Reit 1 Ltd.

Investor Presentation • Aug 12, 2025

מצגת חברה 30.6.2025

להכניס שקף מונגש

הבהרה משפטית

הערכות החברה אודות התוצאות הכספיות החזויות לרבות הערכותיה בדבר ההשפעות האפשריות של הסביבה העסקית והמלחמה על פעילותה ועל תוצאותיה העתידיות מהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, תשכ"ח - 1968 )"חוק ניירות ערך"(, ומבוססות, בין היתר, על הערכות ואומדנים של החברה למועד פרסום דוח זה ביחס לגורמים שאין לחברה כל השפעה עליהם. ההערכות והאומדנים כאמור עשויים שלא להתממש או להתממש באופן שונה מהותית, בשל גורמים שאינם בשליטת החברה, לרבות הימשכות המלחמה, התפתחותה לזירות נוספות, עוצמתה, הנחיות ממשלת ישראל, היקף גיוס המילואים וקיומן של מגבלות על תעסוקה ותנועה במרחב הציבורי וכן עוצמת ומשך ההאטה הכלכלית בארץ כתוצאה מכך.

מצגת זו אינה מהווה ואין לפרשה כהצעה לציבור או הזמנה לרכישת ניירות ערך של החברה לציבור או הזמנה לקבלת

ריט 1 מרכינה ראש לזכר הנרצחים והחללים, מייחלת להחזרתם של החטופים, להחלמת הפצועים ולשובם הביתה בשלום ובמהרה של חיילינו.

הצעות כאמור, והיא נועדה אך ורק לצרכי מסירת מידע. האמור במצגת זו אינו מהווה המלצה או חוות דעת או תחליף לשיקול דעת של משקיע והיא אינה מתיימרת לכלול את כל המידע העשוי להיות רלבנטי לצורך קבלת החלטה כלשהי בנוגע להשקעה בניירות הערך של החברה. המידע הכלול במצגת זו הינו תמציתי ואין בו כדי להחליף את המידע המלא אודות החברה, כפי שנכלל בדוחותיה התקופתיים, הרבעוניים והמיידיים.

המצגת עשויה לכלול מידע ונתונים בנוגע לחברה שהינו נוסף או המוצג באופן שונה מן האופן שבו הוצג בדיווחי החברה לציבור עד כה ו/או בעריכה שונה ו/או בפילוח שונה ו/או ברמת פירוט שונה מזו שהוצגה עד כה בדיווחי החברה.

כרטיס ביקור

הקמה

הוקמה ב2006- כקרן השקעות בנדל"ן הראשונה בישראל )Trust Investment Estate Real -REIT)

נכסים מניבים

59 נכסים בשווי של כ9- מיליארד ש"ח כ750- א' מ"ר בכ92.4%- תפוסה )כ98.0%- בניטרול אינפיניטי פארק רעננה( כ980- שוכרים

שיעור התשואה

המשוקלל של הנכסים הינו כ6.52%-

הון עצמי

איתנות פיננסית גבוהה, ההון העצמי הסתכם בכ4.4- מיליארד ש"ח )22.32 ש"ח הון למניה(

בורסה

כלולה במדד ת"א ,125 ת"א ,90 ת"א נדל"ן, ת"א מניב ישראל, תל דיב, תל בונד ,100 תל בונד 40 ותל בונד צמודות

דירוג

העלאת תחזית דירוג מנפיק: Stable/ilAA מעלות P&S דירוג סדרות אג"ח: AA מעלות P&S

דיבידנדים

חלוקת דיבידנד רבעוני

דיבידנד מינימלי בגין שנת 2025 בסך של כ168- מ' ש"ח )86 אג' למניה*, לעומת 84 אג' בשנת 2024( הדיבידנד למניה צומח כבר 17 שנים ברציפות, סך הדיבידנד הסתכם בכ1.7- מיליארד ש"ח תשואת דיבידנד כ4.0%-**

• לפי מספר המניות ביום ההחלטה ובכפוף לאישור הדירקטוריון לפני כל חלוקה. *
  • ל-FFO בגישת רשות ני"ע ר' שקף .21 ביחס למחיר מניה נכון ל .10.8.2025 FFO, ממוצע טווח התחזית. ** ***
    • הנתונים מבוססים על דוחות מאוחדים מורחבים. -

תוצאות פיננסיות מחצית 2025

NOI הסתכם בכ255- מ' ש"ח )כ230- מ' ש"ח אשתקד( FFO מתואם*** הסתכם בכ181- מ' ש"ח וכ92- אג' למניה )כ164- מ' ש"ח וכ- 84 אג' למניה אשתקד( Property Same NOI צמח בכ12.9%- )כ9.9%- בניטרול נכסים שאוכלסו לראשונה(

העלאת התחזית לשנת 2025

NOI צפוי להסתכם בכ515-520- מ' ש"ח )498-508 בתחזית המקורית( FFO מתואם*** צפוי להסתכם בכ355-360- מ' ש"ח וכ1.82-1.85- ש"ח למניה )כ343-353- בתחזית המקורית וכ1.76-1.81- ש"ח למניה( תשואת FFO מתואם*** כ8.5%- **

פיזור סקטוריאלי וגיאוגרפי

רוב הנכסים ממוקמים במרכז הארץ, ת"א וגוש דן

הגדלת הפיזור במהלך השנים בדגש על תעשיה ולוגיסטיקה

סקטור התעשיה ולוגיסטיקה צפוי להמשיך ולצמוח בהתבסס על פרויקטים בתהליך

הנתונים מבוססים על דוחות מאוחדים מורחבים. לפי שווי הוגן. -

-

השקעה בריט 1

אסטרטגיית צמיחה:

• רק בישראל
• פיזור גאוגרפי
• פיזור סקטוריאלי
• ניצול הזדמנויות ייזום, בכפוף
  • להוראות החוק
• קידום השבחות בנכסים קיימים

בכפוף להוראות החוק:

• מינוף מקסימלי עד 60%
• ייזום של עד 5% מהיקף הנכסים
  • אין בעלי שליטה
  • חובת חלוקת דיבידנדים
    • פטור ממס חברות
• מיסוי חד שלבי ברמת בעלי המניות בלבד

• ריט 1 הינה קרן הריט הראשונה והגדולה בישראל
  • הקרן נהנית מצוות ניהול מקצועי ומנוסה
• הקרן מציגה לאורך השנים יכולות השבחה וצמיחה בתוצאות ובדיבידנדים

תכנון בר קיימא

בניה ירוקה פאנלים סולאריים

כ7.7- מיליון קוט"ש מיצור עצמי של אנרגיה מתחדשת על גגות נכסי החברה

רוטשילד 3 תל אביב

מעל ל 90% מצריכת האנרגיה מקורה בספקים פרטיים

המנופים 10 הרצליה

37 עמדות לטעינה מהירה 116 עמדות לטעינה איטית

אינפיניטי פארק רעננה

גיוון ספקי אנרגיה

טעינה חשמלית

תיק נכסים מגוון בתי חולים סיעודיים • חניונים • מלונאות משרדים • מרכזי מסחר • מבני תעשייה ולוגיסטיקה

)נתונים ל .100% חלק החברה 50%( שטח להשכרה: כ61,000- מ"ר עלות הקמה: כ465- מ' ש"ח שיעור ההשכרות ליום פרסום הדוח: כ69%- )כ70%- משטח המשרדים(

פארק ירוק עם אזורי הסעדה וישיבה עלות משוערת: כ50- מ' ש"ח )מתוכה שולמו כ43- מ' ש"ח( צפי סיום הפארק: עד תום 2025

אינפיניטי פארק | צומת רעננה

כ55- דונם

כ141,000- מ"ר שטחי משרדים, כ10,000- מ"ר שטחי מסחר, בילוי ופנאי

כ6- דונם פארק ירוק

נגישות גבוהה. על צומת כבישים ראשיים )4 ו531-(. במתחם תחנה של רכבת ישראל

ה-NOI השנתי החזוי לחברה לאחר השלמת האכלוס הינו כ78-82- מ' ש"ח

)נתונים ל .100% חלק החברה כ66%-( שטח להשכרה: כ90,000- מ"ר עלות משוערת: כ270- מ' ש"ח )מתוכה שולמו כ241- מ' ש"ח( שיעור ההשכרות ליום פרסום הדוח: כ43%- השדרוג הסתיים ביוני 2025

מגוון נכסים | משרדים

מגדל היובל, קרית הממשלה, תל אביב

היקף השטח: כ73- א' מ"ר שיעור בעלות: 19% )חניון 50%(

רוטשילד, תל אביב

היקף השטח: כ23- א' מ"ר שיעור בעלות: 50%

מגוון נכסים | משרדים

המנופים, הרצליה פיתוח

היקף השטח: כ17- א' מ"ר שיעור בעלות: 50%

ספיר, הרצליה פיתוח

היקף השטח: כ8- א' מ"ר שיעור בעלות: 100%

הברזל, תל אביב

היקף השטח: כ5- א' מ"ר שיעור בעלות: 100%

הנחושת, תל אביב

היקף השטח: כ11- א' מ"ר שיעור בעלות: 50%

הברזל, תל אביב בית הרופאים

היקף השטח: כ- 9 א' מ"ר שיעור בעלות: כ33%-

חשמונאים, תל אביב

היקף השטח: כ8- א' מ"ר שיעור בעלות: 65%

טוליפמן, ראשון לציון

היקף השטח: כ17- א' מ"ר שיעור בעלות: 100%

האומנות, נתניה דרום

היקף השטח: כ6- א' מ"ר שיעור בעלות: 100%

המלאכה, ראש העין

היקף השטח: כ8- א' מ"ר שיעור בעלות: 100%

בית הטרמינל, לוד

היקף השטח: כ8- א' מ"ר שיעור בעלות: 100%

גלובל פארק, לוד

היקף השטח: כ21- א' מ"ר שיעור בעלות: 50%

אפעל, פתח תקווה

היקף השטח: כ8- א' מ"ר שיעור בעלות: 65%

מגוון נכסים | מרכזי מסחר

עמק סנטר, עפולה

היקף השטח: כ22- א' מ"ר שיעור בעלות: 60% הרחבת המרכז בתהליך צפי סיום : 4.2026Q

DESIGN WEST, ראשון לציון

היקף השטח: כ24- א' מ"ר שיעור בעלות: 65% שדרוג החזית המזרחית בתהליך קבלת היתר

גני שרונה, תל אביב

היקף השטח: כ6.2- א' מ"ר שיעור בעלות: 83%

מגוון נכסים | מרכזי מסחר, מלונאות

לב תלפיות, ירושלים

היקף השטח: כ16- א' מ"ר שיעור בעלות: 100%

שערי חדרה, חדרה

היקף השטח: כ14- א' מ"ר שיעור בעלות: 100%

גלובוס סנטר, נתיבות

היקף השטח: 14 א' מ"ר שיעור בעלות: 100%

קניון דרכים, G יקנעם

היקף השטח: כ16- א' מ"ר שיעור בעלות: 49%

מרכז מסחרי, גני תקווה

היקף השטח: כ9- א' מ"ר בנוסף, כ12- דונם קרקע צמודה שיעור בעלות: 50%

פאואר סנטר, מודיעין

היקף השטח: כ11- א' מ"ר שיעור בעלות: 50%

קניון G רוטשילד, ראשון לציון

היקף השטח: כ8.5- א' מ"ר מסחר וכ4.5- א' מ"ר משרדים שיעור בעלות: 49%

מרכז מסחרי SOHO, נתניה

היקף השטח: כ15- א' מ"ר שיעור בעלות: 50%

מלון פאבליקה, הרצליה )מושכר לישרוטל(

היקף השטח: כ16.5- א' מ"ר שיעור בעלות: 50%

מגוון נכסים | תעשיה, לוגיסטיקה

הר טוב היקף השטח: כ30- א' מ"ר שיעור בעלות: 50%

אלון תבור היקף השטח: כ47- א' מ"ר שיעור בעלות: 50%

מגוון נכסים | תעשיה, לוגיסטיקה

נאות חובב

היקף השטח: כ18- א' מ"ר שיעור בעלות: 100%

אלון תבור

היקף השטח: כ46- א' מ"ר שיעור בעלות: 25%

חדרה

היקף השטח: כ7- א' מ"ר שיעור בעלות: 95%

תרדיון

היקף השטח: כ13- א' מ"ר שיעור בעלות: 100%

שדרות

היקף השטח: כ11.5- א' מ"ר שיעור בעלות: 100%

גדרות

היקף השטח: כ18- א' מ"ר שיעור בעלות: 100%

בר לב

היקף השטח: כ15.2- א' מ"ר שיעור בעלות: 67%

שגיא ,2000 מגדל העמק )בהקמה(

היקף השטח: כ12- א' מ"ר שיעור בעלות 67% צפי סיום: 1.2026Q

ציפורית

היקף השטח: כ23- א' מ"ר 120 דונם לתעשיה ולוגיסטיקה שיעור בעלות: 67%

פיתוח והשבחה

כפר מסריק לוגיסטיקה ותעשיה

	פוסה	100% ת
"ח	ים במ' ש	כל הנתונ

2018 ב רכשה קרקע נ שלבים סיום ב	מ"ר( GLA(	ט* פרוייק עלות ה	NOI 2024	NOI Run rate	ה השקע יתרה ל	NOI 2026 לאחר שנתי	לות על הע תשואה
,100% ל נתונים 50% חברה חלק ה	30,800	כ210-	כ12.4-	כ14.3-	כ13.0-	כ17.3-	כ8.2%-

2021- ב רכשה קרקע נ 2025 מרץ קמה: סיום ה	מ"ר( GLA(	ט** פרוייק עלות ה	גן שווי הו	NOI Run rate	לות על הע תשואה	ווי על הש תשואה ההוגן
* 100% חברה חלק ה	51,000	כ345-	כ415-	כ26.5-	כ7.7%-	כ6.4%-

פיתוח והשבחה

בית שמש לוגיסטיקה ואחסנה

כל הנתונים במ' ש"ח 100% תפוסה

מגוון נכסים | בתי חולים סיעודיים

נס ציונה היקף השטח: 19 א' מ"ר שיעור בעלות: 90%

היקף השטח: 22 א' מ"ר שיעור בעלות: 50%

אשדוד היקף השטח: 12 א' מ"ר שיעור בעלות: 100% תוספת אגף בתהליך צפי סיום: 4.2025Q

מגוון נכסים | חניונים

חניון סקיי טאואר, תל אביב

כ400- מקומות חניה שיעור בעלות: 90%

חניון סיטי טאואר, רמת גן כ400- מקומות חניה

שיעור בעלות: 100%

חניון קרתא, ירושלים

כ975- מקומות חניה שיעור בעלות: 100%

נתונים פיננסיים

20

תמצית נתונים

צמיחה בתוצאות על אף מכירת חלק המדינה במגדל היובל בתחילת שנת 2025

2023 באוגוסט	סתיימה	קמתם ה	כסים שה	ניטרול נ	כ10%- ב
	.2024 של	אשונה	חצית הר	לקית במ	והניבו ח

ה-FFO וה-FFO המתואם מוצגים בהתאם לכללי חישוב של רשות ני"ע. מספרי ההשוואה הוצגו מחדש בהתאם. במיליוני ש"ח, אלא אם צויין אחרת. הנתונים מבוססים על הדוחות המאוחדים המורחבים של החברה.

*

-

-

-

	שינוי אחוז ה 2024-2025	1-6/2025	1-6/2024	שינוי אחוז ה 2024-2025	2Q 2025	2Q 2024	2024
NOI	11.1%	255.2	229.6	11.2%	132.5	119.2	481.8
NOI same property	* 12.9%	242.4	214.7	* 11.8%	126.3	113.0	-
ות ערך ת לנייר ת רשו פי גיש FFO ל	56.6%	110.4	70.5	223.6%	47.9	14.8	176.8
ה( ההנהל גישת תואם ) FFO מ	10.2%	180.5	163.8	8.6%	93.6	86.2	342.0
ש"ח( מניה ) תואם ל FFO מ	9.5%	0.92	0.84	8.4%	0.48	0.44	1.76

21

חישוב FFO

בעקבות נייר עמדה של הרשות לני"ע מינואר .2025 מספרי ההשוואה הוצגו מחדש בהתאם.

במיליוני ש"ח, אלא אם צויין אחרת. ה FFO המתואם הינו מדד מקובל בענף הנדל"ן המבטא רווח נקי בנטרול הכנסות והוצאות חד פעמיות וכאלו שאינן תזרימיות לרבות שערוך נכסים והפרשי הצמדה שנצברו על הלוואות. *

-

-

	1-6/2025	1-6/2024	2Q 2025	2Q 2024	2024
ה* ל החבר ניות ש עלי המ וחס לב ות המי ת הרש פי גיש FFO ל	110.4	70.5	47.9	14.8	176.8
ת: ת נוספו התאמו הנהלה, גישת ה
מניות מבוסס תשלום	8.0	9.1	4	4.6	17.6
תוח ייזום ופי פעילות וצאות מ נטרול ה	3.8	3.5	2.1	1.8	7.7
ל חכירה למדד ש הצמדה י שער ו מהפרש הוצאות	)5.2(	5.2	)8.0(	3.0	2.9
חוב ל קרן ה למדד ש הצמדה מהפרשי הוצאות	52.6	59.9	43.5	50.6	108.5
טו חרות, נ מימון א הוצאות	1.4	1.4	0.8	0.6	4.1
מאזני השווי ה י שיטת צגות לפ פות המו ת משות עסקאו לולות או חברות כ ת לגבי התאמו	8.5	14.4	2.5	10.9	24.9
תואם FFO המ ליטה ב- קנות ש שאינן מ הזכויות לקן של עות מח ת הנוב התאמו	1.0	)0.2(	0.8	)0.1(	)0.5(
חברה ת של ה י המניו ס לבעל המיוח תואם( FFO מ הלה ) ת ההנ פי גיש FFO ל	180.5	163.8	93.6	86.2	342
ח( ך )ש" רות ער ות לניי ת הרש פי גיש מניה ל FFO ל	0.57	0.37	0.25	0.08	0.91
ש"ח( תואם ב FFO מ הלה ) ת ההנ פי גיש מניה ל FFO ל	0.92	0.84	0.48	0.44	1.76

העלאת תחזית ה-NOI

כוללת NOI בסך של כ43- מ' ש"ח ממתחם אינפיניטי פארק ברעננה )לעומת כ34- מ' ש"ח ב,2024- כ13- מ' ש"ח ב2023- וכ48- מ' ש"ח ב2022- בעקבות פינוי שטחי אמדוקס(. בעיקר בתוספת הנבה ממתחם רעננה )בתפוסה מלאה( ומבית שמש )שנה מלאה(.

ה-NOI הינו מדד מקובל בענף הנדל"ן לרווח הנובע מהשכרת נכסים והפעלתם )הכנסות מהנכסים בניכוי הוצאות תפעול הנכסים(. הנתונים מבוססים על הדוחות המאוחדים המורחבים של החברה. המידע המתואר לעיל הינו מידע צופה פני עתיד, הכולל את כוונות והערכת החברה. אין כל וודאות כי ההערכה לעיל תתממש, וזאת בין היתר בשל התלות בגורמים חיצוניים שאינם בשליטת החברה.

* ---**

NOI החזוי לשנת 2025 יסתכם בכ515-520- מ' ש"ח

498-508 מ' ש"ח בתחזית המקורית(

צמיחה של כ7.5%- למרות מכירת חלק המדינה במגדל היובל

23

העלאת תחזית ה-FFO המתואם

כוללת NOI בסך של כ43- מ' ש"ח ממתחם אינפיניטי פארק ברעננה )לעומת כ34- מ' ש"ח ב,2024- כ13- מ' ש"ח ב2023- וכ48- מ' ש"ח ב2022- בעקבות פינוי שטחי אמדוקס(. בעיקר בתוספת הנבה ממתחם רעננה )בתפוסה מלאה( ומבית שמש )שנה מלאה(.

הנתונים מבוססים על הדוחות המאוחדים המורחבים של החברה.

המידע המתואר לעיל הינו מידע צופה פני עתיד, הכולל את כוונות והערכת החברה. אין כל וודאות כי ההערכה לעיל תתממש, וזאת בין היתר בשל התלות בגורמים חיצוניים שאינם בשליטת החברה. *

--**

FFO החזוי לשנת 2025 יסתכם בכ355-360- מ' ש"ח

343-353 מ' ש"ח בתחזית המקורית(

מ' ש"ח

איתנות פיננסית

הון עצמי למאזן כ47%- )IFRS)

מח"מ חוב משוקלל כ4.0- שנים

עלות חוב משוקללת כ2.11%- צמודה

עלות חוב שולית כ3.0%- צמודה )לפי מחיר הסגירה של אג"ח ח' במח"מ ,8.2 ל10.8.2025-(

הנכסים המניבים לא משועבדים*

נזילות גבוהה

מסגרות אשראי חתומות ופנויות, יתרות מזומנים ונכסים פיננסיים בסך של כ1- מיליארד ש"ח

דירוג סדרות אג"ח AA

התפתחות דירוג מנפיק

• יולי :2025 Stable/AA
• אוגוסט :2023Negative/AA
  • יולי :2017Stable/AA
  • יולי :2014Stable-/AA
  • יוני :2010Stable+/A
  • מאי :2007Stable/A

27

שיעור התשואה המשוקלל של הנכסים מול עלות החוב המשוקללת

• הנתונים מבוססים על דוחות מאוחדים מורחבים של החברה.

שיעור תשואה משוקלל )rate cap )הנגזר מהנכסים המניבים של החברה. עלות חוב ארוך צמודה אפקטיבית משוקללת. עלות חוב צמודה )אג"ח ח מח"מ 8.2( נכון ל10.8.2025-

תודה רבה

לפרטים נוספים: נירית ברגמן, רו"ח, מנהלת תחום קשרי משקיעים 03-7686700 | il.co1.reit@niritb