BILANCIO AL 31 DICEMBRE 2022

INDICE

1.	PROFILO SOCIETARIO	4
1.1	LETTERA AGLI AZIONISTI	5
1.2	CARICHE SOCIALI	6
1.3	ASSETTO AZIONARIO DI RIFERIMENTO	7
2.	RELAZIONE SULLA GESTIONE	9
2.1	INDICATORI DI PERFORMANCE	10
2.2	NET ASSET VALUE	12
2.3	VALUTAZIONI IMMOBILIARI	13
2.4	STRUTTURA DEL GRUPPO	37
2.5	STRATEGIA E MODELLO DI BUSINESS	39
2.6	ANDAMENTO DELL'ESERCIZIO	40
2.7	GLOSSARIO DEI TERMINI E DEGLI INDICATORI ALTERNATIVI DI PERFORMANCE UTILIZZATI	46
2.8	COMMENTO SULL'ANDAMENTO ECONOMICO-FINANZIARIO DELLA CAPOGRUPPO RESTART S.P.A.	49
2.9	RACCORDO TRA IL PATRIMONIO NETTO E IL RISULTATO NETTO DELLA CAPOGRUPPO E IL PATRIMONIO NETTO E IL RISULTATO NETTO CONSOLIDATI	50
2.10	EVENTI DI RILIEVO	51
2.11	IL MERCATO IMMOBILIARE	56
2.12	PRINCIPALI RISCHI E INCERTEZZE	84
2.13	PERSONALE E STRUTTURA ORGANIZZATIVA	90
2.14	CORPORATE GOVERNANCE E ATTIVITÀ DI DIREZIONE E COORDINAMENTO	91
2.15	ALTRE INFORMAZIONI	94
2.16	EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE	96
2.17	PROPOSTA DI DESTINAZIONE DEL RISULTATO DELL'ESERCIZIO	97
3.	PROSPETTI CONTABILI E NOTE ILLUSTRATIVE DEL GRUPPO RESTART	98
3.1	PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA CONSOLIDATA	99
3.2	CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO	100
3.3	CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO CONSOLIDATO	101
3.4	PROSPETTO DEI MOVIMENTI DI PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO	102
3.5	RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO	103
3.6	PREMESSA	104
3.7	SCHEMI DI BILANCIO	108
3.8	PRINCIPI DI CONSOLIDAMENTO	110

3.9	CRITERI DI VALUTAZIONE	112
3.10	PRINCIPALI TIPOLOGIE DI RISCHIO	121
3.11	AREA DI CONSOLIDAMENTO	125
3.12	EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DELL'ESERCIZIO	126
3.13	NOTE ILLUSTRATIVE DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA CONSOLIDATA E DEL CONTO ECONOMICO	127
3.14	ALLEGATO 1 – INFORMAZIONI SOCIETARIE	147
3.15	ALLEGATO 2 - RAPPORTI CON PARTI CORRELATE	148
3.16	ALLEGATO 3 – INFORMAZIONI AI SENSI DELL'ART. 149-DUODECIES DEL REGOLAMENTO EMITTENTI CONSOB 149
3.17	ATTESTAZIONE SUL BILANCIO CONSOLIDATO	150
3.18	RELAZIONE DELLA SOCIETÀ DI REVISIONE	151
4.	PROSPETTI CONTABILI E NOTE ILLUSTRATIVE DI RESTART S.P.A.	158
4.1	PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE – FINANZIARIA	159
4.2	CONTO ECONOMICO	160
4.3	CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO	161
4.4	PROSPETTO DEI MOVIMENTI DI PATRIMONIO NETTO	162
4.5	RENDICONTO FINANZIARIO	163
4.6	OPERAZIONI SIGNIFICATIVE NON RICORRENTI	164
4.7	PREMESSA	165
4.8	CRITERI DI VALUTAZIONE	169
4.9	PRINCIPALI TIPOLOGIE DI RISCHIO	178
4.10	NOTE ILLUSTRATIVE DEL PROSPETTO DELLA SITUAZIONE PATRIMONIALE-FINANZIARIA E DEL CONTO ECONOMICO	183
4.11	ALLEGATO 1 – RAPPORTI CON PARTI CORRELATE	210
4.12	ALLEGATO 2 – CORRISPETTIVI ALLA SOCIETÀ DI REVISIONE	213
4.13	ATTESTAZIONE SUL BILANCIO D'ESERCIZIO	214
4.14	RELAZIONE DELLA SOCIETÀ DI REVISIONE	215
4.15	RELAZIONE DEL COLLEGIO SINDACALE	221

Relazione sulla Gestione al 31 dicembre 2022

1. PROFILO SOCIETARIO

1.1 Lettera agli Azionisti

Signore e Signori Azionisti,

nel corso del 2022 si è registrato un deciso e duraturo arretramento della diffusione del Coronavirus e successive varianti, grazie alle misure di carattere medico-preventivo adottate dalle Autorità Governative a livello nazionale e internazionale; per contro, a partire dal mese di Febbraio 2022 la situazione politicoeconomica ha subito un deciso peggioramento a livello internazionale determinato dall'esplosione del conflitto russo-ucraino, i cui effetti negativi si prevede che continueranno ad influenzare gli scenari macro-economici mondiali.

Per quanto riguarda l'attività caratteristica della Vostra Società, nel corso del 2022, come comunicato tempestivamente al mercato, sono state poste in essere talune cessioni di asset immobiliari non strategici in linea con le strategie di valorizzazione del portafoglio non core e di efficientamento della struttura societaria del Gruppo, mentre sul piano di possibili aggregazioni coerenti con il modello di business adottato dalla Società, rammentiamo che la procedura di vendita di Restart disposta dai Soci della controllante Augusto (comunicata al mercato in data 01/07/2019), nonché la successiva messa in liquidazione della controllante Augusto (comunicata al mercato in data 28/07/2021), continua a incidere sfavorevolmente sulla possibilità di porre in essere joint-venturestrutturate con terzi co-investitori.

La combinazione dei fattori di cui sopra ha influito negativamente nel corso dell'esercizio 2022 sulla possibilità di conseguire gli obiettivi strategici, vale a dire la realizzazione di investimenti immobiliari in grado di determinare il raggiungimento dell'equilibrio economico ricorrente della Società.

In merito al risultato dell'esercizio 2022, la Società chiude con una perdita di circa 1,2 milioni di Euro, in netto miglioramento rispetto alla perdita di 2,2 milioni di Euro del 2021; il risultato dell'esercizio – sul quale impattano alcune partite straordinarie – beneficia anche del piano di riduzione di costi implementato dalla Società.

Nel corso di questi primi mesi del 2023 la Società sta attuando un ulteriore piano di riduzione dei costi ricorrenti e mantiene un costante monitoraggio al fine di valutare gli effetti derivanti dalla situazione attuale caratterizzata dal perdurare del conflitto russo-ucraino e dalle conseguenti ripercussioni quali, tra l'altro, (i) l'aumento dei prezzi dell'energia, (ii) l'incremento del tasso di inflazione e (iii) l'innalzamento dei tassi di sconto bancari.

Concludendo, nel corso del 2023 la Società proseguirà nell'attività di valorizzazione e dismissione degli asset non strategici del portafoglio immobiliare di Gruppo con l'obiettivo, ove si verificassero i presupposti, di reinvestire nel secondo semestre dell'esercizio 2023 le risorse rivenienti dalle dismissioni, unitamente a quelle già disponibili, in operazioni immobiliari opportunistiche.

Il Presidente L'Amministratore Delegato

1.2 Cariche sociali

(1)

Pierluigi Acri Laura Galleran Calogero Alessandro Cicatello Sindaco Supplente Sindaco Supplente Sindaco Supplente

(1) Il Consiglio di Amministrazione, in data 30 aprile 2021 ha deliberato di attribuire al Collegio Sindacale le funzioni di Organismo di Vigilanza

Società di Revisione

Deloitte & Touche S.p.A.

1.3 Assetto azionario di riferimento

Alla data del 31 dicembre 2022 il capitale sociale di Restart S.p.A. ammonta ad Euro 5.004.744,38, interamente sottoscritto e versato, suddiviso in n. 32.009.618 azioni ordinarie prive di valore nominale.

Si riporta di seguito l'elenco degli Azionisti che, alla data del 31 dicembre 2022, sulla base delle comunicazioni pervenute ai sensi dell'art. 120 del D.Lgs. n. 58/1998 e del libro Soci aggiornato, nonché delle altre informazioni a disposizione della Società alla suddetta data, risultano detenere partecipazioni in misura superiore al 5 (cinque) per cento del capitale sociale sottoscritto1.

Azionista	Azioni	% sul capitale sociale
Augusto S.p.A. in liquidazione2	11.179.624	34,93%
Vi-Ba S.r.l.	3.170.000	9,90%
Aurelia S.r.l. per il tramite di Itinera S.p.A.	1.693.554	5,29%
Stella D'Atri	1.687.771	5,27%

In considerazione dell'assetto azionario di riferimento, calcolato sulla base di 32.009.618 azioni ordinarie in circolazione alla data del 31 dicembre 2022, la situazione dell'azionariato risulta composta come evidenziato nel grafico riportato di fianco.

Si precisa che alla data di approvazione della presente Relazione, per effetto dell'ultimo Aumento Warrant3 avvenuto in data 7 luglio 2022 con l'emissione di n. 27 azioni ordinarie a fronte dell'esercizio di n. 810 warrant, il capitale sociale di Restart S.p.A. ammonta ad Euro 5.004.744,38, interamente

¹ Tenuto conto della qualifica di PMI dell'Emittente ai sensi dell'art. 1, comma 1, lett. w-quater. 1, del TUF.

² Facendo seguito a quanto comunicato al mercato sin dal 17 marzo 2020, in data 27 luglio 2020 il Socio Augusto, nel contesto dell'aggiornamento della comunicazione ex art. 120 TUF, ha confermato alla Società che Augusto è legittima proprietaria di ulteriori n. 5.020.618 azioni Restart, pari al 15,68% del capitale di Restart, originariamente depositate presso un intermediario inglese e rispetto alle quali sono emersi, anche all'esito di iniziative legali avviate da Augusto, illegittimi atti di disposizione, di natura e in favore di destinatari ancora da accertare. In particolare, Augusto ha riferito di non essere ancora in grado di valutare se le suddette azioni Restart siano depositate su altri conti comunque riconducibili all'intermediario depositario ovvero se siano state, in tutto o in parte, definitivamente cedute a terzi. Augusto ha conseguentemente comunicato che allo stato non è in grado di esercitare i diritti relativi alle predette n. 5.020.618 azioni Restart e che permane uno stato di incertezza in merito alla recuperabilità della disponibilità delle stesse. Il Socio Augusto ha altresì rappresentato alla Società che, in caso di esito positivo della vicenda, Augusto verrebbe a recuperare la legittima disponibilità della propria partecipazione superiore al 50% del capitale di Restart, senza che da ciò possa conseguire un obbligo di promozione dell'OPA.

³ Si fa riferimento all'aumento di capitale deliberato dall'Assemblea Straordinaria degli Azionisti della Società tenutasi il 30 settembre 2014 al servizio dell'esercizio dei "Warrant Aedes SIIQ S.p.A." (ora "Warrant Restart S.p.A. 2015-2024") (c.d. "Aumento Warrant"), come successivamente modificato (i) per effetto del raggruppamento delle azioni della società eseguito in data 5 novembre 2018, (ii) per effetto della scissione parziale proporzionale della Società perfezionatasi in data 28 dicembre 2018, (iii) per effetto della delibera dell'Assemblea dei Soci del 29 aprile 2020 che ha prorogato il termine finale di sottoscrizione dell'Aumento Warrant al quinto giorno lavorativo bancario del mese di luglio 2022 incluso e (iv) per effetto della delibera dell'Assemblea dei Soci del 26 aprile 2022 che ha prorogato il termine finale di sottoscrizione dell'Aumento Warrant al quinto giorno lavorativo bancario del mese di luglio 2024 incluso.

sottoscritto e versato, suddiviso in n. 32.009.618 azioni ordinarie prive di valore nominale.

Si rammenta che sono ancora in circolazione alla data di approvazione della presente Relazione n. 86.075.250 Warrant "RESTART S.p.A. 2015-2024" che conferiscono ai loro titolari il diritto di sottoscrivere n. 1 azione Restart S.p.A., ad un prezzo unitario pari ad Euro 0,55 ogni 30 Warrant esercitati, e che, tenuto conto della sua già avvenuta parziale esecuzione, l'Aumento Warrant residuo ammonta alla data odierna a massimi euro (comprensivi di sovrapprezzo) 1.578.046,25 mediante emissione di massime n. 2.869.175 nuove azioni ordinarie, prive del valore nominale e aventi godimento regolare, al prezzo (comprensivo di sovrapprezzo) di Euro 0,55 ciascuna, nel rapporto di n. 1 nuova azione ordinaria per ogni gruppo di n. 30 Warrant detenuti, fermo restando che, ove non integralmente sottoscritto entro la data del quinto giorno lavorativo bancario del mese di luglio 2024 incluso, l'Aumento Warrant rimarrà fermo nei limiti delle sottoscrizioni raccolte entro tale data.

Azioni proprie

Al 31 dicembre 2022 Restart deteneva 2.183 azioni proprie, e tale numero è rimasto invariato alla data di approvazione della presente Relazione. Si precisa che, in occasione dell'Assemblea Straordinaria ed Ordinaria di Restart del 26 aprile 2022, è stata rinnovata l'autorizzazione all'acquisto e alla disposizione di azioni proprie (previa revoca della precedente autorizzazione deliberata il 28 aprile 2021).

2. RELAZIONE SULLA GESTIONE

2.1 Indicatori di Performance

NOI EBITDA EBIT RISULTATO NETTO 0,94 0,06 (0,62) (1,70) (1,22) (2,62) (1,17) (2,58) 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 PATRIMONIO NETTO PFL DISPONIBILITA' LIQUIDE PFN 9,40 10,57 0,00 0,00 6,18 4,59 6,18 4,59 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021

• Highlights economico-finanziari4

• Dati relativi alla performance di mercato

IL TITOLO RESTART IN BORSA

Il titolo Restart (EXM: RST) nel corso del 2022 ha registrato il suo picco massimo il 24 febbraio, toccando € 0,472 per azione. Sempre nel mese di febbraio, per motivi esogeni alla società, il titolo ha subito una importante discesa e ha continuato a scendere gradualmente nei mesi successivi, fino ad arrivare a € 0,303 il 29 giugno. A partire dal mese di luglio, il titolo si è allineato al valore del NAV, per poi registrare un picco i primi di ottobre e un lieve incremento fino a fine anno, chiudendo ad un prezzo pari a € 0,309.

Senza prendere in considerazione i picchi più speculativi nell'anno, il valore del titolo è rimasto sempre sostanzialmente allineato al valore del NAV.

Di seguito si riportano i dati principali e l'andamento dei prezzi del titolo Restart:

Prezzo al 30 dicembre 2021	€ 0,334	Prezzo Max (24 febbraio 2022)	€ 0,472
Prezzo al 30 dicembre 2022 € 0,309		Prezzo Min (27 settembre 2022)	€ 0,273
Variazione annua	(11,5%)	Prezzo Medio annuo	€ 0,334

La capitalizzazione di Borsa al 30 dicembre 2022 è pari a 9,9 milioni di Euro.

⁴ Dati in milioni di Euro.

(Fonte: Borsa Italiana)

2.2 Net Asset Value

Il NAV del Gruppo Restart al 31 dicembre 2022 è pari a 9,4 milioni di Euro.

Di seguito si dettaglia il NAV di competenza del Gruppo Restart:

(Euro/000)	31/12/2022	31/12/2021
Patrimonio netto di competenza del Gruppo	9.396	10.565
Rivalutazione di rimanenze	2	3
NAV	9.398	10.568
Azioni in circolazione	32.009.618	32.009.378
V per share NA	0,29	0,33

Il NAV non comprende la valorizzazione delle perdite fiscali pregresse del Gruppo pari a circa 219 milioni di Euro (non stanziate in bilancio in quanto non sussistono per il momento i presupposti per la loro iscrizione).

A fronte di un NAV per azione di 0,29 Euro, il valore del titolo è rimasto sempre pressoché allineato.

La Società ha in essere un contratto con CDR Communication per le attività di investor relation, con la finalità di incrementare la visibilità del titolo.

2.3 Valutazioni immobiliari

Si segnala che, anche con riferimento alla Raccomandazione CONSOB n. DIE/0061944 del 18 luglio 2013, per la redazione del Bilancio consolidato al 31 dicembre 2022 e per la valutazione del portafoglio, il Gruppo si è avvalso di Avalon Real Estate S.p.A. quale esperto indipendente al fine di effettuare le perizie del portafoglio immobiliare a supporto degli Amministratori nelle loro valutazioni. Avalon Real Estate S.p.A. è stato nominato con delibera del Consiglio di Amministrazione in data 23 giugno 2020. Gli incarichi di valutazione vengono conferiti sulla base di corrispettivi fissi.

Come noto, a partire dal mese di gennaio 2020, lo scenario nazionale e internazionale è stato caratterizzato dalla diffusione del Coronavirus i cui impatti sono tuttora evidenti sull'economia nazionale ed internazionale, con particolare riguardo al settore in cui opera la Società, seppur ormai mitigati delle misure di contenimento e dal completamento della campagna vaccinale.

A partire dal mese di febbraio 2022 la situazione geopolitica e macro-economica ha subito un peggioramento a livello internazionale determinato dall'esplosione del conflitto russo-ucraino che ha determinato conseguenze negative sui mercati internazionali, il notevole incremento dei costi dell'energia e delle materie prime, innescando una ripartenza dell'inflazione a livello globale e un aumento generalizzato dei tassi di interesse e del costo del denaro.

La crisi climatico-ecologica a livello planetario, nonché più generale il crescente focus sui temi di sostenibilità, ha generato un cambio di prospettiva per cui la qualità di un immobile viene ora sempre più valutata anche in rapporto al suo potenziale impatto sull'ambiente esterno. Nei progetti di sviluppo immobiliare risulterà dunque sempre maggiormente critico, come rischio ovvero fattore di successo, il potenziale impatto degli edifici sull'ambiente in relazione all'utilizzo delle risorse idriche ed energetiche, alla produzione di CO2 e al ciclo di vita dei materiali nonché il potenziale impatto sociale in relazione alla qualità della vita e dell'ambiente e in particolare al benessere degli utilizzatori e della comunità urbana che usufruisce degli spazi pubblici generati dalle operazioni immobiliari.

Pur non avendo rilevato scostamenti sulle valutazioni immobiliari al 31 dicembre 2022, siffatte circostanze, straordinarie per natura ed estensione, hanno inciso sull'attività economica complessiva e continueranno a determinare nel prossimo futuro un contesto di generale incertezza. Le evoluzioni e i relativi effetti, ivi comprese le conseguenze sull'inflazione e sul costo delle materie prime, non risultano allo stato prevedibili, pertanto, saranno oggetto di costante monitoraggio.

Al termine del processo di valutazione del portafoglio al 31 dicembre 2022, analizzati i contenuti dei rapporti predisposti dagli esperti indipendenti, la Società ne ha adottato, nella riunione del Consiglio di Amministrazione del 21 febbraio 2023, i relativi risultati.

• Valutazioni dei periti indipendenti

Nell'effettuare le proprie analisi gli esperti indipendenti hanno adottato metodi e principi internazionalmente accettati, ricorrendo tuttavia all'utilizzo di criteri valutativi differenti a seconda della tipologia dell'asset analizzato. Tali criteri possono sostanzialmente essere riassunti come segue.

• Metodo comparativo:

Tale approccio si basa per l'appunto sulla comparazione diretta degli asset da valutare con altri 'confrontabili' e recentemente oggetto di compravendite.

• Metodo Reddituale/finanziario (Discounted Cash Flow analysis)

Il suddetto criterio è applicato ad Immobili locati disponibili e valorizzabili nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano senza interventi strutturali significativi né cambi di destinazione d'uso.

Il metodo si basa sul presupposto che nessun acquirente razionale sia disposto a pagare un prezzo per acquisire un bene immobiliare che sia superiore al valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile.

Per quanto riguarda, nello specifico, gli immobili oggetto di valutazione, i benefici economici sono rappresentati dai flussi di cassa generati dalla "messa a reddito" dell'immobile e dalla successiva dismissione e pertanto dai canoni di locazione (effettivi e/o potenziali) dell'immobile al netto dei costi di gestione in capo alla proprietà immobiliare e dal Terminal Value dell'immobile.

L'applicazione del metodo finanziario presuppone:

La determinazione dei flussi di reddito futuri, per un tempo ritenuto congruo, derivanti dalla locazione del bene (ivi compreso il Terminal Value);
La determinazione dei costi operativi di gestione dell'immobile (assicurazioni, tasse di proprietà, property management, manutenzioni straordinarie, ecc.);
La determinazione, per differenza, dei Flussi di Cassa Operativi ante imposte;
L'attualizzazione dei flussi di cassa, alla data di riferimento, ad un opportuno Tasso.

• Metodo finanziario della Trasformazione (Discounted Cash Flow analysis)

Il suddetto criterio è applicato ad immobili suscettibili di riposizionamento sul mercato a seguito di interventi di valorizzazione che implichino la trasformazione fisica e urbanistica del bene (cambio di destinazione d'uso, demolizione, sviluppo e vendita in blocco o frazionata) in funzione di iter autorizzativi a diverso grado di maturità urbanistica.

Per quanto riguarda, nello specifico, gli immobili oggetto di valutazione, i benefici economici sono rappresentati, dai flussi di cassa generati da un'operazione di trasformazione, sviluppo e vendita nell'arco della sua durata.

L'applicazione del metodo finanziario presuppone:

La stima degli investimenti necessari per la trasformazione del bene oggetto di valutazione (demolizione, costruzione, oneri di urbanizzazione, spese tecniche, ecc.);
La determinazione dei flussi di reddito futuri, per un tempo ritenuto congruo, derivanti dalla alienazione (in blocco o frazionata) del bene trasformato;
La determinazione, per differenza, dei Flussi di Cassa Operativi ante imposte;
L'attualizzazione dei flussi di cassa, alla data di riferimento, ad un opportuno Tasso.

Restart persegue la massima trasparenza nella selezione e rinnovo dei periti incaricati, nonché nelle diverse fasi del processo valutativo. Il personale interno verifica la coerenza e la corretta applicazione dei criteri di valutazione utilizzati dall'esperto, assicurandosi che la metodologia utilizzata sia coerente con la prassi comunemente accettata. In presenza di discordanze rilevanti, in grado di alterare in maniera significativa la valutazione, vengono effettuati i necessari controlli, anche in contradditorio con gli esperti.

La selezione del valutatore indipendente viene effettuata sulla base dell'analisi delle professionalità, della natura dell'incarico, e delle specificità del portafoglio immobiliare oggetto di valutazione. Nella selezione degli esperti viene inoltre tenuta in considerazione la presenza di eventuali conflitti di interesse, al fine di accertare se l'indipendenza degli stessi esperti possa risultare affievolita.

La Società adotta un criterio di alternanza nella scelta degli esperti indipendenti, finalizzato a garantire una più obiettiva e indipendente valutazione del patrimonio immobiliare.

• Patrimonio di proprietà

Il portafoglio immobiliare posseduto dal Gruppo Restart è rappresentato prevalentemente da asset "Trading" destinati alla cessione nel breve e medio termine. All'interno di tale categoria, si distinguono i seguenti segmenti:

o "Trading assets": in cui rientrano immobili già esistenti di cui si prevede la vendita in blocco o frazionata;

o "Trading lands": in cui rientrano aree e terreni edificabili per i quali si prevede la cessione in qualunque fase del ciclo produttivo, dallo status di terreno agricolo sino agli avvenuti ottenimenti di autorizzazioni e permessi di vario genere, anche mediante attività di sviluppo degli stessi finalizzati alla successiva dismissione.

La Società detiene gli investimenti immobiliari prevalentemente mediante società controllate e rientranti nel perimetro del Gruppo, ovvero, mediante partecipazioni non di controllo in società veicolo (c.d. "spv" o "special purpose vehicle").

Si riporta di seguito una rappresentazione del patrimonio immobiliare consolidato di proprietà del Gruppo per tipologia e destinazione d'uso, al 31 dicembre 2022:

		% on Total		LTV	NAV	% on Total
(Euro/000)	GAV	Portfolio	DEBT	Ratio	immobiliare	Portfolio
Residential	168	6,74%	0	0,0%	168	6,74%
Other (not residential)	735	29,48%	0	0,0%	735	29,48%
Trading Assets	903	36,22%	0	0,0%	903	36,22%
Residential	1.020	40,91%	0	0,0%	1.020	40,91%
Logistic	570	22,86%	0	0,0%	570	22,86%
Trading Lands	1.590	63,78%	0	0,0%	1.590	63,78%
TOTALE PORTAFOGLIO CONSOLIDATO	2.493	100,00%	0	0,0%	2.493	100,00%

Al 31 dicembre 2022 il patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo Restart si è attestato a un valore di mercato pari a 2,5 milioni di Euro, 1,6 milioni di Euro al 31 dicembre 2021. La variazione è riconducibile alle dismissioni di una parte del portafoglio avvenute nel corso del 2022 oltre che al consolidamento del Terreno sito in Piove di Sacco, detenuto da Pival S.r.l., divenuta società controllata al 100% da Restart S.p.A. a seguito del perfezionarsi dell'Operazione Aedilia.

In relazione al portafoglio immobiliare detenuto dalla Capogruppo e dalle società controllate si fornisce l'ulteriore seguente dettaglio5:

(Euro/000)	Criterio	Valore Contabile	Valore di Mercato
Rimanenze	IAS 2	901	903
Investimenti immobiliari: immobili in fase di sviluppo	IAS 40	570	570
Trading asset		1.471	1.473
Rimanenze	IAS 2	1.020	1.020
Trading Lands		1.020	1.020
TOTAL PORTFOLIO		2.491	2.493

"PORTAFOGLIO TRADING"

Nel portafoglio "Trading" rientrano immobili già esistenti (Trading assets) di cui si prevede la vendita in blocco o frazionata oltre ad aree edificabili (Trading lands) per le quali si prevede la cessione in qualunque fase del ciclo produttivo, dallo status di terreno agricolo sino agli avvenuti ottenimenti di autorizzazioni e permessi di vario genere, anche mediante attività di sviluppo delle stesse finalizzato alla successiva dismissione.

Il Portafoglio immobiliare è composto per il 36,2% da "Trading Assets" e per il 63,8% da "Trading Lands".

⁵ Ai sensi della Raccomandazione Consob n. 9017965 del 26 febbraio 2009.

Milano, Pompeo Leoni/De Angeli– Pragaotto S.r.l.

Il portafoglio immobiliare è localizzato quasi interamente nel Nord Italia.

Milano, Pompeo Leoni/De Angeli– Pragaotto S.r.l.

La composizione per destinazione d'uso evidenzia per il 47,6% immobili a destinazione Residential, per il 29,5% immobili not residential e per il restante 22,9% immobili Logistic.

Milano, Pompeo Leoni/De Angeli– Pragaotto S.r.l.

• Area servizi

La Capogruppo Restart S.p.A. svolge servizi immobiliari prevalentemente di tipo captive, finalizzati al controllo degli investimenti del Gruppo e al supporto alle società di scopo. In particolare, la Società eroga direttamente servizi di asset management, gestione amministrativa e finanziaria, gestione societaria, verso società controllate o collegate.

Relazione sulla Gestione al 31 dicembre 2022

사

Spettabile

Restart S.p.A.

Via Tortona, 37 20144 Milano (MI)

c.a. Giuseppe Roveda

MILANO, 31 GENNAIO 2023

EGREGI SIGNORI

Restart S.p.A. (di seguito anche il Committente o anche "Il Gruppo") ha affidato a chi scrive l'incarico per la valutazione semestrale dei beni immobili di proprietà del Gruppo alla data del 31/12/2022.

La valutazione degli immobili che costituiscono il portafoglio è stata effettuata in ottemperanza a quanto disposto dal Provvedimento di Banca d'Italia del 19 gennaio 2015, Titolo V, Capitolo IV, Sezione II, ai parametri e ai criteri previsti dalla prassi estimativa e in conformità alle Linee guida e ai principi e agli standard definiti da RICS Appraisal and Valuation Standards ("Red Book").

CON I MIGLIORI SALUTI

Avalon Real Estate S.p.A.

Dott. Luigi Rabuini

Avalon Real Estate S.p.A Firm Regulated Bv RICS

p. 2

INDICE

1. OGGETTO E FINALITÀ DELL'INCARICO
2. ASSUNZIONI E LIMTI DELLA VALUTAZIONE
3. IL PORTAFOGLIO INNOBILIARE OGGETTO DI VALUTAZIONE
4. I METODI DI VALUTAZIONE UTILIZZATI
5. PRINCIPALI ASSUMPTION UTILIZZATE NELLA VALUTAZIONE
6. RIEPILOGO DEI VALORI DEL PORTAFOGLIO INMOBILIARE

ALLEGATO 1: STIMA DEL VALORE DI MERCATO

ALLEGATO 2: ANALISI DEL MERCATO NAZIONALE

ALLEGATO 3: FLUSSI DI CASSA E RIEPILOGO VALORI

Avalon Real Estate S.p.A
Firm Regulated Bv RICS

р. 3

사

1. Oggetto e finalità dell'incarico

La presente Relazione ha per oggetto la stima del valore dei singoli immobili costituenti il portafoglio immobiliare.

In particolare, l'analisi di valutazione è stata finalizzata alla determinazione del Valore di Mercato dei beni immobiliari nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano.

DEFINIZIONI

Valore di mercato

L'ammontare stimato a cui una proprietà dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data della valutazione, da un venditore e da un acquirente entrambi interessati alla transazione, a condizioni concorrenziali, dopo un'adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito in modo informato, con cautela e senza coercizioni.

Stato di fatto e di diritto

Per stato di fatto e di diritto sono da intendersi, congiuntamente, lo stato di conservazione e di manutenzioni, le condizioni di contorno e la situazione urbanistica nonché la situazione locativa, il titolo di proprietà, l'eventuale presenza di servitù e gravami ed altri fattori connessi al godimento del bene.

2. Assunzioni e limiti della valutazione

Data di riferimento della valutazione

Il presente documento, consegnato e firmato in data 31 Gennaio 2023, assume quale data di riferimento della valutazione il 31/12/2022.

Criteri di analisi

In ottemperanza ai termini dell'incarico ricevuto, per la valutazione degli immobili sono stati adottati i seguenti criteri di analisi:

Analisi full con sopralluogo: l'analisi ha previsto una visita interna ed esterna all'immobile oggetto di valutazione, in presenza di un referente individuato dal Cliente, allo scopo di accertare la qualità formale degli spazi, il loro generale stato di manutenzione, la funzionalità nonché il contesto urbano e immobiliare di riferimento. Nel mese di Gennaio 2022 è stato effettuato il sopralluogo per la posizione di Piove di Sacco; il sopralluogo di Milano è stato effettuato a Giugno 2022; le due posizioni di Serravalle Scrivia sono state ispezionate a Gennaio 2023.

I criteri di analisi sopra esposti hanno per oggetto i servizi professionali rappresentativi di una valutazione del bene immobiliare, pertanto non sono state svolte attività connesse a servizi di due diligence tecnica, due diligence legale e due diligence ambientale.

Per le suddette analisi si è fatto riferimento ai documenti di due diligence forniti dal committente.

Consistenze

Le consistenze edilizie sono state fornite dal Committente; chi scrive non ha effettuato alcuna misurazione delle superfici, né alcuna campionatura delle stesse, in sede di sopralluogo o a tavolino. Le planimetrie, ove rese disponibili dal cliente, sono state utilizzate al solo fine di rappresentare, identificare e descrivere la Proprietà.

Titolarità, situazione urbanistica e Conformità

Chi scrive si è basato sulla documentazione resa disponibile e sulle informazioni fornite dal Committente. Non sono state svolte attività di verifica, ricerca o integrazione documentale presso Uffici Pubblici e/o Enti ad essi assimilabili (privati e/o pubblici). Non è stata verificata l'esistenza del titolo di Proprietà in capo al soggetto che ne esercita attualmente il possesso, né accertamenti in ordine all'esistenza di altri diritti di terzi sulle proprietà.

Non sono state condotte analisi sulla conformità urbanistica e catastale dei beni immobili; si è pertanto assunto che gli immobili, nello stato di fatto, risultino conformi alle norme urbanistiche e catastali vigenti.

Impatto ambientale

La valutazione non considera le eventuali passività ambientali gravanti sulle proprietà. Per "passività ambientali" s'intendono tutti i costi da sostenere sia per evitare danni, sia per sanare situazioni non conformi a quanto prescritto dalle vigenti normative in materia ambientale. La stima del valore esclude specificatamente l'esame dell'impatto ambientale derivante da sostanze pericolose (amianto) formaldeide, rifiuti tossici, ecc.) o potenzialmente tali. Si presume inoltre la conformità delle proprietà in oggetto a quanto previsto dalle vigenti regolamentazioni in materia.

Impatto fiscale

Non sono stati considerati i costi, ivi compresi quelli fiscali, potenzialmente emergenti dalla vendita o dall'acquisizione delle proprietà. La valutazione dell'immobile prescinde inoltre dalle caratteristiche specifiche dell'investitore che acquisirà l'immobile quali ad esempio il costo del capitale dell'investitore, la capacità di finanziamento, la liguidità disponibile, le previsioni circa i benefici economici futuri in funzione delle proprie capacità gestionali, ecc. Pertanto, le grandezze economiche utilizzate nella

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valutazione (redditi e flussi di cassa) non considerano l'imposizione fiscale (tasse e IVA) e la struttura finanziaria dell'operazione (oneri finanziari).

Assunzioni valutative

Sono state condotte analisi di mercato su data provider nazionali; le analisi di mercato sono a parere di chi scrive rappresentative della situazione di mercato di zona al momento della valutazione, tuttavia non si esclude che esistano segmenti di domanda e offerta ulteriori rispetto a quelli individuati e tali da modificare i parametri unitari adottati nella presente valutazione.

Eventi di natura non prevedibile

Le analisi e le valutazioni svolte sono basate sugli eventi ritenuti certi o ragionevolmente prevedibili alla data di stesura della presente valutazione. Chi scrive ha ritenuto opportuno escludere tutti gli elementi di natura eminentemente straordinaria e imprevedibile, non coerenti con i principi generalmente adottati.

Assunzioni inerenti l'andamento dei costi

Nei casi in cui sia stata svolta una stima di costi connessi ad aspetti edilizi (costo di ricostruzione a nuovo, costi di ripristino locali, costi di ristrutturazione/nuova costruzione, etc...) chi scrive ha tenuto opportunamente conto delle dinamiche di incremento dei costi registratesi a partire dalla metà del 2020 e acuitesi nel corso degli ultimi mesi a seguito del conflitto russo-ucraino. Si rimanda all'Allegato 3 per un maggior approfondimento a riguardo.

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L'IMPATTO DEGLI ASPETTI ESG NELLA VALUTAZIONE

Introduzione

Il tema della transizione verde negli ultimi anni è diventato sempre più rilevante alla luce dei noti cambiamenti climatici che stanno interessando il nostro pianeta. Il settore immobiliare è particolarmente interessato dalla questione: circa il 30 per cento delle emissioni globali di anidride carbonica è prodotto dagli edifici. La loro trasformazione, dunque, risulta fondamentale per il raggiungimento degli obiettivi posti dagli Accordi di Parigi (evitare che il riscaldamento globale raggiunga i 2 gradi Celsius), dall'Agenda UE 2030 (riduzione delle emissioni di gas a effetto serra del 40 per cento, raggiungimento di una quota di energia rinnovabile del 32 per cento e miglioramento dell'efficienza energetica del 32,5 per cento), sino alla carbon neutrality nel 2050.1

La sempre maggiore attenzione rivolta a queste tematiche è stata colta anche dagli investitori, che hanno iniziato ad orientare la propria domanda verso investimenti che rispettano criteri ambientali, sociali e di governance (ESG).

A parlare per la prima volta di ESG sono state le Nazioni Unite nel report "Who Cares Wins" del 2004 con lo scopo di integrare al meglio gli aspetti della sostenibilità, socialità e governance nell'attività dell'asset management.2 L'iniziativa era stata presa allo scopo di incorporare questi principi nell'orientamento dei capitali e si è riflessa di pari passo nel settore immobiliare. Anche in questo campo, infatti, i finanziatori sono sempre più attenti alla qualità dell'investimento: chiedono informazioni dettagliate e diventano più consapevoli nelle proprie scelte e della differenza nel valore tra immobili ESG compliant e immobili che non lo sono.

L'accelerazione registrata negli ultimi mesi nel mettere luce su questi aspetti è soprattutto dovuta ai nuovi obblighi informativi entrati in vigore da marzo 2021 con il Regolamento sulla disclosure in materia di sostenibilità relativa al settore dei servizi finanziari (Sustainable Finance Disclosure Regulation o SFDR, regolamento 2088/2019), che ha reso obbligatorio per i soggetti del mercato finanziario divulgare agli investitori finali informazioni sull'inclusione dei parametri ESG nelle decisioni di investimento.

1 https://ec.europa.eu/clima/policies/strategies/2030_it, https://ec.europa.eu/clima/policies/strategies/2050_it. 2 https://www.unepfi.org/fileadmin/events/2004/stocks/who_cares_wins_global_compact_2004.pdf.

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Pilastri della Regolamentazione Europea su cui si fonda la normativa inerente le tematiche ESG

L'applicazione dei criteri ESG al settore immobiliare passa innanzitutto attraverso la traduzione del significato delle 3 componenti nel real estate:

Environmental: rappresenta l'impatto ambientale di un edificio, inteso come consumi di acqua ed energia, produzione di rifiuti e tutto ciò che deriva dal ciclo di vita dell'immobile

Social: rappresenta l'impatto dell'immobile sulla comunità ed il benessere degli utilizzatori, che dipende dalla sicurezza e salubrità dell'edifico, dalla connettività e dall'esistenza di aree dove sviluppare relazioni interpersonali

Governance: di difficile applicazione all'asset immobiliare, declinabile nelle modalità di gestione del rischio e pratiche di rendicontazione e divulgazione delle informazioni da parte del gestore del portafoglio cui l'asset appartiene

Più in generale questi tre aspetti possono essere sintetizzati nel più ampio concetto di sostenibilità di un edificio.

Strumenti per valutare la ESG compliance

Come detto, i più importanti operatori del settore si stanno muovendo per soddisfare le richieste degli investitori: tra i più attenti si sta diffondendo la prassi di sviluppare un processo di assessment interno degli immobili /portafogli che porta ad una valutazione per lo più qualitativa della compliance ai criteri ESG.

È evidente che tali aspetti acquisiscano una diversa connotazione a seconda che ci si riferisca ad un immobile già esistente o ad un progetto di costruzione. Nel caso di un immobile già esistente è intuibile che le due dimensioni più immediate con cui è possibile valutare la coerenza con i criteri ESG sono quella ambientale e quella sociale: data la natura materiale dell'edificio, infatti, è perlopiù su questi due aspetti che si può

intervenire dal punto di vista fisico³. L'aspetto relativo alla governance si manifesta in maniera meno immediata, ed è relativo alle strategie di management di chi gestisce il portafoglio cui l'asset appartiene". Quando invece ci si riferisce ad un progetto, le dimensioni riguardano anche altri aspetti: bonifica di un terreno o sua esclusione dall'area di intervento, realizzazione di spazi di sosta preferenziali per veicoli green, localizzazione del progetto affinchè sia accessibile con più mezzi di trasporto, il ripristino di aree naturali compromesse. Per quanto riguarda il fattore sociale, aspetti importanti sono l'integrazione con l'ambiente circostante, gli effetti positivi in termini di creazione di collegamenti e aree fruibili dalla comunità, la composizione del team di lavoro.

In tale contesto tuttavia l'attenzione degli operatori del settore è rivolta alle certificazioni verdi applicabili ad immobili che cercano in parte di misurare e certificare il rispetto di criteri di sostenibilità. Le certificazioni che nascono ben prima dell'avvento del tema ESG, si estrinsecano in valutazioni riguardanti una serie di aspetti che portano all'ottenimento di un punteggio, in base al quale viene poi rilasciata la certificazione del corrispondente livello di compliance.

Le principali certificazioni relative al settore immobiliare sono: GRESB, BREEAM, LEED, WELL e WIRED.

Il rating (più che una certificazione si tratta, infatti, di una valutazione complessiva) GRESB si focalizza su tre aspetti principali, il management, la performance, il development, coprendo tutte le sfere ESG.5 A differenza delle altre certificazioni il GRESB valuta non solo il patrimonio immobiliare ma anche la gestione dello stesso. La valutazione per l'ottenimento della certificazione BREEAM è altrettanto completa e si focalizza sul singolo immobile: si sofferma su 10 categorie relative agli aspetti sociali, ambientali e di management con riguardo a E, S e in parte anche G.6 La certificazione LEED valuta perlopiù gli aspetti sociale e ambientale tramite categorie simili a quelle BREAAM, tralasciando quello di governance." La certificazione WELL allo stesso modo non prende in considerazione l'aspetto manageriale, ed è in particolare rivolta alla valutazione della componente sociale.8 Infine, la certificazione WIRED è molto più focalizzata sulla connettività digitale. 9

⁹ https://wiredscore.com/certify-a-building/wiredscore/wiredscore-office/

³ Per quanto riguarda la parte ambietti l'attenzione al cambianento climatico, alta icurezza alimentare, al
contenimento delle emissioni di anidride carbonica o l'efficienza sociale, l'analisi è basata sul rispetto dei diritti umani, delle condizioni di lavoro, il rifiuto della discriminazione

⁴ In particolare, si manifesta attraverso il rispetto della meritocrazia, l'attuazione di politiche di diversità nella composizione del CdA, il contrasto alla corruzione, l'etica retributiva

^් https://documents.gresb.com/generated_files/real_estate/reference_guide/complete.html#overview_of_GRESB_ assessments

⁶ https://www.breeam.com/communitiesmanual/content/00_introduction/05_scoring_and_rating_proposals.html

⁷ https://www.usgbc.org/leed

⁸ https://v2.wellcertified.com/wellv2/en/overview

Le certificazioni non sono però gli unici strumenti nati per valutare la coerenza con i criteri ESG. Parallelamente hanno iniziato a diffondersi sistemi di supporto ai manager di portafogli immobiliari, che sulla base dei dati inseriti forniscono informazioni relative al portafoglio stesso. I software, gestiti generalmente da esperti del settore immobiliare e di ESG, danno una misura della qualità dei dati, della performance ESG degli asset e relativa evoluzione nel tempo, creando anche un piano d'azione per migliorare la sostenibilità e, quindi, la compliance ai criteri ESG. Questi sistemi di reportistica aiutano i gestori anche nella redazione di documenti di divulgazione delle informazioni, che rispondono alle più frequenti domande degli investitori e ai nuovi obblighi di disclosure.

Limiti e prossimi passi

Come emerso la tematica dell'ESG sta acquisendo un peso rilevante nelle scelte strategiche di investimento/disinvestimento. Tuttavia ad oggi risultano evidenti alcune criticità:

gli aspetti Sociali e di Governance sono i più acerbi rispetto alla normativa. Ad oggi sono gli aspetti Ambientali quelli sui quali c'è una maggiore maturità e per i quali si riescono ad attuare delle verifiche e a porre degli obiettivi sui singoli immobili.
· l'SFDR è stata introdotta allo scopo di creare un insieme di parametri omogenei per la valutazione della sostenibilità delle attività finanziarie. La Tassonomia (Regolamento UE 852/2020) segue l'SFDR, introducendo una disciplina più dettagliata per la comprensione della definizione di «prodotto sostenibile» e dando criteri tecnici per stabilire quanto un investimento sia sostenibile in base ai tre aspetti ESG. Risulta, però, ancora complesso integrare tutti gli elementi normativi e manca rating omogeneo e univoco volto a quantificare il livello di conformità ai requisiti ESG di un determinato immobile. Tuttavia si auspica che nel corso del 2023 i più autorevoli istituti di settore (RICS) forniscano delle linee guida di riferimento per un approccio univoco a tale tematica.
· Un aspetto imprescindibile per la valutazione delle componenti ESG è la raccolta di dati che, una volta elaborati, consentono ai valutatori di quantificare il valore ESG dell'asset. In una survey condotta da un primario operatore di settore10 è emerso che solo il 5% dei dati viene raccolto in maniera automatizzata; questo aspetto è fondamentale in quanto gli errori commessi in fase di raccolta si riflettono in tutte le fasi successive. A ciò si aggiunge una frequente carenza documentale pregressa legata ad aspetti più "strutturali" dei building.

10 EVORA Global

3. Il portafoglio immobiliare oggetto di valutazione

UBICAZIONE

Il portafoglio immobiliare è costituito da terreni edificabili e da immobili a destinazione residenziale, box e posti auto ubicati nei comuni di Serravalle Scrivia, Milano e Piove di Sacco.

Fonte: Google Maps

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사

Il Portafoglio immobiliare oggetto di valutazione

ID	Regione	Comune	Indirizzo	Destinazione d'uso
1			Piemonte Serravalle Scrivia Piazza XXVI Aprile	Residenziale
2	Piemonte	Serravalle Scrivia	Lotto 11	Commerciale / Magazzino
3	Lombardia			Milano - Via Carlo de Angeli 3 Autorimesse/Cantine/Posti auto/Posti moto
4	Veneto		Piove di Sacco Via Fra Zaccaria Tevo	Residenziale/Commerciale

4. I metodi di valutazione utilizzati

LA SCELTA DEI CRITERI DI VALUTAZIONE

La dottrina e la prassi professionale sono concordi nel ritenere che la valutazione dei beni immobili sia un problema di notevole complessità in virtù degli aspetti che essa coinvolge e per la eterogeneità delle fattispecie in cui tale processo valutativo deve trovare applicazione. Le perizie di valutazione di beni immobili non possono pertanto godere di un grado assoluto di oggettività, poiché sono influenzate da molteplici fattori quali, ad esempio, la finalità della valutazione, il criterio di valutazione applicato nei singoli casi o ancora le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile oggetto di valutazione.

A tale scopo si ricorre a un processo di valutazione che, partendo da un quesito estimativo, perviene alla determinazione del valore attribuibile a un bene immobiliare attraverso le seguenti fasi (Ferrero, 1996):

definizione della finalità della valutazione;
individuazione della metodologia valutativa più appropriata e applicazione dei criteri di stima del valore:
verifica dei risultati.

L'attività di valutazione è finalizzata alla determinazione del valore economico del bene; esistono tuttavia numerose definizioni di "valore" costruite secondo finalità diverse (valore di rimpiazzo, valore di liquidazione, valore assicurabile, valore ipotecabile, valore di investimento, valore di corrente utilizzo, valore di mercato).

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La valutazione finalizzata a determinare il valore di mercato prescinde dalle caratteristiche specifiche dell'investitore che acquisirà l'immobile (si parla in tal caso di valore di investimento) quali ad esempio il costo del capitale dell'investitore, la capacità di finanziamento, la liquidità disponibile, le previsioni circa i benefici economici futuri in funzione delle proprie capacità gestionali, ecc. Pertanto, nella prassi, le grandezze economiche utilizzate nella valutazione (redditi e flussi di cassa) non considerano l'imposizione fiscale (tasse) e la struttura finanziaria dell'operazione (oneri finanziari).

Un corretto processo di analisi esige inoltre che il criterio utilizzato corrisponda non solo allo scopo della valutazione, ma anche alla tipologia di bene analizzata pertanto, ai fini della determinazione del valore di mercato dei singoli asset che costituiscono il portafoglio immobiliare sono stati individuati idonei criteri di valutazione in funzione delle strategie di valorizzazione in ottica di Highest and best Use dell'immobile, come di seguito rappresentato.

ID	Regione	Comune	Indirizzo	Destinazione d'uso	Metodo
	Piemonte		Serravalle Scrivia Piazza XXVI Aprile	Residenziale	Comparativo
2	Piemonte	Serravalle Scrivia	Lotto 11	Commerciale/Magazzino	Finanziario (Trasformazione)
3	Lombardia			Milano	Comparativo
4			Veneto Piove di Sacco Via Fra Zaccaria Tevo	Residenziale/Commerciale	Finanziario (Trasformazione)

Tabella di sintesi delle unità immobiliari e dei metodi di valutazione adottati

Metodo Reddituale/finanziario (Discounted Cash Flow analysis)

ll suddetto criterio è applicato ad Immobili locati disponibili nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano senza interventi strutturali significativi né cambi di destinazione d'uso.

ll metodo si basa sul presupposto che nessun acquirente razionale sia disposto a pagare un prezzo per acquisire un bene immobiliare che sia superiore al valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile.

Per quanto riguarda, nello specifico, gli immobili oggetto di valutazione, i benefici economici sono rappresentati dai flussi di cassa generati dalla "messa a reddito" dell'immobile e dalla successiva dismissione e pertanto dai canoni di locazione (effettivi e/o potenziali) dell'immobile al netto di costi di gestione in capo alla proprietà immobiliare e dal Terminal Value dell'immobile.

L'applicazione del metodo finanziario presuppone:

La determinazione dei flussi di reddito futuri, per un tempo ritenuto congruo, derivanti dalla locazione del bene (ivi compreso il Terminal Value);
La determinazione dei costi operativi di gestione dell'immobile (assicurazioni, tasse di proprietà, property management, manutenzioni straordinarie, ecc.);
La determinazione, per differenza, dei Flussi di Cassa Operativi ante imposte;
L'attualizzazione dei flussi di cassa, alla data di riferimento, ad un opportuno Tasso. ..

Metodo finanziario della Trasformazione (Discounted Cash Flow analysis)

Per quanto riguarda, nello specifico, gli immobili oggetto di valutazione, i benefici economici sono rappresentati, dai flussi di cassa generati da un'operazione, sviluppo e vendita nell'arco della sua durata.

L'applicazione del metodo finanziario presuppone:

La stima degli investimenti necessari per la trasformazione del bene oggetto di valutazione (demolizione, costruzione, oneri di urbanizzazione, spese tecniche, ecc.);
La determinazione dei flussi di reddito futuri, per un tempo ritenuto congruo, derivanti dalla alienazione (in blocco o frazionata) del bene trasformato;
La determinazione, per differenza, dei Flussi di Cassa Operativi ante imposte;
L'attualizzazione dei flussi di cassa, alla data di riferimento, ad un opportuno Tasso.

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5. Principali Assumption utilizzate nella valutazione

Secondo quanto esposto nel Paragrafo 1, la valutazione in oggetto ha previsto l'individuazione del valore di mercato del portafoglio immobiliare al 31/12/2022.

IMMOBILI VALUTATI CON IL METODO FINANZIARIO DELLA TRASFORMAZIONE

Si riportano di seguito le principali assumption utilizzate nella valutazione.

Indicatori monetari

Ai fini dell'identificazione degli indicatori monetari utilizzati nella valutazione riportiamo di seguito un estratto del Bollettino della Banca d'Italia di Ottobre 2022:

"Le stime presentate da Banca d'Italia, relative al PIL e all'inflazione, hanno natura indicativa e vanno interpretate alla luce della forte incertezza sull'evoluzione dei prezzi e sulla disponibilità delle materie prime, fattori in larga parte dipendenti dagli sviluppi geopolitici. Per tenere conto di tale incertezza sono stati formulati uno scenario di base e uno avverso.

Nel primo si ipotizza che i flussi di gas dalla Russia verso il nostro paese rimangano sui livelli osservati negli ultimi mesi e che i prezzi delle materie prime siano coerenti con quelli desumibili dai recenti contratti futures. Il PIL aumenterebbe del 3,3 per cento nel 2022, dello 0,3 nel 2023 e dell'1,4 per cento nel 2024. Questi andamenti non si discostano in misura significativa da quelli degli altri principali previsori. L'inflazione al consumo sarebbe pari all'8,5 per cento nella media di quest'anno e si manterrebbe elevata nel prossimo, al 6,5 per cento, per poi scendere sensibilmente nel 2024, quando si collocherebbe poco al di sopra del 2 per cento. Tali stime sono più elevate di quelle degli altri principali previsori istituzionali per l'anno in corso e, soprattutto, per il prossimo. La differenza riflette principalmente il maggiore grado di aggiornamento delle informazioni sottostanti.

In uno scenario avverso - che presuppone un arresto delle forniture di gas russo dall'ultimo trimestre del 2022, un ulteriore rincaro dell'energia e un più forte rallentamento del commercio mondiale - il PIL si espanderebbe del 3 per cento quest'anno, si contrarrebbe di oltre l'1,5 nel 2023 e tornerebbe a crescere moderatamente nel 2024. L'inflazione, lievemente più elevata nell'anno in corso rispetto allo scenario di base, continuerebbe a salire anche il prossimo anno, superando il 9 per cento, per poi scendere in maniera decisa nel 2024.

l due scenari sono formulati tenendo conto delle misure di politica economica già adottate. Le prospettive per il nostro paese dipenderanno tuttavia in maniera rilevante anche dalle ulteriori politiche che potranno essere predisposte in sede nazionale e a livello europeo per contrastare le spinte recessive e frenare le pressioni sui prezzi".

Dei due scenari elaborati da Banca d'Italia chi scrive ha preso a riferimento lo scenario base, dunque all'interno dei modelli di valutazione è stata considerata una componente inflattiva prospettica così distribuita:

anno 1: 6,5% (inflazione prospettica - Fonte: Banca d'Italia)

anno 2: 2,3% (inflazione prospettica - Fonte: Banca d'Italia)

anno 3: 2,0% (obiettivo della politica monetaria di lungo periodo Fonte: BCE)

Impatto Fiscale

Al fine della determinazione del valore di mercato, come da prassi, nella costruzione dei flussi di cassa e dei tassi di attualizzazione non si è tenuto conto dell'imposizione fiscale, né della struttura di finanziamento dell'operazione. I flussi sono pertanto rappresentati al lordo delle imposte e degli oneri finanziari.

Superfici commerciali

Sono state utilizzate le consistenze edilizie (GLA) fornite dal Committente. A partire da queste le superfici costruite e commerciali sono state calcolate attraverso percentuali di ponderazione comunemente applicate nella prassi valutativa.

Tempistiche di sviluppo e commercializzazione

Le ipotesi di trasformazione sono state elaborate secondo il criterio del highest and best use e in base alle informazioni recepite dal Committente, tenuto conto delle caratteristiche specifiche di ciascun immobile e dell'analisi del contesto di mercato di riferimento

Ricavi

Per la stima dei ricavi di vendita, si è fatto riferimento ai valori rilevati dai data provider nazionali per transazioni di beni comparabili, dalla field analysis condotta sul territorio e alle peculiarità dell'immobile in analisi.

Costi di sviluppo (Hard+ Soft Cost)

Hard costs: Sono stati stimati sulla base di costi unitari parametrici relativi alla tipologia edilizia da sviluppare e dei parametri ordinariamente applicati nella prassi valutativa.

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Soft costs: sono stati stimati in misura percentuale sul costo di costruzione.

Oneri di urbanizzazione, standard, contributo sul costo di costruzione

Laddove non forniti dal Committente, sono stati stimati a partire da tabelle comunali parametriche.

Tassi utilizzati

Tasso di attualizzazione: trattandosi di una valutazione basata su flussi di cassa unlevered e prima dell'imposizione fiscale, è stato utilizzato un tasso rappresentativo del costo del capitale proprio (Eguity), risultando di fatto irrilevanti, in assenza di benefici fiscali, le scelte di struttura finanziaria (debito) dell'operazione. Si è proceduto pertanto alla stima del suddetto tasso attraverso il metodo del build-up approach. In particolare, il tasso è stato ottenuto attraverso il seguente algoritmo:

Ke = Rendimento netto destinazione d'uso + Premium Risk + Tasso di inflazione

Tasso di capitalizzazione (Cap Rate): Rendimento lordo destinazione d'uso + Premium Risk

IMMOBILI VALUTATI CON IL METODO COMPARATIVO

Ricavi

La valutazione è stata effettuata per singola unità immobiliare. La stima del valore di mercato è stata effettuata tenendo conto dello stato di utilizzo delle singole unità immobiliari.

Sconto per stato occupazionale

È stato stimato in misura percentuale sull'importo dei ricavi lordi di vendita per le unità soggetto a contratto di locazione.

Costi a finire (capex)

Laddove necessarie, il dato è stato fornito dal Committente.

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6. Riepilogo dei valori del portafoglio immobiliare

Conclusioni

Attraverso il processo di valutazione sopra esposto e nel rispetto delle assunzioni enunciate, si è giunti alla determinazione del valore di mercato degli immobili costituenti il portafoglio immobiliare alla data del 31/12/2022.

A parere di chi scrive, dunque, il valore complessivo degli immobili al 31/12/2022 risulta pari a:

Euro 2.476.200 二—

CON I MIGLIORI SALUTI

Avalon Real Estate S.p.A.

・・

Dott. Luigi Rabuini

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2.4 Struttura del Gruppo

Restart S.p.A. (già Aedes SIIQ) ("Restart", la "Società" o la "Capogruppo"), fondata nel 1905, è stata la prima società immobiliare ad essere quotata alla Borsa Valori di Milano nel 1924. A seguito dell'esercizio dell'opzione per aderire al regime civile e fiscale delle società di investimento immobiliare quotate (c.d. regime SIIQ) Restart è diventata SIIQ dal 1° gennaio 2016.

In data 27 settembre 2018 l'Assemblea degli Azionisti ha approvato il Progetto di Scissione parziale e proporzionale di Aedes SIIQ S.p.A. (ora Restart S.p.A.) nei confronti di Sedea SIIQ S.p.A. (ora Aedes SIIQ S.p.A.) e per effetto della Scissione e con decorrenza dalla data di efficacia della stessa (28 dicembre 2018), la Società ha modificato la propria denominazione sociale in "Restart SIIQ S.p.A".

Al termine dell'esercizio 2019, con effetto dal 1° gennaio del medesimo anno, la Società è decaduta dal regime SIIQ, per il contestuale mancato rispetto di entrambi i parametri di prevalenza, conformemente a quanto previsto dal nuovo modello di business adottato dalla Società.

L'Assemblea dei Soci di Restart tenutasi in data 29 aprile 2020 ha approvato a maggioranza la modifica dello statuto sociale proposta dal Consiglio di Amministrazione che consegue alla perdita della qualifica di SIIQ in capo alla Società, consistente nella eliminazione (i) delle previsioni statutarie inerenti alle regole in materia di investimenti in immobili, di limiti alla concentrazione del rischio e di leva finanziaria che erano state inserite in attuazione della normativa speciale sulle SIIQ e (ii) della locuzione SIIQ dalla denominazione sociale.

RESTART è un acronimo di RE (Real Estate) e START che vuole indicare un concetto di inizio di una nuova attività di Real Estate. La società, oggi di piccole dimensioni, ha ambizioni di crescita con l'obiettivo di valorizzare un bene prezioso, l'immobile, facendolo evolvere in un bene capace di generare benefici per tutti gli stakeholders, rinnovando una tradizione antica di oltre 100 anni.

La struttura del Gruppo al 31 dicembre 2022 risultava la seguente:

(*) società cancellata dal Registro delle Imprese in data 23 gennaio 2023

In allegato alla presente Relazione sono riportate ulteriori informazioni in relazione alle partecipazioni detenute direttamente e indirettamente dalla Capogruppo.

2.5 Strategia e modello di business

La strategia e il modello di business di Restart sono finalizzati alla ricerca di opportunità di coinvestimento opportunistico di portafogli o assets distressed sottostanti a NPL o UTP, da dover ristrutturare, sviluppare e riposizionare al fine di massimizzarne il valore per gli investitori/azionisti, grazie alle competenze e al know how acquisito negli anni dai manager di Restart.

Il modello di Business di Restart può essere esemplificato con l'analisi di 5 fasi i) una fase di ricerca di portafogli/asset distressed, sottostanti a NPL/ UTP, che necessitino di ristrutturazione, sviluppo e/o riposizionamento al fine di creare valore; ii) una fase di negoziazione, con banche e altri creditori, dove la Società cerca di finalizzare l'acquisto degli assets sottostanti anche mediante la ristrutturazione di società o gruppi immobiliari; iii) a seguire una fase durante la quale si procede all'acquisto degli asset, dove Restart parteciperà all'investimento attraverso l'acquisizione di partecipazioni, anche di minoranza, in SPV, in concorso con altri Partner; iv) una fase di creazione di valore, dove Restart nel ruolo di Master Real Estate Servicer avrà l'obiettivo di ristrutturare, sviluppare e/o riposizionare portafogli/asset al fine di massimizzarne il valore nel medio/lungo periodo e v) la fase finale del processo dove Restart si occuperà di tutte le fasi funzionali alla vendita dei portafogli/assets con l'obiettivo di massimizzare i ritorni per tutti gli investitori.

2.6 Andamento dell'esercizio

• Premessa

Nel corso del 2022 si sono realizzate le seguenti variazioni del perimetro di consolidamento:

ai fini del perfezionamento di un accordo quadro sottoscritto il 24 giugno 2022 dalla Società con Aedilia Nord Est S.r.l. detenuta al 56,52%, VIBA S.r.l., la quale deteneva a sua volta il 43,48% del capitale sociale di Aedilia e Immobiliare Cinque Effe S.r.l., società collegata di Vi-Ba S.r.l., in data 6 settembre 2022, previo accertamento del verificarsi di talune condizioni sospensive, è stato concluso l'acquisto da parte di Restart della partecipazione pari al 43,48% detenuta da VIBA in Aedilia. Si rimanda al paragrafo "Eventi di rilievo" per maggiori dettagli sull'operazione.

A seguito di quanto sopra, Restart è divenuta controllante diretta al 100% di Aedilia Nord Est S.r.l. e dunque della sua controllata Pival S.r.l., pertanto sono state consolidate integralmente a partire dal 6 settembre 2022.

Liquidazione Aedilia Nord Est S.r.l.: si segnala che in data 5 ottobre 2022 è stata iscritta al registro delle imprese la messa in liquidazione di Aedilia Nord Est S.r.l. (controllante al 100% di Pival S.r.l.); nell'ambito delle procedure di liquidazione, il Liquidatore di Aedilia Nord Est ha provveduto, in data 10 ottobre 2022, all'assegnazione a Restart S.p.A. delle quote detenute da Aedilia in Pival S.r.l.. La fase di liquidazione si è conclusa in data 27 dicembre 2022 con il piano di riparto che prevede l'assegnazione del residuo attivo al socio unico Restart. La cancellazione è stata iscritta al registro delle imprese in data 23 gennaio 2023.
Costituzione Lavip S.r.l.: in data 22 dicembre 2022 è stata costituita la nuova società Lavip S.r.l., detenuta al 100% da Restart S.p.A., che è entrata a partire da tale data nel perimetro di consolidamento del Gruppo.

• Analisi economica

Si riporta di seguito una riclassificazione gestionale dei risultati al fine di favorire una migliore comprensione della formazione del risultato economico del periodo.

Descrizione (Euro/000)	31/12/2022	31/12/2021	Variazione
Ricavi lordi da affitto	1	0	1
Margine da vendita partecipazioni	0	23	(23)
Ricavi da vendita rimanenze immobiliari	95	24	71
Altri ricavi	965	87	878
Totale Ricavi	1.061	134	927
Costo del venduto di rimanenze immobiliari	(77)	(25)	(52)
Perdite per sfitti nette	(2)	(4)	2
IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili	(41)	(29)	(12)
Opex	(1)	(1)	0
Commissioni e provvigioni	(4)	(10)	6
Altri costi non riaddebitabili	0	(6)	6
Totale Costi Diretti Esterni	(125)	(75)	(50)
Net Operating Income	936	59	877
Costo del Personale di sede	(307)	(365)	58
Consulenze a Struttura	(455)	(604)	149
G&A	(789)	(790)	1
Totale Spese Generali	(1.551)	(1.759)	208
EBITDA	(615)	(1.700)	1.085
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari	0	10	(10)
(Svalutazione)/ripresa di valore delle rimanenze	0	(39)	39
Ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni non immobiliari	(495)	(106)	(389)
Proventi/(oneri) da società collegate	(109)	(789)	680
EBIT (Risultato operativo)	(1.219)	(2.624)	1.405
Proventi/(oneri) finanziari	51	44	7
EBT (Risultato ante imposte)	(1.168)	(2.580)	1.412
Imposte/Oneri fiscali	0	0	0
Utile/(Perdita) delle attività in funzionamento	(1.168)	(2.580)	1.412
Utili/(Perdite) dopo le imposte delle attività operative cessate	0	(4)	4
Utile/(Perdita)	(1.168)	(2.584)	1.416
Risultato di competenza degli azionisti di minoranza	0	(15)	15
Risultato di competenza del Gruppo	(1.168)	(2.569)	1.401

Di seguito vengono analizzati i dati economici consolidati riclassificati per singola voce.

TOTALE RICAVI

Ricavi (Euro/000)	31/12/2022	31/12/2021	Variazione
Ricavi lordi da affitto	1	0	1
Margine da vendita partecipazioni	0	23	(23)
Ricavi da vendita rimanenze immobiliari	95	24	71
Altri ricavi	965	87	878
Totale	1.061	134	927

I ricavi complessivi al 31 dicembre 2022 ammontano a 1,1 milioni di Euro, rispetto ai 0,1 milioni di Euro al 31 dicembre 2021, in aumento di 1,0 milioni di Euro.

Il margine da vendita partecipazioni al 31 dicembre 2021 si riferiva alla cessione a titolo definitivo delle quote detenute da Restart nel Fondo Leopardi (23 migliaia di Euro). Al 31 dicembre 2022 la voce presenta un saldo nullo.

I ricavi di vendita rimanenze immobiliari si riferiscono interamente alle cessioni di box, cantine, posti auto e posti moto del complesso immobiliare Pompeo Leoni/De Angeli sito in Milano. Al 31 dicembre 2021 la voce presentava un saldo pressoché nullo.

Gli altri ricavi sono pari a 1,0 milioni di Euro al 31 dicembre 2022, 0,1 milioni di Euro al 31 dicembre 2021, e si riferiscono principalmente al provento generato a seguito del mancato esercizio di un diritto di opzione, esercitabile dagli altri quotisti del Fondo Leopardi, scaduto il 30 giugno 2022. Il saldo al 31 dicembre 2021 includeva principalmente le erogazioni a fondo perduto incassate da Restart e previste dal Decreto Legge 22 marzo 2021 n. 41 (c.d. "Decreto Sostegni").

COSTI DIRETTI ESTERNI

Costi Diretti Esterni (Euro/000)	31/12/2022	31/12/2021	Variazione
Costo del venduto di rimanenze immobiliari	(77)	(25)	(52)
Perdite per sfitti nette	(2)	(4)	2
IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili	(41)	(29)	(12)
Opex	(1)	(1)	0
Commissioni e provvigioni	(4)	(10)	6
Altri costi non riaddebitabili	0	(6)	6
Totale Costi Diretti Esterni	(125)	(75)	(50)

I costi diretti esterni sono pari a 0,1 milioni di Euro al 31 dicembre 2022, in linea con il periodo precedente.

Il costo del venduto di rimanenze immobiliari è interamente riferibile alle cessioni di porzioni di unità immobiliari facenti parte del complesso in via Pompeo Leoni/De Angeli (0,1 milioni di Euro).

Le voci "perdite per sfitti nette" e "IMU, altre imposte e assicurazioni su immobili" sono aumentate per effetto dell'ingresso nel perimetro di consolidamento della controllata Pival S.r.l., che detiene un terreno sito nel comune di Piove di Sacco.

NET OPERATING INCOME

Net Operating Income (Euro/000)	31/12/2022	31/12/2021	Variazione
Net Operating Income	936	59	877

Il Net Operating Income risulta, per effetto delle voci relative al Totale Ricavi e Totale Costi Diretti Esterni sopra riportate, positivo per 0,9 milioni di Euro in aumento di 0,9 milioni di Euro rispetto al 31 dicembre 2021.

SPESE GENERALI

Spese Generali (Euro/000)	31/12/2022	31/12/2021	Variazione
Costo del Personale di sede	(307)	(365)	58
Consulenze a Struttura	(455)	(604)	149
G&A	(789)	(790)	1
Totale Spese Generali	(1.551)	(1.759)	208

Le spese generali si attestano a 1,6 milioni di Euro, in diminuzione rispetto al 31 dicembre 2021 per 0,2 milioni di Euro.

Il costo del personale di sede, pari a 0,3 milioni di Euro, si è ridotto rispetto al periodo precedente principalmente per l'effetto netto di a) minori costi a seguito delle dimissioni di un dirigente e di un dipendente distaccato, a partire dal secondo semestre 2021, b) maggiori costi per un accordo di distacco temporaneo al 50% dell'orario di lavoro di un dirigente distaccato dalla società Praga RES S.r.l. (controllata da Aedes SIIQ S.p.A.), che ricopre in Restart il ruolo di COO&CIO dal mese di luglio 2021.

La voce costi a struttura è pari a 0,5 milioni di Euro, 0,6 milioni di Euro al 31 dicembre 2021. La voce include 0,2 milioni di Euro di consulenze tecniche e legali (0,3 milioni di Euro al 31 dicembre 2021) e costi per prestazioni professionali per 0,3 milioni di Euro (in linea con il 31 dicembre 2021). Il 2021 includeva tra le consulenze tecniche e legali circa 0,1 milioni di Euro di costi per lo svolgimento di una due diligence su nuovi progetti di investimento.

La voce G&A, pari a 0,8 milioni di Euro al 31 dicembre 2022, in linea con il 31 dicembre 2021, include principalmente i compensi per amministratori e sindaci per 0,3 milioni di Euro (sostanzialmente in linea con il periodo precedente), costi per adempimenti istituzionali e gestione uffici per 0,2 milioni di Euro (in linea con il periodo precedente) e altri oneri per 0,2 milioni di Euro (0,3 milioni di Euro nel periodo precedente). Gli altri oneri si riferiscono principalmente al costo delle assicurazioni e fidejussioni; includono al 31 dicembre 2022 0,1 milioni di Euro di perdite su crediti mentre al 31 dicembre 2021 includevano 0,2 milioni di Euro di oneri per la definizione degli accertamenti fiscali del periodo.

EBITDA

EBITDA (Euro/000)	31/12/2022	31/12/2021	Variazione
EBITDA	(615)	(1.700)	1.085

L'EBITDA risulta, per effetto delle voci relative ai Ricavi, ai costi Diretti e alle Spese Generali sopra commentate, negativo per circa 0,6 milioni di Euro, da 1,7 milioni di Euro negativi al 31 dicembre 2021.

ADEGUAMENTO AL FAIR VALUE DI INVESTIMENTI IMMOBILIARI

Al 31 dicembre 2022, sulla base delle perizie immobiliari predisposte dagli esperti indipendenti, non si registrano variazioni di valore degli immobili, sostanzialmente in linea con il periodo precedente.

(SVALUTAZIONE)/RIPRESA DI VALORE DELLE RIMANENZE

Al 31 dicembre 2022, sulla base delle perizie immobiliari predisposte dagli esperti indipendenti, non si registrano variazioni di valore delle rimanenze, sostanzialmente nulle nel periodo precedente.

AMMORTAMENTI, ACCANTONAMENTI E ALTRE SVALUTAZIONI NON IMMOBILIARI

La voce ammortamenti, accantonamenti e altre svalutazioni non immobiliari al 31 dicembre 2022 è negativa per 0,5 milioni di Euro, in aumento rispetto ai 0,1 milioni di Euro al 31 dicembre 2021. Tale voce include principalmente gli ammortamenti delle immobilizzazioni e dei diritti d'uso oltre alla svalutazione dei crediti tributari iscritta nel periodo pari a 0,4 milioni di Euro.

PROVENTI/(ONERI) DA SOCIETÀ COLLEGATE

La voce al 31 dicembre 2022 presenta un saldo negativo pari a 0,1 milioni di Euro (0,8 milioni di Euro al 31 dicembre 2021) derivante dalla valutazione a patrimonio netto della partecipazione detenuta in Aedilia Nord Est S.r.l. sino al 6 settembre 2022, data in cui la società è stata consolidata integralmente a seguito dell'acquisto da parte di Restart della quota residua del capitale sociale di Aedilia. Il valore al 31 dicembre 2021 includeva principalmente l'adeguamento della partecipazione in Aedilia Nord Est secondo il metodo del patrimonio netto che rifletteva la valorizzazione dell'immobile sito in Venezia, Via Cannaregio, e del credito verso il tenant ai valori indicati all'interno della manifestazione di interesse ricevuta dalla società per il loro acquisto.

EBIT

L'EBIT risulta negativo di 1,2 milioni di Euro, rispetto a 2,6 milioni di Euro al 31 dicembre 2021.

PROVENTI /(ONERI) FINANZIARI

Gli oneri finanziari al netto dei proventi finanziari sono sostanzialmente nulli, in linea con il 31 dicembre 2021.

UTILI/(PERDITE) DOPO LE IMPOSTE DELLE ATTIVITÀ OPERATIVE CESSATE

La voce presenta un saldo nullo al 31 dicembre 2022, rispetto ad un valore sostanzialmente nullo al 31 dicembre 2021

UTILE/(PERDITA)

La perdita del periodo ammonta a circa 1,2 milioni di Euro a fronte di una perdita di 2,6 milioni di Euro al 31 dicembre 2021.

• Analisi patrimoniale e finanziaria

La situazione patrimoniale del Gruppo al 31 dicembre 2022 è sintetizzata come segue:

		Variazione
		(3.617)
		1.143
		(2.474)
		(1.169)
		0
		(1.169)
		240
		0
		0
		(1.592)
		(1.592)
		47
		(1.545)
3.434	5.908	(2.474)
	31/12/2022 865 2.569 3.434 9.396 0 9.396 14 0 0 (6.179) (6.179) 203 (5.976)	31/12/2021 4.482 1.426 5.908 10.565 0 10.565 (226) 0 0 (4.587) (4.587) 156 (4.431)

CAPITALE FISSO

Il totale della voce è pari a 0,9 milioni di Euro (4,5 milioni di euro al 31 dicembre 2021) ed è principalmente composta da:

investimenti immobiliari e altre immobilizzazioni materiali per 0,6 milioni di Euro, in linea con il 31 dicembre 2021;
capitale investito in partecipazioni collegate e joint ventures nullo, 3,7 milioni di Euro al 31 dicembre 2021; la variazione è riconducibile all'acquisizione da parte di Restart della quota residua del capitale sociale di Aedilia Nord Est S.r.l. a seguito della quale, Aedilia è divenuta controllata al 100% e consolidata integralmente nel bilancio del Gruppo;
diritti d'uso derivanti dall'applicazione dell'IFRS 16 per 0,2 milioni di Euro, in linea con il 31 dicembre 2021;
altre immobilizzazioni finanziarie sostanzialmente nulle, in linea con l'esercizio precedente.

CAPITALE CIRCOLANTE NETTO

Il capitale circolante netto è positivo per 2,6 milioni di Euro (1,4 milioni di Euro al 31 dicembre 2021) ed è composto da:

rimanenze per 1,9 milioni di Euro (1,0 milioni di Euro al 31 dicembre 2021); la variazione rispetto all'esercizio precedente è attribuibile alle cessioni di box, cantine, posti auto e moto del complesso immobiliare Pompeo Leoni/De Angeli sito in Milano e al consolidamento del terreno sito in Piove di Sacco di proprietà di Pival S.r.l., consolidata integralmente a seguito del perfezionarsi dell'Operazione Aedilia.
crediti commerciali e altri crediti per 1,4 milioni di Euro (2,0 milioni di Euro al 31 dicembre 2021). La variazione rispetto all'esercizio precedente è riconducibile principalmente ai crediti tributari e ai crediti verso collegate e consociate. In particolare, si registrano svalutazione e perdite su crediti tributari correnti per 0,2 milioni di Euro, incassi di crediti IVA richiesti a rimborso per 0,5 milioni di Euro;
debiti commerciali e altri debiti per 0,7 milioni di Euro (1,6 milioni di Euro al 31 dicembre 2021); la variazione è principalmente riconducibile per 0,9 milioni di Euro al rilascio del debito stanziato verso gli altri quotisti del Fondo Leopardi a seguito del mancato esercizio di un diritto di opzione, scaduto al 30 giugno 2022.

CAPITALE INVESTITO

Il capitale investito è pari a 3,4 milioni di Euro ed è finanziato dal patrimonio netto per 9,4 milioni di Euro, da disponibilità finanziarie nette (inclusive dei debiti per lease ai sensi dell'IFRS 16) per 6,0 milioni.

PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO

Il patrimonio netto consolidato è pari a 9,4 milioni di Euro (10,6 milioni di Euro al 31 dicembre 2021), la variazione è riconducibile principalmente al risultato del periodo (negativo per 1,2 milioni di Euro).

ALTRE ATTIVITÀ E PASSIVITÀ NON CORRENTI

Le altre attività e passività non correnti sono sostanzialmente nulle (0,2 milioni di Euro nell'esercizio precedente). La variazione è principalmente riconducibile a svalutazioni e perdite su crediti tributari non correnti per 0,3 milioni di Euro.

PASSIVITÀ FINANZIARIE NETTE

Le passività finanziarie nette al 31 dicembre 2022 risultano positive per 6,0 milioni di Euro (4,4 milioni di Euro al 31 dicembre 2021), ed includono debiti per lease per 0,2 milioni di Euro (in linea con il 31 dicembre 2021) e disponibilità liquide per 6,2 milioni di Euro, 4,6 milioni di Euro al 31 dicembre 2021.

Di seguito la tabella di dettaglio dell'indebitamento finanziario netto e delle passività finanziarie nette di Gruppo al 31 dicembre 2022, confrontata con la chiusura dell'esercizio precedente:

		31/12/2022	31/12/2021	Variazione
A.	Disonibilità liquide	6.179	4.587	1.592
B.	Mezzi equivalenti a disponibilità liquide	0	0	0
C.	Altre attività finanziare correnti	0	0	0
D.	Liquidità (A) + (B) + (C)	6.179	4.587	1.592
E.	Debito finanziario corrente	0	0	0
F.	Parte corrente del debito finanziario non corrente	0	0	0
G.	Indebitamento finanziario corrente (E) + (F)	0	0	0

H.	Indebitamento finanziario corrente netto (G) + (D)	6.179	4.587	1.592
I.	Debito finanziario non corrente	0	0	0
J.	Strumenti di debito	0	0	0
K.	Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J)	0	0	0

L.	Indebitamento finanziario netto (H) + (K)	6.179	4.587	1.592

M.	Passività derivanti da lease correnti	(101)	(104)	3
N.	Passività derivanti da lease non correnti	(102)	(52)	(50)
O.	Passività finanziarie nette (L) + (M) + (N)	5.976	4.431	1.545

2.7 Glossario dei termini e degli indicatori alternativi di performance utilizzati

Nel presente documento, in aggiunta agli schemi e indicatori finanziari convenzionali previsti dagli IFRS, vengono presentati alcuni schemi riclassificati e alcuni indicatori alternativi di performance al fine di consentire una migliore valutazione dell'andamento della gestione economico-finanziaria del Gruppo. Tali schemi e indicatori non devono essere considerati sostitutivi di quelli convenzionali previsti dagli IFRS. In particolare, tra gli indicatori alternativi utilizzati, si segnalano:

• Costo del venduto

Corrisponde al valore di carico consolidato delle rimanenze, delle partecipazioni e degli investimenti immobiliari al momento della loro cessione.

• NOI (Net Operating Income)

È pari all'EBITDA al lordo dei costi indiretti. Questo indicatore ha la funzione di presentare una situazione di redditività operativa prima dei costi indiretti e generali.

• EBITDA (Earnings before interests, taxes, depreciation & amortization)

È pari al Risultato operativo (EBIT) al lordo di ammortamenti, svalutazioni, adeguamenti al fair value degli investimenti immobiliari, accantonamenti a fondo rischi e proventi e oneri da società collegate e joint ventures, nonché della voce oneri/proventi di ristrutturazione. Questo indicatore ha la funzione di presentare una situazione di redditività operativa ricorrente.

• EBIT (Earnings before interests & taxes)

È pari al Risultato operativo senza includere gli oneri finanziari capitalizzati a rimanenze.

Tale indicatore può essere calcolato anche al netto di poste di natura non ricorrente e in tal caso sono inserite apposite precisazioni.

• Capitale Fisso

Comprende le seguenti voci:

o Investimenti immobiliari
o Altre immobilizzazioni materiali (impianti, attrezzature, altri beni, immobilizzazioni in corso)
o Avviamento ed altre immobilizzazioni immateriali
o Partecipazioni in società valutate con il metodo del patrimonio netto
o Attività finanziarie disponibili alla vendita
o Crediti finanziari (parte non corrente)

• Capitale Circolante Netto

È equivalente alla somma algebrica di:

o Crediti commerciali ed altri crediti (parte corrente): crediti netti verso clienti, crediti verso controllate e collegate, crediti verso altri, crediti tributari, ratei e risconti attivi

o Rimanenze (terreni, iniziative immobiliari in corso e acconti, immobili)
o Attività finanziarie detenute fino a scadenza
o Debiti commerciali (parte corrente)
o Debiti tributari

• GAV (Gross Asset Value)

Si intende il valore totale dell'attivo immobiliare calcolato a valori correnti di mercato.

• NAV (Net Asset Value)

Si intende la differenza fra il valore totale dell'attivo calcolato a valori correnti di mercato e il valore totale del passivo.

• NAV (Net Asset Value) Immobiliare

Si intende la differenza fra il valore totale dell'attivo immobiliare calcolato a valori correnti di mercato e il valore totale del passivo finanziario allocato sugli immobili.

• Posizione Finanziaria Lorda (o PFL o indebitamento finanziario lordo)

È equivalente alla somma algebrica di:

o Indebitamento finanziario corrente
o Indebitamento finanziario non corrente, escluse le Passività derivanti da lease

• Posizione Finanziaria Netta (o PFN o indebitamento finanziario netto)

È equivalente alla Posizione Finanziaria Lorda al netto di:

o Liquidità

• Passività Finanziarie Lorde

È equivalente alla somma algebrica di:

o Indebitamento finanziario corrente
o Indebitamento finanziario non corrente
o Passività derivanti da lease

• Passività Finanziarie Nette

È equivalente alle Passività Finanziarie Lorde al netto di:

o Liquidità

Si riporta inoltre di seguito la tabella di riconciliazione tra i costi indicati nella Relazione sulla Gestione e i dati presenti nei Prospetti Contabili.

Totale ricavi esposto in Relazione	1.061
Ricavi per riaddebiti ai conduttori	1
Totale Ricavi delle vendite e altri ricavi esposto nei prospetti di bilancio	1.062

Totale costi esposti in Relazione	(1.676)
Ricavi per riaddebiti ai conduttori	(1)
Costo del venduto di rimanenze immobiliari	77
Totale costi esposti nei prospetti di bilancio	(1.600)

Si evidenzia che la relazione sulla gestione espone il costo del venduto nella voce "Costi Diretti Esterni", la nota integrativa lo riporta invece nella voce variazione delle rimanenze.

Le rivalse, "ricavi per riaddebiti ai conduttori", sono riportate in relazione sulla gestione nella voce "perdite per sfitti nette", nella nota integrativa sono classificate tra i ricavi.

2.8 Commento sull'andamento economico-finanziario della Capogruppo Restart S.p.A.

La Capogruppo, Restart S.p.A., ha chiuso l'esercizio 2022 con una perdita di 1,2 milioni di Euro, rispetto ad una perdita di 2,2 milioni di Euro dell'esercizio 2021.

Il Patrimonio netto della Società si attesta a 9,4 milioni di Euro, a fronte di un valore di 10,6 milioni di Euro al termine del 2021. La variazione è prevalentemente ascrivibile al risultato del periodo.

Di seguito la tabella di dettaglio relativa all'indebitamento finanziario netto della Capogruppo al termine dell'esercizio 2022, confrontata con la chiusura dell'esercizio precedente:

	31/12/2022	31/12/2021
A. Disponibilità liquide	5.940	4.386
B. Mezzi equivalenti a disponibilità liquide	0	0
C. Altre attività finanziare correnti	0	0
D. Liquidità (A) + (B) + (C)	5.940	4.386
E. Debito finanziario corrente	0	0
F. Parte corrente del debito finanziario non corrente	0	0
G. Indebitamento finanziario corrente (E)+(F)	0	0
H. Indebitamento finanziario corrente netto (D) + (G)	5.940	4.386
I. Debito finanziario non corrente	0	0
J. Strumenti di debito	0	0
K. Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J)	0	0
L. Indebitamento finanziario netto (H) + (K)	5.940	4.386

2.9 Raccordo tra il patrimonio netto e il risultato netto della Capogruppo e il patrimonio netto e il risultato netto Consolidati

	31/12/2022
	Risultato netto	Patrimonio netto
SALDI COME DA BILANCIO DELLA CAPOGRUPPO	(1.167)	9.385
Eliminazione del valore di carico delle partecipazioni consolidate: Patrimonio netto e risultato pro-quota d'esercizio delle imprese consolidate	0	0
Eliminazione degli effetti di operazioni compiute fra imprese consolidate al netto degli effetti fiscali: Storno adeguamento finanziamenti soci ex IFRS9	(1)	11
SALDI COME DA BILANCIO CONSOLIDATO - Quota del Gruppo	(1.168)	9.396
SALDI COME DA BILANCIO CONSOLIDATO - Quota di Terzi	0	0
SALDI COME DA BILANCIO CONSOLIDATO	(1.168)	9.396

2.10 Eventi di rilievo

Come noto, a partire dal mese di gennaio 2020, lo scenario nazionale e internazionale è stato caratterizzato dalla diffusione del Coronavirus i cui impatti sono tuttora evidenti sull'economia nazionale ed internazionale, con particolare riguardo al settore in cui opera la Società, seppur ormai mitigati delle misure di contenimento e dal completamento della campagna vaccinale.

A partire dal mese di febbraio 2022 la situazione geopolitica e macro-economica ha subito un peggioramento a livello internazionale determinato dall'esplosione del conflitto russo-ucraino che ha determinato conseguenze negative sui mercati internazionali, il notevole incremento dei costi dell'energia e delle materie prime, innescando una ripartenza dell'inflazione a livello globale e un aumento generalizzato dei tassi di interesse e del costo del denaro.

Seppur tale situazione congiunturale abbia avuto un impatto limitato sulle attività del Gruppo, siffatte circostanze, straordinarie per natura ed estensione, hanno inciso sull'attività economica complessiva rallentando le attività di investimento e continueranno a determinare nel prossimo futuro un contesto di generale incertezza.

I potenziali effetti dei suddetti fenomeni sull'andamento delle attività della Società e sull'evoluzione prevedibile della gestione non sono ad oggi pienamente determinabili e saranno oggetto di costante monitoraggio. Al riguardo si segnala che le suddette congiunture di mercato e macroeconomiche hanno condotto il management della Società ad optare per una maggiore prudenza nella gestione del Gruppo Restart al fine, inter alia, di sfruttare e di valorizzare le migliori opportunità di business che si presenteranno nel prossimo esercizio che, tuttavia, resterà fortemente condizionato dall'evoluzione dei fattori macroeconomici globali.

• Eventi societari del periodo	• Operazioni del periodo
In data 14 gennaio 2022, Restart S.p.A. ha reso noto di aver ricevuto dalla controllante Augusto S.p.A. in liquidazione una comunicazione con la quale la medesima ha riferito che, in pari data, ad Augusto è stato comunicato il decreto mediante il quale il Tribunale di Milano ha omologato l'accordo di ristrutturazione ex art. 182- bis L.F. sottoscritto da Augusto in data 2 novembre 2021 e regolarmente pubblicato presso il competente registro delle imprese.	Nel mese di marzo 2022 sono state sottoscritte da parte di Restart S.p.A., Aedes SIIQ S.p.A., Blue SGR S.p.A. e Trixia S.r.l. le "dichiarazioni di rinuncia agli atti e all'azione e di accettazione delle rinunce avversarie" relativamente al contenzioso Trixia. In data 9 giugno 2022, il Tribunale di Milano ha altresì emanato il provvedimento di estinzione del procedimento in cui era coinvolta Restart.
In data 18 gennaio 2022, facendo seguito a quanto comunicato in data 25 novembre 2021 (i.e. dimissioni della Consigliera Arena da componente dei comitati endoconsiliari), il Consiglio di Amministrazione della Società ha proceduto alla riorganizzazione dei Comitati endoconsiliari istituendo un comitato unico composto da tre Amministratori non esecutivi e indipendenti (il "Comitato Indipendenti") con funzioni propositive e consultive in materia di controlli, rischi, nomine, remunerazioni e operatività con parti correlate nelle persone di Annapaola Negri-Clementi (Presidente), Stella D'Atri e Giorgio Gabrielli.	In data 25 maggio 2022, a seguito di quanto comunicato in data 17 settembre 2021, in considerazione degli esiti non soddisfacenti della Due Diligence sul Gruppo Hiram S.p.A., la Società Restart ha comunicato ad Istituto Ligure Mobiliare l'interruzione delle trattative in essere aventi ad oggetto la possibile acquisizione del controllo del Gruppo Hiram S.p.A
In data 22 marzo 2022 Il Consiglio di	In data 24 giugno 2022, Restart S.p.A. ha comunicato di aver concluso un accordo quadro con

Amministrazione di Restart S.p.A. ha approvato il Progetto di Bilancio d'Esercizio e il Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2021.	la collegata Aedilia Nord Est S.r.l., di cui deteneva - a tale data - il 56,52% del capitale sociale, VIBA S.r.l., la quale deteneva - a tale data - a sua volta il 43,48% del capitale sociale di Aedilia e Immobiliare Cinque Effe S.r.l., società collegata a VIBA, con riguardo alle seguenti operazioni:
	(i) la vendita da Aedilia nei confronti di IMM5F delle porzioni dell'immobile denominato "Palazzo Mora" sito nel Comune di Venezia, Località Cannaregio, Strada Nova n. 3659 di proprietà di Aedilia ad un corrispettivo in linea con i relativi valori di bilancio e pari ad Euro 5.200.000 (IVA esclusa), contestualmente alla cessione pro soluto del credito commerciale che la stessa Aedilia vanta nei confronti del conduttore dell'Immobile; le riferite vendite erano sospensivamente condizionate al mancato esercizio della prelazione (a) da parte del Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e del Turismo e/o della Regione Veneto e/o degli altri enti pubblici territoriali legittimati ai sensi di legge e (b) da parte del conduttore ai sensi di legge, nei termini di 60 giorni previsti rispettivamente dal D. Lgs. n. 42/2004 e dalla L. n. 392/78;
	(ii) l'acquisto da parte di Restart della partecipazione detenuta da VIBA in Aedilia per un corrispettivo di Euro 1.244.908 sostanzialmente pari al valore pro quota del patrimonio netto di Aedilia rapportato alla Partecipazione VIBA risultante dalla situazione patrimoniale aggiornata di Aedilia, decurtato di un importo di Euro 4.950 per ciascun mese di durata del periodo interinale intercorrente tra la data di conclusione dell'accordo quadro e la data di stipula dell'atto di cessione della Partecipazione VIBA; il perfezionamento di tale acquisto comporta il consolidamento integrale di Aedilia e della relativa controllata totalitaria Pival S.r.l
In data 5 aprile 2022 è stata diffusa al mercato la comunicazione delle operazioni di vendita di azioni Restart effettuate da Augusto S.p.A. in liquidazione nell'ambito delle comunicazioni da effettuare da chiunque detiene azioni in misura almeno pari al 10 per cento del capitale sociale, nonché ogni altro soggetto che controlla l'emittente quotato.	In data 6 settembre 2022, facendo seguito a quanto comunicato in data 24 giugno 2022, Restart S.p.A. ha comunicato che in pari data, previo accertamento del verificarsi delle condizioni sospensive dell'operazione (i.e. prelazioni ai sensi del D. Lgs. n. 42/2004 e della L. n. 392/78), (i) si sono perfezionate in favore della società acquirente Immobiliare Cinque Effe S.r.l. collegata a VIBA S.r.l., la vendita delle porzioni dell'immobile denominato "Palazzo Mora" sito nel Comune di Venezia, Località Cannaregio, Strada Nova n. 3659 (l'"Immobile"), di proprietà di Aedilia Nord Est S.r.l. ("Aedilia") ad un corrispettivo in linea con i relativi valori di bilancio e pari ad Euro 5.200.000 e la cessione pro soluto del credito commerciale vantato da Aedilia nei confronti del conduttore dell'Immobile, ed (ii) è stato concluso l'acquisto da parte di Restart della partecipazione pari al 43,48% detenuta da VIBA in Aedilia ad un corrispettivo pari ad Euro 1.232.368; tale acquisto comporta il consolidamento integrale di Aedilia e

	della relativa controllata totalitaria Pival S.r.l. da parte di Restart.
	La complessiva operazione, che si inserisce nel contesto delle attività di dismissione e trasformazione in cassa degli assets non core , al netto dei relativi costi, ha generato per il Gruppo Restart un incremento delle disponibilità liquide per Euro 2,7 milioni circa. Nel complesso, l'"Operazione Aedilia"
In data 26 aprile 2022 L'Assemblea ordinaria - ha approvato il bilancio d'esercizio della Capogruppo e preso atto del bilancio consolidato del Gruppo Restart al 31 dicembre 2021; - ha approvato la politica di remunerazione della Società; - ha deliberato di autorizzare il Consiglio di Amministrazione all'acquisto e alla disposizione di azioni proprie fino ad un massimo pari al 10% del capitale sociale per il periodo di 18 mesi dalla delibera assembleare. L'Assemblea straordinaria ha approvato l'estensione del termine per l'esercizio dei Warrant Restart S.p.A. 2015-2022 in circolazione per altri due anni, con conseguente proroga del termine finale di sottoscrizione dell'aumento di capitale a servizio dell'esercizio dei Warrant sino al quinto giorno lavorativo bancario del mese di luglio 2024 incluso (i.e. 5 luglio 2024), invariate	In data 4 ottobre 2022 è stata deliberata la messa in liquidazione della controllata totalitaria Aedilia Nord Est S.r.l. Conseguentemente, in esecuzione delle operazioni di liquidazione, è stata assegnata a Restart la partecipazione totalitaria detenuta da Aedilia in Pival. La società Aedilia Nord Est S.r.l. in liquidazione, approvato il bilancio finale di liquidazione in data 29 dicembre 2022, è stata cancellata dal Registro delle Imprese in data 23 gennaio 2023.
le ulteriori previsioni del Regolamento dei Warrant.
In data 4 maggio 2022 è stata diffusa al mercato la comunicazione delle operazioni di vendita di azioni Restart effettuate da Augusto S.p.A. in liquidazione nell'ambio delle comunicazioni da effettuare da chiunque detiene azioni in misura almeno pari al 10 per cento del capitale sociale, nonché ogni altro soggetto che controlla l'emittente quotato.	In data 22 dicembre 2022 è stata costituita la società interamente controllata LAVIP S.r.l. quale veicolo societario da utilizzare per le eventuali operazioni di investimento immobiliare che il Gruppo potrà compiere ove se ne ravvisino le condizioni di opportunità in linea con il modello di business del Gruppo Restart.
In data 19 maggio 2022 Restart S.p.A. ha comunicato l'iscrizione nel registro delle imprese di Milano-Monza-Brianza-Lodi delle delibere dell'Assemblea Straordinaria dei Soci del 26 aprile 2022 relative (i) all'estensione del termine per l'esercizio dei warrant per altri due anni, sino al quinto giorno lavorativo bancario del mese di luglio 2024 incluso (ossia sino al 5 luglio 2024), invariate le ulteriori previsioni del Regolamento dei Warrant, e (ii) alla conseguente proroga del termine finale di sottoscrizione dell'aumento di capitale a servizio dell'esercizio dei warrant sino

al quinto giorno lavorativo bancario del mese di luglio 2024 incluso (ossia sino al 5 luglio 2024), invariate le ulteriori previsioni del regolamento dei warrant.
In data 9 giugno 2022 in nome e per conto di Augusto S.p.A. in liquidazione Restart ha comunicato che la società Augusto S.p.A. in liquidazione, a tale data controllante di Aedes SIIQ S.p.A. e Restart S.p.A., facendo seguito all'accordo concluso tra Augusto da un lato e Net Insurance S.p.A. e Net Insurance Life S.p.A. dall'altro nel contesto dell'accordo di ristrutturazione dei debiti ex art. 182-bis L.F. sottoscritto da Augusto in data 2 novembre 2021, ha reso noto che nel giudizio avviato da Augusto di opposizione al decreto ingiuntivo dell'importo di € 6.271.315,50 oltre interessi e spese ottenuto da Net Life, il Tribunale di Milano ha rigettato con ordinanza comunicata in data 6 giugno 2022 l'istanza di provvisoria esecutorietà del riferito decreto ingiuntivo, reputando meritevoli di approfondimenti istruttori le contestazioni sollevate da Augusto in ordine alla – asserita da Net Life e non dimostrata – titolarità in capo all'opposta Net Life di n. 62 obbligazioni (per nominali € 6,2 milioni) emesse da Augusto.
In data 15 giugno 2022 Restart S.p.A. ha comunicato la composizione aggiornata del capitale sociale (interamente sottoscritto e versato) della Società a seguito dell'esercizio nel periodo 1 – 7 giugno 2022 di ulteriori n. 6.390 warrant "RESTART S.p.A. 2015-2024" e della conseguente sottoscrizione (nel rapporto di n. 1 nuova azione ordinaria ogni n. 30 Warrant esercitati) e contestuale liberazione di n. 213 nuove azioni ordinarie rivenienti dall'aumento di capitale a servizio dell'esercizio dei Warrant deliberato dall'Assemblea Straordinaria del 30 settembre 2014 al prezzo di Euro 0,55 per azione (comprensivo di sovrapprezzo) per un prezzo complessivo di Euro 117,15.
In data 13 luglio 2022 Restart S.p.A. ha comunicato la composizione aggiornata del capitale sociale (interamente sottoscritto e versato) della Società a seguito dell'esercizio – nel periodo 1 – 7 luglio 2022 (primi cinque giorni lavorativi bancari del mese corrente) – di ulteriori n. 810 warrant "RESTART S.p.A. 2015-2024" e della conseguente sottoscrizione (nel rapporto di n. 1 nuova azione ordinaria ogni n. 30 Warrant esercitati) e contestuale liberazione di n. 27 nuove azioni ordinarie rivenienti dall'aumento di capitale a servizio dell'esercizio dei Warrant deliberato dall'Assemblea Straordinaria del 30

settembre 2014 (come successivamente modificato da ultimo con delibera dell'Assemblea dei Soci del 26 aprile 2022), al prezzo di Euro 0,55 per azione (comprensivo di sovrapprezzo) per un prezzo complessivo di Euro 14,85.
2 agosto 2022 In data Il Consiglio di Amministrazione di Restart S.p.A. ha approvato la relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2022.
In data 12 agosto 2022 la Società ha ricevuto la comunicazione ai sensi dell'art. 120 TUF di superamento della soglia rilevante del 5% del capitale sociale da parte della Consigliera D'Atri ed ha dato corso alla pubblicazione della internal dealing comunicazione in materia

• Eventi successivi alla chiusura dell'esercizio

Non si rilevano eventi successivi alla chiusura dell'esercizio.

2.11 Il mercato immobiliare

• Introduzione

Il 2022 è stato caratterizzato da un rallentamento della crescita rispetto al rimbalzo osservato nel 2021, dovuto alle vicende belliche e relative conseguenze in termini di rincari delle materie prime e dei prodotti finali al consumo. La fiducia dei consumatori e delle imprese si è ridotta principalmente a causa dell'alta inflazione, che ha comportato erosione del potere d'acquisto delle famiglie, e di un contesto economico in generale deterioramento. Nonostante ciò, il 2022 consente ancora un margine di crescita positivo, mentre aspettative meno ottimistiche caratterizzano il prossimo anno.

Nella prima parte del 2022 il settore immobiliare ha avuto un andamento positivo, in linea con il 2021, iniziando a mostrare alcuni segni di rallentamento nella seconda metà. In questa direzione si registrano i primi segnali di una stabilizzazione dell'offerta nel mercato residenziale, caratterizzata in parte da una minore qualità degli immobili disponibili; parallelamente la domanda risente dell'aumento dei prezzi degli immobili e del rialzo dei tassi di interesse, che contribuiscono a rendere meno accessibile il credito.

Il mercato immobiliare corporate (soprattutto gli spazi a uso uffici e la logistica) è meno legato alle condizioni delle famiglie di quanto lo sia il residenziale e nel 2022 risulta in crescita rispetto allo scorso anno e al pre-pandemia. La logistica, dopo un 2021 che l'ha vista protagonista, ha continuato ad avere un ruolo centrale in termini di volumi di investimento nello scorso anno, mentre appare incerta la continuità di tale andamento nei prossimi mesi. Il comparto direzionale conferma di aver superato il periodo più difficile, con volumi che hanno recuperato i livelli pre-pandemia grazie soprattutto a transazioni di grandi dimensioni. Per quanto riguarda i prossimi mesi, gli spazi direzionali sono identificati come una delle opportunità di investimento più attrattive; in particolare per questa tipologia di immobili è estremamente rilevante il tema ESG che sta rappresentando una delle principali discriminanti nelle decisioni di investimento degli operatori istituzionali, soprattutto di matrice anglosassone.

Il settore retail, infine, è riuscito a limitare i danni del 2021 attraverso soluzioni alternative e innovative. Anche se nel 2022 risulta meno rapido nella ripresa (non ha recuperato i livelli pre-pandemia), il volume degli investimenti è in aumento: è quasi raddoppiato rispetto al terzo trimestre dello scorso anno. Per quanto riguarda il 2023, la previsione è incerta e molto dipenderà molto dall'andamento delle contrattazioni di vendita nella parte finale dell'anno e dalla accessibilità dei canoni, che saranno probabilmente in aumento.

• Il contesto economico italiano

Dopo il 2021, anno di forte crescita economica a livello internazionale durante il quale l'Italia si è posizionata tra i migliori paesi per la performance in termini di crescita del Pil, nel 2022 le difficoltà che si erano manifestate negli anni precedenti si sono acuite per lo scoppio della guerra tra Russia e Ucraina, inducendo un rallentamento per l'anno in corso.

Le condizioni economiche delle famiglie italiane sono state messe a dura prova a causa di molteplici e noti fattori. Innanzitutto l'inflazione, che ha continuato ad aumentare nel corso dell'anno, trainata principalmente dall'aumento del prezzo dei beni energetici; tali incrementi sono stati trasferiti ai beni di consumo finali, comportando rincari significativi per le famiglie ed erodendo il loro potere d'acquisto. La propensione al risparmio si è ridotta, dopo la crescita dovuta alle restrizioni anti-pandemia, per l'aumento dei consumi non compensato da un aumento dei redditi; a maggio 2022 la quota di famiglie che non riusciva a risparmiare risultava cresciuta di circa 6 punti percentuali rispetto ai 12 mesi precedenti. Tale situazione ha messo a rischio la capacità di onorare i propri debiti, comportando un irrigidimento nei criteri di erogazione del credito; allo stesso tempo, l'incremento dei tassi di interesse indurrà molto probabilmente una contrazione della domanda di mutui per l'acquisto di abitazioni.

Nonostante le conseguenze della guerra e del rincaro di energia, combustibili e materie prime alimentari, l'andamento dell'economia italiana nel corso del primo semestre è stato positivo e la previsione di crescita del PIL per il 2022 è salita al 3,3 per cento, dal 3,1 per cento di marzo (Documento di Economia e Finanza). I risultati del 2022 sono stati sostenuti dalla crescita del valore aggiunto delle costruzioni e dalla ripresa di quei settori che erano stati penalizzati maggiormente dalle misure di distanziamento, oltre che dalla forte crescita dell'industria fino a primavera. Da quel periodo in poi, però, l'andamento del ciclo internazionale è peggiorato, così come l'andamento dell'industria manifatturiera. Ciò ha determinato un deterioramento delle attese per il prossimo anno, con previsioni di crescita per il 2023 pari allo 0,4%.

Per quanto riguarda l'inflazione, l'impennata dei prezzi ha indotto la BCE, così come fatto dalla FED e dalla Bank of England, a intraprendere una politica monetaria restrittiva ponendo una fine agli acquisti netti dei titoli del debito nell'ambito del programma APP (Asset Purchase Program) e alzando i tassi di riferimento di 125 punti base tra luglio e settembre e di ulteriori 50 punti base lo scorso dicembre; la BCE ha poi annunciato il proseguimento di questa strategia nei prossimi mesi, con incrementi significativi e costanti al fine di raggiungere tassi sufficientemente restrittivi per riportare l'inflazione all'obiettivo del 2% nel medio termine.

• Andamento e prospettive del mercato immobiliare italiano

Il terzo trimestre del 2022 ha mostrato continuità dell'andamento positivo registrato nella prima parte dell'anno. In termini di volume di investimenti, si assiste a una consistente crescita rispetto al 2021, soprattutto per la liquidità derivante dal congelamento di alcune operazioni durante il periodo di emergenza sanitaria, che ha portato il volume di investimenti in Italia nel terzo trimestre 2022 a circa 9,4 miliardi, con un incremento del 20% rispetto al 2021 (che hanno raggiunto circa 12 miliardi nell'ultimo trimestre 2022). Anche con riguardo al numero di transazioni il terzo trimestre è stato caratterizzato da un numero superiore a quello del periodo pre-pandemia e a quello del 2021; in particolare, al terzo trimestre sono state transate più di 616 mila unità, di cui 31 mila costituite da asset direzionali, circa 9 mila da asset retail e oltre 575 mila da unità residenziali.

Le previsioni per la fine dell'anno e per il 2023-2024 sono controverse; il prolungamento del conflitto oltre le aspettative, la continuità della crisi energetica, l'inflazione attesa ancora sopra il livello obiettivo e l'irrigidimento dei criteri di erogazione del credito avranno un impatto sull'andamento dei prossimi mesi. In particolare, si prevede una drastica riduzione delle intenzioni di acquisto e di richieste di mutuo residenziale; le previsioni per questo settore, infatti, sono state riviste al ribasso per il 2022 e, soprattutto, per il prossimo biennio: il numero di transazioni sarà al di sotto delle 700.000 unità nel 2023 e 2024, al contrario di quanto previsto a marzo.

Previsione compravendite residenziali per anno in base agli scenari ipotizzati

Per quanto riguarda l'andamento dei prezzi, la flessione nelle compravendite che si è in parte già manifestata nel 2022 e che si intensificherà nel 2023, avrà effetto sui valori, la cui crescita è stata rivista al ribasso nelle previsioni di novembre rispetto a quelle estive.

Fonte: elaborazione Avalon su dati Osservatorio Nomisma

Previsioni dei prezzi medi per tipologia a valori correnti (variazioni % annuali)
	Abitazioni Uffici		Negozi
	Luglio 2022	Novembre 2022	Luglio 2022	Novembre 2022	Luglio 2022	Novembre 2022
2022	3,2%	2,9%	0,9%	0,5%	0,7%	0,6%
2023	2,0%	0,7%	1,1%	-0,3%	1,0%	0,2%
2024	1,6%	0,5%	1,5%	-0,1%	1,3%	0,3%

Fonte: elaborazione Avalon su dati Osservatorio Nomisma

Anche per quanto concerne gli investimenti in immobili corporate, gli effetti della guerra sul mercato europeo e, quindi, su quello italiano sono stati limitati per la parte iniziale nel 2022. Gli investimenti si sono riposizionati sui paesi più solidi e ciò ha comportato un incremento dell'incidenza dell'Italia sul totale degli investimenti europei, che è quasi raddoppiata nel primo trimestre 2022 rispetto allo stesso periodo del 2021 (passando dal 2,3% al 4%). In particolare, gli investimenti corporate hanno raggiunto i 3,2 miliardi di euro nel Q1-2022, in crescita del 110% rispetto allo stesso periodo del 2021 (escludendo la vendita di un portafoglio dell'Enpam per un valore di 842 milioni di euro dal computo, la crescita risulterebbe comunque pari al 60% in termini tendenziali).

In merito alle tendenze del 2022, c'è stato un ritorno di interesse verso il segmento uffici, che ha costituito il 44% del mercato nazionale; continua la crescita esponenziale della logistica, che ha raggiunto la quota del 20%, nonostante la scarsità di spazi e la più generale inadeguatezza dell'offerta esistente, soprattutto con riguardo alle richieste sempre maggiori da parte degli investitori in termini di sostenibilità.

Infine, per il mercato retail, occorre distinguere due ambiti, ossia quello dei negozi high-street e dei centri commerciali. Per quanto riguarda la prima tipologia, l'interesse si mantiene elevato, con investitori comunque interessati, nonostante eventuali ribassi nei fatturati delle società che solitamente si posizionano nelle vie del lusso. I centri commerciali, invece, hanno risentito della pandemia e della diminuzione di fatturato di tali immobili che da essa è scaturito, complice anche una rimodulazione del modello di spesa delle famiglie, accentuatasi durante la pandemia; attualmente si osserva un graduale ritorno ai livelli pre-pandemia, con valori che tendono a stabilizzarsi.

Nel complesso, il settore mostra ancora segnali di affanno, arrivando a coprire il 7% del totale. La distribuzione degli investimenti immobiliari corporate per tipologia è presentata di seguito.

Investimenti corporate per tipologia

Fonte: elaborazione Avalon su dati Osservatorio Nomisma

Per quanto riguarda l'asset allocation geografica, Milano si conferma come il catalizzatore di investitori sia nazionali che stranieri, accentrando quasi la metà dell'intero ammontare investito a livello nazionale. A Roma, la quota pari al 13% è la più bassa registrata dal 2008.

Investimenti corporate per località

Fonte: elaborazione Avalon su dati Osservatorio Nomisma

Per la fine dell'anno, si prevede che il volume di investimenti complessivi supererà gli 11 miliardi, mentre sarà al di sotto dei 10 per 2023 e 2024 a causa dell'evoluzione della guerra e dell'accresciuta incertezza percepita dai mercati.

• Approfondimento: costi di costruzione

Il rincaro delle materie prime, che si trovano all'inizio della filiera del settore immobiliare, si ripercuote con diversa intensità sulle varie fasi del processo di costruzione. Complessivamente, secondo i dati Eurostat, l'indice dei costi di costruzione complessivi per un edificio residenziale per l'Italia ha raggiunto il valore di 115 nel Q1 2022 e di 121 nel Q2 2022, che indicano un aumento rispettivamente del 15% e del 21% rispetto al 2015 (anno di riferimento per l'indice); si tratta di un aumento significativo, ma contenuto se confrontato con quanto accaduto negli altri paesi: nel Q2 l'incremento per l'Italia è, infatti, al di sotto della media Europea (130) e tra i più bassi, in linea con Danimarca e Cipro.

L'incremento osservato non è omogeneo per tipologia di immobile; difatti, per diverse destinazioni incide la composizione tra strutture, architettura e impianti, per i quali sono utilizzate più o meno intensamente le materie prime. Le categorie che generalmente subiscono gli incrementi maggiori sono le strutture e gli impianti, che impiegano maggiormente materiali metallici.

In base ai dati resi disponibili dall'Istat per l'Italia è possibile verificare l'andamento dei costi di costruzione per immobili residenziali e capannoni industriali. Nel corso del 2022 i costi di costruzione sono aumentati nella prima parte dell'anno e hanno subito una riduzione tra i mesi di maggio e giugno (molto lieve per costruzioni residenziali); hanno poi ripreso ad aumentare, con una variazione complessiva contenuta e pari a circa il +9% rispetto a gennaio 2022, valore che, almeno in parte, non tiene conto degli effetti speculativi di cui si è avuta evidenza nel corso dell'anno. Comunque i costi restano superiori al periodo pre-pandemia: l'incremento registrato a settembre 2022, rispetto a settembre 2019 è pari al 27% in media ed è stato più intenso per capannoni industriali, sia per la diversa composizione delle strutture utilizzate (maggiore impiego di ferro e di cemento, la cui produzione è altamente energivora), sia per l'incremento di domanda che ha riguardato il settore logistico; difatti l'interesse per quest'ultimo ha iniziato a crescere rapidamente nel 2021, anno a partire dal quale si osserva un'accelerazione dell'aumento dei costi.

Per i prossimi mesi del 2022 e fino a circa metà del 2023, ci si aspettano costi ancora elevati, dinamica determinata dagli ulteriori rincari del gas e dell'elettricità unitamente alla carenza di materiale.

Incremento dei costi di costruzione, numeri indice in base 2015

Fonte: Eurostat

	Var % set 2022/set 2019	Var % media gen-set 2022/gen-set 2019
Indice del costo di costruzione di un capannone industriale	19.2%	16.0%
Indice del costo di costruzione di un capannone industriale	27.3%	23.3%
Var % media	23.2%	19.7%

Costi di costruzione, numeri indice in base 2015

Fonte: Istat

• Il mercato residenziale in Italia

INTRODUZIONE

Il retaggio culturale che porta la maggioranza degli italiani a vedere ancora la casa come un bene di proprietà stabile e non come un servizio legato all'abitare si va lentamente dissolvendo. Sempre più famiglie optano per soluzioni abitative in locazione, sia per fattori legati a ristrettezze economiche che precludono l'accesso al credito, sia per la flessibilità che tale tipologia di contratti comporta. Tuttavia, nonostante si stia evidenziando questa tendenza, secondo gli ultimi dati ISTAT aggiornati al 2020, ancora circa il 92% degli italiani vive in case di proprietà, confermando una sostanziale stabilità nel settore del mercato residenziale. In accordo ai principali risultati delle ultime ricerche di mercato, una delle criticità evidenziata come maggiormente rilevante è l'età del patrimonio residenziale di proprietà, che ha, in media, oltre 30 anni, rappresentando un significativo problema dello stock immobiliare in quanto vetusto e non in linea con le esigenze dell'abitare contemporaneo.

Inoltre, si evidenziano nei mercati esteri dei sotto-segmenti sviluppatisi ad hoc per rispondere alle esigenze mutevoli degli inquilini, quali il Senior Living e lo Student Housing, che in Italia tardano ad attecchire proprio per il retaggio culturale sopra citato. Nei paragrafi a seguire verrà analizzato, oltre al residenziale tradizionale, ciascuno di questi sotto-segmenti; essi costituiscono, infatti, dei mercati in forte espansione sui quali stanno ponendo forte attenzione investitori istituzionali nazionali ed internazionali come mai era accaduto prima d'ora nel nostro Paese. L'Italia, e Milano in particolare, sono considerate le piazze migliori a livello globale dove investire in questa asset class.

IL RESIDENZIALE TRADIZIONALE

NTN e IMI

Il mercato immobiliare residenziale si difende bene dall'incertezza del quadro economico attuale e conferma ancora una volta, come nel 2021, la sua crescita. Nonostante il clima di instabilità economica che si è creato per effetto della pandemia e che si è molto accentuato con il conflitto bellico tra Russia e Ucraina, nel primo semestre 2022 è stato registrato un aumento delle compravendite.

Nel 2021 il numero complessivo di abitazioni compravendute in Italia è stato pari a 748.523. Questo dato ha evidenziato un significativo aumento in confronto agli anni 2020 e 2019, rispettivamente del 34% e del 24%, di fatto riprendendo e accelerando il trend positivo che si era registrato dal 2014, interrotto solo dal dato negativo del 2020 (-7,7% YoY). La fase espansiva nel 2021 aveva quindi ripreso, con un tasso di variazione annuo quasi quintuplicato rispetto a quello medio registrato negli anni prepandemia, confermando un generale quadro positivo del mercato immobiliare ed una forte resilienza del settore alle congiunture macroeconomiche generali. Secondo gli ultimi dati pubblicati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare, nei primi tre trimestri del 2022 (periodo gennaio-settembre), il totale delle abitazioni compravendute sul territorio italiano è stato pari a circa 576.100 unità, un incremento rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente pari al 7,5%. Nel dettaglio, sul piano delle compravendite di abitazioni, nel primo semestre del 2022 rispetto allo stesso periodo del precedente anno, in Italia si è registrato un aumento tendenziale del 10,1%. Nel terzo trimestre 2022, il totale delle compravendite è stato pari a circa 175.000 unità, ovvero un calo pari a circa il 20% rispetto al secondo trimestre.

NTN Italia – Andamento 2021-2022

L'aumento dei volumi di compravendita nei primi nove mesi del 2022 è abbastanza simile in ogni area territoriale, attestandosi in media al 7,5%, con una crescita maggiore, pari a circa 10-11% nel Sud e nelle Isole. L'area Nord Est è quella che registra una crescita inferiore, fermandosi al 4,4% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.

L'andamento positivo registrato nei volumi di compravendita per il 2021 ha influenzato positivamente i valori dell'indice IMI: in media nazionale, questo indicatore, che era pari all'1,63% nel 2020 e all'1,76% nel 2019, ha registrato un valore pari al 2,17% nel 2021, a significare una media di circa 2,17 abitazioni compravendute ogni 100 registrate al catasto. Per l'anno 2022, in accordo ai principali osservatori, si prevede una sostanziale stazionarietà, rimanendo su valori tra il 2,05% e il 2,20%. Questo dato, in generale, conferma una maggiore intensità del mercato nel 2021 rispetto sia al 2020 che al 2019 e confermerebbe il generale rallentamento già evidenziato nei volumi di compravendita nei primi nove mesi dell'anno 2022. Nelle zone settentrionali del Paese, l'IMI risulta rafforzarsi maggiormente con valori superiori al 2,6%.

Indice NTN annuale settore residenziale (base 2004)

Fonte: elaborazioni Avalon su dati Agenzia delle Entrate

Si riporta di seguito una tabella riassuntiva dei valori NTN/IMI per l'anno 2021 del mercato residenziale:
------------------------------------------------------------------------------------------------------------	--

Area	NTN 2021	Var. % NTN 2021/2020	Var. % NTN 2021/2019	IMI 2021	Diff. IMI 2021/2020	Diff. IMI 2021/2019
Nord Ovest	256.329	32,8%	23,0%	2,94%	0,95	0,79
Nord Est	150.697	32,6%	24,3%	2,82%	0,82	0,68
Centro	154.309	35,3%	25,4%	2,58%	0,88	0,74
Sud	123.591	35,8%	23,9%	1,93%	0,80	0,69
Isole	63.596	35,1%	23,0%	1,91%	0,80	0,68
Italia	748.522	34,00%	23,90%	2,53%	0,90	0,77

Fonte: elaborazione Avalon su dati Agenzia del Territorio

Si riporta in seguito una tabella riassuntiva dei valori NTN per trimestre relativi all'anno 2022 in relazione al 2021:

	NTN 2021			NTN 2022			Variazioni %
Area	Trimestre	Trimestre	Trimestre	Trimestre	Trimestre	Trimestre	Trimestre	Trimestre 1	Trimestre 2	Trimestre 3
	1	2	3	4	1	2	3	2022/2021	2022/2021	2022/2021
Nord Ovest	55.282	69.986	58.327	72.733	62.543	73.561	59.032	13,1%	5,1%	1,2%
Nord Est	32.418	40.588	34.675	43.015	34.514	43.070	34.819	6,5%	6,1%	0,4%
Centro	33.569	41.609	35.546	43.585	38.059	46.356	35.834	13,4%	11,4%	0,8%
Sud	26.997	32.400	28.812	35.380	30.731	37.362	29.435	13,8%	15,3%	2,2%
Isole	13.990	16.909	14.909	17.788	15.919	18.732	16.149	13,8%	10,8%	8,3%
Totale	162.256	201.492	172.269	212.501	181.766	219.081	175.269	12,0%	8,7%	1,7%

Fonte: elaborazione Avalon su dati Agenzia del Territorio

Come anticipato, secondo gli ultimi dati pubblicati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare, nei primi tre trimestri del 2022, il totale delle abitazioni compravendute sul territorio italiano è stato pari a circa 576.100 unità, un incremento rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente pari solo al 7,5%. Le evidenze numeriche di fatto, iniziano ad accennare dei timidi segnali di rallentamento del mercato delle compravendite di immobili residenziali, senza ancora rappresentare a pieno ciò che sembra prospettarsi per il mercato immobiliare italiano nel breve periodo; difatti, su questo orizzonte temporale, ci si aspetta una chiusura della fase di crescita post pandemica e l'avvio di una nuova fase di arretramento conseguente all'impennata dell'indice generale dei prezzi, che ha indebolito la capacità di spesa e investimento di famiglie e imprese, unitamente alle scelte di politica monetaria.

La previsione del numero totale di compravendite per l'anno 2022 è, ad oggi, pari a circa 740.000 unità, implicando una forte contrazione degli scambi nel quarto trimestre del 2022 (ottobre-dicembre), con un totale di circa 160.000 unità (-22% rispetto allo stesso trimestre 2021).

La minore erogazione di mutui, dovuta alla riduzione dei finanziamenti per l'acquisto di nuove abitazioni già a partire dalla seconda metà del 2022 e in maniera più intensa nel corso del 2023, impatterà inevitabilmente il mercato residenziale. Il 2022, dal punto di vista delle compravendite sarà quindi da considerare ancora positivamente, con un totale superiore alle 700.000 unità, in crescita per un ulteriore anno consecutivo. Ciò dimostra la straordinaria solidità del mercato in analisi, anche se, in accordo alle previsioni di Nomisma per il prossimo biennio, è evidente come si allarghi il gap tra lo scenario prospettato nel marzo 2022 e quello delineato nell'ultimo rapporto immobiliare.

Si delinea quindi una prospettiva, per l'anno 2023, di un totale di compravendite di circa 600.000 unità, un risultato buono ma che tuttavia in qualche modo dà l'idea di un ridimensionamento non trascurabile che caratterizzerà il mercato.

Trend NTN e previsioni 2022/2023/2024

Fonte: elaborazione Avalon su dati Nomisma, dati in migliaia

Prezzi, Canoni e Rendimenti

Parallelamente alla contrazione del numero di compravendite prevista per il 2022, i prezzi delle case continuano a crescere in tutte le realtà territoriali. Secondo le principali indagini condotte a livello nazionale quindi, si confermerebbero anche nel 2022 i generali segnali di rialzo dei prezzi delle abitazioni già registrato nel 2021.

Nell'anno 2021 l'incremento medio si era attestato intorno al 2,5%, con picchi fino al 5% in specifiche città. Secondo i dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare, nel primo semestre del 2022 si è registrato un ulteriore aumento dei prezzi di vendita. Se l'andamento si confermasse anche per il secondo semestre, l'anno 2022 si attesterebbe come quello con la variazione percentuale positiva più alta dal 2016, anno in cui si è appiattita la curva negativa tipica del trend dei prezzi di vendita negli anni precedenti.

Tale previsione sembrerebbe potersi concretizzare anche in virtù delle prospettive di mantenimento di questa intonazione positiva del mercato, che ha beneficiato della spinta che la domanda ha prodotto e che l'aumento di compravendite ha determinato.

Il mercato delle locazioni, dopo il brusco calo dei valori che si era verificato nel 2020 a causa della pandemia, ha recuperato immediatamente dopo la fine delle restrizioni imposte dal Governo. Con il rientro degli studenti, dei lavoratori fuori sede e con il ritorno dei turisti che hanno ridato vigore al segmento degli affitti brevi, i canoni hanno ripreso a crescere. Questi ultimi, nella prima parte del 2022, hanno registrato un aumento del 2,1% per i monolocali, del 2,4% per i bilocali e del 2,2% per i trilocali. Ancora una volta è Milano a mettere in luce variazioni più elevate rispetto alle altre città con +4,8% per i monolocali, +4,7% per i bilocali, +4,5% per i trilocali.

In generale, resta diffusa la percezione che l'epidemia abbia esercitato nel complesso un effetto espansivo sulla domanda di abitazioni e una spinta al rialzo dei prezzi, che si prevede possa prolungarsi almeno fino al termine del 2022 e, in considerazione delle nuove congiunture macroeconomiche e in misura meno intensa, anche nel 2023.

Si riporta di seguito l'evoluzione storica di prezzi €/mq e canoni €/mq/anno e le corrispondenti variazioni percentuali rispetto all'anno precedente nelle principali grandi città italiane:

Residenziale – Valori medi €/mq e trend storico

Fonte: elaborazioni Avalon su dati Nomisma e Rapporto Immobiliare OMI 2022

Residenziale – Canoni medi €/mq/anno e trend storico

Fonte: elaborazioni Avalon su dati Nomisma

Si riportano di seguito i prezzi, i canoni e i rendimenti delle principali città italiane nel 2022. Il dato riportato fa riferimento ad una media urbana per abitazioni usate abitabili.

Grandi Città	Prezzi (€/mq)	Canoni (€/mq/anno)	Rendimenti potenziali lordi annui
Bari	1.567	80	5,1%
Bologna	2.106	95	4,5%
Cagliari	1.399	82	5,8%
Catania	1.131	63	5,6%
Firenze	2.415	121	5,0%
Genova	1.405	77	5,5%
Milano	3.267	156	4,8%
Napoli	1.807	92	5,1%
Padova	1.493	83	5,6%
Palermo	1.133	65	5,7%
Roma	2.837	158	5,6%
Torino	1.534	82	5,3%
Venezia città	3.010	125	4,2%
Venezia Mestre	1.312	79	6,0%
Media	1.887	97	5,1%

Fonte: elaborazioni Avalon su dati Nomisma

Si riportano di seguito grafici che indicano la distribuzione dei contratti di locazione ad uso abitativo secondo la tipologia di contratto ed il relativo canone medio.

In questo quadro generale, i risultati positivi dell'anno in corso non sono solo da ricondurre a fattori di domanda e all'andamento delle compravendite e delle dinamiche dei prezzi, ma sono da imputarsi anche ad altri parametri quali gli sconti medi e i tempi di vendita, i cui valori già scesi ai livelli minimi nello scorso anno, sembrano essersi stabilizzati confermando da una parte la dinamicità del mercato residenziale e dall'altra il volume della domanda. Per quanto riguarda i tempi di assorbimento degli immobili in vendita, il valore medio rilevato è di circa 5,2 mesi, lo sconto medio si attesta a circa 11,9%.

Conducendo sempre un'analisi sulle 13 città Grandi Città, si è evidenziato come, parallelamente all'aumento dei prezzi, siano aumentati anche i rendimenti totali che sono tornati sopra l'8%. Livelli straordinari che riflettono quanto la dimensione di questo mercato sia competitiva.

Evoluzione Total Return lordo

Fonte: elaborazioni Avalon su dati Nomisma

STUDENT HOUSING

Volumi di domanda e offerta

L'Italia è una meta ambita per il prestigio delle sue università le quali contano ogni anno un elevato numero di studenti. Un totale di quasi 1,9 milioni di studenti si sono immatricolati durante l'anno accademico 2021/2022, di cui oltre 100.000 internazionali, che si sono recati quindi sul territorio nazionale per brevi periodi di studio attraverso i programmi Erasmus. Nonostante la pandemia, le iscrizioni nelle università sono continuate a crescere in modo significativo anche durante lo scorso anno accademico, con una previsione di un aumento delle immatricolazioni per l'anno scolastico 2022/2023 pari a circa il 2%.

Tra le principali città, Roma e Milano contano il maggior numero di studenti, seguite da Torino e Bologna. In media, la quota di studenti stranieri si attesta nell'intorno dell'8,5%, con Milano che risulta la più frequentata, con una quota di studenti internazionali oltre l'11%.

In termini di flussi di studenti "fuorisede", ovvero studenti Italiani situati in una regione diversa rispetto

a quella di provenienza, in media nel 2021 la quota si è attestata nell'intorno del 30%. Da notarsi tuttavia Bologna, che con una quota di studenti "fuorisede" pari a quasi il 45%, conta la più alta percentuale di studenti provenienti da altre regioni.

Offerta di posti letto per studenti

Nonostante questi importanti numeri, paragonabili a quelli del Regno Unito, l'Italia è arretrata in questo settore. L'offerta di alloggi risponde attualmente, in media, a circa il 20% della domanda potenziale, con circa 260 mila posti letto aggiuntivi che servirebbero per soddisfarla. Roma, prima in classifica per numero di studenti, risulta essere la città con una copertura di posti letto rispetto alla domanda potenziale inferiore rispetto alle altre grandi città, con una stima di domanda soddisfatta pari a solo l'11%.

Fonte: Elaborazione Avalon su dati JLL

La capacità degli studentati italiani calcolata a fine 2021 tra strutture pubbliche e private è di circa 64 mila posti letto. Di questi, il 69% sarebbe messo a disposizione dal programma Diritto allo Studio Universitario, che fa capo alle Regioni; tradotto in termini assoluti il dato è di poco meno di 42.800 unità. I restanti posti letto sono invece offerti per il 13% da altri alloggi per studenti riconosciuti dal Miur, per l'11% direttamente dalle università e per il 7% da operatori privati. I player presenti in Italia sono sia domestici che internazionali: tra i più importanti ricordiamo The Student Hotel, Camplus, Campus X, Aparto, Dove Vivo e In-Domus.

Distribuzione alloggi per studenti 2021

Fonte: Elaborazione Avalon su dati JLL

Nuovi sviluppi, rendimenti attesi e prospettiva futura

Continua a crescere in tutta Europa l'interesse per lo Student Housing, che anche in Italia presenta ampi margini di sviluppo grazie alla domanda potenziale e all'interesse mostrato da parte degli investitori. Lo slancio positivo del settore si è riflesso infatti nell'attività dei volumi di investimento: nei primi nove mesi del 2022 si sono registrati 7,1 miliardi di euro di iniziative legate al segmento degli studentati in Europa, con una crescita pari al 10% rispetto allo stesso periodo del 2021 e al 17% rispetto alla media degli ultimi cinque anni. Il Regno Unito si conferma il Paese con il maggior numero di investimenti, seguito da Spagna e Danimarca.

In Italia, il settore degli alloggi per studenti è una asset class in via di sviluppo, con un grande potenziale di investimento e diversificazione geografica: gli studentati sono infatti ancora considerati un mercato emergente nel panorama immobiliare italiano, in forte crescita in termini di appetibilità. Le operazioni di investimento registrate sono principalmente correlate alla trasformazione del patrimonio immobiliare esistente in alloggi per studenti, come testimoniano molte delle recenti operazioni.

Proprio gli operatori privati sono stati i grandi protagonisti nel mercato degli studentati del passato biennio. L'olandese The Student Hotel, al momento attiva su Bologna e Firenze, ha annunciato di avere in progetto altri due studentati, a Roma e Firenze. Camplus, società che opera sul mercato italiano e spagnolo dal 2007 e nata dalla partnership tra Fondazione Ceur – Centro europeo università e ricerca e Fondazione Falciola, solo da settembre 2021 ha aperto cinque nuovi campus in Italia, con un investimento di 141 milioni di euro. Anche le altre italiane Campus X e Dove Vivo sono state molto attive tra il 2021 e il 2022: la prima ha annunciato che nel 2023 sbarcherà a Milano, Torino e Trieste per un totale di 600 posti letto; la seconda, invece, ha aperto a luglio a Ferrara e Venezia, portando i campus in gestione a quota nove. L'attività di sviluppo è intensa: si stima che entro il 2025 verranno completati quasi 20 mila posti letto in tutte le principali città italiane. Milano e Torino registrano il più alto numero in pipeline, circa 7 mila a Milano e 4.100 a Torino, seguiti da Roma (2.700) e Firenze (circa 2.050). La futura disponibilità di alloggi per studenti entro il 2025 nelle principali città è stimata in quasi 49 mila posti letto: circa il 60% è già esistente, il 26% è pianificato, il 14% è in costruzione e una piccola parte in fase di ristrutturazione.

Numero posti letto in pipeline per principali città entro il 2025

Fonte: Elaborazione Avalon su dati JLL, Savills e Sole24Ore

Intervento	Città	Gestore	Anno apertura	Posti letto (n)	Superficie (mq)	Investimento
San Pietro	Roma	Camplus	2022	120	8.000	nd
U42 Bicocca	Milano	-	2022	156	5.000	7 mln €
Giovenale	Milano	Aparto	2022	600	16.000	85 mln €
Ripamonti	Milano	Aparto	2022	700	24.000	75 mln €
Campus X Bovisa	Milano	Campus X	2023	1.092	26.500	nd
Campus Regina Margherita	Torino	Campus X	2023	200	-	nd
Studentato Via Frejus	Torino	-	2023	582	13.000	70 mln €
Camplus Udine	Udine	Camplus	2023	240	10.400	nd
Campus X Trieste	Trieste	Campus X	2023	372	16.000	nd
Roma San Lorenzo	Roma	The Student Hotel	2024	400	23.000	90 mln €
Pietrapiana	Firenze	Camplus	2024	200	-	nd
Firenze Belfiore	Firenze	The Student Hotel	2024	650	77.000	130 mln €
Ex Moi	Torino	Camplus	2025	400	7.500	nd
MoLeCoLa	Milano	-	2025	600	45.000	nd
Campus X Napoli	Napoli	Campus X	2025	450	-	nd

Principali interventi recenti e sviluppi in pipeline

La domanda crescente di soluzioni abitative di qualità alimentata dalla carenza di immobili in locazione per studenti ha permesso a questo segmento di attrarre un volume sempre più consistente di investimenti. Il mercato dello Student Housing viene inoltre favorito da una normativa più tutelante dal lato del locatore a differenza di altre tipologie di contratto che regolano il mercato del residenziale in locazione.

Altro elemento caratterizzante rispetto ai segmenti tradizionali consiste nella diversificazione delle location: ciò consente al capitale di non concentrarsi esclusivamente nei grandi centri metropolitani ma di confluire anche verso città medie (come Bologna, Firenze e Torino) fino ad arrivare a città minori (come Pisa e Padova) dove sono ubicate prestigiose università.

In riferimento al mercato degli studentati aggiornato a dicembre 2021, si evince che il rendimento atteso netto ha subito una contrazione, risultando dunque competitivo rispetto al residenziale tradizionale. Si prevede inoltre una significativa compressione nel breve-medio termine per gli asset di grado A, ESG compliant, strategicamente posizionati a breve distanza dalle università, vicini al centro cittadino e gestiti da operatori esperti.

Prime Yield 2021 – Minimo e massimo

SENIOR LIVING

Il mercato europeo di riferimento

Nonostante l'alta percentuale di popolazione over 65 residente nel nostro Paese, che dal 2010 al 2021 è cresciuta dal 20,5% al 23,6%, il mercato immobiliare italiano dedicato a questa specifica asset class è ancora agli stadi embrionali in quanto a sviluppo e offerta di soluzioni abitative in linea con le esigenze di questa fascia di popolazione. Mentre in mercati più maturi come quelli di Germania, Regno Unito e Francia il settore del senior living è addirittura articolato in sotto-segmenti in base al grado di assistenza fornito, in Italia si deve ancora fare i conti con un inquadramento normativo e urbanistico inesistente a livello nazionale e che lascia l'onere della regolamentazione in alcuni casi addirittura alla normativa comunale.

Il mercato italiano del senior living, intesa come asset class sulla quale operano investitori professionali, risulta, attualmente, ancora alle fasi iniziali, con evidenza di pochissime strutture che siano state realizzate specificatamente con questa destinazione d'uso. Il segmento del senior living è infatti spesso inserito in strutture ibride in cui convivono diverse realtà, tra cui RSA, Student Housing e Private Rented Sector, tutte formule di residenza in locazione.

Stando alle ultime rilevazioni, l'attuale invecchiamento della popolazione mondiale rappresenta un fenomeno senza precedenti. Secondo quanto riportato da Nomisma, da elaborazioni su dati Eurostat, in Europa, la percentuale degli Over 65 sul totale della popolazione passerà dal 20% del 2020 al 35% del 2060. A fronte di queste dinamiche, anche in Italia in futuro si rivelerà cruciale, nonché strategico, riuscire a dare una risposta al fenomeno dell'invecchiamento attivo, presupponendo che l'anziano rimanga il più a lungo possibile responsabile della propria vita, e che sia inserito in una rete di relazioni, progetti e attività che gli consentano di sentirsi ancora protagonista della sua quotidianità, dando anche un contributo attivo alla crescita dell'economia e alla società. La formula del senior living si rivolge infatti ad anziani autosufficienti proprio con l'obiettivo di promuovere l'invecchiamento attivo oltre a limitare il ricorso al ricovero nelle case di cura o RSA, che indirettamente aiuterebbe a contenere la spesa pubblica.

Business Model, Canoni e rendimenti

Dal punto di vista degli investimenti, date le tendenze demografiche, si tratta di un mercato con un elevato potenziale a medio e lungo termine. I clienti finali di questo prodotto, la cosiddetta silver economy, sono persone in buona salute e generalmente con ampia capacità di spesa. Il reddito medio annuo degli utenti anziani, secondo uno studio realizzato da Nomisma, è infatti compreso tra 20mila e 30mila euro. In una certa misura, questa clientela è protetta dai cicli economici, generando quindi sicurezza per l'investitore per quanto riguarda i livelli di occupazione degli immobili e la capacità di pagamento degli inquilini.

Nel panorama internazionale degli investimenti BTR, e nello specifico nel Senior Living, si sono delineati due modelli contrattuali principali: il Lease Contract e il Management Agreement. Tuttavia, ad oggi, il Management Agreement non sembra ancora essere stato adottato in Italia, in quanto il mercato è ancora nelle sue fasi iniziali e questo tipo di accordo è solitamente impiegato in mercati maturi tra operatori esperti del settore. Sulla base della ricerca effettuata sulle strutture disponibili presenti sul territorio italiano, è stato possibile definire la percentuale solitamente richiesta per un Lease Contract su tali strutture. A seconda che si considerino i ricavi che comprendono o escludono il volume prodotto dai servizi aggiuntivi proposti dalle strutture per anziani, l'affitto che l'operatore paga al proprietario dell'edificio è tra il 25% e il 40%.

I canoni di locazione attualmente applicati dalle strutture per il Senior Living sono molto variabili, dai 1.200€/mese ai 3.500€/mese ai quali si sommano i costi per i servizi on demand, che contando su un numero di stanze generalmente ampio, genera flussi di cassa stabili e consistenti. Anche in termini di occupancy il Senior Living rileva dati fortemente positivi. Considerata sia l'innovatività della proposta, e allo stesso tempo la scarsità dell'offerta, la media di occupancy delle strutture attualmente esistenti si attesta intorno al 90%, con casi non rari in cui l'indice si avvicina al 100%. Questo indicatore evidenzia l'impatto positivo che la proposta ha sulla categoria silver age, sottolineando inoltre la effettiva necessità di strutture ad hoc perfino sul territorio nazionale, con una popolazione storicamente legata alla prima casa e la sua proprietà.

In Europa, i rendimenti netti degli alloggi senior si attestano in un range ricompreso tra il 3,3% e il 6,00%, a seconda del Paese, dell'ubicazione e della qualità degli asset. L'aumento dell'appetito degli investitori per gli asset immobiliari senior ha esercitato una pressione al ribasso sui rendimenti prime già dalla seconda metà del 2021, dimostrando una significativa resilienza agli impatti della pandemia da Covid19. In Italia, a differenza della media Europea, i tassi netti di rendimento sono compresi in un range tra il 5% ed il 6% su base nazionale, quindi con rendimenti mediamente competitivi rispetto ad altri mercati.

Paese	Canone Affitto €/mese Minimo	Massimo	Occupancy	Net Yield
Italia	1.200	3.500	95-100%	5,00-6,00%
Germania	2.500	3.000	90%	4,75-5,50%
Francia	2.500	3.750	95%	4,00-5,00%
Inghilterra	2.750	3.750	90%	3,00-4,00%
Spagna	1.800	2.000	85%	4,50-4,70%

Canoni, Occupancy e Rendimenti principali Paesi europei

Fonte: Elaborazione Avalon su dati JLL e Savills

Il Senior Living risponde a strategie di diversificazione degli asset, rappresentando un segmento anticiclico, essendo diretto ad un bisogno essenziale e non strettamente correlato alle congiunture economiche. La strategia risponde ad una domanda crescente di servizi e soluzioni abitative generata dall'aumento della percentuale di popolazione anziana che può garantire una sufficiente massa critica per poter sviluppare economie di scala. Queste strutture generano una redditività stabile tipicamente nel medio-lungo termine, garantita dai canoni di locazione e dai servizi di base e opzionali. Questo formato combina quindi i vantaggi dell'investimento residenziale (flussi di cassa stabili e bassa correlazione ai cicli economici) con quelli dell'investimento commerciale (contratti ventennali; locazione tripla netta a un unico operatore), offrendo un'alternativa all'investitore immobiliare nell'attuale clima economico.

Offerta attuale e prospettiva futura

Secondo un'indagine sulle opzioni di Senior Living in Italia si rileva come queste strutture siano localizzate principalmente nei capoluoghi di regione o provincia, prevalentemente in zone centrali. Solitamente sono composte per lo più da bilocali, per un totale di 50-60 mq di media, o ampi monolocali, di circa 40-45 mq. Tra i servizi di base vi sono la reception aperta 24 ore su 24 e accesso alle aree comuni, come ristorante, bar, palestra, piscina, sala lettura e TV, che occupano almeno il 10% della superficie totale. I servizi opzionali includono cibo, animazione, sicurezza e trasporto, nonché assistenza personale e domiciliare.

Ancora poche le strutture presenti sul territorio nazionali, tra le quali spicca Domitys Quarto Verde: 124 appartamenti in una struttura innovativa, la prima in Italia dedicata al 100% al concetto di Senior Living. La maggior parte delle strutture del Paese sono infatti soluzioni abitative ibride e diffuse con una componente di RSA assistenziale e una parte di senior living dedicata ad Over 65 che non hanno bisogno di assistenza medica e trascorrono la propria vita in compagnia di altre persone nella medesima condizione, godendo di vantaggi in termini di servizio, come la palestra, il pranzo preparato e una serie di confort di gestione operativa e professionale.

Non mancano tuttavia esperienze analoghe a Domitys, specialmente nelle regioni del nord Italia, come quella del gruppo di residenze AMATILive e del Gruppo Over. Appartamenti indipendenti all'interno di condomini concepiti per offrire ai senior il massimo comfort ma anche la massima sicurezza in un ambiente raffinato. Numerosi servizi e un ricco programma ricreativo intendono far sentire i residenti come se vivessero in casa propria, ma con il vantaggio di un contesto che favorisca la socialità e senza doversi occupare delle incombenze che possono gravare sulla quotidianità delle persone anziane.

Sono di recente stati istituiti dei fondi di investimento volti a sviluppare strutture a utilizzo esclusivo come il Fondo Aristotele Senior ed il Fondo Convivit a partecipazione pubblico/privata, oltre a diversi operatori internazionali specializzati che stanno guardando al mercato italiano con interesse e che vogliono entrare nella gestione di questa forma residenziale che offre standard qualitativi alti.

• L'andamento del settore terziario

ANALISI TREND E NUOVE ESIGENZE

Se il 2021 ha segnato il rilancio del settore direzionale, il 2022 non è stato solo di consolidamento, ma anche di potenziamento del terziario, come dimostrato dal livello degli investimenti negli asset direzionali. I provvedimenti presi a fine 2021 hanno dato fiducia agli investitori che hanno agito con maggior ottimismo nell'anno successivo. L'asset class direzionale è stato il settore preferito dagli investitori, registrando il maggior importo di investimenti e superando, così, il settore logistico. In particolare, nel primo semestre del 2022 si è verificata una maggiore concentrazione sugli investimenti core e core plus in località prevalentemente centrali. L'attenzione rivolta verso le località prime aumenta conseguentemente il divario con le location secondarie, determinando anche un distanziamento a livello di rendimenti. Tale aspetto si basa soprattutto sul fatto che gli investitori hanno preferito contare su una redditività sicura. Verso fine anno invece hanno preso piede anche gli investimenti in location secondarie e in iniziative value added.

L'attenzione posta sul mercato direzionale è indice della ormai consolidata necessità della presenza fisica

in sede. Superata la fase del lavoro da remoto, il ritorno in presenza non è mai stato messo in discussione, rafforzando la posizione del settore terziario all'interno del mercato immobiliare. Il driver principale per la trasformazione degli spazi a uso uffici rimane la flessibilità. Tale aspetto consente di sfruttare a pieno le potenzialità del modello di lavoro ormai accettato dalla maggior parte delle realtà: quello ibrido, in cui lavoro da remoto e in presenza coesistono. Questo ha messo in gran luce l'opportunità di investimento in un settore in corso di trasformazione.

La seconda parte del 2022 è stata caratterizzata da elementi di incertezza quali l'approvvigionamento energetico, l'aumento dei costi delle materie prime e l'incremento dell'inflazione. Pertanto per il 2023 ci si aspetta un rallentamento delle performance ottenute nell'ultimo anno o quanto meno il raggiungimento di una situazione di equilibrio in linea con i livelli pre-pandemici.

La componente che caratterizzerà maggiormente il settore terziario è la sostenibilità, che sarà sicuramente al centro delle attenzioni degli investitori, come già avvenuto anche nel corso del 2022. Il concetto di efficienza energetica sta diventando sempre più un must have piuttosto che un nice to have, dal momento che le prestazioni energetiche di un immobile rappresentano la garanzia dell'immobile stesso e del suo valore di mercato.

Ciò comporta una maggiore rilevanza attribuita alle certificazioni di sostenibilità per gli asset immobiliari, quali LEED, BREEAM, WELL. Nel 2022 è stato possibile riscontrare anche a livello pratico una evidente differenziazione tra immobili certificati e non certificati dal punto di vista dei canoni di locazione e dei rendimenti associati. In questo senso, agli occhi degli investitori il rischio climatico si tramuta in un rischio finanziario. Nel mercato di Milano, città preferita dagli investitori per il comparto direzionale, si segnala che più della metà del take up del 2022 ha riguardato immobili terziari di grado A, a discapito di quelli di grado inferiore che si stanno progressivamente svuotando.

Anche gli altri aspetti relativi alle componenti ESG (Environmental, Social, Governance) assumeranno sempre maggiore importanza. Da un lato infatti gli eventi critici globali spostano l'attenzione sull'efficienza energetica, ma dall'altra il nuovo modello ibrido di fruizione degli spazi comporta una ridefinizione degli uffici a livello di layout interno. Conseguentemente, vengono messe in evidenza non solo le tematiche ambientali, ma anche quelle sociali e di governance. Gli spazi direzionali verranno rivisitati con l'obiettivo di favorire sempre di più la salute e il benessere dei dipendenti, incrementando così anche la fidelizzazione degli stessi, attraverso la previsione di aree verdi, spazi comuni, servizi e presenza di mezzi di trasporto agevoli. La valorizzazione dell'immobile consentirà di giungere a un rafforzamento delle imprese anche dal punto di vista reputazionale.

Ci si aspetta, dunque, che, sempre più spesso, asset che non rispettino determinati requisiti in ambito ESG non vengano presi in considerazione, rimanendo esclusi dal mercato.

IL MERCATO DIREZIONALE DI MILANO

L'analisi dei valori medi dei canoni nell'area del comune di Milano per l'anno 2022 conferma il trend rilevato nell'anno precedente: nelle zone più centrali come il CBD Duomo e CBD Porta Nuova, infatti, si riscontrano i valori più alti. I valori sono leggermente incrementati nel terzo trimestre rispetto al primo trimestre dell'anno, in particolar modo per la sezione CDB.

Canoni medi (euro/mq/anno) - Milano

Fonte: elaborazione Avalon su dati relativi al terzo trimestre del 2022

Fonte	CBD	Centro	Semicentro	Periferia	Hinterland
Cushman&Wakefield	680	500	450	300	250
Gabetti	625	490	450	320	230
IPI	615	550	420	310	200
Colliers	580	460	400	300	220
Media Avalon	625	500	430	308	225

Fonte: elaborazione Avalon su dati relativi al terzo trimestre del 2022

L'analisi dei volumi degli investimenti tra il 2019 e il terzo trimestre 2022 dimostra come nell'ultimo anno si sia verificata una sostanziale ripresa rispetto al 2021, in cui invece era stato mantenuto un atteggiamento cautelativo. Al terzo trimestre del 2022 si nota un volume di investimenti pari agli anni precedenti al 2019, anno in cui si è registrato un record nel settore direzionale. Tali dati segnalano una chiara ripresa e fanno ben sperare per il 2023, anche se però, allo stesso tempo, è probabile che si verifichi una situazione di assestamento.

Volume degli investimenti nel mercato direzionale – Milano (mln €)

Fonte: elaborazione Avalon su dati IPI, JLL e Colliers

Dal punto di vista dell'occupancy, cala il tasso di sfitto rispetto al 2021 e il take up si posiziona ai livelli

degli anni precedenti al 2019.

Take-up e tasso di sfitto – Milano

Per quanto riguarda i rendimenti prime netti, rimane stabile il divario tra gli indici relativi alle aree più periferiche e a quelle più centrali. Le zone CBD e quelle centrali registrano dei prime net yield tra il 3,25% e il 3,75%, seguiti dalle aree semicentrali, in cui si ha un range tra il 4,25% e il 4,75%. Le regioni più periferiche e quelle collocate nell'hinterland si attestano su un valore medio del 5,5% con dei picchi di mezzo punto percentuale in positivo o in negativo a seconda della lontananza dal centro città.

Rendimenti netti – Milano (%)

IL MERCATO DIREZIONALE DI ROMA

L'analisi dei valori medi dei canoni nell'area del comune di Roma per l'anno 2022 conferma gli importi registrati a metà dell'anno. La fascia alta presenta canoni che si attestano nell'intorno dei 450-525 €/mq annui. Fatta eccezione per gli immobili di pregio, generalmente i canoni per le zone centrali e

Fonte: elaborazione Avalon su dati C&W, Gabetti, IPI, JLL e Colliers

Fonte: elaborazione Avalon su dati C&W, IPI e JLL al Q3-2022

semicentrali raggiungono rispettivaemente i 380-400 e 330-340 €/mq annui. Con riferimento alla zona EUR, i canoni rilevati mediamente sono di 360 €/mq annui.

Canoni medi (euro/mq/anno) - Roma

Fonte: elaborazione Avalon su dati relativi al terzo trimestre del 2022

Fonte	CBD	Centro	Semicentro	EUR	Periferia
Cushman&Wakefield	525	380	330	360	140
Gabetti	460	400	330	350	210
IPI	450	400	340	350	120
Colliers	450	380	280	350	180
Media Avalon	471	390	320	353	163

Fonte: elaborazione Avalon su dati relativi al terzo trimestre del 2022

L'analisi dei volumi di investimento in immobili direzionali a Roma tra il 2019 e il terzo trimestre del 2022 dimostra come tale mercato non sia ritenuto ancora fuori dagli effetti della situazione pandemica legata al Covid-19. Continua infatti la performance limitata dei volumi transati a riconferma dell'approccio prudenziale da parte degli investitori: i livelli prepandemici sono ancora lontani.

Volume degli investimenti nel mercato direzionale – Roma (mln €)

Relazione sulla Gestione al 31 dicembre 2022

Fonte: elaborazione Avalon su dati IPI e Colliers

Anche per quanto riguarda l'occupazione degli spazi, il tasso di sfitto si è ridotto rispetto all'ultimo biennio, ma il livello di take up è ancora lontano dai livelli pre-pandemici.

Take-up e tasso di sfitto – Roma

Fonte: elaborazione Avalon su dati C&W, Gabetti, IPI, JLL e Colliers

Per quanto riguarda i rendimenti si nota un chiaro divario tra le regioni centrali e quelle più periferiche di Roma. Le zone prime registrano un net yield nell'intorno del 4,0%, con dei minimi di 3,5% per le aree CBD centrali. Rimangono stabili anche le zone semicentrali e periferiche. La chiara differenza di rendimenti tra le varie aree è indice del potenziale margine di miglioramento della città per il settore direzionale.

Rendimenti netti – Roma (%)

Fonte: elaborazione Avalon su dati C&W, IPI e JLL al Q3-2022

• Il mercato logistico in Italia

OVERVIEW DI MERCATO

Il settore logistico ha confermato il suo trend positivo anche nel primo semestre del 2022, dimostrando di essere uno dei settori emergenti più attraenti per gli investitori. Il volume di investimenti ha toccato un nuovo record, raggiungendo nel primo semestre 2022 il più alto livello di investimenti mai registrato in Italia, totalizzando circa 2 miliardi di euro investiti.

I prodotti più transati sono costituiti da terreni edificabili e progetti di sviluppo logistico; da questo punto di vista, l'Italia rappresenta un mercato dove vi è ancora spazio per nuovi sviluppi, peculiarità che ha attratto sia investitori istituzionali italiani che compagnie europee. Le transazioni registrate nella prima parte del 2022 riguardano per lo più l'area metropolitana di Milano, ma si segnala un crescente appeal per l'area di Torino, l'interporto di Bologna e il Veneto.

I prime rent hanno continuato il processo di crescita anche nel 2022: Milano e Roma hanno raggiunto il picco massimo degli ultimi 10 anni e si prevede che tale andamento continuerà, con ulteriori rialzi nel 2023. Con riferimento ai prime yield, ci si attende per il 2023 un incremento in risposta al mutamento macroeconomico in corso e data la contrazione dei margini operativi delle imprese (maggiori costi energetici).

Per quanto riguarda i prossimi mesi, il 2023 sarà caratterizzato dal completamento dei numerosi sviluppi logistici in corso, i quali aggiungeranno circa 1,4 milioni di metri quadri di stock immobiliare; le aree principalmente interessate sono Lombardia, Emilia Romagna, Veneto, Lazio e Piemonte.

PRINCIPALI TREND: LAST MILE LOGISTIC E ESG COMPLIANCE

Il mercato sta cercando di rispondere alla forte domanda di edifici e spazi moderni e sostenibili in zone strategiche; considerato che il tasso di occupazione degli edifici di grado A si attesta quasi al 100%, la mancanza di offerta ha portato a rafforzare gli sviluppi built-to-suit e l'espansione verso siti ritenuti prima secondari.

Elemento fondamentale per gli sviluppi logistici è l'e-commerce, la cui diffusione si riflette in una ricerca di spazi nelle grandi città che siano il più vicino possibile al consumatore finale, con un rafforzamento sempre maggiore del concetto di capillarizzazione e logistica urbana.

Tipologie Immobili Logistici

"Big Box": magazzini di larghe dimensioni ubicati tra i 30 e i 50 km dalle principali aree urbane, con superfici che variano dai 20.000 mq ai 200.000 mq;

"Last Mile": superfici che variano dai 5.000 mq ai 20.000 mq;

"Urban Logistic": possono variare dai locker ai magazzini dai 500 ai 2.000 mq ubicati nei centri urbani

Tenant e investitori istituzionali amplificheranno i concetti di qualità e ESG come punti cruciali a cui mirare su immobili facilmente accessibili, tecnologicamente avanzati, sostenibili e certificati. Le logiche di home e instant delivery presuppongono digitalizzazione e automazione: sia a sostegno della gestione e della movimentazione delle merci, sia nel miglioramento dell'efficienza dei veicoli e della tracciabilità di consegna.

Il magazzino avrà configurazioni differenti e personalizzate per rispondere a specifiche necessità dei player. Per quanto riguarda l'efficientamento energetico, non si limita allo sviluppo di immobili entro determinati standard che permettano di ottenere certificazioni (Leed e Breeam tra le principali), ma riguarda l'implementazione di diverse soluzioni: utilizzo di mezzi elettrici o ibridi e interventi diretti sugli edifici come isolamento termico, sistemi efficienti di areazione interna, green wall, vasche di laminazione per il controllo del consumo di acqua potabile e pannelli fotovoltaici. Il tema della sostenibilità si declina anche nelle iniziative di rigenerazione urbana, con la riqualificazione di aree di scarso pregio o degradate nelle zone periferiche delle città in modo da evitare consumo di suolo eccessivo. Tali aree beneficiano di una maglia infrastrutturale preesistente e iter urbanistici più snelli.

RICERCA DI NUOVI SPAZI E RISCHIO URBANISTICO

La ricerca di nuovi spazi è anche dettata, oltre che dall'insufficienza dell'offerta, dalla necessità da parte dei player e-commerce di raggiungere un numero maggiore di consumatori iniziando a localizzarsi anche nei pressi delle città del sud. Per l'investitore istituzionale il Sud Italia risulta ancora una location poco attrattiva.

L'OSIL, Osservatorio Immobiliare Logistico della Liuc Business School, ha creato un sistema in grado di mappare le caratteristiche che influenzano gli operatori nella scelta di un magazzino, per poter poi classificare le infrastrutture in base ad un punteggio. Nella tabella sottostante sono riassunti i key factors di scelta:

Settings	Factor to assess
Location
Context	Proximity to industrial areas, logistics hubs, courier branches, accessibility
	Proximity to transport networks Distance from motorway toolboth, junctions, port, airport and other infrastructures
External features
External area	Single or two entrances, access, direction of traffic vehicles, vehicle stalls, depth and slope of the service area, orientation of the docks
Docks	Ratio of covered sqm per docks, type of docks, ramps, gates, devices for vehicle docking
Building
Dimension	Size, form factor, depth, height under beam, expandability
Structure	Building ageing, capex, seismic compliance, structural mesh, side walls, roof, fire resistance (R)
Floor	Materials, medium/max flow rate, flatness, joints, coating
Internal features
Offices and accessory spaces	Location and size of offices, presence of mezzanines, cold rooms, trolleys loading area
Equipment	Firefighting, lighting, photovoltaics, sustainability, IT management systems (BMS)

Sviluppatori logistici e investitori si trovano ad affrontare il cosiddetto "rischio urbanistico" all'interno delle loro operazioni immobiliari. La logistica è un asset class non del tutto integrata all'interno degli strumenti pianificatori dei comuni italiani; la normativa non inquadra chiaramente la destinazione uso logistica non distinguendo la logistica last mile (Il D.P.R. n. 380/2001 non contiene nessun riferimento alla destinazione d'uso logistica).

Di conseguenza, catastalmente, gli immobili vengono classificati come produttivi o commerciali. La rigenerazione urbana e il riutilizzo di immobili dismessi è strettamente dipendente dagli strumenti urbanistici a livello comunale, conseguentemente ogni operazione deve fare riferimento alla normativa locale di riferimento. Facendo due macro esempi: il PGT del Comune di Milano specifica che: «le funzioni relative alla logistica sono ovunque compatibili nei limiti e nel rispetto della normativa vigente in materia igienico-sanitaria» (articolo 5, comma 15, delle norme tecniche di attuazione del Piano delle Regole); mentre il PRG del Comune di Roma non ha una normativa di riferimento per la destinazione d'uso logistica. In risposta a questi buchi normativi, gli investitori istituzionali si affidano a studi tecnici specializzati che dialogano direttamente con le amministrazioni locali per definire possibilità di sviluppi logistici.

CANONI DI LOCAZIONE, RENDIMENTI E PROSPETTIVA FUTURA

Il 2022 ha registrato un aumento dei canoni di locazione a causa della scarsa disponibilità di immobili logistici presenti sul mercato e dell'aumento dei costi di costruzione, conseguente all'incremento del costo delle materie prime.

Attenersi agli standard ESG, soprattutto per i nuovi sviluppi, è da considerarsi conditio sine qua non; conseguentemente non si riscontrerà un premio sul canone, ma un deprezzamento per immobili che difettano dei nuovi standard.

Milano si conferma meta preferita per investitori nel settore logistico, ciò si riflette nella crescita degli headline rent, che si attestano su una media di 65 €/mq/anno per gli immobili logistici tradizionali e raggiunge il picco di 100 €/mq/anno per logistica last mile.

Un dato simile si registra anche a Roma, i canoni si attestano sui 60 €/mq/anno con picchi di 100 €/mq/anno per logistica last mile. Altre location in cui si registrano i canoni più alti sono Firenze, Prato, Genova e Bologna.

Di seguito si riportano i canoni da ultima rilevazione (H2 2022) comparati con quella precedente (H1 2021), nelle principali città italiane afferenti a immobili logistici tradizionali:

	Rents €/sqm/Year			Rents €/sqm/Year
	New		Used		New		Used
	2021 H2		2021 H2		2022 H1		2022 H1
Location	Min	Max	Min	Max	Min	Max	Min	Max
Bergamo	48	58	33	47	50	58	35	50
Bologna	45	56	42	47	50	60	45	50
Genova	51	67	41	48	54	68	45	52
Milano	53	61	43	52	57	65	50	57
Novara	41	47	34	39	45	50	37	43
Padova	44	56	39	44	48	58	42	46
Parma	42	45	34	38	45	50	38	40
Pavia	40	44	33	40	45	47	38	45
Piacenza	40	48	33	42	47	52	38	45
Rimini	45	50	38	43	47	52	40	45
Torino	45	54	34	45	49	55	40	49
Venezia	45	57	38	44	47	58	40	46
Verona	45	54	34	45	47	55	37	46
Bari	41	44	31	40	42	47	34	43
Caserta	40	49	35	42	42	52	38	45
Civitavecchia	39	45	32	39	43	55	33	42
Firenze	55	71	48	54	60	80	52	57
Gioia Tauro	35	43	32	39	37	45	34	40
Livorno	45	56	40	45	48	56	42	47
Napoli	44	57	36	43	47	60	38	45
Prato	51	62	44	49	55	70	48	52
Roma	50	63	41	50	55	68	45	53
Sassari	38	48	36	40	42	50	38	42
Media	43	51	36	42	32	39	27	32

Fonte: Borsino immobiliare della logistica

Immobili Logistici - Canoni medi €/mq/anno e trend storico (% rispetto all'anno precedente con decorrenza dal 2011):

Fonte: elaborazioni Avalon su dati Borsino Immobiliare

Di seguito si riporta il volume d'investimenti nel settore logistico nel periodo tra il 2008 e il 2021:

Fonte: elaborazioni Avalon su dati CBRE

2.12 Principali rischi e incertezze

Si espongono nel seguito le principali fonti di rischio e le strategie di copertura ammissibili.

• Rischi strategici

IMPATTI DELLA PANDEMIA COVID-19 E DEL CONTESTO GEOPOLITICO ATTUALE

Come richiesto dal documento n. 4/21 del 15 marzo 2021 nonché dal richiamo di attenzione del 21 marzo 2022 entrambi emessi dalla CONSOB, si segnala che nel corso del periodo, né il Covid-19 né il conflitto russo-ucraino hanno determinato impatti rilevanti rispetto ai valori di bilancio al 31 dicembre 2022.

I potenziali effetti del perdurare di questi fenomeni non sono ad oggi completamente determinabili e generano un maggiore grado di incertezza con riferimento alle stime contabili, alle misurazioni di fair value, alla recuperabilità degli attivi, ai costi per l'ottenimento di finanziamenti e al rischio di liquidità e saranno oggetto di costante monitoraggio nel prosieguo dell'esercizio. Come anticipato, inoltre, le suddette congiunture di mercato hanno portato il management della Società ad optare per una maggiore prudenza nella gestione del Gruppo Restart al fine, inter alia, di sfruttare e di valorizzare le migliori opportunità di business che si presenteranno nel corrente esercizio che, tuttavia, si prevede resterà fortemente condizionato dall'evoluzione dei fattori macroeconomici globali.

RISCHIO DI MERCATO

Il rischio di mercato consiste nella possibilità che variazioni dell'andamento generale dell'economia del settore immobiliare e l'aumento dei tassi di interesse possano influire negativamente sul valore delle attività, anche immobiliari, delle passività o dei flussi di cassa attesi anche in considerazione dei potenziali effetti sull'inflazione e sui costi delle materie prime e dell'energia dovute, tra l'altro, al perdurare della situazione di instabilità internazionale provocata dal conflitto in Ucraina.

Il Gruppo monitora tramite appositi studi l'andamento generale dell'economia ed effettua semestralmente un'analisi dell'andamento del mercato immobiliare. In particolare, la Società monitora con costanza le variazioni e le previsioni sull'andamento generale dell'economia che potrebbero influire negativamente sul valore delle attività, anche immobiliari, delle passività o dei flussi di cassa attesi.

Con specifico riferimento al mercato in cui la Società opera, va rilevato come i mercati immobiliari globali stiano attraversando una fase congiunturale negativa causata dapprima dall'emergenza epidemiologica da Covid-19 e successivamente dalla crisi economica e dei mercati provocata dagli effetti della guerra tra Russia e Ucraina, registrando rallentamenti e/o riduzioni degli investimenti, difficoltà economicofinanziarie dei conduttori nell'adempiere alle proprie obbligazioni di pagamento e difficoltà nell'accesso a finanziamenti.

Si ritiene tuttavia che il mercato immobiliare possa offrire valide opportunità di investimento, adeguate al modello di business della Società, basato sulla raccolta, proseguimento e valorizzazione delle attività di investimento in iniziative di tipo Value Added e Opportunistic attraverso l'acquisizione di partecipazioni, anche di minoranza, in società attive nel settore immobiliare, di special situation e di sottostanti immobiliari a NPL/UTP, con l'obiettivo di valorizzare le stesse nel medio/lungo periodo, in concorso con gli altri azionisti.

• Rischi operativi

RISCHIO DI CREDITO

Il rischio di credito consiste prevalentemente nella possibilità che i clienti siano insolventi. Il Gruppo non risulta caratterizzato da rilevanti concentrazioni di rischi di credito.

La massima esposizione teorica al rischio di credito per il Gruppo è rappresentata dal valore contabile delle attività finanziarie rappresentate in bilancio, oltre che dal valore nominale delle garanzie prestate su debiti o impegni di terzi indicati nella Nota 27.

Oltre ai crediti tributari, che sono oggetto di monitoraggio e a procedure di recupero anche mediante consulenti esterni, la Società al 31 dicembre 2022 detiene crediti finanziari verso le controllate Pragaotto S.r.l. e Pival S.r.l.. Tali attività finanziarie sono quindi sostanzialmente rappresentate da crediti il cui incasso è correlato al ciclo di sviluppo/cessione delle attività immobiliari

Eventuali svalutazioni delle attività finanziarie avvengono su base individuale e si ritiene che le svalutazioni effettuate siano rappresentative del rischio di effettiva inesigibilità.

RISCHIO SULLA SALUTE E SICUREZZA E RISCHIO AMBIENTALE

Il Gruppo Restart ha intrapreso tutte le iniziative necessarie alla tutela della salute nei luoghi di lavoro, secondo quanto disposto dalla legislazione in materia. Ai fini di quanto prescritto dalla normativa si precisa che, nel corso dell'esercizio 2022, non si sono verificati infortuni tali da comportare lesioni gravi o gravissime sul lavoro, o morti.

I rischi collegati al verificarsi di eventi che possano provocare effetti sull'ambiente o sulla salute della popolazione residente nelle zone di influenza delle attività del Gruppo, sono oggetto di crescente attenzione da parte degli organi regolatori pubblici e di una legislazione sempre più stringente. Si segnala che, nel corso dell'esercizio, il Gruppo Restart non ha causato alcun danno all'ambiente per il quale sia stata dichiarata colpevole, né è stata oggetto di sanzioni o pene per reati o danni ambientali.

La Società è impegnata nella prevenzione di tali rischi ed ha adottato sistemi di gestione idonei a prevenire ed a documentare l'approccio gestionale a queste tematiche.

Inoltre, l'azienda rivolge particolare attenzione all'aspetto che disciplina le responsabilità amministrative, di sicurezza e ambientali in merito al rischio di commissione di reati, come definito dal D.lgs. 231/01.

RISCHI RELATIVI AI SISTEMI INFORMATIVI E ALLA CRIMINALITÀ INFORMATICA

Nell'attuale contesto economico-sociale i rischi della sicurezza informatica sono in aumento, soprattutto a causa degli attacchi criminali informatici. In caso di successo, tali attacchi potrebbero avere un impatto negativo sull'operatività aziendale o sulla reputazione del Gruppo.

La Società pone in essere idonee misure atte a monitorare e gestire i rischi di attacchi informativi, nonché a mantenere i sistemi informativi protetti, in modo da garantire il loro ripristino a seguito di eventuali emergenze.

RISCHI LEGATI AL CAMBIAMENTO CLIMATICO

Il cambiamento climatico può comportare per le aziende l'esposizione sia a rischi fisici legati a eventi meteorologici estremi e disastri naturali suscettibili di provocare danni agli assets aziendali, sia a rischi legati a modifiche normative/regolatorie, delle politiche energetiche e di mercato associate alla lotta al cambiamento climatico e alla transizione verso un modello energetico low carbon, con un effetto sul breve, medio e lungo termine, sia ancora potenziali impatti sulle performance economiche derivanti da variazioni impreviste dei prezzi dell'energia e dei costi delle materie prime.

Le tematiche del cambiamento climatico sono di particolare rilevanza per il settore immobiliare: il

Rapporto della Global Alliance for Buildings and Construction (GABC) rileva che le emissioni derivanti dal funzionamento degli edifici rappresentano circa il 37% delle emissioni globali di anidride carbonica, pertanto, la loro trasformazione risulta fondamentale per il raggiungimento degli obiettivi posti dagli Accordi di Parigi, dell'Agenda UE 2030 in tema di transizione verde. Parimenti ai progetti di sviluppo viene richiesta una elevata capacità di adattamento all'ambiente circostante, sia in termini di rispetto dei vincoli ambientali di varia natura che di capacità di controllare i rischi e le potenziali inefficienze causate dai cambiamenti climatici, poiché gli edifici di nuova edificazione hanno un impatto significativo sull'ambiente nel quale si inseriscono.

La Società e il Gruppo Restart, seppur coerentemente alle dimensioni e natura della propria operatività, sviluppano le proprie iniziative avendo a riferimento i requisiti di efficienza energetica, sostenibilità ambientale e qualità degli spazi.

• Rischi di compliance

RESPONSABILITÀ EX D.LGS. 231/01

Il rischio ex D.Lgs. 231/01 è che la Società possa incorrere in sanzioni connesse alla disciplina della responsabilità degli enti per la commissione dei reati ex D.Lgs. 231/01.

Al fine di limitare detto rischio, la Società ha adottato – e da ultimo aggiornato in data 20 dicembre 2022 – il "Modello Organizzativo" o "Modello 231", strutturato in una c.d. Parte Generale, che illustra gli obiettivi, le linee di struttura e le modalità di implementazione del Modello Organizzativo, e in una c.d. Parte Speciale, che, in sintesi, descrive le fattispecie criminose di cui al D. Lgs. 231/01 ritenute rilevanti a seguito del lavoro di risk assessment, stabilisce regole di comportamento per i destinatari del Modello 231, e fissa i principi per la redazione delle procedure nelle aree aziendali coinvolte.

La Società ha inoltre predisposto il Codice Etico, rivolto a tutti coloro che lavorano nel Gruppo, i quali sono impegnati ad osservare e a far osservare i principi previsti nel Codice nell'ambito delle proprie mansioni e responsabilità.

La Società ha inoltre nominato un Organismo di Vigilanza, dotato di autonomi poteri di iniziativa e di controllo, organo preposto a vigilare sull'effettività, adeguatezza, funzionamento e osservanza del Modello Organizzativo, curandone inoltre il costante aggiornamento.

NORMATIVA REGOLAMENTARE DELLE SOCIETÀ QUOTATE

La Società ha lo status di emittente di strumenti finanziari quotati su un mercato regolamentato ed è pertanto soggetta alle specifiche normative applicabili agli emittenti quotati sui mercati regolamentati.

La Società pone la massima attenzione al rispetto delle prescrizioni normative e regolamentari derivanti dallo status di società quotata. Il processo di informativa al mercato prevede uno stretto coordinamento con le funzioni interne per la rilevazione, la verifica e la comunicazione di dati ed informazioni di carattere amministrativo, contabile e gestionale, ed è svolto nel rispetto della normativa interna specificamente definita e sotto la supervisione del Presidente e dell'Amministratore Delegato.

RESPONSABILITÀ EX L. 262/05

Il rischio connesso ex L. 262/05 si riferisce alle responsabilità del Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili e societari, ex L. 262/05.

La Società, in conformità alle previsioni normative della legge 28 dicembre 2005, n. 262 "Legge sul Risparmio" ha adottato un sistema di controllo amministrativo-contabile connesso all'informativa finanziaria, con l'obiettivo di (i) accertare che il Sistema di Controllo Interno attualmente in essere sia adeguato a fornire una ragionevole certezza circa la rappresentazione veritiera e corretta delle informazioni economiche, patrimoniali e finanziarie prodotte; (ii) predisporre adeguate procedure amministrativo-contabili per l'elaborazione del bilancio di esercizio e del bilancio consolidato, nonché di ogni altra comunicazione di carattere finanziario; (iii) garantire l'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili predisposte nel corso del periodo cui si riferiscono i documenti di cui sopra.

• Rischi finanziari

RISCHIO DI LIQUIDITÀ

Il rischio di liquidità è il rischio che la Società e il Gruppo non siano in grado di rispettare gli impegni di pagamento a causa delle difficoltà di reperire fondi (funding liquidity risk) o di liquidare attività sul mercato (asset liquidity risk). La conseguenza è un impatto negativo sul risultato economico nel caso in cui la Società o il Gruppo siano costrette a sostenere costi addizionali per fronteggiare i propri impegni o, come estrema conseguenza, una situazione di insolvibilità che pone a repentaglio la continuità aziendale.

Il Gruppo, tramite una continua supervisione da parte degli organi delegati della Capogruppo, mantiene un attento monitoraggio della liquidità e degli impegni finanziari di breve periodo. A tal fine, il Gruppo monitora il rischio di liquidità attraverso la predisposizione di un dettagliato budget economico e finanziario redatto su base periodica, tenendo conto di un orizzonte temporale non inferiore a un anno e di una coerente gestione di vendite immobiliari e assunzione di impegni finanziari in modo da gestire in modo coerente i flussi di cassa in entrata e in uscita, attraverso il continuo monitoraggio degli organi delegati.

La Società e il Gruppo hanno individuato in ogni caso tra le proprie priorità il monitoraggio della situazione di liquidità della Società nel corso dell'esercizio, coadiuvandosi con le competenti strutture aziendali e in coordinamento con l'Amministratore Delegato.

Ai fini della valutazione di tale rischio ed in sede di redazione del presente bilancio consolidato, il Gruppo ha predisposto delle proiezioni economiche finanziarie (le "Proiezioni") che tengono conto dei flussi di cassa operativi e degli impegni finanziari che interessano tutte le società del Gruppo fino al 30 giugno 2024.

Sulla base dei fabbisogni rinvenienti dalle Proiezioni, la Società ed il Gruppo hanno individuato le seguenti principali fonti di copertura finanziaria:

disponibilità liquide presenti al 31 dicembre 2022;
cessione di taluni asset;
locazione di taluni asset.

Sulla base delle informazioni e delle evidenze documentali disponibili alla data di redazione della presente Relazione nonché dello stato di avanzamento delle iniziative attualmente in essere in ordine alle sopracitate fonti di copertura finanziaria, non si ravvisano significativi rischi in merito alla possibilità che le azioni intraprese non vengano finalizzate secondo le tempistiche e le modalità previste nelle Proiezioni. Si precisa peraltro che, il verificarsi in tutto od in parte delle stesse attività nei modi e nei tempi previsti dipenderà anche da fattori al di fuori del controllo della società quali tra gli altri il ciclo economico, l'evoluzione del mercato immobiliare, l'evoluzione del mercato dei capitali.

Inoltre, tenuto conto delle incertezze inerenti all'imprevedibile evoluzione della crisi internazionale provocata dal conflitto in Ucraina (con particolare riguardo ai relativi effetti sull'inflazione, sui tassi di interesse e sui costi delle materie prime e dell'energia), ed al fine di valutare gli impatti derivanti da un potenziale rallentamento delle attività di investimento/disinvestimento della Società, gli Amministratori hanno redatto un worst case scenario sulle proiezioni economiche e finanziarie, ritenendo che anche in uno scenario peggiorativo non vi siano incertezze circa la capacità della Società e del Gruppo di far fronte alle proprie obbligazioni finanziarie, sia attuali che prospettiche, nel periodo contemplato dalle Proiezioni.

RISCHIO DI TASSO DI INTERESSE

Il Gruppo al 31 dicembre 2022 non è soggetto a rischio di tasso di interesse in quanto non sono in essere contratti di finanziamento con istituti di credito.

RISCHIO DI CAMBIO

Il Gruppo al 31 dicembre 2022 non è soggetto a rischio di cambio dal momento che non ha esposizioni in valute diverse dall'Euro.

• Principali contenziosi in essere e verifiche fiscali

Si segnala che tutti i contenziosi civili e amministrativi afferenti al Complesso Aziendale SIIQ di cui Restart era parte alla data di efficacia della scissione sono stati assegnati, per effetto della Scissione, alla società beneficiaria Aedes SIIQ S.p.A., come riportato nel Progetto di Scissione. Qualora l'estromissione di Restart da tali contenziosi non fosse possibile, tutte le eventuali sopravvenienze attive e passive riconducibili ai medesimi rimarranno, rispettivamente, ad esclusivo beneficio o carico di Aedes SIIQ S.p.A.

Si precisa che, in esecuzione di quanto previsto dal Progetto di Scissione, sono rimasti in capo alla scissa Restart le perdite fiscali pregresse di cui dispone il consolidato fiscale del Gruppo della scissa (che al 31 dicembre 2022 ammontano a circa 219 milioni di Euro), nonché tutti i contenziosi tributari e le eventuali passività fiscali relativi al complesso aziendale SIIQ per atti compiuti entro la data di efficacia della Scissione.

PRINCIPALE CONTENZIOSO TRASFERITO AD AEDES POST SCISSIONE – CONTENZIOSO FIH

Come anticipato, si rammenta che tutti i contenziosi civili e amministrativi afferenti al Complesso Aziendale SIIQ di cui Restart era parte alla data di efficacia della scissione sono stati assegnati, per effetto della Scissione, alla società beneficiaria Aedes SIIQ S.p.A..

Tra i contenziosi trasferiti ad Aedes SIIQ S.p.A. vi rientra altresì il contenzioso civile promosso da Fih S.a.g.l. (il "Contenzioso FIH") che, alla data di efficacia della Scissione, era pendente dinnanzi alla Corte di Cassazione, e che è stato di recente riassunto, in data 3 marzo 2023, da Fih innanzi alla Corte di Appello di Milano all'esito dell'ordinanza della Corte di Cassazione. Per maggiori informazioni sul Contenzioso FIH si rimanda alla documentazione finanziaria pubblicata da Aedes SIIQ S.p.A.

Si precisa che il progetto di scissione parziale proporzionale della Società nei confronti di Sedea SIIQ S.p.A. (ora Aedes SIIQ S.p.A.) e gli accordi relativi alla Scissione prevedono, inter alia, che Aedes SIIQ S.p.A. si impegni affinché Restart venga estromessa dai giudizi civili e amministrativi afferenti al Complesso Aziendale SIIQ. Qualora tuttavia Restart non ottenesse l'estromissione dal Contenzioso FIH, tutte le eventuali sopravvenienze attive e passive ad esso riconducibili rimarranno, rispettivamente, ad esclusivo beneficio o carico di Aedes SIIQ S.p.A..

PRINCIPALI VERIFICHE E CONTENZIOSI FISCALI

Segnaliamo preliminarmente che, come riportato nel Progetto di Scissione, tutti i contenziosi di natura tributaria di cui è parte Aedes SIIQ S.p.A. (ora Restart S.p.A.), quale capogruppo, sono rimasti in capo a quest'ultima a seguito della Scissione effettuata nell'anno 2018.

Di seguito si riepilogano i principali contenziosi tributari di cui sono parte Restart S.p.A. e le società da questa controllate.

CONTENZIOSO VIA VENEZIANI

Aedes SIIQ S.p.A. (ora Restart S.p.A.) è stata raggiunta il 27 giugno 2018 da un avviso di rettifica e liquidazione di maggiori imposte ipotecarie e catastali, in relazione all'acquisto del complesso Parco de' Medici di via Veneziani a Roma, avvenuto nel 2016. In data 26 settembre la società ha proposto ricorso avverso detto avviso, in quanto nell'atto di compravendita le imposte sono già state liquidate (e assolte) in base a un valore maggiore del prezzo di acquisto e in linea con il valore venale. La CTP di Milano, con sentenza 1486/2019, ha respinto i ricorsi riuniti e condannato la Società (e la GE Real Estate Italia S.r.l., parte venditrice obbligata in solido, anch'essa ricorrente) al pagamento delle spese di lite. In data 28 novembre 2019 la Società ha presentato ricorso in appello. Con sentenza 1277/2021, la CTR di Milano ha rigettato le pretese della Società. Restart non ha proposto ricorso avverso la sentenza di appello, che è quindi diventata definitiva.

La Società aveva già provveduto nel corso del 2021 ad iscrivere in bilancio un debito complessivo di 207 migliaia di Euro (aggiornato al 31 dicembre 2022 per l'importo dei maggiori interessi e spese legali a 222 migliaia di Euro) a fronte del suddetto accertamento, parzialmente compensato dai 65 migliaia di Euro versati in pendenza di giudizio.

Il pagamento dell'importo residuo è già stato notificato da parte dell'Agenzia delle Entrate, sul quale però sono state conteggiate anche le sanzioni, ritenute dalla Società non dovute; la Società ha pertanto presentato, con esito favorevole, opportune istanze e ricorsi per la rideterminazione degli importi dovuti. Restart ha inoltre presentato istanza di rottamazione ai sensi della Legge Finanziaria 2023 per le somme dovute a titolo di sanzioni, interessi.

CONTENZIOSO REDWOOD 2014 - 2015

In data 13 dicembre 2019 è stato notificato a Restart S.p.A., in qualità di incorporante di Redwood S.r.l., un avviso di accertamento relativo ad IRES, IRAP ed IVA con riferimento al periodo d'imposta 2014. In data 6 febbraio 2020, la Società ha presentato istanza di accertamento con adesione, che ha avuto esito negativo. Il 25 giugno 2020 è stato presentato ricorso presso la Commissione Tributaria Provinciale di Milano. In data 14 luglio 2020 la CTP di Milano ha accolto l'istanza di sospensione con decreto n. 1530/2020.

In data 14 luglio 2020 è stato notificato a Restart S.p.A., in qualità di incorporante di Redwood S.r.l., un avviso di accertamento relativo ad IRES ed IRAP con riferimento al periodo d'imposta 2015. In data 25 novembre 2021 la Società ha notificato ricorso presso la Commissione Tributaria Provinciale di Milano. In data 11 febbraio 2022 la CTP ha accolto l'istanza di sospensione.

I due suddetti accertamenti (rispettivamente anno di imposta 2014 e 2015) sono stati riunificati e trattati congiuntamente nell'udienza del 1 aprile 2022 in cui la Commissione ha accolto i ricorsi riuniti condannando la controparte al rimborso delle spese di lite.

In data 14 novembre 2022, l'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale, quale parte soccombente, ha notificato a Restart gli atti di appello alle sentenze espresse in favore della Società. La Società si è costituita in giudizio presentando le opportune controdeduzioni.

2.13 Personale e struttura organizzativa

L'organico del Gruppo Restart al 31 dicembre 2022 è composto da 2 dipendenti.

Di seguito si dettaglia la posizione al 31 dicembre 2022 e il confronto con il 31 dicembre 2021.

		Totale Gruppo				F					M
	31/12/2022	31/12/2021	∆	2022	% su Totale	2021	% su Totale	∆	2022	% su Totale	2021	% su Totale	∆
Dirigenti	0	0	0	0	0%	0	0%	0	0	0%	0	0%	0
Quadri	2	2	0	2	100%	2	100%	0	0	0%	0	0%	0
Impiegati	0	0	0	0	0%	0	0%	0	0	0%	0	0%	0
Operai	0	0	0	0	0%	0	0%	0	0	0%	0	0%	0
TOTALE	2	2	0	2	100%	2	100%	0	0	0%	0	0%	0

Si riportano inoltre le informazioni di dettaglio per fascia d'età e per anzianità aziendale.

Personale per fascia di età
	2022	2021	∆
25/29	0	0	0
30/34	0	1	(1)
35/39	1	0	+1
40/44	0	0	0
45/49	0	0	0
50/54	0	0	0
55/59	1	1	0
Totale	2	2	0

Personale per anzianità aziendale
	2022	2021	∆
0/5	1	1	0
6/10	0	0	0
11/20	0	0	0
21/30	1	1	0
Totale	2	2	0

Si segnala che la Società ha in essere con Praga RES S.r.l. (società controllata da Aedes SIIQ S.p.A.) un accordo di distacco temporaneo al 50% dell'orario di lavoro del Dott. Ruggero Bimbati. Si ricorda che il Dott. Bimbati ricopre in Restart il ruolo di COO&CIO a partire dal mese di luglio 2021.

2.14 Corporate governance e attività di direzione e coordinamento

Le informazioni sul sistema di corporate governance di Restart sono riportate nella Relazione sul governo societario e gli assetti proprietari, approvata dal Consiglio di Amministrazione riunitosi in data 21 marzo 2023 per l'approvazione – tra l'altro – del progetto di Bilancio d'esercizio e del Bilancio consolidato al 31 dicembre 2022. Detta Relazione fornisce una descrizione del sistema di governo societario adottato dalla Società e delle concrete modalità di adesione al Codice di Corporate Governance predisposto dal Comitato per la Corporate Governance promosso da Borsa Italiana S.p.A., in adempimento agli obblighi previsti dall'articolo 123bisdel D. Lgs. 28 febbraio 1998, n. 58.

La Relazione – alla quale in questa sede si rinvia – è pubblicata secondo le modalità previste dalla normativa, anche regolamentare, vigente ed è disponibile presso la sede legale, sul sito internet della Società all'indirizzo www.restart-group.com, nonché sul meccanismo di stoccaggio autorizzato all'indirizzo .

Di seguito si sintetizzano gli aspetti rilevanti della corporate governancedella Società.

• Attività di Direzione e Coordinamento

Restart è soggetta all'attività di direzione e coordinamento, ai sensi degli articoli 2497 ss. cod. civ., della controllante Augusto S.p.A. in liquidazione, il cui statuto sociale, unitamente ad un apposito regolamento di Gruppo, ne disciplina l'esercizio preservando in ogni caso l'autonomia gestionale e l'indipendenza decisionale dell'organo amministrativo della Società e delle relative controllate.

• Sistema di Corporate Governance tradizionale o "latino"

Il governo societario di Restart è fondato sul sistema tradizionale, il c.d. "modello latino"; gli organi societari sono:

l'Assemblea dei Soci, competente a deliberare in sede ordinaria e straordinaria sulle materie alla stessa riservate dalla Legge o dallo Statuto;
il Consiglio di Amministrazione, investito dei più ampi poteri per la gestione ordinaria e straordinaria della Società, con facoltà di compiere tutti gli atti che ritenga opportuni per l'attuazione ed il raggiungimento dello scopo sociale, esclusi soltanto quelli che la legge riserva all'Assemblea dei soci, e compresi i poteri di cui all'art. 2365, comma 2, cod. civ.;

• il Collegio Sindacale, investito dei compiti di vigilanza sul rispetto della legge, dei principi di corretta amministrazione, di adeguatezza del sistema amministrativo-contabile e dei controlli interni, ai sensi del D. Lgs. n. 58/98 e del D. Lgs. n. 39/2010.

Inoltre, in conformità con le previsioni del Codice di Corporate Governance, in data 18 maggio 2021 sono stati costituiti nell'ambito del Consiglio di Amministrazione: (i) il Comitato Controllo, Rischi e Operatività con Parti Correlate e (ii) il Comitato per la Remunerazione e le Nomine, i quali, in data 18 gennaio 2022, sono confluiti in un comitato unico composto da tre Amministratori non esecutivi e indipendenti (il "Comitato Indipendenti") con funzioni propositive e consultive in materia di controlli, rischi, nomine, remunerazioni e operatività con parti correlate.

Sistema di Corporate Governance della Società in essere alla data di pubblicazione della presente Relazione:

Il sistema di Corporate Governance rappresenta l'insieme delle norme e dei comportamenti adottati da Restart per assicurare il funzionamento efficiente e trasparente degli organi di governo e dei sistemi di controllo della società. Restart, nell'articolare la propria struttura di governo di tipo tradizionale, adotta i principi e le raccomandazioni contenute nel Codice di Corporate Governance.

• Gli Organi

CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Il Consiglio di Amministrazione in carica è stato nominato dall'Assemblea dei Soci del 28 aprile 2021 che ha fissato in 9 il numero complessivo degli Amministratori e ha stabilito in tre esercizi, e pertanto fino alla data dell'Assemblea convocata per l'approvazione del Bilancio dell'esercizio 2023, la durata in carica.

Il Consiglio di Amministrazione attualmente in carica è così composto: Francesca Romana Sabatini (Presidente), Domenico Bellomi (Vice Presidente), Giuseppe Roveda (Amministratore Delegato), Benedetto Ceglie, Giorgio Gabrielli, Claudia Arena, Annapaola Negri-Clementi, Francesco Forghieri e Stella D'Atri.

Il Consiglio di Amministrazione tenutosi il 30 aprile 2021 ha deliberato la nomina di Domenico Bellomi alla carica di Vice Presidente e di Amministratore incaricato del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi e di Giuseppe Roveda quale Amministratore Delegato.

Nella riunione del 18 maggio 2021, il Consiglio di Amministrazione ha istituito i seguenti Comitati:

(i) il Comitato Controllo, Rischi e Operatività con Parti Correlate composto da tre Amministratori non esecutivi e indipendenti: Claudia Arena (Presidente), Annapaola Negri-Clementi e Giorgio Gabrielli;

(ii) il Comitato per la Remunerazione e le Nomine composto da tre Amministratori non esecutivi e indipendenti: Annapaola Negri-Clementi (Presidente), Claudia Arena e Giorgio Gabrielli;

(iii) Il Comitato Finanza e Investimenti composto da quattro Amministratori non esecutivi e indipendenti: Giorgio Gabrielli (Presidente), Annapaola Negri-Clementi, Claudia Arena e Stella D'Atri.

In data 25 novembre 2021 la Consigliera Arena ha rassegnato le proprie dimissioni dalle cariche di componente dei Comitati endoconsiliari a seguito del venir meno dei requisiti di indipendenza in capo alla stessa, così come comunicato al mercato in pari data.

In data 18 gennaio 2022 il Consiglio di Amministrazione ha proceduto alla riorganizzazione dei Comitati endoconsiliari istituendo il Comitato Indipendenti composto da tre Amministratori non esecutivi e indipendenti con funzioni propositive e consultive in materia di controlli, rischi, nomine, remunerazioni e operatività con parti correlate nelle persone di Annapaola Negri-Clementi (Presidente), Stella D'Atri e Giorgio Gabrielli.

COLLEGIO SINDACALE

Il Collegio Sindacale in carica è stato nominato dall'Assemblea degli Azionisti del 28 aprile 2021 per un triennio e quindi fino alla data di approvazione del bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2023.

Il Collegio Sindacale in carica è così composto: Paolo Spadafora (Presidente), Manuela Grattoni e Philipp Oberrauch, Sindaci Effettivi, Pierluigi Acri, Laura Galleran e Calogero Alessandro Cicatello, Sindaci Supplenti.

L'art. 18 dello Statuto assicura che il Presidente del Collegio Sindacale venga nominato dalla minoranza, attingendo alla lista che sia risultata seconda per numero di voti.

Il Presidente del Collegio Sindacale Paolo Spadafora e il Sindaco Supplente Pierluigi Acri sono tratti dalla lista presentata dall'Azionista di minoranza Stella D'Atri, mentre gli altri Sindaci sono tratti dalla lista presentata dall'Azionista Augusto S.p.A.

SOCIETÀ DI REVISIONE

La Società incaricata della revisione legale dei conti di Restart S.p.A. e delle altre società controllate è Deloitte & Touche S.p.A., come da deliberazione dell'Assemblea ordinaria dei soci del 10 giugno 2015. L'incarico verrà in scadenza con l'approvazione del bilancio chiuso al 31 dicembre 2023.

In vista della suddetta scadenza dell'incarico conferito alla società di revisione, al fine di garantire un periodo di avvicendamento tra l'attuale ed il futuro revisore legale e di consentire un'idonea programmazione da parte di quest'ultimo dell'attività di revisione legale dei conti, anche seguendo la prassi ormai consolidata presso le principali società quotate italiane, si è ritenuto opportuno sottoporre all'Assemblea chiamata ad approvare il bilancio di esercizio 2022 la proposta di conferimento del nuovo incarico di revisione legale con anticipo rispetto alla scadenza dell'incarico in corso. Si rammenta inoltre che l'art. 5 del Regolamento UE n. 537/2014 prevede un periodo di cd. "cooling-in" con riferimento alla fornitura di determinati servizi diversi dalla revisione legale dei conti e, in particolare, vieta alle società di revisione di prestare, direttamente o indirettamente, nel corso dell'esercizio precedente a quello di inizio dell'incarico di revisione legale dei conti, a favore dell'ente sottoposto a revisione, alla sua controllante e alle sue controllate all'interno dell'UE (i) servizi di progettazione e realizzazione di procedure di controllo interno e gestione del rischio relative alla preparazione e/o al controllo dell'informativa finanziaria, nonché (ii) servizi di progettazione e realizzazione di sistemi tecnologici per l'informativa finanziaria. Di conseguenza, ai sensi dell'art. 5, par. 1 Regolamento UE n. 537/2014 e dell'art. 17, comma 3 del D. Lgs. 27 gennaio 2010 n. 39, l'incarico di revisione legale dei conti della Società per il periodo 2024-2032 non potrà essere conferito a società di revisione che abbiano prestato i servizi sopra menzionati nel corso dell'esercizio sociale 2023. In considerazione di ciò la Società, d'intesa con il Collegio Sindacale, ha dato avvio alla procedura semplificata – stante la qualifica di PMI della Società – per l'individuazione della nuova società di revisione, in modo tale da consentire di sottoporre all'Assemblea la relativa proposta con anticipo rispetto alla scadenza dell'incarico in corso.

2.15 Altre informazioni

• Attività di ricerca e sviluppo

Le società del Gruppo non hanno condotto nel corso del periodo attività di ricerca e sviluppo in senso stretto.

• Rapporti tra le società del gruppo e le parti correlate

I rapporti normalmente intrattenuti dal Gruppo Restart con parti correlate riconducibili a società controllate da Restart o joint venture ed a società collegate della medesima (c.d. "Infragruppo") e i rapporti con le altre parti correlate diversi da quelli Infragruppo (c.d. "Altre Parti Correlate") consistono prevalentemente in servizi amministrativi, immobiliari e tecnici regolati a normali condizioni di mercato, oltre che a finanziamenti erogati dalle società del Gruppo alle società ad esse collegate, remunerati a tassi in linea con quelli normalmente applicati per operazioni similari.

Le operazioni con parti correlate sono avvenute e avvengono a condizioni di mercato in conformità alla procedura appositamente adottata dalla Società, aggiornata da ultimo in data 22 marzo 2022.

Nel corso dell'esercizio 2022, si registrano costi netti per Euro 123 migliaia derivanti da operazioni con le Altre Parti Correlate, principalmente per i contratti di servizi prestati da Aedes SIIQ S.p.A. (società controllata da Augusto S.p.A. in liquidazione e soggetta all'attività di direzione e coordinamento della medesima sino al 14 dicembre 2022) a beneficio di Restart e per il contratto di distacco parziale di un dirigente di Praga RES S.r.l. (società controllata da Aedes SIIQ S.p.A.) che ricopre l'incarico di COO&CIO in Restart S.p.A.; durante l'esercizio 2022 non sono state poste in essere operazioni tra la Società e la controllante Augusto S.p.A. in liquidazione6.

Si precisa che la Società, così come comunicato al mercato in data 6 settembre 2022, ha concluso l'operazione annunciata in data 24 giugno 2022 che ha coinvolto, inter alia, la società collegata Aedilia Nord Est S.r.l.; come già rappresentato dalla Società al mercato, la riferita operazione è qualificabile come operazione con parte correlata esente in forza di quanto previsto dall'art. 10, lett. f) della vigente "Procedura sulle Operazioni con Parti Correlate del Gruppo RESTART S.p.A." ("Procedura OPC") in conformità con quanto stabilito dall'art. 14 del Regolamento adottato dalla Consob con delibera n. 17221 del 12 marzo 2010 s.m.i. ("Regolamento OPC"), con conseguente inapplicabilità delle previsioni prescritte dalla Procedura OPC e dal Regolamento OPC (anche con riferimento all'assenza dell'obbligo di pubblicazione di un documento informativo).

Gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Stato patrimoniale, Conto economico e nelle relative note illustrative.

Con riferimenti ai rapporti con società del Gruppo e altre parti correlate, non si rilevano operazioni atipiche e/o inusuali nel periodo in esame.

• Operazioni atipiche o inusuali

Nel corso dell'esercizio 2022 il Gruppo non ha posto in essere operazioni atipiche e/o inusuali7 .

⁶ Si precisa che a far data dal 14 dicembre 2022 la società Aedes SIIQ S.p.A. non è più parte correlata della Società in ragione dell'acquisto da parte di Domus S.r.l. del 51,166% del capitale sociale di Aedes SIIQ S.p.A. in precedenza detenuto da Augusto.

⁷ Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, che definisce operazioni atipiche e/o inusuali quelle operazioni che per significatività/rilevanza, natura delle controparti, oggetto della transazione, modalità di determinazione del prezzo di trasferimento e tempistica dell'accadimento possono dare luogo a dubbi in ordine: alla correttezza/completezza delle informazioni in bilancio, al conflitto di interessi, alla salvaguardia del patrimonio aziendale, alla tutela degli azionisti di minoranza.

• Trattamento dei dati personali (Regolamento UE 679/2016)

Restart ha adottato un modello documentale predisposto ai sensi del Regolamento Generale sulla Protezione dei Dati (UE) 2016/679 per l'attuazione di tutti gli adempimenti necessari.

Restart, sensibile al concetto di "responsabilizzazione" introdotto dal Regolamento Europeo sulla protezione dei dati personali, effettua trattamenti in linea con i principi di liceità, correttezza e trasparenza, raccoglie e utilizza informazioni strettamente necessarie al perseguimento delle finalità di trattamento e garantisce un'adeguata tutela dei diritti e delle libertà dei soggetti interessati, adottando le misure tecniche, organizzative e procedurali necessarie per garantire il rispetto dei principi e degli adempimenti imposti dal Regolamento.

Restart nel rispetto della normativa in vigore si impegna ad individuare eventuali nuovi rischi che incombono sulla riservatezza, integrità e disponibilità dei dati personali, monitorare l'andamento dei rischi individuati in precedenza, valutare l'efficacia e l'efficienza delle misure di sicurezza adottate per mitigare i rischi individuati e mantenere aggiornata tutta la documentazione necessaria a tale scopo.

La Società ha predisposto, ulteriori misure, a tutela della privacy dei singoli soggetti, nel rispetto delle disposizioni normative previste nei vari protocolli sanitari in merito all'emergenza sanitaria COVID 19.

• Attestazione ai sensi dell'art. 2.6.2 del Regolamento dei Mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A.

Con riferimento a quanto previsto dall'art. 2.6.2, comma 8 del Regolamento dei Mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A., il Consiglio di Amministrazione di Restart S.p.A. attesta l'esistenza delle condizioni di cui all'articolo 16 del Regolamento adottato con delibera Consob n. 20249 del 28 dicembre 2017 in materia di mercati.

Con riferimento a quanto previsto dall'art. 2.6.2, comma 7 del Regolamento dei Mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A., si precisa che Restart S.p.A. non controlla società costituite e regolate dalla legge di Stati non appartenenti all'Unione Europea.

• Facoltà di derogare (opt-out) all'obbligo di pubblicare un documento informativo in ipotesi di operazioni significative

Ai sensi dell'art. 3 della Delibera Consob n. 18079 del 20 gennaio 2012, si comunica che la Società ha aderito al regime di "opt-out" di cui agli artt. 70, comma 8, e 71, comma 1bis, del Regolamento CONSOB n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche (il "Regolamento Emittenti"), avvalendosi della facoltà di derogare agli obblighi di pubblicazione dei documenti informativi ivi prescritti.

• Qualifica di PMI

Con riferimento alla definizione di PMI, di cui all'art. 1, comma 1, lettera w-quater.1), del TUF, si segnala che alla data di approvazione della presente Relazione la Società rientra in tale definizione in quanto ha una capitalizzazione di mercato inferiore ad Euro 500 milioni.

• Dichiarazione di carattere non finanziario

La Società non supera le soglie previste dal D.Lgs. 30 dicembre 2016 n. 254 e pertanto non è stata predisposta la dichiarazione di carattere non finanziario.

2.16 Evoluzione prevedibile della gestione

La Società nel corso del 2022 ha proseguito l'attività volta all'efficientamento e alla semplificazione della struttura del Gruppo mediante l'acquisto – perfezionato e comunicato al mercato in data 6 Settembre 2022 – del 43,48% del capitale della collegata Aedilia Nord Est S.r.l., cui ha fatto seguito:

(i) la messa in liquidazione di Aedilia, deliberata da Restart in qualità di socio unico in data 4 Ottobre 2022;
(ii) l'assegnazione di una quota pari al 100% della controllata PIVAL S.r.l. alla Vostra Società (parte assegnataria dell'atto di assegnazione quota sottoscritto in data 10 Ottobre 2022);
(iii) la cessazione e richiesta di cancellazione di Aedilia dal Registro Imprese presentata in data 29 Dicembre 2022 e perfezionata il successivo 23 Gennaio 2023.

Nel corso del 2022 sono state concluse ulteriori vendite del portafoglio immobiliare consolidato che hanno generato cassa netta per circa 2,5 milioni di Euro.

Inoltre, è proseguita l'attività di recupero dei crediti fiscali iscritti in bilancio; al riguardo si evidenzia l'incasso di 530 migliaia di Euro relativo al rimborso del credito IVA 2021, del residuo credito IVA 2019 e del credito IVA di Aedes Project S.r.l. in liquidazione e cessata nel 2017.

Con riferimento ai fattori esogeni che condizionano l'attività della Società, se da un lato abbiamo registrato un efficace e duraturo contenimento della diffusione del Corononavirus e successive varianti (grazie alle misure di carattere medico-preventivo adottate dalle Autorità Governative a livello nazionale e internazionale), dall'altro a partire dal mese di Febbraio 2022 la situazione politico-economica ha subito un deciso peggioramento a livello internazionale determinato dall'esplosione del conflitto russo-ucraino, i cui effetti negativi si prevede che continueranno ad influenzare l'andamento delle attività della Società e l'evoluzione prevedibile della gestione.

Inoltre l'attività della Società, volta al conseguimento dell'equilibrio economico ricorrente (da attuarsi anche mediante operazioni di investimento e/o rafforzamento patrimoniale), continua a subire un rallentamento dovuto anche alla procedura di vendita avviata dai Soci titolari dell'intero capitale di Augusto S.p.A., azionista di maggioranza della Società, avente ad oggetto l'accordo concluso in data 28 giugno 2019 tra i Soci di Augusto in merito all'avvio di una procedura di valorizzazione di Restart (e comunicato al mercato in data 1° luglio 2019); inoltre, in data 28/07/2021 è stata comunicata al mercato la messa in liquidazione della controllante stessa Augusto.

Ad ogni modo, nonostante il generale contesto di incertezza e le specifiche criticità sopra delineate, la Società ritiene di poter proseguire anche nel corso del 2023 l'attività di valorizzazione degli asset non strategici del portafoglio immobiliare e valuterà, ove si verificassero i presupposti, di reinvestire nel secondo semestre le risorse rivenienti da suddetti disinvestimenti, unitamente a quelle già disponibili, in operazioni immobiliari opportunistiche.

Parallelamente alle attività di cui sopra, la Società ha pianificato per il 2023 un'ulteriore riduzione dei costi di gestione ricorrenti.

2.17 Proposta di destinazione del risultato dell'esercizio

Signori Azionisti,

sottoponiamo alla Vostra approvazione il bilancio di esercizio di Restart S.p.A. al 31 dicembre 2022 che chiude con una perdita d'esercizio di Euro 1.167.395 che vi proponiamo di riportare a nuovo.

Milano, lì 21 marzo 2023

Per il Consiglio di Amministrazione

Il Presidente Francesca Romana Sabatini

3. PROSPETTI CONTABILI E NOTE ILLUSTRATIVE DEL GRUPPO RESTART

3.1 Prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria consolidata8

	Note	31/12/2022	31/12/2021	di cui parti correlate
ATTIVO
Attività non correnti
Investimenti immobiliari	1	570	570
Altre immobilizzazioni materiali	2	47	48
Immobilizzazioni immateriali	3	13	0
Diritti d'uso	4	200	149
Partecipazioni contabilizzate con il metodo del patrimonio netto	5	0	1.720
Crediti finanziari non correnti	6	35	35
Crediti commerciali e altri crediti non correnti	7	0	262
Totale attività non correnti		865	2.784

Attività correnti
Rimanenze	8	1.921	978
Crediti commerciali e altri crediti correnti	7	1.357	2.070	213
Crediti finanziari correnti	6	0	1.960	1.960
Disponibilità liquide	9	6.179	4.587
Totale attività correnti		9.457	9.595

TOTALE ATTIVO		10.322	12.379

	Note	31/12/2022	31/12/2021	di cui parti correlate
PATRIMONIO NETTO
Patrimonio netto di Gruppo
Capitale sociale		5.005	5.005
Riserve per valutazione a "fair value" e altre riserve		1.000	1.000
Utili/(Perdite) portate a nuovo		4.559	7.129
Risultato del periodo		(1.168)	(2.569)
Totale patrimonio netto di Gruppo	10	9.396	10.565
TOTALE PATRIMONIO NETTO		9.396	10.565

PASSIVO
Passività non correnti
Passività derivante da lease non corrente	11	102	52
Debiti per trattamento fine rapporto dipendenti	12	11	7
Debiti tributari non correnti	13	3	29
Totale passività non correnti		116	88

Passività correnti
Passività derivante da lease corrente	11	101	104
Debiti tributari correnti	13	203	205
Debiti commerciali e altri debiti correnti	14	506	1.417	115
Totale passività correnti		810	1.726

TOTALE PASSIVO		926	1.814

TOTALE PASSIVO E PATRIMONIO NETTO		10.322	12.379

⁸ (in migliaia di euro)

3.2 Conto economico consolidato9

	Note	31/12/2022	di cui parti correlate	31/12/2021	di cui parti correlate
Ricavi delle vendite e delle prestazioni Altri ricavi	15 16	109 953	14 2	44 90	21
Variazione delle rimanenze Costi per materie prime e servizi Costo del personale Altri costi operativi Ammortamenti e svalutazioni Adeguamenti al fair value degli investimenti immobiliari Svalutazioni e accantonamenti Quota del risultato di società valutate con il metodo del patrimonio netto Risultato operativo	17 18 19 20 21 21 22	(77) (1.021) (307) (272) (128) 0 (367) (109) (1.219)	(65) (125)	(63) (1.125) (365) (320) (106) 10 0 (789) (2.624)	(88) (69) (35)
Proventi finanziari Oneri finanziari Risultato al lordo delle imposte	23 23	59 (8) (1.168)	51	73 (29) (2.580)	72
Imposte Utile/(Perdita) delle attività in funzionamento		0 (1.168)		0 (2.580)
Utili/(Perdite) dopo le imposte delle attività operative cessate	24	0		(4)	(38)
Risultato del periodo		(1.168)		(2.584)
di cui Utile netto dell'esercizio di competenza degli azionisti di minoranza di cui Utile/(Perdita) di competenza del Gruppo	25	0 (1.168)		(15) (2.569)

⁹ (in migliaia di euro)

3.3 Conto economico complessivo consolidato10

	31/12/2022	31/12/2021
Risultato del periodo Altre componenti rilevate a patrimonio netto che non saranno riclassificate a conto economico in un periodo futuro:	(1.168)	(2.584)
Utili/(Perdite) attuariali	(1)	21
Totale Altri Utili/(Perdite)	(1)	21

Totale Risultato complessivo	(1.169)	(2.563)
di cui di competenza degli azionisti di minoranza di cui di competenza del Gruppo	0 (1.169)	(15) (2.548)

¹⁰ (in migliaia di euro)

3.4 Prospetto dei movimenti di patrimonio netto consolidato11

	Capitale sociale	Riserva legale	Utili/(Perdite) a nuovo	Risultato dell'esercizio	Patrimonio netto di Gruppo	Patrimonio netto di Terzi	TOTALE
Saldo al 1/1/2021	5.005	1.000	8.884	(1.776)	13.113	228	13.341
Destinazione risultato 2020 Altri movimenti e variazioni di			(1.776)	1.776	0		0
perimetro					0	(213)	(213)
Utile/(Perdita) del periodo				(2.569)	(2.569)		(15) (2.584)
Utili/(Perdite) attuariali Totale Utile/ (Perdita)			21		21	0	21
complessiva			21	(2.569)	(2.548)		(15) (2.563)
Saldo al 31/12/2021	5.005	1.000	7.129	(2.569)	10.565	0	10.565

	Capitale sociale	Riserva legale	Utili/(Perdite) a nuovo	Risultato dell'esercizio	Patrimonio netto di Gruppo	Patrimonio netto di Terzi	TOTALE
Saldo al 1/1/2022	5.005	1.000	7.129	(2.569)	10.565	0	10.565
Destinazione risultato 2021			(2.569)	2.569	0		0
Utile/(Perdita) del periodo				(1.168)	(1.168)	0	(1.168)
Utili/(Perdite) attuariali Totale Utile/ (Perdita)			(1)		(1)	0	(1)
complessiva			(1)	(1.168)	(1.169)	0	(1.169)
Saldo al 31/12/2022	5.005	1.000	4.559	(1.168)	9.396	0	9.396

¹¹ (in migliaia di euro)

3.5 Rendiconto finanziario consolidato12

	31/12/2022	31/12/2021
Risultato di competenza del gruppo	(1.168)	(2.569)
Risultato di competenza degli azionisti di minoranza	0	(15)
(Plusvalenze)/minusvalenze nette da cessione partecipazioni	0	(45)
Proventi netti da cessioni di immobili	(18)	0
Oneri/(proventi) da partecipazioni	109	789
Ammortamenti e svalutazioni delle immobilizzazioni	128	106
Adeguamenti al fair value del patrimonio immobiliare	0	(10)
Svalutazioni / (rilasci) di fondi su crediti e fondi rischi	375	14
Oneri/(proventi) finanziari netti	(51)	(44)
Variazione Fondo TFR	(5)	(81)
Flussi di cassa derivanti dalle rimanenze	95	25
Svalutazione delle rimanenze	0	39
Variazione crediti commerciali e altri crediti	559	647
Variazione debiti commerciali e altri debiti	(102)	128
Altri costi (proventi) non monetari	(927)	117
Debiti per imposte correnti e differite	(33)	(196)
Interessi (pagati)/incassati	67	0
Flusso finanziario dell'attività operativa (Discontinuing)	0	315
Flusso finanziario dell'attività operativa	(971)	(780)

(Incrementi) di investimenti immobiliari e altre immobilizzazioni materiali	(11)	0
Decrementi di investimenti immobiliari e altre immobilizzazioni materiali	0	6
Incrementi di investimenti immateriali e diritti d'uso	(16)	0
Flussi di cassa netto derivante da alienazione/acquisizione di partecipazioni controllate	2.710	0
Variazione altre poste finanziarie	0	7
Flusso finanziario dell'attività d'investimento (Discontinuing) Flusso finanziario dell'attività d'investimento	0 2.683	(62) (49)

Variazioni debiti vs banche a altri finanziatori	0	(116)
Variazioni passività per lease	(120)	(146)
Flusso finanziario dell'attività di finanziamento (Discontinuing)	0	1
Flusso finanziario dell'attività di finanziamento	(120)	(261)

Variazione della disponibilità monetaria netta	1.592	(1.090)
di cui derivanti dalle attività in dismissione	0	254
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a inizio periodo	4.587	5.677
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a fine periodo	6.179	4.587

¹² (in migliaia di euro)

3.6 Premessa

La revisione contabile del bilancio d'esercizio e del bilancio consolidato viene effettuata da Deloitte & Touche S.p.A. ai sensi dell'art. 14 del Decreto Legislativo n° 39 del 27 gennaio 2010 e tenuto conto della raccomandazione CONSOB del 20 febbraio 1997.

Il Bilancio Consolidato è stato approvato dal Consiglio di Amministrazione della Società in data 21 marzo 2023

• Base di preparazione e nuovi principi contabili

Il bilancio consolidato al 31 dicembre 2022 è stato redatto in conformità ai Principi Contabili Internazionali (IAS/IFRS) emessi dall'International Accounting Standards Board ("IASB") e omologati dall'Unione Europea, nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D.Lgs. n° 38/2005.

Per IFRS si intendono anche tutti i principi contabili internazionali rivisti ("IAS") e tutte le interpretazioni dell'International Financial Reporting Interpretations Committee ("IFRIC"), precedentemente denominato Standing Interpretations Committee ("SIC").

In particolare, si rileva che gli IFRS sono stati applicati in modo coerente a tutti i periodi presentati nel presente documento.

I bilanci sono stati predisposti sulla base del criterio convenzionale del costo storico, salvo che per la valutazione degli investimenti immobiliari al fair value e delle attività e passività finanziarie, ivi inclusi gli strumenti derivati, nei casi in cui è applicato il criterio del fair value.

Gli schemi contabili e l'informativa contenuti nella presente situazione patrimoniale sono stati redatti in conformità al principio internazionale IAS 1, così come previsto dalla Comunicazione CONSOB n. DEM 6064313 del 28 luglio 2006.

Il bilancio è redatto nel presupposto della continuità aziendale. Gli amministratori, infatti, hanno valutato che, non sussistono incertezze in merito alla capacità della Società e del Gruppo di operare in continuità aziendale, anche sulla base delle valutazioni riportate nella successiva sezione "Principali tipologie di rischio - Rischio di liquidità", cui si rinvia.

I rischi e le incertezze relative al business sono descritti nelle sezioni dedicate della Relazione sulla Gestione. La descrizione di come il Gruppo gestisce i rischi finanziari, tra i quali quello di liquidità e di capitale è contenuta nel paragrafo "Principali tipologie di rischio".

I bilanci utilizzati delle società controllate, collegate e joint ventures utilizzate per la redazione del presente Bilancio Consolidato, sono quelle predisposte dalle rispettive strutture amministrative, opportunamente riclassificati e rettificati, ove necessario, per adeguarli ai principi contabili internazionali (IAS/IFRS) e ai criteri di Gruppo.

Il presente bilancio è redatto utilizzando l'Euro come moneta di conto e tutti i valori sono arrotondati alle migliaia di Euro ove non diversamente indicato.

Gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Conto economico e nel prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria oltre che nelle relative note illustrative.

Nella redazione del Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2022, sono stati utilizzati i medesimi criteri di valutazione e di consolidamento adottati per il Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2021, fatta eccezione per l'adozione dei nuovi principi, modifiche ed interpretazioni in vigore dal 1 gennaio 2022.

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS APPLICATI DAL 1 GENNAIO 2022

I seguenti principi contabili, emendamenti e interpretazioni IFRS sono stati applicati per la prima volta dal Gruppo a partire dal 1° gennaio 2022:

• In data 14 maggio 2020 lo IASB ha pubblicato i seguenti emendamenti denominati:

o Amendments to IFRS 3 Business Combinations: le modifiche hanno lo scopo di aggiornare il riferimento presente nell'IFRS 3 al Conceptual Framework nella versione rivista, senza che ciò comporti modifiche alle disposizioni del principio.
o Amendments to IAS 16 Property, Plant and Equipment: le modifiche hanno lo scopo di non consentire la deduzione dal costo delle attività materiali l'importo ricevuto dalla vendita di beni prodotti nella fase di test dell'attività stessa. Tali ricavi di vendita e i relativi costi saranno pertanto rilevati nel conto economico.
o Amendments to IAS 37 Provisions, Contingent Liabilities and Contingent Assets: l'emendamento chiarisce che nella stima sull'eventuale onerosità di un contratto si devono considerare tutti i costi direttamente imputabili al contratto. Di conseguenza, la valutazione sull'eventuale onerosità di un contratto include non solo i costi incrementali (come ad esempio, il costo del materiale diretto impiegato nella lavorazione), ma anche tutti i costi che l'impresa non può evitare in quanto ha stipulato il contratto (come, ad esempio, la quota dell'ammortamento dei macchinari impiegati per l'adempimento del contratto).
o Annual Improvements 2018-2020: le modifiche sono state apportate all'IFRS 1 First-time Adoption of International Financial Reporting Standards, all'IFRS 9 Financial Instruments, allo IAS 41 Agriculture e agli Illustrative Examples dell'IFRS 16 Leases.

Tutte le modifiche sono entrate in vigore il 1° gennaio 2022. L'adozione di tali emendamenti non hanno comportato effetti sul bilancio consolidato del Gruppo.

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS e IFRIC OMOLOGATI DALL'UNIONE EUROPEA, NON ANCORA OBBLIGATORIAMENTE APPLICABILI E NON ADOTTATI IN VIA ANTICIPATA DAL GRUPPO AL 31 DICEMBRE 2022

• In data 18 maggio 2017 lo IASB ha pubblicato il principio IFRS 17 – Insurance Contracts che è destinato a sostituire il principio IFRS 4 – Insurance Contracts. L'obiettivo del nuovo principio è quello di garantire che un'entità fornisca informazioni pertinenti che rappresentano fedelmente i diritti e gli obblighi derivanti dai contratti assicurativi emessi. Lo IASB ha sviluppato lo standard per eliminare incongruenze e debolezze delle politiche contabili esistenti, fornendo un quadro unico principle-based per tenere conto di tutti i tipi di contratti di assicurazione, inclusi i contratti di riassicurazione che un assicuratore detiene. Il principio si applica a partire dal 1° gennaio 2023 ma è consentita un'applicazione anticipata, solo per le entità che applicano l'IFRS 9 – Financial Instruments e l'IFRS 15 – Revenue from Contracts with Customers. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio consolidato del Gruppo dall'adozione di questo principio.

In data 9 dicembre 2021, lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IFRS 17 Insurance contracts: Initial Application of IFRS 17 and IFRS 9 – Comparative Information". L'emendamento è un'opzione di transizione relativa alle informazioni comparative sulle attività finanziarie presentate alla data di applicazione iniziale dell'IFRS 17. L'emendamento è volto ad evitare disallineamenti contabili temporanei tra attività finanziarie e passività di contratti assicurativi, e quindi a migliorare l'utilità delle informazioni comparative per i lettori di bilancio. Le modifiche si applicheranno dal 1° gennaio 2023, unitamente all'applicazione del principio IFRS 17. Gli amministratori non si attendono un effetto nel bilancio consolidato del Gruppo dall'adozione di tale emendamento.
In data 12 febbraio 2021 lo IASB ha pubblicato due emendamenti denominati "Disclosure of Accounting Policies—Amendments to IAS 1 and IFRS Practice Statement 2" e "Definition of Accounting Estimates—Amendments to IAS 8". Le modifiche sono volte a migliorare la disclosure sulle accounting policy in modo da fornire informazioni più utili agli investitori e agli altri utilizzatori primari del bilancio nonché ad aiutare le società a distinguere i cambiamenti nelle stime contabili dai cambiamenti di accounting policy. Le modifiche si applicheranno dal 1° gennaio 2023, ma è consentita un'applicazione anticipata. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio consolidato del Gruppo dall'adozione di tali emendamenti.
In data 7 maggio 2021 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IAS 12 Income Taxes: Deferred Tax related to Assets and Liabilities arising from a Single Transaction". Il documento chiarisce come devono essere contabilizzate le imposte differite su alcune operazioni che possono generare attività e passività di pari ammontare, quali il leasing e gli obblighi di smantellamento. Le modifiche si applicheranno dal 1° gennaio 2023, ma è consentita un'applicazione anticipata. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio consolidato del Gruppo dall'adozione di tale emendamento.

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS NON ANCORA OMOLOGATI DALL'UNIONE EUROPEA

Alla data di riferimento del presente documento, gli organi competenti dell'Unione Europea non hanno ancora concluso il processo di omologazione necessario per l'adozione degli emendamenti e dei principi sotto descritti.

In data 23 gennaio 2020 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IAS 1 Presentation of Financial Statements: Classification of Liabilities as Current or Non-current" ed in data 31 ottobre 2022 ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IAS 1 Presentation of Financial Statements: Non-Current Liabilities with Covenants". I documenti hanno l'obiettivo di chiarire come classificare i debiti e le altre passività a breve o lungo termine. Le modifiche entrano in vigore dal 1° gennaio 2024; è comunque consentita un'applicazione anticipata. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio consolidato del Gruppo dall'adozione di tale emendamento.
In data 22 settembre 2022 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IFRS 16 Leases: Lease Liability in a Sale and Leaseback". Il documento richiede al venditore-lessee di valutare la passività per il lease riveniente da una transazione di sale & leaseback in modo da non rilevare un provento o una perdita che si riferiscano al diritto d'uso

trattenuto. Le modifiche si applicheranno dal 1° gennaio 2024, ma è consentita un'applicazione anticipata. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio consolidato del Gruppo dall'adozione di tale emendamento.

• In data 30 gennaio 2014 lo IASB ha pubblicato il principio IFRS 14 – Regulatory Deferral Accounts che consente solo a coloro che adottano gli IFRS per la prima volta di continuare a rilevare gli importi relativi alle attività soggette a tariffe regolamentate ("Rate Regulation Activities") secondo i precedenti principi contabili adottati. Non essendo il Gruppo un first-time adopter, tale principio non risulta applicabile.

3.7 Schemi di bilancio

Relativamente alla forma dei prospetti contabili consolidati il Gruppo ha optato di presentare le seguenti tipologie di prospetti contabili:

Prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria consolidata

La situazione patrimoniale-finanziaria consolidata viene presentata con separata indicazione delle Attività, Passività e Patrimonio Netto.

A loro volta le Attività e le Passività vengono esposte in Bilancio Consolidato sulla base della loro classificazione come correnti e non correnti.

Un'attività/passività è classificata come corrente quando soddisfa uno dei seguenti criteri:

ci si aspetta che sia realizzata/estinta o si prevede che sia venduta o utilizzata nel normale ciclo operativo oppure
é posseduta principalmente per essere negoziata oppure
si prevede che si realizzi/estingua entro dodici mesi dalla data di chiusura del bilancio.

In mancanza di tutte e tre le condizioni, le attività/passività sono classificate come non correnti.

Infine, una passività è classificata come corrente quando l'entità non ha un diritto incondizionato a differire il regolamento della passività per almeno 12 mesi dalla data di chiusura dell'esercizio.

Conto economico consolidato

Il conto economico consolidato viene presentato nella sua classificazione per natura.

Ai fini di una più chiara comprensione dei risultati tipici della gestione ordinaria, finanziaria e fiscale, il conto economico consolidato presenta i seguenti risultati intermedi consolidati:

Risultato operativo;
Risultato al lordo delle imposte;
Utile/(Perdita) delle attività in funzionamento
Risultato derivante dalle attività/passività cedute e/o destinate ad essere cedute
Risultato del periodo.

Conto economico complessivo consolidato

Il conto economico complessivo consolidato comprende tutte le variazioni degli Altri utili (perdite) complessivi, intervenute nell'esercizio, generate da transazioni diverse da quelle poste in essere con gli azionisti e sulla base di specifici principi contabili IAS/IFRS. Il Gruppo ha scelto di rappresentare tali variazioni in un prospetto separato rispetto al Conto Economico Consolidato.

Le variazioni degli Altri utili (perdite) complessivi sono esposte al netto degli effetti fiscali correlati. Nel prospetto è altresì fornita separata evidenza dei componenti che possano o meno essere riclassificati successivamente nel conto economico consolidato.

Prospetto dei movimenti di patrimonio netto consolidato

Il prospetto dei movimenti di patrimonio netto consolidato, come richiesto dai principi contabili internazionali, mostra separatamente il risultato di esercizio e ogni altra variazione non transitata nel conto economico consolidato, ma imputata direttamente agli Altri utili (perdite) complessivi consolidati sulla base di specifici principi contabili IAS/IFRS, nonché le operazioni con soci nella loro qualità di soci.

Rendiconto finanziario consolidato

Viene presentato il prospetto di Rendiconto finanziario consolidato suddiviso per aree di formazione dei flussi di cassa così come indicato dai principi contabili internazionali, predisposto applicando il metodo indiretto.

Si evidenzia inoltre che il Gruppo Restart ha applicato quanto stabilito dalla delibera Consob n° 15519 del 27 luglio 2006 in materia di schemi di bilancio e dal Richiamo di attenzione n. 5/21 del 29 aprile 2021 di Consob che recepisce gli Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del regolamento sul prospetto dell'ESMA (ESMA32-382-1138).

3.8 Principi di consolidamento

Ai fini del consolidamento sono stati utilizzati i bilanci al 31 dicembre 2022 delle società incluse nell'area di consolidamento, predisposti in base ai principi contabili di Gruppo, che fanno riferimento agli IFRS.

Nell'area di consolidamento rientrano le società controllate, le società collegate e le partecipazioni in joint ventures. Sono considerate società controllate tutte le società sulle quali il Gruppo ha il potere, direttamente o indirettamente, di determinare le attività rilevanti (i.e. le politiche finanziarie e gestionali). Una joint venture è un'impresa ove le decisioni finanziarie e gestionali strategiche sulle attività rilevanti della società sono prese con il consenso unanime delle parti che condividono il controllo. Una collegata è un'impresa nella quale il Gruppo è in grado di esercitare un'influenza significativa, ma non di controllare le attività rilevanti della partecipata.

I principi di consolidamento possono essere così sintetizzati:

le società controllate sono consolidate con il metodo integrale in base al quale vengono assunte le attività e le passività, i costi e i ricavi dei bilanci delle società controllate nel loro ammontare complessivo, prescindendo dall'entità della partecipazione detenuta; il valore contabile delle partecipazioni è eliminato contro le relative quote di patrimonio netto; i rapporti patrimoniali ed economici intercorsi tra le società consolidate integralmente, ivi compresi i dividendi distribuiti nell'ambito del gruppo sono elisi; le interessenze di azionisti terzi sono rappresentate nell'apposita voce del patrimonio netto e analogamente viene evidenziata separatamente nel conto economico la quota di utile o perdita di competenza di terzi;
tutti i saldi e le transazioni infragruppo, inclusi eventuali utili non realizzati derivanti da rapporti intrattenuti tra società del Gruppo, sono completamente eliminati. Le perdite non realizzate sono eliminate ad eccezione del caso in cui le stesse rappresentino un indicatore di impairment da rilevare a Conto Economico.
le partecipazioni in società collegate e in joint ventures sono valutate con il metodo del patrimonio netto. Il valore contabile delle partecipazioni viene adeguato per tener conto della quota di pertinenza della partecipante nei risultati economici della partecipata realizzati dopo la data di acquisizione;
gli utili emergenti da operazioni tra le società incluse nell'area di consolidamento e valutate con il metodo del patrimonio netto, che non si siano realizzate mediante operazioni con terzi, vengono eliminati in base alla percentuale di partecipazione.

I bilanci delle società controllate sono redatti utilizzando la valuta dell'ambiente economico primario in cui esse operano ("valuta funzionale"). Il bilancio consolidato è presentato in Euro, valuta funzionale della Capogruppo e di presentazione del bilancio consolidato del Gruppo Restart. Si precisa che non esistono, nel perimetro di consolidamento, società che redigono il bilancio in valuta diversa dall'Euro.

Le aggregazioni aziendali sono contabilizzate utilizzando il metodo dell'acquisizione previsto dall'IFRS 3. Alla data di acquisizione le attività e le passività oggetto della transazione sono rilevate al fair value a tale data, a eccezione delle imposte anticipate e differite, delle attività e passività per benefici ai dipendenti, di eventuali piani di stock option nonché di attività classificate come detenute per la vendita che vengono valutate secondo il principio di riferimento.

Gli oneri accessori alla transazione sono rilevati a conto economico nell'esercizio in cui sono sostenuti.

L'avviamento rappresenta l'eccedenza tra la somma del corrispettivo dell'acquisizione, del patrimonio netto di pertinenza di terze interessenze e del fair value dell'eventuale partecipazione già precedentemente detenuta nell'impresa acquisita rispetto al fair value delle attività e passività nette acquisite alla data di acquisizione.

Se il valore delle attività e passività nette acquisite alla data di acquisizione eccede la somma del corrispettivo dell'acquisizione, del patrimonio netto di pertinenza di terze interessenze e del fair value dell'eventuale partecipazione già precedentemente detenuta nell'impresa acquisita, tale eccedenza è rilevata nel conto economico dell'esercizio in cui si è conclusa la transazione.

Le quote del patrimonio netto di pertinenza di terze interessenze, alla data di acquisizione, possono essere valutate al fair value oppure al valore pro-quota delle attività nette riconosciute per l'impresa acquisita. La scelta del metodo di valutazione è effettuata transazione per transazione.

Ai fini della determinazione dell'avviamento, gli eventuali corrispettivi dell'acquisizione sottoposti a condizione, previsti dal contratto di aggregazione aziendale, sono valutati al fair value alla data di acquisizione e inclusi nel valore del corrispettivo dell'acquisizione. Eventuali variazioni successive di tale fair value, qualificabili come rettifiche derivanti da maggiori informazioni su fatti e circostanze esistenti alla data dell'aggregazione aziendale e comunque sorte entro dodici mesi, sono incluse nel valore dell'avviamento in modo retrospettivo.

Nel caso di aggregazioni aziendali avvenute per fasi, la partecipazione precedentemente detenuta nell'impresa acquisita è rivalutata al fair value alla data di acquisizione del controllo e l'eventuale utile o perdita che ne consegue è contabilizzato nel conto economico dell'esercizio in cui l'operazione è conclusa.

Se i valori delle attività e delle passività acquisite sono incompleti alla data di redazione del bilancio, il Gruppo iscrive valori provvisori che saranno oggetto di rettifica nel periodo di misurazione entro i dodici mesi successivi, per tenere conto delle nuove informazioni ottenute su fatti e circostanze esistenti alla data di acquisizione, che, se note, avrebbero avuto effetti sul valore delle attività e delle passività riconosciute a tale data.

Se nell'ambito della transazione, qualificata come acquisto di asset, viene acquisito un gruppo di attività il corrispettivo pagato viene allocato sui singoli beni in proporzione al loro fair value.

3.9 Criteri di valutazione

• Attività e passività non correnti

IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI

Un'attività immateriale viene rilevata contabilmente solo se è identificabile, controllabile, se è prevedibile che generi benefici economici futuri e il suo costo può essere determinato in modo attendibile.

Le immobilizzazioni immateriali sono iscritte al costo di acquisto, al netto delle relative quote di ammortamento e delle perdite di valore accumulate.

L'ammortamento viene rilevato a partire dal momento in cui l'attività è disponibile per l'uso, ovvero è in grado di operare in base a quanto inteso dalla direzione aziendale, e cessa alla data in cui l'attività è classificata come posseduta per la vendita o viene eliminata contabilmente.

Concessioni, licenze e marchi sono iscritti al costo storico, al netto degli ammortamenti e delle perdite di valore accumulate. L'ammortamento viene rilevato in base al periodo minore tra la durata contrattuale e il periodo durante il quale si prevede di utilizzare tali attività.

Le licenze per software acquistate sono iscritte sulla base dei costi sostenuti per l'acquisto e la messa in funzione dello specifico software, al netto degli ammortamenti e delle perdite di valore accumulate. Tali costi sono ammortizzati in base alla loro vita utile.

I costi associati allo sviluppo o alla manutenzione dei programmi per computer sono rilevati come costo nel momento in cui sono sostenuti. I costi per lo sviluppo del software per computer rilevati come attività sono ammortizzati nel corso delle loro vite utili stimate.

INVESTIMENTI IMMOBILIARI

Gli investimenti immobiliari sono costituiti da proprietà immobiliari detenute al fine di percepire canoni di locazione o conseguire un apprezzamento del capitale investito, ovvero da aree destinate allo sviluppo e alla realizzazione di proprietà immobiliari al fine di percepire canoni di locazione.

Gli investimenti immobiliari possono essere pertanto distinti in:

Immobili di investimento: inizialmente rilevati al costo comprensivo degli oneri accessori di acquisizione. Successivamente alla rilevazione iniziale, detti investimenti immobiliari sono iscritti al valore equo, che riflette le condizioni di mercato alla data di chiusura del bilancio. Gli utili e le perdite derivanti dalle variazioni del valore equo degli investimenti immobiliari sono rilevati nel conto economico nell'esercizio in cui si manifestano;
Immobili in fase di sviluppo: contabilizzati con il criterio del costo fino a quando il relativo valore equo non risulti attendibilmente determinabile su base continuativa e, successivamente a tale momento, vengono iscritti al valore equo con pari trattamento degli Immobili di investimento. Si precisa che, in relazione a quanto indicato nella Raccomandazione Consob n. DIE/0061944 del 18 luglio 2013, sulla base della procedura approvata in data 28 settembre 2016 dal Consiglio di Amministrazione, il Gruppo ha individuato nell'approvazione della convenzione urbanistica da parte dell'Ente competente il momento in cui le iniziative immobiliari in corso d'opera possono essere valutate al fair value in misura attendibile e continuativa.

Gli investimenti immobiliari sono inizialmente iscritti al costo comprensivo degli oneri accessori all'acquisizione e successivamente sono valutati a fair value, rilevando a conto economico, alla voce "adeguamenti al fair value" gli effetti derivanti da variazioni del fair valuedell'investimento immobiliare.

Gli investimenti immobiliari sono eliminati dal bilancio quando sono ceduti o quando l'investimento è durevolmente inutilizzabile e non sono attesi benefici economici futuri dalla sua cessione. Eventuali utili o perdite derivanti dal ritiro o dismissione di un investimento immobiliare sono rilevati nel conto economico nell'esercizio in cui avviene il ritiro o la dismissione. Le riclassifiche da/a investimento immobiliare avvengono quando vi è evidenza del cambiamento d'uso. Per le riclassifiche da investimento immobiliare a proprietà a utilizzo diretto (immobile strumentale), il valore di riferimento dell'immobile per la successiva contabilizzazione è il valore equo alla data di cambiamento d'uso. Il portafoglio immobiliare, inclusivo di quello detenuto tramite società collegate e joint ventures, è valutato semestralmente con il supporto di esperti indipendenti, dotati di adeguata e riconosciuta qualificazione professionale e di una conoscenza aggiornata sulla locazione e sulle caratteristiche degli immobili valutati.

Il fair value rappresenta il corrispettivo al quale un'attività potrebbe essere scambiata o che si dovrebbe pagare per trasferire la passività ("exit price"), in una libera transazione fra parti consapevoli e indipendenti. Conseguentemente si presume che l'impresa sia in funzionamento e che nessuna delle parti abbia la necessità di liquidare le proprie attività, intraprendendo operazioni a condizioni sfavorevoli.

Nella valutazione dei singoli immobili si tiene conto anche del tipo di conduttore attualmente occupante l'immobile, della ripartizione delle responsabilità assicurative e di manutenzione tra locatore e locatario e della vita economica residua dell'immobile.

DIRITTI D'USO

Il Gruppo iscrive il Diritto d'uso e la relativa Passività derivante dal lease per tutti gli accordi di lease in cui sia il locatario, ad eccezione di quelli di breve termine (è il caso di contratti di lease di durata uguale o inferiore ai 12 mesi) e dei lease di beni dal basso valore (beni con un valore inferiore ad Euro 5.000 quando nuovi). Per questi ultimi, il Gruppo iscrive i relativi pagamenti come spese operative a quote costanti lungo la durata del contratto salvo che un altro metodo sia maggiormente rappresentativo.

La passività derivante dal lease è inizialmente rilevata al valore attuale dei pagamenti futuri alla data di decorrenza del contratto, attualizzati al tasso implicito del lease. Qualora tale tasso non fosse prontamente determinabile, il tasso impiegato sarà il tasso incrementale di indebitamento del locatario.

Al fine di determinare il valore attuale della Passività derivante dal lease, il Gruppo ha determinato un tasso incrementale di indebitamento (IBR) assimilabile al tasso di interesse al quale il locatario si finanzierebbe mediante un contratto con termini e garanzie simili al fine di ottenere un bene dal valore analogo al diritto d'uso in un contesto economico similare.

La Passività derivante dal lease è esposta in una voce separata della situazione patrimoniale-finanziaria con distinzione tra quota corrente e non corrente.

ALTRE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI

Le altre immobilizzazioni materiali sono iscritte al costo d'acquisto o di produzione, comprensivo degli oneri accessori di diretta imputazione, al netto degli ammortamenti e delle perdite di valore accumulate.

Gli ammortamenti vengono rilevati a partire dal momento in cui l'immobilizzazione è disponibile per l'uso, oppure è potenzialmente in grado di fornire i benefici economici ad esso associati.

Gli ammortamenti vengono calcolati a quote costanti sulla base di aliquote ritenute rappresentative della vita utile dell'immobilizzazione oppure, in caso di dismissione, fino al termine dell'utilizzo.

I costi successivi sono inclusi nel valore contabile dell'attività o sono rilevati come un'attività distinta, a seconda di quale sia il criterio più appropriato, soltanto quando è probabile che i benefici economici futuri associati all'elemento andranno a beneficio del Gruppo e il costo dell'elemento può essere valutato attendibilmente. Tutti gli altri costi per riparazioni e manutenzioni sono riportati nel conto economico durante l'esercizio in cui sono sostenuti.

Le aliquote di ammortamento, invariate rispetto al precedente esercizio, sono le seguenti:

Impianti e macchinari 20%
Attrezzature 20% o, se inferiore, durata del contratto d'affitto
Altri beni– Automezzi 25%
Macchine ufficio 20%-50%
Mobili e arredi 12%

Gli oneri finanziari relativi all'acquisto sono imputati a conto economico salvo il caso in cui siano direttamente attribuibili all'acquisizione, costruzione o produzione di un bene che ne giustifica la capitalizzazione, nel qual caso sono capitalizzati.

La capitalizzazione degli oneri finanziari cessa quando tutte le attività necessarie per rendere il bene disponibile per l'uso sono state completate.

Le migliorie su beni di terzi sono classificate nelle immobilizzazioni materiali, in base alla natura del costo sostenuto. Il periodo di ammortamento corrisponde al minore tra la vita utile residua dell'immobilizzazione materiale e la durata residua del contratto di locazione.

PERDITA DI VALORE DELLE ATTIVITA'

Ad ogni data di redazione del bilancio, la Società rivede il valore contabile delle proprie attività materiali e immateriali e delle partecipazioni per determinare se vi siano indicazioni che queste attività abbiano subìto riduzioni di valore. Qualora queste indicazioni esistano, viene stimato l'ammontare recuperabile di tali attività per determinare l'eventuale importo della svalutazione.

La verifica consiste nella stima del valore recuperabile dell'attività confrontandolo con il relativo valore netto contabile.

Se il valore recuperabile di un'attività è inferiore al valore netto contabile, quest'ultimo viene ridotto al valore recuperabile. Tale riduzione costituisce una perdita di valore, che viene rilevata a conto economico nell'esercizio in cui si manifesta.

Il valore recuperabile di un'attività è il maggiore tra prezzo netto di vendita e valore d'uso. Il valore d'uso corrisponde al valore attuale dei flussi di cassa attesi, generati dall'attività. Ai fini della valutazione della riduzione di valore, le attività sono analizzate partendo dal più basso livello per il quale sono separatamente identificabili flussi di cassa indipendenti (cash generating unit).

Le immobilizzazioni immateriali e materiali non soggette ad ammortamento (vita utile indefinita), nonché le immobilizzazioni immateriali non ancora disponibili per l'utilizzo, sono assoggettate annualmente alla verifica di perdita di valore.

In presenza di un indicatore di ripristino della perdita di valore, il valore recuperabile dell'attività viene rideterminato ed il valore contabile è aumentato fino a tale nuovo valore. L'incremento del valore contabile non può comunque eccedere il valore netto contabile che l'immobilizzazione avrebbe avuto se la perdita di valore non si fosse manifestata.

Le perdite di valore di avviamenti non possono essere ripristinate.

In relazione al patrimonio immobiliare le valutazioni sono effettuate per singolo immobile, sulla base di perizie redatte da terzi indipendenti. In detto ambito, in considerazione del bene oggetto di valutazione, si precisa che i criteri adottati sono:

Metodo comparativo: basato sulla comparazione diretta degli asset da valutare con altri 'confrontabili' e recentemente oggetto di compravendite.
Metodo Reddituale/finanziario (Discounted Cash Flow analysis) basato sul calcolo del valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile, dove per benefici economici si intendono i flussi di cassa generati dalla "messa a reddito" dell'immobile e dalla successiva dismissione e pertanto dai canoni di locazione (effettivi e/o potenziali) dell'immobile al netto dei costi di gestione in capo alla proprietà immobiliare e dal Terminal Value dell'immobile.
Metodo finanziario della Trasformazione (Discounted Cash Flow analysis) basato sul calcolo del valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile, dove per benefici economici si intendono i flussi di cassa generati da un'operazione di trasformazione, sviluppo e vendita nell'arco della sua durata.

In relazione alle partecipazioni, tenuto conto della natura delle stesse (principalmente immobiliari), le

valutazioni di impairment sono sviluppate sulla base dei patrimoni netti contabili opportunamente rettificati al fine di considerare i fair value relativi alle unità immobiliari di proprietà di ciascuna partecipata, desunti dalle sopracitate perizie immobiliari, al netto degli effetti fiscali ove applicabili.

Con riferimento alle partecipazioni non immobiliari le valutazioni sono sviluppate sulla base dei valori recuperabili tramite l'uso, determinati in ragione delle prevedibili evoluzioni dell'attività elaborate dalla Direzione.

PARTECIPAZIONI IN JOINT VENTURES

Si tratta di imprese sulle cui attività il Gruppo ha un controllo congiunto come definito dallo IFRS 11. Il bilancio consolidato include la quota di pertinenza del Gruppo dei risultati delle joint ventures, contabilizzata con il metodo del patrimonio netto, a partire dalla data in cui inizia il controllo congiunto fino al momento in cui il medesimo cessa di esistere.

PARTECIPAZIONI IN SOCIETÀ COLLEGATE

Si tratta di imprese nelle quali il Gruppo esercita un'influenza notevole, ma non il controllo o il controllo congiunto, sulle politiche finanziarie e operative. Il bilancio consolidato include la quota di pertinenza del Gruppo dei risultati delle collegate, contabilizzata con il metodo del patrimonio netto, a partire dalla data in cui inizia l'influenza notevole fino al momento in cui tale influenza notevole cessa di esistere.

CREDITI E ALTRE ATTIVITÀ FINANZIARIE

I crediti (ad eccezione dei crediti commerciali) e le altre attività finanziarie sono inizialmente rilevate al fair value, più, (nel solo caso di un'attività finanziaria classificata al fair value con variazioni imputate a conto economico), gli oneri accessori di acquisizione. Facendo eccezione alla regola generale, i crediti commerciali al momento della rilevazione iniziale sono valutati al prezzo stabilito nell'operazione. Il management determina la classificazione delle attività finanziarie secondo i criteri definiti dall'IFRS 9 e come richiesto dall'IFRS 7 al momento della loro prima iscrizione.

Successivamente all'iscrizione iniziale, le attività finanziarie sono valutate in relazione alla loro classificazione all'interno di una delle seguenti categorie. In particolare si evidenzia che:

La valutazione dei crediti e altre attività finanziarie è effettuata secondo il criterio del costo ammortizzato, rilevando a conto economico gli interessi calcolati al tasso di interesse effettivo ossia applicando un tasso che rende nulla la somma dei valori attuali dei flussi di cassa netti generati dallo strumento finanziario. Le perdite sono iscritte a conto economico al manifestarsi di perdite di valore o quando i finanziamenti e i crediti sono contabilmente eliminati. I crediti sono assoggettati ad impairment e quindi iscritti al valore di presumibile realizzo (fair value), mediante lo stanziamento di uno specifico fondo svalutazione portato a diretta detrazione del valore dell'attività. I crediti vengono svalutati quando esiste una indicazione oggettiva della probabile inesigibilità del credito ed in base all'esperienza storica e ai dati statistici (expected losses). Qualora nei periodi successivi vengano meno le motivazioni delle precedenti svalutazioni, il valore delle attività viene ripristinato fino a concorrenza del valore che sarebbe derivato dall'applicazione del costo ammortizzato, se non fosse stata effettuata la svalutazione. Il Gruppo evidenzia in questa categoria prevalentemente attività con scadenza entro i dodici mesi iscritte in bilancio al loro valore nominale, quale approssimazione del costo ammortizzato. Nel caso in cui il pagamento preveda termini superiori alle normali condizioni di mercato e il credito non maturi interessi, è presente una componente finanziaria implicita nel valore iscritto in bilancio, che viene pertanto attualizzato, addebitando a conto economico lo sconto.
Gli Altri strumenti di capitale non correnti (ex available for sale) sono rilevati inizialmente al costo (fair value del corrispettivo iniziale dato in cambio) incrementato degli eventuali oneri di transazione direttamente attribuibili alle stesse, in quanto generalmente la scelta del Gruppo è di valutare lo strumento al fair value con variazioni rilevate conto economico. Tutti gli investimenti in strumenti rappresentativi di capitale devono essere valutati al fair value. In caso di titoli negoziati su mercati attivi, il fair valueè determinato facendo riferimento alla quotazione

rilevata al termine delle negoziazioni del giorno di chiusura dell'esercizio. Per gli investimenti per i quali non esiste un mercato attivo, il fair value è determinato in funzione del prezzo di transazioni recenti fra parti indipendenti di strumenti sostanzialmente simili, oppure utilizzando altre tecniche di valutazione quali ad esempio valutazioni reddituali o basate sull'analisi dei flussi finanziari attualizzati (Discounted Cash Flow).

• La valutazione delle "Attività finanziarie, che al momento della rilevazione iniziale sono valutate al fair value con variazioni imputate a conto economico" è determinata facendo riferimento al valore di mercato alla data di chiusura del periodo oggetto di rilevazione; nel caso di strumenti non quotati lo stesso è determinato attraverso tecniche finanziarie di valutazione generalmente accettate e basate su dati di mercato. Gli utili e le perdite derivanti dalla valutazione al fair value relativi alle attività classificate in questa categoria sono iscritti a conto economico.

IMPOSTE DIFFERITE ATTIVE E PASSIVE

Le imposte differite attive e passive sono determinate sulla base delle differenze temporanee esistenti tra il valore di bilancio di attività e passività e il loro valore fiscale (metodo dell'allocazione globale).

Le imposte differite attive e passive vengono determinate in base ad aliquote fiscali che ci si attende vengano applicate nel periodo i cui tali differimenti si realizzeranno, considerando le aliquote in vigore o quelle di nota successiva emanazione.

Non possono essere attualizzate e sono classificate tra le attività/passività non correnti.

Le imposte anticipate e differite sono accreditate o addebitate a patrimonio netto se si riferiscono a voci che sono accreditate o addebitate direttamente a patrimonio netto nell'esercizio o negli esercizi precedenti.

Le imposte anticipate sono contabilizzate solo quando è probabile il relativo recupero nei periodi futuri. Il valore di carico delle attività fiscali differite è rivisto ad ogni data di riferimento e ridotto nella misura in cui non sia più probabile l'esistenza di sufficienti redditi imponibili tali da consentire in tutto o in parte il recupero di tali attività.

PATRIMONIO NETTO

Le azioni proprie sono classificate a riduzione del patrimonio netto.

Il costo originario delle azioni proprie ed i profitti/perdite derivanti dalle eventuali vendite successive sono rilevati come movimenti di patrimonio netto.

I costi incrementali direttamente attribuibili all'emissione di nuove azioni o opzioni sono riportati nel patrimonio netto.

Laddove una qualsiasi società del Gruppo acquisti quote del capitale sociale all'interno del patrimonio netto della Società (azioni proprie), il corrispettivo pagato, inclusi i costi incrementali attribuibili (al netto delle imposte sul reddito), viene dedotto dal patrimonio netto attribuibile ai possessori di capitale della Società fino a quando le azioni non sono cancellate, riemesse o dismesse. Qualora tali azioni dovessero essere successivamente vendute o riemesse, qualsiasi corrispettivo ricevuto, al netto di tutti i costi aggiuntivi delle operazioni direttamente attribuibili e dei relativi effetti delle imposte sul reddito, è incluso nel patrimonio netto attribuibile ai possessori di capitale della Società.

FONDI PER RISCHI E ONERI

I fondi per rischi e oneri riguardano costi e oneri di natura determinata e di esistenza certa o probabile che alla data di chiusura del periodo sono indeterminati nell'ammontare o nella data di sopravvenienza. Gli accantonamenti sono rilevati quando: (i) è probabile l'esistenza di un'obbligazione attuale, legale o implicita, derivante da un evento passato; (ii) è probabile che l'adempimento dell'obbligazione sia oneroso; (iii) l'ammontare dell'obbligazione può essere stimato in modo attendibile. Gli accantonamenti sono iscritti al valore rappresentativo della migliore stima dell'ammontare che l'impresa razionalmente pagherebbe per estinguere l'obbligazione ovvero per trasferirla a terzi alla data di chiusura del periodo. Quando l'effetto finanziario del tempo è significativo e le date di pagamento delle obbligazioni sono stimabili in modo attendibile, l'accantonamento è oggetto di attualizzazione; l'incremento del fondo connesso al trascorrere del tempo è imputato a conto economico alla voce "Proventi (oneri) finanziari".

Quando la passività è relativa ad attività materiali (es. bonifica di aree), il fondo è rilevato in contropartita all'attività a cui si riferisce; l'imputazione a conto economico avviene attraverso il processo di ammortamento.

I fondi sono periodicamente aggiornati per riflettere le variazioni delle stime dei costi, dei tempi di realizzazione e del tasso di attualizzazione; le revisioni di stima dei fondi sono imputate nella medesima voce di conto economico che ha precedentemente accolto l'accantonamento ovvero, quando la passività è relativa ad attività materiali (es. bonifica di aree), in contropartita all'attività a cui si riferisce.

Nelle note al bilancio sono illustrate le passività potenziali rappresentate da: (i) obbligazioni possibili (ma non probabili), derivanti da eventi passati, la cui esistenza sarà confermata solo al verificarsi o meno di uno o più eventi futuri incerti non totalmente sotto il controllo dell'impresa; (ii) obbligazioni attuali derivanti da eventi passati il cui ammontare non può essere stimato attendibilmente o il cui adempimento è probabile che non sia oneroso; (iii) obbligazioni delle tipologie descritte ai punti (i) e (ii) relative a società collegate o joint ventures, sia nel caso in cui la passività potenziale sia proporzionata alla quota di possesso, sia nel caso in cui la Società sia interamente responsabile per le passività potenziali della collegata o joint ventures.

BENEFICI AI DIPENDENTI

I benefici a dipendenti successivi al rapporto di lavoro (post employment benefit – trattamento di fine rapporto) e gli altri benefici a lungo termine (other long term benefit) sono soggetti a valutazioni di natura attuariale.

Seguendo tale metodologia la passività iscritta in bilancio risulta essere rappresentativa del valore attuale dell'obbligazione, al netto di ogni eventuale attività a servizio dei piani, rettificato per eventuali perdite o utili attuariali non contabilizzati.

Inoltre per le società del Gruppo con meno di 50 dipendenti, la valutazione della passività continua ad essere eseguita tramite l'utilizzo della metodologia attuariale denominata "metodo della proiezione unitaria del reddito" (projected unit credit method).

DEBITI FINANZIARI

I debiti finanziari sono inizialmente rilevati al fair value (valore equo) al netto dei costi dell'operazione sostenuti, e successivamente valutati al costo ammortizzato utilizzando il metodo del tasso di interesse effettivo. Il costo ammortizzato è calcolato tenendo conto dei costi di emissione e di ogni eventuale sconto o premio previsti al momento della regolazione.

I finanziamenti sono classificati come passività correnti a meno che il Gruppo non abbia un diritto incondizionato di differire il regolamento della passività per almeno 12 mesi dopo la data di riferimento del bilancio.

DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI

I debiti sono rilevati inizialmente al fair value del corrispettivo da pagare e successivamente al costo ammortizzato che, generalmente, corrisponde al valore nominale.

• Attività e passività correnti

RIMANENZE

Le rimanenze sono costituite prevalentemente da aree - anche da edificare, immobili ultimati, per i quali

lo scopo è la vendita a terzi e non è il mantenimento nel portafoglio di proprietà al fine di percepirne ricavi da locazione, oltre alle rimanenze delle attività vitivinicola.

Le aree da edificare sono valutate al minore tra il costo di acquisizione ed il corrispondente presunto valore di realizzo, al netto delle relative spese stimate di vendita. Il costo è aumentato delle spese incrementative e degli oneri finanziari capitalizzabili quando sussistono le seguenti condizioni:

il management ha assunto una decisione circa la destinazione delle aree consistente in un suo utilizzo, uno sviluppo o la vendita diretta;
si stanno sostenendo i costi per l'ottenimento del bene;
si stanno sostenendo gli oneri finanziari.

Gli immobili da vendere sono valutati al minore tra il costo e il valore di mercato desunto da transazioni di immobili similari per zona e tipologia. Il costo di acquisizione viene aumentato delle eventuali spese incrementative sostenute fino al momento della vendita.

CREDITI ISCRITTI NELL'ATTIVO CIRCOLANTE, DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI

I crediti sono rilevati inizialmente al fair value del corrispettivo da ricevere che per tale tipologia corrisponde normalmente al valore nominale indicato in fattura, adeguato (se necessario) al presumibile valore di realizzo mediante apposizioni di stanziamenti iscritti a rettifica dei valori nominali secondo il criterio dell'expected loss. Successivamente, i crediti vengono valutati con il criterio del costo ammortizzato che generalmente corrisponde al valore nominale.

I debiti sono rilevati inizialmente al fair value del corrispettivo da pagare e generalmente il loro valore è facilmente identificabile con un elevato grado di certezza. Successivamente, i debiti sono valutati con il criterio del costo ammortizzato che generalmente corrisponde al valore nominale.

DISPONIBILITÀ LIQUIDE

Le disponibilità liquide e i mezzi equivalenti includono: valori in cassa, depositi a vista con banche e altri investimenti altamente liquidi a breve termine. Gli scoperti bancari sono riportati tra i finanziamenti nelle passività correnti all'interno del prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria consolidata.

• Conto economico

VENDITE DI BENI IMMOBILI

I ricavi per vendite di beni sono rilevati solo quando sono soddisfatte tutte le condizioni previste dall'IFRS 15. Nel caso dei beni immobili queste condizioni si ritengono normalmente soddisfatte al rogito notarile.

PRESTAZIONI DI SERVIZI E LOCAZIONI ATTIVE

Il ricavo di un'operazione per prestazione di servizi deve essere rilevato solo quando può essere attendibilmente stimato, con riferimento allo stadio di completamento dell'operazione alla data di riferimento del bilancio. Il risultato di un'operazione può essere stimato in modo attendibile quando sono soddisfatte tutte le seguenti condizioni:

l'ammontare dei ricavi può essere valutato in modo attendibile;
è probabile che l'impresa fruisca dei benefici economici derivanti dall'operazione;
lo stadio di completamento dell'operazione alla data di riferimento del bilancio può essere misurato in modo attendibile e i costi sostenuti per l'operazione e i costi da sostenere per completarla possono essere determinati in modo attendibile.

Con riferimento ai leasing operativi, il locatore deve rilevare i pagamenti dovuti per leasing operativi come proventi con un criterio a quote costanti o secondo un altro criterio sistematico.

Dopo la data di decorrenza il locatario deve rilevare nell'utile (perdita) d'esercizio i pagamenti variabili dovuti per il leasing non inclusi nella valutazione della passività del leasing nell'esercizio in cui si verifica l'evento o la circostanza che fa scattare i pagamenti.

Il locatore deve rilevare i costi, compreso l'ammortamento, sostenuti per realizzare i proventi del leasing come costo.

Il locatore deve aggiungere i costi diretti iniziali sostenuti per l'ottenimento del leasing operativo al valore contabile dell'attività sottostante e rilevare tali costi come costo lungo la durata del leasing con lo stesso criterio di rilevazione dei proventi del leasing.

INTERESSI

I proventi finanziari sono riconosciuti a conto economico in funzione della competenza temporale, sulla base degli interessi maturati utilizzando il criterio del tasso di interesse effettivo.

Gli oneri finanziari sostenuti a fronte di investimenti in attività per le quali normalmente trascorre un determinato periodo di tempo per rendere l'attività pronta per l'uso o per la vendita (qualifying asset ai sensi dello IAS 23 – Oneri finanziari) sono capitalizzati ed ammortizzati lungo la vita utile della classe di beni cui essi si riferiscono.

Tutti gli altri oneri finanziari sono rilevati a conto economico nel corso dell'esercizio nel quale sono sostenuti.

DIVIDENDI

I dividendi sono rilevati nel momento in cui sorge il diritto per gli azionisti a ricevere il pagamento, che normalmente corrisponde con la data dell'Assemblea dei Soci che delibera la loro distribuzione.

IMPOSTE CORRENTI

Le imposte correnti sono determinate sulla base di una realistica previsione degli oneri da assolvere in applicazione delle vigenti normative fiscali.

Il debito previsto è rilevato alla voce "Debiti tributari". I debiti ed i crediti tributari per imposte correnti sono rilevati al valore che si prevede di pagare/recuperare alle/dalle autorità fiscali applicando le aliquote e la normativa fiscale vigenti o sostanzialmente approvate alla data di chiusura dell'esercizio.

RISULTATO DERIVANTE DALLE ATTIVITÀ /PASSIVITÀ CEDUTE E/O DESTINATE AD ESSERE CEDUTE

L'obiettivo generale dei requisiti di presentazione e informativa dell'IFRS 5 è di consentire agli utenti del bilancio di valutare gli effetti economico/finanziari delle attività cedute o destinate alla cessione. A tal fine, l'IFRS 5 richiede di distinguere nel conto economico il Risultato derivante dalle attività /passività cedute e/o destinate ad essere cedute, che, pertanto, viene classificato in una riga separata del conto economico stesso.

Secondo l'IFRS 5, un'attività ceduta è una linea di business del Gruppo che è stata ceduta o è destinata ad essere ceduta e, al contempo:

rappresenta una primaria linea di business o area geografica separata; o
fa parte di un unico piano coordinato di dismissione di una primaria linea di business o area geografica; o
è una controllata acquisita esclusivamente in vista della rivendita.

Per essere classificata come attività ceduta la linea di business del Gruppo deve comprendere operazioni e flussi finanziari che possono essere chiaramente distinti, dal punto di vista operativo e ai fini dell'informativa finanziaria, dal resto del Gruppo.

RISULTATO PER AZIONE

Il risultato base per azione viene calcolato dividendo l'utile/la perdita complessivo/a del periodo attribuibile agli azionisti possessori di azioni ordinarie di Restart S.p.A. per il numero medio ponderato di azioni ordinarie in circolazione nel periodo, escludendo le azioni proprie.

Il risultato per azione diluito viene determinato attraverso la rettifica della media ponderata delle azioni in circolazione, per tener conto di tutte le azioni ordinarie potenziali, aventi effetto diluitivo.

• Stime ed assunzioni rilevanti

La redazione del bilancio e delle relative note in applicazione degli IFRS richiede da parte degli Amministratori l'applicazione di principi e metodologie contabili che, in talune circostanze, si basano su difficili e soggettive valutazioni e stime basate sull'esperienza storica e assunzioni che vengono di volta in volta considerate ragionevoli e realistiche in funzione delle relative circostanze, che hanno effetto sui valori delle attività e delle passività di bilancio e sull'informativa relativa ad attività e passività potenziali alla data del bilancio consolidato. Le stime e le assunzioni sono riviste periodicamente e gli effetti di ogni variazione sono riflessi immediatamente a conto economico. Si precisa che le assunzioni effettuate circa l'andamento futuro sono caratterizzate da una significativa incertezza. Pertanto, non si può escludere il concretizzarsi nel futuro di risultati diversi da quanto stimato che quindi potrebbero richiedere rettifiche anche significative ad oggi ovviamente non prevedibili né stimabili.

Le stime e le assunzioni sono utilizzate principalmente con riferimento alla valutazione degli investimenti immobiliari e delle rimanenze, alla recuperabilità dei crediti, anche di natura fiscale e alla valutazione dei fondi per rischi ed oneri.

Con particolare riguardo alla valutazione degli investimenti immobiliari (0,6 milioni di Euro al 31 dicembre 2022) e delle rimanenze immobiliari (1,9 milioni di Euro al 31 dicembre 2022) va notato che la valutazione del fair value e del valore netto di realizzo, effettuata con il supporto di esperti indipendenti, deriva da variabili e assunzioni attinenti l'andamento futuro che possono variare sensibilmente e pertanto produrre variazioni – sul valore contabile degli immobili - ad oggi non prevedibili né stimabili.

Le principali variabili e assunzioni caratterizzate da incertezza sono:

I flussi di cassa netti attesi dagli immobili e le relative tempistiche di realizzazione
I tassi di inflazione, i tassi di attualizzazione e i tassi di capitalizzazione

Si rimanda alla nota 28 – FAIR VALUE per maggiori informazioni in merito alle modalità di determinazione del fair value degli immobili e al paragrafo "Valutazioni dei periti indipendenti" della Relazione sulla gestione per informazioni in merito al processo di selezione dei periti indipendenti.

Tuttavia si segnala che il deterioramento del contesto macroeconomico, geopolitico e di mercato provocato, tra l'altro, dalla guerra tra Russia e Ucraina (i cui effetti hanno avuto e continuano ad avere ripercussioni dirette e indirette sull'attività economica) hanno generato e potrebbero continuare a generare un rallentamento delle attività di disinvestimento e di investimento immobiliare nonché un incremento dello stato di incertezza nella valutazione degli scenari macroeconomici nazionali e internazionali. Pertanto, è possibile che nei prossimi esercizi, al concretizzarsi di risultati diversi rispetto alle stime effettuate per il bilancio al 31 dicembre 2022, si possano rendere necessarie rettifiche anche significative ai valori di bilancio oggetto di valutazione, tra i quali si evidenziano, per la rilevanza, le rimanenze immobiliari e gli investimenti immobiliari valutati al fair value.

3.10 Principali tipologie di rischio

Si espongono nel seguito le principali fonti di rischio e le strategie di copertura ammissibili.

• Rischi strategici

IMPATTI DELLA PANDEMIA COVID-19 E DEL CONTESTO GEOPOLITICO ATTUALE

RISCHIO DI MERCATO

• Rischi operativi

RISCHIO DI CREDITO

Il rischio di credito consiste prevalentemente nella possibilità che i clienti siano insolventi. Il Gruppo non risulta caratterizzato da rilevanti concentrazioni di rischi di credito.

Eventuali svalutazioni delle attività finanziarie avvengono su base individuale e si ritiene che le svalutazioni effettuate siano rappresentative del rischio di effettiva inesigibilità.

RISCHIO SULLA SALUTE E SICUREZZA E RISCHIO AMBIENTALE

La Società è impegnata nella prevenzione di tali rischi ed ha adottato sistemi di gestione idonei a prevenire ed a documentare l'approccio gestionale a queste tematiche.

RISCHI RELATIVI AI SISTEMI INFORMATIVI E ALLA CRIMINALITÀ INFORMATICA

RISCHI LEGATI AL CAMBIAMENTO CLIMATICO

Le tematiche del cambiamento climatico sono di particolare rilevanza per il settore immobiliare: il Rapporto della Global Alliance for Buildings and Construction (GABC) rileva che le emissioni derivanti dal funzionamento degli edifici rappresentano circa il 37% delle emissioni globali di anidride carbonica, pertanto, la loro trasformazione risulta fondamentale per il raggiungimento degli obiettivi posti dagli Accordi di Parigi, dell'Agenda UE 2030 in tema di transizione verde. Parimenti ai progetti di sviluppo viene richiesta una elevata capacità di adattamento all'ambiente circostante, sia in termini di rispetto dei vincoli ambientali di varia natura che di capacità di controllare i rischi e le potenziali inefficienze causate dai cambiamenti climatici, poiché gli edifici di nuova edificazione hanno un impatto significativo sull'ambiente nel quale si inseriscono.

• Rischi di compliance

RESPONSABILITÀ EX D.LGS. 231/01

Il rischio ex D.Lgs. 231/01 è che la Società possa incorrere in sanzioni connesse alla disciplina della responsabilità degli enti per la commissione dei reati ex D.Lgs. 231/01.

NORMATIVA REGOLAMENTARE DELLE SOCIETÀ QUOTATE

RESPONSABILITÀ EX L. 262/05

Il rischio connesso ex L. 262/05 si riferisce alle responsabilità del Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili e societari, ex L. 262/05.

Bilancio consolidato al 31 dicembre 2022

informazioni economiche, patrimoniali e finanziarie prodotte; (ii) predisporre adeguate procedure amministrativo-contabili per l'elaborazione del bilancio di esercizio e del bilancio consolidato, nonché di ogni altra comunicazione di carattere finanziario; (iii) garantire l'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili predisposte nel corso del periodo cui si riferiscono i documenti di cui sopra.

• Rischi finanziari

RISCHIO DI LIQUIDITÀ

Sulla base dei fabbisogni rinvenienti dalle Proiezioni, la Società ed il Gruppo hanno individuato le seguenti principali fonti di copertura finanziaria:

disponibilità liquide presenti al 31 dicembre 2022;
cessione di taluni asset;
locazione di taluni asset.

RISCHIO DI TASSO DI INTERESSE

Il Gruppo al 31 dicembre 2022 non è soggetto a rischio di tasso di interesse in quanto non sono in essere contratti di finanziamento con istituti di credito.

RISCHIO DI CAMBIO

Il Gruppo al 31 dicembre 2022 non è soggetto a rischio di cambio dal momento che non ha esposizioni in valute diverse dall'Euro.

3.11 Area di consolidamento

Il bilancio consolidato al 31 dicembre 2022 comprende i dati patrimoniali ed economici della Capogruppo Restart S.p.A. e delle società direttamente ed indirettamente controllate.

Le società nelle quali la Capogruppo, anche indirettamente, detiene un'influenza notevole e le joint ventures, sono consolidate con il metodo del patrimonio netto.

L'elenco delle società controllate e di quelle consolidate con il metodo del patrimonio netto sono riportate nell'Allegato 1.

Nel corso del 2022 si sono realizzate le seguenti variazioni del perimetro di consolidamento:

ai fini del perfezionamento di un accordo quadro sottoscritto il 24 giugno 2022 dalla Società con Aedilia Nord Est S.r.l. detenuta al 56,52%, VIBA S.r.l., la quale deteneva a sua volta il 43,48% del capitale sociale di Aedilia e Immobiliare Cinque Effe S.r.l., società collegata di Vi-Ba S.r.l., in data 6 settembre 2022, previo accertamento del verificarsi di talune condizioni sospensive, è stato concluso l'acquisto da parte di Restart della partecipazione pari al 43,48% detenuta da VIBA in Aedilia. Si rimanda al paragrafo "Eventi di rilievo" per maggiori dettagli sull'operazione.

Liquidazione Aedilia Nord Est S.r.l.: si segnala che in data 5 ottobre 2022 è stata iscritta al registro delle imprese la messa in liquidazione di Aedilia Nord Est S.r.l. (controllante al 100% di Pival S.r.l.); nell'ambito delle procedure di liquidazione, il Liquidatore di Aedilia Nord Est ha provveduto, in data 10 ottobre 2022, all'assegnazione a Restart S.p.A. delle quote detenute da Aedilia in Pival S.r.l.. La fase di liquidazione si è conclusa in data 27 dicembre 2022 con il piano di riparto che prevede l'assegnazione del residuo attivo al socio unico Restart. La cancellazione è stata iscritta al registro delle imprese in data 23 gennaio 2023.
Costituzione Lavip S.r.l.: in data 22 dicembre 2022 è stata costituita la nuova società Lavip S.r.l., detenuta al 100% da Restart S.p.A., che è entrata a partire da tale data nel perimetro di consolidamento del Gruppo.

Bilancio consolidato al 31 dicembre 2022

3.12 Eventi successivi alla chiusura dell'esercizio

Non si rilevano eventi successivi alla chiusura dell'esercizio

3.13 Note illustrative della situazione patrimonialefinanziaria consolidata e del conto economico

• Attivo

NOTA 1. INVESTIMENTI IMMOBILIARI

	Immobili di investimento	Immobili in fase di sviluppo	Totale
Saldo al 1/1/2021	0	560	560
Saldo al 31/12/2021
Valore netto contabile al 1/1/2021	0	560	560
Adeguamenti al Fair Value	0	10	10
Valore netto contabile al 31/12/2021	0	570	570
Saldo al 31/12/2022
Valore netto contabile al 1/1/2022	0	570	570
Valore netto contabile al 31/12/2022	0	570	570
Valore netto contabile	0	570	570

La voce "investimenti immobiliari" presenta al 31 dicembre 2022 un saldo di 570 migliaia di Euro, invariato rispetto all'esercizio precedente. Si ricorda che nella redazione del presente Bilancio Consolidato il Gruppo si è avvalso di Avalon Real Estate S.p.A. quale esperto indipendente per effettuare le perizie del portafoglio immobiliare.

NOTA 2. ALTRE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI

		Attrezzature
	Impianti specifici	industriali e	Altri beni	Totale
		commerciali
Costo storico	200	555	139	894
Fondo ammortamento	(101)	(363)	(71)	(535)
Valore netto contabile al 1/1/2021	99	192	68	359
Saldo al 31/12/2021
Valore netto contabile al 1/1/2021	99	192	68	359
Variazione area di consolidamento	(92)	(189)	(8)	(289)
Incrementi	0	58	3	61
Decrementi	0	0	(5)	(5)
Ammortamenti e svalutazioni	(7)	(61)	(10)	(78)
Valore netto contabile al 31/12/2021	0	0	48	48
Saldo al 1/1/2022
Costo storico	0	108	73	181
Fondo ammortamento	0	(108)	(25)	(133)
Valore netto contabile al 1/1/2022	0	0	48	48
Saldo al 31/12/2022
Valore netto contabile al 1/1/2022	0	0	48	48
Incrementi	0	0	11	11
Ammortamenti e svalutazioni	0	0	(12)	(12)
Valore netto contabile al 31/12/2022	0	0	47	47
Saldo al 31/12/2022
Costo storico	0	108	84	192
Fondo ammortamento	0	(108)	(37)	(145)
Valore netto contabile	0	0	47	47

Le altre immobilizzazioni materiali sono pari a 47 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022, rispetto ad un valore di 48 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021.

Il saldo residuo si riferisce principalmente a mobili e arredi (33 migliaia di Euro) e macchine elettroniche per l'ufficio (14 migliaia di Euro). L'incremento è riconducibile agli investimenti in soluzioni tecnologiche per la gestione dell'ufficio.

	Altre	Totale
Saldo al 1/1/2021
Costo storico	13	13
Valore netto contabile al 1/1/2021	13	13
Saldo al 31/12/2021
Valore netto contabile al 1/1/2021	13	13
Variazione area di consolidamento	(12)	(12)
Ammortamenti e svalutazioni	(1)	(1)
Valore netto contabile al 31/12/2021	0	0

Saldo al 1/1/2022
Costo storico	2	2
Fondo ammortamento	(2)	(2)
Valore netto contabile al 1/1/2022	0	0
Saldo al 31/12/2022
Valore netto contabile al 1/1/2022	0	0
Incrementi	16	16
Decrementi	0	0
Ammortamenti e svalutazioni	(3)	(3)
Valore netto contabile al 31/12/2022	13	13
Saldo al 31/12/2022
Costo storico	13	13
Valore netto contabile	13	13

Le immobilizzazioni immateriali presentano un saldo di 13 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022, nulle al 31 dicembre 2021. La variazione delle "Altre" immobilizzazioni immateriali è riconducibile principalmente all'acquisizione di un nuovo software gestionale integrato, allo scopo di rendere più efficienti i processi interni.

NOTA 4. DIRITTI D'USO

	Diritti d'uso - Terreni e fabbricati	Diritti d'uso - Impianti e macchinari	Diritti d'uso - altri beni	Totale
Costo storico	1.202	59	129	1.390
Fondo ammortamento	(350)	(20)	(46)	(416)
Valore netto contabile al 1/1/2021	852	39	83	974
Saldo al 31/12/2021
Valore netto contabile al 1/1/2021	852	39	83	974
Variazione area di consolidamento	(662)	(36)	(4)	(702)
Incrementi	143	0	0	143
Decrementi	(42)	0	(43)	(85)
Ammortamenti e svalutazioni	(153)	(3)	(25)	(181)
Valore netto contabile al 31/12/2021	138	0	11	149
Saldo al 1/1/2022
Costo storico	376	0	55	431
Fondo ammortamento	(238)	0	(44)	(282)
Valore netto contabile al 1/1/2022	138	0	11	149
Saldo al 31/12/2022
Valore netto contabile al 1/1/2022	138	0	11	149
Incrementi	155	0	26	181
Decrementi	0	0	(17)	(17)
Ammortamenti e svalutazioni	(96)	0	(17)	(113)
Valore netto contabile al 31/12/2022	197	0	3	200
Saldo al 31/12/2022
Costo storico	298	0	56	354
Fondo ammortamento	(101)	0	(53)	(154)
Valore netto contabile	197	0	3	200

Al 31 dicembre 2022 la voce presenta un saldo di 200 migliaia di Euro, rispetto a 149 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021.

Gli incrementi si riferiscono principalmente all'estensione dei diritti d'uso per l'utilizzo della sede sociale per ulteriori 24 mesi rispetto al 31 dicembre 2022; i decrementi si riferiscono principalmente alla cessazione anticipata di contratti di licenza software.

NOTA 5. PARTECIPAZIONI IN SOCIETÀ VALUTATE CON IL METODO DEL PATRIMONIO NETTO

Nella voce partecipazioni valutate con il metodo del patrimonio netto sono incluse le partecipazioni in imprese collegate e joint ventures:

	31/12/2021	Incrementi	Decrementi		Rivalutazioni (+) Svalutazioni (-)	31/12/2022		% di partecipazione
Aedilia Nord Est S.r.l.	1.720			(1.611)	(109)		0	100,00%
Totale	1.720	0		(1.611)	(109)		0

In data 6 settembre 2022, nell'ambito dell'Operazione Aedilia e previo accertamento del verificarsi di talune condizioni sospensive, tra le altre, è stato concluso l'acquisto da parte di Restart della partecipazione pari al 43,48% detenuta da VIBA in Aedilia.

In pari data è stata pertanto registrata la svalutazione della partecipazione in Aedilia Nord Est S.r.l in qualità di società collegata, per 109 migliaia di Euro al fine di adeguare il valore di carico della partecipazione al corrispondete pro-quota di patrimonio netto.

A partire da tale data Aedilia Nord Est S.r.l., divenuta controllata al 100% da Restart, è stata consolidata integralmente nel bilancio consolidato del Gruppo insieme alla sua controllata Pival S.r.l..

Si segnala inoltre che a seguito della messa in liquidazione di Aedilia Nord Est S.r.l. (controllante al 100% di Pival S.r.l.), iscritta al registro delle imprese in data 5 ottobre 2022, nell'ambito delle procedure di liquidazione, il Liquidatore di Aedilia Nord Est ha provveduto, in data 10 ottobre 2022, all'assegnazione a Restart S.p.A. delle quote detenute in Pival S.r.l..

NOTA 6. CREDITI FINANZIARI

	31/12/2022	31/12/2021
Crediti finanziari non correnti
Crediti finanziari verso collegate e joint ventures	0	0
Fondo svalutazione crediti finanziari verso collegate e joint ventures	0	0
Crediti finanziari netti verso collegate e joint ventures	0	0
Crediti finanziari verso altri	35	35
Totale	35	35


	31/12/2022	31/12/2021
Crediti finanziari correnti	0	1.960
Crediti finanziari verso collegate e joint ventures Fondo svalutazione crediti finanziari verso collegate e
joint ventures	0	0
Crediti finanziari netti verso collegate e joint ventures	0	1.960

I crediti finanziari non correnti sono pari a 35 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022, invariati rispetto al 31 dicembre 2021 e si riferiscono ai depositi cauzionali versati dalla Società. I crediti finanziari correnti, presentano un saldo nullo al 31 dicembre 2022, pari a 1.960 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021, interamente riconducibile ai crediti finanziari vantati nei confronti della collegata Aedilia Nord Est S.r.l., incassati nell'esercizio a seguito del perfezionarsi dell'Operazione Aedilia.

Per il dettaglio dei crediti verso collegate si rimanda a quanto riportato nell'allegato 2.

Il totale delle attività finanziarie ha scadenza compresa tra 1 e 5 anni.

	31/12/2022	31/12/2021
Crediti commerciali e altri crediti non correnti
Crediti tributari	0	262
	0	262
Crediti commerciali e altri crediti correnti
Crediti verso clienti	3	2
Crediti verso collegate, joint ventures e altre parti correlate	0	213
Crediti verso altri	3	0
Crediti tributari	1.255	1.811
Ratei e risconti attivi	96	44
	1.357	2.070
Totale	1.357	2.332

NOTA 7. CREDITI COMMERCIALI E ALTRI CREDITI

Si riporta di seguito il dettaglio di movimentazione dei fondi svalutazione crediti:

	Crediti verso clienti	Crediti verso collegate, joint ventures e altre parti correlate	Crediti verso altri
Credito lordo	6	2	233
Fondo svalutazione crediti	(3)	(2)	(230)
Crediti netti	3	0	3
Saldo al 31/12/2021	3	2	230
Accantonamenti	0	0	0
Utilizzo	0	0	0
Rilascio	0	0	0
Variazione perimetro di consolidamento	0	0	0
Riclassifica	0	0	0
Saldo al 31/12/2022	3	2	230

Di seguito si riporta l'analisi dei crediti commerciali correnti e non correnti (verso clienti, verso collegate e controllanti) per scadenza:

		Scaduti da
	A scadere		Meno di 30 giorni Tra 30 e 60 giorni Tra 61 e 90 giorni		Tra 91 e 180 giorni	Tra 181 e 360 giorni	Oltre 360 giorni	Totale
Valore Lordo	0	0	0	1	0	0	7	8
Fondo Svalutazione Crediti	0	0	0	0	0	0	(5)	(5)
Crediti commerciali Netti	0	0	0	1	0	0	2	3

Crediti verso clienti

I crediti verso clienti netti risultano pari 3 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022 rispetto a 2 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021. I crediti verso clienti sono esposti al netto del relativo fondo svalutazione.

Crediti verso collegate, joint ventures e altre parti correlate

I crediti verso collegate, joint ventures e altre parti correlate presentano un saldo nullo al 31 dicembre 2022, rispetto a 213 migliaia di Euro dell'esercizio precedente. Il saldo al 31 dicembre 2021 si riferiva ai crediti vantati nei confronti delle società Pival S.r.l. e Aedilia Nord Est S.r.l., collegate a Restart S.p.A., fino al 6 settembre 2022, oltre che a crediti verso Aedes SIIQ S.p.A. compensati nel corso dell'esercizio con le partite di debito in essere.

Per il dettaglio dei crediti verso controllanti e verso collegate e altre parti correlate si rimanda a quanto riportato nell'allegato 2.

Crediti verso altri

La voce "Crediti verso altri correnti", è pari a 3 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022 rispetto ad un saldo nullo al 31 dicembre 2021.

Il saldo è al netto del fondo svalutazione crediti v/altri per complessivi 230 migliaia di Euro, stanziato per allineare i crediti verso altri al loro valore di realizzo.

Crediti tributari

	31/12/2022	31/12/2021
Crediti tributari non correnti
Crediti verso erario per IVA	145	145
Crediti verso erario per imposte	419	509
Fondo svalutazione crediti verso Erario	(564)	(392)
	0	262
Crediti tributari correnti
Crediti verso erario per imposte	1.004	1.021
Crediti verso erario per IVA	433	790
Fondo svalutazione crediti verso Erario	(182)	0
	1.255	1.811
Totale	1.255	2.073

La quota non corrente dei crediti tributari è nulla al 31 dicembre 2022, 262 migliaia di Euro nell'esercizio precedente e si compone per 145 migliaia di Euro ai crediti verso erario per IVA e 419 migliaia di Euro da crediti verso erario per imposte, interamente svalutati.

I crediti verso erario per IVA, interamente svalutati, si riferiscono al credito residuo per IVA chiesta a rimborso dalla ex controllata Pragatre SIINQ S.p.A. (fusa in Restart).

I crediti verso erario per imposte sono pari a 419 migliaia di Euro, interamente svalutati, e si riferiscono principalmente per:

• 392 migliaia di Euro relativi ad imposte estere evidenziate nel modello CNM ex Praga Holding S.p.A., riportabili per un massimo di otto esercizi, interamente svalutati dal 2017 per adeguarli al relativo presumibile valore di realizzo;

• 27 migliaia di Euro relativi ai crediti verso Erario per IVA delle società Parco Grande e Ravizza S.c.a.r.l., consortili di Aedes Project S.r.l. liquidata nel mese di luglio 2017, interamente svalutati per adeguarli al relativo presumibile valore di realizzo.

La variazione dei crediti lordi per imposte, pari a 90 migliaia di Euro, si riferisce ai crediti per IVA 2007 versata da Praga Holding S.p.A. a seguito di riscossione frazionata in pendenza di giudizio. A seguito di interlocuzioni con l'Agenzia delle Entrate, tale credito è stato mandato a perdita per il venir meno dei presupposti della sua recuperabilità.

I crediti tributari correnti pari a 1.255 migliaia di Euro, rispetto a 1.811 migliaia di Euro dell'esercizio precedente, si riferiscono per 1.004 migliaia di Euro ai crediti per imposte (1.021 migliaia di Euro dell'esercizio precedente) e per 433 migliaia di Euro ai crediti verso Erario per IVA (790 migliaia di Euro nell'esercizio precedente).

I crediti verso erario per IVA correnti includono principalmente i crediti per la liquidazione IVA di Gruppo e l'IVA propria delle controllate.

La variazione dei crediti verso erario per IVA è imputabile principalmente per 530 migliaia di Euro all'incasso dei crediti IVA richiesti a rimborso. Si segnala che, nel mese di Gennaio 2023, la Società ha incassato ulteriori 27 migliaia di Euro di crediti IVA precedentemente bloccati in considerazione dei contenziosi in essere con l'Agenzia delle Entrate (si rimanda alla relativa sezione in Relazione sulla Gestione).

I crediti verso erario per imposte correnti includono principalmente:

663 migliaia di Euro per crediti IRES sorti nell'ambito del consolidato fiscale di Restart S.p.A.;
153 migliaia di Euro per crediti IRES propri di Restart S.p.A.;
154 migliaia di Euro per crediti CNM per imposte estere, interamente svalutati
28 migliaia di Euro relativi al credito residuo iscritto per effetto della mancata deduzione dell'Irap nella misura ammessa dalla norma in esame negli esercizi precedenti (ex art. 6, comma 1, del decreto legge 29 novembre 2008, n. 185, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 gennaio 2009, n. 2 che ha introdotto la parziale deducibilità, ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta regionale sulle attività produttive). Tali crediti risultano interamente svalutati;

La variazione rispetto all'esercizio precedente dei crediti verso erario per imposte è principalmente riconducibile:

per 10 migliaia di Euro a passaggi a perdita di posizioni per i quali sono trascorsi i termini per la richiesta a rimborso;
per 182 migliaia di Euro a svalutazioni di crediti per adeguarli al relativo presumibile valore di realizzo.

La recuperabilità dei suddetti crediti è stata valutata con l'ausilio dei consulenti fiscali della Capogruppo con i quali sono in corso le attività per il recupero delle suddette posizioni tributarie.

Ratei e risconti attivi

	31/12/2022	31/12/2021
Ratei e risconti correnti
Risconti attivi per fidejussioni	15	16
Altri ratei e risconti attivi	81	28
Totale	96	44

La voce ratei e risconti attivi presenta un saldo pari a 96 migliaia di Euro, rispetto a 44 migliaia di Euro dell'esercizio precedente.

Gli "altri ratei e risconti" sono relativi principalmente a costi su premi assicurativi pagati anticipatamente ma di competenza di esercizi futuri.

NOTA 8. RIMANENZE

	31/12/2022	31/12/2021
Immobili e licenze	901	978
Immobili in fase di sviluppo	1.020	0
Totale	1.921	978

Di seguito si riporta la movimentazione delle Rimanenze rispetto all'esercizio precedente:

	Immobili e licenze	Immobili in fase di sviluppo	Totale
Saldo al 31/12/2021	978	0	978
Incrementi	0	0	0
Decrementi	(77)	0	(77)
Riclassifiche	0	0	0
Variazioni di perimetro	0	1.020	1.020
(Svalutazioni)/Ripristini di valore	0	0	0
Saldo al 31/12/2022	901	1.020	1.921

Le rimanenze complessive presentano un saldo pari a 1.921 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022, 978 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021. La voce si riferisce ad immobili e licenze per 901 migliaia di Euro e Immobili in fase di sviluppo per 1.020 migliaia di Euro.

Le rimanenze di immobili e licenze si sono ridotte per 77 migliaia di Euro per effetto della cessione di box, cantine, posti auto e moto del complesso di Via Pompeo Leoni/De Angeli.

Gli immobili in fase di sviluppo si riferiscono interamente al terreno di Piove di Sacco detenuto dalla controllata Pival S.r.l. consolidata a partire dal 6 settembre 2022.

Si ricorda che nella redazione del presente Bilancio Consolidato il Gruppo si è avvalso di Avalon Real Estate S.p.A. quale esperto indipendente per effettuare le perizie del portafoglio immobiliare.

NOTA 9. DISPONIBILITÀ LIQUIDE

	31/12/2022	31/12/2021
Denaro e valori in cassa	10	0
Depositi bancari e postali	6.169	4.587
Totale	6.179	4.587

Le disponibilità liquide presentano un saldo pari a 6.179 migliaia di Euro, rispetto a 4.587 migliaia di Euro del periodo precedente.

Per ulteriori dettagli sulla dinamica finanziaria del Gruppo si rimanda allo schema di "Rendiconto Finanziario Consolidato".

• Patrimonio Netto

NOTA 10. PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO

Al 31 dicembre 2022 il capitale sociale, interamente sottoscritto e versato, è pari a 5.004.744,38 Euro, suddiviso in n. 32.009.618 azioni ordinarie, prive di valore nominale.

Le altre riserve di patrimonio includono la riserva legale.

La variazione della voce "Utili/(Perdite) a nuovo" è principalmente riconducibile alla destinazione del risultato dell'esercizio precedente.

• Passivo

NOTA 11. PASSIVITÀ DERIVANTE DA LEASE

	31/12/2022	31/12/2021
Non correnti
Passività derivante da lease	102	52
	102	52
Correnti
Passività derivante da lease	101	104
	101	104

Totale	203	156

I debiti per lease presentano un saldo di 203 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022, 156 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021. Al 31 dicembre 2022 le passività per lease si riferiscono principalmente all'affitto della sede sociale e al noleggio delle macchine elettroniche per la sede.

Si riepilogano di seguito le fasce di scadenza delle passività per lease:

Anno di scadenza	31/12/2022
2023	101
2024	102
2025	0
Totale	203

Si riporta di seguito il dettaglio dell'indebitamento finanziario netto redatto in conformità al Richiamo di attenzione n. 5/21 del 29 aprile 2021 di Consob che recepisce gli Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del regolamento sul prospetto dell'ESMA (ESMA32-382-1138), inclusivo dunque dei debiti per locazioni in applicazione dell'IFRS 16 e dei debiti commerciali e altri debiti non correnti:

		31/12/2022	31/12/2021
A.	Disonibilità liquide	6.179	4.587
B.	Mezzi equivalenti a disponibilità liquide	0	0
C.	Altre attività finanziare correnti	0	0
D.	Liquidità (A) + (B) + (C)	6.179	4.587
E.	Debito finanziario corrente	(101)	(104)
F.	Parte corrente del debito finanziario non corrente	0	0
G.	Indebitamento finanziario corrente (E) + (F)	(101)	(104)
H.	Indebitamento finanziario corrente netto (G) + (D)	6.078	4.483
I.	Debito finanziario non corrente	(102)	(52)
J.	Strumenti di debito	0	0
K.	Debiti commerciali e altri debiti non correnti	(3)	(29)
L.	Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J) + (K)	(105)	(81)
M.	Totale indebitamento finanziario (H) + (L)	5.973	4.402

La tabella di seguito esposta evidenzia la riconciliazione dei dati di posizione finanziaria netta riportati nella Relazione sulla Gestione con la tabella sopra riportata:

	31/12/2022	31/12/2021
Indebitamento finanziario netto (Relazione sulla Gestione)	6.179	4.587
Passività derivante da lease corrente Passività derivante da lease non corrente Debiti commerciali e altri debiti non correnti	(101) (102) (3)	(104) (52) (29)
Totale indebitamento finanziario	5.973	4.402

NOTA 12. DEBITI PER TRATTAMENTO FINE RAPPORTO DIPENDENTI

	31/12/2022	31/12/2021
Debiti per trattamento fine rapporto dipendenti
Trattamento di fine rapporto	11	7
Altri benefici a dipendenti	0	0
Totale	11	7

L'accantonamento a conto economico per TFR è classificato, quanto ai service cost, tra i costi del personale di cui alla Nota 19 e quanto agli interest cost tra gli oneri finanziari.

La movimentazione è di seguito riportata:

Saldo al 31/12/2021	7
Service cost	8
Interest cost	0
(Utili)/Perdite attuariali a patrimonio netto	1
Indennità liquidate nell'esercizio	0
Trasferimenti ad altre forme pensionistiche	(5)
Variazione area di consolidamento	0
Saldo al 31/12/2022	11

Il numero puntuale dei dipendenti al termine del periodo suddiviso per categorie è il seguente:

N° dipendenti	31/12/2022	31/12/2021
Dirigenti	0	0
Quadri	2	2
Impiegati	0	0
Operai/Portieri	0	0
Puntuale	2	2

Le simulazioni attuariali sono state eseguite secondo il metodo dei benefici maturati utilizzando il criterio del credito unitario previsto (Projected Unit Credit Method) determinando:

il costo relativo al servizio già prestato dal lavoratore (Past Service Liability);
il costo relativo al servizio prestato dal lavoratore nel corso dell'esercizio (Service Cost);
il costo relativo al personale assunto in corso d'anno (Past Service Liability dei neoassunti);
il costo relativo agli interessi passivi derivanti dalla passività attuariale (Net Interest Cost);
i profitti/perdite attuariali relativi al periodo trascorso tra una valutazione e la successiva (Actuarial (gain)/loss).

Il criterio del credito unitario previsto prevede che i costi da sostenere nell'anno per la costituzione del TFR siano determinati in base alla quota delle prestazioni maturate nel medesimo anno. Secondo il metodo dei benefici maturati, l'obbligazione nei confronti del lavoratore viene determinata sulla base del lavoro già prestato alla data di valutazione e sulla base della retribuzione raggiunta alla data di risoluzione del rapporto di lavoro (solo per le società con un numero medio di dipendenti nell'anno 2006 inferiore alle 50 unità).

In considerazione inoltre del carattere evolutivo delle fondamentali grandezze economiche, le valutazioni attuariali sono state eseguite in condizioni economiche "dinamiche"; una siffatta impostazione richiede la formulazione di ipotesi economico-finanziarie capaci di riassumere nel medio - lungo periodo:

le variazioni medie annue delle retribuzioni e dell'inflazione nel rispetto delle aspettative relative al contesto macroeconomico generale;
l'andamento dei tassi di interesse attesi sul mercato finanziario.

Relativamente alla scelta del tasso di interesse da utilizzare nelle simulazioni è importante tenere presente che lo IAS 19, al punto 83 e successivi, prevede la corrispondenza tra tassi utilizzati e scadenza delle grandezze di cui si procede alla valutazione.

Si fa altresì presente che nel corso delle valutazioni si è tenuto conto, in base alle statistiche fornite dall'azienda, delle probabilità di:

dimissioni;
richieste di anticipi di TFR.

Per quanto riguarda gli anticipi essi sono disciplinati secondo quanto previsto dall'art. 2120 del codice civile.

Infine, nelle valutazioni viene considerata l'imposta annua del 17% sulla rivalutazione del fondo TFR.

In merito al tasso di attualizzazione, è stato preso come riferimento per la valorizzazione di detto parametro l'indice iBoxx Eurozone Corporates AA 10+ con duration commisurata alla permanenza media residua del collettivo oggetto di valutazione alla data di valutazione.

Per la scelta del tasso annuo di inflazione si è fatto riferimento alla Nota di Aggiornamento al DEF 2022 (NADEF 2022) pubblicata il 4 novembre 2022 che riporta il valore del deflatore dei consumi per gli anni 2023, 2024 e 2025 pari rispettivamente al 5,9%, 2,3% e 2,0%. Sulla base di quanto indicato e dell'attuale tendenza inflazionistica si è ritenuto opportuno, utilizzare i tassi indicati ed a partire dall'anno 2026 un tasso costante pari al 2,0%.

ANALISI DI SENSITIVITA'

Si riepilogano di seguito i risultati dell'analisi di sensitività.

	Tasso annuo di attualizzazione		Tasso annuo di inflazione		Tasso annuo di turn over
	0,50%	-0,50%	0,25%	-0,25%	2,00%	-2,00%
Debiti per trattamento fine rapporto dipendenti	10	11	11	11	11	11

NOTA 13. DEBITI TRIBUTARI

Di seguito si riporta il dettaglio dei debiti tributari:

	31/12/2022	31/12/2021
Debiti tributari non correnti
Debiti verso Erario per IVA	0	0
Debiti tributari	3	29
Totale	3	29


	31/12/2022	31/12/2021
Debiti tributari correnti

Debiti verso Erario per IVA Debiti tributari	0 203	0 205

Il dettaglio dei debiti tributari è riepilogato nella seguente tabella:
-------------------------------------------------------------------------	--	--	--

Imposta	Anno di imposta	Data di sottoscrizione adesione	Quota corrente	Quota non corrente	Debito complessivo
Rottamazione carichi pendenti	2000-2016	15/05/2018	26	3	29
Ipotecaria, catastale per definizione accertamenti	2016		158	0	158
Ritenute dipendenti			19	0	19
Ritenute autonomi			0	0	0
Totale			203	3	206

I debiti tributari non correnti sono pari a 3 migliaia di Euro, rispetto a 29 migliaia di Euro dell'esercizio precedente.

I debiti tributari correnti risultano pari a 203 migliaia di Euro, in linea con il 31 dicembre 2022 e includono 158 migliaia di Euro relativi a quanto dovuto all'Agenzia delle Entrate per l'accertamento ricevuto in data 27 giugno 2018 in riferimento all'acquisto del complesso Parco de' Medici di via Veneziani a Roma. La Società aveva già provveduto nel corso del 2021 ad iscrivere in bilancio un debito complessivo di 207 migliaia di Euro (aggiornato al 31 dicembre 2022 per l'importo dei maggiori interessi e spese legali a 222 migliaia di Euro) a fronte del suddetto accertamento, parzialmente ridotto da 65 migliaia di Euro versati in pendenza di giudizio. Il pagamento dell'importo residuo è già stato notificato da parte dell'Agenzia delle Entrate, sul quale però sono state conteggiate anche le sanzioni, ritenute dalla Società non dovute; la Società ha pertanto presentato, con esito favorevole, opportune istanze e ricorsi per la rideterminazione degli importi dovuti. La Società ha inoltre presentato istanza di rottamazione ai sensi della Legge Finanziaria 2023 per le somme dovute a titolo di sanzioni, interessi.

Si rimanda alla sezione "Principali verifiche e contenziosi fiscali" per maggiori dettagli.

Al 31 dicembre 2022 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate di natura tributaria.

NOTA 14. DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI

Di seguito si riporta il dettaglio dei debiti commerciali e altri debiti:

	31/12/2022	31/12/2021
Debiti commerciali e altri debiti correnti
Debiti verso fornitori	360	247
Debiti verso imprese collegate e altre parti correlate	0	115
Debiti verso istituti di previd.e di sicurezza sociale	8	10
Altri debiti	138	1.045
Totale	506	1.417

Al 31 dicembre 2021 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate di natura previdenziale e verso dipendenti.

Debiti verso fornitori

I debiti verso fornitori presentano un saldo pari a 360 migliaia di Euro, 247 migliaia di Euro nell'esercizio precedente.

Al 31 dicembre 2022 si registravano debiti scaduti per 101 migliaia di Euro.

Debiti verso imprese collegate e altre parti correlate

I debiti verso collegate e altre parti correlate presentano un saldo nullo, 115 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021.

Per il dettaglio dei debiti correnti verso collegate e altre parti correlate si rimanda a quanto riportato nell'allegato 2.

Altri debiti

Gli altri debiti correnti sono pari a 138 migliaia di Euro, 1.045 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021. La variazione è riconducibile principalmente al rilascio per 952 migliaia di Euro dell'intero ammontare del debito che era stato stanziato verso gli altri quotisti del Fondo Leopardi, a seguito del mancato esercizio da parte degli stessi di un diritto di opzione, scaduto al 30 giugno 2022.

Gli altri debiti includono principalmente debiti verso il personale (20 migliaia di euro) debiti per emolumenti amministratori (33 migliaia di Euro) e per compensi al collegio sindacale (17 migliaia di Euro).

Al 31 dicembre 2022 non si registravano debiti scaduti.

• Conto Economico

NOTA 15. RICAVI DELLE VENDITE E DELLE PRESTAZIONI

I ricavi delle vendite e delle prestazioni ammontano al 31 dicembre 2022 a complessivi 109 migliaia di Euro, 44 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021.

	31/12/2022	31/12/2021
Locazioni immobiliari	1	0
Vendite di immobili iscritti nell'attivo circolante	95	24
Prestazioni di servizi	13	20
Totale	109	44

La voce "Vendite di immobili iscritti nell'attivo circolante", è pari a 95 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022 rispetto a 24 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021. Tale voce include i proventi derivanti dalle cessioni di box, cantine, posti auto e moto del complesso con sede a Milano – Via Pompeo Leoni/Via De Angeli.

Le "Prestazioni di servizi", pari a 13 migliaia di Euro, includono il riaddebito del costo dei servizi amministrativi alle società collegate Pival S.r.l. e Aedilia Nord Est S.r.l., sino al 6 settembre 2022, data a partire dalla quale tali società sono state consolidate integralmente.

NOTA 16. ALTRI RICAVI

La voce "Altri ricavi" al 31 dicembre 2022 presenta un saldo di 953 migliaia di Euro, 90 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021.

	31/12/2022	31/12/2021
Plusvalenze da alienazione partecipazioni	0	23
Altri proventi minori	953	67
Totale	953	90

Le "Plusvalenze da alienazione partecipazioni", nulle al 31 dicembre 2022, includevano nel periodo comparativo 23 migliaia di Euro riferiti alla cessione delle quote detenute da Restart in Fondo Leopardi, avvenuta nel mese di marzo 2021.

Gli "Altri proventi minori" si riferiscono per 952 migliaia di Euro al provento generato a seguito del mancato esercizio da parte degli altri quotisti del Fondo Leopardi di un diritto di opzione per la vendita delle quote del Fondo. Si segnala a tal riguardo che il termine ultimo per l'esercizio di tale opzione era il 30 giugno 2022. Al 31 dicembre 2021 la voce includeva 63 migliaia di Euro di contributi a fondo perduto ricevuti nel primo semestre 2021, previsti dal decreto-legge 22 marzo 2021 n. 41 (c.d. decreto Sostegni).

NOTA 17. VARIAZIONE DELLE RIMANENZE La voce risulta così dettagliata:

	31/12/2022	31/12/2021
Costo del venduto	(77)	(25)
(Svalutazione)/Ripresa di valore delle rimanenze	0	(39)
Totale	(77)	(64)

Il costo del venduto, pari a 77 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022, 25 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021, si riferisce alla cessione di box, cantine, posti auto e moto del complesso con sede a Milano – Via Pompeo Leoni/Via De Angeli.

NOTA 18. COSTI PER MATERIE PRIME E SERVIZI

I "costi per materie prime e servizi" risultano così composti:

	31/12/2022	31/12/2021
Costi per acquisto materie prime e altri beni	(3)	(5)
Costi per servizi relativi a immobili di proprietà	(3)	(5)
Altri costi per servizi	(1.015)	(1.114)
Totale	(1.021)	(1.124)

Di seguito si riporta il dettaglio dei costi per materie prime e servizi, distinto per natura di spesa:

	31/12/2022	31/12/2021
Altri costi generali	(3)	(4)
Costi di gestione immobiliare	0	(1)
Sub a) Costi per acquisto materie prime e altri beni	(3)	(5)
Manutenzione	0	(1)
Spese Condominiali	(2)	(4)
Altri	(1)	0
Sub b) Costi per servizi relativi a immobili di proprietà	(3)	(5)
Emolumenti Amministratori	(307)	(267)
Emolumenti Collegio Sindacale	(71)	(69)
Prestazioni professionali	(462)	(613)
Commissioni e spese bancarie	(14)	(13)
Spese viaggio e convegni	(3)	(3)
Pulizie, telefoniche e manutenzione	(37)	(23)
Energia	(16)	(11)
Diversi	(90)	(99)
Spese generali	(1.000)	(1.098)
Oneri per affitti	0	(1)
Canoni di leasing	(15)	(15)
Costi per godimento beni di terzi	(15)	(16)
Sub c) Altri costi per servizi	(1.015)	(1.114)
Totale	(1.021)	(1.124)

La voce "spese generali" presenta un saldo pari a 1.000 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022, rispetto a 1.098 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021. La voce si è ridotta principalmente per effetto di minori costi per prestazioni professionali a seguito dell'implementazione di un piano per la riduzione dei principali costi di struttura. Si segnala inoltre che le prestazioni professionali al 31 dicembre 2021 includevano maggiori oneri per lo svolgimento di una due diligence su nuovi progetti di investimento.

I costi per godimento beni di terzi sono relativi a beni per i quali non si applica l'IFRS 16 in quanto relativi a contratti di breve termine o di valore non significativo.

NOTA 19. COSTO DEL PERSONALE

	31/12/2022	31/12/2021
Salari e stipendi	(114)	(223)
Oneri sociali	(38)	(59)
Trattamento di fine rapporto	(8)	(14)
Altri costi del personale	(147)	(69)
Totale	(307)	(365)

Bilancio consolidato al 31 dicembre 2022

dipendente distaccato, a partire dal secondo semestre 2021, b) maggiori costi per un accordo di distacco temporaneo al 50% dell'orario di lavoro di un dirigente distaccato dalla società Praga RES S.r.l. (controllata da Aedes SIIQ S.p.A.), che ricopre in Restart il ruolo di COO&CIO dal mese di luglio 2021.

Di seguito si riporta il numero medio dei dipendenti:

N° dipendenti	31/12/2022	31/12/2021
Dirigenti	0	0
Quadri	2	2
Impiegati	0	0
Operai/Portieri	0	0
Medio	2	2

NOTA 20. ALTRI COSTI OPERATIVI

La voce "Altri costi operativi" presenta un saldo di 272 migliaia di Euro, in diminuzione rispetto ai 320 migliaia di Euro del 31 dicembre 2021.

	31/12/2022	31/12/2021
Imu	(35)	(27)
Oneri societari generali	(109)	23
Assemblee, bilanci, adempimenti Consob, Borsa	(90)	(98)
Altri oneri minori	(38)	(218)
Totale	(272)	(320)

La voce "Imu" si è incrementata a seguito del consolidamento del terreno sito in Piove di Sacco, detenuto dalla controllata Pival S.r.l., consolidata a partire dal 6 settembre 2022.

Gli "Oneri societari generali" includono 99 migliaia di Euro di perdite iscritte sui crediti tributari correnti e non correnti per i quali sono venuti meno i presupposti della loro recuperabilità.

Gli "Altri oneri minori" al 31 dicembre 2022 includono 25 migliaia di Euro di adeguamento del valore del debito stanziato verso gli altri quotisti del Fondo Leopardi fino al 30 giugno 2022. Al 31 dicembre 2021 includevano 185 migliaia di Euro di oneri per l'accertamento di Via Veneziani per il quale la Società ha ricevuto, nel primo semestre 2021, una sentenza di secondo grado con esito negativo. Si rimanda alla sezione "Principali verifiche e contenziosi fiscali" per maggiori dettagli.

NOTA 21. AMMORTAMENTI, ADEGUAMENTO AL FAIR VALUE, SVALUTAZIONI E ACCANTONAMENTI

Le voci presentano un saldo negativo di 495 migliaia di Euro, rispetto a 96 migliaia di Euro negativi al 31 dicembre 2022 e risultano così composte:

	31/12/2022	31/12/2021
mmortamenti immobilizzazioni immateriali A	(3)	(1)

Ammortamenti attrezzatura	0	(44)
Ammortamenti altri beni	(12)	(9)
A mmortamenti immobilizzazioni materiali	(12)	(53)
A mmortamenti Diritti d'uso	(113)	(131)
Svalutazioni delle immobilizzazioni materiali	0	0
Svalutazioni finanziamenti soci a collegate e joint ventures	0	79
Svalutazioni dell'attivo immobilizzato	0	79
Ammortamenti e svalutazioni	(128)	(106)
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari	0	10
(Svalutazioni)/Ripristino di valore dei crediti verso collegate dell'attivo
circolante	0	2
Svalutazioni degli altri crediti dell'attivo circolante	(367)	(2)
Svalutazioni e accantonamenti	(367)	0
Totale	(495)	(96)

Nel corso del 2022 è stata iscritta una svalutazione dei crediti tributari di 367 migliaia di Euro per allinearli al loro presunto valore di recupero.

NOTA 22. QUOTA DEL RISULTATO DI SOCIETÀ VALUTATE CON IL METODO DEL PATRIMONIO NETTO

La voce in oggetto è composta dalla valutazione delle società collegate secondo il metodo del patrimonio netto, di cui alla precedente Nota 5.

	31/12/2022	31/12/2021
Perdite di partecipazioni valutate con il metodo del patrimonio netto	(109)	(789)
Totale rivalutazioni/svalutazioni partecipazioni valutate con il metodo del patrimonio netto	(109)	(789)
Totale	(109)	(789)

Il valore al 31 dicembre 2022 si riferisce alla svalutazione della partecipazione in Aedilia Nord Est sino al 6 settembre 2022, data in cui Restart S.p.A. ha acquisito la quota residua del capitale sociale di Aedilia, nell'ambito dell'Operazione Aedilia, ed è stata pertanto consolidata integralmente. Il valore al 31 dicembre 2021 includeva principalmente l'adeguamento della partecipazione in Aedilia Nord Est secondo il metodo del patrimonio netto che rifletteva la valorizzazione dell'immobile sito in Venezia, Via Cannaregio, e del credito verso il tenant ai valori indicati all'interno della manifestazione di interesse ricevuta dalla società per il loro acquisto.

NOTA 23. PROVENTI/(ONERI) FINANZIARI NETTI

Di seguito si riporta il dettaglio degli oneri e proventi finanziari:

	31/12/2022	31/12/2021
Proventi
Interessi su finanziamenti a collegate, joint ventures e altre parti correlate	51	73
Altri proventi finanziari	8	0
	59	73
Oneri
Interessi passivi su altri debiti	(5)	(22)
Interessi passivi su diritti d'uso	(3)	(7)
	(8)	(29)
Totale	51	44

I proventi finanziari netti sono pari a 51 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022, 44 migliaia di Euro di proventi finanziari netti al 31 dicembre 2021.

Gli altri proventi finanziari includono gli interessi maturati sui crediti IVA rimborsati dall'Agenzia delle Entrate nel corso del primo semestre 2022.

Gli interessi passivi su altri debiti al 31 dicembre 2021 si riferivano agli interessi maturati sull'importo richiesto dall'Agenzia delle Entrate a seguito dell'esito negativo della sentenza di secondo grado sull'accertamento di Via Veneziani.

NOTA 24. UTILI/(PERDITE) DOPO LE IMPOSTE DELLE ATTIVITÀ OPERATIVE CESSATE

In data 24 maggio 2021 è stato sottoscritto l'atto di cessione delle quote della controllata Bollina S.r.l.. Pertanto, il risultato economico del comparto viti-vinicolo fino alla data di cessione e gli effetti generati dall'operazione sono stati classificati all'interno della voce "Utili/(Perdite) dopo le imposte delle attività operative cessate".

La tabella di seguito riporta il dettaglio di tale voce al 31 dicembre 2021:

	31/12/2021

Plusvalore da cessione Bollina S.r.l. Risultato comparto viti-vinicolo	45 (49)

Utili/(Perdite) dopo le imposte delle attività operative cessate	(4)

Di seguito riportiamo la riconciliazione del risultato economico del 31 dicembre 2021 distinguendo la componente in funzionamento e la componente discontinuata:

	31/12/2021 (complessivo)	31/12/2021 ("Discontinuing")	Plusvalore da cessione	31/12/2021

Ricavi delle vendite e delle prestazioni Altri ricavi	1.672 108	(1.583) (18)	(45)	44 90

Variazione delle rimanenze	(134)	70		(64)
Costi per materie prime e servizi	(2.421)	1.297		(1.124)
Costo del personale	(511)	146		(365)
Altri costi operativi	(334)	14		(320)
Ammortamenti e svalutazioni	(184)	78		(106)
Adeguamenti al fair value degli investimenti immobiliari	10	0		10
Svalutazioni e accantonamenti	0	0		0
Quota del risultato di società valutate con il metodo del	(789)	0		(789)
patrimonio netto
Risultato operativo	(2.583)	4	(45)	(2.624)

Proventi finanziari	73	0		73
Oneri finanziari	(46)	17		(29)
Risultato al lordo delle imposte	(2.556)	21	(45)	(2.580)
Imposte	(28)	28		0
Utile/(Perdita) delle attività in funzionamento	(2.584)	49	(45)	(2.580)

Utili/(Perdite) dopo le imposte delle attività operative	0	(49)	45	(4)
cessate

Risultato del periodo	(2.584)	0	0	(2.584)

NOTA 25. UTILE NETTO DELL'ESERCIZIO DI COMPETENZA DEGLI AZIONISTI DI MINORANZA

La voce si riferisce al risultato di periodo di pertinenza di terzi in relazione alle società consolidate integralmente. La voce presenta un saldo nullo al 31 dicembre 2022, 15 migliaia di Euro nel periodo precedente e si riferiva al risultato di terzi generato dalle società Bollina S.r.l. e Società Agricola la Bollina S.r.l. fino alla data di cessione avvenuta il 24 maggio 2021.

NOTA 26. RISULTATO PER AZIONE

	31/12/2022	31/12/2021
Risultato complessivo attribuibile agli azionisti ordinari (migliaia di Euro)	(1.168)	(2.584)
Media ponderata di azioni in circolazione durante l'anno	32.009.618	32.009.378
Utile/(Perdita) base per azione (Euro)	(0,04)	(0,08)

NOTA 27. IMPEGNI E GARANZIE

Impegni derivanti dagli accordi di ristrutturazione del 2014

Con riferimento all'accordo di ristrutturazione sottoscritto da Restart con il Banco Popolare Società Cooperativa, Restart ha prestato alcune dichiarazioni e garanzie a favore rispettivamente del Banco Popolare Società Cooperativa e di Release S.p.A. in relazione alle partecipazioni e agli immobili oggetto di cessione a tali società, per i quali non sussistono i presupposti per l'iscrizione di passività in bilancio.

Si segnala inoltre che, nell'ambito della manovra finanziaria del 2014 nonché in relazione agli accordi sottoscritti in data 23 dicembre 2014 con riferimento all'avvio del Fondo Leopardi, Restart aveva rilasciato talune garanzie nell'interesse di Rubattino 87 S.r.l. in liquidazione e Galileo Ferraris 160 S.r.l. in liquidazione (già Aedilia Sviluppo 1 S.r.l. in liquidazione) a garanzia del credito di regresso di, rispettivamente, Generali S.p.A., Reale Mutua Assicurazioni S.p.A., Meliorbanca S.p.A. e Unicredit S.p.A. relativamente alle fideiussioni da quest'ultime emesse. A tal riguardo si evidenzia che Aedes Real Estate SGR S.p.A. (Sator Immobiliare SGR S.p.A. ora Blue SGR S.p.A.) in nome e per conto del Fondo Leopardi si è impegnata, in relazione a tali controgaranzie rilasciate da Restart, a mantenere Restart indenne e manlevata da ogni e qualsiasi passività derivante da, o comunque correlata a, i predetti impegni. In considerazione di tale manleva a beneficio di Restart e, tenuto altresì conto delle informazioni rese disponibili in ordine allo stato di avanzamento dei progetti di sviluppo collegati alle citate fideiussioni, non si ritiene esistano presupposti per l'iscrizione di passività in bilancio. Si precisa che, con riferimento alle garanzie prestate nell'interesse di Galileo Ferraris 160 S.r.l., ad oggi residua la sola controgaranzia rilasciata nell'interesse di Meliorbanca S.p.A., in relazione alla quale – come detto – Blue SGR S.p.A. in nome e per conto del Fondo Leopardi si è impegnata a manlevare e tenere indenne Restart da ogni e qualsiasi onere e passività derivante dalla medesima.

Garanzie assicurative rilasciate da terzi nell'interesse delle società del Gruppo

Principalmente, la voce comprende:

1.025 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata da un primario istituto assicurativo nell'interessi di Pival S.r.l. a favore del Comune di Piove di Sacco a garanzia della realizzazione delle opere di urbanizzazione;
402 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Restart oggetto di rimborso nel primo semestre 2020, scadente nel 2023.
421 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Restart oggetto di rimborso nel secondo semestre 2020, scadente nel 2023.
305 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Restart oggetto di rimborso nel mese di gennaio 2021, scadente nel 2024.
470 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Restart oggetto di rimborso nel mese di agosto 2021, scadente nel 2024.
149 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA della controllata Aedes Project S.r.l. in liquidazione relativo all'anno 2017; la suddetta società controllata è stata cancellata dal registro delle imprese a febbraio 2018 e il credito IVA è destinato al pagamento dei debiti verso il socio Aedes SIIQ S.p.A. ora Restart S.p.A.
278 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Restart oggetto di rimborso nel mese di aprile 2022, scadente nel 2025.

Nel corso del 2022 è giunta a naturale scadenza la seguente garanzia:

• 741 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Aedes (ora Restart), compensato nel 2018 nell'ambito della procedura di liquidazione IVA di Gruppo di Restart.

Si precisa che a fronte della somma di tutti gli impegni descritti nella presente Nota 27 il Gruppo ha effettuato stanziamenti a fondi rischi laddove ritenuto necessario.

NOTA 28. FAIR VALUE

Bilancio consolidato al 31 dicembre 2022

per la vendita di un'attività ovvero che si pagherebbe per il trasferimento di una passività in una ordinaria transazione posta in essere tra i partecipanti al mercato alla data dell'operazione".

L' IFRS 13 dispone che:

Le attività non finanziarie debbano essere misurate secondo il metodo dell'‹‹Highest and best Use›› ovvero tenendo in considerazione il migliore utilizzo dell'attività dal punto di vista degli operatori di mercato;
Le passività (finanziarie e non) e gli strumenti rappresentativi di capitale (ad esempio azioni emesse come corrispettivo in una business combination) debbano essere trasferiti ad un operatore di mercato alla data di valutazione. Nel processo di misurazione del fair value di una passività è necessario rilevare il rischio di inadempimento della controparte che comprende anche il rischio di credito.
Le regole generali per la predisposizione delle tecniche di valutazione del fair value dovrebbero essere appropriate in base alle circostanze, imposte in modo tale da massimizzare gli input osservabili e stabilite secondo il metodo utilizzato per la valutazione (metodo dei multipli, il metodo reddituale e il metodo del costo):

1) Appropriate in base alle circostanze: le tecniche di valutazione devono essere applicate in modo coerente nel tempo a meno che non esistano tecniche alternative più rappresentative per la valutazione del fair value.

2) Massimizzare gli input osservabili: gli input si distinguono in osservabili e non osservabili, fornendo alcuni esempi di mercati dai quali possono essere calcolati i fair value.

3) Le tecniche di misurazione del fair value si classificano in tre livelli gerarchici a seconda del tipo di input che viene utilizzato:

o Livello 1: gli input derivano dai prezzi quotati in mercati regolamentati di beni identici all'attività o passività da valutare. In questo caso si utilizzano i prezzi senza procedere ad alcun aggiustamento.

o Livello 2: gli input derivano dai prezzi quotati o altri dati (tassi di interesse, curve dei rendimenti osservabili, spread creditizi) per attività o passività simili in mercati attivi e non attivi. Per questo caso possono essere effettuati degli aggiustamenti dei prezzi in funzione di fattori specifici dell'attività o passività.

o Livello 3: in questo caso gli input non sono osservabili. Il principio dispone che sia possibile ricorrere a quest'ultima tecnica solo in questo caso. Gli input di questo livello comprendono per esempio swap su valute a lungo termine, interest rate swap, passività di smantellamento assunta in una business combination, ecc..

La disposizione di questi livelli segue una gerarchia di priorità: attribuendo la massima significatività per il livello 1 e minima per il livello 3.

L'IFRS 13 dispone che per la valutazione del fair valuepossano essere utilizzati tre metodi di valutazione:

• Il metodo della valutazione di mercato si basa sui prezzi e altre informazioni rilevanti per gli operatori di mercato di attività e passività identiche o comparabili. I modelli utilizzati sono il metodo dei multipli e il metodo dei prezzi a matrice;

• Il metodo reddituale si ottiene dalla sommatoria attualizzata degli importi futuri che verranno generati dall'attività. Questa metodologia consente di ottenere un fair value che rifletta le attuali aspettative del mercato su tali importi futuri;

• Il metodo del costo riflette l'ammontare che sarebbe richiesto alla data di valutazione per sostituire la capacità di servizio dell'attività oggetto di valutazione. Il fair value sarà pari al costo che un operatore di mercato dovrebbe sostenere per acquisire o costruire un'attività di utilità comparabile rettificata (tenendo conto del livello di obsolescenza dell'attività in oggetto). Ricordiamo che questo metodo può essere usato solo qualora gli altri metodi non siano utilizzabili.

Le tecniche di valutazione sono applicate in modo coerente nel tempo a meno che esistano delle tecniche alternative che consentano una più rappresentativa valutazione del fair value. Nella selezione delle tecniche di valutazione assumono una rilevanza particolarmente significativa le assunzioni utilizzate nel determinare il prezzo dell'attività o delle passività.

Le attività immobiliari del Gruppo Restart sono state classificate nel 3° livello gerarchico; tutti gli immobili facenti capo a società del Gruppo sono stati aggregati nelle seguenti categorie, in funzione della destinazione d'uso specifica:

Residential;
Other (not residential);
Logistic.

Nella tabella di seguito è riportato il book value ed il fair value degli immobili appartenenti alle società del Gruppo Restart, classificati in base alla metodologia di valutazione utilizzata e alla destinazione d'uso:

Descrizione (Euro/000)	Metodo finanziario (Trasformazione)		Comparativo		Metodo finanziario (DCF)		Totale
	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value
Residential	0	0	0	0	0	0	0	0
Other (Not residential)	0	0	0	0	0	0	0	0
Logistic	570	570	0	0	0	0	570	570
Totale	570	570	0	0	0	0	570	570

Gli importi sopra esposti non includono le rimanenze immobiliari che sono valutate in base allo IAS 2 "Rimanenze".

NOTA 29. EVENTI E OPERAZIONI SIGNIFICATIVE NON RICORRENTI

Nel corso del 2022, ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, non sono state poste in essere da parte del Gruppo operazioni significative non ricorrenti.

NOTA 30. TRANSAZIONI DERIVANTI DA OPERAZIONI ATIPICHE E/O INUSUALI

Nel corso del 2022, il Gruppo non ha posto in essere operazioni atipiche e/o inusuali13.

NOTA 31. INFORMAZIONI SUI RISCHI FINANZIARI

Classi di strumenti finanziari

Di seguito si riporta il dettaglio delle attività e delle passività finanziarie richiesto dall'IFRS 7 nell'ambito delle categorie dello IFRS 9.

Valori al 31 dicembre 2022

	Note Strumenti finanziari attivi	Attività al fair value	Investimenti detenuti sino alla scadenza	Crediti e finanziamenti	Attività al costo disponibili per la ammortizzato	Attività vendita	Valori contabili al 31/12/2022
6	Crediti finanziari non correnti	0	0	35	0	0	35
7	Crediti commerciali	0	0	6	0	0	6
6	Crediti finanziari correnti	0	0	0	0	0	0
9	Disponibilità liquide	0	0	6.179	0	0	6.179
	Totale	0	0	6.220	0	0	6.220
Note	Strumenti finanziari passivi			Passività al fair value	Passività al costo ammortizzato		Valori contabili al 31/12/2022
11	Passività derivante da lease non corrente			0	102		102
11	Passività derivante da lease corrente			0	101		101
14	Debiti verso fornitori			0	360		360
14	Altre passività finanziarie correnti			0	118		118
	Totale			0	681		681

¹³ Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, che definisce operazioni atipiche e/o inusuali quelle operazioni che per significatività/rilevanza, natura delle controparti, oggetto della transazione, modalità di determinazione del prezzo di trasferimento e tempistica dell'accadimento possono dare luogo a dubbi in ordine: alla correttezza/completezza delle informazioni in bilancio, al conflitto di interessi, alla salvaguardia del patrimonio aziendale, alla tutela degli azionisti di minoranza.

Valori al 31 dicembre 2021

	Note Strumenti finanziari attivi	Attività al fair value	Investimenti detenuti sino alla scadenza	Crediti e finanziamenti	Attività al costo ammortizzato	Attività disponibili per la vendita	Valori contabili al 31/12/2021
6	Crediti finanziari non correnti	0	0	35	0	0	35
7	Crediti commerciali	0	0	215	0	0	215
6	Crediti finanziari correnti	0	0	1.960	0	0	1.960
9	Disponibilità liquide	0	0	4.587	0	0	4.587
	Totale	0	0	6.797	0	0	6.797
Note	Strumenti finanziari passivi			Passività al fair value	Passività al costo ammortizzato		Valori contabili al 31/12/2021
11	Passività derivante da lease non corrente			0	52		52

11 Passività derivante da lease corrente 0 104 104 14 Debiti verso fornitori 0 362 362 14 Altre passività finanziarie correnti 927 99 1.026 Totale 927 617 1.544

Rischi finanziari

Il Gruppo è esposto a rischi finanziari:

rischio di tasso di interesse;
rischio di cambio;
rischio di liquidità;

Le politiche di gestione del rischio sono esposte al paragrafo 3.10 Principali tipologie di rischio cui si rimanda. La seguente sezione fornisce inoltre indicazioni quantitative di riferimento sull'incidenza di tali rischi sul Gruppo.

Analisi delle passività per scadenza

A completamento delle informazioni riportate nelle specifiche note alla situazione patrimoniale e finanziaria, di seguito si riportano i saldi contabili degli esercizi chiusi al 31 dicembre 2022 e al 31 dicembre 2021.

Valori al 31 dicembre 2022:

	Note Strumenti finanziari passivi	Valori contabili al 31/12/2022	entro 1 anno	da 1 a 5 anni
11	Passività derivante da lease non corrente	102	0	102
11	Passività derivante da lease corrente	101	101	0
14	Debiti verso fornitori	360	360	0
14	Altre passività finanziarie correnti	118	118	0
	Totale	681	579	102

Valori al 31 dicembre 2021:

	Note Strumenti finanziari passivi	Valori contabili al 31/12/2021	entro 1 anno	da 1 a 5 anni
11	Passività derivante da lease non corrente	52	0	52
11	Passività derivante da lease corrente	104	104	0
14	Debiti verso fornitori	362	362	0
14	Altre passività finanziarie correnti	1.026	1.026	0
	Totale	1.544	1.492	52

3.14 Allegato 1 – Informazioni societarie

Partecipazione	Sede Sociale	Capitale Sociale	Quote di Partecipazione
	Milano		100%
Pragaotto S.r.l.	Via Tortona 37	€ 100.000	Restart S.p.A.
Aedilia Nord Est S.r.l. in	Milano		100%
liquidazione	Via Tortona 37	€ 5.215.255	Restart S.p.A.
	Milano		100%
Pival S.r.l.	Via Tortona 37	€ 100.000	Restart S.p.A.
	Milano		100%
Lavip S.r.l.	Via Tortona 37	€ 10.000	Restart S.p.A.

SOCIETÀ CONTROLLATE CONSOLIDATE INTEGRALMENTE AL 31 DICEMBRE 2022

Pragaotto S.r.l.

Società proprietaria di immobili destinati alla vendita (box, posti auto e posti moto). È posseduta al 100% da Restart S.p.A..

Aedilia Nord Est S.r.l. in liquidazione

Si segnala che la controllata totalitaria Aedilia Nord Est (in relazione alla quale in data 6 settembre 2022 la Società ha acquisito la restante quota del 43,48% del capitale sociale da Vi-Ba S.r.l.) è stata posta in liquidazione in data 4 ottobre 2022 e successivamente cancellata dal competente registro delle imprese in data 23 gennaio 2023.

In conseguenza delle operazioni liquidatorie è stata assegnata a Restart l'intera partecipazione detenuta da Aedilia in Pival S.r.l.

Pival S.r.l.

Società interamente controllata da Restart e proprietaria di un'area edificabile a Piove di Sacco.

Lavip S.r.l.

Società interamente controllata da Restart e avente ad oggetto, inter alia, l'acquisto, la vendita, la costruzione e la permuta di qualsiasi tipo di immobile, nonché la gestione e la conduzione di immobili di proprietà.

3.15 Allegato 2 - Rapporti con parti correlate

I rapporti intrattenuti nel corso dell'esercizio dal Gruppo Restart con le società non incluse nell'area di consolidamento consistono prevalentemente in servizi amministrativi e immobiliari, oltre che a finanziamenti erogati dalle società del Gruppo alle società non consolidate, remunerati a tassi in linea con quelli normalmente applicati dal sistema bancario.

Tutti i rapporti con parti correlate sono regolati a normali condizioni di mercato.

Controparte	Crediti finanziari correnti	Crediti commerciali e altri crediti correnti	Debiti commerciali e altri debiti correnti	Ricavi delle vendite e delle prestazioni	Altri ricavi	Costi per materie prime e servizi	Costo del personale	Proventi finanziari
Società collegate e Joint Ventures
Aedilia Nord Est S.r.l.	0	0	0	7	1	0	0	51
Pival S.r.l.	0	0	0	7	0	0	0	0
Totale Società Collegate e Joint Ventures	0	0	0	14	1	0	0	51
Aedes SIIQ S.p.A.	0	0	0	0	1	(65)	0	0
Praga RES S.r.l.	0	0	0	0	0	0	(125)	0
Totale Altre Parti Correlate	0	0	0	0	1	(65)	(125)	0
TOTALE PARTI CORRELATE	0	0	0	14	2	(65)	(125)	51

Il totale dei compensi fissi deliberati in favore di Consiglieri di Amministrazione, ivi inclusi i Consiglieri con deleghe, e di Sindaci è riportato nella seguente tabella:

		Controllate e
	Restart S.p.A.	collegate	Totale
Compensi membri del Consiglio di Amministrazione	292	0	292
di cui riversati	0	0	0
Compensi membri del Collegio Sindacale	44	0	44
Compensi di Amministratori e Sindaci per le cariche
ricoperte nell'Organismo di Vigilanza	23	0	23
di cui amministratori di Restart S.p.A.	0	0	0
di cui sindaci di Restart S.p.A.	23	0	23
	359	0	359

Per ulteriori dettagli si rimanda alla Relazione sulla remunerazione della Società predisposta ai sensi dell'art. 123-ter del TUF, che verrà pubblicata ai sensi di legge anche sul sito internet aziendale.

3.16 Allegato 3 – Informazioni ai sensi dell'art. 149 duodecies del Regolamento Emittenti Consob

Il seguente prospetto, redatto ai sensi dell'art. 149-duodecies del Regolamento Emittenti Consob, evidenzia i corrispettivi di competenza dell'esercizio 2022 per i servizi di revisione e per quelli diversi dalla revisione resi dalla stessa Società di revisione. Si segnala che i corrispettivi qui esposti non includono la rivalutazione istat, i rimborsi spese e il contributo di vigilanza consob.

Descrizione (Euro/000)	Soggetto che ha erogato il servizio	Destinatario	Corrispettivo

Revisione contabile	Deloitte & Touche S.p.A.	Capogruppo - Restart S.p.A.	54
	Deloitte & Touche S.p.A.	Società controllate e collegate	22
Altri servizi	Deloitte & Touche S.p.A.	Capogruppo - Restart S.p.A.	0
	Deloitte & Touche S.p.A.	Società controllate e collegate	0
Totale			76

3.17 Attestazione sul bilancio consolidato14

I sottoscritti Francesca Romana Sabatini, in qualità di Presidente del Consiglio di Amministrazione, Giuseppe Roveda, in qualità di Amministratore Delegato e Gianluca Magnotta, in qualità di Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari di Restart S.p.A., attestano, tenuto anche conto di quanto previsto dall'art. 154-bis, commi 3 e 4, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58:

l'adeguatezza in relazione alle caratteristiche del Gruppo Restart, e
l'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili per la formazione del Bilancio consolidato nel corso dell'esercizio 2022.

Si attesta, inoltre, che

1) il Bilancio consolidato:
a) è redatto in conformità ai principi contabili internazionali applicabili riconosciuti nella Comunità Europea ai sensi del regolamento (CE) n. 1606/2002 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 19 luglio 2002 e nel rispetto delle disposizioni del regolamento delegato (UE) 2019/815;
b) corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili;
c) è idoneo a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale, economica e finanziaria della Società e dell'insieme delle imprese incluse nel consolidamento del Gruppo Restart.
2) la relazione sulla gestione comprende un'analisi attendibile dell'andamento e del risultato della gestione, nonché della situazione dell'emittente e dell'insieme delle imprese incluse nel consolidamento, unitamente a una descrizione dei principali rischi e incertezze cui sono esposti.

Milano, 21 marzo 2023

La Presidente del Consiglio di Amministrazione L'Amministratore Delegato

Francesca Romana Sabatini Giuseppe Roveda

Il Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari

Gianluca Magnotta

¹⁴ ai sensi dell'art. 81-ter del Regolamento Consob n° 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni

3.18 Relazione della Società di Revisione

De oitte.

Deloitte & Touche S.p.A. Via Tortona, 25 20144 Milano Italia

Tel: +39 02 83322111 Fax: +39 ()2 83322112 www.deloitte.it

RELAZIONE DELLA SOCIETÀ DI REVISIONE INDIPENDENTE AI SENSI DELL'ART. 14 DEL D.LGS. 27 GENNAIO 2010, N. 39 E DELL'ART. 10 DEL REGOLAMENTO (UE) N. 537/2014

Agli Azionisti della Restart S.p.A.

RELAZIONE SULLA REVISIONE CONTABILE DEL BILANCIO CONSOLIDATO

Giudizio

Abbiamo svolto la revisione contabile del bilancio consolidato del Gruppo Restart (il "Gruppo"), costituito dal prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria al 31 dicembre 2022, dal conto economico, dal conto economico complessivo, dal prospetto dei movimenti di patrimonio netto, dal rendiconto finanziario per l'esercizio chiuso a tale data e dalle note illustrative al bilancio che includono anche la sintesi dei più significativi principi contabili applicati.

A nostro giudizio, il bilancio consolidato fornisce una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale e finanziaria del Gruppo al 31 dicembre 2022, del risultato economico e dei flussi di cassa per l'esercizio chiuso a tale data in conformità agli International Financial Reporting Standards adottati dall'Unione Europea nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D.Lgs. n. 38/05.

Elementi alla base del giudizio

Abbiamo svolto la revisione contabile in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia). Le nostre responsabilità ai sensi di tali principi sono ulteriormente descritte nella sezione Responsabilità della società di revisione per la revisione contabile del bilancio consolidato della presente relazione. Siamo indipendenti rispetto alla società Restart S.p.A. (di seguito anche la "Società") in conformità alle norme e ai principi in materia di etica e di indipendenza applicabili nell'ordinamento italiano alla revisione contabile del bilancio. Riteniamo di aver acquisito elementi probativi sufficienti ed appropriati su cui basare il nostro giudizio.

Aspetti chiave della revisione contabile

Gli aspetti chiave della revisione contabile sono quegli aspetti che, secondo il nostro giudizio professionale, sono stati maggiormente significativi nell'ambito della revisione contabile del bilancio consolidato dell'esercizio in esame. Tali aspetti sono stati da noi affrontati nell'ambito della revisione contabile e nella formazione del nostro giudizio sul bilancio consolidato nel suo complesso; pertanto su tali aspetti non esprimiamo un giudizio separato.

Ancona Bari Begarro Bologia Brescia Cagliari Trenze Genova Millano Napoli Parino Roma Torino Treviso Udine Verorra

Sede l egale: Via l nrtora, 25 - X1144 Milano | CapTale:Sociale: Huro 10.328.2020 Lv.
Codice Flocale/Registro celle imprese di Milano V ora Brianza lodi n. 03049560165 - R.E.

Code Riskellerio celle ripes do no 0005006 - R.F. A. M-17039 Perchives (101). Janerita (101). Janeinses (101). Janeinse (101). Janerita (101). Janarita (1010). Janarter (1010

Valutazione del portafoglio immobiliare
Descrizione dell'aspetto chiave della revisione	Al 31 dicembre 2022 il Gruppo detiene investimenti immobiliari, valutati al fair value in base allo IAS 40, per Euro 0,6 milioni e rimanenze immobiliari valutate al minore tra costo e valore netto di realizzo per Euro 1,9 milioni.
	Il portafoglio immobiliare complessivo del Gruppo comprende aree, terreni edificabili e rimanenze immobiliari; i metodi valutativi e le assunzioni sottostanti la determinazione dei relativi valori variano in ragione della tipologia dell'investimento.
	Il processo di valutazione del portafoglio immobiliare, condotto dagli Amministratori anche sulla base di perizie predisposte da esperti indipendenti, è complesso e deriva da variabili e assunzioni attinenti l'andamento futuro influenzate da condizioni economiche e di mercato di difficile previsione, anche in considerazione del deterioramento del contesto macroeconomico, geopolitico e di mercato provocato, tra l'altro, dalla guerra tra Russia e Ucraina che ha generato un rallentamento delle attività di disinvestimento e di investimento immobiliare nonché un elevato grado di incertezza nella valutazione degli scenari macroeconomici futuri. In particolare, le assunzioni sottostanti le valutazioni effettuate dagli Amministratori in relazione al portafoglio immobiliare riguardano principalmente le seguenti variabili: {i} i flussi di cassa netti attesi dagli immobili e le relative tempistiche di realizzazione; (ii) i tassi di inflazione, i tassi di attualizzazione e i tassi di capitalizzazione.
	In considerazione della complessità e della soggettività del processo di valutazione condotto dagli Amministratori, con particolare riguardo alle summenzionate variabili, abbiamo ritenuto la valutazione del portafoglio immobiliare un aspetto chiave della revisione contabile del bilancio consolidato del Gruppo al 31 dicembre 2022.
	Le Note 1 e 8 del bilancio consolidato forniscono l'informativa relativa rispettivamente agli investimenti immobiliari e alle rimanenze detenute dal Gruppo. La Nota 28 e il paragrafo "Stime ed assunzioni rilevanti" illustrano le principali assunzioni sottostanti le valutazioni relative al portafoglio immobiliare.
svolte	Procedure di revisione Nell'ambito delle nostre verifiche abbiamo, tra l'altro, svolto le seguenti procedure, anche avvalendoci del supporto di esperti del nostro network con competenze specifiche nelle valutazioni immobiliari: · rilevazione dei processi e comprensione dei controlli rilevanti posti in essere dal Gruppo sulla valutazione del portafoglio immobiliare; · valutazione delle competenze, delle capacità e dell'obiettività degli esperti indipendenti coinvolti dagli Amministratori, mediante verifica delle qualifiche professionali, esame dei termini degli incarichi a essi conferiti e acquisizione di informazioni dalla Direzione;

De oitte.

· analisi dell'adeguatezza dei metodi valutativi e della ragionevolezza delle principali assunzioni adottate per la valutazione del portafoglio immobiliare mediante colloqui e approfondimenti condotti con la Direzione e lettura critica delle perizie:
· comparazione su base campionaria dei dati comunicati dalla Direzione agli esperti indipendenti con quelli usati nelle perizie;
· confronto su base campionaria dei tassi di inflazione, tassi di attualizzazione, tassi di capitalizzazione, canoni di mercato e, ove applicabile, valori di vendita al metro quadro utilizzati ai fini della predisposizione delle perizie con fonti esterne (facendo riferimento a dati e informazioni di mercato rinvenibili da fonti pubbliche e transazioni comparabili);
· verifica su base campionaria dell'accuratezza matematica dei modelli usati dagli esperti indipendenti per le loro valutazioni;
· verifica dell'andamento delle vendite realizzate dal Gruppo nel corso dell'esercizio e fino alla data di emissione della nostra relazione di revisione;
analisi degli eventi occorsi successivamente alla data di riferimento del bilancio che forniscano elementi utili alla valutazione del portafoglio immobiliare del Gruppo;
· verifica dell'informativa fornita dal Gruppo nelle note illustrative con riferimento alle varie tipologie di investimento.

Responsabilità degli Amministratori e del Collegio Sindacale per il bilancio consolidato

Gli Amministratori sono responsabili per la redazione del bilancio consolidato che fornisca una rappresentazione veritiera e corretta in conformità agli International Financial Reporting Standards adottati dall'Unione Europea nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D.Lgs. n. 38/05 e, nei termini previsti dalla legge, per quella parte del controllo interno dagli stessi ritenuta necessaria per consentire la redazione di un bilancio che non contenga errori significativi dovuti a frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali.

Gli Amministratori sono responsabili per la valutazione della capacità del Gruppo di continuare ad operare come un'entità in funzionamento e, nella redazione del bilancio consolidato, per l'appropriatezza dell'utilizzo del presupposto della continuità aziendale, nonché per una adeguata informativa in materia. Gli Amministratori utilizzano il presupposto della continuità aziendale nella redazione del bilancio consolidato a meno che abbiano valutato che sussistono le condizioni per la liquidazione della capogruppo Restart S.p.A. o per l'interruzione dell'attività o non abbiano alternative realistiche a tali scelte.

Il Collegio Sindacale ha la responsabilità della vigilanza, nei termini previsti dalla legge, sul processo di predisposizione dell'informativa finanziaria del Gruppo.

Deloitte.

Responsabilità della società di revisione per la revisione contabile del bilancio consolidato

I nostri obiettivi sono l'acquisizione di una ragionevole sicurezza che il bilancio consolidato nel suo complesso non contenga errori significativi, dovuti a frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali, e l'emissione di una relazione di revisione che includa il nostro giudizio. Per ragionevole sicurezza si intende un livello elevato di sicurezza che, tuttavia, non fornisce la garanzia che una revisione contabile svolta in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia) individui sempre un errore significativo, qualora esistente. Gli errori possono derivare da frodi o da comportamenti o eventi non intenzionali e sono considerati significativi qualora ci si possa ragionevolmente attendere che essi. singolarmente o nel loro insieme, siano in grado di influenzare le decisioni economiche prese dagli utilizzatori sulla base del bilancio consolidato.

Nell'ambito della revisione contabile svolta in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia), abbiamo esercitato il giudizio professionale e abbiamo mantenuto lo scetticismo professionale per tutta la durata della revisione contabile. Inoltre:

· abbiamo identificato e valutato i rischi di errori significativi nel bilancio consolidato, dovuti a frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali; abbiamo definito e svolto procedure di revisione in risposta a tali rischi; abbiamo acquisito elementi probativi sufficienti ed appropriati su cui basare il nostro giudizio. Il rischio di non individuare un errore significativo dovuto a frodi è più elevato rispetto al rischio di non individuare un errore significativo derivante da comportamenti o eventi non intenzionali, poiché la frode può implicare l'esistenza di collusioni, omissioni intenzionali, rappresentazioni fuorvianti o forzature del controllo interno;
· abbiamo acquisito una comprensione del controllo interno rilevante ai fini della revisione contabile allo scopo di definire procedure di revisione appropriate nelle circostanze e non per esprimere un giudizio sull'efficacia del controllo interno del Gruppo;
· abbiamo valutato l'appropriatezza dei principi contabili utilizzati nonché la ragionevolezza delle stime contabili effettuate dagli Amministratori, inclusa la relativa informativa;
· siamo giunti ad una conclusione sull'appropriatezza dell'utilizzo da parte degli Amministratori del presupposto della continuità aziendale e, in base agli elementi probativi acquisiti, sull'eventuale esistenza di una incertezza significativa riguardo a eventi o circostanze che possono far sorgere dubbi significativi sulla capacità del Gruppo di continuare ad operare come un'entità in funzionamento. In presenza di un'incertezza significativa, siamo tenuti a richiamare l'attenzione nella relazione di revisione sulla relativa informativa di bilancio, ovvero, qualora tale informativa sia inadeguata, a riflettere tale circostanza nella formulazione del nostro giudizio. Le nostre conclusioni sono basate sugli elementi probativi acquisiti fino alla data della presente relazione. Tuttavia, eventi o circostanze successivi possono comportare che il Gruppo cessi di operare come un'entità in funzionamento;
· abbiamo valutato la presentazione, la struttura e il contenuto del bilancio consolidato nel suo complesso, inclusa l'informativa, e se il bilancio consolidato rappresenti le operazioni e gli eventi sottostanti in modo da fornire una corretta rappresentazione;

De oitte.

· abbiamo acquisito elementi probativi sufficienti e appropriati sulle informazioni finanziarie delle imprese o delle differenti attività economiche svolte all'interno del Gruppo per esprimere un giudizio sul bilancio consolidato. Siamo responsabili della direzione, della supervisione e dello svolgimento dell'incarico di revisione contabile del Gruppo. Siamo gli unici responsabili del giudizio di revisione sul bilancio consolidato.

Abbiamo comunicato ai responsabili delle attività di governance, identificati ad un livello appropriato come richiesto dagli ISA Italia, tra gli altri aspetti, la portata e la tempistica pianificate per la revisione contabile e i risultati significativi emersi, incluse le eventuali carenze significative nel controllo interno identificate nel corso della revisione contabile.

Abbiamo fornito ai responsabili delle attività di governance anche una dichiarazione sul fatto che abbiamo rispettato le norme e i principi in materia di etica e di indipendenza applicabili nell'ordinamento italiano e abbiamo comunicato loro ogni situazione che possa ragionevolmente avere un effetto sulla nostra indipendenza e, ove applicabile, le azioni intraprese per eliminare i relativi rischi o le misure di salvaguardia applicate.

Tra gli aspetti comunicati ai responsabili delle attività di governance, abbiamo identificato quelli che sono stati più rilevanti nell'ambito della revisione contabile del bilancio consolidato dell'esercizio in esame, che hanno costituito quindi gli aspetti chiave della revisione. Abbiamo descritto tali aspetti nella relazione di revisione.

Altre informazioni comunicate ai sensi dell'art. 10 del Regolamento (UE) 537/2014

L'assemblea degli azionisti della Restart S.p.A. ci ha conferito in data 10 giugno 2015 l'incarico di revisione legale del bilancio d'esercizio e consolidato della Società per gli esercizi dal 31 dicembre 2015 al 31 dicembre 2023.

Dichiariamo che non sono stati prestati servizi diversi dalla revisione contabile vietati ai sensi dell'art. 5, par. 1, del Regolamento (UE) 537/2014 e che siamo rimasti indipendenti rispetto alla Società nell'esecuzione della revisione legale.

Confermiamo che il giudizio sul bilancio consolidato espresso nella presente relazione è in linea con quanto indicato nella relazione aggiuntiva destinata al Collegio Sindacale, nella sua funzione di Comitato per il Controllo Interno e la Revisione Legale, predisposta ai sensi dell'art. 11 del citato Regolamento.

RELAZIONE SU ALTRE DISPOSIZIONI DI LEGGE E REGOLAMENTARI

Giudizio sulla conformità alle disposizioni del Regolamento Delegato (UE) 2019/815

Gli Amministratori della Restart S.p.A. sono responsabili per l'applicazione delle disposizioni del Regolamento Delegato (UE) 2019/815 della Commissione Europea in materia di norme tecniche di regolamentazione relative alla specificazione del formato elettronico unico di comunicazione (ESEF -European Single Electronic Format) (nel seguito "Regolamento Delegato") al bilancio consolidato al 31 dicembre 2022, da includere nella relazione finanziaria annuale.

Deloitte.

Abbiamo svolto le procedure indicate nel principio di revisione (SA Italia) n. 700B al fine di esprimere un giudizio sulla conformità del bilancio consolidato alle disposizioni del Regolamento Delegato.

A nostro giudizio, il bilancio consolidato al 31 dicembre 2022 è stato predisposto nel formato XHTML ed è stato marcato, in tutti gli aspetti significativi, in conformità alle disposizioni del Regolamento Delegato.

Alcune informazioni contenute nelle note illustrative al bilancio consolidato quando estratte dal formato XHTML in un'istanza XBRL, a causa di taluni limiti tecnici potrebbero non essere riprodotte in maniera identica rispetto alle corrispondenti informazioni visualizzabili nel bilancio consolidato in formato XHTML.

Giudizio ai sensi dell'art. 14, comma 2, lettera e), del D.Lgs. 39/10 e dell'art. 123-bis, comma 4, del D.Lgs. 58/98

Gli Amministratori della Restart S.p.A. sono responsabili per la predisposizione della relazione sulla gestione e della relazione sul governo societario e gli assetti proprietari del Gruppo al 31 dicembre 2022, incluse la loro coerenza con il relativo bilancio consolidato e la loro conformità alle norme di legge.

Abbiamo svolto le procedure indicate nel principio di revisione (SA Italia) n. 720B al fine di esprimere un giudizio sulla coerenza della relazione sulla gestione e di alcune specifiche informazioni contenute nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari indicate nell'art. 123-bis, co. 4, del D.Lgs. 58/98, con il bilancio consolidato del Gruppo al 31 dicembre 2022 e sulla conformità delle stesse alle norme di legge, nonché di rilasciare una dichiarazione su eventuali errori significativi.

A nostro giudizio, la relazione e alcune specifiche informazioni contenute nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari sopra richiamate sono coerenti con il bilancio consolidato del Gruppo al 31 dicembre 2022 e sono redatte in conformità alle norme di legge.

Con riferimento alla dichiarazione di cui all'art. 14, co. 2, lettera e), del D.Lgs. 39/10, rilasciata sulla base delle conoscenze e della comprensione dell'impresa e del relativo contesto acquisite nel corso dell'attività di revisione, non abbiamo nulla da riportare.

DELOITTE & TOUCHE S.p.A.

Vittorio Camosci Socio

Milano, 5 aprile 2023

4. PROSPETTI CONTABILI E NOTE ILLUSTRATIVE DI RESTART S.P.A.

4.1 Prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria15

	Nota	31/12/2022	di cui parti correlate	31/12/2021	di cui parti correlate
ATTIVO
Attività non correnti
Investimenti immobiliari	1	570.000		570.000
Altre immobilizzazioni materiali	2	47.400		47.591
Immobilizzazioni immateriali	3	9.627		469
Diritti d'uso	4	200.155		149.076
Partecipazioni in società controllate	5	3.608.148		827.375
Partecipazioni in società collegate e altre	6	0		1.719.167
Attività finanziarie non immobilizzate	7	948.191		0
Crediti finanziari	8	368.717	334.617	336.333	302.233
Crediti commerciali e altri crediti	9	5.031		269.288
Totale attività non correnti		5.757.269		3.919.299
Attività correnti
Crediti finanziari	8	0		1.960.279	1.960.279
Crediti commerciali e altri crediti	9	1.393.391	64.075	2.083.599	240.330
Disponibilità liquide	10	5.940.259		4.386.319
Totale attività correnti		7.333.650		8.430.197
TOTALE ATTIVO		13.090.919		12.349.496

	Nota	31/12/2022	di cui parti correlate	31/12/2021	di cui parti correlate

PATRIMONIO NETTO
Capitale sociale		5.004.744		5.004.707
Azioni proprie		(674)		(729)
Riserve per valutazione a "fair value" e altre riserve		18.063.600		18.063.505
Utili (Perdite) portati a nuovo		(12.515.424)		(10.356.069)
Utile/(Perdite)		(1.167.395)		(2.158.752)
TOTALE PATRIMONIO NETTO	11	9.384.851		10.552.662
PASSIVO
Passività non correnti
Passività derivante da lease	12	102.142		52.082
Debiti per trattamento fine rapporto dipendenti	13	10.844		7.161
Debiti commerciali e altri debiti	14	817	817	817	817
Debiti tributari	15	3.296		28.870
Totale passività non correnti		117.099		88.930
Passività correnti
Passività derivante da lease	12	101.085		103.921
Debiti commerciali e altri debiti	14	3.284.576	2.804.893	1.399.331	108.588
Debiti tributari	15	203.308		204.652
Totale passività correnti		3.588.969		1.707.904
TOTALE PASSIVO		3.706.068		1.796.834
TOTALE PASSIVO E PATRIMONIO NETTO		13.090.919		12.349.496

¹⁵ Dati in Euro. Ai sensi della Delibera Consob n. 15519 del 27 luglio 2006, gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria e Conto economico oltre che nelle relative note illustrative.

4.2 Conto economico16

	Nota	31/12/2022	di cui parti correlate	31/12/2021	di cui parti correlate
CONTO ECONOMICO
Ricavi delle vendite e delle prestazioni	16	35.000	35.000	35.000	35.000
Altri ricavi	17	954.078	2.074	67.123	62
Costi per materie prime e servizi	18	(982.471)	(62.841)	(1.102.008)	(82.982)
Costo del personale	19	(307.267)	(125.333)	(365.025)	(68.531)
Altri costi operativi	20	(237.712)	(8)	(311.596)	(34.910)
Ammortamenti	21	(127.924)		(184.939)
Adeguamenti al fair value	21	0		10.000
Svalutazioni e accantonamenti	21	(366.680)		71.314
Proventi (Oneri) da partecipazioni	22	(206.467)		(436.526)
Risultato operativo		(1.239.443)		(2.216.657)
Proventi finanziari	23	80.174	72.104	87.166	85.789
Oneri finanziari		(8.126)		(29.261)
Risultato al lordo delle imposte		(1.167.395)		(2.158.752)
Imposte	24	0		0
Risultato dell'esercizio		(1.167.395)		(2.158.752)

¹⁶ Dati in Euro

4.3 Conto economico complessivo17

	31/12/2022 31/12/2021
CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO
Utile/(Perdita) dell'esercizio	(1.167.395)	(2.158.752)
Altre componenti rilevate a patrimonio netto che non
saranno riclassificate nel conto economico in un periodo
futuro:
Utili/(perdite) attuariali su T.F.R.	(548)	21.698
Totale Utile/(Perdita) complessiva al netto delle
imposte	(1.167.943)	(2.137.054)

¹⁷ Dati in Euro

4.4 Prospetto dei movimenti di patrimonio netto18

			Altre riserve
	Capitale sociale Azioni proprie		Riserva legale	Altre per aumento di capitale	Utili /(perdite) a nuovo	Risultato dell'esercizio	Totale
01/01/2021	5.004.707			(1.009) 1.000.000 17.063.505	(8.707.487)	(1.670.001)	12.689.715
Destinazione risultato 2020					(1.670.001)	1.670.001	0
Azioni proprie in portafoglio		280			(279)		1
Utile dell'esercizio						(2.158.752)	(2.158.752)
Utili/(perdite) attuariali su T.F.R.					21.698		21.698
Totale Utile complessivo					21.698	(2.158.752)	(2.137.054)
31/12/2021	5.004.707			(729) 1.000.000 17.063.505	(10.356.069)	(2.158.752)	10.552.662


	Capitale sociale Azioni proprie		Riserva	Altre riserve Altre per aumento di	Utili /(perdite) a nuovo	Risultato dell'esercizio	Totale
			legale	capitale
01/01/2022	5.004.707			(729) 1.000.000 17.063.505	(10.356.069)	(2.158.752)	10.552.662
Destinazione risultato 2021					(2.158.752)	2.158.752	0
Sottoscrizione warrant	37			95			132
Azioni proprie in portafoglio		55			(55)		0
Utile dell'esercizio						(1.167.395)	(1.167.395)
Utili/(perdite) attuariali su T.F.R.					(548)		(548)

31/12/2022 5.004.744 (674) 1.000.000 17.063.600 (12.515.424) (1.167.395) 9.384.851

4.5 Rendiconto finanziario19

	31/12/2022	31/12/2021

Risultato dell'esercizio	(1.167.395)	(2.158.752)
Minusvalenze/(plusvalenze) da alienazione partecipazioni	0	(475.474)
Ammortamenti	127.924	184.939
Adeguamenti al fair value di investimenti immobiliari	0	(10.000)
Svalutazioni di partecipazioni controllate, collegate e joint ventures	206.467	912.000
Svalutazioni di crediti	366.680	(71.314)
Altri accantonamenti	7.582	13.987
Oneri/(proventi) finanziari	(72.048)	(57.905)
Variazione dei debiti per trattamento di fine rapporto	(4.721)	(80.835)
Variazione dei crediti commerciali e altri crediti	585.891	663.637
Variazione dei debiti commerciali e altri debiti	1.842.054	8.986
Altri costi (proventi) non monetari	(927.000)	188.110
Variazioni di altre attività e passività	(14.226)	(49.893)
Imposte sul reddito (pagate) / incassate	(23.807)	(23.669)
Interessi (pagati)/incassati	67.073	1.923
Flusso finanziario dell'attività operativa	994.474	(954.260)

Incrementi di investimenti immobiliari e altre immob.ni materiali	(9.640)	0
Incrementi di investimenti immateriali	(6.478)	0
Flussi di cassa derivanti da (acquisizioni)/alienazione di partecipazioni e attività finanziarie non immobilizzate	(1.246.073)	513.101
Variazione crediti finanziari verso società controllate e collegate e joint ventures	1.940.751	961.498
Flusso finanziario dell'attività d'investimento	678.560	1.474.599

Variazione passività per lease	(119.226)	(144.099)
Variazione del capitale per cassa e warrant	132	0
Flusso finanziario dell'attività di finanziamento	(119.094)	(144.099)
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a inizio periodo	4.386.319	4.010.079
Disponibilità liquide e mezzi equivalenti a fine periodo	5.940.259	4.386.319

¹⁹ Dati in Euro

4.6 Operazioni significative non ricorrenti20

Non si segnalano operazioni significative non ricorrenti nel corso dell'esercizio.

²⁰ Dati in Euro

4.7 Premessa

Il Bilancio Consolidato è stato approvato dal Consiglio di Amministrazione della Società in data 21 marzo 2023

• Base di Preparazione

Il Bilancio d'esercizio 2022 rappresenta il Bilancio d'esercizio della Capogruppo Restart S.p.A. ed è stato predisposto nel rispetto dei principi contabili internazionali ("IFRS") emessi dall'International Accounting Standards Board ("IASB") e omologati dall'Unione Europea, nonché dei provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D. lgs. n° 38/2005. Per IFRS si intendono anche tutti i principi contabili internazionali rivisti ("IAS"), tutte le interpretazioni dell'International Financial Reporting Interpretations Committee ("IFRIC"), precedentemente denominate Standing Interpretations Committee("SIC").

Il bilancio è redatto nel presupposto della continuità aziendale. Gli amministratori, infatti, hanno valutato che, non sussistono incertezze in merito alla capacità della Società e del Gruppo di operare in continuità aziendale, anche sulla base delle valutazioni riportate nella Nota integrativa alla sezione "Principali tipologie di rischio - Rischio di liquidità", cui si rinvia.

I rischi e le incertezze relative al business sono descritti nelle sezioni dedicate della Relazione sulla Gestione. La descrizione di come la Società gestisce i rischi finanziari, tra i quali quello di liquidità e di capitale è contenuta nel paragrafo Informazioni sui rischi finanziari e le politiche di gestione dei rischi delle presenti Note Esplicative.

Il Bilancio è stato predisposto sulla base del criterio convenzionale del costo storico, salvo che per la valutazione degli investimenti immobiliari al fair value e delle attività e passività finanziarie, nei casi in cui è applicato il criterio del fair value.

Relativamente alla forma dei prospetti contabili la Società ha optato di presentare le seguenti tipologie di prospetti contabili:

Situazione patrimoniale-finanziaria

La situazione patrimoniale-finanziaria viene presentata con separata indicazione delle Attività, Passività e Patrimonio Netto.

A loro volta le Attività e le Passività vengono esposte in Bilancio sulla base della loro classificazione come correnti e non correnti.

Un'attività/passività è classificata come corrente quando soddisfa uno dei seguenti criteri:

ci si aspetta che sia realizzata/estinta o si prevede che sia venduta o utilizzata nel normale ciclo operativo oppure
è posseduta principalmente per essere negoziata oppure
si prevede che si realizzi/estingua entro dodici mesi dalla data di chiusura del Bilancio.

In mancanza di tutte e tre le condizioni, le attività/passività sono classificate come non correnti.

Conto economico

Il conto economico viene presentato nella sua classificazione per natura.

Ai fini di una più chiara comprensione dei risultati tipici della gestione ordinaria, finanziaria e fiscale, il conto economico presenta i seguenti risultati intermedi:

Risultato operativo;
Risultato al lordo delle imposte;
Utile/(Perdita) delle attività in funzionamento;
Risultato derivante dalle attività/passività cedute e/o destinate ad essere cedute;
Risultato dell'esercizio.

Conto economico complessivo

Il conto economico complessivo comprende tutte le variazioni degli Altri utili (perdite) complessivi, intervenute nell'esercizio, generate da transazioni diverse da quelle poste in essere con gli azionisti e sulla base di specifici principi contabili IAS/IFRS. La Società ha scelto di rappresentare tali variazioni in un prospetto separato rispetto al Conto Economico.

Prospetto dei movimenti di patrimonio netto

Si riporta il prospetto dei movimenti di patrimonio netto così come richiesto dai principi contabili internazionali con evidenza separata del risultato di esercizio e di ogni altra variazione non transitata nel conto economico, ma imputata direttamente agli Altri utili (perdite) complessivi sulla base di specifici

principi contabili IAS/IFRS.

Rendiconto finanziario

Viene presentato il prospetto di Rendiconto finanziario suddiviso per aree di formazione dei flussi di cassa così come indicato dai principi contabili internazionali, predisposto applicando il metodo indiretto.

Il presente Bilancio è redatto utilizzando l'Euro come moneta di conto e tutti i valori sono arrotondati alle migliaia di Euro ove non diversamente indicato.

Gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Conto economico e nel prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria oltre che nelle relative note illustrative.

Nella redazione del Bilancio d'Esercizio al 31 dicembre 2022, sono stati utilizzati i medesimi criteri di valutazione adottati per il Bilancio d'Esercizio al 31 dicembre 2021, fatta eccezione per l'adozione dei nuovi principi, modifiche ed interpretazioni in vigore dall'1 gennaio 2022.

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS APPLICATI DALL'1 GENNAIO 2022

In data 14 maggio 2020 lo IASB ha pubblicato i seguenti emendamenti denominati:
- o Amendments to IFRS 3 Business Combinations: le modifiche hanno lo scopo di aggiornare il riferimento presente nell'IFRS 3 al Conceptual Framework nella versione rivista, senza che ciò comporti modifiche alle disposizioni del principio.
  - o Amendments to IAS 16 Property, Plant and Equipment: le modifiche hanno lo scopo di non consentire la deduzione dal costo delle attività materiali l'importo ricevuto dalla vendita di beni prodotti nella fase di test dell'attività stessa. Tali ricavi di vendita e i relativi costi saranno pertanto rilevati nel conto economico.
  - o Amendments to IAS 37 Provisions, Contingent Liabilities and Contingent Assets: l'emendamento chiarisce che nella stima sull'eventuale onerosità di un contratto si devono considerare tutti i costi direttamente imputabili al contratto. Di conseguenza, la valutazione sull'eventuale onerosità di un contratto include non solo i costi incrementali (come, ad esempio, il costo del materiale diretto impiegato nella lavorazione), ma anche tutti i costi che l'impresa non può evitare in quanto ha stipulato il contratto (come, ad esempio, la quota dell'ammortamento dei macchinari impiegati per l'adempimento del contratto).
  - o Annual Improvements 2018-2020: le modifiche sono state apportate all'IFRS 1 First-time Adoption of International Financial Reporting Standards, all'IFRS 9 Financial Instruments, allo IAS 41 Agriculture e agli Illustrative Examples dell'IFRS 16 Leases.

Tutte le modifiche sono entrate in vigore il 1° gennaio 2022. L'adozione di tali emendamenti non hanno comportato effetti sul bilancio della Società.

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS e IFRIC OMOLOGATI DALL'UNIONE EUROPEA, NON ANCORA OBBLIGATORIAMENTE APPLICABILI E NON ADOTTATI IN VIA ANTICIPATA DALLA SOCIETA' AL 31 DICEMBRE 2022

In data 9 dicembre 2021, lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IFRS 17 Insurance contracts: Initial Application of IFRS 17 and IFRS 9 – Comparative Information". L'emendamento è un'opzione di transizione relativa alle informazioni comparative sulle attività finanziarie presentate alla data di applicazione iniziale dell'IFRS 17. L'emendamento è volto ad evitare disallineamenti contabili temporanei tra attività finanziarie e passività di contratti assicurativi, e quindi a migliorare l'utilità delle informazioni comparative per i lettori di bilancio. Le modifiche si applicheranno dal 1° gennaio 2023, unitamente all'applicazione del principio IFRS 17. Gli amministratori non si attendono un effetto nel bilancio della Società dall'adozione di tale emendamento.
In data 12 febbraio 2021 lo IASB ha pubblicato due emendamenti denominati "Disclosure of Accounting Policies—Amendments to IAS 1 and IFRS Practice Statement 2" e "Definition of Accounting Estimates—Amendments to IAS 8". Le modifiche sono volte a migliorare la disclosure sulle accounting policy in modo da fornire informazioni più utili agli investitori e agli altri utilizzatori primari del bilancio nonché ad aiutare le società a distinguere i cambiamenti nelle stime contabili dai cambiamenti di accounting policy. Le modifiche si applicheranno dal 1° gennaio 2023, ma è consentita un'applicazione anticipata. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio della Società dall'adozione di tali emendamenti.
In data 7 maggio 2021 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IAS 12 Income Taxes: Deferred Tax related to Assets and Liabilities arising from a Single Transaction". Il documento chiarisce come devono essere contabilizzate le imposte differite su alcune operazioni che possono generare attività e passività di pari ammontare, quali il leasing e gli obblighi di smantellamento. Le modifiche si applicheranno dal 1° gennaio 2023, ma è consentita un'applicazione anticipata. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio della Società dall'adozione di tale emendamento.

PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS NON ANCORA OMOLOGATI DALL'UNIONE EUROPEA

In data 23 gennaio 2020 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IAS 1 Presentation of Financial Statements: Classification of Liabilities as Current or Non-current" ed in data 31 ottobre 2022 ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IAS 1 Presentation of Financial Statements: Non-Current Liabilities with Covenants". I documenti hanno l'obiettivo di chiarire come classificare i debiti e le altre passività a breve o lungo termine. Le modifiche entrano in vigore dal 1° gennaio 2024; è comunque consentita un'applicazione anticipata. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio della Società dall'adozione di tale emendamento.
In data 22 settembre 2022 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato "Amendments to IFRS 16 Leases: Lease Liability in a Sale and Leaseback". Il documento richiede al venditore-lessee di valutare la passività per il lease riveniente da una transazione di sale & leaseback in modo da non rilevare un provento o una perdita che si riferiscano al diritto d'uso trattenuto. Le modifiche si applicheranno dal 1° gennaio 2024, ma è consentita un'applicazione anticipata. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio della Società dall'adozione di tale emendamento.
In data 30 gennaio 2014 lo IASB ha pubblicato il principio IFRS 14 – Regulatory Deferral Accounts che consente solo a coloro che adottano gli IFRS per la prima volta di continuare a rilevare gli importi relativi alle attività soggette a tariffe regolamentate ("Rate Regulation Activities") secondo i precedenti principi contabili adottati. Non essendo la Società un first-time adopter, tale principio non risulta applicabile.

4.8 Criteri di valutazione

• Attività e passività non correnti

IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI

Un'attività immateriale viene rilevata contabilmente solo se è identificabile, controllabile, ed è prevedibile che generi benefici economici futuri ed il suo costo può essere determinato in modo attendibile.

Le immobilizzazioni immateriali sono iscritte al costo di acquisto, al netto delle relative quote di ammortamento e delle perdite di valore accumulate.

L'ammortamento viene rilevato a partire dal momento in cui l'attività è disponibile per l'uso, ovvero è in grado di operare in base a quanto inteso dalla direzione aziendale e cessa alla data in cui l'attività è classificata come posseduta per la vendita o viene eliminata contabilmente.

Concessioni, licenze e marchi sono iscritti al costo storico, al netto degli ammortamenti e delle perdite di valore accumulate. L'ammortamento viene rilevato in base al periodo minore tra la durata contrattuale ed il periodo durante il quale si prevede di utilizzare tali attività.

INVESTIMENTI IMMOBILIARI

Gli investimenti immobiliari possono essere pertanto distinti in:

Immobili di investimento: inizialmente rilevati al costo comprensivo degli oneri accessori di acquisizione. Successivamente alla rilevazione iniziale, detti investimenti immobiliari sono iscritti al valore equo, che riflette le condizioni di mercato alla data di chiusura del Bilancio. Gli utili e le perdite derivanti dalle variazioni del valore equo degli investimenti immobiliari sono rilevati nel conto economico nell'esercizio in cui si manifestano;
Immobili in fase di sviluppo: contabilizzati con il criterio del costo fino a quando il relativo valore equo non risulti attendibilmente determinabile su base continuativa e, successivamente a tale momento, vengono iscritti al valore equo con pari trattamento degli Immobili di investimento. Si precisa che, in relazione a quanto indicato nella Raccomandazione Consob n. DIE/0061944 del 18 luglio 2013, sulla base della procedura approvata in data 28 settembre 2016 dal Consiglio di Amministrazione, la Società ha individuato nell'approvazione della convenzione urbanistica da parte dell'Ente competente il momento in cui le iniziative immobiliari in fase di sviluppo possono essere valutate al fair valuein misura attendibile e continuativa.

Gli investimenti immobiliari sono inizialmente iscritti al costo comprensivo degli oneri accessori all'acquisizione e successivamente sono valutati a fair value, rilevando a conto economico, alla voce "adeguamento al fair value" gli effetti derivanti da variazioni del fair valuedell'investimento immobiliare.

Gli investimenti immobiliari sono eliminati dal Bilancio quando sono ceduti o quando l'investimento è durevolmente inutilizzabile e non sono attesi benefici economici futuri dalla sua cessione. Eventuali utili o perdite derivanti dal ritiro o dismissione di un investimento immobiliare sono rilevati nel conto economico nell'esercizio in cui avviene il ritiro o la dismissione. Le riclassifiche da/a investimento immobiliare avvengono quando vi è evidenza nel cambiamento d'uso. Per le riclassifiche da investimento immobiliare a proprietà a utilizzo diretto (immobile strumentale), il valore di riferimento dell'immobile per la successiva contabilizzazione è il valore equo alla data di cambiamento d'uso. Il portafoglio immobiliare, inclusivo di quello detenuto tramite società controllate, collegate e joint ventures, è valutato semestralmente con il supporto di esperti indipendenti, dotati di adeguata e riconosciuta qualificazione professionale e di una conoscenza aggiornata sulla locazione e sulle caratteristiche degli immobili valutati.

DIRITTI D'USO

La Società iscrive il Diritto d'uso e la relativa Passività derivante dal lease per tutti gli accordi di lease in cui sia il locatario, ad eccezione di quelli di breve termine (è il caso di contratti di lease di durata uguale o inferiore ai 12 mesi) e dei lease di beni dal basso valore (beni con un valore inferiore ad Euro 5.000 quando nuovi). Per questi ultimi, la Società iscrive i relativi pagamenti come spese operative a quote costanti lungo la durata del contratto salvo che un altro metodo sia maggiormente rappresentativo.

Al fine di determinare il valore attuale della Passività derivante dal lease, la Società ha determinato un tasso incrementale di indebitamento (IBR) assimilabile al tasso di interesse al quale il locatario si finanzierebbe mediante un contratto con termini e garanzie simili al fine di ottenere un bene dal valore analogo al diritto d'uso in un contesto economico similare.

La Passività derivante dal lease è esposta in una voce separata della situazione patrimoniale-finanziaria con distinzione tra quota corrente e non corrente.

ALTRE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI

Gli ammortamenti vengono rilevati a partire dal momento in cui l'immobilizzazione è disponibile per l'uso, oppure è potenzialmente in grado di fornire i benefici economici ad esso associati.

I costi successivi sono inclusi nel valore contabile dell'attività o sono rilevati come un'attività distinta, a seconda di quale sia il criterio più appropriato, soltanto quando è probabile che i benefici economici futuri associati all'elemento andranno a beneficio della Società e il costo dell'elemento può essere valutato attendibilmente. Tutti gli altri costi per riparazioni e manutenzioni sono riportati nel conto economico durante l'esercizio in cui sono sostenuti.

Le aliquote di ammortamento, invariate rispetto al precedente esercizio, sono le seguenti:

o Attrezzature 20% o, se inferiore, durata del contratto d'affitto
o Macchine ufficio 20%
o Mobili e arredi 12%

La capitalizzazione degli oneri finanziari cessa quando tutte le attività necessarie per rendere il bene disponibile per l'uso sono state completate.

PARTECIPAZIONI

Le partecipazioni in imprese controllate e collegate sono iscritte al costo rettificato in presenza di perdite di valore. Nel caso in cui i motivi che hanno portato alla rilevazione delle perdite vengano meno, il valore delle partecipazioni viene ripristinato.

Le partecipazioni in altre imprese sono classificate come attività finanziarie disponibili per la vendita (available for sale) e sono valutate al fair value salvo le situazioni in cui un prezzo di mercato o il fair value risultino indeterminabili: in tale evenienza si ricorre all'adozione del metodo del costo, rettificato per perdite durevoli di valore.

Gli utili e le perdite derivanti dalle variazioni di fair value vengono riconosciuti nel prospetto di conto economico complessivo.

In presenza di perdite per riduzione di valore o in caso di vendita, gli utili e le perdite riconosciuti fino a quel momento nel patrimonio netto sono contabilizzati a conto economico.

PERDITA DI VALORE DELLE ATTIVITA'

Ad ogni data di redazione del Bilancio, la Società rivede il valore contabile delle proprie attività materiali e immateriali e delle partecipazioni per determinare se vi siano indicazioni che queste attività abbiano subìto riduzioni di valore. Qualora queste indicazioni esistano, viene stimato l'ammontare recuperabile di tali attività per determinare l'eventuale importo della svalutazione.

La verifica consiste nella stima del valore recuperabile dell'attività confrontandolo con il relativo valore netto contabile.

Il valore recuperabile di un'attività è il maggiore tra fair value delle attività meno i costi di vendita e valore d'uso. Il valore d'uso corrisponde al valore attuale dei flussi di cassa attesi, generati dall'attività. Ai fini della valutazione della riduzione di valore, le attività sono analizzate partendo dal più basso livello per il quale sono separatamente identificabili flussi di cassa indipendenti (cash generating unit).

Le perdite di valore di avviamenti non possono essere ripristinate.

Metodo comparativo: basato sulla comparazione diretta degli asset da valutare con altri 'confrontabili' e recentemente oggetto di compravendite.
Metodo Reddituale/finanziario (Discounted Cash Flow analysis) basato sul calcolo del valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile, dove per benefici economici si intendono i flussi di cassa generati dalla "messa a reddito" dell'immobile e dalla successiva dismissione e pertanto dai canoni di locazione (effettivi e/o potenziali) dell'immobile al netto dei costi di gestione in capo alla proprietà immobiliare e dal Terminal Value dell'immobile.
Metodo finanziario della Trasformazione (Discounted Cash Flow analysis) basato sul calcolo del valore attuale dei benefici economici che il bene stesso sarà in grado di produrre durante la sua vita utile, dove per benefici economici si intendono i flussi di cassa generati da un'operazione di trasformazione, sviluppo e vendita nell'arco della sua durata.

In relazione alle partecipazioni, tenuto conto della natura delle stesse (principalmente immobiliari), le valutazioni di impairment sono sviluppate sulla base dei patrimoni netti contabili opportunamente rettificati al fine di considerare i fair value relativi alle unità immobiliari di proprietà di ciascuna partecipata, desunti dalle sopracitate perizie immobiliari, al netto degli effetti fiscali ove applicabili.

ATTIVITÀ FINANZIARIE

Finanziamenti e crediti

Rappresentano attività finanziarie non derivate, con pagamenti fissi o determinabili, non quotate in un mercato attivo e per le quali la Società non intende effettuare operazioni di trading.

Sono incluse nelle attività correnti eccetto per la parte in scadenza oltre i 12 mesi dopo la data di Bilancio che viene invece classificata come attività non corrente.

I finanziamenti sono riconosciuti inizialmente al costo rappresentato dal fair value del valore ricevuto al netto degli oneri accessori di acquisizione del finanziamento.

Dopo tale rilevazione iniziale i finanziamenti vengono rilevati con il criterio del costo ammortizzato calcolato tramite l'applicazione del tasso d'interesse effettivo.

Il costo ammortizzato è calcolato tenendo conto dei costi di emissione e di ogni eventuale sconto o premio previsti al momento della regolazione.

IMPOSTE DIFFERITE ATTIVE E PASSIVE

Le imposte differite attive e passive sono determinate sulla base delle differenze temporanee esistenti tra il valore di bilancio di attività e passività e il loro valore fiscale.

Non possono essere attualizzate e sono classificate tra le attività/passività non correnti.

Le imposte anticipate sono contabilizzate solo quando è probabile il relativo recupero nei periodi futuri.

Il valore di carico delle attività fiscali differite è rivisto ad ogni data di riferimento e ridotto nella misura in cui non sia più probabile l'esistenza di sufficienti redditi imponibili tali da consentire in tutto o in parte il recupero di tali attività.

PATRIMONIO NETTO

I costi direttamente attribuibili all'emissione di nuove azioni o opzioni sono riportati nel patrimonio netto.

Il costo di acquisto delle azioni proprie è iscritto in riduzione del patrimonio netto; gli effetti delle eventuali operazioni successive su tali azioni sono anch'essi rilevati direttamente a patrimonio netto.

FONDI PER RISCHI E ONERI

I fondi per rischi e oneri riguardano costi ed oneri di natura determinata e di esistenza certa o probabile che alla data di chiusura dell'esercizio sono indeterminati nell'ammontare o nella data di sopravvenienza. Gli accantonamenti sono rilevati quando: (i) è probabile l'esistenza di un'obbligazione attuale, legale o implicita, derivante da un evento passato; (ii) è probabile che l'adempimento dell'obbligazione sia oneroso; (iii) l'ammontare dell'obbligazione può essere stimato in modo attendibile. Gli accantonamenti sono iscritti al valore rappresentativo della migliore stima dell'ammontare che l'impresa razionalmente pagherebbe per estinguere l'obbligazione ovvero per trasferirla a terzi alla data di chiusura del periodo. Quando l'effetto finanziario del tempo è significativo e le date di pagamento delle obbligazioni sono stimabili in modo attendibile, l'accantonamento è oggetto di attualizzazione; l'incremento del fondo connesso al trascorrere del tempo è imputato a conto economico alla voce "Proventi (oneri) finanziari".

I fondi sono periodicamente aggiornati per riflettere le variazioni delle stime dei costi, dei tempi di realizzazione e del tasso di attualizzazione; le revisioni di stima dei fondi sono imputate nella medesima voce di conto economico che ha precedentemente accolto l'accantonamento, ovvero, quando la passività è relativa ad attività materiali (es. bonifica di aree), in contropartita all'attività a cui si riferisce.

Nelle note al Bilancio sono illustrate le passività potenziali rappresentate da: (i) obbligazioni possibili (ma non probabili), derivanti da eventi passati, la cui esistenza sarà confermata solo al verificarsi o meno di uno o più eventi futuri incerti non totalmente sotto il controllo dell'impresa; (ii) obbligazioni attuali derivanti da eventi passati il cui ammontare non può essere stimato attendibilmente o il cui adempimento è probabile che non sia oneroso.

BENEFICI AI DIPENDENTI

Seguendo tale metodologia la passività iscritta in Bilancio risulta essere rappresentativa del valore attuale dell'obbligazione, al netto di ogni eventuale attività a servizio dei piani, rettificato per eventuali perdite o utili attuariali non contabilizzati.

Per le società del Gruppo con meno di 50 dipendenti, inoltre, la valutazione della passività continua ad essere eseguita tramite l'utilizzo della metodologia attuariale denominata "metodo della proiezione unitaria del reddito" (projected unit credit method).

DEBITI FINANZIARI

effettivo.

I finanziamenti sono classificati come passività correnti a meno che la Società non abbia un diritto incondizionato di differire il regolamento della passività per almeno 12 mesi dopo la data di riferimento del Bilancio.

DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI

I debiti sono rilevati inizialmente al fair value del corrispettivo da pagare e successivamente al costo ammortizzato che, generalmente, corrisponde al valore nominale.

• Attività e passività correnti

RIMANENZE

Le rimanenze sono costituite da aree - anche da edificare -, immobili in costruzione e ristrutturazione, immobili ultimati, per i quali lo scopo è la vendita a terzi e non è il mantenimento nel portafoglio di proprietà al fine di percepirne ricavi da locazione.

il management ha assunto una decisione circa la destinazione delle aree consistente in un suo utilizzo, uno sviluppo o la vendita diretta;
si stanno sostenendo i costi per l'ottenimento del bene;
si stanno sostenendo gli oneri finanziari.

Gli immobili in costruzione e/o in corso di ristrutturazione sono valutati al minore tra il costo, aumentato delle spese incrementative del loro valore e degli oneri finanziari capitalizzabili, e il corrispondente presunto valore di realizzo.

Il portafoglio immobiliare è valutato semestralmente con il supporto di un esperto indipendente, dotato di adeguata e riconosciuta qualificazione professionale e di una conoscenza aggiornata sulla locazione e sulle caratteristiche degli immobili valutati.

CREDITI ISCRITTI NELL'ATTIVO CIRCOLANTE, DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI

I crediti sono rilevati inizialmente al fair value del corrispettivo da ricevere che per tale tipologia corrisponde normalmente al valore nominale indicato in fattura, adeguato (se necessario) al presumibile valore di realizzo mediante apposizioni di stanziamenti iscritti a rettifica dei valori nominali. Successivamente, i crediti vengono valutati con il criterio del costo ammortizzato che generalmente corrisponde al valore nominale.

DISPONIBILITÀ LIQUIDE

• Conto economico

VENDITE DI BENI

I ricavi per vendite di beni sono rilevati solo quando sono soddisfatte tutte le seguenti condizioni:

1. la maggior parte dei rischi e dei benefici connessi alla proprietà dei beni è stata trasferita all'acquirente;
1. l'effettivo controllo sui beni venduti e il normale livello continuativo di attività associate con la proprietà sono cessati;
1. il valore dei ricavi è determinabile in maniera attendibile;
1. è probabile che i benefici economici derivanti dalla vendita saranno fruiti dall'impresa;
1. i costi sostenuti o da sostenere sono determinabili in modo attendibile.

Nel caso dei beni immobili queste condizioni si ritengono normalmente soddisfatte al rogito notarile.

PRESTAZIONI DI SERVIZI

Il ricavo di un'operazione per prestazione di servizi deve essere rilevato solo quando può essere attendibilmente stimato, con riferimento allo stadio di completamento dell'operazione alla data di riferimento del Bilancio. Il risultato di un'operazione può essere stimato in modo attendibile quando sono soddisfatte tutte le seguenti condizioni:

1. l'ammontare dei ricavi può essere valutato in modo attendibile;
1. è probabile che l'impresa fruisca dei benefici economici derivanti dall'operazione;
1. lo stadio di completamento dell'operazione alla data di riferimento del Bilancio può essere misurato in modo attendibile e i costi sostenuti per l'operazione e i costi da sostenere per completarla possono essere determinati in modo attendibile.

Con riferimento ai leasing operativi, il locatore deve rilevare i pagamenti dovuti per leasing operativi come proventi con un criterio a quote costanti o secondo un altro criterio sistematico.

Il locatore deve rilevare i costi, compreso l'ammortamento, sostenuti per realizzare i proventi del leasing come costo.

INTERESSI

I proventi finanziari sono riconosciuti a conto economico in funzione della competenza temporale, sulla base degli interessi maturati utilizzando il criterio del tasso di interesse effettivo. Gli oneri finanziari sostenuti a fronte di investimenti in attività per le quali normalmente trascorre un determinato periodo di tempo per rendere l'attività pronta per l'uso o per la vendita (qualifying asset ai sensi dello IAS 23 – Oneri finanziari) sono capitalizzati ed ammortizzati lungo la vita utile della classe di beni cui essi si riferiscono. Tutti gli altri oneri finanziari sono rilevati a conto economico nel corso dell'esercizio nel quale sono sostenuti. Gli interessi sono rilevati con un criterio temporale che considera il rendimento effettivo dell'attività.

DIVIDENDI

IMPOSTE CORRENTI

Le imposte correnti sono determinate sulla base di una realistica previsione degli oneri da assolvere in applicazione delle vigenti normative fiscali.

Restart S.p.A., in qualità di società controllante ex art. 2359 del Codice Civile ha aderito mediante l'esercizio congiunto dell'opzione con alcune sue società controllate, alla tassazione di Gruppo ex art.117 e ss del D.p.r. 917/86 (c.d. consolidato fiscale nazionale).

Come noto, il Consolidato Fiscale nazionale consente la determinazione in capo a Restart S.p.A., (società consolidante) di un'unica base imponibile, risultante dalla somma algebrica dell'imponibile o della perdita fiscale di ciascuna società partecipante. L'adesione alla tassazione di gruppo ha carattere opzionale e, una volta esercitata, è irrevocabile vincolando le società aderenti per un triennio. La società controllata da Restart S.p.A. che per l'anno d'imposta 2022 prosegue la tassazione di gruppo ex art.117 e ss del D.p.r. 917/86 è Pragaotto S.r.l..

Gli effetti economici derivanti dal consolidato fiscale nazionale sono disciplinati tramite appositi regolamenti tra la società consolidante e le società consolidate.

RISULTATO PER AZIONE

• Stime ed assunzioni rilevanti

La redazione del bilancio e delle relative note in applicazione degli IFRS richiede da parte degli Amministratori l'applicazione di principi e metodologie contabili che, in talune circostanze, si basano su difficili e soggettive valutazioni e stime basate sull'esperienza storica e assunzioni che vengono di volta in volta considerate ragionevoli e realistiche in funzione delle relative circostanze, che hanno effetto sui valori delle attività e delle passività di bilancio e sull'informativa relativa ad attività e passività potenziali alla data del bilancio consolidato. Le stime e le assunzioni sono riviste periodicamente e gli effetti di ogni variazione sono riflessi immediatamente a conto economico. Si precisa che le assunzioni effettuate circa l'andamento futuro sono caratterizzate da una significativa incertezza. Pertanto non si può escludere il concretizzarsi nel futuro di risultati diversi da quanto stimato che quindi potrebbero richiedere rettifiche anche significative ad oggi ovviamente non prevedibili né stimabili.

Le stime e le assunzioni sono utilizzate principalmente con riferimento alla valutazione del valore recuperabile delle partecipazioni, alla valutazione degli investimenti immobiliari, alla recuperabilità dei crediti e alla valutazione dei fondi per rischi ed oneri.

Con particolare riguardo alla valutazione degli investimenti immobiliari (570 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022) va notato che la valutazione del fair value e del valore netto di realizzo, effettuata con il supporto di esperti indipendenti, deriva da variabili e assunzioni attinenti l'andamento futuro che possono variare sensibilmente e pertanto produrre variazioni – sul valore contabile degli immobili - ad oggi non prevedibili né stimabili.

Le principali variabili e assunzioni caratterizzate da incertezza sono:

• I flussi di cassa netti attesi dagli immobili e le relative tempistiche di realizzazione

• I tassi di inflazione, i tassi di attualizzazione e i tassi di capitalizzazione.

Considerazioni analoghe valgono per la valutazione delle partecipazioni in società controllate (3.608 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022) e attività finanziarie non immobilizzate (948 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022) i cui patrimoni netti riflettono le valutazioni al fair value degli investimenti immobiliari detenuti.

Si rimanda alla nota 26 IFRS13 per maggiori informazioni in merito alle modalità di determinazione del fair value degli immobili e al paragrafo "Valutazioni dei periti indipendenti" della Relazione sulla gestione per informazioni in merito al processo di selezione dei periti indipendenti.

Inoltre, si segnala che il deterioramento del contesto macroeconomico, geopolitico e di mercato provocato, tra l'altro, dalla guerra tra Russia e Ucraina (i cui effetti hanno avuto e continuano ad avere ripercussioni dirette e indirette sull'attività economica) hanno generato e potrebbero continuare a generare un rallentamento delle attività di disinvestimento e di investimento immobiliare nonché un incremento dello stato di incertezza nella valutazione degli scenari macroeconomici nazionali e internazionali. Pertanto, è possibile che nei prossimi esercizi, al concretizzarsi di risultati diversi rispetto alle stime effettuate per il bilancio al 31 dicembre 2022, si possano rendere necessarie rettifiche anche significative ai valori di bilancio oggetto di valutazione, tra i quali si evidenziano, per la rilevanza, le rimanenze immobiliari e gli investimenti immobiliari valutati al fair value.

4.9 Principali tipologie di rischio

Si espongono nel seguito le principali fonti di rischio e le strategie di copertura ammissibili.

• Rischi strategici

IMPATTI DELLA PANDEMIA COVID-19 E DEL CONTESTO GEOPOLITICO ATTUALE

RISCHIO DI MERCATO

Il rischio di mercato consiste nella possibilità che variazioni dell'andamento generale dell'economia del settore immobiliare e l'aumento dei tassi di interesse possano influire negativamente sul valore delle attività, anche immobiliari, delle passività o dei flussi di cassa attesi anche in considerazione dei potenziali effetti sull'inflazione e sui costi delle materie prime e dell'energia dovute, tra l'altro, al perdurare dell'emergenza epidemiologica e alla situazione di instabilità internazionale provocata dal conflitto in Ucraina.

Il Gruppo e la Società monitorano tramite appositi studi l'andamento generale dell'economia ed effettuano semestralmente un'analisi dell'andamento del mercato immobiliare. In particolare, la Società monitora con costanza le variazioni e le previsioni sull'andamento generale dell'economia che potrebbero influire negativamente sul valore delle attività, anche immobiliari, delle passività o dei flussi di cassa attesi.

concorso con gli altri azionisti.

• Rischi operativi

RISCHIO DI CREDITO

Il rischio di credito consiste prevalentemente nella possibilità che i clienti siano insolventi. Il Gruppo e la Società non risultano caratterizzati da rilevanti concentrazioni di rischi di credito.

La massima esposizione teorica al rischio di credito per il Gruppo e per la Società è rappresentata dal valore contabile delle attività finanziarie rappresentate in bilancio, oltre che dal valore nominale delle garanzie prestate su debiti o impegni di terzi indicati nella Nota 25.

Oltre ai crediti tributari, che sono oggetto di monitoraggio e di procedure di recupero anche mediante consulenti esterni, la Società al 31 dicembre 2022 detiene crediti finanziari verso le controllate Pragaotto S.r.l. e Pival S.r.l.. Tali attività finanziarie sono, quindi, sostanzialmente rappresentate da crediti il cui incasso è correlato al ciclo di sviluppo/cessione delle attività immobiliari

Eventuali svalutazioni delle attività finanziarie avvengono su base individuale e si ritiene che le svalutazioni effettuate siano rappresentative del rischio di effettiva inesigibilità.

RISCHIO SULLA SALUTE E SICUREZZA E RISCHIO AMBIENTALE

La Società ha intrapreso tutte le iniziative necessarie alla tutela della salute nei luoghi di lavoro, secondo quanto disposto dalla legislazione in materia. Ai fini di quanto prescritto dalla normativa si precisa che, nel corso dell'esercizio 2022, non si sono verificati infortuni tali da comportare lesioni gravi o gravissime sul lavoro, o morti.

I rischi collegati al verificarsi di eventi che possano provocare effetti sull'ambiente o sulla salute della popolazione residente nelle zone di influenza delle attività della Società, sono oggetto di crescente attenzione da parte degli organi regolatori pubblici e di una legislazione sempre più stringente. Si segnala che, nel corso dell'esercizio, Restart non ha causato alcun danno all'ambiente per il quale sia stata dichiarata colpevole, né è stata oggetto di sanzioni o pene per reati o danni ambientali.

La Società è fortemente impegnata nella prevenzione di tali rischi ed ha adottato sistemi di gestione idonei a prevenire ed a documentare l'approccio gestionale a queste tematiche.

RISCHI RELATIVI AI SISTEMI INFORMATIVI E ALLA CRIMINALITÀ INFORMATICA

RISCHI LEGATI AL CAMBIAMENTO CLIMATICO

Le tematiche del cambiamento climatico sono di particolare rilevanza per il settore immobiliare: il

• Rischi di compliance

RESPONSABILITÀ EX D.LGS. 231/01

Il rischio ex D.Lgs. 231/01 è che la Società possa incorrere in sanzioni connesse alla disciplina della responsabilità degli enti per la commissione dei reati ex D.Lgs. 231/01.

NORMATIVA REGOLAMENTARE DELLE SOCIETÀ QUOTATE

RESPONSABILITÀ EX L. 262/05

Il rischio connesso ex L. 262/05 si riferisce alle responsabilità del Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili e societari, ex L. 262/05.

• Rischi finanziari

RISCHIO DI LIQUIDITÀ

Il Gruppo e la Società, tramite una continua supervisione da parte degli organi delegati della Capogruppo, mantengono un attento monitoraggio della liquidità e degli impegni finanziari di breve periodo. A tal fine, il Gruppo e la Società monitorano il rischio di liquidità attraverso la predisposizione di un dettagliato budget economico e finanziario redatto su base periodica, tenendo conto di un orizzonte temporale non inferiore a un anno e di una coerente gestione di vendite immobiliari e assunzione di impegni finanziari in modo da gestire in modo coerente i flussi di cassa in entrata e in uscita, attraverso il continuo monitoraggio degli organi delegati.

Ai fini della valutazione di tale rischio ed in sede di redazione del presente bilancio, la Società ha predisposto delle proiezioni economiche finanziarie (le "Proiezioni") che tengono conto dei flussi di cassa operativi e degli impegni finanziari che interessano la Società e tutte le società del Gruppo fino al 30 giugno 2024.

Sulla base dei fabbisogni rinvenienti dalle Proiezioni, la Società ed il Gruppo hanno individuato le seguenti principali fonti di copertura finanziaria:

disponibilità liquide presenti al 31 dicembre 2022;
cessione e/o locazione di taluni asset.

Sulla base delle informazioni e delle evidenze documentali disponibili alla data di redazione del Bilancio al 31 dicembre 2022, nonché dello stato di avanzamento delle iniziative attualmente in essere in ordine alle sopracitate fonti di copertura finanziaria, non si ravvisano significativi rischi in merito alla possibilità che le azioni intraprese non vengano finalizzate secondo le tempistiche e le modalità previste nelle Proiezioni. Si precisa peraltro che, il verificarsi in tutto od in parte delle stesse attività nei modi e nei tempi previsti dipenderà anche da fattori al di fuori del controllo della Società quali tra gli altri il ciclo economico, l'evoluzione del mercato immobiliare, l'evoluzione del mercato dei capitali.

Inoltre, tenuto conto delle incertezze inerenti l'imprevedibile evoluzione della crisi internazionale provocata dal conflitto in Ucraina (con particolare riguardo ai relativi effetti sull'inflazione e sui costi delle materie prime e dell'energia), ed al fine di valutare gli impatti derivanti da un potenziale rallentamento delle attività di investimento/disinvestimento della Società, gli Amministratori hanno redatto un worst case scenario sulle proiezioni economiche e finanziarie, ritenendo che anche in uno scenario peggiorativo non vi siano incertezze circa la capacità della Società e del Gruppo di far fronte alle proprie obbligazioni finanziarie, sia attuali che prospettiche, nel periodo contemplato dalle Proiezioni.

RISCHIO DI TASSO DI INTERESSE

La Società al 31 dicembre 2022 non è soggetta a rischio di tasso di interesse in quanto non sono in essere contratti di finanziamento con istituti di credito.

RISCHIO DI CAMBIO

La Società al 31 dicembre 2022 non è soggetta a rischio di cambio dal momento che non ha esposizioni in valute diverse dall'Euro.

4.10 Note illustrative del prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria e del conto economico

• Attivo

NOTA 1. INVESTIMENTI IMMOBILIARI

Le variazioni intervenute nell'esercizio sono le seguenti:

	Immobili in fase di sviluppo	Totale
Saldo al 1/1/2021	560	560
Saldo al 31/12/2021
Valore netto contabile al 1/1/2021	560	560
Adeguamenti al Fair Value	10	10
Valore netto contabile al 31/12/2021	570	570
Saldo al 31/12/2022
Valore netto contabile al 1/1/2022	570	570
Adeguamenti al Fair Value	0	0
Valore netto contabile al 31/12/2022	570	570
Valore netto contabile	570	570

Ai fini della redazione del Bilancio al 31 dicembre 2022, la Società ha conferito mandato ad Avalon Real Estate S.p.A., esperto indipendente, per la valutazione del portafoglio immobiliare.

Nel corso del 2022 non si sono registrati adeguamenti di fair value nei valori degli Immobili in fase di sviluppo di proprietà della Società.

NOTA 2. ALTRE IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI

Le variazioni intervenute nell'esercizio sono le seguenti:

Bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2022

	Attrezzature
	industriali e commerciali	Altri beni	Totale
Costo storico	107	73	180
Fondo ammortamento	(62)	(16)	(78)
Valore netto contabile al 1/1/2021	45	57	102
Saldo al 31/12/2021
Valore netto contabile al 1/1/2021	45	57	102
Riclassifiche	(1)	1	0
Ammortamenti e svalutazioni	(44)	(10)	(54)
Valore netto contabile al 31/12/2021	0	48	48
Saldo al 1/1/2022
Costo storico	107	73	180
Fondo ammortamento	(107)	(25)	(132)
Valore netto contabile al 1/1/2022	0	48	48
Saldo al 31/12/2022
Valore netto contabile al 1/1/2022	0	48	48
Incrementi	0	11	11
Ammortamenti e svalutazioni	0	(12)	(12)
Valore netto contabile al 31/12/2022	0	47	47
Saldo al 31/12/2022
Costo storico	107	84	191
Fondo ammortamento	(107)	(37)	(144)
Valore netto contabile	0	47	47

Attrezzature industriali e commerciali

La voce in oggetto, riconducibile alle migliorie apportate nel 2019 alla nuova sede sociale, presenta un saldo azzerato, in quanto completamente ammortizzata.

Altri beni

La voce è costituita da mobili e arredi per 33 migliaia di Euro e macchine elettroniche per 14 migliaia di Euro; l'incremento è riconducibile agli investimenti in soluzioni tecnologiche per la gestione dell'ufficio.

NOTA 3. IMMOBILIZZAZIONI IMMATERIALI

	Altre

Saldo al 1/1/2021
Costo storico	2
Fondo ammortamento	(1)
Valore netto contabile al 1/1/2021	1

Saldo al 31/12/2021
Valore netto contabile al 1/1/2021	1
Valore netto contabile al 31/12/2021	1
Saldo al 1/1/2022
Costo storico	2
Fondo ammortamento	(1)
Valore netto contabile al 1/1/2022	1

Saldo al 31/12/2022
Valore netto contabile al 1/1/2022	1
Incrementi	13
Decrementi	(1)
Ammortamenti e svalutazioni	(3)
Valore netto contabile al 31/12/2022	10

Saldo al 31/12/2022
Costo storico	10
Fondo ammortamento	0
Valore netto contabile	10

La voce include il marchio e licenze software; l'incremento è riconducibile principalmente all'acquisizione di un nuovo software gestionale integrato, allo scopo di rendere più efficienti i processi interni.

NOTA 4. DIRITTI D'USO

	Diritti d'uso - Terreni e fabbricati	Diritti d'uso - altri beni	Totale
Costo storico	330	113	443
Fondo ammortamento	(187)	(36)	(223)
Valore netto contabile al 1/1/2021	143	77	220
Saldo al 31/12/2021
Valore netto contabile al 1/1/2021	143	77	220
Incrementi	143	0	143
Decrementi	(41)	(42)	(83)
Ammortamenti e svalutazioni	(107)	(24)	(131)
Valore netto contabile al 31/12/2021	138	11	149
Saldo al 1/1/2022
Costo storico	376	56	432
Fondo ammortamento	(238)	(45)	(283)
Valore netto contabile al 1/1/2022	138	11	149
Saldo al 31/12/2022
Valore netto contabile al 1/1/2022	138	11	149
Incrementi	155	26	181
Decrementi	0	(17)	(17)
Ammortamenti e svalutazioni	(96)	(17)	(113)
Valore netto contabile al 31/12/2022	197	3	200
Saldo al 31/12/2022
Costo storico	298	56	354
Fondo ammortamento	(101)	(53)	(154)
Valore netto contabile	197	3	200

Alla voce "Diritti d'uso – Terreni e fabbricati" gli incrementi sono riconducibili all'estensione dei diritti d'uso per l'utilizzo della sede sociale per ulteriori 24 mesi rispetto il 31 dicembre 2022.

I decrementi dei "Diritti d'uso – Altri beni" derivano, principalmente, dalla cessazione anticipata di contratti di licenza software.

NOTA 5. PARTECIPAZIONI IN SOCIETÀ CONTROLLATE

I movimenti delle partecipazioni in imprese controllate verificatisi nel corso del 2022 sono i seguenti:

	31/12/2021	Incrementi	Rivalutazioni (+) Svalutazioni (-)	Altri movimenti	31/12/2022	% di partecipazione
Aedilia Nordest S.r.l. in liquidazione	0	1.236	(23)	1.610	2.823	100,00%
Lavip S.r.l.	0	10			10	100,00%
Pragaotto S.r.l.	827		(52)		775	100,00%
Totale	827	1.246	(75)	1.610	3.608

Incrementi e altri movimenti

In data 6 settembre 2022, nell'ambito dell'Operazione Aedilia e, previo accertamento del verificarsi di talune condizioni sospensive, tra le altre, è stato concluso l'acquisto da parte della Società, della quota di partecipazione pari al 43,48% detenuta da VIBA in Aedilia, al prezzo di 1.232 migliaia di Euro, oltre agli oneri legati all'acquisizione.

A partire da tale data, la partecipazione di Aedilia Nord Est S.r.l. in liquidazione, divenuta controllata al 100% da Restart, è stata riclassificata dalla voce "Partecipazioni in imprese collegate e altre", per 1.610 migliaia di Euro.

In data 22 dicembre 2022 è stata costituita la nuova società Lavip S.r.l., quale veicolo societario da utilizzare per le eventuali operazioni di investimento immobiliare che il Gruppo Restart potrà compiere, ove se ne ravvisino le condizioni di opportunità, in linea con il proprio modello di business.

La società neocostituita, interamente controllata da Restart, ha per oggetto, inter alia, l'acquisto, la vendita, la costruzione e la permuta di qualsiasi tipo di immobile, nonché la gestione e la conduzione di immobili di proprietà.

Svalutazioni nette

Tenuto conto della natura delle partecipazioni detenute, gli Amministratori hanno ritenuto opportuno effettuare il test d'impairment, considerando i plusvalori latenti relativi alle unità immobiliari di proprietà di ciascuna partecipata, desunti da perizie immobiliari predisposte da terzi indipendenti, al netto dei relativi oneri fiscali, ove dovuti. Ad esito della suddetta verifica, tenuto conto altresì delle perdite consuntivate nell'esercizio, si è provveduto ad effettuare una svalutazione delle partecipazioni per un importo complessivo di 184 migliaia di Euro.

Di seguito si riportano i dati principali relativi alle partecipazioni in imprese controllate al 31 dicembre 2022:

Partecipazioni	Sede legale		Capitale sociale	Patrimonio netto	di cui utile (perdita) di esercizio	Valore della produzione	% di partecipazione	Patrimonio netto di competenza	Svalutazioni	Valore di bilancio
Lavip S.r.l.	Milano Via Tortona 37, Ed. 4	(**)	10	10	0	0	100%	10	0	10
Pragaotto S.r.l.	Milano Via Tortona 37, Ed. 4	(*)	100	773	(52)	18	100%	773	(52)	775
Aedilia Nord Est S.r.l. - in liquidazione	Milano Via Tortona 37, Ed. 4	(*)	5.215	2.823	(25)	0	100%	2.823	(132)	2.823
Totale									(184)	3.608

(*) Il valore è riferito alla situazione contabile della società al 31/12/2022 rettificata dagli opportuni aggiustamenti di allineamento ai principi di Gruppo

(**) Il valore è riferito al reporting package della società al 31/12/2022 rettificata dagli opportuni aggiustamenti di allineamento ai principi di Gruppo

Le partecipazioni sopra descritte, a seguito dell'impairment test, hanno evidenziato un valore recuperabile inferiore al valore contabile e sono pertanto stata svalutate, per complessive 184 migliaia di Euro.

NOTA 6. PARTECIPAZIONI IN IMPRESE COLLEGATE E ALTRE

I movimenti delle partecipazioni in imprese collegate verificatisi nell'esercizio sono i seguenti:

	31/12/2021	Rivalutazioni (+) Svalutazioni (-)	Altri movimenti	31/12/2022	% di partecipazione
Aedilia Nordest S.r.l. in liquidazione	1.719	(109)	(1.610)	0
Totale	1.719	(109)	(1.610)	0

In pari data è stata, pertanto, registrata la svalutazione della partecipazione in Aedilia Nord Est S.r.l in liquidazione, in qualità di società collegata, per 109 migliaia di Euro al fine di adeguare il valore di carico della partecipazione al corrispondete pro-quota di patrimonio netto.

A partire da tale data Aedilia Nord Est S.r.l. in liquidazione, divenuta controllata al 100% da Restart, è stata iscritta nel bilancio della Società alla voce "Partecipazioni in società controllate". La fase di liquidazione si è conclusa in data 27 dicembre 2022 con il piano di riparto che prevede l'assegnazione del residuo attivo al socio unico Restart. La cancellazione è stata iscritta al registro delle imprese in data 23 gennaio 2023.

NOTA 7. ATTIVITÀ FINANZIARIE NON IMMOBILIZZATE

	31/12/2021	Incrementi	Rivalutazioni (+) Svalutazioni (-)	31/12/2022	% di partecipazione
Pival S.r.l.	0	970	(22)	948	100,00%
Totale	0	970	(22)	948

A seguito della messa in liquidazione di Aedilia Nord Est S.r.l. (controllante al 100% di Pival S.r.l.), iscritta al registro delle imprese in data 5 ottobre 2022, nell'ambito delle procedure di liquidazione, il Liquidatore di Aedilia Nord Est ha provveduto, in data 10 ottobre 2022, all'assegnazione a Restart S.p.A. delle quote detenute in Pival S.r.l. al valore di 967 migliaia di Euro.

Di seguito si riportano i dati principali relativi alle attività finanziarie non immobilizzate al 31 dicembre 2022:

Partecipazioni	Sede legale		Capitale sociale	Patrimonio netto	di cui utile (perdita) di esercizio	Valore della produzione	% di partecipazione	Patrimonio netto di competenza	Svalutazioni	Valore di bilancio
Pival S.r.l.	Milano Via Tortona 37, Ed. 4	(*)	100	948	(26)	0	100%	948	(22)	948
Totale									(22)	948

(*) Il valore è riferito alla situazione contabile della società al 31/12/2022 rettificata dagli opportuni aggiustamenti di allineamento ai principi di Gruppo

La partecipazione sopra descritta, a seguito dell'impairment test, ha evidenziato un valore recuperabile inferiore al valore contabile ed è pertanto stata svalutata, per complessivi 22 migliaia di Euro.

NOTA 8. CREDITI FINANZIARI

	31/12/2022	31/12/2021
Crediti finanziari non correnti
Crediti finanziari verso controllate	348	316
Fondo svalutazione crediti finanziari verso controllate	(13)	(14)
Crediti finanziari netti verso controllate	335	302
Crediti finanziari verso altri	34	34
Totale	369	336

Crediti finanziari correnti
Crediti finanziari verso collegate e joint ventures	0	1.960
Fondo svalutazione crediti finanziari verso collegate e	0	0
joint ventures
Crediti finanziari netti verso collegate e joint ventures	0	1.960
Totale	0	1.960

Entro 1 anno	0	1.960
Tra 1 e 5 anni	369	336
Totale	369	2.296

Crediti verso controllate

Il saldo dei crediti verso le imprese controllate è così costituito:

		31/12/2022
		non correnti			31/12/2021 non correnti
Controllata		Fdo			Fdo			Delta
	Crediti	sval.cred.	Totale	Crediti	sval.cred.	Totale	Totale
Pragaotto S.r.l.	324	(13)	311	316	(14)	302	302	9
Pival S.r.l.	24	0	24	0	0	0	0	24
Totale	348	(13)	335	316	(14)	302	302	33

I crediti finanziari non correnti sono contrattualmente rinnovabili e pertanto destinati ad essere mantenuti durevolmente.

I crediti finanziari vantati nei confronti della società controllata Pragaotto S.r.l. si riferiscono a saldi attivi su conti correnti di corrispondenza, su cui sono maturati nell'esercizio interessi al tasso pari all'Euribor a 3 mesi maggiorato del 3,75% e/o dai crediti derivanti dal trasferimento delle imposte sul reddito imponibile nell'ambito del consolidato fiscale nazionale e dell'Iva di Gruppo, comprensivi dei relativi interessi attivi maturati.

Si segnala che Restart S.p.A. unitamente a Pragaotto S.r.l. si è avvalsa, per l'anno di imposta 2022, della particolare procedura di compensazione dell'Iva prevista dal D.M. 13 dicembre 1979 recante le norme di attuazione delle disposizioni di cui all'articolo 73 ultimo comma (c.d. liquidazione Iva di Gruppo).

Il Fondo svalutazione crediti, pari a 13 migliaia di Euro, corrisponde all'adeguamento relativo all'IFRS9.

I crediti finanziari vantati nei confronti di Pival S.r.l. si riferiscono principalmente al valore di taluni costi pagati dalla Società in luogo di Pival S.r.l..

Crediti verso collegate e joint ventures

Il saldo dei crediti verso le imprese collegate e joint ventures è così costituito:

	31/12/2022			31/12/2021
		correnti		correnti
Collegate e joint ventures		Fdo			Fdo		Delta
	Crediti	sval.cred. Totale Crediti			sval.cred. Totale
Aedilia Nord Est S.r.l. in liquidazione	0	0	0	1.960	0	1.960	(1.960)
Totale	0	0		0 1.960		0 1.960	(1.960)

I crediti verso società collegate e joint ventures si riferiscono prevalentemente a finanziamenti concessi a normali condizioni di mercato. I crediti suddetti sono contrattualmente rinnovabili e pertanto destinati ad essere mantenuti durevolmente.

Al 31 dicembre 2022 presentano un saldo nullo. Il saldo al 31 dicembre 2021, pari a 1.960 migliaia di Euro era interamente riconducibile ai crediti finanziari vantati nei confronti della collegata Aedilia Nord Est S.r.l. in liquidazione, incassati nell'esercizio a seguito del perfezionarsi dell'Operazione Aedilia.

Crediti verso altri oltre l'esercizio

Il saldo di fine esercizio ammonta a 34 migliaia di Euro e si riferisce ai depositi cauzionali per utenze e/o noleggio a lungo termine, richiesti contrattualmente.

NOTA 9. CREDITI COMMERCIALI E ALTRI CREDITI

	31/12/2022	31/12/2021
Crediti commerciali e altri crediti non correnti
Crediti tributari	0	262
Ratei e risconti attivi	5	7
	5	269
Crediti commerciali e altri crediti correnti
Crediti verso clienti	4	2
Crediti verso controllate	64	28
Crediti verso collegate, joint ventures e altre parti correlate	0	213
Crediti verso altri	3	0
Crediti tributari	1.232	1.804
Ratei e risconti attivi	91	37
	1.394	2.084
Totale	1.399	2.353

	Crediti verso clienti	Crediti verso controllate	Crediti verso collegate, joint ventures e altre parti correlate	Crediti tributari	Crediti verso altri e risconti attivi
Credito lordo	4	64	2	1.979	329
Fondo svalutazione crediti	0	0	(2)	(747)	(230)
Crediti netti	4	64	0	1.232	99
Saldo al 31/12/2021	0	0	1	392	230
Accantonamenti	0	0	0	367	0
Utilizzo	0	0	0	(12)	0
Rilascio	0	0	0	0	0
Riclassifica	0	0	1	0	0
Saldo al 31/12/2022	0	0	2	747	230

Si riporta di seguito il dettaglio di movimentazione dei fondi svalutazione crediti:

Il Fondo svalutazione crediti v/altri per complessivi 230 migliaia di Euro è riferito alla svalutazione dei crediti relativi al riaddebito di costi per progetti relativi alla Società.

La ripartizione per scadenza dei crediti commerciali, pari alla somma dei crediti verso clienti, dei crediti verso controllate, dei crediti verso collegate e joint ventures e dei crediti verso altre parti correlate è riportata nella seguente tabella:

	Scaduti da
	A scadere		Meno di 30 giorni Tra 30 e 60 giorni Tra 61 e 90 giorni		Tra 91 e 180 giorni	Tra 181 e 360 giorni	Oltre 360 giorni	Totale
Valore Lordo	0	8	0	9	8	3	42	70
Fondo Svalutazione Crediti	0	0	0	0	0	0	(2)	(2)
Crediti commerciali Netti	0	8	0	9	8	3	40	68

Crediti verso clienti

I crediti commerciali verso clienti dell'importo di 4 migliaia di Euro, 2 migliaia di Euro nell'esercizio precedente.

Crediti verso controllate

		31/12/2022	31/12/2021
Controllata	Commerciali	Altri	Totale	Commerciali	Delta
Pival S.r.l.	49	1	50	0	50
Pragaotto S.r.l.	14	0	14	28	(14)
Totale	63	1	64	28	36

I crediti commerciali verso controllate sono originati principalmente dall'erogazione di servizi di coordinamento amministrativo, contabile, fiscale, economico e finanziario (advisory e servizi amministrativi-finanziari), e di costi sostenuti nell'esercizio in nome e per conto delle società controllate; la voce ha subito un incremento rispetto all'esercizio precedente principalmente per effetto della riclassifica dei crediti verso Pival S.r.l. dalla voce crediti verso collegate, joint ventures e altre parti correlate, a seguito dell'acquisizione del controllo per effetto dell'Operazione Aedilia.

Crediti verso collegate, joint ventures e altre parti correlate

		31/12/2022		31/12/2021
Collegate e joint ventures	Crediti	Fdo sval.cred.	Totale	Crediti	Fdo sval.cred.	Totale	Delta
Aedilia Nord Est S.r.l. in liquidazione	0	0	0	38	0	38	(38)
Pival S.r.l.	0	0	0	38	0	38	(38)
Totale	0	0	0	76	0	76	(76)

Tale voce, prevalentemente originata dall'erogazione di servizi, come meglio specificato in precedenza, presenta un saldo nullo, per effetto: a) della riclassifica dei crediti verso Pival S.r.l. alla voce crediti verso controllate, a seguito dell'acquisizione del controllo per effetto dell'Operazione Aedilia, b) dell'incasso dei crediti vantati nei confronti della società Aedilia Nord Est S.r.l. in liquidazione.

Il saldo netto dei crediti verso altre parti correlate, che, a fine esercizio 2021, ammontava a 137 migliaia di Euro, si è azzerato prevalentemente a seguito dell'incasso dei crediti vantati nei confronti della società Aedes SIIQ S.p.A.. A far data dal 14 dicembre 2022 la società Aedes SIIQ S.p.A. non è più parte correlata della Società in ragione dell'acquisto da parte di Domus S.r.l. del 51,166% del capitale sociale di Aedes SIIQ S.p.A., in precedenza detenuto da Augusto: il credito residuo di 2 migliaia di Euro vantato nei confronti di Aedes SIIQ S.p.A. è stato, pertanto, riclassificato nella voce crediti verso clienti.

Crediti verso altri

Il saldo è prevalentemente costituito, per 230 migliaia di Euro, dai crediti contrattuali per il riaddebito parziale dei costi relativi a taluni progetti della Società, interamente svalutati.

	31/12/2022	31/12/2021
Crediti tributari non correnti
Crediti verso erario per IVA	145	145
Crediti verso erario per imposte	420	509
Fondo svalutazione crediti verso Erario per imposte	(565)	(392)
	0	262
Crediti tributari correnti
Crediti verso erario per IVA	412	790
Crediti verso erario per imposte	1.002	1.014
Fondo svalutazione crediti verso Erario per imposte	(182)	0
	1.232	1.804
Totale	1.232	2.066

Crediti tributari

I crediti verso erario per imposte non correnti sono pari a 420 migliaia di Euro, interamente svalutati, e si riferiscono principalmente per:

392 migliaia di Euro relativi ad imposte estere evidenziate nel modello CNM ex Praga Holding Real Estate S.p.A., riportabili per un massimo di otto esercizi; il credito suddetto risulta completamente svalutato per adeguarlo al fair value;
27 migliaia di Euro relativi al credito verso l'erario vantato dalla società controllata Aedes Project S.r.l., liquidata nel luglio 2017, e dalle sue consortili Ravizza S.c.a.r.l. e Parco Grande S.c.a.r.l.; il credito suddetto è stato interamente svalutato nel corso dell'esercizio per adeguarlo al relativo presumibile valore di realizzo.

I crediti verso erario per imposte non correnti hanno subito un decremento pari a 89 migliaia di Euro. Si tratta di crediti per IVA 2007 versata da Praga Holding S.p.A. a seguito di riscossione frazionata in pendenza di giudizio, che, dopo interlocuzioni con l'Agenzia delle Entrate, sono stati mandati a perdita per il venir meno dei presupposti della loro recuperabilità.

I crediti non correnti verso erario per IVA sono pari a 145 migliaia di Euro e comprendono il credito residuo per IVA chiesta a rimborso dalla controllata Pragatre SIINQ S.p.A.; sono in atto le azioni di recupero del credito suddetto, dato che il suo rimborso era legato alla definizione dei contenziosi per IVA 2006 e Ires 2008, conclusi nell'esercizio 2019. Il credito suddetto è stato interamente svalutato nel corso dell'esercizio per adeguarlo al relativo presumibile valore di realizzo.

Il credito corrente verso Erario per Iva è costituito dal credito IVA di Gruppo che, per 68 migliaia di Euro è già stato richiesto a rimborso. Si segnala inoltre che la Società ha incassato, nel mese di gennaio 2023, 27 migliaia di Euro, oltre ad interessi, di crediti IVA anno 2018 precedentemente bloccati in considerazione dei contenziosi in essere con l'Agenzia delle Entrate (si rimanda alla relativa sezione in Relazione sulla Gestione).

Nel corso dell'esercizio 2022, la Società ha incassato 530 migliaia di Euro, oltre ad interessi, per IVA di Gruppo richiesta a rimborso.

La quota corrente dei crediti verso Erario per imposte è prevalentemente composta da:

663 migliaia di Euro per crediti IRES sorti nell'ambito del consolidato fiscale di Restart S.p.A.;
153 migliaia di Euro per crediti IRES propri di Restart S.p.A.;
154 migliaia di Euro per crediti CNM per imposte estere, interamente svalutati nel corso dell'esercizio;
28 migliaia di Euro relativi al credito residuo iscritto per effetto della mancata deduzione dell'Irap nella misura ammessa dalla norma in esame negli esercizi precedenti (ex art. 6, comma 1, del decreto legge 29 novembre 2008, n. 185, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 gennaio 2009, n. 2 che ha introdotto la parziale deducibilità, ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta regionale sulle attività produttive) per il quale si è provveduto ad avviare la procedura per l'istanza di rimborso; tali crediti sono stati interamente svalutati nel corso dell'esercizio;

La variazione rispetto all'esercizio precedente dei crediti verso erario per imposte correnti è principalmente riconducibile, oltre alle svalutazioni, sopra descritte, per 182 migliaia di Euro, anche a passaggi a perdita, per 10 migliaia di Euro, di posizioni per i quali sono trascorsi i termini per la richiesta a rimborso.

La recuperabilità dei suddetti crediti è stata valutata con l'ausilio dei consulenti fiscali della Società.

Ratei e risconti attivi

	31/12/2022	31/12/2021
Ratei e risconti non correnti
Risconti attivi per fidejussioni	5	7
Totale	5	7

I risconti attivi non correnti sono costituiti da commissioni su fidejussioni, pagate anticipatamente ma di competenza di esercizi futuri. Il loro rilascio avverrà entro il 2025.

	31/12/2022	31/12/2021
Ratei e risconti correnti
Risconti attivi per fidejussioni	9	8
Altri ratei e risconti attivi	82	29
Totale	91	37

Gli altri risconti attivi sono prevalentemente costituiti da premi assicurativi diversi per 72 migliaia di Euro e canoni di manutenzione/locazione macchine elettroniche per 8 migliaia di Euro, pagati anticipatamente ma di competenza di esercizi futuri. Il loro rilascio avverrà entro il 2023.

NOTA 10. DISPONIBILITÀ LIQUIDE

	31/12/2022	31/12/2021
Depositi bancari e postali	5.940	4.386
Totale	5.940	4.386

Le disponibilità liquide presentano un incremento complessivo di 1.554 migliaia di Euro rispetto alla situazione di fine esercizio 2021.

Il rischio di credito correlato alle disponibilità liquide e mezzi equivalenti è limitato perché le controparti sono rappresentate da primarie istituzioni bancarie nazionali e internazionali.

Per una migliore comprensione delle variazioni intervenute nelle disponibilità liquide, si rimanda al rendiconto finanziario.

• Patrimonio Netto

NOTA 11. PATRIMONIO NETTO

Le variazioni intervenute nell'esercizio sono le seguenti:

	Capitale sociale	Azioni proprie	Riserva legale	Altre per aumento di capitale	Utili/(Perdite) a nuovo	Risultato dell'esercizio	Patrimonio netto di Gruppo
Saldo al 1/1/2021	5.005	(1)	1.000	17.064	(8.708)	(1.670)	12.690
Destinazione risultato 2020					(1.670)	1.670	0
Sottoscrizione warrant							0
Azioni proprie in portafoglio		(1)					(1)
Utile/(Perdita) dell'esercizio						(2.159)	(2.159)
Utili/(Perdite) attuariali					22		22
Totale Utile/ (Perdita) complessiva					22	(2.159)	(2.137)
Saldo al 31/12/2021	5.005	(2)	1.000	17.064	(10.356)	(2.159)	10.552

	Capitale sociale	Azioni proprie	Riserva legale	Altre per aumento di capitale	Utili/(Perdite) a nuovo	Risultato dell'esercizio	Patrimonio netto di Gruppo
Saldo al 1/1/2022	5.005	(2)	1.000	17.064	(10.356)	(2.159)	10.552
Destinazione risultato 2021					(2.159)	2.159	0
Azioni proprie in portafoglio		1					1
Utile/(Perdita) dell'esercizio						(1.167)	(1.167)
Utili/(Perdite) attuariali					(1)		(1)
Totale Utile/ (Perdita) complessiva					(1)	(1.167)	(1.168)
Saldo al 31/12/2022	5.005	(1)	1.000	17.064	(12.516)	(1.167)	9.385

Capitale sociale

Al 31 dicembre 2022 il capitale sociale, interamente sottoscritto e versato, è pari a 5.004.744,38 Euro, suddiviso in n. 32.009.618 azioni ordinarie, prive di valore nominale.

Numero di azioni ordinarie	Numero di azioni speciali "C"	Valore azioni ordinarie	Valore azioni proprie	Valore totale
32.009.378	0	5.005	(1)	5.004
32.009.378	0	5.005	(2)	5.003
32.009.618	0	5.005	(1)	5.004
				0 0 0

La destinazione del risultato 2021 alla voce "perdite a nuovo" è stata deliberata dall'Assemblea del 26 aprile 2022.

Le riserve presenti nel patrimonio al 31 dicembre 2022 sono disponibili salvo quanto riportato nella tabella seguente:

				Riepilogo delle utilizzazioni effettuate nei tre precedenti esercizi
Natura/descrizione	Importo	Possibilità di utilizzazione	Quota disponibile	per copertura perdite	per altre ragioni
Capitale	5.005
Azioni proprie	(1)
Riserve di capitale:
Altre riserve per aumento di capitale	17.064	A,B,C	17.064
Riserve di utili:
Riserva legale	1.000	B
Utili/(Perdite) a nuovo	(12.516)			(6.393)
Totale	10.552		17.064
Quota non distribuibile			12.517
Residua quota distribuibile			4.547

Legenda:

A: per aumento di capitale
B: per copertura perdite
C: per distribuzione ai soci

• Passivo

NOTA 12. DEBITI PER LEASE

I debiti per lease sono dettagliati di seguito.

	31/12/2022	31/12/2021
Non correnti
Passività derivante da lease	102	52
	102	52
Correnti
Passività derivante da lease	101	104
	101	104
Totale	203	156

A partire dal 2019 la Società ha iniziato la contabilizzazione dei diritti d'uso di immobili e altri beni secondo l'IFRS 16.

Al 31 dicembre 2022 sono iscritte passività derivanti da lease per complessivi 203 migliaia di Euro, 156 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021, le cui scadenze sono riepilogate di seguito:

Anno di scadenza	31/12/2022
2023	101
2024	102
2025	0
Totale	203

		31/12/2022	31/12/2021
A.	Disponibilità liquide	5.940	4.386
B.	Mezzi equivalenti a disponibilità liquide	0	0
C.	Altre attività finanziare correnti	0	0
D.	Liquidità (A) + (B) + (C)	5.940	4.386
E.	Debito finanziario corrente	(101)	(104)
F.	Parte corrente del debito finanziario non corrente	0	0
G.	Indebitamento finanziario corrente (E) + (F)	(101)	(104)
H.	Indebitamento finanziario corrente netto (G) + (D)	5.839	4.282
I.	Debito finanziario non corrente	(102)	(52)
J.	Strumenti di debito	0	0
K.	Debiti commerciali e altri debiti non correnti	(3)	(29)
L.	Indebitamento finanziario non corrente (I) + (J) + (K)	(105)	(81)
M.	Totale indebitamento finanziario (H) + (L)	5.734	4.201

Al 31 dicembre 2022 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate di natura finanziaria.

Si riporta di seguito la riconciliazione della posizione finanziaria netta rispetto allo schema indicato in relazione sulla gestione:

	31/12/2022	31/12/2021
Indebitamento finanziario netto (Relazione sulla Gestione)	5.940	4.386
Altri debiti finanziari non correnti per contratti derivati	0	0
Passività derivante da lease corrente	(101)	(104)
Passività derivante da lease non corrente	(102)	(52)
Debiti commerciali e altri debiti non correnti	(3)	(29)
Totale indebitamento finanziario	5.734	4.201

NOTA 13. DEBITI PER TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO DIPENDENTI

	31/12/2022	31/12/2021
Debiti per trattamento fine rapporto dipendenti
Trattamento di fine rapporto	11	7
Totale	11	7
Accantonamento a conto economico
Service cost	8	14
Interest cost	0	0

Al 31 dicembre 2022 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate verso dipendenti.

Il saldo finale riflette il valore attuale dell'impegno della Società nei confronti dei dipendenti per trattamento di fine rapporto calcolato sulla base delle vigenti previsioni legislative e dei contratti collettivi di lavoro e delle sottostanti dinamiche attuariali. L'accantonamento a conto economico per TFR è classificato a service costs per 8 migliaia di Euro tra i costi del personale e quanto agli interest costs, pari a 0,3 migliaia di Euro tra gli oneri finanziari.

Secondo lo IAS 19R, gli utili e le perdite attuariali del TFR sono rilevati tra le altre componenti di conto economico complessivo e permanentemente esclusi dal conto economico.

La movimentazione intervenuta nella composizione del trattamento di fine rapporto è illustrata nella seguente tabella:

Saldo al 31/12/2021	7
Service cost	8
Interest cost	0
(Utili)/Perdite attuariali a patrimonio netto	1
Trasferimenti ad altre forme pensionistiche	(5)
Saldo al 31/12/2022	11

I numeri puntuali e medi dei dipendenti al 31 dicembre 2022 e al 31 dicembre 2021, suddivisi per categorie, sono rispettivamente i seguenti:

N° dipendenti	31/12/2022	31/12/2021	Variazione
Dirigenti	0	0	0
Quadri	2	2	0
Puntuale	2	2	0
N° dipendenti	2022	2021	Variazione
Dirigenti	0,0	0,4	(0,4)
Quadri	2,0	2,0	0
Medio	2,0	2,4	(0,4)

Nel corso dell'esercizio l'organico è rimasto invariato.

Le simulazioni attuariali sono state eseguite secondo il metodo dei benefici maturati utilizzando il criterio del credito unitario previsto (Projected Unit Credit Method) determinando:

il costo relativo al servizio già prestato dal lavoratore (Past Service Liability);
il costo relativo al servizio prestato dal lavoratore nel corso dell'esercizio (Service Cost);
il costo relativo al personale assunto in corso d'anno (Past Service Liability dei neoassunti);
il costo relativo agli interessi passivi derivanti dalla passività attuariale (Net Interest Cost);
i profitti/perdite attuariali relativi al periodo trascorso tra una valutazione e la successiva (Actuarial (gain)/loss).

le variazioni medie annue delle retribuzioni e dell'inflazione nel rispetto delle aspettative relative al contesto macroeconomico generale;
l'andamento dei tassi di interesse attesi sul mercato finanziario.

Si fa altresì presente che nel corso delle valutazioni si è tenuto conto, in base alle statistiche fornite dall'azienda, delle probabilità di:

dimissioni;
richieste di anticipi di TFR.

Per quanto riguarda gli anticipi essi sono disciplinati secondo quanto previsto dall'art. 2120 del codice civile.

Infine, nelle valutazioni viene considerata l'imposta annua del 17% sulla rivalutazione del fondo TFR.

ANALISI DI SENSITIVITA'

Si riepilogano di seguito i risultati dell'analisi di sensitività del Past Service Liability al 31 dicembre 2022:

Importi in Euro

	Tasso annuo di attualizzazione		Tasso annuo di inflazione		Taasso annuo di turn over
	0,50%	-0,50%	0,25%	-0,25%	2,00%	-2,00%
	10415	11306	10913	10776	10692	11034
Debiti per trattamento fine rapporto dipendenti	10.415	11.306	10.913	10.776	10.692	11.034

NOTA 14. DEBITI COMMERCIALI E ALTRI DEBITI

La tabella di seguito riepiloga la situazione dei debiti commerciali e degli altri debiti al 31 dicembre 2022:

	31/12/2022	31/12/2021
Debiti commerciali e altri debiti non correnti
Debiti verso imprese controllate	1	1
Totale	1	1
	31/12/2022	31/12/2021
Debiti commerciali e altri debiti correnti
Debiti verso fornitori	336	235
Debiti verso imprese controllate	2.805	0
Debiti verso imprese collegate e altre parti correlate	0	108
Debiti verso istituti di previd.e di sicurezza sociale	8	10
Altri debiti	136	1.046
Totale	3.285	1.399

Al 31 dicembre 2022 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate di natura previdenziale e verso dipendenti.

I rapporti con parti correlate (dettagliati nel par. 4.11 Allegato 1) riconducibili a società controllate dalla Società o joint venture e collegate della medesima (c.d."Infragruppo") e i rapporti con le altre parti correlate diverse da quelli Infragruppo ("Altre Parti Correlate") sono relativi a rapporti commerciali e finanziari rientranti nella normale attività di gestione e sono regolati a condizioni di mercato.

Debiti verso controllate

		Valori al 31/12/2022	Valori al 31/12/2021
Controllata	correnti	non correnti	non correnti	Delta
	Commerciali	Finanziari	Finanziari
Pragaotto S.r.l.	0	1	1	0
Aedilia Nord Est S.r.l. in liquidazione	2.805	0	0	2.805
Totale	2.805	1	1	2.805

La Società presenta debiti per 2.805 migliaia di Euro relativi alla liquidazione di Aedilia Nord Est S.r.l., come meglio specificato nelle note dell'attivo, che includono per 967 migliaia di Euro l'ammontare del credito vantato da Aedilia nei confronti di Restart per l'assegnazione della partecipazione in Pival S.r.l., avvenuta per pari importo in data 10 ottobre 2022, e per 1.838 migliaia di Euro l'ammontare delle disponibilità liquide assegnate a Restart ed accreditate sui conti della Società in data 29 dicembre 2022.

Debiti verso altre parti correlate

I debiti correnti vantati nei confronti delle altre parti correlate presentano un saldo nullo al 31 dicembre 2022 (108 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021), quando includevano prevalentemente: 38 migliaia di Euro a favore di Aedes SIIQ S.p.A. corrispondenti al debito per i servizi di finanza e tesoreria e per il distacco parziale di un impiegato e 64 migliaia di Euro a favore di Praga RES S.r.l. per il distacco parziale di un dirigente. Tali partite sono state oggetto di compensazione e pagamenti nel corso del 2022.

Si segnala, inoltre, che le posizioni debitorie generate dai contratti di servizi in essere con Aedes SIIQ S.p.A. e Praga RES S.r.l., a partire dal 14 dicembre 2022 sono state riclassificate tra i debiti verso fornitori ordinari poiché, da tale data, Aedes SIIQ S.p.A. e Praga RES S.r.l., non sono più controllate di Augusto S.p.A. in liquidazione, come meglio specificato nella voce crediti.

Altri debiti

La voce risulta così composta:

	31/12/2022	31/12/2021
Debiti verso dipendenti per buonuscite, premi, permessi e ferie maturate	20	19
Altri debiti	116	1.027
Totale	136	1.046

Gli Altri debiti presentano un saldo pari a 136 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022, 1.046 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021, e sono principalmente relativi a debiti per emolumenti verso gli Amministratori (33 migliaia di Euro) e i componenti del Collegio Sindacale (17 migliaia di Euro).

La variazione è riconducibile principalmente al rilascio per 952 migliaia di Euro dell'intero ammontare del debito che era stato stanziato verso gli altri quotisti del Fondo Leopardi, a seguito del mancato esercizio da parte degli stessi di un diritto di opzione, scaduto al 30 giugno 2022.

I debiti verso dipendenti sono costituiti prevalentemente da permessi e ferie maturati non goduti, oltre ai bonus a favore dei dipendenti.

Non esistono altri debiti con scadenza superiore a 5 anni oltre a quelli citati nelle note precedenti.

Debiti verso fornitori

Il saldo dei debiti verso fornitori ammonta a 336 migliaia di Euro (235 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021) ed è costituito per 84 migliaia di Euro (37 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021) da fatture ricevute e per 252 migliaia di Euro (198 migliaia di Euro al 31 dicembre 2021) da fatture da ricevere.

La ripartizione per scadenza dei debiti verso fornitori è riportata nella seguente tabella:

	A scadere		Scaduti da			Totale
		Tra 0 e 60	Tra 61 e	Tra 91 e	Oltre 120
		giorni	90 giorni	120 giorni	giorni
	236	88	0	0	12	336
Ageing debiti verso fornitori	236	88	0	0	12	336

Si segnala, che le posizioni debitorie generate dai contratti di servizi in essere con Aedes SIIQ S.p.A. (32 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022) e Praga RES S.r.l. (81 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022), generate dai contratti di servizi in essere, a partire dal 14 dicembre 2022 sono state riclassificate dalla voce debiti verso altre parti correlate tra i debiti verso fornitori ordinari poiché, da tale data, Aedes SIIQ S.p.A. e Praga RES S.r.l., non sono più controllate di Augusto S.p.A. in liquidazione.

NOTA 15. DEBITI TRIBUTARI

	31/12/2022	31/12/2021
Debiti tributari non correnti
Debiti verso Erario per IVA	0	0
Debiti tributari	3	29
Totale	3	29


	31/12/2022	31/12/2021
Debiti tributari correnti
Debiti verso Erario per IVA	0	0
Debiti tributari	203	205

Al 31 dicembre 2022 non risultano posizioni debitorie scadute e non pagate di natura tributaria.

Imposta	Anno di imposta	Data di sottoscrizione adesione	Quota corrente	Quota non corrente	Debito complessivo
Rottamazione carichi pendenti Ipotecaria, catastale per definizione	2000-2016 2016	15/05/2018	25 158	3	28 158
accertamenti Altre imposte			20		20
Totale			203	3	206

La tabella seguente contiene il dettaglio dei debiti tributari al 31 dicembre 2022:

I debiti tributari correnti risultano pari a 203 migliaia di Euro, in linea con il 31 dicembre 2022 e includono 158 migliaia di Euro relativi al debito nei confronti dell'Agenzia delle Entrate per l'accertamento ricevuto in data 27 giugno 2018 in riferimento all'acquisto del complesso Parco de' Medici di via Veneziani a Roma. La Società aveva già provveduto nel corso del 2021 ad iscrivere in bilancio un debito complessivo di 207 migliaia di Euro (aggiornato al 31 dicembre 2022 per l'importo dei maggiori interessi e spese legali a 222 migliaia di Euro) a fronte del suddetto accertamento, parzialmente ridotto da 64 migliaia di Euro versati in pendenza di giudizio. Il pagamento dell'importo residuo sul quale, però, sono state conteggiate anche le sanzioni, ritenute dalla Società non dovute è già stato notificato da parte dell'Agenzia delle Entrate; la Società ha pertanto presentato, con esito favorevole, opportune istanze e ricorsi per la rideterminazione degli importi dovuti. La Società ha, inoltre, presentato istanza di rottamazione ai sensi della Legge Finanziaria 2023 per le somme dovute a titolo di sanzioni, interessi.

Si rimanda alla sezione "Principali verifiche e contenziosi fiscali" per maggiori dettagli.

La voce altre imposte correnti contiene prevalentemente le ritenute su redditi di lavoro dipendente per 20 migliaia di Euro.

• Conto economico

NOTA 16. RICAVI DELLE VENDITE E DELLE PRESTAZIONI

	31/12/2022	31/12/2021
Prestazioni di servizi	35	35
Totale	35	35

I ricavi delle vendite e delle prestazioni presentano un saldo di 35 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022, invariato rispetto al 2021 e sono relativi alle fee di servizi finanziari e amministrativi addebitate alle società controllate e collegate.

NOTA 17. ALTRI RICAVI

	31/12/2022	31/12/2021
Altri proventi minori	954	67
Totale	954	67

Gli altri ricavi presentano un saldo di 954 migliaia di Euro al 31 dicembre 2022, 67 migliaia di Euro nel 2021 e si riferiscono per 952 migliaia di Euro al provento generato a seguito del mancato esercizio da parte degli altri quotisti del Fondo Leopardi di un diritto di opzione per la vendita delle quote del Fondo. Si segnala a tal riguardo che il termine ultimo per l'esercizio di tale opzione era il 30 giugno 2022. Al 31 dicembre 2021 la voce includeva 63 migliaia di Euro di contributi a fondo perduto ricevuti nel primo semestre 2021, previsti dal decreto-legge 22 marzo 2021 n. 41 (c.d. decreto Sostegni).

NOTA 18. COSTI PER MATERIE PRIME E SERVIZI

	31/12/2022	31/12/2021
Costi per acquisto materie prime e altri beni	(3)	(3)
Costi per servizi relativi a immobili di proprietà	(1)	(2)
Altri costi per servizi	(978)	(1.097)
Totale	(982)	(1.102)

I costi per materie prime e servizi sono pari a 982 migliaia di Euro, 1.102 migliaia di Euro nel 2021.

	31/12/2022	31/12/2021
Altri costi generali	(3)	(3)
Sub a) Costi per acquisto materie prime e altri beni	(3)	(3)
Manutenzione	0	(2)
Altri	(1)	0
Sub b) Costi per servizi relativi a immobili di proprietà	(1)	(2)
Emolumenti Amministratori	(307)	(267)
Emolumenti Collegio Sindacale	(69)	(69)
Prestazioni professionali	(429)	(597)
Commissioni e spese bancarie	(12)	(12)
Spese viaggio e convegni	(3)	(3)
Pulizie, telefoniche e manutenzione	(37)	(24)
Energia	(16)	(11)
Diversi	(90)	(100)
Spese generali	(963)	(1.083)
Canoni di leasing	(15)	(14)
Costi per godimento beni di terzi	(15)	(14)
Sub c) Altri costi per servizi	(978)	(1.097)
Totale	(982)	(1.102)

Le prestazioni professionali, pari a 429 migliaia di Euro (597 migliaia di Euro nell'esercizio precedente), sono prevalentemente relative ai compensi a favore di Aedes SIIQ S.p.A. per i servizi di amministrazione, finanza e tesoreria, ICT e Human Resource, oltre ai compensi a favore di professionisti per i servizi fiscali e societari gestiti in outsourcing. La riduzione di 168 migliaia di Euro è riconducibile principalmente all'implementazione, nel corso del 2022, di un piano per la riduzione dei principali costi di struttura. Si segnala inoltre che le prestazioni professionali al 31 dicembre 2021 includevano maggiori oneri per lo svolgimento di una due diligence su nuovi progetti di investimento.

Tutti gli altri costi per materie prime e servizi sono sostanzialmente invariati rispetto all'esercizio precedente.

I costi per godimento beni di terzi sono relativi a beni per i quali non si applica l'IFRS 16 in quanto relativi a contratti di breve termine o di valore non significativo.

NOTA 19. COSTO DEL PERSONALE

	31/12/2022	31/12/2021
Salari e stipendi	(114)	(223)
Oneri sociali	(38)	(59)
Trattamento di fine rapporto	(8)	(14)
Altri costi del personale	(147)	(69)
Totale	(307)	(365)

Il costo del personale di sede, pari a 307 migliaia di Euro, si è ridotto rispetto al periodo precedente principalmente per l'effetto netto di a) minori costi a seguito delle dimissioni di un dirigente e di un dipendente distaccato, a partire dal secondo semestre 2021, b) maggiori costi per un accordo di distacco temporaneo al 50% dell'orario di lavoro di un dirigente dalla società Praga RES S.r.l. (controllata da Aedes SIIQ S.p.A.), che ricopre in Restart il ruolo di COO&CIO dal mese di luglio 2021.

NOTA 20. ALTRI COSTI OPERATIVI

	31/12/2022	31/12/2021
Imu	(2)	(2)
Oneri societari generali	(109)	24
Assemblee, bilanci, adempimenti Consob, Borsa	(89)	(98)
Altri oneri minori	(38)	(235)
Totale	(238)	(311)

Gli altri costi operativi sono pari a 238 migliaia di Euro, 311 migliaia di Euro nel 2021.

Gli "Oneri societari generali" includono 99 migliaia di Euro di perdite iscritte sui crediti tributari correnti e non correnti per i quali sono venuti meno i presupposti della loro recuperabilità, mentre nell'esercizio 2021 erano state iscritte sopravvenienze attive per 32 migliaia di Euro a seguito del rilascio di altri debiti per imposte di registro per le quali erano trascorsi i termini di prescrizione.

Gli "Altri oneri minori" al 31 dicembre 2022 includono 25 migliaia di Euro (35 migliaia di Euro nel 2021) relativi all'adeguamento del valore del debito stanziato verso gli altri quotisti del Fondo Leopardi fino al 30 giugno 2022. Al 31 dicembre 2021 includevano 185 migliaia di Euro riguardanti oneri per l'accertamento di Via Veneziani per il quale la Società aveva ricevuto, nel primo semestre 2021, una sentenza di secondo grado con esito negativo. Si rimanda alla sezione "Principali verifiche e contenziosi fiscali" per maggiori dettagli.

NOTA 21. AMMORTAMENTI, ADEGUAMENTO AL FAIR VALUE, SVALUTAZIONI E ACCANTONAMENTI

	31/12/2022	31/12/2021
mmortamenti immobilizzazioni immateriali A	(3)	0

Ammortamenti attrezzatura	0	(44)
Ammortamenti altri beni	(12)	(10)
mmortamenti immobilizzazioni materiali A	(12)	(54)
mmortamenti Diritti d'uso A	(113)	(131)
Ammortamenti	(128)	(185)
Adeguamento al fair value di investimenti immobiliari	0	10

Svalutazioni delle immobilizzazioni materiali	0	0
Svalutazioni finanziamenti soci a collegate e joint ventures	0	71
Svalutazioni dell'attivo immobilizzato	0	71
Svalutazioni dei crediti dell'attivo circolante	(367)	0
Svalutazioni/(Ripristino di valore) dei crediti verso collegate dell'attivo circolante	0	1
Svalutazioni dei crediti verso correlate dell'attivo	0	(1)
ltre svalutazioni A	(367)	0
Svalutazioni e accantonamenti	(367)	71
Totale	(495)	(104)

La voce presenta un saldo negativo di 495 migliaia di Euro, (negativo di 104 migliaia di Euro nel 2021), riconducibile prevalentemente all'effetto di ammortamenti di immobilizzazioni immateriali, materiali e diritti d'uso per 128 migliaia di Euro e a svalutazioni di crediti tributari per 367 migliaia di Euro al fine di allinearli al loro presunto valore di recupero.

Il valore di mercato degli investimenti immobiliari risultante dalla perizia valutativa al 31 dicembre 2022 richiesta dagli Amministratori non ha evidenziato variazioni rispetto ai valori di iscrizione in bilancio.

NOTA 22. PROVENTI (ONERI) DA PARTECIPAZIONI

	31/12/2022	31/12/2021
Società controllate
Svalutazioni soc. controllate	(97)	(122)
Totale	(97)	(122)
Società collegate
Svalutazioni soc. collegate	(109)	(790)
Totale	(109)	(790)
Altri proventi/(oneri)	0	475
Totale	(206)	(437)

La voce comprende le svalutazioni e le riprese di valore relative alle partecipazioni detenute in società controllate, collegate e joint ventures, pari rispettivamente a (97) migliaia di Euro e a (109) migliaia di Euro effettuate per allineare il valore delle stesse al loro valore recuperabile; per ulteriori dettagli si rimanda alle Note 5, 6 e 7.

Gli altri proventi/(oneri), nulli al 31 dicembre 2022, riguardavano, nel 2021, la plusvalenza da alienazione partecipazioni.

NOTA 23. PROVENTI E (ONERI FINANZIARI)

	31/12/2022	31/12/2021
Proventi
Interessi su finanziamenti a controllate	21	13
Interessi su finanziamenti a collegate, joint ventures e altre parti correlate	51	72
Altri proventi finanziari	8	2
	80	87
Oneri
Interessi passivi su altri debiti	(5)	(22)
Interessi passivi su diritti d'uso	(3)	(7)
	(8)	(29)
Totale	72	58

Gli interessi attivi verso collegate e joint ventures e controllate maturano sui finanziamenti concessi e sono calcolati sulla base di normali condizioni di mercato.

La voce altri proventi finanziari include gli interessi maturati sul credito IVA di Gruppo rimborsato nel corso dell'esercizio.

Gli oneri finanziari si riferiscono prevalentemente per 3 migliaia di Euro agli oneri relativi ai diritti d'uso di immobili e altri beni secondo l'IFRS 16 e per 5 migliaia di Euro agli oneri finanziari relativi all'accertamento ricevuto in data 27 giugno 2018 per il quale la Società ha ottenuto la rideterminazione delle cartelle e presentato istanza di rottamazione.

NOTA 24. IMPOSTE SUL REDDITO DELL'ESERCIZIO

Si segnala che la Società presenta per il 2021 un imponibile negativo per cui non sono stanziate imposte.

NOTA 25. IMPEGNI

Impegni derivanti dagli accordi di ristrutturazione del 2014

Garanzie assicurative rilasciate da terzi nell'interesse delle società del Gruppo per cui la Società è coobbligata.

Principalmente, la voce comprende:

402 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Gruppo relativo all'anno 2018 di Aedes (ora Restart), chiesto a rimborso;
726 migliaia di Euro relativi a due fideiussioni assicurative rilasciate al fine di garantire il credito IVA di Gruppo relativo all'anno 2019 di Restart, chiesto a rimborso.
470 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Gruppo relativo all'anno 2020 di Restart, chiesto a rimborso;
149 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA della controllata Aedes Project S.r.l. in liquidazione relativo all'anno 2017; la suddetta società controllata è stata cancellata dal registro delle imprese a febbraio 2018 e il credito IVA è destinato al pagamento dei debiti verso il socio Aedes SIIQ S.p.A. ora Restart S.p.A.;
278 migliaia di Euro relativi ad una fideiussione assicurativa rilasciata al fine di garantire il credito IVA di Gruppo relativo all'anno 2021 di Restart, chiesto a rimborso.

Nel corso del 2022 è giunta a naturale scadenza la seguente garanzia:

Si precisa che a fronte della somma di tutti gli impegni descritti nella presente Nota 25, la Società ha effettuato stanziamenti a fondi rischi laddove ritenuto necessario.

NOTA 26. IFRS 13

Tale principio disciplina le modalità di valutazione e misurazione del fair value delle voci di bilancio. L'IFRS 13 definisce il fair value come il prezzo di chiusura (exit-price) ossia "il prezzo che si percepirebbe per la vendita di un'attività ovvero che si pagherebbe per il trasferimento di una passività in una ordinaria transazione posta in essere tra i partecipanti al mercato alla data dell'operazione".

L' IFRS 13 dispone che:

Le attività non finanziarie debbano essere misurate secondo il metodo dell'‹‹Highest and best Use›› ovvero tenendo in considerazione il migliore utilizzo dell'attività dal punto di vista degli operatori di mercato;
Le passività (finanziarie e non) e gli strumenti rappresentativi di capitale (ad esempio azioni emesse come corrispettivo in una business combination) debbano essere trasferiti ad un operatore di mercato alla data di valutazione. Nel processo di misurazione del fair value di una passività è necessario rilevare il rischio di inadempimento della controparte che comprende anche il rischio di credito.
Le regole generali per la predisposizione delle tecniche di valutazione del fair value dovrebbero essere appropriate in base alle circostanze, imposte in modo tale da massimizzare gli input osservabili e stabilite secondo il metodo utilizzato per la valutazione (metodo dei multipli, il metodo reddituale e il metodo del costo):

4) Appropriate in base alle circostanze: le tecniche di valutazione devono essere applicate in modo coerente nel tempo a meno che non esistano tecniche alternative più rappresentative per la valutazione del fair value.

5) Massimizzare gli input osservabili: gli input si distinguono in osservabili e non osservabili, fornendo alcuni esempi di mercati dai quali possono essere calcolati i fair value. 6) Le tecniche di misurazione del fair value si classificano in tre livelli gerarchici a seconda del tipo di input che viene utilizzato:

La disposizione di questi livelli segue una gerarchia di priorità: attribuendo la massima significatività per il livello 1 e minima per il livello 3.

L'IFRS 13 dispone che per la valutazione del fair valuepossano essere utilizzati tre metodi di valutazione:

Residential;
Other (not residential);
Logistic.

Nella tabella di seguito è riportato il book value ed il fair value degli immobili appartenenti alla Società classificati in base alla metodologia di valutazione utilizzata e alla destinazione d'uso:

Descrizione (Euro/000)	Metodo finanziario (Trasformazione)		Comparativo		Metodo finanziario (DCF)		Totale
	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value	Book Value	Fair Value
Residential	0	0	0	0	0	0	0	0
Other (Not residential)	0	0	0	0	0	0	0	0
Logistic	570	570	0	0	0	0	570	570
Totale	570	570	0	0	0	0	570	570

Nell'effettuare le proprie analisi gli esperti indipendenti hanno adottato metodi e principi

internazionalmente accettati, ricorrendo tuttavia all'utilizzo di criteri valutativi differenti a seconda della tipologia dell'asset analizzato. Tali criteri possono sostanzialmente essere riassunti come segue:

• Metodo comparativo

Tale approccio si basa per l'appunto sulla comparazione diretta degli asset da valutare con altri 'confrontabili' e recentemente oggetto di compravendite.

• Metodo finanziario (Discounted Cash Flow analysis)

L'applicazione del metodo finanziario presuppone:

La determinazione dei flussi di reddito futuri, per un tempo ritenuto congruo, derivanti dalla locazione del bene (ivi compreso il Terminal Value);
La determinazione dei costi operativi di gestione dell'immobile (assicurazioni, tasse di proprietà, property management, manutenzioni straordinarie, ecc.);
La determinazione, per differenza, dei Flussi di Cassa Operativi ante imposte;
L'attualizzazione dei flussi di cassa, alla data di riferimento, ad un opportuno Tasso.

• Metodo finanziario della Trasformazione

L'applicazione del metodo finanziario presuppone:

La stima degli investimenti necessari per la trasformazione del bene oggetto di valutazione (demolizione, costruzione, oneri di urbanizzazione, spese tecniche, ecc.);
La determinazione dei flussi di reddito futuri, per un tempo ritenuto congruo, derivanti dalla alienazione (in blocco o frazionata) del bene trasformato;
La determinazione, per differenza, dei Flussi di Cassa Operativi ante imposte;
L'attualizzazione dei flussi di cassa, alla data di riferimento, ad un opportuno Tasso.

Restart persegue la massima trasparenza nella selezione e rinnovo dei periti incaricati, nonché nelle

diverse fasi del processo valutativo. Il personale interno verifica la coerenza e la corretta applicazione dei criteri di valutazione utilizzati dall'esperto, assicurandosi che la metodologia utilizzata sia coerente con la prassi comunemente accettata. In presenza di discordanze rilevanti, in grado di alterare in maniera significativa la valutazione, vengono effettuati i necessari controlli, anche in contradditorio con gli esperti.

La Società adotta un criterio di alternanza nella scelta degli esperti indipendenti, finalizzato a garantire una più obiettiva e indipendente valutazione del patrimonio immobiliare.

Tenuto conto che l'intero patrimonio immobiliare della Società e delle sue controllate e collegate è soggetto a perizia da parte di esperti indipendenti, gli amministratori non hanno ravvisato indicatori di perdita di valore di secondo livello.

NOTA 27. EVENTI E OPERAZIONI SIGNIFICATIVE NON RICORRENTI

Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, si segnala che non sono state poste in essere da parte di Restart S.p.A., operazioni significative non ricorrenti nel corso dell'esercizio.

NOTA 28. TRANSAZIONI DERIVANTI DA OPERAZIONI ATIPICHE E/O INUSUALI

Nel corso dell'esercizio 2022 Restart non ha posto in essere operazioni atipiche e/o inusuali 21.

NOTA 29: INFORMAZIONI SUI RISCHI FINANZIARI

Classi di strumenti finanziari

Di seguito si riporta il dettaglio delle attività e delle passività finanziarie richiesto dall'IFRS 7 nell'ambito delle categorie dell'IFRS 9. A completamento delle informazioni riportate nelle specifiche note alla situazione patrimoniale e finanziaria, di seguito si riportano i saldi contabili degli esercizi chiusi al 31 dicembre 2022 e al 31 dicembre 2021.

Valori al 31 dicembre 2022:

	Note Strumenti finanziari attivi	Crediti e finanziamenti	Valori contabili al 31/12/2022
8	Crediti finanziari non correnti	369	369
9	Crediti commerciali	71	71
10	Disponibilità liquide	5.940	5.940
	Totale	6.380	6.380

²¹ Ai sensi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, che definisce operazioni atipiche e/o inusuali quelle operazioni che per significatività/rilevanza, natura delle controparti, oggetto della transazione, modalità di determinazione del prezzo di trasferimento e tempistica dell'accadimento possono dare luogo a dubbi in ordine: alla correttezza/completezza delle informazioni in bilancio, al conflitto di interessi, alla salvaguardia del patrimonio aziendale, alla tutela degli azionisti di minoranza.

	Note Strumenti finanziari passivi	Passività al costo ammortizzato	Valori contabili al 31/12/2022	entro 1 anno	da 1 a 5 anni
12	Passività derivante da lease non corrente	102	102	0	102
12	Passività derivante da lease corrente	101	101	101	0
14	Debiti verso fornitori	3.142	3.142	3.142	0
14	Altre passività finanziarie correnti	116	116	116	0
	Totale	3.461	3.461	3.359	102

Valori al 31 dicembre 2021:

	Note Strumenti finanziari attivi	Crediti e finanziamenti	Valori contabili al 31/12/2021
8	Crediti finanziari non correnti	336	336
9	Crediti commerciali	243	243
8	Crediti finanziari correnti	1.960	1.960
10	Disponibilità liquide	4.386	4.386
	Totale	6.925	6.925

	Note Strumenti finanziari passivi	Passività al fair value	Passività al costo ammortizzato	Valori contabili al 31/12/2021	entro 1 anno	da 1 a 5 anni
12	Passività derivante da lease non corrente	0	52	52	0	52
12	Passività derivante da lease corrente	0	104	104	104	0
14	Debiti verso fornitori	0	344	344	344	0
14	Altre passività finanziarie correnti	927	100	1.027	1.027	0
	Totale	927	600	1.527	1.475	52

Fair valuedi attività e passività finanziarie

Il fair value delle attività e passività commerciali e degli altri crediti e debiti finanziari corrisponde al valore nominale iscritto in Bilancio.

Il fair valuedei crediti verso banche risulta dettagliatamente identificato nelle relative note di riferimento.

La Società è esposta a rischi finanziari:

rischio di tasso di interesse;
rischio di cambio;
rischio di liquidità;

Le politiche di gestione del rischio sono esposte nella sezione 3.10. La seguente sezione fornisce indicazioni qualitative e quantitative di riferimento sull'incidenza di tali rischi sulla Società e sul Gruppo.

4.11 Allegato 1 – Rapporti con parti correlate

Controparte	Crediti finanziari non correnti	Crediti commerciali e altri crediti correnti	Debiti commerciali e altri debiti non correnti	Debiti commerciali e altri debiti correnti	Ricavi delle vendite e delle prestazioni	Altri ricavi	Costi per materie prime e servizi	Costo del personale	Proventi finanziari
Aedilia Nord Est S.r.l. in liquidazione *	0	0	0	2.805	10	1	0	0	59
Pival S.r.l. *	25	50	0	0	10	0	0	0	0
Pragaotto S.r.l. *	310	14	1		15	0	0	0	13
Totale Società Controllate e Collegate	335	64	1	2.805	35	1	0	0	72
Aedes SIIQ S.p.A.	0	0	0	0	0	1	(63)	0	0
Praga RES S.r.l.	0	0	0	0	0	0	0	(125)	0
Totale Altre Parti Correlate	0	0	0	0	0	1	(63)	(125)	0
TOTALE PARTI CORRELATE	335	64	1	2.805	35	2	(63)	(125)	72

(*) società soggette ad attività di direzione e coordinamento di Augusto S.p.A. in liquidazione

Le operazioni con parti correlate sono state effettuate a valore di mercato.

Si segnala che i costi generati dai contratti di servizi in essere con Aedes SIIQ S.p.A. e Praga RES S.r.l., evidenziati nella tabella sopra riportata, tra le altre parti correlate, sono competenziati al 14 dicembre 2022 poiché, da tale data, Aedes SIIQ S.p.A. e Praga RES S.r.l., non sono più controllate di Augusto S.p.A. in liquidazione, come meglio specificato nelle relative voci della nota integrativa; allo stesso modo, le posizioni debitorie e creditorie in essere con Aedes SIIQ S.p.A. e Praga RES S.r.l., a partire dal 14 dicembre 2022 sono state riclassificate tra i debiti verso fornitori ordinari e risultano azzerate nella tabella che espone i rapporti con parti correlate.

Il totale dei compensi fissi deliberati in favore di Consiglieri di Amministrazione, ivi inclusi i Consiglieri con deleghe, e di Sindaci è riportato nella seguente tabella:

		Controllate e
	Restart S.p.A.	collegate	Totale
Compensi membri del Consiglio di Amministrazione	292	0	292
di cui riversati	0	0	0
Compensi membri del Collegio Sindacale	44	0	44
Compensi di Amministratori e Sindaci per le cariche
ricoperte nell'Organismo di Vigilanza	23	0	23
di cui amministratori di Restart S.p.A.	0	0	0
di cui sindaci di Restart S.p.A.	23	0	23
	359	0	359

Augusto S.p.A. in liquidazione esercita l'attività di direzione e coordinamento del Gruppo Restart secondo quanto previsto dagli articoli 2497 e ss. cod. civ..

Si forniscono di seguito i dati dell'ultimo bilancio d'esercizio approvato da Augusto S.p.A. in liquidazione:

ATTIVO	31/12/2019	31/12/2018
B) IMMOBILIZZAZIONI
1) Costi d'impianto e di ampliamento	46.567	46.567
- Fondo ammortamento	(46.567)	(37.254)
Totale immobilizzazioni immateriali	0	9.313
III. Immobilizzazioni finanziarie
1) Partecipazioni in:
a) imprese controllate	16.015.697	101.820.709
2) Crediti:
a) verso imprese controllate
entro l'esercizio	27.307.958	86.111
oltre l'esercizio	0	10.000.000
Totale immobilizzazioni finanziarie	43.323.655	111.906.820
Totale immobilizzazioni (B)	43.323.655	111.916.133
C) ATTIVO CIRCOLANTE
II. Crediti
2) Verso imprese controllate
entro l'esercizio	106.251	90.189
5-bis) Crediti tributari
entro l'esercizio	4.392	39
Totale crediti	110.643	90.228
III. Attivita' finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni
1) Partecipazioni in imprese controllate	5.591.026	0
Totale attivita' finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni	5.591.026	0
IV. Disponibilità liquide
1) Depositi bancari e postali	41.309	136.002
Totale disponibilità liquide	41.309	136.002
Totale attivo circolante (C)	5.742.978	226.230
D) RATEI E RISCONTI	17	43
TOTALE ATTIVO	49.066.650	112.142.406



PATRIMONIO NETTO E PASSIVO	31/12/2019
A) PATRIMONIO NETTO
I. Capitale	44.479.728	44.479.728
II. Riserva di sovrapprezzo delle azioni	57.490.984	57.490.984
VIII. Utili (perdite) portati a nuovo	(1.243.413)	(875.662)
IX. Utile (perdita) dell'esercizio	(80.715.238)	(367.752)
Totale patrimonio netto (A)	20.012.061	100.727.298
D) DEBITI
1) Obbligazioni
entro l'esercizio	10.087.499	86.110
oltre l'esercizio	0	10.000.000
3) Debiti verso soci per finanziamenti
entro l'esercizio	18.450.180	924.460
7) Debiti verso fornitori	330.469	237.396
9) Debiti verso imprese controllate
entro l'esercizio	160.123	111.427
12) Debiti tributari
entro l'esercizio	1.136	12.072
13) Debiti verso istituti di previd.e di sicurezza sociale
entro l'esercizio	604	605
14) Altri debiti
entro l'esercizio	24.578	31/12/2018 43.038
Totale debiti (D) Totale passivo	29.054.589 29.054.589	11.415.108 11.415.108

CONTO ECONOMICO	31/12/2019	31/12/2018
A) VALORE DELLA PRODUZIONE
5) Altri ricavi e proventi	12.091	261.479
Totale valore della produzione (A)	12.091	261.479

B) COSTI DELLA PRODUZIONE
7) Per servizi	(484.551)	(607.106)
10) Ammortamenti e svalutazioni:
a) ammortamento immobilizzazioni immateriali	(9.313)	(9.314)
14) Oneri diversi di gestione	(1.808)	(750)
Totale Costi della Produzione (B)	(495.672)	(617.170)

Differenza tra valore e costi della produzione (A+B)	(483.581)	(355.691)

C) PROVENTI / (ONERI) FINANZIARI
16) Altri proventi finanziari:
da imprese controllate	728.792	506.944
da terzi	14	9
17) Interessi e altri oneri finanziari:
oneri da controllate e controllanti	(238.120)	(12.060)
oneri da terzi	(508.357)	(506.954)
Totale proventi e oneri finanziari (C)	(17.671)	(12.061)

D) RETTIFICHE DI VALORE DI ATTIVITA' FINANZIARIE
19) Svalutazioni
a) di partecipazioni	(80.213.986)	0
Totale rettifiche di valore di attività finanziarie	(80.213.986)	0

RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE	(80.715.238)	(367.752)
22) Imposte sul reddito dell'esercizio	0	0
UTILE (PERDITA) DELL'ESERCIZIO	(80.715.238)	(367.752)

4.12 Allegato 2 – Corrispettivi alla Società di Revisione

Nella tabella sottostante si forniscono i compensi sostenuti a fronte dei servizi erogati dalla società di revisione Deloitte &Touche S.p.A. e da altre entità appartenenti alla sua rete:

In migliaia di Euro

Verso la Società Capogruppo: a) dalla società di revisione, per la prestazione di servizi di revisione	54
b) dalla società di revisione: per servizi di verifica finalizzati all'emissione di un'attestazione per la prestazione di altri servizi c) da entità appartenenti alla rete della società di revisione, per la prestazione di altri servizi
Verso le società controllate e collegate: a) dalla società di revisione, per la prestazione di servizi di revisione b) dalla società di revisione: per servizi di verifica finalizzati all'emissione di un'attestazione per la prestazione di altri servizi c) da entità appartenenti alla rete della società di revisione: per servizi di verifica finalizzati all'emissione di un'attestazione per la prestazione di altri servizi	22
Totale	76

Si segnala che i corrispettivi sopra esposti non includono la rivalutazione istat, i rimborsi spese e il contributo di vigilanza consob.

4.13 Attestazione sul bilancio d'esercizio22

l'adeguatezza in relazione alle caratteristiche dell'impresa, e
l'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili per la formazione del bilancio d'esercizio nel corso dell'esercizio 2022.

Si attesta, inoltre, che

1) il bilancio d'esercizio:
a) è redatto in conformità ai principi contabili internazionali applicabili riconosciuti nella Comunità Europea ai sensi del regolamento (CE) n. 1606/2002 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 19 luglio 2002 e nel rispetto delle disposizioni del regolamento delegato (UE) 2019/815;
b) corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili;
c) è idoneo a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale, economica e finanziaria della Società.
2) la relazione sulla gestione comprende un'analisi attendibile dell'andamento e del risultato della gestione, nonché della situazione dell'emittente, unitamente a una descrizione dei principali rischi e incertezze cui è esposta.

Milano, 21 Marzo 2023

La Presidente del Consiglio di Amministrazione L'Amministratore Delegato

Francesca Romana Sabatini Giuseppe Roveda

Il Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari

Gianluca Magnotta

²² ai sensi dell'art. 81-ter del Regolamento Consob n° 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni.

4.14 Relazione della Società di Revisione

De oitte.

Deloitte & Touche S.p.A. Via Tortona, 25 20144 Milano Italia

Tel: +39 02 83322111 Fax: +39 ()2 83322112 www.deloitte.it

RELAZIONE DELLA SOCIETÀ DI REVISIONE INDIPENDENTE AI SENSI DELL'ART. 14 DEL D.LGS. 27 GENNAIO 2010, N. 39 E DELL'ART. 10 DEL REGOLAMENTO (UE) N. 537/2014

Agli Azionisti della Restart S.p.A.

RELAZIONE SULLA REVISIONE CONTABILE DEL BILANCIO D'ESERCIZIO

Giudizio

Abbiamo svolto la revisione contabile del bilancio d'esercizio della Società Restart S.p.A. (di seguito anche la "Società"), costituito dal prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria al 31 dicembre 2022, dal conto economico, dal conto economico complessivo, dal prospetto dei movimenti di patrimonio netto, dal rendiconto finanziario per l'esercizio chiuso a tale data e dalle note illustrative al bilancio che includono anche la sintesi dei più significativi principi contabili applicati.

A nostro giudizio, il bilancio d'esercizio fornisce una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale e finanziaria della Società al 31 dicembre 2022, del risultato economico e dei flussi di cassa per l'esercizio chiuso a tale data in conformità agli International Financial Reporting Standards adottati dall'Unione Europea nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D.Lgs. n. 38/05.

Elementi alla base del giudizio

Abbiamo svolto la revisione contabile in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia). Le nostre responsabilità ai sensi di tali principi sono ulteriormente descritte nella sezione Responsabilità della società di revisione per la revisione contabile del bilancio d'esercizio della presente relazione. Siamo indipendenti rispetto alla Società in conformità alle norme e ai principi in materia di etica e di indipendenza applicabili nell'ordinamento italiano alla revisione contabile del bilancio. Riteniamo di aver acquisito elementi probativi sufficienti ed appropriati su cui basare il nostro giudizio.

Aspetti chiave della revisione contabile

Gli aspetti chiave della revisione contabile sono quegli aspetti che, secondo il nostro giudizio professionale, sono stati maggiormente significativi nell'ambito della revisione contabile del bilancio dell'esercizio in esame. Tali aspetti sono stati da noi affrontati nell'ambito della revisione contabile e nella formazione del nostro giudizio sul bilancio d'esercizio nel suo complesso; pertanto su tali aspetti non esprimiamo un giudizio separato.

Ancona Bari Begarro Boogna Brescia Cagliari Firenze Genova M'llano Napoli Padova Parma Roma Torino Treviso Udine Verona

Sede l egale: Via l nrtora, 25 - X1144 Milano | CapTale:Sociale: Furo 10.328.2020 Lv.
Codice Flocale/Registro celle imprese di Milano V ora Brianza lod n. 03049560166 - R.E.A

Code Riskeral o tele ripes loka (a 1.0349500 (6 - R.F. A. 177273) Pratis (107.) Promo in tele material (101). Janarita (101). Janarita (101). Janardari i processorial (1010).

Valutazione del portafoglio immobiliare
Descrizione dell'aspetto chiave della revisione	Al 31 dicembre 2022 la Società detiene il portafoglio immobiliare prevalentemente tramite partecipazioni in società controllate valutate con il metodo del costo, il cui valore di carico ammonta complessivamente a Euro 3,6 milioni. Inoltre la Società detiene investimenti immobiliari, valutati al fair value in base allo IAS 40, per Euro 0,6 milioni.
	Il portafoglio immobiliare complessivo, detenuto dalla Società anche tramite le proprie partecipate, include aree, terreni edificabili e rimanenze immobiliari; i metodi valutativi e le assunzioni sottostanti la determinazione dei relativi valori variano in ragione della tipologia dell'investimento.
	Il processo di valutazione del portafoglio immobiliare, condotto dagli Amministratori anche sulla base di perizie predisposte da esperti indipendenti, è complesso e deriva da variabili e assunzioni attinenti l'andamento futuro influenzate da condizioni economiche e di mercato di difficile previsione, anche in considerazione del deterioramento del contesto macroeconomico, geopolitico e di mercato provocato, tra l'altro, dalla guerra tra Russia e Ucraina che ha generato un rallentamento delle attività di disinvestimento e di investimento immobiliare nonché un elevato grado di incertezza nella valutazione degli scenari macroeconomici futuri. In particolare, le assunzioni sottostanti le valutazioni effettuate dagli Amministratori in relazione al portafoglio immobiliare riguardano principalmente le seguenti variabili: (i) i flussi di cassa netti attesi dagli immobili e le relative tempistiche di realizzazione; (ii) i tassi di inflazione, i tassi di attualizzazione e i tassi di capitalizzazione.
	In considerazione della complessità e della soggettività del processo di valutazione condotto dagli Amministratori, con particolare riguardo alle summenzionate variabili, abbiamo ritenuto la valutazione del portafoglio immobiliare un aspetto chiave della revisione contabile del bilancio d'esercizio della Società al 31 dicembre 2022.
	Le Note 1 e 5 del bilancio d'esercizio forniscono l'informativa relativa rispettivamente agli investimenti immobiliari e alle partecipazioni in società controllate. La Nota 26 e il paragrafo "Stime ed assunzioni rilevanti" illustrano le principali assunzioni sottostanti le valutazioni relative al portafoglio immobiliare.
svolte	Procedure di revisione Nell'ambito delle nostre verifiche abbiamo, tra l'altro, svolto le seguenti procedure, anche avvalendoci del supporto di esperti del nostro network con competenze specifiche nelle valutazioni immobiliari: · rilevazione dei processi e comprensione dei controlli rilevanti posti in essere dalla Società sulla selezione degli esperti indipendenti e sulla valutazione del portafoglio immobiliare; · valutazione delle competenze, delle capacità e dell'obiettività degli esperti indipendenti coinvolti dagli Amministratori, mediante verifica delle qualifiche professionali, esame dei termini degli incarichi a essi conferiti e acquisizione di informazioni dalla Direzione:

De oitte.

· analisi dell'adeguatezza dei metodi valutativi e della ragionevolezza delle principali assunzioni adottate per la valutazione del portafoglio immobiliare mediante colloqui e approfondimenti condotti con la Direzione e lettura critica delle perizie:
· comparazione su base campionaria dei dati comunicati dalla Direzione agli esperti indipendenti con quelli usati nelle perizie;
· confronto su base campionaria dei tassi di inflazione, tassi di attualizzazione, tassi di capitalizzazione, canoni di mercato e, ove applicabile, valori di vendita al metro quadro utilizzati ai fini della predisposizione delle perizie con fonti esterne (facendo riferimento a dati e informazioni di mercato rinvenibili da fonti pubbliche e transazioni comparabili);
· verifica su base campionaria dell'accuratezza matematica dei modelli usati dagli esperti indipendenti per le loro valutazioni;
· verifica dell'andamento delle vendite realizzate dalla Società e dal Gruppo nel corso dell'esercizio e fino alla data di emissione della nostra relazione di revisione:
· analisi degli eventi occorsi successivamente alla data di riferimento del bilancio che forniscano elementi utili alla valutazione del portafoglio immobiliare della Società e del Gruppo;
· verifica dell'informativa fornita dalla Società nelle note illustrative con riferimento alle varie tipologie di investimento.

Responsabilità degli Amministratori e del Collegio Sindacale per il bilancio d'esercizio

Gli Amministratori sono responsabili per la redazione del bilancio d'esercizio che fornisca una rappresentazione veritiera e corretta in conformità agli International Financial Reporting Standards adottati dall'Unione Europea nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del D.Lgs. n. 38/05 e, nei termini previsti dalla legge, per quella parte del controllo interno dagli stessi ritenuta necessaria per consentire la redazione di un bilancio che non contenga errori significativi dovuti a frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali.

Gli Amministratori sono responsabili per la valutazione della Società di continuare ad operare come un'entità in funzionamento e, nella redazione del bilancio d'esercizio, per l'appropriatezza dell'utilizzo del presupposto della continuità aziendale, nonché per una adeguata informativa in materia. Gli Amministratori utilizzano il presupposto della continuità aziendale nella redazione del bilancio d'esercizio a meno che abbiano valutato che sussistono le condizioni per la liquidazione della Società o per l'interruzione dell'attività o non abbiano alternative realistiche a tali scelte.

Il Collegio Sindacale ha la responsabilità della vigilanza, nei termini previsti dalla legge, sul processo di predisposizione dell'informativa finanziaria della Società.

Responsabilità della società di revisione per la revisione contabile del bilancio d'esercizio

I nostri obiettivi sono l'acquisizione di una ragionevole sicurezza che il bilancio d'esercizio nel suo complesso non contenga errori significativi, dovuti a frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali, e l'emissione di una relazione di revisione che includa il nostro giudizio. Per ragionevole sicurezza si intende un livello elevato di sicurezza che, tuttavia, non fornisce la garanzia che una revisione contabile

Deloitte.

svolta in conformità ai principi di revisione internazionali (ISA Italia) individui sempre un errore significativo, qualora esistente. Gli errori possono derivare da frodi o da comportamenti o eventi non intenzionali e sono considerati significativi qualora ci si possa ragionevolmente attendere che essi, singolarmente o nel loro insieme, siano in grado di influenzare le decisioni economiche prese dagli utilizzatori sulla base del bilancio d'esercizio.

· abbiamo identificato e valutato i rischi di errori significativi nel bilancio d'esercizio, dovuti a frodi o a comportamenti o eventi non intenzionali; abbiamo definito e svolto procedure di revisione in risposta a tali rischi; abbiamo acquisito elementi probativi sufficienti ed appropriati su cui basare il nostro giudizio. Il rischio di non individuare un errore significativo dovuto a frodi è più elevato rispetto al rischio di non individuare un errore significativo derivante da comportamenti o eventi non intenzionali, poiché la frode può implicare l'esistenza di collusioni, falsificazioni, omissioni intenzionali, rappresentazioni fuorvianti o forzature del controllo interno;
· abbiamo acquisito una comprensione del controllo interno rilevante ai fini della revisione contabile allo scopo di definire procedure di revisione appropriate nelle circostanze e non per esprimere un giudizio sull'efficacia del controllo interno della Società;
· abbiamo valutato l'appropriatezza dei principi contabili utilizzati nonché la ragionevolezza delle stime contabili effettuate dagli Amministratori, inclusa la relativa informativa;
siamo giunti ad una conclusione sull'appropriatezza dell'utilizzo da parte degli Amministratori del presupposto della continuità aziendale e, in base agli elementi probativi acquisiti, sull'eventuale esistenza di una incertezza significativa riguardo a eventi o circostanze che possono far sorgere dubbi significativi sulla capacità della Società di continuare ad operare come un'entità in funzionamento. In presenza di un'incertezza significativa, siamo tenuti a richiamare l'attenzione nella relazione di revisione sulla relativa informativa di bilancio, ovvero, qualora tale informativa sia inadeguata, a riflettere tale circostanza nella formulazione del nostro giudizio. Le nostre conclusioni sono basate sugli elementi probativi acquisiti fino alla data della presente relazione. Tuttavia, eventi o circostanze successivi possono comportare che la Società cessi di operare come un'entità in funzionamento;
· abbiamo valutato la presentazione, la struttura e il contenuto del bilancio d'esercizio nel suo complesso, inclusa l'informativa, e se il bilancio d'esercizio rappresenti le operazioni e gli eventi sottostanti in modo da fornire una corretta rappresentazione.

De oitte.

Tra gli aspetti comunicati ai responsabili delle attività di governance, abbiamo identificato quelli che sono stati più rilevanti nell'ambito della revisione contabile del bilancio d'esercizio in esame, che hanno costituito quindi gli aspetti chiave della revisione. Abbiamo descritto tali aspetti nella relazione di revisione.

Altre informazioni comunicate ai sensi dell'art. 10 del Regolamento (UE) 537/2014

Dichiariamo che non sono stati servizi diversi dalla revisione contabile vietati ai sensi dell'art. 5, par. 1, del Regolamento (UE) 537/2014 e che siamo rimasti indipendenti rispetto alla Società nell'esecuzione della revisione legale.

Confermiamo che il giudizio sul bilancio d'esercizio espresso nella presente relazione è in linea con quanto indicato nella relazione aggiuntiva destinata al Collegio Sindacale, nella sua funzione di Comitato per il Controllo Interno e la Revisione Legale, predisposta ai sensi dell'art. 11 del citato Regolamento.

RELAZIONE SU ALTRE DISPOSIZIONI DI LEGGE E REGOLAMENTARI

Giudizio sulla conformità alle disposizioni del Regolamento Delegato (UE) 2019/815

Gli Amministratori della Restart S.p.A. sono responsabili per l'applicazione delle disposizioni del Regolamento Delegato (UE) 2019/815 della Commissione Europea in materia di norme tecniche di regolamentazione relative alla specificazione del formato elettronico unico di comunicazione (ESEF – European Single Electronic Format) (nel seguito "Regolamento Delegato") al bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2022, da includere nella relazione finanziaria annuale.

Abbiamo svolto le procedure indicate nel principio di revisione (SA Italia) n. 700B al fine di esprimere un giudizio sulla conformità del bilancio d'esercizio alle disposizioni del Regolamento Delegato.

A nostro giudizio, il bilancio d'esercizio al 31 dicembre 2022 è stato predisposto nel formato XHTML in conformità alle disposizioni del Regolamento Delegato.

Giudizio ai sensi dell'art. 14, comma 2, lettera e), del D.Lgs. 39/10 e dell'art. 123-bis, comma 4, del D.lgs. 58/98

Gli Amministratori della Società sono responsabili per la predisposizione della gestione e della relazione sul governo societario e gli assetti proprietari della Restart S.p.A. al 31 dicembre 2022, incluse la loro coerenza con il relativo bilancio d'esercizio e la loro conformità alle norme di legge.

Abbiamo svolto le procedure indicate nel principio di revisione (SA Italia) n. 720B al fine di esprimere un giudizio sulla coerenza della relazione sulla gestione e di alcune specifiche informazioni contenute nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari indicate nell'art. 123-bis, co. 4, del D.Lgs. 58/98, con il bilancio d'esercizio della Società al 31 dicembre 2022 e sulla conformità delle stesse alle norme di legge, nonché di rilasciare una dichiarazione su eventuali errori significativi.

Deloitte.

A nostro giudizio, la relazione e alcune specifiche informazioni contenute nella relazione sul governo societario e gli assetti proprietari sopra richiamate sono coerenti con il bilancio d'esercizio della Società al 31 dicembre 2022 e sono redatte in conformità alle norme di legge.

DELOITTE & TOUCHE S.p.A.

Vittorio Camosci

Socio

Milano, 5 aprile 2023

4.15 Relazione del Collegio Sindacale

Collegio Sindacale

RESTART S.P.A.

Via Tortona 37, 20144 Milano

Soggetta ad attività di Direzione e Coordinamento di Augusto S.p.A. in liquidazione C.F. e iscrizione al Registro delle Imprese di Milano, Monza Brianza e Lodi n. 00824960157 R.E.A. di Milano, Monza Brianza e Lodi n. 112395 - Partita IVA n. 13283620154 Capitale sociale Euro 5.004.706,86 i.v.

RELAZIONE DEL COLLEGIO SINDACALE ALL'ASSEMBLEA DEGLI AZIONISTI DI RESTART SPA (breviter "Restart" e/o la "Società") SUL BILANCIO CHIUSO AL 31 DICEMBRE 2022 AI SENSI DELL'ART. 153 DEL D.LGS. N. 58/1998 E DELL'ART. 2429 DEL COD. CIV. (breviter la "Relazione")

Signori Azionisti,

ai sensi del combinato disposto dell'art. 153 del D.lgs. n. 58/1998 (breviter "TUF") e dell'art. 2429 del Cod. Civ., il Collegio Sindacale è chiamato a riferire all'Assemblea degli Azionisti sull'attività di vigilanza svolta nell'escrcizio e sulle omissioni e sui fatti consurabili eventualmente rilevati. Il Collegio Sindacale è altresì chiamato a fare proposte all'Assemblea in ordine al bilancio e alla sua approvazione nonché alle materie di propria competenza.

Il Collegio Sindacale in carica è stato nominato dall'Assemblea degli Azionisti del 28 aprile 2021 in conformità alle disposizioni previste dallo Statuto sociale e dalla normativa applicabile e scadrà in concomitanza dell'Assemblea convocata per l'approvazione del bilancio chiuso al 31 dicembre 2023. Per completezza si segnala inoltre che il Consiglio di Amministrazione, avvalendosi della facoltà concessa dall'art. 6 co.4 bis del DI. 231/2001 ha affidato al Collegio Sindacale le funzioni di Organismo di Vigilanza ai sensi dell'art. 6 co. 1 lett b) del Decreto.

Nel corso dell'esercizio 2022 il Collegio Sindacale ha svolto i propri compiti di vigilanza in ottemperanza alle disposizioni di cui alla vigente normativa e tenuto conto anche dei principi di comportamento raccomandati dal Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili, nonché delle raccomandazioni Consob in materia di controlli societari e di attività del Collegio Sindacale.

Il Collegio Sindacale ha partecipato a tutte le tiunioni del Consiglio di Amministrazione e dei comitati endoconsiliari ed ha, inoltre, partecipato all'Assemblea degli Azionisti tenutasi il 26 Aprile 2022 in sede ordinaria e straordinaria, a cui gli Azionisti sono potuti intervenire esclusivamente per il tramite del rappresentante designato, ai sensi dell'art. 106 del D.L. n. 18/2020, successivamente convertito in Legge n. 27/2020, la cui efficacia fu prorogata dal Decreto Legge del 30 dicembre 2021 n. 228, convertito, con

modificazioni, dalla I cggc 25 febbraio 2022, n. 15 fino al 31 luglio 2022.

***

Il Collegio ritiene utile richiamare il particolare contesto macroeconomico e geopolitico che ha caratterizzato l'anno 2022 a causa del conflitto russo - ucraino, della particolare volatilità delle commudities del mercato dell'energia con importanti riflessi anche sull'intera cconomia, della dinamica inflattiva e della dinamica dei tassi di interesse che permane anche nel 2023.

Nel corso dell'escrcizio è proseguita l'attività di dismissione degli asset immobiliari non strategici. In particolare, si è conclusa l'"Operazione Aedilia", ampiamente descritta nella Gestione sulla Gestione, che ha generato per il Gruppo Restart un incremento delle disponibilità liquide, al netto dei relativi costi, per circa Euro 2,7 milioni. A conclusione di tale operazione è mutato il perimetro di consolidamento del Gruppo in quanto, dopo la messa in liquidazione, la Società Aedilia Nord Est S.f.l. approvato il bilancio finale di liquidazione in data 29 dicembre 2022, è stata cancellata dal Registro delle Imprese in data 23 gennaio 2023. In conseguenza della liquidazione è stata assegnata a Restart la partecipazione totalitaria detenuta da Acdilia in Pival S.r.l. che ora risulta totalmente posseduta da Restart. Nell'ultimo periodo dell'esercizio è stata infine costituita la società interamente controllata Lavip S.f.l. quale veicolo societario da utilizzare per eventuali operazioni di investimento immobiliare.

La Società chiude l'esercizio con una perdita di circa 1,2 milioni di Euro sul quale impattano alcune partite straordinarie tra cui proventi per circa 950 mila euro generati a seguito del mancato esercizio da parte degli altri quotisti del Fondo Leopardi di un diritto di opzione per la vendita delle quote del Fondo.

L'evidente che, al netto della suddetta partita straordinaria e non ripetibile, il risultato 2022 sarebbe stato in linea con quello del 2021 (2,2 milioni di perdite).

Come già riferito nella relazione dello scorso esercizio, il Collegio Sindacale evidenzia che l'attuale operatività della socictà sta determinando una situazione di perdita costante e di graduale conscguente erosione del patrimonio sociale.

Si rileva che la Società nei primi mesi del 2022 ha attivato un piano di riduzione dei costi che prosegue anche nel 2023. Il piano è suscettibile di ulteriori riduzioni che rappresentano, comunque, una quota minima dei costi operativi complessivi connessi ad una Società Quotata sul mercato principale.

Oramai da tre esercizi si registra un'attività caratterizzata dalla attività di dismissione del patrimonio immobiliare esistente i cui proventi non vengono reimpiegati in nuovi investimenti

immobiliari, da reddito o speculativi, in grado di produrre flussi reddituali.

Come già cvidenziato nella relazione al Bilancio 2021 e sottolineato in più occasioni all'Organo Amministrativo, si ribadisce la necessità di fare tutto il possibile per raggiungere l'equilibrio economico.

Gli Amministratori nella relazione sulla gestione oltre a tichiamare la presenza di fattori esogeni (Situazione Geopolitica e fattori macroeconomici) dichiarano de l'attività della Società, volta al conseguimento dell'equilibrio econonico riorrente (da attuarsi anche operazioni di investimento e/ o rafforzamento patrimoniale), coninua a subire un rallentamento dovulo anche alla procedura di Soci titolari dell'intero capitale di Augusto S.p.A., azionista di maggioranza della Società, avente ad oggetto l'accordo concluso in data 28 giugno 2019 Ira i Soci di Angusto in merilo all'avvo di una procedura di Restart (e comunicalo al nercato in data 1º luglio 2019); inoltre, in data 28/07/2021 è stata comunicata al mercato la messa in liquidazione della controllante stessa Augusto.

Il Collegio Sindacale sul tema ha costantemente espresso le proprie preoccupazioni circa il ritardo nella definizione di un piano industriale dettagliato sulle ipotesi di investimento (con o senza) rafforzamento pattimoniale con l'indicazione di tempistiche ben definite e strette e con la definizione delle azioni necessarie invitando il Consiglio di Amministrazione ad attivarsi tempestivamente in tale senso..

Si osserva che nell'ultimo anno l'oggetto centrale delle discussioni negli incontri del C.d.A è stato proprio il tema dei rischi connessi all'investimento, dei rischi connessi al non fare alcun investimento, della necessità di prendere rapidamente una decisione al fine di evitare di continuare a erodere patrimonio, ma non è ancora stato predisposto un piano industriale dettagliato sulle ipotesi di investimento e di rafforzamento patrimoniale con l'indicazione di tempistiche ben definite e strette e con la definizione delle azioni necessarie da intraprendere nell'immediato. La preoccupazione del Collegio Sindacale, manifestata in più occasioni al C.d.A., è proprio il ritardo nella predisposizione di tale piano industriale che preveda le azioni necessarie per la generazione di ficavo e di cassa in mancanza dei quali, per evitare una continua erosione di patrimonio, non vi sarebbero altre soluzioni che la messa in liquidazione della società.

Lo scrivente Collegio di seguito formisce le informazioni richiamate nella comunicazione Consob n. 1025664 del 6 aprile 2001 e s.m.

1. INDICAZIONI SULLE OPERAZIONI DI MAGGIOR RILIEVO ECONOMICO, FINANZIARIO E PATRIMONIALE EFFETTUATE DALLA SOCIETA'.

Nel corso dell'esercizio 2022, il Collegio Sindacale ha partecipato alle riunioni del Consiglio di Amministrazione e del Comitato Indipendenti e ha ricevuto dagli Amministratori periodiche informazioni sul generale andamento della gestione, sulla prevedibile evoluzione, nonché sulle operazioni di maggiore tilievo cconomico, finanziario e pattimoniale deliberate e poste in essere dalla Società, anche per il tramite delle proprie partecipate, in ottemperanza dell'art. 150, comma 1, del TUI'.

Il Collegio Sindacale può ragionevolmente ritenere che le operazioni deliberate e poste in essere siano conformi alla legge e allo Statuto sociale e non manifestaramente imprudenti, azzardate, in potenziale conflitto di interessi (salva previa dichiarazione e condotta ai sensi dell'art. 2391 c.c.), in contrasto con le delibere assunte dagli organi sociali o, comunque, tali da compromettere l'integrità del patrimonio sociale.

Per completezza informativa, di seguito vengono riepilogati i principali eventi/operazioni nel 2022 e nei primi mesi del 2023; al riguardo, si segnala che la Relazione sulla Gestione redatta degli Amministratori - al cui contenuto si rinvia - fornisce esaustiva descrizione di detti eventi/operazioni e delle motivazioni che hanno indotto l'organo amministrativo a darne corso.

A) Operazioni di maggior rilievo economico, finanziario e pattimoniale

In data 24 giugno 2022, Restart S.p.A. ha comunicato di aver concluso un accordo quadro con la collegata Aedilia Nord List S.r.l., di cui deteneva - a tale data - il 56,52% del capitale sociale, VIBA S.r.l., la quale deteneva - a tale data - a sua volta il 43,48% del capitale sociale di Accilia e Immobiliare Cinque Effe S.r.l., società collegata a VIBA, con riguardo alle seguenti operazioni:

(i) la vendita da Aedilia nei confronti di IMM5F delle porzioni dell'immobile denominato "Palazzo Mora" sito nel Comune di Venezia, Località Cannaregio, Strada Nova n. 3659 di proprietà di Aedilia ad un corrispettivo in linea con i relativi valori di bilancio e pari ad Euro 5.200.000 (IVA esclusa), contestualmente alla cessione pro soluto del credito commerciale che la stessa Aedilia vanta nei confronti del conduttore dell'Immobile; le riferite vendite crano sospensivamente condizionate al mancato esercizio della prelazione (a) da parte del Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e del Turismo c/o della Regione Veneto c/o degli altri enti pubblici territoriali legittimati ai sensi di legge e (b) da parte del conduttore ai sensi di legge, nei termini di 60 giorni previsti

rispettivamente dal D. Lgs. n. 42/2004 e dalla L. n. 392/78;

(ii) l'acquisto da parte di Restart della partecipazione detenuta da VIBA in Aedilia per un corrispettivo di Euro 1.244.908 sostanzialmente pari al valore pro quota del patrimonio netto di Aedilia rapportato alla Partecipazione VIBA risultante dalla situazione patrimoniale aggiornata di Aedilia, decurtato di un importo di Euro 4.950 per ciascun mese di durata del periodo interinale intercorrente tra la data di conclusione dell'accordo quadro e la data di stipula dell'atto di cessione della Partecipazione VIBA; il perfezionamento di tale acquisto comporta il consolidamento integrale di Acdilia e della relativa controllata totalitaria Pival S.r.l..

In data 6 settembre 2022, facendo scguito a quanto comunicato in data 24 giugno 2022, Restart S.p.A. ha comunicato che in pari data, previo accertamento del verificarsi delle condizioni sospensive dell'operazione (i.e. prelazioni ai sensi del D. Lgs. n. 42/2004 e della L. n. 392/78), (i) si sono perfezionate in favore della società acquirente Immobiliate Cinque Effe S.r.l. collegata a VIBA S.r.l., la vendita delle porzioni dell'immobile denominato "Palazzo Mora" sito nel Comune di Venezia, Località Cannaregio, Strada Nova n. 3659 (16º Immobile"), di proprietà di Aedilia Nord List S.t.l. ("Aedilia") ad un corrispettivo in linca con i relativi valori di bilancio e pari ad Euro 5.200.000 e la cessione pro soluto del credito commerciale vantato da Acdilia nei confronti del conduttore dell'Immobile, cd (ii) è stato concluso l'acquisto da parte di Restart della partecipazione pari al 43,48% detenuta da VIBA in Acdilia ad un corrispettivo pari ad Euro 1.232.368; tale acquisto comporta il consolidamento integrale di Aedilia e della relativa controllata totalitaria Pival S.r.l. da parte di Restart.

La complessiva operazione, ha generato per il Gruppo Restart un incremento delle disponibilità liquide per Euro 2,7 milioni circa.

In data 4 ottobre 2022 è stata deliberata la messa in liquidazione della controllata totalitaria Aedilia Nord Fist S.t.l. Conseguentemente, in esccuzione delle operazioni di liquidazione, è stata assegnata a Restart la partecipazione totalitaria detenuta da Aedilia in Pival. La società Aedilia Nord List S.r.l. in liquidazione, approvato il bilancio finale di liquidazione in data 29 dicembre 2022, è stata cancellata dal Registro delle Imprese in data 23 gennaio 2023.

In data 22 dicembre 2022 è stata costituita la società interamente controllata LAVIP S.r.l. quale veicolo societario da utilizzare per le eventuali operazioni di investimento immobiliare che il Gruppo potrà compiere ove se ne ravvisino le condizioni di opportunità in linea con il modello di business del Gruppo Restart.

B) Eventi societari rilevanti

In data 14 gennaio 2022, Restart S.p.A. ha reso noto di aver riccvuto dalla controllante Augusto S.p.A. in liquidazione una comunicazione con la quale la medesima ha riferito che, in pari data, ad Augusto è stato comunicato il decreto mediante il quale il Tribunale di Milano ha omologato l'accordo di ristrutturazione ex art. 182- bis L.F. sottoscritto da Augusto in data 2 novembre 2021 e regolarmente pubblicato presso il competente registro delle imprese.

In data 18 gennaio 2022, il Consiglio di Amministrazione della Socicià ha proccduto alla riorganizzazione dci Comitati endoconsiliari istituendo un comitato unico composto da tre Amministratori non escutivi e indipendenti (il "Comitato Indipendenti") con funzioni propositive in matcria di controlli, rischi, nomine, remunerazioni e operatività con parti cotrelate.

In data 22 marzo 2022 Il Consiglio di Amministrazione di Restart S.p.A. ha approvato il Progetto di Bilancio d'Esercizio e il Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2021.

In data 26 aprile 2022 1.1 Assemblea ordinaria - ha approvato il bilancio d'esercizio della Capogruppo e preso atto del bilancio consolidato del Gruppo Restart al 31 dicembre 2021; - ha approvato la politica di remunerazione della Società; - ha deliberato di autorizzare il Consiglio di Amministrazione all'acquisto e alla disposizione di azioni proprie fino ad un massimo pari al 10% del capitale sociale per il periodo di 18 mesi dalla delibera assembleare. In pari data l'Assemblea straordinaria ha approvato l'estensione del termine per l'esercizio dei Warrant Restart S.p.A. 2015-2022 in circolazione per altri due anni, con conseguente proroga del termine finale di sottoscrizione dell'aumento di capitale a servizio dell'esercizio dei Warrant sino al quinto giorno lavorativo bancario del mese di luglio 2024 incluso (i.e. 5 luglio 2024), invariate le ulteriori previsioni del Regolamento dei Warrant.

In data 4 maggio 2022 è stata diffusa al mercato la comunicazione delle operazioni di vendita di azioni Restart effettuate da Augusto S.p.A. in liquidazione nell'ambio delle comunicazioni da effettuare da chiunque detiene azioni in misura almeno pari al 10 per cento del capitale sociale, nonehé ogni altro soggetto che controlla l'emittente quotato.

In data 15 giugno 2022 Restart S.p.A. ha comunicato la composizione aggiornata del capitale sociale (interamente sottoscritto e versato) della Società a seguito dell'esercizio nel periodo 1 - 7 giugno 2022 di ulteriori n. 6.390 warrant "RESTART S.p.A. 2015-2024" e della conseguente sottoscrizione (nel rapporto di n. 1 nuova azione ordinaria ogni n. 30 Warrant esercitati) e contestuale liberazione di n. 213 nuove azioni ordinarie rivenienti dall'aumento di capitale a servizio dei Warrant dell'orrato

dall'Assemblea Straordinaria del 30 settembre 2014 al prezzo di Euro 0,55 per azione (comprensivo di settembre 2014 (come successivamente modificato da ultimo con delibera dell'Assemblea dei Soci del 26 aprile 2022), al prezzo di Luro 0,55 per azione (comprensivo di sovrapprezzo) per un prezzo complessivo di Luro 14,85.

In data 2 agosto 2022 Il Consiglio di Amministrazione di Restart S.p.A. ha approvato la relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2022.

In data 12 agosto 2022 la Società ha ricevuto la comunicazione ai sensi dell'art. 120 TUF di superamento della soglia tilevante del 5% del capitale sociale da parte della Consigliera D'Atri ed ha dato corso alla pubblicazione della comunicazione in materia internal dealing.

C) Eventi Successivi alla chiusura dell'Esercizio

Non si rilevano eventi successivi alla chiusura dell'esercizio.

D)Continuità aziendale

Il Collegio Sindacale richiama l'attenzione su quanto esposto nella Gestione al bilancio d'esercizio e al bilancio consolidato della Socictà al 31 dicembre 2022, in cui si indica che "Il bilancio è redatto nel presupposto della continuità aziendak. Gli amministratori, infatti, hanno valutato enerezze in merito alla capacità della Società e del Gruppo di operare in continuità aziendale, anche sulla base delle valutazioni riportate nella Nota integrativa alla sezione "Principali tipologie di rischio di liquidità", cui si riniid".

2. OPERAZIONI ATIPICHE E/O INUSUALI, OPERAZIONI INFRAGRUPPO O CON PARTI CORRELATE

Nel corso dell'esercizio 2022 e sino alla data della Relazione, il Collegio Sindacale non ha riscontrato l'esecuzione da parte della Società, anche per il tramite delle proprie controllate, di operazioni atipiche e/o inusuali1

¹ Ai sonsi della Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, che definisce operazioni atipiele operazioni che per

I rapporti normalmente intrattenuti dal Gruppo Restart con patti correlate riconducibili a socictà controllate o join venure cd a socictà collegate della medesima (c.d. "Infragruppo") e i rapporti con le altre parti correlate diversi da quelli Infragruppo (c.d. "Altre Parti Correlate") consistono prevalentemente in servizi amministrativi, immobiliari e tecnici regolati a normali condizioni di mercato, oltre che a finanziamenti erogati dalle società del Gruppo alle società ad esse collegate, remunerati a tassi in linea con quelli normalmente applicati per operazioni similari.

Le operazioni con parti correlate sono avvenute e avvengono a condizioni di mercato in conformità alla "Procedura sulle Operazioni con Parti Correlate del Gruppo RFSTART S.p.A." ("Regolamento OPC""), appositamente adottata dalla Società e modificato il 22 marzo 2022.

Nel corso dell'esercizio 2022, si registrano costi netti per Euto 123 migliaia derivanti da operazioni con le Altre Parti Correlate, principalmente per i contratti di servizio prestati da Aedes SIIQ S.p.A. a beneficio di Restart e per il contratto di distacco di un dirigente di Praga RES S.r.l. che ricopre l'incarico di COO&CIO in Restart S.p.A. Gli effetti dei rapporti con parti correlate sono evidenziati negli schemi di Stato patrimoniale, Conto economico e nel prospetto della situazione patrimoniale - finanziaria, oltre che nelle relative note illustrative.

Per completezza si evidenzia che la Società, così come comunicato al mercato in data 6 settembre 2022, ha concluso l'operazione annunciata in data 24 giugno 2022 che ha coinvolto, inter alia, la società collegata Aedilia Nord List S.r.l.; l'operazione è qualificabile come operazione con parte correlata esente in forza di quanto previsto dall'art. 10, lett. f) della suddetta "Procedura OPC" in conformità con quanto stabilito dall'art. 14 del Regolamento adottato dalla Consob con delibera n. 17221 del 12 marzo 2010 s.m.i. ("Regolamento OPC"), con conseguente inapplicabilità delle previsioni prescritte dalla Procedura OPC e dal Regolamento OPC (anche con riferimento all'assenza dell'obbligo di pubblicazione di un documento informativo).

3. VALUTAZIONE CIRCA L'ADEGUATEZZA DELLE INFORMAZIONI RESE DAGLI AMMINISTRATORI IN ORDINE ALLE OPERAZIONI ATIPICHE E/O INUSUALI, COMPRESE QUELLE INFRAGRUPPO E CON PARTI CORRELATE

Il Collegio ritiene sufficientemente adeguate le informazioni rese dagli Amministratori in ordine alle operazioni soprarichiamate, ivi comprese quelle indicate di esercizio e consolidato chiuso al 31 dicembre 2022

significativitàrilovanza, natura della transazione, modalià di deteminazion del prezzo di trastimonto ceunistic salvaguardia del patrimonio aziendale, alla tutela degli azionisti di minoranza.

4. OSSERVAZIONI E PROPOSTE SUGLI ASPETTI CHIAVE CONTENUTE NELLA RELAZIONE DELLA SOCIETA' DI REVISIONE

L'Assembla degli Azionisti del 10 giugno 2015 ha deliberato di conferire alla socierà Deloitte & Touche S.p.A. l'incarico di revisione legale dei conti per gli esercizi 2015-2023, a seguito della scadenza, senza possibilità di rinnovo ai sensi di legge, dell'incarico conferito alla società di revisione Reconta Ernst & Young S.p.A.

Il Bilancio d'escreizio e consolidato chiuso al 31 diccmbre 2022 è stato redatto in conformità ai Principi Contabili Internazionali (IAS/IFRS) cmcssi dall'International Accounting Standards Board ("IASB") c omologati dall'Unione Furopea, nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell'art. 9 del 1).I.gs. n. 38/2005 c alle disposizioni al Regolamento Delegato (UE) 2019/815 della Commissione Furopea del 17 dicembre 2018 e successive modifiche (c.d. Regolamento ESEF). Il Bilancio d'esercizio e consolidato chiuso al 31 dicembre 2022 è stato sottoposto alla revisione della predetta di revisione. Al temine dell'attività svolta, Deloitte & Touche S.p.A. in data 05 Aprile 2023 ha emesso le proprie relazioni sul Bilancio di esercizio e sul Bilancio consolidato 2022 ai sensi degli artt. 14 del D.Lgs. 39/2010 e 10 del Regolamento (UE) 537/2014 con un giudizio scaza rilievi, anche con riferimento alla cocrenza della Relazione sulla gestione e di alcune specifiche informazioni contenute nella Relazione sul Governo Societario e gli Assetti Proprictari con il Bilancio di esercizio e consolidato e la loro conformità alle norme di legge, incluso il Regolamento ESLI:

Quale aspetto chiave della revisione contabile del Bilancio di esercizio e consolidato 2022, Deloitte & Touche S.p.A. ha indicato per entrambi la valutazione del portafoglio immobiliare.

Per maggiori informazioni sugli aspetti chiave della revisione del Bilancio d'esercizio e consolidato 2022 di Restart si rinvia a quanto contenuto nelle Relazioni della società di revisione indipendente ai sensi della soprarichiamata normativa.

Al riguardo, si segnala che il Collegio Sindacale ha accertato, anche tramite informazioni assunte dalla società di revisione e dal management della Società, l'osservanza dei principi contabili internazionali adottati, nonché delle altre disposizioni europee, legislative e regolamentari inerenti alla formazione del Bilancio di escreizio, del Bilancio consolidato e della Relazione sulla gestione a corredo degli stessi.

Il Collegio non ha, al riguardo, osservazioni particolari da sottoporre all'Assemblea.

In data 05 aprile 2023 Deloitte & Touche S.p.A. ha altresì presentato al Collegio Sindacale, nella sua qualità di Comitato per il Controllo Interno e per la revisione contabile (breviter "CCIRC"), la Relazione aggiuntiva ai sensi e per gli effetti dell'art. 11 del Regolamento (UE) n. 537/2014, dalla quale non risultano carenze nel sistema di controllo interno in relazione al processo di informativa finanziaria meritevoli di essere portati all'attenzione degli organi responsabili dell'attività di governance. In ottemperanza a quanto previsto dall'art 19 del D. Lgs 39/2010, il Collegio Sindacale trasmetterà tale Relazione Aggiuniva al

Consiglio di Amministrazione.

Oltre alla Relazione aggiuntiva, Deloitte & Touche S.p.A. ha altresì presentato al Collegio Sindacale la dichiarazione di indipendenza, in ottemperanza alle disposizioni di cui all'art. 6, paragrafo 2, lettera a) del Regolamento (UE) 537/2014, dalla quale non emergono situazioni che abbiano compromesso l'indipendenza.

5 INDICAZIONI DELL'EVENTIJALE PRESENTAZIONE DI DENIINCE EX ART 2408 DEL CODICE CIVILE ED INIZIATIVE INTRAPRESE

Nel corso dell'esercizio 2022 e sino alla data della Relazione, non è stata presentata alcuna denuncia ex art. 2408 c.c. Pertanto, nessuna iniziativa è stata presa dal Collegio Sindacale in tal senso.

6. INDICAZIONI DELL'EVENTUALE PRESENTAZIONE DI ESPOSTI DELLE EVENTUALI INIZIATIVE INTRAPRESE E DEI RELATIVI COSTI

Nel corso dell'esercizio 2022 e sino alla data della Relazione, non sono pervenuti esposti presentati da Azionisti c/o da terzi. Pertanto, alcuna iniziativa è stata presa dal Collegio Sindacale in tal senso.

7. INDICAZIONI DI EVENTIJALI III.TERIORI INCARICHI SUPPLEMENTARI ALLA SOCIETA' DI REVISIONE E DEI RELATIVI COSTI

Nell'esercizio 2022, conformente a quanto disposto dalla normativa in materia di revisione (cfr. Regolamento UE 537/2014), con riferimento all'affidamento di incarichi diversi (ammessi) dalla revisione, il Collegio Sindacale ha verificato e monitorato l'indipendenza della società di revisione, alla quale non sono stati affidati incarichi supplementari diversi dalla revisione.

1 corrispettivi di competenza dell'esercizio 2022 riconosciuti a Deloitte & Touche S.p.A. per l'attività di revisione legale sono riportati in dettaglio dagli Amministratori nel prospetto redatto ai sensi dell'art. 149duodecies del Regolamento Consob n. 11971/1999 e contenuto nell'Allegato 2 ai prospetti contabili e note illustrative di cui al Bilancio d'esercizio e nell'Allegato 4 per quanto riguarda il Bilancio Consolidato. Tenuto conto della dichiarazione di indipendenza rilasciata dalla società di revisione Deloitte & Touche S.p.A. e degli incarichi conferiti alla stessa, il Collegio Sindacale non ritiene che sussistano motivi per escludere l'indipendenza della società di revisione.

8. INDICAZIONI DI EVENTUALI ULTERIORI INCARICHI A SOGGETTI LEGATI ALLA SOCIETA' INCARICATA DELLA REVISIONE DA RAPPORTI CONTINUATIVI E DEI RELATIVI COSTI

Si rinvia a quanto già riferito al punto 7 della Relazione.

9. INDICAZIONI DELL'ESISTENZA DI PARERI RILASCIATI AI SENSI DI LEGGE NEL CORSO DELL'ESERCIZIO 2021 DAL COLLEGIO SINDACALE

Nel corso dell'esercizio 2022, il Collegio Sindacale ha provveduto a rilasciare propri pareri in ottemperanza alle disposizioni di Legge, di Statuto e della normativa regolamentare applicabile.

10. INDICAZIONE SULLA FREQUENZA E DEL NUMERO DELLE RIUNIONI DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE DEL COMITATO ESECUTIVO E DEL COLLEGIO SINDACALE.

Come evidenziato dagli Amministratori nella Relazione annuale sul Governo Societario e sugli Assetti Proprietari per l'esercizio 2022, redatta ai sensi dell'art. 123-bis del TUF e approvata dal Consiglio di Amministrazione della Società il 21 marzo 2023, nel corso del 2022:

(i) Consiglio di Amministrazione della Società si è riunito in 10 (dieci) occasioni;
(ii) il Comitato Indipendenti si è riunito 9 (nove) volte.

Si rammenta che a far data dal 18 gennaio 2022 è stato istituito il Comitato Indipendenti composto da tre Amministratori non esecutivi e indipendenti con funzioni propositive in materia di controlli, rischi, nomine, remunerazioni e operatività con parti correlate. Si precisa altrest che in pari data è stato abolito il Comitato Finanza e Investimenti.

Il Collegio Sindacale, nel corso del medesimo anno 2022, si è riunito 7 volte.

Per completezza di informativa si segnala che l'Assemblea degli Azionisti del 28 aprile 2021 ha nominato, fino all'Assemblea convocata per l'approvazione del bilancio chiuso al 31 dicembre 2023, quali membri del Collegio Sindacale i Signori: (i) Paolo Spadafora - Presidente; (ii) Philipp Oberrauch - Sindaco Effettivo; (iii) Manuela Grattoni - Sindaco Liffettivo; (ir) Laura Galleran - Sindaco Supplente; (v)Calogero Alessandro Cicatello - Sindaco Supplente; (vi) Pierluigi Acti - Sindaco Supplente.

Il Collegio, inoltre, ha assistito a tutte le adunanze del Consiglio di Amministrazione, del Comitato Controllo Rischi e Operatività con Parti Correlate e del Comitato per le Remunerazioni e le Nomine con la presenza del Presidente del Collegio Sindacale c/o almeno di un membro del Collegio Sindacale.

Infine, in ottemperanza alle norme di comportamento del Collegio Sindacale di società quotate emesse dal Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili (CNDCEC) , il Collegio Sindacale dà atto di aver valutato l'idoneità dei componenti dell'organo di controllo e l'adeguata composizione dello stesso, con riferimento ai requisiti di professionalità, competenza, onorabilità e indipendenza, e di aver redatto apposita Relazione iniziale di Autovalutazione, in data 14 maggio 2021 e

di verifica annuale il 18 marzo 2022 c l'1 marzo 2023.

11. OSSERVAZIONI SUL RISPETTO DEI PRINCIPI DI CORRETTA AMMINISTRAZIONE

Il Collegio Sindacale ha vigilato, per quanto di propria competenza, sul rispetto dei principi di corretta amministrazione. La Socicià è, a parere del Collegio Sindacale, amministrata nel rispetto delle norme di Legge e dello Statuto sociale. In particolare, anche per quanto attiene ai processi deliberativi dell'organo amministrativo, il Collegio Sindacale ha accertato, anche mediante la partecipazione diretta alle adunanze, la conformità alla Legge ed allo Statuto sociale delle scelte gestionali operate dagli Amministratori ed ha verificato che le relative delibere fossero assistite da specifiche analisi e pareci redatti - se necessario anche da consulenti, con particolare riferimento alla congruità economico - finanziaria delle operazioni e alla loro rispondenza all'interesse sociale.

L'atticolazione dei poteri e delle deleghe appare adeguata all'operatività della Società.

12. OSSERVAZIONE SULLA STRUTTURA ORGANIZZATIVA

Nell'esercizio 2022, il Collegio Sindacale ha vigilato, per quanto di propria competenza, sull'adeguatezza della struttura organizzativa della Società e sul relativo funzionamento.

L'assetto organizzativo è risultato adeguato alle dimensioni e alle attuali esigenze operative della Società. La quasi totalità delle funzioni è trasferita in outsourcing ma vi è un presidio di controllo e monitoraggio efficace sulle stesse.

Il Collegio, per quanto a propria conoscenza, non ha rilevato particolari criticità o situazioni da rifeire in merito all'effettivo funzionamento di organi, funzioni, sistemi e procedure.

L'organizzazione e i servizi, sia quelli strutturati all'interno della Società che quelli in outsourano adeguati ed assolvono in modo adeguato gli adempimenti necessari.

Per completezza informativa si segnala che a seguito della nota operazione di scissione, anche in un'ottica di contenimento dei costi, la Società ha voluto dotarsi di una struttura organizzativa flessibile e di dimensioni contenute.

Il Collegio Sindacale non ha rilevato particolari criticità da scenalare c/o rilicvi significativi da formulare, relativamente alla struttura organizzativa.

13. OSSERVAZIONI SULL'ADEGUATEZZA DEL SISTEMA DI CONTROLLO INTERNO E AMMINISTRATIVO CONTABILE E SULL'AFFIDABILITA' DI QUEST'ULTIMO A RAPPRESENTARE CORRETTAMENTE I FATTI DI GESTIONE

Il Collegio Sindacale ha vigilato sull'adeguatezza del sistema di controllo interno della Società, nonché in qualità di Comitato per il controllo interno e la revisione contabile (breviter "CCIRC").

Si rammenta che nell'esercizio 2022 la Funzione di Internal Audit ha dato corso ai propri interventi di verifica di cui al piano annuale 2022, approvato nella seduta consiliare del 22 febbraio 2022.

Alla data della Relazione e in attuazione del piano sopracitato, sono stati eseguiti dalla citata funzione gli interventi a valere su:

Disinvestimenti immobiliari;
Valutazione degli immobili;
Investimenti immobiliari;
Gestione del ciclo passivo.

Con particolare riferimento ai presidi di carattere organizzativo e procedurale posti in essere ai sensi del D.Lgs. n. 231/2001, il Collegio Sindacale dà atto che, il Consiglio di Amministrazione della Società ha provveduto all'approvazione e all'adozione del MOG e del Codice Ltico inizialmente approvato dal Consiglio di Amministrazione in data 12 febbraio 2004, e successivamente aggiornato in data 11 maggio 2006, 4 dicembre 2008, 15 ottobre 2009, 25 marzo 2011, 20 luglio 2011, 21 diccmbre 2011, 12 novembre 2013, 21 diccmbrc 2016, 27 marzo 2018, 11 giugno 2019, 12 maggio 2020,28 luglio 2020 c, da ultimo, in data 20 dicembre 2022.

In particolare, con gli ultimi aggiornamenti del 20 diccmbre 2022, il Modello 231 di Restart è stato aggiornato, anche su sollecitazione del Collegio Sindacale nel suo ruolo di Organismo di Vigilanza in seguito all'entrata in vigore: (i) delle disposizioni contenute nella Legge n. 157/2019 che ha convertuto, con alcuni emendamenti, il Decreto Legge n. 124 del 26 ottobre 2019, recante "Disposizioni urgenti in materia fiscale e per esigenze indifferibili"; (ii) del D.Lgs. n. 75 del 14 luglio 2020 di attuazione della direttiva (UE) 2017/1371, c.d. Direttiva PII; nonché alla luce del nuovo contesto emergenziale e dei rischi generati dall'epidemia da Covid-19 in matcria di tutela della privacy, tutela dal rischio di infiltrazioni criminose nel tessuto aziendale e della tutela e sicurezza nei luoghi di lavoro; (iii) del D. I gs. n. 184 dell'8 novembre 2021, di attuazione della direttiva (UF) 2019/713 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 17 aprile 2019, relativa alla lotta contro le frodi e le falsificazioni di mezzi di pagamento diversi dai contanti e che ha sostituito la decisione quadro 2001/413/GAI del Consiglio; (iv) della Legge n. 22 del 9 marzo 2022 recante disposizioni in materia di reati contro il patrimonio culturale.

Si rammenta che il suddetto Consiglio di Amministrazione del 30 aprile 2021 ha deliberato di affidare al Collegio Sindacale le funzioni di Organismo di Vigilanza ai sensi dell'.Lgs. n. 231/2001 e nel corso

dell'Escrcizio, l'Organismo di Vigilanza ha svolto l'attività di vigilanza sul funzionamento c sull'osservanza del Modello Organizzativo e ha formulato le necessarie raccomandazioni. In particolare, l'Organismo di Vigilanza ha curato fra l'altro il processo di aggiornamento del Modello Organizzativo della Società, anche alla luce degli interventi legislativi che hanno introdotto nuove fattispecie di reati presupposto per la responsabilità amministrativa degli enti da reato.

In data 18 gennaio 2022 il Consiglio di Amministrazione ha riorganizzazione dei Comitati endoconsiliari. Sono stati soppressi i previgenti comitati: (i) Comitato Controllo, Rischi e Operatività con Parti Correlate; (i) Comitato per la Remunerazione e le Nomine; (ii) Comitato Finanza e Investimenti costituiti in data 18 maggio 2021 e procedendo con l'istituzione di un unico Comitato Indipendenti composto da tre Amministratori non esecutivi e indipendenti con funzioni propositive e consultive in materia di controlli, rischi, nomine, remunerazioni e operatività con parti correlate nelle persone di Annapaola Negri-Clementi (Presidente), Stella D'Atri e Giorgio Gabrielli.

In pari data il Consiglio di Amministrazione ha approvato il Regolamento del Comitato Indipendenti e l'aggiornamento al Regolamento del Consiglio di Amministrazione con le modifiche conseguenti all'istituzione del Comitato Indipendenti.

14. OSSERVAZIONI SULL'ADEGUATEZZA DEL SISTEMA AMMINISTRATIVO CONTABILE E SULL'AFFIDABILITA' DI QUEST'ULTIMO A RAPPRESENTARE CORRETTAMENTE I FATTI DI GESTIONE

Il Collegio Sindacale ha vigilato sull'adeguatezza del sistema amministrativo contabile, sulla relativa affidabilità a rappresentare correttamente i fatti di gestione, mediante l'ottenimento di informazioni dai responsabili delle funzioni aziendali competenti, l'esame dei documenti aziendali e l'analisi dei risultati del lavoro svolto dalla società di revisione, nonché dalla Funzione di Internal Audit.

La Società, in conformità alle previsioni normative della legge 28 dicembre 2005, n. 262 "Legge sul Risparmio" ha adottato un sistema di controllo amministrativo-contabile connesso all'informativa finanziaria, con l'obiettivo di (i) accertare che il Sistema di Controllo Interno attualmente in essere sia adeguato a fornire una ragionevole certezza circa la rappresentazione veritiera e corretta delle informazioni cconomiche, patrimoniali e finanziario prodotte, (ii) predisporre adoguate procedure amministrativo-contabili per l'elaborazione del bilancio di escrcizio e del bilancio consolidato, nonché di ogni altra comunicazione di carattere finanziario e (ü) garantire l'effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili predisposte nel corso del periodo cui si riferiscono i documenti di cui sopra.

I a funzione amministrativo-contabile appare, allo stato, considerando la ridotta operatività aziendale, sostanzialmente idonca a fronteggiare le esigenze aziendali, sia in termini di risorse impicgate sia in termini di professionalità utilizzate.

Con riferimento all'informativa contabile contenuta nel bilancio di esercizio e consolidato al 31 dicembre 2022, si segnala che l'Amministratore Delegato (Giuseppe Roveda) ed il Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili e societari (Gianluca Magnotta) hanno reso attestazione, priva di rilievi, rclativamente all'adeguatezza ed effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili per la formazione del bilancio d'escreizio e consolidato, redatti in conformità ai principi contabili internazionali applicabili, in corrispondenza dei libri e delle scritture contabili ed idonei a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione pattimoniale, economica e finanziaria della Società e delle imprese incluse nel consolidamento, ed ai contenuti della relazione sulla Gestione, che comprende un'analisi attendibile dell'andamento e del risultato della Gestione, nonché della situazione dell'Emittente, unitamente a una descrizione dei principali rischi e incertezze cui è esposta.

15. OSSERVAZIONI SULL'ADEGUATEZZA DELLE DISPOSIZIONI IMPARTITE ALLE SOCIETA' CONTROLLATE AI SENSI DELL'ART. 114 DEL D.LGS. N. 58/98

Il Collegio Sindacale ha vigilato sull'adeguatezza delle disposizioni impattite dalla Società alle proprie controllate ai sensi dell'art. 114 del d.lgs. n. 58/98 e le ha ritenute idonee al fine adempiere agli obblighi di comunicazione previste dalla legge.

In relazione agli stringenti legami operativi e funzionali, anche per la presenza di riferimento di Restart nelle controllate, vengono garantin i corretti, costanti ed adeguati flussi informativi. Si ricorda che Restart è soggetta all'attività di Direzione e Coordinamento ai sensi degli articoli 2497 ss. cod. civ. della controllante Augusto S.p.A. in liquidazione.

16. OSSERVAZIONI IN ORDINE ALLE RIUNIONI TENUTESI CON I REVISORI

Nel corso dell'escreizio 2022 e sino alla data della Relazione, il Collegio Sindacale ha tenuto periodiche riunioni con i rappresentanti della società di revisione Deloitte & Touche S.p.A. al fine di ottemperare agli obblighi di informativa di cui all'art 150 del TUF c all'art 19 del D.Lgs 39/2010

In tall incontri, sono stati, inter alia, csaminati l'applicazione dei principi contabili, la migliore appostazione e la rappresentazione nei prospetti di bilancio di elementi significativi sotto l'aspetto economico, finanziario e patrimoniale.

La Società di revisione ha condiviso con il Collegio Sindacale la pianificazione ed i riscontri delle proprie attività. Nel corso delle menzionate riunioni non sono emersi aspetti significativi che debbano essere

cvidenziati nella Relazione.

17. ADESIONE DELLA SOCIETA' AL CODICE DI CORPORATE GOVERNANCE DEL COMITATO PER LA CORPORATE GOVERNANCE

Il Collegio Sindacale ha vigilato sul rispetto delle regole di governo societario previste dal Codice di Corporate Governance ai sensi dell'art. 149, comma 1, lett. c-bis, del TUI, a cui la Società ha adcito nei termini illustrati nella Relazione sul Governo Societario e gli Assetti Proprietari 2022.

Per completezza informativa si scgnala che in data 25 gennaio 2023, il Presidente del Comitato Italiano per la Corporate Governance Professoressa Lucia Calvosa ha trasmesso ai Presidenti, Amministratori Delegati e ai Presidenti degli organi di controllo delle società quotate una lettera contenente la Relazione del Comitato per il 2022 e le Raccomandazioni per il 2023. Il Comitato, ha pubblicato le Raccomandazioni per il 2023 volte ad incoraggiare ulteriormente le società che aderiscono al Codice a rafforzare le proprie prassi per assicurare una sempre maggiore efficacia all'autodisciplina e per rispondere all'evoluzione delle aspettative del mercato e della società nel suo complesso, prassi che attribuiscono alla governance delle società un ruolo cruciale nel gestire le transizioni ambientali e digitali, in un contesto reso più complesso dalle tensioni geo-politiche e dagli effetti della pandemia. Le Raccomandazioni per il 2023 riguardano in particolare:

· Politiche di dialogo con gli azionisti: Benché il dalo sia incoraggiante, il Comitato per la Corporate Governance invita le società ad adottare una politica di dialogo con gli azionisti che preveda anche la possibilità che questo sia aviato su iniziativa degli stessi investitori, fornendo informazione sul governo societario, sui teni più rilevanti che sono stati oggetto del dialogo con gli azionisti e sulle eventuali iniziative adoltate per tener conto delle indicazioni emerse.

· Dialoyo con gli altri stakeholder rileranti: Il C.omitato per la Corporate Governance raccomanda alle società di fornire, nella propria Relazione sul Governo Societari e gli assetti proprietari, adeguate informazioni sui criver e sulle modalità con cui l'organo di amministrazione ha promosso il dialogo con gli altri stakebolder rilevanti.

• Auribuzione di deleghe gestionali al Presidente: Il Comitato imvia le società, in cui al presidente siano altribuite rileranti deleghe gestionali, a fornire nella Relazione societario e ziì asselli proprietari adeguate molivazioni di tale sella, anche qualora il presidente non sia qualificalo espressamente come Amministralore Delegato.

· Informativa pre-consiliare: Gli organi di amministrazione sono invitati a prevedere per la gestione dell'informativa pre-consiliare che non contemplino generitiva dell'informativa per ragioni di riservatezza dei dati e delle informazioni, fornendo nella Relazione societario e gli assetti proprietani, informazioni dettagliate sull'eventuale rispetto del termine di preaviso indicato nelle procedure per l'invio

della documentazione consiliandone le ragioni e illustrando come siano stati garantiti adguati approfondimenti in sede consiliare.

· Partecipazione dei manager alle riunioni del Consiglio: Le sucetà sono invitate a definire, nei regolumenti adottati per il funzionamento dell'organo di amministrazione e dei suoi Comitati, le modalità on cai detti organi possano accedere alle funzioni aziendali competenti secondo la materia trattata, dando, altresi, vvidenza sul governo societario e gli assetti proprietari delle informazioni sull'effettiva partecipazione dei manager alle riunioni del Consiglio di Amministrazione e dei Comitati, indicando le funzioni coinvolte e la frequenza del coinvolginento.

· Orientamenti sulla composizione oltimale: il Comilato per la Corporate covernance sottolinea l'importanza che il Consiglio di Amministrazione, almeno nelle società diverse da quelle a proprietà conventrata, esprima - in vista del suo rinnovo - un orientamento sulla sua composizione qualitativa, invitando le società a pubblicare tale orientamento con un congruo anticipo, tale da consentire a chi presenta le liste di candidati di poterne tenere conto ai fini della composizione della lista.

· Criteri per la valutazione della significatività della relazione l'indipendenza del Consigliere: il Comitato per la Corporate Governance invita le società a valutare l'opportunità di prevedere parametri quantitativi, anche definiti in termini monetari assoluti o in percentuale, della remunerazione attribuita per la carica e per la partecipazione ai comitati raccomandati dal Codice.

· Trasparenza delle politiche di remunerazione sul peso delle componenti variabili: Il Concelà a inserire nella politica di remunerazione dell'Amministratore Delegato e degli altri amministratori esecutivi un executive summary, in forma tabellare, distinguendo tra componenti di breve periodo e di lungo periodo.

· Orizzonti di lungo periodo nelle politiche di remunerazione: Il Comitato invita le società a prevedere nelle politiche per la remunerazione una componente variabile avente un orizzonte pluriennale, in coerenza con gli obiettivi strategici della società e con il perseguimento del successo sostenibile.

· Parametri ESG per le remunerazioni degli amministratori: Il Comitato invita, quindi, a fornire indicazioni specifiche in merito ai parametri ESG cui sono legati i meccanivazione degli amministratori esecutivi, indicando specificamente gli obiettivi di performance da raggiungere.

Da ultimo, quanto alle modatità di esposizione delle informazione sul governo societario, il Comitato per la Corporate Governance invita le società a evidenziare in formazioni essenziali che indicano l'adesione alle specifiche raccomandazioni del Codice o la loro disapplicazione, fornendo le relative motivazioni (in linea con quanto indicato dal Formal di Borsa Llaliana)

Per una più dettagliata trattazione in merito, si rinvia a quanto già indicato nella Relazione sul Governo Societario e gli Assetti Proprietari 2022.

***

18. VALUTAZIONI CONCLUSIVE IN ORDINE ALL'ATTIVITA' DI VIGILANZA SVOLTA NONCHE' IN ORDINE ALLE EVENTUALI OMISSIONI, FATTI CENSURABILI O IRREGOLARITA' RILEVATE NEL CORSO DELLA STESSA

Posto quanto sopra, sulla base delle attività di controllo svolte nel corso dell'esercizio, il Collegio Sindacale esprime parere favorevole in merito all'approvazione del bilancio chiuso al 31 dicembre 2022 e non ha obiczioni da formulare in merito alla proposta formulata dal Consiglio di Amministrazione di riportare a nuovo la perdita di esercizio di Euro 1.167.395

Con osservanza.

Milano, 5 aprile 2023.

I componenti del Collegio Sindacale di Restart S.p.A.

Dott. Paok Spadafora

procured pris 1 Dott.ssa Manucla Grattoni 16.00 Ce

Dott. Philipp Oberrauch

Via Tortona n. 37 20144 Milano Tel. +39 02 62432 Fax +39 02 29001243

www.restart-group.com

https://www.linkedin.com/company/restartgroup

239

AI assistant

Restart — Annual Report 2022

4443_10-k_2023-04-05_b664f34c-9d50-43d2-b86c-7a482ce861a1.pdf

BILANCIO AL 31 DICEMBRE 2022

INDICE

1. PROFILO SOCIETARIO

1.1 Lettera agli Azionisti

1.2 Cariche sociali

Società di Revisione

1.3 Assetto azionario di riferimento

Azioni proprie

2. RELAZIONE SULLA GESTIONE

2.1 Indicatori di Performance

NOI EBITDA EBIT RISULTATO NETTO 0,94 0,06 (0,62) (1,70) (1,22) (2,62) (1,17) (2,58) 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 PATRIMONIO NETTO PFL DISPONIBILITA' LIQUIDE PFN 9,40 10,57 0,00 0,00 6,18 4,59 6,18 4,59 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021

• Highlights economico-finanziari4

• Dati relativi alla performance di mercato

IL TITOLO RESTART IN BORSA

2.2 Net Asset Value

2.3 Valutazioni immobiliari

• Valutazioni dei periti indipendenti

• Metodo comparativo:

• Metodo Reddituale/finanziario (Discounted Cash Flow analysis)

• Metodo finanziario della Trasformazione (Discounted Cash Flow analysis)

• Patrimonio di proprietà

"PORTAFOGLIO TRADING"

• Area servizi

INDICE

1. Oggetto e finalità dell'incarico

DEFINIZIONI

Valore di mercato

Stato di fatto e di diritto

2. Assunzioni e limiti della valutazione

Data di riferimento della valutazione

Criteri di analisi

Consistenze

Titolarità, situazione urbanistica e Conformità

Impatto ambientale

Impatto fiscale

Assunzioni valutative

Eventi di natura non prevedibile

Assunzioni inerenti l'andamento dei costi

L'IMPATTO DEGLI ASPETTI ESG NELLA VALUTAZIONE

Introduzione

Strumenti per valutare la ESG compliance

Limiti e prossimi passi

3. Il portafoglio immobiliare oggetto di valutazione

UBICAZIONE

Il Portafoglio immobiliare oggetto di valutazione

4. I metodi di valutazione utilizzati

LA SCELTA DEI CRITERI DI VALUTAZIONE

Tabella di sintesi delle unità immobiliari e dei metodi di valutazione adottati

Metodo Reddituale/finanziario (Discounted Cash Flow analysis)

Metodo finanziario della Trasformazione (Discounted Cash Flow analysis)

5. Principali Assumption utilizzate nella valutazione

IMMOBILI VALUTATI CON IL METODO FINANZIARIO DELLA TRASFORMAZIONE

Indicatori monetari

Impatto Fiscale

Superfici commerciali

Tempistiche di sviluppo e commercializzazione

Ricavi

Costi di sviluppo (Hard+ Soft Cost)

Oneri di urbanizzazione, standard, contributo sul costo di costruzione

Tassi utilizzati

IMMOBILI VALUTATI CON IL METODO COMPARATIVO

Ricavi

Sconto per stato occupazionale

Costi a finire (capex)

6. Riepilogo dei valori del portafoglio immobiliare

Conclusioni

2.4 Struttura del Gruppo

2.5 Strategia e modello di business

2.6 Andamento dell'esercizio

• Premessa

• Analisi economica

TOTALE RICAVI

NET OPERATING INCOME

SPESE GENERALI

ADEGUAMENTO AL FAIR VALUE DI INVESTIMENTI IMMOBILIARI

(SVALUTAZIONE)/RIPRESA DI VALORE DELLE RIMANENZE

AMMORTAMENTI, ACCANTONAMENTI E ALTRE SVALUTAZIONI NON IMMOBILIARI

Restart Annual Report 2022