Società ha inoltre nominato un Organismo di Vigilanza, dotato di autonomi poteri di iniziativa e di controllo, organo preposto a vigilare sull'effettività, adeguatezza, funzionamento e osservanza del Modello Organizzativo, curandone inoltre il costante aggiornamento.

NORMATIVA REGOLAMENTARE DELLE SOCIETÀ QUOTATE

La Società ha lo status di emittente di strumenti finanziari quotati su un mercato regolamentato ed è pertanto soggetta alle specifiche normative applicabili agli emittenti quotati sui mercati regolamentati.

La Società pone la massima attenzione al rispetto delle prescrizioni normative e regolamentari derivanti dallo status di società quotata. Il processo di informativa al mercato prevede uno stretto coordinamento con le funzioni interne per la rilevazione, la verifica e la comunicazione di dati ed informazioni di carattere amministrativo, contabile e gestionale, ed è svolto nel rispetto della normativa interna specificamente definita e sotto la supervisione del Presidente e dell'Amministratore Delegato.

RESPONSABILITÀ EX L. 262/05

Il rischio connesso ex L. 262/05 si riferisce alle responsabilità del Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili e societari, ex L. 262/05.

La Società, in conformità alle previsioni normative della legge 28 dicembre 2005, n. 262 "Legge sul Risparmio" ha adottato un sistema di controllo amministrativo-contabile connesso all'informativa finanziaria, con l'obiettivo di (i) accertare che il Sistema di Controllo Interno attualmente in essere sia adeguato a fornire una ragionevole certezza circa la rappresentazione veritiera e corretta delle informazioni economiche, patrimoniali e finanziarie prodotte; (ii) predisporre adeguate procedure amministrativo-contabili per l'elaborazione del bilancio di esercizio e del bilancio consolidato, nonché di ogni altra comunicazione di carattere finanziario; (iii) garantire l'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili predisposte nel corso del periodo cui si riferiscono i documenti di cui sopra.

• Rischi finanziari

RISCHIO DI TASSO DI INTERESSE

La Società al 31 dicembre 2021 non è soggetta a rischio di tasso di interesse in quanto non sono in essere contratti di finanziamento con istituti di credito.

RISCHIO DI CAMBIO

La Società al 31 dicembre 2021 non è soggetta a rischio di cambio dal momento che non ha esposizioni in valute diverse dall'Euro.

RISCHIO DI LIQUIDITÀ

Il rischio di liquidità è il rischio che la Società e il Gruppo non siano in grado di rispettare gli impegni di pagamento a causa delle difficoltà di reperire fondi (funding liquidity risk) o di liquidare attività sul mercato (asset liquidity risk). La conseguenza è un impatto negativo sul risultato economico nel caso in cui la Società o il Gruppo siano costrette a sostenere costi addizionali per fronteggiare i propri impegni o, come estrema conseguenza, una situazione di insolvibilità che pone a repentaglio la continuità aziendale.

Il Gruppo e la Società, tramite una continua supervisione da parte degli organi delegati della Capogruppo, mantengono un attento monitoraggio della liquidità e degli impegni finanziari di breve periodo. A tal fine, il Gruppo e la Società monitorano il rischio di liquidità attraverso la predisposizione di un dettagliato budget economico e finanziario redatto su base periodica, tenendo conto di un orizzonte temporale non inferiore a un anno e di una coerente gestione di vendite immobiliari e assunzione di impegni finanziari in modo da gestire in modo coerente i flussi di cassa in entrata e in uscita, attraverso il continuo monitoraggio degli organi delegati.

La Società e il Gruppo hanno individuato in ogni caso tra le proprie priorità il monitoraggio della situazione di liquidità della Società nel corso dell'esercizio, coadiuvandosi con le competenti strutture aziendali e in coordinamento con l'Amministratore Delegato.

Ai fini della valutazione di tale rischio ed in sede di redazione del presente bilancio, la Società ha predisposto delle proiezioni economiche finanziarie (le "Proiezioni") che tengono conto dei flussi di cassa operativi e degli impegni finanziari che interessano la Società e tutte le società del Gruppo fino al 30 giugno 2023.

Sulla base dei fabbisogni rinvenienti dalle Proiezioni, la Società ed il Gruppo hanno individuato le seguenti principali fonti di copertura finanziaria:

• disponibilità liquide presenti al 31 dicembre 2021;
• cessione di taluni asset.

Sulla base delle informazioni e delle evidenze documentali disponibili alla data di redazione del Bilancio al 31 dicembre 2021 nonché dello stato di avanzamento delle iniziative attualmente in essere in ordine alle sopracitate fonti di copertura finanziaria, non si ravvisano significativi rischi in merito alla possibilità che le azioni intraprese non vengano finalizzate secondo le tempistiche e le modalità previste nelle Proiezioni. Si precisa peraltro che, il verificarsi in tutto od in parte delle stesse attività nei modi e nei tempi previsti dipenderà anche da fattori al di fuori del controllo della Società quali tra gli altri il ciclo economico, l'evoluzione del mercato immobiliare, l'evoluzione del mercato dei capitali.

Inoltre, tenuto conto delle incertezze inerenti l'imprevedibile evoluzione della pandemia e della crisi internazionale provocata dal conflitto in Ucraina (con particolare riguardo ai relativi effetti sull'inflazione e sui costi delle materie prime e dell'energia), ed al fine di valutare gli impatti derivanti da un potenziale rallentamento delle attività di investimento/disinvestimento della Società, gli Amministratori hanno redatto un worst case scenario sulle proiezioni economiche e finanziarie, ritenendo che anche in uno scenario peggiorativo non vi siano incertezze circa la capacità della Società e del Gruppo di far fronte alle proprie obbligazioni finanziarie, sia attuali che prospettiche, nel periodo contemplato dalle Proiezioni.

4.10 Impatti della pandemia COVID-19

Come richiesto dal documento n. 4/21 del 15 marzo 2021 emesso da CONSOB si segnala che il Covid-19 ha determinato principalmente perdite di valore degli immobili a reddito e dei crediti commerciali detenuti attraverso la società collegata Aedilia Nord Est e che hanno determinato una conseguente svalutazione del valore della partecipazione iscritta in bilancio.

Inoltre, si segnala che l'eventuale perdurare del contagio da COVID-19 oltre ad eventuali ulteriori misure restrittive ad oggi non prevedibili potrebbero generare un rallentamento delle attività di dimissione del patrimonio immobiliare nonché un incremento dello stato di incertezza nella valutazione degli scenari macroeconomici nazionali e internazionali. Pertanto, è possibile che nei prossimi esercizi, al concretizzarsi di risultati diversi rispetto alle stime effettuate per il bilancio al 31 dicembre 2021, si possano rendere necessarie ulteriori rettifiche anche significative ai valori di bilancio oggetto di valutazione, tra i quali si evidenziano, per la rilevanza, le rimanenze immobiliari, gli investimenti immobiliari valutati al fair valuee le partecipazioni valutate con il metodo del patrimonio netto.

4.11 Note illustrative del prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria e del conto economico

• Attivo

NOTA 1. INVESTIMENTI IMMOBILIARI

Le variazioni intervenute nell'esercizio sono le seguenti:

	Immobili in fase di sviluppo	Totale
Saldo al 1/1/2020	560	560
Saldo al 31/12/2020
Valore netto contabile al 1/1/2020	560	560
Valore netto contabile al 31/12/2020	560	560
Saldo al 31/12/2021
Valore netto contabile al 1/1/2021	560	560
Adeguamenti al Fair Value	10	10
Valore netto contabile al 31/12/2021	570	570
Valore netto contabile	570	570

Ai fini della redazione del Bilancio al 31 dicembre 2021, la Società ha conferito mandato ad Avalon Real Estate S.p.A., esperto indipendente, per la valutazione del portafoglio immobiliare.

Nel corso del 2021 si sono registrati adeguamenti di fair value nei valori degli Immobili in fase di sviluppo di proprietà della Società per 10 migliaia di Euro.

NOTA 2. ALTRE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI

Le variazioni intervenute nell'esercizio sono le seguenti:

Bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2021

	Attrezzature
	industriali e	Altri beni	Totale
	commerciali
Costo storico	107	72	179
Fondo ammortamento	(18)	(5)	(23)
Valore netto contabile al 1/1/2020	89	67	156
Saldo al 31/12/2020
Valore netto contabile al 1/1/2020	89	67	156
Incrementi	0	1	1
Ammortamenti e svalutazioni	(44)	(11)	(55)
Valore netto contabile al 31/12/2020	45	57	102
Saldo al 1/1/2021
Costo storico	107	73	180
Fondo ammortamento	(62)	(16)	(78)
Valore netto contabile al 1/1/2021	45	57	102
Saldo al 31/12/2021
Valore netto contabile al 1/1/2021	45	57	102
Riclassifiche	(1)	1	0
Ammortamenti e svalutazioni	(44)	(10)	(54)
Valore netto contabile al 31/12/2021	0	48	48
Saldo al 31/12/2021
Costo storico	107	73	180
Fondo ammortamento	(107)	(25)	(132)
Valore netto contabile	0	48	48

Attrezzature industriali e commerciali

La voce in oggetto, riconducibile alle migliorie apportate nel 2019 alla nuova sede sociale, presenta un saldo azzerato, in conseguenza degli ammortamenti dell'esercizio per 44 migliaia di Euro.

Altri beni

La voce è costituita da mobili e arredi per 41 migliaia di Euro e macchine elettroniche per 7 migliaia di Euro.

NOTA 3. IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI

	Altre	Totale
Saldo al 1/1/2020
Costo storico	2	2
Fondo ammortamento	(1)	(1)
Valore netto contabile al 1/1/2020	1	1
Saldo al 31/12/2020
Valore netto contabile al 1/1/2020	1	1
Valore netto contabile al 31/12/2020	1	1
Saldo al 1/1/2021
Costo storico	2	2
Fondo ammortamento	(1)	(1)
Valore netto contabile al 1/1/2021	1	1
Saldo al 31/12/2021
Valore netto contabile al 1/1/2021	1	1
Valore netto contabile al 31/12/2021	1	1
Saldo al 31/12/2021
Costo storico	2	2
Fondo ammortamento	(1)	(1)
Valore netto contabile	1	1

La voce, che include il marchio e licenze software, non ha subito significative variazioni nel corso dell'esercizio.

NOTA 4. DIRITTI D'USO

	Diritti d'uso - Terreni e fabbricati	Diritti d'uso - altri beni	Totale
Costo storico	330	56	386
Fondo ammortamento	(83)	(10)	(93)
Valore netto contabile al 1/1/2020	247	46	293
Saldo al 31/12/2020
Valore netto contabile al 1/1/2020	247	46	293
Incrementi	0	57	57
Ammortamenti e svalutazioni	(104)	(26)	(130)
Valore netto contabile al 31/12/2020	143	77	220
Saldo al 1/1/2021
Costo storico	330	113	443
Fondo ammortamento	(187)	(36)	(223)
Valore netto contabile al 1/1/2021	143	77	220
Saldo al 31/12/2021
Valore netto contabile al 1/1/2021	143	77	220
Incrementi	143	0	143
Decrementi	(41)	(42)	(83)
Ammortamenti e svalutazioni	(107)	(24)	(131)
Valore netto contabile al 31/12/2021	138	11	149
Saldo al 31/12/2021
Costo storico	376	56	432
Fondo ammortamento	(238)	(45)	(283)
Valore netto contabile	138	11	149

Alla voce "Diritti d'uso – Terreni e fabbricati" gli incrementi sono riconducibili all'estensione dei diritti d'uso per l'utilizzo della sede sociale per ulteriori 18 mesi, i decrementi includono per 41 migliaia di Euro l'effetto generato dalla comunicazione di disdetta di un contratto di affitto ad uso foresteria di un appartamento a Milano.

I decrementi dei "Diritti d'uso – Altri beni" derivano dalla chiusura del contratto di noleggio dell'autovettura assegnata al dirigente della Società, che ha rassegnato le dimissioni nel corso dell'esercizio.

NOTA 5. PARTECIPAZIONI IN SOCIETÀ CONTROLLATE

I movimenti delle partecipazioni in imprese controllate verificatisi nel corso del 2021 sono i seguenti:

	31/12/2020	Decrementi	Rivalutazioni (+) Svalutazioni (-)	31/12/2021	% di partecipazione
Bollina S.r.l.	38	(38)		0
Pragaotto S.r.l.	949		(122)	827	100,00%
Totale	987	(38)	(122)	827

Incrementi, dismissioni e decrementi e altri movimenti

In data 24 maggio 2021 la Società ha perfezionato la vendita del 70% delle quote possedute nel capitale sociale di Bollina S.r.l.. La cessione suddetta ha generato una plusvalenza complessiva di 452 migliaia di Euro iscritta alla voce "Proventi/Oneri da partecipazioni".

Svalutazioni nette

Tenuto conto della natura delle partecipazioni detenute, gli Amministratori hanno ritenuto opportuno

effettuare il test d'impairment, considerando i plusvalori latenti relativi alle unità immobiliari di proprietà di ciascuna partecipata, desunti da perizie immobiliari predisposte da terzi indipendenti, al netto dei relativi oneri fiscali, ove dovuti. Ad esito della suddetta verifica, tenuto conto altresì delle perdite consuntivate nell'esercizio, si è provveduto ad effettuare una svalutazione delle partecipazioni per un importo complessivo di 122 migliaia di Euro.

Di seguito si riportano i dati principali relativi alle partecipazioni in imprese controllate al 31 dicembre 2021:

Partecipazioni	Sede legale	Capitale sociale	Patrimonio netto	di cui utile (perdita) di esercizio	Valore della produzione	% di partecipazione	Patrimonio netto di competenza	Svalutazioni	Valore di bilancio
Pragaotto S.r.l.	Milano Via Tortona 37, Ed. 4 (*)	100	825	(121)	(40)	100%	825	(122)	827
Totale								(122)	827

(*) Il valore è riferito alla situazione contabile della società al 31/12/2021 rettificata dagli opportuni aggiustamenti di allineamento ai principi di Gruppo

La partecipazione in Pragaotto S.r.l. a seguito dell'impairment test ha evidenziato un valore recuperabile inferiore al valore contabile ed è pertanto stata svalutata, per 122 migliaia di Euro.

NOTA 6. PARTECIPAZIONI IN IMPRESE COLLEGATE E ALTRE

I movimenti delle partecipazioni in imprese collegate verificatisi nell'esercizio sono i seguenti:

	31/12/2020	Rivalutazioni (+) Svalutazioni (-)	31/12/2021	% di partecipazione
Aedilia Nordest S.r.l.	2.509	(790)	1.719	56,52%
Fondo Leopardi	0		0
Totale	2.509	(790)	1.719

Nel corso dell'esercizio è stata registrata la svalutazione di Aedilia Nord Est S.r.l per 790 migliaia di Euro al fine di adeguare il valore di carico della partecipazione al corrispondete proquota di patrimonio netto. Aedilia Nord Est ha ricevuto nel corso del 2021 una manifestazione di interesse per l'acquisto dell'immobile di Venezia Via Cannaregio (da essa detenuto) e del credito commerciale vantato nei confronti del conduttore. A fronte di tale proposta, la società ha prudentemente allineato il market value dell'immobile al prezzo indicato nella stessa, confermato da apposito parere di congruità rilasciato dall'esperto indipendente. Anche il corrispondente valore del credito commerciale è stato prudenzialmente allineato al corrispettivo indicato nella proposta.

Si segnala che l'1 aprile 2021 la Società ha ceduto la quota di partecipazione nel Fondo Leopardi, unitamente ai crediti vantati nei confronti del Fondo e di alcune sue partecipate (già completamente svalutati), a fronte di un corrispettivo complessivo di Euro 25 migliaia di Euro. A seguito dell'operazione, la Società ha, pertanto, iscritto una plusvalenza di 23 migliaia di Euro tra i Proventi da partecipazioni, oltre ad un plusvalore da realizzo crediti finanziari pari a 2 migliaia di Euro iscritto nella voce Ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni non immobiliari.

Di seguito i dati principali al 31 dicembre 2021 relativi alle partecipazioni in imprese collegate e joint ventures:

Bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2021

Partecipazioni	Sede legale		Capitale sociale	Patrimonio netto	di cui utile (perdita) di esercizio	Valore della produzione	% di partecipazione	Patrimonio netto di competenza	Svalutazioni	Valore di bilancio
Aedilia Nord Est S.r.l.	Milano Via Tortona 37, Ed. 4	(*)	5.215	3.047	(1.392)	369	56,52%	1.722	(790)	1.719
Totale									(790)	1.719

(*) Il valore è riferito alla situazione contabile della società al 31/12/2021 rettificato dagli opportuni aggiustamenti di allineamento ai principi di Gruppo

NOTA 7. CREDITI FINANZIARI

	31/12/2021	31/12/2020
Crediti finanziari non correnti
Crediti finanziari verso controllate	316	1.259
Fondo svalutazione crediti finanziari verso controllate	(14)	(6)
Crediti finanziari netti verso controllate	302	1.253
Crediti finanziari verso collegate e joint ventures	55	1.948
Fondo svalutazione crediti finanziari verso collegate e
joint ventures	(55)	(139)
Crediti finanziari netti verso collegate e joint ventures	0	1.809
Crediti finanziari verso altri	34	40
Totale	336	3.102
Crediti finanziari correnti
Crediti finanziari verso collegate e joint ventures	1.960	0
Fondo svalutazione crediti finanziari verso collegate e	0	0
joint ventures
Crediti finanziari netti verso collegate e joint ventures	1.960	0
Totale	1.960	0
Entro 1 anno	1.960	0
Tra 1 e 5 anni	336	3.102
Totale	2.296	3.102

Crediti verso controllate

Il saldo dei crediti verso le imprese controllate è così costituito:

	31/12/2021
	non correnti			31/12/2020 non correnti
Controllata		Fdo			Fdo			Delta
	Crediti	sval.cred.	Totale	Crediti	sval.cred.	Totale	Totale
Pragaotto S.r.l.	316	(14)	302	1.259	(6)	1.253	1.253	(951)
Totale	316	(14)	302	1.259	(6)	1.253	1.253	(951)

I crediti finanziari non correnti sono contrattualmente rinnovabili o subordinati al rimborso di debiti verso istituti finanziari e pertanto destinati ad essere mantenuti durevolmente.

I crediti finanziari vantati nei confronti della società controllata Pragaotto S.r.l. si riferiscono a saldi attivi su conti correnti di corrispondenza, su cui sono maturati nell'esercizio interessi al tasso pari all'Euribor a 3 mesi maggiorato del 3,75% e/o dai crediti derivanti dal trasferimento delle imposte sul reddito imponibile nell'ambito del consolidato fiscale nazionale e dell'Iva di Gruppo, comprensivi dei relativi interessi attivi maturati.

Nel 2021 si registra un decremento dei crediti per 951 migliaia di Euro rispetto all'esercizio precedente. Tale variazione è principalmente riferibile al rimborso parziale del finanziamento da Pragaotto S.r.l. nel mese di gennaio 2021.

Il Fondo svalutazione crediti, pari a 14 migliaia di Euro, corrisponde all'adeguamento relativo all'IFRS9.

Si segnala che Restart S.p.A. unitamente a Pragaotto S.r.l. si è avvalsa, per l'anno di imposta 2021, della particolare procedura di compensazione dell'Iva prevista dal D.M. 13 dicembre 1979 recante le norme di attuazione delle disposizioni di cui all'articolo 73 ultimo comma (c.d. liquidazione Iva di Gruppo).

Crediti verso collegate e joint ventures

Il saldo dei crediti verso le imprese collegate e joint ventures è così costituito:

	31/12/2021		31/12/2020
	correnti		non correnti
Collegate e joint ventures		Fdo			Fdo		Delta
	Crediti	sval.cred. Totale		Crediti	sval.cred.	Totale
Aedilia Nord Est S.r.l.	1.960	0	1.960	1.888	(79)	1.809	151
Alpe Adria S.r.l.	0	0	0	1	(1)	0	0
Golf Tolcinasco S.r.l.	0	0	0	5	(5)	0	0
Via Calzoni S.r.l. in liquidazione	0	0	0	55	(55)	0	0
Totale	1.960		0 1.960	1.949	(140)	1.809	151

I crediti verso società collegate e joint ventures si riferiscono prevalentemente a finanziamenti concessi a normali condizioni di mercato. I crediti suddetti sono contrattualmente rinnovabili o subordinati al rimborso di debiti verso istituti finanziari e pertanto destinati ad essere mantenuti durevolmente.

Con la cessione nel corso dell'esercizio della quota di partecipazione nel Fondo Leopardi, sono stati ceduti anche i crediti vantati nei confronti del Fondo e di alcune sue partecipate (già completamente svalutati), come meglio specificato nella voce Partecipazioni in imprese collegate.

La riclassificazione dei crediti finanziari verso Aedilia Nord Est da non correnti a correnti e il rilascio della svalutazione relativa all'applicazione dell'IFRS9 sono stati appostati poiché gli Amministratori, a seguito della ricezione da parte di Aeilia Nord Est di una manifestazione di interesse per l'acquisto dell'immobile e del credito verso il conduttore, ritengono probabile l'incasso dell'intero valore nominale del credito finanziario nel corso del 2022.

Crediti verso altri oltre l'esercizio

Il saldo di fine esercizio ammonta a 34 migliaia di Euro e si riferisce ai depositi cauzionali per utenze e/o noleggio a lungo termine, richiesti contrattualmente. Il decremento di 6 migliaia di Euro è relativo al rimborso del deposito conseguentemente alla disdetta di un contratto di affitto ad uso foresteria di un appartamento a Milano.

NOTA 8. CREDITI COMMERCIALI E ALTRI CREDITI

	31/12/2021	31/12/2020
Crediti commerciali e altri crediti non correnti
Crediti tributari	262	262
Ratei e risconti attivi	7	8
	269	270
Crediti commerciali e altri crediti correnti
Crediti verso clienti	2	10
Crediti verso controllate	28	85
Crediti verso collegate, joint ventures e altre parti correlate	213	190
Crediti tributari	1.804	2.434
Ratei e risconti attivi	37	94
	2.084	2.813
Totale	2.353	3.083

Si riporta di seguito il dettaglio di movimentazione dei fondi svalutazione crediti:

	Crediti verso clienti	Crediti verso controllate	Crediti verso collegate, joint ventures e altre parti correlate	Crediti tributari	Crediti verso altri e risconti attivi
Credito lordo	2	28	214	2.458	274
Fondo svalutazione crediti	0	0	(1)	(392)	(230)
Crediti netti	2	28	213	2.066	44
Saldo al 31/12/2020	0	0	7	392	230
Accantonamenti	0	0	1	0	0
Utilizzo	0	0	(7)	0	0
Rilascio	0	0	0	0	0
Riclassifica	0	0	0	0	0
Saldo al 31/12/2021	0	0	1	392	230

L'accantonamento al Fondo svalutazione crediti v/altri per complessivi 230 migliaia di Euro è riferito alla svalutazione dei crediti relativi al riaddebito di costi per progetti relativi alla Società.

La ripartizione per scadenza dei crediti commerciali, pari alla somma dei crediti verso clienti, dei crediti verso controllate, dei crediti verso collegate e joint ventures e dei crediti verso altre parti correlate è riportata nella seguente tabella:

		Scaduti da
	A scadere		Meno di 30 giorni Tra 30 e 60 giorni Tra 61 e 90 giorni		Tra 91 e 180 giorni	Tra 181 e 360 giorni	Oltre 360 giorni	Totale
Valore Lordo	0	11	0	11	0	24	198	244
Fondo Svalutazione Crediti	0	0	0	0	0	0	(1)	(1)
Crediti commerciali Netti	0	11	0	11	0	24	197	243

Crediti verso clienti

I crediti commerciali verso clienti dell'importo di 2 migliaia di Euro si sono decrementati di 8 migliaia di Euro rispetto all'esercizio precedente.

Crediti verso controllate

Controllata	31/12/2021	31/12/2020
	Commerciali	Commerciali	Altri	Totale	Delta
Bollina S.r.l.	0	0	76	76	(76)
Pragaotto S.r.l.	28	9	0	9	19
Totale	28	9	76	85	(57)

I crediti commerciali verso controllate sono originati principalmente dall'erogazione di servizi di coordinamento amministrativo, contabile, fiscale, economico e finanziario (advisory e servizi amministrativi-finanziari), e di costi sostenuti nell'esercizio in nome e per conto delle società controllate; la voce ha subito un decremento rispetto all'esercizio precedente, dovuto prevalentemente all'incasso dei crediti suddetti.

Crediti verso collegate, joint ventures e altre parti correlate

Collegate e joint		31/12/2021			31/12/2020
ventures	Crediti	Fdo sval.cred.	Totale	Crediti	Fdo sval.cred.	Totale	Delta
Alpe Adria S.r.l.	0	0	0	7	(7)	0	0
Aedilia Nord Est S.r.l.	38	0	38	26	0	26	12
Pival S.r.l.	38	0	38	25	0	25	13
Totale	76	0	76	58	(7)	51	25

Tale voce è prevalentemente originata dall'erogazione di servizi, come meglio specificato in precedenza; l'incremento rispetto all'esercizio precedente è stato di 25 migliaia di Euro.

Il saldo netto di fine esercizio dei crediti verso altre parti correlate ammonta a 137 migliaia di Euro. La voce non ha subito significative variazioni rispetto all'esercizio precedente.

Crediti verso altri

Il saldo di 230 migliaia di Euro è costituito dai crediti contrattuali per il riaddebito parziale dei costi relativi a taluni progetti della Società, interamente svalutati al 31 dicembre 2021.

Crediti tributari

	31/12/2021	31/12/2020
Crediti tributari non correnti
Crediti verso erario per IVA	145	145
Crediti verso erario per imposte	509	509
Fondo svalutazione crediti verso Erario per imposte	(392)	(392)
	262	262
Crediti tributari correnti
Crediti verso erario per imposte	1.014	1.081
Crediti verso erario per IVA	790	1.353
	1.804	2.434
Totale	2.066	2.696

La quota non corrente dei crediti tributari, invariata rispetto all'esercizio precedente, è composta per:

• 392 migliaia di Euro relativi ad imposte estere evidenziate nel modello CNM ex Praga Holding Real Estate S.p.A., riportabili per un massimo di otto esercizi; il credito suddetto risulta completamente svalutato per adeguarlo al fair value;

• 27 migliaia di Euro relativi al credito verso l'erario vantato dalla società controllata Aedes Project S.r.l., liquidata nel luglio 2017, e dalle sue consortili Ravizza S.c.a.r.l. e Parco Grande S.c.a.r.l.;
• 90 migliaia di Euro per crediti per Iva 2007 versata da Praga Holding Real Estate S.p.A. a seguito di riscossione frazionata in pendenza di giudizio.

La voce comprende, inoltre, il credito residuo (145 migliaia di Euro) per IVA chiesta a rimborso dalla controllata Pragatre SIINQ S.p.A.; sono in atto le azioni di recupero del credito suddetto, dato che il suo rimborso era legato alla definizione dei contenziosi per IVA 2006 e Ires 2008, conclusi nell'esercizio 2019.

Il credito corrente verso Erario per Iva è costituito dal credito IVA di Gruppo che, per 327 migliaia di Euro è già stato richiesto a rimborso. Si segnala, inoltre, che a febbraio 2022 la Società ha presentato richiesta di rimborso Iva anche relativamente all'anno d'imposta 2021 per ulteriori 282 migliaia di Euro. La movimentazione rispetto all'esercizio precedente è dovuta prevalentemente, per (744) migliaia di Euro, all'incasso del credito IVA di Gruppo richiesto a rimborso.

La quota corrente dei crediti verso Erario per imposte è prevalentemente composta da:

• 663 migliaia di Euro per crediti IRES sorti nell'ambito del consolidato fiscale di Restart S.p.A.;
• 9 migliaia di Euro per crediti Irap sorti in precedenti esercizi e non utilizzati;
• 28 migliaia di Euro relativi al credito residuo iscritto per effetto della mancata deduzione dell'Irap nella misura ammessa dalla norma in esame negli esercizi precedenti (ex art. 6, comma 1, del decreto legge 29 novembre 2008, n. 185, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 gennaio 2009, n. 2 che ha introdotto la parziale deducibilità, ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta regionale sulle attività produttive) per il quale si è provveduto ad avviare la procedura per l'istanza di rimborso;
• 155 migliaia di Euro per crediti IRES propri di Restart S.p.A..

Il decremento è prevalentemente costituito, per 65 migliaia di Euro, dall'importo pagato nel 2018, a titolo provvisorio, in relazione alla pretesa avanzata dall'Agenzia delle Entrate per l'accertamento ricevuto in data 27 giugno 2018, per il quale la Società aveva presentato ricorso. Nel corso del primo semestre 2021 la CTR ha respinto il ricorso di secondo grado condannando la Società al pagamento di quanto dovuto: di conseguenza si è provveduto contabilmente alla riclassifica del suddetto importo versato in diminuzione dei debiti tributari.

La recuperabilità dei suddetti crediti è stata valutata con l'ausilio dei consulenti fiscali della Società.

	31/12/2021	31/12/2020
Ratei e risconti non correnti
Risconti attivi per fidejussioni	7	0
Altri ratei e risconti attivi	0	8
Totale	7	8

I risconti attivi non correnti sono costituiti da commissioni su fidejussioni, pagate anticipatamente ma di competenza di esercizi futuri. Il loro rilascio avverrà entro il 2024.

	31/12/2021	31/12/2020
Ratei e risconti correnti
Risconti attivi per fidejussioni	8	7
Altri ratei e risconti attivi	29	87
Totale	37	94

Ratei e risconti attivi

Gli altri risconti attivi sono prevalentemente costituiti da costi relativi a prestazioni professionali e consulenze per 16 migliaia di Euro, premi assicurativi diversi per 3 migliaia di Euro e canoni di manutenzione/locazione macchine elettroniche per 8 migliaia di Euro, pagati anticipatamente ma di competenza di esercizi futuri. Il loro rilascio avverrà entro il 2022.

NOTA 9. DISPONIBILITÀ LIQUIDE

	31/12/2021	31/12/2020
Depositi bancari e postali	4.386	4.010
Totale	4.386	4.010

Le disponibilità liquide presentano un incremento complessivo di 376 migliaia di Euro rispetto alla situazione di fine esercizio 2020.

Il rischio di credito correlato alle disponibilità liquide e mezzi equivalenti è limitato perché le controparti sono rappresentate da primarie istituzioni bancarie nazionali e internazionali.

Per una migliore comprensione delle variazioni intervenute nelle disponibilità liquide, si rimanda al rendiconto finanziario.

• Patrimonio Netto

NOTA 10. PATRIMONIO NETTO

Le variazioni intervenute nell'esercizio sono le seguenti:

	Capitale sociale	Azioni proprie	Riserva legale	Altre per aumento di capitale	Utili/(Perdite) a nuovo	Risultato dell'esercizio	Patrimonio netto di Gruppo
Saldo al 1/1/2020	5.000	0	1.000	17.053	(6.132)	(2.564)	14.357
Destinazione risultato 2019	0	0	0	0	(2.564)	2.564	0
Sottoscrizione warrant	5	0	0	11	0	0	16
Azioni proprie in portafoglio	0	(1)	0	0	0	0	(1)
Utile/(Perdita) dell'esercizio	0	0	0	0	0	(1.670)	(1.670)
Utili/(Perdite) attuariali	0	0	0	0	(12)	0	(12)
Totale Utile/ (Perdita) complessiva					(12)	(1.670)	(1.682)
Saldo al 31/12/2020	5.005	(1)	1.000	17.064	(8.708)	(1.670)	12.690

	Capitale sociale	Azioni proprie	Riserva legale	Altre per aumento di capitale	Utili/(Perdite) a nuovo	Risultato dell'esercizio	Patrimonio netto di Gruppo
Saldo al 1/1/2021	5.005	(1)	1.000	17.064	(8.708)	(1.670)	12.690
Destinazione risultato 2020					(1.670)	1.670	0
Sottoscrizione warrant							0
Azioni proprie in portafoglio		(1)					(1)
Utile/(Perdita) dell'esercizio						(2.159)	(2.159)
Utili/(Perdite) attuariali					22		22
Totale Utile/ (Perdita) complessiva					22	(2.159)	(2.137)
Saldo al 31/12/2021	5.005	(2)	1.000	17.064	(10.356)	(2.159)	10.552

Capitale sociale

Al 31 dicembre 2021 il capitale sociale, interamente sottoscritto e versato, è pari a 5.004.706,86 Euro, suddiviso in n. 32.009.378 azioni ordinarie, prive di valore nominale.

	Numero di azioni ordinarie	Numero di azioni speciali "C"	Valore azioni ordinarie	Valore azioni speciali "C"	Valore azioni proprie	Valore totale
Valori al 01/01/2020	31.981.603	0	5.000	0	0	5.000
Valori al 31/12/2020	32.009.378	0	5.005	0	(1)	5.004
Valori al 31/12/2021	32.009.378	0	5.005	0	(2)	5.003

La destinazione del risultato 2020 alla voce "perdite a nuovo" è stata deliberata dall'Assemblea del 28 aprile 2021.

Le riserve presenti nel patrimonio al 31 dicembre 2021 sono disponibili salvo quanto riportato nella tabella seguente:

			Riepilogo delle utilizzazioni effettuate nei tre precedenti esercizi
Importo	Possibilità di utilizzazione	Quota disponibile	per copertura perdite	per altre ragioni
5.005
(2)
(10.356)			(7.980)
12.711		17.064
		10.358
		6.706
	17.064 1.000	A,B,C B	17.064

Legenda:

A: per aumento di capitale

B: per copertura perdite

C: per distribuzione ai soci

• Passivo

NOTA 11. DEBITI PER LEASE

I debiti per lease sono dettagliati di seguito.

	31/12/2021	31/12/2020
Non correnti
Passività derivante da lease	52	88
	52	88
Correnti
Passività derivante da lease	104	146
	104	146
Totale	156	234

A partire dal 2019 la Società ha iniziato la contabilizzazione dei diritti d'uso di immobili e altri beni secondo l'IFRS 16.

Al 31 dicembre 2021 sono iscritte passività derivanti da lease per complessivi 156 migliaia di Euro, 234 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020, le cui scadenze sono riepilogate di seguito:

Anno di scadenza	31/12/2021
2022	104
2023	51
2024	1
Totale	156

Si riporta di seguito il dettaglio dell'indebitamento finanziario netto redatto in conformità al Richiamo di attenzione n. 5/21 del 29 aprile 2021 di Consob che recepisce gli Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del regolamento sul prospetto dell'ESMA (ESMA32-382-1138), inclusivo dunque dei debiti per locazioni in applicazione dell'IFRS 16 e dei debiti commerciali e altri debiti non correnti:

		31/12/2021	31/12/2020
A.	Disponibilità liquide	4.386	4.010
B.	Mezzi equivalenti a disponibilità liquide	0	0
C.	Altre attività finanziare correnti	0	0
D.	Liquidità (A) + (B) + (C)	4.386	4.010
E.	Debito finanziario corrente	(104)	(146)
F.	Parte corrente del debito finanziario non corrente	0	0
G.	Indebitamento finanziario corrente (E) + (F)	(104)	(146)
H.	Indebitamento finanziario corrente netto (G) + (D)	4.282	3.864
I.	Debito finanziario non corrente	(52)	(88)
J.	Strumenti di debito	0	0
K.	Debiti commerciali e altri debiti non correnti	(29)	(69)
L.	Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J) + (K)	(81)	(157)
M.	Totale indebitamento finanziario (H) + (L)	4.201	3.707

Al 31 dicembre 2021 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate di natura finanziaria.

Si riporta di seguito la riconciliazione della posizione finanziaria netta rispetto allo schema indicato in relazione sulla gestione:

	31/12/2021	31/12/2020
Indebitamento finanziario netto (Relazione sulla Gestione)	4.386	4.010
Altri debiti finanziari non correnti per contratti derivati	0	0
Passività derivante da lease corrente	(104)	(146)
Passività derivante da lease non corrente	(52)	(88)
Debiti commerciali e altri debiti non correnti	(29)	(69)
Totale indebitamento finanziario	4.201	3.707

A seguito del recepimento del Richiamo di attenzione di Consob sopra citato, si riporta di seguito la riconciliazione dell'indebitamento finanziario utilizzato per finalità comparative nella suesposta tabella con quanto indicato nelle note illustrative al bilancio al 31 dicembre 2020:

		31/12/2020 (bilancio approvato)	Debiti commerciali e altri debiti non correnti	31/12/2020 (riclassificato)
D.	Liquidità (A) + (B) + (C)	4.010		4.010
G.	Indebitamento finanziario corrente (E) + (F)	(146)		(146)
H.	Indebitamento finanziario corrente netto (G) + (D)	3.864		3.864
L.	Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J) + (K)	(88)	(69)	(157)
M.	Totale indebitamento finanziario (H) + (L)	3.776	(69)	3.707

NOTA 12. DEBITI PER TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO DIPENDENTI

	31/12/2021	31/12/2020
Debiti per trattamento fine rapporto dipendenti
Trattamento di fine rapporto	7	95
Altri benefici a dipendenti	0	0
Totale	7	95
Accantonamento a conto economico
Service cost	14	23
Interest cost	0	1

Al 31 dicembre 2021 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate verso dipendenti.

Il saldo finale riflette il valore attuale dell'impegno della Società nei confronti dei dipendenti per trattamento di fine rapporto calcolato sulla base delle vigenti previsioni legislative e dei contratti collettivi di lavoro e delle sottostanti dinamiche attuariali. L'accantonamento a conto economico per TFR è classificato a service costs per 14 migliaia di Euro tra i costi del personale e quanto agli interest costs,pari a 0,4 migliaia di Euro tra gli oneri finanziari.

Secondo lo IAS 19R, gli utili e le perdite attuariali del TFR sono rilevati tra le altre componenti di conto economico complessivo e permanentemente esclusi dal conto economico.

La movimentazione intervenuta nella composizione del trattamento di fine rapporto è illustrata nella seguente tabella:

Saldo al 31/12/2020	95
Service cost	14
Interest cost	0
(Utili)/Perdite attuariali a patrimonio netto	(22)
Indennità liquidate nell'esercizio	(76)
Trasferimenti ad altre forme pensionistiche	(4)
Saldo al 31/12/2021	7

I numeri puntuali e medi dei dipendenti al 31 dicembre 2021 e al 31 dicembre 2020, suddivisi per categorie, sono rispettivamente i seguenti:

N° dipendenti	31/12/2021	31/12/2020	Variazione
Dirigenti	0	1	(1)
Quadri	2	2	0
Puntuale	2	3	(1)

N° dipendenti	2021	2020	Variazione
Dirigenti	0,4	1,0	(0,6)
Quadri	2,0	2,0	0
Impiegati	0	0,8	(0,8)
Medio	2,4	3,8	(1,4)

Nel corso dell'esercizio l'organico è passato da n. 3 unità a n. 2 unità, in seguito al dirigente cessato.

Le simulazioni attuariali sono state eseguite secondo il metodo dei benefici maturati utilizzando il criterio del credito unitario previsto (Projected Unit Credit Method) determinando:

• il costo relativo al servizio già prestato dal lavoratore (Past Service Liability);
• il costo relativo al servizio prestato dal lavoratore nel corso dell'esercizio (Service Cost);
• il costo relativo al personale assunto in corso d'anno (Past Service Liability dei neoassunti);
• il costo relativo agli interessi passivi derivanti dalla passività attuariale (Net Interest Cost);
• i profitti/perdite attuariali relativi al periodo trascorso tra una valutazione e la successiva (Actuarial (gain)/loss).

Il criterio del credito unitario previsto prevede che i costi da sostenere nell'anno per la costituzione del TFR siano determinati in base alla quota delle prestazioni maturate nel medesimo anno. Secondo il metodo dei benefici maturati, l'obbligazione nei confronti del lavoratore viene determinata sulla base del lavoro già prestato alla data di valutazione e sulla base della retribuzione raggiunta alla data di risoluzione del rapporto di lavoro (solo per le società con un numero medio di dipendenti nell'anno 2006 inferiore alle 50 unità).

In considerazione, inoltre, del carattere evolutivo delle fondamentali grandezze economiche, le valutazioni attuariali sono state eseguite in condizioni economiche "dinamiche"; una siffatta impostazione richiede la formulazione di ipotesi economico-finanziarie capaci di riassumere nel medio lungo periodo:

• le variazioni medie annue delle retribuzioni e dell'inflazione nel rispetto delle aspettative relative al contesto macroeconomico generale;
• l'andamento dei tassi di interesse attesi sul mercato finanziario.

Relativamente alla scelta del tasso di interesse da utilizzare nelle simulazioni è importante tenere presente che lo IAS 19, al punto 83 e successivi, prevede la corrispondenza tra tassi utilizzati e scadenza delle grandezze di cui si procede alla valutazione.

Si fa altresì presente che nel corso delle valutazioni si è tenuto conto, in base alle statistiche fornite dall'azienda, delle probabilità di:

• dimissioni;
• richieste di anticipi di TFR.

Per quanto riguarda gli anticipi essi sono disciplinati secondo quanto previsto dall'art. 2120 del Codice civile.

Infine, nelle valutazioni viene considerata l'imposta annua del 17% sulla rivalutazione del fondo TFR.

In merito al tasso di attualizzazione, è stato preso come riferimento per la valorizzazione di detto parametro l'indice iBoxx Eurozone Corporates AA 10+ con duration commisurata alla permanenza media residua del collettivo oggetto di valutazione al 31 dicembre 2021.

Per la scelta del tasso annuo di inflazione si è fatto riferimento al documento sulla previsione dell'inflazione misurata dall'indice IPCA per gli anni 2021 – 2024, pubblicato dall'ISTAT il 4 giugno 2021 ed assumendo anche per gli anni successivi al 2024 il valore costante dell'1,20%.

ANALISI DI SENSITIVITA'

Si riepilogano di seguito i risultati dell'analisi di sensitività del Past Service Liability al 31 dicembre 2021:

Importi in Euro

	Tasso annuo di attualizzazione		Tasso annuo di inflazione		Taasso annuo di turn over
	0,50%	-0,50%	0,25%	-0,25%	2,00%	-2,00%
	6850	7499	7210	7113	6975	7463
Debiti per trattamento fine rapporto dipendenti	6.850	7.499	7.210	7.113	6.975	7.463

NOTA 13. DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI

La tabella di seguito riepiloga la situazione dei debiti commerciali e degli altri debiti al 31 dicembre 2021:

	31/12/2021	31/12/2020
Debiti commerciali e altri debiti non correnti
Debiti verso imprese controllate	1	2
Totale	1	2
	31/12/2021	31/12/2020
Debiti commerciali e altri debiti correnti
Debiti verso fornitori	235	252
Debiti verso imprese collegate e altre parti correlate	108	8
Debiti verso istituti di previd.e di sicurezza sociale	10	10
Altri debiti	1.046	1.084
Totale	1.399	1.354

Al 31 dicembre 2021 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate di natura previdenziale e verso dipendenti.

I rapporti con parti correlate (dettagliati nel par. 4.12 Allegato 1) riconducibili a società controllate dalla Società o joint venture e collegate della medesima (c.d."Infragruppo") e i rapporti con le altre parti correlate diverse da quelli Infragruppo ("Altre Parti Correlate") sono relativi a rapporti commerciali e finanziari rientranti nella normale attività di gestione e sono regolati a condizioni di mercato.

Debiti verso controllate

Controllata	Valori al 31/12/2021 non correnti	Valori al 31/12/2020 non correnti	Delta
	Finanziari	Finanziari
Pragaotto S.r.l.	1	2	(1)
Totale	1	2	(1)

La Società presenta debiti finanziari per 1 migliaio di Euro, rappresentati dai debiti derivanti dal trasferimento dell'Iva di Gruppo relativa al mese di dicembre, rispetto a 2 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020.

206

Debiti verso altre parti correlate

I debiti correnti vantati nei confronti delle altre parti correlate ammontano al 31 dicembre 2021 a 108 migliaia di Euro (8 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020) e includono prevalentemente: 38 migliaia di Euro a favore di Aedes SIIQ S.p.A. corrispondenti al debito per i servizi di finanza e tesoreria e per il distacco parziale di un impiegato e 64 migliaia di Euro a favore di Praga RES S.r.l. per il distacco parziale di un dirigente.

Altri debiti

La voce risulta così composta:

	31/12/2021	31/12/2020
Debiti verso dipendenti per buonuscite, premi, permessi e ferie maturate	19	65
Altri debiti	1.027	1.019
Totale	1.046	1.084

Gli Altri debiti, sostanzialmente invariati rispetto all'esercizio precedente, sono principalmente relativi a:

• debiti per emolumenti verso gli Amministratori (13 migliaia di Euro) e i componenti del Collegio Sindacale (17 migliaia di Euro);
• debiti per impegni contrattuali assunti con altri quotisti del Fondo Leopardi (927 migliaia di Euro).

I debiti verso dipendenti sono costituiti prevalentemente da permessi e ferie maturati non goduti, oltre ai bonus a favore del management e dei dipendenti.

Alla data di approvazione del presente bilancio il fair value degli impegni contrattuali assunti con gli altri quotisti del Fondo Leopardi sarebbe pari a circa 1,1 milioni di Euro, rispetto a 0,9 milioni di Euro iscritti al 31 dicembre 2021.

Non esistono altri debiti con scadenza superiore a 5 anni oltre a quelli citati nelle note precedenti.

Debiti verso fornitori

Il saldo verso i fornitori ammonta a 235 migliaia di Euro (252 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020) ed è costituito per 37 migliaia di Euro (114 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020) da fatture ricevute e per 198 migliaia di Euro (138 migliaia di Euro al 31 dicembre 2020) da fatture da ricevere.

La ripartizione per scadenza dei debiti verso fornitori è riportata nella seguente tabella:

	A scadere	Scaduti da			Totale
		Tra 0 e	Tra 61 e	Tra 91 e	Oltre 120
		60 giorni	90 giorni	120 giorni	giorni
	232	0	0	0	3	235
Ageing debiti verso fornitori	232	0	0	0	3	235

NOTA 14. DEBITI TRIBUTARI

	31/12/2021	31/12/2020
Debiti tributari non correnti
Debiti verso Erario per IVA	0		0
Debiti tributari	29		69
Totale	29		69
	31/12/2021	31/12/2020
Debiti tributari correnti
Debiti verso Erario per IVA	0		0
Debiti tributari	205		130
Totale	205	130

Al 31 dicembre 2021 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate di natura tributaria.

La tabella seguente contiene il dettaglio dei debiti tributari al 31 dicembre 2021:

Imposta	Anno di imposta	Data di sottoscrizione adesione	Quota corrente	Quota non corrente	Debito complessivo
Ipotecaria, catastale	2018	06/05/2020	7		7
Rottamazione carichi pendenti	2000-2016	15/05/2018	25	29	54
Registro, ipotecaria, catastale	1989	16/06/2020	8		8
Ipotecaria, catastale per definizione accertamenti	2016		142		142
Altre imposte			23		23
Totale			205	29	234

La voce altre imposte correnti contiene prevalentemente le ritenute su redditi di lavoro dipendente per 20 migliaia di Euro e le ritenute su redditi di lavoro autonomo e assimilati per 3 migliaia di Euro; il decremento nel corso dell'esercizio è dovuto al rilascio a conto economico di 32 migliaia di Euro per imposte di registro prescritte.

La Società, nell'esercizio ha provveduto allo stanziamento di 207 migliaia di Euro per far fronte alla pretesa avanzata dall'Agenzia delle Entrate per l'accertamento ricevuto in data 27 giugno 2018 in riferimento all'acquisto del complesso Parco de' Medici di via Veneziani a Roma; nel 2018 la Società ne aveva versato un terzo, pari a 65 migliaia di Euro, iscrivendolo tra i crediti tributari e proposto il ricorso. Nel corso del primo semestre 2021 la CTR ha respinto il ricorso di secondo grado condannando la Società al pagamento di quanto dovuto. Si rimanda alla sezione "Principali verifiche e contenziosi fiscali" per maggiori dettagli.

• Conto economico

NOTA 15. RICAVI DELLE VENDITE E DELLE PRESTAZIONI

	31/12/2021	31/12/2020
Prestazioni di servizi	35	50
Totale	35	50

I ricavi delle vendite e delle prestazioni presentano un saldo di 35 migliaia di Euro al 31 dicembre

2021, 50 migliaia di Euro nel 2020 e sono relativi alle fee di servizi finanziari e amministrativi addebitate alle società controllate e collegate; il decremento di 15 migliaia di Euro è conseguente alla cessione della partecipazione di una società controllata avvenuta a dicembre 2020, con conseguente uscita dal perimetro di consolidamento.

NOTA 16. ALTRI RICAVI

	31/12/2021	31/12/2020
Altri proventi minori	67	226
Totale	67	226

Gli altri ricavi presentano un saldo di 67 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021, 226 migliaia di Euro nel 2020 ed includono principalmente i contributi a fondo perduto ricevuti nel primo semestre 2021, previsti dal decreto-legge 22 marzo 2021 n. 41 (c.d. decreto Sostegni) per 63 migliaia di Euro.

Il saldo al 31 dicembre 2020 si riferiva prevalentemente al rimborso incassato dall'Agenzia delle Entrate Riscossione relativo a crediti in eccedenza e sgravio ruoli derivanti dalla precedente rottamazione delle liti pendenti a partire dal 2008 e provenienti da posizioni di incorporazione.

NOTA 17. COSTI PER MATERIE PRIME E SERVIZI

	31/12/2021	31/12/2020
Costi per acquisto materie prime e altri beni	(3)	(1)
Costi per servizi relativi a immobili di proprietà	(2)	0
Altri costi per servizi	(1.097)	(1.032)
Totale	(1.102)	(1.033)

I costi per materie prime e servizi sono pari a 1.102 migliaia di Euro, 1.033 migliaia di Euro nel 2020.

	31/12/2021	31/12/2020
Altri costi generali	(3)	(1)
Sub a) Costi per acquisto materie prime e altri beni	(3)	(1)
Manutenzione	(2)	0
Sub b) Costi per servizi relativi a immobili di proprietà	(2)	0
Emolumenti Amministratori	(267)	(263)
Emolumenti Collegio Sindacale	(69)	(69)
Prestazioni professionali	(597)	(583)
Commissioni e spese bancarie	(12)	(7)
Spese viaggio e convegni	(3)	(1)
Pulizie, telefoniche e manutenzione	(24)	(20)
Energia	(11)	(7)
Diversi	(100)	(73)
Spese generali	(1.083)	(1.023)
Canoni di leasing	(14)	(9)
Costi per godimento beni di terzi	(14)	(9)
Sub c) Altri costi per servizi	(1.097)	(1.032)
Totale	(1.102)	(1.033)

Le prestazioni professionali, pressochè invariate, sono prevalentemente relative ai compensi a favore di Aedes SIIQ S.p.A. per i servizi di amministrazione, finanza e tesoreria, ICT e Human Resource, oltre ai compensi a favore di professionisti per i servizi fiscali e societari gestiti in outsourcing.

L'incremento è principalmente riconducibile, tra i diversi, a polizze assicurative.

Tutti gli altri costi per materie prime e servizi sono sostanzialmente invariati rispetto all'esercizio precedente.

I costi per godimento beni di terzi sono relativi a beni per i quali non si applica l'IFRS 16 in quanto relativi a contratti di breve termine o di valore non significativo.

NOTA 18. COSTO DEL PERSONALE

	31/12/2021	31/12/2020
Salari e stipendi	(223)	(325)
Oneri sociali	(59)	(86)
Trattamento di fine rapporto	(14)	(23)
Altri costi del personale	(69)	(2)
Totale	(365)	(436)

Il costo del personale, pari a 365 migliaia di Euro, si è ridotto rispetto al periodo precedente per l'effetto netto di a) minori costi a seguito delle dimissioni del dirigente, b) maggiori costi per un accordo di distacco temporaneo al 50% di un dirigente di Praga RES S.r.l. che ricopre in Restart il ruolo di COO&CIO e c) minori compensi variabili riconosciuti al personale.

Si segnala infatti che la Società ha identificato, a partire dal 1° luglio 2021, nella persona del Dott. Ruggero Bimbati il nuovo Chief Operating Officer (COO) & Chief Investment Officer (CIO) il cui costo viene iscritto in tale voce.

Il decremento è dovuto alla riduzione del numero medio dei dipendenti.

NOTA 19. ALTRI COSTI OPERATIVI

	31/12/2021	31/12/2020
Imu	(2)	(3)
Oneri societari generali	24	(8)
Assemblee, bilanci, adempimenti Consob, Borsa	(98)	(103)
Altri oneri minori	(235)	(48)
Totale	(311)	(162)

Gli altri costi operativi, pari a 311 migliaia di Euro, 162 migliaia di Euro nel 2020.

La variazione è principalmente attribuibile per 185 migliaia di Euro a maggiori oneri per l'accertamento di Via Veneziani (oltre a 22 migliaia di Euro iscritti tra gli oneri finanziari) per il quale la Società ha ricevuto, nel primo semestre 2021, una sentenza di secondo grado con esito negativo.

Per effetto della cessione avvenuta nell'aprile 2021 delle quote detenute dalla Società, tra gli altri oneri minori sono stati stanziati impegni contrattuali con altri quotisti del Fondo Leopardi per 35 migliaia di Euro, mentre le 2 migliaia di Euro stanziate nel precedente esercizio per la medesima ragione erano state iscritte alla voce altri oneri da partecipazione.

Tra gli oneri societari generali sono iscritte sopravvenienze attive per 32 migliaia di Euro a seguito del rilascio di altri debiti per imposte di registro, stanziate in anni precedenti.

NOTA 20. AMMORTAMENTI, ADEGUAMENTO AL FAIR VALUE, SVALUTAZIONI E ACCANTONAMENTI

	31/12/2021	31/12/2020
Ammortamenti attrezzatura	(44)	(44)
Ammortamenti altri beni
mmortamenti immobilizzazioni materiali A	(10) (54)	(11) (55)
mmortamenti Diritti d'uso A	(131)	(130)
Ammortamenti	(185)	(185)
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari	10	0
Svalutazioni delle immobilizzazioni materiali	0	0
Svalutazioni finanziamenti soci a collegate e joint ventures	71	106
Svalutazioni dell'attivo immobilizzato	71	106
Svalutazioni/(Ripristino di valore) dei crediti verso collegate dell'attivo circolante	1	(7)
Svalutazioni dei crediti verso correlate dell'attivo	(1)	0
A ltre svalutazioni	0	(7)
Svalutazioni e accantonamenti	71	99
Totale	(104)	(86)

La voce presenta un saldo negativo di 104 migliaia di Euro, (negativo di 86 migliaia di Euro nel 2020), riconducibile prevalentemente all'effetto netto di ammortamenti immobilizzazioni materiali e diritti d'uso per 185 migliaia di Euro e a rilasci di svalutazioni crediti immobilizzati per l'applicazione dell'IFRS 9 per 71 migliaia di Euro netti.

Il valore di mercato degli investimenti immobiliari risultante dalla perizia valutativa al 31 dicembre 2021 richiesta dagli Amministratori ha evidenziato una variazione positiva di fair value di 10 migliaia di Euro rispetto ai valori di iscrizione in bilancio.

I valori sono sostanzialmente invariati rispetto all'esercizio precedente.

NOTA 21. PROVENTI (ONERI) DA PARTECIPAZIONI

	31/12/2021	31/12/2020
Società controllate
Riprese di valore soc. controllate	0	100
Svalutazioni soc. controllate	(122)	(47)
Totale	(122)	53
Società collegate
Svalutazioni soc. collegate	(790)	(566)
Totale	(790)	(566)
Altri proventi/(oneri)	475	(6)
Totale	(437)	(519)

La voce comprende le svalutazioni e le riprese di valore relative alle partecipazioni detenute in società controllate, collegate e joint ventures, pari rispettivamente a (122) migliaia di Euro e a (790) migliaia

di Euro effettuate per allineare il valore delle stesse al loro valore recuperabile; per ulteriori dettagli si rimanda alle Note 5 e 6.

Gli altri proventi/(oneri) riguardano la plusvalenza da alienazione partecipazioni: pari a 452 migliaia di Euro relativamente alla cessione del 70% delle quote possedute nel capitale sociale di Bollina S.r.l. e pari a 23 migliaia di Euro relativamente alla cessione della quota di partecipazione nel Fondo Leopardi.

	31/12/2021	31/12/2020
Proventi
Interessi su finanziamenti a controllate	13	138
Interessi su finanziamenti a collegate, joint ventures e altre parti correlate	72	69
Altri proventi finanziari	2	39
	87	246
Oneri
Interessi passivi su altri debiti	(22)	(17)
Interessi passivi su diritti d'uso	(7)	(11)
Oneri finanziari su TFR	0	(1)
	(29)	(29)
Totale	58	217

NOTA 22. PROVENTI E (ONERI FINANZIARI)

Gli interessi attivi verso collegate e joint ventures e controllate maturano sui finanziamenti concessi e sono calcolati sulla base di normali condizioni di mercato.

La voce altri proventi finanziari include gli interessi maturati sul credito IVA di Gruppo rimborsato nel corso dell'esercizio e gli interessi attivi relativi alla rateazione della cessione del credito finanziario in Società Agricola La Bollina S.r.l. a Bollina S.r.l avvenuta nel 2019; nell'esercizio precedente la voce accoglieva principalmente 30 migliaia di Euro di proventi derivanti dall'incasso di crediti in eccedenza e sgravio ruoli derivanti dalla precedente rottamazione delle liti pendenti a partire dal 2008 e provenienti da posizioni di incorporazione.

Gli interessi passivi su altri debiti si riferiscono prevalentemente, inoltre, per 7 migliaia di Euro agli oneri finanziari relativi ai diritti d'uso di immobili e altri beni secondo l'IFRS 16 e per 22 migliaia di Euro agli oneri finanziari relativi all'accertamento ricevuto in data 27 giugno 2018 per il quale la Società ne aveva proposto il ricorso, respinto in secondo grado.

NOTA 23. IMPOSTE SUL REDDITO DELL'ESERCIZIO

	31/12/2021	31/12/2020
Imposte diverse	0	73
Totale	0	73

La voce, nulla nel 2021, includeva, nel 2020 l'effetto economico dell'utile fiscale trasferito dalla controllata Pragaotto S.r.l. nell'ambito del Consolidato Fiscale nazionale.

Si segnala che la Società presenta per il 2021 un imponibile negativo per cui non sono stanziate imposte.

NOTA 24. IMPEGNI

Impegni derivanti dagli accordi di ristrutturazione del 2014

Con riferimento all'accordo di ristrutturazione sottoscritto da Restart con il Banco Popolare Società Cooperativa, Restart ha prestato alcune dichiarazioni e garanzie a favore rispettivamente del Banco Popolare Società Cooperativa e di Release S.p.A. in relazione alle partecipazioni e agli immobili oggetto di cessione a tali società, per i quali non sussistono i presupposti per l'iscrizione di passività in bilancio.

Si segnala inoltre che, nell'ambito della manovra finanziaria del 2014 nonché in relazione agli accordi sottoscritti in data 23 dicembre 2014 con riferimento all'avvio del Fondo Leopardi, Restart aveva rilasciato talune garanzie nell'interesse di Rubattino 87 S.r.l. e Galileo Ferraris 160 S.r.l. a garanzia del credito di regresso di, rispettivamente, Generali S.p.A., Reale Mutua Assicurazioni S.p.A., Meliorbanca S.p.A. e Unicredit S.p.A. relativamente alle fideiussioni da quest'ultime emesse. A tal riguardo si evidenzia che Aedes Real Estate SGR S.p.A. (Sator Immobiliare SGR S.p.A. ora Blue SGR S.p.A.) in nome e per conto del Fondo Leopardi si è impegnata, in relazione a tali controgaranzie rilasciate da Restart, a mantenere Restart indenne e manlevata da ogni e qualsiasi passività derivante da, o comunque correlata a, i predetti impegni. In considerazione di tale manleva a beneficio di Restart e, tenuto altresì conto delle informazioni rese disponibili in ordine allo stato di avanzamento dei progetti di sviluppo collegati alle citate fideiussioni, non si ritiene esistano presupposti per l'iscrizione di passività in bilancio. Si precisa che, con riferimento alle garanzie prestate nell'interesse di Galileo Ferraris 160 S.r.l., ad oggi residua la sola controgaranzia rilasciata nell'interesse di Meliorbanca S.p.A., in relazione alla quale – come detto – Blue SGR S.p.A. in nome e per conto del Fondo Leopardi si è impegnata a manlevare e tenere indenne Restart da ogni e qualsiasi onere e passività derivante dalla medesima.

Garanzie assicurative rilasciate da terzi nell'interesse delle società del Gruppo per cui la Società è coobbligata.

Principalmente, la voce comprende:

• 741 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Aedes (ora Restart), compensato nel 2018 nell'ambito della procedura di liquidazione IVA di Gruppo di Restart;
• 402 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Gruppo relativo all'anno 2018 di Aedes (ora Restart), chiesto a rimborso;
• 726 migliaia di Euro relativi a due fideiussioni assicurative rilasciate al fine di garantire il credito IVA di Gruppo relativo all'anno 2019 di Restart, chiesto a rimborso.
• 470 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Gruppo relativo all'anno 2020 di Restart, chiesto a rimborso;
• 149 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA della controllata Aedes Project Srl in liquidazione relativo all'anno 2017; la suddetta società controllata è stata cancellata dal registro delle imprese a febbraio 2018 e il credito IVA è destinato al pagamento dei debiti verso il socio Aedes SIIQ SpA ora Restart SpA.

Si precisa che a fronte della somma di tutti gli impegni descritti nella presente Nota 24, la Società ha effettuato stanziamenti a fondi rischi laddove ritenuto necessario.

NOTA 25. IFRS 13 Tale principio disciplina le modalità di valutazione e misurazione del fair value delle voci di bilancio. L'IFRS 13 definisce il fair value come il prezzo di chiusura (exit-price) ossia "il prezzo che si percepirebbe per la vendita di un'attività ovvero che si pagherebbe per il trasferimento di una passività in una ordinaria transazione posta in essere tra i partecipanti al mercato alla data dell'operazione".

L' IFRS 13 dispone che:

• Le attività non finanziarie debbano essere misurate secondo il metodo dell'‹‹Highest and best Use›› ovvero tenendo in considerazione il migliore utilizzo dell'attività dal punto di vista degli operatori di mercato;
• Le passività (finanziarie e non) e gli strumenti rappresentativi di capitale (ad esempio azioni emesse come corrispettivo in una business combination) debbano essere trasferiti ad un operatore di mercato alla data di valutazione. Nel processo di misurazione del fair value di una passività è necessario rilevare il rischio di inadempimento della controparte che comprende anche il rischio di credito.
• Le regole generali per la predisposizione delle tecniche di valutazione del fair value dovrebbero essere appropriate in base alle circostanze, imposte in modo tale da massimizzare gli input osservabili e stabilite secondo il metodo utilizzato per la valutazione (metodo dei multipli, il metodo reddituale e il metodo del costo):

4) Appropriate in base alle circostanze: le tecniche di valutazione devono essere applicate in modo coerente nel tempo a meno che non esistano tecniche alternative più rappresentative per la valutazione del fair value.

5) Massimizzare gli input osservabili: gli input si distinguono in osservabili e non osservabili, fornendo alcuni esempi di mercati dai quali possono essere calcolati i fair value. 6) Le tecniche di misurazione del fair value si classificano in tre livelli gerarchici a seconda del tipo di input che viene utilizzato:

o Livello 1: gli input derivano dai prezzi quotati in mercati regolamentati di beni identici all'attività o passività da valutare. In questo caso si utilizzano i prezzi senza procedere ad alcun aggiustamento.

o Livello 2: gli input derivano dai prezzi quotati o altri dati (tassi di interesse, curve dei rendimenti osservabili, spread creditizi) per attività o passività simili in mercati attivi e non attivi. Per questo caso possono essere effettuati degli aggiustamenti dei prezzi in funzione di fattori specifici dell'attività o passività.

o Livello 3: in questo caso gli input non sono osservabili. Il principio dispone che sia possibile ricorrere a quest'ultima tecnica solo in questo caso. Gli input di questo livello comprendono per esempio swap su valute a lungo termine, interest rate swap, passività di smantellamento assunta in una business combination, ecc..

La disposizione di questi livelli segue una gerarchia di priorità: attribuendo la massima significatività per il livello 1 e minima per il livello 3.

L'IFRS 13 dispone che per la valutazione del fair value possano essere utilizzati tre metodi di valutazione:

• Il metodo della valutazione di mercato si basa sui prezzi e altre informazioni rilevanti per gli operatori di mercato di attività e passività identiche o comparabili. I modelli utilizzati sono il metodo dei multipli e il metodo dei prezzi a matrice;

• Il metodo reddituale si ottiene dalla sommatoria attualizzata degli importi futuri che verranno generati dall'attività. Questa metodologia consente di ottenere un fair value che rifletta le attuali aspettative del mercato su tali importi futuri;

• Il metodo del costo riflette l'ammontare che sarebbe richiesto alla data di valutazione per sostituire la capacità di servizio dell'attività oggetto di valutazione. Il fair value sarà pari al costo che un operatore di mercato dovrebbe sostenere per acquisire o costruire un'attività di utilità comparabile rettificata (tenendo conto del livello di obsolescenza dell'attività in oggetto). Ricordiamo che questo metodo può essere usato solo qualora gli altri metodi non siano utilizzabili.

Le tecniche di valutazione sono applicate in modo coerente nel tempo a meno che esistano delle tecniche alternative che consentano una più rappresentativa valutazione del fair value. Nella selezione delle tecniche di valutazione assumono una rilevanza particolarmente significativa le assunzioni utilizzate nel determinare il prezzo dell'attività o delle passività.

Le attività immobiliari del Gruppo Restart sono state classificate nel 3° livello gerarchico; tutti gli immobili facenti capo a società del Gruppo sono stati aggregati nelle seguenti categorie, in funzione della destinazione d'uso specifica:

• Residential;
• Other (not residential);
• Logistic.

Nella tabella di seguito è riportato il book value ed il fair value degli immobili appartenenti alla Società classificati in base alla metodologia di valutazione utilizzata e alla destinazione d'uso:

Descrizione (Euro/000)	Metodo finanziario (Trasformazione)			Comparativo		Metodo finanziario (DCF)	Totale
	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value
Residential	0	0	0	0	0	0	0	0
Other (Not residential)	0	0	0	0	0	0	0	0
Logistic	570	570	0	0	0	0	570	570
Totale	570	570	0	0	0	0	570	570

Nell'effettuare le proprie analisi gli esperti indipendenti hanno adottato metodi e principi internazionalmente accettati, ricorrendo tuttavia all'utilizzo di criteri valutativi differenti a seconda della tipologia dell'asset analizzato. Tali criteri possono sostanzialmente essere riassunti come segue:

• Metodo comparativo

Tale approccio si basa per l'appunto sulla comparazione diretta degli asset da valutare con altri 'confrontabili' e recentemente oggetto di compravendite.

• Metodo Reddituale/finanziario (Discounted Cash Flow analysis)

Il suddetto criterio è applicato ad Immobili locati disponibili e valorizzabili nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano senza interventi strutturali significativi né cambi di destinazione d'uso.

Il metodo si basa sul presupposto che nessun acquirente razionale sia disposto a pagare un prezzo per acquisire un bene immobiliare che sia superiore al valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile.

Per quanto riguarda, nello specifico, gli immobili oggetto di valutazione, i benefici economici sono rappresentati dai flussi di cassa generati dalla "messa a reddito" dell'immobile e dalla successiva dismissione e pertanto dai canoni di locazione (effettivi e/o potenziali) dell'immobile al netto dei costi di gestione in capo alla proprietà immobiliare e dal Terminal Value dell'immobile.

L'applicazione del metodo finanziario presuppone:

• La determinazione dei flussi di reddito futuri, per un tempo ritenuto congruo, derivanti dalla locazione del bene (ivi compreso il Terminal Value);
• La determinazione dei costi operativi di gestione dell'immobile (assicurazioni, tasse di proprietà, property management, manutenzioni straordinarie, ecc.);
• La determinazione, per differenza, dei Flussi di Cassa Operativi ante imposte;
• L'attualizzazione dei flussi di cassa, alla data di riferimento, ad un opportuno Tasso.

• Metodo finanziario della Trasformazione (Discounted Cash Flow analysis)

Il suddetto criterio è applicato ad immobili suscettibili di riposizionamento sul mercato a seguito di

interventi di valorizzazione che implichino la trasformazione fisica e urbanistica del bene (cambio di destinazione d'uso, demolizione, sviluppo e vendita in blocco o frazionata) in funzione di iter autorizzativi a diverso grado di maturità urbanistica.

Il metodo si basa sul presupposto che nessun acquirente razionale sia disposto a pagare un prezzo per acquisire un bene immobiliare che sia superiore al valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile.

Per quanto riguarda, nello specifico, gli immobili oggetto di valutazione, i benefici economici sono rappresentati, dai flussi di cassa generati da un'operazione di trasformazione, sviluppo e vendita nell'arco della sua durata.

L'applicazione del metodo finanziario presuppone:

• La stima degli investimenti necessari per la trasformazione del bene oggetto di valutazione (demolizione, costruzione, oneri di urbanizzazione, spese tecniche, ecc.);
• La determinazione dei flussi di reddito futuri, per un tempo ritenuto congruo, derivanti dalla alienazione (in blocco o frazionata) del bene trasformato;
• La determinazione, per differenza, dei Flussi di Cassa Operativi ante imposte;
• L'attualizzazione dei flussi di cassa, alla data di riferimento, ad un opportuno Tasso.

Restart persegue la massima trasparenza nella selezione e rinnovo dei periti incaricati, nonché nelle diverse fasi del processo valutativo. Il personale interno verifica la coerenza e la corretta applicazione dei criteri di valutazione utilizzati dall'esperto, assicurandosi che la metodologia utilizzata sia coerente con la prassi comunemente accettata. In presenza di discordanze rilevanti, in grado di alterare in maniera significativa la valutazione, vengono effettuati i necessari controlli, anche in contradditorio con gli esperti.

La selezione del valutatore indipendente viene effettuata sulla base dell'analisi delle professionalità, della natura dell'incarico, e delle specificità del portafoglio immobiliare oggetto di valutazione. Nella selezione degli esperti viene inoltre tenuta in considerazione la presenza di eventuali conflitti di interesse, al fine di accertare se l'indipendenza degli stessi esperti possa risultare affievolita.

La Società adotta un criterio di alternanza nella scelta degli esperti indipendenti, finalizzato a garantire una più obiettiva e indipendente valutazione del patrimonio immobiliare.

Tenuto conto che l'intero patrimonio immobiliare della Società e delle sue controllate e collegate è soggetto a perizia da parte di esperti indipendenti, gli amministratori non hanno ravvisato indicatori di perdita di valore di secondo livello.

NOTA 26. EVENTI E OPERAZIONI SIGNIFICATIVE NON RICORRENTI

Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, si segnala che non sono state poste in essere da parte di Restart S.p.A., operazioni significative non ricorrenti nel corso dell'esercizio.

NOTA 27. TRANSAZIONI DERIVANTI DA OPERAZIONI ATIPICHE E/O INUSUALI

Nel corso dell'esercizio 2021 Restart non ha posto in essere operazioni atipiche e/o inusuali19.

NOTA 28: INFORMAZIONI SUI RISCHI FINANZIARI

Classi di strumenti finanziari

¹⁹ Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, che definisce operazioni atipiche e/o inusuali quelle operazioni che per significatività/rilevanza, natura delle controparti, oggetto della transazione, modalità di determinazione del prezzo di trasferimento e tempistica dell'accadimento possono dare luogo a dubbi in ordine: alla correttezza/completezza delle informazioni in bilancio, al conflitto di interessi, alla salvaguardia del patrimonio aziendale, alla tutela degli azionisti di minoranza.

Di seguito si riporta il dettaglio delle attività e delle passività finanziarie richiesto dall'IFRS 7 nell'ambito delle categorie dell'IFRS 9.

Valori al 31 dicembre 2021:

	Note Strumenti finanziari attivi	Attività al fair value	Investimenti detenuti sino alla scadenza	Crediti e finanziamenti	Attività al costo ammortizzato	Attività disponibili per la vendita	Valori contabili al 31/12/2021
7	Crediti finanziari non correnti	0	0	336	0	0	336
8	Crediti commerciali	0	0	243	0	0	243
7	Crediti finanziari correnti	0	0	1.960	0	0	1.960
9	Disponibilità liquide	0	0	4.386	0	0	4.386
	Totale	0	0	6.925	0	0	6.925

	Note Strumenti finanziari passivi	Passività al fair value	Passività al costo ammortizzato	Valori contabili al 31/12/2021	a revoca	entro 1 anno	da 1 a 5 anni	oltre 5 anni
11	Passività derivante da lease non corrente	0	52	52	0	0	52	0
11	Passività derivante da lease corrente	0	104	104	0	104	0	0
13	Debiti verso fornitori	0	344	344	0	344	0	0
13	Altre passività finanziarie correnti	927	100	1.027	0	1.027	0	0
	Totale	927	600	1.527	0	1.475	52	0

Valori al 31 dicembre 2020:

	Note Strumenti finanziari attivi	Attività al fair value	Investimenti detenuti sino alla scadenza	Crediti e finanziamenti	Attività al costo ammortizzato	Attività disponibili per la vendita	Valori contabili al 31/12/2020
7	Crediti finanziari non correnti	0	0	3.102	0	0	3.102
8	Crediti commerciali	0	0	285	0	0	285
9	Disponibilità liquide	0	0	4.010	0	0	4.010
	Totale	0	0	7.397	0	0	7.397

	Note Strumenti finanziari passivi	Passività al fair value	Passività al costo ammortizzato	Valori contabili al 31/12/2020	a revoca	entro 1 anno	da 1 a 5 anni	oltre 5 anni
11	Passività derivante da lease non corrente	0	88	88	0	0	88	0
11	Passività derivante da lease corrente	0	146	146	0	146	0	0
13	Debiti verso fornitori	0	262	262	0	260	2	0
13	Altre passività finanziarie correnti	892	127	1.019	0	1.019	0	0
	Totale	892	623	1.515	0	1.425	90	0

Fair valuedi attività e passività finanziarie

Il fair value delle attività e passività commerciali e degli altri crediti e debiti finanziari corrisponde al valore nominale iscritto in Bilancio.

Il fair value dei crediti verso banche risulta dettagliatamente identificato nelle relative note di riferimento.

La Società è esposta a rischi finanziari:

• rischio di tasso di interesse;
• rischio di cambio;
• rischio di liquidità;
• rischio di credito.

Le politiche di gestione del rischio sono esposte nella sezione 4.9. La seguente sezione fornisce indicazioni qualitative e quantitative di riferimento sull'incidenza di tali rischi sulla Società e sul Gruppo.

Rischio di tasso di interesse

Il rischio a cui è espostala Società è originato esclusivamente dai debiti indicizzati a un tasso variabile di mercato, con conseguente rischio di oscillazione dei cash flow, in quanto le variazioni di fair value non sono iscritte a conto economico e non presentano cash flow variabili in funzione delle condizioni di mercato.

La Società al 31 dicembre 2021 non ha un rischio di tasso di interesse dal momento che non ha debiti finanziari a medio e lungo termine.

Rischio di cambio

La Società e il Gruppo al 31 dicembre 2021 non sono soggetti a rischio di cambio dal momento che non hanno esposizioni in valute diverse dall'Euro.

RISCHIO DI LIQUIDITÀ

Il rischio di liquidità è il rischio che la Società e il Gruppo non siano in grado di rispettare gli impegni di pagamento a causa delle difficoltà di reperire fondi (funding liquidity risk) o di liquidare attività sul mercato (asset liquidity risk). La conseguenza è un impatto negativo sul risultato economico nel caso in cui la Società o il Gruppo siano costrette a sostenere costi addizionali per fronteggiare i propri impegni o, come estrema conseguenza, una situazione di insolvibilità che pone a repentaglio la continuità aziendale.

Il Gruppo e la Società, tramite una continua supervisione da parte degli organi delegati della Capogruppo, mantengono un attento monitoraggio della liquidità e degli impegni finanziari di breve periodo. A tal fine, il Gruppo e la Società monitorano il rischio di liquidità attraverso la predisposizione di un dettagliato budget economico e finanziario redatto su base periodica, tenendo conto di un orizzonte temporale non inferiore a un anno e di una coerente gestione di vendite immobiliari e assunzione di impegni finanziari in modo da gestire in modo coerente i flussi di cassa in entrata e in uscita, attraverso il continuo monitoraggio degli organi delegati.

La Società e il Gruppo hanno individuato in ogni caso tra le proprie priorità il monitoraggio della situazione di liquidità della Società nel corso dell'esercizio, coadiuvandosi con le competenti strutture aziendali e in coordinamento con l'Amministratore Delegato.

Ai fini della valutazione di tale rischio ed in sede di redazione del presente bilancio, la Società ha predisposto delle proiezioni economiche finanziarie (le "Proiezioni") che tengono conto dei flussi di cassa operativi e degli impegni finanziari che interessano la Società e tutte le società del Gruppo fino al 30 giugno 2023.

Sulla base dei fabbisogni rinvenienti dalle Proiezioni, la Società ed il Gruppo hanno individuato le seguenti principali fonti di copertura finanziaria:

• disponibilità liquide presenti al 31 dicembre 2021;
• cessione di taluni asset.

Sulla base delle informazioni e delle evidenze documentali disponibili alla data di redazione del Bilancio

al 31 dicembre 2021 nonché dello stato di avanzamento delle iniziative attualmente in essere in ordine alle sopracitate fonti di copertura finanziaria, non si ravvisano significativi rischi in merito alla possibilità che le azioni intraprese non vengano finalizzate secondo le tempistiche e le modalità previste nelle Proiezioni. Si precisa peraltro che, il verificarsi in tutto od in parte delle stesse attività nei modi e nei tempi previsti dipenderà anche da fattori al di fuori del controllo della Società quali tra gli altri il ciclo economico, l'evoluzione del mercato immobiliare, l'evoluzione del mercato dei capitali.

Inoltre, tenuto conto delle incertezze inerenti l'imprevedibile evoluzione della pandemia e della crisi internazionale provocata dal conflitto in Ucraina (con particolare riguardo ai relativi effetti sull'inflazione e sui costi delle materie prime e dell'energia), ed al fine di valutare gli impatti derivanti da un potenziale rallentamento delle attività di investimento/disinvestimento della Società, gli Amministratori hanno redatto un worst case scenario sulle proiezioni economiche e finanziarie, ritenendo che anche in uno scenario peggiorativo non vi siano incertezze circa la capacità della Società e del Gruppo di far fronte alle proprie obbligazioni finanziarie, sia attuali che prospettiche, nel periodo contemplato dalle Proiezioni.

Rischio di credito

Il rischio di credito della Società è essenzialmente attribuibile all'ammontare dei crediti commerciali per cessioni di immobili o partecipazioni e prestazioni di servizi. Per questi ultimi si vedano le specifiche sezioni delle note di commento.

4.12 Allegato 1 – Rapporti con parti correlate

Controparte	Crediti finanziari non correnti	Crediti finanziari correnti	Crediti commerciali e altri correnti	Debiti non correnti	Debiti correnti	Ricavi delle vendite e delle prestaz.	Altri ricavi	Interessi attivi	Costi per materie prime e servizi	Costo del personale
Aedilia Nord Est S.r.l.	0	1.960	38	0	0	10	0	72	0	0
Bollina S.r.l.	0	0	0	0	0	0	0	1	0	0
Pival S.r.l.	0	0	38	0	0	10	0	0	0	0
Pragaotto S.r.l. *	302	0	28	1	0	15	0	13	0	0
Totale controllante, controllate e collegate	302	1.960	104	1	0	35	0	86	0	0
Aedes SIIQ S.p.A.	0	0	137	0	44	0	0	0	(83)	(4)
Praga Res S.r.l.	0	0	0	0	64	0	0	0	0	(64)
Totale altre Parti correlate	0	0	137	0	108	0	0	0	(83)	(68)
TOTALE PARTI CORRELATE	302	1.960	241	1	108	35	0	86	(83)	(68)

(*) società soggette ad attività di direzione e coordinamento di Restart S.p.A.

Le operazioni con parti correlate sono state effettuate a valore di mercato.

Il totale dei compensi fissi deliberati in favore di Consiglieri di Amministrazione, ivi inclusi i Consiglieri con deleghe, e di Sindaci è riportato nella seguente tabella:

		Controllate e
	Restart S.p.A.	collegate	Totale
Compensi membri del Consiglio di Amministrazione	255	0	255
di cui riversati	0	0	0
Compensi membri del Collegio Sindacale	44	0	44
Compensi di Amministratori e Sindaci per le cariche
ricoperte nell'Organismo di Vigilanza	23	0	23
di cui amministratori di Restart S.p.A.	0	0	0
di cui sindaci di Restart S.p.A.	23	0	23
	322	0	322

Per ulteriori dettagli si rimanda alla Relazione sulla remunerazione della Società predisposta ai sensi dell'art. 123-ter del TUF, che verrà pubblicata ai sensi di legge anche sul sito internet aziendale.

Augusto S.p.A. in liquidazione esercita l'attività di direzione e coordinamento del Gruppo Restart secondo quanto previsto dagli articoli 2497 e ss. cod. civ..

Si forniscono di seguito i dati dell'ultimo bilancio d'esercizio approvato da Augusto S.p.A. in liquidazione:

B) IMMOBILIZZAZIONI 1) Costi d'impianto e di ampliamento 46.567 46.567 - Fondo ammortamento (46.567) (37.254) Totale immobilizzazioni immateriali 0 9.313 III. Immobilizzazioni finanziarie 1) Partecipazioni in: a) imprese controllate 16.015.697 101.820.709 2) Crediti: a) verso imprese controllate entro l'esercizio 27.307.958 86.111 oltre l'esercizio 0 10.000.000 Totale immobilizzazioni finanziarie 43.323.655 111.906.820 Totale immobilizzazioni (B) 43.323.655 111.916.133 C) ATTIVO CIRCOLANTE II. Crediti 2) Verso imprese controllate entro l'esercizio 106.251 90.189 5-bis) Crediti tributari entro l'esercizio 4.392 39 Totale crediti 110.643 90.228 III. Attivita' finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni 1) Partecipazioni in imprese controllate 5.591.026 0 Totale attivita' finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni 5.591.026 0 IV. Disponibilità liquide 1) Depositi bancari e postali 41.309 136.002 Totale disponibilità liquide 41.309 136.002 Totale attivo circolante (C) 5.742.978 226.230 D) RATEI E RISCONTI 17 43 TOTALE ATTIVO 49.066.650 112.142.406 PATRIMONIO NETTO E PASSIVO 31/12/2019 31/12/2018 A) PATRIMONIO NETTO I. Capitale 44.479.728 44.479.728 II. Riserva di sovrapprezzo delle azioni 57.490.984 57.490.984 VIII. Utili (perdite) portati a nuovo (1.243.413) (875.662) IX. Utile (perdita) dell'esercizio (80.715.238) (367.752) Totale patrimonio netto (A) 20.012.061 100.727.298 D) DEBITI 1) Obbligazioni entro l'esercizio 10.087.499 86.110 oltre l'esercizio 0 10.000.000 3) Debiti verso soci per finanziamenti entro l'esercizio 18.450.180 924.460 7) Debiti verso fornitori 330.469 237.396 9) Debiti verso imprese controllate entro l'esercizio 160.123 111.427 12) Debiti tributari entro l'esercizio 1.136 12.072 13) Debiti verso istituti di previd.e di sicurezza sociale entro l'esercizio 604 605 14) Altri debiti entro l'esercizio 24.578 43.038 Totale debiti (D) 29.054.589 11.415.108 Totale passivo 29.054.589 11.415.108 TOTALE PATRIMONIO NETTO E PASSIVO 49.066.650 112.142.406	ATTIVO	31/12/2019	31/12/2018

CONTO ECONOMICO	31/12/2019	31/12/2018
A) VALORE DELLA PRODUZIONE
5) Altri ricavi e proventi	12.091	261.479
Totale valore della produzione (A)	12.091	261.479
B) COSTI DELLA PRODUZIONE
7) Per servizi	(484.551)	(607.106)
10) Ammortamenti e svalutazioni:
a) ammortamento immobilizzazioni immateriali	(9.313)	(9.314)
14) Oneri diversi di gestione	(1.808)	(750)
Totale Costi della Produzione (B)	(495.672)	(617.170)
Differenza tra valore e costi della produzione (A+B)	(483.581)	(355.691)
C) PROVENTI / (ONERI) FINANZIARI
16) Altri proventi finanziari:
da imprese controllate	728.792	506.944
da terzi	14	9
17) Interessi e altri oneri finanziari:
oneri da controllate e controllanti	(238.120)	(12.060)
oneri da terzi	(508.357)	(506.954)
Totale proventi e oneri finanziari (C)	(17.671)	(12.061)
D) RETTIFICHE DI VALORE DI ATTIVITA' FINANZIARIE
19) Svalutazioni
a) di partecipazioni	(80.213.986)	0
Totale rettifiche di valore di attività finanziarie	(80.213.986)	0
RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE	(80.715.238)	(367.752)
22) Imposte sul reddito dell'esercizio	0	0
UTILE (PERDITA) DELL'ESERCIZIO	(80.715.238)	(367.752)

4.13 Allegato 2 – Corrispettivi alla Società di Revisione

Nella tabella sottostante si forniscono i compensi sostenuti a fronte dei servizi erogati dalla società di revisione Deloitte &Touche S.p.A. e da altre entità appartenenti alla sua rete:

In migliaia di Euro

Verso la Società Capogruppo: a) dalla società di revisione, per la prestazione di servizi di revisione	57
b) dalla società di revisione: per servizi di verifica finalizzati all'emissione di un'attestazione per la prestazione di altri servizi c) da entità appartenenti alla rete della società di revisione, per la prestazione di altri servizi
Verso le società controllate e collegate: a) dalla società di revisione, per la prestazione di servizi di revisione b) dalla società di revisione: per servizi di verifica finalizzati all'emissione di un'attestazione per la prestazione di altri servizi c) da entità appartenenti alla rete della società di revisione: per servizi di verifica finalizzati all'emissione di un'attestazione	17
per la prestazione di altri servizi Totale	74

4.14 Attestazione sul bilancio d'esercizio20

I sottoscritti Francesca Romana Sabatini, in qualità di Presidente del Consiglio di Amministrazione, Giuseppe Roveda, in qualità di Amministratore Delegato e Gianluca Magnotta, in qualità di Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari di Restart S.p.A., attestano, tenuto anche conto di quanto previsto dall'art. 154-bis, commi 3 e 4, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58:

• l'adeguatezza in relazione alle caratteristiche dell'impresa, e
• l'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili per la formazione del bilancio d'esercizio nel corso dell'esercizio 2021.

Si attesta, inoltre, che

• 1) il bilancio d'esercizio:
  • a) è redatto in conformità ai principi contabili internazionali applicabili riconosciuti nella Comunità Europea ai sensi del regolamento (CE) n. 1606/2002 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 19 luglio 2002 e nel rispetto delle disposizioni del regolamento delegato (UE) 2019/815;
  • b) corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili;
  • c) è idoneo a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale, economica e finanziaria della Società.
• 2) la relazione sulla gestione comprende un'analisi attendibile dell'andamento e del risultato della gestione, nonché della situazione dell'emittente, unitamente a una descrizione dei principali rischi e incertezze cui è esposta.

Milano, 22 Marzo 2022

La Presidente del Consiglio di Amministrazione

Francesca Romana Sabatini

L'Amministratore Delegato

Giuseppe Roveda

Il Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari

Gianluca Magnotta

²⁰ ai sensi dell'art. 81-ter del Regolamento Consob n° 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni.

4.15 Relazione della Società di Revisione

Deloitte.

Deloitte & Touche S.p.A. Via Tortona, 25 20144 Milano Italia

Tel: +39 02 83322111 Fax: +39 02 83322112 www.deloitte.it

RELAZIONE DELLA SOCIETÀ DI REVISIONE INDIPENDENTE AI SENSI DELL'ART. 14 DEL D.LGS. 27 GENNAIO 2010, N. 39 E DELL'ART. 10 DEL REGOLAMENTO (UE) N. 537/2014

Agli Azionisti della Restart S.p.A.

RELAZIONE SULLA REVISIONE CONTABILE DEL BILANCIO D'ESERCIZIO

Giudizio

Abbiamo svolto la revisione contabile del bilancio d'esercizio della Società Restart S.p.A. (di seguito anche la "Società"), costituito dal prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria al 31 dicembre 2021, dal conto economico, dal conto economico complessivo, dal prospetto dei movimenti di patrimonio netto, dal rendiconto finanziario per l'esercizio chiuso a tale data e dalle note illustrative al bilancio che includono anche la sintesi dei più significativi principi contabili applicati.

A nostro giudizio, il bilancio d'esercizio fornisce una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale e finanziaria della Società al 31 dicembre 2021, del risultato economico e dei flussi di cassa per l'esercizio chiuso a tale data in conformità agli International Financial Reporting Standards adottati dall'Unione Europea nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D.Lgs. n. 38/05.

Elementi alla base del giudizio

Abbiamo svolto la revisione contabile in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia). Le nostre responsabilità ai sensi di tali principi sono ulteriormente descritte nella sezione Responsabilità della società di revisione per la revisione contabile del bilancio d'esercizio della presente relazione. Siamo indipendenti rispetto alla Società in conformità alle norme e ai principi in materia di etica e di indipendenza applicabili nell'ordinamento italiano alla revisione contabile del bilancio. Riteniamo di aver acquisito elementi probativi sufficienti ed appropriati su cui basare il nostro giudizio.

Aspetti chiave della revisione contabile

Gli aspetti chiave della revisione contabile sono quegli aspetti che, secondo il nostro giudizio professionale, sono stati maggiormente significativi nell'ambito della revisione contabile del bilancio dell'esercizio in esame. Tali aspetti sono stati da noi affrontati nell'ambito della revisione contabile e nella formazione del nostro giudizio sul bilancio d'esercizio nel suo complesso; pertanto su tali aspetti non esprimiamo un giudizio separato.

లు Deloitte & Touche S.p.A

Ancona Bari Bergamo Bologna Brescia Caglia il Firenze Genova M'lano Napoli Padova Parma Roma Torino Treviso Udine Verona

Sede legale: Via Tortona, 75 - 20144 Milano | Capitale: Furo 10.378.720,00 i.v.
Codice Tiscale/Registro de le Imprese di Milano Monza Brianza Lodi n. 0309560166 R.E.A. n. M

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Valutazione del portafoglio immobiliare
Descrizione dell'aspetto chiave della revisione	Al 31 dicembre 2021 la Società detiene il portafoglio immobiliare prevalentemente tramite società controllate e collegate valutate con il metodo del costo, il cui valore di carico ammonta complessivamente ad Euro 2,5 milioni. Inoltre la Società detiene investimenti immobiliari, valutati al fair value in base allo IAS 40, per Euro 0,6 milioni.
	Il portafoglio immobiliare complessivo, detenuto dalla Società anche tramite le proprie partecipate, include aree e terreni edificabili, immobili di investimento e rimanenze immobiliari; i metodi valutativi e le assunzioni sottostanti la determinazione dei relativi valori variano in ragione della tipologia dell'investimento.
	ll processo di valutazione del portatoglio immobiliare, condotto dagli Amministratori anche sulla base di perizie predisposte da esperti indipendenti, è complesso e deriva da variabili e assunzioni attinenti l'andamento futuro influenzate da condizioni economiche e di mercato di difficile previsione, anche in considerazione del perdurare del contesto connesso all'evoluzione della pandemia Covid-19 che ha generato un elevato grado di incertezza nella valutazione degli scenari macroeconomici futuri. In particolare, le assunzioni sottostanti le valutazioni effettuate dagli Amministratori in relazione al portafoglio immobiliare riguardano principalmente le seguenti variabili: (i) i flussi di cassa netti attesi dagli immobili e le relative tempistiche di realizzazione; (ii) i tassi di inflazione, i tassi di attualizzazione e i tassi di capitalizzazione.
	In considerazione della significatività del portafoglio immobiliare, della complessità e della soggettività del processo di valutazione condotto dagli Amministratori, con particolare riguardo alle summenzionate variabili, abbiamo ritenuto la valutazione del portafoglio immobiliare un aspetto chiave della revisione contabile del bilancio d'esercizio della Società al 31 dicembre 2021.
	Le Note 1, 5 e 6 del bilancio d'esercizio forniscono l'informativa relativa rispettivamente agli investimenti immobiliari, alle partecipazioni in società controllate e alle partecipazioni in imprese collegate e altre. La Nota 25 e il paragrafo "Stime ed assunzioni rilevanti" illustrano le principali assunzioni sottostanti le valutazioni relative al portafoglio immobiliare.
Procedure di revisione svolte	Nell'ambito delle nostre verifiche abbiamo, tra l'altro, svolto le seguenti procedure, anche avvalendoci del supporto di esperti del nostro network con competenze specifiche nelle valutazioni immobiliari: · rilevazione dei processi e comprensione dei controlli rilevanti posti in essere dalla Società sulla valutazione del portafoglio immobiliare; · valutazione delle competenze, delle capacità e dell'obiettività degli esperti indipendenti coinvolti dagli Amministratori, mediante verifica delle qualifiche professionali, esame dei termini degli incarichi a essi conferiti e acquisizione di informazioni dalla Direzione;

• · analisi dell'adeguatezza dei metodi valutativi e della ragionevolezza delle principali assunzioni adottate per la valutazione del portafoglio immobiliare mediante colloqui e approfondimenti condotti con la Direzione e lettura critica delle perizie:
• · verifica su base campionaria dei dati comunicati dalla Direzione agli esperti indipendenti con quelli usati nelle perizie;
• confronto su base campionaria dei tassi di inflazione, tassi di attualizzazione, tassi di capitalizzazione, canoni di mercato e, ove applicabile, valori di vendita al metro quadro utilizzati ai fini della predisposizione delle perizie con fonti esterne (facendo riferimento a dati e informazioni di mercato rinvenibili da fonti pubbliche e transazioni comparabili);
• verifica su base campionaria dell'accuratezza matematica dei modelli usati dagli esperti indipendenti per le loro valutazioni:
• verifica dell'andamento delle vendite realizzate dalla Società nel corso dell'esercizio e fino alla data di emissione della nostra relazione di revisione:
• analisi degli eventi occorsi successivamente alla data di riferimento del bilancio che forniscano elementi utili alla valutazione del portafoglio immobiliare complessivo:
• verifica dell'informativa fornita dalla Società nelle note illustrative con riferimento alle varie tipologie di investimento.

Responsabilità degli Amministratori e del Collegio Sindacale per il bilancio d'esercizio

Gli Amministratori sono responsabili per la redazione del bilancio d'esercizio che fornisca una rappresentazione veritiera e corretta in conformità agli International Financial Reporting Standards adottati dall'Unione Europea nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D.Lgs. n. 38/05 e, nei termini previsti dalla legge, per quella parte del controllo interno dagli stessi ritenuta necessaria per consentire la redazione di un bilancio che non contenga errori significativi dovuti a frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali.

Gli Amministratori sono responsabili per la valutazione della Società di continuare ad operare come un'entità in funzionamento e, nella redazione del bilancio d'esercizio, per l'appropriatezza dell'utilizzo del presupposto della continuità aziendale, nonché per una adeguata informativa in materia. Gli Amministratori utilizzano il presupposto della continuità aziendale nella redazione del bilancio d'esercizio a meno che abbiano valutato che sussistono le condizioni per la liquidazione della Società o per l'interruzione dell'attività o non abbiano alternative realistiche a tali scelte.

Il Collegio Sindacale ha la responsabilità della vigilanza, nei termini previsti dalla legge, sul processo di predisposizione dell'informativa finanziaria della Società.

3

Responsabilità della società di revisione per la revisione contabile del bilancio d'esercizio

I nostri obiettivi sono l'acquisizione di una ragionevole sicurezza che il bilancio d'esercizio nel suo complesso non contenga errori significativi, dovuti a frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali, e l'emissione di una relazione di revisione che includa il nostro giudizio. Per ragionevole sicurezza si intende un livello elevato di sicurezza che, tuttavia, non fornisce la garanzia che una revisione contabile svolta in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia) individui sempre un errore significativo, qualora esistente. Gli errori possono derivare da frodi o da comportamenti o eventi non intenzionali e sono considerati significativi qualora ci si possa ragionevolmente attendere che essi, singolarmente o nel loro insieme, siano in grado di influenzare le decisioni economiche prese dagli utilizzatori sulla base del bilancio d'esercizio.

4

Nell'ambito della revisione contabile svolta in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia), abbiamo esercitato il giudizio professionale e abbiamo mantenuto lo scetticismo professionale per tutta la durata della revisione contabile. Inoltre:

• abbiamo identificato e valutato i rischi di errori significativi nel bilancio d'esercizio, dovuti a frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali; abbiamo definito e svolto procedure di revisione in risposta a tali rischi; abbiamo acquisito elementi probativi sufficienti ed appropriati su cui basare il nostro giudizio. Il rischio di non individuare un errore significativo dovuto a frodi è più elevato rispetto al rischio di non individuare un errore significativo derivante da comportamenti o eventi non intenzionali, poiché la frode può implicare l'esistenza di collusioni, omissioni intenzionali, rappresentazioni fuorvianti o forzature del controllo interno;
• · abbiamo acquisito una comprensione del controllo interno rilevante ai fini della revisione contabile allo scopo di definire procedure di revisione appropriate nelle circostanze e non per esprimere un giudizio sull'efficacia del controllo interno della Società;
• · abbiamo valutato l'appropriatezza dei principi contabili utilizzati nonché la ragionevolezza delle stime contabili effettuate dagli Amministratori, inclusa la relativa informativa;
• · siamo giunti ad una conclusione sull'appropriatezza dell'utilizzo da parte degli Amministratori del presupposto della continuità aziendale e, in base agli elementi probativi acquisiti, sull'eventuale esistenza di una incertezza significativa riguardo a eventi o circostanze che possono far sorgere dubbi significativi sulla capacità della Società di continuare ad operare come un'entità in funzionamento. In presenza di un'incertezza significativa, siamo tenuti a richiamare l'attenzione nella relazione di revisione sulla relativa informativa di bilancio, ovvero, qualora tale informativa sia inadeguata, a riflettere tale circostanza nella formulazione del nostro giudizio. Le nostre conclusioni sono basate sugli elementi probativi acquisiti fino alla data della presente relazione. Tuttavia, eventi o circostanze successivi possono comportare che la Società cessi di operare come un'entità in funzionamento;
• abbiamo valutato la presentazione, la struttura e il contenuto del bilancio d'esercizio nel suo complesso, inclusa l'informativa, e se il bilancio d'esercizio rappresenti le operazioni e gli eventi sottostanti in modo da fornire una corretta rappresentazione.

Abbiamo comunicato ai responsabili delle attività di governance, identificati ad un livello appropriato come richiesto dagli ISA Italia, tra gli altri aspetti, la portata e la tempistica pianificate per la revisione contabile e i risultati significativi emersi, incluse le eventuali carenze significative nel controllo interno identificate nel corso della revisione contabile.

Abbiamo fornito ai responsabili delle attività di governance anche una dichiarazione sul fatto che abbiamo rispettato le norme e i principi in materia di etica e di indipendenza applicabili nell'ordinamento italiano e abbiamo comunicato loro ogni situazione che possa ragionevolmente avere un effetto sulla nostra indipendenza e, ove applicabile, le relative misure di salvaguardia.

Tra gli aspetti comunicati ai responsabili delle attività di governance, abbiamo identificato quelli che sono stati più rilevanti nell'ambito della revisione contabile del bilancio d'esercizio in esame, che hanno costituito quindi gli aspetti chiave della revisione. Abbiamo descritto tali aspetti nella relazione di revisione.

Altre informazioni comunicate ai sensi dell'art. 10 del Regolamento (UE) 537/2014

L'assemblea degli azionisti della Restart S.p.A. ci ha conferito in data 10 giugno 2015 l'incarico di revisione legale del bilancio d'esercizio e consolidato della Società per gli esercizi dal 31 dicembre 2015 al 31 dicembre 2023.

Dichiariamo che non sono stati prestati servizi diversi dalla revisione contabile vietati ai sensi dell'art. 5, par. 1, del Regolamento (UE) 537/2014 e che siamo rimasti indipendenti rispetto alla Società nell'esecuzione della revisione legale.

Confermiamo che il giudizio sul bilancio d'esercizio espresso nella presente relazione è in linea con quanto indicato nella relazione aggiuntiva destinata al Collegio Sindacale, nella sua funzione di Comitato per il Controllo Interno e la Revisione Legale, predisposta ai sensi dell'art. 11 del citato Regolamento.

RELAZIONE SU ALTRE DISPOSIZIONI DI LEGGE E REGOLAMENTARI

Giudizio sulla conformità alle disposizioni del Regolamento Delegato (UE) 2019/815

Gli Amministratori della Restart S.p.A. sono responsabili per l'applicazione delle disposizioni del Regolamento Delegato (UE) 2019/815 della Commissione Europea in materia di norme tecniche di regolamentazione relative alla specificazione del formato elettronico unico di comunicazione (ESEF – European Single Electronic Format) (nel seguito "Regolamento Delegato") al bilancio d'esercizio, da includere nella relazione finanziaria annuale.

Abbiamo svolto le procedure indicate nel principio di revisione (SA Italia) n. 700B al fine di esprimere un giudizio sulla conformità del bilancio d'esercizio alle disposizioni del Regolamento Delegato.

A nostro giudizio, il bilancio d'esercizio è stato predisposto nel formato XHTML in conformità alle disposizioni del Regolamento Delegato.

Giudizio ai sensi dell'art. 14, comma 2, lettera e), del D.Lgs. 39/10 e dell'art. 123-bis, comma 4, del D.Lgs. 28/08

Gli Amministratori della Società sono responsabili per la predisposizione della relazione sulla gestione e della relazione sul governo societario e gli assetti proprietari della Restart S.p.A. al 31 dicembre 2021, incluse la loro coerenza con il relativo bilancio d'esercizio e la loro conformità alle norme di legge.

Abbiamo svolto le procedure indicate nel principio di revisione (SA Italia) n. 720B al fine di esprimere un giudizio sulla coerenza della relazione sulla gestione e di alcune specifiche informazioni contenute nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari indicate nell'art. 123-bis, co. 4, del D.Lgs. 58/98, con il bilancio d'esercizio della Società al 31 dicembre 2021 e sulla conformità delle stesse alle norme di legge, nonché di rilasciare una dichiarazione su eventuali errori significativi.

A nostro giudizio, la relazione sulla gestione e alcune specifiche informazioni contenute nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari sopra richiamate sono coerenti con il bilancio d'esercizio della Società al 31 dicembre 2021 e sono redatte in conformità alle norme di legge.

Con riferimento alla dichiarazione di cui all'art. 14, co. 2, lettera e), del D.Lgs. 39/10, rilasciata sulla base delle conoscenze e della comprensione dell'impresa e del relativo contesto acquisite nel corso dell'attività di revisione, non abbiamo nulla da riportare.

DELOITTE & TOUCHE S.p.A. Giacomo Bellia l'socio

Milano, 4 aprile 2022

4.16 Relazione del Collegio Sindacale

Collegio Sindacale

RESTART S.P.A.

Via Tortona 37, 20144 Milano

Soggetta ad attività di Direzione e Coordinamento di Augusto S.p.A. in liquidazione C.F. e iscrizione al Registro delle Imprese di Milano, Monza Brianza e Lodi n. 00824960157 R.E.A. di Milano, Monza Brianza e Lodi n. 112395 - Partita IVA n. 13283620154 Capitalc socialc Furo 5.004.706,86 i.v.

RELAZIONE DEL COLLEGIO SINDACALE ALL'ASSEMBLEA DEGLI AZIONISTI DI RESTART SPA (breviter "Restart" e/o la "Società") SUL BILANCIO CHIUSO AL 31 DICEMBRE 2021 AI SENSI DELL'ART. 153 DEL D.LGS. N. 58/1998 E DELL'ART. 2429 DEL COD. CIV. ( breviter la "Relazione")

Signori Azionisti,

ai sensi del combinato disposto dell'art. 153 del 1).lgs. n. 58/1998 (breviter "TUF") e dell'art. 2429 del Cod. Civ., il Collegio Sindacale è chiamato a riferire all'Assemblea degli Azionisti sull'attività di vigilanza svolta nell'esercizio e sulle omissioni e sui fatti centualmente rilevati. Il Collegio Sindacale è altresì chiamato a fare proposte all'Assemblea in ordine al bilancio e alla sua approvazione nonché alle materie di propria competenza.

Il Collegio Sindacale in carica è stato nominato dall'Assemblea degli Azionisti del 28 aprile 2021 in conformità alle disposizioni proviste dallo Statuto sociale e dalla normativa applicabile e scadrà in concomitanza dell'Assemblea convocata per l'approvazione del bilancio chiuso al 31 dicembre 2023. Per completezza si segnala inoltre che il Consiglio di Amministrazione, avvalcndosi della facoltà concessa dall'art. 6 co.4 bis del DL 231/2001 ha affidato al Collegio Sindacale le funzioni di Organismo di Vigilanza ai sensi dell'art. 6 co. 1 lett b) del Decreto.

Nel corso dell'esercizio 2021, il Collegio Sindacale ha svolto i propri compiti di vigilanza in ottemperanza alle disposizioni di cui alla vigente normativa e tenuto conto anche dei principi di comportamento raccomandati dal Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili, nonché delle raccomandazioni Consob in materia di controlli societari e di attività del Collegio Sindacale.

***

Il Collegio Sindacale ricorda che come noto, a partire dal mese di gennaio 2020, lo scenario nazionale e internazionale è stato caratterizzato dalla diffusione del Coronavirus e dalle conseguenti misure restrittive per il suo contenimento, attuate da parte delle autorità pubbliche dei Pacsi interessati. Nonostante anche l'anno 2021 sia stato ancora pesantemente influenzato dalla pandemia, le misure

Collegio Sindacale

poste in essere e gli interventi governativi hanno di fatto consentito una forte ripresa del PII . nazionale. Tale ripresa risulta però fortemente condizionata dalla possibile evoluzione dell'ulteriore crisi mondiale scatenata a seguito del conflitto russo ucraino iniziato nei primi mesi del 2022.

Nel corso del 2021 non sono stati realizzati nuovi investimenti da parte della Socierà; sono proseguite le cessioni di partecipazioni non strategiche, mentre ha subito un rallentamento l'attività di dismissione del residuo portafoglio immobiliare del Gruppo.

Secondo quanto indicato dal management, l'avvio della procedura di vendita di Restart disposto dai Soci della controllante Augusto e comunicato al mercato in data 01/07/2019 e la successiva messa in liquidazione della controllante Augusto (comunicata al mercato in data 28/07/2021), continua a incidere sfavorevolmente circa la possibilità di organizzare joint-venture strutturate, secondo il modello di business adottato dalla Società.

I a combinazione dei fattori di cui sopra ha influito negativamente nel corso dell'escreizio 2021 sulla possibilità di conseguire gli obiettivi strategici, vale a dire la realizzazione di investimenti immobiliari in grado di determinare il raggiungimento dell'equilibrio economico ricorrente della Società.

La Società chiude l'esercizio con una perdita di circa 2,2 milioni di Euro che includono poste non ricorrenti legate all'adeguamento negativo al fair value di alcuni asset immobiliari e alla definizione di un contenzioso fiscale pregresso. Sono proseguite le attività volte all'individuazione di operazioni immobiliari opportunistiche per la realizzazione degli obiettivi strategici ma alla data di redazione del bilancio quelle in stadio più avanzato di trattativa sono comunque ancora in fase di analisi e approfondimento.

La Società nei primi mesi del 2022 ha attivato un piano di riduzione dei costi e sta mantenendo un costante monitoraggio della situazione attuale. Il Collegio segnala però che occorre arrivare in tempi ragionevolmente brevi alla realizzazione di un investimento in grado di produrre le risorse necessane alla copertura dei costi e alla creazione di valore. Il perdurare attuale erea una continua perdita di valore e l'erosione del patrimonio sociale rendendo perciò necessario un monitoraggio costante dell'effettiva realizzazione in tempi brevi di un investimento in grado quantomeno di coprire i costi operativi nel breve e di consentire un recupero della redditività in grado di consentire la realizzazione dell'oggetto sociale.

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Lo scrivente Collegio di seguito fornisce le informazioni richiamate nella comunicazione Consob n 1025664 del 6 aprile 2001 e s.m.

1. INDICAZIONI SULLE OPERAZIONI DI MAGGIOR RILIEVO ECONOMICO,

FINANZIARIO E PATRIMONIALE EFFETTUATE DALLA SOCIETA'.

Nel corso dell'esercizio 2021, il Collegio Sindacale ha partecipato alle riunioni del Consiglio di Amministrazione, del Comirato Controllo Rischi ed Operatività con Parti Correlate, del Comirato per le Remunerazioni e le Nomine e del Comitato Finanza ed Invessimenti e ha ricevuto dagli Amministratori periodiche informazioni sul generale andamento della gestione, sulla prevedibile cvoluzione, nonché sulle operazioni di maggiore rilievo cconomico, finanziario e patrimoniale deliberate e poste in essere dalla Società, anche per il tramite delle proprie partecipate, in ottemperanza dell'art. 150, comma 1, del TUF.

Il Collegio Sindacale può ragionevolmente ritenere che le operazioni deliberate e poste in essere siano conformi alla legge e allo Statuto sociale e non manifestatamente imprudenti, azzardate, in potenziale conflitto di interessi (salva previa dichiarazione e condotta ai sensi dell'art. 2391 c.c.), in contrasto con le delibere assunte dagli organi sociali o, comunque, tali da compromettere l'integrità del patrimonio sociale.

Per completezza informativa, di seguito vengono riepilogati i principali eventi/ operazioni avvenuti nel 2021 e nei primi mesi del 2022; al riguardo, si segnala che la Relazione sulla Gestione redatta degli Amministratori - al cui contenuto si rinvia - fornisce esaustiva descrizione di detti eventi/operazioni e delle motivazioni che hanno indotto l'organo amministrativo a darne corso.

A) Eventi societari

28 aprile 2021 L'Assemblea Straordinaria e Ordinaria di Restart S.p.A. ha deliberato, inter alia, la nomina del nuovo Consiglio di Amministrazione, presieduto da Francesca Romana Sabatini, e del nuovo Collegio Sindacale, presieduto dal Paolo Spadafora, per il triennio 2021-2023, nonché approvato la politica di remunerazione della Società per gli esercizi 2021-2023.

30 aprile 2021 Restart S.p.A. ha nominato Domenico Bellomi alla carica di Vicepresidente del Consiglio di Amministrazione e Amministratore incaricato del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi e Giuseppe Roveda alla carica di Amministratore Della Società. Inoltre, ha provveduto ad accertare la sussistenza dei requisiti normativi e statutari, anche sotto il profilo dell'equilibrio tra i generi, in capo ai propri componenti ai fini della regolare costituzione dell'organo amministrativo, valutando inoltre il possesso dei requisiti di indipendenza in capo ai Consiglieri neoeletti.

7 maggio 2021 Restart S.p.A., faccndo scguito al comunicato stampa diffuso in data 6 maggio 2021 per conto di Augusto S.p.A., ha precisato che: a) non ha presentato alcun ricorso ai sensi dell'art. 161,

Collegio Sindacale

comma 6, J..F. come crroneamente riportato in alcuni titoli di testate giornalistiche; b) il ricorso per l'ammissione alla procedura di concordato preventivo ai sensi dell'art. 161, comma 6 L.F., depositato da Augusto S.p.A. (il "Ricorso"), non determina impatti sull'operatività corrente di Restarr S.p.A. né sui programmi della stessa rappresentati al mercato; c) Augusto S.p.A. non ha rilasciato alcuna garanzia nell'interesse di Restart; d) come rappresentato nel Ricorso di Augusto S.p.A., pubblicato al Registro delle Imprese, Augusto S.p.A. "( ... ) attraversa un periodo di temporanca e reversibile crisi finanziaria, dovuto, in gran parte, alle vicende collegate all'emissione di un prestito obbligazionario, avvenuta nel 2017, avente scadenza al 30 aprile 2020, allo stato non rimborsato."

18 maggio 2021 Restart S.p.A. ha deliberato di aderire al nuovo Codice di Corporate Governance delle Società Quotate emanato dal Comitato per la Corporate Governance di Borsa Italiana S.p.A. e ha istituito il i) Comitato Controllo, Rischi e Operatività con Parti Correlate, ii) Comitato per la Remunerazione e le Nomine, iii) Comitato Finanza e Investimenti, nominandone i componenti. Nella medesima riunione consiliare sono stati adottati i Regolamenti per il funzionamento del Consiglio di Amministrazione e dei Comitati, le Linee di Indirizzo del Sistema di Controllo Interno e di Gestione dei Rischi e la Politica per la gestione del dialogo con la generalità degli azionisti.

24 maggio 2021 Restart S.p.A. ha ceduto la partecipazione detenuta in Bollina S.r.l. a fronte di un corrispettivo di € 490 migliaia.

31 maggio 2021 Restart S.p.A. ha comunicato l'intervenuta risoluzione consensuale del rapporto di lavoro con il Chief Operating Officer & Chief Investment Officer, nonché Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari, Dott. Giovanni Magnotta e il conferimento con effetto dal 1º giugno 2021 dell'incarico di Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari allo Studio Magnotta a.p., nella persona del Dott. Gianluca Magnotta.

28 luglio 2021 La società Augusto S.p.A., controllante di Restart S.p.A., ha deliberato: i) lo scioglimento anticipato della Società, ponendola in liquidazione volontaria; il) di affidare la liquidazione della Società, sino alla Assemblea convocata per l'approvazione del bilancio di esercizio al 31 dicembre 2022, ad un collegio di n. 3 (trc) liquidatori; iii) di attribuire al collegio dei liquidatori il potere di compiere gli atti utili per la liquidazione della società, autorizzando il collegio dei liquidatori a vendere tutte le attività sociali di Augusto S.p.A., inclusive della partecipazione ad oggi detenuta da Augusto S.p.A. in Restart S.p.A., confermando che la telativa procedura di vendita è già in atto e che proseguirà l'esercizio, anche in funzione del migliore realizzo, dell'attività di direzione e coordinamento sulla

controllata Restart S.p./..

17 settembre 2021 Restart S.p.A., avendo rilevato la presenza di talune indiscrezioni su una possibile operazione di investimento, ha precisato che, coerentemente con la propria strategia e modello di business, nonché con quanto rappresentato all'interno del paragrafo 2.15 rubricato "I'voluzione prevedibile della gestione" della Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2021, sono all'esame della Società alcune possibili operazioni di investimento, tra cui la possibile acquisizione del controllo del Gruppo Hiram S.p.A. attivo nel settore immobiliare con focus tra l'altro su portafogli o assets distressed sottostanti a NPL o UTP, che allo stato è in una fase di verifica preliminare a seguito dello scambio di una manifestazione di interesse non vincolante e con esclusiva in favore della Società.

3 novembre 2021 Restart S.p.A. ha reso noto di avet ricevuto dalla controllante Augusto S.p.A. in liquidazione una comunicazione di aggiornamento in merito alla procedura di concordato "in bianco" ai sensi dell'art. 161, comma 6 L.F. avviata dalla stessa Augusto in data 4 maggio 2021 con cui si informava, inter alia, che la stessa Augusto ha sottoscritto in data 2 novembre 2021 un accordo di ristrutturazione dei debiti ex art. 182-bis L.I². con i propri principali creditori.

25 novembre 2021 Restart S.p.A. ha comunicato che la Consiglicra Claudia Arcna ha rassegnato Ic proprie dimissioni con effetto immediato dalle cariche di componente dei Comitati endoconsiliari (Comitato Controllo Rischi e operatività con parti correlate – Comitato per la Remunerazione e le Nomine - Comitato Finanza e Investimenti), in considerazione del venir meno dei requisiti di indipendenza per effetto della sua nomina in data 24 novembre 2021 quale Amministratore e Incaricato del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi di Aedes SIIQ S.p.A., società quotata sul mercato Euronext Milan e controllata - al pari di Restart - da Augusto S.p.A. in liquidazione.

29 dicembre 2021 Restart S.p.A. ha comunicato l'intervenuta scadenza, in data 28 dicembre 2021, per decorso naturale del termine di durata, delle previsioni contenute nel patto parasociale, stipulato in data 28 dicembre 2018 e rilevante ai sensi dell'atticolo 122 del TUI), tra Agarp S.r.L., Arepo AD S.à.r.I., Pratosa S.p.A. e Tiepolo S.t.l., Azionisti di Augusto S.p.A. in liquidazione, controllante di Restart S.p.A. Il suddetto Patto, avente ad oggetto il 100% del capitale di Augusto, cra stato stipulato per disciplinare, inter alia le regole di corporate governance relative alla gestione di Restart.

Collegio Sindacale

B) EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DELL'ESERCIZIO

14 gennaio 2022 Restart S.p.A., facendo seguito a quanto comunicato in data 3 novembre 2021, ha reso noto di aver ricevuto dalla controllante Augusto S.p.A. in liquidazione una comunicazione con la quale la medesima ha riferito che, in pari data, ad Augusto è stato comunicato il decreto mediante il quale il Tibunale di Milano ha omologato l'accordo di ristrutturazione cx art. 182- bis J.F. sottoscritto da Augusto in data 2 novembre 2021 e regolarmente pubblicato presso il competente registro delle imprese.

18 gennaio 2022 l'acendo seguito a quanto comunicato in data 25 novembre 2021, il Consiglio di Amministrazione della Società ha proceduto alla riorganizzazione dei Comitati endoconsiliari istituendo un comitato unico composto da tre Amministratori non esecutivi e indipendenti (il "Comitato Indipendenti") con funzioni propositive e consultive in materia di controlli, rischi, nomine, remunerazioni e operatività con parti correlate nelle persone di Annapaola Neggi-Clementi (Presidente), Stella D'Atri e Giorgio Gabrielli.

A partire dal mese di febbraio 2022 la situazione politico-cconomica ha subito un peggioramento a livello internazionale determinato dall'esplosione del conflitto russo-ucraino. I potenziali effetti di questo fenomeno sull'andamento delle attività della Società e sull'evoluzione prevedibile della gestione non sono ad oggi pienamente determinabili e saranno oggetto di costante monitoraggio.

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B) Operazioni sul compendio immobiliare

Al 31 dicembre 2021, i ticavi da vendita investimenti immobiliari presentano un saldo nullo. Sono invece proseguite le negoziazioni per la cessione dei residui asset immobiliari.

C) Continuità aziendale

Il Collegio Sindacale richiama l'attenzione su quanto esposto nella Nota integrativa al bilancio d'esercizio e al bilancio consolidato della Società al 31 dicembre 2021, in cui si indica che "il bilancio è redatto nel presupposto della continuià aziendale. Gli amministratori, infatti, hanno valutato che, non sussistono incervezze in merito alla capacià e del Gruppo di operare in continutià aziendale, anche sulla base delle valutazioni riportate nella sezione "Principali tipologie di rischio di liquidità", cui si rinvid".

Con specifico riferimento al mercato in cui la Società opera, va rilevato come i mercati immobiliari

globali stiano attraversando una fasc congiunturale negativa causata dal perdurare della pandemia da Covid-19, registrando rallentamenti e/o riduzioni degli investimenti, difficoltà economico-finanziarie dei conduttori nell'adempiere alle proprie obbligazioni di pagamento e difficoltà nell'accesso a finanziamenti

Come indicato nella Relazione, a partire dal mese di gennaio 2020, lo scenario nazionale e internazionale è stato caratterizzato dalla diffusione del Coronavirii misure restrittive per il sno contenimento, attuale da parte delle autorità pubbliche dei Paesi interessati. Seppur tale sistazione conginiurale abbia avulo un inpatto limitato sulle attività del Gruppo, sifiatte circostanze, strantinarie per natura ed estensione, hanno inciso sull'attività economica continueranno a determinare nel prossimo futuro un contesto di generale incertezza, le cui evoluzioni e i relatiano allo stato prevedibili, anche in considerazione del peggioramento della situazione politico-conomica a livello internazionale determinato dall'esplasione del conflitto russo-noraino. Pertanto, i potenziali effeti di questi finanziaria annuale - e in particolare sull'evoluzione prevedibile della gestione - non sono ad oggi pienamente determinabili e saranno ogetto di costante monitoraggio nel prosiegno dell'esercizio.

Inoltre, la Relazione sulla gestione evidenzia che nel arro del 2021 le operazioni di investimento hanno continuato a subire un rallentamento dovuto anche alla connunicazione ricevuta in data 1º luglio 2019 dai Soci ittolari dell'intero capitale di Augusto S.p.A., azionista di maggioranza della Società, avente ad oggetto l'accordo concluso in data 28 giugno 2019 Ita i Soci di Angusto in merio all'avvo di una procedura di Restari; inoltre, in data 28/07/2021 è stata comunicata al messa in liquidazione della controllante stessa Angusto. Nonostante il generale contesto di incertezza e le specifiche criticità sopra delineate, la Società rittene di poter prossguire anche nel 2022 con l'attività di dismissione del residuo portafoglio immobiliare con l'obiettivo, one si verificassero i presupposti, di reinvestire nel secondo semestre dell'anno le risorse rivenienti dalle dismissioni, unitamente a quelle già disponibili, in operazioni immobiliari opportunistiche .

l l'attuale situazione di assenza di investimenti immobiliati in grado di produrre una redditività atta alla copertura quantomeno dei costi di gestione della società sta determinando una situazione di perdita c di graduale conseguente erosione del patrimonio sociale. Il Collegio segnala, come già fatto nel corso degli incontri con i membri del CDA nel corso dell'esercizio che diventa essenziale, ai fini del perseguimento dell'oggetto sociale, arrivare in tempi ragionevolmente brevi alla realizzazione di un investimento in grado di produrre le risotse necessarie ala copertura dei costi e alla creazione di valore. Occorre pertanto porre in essere uno stretto monitoraggio dell'effettivo perseguimento dell'oggetto sociale che prevede la realizzazione di investimenti in grado di creare valore.

Collegio Sindacale

2. OPERAZIONI ATIPICHE E/O INUSUALI, OPERAZIONI INFRAGRUPPO O CON PARTI CORRELATE

Nel corso dell'esercizio 2021 e sino alla data della Relazione, il Collegio Sindacale non ha riscontrato l'esecuzione da parte della Società, anche per il tramite delle proprie controllate, di operazioni atipiche c/o inusuali1

I rapporti normalmente intrattenuti dal Gruppo Restare con parti correlate riconducibili a società controllate o joini venture ed a socictà collegate della medesima (c.d. "Infragruppo") e i rapporti con le altre parti correlate diversi da quelli Infragruppo (c.d. "Altre Parti Correlate") consistono prevalentemente in servizi amministrativi, immobiliari e tecnici regolati a normali condizioni di mercato, oltre che a finanziamenti erogati dalle società del Gruppo alle società ad esse collegate, remunerati a tassi in linea con quelli normalmente applicati per operazioni similari.

Le operazioni con parti correlate sono avvenute e avvengono a condizioni di mercato in conformità al regolamento appositamente adottato dalla Società.

Nel corso dell'esercizio 2021, si registrano costi netti per Euro 194 migliaia derivanti da operazioni con le Altre Parti Correlate, principalmente per i contratti di servizio prestati da Aedes SIIQ S.p.A. a beneficio di Restart e per il contratto di distacco di un dirigente di Praga RLSS S.r.l. che ricopre l'incarico di COO&CIO in Restart S.p.A. Gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Stato patrimoniale, Conto economico e nel prospetto della situazione patrimoniale - finanziaria, oltre che nelle relative note illustrative.

3. VALUTAZIONE CIRCA L'ADEGUATEZZA DELLE INFORMAZIONI RESE DAGLI AMMINISTRATORI IN ORDINE ALLE OPERAZIONI ATIPICHE E/O INUSUALI, COMPRESE QUELLE INFRAGRUPPO E CON PARTI CORRELATE

Il Collegio ritiene sufficientemente adeguate le informazioni rese dagli Amministratori in ordine alle operazioni soprarichiamate, ivi comprese quelle indicate nel Bilancio di esercizio e consolidato chiuso al 31 dicembre 2021.

4. OSSERVAZIONI E PROPOSTE SUGLI ASPETTI CHIAVE CONTENUTE NELLA RELAZIONE DELLA SOCIETA' DI REVISIONE

1 1 Assembla degli Azionisti del 10 giugno 2015 ha deliberato di conferire alla società Deloitte & Touche S.p.A. l'incarico di revisione legale dei conti per gli escreizi 2015-2023, a seguito della scadenza, sonza possibilità di rinnovo ai sensi di legge, dell'incarico conferito alla società di revisione Reconta Firnst &

⁴ susi della Comunezione Consob della 206, cic definisce operazioni attisico cio in statio cio in statione del prezzo di prezzo Li pr dell'aceadimento possono dare luogo a dubbi in ordinezza delle informazioni in bilancio, al conflitto di incovssi, alla
salvaguardia del patrimonio ariendale, alla tuela d

Young S.p.A.

Il Bilancio d'esercizio e consolidato chiuso al 31 dicembre 2021 è stato redatto in conformità ai Principi Contabili Internazionali (IAS/IFRS) emessi dall'International Accounting Standards Board ("IASB'") e omologati dall'Unione Europea, nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D.Lgs. n. 38/2005 e alle disposizioni al Regolamento Delegato (UI:) 2019/815 della Commissione Luropea del 17 dicembre 2018 e successive modifiche (e.d. Regolamento ESFIF). Il Bilancio d'esercizio e consolidato chiuso al 31 dicembre 2021 è stato sottoposto alla revisione della di revisione. Al temine dell'attività svolta, Deloitte & Touche S.p.A., in data 4 aprile 2022 ha emesso le proprie relazioni sul Bilancio di esercizio e sul Bilancio consolidato 2021 ai sensi degli art. 14 del D.Lgs. 39/2010 e 10 del Regolamento (UL) 537/2014 con un giudizio senza rillevi, anche con riferimento alla coerenza della Relazione sulla gestione e di alcune specifiche informazioni contenute nclla Relazione sul Governo Societario e gli Assetti Proprietari con il escreizio e consolidato e la loro conformità alle norme di legge, incluso il Regolamento ESEF.

Quale aspetto chiave della revisione contabile del Bilancio di esercizio e consolidato 2021, Deloitte & Touche S.p.A. ha indicato per entrambi la valutazione del portafoglio immobiliare.

Per maggiori informazioni sugli aspetti chiave della revisione del Bilancio d'esercizio e consolidato 2021 di Restart si rinvia a quanto contenuto nelle Relazioni della società di revisione indipendente ai sensi della soprarichiamata normativa.

Al riguardo, si segnala che il Collegio Sindacale ha accettato, anche tramite informazioni assunte dalla società di revisione e dal munagement della Società, l'osservanza dei principi contabili internazionali adottati, nonché delle altre disposizioni europee, legislative e regolamentari inerenti alla formazione del Bilancio di esercizio, del Bilancio consolidato e della Relazione sulla gestione a corredo degli stessi. Il Collegio non ha, al riguardo, osservazioni particolari da sottoporre all'Assemblea.

In data 4 aprile 2022 Deloitte & Touche S.p.A. ha altresi presentato al Collegio Sindacalc, nella sua qualità di Comitato per il Controllo Interno e per la revisione contabile (breviter "CCIRC"), la Relazione aggiuntiva ai sensi e per gli effetti dell'art. 11 del Regolamento (UE) n. 537/2014, dalla quale non risultano carenze nel sistema di controllo interno in relazione al processo di informativa finanziaria meritevoli di essere portati all'attenzione degli organi responsabili dell'attività di governance. In ottemperanza a quanto previsto dall'att 19 del D. I gs 39/2010, il Collegio Sindacale trasmetterà talc Relazione Aggiuntiva al Consiglio di Amministrazione.

Oltre alla Relazione aggiuntiva, Deloitte & Touche S.p.A. ha altresi presentato al Collegio Sindacale la dichiarazione di indipendenza, in ottemperanza alle disposizioni di cui all'art. 6, paragrafo 2, lettera a) del Regolamento (UE) 5.37/2014, dalla quale non emergono situazioni che abbiano compromesso l'indipendenza.

Collegio Sindacale

5. INDICAZIONI DELL'EVENTUALE PRESENTAZIONE DI DENUNCE EX ART. 2408 DEL CODICE CIVILE ED INIZIATIVE INTRAPRESE

Nel corso dell'esercizio 2021 e sino alla data della Relazione, non è stata presentara alcuna denuncia ex art. 2408 c.c. Perranto, nessuna iniziativa è stata presa dal Collegio Sindacale in tal senso.

6. INDICAZIONI DELL'EVENTUALE PRESENTAZIONE DI ESPOSTI DELLE EVENTUALI INIZIATIVE INTRAPRESE E DEI RELATIVI COSTI

Nel corso dell'esercizio 2021 e sino alla data della Relazione, non sono pervenuti esposti presentati da Azionisti e/o da terzi. Pertanto, alcuna iniziativa è stata presa dal Collegio Sindacale in tal senso.

7. INDICAZIONI DI EVENTUALI ULTERIORI INCARICHI SUPPLEMENTARI ALLA SOCIETA' DI REVISIONE E DEI RELATIVI COSTI

Nell'esercizio 2021, conformente a quanto disposto dalla normativa in materia di revisione (cf. Regolamento UE 537/2014), con riferimento all'affidamento di incarichi diversi (ammessi) dalla revisione, il Collegio Sindacale ha verificato e monitorato l'indipendenza della società di revisione, alla quale non sono stati affidati incarichi supplementari diversi dalla revisione.

I corrispettivi di competenza dell'escreizio 2021 riconosciuti a Deloitte & Touche S.p.A. per l'attività di revisione legale sono riportati in dettaglio dagli Amministratori nel prospetto redatto ai sensi dell'art. 149-duodecies del Regolamento Consob n. 11971/1999 e contenuto nell'Allegaro 2 ai prospetti contabili e note illustrative di cui al Bilancio d'esercizio e nell'Allegato 4 per quanto riguarda il Bilancio Consolidato.

Tenuto conto della dichiarazione di indipendenza rilasciata dalla società di revisione Deloitte & Touche S.p.A. e degli incarichi conferiti alla stessa, il Collegio Sindacale non rittiene che sussistano motivi per escludere l'indipendenza della società di revisione.

8. INDICAZIONI DI EVENTUALI ULTERIORI INCARICHI A SOGGETTI LEGATI ALLA SOCIETA' INCARICATA DELLA REVISIONE DA RAPPORTI CONTINUATIVI E DEI RELATIVI COSTI

Si rinvia a quanto già riferito al punto 7 della Relazione.

9. INDICAZIONI DELL'ESISTENZA DI PARERI RILASCIATI AI SENSI DI LEGGE NEL CORSO DELL'ESERCIZIO 2021 DAL COLLEGIO SINDACALE

Nel corso dell'esercizio 2021, il Collegio Sindacale ha provveduto a rilasciare propri pareri in

ottemperanza alle disposizioni di Legge, di Statuto e della normativa regolamentare applicabile.

10. INDICAZIONE SULLA FREQUENZA E DEL NUMERO DELLE RIUNIONI DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE DEL COMITATO ESECUTIVO E DEL COLLEGIO SINDACALE.

Come cvidenziato dagli Amministratori nella Relazione annuale sul Governo Societario e sugli Assecti Proprietari per l'escreizio 2021, redatta ai sensi dell'art. 123-bis del TUI· c approvata dal Consiglio di Amministrazione della Società in 22 marzo 2022, nel corso del 2021:

(i) il Consiglio di Amministrazione della Società si è riunito in 11 (undici) occasioni (di cui 3 prima del rinnovo dell'organo amministrativo);

(z) il Comitato Controllo Rischi e Operatività con Parti Correlate si è riunito 10 volte;

(iii) il Comitato per le Remunerazioni e per le Nomine si è riunito 4 volte;

(w) il Comitato Finanza e Investimenti si è riunito 4 volte.

Il Collegio Sindacale, nel corso del medesimo anno 2021, si è riunito 12 volte di cui 10 nell'attuale formazione.

Per completezza di informativa si segnala che l'Assemblea degli Azionisti del 28 aprile 2021 ha nominato, fino all'Assemblea convocata per l'approvazione del bilancio chiuso al 31 dicembre 2023, quali membri del Collegio Sindacale i Signori: (i) Paolo Spadafora - Presidente; (ii) Philipp Obcrrauch - Sindaco Fifettivo; (iii) Manucla Grattoni - Sindaco Fiffettivo; fiv) Laura Galleran - Sindaco Supplente; (v)Calogero Alessandro Cicatello - Sindaco Supplente; (vi) Pierluigi Acri - Sindaco Supplente.

Il Collegio, inoltre, ha assistito a tutte le adunanze del Consiglio di Amministrazione, del Comitato Controllo Rischi e Operatività con Parti Correlate e del Comitato per le Remunerazioni e le Nomine con la presenza del Presidente del Collegio Sindacale e/o almeno di un membro del Collegio Sindacale. Infine, in ottemperanza alle norme di comportamento del Collegio Sindacale di società quotate emesse dal Consiglio Nazionalc dei Dottori Commercialisti e degli F.sperti Contabili (CNDCFC) in data, il Collegio Sindacale dà atto di aver valutato l'idoneità dei componenti dell'organo di controllo e l'adeguata composizione dello stesso, con riferimento ai requisiti di professionalità, competenza, onorabilità e indipendenza, e di aver redatto apposita Relazione iniziale di Autovalutazione, in data 14 maggio 2021 c di verifica annuale il 18 marzo 2022.

11. OSSERVAZIONI SUL RISPETTO DEI PRINCIPI DI CORRETTA AMMINISTRAZIONE

Il Collegio Sindacale ha vigilato, per quanto di propria competenza, sul rispetto dei principi di corretta amministrazione. La Società è, a parere del Collegio Sindacale, amministrata nel rispetto delle norme

Collegio Sindacale

di Legge e dello Statuto sociale. In particolare, anche per quanto attiene ai processi deliberativi dell'organo amministrativo, il Collegio Sindacale ha accertato, anche mediante la partecipazione diretta alle adunanze, la conformità alla Legge ed allo Statuto sociale delle scelte gestionali operate dagli Amministratori ed ha verificato che le relative delibere fossero assistite da specifiche analisi e pareci redatti - se necessario - anche da consulenti, con particolare riferimento alla congruità economico finanziaria delle operazioni e alla loro rispondenza all'interesse sociale.

I l'articolazione dei poteri e delleghe appare adeguata all'operatività della Società.

12. OSSERVAZIONE SULLA STRUTTURA ORGANIZZATIVA

Nell'esercizio 2021, il Collegio Sindacale ha vigilato, per quanto di propria competenza, sull'adeguatezza della struttura organizzativa della Società e sul relativo funzionamento.

L'assetto organizzativo è risultato adeguato alle dimensioni e alle attuali esigenze operative della Società. La quasi totalità delle funzioni è trasferita in outsourcing ma vi è un presidio di controllo e monitoraggio efficace sulle stesse.

Il Collegio, per quanto a propria conoscenza, non ha tilevato particolari criticità o situazioni da riferire in merito all'effettivo funzionamento di organi, sistemi e procedure.

L'organizzazione e i servizi, sia quelli strutturati all'interno della Società che quelli in outsoareing, risultano adeguati ed assolvono in modo adeguato gli adempimenti neccessari.

Per completezza informativa si segnala che a seguito della nota operazione di scissione, anche in un'ottica di contenimento dei costi, la Società ha voluto dotarsi di una struttura organizzativa flessibile e di dimensioni contenute.

Il Collegio Sindacale non ha rilevato particolari criticità da segnalare e/o rilievi significativi da formulare, relativamente alla struttura organizzativa.

13. OSSERVAZIONI SULL'ADEGUATEZZA DEL SISTEMA DI CONTROLLO INTERNO E AMMINISTRATIVO CONTABILE E SULL'AFFIDABILITA' DI QUEST'ULTIMO A RAPPRESENTARE CORRETTAMENTE I FATTI DI GESTIONE

Il Collegio Sindacale ha vigilato sull'adeguatezza del sistema di controllo interno della Società, nonché in qualità di Comitato per il controllo interno e la revisione contabile (breviter "CCIRC").

Si rammenta che nell'esercizio 2021 la Funzione di Internal Audit ha dato corso ai propri interventi di verifica di cui al piano annuale 2021, approvato nella scduta consiliare del 23febbraio 2021.

Alla data della Relazione e in attuazione del piano sopracitato, sono stati eseguiri dalla citara funzione gli interventi:

a valere sulla gestione delle relazioni con le Autorità di Vigilanza;

• a valcre sulla gestione delle relazioni con gli azionisti e informativa finanziaria;
• V a valere sulla selezione degli Esperti Indipendenti;
• a valere sulla gestione degli adempimenti da parte degli organi sociali.

Con particolare riferimento ai presidi di carattere organizzativo e procedurale posti in essere ai sensi dcl 1).I.gs. n. 231/2001, il Collegio Sindacalc dà atto che, in data 28 luglio 2020, il Consiglio di Amministrazione della Società ha provveduto all'approvazione e all'adozione del MOG e del Codice Fitico aggiornati. Il Consiglio di Amministrazione, nella medesima seduta, ha altresì approvato l'aggiornamento delle procedure aziendali, della Procedura Market Abuse, della Procedura sulle operazioni con parti correlate, delle Linee di indirizzo del controllo interno, della Policy sui flussi informativi da e verso gli Organi aziendali e dei Regolamenti del Comitato Controlli, Rischi e Operatività con le Parti correlate, del Comitato per la Remunerazioni e le Nomine, del Comitato I'inanza ed Investimenti, della funzione Internal Audit e della funzione Dirigente Preposto.

Il Consiglio di Amministrazione nella seduta del 18 maggio 2021 ha adottato una serie di provvedimenti legati all'Adesione al Codice di Corporate Governance del gennaio 2020; in particolare nella seduta del 18 maggio 2021 si è proceduto alla ricostituzione dei Comitati interni al Consiglio; all'adeguamento dei Regolamenti per il funzionamento del Consiglio di Amministrazione e dei Comitati e delle Lince di Indirizzo del Sistema di Controllo Interno e di Gestione dei Rischi.

Il Consiglio di Amministrazione scmpre nella riunione del 18 maggio 2021 su proposta del proprio Presidente formulata d'intesa con l'Amministratore Delegato, nel rispetto del principio IV e della raccomandazione n. 3 del Codice di Corporate Governance ha "Politica per la Gestione del Dialogo con gli azionisti" per disciplinare le modalità di coinvolgimento e comunicazione con gli Azionisti, attuali e potenziali, della Società al fine, inter alia, di potenziare lo scambio di informazioni e migliorare il livello di comprensione reciproca tra investitori e Società, nel rispetto in ogni caso delle disposizioni contenute nel Regolamento UH n. 596/2014 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 16 aprile 2014 ("MAR") e nelle relative disposizioni di attuazione in materia di gestione c comunicazione al pubblico di "informazioni privilegiate" e delle previsioni contenute nelle procedure interne adottate dalla Società.

14. OSSERVAZIONI SULL'ADEGUATEZZA DEL SISTEMA AMMINISTRATIVO CONTABILE E SULL'AFFIDABILITA' DI QUEST'ULTIMO A RAPPRESENTARE CORRETTAMENTE I FATTI DI GESTIONE

Il Collegio Sindacale ha vigilato sull'adeguatezza del sistema amministrativo contabile, sulla telativa affidabilità a rappresentare correttamente i fatti di gestione, mediante l'ottenimento di informazioni dai responsabili delle funzioni aziendali competenti, l'esame dei documenti aziendali e l'analisi dei

Collegio Sindacale

risultati del lavoro svolto dalla socictà di revisione, nonché dalla Funzione di Internal Audi.

La Società, in conformità alle previsioni normative della legge 28 dicembre 2005, n. 262 "Legge sul Risparmio" ha adottato un sistema di controllo amministrativo-contabile connesso all'informativa finanziaria, con l'obiettivo di (i) accertare che il Sistema di Controllo Interno attualmente in essere sia adeguato a fornire una ragionevole cettezza circa la rappresentazione veritiera e corretta delle informazioni cconomiche, pattimoniali e finanziarie prodotte, (ii) predisporre adeguate procedure amministrativo-contabili per l'elaborazione del bilancio di esercizio e del bilancio consolidato, nonché di ogni altra comunicazione di carattere finanziario e (ii) garantive l'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili predisposte nel corso del si tiferiscono i documenti di cui sopra. La funzione amministrativo-contabile appare, allo stato, considerando la ridotta operatività aziendale, sostanzialmente idonea a fronteggiare le esigenze aziendali, sia in termini di tisotse impiegate sia in termini di professionalità utilizzate.

Con riferimento all'informativa contabile contenuta nel bilancio di esercizio e consolidato al 31 dicembre 2021, si segnala che l'Amministratore Delegato (Giuseppe Roveda) ed il Dirigente Preposito alla redazione dei documenti contabili e societari Gianluca Magnotta hanno reso attestazione, priva di rilievi, relativamente all'adeguatezza ed effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili per la formazione del bilancio d'esercizio e consolidato, redatti in conformità ai principi contabili internazionali applicabili, in corrispondenza dei libri e delle scritture contabili ed idonci a fornite una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale, economica e finanziaria della Società e delle imprese incluse nel consolidamento, ed ai contenuti della relazione sulla Gestione, che comprende un'analisi attendibile dell'andamento e del tisultato della Gestione, nonché della situazione dell'Emittente, unitamente a una descrizione dei principali rischi e incertezze cui è esposta.

15. OSSERVAZIONI SULL'ADEGUATEZZA DELLE DISPOSIZIONI IMPARTITE ALLE SOCIETA' CONTROLLATE AI SENSI DELL'ART. 114 DEL D.LGS. N. 58/98

Il Collegio Sindacale ha vigilato sull'adeguatezza delle disposizioni impartite dalla Società alle proprie controllate ai sensi dell'art. 114 del d.lgs. n. 58/98 e le ha ritenute idonee al fine adempiere agli obblighi di comunicazione previste dalla legge.

In relazione agli stringenti legami operativi e funzionali, anche per la presenza di riferimento di Restart nelle controllate, vengono garantiti i corretti, costanti cd adeguati flussi informativi. Si ricorda che Restart è soggetta all'attività di direzione e coordinamento ai sensi degli articoli 2497 ss. cod. civ. della controllante Augusto S.p.A. in liquidazione.

1. OSSERVAZIONI IN ORDINE ALLE RIUNIONI TENUTESI CON I REVISORI

Nel corso dell'esercizio 2021 e sino alla data della Relazione, il Collegio Sindacale ha tenuto periodiche

riunioni con i rappresentanti della società di revisione Deloitte & Touche S.p.A. al fine di ottemperare agli obblighi di informativa di cui all'art 150 del TUF e all'arr 19 del D.Lgs 39/2010

In tali incontri, sono stati, inter alia, esaminati l'applicazione dei principi contabili, la migliore appostazione e la rappresentazione nei prospetti di bilancio di elementi significativi sotto l'aspetto economico, finanziario e patrimoniale.

La Società di revisione ha condiviso con il Collegio Sindacale la pianificazione ed i riscontri delle proprie attività. Nel corso delle menzionate riunioni non sono emersi aspetti significativi che debbano essere evidenziati nella Relazione.

17. ADESIONE DELLA SOCIETA' AL CODICE DI CORPORATE GOVERNANCE DEL COMITATO PER LA CORPORATE GOVERNANCE

Il Collegio Sindacale ha vigilato sul rispetto delle regole di governo societario previste dal Codice di Corporate Governance ai sensi dell'att. 149, comma 1, lett. c-bis, del TUF, a cui la Società la aderito nei termini illustrati nella Relazione sul Governo Societario e gli Assetti Proprietari 2021.

Per completezza informativa si segnala che, in data 3 dicembre 2021, il Presidente del Comitato Italiano per la Corporate Governance Professoressa Lucia Calvosa ha trasmesso ai Presidenti, Amministratori Delegati e ai Presidenti degli organi di controllo delle società quotate una lettera contenente la Relazione del Comitato per il 2021 e le Raccomandazioni per il 2022. Il Comitato, ha pubblicato le Raccomandazioni per il 2022 volte a rafforzare le prassi, favorire la transizione al nuovo Codice di Corporate Governance e il dialogo con gli azionisti. In particolare, ha ritenuto raccomandare:

• V alle società di curare nella relazione sul governo societaro una adeguata e sintetica informazione sulle modalità adottate per il perseguimento de sostenibilità e sull'approcco adottato nella promozione del dialogo con gli stakebolder rilevanti.
• V di fornire informazioni sintetiche sul contenuto della politica di dialogo con la generalità degli azionisti, ferma restando l'opportunità di pubblicarla integralmente, o almeno nei essenziali, sul sito delle società;
• di voler fornire nella relazione societario i criteri utilizzati per la valutazione della significatività delle relazioni professionali, commerciali o finanziarie e delle remunerazioni aggiuntive, anche con riferimento al Presidente del consiglio di amministrazione, qualora quest'ultimo sia stato valutato come indipendente ai sensi del Codice;
• ai consigli di amministrazione di curare la predisposizione dei regolomenti consiliari e dei comitati avendo particolare attenzione alla determinazione esplicita dei termini per l'invio della documentazione e all'eschisione di generiche esigenze di riserratezza quali possibili esimenti al rispetto di tali termini;
• V alle società a proprietà non concentrata a esaminare adeguatamente le racconundazioni ad esse rivolte rispetto

Collegio Sindacale

al rinnovo del consiglio di amministrazione;

• V a tutte le società quotate che aderiscono al Codice di adottare misure atte a parità di trattamento e di opportunità tra i generi all'intera organizzazione aziondale, monitorandone la concreta attuazione.
• V di considerare adeguatamente, rispetto alle politiche di remunerazione, la coerenza dei parametri individuati per la remunerazione variabile con gli obiettività di impresa e il perseguimento del successo sostenibile, valutando, se del caso, la previsione di parametri non finanziari.

Per una più dettagliata trattazione in merito, si rinvia a quanto già indicato nella Relazione sul Governo Societario e gli Assetti Proprietari 2021.

Posto quanto sopra, sulla base delle attività di controllo svolte nel corso dell'esercizio, il Collegio Sindacale esprime parere favorevole in merito all'approvazione del bilancio chiuso al 31 dicembre 2021 e non ha obiezioni da formulare in merito alla proposta formulata dal Consiglio di Amministrazione di rinviare a nuovo la perdita di esercizio di Euro 2.158.752 salvo quanto previsto dagli obblighi di legge.

Con osservanza. Milano, 4 aprilc 2022.

I componenti del Collegio Sindacale di Restart S.p.A.

Dott. Paolo Spadafora

push to private oott.ssa Manuela Grattoni

It'like Counce

Dott. Philipp Oberrauch

Via Tortona n. 37 20144 Milano Tel. +39 02 62432 Fax +39 02 29001243

www.restart-group.com

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