דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2025

)בלתי מבוקרים(

דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2025

)בלתי מבוקרים(

ת ו כ ן ה ע נ י י נ י ם

	ע מ ו ד
ד קי התאגי ל מצב עס קטוריון ע דוח הדיר	1-33
2025 ביוני יום 30 אוחדים ל ציתיים מ פיים תמ דוחות כס
המבקר ה החשבון ה של רוא דוח סקיר	34
הכספי ל המצב אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ	35
כולל ל הרווח ה אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ	36
ם בהון ל השינויי אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ	37-41
המזומנים ל תזרימי אוחדים ע ציתיים מ דוחות תמ	42-44
ביניים מציתיים ספיים הת דוחות הכ ביאורים ל	45-51
2025 ביוני ם 30 נפרד ליו תמציתי פי מידע כס	52-57
עין ת במקרק ן להשקעו בתנאי קר ידה בון על עמ אה החש אישור רו	58
הצעת דוח המבקר ב החשבון רואה דוחות של להכללה מראש הסכמה מדף	59
ל הכספי וע על הדיווח הפנימית הבקרה פקטיביות י בדבר א דוח רבעונ נהלים הרות המ הגילוי והצ	60-62

דוח הדירקטוריון על מצב עסקי התאגיד

לתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025

הדירקטוריון של ריט 1 בע"מ )"החברה "( מתכבד להגיש בזאת את הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה לתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025 )"תאריך הדוח על המצב הכספי", "תקופת הדוח" ו-"הדוח הכספי", בהתאמה( . יש לעיין בדוח הדירקטוריון לתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025 ביחד עם הדוח התקופתי לשנת 2024 )" הדוח התקופתי"(.

.1 הסברי הדירקטוריון לעסקי התאגיד

.1.1תיאור התאגיד וסביבתו העסקית

כללי

החברה הינה קרן ההשקעות במקרקעין )REIT )הראשונה והגדולה בישראל.

קרן השקעות במקרקעין הינה חברה המשמשת כמכשיר השקעות ייחודי בישראל, שמטרתו העיקרית לאפשר למשקיעים שונים, גם כאלה שאינם מתמחים בתחום הנדל"ן, להשתתף, באופן לא ישיר, בהשקעה בנכסים מניבים. ההשקעה בקרן מאפשרת חשיפה לנכסים המניבים המוחזקים על ידי הקרן, תוך פיזור הסיכונים הכרוכים בהשקעה בנכס מניב מסוים, ג י וון תיק ההשקעות וניצול הטבות מס הניתנות למשקיעים בקרן השקעות במקרקעין.

החברה מנצלת את ניסיונה ויכולותיה בתחומי הנדל"ן והפיננסים לצורך רכיש ה וייזום של נכסים מניבים, בעיקר בתחומי המשרדים, המסחר, התעשייה והלוגיסטיקה, בניהולם המסחרי, בהשכרתם, בתחזוקתם ובהשבחתם. במסגרת פעילותה העסקית רוכשת ויוזמת החברה נכסים מניבים ומשכירה אותם לאורך זמן, מתוך שאיפה להפיק תשואות מרביות, תוך הקפדה על עמידה בקריטריונים שנקבעו בפקודת מס הכנסה ]נוסח חדש[ )"הפקודה"(, בנוגע לפעילות של קרנות השקעה במקרקעין.

החברה הינה חברה ציבורית, הנסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב, וניירות הערך של החברה נכללים במספר מדדים, שהעיקריים בהם הינם: ת"א,125- ת"א,90- ת"א-נדל"ן, ת"א-מניב ישראל, תל-דיב, תל בונד ,100 תל בונד 40 ותל בונד צמודות.

הסביבה העסקית

שנת 2025 נפתחה על רקע הפסקת האש במלחמת חרבות ברזל. במהלך החודשים הראשונים של השנה התקיימו מגעים אינטנסיביים בתיווך מצרים, קטאר וארה"ב, במטרה להגיע להסכם קבע בין מדינת ישראל לבין ארגון הטרור חמאס, שיכלול, בין היתר, את שחרורם של החטופים ואת סיומה של המלחמה. בעקבות כשלון המשא ומתן, ולאחר כחודשיים של הפסקת אש, בחודש מרץ 2025 חודשה הלחימה בעזה ונכון למועד פרסום דוח זה היא טרם הסתיימה.

החברה מרכינה ראש לזכרם של הנופלים והנרצחים, מייחלת להחזרתם של כל החטופים, להחלמת הפצועים ולשובם הביתה בשלום של חיילי צה"ל וכוחות הביטחון.

במהלך חודש יוני 2025 פתחה מדינת ישראל במתקפה על איראן, במסגרת המבצע הצבאי "עם כלביא" )"המבצע"(, במטרה לפגוע בתשתיות הגרעין, במפעלי הטילים הבליסטיים וביכולותיה הצבאיות של איראן. המבצע הצבאי החל במתקפת פתע ישראלית נרחבת על איראן. בתגובה, פתחה איראן במתקפה אסטרטגית על ישראל, באמצעות שיגורים של מאות טילים בליסטיים וכלי טיס בלתי מאוישים לעבר מטרות צבאיות ואזרחיות בישראל. בתקיפות אלו נהרגו עשרות אזרחים ישראלים, מאות נפצעו ונגרם נזק רב לרכוש. במהלכה של המערכה, הצטרפה ארה"ב ותקפה את מתקני הגרעין באיראן. לאחר שנים עשר ימי לחימה, ובתיווכה של ארה"ב, הגיעו ישראל ואיראן ל הסכמות על הפסקת אש.

במקביל, ממשלת ישראל חזרה לקדם את הרפורמה במערכת המשפט )"הרפורמה"(, וזאת על אף המחלוקות והביקורות הנרחבות הקיימות עליה ועל השלכותיה האפשריות על מדינת ישראל.

מאז תחילתה של שנת ,2025 מתאפיינת הסביבה הכלכלית בישראל בחזרה הדרגתית למסלול הצמיחה, בהתבסס על המשך התאוששות הצריכה הפרטית, חזרת היצוא, והציפייה להשקעות משמעותיות בביטחון ובתשתיות. על פי הנתונים שנאספו עד למועד פרסום דוח זה, הפעילות הכלכלית במשק ממשיכה להתאושש באופן מתון ושוק העבודה נותר הדוק. הפעילות בענף הבינוי מתאוששת, אך עדיין מושפעת ממגבלות כוח אדם. במחציתה הראשונה של שנת ,2025 נרשמה התאוששות ניכרת בהיקף גיוסי ההון של חברות הייטק ישראליות, ואף נרשם גידול ניכר בהיקפי גיוסי החוב הקונצרני בשוק ההון הישראלי. לצד האמור, החזרה לצמיחה ועוצמתה תלויה, בין היתר, במצב הבטחוני והחברתי במדינת ישראל.

השפעתו השלילית הישירה של מבצע "עם כלביא" על הפעילות הכלכלית בישראל במהלכם של שנים עשר ימי הלחימה בחודש יוני 2025 נבעה בעיקר מהנזקים וההרס שנגרמו כתוצאה מפגיעות הטילים, לצד הפגיעה הכלכלית שנבעה מ מגבלות ההתקהלות שהוטלו וכללו בין היתר, השבתת מוסדות חינוך, סגירת בתי עסק, מרכזים מסחריים ומקומות בילוי, ומגבלות על פעילות המגזר העסקי, הציבורי והפרטי. עלות המבצע ותיקון הנזקים שנגרמו במהלכו נאמדת בכ- 20 מיליארד ש"ח.

בנוסף, ייתכנו השפעות ארוכות טווח על המשק, כתלות בהתפתחויות הגיאופוליטיות העתידיות. ייסוף השקל ועליות השערים החדות בבורסה בתל אביב, עוד טרם נכנסה לתוקפה הפסקת האש בין ישראל לאיראן, וגם אחריה, משקפים אופטימיות של השווקים הפיננסיים באשר להתפתחויות אלו. עם זאת, בשלב זה פרמיית הסיכון במשק עודנה גבוהה מרמתה ערב מלחמת "חרבות ברזל". תוצאות המבצע הצבאי מול איראן משקפות אפשרות להפחתה בסיכונים הביטחוניים לישראל, ומסתמן גם פוטנציאל לסיום המלחמה בעזה ואף להגעה להסדרה אזורית רחבה יותר. התממשות הסדרה שכזו, ככל ותתממש, צפויה להפחית את רמת הסיכון של המשק הישראלי, להקל על מגבלות ההיצע, ועשויה לתרום לעלייה בביקושים ובהשקעות במשק במהלך השנים הקרובות. מנגד, אי הוודאות ביחס להשפעות ארוכות הטווח של ה מבצע הצבאי ולמצב הביטחוני מול איראן, טומנת בחובה סיכונים שהשיפור יהיה מוגבל בזמן ושהשפעתו החיובית על המשק הישראלי תהיה קצרה. כמו כן, ככל שלא תושג הפסקת אש והסדרה בת קיימא בגזרת עזה, ושהמלחמה תתארך ו/או תתעצם, קיים סיכון שמגבלות ההיצע יוסיפו להעיב על התאוששות הפעילות הכלכלית, הצמיחה תהיה מתונה יותר והגרעון התקציבי יהיה גבוה יותר.

בשווקי העולם, תחילתה של שנת 2025 הושפעה בעיקר ממדיניות המכסים החדשה עליה הכריז נשיא ארה"ב, הכוללת העלאת מכסים משמעותית על מרבית היבוא לארה"ב. מדיניות זו הציתה חששות למלחמת סחר עולמית, ולאור השלכותיה החזויות, מספר בתי השקעות מובילים בעולם וגופים בינלאומיים הפחיתו בצורה חדה את תחזיות הצמיחה העולמית והיקפי הסחר העולמי, לצד ציפיות לעלייה באינפלציה בארה"ב. מהלכים אלו זעזעו את השווקים הפיננסיים בעולם והובילו לירידות חדות במדדי המניות המובילים. עם זאת, בחודשים האחרונים הגיעה ארה"ב להסכמות מחודשות בנוגע ל חלק מהסכמי הסחר, ולפי ההערכות המעודכנות למועד פרסום דוח זה, במרבית המדינות לא צפויה עלייה משמעותית ברמת המכסים ביחס לרמתן הנוכחית. במקביל, נרשמה מאז התאוששות משמעותית בשווקים הפיננסיים, שאף הגיעו לרמות שיא באותה התקופה, אולם אי הוודאות בקשר להשפעותיה של מדיניות המכסים החדשה נותרה גבוהה יחסית.

על פי התחזית המקרו -כלכלית שפרסמה חטיבת המחקר של בנק ישראל בחודש יולי 2025 )"התחזית ,¹ התוצר בישראל צפוי לצמוח בשנת 2025 בשיעור של ,3.3% נמוך מהערכתה בתחזית מחודש המעודכנת"( ינואר 2025 )"תחזית ינואר"( , ובשנת 2026 בשיעור של ,4.6% גבוה מהערכתה בתחזית ינואר. על פי התחזית המעודכנת, שיעור האינפלציה במהלך שנת 2025 צפוי לעמוד על כ- 2.6% )ללא שינוי ביחס ל תחזית ינואר( ואילו במהלך שנת 2026 הוא צפוי לעמוד על 2.0% )לעומת 2.3% בתחזית ינואר(. על פי התחזית המעודכנת, ברבעון השני של שנת 2026 הריבית צפויה לעמוד על כ- .3.75%

התחזית המעודכנת גובשה תחת ההנחה שתושג הפסקת אש בעזה בתקופה הקרובה וכי בהמשך לא תהיה בעזה לחימה עצימה. התחזית גם מניחה שהפסקת האש בין ישראל לאיראן תישמר, וכוללת הערכות מעודכנות לגבי ההשפעה האפשרית של העלאת מכסי הייבוא של ארה"ב.

לפרטים נוספים אודות הסביבה העסקית בה פועלת החברה והשפעותיה על פעילותה, ראו סעיף 5.1 לפרק א' שנכלל בדוח התקופתי.

על אף הסביבה העסקית המורכבת ורמת אי הוודאות הגבוהה, מתחילתה של שנת 2025 ועד למועד פרסום דוח זה, ענף הנדל"ן המניב בו פועלת החברה המשיך להתאפיין ביציבות. בהתאם, שעורי התפוסה בנכסיה המניבים של החברה נותרו גבוהים ונרשמה יציבות בדמי השכירות הריאליים, וזאת בכלל תחומי הפעילות של החברה.

במהלך המערכה הצבאית עם איראן בחודש יוני ,2025 אירעו פגיעות הדף במספר מצומצם של נכסי החברה ברחבי הארץ, כתוצאה מנפילות סמוכות של טילים ששוגרו מאיראן. החברה פעלה באופן מיידי להשבת הפעילות לסדרה בנכסים אלו ולתיקון הנזקים שנגרמו.

כמו כן, לאור השבתת הפעילות הכלכלית במהלך ימי המלחמה מול איראן, החברה העניקה הקלות תזרימיות )פריסת תשלומי דמי השכירות( לחלק משוכריה מתחום המסחר בגין התקופה בה עסקיהם היו סגורים ולאחר שבוצעה בחינה בהתאם לנסיבות הספציפיות של כל בקשה להקלה. הפגיעה בהכנסות החברה בשנת 2025 כתוצאה מהקלות אלו אינה מהותית.

למועד פרסום דוח זה, שיעור הגבייה של חיובי דמי השכירות )בכלל תחומי פעילות החברה( הינו גבוה.

להערכת החברה, תמהיל תיק הנכסים המניבים המגוון בין השימושים השונים )משרדים, מסחר, תעשייה, לוגיסטיקה, בתי חולים סיעודיים, חניונים ומלונאות(, וכן הפיזור הגאוגרפי הרחב שלהם, מסייעים לה להתמודד עם השפעות הסביבה העסקית המפורטות לעיל על נכסיה ועל תוצאות פעילותה. כמו כן, המגוון הרחב של ענפי הפעילות של שוכריה בנכסיה השונים מצמצם את חשיפתה לפגיעה מהותית בתוצאותיה בעקבות השפעות אלו.

¹ התחזית המקרו-כלכלית של חטיבת המחקר, יולי ,2025 זמינה באתר בנק ישראל בקישור: https://www.boi.org.il/publications/pressreleases/07-07-2025a/

להערכת החברה, יתרות המזומנים ומסגרות האשראי הפנויות העומדות לרשותה, שיעור המינוף הנמוך ביחס לענף, נגישותה לאשראי בנקאי ולשוק ההון, לצד היקף נכסיה המניבים הלא משועבדים, יאפשרו לה לממן את פעילותה, לעמוד בהתחייבויותיה ולהתמודד בצורה נאותה עם השפעות כאמור, ככל שתתרחשנה.

הערכות החברה למועד פרסום דוח זה, אשר שימשו, בין היתר, לצורך האמדנים החשבונאיים ותחזיות החברה לשנת ,2025 מבוססות, בין היתר, על ההנחה שלא תהיה התרחבות משמעותית נוספת במלחמה ובמגבלות על הפעילות הכלכלית בעקבותיה. יצוין, כי בתרחיש של הימשכות המלחמה ו/או הסלמה בעצימותה ו/או התרחבות העימות תוך השבתה משמעותית יותר של הפעילות במשק, עלולה להיות פגיעה נוספת בתוצאות החברה שלא הובאה בחשבון למועד זה. הערכות החברה אודות התוצאות הכספיות החזויות, לרבות הערכותיה בדבר ההשפעות האפשריות של הסביבה העסקית, לרבות של המלחמה, על פעילותה ועל תוצאותיה העתידיות מהוות מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, תשכ"ח – 1968 )"חוק ניירות ערך"(, ומבוססות, בין היתר, על הערכות ואומדנים של החברה למועד פרסום דוח זה ביחס לגורמים שאין לחברה כל השפעה עליהם. ההערכות והאומדנים כאמור עשויים שלא להתממש או להתממש באופן שונה מהותית, בשל גורמים שאינם בשליטת החברה, לרבות הימשכות המלחמה, התפתחותה לזירות נוספות, עוצמתה, הנחיות ממשלת ישראל, היקף גיוס המילואים וקיומן של מגבלות על תעסוקה ותנועה במרחב הציבורי וכן עוצמת ומשך ההאטה הכלכלית בארץ כתוצאה מכך.

דוחות מאוחדים מורחבים

לצורך הגברת שקיפות המידע עבור ציבור המשקיעים וקוראי הדוחות הכספיים, מציגה החברה בדוח הדירקטוריון את נתוני הדוחות המאוחדים המורחבים, המשקפים את חלקה היחסי של החברה בנכסיה המניבים, בהתחייבויותיה ובפעילותה, לרבות באמצעות חברות מוחזקות, למעט אם צוין אחרת. הנהלת החברה סבורה כי הצגה בדרך זו מוסיפה מידע ומסייעת לניתוח ו להבנת הפעילות העסקית של החברה ותוצאותיה. הדוחות המאוחדים המורחבים מבוססים על הדוחות הכספיים המאוחדים של החברה לפי כללי חשבונאות מקובלים )IFRS), תוך ביצוע התאמות, כמפורט בנספח א' לדוח זה.

פרטים על פעילות החברה

ליום 30 ביוני ,2025 נכסי החברה כוללים 59 נכסים מניבים בשטח של כ- 750 אלף מ"ר. שיעור התפוסה בנכסי החברה הינו כ- 92.4% )כ- 98.0% בנטרול אינפינ יטי פארק ברעננה, שעבודות השיפוץ וההשבחה בו הסתיימו בתום הרבעון השני של 2025(. מרבית נכסי החברה ממוקמים באזורי ביקוש, בעיקר במרכז הארץ ובגוש דן, ומשמשים ברובם למשרדים ומסחר. הנכסים מושכרים לכ- 980 שוכרים בחוזים לטווחי זמן שונים.

החברה ממשיכה בפעילותה להגדלה, לגיוון ולהשבחת תיק הנכסים המניבים שלה תוך הקפדה על עמידה בקריטריונים שנקבעו בפקודה בנוגע לפעילותן של קרנות השקעה במקרקעין.

להלן תמצית נתונים מתוך הדוחות הכספיים של החברה לתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025 )מאוחד

2024	רבעון 2 2024	רבעון 2 2025	% שינוי 2024-2025	1-6/2024	1-6/2025	% שינוי 2024-2025
481.8	119.2	132.5	11.2%	229.6	255.2	11.1%	NOI
-	113.0	126.3	11.8% )1(	214.7	242.4	12.9% )1(	NOI Same Property
176.8	14.8 )2(	47.9	223.6%	70.5 )2(	110.4	56.6%	גישת FFO לפי רות ערך רשות לניי
342.0	86.2 )2(	93.6	8.6%	163.8 )2(	180.5	10.2%	אם FFO מתו הלה( )גישת ההנ
1.76	0.44 )2(	0.48	8.4%	0.84 )2(	0.92	9.5%	אם FFO מתו ח( למניה )ש"

מורחב, במיליוני ש"ח( )*(:

)*( לפרטים נוספים והסברים בקשר לשינויים העיקריים ב- NOI וב- FFO, ראו בהמשך סעיף זה להלן.

)1( בנטרול השפעתם של נכסים שהנבתם בחציון הראשון של שנת 2024 היתה חלקית )מכיוון שהקמתם הושלמה ברבעון השלישי של שנת 2023(, העלייה ב- Property Same NOI בחציון הראשון וברבעון השני של שנת 2025 ביחס לתקופות המקבילות אשתקד הינה כ- 9.9% וכ- ,9.8% בהתאמה.

)2( כולל הצגה מחדש למספרי ההשוואה, בעקבות נייר עמדה של רשות לניירות ערך שפורסם בינואר 2025 בקשר לכללי חישוב מדד ה- FFO לפי גישת רשות ניירות ערך ולפי גישת ההנהלה )FFO מתואם(. לפרטים נוספים ראו סעיף 1.5 להלן.

מדד ביצוע - NOI

ה- NOI הינו מדד תפעולי המשקף את הרווח הנובע מהכנסות מהשכרת הנכסים בניכוי עלות האחזקה והתפעול שלהם. להערכת הנהלת החברה מדד זה הינו אחד הפרמטרים החשובים בהערכת תוצאות הפעילות ומסייע לניתוח ולהבנת הפעילות העסקית של החברה. מודגש בזאת כי ה - NOI:

א. אינו מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים.

ב. אינו משקף מזומנים שבידי החברה, ואת יכולתה לבצע חלוקת כספים.

ג. אינו אמור להיחשב כתחליף לרווח הכולל לצורך הערכת תוצאות הפעילות של החברה.

ה- NOI הינו פרמטר משמעותי המשמש בהערכת שווי של נדל"ן מניב. תוצאת חלוקתו של ה - NOI בשיעור ההיוון המקובל בהתחשב בסוג הנכס ובמאפייניו )Rate Cap )מהווה את אחת האינדיקציות לקביעת שוויו של הנכס.

מדד ביצוע - FFO

ה- FFO הינו מדד מקובל, שאינו נדרש על פי כללי החשבונאות המקובלים, אשר נפוץ בעולם בקרב חברות שעוסקות בתחום הנדל"ן המניב ומשמש בסיס למדידה, ניתוח והשוואה של ביצועי החברות בתחום וכלי מקובל להערכת שווין של חברות אלו. מדד זה נועד לשקף את הביצועים התפעוליים והכלכליים של החברה מפעילות הליבה השוטפת - השכרה וניהול של נכסי נדל"ן ולספק למשקיעים כלי פשטני להערכה עקבית, מיטבית, ובת השוואה של חברות בתחום. ה - FFO מבטא רווח כולל, בנטרול: שינויים בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה, רווחים או הפסדים ממכירת נדל"ן להשקעה או כאלו הנובעים מנדל"ן להשקעה בהקמה, שינויים בשווי הוגן של מכשירים פיננסיים, מיסים נדחים ו התאמות נוספות בגין הכנסות או הוצאות. לפרטים נוספים בדבר חישוב ה- FFO בתקופת הדוח, ראו סעיף 1.5 להלן.

מודגש בזאת כי ה- FFO:

א. אינו מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת על פי כללי חשבונאות מקובלים.

ב. אינו משקף מזומנים שבידי החברה ואת יכולתה לבצע חלוקת כספים.

ג. אינו אמור להיחשב כתחליף לרווח הכולל לצורך הערכת תוצאות הפעילות של החברה.

דגשים עיקריים לפעילות החברה בתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025 ועד למועד פרסום הדוח )מאוחד

	מורחב(:
8.6 מת כ- 2025 )לעו ביוני ליום 30 ארד ש"ח 9.0 מילי כם לכ- סים הסת תיק הנכ וני 2024(. ליום 30 בי ארד ש"ח - 8.3 מילי ר 2024 ו כ 31 בדצמב ש"ח ליום מיליארד	סים תיק הנכ
קופה: יקריות בת עסקאות ע
יוני 2025(. ק ברעננה ) יניטי פאר תחם אינפ שבחה במ שיפוץ והה עבודות ה - השלמת
נה באזור יקה ואחס שי לוגיסט כר לשימו נכס המוש כלוסו של הקמתו וא - השלמת
יות תרת הזכו לרכישת י האופציה ( ומימוש )מרץ 2025 בית שמש המערבי ב התעשייה
2025(. בנכס )יוני
אר אביב )ינו היובל בתל אל במגדל דינת ישר שכרות למ ומות המו מכירת הק - השלמת .)2025
להלן. בסעיף 1.2 ספים ראו לפרטים נו
- NOI ב שבוצעו שכירות י הסכמי של חידוש העלייה ב בעיקר מ עלה נובע העדכון מ	ברה חזיות הח לה של ת עדכון מע
ות של ה המקורי לתחזיותי ם, ביחס ם החניוני ברה מתחו כנסות הח עלייה בה בתקופה ו	2025 לשנת
.2025 שנת החברה ל
לן. עיף זה לה בהמשך ס ספים ראו לפרטים נו
NOI מנכ ב- NOI ראשון של בחציון ה סים זהים 12.9% ב- ו כ- כ- 11.1% עלייה של	NOI עלייה ב-
קד. ילה אשת ופה המקב ביחס לתק שנת 2025
ב- NOI ב- NOI ל שנת ון השני ש הים ברבע מנכסים ז וכ- 11.8% כ- 11.2% עלייה של	NOI Same Property -וב
אשתקד. המקבילה ס לתקופה 2025 ביח
עיקר א, נבעה ב היובל בת" ות במגדל ירת הקומ תה של מכ אף השפע NOI, על העלייה ב-
רו שהושכ ל שטחים מהנבה ש כתוצאה ת הדוח בתקופ סים זהים NOI מנכ מגידול ב-
יונים. תחום החנ הכנסות מ ומעלייה ב השכירות דד על דמי עליית המ מהשפעת בתקופה,
ן. יף 1.6 להל לעיל ובסע בסעיף זה ספים ראו לפרטים נו
FFO המ יה בחציון תואם למנ 9.5% ב- תואם וכ- FFO המ 10.2% ב- כ- עלייה של *(. אשתקד ) המקבילה ס לתקופה 2025 ביח ל שנת הראשון ש	המתואם FFO ב- עלייה
FFO המ יה ברבעון תואם למנ 8.4% ב- תואם וכ- FFO המ 8.6% ב- כ - עלייה של	למניה המתואם FFO וב-
קד )*(. ילה אשת ופה המקב ביחס לתק שנת 2025 השני של
ה ב- ר מהעליי בעה בעיק אשתקד נ המקבילה ס לתקופה תואם ביח FFO המ העלייה ב-
הריאליות. ת המימון ה בהוצאו פעת העליי בניכוי הש ופת הדוח, NOI בתק
שפורסם יירות ערך ל רשות לנ עמדה ש עקבות נייר השוואה, ב למספרי ה צגה מחדש )*( כולל ה 1.5 להלן. ם ראו סעיף טים נוספי FFO. לפר וב מדד ה- לכללי חיש 2025 בקשר בינואר
ה רק ברעננ פיניטי פא טרול אינ 98.0% בנ )כ- - 92.4% מד על כ תפוסה עו שיעור ה	ב וגבוה פוסה יצי שיעור ת
ומת כ- 2025(, לע שני של הרבעון ה מו בתום בו הסתיי ההשבחה השיפוץ ו שעבודות
.2024 ם 30 ליוני 96.4% ליו
פי מספר מניה על 86 אג' ל ן ש"ח ) 168 מיליו של כ- שנת 2025 פוי בגין דיבידנד צ ליום יר הסגירה ) על פי מח ל כ- 4.0% דיבידנד ש ף תשואת טה( משק ום ההחל המניות בי	יציב בידנד חלוקת די מדיניות
1.9 להלן. ו בסעיף פרטים רא ט 2025(. ל 10 באוגוס	וצומח
2 דים ם משועב	ברה אינ ם של הח ה המניבי רוב נכסי

עלאת ilAA )ו ה החברה ) החוב של גי איגרות פיק ודירו דירוג המנ - אשרור יולי 2025	ברה וב של הח דירוג הח
שך קבות המ ilAA )בע Stable\ יבה ) לילית ליצ ארוך מש יק לזמן רוג המנפ תחזית די ננסיים; חסים הפי לשיפור בי עסקי וצפי הפרופיל ה התחזקות
ilA. ברה + -1 צר של הח ות לזמן ק ההתחייב ק ותעודות רוג המנפי אשרור די
2025 ם 30 ביוני 2.11% ליו וך של כ- ד לזמן אר צמודת מד משוקללת פקטיבית - ריבית א	ללת ב המשוק עלות החו
וני 2024(. ליום 30 בי )כ- 1.99%
ל כ - 8.2 במח"מ ש סדרה ח'(, רות חוב ) 3.0% )אג של כ- מודת מדד ב שולית צ - עלות חו וסט 2025( ם 10 באוג סגירה ליו פי מחיר ה שנים, על
שנים	4.0 ל של כ- ב משוקל מח"מ חו
ם מועד פרסו שנה ועד ל מתחילת ה ליון ש"ח כ- 487 מי בהיקף של גרות חוב - הנפקת א	ק ההון ובה לשו נגישות ט
דוח זה.	בנקאי ולאשראי
ליון ש"ח. כ- 120 מי היקף של החברה ב תומות של שראי הח סגרות הא - הגדלת מ
להלן. בסעיף 1.3 ספים ראו לפרטים נו

2 למעט חלק מנכס מניב של החברה כמפורט בביאור 17)י( לדוח הכספי ליום 31 בדצמבר ,2024 ושעבוד על נכסים מניבים המוחזקים באמצעות חברות מוחזקות ביחד עם שותפים בשווי של כ- 6% מסך שווי הנדל"ן להשקעה של החברה )מאוחד מורחב(.

ות גבוהה רמת נזיל	שראי מסגרות א פיננסיים ו ם, נכסים ות מזומני חברה יתר הכספי, ל סום הדוח למועד פר ש"ח. מיליארד ך של כ- 1 פנויות בס חתומות ו
הון עצמי לבעלים( )המיוחס	מת כ- 4.1 ,2025 לעו 30 ביוני ניה( ליום ח הון למ 22.32 ש" ח )כ- ליארד ש" כ- 4.4 מי 4.0 מת כ- 2024 ולעו צמבר ם 31 בד מניה( ליו ח הון ל 21.24 ש" ש"ח )כ - מיליארד ח מהרוו ה הנובעת ,2024 עלי 30 ביוני יה( ליום ח הון למנ 20.61 ש" ש"ח )כ - מיליארד רז. ידנד שהוכ ניכוי הדיב לתקופה ב

ות גבוהה
רמת נזיל

שראי
מסגרות א
פיננסיים ו
ם, נכסים
ות מזומני
חברה יתר
הכספי, ל
סום הדוח
למועד פר
ש"ח.
מיליארד
ך של כ- 1
פנויות בס
חתומות ו

הון עצמי
לבעלים(
)המיוחס

מת כ- 4.1
,2025 לעו
30 ביוני
ניה( ליום
ח הון למ
22.32 ש"
ח )כ-
ליארד ש"
כ- 4.4 מי
4.0
מת כ-
2024 ולעו
צמבר
ם 31 בד
מניה( ליו
ח הון ל
21.24 ש"
ש"ח )כ -
מיליארד
ח
מהרוו
ה הנובעת
,2024 עלי
30 ביוני
יה( ליום
ח הון למנ
20.61 ש"
ש"ח )כ -
מיליארד
רז.
ידנד שהוכ
ניכוי הדיב
לתקופה ב

עדכון מעלה של תחזיות ה- NOI וה- FFO המתואם לשנת :2025

אומדן ה- NOI של החברה לשנת 2025 הינו כ- 515-520 מיליון ש"ח )מאוחד מורחב(, לעומת אומדן מקורי של כ- 498-508 מיליון ש"ח. משקף צמיחה חזויה של כ- 7.5% לעומת שנת .2024

אומדן ה- FFO המתואם של החברה לשנת 2025 הינו כ - 355-360 מיליון ש"ח, לעומת אומדן מקורי של כ - 343-353 מיליון ש"ח. משקף צמיחה חזויה של כ- 4.7% לעומת שנת .2024

אומדן ה- FFO המתואם למניה של החברה לשנת 2025 הינו כ- 1.82-1.85 ש"ח למניה, לעומת אומדן מקורי של כ- 1.76-1.81 ש"ח למניה. משקף צמיחה חזויה של כ- 4.5% לעומת שנת .2024

השפעת מלחמת "חרבות ברזל"

הערכות החברה אשר שימשו לתחזיותיה לשנת 2025 מבוססות, בין היתר, על הנחות עבודה לפיהן המלחמה תימשך בעצימות פוחתת למשך מספר חודשים נוספים בשנת ,2025 ולא תהיה הסלמה נוספת בעצימותה ו/או התרחבות לגזרות נוספות. להערכת החברה, ובהתאם להנחות אלו, השפעתה של המלחמה על תוצאות החברה בשנת 2025 לא תהיה מהותית. עם זאת, תרחיש של החמרה נוספת במצב הבטחוני, לרבות הימשכותה ו/או התעצמות הלחימה ו/או התרחבותה לגזרות נוספות, עלול להוביל ל פגיעה בהכנסות החברה, שלא הובאה בחשבון בתחזיותיה של החברה לשנת ,2025 נכון למועד פרסום דוח זה.

מתחם אינפיניטי פארק ברעננה

אומדני החברה לשנת 2025 כוללים NOI בסך של כ- 43 מיליון ש"ח ממתחם אינפיניטי פארק ברעננה, לעומת כ- 34 מיליון ש"ח בשנת 2024 בפועל, כ- 13 מיליון ש"ח בשנת ,2023 וכ- 48 מיליון ש"ח בשנת 2022 וזאת בהמשך לעזיבת שוכר עיקרי )אמדוקס( ועבודות השיפוץ ל השבחת הנכס.

להערכת החברה, אומדן ה- NOI השנתי הצפוי לה ממתחם איניפיניטי פארק לאחר תום השיפוץ וההשבחה, יסתכם לכ- 78-82 מיליון ש"ח )בתפוסה מלאה(, כך שתוספת ה- NOI החזויה ממתחם אינפיניטי פארק ברעננה לאחר השלמת השיפוץ וההשבחה ביחס לתחזיות 2025 היא בסך של כ- 35-39 מיליון ש"ח, ותוספת ה- FFO המתואם נאמדת בסך של כ- 32-36 מיליון ש"ח. לפרטים נוספים בקשר למתחם אינפיניטי פארק ברעננה, ראו בסעיף 1.2 להלן.

הערכות החברה המתוארות בסעיף זה לעיל בקשר להשכרות חזויות ובקשר להשלמת רכישתם ו/או הקמתם של נכסים חדשים הינן מידע צופה פני עתיד, המתבסס על הנתונים הקיימים והידועים לחברה במועד פרסום דוח זה. אין כל וודאות כי הערכות אלו יתממשו , וזאת בין היתר בשל התלות בגורמים חיצוניים שאינם בשליטת החברה.

התחזיות ו האמדנים לשנת 2025 נערכו על פי מצבת הנכסים ו חוזי השכירות הקיימים וצפי ההנהלה לחידוש חוזי השכירות והאופציות בשנת .2025 האמדנים הוכנו על בסיס הפרמטרים הידועים במועד פרסום דוח זה, ומתבססים על ההנחה כי לא יחול שינוי משמעותי בסביבה העסקית בה פועלת החברה. האמור בסעיף זה לגבי האמדנים לשנת ,2025 כולל מידע צופה פני עתיד שהינו בלתי ודאי והוא מבוסס, בין היתר, על מידע אשר מצוי בידיעת החברה במועד פרסום דוח זה בדבר ההתקשרויות החוזיות שלה עם שוכריה ובדבר הסביבה העסקית בה פועלת החברה. התוצאות בפועל עשויות להיות שונות באופן מהותי מההערכות המפורטות לעיל והמשתמע מהן, מסיבות שונות, וביניהן הימשכות המלחמה ו/או הסלמה ו/או התרחבותה לחזיתות נוספות תוך השבתה משמעותית יותר של הפעילות במשק, ביטול מוקדם של חוזי השכירות, משבר עסקי של מי מהשוכרים, שינוי בשיעורי הריבית, מגבלות על הפעילות במשק, או בשל גורמים אחרים. הערכות החברה למועד פרסום דוח זה, אשר שימשו, בין היתר, לצורך האמדנים החשבונאים ולתחזיות החברה המעודכנות לשנת ,2025 מבוססות, בין היתר, על ההנחה שלא תהיה התרחבות משמעותית נוספת במלחמה ובמגבלות על הפעילות הכלכלית בעקבותיה. יצוין, כי בתרחיש של הימשכות המלחמה ו/או התרחבותה ו/או עימות בחזיתות נוספות תוך השבתה משמעותית יותר של הפעילות במשק, עלולה להיות פגיעה בתוצאות החברה שלא הובאה בחשבון למועד זה.

)*( הנדל"ן להשקעה ליום 31 בדצמבר 2024 כלל חלק ממגדל היובל בתל אביב שנמכר בחודש ינואר 2025 וסווג כנדל"ן להשקעה המיועד למימוש בדוחות המאוחדים המורחבים. לפרטים נוספים, ראו סעיף 17.2 לפרק א' לדוח התקופתי וביאור 5)ב( לדוח הכספי ליום 30 ביוני .2025
- )**( לפרטים בדבר תחזיות החברה המעודכנות לשנת ,2025 ראו בסעיף זה לעיל.
  - )***( התוצאות העתידי ות החזויות כולל ות, מעבר לתחזית :2025
תוספת הנבה חזויה מאכלוס מלא של מתחם אינפיניטי פארק ברעננה )בעיקר בגין שטחים שטרם הושכרו למועד פרסום דוח זה(. - תוספת הנבה חזויה מחלק החברה בנכסים שרכישתם/הקמתם/השבחתם הושלמה במהלך שנת 2025 ו/או צפויה ב12- החודשים
הקרובים.

מורחב(: )מאוחד 2025 ביוני 30 עה ליום "ן להשק של הנדל אלית סקטורי התפלגות
--------------------------------------------------------------------------------------------------------

ם שימושי	שטח	NOI	% מה- NOI	שיעור תפוסה	שווי הוגן	י % מהשוו ההוגן
	מ"ר	ח אלפי ש"	%	%	ח אלפי ש"	%
משרדים	240,393	112,057	44%	) 1 78.3% )	4,081,153	45%
מסחר	112,725	62,112	24%	98.1%	2,051,265	23%
קה לוגיסטי תעשייה ו	260,099	44,773	18%	98.9%	1,799,970	20%
ים ם סיעודי בתי חולי	38,920	18,661	7%	100%	549,435	6%
חניונים	93,523	15,090	6%	100%	452,969	5%
מלונאות	4,532	2,459	1%	100%	86,525	1%
סה"כ	750,192	255,152	100%	) 1 92.4% )	9,021,317	100%

)1( בנטרול שטחי אינפיניטי פארק ברעננה, שעבודות השיפוץ וההשבחה בו הסתיימו בתום הרבעון השני של ,2025 שיעור התפוסה בנכסי החברה ליום 30 ביוני 2025 הינו כ- 98.0% )כ- 94.7% בתחום המשרדים(. לפרטים נוספים ראו בסעיף 1.2 להלן.

שיעור התשואה המשוקלל )מאוחד מורחב(:

להלן תחשיב של שיעור תשואה משוקלל )Rate Cap )הנגזר מהנדל"ן להשקעה של החברה ליום 30 ביוני 2025 )אלפי ש"ח(:

2025 ביוני יום 30 מורחב ל וח מאוחד שקעה בד נדל"ן לה	9,021,317
) 1 ) עננה חכירה ר בגין דמי תחייבות בניכוי ה	)84,268(
ת נוספות ס לזכויו וי המיוח בניכוי שו	)151,155(
) 2 ) ם פנויים ס לשטחי וי המיוח בניכוי שו	)662,788(
מושכרים שטחים מיוחס ל שקעה ה נדל"ן לה	8,123,106
2025 שנת שני של לרבעון ה NOI	132,481
) 3 ) טו ן מניב, נ בגין נדל" NOI התאמת	)153(
( 4 ) תי בקצב שנ מתוקנן NOI	529,312
Cap ( Rate קעה ( ל"ן להש נגזר מנד שוקלל ה שואה מ שיעור ת	6.52%

)1( ה- NOI אשר שימש בחישוב התשואה מחושב בניכוי דמי החכירה שסכומם, בקצב שנתי, ליום 30 ביוני 2025 הינו כ- 6.3 מיליון ש"ח. לפרטים נוספים ראו ביאור 6)י()3( לדוח הכספי ליום 31 בדצמבר .2024 כיוון שדמי החכירה נוטרלו גם מה- NOI וגם משווי הנכס, אין השפעה מהותית על שיעור התשואה שהיה מתקבל מהנכס אילו החישוב היה נערך ללא ניטרול דמי החכירה הנ"ל.

)2( שווי המיוחס לשטחים פנויים כולל בעיקר את שווי השטחים הפנויים באינפיניטי פארק ברעננה שעבודות השיפוץ וההשבחה בו הסתיימו בתום הרבעון השני של .2025

)3( התאמת NOI בגין נדל"ן מניב כוללת בעיקר: )1( תוספת חלק החברה ב- NOI בגין נכס בבית שמש בשל עלייה בשיעור ההחזקה של החברה במהלך התקופה ; )2( תוספת ה- NOI הצפויה בגין חוזי שכירות חתומים שלא הניבו בקצב מייצג במהלך הרבעון ; )3( נטרול הוצאות בגין שטחים פנויים; )4( נטרול פיצוי חד פעמי שהתקבל משוכר בגין פינוי מוקדם; ו- )5( הפחתת דמי החכירה ברעננה.

)4( NOI זה מבוסס על תוצאות הרבעון בפועל מוכפל בארבע. יודגש כי הוא אינו מהווה את תחזית החברה, אשר מפורטת לעיל.

המרווח בין שיעור התשואה המשוקלל לבין עלות החוב המשוקללת )מאוחד מורחב(

)*( עלות חוב שולית צמודת מדד של כ- 3.0% )תשואת אג"ח )סדרה ח '(, במח"מ של כ- 8.2 שנים, על פי מחיר הסגירה ליום 10 באוגוסט .)2025

דיבידנדים בגין רווחי השנים 2022-2025

להלן פרטים לגבי סכומי הדיבידנד )המחולקים בארבע מנות( בגין רווחי כל אחת מהשנים :2022-2025

	2025	2024	2023	2022
ש" ח( )מיליוני מהשנים י כל אחת בגין רווח דיבידנד	168*	164	159	153
)** ( "ח( למניה )ש דיבידנד	0.86	0.84	0.82	0.80

)*( דיבידנד מינימאלי בגין רווחי שנת ,2025 ע"פ החלטת הדירקטוריון מיום 13 במרץ ,2025 בכפוף לאמור בסעיף 1.9 להלן.

)**( על פי מספר המניות הקיימות בכל חלוקת דיבידנד.

הדירקטוריון יהיה רשאי, בכל עת, בהתחשב בשיקולים עסקיים ובהתאם להוראות כל דין, לשנות את המדיניות ואת הסכומים שיחולקו כדיבידנד.

* דיבידנד מינימאלי בסך של כ- 168 מיליון ש"ח בגין רווחי שנת 2025 )86 אגורות למניה ביום קבלת ההחלטה(, ע"פ החלטת הדירקטוריון מיום 13 במרץ ,2025 בכפוף לאמור בסעיף 1.9 להלן.

** לפרטים בדבר תחזיות החברה המעודכנות לשנת ,2025 ראו בסעיף זה לעיל.

.1.2להלן תי אור קצר של העסקאות העיקריות שבוצעו בתקופת הדוח ועד למועד פרסומו:

מתחם אינפיניטי פארק, רעננה

החברה ממשיכה לקדם את תוכניותיה לפיתוח מתחם "אינפיניטי פארק" )"המתחם"( הממוקם בצומת רעננה, בנקודת מפגש של עורקי תנועה מרכזיים, תחבורה ציבורית ורכבת ישראל. המתחם המשודרג, מתוכנן כסביבת עבודה אורבנית ומתקדמת.

בחודש אוגוסט 2023 הושלמה הקמתו של מגדל אינפיניטי )חלק החברה- 50%(. המגדל החדש, בשטח עילי של כ- 61 אלף מ"ר ב- 30 קומות, נבנה בסטנדרטים ותקני בנייה מתקדמים )GOLD LEED), בהשקעה כוללת של כ- 465 מיליון ש"ח. למועד פרסום דוח זה, נחתמו הסכמי שכירות ביחס לכ- 69% משטחי המגדל )כ- 70% משטחי המשרדים(.

בחודש יוני 2025 הושלם שדרוג המבנים הקיימים במתחם )אינפיניטי קמפוס ואינפיניטי פלאזה( הכוללים כיום כ- 90 אלף מ"ר )חלק החברה כ- 66%(. השדרוג תוכנן באופן שיתאים את המבנים הקיימים לסטנדרטים הגבוהים של המתחם, והוא כולל, בין היתר, החלפת המעטפות של חלק מהבניינים, החלפת מרבית המערכות האלקטרומכניות, ועמידה בתקני בנייה מתקדמים )LEED). עלותן הכוללת של עבודות השדרוג הינה כ- 270 מיליון ש"ח, מתוכה כ- 241 מיליון ש"ח הושקעו בפועל עד לתאריך הדוח על המצב הכספי. למועד פרסום דוח זה נחתמו הסכמי שכירות ביחס לכ - 43% משטחיהם של אינפיניטי קמפוס ופלאזה.

עד תום שנת 2025 צפויה השלמתו של פארק בשטח של כ - 6 דונם הצמוד למגדל. הפארק יכלול שטחי מסחר, אזורי ישיבה והסעדה, ועלות הקמתו נאמדת למועד זה בכ- 50 מיליון ש"ח, מתוכה כ- 43 מיליון ש"ח הושקעו בפועל עד לתאריך הדוח על המצב הכספי.

להערכת החברה, אומדן ה- NOI השנתי הצפוי לה מחלקה במתחם לאחר השלמת אכלוסו יסתכם לכ- 78- 82 מיליון ש"ח )בתפוסה מלאה(. לפרטים בדבר תחזיות החברה לשנת ,2025 ראו בסעיף 1.1 לעיל.

לפרטים נוספים בדבר המתחם, ראו סעיף 17.1 לפרק א' לדוח התקופתי.

כוונות והערכות החברה המתוארות בסעיף זה לעיל, בין היתר בקשר להשכרות ולהכנסות חזויות, הינן מידע צופה פני עתיד, המתבסס על הנתונים הקיימים והידועים לחברה במועד פרסום דוח זה. אין כל וודאות כי הערכות אלו יתממשו, וזאת בין היתר בשל התלות בגורמים חיצוניים שאינם בשליטת החברה, לרבות ביחס לזכויות הבניה, לקבלת היתרי בניה ול יעוד המקרקעין.

קריית הממשלה - מגדל היובל, תל אביב

בשנת 2022 הוד יעה מדינת ישראל על מימוש האופציה לרכישת השטחים המושכרים לה במגדל היובל )"הנכס"(. בחודש ינואר 2025 נמכר הנכס. לפרטים נוספים, ראו סעיף 17.2 לפרק א' לדוח התקופתי וביאור 5)ב( לדוח הכספי ליום 30 ביוני .2025

נכס בשימושי לוגיסטיקה ואחסנה, אזור התעשייה המערבי בית שמש

בחודש מרץ 2025 הושלמה הקמתם של שני מבנים סמוכים הממוקמים באזור התעשייה המערבי בבית שמש, בשטח כולל של כ- 51 אלף מ"ר )"הנכס"(. הנכס מושכר במלוא ו לשני שוכרים שונים, לשימושים של לוגיסטיקה ואחסנה, לתקופות שכירות בסיסיות של 10 שנים, עם אופציות להארכתן לתקופות מקסימליות של 10 שנים נוספות. ה- NOI השנתי החזוי מהנכס בתקופות השכירות הבסיסיות הוא כ- 26.5 מיליון ש"ח. לפרטים נוספים, ראו ביאור 5)ג( לדוח הכספי ליום 30 ביוני .2025

.1.3הון וחוב

הון

לפרטים בדבר הון החברה, ראו ביאור 12 לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר .2024

אגרות חוב

בחודש מרץ 2025 הנפיקה החברה לציבור אגרות חוב )סדרה ז'( בהיקף של 300 מיליון ש"ח ערך נקוב, בדרך של הרחבת סדרה, תמורת 336 מיליון ש "ח ברוטו. המחיר שיקף ריבית אפקטיבית שנתית צמודת מדד של כ- ,3.14% למח"מ של כ- 6.3 שנים למועד ההנפקה.

בחודש יולי ,2025 לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, הנפיקה החברה לציבור סדרת אגרות חוב חדשה )סדרה ח'( בהיקף של 140 מיליון ש"ח ערך נקוב, תמורת כ- 151 מיליון ש"ח ברוטו. המחיר שיקף ריבית אפקטיבי ת שנתית צמודת מדד של כ- ,3.15% למח"מ של כ- 8.3 שנים למועד ההנפקה .

לפרטים בדבר אגרות החוב של החברה, ראו נספח ה' לדוח זה וביאור 11 לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר .2024

ניירות ערך מסחריים

לפרטים בדבר תנאי ניירות הערך המסחריים )סדרה ה'( של החברה, ראו ביאור 8)ב( לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר .2024

מסגרות אשראי

לחברה הסכמים חתומים למסגרות אשראי בהיקף כולל של כ- 1.4 מיליארד ש"ח, מתוכן מנוצלות מסגרות אשראי בהיקף של כ- 420 מיליון ש"ח למועד פרסום דוח זה.

מתחילת שנת 2025 ועד למועד פרסום דוח זה, הגדילה החברה את היקף מסגרות האשראי החתומות, נטו, בכ- 120 מיליון ש"ח.

לפרטים נוספים בדבר מסגרות האשראי של החברה, ראו ביאורים 8)א( ו17-)ז( לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר .2024

דירוג החברה

החברה ותעודות ההתחייבות שלה מדורגות על ידי על ידי אס אנד פי גלובל רייטינגס מעלות בע"מ )"P&S מעלות"(. דירוג המנפיק לזמן ארוך ואגרות החוב של החברה הינו ilAA ;ד ירוג המנפיק לזמן קצר של החברה ודירוג תעודות ההתחייבות לזמן קצר של החברה הינו -1+ilA.

בחודש יולי ,2025 לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, אושרר דירוג החברה ודירוגי תעודות ההתחייבות של החברה לזמן ארוך ולזמן קצר, ועודכנה מעלה תחזית דירוג המנפיק לזמן ארוך ליציבה משלילית .)ilAA/Stable(

לפרטים נוספים אודות דירוג החוב של החברה ראו נספח ה' לדוח זה.

תשקיף מדף

בחודש פברואר 2023 פרסמה החברה תשקיף מדף להנפקת ניירות ערך שונים, אשר יונפקו מעת לעת, לפי צרכי החברה. בחודש פברואר 2025 הוארכה התקופה להצעת ניירות ערך על פי תשקיף המדף וזאת עד לחודש פברואר .2026

.1.4 להלן טבלת תמצית המצב הכספי )דוחות כספיים מאוחדים IFRS, מיליוני ש"ח(:

הערות הסברים ו	31.12.24	30.06.25	הסעיף
	8,701	9,374	המאוחד סך המאזן
ם וקיטון ן במזומני קר מקיטו , נבע בעי טפים, נטו כסים השו הקיטון בנ נכס בלוד. ה ממכירת ת התמור נובע מקבל בחייבים ה	297	101	טפים נכסים שו
הוגן. ג לפי שווי שקעה מוצ הנדל"ן לה 128 של כ- עה בסך "ן להשק עות בנדל ע מהשק תקופה נב הגידול ב ות בנות נכס בחבר אשונה של שבונאי לר ת איחוד ח ח, בתוספ מיליון ש" ובית של וי הוגן חי תאמת שו בתוספת ה יון ש"ח ו - 410 מיל בסך של כ ון ש"ח . - 153 מילי בסך של כ קעה, נטו, נדל"ן להש 2 ו סעיף ההוגן רא ת השווי ה למדיד ות החבר דבר מדיני לפרטים ב דוח זה. המצורף ל לנספח ד'	7,678	8,369	שקעה נדל"ן לה
בת פירעון חזקת לטו לחברה מו שהועמדו הלוואות ע בעיקר מ השינוי נב שוטף הרווח ה , וכן מ י אחרים אשרא ת מנותני ל הלוואו מוקדם ש על פי המטופלות בחברות להשקעה של נדל"ן שווי הוגן והתאמת וי המאזני. שיטת השו	679	849	ת על המטופלו השקעות אזני השווי המ פי שיטת
על פיזור וך הקפדה הנכסים ת ת רכישת ה לממן א חברה הינ מדיניות ה ים ונותני ההון, בנק ות )שוק "מ, מקור בחינת מח המימון מ וגיוון של ים שונים ות לשיקול ך התייחס ה וכו', תו יסי הצמד חרים(, בס אשראי א ימון. עלויות המ השנתיים ו המיחזור כגון צרכי	)826(	)1,243(	הון חוזר
ל כ- 101 ם בסך ש ים שוטפי רכב מנכס חברה מו זר של ה ההון החו כוי 2024(, בני דצמבר יום 31 ב ן ש"ח ל 297 מיליו ח )כ- מיליון ש" יון 1,124 מיל ח )כ - מיליון ש" כ- 1,344 בסך של ת שוטפות התחייבויו ר 2024(. 31 בדצמב ש"ח ליום לטובת במזומנים משימוש בע בעיקר בתקופה נ ון החוזר השינוי בה מחצית מוחזקת ) ח לחברה מיליון ש" של כ- 150 עלים בסך הלוואות ב ל הלוואות ת היובל ה מחצי ם שביצע עון מוקד טובת פיר היובל( ל ת יתרת אחר קבל ו לחברה ל לים יוחזר וואות הבע סדיים. הל מגופים מו כמו כן, ל היובל. ראל במגד מדינת יש הקומות ל ממכירת התמורה ת הנכס מש להקמ קצר ששי ראי זמן ירעון אש זומנים לפ שמשו המ סעיף 1.2 ספים ראו לפרטים נו ליון ש"ח ) כ- 360 מי ש בסך של בבית שמ לעיל(.
ת ופנויות אי חתומו גרות אשר חברה מס הכספי, ל סום הדוח למועד פר גרות חוב הנפקת א ם בדבר ח. לפרטי יליון ש" כ- 980 מ בסך של בנקאיים תאגידים תומות מ שראי הח גרות הא היקף מס והגדלת ספי, ראו המצב הכ הדוח על ר תאריך רים, לאח שראי אח ומנותני א עילותה מנים מפ ים המזו ברה, תזר ערכת הח לעיל. לה סעיף 1.3 העומדות הפנויות האשראי ומסגרות מזומנים יתרות ה השוטפת, נכסיה ן, והיקף שוק ההו בנקאי ול לאשראי נגישותה לרשותה, ד תה ולעמו את פעילו ה לממן אפשרו ל עבדים, י הלא משו המניבים יותיה. בהתחייבו האשראי מקורות עונות ואת חזית הפר בחן את ת ן החברה דירקטוריו ך ה במהל ל החבר פויות ש מות והצ ת הקיי התחייבויו לפרעון ה
צביע על ר כדי לה בהון החוז ין בגרעון וקבע כי א הקרובות השנתיים ה. לות בחבר בעיית נזי
מן ארוך לוואות לז ות חוב וה ות של אגר ויות שוטפ רכבת מחל היתרה מו דצמבר ליום 31 ב ליון ש"ח כ- 470 מי יון ש"ח ) - 471 מיל בסך של כ א שינוי ן ש"ח )לל 450 מיליו בהיקף של מסחריים ירות ערך 2024(, מני ך קאיים בס אגידים בנ ן קצר מת שראי לזמ 2024( ומא דצמבר מיום 31 ב 2024( . צמבר יום 31 בד ון ש"ח ל - 68 מילי ן ש"ח )כ 276 מיליו של כ- 1.3 לעיל. סעיפים ספים ראו לפרטים נו	988	1,197	ת שוטפות התחייבויו בנקאיים לתאגידים רים שראי אח ולנותני א
ניטלו על יון ש"ח ש כ- 67 מיל בסך של מהלוואות ע בעיקר הגידול נוב ת פירעון ובל(, לטוב מחצית הי מוחזקת ) דו לחברה בת והועמ ידי חברה ם. ראי אחרי מנותני אש הלוואות מוקדם של	255	323	פות ת לא שוט התחייבויו בנקאיים לתאגידים
ה למדד רשי הצמד תוספת הפ רות חוב ב הנפקת אג טו, נבע מ הגידול, נ קופה. בוצעו בת פדיונות ש וב, בניכוי אגרות הח שנצברו על עיל. סעיף 1.3 ל ספים ראו לפרטים נו	3,001	3,156	ך, לזמן ארו אגרות חוב נטו
ל החברה המניות ש חס לבעלי ולל המיו הרווח הכ טו, נבע מ הגידול , נ ת בסך של בוסס מניו תשלום מ בתוספת יון ש"ח, - 292 מיל בסך של כ ן ש"ח. - 83 מיליו בסך של כ ד שהוכרז כוי דיבידנ ן ש"ח, בני כ- 8 מיליו	4,137	4,353	ס לבעלי הון המיוח ל החברה המניות ש
	21.24	22.32	בעלי המיוחס ל הון למניה ל החברה המניות ש )ש"ח(

)Funds From Operations ( FFO .1.5

להסבר אודות מדד ה - FFO ראו בסעיף 1.1 לעיל.

לתקופה 1-6/2025 לתקופה 1-6/2024 רבעון 2 2025 רבעון 2 2024 שנת 2024 רווח לתקופה 292.9 91.8 203.0 38.7 299.0 שינויים בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה )153.2( )20.8( )153.7( )20.8( )99.8( שינויים בשווי הוגן של מכשירים פיננסיים )0.2( 2.1 )1.6( 1.3 6.8 התאמות )המפורטות לעיל( לגבי חברות כלולות או )27.7( )2.1( 0.8 )4.2( )27.9( עסקאות משותפות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני התאמות הנובעות מחלקן של הזכויות שאינן מקנות )1.4( )0.5( )0.6( )0.2( )1.3( שליטה ב- FFO FFO לפי גישת הרשות המיוחס לבעלי המניות של 1( 176.8 החברה ( 14.8 47.9 )¹ ( 70.5 110.4 גישת ההנהלה, התאמות נוספות: תשלום מבוסס מניות 8.0 9.1 4.0 4.6 17.6 ² נטרול הוצאות מפעילות ייזום ופיתוח 3.8 3.5 ) ( 1.8 2.1 ) ² 7.7 ) הוצאות מהפרשי שער והצמדה למדד של חכירה )5.2( 5.2 )8.0( 3.0 2.9 הוצאות מהפרשי הצמדה למדד של קרן החוב 52.6 59.9 43.5 50.6 108.5 הוצאות מימון אחרות, נטו 1.4 1.4 0.8 0.6 4.1 התאמות )המפורטות לעיל( לגבי חברות כלולות או 8.5 14.4 2.5 10.9 24.9 עסקאות משותפות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני התאמות הנובעות מחלקן של הזכויות שאינן מקנות 1.0 )0.2( 0.8 )0.1( )0.5( שליטה ב- FFO המתואם FFO לפי גישת ההנהלה )FFO מתואם( המיוחס 2( 342.0 לבעלי המניות של החברה ( 86.2 93.6 ) 2 ( 163.8 180.5 FFO למניה לפי גישת הרשות לניירות ערך )ש"ח( 0.57 0.37 0.25 0.08 0.91 FFO למניה לפי גישת ההנהלה ) FFO מתואם( )ש"ח( 0.92 0.84 0.48 0.44 1.76 מספר המניות המשוקלל 194.9 194.4 194.9 194.5 194.5

להלן נתוני ה- FFO) מיליוני ש"ח(:

החברה עדכנה את תחשיב ה- FFO וה- FFO המתואם בעקבות נייר עמדה של רשות לניירות ערך שפורסם בינואר 2025 בקשר לכללי חישוב מדד ה- FFO.

)1( כולל עדכון מספרי השוואה בשל סיווג מחדש של התאמות שבוצעו לתוצאות מפעילות ייזום ולהפרשי שער והצמדה למדד של חכירה, כך שלאחר הסיווג מחדש התאמות אלו נכללות ב- FFO לפי גישת ההנהלה בלבד.

)2( כולל עדכון מספרי השוואה שנבע מהתאמות שבוצעו לתוצאות מפעילות ייזום ב- FFO לפי גישת ההנהלה.

.1.6תוצאות הפעילות

להלן פירוט ה- NOI בתקופה )דוחות כספיים מאוחדים מורחבים, מיליוני ש"ח( ) 1 :)

	לתקופה 1-6/2025	לתקופה 1-6/2024	רבעון 2 2025	רבעון 2 2024	שנת 2024
)2 ) רעננה י פארק, אינפיניט	22.1	13.4	11.5	9.2	34.3
)3 ) ביב בל, תל א מגדל היו	10.4	18.6	5.1	9.3	39.5
ריים סים עיק סה"כ נכ	32.5	32.0	16.6	18.5	73.8
חרים נכסים א	222.7	197.6	115.9	100.7	408.0
NOI סה"כ	255.2	229.6	132.5	119.2	481.8

)1( הנתונים לפי חלק החברה בנכס.

)2( לפרטים נוספים בדבר אינפיניטי פארק ברעננה, ראו סעיף 1.2 לעיל.

)3( בשנת 2022 הודיעה מדינת ישראל על מימוש האופציה לרכישת השטחים המושכרים לה במגדל היובל )"הנכס"(. בחודש ינואר 2025 נמכר הנכס. לפרטים נוספים, ראו סעיף 17.2 לפרק א' לדוח התקופתי וביאור 5)ב( לדוח הכספי ליום 30 ביוני .2025

**להלן הסברים לשינויים העיקריים בתוצאות הפעילות )דוחות כספיים מאוחדים IFRS, מיליוני ש"ח )*((:**

אחרת( שלא צוין חציון, ככל הערות )ל הסברים ו	רבעון 2 2024	רבעון 2 2025	חציון 1 2024	חציון 1 2025	הסעיף
	107.7	131.0	208.1	249.6	ות דמי שכיר הכנסות מ
מנכסים ול ב- NOI בעיקר מגיד NOI נבעה כנסות וב- העלייה בה תקופה, שהושכרו ב של שטחים צאה מהנבה ת הדוח כתו זהים בתקופ ד על דמי עליית המד ה, מהשפעת תם בתקופ שלמה הקמ נכסים שהו החניונים. סות מתחום עלייה בהכנ השכירות ומ	4.8	6.0	10.8	12.3	ל קה ותפעו עלות אחז מבנים
	102.9	125.0	197.3	237.3	NOI
ך של כ- השקעה בס של נדל"ן ל חיובי, נטו, לל שערוך סעיף זה כו ל כ - 0.5 שה בסך ש עלויות רכי כוי הפחתת ן ש"ח בני 153.7 מיליו ל נדל"ן וך חיובי ש שתקד, שער מקבילה א )בתקופה ה מיליון ש"ח תה, בעת אם למדיניו ש"ח(. בהת 21 מיליון סך של כ- להשקעה ב ה החברה ,2025 ביצע י של שנת ל רבעון השנ ות הכספיים עריכת הדוח באמצעות סי החברה ל חלק מנכ י ההוגן ש ערכות השוו עדכונים לה בחציון יים, נטו, כים החיוב ים. השערו ווי החיצוני מעריכי הש ני תזרימי דכון אומד בעיקר מע 2025 נבעו ל שנת הראשון ש לא שינוי בים שלה, ל כסים המני החברה מהנ חזויים של המזומנים ה ת השווי בדבר קביע ם נוספים וון. לפרטי שיעורי ההי משמעותי ב ף לדוח זה. ח ד' המצור עיף 2 לנספ ההוגן ראו ס	20.8	153.7	20.8	153.2	ל ווי הוגן ש התאמת ש ו שקעה, נט נדל"ן לה
של כ - רימיות בסך הוצאות תז לליות כולל ת הנהלה וכ סעיף הוצאו מקבילה בתקופה ה מיליון ש"ח אה לכ- 20.7 ש"ח )בהשוו 22.0 מיליון ן ש"ח, 18.2 מיליו בסך של כ - דמי ניהול מורכבות מ אשתקד( ה , עלייה ילה אשתקד קופה המקב יון ש"ח בת כ- 17.0 מיל בהשוואה ל ההוצאות כמו כן, של החברה. ף הנכסים גידול בהיק הנובעת מה טורים שכר דירק ות )לרבות צאות אחר כוללות הו התזרימיות אה לכ- 3.7 ש"ח )בהשוו 3.8 מיליון סך של כ- קצועיים( ב ושירותים מ קד(. קבילה אשת בתקופה המ מיליון ש"ח ך של כ- ס מניות בס שלום מבוס אות בגין ת יף כולל הוצ בנוסף, הסע המקבילה בתקופה מיליון ש"ח ת כ - 9.1 ש"ח )לעומ 8.0 מיליון אשתקד(.	15.0	15.0	29.8	30.0	יות נהלה וכלל הוצאות ה
אשתקד המקבילה חס לתקופה של 2025 בי יון הראשון השינוי בחצ מהגידול ת כתוצאה ון הריאליו צאות המימ מעלייה בהו נבע בעיקר ליון ש"ח של כ- 6 מי עו מירידה מימון הושפ הוצאות ה בחוב. מנגד, ת המדד בעות מעליי ת חוב, הנו דה על אגרו הפרשי הצמ בהוצאות מ עור של ית מדד בשי ביחס לעלי קופת הדוח, כ - 1.6% בת בשיעור של הכירה כן, החברה תקד. כמו קבילה אש תקופה המ כ- 1.9% ב חיובי של ה משערוך ש"ח שנבע כ - 5 מיליון מון בסך של בהכנסות מי ר של כ- דולר בשיעו ל ירידת ה דולרית, בש בגין חכירה התחייבות ליון ש"ח של כ- 5 מי מימון בסך ה להוצאות פה )בהשווא 7.5% בתקו תקד(. מקבילה אש ר בתקופה ה בשער הדול של כ- 3.6% בשל עלייה	75.0	64.9	107.6	101.8	ימון, נטו הוצאות מ
המאזני שיטת השווי פלות על פי ברות המטו בתוצאות ח חלק החברה אשון של ברבעון הר צעה החברה ווי הוגן שבי מהתאמת ש נבע בעיקר רץ .2025 ה בחודש מ מתו הושלמ שמש שהק לנכס בבית שנת 2025 קדם של מפירעון מו פעמי שנבע מרווח חד- ף זה הושפע כמו כן, סעי אר ,2025 בחודש ינו ת היובל( קת )מחצי חברה מוחז הלוואות ב ת השווי על פי שיט המטופלות של חברות ווח השוטף ומחלקה בר קופה. המאזני בת	5.0	4.3	11.1	34.2	ות רה בתוצא חלק החב ת המטופלו של חברות ת השווי על פי שיט טו המאזני, נ
ברה מעמד פקודה, לח ין, על פי ה במקרקע ן השקעות בהיותה קר חים נעשה מיסוי הרוו מסוימים, ו לוי תנאים ד, כפוף למי מיסוי מיוח ת החברה כספי, עומד על המצב ה אריך הדוח המניות. לת ברמת בעלי ודה. פורטים בפק בתנאים המ	-	-	-	-	ההכנסה מיסים על
	38.5	202.4	91.3	291.5	ס לל המיוח הרווח הכו ניות של לבעלי המ החברה
	0.198	1.038	0.470	1.496	י למניה רווח בסיס ות בעלי המני המיוחס ל ה )ש"ח( של החבר

)*( לפרטים אודות תוצאות הפעילות על בסיס מאזן מאוחד מורחב, ראו נספח א' לדוח הדירקטוריון.

.1.7 נזילות )דוחות כספיים מאוחדים IFRS, במיליוני ש"ח(

ליום 30 ביוני 2025 לחברה יתרות מזומנים בסך של כ - 41 מיליון ש"ח )כ- 140 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2024( והשקעות בנכסים פיננסיים בסך של כ - 12 מיליון ש "ח )כ- 15 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2024(. למועד פרסום הדוח הכספי, לחברה יתרות מזומנים, נכסים פיננסיים ומסגרות אשראי חתומות ופנויות בסך כולל של כ- 1 מיליארד ש"ח. לפרטים בדבר הנפקת ניירות ערך בתקופת הדוח ועד מועד פרסומו, ראו סעיף 1.3 לעיל. להערכת החברה, תזרים המזומנים מפעילותה השוטפת, יתרות המזומנים ומסגרות האשראי הפנויות העומדות לרשותה, נגישותה לאשראי בנקאי ולשוק ההון, והיקף נכסיה המניבים הלא משועבדים, יאפשרו לה לממן את פעילותה ולעמוד בהתחייבויותיה. לפרטים נוספים בדבר מקורות המימון, ראו סעיף 1.8 להלן.

דירקטוריון החברה קבע כי אין בגירעון בהון החוזר כדי להצביע על בעיית נזילות בחברה. לפרטים נוספים, ראו בסעיף 1.4 לעיל.

הערות הסברים ו	לתקופה 1-6/2024	לתקופה 1-6/2025	הסעיף
לתקופה ת ביחס לות שוטפ נים מפעי ם המזומ טו, בתזרי השינוי, נ רות, דמי השכי הכנסות מ מעלייה ב בע בעיקר אשתקד נ המקבילה סך של תקופות ב נטו, בין ה תחייבות, י רכוש וה ינוי בסעיפ בניכוי הש יון ש"ח כ- 33 מיל מע"מ של החזר עיקר בשל יון ש"ח ב כ- 51 מיל שתקד. מקבילה א בתקופה ה שהתקבל	148	132	ומנים, תזרימי מז לות נטו, מפעי שוטפת
כ- 293 ל בסך של מרווח כול טפת נבע עילות שו זומנים מפ תזרים המ של כ- 56 ה בסך שי הצמד ת מהפר ת הוצאו ח, בתוספ מיליון ש" להשקעה ל נדל"ן חיובית ש שווי הוגן התאמת ח, בניכוי מיליון ש" חברות בתוצאות ק החברה בניכוי חל יון ש"ח, - 153 מיל בסך של כ ש"ח, 34 מיליון סך של כ- המאזני ב טת השווי על פי שי המטופלות טו, בסך במזומן, נ סות שאינן אות והכנ רות להוצ אמות אח בניכוי הת , נטו, התחייבות יפי רכוש ו נויים בסע ובניכוי שי יליון ש"ח של כ- 9 מ מפעילות מזומנים תזרים ה )אשתקד, ליון ש"ח כ- 21 מי בסך של בתוספת ן ש"ח, 92 מיליו של כ- כולל בסך ע מרווח שוטפת נב התאמת ח, בניכוי מיליון ש" של כ- 62 מדה בסך הפרשי הצ הוצאות מ ון ש"ח, - 21 מילי בסך של כ להשקעה ל נדל"ן חיובית ש שווי הוגן השווי פי שיטת טופלות על חברות המ בתוצאות ק החברה בניכוי חל חרות תאמות א בניכוי ה יון ש"ח, - 11 מיל סך של כ המאזני ב ון ש"ח כ- 5 מילי בסך של זומן, נטו, שאינן במ והכנסות להוצאות כ- 31 בסך של בות, נטו, ש והתחיי סעיפי רכו שינויים ב ובתוספת ח( . מיליון ש"
בנדל"ן להשקעות ש בעיקר קעה שימ עילות הש זומנים לפ תזרים המ בודות בעיקר לע , ששימשו יליון ש"ח כ- 140 מ בסך של להשקעה מסחר מבנה ה להקמת ברעננה, אינפיניטי במתחם השיפוץ רי כז המסח חבת המר ,2000 ל הר שגיא תעשייה ב ה באזור ה והתעסוק , תזרים ד. כמו כן די באשדו ם הסיעו ת החולי הרחבת בי בעפולה ול לות על ות המטופ עות בחבר מש להשק שקעה שי לפעילות ה המזומנים ואות בעיקר הלו ליון ש"ח ) כ- 145 מי ני בסך של שווי המאז פי שיטת ה ביצעה מוקדם ש ן פירעון ובת מימו חזקת לט חברה מו בעלים ל השקעה ת נדל"ן ל רה ממכיר ניכוי תמו סדיים( וב מגופים מו להלוואות השקעה לפעילות מזומנים תזרים ה )אשתקד, יליון ש"ח כ- 100 מ ן ש"ח, - 91 מיליו בסך של כ ן להשקעה עות בנדל" קר להשק שימש בעי י המאזנ טת השווי על פי שי מטופלות בחברות ה השקעות בתוספת ן ש"ח(. - 16 מיליו בסך של כ	)109(	)182(	ומנים, תזרימי מז לות נטו, לפעי השקעה
אשראי ירעון של בעיקר לפ מון שימש עילות מי זומנים ל פ תזרים המ ל כ- 87 ו, בסך ש חרים, נט אשראי א ם ונותני בנקאיי מתאגידים ון ש"ח 212 מילי של כ- חוב בסך ן אגרות "ח, לפדיו מיליון ש חיובי כוי תזרים ש"ח, בני 83 מיליון סך של כ- דיבידנד ב ולתשלום ופה בסך חוב בתק קת אגרות טו, מהנפ תקבלה, נ מורה שה שנבע מת מימון לפעילות המזומנים ד, תזרים ח )אשתק מיליון ש" של כ- 333 אשראי יים ונותני דים בנקא אי מתאגי ן של אשר קר לפירעו שימש בעי סך של רות חוב ב לפדיון אג ליון ש"ח, ל כ- 77 מי טו, בסך ש אחרים, נ ש"ח , 81 מיליון ך של כ- יבידנד בס לתשלום ד יון ש"ח ו כ- 83 מיל אגרות , מהנפקת קבלה, נטו ורה שהת שנבע מתמ ים חיובי בניכוי תזר ח(. מיליון ש" של כ- 198 חוב בסך	)43(	)49(	ומנים, תזרימי מז לות נטו, לפעי מימון

.1.8 מקורות המימון

החברה מממנת את פעילותה בעיקר באמצעות הון שמקורו בגיוס י הון, הנפקות של אגרות חוב צמודות למדד בריבית קבועה, ובאמצעות אשראי שקלי לא צמוד, בעיקר באמצעות הלוואות בריבית שקלית משתנה. לחברה הסכמים עם בנקים מסחרי ים ועם אחרים להעמדת מסגרות אשראי. החברה משתמשת במסגרות האשראי מעת לעת על פי צרכי המימון שלה. לפרטים נוספים, ראו סעיף 1.3 לעיל.

להשלכות אפשריות של הסביבה העסקית על מקורות המימון של החברה ראו סעיף 1.1 לעיל וסעיף 5 לפרק א' של הדוח התקופתי.

בנוגע להתחייבויות החברה במסגרת ההסכמים עם הבנקים ועם נותני אשראי אחרים, ראו ביאור 17)ז( לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר .2024

לפרטים בדבר הנפקת ניירות ערך בתקופת הדוח ועד מועד פרסומו, ראו סעיף 1.3 לעיל.

בהתאם לכללים החלים על קרן השקעות במקרקעין, החברה מחויבת שסך ההלוואות שנטלה לא יעלה על 60% משווי נכסיה שהם מקרקעין מניבים בתוספת 20% משווי נכסיה האחרים.

ליום 30 ביוני 2025 ו למועד פרסום הדוח, החברה עומדת בכללים ובפרמטרים שצוינו לעיל.

.1.9 דיבידנדים

להסבר מפורט של הוראות הפקודה בדבר דיבידנדים המחולקים בקרן להשקעות במקרקעין, ראו ביאור 12)ה( לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר 2024 וסעיף 6.8.9 לפרק א' לדוח התקופתי.

מדיניות הדיבידנד של החברה

מדיניות החברה הינה לחלק דיבידנד שנתי אשר לא יפחת ממלוא הכנסתה השנתית החייבת, ואשר יחולק בארבע מנות, במועדים שיקבעו על ידי הדירקטוריון ויפורסמו לציבור באמצעות דיווחים מיידיים. בכל שנה, תפרסם החברה את סכום הדיבידנד המינימלי לאותה שנה במועד אישור הדוחות הכספיים לשנת הד יווח הקודמת.

מדיניות החלוקה כאמור כפופה לכל דין, ובכלל זה להוראות חוק החברות, התשנ"ט – ,1999 ולדרישות הפקודה מקרן להשקעות במקרקעין, ותבוצע באופן שישמר את מעמדה של החברה כקרן להשקעות במקרקעין.

אין בהצהרה על מדיניות חלוקת דיבידנד כאמור כדי לגרוע מסמכותו של הדירקטוריון לשנות את מדיניות החברה בחלוקת דיבידנד, כפי שימצא לנכון מעת לעת.

ביום 13 במרץ 2025 החליט דירקטוריון החברה כי הדיבידנד בגין רווחי שנת 2025 לא יפחת מסך של כ- 168 מיליון ש"ח )86 אגורות למניה לפי מספר המניות הקיימות ביום ההחלטה(.

ביום 11 באוגוסט 2025 בחן דירקטוריון החברה את החלטתו מחודש מרץ 2025 ואישר את חלוקת הדיבידנד לרבעון השני של שנת ,2025 בהתבסס על נתוני הדוחות הכספיים הסקורים של החברה ליום 30 ביוני 2025 ולאחר שבחן את מקורות הפירעון להתחייבויות הקיימות והצפויות שהחברה תידרש לפרוע במהלך השנתיים הקרובות, החל מיום 30 ביוני ,2025 בשימת דגש על אגרות החוב, על יתרות המזומנים והנכסים הפיננסיים, על מסגרות האשראי החתומות והבלתי מנוצלות, ועל אמדן ה- FFO של החברה. בנוסף, הדירקטוריון בחן את ההשפעות האפשריות של הסביבה העסקית על החברה ועל תוצאותיה הכספיות וכן את יכולתה לעמוד בהתחייבויותיה בשים לב להשלכות האפשריות כאמור ולאחר ביצוע חלוקת הדיבידנד, וקבע כי אין בחלוקה כדי לפגוע באיתנות הפיננסית של החברה וכי בבסיס פעילותה קיימים מספר פרמטרים עיקריים התורמים ליכולתה לעמוד בהתחייבויותיה: )א( החברה מייצרת תזרים מזומנים שוטף באופן קבוע, הנובע מחוזי שכירות בפיזור נרחב; )ב( רוב נכסיה המניבים של החברה אינם משועבדים; )ג( לחברה יתרות משמעותיות של מזומנים והשקעות בנכסים פיננסיים נזילים ומסגרות אשראי חתומות ובלתי מנוצלות, והיא אינה מסתמכת על יכולת מימוש נכסים במסגרת פעילותה; )ד( להערכת החברה, ביכולתה לגייס מקורות נוספים למימון פעילותה. בהקשר זה, יצוין כי לדירקטוריון החברה הוצגו מקדמי הביטחון הקיימים לחברה במסגרת תוכניות עבודתה וניתוחי רגישות בנוגע לתרחישים שונים בהתייחס להנחות עבודה קריטיות, אשר צפויים לאפשר לחברה להתמודד עם התפתחויות והשפעות אפשריות של הסביבה העסקית על פעילותה ותוצאותיה.

הדירקטוריון יהיה רשאי, בכל עת, בהתחשב בשיקולים עסקיים ובהתאם להוראות כל דין, לשנות את הסכומים שיחולקו כדיבידנד.

שלום מועד הת	יה בידנד למנ סכום הדי	בידנד סכום הדי	יבת תאריך יש יון הדירקטור
2025	0.21 ש"ח	ון ש"ח	2025
אפריל		כ- 41 מילי	13 במרץ
יוני 2025	ח	ון ש"ח	2025
	0.215 ש"	כ- 42 מילי	13 במאי
2025	ח	ון ש"ח	ט 2025
ספטמבר	0.215 ש"	כ- 42 מילי	11 באוגוס

להלן פירוט סכומי הדיבידנד שהוכרזו בתקופת הדוח ועד למועד פרסומו:

שיעור המס החל על הדיבידנד הינו שיעור משוקלל המחושב על פי שיעורי המס השונים החלים על פי מקורות ההכנסה מהם הוא מחולק )הכנסה חייבת ו/או רווח הון, שבח ופחת(. לפירוט בעניין מיסוי הדיבידנד - ראו סעיף 22 בפרק א' לדוח התקופתי.

.1.10 דוח מצבת התחייבויות לפי מועדי פירעון

לנתונים בדבר מצבת ההתחייבויות של החברה לפי מועדי פירעון ליום 30 ביוני ,2025 ראו דוח מיידי שפרסמה החברה במועד פרסום דוח זה, אשר המידע הנכלל בו מובא בדוח זה על דרך ההפניה.

1.11 הנהלת החברה

בחודש אוגוסט 2025 הסתיימה כהונתו של עו"ד אורי ברגמן כדירקטור חיצוני בחברה. הדירקטוריון וההנהלה מודים למר ברגמן על תרומתו הרבה בכהונתו בת תשע השנים, ומברכים את מר אסף סגל עם כניסתו לתפקידו כדירקטור חיצוני בחברה.

אנו מבקשים להביע את הערכתנו ותודתנו לצוות החברה על מאמציו ותרומתו הרבה להישגי החברה.

11 באוגוסט 2025

תאריך אישור דוח הדירקטוריון דרור גד – יו"ר הדירקטוריון שמואל רופא – מנכ"ל

נספחים

נספח א' דוחות מאוחדים מורחבים
- נספח ב' סיכוני שוק ודרכי ניהולם
  - נספח ג ' ממשל תאגידי
נספח ד' הוראות גילוי בקשר עם הדי ווח הפיננסי של התאגיד
- נספח ה' פרטים בדבר אגרות חוב שהנפיקה החברה
  - נספח ו' נדל"ן להשקעה מהותי מאוד
    - נספח ז' מאזן בסיסי הצמדה

נספח א' - דוחות מאוחדים מורחבים

דוחות כספיים מאוחדים מורחבים של החברה הינם דוחות החברה המוצגים על פי כללי ה- IFRS למעט האמור להלן:

השקעות בחברות מוחזקות בהן נכסים מניבים, המוצגות על פי שיטת השווי המאזני )בסיס אקוויטי(, מנוטרלות ומושבות על ידי איחוד יחסי של חלק החברה בנכסים, בהתחייבויות ובתוצאות הפעילויות של החברות הנ"ל. חברות בנות בהן זכויות שאינן מקנות שליטה, אוחדו לפי חלקה היחסי של החברה בנכסים, בהתחייבויות ובתוצאות הפעילות של החברות הבנות.

דוחות מאוחדים מורחבים על המצב הכספי:

	30.06.2025	30.06.2024	31.12.2024
		ח באלפי ש"
טפים: נכסים שו
נים שווי מזומ מזומנים ו	43,589	63,916	152,690
י הוגן דדים בשוו נסיים הנמ נכסים פינ	11,671	13,305	15,078
קוחות חייבים ול	191,247	167,953	153,209
ש עד למימו קעה המיו נדל"ן להש	-	290,690	279,773
	246,507	535,864	600,750
שוטפים: נכסים לא
קעה נדל"ן להש	9,021,317	8,032,996	8,339,945
אזני השווי המ לפי שיטת המטופלות השקעות	116,680	132,803	117,032
וך ה לזמן אר תרות חוב חייבים וי	84,417	76,401	75,215
	9,222,414	8,242,200	8,532,192
	9,468,921	8,778,064	9,132,942
: ת שוטפות התחייבויו
חרים אשראי א ם ולנותני ם בנקאיי ת לתאגידי התחייבויו	1,269,226	1,215,261	1,378,244
רות זכות זכאים וית	151,333	153,152	156,811
	1,420,559	1,368,413	1,535,055

פות: ת לא שוט התחייבויו
ם ם בנקאיי ת לתאגידי התחייבויו	343,346	245,196	276,913
, נטו אגרות חוב	3,155,767	2,965,854	3,001,242
ה בגין חכיר התחייבות	84,268	91,830	89,477
לזמן ארוך ת אחרות התחייבויו	111,801	98,284	93,746
	3,695,182	3,401,164	3,461,378
הון :
החברה מניות של ס לבעלי ה הון המיוח	4,353,180	4,008,487	4,136,509
שליטה ינן מקנות זכויות שא	-	-	-
סה"כ הון	4,353,180	4,008,487	4,136,509
	9,468,921	8,778,064	9,132,942

דוחות מאוחדים מורחבים על הרווח הכולל:

	לתקופה הסתיימה ש	חודשים של שישה ביום	ה חודשים של שלוש לתקופה ה ביום שהסתיימ		לשנה ה שהסתיימ ביום
	30.06.2025	30.06.2024	30.06.2025	30.06.2024	31.12.2024
			ח באלפי ש"
ת דמי שכירו הכנסות מ	269,096	243,133	139,378	125,222	509,945
ל מבנים קה ותפעו עלות אחז	13,944	13,574	6,897	6,068	28,173
	255,152	229,559	132,481	119,154	481,772
טו השקעה, נ ל נדל"ן ל ווי הוגן ש התאמת ש	167,429	22,669	153,342	23,791	138,583
	422,581	252,228	285,823	142,945	620,355
יות נהלה וכלל הוצאות ה	29,998	29,811	15,012	14,977	60,345
	392,583	222,417	270,811	127,968	560,010
ימון הכנסות מ	17,800	7,350	17,072	5,054	15,692
ימון הוצאות מ	)109,616(	)132,303(	)83,340(	)91,404(	)255,956(
ימון , נטו הוצאות מ	)91,816(	)124,953(	)66,268(	)86,350(	)240,264(
לפי מטופלות י חברות ה רה בהפסד חלק החב נטו וי המאזני, שיטת השו	)8,551(	)6,392(	)1,980(	)4,282(	)27,005(
סה ם על הכנ ניכוי מסי רווח לפני	292,216	91,072	202,563	37,336	292,741
כנסה )*( סים על ה הכנסות מ )הוצאות(	)678(	260	)202(	1,176	)156(
תקופה וח כולל ל סך הכל רו	291,538	91,332	202,361	38,512	292,585
וחס ל: תקופה מי וח כולל ל סך הכל רו
ת החברה בעלי מניו	291,538	91,332	202,361	38,512	292,585
שליטה ינן מקנות זכויות שא	-	-	-	-	-
	291,538	91,332	202,361	38,512	292,585

)*( על פי הפקודה, בהיותה קרן השקעות במקרקעין, לחברה מעמד מיסוי מיוחד, כפוף למילוי תנאים מסוימים, ומיסוי הרווחים נעשה ברמת בעלי המניות. הוצאות המסים המופיעות בדוחות המאוחדים המורחבים נובעים מהוצאות מסים בחברות מוחזקות מסוימות.

לוח פרעונות חוב פיננסי מאוחד מורחב:

להלן התחייבויות העומדות לפרעון ליום 30 ביוני 2025 )באלפי ש"ח(:

			הלוואות
	חברות הלוואות ב	ך ניירות ער	ם מתאגידי
סה"כ	מוחזקות	מסחריים	בנקאיים	אגרות חוב
1,234,116	179,504	450,000	175,010	429,602	נה שנה ראשו
673,419	243,817	-	-	429,602	שנה שנייה
465,857	36,255	-	-	429,602	ית שנה שליש
417,937	5,297	-	-	412,640	ת שנה רביעי
1,878,439	57,977	-	-	1,820,462	ית ואילך שנה חמיש
4,669,768	522,850	450,000	175,010	3,521,908	ונות סה"כ פרע

התאמות לדוחות מאוחדים מורחבים על המצב הכספי :

נטו יה )ניכיון(, יתרת פרמ	98,571
ד מורחב ננסי מאוח סך חוב פי	4,768,339

לפרטים אודות הנפקת אגרו ת חוב בחודש יולי ,2025 לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, ששימשה בעיקר לפירעון הלוואות לזמן קצר מתאגידים בנקאיים, ראו סעיף 1.3 לדוח הדירקטוריון.

נספח ב' - סיכוני שוק ודרכי ניהולם

א. פרטים בדבר חשיפה לסיכוני שוק וניהולם:

א. האחראי על ניהול סיכוני שוק בתאגיד

האחראי על סיכוני שוק בחברה הינו מר אבירם בנאסולי, סמנכ"ל הכספים של החברה )לפרטים ראו תקנה 26 א' בפרק ד' של הדוח התקופתי( הפועל במסגרת הנחיות כלליות של הדירקטוריון ובתיאום עם מנכ"ל החברה ויו"ר הדירקטוריון.

במהלך התקופה המדווחת לא חל שינוי מהותי בסיכוני השוק שדווחו במסגרת ביאור 19)ד( לדוחות הכספיים ובנספח ב' לדוח הדירקטוריון ליום 31 בדצמבר ,2024 פרט לאמור בדוח בסיסי הצמדה ליום 30 ביוני 2025 )ראו נספח ז' לדוח הדירקטוריון( ולאמור בסעיף ב' להלן.

ב. שווי הוגן של מכשירים פיננסיים:

השינויים הפסד מ
יבית שיעור הר ירידה ב		שווי הוגן	בית יעור הרי עליה בש			המכשיר
			ליום )*(					הרגיש
ל 2% ירידה ש						2% עליה של
***( בריבית )	-10%	-5%	30.06.2025	+5%	+10%	***( בריבית )
							אגרות חוב
)315(	)40.4(	)20.1(	)3,551(	19.9	39.7	278	מונפקות

מבחן רגישות לשינויים בשיעור הריבית )מיליוני ש"ח(:

)*( השווי ההוגן אינו מייצג את היתרות המוצגות בדוחות הכספיים.

)**( הריבית ששימשה בבסיס החישוב של אגרות החוב המונפקות של החברה הינה ריבית בשיעור של כ- 2.71% )אגרות החוב צמודות למדד( ואשר היוון תזרים המזומנים של כל אגרות החוב )קרן וריבית( בריבית זו מביא לשווי ההוגן )הכולל( בו נסחרו אגרות החוב ליום 30 ביוני .2025

)***( להערכת החברה, חישוב רגישות לתוספת/הפחתה של 2% בשיעור הריבית מהווה תרחיש קיצון.

אגרות החוב של החברה הינן בריבית נקובה קבועה )צמודה למדד( ולמעט במועד הנפקתן )הראשונה או בדרך של הרחבות סדרה(, לשינו יים בריבית השוק אין השפעה, תוצאתית או תזרימית, על תוצאות החברה בקשר לאגרות חוב אלו לאורך חייהן, וזאת לאור המדידה בעלותן המופחתת בהתאם לשיטת הריבית האפקטיבית.

באשר לחלויות השוטפות של אגרות החוב, מניתוח רגישות שביצעה החברה ליום 30 ביוני ,2025 בשלוש השנים הקרובות )36 חודשים( לחברה חלויות אגרות חוב בסך כולל של כ- 1,290 מיליון ש"ח )כ - 430 מיליון ש"ח בכל אחת מ- 3 השנים הקרובות(. בהנחה תאורטית של מחזור כל פדיון אגרות חוב בשנים אלו באמצעות גיוס באגרת החוב הארוכה ביותר של החברה )סדרה ח'( בריבית אפקטיבית של כ- ,3.0% שהינה הריבית האפקטיבית בה נסחרה אגרת החוב בסמוך למועד פרסום דוח זה, עולה כי תוספת הוצאות הריבית השנתית להוצאות המימון של החברה בדוחותיה הכספיים תעמוד על כ- 5.1 מיליון ש"ח בגין מחזורי החוב של כל אחת מ- 3 השנים הקרובות.

ם מהשינויי	רווח		ם מהשינויי	הפסד
שראל ית בנק י	ידה בריב	)*( יר ליום יתרה	ישראל יבית בנק	עלייה בר	הרגיש המכשיר
-2%	-1%	30.06.2025	+1%	+2%
19.6	9.8	)980(	)9.8(	)19.6(	תנה ריבית מש הלוואות ב

)*( יתרת הלוואות מבנקים ומנותני אשראי אחרים בדוח הכספי המאוחד של החברה )IFRS).

חלק נוסף מפעילותה של החברה ממומן באמצעות אשראי שקלי בריבית משתנה, בעיקר לזמן קצר, ולכן שינויים ברמת הריבית המוניטרית במשק עשויים לגרום לשינויים בעלויות המימון של החברה. האשראי בריבית משתנה של החברה מורכב בעיקר מניירות ערך מסחריים ומניצול אשראי מתוך מסגרות אשראי חתומות של החברה וכן מהלוואות בחברות בנות. מניתוח רגישות שביצעה החברה ליום 30 ביוני ,2025 השפעה אפשרית של שינוי של 1% בריבית בנק ישראל על הריבית בהלוואות אלו ועל הוצאות המימון של החברה במאוחד )תזרימית ותוצאתית( תהא כ- 9.8 מיליון ש"ח לשנה.

	הפסד מ	השינויים		רווח	ם מהשינויי
הרגיש המכשיר	עליה בש	ד יעור המד	ליום שווי הוגן	ירידה ב	מדד שיעור ה
	+0.2%	+0.1%	30.06.25	-0.1%	-0.2%
פקות חוב מונ אגרות
מדד( )צמודות ל	)7.1(	)3.6(	)3,551(	3.6	7.1
ה בת בנק בחבר הלוואה מ	)0.2(	)0.1(	)75(	0.1	0.2

מבחן רגישות לשינויים בשיעור מדד המחירים לצרכן )מיליוני ש"ח(:

בניתוח רגישות של השפעתם של הפרשי ההצמדה למדד כתוצאה משערוך אגרות החוב וההלוואות צמודות המדד של החברה, עולה כי שינוי של כל 0.1% במדד, ישפיע בכ - 3.6 מיליון ש"ח על הוצאות המימון שלה )עלייה במדד גורמת לעלייה בהוצאות וירידה במדד לקיטון בהוצאות(.

לשינויים במדד יש שתי השפעות מנוגדות על החברה. מחד, השפעה הנובעת מכך שמרבית הסכמי השכירות של שוכריה צמודים למדד, כמקובל בחלק ניכר מהסכמי השכירות במשק, ובהתאם מרבית הכנסות החברה מדמי השכירות הן צמודות למדד. מאידך, לחברה התחייבויות פיננסיות צמודות למדד, כפי שפורט לעיל.

החברה מעריכה שלאור האמור, השפעתם הכוללת של השינויים במדד על החברה תהא מוגבלת. כמו כן, החברה רואה בהסכמי השכירות )צמודי המדד( שלה הגנה כלכלית לטווח ארוך כנגד ההתחייבויות הפיננסיות צמודות המדד שלה, וזאת בשל כך שהשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה נגזר, בין היתר, מדמי השכירות צמודי המדד שלה. יתר על כן, מכיוון שערך ההתחייבויות הפיננסיות הצמודות מהווה פחות מ- 50% משווי הנכסים של החברה, הרי שהשפעה של עליית המדד, נטו, בהינתן יציבות בדמי השכירות הריאליים, צפויה להיות חיובית על תוצאותיה הכספיות.

נספח ג'- ממשל תאגידי

מינויים וסיומי כהונה של דירקטורים

ביום 2 ביולי 2025 אישר דירקטוריון החברה את מועמדותו של מר אסף סגל כדירקטור חיצוני בחברה, בכפוף לאישור האסיפה הכללית של החברה.

ביום 7 באוגוסט 2025 אישרה האסיפה הכללית של החברה את מינוי ו של מר אסף סגל כדירקטור חיצוני בחברה לתקופת כהונה בת שלוש שנים, החל מיום 12 באוגוסט .2025

ביום 11 באוגוסט 2025 הסתיימה כהונתו של עו"ד אורי ברגמן כדירקטור חיצוני בחברה, וזאת בתום 9 שנות כהונה.

דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית

לפרטים בדבר חברי הדירקטוריון של החברה, ראו סעיף 1 בנספח ג' )ממשל תאגידי( בפרק ב' של הדוח התקופתי, אשר המידע המפורט בו מובא כאן בדרך של הפניה.

ביום 2 ביולי 2025 אישר דירקטוריון החברה את מועמדו תו של מר אסף סגל כדירקטור חיצוני בחברה וקבע כי הוא רואה בו כבעל מומחיות חשבונאית ופיננסית , וזאת לאחר הערכת השכלתו, ניסיונו, כישורי ו וידיעותי ו של מר סגל.

דירקטורים בלתי תלויים

לפרטים בדבר הדירקטורים הבלתי תלויים של החברה, ראו סעיף 2 בנספח ג' )ממשל תאגידי( בפרק ב' של הדוח התקופתי, אשר המידע המפורט ב הם מובא כאן בדרך של הפניה.

מבקר פנימי

לפרטים אודות המבקר הפנימי של החברה ראו סעיף 3 בנספח ג' )ממשל תאגידי( בפרק ב' של הדוח התקופתי, אשר המידע המפורט בו מובא כאן בדרך של הפניה.

פרטים בדבר רואה החשבון המבקר של החברה ושכרו

לפרטים אודות רואה החשבון המבקר של החברה ראו סעיף 4 בנספח ג' )ממשל תאגידי( בפרק ב' של הדוח התקופתי, אשר המידע המפורט בו מובא כאן בדרך של הפניה.

תוכנית אכיפה פנימית

לפרטים אודות תכנית האכיפה הפנימית של החברה ראו סעיף 5 בנספח ג' )ממשל תאגידי( בפרק ב' של הדוח התקופתי, אשר המידע המפורט בו מובא כאן בדרך של הפניה.

קוד אתי

לפרטים אודות הקוד האתי שאימצה החברה ראו סעיף 6 בנספח ג' )ממשל תאגידי( בפרק ב' של הדוח התקופתי, אשר המידע המפורט בו מובא כאן בדרך של הפניה.

נוהל סיווג עסקאות עם נושא משרה או שלנושא משרה יש בהן עניין אישי כעסקאות חריגות

לפרטים אודות הנוהל ראו סעיף 7 בנספח ג' )ממשל תאגידי( בפרק ב' של הדוח התקופתי, אשר המידע המפורט בו מובא כאן בדרך של הפניה.

הסכם ניהול, מדיניות התגמול של החברה

לפרטים אודות התקשרות החברה בהסכם הניהול, ראו סעיף 25.1 בפרק א' של הדוח התקופתי וסעיף 8 בנספח ג' )ממשל תאגידי( בפרק ב' של הדוח התקופתי, אשר המידע המפורט בהם מובא כאן בדרך של הפניה.

לפרטים אודות מדיניות התגמול של החברה ראו סעיף 8 בנספח ג' )ממשל תאגידי( בפרק ב' של הדוח התקופתי, אשר המידע המפורט בהם מובא כאן בדרך של הפניה.

פטור, ביטוח ושיפוי לנושאי המשרה ולדירקטורים בחברה

לפרטים בדבר פטור, ביטוח ושיפוי שמעניקה החברה לנושאי המשרה ולדירקטורים בחברה, ראו סעיף 8 בנספח ג' )ממשל תאגידי( לפרק ב' של הדוח התקופתי, סעיפים 5 ו6- לתקנה 21 לפרק ד' לדוח התקופתי, וביאורים 17)ב( ו 17-) ו( לדוחות הכספיים ליום 31 בדצמבר ,2024 אשר המידע המפורט בהם מובא כאן בדרך של הפניה.

הליך אישור הדוחות הכספיים

לפרטים בדבר הליך אישור הדוחות הכספיים ראו שאלון ממשל תאגידי המצורף בפרק ה' לדוח התקופתי. הוועדה לבחינת הדוחות הכספיים היא ועדת הביקורת של החברה )"הוועדה"(, המונה שלושה חברים: אורי ברגמן )דירקטור חיצוני( - יו"ר הועדה, דגנית פלטי )דירקטורית חיצונית( וקותי גביש.

ביום 7 באוגוסט 2025 קיימה הוועדה דיון מקיף בדוחות הכספיים של החברה ליום 30 ביוני 2025 ובסוגיות המהותיות העולות מהן, בהשתתפות כל חברי הוועדה. הו ועדה דנה בנושאים שונים ובכללם בנושאים המפורטים להלן:

.1 ההערכות והאומדנים שנעשו בקשר עם הדוחות הכספיים.
.2 הערכות השווי, לרבות ההנחות והאומדנים שבבסיסן, שעליהם נסמכים נתונים בדוחות הכספיים.
- .3 המדיניות החשבונאית שאומצה והטיפול החשבונאי שיושם בעניינים המהותיים של התאגיד.
  - .4 הבקרות הפנימיות הקשורות בדיווח הכספי ובגילוי.
    - .5 שלמות ונאותות הגילוי בדוחות הכספיים.
.6 מקורות הפירעון להתחייבויות הקיימות והצפויות שהחברה תידרש לפרוע במהלך השנתיים הקרובות ואת יכולתה לעמוד בהתחייבויותיה, בשימת דגש על אגרות החוב, על יתרות המזומנים והנכסים הפיננסיים, על מסגרות האשראי החתומות והבלתי מנוצלות, ועל אמדן ה- FFO של החברה.

המלצות הוועדה הועברו לדירקטוריון החברה שלושה ימי עסקים לפני ישיבת הדירקטוריון.

בישיבת הדירקטוריון מיום 11 באוגוסט 2025 אישר הדירקטוריון את הדוחות הכספיים של החברה ליום 30 ביוני .2025

נספח ד'- הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד

.1 אומדנים חשבונאיים קריטיים

בעת הכנתם של דוחות כספיים, עריכתם והצגתם בהתאם לתקני די ווח כספי בינלאומיים ) IFRS), נדרשת הנהלת החברה לבצע או להשתמש באומדנים, ולהניח הנחות אשר משפיעים על הנתונים המוצגים בדוחות הכספיים ובביאורים הנלווים אליהם. בקביעת האומדנים מתבססת הנהלת החברה על ניסיון העבר ועל הנחות סבירות בהתאם למידע הטוב ביותר שיש בידה בעת עריכת האומדן. מעצם טיבם של אומדנים והנחות, התוצאות בפועל עשויות להיות שונות מהם.

.2 שינויים בשווי הוגן של נדל"ן מניב

יתרת הנדל"ן להשקעה מוצגת לפי שווי הוגן.

החברה רואה ביישום מודל השווי ההוגן של נדל"ן להשקעה אומדן חשבונאי בעל פוטנציאל השפעה מהותית על החברה.

בקביעת השווי ההוגן מסתמכת החברה בעת עריכת הדוחות הכספיים, על הערכות שווי של מעריכים חיצוניים בלתי תלויים. הערכות השווי נעשות בעיקר בשיטת היוון תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים לנבוע מהנכסים, תוך הבחנה בין התזרימים הצפויים מחוזים חתומים, לבין אלה הצפויים בתום תקופת השכירות. שערי ההיוון נקבעים תוך התחשבות בסוג הנכס וייעודו, מיקומו ופרמטרים שונים הקשורים בשכירות כגון: תקופת השכירות, איכות השוכרים, היקף השטחים הפנויים בנכס, דמי השכירות הנקובים בחוזי השכירות וכדומה, ותוך התחשבות בדמי השכירות הראויים אותם צפויה החברה לגבות עם תום תקופת השכירות.

כאמור לעיל, מדיניות החברה היא כי כל שנה תבוצענה הערכות שווי מעודכנות, באמצעות מעריכי שווי חיצוניים בלתי תלויים, לכל נכסי החברה.

הערכות השווי מבוצעות על ידי החברה במועדים כדלקמן:

הערכות שווי של הנכסים אשר השווי ההוגן של כל אחד מהם עולה על 5% משווי סך הנדל"ן להשקעה של החברה, מבוצעות בעת עריכת הדוחות הכספיים השנתיים. בנוסף, מבוצע עדכון לשווי שלהם בעת עריכת הדוחות הכספיים לרבעון השני. לשאר נכסי החברה מבוצעות הערכות שווי מעודכנות אחת לשנה, כאשר לכמחצית מהנכסים )על בסיס שווי( מבוצעות הערכות השווי בעת עריכת הדוחות הכספיים השנתיים, ולמחצית השניה מבוצעות הערכות השווי בעת עריכת הדוחות הכספיים של הרבעון השני. בנוסף, בכל מקרה של שינוי מהותי בפרמטרים של נכס מנכסי החברה, יבוצע עדכון של הערכת השווי. שינויים בהנחות שמשמשות את המומחים החיצוניים הנ"ל, בשילוב עם שינויים בהערכות הנהלת החברה המתבססות על נסיונה המצטבר ו/או על תנאי השוק המשתנים, יכולים להביא לשינויים בסכום השווי ההוגן אשר נזקפים לדוחות רווח והפסד, ובכך להשפיע על מצבה הכספי של החברה ותוצאות פעולותיה.

בהתאם למדיניותה, בעת עריכת הדוחות הכספיים של הרבעון הראשון לשנת ,2025 ביצעה החברה באמצעות מעריכי השווי החיצוניים הערכת שווי הוגן לנכס שהקמתו הושלמה בחודש מרץ 2025 )מבנה אחסנה ולוגיסטיקה באזור התעשייה בבית שמש( ובעת עריכת הדוחות הכספיים ל רבעון השני של שנת ,2025 ביצעה החברה עדכונים להערכות השווי ההוגן של נכסי החברה באמצעות מעריכי השווי החיצוניים. בהערכות השווי שבוצעו בתקופת הדוח, עדכנה החברה את אומדני תזרימי המזומנים החזויים מהנכסים המניבים שלה, ללא שינוי משמעותי ב שיעור ההיוון בנכסיה המניבים.

כתוצאה מהערכות השווי שבוצעו בתקופה הכירה החברה בעליית ערך נדל"ן להשקעה בסך של כ- 167 מיליון ש"ח )נטו, מאוחד מורחב(.

.3 אירועים לאחר תאריך הדוח הכספי

לפרטים בדבר עסקאות והתקשרויות לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, ראו סעיף 1.2 לדוח הדירקטוריון.

לפרטים בדבר הנפקות חוב, הגדלת מסגרות האשראי ואשרור דירוג לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, ראו סעיף 1.3 לדוח הדירקטוריון.

לפרטים בדבר דיבידנד שהוכרז לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי , ראו סעיף 1.9 לדוח הדירקטוריון. לפירוט אירועים נוספים לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, ראו ביאור 5 לדוח הכספי.

נספח ה' - פרטים בדבר אגרות חוב שהנפיקה החברה )באלפי ש"ח(

**( סדרה ח' )	*( סדרה ז' )	סדרה ו'	סדרה ה'	הסעיף
01.07.25	28.12.20	15.06.16	2.11.15	פקה מועד ההנ

	21.04.21	)מימוש 10-12/2017	8.12.16
	22.11.21	אופציות(	31.8.17
	24.01.23	)מימוש 01-03/2018	21.12.17
	24.10.23	אופציות(	29.01.18
	21.05.24	30.06.19	7.02.19
	02.12.24	21.04.20	24.10.23
	30.03.25	22.11.21
140,000 -01.07.25	192,055 -28.12.20	187,397 -15.06.16	143,936 -2.11.15	נפקה במועד הה ערך נקוב
	148,015 -21.04.21	40,428 -10-12/2017	78,109 -8.12.16
	44,287 -22.11.21	61,772 -01-03/2018	90,537 -31.8.17
	295,324 -24.01.23	171,155 -30.06.19	196,895 -21.12.17
	152,586 -24.10.23	339,200 -21.04.20	260,106 -29.01.18
	182,481 -21.05.24	141,405 -22.11.21	281,911 -7.02.19

	202,000 -02.12.24		113,592 -24.10.23
	300,000 -30.03.25
140,000	1,516,748	941,357	1,165,086	עד י נקוב במו סה"כ שוו
				ההנפקה
-	1,349,486	799,602	842,234	30.06.25 ליום ערך נקוב

-	1,579,410	950,932	991,566	דה כולל הצמ שווי נקוב
				30.06.25 ליום
-	11,052	9,316	11,101	רה בית שנצב סכום הרי
				30.06.25 ליום
-	1,550,423	980,472	1,020,535	30.06.25 ליום שווי הוגן
-	1,550,423	980,472	1,020,535	אי ליום שווי בורס
				30.06.25
קבועה 4%	2.5% קבועה	3.5% קבועה	קבועה 4%	ת / שיעור סוג הריבי
				שנה הריבית ל
וארבעה עשרים	ם ר תשלומי שמונה עש	ושניים עשרים	מים ר תשלו שבעה עש	לום הקרן מועדי תש
שאינם תשלומים	חל שווים, ה שאינם	שאינם תשלומים	החל שווים, שאינם
20 חל ביום שווים, ה	2022 במרץ ביום 20	20 חל ביום שווים, ה	בספטמבר ביום 20
ה ביום 2027 וכל במרץ	20 ביום וכלה	ה ביום 2017 וכל במרץ	20 ה ביום 2016 וכל
,2038 מבר 20 בספט	,2034 בספטמבר	,2031 מבר 20 בספט	,2028 בספטמבר
עת בדוח הצ כמפורט	עת בדוח הצ כמפורט	עת בדוח הצ כמפורט	עת בדוח הצ כמפורט
שפרסמה המדף	שפרסמה המדף	שפרסמה המדף	שפרסמה המדף
ני ום 29 ביו החברה בי	27 ביום החברה	ני יום 8 ביו החברה ב	29 ביום החברה

.2025	.2020 בדצמבר	.2016	.2015 באוקטובר

כל לומים ב שני תש	כל לומים ב שני תש	כל לומים ב שני תש	נה, ומים בש שני תשל	ת לום הריבי מועדי תש
20 ל ביום שנה, הח	20 ל ביום שנה, הח	20 ל ביום שנה, הח	רץ חודשים מ ביום 20 ב
ה 2025 וכל בספטמבר	ביום 2021 וכלה במרץ	ה 2016 וכל בספטמבר	ביום החל וספטמבר,
בספטמבר ביום 20	בר .2034 20 בספטמ	בספטמבר ביום 20	2016 טמבר 20 בספ
.2038		.2031	20 ביום וכלה
			.2028 בספטמבר
ת( קרן וריבי הצמדה )	ת( קרן וריבי הצמדה )	ת( קרן וריבי הצמדה )	ית( קרן וריב הצמדה )	איה צמדה ותנ בסיס הה
רכן חירים לצ למדד המ	רכן חירים לצ למדד המ	רכן חירים לצ למדד המ	רכן חירים לצ למדד המ
ש בגין חוד שפורסם	ש בגין חוד שפורסם	ש בגין חוד שפורסם	ש בגין חוד שפורסם
מאי .2025	.2020 נובמבר	.2016 אפריל	.2015 ספטמבר
אין	אין	אין	אין	ה זכות המר
יש	יש	יש	יש	פרעון רה לבצע זכות החב
				יה המרה כפו מוקדם או
אין	אין	אין	אין	שלום ערבות לת
				ת ההתחייבו
ה לזר חבר שטראוס,	ה לזר חבר שטראוס,	ה לזר חבר שטראוס,	נאמנות הרמטיק	ן שם הנאמ
)1992( לנאמנות	)1992( לנאמנות	)1992( לנאמנות	"מ )1975( בע
511742066 בע"מ,ח.פ	511742066 בע"מ,ח.פ	511742066 בע"מ,ח.פ	514422260 ח.פ.

ר ח אורי לז עו"ד ורו"	רי לזר ורו"ח או ר עו"ד	ח אורי לז עו"ד ורו"	עופר עו"ד מרב	אי בחב' שם האחר הנאמנות

03-6237777	03-6237777	03-6237777	03-5544553	טלפון
03-5613824	03-5613824	03-5613824	03-5271451	פקס
[email protected]	[email protected]	[email protected]	[email protected]	ל" דוא
			.il

**( סדרה ח' )	*( סדרה ז' )	סדרה ו'	סדרה ה'	הסעיף
,94 ל אלון רחוב יגא	,94 ל אלון רחוב יגא	,94 ל אלון רחוב יגא	,30 הימים דרך ששת	ר שלוח דוא כתובת למ
תל אביב	תל אביב	תל אביב	בני ברק
מעלות S&P	מעלות S&P	מעלות S&P	מעלות S&P	המדרגת החברה שם
ilAA	ilAA	ilAA-	ilAA	נפקת ן למועד ה הדירוג נכו
				הסדרה
ilAA	ilAA	ilAA	ilAA	הדוח פרסום למועד דירוג
2025 ביוני מיום 10	2020 דצמבר מיום 8 ב	2016 במאי מיום 25	ר באוקטוב מיום 18	הדירוג התפתחות
ם עד פרסו ועד למו	ם עד פרסו ועד למו	31 ביולי ועד ליום	ולי ליום 31 בי 2015 ועד
וג ilAA הדוח- דיר	וג ilAA הדוח- דיר	ג -ilAA 2017 דירו	ג -ilAA 2017 דירו

		2017 ביולי ביום 31	2017 ביולי ביום 31
		רוג ilAA העלאת די	רוג ilAA העלאת די
		2017 ביולי מיום 31	2017 ביולי מיום 31
		ם עד פרסו ועד למו	ום עד פרס ועד למו
		ג ilAA הדוח דירו	ג ilAA הדוח דירו

כן	כן	כן	כן	נכון רה עמדה האם החב
				נאים ח בכל הת למועד הדו
				שטר ויות על פי וההתחייב
				הנאמנות
לא	לא	לא	לא	ם יימו תנאי האם התק
				מדת עילה להע המקימים
				מיידי וב לפירעון אגרות הח

לא	לא	לא	לא	לבצע רה נדרשה האם החב
				רישת נות לפי ד פעולות שו הנאמן
לא	לא	לא	לא	ת תנאי אגרו האם שונו
				החוב
אין	אין	אין	אין	טחת סים להב שעבוד נכ
				וב אגרות הח
לא	כן	כן	כן	ת רה מהותי האם הסד

)*( בחודש מרץ 2025 הנפיקה החברה לציבור, בדרך של הרחבת סדרה, אגרות חוב )סדרה ז'(, בהיקף של 300 מיליון ש"ח ערך נקוב, תמורת 336 מיליון ש"ח ברוטו. אגרות החוב שהונפקו דורגו על ידי P&S מעלות בדירוג ilAA.

לפרטים נוספים בנוגע לתנאי אגרות החוב סדרות ה', ו', ו-ז', ראו נספח ה' לדוח הדירקטוריון המצורף בפרק ב' לדוח

התקופתי.

)**( בחודש יולי ,2025 לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, הנפיקה החברה לציבור סדרת אגרות חוב חדשה )סדרה ח'(, בהיקף של 140 מיליון ש"ח ערך נקוב, תמורת כ- 151 מיליון ש"ח ברוטו. אגרות החוב שהונפקו דורגו על ידי P&S מעלות בדירוג ilAA.

להלן פרטים בנוגע לתנאי אגרות החוב )סדרה ח'(:

תנאים מיוחדים: החברה התחייבה, בין היתר: )א( כי כל הנפקה נוספת של אגרות החוב תבוצע בכפוף לכך שלא תגרום במישרין לירידה בדירוג אגרות החוב )סדרה ח '( מתחת לדירוג כפי שיהיה ערב ההנפקה הנוספת או להפרת אמות המידה הפיננסיות אליהן התחייבה החברה; )ב( כל עוד אגרות החוב )סדרה ח '( לא נפרעו במלואן תשמור החברה על מעמדה כקרן השקעות במקרקעין בהתאם להוראות הפקודה; )ג( שעבוד צף שלילי - החברה התחייבה לא ליצור שעבוד שוטף על כלל נכסיה וזכויותיה הקיימים ו/או העתידיים )בכפוף לתנאים המפורטים בשטר הנאמנות(; )ד( אגרות החוב )סדרה ח '( יהיו במעקב דרוג על ידי חברה מדרגת אחת לפחות.

העמדה לפירעון מיידי: במקרים מסוימים, ובכלל זה: )א( אם תידרש החברה לפרוע פירעון מוקדם מיידי של סדרת אגרות חוב אחרת או של חוב מהותי לאחרים )בכפוף לחריגים(; )ב( אם במשך תקופה העולה על 60 ימים אגרות החוב )סדרה ח '( לא תהיינה מדורגות על ידי אף חברה מדרגת כלשהי עקב סיבות ו/או נסיבות שבשליטת החברה; )ג( אם ירד הדירוג של אגרות החוב )סדרה ח '( מתחת לדירוג -BBB/il או דירוג מקביל לו; )ד( אם החברה לא עמדה באמת המידה הפיננסית המפורטת בסעיף 4.5 לשטר הנאמנות )הון עצמי מינימלי, ראו להלן( למשך תקופה של שני רבעונים רצופים, ובלבד שלא ניתנה לחברה ארכה לתיקון מאת מחזיקי איגרות החוב )סדרה ח'( במסגרת החלטה של המחזיקים בהחלטה מיוחדת, או לא ניתן לחברה ויתור על ההפרה מאת מחזיקי איגרות החוב )סדרה ח'( במסגרת החלטה בהתאם להחלטה מיוחדת; )ה( אם החברה לא תשמור על מעמדה כקרן השקעות במקרקעין בהתאם לתנאים הקבועים בפקודה למשך תקופה של שלושה חודשים, החל ממועד פרסום הדוח הכספי )שנתי או רבעוני( בו פורסם כי החברה אינה עומדת בתנאי ה פקודה להחשב כקרן השקעות במקרקעין כל עוד אגרות החוב )סדרה ח'( לא נפרעו במלואן ; )ו( אם תחום הנדל"ן המניב בישראל יחדל מלהיות תחום הפעילות המרכזי של החברה ; )ז( אם קיים חשש ממשי שהחברה לא תעמוד בהתחייבויותיה המהותיות כלפי מחזיקי אגרות החוב )סדרה ח'(.

לפרטים בדבר דוח הדירוג העדכני של P&S מעלות, ראו דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום 30 ביולי 2025 )אסמכתא:

.)2025-01-056591

עמידה באמות מידה פיננסיות:

אגרות חוב )סדרות ה' ו'( סכום ההון העצמי של החברה לא יפחת מסך השווה ל- 800 מיליון ש"ח.
אגרות חוב )סדרות ז' ח'( סכום ההון העצמי של החברה לא יפחת מסך השווה ל- 1,100 מיליון ש"ח.

ליום 30 ביוני 2025 ולמועד פרסום דוח זה עומדת החברה באמות המידה הפיננסיות. ליום 30 ביוני 2025 ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות של החברה הינו כ- 4,353 מיליון ש"ח.

נספח ו' - נדל"ן להשקעה מהותי מאוד )באלפי ש "ח(

אינפיניטי פארק רעננה

60% כס – חברה בנ פי חלק ה נתונים ל	רבעון 2	רבעון 1	2024 שנת
	2025 שנת	2025 שנת
)1( תקופה ס לסוף ה שווי הנכ	1,290,000	1,272,312	1,255,500
בתקופה NOI	11,492	10,609	34,286
תקופה )2( שערוך ב הפסדי	)10,240(	-	)25,423(
פה )3( וצע בתקו פוסה ממ שיעור ת	82%	78%	77%
שואה )4( שיעור ת	5.1%	4.5%	5.0%
)5( )חודשי( ר, בש"ח עים למ" רות ממוצ דמי שכי	96	95	94
בתקופה, שנחתמו ר לחוזים עים למ" רות ממוצ דמי שכי )5( ודשי( בש"ח )ח	70	115	85

)1( מצורפת על דרך ההפניה הערכת שווי מהותית מאוד מיום 3 במרץ ,2025 אשר צורפה לדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר ,2024 אשר פורסמו ביום 16 במרץ 2025 )אסמכתה מספר: 2025-01-017063( )"הערכת השווי"(. בנוסף, צורפה לדוחות הכספיים ליום 30 ביוני 2025 הערכת השווי המעודכנת מיום 31 ביולי .2025

השווי ההוגן הינו בניכוי התחייבות בגין דמי חכירה בסך של כ- 84.3 מיליון ש"ח )כ- 89.5 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2024(.

)2( הפסדי השערוך לתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025 אינם כוללים הכנסות מימון בסך של כ- 5.2 מיליון ש"ח הנובעות משערוך התחייבות בגין דמי חכירה ) בשנת 2024 אינם כוללים הוצאות מימון בסך של כ- 2.9 מיליון ש"ח הנובעות משערוך התחייבות בגין דמי חכירה (.

)3( בחישוב שיעור התפוסה הממוצע נוטרלו כ- 35 אלף מ"ר פנויים אשר היו מצויים בתהליך שיפוץ והשבחה במתחם בשנת 2024 ובמהלך החציון הראשון של שנת .2025 לפרטים נוספים בקשר לשיפוץ והשבחה של המתחם, ראו בסעיף 1.2 לעיל.

)4( בחישוב שיעור התשואה נוטרל שווים של כ- 35 אלף מ"ר פנויים אשר היו מצויים בתהליך שיפוץ והשבחה במתחם בשנת 2024 ובמהלך החציון הראשון של שנת .2025 לפרטים נוספים בקשר לשיפוץ והשבחה של ה מתחם, ראו בסעיף 1.2 לעיל.

שיעור התשואה ליום 30 ביוני ,2025 המתקבל תוך שימוש ב- NOI בפועל בתוספת התאמה ל- NOI מייצג בגין חוזים חתומים לשטחים מניבים הינו כ- .5.1% שיעור התשואה שמתקבל לתקופה של 3 החודשים שהסתיימו ביום 30 ביוני 2025 ללא התאמה זו ל- NOI הינו כ- 4.5% )כלומר, בהתחשב ב- NOI ברבעון השני בפועל, מוכפל בארבע(.

ה - NOI אשר שימש בחישוב התשואה מחושב בניכוי דמי חכירה , שסכומם המייצג, בקצב שנתי, ליום 30 ביוני 2025 הינו כ- 6.3 מיליון ש"ח )כ- 6.7 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2024(. לפרטים נוספים ראו ביאור 6)י()3( לדוחות הכספיים לשנת .2024 כיוון שדמי החכירה נוטרלו גם מה - NOI וגם משווי הנכס, אין השפעה מהותית על שיעור התשואה שהיה מתקבל מהנכס אילו החישוב היה נערך ללא נטרול דמי החכירה הנ"ל.

)5( יצוין כי דמי השכירות הממוצעים למ"ר כוללים את מלוא ההכנסה מדמי שכירות מהנכס בתקופה )לרבות חניות וכיו"ב, אך למעט דמי ניהול ולפני ניכוי דמי חכירה(.

לפרטים נוספים בקשר לשיפוץ והשבחה של מתחם אינפיניטי פארק, ראו סעיף 1.2 לדוח הדירקטוריון.

לפרטים נוספים בקשר למתחם אינפיניטי פארק, ראו סעיף 17.1 לפרק א' של הדוח התקופתי .

נספח ז' - מאזן בסיסי הצמדה ליום 30 ביוני 2025 )מאוחד IFRS, באלפי ש"ח(

	לא צמוד	צמוד מדד	דולר	א פריטים ל	סה"כ
				כספיים
טפים נכסים שו
נים שווי מזומ מזומנים ו	40,659	-	-	-	40,659
י הוגן דדים בשוו נסים הנמ נכסים פינ	11,671	-	-	-	11,671
קוחות חייבים ול	42,096	2,948	-	3,949	48,993
	94,426	2,948	-	3,949	101,323
שוטפים נכסים לא
קעה נדל"ן להש	-	-	-	)*( 8,368,541	8,368,541
לפי שיטת המטופלות השקעות	-	-	-	848,857	848,857
אזני השווי המ
וך ה לזמן אר תרות חוב חייבים וי	13,495	24,770	-	17,025	55,290
	107,921	27,718	-	9,238,372	9,374,011
ת שוטפות התחייבויו
ם ם בנקאיי ת לתאגידי התחייבויו	727,031	469,609	-	-	1,196,640
ים שראי אחר ולנותני א
רות זכות זכאים וית	82,745	41,916	-	22,804	147,465
	809,776	511,525	-	22,804	1,344,105
פות ת לא שוט התחייבויו
ם ם בנקאיי ת לתאגידי התחייבויו	253,213	69,884	-	-	323,097
, נטו אגרות חוב	-	3,155,767	-	-	3,155,767
ה בגין חכיר התחייבות	-	-	84,268)**(	-	84,268
לזמן ארוך ת אחרות התחייבויו	8,498	924	-	48,529	57,951
מניות של ס לבעלי ה הון המיוח	-	-	-	4,353,180	4,353,180
החברה
שליטה ינן מקנות זכויות שא	-	-	-	55,643	55,643
	1,071,487	3,738,100	84,268	4,480,156	9,374,011

)*( מרבית הסכמי השכירות של החברה עם שוכריה צמודים למדד, כמקובל בחלק ניכר מהסכמי השכירות במשק, ובהתאם מרבית הכנסות החברה מדמי השכירות הן צמודות למדד. החברה רואה בהסכמי השכירות )צמודי המדד( שלה הגנה כלכלית לטווח ארוך כנגד ההתחייבויות הפיננסיות צמודות המדד שלה, וזאת בשל כך שהשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה נגזר, בין היתר, מדמי השכירות צמודי המדד שלה. החברה מעריכה שלאור האמור, השפעתם הכוללת של השינויים במדד על החברה תהא מוגבלת.

)**( דולר צמוד CPI אמריקאי.

הנדון: דוח סקירה של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של ריט 1 בע"מ

מב ו א

סקרנו את המידע הכספי המצורף של ריט 1 בע"מ )להלן: "החברה"(, הכולל את הדוח התמציתי המאוחד על המצב הכספי ליום 30 ביוני 2025 ואת הדוחות התמציתיים המאוחדים על הרווח הכולל , השינויים בהון ותזרימי המזומנים לתקופות של שישה ו שלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי לתקופת ביניים זו בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS" דיווח כספי לתקופות ביניים", וכן הם אחראים לעריכת מידע כספי לתקופת ביניים זו לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל .1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על מידע כספי לתקופת ביניים זו בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את המידע הכספי התמציתי לתקופת הביניים של חברות שאוחדו ושל פעילויות משותפות שנכללו אשר נכסיהן הכלולים באיחוד מהווים כ- 4.68% מכלל הנכסים המאוחדים ליום 30 ביוני ,2025 והכנסותיהן הכלולות באיחוד מהוות כ- 6.5% וכ - 6.3% מכלל ההכנסות המאוחדות לתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך , בהתאמה. המידע הכספי התמציתי לתקופת הביניים של אותן חברות ופעילויות משותפות נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות ופעילויות משותפות , מבוססת על דוחות הסקירה של רואי החשבון האחרים. כמו כן, המידע הכלול בדוחות הכספיים הביניים המאוחדים, המתייחס לשווי המאזני של ההשקעות ולחלקה של החברה בתוצאות העסקיות של חברות המטופלות לפי שיטת השווי המאזני, מבוסס על דוחות כספיים שחלקם נסקרו ע"י רואי חשבון מבקרים אחרים.

הי ק ף ה ס ק י ר ה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של היישות". סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מס ק נ ה

בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם לתקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS.

בנוסף לאמור בפיסקה הקודמת, בהתבסס על סקירתנו ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הנ"ל אינו ממלא, מכל הבחינות המהותיות, אחר הוראות הגילוי לפי פרק ד' של תקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל- .1970

זיו האפט רואי חשבון

תל אביב, 11 באוגוסט 2025

דוחות תמציתיים מאוחדים על המצב הכספי )באלפי ש"ח(

	30.06.2025	30.06.2024	31.12.2024
	קר ב בלתי מבו	ר לתי מבוק	מבוקר
טפים: נכסים שו
נים שווי מזומ מזומנים ו	40,659	51,565	139,533
שווי הוגן מדדים ב נסיים הנ נכסים פינ	11,671	13,305	15,078
קוחות חייבים ול	48,993	158,614	142,720
	101,323	223,484	297,331
שוטפים: נכסים לא
שקעה נדל"ן לה	8,368,541	7,289,102	7,678,189
המאזני טת השווי ת לפי שי המטופלו השקעות	848,857	684,183	678,750
רוך ה לזמן א תרות חוב חייבים וי	55,290	46,017	46,724
	9,272,688	8,019,302	8,403,663

ת: ות שוטפו התחייבוי	9,374,011	8,242,786	8,700,994
חרים אשראי א ם ולנותני ים בנקאיי ת לתאגיד התחייבויו	1,196,640	807,857	987,846
רות זכות זכאים וית	147 ,465	144,217	135,863
	1,344,105	952,074	1,123,709
טפות: ות לא שו התחייבוי
ם ים בנקאיי ת לתאגיד התחייבויו	323,097	160,024	255,383
ב, נטו אגרות חו	3,155,767	2,965,854	3,001,242
ה בגין חכיר התחייבות	84,268	91,830	89,477
ארוך לזמן ת אחרות התחייבויו	57,951	31,103	40,387
	3,621,083	3,248,811	3,386,489
הון:
ל החברה המניות ש ס לבעלי הון המיוח	4,353,180	4,008,487	4,136,509
שליטה ינן מקנות זכויות שא	55,643	33,414	54,287
סה"כ הון	4,408,823	4,041,901	4,190,796
	9,374,011	8,242,786	8,700,994
2025 באוגוסט 11
דרור גד ישור תאריך א קטוריון יו"ר הדיר כספיים הדוחות ה	פא שמואל רו מנכ"ל	אבירם בנ סמנכ"ל כ	אסולי ספים

דוחות תמציתיים מאוחדים על הרווח הכולל )באלפי ש"ח(

	של לתקופה דשים שישה חו		של לתקופה ודשים שלושה ח שהסתיימ		לשנה ה שהסתיימ
	ה ביום שהסתיימ 30.06.2024 30.06.2025		30.06.2025	ה ביום 30.06.2024	ביום 31.12.2024
	בלתי מבו	תי מבוקר קר בל	בלתי מבו	י מבוקר קר בלת	מבוקר
ת דמי שכירו הכנסות מ	249,551	208,108	131,035	107,676	439,975
ל מבנים קה ותפעו עלות אחז	12,245	10,842	6,077	4,831	22,809
	237,306	197,266	124,958	102,845	417,166
להשקעה , של נדל"ן שווי הוגן התאמת נטו	153,153	20,814	153,696	20,814	99,802
	390,459	218,080	278,654	123,659	516,968
ליות נהלה וכל הוצאות ה	29,994	29,811	15,036	14,977	60,345
	360,465	188,269	263,618	108,682	456,623
ימון הכנסות מ	15,764	7,109	15,215	4,926	15,161
ימון הוצאות מ	( ) 117,576 )	( ) 114,713	80,147(	)79,893(	( 222,454 )
ימון, נטו הוצאות מ	( ) 101,812 )	( ) 107,604	64,932(	)74,967(	( 207,293 )
מטופלות חברות ה רה ברווחי חלק החב אזני, נטו השווי המ לפי שיטת	34,241	11,144	4,281	4,989	49,698
סה ם על הכנ ניכוי מסי רווח לפני	292,894	91,809	202,967	38,704	299,028
הכנסה מסים על	-	-	-	-	-
לתקופה ווח כולל סך הכל ר	292,894	91,809	202,967	38,704	299,028

מיוחס ל: לתקופה ווח כולל סך הכל ר
ת החברה בעלי מניו	291,538	91,332	202,361	38,512	292,585
שליטה ינן מקנות זכויות שא	1,356	477	606	192	6,443
	292,894	91,809	202,967	38,704	299,028
לי ש"ח לבע בת 1 ניה בסיסי למ רווח " ח( ברה )בש מניות הח	1.496	0.470	1.038	0.198	1.504
לי ש"ח לבע בת 1 לל למניה רווח מדו "ח( ברה )בש מניות הח	1.488	0.470	1.032	0.198	1.504
שימשו שוקלל ש מניות המ מספר ה יה סיסי למנ הרווח הב בחישוב )באלפים(	194,853	194,444	194,907	194,478	194,546
שימשו שוקלל ש מניות המ מספר ה יה דולל למנ הרווח המ בחישוב )באלפים(	195 ,910	194,444	196,042	194,478	194,549

לתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025

			ה	החבר מניות לבעלי ס המיוח	הון
ל סך-הכ	שאינן זכויות ה שליט מקנות	ל סך-הכ	ם עודפי	ם תשלו ן בגין קרן הו מניות מבוסס	על פרמיה מניות	ניות הון המ הנפרע
			מבוקר בלתי
4,190,796	54,287	4,136,509	2,414,592	30,264	1,496,907	194,746	ר( )מבוק 2025 בינואר ליום 1 יתרה
							קופה: ם בת שינויי
292,894	1,356	291,538	291,538	-	-	-	קופה לל לת רווח כו
7,972	-	7,972	-	1,092	6,614	266	ת ס מניו מבוס תשלום
( 82,839 )	-	( 82,839 )	( 82,839 )	-	-	-	כרז ד שהו דיבידנ
4,408,823	55,643	4,353,180	2,623,291	31,356	1,503,521	195,012	2025 ביוני 30 ליום יתרה

לתקופה של שישה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2024

			ה	החבר מניות לבעלי ס המיוח	הון
ל סך-הכ	שאינן זכויות ה שליט מקנות	ל סך-הכ	ם עודפי	ם תשלו ן בגין קרן הו מניות מבוסס	על פרמיה מניות	ניות הון המ הנפרע
			מבוקר בלתי
4,021,704	32,937	3,988,767	2,284,482	22,105	1,487,830	194,350	ר( )מבוק 2024 בינואר ליום 1 יתרה
							קופה: ם בת שינויי
91,809	477	91,332	91,332	-	-	-	קופה לל לת רווח כו
9,098	-	9,098	-	6,020	2,902	176	ת ס מניו מבוס תשלום
( 80,710 )	-	( 80,710 )	( 80,710 )	-	-	-	כרז ד שהו דיבידנ
4,041,901	33,414	4,008,487	2,295,104	28,125	1,490,732	194,526	2024 ביוני 30 ליום יתרה

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025

			ה	החבר מניות לבעלי ס המיוח	הון
ל סך-הכ	שאינן זכויות ה שליט מקנות	ל סך-הכ	ם עודפי	ם תשלו ן בגין קרן הו מניות מבוסס	על פרמיה מניות	ניות הון המ הנפרע
			מבוקר בלתי
4,243,779	55,037	4,188,742	2,462,839	32,706	1,498,373	194,824	2025 ל באפרי ליום 1 יתרה
							קופה: ם בת שינויי
202,967	606	202,361	202,361	-	-	-	קופה לל לת רווח כו
3,986	-	3,986	-	( 1,350 )	5,148	188	ת ס מניו מבוס תשלום
( 41,909 )	-	( 41,909 )	( 41,909 )	-	-	-	כרז ד שהו דיבידנ
4,408,823	55,643	4,353,180	2,623,291	31,356	1,503,521	195,012	2025 ביוני 30 ליום יתרה

לתקופה של שלושה חודשים שהסתיימה ביום 30 ביוני 2024

			ה	החבר מניות לבעלי ס המיוח	הון
ל סך-הכ	שאינן זכויות ה שליט מקנות	ל סך-הכ	ם עודפי	ם תשלו ן בגין קרן הו מניות מבוסס	על פרמיה מניות	ניות הון המ הנפרע
			מבוקר בלתי
4,039,498	33,222	4,006,276	2,297,442	25,125	1,489,272	194,437	2024 ל באפרי ליום 1 יתרה
							קופה: ם בת שינויי
38,704	192	38,512	38,512	-	-	-	קופה לל לת רווח כו
4,549	-	4,549	-	3,000	1,460	89	ת ס מניו מבוס תשלום
( 40,850 )	-	( 40,850 )	( 40,850 )	-	-	-	כרז ד שהו דיבידנ
4,041,901	33,414	4,008,487	2,295,104	28,125	1,490,732	194,526	2024 ביוני 30 ליום יתרה

לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2024 )מבוקר(

			ה החבר
ל סך-הכ	שאינן זכויות ה שליט מקנות	ל סך-הכ	ם עודפי	ם תשלו ן בגין קרן הו מניות מבוסס	על פרמיה מניות	ניות הון המ הנפרע
4,021,704	32,937	3,988,767	2,284,482	22,105	1,487,830	194,350	2024 בינואר ליום 1 יתרה
							קופה: ם בת שינויי
299,028	6,443	292,585	292,585	-	-	-	קופה לל לת רווח כו
14,907	14,907	-	-	-	-	-	צרו ה שנו שליט מקנות שאינן זכויות שונה ה לרא שאוחד ה בחבר
17,632	-	17,632	-	8,159	9,077	396	ת ס מניו מבוס תשלום
( 162,475 )	-	( 162,475 )	( 162,475 )	-	-	-	כרז ד שהו דיבידנ
4,190,796	54,287	4,136,509	2,414,592	30,264	1,496,907	194,746	2024 בר בדצמ 31 ליום יתרה

דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי מזומנים )באלפי ש"ח(

לשנה ה שהסתיימ ביום	של ודשים ה ביום	לתקופה שלושה ח שהסתיימ	של לתקופה דשים שישה חו ה ביום שהסתיימ 30.06.2024 30.06.2025
31.12.2024	30.06.2024	30.06.2025
מבוקר	י מבוקר קר בלת	בלתי מבו	י מבוקר קר בלת	בלתי מבו
299,028	38,704	202,967	91,809	292,894	שוטפת: פעילות זומנים מ תזרימי מ לתקופה רווח כולל
)9,444(	69,683	( 118,000 )	55,778	( 161,150 )	שווי מזומנים ו להצגת הדרושות הת אמות ת ת שוטפ ( מפעילו )לפעילות מזומנים (: )נספח א'
289,584	108,387	84,967	147,587	131,744	פת ילות שוט נטו, מפע מזומנים,

( 220,158 )	)44,251(	)59,004(	91,101(	( ) 139,625 )	השקעה: מפעילות פעילות ( זומנים )ל תזרימי מ שקעה בנדל"ן לה השקעות רכישות ו
-	-	99,787	-	99,787	עה ל"ן להשק מכירת נד
)33,239(	-	-	-	2,142	ג '( פח בנות )נס ר ות מניות חב רכישת
)12,563(	)5,457(	10,561	)16,444(	)144,825(	לפי שיטת מטופלות חברות ה השקעה ב אזני, נטו השווי המ
5,638	-	3,628	5,638	3,628	נסיים, נטו נכסים פינ
)6,132(	)6,153(	)618(	)7,016(	)2,527(	רוך, נטו ה לזמן א תרות חוב חייבים וי
( 266,454 )	)55,861(	47,072	( 108,923	( ) 181,420 )	שקעה עילות ה ילות( מפ נטו, ) לפע מזומנים,
					מפעילות פעילות( זומנים )ל תזרימי מ מימון:
68,479	)164,700(	)36,825(	)81,621(	)21,368(	דים צר מתאגי אי לזמן ק דול באשר )קיטון( גי ם, נטו ראי אחרי נותני אש בנקאיים ו
6,091	2,977	)133,235(	3,954	)65,913(	אגידים ארוך מת אות לזמן דול בהלוו )קיטון( גי ם, נטו ראי אחרי נותני אש בנקאיים ו
421,306	198,272	)101(	198,272	333,007	נטו גרות חוב, הנפקת א
( 273,103 )	-	-	83,099(	( ) 212,085 )	ת חוב פדיון אגרו
( 162,475 )	)80,710(	)82,839(	)80,710(	)82,839(	ששולם דיבידנד
60,298	44,161(	( ) 253,000 )	)43,204(	)49,198(	מון עילות מי ילות( מפ נטו, )לפע מזומנים,
83,428	8,365	( 120,961 )	)4,540(	)98,874(	י מזומנים מנים ושוו ליה במזו )ירידה( ע
56,105	43,200	161,620	56,105	139,533	התקופה לתחילת י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו
139,533	51,565	40,659	51,565	40,659	קופה לסוף הת י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו

דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי מזומנים )באלפי ש"ח(

נספח א' - התאמות הדרושות להצגת מזומנים ושווי מזומנים )לפעילות( מפעילות שוטפת :

לשנה	של	לתקופה	של לתקופה דשים שישה חו
ה שהסתיימ ביום	ודשים	שלושה ח ה ביום שהסתיימ		שהסתיימ
31.12.2024	30.06.2024	30.06.2025	ה ביום 30.06.2024 30.06.2025
מבוקר	י מבוקר קר בלת	בלתי מבו	י מבוקר קר בלת	בלתי מבו

					מנים: רימי מזו כות בתז שאינן כרו הוצאות הכנסות ו
17,632	4,549	3,986	9,098	7,972	ניות מבוסס מ גין תשלום הוצאות ב לפי שיטת מטופלות חברות ה רה ברווחי חלק החב
)49,698(	)4,989(	)4,281(	)11,144(	)34,241(	אזני, נטו השווי המ
					שראי מנותני א והלוואות גרות חוב הצמדת א
111,850	52,160	45,927	61,723	56,142	ן ירים לצרכ מדד המח אחרים ל
6,798	1,310	)1,635(	2,090	)221(	פיננסיות, חייבויות נסים והת נכסים פינ שערוך
					נטו
)99,802(	20,814(	( ) 153,696 )	20,814(	( ) 153,153 )	נטו להשקעה, של נדל"ן שווי הוגן התאמת
)48,369(	)12,411(	)9,778(	)24,928(	)21,146(	ב אגרות חו פרמיה על הפחתת
132,384	33,228	35,187	67,432	71,867	ת, נטו ימון אחרו הוצאות מ
70,795	53,033	)84,290(	83,457	)72,780(
					יבויות: וש והתחי סעיפי רכ שינויים ב
53,973	16,336	)2,511(	36,258	)8,107(	ת ם ולקוחו טון בחייבי )גידול( קי

)11,094(	4,152	)22,568(	)5,700(	)12,425(	זכות ם ויתרות דול בזכאי )קיטון( גי
42,879	20,488	)25,079(	30,558	)20,532(
					שוטפת: מפעילות מזומנים
( 138,468 )	)8,514(	)14,937(	)65,982(	)80,003(	שולמה ריבית ש
3,032	1,358	978	1,441	2,999	תקבלה ריבית שנ
					טת ת לפי שי המטופלו מחברות שהתקבל דיבידנד
12,318	3,318	5,328	6,304	9,166	אזני השווי המ
)123,118(	)3,838(	)8,631(	)58,237(	)67,838(
)9,444(	69,683	)118,000(	55,778	)161,150(

נספח ב' - פעולות שאינן כרוכות בתזרימי מזומנים:

לשנה ה שהסתיימ ביום	של ודשים ה ביום	לתקופה שלושה ח שהסתיימ	של לתקופה דשים שישה חו ה ביום שהסתיימ
31.12.2024	30.06.2024	30.06.2025	30.06.2024 30.06.2025
מבוקר	י מבוקר קר בלת	בלתי מבו	י מבוקר קר בלת בלתי מבו
36,285	35,365	19,277	35,365	19,277
560	2,419	690	2,419	690

דוחות תמציתיים מאוחדים על תזרימי מזומנים )באלפי ש"ח(

נספח ג' - איחוד לראשונה של חברות בנות :

לשנה ה שהסתיימ ביום	של ודשים	לתקופה שלושה ח ה ביום שהסתיימ		לתקופה שישה חו שהסתיימ
31.12.2024	30.06.2024	30.06.2025	ה ביום 30.06.2024 30.06.2025
מבוקר	י מבוקר קר בלת	בלתי מבו	י מבוקר קר בלת	בלתי מבו
1,021	-	-	-	14,585	ר ות ת של חב תחייבויו נכסים וה ה*: ם הרכיש בנות ליו מזומנים( טו )למעט הון חוזר נ
( 193,950 )	-	-		( - 409,646 )	שקעה נדל"ן לה
)226( 99,886	- -	- -	- -	- 361,803	טת ת לפי שי המטופלו השקעות אזני , נטו השווי המ ם ים בנקאיי ת לתאגיד התחייבויו רים שראי אח ולנותני א
14,907 )78,362(	- -	- -	- -	- )33,258(	שליטה מקנות ינן זכויות שא
)2,188( )80,550(	- -	- -	- -	- )33,258(	עלים הלוואת ב
-	-	-	-	22,473	שטרם ותמורות ישה עלויות רכ שולמו
47,311	-	-	-	12,927	שיטת לפי המטופלת השקעה אזני השווי המ
)33,239(	-	-	-	2,142	סך-הכל

*לפרטים בדבר רכישת חבר ות בנות ראו ביאור 5)ג(.

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים ליום 30 ביוני 2025 )באלפי ש"ח(

ביאור 1 - כללי :

א. ריט 1 בע"מ )להלן: "החברה"( התאגדה בישראל ביום 11 באפריל ,2006 כחברה פרטית מוגבלת במניות, בהתאם לחוק החברות, התשנ"ט.1999- ביום 28 בספטמבר 2006 נרשמו ניירות הערך של החברה לראשונה למסחר בבורסה לניירות ערך בתל- אביב בע"מ.

החברה הינה קרן השקעות במקרקעין בהתאם להוראות חלק ד' פרק שני לפקודת מס הכנסה ]נוסח חדש[, התשכ"א.1961- במסגרת פעילותה העסקית יוזמת החברה רכישת נכסים מניבים ופועלת לניהולם , השבחתם והשכרתם לאורך זמן.

יש לעיין בדוחות הכספיים התמציתיים ביניים של החברה יחד עם הדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 והביאורים המצורפים להם. לכן, לא הובאו במסגרת דוחות כספיים תמציתיים ביניים אלה ביאורים בדבר עדכונים בלתי משמעותיים יחסית למידע שכבר דווח בביאורים לדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

ב. עקרונות עריכת הדוחות הכספיים התמציתיים ביניים:

הדוחות הכספיים התמציתיים ביניים מצייתים להוראות תקן חשבונאות בינלאומי 34 IAS. כמו כן,הדוחות הכספיים התמציתיים ביניים מקיימים את הוראות הגילוי לפי פרק ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומי ידיים(, התש"ל- .1970

ג. פרטים בדבר שערי מטבע חוץ ומדד המחירים לצרכן:

להלן פרטים על מדדי המחירים לצרכן, שער החליפין של המטבע העיקרי ושיעורי השינוי, בתקופות החשבון:

	30.06.2025	30.06.2024	31.12.2024
ת(*: ן )בנקודו ירים לצרכ מדד המח
בגין לפי מדד	103.1	99.8	100.9
דוע לפי מדד י	102.8	99.7	101.2
דולר( ש"ח ל 1- ארה"ב )ב דולר של	3.372	3.759	3.647

	לתקופה חודשים	של שישה ה ביום שהסתיימ	ה של שלוש לתקופה ה ביום שהסתיימ חודשים
	30.06.2025	30.06.2024	30.06.2025	30.06.2024	31.12.2024
	%	%	%	%	%
ן: ירים לצרכ מדד המח
בגין לפי מדד	2.15	2.10	1.08	1.13	3.24
דוע לפי מדד י	1.57	1.90	1.28	1.61	3.43
ארה"ב דולר של	)7.54(	3.64	)9.31(	2.12	0.55

* בסיס ממוצע 2024 = .100

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים ליום 30 ביוני 2025 )באלפי ש"ח(

ביאור 2 - עיקרי מדיניות חשבונאית:

הדוחות הכספיים התמציתיים ביניים נערכו לפי אותה מדיניות חשבונאית ושיטות החישוב שיושמו בדוחות הכספיים השנתיים של החברה ליום 31 בדצמבר .2024

ביאור 3 - מכשירים פיננסיים:

א. שווי הוגן של מכשירים פיננסיים:

המכשירים הפיננסיים של החברה כוללים בעיקר מזומנים ושווי מזומנים, נכסים פיננסיים הנמדדים בשווי הוגן, חייבים ולקוחות, אשראי מתאגידים בנקאיים ומנותני אשראי אחרים , זכאים ויתרות זכות , ערבויות והתחייבויות כספיות לטווח ארוך.

בשל אופיים, השווי ההוגן של המכשירים הפיננסיים זהה או דומה לערכם בספרים למעט המכשירים המפורטים להלן:

30.06.2025
שווי הוגן	רים ערך בספ
קר בלתי מבו
3,551,430	3,651,946
30.06.2024
שווי הוגן	רים ערך בספ
קר	בלתי מבו
3,251,138	3,436,952
31.12.2024
שווי הוגן	רים ערך בספ
מבוקר
3,376,539	3,496,177

)*( הערך בספרים כולל יתרת ריבית לשלם. השווי ההוגן מתבסס על מחירי שוק מצוטטים.

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים ליום 30 ביוני 2025 )באלפי ש"ח(

ביאור 3 - מכשירים פיננסיים )המשך(:

ב. מכשירים פיננסיים שהוכרו בדוח על המצב הכספי:

להלן נתונים בדבר היררכיית השווי ההוגן של המכשירים הפיננסיים הנמדדים בשווי הוגן דרך רווח והפסד שהוכרו בדוח על המצב הכספי:

		30.06.2025
		בלתי מבו	קר
	רמה 1	רמה 2	רמה 3	סך-הכל
ננסיים: נכסים פי
ירים מניות והמ	11,671	-	-	11,671
שקעה נדל"ן לה ין רכישת תמורה בג התאמת	-	-	14,845	14,845
	11,671	-	14,845	26,516

	30.06.2024
	קר	בלתי מבו
סך-הכל	רמה 3	רמה 2	רמה 1
				ננסיים: נכסים פי
13,305	-	935	12,370	ירים מניות והמ
				י טופלת לפ חברה המ ין רכישת תמורה בג התאמות
21,326	21,326	-		ה - "ן להשקע כישת נדל זני ובגין ר שווי המא שיטת ה
34,631	21,326	935	12,370

			31.12.2024
			מבוקר
	רמה 1	רמה 2	רמה 3	סך-הכל
ננסיים: נכסים פי
והמירים מניות	14,169	909	-	15,078
שקעה נדל"ן לה ין רכישת תמורה בג התאמת	-	-	14,845	14,845
	14,169	909	14,845	29,923

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים ליום 30 ביוני 2025 )באלפי ש"ח(

ביאור 4 - אמות מידה פיננסיות:

אמות המידה הפיננסיות שנקבעו לחברה נבחנות מדי רבעון קלנדרי, על בסיס דוחותיה הכספיים המבוקרים או הסקורים .

לפרטים בדבר התחייבויות החברה לבנק ים מסחרי ים ולנותני אשראי אחרים בקשר עם מסגרות אשראי שהועמדו לה, ראו ביאור 17)ז( לדוח הכספי של החברה ליום 31 בדצמבר .2024 ליום 30 ביוני ,2025 החברה עומדת בהתחייבויותיה על פי ההסכמים.

לפרטים בדבר אמות המידה הפיננסיות למחזיקי אגרות החוב, ראו ביאור 17)ח( לדוח הכספי של החברה ליום 31 בדצמבר .2024 ליום 30 ביוני ,2025 החברה עומדת באמות המידה הפיננסיות שנקבעו לה.

ביאור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח על המצב הכספי ולאחריו :

א. מתחם אינפיניטי פארק, רעננה

.1 החברה ממשיכה לקדם את תוכניותיה לפיתוח מתחם "אינפיניטי פארק" )"המתחם"( הממוקם בצומת רעננה, בנקודת מפגש של עורקי תנועה מרכזיים, תחבורה ציבורית ו רכבת ישראל. המתחם המשודרג , מתוכנן כסביבת עבודה אורבנית ומתקדמת.
.2 בחודש אוגוסט 2023 הושלמה הקמתו של מגדל אינפיניטי )חלק החברה- 50%(. המגדל החדש, בשטח עילי של כ- 61 אלף מ"ר ב- 30 קומות, נבנה בסטנדרטים ותקני בנייה מתקדמים )GOLD LEED), בהשקעה כוללת של כ- 465 מיליון ש "ח. למועד פרסום דוח זה, נחתמו הסכמי שכירות ביחס לכ - 69% משטחי המגדל )כ - 70% משטחי המשרדים(.
.3 בחודש יוני 2025 הושלם שדרוג המבנים הקיימים במתחם ) אינפיניטי קמפוס ואינפיניטי פלאזה( הכוללים כיום כ- 90 אלף מ"ר )חלק החברה כ- 66%(.
.4 השדרוג תוכנן באופן שיתאים את המבנים הקיימים לסטנדרטים הגבוהים של המתחם, והוא כלל, בין היתר, החלפת המעטפות של חלק מהבניינים, החלפת מרבית המערכות האלקטרומכניות , ועמידה בתקני בנייה מתקדמים (LEED(.
.5 עלותן הכוללת של עבודות השדרוג הינה כ- 270 מיליון ש"ח, מתוכה כ- 241 מיליון ש"ח הושקעו בפועל עד לתאריך הדוח על המצב הכספי. למועד פרסום דוח זה נחתמו הסכמי שכירות ביחס לכ- 43% משטח יהם של אינפיניטי קמפוס ופלאזה.
.6 עד תום שנת 2025 צפויה השלמתו של הפארק בשטח של כ- 6 דונם הצמוד למגדל. הפארק יכלול שטחי מסחר, אזורי ישיבה והסעדה , ו עלות הקמתו נאמדת למועד זה בכ - 50 מיליון ש "ח, מתוכה כ- 43 מיליון ש"ח הושקעו בפועל עד לתאריך הדוח על המצב הכספי.

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים ליום 30 ביוני 2025 )באלפי ש"ח(

ביאור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח על המצב הכספי ולאחריו )המשך(:

ב. מכירת שטחים במגדל היובל , תל אביב

.1 החברה מחזיקה ב50%- מהון המניות של חברת מחצית היובל בע"מ )"מחצית היובל"( באמצעות תאגידים המוחזקים במלואם, במישרין ובעקיפין, על ידי החברה. מחצית היובל מחזיקה במגדל היובל בתל אביב.
.2 ביום 1 בינואר 2025 נמכרו למדינת ישראל )"המדינה"( כ- 45 אלף מ"ר משטחי מגדל היובל , אשר הושכרו לה עד לאותו מועד, בעקבות מימוש אופציה שהיתה למדינה לרכישת השטח שהושכר לה במגדל היובל, במחיר שנקבע מראש.
.3 בהתאם להסכמי המימון של מחצית היובל עם גופים מוסדיים בקשר להלוואות שהועמדו לה על ידם, ולאור מימוש האופציה על ידי מדינת ישראל והשלמת המכירה, בחודש ינואר 2025 פרעה מחצית היובל בפירעון מוקדם את מלוא יתרת ההלוואות, והשעבודים שהיו רשומים לטובת הבטחת הלוואות אלו הוסרו.

ג. נכס בשימושי לוגיסטיקה ואחסנה, אזור התעשייה המערבי בית שמש

.1 בשנת 2021 זכתה החברה ביחד עם צד שלישי )אשר החל לכהן כמנכ"ל החברה החל מיום 1 בינואר ,2024 להלן: "השותף"( במכרז של מנהל מקרקעי ישראל לרכישת שלושה מגרשים הממוקמים באזור התעשייה המערבי בבית שמש, בשטח כולל של כ- 48.1 דונם.
- .2 חלק החברה 40% והיתרה מוחזקת על ידי השותף )60%(.
.3 השותף, ביחד עם החברה, הקימו על המקרקעין מבנים להשכרה לשימושים של לוגיסטיקה ואחסנה, בשטח כולל של כ- 51 אלף מ" ר )"הנכס"(, בעלות כוללת של כ- 380 מיליון ש "ח .
- .4 בחודש מרץ 2025 הושלמה הקמתו של הנכס.
.5 הנכס מושכר במלואו לשני שוכרים שונים , לתקופות שכירות בסיסיות של 10 שנים, עם אופציות להארכתן לתקופות מקסימליות של 10 שנים נוספות. ה- NOI השנתי החזוי מהנכס בתקופו ת השכירות הבסיסיות הוא כ- 26.5 מיליון ש"ח.
.6 בהתאם להסכם מניעת ניגוד העניינים עם מנכ"ל החברה, אישרה ועדת הביקורת בישיבתה מיום 27 באפריל 2025 את הערכת השווי של הנכס ליום 31 במרץ 2025 )"הערכת השווי"(, אשר בוצעה על ידי מעריכת השווי החיצונית של החברה. על פי הערכת השווי, שווי הנכס הינו כ- 415 מיליון ש"ח.
.7 במסגרת הסכמי בעלי המניות של החברות המחזיקות בנכס )"הסכמי בעלי המניות"( אשר נחתמו בדצמבר ,2020 נקבעו בין החברה לשותף מנגנוני עבירות והוראות הנוגעות למתן אופציות לחברה לרכישת חלקים נוספים מזכויות השותף.
.8 בחודש מאי 2025 הודיעה החברה לשותף על מימושן של האופציות לרכישת מלוא זכויותיו בחברות הפרטיות המחזיקות בנכס, תמורת סך של כ- 7.3 מיליון ש"ח )"התמורה בגין המניות"( . העסקה לרכישת חלקו של השותף )המכהן כיום כמנכ"ל החברה, כאמור ( אושרה בוועדת הביקורת ובדירקטוריון החברה, בימים 11 ו - 13 במאי ,2025 בהתאמה, וזאת בהתאם לנהלי החברה לעניין הסכם מניעת ניגודי העניינים עם המנכ"ל ולעניין עסקאות עם נושא משרה או שלנושא משרה יש בהן עניין אישי.

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים ליום 30 ביוני 2025 )באלפי ש"ח(

ביאור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח על המצב הכספי ולאחריו )המשך(:

ג. נכס בשימושי לוגיסטיקה ואחסנה, אזור התעשייה המערבי בית שמש )המשך(
.9 התמורה בגין המניות שנרכשו מהשותף חושבה על פי המנגנונים שנקבעו בהסכמי בעלי המניות משנת ,2020 בהתבסס על ההפרש בין שווי הנכס לבין עלות הקמתו. בהסכמי בעלי המניות משנת 2020 נקבע מנגנון לעדכון התמורה בגין המניות שנרכשו, במידה ובמהלך 12 החודשים ממועד מימוש האופציות על ידי החברה, תערוך החברה הערכת שווי עדכנית לנכס.
.10 רכישת חלקו של השותף הושלמה בחודש יוני ,2025 ומאותו מועד מחזיקה החברה במלוא ההון )100%( של החברות הפרטיות המחזיקות בנכס.
.11 החל ממועד השלמת הקמת הנכס, ניהולן של החברות הפרטיות ושל הנכס עבר במלואו לחברה. בהתאם, ובהתחשב בזכויות הפוטנציאליות שהיו לחברה לרכישת חלקים נוספים ממניותיהן של החברות הפרטיות המחזיקות בנכס )אשר מומשו בחודש יוני, כאמור לעיל(, החל ממועד השלמת ההקמה מטפלת החברה בהשקעה בחברות הפרטיות המחזיקות בנכס כחבר ות בנו ת, ודוחותיהן הכספיים מאוחדים בדוחותיה הכספיים של החברה.

ד. מרכז מסחרי "ישפרו סנטר", מודיעין

.1 החברה ממשיכה לנהל את תביעתה נגד ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ לאכיפת מימוש האופציה שניתנה לחברה לרכישת 75% מחלקה של ישפרו ב"ישפרו סנטר" במודיעין .
.2 בחודש יולי ,2025 לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, התקיימו בבית המשפט המחוזי שני דיוני הוכחות במסגרתם נחקרו כל עדי הצדדים, וזאת לאחר שהצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם.
.3 ביום 24 ביולי ,2025 לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, הסכימו הצדדים להצעת בית המשפט המחוזי , אשר ניתנה לאחר דיוני ההוכחות, להפניית הליך התביעה והתביעה שכנגד לגישור.
- .4 לפרטים נוספים בדבר מרכז מסחרי "ישפרו סנטר", ראו ביאור 17)ג( לדוח הכספי ליום 31 בדצמבר .2024
  - ה. ניירות ערך
.1 במהלך תקופת הדוח על המצב הכספי ועד למועד פרסומו, הקצתה החברה לחברת הניהול 230,938 מניות רגילות של החברה, כחלק מהתמורה לחברת הניהול בגין שירותי הניהול שמעניקה לחברה ובהתאם להסכם הניהול.
.2 בחודש מרץ 2025 הנפיקה החברה לציבור אגרות חוב )סדרה ז'( בהיקף של 300 מיליון ש"ח ערך נקוב, בדרך של הרחבת סדרה, תמורת 336 מיליון ש"ח ברוטו.
.3 בחודש יולי ,2025 לאחר תאריך הדוח על המצב הכספי, הנפיקה החברה לציבור סדרת אגרות חוב חדשה )סדרה ח'( בהיקף של 140 מיליון ש"ח ערך נקוב, תמורת כ - 151 מיליון ש"ח ברוטו.
.4 במהלך תקופת הדוח על המצב הכספי ועד למועד פרסומו, מומשו 1,119,149 אופציות, שהוענקו לעובדי חברת הניהול ולנותני שרותים לחברה בהתאם להסכם הניהול ל - 152,408 מניות רגילות של החברה, ופקעו 16,586 אופציות.

ביאורים לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים ליום 30 ביוני 2025 )באלפי ש"ח(

ביאור 5 - אירועים מהותיים בתקופת הדוח על המצב הכספי ולאחריו )המשך(:

ו. להלן פרטים בדבר דיבידנדים שהוכרזו

שלום מועד הת	ניה בידנד למ סכום הדי	בידנד סכום הדי	ה קטוריון ב יבת הדיר תאריך יש דיבידנד חלוקת ה הוחלט על
2025 אפריל	ש"ח 0.21	ח מיליון ש" 41 כ-	2025 במרץ 13
יוני 2025	ש"ח 0.215	ח מיליון ש" 42 כ-	2025 במאי 13
2025 ספטמבר	ש"ח 0.215	ח מיליון ש" 42 כ-	2025 באוגוסט 11

הנדון: דוח סקירה מיוחד של רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של חברת ריט 1 בע"מ לסקירת המידע הכספי הביניים הנפרד לפי תקנה 38ד לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 1970-

מב ו א

סקרנו את המידע הכספי הביניים הנפרד המובא לפי תקנה 38ד לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל 1970- של חברת ריט 1 בע"מ )להלן: "החברה"(, ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ו שלושה חודשים שהסתיימ ו באותו תאריך. הדירקטוריון וההנהלה אחראים לעריכה ולהצגה של מידע כספי ביניים נפרד זה בהתאם לתקנה 38ד לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל .1970- אחריותנו היא להביע מסקנה על המידע הכספי הביניים הנפרד לתקופ ות ביניים אלה בהתבסס על סקירתנו.

לא סקרנו את הנתונים הכלולים במידע הכספי הביניים הנפרד והמתייחסים ליתרה בגין חלק מהחברות המוחזקות ולחלקה של החברה בתוצאות העסקיות של חלק מהחברות המוחזקות. המידע הכספי לתקופות הביניים של אותן חברות שחלקן נסקר על ידי רואי חשבון אחרים שדוחות הסקירה שלהם הומצאו לנו ומסקנתנו, ככל שהיא מתייחסת למידע הכספי בגין אותן חברות, מבוססת על דוחות הסקירה רואי החשבון האחרים.

הי ק ף ה ס ק י ר ה

ערכנו את סקירתנו בהתאם לתקן סקירה )ישראל( 2410 של לשכת רואי חשבון בישראל בדבר "סקירה של מידע כספי לתקופות ביניים הנערכת על ידי רואה החשבון המבקר של הישות". סקירה של מידע כספי נפרד לתקופות ביניים מורכבת מבירורים, בעיקר עם אנשים האחראים לעניינים הכספיים והחשבונאיים, ומיישום נהלי סקירה אנליטיים ואחרים. סקירה הינה מצומצמת בהיקפה במידה ניכרת מאשר ביקורת הנערכת בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל ולפיכך אינה מאפשרת לנו להשיג ביטחון שניוודע לכל העניינים המשמעותיים שהיו יכולים להיות מזוהים בביקורת. בהתאם לכך, אין אנו מחווים חוות דעת של ביקורת.

מס ק נ ה

בהתבסס על סקירתנו, ועל דוחות הסקירה של רואי חשבון אחרים, לא בא לתשומת ליבנו דבר הגורם לנו לסבור שהמידע הכספי הביניים הנפרד הנ"ל אינו ערוך, מכל הבחינות המהותיות, בהתאם להוראות תקנה 38ד לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל.1970-

זיו האפט רואי חשבון

תל אביב, 11 באוגוסט 2025

סכומי הנכסים, ההתחייבויות וההון המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם )באלפי ש"ח(

		30.06.2025	30.06.2024	31.12.2024
		קר ב בלתי מבו	ר לתי מבוק	מבוקר
טפים: נכסים שו
נים שווי מזומ מזומנים ו		33,806	49,293	136,953
מדדים ב נסיים הנ נכסים פינ	שווי הוגן	11,671	13,305	15,078
קוחות חייבים ול		42,976	156,680	138,901
		88,453	219,278	290,932
שוטפים: נכסים לא
שקעה נדל"ן לה		7,495,649	7,092,850	7,257,448
טו חזקות, נ חברות מו		1,247,557	641,133	724,621
ה לזמן א תרות חוב חייבים וי	רוך	50,330	46,017	46,721
		8,793,536	7,780,000	8,028,790

		8,881,989	7,999,278	8,319,722
ת: ות שוטפו התחייבוי
בנקאיים ים ת לתאגיד התחייבויו	חרים אשראי א ולנותני	1,089,721	753,940	913,624
רות זכות זכאים וית		133,374	143,106	133,252
		1,223,095	897,046	1,046,876

טפות: ות לא שו התחייבוי
ב, נטו אגרות חו		3,155,767	2,965,854	3,001,242
ה בגין חכיר התחייבות		84,268	91,830	89,477
לזמן ארוך ת אחרות התחייבויו		65,679	36,061	45,618
		3,305,714	3,093,745	3,136,337
הון:
כחברה א ס לחברה הון המיוח	ם	4,353,180	4,008,487	4,136,509
		4,353,180	4,008,487	4,136,509

		8,881,989	7,999,278	8,319,722

2025 באוגוסט 11
ישור תאריך א	דרור גד	פא שמואל רו		אסולי אבירם בנ
כספיים הדוחות ה	קטוריון יו"ר הדיר	מנכ"ל		ספים סמנכ"ל כ

סכומי הכנסות והוצאות המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם )באלפי ש"ח(

					לשנה
	של שישה לתקופה		של שלוש לתקופה	ה שהסתיימ
	ה ביום שהסתיימ חודשים		ה ביום שהסתיימ חודשים		ביום
	30.06.2025	30.06.2024	30.06.2025	30.06.2024	31.12.2024
	קר בל בלתי מבו	תי מבוקר	בלתי מבו	י מבוקר קר בלת	מבוקר

ת דמי שכירו הכנסות מ	231,238	203,407	118,608	105,353	426,813
בנים תפעול מ אחזקה ו עלות	11,086	10,457	5,456	4,616	21,835
	220,152	192,950	113,152	100,737	404,978
נטו להשקעה , של נדל"ן שווי הוגן התאמת	153,223	20,814	153,696	20,814	88,674
	373,375	213,764	266,848	121,551	493,652
ליות נהלה וכל הוצאות ה	29,986	29,803	15,032	14,969	60,331
	343,389	183,961	251,816	106,582	433,321
ימון הכנסות מ	20,652	8,102	19,808	5,425	17,139
ימון הוצאות מ	( ) 105,345 )	( ) 107,991	72,423(	)76,429(	( 207,536 )
ימון, נטו הוצאות מ	)84,693(	)99,889(	)52,615(	)71,004(	( 190,397 )
טו וחזקות, נ ח ברות מ רה ברווחי חלק החב	32,842	7,260	3,160	2,934	49,661
סה ם על הכנ ניכוי מסי רווח לפני	291,538	91,332	202,361	38,512	292,585
הכנסה מסים על	-	-	-	-	-
ה אם רה כחבר יוחס לחב קופה המ רווח לת	291,538	91,332	202,361	38,512	292,585

סכומי תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם )באלפי ש"ח(

				לשנה
	של שישה לתקופה ה ביום שהסתיימ חודשים		ה של שלוש לתקופה ה ביום שהסתיימ חודשים		ה שהסתיימ ביום
	30.06.2024 30.06.2025		30.06.2024 30.06.2025		31.12.2024
	בלתי מבו	י מבוקר קר בלת	בלתי מבו	י מבוקר קר בלת	מבוקר
שוטפת: פעילות זומנים מ תזרימי מ
אם כחברה ס לחברה פה המיוח רווח לתקו	291,538	91,332	202,361	38,512	292,585
מנים ושווי מזו מזומנים להצגת הדרושות התאמות (: )נספח א' ת שוטפת ( מ פעילו )לפעילות	( 145,029 )	59,571	( 100,306 )	71,567	2,132
	146,509	150,903	102,055	110,079	294,717
אות בגין עסק פת לות שוט נטו, לפעי מזומנים, ות ת מאוחד עם חברו	)4,217(	)1,038(	)2,946(	)518(	)2,290(
פת ילות שוט נטו, מפע מזומנים,	142,292	149,865	99,109	109,561	292,427
שקעה: פעילות ה זומנים ל תזרימי מ
שקעה בנדל"ן לה השקעות רכישות ו	( ) 101,530 )	84,259(	)38,717(	)41,618(	( 194,201 )
עה ל"ן להשק מכירת נד	99,787	-	99,787	-	-
טו חזקות, נ חברות מו השקעה ב	10,040	)11,494(	8,736	)5,457(	)11,902(
נסיים, נטו נכסים פינ	3,628	5,638	3,628	-	5,638
רוך, נטו ה לזמן א תרות חוב חייבים וי	)2,478(	)7,016(	)569(	)6,153(	)6,132(
	9,447	)97,131(	72,865	)53,228(	)206,597(
ין שקע ה בג עילות ה ילות( מפ נטו, )לפע מזומנים, ות ת מאוחד עם חברו עסקאות	)467,949(	)3,950(	)386,550(	400	)37,041(
עה לות השק נטו, לפעי מזומנים,	( ) 458,502 )	( ) 101,081	( ) 313,685	52,828(	( 243,638 )
מימון: לפעילות( פעילות ) זומנים מ תזרימי מ
מתאגידים קצר ראי לזמן טון( ב אש גידול )קי ם, נטו ראי אחרי נותני אש בנקאיים ו	174,980	)88,000(	175,010	)167,000(	48,390
נטו גרות חוב, הנפקת א	333,007	198,272	)101(	198,272	421,306
ת חוב פדיון אגרו	( ) 212,085 )	83,099(	-	-	( 273,103 )
ששולם דיבידנד	)82,839(	)80,710(	)82,839(	)80,710(	( 162,475 )
מון עילות( מי ילות )לפ נטו, מפע מזומנים,	213,063	)53,537(	92,070	)49,438(	34,118
י מזומנים מנים ושוו ליה במזו )ירידה( ע	( ) 103,147 )	4,753(	( 122,506 )	7,295	82,907
התקופה לתחילת י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו	136,953	54,046	156,312	41,998	54,046
קופה לסוף הת י מזומנים מנים ושוו יתרת מזו	33,806	49,293	33,806	49,293	136,953

סכומי תזרימי המזומנים המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם )באלפי ש"ח(

נספח א' - התאמות הדרושות להצגת מזומנים ושווי מזומנים )לפעילות( מפעילות שוטפת :

					לשנה
	של שישה לתקופה		ה של שלוש לתקופה		ה שהסתיימ
	ה ביום שהסתיימ חודשים		ה ביום שהסתיימ חודשים		ביום
	30.06.2025	30.06.2024	30.06.2025	30.06.2024	31.12.2024
	בלתי מבו	י מבוקר קר בלת	בלתי מבו	י מבוקר קר בלת	מבוקר
רימי כות בתז שאינן כרו הוצאות הכנסות ו
מזומנים:
ניות מבוסס מ גין תשלום הוצאות ב	7,972	9,098	3,986	4,549	17,632
נטו ) וחזקות , חברות מ רה ברווחי חלק החב	34,132(	)7,260(	)4,450(	)2,934(	)49,661(
מנותני והלוואות גרות חוב הצמדת א ם לצרכן ד המחירי חרים למד אשראי א	56,142	61,723	45,927	52,160	111,850
יבויות יים והתחי סים פיננס שערוך נכ נטו פיננסיות,	)221(	2,090	)1,635(	1,310	6,798
נטו ) להשקעה , של נדל"ן שווי הוגן התאמת	153,223	20,814( ( )	153,696 )	20,814( ( )	)88,674(
ב אגרות חו פרמיה על הפחתת	)21,146(	)24,928(	)9,778(	)12,411(	)48,369(
ת, נטו ימון אחרו הוצאות מ	59,597	60,824	27,217	29,848	117,888
	)85,011(	80,733	)92,429(	51,708	67,464
יבויות: וש והתחי סעיפי רכ שינויים ב
ת ם ולקוחו טון בחייבי )גידול( קי	)9,421(	36,288	)5,378(	15,900	55,273
זכות ים ויתרות טון( בזכא גידול )קי	3,727	)5,630(	)3,281(	4,570	)11,680(
	)5,694(	30,658	)8,659(	20,470	43,593
שוטפת : ת ( מפעילו ) לפעילות מזומנים
שולמה ריבית ש	)67,152(	)59,565(	)6,187(	)5,287(	( 124,265 )
תקבלה ריבית שנ	3,662	1,441	1,641	1,358	3,022
מוחזקות מחברות שהתקבל דיבידנד	9,166	6,304	5,328	3,318	12 ,318
	)54,324(	)51,820(	782	)611(	)108,925(
	)145,029(	59,571	)100,306(	71,567	2,132

נספח ב' - פעולות שאינן כרוכות בתזרימי מזומנים:

לשנה ה שהסתיימ ביום	לתקופה ם ה חודשי של שלוש ה ביום שהסתיימ		לתקופה חודשים של שישה ה ביום שהסתיימ
31.12.2024	30.06.2024	30.06.2025	30.06.2024	30.06.2025
מבוקר	תי מבוקר	קר בל בלתי מבו	תי מבוקר	קר בל בלתי מבו
36,285	35,365	14,508	35,365	14,508	שולמו עה שטרם ל"ן להשק עלויות נד
560	2,419	690	2,419	690	שטרם מוחזקות חבר ות דיבידנד מ התקבל

מידע מהותי נוסף המתייחס לחברה עצמה כחברה אם ליום 30 ביוני 2025

ביאור 1 - פרטים על המידע הכספי ביניים נפרד :

א. המידע הכספי ביניים הנפרד של ריט 1 בע"מ )להלן: "החברה"( כולל נתונים כספיים מתוך הדוחות הכספיים התמציתיים ביניים של החברה, המיוחסים לחברה עצמה כחברה אם, וערוך בהתאם לנדרש בתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומידיים(, התש"ל – .1970

יש לעיין במידע הכספי ביניים הנפרד יחד עם הדוחות כספיים התמציתיים ביניים של החברה ליום 30 ביוני .2025

המדיניות החשבונאית שיושמה במידע הכספי ביניים הנפרד זהה למדיניות החשבונאית המפורטת בביאור 2 לדוחות הכספיים התמציתיים ביניים של החברה ליום 30 ביוני 2025 בכפוף לאמור לעיל בסעיף זה ולמפורט בסעיף )ב( להלן.

ב. במידע הכספי הנפרד הוכרו ונמדדו עסקאות בין החברה לבין חברות מאוחדות, אשר בוטלו בדוחות הכספיים המאוחדים. ההכרה והמדידה נעשתה בהתאם לעקרונות ההכרה והמדידה שנקבעו בתקני דיווח כספי בינלאומיים כך שעסקאות אלו טופלו כעסקאות שבוצעו מול צדדים שלישיים.
ג. החברה ערבה לאשראי מתאגידים בנקאיים שניטל ע"י חברות בנות )100%( )"האשראי"(. למועד הדוח על המצב הכספי יתרת האשראי מסתכמת לסך של כ- 234 מיליון ש"ח.

לכבוד ריט 1 בע"מ

א.ג.נ,.

הנדון: ריט 1 בע"מ

לבקשתכם וכרואי החשבון של חברתכם, הרינו לאשר כי לתאריך 30 ביוני 2025 מתמלאים בחברה ריט 1 בע"מ התנאים שנקבעו בסעיף 64 א' 3 לפקודת מס הכנסה ]נוסח חדש[, התשכ"א.1961-

בהתאם לכך, החברה עונה על הקריטריונים לסיווג כקרן השקעות במקרקעין על פי סעיף 64 א' 3 לפקודת מס הכנסה ]נוסח חדש[, התשכ"א .1961-

זיו האפט רואי חשבון

11 באוגוסט, 2025

לכבוד הדירקטוריון של ריט 1 בע"מ )להלן: "החברה"( ג.א.נ,

הנדון: הסכמה מראש להכללה של דוחות רואה החשבון המבקר בדוח הצעת מדף על פי תשקיף הנושא תאריך 27 בפברואר 2023

הננו להודיעכם כי אנו מסכימים להכללה )לרבות בדרך של הפניה( בדוח הצעת המדף שבנדון של הדוחות שלנו המפורטים להלן:

.1 דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 11 באוגוסט 2025 על מידע כספי תמציתי מאוחד של החברה ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך.
.2 דוח סקירה של רואה החשבון המבקר מיום 11 באוגוסט 2025 על מידע כספי ביניים נפרד של החברה ליום 30 ביוני 2025 ולתקופות של שישה ושלושה חודשים שהסתיימו באותו תאריך בהתאם לתקנה 38ד' לתקנות ניירות ערך )דוחות תקופתיים ומיידיים(, התש"ל .1970

זיו האפט רואי חשבון

תל אביב, 11 באוגוסט, 2025

דוח רבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי לפי תקנה 38ג)א(:

ההנהלה, בפיקוח הדירקטוריון של ריט 1 בע"מ )להלן: " התאגיד "(, אחראית לקביעתה והתקיימותה של בקרה פנימית נאותה על הדיווח הכספי ועל הגילוי בתאגיד.

לעניין זה, חברי ההנהלה הם:

שמואל רופא, מנכ"ל

אבירם בנאסולי, סמנכ"ל כספים

גיא ויסקופף, חשב ראשי

בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי כוללת בקרות ונהלים הקיימים בתאגיד אשר תוכננו בידי המנהל הכללי ונושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או תחת פיקוחם או בידי מי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, בפיקוח דירקטוריון התאגיד ואשר נועדו לספק ביטחון סביר בהתייחס למהימנות הדיווח הכספי ולהכנת הדוחות בהתאם להוראות הדין, ולהבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלות בדוחות שהוא מפרסם על פי הוראות הדין נאסף, מעובד, מסוכם ומדווח במועד ובמתכונת הקבועים בדין.

הבקרה הפנימית כוללת, בין השאר, בקרות ונהלים שתוכננו להבטיח כי מידע שהתאגיד נדרש לגלותו כאמור, נצבר ומועבר להנהלת התאגיד, לרבות למנהל הכללי ולנושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים או למי שמבצע בפועל את התפקידים האמורים, וזאת כדי לאפשר קבלת החלטות במועד המתאים , בהתייחס לדרישות הגילוי.

בשל המגבלות המבניות שלה, בקרה פנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אינה מיועדת לספק ביטחון מוחלט שהצגה מוטעית או השמטת מידע בדוחות תימנע או תתגלה.

בדוח הרבעוני בדבר אפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי אשר צורף לדוח הרבעוני לתקופה שהסתיימה ביום 31 במרץ 2025 )להלן : " הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון" (, נמצאה הבקרה הפנימית כאפקטיבית.

עד למועד הדוח, לא הובא לידיעת הדירקטוריון וההנהלה כל אירוע או עניין שיש בהם כדי לשנות את הערכת האפקטיביות של הבקרה הפנימית, כפי שהובאה במסגרת הדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון;

למועד הדוח, בהתבסס על האמור בדוח הרבעוני בדבר הבקרה הפנימית האחרון, ובהתבסס על מידע שהובא לידיעת ההנהלה והדירקטוריון כאמור לעיל: הבקרה הפנימית היא אפקטיבית.

הצהרת מנהל כללי לפי תקנה 38ג)ד()1(:

הצהרת מנהלים הצהרת מנהל כללי

אני, שמואל רופא, מצהיר כי:

)1( בחנתי את הדוח הרבעוני של ריט 1 בע"מ )להלן: "התאגיד"( לרבעון השני של שנת 2025 )להלן: "הדוחות"( ;
)2( לפי ידיעתי, הדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת הדוחות ;
)3( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים ומידע כספי אחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות ;
)4( גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית ע ל הדיווח הכספי ועל הגילוי:
)א( את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין; וכן -
)ב( כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
- )5( אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
)א( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע – ,2010 מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות , בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות ; וכן -
)ב( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים.
)ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון )הדוח הרבעוני ליום 31 במרץ 2025( לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור ל עיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

11 באוגוסט, 2025

שמואל רופא, מנכ"ל

_______________________

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים הכספים לפי תקנה 38ג)ד()2(:

הצהרת מנהלים

הצהרת נושא המשרה הבכיר ביותר בתחום הכספים

אני, אבירם בנאסולי, מצהיר כי:

)1( בחנתי את הדוחות הכספיים ביניים ואת המידע הכספי האחר הכלול בדוחות לתקופת הביניים של ריט 1 בע"מ )להלן: "התאגיד"( לרבעון השני של שנת 2025 )להלן: "הדוחות" או "הדוחות לתקופת הביניים"( ;
)2( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות אינם כוללים כל מצג לא נכון של עובדה מהותית, ולא חסר בהם מצג של עובדה מהותית הנחוץ כדי שהמצגים שנכללו בהם, לאור הנסיבות שבהן נכללו אותם מצגים, לא יהיו מטעים בהתייחס לתקופת דוחות;
)3( לפי ידיעתי, הדוחות הכספיים והמידע הכספי האחר הכלול בדוחות משקפים באופן נאות, מכל הבחינות המהותיות, את המצב הכספי, תוצאות הפעולות ותזרימי המזומנים של התאגיד לתאריכים ולתקופות שאליהם מתייחסים הדוחות;
)4( גיליתי לרואה החשבון המבקר של התאגיד, לדירקטוריון ולוועדת הביקורת של דירקטוריון התאגיד, בהתבסס על הערכתי העדכנית ביותר לגבי הבקרה הפנימית ע ל הדיווח הכספי ועל הגילוי:
)א( את כל הליקויים המשמעותיים והחולשות המהותיות בקביעתה או בהפעלתה של הבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי ככל שהיא מתייחסת לדוחות הכספיים ולמידע הכספי האחר הכלול בדוחות, העלולים באופן סביר להשפיע לרעה על יכולתו של התאגיד לאסוף, לעבד, לסכם או לדווח על מידע כספי באופן שיש בו להטיל ספק במהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין ; וכן -
)ב( כל תרמית, בין מהותית ובין שאינה מהותית, שבה מעורב המנהל הכללי או מי שכפוף לו במישרין או מעורבים עובדים אחרים שיש להם תפקיד משמעותי בבקרה הפנימית על הדיווח הכספי ועל הגילוי;
- )5( אני, לבד או יחד עם אחרים בתאגיד:
)א( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחי , המיועדים להבטיח שמידע מהותי המתייחס לתאגיד, לרבות חברות מאוחדות שלו כהגדרתן בתקנות ניירות ערך )דוחות כספיים שנתיים(, התש"ע – ,2010 ככל שהוא רלוונטי לדוחות הכספיים ולמידע כספי אחר הכלול בדוחות, מובא לידיעתי על ידי אחרים בתאגיד ובחברות המאוחדות, בפרט במהלך תקופת ההכנה של הדוחות. וכן -
)ב( קבעתי בקרות ונהלים, או וידאתי קביעתם וקיומם של בקרות ונהלים תחת פיקוחנו, המיועדים להבטיח באופן סביר את מהימנות הדיווח הכספי והכנת הדוחות הכספיים בהתאם להוראות הדין, לרבות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים.
)ג( לא הובא לידיעתי כל אירוע או עניין שחל במהלך התקופה שבין מועד הדוח האחרון )הדוח הרבעוני ליום 31 במרץ 2025( לבין מועד דוח זה, אשר יש בו כדי לשנות את מסקנת הדירקטוריון וההנהלה בנוגע לאפקטיביות הבקרה הפנימית על הד יווח הכספי ועל הגילוי של התאגיד.

אין באמור ל עיל כדי לגרוע מאחריותי או מאחריות כל אדם אחר, על פי כל דין.

11 באוגוסט, 2025

_______________________ אבירם בנאסולי, סמנכ"ל כספים

AI Terminal

Reit 1 Ltd.

7018_rns_2025-08-12_a14149b3-214f-4967-89e0-d69406fa96dd.pdf

דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2025

דוחות כספיים ליום 30 ביוני 2025

)בלתי מבוקרים(

ת ו כ ן ה ע נ י י נ י ם

דוח הדירקטוריון על מצב עסקי התאגיד

לתקופה שהסתיימה ביום 30 ביוני 2025

.1 הסברי הדירקטוריון לעסקי התאגיד

.1.1תיאור התאגיד וסביבתו העסקית

כללי

הסביבה העסקית

לפרטים נוספים אודות הסביבה העסקית בה פועלת החברה והשפעותיה על פעילותה, ראו סעיף 5.1 לפרק א' שנכלל בדוח התקופתי.

למועד פרסום דוח זה, שיעור הגבייה של חיובי דמי השכירות )בכלל תחומי פעילות החברה( הינו גבוה.

דוחות מאוחדים מורחבים

פרטים על פעילות החברה

מדד ביצוע - NOI

מדד ביצוע - FFO

עדכון מעלה של תחזיות ה- NOI וה- FFO המתואם לשנת :2025

השפעת מלחמת "חרבות ברזל"

מתחם אינפיניטי פארק ברעננה

שיעור התשואה המשוקלל )מאוחד מורחב(:

המרווח בין שיעור התשואה המשוקלל לבין עלות החוב המשוקללת )מאוחד מורחב(

דיבידנדים בגין רווחי השנים 2022-2025

.1.2להלן תי אור קצר של העסקאות העיקריות שבוצעו בתקופת הדוח ועד למועד פרסומו:

מתחם אינפיניטי פארק, רעננה

קריית הממשלה - מגדל היובל, תל אביב

נכס בשימושי לוגיסטיקה ואחסנה, אזור התעשייה המערבי בית שמש

.1.3הון וחוב

הון

אגרות חוב

ניירות ערך מסחריים

מסגרות אשראי

דירוג החברה

תשקיף מדף

.1.4 להלן טבלת תמצית המצב הכספי )דוחות כספיים מאוחדים IFRS, מיליוני ש"ח(:

)Funds From Operations ( FFO .1.5

להלן נתוני ה- FFO) מיליוני ש"ח(:

.1.6תוצאות הפעילות

להלן פירוט ה- NOI בתקופה )דוחות כספיים מאוחדים מורחבים, מיליוני ש"ח( ) 1 :)

להלן הסברים לשינויים העיקריים בתוצאות הפעילות )דוחות כספיים מאוחדים IFRS, מיליוני ש"ח )*((:

.1.7 נזילות )דוחות כספיים מאוחדים IFRS, במיליוני ש"ח(

.1.8 מקורות המימון

.1.9 דיבידנדים

מדיניות הדיבידנד של החברה

ביום 13 במרץ 2025 החליט דירקטוריון החברה כי הדיבידנד בגין רווחי שנת 2025 לא יפחת מסך של כ- 168 מיליון ש"ח )86 אגורות למניה לפי מספר המניות הקיימות ביום ההחלטה(.

.1.10 דוח מצבת התחייבויות לפי מועדי פירעון

1.11 הנהלת החברה

נספחים

נספח א' - דוחות מאוחדים מורחבים

דוחות מאוחדים מורחבים על המצב הכספי:

דוחות מאוחדים מורחבים על הרווח הכולל:

לוח פרעונות חוב פיננסי מאוחד מורחב:

התאמות לדוחות מאוחדים מורחבים על המצב הכספי :

נספח ב' - סיכוני שוק ודרכי ניהולם

א. פרטים בדבר חשיפה לסיכוני שוק וניהולם:

א. האחראי על ניהול סיכוני שוק בתאגיד

ב. שווי הוגן של מכשירים פיננסיים:

מבחן רגישות לשינויים בשיעור מדד המחירים לצרכן )מיליוני ש"ח(:

נספח ג'- ממשל תאגידי

מינויים וסיומי כהונה של דירקטורים

דירקטורים בעלי מומחיות חשבונאית ופיננסית

דירקטורים בלתי תלויים

מבקר פנימי

פרטים בדבר רואה החשבון המבקר של החברה ושכרו

תוכנית אכיפה פנימית

קוד אתי

נוהל סיווג עסקאות עם נושא משרה או שלנושא משרה יש בהן עניין אישי כעסקאות חריגות

הסכם ניהול, מדיניות התגמול של החברה

פטור, ביטוח ושיפוי לנושאי המשרה ולדירקטורים בחברה

הליך אישור הדוחות הכספיים

נספח ד'- הוראות גילוי בקשר עם הדיווח הפיננסי של התאגיד

.1 אומדנים חשבונאיים קריטיים

.2 שינויים בשווי הוגן של נדל"ן מניב

.3 אירועים לאחר תאריך הדוח הכספי

נספח ה' - פרטים בדבר אגרות חוב שהנפיקה החברה )באלפי ש"ח(

להלן פרטים בנוגע לתנאי אגרות החוב )סדרה ח'(:

לפרטים בדבר דוח הדירוג העדכני של P&S מעלות, ראו דיווח מיידי שפרסמה החברה ביום 30 ביולי 2025 )אסמכתא:

.)2025-01-056591

**להלן הסברים לשינויים העיקריים בתוצאות הפעילות )דוחות כספיים מאוחדים IFRS, מיליוני ש"ח )*((:**